辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0602民初767号 原告：沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司，住所地丹东市振兴区五经街4-1号。 法定代表人：刘效，董事长。 委托诉讼代理人：于婷婷，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 被告：回丽，女，1962年6月23日出生，回族，无职业，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：卢东风，男，1958年10月8日出生，满族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县。 原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司（以下简称“丹东铁成公司”）与被告回丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丹东铁成公司的委托诉讼代理人于婷婷，被告回丽的委托诉讼代理人卢东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丹东铁成公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因逾期腾房给原告造成的经济损失300万元；2、被告给付原告逾期腾房违约金108万元。事实与理由：辽宁铁联实业（集团）有限公司于2011年12月1日办理注销登记，其资产划入丹东铁成公司铁联分公司，丹东铁成公司铁联分公司于2016年5月办理注销登记，其经营业务由丹东铁成公司直接管理。2008年2月1日，被告与辽宁铁联实业（集团）有限公司签订《房屋租赁合同》一份，房屋用于经营老年公寓，合同约定租期为5年（从2008年2月1日起至2013年1月31日止），年租金为：第一年40万元；第二年45万元；第三年50万元；第四年55万元；第五年60万元。2013年2月1日起，原合同已经履行完毕，原告多次要求被告腾空房屋、交纳逾期租金，被告均不理会。原告因被告逾期腾房遭受的经济损失自2013年2月1日起计算至2017年11月15日，按照年租金60万元计算，累计为300万元。按照合同约定，逾期腾房每逾期1日，应向原告支付2倍的违约金，原告认为违约金过高，可以按照12%的标准计算，从2013年2月1日起至2018年，违约金计算应为108万元。 被告回丽辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。辽宁铁联实业（集团）有限公司与被告于2008年2月1日签订《房屋租赁合同》，由被告租用原告的房屋用于经营天寿老年公寓，合同租期5年，但经营到2013年1月31日合同届满时，由于原告对房屋维修不当，消防设施等检验不合格，导致老年公寓无法正常办理营业执照，无法得到相应的政策待遇，被告多次找到原告要求解决问题、续签租赁合同，但原告方的领导口头答应被告可以继续经营，却不与被告签订租赁合同。被告主动向原告交付租金，原告也不予收取。直到2018年，老年公寓被原告擅自转卖、政府强制拆除、被告向政府主张赔偿损失时，原告也没有向被告主张租金。按照我国法律规定，诉讼时效是在知道或者应当知道权利被侵犯时开始计算，原告在2013年1月31日合同期间届满时就应当知道自己权利遭受侵犯，但却听之任之，原告实际放弃了对案涉房屋的管理。到现在已经长达6年时间，原告一次也没有找到过被告主张租金，原告现在的起诉已经远超3年诉讼时效的规定。2、原告索要2013年至2018年的房屋租金及违约金，缺乏事实根据，请求法院依法驳回。原租赁合同到2013年1月31日已经届满，履行完毕。合同期满后，被告多次找到原告协商有关续租问题，特别是由于原告对房屋维修不当，消防检验不合格，导致被告无法正常经营，导致被告遭受巨额损失。现原告依据已经履行结束的租赁合同起诉被告，显然是不合理的。3、原告起诉的被告主体不适格。天寿老年公寓是经过元宝区民政局依法批准成立的社会福利机构，是非营利性的民办组织，具备独立的民事行为能力和权利能力，原告应当以天寿老年公寓作为被告，不应当起诉天寿老年公寓的法定代表人。4、被告不交纳房租具有事实根据和法定原因。被告与原告签订的《租赁合同》约定，出租方负责房屋及相关设施的维修和管理，出租方每年承担设备、设施维护费10万元，从租金中扣除。但实际上，原告没有履行上述义务，也没有在租金中进行扣除。被告认为应当按照合同约定进行扣除。在2013年至2018年间，被告每年都代替原告出资对案涉房屋及其附属设施、暖气设备进行维修、维护，总计垫付各项费用245万元，该款项理应由出租方负责。原告的擅自出让行为严重损害了承租方合法权益。在承租方正常经营过程中，出租方不顾老年公寓拥有几百名养老人员的客观实际，在没有通知承租方的情况下，擅自将案涉房屋与土地一并出售给元宝区人民政府，用于开发建设，使几百名养老人员无处居住，这一切后果都是原告没有尽到相关义务造成的，原告应当对承租方的损失和为此付出的资金投入给予赔偿，承租方也完全有理由将租金予以留置，用以抵顶出租方给承租方造成的经济损失。 