云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3123民初549号原告：盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会，地址盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区。负责人：赵双龙，业主委员会主任。委托诉讼代理人：郑加伟，盈江县法律援助中心法律工作者，证号：DH012。特别授权代理。被告：盈江佳业房地产开发有限公司，地址盈江县平原镇永胜路，统一社会信用代码：91533123678717742Q。法定代表人：飞云，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师。执业证号：15331200110573266。特别授权代理。原告盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会（以下简称：中央皓城业主委员会）与被告盈江佳业房地产开发有限公司（以下简称：盈江佳业公司）车位纠纷一案，原、被告不服本院（2018）云3123民初328号民事判决书，提出上诉。2019年3月15日德宏州中级人民法院裁定撤销本院一审判决，发回本院重审。同年3月29日本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年5月21日、7月18日公开开庭进行了审理。原告中央皓城业主委员会的负责人赵双龙及其委托诉讼代理人郑加伟、被告盈江佳业公司的委托诉讼代理人郭矛盾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中央皓城业主委员会向本院提出诉讼请求：1．判决确认盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区{土地证号：盈国用（2010）第808号、盈国用（2010）第809号、盈国用（2010）第810号、盈国用（2010）第811号}土地范围内露天停车位145个的占有、使用、收益和处分权属于盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区全体业主共有（所有）。2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区于2014年3月31日前交付给原告的所有业主使用。被告为了谋取利益，将未取得产权和销售（处分）许可的所有露天停车位以租代售无限期出租给了部分业主。小区车位处于小区的绿地和道路内，地上无任何建筑物，没有单独的产权。业主们入住后发现所有车位成了私家车位，给众多业主带来不便，现在没有公共的停车位，小区内车辆乱停乱放，秩序十分混乱，为此业主之间常发生纠纷。2018年1月24日，小区成立业主委员会，为治理小区的混乱局面，经全体业主讨论后，决定小区的车位由原告进行有序管理，原告多次派出代表与被告协商，但是被告拒绝协商。为此小区全体业主决定由原告起诉被告确认小区全部露天停车位的权属。现小区车位状况：绿地和道路上有车位79个，已经被被告无限期出租；属于小区土地权属范围内，但在市镇规划区域内的车位66个，没有单独产权证，一直由被告管理使用。综上被告将占用小区公共道路和绿地建设的、没有依法进行产权登记，不属于被告享有专有权部分的车位（含市镇区域内）无限期出租，侵犯了小区全体业主的权益，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告盈江佳业公司辩称：1．原告的主体不适格。整个中央皓城小区项目共分三期建设，总建筑面积146265.5平方米，第一期是风情雅苑，第二期是中央皓城（一期），第三期尚未开工建设。根据《物业管理条例》第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”以及《云南省物业管理规定》第四条第二款“按照城市规划建设的住宅小区，一个小区划分为一个物业管理区域；但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。”的规定，中央皓城项目属于建筑面积低于50万平方米分多期开发的住宅小区，故属于一个物业管理区域，只应成立一个业主大会。中央皓城业主委员会仅仅是由中央皓城项目二期的业主构成，并不能代表一期、三期的业主，其不是本案适格的诉讼主体。2.原告的诉讼请求不具体、明确。原告的诉请中涉及的用地范围是整个中央皓城小区总建设用地范围，包括小区一、二、三期，因土地证遗失，经补办对应的土地证号为盈国用（2013）第000007号、盈国用（2013）第000006号、盈国用（2015）第000426号、盈国用（2015）第000846号，被告在已开发建设的小区一期、二期工程中按规划已建成的车位超过145个，原告未明确其主张的145个车位的具体位置，其起诉不符合民诉法第一百一十九条第（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由”的法律规定。