广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1063号 原告：北海大和物业服务有限公司。住所：北海市西南大道侧、北京路东天和花园A幢商住楼4单元602号。统一社会信用代码：914505020790830633。 法定代表人：陈庆功，总经理。 委托诉讼代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 被告：路永征，男，1967年1月26日出生，汉族，住北海市长青路垌尾新区。 原告北海大和物业服务有限公司与被告路永征拖欠物业服务费纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何能容、被告路永征、证人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海大和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告支付欠缴物业服务费14628.96元（从2017年11月1日至2019年5月1日）；2.被告支付违约金9874.54元（违约金按每季欠缴物业服务费金额的3‰/日计算，从2018年1月10日起暂计算至2019年4月10日）；3.本案原告因诉讼产生的律师费2500元由被告承担。事实和理由：原告为具有合法经营资格的物业服务公司，2017年11月1日，经北海市喜相逢业主委员会选聘，原告正式进驻北海市喜相逢小区并对小区实施专业化的物业服务，双方于当日签订了《北海市喜相逢物业管理服务合同》（以下简称物业合同），物业合同约定：①住宅类型暂定每幢按1元/㎡/月计算；②商业经营或出租类型暂定每幢按1.2元/㎡/月计算；③水电公摊费暂定10元/户/月；④住宅生活垃圾上门收集处理服务费暂定20元/户/月；⑤商业经营垃圾上门收集处理服务费暂定100元/户/月；⑥公共维修基金50元/户/月（含40元/户/月返还物业公司垫资款）；⑦公共车位费（不含保管费）暂定120元/月/辆，临时停车3元/小时/辆；⑧空置的房屋，按规定每月全额收取物业服务费及公共分摊等一切费用；⑨北海市喜相逢业主委员出租房屋时，按出租房屋合同约定物业管理综合服务费及车位费由受益方交纳的，北海市喜相逢业主委员承担连带责任。物业合同还约定：业主应在每季度的十号前按合同所定的收费标准向原告交纳物业管理综合服务等费用。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了物业管理义务。被告系北海市喜相逢小区A1幢的业主，其所属住宅属于商业住宅类型，面积为543.93㎡。按物业合同约定，被告每月需向原告缴纳物业费652.72元、公共维修基金50元、水电公摊费10元、垃圾费100元，如被告不按合同约定缴纳有关费用，从逾期之日起原告每天按所欠费总额的千分之三收取违约金，并有权要求被告承担因原告追缴欠费提起诉讼产生的律师费、诉讼费等费用。被告自欠缴物业服务费以来，原告每次向被告催缴，被告均拒绝缴纳。截止2019年5月1日，被告共欠缴物业服务费共计14628.96元。原告多次向被告催缴物业费，但被告仍没有缴纳相关物业服务费。为此，特起诉至法院。 被告辩称：之前的物业公司管理物业被告都是按时交纳物业费的，现在物业公司即原告的物业费价格不合理，是之前的一倍。被告认为2012年之后的业主委员会不合法，那么和原告签订的物业合同也是无效的。2018年2月13日成立的业主委员会时，也没通知被告参加会议，是不合法的。被告不同意原告的诉讼请求。 经审理查明：被告路永征系北海市喜相逢小区A1幢的业主。北海市喜相逢小区第二届业主委员会于2017年10月19日成立，同年11月1日，原告与北海市喜相逢业主委员会签订了《北海市喜相逢物业管理物服务合同》，北海市喜相逢业主委员会聘请原告对北海市喜相逢小区实行专业化、一体化的物业管理服务，约定：物业基本情况，坐落位置：北海市银海区四川南路喜相逢小区，总户数：39户，公共车位数：20个等；物业服务费收费标准，按建筑面积计算暂定为：①住宅类型暂定每幢按1元/㎡/月计算；②商业经营或出租类型暂定每幢按1.2元/㎡/月计算；③水电公摊费暂定10元/户/月；④住宅生活垃圾上门收集处理服务费暂定20元/户/月；⑤商业经营垃圾上门收集处理服务费暂定100元/户/月；⑥公共维修基金50元/户/月（含40元/户/月返还物业公司垫资款）；⑦公共车位费（不含保管费）暂定120元/月/辆，临时停车3元/小时/辆；⑧空置的房屋，按规定每月全额收取物业服务费及公共分摊等一切费用；⑨北海市喜相逢业主委员会出租房屋时，按出租房屋合同约定物业管理综合服务费及车位费由受益方交纳的，北海市喜相逢业主委员会承担连带责任；