重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初7341号 原告：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，营业场所重庆市沙坪坝区沙滨路58号，统一社会信用代码91500106691219393F。 负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处经理。 委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。 被告：杨粤军，男，1971年12月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：郭啸天，男，1976年12月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称天穹公司江枫美岸管理处）与被告杨粤军、郭啸天物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员吴庆、谢乐曦组成合议庭，适用普通程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理，原告天穹公司江枫美岸管理处的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼，被告杨粤军、郭啸天经本院公告送达传票传唤，公告期限届满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天穹公司江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年3月1日至2018年10月31日期间的物业管理费5311.15元（1.1元/月/平方米×86.22平方米×56个月）；2、判令被告支付原告逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期的次月1日起，按每日万分之六点五的标准计算至付清时止。3、判令被告支付从2014年3月至2018年10月拖欠的水电公摊560元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系被告居住的“宝嘉江枫美岸”小区的物业管理单位，被告系该小区（房屋建筑面积86.22平方米）的物业费支付人。被告拖欠从2014年3月至2018年10月（物管费每月每平方米1.1元）共计56个月的物业服务费5311.04元，拖欠同期的小区水电公摊560元（每月每户业主平均公摊10元）。同时，根据原告与被告签订的宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议第十条第四项的约定，被告还应按每日千分之五的标准支付欠费之日起的滞纳金（违约金），现原告自愿按日万分之六点五的标准向被告主张从2014年4月1日起至付清全部欠费时止的违约金。被告在享受原告提供的物业服务的同时，拒绝支付物业服务费，给原告造成了巨大的损失，也对小区其他业主不公。经原告多次催收，被告仍拒绝支付。现原告诉至法院，要求判如所请。 被告杨粤军、郭啸天未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告杨粤军、郭啸天系重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人，该房屋建筑面积86.22平方米，所在小区为重庆市沙坪坝区宝嘉·江枫美岸小区。 2007年9月3日，重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方、建设单位）与重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对宝嘉·江枫美岸商住小区实施前期物业管理服务。物业服务收费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），其中，住宅为1.1元/月•平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。本合同自宝嘉江枫美岸实际交房之日起计算，期限为3年。本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委会与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2011年8月26日，重庆天穹物业管理有限责任公司（甲方）与被告杨粤军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议载明，甲方是房地产开发商委托的物业管理公司，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。住宅物业服务费标准（不含电梯费）为1.1元/月•平方米×建筑面积。物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日至20日期间交纳该月的物业管理服务费。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。甲方签章处由重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处盖章，乙方签章处由杨粤军签字。 合同签订后，原告天穹公司江枫美岸管理处为宝嘉·江枫美岸小区提供物业服务，被告杨粤军、郭啸天按照1.1元/平方米·月的标准缴纳了部分物业服务费，按10元/月·户的标准缴纳了部分水电公摊费。但被告杨粤军、郭啸天于2014年3月1日开始未交纳物业服务费、水电公摊费。现原告诉至法院，要求判如所请。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、江枫美岸管理处收款收据、值班记录、收费系统记录以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司与重庆天穹物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，物业服务企业、小区业主应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。 原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司。原告实际为被告所在宝嘉·江枫美岸小区提供了物业服务，被告杨粤军、郭啸天亦接受了原告提供的物业服务，被告杨粤军、郭啸天应当按约定支付物业服务费和水电公摊费。按照涉案房屋的建筑面积和《前期物业服务合同》的约定，被告杨粤军、郭啸天应当缴纳2014年3月1日至2018年10月31日期间的物业服务费5311.15元（1.1元/月•平方米×86.22平方米×56月）。据此，本院对原告要求被告支付物业服务费5311.15元的诉讼请求予以支持。 《前期物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。原告按照水电公摊费10元/月的标准计收，属于合理范围。现原告要求被告支付2014年3月1日至2018年10月31日期间水电公摊费560元（10元/月×56月），本院予以支持。 被告逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任。《前期物业服务合同》约定，被告未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。现原告自愿要求被告以逾期支付的物业服务费为基数，按每日万分之六点五的标准计算并支付从逾期的次月1日起至付清时止的违约金，本院依法予以支持。 被告杨粤军、郭啸天经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨粤军、郭啸天在本判决发生法律效力后3日内向原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处支付2014年3月1日至2018年10月31日期间的物业服务费5311.15元、公摊水电费560元。 二、被告杨粤军、郭啸天在本判决发生法律效力后3日内向原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处支付违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期的次月1日起按每日万分之六点五的标准计算至付清时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告杨粤军、郭啸天负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  谢凤鸣 人民陪审员  吴 庆 人民陪审员  谢乐曦 二〇一九年八月二十八日 法官 助理  冯 举 书 记 员  郭 琴