河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1809号原告：胡盘根，男，汉族，1963年4月3日生，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：李长青，河南正言律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：大商集团开封新玛特购物广场有限公司，住所地：开封市西大街100号，统一社会信用代码：91410202680769736D。法定代表人：王晓萍，总经理。委托诉讼代理人：**刚，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：闫伊莎，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告胡盘根与被告大商集团开封新玛特购物广场有限公司（以下简称大商集团开封新玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告胡盘根的委托诉讼代理人李长青,被告大商集团开封新玛特公司的委托诉讼代理人闫伊莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡盘根向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付位于开封市龙亭新都汇4号商场负一层至四层的房地产自2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占有使用费4272465.64元，并赔偿原告利息损失（自2017年6月15日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月5日，原告通过参与法院委托拍卖的程序，以最高价竞得位于开封市龙亭新都汇4号商场负一层至四层总建筑面积24172.3平方米的房地产（该房产由被告租赁经营），并在依法缴纳相关税费后办理了该房地产的产权证书，该房地产的产权人已变更至原告名下，故而被告依法应向原告支付该房地产经营期间的房屋占有使用费。原告已就2014年3月6日至2017年3月5日期间的房屋占用费诉至法院，判决书已生效。因被告至2017年6月14日才将该商场的使用权转交给原告，故原告现再次起诉，请求判令被告向支付2017年3月6日至2017年6月14日期间的房屋占用费及利息损失。被告大商集团开封新玛特公司辩称，原告主张的房屋占用费标准过高，被告租赁此房屋时约定的租金为0.9元/㎡/天，该约定符合当时此位置大面积整体使用房屋的市场价格，因此应当按照0.9元/㎡/天计算房屋使用费；被告承租时涉案房屋为毛坯状态，由被告承租后进行装修，原告主张房屋使用费所依据的价格评估报告书是根据房屋装修后的市场价格进行评估的，与事实不符，不能真实地反映装修前的价格，造成房屋使用费过高，本案的价格评估报告并没有参考依据。原告主张利息损失缺乏合理依据，原被告之间没有约定利息，被告也未给原告造成利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对原告提交的（2018）豫0202民初第200号民事判决书、（2019）豫02民终1402号民事判决书、河南豫正公信价格评估咨询有限公司豫正价评字（2018）第0396号价格评估报告书、（2016）豫0225执1398号结案通知书及笔录，本院均予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼系开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）开发的商业用楼，总建筑面积为24172.3平方米。2008年7月28日，瑞信公司以4号楼作抵押向原告胡盘根借款5000万元，并办理了抵押登记和他项权证。后瑞信公司与大商集团郑州新玛特购物广场有限公司（以下简称大商集团郑州新玛特公司）签订了关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》，将4号楼全部出租给大商集团郑州新玛特公司使用。在此之后，瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司及大商集团开封千盛购物广场有限公司（以下简称大商集团开封千盛公司）三方又签订了一份转租协议，内容为经瑞信公司同意，大商集团郑州新玛特公司将其与瑞信公司签订的租赁合同的权利义务概括转让给大商集团开封千盛公司，由瑞信公司和大商集团开封千盛公司履行《房屋租赁合同》。新都汇购物广场4号楼出租时为毛坯状态，由承租人进行装饰装修后投入经营使用。因瑞信公司无力偿还借款，胡盘根行使对新都汇购物广场4号楼的抵押权，经河南方迪土地房地产估价有限公司评估，4号楼房地产总价为12155.97万元，开封市中级人民法院于2014年3月5日依法委托拍卖新都汇购物广场4号楼，最终由胡盘根以14460万元竞得，产权已过户至胡盘根名下，房地产权证号分别为汴房地产权证第××号、第××号、第3413159号、第××号、第3413161号。大商集团开封千盛公司于2011年1月24日变更为现在的大商集团开封新玛特公司。胡盘根取得涉案房屋所有权后，要求增加租金，大商集团开封新玛特公司不同意增加租金，双方形成纠纷。大商集团开封新玛特公司于2014年9月25日在本院起诉胡盘根，要求其继续履行大商集团开封新玛特公司与瑞信公司签订的关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》。胡盘根于2014年11月18日提起反诉，并追加瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司作为第三人参加诉讼，要求解除大商集团郑州新玛特公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司、大商集团开封千盛公司三方签订的转租协议，判令大商集团开封新玛特公司腾交开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼及附属设施。本院合并审理后，于2015年8月11日作出（2014）龙法民初字第531号民事判决书，认定大商集团开封新玛特公司和瑞信公司的租赁关系不得对抗胡盘根已登记的抵押权，判决驳回原告大商集团开封新玛特的诉讼请求，解除大商集团郑州新玛特公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司、大商集团开封新玛特公司三方签订的转租协议，反诉被告大商集团开封新玛特公司于判决生效后六十日内向反诉原告胡盘根腾交开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼及附属设施。