济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2074号 原告：王仁福，男，1969年10月1日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：翟剑波，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢成龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：张群祥，男，1992年1月28日出生，汉族，住济南市。 被告：王玲玲，女，1993年7月15日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：卢震，山东昊璟律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行，住所地济南市。 负责人：赵文静，副行长。 委托诉讼代理人：杨方兴，男，1968年12月3日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 委托诉讼代理人：张茂森，男，1961年11月10日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 第三人：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王健，董事长。 委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王灵慧，山东豪才律师事务所实习律师。 原告王仁福与被告张群祥、被告王玲玲（以下简称两被告）、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案。诉讼过程中，王仁福申请对两被告的财产进行保全并向本院提供了担保，本院审查后作出（2019）鲁0104民初2074号《民事裁定书》并采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告王仁福及其委托诉讼代理人卢成龙，被告张群祥及两被告共同委托诉讼代理人卢震到庭参加诉讼。后原告王仁福以中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称工商银行）、济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰）与本案存在利害关系并为查明案件事实为由，向本院申请追加两单位以第三人身份参加诉讼。本院审查后予以准许，并通知两单位作为第三人参加了本次诉讼。本院适用简易程序，依法于2019年7月24日进行了第二次公开开庭审理。原告王仁福及其委托诉讼代理人卢成龙、被告张群祥及两被告共同委托诉讼代理人翟剑波、卢震、第三人工商银行的委托诉讼代理人杨方兴、张茂森、第三人阳光壹佰的委托诉讼代理人魏燕、王灵慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王仁福向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令两被告继续履行《二手房屋买卖合同》（合同编号：JZ1003995，下同），将位于济南市槐荫区阳光100国际新城K11号楼2单元xxx室的房屋办理解押并过户至原告名下；2．请求依法判令两被告向原告支付因违反《二手房屋买卖合同》的约定而产生的违约金11.50万元；3．请求依法判令两被告向原告支付涉案房屋的中介费用2.30万元；4.案件受理费、保全费均由两被告承担。 事实与理由：2016年11月27日，原告与被告签订了一份《二手房屋买卖合同》（合同编号：JZ1003995），合同约定两被告共同共有的一套位于济南市槐荫区阳光100国际新城K11号楼2单元xxx室房屋出售给原告，房屋总价款115万元，首付款80万元，被告有义务将涉案房屋解除抵押并将涉案房屋过户至原告名下，但时至今日，在原告于2017年1月25日已经支付完毕首付款80万元的情况下，经原告及其委托人多次与被告一协商，两被告均未能将涉案房产办理解押并过户登记至原告名下。两被告的违约行为给原告造成了极大的损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 诉讼过程中，王仁福将其第2项诉讼请求中的违约金金额变更为20万元。 两被告辩称，被告并不存在无故不予解押并不予办理过户，而且自房屋买卖合同签订之日，被告已经将房屋交由原告实际管理使用，并未给原告造成任何损失。