河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再911号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：吕帛霏，女，汉族，1971年5月16日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵向杰，河南众望律师事务所律师。代理权限：一般代理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周口精细建材有限公司。住所地：河南省周口市大庆路南段1号。法定代表人：**水，该公司经理。委托诉讼代理人：秦红，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王力苇，该公司员工，代理权限：一般代理。一审被告、二审上诉人：河南信谊药业有限公司。住所地：河南省商水县周商大道88号。法定代表人：张国用，该公司董事长。再审申请人吕帛霏与被申请人周口精细建材有限公司（以下简称精细公司）及一审被告、二审上诉人河南信谊药业有限公司（以下简称信谊公司）合同纠纷一案，周口市中级人民法院作出（2017）豫16民终125号民事判决，该判决已发生法律效力。吕帛霏不服，向本院申请再审。本院作出(2017)豫民申439号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,申请人吕帛霏及其诉讼代理人赵向杰，被申请人精细公司诉讼代理人秦红、王力苇到庭参加诉讼。信谊公司经合法传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。吕帛霏申请再审称，一、二审认定精细公司享有2010年12月1日至2014年7月30日的房屋租金收益权属于认定事实错误。涉案房产2006年4月20日已过户到吕帛霏名下，吕帛霏在精细公司违约的情况下付清全部涉案房款，自取得房屋所有权之日起即取得涉案房屋的绝对处分权。精细公司之前签订的租赁合同延续到2006年年底结束，之后精细公司无权将涉案房屋出租受益。请求撤销一、二审判决，驳回精细公司的诉请，确认吕帛霏拥有涉案房屋的租金收益权；一、二审诉讼费用由精细公司承担。精细公司答辩称，《房地产买卖合同》中“房地款”和“房款”应为同一概念。在吕帛霏交清房款前，租赁权归精细公司所有。河南省高级人民法院（2011）豫法民再28号民事判决认定吕帛霏还有3289600元没有支付，印证吕帛霏没有付清全部房款，原审法院认定精细公司有租赁权益,符合合同约定和法律规定，请求维持原生效判决。信谊公司未到庭亦未答辩。2014年10月，精细公司向一审法院起诉请求:1、判令信谊公司支付拖欠精细公司的2010年12月1日至2014年7月30日的房屋租金3270000元及利息；2、相关诉讼费用由信谊公司承担。周口市中级人民法院作出（2014）周民初字第113号民事判决。吕帛霏不服，提起上诉，本院作出（2015）豫法民二终字第261号民事裁定，撤销（2014）周民初字第113号民事判决，发回周口市中级人民法院重审。周口市中级人民法院将本案移送至周口市川汇区人民法院审理，后周口市中级人民法院又指定淮阳县人民法院审理本案。一审法院审理查明，2006年4月4日，精细公司(以甲方身份)与吕帛霏(以乙方身份)签订房地产买卖合同及补充协议,约定精细公司将其所有的位于周口交通路东段南侧、市政工程处东侧、地号为05-12-289的精细公司二期工程院内1号至8号仓库共8栋仓库的房地产所有权出卖给吕帛霏(不含1号仓占有的土地)。该买卖合同约定“一、甲方将周口交通路东段南侧、市政工程处东侧、地号为05-12-289的精细公司二期工程院内1号至8号仓库共8栋仓库的房地产所有权转卖给乙方……二、乙方支付甲方以上房地款630万元整,分三次支付,本合同签订时乙方支付30万元房地产定金(乙方履约完毕后,该款抵作房款);1号至8号8栋仓库房产手续过户到乙方名下后支付320万元,余款280万元在士地使用手续过户到乙方名下后一次性付清(最迟在2006年6月10日)。(逾)期付款乙方承担愈(逾)期部分房款万分之十违约金。三、甲方承诺在2006年5月10日前负责把以上房产过户到乙方名下。在2006年6月10日前乙方负责办理完土地使用手续,甲方予以协助,既(即)由甲方过户给乙方。