广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6309号上诉人（原审被告）：陈惠其，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：徐玉发，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。上诉人陈惠其因与被上诉人广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社（以下简称“黎冲村朝阳经济社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈惠其上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黎冲村朝阳经济社的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黎冲村朝阳经济社承担。事实与理由：一审判决认为陈惠其与黎冲村朝阳经济社于2018年4月18日签订的三份《租赁合同书》无效，但却判决陈惠其要返还租赁物给黎冲村朝阳经济社和向黎冲村朝阳经济社按合同约定的租金标准支付涉案租赁物占有使用费没有事实和法律依据。一、陈惠其在向黎冲村朝阳经济社返还租赁物同时，黎冲村朝阳经济社应向陈惠其返还陈惠其已经支付的租金190404元。一审判决已认定陈惠其与黎冲村朝阳经济社于2018年4月18日签订的三份《租赁合同书》无效。但一审判决只判令陈惠其应返还三份《租赁合同书》项下的租赁物，却没有判决黎冲村朝阳经济社应向陈惠其返还陈惠其已经支付的租金190404元。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，黎冲村朝阳经济社应该向陈惠其返还陈惠其已经支付的租金190404元。二、一审判决陈惠其应按三份《租赁合同书》约定的租金标准向黎冲村朝阳经济社支付租金，没有事实和法律依据。法院应委托有资质的第三方对陈惠其占用涉案租赁物应支持的占有使用费进行评估，然后按评估结果确定涉案租赁物占有使用费的计算标准。一审判决中已经认定陈惠其与黎冲村朝阳经济社于2018年4月18日签订的三份《租赁合同书》无效，因此根据《中华人民共和国合同法》规定，该三份《租赁合同书》中除了违约责任的约定外，其余条款应为无效。同理，合同中有关租金标准的约定也应当无效。且三份《租赁合同书》中约定的租金标准，远远高于涉案租赁物占有使用费。如果以目前涉案租赁物地所在地段的租金标准计算，三份《租赁合同书》项下的租赁物每月租金不足2000元，但是一审判决却判令陈惠其要按照合同约定的租金标准向黎冲村朝阳经济社支付涉案租赁物占有使用费，明显对陈惠其不公平。因此，法院应该依法委托具有相应资质的第三方评估机构对涉案租赁物占有使用费进行评估，然后按评估结果确定涉案租赁物占有使用费的计算标准。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，认定陈惠其应参照合同约定的租金标准支付涉案租赁物占有使用费错误。因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条只是规定一般情况下承租人应参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费。由此可知，在特殊情形下，法院不应当判令承租人参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费。而涉案租赁物所在地位于农村，不在城镇范围内，因此本案就属于特殊情形。故本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。因此，陈惠其请求二审法院依法委托具有相应资质的第三方评估机构对涉案租赁物占有使用费进行评估，然后按评估结果确定涉案租赁物占有使用费的计算标准。。三、涉案租赁物属于违章建筑，应当由行政执法部门依法拆除。一审判决已经认定涉案租赁物属于违章建筑，因此按照《中华人民共和国城乡规划法》六十四条规定，涉案租赁物依法应当拆除。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，法院应该将本案违章建筑的线索、材料移送执法部门，由执法部门依法强制拆除涉案违章建筑，陈惠其请求二审法院依法将该线索依法移送给相关执法部门。四、黎冲村朝阳经济社不是本案适格的诉讼主体。三份《租赁合同书》是陈惠其是于2018年4月18日与广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社签订的，并不是与黎冲村朝阳经济社签订的。黎冲村朝阳经济社不是本案适格的诉讼主体，黎冲村朝阳经济社已收取陈惠其的租金、垃圾处理费等款项构成不当得利。陈惠其将另案起诉黎冲村朝阳经济社，要求黎冲村朝阳经济社将其已收取陈惠其的款项退还给陈惠其。