广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12145号原告：广东省佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃眉蕉路2号。负责人：吴振图。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。被告：佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃创业路2横路2号。投资人：林景辉。被告：林景辉，男，1956年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的共同委托诉讼代理人：孙振林，广东聚理律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：林恒德，广东聚理律师事务所实习律师。原告广东省佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社（以下简称南联经济社）诉被告佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂（以下简称景洋厂）、林景辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月5日、2019年8月9日两次公开开庭审理。原告南联经济社的负责人吴振图及其委托诉讼代理人邱运忠、两被告的共同委托诉讼代理人孙振林到庭参加两次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人林恒德到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告南联经济社向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即迁出佛山市顺德区容桂街道小黄圃第一工业区创业路2横路2号的厂房，并交还给原告；二、判令被告自2018年3月1日至实际迁出之日止按每月7260元向原告支付占用费（暂计至2019年5月30日为108900元），并自起诉之日起至清还之日按每月2％计算利息。三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年2月22日，被告因承租原告位于佛山市顺徳区容桂街道小黄圃第一工业区创业路2横路2号的厂房而与原告签订了一份《协议书》。《协议书》约定租赁期限为2008年3月1日至2018年2月29日止，被告须每月向原告交付租金7260元。《协议书》约定的期限届满后，没有再续签租赁合同。但被告一直占用该租赁厂房，也没有支付租金。被告无理占用厂房且拒不支付占用费的行为给原告造成了不必要的经济损失。为保护自己的合法权益，特根据民诉法有关规定提起诉讼，请求依法公正裁决。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求确认其与两被告于2008年2月22日签订的《协议书》无效，并对其诉讼请求明确如下：一、判令被告景洋厂迁出佛山市顺德区容桂街道小黄圃第一工业区创业路2横路2号的厂房，并将该厂房交还给原告；二、判令被告景洋厂自2018年3月1日至实际迁出之日止按每月7260元向原告支付占用费（暂计至2019年5月30日为108900元），并自起诉之日起至清还之日按每月2％计算利息，被告林景辉承担连带清偿责任；三、判令本案诉讼费用由被告景洋厂及林景辉负担。两被告共同发表如下答辩意见：一、南联经济社请求景洋厂、林景辉迁出案涉厂房，并全部交还给南联经济社，与事实不符，于法无据，依法应不予支持。第一，南联经济社没有房地产权证等权利凭证证明其是案涉厂房的权属人，单凭案涉《协议书》不足以证明案涉厂房属于其所有。第二，(2018）粤0606民初8322号和（2018）粤06民终11414号案件均已采信的下列证据足以证明，案涉厂房有905平方米属于林景辉所有，只有365平方米属于林景辉向南联经济社租赁，南联经济社原负责人（亦是案涉协议的签约人）梁业祥出具的证明明确载明“创业路2号一排厂房1810平方米属于南联经济社及林景辉所有（各占50%，即905平方米）；林景辉已使用1270平方米厂房，实补南联股份合作社365平方米租金款”；《南联经济社2016年应收租金明细表》明确记载“顺德区容桂景洋水暖五金厂，租赁地址小黄圃第一工业区创业路二横路2号，厂、地租赁面积365平方米，2016年租金26280元，2016年1月-12月已收租金26280元，2016年尚欠租金0元”；南联经济社开具给景洋厂的《发票》可证明南联经济社每年向景洋厂、林景辉收取的租金均是按365平方米计算的金额26280元支付；印有南联经济社的工作人员在印有“容桂小黄圃居委会南联股份合作社”字样的《便?