江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初4439号 原告：朱建良。 原告：陈红星。 委托诉讼代理人：邹小新（以上二原告共同委托），江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王钿钿（以上二原告共同委托），江苏金渠律师事务所律师。 被告：苏州合本投资管理有限公司。 法定代表人：黄亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张紫葳，江苏金砖律师事务所实习律师。 原告朱建良、陈红星与被告苏州合本投资管理有限公司（以下简称合本公司）车位纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员游进国独任审理，于2018年10月15日公开开庭审理了本案，原告朱建良和陈红星的共同委托诉讼代理人邹小新和曹震旦，被告合本公司的委托诉讼代理人孙建荣和张紫葳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2018年11月12日转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，由审判员游进国担任审判长，人民陪审员顾小琴和黄梅珍参加评议，于2019年1月7日、7月19日、8月9日公开开庭审理了本案，原告朱建良和陈红星的共同委托诉讼代理人邹小新（参加上述所有庭审）、曹震旦（参加1月7日的庭审，原告于2019年7月16日解除其代理权限）、王钿钿（参加7月19日、8月9日的庭审），被告合本公司的委托诉讼代理人孙建荣和张紫葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建良和陈红星向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付两个停车位或赔偿同等价值35万元的损失；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月30日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于苏州市高新区****花园一期东区房屋一套，上述房屋公安门牌编号为*幢***室，同时被告向原告承诺将由被告送两个车位给原告使用。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，履行了合同付款义务。但截至起诉前，被告仍未按照约定履行送车位的义务。原告认为，根据《合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，同样具有法律效力，应当受到法律保护。原告与被告在购房磋商过程中达成口头送车位允诺，后，被告在微信聊天、互动，以及电话沟通、谈话中均多次明确表示允诺送车位给原告。原告认为，被告虽是允诺送车位，但实质不是“赠与”，送车位是商品房买卖行为的一个不可分割的部分，是买卖房屋的前提条件，不能将“买一”与“送二”割裂，否则“买一”就丧失了成立条件。实际上，送车位的“车位”本身就是房屋买卖合同的标的，被告不能随意撤销。此外，虽然该送车位的允诺未载入双方签订的《苏州市商品房买卖合同》，但被告送车位的允诺对商品房买卖合同的订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，亦应当视为合同内容。现被告要求原告预选东区地下停车区域和数量，并与之签订《东区地下人防车库区域租赁协议》，以0元收取人防车位停车位租金形式履行送车位的允诺，被告的行为显然不符合双方的约定，依法应承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，原告依照《合同法》、《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告合本公司辩称，一、原告主张赠送车位的“车位”本身是房屋买卖合同标的根本不能成立，理由如下：1、原、被告签订的苏州高新区****花园一期东区*幢***室房屋的《苏州市商品房买卖合同》并未书面约定对车位的赠送，原、被告签订的商品房买卖合同中，原告向被告购买的仅是房屋，不包括车位。退一步讲，即便存在被告口头允诺赠送车位的事实，则赠送车位也是依附于房屋买卖合同法律关系的在先存在而存在，房屋买卖合同是主合同，赠送车位的约定是从合同，买卖房屋是赠送车位的前提条件，不存在赠送车位是买卖房屋的前提条件，也根本不存在赠送车位的“车位”本身就是房屋买卖合同的标的。2、即便如原告所述，存在被告口头允诺赠送车位的事实，因为原、被告之间对赠送车位的具体编号、位置并没有具体约定明确，赠送车位的“车位”也根本无法成为房屋买卖合同的标的。