江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初724号原告：南通市通州区姜灶供销社有限责任公司，统一社会信用代码9132061272350451XJ，住所地南通市通州区川姜镇姜灶社区居委八组。法定代表人：陈新元，董事长。委托诉讼代理人：王鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锋，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：胡忠，男，1966年10月15日生，汉族，住南通市通州区。被告：成玉军，男，1979年7月24日生，居民身份证号码32062419790724141X汉族，住南通市通州区。两被告委托诉讼代理人：顾伟彬，南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者。原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司（以下简称姜灶供销社）与被告胡忠、成玉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告法定代表人陈新元及原告委托诉讼代理人王鑫，被告胡忠及两被告委托诉讼代理人顾伟彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜灶供销社公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即交还原告位于南通市北侧原告生产资料部4号门面房1间（建筑面积136平方米）、生产资料部6号仓库7间（建筑面积288平方米）；2.判令两被告连带支付房屋占用费，自2018年4月16日其至实际交还房屋之日止，按照137元/天的标准；3.诉讼费由两被告负担。审理中，原告增加诉讼请求为：判令原告与被告胡忠的不定期租赁合同于2018年4月16日解除。事实和理由：原告与被告胡忠于2010年4月14日签订房屋租赁合同，约定被告胡忠向原告承包通甲路北侧房屋，承包期限5年，自2010年4月15日起至2015年4月14日止。合同房屋承包费11000元/年。承包期满本协议终止，届时被告胡忠应将房屋及搭建装饰完整交还原告。此外，两被告合伙经营姜灶松野电动车店。承包期满后，经其公司多次催要，两被告拒不交还案涉房屋。2018年5月8日，原告向被告胡忠发送工作联系函，要求于2018年5月15日前将房屋清空交还，逾期未搬走的物品视为废弃物处理。同时声明如到2018年5月20日仍未将房屋清空交还，则必须按照不少于租金50000元/年的标准交付房屋占用费至交还房屋为止。如拒不搬出视为认可该工作联系函中内容。被告胡忠收到该函后仍不肯办理交还案涉房屋。为此诉来法院要求判如所请。被告成玉军辩称，案涉房屋系其向沈晓京租赁，租赁合同至2019年9月30日，申请追加其作为共同被告参与诉讼。原告要求其承担房屋使用费没有法律依据。与被告胡忠不存在合伙关系。被告胡忠辩称，其已将案涉房屋转租于案外人沈晓京，申请追加其作为共同被告参与诉讼。原告并非适格主体，申请追加姜灶供销社生产资料经理部作为本案第三人参加诉讼。原告与其不存在租赁合同关系，而系房屋使用承包关系。其与沈晓京均为原告单位员工，该房屋由其使用系为解决内部职工及股东自理养老保险，属于照顾福利性关系。与被告成玉军不存在合伙关系。请求驳回原告的诉讼请求。因使用中将该门面房前的场地由泥地浇成了水泥场地，现原告要求收回房屋，给其造成损失20000元，提起反诉及申请水泥场地价值鉴定，但审理中被告胡忠表示该水泥地实际由沈晓京出资，故本案中不要求处理，撤回了反诉的申请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月14日被告胡忠与原告签订自理养老金房屋使用承包协议，约定为解决公司下岗职工的社会基本养老金、税收等，将生产资料门市及仓库房屋承包给被告胡忠，承包期自2010年4月15日至2015年4月14日，五年承包上交养老金共计55000元。承包期满后，胡忠需将房屋以及搭建装饰完整交还原告，如需继续使用，则需提前两个月书面提出，经原告同意后可续订，并重新签订承包协议，上交的养老金金额另议，若在本协议到期前两个月未收到被告胡忠需继续使用的书面要求，视作不再续订。另查明，案涉房屋系姜灶供销社农业生产资料经理部所有，姜灶供销社农业生产资料经理部改制为通州市姜灶供销社有限责任公司生产资料经理部。通州市姜灶供销社有限责任公司生产资料经理部系原告分公司，目前企业状态为吊销。被告系原告单位股东。2018年5月15日，被告胡忠向原告汇款44000元，载明房租。2018年9月30日，被告成玉军与沈晓京签订租房协议，约定自2018年10月1日至2019年9月30日由被告成玉军承租案涉房屋。又查明，2018年5月31日，原告与案外人顾晓黎签订房屋租赁合同，约定将南通市北侧房屋出租，租期自2018年4月14日至2021年4月13日，其中铺面131.40平方米，租金195元/平方米。2018年5月30日，原告与案外人邢丰签订租赁合同，约定将南通市北侧房屋出租，租期自2018年6月1日至2021年5月30日，其中生产资料部6号房屋三间，面积123.60平方米，租金标准10629.60元/年。被告胡忠租赁的生产资料部4号门面与顾晓黎租赁的门面相邻，租赁的生产资料部6号仓库与邢丰租赁的仓库相邻。审理中，原告与被告胡忠一致认可，2010年4月14日协议到期后，双方未对租金标准及租期进行协商。原告表示知道案涉房屋由被告成玉军使用，但未提出异议。对被告胡忠缴纳的44000元，其中33000认可系2015年4月15日至2018年4月14日租金，剩余11000元认可抵扣后续占用费。被告胡忠、成玉军对案涉原告诉请的房屋的位置、面积没有异议。本院认为，通州市姜灶供销社有限责任公司生产资料经理部系南通市通州区姜灶供销社有限责任公司分公司，故原告系本案适格主体，对被告胡忠要求追加姜灶供销社生产资料经理部作为本案第三人参加诉讼的申请，不予准许。因沈晓京并非案涉房屋的实际占用人，且原告表示不要求追加沈晓京作为本案共同被告，故本院对两被告的追加申请已另行制作裁定予以驳回。