广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6939号上诉人（原审原告）：刘小龙，男，汉族，1962年4月20日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李联，广东理恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁继红，女，汉族，1967年11月20日出生，住广东省佛山市顺德区。。委托诉讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。原审第三人：佛山市万物盛房地产代理有限公司，住所地广东省佛市顺德区。法定代表人：盛某1。上诉人刘小龙因与上诉人梁继红、原审第三人佛山市万物盛房地产代理有限公司（以下简称万物盛地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初21767号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘小龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判梁继红一次性向刘小龙双倍返还购房定金360000元；2.本案一、二审诉讼费用由梁继红负担。事实与理由：刘小龙与梁继红于2017年1月17日签订《房屋买卖合同》后，刘小龙即向梁继红支付定金180000元，之后双方未能继续履行合同的原因在于梁继红违约、不配合办理交易手续，一审法院对该事实未能查明。一、刘小龙在签约前对涉案房屋反复查看，没有发现问题，对房屋的结构、布局及周围环境等均十分满意，经过慎重考虑后才决定与梁继红签订《房屋买卖合同》，刘小龙与梁继红进行房屋交易的意愿强烈，不存在任何违约动机。在梁继红违约不配合办理交易手续后，刘小龙向一审法院起诉也一直坚持要求继续履行合同，后因法院反复释明“佛山出台购房新政，刘小龙现不具备购房资格，房屋买卖合同无法履行”，刘小龙才不得不对诉讼请求进行变更。二、双方签订的《房屋买卖合同》将定金约定为300000元，但并没有约定支付时间，后双方经协商一致变更定金为180000元（梁继红同意刘小龙将剩余120000元和首期楼款一并于办理递件成功当天支付）。虽然双方没有为此签订书面协议，但从常理分析，如果梁继红不接受定金变更为180000元，一定会敦促刘小龙支付剩余120000元，而刘小龙出于继续履行合同之目的也一定会设法补足，但并没有出现上述情况。三、双方签订《房屋买卖合同》后，房价一直上升，梁继红存在基于自身利益考虑而违约的动机和可能。四、一审法院依法追加第三人后，第三人未到庭参加诉讼，一审法院未接受刘小龙提出的延期开庭的请求，故未能通过第三人的陈述进一步查明本案事实。针对刘小龙的上诉，梁继红答辩称，案涉合同无法继续交易的原因在于刘小龙。卖家及中介方多次催告买方履行义务，买方怠于履行义务，应承担相应违约责任。梁继红上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘小龙的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由刘小龙负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定刘小龙未足额支付定金以及未如期办理按揭贷款手续均不构成违约的事实错误。刘小龙未按照合同约定在规定期限内足额支付定金300000元，也没有依照合同约定在2017年6月1日前到房屋登记机构办理申请买卖过户手续。梁继红一直催告刘小龙及中介支付剩余的购房定金、首期楼款，按期办理按揭贷款手续，却被刘小龙以各种理由推诿。刘小龙逾期未履行合同义务，经梁继红催告仍怠于履行，足以构成违约，梁继红有权依照合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定解除合同并且要求刘小龙承担违约责任。刘小龙未能在约定期间内履行义务，并且经催告后在合理期限内仍未履行，已经达到合同解除的法定条件。梁继红在刘小龙经催告逾期未履行合同的情况下，以实际行动向刘小龙明确表示解除合同，表明梁继红已经履行通知的义务。因此，梁继红并不存在过错，有权根据合同约定解除合同并没收定金180000元。二、刘小龙严重违反合同约定，怠于履行合同是合同解除的根本原因。一审判决确认合同无法继续履行的原因是佛山市人民政府发布限购新政，刘小龙不具备购买案涉房产的条件，但是刘小龙若能够在合同约定的时间内积极履行合同义务，足够赶在限购新政发布前申请按照原政策执行。因此，刘小龙存在严重的违约行为才导致合同无法继续履行，造成梁继红一定程度上的经济损失，刘小龙要为此承担违约责任，梁继红要求解除合同并没收定金有理有据。梁继红在二审庭审中补充上诉称，关于解除合同时间，双方签订的《房屋买卖合同》并没有约定发出解除合同的通知书一定要采取书面形式，事实上，梁继红与中介多次通过电话、微信方式催告对方履行合同义务。退一步而言，相关条款没有约定“发出解除合同通知书”是合同解除的生效要件。2017年6月1日至刘小龙提起本案诉讼的2018年11月9日，在长达1年半的时间里，刘小龙从未向梁继红或者中介主张过任何权利，由此可以推断梁继红不是违约方。一审法院关于“《房屋买卖合同》中对签订《购房抵押贷款合同》没有约定明确的履行期限”的认定错误。双方签订合同时为了方便买方联系银行，没有硬性要求《购房抵押贷款合同》的办理时间，并非没有约定履行期限。刘小龙无法提供证明其曾经联系银行办理贷款手续，也无法提供证据证明是梁继红不配合其工作而导致合同无法履行，根据合同约定及交易习惯，刘小龙应承担举证不能的后果。针对梁继红的上诉，刘小龙答辩称，双方签订合同并未约定支付定金时间。2017年1月17日签订合同五天后刘小龙向对方支付180000元定金，经协商后梁继红同意剩余定金后续支付。事后梁继红并未催告支付，反而是刘小龙于2017年3月联系建行办理购房抵押手续，梁继红不配合办理而导致无法交易成功。二、合同签订后，双方并未通过书面及口头约定解除合同，解除时间应为刘小龙提起诉讼及变更诉讼请求主张解除合同的时间，而非2017年6月1日。对方违约行为导致限购新政前未完成交易，致使合同无法继续履行。因房价上涨造成刘小龙巨大经济损失，故请求对方双倍返还定金合情合法。一审法院查明事实：位于佛山市顺德区北滘镇某处的房屋属梁继红所有。2017年1月17日，刘小龙（买方）、梁继红（卖方）及万物盛地产公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定刘小龙向梁继红购买位于佛山市顺德区北滘镇某处房屋，交易价格为10000000元。该合同中有如下约定条款：六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续：逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同中的附件（付款方式）有如下约定条款：（二）按揭付款：1.定金30万元整，买方须在（空白）支付给卖方。……3.