河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0503民初2876号原告（反诉被告）：河北省煤田地质局物测地质队，住所地邢台市郭守敬北路235号，统一社会信用代码12130000401881443D。法定代表人：殷全增，系该地质队队长。委托诉讼代理人：张莎莎、徐玉亮，河北国途律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢台希水柒天商务服务有限公司，住所地邢台市桥西区守敬北路235号，统一社会信用代码91130503567394151L。法定代表人：杨珂，系该公司经理。委托诉讼代理人：高俊学、马小丽，河北鑫旺律师事务所律师。原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队与被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018)冀0503民初261号民事判决书。河北省煤田地质局物测地质队不服该判决，向河北省邢台市中级人民法院提起上诉。河北省邢台市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）冀05民终2870号民事裁定书，裁定发回重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队的委托诉讼代理人徐玉亮、被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司委托诉讼代理人高俊学、马小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北省煤田地质局物测地质队向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，并判令被告限期腾清所占房屋，恢复原状并返还房屋。2.判令被告支付拖欠的租金2,509,597.92元和滞纳金6,798,922.6元（租金和滞纳金暂时计算至2017年11月30日起诉之日，滞纳金按逾期支付租金额的日千分之五计算），租金应支付至实际返还房屋之日，滞纳金应支付至租金付清之日。3.诉讼费、保全费、评估费等费用由被告承担。事实和理由：2010年12月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于邢台市郭守敬北路235号的房屋共5层，租赁期限为2011年4月15日至2027年4月14日，年租金100万元。但自2015年起，被告无故迟延交付租金或拖欠租金，一直无法按照合同约定的时间和金额交付租金，截至2017年11月30日，被告已拖欠房屋租金2,509,597.92元和滞纳金5,556,802元。经原告多次催要，被告仍未支付。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据《房屋租赁合同》第十一条第5项约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金5‰支付滞纳金，逾期60日，原告有权解除合同。鉴于被告长期拖欠租金，现原告要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，被告应腾清房屋，并向原告支付拖欠的租金和滞纳金，租金应支付至实际腾清房屋之日，滞纳金应支付至实际付清租金之日。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院。邢台希水柒天商务服务有限公司口头辩称，被告一直按照双方实际约定履行合同义务，一直到2018年上半年，被告从未违约，应当驳回原告的诉请。原告在诉讼中，单方停水停电给被告造成了巨大的损失，应当予以赔偿。邢台希水柒天商务服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令变更双方签订的房屋租赁合同中第四条年租金条款，将每年的租赁费从2015年起至合同解除之日止，由房屋租赁合同中约定的每年100万元变更为房屋租赁的市场价格50万元。2.判令被反诉人赔偿反诉人对诉争房屋整体建筑的装修投入1,343,478.2元及申请人自行投资加建的约700平方米建筑物的剩余价值损失674,592.52元。3.判令被反诉人赔偿单方停水停电期间给反诉人造成的经营损失暂主张400万元。4.判令被反诉人承担本案发生的包括本案鉴定评估费在内的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人为满足被反诉人招标条件，在邢台市规划局、邢台市城市管理行政执法局跑办了正规的加建手续，使原告仅有客房24间，面积仅为2,500平方米左右的物业楼，变成现有107间客房，面积3,300平方米，集电梯、消防等全部设施符合被反诉人招标要求的物业，为此反诉人投入资金1,000余万元，进行六层土建加建、墙体隔断、所有房间新建卫生间等大量加建工程，并应被反诉人之要求投入装修等费用，双方为此约定，诉争房屋租赁使用期限16年，自2011年4月15日至2027年4月14日止，上述投入的装修等费用分16年进行摊销。