重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初5508号 原告：庹思林，女，1994年4月16日出生，汉族，职业不详，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：张海林，重庆市奉节县永安法律服务所法律工作者。 原告：张启军，男，1985年9月5日出生，汉族，职业不详，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：张海林，重庆市奉节县永安法律服务所法律工作者。 被告：何培莲，女，1940年11月14日出生，汉族，职业不详，住四川省广安市，现住重庆市九龙坡区。 被告：陈英，女，1972年8月19日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：何培莲，女，1940年11月14日出生，汉族，住四川省广安市，现住重庆市九龙坡区。 第三人：重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城西路29号1幢24-17，统一社会信用代码91500106MA5UFM8F9D。 法定代表人：周科，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：尹六一，男，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。 原告庹思林、张启军与被告何培莲、陈英、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庹思林、张启军的委托诉讼代理人张海林，被告何培莲（同时系被告陈英的委托诉讼代理人），第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人尹六一到庭参加了诉讼。审理中，被告何培莲曾经申请本案审判组织全体组成人员回避，其回避申请及复议申请均经本院审查后依法予以驳回；被告何培莲、陈英还曾针对本案原告的诉讼请求向本院提起反诉，后又主动申请撤回全部反诉请求并获本院准许；同时，因涉及当事人申请庭外和解，本院依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。 原告庹思林、张启军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的房屋买卖合同有效；2.判决被告陈英、何培莲支付原告庹思林、张启军房款640000元及违约金（违约金以640000元为基数，从2019年1月3日起，按每日千分之一标准计算至付清时止）；3.判决被告陈英、何培莲支付原告庹思林、张启军律师代理费30000元、交通费2000元；4.本案诉讼费由被告陈英、何培莲负担。事实和理由：2018年10月22日，通过第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司介绍,被告陈英、何培莲自愿购买原告庹思林、张启军位于重庆市沙坪坝区**路**号**幢**的房屋,当时签订了房屋买卖合同,约定房屋成交价格为740000元。被告何培莲、陈英当时支付了50000元的购房定金,后又支付了50000元房款,并要求原告庹思林、张启军先把房屋交给被告何培莲、陈英使用,原告庹思林、张启军同意被告何培莲、陈英的意见并与其办理了交房。之后，原告庹思林、张启军按照合同约定还清了该房屋的原抵押贷款，但在原告庹思林、张启军通知被告何培莲、陈英付清购房款并办理过户手续时,被告何培莲、陈英总是找各种理由不履行合同,还时常找第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司取闹等。综上,根据相关法律规定,原告庹思林、张启军为维护自身合法权利,特起诉到法院,请求法院依法判如所请。 被告何培莲、陈英辩称，本案房屋买卖合同意思表示不真实、不公平，属于可以撤销的合同，依据《中华人民共和国合同法》第54条规定应当予以撤销，理由为：首先，原告张启军声称其为装修涉案房屋花了很多钱,坚持要求成交价740000元不少一分,且不交税，由此可以证明被告用740000元购买的是高级装修的装修房，并非合同确定的清水房，清水房现市价约为540000元，该合同使我损失约200000元；其次，涉案房屋是装有法诺斯牌电器的装修房屋，原告庹思林也将现代智能电器、免拆洗的法诺斯牌热水器、燃气灶和抽油烟机的使用说明书、质保卡交给我,并对我说:“我买这三件电器花了一万元，是豪华装修”，但双方合同约定740000元房款不包含法诺斯牌热水器、燃气灶和抽油烟机；再次，房屋现场与现场的录像也证明原告用洋垃圾电器装修充豪华装修房，蒙骗欺骗我在合同上签字，以一室一厅小户型房屋骗取740000元高价房款，相反原告装修并未花很多钱，所购买的电器也并不是什么知名品牌，根本不值原告自称的价钱，且没有什么发票可以证明，厨房中燃气灶是旧的、坏的，不能煮饭，下水道堵塞，洗衣水流满地，也不能洗衣，房屋电线短路，烧坏我一个电饭煲，两个电灯泡，热水器是坏的，不能洗澡，电线没有回路，只能走到门口关灯，一开灯天上的几十个射灯，全部亮起，厕所里劣质面盆下水变形，浸水，不能放肥皂，小阳台被厕所大门挡道，人走不到阳台去，厨房灶台上下，没有放碗筷餐具的地方，这些都足以证明原告用收破烂的洋垃圾电器和伪劣装饰产品装修房屋，冒充豪华装饰房屋；最后，原告张启军手写的委托书，没有公证处证明，又没有经社区居委会签字、盖章证明，没有法律效力，并且第三人在签订合同时也没有向我出示该委托书，也没有出示产权证，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第23条第（三）项规定，在六个月内，应由经营者承担举证责任，故应由原告进行举证，根据《中华人民共和国合同法》第48条规定，补委托书的时效以一个月为限。