3.原告不能提交证据证明诉称车位是占用业主共有的道路或者其他场所的车位。物权法第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案原告未提交诉争145个停车位占用了业主绿地和道路的任何证据，应承担举证不能的法律后果。4．被告开发的地上车位是整个中央皓城小区（包括一期、二期、三期）建筑区划内的规划车位，产权依法属于被告。整个中央皓城小区项目开发建设均通过盈江县人民政府及相关职能部门的规划审批，我方提交的《规划设计方案》中，明确记载机动车位701个，其中室外停车位503个，室内停车位198个，足以证明整个中央皓城项目（一期、二期、三期）共规划建设的地上停车位是503个。依照物权法第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定。”的规定，被告按照上述规划在建筑区划内投资建设的地上停车位所有权应归被告所有，且被告与业主签订《商品房购销合同》前，已提前告知业主，业主均已认可并接受车位权归开发商所有，并且双方已通过签订补充协议的方式，明确约定地上规划车位的所有权属于被告，之后，被告分别与需要车位的部分业主签订《车位租赁合同》。综上，应裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的全部诉讼请求。原告中央皓城业主委员会围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1．法定代表人身份证明书1份、身份证复印件1份，证明：原告法定代表人的身份情况。2．《商品房购销合同》1份（复印件），证明：被告将商品房出售给原告业主的事实。3．《中央皓城车位租赁合同》1份（复印件），证明：被告将小区无产权车位以租代售的形式出售给了部分业主的事实。4.永胜社区证明1份及中央皓城业主委员会公章，证明：中央皓城小区业主委员会依法成立，已经住建部门备案登记，是合法的诉讼主体。5.中央皓城小区业主大会意见表，证明：中央皓城小区业主委员会起诉被告已得到三分之二业主的同意，程序合法。6.盈江县住房和城乡规划建设局出具的盈住建函（2018）83号（函），证明：诉争的145个车位占用小区绿地和公共场所，属于小区全体业主共有，开发商无权处置。7.小区竣工平面图，证明：小区竣工后的现状，诉争所有车位均位于小区公共区域，按平面图，小区绿地不足近2亩多。8.不动产（房产）登记证，证明：小区建筑公摊面积达20%以上。被告盈江佳业公司针对其答辩意见向本院提交了以下证据：1．营业执照副本1份、法定代表人身份证明及身份证复印件1份，证明：被告的主体资格适格。2.盈政发[2011]411号文件、《投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》4本、盈住建发[2012]93号文件（复印件）、附件2盈江-中央皓城《规划设计方案》、盈政复[2012]255号批复，证明：被告在中央皓城小区开发建设中，依法依规；小区建筑区划内，规划地上停车位为503个；原告诉争的地上停车位在规划停车位范围内。3.关于对盈江中央皓城（二期）项目竣工《情况说明》，证明：中央皓城分三期建设，一期、二期项目竣工，三期未开工建设。4.《商品房购销合同》、《中央皓城车库、露天停车位补充协议》，证明：被告与业主签订购房时，已提前告知业主地上停车位权属属于被告，并就地上停车位权属以书面协议方式与业主约定属于被告。5.《中央皓城车位租赁合同》，证明：被告与需要地上停车位的业主签订租赁合同。6.岳红艳与赵双龙的微信记录，证实：原告并没有召开过业主大会征求业主的意见，只是采用电话问询的方式询问部分业主,并没有真实、客观、全面的反映业主的意见。通过举证、质证，本院认为，对原告提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性及证明内容予以采信；证据3的真实性予以采信，关联性及证明内容部分采信，合法性不予采信；证据5的真实性结合被告提交的反驳证据（微信记录）予以部分采信，能证实原告提起该诉讼涉及全体业主的公共利益，有业主大会的授权，其证明内容予以采信；证据6的真实性予以采信，能证实中央皓城二期项目（中央皓城小区）规划配备128个露天植草砖停车位，每个车位的三分之一用地计入小区绿地面积，被告按照规划建设露天植草砖停车位62个，将露天植草砖停车位改建为露天硬化停车位66个，占用项目规划绿地新增停车位17个，共145个车位均不能办理权属登记，其证明内容予以部分采信；证据7的真实性、合法性予以采信，能证实诉争所有车位均位于小区公共区域，其证明内容予以采信；证据8与本案诉争内容无关，不予评判。对被告提交的证据1、3的三性及证明内容予以采信；证据2的真实性、合法性予以采信，能证实中央皓城小区系城建、规划部门许可建设，其证明内容予以部分采信；证据4《商品房购销合同》的三性予以采信，《中央皓城车库、露天停车位补充协议》的真实性、关联性予以采信，合法性不予采信，该组证据的证明内容不予采信；证据5的真实性、关联性予以采信，合法性及证明内容不予采信；证据6的三性予以采信，证明内容部分采信。