江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初1353号原告：贺志元，男，1963年6月12日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：徐晓琴，女，1966年6月1日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告委托诉讼代理人：张清安，江苏顺邦律师事务所律师。被告：吴丽蓉，女，1969年11月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：吴丽萍，女，1971年10月25日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：吴丽蓓，女，1973年4月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上三被告委托诉讼代理人：徐旭东，江苏平凌律师事务所律师。原告贺志元、徐晓琴与被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年6月25日对本案公开开庭进行了审理。两次开庭原告徐晓琴以及两原告委托诉讼代理人张清安、被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓以及三被告委托诉讼代理人徐旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺志元、徐晓琴诉称，三被告系涉诉房屋的原产权人狄荷凤之女，狄荷凤于1998年将房屋卖给原告，原告向狄荷凤交付了购房款2000元，狄荷凤向原告交付了房屋；之后，案涉房屋由村委统一代办了产权证，村委通知狄荷凤去领证并交纳工本费，狄荷凤认为该房己经出让给原告，遂要求原告去领证并缴费，后原告去村委领取了房屋所有权证并交纳了工本费,案涉房屋由原告使用至今。2015年7月28日狄荷风去世，三被告不仅不配合原告办理产权过户手续，反而诉至法院要求原告迁出房屋,故原告迫于无奈，提起本案诉讼，请求判令：1、确认两原告与三被告的母亲狄荷凤之间的买卖行为合法有效；2、请求判令三被告配合办理涉诉房屋的过户登记手续；3、诉讼费用由三被告承担。被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓辩称，两原告和狄荷凤之间不存在就溧阳市原茶亭镇群星村上村房屋的买卖合同关系，所以原告要求确认狄荷凤和原告之间的买卖关系成立没有事实和法律依据，因此不存在三被告协助过户的行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻关系，被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓系吴云生、狄荷凤女儿，吴云生、狄荷凤于1966年4月23日办理结婚登记，吴云生于1998年8月26日死亡，狄荷凤于2015年7月26日死亡。2018年8月，吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓诉至本院，请求判令贺志元、徐晓琴搬出狄荷凤位于原茶亭镇群星村上村的房屋并承担本案的诉讼费用。（2018）苏0481民初6752号案审理中，本案原告提起诉讼，请求判如所请，后因（2018）苏0481民初6752号案的审理必须以本案的审理结果为依据，故本院裁定（2018）苏0481民初6752号案中止审理。本案审理中，原告向本院提供以下证据：1.村镇房屋所有权证原件、领取房产证时缴费专用收款凭证收据联原件，证明狄荷凤将位于原茶亭镇群星村上村的房屋卖给原告后，村委通知狄荷凤到村委去领房产证并缴纳领证的费用，狄荷凤认为房屋已经卖给了两原告，领证及交钱的义务都应该由原告去完成，之后是两原告到村委领的房产证并交纳了领证的费用；2.户口本原件，证明原告徐晓琴小学文化（实际上只到小学二年级），当时由于文化水平低，法律意识欠缺，认为钱已经付给狄荷凤，狄荷凤已经把房屋交给本人，这种钱货两清的情况下，没有要求狄荷凤出具房款的收条；3.庭审笔录复印件，本案的三被告在之前起诉原告要求原告迁出房屋一案的庭审笔录，该证据证明原、被告之间的房屋买卖行为，当时村里面的干部濮某以及村民徐某、村民史某都知晓，同时证明狄荷凤在1998年就将涉案房屋交付原告，原告一直使用至今，在使用期间进行了维修保养，并于2018年下半年对该房屋进行了装修。