本院经审理认定事实如下：2008年2月1日，辽宁铁联实业（集团）有限公司与回丽签订《租赁合同》，该合同以辽宁铁联实业（集团）有限公司为出租方，以回丽为承租方，主要约定了以下内容：辽宁铁联实业（集团）有限公司将丹东市锦山老年公寓交由回丽接续承租经营，并将原丹东铁路老年公寓前楼三层、后楼六层、前楼后楼之间的连接走廊（包括走廊两侧房屋）、原防疫站楼及相关设施、设备、用品、备品等由回丽按现状承租经营老年公寓。租赁期限自2008年2月1日至2013年1月31日，租赁期限为5年。承租第一年租金为40万元（出租方承担租赁物维修费用10万元从当年租金中扣除，签订合同时交纳15万元，余下15万元于2008年7月1日前交纳），第二年租金为45万元（2009年1月20日前交纳），第三年租金为50万元（2010年1月20日前交纳），第四年租金为55万元（2011年1月20日前交纳），第五年租金为60万元（2012年1月20日前交纳），每年出租方需承担维修费用10万元，从每年承租方交纳的租金中扣除。超出部分由承租方承担。承租方对原丹东铁路老年公寓的前后楼(包括门窗)、太阳能热水器、茶炉、生产设备、供电线路及设施、上下水道、锅炉及取暖设施、室内外地面等进行维修和保养，维修和保养的费用由承租方承担。承租期内，如房屋发生漏水，承租方要及时维修，维修费用由承租方承担。承租方对租赁物进行改善或者增设他物，需经出租方同意，费用由承租方承担，未经出租方同意，擅自对租赁物进行改善或增设他物，出租方有权要求恢复原状并赔偿损失。因承租方对房屋、设备、设施等维修保养不及时，造成灾害事故，一切责任由承租方承担，并赔偿给出租方造成的经济损失。在租赁期内发生的水费、电费、取暖费、卫生费、物业管理费、各种税费等一切费用均由承租方承担。承租方重新办理营业执照和相关手续，老年公寓现有养员移交给承租方，承租方与养员重新签订合同，出租方不承担任何责任。未经出租方同意，承租方在租赁期内不得将租赁物等转租、转让，否则，出租方有权解除该合同。承租方应按时足额交纳租金，每迟交一天按应缴纳租金的千分之五交纳违约金，迟交10日，出租方有权解除合同并追缴所欠租金及赔偿给出租方造成的损失。租赁期满，承租方应按签订合同时房屋、设备、设施现状向出租方返还租赁物，出租方对返还的租赁物进行验收。租赁期满，承租方应如期将房屋返还出租方，如承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付日租金两倍的违约金。如出租方遇到不可预见的因素（如出租方上级主管部门政策调整、变更或征用土地、房屋时），此合同双方协商解除，从解除合同之日起，返还剩余租金给承租方。如造成承租方经济损失由双方协商解决。承租方在租赁期满后2日内将租赁物返还出租方。 《租赁合同》签订后，回丽以上述租赁房屋经营了丹东市天寿老年公寓，回丽在合同约定的租赁期限届满后，仍继续占有、使用上述租赁房屋经营老年公寓，但并未向原告交纳租赁期限届满后的应交租金。上述租赁房屋坐落于丹东市元宝区。丹东市元宝区民政局于2010年5月22日向丹东市天寿老年公寓颁发了社会福利机构设置批准证书，证书载明的法定代表人为回丽，登记的注册类型为非营利，运营方式为民办，业务范围为老人寄养、托老服务。2013年，丹东市元宝区民政局年检时将该老年公寓定为年检不合格单位，并回收了相关证照，责令限期整改，但未能整改合格。现丹东市天寿老年公寓在丹东市元宝区民政局无登记和备案。 2015年8月30日，丹东市元宝区人民政府做出《元宝区人民政府关于实施爱民沟地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，该征收决定确定的征收范围为南至东都怡景，北至自然山体，东至自然山体，西至锦江山。上述租赁房屋位于征收范围内。2017年10月10日，丹东市元宝区房屋征收管理局与沈阳铁路局签订《房屋征收补偿协议》，确定包含上述租赁房屋的被征收房屋补偿款总额为58562354.51元，2017年11月15日，沈阳铁路局将上述租赁房屋及附属设施设备移交给丹东市元宝区房屋征收管理局。回丽经营的老年公寓实际于2018年6月16日从上述租赁房屋中迁出。 辽宁铁联实业（集团）有限公司于2011年8月16日经丹东市工商行政管理局核准办理了注销登记手续，该公司的人员、债权、债务及财务帐通过辽宁铁信实业集团有限公司转并到辽宁铁信实业集团有限公司丹东铁联分公司。辽宁铁信实业集团有限公司丹东铁联分公司于2011年12月15日经丹东市工商行政管理局核准办理了注销登记手续，该公司债权、债务、人员、资产由沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司铁联分公司接收。沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司铁联分公司于2016年5月25日经丹东市振兴区市场监督管理局核准办理了注销登记手续。沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司铁联分公司曾于2013年10月31日向丹东铁路运输法院提交起诉状，要求回丽归还已过租赁期的房屋，并给付租金及违约金。嗣后，沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司铁联分公司于2015年5月29日向丹东铁路运输法院提出撤回起诉的申请，丹东铁路运输法院于2015年6月1日做出（2013）丹铁民初字第20号民事裁定，准许沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司铁联分公司撤回起诉。2018年5月23日，丹东铁成公司向本院递交起诉状，提起本次诉讼。 