山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初1415号原告：王宗文，男，1975年11月12日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨俊涛，山东长远律师事务所律师。被告：烟台义泰置业发展有限公司，住烟台市莱山区观海路83号，统一社会信用代码9137061372496899XG。法定代表人：邹志江，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。原告王宗文诉被告烟台义泰置业发展有限公司(下称义泰置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宗文的委托诉讼代理人杨俊涛，被告义泰置业公司的委托诉讼代理人戴江玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王宗文向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金35545元（2015年10月1日至2019年3月28日，按照年存款利率3%计算，338519元*3%/3.5）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告于2010年12月20日签订《商品房预（销）售合同》，购买被告开发的位于龙口市，约定房屋总价款为338519元，原告已支付。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应按相关规定在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付价款的中国人民银行同期存款利息赔偿买受人。但至今仍未办理相应权属证书，亦未赔偿原告。故原告诉至法院，望法院依法判如所请。被告义泰置业公司辩称，1、根据双方《商品房买卖合同》附页第六条约定，原告应当在入住前按龙口房管局的规定交清办理产权登记的相关费用，该费用原告不仅未在入住前交清，且至今未交付，根据《合同法》第六十七条规定，被告享有合同履行抗辩权。2、原告主张自2015年10月1日至2016年2月25日期间的逾期办证违约金已过时效。3、原告主张自2016年2月26日至2019年3月28日的逾期办证违约金无事实及法律依据，根据合同第十五条的约定，被告作为出卖人的义务是房屋交付使用后60日内将需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理大证。涉案房屋所在的8号楼已经于2015年3月31日完成初始登记，取得房屋所有权大证，被告至此已经完成合同约定的办证义务。4、初始登记完成后被告已经通知了包括原告在内的相关业主及时办理产权证，具体张贴公告通知的时间是在2016年2月17日，在售楼处门口张贴了书面通知，期间被告也多次以电话及短信方式通知原告到售楼处缴纳办证费用、交付办证资料。原告至今既未缴纳办证费用，也未提供办证资料，被告不再承担逾期办证的任何违约责任。综上，原告主张的逾期办证违约金没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的补充说明及证据材料，被告主张对其证明内容及真实性均有异议，证据材料中的附件五至附件八原告未提交原始载体，该证据所列明的观点除与法院调查笔录不一致外，关于手机照片时间造假观点，也仅是原告的推测。本院认为，补充说明系原告的单方陈述，不属于证据范畴；关于证据材料中的光盘及附件二至附件四无法单独作为定案依据，需结合其他证据综合认定；关于证据材料中的附件五至附件八原告未提供相应的原始载体，无法核实其真实性，故不予采信。2、关于原告提交的因被告未办理房产证业主在龙口市人民政府网站——网上民生栏目的投诉及回复。被告主张，该证据系打印件，对其真实性及证明内容均有异议。本院认为，该证据无法单独作为定案依据，且该回复的内容亦无法证明原告的主张。3、关于被告提交的张贴在小区大门口的办证通知（落款时间为2016年2月17日）照片，该照片是被告用手机拍摄，照片左下角显示“2016/2/17”字样，手机中照片详情也显示拍摄时间为“2016/2/17”，被告陈述该通知是在完成产权初始登记后，于2016年2月17日张贴在小区大门口用于通知各业主提供相关资料办理产权登记。原告对该证据有异议，主张对该公告并不知情，被告提交的公告照片有造假嫌疑，从照片中阴影的角度看拍照时间应当是上午，经向烟台晚报（0535-6631234）核实，该报纸运到龙口的时间至少是中午，下午才开始派送，因此，该照片系后来补拍的。