广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17138号原告：王贞兰，女，1984年3月5日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。被告：佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道弼唐村，粤农集字第060402013000号。社长：霍丽棉。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被告：佛山市天宠房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇沥雄路8号二楼之三，统一社会信用代码91440605MA4X8C0G15。法定代表人：刘永权。委托诉讼代理人：邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。被告：佛山市明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市南堤路45号之一，统一社会信用代码914406047192329025。法定代表人：彭金裕。被告：广东华脉明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品城7楼701，统一社会信用代码91440604MA517NQA5K。法定代表人：倪肃燕。原告王贞兰诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司（下简称明福市场）、佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（下简称弼唐经联社）、佛山市天宠房地产开发有限公司（下简称天宠房地产）、佛山市明福房地产有限公司（下简称明福房地产）、广东华脉明福房地产有限公司（下简称华脉明福）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告弼唐经联社的委托诉讼代理人以及被告天宠房地产的委托诉讼代理人邓彩芳到庭参加诉讼，被告明福市场、明福房地产、华脉明福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告明福市场退还原告已支付的158800元及利息（以158800元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；二、被告弼唐经联社、天宠房地产、华脉明福、明福房地产对第一项诉请的债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原告在被告明福市场销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目第4栋405房。被告明福市场承诺受让期限可长达38年，自住投资均可。原告在被告明福市场的安排下支付了公寓定金10000元。2019年1月5日，原告向被告明福市场支付定金90000元、租赁款44000元并签订两份《[加德公馆]物业使用权转让合同》。2019年3月30日，原告按约向被告明福市场支付租赁款14800元。至此，原告共计支付租赁款158800元。事后，原告发现被告明福市场所谓的受让物业使用权的形式严重违反法律法规规定，加德公馆项目所在土地及在建建筑物归被告弼唐经联社所有，但被告明福市场从未出示被告弼唐经联社同意出租的证明材料，且被告明福市场提出的售后包租及一次性收取38年租金的行为违法违规。另加德公馆项目迟迟未动工建设，直到现在仍是一片空地，许多已到交楼期的业主到现在也未收到物业，包括原告在内的承租人对此曾多次提出质疑，但被告明福市场并未给出合理的解释，其行为引发了大量业主的维权行动。维权中，原告才了解被告明福市场仅公示了地块一的报建资料，根据相关部门的政府公开信息显示，加德公馆项目（地块二）尚未取得建设工程规划许可证，加德公馆项目（地块一）尚未申办建设工程规划条件核实验收手续。而加德公馆对外出租的大部分物业在地块二，原告对其认租物业所在地块是否有合法的报建手续并不知情。2019年6月18日，鉴于原告的合法权益不能得到有效保障，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至被告明福市场合同指定地址、被告弼唐经联社住所地，要求中止履行《[加德公馆]物业使用权转让合同》、重新磋商二十年有效租赁期内的租金并出示被告弼唐经联社同意转租的证明、保证原告在一次性支付全部租金后不因被告明福市场违约而收回物业的书面承诺、出示原告认租物业所在地块的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等相关合法报建手续资料，但被告明福市场无人接收，被告弼唐经联社收到《律师函》后未作任何回应。2019年6月24日，原告委托律师再次发送《律师函》给被告明福市场、弼唐经联社，明确原告依法解除两份《[加德公馆]物业使用权转让合同》并要求退还全部款项，但被告明福市场无人接收《律师函》，被告弼唐经联社收到后拒不回复，不予处理。被告明福市场严重违背诚实信用原则，原告的合同目的已经无法实现。