广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7889号原告：李日红，男，1970年7月10日出生，汉族,住广州市海珠区，委托代理人：邹卫俊、杨婉媚，均为广东圣和胜律师事务所律师。被告：蔡安莉，女，1976年1月31日出生，汉族，住江西省,原告李日红诉被告蔡安莉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李日红及其委托代理人杨婉媚，被告蔡安莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告父亲李永凌将位于海××区××房屋××楼出租给被告使用，双方于2016年8月22日签订《协议书》，约定大塘××楼档口两个（大小各一个）从2016年8月22日起租金为每月3900元；2016年10月6日，原告父亲李永凌再次与被告签订《协议书》，明确涉案房屋的租期从2016年4月22日起至2017年12月1日止；被告从2017年7月22日起拒绝支付租金，原告作为涉案房屋业主的儿子代为管理涉案房屋，于2017年10月15日在涉案房屋现场张贴《催缴书》催缴租金；2017年12月1日租赁期限届满，被告不仅未交纳租金，也未交还涉案房屋；因此原告受托于2017年11月13日在涉案房屋现场张贴《通告》，通知被告交清租金和交还房屋；但至今，被告仍未交还涉案房屋，未支付从2017年7月22日至今的租金和使用费。签订房屋租赁协议书时，涉案房屋的业主是李永凌；李永凌已去世，原告作为儿子继承了涉案房屋。故起诉要求判令：1、被告立即腾空搬离并交还海珠区大圹东华七巷8号之二房屋的一楼;2、被告向原告支付从2017年7月22日起的租金和占用费76741.93元（租金和占用费每月3900元，自2017年7月22日起计算至实际交还涉案房屋之日止）；3、原告有权没收被告押金4500元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：被告确实租用了涉案房屋的一楼，一楼分为大小两个档口，其中大档口由被告用作商铺经营，小档口原转租给案外人做仓库；后因停水电问题，案外人已经搬走，现在小档口是由被告锁住；因为涉案房屋一楼存在违建，而且原告于2017年9月6日上午请了亲戚家属上门主张被告没有交房租并且报警，警察到场协调，要求双方按法律程序解决；当天下午原告又带了黑社会人员对被告进行恐吓、对店铺商品进行打砸，所以被告不同意交还房屋；2017年12月1日下午原告的儿子找了居委会及民警跟被告协调要求收回房屋，民警也表示双方按法律程序解决。2017年12月15日原告叫了一个自称警察的人员，恐吓被告不交房的话就出不了大塘，威胁被告人身安全；原告于2017年10月16日上午10点半将涉案商铺进行停水电至今仍未恢复，造成被告无法使用商铺进行经营，没有经济收入，也无法交租。经审理查明：穗海新No.011871号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明：红卫乡大圹东华七巷8号的使用人姓名为李永凌，宅基地四至中东至西为4.20米，南至北为9.35米，面积为39.27平方米，层数为贰层半，建筑面积为97.54平方米。2016年8月22日，李永凌（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：经双方协商位于大塘××楼档口两个（大小各一个）租金从2016年8月22号起租金定为3900元；小档1600元，大档2300元；押金为4500元。2016年10月6日，李永凌（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：海珠区大塘东华七巷8号大档口，因甲方年老行动不便，担心上不了楼梯，经双方协议暂定租期从2016年4月22号至2017年12月1号，（如果能够上楼的话，则继续租给乙方）；假如合同期内上不了楼梯，乙方则搬回甲方的原住房二楼，甲方住一楼大档口，只能够住人，不能商业用途；甲方以后不住的话，乙方则继续租用，甲方不得租给他人。原告于2019年3月13日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认以下事实：1、被告承租的房屋地址为海珠区大圹东华七巷8号之二房屋的一楼，面积约为69平方米，分为大小两个档口；2、被告在每个月的21-23日之间缴纳当月租金3900元，例如2016年9月22日至10月21日的租金需在9月21日至23日期间内缴纳；3、被告已向原告缴纳押金4500元。此外，原告表示：1、按产权证记载一楼建筑面积应为39.27平方米，在出证后原告将房屋向东面的院子搭建约30平方米的一楼建筑，没有重新出证，也无报建材料可提交；2、由于电线维修和水管老化维修问题原告需对房屋内的水管电线进行改造，故涉案房屋确实于2017年10月16日开始停水停电，同时介于合同期限2017年12月1日到期，因此在被告不交租以及拒绝交还房屋的严重违约的情况下，原告就没有恢复水电供给；3、要求被告腾空房屋后按现状交还。被告表示：1、被告于2016年8月22日接收了涉案房屋的一楼并一直使用，租金交至2017年7月21日，之后被告拒绝交租是因为在2017年5月原告曾三次带了自称是街道人员的朋友上门称是协商租赁事宜，实际上是想强制性解除合同让被告马上搬离；2、对于大档口，被告是前面做商铺后面做住房，主要经营城中村房屋中介放盘服务和矿泉饮用水的送水服务、煤气充气、送气服务，原告带人上门强行解除合同对被告造成不良的生意影响；小档口原转租给案外人做仓库，后因停水电问题，案外人已经搬走，现在小档口是由被告锁住；3、停水停电影响基本的生活需求；小档口原转租做仓库，看管仓库的人员也有基本的生活用水用电需求，也会受到影响，而且没有水电，也没有人再愿意租小档口，被告就没有经济来源。