原告起诉被告支付违约金及中介费用等相关费用没有任何事实和法律依据。被告收到开发商通知可以去办理产权过户之日便积极的配合办理相关手续，但因原告方将房屋查封，导致上述手续无法办理。原告同意配合被告办理房屋过户。综上，望法庭查清事实，驳回原告的诉讼请求。 工商银行述称，依据借款合同在被告还清贷款之前，被告在产权证办理完毕后向我方办理抵押登记。只要能提前清偿债务，我方对涉案房屋的转让没有什么意见。 阳光壹佰述称，我公司确实于2017年11月13日通知了被告关于办理产权证的事宜。但是对于被告为何未办理我方不清楚。 当事人围绕诉讼请求及相应的答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王仁福向本院提交了《二手房屋买卖合同》、转账凭证、《（佣金/服务费）收据》《房屋权属状况信息》、《定金收条》、《首付款收条》、《济南市商品房买卖合同》、《委托代理合同》、律师费发票，两被告提交短信通知、《个人购房借款合同》，阳光壹佰提交涉案房屋的初始登记所有权证书、楼宇验收交付书，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2014年8月19日，两被告与阳光壹佰签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定两被告购买阳光壹佰开发建设的济南市槐荫区阳光100国际新城五期K11号住宅楼2-xxx房屋（以下简称xxx房屋）一套，合同约定购房款878614元，付款方式为按揭贷款。交房时间为2016年7月31日前，办理所有权登记的时间为交房后1200个工作日。该合同还约定了其他内容。签订上述合同后，两被告与工商银行签订贷款合同一份，通过该贷款两被告向阳光壹佰支付了剩余购房款。截止最后一次法庭辩论终结，两被告尚欠工商银行贷款50万元左右。2016年10月16日，阳光壹佰将xxx房屋交付两被告。2017年9月，阳光壹佰取得了该房屋的初始登记，该房屋具备分户登记条件。 2016年11月29日，两被告作为甲方（出卖人），王仁福作为乙方（买受人）、济南泽源房地产经纪有限公司（以下简称泽源公司）作为丙方（居间人）三方签订《二手房屋买卖合同》一份，约定甲方将xxx房屋以115万元的价格卖予乙方，签订该合同时由乙方向甲方支付定金1万元。房款支付方式为按揭贷款，乙方于2017年2月份前交付首付款80万元，剩余35万元通过按揭贷款支付。甲方承担办理甲方房产证的维修基金、契税，乙方承担过户过程中产生的增值税、个人所得税、契税等一切税费。合同第七条约定：“甲、乙双方应于本合同签订后三日内另行委托丙方办理房产过户、评估、贷款等相关手续的咨询、协办服务。甲、乙双方应按丙方要求提供相关贷款、过户、评估资料，并向丙方另行支付咨询、协办费用。”合同第八条约定：“交易房产上设有抵押权，抵押金额约57万元，甲方承诺交易房产前已经过抵押权人同意，甲方应于向乙方过户前向抵押权人偿还债务，并到房管局办理完解除抵押的手续。乙方在此同意甲方用乙方支付的购房款偿还上述欠款并办理解押，甲方在此保证所收到的首付款用于偿还上述债务、办理解押。甲方未按此约定使用首付款，导致交易无法继续交易的，应赔偿乙方损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”甲方于收到购房款50万元当日向乙方交付房屋。第十一条违约责任中第3款约定“甲方违反本合同第八条、第九条约定的，每迟延履行一日，甲方应向乙方支付总房款万分之五的违约金；甲方逾期解除抵押超过15日的，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已支付的购房款返还乙方。”第7款约定，甲乙双方任一方违约，导致本合同无法继续履行的，如中介费为守约方支付，守约方有权向违约方追偿。第十二条其他约定事项约定还约定了乙方于2016年12月31日前支付首付款50万元，剩余30万元首付款2017年2月份前支付。乙方知晓房屋是在设有抵押的情况下签订的此买卖合同，并同意签订买卖合同之后并于过户之前再撤押。房屋实测面积变动，房屋总价不变。任何一方违约导致合同无法履行，由违约方承担中介佣金。若乙方违约，定金中介佣金不退，若甲方违约双倍返还乙方定金和首付款并赔偿乙方损失。第十三条约定合同其他条款约定与第十二条约定不一致的，以第十二条为准。上述合同还约定了其他内容。合同甲方落款处由张群祥签名捺印，乙方由王仁福签名捺印，丙方加盖泽源公司合同专用章并由经办人签字。 签订上述合同当日，王仁福向两被告交付了定金1万元，向泽源公司支付中介佣金23000元，并于2016年12月16日支付首付款49万元，于2017年1月25日支付首付款30万元。