广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终622号 上诉人（原审原告）：杨逸本，男，1971年7月26日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：邓峰，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市善居房地产开发有限公司。住所地：贺州市龙山南路87号。 法定代表人：刘克顶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄针、刘学，该公司员工。 上诉人杨逸本因与被上诉人贺州市善居房地产开发有限公司（以下简称善居公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人杨逸本上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人返还意向金180000元；二、改判被上诉人向上诉人支付利息（利息以180000元为基数，从2015年1月14日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止按年利率6%计付），至2019年4月14日的利息为45900元。三、依法判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。 事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，认定上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》存在过错，已构成违约解除合同，无事实依据。（一）一审法院认定“原告也曾邀请第三方邹得文与被告就首付款额度的给付进行交涉，因付款方式谈不拢，原告口头表示解除合同”，是违背本案事实的。1.上诉人没有委托邹得文与被上诉人就首付款额度的给付进行交涉，只是另案当事人叫邹得文去咨询一下，能否降低首付款，咨询与交涉是两个不同的概念。2.上诉人要求解除意向书，并不是“因付款方式谈不拢”，而是由于双方对该合同第四条约定的“与该商品房有关的抵押情况为：抵押”和被上诉人未能保证交房日期等部分条款未能达成一致意见，以及上诉人对被上诉人能否按合同约定交房失去信心。（因为，被上诉人与同楼号的案外人已签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年6月30日，但被上诉人到目前都还没有交房）。（二）一审法院认定“商铺商品房的首付款一般不应低于总房价的50%，原告以降低首付款标准磋商本约合同存在恶意磋商的情形”，属于故意歪曲本案事实。上诉人与被上诉人进行磋商的内容只有两点：一是不能接受与该商品房有关的土地情况为“抵押”，二是被上诉人能否保证交房日期。（三）一审法院认定被上诉人在“本约合同拟定条款中明确与该商品房有关的‘抵押’事实，被告尽到了提示义务并未隐瞒事实”，混淆了意向书与本约合同的关系。本案需要解除并进行审理的是《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》，并不是《商品房买卖合同》，双方在签订意向书时，被上诉人并没有将该商品房有关的“抵押”事实告诉上诉人，现在上诉人要签订《商品房买卖合同》，却发生与该商品房有关的“抵押”情况，上诉人是无法接受的。（四）一审法院认定：“预售许可证明确了预售款监管银行和账户，原告拟交付的房款进入监管银行账户，从而置换抵押权不影响和损害原告合同的根本目的”，该认定偏离了本案的争议焦点。本案争议焦点一是被上诉人能否解除《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》，该意向书签订时，被上诉人还未取得《贺州市商品房预售许可证》，还不能公开预售该商品房，上诉人与被上诉人商签订的《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》只是一份商品房预约合同，与能否实现《商品房买卖合同》的合同目的一点关系都没有，也就是说，并不是能实现商品房买卖合同目的，就必须要签订《商品房买卖合同》。（五）一审法院认定：“原告提交的合同版本和被告提供的正式合同第十一条均约定交房时间为“2018年6月30日”，原告主张本约约定于2019年12月31日交房的事实，没有依据。”系一审法院没有认真审查原告一审提交的证据或者故意混淆是非。原告提交的被上诉人与同楼号的案外人已签订的《商品房买卖合同》版本第十一条约定交房时间为“2018年6月30日”是为了证明被上诉人应当在2018年6月30日前向案外人交付该商品房，但到目前被上诉人都还没有交房（具体见证据清单03），被上诉人的上述行为表明，其不能履行合同义务，并不是要证明“本约约定于2019年12月31日交房的事实”。原告证明本约约定于2019年12月31日交房事实的证据是录音录像光盘。正是因为上诉人不能于合同约定的2018年6月30日交房，让上诉人不敢与被上诉人签订《商品房买卖合同》。（六）一审法院认定：“被告信守合同一直没有对外销售原告所订购的商铺，由于原告的合同解除行为导致被告丧失了在市场上以同等价位与其他购房者的交易机会，必然存在一定的损失”是违背本案事实的。从双方签订的意向书第四条约定可知，只要上诉人在接到通知后十日内不到被上诉人指定地点办妥相关手续，本意向书自行终止，被上诉人就可以出售该商铺，并不存在“导致被告丧失了在市场上以同等价位与其他购房者的交易机会，必然存在一定的损失”的问题。事实上，这两年贺州市的房价都在猛涨，这是众所周知的事实，之所以被上诉人没有将涉案商铺另行出售，是由于被上诉人根本卖不出去，其卖不出去的原因是被上诉人没有信用，无法确定商铺交付日期，而且一拖再拖，至今无法交房。二、一审法院认定上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》已构成违约解除合同，是适用法律错误。本案不应适用《合同法》第九十七条，而应适用第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。上诉人与被上诉人签订的意向书第四条赋予了上诉人单方解除意向书的权利，即上诉人享有约定解除权。上诉人不与被上诉人签订《商品房买卖合同》，是基于双方约定了一方解除意向书的条件，即上诉人接到被上诉人通知十日内不与其签订商品房买卖合同，即可解除意向书。三、一审法院没有支持被上诉人向上诉人支付利息损失的诉讼请求是错误的。上诉人行使约定解除权不存在违约解除合同。