云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0381民初2787号原告：符世美，男，1970年6月18日生，汉族，云南省宣威市人，小学文化，居民，现住宣威市。委托诉讼代理人：黄廷虎，男，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：魏榆洋，男，1989年10月4日生，云南省宣威市人，住宣威市，（未出庭）。委托诉讼代理人：赵秀梅，女，云南乐超律师事务所律师，特别授权代理。原告符世美与被告魏榆洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告符世美及其委托诉讼代理人黄廷虎、被告魏榆洋委托诉讼代理人赵秀梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。符世美向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、要求被告给付房屋租金2万元，自起诉之日起按每月2500元给付原告租金至本判决生效之日止；3、要求被告给付原告拆除墙体、水电、粉刷等材料及误工损失31137.45元，违约金6万元，合计91137.45元；4、判令本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2018年9月18日，原告符世美与被告魏榆洋签订《房屋租赁协议》以每年租金三万元，租期10年，原告将位于宣威市虹桥文化中心南面两间两层房屋出租给原告使用。因被告要求原告拆除出租房墙体，2018年12月2日，原告父子二人按照被告要求动工，到12月31日完工。原告与被告联系，叫被告来交装修款，被告说下个月再来。2019年3月，被告请宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会的调解员说不租原告的房子了。2019年3月20日，原告到宣威市虹桥街道办事处月社区人民调解委员会参加调解，被告又拒绝调解而停租。2019年3月22日，宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会作出调解处理意见：被告赔偿原告造成墙体、水电、粉刷、材料及误工损失31137.45元，截止调解之日止租金1.5万元，违约金：10年×3万元/年×20%=6万元，共计106137.45元。2019年4月12日，原告向本院起诉，后以证据不足撤诉。2019年5月24日，原告符世美向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告魏榆洋辩称，1、答辩人与被答辩人虽然签订过房屋租赁合同，但被告未使用过原告的房屋，当时实际签订的是租赁意向书，被答辩人也没有将房屋交付给被告使用，也就是说双方并没有履行合同义务，原告要求给付房屋租金没有任何事实依据;2、原告在诉状中明确认可被告在接房装修之前就请人转告原告不在租用房屋的事实，这足以说明双方均以自己的行为或方式解除了双方房屋租赁协议。原告如今诉请解除房屋租赁协议明显多余，且没有实际意义；3、双方虽然签订房屋租赁协议，并没有约定被告来做相关工作，也没有约定拆除墙体等损失谁来承担，因此被告对原告墙体拆除的损失不承担任何责任；4、双方虽然签订了房屋租赁协议，但双方并没有约定租金、租期的起算时间，租金的给付其期限，甚至是房屋的交付状况,但最后注明了“于2018年12月1日交房。”原告在诉状中表述“到12月31日拆完。”两个时间明显不吻合，也明显是违反交房时间约定的，因此原告诉请被告承担违约责任，应由原告先对被告承担违约责任；综上所述，希望法庭依法驳回原告的诉讼请求。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点：原告符世美与被告魏榆洋签订的房屋租赁合同是否成立？被告应否支付原告的租金及其损失？原告符世美为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的主体资格；2、房屋租赁协议复印件一份，用于证明协议约定租期10年，租金每年3万元，由被告自己装修，所以每年租金才3万元，电费由被告自己承担，违约金为房屋租金的20%；3、宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会调解处理意见复印件一份，用于证明被告未参与调解，宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会作出调解处理意见，由魏榆洋赔偿给符世美损失及违约金106137元；4、宣威市人民法院民事裁定书复印件一份，用于证明原告于2019年4月12日，向本院提起诉讼，因证据不足，而撤诉的事实；同时，原告符世美为支持其诉讼请求，向本院申请证人吕某、王某出庭作证。证人吕某出庭作证的主要内容为：吕某与王某经人介绍，准备去租用符世美的房子做生意，去到符世美家之后，看到他家房子里有五六个人在指挥拆墙，之后吕某问符世美房屋是否已经出租，符世美说已经有人租了，要租了开餐馆。证人王某出庭作证的主要内容为：王某与吕某经人介绍，准备去租用符世美的房子做生意，去到符世美家之后，看到他家房子里有五六个人在指挥拆墙，之后吕某问符世美房屋是否已经出租，符世美说已经有人租了，要租了开餐馆。被告魏榆洋未向本院提交证据。