湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初2098号原告：中建地产（武汉）有限公司，住所地武汉市江夏区。法定代表人：罗志高，公司执行董事。委托诉讼代理人：王小锋，男，1982年3月18日出生，系该公司职员，被告：马志斌，男，1963年3月5日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区。原告中建地产（武汉）有限公司（以下简称中建公司）诉被告马志斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员叶应平独任审判，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告中建公司委托诉讼代理人王小锋、被告马志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金33577.5元（2016年10月18日至2017年4月20日为363万元×0.00005×185日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月17日，中建公司与马志斌签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：第一，马志斌购买中建公司开发的位于武汉市江夏区大桥新区红旗村中建·汤逊湖壹号一期二V—45幢1—2层XXX号房（门牌号：××一套，商品房价款人民币5197253元；第二，马志斌按贷款形式付款，按揭贷款应在签订合同后30日内全额到达中建公司账户；第三，马志斌逾期付款超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，马志斌按日向中建公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同签订后，马志斌于2016年9月17日支付了首付款1567253元，但按揭贷款363万元于2017年4月20日才向中建公司支付，逾期时间为185日，按合同约定，马志斌应向中建公司支付违约金33577.5元。为维护合法权益，中建公司遂诉至法院。马志斌辩称，1、中建公司指定更换银行是贷款延期到账的直接原因。本人与中建公司签订《商品房买卖合同》后，中建公司先指定中国银行武昌支行与本人签订《个人房产抵押贷款合同》，本人提供齐全、真实、有效的个人信息资料等待审批。直至2017年3月8日，中建公司又通知本人与交通××××开发区支行办理按揭贷款。2017年4月20日，交通××××开发区支行将全部贷款金额直接付给中建公司。根据《商品房买卖合同》附件六第十三条规定，“按揭抵押贷款手续必须在出卖人指定至按揭银行办理。”本人从指定的中国银行武昌支行到交通××××开发区支行申请贷款，中途延误的时间是中建公司的责任。2、中建公司将本人所购房屋的全部手续作为抵押物，由其直接提供给银行。中建公司控制着本人的财产证据，作为担保人，贷款过程中，本人只能提供真实有效的个人信息，贷款审批和发放是中建公司和银行之间的事情，本人不应承担责任。3、《个人房屋抵押贷款合同》约定采取委托付款方式，贷款金额没有经过被告，银行直接将贷款金额付给了中建公司，本人没有延期付款的客观条件导致延期付款。4、2017年4月26日交通××××开发区支行将贷款直接支付给中建公司。2017年5月8日，中建公司通知本人收房，并办理了全部交房手续，合同已经履行完毕，不存在违约现象。综上，请求驳回中建公司的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2016年9月17日，中建公司（出卖人）与马志斌（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定如下主要内容：马志斌购买中建·汤逊湖壹号一期二第V—45[幢]XX层X号房一套，建筑面积共236.86平方米，商品房总价款人民币5197253元。双方约定除商品房首付款外，其余价款办理贷款。此外，合同还对面积确认、交房期限及条件等事项作出了约定。该合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任中约定：“(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。”同时，双方在合同附件六中合同补充协议关于付款方式、期限及费用约定：“2、买受人选择按揭付款方式时：买受人的按揭贷款应在签订合同后30日内全额到达出卖人帐户，或者买受人提供已于此日前与银行签订按揭协议的证明，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。（此处首期款已含定金）如因买受人提供的按揭资料不合格或买受人征信状况异常导致按揭银行不能为买受人提供按揭贷款，出卖人有权单方解除本合同。3、买受人选择分期付款方式时：买受人逾期付款的按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。买受人未付清全款前，出卖人有权不进行房屋交付及产权证的办理。”合同签订前马志斌已于2016年9月17日前向中建公司支付定金10万元，合同签订当日又支付首付款1467253元，合计为1567253元，其余购房款363万元按约定通过银行贷款支付。在合同签订当日，马志斌经中建公司置业顾问推荐向中国银行武汉民主路支行申请363万元购房贷款并按要求提交个人相关资料，并办理了申请贷款等相关手续。2016年10月14日，经呈报中国银行湖北省分行审核，其贷款未能通过审批。后马志斌又按照中建公司的通知，向交通银行武汉东湖新技术开发区支行申请购房贷款。2017年3月9日，马志斌作为借款人、交通银行湖北省分行作为贷款人、中建公司作为担保人签订《个人房产抵押贷款合同》。该合同约定，贷款金额为363万元，贷款用途为中建·汤逊湖壹号一期二第V—45[幢]XX层X号房购房款；贷款支付方式为贷款人受托支付，即借款人委托贷款人在贷款发放后将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至中建公司在中国银行武汉武昌支行的银行账户。2017年4月20日，交通银行湖北省分行按贷款合同约定直接将贷款转入中建公司银行账户。2017年4月26日，中建公司向马志斌开具5197253元的增值税普通发票。后中建公司通知马志斌收房，同时双方办理交房手续。马志斌在收房后发现涉案房屋存在漏水等质量问题，要求中建公司维修未果于2019年5月28日已向本院提起民事诉讼，该案在本院另案诉讼中。2019年6月21日，中建公司则以马志斌逾期支付购房款构成违约为由诉至本院。以上事实，有双方当庭陈述、《武汉市商品房买卖合同》、银行转账凭证、收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、调查笔录、《中国银行湖北省分行零售贷款申请审批表》、中国银行股份有限公司武汉武昌支行出具的历史审批记录等证据，并经审核，足以认定。本院认为，中建公司与马志斌签订的《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当依照合同约定行使权利、履行义务。本案中，马志斌与中建公司在合同中约定，除首付款外剩余购房款363万元通过银行贷款支付。马志斌于签订合同当日2016年9月17日即已向中建公司置业顾问推荐的中国银行武昌民主路支行提交了相关资料申请办理个人购房贷款手续，2016年10月14日，在马志斌未能取得该银行贷款不能按约定支付购房余款时中建公司并未行使合同解除权，后又通知马志斌向交通银行申请贷款，但双方对具体付款期限并未重新约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。2017年3月9日中建公司作为担保人在马志斌与交通银行的《个人房产抵押贷款合同》盖章，2017年4月20日交通银行直接将贷款转至中建公司账户，后中建公司在向马志斌交付房屋时也未对付款时间提出异议，以上可以视为中建公司对马志斌履行付款义务的认可，双方以实际行为变更了购房余款的支付期限。综上所述，马志斌先后两次均通过中建公司置业顾问推荐的相关银行提交审批资料申请办理贷款相关手续，所申请购房贷款已在“必要的准备时间”内履行完毕，因此购房余款逾期支付不能完全归责于马志斌，马志斌在本案不应承担逾期付款的违约责任，故中建公司请求马志斌支付逾期付款违约金的理由不充分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第四项、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中建地产（武汉）有限公司的诉讼请求。本案受理费640元，减半收取320元，由原告中建地产（武汉）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  叶应平二〇一九年八月二十六日法官助理周瑶书记员赵佶英