广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0903民初768号 原告(反诉被告):梁进，男，1965年7月1日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：林文彬，广西千剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李范，玉林市金盾法律服务所法律服务工作者。 被告(反诉原告)：玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会，住所地：玉林市福绵区成均镇六塘村。 法定代表人：王健林,主任。 委托诉讼代理人：何洪波,广西桂金剑(福绵)律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁进与被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会（以下简称六塘村）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，被告六塘村于2019年8月8日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁进的委托诉讼代理人李范与被告（反诉原告）六塘村的法定代表人王健林及其委托诉讼代理人何洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁进向本院提出的诉讼请求：1.判令继续履行与梁进签订的《房屋、厂房出租合同书》；2.自2019年11月30日起至2029年11月30日止的年租金减少500元；3.赔偿停工损失60000元给梁进；4.赔偿违约金100000元给梁进；5.案件受理费用由承担。事实和理由：2015年3月27日，案外人李通与梁进签订《转让协议》，将玉林市福绵管理区三有胶合板厂（以下简称胶合板厂）的全部资产转让给梁进，该胶合板厂位于本案的租赁场地上。2015年4月1日，梁进与案外人李通到玉林市市场监督管理局进行工商信息变更登记，将胶合板厂的投资人变更为梁进。为更好使用租赁场地，明确梁进与的租赁关系，双方在2015年4月份将与案外人李通等人于2009年7月28日签订《房屋、厂房出租合同书》转让给梁进履行，约定前十年的年租金为5000元，后十年的年租金为6000元；出租期间甲乙双方要信守合同，中途甲方不得以任何借口收回房屋及空地或阻止使用，违者罚款租金20倍。因要加建办公楼，需拆除胶合板厂大门及部分厂房（即村委大厅及泥砖房）共100多㎡，占租赁场地约十分之一，梁进被迫自2017年6月14日至8月12日停工，造成损失约为80000元，经双方协商，同意免除梁进自2017年11月1日至2018年11月30日年度的租金，但就其他损失没能协商一致。2018年8月22日，出具通知给梁进，擅自提增租金为15000-20000元/年。因双方无法就增加租金事宜达成一致意见，又于2018年9月10日，歪曲其自行拆除村委大厅及泥砖房的事实，通知梁进解除合同，要求梁进搬离租赁场地。自2018年10月29日起，梁进又被迫停工至今，造成的损失约为320000元（暂计至起诉之日，以后损失另行主张）。经梁进积极与协商，双方没能达成统一意见。综上所述，双方签订的《房屋、厂房出租合同书》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。但先是拆除并占有了100多平方米的租赁场地，造成梁进能使用的租赁场地减少，年租金应减少500元；造成梁进被迫停工，梁进酌情请求赔偿停工损失60000元；以增加几倍的租金及歪曲事实的借口企图解除合同，需按合同约定赔偿20倍的租金，即100000元给梁进。请判如所请 被告（反诉原告）辩称，1.不同意履行合同，梁进没有能力履行合同，负债累累，且构成根本性违约，要求与梁进解除合同；2.梁进要求自2019年11月30日起至2029年11月30日止的年租金减少500元，认为解除不存在减少租金问题；3.梁进停工损失与没有任何关系，是梁进无能力经营停工，要求赔偿60000元没有法律依据；4.没有任何违约行为，不存在违约金问题；恰是梁进拆除大厅一间，造成的重大损失构成根本性违约，也不存在赔偿违约金问题；5.部分事实是弯曲的，建村委大楼，并不影响梁进的生产经营。 被告（反诉原告）向本院提出的反诉请求：1.判决解除与梁进签订的《房屋、厂房租赁合同》；2.判决梁进返还租用房屋和空地；3.判令梁进支付2018年度租金5000元和2019年1-6月租金3000元，共计8000元给，余下租金计算至判决合同解除之月；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年3月27日，案外人李通与梁进签订《转让协议》，将玉林市福绵管理区三友胶合板厂全部资产转让给梁进，2015年4月1日，案外人李通与梁进变更了工商登记信息。