本院经审理认定事实如下：被告盈江佳业公司系盈江“中央皓城项目”的开发商，该公司按照“盈江—中央皓城规划设计方案”在四个地块上分三期开发商业住宅小区，其中在两地块上同步开发了一期“风情雅苑”小区，该小区已建成并移交业主使用；之后开发了二期“中央皓城”小区；三期尚未开发。按照规划要求，被告盈江佳业公司应在二期“中央皓城”小区建设露天植草砖停车位128个，其中每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，被告实际按照规划建设露天植草砖停车位62个，将规划内的露天植草砖停车位改建为露天硬化停车位66个，占用项目规划绿地新增停车位17个，共计建设露天停车位145个，在《建设工程规划许可证》中未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。被告与本案业主分别签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》及其《中央皓城车库、露天停车位补充协议》，并与部分业主签订了《车位租赁合同》，将小区内的部分露天停车位出租给业主。原告对被告出租露天停车位的行为有异议，诉至本院，提出诉请。本院认为，本案系车位纠纷案件。一、关于原告中央皓城业主委员会主体是否适格的问题。首先，被告盈江佳业公司开发的一期风情雅苑小区及二期中央皓城小区分别处于不同的地理位置，有各自的设施设备，并各自成立了业主委员会，聘请了不同的物业管理公司，两个小区属于不同的物业管理区域。其次，中央皓城业主委员会已经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》相关规定，且中央皓城业主委员会起诉被告已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，故其具备原告主体资格，有权代表中央皓城小区全体业主行使诉讼权利。被告的此项答辩意见，本院不予采纳。二、关于涉案中央皓城小区145个露天停车位的权属问题。开发商在向业主出售商品房，能否单独保有车位所有权，关键是该车位能否认定为物权法所称的建筑物专有部分，从而可以成为特定业主区分所有权的客体。综合全案证据，从盈江县政府颁发的盈国用（2015）第000426号《国有土地使用权证》、盈江县城乡规化管理局颁发的《建设工程规化许可证》、盈江县发展和改革局《投资项目备案证》以及规划设计方案、竣工平面图中可以看出，规划中的128个露天植草砖停车位及新增17个停车位的面积不计算容积率，也就是说，建成的145个露天停车位面积没有独立的土地使用权面积份额，该土地使用权面积只能依附于计算容积率的住房、商铺和车库等建筑物的建筑面积中。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，涉案145个露天停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权，现被告将所开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属原告。因此145个露天停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。被告按照规划建设的植草砖停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。涉案145个露天停车位未计入建筑面积，也未纳入容积率计算，其不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，即使被告在建造中央皓城小区支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成后，随着小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归原告的全体业主共有。由于涉案车位不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，故中央皓城小区145个露天停车位应归中央皓城小区全体业主共有，原告的诉请于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：原告盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会的全体业主共同享有盈江县平原镇中央皓城小区（中央皓城项目二期）的145个露天停车位的使用权。案件受理费100元，由被告盈江佳业房地产开发有限公司负担（未付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张 姜审 判 员  李 玫人民陪审员  许元宽二〇一九年八月八日书 记 员  尹晓晓