杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初2223号 原告：刘成宇，男，1984年5月8日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吕涛,浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被告：刘连娟，女，1976年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：鲍芳、陈琳，浙江峰翔律师事务所律师。 被告：徐建洪，男，1975年2月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：李映波，浙江智仁律师事务所律师。 原告刘成宇诉被告刘连娟，徐建洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法由审判员何亦波独任审判，于2019年4月9日，2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告刘成宇及其委托诉讼代理人吕涛，被告刘连娟的委托诉讼代理人鲍芳、陈琳，被告徐建洪的委托诉讼代理人李映波到庭参加诉讼。本案现已审结终结。 原告刘成宇向本院提出诉讼请求：1、刘连娟向刘成宇返还房屋租赁合同履约保证金5万元。2、刘连娟向刘成宇支付违约金10万元。3、刘连娟向刘成宇赔偿装修费用25万元。4、徐建洪在刘连娟承担的上述责任范围内承担连带赔偿责任。5、诉讼费用由刘连娟，徐建洪承担。事实与理由：2017年9月18日，刘成宇与刘连娟签订《房屋租赁合同》一份，约定刘成宇向刘连娟租赁位于杭州市的房屋，租赁期限自2017年10月1日至2020年6月29日，约定了相应的租金，支付方式及履约保证金等。合同签订后，刘成宇按合同约定履行了相应义务，并对房屋进行了精装修。2019年1月10日，因杭州刘家餐饮管理有限公司发出《房屋清退告示》以及《解除合同书》，房屋租赁合同已经无法履行。刘成宇为维护自身的权益，故向法院提起诉讼。 被告刘连娟辩称：除了案涉合同，双方在2017年10月14日签有补充协议，约定刘成宇向刘连娟承租102号店面一部分。根据双方租赁合同约定，如果刘成宇无故不支付租金超过15天的，刘连娟可以终止合同。刘成宇未按期足额支付2018年8月30日之前的房租，构成违约，刘连娟可以终止合同并收回房屋。刘成宇的诉请没有事实和法律依据，请求法院判决驳回刘成宇的诉请。 被告徐建洪辩称：徐建洪不是案涉合同的当事人，没有合同权利义务。根据合同相对性原则，刘成宇起诉徐建洪没有事实和法律依据，请求法院驳回刘成宇对徐建洪的诉请。 经审理，本院认定如下事实： 2017年9月18日，刘成宇（乙方）与刘连娟（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于杭州市西湖区的房屋，租用面积为90平方米。承租房屋者经营范围为川菜系列餐饮。租赁期限自2017年10月1日至2020年6月29日。乙方所租赁区域第一年的租金为25万元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为26万元，2019年10月1日至2020年6月29日的租金为18.75万元，租金支付方式：每半年交纳一次，金额为12.5万元，先付后租，2017年之后的租金按合同约定金额支付。在合同签署后，乙方一共交纳5万元作为履约保证金，当租赁期限届满及乙方在出租房屋结构完好的情况下交还甲方时，甲方应在10天左右无息全额返还乙方的保证金。因乙方装修的需要改变房屋结构，不能算作乙方所交还的房屋结构不完好，但乙方的装修方案必须经甲方签字同意，否则甲方不作参考。在合同签订后三天内，乙方必须支付当年度的租金。自第二年度起，每年度租金均为先付后组，租金需提前30天支付，否则视同乙方违约。乙方如不按期支付租金，甲方有权按乙方逾期付款金额的日千分之三，要求乙方支付违约金。如乙方无故不支付租金超过15天，甲方有权终止合同并且当场收回该出租房屋，且乙方必须支付相应的房屋租金及所有产生的相关费用。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，须赔偿违约金10万元。装修费用另付。2017年10月14日，刘成宇与刘连娟签订补充协议一份，约定刘成宇向刘连娟租赁杭州市西湖区保俶路116号一楼102店面其中的一部分，年租金为7万元，租期与租金支付方式及时间与主合同同步。