纸》上明确写明“租金365×6=2190×12月=26280，信用社1011-8800003592佛山市顺德区容桂街小黄圃社区南联股份合作社”，并将该便?纸交林景辉收执，作为付款的依据。二、案涉厂房由南联经济社与案外人林景恩、潘志光合作建设，林景辉受让了林景恩、潘志光对该厂房所占的权益。由南联经济社原会计吴洪明制作的《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》明确记载了南联拉丝厂建厂房投资收南1、2、3队和林景恩、潘志光各765283.06元，合计1530566.12元，另支小王布施工队陈用辉兴建厂房工程费、盖星瓦面工程费和各项费用合计1530566.12元，并注明该平衡表在联社，九五年三月份存；南联经济社原会计吴洪明，南1、2、3队队长梁元胜，陈勤初及陈桂伦在(2018）粤0606民初8322号案庭审出庭作证时，均确认案涉厂房由案外人林景恩、潘志光与南联经济社合作建设，南联经济社占50%的份额，林景恩、潘志光各占25%的份额；2007年12月29日林景辉与林景恩、潘志光签订的《房地产转让协议》和《收据》证明林景恩、潘志光分别将其占有案涉厂房25%份额转让给林景辉，转让价分别为350000元，林景辉已支付了对价，因此，林景辉享有案涉厂房50%的份额。三、本案为租赁合同纠纷，应当审理南联经济社主张的租赁合同关系，已生效的（2018）粤06民终11414号民事判决书已认定“南联经济社是否与林景恩、潘志光合作建设案涉厂房、案涉厂房的投资收益如何分配、林景辉是否受让案涉厂房的权益不属于本案的审理范围，当事人对合作建设案涉厂房的事实等如有争议，应当另案主张”。据此，南联经济社没有证据证明其是案涉厂房的权属人，且林景辉已对案涉厂房的权益另案提起了诉讼主张权利，法院已立案受理。故南联经济社在本案请求景洋厂、林景辉迁出案涉厂房，并全部交还给南联经济社的主张，缺乏事实根据，根据民事诉讼证据若干规定第二条的规定，依法应不予支持。五、南联经济社请求按每月7260元计算案涉厂房从2018年3月1日起的占用费，与事实不符，依法应不予支持。双方关于案涉租金的争议经顺德区人民法院和佛山市中级人民法院审理，均认定双方在2008年2月22日签订了《协议书》后，经协商已变更了租金条款。现南联经济社再次以景洋厂、林景辉依《协议书》每月应交租金7260元为由向法院提起诉讼，主张景洋厂、林景辉应向其支付2018年3月1日起的占用费，属于重复主张，依法应不予支持。诉讼中，双方当事人围绕各自的诉讼主张，分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的用地许可证复印件，原告未能提供原件予以核对，且许可证记载的有效时间1998年3月至1999年4月，本院对其真实性不予认可。2.对原告提交的《科目分类明细公布》复印件、《南联股份社固定资产总账表》复印件、《小黄圃建筑队预算表复印件、《结算表》复印件、现金支出单复印件（8份）、记账凭证复印件（3份）、《南一队、南二队、南三队94年收益分配明细表》复印件，原告提交上述证据系证明案涉厂房由原南一队、南二队、南三队出资所建，与案外人林景恩、潘志光无关，本院认为，案涉厂房由谁出资建设与本案的审理没有关联性，本院对上述证据不予审查。3.对两被告提交的梁业祥出具的《证明》、《便?纸》复印件、吴洪明制作的《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》复印件，两被告提交上述证据拟证明案涉厂房系由南联经济社与案外人林景恩、潘志光共同出资建设，本院认为，案涉厂房由何人出资建设与本案的租赁合同无关，本院对上述证据的关联性不予确认，亦不作审查。4.对两被告提交的《房地产转让协议》和《收据》，两被告提交该组证据拟证明林景辉受让了林景恩、潘志光对案涉厂房享有的权益，本院认为，该组证据属于林景辉与案外人林景恩、潘志光之间的法律关系，本院对此不予审查。