但原告张启军制造的假委托书，是在签合同两个月后，才拿出来的，已超过时效。诈骗是要负刑事责任的，根据法律规定要被判刑三年。我希望法院以事实为依据、以法律为准绳，依法判案。同时，原告主张的违约金标准过高，请法院依法予以调减。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决。 第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司述称，请求法院依法判决。 经审理查明，坐落于重庆市沙坪坝区**路**号**幢**房屋登记的权利人为原告庹思林、张启军，共有情况为按份共有，产权人各占50%产权，房屋建筑面积65.50平方米，套内建筑面积55.47平方米，房地产权证号为：渝（2017）沙坪坝区不动产权第00067****号，颁证时间为2017年7月11日（2017年12月26日注销抵押登记）。 2018年10月16日，原告张启军向第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具《授权委托书》一份，载明：“委托人：张启军，身份证号码50023619850905****，住址重庆市奉节县**镇**村**组**号附**号，联系电话1852377****）；被委托人：庹思林，身份证号码50023619940416****，住址重庆市奉节县**镇**村**组**号，联系电话1858092****）；本人因工作等原因不能亲自到重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司办理房屋买卖事宜和签署相关协议，特委托庹思林女士处理代办相关事宜，被委托人签署的房屋买卖合同和有关文件委托人均承认法律效力，由此所造成的一切法律责任均由委托人承担”（审理中，被告何培莲否认签订合同时看到过该委托书，第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司认可签订合同时未向被告方出示该委托书）。 2018年10月22日，原告庹思林以委托方身份在第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（受托方）填写《委托出售房屋登记表》一份，委托第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司将坐落于重庆市沙坪坝区**路**号**幢**、产权人为庹思林、张启军的房屋（楼盘名称为宝嘉花与山，建筑面积65.50平方米，房屋目前的情况为空置，基础设施包含水、电、气，家具配套包含衣柜）在委托期限内为其寻找符合条件的求购客户，委托方式为一般委托，售价740000元。 2018年10月22日，被告陈英以委托方身份在第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（受托方）填写《委托洽购书》一份，载明：“本人何培莲/陈英，身份证号码：51292519401114****/51292519720819****），现委托重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司就地址为：沙坪坝区***路**号科尚地产的物业以不高于人民币柒拾肆元（小写：740000.00元）的价格与物业产权人或其代理人进行洽谈、确认成交。如置业顾问以上述范围内的价格与物业产权人或其代理人洽谈达成一致的，本人予以认可，其他相关事项（物业转让交易条件）以签署的《房地产买卖居间协议》为准。洽购日期以1天为限，即自2018年10月22日起至2018年10月22日止”。 2018年10月22日，以原告庹思林、张启军为甲方（出售方）、被告陈英、何培莲作为乙方（购买方）、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），各方签订了《房屋买卖（转让）合同》（合同编号：8000638），约定：经丙方居间，甲乙丙三方在协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的房屋事宜签订本合同。一、该房屋基本情况（如本条描述与房屋实际情况不符，以该房屋权属证明文件记载内容为准，且三方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认）：1.