本院所确认的上述事实，有《租赁合同》、元宝区人民政府《关于实施爱民沟地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》、丹东市元宝区民政局出具的情况说明、核准注销登记通知书、（2013）丹铁民初字第20号民事裁定书、《房屋征收补偿协议》、《移交记录》、丹东市消防局《关于元宝区爱民街134号养老公寓消防管辖权的复函》以及原、被告陈述等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同约定的租赁期间届满时间为2013年1月31日，租赁期间届满以后，被告继续使用租赁房屋经营老年公寓，沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司铁联分公司在承接辽宁铁联实业（集团）有限公司的债权后曾于2013年10月31日向丹东铁路运输法院提起诉讼，要求被告归还房屋，并给付租金、违约金。嗣后，又于2015年5月29日提出撤诉申请，并经丹东铁路运输法院准许撤回起诉，出租人做出的以上民事行为并不能产生提出异议的法律后果，不能影响原租赁合同的效力，出租人实际上是以自己的行为表明其对被告继续使用租赁房屋是默许的，在这种情况下，原租赁合同继续有效，租赁期限应当确定为不定期，本案被告应当继续支付租金，由于双方没有对后续租金的支付进行补充约定，故有关租金的支付时间及标准可参照租赁合同的相关条款予以确定。在扣除原告应当承担的维修费用10万元后，被告应当按照50万元/年的标准向原告交纳租金，租金的交纳时间应当参照租赁合同的约定予以确定，即被告应于每年的1月20日前交纳租金。应交租金从2013年2月1日开始计算至原告主张的2017年11月15日止，即沈阳铁路局将租赁房屋及附属设施设备移交给丹东市元宝区房屋征收管理局之日。租赁合同中约定违约金标准过高，原告提出的按照年利率12%的标准计算违约金的主张符合法律规定，本院予以确认。 关于被告提出的原告的起诉已经超过诉讼时效的辩解意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，我国民法总则的实行日期为2017年10月1日，在民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满的，应当适用民法通则的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年。被告应当交纳租金的时间为每年的1月20日前，故诉讼时效应当自每年的1月21日开始计算至次年的1月20日止，2013年至2017年1月20日之前，每年租金的诉讼时效期间均已超过民法通则规定的1年，应认定原告的主张的2017年1月20日前的经济损失已超过诉讼时效期间，依法不应予以支持。2017年1月21日开始至2017年11月15日止的租金损失，在民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的1年期间，故原告主张的该部分租金损失，本院依法予以支持。 关于被告提出的被告主体不适格的辩解意见，被告租赁房屋确系用于经营老年公寓，签订租赁合同实际是在为设立老年公寓确定具体的经营用房屋和场地，是为筹建丹东市天寿老年公寓做前期准备工作，租赁合同签订后，被告也实际成立了丹东市天寿老年公寓，但该老年公寓因年检不合格被取消登记和备案，故相应的债权债务仍应由本案被告承担，本院对被告的该节辩解意见不予采信。 关于被告应当给付原告的租金损失及违约金数额的确定，2017年1月21日开始至2017年11月15日止的租金损失没有超出诉讼时效期间，本院依法予以支持，被告应交租金按照50万元/年计算，此期间为298天，按天计算租金损失的数额为408219元。违约金应以此为基数，自2017年1月21开始，按照年利率12%的标准计算至实际给付之日止。 关于被告提出的应当在租金中扣除被告垫付的维修费用以及因原告过错导致老年公寓不能正常经营的辩解意见，根据租赁合同的约定，被告负有对租赁房屋维修养护的合同义务，出租方需要负担的维修费为每年10万元，且预先在被告需要交纳的租金中扣除，合同约定老年公寓的营业执照和相关手续由承租方重新办理。故被告的该节辩解意见缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百三十六条《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告回丽于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司租金损失408219元，并支付违约金（违约金以408219元为基数，自2017年1月21开始，按照年利率12%的标准计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告回丽未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39440元，由原告沈阳铁道丹东铁成集团有限责任公司负担34540元，由被告回丽负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  周宝升 审 判 员  刘 辉 人民陪审员  马崎峰 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  高 欣