江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初4879号 原告：上海道创投资咨询有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河北路335号309室。 法定代表人：尤如升，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵杰，上海普世（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晨儿，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：钟贵玲。 委托诉讼代理人：丁超，江苏谐达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云山，江苏谐达律师事务所律师。 原告上海道创投资咨询有限公司（以下简称：道创公司）与被告钟贵玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵建荣独任审理。本院于2018年10月19日、11月27日公开开庭进行了审理，原告道创公司的委托诉讼代理人赵杰，被告钟贵玲的委托诉讼代理人丁超、赵云山到庭参加诉讼。后因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2018年12月17日公开开庭进行了审理，原告道创公司的委托诉讼代理人赵杰、朱晨儿，被告钟贵玲的委托诉讼代理人丁超、赵云山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告道创公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁合同》及《管理服务合同》解除；2、被告搬离位于苏州高新区XXX号XXX号房屋；3、被告支付原告水、电、灭鼠费用21883元；4、被告支付原告违约赔偿金193116元（32186元*6）；5、被告支付原告自2018年8月1日至实际交房之日止的迟延交房赔偿金32186元；6、被告支付原告律师费1万元。后原告将第3项诉讼请求变更为要求被告支付原告水、电费22155元，将第5项诉讼请求变更为要求被告支付自2018年8月1日至实际交房之日止的占有使用费32186元。事实与理由：原告与被告于2016年9月签订《租赁合同》及补充合同《管理服务合同》，合同期自2016年9月5日至2021年9月4日。签订上述合同后，被告开始承租原告位于苏州市XXX号XXX号房屋（商业店铺）。合同签订后，履行过程中，被告应当于2018年7月25日前支付下一期即2018年8月5日至2018年9月4日的合同费用，但被告未按照合同约定予以支付，并且被告拖欠原告水、电、灭鼠费用21883元。《管理服务合同》第5.3条约定“被告如延期付款超过5天，原告有权解除合同并索赔”。按照双方所签订合同的约定，原告有权解除合同，因此原告于2018年7月31日向被告寄出解除合同通知书，告知被告自8月1日起解除合同。但被告在收到解约通知后，没有履行自己的搬离义务。首先，《合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现原、被告双方约定的原告有权解除合同的条件已经成就，原告有权根据该法律规定解除与被告之间的租赁合同关系，并要求其搬离所承租的房屋。其次，原告也具有法定解除合同的权利。被告在承租房屋期间擅自对原告所租赁房屋进行违法性、破坏性使用。被告在该房屋内擅自向下挖掘扩大使用空间，擅自在房屋内搭建隔层，该行为对原告房屋造成了损害。因其擅自挖掘、搭建，苏州市虎丘区公安消防大队以“威胁公共安全”为由予以查封整改。被告违法挖掘、搭建的行为最直接的危及人身和财产安全的就是原告自身和原告房屋的其他承租人。《合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。现被告擅自挖掘、搭建的行为破坏了其承租房屋的完整性和安全性，且已经危及原告和周围其他承租人的人身和财产安全，因此，原告有权解除合同，并要求被告搬离。另根据合同约定，原告有权要求被告支付赔偿费及延迟交房赔偿金。为维护自身合法权益，原告致提诉讼。 被告钟贵玲辩称，首先，我方认为原告起诉被告钟贵玲的主体存在一定问题，钟贵玲并不是本案适格的被告，虽然钟贵玲在租赁合同上有签字，但是其签字系代表了苏州XXX餐饮管理有限公司，钟贵玲系该公司法定代表人，该签字是一种职务行为。