贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5913号原告（反诉被告）：曾宁一，男，1954年12月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗永昌，兴义市桔山街道办法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李荣明，兴义市桔山街道办法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴胜民，男，1968年11月8日生，白族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：欧阳艳秋，贵州心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜世曦，贵州心达律师事务所律师。原告（反诉被告）曾宁一与被告（反诉原告）吴胜民物权保护纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，被告（反诉原告）吴胜民于2019年7月10日向本院提起反诉，本院于2019年7月25日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾宁一的委托诉讼代理人罗永昌、李荣明，被告（反诉原告）吴胜民及其委托诉讼代理人欧阳艳秋、颜世曦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾宁一向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退兴义市场坝街2号楼102-202号房屋给原告；2.判令被告赔偿原告损失从2016年5月起按年租金70000元计算至腾退房屋归还原告之日止，现已产生损失租金210000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实及理由：原告为兴义市场坝街2号楼102-202号房屋的业主，该房屋系原告父亲曾毓峻，母亲赵显琦生前于1994年2月12日指定继承取得，1994年2月16日办理所有权登记证到原告名下，所有权证号（市房权字第××号），所有权性质为私产，1997年11月原告父亲曾毓峻逝世，2013年3月原告母亲赵显琦逝世。被告吴胜民与原告父亲曾毓峻系外祖父与外孙关系。原告父亲曾毓峻逝世后被告以没有生活来源需要做生意为由向原告借用该房，并向原告承诺待原告需要时就腾退该房屋归还原告，原告考虑与被告系舅侄关系就答应被告请求，2015年至今原告多次要求被告腾退该房屋归还原告。被告以种种理由拒不腾退该房屋归还。为此，为保护原告的合法民事权益，特依据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉请为！吴胜民答辩并提出反诉请求：1.依法确认反诉被告曾宁一与其父亲曾毓峻、母亲赵显琦1994年2月12日所签署的《房产移交（代继承）协议书》无效；2.依法确认反诉原告为兴义市场坝街2号楼102、202号房屋的合法所有权人；3.依法判令将兴义市场坝街2号楼102、202号房屋登记的所有权人由曾宁一变更登记为吴胜民；4.本案所有诉讼费用全部由反诉被告承担。事实及理由：1992年兴义市街心花园进行整体改造之前，兴义市场坝街2号楼102、202号房屋（以下简称争议房屋）尚未独立存在，争议房屋系1992年之前的兴义市场坝街四十ー号房屋改造后的房屋之一。兴义市场坝街四十ー号房屋原属廖素琴（曾三奶）所有，由曾奶的子女曾某5、杨友珍、曾毓峻（俊）兄妹三人共同继承，系三人按份共有（各占三分之一）。当时的房产证号为“市房权字第××号”。其中曾毓峻持有的《房屋共有权保持证》证号为“市房权字第××号2-1”，此房屋出租给吴某开店，店铺名“搏艺斋”。1992年初，兴义市政府决定对兴义市街心花园及周边房屋进行整体改造，原兴义市场坝街四十ー号房屋也在改造之列。在政府决定改造后实施改造之前，曾毓峻在家族内部提出决定转让其继承所得的房屋，经广泛征求家族内部成员的意见，其他家族成员均不愿意购买。作为曾毓峻外孙的反诉原告，在自己父母、兄弟的支持下提出愿意购买该房屋，经多次与外公曾毓峻、外婆赵显琦协商后，双方谈定该房屋以22000元转让给反诉原告。