陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2019)陕0102民初1013号原告（反诉被告）：西安智益汇教育科技有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：池文锋，总经理。委托诉讼代理人：黄竞之，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区（XX园XX路XX号）长岭办公楼1-1号。法定代表人：张双拾，总经理。被告（反诉原告）：陕西金道商业管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王霞，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。原告（反诉被告）西安智益汇教育科技有限公司（以下简称智益汇公司）与被告（反诉原告）陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和广场）、被告（反诉原告）陕西金道商业管理有限公司（以下简称金道公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告智益汇公司的法定代表人池文锋及其委托诉讼代理人黄竞之、被告上和广场、金道公司的共同委托诉讼代理人杨国有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告智益汇公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还装修保证金10000元；3.判令被告赔偿房屋租金、物业管理相关经济损失303700元；4.判令被告赔偿原告设计费用15000元，商铺装修（含水路电路安装）损失556523元，原告整顿期间员工工资发放损失38812.25元，广告投入损失19106元，共计629441.25；5.判令被告承担原告学费退还相关的经济损失52000元；6.依法判令被告返还其所扣押财物：办公电脑2台、玩具礼品（约100余件）、办公家具全套（约30件）、音响设备一套、门头标志等物品一套、美术教学用品若干、机器人教学用具若干等教学用具用品；7.二被告依法承担连带责任；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月，被告对外发布招租信息，上和广场四楼被定位为打造成西安市城东最大的教育基地，单层总规模一万六千平米，项目已入驻的儿童业态已形成规模，楼下一至三层为民生购物广场，基于对被告之信任，原告于2017年12月1日与被告签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告按照房租押一付六的约定，向被告支付半年房屋租金以及与月租金等额的押金，后支付装修押金10000元。原告在装修中，先后投入成本如下：设计费用及装修费用共计571523元。2018年11月1日，西安市新城区XXXX大队向原告下达了《责令限期改正通知书》，原因是被告所提供之租赁场所位于商场4层，经营地点存在消防安全违法行为和火灾隐患，违反《建筑设计防火规范》第5.4.4条以及《西安市幼儿园及儿童活动场所防火技术规范》第3.1.3条，幼儿园、托儿所等儿童活动场所不得设置在四层及以上楼层之规定。原告多次与被告协商未果，同时，考虑到本合约已不具备继续履行性，无法实现合同目的，原告于2018年12月11日向被告发出《公司致函》，要求解除合同，赔偿损失。原告虽多次协商，但被告均拒绝赔偿。 被告上和广场、金道公司共同辩称，本案有两个合同关系，一个是租赁合同，一个是物业合同，法院应该分开审理；原告所述合同期限不对，应该是十年三个月，而不是十年；我们已经将四楼打造成教育基地；确实发过消防整改通知，其他商户都进行了整改，有的已经拿到了二消手续，我们只负责一消的手续，而二消手续需要各个商户自己办理；我们没有开办儿童场所，原告所述不实，如果解除合同，解除合同之前的所有费用，原告应当依照合同约定承担，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告上和广场、金道公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付合同款项193920元；2.判令反诉被告支付物业、空调、垃圾费合计36360元；3.判令反诉被告支付合同违约金34906元；4.判令反诉被告承担本此诉讼的所有诉讼费用。事实和理由：反诉原告上和广场与反诉被告智益汇公司于2017年10月26日签订了《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》，用途是儿童教育方面的经营，在日常经营过程中常常会出现有家长带着儿童在店面体验、咨询的情形，于是2018年11月份西安市公安消防支队新城区XX大队发函责令限期改正，与此同时，商场同一楼层的其他业主也收到了同样的整改通知书，并按照相关规定及要求作了整改，依然在继续经营，唯独智益汇公司及法定代表人池文峰，不但不整改还伙同媒体人员，煽动家长群众挑弄是非，扰乱市场秩序，同时拖欠租金及各项物业管理费用，侵害了商场的合法利益。