甲方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区**路**号**幢**房屋出售给乙方，房屋建筑结构为钢混，建筑面积65.50平方米，套内面积55.47平方米，房地产权证号为渝（2017）0067****，国土证号D50001987274，房屋性质为商品房，土地使用权取得方式为出让，所有权人为2人，该房屋未设定抵押。2.甲方需保证该房屋权属真实、清晰、合法，并保证无限制交易的情况（司法机关查封、罚没、财产保全等；公告拆迁范围，即将实施拆迁；作为抵押担保物以及其他限制交易的情况），没有产权及债务纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和共有权人均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定；乙方承诺其配偶和共有买方均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定。若因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方赔偿该房屋成交总价20%的违约金给守约方。3.乙方对该房屋已实地看房、全面检查并作充分了解，对该房屋情况和现状无异议，愿意购买该房屋，不得以此借故拒绝交易。二、房款及支付方式（本条各款项不计利息，本条款约定外的付款方式由买卖双方自行承担安全风险）：1.该房屋成交价格为740000元，乙方须于签订本合同当日支付定金50000元予甲方，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在该房屋过户后抵作房款。2.成交价格已包括甲方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）及《房屋附属设施清单》（附件）中所有物品、设施设备。3.甲乙双方选择由乙方支付全款的方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：乙方须于过户当日支付690000元予甲方。三、房屋解押、过户、入押、交付：1.若该房屋尚处于银行抵押状态中，甲方必须于2018年10月30日之前向银行预约提前还款和还清银行的贷款。2.甲方在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后4个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押资料一起即时交丙方托管。3.乙方若为按揭购房的，须在领取新《不动产权证书》后三个工作日内到相关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。4.甲方承诺于过户当日将该房屋交付乙方，甲乙双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施。甲方负责结清交房前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该物业的所有税费。四、税费承担：1.国家规定之买卖双方须付税费，双方一致同意由乙方全部承担。2.本合同履行过程中因国家或者地方法律、法规、政策发生变化导致税费种类及标准发生变化，由双方各自承担变化后果。3.甲乙双方应当按照国家法律规定如实纳税，否则由此产生的法律责任由甲乙双方自行承担。五、其他权利义务约定：1.如该房屋带租约，甲方应保证已经取得承租人放弃优先购买权的书面声明并承诺于过户之前提供给乙方。2.如该房屋系甲方继承或受赠所得，则甲方保证遗产税、赠与税已经交清，甲方最迟于过户之前补交完毕，否则承担违约责任。六、中介服务费：甲乙双方一旦签订本合同，即视为丙方完成居间服务，则甲乙双方须于签订本合同当日向丙方支付中介服务费，其中乙方须支付7900元。七、违约责任：1.甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于①迟延办理解押；②拒不或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料；③拒不或者迟延到场办理按揭贷款、过户、抵押手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或者迟延履行本合同项下之其他义务），则：（1）逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。2.如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或者被解除或者被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）；甲方如系委托代理人，则甲方应当保证已经取得房屋所有权人的书面授权，否则，甲方应当赔偿乙方、丙方所遭受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）。3.合同签订后，如甲乙双方未征得丙方同意即自行解除本合同，则甲乙双方同时成为本合同之违约者，甲乙双方需各向丙方支付相当于该房屋成交价1%的违约金。