黎冲村朝阳经济社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈惠其的上诉请求。黎冲村朝阳经济社在一审时已经向一审法院提交黎冲村朝阳经济社与广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社之间的委托书。三份《租赁合同书》是黎冲村朝阳经济社委托广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社与陈惠其签订的。陈惠其在一审时亦未对黎冲村朝阳经济社的诉讼主体资格提出异议。且陈惠其一直是向黎冲村朝阳经济社支付租金、垃圾处理费等款项，这表明陈惠其是明知黎冲村朝阳经济社与广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社之间的委托关系，陈惠其主张黎冲村朝阳经济社不是本案适格的诉讼主体没有事实依据。黎冲村朝阳经济社向一审法院起诉请求：1.陈惠其向黎冲村朝阳经济社支付租金87840元、垃圾转运费504元，并自欠租之日起至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准支付违约金；2.陈惠其向黎冲村朝阳经济社返还位于佛山市禅城区*************、佛山市禅城区*******朝阳工业区第×号、佛山市禅城区*******朝阳组新队址第×号首层的租赁物，并自2019年1月1日起至实际返还租赁物之日止，按每月14724元向黎冲村朝阳经济社支付占有使用费；3.本案诉讼费用由陈惠其承担。诉讼中，因陈惠其向黎冲村朝阳经济社支付2018年7月至12月的租金、垃圾转运费及相关水电费，并多支付405.7元，故黎冲村朝阳经济社将第一项诉讼请求变更为陈惠其向黎冲村朝阳经济社支付2018年7月1日至2019年2月1日期间的违约金1113元（1517元-405.7元），违约金按银行同期贷款利率标准计算。一审法院认定事实：2018年4月18日，黎冲村朝阳经济社委托广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社与陈惠其签订三份《租赁合同书》，约定黎冲村朝阳经济社将位于佛山市禅城区*************、佛山市禅城区*****××朝阳工业区第1号、佛山市禅城区*****××朝阳组新队址第1号首层的三处租赁物出租给陈惠其，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，租金每月分别为10400元、1540元、2700元，租金支付方式为每月支付一次，陈惠其需在每月10日前缴清下个月的全部承租费用。如陈惠其不按时缴纳各项应缴的保证金及承租费用，则每逾期一日按实欠金额的万分之五向黎冲村朝阳经济社支付违约金，逾期超过15日的，除追究陈惠其的违约责任外，黎冲村朝阳经济社有权解除合同，陈惠其缴纳的保证金不用退还。黎冲村朝阳经济社在庭审中确认，陈惠其于黎冲村朝阳经济社起诉后向其缴纳2018年7月至12月的租金、垃圾转运费及相关水电费，本案中不再主张上述费用；黎冲村朝阳经济社同时确认收到陈惠其支付的2019年1月和2月的租金。陈惠其在庭审中称，2019年2月16日，陈惠其向黎冲村朝阳经济社支付2019年1月至2月的租金29448元，2019年3月8日，陈惠其向黎冲村朝阳经济社支付2019年3月的租金14724元。另查明，涉案三处租赁物位于佛山市禅城区*****××朝阳股份合作社宗地006及007的土地上，土地所有权人为黎冲村朝阳经济社。位于佛山市禅城区*************、佛山市禅城区*****××朝阳工业区第1号、佛山市禅城区*****××朝阳组新队址第1号首层的三处租赁物，是黎冲村朝阳经济社在上述地址上盖建，未报建，未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于三份《租赁合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案合同中的三处租赁物在合同签订时均未经报建，在本案一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故根据上述规定，一审法院依法认定黎冲村朝阳经济社、陈惠其签订的三份《租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因涉案租赁合同无效，且租赁合同约定的租赁期限已到，故黎冲村朝阳经济社诉请陈惠其返还租赁场地，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，虽然租赁合同无效，但陈惠其实际占有使用了租赁场地，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对于2018年7月至12月以及2019年1月和2月的占有使用费，陈惠其在本案诉讼中已经向黎冲村朝阳经济社支付，黎冲村朝阳经济社亦予以认可，故黎冲村朝阳经济社诉请的该时间段占有使用费一审法院不再予以支持。