同时租赁原告场地的目的也是为了苏州XXX餐饮管理有限公司的经营，租赁场地上的经营投入，房租、保证金、水电等费用也系苏州XXX餐饮管理有限公司所支出，因此，虽然租赁合同上的签字系钟贵玲所签，但其签字所代表的是苏州XXX餐饮管理有限公司，租赁合同上约定的权利义务，应由苏州XXX餐饮管理有限公司承受，因此，本案被告的适格主体应当是苏州XXX餐饮管理有限公司而非钟贵玲。其次，原告并没有具备解除租赁合同以及管理服务合同的条件，第一，在我方与原告签订租赁合同之前，案外第三人董广丽已经与原告签订了租赁合同，我方承接案涉场地时，场地内地面已经被下挖，中间已经进行过架设了隔层。原告在诉状中的陈述与事实不符。案涉租赁场地被查封的原因与责任均不在于我方。第二，在案涉场地被查封以后，导致我方无法经营，且原告也并未与我方进行及时沟通与解决，因此在2018年8月13日我方也向被告发出了通知函，告知了原告要及时解决查封问题，同时也表明，在其未解决查封问题时，我方暂停支付水电等相关费用。但是案涉场地被查封以后在我方完全不知情的情况下，原告已将案涉场地清空拆除，早已不存在原告在诉状中所称的让我方搬离的现实可能，同时原告的行为导致我方损失巨大，我方已另案起诉。因此，我方认为原告起诉我方的主体不适格，同时原告也不具备解除租赁合同和管理服务合同的条件，原告无权要求我方支付违约金、赔偿金及律师费等费用，在原告未解决案涉场地的查封问题时原告要求支付水电、灭鼠等费用的诉讼请求也不应得到支持。 经审理本院认定如下： 位于苏州高新区XXX号XXX幢房屋所有权人为苏州高新区狮山城镇发展有限公司（以下简称：狮山公司）。狮山公司与道创公司签订了一份《租赁合同》，道创公司拥有拥有上述房屋XXX购物中心的A、B、C、D、E、F、G区域的使用经营权，并可以提供给商户经营。苏州XXX餐饮管理有限公司成立于2011年12月5日，营业期限为2011年12月5日至2021年12月4日，法定代表人为被告钟贵玲，住所地位于苏州市XXX号。高新区狮山忠爱粉餐饮店于2013年7月22日注册登记，类型为个体工商户，经营者为被告钟贵玲，经营场所位于苏州高新区XXX号XXX超市A-3。 2008年8月20日，道创公司（甲方）与案外人董广莉（乙方）签订《合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市XXX号XXX中心一楼A-3号商铺，合同期限为2008年9月5日至2013年9月4日，乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为XXX，名称为XXX牛肉米粉店，乙方必须向消费者明示乙方的名称和商户的编号。关于装修与修缮，第2.5条a款约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意。乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的管理区域进行装修工作。因装修或修缮而引发的乙方或其施工单位应承担的违约金，甲方从装修管理押金中作相应扣除，不足部分乙方应予以补足。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2.5条d款约定：消防设施及空调系统的安装及改建，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方制定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工。其他工程，乙方可自行聘请施工单位施工，但乙方在与其聘请的施工单位签订施工合同之前，须将该施工单位的资质证明文件提交给甲方。乙方不得将其装修附着在消防设施或空调系统上。第2.5条n款约定：本合同期满，乙方必须保证场地具备良好和适于使用的状态及条件（正常磨损除外）。乙方拆除自行添置的设备时，不得损坏房屋结构，并须经甲方验收认可，方可退场。如因乙方违反本项规定导致甲方必须进行修复工作的，乙方应承担甲方为此支出的全部费用。第2.6条a项约定：甲方交付给乙方使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制订的各项标准，若由于乙方的过失造成消防、环境保护、安全用电、用水、使用煤气以及卫生等方面的问题，则一切法律责任及经济责任均由乙方负责。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。董广莉并向原告出具《收条》一份，载明收到房产证复印件、消防验收意见书、关于租赁许可的证明。 2013年4月24日，原告道创公司（甲方）与被告钟贵玲签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市XXX号XXX购物中心一楼A-3号商铺，合同期限为2013年9月5日起至2016年9月4日，乙方在2013年9月5日与甲方现场办理移交手续，甲方提供的场地装修、面积及设施状况以双方移交时清点并记录的移交单（附件二）为准，移交单作为乙方在合同期满交还该场地时的验收依据。