贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔01民终4681号 上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司,住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。 法定代表人：朱诚祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王紫玲，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘竹芳，女，1971年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。 委托诉讼代理人：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。 上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人刘竹芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉友公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案，一审法院认可其代理行为属于程序违法。2、本案被上诉人的违约金请求属于案涉合同中约定的上诉人的免责理由，本案中，上诉人迟延办理初始登记是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了初始登记的办理进程，属于双方约定的免责事由，被上诉人无权要求上诉人承担该违约金。3、本案违约金额过高，经上诉人请求，一审法院未予降低属于适用法律错误。 被上诉人刘竹芳答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。 刘竹芳向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金82505.4元（2015年4月4日至2019年1月16日1382天×597000元×0.0001）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘竹芳与被告嘉友公司于2012年5月8日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以597000元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B5幢/单元1层6号商品房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记:（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期为45日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任；2、约定日期起45日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。……”双方于同日签订的《补充协议》（该合同附件十二）中第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”合同签订后，原告按约支付了结算后的全部房款597000元，被告于2012年12月11日将涉案房屋交付原告使用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B5幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得权属证书。 一审判决认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应协助原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金；3、如被告应当支付违约金，则违约金如何计算。 本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。 对于第一个争议焦点，双方在合同中已明确约定商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，且在涉案房屋交付使用后，被告也收取了原告的产权代办费等相关费用，但涉案房屋至今仍未取得权属证书，被告理应履行其合同义务。故原告该项诉讼请求，合法有据，予以支持； 对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定，合法有效。因此，根据双方补充协议第5条的内容，足以认定双方当事人经协商一致后，将合同中关于“转移登记”中由出卖人“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，变更成了“商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。”及“出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”，同时双方并对被告申请该商品房所有权初始登记的期限，自商品房交付使用之日起90日内变更为自商品房交付使用之日起600个工作日。因初始登记是办理转移登记的前置条件，只有办理了初始登记才能办理转移登记，办理商品房转移登记的有关文书则包含权属证书，即没有初始登记，则不能办理原告个人的房屋权属证书。在原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2012年12月11将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年4月4日前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2016年1月11日被告才完成其该合同义务，已超出合同约定的时间范围，构成违约。而对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证期间的违约金。 关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2015年4月4日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2015年4月5日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定的是出卖人负有报备义务，而合同补充协议亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限。因此，被告于2016年1月11日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定义务，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年4月5日起至2016年1月11日止，共计276天的违约金。 对于第三个争议焦点，双方虽在补充协议中对转移登记事项进行了变更，但未对具体违约期限及违约金的计算方式进行变更，故原告诉请以购房总价款按每日万分之一计算违约金,与约定不符,不予支持。同时因被告违约日期已超过45日,故被告以按已付房价款的万分之0.1一次性承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，不予采信，被告应依约每日按已交付房价款的万分之零点一向原告支付违约期间的违约金。对被告应向原告支付的违约金计算为：597000元（房屋总价）×0.00001（每日违约金）×276（违约天数）=1648元。 关于被告提出的本案原告委托诉讼代理人的代理权限等问题，因原告代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故原告代理人的代理行为合法有效，并无不当。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内，协助原告刘竹芳办理位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B5幢/单元1层6号商品房权属证书；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘竹芳违约金1648元；三、驳回原告刘竹芳的其他诉讼请求。案件受理费931元（已减半收取），由原告刘竹芳负担881元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。 关于上诉人嘉友公司所提被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案之上诉理由，经查，被上诉人委托诉讼代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在法院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人嘉友公司所提本案上诉人迟延办理初始登记是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了初始登记的办理进程，属于双方约定的免责事由，被上诉人无权要求上诉人承担该违约金之上诉理由，经查，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同并未约定施工方未交付施工资料可成为上诉人逾期报备的免责事由，故上诉人该上诉理由不能成立。 关于上诉人嘉友公司所提本案违约金额过高，请求降低之上诉理由，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被上诉人按照已付购房总款每日万分之一主张逾期办证的违约金，未超过法律规定的范围，上诉人认为该违约金过高并请求调减并未举证且无法律依据，故上诉人该上诉理由不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭伦禹 审判员  罗晓珊 审判员  黄 新 二〇一九年八月八日 书记员  陈晓琦