山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初2448号 原告：枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会，住所地：枣庄市市中区光明路街道丁庄村。统一社会信用代码：54370402ME034527XK。 法定代表人：叶鹏，该村委会主任。 委托诉讼代理人：周传生，山东至宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周转转，山东至宁律师事务所律师。 被告：枣庄市市中区傲天乐器厂，住所地：枣庄市市中区光明路街道丁庄村。统一社会信用代码：92370402MA3DRLFL6Q。 经营者：白井振，男，1969年7月3日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李国柱，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。 原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会与被告枣庄市市中区傲天乐器厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会法定代表人叶鹏、委托诉讼代理人周传生、周转转，被告枣庄市市中区傲天乐器厂经营者白井振及其委托诉讼代理人李国柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的不定期租赁合同；2、判令被告搬离并返还其占有的位于枣庄市市中区村委会院内）场地及地上建筑物；3、判令被告支付2015年11月26日至2019年4月10日租金83333元；4、判令被告支付2019年4月11日至被告实际搬离并返还上述场地及建筑物之日租金，按每年租金25000元标准计算；5、诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中原告增加一项诉讼请求，请求判令被告支付违约金（83333元×20%）。事实与理由：2012年11月26日被告向原告租赁位于枣庄市市中区场地及地上建筑物，约定租金每年25000元，租赁期限为2012年11月26日至2015年11月25日。合同到期后被告一直继续租赁涉案场地及建筑物，但未支付租金，原告多次催促无果，于2019年4月10日通知被告解除合同，搬离并返还涉案场地及建筑物，支付租金83333元，被告至今仍未履行义务。据此，请求法院依法支持原告诉请。 被告枣庄市市中区傲天乐器厂辩称，原告诉状所述不属实，被告不欠原告租金，双方签订的合同已经于2015年到期，之后，双方没有约定关于租房的相关事宜，也没协商，到期后被告就搬离了该厂，搬离原因是被告租赁的厂房于2015年11月25日晚被大雪压塌，被告半成品及原料损坏，造成经济损失100多万，当时村委会以自然灾害造成损失进行了通报，2016年3月份村委会让我搬走的，之后搬了一半又让我回来的，双方没有任何协商，就搁置了，现在原告要求租金没有依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月26日原告（甲方）被告（乙方）签订一份《租赁合同》，甲方将所属位于场地租赁给乙方使用，租赁期为三年，从2012年11月26日至2015年11月25日止。租赁金每年25000元，如拖欠甲方有权终止合同，并罚租赁金全额百分之二十的违约金…。由于不可抗力的自然灾害等原因，造成损失双方自负。等等。合同签订后，原、被告按合同约定履行。后被告分三次将租金75000元支付给原告。 租赁合同到期后，原、被告未再续签租赁合同，被告仍继续租赁使用该租赁场地。2019年4月10日原告向被告下发通知，主要内容：合同到期后你长期使用上述场地至今，未支付租赁费，自你厂收到通知之日解除双方之间的不定期租赁合同，合同解除后10日内腾空并搬离上述场地。收到通知书后10日内向村委会支付2015年11月26日至2019年4月10日的租金83333元。若你厂对此事置之不理，村委会将采用法律手段，通过法律途径要求你厂搬离，所产生的费用将由你厂承担。 另查明，原、被告签订的《租赁合同》中除场地外还有二十余间的房屋。原告未能证明涉案场地上的房屋经过规划建设，本院就庭审查明的案件事实及《租赁合同》涉及原告未能证明所出租房屋经过了建设工程规划许可，可能导致《租赁合同》无效，向原告进行了释明，问其是否变更诉讼请求。原告同意变更诉讼请求为：1、判令原告与被告之间的不定期租赁合同无效；2、判令被告搬离并返还其占有的位于枣庄市市中区村委会院内）场地及地上建筑物；3、判令被告支付2015年11月26日至2019年4月10日占有使用费83333元；4、判令被告支付2019年4月11日至被告实际搬离之日并返还上述场地及建筑物之日止的占有使用费，按原租金每年25000元标准计算；5、诉讼费、保全费等由被告承担。被告对原告变更的诉讼请求提出租金过高。 又查明，原告认可2015年底因大雪将原告出租给被告使用的房屋压塌了三间房屋，原告同意以原租金每年25000元的标准，每年减少5000元，即按照每年20000元的标准要求被告支付占有使用费。被告主张倒塌的房屋有十二间，但未提交证据证明。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能证明出租给被告用于商业经营的房屋经过规划批准建设，违反了国家有关法律、法规的规定，原、被告之间的租赁合同关系应为无效合同关系。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应搬离所占有使用的场地及房屋并返还给原告。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告参照租赁合同约定的标准，要求被告支付使用期间场地及房屋占有使用费，符合上述法律规定，本院予以支持。原告认可租赁的房屋因大雪压塌三间，并同意减少金额，按每年20000元主张占有使用费的请求，本院予以确认。原告主张被告支付实际占有使用上述租赁场地及房屋自2015年11月26日至2019年4月10日期间的占有使用费的请求，主张被告支付自2019年4月11日至被告实际搬离并返还上述场地及房屋之日的占有使用费成立，本院予以支持。原告主张违约金的请求系基于合同有效前提下而提出，由于已认定本案租赁合同无效，对原告主张违约金的请求，本院不予支持。 被告主张因大雪压塌房屋造成的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，本院依法不一并审理，被告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第第五条之规定，判决如下： 一、原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会与被告枣庄市市中区傲天乐器厂之间的租赁合同为无效合同； 二、被告枣庄市市中区傲天乐器厂于本判决生效之日起十日内搬离所占有使用的位于枣庄市市中区场地及房屋并将上述场地及房屋返还给原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会； 三、被告枣庄市市中区傲天乐器厂于本判决生效之日起十日内给付被告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会自2015年11月26日至2019年4月10日期间的租赁场地及房屋的占有使用费67452元（20000元/年÷365天×1231天）； 四、被告枣庄市市中区傲天乐器厂于本判决生效之日起十日内给付被告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会自2019年4月11日至的其实际搬离之日期间的租赁场地及房屋的占有使用费（按每年20000元计算）； 五、驳回原告枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1883元，减半收取941.5元，由被告枣庄市市中区傲天乐器厂负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 曹利君 二〇一九年八月六日 法官助理 蒋 伟 书 记 员 马 壮