江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初6136号 原告：马磊，男，1979年3月29日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。 被告：周训涛，男，1949年7月24日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：赵洋洋，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。 被告：祖茂存，男，1966年11月15日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：王洪秀，女，1966年12月14日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告马磊与被告周训涛案外人执行异议之诉一案，本院曾于2018年7月16日作出（2018）苏0303民初2885号民事判决，原告马磊不服上述判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）苏03民终6302号民事裁定，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年10月24日立案登记，依法另行组成合议庭，并依职权追加祖茂存、王洪秀作为本案被告参加诉讼，于2019年8月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王威，被告周训涛及其委托诉讼代理人赵洋洋、王海峰到庭参加诉讼，被告祖茂存、王洪秀经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马磊向本院提出诉讼请求：1.确认位于，乡村建设规划许可证登记建设人为王洪秀的房产为原告所有，并停止对该财产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：本案原告马磊与祖茂存、王洪秀双方于2013年8月7日签订了《房屋买卖协议书》，约定祖茂存、王洪秀将其位于徐州市铜山区五组二层楼房出售给原告马磊，总价26万元。2013年8月7日，原告已向祖茂存、王洪秀付清全部房款，祖茂存、王洪秀也将上述房屋的钥匙交给原告，并将该套房屋交付给原告使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的。如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告在上述争议房产居住期间，自行出资加盖了部分房屋，并对整体房屋进行装修改造。在本案被告申请执行祖茂存、王洪秀案件的执行过程中，在未明确房屋产权的情况下，便将涉案房屋进行评估、拍卖，严重侵害原告的合法权益。故诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告周训涛辩称，被告不认可原告与被告祖茂存、王洪秀签订的房屋买卖协议。1.执行异议诉状与房屋买卖协议，执行异议申请书中关于原告署名签字明显不同，不是一人所签；2.原告提交的见证书也就是（2013）年潘见证字第114号前后不一样，且孙湾社区居委会对见证书上印章及内容予以否认；3.2018年3月12日下午，在第18法庭进行的询问，原告明确表示未曾提出过执行异议，这与2014年7月24日提交的执行异议申请书相互矛盾；4.原告在询问过程中承认见证书上的印章形成于2013年8月7日，但事实情况却是原告向法院提交的见证书印章，情况前后不一。以上四点相互之间既有印证也有矛盾，但都指向房屋买卖协议的虚构。关于法律适用部分：1.原告在诉状中引用最高人民法院关于人民法院执行中查封扣押冻结财产的规定第十七条部分内容来阐述法院查封错误，但是原告未将该条内容完整展现出来，即被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并且实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封扣押冻结，第三人已经支付全部价款并且实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结，从该条款整体来看，人民法院有权查封实际占有但未办理过户登记的房产，另外，原告所主张的情形需要满足一个前提条件，即原告对没有办理过户登记手续没有过错，原告应当对此进行举证来予以证明；2.最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四、二十五条明确规定案外人排除执行异议的具体标准，且该规定自2015年施行，具有优先使用性，云龙区法院依照该规定作出的执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确；3.第八次全国法院民商事审判工作会议，民事部分纪要第十九条及土地法等相关规定，将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效，因此，原告与被告祖茂存、王洪秀签订的房屋买卖协议是无效的；4.