四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1722民初2814号 原告：王焕波，男，ｌ969年3月2日出生，汉族，住四川省宣汉县,农村居民，现羁押于宣汉县公安局看守所。 原告：杨秀清，女，1972年12月11日出生，汉族，住四川省宣汉县，居民。 以上原告共同委托诉讼代理人：苏重桦，四川立地律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：甘兴均，四川立地律师事务所律师。 被告：王方俊，男，1954年6月16日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：徐胜，四川嘉典律师事务所律师。 被告：刘中碧，女，1953年6月21日出生，汉族，住四川省宣汉县。 被告：王娟，女，2000年5月8日出生，汉族，住四川省宣汉县，农村居民。 被告：王某，女，2010年12月1日出生，汉族，住四川省开江县，农村居民。 法定代理人：曾某（系王某母亲），1981年12月21日出生，汉族，住四川省开江县。 原告王焕波、杨秀清与被告王海军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，根据王焕波、杨秀清的财产保全申请，依法作出民事裁定，对王海军所有的宣汉县补偿安置的住宅［拆字（2018）第31号房屋拆迁补偿安置协议，位于县检察院旁］建筑面积80㎡予以查封，同时对王焕波、杨秀清共同所有的坐落于宣汉县X号房屋一套予以查封。本案依法适用普通程序，于2018年10月12日第一次公开开庭进行了审理，杨秀清及王焕波和杨秀清的共同委托诉讼代理人苏重桦，王海军及其委托诉讼代理人徐胜，到庭参加了诉讼。2018年11月5日，王海军因交通事故死亡。2018年12月24日，本院裁定本案中止诉讼。2019年4月19日，本案恢复诉讼，并追加王海军的继承人王方俊、刘中碧、王娟、王某为本案被告参加诉讼。2019年6月19日，本院第二次公开开庭进行了审理，杨秀清及王焕波和杨秀清的共同委托诉讼代理人苏重桦，王方俊及其委托诉讼代理人徐胜到庭参加诉讼。被告刘中碧、王娟和被告王某及法定代理人曾某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王焕波、杨秀清共同向本院提出诉讼请求：1.王海军位于宣汉县正前面中间门市（建筑面积48㎡）的拆迁补偿收益归王焕波、杨秀清所有；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年11月2日，王焕波与王海军签订《门市买卖合同》，约定：王海军将其所有的位于宣汉县正前面中间门市（建筑面积48㎡），以13万元的价款出卖与王焕波，在2012年4月1日将门市交付。2011年11月8日，王焕波支付了购房价款。现该房屋被政府征收。请求人民法院维护王焕波、杨秀清的合法权益。 本案在审理中，王焕波、杨秀清向本院明确诉讼请求：若人民法院认定王焕波与王海军签订的《门市买卖合同》无效，请求人民法院按合同法所规定无效合同的法律责任进行处理；若人民法院认定《门市买卖合同》有效，请求人民法院支持王焕波、杨秀清原诉讼请求。 被告王方俊辩称，王焕波与王海军并非是真实的买卖合同关系。王焕波在2009年至2010年期间开设赌场，王海军向王焕波于2009年借款1万元，于2010年11月借款5万元，利息均为0.1元，本息共计13万元。王焕波要求王海军偿还借款，王海军无力偿还，将不属于自己的门市与王焕波签订了买卖合同，以房抵债，王海军向王焕波出具13万元的收条，但王焕波实际没有支付价款。王焕波、王海军之间的买卖行为，王方俊不知情，且王方俊也未与他人签过买卖合同，故不予认可。诉争房屋的实际所有人王方俊将该房屋赠与给王娟，王娟是该房屋的实际权利人，王方俊、王海军对该房屋均无权处分。案涉房屋是农村房屋，其使用的土地属集体所有，不是同一集体经济组织成员不能对该房进行买卖，王焕波与王海军非同一集体经济组织成员，双方签订的买卖合同无效，房价款应用王海军的遗产进行偿还，王海军的继承人不应承担偿还的责任。 被告刘中碧、王娟、王某均没有提出答辩意见。 原告王焕波、杨秀清围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息复印件，原告结婚证复印件，门市买卖合同原件，收条原件，原告委托诉讼代理人苏重桦等调查苟中生、陈红林笔录，房屋拆迁安置卡、房屋拆迁安置协议、承诺书复印件。