广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初12445号原告：马春福，男，1963年1月6日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍诗韵，广东仲马律师事务所实习律师。原告：刘序英，女，1969年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍诗韵，广东仲马律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会，住所广东省地佛山市顺德区北滘镇三洪奇大道73号。负责人：吴锡桐。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄升锦，广东顺迪律师事务所律师。原告马春福、刘序英诉被告佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会（下称“三洪奇居委会”）因缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴思萌适用简易程序独任审判，于2019年7月16日、2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告马春福、刘序英的委托诉讼代理人李全英，被告三洪奇居委会的委托诉讼代理人梁昌云、黄升锦两次均到庭参加了诉讼，原告马春福、刘序英的委托诉讼代理人霍诗韵参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告马春福、刘序英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿228730.64元（从2004年6月30日起至2013年9月28日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的1.5倍标准计算）；2.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2004年6月29日，原被告双方签订《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞景新村”别墅住宅购销合同》，购买位于佛山市顺德区北滘镇三洪奇居委会瑞景新村西区XX号的住宅，合同第一条约定：在乙方（原告，下同）签订此购销合同时…清晰甲方（被告，下同）的别墅住宅的土地使用性质是国有土地。双方正式确立购销关系后，在甲方向乙方出示顺德市规划国土局规定制发的“房地产权证”时，该别墅用地的全部产权均为乙方所有，并可自由转让、租赁、赠与、抵押及继承。合同第八条，甲方自将上述之已售别住宅交付给乙方使用日起，甲方最迟可在300个工作天内代乙方办妥“房地产权证”。合同签署后原告已按约支付被告247800元（含定金）购房款，并在2004年7月13日将房屋交付原告使用。但原告直到2015年7月23日才取得涉案房屋的房产证，且房屋占用土地性质为农民用地，自发证之日起5年内不得转让。因被告存在迟延办证及所办房屋土地性质不符合约定，双方未能达成一致的情况下，原告未能支付剩余购房款给被告。2017年3月被告向顺德区人民法院起诉被告要求支付剩余购房款247000元及利息（2017粤0606民初3887号），原告提起反诉，请求被告赔偿迟延办证损失及土地性质不符合约定的损失。该案经佛山市中级人民法院终审（2018粤06民终4627号）认定：涉案房屋被告在出售给原告时已超出政策规定的外销指标，直到2013年9月29日前尚未获得政府部门批准办理相关手续，双方之间该时形成的合同应属无效，被告应向原告承担合同无效的法律责任。原告认为：根据事后原告调查及法院认定的事实，涉案房屋所在小区系原顺德市人民政府批准建设的“样板村”，政府规定只允许将30%的地块出让后建设成商品房对外出售。2000年政府同意将该小区内出让地块提高至50%（共105户），达到外销指标后，政府不再受理该样板村的外销用地申请。而原告在与被告签署《购销合同》时，明知已外销商品房地块的比例达到50%的情况下，被告违背诚实信用原则，故意隐瞒上述事实，导致原告长期不能获得涉案房屋的产权证。直到2013年9月29日政府批准可以办理涉案房屋的产权登记时涉案合同无效事由才消失。在合同无效期间内不能利用该房屋进行抵押融资、更不能对房屋进行交易，造成原告损失。根据合同法42条：当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。本案中，买卖合同订立后，双方已就买卖房屋达成合意，在无证据证明该房屋不能获取房产证的情况下，原告有合理理由信赖被告出卖的房屋可以取得房产证，从而使原告获取相关利益，此时原告取得房屋房产证并合法占有房屋的可能性现实存在。