广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5419号上诉人（原审被告）：佛山市溢宏房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********民委员会办公楼202室，注册号914***********584B。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈琦，女，汉族，1990年2月9日出生，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************041。委托诉讼代理人：黎嘉永，系陈琦的丈夫。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。上诉人佛山市溢宏房地产有限公司（以下简称溢宏公司）因与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。溢宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈琦的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由陈琦负担。事实与理由：一、涉案车位并不属于“无法办理房屋所有权登记”的情形，是陈琦的原因导致涉案车位尚未办理《商品房买卖合同》备案。根据佛山市禅城区*******出具给一审法院的复函，涉案车位的《商品房买卖合同》备案后，陈琦是可以申请办理商品房买卖转移登记的。涉案车位并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“导致买受人无法办理房屋所有权登记”的情形，本案不应适用该司法解释进行处理。而涉案车位之所以尚未办理《商品房买卖合同》备案，原因一是因为政府部门政策的变化：根据涉案车位的销售人员反映，《商品房买卖合同》第六条第一点约定了一次性付款，但没有将付款时间和金额填写完整，政府部门要求溢宏公司与陈琦到现场修改《商品房买卖合同》后，才能办理《商品房买卖合同》备案。但佛山市禅城区*******的复函中并没有回答一审法院提出的“编号为1501000986《商品房买卖合同》是否符合备案要求”问题，导致一审法院尚未查明本案基本事实；二是因为陈琦一直没有配合到政府部门现场修改《商品房买卖合同》。因此，涉案车位尚未办理《商品房买卖合同》备案的根本原因，在于陈琦自身。溢宏公司恳请二审法院能重新向佛山市禅城区*******调取证据，查明本案事实。二、一审法院错误解除涉案《商品房买卖合同》。在本案中，是因陈琦的不配合导致涉案车位尚未办理《商品房买卖合同》备案，而非溢宏公司单方原因。陈琦于2014年就向溢宏公司支付款项，一直使用涉案车位至今，除本案一审起诉外，陈琦从未向溢宏公司主张解除合同，陈琦提出的解除合同主张明显不符合《中华人民共和国合同法》关于解除权行使的程序性规定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的精神，陈琦主张解除涉案合同的解除权已经消灭，陈琦的该项诉讼请求不应得到支持。至今为止，只要陈琦配合上诉人到政府部门现场修改《商品房买卖合同》第六条的部分内容，涉案车位的《商品房买卖合同》备案手续即可以办理完成，涉案车位并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“无法办理房屋所有权登记”的情形，一审法院判决解除合同是适用法律错误，明显不利于维护房产交易的稳定。三、一审法院认定的违约金起始时间计算错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》第五条约定，溢宏公司需要在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需要由溢宏公司提供的资料报产权登记机关备案，即视为符合《商品房买卖合同》第十五条的约定。涉案车位于2014年1月21日交付陈琦使用，陈琦应于该日期后365天内，即2015年1月21日前向产权登记机关备案。因此，即使一审法院认定溢宏公司存在违约行为，违约金应从2015年1月22日才开始计算。但实际上是陈琦的原因导致未能进行《商品房买卖合同》备案，应由陈琦承担该项责任。一审法院未查明本案事实，错误适用法律。四、一审判决确定的利息、违约金过高，与《商品房买卖合同》的约定不符。《商品房买卖合同》第十五条已约定，办理权属登记如果逾期，出卖人应按已付房款的万分之一标准向买受人支付违约金。由于涉案车位于2014年1月21日已经交付给陈琦，不存在无法使用的情况，且权属登记也是因陈琦的不配合而无法办理，陈琦一直占有并使用该车位，陈琦并不存在损失。再者，只要陈琦配合到政府部门现场修改《商品房买卖合同》，涉案车位的《商品房买卖合同》备案随时可以完成，涉案车位的《商品房买卖合同》不应被解除，溢宏公司根本不应向陈琦作出赔偿。