王方俊围绕诉讼请求提交了王海军及被告的身份信息复印件，建设项目选址意见书复印件、见证书复印件。本院依法向宣汉县调取案涉房屋的农村村民建房用地申报表，依法对王焕波进行了询问。刘中碧、王娟、王某没有提交证据。 上述证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对本案当事人身份的证据和本院调取的证据及询问王焕波的笔录，到庭当事人均没有提出异议。对王焕波、杨秀清提交的承诺书、房屋拆迁安置卡、房屋拆迁安置协议，王方俊没有提出异议。对王方俊提交的见证书，王焕波、杨秀清没有提出异议。对当事人没有异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。王焕波、杨秀清提交的门市买卖合同和收条，王方俊对签订合同和出具借条的真实性没有异议，但认为该合同不是房屋的实际所有人王方俊签字，合同上“王方俊”的名字是在联系人栏，该合同并非真实的买卖，而是以物抵债，王海军向王焕波出具13万元的收条，王焕波实际没有支付价款，实际是借款6万元，利息7万元。原告委托诉讼代理人苏重桦调查苟忠生、陈红林的笔录，王方俊认为：证人对合同签订的事实知情，但对合同签订的合法性不知情。王方俊提交的建设项目选址意见书，王焕波、杨秀清认为应当提交原件，且与本案无关联性。对当事人提出异议的上述证据，本院结合当事人陈述和综合全案予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月2日，王海军（卖方，甲方）与王焕波（买方，乙方）签订《门市买卖合同》，主要载明：甲方自愿将位于宣汉县正前面中间门市，建筑面积48㎡卖与乙方；门市总造价13万元，乙方一次性付清给甲方；该门市甲方没有办理房产证；协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字盖章生效，均具有同等法律效力，买卖时间至签字之日生效。王海军、王焕波均在合同上签字并加盖指印。同时，在场人苟中生、陈红林在该合同上签字。2011年11月8日，王海军在王焕波持有的《门市买卖合同》背面向王焕波出具《收条》，载明：“收条今收到王焕波现金130000元大写（拾叁万元整）。收款人：王海军（签名并加盖指印）2011年11月8号”。王海军一直未向王焕波交付该门市，该门市由王方俊居住、使用，至2018年3月被宣汉县拆迁。 案涉门市位于宣汉县8社，王方俊、王海军于2007年11月共同向相关部门申请农村村民建房用地，相关部门于2008年4月批准同意建设，其土地性质为集体土地建设用地。 2010年5月28日，王方俊、刘中碧、王海军、**在宣汉县东乡法律服务所签订《财产分割协议》，主要载明：王方俊、刘中碧在宣汉县8社（原XX乡2村8社）修建住房一幢（其中门市3间、住房8套），因王海军、**出有部分资金，为明确各方财产产权关系，签订财产分割协议。由西向东第一间门市归王方俊、刘中碧所有，第二间门市归王海军之女王娟所有，靠东边的一间门市归王海军的前妻覃雪芳所有。前2楼一套归王娟所有，前3楼、4楼和后5楼共三套归王方俊、刘中碧所有，前5楼一套归覃雪芳所有，后2楼一套、3楼一套归**所有，后4楼一套归王海军所有。 2018年3月22日，宣汉县（拆迁人）与王海军、王娟（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议》［拆字（2018）第31号］、《房屋拆迁安置卡》，并出具《承诺书》，主要载明：双方共同确认需拆迁王海军、王娟位于宣汉县8社征地范围内的房屋，王海军1户2人（王某），王娟1户1人，原房屋建筑面积150.67㎡，按《达州市征地拆迁补偿安置办法》（47-1号）的规定，人均40㎡基本住房面积标准，根据被拆迁人家庭人口人数，被拆迁人应享受基本住房面积150.67㎡，既不支付购房费，也不享受原住房拆迁补偿。拆迁人实际偿还被拆迁人房屋建筑面积180㎡（100㎡住房一套归王娟所有，80㎡住房一套）。超出安置面积29.33㎡待交房时按建设综合成本价结算。案涉房屋拆迁时，王海军、王娟、王某均系宣汉县8组农村居民。 王海军于2018年11月5日因交通事故死亡。王方俊系王海军父亲，刘中碧系王海军母亲，王娟系王海军长女，王某系王海军的次女。 同时查明，王焕波、杨秀清于2004年8月26日办理结婚登记。 