广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2977号原告：王兰健，男，1966年5月17日出生，汉族，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：刘彤彤，广东致亮律师事务所律师。被告：麦敏娜，女，1983年12月22日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：程娟、赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市天维房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：覃金成。原告王兰健诉被告麦敏娜、第三人广州市天维房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兰健及其原委托诉讼代理人吴煜辉，被告麦敏娜的委托诉讼代理人程娟、赵颖欣以及第三人广州市天维房地产代理有限公司（以下简称天维公司）的法定代表人覃金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兰健向本院提出诉讼请求：一、解除王兰健与麦敏娜签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、麦敏娜返还王兰健定金50000元；三、麦敏娜向王兰健退还家具费用5000元；四、麦敏娜向王兰健赔偿中介费损失19000元；五、麦敏娜向王兰健赔偿按揭费用7760元；六、麦敏娜向王兰健支付违约金155000元（房屋成交价的10%）；七、麦敏娜向王兰健赔偿房屋差价损失1000000元（实际以房屋现价与合同原价的差额为准）；八、本案的诉讼费由麦敏娜承担。事实和理由：2016年11月29日，王兰健和麦敏娜在天维公司居间下签订《房地产买卖合同》，合同约定王兰健向麦敏娜购买位于增城区新塘镇××大道××现代城市花园××房，成交价为1550000元。合同签订后，王兰健支付了定金50000元，后因麦敏娜未办理房屋涂销抵押手续以及拒绝配合办理房屋过户手续，导致房屋无法过户。2017年2月26日，麦敏娜提出解除双方合同，王兰健要求继续履行合同。为此，王兰健向法院提起诉讼，2017年12月20日，增城区人民法院作出判决，认定麦敏娜违约并驳回王兰健的诉讼请求。现因合同不能履行，王兰健提起本案诉讼，请求判令所请。被告麦敏娜辩称：一、本案相关事实已经（2017）粤0183民初2184号民事判决书及（2018）粤01民终23698号民事判决书认定。二、涉案《房地产买卖合同》无法继续履行的原因是王兰健没有能力足额支付房屋剩余房款以及工商银行广州庙前直街支行不接受王兰健代麦敏娜偿还涉案房屋的提前还款手续。即涉案合同的继续履行存在现实的障碍。本案合同被解除是因客观履行不能导致，王兰健以麦敏娜违约为由解除合同，没有依据。三、王兰健诉求要求违约金及房屋差价损失没有依据。承担违约责任或赔偿损失的前提是该损失与违约行为之间有因果关系。本案合同的解除并非麦敏娜所致，因此麦敏娜的违约与损失没有因果关系。退一步，单纯分析王兰健的诉讼请求，也是缺乏依据。1、违约金及房屋差价的损失为重复主张。2、房屋差价的损失也超过了合同的约定。3、应当以订立合同时是否可预见或应当预见作为判断违约责任是否合理的原则。结合本案，双方在订立合同时所能预见的违约责任要么是总楼价的每日千分之一，要么是交易总楼价的10%，对于市场风险、政策调整等因素造成的房屋市场价格波动不是普通买卖双方就能预见的。权利义务应当对等，现王兰健只支付了定金50000元，去要求所谓的房屋差价，造成双方权利义务严重失衡。即使王兰健有权主张房屋差价损失，王兰健也有义务采取措施防止自身损失的扩大。四、王兰健主张退还定金50000元，麦敏娜表示同意。五、王兰健主张退还家具费用，麦敏娜表示同意。六、王兰健主张的中介费损失19000元没有依据。七、王兰健主张赔偿按揭费用7760元没有依据。第三人天维公司述称：已有生效判决认定卖方违约。经审理查明：2016年11月29日，麦敏娜（卖方）、王兰健（买方）以及天维公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××大道××现代城市花园××1004的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰伍拾伍万元……四、买卖双方同意该物业交付时间为卖方收齐楼款当天。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期房款等无故不履行合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。七、……履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备选条款……卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。……附件……（二）涂销抵押后付款1、定金人民币伍万元整，买方须在2016年11月29日支付给卖方。……3、出资赎契：卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。……B、双方共同赎契，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之天维服务有限公司办理赎契手续，并将相关供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和未得到经纪方同意的前提不擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。首付不足以还卖方银行欠款的部分由卖方自筹资金解决。买方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期楼款存入卖方供款账户内，……楼价余款人民币玖拾柒万元整……按揭付款，买方须在合同签订后10天内到贷款银行办理按揭贷款申请。”。同日，王兰健支付定金50000元给麦敏娜。2016年12月6日，广州市信耀荣房地产销售代理有限公司出具《收据》，载明收到王兰健按揭代理费7760元。2017年1月10日，广州农村商业银行股份有限公司新塘支行出具《同意贷款意向书》，载明“借款申请人王兰健于2017年1月3日向我行申请借款人民币玖拾柒万元整，用于购买麦敏娜位于增城区新塘镇××大道××现代城市花园××房房产，经审查，现我行有意向为借款申请人发放贷款人民币玖拾柒万元整，期限19年。