福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初6711号 原告：福建省泉州市莲花房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市。 法定代表人：陈成龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：康锦平，福建炜杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗梅，福建炜杰律师事务所律师。 被告：林天来，男，1985年3月17日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：林淑芳，女，1987年9月3日出生，汉族，住福建省永春县。 原告福建省泉州市莲花房地产开发有限公司（下简称莲花公司）与被告林天来、林淑芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莲花公司的委托诉讼代理人罗梅到庭参加诉讼，被告林天来、林淑芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。审理中，本院依法通知诉争房屋的抵押权人中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行作为本案有独立诉讼请求的第三人参加诉讼，该行向本院提交第三人参加诉讼申请书，但未在本院指定的期限内提交明确的书面起诉状，视为不参加诉讼。本案现已审理终结。 莲花公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与林天来、林淑芳于2012年6月29日签订的编号为ＹＳ00014984的《晋江市商品房买卖合同》；2.林天来、林淑芳立即返还位于晋江市商品房；3.林天来、林淑芳立即向其支付违约金90620.1元；4.林天来、林淑芳立即向其支付代为垫付的按揭贷款款项108617.49元及违约金（即以41173.12元为基数自2016年12月30日起、以29861.24元为基数自2017年12月28日起、以375831.13元为基数自2019年4月2日起，均计算至实际清偿之日按日万分之六计付）；5.林天来、林淑芳立即向其支付律师费5000元。事实和理由：2012年6月29日，双方签订编号为ＹＳ00014984号《商品房买卖合同》，约定林天来、林淑芳向其购买位于晋江市商品房，房屋总价604134元。林天来、林淑芳向中国建设银行泉州分行（授权委托中国建设银行泉州鲤城支行办理）申请按揭贷款42万元，其为林天来、林淑芳提供阶段性担保。现因林天来、林淑芳逾期偿还按揭贷款，中国建设银行泉州鲤城支行已分别于2016年12月30日扣划41173.12元、于2017年12月28日扣划29861.24元、于2019年4月2日扣划37583.13元，其已累计代垫108617.49元。鉴于林天来、林淑芳的违约行为，其有权根据合同约定要求解除合同，收回房屋并要求林天来、林淑芳承担相应的违约责任。 林天来、林淑芳未作答辩。 莲花公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.企业法人营业执照一份，以证明原告的主体适格；2.身份证复印件两份，以证明两被告的主体适格；3.《晋江市商品房买卖合同》一份，以证明两被告与原告签订商品房买卖合同及相关约定；4.房屋移交验收表、业主情况登记表各一份，以证明原告已将诉争房屋交付给两被告的事实；5.《个人住房借款合同》一份，以证明两被告向银行办理按揭贷款，原告为上述按揭贷款提供阶段性保证担保；6.履行担保责任通知书一份、银行业务回单四张，以证明两被告逾期偿还银行按揭贷款，原告因承担保证责任代垫款项108617.49元；7.中国邮政快递单及邮件收寄情况查询单打印机各一份，以证明原告催告两被告偿还银行按揭贷款及偿还原告代垫款项；8.委托代理合同、律师费发票各一份，以证明原告因本案诉讼支付律师代理费5000元。 林天来、林淑芳未提供证据。 本院认为，林天来、林淑芳未到庭参加诉讼，又未提出书面提出异议，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1-4相结合能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定，且诉争房屋已经交付的事实；证据5、6能够证明莲花公司为林天来、林淑芳的银行按揭贷款提供阶段性担保并截至2019年4月2日共代林天来、林淑芳偿还按揭贷款款项108617.49元的事实；证据7能够证明莲花公司催告林天来、林淑芳偿还银行按揭贷款及偿还代垫款项的事实；证据8能够证明莲花公司因本案诉讼支付律师代理费5000元的事实。 经审理查明，莲花公司与林天来、林淑芳于2012年6月29日签订编号为ＹＳ00014984号《晋江市商品房买卖合同》及其附件，约定林天来、林淑芳购买莲花公司开发的位于晋江市商品房，房屋总价604134元。双方签订的《晋江市商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第二项约定：“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按按揭贷款总额的日万分之六向出卖人支付违约金。”第三项约定：“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同。合同自出卖人按买受人书面提供确定的通知地址，发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。”审理中，莲花公司自认林天来、林淑芳已付清全部购房款。2012年11月27日，莲花公司与林天来、林淑芳及中国建设银行泉州分行签订《个人住房借款合同》（编号为2012年建泉晋个房借字××号），莲花公司为林天来、林淑芳的银行按揭贷款42万元提供阶段性担保，中国建设银行泉州分行将合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行泉州鲤城支行。因林天来、林淑芳逾期归还银行按揭贷款，中国建设银行泉州鲤城支行于2016年12月30日、2017年12月28日、2019年4月2日分别从莲花公司账户扣划41173.12元、29861.24元、37583.13元款项用于清偿两被告拖欠的借款债务（按揭贷款本金、利息、罚息），累计108617.49元。莲花公司于2019年1月4日按照合同约定的送达地址向林天来、林淑芳发送《催款函》，邮件于2019年1月7日被拒收退回，后于当日再次投递并由他人签收。截至庭审之日，两被告尚未向莲花公司偿还其被划扣的款项。另查明，诉争房屋已于2013年11月7日交付，但所有权尚未办理登记至林天来、林淑芳名下。截至庭审之日，诉争房屋不存在被法院查封的权属限制情况。莲花公司于2019年5月29日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，莲花公司与林天来、林淑芳签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。根据双方签订的合同约定，买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担相应的违约责任。林天来、林淑芳逾期偿还银行按揭贷款，导致莲花公司代其偿还部分银行按揭贷款本息，林天来、林淑芳已构成违约，依法应承担相应的违约责任。莲花公司的相应主张，均有事实和法律依据，本院予以支持。为避免当事人诉累且出于莲花公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。莲花公司应就收取林天来、林淑芳已付购房款604134元，在扣除其代为偿还按揭银行按揭贷款债务108617.49元（截至2019年4月2日）及其实际代为清偿尚欠按揭银行贷款本息的款项后，在本案判决生效后30日内将剩余款项退还给林天来、林淑芳。林天来、林淑芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 原告福建省泉州市莲花房地产开发有限公司与被告林天来、林淑芳于2012年6月29日签订的编号为YS00014984的《晋江市商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 被告林天来、林淑芳应于本判决生效之日起十日内向原告福建省泉州市莲花房地产开发有限公司返还址于晋江市商品房； 被告林天来、林淑芳应于本判决生效之日起十日内向原告福建省泉州市莲花房地产开发有限公司支付解除合同违约金90620.1元（按照总房价款604134元的15%计算）； 被告林天来、林淑芳应于本判决生效之日起十日内向原告福建省泉州市莲花房地产开发有限公司支付代为垫付的按揭贷款款项108617.49元（截至2019年4月2日）及违约金（即以41173.12元为基数自2016年12月30日起、以29861.24元为基数自2017年12月28日起、以37583.13元为基数自2019年4月2日起，均计算至实际清偿之日按日万分之六计付）； 被告林天来、林淑芳应于本判决生效之日起十日内向原告福建省泉州市莲花房地产开发有限公司支付律师费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费9841元，因适用简易程序减半收取为4920.5元，由被告林天来、林淑芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  曾晓军 二〇一九年八月二十二日 法官助理杨燕萍 书记员庄艳芳 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －4－ －3－