呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初1567号原告：永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张翠菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国伟，男，该公司法务主管。被告:陈玉涛，男。住呼和浩特市。被告:百灵灵，女，住呼和浩特市。第三人：华夏银行股份有限公司呼和浩特金盛支行，住所地赛罕区南二环路甲1号。负责人：王威，委托诉讼代理人：杜剑云，女，该公司员工。委托诉讼代理人：许晶焱，男，该公司员工。原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司（以下简称永泰公司）与被告陈玉涛、百灵灵、第三人华夏银行股份有限公司呼和浩特金盛支行（以下简称华夏银行金盛支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永泰公司的委托诉讼代理人谢国伟，被告陈玉涛、百灵灵，第三人华夏银行股份有限公司呼和浩特金盛支行的委托诉讼代理人杜剑云、许晶焱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除《商品房买卖合同》(合同编号YS(2016)00007185)，并在10日内注销网签备案，并返还房屋；2.请求法院判决第一被告、第二被告支付原告违约金144182.2元，并在已付房款中扣除代为清偿贷款银行的款项。3.请求被告承担案件受理费。事实与理由：2014年4月19日，原告与第一被告、第二被告签订《商品房买卖合同》[合同编号:YS(2016)00007185]，约定第一被告、第二被告购买原告开发建设的永泰城××楼商品房，商品房价款为720911元，于签署合同后支付首期购房款220911元，其余价款500000元向银行借款方式付清。2014年4月19日，第一被告、第二被告向原告交纳了购房首付款220911元。第一被告、第二被告作为借款人、原告作为保证人与贷款人华夏银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定第一被告、第二被告因购买永泰城20号楼2单元2503号商品房向贷款人华夏银行借款500000元;保证人在本合同项下提供的保证为连带保证责任。贷款人华夏银行以第一被告、第二被告逾期偿贷为由划扣原告保证金。自第一被告、第二被告逾期还贷之日起，多次催告，但第一被告第二被告未能如期偿还款项。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，第二条约定为出卖人担保和买受人逾期归还银行贷款处理的事项，其第5款第(2)项的内容为:乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十条违约责任第2款如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理:(1)乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。(2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。(3)如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修(甲方无需补偿装修费)外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担(包括但不限于他项权利、租赁等)，将该房屋交还给甲方。(4)如该房屋交付(含视为交付)后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付(含视为交付)之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月。乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。综上所述，被告不按协议约定履行义务，构成违约。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。陈玉涛辩称，第一，我接受违约金，不同意解除合同，但是我觉得20%的违约金对我现在家庭来说负担有点高，希望能调整，给我点时间处理。第二，银行扣的保证金还有诉讼费现在可以还，希望银行方面不要扣剩余的贷款。第三，希望可以庭下调解。百灵灵辩称，违约金希望原告考虑降低，等房本下来我会贷款把欠原告的钱还上。第三人华夏银行金盛支行述称，因原告诉陈玉涛、百灵灵房屋买卖纠纷一案，法院追加答辩人为第三人参加诉讼，答辩人提出如下答辩意见：借款人与二被告的贷款合同不受案件判决结果影响，原告与第三人于2014年3月31日签订房屋按揭贷款合作协议（以下简称为协议），第三人与本案被告于2014年7月18日签订《个人房屋抵押借款合同》（以下简称合同）并对合同进行公证，合同中明确约定本案被告同意将其向原告所购房产抵押给第三人，作为偿还合同项下贷款的担保，原告自愿且不可撤销的承担本合同项下担保责任。2014年7月25日，第三人按照合同约定向本案被告陈玉涛发放个人住房按揭贷款50万元整，贷款期限30年，还款方式为按月等额本息，担保方式以被告向原告购买的永泰城××楼房屋作抵押，同时由原告提供阶段性连带责任保证担保。被告自2018年3月20日起未按合同约定偿还第三人贷款，被告违约，自2018年3月至今原告履行合同中的保证责任，偿还被告所欠第三人之款项合计493896.49元。根据合同第二部分第七章保证担保第43条约定，丙方自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。根据合同第二部分第十一章提前收回贷款第53条约定，如有下列情形之一的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产或要求保证人承担连带保证责任。