广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初602号原告：马建侯，男，汉族，1962年2月13日出生，身份证住址：肇庆市鼎湖区，委托代理人：贝志江，广东志江律师事务所律师。被告：张志兰，女，汉族，1987年11月27日出生，身份证住址：肇庆市高要区，委托代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。委托代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。第三人：吴志明，男，汉族，1965年3月29日出生，身份证住址：肇庆市鼎湖区，第三人：广东星湖新材料有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区永安镇兴盛四路1号，统一社会信用代码：91441203699753806X。法定代表人：邓永光。原告马建侯诉被告张志兰、第三人吴志明、第三人广东星湖新材料有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理；审理期间，原、被告申请庭外和解期限一个月。原告及其委托代理人贝志江、被告委托代理人李博、第三人吴志明到庭参加诉讼，第三人广东星湖新材料有限公司经本院合法传唤无正当理由未派员到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原、被告于2018年3月5日签订的《土地租赁合同》自2019年4月4日起解除；二、被告立即向原告双倍退还押金300000元；三、被告承担诉讼费用。事实和理由：第三人广东星湖新材料有限公司于2018年2月5日与第三人吴志明签订《土地租赁合同》，将其名下位于肇庆市鼎湖区永安镇42区(不动产权第0000087、0000088、0000089、0000090、0000091)的28亩土地使用权出租给吴志明使用，而吴志明又将上述28亩土地使用权转租给被告使用。被告(甲方)于2018年3月5日与原告(乙方)签订《土地租赁合同》，将上述28亩土地使用权再转租给原告使用，租赁期限为20年1个月，至2038年4月5日止，年租金为30.24万元，每五年递增5％；甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用，如有违反，甲方退还双倍押金；经甲乙双方商定，免租壹个月，押金壹拾伍万元整，租金按年度交纳，租金的交纳于本合同生效后当日由乙方一次性支付给甲方。双方约定，甲方于签约当日先向乙方交付24亩土地，剩余的4亩土地于2019年3月5日前交付给乙方。原告于2018年3月5日(签约当日)向被告支付了押金150000元和24亩土地11个月租金237600元。按照约定，被告应当在2019年3月5日前向原告交付剩余的4亩土地，而被告在规定期限内未履行其交付义务，原告也在规定期限届满后多次催促被告交付剩余的4亩土地，被告仍不履行。2019年3月26日，被告擅自在本应交付给原告使用的4亩土地上开挖取土，取土量约2000立方米，造成地貌严重损毁，严重破坏原告原有的用地规划，导致合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益。事发后，原告紧急与被告进行交涉，要求被告给予合理的赔偿，被告却以土地所有权人广东星湖新材料有限公司未将28亩土地中的5亩土地交付给被告，且开挖取土是该公司实施的为由，拒绝予以赔偿。由此可见，被告故意隐瞒重大事实，对于上述土地，被告并不拥有合法的占有、使用、出租的权利，致使原告预期的用益物权无法实现，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，以及《土地租赁合同》第二条的约定，原告有权解除合同，被告应当向原告退还双倍押金。原告于2019年4月4日通过微信、短信方式向被告发出《解除土地合同通知书》，通知被告双方签订的《土地租赁合同》自本通知送达之日起解除，并限其三日内向原告双倍退还押金300000元。但被告逾期拒不退还押金。庭审补充：1、关于租金的计算，是按照28亩所约定的年租赁302400元作为基数进行计算，由于签署的合同双方口头约定先移交24亩，剩余的一年后移交。所以当时是按照302400除以28乘以24除以12再乘11得出。15万押金是针对28亩进行设定的。2、在案涉土地被开挖后，双方于2019年3月29日有交涉，交涉的内容为录音所显示。被告是愿意将开挖的土地填平后交付给我方使用，但不愿赔偿，导致不能达成协议。也说明双方对于租赁土地面积28亩是没有异议。