安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1502民初2876号 原告：周照松，男，1975年2月18日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：江永星，安徽天爱律师事务所律师。 被告：宗治，男，1995年6月29日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：朱邦鑫，男，1982年10月16日出生，汉族，安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵鑫，安徽皋德律师事务所律师。 原告周照松与被告宗治、朱邦鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，因被告宗治下落不明，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告周照松及其特别授权委托诉讼代理人江永星，被告朱邦鑫特别授权委托诉讼代理人赵鑫到庭参加诉讼，被告宗治经本院公告送达开庭传票，期满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告共同支付拖欠的原告的房屋租金共计190000元，并支付违约金15000元（其中10万元是第一年欠付，其余9万元是租期满一年后未付的自2018年10月1日暂计至2019年4月1日）；2、判令本案诉讼费用由被告方承担。庭审中原告变更诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠原告的房屋租金暂计265000元，并由两被告延付至双方租赁合同解除之日时止，并支付违约金15000元；2、判令原被告双方解除租赁合同关系，将租赁房屋归还原告，自行搬离相应物品，拆除装修设施恢复原状；3、本案诉讼费用有被告承担。事实与理由：2017年8月17日，原告与乙方即被告一、被告二签订《房屋租赁合同》，原告将位于六安市金安区友谊北苑（七里站大圆盘）好客来超市二楼的商业楼面积约500平米租赁给乙方使用，由其合伙经营休闲网吧。合同中明确约定租赁期限为8年，自2017年10月1日起始至2025年9月30日终止；租金为前三年每年180000元，后五年每年210000元，租金年付；同时约定履约保证金15000元作为违约金。首年租金18万元被告方仅支付8万元，尚欠10万元租金和15000元保证金未付。双方合同签订后，被告方开始使用和装修房屋，但因不明原因，装修未全部完成，被告方筹备的休闲网吧（含住宿、棋牌室等）未能开业，房屋一直空置至今。现被告拖欠的首年房屋租金一直未给付，次年应付租金也拖延至今。如此情形下，原告既不能随意拆除被告的装修等设施将房屋收回，又因房屋长期被空置占用无法将其再行租赁他人，陷于两难，造成损失。因此，原告为维护自己的租赁权益，避免损失进一步扩大，故而依据《合同法》、《民事诉讼法》相关法律规定，具状法院，请求依法支持原告方的合理合法诉请！ 被告宗治未作答辩，亦未提交证据。 被告朱邦鑫答辩称，原告起诉被告支付房租以及违约金，无事实和法律依据，首先被告已经支付了80000元房租，被告使用房屋也只使用了半年之间就已经撤场，所以我方认为原告起诉要求265000元房租无事实和法律依据，双方的实际租赁期限仅有半年而已。 原告为证明其主张，提交如下证据：证据一、原、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体资格适格；证据二、《房屋租赁合同》、转账凭证，证明原被告签订租赁合同，确定了租赁关系，约定租期8年，前三年租金每年18万元，后五年每年21万，保证金1.5万元作为违约金，租金年付，被告仅付8万元，已构成违约；证据三、照片四张，证明被告因不明原因装修未完成空置房屋现场情况，导致原告无法处置；证据四、《商铺租赁合同》、房地产权证复印件、房主刘祥身份证复印件，证明原告从房主刘祥处租赁房屋转租给被告，依据合同第五条，原告享有转租权，原告租赁行为合法有效。 被告朱邦鑫对原告提交证据的三性无异议。 经审查，原告提交的证据真实合法，与待证事实具有关联性，其三性本院予以认定。 结合庭审中当事人陈述，本院认定事实如下：2017年8月17日，原告周照松与被告宗治、朱邦鑫签订一份《房屋租赁合同》，周照松将其从案外人刘祥处承租的房屋一部分转租给宗治和朱邦鑫。合同约定：周照松将位于友谊北苑好客来超市二楼整体和西边现有门面半间出租给宗治、朱邦鑫，用于开设网吧。租赁期限为8年，自2017年10月1日至2025年9月30日；租金及交付时间为，前三年每年租金18万元，后五年每年租金21万元，租金每年交付一次。另外双方还对违约责任、合同解除等进行了约定，其中第五条约定，租赁合同签订之日乙方向甲方交纳1.5万元作为履约保证金，如乙方违约，则甲方不予退还。第六条3约定，租赁期限届满后，乙方在不损坏主体结构的前提下，可带走乙方可移动的物品，其他不可移动的附属物无偿归甲方所有。第八条1约定，乙方未能按时支付租金逾期达15天的，甲方有权终止合同并收回出租的物业。第十二条约定，乙方违约必须将房屋恢复原样。合同签订后，两被告对房屋进行了装饰，但未全部完工，被告宗治于2017年8月23日向原告支付租金8万元，此后两被告未再向原告支付款项。2018年3、4月份，两被告找到原告说生意做不下去了，问可否将房屋进行转租，原告表示同意转租后，两被告一直未再给予答复，此后，宗治失去联系，朱邦鑫不再顾问此事。原、被告一直未就租赁房屋解约一事，办理任何手续。案涉租赁房屋空置至今。同时查明，原告与案外人刘祥即房屋所有人在签订的《商铺租赁合同》第五条5中，有“甲方（刘祥）在租赁期限内原则上同意乙方（周照松）将部分房屋转租”的约定。 本院认为，原告周照松与被告宗治、朱邦鑫签订的《房屋租赁合同》系双方在协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容不违背法律法规的禁止性规定，原告周照松虽然不是案涉租赁房屋的所有人，但其转租房屋的行为得到了房主的合同授权，故原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对合同当事人具有法律约束力。被告宗治已经给付2017年10月1日至2018年9月30日第一年的租金8万元，尚余欠当年租金10万元及自2018年10月1日至今的租金未付，事实清楚，证据充分。被告拖欠租金不付，构成违约。原告诉请解除与两被告签订的《房屋租赁合同》、要求两被告支付拖欠的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，两被告应依据合同约定，将房屋恢复原状并搬离屋内可移动之物品。原、被告在合同中约定“租赁合同签订之日乙方向甲方交纳保证金1.5万元”，但因合同签订时被告并未交纳保证金，原告对此也未提出异议，故应视为是合同双方已对该条款实际上作出变更，现今原告据此主张要求判令被告给付1.5万元保证金，缺乏充分理由，本院不予支持。被告朱邦鑫抗辩称房屋租赁半年后即不再租赁，已经与原告解除租赁关系的抗辩理由，因其未能提供证据证明，故应承担举证不能的法律责任，其抗辩理由，本院不予采信。被告宗治经本院合法传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃应诉和抗辩的权利，由此产生的不利于己诉讼风险应自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告周照松与被告宗治、朱邦鑫签订的《房屋租赁合同》； 二、被告宗治、朱邦鑫共同支付原告周照松2017年10月1日至2018年9月30日余欠租金10万元； 三、被告宗治、朱邦鑫共同支付原告周照松自2018年10月1日起至房屋实际交付日止的租金，以年租金18万元标准计算给付； 四、被告宗治、朱邦鑫应将租赁房屋内可移动的物品自行搬离，并将房屋恢复原样交付原告； 五、驳回原告周照松其他诉讼请求。 以上二、三、四项，限被告宗治、朱邦鑫于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；账号2000,0533,1263,1030,00×××55；户名：六安市金安区人民法院）。 案件受理费4380元减半收取计2190元，由被告宗治、朱邦鑫负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  袁刚锋 人民陪审员  何 汇 人民陪审员  李晓玲 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  王 玥 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。