贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初9988号原告：张志斌，男，1972年10月15日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：杨艳华，女，1984年7月28日生，土家族，住贵州省六盘水市钟山区。二原告共同委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。被告：兴义市鼎盛中小企业投资担保有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处明盛阳光小区106号。法定代表人:谭平，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗荣兵，男，1984年11月19日生，汉族，住贵州省晴隆县，该公司员工。被告：刘启敏，女，1973年7月7日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：蔡泽兵，男，1969年10月16日生，汉族，住贵州省兴义市。二被告共同委托诉讼代理人：罗学宽，贵州心达律师事务所律师。第三人：刘世海，男，1950年3月21日生，汉族，住贵州省兴义市。原告张志斌、杨艳华与被告兴义市鼎盛中小企业投资担保有限责任公司（以下简称鼎盛公司）、第三人刘启敏、蔡泽兵、刘世海案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因采用其他方式不能送达被告刘启敏，故本院依法于2019年3月16日登报（《黔西南日报》第8版）对其进行公告送达。原告张志斌、杨艳华及其委托诉讼代理人胡腾，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人罗荣兵，第三人刘启敏、蔡泽兵的委托诉讼代理人罗学宽到庭参加诉讼，第三人刘世海经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志斌、杨艳华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认位于兴义市房屋（房屋所有权证证号:市房权证兴字第××号，国有土地使用证证号:兴市国用（籍）第××号）系二原告合法所有的财产，并依法解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的执行；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:二原告和第三人蔡泽兵、刘启敏于2014年4月30日签订《房屋买卖协议》，蔡泽兵、刘启敏将其所有的位于兴义市的房屋（房屋所有权证证号:市房权证兴字第××号，国有土地使用证证号:兴市国用（籍）第××号，产权证登记的建筑面积为687.48㎡,为四层，实际该房屋为六层，土地使用权面积为162.4㎡）以296万元的价格出售二原告，该房屋已由第三人蔡泽兵、刘启敏抵押给工行兴义分行借款190万元，尚欠1724704.34元未偿还，双方约定该1724704.34元由二原告从2014年6月8日起开始按月向工行兴义分行偿还，该部分款项作为二原告向第三人蔡泽兵、刘启敏支付的购房款，从应付的购房款中扣除,不再向蔡泽兵、刘启敏支付。扣除二原告偿还的银行贷款后，二原告向蔡泽兵、刘启敏支付的购房款为1235295.66元，蔡泽兵、刘启敏要求二原告多支付20000元购房款，二原告同意后，于2014年4月30日向刘启敏出具了欠1255300元购房款的《欠条》，并按约定于同日向刘启敏支付了205300元购房款。上述《房屋买卖协议》签订后，第三人蔡泽兵、刘启敏于2014年4月30日将出售的上述房屋钥匙交给二原告，将上述房屋交付给二原告使用至今。二原告按约定于2015年3月8日向蔡泽兵、刘启敏支付完了所有购房款（1255300元）。二原告和蔡泽兵、刘启敏共同向工行兴义分行出具了还款承诺，明确蔡泽兵、刘启敏所欠工行兴义分行的1724704.34元贷款由二原告偿还。刘启敏将其偿还工行贷款的银行卡（账号:62×××24）交付给二原告，由二原告按期存入资金偿还贷款。二原告按约定从2014年6月起开始按月将资金存入刘启敏的还款账户向工行兴义分行偿还贷款，兴义市人民法院因罗绍明申请对刘启敏强制执行，于2017年3月31日从刘启敏的工行偿还贷款账户扣划了41400元和3480元两笔款项，该款是二原告存入刘启敏账户用于偿还工行兴义分行贷款的款项，原告张志斌向兴义市人民法院提出异议，兴义市人民法院审查后，支持了张志斌的异议请求，将该款退还了原告张志斌。