合同签订后，刘成宇于2017年9月21日支付刘连娟12.5万元，同年9月22日支付刘连娟5万元，10月15日支付3.5万元;刘连娟亦将出租的房屋交付给刘成宇使用，刘成宇对该承租房屋进行了装修并用于经营。2018年3月29日，刘成宇分二次支付刘连娟共计8万元，同年4月30日分二次共支付刘连娟5万元，6月1日支付刘连娟3万元。2018年10月22日，刘成宇称因在合同签订时徐建洪曾参与洽谈，故在徐建洪的要求下支付徐建洪2万元，同年11月25日支付徐建洪3.33万元。2019年1月7号，杭州刘家餐饮管理有限公司（甲方）与刘连娟（乙方）签订解除合同书，该合同约定，甲乙双方于2015年5月4日签订关于建筑面积约259平方米的杭州市西湖区的房屋租赁合同，截止2018年11月30日，乙方逾期支付房租超30日，已构成单方面违约。2019年1月1日起甲方收回房屋使用权。现实际经营商户需继续经营的则与甲方另行签订租赁合同，实际经营商与乙方的纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。该合同中载明承租方刘连娟，徐建洪为承租方的全程实际洽谈人。2019年1月10号，杭州刘家餐饮管理有限公司发出《房屋清退告示》，告示书载明，致刘连娟（徐建洪）：我司于2015年5月25日与你方签订的位于西湖区房屋的租赁合同，截止2019年1月6日因你方拖欠房租导致单方面违约。2019年1月7日你方与我司签订解除合同，我司将对二楼（小成都串串）及一楼烧烤部分的店面收回，店内物品限3日搬空，否则我司将自行处理，一切损失由你方自行承担。之后刘成宇未再向刘连娟支付房租并向本院提起诉讼。审理过程中，经刘成宇申请，本院对位于杭州市西湖区的房屋装修费及部分实物资产的市场价值进行了司法鉴定，案涉承租房屋修费及部分实物资产的资产评估价值为241075元。其中固定装修及不可移动物品的评估价值为231125元，经双方确认其中双门冷藏柜、单门冷藏柜、消毒柜、电饭煲、冷冻冰箱非刘成宇购置，评估价值为2130元，其他可移动物品的评估价值为7820元。对该评估报告经双方当事人质证，刘成宇无异议并同意将非其购置的物品不列入赔偿的范围。刘连娟与徐建洪认为评估报告与事实不符，可移动物品及非刘成宇购置的物品不应作为赔偿范围。 本院认为，刘成宇与刘连娟签订的房屋租赁合同及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违背法律规定，应认定有效，对签订合同的双方当事人均具有拘束力。在合同的履行过程中，刘成宇未按合同约定的期限与数额支付2018年4月之后的房租的行为，构成违约，但至杭州刘家餐饮管理有限公司发出清退告示之前，刘连娟均未向刘成宇主张解除合同收回房屋，双方的租赁关系持续存在。因杭州刘家餐饮管理有限公司与刘连娟解除租赁关系，并张贴房屋清退告示，刘成宇承租的房屋被杭州刘家餐饮管理公司收回致刘成宇与刘连娟的租赁合同无法履行，刘连娟构成根本性违约。刘连娟应当按照合同约定返还刘成宇履约保证金并赔偿装修损失。关于损失范围的确定，固定装修及不可移动物品的损失，应当由刘连娟赔偿，可移动物品的损失酌情由刘成宇与刘连娟分担。刘连娟进行赔偿后，已足以弥补刘成宇的损失，故刘成宇主张刘连娟支付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。刘连娟与刘成宇因租赁合同履行中对刘成宇租金的结算与违约责任的主张，因未在本案中提出反诉请求，故不予处理，刘连娟可另行主张。徐建洪虽在合同签订的过程中曾参与协商，但其并非租赁合同的一方当事人，刘成宇要求徐建洪承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。徐建洪并非租赁合同的房屋出租方，其向刘成宇收取租金并无合同依据，因刘成宇未就徐建洪收取的租金主张返还，故在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、刘连娟于本判决生效之日起十日内返还刘成宇房屋租赁合同履约保证金50000元。 二、刘连娟于本判决生效之日起十日内赔偿刘成宇装修费用235025元。 三、刘连娟于本判决生效之日起十日内支付刘成宇评估费用6000元。 四、驳回刘成宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3650元，由原告刘成宇负担1050元，刘连娟负担2600元。原告刘成宇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告刘连娟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 何 亦 波 二〇一九年八月十四日 书记员 申屠书婷