（2018）苏0481民初6752号案庭审中，贺志元、徐晓琴申请证人濮某、史某、徐某出庭作证。濮某作证称，1998年时其任群星村委的村会计，当时狄荷凤的房产证及缴费发票是其交给徐晓琴的；至于该房产证名字是狄荷凤的为何把房产证交给徐晓琴以及缴费的票据为何写贺志元交的问题，是因为当时收贺志元的钱是扫尾阶段，其得到狄荷凤的同意，因为狄荷凤的丈夫不在了，狄荷凤的户口都已经不在村里了，狄荷凤是供应户，狄荷凤是其和其儿子的老师，狄荷凤到村里面去，其遇到了问她，有个房产证在其那里，要付20元钱，狄荷凤拍拍其说她的东西都卖掉了，还会交钱嗒，其就去找了徐晓琴，房产证名字都没有改，发票上也是写的狄荷凤，但是款是贺志元交的；其跟狄荷凤说领房产证的时间就是交发票的那一年，后来其做了村书记，狄荷凤几次找其出面做工作，让其让徐晓琴把房子退给狄荷凤，其说其没法做工作，因为他们卖的时候村委不在场，所以后来的工作没法做，没帮他们协调；狄荷凤知道房产证的事情，她有没有跟三个女儿讲其不知道，当时农村卖房子就是交付，就算是借钱，也不一定打借条，以前跟现在不一样的；其做了书记后，狄荷凤找其出面做工作是想要讨回房子，卖房的时候没有经过村委，他们是私人交接的，所以其们不能出面，让她自己出面协调，狄荷凤曾说过房屋是2000元卖给贺志元、徐晓琴养蚕的。徐某作证称，其住在，其哥哥是徐有林，狄荷凤问两被告要回已经卖掉房屋的事情其知道的，大概10年左右，房主姓狄，是老师，有一次她拿了钱要到被告家退房，那天晚了，交通不方便，她在其哥哥家吃了晚饭，然后住在其家的，其下班回家听说其的老师来了，就过去问问，她说了去贺志元家要房子的事情，说当时2000块钱卖给了贺志元，现在想多花点钱把房子要回来，对方没同意。史某作证称，其跟原告家住一个村上，原告大爷爷的房子就是从其父亲那里买的；二被告买狄荷凤房子的情况其是听别人说的，乡下人买房子付了钱么房子就是谁的；这个房子近20年都是二被告在使用，乡下人有主房和附房，附房总归是堆堆草；房子卖掉了以后狄荷凤及其家人就没有来修过了。（2018）苏0481民初6752号案庭审中，徐晓琴本人陈述，1998年狄荷凤的丈夫去世，其问狄荷凤卖不卖房子，其要养蚕，狄荷凤说房子放在那也没用，卖就卖了吧，其就交给她两千块钱，狄荷凤就把房子卖给其了，当时狄荷凤不住在那里了，她在溧阳住了好多年了。其拿了房子后把房子修了一下，浇了水泥地养蚕；其家的房屋与涉案房屋离开几家人家，其与狄荷凤属于一个生产队，现在的村名叫上黄泥岗村，涉案房屋因为其与儿子分家后，其于2018年5月份装修后住进去了，装修以前房屋不养蚕了就堆堆草；房屋出卖时是一层两间平房，后来就是把瓦翻新了，没有加层和扩建；狄荷凤去世前找其说过房屋的事情，想多给一千元钱让其把房子再给她，其没肯，具体哪一年其不记得了；2018年5月份装修前房屋没有通水通电；其付房款的时候没有其他人在，其一个人付钱的，但是谈的时候有个和狄荷凤要好的人在的。吴丽蓓本人陈述，如果狄荷凤与贺志元、徐晓琴发生买卖关系，应该要有书面合同，狄荷凤从来没有听说过村里要她去交费，如果有人让她去领证，她不可能去建设局调取档案，后来2003年狄荷凤去要房子，去过村委会，村委会也没说过可以领房产证，她也不知道有房产证这件事；其父亲去世时其爷爷奶奶都已不在世，其母亲去世时其外公外婆也已不在世；涉案房屋是1979年左右建造的，一开始由其们一家居住，后来其们户口迁到城里了，父亲在城里分了房子，其爷爷死了之后就空在那里了，但是其爸妈有时候也回去住一下，其母亲55岁退休的时候一个人住在乡下，其父亲1997年开始生病的时候母亲为了照顾父亲住在城里，父亲去世之后就空在那里了，被告说要养蚕就让她养蚕了；至于2003年的时候狄荷凤与贺志元、徐晓琴协商过房屋的事情为何到狄荷凤去世的十几年间没有主张任何权利，原因是因为没有房产证和土地证，去建设局调档，狄荷凤跟贺志元、徐晓琴协商后贺志元、徐晓琴就不再养蚕了，之后房子一直空在那里，上了一把锁，每年清明扫墓其们也去看一下的，今年清明其们又去看了，房子那时候还没有装修，门上一把锁，其们想空在那里，反正是祖产，2018年7月份的时候，其姐姐无意遇到老家的人，说被告装修住进去了，其们跟被告去协商过几次，村委也不调解，让其们起诉，然后其们就来起诉了；徐晓琴跟狄荷凤谈的时候没有人在场，就徐晓琴跟狄荷凤两个人谈的，这个两千块钱其们三个女儿也不知道；其每年清明扫墓去老家看，当时这个房子的锁是被告锁的，狄荷凤跟他们协商之后，他们不养蚕了就上锁了。