若土地被法院查封或由甲方抵押他人,因此造成土地不能过户的,甲方承担违约责任。因其他因素不能过户的,责任由乙方承担。四、以上房地产所有权自房地产过户手续办理完毕后归乙方所有，租赁权自房产手续办齐、房款交清日起归乙方所有，同时租赁费用由乙方收取管理。甲方同意配合乙方做好房屋租赁转让事项,签订完成所有租赁合同。甲方以前所签订租赁合同内容延续到2006年年底结束。五、台同签订后甲方无权将以上房地产再过户、转让、出租、抵押给他人,否则负相关法律及经济责任……”同日,精细公司与吕帛霏签订了补充协议。该协议记载“一、一号仓占有的土地解封后,乙方在一月内负责办理该征土地的过户手续(过户给乙方),办齐后,乙方一次性支付甲方地款五十万元,若乙方逾期付款,承担逾期部分10%的违约金,一号仓在房产过户手续办齐后,土地过户手续办齐前的租金由甲乙双方各享有50%。”。精细公司与吕帛霏均认可涉案房产于2006年4月20日过户至第三人吕帛霏名下,涉案房产于该日归吕帛霏所有。2007年12月25日,精细公司、信谊公司就涉案的部分房屋与信谊公司签订租赁合同,承租涉案部分房屋125间、面积为6250平方米,租金计算方法为每平方米每月6元,租赁期间为2008年1月1日至2008年6月30日。租赁期间届满后，精细公司未与信谊公司就上述房屋续签书面租赁合同,但信谊公司一直继续使用上述房屋,且精细公司、信谊公司均未就信谊公司实际使用的涉案房屋为202间、面积扩大至10100平方米的事实持异议。2007年12月25日,吕帛霏与信谊公司签订租赁合同,租赁标的物为涉案房屋,租期自2008年1月1日至2008年12月31日。此外,吕帛霏曾于2006年12月15日与信谊公司签订租赁合同,租赁标的物也为涉案房屋,租期自2007年1月1日至2007年12月31日,精细公司承认2007年度的租金已由川汇区法院交付给精细公司,但精细公司陈述2007年度的租金因信谊公司申请执行回转又于2014年7月10日交至川汇区法院。信谊公司无证据证明其向精细公司履行给付了2010年12月1日至2014年7月30日的租金。吕帛霏无证据证明其按河南省高级人民法院(2011)豫法民再字第28号民事判决书确定的第四项履行了义务,即支付给精细公司剩余房地款3289600元。精细公司起诉时,曾列吕帛霏为本案被告，后又申请吕帛霏为本案第三人。本案另查明,信谊公司原名称为周口市信谊药业有限公司。一审法院认为,本案系精细公司与吕帛霏对涉案房屋在2010年12月1日至2014年7月30日期间谁行使租赁权的问题,即信谊公司就使用涉案房屋的租赁费用应当支付给精细公司还是吕帛霏。2006年4月4日精细公司与吕帛霏就涉案房地产签订房地产买卖合同,精细公司依约定于2006年4月20日将涉案房产过户至吕帛霏名下,至此吕帛霏获得涉案房屋的所有权。一般来讲,有所有权就有出租权等相应权利,但依双方签订的房地产买卖合同“第四条、以上房地产所有权自房地产过户手续办理完后归乙方(即吕帛霏)所有,租赁权自房产手续办齐,房款交清日起归乙方所有,同时租货费用由乙方负责收取管理。第五条、合同签订后,甲方(即精细公司)无权将以上房地产再过户,转让、出租、抵押给他人,否则负相应法律及经济责任。”依合同内容看,双方对涉案房屋租赁权由吕帛霏行使的条件为房产手续办齐和房款交清,如此精细公司才能敦促吕帛霏及时办理房产手续、支付价款实现合同目的,这里房产手续办齐是先合同义务,房款交清则属后合同义务。该合同第五条的设定,亦为限制精细公司依约依法履行合同,因为该买卖合同第二条约定了房产登记过户到吕帛霏名下后,吕帛霏才有义务支付占合同总价款将近51%的320万元的合同款。房地产买卖合同第五条的约定,显然是对法律规范的重申,不能依此约定而否定房地产买卖合同第四条关于吕帛霏行使租赁权的条件,因为第四条才是双方的特别约定,至于该第四条中“甲方(即精细公司)以前所签租赁合同内容延续到2006年底结束”的约定,并未明确2007年及其以后在吕帛霏未支付全部价款的前提下,精细公司不得行使出租权及享有租赁权益,而仅是“以前所签合同内容延续到2006年底结束”,由此更显示该房地产买卖合同中吕帛霏行使租赁权的特别约定条件,亦优先适用,更显示双方关于涉案房地产有关租赁权约定的合法性。2012年12月28日,河南省高级人民法院作出的(2011)豫法民再字第28号民事生效判决第三、四项，判令双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》有效应继续履行,并判令吕帛霏继续履行合同,办理涉案土地国有土地使用权证过户手续,支付精细公司剩余房地款3289600元,亦证明双方签订房地产买卖合同是合法有效的合同。