为避免上述情况的发生，原告张志斌于2017年4月向工行兴义分行申请变更还款账户，将刘启敏偿还工行兴义分行贷款的账户变更为张志斌工行账户（账号:62×××77）,并从2017年4月8日起使用该账户偿还第三人刘启敏、蔡泽兵所欠工行兴义分行的贷款。2018年10月原告张志斌申请提前偿还贷款，并于2018年10月15日向工行兴义分行一次性偿还了剩余贷款本金936441.86元,利息1204.5元，支付了违约金10324.28元。二原告偿还完银行贷款后，取得了购买的上述房屋的《房屋所有权证》（证号:房权证兴字第××号），《国有土地使用证》（证号:兴市国用（籍）第××号）原件，二原告和第三人刘启敏到兴义市不动产登记部门办理过户手续时才得知第三人出售给二原告的上述房屋已被兴义市人民法院查封，无法办理产权过户手续。原告张志斌依法向兴义市人民法院提出案外人执行异议申请，兴义市人民法院审查后作出（2018）黔2301执异67号执行裁定书，驳回了原告张志斌的异议请求。经了解，兴义市人民法院于2016年5月9日查封了二原告购买的上述房屋。综上所述，二原告和第三人蔡泽兵、刘启敏在人民法院查封二原告购买的上述房屋之前已于2014年4月30日已订立了合法有效的《房屋买卖协议》，且二原告从2014年4月30日起就合法占有使用上述房屋至今，二原告已按约定支付了所有的购房款，只是因该房屋抵押贷款未偿还完无法解除抵押登记、取得该房屋产权证原件的客观原因未能办理过房登记手续。上述房屋系二原告合法所有的财产，人民法院应依法解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的执行，依法维护二原告的合法权益和交易的安全。鼎盛公司辩称，我公司申请查封的时间为2016年4月，对刘启敏房产进行查封，而刘启敏向原告方张志斌转让房屋我公司并不知情。我公司申请查封房屋期间刘启敏房产未能进行过户且从原告所举证来看，原告方也未付清所有购房款，不能抵抗其查封效力。我方不认可房屋买卖协议。我公司于2016年4月向人民法院申请查封涉案房屋时该房产仍登记在刘启敏名下，就算刘启敏与原告有买卖协议，但原告未付完购房款，符合法律规定，在法院查封房屋期间，当事人不得转让已被查封财产，被执行人将其财产出卖。在我公司申请查封后原告方未依照法律规定向兴义市人民法院申请交付购房款，我公司认为是原告方与刘启敏合伙隐瞒转移被执行人财产。原告方是具有完全民事行为能力人，在与刘启敏发生房屋交易时或在交易期间内自己不主动了解该房产真实情况属于其自身过失，应由其自行承担责任，就算其交易真实，其也应自行向刘启敏追偿其损失，不应对抗我公司申请的查封。被告刘启敏、蔡泽兵辩称，我方将涉案房屋出让给二原告是事实，但是二原告没有按照约定时间支付购房款，已经构成违约，合同成立不等于二原告就享有了房屋所有权，涉案房屋所有权还是刘启敏所有，所以原告提出的执行异议不能成立，我方将另案起诉解除与其签订的房屋买卖合同。我方与被告公司之间的债务因超出法律规定，现我方将申请再审。综上，请求人民法院依法判决。第三人刘世海经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月30日，张志斌、杨艳华作为买方（乙方）与卖方蔡泽兵、刘启敏（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定甲方将其拥有的位于兴义市的房屋一栋（房屋产权证号为市房权证兴字第××号，国有土地使用证号为兴市国用（籍）第××号，产权证登记的建筑面积为687.48㎡,登记为1-4层，土地使用权面积为162.4㎡，使用权类型为出让。在该《房屋所有权证》的“设定他项权利摘要”上载明，该房于2012年8月10日设定抵押，抵押权人为鼎盛公司，权利价值为1788000元，约定期限至2012年10月9日，注销时间为2012年9月25日。于2012年9月25日设定抵押，抵押权人为中国工商银行兴义分行，权利价值为1900000元，约定期限至2022年9月24日。于2012年9月25日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行兴义分行。2014年4月3日，蔡泽兵、刘启敏作为甲方，张志斌、杨艳华作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于兴义市幸福了1栋房屋（兴义市交叉口，房屋产权证号：市房权证兴字第××号，面积为687.48㎡，产权证为1-4层，实际为1-6层；土地使用证号：兴市国用（籍）第××号，面积为162.40㎡，使用权类型为出让）以296万元的价格出售给乙方，乙方保证按要求付清房款，且按银行借款合同按时归还贷款本息，贷款余额为1724704.34元，乙方从6月8日开始归还。