上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8316号原告：上海仪嘉房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：邓德琴，总经理。委托诉讼代理人：张明建，公司员工。委托诉讼代理人：郭守刚，上海善景律师事务所律师。被告：郭勤，女，1958年7月14日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：石东明，男，1985年6月17日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：张丽洁，女，1983年9月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：石东明(系张丽洁配偶)。原告上海仪嘉房地产经纪有限公司(以下简称仪嘉公司)诉被告郭勤、石东明、张丽洁居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海仪嘉房地产经纪有限公司的委托代理人张明建，被告郭勤，被告石东明暨被告张丽洁的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海仪嘉房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：三被告支付中介费42,200元及延期利息(自2016年1月4日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2013年10月15日，郭勤与仪嘉公司签订《佣金确认书》，约定经仪嘉公司居间介绍完成上海市虹口区通州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的购买后，郭勤承诺于签订买卖合同当日支付佣金92,200元。次日签订买卖合同后，郭勤支付了5万元，之后以房产未过户为由一直拖欠余款。经派出所调解，双方约定交易完成后再支付余款，并在佣金确认书上添加“如买卖不成功，不支付佣金”字样。系争房屋买卖双方发生纠纷后，仪嘉公司一直居中调解，买家起诉到法院后未再参与。2018年12月10日，经律师查询产调情况，仪嘉公司才发现系争房屋已于2016年1月4日过户给郭勤的儿子石东明及媳妇张丽洁。被告拖延支付佣金侵犯原告合法权益，故起诉。被告郭勤、石东明、张丽洁辩称，不同意支付该笔中介费。对中介费金额有异议，按照市场惯例中介费应为标的的1%，即46,100元，上家也应当承担一部分佣金。佣金确认书上“如买卖不成功，不支付佣金”何时添写的不记得了，含义是交易完成后再支付余款。仪嘉公司没有履行中介职责，介绍正常可售卖的房屋给被告，导致最终无法正常交易。系争房屋原产权人身份证已过期，不符合交易要求。经石东明、张丽洁向法院提起诉讼，法院于2015年4月24日判决继续履行合同。二人付清房款后，于2015年12月1日申请执行，系争房屋于12月7日过户至石东明、张丽洁名下，完成过户与原告无关。前案判决书早已生效，原告未曾要求被告支付佣金，起诉已超过诉讼时效。且被告已经支付了5万元中介费。不同意原告诉请。经审理查明，石东明为郭勤之子，张丽洁与石东明为夫妻关系。2013年10月15日，郭勤(乙方)单独签署了一份《房地产买卖居间协议》，约定乙方愿意委托仪嘉公司居间购买王莼(甲方)所有的系争房屋，房价总款451万元，此价格为甲方净到手价格，税费由乙方支付。同日，郭勤与仪嘉公司签订《佣金确认书》，载明，现经仪嘉公司居间介绍完成系争房屋的租/售业务，郭勤承诺于签订买卖合同当日支付佣金92,200元，交易一栏勾选为“求购”。2013年10月16日，案外人罗亦红作为上家王莼(卖售方、甲方)的代理人与石东明、张丽洁(买受方、乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过仪嘉公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积135.65平方米，转让价款为400万元。该份买卖合同附件六居间介绍、代理等中介服务情况中有仪嘉公司盖章。当日，罗亦红作为甲方，石东明、张丽洁作为乙方签订一份《补充协议》，约定，甲乙双方就系争房屋买卖事宜达成如下协议：房价总款计461万元，其中，合同价为400万元，搬迁补助款计61万元。同日，石东明、张丽洁向罗亦红支付购房款141万元，郭勤向仪嘉公司支付佣金5万元，并由郭勤在《佣金确认书》上签名确认“2013年10月16日已付5万”。2014年1月5日，石东明、张丽洁与罗亦红至上海市虹口区房地产交易中心(以下简称虹口房产交易中心)办理系争房屋过户手续，因王莼定居加拿大，其出具给罗亦红的售房委托书未经中国驻加拿大使领馆认证，导致过户不成。2014年1月11日，罗亦红作为甲方王莼的被委托人，石东明、张丽洁作为乙方签订一份《房屋买卖补充协议》，约定，双方于2013年10月16日在仪嘉公司签订了购买系争房屋的房屋买卖合同，按合同规定双方必须在2014年1月15日前完成房屋买卖、交易过户等事宜。但在2014年1月5日双方在虹口房产交易中心审税过户过程中，由于甲方单方面提供的资料不全，导致不能正常过户，现经双方共同协商对逾期交房、补偿等事项达成补充协议。该份补充协议落款房产中介盖章处有仪嘉公司盖章。补充协议签订当日，罗亦红向原告支付35万元，并将系争房屋钥匙交付原告，双方并就系争房屋内的水、电、煤、物业费等进行了交接。之后，石东明、张丽洁委托装修公司对系争房屋进行装修。2014年1月16日，罗亦红的原委托代理人上海市虹口区新港法律服务所法律工作者周华向石东明、张丽洁发函，要求其于2014年1月20日下午13时到居间方仪嘉公司办理系争房屋相关手续，否则将承担违反合同约定的法律责任。石东明、张丽洁收函后未予回复。2014年1月20日，罗亦红未经二人同意更换系争房屋门锁，并自行收回系争房屋。