江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1311民初3226号 原告：蔡维宇，男，1991年3月29日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：周敢，江苏宿兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张祺明，江苏宿兴律师事务所律师。 被告：蔡江彦，女，1985年10月19曰出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：蔡大江，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：王明，江苏宏亮律师事务所律师。 原告蔡维宇与被告蔡江彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告蔡维宇的委托诉讼代理人周敢、张祺明、被告蔡江彦的委托诉讼代理人蔡大江、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡维宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款500000元；2.判令被告支付违约金258000元（暂计算至2019年5月13日，后续以500000元为基数按日利率1‰计算至实际给付之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月30日，原、被告签订《不动产买卖合同》一份，约定原告将宿城区皇冠国际公寓10幢809室房屋卖给被告。涉案房产于2017年12月12日过户至被告名下，被告至今未支付房款。合同约定逾期一天，按逾期未付房款的1‰支付滞纳金，故被告应按约定支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院。 蔡江彦辩称，1.被告已支付购房款300000元；2.原、被告就案涉房屋签订了两份购房合同，2017年11月30日签订的合同是为了做按揭贷款，2017年12月12日签订的二手房存量合同价格为385000元，该合同已经备案，且签订时间在后，应以第二份合同为准；3.涉案房屋虽已变更登记，但并未实际交付，原告主张的违约金过高，且其存在过错，应按第二份合同约定的日利率万分之三计算。 本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告蔡维宇(甲方)与被告蔡江彦（乙方）在宿迁呈辉不动产经纪有限公司签订《不动产买卖合同》一份，约定原告将其所有的位于宿迁市宿城区皇冠国际公寓10幢809室房屋一套以500000元价格出卖给被告，房屋建筑面积为70.72平方米；甲方应于收到全部房款后七个工作日内将房屋交付给乙方，每逾期一天，甲方按房屋实际成交价的1‰向乙方支付滞纳金；甲方应在产权过户后30个工作日内或于2017年12月30日前将户口迁出每逾期一天，甲方应按房屋实际成交价的1‰向乙方支付滞纳金；乙方如未按本协议第四条规定的时间付款（甲、乙双方另有约定除外），甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，每逾期一天，乙方按逾期未付房款的1‰向甲方支付滞纳金，逾期超过三十天，甲方有权解除合同；贷款未通过审批的，乙方按第四条约定时间支付全部房款后三个工作日内办理房屋产权过户手续，每逾期一天，甲方应支付乙方房屋实际成交价1‰作为滞纳金，逾期超过三十天，视为违约，按本协议第一款执行；······。 2017年12月12日，原、被告在宿迁市不动产登记中心签订《存量房买卖合同》一份，约定原告将其所有的皇冠国际公寓10幢809室房屋以385000元价格出卖给被告，房屋建筑面积为70.72平方米；买方于2017年12月1日前一次性付清购房款；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款日万分之三向守约方支付违约金；······。当日，原告将涉案房屋过户至被告名下。 案件审理过程中，原告申请保全，本院于2019年5月21日作出（2019）苏1311民初3226号民事裁定，查封被告名下位于宿城区皇冠国际公寓10幢809室房屋一套，查封期限为三年，同时冻结被告银行存款78500元。 另查明，涉案房屋在江苏民丰农村商业银行股份有限公司已办理最高额抵押，抵押金额为420000元，抵押期限为2018年1月19日至2028年1月18日，并于2018年1月23日办理抵押登记。 本案争议焦点为：一、原、被告就涉案房屋买卖应以哪一份合同为准；二、被告有无支付购房款及相应数额；三、原告主张的违约金能否得到支持。 关于第一争议焦点。 本院认为，原、被告签订的《不动产买卖合同》和《存量房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，应以当事人实际履行的合同为准，结合本案，应以2017年11月30日《不动产买卖合同》作为原、被告履行权利义务的依据。首先，按交易习惯，当事人在中介公司签订的合同是最能符合当事人的真实意思表示的合同，更符合双方签订合同的目的，《存量房买卖合同》在房屋交易过程中存在规避相关税费的可能。其次，从合同内容来看，2017年12月12日签订的《存量房买卖合同》中载明“合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第1种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款：（1）一次性付款：买方于2017年12月1日前或×将支付购房款人民币（大写）：叁拾捌万伍仟元整（¥：385000元）”，而被告在合同签订时并未在2017年12月1日前一次性付清余款，且在庭审中陈述待贷款批准后再支付，与该合同约定的付款方式并不相同。而被告辩称《不动产买卖合同》系为办理按揭才签订，与该合同并未约定按揭方式支付购房款明显矛盾。最后，结合涉案房屋当时的价值，《不动产买卖合同》中约定的房屋价格更符合市场行情。涉案房屋于2018年1月办理的最高额抵押登记金额为420000元，故实际该房屋价格应高于抵押金额，更高于《存量房买卖合同》约定的房屋价格。综上，以《不动产买卖合同》作为本案双方当事人履行的合同更具有说服力，故对于被告的辩解，本院不予采纳。 关于第二争议焦点。 本院认为，当事人对于自己的主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实应提供证据予以证实，未提供证据或提供的证据不足以证实其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案被告辩称已支付300000元购房款，并提供被告200000元的取款记录予以证明，而原告当庭予以否认。本院认为，被告提供的证据并不足以证明其主张，并不能证明被告向原告支付了购房款。故对于被告的辩解，本院不予采信。 关于第三争议焦点。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告主张的是逾期支付购房款的违约责任，因原告主张双方约定房屋过户完一次性付清房款，而被告辩称先支付100000元，余款在办理贷款后付清。结合合同内容、房屋抵押登记、过户及交易习惯等情况，本院以涉案房屋办理贷款批准日即2018年1月25日作为应付房款日。关于原告主张的违约金标准，本院认为该计算标准过高，本院依法调整为按月利率2%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告蔡江彦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡维宇支付购房款500000元及违约金（以500000元为基数，自2018年1月26日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11385元，减半收取计5692.5元、保全费4412.5元，合计10105元，由原告负担1108元，被告蔡江彦负担8997元。（原告已交纳，被告于履行义务时一并给付原告。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11385元。 审判员  康凯 二〇一九年八月九日 书记员  郭晓 附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、申请执行 本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 逾期申请的，人民法院不予立案执行。