两被告于2016年12月16日将涉案房屋交付王仁福使用。 王仁福向本院提交王仁福夫妻与张群祥之间的电话录音、谈话录像五份。其中2018年11月21日的谈话录像中，王仁福提出两个月两被告办理完毕清偿工商银行按揭贷款及过户手续，并希望与张群祥签订一份协议书。张群祥称，王仁福两年没与其联系，且其现在遭遇了一些事情，突然让其办完，不能完全保证，但应该能在12月底清偿工商银行的剩余按揭贷款。最终双方商定在2018年12月底办理完毕清偿贷款的手续。2018年11月21日及11月22日的电话录音中，张群祥称其有其他诉讼，但希望张仁福放心，不会影响其在12月底清偿公司银行按揭贷款。另外两份录像录制于2019年2月份，因两被告未清偿工商银行按揭贷款，双方就清偿贷款的事宜再行协商。张群祥称其本在2018年12月份可以清偿，但其有一笔资金未能及时到账，到账才能办理，但在2019年9月份保证可以清偿该贷款。王仁福对此持有异议，认为到9月份时间太长，无法相信张群祥的承诺。双方谈话中，张群祥提出如在9月份之前清偿贷款，可能需要资金过桥，会产生额外的费用。同时在该两份录像中，张群祥再次称其交付房屋后没有再到过涉案房子去，王仁福突然让其办理过户等事宜其没有准备。王仁福则称，其收房后没有进行装修也没有将房屋进行出租，房屋仍然空置。其并称阳光壹佰在下证时与其联系过。最终双方未能就清偿工商银行按揭贷款及办理涉案房屋所有权转移登记的具体时间达成一致意见。截止本案法庭辩论终结前，两被告仍未清偿涉案房屋的按揭贷款。工商银行在其贷款清偿前不同意王仁福与两被告转移该房屋的所有权。 阳光壹佰称其涉案房屋具备分户登记的条件后，其曾在2017年11月通过邮寄快递、电话通知及在小区内张贴公告的形式通知过两被告涉案房屋已经具备分户登记条件。为此其提交了一份《关于延时办理五期产权证的通知》照片打印件，显示涉案房屋所在楼幢集中办理所有权证书的时间为2018年1月12日。王仁福称其在上述时间得知涉案房屋具备办理所有权登记的条件后，多次与王仁福联系，但王仁福均拒绝协助办理，故应按合同约定自上述日期后，由两被告按总房款日万分之五的标准向其支付违约金，因该标准过高，其主动降低为20万元。两被告则称其没有接到过阳光壹佰及王仁福的任何通知，故对上述证据的真实性无法确认。 2019年5月29日，两被告至不动产登记部门进行了涉案房屋的所有权分户登记的申请，但未最终办理完结。其称，其系在2019年5月份才获知了涉案房屋具备办理分户登记的条件，获知后其即积极去办理相关手续，但因王仁福在本案中所申请的财产保全，查封了涉案房屋，故其无法办理该房屋的所有权登记，其并未逾期履行办证的义务，其行为不构成违约，不应承担违约责任，即使其违约，违约金约定过高，应当予以调低。 另，王仁福在济南市连续缴纳社会保险超过24个月，且其家庭成员在济南市无登记房产，符合在济南市购房条件。王仁福为本次诉讼向泰和泰（济南）律师事务所支付律师费5万元，按照《委托代理合同》的约定该律师费涵盖一审、二审及执行程序。 本院认为，王仁福与两被告以及泽源公司于2016年11月29日签订的《二手房屋买卖合同》，实际为房屋买卖合同及居间服务合同的混合合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。现原、被告双方就该合同中有关办理清偿银行按揭贷款及办理房屋所有权转移登记手续的期限产生争议。 经查，双方所签订的《二手房屋买卖合同》中并未对涉案房屋所有权转移登记的具体时间进行约定，而对清偿工商银行按揭贷款的时间则约定为“向乙方过户”前。因双方未对所有权转移登记的时间约定，则“向乙方过户”的时间也无法确定。因此，双方上述合同属于履行期限的约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依照上述规定，在双方就清偿贷款、办理所有权转移登记手续的期限约定不明的情况下，双方可就相关期限再行协商。王仁福提交的录音、录像显示，双方在2018年11月份就清偿贷款及办理所有权转移登记的具体时间达成了口头协议，即在2018年12月31日前办理完毕清偿贷款的手续。此口头协议，经过了双方确认，具备法律效力，双方应当依此履行各自的义务。而按照双方合同约定，清偿贷款与办理所有权转移登记具有连续性，故两被告清偿贷款后应及时办理所有权转移登记手续。 另在录像中，王仁福明确表示其在2017年底即获知了涉案房屋具备了办理分户登记的条件，但其未提交证据证明其向两被告提出过协商办理清偿贷款、办理所有权转移登记的主张。阳光壹佰所提交的证据也不足以证明其就该事宜通知了两被告。