最高人民法院于2013年6月22日作出的(2012)民再申字第244号民事裁定书确认了吕帛霏在涉案房地产买卖合同中迟于合同约定的2006年6月10日以前付清合同款，不构成违约且不存在违约行为,系指精细公司在涉案房地产买卖合同中要求解除合同而言,而支持吕帛霏诉请合同有效的请求,从而确认涉案房地产买卖合同及补充协议有效。既然房地产买卖合同及补充协议有效,合同双方当事人就应继续履行合同,吕帛霏显然无证据证明其付清了涉案房款,所以涉案房屋租赁权仍属于精细公司。精细公司于2007年12月25日与信谊公司签订涉案房屋“仓库租赁合同”,精细公司、信谊公司约定信谊公司租赁精细公司仓库125间计6250平方米,租赁期限为2008年1月1日至2008年6月30日、价格为每平方米每月6元,实际租赁面积扩大为202间计10100平方米,该合同到期后,精细公司、信谊公司未续签租赁合同,信谊公司继续租赁涉案房屋,则应视同信谊公司接受了原租赁合同关于每平方米每月6元的租赁条件,且依合同法规定转化为不定期租赁合同。考虑精细公司与吕帛霏签订房地产买卖合同的同日另签订有补充协议,该协议第一条规定“一号仓在房产过户手续办齐后,土地过户手续办齐前的租金由甲(即精细公司)乙(即吕帛霏)双方各享有50%.…”,显然该约定也属特别约定,亦适用上述分析认定。精细公司和吕帛霏各享有涉案房屋“一号仓计1250平方米”租金收益的50%。综上:信谊公司所使用的涉案房产全部为精细公司与第三人吕帛霏因租赁事宜而发生争议的房产,总面积为10100平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租赁费应为60600元。2008年1月1日至2010年11月30日的租金及利息精细公司已另案诉至周口市川汇区人民法院。自2010年12月1日至2014年7月30日的租金面积为10100平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租金为60600元,租期44个月,合计租金为2666400元;1号仓1250平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租金7500元,吕帛霏应享有其中50%计款3750元，以44个月的租期计款应为165000元;所以精细公司应得涉案租金2666400-165000=2501400元。信谊公司于2007年12月25日与精细公司签订涉案房屋相赁合同,同日,信谊公司就同一租赁标的又与吕帛霏签订部分租赁期间重合的相赁合同,未及时依法将吕帛霏主张权利的情况告知精细公司,且多年不履行向精细公司支付租金的义务,显然对拖欠租金亦有责任,应向精细公司支付因此造成的租金利息损失,考虑本案实际情况计算租金利息应以租金为本金、以自涉案租金执行回转之日计算,并以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算较妥。关于吕帛霏认为本案中不应列其为第三人,而应列其为被告的辩称,因经审理查明其确为具有独立请求权的第三人,故对吕帛霏该项辩称,不子采纳。关于精细公司、信谊公司及吕帛霏其他请求及辩称,因未提供充足证据予以证明,均不予支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,淮阳县人民法院作出（2016）豫1626民初1767号民事判决:一、河南信谊药业有限公司于判决生效后5日内支付周口精细建材有限公司租金2501400元及利息(利息从租金执行回转之日起计算,即自2014年7月10日起至付清款之日止,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)。二、驳回周口精细建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32979元,由河南信谊药业有限公司承担。一审宣判后，信谊公司不服，向周口市中级人民法院上诉，请求依法改判扣减其多付租金。吕帛霏亦上诉，请求撤销一审判决,驳回精细公司的诉请。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，关于精细公司代理人资格是否适格及原审程序是否合法问题,吕帛霏在原审中对精细公司的诉讼代理人资格无异议,是对精细公司诉讼代理人资格的认可。