二、即便如原告所述存在被告口头允诺赠送车位的事实，但被告的该等允诺程度也根本不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该条法律规定构成要约的条件，必须同时满足三个条件：第一，宣传的内容系对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，宣传中的说明和允诺应具体确定；第三，宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。而本案中原、被告之间并没有对赠送的车位的具体编号位置予以确定，不符合上述法律规定。另外，即便如原告所述，被告允诺赠送车位，那仅仅就是赠送车位，是在原告购买房屋之外的额外附赠，与原告购买房屋本身的价格没有关系，因此也不符合上述法律规定。综上，原告主张被告口头赠送车位的允诺符合上述法律规定根本不能成立。退一步讲，即便原告主张被告口头允诺赠送车位符合上述法律规定，视为要约，但该等要约的法律关系不是关于房屋买卖的法律关系，而是关于赠送车位的赠与法律关系。为此，原、被告双方也应当按照赠与的法律规定予以处理。三、即便如原告所述，存在被告口头允诺赠送车位的事实，则原、被告之间关于车位的赠送事宜完全属于“赠与法律关系”，而赠与法律关系根据法律的规定其具有一定的特殊性。赠与合同属于单务合同、无偿合同及实践性合同，赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与。因此，即便被告口头允诺赠送车位，但在被告不同意转移赠与财产或无法转移赠与财产的情况下，原告无权要求被告因口头允诺赠送车位而要求被告交付车位或因被告不交付车位而要求被告赔偿损失。另，虽然合同法第一百八十八条规定“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付”，但本案显然不属于此类情形，原告也无权以此为由要求被告交付车位或因被告不交付车位而要求被告赔偿损失。四、即便如原告所述，存在被告口头允诺赠送车位的事实，但因为被告并未就赠与车位的具体编号位置进行确定，而车位具体编号位置的确定又决定了被告赠与车位的性质，因此即便在被告单方面愿意履行口头允诺的赠送车位，则赠送什么样的车位、如何赠送车位、什么时候交付车位等被告完全有权单方面决定；另外，根据合同法第一百九十条的规定，赠与可附义务。为此，如果原告不接受被告赠送车位的条件，则根据合同法第一百八十五条的规定，视为原告不接受赠与即放弃赠与，原告的诉讼主张也根本不能成立。五、再退一万步讲，即便赠送车位的法律关系不属于赠与法律关系，被告要求原告预选东区地下停车区域和数量，以0元收取人防车位停车租金形式履行送车位的允诺，也根本不存在被告违约的情况，原告的主张也无法成立。事实和理由如下：原、被告双方签订房屋买卖合同时，在买卖合同补充条款23.8条款（2）中，原告已特别确认其已清楚房屋所在项目有东西两个地块组成，原告同意属于东地块的房屋业主仅能使用东地块的地下车库的机动车停车位，而被告在向原告销售房屋时，已告知原告东地块的地下车位均为人防车位，原告对此也完全知悉并进行了书面确认。另外，原告在购买房屋时也书面确认并同意被告届时如果将东地块车位无偿提供给原告使用的，最终仍应另行签订书面的协议，且以另行签订的书面协议约定的为准。再有，根据江苏省物业管理条例关于人防车位只能租赁不得出售的规定，被告告知原告双方之间需另外签订《东区地下人防车库区域租赁协议》，并以0元收取人防车位停车租金的形式履行送车位的允诺并无不当。又因为被告基于为能履行赠送车位的允诺在对赠送东地块地下车位的具体编号位置没有确定的情况下，被告要求原告预选东区地下停车区域或数量也并无不当。也正基于该前提实现后，原、被告双方之间才具备另行签订车位书面协议的可能。综上，答辩人认为原告的诉讼主张完全不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：被告合本公司系****花园小区开发商，该小区分东西两地块开发建设，被告在东地块的建设中建造了一万余平方米的地下人防工程，平时用途规划为汽车库，东地块所有的地下停车位均为人防性质的车位。 另查明，2016年4月29日，被告合本公司向原告朱建良和陈红星出示《销售服务提示函》，该函显示：为了有效保障****花园业主的购房权益，请仔细阅读本《销售服务提示函》，本公司要求置业顾问热情、详尽地向客户介绍项目楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终买卖双方的权利义务以合同为准；购房人所购房屋为***；本项目分为东西地块，东地块的地下车位均为人防车位，如果届时出卖人将东地块地下人防车位无偿提供给购房人使用的，购房人仍应当承担并向物业公司缴纳车位停放费（即车位使用的物业管理费），同时购房人清楚届时出卖人提供的车位不一定为标准车位，具体的车位尺寸、大小及周边的情况以实际交付时为准，同时由于受到东地块地下车位布局的限制，出卖人提供给买受人使用的车位的具体位置不一定能够按就近原则予以安排，最终仍应以另行签订的书面协议约定的为准；购房人确认已仔细阅读了本《销售服务提示函》，认可上述内容并无异议，且对所购房屋所有的可能风险已经做了评估愿意承受该等风险。