在诉讼期间，反诉人与被反诉人的房屋租赁合同尚在履行期间，被反诉人擅自违约，单方面对反诉人进行停水停电，导致酒店和一楼餐饮停业，大量通过网上预订的客人无法入住，一楼办理会员卡的1,500余名会员无法消费，被反诉人的严重违约行为给反诉人带来经济和名誉上不可挽回的损失。现由于被反诉人的严重违约行为导致合同目的不能实现，为维护反诉人的合法权益，特提出反诉。河北省煤田地质局物测地质队辩称，一、《房屋租赁合同》系双方自愿签订，约定年租金100万元也是双方真实意思表示，反诉人要求变更租赁费没有任何事实和法律依据，且已经超过法定行使权利的期间。柒天商务公司承租的是答辩人整体5层的楼房，面积约2,500平方米，经双方协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同第四条明确约定每年整体租金100万元。《房屋租赁合同》的签订过程及合同内容均未违反法律规定，合同合法有效，受法律保护，且内容系双方真实意思表示，合同履行过程中，双方均是按照合同约定的租金数额执行，柒天商务公司的财务报表也有显示，认可租金为每年100万，现柒天商务公司主张对自2015年起的租金数额进行变更，没有任何证据支持，且柒天商务公司主张的是自2015年开始进行变更，却在2018年才提起，已经超过了合同法规定的行使权利的期间。因此，柒天商务公司变更租赁费的主张没有事实和法律依据。二、柒天商务公司因拖欠租赁费违约在先，其请求赔偿装修及扩建的主张既不符合法律规定，也没有合同约定，不应得到支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系柒天商务公司拖欠租赁费违约所致，其对已形成附合的装饰装修物无权主张赔偿，未形成附合部分，应由其拆除。《房屋租赁合同》第七条约定未经物测队同意，柒天公司不得对房屋主体承重框架结构擅自改动，柒天公司的扩建没有经过物测队同意，且其扩建也未办理建设规划及工程施工许可等，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、因柒天商务公司长期拖欠租金，经物测队多次催要仍未支付，物测队通过停止水电方式行使解除权，柒天商务公司经营损失应当自担，经营预期利益没有事实依据，不应得到支持。合同约定柒天商务公司逾期交纳租赁费，物测队可解除合同并追偿损失，涉案房屋系国有资产，因柒天商务公司长期拖欠租赁费，导致国有资产长期得不到清偿，给物测队造成严重损失，物测队曾多次催要，并提前向柒天公司送达了停水停电通知，柒天公司主张的经营损失因自身违约所致，应由自己承担。且对经营损失的评估报告的编制基础及各假设条件均由柒天商务公司提供，评估基础就不客观、不真实，评估结论不应作为采信的依据。且柒天商务公司要求赔偿经营损失至合同解除之日没有任何依据，柒天商务公司自停水停电后不再经营，却仍然占用房屋，导致物测队无法收回国有资产，损失也在逐步扩大，物测队曾申请过先予执行，收回房屋，防止国有资产流失，但未获法院支持，在此情况下，本案因二审、发回重审、委托鉴定等多重原因导致原一审中关于解除合同的判决内容一直未生效，若关于解除合同的判决一直未生效，让物测队承担柒天商务公司至合同解除之日的经营损失，也有违基本的公平原则。因柒天商务公司已不再经营，原审法院判决解除双方的合同，且柒天商务公司在二审时明确表示同意解除合同，故柒天商务公司关于经营损失计算至合同解除之日的主张不应得到支持。柒天商务公司主张的预期利益更没有任何事实和法律依据，柒天商务公司无法继续承租经营系其自身原因导致，其违约行为是导致合同解除的根本原因，现要求物测队赔偿其预期利益没有任何依据。综上，反诉人的各项请求均没有事实和法律依据，应当驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告河北省煤田地质局物测地质队与被告邢台希水柒天商务服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由被告邢台希水柒天商务服务有限公司承租原告位于邢台市郭守敬北路235号房屋，整体建筑面积约2,500平方米；租赁期限为16年，自2011年4月15日至2027年4月14日止；每年整体租金为100万元，租金按半年结算，被告应于每半年的第一个自然月15号前向原告支付租金；被告逾期交纳租赁费用超过60天，原告有权解除本合同；被告逾期支付租金，每逾期1日，按千分之五向原告支付滞纳金，逾期60天的按违约处理，原告可选择解除合同，被告须赔偿由此给原告造成的损失；租赁期间，被告有权根据经营需要对租赁房屋进行装修改造，投资由被告自理；除非双方同意，否则争端解决期间本合同正常履行，任何一方不得擅自中止或终止合同的履行。