为避免纠纷，还就此买卖事项再次在家族成员中征求了所有人的意见，包括反诉被告本人在内的所有家族成员，对反诉原告向曾毓峻、赵显琦购买争议房屋均无任何异议。争议房屋买卖一事，完全得到买卖双方及家族所有成员的一致确认。争议房屋买卖事宜确定后，反诉原告在家人的支持、帮助下，筹借足22000元现金，于1992年2月4日赵显琦生日之时，将该22000元的购房款现金交付给曾毓峻。反诉原告支付购房款后，即由反诉原告的父母帮助、代表反诉原告办理所购房屋参与改造的各项事务：1、1992年3月20日，反诉原告母亲曾丽代表反诉原告与具体主持改造的兴义市房地产开发公司就争议房屋的改造事宜签署了《协议书》并进行公证：同日，反诉原告母亲代表反诉原告向房开公司缴纳了6000元的集资建房款。集资款缴纳后，反诉原告的父母作为改造房屋的所有权人参与了房屋改造之前的实测、确认，并将所购房屋直接由房开公司撤除并重建。房屋改造中的各种会议，房开公司也是直接通知反诉原告父母参加，催款通知也是直接送给反诉原告父母。1993年3月3日，反诉原告母亲代表反诉原告缴纳建房集资款20000元。1993年7月5日，反诉原告父亲吴传琳代表反诉原告接收了房开公司移交的102号房屋。1993年9月1日，反诉原告母亲代表反诉原告缴纳了集资建房尾款37500元。1993年9月2日，反诉原告父亲吴传琳代表反诉原告接收了房开公司移交的202号房屋。自此，争议房屋产生。反诉原告依法取得并一直实际行使由房开公司完成改造的争议房屋的完整所有权：当时调整此买卖关系的有效法律为《民法通则》。《民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，根据当时法律的规定，登记、过户等，均不是房屋买卖或者所有权变更所必须的法律要件或者法定程序。反诉原告取得争议房屋的所有权后，一直用于出租，以解决一家人的生活来源并偿还购买、改造所负的债务。此后，反诉原告于1994年3月4日向兴义市自来水公司缴纳了争议房屋供水增容费668元；1998年5月6日，出让人之一赵显琦（也就是反诉原告母亲曾丽的继母）就反诉原告购房及购房款已经付清一事，向反诉原告补了一份简单的书面《收据》。但是，对于已经出售给反诉原告的争议房屋，在反诉原告早己足额支付全部购房款、自行办理集资改造所有事项、自行全额支付了全部集资建房款、改造部门也向反诉原告移交了房屋的情况下，出让人曾毓峻却在争议房屋已经属于反诉原告所有并实际使用的情况下，于房屋改造结束后的1993年12月，私下向登记部门申请办理争议房屋的房产证，并于1994年1月7日领取了争议房屋的“市房权字第3000727号”房产证。取得该房产证后，出让人曾毓峻、赵显琦二人随即于1994年2月12日与其子曾宁一私下签署了《房产移交（代继承）协议书》，将早已经出售给反诉原告、且系反诉原告出资改造、接收并依法取得了所有权的争议房屋转移给反诉被告。并在故意隐瞒了争议房屋己经转让给反诉原告、反诉原告已经合法取得争议房屋所有权这一事实真相的情况下，于1994年2月16日对《房产移交（代继承）协议书》进行了公证：公证的当天，即在登记部门将争议房屋的所有权人变更为反诉被告个人。反诉被告与其生父、母的上述行为，抛开道德、诚信不说，完全属于法律所规定的“恶意串通损害第三人利益”及“以合法形式掩盖非法目的”无效行为。反诉被告与其父母共同实施的此一无效行为，根本不能产生改变反诉原告早已经取得了争议房屋所有权的法律后果。因此，争议房屋的所有权依法应当确认属于反诉原告，根本不能产生改变反诉原告早已经取得了讼争房屋的所有权。争议房屋登记的所有权人也应当依法变更为反诉原告吴胜民。反诉原告知晓上述事件之后，反诉原告与反诉被告及曾毓峻之间，虽然存在外公与外孙、母舅与外侄的血缘关系，但亲情已荡然无存。取而代之的是一直以来的、从未停止过的对峙、争吵、以至于升级为打斗，激烈之时还多次以命相搏，随时可能因此造成不可挽回的悲剧。尤其是曾丽，反诉原告之母、出让人之女、反诉被告之姐，她既是双方亲情链接的纽带，同时又是具体的经办人，为此而一直深陷无尽的痛苦和煎熬中，长期的痛苦、煎熬，也许还有无奈和无助，使得其过早地离开了这个世界。基于以上事实和理由，为理性处理此争议，特依法提起反诉，望贵院依法支持反诉原告的全部反诉请求并依法驳回反诉被告的全部本诉请求。