玉林市福绵管理区三友胶合板厂位于本案租赁场地。为承接案外人李通与于2009年7月28日签订《房屋、厂房租赁合同》，2015年3月27日，与梁进签订《房屋、厂房租赁合同》，该合同日期倒签至2009年7月28日，内容除了承租方改为梁进外，其余的均与2009年7月28日与案外人李通所签订的《房屋、厂房租赁合同》相同。梁进支付2016年、2017年两年度租金。此后，梁进严重违约,损害利益，2018年度租金,经多次催告,梁进至今尚未支付给。2017年8月，梁进未经同意擅自拆除租赁场地内大厅，面积约70平方米。与梁进双方签订的合同书第一条明确约定：乙方在使用期间要保护好建筑物完整性。梁进这行为严重损害了利益，估价损失达10万元，也构成根本性违约。理当予以解除合同赔偿损失。2018年始，梁进经营三友胶合板厂经营状况恶化，出现货款无法支付和拖欠工人工资情况。截至起诉之日止，到处反映梁进拖欠货款债主有陈聚强等11人，所欠货款共计800889元，有工人苏惠贞等9人至处反映梁进拖欠工资，共拖欠9个人工资20872元。现玉林市福绵管理区三友胶合板厂处于停工倒闭状态。债权人不断上门追讨，或起诉要求其偿还债务。梁进恶意逃债把厂里机械和存货陆续搬走，在搬运中被人发现，债权人发现后拦截，甚至有人用报废小车堵住大门口防止其把厂里机械和存货搬走。梁进捏造事实讹诈16万元。由于梁进无力偿还债务，梁进已被法院列为失信人。 原告（反诉被告）梁进针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，1.不同意解除合同，违约责任是，无任何理由提高租金，并不是梁进不交租金；2.2018年的租金都缴纳，是不接纳租金；3.每年租金是当年的11月份缴纳，不存在不缴纳2019年的租金，反诉请求不成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月28日，作为甲方与梁云、李通作为乙方签订一份《房屋、厂房出租合同书》，约定的主要内容有：甲方将村委旧办公楼村委围墙内空地及旧泥砖房出租给乙方有偿使用；1.甲方提供大厅一间、旧办公楼一幢和村委围墙内所有的空地及旁边的泥砖房给乙方使用，乙方在使用期间要保护好建筑物的完整性；2.乙方要求拆改的泥砖屋甲方需同意乙方要求，但拆改的费用由乙方负责，并在合同期满后交由甲方所有；3.乙方使用期间不得利用甲方场地从事违反国家有关法律规定的活动；4.甲方提供水到，电到（生活用电）但使用费用由乙方负责，收费标准由当地负责部门给的收费单为标准，乙方应按部门指定的收费点，按时按量缴交；（注：动力电安装甲方有义务帮助乙方办理申请）5.经商定租用时间从2009年11月1日至2029年11月30日止，租用时间20年；6.租用期间给商定头10年，每年租金5000元整，以后每年租金6000元，缴交租金时间定在每年11月1日前缴交清一年租金；7.乙方先交押金2000元给甲方，合同期满后一次退还押金给乙方，中途违约不退押金；8.出租期间甲乙双方要信守合同，中途甲方不得以任何借口收回房屋及空地或阻止使用，违者罚款租金20倍等内容。梁云、李通租用上述房屋和场地开办经营《玉林市福绵管理区三有胶合板厂》，经营期间，因梁云死亡，梁云妻子樊付雄授权委托梁进履行上述《房屋、厂房出租合同书》的权利义务。2015年3月27日，李通作为甲方与梁进作为乙方签订一份《转让协议》，约定的内容主要有：甲方愿意将“玉林市福绵管理区三有胶合板厂”的全部资产以及名称字号（营业执照注册号：450908300004330，投资人：李通）于2015年3月27日无偿转让给乙方使用，在此之后所涉及该企业所有的债权债务均由乙方承担等内容。同日，作为甲方与梁进作为乙方签订一份《房屋、厂房出租合同书》，合同内容和李通、梁进与签订合同的内容一致，并将合同落款时间亦书写为2009年7月28日。2015年4月1日，李通、梁进将玉林市福绵管理区三有胶合板厂投资人李通变更为梁进。2017年3月，取得“双百工程”（即100平方办公室、100平方会议室），将村委扩建，在扩建中须要部分大厅场地，经与梁进协商，双方同意拆除部分大厅扩建村委，在拆除部分大厅过程中，大厅全部倒塌，梁进在村委使用大厅场地剩余部分加盖铁皮。梁进在经营期间，将合同第二条约定的泥砖屋拆除用围墙加固。2018年8月22日，向梁进出具《通知》，该通知主要内容有：现决定按照目前情况调整（梁进老板）玉林市福绵管理区三有胶合板厂的年租金15000-20000元/年，如果有异议请到委协商等内容。2019年9月10日，再次向梁进出具《通知》，该通知内容主要有：梁进不经村委、村商议团成员同意，私下擅自拆除村委大厅1间以及泥砖房2间，已违反合同第一条有关规定，造成村委经济损失极大，后果特别严重，所以从今日起与你解除合同，限你从今日起15日内拆除设备，搬走材料，打扫干净将场地交还给村委等内容。