四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1031号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 被告：杨云，男，汉族，1988年10月2日出生，住四川省南充市高坪区。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）与被告杨云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家吾家公司的委托诉讼代理人欧阳文泓到庭参加诉讼，被告杨云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告家吾家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费750元（自2016年9月1日至2018年8月31日）、代收生活垃圾处置费120元，合计870元；2.判令被告支付逾期交纳物业费的违约金1369元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告以计算错误为由，变更第（一）项诉讼请求为要求被告支付物业费1500元（自2016年9月1日至2018年8月31日）、代收生活垃圾处置费120元，合计1620元。事实和理由：2013年9月4日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，物业位置在高坪区。被告在该小区房屋的建筑面积为89.3㎡，合同约定住宅用房物管费0.70元／月／㎡，即被告每年应交纳的物业费为750元（89.3／㎡×0.70元×12个月）。关于违约责任，合同约定：被告必须于期满前3个月交纳下年度的物业服务费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应自逾期之日起按每日5‰的标准向物业公司支付违约金共计1369元。原告按照合同约定履行了全部义务，但被告无理拒交物业费用。原告多次通过电话等方式向其催收，被告一直置之不理。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告杨云未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 经审理查明：被告杨云系南充市高坪区翰林尚城8幢3单元202号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为89.3㎡。2011年12月26日，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区委托给原告家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。2013年9月4日，被告杨云作为乙方与原告家吾家公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方（杨云）必须于期满前3个月交纳下年度物业服务费，首次物业服务费在办理交房手续时一次性支付一年的物业费并于通知正式接房之日起计算；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元的标准交纳物业管理服务费（实际执行0.70元每月每平方米），非住宅按建筑面积每月每平方米1.60元的标准交纳；受有关部门或单位委托，甲方（家吾家公司）可提供税费、电费、燃（煤）气费、电话费、生活垃圾转运及处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费），收费标准执行政府规定；如甲方违反协议，未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交服务费的5‰交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。被告杨云于2013年9月4日接房后，交纳了2015年8月31日前的物业服务费，未交纳从2016年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费1500元（89.3／㎡×0.70元×24个月）、代收生活垃圾处置费120元（5元／户／月）共计1620元。原告家吾家公司通过电话催收、张贴催收通知书等方式向被告催收未果，遂委托上海法保通律师事务所于2018年3月7日致函被告杨云，向其催收拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金等费用。原告家吾家公司经催收未果，遂起诉来院。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主杨云具有约束力。同时原告家吾家公司与被告杨云签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。该合同签订后，原告家吾家公司对翰林尚城小区提供了物业管理服务，被告杨云依约应交纳物业管理服务费。经原告电话、书面催收后，被告拒不支付，故对原告家吾家公司要求被告杨云支付2016年9月1日起至2018年8月31日止拖欠的物业服务费1500元及垃圾清运费120元共计1620元，本院予以支持。 被告杨云未按合同的约定交纳物业服务费，确已构成违约，原告家吾家公司要求被告支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金的标准过高，故应予减少。原告因被告迟延交纳物业服务费所遭受的损失即为其资金利息损失，本院确定以所欠年物业服务费750元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。根据合同约定，被告杨云必须于期满前3个月交纳下年度物业服务费，被告杨云已交物业服务费至2016年8月31日，故被告应在8月31日前交纳下一年度的物业服务费，被告应交纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业服务费的违约金应以750元（89.3/㎡×0.70元×12个月）为基数从2016年9月1日起计算，2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费的违约金应以750元为基数从2017年9月1日起计算，上述违约金均分段计算至付清之日止。 需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约交纳物业管理费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒交物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杨云于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费1500元及垃圾清运费120元共计1620元； 二、被告杨云于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付违约金（以所欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日起分段计算至付清之日止）； 三、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告杨云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  顾永燕 人民陪审员  王天强 人民陪审员  刘 琳 二〇一九年八月十九日 书 记 员  江 婧