被告弼唐经联社作为项目地块的产权人，纵容被告明福市场的违法违规行为；被告华脉明福、天宠房地产、明福房地产是被告明福市场的股东，现加德公馆项目无法继续开发且已由被告华脉明福实际操控，负责处理与案涉项目有关的使用权转让纠纷，故上述四被告应对被告明福市场的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告弼唐经联社答辩称：一、原告对弼唐经联社的指责和诉请没有事实与法律依据。（一）弼唐经联社与明福市场就加德公馆地块签有合作开发协议，约定以明福市场足额支付土地使用款本息为前提，给予其建设期满后40年的土地使用期，时间为2016年6月1日至2056年6月1日。但双方也约定，明福市场如果转租，要经弼唐经联社在物业使用权转让合同上盖章同意，所签订的是三方协议，合同金额也要支付至弼唐经联社与明福市场的共管帐户，由弼唐经联社按约定参与分成。现在明福市场拖欠弼唐经联社土地使用款本息的情况下，原告与明福市场未经弼唐经联社同意，私下签订合同并将款项支付至明福市场指定的没有弼唐经联社参与共管的其他帐户，侵犯了弼唐经联社对物业的知情权、及时收取土地使用款权和对转租人在转租期满后交回土地及物业给弼唐经联社的约束权等权利。（二）明福市场是独立的民事主体，其有权独立自主经营，弼唐经联社无权对其采取强制措施。原告没有向弼唐经联社调查情况、没有征求弼唐经联社的意见就与明福市场签约付款，弼唐经联社无法对这种行为进行限制。更何况，弼唐经联社早在2018年9月5日就向明福市场发出过第一封律师函，责令其立即停止绕开弼唐经联社签订销售协议和将销售收入不付入共管帐户的行为。后弼唐经联社又于2019年3月1日向明福市场发出《关于做好星光城项目（原加德公馆项目）上访租户维稳工作的函》，明福市场于2019年3月5日复函称2019年3月15日前会有实质性进展。2019年3月13日，弼唐经联社再发出第二封律师函，重申第一封律师函的主要内容，要求明福市场在2019年3月15日之前在履行合同方面有实质性进展等。因此，原告指责弼唐经联社纵容明福市场的违法违规行为与事实不符，也没有法律依据。（三）原告明知其未经出租人同意就与承租人签订转租合同的行为违反法律规定，却硬将弼唐经联社列为被告，追究弼唐经联社的责任，于法无据，系滥用诉权。（四）因原告与明福市场签订涉案租赁合同未经弼唐经联社同意，弼唐经联社现要求解除合同，由明福市场承担退款给原告的责任。二、原告与明福市场签约租赁的房屋为加德公馆项目第4栋405房，位于项目地块二，目前该项目（包括地块一和地块二）办理了建设用地规划许可证，但地块二还没有办理建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应认定为无效。综上，请求查明事实，依法驳回原告对弼唐经联社的诉请。被告天宠房地产答辩称：首先，原告与天宠房地产并无合同关系，根据合同相对性原则，原告并无理据请求天宠房地产向其承担合同责任。其次，天宠房地产系明福市场的股东之一，现持有明福市场9.5%的股权，但明福市场与天宠房地产系两个相互独立的企业法人，根据企业法人独立于股东自行承担责任的公司法原则，原告亦无理据请求天宠房地产为明福市场的行为承担责任。综上，原告诉请天宠房地产承担连带清偿责任没有法律依据，应予驳回。被告明福市场、明福房地产、华脉明福未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、《物业使用权转让合同》。拟证明①原告与明福市场签订的两份《物业使用权转让合同》均是明福市场提供的格式合同，合同条款严重侵害原告合法权益；②合同明确约定了双方联系地址和方式，原告发送律师函至合同约定的地址视为送达。2、《收据》、POS签购单。拟证明原告已向明福市场支付了租金。3、建字第440604201800043号《建设工程规划许可证》、建字第440604201700027号《建设用地规划许可证》。拟证明弼唐经联社是项目所在地块的所有权人，地块属于集体土地，规划用途为商业办公文化用地，不能长期居住。4、《佛山市自然资源局禅城分局关于佛网信[2019]8236号禅城区加德公馆信访事项的答复》。拟证明加德公馆项目（地块二）尚未取得建设工程规划许可证，项目（地块一）尚未申办建设工程规划条件核实验收手续。5、（2019）粤诺律函字第10231、16820号《律师函》、快递单、物流消息。拟证明2019年6月28日，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》，被告明福市场、弼唐经联社已收到，但拒不回复、不予处理。6、企业信用信息。拟证明华脉明福、天宠房地产、明福房地产是被告明福市场的股东，均应承担连带清偿责任。诉讼中，被告弼唐经联社提交以下证据：1、2019年3月13日律师函。拟证明在原告向弼唐经联社发出律师函前，弼唐经联社已多次与明福市场严正交涉，原告指责弼唐经联社纵容明福市场的违法行为与事实不符。2、经报备的涉案项目规划设计图。拟证明①涉案土地分为地块一与地块二；②规划设计图中地块二的平面图与物业使用权转让合同附件一所附的房屋平面图一致，可证明涉案房屋座落在加德公馆项目的地块二，即该房屋未办理建设工程规划许可证。