广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4634号原告：广州复印机厂，住所地：广州市荔湾区鹤洞路176号。法定代表人：骆继荣，职务：总经理。委托代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。委托代理人：江惠莲，广东格林律师事务所实习人员。被告：广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼首层102房。法定代表人：田恒，职务：总经理。委托代理人：刘发生，广东金羊律师事务所律师。原告广州复印机厂诉被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李梦莎、江惠莲，被告的委托代理人刘发生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州复印机厂诉称：2016年10月12日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租位于广州市鹤洞路176号4号楼的物业（以下简称“案涉物业”），面积共计285.6平方米，租赁期限自2016年10月11日至2018年12月31日，租赁合同对双方的权利义务及违约责任等均作了明确的约定。2018年9月19日，原告书面告知被告，租赁期限届满后将不再续租，要求被告在2018年12月31日前向原告腾空返还物业。租赁期限届满后，经原告多次催告，被告至今仍未向原告腾空返还物业。原告认为，原、被告之间的租赁关系终止后，被告应该及时向原告腾空返还全部租赁物，逾期腾退造成原告损失的，应当依据租赁合同的约定承担违约责任，并同期同地段同类型的租金参考价向原告支付逾期腾退期间的占有使用费。根据《民事诉讼法》的相关规定，特此向贵院提起诉讼：一、确认原、被告之间的租赁关系于2018年12月31日正式终止；二、判令被告立即向原告腾空并返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物；三、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际向原告腾空返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼的占有使用费，及占有使用费利息（占有使用费按每月9996元计付；占有使用费利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付，当月占有使用费利息自次月1日起算；暂计至2019年5月31日共计7044.88元）；四、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际向原告腾空返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼的违约金（按每月9996元计付，暂计至2019年5月31日共计49980元）；五、判令被告承担本案所有的诉讼费用。被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司答辩称：1、在合同到期前的2018年10月，被告就已经提交了续租申请给原告，之后与原告就续租问题进行了协商，被告提出就涉案物业已经投入大量资金进行改建翻新，因改造的资金量大，经营至今都没有把投资成本收回，所以申请对原合同进行续期。当时原告回复考虑到被告投入改造成本，物业暂时由被告使用，待原告股东统一意见后双方再续签合同。之后被告依约每月向原告继续缴纳租金，原告收取并开具发票。2、双方的租赁合同虽然已到期，但被告还在承租并使用该物业，双方存在事实租赁关系。因此原告要求确认双方的租赁关系于2018年12月31日正式终止不符合事实。在原告没有与被告进行协商之前，就起诉到法院，原告的做法不符合诚信履约原则。3、在被告按约定支付租金的前提下，原告还起诉要求被告支付占有使用费和利息没有事实和法律依据。4、由于原告已经口头承诺同意被告继续承租使用物业，被告也按时支付租金及水电费，没有造成原告任何的经济损失，被告不存在违约情形，因此原告起诉要求再进行违约金的赔偿没有事实和法律依据。综上所述，请法院在查明本案事实的基础上依法驳回原告的诉求。经审理查明：2016年10月12日原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）签订合同编号：2016.8【062】《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市鹤洞路176号04号楼厂房出租给乙方作使用，租赁期限从2016年10月11日至2018年12月31日止，合同最后一个月的租金为8470元。在合同第十条第（6）款约定：合同终止或解除，乙方不在合同约定期限内返还租赁物的，甲方有权以任何合理的方式自行收回租赁物…。同时，乙方不在合同约定期限内返还租赁物的，除应向甲方按合同标准支付占用费外，还须按该占用费总额的100%向甲方支付违约金等。在合同中约定乙方地址为广州市荔湾区鹤洞路176号3号楼。同日，被告出具《承诺函》，知悉该租赁物中包括285.6平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，存在285.6平方米的临时建筑因历史原因未经批准或者未按照批准内容建设。被告在知悉以上房屋情况后，仍同意按照《租赁合同》约定的面积（285.6平方米）计算租金，按照《租赁合同》约定的条款向原告支付租金、管理费和其他费用的义务。合同签订后，原告依约将合同约定的上述房屋交被告使用，被告亦按约定向原告交纳房租及相关费用。2018年11月28日原告向被告承租的房屋发出《合同到期不续租通知》，要求被告在2018年12月31日前将租赁物腾空返还给原告。合同期满后，原、被告未能达成是否继续租赁上述房屋的协议，被告继续使用上述房屋按原合同租金标准每月8470元支付2019年1月至4月的使用费。2019年2月28日、2019年3月26日原告向被告发出《催收物业占用费的通知》，以被告未能按时交还物业，要求被告按政府部门公布的同期同类同地段租金参考价（32元∕㎡∕月,即9139.2元∕月）向原告支付自己2019年1月1日起至实际向原告返还物业为止的占用费。被告自2019年5月至7月按32元∕平方米（每月9139.2元）向原告支付占用费。在庭审中，原告还提供2018年9月19日《合同到期不续租通知》，被告不确认收到上述通知。原告确认不能提供广州市鹤洞路176号04号楼产权证明文件和相关的报建审批手续。经本院释明原告撤回确认原、被告之间的租赁关系于2018年12月31日正式终止的诉讼请求。本院认为：原、被告虽然签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》并已实际履行完毕，但原告未能提供涉案房屋的产权证明及涉案房屋建设工程规划许可证或经批准的证明文件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…。及第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效…。故原、被告签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》无效。因此，被告没有合同或法律依据继续使用涉案房屋。原告要求被告腾空并返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告占用涉案房屋期间使用费的违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告占用涉案房屋期间使用费的问题。由于原告在2019年2月28日要求被告按32元∕㎡∕月（即9139.2元∕月）标准支付涉案房屋使用费，被告至2019年5月才按原告要求支付使用费，被告应向原告补缴2019年3月至4月不足的使用费共1338.40元。此外被告至今没有将涉案房屋交还给原告，被告应按32元∕㎡∕月（即9139.2元∕月）标准向原告支付使用费至交还涉案房屋时止。原告要求被告按9996元∕月支付涉案房屋使用费没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司腾空并返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物交还给原告广州复印机厂。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司一次性向原告广州复印机厂补缴2019年3月至4月不足的使用费共1338.40元及支付从2019年8月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物的房屋使用费（房屋使用费的标准：按32元∕㎡∕月即9139.2元∕月）；自本判决发生法律效力之次日起至被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司实际交还房屋之日止，被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司按上述标准按月向原告广州复印机厂计付房屋使用费。三、驳回原告广州复印机厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2440元，由被告广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  林穗青人民陪审员  李翠兰二〇一九年八月三十日书 记 员  谢绮雯黄佩仪