但因被告的不诚信行为直接导致该房屋在2004年7月13日起至2013年9月28日获得房产证的可能性完全丧失，导致原告因此而获得相关利益的现实性完全丧失，合同也因此在此段期间被认定为无效，因此，被告的过错是导致合同无效的根本原因，也是唯一原因，应当承担导致合同无效的全部缔约过失责任。在涉案合同无效期间，被告占用原告已付一半购房款，现原告请求参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.5倍计算损失赔偿金。被告三洪奇居委会的答辩意见：1.原告起诉已超诉讼时效，假如原告的诉求有事实和法律依据，那么原告所谓损失的最后形成时间应为2013年9月28日，但距离现在足有接近6年，已超2年诉讼时效，法律应不予支持。2、原告所提出的所谓缔约过失造成的损失并不实际存在，原告在与被告签订购销合同后，被告已把房产实际交付给原告使用，原告一直使用至2013年9月28日，现仍在使用，即原告实际占用了案涉住房，所以其资金有对价，且无落空，所以原告所谓的损失不存在。3、根据原告提供的两份判决书证据，里面的判决已把原告的损失进行了罗列，且在终审判决内作出了判决，被告也在应收原告的购房款内予以了抵扣，即原告所谓的损失已处理过了，现原告提出重复处理，明显违反一事不再理的法律原则，综上，被告认为原告起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告无证据提交。本院经审理查明：原顺德市人民政府于1995年4月28日下发顺府发[1995]19号《关于加快“样板村”建设的若干政策规定》，提出为促进城乡一体化建设，对“样板村”建设作出如下规定：1.“样板村”的规划，可由市规划国土局提供无偿服务。2.允许将30%以下的地块建设商品房出售，但出售商品房的总户数不得超过100户。3.缓缴土地增值费。4.第一次受让者可享受本市居民第一次购房待遇免征契税。5.因征地而需缴付的耕地占用税可减免市留成的50%。6.水电增容费，电话初装费按最低档次收取。7.银行向发展商提供2年期的低息贷款，并对本管理区住户购买住宅而经济有困难的，提供6年期的优惠利率按揭。8.“样板村”要由镇（区）推荐，报市规划国土局审查确认，然后才能享受上述政策优惠。1995年8月17日，原顺德市人民政府下发《关于同意建设第一批“样板住宅新村”的批复》（顺府办复[1995]45号），确定北滘三洪奇管理区等十个管理区为第一批建设“样板住宅新村”的管理区。1995年12月21日，顺德市规划国土局作出《关于北滘三洪奇样板村规划方案的批复》，批准同意按北滘镇建设国土办公室所报来的三洪奇样板村规划。1997年7月28日，原顺德市规划国土局于下发《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号），通知：经批准了修建性详细规划的“样板村”必须于年底前动工兴建，并要求两年内建成，逾期不动工的作自动放弃办理。2002年6月12日，原顺德市人民政府办公室下发《关于处理样板村建设遗留问题的通知》（顺府办发[2002]50号），该通知中载明：顺德市样板区规划建设工作于1995年开始，现已批准建设的样板村共12个，已动工建设的11个，已批规划未动工建设的1个。已建成798户，其中有363户为未批先建，另有161户已批未建。经市政府研究，决定停止执行顺府发[1995]19号文关于样板村的有关政策，并就样板村建设的遗留问题作如下处理：一、对已批规划但尚未通平的沙浦样板村，按市规划国土局《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）要求，撤销其样板村建设资格，停止执行样板村的有关政策，其土地按宅基地固化政策调整原已批准的规划，另行报批。二、对样板村中目前已批准报建的地块，按原批准的规划进行建设。三、对样板村中已通平但未办理有关具体用地手续的，可采用以下两种办法予以完善：1.依据规划，连片办理农用地转用手续，建设用地指标在村（居）提留发展用地的指标中扣除。具体供地到个人须报市规划国土局建设用地科审批。2.按80平方米/户的标准重新调整与划分地块，并纳入村民住宅建设用地固化指标。四、对未批已建的住宅，按有关规定尽快补办用地及报建手续。2004年6月29日，三洪奇居委会（原顺德市北滘镇三洪奇居民委员会）与马春福、刘序英签订一份《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》，约定：一、乙方（即马春福、刘序英）清楚知道合同内一切有关购销条款及日后确立产权的权利与义务，并清晰别墅住宅的土地使用性质是国有土地。双方正式确立购销关系后，在甲方（即三洪奇居委会）向乙方出示顺德市规划国土局规定制发的“房地产权证”时，该别墅住宅的全部产权均为乙方所有，并可自由转让、租赁、赠与、抵押与继承。