4.若甲乙双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，违约方应向丙方支付相当于该房屋成交价格2%的违约金。八、免责条款：由于不可抗力导致双方损失的，三方互不承担责任；但发生不可抗力的一方应于不可抗力事件发生后3日内通知对方并积极采取补救措施尽量减少双方损失。九、其他：1.本合同记载的“现居地址”“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式。邮件等一经正常投递后3日即视为送达，短信一经发出视为收到。2.丙方已就本合同所有条款向甲乙双方作出详细解释。甲乙双方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。3.合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用。4.合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。十、补充条款（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：经甲乙双方协商一致：（1）甲方自愿将该房屋在收到订金伍万元加房款伍万元，合计壹拾万元后交于乙方暂时使用；（2）乙方自愿在入住后交付该房屋的物业费、水费、电费、燃气费；（3）甲方在签订合同当时结清物业费、水电费并开通天然气手续。该合同尾部甲方（签章）处有“庹思林”及“代张启军”签名及捺印（原告庹思林认可系其书写）。上述合同签订当日，被告何培莲向原告庹思林支付购房定金50000元及购房款50000元，原告庹思林向被告何培莲出具《收条》一张，载明：“今收到何培莲身份证号：51292519401114****重庆市沙坪坝区学智路717号3幢13-5号房屋的定金¥50000.00元（大写：伍万元整）。备注：再加伍万元整房款，总计壹拾万元整（¥100000.00）”，落款处有收款人“庹思林”签名捺印及相应身份证号码、出具日期的记载；原告庹思林、张启军也于合同签订当日按约将位于重庆市沙坪坝区**路**号**幢**房屋交付被告何培莲、陈英（被告何培莲、陈英认可涉案房屋已经交付给被告的事实，但称其居住一段时间后就搬走了，目前并未在涉案房屋居住，但并无证据显示涉案房屋是否交还原告庹思林、张启军）。 2018年12月13日，原告张启军与被告何培莲进行电话通话，在通话中，原告张启军表示“我们合同签了这么久了，你把余下尾款打了、钱付了，我们好过户撒”，被告何培莲说“我还给你打尾款呀，你卖给我那个房子，我把家具搬进去，把十万元定金交给你，我现在好可怜哟，我帮你去举报，那个假一可以赔十，我跑了十多天，我好可怜哟，你那个热水器是旧的，天然气打不燃，是旧的，你还说你花了好多钱装修的好好”，原告张启军又说“你听我说，签合同之前你都是看好了再签的合同，现在你又说是旧的，都是成年人了，你怎么说话不算数呢？”，被告何培莲说“我说话算数，你还骗我”，原告张启军说“你是自己看好了催我们过来签的合同，你现在莫和我吵，你尽快把完善了我们好过户”，被告何培莲说“你卖你×个假房子给我，你骗我，你还说你装修的很好、花了很多钱”，原告张启军说“你现在说这些没用，房子你都住这么久了，快把手续办了，人家房子怎么想买就买？说买总要买撒，住到里面又不给房款”，被告何培莲说“你欺骗了我，是欺骗罪，是假货”（审理中，被告何培莲认可原告张启军2018年12月13日向其打电话要求支付房款，但被告何培莲认为合同是可以撤销的，不同意支付房屋尾款）。 2018年12月20日，被告何培莲向重庆市沙坪坝区房屋管理局提交书面举报信，称其在购买房屋时遭到原告庹思林、张启军以及第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司的欺骗，要求重庆市沙坪坝区房屋管理局对重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司进行处罚等，重庆市沙坪坝区房屋管理局对何培莲进行了接待、详细询问了其相关诉求、组织相关方及法律专业人士听取了何培莲的意见、回应了其相应诉求、告知了相应救济途径，并于2018年12月24日向被告何培莲出具《不予受理告知书》，告知何培莲提出的信访事项应通过诉讼途径解决。 之后，由于双方就合同继续履行等事宜并未达成一致，原告庹思林、张启军为维护其自身合法权益，寻求通过法律途径解决相关纠纷，并于2019年2月15日作为甲方与奉节县永安法律服务所（乙方）签订（2019）奉永法服代字第0215号《法律事务委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派法律工作者张海林为甲方与陈英、何培莲、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审阶段的代理人，代理费为30000元；甲方因调解、和解、撤诉等原因造成的本合同无需要履行或不能履行，均应视为乙方已全面履行本合同约定义务，甲方应根据本合同的约定金额支付代理费。双方还就乙方的勤勉义务、合同有效期及解除等事项进行了约定。