山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10212号 原告：张栋良，男，1979年5月13日出生，汉族，住济南市。 被告：山东玮竖房地产开发有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100493256337D。 法定代表人：刘长虹，执行董事。 委托诉讼代理人：尹德存、谢恩波（均系特别授权代理），均系山东德存律师事务所律师。 原告张栋良与被告山东玮竖房地产开发有限公司（以下简称玮竖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案。被告玮竖公司于2018年11月申请管辖权异议，本院于2018年11月23日作出（2018）鲁0112民初10212号民事裁定书，裁定驳回玮竖公司对本案管辖权提出的异议，玮竖公司不服提起上诉，2018年12月18日，山东省济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民辖终1157号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告张栋良，被告委托诉讼代理人尹德存到庭参加诉讼。在诉讼过程中，张栋良申请司法鉴定，本案依法中止审理，鉴定程序终结后，本院于2019年5月22日第二次公开开庭审理了本案。原告张栋良，被告委托诉讼代理人尹德存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张栋良向本院提出诉讼请求：１．判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2018年10月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）45000元（参考周边同等户型房租4500元/月×10月=45000元）；2．本案诉讼费、评估费或鉴定费及保全费由被告承担。在诉讼过程中，张栋良变更第1项诉讼请求为要求被告支付违约金56600元。事实与理由：原告于2016年10月22日与被告玮竖公司签订合同，购买被告所开发的位于济南市历城区闵子骞路百花公园南孝和泉韵花园楼盘2号楼1单元601号房，购房金额为2356311元，并按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。但截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。同时按照合同约定，如果被告在合同约定的期限内没有将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按照已经支付房屋价款的日万分之零点一计算，但原告认为合同约定日万分之零点一的延期交房违约金明显过低，不能弥补因延期交房而给原告造成的损失。故原告诉至法院，望判如所请。 玮竖公司辩称，原告要求被告按周边同等户型房租支付违约金无合同依据，也无事实及法律依据；关于违约责任，双方在商品房买卖合同中已有明确约定，应严格遵照执行，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、逾期交房期间。玮竖公司主张，根据商品房买卖合同约定，由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；市政配套设施批准与安装的延误，出卖人可据实予以延期交房。故玮竖公司提供自2016年1月21日至2019年3月6日的济南市城乡建设委员会发布的紧急通知、济南市重污染天气应急工作指挥部办公室文件、济南市人民政府办公厅发布的通知、济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布的通知及加盖监理单位山东齐鲁城市建设管理有限公司孝和泉韵监理部印章的监理通知一组、自行制作的停工时间统计表一份，用以证明涉案工程在此期间因政府原因停工244日，交房日期应当顺延至2018年8月8日。经质证，张栋良对一系列政府文件、通知不予认可，认为无法证明其停工与该文件有关系；对监理通知无异议，但认为政府停工通知的是重污染企业，没有要求玮竖公司必须停工，停工监理通知是否合理由玮竖公司自行承担。本院认为，虽然相关职能部门下发了一系文件、通知，但玮竖公司提供的监理通知无监理人员签字，无法印证与本案的关联性。玮竖公司亦无证据证明其停工后及时通知了张栋良，故对其辩解逾期交房期间应扣除244天，本院不予采纳。根据商品房买卖合同的约定，玮竖公司应于2017年12月31日交房，玮竖公司于2019年1月5日交房，该期间应是逾期交房期间。 2、房地产司法鉴定估价报告、异议答复各1份。在诉讼过程中，张栋良申请对其所购涉案住宅以能达到居住的简单装修标准下的自2018年4月1日起至2019年4月5日止期间的市场租金或以合同约定的交房标准下的自2018年1月1日至2019年1月5日止期间的市场租金申请司法鉴定，并对涉案储藏室的自2018年1月1日起至2019年1月5日止期间的月租金进行司法鉴定。本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司进行评估鉴定，张栋良为此支出评估费2000元。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年5月5日作出鲁广泰评房鉴字（2019）第276号《房地产司法鉴定评估报告》，认定涉案住宅以能达到居住的简单装修标准自2018年4月1日起至2019年4月5日止的市场租金总价为46233元、以合同约定的交房标准自2018年1月1日起至2019年1月5日止的市场租金总价为43780元，涉案储藏室自2018年1月1日起至2019年1月5日止的市场租金总价为2432元。张栋良对该评估报告无异议，玮竖公司认为该鉴定严重违法：1、玮竖公司不同意对租金进行鉴定，故该鉴定结果不能作为本案的定案依据。张栋良与玮竖公司已明确约定了违约金的计算方式及数额，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定计算违约金，故该鉴定结果没有法律效力；2、在丁妍等10人起诉玮竖公司商品房买卖合同纠纷中，玮竖公司申请山东广泰土地房地产评估测绘有限公司的鉴定人员出庭作证，两名鉴定人员明确说明了毛坯房不具备基本居住条件，无法鉴定，但本案中，该鉴定机构却出具了毛坯房的鉴定结果，故该评估报告是凭空捏造的，没有法律效力；3、根据报告书第12页，该鉴定公司称本次估价时遵循合法原则、在“法律上允许”的前提下，第14页的估价依据列出了大量的法律法规规范，但是这些法律法规规范，未能找到任何的能够证明本次鉴定事项合法的法条规定，所谓合法必须是符合法律的规定，既然没有这种规定，说明本次鉴定不合法，该报告书不具备法律效力；4、鉴定机构称报告书估价方法是比较法，但至于是哪个租赁市场的什么信息、如何取得的附近房地产投资回报的什么情况、其他相关信息资料是什么均没有提到，选取的可比实例在哪里亦没有提到，故该估价报告既没有事实依据，也没有法律依据，应是鉴定机构凭空捏造了一个租金标准，不应采纳。