二、但当甲方向乙方出示“房地产权证”时，乙方尚未能向甲方交齐全部购房款或不按甲方规定期限内办理银行按揭供楼交款的相关手续，则已认定乙方购买上述别墅住宅产权甲方有权重新向市规划国土局申请办理乙方别墅住宅的房地产权转让手续，乙方原已交的购房款甲方一概不予退回。一切损失由乙方负责，此合同即时终止。三、乙方在签订此购销合同时，须交付购房款定金50000元，之后十天内应交齐上述别墅住宅购房款的70%（此项指不办理供楼交款的乙方），而办理供楼的乙方应交购房款的50%（含已交定金）。交款及供楼手续办妥后，由甲方即时将别墅住宅交付给乙方使用。四、甲方自愿将案涉房屋以494800元的价格出售给乙方。乙方付款时间：第一次于2004年6月13日前支付1000元；第二次于2004年6月29日前支付246800元；余款247000元自甲方出示“房地产权证”给乙方的5个工作日内支付。如需办理供楼按揭的乙方，应及时按甲方规定限期内所指定的银行办理供楼按揭交款的相关手续，有关办理按揭的手续费用如他项权证登记费、房产保险费、合同印花税等均由乙方负担（此项手续乙方应在交购房款50%而且甲方将住宅交付给乙方使用时，按甲方要求乙方应提前介入向指定银行办理相关按揭供楼手续）。5.如遇乙方在此限期内不交齐购房款或不按规定依时办理按揭供楼交款手续，则甲方以乙方应交款日起，向乙方所欠购房款罚收滞纳金3‰/天。逾期超过15天视为乙方违约放弃处理。甲方即时按此合同的第二款执行。五、甲方自将上述之已售别墅住宅交付乙方使用之日起，甲方最迟可在300个工作日内代乙方办妥“房地产权证”。六、乙方购买之别墅住宅是由甲方统一代办有关房地产确权的相关手续，直至“房地产权证”办毕。但乙方须予以配合甲方并提供有效的身份证明文件,等等。合同签订后，马春福、刘序英已支付三洪奇居委会购房款247800元，尚欠最后一期247000元至今未支付。2004年7月13日，案涉房屋交付马春福、刘序英使用。另查，北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”是根据原顺德市人民政府批准开发建设的“样板村”，共开发建设住宅210户。大部分业主于2005年期间陆续申请取得房地产权证，剩余16户（包括李全英与梁惠娟、马春福、刘序英、陈莹、陈泰辉等在内）一直未能办理房屋产权证。期间，李全英曾就其房屋办证等问题向当地有关政府部门上访。2008年10月21日，顺德区建设局房产管理所作出的《关于北滘李全英反映瑞璟新村房屋办证问题的信访回复》中答复：北滘三洪奇瑞璟新村属于样板村建设范围。根据相关政策，该样板村由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证。经了解，李全英所购买的房屋未能完善相关的用地手续，暂不具备办理《房地产权证》的条件，建议李全英到国土部门完善相关用地手续后再申办房地产权证。2009年11月19日，佛山市顺德区国土城建和水利局作出的《关于北滘李先生反映三洪奇瑞璟新村用地手续问题的调查情况报告》（顺建信复[2009]43号）中答复：北滘瑞璟新村是经原顺德市人民政府批准开发建设的“样板村”，现开发建设住宅共210户，目前剩余16户未办理用地手续。根据顺府发[1995]19号文件规定，“样板村”内允许按照一定比例建设商品房出售。又根据《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）的规定，对属商品房出售部分的用地核发国有土地使用证，属农民用地部分的用地核发集体土地使用证。由于三洪奇样板村作为商品房出售的住宅已达到外销指标规定（原佛山市国土资源局顺德分局已于2005年12月将此情况回复北滘三洪奇社区居委会），并且指标内的商品房均办理了用地手续，因此，包括李先生的房屋在内的16户住宅不能再按商品房出售部分办理国有土地使用证。但由于北滘三洪奇已由村委会改为居委会，因此该16宗住宅用地办理供地手续时可核发“村改居”国有划拨性质的《建设用地批准书》，并在报建验收后办理相关的房地产权登记。相关手续需由该16户住宅的权属人自行提出申请并提交有关资料至北滘国土房产管理所办理。北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出的《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》（北府办复[2013]12号）中回复三洪奇社区居委会称：为解决农村历史遗留问题和维护农村稳定，同意该未办证的16间住宅按区国土城建局和水利局2009年回复意见（顺建信复[2009]43号）及居委提出的参照原外销部分住宅操作方法处理用地、报建（验收）、房地产权登记等手续。