……”。2017年3月23日，广东致亮律师事务所接受王兰健委托，向麦敏娜发出《律师函》，载明“……阁下应当自签订本合同的10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，但至今阁下位于广州市增城区新塘镇港口大道中363号现代城市花园4幢1004房的银行按揭仍未办理涂销手续。……阁下应于2017年3月28日前完成涂销手续，并立即配合我方委托人前往房管部门过户。……”。麦敏娜提供《提前还款须知（回执）》，载明“……请借款人于2017年4月4日前将相关款项存入供楼存折，我行初步拟定在2017年4月5日至2017年4月12日进行扣款。……”。王兰健提供日期2017年2月26日的微信聊天记录载明“我们把合同注销了吧，浪费太多时间，太累了。……王叔这样的话，我们都请律师上法庭哦，一来二去我们都要浪费钱和时间，假如你赢了，我也是赔5万。……我们现在真的不想卖，”。麦敏娜提供短信记录载明“房东，您好，你的贷款约定是2017年4月2日左右扣款，我已通知买方准备好首付款，在银行扣款前5天汇到你的还款账户上，不足部分你自行向担保公司借资垫付。特此通知，天维地产覃金成。”。2017年3月29日，王兰健以麦敏娜为被告，诉至本院，案号为（2017）粤0183民初2184号。麦敏娜在该案中以王兰健为反诉被告，提起反诉。2017年12月20日，本院作出（2017）粤0183民初2184号民事判决书，认定如下，一、王兰健与麦敏娜签署的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。二、王兰健与麦敏娜之间争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，王兰健已经依约支付了定金，表明王兰健已经履行了相应的合同义务。现麦敏娜认为王兰健没有依约支付首期款构成违约，根据双方《房地产买卖合同》中约定，王兰健支付首期款是与麦敏娜共同偿还涉案房屋所欠的银行按揭款的组成部分，因此，双方在合同中明确约定，上述首期款支付的先决条件为麦敏娜必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之天维服务有限公司办理赎契手续，并将相关供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料。但是结合本案事实，麦敏娜没有办理公证委托给天维公司的上述手续，也没有证据证明将供楼款账号告知给天维公司，在此种条件下，王兰健不可能支付涉案房屋的首期款。同时，结合王兰健提供的微信记录以及天维公司陈述，麦敏娜已经明确表明其不履行合同，且不履行合同的原因并非是王兰健不支付首期款。因此麦敏娜的行为已构成违约。三、王兰健在法庭辩论终结后，申请变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失，对此麦敏娜明确表示不同意王兰健变更诉讼请求。因此，王兰健变更诉讼请求已经超过法律规定的期限，在此不予审查。故审查王兰健未变更前的诉讼请求，即要求麦敏娜继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下并支付违约金能否得到支持。王兰健作为守约方，提出该请求并无不当，但在指定的期限内，王兰健却不能提供证据证明其有能力足额支付涉案房屋的剩余房款，也没有提供证据证明其有能力代麦敏娜偿还涉案房屋的抵押贷款，且中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行在庭审中明确表示无法接受王兰健代麦敏娜履行涉案房屋提前还款的手续，在此种情况下，涉案合同的继续履行即存在现实之障碍，在未能清偿涉案房屋抵押权人的债务而要求涉案房屋办理过户，必然损害抵押权人的合法利益，且涉案房屋的抵押权人没有同意王兰健代麦敏娜清偿债务，因此，本案之《房地产买卖合同》不具备继续履行的可能性，王兰健要求继续履行合同的请求，不予支持。同时，王兰健基于继续履行合同基础上主张的违约金，亦不予支持。四、至于王兰健请求麦敏娜赔偿中介服务费的请求，因王兰健并未实际向天维公司支付中介服务费，故对此亦不予支持。五、综合上文论述，麦敏娜作为违约方，其以王兰健违约为由要求解除合同并要求王兰健支付违约金的反诉请求，显然没有事实和法律依据，不予支持。据此，该判决书判决如下，一、驳回王兰健的全部诉讼请求；二、驳回麦敏娜的全部反诉请求。判后，麦敏娜不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2018）粤01民终23698号。2019年2月27日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23698号民事判决书，认定如下，根据麦敏娜的上诉以及王兰健的答辩意见来看，本案争议焦点问题为王兰健未支付首期款是否构成违约。本案《房地产买卖合同》约定双方共同赎契，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之天维服务有限公司办理赎契手续，并将相关供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途撤销委托等，否则视为严重违约；首付不足以还卖方银行欠款的部分由卖方自筹资金解决；买方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期楼款存入卖方供款账户内。由上述约定可知，卖方麦敏娜办理公证委托、提供供款账号的义务在前，买方王兰健支付首期款用于赎契的义务在后。在上述履行义务的方式和期限均明确的情况下，麦敏娜未办理公证委托手续，也无证据证明其将供款账号告知天维公司或王兰健，麦敏娜已构成违约。王兰健未向麦敏娜支付首期款的原因在于麦敏娜违约在先，不能归责于王兰健。在合同对上述义务的履行顺序和期限有明确约定的情况下，麦敏娜应遵循诚实信用原则积极履行合同，其以天维公司未履行通知义务为由主张其不构成违约缺乏依据，不予采纳。此外，根据微信聊天记录，在《提前还款须知(回执)》载明的扣款时间2017年4月之前，麦敏娜的配偶已于2017年2月26日明确提出不再履行合同，此后麦敏娜既未向王兰健表示同意继续履行合同，也未作出任何履行行为，故该微信聊天记录同样证明麦敏娜构成违约。在麦敏娜违约在先的情况下，其主张王兰健未支付首期款构成违约并要求王兰健承担违约责任，缺乏合同依据，不予支持。