反诉被告智益汇公司辩称，其不应就未产生的租金、物业等费用承担付款责任；反诉原告因提供消防无法通过的商铺，导致合同无法履行，是违约责任的过错方，其不应承担违约责任；综上，请驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年9月28日，原告法定代表人池文锋（乙方）与被告上和广场（甲方）签订《上和商业广场项目进驻意向书》，该意向书载明：一、经营项目以乙方营业执照经营范围为准，经营业态为【儿童教育】，经营品牌为【成长中心】；二、租金单价：40元/㎡·月，物业管理费单价：7元/㎡·月，月均空调费单价：7元/㎡·月，租金、物业管理费与月均空调费均为每半年交纳一次；四、乙方于2017年9月28日交定金32000元，若以上意向条款双方未协调到位，则5个工作日退还乙方所交纳定金，若以上意向条款双方批准，乙方应于2017年10月25日前签订合同，交清合同款。当日，原告通过银行转账的形式向被告上和广场支付定金32022元，该款后来转化为租金。2017年10月26日，原告（乙方）与被告上和广场（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：第一条：甲方出租的房屋位于上和商业广场四层4F-030号，建筑面积808㎡；第二条：乙方同意只将该房屋作为合法经营儿童教育用途，乙方确需改变该房屋用途，应提前叁个月征得甲方同意，并按有关规定办理变更手续；第三条：租赁期十年零三个月，合同期限为2017年12月1日起至2028年2月29日止。第六条第四款：合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋设施及履约保证金32000元整，该保证金在合同期满交接验收合格后一次性返还乙方。2017年10月26日，原告（乙方）与被告金道公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，该合同第一条载明：受业主委托，由甲方代表业主与乙方签订《房屋租赁合同》，代收租金及相关费用，对上和广场进行全面物业管理服务，乙方同意接受该管理模式；受业主委托，由甲方代表业主执行《房屋租赁合同》的相关约定。2017年10月20日，原告向重庆猪八戒网络有限公司支付设计费15000元。2017年11月15日，原告法定代表人池文锋（发包方）与承包方路向涛签订《装饰装修施工合同》，合同约定发包方将上和商业广场四层4层030号的装修交由承包方施工，合同约定工程造价为507000元，施工完成后，原告共向施工方实际支付431000元，尚有76000元装修保证金未支付。2017年11月23日，原告法定代表人池文锋（乙方）与被告上和广场（甲方）签订《上和商业广场商铺装修施工协议书》，协议约定，装修保证金为10000元，待施工完毕验收合格，商铺开业10后退还。当日，原告通过银行转账的形式向被告上和广场支付装修保证金和垃圾清运费等装修手续费。原告向被告上和公司转账支付的313700元（原告证据第44页），具体构成为：上和房屋租金266640元、一个月房租押金32320元、装修押金10000元、垃圾清运费4740元。从2018日4月3日，原告通过银行转账给被告上和广场支付广告位费用11930元，2018年4月11日，原告通过银行转账给重庆猪八戒网络有限公司支付广告设计费1000元。西安市公安消防支队新城区XX大队出具给原告的《责令限期整改通知书》载明：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我XX大队于2018年10月31日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在消防安全违法行为，具体问题：儿童活动场所设置在4层。另查，《建筑设计防火规范》5.4.4规定，托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级的建筑时，应为单层；确需设置在其他民用建筑内时，应符合下列规定：1、设置在一、二级耐火等级的建筑内时，应布置在首层、二层或三层；2、设置在三级耐火等级的建筑内时，应不布置在首层或二层；3、设置在四级耐火等级的建筑内时，应布置在首层；4、设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口或疏散楼梯；5、设置在单、多层建筑内时，宜设置独立的安全出口和疏散楼梯。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本院认为，原告起诉要求解除双方于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》，被告上和广场当庭表示同意解除，本院对此依法予以确认。由于双方之间的合同解除，被告上和广场理应将原告缴纳的装修保证金和房租押金退还给原告，故原告要求被告返还缴纳的装修保证金10000元和房租押金32320元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由此可知，租赁物符合合同约定的用途是出租人的基本义务，被告上和广场作为场地出租方，应当对四层及以上房屋不能设立儿童活动场所的消防规定有明确的认识，同时考虑到被告上和广场在合同中限定了原告只将房屋作为经营儿童教育用途，且未经同意不得改变房屋用途等内容，被告上和广场应当对双方租赁合同目的不能实现而解除的相关后果承担主要责任，原告作为儿童教育的专业经营方，应对承租的房屋是否能适用于儿童活动场所负有必要的注意义务，原告却疏于审查，应对租赁合同的解除后果付一定的责任，而且如果原告在签订合同之前能尽到注意义务，自身的损失亦会得以避免，综合考虑本案案情，本院酌定原告与被告上和广场的责任承担比例为40%和60%。