2014年，马春福、刘序英提交《个人住宅用地规划审查申请表》，申请内容为“本人因办理国土部门有关手续的需要，现向规划部门申请对该地块进行规划审查，本人对所提供资料的真实性和准确性负责。”该申请书上，佛山市顺德区发展规划和统计局审核意见为“同意按北府办复[2013]12号办理”。案涉房屋已取得产权证，产权证登记时间为2015年7月23日。产权证上：“土地使用权取得方式”登记为“划拨”；“土地性质”登记为“国有”；“房屋所有权取得方式”登记为“自建”；“附记”中登记为“属农民用地，办理初始登记。根据顺建函[2012]789号规定。宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让，按顺发[2001]13号文集体土地转国有。宗地统一编码440606102005GB00252”。因马春福、刘序英在取得案涉房屋产权证后一直未支付最后一期购房款，三洪奇居委会遂向本院提起诉讼，请求本院：1.请求判令马春福、刘序英立即支付购房款247000元及利息（利息自起诉之日起计算至实际清偿之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由马春福、刘序英承担。诉讼中，马春福、刘序英向本院提起反诉，反诉要求三洪奇居委会、佛山市顺德区慧骏房产有限公司、佛山市顺德区英奇建筑工程有限公司赔偿其因出售房屋土地性质不符合约定损失515550元，并支付其逾期办证损失253316元（从2005年4月25日起至2015年7月23日止，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。后马春福、刘序英申请撤回了对佛山市顺德区慧骏房产有限公司、佛山市顺德区英奇建筑工程有限公司的起诉，并明确其反诉请求为：1.判令三洪奇居委会赔偿因出卖房屋土地性质不符合约定的损失515550元；2.判令三洪奇居委会支付逾期办理房产证的损失253316元（从2005年4月25日起至2015年7月23日止，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.三洪奇居委会承担全部反诉费用。本院于2017年11月5日作出（2017）粤0606民初3887号民事判决，判决：1.被告马春福、刘序英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会支付购房款余款247000元；2.驳回原告佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会的其他本诉请求；3.驳回被告马春福、刘序英的全部反诉请求。马春福、刘序英不服一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院2018年7月16日作出（2018）粤06民终4627号民事判决，判决：1.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3887号民事判决第一项、第二项；2.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3887号民事判决第三项；3.佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内向马春福、刘序英支付逾期办证违约金（以247000元为本金，从2014年7月26日起至2015年7月22日止，按中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4.驳回马春福、刘序英的其他反诉请求。（2018）粤06民终4627号民事判决“本院认为”部分载明：“涉案三洪奇样板住宅小区‘瑞璟新村’别墅是根据当时当地政府相关文件规划所建，由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证，仅有一定比例地块建设的房屋经政府准许可对外出售。从马春福、刘序英签订合同接收房屋后向政府部门信访反映该房屋未能完善相关用地手续及政府部门反馈的事实可知，三洪奇居委向马春福、刘序英出售的房屋已超出政策规定的外销指标，2013年9月29日前尚未获得政府部门批准办理相关手续，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:‘土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。’双方之间该时形成的《购销合同》应属无效，三洪奇居委会向马春福、刘序英承担的为合同无效的法律责任，而对于涉案房屋后经政府部门准许办理了产权登记手续，三洪奇居委会应否向马春福、刘序英承担办证不符合约定损失问题……”诉讼中，被告确认、主张的事实有：1.