江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3976号原告：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦）27-3#写字楼。统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗家明，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被告：肖丽，女，1991年12月25日出生，住江西省赣州市章贡区。被告：谢兰仔，女，1964年10月25日出生，住江西省赣州市章贡区。原告江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称祥源公司）与被告肖丽、谢兰仔商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥源公司的诉讼代理人罗家明到庭参加诉讼，被告肖丽、谢兰仔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已终结审理。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金36499.5元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月19日，原被告签订了《赣州市商品房买卖合司》，约定：1、被告购买原告开发建设的巨亿赣网电商城1号楼3-2#商业商捕，合同总价为364995元；2、被告选择贷款方式付款；3、因被告申请的银行按揭款部分或全部未获批准（包括但不限于被告原因、银行原因及国家与商品房所在地政策变化等原因导致），则被告应在原告通知之日起30日内将未获批准的按揭贷款额一次性或分期支付给原告。逾期原告有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时被告应按总购房款的10%向原告支付违约金。因被告个人征信存在不良信用记录，其按揭款全部未获银行批准。为此。原告向被告发出《关于因无法按揭需一次性交清购房余款的通知》，并要求被告应于2018年6月3日前付清购房余款。但被告未能在该期限前付清购房余款。原告认为：1、原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的，对原被告具有法律的约束力。2、在被告按揭贷款未获银行批准的情况下，原告依约通知了被告，且要或被告在2018年6月3日前付清购房余款。但被告未能在上述期限内付清购房余款，被告的行为已经构成违约应依照合同约定承担相应的违约责任，即按合同总购房款的10%标准向原告支付违约金（已经发生法律效力的赣州市中级人民法院（2019）赣07民终1203号民事判决书对被告的违约行为已予以确认）。综上。原告的诉讼请求具备事实及法律依据，为维护原告合法权益，故提此诉。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告营业执照复印件及法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、《赣州市商品房买卖合同》，证明被告按揭款未获银行批准的情况下，被告又未能按合同约定的期限向原告付清购房余款，原告有权解除合同，并要求被告按总购房款的10%支付违约金；证据4、赣州市中级人民法院（2019）赣07民终1203号民事判决书，证明该生效民事判决书已经确认被告的行为构成违约，被告应向原告承担违约责任。被告肖丽、谢兰仔提交书面答辩状辩称：本案虽经之前一、二审审理，仍有重要事实未查明，致使划分违约责任错误认定答辩人违约与事实不符、于法无据，系被答辩人违约。事实与理由：一、《赣州市商品房买卖合同》补充协议的约定：因买受人申请的银行按揭款部分或全部未或批准（包括但不限于因买受人原因、银行原因及国家与商品房所在地政策变化等原因导致），则买受人应在出卖人通知之日30日内将未获批准的按揭贷款额一次性或分期支付给出卖人。双方对此条款有不同理解，而补充协议系被答辩人提供格式条款，依据《合同法》第四十一条：格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。1、答辩人对该格式补充协议条款的理解：“或”字则为两种选择，选择一次性付款的是在30日内付清，选择分期的应根据买受人的经济情况参照银行分期另行协商，不超出贷款支付的期数。在签订合同前及签订合同时，答辩人也咨询被答辩人公司销售杨招财对该条款中的分期支付如何分期?其答复是,房贷资料银行已审核，一般都可贷下来，即使贷不下来也可以参照银行分期。与答辩人的理解基本相同。2、如果30日为一次性付款的期限,分期也为30日,那么对一个需要在银行办理10年按揭贷款的购房者的区别在哪里?这不是等同于均为一次性付清?条款中的所谓“一次性或分期”选择有何意义?否则，买受人如有经济能力在签定合同时则会选择一次性付款更可享受更优惠折扣。3、该条款中的分期付款应解释为根据买受人的经济情况参照银行分期另行协商,不超出贷款支付的期数，而不是30日内分期完，这种与实际不符的解释。更不应断章取义，有意回避合同中的分期约定，做出违约行为，函告要求答辩人一次性付款。二、造成合同无法履行及违约责任在被答辩人。1、在接到被答辩人不能办理按揭贷款的通知后，2018年6月3日,答辩人肖丽、谢兰仔向被答辩人样源公司发出书面函:要求依协议参照银行分期将购房余款按120个月平均分期支付给被答辩人祥源公司，由祥源公司书面提供银行收款账户。至此被答辩人如不接受答辩人的要求，就应提出新的协商意见或退回答辩人首付款，但其主要负责人避而不见，一直未作回复及协商,被答辩人构成违约。2、祥源公司在拒绝协商，且未退首付款的情况下，直至2018年12月31日未如期交房,也已构成违约。3、在一审判决后，2019年3月6日,答辩人肖丽还接到被答辩人祥源公司售楼部张秀丽的电话，称之前因信用被银行退件的情况，可以去售楼部拿资料重新办理贷款申请，并表示现在银行通知贷款政策放松，可以再去申请贷款。