曾宁一辩称，1.请求驳回反诉人的全部反诉请求。理由如下：反诉人的反诉请求为确认撤销由行政机关确认颁发的公正文书及产权证书，这一法律关系不是民事诉讼法律调整范围,反诉人的反诉请求属于确认之诉，而原告之诉为侵权之诉，两者不系同一法律关系，反诉人的反诉请求为行政诉讼调整范围。2．反诉答辩人为兴义市场坝街2号楼102-202号房屋的业主，该房屋系原告父亲曾毓峻、母亲赵显琦生前于1994年2月12日指定继承取得，1994年2月16日办理所有权登记证到原告名下，所有权证号（市房权字第××号）所有权性质为私产，反诉人所称的买卖关系不属实，就反诉人提交的反诉材料可以看出，该房屋改造前为答辩人父亲曾毓峻，母亲赵显琦所有，1994年2月12日答辩人经合法的继承，通过行政机关审核后颁发合法的相关证书，为合法的产权所有人。本案反诉被告的本诉请求是无争议的事实，我方持有国家行政机关颁发的证书属于物权所有人。本院经审理认定事实如下：案涉争议房屋系兴义市场坝街四十一号原属廖素琴所有，后由廖素琴的子女曾某5、杨友珍、曾毓峻按份共有（各占三分之一），房产证号：市房权字第××号，曾毓峻持有的《房屋共有权保持证》证号：市房权字第××号2-1。1992年，兴义市政府决定对街心花园及周边房屋进行改造（案涉房屋系拟改造房屋之一），拟改造房屋的所有人均需缴纳房屋改造集资款。曾毓峻作为市房权字第××号房屋1／3产权的所有者，由于无钱缴纳房屋改造集资款，欲将其享有的产权出卖，遂在亲属间寻找买受人。1992年农历2月14日，曾毓峻与其外甥吴胜民达成一致协议，将其所有的三分之一房屋产权出卖给吴胜民，吴胜民于当日将购房款22000元交付给曾毓峻和赵显琦（曾丽的后妈、曾毓峻第二任妻子），当时未向吴胜民出具《收条》，1998年5月才由赵显琦向吴胜民补了一份《收条》，该《收条》载明“收到吴胜民92年古历2月14日买房产权币贰万贰仟元整，此据，赵显琦98.5.6补”，赵显琦在《收条》上签名确认。庭审中，曾宁一自愿对该《收条》是否为赵显琦所出具放弃鉴定。1992年3月20日，曾丽（吴胜民之母）以其父亲曾毓峻的名义与兴义市房地产开发公司签订了一份《协议书》，经双方协定，该协议针对案涉原曾毓峻所有的房屋进行改造，曾丽在《协议书》乙方处签名。该《协议书》经兴义市公证处进行了公证。在改造过程中，兴义市房地产开发公司均是以曾毓峻的名义向曾丽出具会议通知及缴费通知。1992年3月20日至1993年9月1日，曾丽以曾毓峻的名义向兴义市房地产开发公司共计缴纳了房屋集资款63500元。房屋集资款《收款收据》有2张注明曾丽代交，1张注明是曾丽交。1993年9月2日，兴义市房地产开发公司将案涉房屋移交给吴胜民之父吴传琳，在《场坝综合商场房屋竣工验收交付使用凭据》的下方接收单位（个人）签名处签有曾毓峻、吴传琳（吴胜民之父）签名。吴传琳名字后有“代收”字样。1993年12月13日，兴义市城镇房屋所有权登记发证办公室向曾毓峻颁发案涉房屋的《房屋所有权证》。1994年2月12日，曾毓峻、赵显琦与曾宁一签订《房屋移交（代继承）协议书》，载明：曾毓峻、赵显琦夫妇自愿将坐落于兴义市黄草坝镇场坝街2号楼102、202号房产贰间移交给三子曾宁一所有，协议如下：1.上述房产两间移交（代继承）给三子曾宁一，所有房权面积以市房权字××号房屋所有权证为准；2.移交协议双方签字后，上述贰间房屋产权归曾宁一所有，其他亲朋好友无权干涉；3.该协议作为上述贰间房屋的文字依据，并以此办理一切过户手续为凭。移交人处有曾毓峻、赵显琦签名及印章，接收人处有曾宁一签名。该《协议书》经兴义市公证处公证。1994年2月24日，曾宁一向兴义市城镇房屋所有权登记发证办公室申请并将案涉房屋登记至其名下，房屋转移契税载明了房屋取得方式系继承取得。另查明，案涉房屋所有改造缴纳的费用的相关单证、开会通知书等手续原件均在吴胜民处保管，案涉房屋从改造完成后一直由吴胜民的父（吴传琳）母（曾丽）及吴胜民在管理使用至今。曾毓峻于1997年11月死亡，赵显琦于2013年3月死亡。与案涉房屋相邻的103、203号房屋为曾某3管理使用。从1993年改造完毕完毕交房后，吴胜民一直将案涉房屋与曾某3所有的103、203号房共同对外出租。在房屋改造前，该房屋由吴胜民之兄吴某向曾毓峻租赁用于开设“搏艺斋”，出卖笔墨纸张。再查明，吴胜民小名叫“三毛”。