附件一《装修与修缮管理规定》第1条约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意，乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的场地进行装修工作。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2条约定：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。 2013年5月7日，董广莉与被告钟贵玲签署了一份《说明》，载明“因XXX餐饮管理有限公司提前收回乐购XXX店的经营权，XXX店从2013年4月1日起，由原来的经营人董广莉承担的相关法律责任、权利和义务，转由钟贵玲负责”。 2016年5月18日，原告道创公司（甲方）与被告钟贵玲再次签订《租赁合同》及附件，约定乙方向甲方租赁位于苏州市XXX号XXX购物中心一楼D-7a（笔误，双方一致确认为A-3）号商铺，合同期限为2016年9月5日起至2021年9月4日止，合同期内第一年租金为每月15400元，自第二年开始，在上一年度租金水平的基础上增加4.5%，之后年度环比递增依此类推，直至本合同期结束。乙方在2016年9月5日与甲方现场办理移交手续，甲方提供的场地装修、面积及设施状况以双方移交时清点并记录的移交单（附件二）为准，移交单作为乙方在合同期满交还该场地时的验收依据。第9.1条约定：本合同经甲乙双方加盖公章（乙方为个人的，则应由乙方签字或盖章）后生效。补充合同《管理服务合同》中第3.4条约定：水电费用按照乙方自用计量读数计费，计费标准为电费1.3元/度，水费为4元/吨。水电费为甲方代收代付，故甲方仅提供收据。合同期内如遇当地水电价格调整，则上述价格作同比例调整。水电表抄表日为每月15日，乙方或其员工须在甲方抄表时对抄见数予以签字确认。乙方必须在收到甲方的付款清单后3天内，向甲方支付乙方应承担的电费、水费等费用，每延迟一天，乙方须向甲方支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金。第4.5条约定：甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》的条件：……b、乙方未在合同约定时间之前向甲方足额支付应付费用，且拖延时间达5天；……d、乙方违反国家法律法规规定，如乙方不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损。该类违法行为包括但不限于未在约定的时间内办理营业执照或其他依法应办理的相关证照等。第5.4条第2款约定：双方一致同意，除非本合同及《租赁合同》另有约定，如乙方违反本合同及《租赁合同》（包括附件）中除付款约定以外的其它月底给，则乙方同意：……2）甲方有权解除本合同及《租赁合同》，乙方应立即向甲方支付相当于6个月合同费用的赔偿金，之后按照第六条约定撤离，该赔偿金仅用于赔偿甲方寻求替代交易时所需的人工费、广告费、空置期损失，经双方协商一致后明确此三项损失赔偿额为相当于6个月合同费用。第七条约定，按照附件二所列的联络地址挂号信寄出，寄出邮戳时间后延48小时即视为已送达。第8.1条约定：本合同经甲乙双方加盖公章（乙方为个人的，则由乙方签字或盖章）后生效。附件一《装修与修缮管理规定》第1条约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意，乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的场地进行装修工作。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2条约定：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。第7条约定：消防设施及空调系统的安装及改建，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方制定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工。第10条约定：未经甲方书面同意，乙方无权对场地（包括但不限于墙壁、天花板、结构、承重、外观及公共区域）进行改建、变动或分割，否则，甲方有权向乙方索赔，乙方应承担恢复原状所需的全部费用。附件二《基本信息》中载明乙方的联络地址为江苏省苏州市工业园区XXX花园XXX幢XXX室，电话为XXX。