原告与被告胡忠签订的2010年4月14日协议系双方真实意思表示，合法有效。协议到期后，双方建立不定期租赁关系。本案的争议焦点为：一、不定期租赁关系解除时间。二、占用费支付标准。三、两被告如何承担责任。就争议焦点一、不定期租赁关系解除时间。原告主张自2018年4月16日解除，并提供向被告胡忠邮寄的工作联系函以及2018年5月8日中国邮政特快专递副联、电子查询单，拟证明原告已将工作联系函于2018年5月9日邮寄被告胡忠的事实。庭审中，被告胡忠质证表示并未收到该份工作联系函，以及邮政专递副联中所载收件地址并非其住所地，但电话号码由其妻子使用。本院认证认为，中国邮政特快专递专门从事邮递类业务，结合副联中所载被告胡忠姓名及联系电话，以及电子查询单中显示本人签收，故本院对被告胡忠上述抗辩不予采纳，认定该工作联系函已于2018年5月9日送达被告胡忠。该工作联系函中载明，租赁房屋租期届满要求胡忠于2018年5月15日前将房屋清空交还，逾期未搬走的物品将视为废弃物处理。自2015年4月15日起到2018年4月15日前的房屋占用费，比照合同约定11000元/标准，需支付33000元。如至2018年5月20日仍未将房屋清空交还，则需按照50000元/年租金标准交付房屋占用费至实际交还房屋为止。本院认为，依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告送达的工作联系函可以视为解除双方不定期租赁关系的通知，已于2018年5月9日到达被告胡忠处，依法确认案涉房屋的不定期租赁关系于2018年5月9日解除。因双方租赁关系消灭，被告胡忠应当返还租赁物。依照法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，转租合同有效。但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效。本案中，原告表示其未对被告成玉军使用案涉房屋提出异议，但案涉房屋于2018年9月30日转租于被告成玉军时，原不定期租赁关系已解除，故该转租期限已超过承租人剩余租赁期限，2018年9月30日转租协议应属无效。现案涉房屋仍由被告方占有使用，属于无权占有，应由被告方支付占用费。就争议焦点二、占用费支付标准。原告主张自2018年4月16日起，比照顾晓黎、邢丰的租金标准支付逾期占用费。被告胡忠抗辩认为即使案涉房屋与案外人租赁房屋相邻，但顾晓黎不认可该租金标准已另案诉讼，而邢丰租赁房屋较新，不应依此参照计算占用费。本院认为，原告与被告胡忠的不定期租赁关系已于2018年5月9日解除，故2018年4月15日至2018年5月9日，仍应参照原租金标准11000元/年计算租金，为693.15元（11000元/年×23天）。自2018年5月10日起至实际交房之日止，应当支付占用费。对于占用费标准，依照法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因被告方拒不交还房屋，应当赔偿逾期腾房的房屋占用使用费。对于原告因被告方逾期腾房所致损失范围，本院参照同地段原告租与案外人顾晓黎门面的租金标准195元/平方米、租与邢丰仓库租金标准86元/平方米的标准，对原告主张案涉房屋按照50000元/年计算占用费损失的计算标准，本院酌情予以支持。就争议焦点三、两被告承担责任的方式。对于2018年4月15日至2018年5月9日期间租金，依据合同相对性原则，应由被告胡忠支付。对于2018年5月10日至原告起诉之日2019年1月16日前一日的占用费，因原告未对被告成玉军使用案涉房屋提出异议，无证据证明被告成玉军已知晓其腾房义务，故该占用费应由被告胡忠承担34246.58元（50000元/年×250天）。因原告认可抵扣11000元，故被告胡忠尚需支付原告23246.58元。对于2019年1月16日之后占用费。依照法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。自原告起诉之日2019年1月16日起，被告成玉军负有相关腾房义务，但拒不腾房，应由被告成玉军承担侵权赔偿责任，以50000元/年的标准，自2019年1月16日至计算至实际交房之日止。因原告未能就两被告之间存在合伙关系提供相关证据，故对其要求两被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司与被告胡忠对位于南通市北侧原告生产资料部4号门面房1间、生产资料部6号仓库7间的不定期租赁关系于2018年5月9日解除；二、限被告胡忠、成玉军于本判决生效之日起三十日内交还原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司位于南通市北侧原告生产资料部4号门面房1间、生产资料部6号仓库7间；三、限被告胡忠于本判决生效之日起十五日内支付原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司租金693.15元（计算至2018年5月9日）；四、限被告胡忠于本判决生效之日起十五日内支付原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司房屋占用费23246.58元（计算至2019年1月15日）；五、限被告成玉军于本判决生效之日起十五日内支付原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司房屋占用费（按照50000元/年的标准，自2019年1月16日起计算至案涉房屋实际返还之日止）；六、驳回原告南通市通州区姜灶供销社有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1464元，由原告负担302元，由被告胡忠负担526元，由被告成玉军负担636元（各被告负担部分，于本判决生效之日起十五日内按所附通知单交付本院）。鉴定费3000元，由被告胡忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1464元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  管 中人民陪审员  蒋伯平人民陪审员  刘承银二〇一九年八月十五日书 记 员  李沅芹