贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔26民终1428号上诉人（原审原告）：伍湘涛，男，1968年11月19日生，汉族，贵州省施秉县人，无业，住贵州省施秉县。被上诉人（原审被告）：贵州省施秉县新建房地产开发总公司（原施秉县房地产开发总公司），住址：贵州省施秉县城关镇云台路。法定代表人：潘军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：梁钧，男，1975年5月27日生，汉族，贵州省施秉县人，个体户，住施秉县。委托诉讼（特别授权）：张朋程，贵州兄弟律师事务所执业律师。上诉人伍湘涛因与被上诉人贵州省施秉县新建房地产开发总公司、梁钧确认合同无效纠纷一案，不服贵州省施秉县人民法院（2019）黔2623民初298号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。伍湘涛上诉请求：撤销贵州省施秉县人民法院（2019）黔2623民初298号民事裁定，依法改判支持上诉人一审民事诉讼请求。事实和理由：一审法院根本就没有认真审查上诉人提交的证据。一、《房屋转让协议书》在公证时未按《公证法》的合法流程进行审查。被上诉人梁钧，王学玲母子二人当时并没有向公证处提交任何关于转让屋的相关证明材料。《房屋转让协议书》是在缺乏事实依据和法律依据的情形下进行公证的。二、《房屋转让协议书》签订后，被上诉人梁钧，王学玲母子二人并没有履行义务，一直拖欠房屋转让款至今一分未付给上诉人。三、被上诉人开发公司只是一个全民所有制公司，它无权撤销和确认合同是否有效，被上诉人开发公司在没有征得上诉人的同意，无权再次转让涉案土地使用权。四、二被上诉人串通一气，后期伪造《土地转让协议书》，二被上诉人在主观上具有恶意性。五、按《地随房转》的原则，涉案土地（300平方米）中还有（120平方米）空地始终归上诉人享有使用权，因此被上诉人伪造的《土地转让协议书》始终与上诉人有直接利害关系。公证《房屋转让协议书》的前后事实过程：上诉人取得涉案土地使用权后。上诉人起初是在其父亲伍峰俊及亲妹伍燕的支持下于1997年3月份独自在涉案土地上修建房屋。因在建房期间上诉人资金困难就用涉案土地及土地上建筑物抵押向施秉县工商银行贷款（陆万元整）。在1997年至1998年期间以上诉人名誉下欠东坡砖厂（壹万元整），以上诉人的父亲伍峰俊名誉欠施秉县水泥厂（捌万零伍佰陆拾壹元整）。上诉人在1998年5月份因建房资金不足就向被上诉人梁钧的母亲王学玲借钱。王学玲提出愿垫资和上诉人合伙共同修建该房屋未完工部分，待该房屋完工后，用于经营餐饮、住宿、娱乐业。待营利后，利润双方共享，但上诉人的利润要逐步归还王学玲的垫资款，直到付清为止。由于上诉人长期拖欠各债权人的贷款及货款未归还。债权人就向施秉县人民法院提起起诉。在2001年人民法院要执行查封上诉人坐落在施秉县城关镇云台路鲤鱼塘房屋。王学玲知情后，向上诉人提出只有将双方共同修建的房屋转让给她后，由王学玲支付转让款给上诉人，再由上诉人付清给债权人，房屋才不会被人民法院查封。上诉想到经常有人到其父伍峰俊单位要债。上诉人就答应了王学玲的要求。待上诉人与王学玲二人到施秉县公证处后，王学玲说她只有分期付款的能力，上诉人本身急于还款，就不同意王学玲的要求，王学玲就说人民法院查封房屋后，她的垫资款就没有了，如果上诉人不同意就立马归还她的垫资款。上诉人当时在这种情形下很无法，只得提出如果非要转让房屋，王学玲又不能一次性付清转让款。那么在《房屋转让协议》中只能规定转让多少间房屋，待王学玲付清所有转让款后，双方在进一步协商解决其他事宜，而且，上诉人的父亲伍峰俊本人又不在现场。谁知，公证员万某，王学玲二人会答应上诉人提出的不符合《公证法》规定的要求。