广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2057号 原告：覃志徐，男，1969年11月4日生，壮族，住柳州市柳江区。 原告：韦美尾，女，1976年8月6日生，壮族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：刘智腾，男，1954年6月15日生，汉族，住广西柳江区，代理权限特别授权。 被告：柳江县恒大房地产开发有限公司。住所地：柳州市柳江区拉堡镇柳邕路259号1栋。 法定代表人：廖雪峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董志华，柳江县恒大房地产开发有限公司员工，代理权限特别授权。 原告覃志徐、韦美尾诉被告柳江县恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用民事简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告覃志徐、韦美尾及二原告共同委托诉讼代理人刘智腾、被告委托诉讼代理人董志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告商品房层高违约，应返还款156292元给原告；2、被告“庭院”应依法整改成为庭院；3、被告违规安装的相邻入户门需整改1号房为内开门，以确保相邻两户业主的利益；4、本案诉讼费应由被告承担。 事实与理由：2017年4月间，二原告在被告建设的恒大雅苑楼盘购买预期商品房，双方并签订有《商品房买卖合同》各持一份。房屋竣工后，被告于2019年3月31日交房，原告收房验收发现被告存在过错与违法如下：一、合同房屋住宅层高3.9米，实际收房3.35米加楼板厚度0.15米，合计3.5米，误差0.4米。二、合同房屋中“庭院”是休闲娱乐可使用的地方，实际收房一览“庭院”变成了排污排水的危险天井。三、相邻户之间的入户门近似打架，出入存在瞬间爆发危险性，不利于相邻两房之间的友善和睦，影响小区邻里团结。综上三点，请求法院判决如下：1、商品房层高违约，被告应返还款：761927÷3.9×0.4×2=156292元。2、房屋欺诈“庭院”的整改：①庭院为防高层落物伤人或不必要的应对事件，要筑建有平项面隔物接物防物坠下；②入户大堂拐左，右北面墙已有窗户，左南面住宅也应开窗户达到明亮通风入室；③地面硬化把排污排水管道要深埋；④卧室本来就小，不要开两个门影响使用率，进入庭院可往厨房阳台而入。如此四点整改，才能称为“庭院”。3、应把1号房入户外开门整改为内开门，方便2号房人员出入，防止1号房开门撞伤人事件，对双方住户都有利；若不整改，今后发生任何开门撞人撞物事故，由被告恒大和1号房业主共同承担责任。 原告向法庭提供的证据有：《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告所签订的合同约定的楼层高是3.9米及附件一图纸上标有“庭院”的事实。 被告恒大房地产公司答辩称，被告公司交付给原告的涉案房屋层高符合商品房买卖合同约定和国家建筑法规规定，不存在违约。具体事实和理由是：首先，《商品房买卖合同》有关层高的信息来源于经规划部门审核同意的设计和施工图纸的标注。被告公司提供的涉案楼栋首层平面图和轴立面图显示，涉案楼栋首层的设计和施工层高均为3.9米，与《商品房买卖合同》出现的3.9米层高表述完全一致。其次，不排除因为首层存在高低差设计、以及需要垫高住宅基座的建造要求，而导致某个最低点（进入楼栋的大堂）与某个最高点（住宅单元的套内）之间存在层高差。从实际设计和建造情况看，设计和施工图纸上的3.9米层高是从楼栋大堂地面开始起算，但因为住宅基座的垫高，故住宅内部从地面起算的层高实际为3.5米。该3.5米层高也远远超出了国家建筑设计规范的要求，对房屋使用性能并无什么影响。按照我国《住宅设计规范》(编号:GB50096-2011)关于“住宅层高宜为2.80m。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m”的规定，涉案房屋的3.5米实际层高远远超过了2.8米的标准，甚至达到了普通住宅层高的极限，完全不影响房屋使用功能。再次，衡量房屋价值的最核心因素是面积，所有商品房的成交，均以面积计价，层高并非计价标准和关键因素，原告有关以面积差来确定层高差违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。关于原告起诉状中提到的庭院和入户门“打架”的问题，庭院不存在涉案房屋单元范围内，不属于原告所有，带某种“赠送”给首层住户使用的意义，其中的设备设计安装未违反国家建筑设计规范的规定，不存在整改的问题。其次，所谓入户“打架”不是事实，入户门设计不违反国家建筑设计规范的规定，且原告对该设计事先知悉并予以接受。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据、合同依据和法律依据,请法院在公正审理的基础上，予以全部驳回。 被告向法院提供的证据有：①柳州恒大雅苑3号楼3-1-3-26轴立面图，证明该立面图显示，柳州雅苑3号楼一层的设计和施工标注层高为3.9米，是涉案商品房买卖合同有关层高3.9米的来源与依据。