其余房款1255300元由张志斌出具《欠条》一张给刘启敏，载明签到刘启敏现金（购房款）人民币1255300元，承诺于2014年4月30日支付205300元，于2014年5月18日前支付600000元，于2014年10月1日前支付200000元，余下金额在2015年农历正月之内付清，如未按时付款视为违约。合同签订后，蔡泽兵、刘启敏于2014年4月30日将涉案房屋交付给张志斌、杨艳华使用至今。在此期间，张志斌将该房屋楼顶租赁给中国联通黔西南州分公司，将房屋第一、二层门面先后租赁给陈平、雷友珍，将房屋第三层租赁给袁江、兴义市优尼君临演艺吧，房屋第四层租赁给张丽苹等人。2014年4月30日，蔡泽兵、刘启敏向张志斌出具《收条》一份，载明收到其交来的购房订金205300元。后张志斌、杨艳华分次以银行转账、现金等形式向蔡泽兵、刘启敏支付了购房尾款1050000元，刘启敏在2014年4月30日出具的《收条》下方备注：2015年3月8日收到张志斌1050000元购房款。针对尚欠的银行贷款，张志斌、杨艳华和蔡泽兵、刘启敏与2014年4月29日共同向中国工商银行兴义分行出具了还款承诺，承诺蔡泽兵、刘启敏所欠中国工商银行兴义分行的1724704.34元贷款，由张志斌、杨艳华按借款合同按约还本付息。刘启敏将其偿还中国工商银行贷款的银行卡（账号:62×××24）交付给张志斌、杨艳华，张志斌、杨艳华按约从2014年6月起开始按月将资金存入刘启敏的还款账户向中国工商银行兴义分行偿还贷款。后张志斌于2017年4月6日向中国工商银行兴义分行申请变更还款账户，将刘启敏偿还工行兴义分行贷款的账户变更为张志斌的中国工商银行账户（账号:62×××77）,并从2017年4月8日起使用该账户偿还刘启敏、蔡泽兵所欠中国工商银行兴义分行的贷款。2018年10月原告张志斌申请提前偿还贷款，并于2018年10月15日向中国工商银行兴义分行一次性偿还了剩余贷款本金936441.86元,利息1204.5元，违约金10324.28元。二原告偿还完银行贷款后，取回了涉案房屋《房屋所有权证》（证号:房权证兴字第××号），《国有土地使用证》（证号:兴市国用（籍）第××号）原件。因涉案房屋已被查封，无法办理房屋产权过户手续。张志斌于2018年10月31日向本院提出执行异议申请后，本院于2018年11月14日作出（2018）黔2301执异67号执行裁定书以“案外人未能举证证明其已按照《房屋买卖协议》全额支付了购买刘启敏所有的位于兴义市及其附属设施”为由驳回张志斌的异议请求。经查，本院于2012年10月23日受理了鼎盛公司诉蔡泽兵、刘启敏、刘世海、丁显珍追偿权纠纷一份，经调解，达成以下调解协议：由蔡泽兵、刘启敏、刘世海共同偿还鼎盛公司代偿款1500000元（于2012年10月26日前给付1460000元，余款40000元定于2013年10月25日前一次性付清。如逾期不履行由蔡泽兵、刘启敏、刘世海共同另给付利息300000元的义务）。因三人未按期履行偿还义务，鼎盛公司于2012年10月26日向本院申请强制执行，本院于2016年5月9日查封了案涉房屋。本院认为，蔡泽兵、刘启敏将涉案房屋出让给张志斌、杨艳华，张志斌、杨艳华欲排除涉案房屋的执行，需同时满足《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。张志斌、杨艳华与蔡泽兵、刘启敏签订《房屋买卖协议》的时间早于法院查封该房屋的时间，且蔡泽兵、刘启敏已于2014年就将房屋交付给了张志斌、杨艳华使用，张志斌、杨艳华在房屋被查封前已合法占用该房屋，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。但按照双方签订的《房屋买卖协议》，房款的支付方式为直接向出卖人支付1255300元以及代出卖人偿还银行贷款1724704.34元，涉案房屋于2016年5月9日被查封，张志斌、杨艳华在2015年3月8日向蔡泽兵、刘启敏支付完毕了尾款，经查当天为2015年农历正月十八日，而房款同时包含了尚欠的银行按揭贷款，张志斌、杨艳华于2018年10月15日向中国工商银行兴义分行一次性偿还了剩余贷款本金，至此房屋价款才全部支付完毕，在房屋被查封时未能支付全部价款。同时，在涉案房屋被人民法院查封时，因银行按揭贷款未清偿，涉案房屋因抵押存在权利限制的情况，而无法办理过户，该事实在张志斌、杨艳华购买房屋时就已知晓，故未能办理过户不能认定为非因买受人自身原因。综上，张志斌、杨艳华要求排除人民法院对涉案房屋排除执行不符合法律规定的情形，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回张志斌、杨艳华的诉讼请求。案件受理费100元，由张志斌、杨艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈莹莹人民陪审员  李忠华人民陪审员  唐贤玉二〇一九年八月十二日法官 助理  贺雪苇书 记 员  邹金虎