且精细公司的诉讼代理人王力苇二审开庭时提交了授权委托书,身份证复印件、与精细公司签订的劳动合同和近期工资表等材料,证明其为精细公司工作人员,具备作为该公司的诉讼代理人资格。故吕帛霏称精细公司诉讼代理人不符合诉讼代理资格的上诉理由不能成立,该院不予支持。吕帛霏称原审判决未经审委会讨论而程序违法的上诉理由缺乏依据,该院不予支持。关于精细公司在2010年12月1日至2014年7月30日期间对涉案房屋是否享有租赁权问题。根据2006年4月4日精细公司与吕帛霏就涉案房地产签订房地产买卖合同,精细公司依约定于2006年4月20日将涉案房产过户至吕帛霏名下,至此吕帛霏获得涉案房屋的所有权。但依双方签订的房地产买卖合同对租赁权有特别约定,一审法院认为依合同内容看,双方对涉案房屋租赁权由吕帛霏行使的条件为房产手续办齐和房款交清,如此精细公司才能敦促吕帛霏及时办理房产手续、支付价款实现合同目的,这里房产手续办齐是先合同义务,房款交清则属后合同义务。该合同第五条的设定,亦为限制精细公司依约依法履行合同,因为该买卖合同第二条约定了房产登记过户到吕帛霏名下后,吕帛霏才有义务支付占合同总价款将近51%的320万元的合同款。房地产买卖合同第五条的约定,显然是对法律规范的重申,不能依此约定而否定房地产买卖合同第四条关于吕帛霏行使租赁权的条件,因为第四条才是双方的特别约定,至于该第四条中“甲方(即精细公司)以前所签租赁合同内容延续到2006年底结束”的约定,并未明确2007年及其以后在吕帛霏未支付全部价款的前提下，精细公司不得行使出租权及享有租赁权益,而仅是“以所签合同内容延续到2006年底结束”,由此更显示该房地产买卖合同中吕帛霏行使租赁权的特别约定条件,亦优先适用,更显示双方关于涉案房地产有关租赁权约定的合法性。2012年12月28日,河南省高级人民法院作出的(2011)豫法民再字第28号民事生效判决,判令双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》有效应继续履行,并判令吕帛霏继续履行合同,办理涉案土地国有土地使用权证过户手续,支付精细公司剩余房地款3289600元,亦证明双方签订房地产买卖合同是合法有效的合同。最高人民法院于2013年6月2日作出的(2012)民再申字第44号民事裁定确认了吕帛霏在涉案房地产买卖合同中迟于合同约定的2006年6月10日以前付清合同款,不构成违约且不存在违约行为，系指精细公司在涉案房地产买卖合同中要求解除合同而言，而支持吕帛霏诉请合同有效的请求,从而确认涉案房地产买卖合同及补充协议有效。既然房地产买卖合同及补充协议有效，合同双方当事人就应继续履行合同,继续履行当然包括关于租赁权的约定,吕帛霏在付清涉案房地款前,涉案房屋租赁权仍归属于精细公司。一审法院关于精细公司和吕帛霏就涉案房屋租赁权的认定,符合双方签订合同目的和法律规定,并无不当。故吕帛霏的上诉理由不能成立,该院不予支持。关于信谊公司应否向精细公司支付2014年4月22日至2014年7月30日期间的房租问题。精细公司和吕帛霏签订的合同约定涉案房屋租赁权由吕帛霏行使的条件为房产手续办齐和房款交情，信谊公司没有证据证明吕帛霏在2014年4月22日精细公司付清涉案房地款的情况下,称其不应向精细公司支付2014年4月22日至2014年7月30日期间房租的上诉理由不能成立，该院不予支持。综上所述,信谊公司、吕帛霏的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应子维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,周口市中级人民法院作出（2017）豫16民终125号民事判决：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费36051元,由河南信谊药业有限公司负担3072元,由吕帛霏负担32979元。本院再审审理查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。另查明：2013年11月7日，吕帛霏将400万元执行款交予法院，2014年4月22日，吕帛霏取得案涉的土地使用证。