经质证，被告魏榆洋委托诉讼代理人赵秀梅对原告符世美提交的1、4组证据无异议；对第2组证据三性无异议，对其证明的目的和内容不予认可；对第3组证据三性不予认可；对证人吕某及证人王某的证言有异议，认为两位证人所指的五六个人在指导拆墙，具体是谁，两位证人也说不清楚，在时间上，两位证人所说的时间也与原告所说的时间不吻合，所以他们的证言证实不了魏榆洋要求拆除原告房屋墙体的事实。本院认为，原告提交的上述一、二、四组证据及证人证言来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信并作为本案定案依据。第三组证据，虽符合证据的三性，但不能证明拆除墙体的具体损失，本院不予采信。根据庭审和双方当事人的陈述、举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：2018年9月18日，原告符世美与被告魏榆洋签订《房屋租赁协议》，约定每年租金三万元、租期10年，原告将位于宣威市虹桥文化中心南面两间两层房屋出租给原告使用。因被告要求原告拆除出租房墙体，2018年12月2日，原告父子二人按照被告要求动工，到12月31日完工。原告与被告联系，叫被告来交装修款，被告说下个月再来。2019年3月，被告请宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会的调解员说不租原告的房子了。2019年3月20日，原告到宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会参加调解，被告拒绝调解而停租。2019年3月22日，宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会作出调解处理意见：被告应赔偿原告造成墙体、水电、粉刷、材料及误工损失31137.45元，截止调解之日止租金1.5万元，违约金：10年×3万元/年×20%=6万元，共计106137.45元。2019年4月12日，原告向本院起诉，后以证据不足撤诉。2019年5月24日，原告符世美向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同，是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十六条规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定；第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；第六十二条第三、第四、第五、第六项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产所在地履行；其他标的的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人自《房屋租赁协议》签订时起，双方都签名并按印予以确认，且双方均具有相应的民事行为能力，是双方的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益。该协议合法、有效，对双方具有约束力。双方应全面履行协议义务，原告应将房屋交付被告使用，被告应按时支付租金。但双方在协议中，对租金如何支付，何时支付以及拆除墙体、装修费用，由谁承担，未作约定。在协议履行过程中，原告按照被告的要求，对房屋墙体进行拆除后，要求被告交款装修房屋时，被告称，要等下个月，等到的结果是被告明确表示，不租用原告的房屋了。由于被告违约，原告可以随时要求被告支付租金、承担违约责任并解除协议。租期自2018年12月1日交付房屋时起至2019年3月20日止，计3个月零20天。因此，原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、由被告支付租金并承担违约责任的诉讼请求依法成立，本院予以支持；原告要求被告赔偿因拆除墙体的损失，未能提供拆除墙体的具体损失，本院不予支持，待证据充足时，另行起诉。被告以原告未交付房屋使用，未违约进行抗辩，其抗辩主张，因其未提供证据予以证明，应承担不利的后果，其抗辩主张，依法不成立，本院不予支持。综上所述，原告要求解除双方签订的房屋租赁协议，由被告支付租金并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第三项、第四项、第五项、第六项，第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告符世美与被告魏榆洋签订的《房屋租赁协议》。二、由被告魏榆洋于本判决生效后十日内支付原告符世美房屋租金人民币9166.67元（自2018年12月1日起至2019年3月20日止，计3个月零20天，30000元÷12月/年＝2500元/月×3月＝7500元＋2500元/月÷30天/月×20天＝9166.67元），违约金人民币60000元（30000元/年×20%×10年＝60000元），合计人民币69166.67元。三、驳回原告符世美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2523元，减半收取1261.50元，由被告魏榆洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  叶庆玮二〇一九年八月十九日书记员  陶 毅