重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初8344号原告（反诉被告）:刘屹恒,女,1986年6月24日出生,汉族,住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋俊豪，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）:重庆纳联企业管理有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道99号1幢4-3，统一社会信用代码91500112MA5YQAW181。法定代表人:胡杰，执行董事。委托诉讼代理人：李文贤，重庆太合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，重庆太合律师事务所律师。原告（反诉被告）刘屹恒与被告（反诉原告）重庆纳联企业管理有限公司（以下简称纳联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘屹恒的委托诉讼代理人魏正山、蒋俊豪，被告（反诉原告）纳联公司的委托诉讼代理人李文贤、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘屹恒向本院提出诉讼请求：1、请求判决纳联公司返还刘屹恒房屋租赁押金33390元,并从2018年7月17日起至实际返还之日止,按照中国人民银行同期贷款基准利率承担资金占用利息损失；2、本案诉讼费由纳联公司承担。事实和理由：刘屹恒与纳联公司于2018年7月14日签订了《房屋租赁合约》，约定纳联公司将位于房屋出租给刘屹恒，房屋装修完毕后交付，交房时间为2018年9月1日。合约签订后，刘屹恒于2018年7月17日按约向纳联公司支付房屋租赁押金33390元，但纳联公司装修进度缓慢，未按约于2018年9月1日将案涉房屋交付给刘屹恒。2018年11月初，刘屹恒查验案涉房屋时，发现房屋装修工程仅做了一小部分，若要达到装修完毕状态至少还需几个月时间，纳联公司未按约在2018年9月1日交付案涉房屋，其行为已构成违约。刘屹恒为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告（反诉原告）纳联公司辩称，1、我方与刘屹恒签订的《房屋租赁合约》并未明确约定交房时间，具体交房时间以双方协商为准，我方并不存在逾期交房行为；2、刘屹恒违反《房屋租赁合约》提前解除合约，其行为构成违约，其支付的押金33390元不应退还；3、刘屹恒称因我方提供的房屋房号原因不能办理营业执照致使合同目的不能实现无法律和事实依据。请求驳回刘屹恒的诉讼请求。被告（反诉原告）纳联公司向本院提出反诉请求：1、判令刘屹恒支付纳联公司赔偿金33390元；2、本案案件受理费由刘屹恒承担。事实和理由：2018年7月14日,刘屹恒与纳联公司签订了《房屋租赁合约》，主要约定纳联公司将房屋出租给刘屹恒，合约还对租期、免租期、租金标准、押金、违约责任等进行了相应地约定。合约签订后，纳联公司多次与刘屹恒就房屋装修格局、进度等进行沟通，明确装修完毕后立即将房屋交付给刘屹恒，但刘屹恒却于2018年11月7日向纳联公司发出《解除合约通知书》，要求解除案涉合约，其提前解除合约的行为构成违约，应向纳联公司支付33390元赔偿金。原告（反诉被告）刘屹恒针对反诉辩称，我方并无违约行为，相反纳联公司构成违约，故纳联公司作为违约方，其诉请不成立。即便我方违约，纳联公司的损失也是租金损失，如果押金、租金不退，还赔偿33390元，显然违约赔偿金过分高于其损失。故请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对房屋租赁合约、中国银行交易流水明细清单、“晶石公元项目”微信群聊天记录、效果图2张，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对刘屹恒举示的解除合约通知书及寄件单、查询单，证据间能相互印证，纳联公司虽对其真实性不认可，但并未提供相反的证据予以推翻，本院予以采纳。