且该照片背景上有龙口市文明办张贴的《龙口市文明公约》，经核实该公约是由龙口市文明办于2017年冬天张贴的，这一事实也证明了该公告系造假。为此，原告申请法院到龙口市宣传部调查落实相关情况。另外，原告也示范了手机中的拍照时间可以通过设置中“时间与日期”一项进行更改。本院认为，关于该证据的真实性及证明效力需结合其他证据综合认定。4、关于被告提交的张贴在售楼处现场的告知办证应当提交的所有资料照片，原告主张其不知情，且该证据只能证明张贴的现状而不能证明张贴时间。本院认为，该证据无法单独作为定案依据，需结合其他证据综合认定。5、关于被告提交的涉诉房屋购房税务机打发票记账联复印件，被告主张原件在税务局，原告申请本院核实其真实性，经本院核实原件与该复印件一致，故对其真实性予以认定。6、关于被告提交的山东远程物业管理有限责任公司出具的情况说明，内容为：“我公司系龙口财源佳园小区的物业管理公司，关于开发商（烟台义泰置业发展有限公司）通知小区业主办理房产证事宜，我公司特说明如下：因为小区部分业主到政府反映办证问题，烟台义泰置业发展有限公司曾于2016年春节后（具体时间记不清了）在小区大门口张贴办证通知，要求业主提供办证资料。以上情况属实。特此说明”。原告对该证据不予认可。本院认为，原告虽对此不予认可，但未提出异议理由，该情况说明具备证据的形式要件，其证明的内容可结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月20日，原被告签订《商品房预（销）售合同》，由原告购买被告开发的位于龙口市，约定房屋面积为100.57平方米，总价款为338519元，付款方式为按揭贷款。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续；如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的中国人民银行同期存款利息赔偿买受人。合同附页第六条第3款第（4）项约定，买受人如采取银行按揭付款的形式，入住前买受人须按龙口市房管局规定缴清办理房屋所有权证的相关费用，此费用多退少补；逾期缴纳的费用，按照合同第七条的规定承担责任。2010年12月20日，原告缴纳首付款188519元，余款150000元办理了按揭贷款手续。原、被告双方于2012年6月28日办理了涉诉房屋的交接手续，原告于2013年2月实际入住涉诉房屋。因原告一直未取得涉诉房屋的产权证书，故其于2018年9月29日通过网上立案，向被告主张逾期办证违约金。双方均认可被告于2018年11月6日向原告（手机号码为139××××1352、188××××8529）发送短信，短信内容为：“咱小区大证2015年3月已办好，2016年开始办房产证，多次张贴公告办证，有时间请尽快把办证需要的资料和相关费用交到售楼处！因为现在办不动产证速度较慢，要根据业主情况合理的安排分批办理，具体情况请到售楼处咨询！”原告于2018年11月将办理产权证书所需其提供的资料提交给被告。根据原告的申请，本院到龙口市宣传部网信服务中心对经办人员进行了调查，该经办人员认可宣传部确实主办过《龙口市民文明公约》的制作及张贴，但公益广告不是宣传部统一制作，只是负责提供标语词，格式由各家独立设计。本院向该经办人出示原告提供的附件四图片，询问该图片中的《龙口市民文明公约》是否由宣传部统一制作，该经办人答复这种扇形设计的《龙口市民文明公约》是由宣传部统一招标，由龙口公交广告公司中标后于2017年10月制作张贴的。本院又向该经办人出示被告提供的手机中的照片，询问该照片中右侧所拍摄到的黑色一角及下方红底带有五角星的一竖条，是否就是刚才所见的附件四图片，该经办人答复仅通过该图片中的这一角无法确认其整体格式及内容，各街区也张贴过公益广告，所以无法确认是否是宣传部制作的。另查明，涉诉房屋所属的财源佳园住宅小区8号楼于2015年3月31日取得产权大证。2016年4月18日，被告就涉诉房屋开具山东省地方税务局通用机打发票，发票载明涉诉房屋面积为98.39平方米，金额331181元。针对发票中的房款金额与合同约定的金额不一致问题，被告解释因涉诉房屋实测面积减少，故存在面积差价款，根据双方合同附件的约定，原告在入住前应交清办证费用，该费用包括契税，因原告一直未交纳契税费用，故被告以应退还原告的面积差价款抵顶原告应交纳的契税。被告于2019年3月23日向原告出具收款金额为4967.71元的收据一张，该款项系原告应交纳的契税款，是用被告应返还原告的面积差价款中的一部分来抵顶的。