江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终2653号上诉人（原审被告暨反诉原告）：罗红梅，女，1985年12月14日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：李鸿昌，系上诉人之夫。委托诉讼代理人：方名权，江西泓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：上犹希桥房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县东山镇文兴路希桥酒店办公楼。法定代表人：刘敬恒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李民江，江西腾龙律师事务所实习律师。上诉人罗红梅因与被上诉人上犹希桥房地产开发有限公司（以下简称上犹希桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上犹县人民法院（2019）赣0724民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗红梅上诉请求：1.依法撤销上犹县人民法院(2019)赣0724民初59号民事判决第二项，并改判被上诉人赔偿上诉人16个月的装修损失30646.22元及退还2000元履约保证金；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。(一)被上诉人在订立租赁合同时故意隐瞒涉案商铺合同委托管理期满事实，有重大过错。2017年7月21日，上诉人与被上诉人签订《上犹玉龙汇商业广场商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告承租被上诉人开发的涉案商铺用于经营滋补品零售，承租面积31.43平方米，租赁期限3年，而被上诉人与涉案商铺所有权人舒芸签订委托管理期限已到期，并且案外人舒芸强行于2018年11月7日至同月15日将涉案商铺加锁9天，致使上诉人无法经营，被上诉人在签订合同时故意隐瞒委托管理期限已到期的行为已构成违约。（二）上诉人与被上诉人租赁合同期认定为2年属认定事实错误。一审被上诉人自己在起诉状中诉称上诉人与被上诉人于2017年7月21日签订的合同约定的租赁期限为3年，只是在庭审中经调查发现2017年8月1日起至2019年7月30日是两年而不是三年才临时改口是笔误。而一审法院对合同期限是三年还是二年并没有审查，就认为合同期为二年与事实不符。根据《合同法》对格式合同作出的规定，争议租赁合同的期限应认定为三年。（三）上诉人对涉案商铺装修后发现商铺墙面渗水、雨季排洪不通，地漏倒灌，要求被上诉人进行修缮维护，并告知上诉人应付的到期租金会在被上诉人将墙面渗水、地漏倒灌问题解决好后一次性支付，上诉人没有支付到期租金是行使不安抗辩权。上诉人认为，自己之所以未按约定期限向被上诉人支付到期租金，是因为上述一审判决判定涉案商铺墙面渗水、地漏倒灌问题一直未解决。而且，上诉人曾多次联系被上诉人要求及时妥善处理此事，但被上诉人始终未给一个明确说法，据此可合理推断被上诉人同意解决好墙面渗水、地漏倒灌再付到期租金。故此，上诉人行使抗辩权迟付到期租金并非违约，不应承担逾期付款违约责任。（四）上诉人行使的是合法抗辩权，根据双方签订的合同7.7，被上诉人有对租赁物进行修缮义务。一审判决上诉人腾空商铺和判决生效后十五日内支付被上诉人从2018年5月1日起至2018年10月31日止所欠租金6807.74元，自2018年11月1日起至上诉人将上述商铺腾空交还被上诉人时止，继续按月租金1194.34元支付给被上诉人显然错误，并违背了公平原则，以上诉人未支付到期租金为由判决上诉人腾空商铺及支付租金也是认定事实不清。二、一审在实体和程序方面适用法律错误。根据合同7.1、7.2约定被上诉人应保证租赁物合法所有权、使用权，并保证在合同期内持续存在；9.5约定是上诉人单方面终止合同，履约保证金不予退还。而本案导致合同终止，是被上诉人故意隐瞒与案外人舒芸签订委托被上诉人管理期限到期，再到商铺墙面渗水、雨季排洪不通地漏倒灌没有及时修缮造成上诉人行使合法抗辩权。退一步讲，造成终止的原因不是上诉人一方，而一审法院将全部责任归责于上诉人一人，明显有违公平，是实体和程序方面适用法律错误。（二）根据合同7.7被上诉人有对租赁物进行修缮义务，一审并没有对逾期支付租金原因进行调查及提示上诉人有权利对商铺墙面渗水、雨季排洪不通地漏倒灌建设质量问题进行司法鉴定，造成上诉人无法举证被上诉人违反合同7.7规定权利，而一审以上诉人未提供证据予以证明，不予支持作出判决，也是实体和程序方面适用法律错误。