山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初3532号原告：迟文成，男，汉族，1976年12月17日生，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：刘建国，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍，山东汇融律师事务所律师。被告：纪顺堂，男，汉族，1957年8月19日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：张加红，胶州阜安法律服务所法律工作者。原告迟文成与被告纪顺堂农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟文成及其委托诉讼代理人刘建国、刘萍，被告纪顺堂的委托诉讼代理人张加红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟文成向本院提出诉讼请求：1.确认原被告存在房屋买卖合同关系；2.依法判令被告返还原告购房款53000元并赔偿原告损失1450192元，共计1503192元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2005年10月5日从被告处购买了位于胶州市房屋一处，双方约定购房款为53000元，协议签订后，原告分两笔将购房款付清，被告为原告出具了收到条，原告购买涉案房屋后一直在该房屋居住，现涉案房屋已被拆迁，面对巨额的拆迁利益，被告违背诚信原则，对涉案房屋的买卖事宜恶意反悔，已两次向法院提起诉讼，导致原告无法领取拆迁款项，原告购买房屋系自身居住，不存在过错，如房屋买卖合同被确认无效，被告负有完全的过错，应返还购房款并赔偿原告损失，为维护原告的合法权益，特具状起诉，希望法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告纪顺堂辩称，原告明知涉案房屋系宅基地，仍与被告签订房屋买卖合同，双方均存在过错，不存在赔偿损失的问题。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、协议书一份，拟证实原被告于2005年10月5日签订购房协议书，原告从被告处购买了涉案房屋，购房款为53000元，付款方式是先行支付45000元，产权证办好后再付8000元，胶州市村委会在该协议上加盖公章；证据二、集体土地使用证、房屋所有权证各一份，拟证实涉案房屋产权证办理完毕后，被告将证件的原件交付给了原告。证据三、收到条两份，拟证实原告按照协议约定将购房款53000元交付给了被告。被告质证称，对证据一协议书的真实性无异议，但该协议应视为无效协议；证据二集体土地使用证、房屋所有权证真实性无异议，但根据法律规定房产以登记为准，该房屋的集体土地使用证及房屋所有权证均还在被告名下，且该房屋系宅基地房屋，应由被告享受有使用权；证据三收到条的真实性无异议。被告为证实其抗辩提交了青连铁路（胶济胶黄联络线）环评区建（构）筑物拆迁核算表及评估结果汇总表各一份，拟证实拆迁补偿的详细明细。原告质证称，对该证据的真实性无异议，该份证据是拆迁核算表，系针对拆迁内容做出的明细，序号1、2、4是原被告签订买卖合同时存在的涉案房屋，其余的都是后期的构筑物，属于原告所有。另本院依职权调取了村庄房屋拆迁货币补偿协议书、拆迁补偿款结算表、村庄房屋拆迁补充协议等证据。原告对上述证据质证称，真实性无异议，根据该证据能够看出补偿是分项计算的，涉案房屋实际是由原告居住占有使用，所以相应的搬迁奖励、过渡补助、购置物装饰装修等项目应由原告享受，针对房屋安置面积，金额为1224000元，扣除购房款53000元，剩余1171000元应当按照过错责任由被告赔偿给原告。被告对上述证据质证称，真实性无异议，但该拆迁补偿款结算表中的平方数为180平方，而双方交易的房产证记载的平方数为78平方，所以涉案房屋一共是78平方，其他的平方数是因为宅基地是本村村民才能享受的待遇，即被告应当享受，且拆迁协议是与被告签订的，应当由被告享有。经庭审质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于胶州市，2005年10月5日，原被告就涉案房屋签订协议书一份，约定被告将其所有的位于厢房两间，共六间出售给原告，购房款为53000元，付款方式为现付45000元，待被告将房屋所有权证书办理好后，原告再付剩余的8000元。该份协议书有原被告及被告的兄弟纪顺田签字捺印，证明人邹吉明、宋长青签字，并盖有村委会公章。