该合同签订后，原告庹思林按上述约定向奉节县永安法律服务所支付了代理费30000元，奉节县永安法律服务所出具了由国家税务总局奉节县税务局代开的重庆增值税普通发票一张，该发票载明购买方庹思林向销售方奉节县永安法律服务所支付代理费30000元，发票备注栏注明“庹思林与陈英、何培莲房屋买卖纠纷”。2019年2月18日，庹思林、张启军作为原告诉至本院，要求法院依法判如所请。 审理中，被告何培莲自称其与被告陈英系母女关系，被告何培莲、陈英曾向本院对本案原告提出反诉，要求撤销合同等，后被告何培莲、陈英自行要求撤回反诉并获本院准许；被告何培莲、陈英认可在签订本案《房屋买卖（转让）合同》前，被告陈英、何培莲曾两次对涉案房屋进行了实地查看，并且在回答本院关于看房的情况时，被告陈英、何培莲向本院陈述称“我先看好了这套房屋，但是我不懂，所以就找中介帮我处理相关的事情”，“中介带我去看过，我自己之前也去看过”，“原告打电话说他的房屋装修的很好，我去看也觉得都是品牌货，觉得是豪华装修”。原告庹思林、张启军均认可出售涉案房屋给被告何培莲、陈英的事实，原告还举示了龙泉宾馆发票、尚瑞斯酒店明细账单、重庆市增值税普通发票、火车票、重庆高速ETC消费通知截图等证据以证明原告代理人张海林为参加本案诉讼产生交通费、住宿费等费用，被告何培莲、陈英对证据的真实性无异议，但认为该费用不应由被告何培莲、陈英承担。原告庹思林、张启军坚持要求法院依法判如所请；被告陈英、何培莲坚持认为原告庹思林、张启军存在欺骗行为，合同应予撤销，并且涉案房屋尚未过户，付款条件尚不成就，不同意原告张启军、庹思林的诉讼请求；第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司表示请求法院依法判决。由于双方分歧较大，本院调解未成。 上述事实，有原告庹思林、张启军举示的委托出售房屋登记表、房屋买卖（转让）合同、不动产权证书、法律事务委托合同、代理费发票、录音光盘及文字材料、龙泉宾馆发票、尚瑞斯酒店明细账单、重庆市增值税普通发票、重庆高速公路通行费专用发票、火车票、重庆高速ETC消费通知截图，被告何培莲、陈英举示的房屋买卖（转让）合同、收条、法诺斯保修卡、合格证、使用说明书、光盘、举报信、重庆市沙坪坝区房屋管理局不予受理告知书、授权委托书，第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司举示的房屋买卖（转让）合同、授权委托书、委托洽购书以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，本案系因房屋买卖产生的纠纷，关于房屋买卖合同的效力以及被告何培莲、陈英应否支付原告庹思林、张启军约定房款并承担相应违约责任等应系双方当事人争议的焦点。结合原告庹思林、张启军的诉讼请求，针对双方当事人争议的焦点，本院分别评述如下： （一）关于原、被告之间房屋买卖合同效力问题 依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，自成立时生效，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应当遵循诚实信用原则依法行使权利和履行义务。本案系因房屋买卖产生的纠纷，原、被告双方于2018年10月22日签订了《房屋买卖（转让）合同》，该合同双方当事人均具有相应的民事行为能力，且原告张启军在审理中明确表示认可原告庹思林代为签订涉案房屋买卖合同的行为，双方买卖涉案房屋的意思表示真实，内容并未发现有违反法律、行政法规的强制性规定的记载，依法应当认定为有效，双方均应当基于诚实信用原则全面适当履行自身合同义务。 至于被告何培莲、陈英关于该合同属于可撤销合同，依法应当予以撤销的辩解意见。1.涉案《房屋买卖（转让）合同》并未记载涉案房屋是清水房，也未写明总房价740000元内不包含被告何培莲、陈英所称的法诺斯热水器、燃气灶和抽油烟机，并且，涉案房屋买卖交易属于现房买卖，被告陈英、何培莲在签订涉案房屋买卖合同前已进行过两次实地看房，显然应当清楚和了解涉案房屋是否装修、装修情况以及房屋内的物品设施状况，即便原告庹思林、张启军曾向被告陈英、何培莲声称“涉案房屋装修得很好”，在被告陈英、何培莲已两次实地看房的前提下，被告陈英、何培莲完全有充足的时间对房屋内的装饰装修的档次进行了解，并对房屋内的家具家电及其他配套设施是否能正常使用进行检查，仅仅靠原告庹思林、张启军“涉案房屋装修得很好”的描述远不足以让被告陈英、何培莲陷入错误认识，被告何培莲、陈英在此情况下自愿签订《房屋买卖（转让）合同》，显然不能认定原告庹思林、张启军对被告存在欺骗或者欺诈，被告何培莲、陈英关于原告庹思林、张启军隐瞒涉案房屋属于装修房，原告庹思林、张启军构成欺诈的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。2.关于涉案房屋买卖是否存在显失公平问题。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。