即使溢宏公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，也应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算。陈琦辩称，一审法院适用法律正确，查明事实清楚，请求二审法院予以维持；溢宏公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、根据佛山市禅城区*******出具的复函可以知道溢宏公司与陈琦签订《商品房买卖合同》后四年内未向佛山市禅城区*******递交资料，导致陈琦无法进行车位所有权登记以及办理权属证书。因此，导致本案纠纷的过错在溢宏公司，陈琦没有过错。二、溢宏公司在上诉状中称无法备案的原因由于《商品房买卖合同》所约定条款原因及陈琦没有配合其到政府部门现场修改合同条款所致，但以上说法均是溢宏公司为了逃避法律责任单方面作出的虚假陈述，且其说法也没有任何证据予以佐证，不符合常理。溢宏公司在其上诉状中称无法备案的说法只是根据溢宏公司的销售人员单方面陈述，没有经过任何权威部门的认定。三、溢宏公司与陈琦签订《商品房买卖合同》的四年多以来，陈琦多次要求溢宏公司办理案涉车位的产权登记，但遭到溢宏公司多次拒绝。陈琦向一审法院起诉请求：1.解除陈琦与溢宏公司签订的车位买卖合同及其补充协议；2.溢宏公司向陈琦退还购买车位款180000元并支付利息（以180000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年1月21日起计至还清之日止）；3.溢宏公司向陈琦赔偿因购买车位而支付的费用损失7293.28元；4.溢宏公司向陈琦支付逾期违约金（以180000元为本金，按每日万分之五自2014年1月21日起计至还清之日止）；5.本案诉讼费用由溢宏公司承担。一审法院认定事实：2013年12月19日，陈琦向溢宏公司支付定金5000元。2014年1月21日，陈琦（乙方）与佛山市谦和物业管理有限公司（甲方）签订《阳光嘉苑A项目地下停车场车位使用协议》，主要约定使用期内甲方将于每月固定时间收取阳光嘉苑A项目D1S258车位的物业管理费，收费标准为每月1.6元/㎡；协议有效期自协议签订之日起至该车位可转签《车位买卖合同》之日止，如在此期间乙方要求退回上述车位，乙方必须按每月350元的停车标准向开发商（发展商委托甲方代收）支付车位使用费。同日，陈琦向溢宏公司支付175000元。2014年9月24日，溢宏公司取得佛山市禅城区********************车位的产权初始登记。2015年1月13日，陈琦（买受人）与溢宏公司（出卖人）签订编号为1501000986的《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为现房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号。该商品房的用途为汽车位……第四条、出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为180000元……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1方式付款：1、一次性付款……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一标准向买受人支付违约金……”。同日，陈琦（买受人）与溢宏公司（出卖人）签订《补充协议》，约定“……第五条、对本合同正文第十五条的修改。1、出卖人只要在该商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为符合本合同第十五条的约定，出卖人无须承担违约责任……”。2015年4月，陈琦交纳了涉案车位的住房专项维修资金1800元、契税5400元、印花税90元、印花税滞纳金3.28元。佛山市禅城区*******于诉讼中复函称：经查，来函征询的位于魁奇一路3号地下一层停车场D1S258号的不动产已办理商品房首次登记，权利人为佛山市溢宏房地产有限公司。编号为1501000986《商品房买卖合同》是待备案状态，我中心未收到开发公司递交上述合同的备案申请，故无法核实该合同是否符合备案要求及未备案的具体原因。办理《商品房买卖合同》备案需提交的资料详见附件。若该不动产的《商品房买卖合同》备案后，可由陈琦申请办理商品房买卖转移登记；若该不动产经法院裁定归陈琦所有，并且法院向我中心送达陈琦可以办理不动产权证的协助执行通知书，我中心可以凭此协助执行通知书和法院判决书办理生效法律文书转移登记手续。佛山市禅城区国土城建和水务局于诉讼中复函称：一、根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第二十九条及《关于印发的通知》规定，房屋灭失和解除商品房预销售合同（含经判决确认解除的），业主已缴纳的住宅专项维修资金可以申请返还。二、具体办理退款的程序、时限以及需要提交的申请材料如下：（一）程序：提出申请、受理审批、返还资金。（二）办理时限：10个工作日。