对纳联公司举示的解除合约通知书，刘屹恒虽对其真实性不认可，但并未提供相反的证据予以推翻，本院予以采纳。对双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，纳联公司作为出租方（甲方）、刘屹恒作为承租方（乙方）、重庆朔熙房地产营销策划有限公司作为经纪方签订了一份《房屋租赁合约》，主要约定甲方同意将建筑面积185.50平方米物业出租给乙方，该物业以装修状态下租给乙方作为办公使用。合约第二条租赁期约定：1）租赁期限36个月，从2018年9月1日起至2021年8月31日止。2）免租期：从甲方交房予乙方之日起计十五天时间为免租期（甲方预计交房时间为2018年9月1日，可前后协调），免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业水、电、公摊等费用。合约第三条租金标准约定：1）租金：每月租金为16695元（该租金已包含此物业的物管费），第一期租金50085元。2)租金支付方式：租金以每叁个月一期之方式交付甲方，以现金或转账方式交付租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据予乙方，乙方负责保管租金收据。3）租金支付时间：第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前拾天交付甲方。4）租金递增方式：从第贰年开始，每年递增5%，租金标准如下：第1年：2018年9月1日至2019年8月31日，月租金：16695元，年租金：200340元；第2年：2019年9月1日至2020年8月31日，月租金：17529元，年租金：210348元……。合约第四条押金约定：1)乙方须于2018年9月1日或之前向甲方支付押金33390元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。……合约第五条甲、乙双方的权利义务约定：……6）在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前贰个月通知对方。若甲方提前解约，甲方所收的押金退还予乙方且给乙方33390元租金作为赔偿，乙方已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由甲方退还予乙方（不计利息）。若乙方提前解约，乙方应支付甲方33390元作为赔偿，乙方已交租金甲方不予退还。……8）租赁双方的有效文书送达地址以本合约记载的联系地址为准，送达时间以文书到达之日为准。合约第七条违约责任及免责条件约定：1）乙方提前终止合同乙方应按照本合同的第五条的第6小条时间提前通知对方并得到甲方的同意，否则乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还……合同第九条其它约定：……3）甲、乙双方同意，除本房屋租赁合约的内容外，本房屋租赁合约内容如有任何更改或补充，甲、乙双方同意以书面补充协议补充，并经甲、乙双方及经纪方签署作实生效……合同第十条备注约定：1、签合同时，乙方预先交付贰个月的房屋押金，剩余房屋租金于交房当天补齐。2、租赁期满，乙方自购家具家电设备可自行处理。3、打款账号：重庆纳联企业管理有限公司，账号15594XXXX，开户银行：重庆民生银行北部新区支行。合约乙方处刘屹恒签字捺印。2018年7月17日，刘屹恒通过中国银行向纳联公司转账支付33390元。纳联公司认可其收到刘屹恒支付的款项33390元，但因刘屹恒违反合约第五条第六款、第七条第一款的约定，其已交付的押金不应退还。2018年11月7日，刘屹恒通过国内特快专递按纳联公司在合约中载明的地址及方式向纳联公司发出《解除合约通知书》，载明：2018年7月14日，贵司、重庆朔熙房地产营销策划有限公司与本人签订《房屋租赁合约》，约定贵司将房屋装修之后交付本人，房屋的交付时间为2018年9月1日。