被告天宠房地产、明福市场、明福房地产、华脉明福诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：被告明福市场、明福房地产、华脉明福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据1、2有原件核对，且内容相互印证，被告明福市场亦未举证反驳，本院予以采信；原告的证据3、4、6，被告弼唐经联社、天宠房地产无异议，本院予以采信；原告的证据5，被告弼唐经联社确认收到函件，被告明福市场亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。被告弼唐经联社的证据1有原件核对，被告明福市场未到庭抗辩并举证反驳，本院对真实性予以确认；被告弼唐经联社的证据2，原告和被告天宠房地产对真实性无异议，本院亦予确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月31日，被告明福市场向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋405房公寓定金10000元。2019年1月5日，被告明福市场（甲方）与原告（乙方）签订两份《物业使用权转让合同》。第一份转让合同主要约定甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权；甲方同意将本项目第4栋405房的使用权转让给乙方使用；物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年；该物业使用权转让款总金额195000元；甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方。第二份转让合同主要约定甲方同意将本项目第4栋405房的使用权转让给乙方使用，转让前提是双方于2019年1月5日签订的《物业使用权转让合同》已履行完毕，乙方无任何违约行为及欠款行为；使用权期限自双方于2019年1月5日签订的《物业使用权转让合同》期限届满次日起至2056年9月30日止；该物业使用权转让款总金额40000元。同日，被告明福市场向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋405房公寓定金80000元、10000元和公寓使用权租赁款29000元、15000元。2019年3月30日，被告明福市场向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋405房公寓使用权租赁款14800元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋”。另查明二，本院于2019年5月24日立案受理原告林洪琼诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告明福市场在该案庭审中确认：涉案加德公馆项目地块一包括第7、8栋，地块二包括第1、2、3、4、5、6栋。再查明，被告明福市场企业类型为其他有限责任公司，股东为明福房地产、天宠房地产、华脉明福。被告弼唐经联社当庭陈述：弼唐经联社与明福市场合作开发的地块包括2块，分别在弼唐路××（Ａ地块，佛山义乌小商品城1期已建成）和以西（B地块，加德公馆）；加德公馆项目只做了很少的基坑支护，还未开始建设，目前还是一片空地；加德公馆项目第7、8栋位于地块一，其余的楼宇均位于地块二。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与被告明福市场签订的《物业使用权转让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案加德公馆第4栋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案两份《物业使用权转让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请被告明福市场返还物业使用权转让款158800元，合法有据，本院予以支持。因被告明福市场占用上述转让款确给原告造成利息损失，原告诉请被告明福市场自起诉之日即2019年7月3日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，合法合理，本院予以支持。关于其余四被告的责任。被告弼唐经联社并非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同无效存在过错，原告诉请被告弼唐经联社承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。因原告并未举证证明被告明福市场与其股东华脉明福、天宠房地产、明福房地产存在人格混同的情形，原告诉请该三被告承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王贞兰返还物业使用权转让款158800元并支付利息（以158800元本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年7月3日起计至清偿之日止）；二、驳回原告王贞兰的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市场运营发展有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1738元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年八月十三日书记员 陈佳颖