广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21562号原告：林颖熠，女，1994年7月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：袁知洲、黄桂霞，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东省广物控股集团有限公司（原“广东物资集团公司”），住所地广州市越秀区北较场横路12号，统一社会信用代码91440000190334772X。法定代表人：方启超，董事长。被告：广州百通物业发展有限公司（原“广州百通房地产代理有限公司”），住所地广州市越秀区北较场横路12号物资大厦420房，统一社会信用代码91440101718185104C。法定代表人：李达贤，总经理。两被告共同委托代理人：杨俊、郑京雄，分别系广东三民律师事务所律师、实习律师。原告林颖熠诉被告广东省广物控股集团有限公司（以下简称“广物集团”）、广州百通物业发展有限公司（以下简称“百通公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林颖熠的委托代理人黄桂霞，被告广物集团、百通公司的共同委托代理人杨俊、郑京雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林颖熠诉称：原告为保利中达广场2号楼104单元、202号单元的业主，被告广物集团是2号楼3楼及以上办公楼的业主，被告百通公司是被告广物集团聘请的物业管理公司。自2016年3月起，202单元的租户委托他人对202单元进行装修，期间受到两被告的阻挠，两被告自2016年9月起在202单元2号门外正对二楼大堂处（系全体业主共有部分）加装铁架幕墙间隔并张贴装修幕布，自此，原告及租户长时间通行受阻。2016年11月14日，原告以建筑物区分所有权纠纷起诉两被告，一审法院作出（2016）粤0106民初19585号民事判决，认为两被告未经合法报建手续擅自在大厦公共部位的二楼大堂加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门，该行为导致原告使用202房通行受阻，同时亦造成大厦人员通过二楼大堂进行疏散的障碍，原告行使业主权利要求两被告拆除、恢复原状具有法律依据，故判令两被告拆除铁架幕墙及活动门等；二审法院亦维持了一审判决；前述判决已于2017年8月23日生效。后原告向法院申请强制执行，两被告直至2018年1月才拆除了加建的铁架幕墙及活动门。因两被告多次阻挠原告的租户装修并妨碍通行，损害了原告及其租户对商铺的合法使用权、收益权，为避免损失原告不得已向租户让步，并因此损失了202单元5个月免租期的租金及2016年6月1日起将104单元、202单元合并出租支出的装修费用（加装旋转楼梯）、租金差价损失等共计一百多万元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告赔偿因其加建铁架幕墙、妨碍原告通行给原告造成的租金损失1526040元（参照广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》计算202单元2016年9月1日起至2017年12月31日止的租金差价损失即600元/平方米/月×157平方米×486天÷30天＝1526040元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告广物集团、百通公司共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、针对两被告加建铁架幕墙一事，原告已另案起诉要求恢复原状，并获得了法院的判决支持，该判决也已执行完毕。根据我国侵权责任法第15条的规定，承担侵权责任的方式包括恢复原状、赔偿损失，原告此前已经起诉要求恢复原状，现又就同一事实起诉要求赔偿损失，违反了一事不再理原则。二、铁架幕墙实际上是一块布遮住然后用一些铁架加固，并没有阻挡路的通行。202商铺有两个出口，其中一个出口靠近大堂，另一出口靠近电梯、步梯，所以两被告当时加建的铁架幕墙实际上并没有堵塞原告的通行路径，最多是轻微的妨碍了原告的通行，此前法院判决两被告拆除铁架幕墙主要理由是铁架幕墙未经合法的报建手续、未经业主同意。三、原告现有证据无法证明其实际损失即五个月免租期的租金、装修费用、租金差价损失合计100多万元。202商铺本身的位置就不好，租金参考价也仅是参考，实际价格是由原告与承租人根据商铺的实际情况（包括位置、面积、租约期限、出租方与承租方的友好关系）确定的，这种所谓的差价并不是损失。原告也不能证明这些损失与两被告搭建铁架幕墙存在因果关系。经审理查明：广州市天河区兴国路21号104房、202房（以下分别简称“104房”、“202房”）的产权人均系林颖熠，其中104房的建筑面积为217.26平方米、202房的建筑面积为157.59平方米，房屋规划用途均为商业。2016年11月，林颖熠向本院提起诉讼，要求广物集团、百通公司拆除202房正门通道外的铁闸门及装修改造，恢复原状等；本院以（2016）粤0106民初19585号案（以下简称“19585号案”）立案受理。