3、我方认为双方在合同约定的押金15万元，根据合同的第二条和第六条规定，我方认为根据合同法115条该押金为定金。而根据被告其发短信的内容显示案涉土地是被广东星湖新材料有限公司开挖的，且开挖的面积为5亩，即从第二个承租期开始实际被告所能交付的土地面积已经不足24亩。更不用说无法将被开挖的土地交付给我方使用。由此可见，被告对案涉土地不拥有合法的占有、使用、出租的权利。根据合同法及土地租赁合同的相关约定，被告应该承担违约责任，应双倍退还押金30万元。张志兰辩称：一、我方不存在违约行为，没有违反与原告签订的涉案《土地租赁合同》约定的权利义务，原告的诉求没有任何事实依据和法律依据。1、根据我方与原告于2018年3月5日签订的《土地租赁合同》，该合同约定答辩人我方将位于肇庆市鼎湖区永安镇42区的涉案土地两块共面积28亩转租给原告，租金为30.24万元/年(即每亩每月900元)，但双方签订合同时已明确告知实际交付使用土地面积为24亩，且同日原告仅交付面积24亩土地11个月的租金237600元(900×24×11)，我方出具收据确认收到该笔款项。由此可见，我方与原告在实际履行合同时对于租赁土地面积的数量做出了变更，属于对合同的实质性变更，且双方并没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十条的规定“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”，属于重新约定合同内容并实际履行。2、我方与原告根据重新达成的合同内容(即租赁涉案土地24亩)履行合同，并不存在违约行为。首先，根据2018年3月5日出具的《收据》可知，原告仅交付了24亩土地11个月的租金，我方也确认收取了24亩土地租金并将涉案土地交付原告使用，双方均是以24亩土地作为租赁标的物。且在此后一年租赁期内，原告并没有就租货土地数量问题提出任何异议，按照交付的24亩土地使用土地，我方根本不存在任何违约行为。其次，我方与原告并没有约定关于另外4亩土地应当于2019年3月5日向原告交付，双方并没有在合同或任何书面协议进行约定，原告所提没有事实依据。最后，关于对涉案土地旁的4亩土地进行开挖平整并非我方所为，我方并没有违约和侵权行为。因此，原告由此认为我方存在违约行为要求解除合同并退还双倍押金的诉求没有任何事实依据和法律依据。三、原告没有履行涉案《土地租货合同》约定，拖欠我方租金，依法应承担违约责任。虽然原告与我方对2018年3月5日签订的《土地租赁合同》涉及的租赁土地面积作出了实质性变更，但是对合同其他条款并没有变更，双方应依法履行合同约定的其他权利义务。根据《土地租赁合同》的约定，原告应于2019年3月5日向我方交付2019年3月5日至2020年3月4日期间的租金，否则根据涉案合同第六条约定“如逾期缴纳租金在30日以内，乙方除应交纳所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之十五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之三的违约金以及押金。”但原告不仅拖欠租金，还颠倒事实认为我方违约，并以此为由要求解除合同逃避交付租金的义务。我方有权据此解除涉案《土地租货合同》，并要求原告支付拖欠的租金及违约金。退一万步讲，即使双方继续涉案合同，原告也应交付拖欠的租金及违约金。综上，我方与原告签订《土地租货合同》合法有效，双方在实际履行中将租赁土地面积变更为24亩，我方并不存在违约行为，原告的诉求没有事实依据和法律依据；同时原告存在违约行为拖欠租金，依法应承担违约责任。请法院对原告的请求依法予以驳回。庭审补充：我方认为虽然原、被告签订的土地租赁合同中约定的租赁土地面积是28亩，但是在签订合同时，实际上双方是以实际行动履行合同，只是其中的24亩的土地使用权，从原告方提供的租金收据也可以看出双方实际履行的24亩租赁。因此，双方以实际行动对租赁合同进行了变更。对于土地租赁合同约定28亩的原因，是因为上手出租方约定了28亩，在签订合同时，原、被告、见证人吴志明已经明确告知实际土地租赁面积为24亩，对于剩余的4亩土地是已经早在之前就租给其他方使用，待他方交回土地之后，保留不将这4亩土地租给他方的权益，保留以后原告可以优先租赁的权利。并在租赁合同签订后，原告也没有催告过被告、第三人交付使用该4亩土地。因此，我方认为本案实际租赁的是24亩土地。其次，对于4亩土地进行平整不是被告所为，我方不存在侵权和违约行为。再次，我方在合同约定的第二期租金交付时，有催促原告进行交租，但原告以各种理由拒不缴纳。所以我方认为原告是借此机会要求解除租赁合同并且退还押金。