广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初2624号 原告（反诉被告）：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地：南宁市江南区星光大道17号南宁国际经贸大厦第3层。 法定代表人：黄东海，职务：董事长。 委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁天鹰力达投资管理有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民浦路23号民歌湖酒吧街D2栋。 法定代表人：彭岚，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王秀良，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄可忠，广西国海律师事务所律师。 原告（反诉被告）南宁建宁水务投资集团有限责任公司(以下简称“建宁公司”)诉被告（反诉原告）南宁天鹰力达投资管理有限责任公司（以下简称“天鹰公司”）企业承包经营合同纠纷一案，本院2016年3月18日立案受理后，被告天鹰公司提起反诉。本院依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭审理，期间被告（反诉原告）天鹰公司申请对涉案房屋漏水损失进行司法鉴定，本院重新组成合议庭，于2018年10月17日第二次开庭审理。原告（反诉被告）委托代理人杨昌奎、陈振宇，被告（反诉原告）委托代理人黄可忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间所欠承包金19073247.45元；二、被告向原告支付逾期支付承包金的违约金（违约金计算方式：1．以5650000元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年1月1日起至2014年4月30日止为67800元；2．以5543709.37元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年5月1日起至2014年7月31日止，为51002.13元；3．以8386889.73元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年8月1日起至2014年10月31日止，为77159.39元；4．以11230070.09元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年11月1日起至2015年1月31日止，为103316.64元；5．以14073250.45元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年2月1日起至2015年4月30日止，为125251.93元；6．以12848247.45元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年5月1日起至2015年7月31日止，为118203.88元；7．以16423247.45元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年8月1日起至2015年10月31日止，为151093.88元；8．以15498247.45元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年11月1日起至2016年1月31日止，为142583.88元；9．以19073247.45元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年2月1日起至全部付清承包金之日止。以上截止2016年1月31日止，违约金共计836411.72元。第一项和第二项诉讼请求合计19909659.17元；三、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原告与被告签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》（以下简称《承包合同》），约定原告将位于南宁的经营权承包给被告，原告收取承包金，被告享有独立的经营管理权和承包收益权，自负盈亏；承包期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止。被告须在第一个承包年度向原告支付承包金为1430万元。2013年度的承包金在2013年12月31日前支付完毕，以后被告于每个季度的第一个月内支付完前一季度的承包金。