经审理，本院对以下事实予以确认：2008年2月22日，原告作为出租方、甲方，被告景洋厂作为承租方、乙方，双方签订《协议书》一份，约定甲方将位于顺德区容桂街道小黄圃第一工业区创业路二横路2号、面积为1270平方米的厂房出租给乙方，租赁期自2008年3月1日至2018年2月29日；每月每平方米租金6元，其中厂房租金每月每平方米3元，土地租金每月每平方米3元，每月租金共7260元；租金必须按六个月缴交一次，采取先使用后交租方式，在使用的第六个月末前一次性交清六个月租金，如拖欠15日租金，甲方有权终止协议，并按每日1%加收滞纳金，保证金归甲方所有；双方签订合同之日，乙方交保证金15240元，该保证金在最后一年之尾期租金内扣除，如乙方中途违约或退租，则该保证金不退，反之则要退回给乙方；租用期满，乙方所建设厂房归甲方所有，乙方已安装的水电配套设施及一切装修，乙方不得拆走；如乙方想续租，必须经双方协商后方可续租；在租用期内，如上级征用该地点时，如有补偿搬迁费、厂内设备及投资损失费，归乙方所得，其他补偿归甲方所得；如上级征地无补偿，甲方不需补偿乙方的任何经济损失。上述合同已于2018年2月29日到期。租赁合同到期后，被告景洋厂仍继续使用上述厂房，原告在庭审中确认被告景洋厂于2018年12月28日支付21900元，于2019年5月10日支付10950元，原告主张上述费用是支付2018年3月1日至2019年6月期间的部分占用费。原告于2019年5月24日向本院提起本案诉讼，主张双方的租赁合同到期后，原告并未再与被告景洋厂达成租赁协议，原告曾多次口头要求被告景洋厂搬离案涉厂房，原告在收到景洋厂于2018年12月、2019年5月支付的占用费后拟退回该费用，但因被告景洋厂已注销了转账的银行账户，因此未能退回。另查明，双方在履行上述租赁合同过程中，因对承租人每月应支付的租金金额发生争议，南联经济社以景洋厂、林景辉为被告，于2018年5月8日向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后立案号为（2018）粤0606民初8322号。在该诉讼过程中，本院依当事人的申请，依法通知林景恩、潘志光作为第三人参加了该案诉讼。南联经济社起诉主张根据合同约定，景洋厂每月应交租金7260元，每年应交租金87120元，但景洋厂及李景辉均没有按该标准支付租金，尚拖欠租金651600元。景洋厂、林景辉则辩称上述厂房系由南联经济社与林景恩、潘志光合作兴建，三方分别占有50%、25%、25%的份额，林景辉于2017年12月29日受让了林景恩、潘志光各占的25%的份额，林景辉受让的该50%的份额对应的厂房面积为905平方米，双方已经协议景洋厂对该50%份额所对应的905平方米的使用面积无须支付租金，仅对超出50%份额的365平方米的面积支付租金，每年应支付的租金为26280元，因此，景洋厂已履行了支付租金的义务。本院经审理后于2018年8月3日作出（2018）粤0606民初8332号民事判决书，该判决认定：原南一、南二、南三队（现成立南联经济社）与潘志光、林景恩于上世纪90年代合作设立了拉丝厂，三方分别占有50%、25%、25%的份额，对厂房出租产生的收益按各自所占份额进行分配；林景辉于2007年12月29日受让了潘志光、林景恩各自占有的25%的份额；因林景辉受让了案涉厂房的份额，南联经济社与景洋厂、林景辉就案涉租赁协议书约定的租金标准已协议一致实际上变更为景洋厂每年支付租金26280元。一审法院据此判决驳回南联经济社的诉讼请求。南联经济社不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年2月13日作出（2018）粤06民终11414号民事判决书，该判决认为，该案为租赁合同纠纷，应当审理南联经济社主张的租赁合同关系，至于南联经济社是否与林景恩、潘志光合作建设厂房、案涉厂房的投资收益如何分配、林景辉是否受让案涉厂房的权益均不属于该案的范围，因此，该院在该判决中仅确认一审认定的与租赁合同相关的事实，对其他事实不予认定。二审认为，现有证据可证明景洋厂、林景辉仅需向南联经济社每年交付26280元，景洋厂和林景辉已履行完毕交付租金的义务，一审认定双方已变更了租金条款并无不当，判决驳回上诉，维持原判。再查明，案涉厂房至法庭辩论终结仍未取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产权证。林景辉于2019年7月1日以南联经济社为被告向本院提起诉讼，请求确认林景辉对本案争议的位于顺德区容桂街道小黄圃第一工业区创业路二横路2号的厂房享有50%的权益，本院受理后立案号为(2019)粤0606民初13420号，该案正在审理过程中。本院认为，原告与被告景洋厂于2008年2月22日签订的《租赁合同》已到期，原告没有提交证据证明已要求景洋厂搬离案涉厂房，并继续收取了被告景洋厂支付的租金，视为双方自2018年3月1日起建立不定期租赁合同关系，本案争议发生于新的租赁合同关系期间，因此，本院对双方于2008年2月22日签订的《协议书》的效力不予审查。