原、被告之间签订有一份《合作协议》，协议约定：原告将位于邢台市郭守敬北路235号房屋（整体建筑面积约2,500平方米）交由被告作为经营餐饮、住宿等商务配套使用，使用期限16年，自2011年4月15日至2027年4月14日止；投入装修等费用约600万元，最终费用以实际投入为准，全部由被告负担，原告不再进行任何投入，但上述投入的装修等费用分16年进行摊销，合同到期后，所有的动产、不动产均归原告所有；被告每年向原告缴纳房屋折旧费12万元；被告负责安排原告26名职工子女在酒店工作。原、被告之间还签订有一份《补充协议》，协议约定：双方签订的上述《合作协议》，非双方真实意思表示，现已作变更，双方均认可并实际履行签订的上述《房屋租赁合同》。上述三份协议的签订时间均显示为2010年12月31日。邢台希水柒天商务服务有限公司的营业执照显示其成立日期为2011年1月13日。邢台希水柒天商务服务有限公司主张上述三份协议是在公司成立后制作的，均非双方的真实意思表示和实际履行的协议，并主张实际每年租金由向原告缴纳12万元现金和原告在被告处消费88万元两部分构成。邢台希水柒天商务服务有限公司提交的消费汇总表显示2011年下半年至2014年底，双方按照年标准租金100万元，其中以每年缴纳12万元现金其余租金用消费抵顶租金的方式在履行。2012年9月18日，原告向被告出具收据一份，载明其收到被告“7月1日至12月31日房租费60,000元”。2015年8月26日，原告收到被告2015年1季度房屋租赁收入30,000元。2018年4月23日，原告向被告出具收据一份，载明其收到被告“房费（2018年上半年）60,000元”。另查明，经双方对账确认截至2015年12月31日邢台希水柒天商务服务有限公司拖欠河北省煤田地质局物测地质队租金931,196.92元。河北省煤田地质局物测地质队提交的租金及滞纳金情况表显示其自认自2015年12月后至2018年6月底共收到邢台希水柒天商务服务有限公司现金44万元及抵账41,599元，两项共计481,599元。2018年6月19日，原告向被告发出《停水停电通知书》，通知载明因被告拖欠原告单位租金，限被告三日内向原告支付拖欠的租金及滞纳金，否则原告将采取断水、断电等措施。审理过程中，邢台希水柒天商务服务有限公司向本院提出鉴定申请，请求对涉案房屋其加建部分（约700㎡）的剩余价值、其投入涉案房屋的装修的剩余价值、原告对其停水停电期间造成的经营损失、自合同解除之日起至2027年4月14日合同期满期间的经营预期可得利益收益及涉案房屋按照2010年时物业现状条件、市场租金水平、租赁条件下的租金水平进行鉴定。本院委托河北嘉德资产评估有限公司机构进行了鉴定，该评估公司于2019年4月23日出具了冀嘉德评报字（2019）第04069号资产评估报告，评估结论：1.日营业损失额为2,712.86元；2.加建房屋674,592.52元（700㎡的建筑物）；3.原房屋装修1,343,478.20元（2,560㎡的建筑物的装修费）。邢台希水柒天商务服务有限公司因此次评估垫付评估费50,000元。河北省煤田地质局物测地质队对上述资产评估报告不予认可。本院认为，《房屋租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》均显示签订日期为2010年12月31日，《补充协议》声明执行《房屋租赁合同》，而实际上双方并未按照《房屋租赁合同》的约定进行执行。综合原、被告提交的证据及庭审查明的情况等，本院采信邢台希水柒天商务服务有限公司的主张，即实际每年租金由被告向原告缴纳12万元现金和原告在被告处消费88万元两部分构成。本案系历史条件下形成的附消费条件的租赁合同。河北省煤田地质局物测地质队主张解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司也认为合同目的不能实现，而现实也无法实现《房屋租赁合同》继续履行的可能性，故本院对于河北省煤田地质局物测地质队主张解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于租金和滞纳金问题。2014年后，随着国家对国家机关及涉国有资产的招待费用管控力度加大，酒店等行业的营业收入出现大幅下滑，而本案历史条件下形成的附消费条件的租赁合同由于政策、现实等客观原因造成出现了履行不能的实际情况，每年消费88万元来抵顶租金的条件已经无法实现，如要求河北省煤田地质局物测地质队必须消费来抵顶租金将显失公平，如要求邢台希水柒天商务服务有限公司必须交纳100万元现金租金也有失公允，本院本着从解决当事人实际问题的角度出发，考虑邢台希水柒天商务服务有限公司加建及装修租赁物的事实，遵循公平原则，酌定自2015年后调减租金为每年80万元。