三、上诉人在一审提出抗辩及反诉请求合法有据，应依法予以改判。（一）如前所述，上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人于2017年7月22日与谢宝志签订《房屋装修合同》，约定由谢宝志对涉案商铺进行室内装修、装修费用68954.12元。装修款是按3年租赁期的标准投资装修商铺。因前面所述原因，上诉人是行使抗辩权，并不存在事先违约。因此，提前解除租赁合同，并不是上诉人单方违约。根据合同7.4规定，被上诉人应对上诉人造成16个月的装修损失承担赔偿责任。（二）根据双方签订的合同9.5约定是上诉人单方面终止合同，履约保证金不予退还，而本案租赁合同终止并非上诉人单方造成。因此、履约保证金应予以退还。四、一审判决后，上诉人根据一审判决将房屋交还给了被上诉人，增加了空调拆装费（含运费）380元及橱柜、茶台等拆卸费（含运费）850元，请求二审一并处理。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法判决。上犹希桥公司答辩称，1、一审判决认定事实清楚，作为被上诉人，在与上诉人订立商铺租赁合同时，已经取得了该商铺的租赁经营权，不存在隐瞒事实与上诉人签订租赁合同的问题。被上诉人在签订该租赁合同时没有任何过错行为。所以，上诉人在上诉状中称被上诉人在签订租赁合同时存在重大过错没有任何事实依据。2、一审法院对上诉人与被上诉人租赁合同期限的认定是根据一审法院查明的事实所作出的，并无不当。3、被上诉人在本案当中没有违约行为，上诉人不具备行使不安抗辩权的条件。上诉人没有按照约定支付租金是属于严重的违约行为，应当承担违约责任，行使的不是所谓的不安抗辩权。4、一审判决2018年11月1日自上诉人将商铺腾空交还给被上诉人时继续按照月租金1194.34元支付给被上诉人是正确的。因上诉人没有按照约定将商铺腾空，实际上是在继续使用被上诉人租赁给上诉人的商铺。因此，一审判决据实判决上诉人支付租金是正确的，并无不当。5、一审判决在适用法律和程序上并无不当。本案分为本诉和反诉，反诉部分一审驳回了上诉人的反诉请求。上诉人认为被上诉人在本案当中具有违约行为，在一审法院没有提供相应的证据来加以证实。依照最高院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题解释》的规定，因为承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余履行期内装修损失不予支持。所以，一审法院据此驳回上诉人的反诉请求，在程序上和实体上均符合法律规定。6、一审法院在实体处理上是完全正确的。上诉人因为长期不支付租金，依照双方所签订的租赁合同的约定，履约保证金是不予退还的。所以，一审判决不予退还保证金是正确的，并无不当。因为上诉人违反了合同约定，导致合同解除，一审判决驳回上诉人要求赔偿装修损失的反诉请求是完全正确的。7、上诉人在庭审中提出的要求增加赔偿搬迁费、拆卸费1130元的诉求，按照民诉法的规定，不属于二审法院审查的范围。请求二审法院予以驳回。上犹希桥公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2017年7月21日签订的《上犹玉龙汇商业广场商铺租赁合同》，并要求被告于十五日将商铺腾空返还给原告；2.判决被告向原告支付截止2018年10月31日的租金7166.04元和违约金659.28元，合计7825.32元，2018年10月31日之后的租金和违约金继续按租赁合同约定支付至被告将商铺腾空之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。罗红梅向一审法院提出反诉请求：1.判决原告赔偿被告16个月的装修损失30646.22元；2.反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：原告与案外人舒芸签订《玉龙汇商业广场商铺管理委托合同》，约定舒芸将其购置的位于上犹县商铺（即涉案商铺）、建筑面积31.43平方米的经营管理权委托给原告行使36个月，即自2015年10月1日起至2018年9月30日，原告按每月每平方米28元标准支付给舒芸作为委托管理补贴，该款共计33748元在舒芸确认购置该商铺时于房款中一次性扣除，三年返租期结束后的第四年租金按《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》签订的租金标准执行，年递增率不低于8%。