原告朱建良和陈红星作为购房人在上述《销售服务提示函》上签字确认。 2016年4月30日，原告朱建良、陈红星（买受人）和被告合本公司（出卖人）签订编号为苏房商高新合同***的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：出卖人依法取得位于高新区**路绿化地北、**路绿化地东地块的国有土地使用权；买受人以6932015元的价格向出卖人购买****花园*幢***室的商品房。合同23.8（2）约定：“买受人清楚本项目系有东西两个地块组成，买受人同意并确认若买受人属于东地块的房屋业主仅能使用东地块的地下车库的机动车停车位；若买受人属于西地块的房屋业主仅能使用西地块的地下车库的机动车停车位。买受人对上述地下车库的机动车停车位使用由出卖人决定通过买卖、附赠、租赁、使用权转让或其他等方式提供。”双方在合同补充条款1.4中约定：双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认并加盖出卖人公章/合同专用章的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同正文及附件、本补充条款不一致的或超出本合同及附件、本补充条款约定的，不构成本合同内容。 合同签订后，原告向被告支付了房屋全部价款，被告于2018年2月8日向原告交付了上述房屋，该房屋位于涉案小区的东地块。 再查明，购买涉案小区东地块房屋的业主因地下车位问题和被告多次进行协商，未果。 庭审中，原告为证明被告的确存在承诺赠送车位的事实，提交了微信聊天记录以及录音资料。被告对录音资料的真实性予以确认，但对微信聊天记录的真实性未予确认。录音资料中显示被告方工作人员告知东地块业主：交付车位的时候会和业主签订一个协议，但不是买卖协议，能保证车位使用到最后；车位有管理费，除此之外不收任何费用；别墅那边区域（指东地块）应该都是人防车位，所以才不能卖，给（东地块）业主免费使用。原告提交的录音资料中原告写明叫王鸿宇的业主在和被告的工作人员谈话时也确认车位是给免费使用的，但称现在落实不下来。微信聊天记录原告称是被告方工作人员和业主沟通车位问题时的沟通内容，择要摘录如下：1、工作人员：当时给我们说的是车位是有2到3个可以用，但是产权都是没有的，下叠的车位按理来说也不会卖的呀。业主：产权没关系的，只要能长期使用就好；当时有没有说可以长期免费用，或者说收管理费，然后长期用呢？工作人员：没跟我们说过期限多久，但是说的是别墅的车位一直不对外卖的，管理费说过，每月都有车位管理费。业主：嗯，现在说法好像不同了。2、业主：哪里车位呀？工作人员：别墅不用买，送的。3、业主：还有车位是上叠送二个，下叠送三个吗？工作人员：是的。业主：我意思东区不是人防车位么，人防车位怎么出租啊？那过几年不是存在不稳定性。工作人员：不是的，人防车位非战时是有建造方统一调配的。业主：那意思出租还是不出租由龙湖说了算？有这个明文规定吗？工作人员：我们已经承诺给业主使用了，不会出租了哇，业主只要付管理费就可以了。4、业主：我们东区不好买吧？工作人员：东区车位都是带有使用权的，不需要买。5、业主：小罗，我来问下，我们群里在说东区车位要选的，时间？工作人员：东区应该不要的吧，是赠送的；我们别墅区的车位要到交付的时候划定好给你们的。6、业主：是送2个车位吗？工作人员：是的，上叠2个。7、业主：朱*，怎么说龙湖当初承诺送东区每户2或3个车位的事，现在不兑现了？龙湖想做什么啊？工作人员：没有，肯定兑现的。 又查明，被告曾通知包括原告在内的东区（东地块）业主于2018年3月30日12:15-17:30到**项目售楼处选定停车区域，并告知业主停车区域确定后，由带选工作人员陪同业主至签约区签署相关协议，并缴纳相关停放服务费。但原告拒绝去选停车位。被告制作的《小区东区地下人防车库车位租赁协议》载明：车位租赁期自2018年4月1日起至2021年3月31日止，共计36个月，乙方（指业主）清楚并确认本租赁协议期满后，乙方应在协议期满前提前二个月与甲方（指被告）签订该车位的车位租赁续租协议并办理车位续租手续。因甲方原因导致未在上述期限内签订该车位的车位续租协议或为乙方办理车位续租手续的，则本租赁协议自动顺延36个月。但自动顺延的截止日期不得超过在先房屋对应的国有土地使用期限届满之日。甲方收取的车位租金为0元/辆﹒月。 庭审中，原告申请殷**、周**和张**作为证人出庭作证，本院予以准许。殷**陈述：我是购买涉案小区房屋的业主，被告一个叫马**的营销人员告诉我们买房子送车位；我买的是联体别墅，所以送三个车位，有些上叠送两个车位，独栋是送四个车位，这些方案在商品房推广会上公开说了；开发商有过书面通知我选车位，但我没去选。