综上，我方不存在违约行为，所以我方无须向原告返还双倍的押金。第三人吴志明辩称：土地的使用是由广东星湖新材料有限公司平整后交给我，再交给被告。我与被告有口头约定先交24亩给被告，被告也是先交24亩给原告。剩下的4亩地在没有转租前已经租出去了，是永安镇政府部门出面租给建设市政路的公司，具体名字不清楚。剩下的4亩地等前一手交给广东星湖新材料有限公司，由广东星湖新材料有限公司平整后交给我，我再交给被告，被告再交给原告，但是具体没有约定交付时间，因此没有收4亩地的租金。第三人广东星湖新材料有限公司未提交书面答辩意见。本院经审理查明：2018年2月5日，广东星湖新材料有限公司与吴志明签订一份《土地租赁合同》，约定广东星湖新材料有限公司将位于肇庆市鼎湖区永安镇42区（不动产权第0000087、0000088、0000089、0000090、0000091）土地的使用权出租给吴志明使用，大小为28亩，租赁期限为20年3个月，至2038年5月31日止，年租金为18.2万元；还约定免租三个月，押金10万元，租金按季度交纳，租金于合同生效后10日内一次性交纳；如逾期交纳租金在30日以内，承租方除应补交所欠租金外还应向出租方支付年租金日千分之十五的违约金；如逾期超过30日，承租方有权解除合同，出租方应向承租方支付年租金百分之三的违约金及押金。2018年2月5日，吴志明与张志兰签订一份《土地租赁合同》，约定吴志明将位于肇庆市鼎湖区永安镇42区（不动产权第0000087、0000088、0000089、0000090、0000091）土地的使用权出租给张志兰使用；租赁土地大小、租赁期限、租金金额以及其他合同条款与广东星湖新材料有限公司、吴志明于同日签订《土地租赁合同》的条款一致。2018年3月5日，马建侯与张志兰签订一份《土地租赁合同》，约定张志兰将位于肇庆市鼎湖区永安镇42区（不动产权第0000087、0000088、0000089、0000090、0000091）土地的使用权出租给马建侯使用，租赁土地大小为28亩，租赁期限为20年1个月，至2038年4月5日，年租金为30.24万元，每五年递增5%；出租方承诺对租赁土地有合法的使用权并有权出租给承租方使用，如有违反双倍返还押金；因不可抗拒的原因或城市规划建设及企业改制促使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任；还约定免租一个月，押金15万元，租金按年度交纳，租金于合同生效后当日一次性交纳；如逾期交纳租金在30日以内，承租方除应补交所欠租金外还应向出租方支付年租金日千分之十五的违约金；如逾期超过30日，承租方有权解除合同，出租方应向承租方支付年租金百分之三的违约金及押金。吴志明作为见证人在上述《土地租赁合同》上签名。同日，马建侯向张志兰支付租赁237600元和押金150000元。2019年4月2日，张志兰通过手机短信向马建侯发送信息，陈述内容为：星湖科技有限公司门前23亩地应于2019年3月5日交纳年度租金248400元，现已逾期28日，按照合同除应补交所欠租金外还应支付年租金日千分之十五的违约金，如于2019年4月5日未及时交租，张志兰有权解除合同并收取年租金3%的违约金以及押金；因合同28亩中有5亩土地星湖科技有限公司并未交付给张志兰，故该5亩土地租金未计入23亩年度租金。2019年4月4日，马建侯通过手机微信向张志兰发送一份《解除通知书》，陈述内容为：双方土地租赁合同约定租赁土地为28亩，双方约定于签约当日交付24亩土地，剩余4亩土地于2019年3月5日前交付；马建侯于签约当日向张志兰支付了24亩土地11月的租金237600元和押金150000元，张志兰向马建侯交付4亩土地；2019年3月26日，张志兰在未与马建侯商量的情况下，擅自在本应交付给马建侯使用的剩余4亩土地上开挖取土，取土量约2000立方米，造成地貌严重损毁，严重破坏马建侯原有的用地规划，导致合同目的无法实现，严重损害马建侯的合法权益；事发后交涉，张志兰以广东星湖新材料有限公司未将28亩土地中的5亩交付且开挖取土是广东星湖新材料有限公司实施为由，拒绝予以赔偿；张志兰故意隐瞒重大事实，对于上述土地并不拥有合法的占有、使用、出租的权利，致使马建侯预期的用益物权无法实现，特通知双方之间的《土地租赁合同》于本通知送达之日起解除以及限张志兰在本通知送达之日起三日内双倍退还押金30万元。