在承包期限内，2015年12月31日前年度承包金保持不变，2016年1月1日起，每年递增6%。原与原告签订租赁合同的商家被淘汰、其经营的商铺重新引入商家时，原告给予被告6个月的过渡期，即原告免收被告该铺面6个月的承包金（测算方法：当年承包金/当年应收租金×该商铺当年月租金×6）。《承包合同》第八条违约第2款约定，被告不按约定期限支付承包金的。视为违约，每天按应付款万分之一支付给原告违约金，直至付清。现被告仅向原告支付了2013年度的承包金后就再没有按约向原告交纳承包金，其行为严重损害了原告的合法权益。故原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告天鹰公司辩称：一、应当支付的承包金不是原告所称的金额，远远少于诉讼金额；二、被告不应当支付承包金的违约金；三、因为原告提供的租赁物，房屋存在质量问题，在同意减免部分租金的情况下，相抵消之后，我方并没有拖欠承包金。 被告（反诉原告）天鹰公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人（本诉原告）减免反诉人（本诉被告）承包金16396184.74元；二、相应延长承包期2年；三、反诉部分的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年6月6日，反诉人与被反诉人签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》（以下简称《承包合同》），约定被反诉人将位于南宁市民歌湖酒吧的经营管理权承包给反诉人，被反诉人收取承包金，反诉人享有经营管理权和承包收益权，自负盈亏；承包期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止；第一个承包年度的承包金为1430万元，2013年度承包金在2013年12月31日前支付完毕，以后每个季度的第一个月内支付完前一个季度承包金；2016年1月1日起，承包金每年递增6%，有新商家进入，被反诉人给予6个月的过渡期，即免收该铺面6个月承包金（测算方法：当年承包金/当年应收租金*该店铺当年月租金*6）。《承包合同》签订后，反诉人依约接管经营民歌湖酒吧街，并依合同约定支付承包金。但由于反诉人交付的民歌湖酒吧街商铺建筑物存在严重的质量问题，大部分商铺建筑物漏水无法经营（具体有：A1-1、A1-2、A2-1-2、A2-1-5、A2-1-6、A2-2、A2-4、A3-1-2-1、A3-1-2-2、A3-2、A4-1、A4-2、A5、A6-1、A6-2、A6-3、A7-2、A7-3、A8-1、A8-2、A9、B1-1、B1-2、B2、B3、B4、C#、D1、D2、D3、E1、E2、F1、F2、F3等），有的商铺手续不全无法招租（I区证照不全），有的商铺正在进行诉讼没有结案（具体有：A2、A3-1、A6-2、A9、F区等）。反诉人要求被反诉人对漏水商铺进行维修，但被反诉人维修速度缓慢且不彻底，要求补齐商铺手续也没能补全。造成漏水的商铺租户拒交租金，而且要求反诉人赔偿装修及物品损失；诉讼未结案的商铺也无法收租；手续不全的铺面无法租出。直接导致被反诉人无法按合同约定足额交齐承包金。被反诉人以反诉人违约为由将反诉人诉至法院。反诉人认为反诉人没能按照合同约定足额支付承包金是由于被反诉人的原故，而不是反诉人，反诉人没有违约。反诉人多次要求被反诉人对存在的问题进行改正完善，但被反诉人至今仍未完成。经过多次友好协商，虽然被反诉人同意减免部分承包金，但没能弥补反诉人的损失（损失情况具体见汇总表）。同时，由于被反诉人的原因，反诉人两年来无法经营，租期也应相应延长两年。为此，反诉人依法提出反诉，请求法院如前请求判决。 原告（反诉被告）建宁公司针对反诉答辩称：一、反诉原告与我方签订合同之前已经是民歌湖酒吧街的管理方，负责管理民歌湖酒吧街，双方签订有管理合同，因此反诉原告对民歌湖酒吧街状况清晰，二、确实有部分的房屋存在漏水情况，但是具体的漏水所造成的损失反诉原告并没有举证证明，即漏水和损失之间存在因果关系及损失的具体数额；三、A2、A3-1、A6-2、A9、F这几栋房屋虽然诉讼或者执行还没有完毕，但是实际上反诉原告已经在使用上述几栋房屋，双方在2015年2月份达成过补充协议，就2014年之前所发生的各种问题做一个总结性约定，约定认定全部核算完减免之后，2014年反诉原告应向反诉被告缴纳承包金6387768.02元。