由此可证实答辩人肖丽的信用逾期并不是导致银行拒贷的根本原因，而是当时银行政策的收紧及开发商即被答辩人的不作为（没有提供其他可办理贷款的银行），致使合同无法履行的原因是被答辩人所致。综上，在签订《商品房买卖合同》及补充协议后答辩人依约支付了首期款，既使答辩人的银行按揭贷款未获批，但是答辩人仍依补充协议的约定选择了分期付款，现在是被答辩人不同意答辩人分期付款，故被答辩人违反合同约定，构成违约，应承担违约责任，答辩人依据《赣州市商品房买卖合同》及补充协议有权解除。被答辩人的起诉请求没有事实和法律依据，请法院查明事实真相，依法驳回被答辩人的诉讼。被告肖丽、谢兰仔未向本院提交证据。原告提交的证据，经庭审核实，本院认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年12月19日，被告肖丽、谢兰仔（买受人）与原告祥源公司（出卖人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告肖丽、谢兰仔向原告祥源公司购买“赣南电商城”一期公寓1号楼3-2#商铺，总价为364995元，采用贷款方式付款；买受人应当于2017年12月19日前支付首期房价款184995元，占全部房价款的50.68%；余款人民币18万元，向银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；补充协议第二条约定：“选择银行按揭贷款方式支付购房款，有关银行按揭贷款申请手续由买受人自行负责办理；因买受人申请的银行按揭款部分或全部未获批准（包括但不限于原告原因、银行原因及国家与商品房所在地政策变化等原因导致），则原告应在被告通知之日30日内将未获批准的按揭贷款额一次性或分期支付给出卖人。逾期出卖人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的10%向出卖人支付违约金”。补充协议第十二条还约定：“本附件为本合同不可分割的组成部分，本附件与本合同正本不一致之处，以本附件约定为准”。此外，合同中还约定了其他事项。2、被告肖丽、谢兰仔于2017年12月15日向原告祥源公司转账支付3万元定金；签订合同当天原告肖丽、谢兰仔通过银行转账方式向被告祥源公司支付首付款154995元，另将之前支付的3万元定金转为首付款。被告肖丽、谢兰仔共向被告祥源公司支付首付款184995元。原告祥源公司于2018年1月11向原告肖丽、谢兰仔出具预收款收据一张。载明:“巨亿赣南电商城1号楼3-2#商业赣州市站北区赣南大道与八一四大道交汇处首付款184995元”。3、2018年5月28日，原告祥源公司向被告肖丽、谢兰仔发出《关于因无法按揭需一次性交清购房余款的通知》，通知：原告肖丽、谢兰仔的按揭资料经贷款银行审查，被告知在银行系统的“个人征信”存在问题或“资产证明不足”等原因，不符合贷款条件。根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的规定，被告肖丽、谢兰仔于2018年6月3日前向原告祥源公司一次性付款购房余款。被告肖丽、谢兰仔未向原告祥源公司支付剩余的购房款。4、2018年6月4日，被告肖丽、谢兰仔向原告祥源公司的工作人员杨招财发出书面要求：要求购房余款按120个月平均分期支付给原告祥源公司，由原告祥源公司书面提供银行收款账户。原告祥源公司事后未作书面回复。5、2018年11月15日，赣州银行股份有限公司文明支行向原告祥源公司出具《关于不授予九方-巨亿业主肖丽按揭贷款支持原因的复函》，内容：在受理九方-巨亿业主肖丽的商铺按揭贷款申请后，经人行征信系统查询显示，肖丽曾于2015年11月、2016年8月、2017年8月有4次信用卡逾期记录，逾期账户数2个，最长逾期月数为2个月。按照按揭贷款的审批要求，认为该客户存在不良信用记录，不符合银监会《个人贷款管理暂行办法》相关管理规定，对肖丽按揭贷款的申请不予支持。6、截至2018年11月28日，原告祥源公司未向原告肖丽、谢兰仔交付“赣南电商城”一期公寓1号楼3-2#商铺。7、被告肖丽、谢兰仔于2018年10月18日向本院起诉，要求解除与原告祥源公司之间签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，经本院及赣州市中级人民法院一、二审审理，认为被告肖丽、谢兰仔未按合同约定付清购房余款，其行为违约，判决解除双方于2017年12月19日签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议；由祥源公司于上述判决生效之日起七日内向肖丽、谢兰仔返还购房款184995元。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告肖丽、谢兰仔因银行征信问题导致无法办理银行按揭贷款，且未按合同约定向原告祥源公司支付购房余款，其行为已构成违约。关于被告肖丽、谢兰仔提出原告行为违约的抗辩意见，与庭审查明及认定的事实不符，本院不予采信。因双方之间的合同已经解除，且导致双方合同解除系因被告肖丽、谢兰仔的行为存在违约，故依照合同约定，被告肖丽、谢兰仔应承担相应的违约责任。双方签订的《补充协议》虽约定因买受人申请的银行按揭款部分或全部未获批准，造成买受人逾期付款的应按总购房款的10%向出卖人支付违约金，但该约定的违约金过高，本院认为违约金按总购房款的5%计算较为合理。被告肖丽、谢兰仔经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告肖丽、谢兰仔于本判决生效之日起七日内向原告江西省祥源房地产开发有限公司支付违约金18249.75元（364995×5%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，由被告肖丽、谢兰仔负担356元，原告江西省祥源房地产开发有限公司负担356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共二份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  喻红峰审判员  肖 军审判员  温文斐二〇一九年八月二十七日法官助理陆瑶书记员温宁英