经双方对账确认截至2015年12月31日邢台希水柒天商务服务有限公司拖欠河北省煤田地质局物测地质队租金931,196.92元，河北省煤田地质局物测地质队自2015年12月后至2018年6月底共收到邢台希水柒天商务服务有限公司481,599元，故至2018年6月30日邢台希水柒天商务服务有限公司应支付河北省煤田地质局物测地质队房屋租金为931,196.92元＋2,000,000元－481,599元＝2,449,597.92元。河北省煤田地质局物测地质队因内部领导变动等原因对本案实际房屋租赁合同系附消费条件的合同情况可能存在不明，但对邢台希水柒天商务服务有限公司予以停水、停电的做法也确实欠妥，这必然导致邢台希水柒天商务服务有限公司无法实际享有对涉案房屋的租赁权，故2018年6月30日之后的租金本院不予支持。关于原告所要求的滞纳金，虽然被告拖欠租金有政策、现实等客观原因所造成，但根据被告所提供的财务报表，也认可每年附条件消费100万元租金的事实，虽因无法消费抵顶租金，但在双方没有协商好新的租金数额下而拖欠原告的租金，属于迟延交纳，根据约定，应向原告支付一定数额的滞纳金，因约定的滞纳金标准过高，本院酌定按房屋租金2,449,597.92元的30%支持，即734,879.38元。虽然，河北省煤田地质局物测地质队对资产评估报告不予认可，但是，因双方约定的租赁期限未到，邢台希水柒天商务服务有限公司实际享有租赁的期限还未达到约定租赁期限的一半，邢台希水柒天商务服务有限公司投入的加建及装修部分未得到应有的充分的使用，邢台希水柒天商务服务有限公司必然存在损失也是不争的事实，租赁合同的解除也涉及加建部分及形成附合装饰装修物的价值、负担问题，且河北省煤田地质局物测地质队未提供证据证明评估报告存在程序或结论等事实上的问题，故本院对于评估报告的结论予以采用。鉴定系由双方原因引起，故鉴定费50,000元，应由河北省煤田地质局物测地质队与邢台希水柒天商务服务有限公司均担。因邢台希水柒天商务服务有限公司已先垫付了鉴定费50,000元，故河北省煤田地质局物测地质队应支付邢台希水柒天商务服务有限公司鉴定费25,000元。经鉴定，加建部分的剩余价值为674,592.52元，涉案房屋的装修的剩余价值为1,343,478.2元，为便于执行，与租金、鉴定费相抵后为2,449,597.92元－（674,592.52元＋1,343,478.2元）－25,000元＝406,527.2元。被告拖欠支付原告租金，对此，原告可依法主张支付，且原告已通过诉讼寻求解决，双方也曾约定争端解决期间，任何一方不得擅自终止合同的履行，但是，原告在诉讼过程中对被告经营的酒店采取停水、停电，原告该做法确实不妥，被告因停水、停电必然造成损失也是不争的事实，根据被告申请对其停水停电期间造成的经营损失的评估报告，其日营业损失额为2,712.86元，该日经营损失为其净收益，故原告对被告的经营损失应予以赔偿，从2018年7月1日开始计算至原、被告合同解除之日止，按每日2,712.86元标准计算。综上所述，解除河北省煤田地质局物测地质队与邢台希水柒天商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司应将其所有的物品腾出；邢台希水柒天商务服务有限公司应支付河北省煤田地质局物测地质队房屋租金406,527.2元、滞纳金734,879.38元；河北省煤田地质局物测地质队对邢台希水柒天商务服务有限公司经营的酒店停水停电期间的损失予以补偿，从2018年7月1日开始，按每日2,712.86元标准计算至双方合同解除之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队与被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决书生效之日起15日内腾清所占用的河北省煤田地质局物测地质队的房屋。二、被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队房屋租金406,527.2元，支付拖欠租金产生的滞纳金734,879.38元。三、原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司因停水、停电造成的经营损失，按每日2,712.86元标准，从2018年7月1日开始计算至原、被告双方之间的房屋租赁合同解除之日止。四、驳回原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）邢台希水柒天商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59,390元，保全费5,000元，由邢台希水柒天商务服务有限公司负担；反诉费54,010元，由河北省煤田地质局物测地质队负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  周 婧审 判 员  徐文涛人民陪审员  孔书林二〇一九年八月八日书 记 员  杨永芳