山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初3602号原告：大同太平戴维斯物业服务有限公司，住所地山西省大同市平城区云中路81号大西街公园一号1#商业楼S1-3商业服务网点。法定代表人:王某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，山西漠北律师事务所律师。被告:韩某，男，1954年8月14日出生，汉族，大同市城乡和住宅建设委员会退休干部，住大同市。委托诉讼代理人：赵某，山西光硕律师事务所律师。原告大同太平戴维斯物业服务有限公司与被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大同太平戴维斯物业服务有限公司的委托诉讼代理人张某、被告韩某及委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同太平戴维斯物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2019年度拖欠的物业费3021元及承担2018年的迟延交纳物业费的违约金4078元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月5日，原告与被告韩某签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对“大西街公园1号”进行前期物业管理，双方对物业服务内容、收费日期及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取违约金。被告身为“大西街公园1号”14号楼1单元1901室住宅业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告应在2019年1月5日前交2019年度物业费3021元，但被告至今未交。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业管理费用应承担日千分之三的违约责任，截止2019年3月31日，被告已逾期450日交纳2018年度物业费，应承担违约金4078元。现原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，望依法判如诉请。被告韩某辩称，1、原告不能从通知接房之日起计费。答辩人于2017年1月5日前接到中建伟业房地产开发有限公司的《大西街公园1号通知书》,称“你所认购的大西街公园1号14楼1单元1901号,现已建成且通过验收,可以正式交付使用。”5日下午前往大西街公园1号物业服务中心办理相关手续。答辩人要求先进入小区看房,再办理接房手续,遭到物业人员的拒绝。在物业服务中心,答辩人与原告签订了《前期物业管理服务协议》,并交纳了一级小区标准2017年度物业费、装修保证金3000元等费用。手续基本办完,所有费用都已交付才领到钥匙,许可进入小区验房签字。签字后,物业人员告诉答辩人:你4月底以后再来吧,小区没有水,没有暖气,没有电,也不能装潢。答辩人看到的小区景况,根本就不达交房条件,也不可能通过政府有关部门的验收(本人就在市建委工作)，还处在施工建设中。5月份以后,小区才又恢复并开工建设未完成的工程。事实告诉我们,一项还在施工建设的大西街公园1号住宅小区,哪来的一级物业服务?大同太平戴维斯物业服务有限公司大西街物业中心于2017年11月14日向有关部门提交了物业收费标准备案表,2017年12月26日大同市城区发改办加注了同意备案意见,足以说明收取物业费的界定时间。原告与答辩人从一开始签订的《前期物业管理服务协议》,就存在着欺诈行为，开发商与物业联手,以强制和欺骗的手段迫使业主签订物业管理服务协议，不签物业合同,不预交物业费,就拿不到钥匙,更何况装潢入住。故从签订协议起收费,不合理。2、原告未提供税务发票,答辩人有权拒付管理费。以物业收取的装潢保证金3000元抵交第二年物业费是强势物业公司的惯例,原告也不例外。此前物业收取业主的物业费及其他费用,均以打白条收据为凭。答辩人拒绝接受白条收据,要求物业提供正式发票,并多次明确，直到2019年4月15日,物业才答应退还于2017年1月5日收取的装潢保证金3000元抵交了2018年的物业费,同意提供正式发票，与原告上诉仅隔两天。收费打白条,一直拒绝本人索要税务发票2年4个多月之久,究竟谁在违约?3、原告不能按约履行合同,不应按照最高标准计费。原告违反约定,拒绝公示物业管理费用收支情况，虽经再三交涉,至今拒不履约；未履行物业协议内容,与约定标准差距大,不应按照最高标准一级计费。自原告接收小区以来,由于管理混乱,服务不到位等等,致使小区业主电动车被盗,住户房锁被撬,地下储物室被淹等,服务质量差,服务内容严重不达标。比如:14号楼前的三盏照明灯坏了,业主反映了近一年,分管本楼的物管人员也上报了多次,物业就是不给修。再比如,一级收费标准必须达到的白天保安巡逻8次,夜晚8次,最少2人。而14号楼的业主从未看到保安到此巡逻等等。业主多次与原告协商,均未得到合理解决，答辩人强烈要求原告按照现有服务等级降级收费。4、原告应当退还答辩人2017年未服务已收的物业费。2019年4月8日,原告已向交纳2017年度物业费的部分业主,在交纳2018年度的物业费中减去因无服务而收取的物业费，结合2017年不具备居住条件,应当退还该费用。本院经审理认定如下事实：2016年12月2日，大同中建伟业房地产开发有限公司与被告韩某签订《大西街·公园1号住宅认购书》，确认被告购买位于大同市新开北路81号大西街公园1号14楼1单元1901号房屋，建筑面积约为126.03平方米，并于2017年10月28日签订《大同市商品房买卖合同》。大同中建伟业房地产开发有限公司与原告大同太平戴维斯物业服务有限公司曾签订《物业管理委托合同》，约定由原告为位于大西街·公园1号的进行物业管理，管理期限为2017年1月1日至2019年12月31日。2017年1月5日，原、被告就案涉房屋办理了验收、交接手续，原告向被告发放了房屋钥匙及其他物品。同日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定的主要内容为：第四条,一、物业管理房屋费用。被告应按年交纳物业管理费，以首次交费日期为下一年度物业服务费的交纳日期；二，按建筑面积每月平方米2元（住宅管理费1.5元、电梯0.5元）。第十条，违约及其他责任。一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应法律责任；四、被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及其它应缴费用，原告有权要求被告立即补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。该合同还对物业服务内容、双方权利义务、等进行了约定。上述事实，有原、被告陈述及双方提交的《大西街公园1号住宅认购书》、《大同市商品房买卖合同》、《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、业主钥匙、资料物品领取确认表、住验收交接单予以证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，合法有效，该合同对原、被告具有约束力。双方应当按照约定行使权利、履行义务。原告作为物业服务企业为被告提供了物业服务，被告作为本案房屋的业主，应当向原告支付物业管理等费用。原告诉请被告支付2019年度拖欠的物业费3021元，符合合同约定及法律规定，应予支持。原告主张被告支付2018年度因迟延交纳物业费的违约金4078元，因原告在不完全具备入住使用的情况下，向业主交付房屋并收取物业费，致使双方产生矛盾。业主采取拒交物业费、向有关部门投诉以维护其权益，之后，原告进一步完善小区物业设施，并减免了2017年度物业费。对于原告请求支付违约金的主张，本院认为，原告在物业服务中未按约定公布物业管理费用收支账目，环境卫生、绿化等方面未完全履行合同约定的关于物业管理服务内容，应属违约。综上，本院对原告该项诉求不予支持。原告收取物业费依相关规定应使用税务部门统一印制的收费收据，但并不能作为被告拒交的理由。关于被告认为原告不应按最高标准计费及应从2017年10月30日具备入住条件时开始计算的抗辩，因与合同约定不符，本院不予采纳。关于被告主张原告退还2017年已收的物业费，因未提出反诉本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩某本判决生效之日起十日内支付原告大同太平戴维斯物业服务有限公司2019年物业费3021元；二、驳回原告大同太平戴维斯物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，减半收取26.5元，由原告负担1.5元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 高秀珍 二〇一九年八月十五日书记员 齐 馨