（三）需提交的申请资料：1.退还住宅专项维修资金的申请报告原件（加盖申请人手指印）；2.维修资金专用存折原件及复印件（需打印至最新明细）；3.缴交住宅专项维修资金通知书第五联原件；4.法院判决书或公证文书或买卖双方解除合同的证明材料复印件（带原件核对）；5.佛山市禅城区房屋登记业务（注销商品房买卖合同）收件回执复印件；6.身份证复印件（带原件核对）；7.商品房买卖合同复印件。国家税务总局佛山市禅城区税务局于诉讼中复函称：一、根据国税函[2008]438号《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》规定：对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定，已贴用的印花税票不得重用。凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。因此，对于已贴印花税票不得申请退税或抵用，但对于以非贴花形式缴纳的印花税、已申报缴纳未贴花的印花税允许退抵。三、根据《税收征收管理法》及其《实施细则》和《国家税务总局广东省税务局关于发布的公告》的规定，办理税款退库，纳税人陈琦应提供以下资料：1.《退（抵）税申请表》；2.《广东省商品房买卖合同》以及合同契税、印花税税票原件；3.生效的法院判决书；4.与纳税人名称相符的银行存折（银行卡）复印件；5.身份证原件；6.纳税人书面申请报告。四、办理退税流程。纳税人办税服务厅申请-税务机关受理-相关部门审核-税务机关发放《税务事项通知书》。陈琦一审期间当庭陈述：涉案车位已于2014年1月21日交付给陈琦使用；溢宏公司陈述不属实，近4年里陈琦一直通过不同的方式催促溢宏公司办理车位产权登记，溢宏公司办公地点陈琦也去了很多次，但溢宏公司总找各种理由拒绝办理，之前给的理由是房管局系统问题，后来又说是他们没交地税所以开不了发票，之后溢宏公司把陈琦的电话拉黑了；陈琦坚持要求解除合同，希望溢宏公司协助陈琦办理相关的退税费手续。溢宏公司一审期间当庭陈述：陈琦于2014年1月21日支付的175000元是剩余房款；房管局以前允许开发商及业主自行修改合同条款之后再交到房管局备案，但政策调整后要求业主到房管局现场签名确认，所以现在还不能备案；溢宏公司工作人员一直有通过电话联系陈琦，但因陈琦已经使用了案涉车位，房屋也能使用，陈琦就不着急去办理产权证。一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。陈琦与溢宏公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案件的争议焦点为溢宏公司是否存在逾期办证的违约行为、涉案《商品房买卖合同》及其补充协议是否应予解除。综合全案证据，首先，陈琦已履行向溢宏公司交付全额购房款的义务，溢宏公司理应按照补充协议的约定在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但事实上，涉案买卖合同及其补充协议至今仍处于未备案登记的状态，溢宏公司亦未将过户资料报产权登记机关备案；其次，溢宏公司虽主张备案机关向其告知需修改买卖合同条款后才给予备案登记，但仅为单方陈述，并无证据佐证，且佛山市禅城区*******的复函证实溢宏公司至今未递交涉案合同的备案申请；再次，将车位过户至自己名下从而享有物权是陈琦购买涉案车位的主要目的，溢宏公司抗辩其已通知陈琦修改合同但陈琦怠于配合，既无证据证明，亦与常理不符，一审法院不予采纳。因此，溢宏公司逾期履行办证义务的行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，陈琦享有法定解除合同的权利。陈琦的起诉材料送达溢宏公司的时间为2018年12月19日，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，涉案商品房买卖合同及其补充协议已于2018年12月19日解除。关于陈琦诉请的购车位款、利息及违约金。涉案合同及补充协议因溢宏公司违约已被解除，溢宏公司理应返还购车位款并赔偿损失。因涉案合同及补充协议并未就逾期办证导致合同解除的违约责任进行约定，综合溢宏公司的违约情节、陈琦的利息损失以及涉案车位同地段的车位现价，一审法院酌定溢宏公司以180000元为本金，按年利率10%自2014年1月21日起向陈琦支付利息及违约金至实际清偿之日止。陈琦诉请超出部分，一审法院不予支持。至于陈琦诉请的费用损失，据前查明，住房专项维修资金的收取单位为佛山市禅城区国土城建和水务局，契税、印花税的征收机关为国家税务总局佛山市禅城区税务局，均非溢宏公司收取。根据上述两政府职能部门诉讼中的复函内容，因涉案车位属未办理权属变更登记前已由法院判决解除商品房买卖合同的情形，故陈琦可依照上述复函的指引和提示，备齐所需资料到相应政府职能部门办理退款和退税手续。虽然溢宏公司对于合同的解除存在过错，但因陈琦已缴纳的税费能够通过办理退款、退税手续申请退还，权利能够得到救济，故溢宏公司无需对此再承担赔偿责任，但仍应履行协助陈琦办理上述退款、退税手续的义务。