对于2019年3月的占有使用费，陈惠其向法院提交了转账单与回单，证明其于2019年3月8日向黎冲村朝阳经济社支付2019年3月的占有使用费14724元，黎冲村朝阳经济社称需要核实，因黎冲村朝阳经济社未提交证据证明双方除本案外还有其他的债权债务关系，故一审法院认定陈惠其已按约定的标准14724元/月向黎冲村朝阳经济社支付2019年3月的占有使用费。至于2019年4月至涉案租赁场地实际返还之日至的占有使用费，陈惠其应按照14724元/月向黎冲村朝阳经济社支付。关于陈惠其是否需向黎冲村朝阳经济社支付违约金问题。如上所述，涉案三份租赁合同已认定为无效合同，黎冲村朝阳经济社主张的违约金缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈惠其于判决发生法律效力之日起十日内向黎冲村朝阳经济社返还位于佛山市禅城区*************、佛山市禅城区*****××朝阳工业区第×号、佛山市禅城区*****××朝阳组新队址第×号首层的三处租赁物；二、陈惠其从起2019年4月起，按14724元/月的标准，向黎冲村朝阳经济社支付上述三个租赁场地的占有使用费直至涉案租赁场地实际返还之日止；三、驳回黎冲村朝阳经济社的其他诉讼请求。如陈惠其未按判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1004元，由黎冲村朝阳经济社负担83元，由陈惠其负担921元。二审期间，陈惠其、黎冲村朝阳经济社均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审庭审中，经法庭询问，黎冲村朝阳经济社向本院确认，三份《租赁合同书》项下租赁物至今仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.黎冲村朝阳经济社提起本案诉讼主体是否适格；2.一审法院参照案涉三份《租赁合同书》约定的租金标准判令陈惠其向黎冲村朝阳经济社支付占有使用费是否合理，陈惠其要求黎冲村朝阳经济社返还租金190404元应否支持。关于争议焦点一。经审查，案涉三份《租赁合同书》项下三处租赁物位于佛山市禅城区*****××朝阳股份合作社宗地006及007的土地上，土地所有权人为黎冲村朝阳经济社。黎冲村朝阳经济社在案涉三份《租赁合同书》签订当天，已向广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社出具授权《委托书》，委托广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社与陈惠其签订租赁合同。其后陈惠其支付租金、垃圾处理费等款项对象为黎冲村朝阳经济社，发票亦由黎冲村朝阳经济社开具，上述事实足以推定陈惠其对于案涉三份《租赁合同书》出租主体是知晓。陈惠其一审期间亦未对黎冲村朝阳经济社主体问题提起异议，现上诉主张黎冲村朝阳经济社诉讼主体不适格理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉三份《租赁合同书》项下的租赁物在合同签订时均未经报建，且在本案一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院认定陈惠其、黎冲村朝阳经济社签订的三份《租赁合同书》无效正确。对于租赁合同无效占有使用费支付问题，陈惠其上诉主张，涉案三处租赁物均处于农村，不属于城镇规划区内的房屋，本案属于特殊情况，法院不应当参照合同约定的租金标准来计算涉案租赁物占有使用费,黎冲村朝阳经济社亦应返还该项费用。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案属于乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理，一审法院参照合同约定的租金标准判令陈惠其支付占有使用涉案租赁物期间的费用理据充分，本院予以维持。陈惠其上诉申请对案涉租赁物占有使用费进行评估，以及主张黎冲村朝阳经济社应向其返还2018年1月至2019年3月的租金均缺乏理据，本院不予支持。至于陈惠其上诉提出涉案租赁物为违章建筑，法院应根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，将本案违章建筑的线索、材料移送公安机关处理问题，本院认为，案涉三份《租赁合同书》项下的租赁物虽未取得规划报建，但当前亦无有关部门对其违法性作出认定，陈惠其之举证也不足以证明本案有关人员涉及经济犯罪嫌疑，陈惠其该意见，本院不予采纳。综上，陈惠其的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由上诉人陈惠其负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年八月十五日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