玮竖公司对该估价报告提交了异议说明，本院依法予以委托，2019年5月28日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出《关于对鉴定报告的异议答复》，认为：（1）、依据委托方提供的《济南市商品房买卖合同》，权属证明资料合法；依据《济南市商品房买卖合同》，估价对象用途为住宅，在最高最佳利用中本次评估估价对象用途设定为住宅是法律上允许的；（2）依据济南市人民法院鉴定委托书，我司接受委托，对估价对象进行鉴定；（3）估价对象用途为住宅，所在区域与估价对象相似的出租可比案例较多，故本次评估选取比较法对估价对象市场租金进行估价。选取一定数量的可比实例，对可比实例租金进行修正后得到估价对象结果。（4）依据法院《函》，本次评估设定估价对象已达到基本入住条件。我公司按照国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，对委托评估的估价对象的租金进行了评估，评估依据充分，方法合理，结论客观。玮竖公司认为该答复没有针对其提出的异议进行答复，而是采取了回避的态度，没有法律效力，故上述估价报告也没有法律效力。本院经审查认为，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司系经本院依法委托的有鉴定资质的评估机构，其针对涉案申请所进行的评估鉴定依据充分、理由正当、程序合法，玮竖公司提出异议，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司予以了答复，玮竖公司仍不予认可，但无其他证据相反驳，本院对其异议不予采纳，对房地产司法鉴定估价报告和异议答复本院予以认定。 对涉案住宅的租金，该评估报告分别出具了2018年4月1日至2019年4月5日期间的简单装修标准下的市场租金和2018年1月1日至2019年1月5日期间以合同约定的交房标准下的市场租金，本院认为简单装修标准下的市场租金，张栋良申请的鉴定期间具有随意性、不甚严密，而以合同约定的交房标准下的市场租金鉴定的期间正是逾期交房期间，相对而言该租金标准更有说服力，本院对涉案住宅在逾期交房期间的租金损失采纳43780元。根据估价报告，对涉案储藏室在逾期交房期间的租金损失2432元予以认定。 3、张栋良提供微信截图2份，证明2019年1月5日交房时不具备交房条件，交房时是临时用电，2019年3月1日正式供电，地下室至今未供电。玮坚公司对证据真实性不认可，认为无法证明微信中的人员与玮竖公司的关系，且物业公司与玮竖公司无关，且张栋良起诉的是逾期交房违约金，如交房后双方因用电产生纠纷，属另外的法律关系，与本案无关。本院认为，涉案商品房于2019年1月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明（济综验第2019001号），张栋良于2019年1月5日接受了涉案房屋，此后的纠纷与逾期交房违约金无关，本案不予处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2016年10月22日，玮竖公司（作为出卖人）与张栋良（作为买受人）签署合同编号销售（字）201628954666号商品房买卖合同及补充协议各壹份。张栋良购买由玮竖公司开发的，坐落于济南市历城区闵子骞路22号的孝和泉韵花园2号楼1单元601号住宅及储藏室1-（-201）房屋一套。住宅建筑面积为134.34平方米，房屋单价为每平方米17150元，金额为2303931元；储藏室面积为8.73平方米，单价为每平方米6000元，金额为52380元，以上总价款为2356311元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；同时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；市政配套设施与安装的延误（因出卖人过失的除外）；3.买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因造成的不能如期交房。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）出卖人在本合同规定交付期限届满后30日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延时间，出卖人不因此承担延期交房的责任；（2）逾期超过30日但不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金，但每月违约金总额不超过2000元，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之零点一的违约金，至交付之日止，违约金累计总额最高不超过总价款的百分之一。第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。 2、张栋良在上述合同签订后向玮竖公司支付了全部购房款。玮竖房地产公司于2019年1月5日将房屋交付给张栋良。 另，根据（2019）鲁01民终5333号生效民事判决书，涉案孝和泉韵花园楼盘2号楼于2019年1月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明（济综验第2019001号）。 本院认为，张栋良与玮竖公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，玮竖公司未能按合同约定向张栋良交付房屋，致使张栋良不能在预先设定的时间享受相关房产权益，给张栋良造成损失。按照合同约定，玮竖公司应承担的违约金约为8718元（2356311元×370天÷10000天），而参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，玮竖公司应承担的逾期交房违约金应系46212元（43780元＋2432元），约定的违约金远远低于法定的逾期交房租金标准，张栋良作为守约方要求调高违约金，要求玮竖公司按法定的逾期交房租金标准承担违约责任，不违反法律规定，本院予以支持。对张栋良主张的评估费2000元，亦不违反双方约定和法律规定，本院予以支持。综上，玮竖公司应支付张栋良逾期交房违约金46212元（43780元＋2432元），并应承担评估费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限被告山东玮竖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张栋良逾期交房违约金46212元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1215元，减半收取608元，由原告张栋良负担125元，被告山东玮竖房地产开发有限公司负担483元。评估费2000元，由被告山东玮竖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇一九年八月二十一日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