2017年7月21日，原、被告签订《上犹玉龙汇商业广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告开发的涉案商铺用于经营滋补品零售，承租面积31.43平方米，租赁期限3年，即自2017年8月1日起至2019年7月31日止，其中免租（金）期限为6个月，免租期从2017年8月1日至2017年1月30日，从2017年（应为2018年）2月1日至2019年7月31日，租金每月每平方米38元，物业费每月每平方米1.5元。租金和物业管理费按季为一期支付、先付后用，在签订合同时，缴纳第一期即前三个月租金3583元，此后每一期的最后一个月的25日前需交付下一期的租金；在签订租赁成交确认书后，被告缴纳履约保证金2000元，同时被告还应交纳水电保证金500元。若被告逾期未支付租金和物业费，每逾期一天，需向原告支付延付金额3‰作为违约金，逾期一个月，原告有权从履约保证金中扣除延付金额及违约金，被告须在扣除之日后十日内将履约保证金补齐，未在规定时间内补齐，视为被告单方终止合同，逾期60日不支付租金，原告有权解除合同，被告应缴清应付之租金，同时按应缴租金总额的双倍赔偿原告经济损失，且履约保证金不予退还。本合同届满、提前终止或解除后，被告应负责把该租赁物清理整洁交原告验收、装饰物等不动产（包括墙体、地板、管道、门窗、天花板等相应设施）的所有权归原告，不另行补偿。合同第七条第7项约定，原告负责租赁物油烟、污水等合法外排，如产生环境污染问题由原告负责处理。合同签订后，被告支付了履约保证金2000元、水电保证金500元和3个月的租金3583元。原告按约将商铺交付给了被告使用。2017年7月22日，被告与谢宝志签订《房屋装修合同》，约定由谢宝志对涉案商铺进行室内装修、装修费用68954.12元。2018年10月，涉案商铺所有权人舒芸向被告提出其委托原告管理期限已到期，要收回商铺自己经营，与被告产生争执，舒芸于2018年11月7日至同月15日将涉案商铺加锁9天，致使被告无法经营。后原告又与舒芸签订《玉龙汇商业广场商铺管理委托合同》，约定从2018年10月1日起至2019年7月31日止，舒芸将涉案商铺的经营管理权委托给原告行使，至2019年7月31日合同期满后交回给舒芸，不得与任何第三方签订《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》。被告承租后，除签订合同时已交纳3全月租金外，未再交纳租金。原告要求被告交付租金无果，遂诉至一审法院，请求判决支持其诉讼请求。庭审时，原告增加诉讼请求，请求判决被告支付免租期6个月的租金7166.04元。一审法院认为，原、被告签订的《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告已按约交付商铺给被告经营使用。根据合同约定，租金从2018年2月1日起计算，截止2018年10月31日，被告应支付原告9个月租金，减去被告签订合同时已支付3个月的租金，仍欠原告6个月的租金未付，已构成违约，原告要求解除双方签订的《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》，符合双方约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，一审法院予以支持。合同解除后，被告应将涉案商铺腾空交还给原告，被告将商铺腾空交还给原告之前，应按合同约定标准支付租金。被告辩称未按约支付租金，系因原告未履行合同第七条第7项约定，但被告未提供证据予以证明，一审法院不予支持。关于涉案商铺所有权人舒芸加锁造成的租金损失问题。从被告提交的照片和原告与舒芸签订的两份《玉龙汇商业广场商铺管理委托合同》看，舒芸对涉案商铺加锁9天的事实可以认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，应由原告向被告承担责任，因此应扣减被告9天的租金，计358.3元，截止2018年10月31日，被告欠原告租金为6807.74元（31.43平方米×38元×6个月－358.3元）未付。关于履约保证金、违约金和免租期的租金问题。根据合同约定，被告未按期交纳租金，导致原告提前解除合同，履约保证金不予退还，已足以赔偿原告损失，原告又要求被告支付违约金和免租期的租金，一审法院不予支持。关于原告应否赔偿被告装修损失的问题。原、被告签订的《上犹玉龙汇商业广场租赁合同》约定租赁为三年，但双约定租期自2017年8月1日起至2019年7月31日止，实际上只有二年。但本案并不是二年合同期届满后，因涉案商铺所有权人收回商铺，从而导致被告装修损失。本案是因为被告未按约支付租金，导致原告提前解除合同，根据双方合同约定，合同提前解除后装饰物等不动产所有权归原告，不另行补偿。