《合约》签订之后，本人于2018年7月17日向贵公司支付了两个月的租金作为押金33390元。2018年8月中旬，本人查看，该房屋很难满足交付条件，本人一直催促，贵司装修缓慢。2018年9月1日，贵司房屋远远未达到交付条件。之后，经我方多次催促，贵方一直拖延，至今未按合同约定交房，导致现在一直不能入住。贵司未按照合同约定的房屋交付时间交付房屋，在本人一再催促之下，依然未完成交付，至今不具备交付条件，已经构成根本违约。本人现在正式通知贵司，解除《房屋租赁合约》，不再承租贵司房屋。贵司需在2018年11月15日之前退还本人支付给贵司的两个月的押金。若贵司拒不履行退还义务或拖延履行退还义务，本人将采取法律途经维护权利，并向贵司主张违约责任及赔偿责任等。杨虹虹（代表刘屹恒）、魏丽丽（另案当事人）、纳联公司负责人梁文轩、验收人员王小江在“晶石公元项目”微信群里有以下聊天内容：2018年8月27日，杨虹虹：梁总！马上月底了，你们应该要交房了。梁：在努力，可能要晚，给你们时间，顺延，你们那个，弄消防，都弄了好久。2018年8月28日，杨虹虹：好久能交房。反正延期一天扣你一千块钱。梁:前面不是被消防耽误了嘛，你们哪里直接全部隔断，哪里重复改了几次，当时说好了，顺延嘛，给你们。杨虹虹：给我一个具体时间。梁：我下午去工地，和工程部沟通哈。给你说，其他的，都快了，只要是KTV很多要等格局出来了，才能制定软包那些。我不会拖，拖一天，我损失更大。2018年9月10日，杨虹虹：好久能交办公室，今天10号了。梁：在处理细节了，你们准备多久搬。杨：装好了，软装呢。梁：软装在厂家定制，就是这两天嘛。你们月底搬，差不多，我在过几天给你们，你们空十天。杨：月底？不是过国庆了吗。梁：你想多久，月底都可以入住，你肯定提前搬撒，二十号左右搬嘛。杨：等一下我们过来看一下。魏丽丽：梁文轩，你这是啥情况……拍着胸膛说八月底交房，估计九月底都玄。梁：不会啦，主要是消防，你们那里隔断啦，方案改了好多次，备案才过。2018年9月28日，王小江：梁总，我的技术刚才去现场看了，无线AP的线你们还没布啊。无线AP的线还没布，你们项目经理说搞忘了，你督促一下啊。2018年10月8日上午10:30分，魏丽丽在该微信群中发了三张装修照片，并对梁文轩发信息称：你装的是什么。王：前台的网线直接裸露的。魏：这差距也太大了吧，接电话，你赶紧把款退了，这样的房子我们不接，马上去找你，梁总。2018年10月8日上午11:35分，梁文轩在微信群中发了四张已装修部位的照片，随后发信息：家居给你们定了哟。杨虹虹：明天最后确定，不差这半天。梁：今天不定啊，家居。魏丽丽：都是明天定。2018年10月9日，梁文轩在微信群中问魏丽丽：前台式样。魏：马上给你。随后魏丽丽将前台式样的图片发到微信群中。2018年10月10日，梁文轩问魏丽丽：家具好久定下来，昨天选哪个不用了吗，厂家都要做了。魏丽丽：那个区域几人位，是靠墙还是放中间都没定，肯定现场交底记录啊，出个平面图。杨虹虹：梁文轩，你把平面图做出来给丽丽看看。2018年10月10日至2018年10月16日期间，魏丽丽、杨虹虹，纳联公司负责人梁文轩在微信群中对KTV沙发、前台样式、地板、踢脚线、家具的样式、颜色等进行协商确定。2018年10月16日，梁：还有要调整的吗，没有的话，我把你今天给我说的，调整了，就下订单，我们要先转钱，广州才下单，发货，就改不了了。魏丽丽随后在微信中对沙发、对KTV柜体尺寸提出了调整意见。2018年10月19日，梁：KTV的效果图和施工图，都改了，花了重金重新装修的。杨虹虹：效果图，关键要做得好，到时候不像就完了。梁：我都是承包给做KTV装修的人装修。基本一样。2018年11月2日，魏丽丽：房子别整了，不要了……把钱退了得了，时间太长了。等不了了，别整了，不要了。梁：亲，家具都到了，就是KTV还有一两天，其他都好了。魏：赶紧把钱退了，不要了。杨虹虹：昨天看到踢脚线都没有装，一直骗骗骗。……9月1号到现在两个月了，我也不要了，退款.赔损失，把资金利息算给我们，19万.一个月2分利息。魏：也不多算，算2分。