19585号案查明：2015年9月9日，林颖熠与保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利公司”）签订《广州市商品房买卖合同》，约定林颖熠向保利公司购买202房……该合同附件《房地产平面附图》显示202房位于中达广场2楼，202房有两出入口，均向西，其中一出口（1号门）位于二楼南端，该出口旁边有1电梯及楼梯；另一出口（2号门）正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；2楼大堂右侧为201单元，201单元外靠近二楼大堂处有12座电梯。2012年6月21日，广物集团（乙方）与保利公司（甲方）签订《商品方买卖认购书》，约定：乙方意向购买甲方保利中达广场2号楼全部写字楼商品房，按预测报告，买卖标的部分建筑面积38634平方米，车位335个，合同附二层平面图，该图纸显示有一手扶电梯，有“2#大堂”标注；另附三层平面图、首五层至十七层平面图、十九至二十九层平面图、三十层平面图。该二层平面图未标注201单元（当事人均表示为案外人的预售房产）、202房。广物集团确认3层以上房产已由保利公司交付其使用。林颖熠表示其委托广州市精微物业管理有限公司（以下简称“精微公司”）对202房进行出租管理，精微公司于2016年3月1日与承租人陈晓强签订《广州市房地产租赁合同》，租期自2016年3月1日至2024年2月21日等，陈晓强委托他人对202房进行装修，装修期间被百通公司阻拦并作出《装修违规处罚通知书》（公共通道墙壁开孔、外立面玻璃幕墙改造），百通公司并向林颖熠发出书面通知，要求停止施工，恢复原状。2016年9月开始，广物公司、百通公司在202房2号门外、正对二楼大堂处加装铁架幕墙间隔，并在铁架幕墙张贴装修幕布，百通公司在二楼大堂的设立的幕墙外摆放“此区域暂不开放”告示牌，林颖熠主张其通行受阻向保利物业公司反映，保利物业公司于2016年9月27日、2016年10月18日向广物集团发函，称广物集团在2号楼大堂装修改造中对二层前台北面位置进行加装间隔门的工程，影响2楼在消防紧急状态下人员的逃生疏散，同时妨碍202房及业户出入大堂，要求拆除间隔和门，恢复原状。另当事人通过保利公司与物业公司进行沟通处理但未果。2017年3月31日，本院派员现场勘查，现场情况为：中达广场2号楼正门向东，经一楼入内，左侧有手扶电梯到达二楼大堂，二楼大堂左侧为涉案202房产，右侧为201房。大堂右侧处有12座电梯（写字楼），电梯通道设置门岗，需要进行安检进入后方使用电梯，到达3层以上楼层。大堂左侧在原有的N轴处【经对比穗规验证（2015）512号二层平面图】新设置铁架幕墙，在铁架幕墙中部设置一活动门，幕墙外张贴施工布，通过该活动门方可到达202房门外。另穗规验证（2015）512号二层平面图显示，N轴处不存在间隔墙，202房的2号门正对二楼大堂，不存在阻挡。19585号案中本院认为：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，结合竣工图及现场调查，广物集团、百通公司加装铁架及设置消防门的位置在大厦二楼大堂处【穗规验证（2015）512号二层平面图中的N轴处】，该位置应属于大厦全体业主共有部分，广物集团抗辩保利公司向其出售2号楼包含二楼的大堂，属其专属部位，该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。百通公司以广物集团为中达广场大业主，可直接行使大业主（三分之二比例决定权）权利，但未举证证实中达大厦业主通过业主大会就二楼大堂的改建行为进行表决并经合法报建审批程序进行改建，该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。林颖熠如何使用202号商铺属其自由权利，百通公司主张林颖熠经营美容美发影响写字楼形象而进行加装遮挡视线，该抗辩于法、于理无据，不予采纳。广物集团、百通公司未经合法报建手续，擅自在大厦公共部位的二楼大堂加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门，该行为导致林颖熠使用202房通行受阻，同时亦造成大厦人员通过二楼大堂进行疏散的障碍，其加装行为无据，林颖熠行使业主权利要求拆除、恢复原状，具有法律依据，予以支持。为此，本院判令广物集团、百通公司于本判决发生法律效力之日起15日内，按竣工图【穗规验证（2015）512号二层平面图】，拆除加建在中达大厦2号楼二楼大堂的铁架幕墙及活动门，恢复原状，排除林颖熠的通行妨碍。施工期间产生的费用由广物集团、百通公司负担。广物集团、百通公司不服19585号案民事判决，提起上诉，广州市中级人民法院后于2017年8月21日作出（2017）粤01民终13565号案（以下简称“13565号案”）民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已于2017年8月23日发生法律效力。