本院认为，本案的争议焦点：一、王海军与王焕波签订《门市买卖合同》的法律效力；二、王焕波是否实际支付房价款13万元。 关于争议焦点一：农村集体经济组织成员转让农村房屋会产生与该房屋对应的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性。本案中，王海军、王焕波买卖的案涉门市位于宣汉县8社，系农村房屋，其土地性质为集体土地建设用地。王焕波、王海军虽均系农村居民，但王焕波非王海军所在集体经济组织成员，故双方就案涉农村房屋进行买卖的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，或者用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地依法发生转移的除外”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定”，王焕波与王海军签订的《门市买卖合同》无效。 关于争议焦点二：在合同纠纷中，主张合同成立并已履行的一方当事人负有举证证明合同成立和履行的证据。在房屋买卖中，一般情况下出卖人在收到房价款后应出具收据交给买受人持有，用来证明当事人之间发生给付与收取房价款的事实。本案中，王焕波、杨秀清为证明买卖合同成立并已支付房价款13万元的事实，提交了王海军与王焕波签订的《门市买卖合同》和王海军向王焕波出具的《收条》，且《收条》载明的金额与《门市买卖合同》约定的房价款金额一致，均为13万元，已完成了自己的举证责任；王方俊主张，房屋价款13万元并未实际支付，实际是抵借款6万元、利息7万元，同时主张借款6万元是王焕波开设赌场期间王海军向其借款，但王方俊未提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对王焕波主张已向王海军支付房价款13万元的事实，本院予以认定。对王方俊的抗辩主张，本院不予采纳。 关于合同无效的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王海军、王焕波签订的《门市买卖合同》自始没有约束力。本案中，王海军、王焕波非同一集体经济组织成员而进行农村房屋买卖，双方都有过错，应各自承担相应的责任，在双方签订的《门市买卖合同》被确认无效后，出卖人王海军应向买受人王焕波返还房价款13万元和支付占用房价款期间的利息，利息以房价款13万元为基数，从2011年11月8日起，按同期中国人民银行贷款基准利率，分段计算至还清房价款13万元之日止。 王焕波支付房价款，在王焕波、杨秀清婚姻关系存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，应属二人共同所有。杨秀清在本案中作为权利人主张相应权利，王焕波并无异议，故本院予以支持。 本案在审理中，王海军因交通事故死亡，王方俊、刘中碧、王娟、王某系王海军的法定继承人。本案已查明王海军有遗产拆迁安置房，同时也不排除王海军除拆迁安置房外仍有其他遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”规定，王方俊、刘中碧、王娟、王某应在继承王海军遗产范围内向王焕波、杨秀清返还房价款13万元并支付利息。 被告刘中碧、王娟、王某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、王海军与王焕波于2011年11月2日签订的《门市买卖合同》无效； 二、被告王方俊、刘中碧、王娟、王某在继承王海军遗产的范围内向原告王焕波、杨秀清返还王焕波向王海军支付的房价款13万元及利息（利息以房价款13万元为基数，从2011年11月8日起，按同期中国人民银行贷款基准利率，分段计算至还清房价款13万元之日止）； 三、驳回原告王焕波、杨秀清的其他诉讼请求。 以上金钱给付义务，限被告王方俊、刘中碧、王娟、王某在本判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，财产保全申请费2120元，共计5020元由被告王方俊、刘中碧、王娟、王某在继承王海军遗产的范围内负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  王 一 人民陪审员  严玉平 人民陪审员  王寿全 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  冉 欢