经吴胜民申请，本院通知证人曾某1、蒋某1、曾某2、曾某3、蒋某2、舒某、孙某、曾某4、吴某到庭均对曾毓峻于1992年农历2月14日将案涉房屋出卖给“三毛”（吴胜民）的事实进行了证实。其中，证人曾某1（曾某5之子）陈述，案涉房屋进行改造时，其父曾某5已经死亡，但所改造房屋的手续根据政府的要求仍然要以曾某5的名义办理，吴胜民也向本院提交了曾某1以曾某5名义缴纳建房集资款的《收款收据》予以证实。本院认为，本案关键的争议焦点系案涉房屋产权归属的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，说明不动产登记簿不应成为确认不动产物权归属的唯一依据，而应还原客观真实事实，确认不动产归属。在不动产物权确认纠纷中，如一律赋予不动产登记簿以终局证明效力，则既为不动产登记制度功能所不能承受之重，又有违诉讼证据的基本原则。虽然我国物权法明确规定不动产物权通过登记发生法律效力，但同时规定法律另有规定的除外，前述物权法司法解释规定属于立法解释，对于该司法解释第二条不可以结合物权法现有规定予以理解。在本案中，曾宁一以案涉房屋登记在其名下要求确认房屋归其所有，而吴胜民以案涉房屋在登记前就已经出售给自己而要求确认房屋归其所有，案涉房屋的产权到底归谁，我们需要认定吴胜民所举的证据是否能够否定案涉房屋登记簿的证明力，而成为案涉房屋的实际所有人，从而得到法院的支持。本院认为，吴胜民系案涉房屋的实际所有人，理由如下：首先，就案涉房屋登记簿本身而言，虽然不动产登记簿的登记需要经过严格的审核程序，但记载事项与事实不符者，仍难完全避免，我国台湾法官、著名学者王泽鉴先生认为，主要发生原因有四个：（1）地政机关的错误或疏漏；（2）土地登记簿外的法律变动；（3）物权行为无效或撤销；（4）依法律规定取得不动产物权，但迄未办理登记等。本案即属于第四种情形，吴胜民在购买案涉房屋后，没有及时办理变更登记手续，导致不动产登记簿记载事项与事实不符。《不动产登记暂行条例》第八条第三款第二项、第三项“不动产登记簿应当记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项”之规定，不动产登记簿上应记载登记原因、也就是不动产物权的取得、丧失或限制的方式。因此，对该不动产登记簿记载事项有异议只需该权利产生、消灭或限制要件不存在即可。本案案涉房屋登记簿上记载房屋的产权来源是继承，而办理案涉房屋变更登记时，曾毓峻并未死亡，故不可能发生继承，该登记簿登记事项本身具有瑕疵，曾宁一即便能够提出其他能够获得该房屋所有权的情形，也无法继续维持登记簿的正确性推定。其次，除了证明前述不动产登记簿上记载权利状况有瑕疵外，前述物权法司法解释第二条还规定当事人必须证明自己对特定不动产享有物权。曾宁一仅能提供房屋产权登记证书证明自己的主张，而对该房屋在1992年进行改造的相关情况并不能举证证明系由父亲曾毓峻、母亲赵显琦出钱进行改造，对为什么办理改造相关手续均由曾丽、曾传琳经手未作任何解释，对该房屋是否出卖给吴胜民的事实未提出任何辩解或合理说明，不能排除曾宁一对该房屋已转卖给吴胜民的事实是知情的。本案中，吴胜民主张其对案涉房屋享有所有权系基于其与曾毓峻之间存在就房屋的买卖合同关系，而且该买卖关系发生在登记之前。庭审中，吴胜民提交其与曾毓峻达成房屋买卖合议后支付购房款给曾毓峻之妻赵显琦的《收条》，该《收条》虽然未指向特定的房屋，但能证明吴胜民与曾毓峻之间在1992年农历2月14日发生房屋买卖合同关系。吴胜民诉称案涉房屋进行改造过程中与兴义市房地产开发公司签订《协议书》、房开公司所发的相关通知、缴纳房屋改造集资款以及房屋移交接收等单证虽然均是以曾毓峻的名义，但实际均是由曾丽（吴胜民之母）、吴传琳（吴胜民之父）亲自办理，该事实有吴胜民提交的曾某1交款的《收款收据》（以曾某5名义开具）以及证人曾某1（曾某5之子）证人证言，案涉房屋进行改造时，其父曾某5已经死亡，但所改造房屋的手续根据政府的要求仍然以曾某5的名义办理予以证实，故本院予以确认。吴传琳代吴胜民接收房屋后，一直由吴胜民管理使用（出租收取租金）至今，结合证人曾某1、蒋某1、曾某2、曾某3、蒋某2、舒某、孙某、曾某4、吴某到庭均对曾毓峻于1992年农历2月14日将案涉房屋出卖给“三毛”（吴胜民）的事实进行了证实，故可以认定案涉房屋系吴胜民以22000元从曾毓峻手中购买后，向兴义市房地产开发公司缴纳建房集资款63500元，并参与整个改造过程而得，此时，可以看作吴胜民借曾毓峻之名进行案涉房屋的改造，且房屋改造完成后一直由吴胜民管理使用。