被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓质证称，对房屋所有权证没有异议，该房产证上载明的所有权人为狄荷凤，根据物权法的相关规定，在登记簿上载明的权利人就是房屋所有权人，对原告提供的专用收款收据形式上无异议，但是对于该收款凭据没有加盖村委的公章，所以对该份证据的真实性要求原告提供村委存根后，被告予以认可，否则不予认可，对于房产证领取的行为，在村委基层有很多代领房产证的情形发生，比如弟弟代哥哥领，哥哥代弟弟领，还有使用人代真正产权人去领取，这种情况时有发生；对户口本真实性无异议，只是证明户籍情况，并不能证明原告所要证明的目的；对2018苏0481民初6752号案件的庭审笔录，该庭审笔录中虽然原告提供了三位证人，但是该三位证人的证言并没有明确狄荷凤已经将涉案房屋出卖给两原告的事实，从濮某的证言仅仅是狄荷凤说将房子卖给原告了，但是也明确卖房的时候村委没有人在场，不知道这个情况，也无法进行协调，也就是说从其的证言可以看出，双方之间的买卖关系，其仅仅是听单方陈述，没有经过双方的一致认可，对徐某的证言，其陈述也是听狄荷凤陈述而且时间也不对，所以也没有明确双方之间就买卖关系是否成立都不能确定，关于史某的证言是传来证据不能作为证言来印证；本案三被告在该案庭审中也陈述房子交付给原告的原因是因为其母亲在城里，房子空在这里是因为两原告要养蚕才给原告使用，并不是因为双方的买卖关系，而其在养蚕期间对房子正常保护也是正常的行为，所以，原告认为该涉案房子已经出卖给原告，是有村里知晓的，完全不是事实；在原告没有养蚕后，房屋一直都有一把锁锁在上面，如果是买了房子的话，原告肯定会对房屋进行一定的装修，而不必等到2018年；如果在1998年原告已经买了房屋之后，当时狄荷凤也在世完全可以要求狄荷凤按照法律规定将房屋过户给原告，更不可能狄荷凤在2003年9月28日到溧阳市城市建设档案局把原始档案调出来，退一步说如果狄荷凤将房子卖给原告，没有必要去建设局调取档案，而且狄荷凤是高级知识分子，这点常理是懂的。本案庭审中，被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓向本院提供以下证据：1.2003年9月28日在溧阳市城市建设档案局调取的村镇房屋所有权证存根档案复印件（原件在2018苏0481民初6752号案件中提供），证明在档案局登记的房屋所有产权人系狄荷凤，具体经过情况：一开始原告去被告家的时候说要养蚕，2003年狄荷凤去原告家协商，房子要自住，原告不给，还骂狄荷凤，狄荷凤去天目湖派出所咨询了一下，狄荷凤去建设局就把该证据调出来交给被告吴丽蓉，狄荷凤说这个房子的产权永远是被告的，乡下的房子原来没有房产证，被告父亲去世后，如果被告母亲狄荷凤要卖房子，应该三个女儿都到场，因为有继承；2.户口登记档案、结婚证、死亡证明、墓地的证件复印件，证明被告父亲吴云生、母亲狄荷凤生育了三被告，三被告父母结婚去世情况。原告贺志元、徐晓琴针对被告提供证据发表意见称，对两份证据的真实性无异议，但是被告证据一能够证明狄荷凤是案涉房屋的唯一产权人，其拥有处分权；证据二反映2003年狄荷凤去找原告要求退还房屋，在要求不能得到实现的情况下，去调取了原来办证手续，于2015年去世，之间的时间跨度有12年，在12年中狄荷凤仅仅到村里面要求村干部出面帮助要回其转让的房屋，在索要不得的情况下，没有走任何法律程序，这足以证明狄荷凤早已把案涉房屋转让给了原告；同时物权法是2007年出台，而本案所涉房屋的买卖交付行为发生在1998年，所以该房屋物权登记行为不应适用物权法；狄荷凤是案涉房屋所在地的村民，其丈夫是城市居民，户口不在案涉房屋所在地，按照国家政策其丈夫不具有在农村建房的资格，且该房屋从领证的手续以及最终的房产证都显示狄荷凤是该房屋的唯一产权人，没有共有人，所以被告的抗辩不成立。审理中，本院依法到溧阳市天目湖镇南钱村村民委员会调取了原茶亭镇群星村1999年3月装订的溧阳市农村合作经济组织会计凭证，该凭证中装订有日期为1998年11月25日编号为№0031863的专用收款凭证一份，该凭证记载：“交款单位或交款人：上村组狄和凤；交款方式：现金；交款事由：收房产证一证（由贺志元交）；金额人民币（大写）贰拾元正￥20；收款人：洑”，该记账联与原告提供的专用收款凭证收据联一致。