对原告与被告景洋厂自2018年3月1日起成立的不定期租赁合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，原告自认案涉厂房至今没有取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产权证，因此，原告与被告景洋厂之间的不定期租赁合同属无效合同。关于无效合同的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，同时，该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告请求被告景洋厂返还厂房，而被告景洋厂则抗辩称被告林景辉已受让了案涉厂房50%的份额，不同意返还厂房。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉厂房并未取得物权登记，即使被告林景辉受让案涉厂房50%的份额的事实成立，但至法庭辩论终结，被告林景辉并没有取得案涉厂房的物权，也没有证据证明原告与被告林景辉就案涉厂房的占有使用达成协议，即原告与被告林景辉未能确定被告景洋厂经营场所内的哪一部分空间由被告林景辉占有、处分且原告不得就此部分空间主张权利；其次，被告景洋厂是根据其与原告于2008年2月22日签订的《协议书》即租赁合同关系而合法占有并使用案涉厂房，在合同到期后，因双方建立了不定期租赁合同而继续使用厂房，即被告景洋厂取得占有使用的权利是基于合同关系，现双方的租赁合同依法属于无效合同，被告景洋厂占有使用案涉厂房失去合法依据，其应当向原告南联经济社返还其占有使用的1270平方米的厂房。对原告主张的占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案争议的焦点为，被告景洋厂应按何标准支付占用费，如前所述，在原《协议书》到期后，被告景洋厂继续使用案涉厂房，其于2018年12月28日支付21900元，于2019年5月10日支付10950元，即被告景洋厂一直按已生效的判决确定的年租金26280元的标准支付了2018年3月至2019年5月的租金，原告没有提交证据证明其对被告景洋厂支付的租金标准提出异议，也没有证据证明其与被告景洋厂就不定期租赁期间的租金达成新的协议，因此，本院确认双方在2018年3月1日起成立的不定期租赁合同的租金仍按每年26280元计算。因上述不定期赁合同无效，被告景洋厂还应当参照该租金标准支付2019年6月1日起至实际返还案涉厂房期间的占用费。对原告主张的资金占用期间的利息，如前所述，被告景洋厂已支付了截止至2019年5月31日的费用，原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。对被告林景辉是否承担责任的问题，被告景洋厂属个人独资企业，其财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限连带清偿责任。被告林景辉作为被告景洋厂的投资人，应当对被告景洋厂的债务承担无限连带清偿责任。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社返还其占用的位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃第一工业区创业路2横路2号面积为1270平方米的厂房；二、被告佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂、林景辉于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社支付自2019年6月1日起至实际返还厂房之日的占用费，占用费按每月2190元（26280元÷12个月）的标准计算；三、驳回原告佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1239元（原告已预交），由被告佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂、林景辉负担74元，原告佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社负担1165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯 清 华二〇一九年八月十六日书记员 欧阳佩玲