而2015年之后的承包金上述反诉原告也没有支付，也应当支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2013年6月6日，建宁公司作为甲方，天鹰公司作为乙方，双方签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，主要内容为：1、甲方将位于南宁的经营权承包给乙方，甲方收取承包金，乙方享有独立的经营管理权和承包收益权，自负盈亏；2、承包期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止；3、乙方须在第一个承包年度向甲方支付承包金为1430万元；4、2013年度的承包金在2013年12月31日前支付完毕，以后乙方于每个季度的第一个月内支付完前一季度的承包金；5、在承包期限内，2015年12月31日前年度承包金保持不变，2016年1月1日起，每年递增6%；6、原与甲方签订租赁合同的商家被淘汰、其经营的商铺重新引入商家时，甲方免收乙方六个月的承包金；7、因证照不全、工程质量（如漏水）、未决诉讼等三种情形，由甲方解决并承担因此造成损失的法律责任；8、乙方不按约定期限支付承包金的，视为违约，每天按应付款万分之一支付违约金……。合同签订后，建宁公司按照合同约定将民歌湖酒吧街的经营权交给天鹰公司自主经营，天鹰公司将酒吧街的商铺出租给其他租户以收取租金，并按照合同约定向建宁公司支付了2013年度的承包金。此后天鹰公司在承包经营期间，发现部分商铺存在漏水等情况，天鹰公司多次通过书面的形式把这些存在的问题向建宁公司反映后，建宁公司亦对这些商铺进行了维修，并同意减免漏水商铺2014年度六个月的承包金。2015年2月10日，建宁公司草拟一份“《民歌湖酒吧街经营权承包合同》补充协议”给天鹰公司，主要内容为：天鹰公司2014年应交纳的承包金为6387768.02元，对A1-2、A6-1等七家完成修复的漏水商铺以及一家尚未修复的商铺给以延长免租装修期，因而相应减免乙方的承包金；对于重新引进的A1-1等十五家商铺给以六个月的免租装修期，因而相应减免乙方的承包金；对A2、A3-1等四家涉及未结诉讼的商铺，由于无法出租经营，因此不计入乙方应付承包金范围……。虽然天鹰公司没有在该补充协议上盖章，但该补充协议的天鹰公司提交的证据，而且从双方的往来函件可以看出双方都是按照补充协议履行的。2015年4月9日，建宁公司致函天鹰公司，将维修好的商铺交给天鹰公司，并附“完成渗漏维修工作明细表”和工程移交证书。此后经营户在经营过程中发现仍然有漏水情况，天鹰公司认为维修不彻底，问题仍未解决，因此不断向建宁公司书面反映并要求继续减免承包金，建宁公司则认为维修已经完成，不同意再减免承包金。双方多次协商未果，因此天鹰公司2014年的承包金仅支付480万元、2015年的承包金仅支付450万元，合计930万元。2016年3月18日，建宁公司向本院起诉，要求天鹰公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间所欠承包金19073247.45元承包金及违约金，天鹰公司则提起反诉，要求减免部分承包金并延长承包期两年。 本案在审理过程中，天鹰公司申请对民歌湖酒吧街中的铺面漏水损失进行鉴定。经原被告双方摇号选定，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估。2018年6月29日，北京市国宏信价格评估有限公司作出国宏信（桂·南宁）（评）字2018第007号《价格评估报告》，结论为：南宁市23号民歌湖酒吧街A-1号铺、A2-2号铺等铺面因漏水、湿损致使无法经营期间所产生的承包金损失为：毛坯17959588元，其中承包金损失为13994891元、租金损失为3964697元；普通装修为18121602元，其中承包金损失为13994891元、租金损失为4123192元。建宁公司认为该报告作出的评估结果缺乏相关证据和材料，仅以天鹰公司主张漏水事实及商铺面积×单价×天鹰公司主张漏水期间得出的结果，而该结果与事实相差甚大，不应作为定案依据；天鹰公司对该评估报告没有异议，认为评估过程真实合法，应予以采纳。 另查明：本案在审理期间，双方仍然继续履行承包合同，但天鹰公司并没有足额支付2014年1月1日至2015年12月31日期间（即涉及本案）的承包金，2016年以后的承包金也没有按照合同约定足额支付。为此，建宁公司于2018年2月22日向本院起诉，要求天鹰公司支付尚欠的2016年以后的承包金并解除《民歌湖酒吧街经营权承包合同》。本院作出2018桂0103民初2299号判决书，认为2016年以后的承包金尚未确定、解除合同的条件尚未成就，驳回建宁公司的诉讼请求。建宁公司提起上诉。2019年1月，南宁市中级人民法院作出（2018）桂01民终7418号民事判决书，判决解除《民歌湖酒吧街经营权承包合同》、天鹰公司向建宁公司支付尚欠的2016年以后的承包金及违约金。 本院认为：原被告双方签订的《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，主体合格、内容合法，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同的约定，建宁公司的主要义务是将酒吧街的经营权承包给天鹰公司，天鹰公司的主要义务是向建宁公司支付承包金。