附件三《乙方提供的资质证明》中载明：1、身份证复印件（乙方为企业的，提供法定代表人身份证复印件）；2、营业执照副本复印件；3、税务登记证复印件；4、组织机构代码证复印件；5、法定代表授权委托书；6、国内外代理商的代理资格及授权的协议或证明；7、注册商标证书；8、卫生许可证；9、专利权证书或专利权授权证明；10、其他必要的文件，如消防环保等相关政府部门的批件复印件、竣工图等。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。附件五《管理规定》第2.1条a款约定：乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为XXX，店铺名称为XXX牛肉粉，主要营业范围是牛肉粉、小吃、米饭等。第2.2条b款约定：乙方必须向消费者明示乙方的名称和商户的编号。《签订合同注意事项告知书》中第11条载明：公司委托以个人名义签订合同的，公司须以担保人身份签章并承担担保责任。 2018年6月20日，苏州高新区狮山街道办事处向狮山公司发出了《行政提示单》，载明“你公司在XXX号XXX幢内的搭建未经审批，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，特向你公司提示：请立即停止经营活动，并恢复原状，否则将承担一切法律后果”。 2018年7月15日，苏州市虎丘区公安消防大队对钟贵玲开办的高新区XXX餐饮店发出了《临时查封决定书》，载明“我大队于2018年7月14日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全……根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：位于苏州高新区XXX号XXX超市A-3的高新区XXX餐饮店整体，查封面积约200平方米。查封期限：2018年7月14日19时至2018年8月13日19时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚……”案涉店面员工许锦都于同日签收。 2018年7月25日，原告向被告发出《关于要求贵店拆除装修隔层等的通知》，载明“我司于2018年7月25日接到产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司及狮山街道的通知：责令贵店于8月3日前拆除装修隔层等至符合规定要求。请您立即执行上述指令，否则您将承担相应的不利后果。规定近期按照消防大队临时查封决定书的意见进行整改，上周高新区狮山城镇建设发展有限公司也积极配合并提供了贵店申报消防所需的材料，但是7月24日高新区狮山城镇建设发展有限公司王尧明董事长向我公司说明，目前该公司不同意贵店因消防整改而增加的烟感接入原有消防系统。”被告于2018年8月27日签收。 2018年7月29日，原告向被告发出《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》，载明“我司于2018年7月28日接到产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司发来的通知及狮山街道的行政提示单复印件，按照通知要求，现要求您于8月3日前拆除您店铺内的未经审批的搭建、8月15日前填平地面、恢复原状。请您立即执行上述指令，否则我公司将有权解除与您的合同，并积极配合政府相关部门及高新区狮山城镇建设发展有限公司采取强制拆除、查封等措施，由此产生的一切后果均由您承担。”被告于2018年10月9日签收。 2018年7月31日，原告向被告发出一份《解约通知》，载明“按照合同约定，您应当于2018年7月25日前向我公司支付下一期的合同费用，逾期超过5天将会被解除合同并追究违约责任，但是您直至2018年7月31日仍未支付。根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我公司特此通知您，我公司解除与您签订的合同，您的合同于2018年8月1日起终止。合同终止后，根据合同约定：1.您所有在场地上的物品应在2018年8月1日前搬离，所有未搬离的物品均将被视为抛弃物而不受保护，您还需要承担我公司为清理上述物品而产生的费用。2.请您在2018年8月3日前将您的装修全部拆除并恢复原状。3.根据合同约定，您每逾期交还房屋一天，需要向我公司支付5倍的日合同费用。4.合同终止日前，您尚未支付的合同费用、水电费等仍应支付。5.由于您的违约行为造成合同终止，履约保证金将按照合同不予退还，同时我公司保留进一步索赔的权利。”原告并向被告发出一份《关于水电费的通知》，载明被告应支付水电费21883元。被告于2018年10月9日签收。 