双方权利义务，北海市喜相逢业主委员会应按时（每季度的十号前）按合同所定的收费标准向原告交纳物业管理综合服务等费用；原告监督和督促开发商在房屋保修期内的房屋公共部位的维护和维修；负责共用设施设备的维修和管理，但所需的费用由业主承担；绿化的维护和管理等；违约责任，北海市喜相逢业主委员会违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起原告每天按所欠费总额的千分之三（3‰）收取违约金，并有权依法追缴欠费，所向法院提起诉讼而发生的律师费和诉讼材料复印费及相关的及相关的一切费用由败诉方承担等；合同期限，2017年11月1日起至2023年10月31日止等。签订合同之后，原告履行了物业管理义务，被告未按合同约定缴纳物业服务费，原告多次发书面通知被告缴纳相应物业服务费未果，故起诉至本院。 以上事实，原、被告提交的《营业执照》、《北海市喜相逢物业管理服务合同》、《致喜相逢业主的公开信》、《喜相逢小区物业费收费台账》、《催缴物业费通知》、《广西增值税普通发票》、《关于召开北海市喜相逢业主大会公告》、《喜相逢业主公约》、《业主委员会备案证明》、《北海市喜相逢小区第二届业主大会选举情况》、《喜相逢小区第二届业主委员会选举报告单》、《北海市房产管理局关于北海市喜相逢业主大会筹备小组的复函》等证据予以证实，上述证据本院采纳。被告向本院提供的《2018年3月30日的证明》、《建设工程放线验查、竣工验收合格单》、《建设用地规划定点通知单》、《规划许可证审批单》、《2019年6月12日证明》、证人李某的证人证言等证据，本院认为以上证据与本案没有关联性，不予采纳。 本案在审理过程中，原告自愿把诉请的律师费下调到1250元。 本院认为，根据法律法规的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告于2017年11月1日与北海市喜相逢业主委员会签订《北海市喜相逢物业管理物服务合同》，按照法律规定，对被告具有约束力。原告按规定提供物业服务给被告，被告作为涉案小区的业主已经享受了原告的物业服务，但被告自2017年11月1起拖欠原告的物业服务费，原告书面通知催缴，被告仍不缴纳。因此，原告主张被告支付自2017年11月1日至2019年5月1日期间所拖欠的物业服务费14628.96元,有事实和法律依据，本院予以支持。原告依据合同中第四条“北海市喜相逢业主委员会不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起原告每天按所欠费总额的千分之三（3‰）收取违约金，并有权依法追缴欠费”的规定，主张因被告逾期支付上述费用产生的违约金。但被告抗辩称该违约金过高，本院认为，《北海市喜相逢物业管理物服务合同》约定的违约金过高，被告要求调整符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向原告支付违约金，2017年11月1日至2018年11月1日的物业服务费为元9752.64元，从2018年11月2日开始计算，2018年11月2日至2019年5月1日物业服务费为4876.32元，从2019年5月2日起计算，原告请求超出部分，本院不予支持。原告依据合同第四条“所向法院提起诉讼而发生的律师费由败诉方承担”的规定，主张因诉讼产生的律师费，有事实和法律依据，故本院予以支持，但主张的律师费过高，根据《广西律师收费标准》的规定，调整为1000元。被告认为业主委员会不合法，本院认为，这属于另外一个法律关系，不宜和本案合并审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告路永征支付给原告北海大和物业服务有限公司自2017年11月1日至2019年5月1日期间的物业服务费14628.96元及违约金（违约金以14628.96元为本金，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，其中的9752.64元从2018年11月2日开始计算，4876.32元从2019年5月2日开始计算，均计至实际偿清之日止）； 二、被告路永征支付给原告北海大和物业服务有限公司律师费1000元； 三、驳回原告北海大和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取238元，由被告路永征负担158元，原告北海大和物业服务有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  吴 军 二〇一九年八月十九日 法官助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。