另查明，根据肇庆市鼎湖区不动产登记中心于2019年4月12日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，显示粤（2017）肇庆鼎湖不动产权第0000087号土地坐落于肇庆市××××区（广东星湖新材料有限公司热轧车间），土地面积197043.42平方米，房屋建筑面积为24451.55平方米；粤（2017）肇庆鼎湖不动产权第0000088号土地坐落于肇庆市××××区（广东星湖新材料有限公司冷轧车间），土地面积197043.42平方米，房屋建筑面积为21606.54平方米；粤（2017）肇庆鼎湖不动产权第0000089号土地坐落于肇庆市××××区（广东星湖新材料有限公司精装车间），土地面积197043.42平方米，房屋建筑面积为24853.65平方米；粤（2017）肇庆鼎湖不动产权第0000090号土地坐落于肇庆市××××区（广东星湖新材料有限公司宿舍二），土地面积16720.25平方米，房屋建筑面积为6705.26平方米；粤（2017）肇庆鼎湖不动产权第0000091号土地坐落于肇庆市××××区（广东星湖新材料有限公司办公楼），土地面积16720.25平方米，房屋建筑面积为3301.46平方米；上述五个不动产权证号登记的土地类型都为国有建设用地使用权，权利人都为广东星湖新材料有限公司，前三个地上房屋用途是工业，第四个地上房屋用途为集体宿舍，第五个地上房屋用途为90；上述五个不动产权号上都设有抵押及被人民法院查封。2019年5月31日，肇庆市自然资源局鼎湖分局向本院出具一份复函，陈述建筑物规划许可手续由不动产权利人向城乡规划主管部门提出申请。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。吴志明于2018年2月5日向权利人广东星湖新材料有限公司租赁取得案涉五个不动产权登记证号记载的土地，吴志明于同日将承租的土地转租给张志兰，张志兰于2018年3月5日将案涉土地转租给马建侯。根据案涉土地的不动产权登记信息，登记的土地面积不是28亩，且地上有热轧车间、冷扎车间、精整车间、集体宿舍等地上建筑物；而根据庭审陈述及原告提供的照片，显示地上并没有任何建筑物，且案涉《土地租赁合同》没有关于地上建筑物的任何约定，即被告向吴志明承租土地时没有任何关于地上建筑物的约定，转租给原告时也没有关于地上建筑物的约定。即三份《土地租赁合同》对案涉土地上存在地上建筑物登记权属的事实都没有进行告知、约定。原告庭审中陈述租赁案涉土地用于建设商铺使用，而案涉三份《土地租赁合同》中双方都没有约定土地用途。案涉土地权利类型为国有建设用地使用权，案涉土地只能用于工业、集体宿舍及办公楼等用途，不能用于商业用途；案涉土地上产权登记有地上建筑物，在地上建筑物权属登记没有消灭的情况下不能再次进行建设，且必须有土地权属人按土地用途进行报建，也不能用于其它用途。故案涉土地只能按照产权登记的工厂车间、宿舍、办公楼等用途使用，但因案涉土地上的地上建筑物并不存在，导致原告实际上无法使用案涉土地。同时，案涉土地上还存在抵押及人民法院查封。至原、被告产生纠纷时，原告已承租案涉土地一年，根据交易习惯，原告租赁土地目的是使用并产生经济效益，而不是用于闲置。因案涉租赁土地无法实际使用，故无法实现原告的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以主张解除《土地租赁合同》。原告于2019年4月4日向被告发出解除双方之间的《土地租赁合同》的意思表示，故对原告诉请原、被告之间的《土地租赁合同》于2019年4月4日解除的主张，予以支持。案涉三份《土地租赁合同》对案涉土地上存在地上建筑物登记权属、抵押、人民法院查封的事实都没有进行告知、约定，故被告对案涉土地存在的权利瑕疵没有向原告进行告知；同时，原告作为完全民事行为能力的自然人，签订合同时对租赁土地上存在的权利瑕疵没有尽到谨慎注意义务。故对案涉《土地租赁合同》的解除，双方都存在过错，互负同等责任。故对原告诉请被告双倍返还押金30万元的主张，不予支持。原、被告之间的《土地租赁合同》于2019年4月4日解除，故被告应返还原告已支付的押金150000给原告。对原告在合同解除前是否拖欠租赁的问题，被告没有提出反诉，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告马建侯、被告张志兰于2018年3月5日签订的《土地租赁合同》于2019年4月4日解除。二、被告张志兰于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金150000元给原告马建侯。三、驳回原告马建侯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元（原告已预交），由原告马建侯承担1250元，被告张志兰承担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  郭德远二〇一九年八月十日书记员  戴谨维