从庭审查明的事实来看，双方约定的成交价为740000元，被告何培莲也曾经希望原告方能够降低价款，但并未获得原告方同意，此时假如被告何培莲认为该要价过高，其完全可以选择放弃购买该房屋，但被告何培莲选择了接受该要价与原告方成交，并未有证据显示原告方利用了自身优势或者被告方的劣势；至于房屋价款问题，因房屋的价值通常取决于房屋所处地段、周边环境、交通便捷程度、是否学区房、生活舒适程度、开发企业的品牌知名度以及其他配套设施的完善程度等因素，无证据显示该房屋成交价畸高以致双方利益明显失衡的情形，因此，对于被告何培莲、陈英关于涉案房屋买卖合同显失公平的辩解意见，本院不予支持。3.关于被告何培莲、陈英提出的原告张启军未在《房屋买卖（转让）合同》上签名，且签订合同时也未向被告陈英、何培莲出示委托书的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。显然，该条法律规定对何种情形下签订的合同属于可撤销的合同作出了明确规定，但原告张启军在签合同时未到场以及双方签合同时原告庹思林、张启军未当场向被告陈英、何培莲出示委托书均不能导致《房屋买卖（转让）合同》撤销。同时，即便原告庹思林在签订合同时未出示张启军的委托书，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。显然，该条法律规定的一个月期限，指的是在相对人向被代理人催告的前提下，被代理人若未在一个月期限内追认，则视为拒绝追认，现并无证据显示被告何培莲、陈英就此请求原告张启军予以追认，相反，被告何培莲在庭审中多次表示其在签合同之前曾要求原告张启军降价，原告张启军不同意降价，很显然原告张启军对出售涉案房屋是知情且认可的，合同签订后，原告张启军还与被告何培莲电话通话要求继续履行合同、付清房款配合完成过户手续。即便再退一步讲，涉案房屋买卖合同未得到原告张启军的追认，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，即便原告庹思林在签订涉案房屋买卖合同时未获得原告张启军的授权，也并不影响房屋买卖合同的效力。现被告何培莲、陈英以此主张涉案房屋买卖合同属于可撤销合同，于法无据，本院不予支持。4.关于被告何培莲、陈英所称的签订合同时原告张启军未到场导致其误认为房屋的产权人系原告庹思林一人的问题。由于涉案《房屋买卖（转让）合同》明确记载“出售方：庹思林/张启军”，“房屋所有权人2人”，并且被告何培莲在庭审中多次表示其曾要求原告张启军降价，原告张启军均不同意，何来被告何培莲不知道涉案房屋的产权人为二人的问题，因此，被告陈英、何培莲在签订合同时对涉案房屋的产权人为原告庹思林、张启军二人应当是清楚且知情的，被告陈英、何培莲的此一抗辩意见明显与事实不符，本院不予支持。综上，对于被告何培莲、陈英关于涉案房屋买卖合同应当予以撤销的辩解意见，本院依法不予支持。 （二）关于被告何培莲、陈英应否支付原告庹思林、张启军房款640000元的问题 虽然涉案《房屋买卖（转让）合同》第二条第3款约定，乙方采取全款方式支付除定金之外的房款，具体约定为：乙方须于过户当日支付690000元予甲方，但该合同第十条补充条款约定（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：经甲乙双方协商一致：（1）甲方自愿将该房屋在收到订金伍万元加房款伍万元，合计壹拾万元后交于乙方暂时使用。依据该两条合同约定以及本院已查明的事实，乙方即被告何培莲、陈英应当于过户当日支付640000元（总房款740000元-被告已支付的100000元=尾款640000元）给甲方即原告庹思林、张启军。 至于前述“过户当日”的具体时间，该《房屋买卖（转让）合同》中未作约定，依据该《房屋买卖（转让）合同》第七条第1款约定，“合同未约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限”。本案中，原告庹思林、张启军提供的通话录音显示，原告张启军曾于2018年12月13日在电话中要求被告何培莲“支付尾款以完成过户手续”，被告何培莲在10日内既未履行支付尾款的义务，也未对原告张启军的意见予以响应。虽然可以以此作为对“过户当日”具体时间的确定依据，但并不能直接确定“过户当日”双方分别履行付款义务和过户义务的先后顺序，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。据此，虽然双方在过户当日应当同时履行过户和付款义务，但在原告明确提出履行并要求被告方对待给付时，被告至今未予相应，被告的行为显然已构成违约，依法应当承担包括继续履行在内的相应违约责任。因此，对于原告庹思林、张启军要求被告何培莲、陈英支付尾款640000元的诉讼请求，本院予以支持。当然，在被告何培莲、陈英履行了付款义务的情况下，原告庹思林、张启军依法应当按约履行将涉案房屋产权过户登记至被告何培莲、陈英名下的合同义务。 （三）关于原告庹思林、张启军主张的违约金问题 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，如前所述，因被告何培莲、陈英未按期支付原告庹思林、张启军购房尾款的行为构成违约，原告庹思林、张启军主张被告何培莲、陈英支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。