另查，原告曾于2018年向本院提起诉讼，要求判令广州市海珠区红卫乡大圹东华七巷8号之二宅基地房屋使用权由原告继承。本院以（2018）粤0105民初5888号立案审理，并于2018年11月21日作出（2018）粤0105民初5888号《民事判决书》，判决广州市海珠区红卫乡大圹东华七巷8号之二宅基地房屋的使用权由原告继承。（2018）粤0105民初5888号《民事判决书》还查明以下事实：广州市海珠区红卫乡大圹东华七巷8号之二(又名8号)宅基地房屋是李永凌(别名李永能)与李瑞卿的夫妻共同财产，该房屋两层半，总建筑面积97.54平方米，宅基地证号：穗海新字第011871号；李永凌与李瑞卿生育了原、被告共2个子女……李永凌于2017年12月30日去世；等。（2018）粤0105民初5888号《民事判决书》已于2019年2月12日生效。经释明，原告表示坚持其全部诉讼请求，被告表示坚持不同意向原告交还房屋。本院认为：根据穗海新No.011871号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示宅基地面积为39.27平方米。原、被告确认被告承租的一楼面积约为69平方米，原告也表示将房屋向东面的院子搭建约30平方米的一楼建筑后没有重新出证，也未提交相关报建材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，李永凌与被告签订的两份《协议书》中关于超过穗海新No.011871号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明的宅基地面积39.27平方米部分的合同无效。两份《协议书》的其它内容是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的关于效力的强制性规定，双方应按照合同约定切实履行。根据协议约定，双方暂定租期从2016年4月22日至2017年12月1日，如果能够上楼的话，则继续租给被告。故对于2017年12月1日之后李永凌与被告就涉案房屋合法建筑部分的房屋租赁应视为不定期租赁关系。被告主张拒绝交租是因为在2017年5月原告想强制性解除合同让被告马上搬离而且带人上门强行解除合同对被告造成不良的生意影响，但未提交证据予以证明，故对于该主张，本院不予采信。被告自认在2017年9月6日及之后多次收到原告要求交房租及收回房屋的通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故在被告无正当理由未按时支付租金的情况下，被告所述的原告要求被告交房租及收回房屋并无不妥，鉴于租期暂定为2016年4月22日至2017年12月1日，在此情况下被告最晚应在2017年12月1日前搬离涉案房屋。鉴于涉案房屋的不可分割性，故原告要求被告腾空搬离并交还海珠区大圹东华七巷8号之二房屋的一楼，有理，本院予以支持。关于租金及占用费标准问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然被告无正当理由未按时支付租金的情况，但协议并未载明原告在此情况下有权实施停水停电的行为，而且对涉案房屋实行停水停电确实对被告的使用造成影响，故对于2017年10月16日至2017年12月1日期间的租金及占用费，本院酌定为每月应按1950元的标准计算。自2017年12月2日起，协议原约定的租期已满，被告在欠缴租金且原告多次催缴并要求其搬离的情况下没有理由继续占用涉案房屋，但被告仍拒绝搬离及交还房屋，在此情况下原告对涉案房屋实行停水停电的行为不应再成为被告要求减免租金及占用费的理由，故原告要求按协议约定的3900元/月的标准计算2017年7月22日至2017年10月15日以及2017年12月2日起至被告交还房屋之日止的租金及占用费，有理，本院予以支持。关于押金的问题。由于《协议书》中关于超过穗海新No.011871号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明的宅基地面积39.27平方米部分的合同无效，而且《协议书》中也未对押金如何处理作出约定，因此原告要求没收押金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十七条、第二百三十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蔡安莉在本判决生效之日起15日内将海珠区大圹东华七巷8号之二房屋的一楼房屋腾空并交还给原告李日红；搬迁时，被告不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、被告在本判决生效之日起15日内支付从2017年7月22日起至交还房屋之日止的租金及占用费（2017年7月22日至2017年10月15日以及2017年12月2日起至交还房屋之日止每月按3900元计算，2017年10月16日至2017年12月1日每月按1950元计算）给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1831元，由原告负担167元，被告负担1664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  刘佩贞人民陪审员  彭容爱二〇一九年八月十六日书 记 员  陈慧云吴晓菁