广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13588号原告：**坤，男，住广东省佛山市三水区。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。原告**坤与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告**坤到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司于2014年4月13日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超过20年的部分无效，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司应退还原告2034年5月1日至2042年1月31日共7年8个月的物业使用权出让金25667元（原告起诉时计算有误，实际金额应为25976元，但原告庭审中不再主张变更金额，依然按25667元主张权利）及物业管理按金3000元，共计28667元；2.被告悦心公司应按《委托经营管理合同》规定向原告支付截至2019年6月30日欠付的租金收益8997.58元[从2014年8月起被告悦心公司就没有足额支付每月租金收益（详见原告提交的租金收益表及招商银行流水清单），该租金收益8997.58元为原告统计的从2014年8月起应收收益与已收收益的差额。从2019年4月起彻底无收益]及违约金（因截止2018年12月31日被告悦心公司尚欠租金收益为4321.93元，2019年1月1日至2019年6月30日被告悦心公司尚欠租金收益为4675.65元。故而以4321.93元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的2倍自2019年1月1日起计算至实际付清之日止，以4675.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的2倍自2019年7月1日起计算至实际付清之日止。违约金1100元为原告估算至起诉日的数额）；3.解除原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》；4.三被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：宝盈公司承租了位于佛山市南海区*民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的集体土地以作商业项目开发，租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止。宝盈广场建成初期，宝盈广场对外宣称该项目“承诺5年回报44%，十年回本净赚18年”、“最强商业平台天河城运营团队”、“最具投资价值商业项目”、“广佛唯一100%开业熟铺皇”、“100%知名商家全面进驻”，吸引了各投资人购买该项目内的商铺。2014年4月13日，被告宝盈大沥分公司(甲方)与原告(乙方)签订了《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目合同编号为首层X号商铺的使用权出让给乙方、乙方一次性支付物业使用权出让金93740元及一次性物业管理费按金3000元、出让期限自合同签订之日起至2042年1月31日(含赠送期限为2034年4月14日至2042年1月31日)、出让期限内乙方须将所购买使用权的商铺委托甲方或其选聘的物业管理公司进行管理经营，乙方收益来自物业实际承租人交纳的租金收益等内容。同时，宝盈大沥分公司指定悦心公司(乙方)分别与原告(甲方)签订了《委托经营管理合同》，约定乙方决定相关商铺经营期间的经营管理模式，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益等内容。随后，原告向宝盈大沥分公司支付了首层X号商铺物业使用权出让金、物业管理按金，宝盈大沥分公司向原告出具《发票》、《收据》确认收取支付的商铺物业使用权出让金、物业管理按金。之后，案涉商铺直接由宝盈大沥分公司交付悦心公司经营。初期，悦心公司尚能如期支付原告商铺租金收益，但在2014年8月起，开始出现欠付小额租金。直至2018年8月8日，悦心公司出具《业主告知书》，告知大沥宝盈广场投资业主：因市场环境因素影响，需对广场进行全面升级改造，将原来的租金收益进行调整，调整期限从2018年7月至2019年6月，为期一年。之后，悦心公司开始大幅拖欠原告的物业租金收益。原告认为，《物业使用权出让合同》从未涉及商铺产权登记及权属变更问题，“买受人”基于“买受商铺”而获得权益仅系将商铺交由物业公司向外转租所得的租赁收益，原告不享有商铺的全部物权权能(占有、使用、收益、处分)。原告支付给宝盈大沥分公司的商铺出让金为租金，合同也从未提及商铺的实物交付，且商铺的维护修缮服务管理责任仍由宝盈大沥分公司或其选聘的物业公司负责，不符合商铺买卖的交易特征。因此，虽双方签订的合同名为《物业使用权出让合同》，但双方形成的法律关系应为租赁合同关系。鉴于《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，原告与宝盈大沥分公司关于商铺超过20年期限的部分无效。大沥宝盈分公司应退还原告2034年4月14日至2042年1月31日共7年8个月物业使用权出让金25667元(支付总额÷出让期限×超过20年期限的无效部分期限)及物业管理按金3000元，共计28667元。原告与悦心公司之间形成的法律关系应为委托服务合同关系。《委托经营管理合同》符合委托合同的基本特征，且该合同约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，没有证据显示合同约定内容非双方的真实意思表示，因此，该合同应认定为合法有效。根据该合同，悦心公司负有按时支付物业租金收益的义务。悦心公司占用原告的商铺出租予他人使用，实际占用商铺，应按《委托经营管理合同》约定标准每月计付该期间的物业租金收益给原告。《告知书》是悦心公司单方出具，无证据证明原告同意变更，该《告知书》对原告不产生约束力，悦心公司仍须按《委托经营管理合同》之约定时间、标准支付原告租金及违约金。悦心公司应按《委托经营管理合同》规定支付截至2019年6月30日止欠付的租金8997.58元。三被告没有答辩。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院从另案中调取证据并予以出示。