至于违约金的计算标准，原告依据《房屋买卖（转让）合同》第七条第1款约定要求被告按每日千分之一的标准支付违约金，被告抗辩称原告主张的该违约金标准过高，请求本院予以调减；鉴于双方约定的违约金计算标准明显过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院确定按年利率24%作为计算支付违约金的标准。因此，结合原告庹思林、张启军的诉讼请求，本院认定被告何培莲、陈英应当支付原告庹思林、张启军以640000元为基数，从2019年1月3日起按年利率24%计算至付清之日止的违约金。 （四）关于原告庹思林、张启军主张的代理费及交通费问题 依据《房屋买卖（转让）合同》第九条第3款约定，“合同履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用”。现原告庹思林、张启军基于其提供的法律事务委托合同及发票主张被告何培莲、陈英负担其为本次诉讼支出的代理费30000元，不违反法律规定，本院予以支持。至于原告庹思林、张启军主张的交通费，因该部分费用主要系原告庹思林、张启军委托诉讼代理人张海林参加本案诉讼所支出，并非原告庹思林、张启军因本案诉讼产生的直接损失，且无证据显示该部分费用需由原告庹思林、张启军在代理费之外另行支付，因此，在本院已支持原告庹思林、张启军代理费诉讼请求的情况下，对原告庹思林、张启军主张的该项费用，本院依法不予支持。 关于被告何培莲、陈英提出的其他辩解意见。原告庹思林、张启军并非《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的专门从事生产、销售房屋的经营者，被告的该项辩解意见，于法无据，本院不予支持。至于被告陈英、何培莲关于原告庹思林、张启军的行为构成诈骗罪应受到相应刑事处罚的问题，本院在审理本案过程中并未发现原告庹思林、张启军涉嫌犯罪，如被告陈英、何培莲认为原告庹思林、张启军的行为构成犯罪，可依法向公安机关报案。至于被告何培莲、陈英的其他关于下水道堵塞、热水器是旧的等辩解意见，因均无事实和法律依据，本院依法不予支持。 特别需要说明的是，我国民事诉讼法要求人民法院审理案件应以事实为依据，以法律为准绳。具体案件审判中，法官总是通过法定程序，按照证据规则，根据当事人提交的证据材料，经过质证采信后，对案件事实所作的合理推断与认定。在诉讼中，人民法院总是在努力通过对当事人提交证据的分析并结合日常生活经验法则，采取一切可能的手段最大限度的查明争议事实，采取“三段论”推理模式，即查明案件适用的三段论“大前提”（法律规定）和作为“小前提”的案件事实，然后经过恰当分析后得出裁判结论。这个过程是建立在对案件事实确定、分析的基础上，严格依照法律规定、遵循立法精神的理性分析过程，并不以某一单个个体的认知为转移，也不会受制于某一个个体的逻辑或者经验，原告的认知也好，被告的认知也罢，或者是其他诉讼参加人的意见，均不能凌驾于法律规定和法律的精神之上。虽然法院一直在以实际行动努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，胜败皆服也是我们一直孜孜以求的目标，但总会有一些案件所谓的“输”和“赢”是那么的“泾渭分明”，虽然谁都不愿意接受所谓的“输”，但请不要动不动就对此予以质疑，其实，这种所谓的“输”并不代表就是不公正的，司法领域的公正通常可以分为几个层次，即个体认为的公正、某一群体认为的公正和整个社会公认的公正，司法公正追求的首先是代表整体的公正；在整体公正观的指导下，整个社会才能实现良性运转，人民对美好生活的向往才能成为现实，决不能以某一个人、某一个群体的所谓公正作为评判其他人行为的标准。法治兴，则秩序立，秩序立，则梦想成，只要每一个人都自觉把自身行为置于法律的约束之下，按照法律规定行事，个体的公正将能够与社会整体的公正融为一体并将得到最大程度的实现。 据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十八条、第五十四条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、确认原告庹思林、张启军与被告何培莲、陈英之间签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分有效； 二、限被告何培莲、陈英于本判决发生法律效力后十日内支付原告庹思林、张启军购房款640000元及违约金（违约金以640000元为基数，按照年利率24%从2019年1月3日起计算至付清之日止）； 三、限被告何培莲、陈英于本判决发生法律效力后十日内支付原告庹思林、张启军代理费30000元； 四、驳回原告庹思林、张启军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10770元，减半交纳5385元（原告庹思林、张启军已预交），反诉案件受理费25元（被告何培莲、陈英已预交），合计5410元，由被告何培莲、陈英负担。此款限被告何培莲、陈英于本判决发生法律效力后十日内支付原告庹思林、张启军5385元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢国忠 二〇一九年八月十五日 法官助理 张 伟 书 记 员 刘 维