宣判后，大商集团开封新玛特公司、大商集团郑州新玛特公司提起上诉，开封市中级人民法院于2016年4月11日作出（2015）汴民终字第1803号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后原、被告双方于2017年6月14日进行了房屋交接。胡盘根于2015年8月24日在本院起诉大商集团开封新玛特公司，要求其支付2014年3月6日至2015年3月5日新都汇购物广场4号楼的房屋占有使用费，并于2015年9月18日提出鉴定申请，要求对4号楼负一层至四层房地产的房屋占有使用费标准进行司法鉴定。北京国地房地产土地评估有限公司接受委托后进行评估，并于2017年1月20日出具了编号为GD2017-13-SF10的房地产估价报告（以下简称GD2017-13-SF10房地产估价报告），确定估价对象毛坯房条件下，从2014年3月6日至2015年3月5日期间房屋使用费合计为1199.91万元，租金单价1.36元/平方米·天。本院于2017年6月12日作出（2015）龙法民初字第919号民事判决书，判令被告大商集团开封新玛特公司给付原告胡盘根自2014年3月6日至2015年3月5日的房屋占用费1199.91万元。宣判后，大商集团开封新玛特公司提起上诉，开封市中级人民法院于2017年11月9日作出（2017）豫02民终2387号民事判决书，驳回上诉，维持原判。胡盘根于2018年1月19日再次在本院起诉大商集团开封新玛特公司，要求其支付2015年3月5日至2016年3月4日新都汇购物广场4号楼的房屋占有使用费1199.91万元。在诉讼过程中，大商集团开封新玛特公司认为GD2017-13-SF10房地产估价报告不能作为认定新都汇购物广场4号楼自2015年3月6日至2016年3月5日的房屋占有使用费的依据，并于2018年3月21日提出鉴定申请，要求在毛坯房条件下，对4号楼负一层至四层房地产自2015年3月6日至2016年3月5日的房屋使用费进行鉴定。河南方迪土地房地产估价有限公司接受委托后进行评估，并于2018年9月24日完成评估报告的制作，但经多次催促，大商集团开封新玛特公司未交纳评估费，后该评估申请被退回。胡盘根于2018年4月1日也提出鉴定申请，要求按其2014年3月5日通过拍卖取得4号楼所有权时的状态（已装修）对4号楼负一层至四层房地产的房屋占有使用费标准进行司法鉴定。河南豫正公信价格评估咨询有限公司接受委托后进行评估，并于2018年12月25日出具豫正价评字（2018）第0396号价格评估报告书。经评估，开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼在已装修状态下自2015年3月5日至2016年3月4日期间的占有使用费为1544.01万元。本院于2019年2月12日作出（2018）豫0202民初第200号民事判决书，判令被告大商集团开封新玛特公司给付原告胡盘根自2015年3月6日至2016年3月4日的房屋占用费15397798元。宣判后，大商集团开封新玛特公司提起上诉，开封市中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）豫02民终1402号民事判决书，驳回上诉，维持原判。胡盘根于2019年3月21日又一次在本院起诉大商集团开封新玛特公司及大商集团开封新玛特购物广场有限公司新玛特总店，要求其支付2016年3月5日至2017年3月5日新都汇购物广场4号楼的房屋占有使用费1544.01万元。本院于2019年7月17日作出（2018）豫0202民初793号民事判决书，判令被告大商集团开封新玛特公司给付原告胡盘根自2016年3月5日至2017年3月5日的房屋占用费1544.01万元。宣判后，大商集团开封新玛特公司提起上诉，现在二审中。本院认为，瑞信公司与被告大商集团开封新玛特公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给大商集团开封新玛特公司使用，二者之间建立了房屋租赁关系，涉案房屋出租时为毛坯房，瑞信公司和大商集团开封新玛特公司基于该情况约定了租金标准，由其承租后对涉案房屋进行装饰装修，其可按照毛坯房向瑞信公司支付租金，但在对涉案房屋进行司法拍卖前的估价时是在装修条件下进行的，原告竞得涉案房屋，同时也取得了装饰装修及设备资产的所有权，依据生效法律文书所确认的案件事实，大商集团开封新玛特公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同不得对抗原告已登记的抵押权，该房屋租赁合同对原告不具有约束力，原、被告之间不存在房屋租赁关系，大商集团开封新玛特公司在原告取得涉案房屋及装饰装修、设备资产的所有权后使用房屋，应当按照装修后的标准向原告支付房屋占有使用费，而不得以涉案房屋由其投入装饰装修为由，向原告抗辩按照毛坯房支付房屋占有使用费。因此，原告主张按照装修后的标准要求被告大商集团开封新玛特公司支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求，理由充分，本院予以支持,对于被告的答辩意见，本院不予采纳。参照豫正价评字（2018）第0396号价格评估报告书的评估结论，对原告主张支付2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占有使用费4272465.64元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张房屋占用费利息损失均于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大商集团开封新玛特购物广场有限公司于判决生效后五日内给付原告胡盘根自2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占用费4272465.64元。二、驳回原告胡盘根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40980元，由被告大商集团开封新玛特购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  陈姝亭审判员  司文娟审判员  李一文二〇一九年八月二十七日书记员  张译天