陈琦已交纳的印花税滞纳金系其自身行为所致，陈琦诉请溢宏公司赔偿于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认陈琦与溢宏公司于2015年1月13日签订的编号1501000986《商品房买卖合同》《补充协议》已于2018年12月19日解除；二、溢宏公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈琦退还购车位款180000元并支付利息、违约金（利息、违约金之和以180000元为本金，按年利率10%自2014年1月21日起计至实际清偿之日止）；三、溢宏公司于判决发生法律效力之日起十日内，协助陈琦办理位于佛山市禅城区********************车位的住房专项维修资金、契税、印花税的退款退税手续；四、驳回陈琦的其他诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取3518元，由陈琦负担1020元，溢宏公司负担2498元。二审期间，溢宏公司、陈琦均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.溢宏公司与陈琦签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》应否解除；2.一审法院计算违约金的标准和起算日期是否合理。一、关于溢宏公司与陈琦签订的《商品房买卖合同》《补充协议》应否解除的问题根据溢宏公司与陈琦签订的《补充协议》第五条约定，溢宏公司应在涉案车位交付使用后365天内将办理权属登记需由溢宏公司提供的资料报产权登记机关备案。陈琦、溢宏公司均确认案车位已于2014年1月21日交付给陈琦使用。佛山市禅城区*******出具的《关于佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28991号调查函的复函》载明，佛山市禅城区************年1月31日仍未收到溢宏公司递交关于涉案车位备案的资料。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”溢宏公司与陈琦签订的《商品房买卖合同》《补充协议》约定办理房屋所有权登记期限自2014年1月21日起计算365天，即期限届满日为2015年1月20日。但直至2019年1月31日，溢宏公司仍未向佛山市禅城区*******报送涉案车位产权登记材料，故一审法院根据陈琦请求而判决解除溢宏公司与陈琦签订的《商品房买卖合同》《补充协议》并无不当，本院予以维持。溢宏公司上诉称陈琦的解除权已经消灭，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本院认为，上述规定仅适用于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，本案是陈琦无法办理房屋所有权登记的情形，不能适用上述规定。溢宏公司主张因陈琦有过错导致未能按时向佛山市禅城区*******报送涉案车位产权登记材料，却未对此举证证明，本院对溢宏公司该项主张不予采纳。二、关于一审法院计算违约金的标准和起诉日期是否合理的问题首先，溢宏公司与陈琦签订的《商品房买卖合同》第六条约定，陈琦购买涉案车位采取一次性付款的方式支付购车位款。经查明，2014年1月21日陈琦已向溢宏公司支付完毕全部款项共180000元。因《商品房买卖合同》《补充协议》已解除，陈琦有权主张溢宏公司赔偿以购车位款总额为本金，自陈琦支付完毕全部价款之日，即2014年1月21日起算的利息损失。其次，溢宏公司主张违约金损失应按《商品房买卖合同》第十五条约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。据此，合同双方关于支付迟延履行违约金的约定应在合同仍继续履行的情形下适用，因涉案《商品房买卖合同》《补充协议》已解除，不具备继续履行的条件，所以溢宏公司应承担的违约金不应适用《商品房买卖合同》约定的每日万分之一的标准计算，对溢宏公司该项主张，本院不予采纳。最后，溢宏公司与陈琦未约定逾期取得房屋权属证书导致合同解除的情形下的违约金计算标准，而陈琦请求将违约金标准按每日万分之五的标准计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院综合考虑溢宏公司过错导致合同解除、陈琦的利息损失及同地段的车位现价等综合因素，酌定溢宏公司应向陈琦支付的利息及违约金总额以合同总价款180000元为本金，按年利率10%自2014年1月21日起计付符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，上诉人溢宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3900元，由上诉人佛山市溢宏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