是经过规划部门审核同意的按设计图纸来标注的，原告所涉案房屋3.5米的实际层高，也远远超出国家建筑规范有关房屋2.8米的标准，对房屋使用功能未造成影响。层高是从最底地面到上一层楼板的高度为3.9米；②柳州雅苑3号楼一层平面图，证明该平面图显示，柳州雅苑3号楼一层的层高为3.9米，与买卖合同约定的相符。该3.9米层高是从大唐地面起算，由于首层有错落设计，住宅单元的地基存在垫高的情况，故出现涉案房屋套内层高为3.5米，但3.5米的层高远远超过了国家标准，对房屋使用功能没有影响。房屋买卖合同只能出现一种层高标准，被告依据设计和施工图纸数据标注层高3.9米，不存在违约问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院结合双方当事人的陈述在事实部分予以综合审查认定。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：两原告系夫妻关系。2017年4月13日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告将位于柳州市商品房预售给二原告，房屋建筑面积为118.98平方米，其中套内建筑面积为91.59平方米，房屋单价每平方米为6403.82元，房屋总价为761927元；合同还约定了房屋层高为3.9米；同时还约定了付款方式、交房期限、面积确认及面积差异处理、违约责任等。原告已按合同约定支付了购房首付款及银行按揭付款。于2019年3月31日，被告将建好的房屋交付给二原告，在二原告接收该房屋后经测量该房屋层高为3.5米（包括楼板厚度在内），因与购房签订合同约定的层高3.9米相差0.4米，为此经双方协商处理未果而诉至本院。另查明，本院在庭审后向原告释明其对房屋层高误差的减损价值是否需要进行评估，但原告在本院规定的时间内未申请评估。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二原告与被告于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人即原告诉讼主张出卖人即被告承担房屋层高的违约责任，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在合同及合同附件中约定的关于面积差的处理原则。本案中合同约定层高为3.9米，实际层高为3.5米，两者相差0.4米，层高误差比绝对值为10.25%，因涉案房屋层高不足合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，原告确有损失，而被告交付的房屋层高未达到合同约定的高度，已构成违约，房屋因层高损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小。但原告未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，因此，本院根据公平原则以及本案的实际情况进行综合考量，酌情予以确定。在层高达到国家标准2.8米层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.4为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方法为：[（合同约定层高－实际层高）÷合同约定层高]。本案中代入上述公式可以认定涉案房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为31239元（10.25%×0.4×761927）。原告诉请高出此部分，本院不予支持。原告诉请要求被告将房屋平面图中标记的“庭院”整改成原告能使用的庭院，但房屋平面图标记的“庭院”，并非在原告购买的房产面积范围内，系被告赠送的部分，原告有权可以接受或不接受，且原告在预购买该房屋时已认真看过房屋结构平面图，并在该平面图上签字确认，故原告要求被告整改于法无据，本院不予支持；原告诉请要求被告将其入户外开门整改为内开门，但原告未能提供证据证明被告违反国家建筑设计规定设立该入户门，且该房屋平面图上标注的入户门在原告预购买该房时就已设有并看过后签字确认，故原告的该项请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告柳江县恒大房地产开发有限公司赔偿给原告覃志徐、韦美尾购买房屋层高误差损失31239元； 二、驳回原告覃志徐、韦美尾对被告柳江县恒大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3426元（原告已预交），减半收取1713元，由原告负担1371元，由被告负担342元，被告所负担的案件诉讼费用届时应连同本案的债务一并给付原告。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇入户名柳州市柳江区人民法院，账号25×××79，开户行广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名）。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 覃 斌 二〇一九年八月二十一日 书记员 韦琳瑛