2018年8月13日，苏州市虎丘区公安消防大队再次对钟贵玲开办的高新区XXX餐饮店发出了《临时查封决定书》，载明“我大队于2018年8月13日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全……根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：位于苏州高新区XXX号XXX超市A-3的高新区XXX餐饮店整体，查封面积约200平方米。查封期限：2018年8月13日19时至2018年9月12日19时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚……”案涉店面员工陈英伟于同日签收。 2018年8月13日，被告向原告发出《律师函》一份，载明“江苏谐达律师事务所接受委托人苏州XXX餐饮管理有限公司（下称委托人）的委托，参与委托人房屋租赁合同的有关法律事务……贵司在《租赁合同》中承诺贵司交付于委托人使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制订的各项标准，能够用于正常经营。基于此，委托人才与贵司签订《租赁合同》，并在期满后续租期。2017年10月，经贵司同意，委托人对承租店铺又重新装修，为此费用支出约120余万元。委托人重新装修，在通过贵司的认可后重新经营，直至2018年7月18日。2018年7月，委托人突然收到贵司转发给委托人的《行政提示单》，要求委托人停止经营，恢复原状。此时，委托人才得知，贵司在2013年9月将该店铺交付委托人时，该店铺装修隔层以及地基下沉部分均不符合政府相关规定，消防亦不合格……在本次事件处理完毕之前，委托人暂停向贵司支付一切费用。”原告于2018年8月14日签收。 2018年8月16日，案涉房屋搭建的隔层被拆除，苏州市虎丘区公安消防大队未对案涉房屋继续查封。 2018年8月19日，原告向被告发出一份《关于解约并请您将物品搬离、交清费用、拆除装修并恢复交还场地的通知》，载明“由于您以自己的行为表明不履行支付应付费用的义务，未按照合同要求支付合同费用，未支付2018年6月15日至2018年7月15日的水电费等原因，我公司已根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定自2018年8月1日起解除与您签订的合同。解约通知也早已于2018年8月1日以挂号信的方式向您寄出，但您至今仍未将您的所有物品搬离并交清费用，故我公司再次通知您：1.由于您未能按照合同约定在合同被解除日2018年8月1日之前将场地上的物品搬离，也没有及时向新区消防大队说明，我公司已于2018年7月26日正式发函，要求您按照狮山街道办事处的指示对您店内存在的未经审批的搭建予以拆除、以及您的合同已被解除等情况，高新区消防大队于2018年8月16日以您为当事人，对您之前承租的店铺进行了查封，请您立即向消防大队如实反映情况、申请解封并将所有物品搬离之后，将您的装修全部拆除并恢复原状，交清所有应付费用，将场地及钥匙交还我公司。2.按照合同约定，您每逾期交还房屋一天需要向我公司支付5倍的日合同费用即5×1058.17=5290.85元每天。即便消防部门对您进行临时查封处理，亦不能免除您的支付义务，特此再此提醒。3.根据法律规定，如果您放任损失扩大，或者由于您的行为导致我公司无法采取适当措施防止损失的扩大，则相关所有责任均由您承担。4.尽快向我公司付清水电费等合计21887元，并按照每延迟一天向我公司支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金，即每迟延一天支付65.66元的滞纳赔偿金。5.您原承租场地内的编号为040、041的两个烟感已长时间处于无响应、信号丢失的状态，之前我公司已多次要求您修复，但至今仍未修复，请您尽快修复，否则如导致火灾报警系统、主板损坏、消防罚款等损失将全部由您承担。6.按照合同第五条违约责任与赔偿金的约定，由于您的违约行为导致合同被解除，您需向我公司支付相当于六个月合同费用的赔偿金，如果该赔偿金不足以弥补公司的损失，则您仍须继续承担赔偿责任。我公司保留采取进一步措施向贵公司提出索赔的权。”被告于2018年9月4日签收。 2019年1月7日，本院组织双方当事人至案涉房屋进行交接，原告的委托诉讼代理人朱晨儿以及原告两名工作人员孟朋、王志猛，被告的委托诉讼代理人丁超及被告方的五名工人均在现场。被告现场请专业开锁匠打开了案涉房屋的门，被告拆除并搬走了品牌为美的的三台空调内机、三台空调外机、大的不锈钢吊柜一个、小的不锈钢吊柜一个、储物柜一个、绿色柜子一个、吧台一个、热水器一台、门一扇、不锈钢灶台一个。因被告无相应工具，故未拆除墙面的一个架子、一段木质墙裙、一个玻璃护栏，另西侧墙面上一根电线处于断开状态。