河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0702民初1367号原告：张家口雷视商贸有限公司，住所地张家口市桥东区德胜街二期工程1号楼4号底商。法定代表人：孙伟，总经理。委托诉讼代理人：张大鹏，河北京张律师事务所律师。委托诉讼代理人：白国彤，河北京张律师事务所律师。被告：罗来乾，男，1946年11月11日出生，汉族，现住张家口市桥东区。被告：罗振波，男，1972年11月3日出生，汉族，现住张家口市桥东区。二被告委托诉讼代理人：孟君，河北崇正律师事务所律师。原告张家口雷视商贸有限公司（以下简称雷视公司）与被告罗来乾、罗振波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷视公司的委托诉讼代理人张大鹏、被告罗振波、被告罗来乾及罗振波的委托诉讼代理人孟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷视公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失暂定20000元，具体数额待鉴定后确定。2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告房屋装修损失费用113793元、商品损失336471元、房租19445元、搬家费用9500元、天网安防费用1500元、营业损失酌情主张70000元（按照一年的房屋租赁费），合计550709元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告租赁罗来乾位于张家口市桥东区商的门脸房使用，由罗振波与原告签订《门脸房租赁合同》，主要经营音响、舞台灯光设备等业务。2018年7月20日，房内主上水管道忽然崩裂造成屋顶、墙面大面积漏水。发现漏水后，原告的员工和邻居等迅速展开救援，但因水流迅速，仍然造成店内音响设备及办公用品被水浸泡严重，严重影响了原告的正常经营，给原告造成巨大的经济损失。事后，原告多次找被告协商赔偿事宜，被告均以他人责任推脱。因此原告诉至法院。被告罗来乾、罗振波辩称：第一，原告主张财产损失的范围。因距事发已经三个月，原告主张受损的财物应属漏水当日被浸泡的财物，我方待看到原告提交的相关证据后予以确认。第二，赔偿责任的承担。因为漏水是发生在原告使用该房屋的过程中，时间是在下午4点左右，也可能存在原告使用不当导致水管破裂的情形。对损失发生的原因，原告需要提交证据，此外原告已经租赁该房屋将近三年，原告也知道主管网的阀门位置，原告在发生漏水后，未及时关闭阀门，其自身也应负有责任。第三，该房屋是张家口铁建房地产开发有限公司开发建设的，该房屋的物业部门是北京铁路局集团公司北京建筑段张家口建筑车间。在漏水发生后，原告通知了物业部门，在物业部门到场后，也未及时关闭阀门，原因是关闭管网的阀门井的井盖上停放汽车的车轱辘压住了井盖。被告到场后，借用隔壁汽车维修店的千斤顶将车辆抬起，将阀门关闭。因此，铁建公司和物业公司对本案损害结果的发生，也应负有相应责任，被告申请追加铁建公司、物业公司为本案被告。本院经审理认定事实如下：罗来乾系罗振波父亲。2003年11月19日罗来乾购买原位于张家口市桥东区德胜街二期工程1号楼4号底商一处，建筑面积160㎡。2004年3月15日，罗来乾又购买了上述底商的地下室。后罗来乾将上述底商及地下室交给罗振波经营管理。2016年10月20日，罗振波与雷视公司法定代表人孙伟签订《门脸房租赁合同》一份，约定雷视公司租赁位于桥东区商，租赁期限自2016年11月1日至2019年11月1日，第1年租金70000元，一年一交，上打租。租赁期间，雷视公司可根据需要对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施，如须改变，必须经物业及罗振波同意后，方可进行，否则造成的经济损失雷视公司要按实际损失进行赔偿。租赁期间，雷视公司要注意防火、防盗，保卫安全，以及门前三包，如雷视公司原因引发火灾、水灾、盗窃造成损失，由雷视公司赔偿全部经济损失。合同签订后，雷视公司对所租赁的底商及地下室进行了装修，包括：吊顶（地上、地下）、背景墙、背景墙地下两个、石膏墙及隔断墙、石膏装饰线、隔音板、附墙柜、射灯、木地板、套装门、墙面喷刷涂料、腻子，其中，该租赁房屋的主上水管道在装修后被置于吊顶内。雷视公司按照合同约定已支付了两年的租金，共计140000元。