2014年1月22日，石东明发函称，要求出售方按照2014年1月11日三方签署的《房屋买卖补充协议》约定时间完善过户材料，如出售方已完善过户资料，请提前通知中介仪嘉公司，得到中介符合过户条件的确认后，其会配合出售方完成过户手续。2014年1月26日，周华再次致函石东明、张丽洁称：石东明、张丽洁无故不到房屋中介处是故意违约的行为，系争房屋权利人明确不同意二人进入房屋，二人如未经允许的任何行为是个人行为，不受法律保护，其故意拖延履行合同，明显违约，所有违约责任将由石东明、张丽洁承担。2014年1月29日，石东明、张丽洁委托律师致函罗亦红、王莼称，要求出售方抓紧时间在2014年4月15日前按房地产交易中心要求完善相关资料，如出售方无法按合同约定在2014年4月15日前完善相关资料，导致无法过户的，属出售方违约，将追究出售方的违约责任。2014年4月4日，石东明、张丽洁委托律师致函罗亦红，要求出售方于2014年4月15日上午9时到虹口房产交易中心完成系争房屋的买卖和交易过户手续，并要求出售方准备好办理交易过户所需的全部资料。之后，因王莼未能办妥售房委托书的相关认证手续，导致买卖双方交易受阻。2014年5月6日，石东明、张丽洁向上海市虹口区人民法院提起诉讼，提出继续履行买卖合同、赔偿中介费损失5万元等多项诉讼请求，法院于2015年4月24日判决继续履行买卖合同、王莼协助办理系争房屋产权过户、王莼支付逾期交房违约金等。对于石东明、张丽洁主张的5万元中介费，法院以“在双方买卖合同已签订且继续履行的情况下，原告理应支付中介费，且双方约定中介费9.2万元全部由原告承担”为由依法不予支持。判决于2015年10月7日生效后，石东明、张丽洁于2015年10月27日向上海市虹口区人民法院申请执行，系争房屋于2016年1月4日经核准过户至二人名下。仪嘉公司于2019年1月15日提起本案诉讼，起诉状于2019年1月18日送达郭勤、张丽洁、石东明。上述事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、佣金确认书、上海市公安局案件接报回执单，法院调取的(2014)虹民三(民)初字第889号民事判决书、补充协议、房屋买卖补充协议，以及双方陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房地产买卖居间协议、佣金确认书上均有郭勤签字，虽系争房屋买受方实际变更为石东明、张丽洁，但郭勤与其为亲属关系，且在上海市房地产买卖合同签订后向仪嘉公司支付了中介费5万元，以实际行为表明认可该变更。石东明、张丽洁与出售方签订的《上海市房地产买卖合同》上明确约定系经仪嘉公司居间，该合同及《房屋买卖补充协议》中均有仪嘉公司作为中介方盖章，而其在前案中又向出售方主张赔偿中介费损失5万元，可以认定二人系经仪嘉公司居间服务进行系争房屋交易，其也认可郭勤向仪嘉公司支付中介费的行为。现仪嘉公司已完成系争房屋买卖交易，其同时向郭勤、石东明、张丽洁三人主张中介费，并无不当，应予认可。三人辩称对中介费金额有异议，但该金额系郭勤与仪嘉公司协商一致达成，且居间合同约定房价为卖方净到手价、税费由买受方支付，交易双方合计2%的佣金符合市场惯例，故对三人的该项主张不予支持。房地产交易中的中介费，既包括了居间报酬，也包括了居间方为双方办理签订买卖合同和过户登记等手续的服务报酬。仪嘉公司已经促成系争房屋交易双方签订买卖合同，从双方的补充协议及往来函件也可以看出，其在交易双方发生争议后仍在居中协调，理应收取相应的报酬。但在争议协调未果诉至法院后，仪嘉公司未再参与，也未能协助交易双方完成过户，其并未提供后续的相关服务，不应全额收取中介费。本院酌情确定中介费余款为2万元。郭勤等三人辩称仪嘉公司没有介绍正常可售卖的房屋导致无法正常交易，存在过错，然并未举证证明仪嘉公司在交易过程中存在欺诈或隐瞒事实等有违诚信的过错行为，而系争房屋交易障碍是出售方违约行为导致的，不应归责于仪嘉公司，前案判决中也已就出售方应当承担的违约责任作出认定，故对三人的该项主张不予认可。对于仪嘉公司主张的逾期支付中介费的利息，虽然仪嘉公司与郭勤等三人均认可中介费余款应自交易完成后支付，但对中介费余款金额存在争议，至本次诉讼方予以明确，故对仪嘉公司的该项主张，依法不予支持。对郭勤等三人称已过诉讼时效的抗辩，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，前案判决于2015年10月7日生效，系争房屋交易于2016年1月4日房屋核准登记至石东明、张丽洁名下时完成，当时郭勤、石东明、张丽洁并未告知仪嘉公司。限于现行政策法规，仪嘉公司无法直接查询到系争房屋产权变更情况，其不必然知晓系争房屋交易已于2016年1月4日完成，应给予仪嘉公司必要时间查询和了解系争房屋交易进展，故判决生效时间和系争房屋过户时间均不能作为诉讼时效起算时间。现仪嘉公司于2019年1月15日提起本案诉讼并未超过合理时间，对郭勤等三人提出的时效抗辩，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭勤、石东明、张丽洁应于本判决生效之日起10日内，向原告上海仪嘉房地产经纪有限公司支付中介费2万元；二、驳回原告上海仪嘉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费855元，减半收取427.5元，由原告上海仪嘉房地产经纪有限公司负担256.5元，由被告郭勤、石东明、张丽洁负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一九年八月三十日书记员  吴静文附：相关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2.《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……