根据本案已查明的事实，天鹰公司已付2014年度的承包金480万元、2015年度的承包金为450万元，总共930万元。按照承包合同的约定，正常情况下天鹰公司在2014年1月1日至2016年1月31日应当交纳的承包金为2860万元，但是根据承包合同第五条“因产权、证照、工程质量或其他因甲方原因与商户、周边单位或个人发生的纠纷，甲方负责承担解决、协议的义务。如因此给商户、承包商、或周边单位或个人等造成实际损失的，由甲方承担。”的约定，以下四种情况下应当减少或免除承包金：漏水商铺、证照不全、重新引进的商铺、涉及未结诉讼的商铺，由于这些商铺无法出租经营，因此不计入乙方应付承包金范围。虽然经过建宁公司的维修，但仍有部分铺面实际存在漏水现象，还有重新引进的商铺、以及涉及未结诉讼的商铺，导致这些铺面无法正常出租、经营，造成天鹰公司的租金损失，这是双方都认可的事实。对存在上述四种情况的商铺减免承包金，是双方在建立承包合同关系时自愿达成的合同内容之一。根据双方之间针对商铺漏水问题的往来函件，可以证实2015年以后仍有部分商铺存在漏水无法出租的情况，因此按照承包合同的约定，建宁公司应当对仍然漏水的商铺、重新引进的商铺、以及涉及未结诉讼的商铺减免承包金。由于双方对减免承包金的数额未能达成一致意见，因此应当根据《价格评估报告》中“价格评估明细表”对损失的评估作为认定事实的参考依据。根据《价格评估报告》中“价格评估明细表”对损失的认定，重新引进的商铺承包金损失为2713073元、漏水及未结诉讼的商铺承包金损失为13994891元，因此天鹰公司尚欠的承包金为28600000-9300000-2713073-13994891=2592036元。 关于违约金的问题。天鹰公司拖欠建宁公司承包金的行为构成违约，侵害了建宁公司对资金的占有、使用和收益的权利，应当按照承包合同的约定按照日万分之一计算违约金。合同约定的支付承包金的期限是“每个季度的第一个月内支付完前一季度的承包金”，但由于双方对应交纳的承包金的数额尚未确定，因此违约金的计算方法为：以尚欠的2592036元为本金，从2015年2月1日起至实际付清之日止，按照每日万分之一计算。 关于反诉。2015年4月9日，建宁公司致函天鹰公司，将维修好的商铺交给天鹰公司，并附“完成渗漏维修工作明细表”和工程移交证书。虽然经营户在经营过程中发现还有漏水情况，双方对2015年以后的承包金是否应当继续减免的问题并未达成一致意见。虽然天鹰公司提交的证据不能证明建宁公司存在违约行为，但是双方提交的证据均可以证明确实存在漏水商铺、重新引进的商铺、未结诉讼的商铺等可以减免承包金的情况，因此天鹰公司要求减免部分承包金的抗辩理由本院予以予以采信。另一方面，承包合同的继续履行需要双方的积极互动，而且双方签订的《民歌湖酒吧街经营权承包合同》已被南宁市中级人民法院（2018）桂01民终7418号民事判决书依法解除，因此天鹰公司单方要求延长承包期两年的反诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司向原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司支付尚欠承包金2592036元； 被告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司向原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司支付违约金，违约金计算方法：以2592036元为本金，从2015年2月1日起至实际付清之日止，按每日万分之一计算； 驳回被告（反诉原告）南宁天鹰力达投资管理有限责任公司要求延长承包期两年的反诉请求。 本案受理费141258元由原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司负担47046元、被告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司负担94212元；反诉费60089元由反诉原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司负担。 上述各项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐东旭 人民陪审员  周 娟 人民陪审员  葛 平 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  黄辅权 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。