梁：我们也想尽量给你们弄满意，也一直在根据你们的要求整改。……魏：今天交房都不要。梁：都装成这个样子了，如果按我们的风格，你们实在不要了，我们还可以处理，现在这样子，我们都处理不了。我给公司申请，给你们补偿一些时间嘛……梁：你看也等了这么久了，我们也装的差不多了，也就一些细节，给你们一些补偿，可以吗？魏：我不要了。梁：我也知道，因为我们的原因，让你们耽误了，我也说了，给你们补偿，你可以提。魏：什么都不要说了，不要了，不谈。……梁：我们都弄成这个样子了，三天之内，不管怎么加班，一定完美交给你们，可以吗，你们再看看，怎么补偿你们，其他的，所有都定好了，就是基层，做好，就完了。魏：不要了，今天交给我们也不要了。我们的款连本带息十天之内必须退给我们，要不我们走法律程序。庭审中，刘屹恒举示效果图2张、房屋装修现场照片两组，拟证明截止2018年11月6日，案涉房屋现场仍在装修，远未达到双方约定的房屋装修效果，且到2019年3月，案涉房屋仍未达到交付标准。纳联公司对效果图2张的真实性无异议，但称该效果图并非最终的效果图，也不能作为公司交付房屋的依据；对房屋装修现场照片两组的真实性、合法性、关联性均不认可，且称2019年3月6日的照片无原始载体，达不到刘屹恒的证明目的。关于合同约定的交房时间。合同约定“从甲方交房予乙方之日起计十五天时间为免租期（甲方预计交房时间为2018年9月1日，可前后协调），免租期内，乙方无须向甲方支付租金”。刘屹恒认为，根据该约定，案涉租赁房屋的交房时间明确是2018年9月1日，租赁合同约定租赁期也是从2018年9月1日起，合同约定拖欠租金15天甲方有权解除合同，根据对等原则，房屋交付“可前后协调”的时间不应当超过15天。纳联公司认为，2018年9月1日仅为预计交房时间，最终接房时间以双方协调为准，且案涉租赁物纳联公司需要根据刘屹恒的要求进行装修，装修完毕后将房屋交付，并自交房之日起15天为免租期，免租期满才支付租金。在装修过程中，双方多次对KTV的装修方案进行修改，直至2018年10月下旬，纳联公司还就家具的选择征求刘屹恒的意见，故双方没有协商明确具体的交房时间。关于《房屋租赁合约》的解除。刘屹恒认为，合同约定的交房时间为2018年9月1日，该时间是确定的，纳联公司逾期之后我方多次催促其均无法在合理时间内交付，且在微信中多次承诺一两天、月底交房，均属于虚假的，经我方现场核实，案涉房屋截止到2019年11月6日远达不到交付条件，我方有权解除合同。纳联公司表示，刘屹恒不享有解除权，为避免双方损失扩大，我方认可租赁合同在我方2018年11月9日收到解约通知书时解除，但刘屹恒应按合同约定赔偿我方损失。关于租赁物的现状，纳联公司陈述，因为刘屹恒已发函解除合同，为避免损失扩大，我方在2019年年初将案涉房屋已经出租给其他人了。因刘屹恒承租案涉房屋时定制的装修部分含有KTV和餐厅，与正常办公需求不符，我方在另行出租时，花了大量时间和金钱对案涉房屋的装修进行了改造，其应予以赔偿。本院认为：刘屹恒与纳联公司于2018年7月14日签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《房屋租赁合约》约定“从甲方交房予乙方之日起计十五天时间为免租期（甲方预计交房时间为2018年9月1日，可前后协调），免租期内，乙方无须向甲方支付租金”，“预计交房时间为2018年9月1日，可前后协调”的表述从字面含义来看表明合同并未明确约定2018年9月1日为合同确定的交房日期，否则，双方就不会有“预计交房时间”、“可前后协调”这样的约定，而是会明确约定交房时间。租赁合同虽约定租赁期从2018年9月1日起，但合同同时也约定纳联公司交房给刘屹恒之日起15天为免租期，刘屹恒无需支付租金，即刘屹恒支付租金的时间是从纳联公司将租赁房屋交付给刘屹恒15天后才开始计算。双方关于租金的支付也是约定以租赁房屋实际交付后才开始计算，这也间接反映出合同约定的2018年9月1日并不是确定的交房时间，否则，双方也无需约定租金从房屋实际交付15天后才计算。刘屹恒主张案涉租赁房屋的交付时间为2018年9月1日，与合同约定不符，本院不予采信。