另查明，原告分别于2005年10月4日和2008年3月29日向被告支付购房款45000元和8000元，被告为原告出具了收到条，并将涉案房屋的集体土地使用证、房屋所有权证交付给原告。原告购买涉案房屋后一直在涉案房屋居住使用，直到（胶济胶黄联络线）工程征用拆迁。再查明，本案涉案房屋由被告与胶州市村民委员会签订拆迁补偿协议书。具体补偿明细为：1、房屋部分：正房四间1224000元、房屋货币补偿金奖励10%122400元、厢房2号18877元、厢房4号7200元；2、房屋附属部分：其中彩钢瓦棚补偿4536元、棚子补偿158元、厕所补偿800元、出厦补偿4515元、地面砖补偿4375元、集成吊顶补偿2688元、暖气补偿2500元等共计84715元；3、其他费用：搬家补助费1200元、临时房屋补助费10800元、第一时段搬迁奖励20000元、第一时段搬迁奖励差额14000元。以上拆迁补偿款共计1503192元。另查明，本案被告曾于2018年7月、2018年9月起诉过本案原告，主张双方签订的协议书无效，后撤诉。本院认为，本案争议的焦点有二，一是原被告之间签订的协议书的效力；二是认定协议书效力后产生的法律后果。针对本案争议的焦点一，本院分析如下：农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，根据我国相关法律规定，农村房屋转让只能在本村村民之间进行，这是法律的强制性规定，本案中，原告作为涉案房屋的购买方并非本村村民，故，原被告签订的协议书因违反国家强制性法律规定而应该认定为无效。针对本案争议的焦点二，本院分析如下：我国《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”以及第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，合同无效的法律后果为返回财产，并根据合同双方的过错程度承担损害赔偿责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，原被告之间的房屋买卖合同被依法认定为无效，原告与被告均应当知道涉案房屋不能向非本集体经济组织成员转让，双方对合同无效均具有过错，但考虑到被告作为出卖方在其出卖涉案房屋多年后又于本案纠纷处理之前多次以违法出售房屋为由主张合同为无效，损害了原告作为买受人的信赖利益，为维护市场秩序，惩戒不遵守诚实信用原则之人，本院综合考虑买卖双方的过错大小、签订买卖合同时间久远、土地房产升值等因素，以被告承担70%的责任，原告承担30%的责任为宜。原被告双方签订的协议书无效，原告因此遭受利益损失，该损失应根据房屋现值和原买卖价格的差异进行确定。具体而言：一、房屋部分拆迁所得利益为：正房四间1224000元+厢房2号18877元+厢房4号7200元+房屋货币补偿金奖励10%122400元，以上共计1372477元。以上房屋价值扣除原购买价值53000元，应当视为房屋增值部分为1372477元-53000元=1319477元，该部分款项结合双方的过错责任分担，原告为923633.9元（1319477元×70%），被告应为395843.1元（1319477元×30%）。二、对房屋附属部分，彩钢瓦棚、棚子、厕所、出厦、地面砖、集成吊顶、暖气等拆除补偿价值共计84715元，这部分拆迁利益是基于原告方在购买房屋之后自行添置，应当全部归原告所有。三、对于其他搬家补助费1200元、临时房屋补助费10800元、第一时段搬迁奖励20000元、第一时段搬迁奖励差额14000元等共计46000元，该部分拆迁利益是对于房屋的使用人而作出的拆迁补偿，与使用人这一身份关系密不可分，与原告的房屋买卖行为无相互关联，原告系房屋的占有使用人，该部分拆迁利益应归原告所有。综上，基于原告与被告之间房屋买卖合同无效后，被告应当返还原告购房款53000元；对于房屋增值部分双方应根据各自的过错程度，原告应分得923633.9元，被告应分得395843.1元；对于房屋附属部分及其他拆迁利益共计84715元+46000元=130715元归原告所有。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告迟文成与被告纪顺堂于2005年10月5日签订的《协议书》无效。二、被告纪顺堂于本判决生效之日起十日内返还原告迟文成购房款53000元。三、被告纪顺堂于本判决生效之日起十日内赔偿原告迟文成损失1054348.9元（923633.9元+130715元）。四、驳回原告迟文成的其他诉讼请求。案件受理费18329元，减半收取9164.5元，由原告迟文成负担1781.5元，由被告纪顺堂负担7383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡德富二〇一九年八月二十二日法官助理赵文倩书记员薛冰