现场抄表的水表的读数为4591，电表的读数为7793。对此，原告认为，虽然被告拆除物品并搬离了案涉房屋，但地表未恢复原状，西侧墙面电线未接入烟感，下水管道不通，所以拒绝接收房屋。后原告于2019年2月11日将案涉房屋挂牌招租。 另查明，2018年8月28日原告与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由该所委派律师代理案涉诉讼，律师费1万元。2018年8月31日，原告向该所支付了包含本案在内的四个案件的律师费4万元。2018年10月16日，该所向原告开具了金额为1万元的律师费发票。 庭审中，关于隔层的搭建时间和搭建人，原告称是被告在承租案涉房屋后几个月进行了下挖和搭建，后又称董广莉承租时进行了搭建，但没有下挖，后又称搭建行为是被告钟贵玲在2016年9月5日之后的数月进行的；被告称在其与原告签订租赁合同之前，案外人董广莉已经与原告签订了租赁合同，其后来于2013年承租案涉房屋时，案涉房屋内地面已经被下挖，中间已经搭建了隔层，原告交付的房屋是已经装修完成可以正常营业的店铺，对于原告将房屋交付给董广莉时是否存在下挖何搭建不清楚，被告承租房屋后继续经营牛肉米粉店，直到2016年底被告对案涉房屋进行了翻修，在翻修之前被告未对案涉房屋进行过装修，翻修是在原有基础上进行的，没有改变原有结构，没有进行下挖和搭建，翻修时向原告提交了相应手续并向原告缴纳了装修押金，装修结束后原告将押金返还给了被告，并提交了原告出具的落款时间为2016年12月17日的装修押金收据。原告代理人提供了原告法定代表人儿子尤伟的联系方式，称其是原告的实际负责人，承办人当场拨打尤伟电话，尤伟称在被告承租案涉房屋之前是董广莉和钟贵玲共同承租的，房屋在交给董广莉时没有下挖和搭建，后来董广莉承租后房屋装修是承租人董广莉的事情，与其无关，相关手续是董广莉办的，搭建和下挖的具体形成时间记不清楚了。 庭审中，关于隔层被拆除的经过，原告称2018年8月16日，被告自行将房屋内部设施拆除，并请原告见证，但房屋并未交付给原告，由被告一直控制房屋，后来被告上了锁，拆除了隔层，填平了地表，里面的桌子、椅子、锅碗瓢盆等厨房用品当天就不在了，但是灶台、空调、热水器、箱式排烟风机、油烟净化器、墙上的架子没有搬走，其认为其于2018年8月1日已经向被告发出了解除合同的通知书，并要求被告拆除装修，恢复原状，将物品归还，但被告并没有将装修全部拆除，也没有将物品搬走把商铺归还，其已经发出了解除通知，明确了不同意继续履行合同；被告称当天是由原告喊了工人将隔层以及墙面的装修拆除，里面的桌子、椅子、锅碗瓢盆是被告在当天拿走的，因为原告要把装修拆掉，还要回填下挖的地基，如果被告不拿走这些物品将会造成更大的损失，后原告强行接管并实际控制了案涉房屋，不知道谁上了锁，但是被告没有上锁，其认为双方关于合同如何履行一直未达成一致意见，后来原告拆除了隔层，在原告拆除隔层之日案涉房屋已经交还给了原告。 庭审中，原告称2018年7月15日抄表时被告方店员在场，但是没有证据证明；原告认为电费是1.3元每度，水费是4.8元每吨，电费的计算方式为7793-7244=549度，549度*1.3元/度*30倍=21411元，水费的计算方式为4591-4436=155吨，155吨*4.8元/吨=744元，合同约定如遇当地价格调整，对上述价格按比例调整，合同期间因为政府水费价格调整，调整为4.8元/吨，并提交了一份《关于苏新区自来水价格调整的通知》，载明非居民生活用水为4.15元每立方米；被告对于计算方式无异议，但认为电费应按1元每度计算，水费按照4元每吨计算。 庭审中，双方均确认房屋租金为每个月32186元，2018年6月15日之前的水电费已经缴清，之后的水电费被告未交过；被告于2018年6月19日向原告支付了2018年7月5日2018年8月4日的租金及物业费32186元，向原告支付了2018年5月15日至2018年6月15日的水电费19773元，之后被告未向原告支付过其他费用；被告提出其向原告交纳了保证金66000元，并提交了保证金收据，要求在本案中一并处理，原告认为保证金为61600元，但在本院规定的举证期限内未提交任何证据予以证明。 庭审中，被告提交了案涉店铺缴纳租金、管理费的电子回单及收据，电子回单显示付款人为钟贵红，收据显示交款单位为钟贵玲，被告提交了购买物品的合同、请款单、申购单、采购单、报价单、明细、收款收据、送货单、发票等证据，抬头部分显示单位为苏州XXX餐饮管理有限公司。 