由于双方《房屋租赁合同》解除导致的损失数额认定方面具体如下：原告支付的房屋租金266640元、设计费15000元均有转账凭证为证，本院依法予以采信。本项费用合计281640元。原告主张的商铺装修损失为556523元，经查，该数额的具体构成为装修实际支出431000元、装修质保金76000元、水电费用49523元。按照原告法定代表人池文锋与承包方签订的《装饰装修施工合同》计算出装修单价为627.5元/㎡（507000÷808），该装修成本在市场合理范围之内，原告已经装修完毕，实际支出装修款431000元，有银行转账凭证和装修合同为据，对该项支出，本院依法予以采信。装修质保金76000元，原告尚未向施工方支付，最终实际付款数额无法确定，对此项费用本院依法不予支持。水电费用49523元，原告述称双方未签书面合同，付款方式为现金，在没有其他证据充分支持的情况下，对该项费用，本院依法不予采信。本项费用合计431000元。广告位费用11930元、广告设计费1000元均有转账凭证为证，本院依法予以采信，除此之外的广告投入均为微信支付，付款行为和收款方均无法核实，在没有其他证据充分支持的情况下，本院依法不予采信。本项费用合计12930元。原告主张员工工资损失38812.25元，其向法庭提供的明细表系原告单方出具，没有任何签名捺印，原告在没有其他用工证据的前提下，难以证明明细表中的相关人员确为其职员，原告的该项费用，缺乏证据支持，本院依法不予采信。公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。原告在未经消防验收的情况下便开始招收学员并收取学费，违反了我国消防法的规定，原告由此而获取收益的行为不应得到提倡和保护，产生的损失应由其自行承担，故原告要求被告承担学费退还损失52000元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。以上原告由于双方《房屋租赁合同》解除导致的损失数额为：725570元（281640+431000+12930）。结合本院认定的损失承担比例，被告上和广场应向原告赔偿损失435342元（725570×60%）。原告要求被告上和广场返还扣押的财物，被告当庭表示原告诉讼请求中列明的相关物品均在租赁房屋内，且双方在屋门上均上锁，现原告要求返还，被告上和广场应当予以配合。因原告未向法庭提交明确的物品清单，本院无法对相关物品的数量和型号等特征进行注明。原告与被告金道公司签订的《物业管理服务合同》载明，被告金道公司是受业主委托代收租金和相关费用，替上和广场执行《房屋租赁合同》，故原告要求被告金道公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。针对上和广场的反诉请求，因双方之间的租赁合同解除，其再主张要求支付租金、物业、空调、垃圾清运等费用便不再有事实依据，且智益汇公司已于2018年底退场，上和广场在涉案房屋的屋门上锁导致智益汇公司无法及时取走相关物品，上和广场对该房屋没有继续出租产生的损失负有责任，其再主张相关租金和费用亦无法律依据，故上述反诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。上和广场主张智益汇公司支付违约金34906元，因合同解除，智益汇公司要承担40%的责任，故智益汇公司应向上和广场支付合同违约金13962.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：    一、原告西安智益汇教育科技有限公司与被告陕西上和商业广场有限公司于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。    二、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效之日起十日之内向原告西安智益汇教育科技有限公司退还装修保证金10000元、房租押金32320元。三、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效之日起十日之内向原告西安智益汇教育科技有限公司赔偿损失435342元。四、原告西安智益汇教育科技有限公司于本判决生效之日起十日之内向被告陕西上和商业广场有限公司支付违约金13962.4元。五、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效之日起十日之内配合原告取走在西安市XX园XX路XX号XX广场XX层XX号房内属于原告的物品。六、驳回原告其余诉讼请求。七、驳回反诉原告其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13751元、反诉费2639元，由原告承担6556元、被告承担9834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长  代红英审  判  员  肖海娟人民陪审员  李亚娟  二〇一九年八月十九日 书 记 员  陈妙妙