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。依照双方在合同十五条中关于产权登记一项的约定，被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，涉诉房产于2012年6月28日交付原告，但直至2015年3月31日被告才办理完毕房屋初始登记取得涉诉房产所属8号楼的产权大证。原告至今未取得涉诉房产的产权证书，故其诉至本院，要求被告本次给付截止至2019年3月28日的逾期办证违约金，理由是被告作为房地产开发企业，其办理房屋权属证书的义务应履行至原告取得该证书止；被告则主张其自取得产权大证之日即2015年3月31日后，则已完成合同约定的办证义务，不应再承担违约责任。本院认为，在被告办理完毕涉诉房产产权初始登记后，在被告办理完毕涉诉房产产权初始登记后，涉诉房产就具备了办理产权变更登记的条件，在此情形下，根据合同十五条的约定“买受人应按相关规定在商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”可看出，此时办理产权变更登记手续的义务人转移为买受人即原告。同时，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的内容亦可看出，办理房屋所有权登记的主体是“商品房的购买人”，“房地产开发企业”在已完成初始登记具备协助办证这一法定条件的前提下，履行的是协助义务。因此，无论依合同约定还是法定，在被告已完成产权初始登记的情形下，办理产权登记证书的义务人均为原告。同时，被告在完成初始登记后还应履行告知义务，告知原告涉诉房产已完成初始登记可以办理产权证书，至此，被告的办证义务即履行完毕。原告关于被告作为房地产开发企业办理房屋权属证书的义务应履行至原告取得该证书止的主张，与约不合，于法相悖，本院不予采信。关于被告在完成产权初始登记后的告知义务的履行，被告提交了小区大门口张贴的办证通知、售楼处张贴的办证应提交资料的通知、山东远程物业管理有限责任公司的情况说明、短信通知，证明其于2016年2月17日已履行了告知义务，且其后又数次履行该告知义务，原告对办证通知的张贴时间提出异议，并申请本院到宣传部对相关情况进行调查落实，但调查结果无法证实原告的异议理由成立，原告亦无充分确凿的证据证明被告对通知的张贴时间造假；同时，被告的证据亦确实存在让原告产生合理怀疑的瑕疵，故双方均无法提供足以证明自己的主张或足以反驳对方主张的证据。另外，原告依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，主张被告应尽到严格履行与诚实信用义务，全面履行自己的义务，但双方在合同中并未对被告的告知义务有相关约定，故原告依据该条规定以“严格履行义务”的标准，来要求被告必须尽到严格的告知义务并对此负有严格的举证责任，于法无据，本院不予采信。综上分析，本院认为，被告在完成产权初始登记后，于2016年4月18日在税务部门开具了涉诉房产的不动产税务发票，应视为其履行了办证告知义务。因此，被告承担违约责任的截止时间应为2016年4月18日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告未按约定时间履行办理涉诉房屋产权登记手续的义务，应承担相应的违约责任，故原告主张被告支付逾期办理权属登记的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算期间，因被告的违约行为截止至2016年4月18日，故计算违约金的起止时间应为2015年10月1日至2016年4月18日。计算方式为：以总房款331181元为基数，自2015年10月1日起至2016年4月18日止，按照中国人民银行同期存款利息计算。原告超出部分的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、被告烟台义泰置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告王宗文逾期办理产权证书违约金（以331181元为基数，自2015年10月1日起至2016年4月18日，按照中国人民银行同期存款利率计算）。二、驳回原告王宗文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，减半收取345元，由被告烟台义泰置业发展有限公司负担30元，由原告王宗文负担315元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年八月二十三日书记员 邹向东