本案庭审中，被告吴丽蓉陈述，其父亲去世以前涉案房屋由其母亲居住，燕山新村还有一套房屋，两边居住；涉案房屋被原告占有听其母亲说是借给原告养蚕用的，2003年9月28日的房屋登记档案是其母亲本人调取的，之所以去调档案听其母亲说是因为徐晓琴说房子卖给她了，但是没有卖，两人吵架，狄荷凤马上就回来就去建设局调取房产登记档案；从2003年9月28日到狄荷凤去世涉案房屋空在那里，其们有钥匙；其母亲不知道有房产证这件事，就拿出了建设局调出来的档案给其，和其说这永远都是其们的房子，狄荷凤以为乡下的房子没有房产证的。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋已经被纳入拆迁安置范围，均未与拆迁安置部门签订过安置补偿协议。原告陈述，涉案房屋现在是否还具备过户条件涉及到拆迁政策问题，如果因为拆迁不可以过户，原告可以放弃过户的诉讼请求。以上事实，由原告提供的村镇房屋所有权证原件、专用收款凭证收据联原件、户口本原件、庭审笔录复印件，被告提供的村镇房屋所有权证存根档案复印件、户口登记档案、结婚证、死亡证明、墓地证件复印件，原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人庭审陈述，本院调取的溧阳市农村合作经济组织会计凭证、专用收款凭证记账联等证据附卷佐证。本院认为，本案争议焦点为两原告与三被告母亲狄荷凤是否存在合法有效的房屋买卖合同关系，本案焦点问题的解决，应从案涉房屋买卖的主要内容、实际履行行为，结合证人证言、日常生活经验等方面综合审查分析。首先，案涉房屋的村镇房屋所有权证原件由原告持有，且办理该所有权证所应交纳的相关费用也由原告贺志元交纳，从本院调取的1998年溧阳市农村合作经济组织会计凭证也足以证明原告提供的专用收款凭证收据联的真实性，根据原告陈述的房屋买卖经过、房屋所有权证的取得过程，与证人濮某、史某、徐某的陈述基本一致，且证人濮某原系村民委员会会计，系所有权证发放及费用收取的经办人，再结合其他村民的证言，均反映狄荷凤本人陈述过房屋已出售的意思，且狄荷凤生前与原告产生纠纷的缘由在于欲取回已出售的房屋。其次，从权属证件登记情形来看，被告向本院提供了村镇房屋所有权证存根档案，该档案系狄荷凤本人生前于2003年9月28日在溧阳市城市建设档案馆调取，意味着狄荷凤已经在2003年就已知晓涉案房屋的所有权证已经办理并发放，后狄荷凤于2015年7月26日死亡，在此十余年期间狄荷凤未向相关部门或机关主张房屋的权利，也未向相关的部门申请挂失原告所持有的房屋所有权证，该情形明显与常理相悖。再次，从房屋占有情形来看，根据（2018）苏0481民初6752号案庭审中吴丽蓓本人陈述“涉案房屋的锁是被告所锁，狄荷凤与原告协商之后，原告不养蚕就上锁了”，从该表述也可以看出涉案房屋一直由原告占有使用，被告陈述的仅是出借给原告养蚕使用与狄荷凤生前多年未向原告主张权利的情形明显相悖。根据原告陈述，涉案房屋买卖发生在1998年左右，其与狄荷凤未签订书面房屋买卖合同而通过实际交付完成合同义务的情形，也符合当时农村的一般交易习惯及农村群众的普遍认知。综上，根据对以上双方当事人提供证据证明力的比较分析可知，在案涉房屋买卖关系是否存在的问题上，原告提供的证据证明力明显大于被告提供证据的证明力，故原告与狄荷凤存在房屋买卖合同关系。两原告系案涉房屋所在地集体组织成员，且其与狄荷凤之间的房屋买卖合同关系不存在违反法律、行政法规等强制性规定的情形，故两原告与狄荷凤之间存在的房屋买卖合同关系合法有效。因三被告系狄荷凤合法继承人，合同相关的权利义务由三被告继承，故原告有权向三被告主张相关的合同权利。对两原告主张的产权变更登记请求，经双方确认涉案房屋现已被列入拆迁安置范围，该房屋现不具备相应的过户条件，故对原告主张的产权变更登记请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告贺志元、徐晓琴与被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓之间的房屋买卖合同关系合法有效。二、驳回贺志元、徐晓琴的其他诉讼请求。案件受理费80元（已由原告预交），由被告吴丽蓉、吴丽萍、吴丽蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费80元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王春伟人民陪审员  方长法人民陪审员  李顺生二〇一九年八月二十一日书 记 员  潘 陈