19585号案、13565号案民事判决发生法律效力后，林颖熠于2017年9月13日向本院申请强制执行，林颖熠称广物集团、百通公司拆除保利中达大厦2号楼二楼大堂设置的铁架幕墙及活动门的时间为2018年1月，故其向广物集团、百通公司主张202房从2016年9月1日至2017年12月31日无法正常使用、收益的损失。关于损失，林颖熠称202房共两个出口，其中正对二楼大堂的出口被广物集团、百通公司阻挡，另一出口则通向消防通道，实际导致了202房无法进行正常的商业经营。早至2016年3月起广物集团、百通公司便阻挠202房承租人装修、经营，林颖熠虽于2016年3月1日与承租人签订租赁合同，但因202房无法正常经营，承租人未向林颖熠支付租金。为解决通行问题，林颖熠在同属其所有的104房内加装了可通向202房的旋转楼梯，并于2016年6月1日将104房和202房合并出租，给予了承租人两个月的免租期，合并出租后租金相对于市场价低了280元/平方米/月左右。林颖熠为证明其所述情况，还向本院提交了如下证据：1、广州市精微物业管理有限公司（出租人/甲方）与陈晓强（承租人/乙方）于2016年3月1日签订的《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将202房出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为8年，自2016年3月1日至2024年2月21日；2016年3月1日至2017年2月28日月租金为52500元等。2、广州市精微物业管理有限公司（出租人/甲方）与陈晓强（承租人/乙方）于2016年6月1日签订的《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将104房、202房出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为6年，自2016年6月1日至2022年7月30日；免租期为60天，自2016年6月1日至2016年7月31日；2016年8月1日至2017年7月30日月租金为120000元，2017年8月1日至2018年7月30日月租金为129600元等。3、《2017年广州市房屋租金参考价》，适用说明载明本表中的商业用房一般是指首层商业用房，二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算……其中保利中达广场租金为600元/平方米/月等。经质证，广物集团、百通公司表示无法确认上述证据的真实性，且称铁架幕墙是2016年9月才开始设置的，故林颖熠不可能在2016年6月就预见了广物集团、百通公司的侵权行为，将104房、202房合并出租；事实上，202房原用途为物管用房，后变更用途出卖，所处位置并不好，林颖熠与承租人约定的租金价格亦是综合考虑了202房的位置、面积、租期等实际情况，且2016年6月1日起确定的租金价格并未因“搭建铁架幕墙”有所减少；即便广物集团、百通公司设置了铁架幕墙，但202房仍可通过另一出口所对出的消防楼梯和电梯通行。本院认为：根据已生效的19585号案、13565号案民事判决查明的事实可知，广物集团、百通公司自2016年9月开始在202房门外、正对二楼大堂处加建铁架幕墙及活动门，该行为导致林颖熠使用202房通行受阻。林颖熠作为202房的业主，有权要求广物集团、百通公司排除妨害、赔偿损失。因林颖熠确认广物集团、百通公司后于2018年1月拆除了铁架幕墙及活动门，广物集团、百通公司亦未提供证据证明其早于该时间排除妨害，故本院采信林颖熠的主张。现林颖熠要求广物集团、百通公司赔偿其在2016年9月1日至2017年12月31日期间不能正常使用202房的租金损失。本院认为，202房规划用途为商业，共有两出入口，其中一出口通向消防通道；另一出口正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；广物集团、百通公司在202房正对二楼大堂的出入口设置铁架幕墙及活动门，极大的影响了202房的商用价值；但综合考虑林颖熠实际已于2016年6月将104房和202房合并出租收益，本院参照《2017年广州市房屋租金参考价》载明的与202房同地段同类型房屋的租金参考价，酌情判令广物集团、百通公司共同向林颖熠赔偿202房在2016年9月1日至2017年12月31日期间不能正常使用的租金损失639185.04元（600元/平方米/月×65%×157.59平方米×65%×16个月）。林颖熠诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广东省广物控股集团有限公司、广州百通物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告林颖熠赔偿租金损失639185.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18535元，由原告林颖熠负担8343元，被告广东省广物控股集团有限公司、广州百通物业发展有限公司共同负担10192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  叶少冰人民陪审员  刘香玲二〇一九年八月二十七日书 记 员  邱莉晶梁怡筠