《房屋租赁合约》虽未明确约定案涉租赁房屋的交付时间，但双方应按照有利于合同履行的方式诚信地履行自己的义务。从刘屹恒、纳联公司梁文轩在微信聊天群的聊天内容来看，在2018年10月9日至16日期间，刘屹恒还就沙发的样式、KTV的布局设计、家具的尺寸提出修改意见，这表明双方在此时还在就继续履行合同内容进行协商。因双方并未在租赁合同中明确约定案涉租赁房屋交付的时间，且案涉租赁是以装修状态下出租给刘屹恒，租赁房屋装修的具体标准也需双方协商确定，故刘屹恒主张纳联公司截至2018年11月6日尚未交付房屋构成根本违约的意见不能成立。刘屹恒虽于2018年11月7日向纳联公司发出了《解除合约通知书》，要求解除《房屋租赁合约》，但此时其并不享有合同约定的解除权以及法定解除权，该《解除合约通知书》并不能因到达纳联公司时即产生解除房屋租赁合约的效力。但纳联公司在庭审中表示其认可双方签订的《房屋租赁合约》在其于2018年11月9日收到解约通知书时解除，本院予以确认，即《房屋租赁合约》在2018年11月9日解除。租赁合同第五条第6小条约定：“在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前贰个月通知对方。……若乙方提前解约，乙方应支付甲方33390元作为赔偿，乙方已交租金甲方不予退还”。第七条第1小条约定：“乙方提前终止合同乙方应按照本合同的第五条的第6小条时间提前通知对方并得到甲方的同意，否则乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还”。如前所述，刘屹恒在2018年11月7日发出通知书要求解除《房屋租赁合约》时并不享有解除权，其行为应视为其单方违约要求提前解除租赁合同，根据上述约定，其所支付的租赁房屋租金和押金不应退还，故刘屹恒要求纳联公司返还房屋租赁押金33390元及支付资金占用利息损失无法律依据，本院不予支持。关于反诉支付赔偿金33390元。根据租赁合同“若乙方提前解约，乙方应支付甲方33390元作为赔偿，乙方已交租金甲方不予退还”、“乙方提前终止合同乙方应按照本合同的第五条的第6小条时间提前通知对方并得到甲方的同意，否则乙方所支付的租赁房屋租金和押金不退还”的约定，刘屹恒提前解约，其支付的租金和押金不退还，还应支付赔偿金33390元。刘屹恒辩称，合同约定的违约赔偿金过分高于损失，即便违约也不同意支付赔偿金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，合同关于租金和押金不退还以及支付赔偿金33390元的约定均是基于刘屹恒提前解约这同一违约行为。纳联公司并未举示证据证明刘屹恒提前解约给其造成的具体损失，从本案的实际情况来看，纳联公司在2018年11月时尚未将案涉房屋交付，根据合同的约定其尚不具备收取租金的条件，刘屹恒发函解除合同后，纳联公司也自认其已在2019年年初将案涉房屋另行出租，一定程度上减少了损失，综合考虑合同的履行情况，本院认为刘屹恒已支付的房屋租赁押金33390元不予退还已足以弥补纳联公司的损失，故对刘屹恒辩称合同约定的违约赔偿金过分高于损失的意见，本院予以采纳，本院依法对合同约定的违约赔偿金进行调整。因基于刘屹恒提前解除合同的违约行为，本院已支持纳联公司辩称的刘屹恒已交纳的租赁房屋押金33390元不予退还的意见，故纳联公司反诉要求刘屹恒支付赔偿金33390元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘屹恒的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）重庆纳联企业管理有限公司的反诉请求。案件受理费630元，由原告（反诉被告）刘屹恒负担；反诉案件受理费634.76元，已减半收取317.38元，由原告（反诉被告）刘屹恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  晏慧耘二〇一九年八月十三日书 记 员  龙 倩