梁进因经营不善，欠债务及工人工资，于2018年10月份起歇业，且将部分机械设备外搬，债权人找寻梁进未果及担忧梁进将机械设备全部外搬，用轿车等物品将玉林市福绵管理区三有胶合板厂门口堵塞。梁进未按约缴纳2018年的租金给，尚欠租金5000元，玉林市福绵管理区三有胶合板厂至今尚未生产经营。2019年3月27日，以李通等人作为被告、以梁进作为第三人向本院提起诉讼，请求判令解除与李通、梁云（已故）签订的房屋、厂房出租合同等多项诉讼请求（已撤诉并在本案提起反诉）。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案《房屋、厂房出租合同书》应否减少租金500元？二、应否赔偿停工损失60000元、赔偿违约金100000元给梁进？三、应否解除与梁进签订的《房屋、厂房出租合同书》和梁进应否返还房屋、空地给？四、梁进应否支付租金8000元给？ 一、关于本案《房屋、厂房出租合同书》应否减少租金500元的问题。梁进与签订的《房屋、厂房出租合同书》，是合同当事人真实、自愿的意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，在扩建村委拆除大厅过程中，由于大厅全部倒塌，且梁进在村委使用大厅场地剩余部分加盖铁皮，应认定双方对扩建村委使用部分大厅场地无异议，因此，对梁进要求减少租金500元的诉讼请求应不予支持。 二、关于应否赔偿停工损失60000元、赔偿违约金100000元给梁进的问题。本案中，梁进的停工是由于欠他人债务歇业，债权人将其经营场所堵塞，梁进诉称是由于扩建村委及提高租金所致并构成违约，与本院查明事实不符，应不予采信。因此，对梁进要求赔偿停工损失60000元、赔偿违约金100000元的诉讼请求应不予支持。 三、关于应否解除与梁进签订的《房屋、厂房出租合同书》和梁进应否返还房屋、空地给的问题。本案中，反诉请求解除《房屋、厂房出租合同书》的主要理由为梁进未支付租金及擅自拆除大厅。关于拆除大厅问题（前面已说理认定），对反诉称梁进擅自拆除大厅的陈述，应不予采信。关于租金问题，根据《房屋、厂房出租合同书》的约定，梁进目前应交纳的租金是2018年度的租金5000元，2019年度的租金交纳时间为11月1日前。本案中，梁进尚未交纳2018年度的租金5000元，梁进诉称同意免除2017年11月1日至2018年11月30日期间租金及其在反诉辩称不同意接纳租金的陈述，没有提供证据予以佐证，且亦不予认可，应不予采信。反诉称梁进未交纳2018年租金，与本院查明事实相符。另外，玉林市福绵管理区三有胶合板厂于2018年10月份起歇业，且将部分机械设备外搬、目前尚未生产经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，对要求解除《房屋、厂房出租合同书》及要求梁进返还房屋、空地给的反诉请求，依法应予支持。根据本案的实际情况，本院认为梁进应在判决生效后的30日内将房屋、空地返还给较为合理。 四、关于梁进应否支付租金8000元给的问题。根据《房屋、厂房出租合同书》的约定，梁进目前应交纳的租金是2018年度的租金5000元，2019年度的租金交纳时间为11月1日前。本案中，梁进尚未交纳2018年度的租金5000元，梁进诉称同意免除2017年11月1日至2018年11月30日期间租金及其在反诉辩称不同意接纳租金的陈述，没有提供证据予以佐证，且亦不予认可，应不予采信。因此，对要求梁进支付2018年度租金5000元的反诉请求，依法予支持。要求梁进支付2019年度租金的反诉请求，应由在梁进返还房屋、空地后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）梁进的诉讼请求； 二、解除原告（反诉被告）梁进与被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会签订的《房屋、厂房出租合同书》； 三、原告（反诉被告）梁进返还租赁本案《房屋、厂房出租合同书》中约定的房屋、空地给被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会； 四、原告（反诉被告）梁进支付租金5000元给被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费3600元，减半收取1800元（原告已预交），由原告梁进负担。 反诉案件受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会负担9元，反诉被告梁进负担16元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  林广球 二０一九年八月二十一日 书记员  李泰伟