王学玲要求立马签订《房屋转让协议》并进行公证。当时上诉人根本不懂《公证法》及《合同法》就糊里糊涂的代父伍峰俊在公证书上签了字，因此就有了现在这样一份只凭王学玲口述，缺乏事实依据和法律依据，条款记载不明，模糊不清的《房屋转让协议书》。尤为恶劣的是，二被上诉人明明在1997年6月20日伪造了《土地转让协议书》，而且被上诉人梁钧、王学玲母子二人又违法的将上诉人没有转让的房屋与所转让的房屋混淆在内，在2001年11月7日瞒着上诉人违法的将上诉人所有房屋全部办证在被上诉人梁钧名下。在2004年由于上诉人紧逼被上诉人梁钧、王学玲母子二人归还房屋转让款的情形下，被上诉人梁钧、王学玲母子二人又再次欺骗上诉人重新签订了《共建房屋分割协议书》。被上诉人梁钧母子二人是用合法形式作为掩盖达到他的非法目的。被上诉人梁钧母子二人纯粹是在抢夺上诉人的房屋财产。以上所述事实过程，请求人民法院调查核实事实真相。《房屋转让协议书》签订后，被上诉人梁钧王学玲母子二人并没有履行义务，总是以种种借口违约一分未付。上诉人和其父亲伍峰俊名誉下的债务是其父伍峰俊用工资及上诉人归还的。在2017年底，由于被上诉人梁钧与从江县人杨昌雄有经济纠纷案。从江县人民法院要执行查封涉案土地上的房屋，上诉人知情后。上诉人请律师取证，才知被上诉人梁钧在1997年6月20日瞒着上诉人偷偷的地被上诉人开发公司签订过《土地转让协议书》，并办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。从二被上诉人在1997年6月20日签订的《土地转让协议书》的打字笔迹和上诉人与被上诉人开发公司在1997年1月20日签订的《土地转让协议书》打字笔迹，两份《土地转让协议书》打字笔迹相比较就明显有天壤之别。因此二被上诉人的《土地转让协议书》是伪造的。被上诉人梁钧、王学玲母子二人是从1998年5月份才开始与上诉人共建房屋及被上诉人开发公司在（1997年8月26日）给上诉人出具的《证明书》日期就充分证明，二被上诉人的《土地转让协议书》的日期是伪造的。这充分证明二被上诉人在缺乏事实依据和法律依据的情形下，为了达到二被上诉人的非法目的，故意串通一气，在后期伪造《土地转让协议书》，请求人民法院调查鉴定二被上诉人伪造《土地转让协议书》的违法行为。上诉人坐落在施秉县城关镇云台路鲤鱼塘（原址为：观音坝商业开发区）的房屋总建筑房间为六十二间（包括卫生间），还有楼梯间一个、阳台、过道等。上诉人所转让的三十八间（包括卫生间）房屋只是上诉人全部房屋的一部分，该三十八间房屋转让后，被上诉人梁钧始终都没有与上诉人在涉案土地上进行过明确指认分割清楚三十八间房屋的四至界点及三十八间房屋实际占地面积是多少？从被上诉人梁钧的《房屋所有权登记审批表》的《房地产平面图》中很明显地看到，上诉人转让的三十八间房屋只是修建在6.3米＊28.20米＝177.66平方米土地范围内，而这177.66平方米土地内还有上诉人未转让的房屋。因此，涉案土地（300平方米）减去（177.66平方米）还剩余（120平方米）空地始终归上诉人合法享有使用权。按（地随房转）原则，涉案土地中只有（177.66平方米）土地内的土地与被上诉人梁钧有直接利害关系。涉案土地中另外的120平方米，空地与被上诉人梁钧无任何直接利害关系。因此，二被上诉人伪造的《土地转让协议书》与上诉人有直接利害关系。综上所述，根据中华人民共和国《合同法》规定：二被上诉人伪造《土地转让协议书》程序不合法，实体不合法。违反了《合同法》第五十二条规定。因此，一审法院认定事实显失公平、公正，裁定结果明显错误。为维护上诉人的合法权益。请求中级人民法院依法改判支持上诉人一审民事诉讼请求。贵州省施秉县新建房地产开发总公司、梁钧没有提出二审答辩意见。伍湘涛向一审法院起诉请求：确认二被告签订的《土地转让协议书》无效。