以上事实，由原告提交的租赁合同、管理服务合同、营业执照、说明、狮山街道行政提示单、拆除通知函、解约通知函、解约并要求搬离通知函、临时查封决定书、委托代理合同、房产证信息、照片、消防大队的消防监督结果网络公示记录截屏，被告提交的营业执照、收据、银行转账凭证、合同、请款单、申购单、采购单、报价单、明细、收款收据、送货单、发票、邮寄面单、快递签收记录、律师函、原告与董广莉签订的合同，本院调取的查封决定书、送达回证、申请进入临时查封区域进行整改书、消防监督检查记录、授权委托书、许锦都身份证复印件、案涉店铺查封前后的照片、工作备忘、现场交接的笔录、现场交接的照片以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点有三个：一是被告是否是本案适格主体，二是案涉房屋的下挖和搭建形成于被告承租房屋之前还是之后，三是原告是否享有合同解除权。 关于争议焦点一：本院认为，《租赁合同》及补充合同系原告与被告钟贵玲签订的，由钟贵玲在合同上签字，合同附件《签订合同注意事项告知书》中第11条约定“公司委托以个人名义签订合同的，公司须以担保人身份签章并承担担保责任”，但苏州XXX餐饮管理有限公司并未在合同上盖章，故合同的相对人应为被告钟贵玲。关于被告认为其不是合同相对人，其是苏州XXX餐饮管理有限公司的法定代表人，其签字是履行职务行为的意见，本院认为，承租案涉房屋后将房屋是用于经营苏州XXX餐饮管理有限公司还是经营高新区XXX餐饮店并不影响钟贵玲作为承租方的合同相对人的身份，被告提交的缴纳租金、管理费、水电费的电子回单以及收据上并未显示支付账户为苏州XXX餐饮管理有限公司或者高新区XXX餐饮店，收据上显示交款单位为被告钟贵玲，被告提交的合同、请款单、申购单、采购单、报价单、明细、收款收据、送货单、发票等证据虽然抬头上显示是苏州XXX餐饮管理有限公司，但上述证据仅是店铺在实际经营过程中采买物品的经过，不能证实与原告签订租赁合同的相对人是谁，故对被告该意见本院不予采纳。综上，本院认为，被告钟贵玲是本案适格被告。 关于争议焦点二：本院认为，首先，原告认为搭建和下挖是由被告实施的，其应提供相应证据予以证明，但原告未提供证据予以证明。其次，对于搭建和下挖的经过，原告先称是被告搭建和下挖的，是被告在承租案涉房屋后几个月进行了下挖和搭建，后又称董广莉承租时进行了搭建，但没有下挖，后又称搭建行为是被告钟贵玲在2016年9月5日之后的数月进行的。假设原告陈述的被告在承租案涉房屋后几个月进行了下挖和搭建属实，原告与被告最早于2013年4月24日签订了《租赁合同》，则搭建应发生于2013年左右，这与原告陈述的搭建时间在2016年9月5日之后以及董广莉承租时进行了搭建但没有下挖的情况互相矛盾，原告关于搭建人和搭建时间的陈述自相矛盾，不合常理。原告的实际负责人尤伟又称房屋在交给董广莉后房屋装修是承租人董广莉的事情，与其无关，相关手续是董广莉办的，搭建和下挖的具体形成时间记不清楚了，语焉不详。此时，原告的陈述可信度存疑。再次，被告称其自原告处承租了案涉房屋时即存在搭建和下挖，并非其所搭建和下挖的，其承租房屋后继续经营牛肉米粉店，直到2016年底对案涉房屋进行了翻修，翻修是在原有基础上进行的，没有改变原有结构，没有进行下挖和搭建，翻修时向原告提交了相应手续并向原告缴纳了装修押金，装修结束后原告将押金返还给了被告，并提交了原告出具的落款时间为2016年12月17日的装修押金收据。综上，原告未举证证明案涉房屋的搭建系由被告钟贵玲进行的以及搭建的具体时间，原告应承担举证不能的后果，本院推定本案的搭建系在被告承租案涉房屋之前就已经存在。 关于争议焦点三：原告认为其享有解除权的理由是，第一，被告应当于2018年7月25日前支付下一期即2018年8月5日止2018年9月4日的合同费用，但被告未按照合同约定支付。第二，被告拖欠原告水、电费用。第三，被告在承租房屋期间擅自对案涉房屋进行下挖、搭建，对房屋造成了损害，且被消防大队查封，损害了原告利益。本院认为，关于第一个理由，原告作为出租人理应将符合法律法规以及消防要求的房屋出租给被告，但原告在将案涉房屋出租给被告时房屋系存在违法搭建和下挖的，该违法搭建不符合消防要求，直接导致案涉房屋于2018年7月15日被消防大队查封，案涉房屋系因原告的原因导致无法使用，被告行使不安抗辩权，拒绝向原告交纳之后的合同费用符合法律规定，故原告依据该理由解除合同不成立。关于第二个理由，按照合同约定，抄表时需要双方当场核对，但原告未提供证据证明其在抄表时被告方人员在场，原告即便后来向被告发出了缴纳水电费的通知，该数额也未经过被告的确认，故被告有权拒绝缴纳原告所称的水电费金额，故原告依据该理由解除合同不成立。关于第三个理由，因案涉房屋的搭建、下挖均非在被告承租期间实施，故被告无需对房屋的搭建、下挖向原告承担责任，且案涉房屋被查封系因搭建的隔层未设置相应的消防设施，也非系被告原因所致，故原告无权以此要求解除合同。综上，原告没有合同解除权。