据此，该判决书判决驳回上诉，维持原判。另查明，2018年2月9日，天维公司向王兰健出具一份收据，载明已收到王兰健支付的信息服务费19000元。2019年3月19日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、针对王兰健第七项诉讼请求的房屋差价损失，王兰健及麦敏娜均向本院申请房屋价值评估。（一）其中王兰健申请的评估基准日为其提起（2017）粤0183民初2184号案诉讼的起诉之日即2017年3月29日，麦敏娜申请的评估基准日为其通过微信向王兰健提出解除合同之日即2017年2月26日。（二）经摇珠确定的广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司作出涉案房屋在上述两个基准日的两份报告书，其中粤金房估字[2019]第0726号报告书载明，涉案房屋在价值时点（2017年3月29日）的评估价值为1830195元；粤金房估字[2019]第0725号报告书载明，在价值时点（2017年2月26日）的评估价值为1765154元。（三）王兰健为此支付评估费用7200元，麦敏娜为此支付评估费用7200元。双方均要求在本案中一并处理上述评估费用。（四）王兰健对上述两份评估报告持有异议，其向法庭提交重新评估申请，要求以本案的立案之日即2019年3月19日为评估基准日。麦敏娜对上述两份评估报告持有异议，其认为该两份评估报告未明确作出的事实依据和行业判断，缺乏个性化分析，无法知道评估结果做出的依据，对评估结果不认可。（五）王兰健表示，若法院不接纳其重新评估申请，其第七项诉讼请求主张的金额为280195元。二、天维公司确认已收取王兰健支付的中介费19000元。本院认为：王兰健与麦敏娜以及天维公司于2016年11月29日签订的《房地产买卖合同》的合同效力以及麦敏娜构成违约的事实，已经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。《房地产买卖合同》第六条约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期房款等无故不履行合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。”，因此在麦敏娜构成违约的前提下，王兰健主张解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系以及要求返还定金50000元、支付违约金155000元，理据充分，本院予以支持。麦敏娜抗辩涉案合同的解除系因客观履行不能导致，缺乏理据，本院不予采信。关于房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。本案中，《房地产买卖合同》因麦敏娜违约被解除，王兰健作为守约方要求麦敏娜赔偿房屋差价可得利益损失，有事实和法律依据，本院予以支持。至于如何确定房屋差价损失的时间节点。本院认为，从保护守约方的利益出发，以守约方的选择和请求为基础，结合合同履行情况，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等综合因素来看，王兰健提起（2017）粤0183民初2184号案诉讼的立案之日即2017年3月29日为认定涉案房屋差价损失的时间节点较为合理。王兰健主张要求以本案的立案之日为基准日申请重新评估，缺乏依据，本院对该重新评估申请不予接纳。广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司作出的评估书已明确列明了估价依据、估价方法等，麦敏娜抗辩上述评估书缺乏事实依据、行业判断等，并未提供相关依据，本院对该抗辩不予采纳。至于房屋差价损失的金额的确定。根据粤金房估字[2019]第0726号报告书显示涉案房屋在价值时点（2017年3月29日）的评估价值为1830195元，对比涉案合同价款增值了280195元。因此，结合王兰健的实际损失，兼顾合同的履行情况、王兰健对房款支付数额，以及麦敏娜负担的违约金数额等，并基于公平合理及诚实信用原则考虑，本院酌定麦敏娜向王兰健赔偿房屋增值损失100000元，至于王兰健主张的超出上述金额范围以外的增值损失，本院不予支持。关于王兰健主张麦敏娜退还家具费用5000元，因麦敏娜对此不持异议，本院予以支持。至于中介费用。《房地产买卖合同》第七条约定“履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”，故王兰健主张要求麦敏娜支付其已付的中介费用19000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于按揭费，因《房地产买卖合同》对此并未相关约定，故王兰健主张麦敏娜支付按揭费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王兰健、被告麦敏娜以及第三人广州市天维房地产代理有限公司于2016年11月29日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告麦敏娜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兰健返还定金50000元；三、被告麦敏娜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兰健支付违约金155000元；四、被告麦敏娜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兰健赔偿房屋增值损失100000元；五、被告麦敏娜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兰健退还家具费用5000元；六、被告麦敏娜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兰健赔付中介费19000元；七、驳回原告王兰健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10693元，由原告王兰健负担1091元，被告麦敏娜负担9602元。原告王兰健预付的评估费用7200元，由被告麦敏娜负担。被告麦敏娜预付的评估费用7200元，由被告麦敏娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年八月八日书记员  王燕芳