2018年7月20日下午4点20分左右，涉案房屋底商的主上水管道裂缝漏水，导致该底商地上及地下室的部分物品被浸湿。根据雷视公司提交的事发当时的监控录像显示，被水浸湿的吊顶大面积掉落，吊顶上承载的水流下致底商及地下室积水。事件发生后，罗振波接到雷视公司的电话通知，到现场参与处理。另查，原、被告均认可双方签订的《门脸房租赁合同》未到期，均不主张解除合同。再查，雷视公司称在租赁期间，因楼上用户用水致租赁房屋内曾发生漏水。罗振波称漏水是有，是室外漏水。上述事实有雷视公司提交的事件发生时的监控录像、照片、当事人当庭陈述、庭审笔录为证。原、被告对上述事实均无异议。雷视公司提交的证据有：1、《购房合同》一份，《门脸房租赁合同》一份，拟证明依据该合同可知年租金70000元，并要求被告退还从事发时间2018年7月20日到2018年11月1日止的房租。2、2018年4月1日张家口天网安防工程有限公司的收款收据一张，金额3000元，拟证明雷视公司花费了该项费用，但只是使用了半年时间，要求被告将未使用期间的费用1500元予以支付。3、销货清单12张、收款收据9张、出库单1张、销售合同4套（第一套是雷视公司与经济开发区乐酷空间运动馆、第二套是雷视公司与天籁、第三套是雷视公司与崇礼区达沃斯KTV、第四套是雷视公司与二医院北外的一个KTV），拟证明2018年4月-6月期间雷视公司的营业额共计829687元，平均一个月27万余元，雷视公司自愿按照一年租金70000元主张营业损失。4、对于搬家费用9500元，雷视公司称因其雇用私人搬家，没有收据和发票，但一名工人一天费用为500元，雇佣了5名工人，耗时3天，加上租赁货车的费用2000元，共计9500元。二被告的质证意见是：对于证据1中的租赁合同真实性没有异议，需要说明一点是合同中第六条约定，双方已经对水灾的损失进行了约定，由原告自负。证据1中的《购房合同》应系罗来乾签订。对证据2，是原告向天网公司购买设备和服务支付的费用，与本案无关，因为该服务在原告继续经营或者更换地点后依然可以享受，天网安防的服务项目对于原告本次跑水事件财产没有实际损害。对于证据3，是原告自行推定，没有相应的证据可以证明，所以对营业损失不予认可。对于原告主张的搬家费，没有提交书面证据，是原告自行推定，没有相应的证据可以证明，不予认可。雷视公司申请对其装修损失进行评估，本院依法委托张家口兴业资产评估有限公司进行评估，张家口兴业资产评估有限公司于2019年4月11日出具张兴业评报字[2019]第059号资产评估报告书，评估结论为：委托评估资产的评估价值113793.00元。雷视公司为此花费鉴定费3000元。雷视公司对该资产评估报告书无异议，二被告对该评估报告有异议，认为其作出的结论超出了雷视公司的申请范围，雷视公司申请对装修损失进行鉴定，但该鉴定结论作出的金额中包括了修复的金额，被告认为该鉴定报告结论不准确，被告要求鉴定人出庭接受询问。本院定于2019年7月25日通知鉴定机构出庭接受询问。鉴定人出庭接受询问，并称：（资产评估报告书）明细表中体现的价格是修复的价值，鉴定报告中无法体现受损的价值，我机构出具的报告书是针对修复价值，鉴定报告书中附的价格明细表就是对装修的现状重新装修一遍需要花费的价格。损失中不包括折旧费。装修损失的价值是按照2019年3月27日市场价值计算的。价值不只是材料费，包括人工费、设备费。所有的型号都在预算中。价格都是造价师（根据）预算计算的。套装门的金额的确定是通过现场勘查，选用类似的材料，经过造价信息网站上的造价做的单价。评估范围是根据法院评估委托书中的内容确定的。损失金额都是按照修复进行计算的。雷视公司认可鉴定人出具的评估报告，对于鉴定人的答复无异议。二被告对于鉴定报告及鉴定人的答复均不认可，鉴定人向某说明的作出修复金额的依据是没有的，该鉴定范围是装修损失金额，装修损失不等于修复，鉴定人没有拿出装修损失等于修复的依据，该鉴定报告作出的结论不适用于本案，鉴定人采取的造价信息的依据不适用于本案，本案不是工程造价纠纷，鉴定人没有对原有的物品价格进行衡量，该鉴定报告不应当采信。雷视公司申请对1、水淹物品是否受损；2、受损物品的损失价值（对于货物损失区分楼上部分、地下室部分）进行价格评估。本院依法委托苏州华碧微科检测技术有限公司进行评估，苏州华碧微科检测技术有限公司于2019年6月28日出具苏华碧〔2019〕价评字第14号价格评估结论书，价格评估意见为：1、水淹物品大部分受损，但是损失率为18.57%；2、受损物品的损失价值为62482元，其中：地下室部分损失为17073元，楼上部分为45409元。