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于合同解除的时间点，因案涉房屋于2018年7月15日被消防大队查封，二层搭建于2018年8月16日被拆除，房屋内的桌子、椅子、锅碗瓢盆等物品均由被告搬走，原告称二层搭建是被告拆除的，被告称二层搭建是原告拆除的，之后由原告控制房屋，被告认为隔层被拆除之日房屋已经交接给了原告，但双方均未提供证据予以证明，直至2019年1月7日，本院组织双方当事人至案涉房屋进行交接，被告拆除并搬走了品牌为美的的三台空调内机、三台空调外机、大的不锈钢吊柜一个、小的不锈钢吊柜一个、储物柜一个、绿色柜子一个、吧台一个、热水器一台、门一扇、不锈钢灶台一个。本院认为，2018年8月16日，案涉房屋的二层搭建被拆除、地表被填平、被告方移走了大部分物品，双方的合同已经处于事实上不能继续履行的状态，后本院于2019年1月7日组织双方进行了交接，虽然原告不同意接受房屋，但实际上原告已经将案涉房屋收回并重新挂牌招租，故双方的租赁合同属于不能继续履行而产生了终止效果，故双方签订的房屋租赁合同及管理服务合同于2019年1月7日终止。 关于占有使用费，因合同于2019年1月7日终止，故被告应向原告支付2018年8月5日至2019年1月7日期间的租金164149元【32186*（5+3/30）】，扣除被告交纳的保证金66000元，被告还应支付原告房租98149元（164149-66000）。因被告已经搬离案涉房屋，故对于原告要求被告搬离案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所称的地表未恢复原状、西侧墙面电线未接入烟感、下水管道不通等问题以及被告未拆除墙面的一个架子、一段木质墙裙、一个玻璃护栏等问题，双方可另案解决，本案不予理涉。 关于水费和电费，原告认为电费是1.3元每度，水费是4.8元每吨，电费的计算方式为7793-7244=549度，549度*1.3元/度*30倍=21411元，水费的计算方式为4591-4436=155吨，155吨*4.8元/吨=744元，合同约定如遇当地价格调整，对上述价格按比例调整，合同期间因为政府水费价格调整，调整为4.8元/吨；被告对于计算方式无异议，但认为电费应按1元每度计算，水费按照4元每吨计算。本院认为，《管理服务合同》约定电费为1.3元/度，水费为4元/吨，如遇当地水电价格调整，则上述价格作同比例调整，因《关于苏新区自来水价格调整的通知》中载明的非居民生活用水为4.15元每立方米，原告未举证证明双方约定的水费为4.8元/吨，故水费应按照4.15元每吨计算，被告未举证证明双方另行约定电费应按照1元每度计算，故电费应按照合同约定的1.3元每度计算。故被告结欠原告水费为643.25元（155*4.15），被告结欠原告电费为21411元（549*1.3*30），水电费共计22054.25元。 关于律师费，合同中约定了律师费的负担问题，本院结合具体案情，酌定被告支付原告律师费2000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告上海道创投资咨询有限公司与被告钟贵玲于2016年5月18日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2019年1月7日终止。 二、被告钟贵玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海道创投资咨询有限公司房租98149元。 三、被告钟贵玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海道创投资咨询有限公司水、电费共计22054.25元。 四、被告钟贵玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海道创投资咨询有限公司律师费2000元。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号6228400406149735967。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5158元，由原告上海道创投资咨询有限公司负担2707元，由被告钟贵玲负担2451元。其中，原告预交的案件受理费2451元，本院予以退还，被告应当负担的2451元缴纳至本院（户名苏州市虎丘区人民法院诉讼费专户，帐号6228400406138977364，开户行农业银行苏州商业街支行）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。 审 判 长  汪小峰 审 判 员  赵建荣 人民陪审员  王雪红 二〇一九年八月十九日 书 记 员  吴心依