周**陈述：我是购买涉案小区房屋的业主，被告在商品房推广会上宣传买房子送车位，上叠送两个车位；被告有过通知我选车位，但我没去选。张**陈述：我是购买涉案小区房屋的业主，被告的销售人员跟我说过上叠送两个车位，下叠送三个车位，我对车位比较在意，就选了下叠的房子；被告曾两次通知我去选车位，但我没去。 庭审中，原、被告一致确认关于买房送车位事宜双方并无书面协议约定。 庭审中，原告陈述其主张的停车位是享有所有权的产权车位。 庭审中，被告陈述原告购买的户型可以免费使用2个地下停车位。 庭审中，被告提交了由苏州市民防局出具的苏州市人防工程竣工验收备案证明（备案号：***），显示：工程名称苏地***号地块，建设单位合本公司，工程地点苏州市高新区**路绿化地北、**路绿化地东，工程类型附建，防护等级六级，战时功能二等人掩，平时功能汽车库，批复建筑面积17817.01（平方米），测绘建筑面积17645.03平方米，人防层次负一层。原告对上述备案证明的真实性不持异议。 以上事实，有商品房买卖合同、微信聊天记录、视听资料、租赁协议、选定车位须知、邮寄凭证、通知书、发票、会谈记录、销售服务提示函、涉案小区施工及审批资料、苏州市人防工程竣工验收备案证明、竣工图、不动产测绘成果报告，证人殷**、周**和张**的证言笔录，以及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为,当事人对其主张的事实有义务提供证据予以证实，否则应根据法律规定承担举证不能的后果。本案中，原告认为被告向其承诺赠送的系产权性质的车位，本院对此事实不予认定，理由如下：第一，原、被告在签订商品房买卖合同之前，被告已以书面形式告知原告涉案小区东地块地下车位均为人防车位，如果届时出卖人将东地块地下人防车位无偿提供给购房人使用的，购房人仍应当承担并向物业公司缴纳车位使用的物业管理费，两原告也在书面提示函上签字确认，故可认定被告向原告承诺的系无偿使用人防车位。第二，原、被告在商品房买卖合同第23.8（2）中明确约定购买东地块房屋的业主仅能使用东地块的地下车库，而东地块地下车库事实上均为人防性质的车库，这与被告向原告作出的免费使用人防车位的承诺是一致的，原告作为东地块业主要求被告提供所谓的“产权性质的车位”，显然与客观事实不符，亦违反了双方的约定。第三，即使根据原告提交的录音资料及微信聊天记录显示的内容来看，原告所称的被告的工作人员也几乎都是告知业主东地块人防车位归业主免费使用，从未承诺过赠送产权车位。其中虽有部分工作人员使用了送车位等类似的字眼，但在聊天过程中将免费使用车位简单表达为送车位等字眼，亦符合一般的生活经验，刻意的将之理解为赠送产权性质的车位既不公平也不合理，更何况在商品房买卖合同签订之后，并非被告的任何一名工作人员都有权对合同的权利义务进行解释。第四，原、被告双方在商品房买卖合同补充条款的1.4条也明确约定了出卖人雇佣或委托的任何人员所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认并加盖出卖人公章/合同专用章的情况下方对出卖人具有约束力，在此意义上讲，即使被告个别的工作人员将免费使用车位向业主表述为送“产权”车位等，在相关人员未有被告授权且被告不予追认的情况下，对被告也无拘束力。根据以上分析，原告主张被告向其赠送的系享有所有权性质车位的事实与客观情况不符，本院碍难认定。 依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定,人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。《苏州市人民防空工程管理办法》第二十五条也规定：“人防工程平时开发利用应当坚持有偿使用，用管结合，谁投资、谁收益的原则。战时或者遇到紧急状况时，由人防主管部门统一调拨，安排使用”。根据庭审查明的事实可知，本案所涉的****花园小区地下人防工程的建设单位即为本案被告，被告作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权，故和平时期被告有权对涉案人防车位的使用权进行处分。原告在被告通知其选定免费使用的人防车位时予以拒绝，并进而要求被告向其交付两个享有所有权的产权车位或赔偿同等价值35万元损失，于法无据，故本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告朱建良、陈红星的全部诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告朱建良和陈红星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-555301040******）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  顾小琴 人民陪审员  黄梅珍 二〇一九年八月十三日 书 记 员  施 岚