一审法院认定事实：原告与被告开发公司于1997年1月20日签订了《土地转让协议书》，约定被告开发公司将观音坝商业开发区土地使用权（东抵本宅开间30米，南抵本宅进深10米，西抵本宅开间30米，北抵公路规划红线，共300平方米）转让给原告使用，转让价24000元；原告得到该宗土地使用权后，与被告梁钧在该土地上共同出资修建三楼一底砖混房屋三十八间，由于原告资金不足，2001年10月18日经原告及其父亲伍峰俊（甲方）与被告梁钧及其母亲王学玲（乙方）双方协商达成协议，主要内容为：甲方伍湘涛于1997年1月20日在施秉县房地产开发公司转让得观音坝商业开发区土地使用权一幅（东抵本宅开间30米，南抵本宅进深10米，西抵本宅开间30米，北抵公路规划红线）总共300平方米，甲方转让得土地使用权后，与乙方共同出资修建三楼一底砖混房屋三十八间，现因甲方资金不足，无款补助乙方垫资部分，经双方协商达成协议：1、共同修建的砖房三十八间（包括卫生间），全部由乙方所有，乙方补助甲方60000元；2、建房期间以甲方（伍峰俊）名誉欠水泥款80000元及伍湘涛名誉欠砖款10000元，由乙方归还；该协议于当日进行了公证。2001年11月7日被告梁钧取得该房屋的所有权证，2009年1月13日被告梁钧取得该房屋的土地使用权证，面积300平方米。1997年6月20日被告开发公司与被告梁钧又签订了《土地转让协议书》，将已转让给原告的该宗土地使用权转让给被告梁钧。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，只有与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，才有权提起民事诉讼。1997年6月20日被告开发公司与被告梁钧签订《土地转让协议书》，将已转让给原告的该宗土地使用权转让给被告梁钧，当时是与原告有直接的利害关系，也损害了原告的合法权益；但本案原告于2001年10月18日将涉案土地及房屋转让给被告梁钧，即丧失了对涉案土地及房屋所享有的权利和义务。因此，该《土地转让协议书》不再与原告有直接的利害关系，也未损害原告的合法权益，原告伍湘涛无权就本案提起诉讼，应当依法驳回原告伍湘涛的起诉。裁定：驳回原告伍湘涛的起诉。本院查明的事实与一审查明的事实一致。二审期间当事人没有提出新的证据。本院认为：本案争议焦点：伍湘涛起诉请求确认施秉房地产开发总公司与梁钩于1997年6月20日签订的土地使用权《协议书》无效是否具有原告主体资格。经审理认为，施秉房地产开发总公司在1997年1月20日与伍湘涛签订土地使用权转让《协议书》将其享有的观音坝商业开发区土地使用权（东抵本宅开间30米，南抵本宅进深10米，西抵本宅开间30米，北抵公路公路规划红线）宗地转让给伍湘涛之后，于1997年6月20日又与梁钩签订土地使用权《协议书》，将该地块土地使用权转让给梁钩，显然是重复转让。同时，2001年10月18日双方签订的《房屋转让协议》明确转让的是“共同修建的砖房三十八间”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，该《房屋转让协议》涉及的土地使用应仅是转让房屋占用范围的土地使用权，并没有明确三十八间房屋占用之外的土地权属一并转让。故该重复转让行为与伍湘涛有直接利害关系，伍湘涛对此提起诉讼符合原告主体资格，应予受理。伍湘涛的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销贵州省施秉县人民法院（2019）黔2623民初298号民事裁定；二、本案指令贵州省施秉县人民法院受理。本裁定为终审裁定。审判长  冉定飞审判员  郑厚祥审判员  杨再幸二〇一九年八月五日书记员  杨 兰