被上诉人从2015年1月14日开始就占用了上诉人的180000元意向金，获得了相应的利益，造成了上诉人的利息损失，被上诉人应予以支付。且被上诉人占用上诉人180000元时，还未取得相应的许可证书，属于违规占用意向金。 被上诉人善居公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，认定上诉人未与被上诉人签订《商铺买卖合同》已构成违约解除合同，是有事实依据的。（一）一审法院认定“原告与被告就首付款额度的给付进行交涉，因付款方式谈不拢，原告口头表示解除合同”，是本案的事实。1.上诉人从2017年4月至2019年1月，曾先后五次与被上诉人协商暂缓交购买商铺首付款进行交涉。2.上诉人要求解除意向书是“因付款方式谈不拢”，而不是上诉人所说的“与该商铺有关的土地情况为：抵押。”贺州国用（2011）第220119号土地使用权证在广西贺州桂东农村合作社银行抵押，该行承诺抵押权不影响商品房的销售及备案。广西贺州桂东农村合作社银行出具相关证明，该栋楼可以正常销售，签订销售合同及备案后即可同步解押。如果被上诉人不能按约定时间交房，被上诉人愿意按合同约定承担延期交房的违约责任。（二）一审法院认定“商铺商品房的首付款一般不应低于总房价50%，原告以降低首付款标准磋商本约合同存在恶意磋商的情形”，是本案的事实。上诉人先后五次与被上诉人协商暂缓交购买商铺款，通过上诉人极力斡旋，被上诉人同意上诉人的请求，在签订购商铺合同时可以暂缓交购买商铺首付款相关事宜。具体情况如下：第一次：2017年4-5月期间，按总购商铺款减去500000元交款，待商铺交钥匙时把剩下的500000元交齐；第二次，2017年8-9月期间，按总购商铺款减去800000元交款，待商铺交钥匙时把剩下的800000元交齐；第三次，2018年3-4月期间，按总购商铺款减去1000000元交款，待商铺交钥匙时把剩下的1000000元交齐；第四次，按总购商铺款减去1200000元交款，待商铺交钥匙时把剩下的1200000元交齐；第五次，只交购商铺款500000元，待商铺交钥匙时把剩下的全部购商铺款交齐。（三）上诉人从开始磋商至今并没有明确表示放弃该商铺的购买权利，导致本公司一直为上诉人保留该商铺，未敢对外销售，否则视为违约。（四）预售许可证明确预售款监管银行和账户，上诉人拟交付的房款进入监管银行账户，从而置换抵押权，不影响和损害上诉人合同的根本目的。（五）关于交房日期，同栋楼同一个合同版本，交房日期也是相同的，不存在交房日期不同的情况。二、上诉人未与被上诉人签订《商铺买卖合同》，已构成违约解除合同。三、上诉人要求被上诉人支付利息损失的诉讼请求没有事实依据。意向书中明确意向金在该楼盘具备销售条件后转为购商铺款，并且意向书已经明确约定的商铺单价不变，不存在占用上诉人意向金的说法。综上，一审认定事实清楚，实体处理合理合法。请求二审法院维持原判。 杨逸本向原审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的《贺州市锦绣家园小区购商铺意向书》，被告善居公司向原告返还购买商铺意向金180000元；2.判令被告善居公司向原告支付意向金利息43200元（利息以180000元为基数，从2015年1月14日至本案生效判决规定的履行期限届满之日止按年利率6%计付，暂截止2019年1月3日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、被告贺州市善居房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告杨逸本返还意向金135000元；二、驳回原告杨逸本的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初361号民事判决书。 二审中，各方当事人均未提供有符合民事诉讼法规定的新证据。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，上诉人接到被上诉人律师函通知后前往被上诉人处协商退还意向金事宜，未果。后上诉人提出降低首付款额度为签订《商品房买卖合同》条件，双方经过多次磋商，最终确定首付款为500000元，并约定订立合同时间。订立合同当日，上诉人对《商品房买卖合同》版本第四条“与该商品房有关的抵押情况为：已抵押”及第十一条第（一）项“出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”有异议，在被上诉人作出解释后仍不能接受该条款，最终拒绝签订合同。 本院认为，涉案《意向书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《意向书》所确定的是双方房屋买卖意愿，是一份约定将来订立房屋买卖合同的合同，即预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人在具备销售条件后，通知上诉人前来签订《商品房买卖合同》，但上诉人无正当理由拒绝签订合同并要求退还意向金。在遭到拒绝后，上诉人又提出以降低首付款额度为签订合同条件与被上诉人进行多次磋商，在被上诉人同意其提出的首付款为500000元的条件后，又以合同中与该商品房有关的抵押情况为“已抵押”及交房时间为“2018年6月30日”影响其权益为由拒绝签订合同，在被上诉人作出合理解释后仍拒绝签订合同。在此过程中，上诉人未与被上诉人签订本约合同，又未明确向被上诉人提出书面解除意向书，而是提出降低首付款额度进行磋商，因此，被上诉人有理由相信双方仍将继续履行《意向书》而保留上诉人所订购的商铺。但上诉人最终无正当理由拒绝签订本约合同，存在非善意磋商的行为，致使被上诉人丧失与他人订立同类本约合同的机会，造成被上诉人客观合理的交易机会损失。对此，上诉人应当承担相应的赔偿责任。由于双方在预约合同中未对此违约责任进行明确约定，一审法院综合考量近年来商品房价格变化的差价以及被上诉人为签订本约合同所付出的成本，酌定被上诉人的损失为预约意向金的25%，本院认为并无不当。上诉人提出被上诉人违约，要求被上诉人全额返还意向金及支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨逸本的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由上诉人杨逸本负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖雳峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 黄灵峰 二〇一九年八月二十三日 法官助理 常国慧 书 记 员 张 荃