53.1甲方未按合同约定还本付息，第三人于2019年5月6日代被告一次性偿还贷款465795.4元，被告贷款全部结清。基于上述内容可知，本案被告陈玉涛无法按时偿还第三人贷款构成违约，本案原告即保证人承担连带保证担保责任。本案主要围绕原被告间的商品房买卖合同开展，不论本案判决如何，均不影响本案被告向贷款人履行还款义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月19日，永泰公司（出卖人、甲方）与百灵灵、陈玉涛（买受人、乙方）签订合同编号为YS（2016）00007185的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定百灵灵、陈玉涛购买永泰公司开发建设的永泰城丽景第20号楼2单元2503号房屋，预测建筑面积105.56平方米，总价款为720911元。第六条付款方式及期限约定：买受人应于合同签署当日向出卖人支付220911元购房款，其余购房款500000元向银行贷款支付。该合同对交付期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任及其他事项作出了约定。合同签订后，百灵灵、陈玉涛按约定交纳首付款220911元。附件四《补充协议》第二条付款方式及期限第五款约定：因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）则：……（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十条违约责任第二款约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此产生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。（4）如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计算标准为购房款总额的3%/月。截至2019年5月6日，华夏银行金盛支行从永泰公司保证金账户划扣保证金493896.49元，其中本金472735.17元，利息21161.32元。百灵灵、陈玉涛在华夏银行金盛支行的个人贷款本息已结清。涉案房屋已交付被告百灵灵、陈玉涛，被告百灵灵、陈玉涛已办理案涉房屋的网签登记手续。本院认为，永泰公司与百灵灵、陈玉涛签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于永泰公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，双方签订的《补充协议》第二条第五款第2项约定：“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用”。本案中，永泰公司因百灵灵、陈玉涛怠于履行还款义务被贷款银行扣划全部保证金，承担了保证责任，双方约定的合同解除条件已经成就，其解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中，永泰公司应向百灵灵、陈玉涛返还已付首付款220911元，已付贷款本金27264.83元。被告百灵灵、陈玉涛应向原告永泰公司返还房屋、协助原告办理涉案房屋网签合同注销事宜。对于永泰公司主张百灵灵、陈玉涛支付违约金的诉讼请求，根据双方所签《补充协议》第十条第二款约定，因百灵灵、陈玉涛的原因导致本补充协议解除的，百灵灵、陈玉涛应向永泰公司支付购房款总额20%的违约金；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，百灵灵、陈玉涛应在永泰公司发出解除通知之日起10日内，配合永泰公司办理相关撤销手续，本院认为，百灵灵、陈玉涛怠于还款导致永泰公司承担保证责任致合同解除，依照合同约定，其应承担相应的违约责任。对于原告要求在已付房款中扣除代为清偿贷款银行的款项的诉讼请求，本院认为，华夏银行金盛支行从永泰公司保证金账户划扣的保证金中，由本金472735.17元，利息21161.32元组成，本金系被告百灵灵、陈玉涛为购买房屋向贷款银行的借款，贷款批准后，向永泰公司支付了剩余购房款，现合同解除，永泰公司应将已收购房款返还百灵灵、陈玉涛。因永泰公司已代百灵灵、陈玉涛偿还该贷款本金472735.17元，故无需向百灵灵、陈玉涛返还已代偿贷款本金部分，亦不能向百灵灵、陈玉涛主张。关于银行划扣保证金中的利息，因百灵灵、陈玉涛逾期偿还贷款，导致贷款银行划扣永泰公司保证金，应当由违约方百灵灵、陈玉涛承担。故《商品房买卖合同》解除后，原告应向被告返还首付款220911元，原告应向被告支付已收贷款本金27264.83元；被告应向原告支付解除合同的违约金144182.2元、代偿款利息21161.32元。核减后原告应向被告支付82832.31元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司与被告百灵灵、陈玉涛于2014年4月19日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告百灵灵、陈玉涛于本判决生效之日起三十日内向原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司返还呼和浩特市赛罕区永泰城丽景第20号楼2单元2503号房屋，并配合原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司办理该房屋的网签注销手续；三、原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告百灵灵、陈玉涛购房款82832.31元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12451元（原告已预交），由被告百灵灵、陈玉涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 格日乐人民陪审员 修 梅 二〇一九年八月十日书 记 员 邢春霞