上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9177号原告：孙书龙，男，1958年4月8日生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。原告：孙杏秀，女，1960年2月9日生，汉族，户籍地同上。上列原告共同委托诉讼代理人：杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：赵栩可，上海市汇业律师事务所律师。被告：琨丽(上海)投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈沙冬，执行董事。委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。第三人：上海协晟市场营销有限公司，住所地上海市宝山区吉浦路XXX-XXX号XXX室。法定代表人：凌佳伟，执行董事。委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。第三人：上海绿地云峰房地产开发有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇杜家浜路XXX号XXX幢-32。法定代表人：段然，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海明，北京大成(上海)律师事务所律师。原告孙书龙、孙杏秀与被告琨丽(上海)投资发展有限公司(以下简称“琨丽公司”)、第三人上海协晟市场营销有限公司(以下简称“协晟公司”)、上海绿地云峰房地产开发有限公司(以下简称“云峰公司”)服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙书龙、孙杏秀的共同委托诉讼代理人杨艳辉、赵栩可，琨丽公司及协晟公司的共同委托诉讼代理人胡光辉，云峰公司的委托诉讼代理人夏海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙书龙、孙杏秀向本院提出诉讼请求：1、判令琨丽公司返还服务费人民币1,362,358元(以下币种均为人民币)；2、判令琨丽公司支付资金占用损失(以1,362,358元为本金，按银行同期贷款利率，自2016年10月22日起算至实际返还服务费之日止)。事实和理由：云峰公司为绿地云天坊项目的开发商，琨丽公司系该项目的代理销售公司。云峰公司的广告及售楼处的置业顾问均宣称该项目商铺总价200-300万左右，将来会交由绿地旗下资产管理公司统一经营，并100%具备重餐饮用途，保证购房人的年收益率在10%左右。在云峰公司和琨丽公司置业顾问不断推销下，孙书龙、孙杏秀决定购买该项目的店铺。办理购房手续时，置业顾问告知，店铺总价包括购房款及服务费。置业顾问还承诺收取服务费后除居间代办购房手续外，还会将店铺委托瑞白管理公司进行经营。在琨丽公司的安排下，2016年10月22日，孙书龙、孙杏秀与云峰公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买上海市松江区泗泾镇外婆泾路455弄绿地云天坊3号116室的店铺(以下简称“系争房屋”)，总价1,657,642元。孙书龙、孙杏秀另向琨丽公司支付了服务费1,362,358元。该服务费系通过云峰公司及琨丽公司提供的POS机支付，实际款项进入协晟公司账户，并由琨丽公司出具收据或发票。此后，孙书龙、孙杏秀与上海锦策房产咨询有限公司(以下简称“锦策公司”)签署了《委托经营管理协议》，约定由锦策公司对系争房屋进行统一经营管理。孙书龙、孙杏秀认为，琨丽公司为逃避政府部门监管，在未提供相关服务的情况下，非法收取超过系争房屋购房款80%以上的服务费，其行为给孙书龙、孙杏秀造成了巨大的经济损失，故提出诉请如上。琨丽公司辩称，不同意孙书龙、孙杏秀的诉讼请求。孙书龙、孙杏秀曾与琨丽公司签订过定购协议及服务费确认书。其在支付服务费后的两年多时间内也从未向琨丽公司提出过异议，相关诉讼请求没有事实和法律依据。琨丽公司在销售过程中没有承诺过全部房屋都可以做重餐饮，且琨丽公司没有对商铺进行统一经营管理，未对收益率做过任何承诺。服务费系由琨丽公司收取，因为琨丽公司的POS机坏了，所以借用协晟公司的POS机收款。协晟公司述称，琨丽公司因为POS机坏了，借用协晟公司的POS机收款，之后协晟公司已将相关款项还给琨丽公司，本案纠纷与协晟公司无关。云峰公司述称，本案纠纷与云峰公司无关，云峰公司依据商品房预售合同收取了相应的房价款，未收取其他费用。本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，孙虹(买方)与琨丽公司(卖方)签订绿地云天坊定购协议，其中约定，定购房号为上海市外婆泾路XXX弄XXX号XXX室，定购面积为34.32平方米，定购总价为3,193,242元，包含预(出)售合同总价及营销广告推广服务等费用，预(出)售合同总价1,657,642元，营销服务费1,535,600元。正式签约日期2016年10月29日前。备注：买方于2016年10月15日支付定金10万元，2016年10月23日前支付定金30万元(含10万元)，2016年10月29日前签约享受优惠后总价302万元，营销服务费变更为1,362,358元。2016年10月22日，孙书龙、孙杏秀(甲方)与琨丽公司(乙方)签订服务费确认书，约定，甲方通过乙方代理服务已购买系争房屋，甲方确认，鉴于乙方为甲方提供了房屋购买等各项优质服务，甲方同意除房屋购买价款外，另行向乙方支付服务费1,362,358元，该笔费用包括但不限于代理、策划、附加等各类服务费用以及与上述服务相关的，向其他单位或机构支付的律师费用、咨询费用、设计费用等其他各类费用；并应于本确认书签署后三个工作日内向乙方付清。双方确认该费用系甲方对乙方为甲方购买上述房屋提供优质服务的奖励，因此甲方完成签订上述房屋的房地产买卖合同即视为乙方为甲方提供了优质服务。甲乙双方确认，因甲方的原因导致甲方与开发商签订的就甲方购买上述房屋的协议/合同无法履行的，乙方无须退还甲方支付给乙方的上述费用。同日，琨丽公司向孙书龙、孙杏秀出具收据，确认收到系争房屋的服务费1,362,358元。另查明，2016年10月22日，孙书龙、孙杏秀(乙方)与云峰公司(甲方)就系争房屋签订商品房预售合同，约定总房价款1,657,642元。同日，孙书龙、孙杏秀(甲方)与锦策公司(乙方)签订《委托经营管理协议》，约定，甲方委托乙方对系争房屋进行统一经营管理，委托经营管理期限自本协议签署之日起至2031年12月31日止。审理中，孙书龙、孙杏秀表示，琨丽公司作为房地产经纪人，其收取的服务费标准远远超出规定3%的标准。定购协议、服务费确认书是购房人对所付款项内容存在重大误解时签订，且都系琨丽公司提供的格式合同。琨丽公司在销售房屋时称只要购房就必须签订该协议及确认书，显失公平。上述协议及确认书签订后，琨丽公司也未将原件给过孙书龙、孙杏秀。琨丽公司未按照规定销售房屋，随意向消费者收取未标明的费用，涉嫌欺诈。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。孙书龙、孙杏秀与琨丽公司就系争房屋签订的服务费确认书内容明确、清晰，其中载明了1,362,358元的性质为因琨丽公司为提供房屋购买等各项服务而需支付的服务费，且该服务费不包括在预售合同约定的房价中，此后孙书龙、孙杏秀已向琨丽公司按约付清了上述款项。现孙书龙、孙杏秀以其构成重大误解、琨丽公司存在欺诈、相关协议及确认书涉嫌违法、琨丽公司收取服务费缺乏依据等为由，要求返还服务费，缺乏事实和法律依据，本院难以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙书龙、孙杏秀的全部诉讼请求。案件受理费减半收取9,225元，由原告孙书龙、孙杏秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年八月二十六日书记员  张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。