苏高法（2018）86号文件生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人的，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产，执行法院可以执行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周训涛与祖茂存民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月16日作出（2018）云民初字第2885号民事判决。根据周训涛的申请，本院于2014年10月8日立案执行，案号为（2014）云执字第1688号。后又于2016年9月22日执行恢复，案号为（2016）苏0303执恢404号。在该案执行过程中，本院依法查封了祖茂存配偶王洪秀名下位于徐州市铜山区的房产，并于2017年2月6日作出（2016）苏0303执恢404号执行裁定，对该房产进行拍卖。2017年4月22日，买受人孙培宜以190400元竞拍成功。案外人马磊于2018年5月10日向本院提出执行异议，本院于2018年5月10日作出（2018）苏0303执异75号执行裁定书，驳回马磊的异议申请。马磊遂于2018年5月21日向本院提起执行异议之诉。 2013年8月7日，原告马磊与被告祖茂存、王洪秀签订《房屋买卖协议书》一份，约定祖茂存、王洪秀将坐落在徐州市铜山区五组民房二层建筑面积为170平方米出售给买房人马磊，房屋价格为26万元。该房屋有乡村建设规划许可证一件，编号：铜规张集镇乡字第2011－2952号。协议中约定：卖房人取得土地、房屋“二证”后，给买房人办理过户登记时，登记机关要求双方提供的过户材料由双方共同提供，应缴纳的各项税费由买房人负担。祖茂存、王洪秀于当日向原告出具收条一份，内容为：今收到马磊购房款26万元。原告还提交2013年8月7日（2013）潘见证字第114号《见证书》一份，内容为：兹证明卖房人祖茂存、王洪秀与买房人马磊于2013年8月7日，在徐州市云龙区潘塘法律服务所签订前面的《房屋买卖协议书》，经查，祖茂存、王洪秀、马磊均具有民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实、明确具体，符合《中华人民共和国民法通则》等有关法律规定，协议书上的签名、指纹属实。见证书落款处有徐州市铜山区张集镇孙湾社区居民委员会（4个）、徐州市云龙区潘塘法律服务所的印章。被告对上述见证书存在异议，并提交徐州市铜山区张集镇孙湾社区居民委员会出具的《证明》一份，内容为：我村社区党支部、居委会从未研究同意五组王洪秀名下的小产权房卖给外村的马磊，更没有任何人在（2013）潘见证字第114号见证书上盖过公章，对见证书上所有内容我村不予认可，特此证明。同时，被告还提交《见证书》一份，证据来源为周训涛起诉祖茂存民间借贷纠纷一案，在被告周训涛提交的《见证书》的落款处仅有徐州市云龙区潘塘法律服务所的印章，而无徐州市铜山区张集镇孙湾社区居民委员会的印章。 我院于2018年7月6日对张集镇孙湾社区居民委员会书记等工作人员作了询问笔录，称涉案房屋土地性质是宅基地，属于村集体所有，只能本村村民之间互相转让，不允许出卖转让给本村村民之外的人员，涉案房产出卖给马磊一事居委会不知情也未经过居委会同意。孙培宜系该村村民。 庭审中，原告主张“根据客观事实，在2000年铜山县被区划为徐州市铜山区，根据土地法第六条规定，城镇所有的土地都属于国有土地，因此铜山区张集镇诉争房产属于国有土地，并不属于原来的集体所有土地，土地性质已经发生变化，房屋买卖不受宅基地等条文的限制，所以双方签订的房屋买卖协议是合法有效的”，其主张的土地性质变更的依据仅为铜山县撤县划区，但未提供证据证实其上述主张。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地是农民集体依法无偿分配给本集体成员用于建造住宅及其附属设施的土地。农民对分配的土地享有占有和使用的权利，取得的是宅基地使用权，其所有权仍然属于农民集体所有。原告关于土地性质变为国有土地的主张未提供证据予以证实，本院对原告该项主张依法不予支持。本案中原告马磊并非张集镇孙湾村的村民，祖茂存、王洪秀将其在张集镇孙湾村宅基地上所建房屋出售给原告马磊，并签订房屋买卖协议，但该协议未经张集镇孙湾村居民委员会的同意与认可，虽然在原告提供的见证书中有该居委会的公章，但该居委会明确表示祖茂存、王洪秀将房屋转让给马磊一事未经居委会同意，亦不认可在见证书上加盖公章，故马磊与祖茂存、王洪秀所签订的房屋买卖协议违反了国家相关土地管理的法律和法规的规定，应认定为无效。原告马磊并不能取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告马磊的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告马磊的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费560元，由原告马磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂晗 审 判 员  曹 磊 人民陪审员  王延凤 二〇一九年八月二十八日 法官 助理  魏 萌 书 记 员  王 璐