广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5297号上诉人（原审被告）：广东荔盈置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：周刚，男，系公司总裁助理。委托诉讼代理人：张志英，女，系公司法务。被上诉人（原审原告）：薛立新，男，汉族，住陕西省凤翔县。上诉广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）因与被上诉人薛立新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荔盈公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项并依法改判或发回重审。事实和理由：（一）一审法院认定涉案房屋所在工程的地质问题不属于不可抗力，是认定事实不清，确定性质不当。《使用权益转让合同》（以下简称涉案合同）第三条约定：“非甲方所能预见、控制或抗拒等原因，该使用权益交付日期顺延，具体日期以甲方书面通知为准。”第八条约定：“在本合同期内如因地质、道路规划等原因导致工程延误，交付时间顺延。”涉案房屋所在地的地质复杂，且在施工期间因担心影响广州环城高速路段而连续停工，相关的工期延误一年多。北京铁某工程检测中心出具的检测报告能客观反映以上事实。荔盈公司已于2017年3月通过电话将该情况告知了薛立新并明确具体的交楼时间应以荔盈公司的交楼通知为准。根据荔盈公司于2018年11月15日发出的收楼通知书显示，涉案房屋已于2018年9月30日建设完工，即该日为正式交楼日期。涉案房屋迟延交付系因地质问题造成，依照合同约定，荔盈公司无需承担逾期交楼责任。（二）涉案合同第六条的违约责任是在合同一方无正当理由终止或解除合同的情况下适用，但本案是薛立新主动提出解除合同，在荔盈公司不构成违约的情况下，一审法院适用该条款判决荔盈公司按总款项20%支付违约金，没有法律依据。薛立新二审期间未发表答辩意见。薛立新向一审法院起诉请求：1.解除薛立新、荔盈公司于2016年5月15日签订的涉案合同；2.荔盈公司退还购房本金399787元；3.荔盈公司支付延迟交楼违约金79957.4元（总购房款的20%计算）；4.荔盈公司支付购房本金399787元截至2019年1月3日贷款利息25904元（从2017年6月30日起至2019年1月3日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.本案诉讼费用由荔盈公司承担。一审法院认定事实：2016年6月6日，荔盈公司（转让方、甲方）与薛立新（受让方、乙方）签订涉案合同，约定：甲方将佛山市南海区************国际单位的使用权益转让给乙方，建筑面积52.98平方米，使用权益同甲方取得的使用权年限一致。转让价款399787元。甲方在2017年6月30日前将该使用权益交付给乙方使用，交付形式为钥匙的签收或确认书的签署。如乙方未能按照约定付清款项，亦或因不可抗力或非甲方所能预见、控制或抗拒等原因，该使用权益交付日期顺延，具体日期以甲方书面通知为准。合同签订后，甲乙任一方无正当理由单方面解除或终止合同，均应按总款项的20%向对方支付违约金，已交付的款项及物业各自返还。合同生效后且乙方已按照合同约定履行付款义务后，甲方未能如期交付的，每逾期一天，按乙方已付金额万分之二的标准向乙方支付违约金；逾期超过180日的，乙方有权选择解除合同，要求甲方退还合同款项并按本条第一款约定承担违约责任。双方并约定其他权利义务。荔盈公司确认薛立新已支付399787元。2018年11月20日，薛立新收到荔盈公司发出的《星某国际广场收楼通知书》，通知薛立新在2018年12月21日备齐指定资料到营销中心办理收楼手续。另查明，星某国际广场服饰中心（地块一）（地块二）工程于2019年2月13日通过联合验收。薛立新于2019年1月3日提起本案诉讼。一审法院认为，合同约定荔盈公司应在2017年6月30日前将涉案房屋交付给薛立新使用，但荔盈公司于2018年11月才发出交付通知，荔盈公司已构成迟延履行且逾期超过180天。薛立新请求解除合同，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。荔盈公司同意返还合同价款399787元予薛立新，一审法院予以支持。涉案合同因荔盈公司单方原因解除，荔盈公司认为迟延交付为不可抗力原因导致，但荔盈公司主张的工程地质问题不属于不可抗力，且也没有相关证据予以证明，荔盈公司应承担合同解除的违约责任。薛立新请求荔盈公司按总价款的20%支付违约金79957.4元，符合合同约定，一审法院予以支持。双方约定的违约金已对荔盈公司违约造成薛立新的损失予以弥补，薛立新没有举证证明发生超过违约金的损失，一审法院对薛立新在违约金之外另行主张的利息请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除薛立新与荔盈公司签订的《使用权益转让合同》；二、荔盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还使用权转让金399787元予薛立新；三、荔盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金79957.4元予薛立新；四、驳回薛立新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4428.24元（薛立新已预交），由薛立新负担180.16元，荔盈公司负担4248.08元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予薛立新，一审法院不另收退。二审期间，荔盈公司向本院提交了《评审会（专家）意见》《专家论证审查表》《佛山市危险性较大工程专项方案专家论证审查表》《高架桥特殊检查报告》，拟证明涉案房屋逾期交付系因不可抗力造成，根据合同约定，荔盈公司无需承担违约责任。薛立新未提交新证据。经审查，《高架桥特殊检查报告》（S-2016-QL-026）系北京铁某工程检测中心出具，本院确认其真实性；对于荔盈公司提交的其他证据，因不能证明其主张，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，北京铁某工程检测中心出具的检测报告显示，该检测单位于2016年4月对涉案房屋所在的工程开挖基坑可能影响西环高速Dk58+452.400-Dk60+144.920段的高架桥的风险进行评估并建议在施工过程中随时检测高架桥的沉降和偏位。本院认为，荔盈公司与薛立新签订的合同虽名为《使用权益转让合同》，实为租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四的规定，该合同超过二十年的部分依法无效。薛立新起诉请求解除合同，荔盈公司予以同意，一审法院据此判决解除涉案合同，并无不当，本院予以确认。荔盈公司上诉认为其逾期交付房屋系因不可抗力所致，故无需承担违约责任。经审查，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。涉案合同于2016年6月6日签订，但根据北京铁某工程检测中心出具的检测报告显示，相关检测单位于2016年4月就已对涉案房屋所在的工程开挖基坑可能影响西环高速Dk58+452.400-Dk60+144.920段的高架桥作出风险提示，即荔盈公司应在该时已知悉其基坑施工及后续施工可能因此而出现延误。该情况发生在合同签订之前，显然不属于不能预见的情形，此其一；其二，从因果关系的角度看，西环高速Dk58+452.400-Dk60+144.920段的高架桥需要检测评估正是因为涉案工程开挖基坑所致。即使涉案工程确实因西环高速高架桥需要评估而发生延误，该延误亦系因荔盈公司自身的施工行为所导致。因此，荔盈公司主张其逾期交楼系不可抗力原因所致，缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定，荔盈公司逾期交楼已构成违约，薛立新起诉请求解除合同并要求荔盈公司承担违约责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，荔盈公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798.94元，由上诉人广东荔盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月二日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