原告的起诉已超过诉讼时效；2.北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》，被告2013年9月30日通知两原告办证，办理办证手续时曾要求两原告签订一份办证协议，该协议要求业主不能向被告提出任何索偿，因迟延是政府问题导致的，并不是被告导致的；3.2013年10月初被告就向国土部门提交16户的办证手续，两原告的房产证办理是由被告向国土部门提交全部手续，只是领取房产证的手续12户都是委托被告去领取的，而包括两原告在内的4户要求自己去领取，但国土部门不同意他们去领取，后来原告信访，国土部门就同意给他们自行领取房产证；4.已签订办证协议的12户业主房产证登记时间为2014年至2015年之间，包括两原告在内的4户业主一直在闹，不同意签订协议书，被告坚持要求两原告签订协议书，所以他们的资料就办理时间较长。两原告确认、主张的事实有：1.其从佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终4627号民事判决并送达给两原告后，两原告才知道涉案合同自签订之日起至2013年9月28日期间为无效，自两原告提起本案诉讼时，无超过3年诉讼时效；2.被告通知两原告办理产权证时要求两原告签订一份办证协议，该协议要求业主不能向被告提出任何索偿，两原告不同意签订，所以要求自行办理产权证；3.为取得办证材料，李全英（要求自行办证的4户业主之一）2015年4月13日向案外人何秋杏邮寄了退还办证文件原件及办证费用通知，李全英、马春福2015年7月1日向顺德区国土城建和水利局邮寄了请求交付办房产证材料通知，两原告通过向国土部门信访、要求复查的方式，最后自行取得产权证；4.2015年10月21日，李全英、马春福向被告邮寄了房款抵销通知书。本院认为，关于两原告起诉是否超过诉讼时效的问题。（2018）粤06民终4627号民事判决认定合同无效的依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，司法解释是带有公开性的，北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》后，两原告就知道或应当知道未经政府部门批准前的《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》是无效的。虽然两原告在收到（2018）粤06民终4627号民事判决前未曾就合同无效向被告主张过权利，但从两原告多次信访、宁愿自行办证亦不签订放弃索赔权的办证协议、向被告邮寄《房款抵消通知书》等情况可见，其未曾因被告逾期办证事宜放弃过要求被告承担赔偿损失的责任，无论是主张违约责任抑或是主张缔约过失责任，都是原告对其债权请求权的行使，其行使债权请求权的方向有误，并不导致其超过债权请求权的诉讼时效。因此，两原告起诉并未超过诉讼时效。关于两原告要求被告赔偿合同无效期间损失的请求。本院分析如下：1.两原告计算赔偿费用的依据是《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，既然2013年9月29日前双方形成的购销合同无效，就无适用该解释的前提；2.（2018）粤06民终4627号民事判决载明：“双方之间该时形成的《购销合同》应属无效，三洪奇居委会向马春福、刘序英承担的为合同无效的法律责任”，合同无效所产生的法律责任是返还财产、赔偿损失，从两原告早已进行信访的事实可见，其对《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》无法履行的原因也是明知的，其亦选择了继续履行合同，在获得政府部门批准办理相关手续后办理了产权登记手续并取得房产证，不存在返还财产之说。至于赔偿损失，虽然在合同无效期间，被告占有了两原告的部分购房款，但两原告亦在签订购销合同后不久即搬入案涉房屋，占有着因合同无效本不属于原告所有的房屋，两者相比，并不能体现得失的明显失衡；3.两原告认为因为长期不能办理房产证，不能利用该房屋进行抵押、融资、出租等获取收益，从两原告长期占有案涉房屋、被告并无提出过异议的情况来看，无法体现影响了原告的出租，抵押、融资是否能获得收益属于商业风险，并不必然给原告带来收益。综上，两原告的诉讼请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马春福、刘序英的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为2365.48元（原告马春福、刘序英已预交），由原告马春福、刘序英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴思萌二〇一九年八月二十日书记员  何卓峻