经审查，原告出示的证据（证据1为原告身份证、三被告企业信用信息公示报告；证据2为业主告知书；证据3为招商银行户口历史交易明细表；证据4为收据、发票；证据5为物业使用权出让合同；证据6为委托经营管理合同）来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院出示的证据[证据1为佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；证据2为建设工程规划许可证；证据3为建设工程竣工规划验收合格证；证据4为佛山市南海区大沥镇宝盈广场平面图]为涉案物业所在区域的规划验收相关材料，原告对其无异议，本院对其予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月13日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层X号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为2.42平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年4月13日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款93740元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金93740元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2014年5月1日开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月625元，第四年至第六年固定收益为每月781元，第七年至第八年固定收益为每月859元，第九年至第十年固定收益为每月937元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第十一年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司在在2018年7月至12月分别支付了307.7元、307、7元、103.6元、117.2元、0元、19.74元，另在2019年3月支付了10.35元。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》诉讼请求申请书于2019年7月17日送达至被告悦心公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年4月13日至2034年4月13日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10156天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10156天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金27157元{（93740元+3000元）×[（10156天-20年天数7305天）÷10156天]}，原告主张超出本院核定数额，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2019年1月开始几乎未再支付租金收益（仅在2019年3月份支付了10.35元），逾期支付租金收益已超过6个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除《委托经营管理合同》的诉讼请求申请书于2019年7月17日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2019年7月17日解除。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2018年5月至2020年5月期间每月应向原告支付租金收益781元。《委托经营管理合同》于2019年7月17日解除，原告主张被告悦心公司支付租金收益至2019年6月，本院予以支持。但被告悦心公司在2018年6月份之前支付的租金收益与合同约定租金收益相差不大，结合合同约定“在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲方双方各付各税”，原告也未举证证明曾对该期间被告悦心公司支付的租金收益金额提出过异议，故本院认定2018年6月份前原告实际收取租金收益与约定租金收益的差额部分为税费代扣，故对原告主张被告欠付2018年6月份之前的租金收益，依据不足，本院不予采信。被告悦心公司截至2018年12月31日尚欠原告租金收益3830.06元[为781元×6个月-（307.7元+307.7元+103.6元+117.2元+19.74元）计算得出]；被告悦心公司在2019年1月至2019年6月期间尚欠原告租金收益4675.65元[为781×6个月-10.35元就算得出]，上述合共欠付8505.71元，原告主张以尚欠租金收益为本金按照中国人民银行同期贷款利率分段计算至付清之日止的利息，没有超出双方合同约定，本院予以支持，但应以实际欠付租金收益为计算基数，即以3830.06元为本金按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付从2019年1月1日起至付清之日止的利息、以4675.65元为本金按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付从2019年7月1日起至实际付清之日止的利息，原告主张的租金收益及利息主张超出部分，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告**坤与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月13日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认原告**坤与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2014年4月13日签订的《委托经营管理合同》于2019年7月17日解除；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金27157元予原告**坤；四、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益8505.71元及利息（分别以3830.06元为本金从2019年1月1日起、以4675.65元为本金从2019年7月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付）予原告**坤；五、驳回原告**坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1384.87元（原告**坤已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担240元，被告佛山市悦心物业管理有限公司负担1144.87元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告**坤已预交的受理费1384.87元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告**坤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年八月三十日书记员 孙王成欣