首期楼款200万元整，买方应在递件当天支付卖方；买方应于（空白）前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在2017年6月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行等合同三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。4.楼价余款:（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。5.若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款……。刘小龙、梁继红双方签订上述合同后，刘小龙于2017年1月21日以银行转账方式向梁继红支付定金180000元。同日，梁继红向刘小龙出具一份《收据》，载明收到定金300000元，但此款以到账为准，落款日期误写为“2016年1月21日”。此后，梁继红没有书面敦促刘小龙支付余下定金，刘小龙也没有书面敦促梁继红配合办理贷款手续。此后，双方没有在2017年6月1日前到房地产管理部门办理交易过户手续。双方为此发生纠纷，刘小龙向一审法院提起诉讼。庭审中，双方同意解除合同，但对解除时间有异议。刘小龙在第一次开庭时（2018年12月18日）变更诉讼请求为解除双方签订的案涉合同，并提出追加万物盛地产公司作为本案第三人，一审法院于2018年12月31日向万物盛地产公司送达了起诉状副本及应诉材料。另查，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2017年6月1日起，佛山把二手房纳入限购。二手房限购新政覆盖区域：禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域。本市户籍居民限购区域内限购2套；非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能够提供交易房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。又查，刘小龙未能提供具备上述房地产调控政策实施后的购房人资格的相应资料。一审法院认为，刘小龙与梁继红、万物盛地产公司签订的《房屋买卖合同》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方协商一致解除合同，符合法律规定，一审法院予以确认。关于合同解除时间，刘小龙在第一次开庭时提出解除合同诉请，梁继红没有异议；此后，刘小龙向一审法院提出追加万物盛地产公司作为本案第三人，一审法院于2018年12月31日向第三人送达了起诉状副本及应诉材料，故一审法院以第三人收到起诉状副本及应诉材料之日即2018年12月31日为涉案合同的解除时间。梁继红认为合同解除时间为2017年6月1日，因梁继红未能在该日书面通知刘小龙解除合同，故梁继红的该点抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。关于定金的处理问题。双方在《房屋买卖合同》中约定定金数额为300000元，但没有约定支付时间，在刘小龙支付了180000元后，梁继红也没有依合同中关于“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”的约定向刘小龙发出敦促履行通知。另外，双方在《房屋买卖合同》中约定“买方应于（空白）前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料”，但也没有约定明确的履行期限，双方也没有按上述合同约定向对方发出敦促履行通知。因定金的支付及办理按揭贷款的时间是合同的重要条款，双方约定不明，导致产生分歧，又未能按照合同约定履行通知义务，双方不存在交易习惯，也没有按照合同法关于履行期限约定不明的处理方式补救，导致本案纠纷。综上，刘小龙在支付定金180000元后，双方不配合办理按揭贷款手续，均不构成违约，是基于双方不遵守诚实信用原则，基于各自利益考虑，导致合同条款约定不明，又不按法律规定进行补救，从而导致本案纠纷，双方均有责任。一审法院对刘小龙的双倍返还定金诉求不予支持，对梁继红主张没收定金的答辩意见亦不予采纳，梁继红应向刘小龙返还购房定金180000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘小龙、梁继红及万物盛地产公司于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月31日解除；二、梁继红于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向刘小龙返还购房定金180000元；三、驳回刘小龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3350元，财产保全费5000元，两项合共8350元（刘小龙已预交45900元），应退还刘小龙37550元，由刘小龙负担4355元，由梁继红负担3995元。梁继红二审期间提交以下证据：《公证书》一份及关于公证书的光盘一张，拟证明：刘小龙曾出价20000元企图收买万物盛地产公司作伪证；万物盛地产公司确认刘小龙在拒不办理银行相关手续时，梁继红与中介方履行了催告义务。由于刘小龙是朋友方介绍的客户，万物盛地产公司碍于情面不出庭作证。本院组织双方进行了质证。本院对于上述证据之认证意见，将在后文结合其他事实加以分析。梁继红二审期间申请调取其手机号码从2017年1月1日至2017年5月31日期间的通话记录，拟证明其曾经以电话方式催告刘小龙履行合同义务。经审查，梁继红的调查取证申请对待证事实无意义，本院依法不予准许。刘小龙二审期间未提交新的证据。经审理，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对本案的审理围绕刘小龙、梁继红各自的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点主要是关于涉案定金的处理。本案中，双方在涉案《房屋买卖合同》中关于定金的支付时间以及办理贷款手续时间均约定不明，在无其他证据佐证的情况下，梁继红二审提交的证据亦不足以证明双方就相关履行期限进行补充协商加以明确或梁继红曾按照合同约定履行通知义务。就本案而言，定金的支付及办理按揭贷款的时间均是合同的重要条款，双方对此约定不明，亦未依法采取相应的方式予以补救，一审法院认定双方均不构成违约并无不当。为此，一审法院对刘小龙的双倍返还定金的诉求，以及对梁继红要求没收定金的答辩意见均不予采纳于法有据，本院依法予以维持。综上，刘小龙、梁继红的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费7800元（刘小龙已预交6700元，梁继红已经预交3900元），由上诉人刘小龙负担3900元，由上诉人梁继红负担3900元。刘小龙多预交的二审案件受理费2800元，经其书面申请后由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年八月二十九日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