信谊公司支付房租情况：2008年交给吕帛霏2008年房租670000元；2009年交给吕帛霏2009年房租723600元；2009年12月16日吕帛霏借支2010年房租50000元。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：精细公司是否享有案涉租金的收益权。针对上述焦点问题，本院综合评判如下：第一、吕帛霏和精细公司在补充协议中约定，“一号仓在房产过户手续办齐后,土地过户手续办齐前的租金由甲乙双方各享有50%。”。双方对此均无争议。2014年4月22日之后，因吕帛霏取得土地使用权证，其拥有1号仓库全部的租金收益权。自2010年12月1日至2014年4月22日，1号仓1250平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租金7500元,精细公司应享有其中50%计款3750元，以41个月的租期计款应为153750元。第二、合同第四条约定“以上房地产所有权自房地产过户手续办理完毕后归吕帛霏所有，租赁权自房产手续办齐、房款交清日起归吕帛霏所有，同时租赁费用由吕帛霏负责收取管理”，该条虽然确定了2-8号仓库吕帛霏取得租赁权收益的条件是房产手续办齐和房款交清两个条件，但案涉的房产所占用的土地使用权在双方签订买卖合同时，精细公司部分未取得，部分因其与案外人的纠纷处于被查封状态，导致案涉的土地使用权无法办理变更登记。因为精细公司的行为导致买卖合同按照约定履行成为客观不能。根据精细公司和吕帛霏双方约定，办理土地过户手续是先合同义务，而支付剩余的房地款是后合同义务，因精细公司的行为，导致土地使用权无法变更登记到吕帛霏名下，吕帛霏不支付剩余房地款不存在违约。第三，除了1号仓库对于租金收益权有明确约定，2-8号仓库的租金收益权根据合同第四条约定，甲方（精细公司）以前所签订租赁合同内容延续到2006年年底结束。2006年底之后，吕帛霏与承租人信谊公司签订了租赁合同，租期分别是2007年1月1日至12月31日，2008年1月1日至12月31日，信谊公司分别向吕帛霏支付了2008年度及2009年度的租金，上述两份租赁合同得到实际履行。而精细公司与信谊公司在2007年12月25日签订的租赁合同，约定租期为2008年1月1日至6月30日，但该合同期满后没有续期，信谊公司也没有向精细公司支付租金，合同没有实际履行。因此，从租赁合同签订和实际履行情况看，吕帛霏自诉争的2007年底之后，与承租人签订了租赁合同且实际取得了租金，说明精细公司与吕帛霏合同中约定精细公司的实际租赁权（2-8号仓库）至2006年底结束已经生效且履行。第四，案涉的八间仓库房屋所有权自2006年4月20日办理到吕帛霏名下，至2006年10月8日，吕帛霏已经按照合同约定支付了350余万元的款项，超过了应付的350万元。剩余合同价款是否属于地款而不属于房款，合同条款未明确约定，精细公司作为原告应当对于其主张负举证责任，其未能举证证明合同约定的租赁期到期（2006年底）后继续享有租赁权，且在考虑租赁权益的归属时应综合考虑双方的履约行为、合同其他条款及租赁合同实际履行、租金收取情况等综合判断，因此，精细公司作为原告，应当承担举证不能的不利法律后果；吕帛霏作为守约方，应当享有案涉的2-8号仓库自2010年12月1日至2014年7月30日的租金收益权。综上，原判部分认定事实和适用法律错误，处理结果部分不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销周口市中级人民法院（2017）豫16民终125号民事判决。二、维持淮阳县人民法院（2016）豫1626民初1767号民事判决第二项。三、变更淮阳县人民法院（2016）豫1626民初1767号民事判决第一项为“河南信谊药业有限公司于本判决生效后5日内支付周口精细建材有限公司租金153750元及利息(利息从租金执行回转之日起计算,即自2014年7月10日起至付清款之日止,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)。”如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32979元,由河南信谊药业有限公司承担。二审案件受理费36051元,由河南信谊药业有限公司负担3075元,由周口精细建材有限公司负担32976元。本判决为终审判决。审判长 徐 薇审判员 杨 巍审判员 孙 明二〇一九年八月三十日书记员 李皓婧