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故被告要求原告赔偿装修损失，不符合双方约定和法律规定，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，判决：一、被告（反诉原告）罗红梅于判决生效后十五日内将所承租原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司开发的位于上犹县商铺腾空交还给原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司；二、被告（反诉原告）罗红梅于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司从2018年5月1日起至2018年10月31日止所欠租金6807.74元，自2018年11月1日起至被告罗红梅（反诉原告）将上述商铺腾空交还原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司时止，继续按月租金1194.34元支付给原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司；三、驳回原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告罗红梅（反诉原告）的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已交纳），反诉费283.08元（被告已交纳），合计333.08元，由被告罗红梅承担，限于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，上诉人罗红梅向法庭提交如下证据：1.上犹希桥公司出具的《证明》及搬迁费用收据，证明2019年5月21日,上诉人依据一审判决上诉人已经向被上诉人交付了本案所涉商铺，支付了空调拆装费（含运费）380元及橱柜、茶台等拆卸费（含运费）850元。2.商铺照片打印件三张，证明本案所涉商铺存在漏水情况。上犹希桥公司的质证意见为：对证据1的《证明》无异议，但要与公司核实。对收据的真实性、合法性与本案的关联性有异议，收据不是正式的票据，且上诉人搬迁店面，拆除空调的费用不应当由被上诉人承担。照片不属于新证据，对真实性、关联性有异议。本院经审查认为，对《证明》的三性予以确认，因罗红梅负有腾空商铺的义务，故由此产生的搬迁费、拆装费应自行承担。照片拍摄时间、地点均不详，即便真实也不能作为在诉讼中认定商铺漏水的证据，故对罗红梅提交的上述证据均不予确认。二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。上犹希桥公司取得涉案商铺产权人经营管理委托授权后，以自己的名义与罗红梅签订涉案商铺租赁合同，并按约定向罗红梅交付商铺，罗红梅实际上也对商铺进行装修经营。可见，上犹希桥公司是否向其告知商铺委托管理的事实并不影响罗红梅订立租赁合同目的的实现，即便产权人与上犹希桥公司之间因委托管理期限引发争议，导致产权人对罗红梅经营的商铺加锁9天，但产权人加锁行为并未持续，其也未采取其他行为干扰罗红梅经营，一审法院就此行为也扣减了罗红梅应付的租金，在没有证据证实产权人的行为影响罗红梅对租赁物的使用时，罗红梅主张上犹希桥公司故意隐瞒管理期限构成违约的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。关于上犹希桥公司与罗红梅租赁合同期限多少的问题，租赁合同对租赁期限约定的总数3年与租期起止时间显示的2年存在不一致，双方对此理解不一，即便从3年租期来看，罗红梅也仅支付3个月租金，上犹希桥公司按租赁合同约定可以行使解除权，故租期是3年还是2年对处理双方纠纷没有必然联系，一审法院按照起始时间认定租期2个月也并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故若租赁物存在瑕疵，罗红梅应当要求上犹希桥公司履行维修义务，法律并未赋予其可不支付租金的权利，况且罗红梅并未举证证明商铺存在重大质量瑕疵其已主动通知上犹希桥公司尽快维修，故罗红梅以案涉商铺存在墙面渗水、雨季排洪不通地漏倒灌，上犹希桥公司一直不予修缮等原因为由拒付租金的上诉理由，不能成立。因罗红梅拒付租金导致合同解除，其要求上犹希桥公司赔偿装修损失等的诉讼请求，无合同和法律依据，一审对该诉请未予支持的说理清晰，适用法律正确，本院不予赘述，予以维持。综上所述，罗红梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元，由上诉人罗红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇一九年八月二十六日代理书记员  葛颖婷