雷视公司为此花费鉴定费57000元。雷视公司对该价格评估结论书有异议，认为本次被水淹的音响设备均为待销售全新商品，遭水后无法销售，音响设备不存在任何价值，鉴定方法应按照全部受损物品的实际价值计算，进行该次委托，是因二被告不认可原告提供的进货清单、发票等证明受损物品价值的证据，原告认为鉴定机构应当对全部受损物品的实际价值进行鉴定，对于赔偿范围、数额、比例是法院裁决的，原告认为水淹物品是全部受损，且鉴定机构确认的损失率过低，不能真实反映损失情况，本案受损物品是音响设备，是商品，且该商品对水淹的敏感性非常强，水淹后，音响的音质和音效受损，商品根本无法再销售，无法退货，属于废品，损失率应为100%，原告认为应对受损物品的全部实际价值进行鉴定，损失率对本案无意义。该鉴定报告中对所有受损物品给了一个受损前的总价，物品实际的价值为336471元，应予以确定，请法院依照总价评定。二被告对该价格评估结论书无异议。本院的认证意见是，对雷视公司提交的证据1真实性予以认定，对证据2因未显示该项费用是否用于涉案房屋，关联性不予认定，对证据3关联性不予认定，对雷视公司申请、本院依法委托鉴定机构出具的张兴业评报字[2019]第059号资产评估报告书、苏华碧〔2019〕价评字第14号价格评估结论书，因鉴定机构张家口兴业资产评估有限公司、苏州华碧微科检测技术有限公司在接受委托进行鉴定时具有相应的司法鉴定资质，系有资格接受法院委托并出具鉴定报告的鉴定机构，二鉴定机构依据司法鉴定委托书、原、被告提交的各项证据，现场勘查等证据作出相应鉴定结论，鉴定程序合法，原、被告虽对上述鉴定机构所作出的鉴定报告、评估结论有异议，但其提出的异议无证据证实，故在无明显相反证据的情况下，本院对由专业鉴定机构出具的鉴定报告、评估结论予以认定。本院认为：罗振波称其父亲罗来乾将名下房屋交由其经营管理，且罗振波以个人名义与雷视公司签订《门脸房租赁合同》，罗振波应是涉案房屋实际的管理使用人。罗振波应依据租赁合同，在合同期内履行出租人义务。罗振波作为出租人有责任对出租房内的设施安全尽到保障义务。同样对于承租房屋且自称已经发生过漏水的雷视公司，也清楚漏水对其货物造成损失的后果，但其在装修时将主管道置于吊顶内，以致无法及时发现管道裂缝的漏水情况。结合原、被告的过错程度，确定雷视公司承担70%的赔偿责任，罗振波承担30%的责任。对房屋装修损失，因原、被告之间的租赁合同未到期，且双方均不主张解除该租赁合同，在原告租赁期间，其所作装修仍需修复后继续使用，故本院根据资产评估报告书的意见对雷视公司该项主张予以支持。对雷视公司主张的商品损失，根据价格评估结论书的意见对其合理部分予以支持。对雷视公司主张的2018年7月20日-2018年11月1日期间的房租19445元，因该期间雷视公司确实无法正常使用涉案房屋，予以支持。对搬家费用9500元，雷视公司未提交证据证实，但结合发生漏水事件后确需搬运部分物品及当地搬运价格，酌情支持4000元。对天网安防费用1500元，雷视公司提交金额为3000元的收据一张，但无法显示该项费用是否用于涉案房屋，不予支持。对营业损失，雷视公司提交销货清单12张、收款收据9张、出库单1张、销售合同4套予以证明，但上述证据尚不足以证实其诉讼主张，不予支持。对鉴定费用，是雷视公司为查明案情实际支出的合理、必要的费用，予以支持。综上，雷视公司的各项损失为：房屋装修损失113793元、商品损失62482元、房租19445元、搬家费用4000元、鉴定费用60000元，以上合计259720元。此损失应由雷视公司承担70%即181804元，罗振波承担30%即77916元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗振波于本判决生效之日起十五日内给付原告张家口雷视商贸有限公司各项损失共计77916元。二、驳回原告张家口雷视商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9308元，依法减半收取4654元，由原告张家口雷视商贸有限公司负担3000元，被告罗振波负担1654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  张霞二〇一九年八月十九日书记员  顾静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。