且张群祥在录像中多次称，在2018年11月之前王仁福并未与其取得过联系，王仁福在双方长时间的谈话中并未对此提出异议。因此，综合判断，本院采信两被告的意见，王仁福并未在2018年11月21日前向两被告主张过办理清偿贷款及办理所有权转移登记的主张。同时，录音录像中双方沟通的过程也表明，王仁福已经告知了两被告涉案房屋已经具备分户条件的事实，其称其在2019年5月份方获知该事实的主张，本院不予采信。 基于上述事实的认定，王仁福要求两被告自2018年1月12日后承担逾期清偿贷款及办理所有权转移登记违约责任的主张，本院不予采纳。现双方达成的办理完毕上述手续的时间为2018年12月31日，但两被告并未在该期限内完成其义务，且在之后又提出2019年9月份办理完毕的主张，两被告的上述行为违反了双方具有法律约束力的口头约定，应当继续履行相关义务，并向王仁福承担逾期办理相关手续的违约责任。因此，本院对王仁福要求两被告向工商银行清偿按揭贷款并向其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。因两被告尚未办理涉案房屋的所有权分户登记，故其向王仁福转移涉案房屋的所有权应当分两步走，即先办理完毕分户登记，再进行所有权转移登记。另，完成所有权转移登记后，王仁福负有向两被告支付剩余购房款35万元的义务。 关于违约金，按照双方合同的约定，两被告逾期履行上述义务的违约金标准为房屋总价的日万分之五。但两被告向本院提出了该违约金标准约定过高并要求进行调低的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，王仁福主张，包括其已付购房款80万元的资金占用成本，逾期办证导致的本交易无法完成的风险，致使其无法使用涉案房屋产生的租金损失以及其为本次诉讼所支出的诉讼费、保全费、律师费及交通费等费用。本院认为，王仁福基于合同能够继续履行的预期，已经向两被告支付了80万元购房款，该部分费用的支出，在两被告未依约履行清偿贷款、办理所有权转移登记手续的情况下，必然产生利息损失。两被告已经向其交付了涉案房屋，并不存在预期的租金损失。诉讼费、保全费属于由法院确定败诉方承担的费用。律师费属于其实现权利而支出的费用，律师费的承担双方并未约定，亦非诉讼必然产生的费用，故不属于两被告签订合同时的可预见损失。王仁福也未再举证证明其还存在其他损失，因此本院认为双方约定的按照总房款日万分之五的标准计算违约金，属于约定过高，应当予以调整。因两被告逾期履行义务的行为，导致其占有王仁福购房款80万元失去依据，故本院酌定以王仁福已付购房款80万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，两被告自2019年1月1日起计算承担违约责任。 关于中介费用2.30万元。双方合同约定的该费用在违约方违约导致合同无法履行的情况下，由违约方承担，现王仁福主张的诉讼请求为履行合同，且本院对其请求予以了支持，故其要求两被告向其赔偿中介费的诉讼请求，无理无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、张群祥与王玲玲于本判决生效之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行清偿济南市槐荫区阳光100国际新城五期K11号住宅楼2-xxx房屋之上剩余的按揭贷款，并由济南阳光壹佰房地产开发有限公司协助张群祥与王玲玲将该房屋的所有权登记于张群祥与王玲玲名下；办理本次所有权登记过程中产生的税费由张群祥与王玲玲承担； 二、张群祥与王玲玲履行完毕第一项判决所确定的义务后十五日内协助王仁福将济南市槐荫区阳光100国际新城五期K11号住宅楼2-xxx房屋的所有权转移登记至王仁福名下；办理本次所有权转移登记过程中产生的税费由王仁福承担； 三、张群祥、王玲玲于本判决生效之日起十五日内向王仁福支付逾期清偿贷款及办理所有权登记的违约金（以80万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，自2019年1月1日起计算至张群祥、王玲玲将涉案房屋所有权转移登记至王仁福名下止）； 四、驳回王仁福的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15150元，减半收取计7575元，由王仁福负担2000元，由张群祥、王玲玲负担5575元；保全费申请费5000元，由张群祥、王玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年八月二十六日 书记员 裴立红