本案中，吴胜民所举证据已达到我国民事诉讼法司法解释第一百零八条中的“高度可能性”，与曾宁一所举的证据相比，具有优势，其所举证据证明其为不动产物权的实际权利人已达到高度可能性，且不动产登记簿上记载确有错误等待证事实方面能够排除合理怀疑，足以让法官产生逻辑必然性的心证。再次，我国《物权法》第一百零六条第一款“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案曾宁一取得案涉房屋实际是受其父母曾毓峻、赵显琦的赠与未支付合理价格，其不构成善意取得，且也不能排除其对出卖房屋一事是知情的。最后，吴胜民购买房屋时我国法律并未规定登记才发生物权效力，故未及时办理过户手续，若在吴胜民缴纳购房款，又在房屋改造过程中支出购房款22000元、参加开会并由其或其父母办理相关房屋改造手续、缴纳房屋改造资金63500元的情况下，仅以房产登记簿就否定吴胜民对案涉房屋的所有权明显对吴胜民不公平，且曾毓峻将案涉房屋在出卖后又指定曾宁一继承，这显然与我国民法中的诚实信用原则相悖，不利于维护市场经济秩序的稳定性。综上所述，吴胜民系案涉房屋的实际所有权人，故对于吴胜民要求确认其为兴义市场坝街2号楼102、202号房屋的合法所有权人的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋的所有权人系吴胜民，故对于曾宁一要求判令吴胜民立即腾退兴义市场坝街2号楼102-202号房屋并赔偿从2016年5月起按年租金70000元计算至腾退房屋归还原告之日止（现已产生损失租金210000元）的诉请，本院依法不予支持。对于吴胜民要求确认曾宁一与其父亲曾毓峻、母亲赵显琦1994年2月12日所签署的《房产移交（代继承）协议书》无效的诉请，该协议书虽系经过公证机关公证的协议，而曾毓峻就已经出卖给吴胜民的案涉房屋与曾宁一签订《房产移交（代继承）协议书》，该协议实质系赠与协议，该协议虽然系双方当事人真实意思表示，且经过了公证，形式上没有瑕疵，但案涉房屋的实际所有人为吴胜民，曾毓峻将房屋赠与曾宁一属于无权处分，侵害了吴胜民的利益，且从曾宁一系曾毓峻之子以及案涉房屋一直由吴胜民管理和出租至今，曾宁一未向吴胜民主张权利来看，曾宁一在其父曾毓峻与其签订《房产移交（代继承）协议书》时，应当知道案涉房屋已经出售给吴胜民的事实，不排除曾宁一与曾毓峻恶意串通损害吴胜民利益的可能。我国《合同法》起草者之一梁慧星先生对《合同法》第五十一条规定解释说：“出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效。反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。”，前述买卖合同的相对人对买卖标的物支付了相应对价，但事后未得到权利人的追认或处分人事后取得处分权的，买卖合同尚且无效，而本案中，曾毓峻将实际为吴胜民所有的案涉房屋无偿赠与曾宁一，案涉《房产移交（代继承）协议书》更应认定为无效，故本院对吴胜民要求确认曾宁一与其父亲曾毓峻、母亲赵显琦1994年2月12日所签署的《房产移交（代继承）协议书》无效的诉请，本院予以支持。对于吴胜民请求判令将兴义市场坝街2号楼102、202号房屋登记的所有权人由曾宁一变更登记为吴胜民的诉请，因该诉请不属于法院主管的范围，吴胜民可以于本案判决生效以后，持生效法律文书自行到房屋登记机关进行变更登记，故对于吴胜民的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、兴义市场坝街2号楼102、202号房屋属吴胜民所有；二、曾宁一与曾毓峻、赵显琦于1994年2月12日所签订的《房产移交（代继承）协议书》无效；三、驳回曾宁一的诉讼请求；四、驳回吴胜民的其余反诉请求。本诉案件受理费4550元，减半收取2275元，由曾宁一负担。反诉费300元，减半收取150元，由曾宁一负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  毛 玉二〇一九年八月十五日法官助理  刘远鹏书 记 员  靳林波