湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0111民初7037号 原告：湖南湘水郡生活服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道东同升湖湘水郡11栋1057号。 法定代表人：孔雄，总经理。 委托诉讼代理人：王伟臻，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。 被告：肖锋，男，1990年3月3日，汉族，现住湖南省长沙市雨花区。 原告湖南湘水郡生活服务有限公司（以下简称原告）诉被告肖锋（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王伟臻、凌晨及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业费6217元；2、被告向原告支付逾期交纳物业费产生的滞纳金11190元（截止2018年12月31日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与金石雅苑小区原物业公司长沙市观澜湖物业服务有限公司（以下简称观澜湖公司）签订前期物业管理服务协议，观澜湖公司由于管理不善于2017年8月15日退出金石雅苑小区，并于2017年9月4日与长沙兴旺房地产开发有限公司（以下简称兴旺公司）解除物业服务合同。2017年7月28日，兴旺公司与原告签订前期物业服务合同，由原告对涉案小区提供物业服务。后观澜湖公司与原告签订《债权转让协议》，约定将截止2017年8月15日止的金石雅苑小区业主应交纳的物业费债权转让给原告，并通知被告。根据合同约定，被告应向原告交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费共计6217元，并应按合同约定承担相应的违约金。原告多次通过电话、上门催收、委托律师发函等方式讨要未果，特提起诉讼，请求支持。 被告辩称：1、被告根据《前期物业管理服务协议》的约定，拒交物业费合理合法。观澜湖公司物业管理质量差，未履行合同义务，小区环境卫生恶劣、排水不畅，电梯带病运行，治安案件频发。业主多次反映，均无人解决。被告直到2019年3月见到债权转让通知，才知道物业公司已经更换，这种肆意更换物业公司的行为侵害了业主知情权。故，被告认为原、被告之间不存在合同的约束关系，且原告按照之前观澜湖公司收费标准无依据。退一万步讲，即使双方形成事实物业管理关系，但由于原告没有提供服务或提供的服务与合同约定严重不符，被告依法行使先履行抗辩权，可不交物业费。2、被告承担滞纳金没有依据。被告拒交物业费系因物业公司违约行为造成，是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。3、被告承担本案全部诉讼费用没有法律依据。诉讼费用承担属一项不利的负担，原告将其作为诉讼请求，并没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告与兴旺公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定被告购买了兴旺公司开发建设的位于长沙市雨花区万家丽中路二段345号金石雅苑4栋1502号房屋一套，并约定兴旺公司以公开招标方式选聘观澜湖公司对该房屋进行前期物业管理，期限至小区业主委员会成立时止，收费标准为1.9元每平方米每月，其他事项详见《前期物业服务合同》。2015年10月28日，被告与观澜湖公司签订《前期物业管理协议》一份，约定由观澜湖公司为涉案小区提供物业服务，期限至业主委员会与物业企业签订的物业管理服务合同生效时止，电梯洋房暂定收费标准为1.9元每平方米每月，业主逾期交纳物业费，应从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。2017年9月4日，观澜湖公司与兴旺公司签订《金石雅苑小区前期物业管理服务合同解除协议书》，约定因观澜湖自身原因，双方原物业合同于2017年8月15日起解除，并对费用结算等其他事项进行了约定。 2017年7月28日，原告（乙方）与兴旺公司（甲方）签订《金石雅苑前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为金石雅苑小区提供前期物业管理服务，期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止；收费标准高层住宅为1.9元每平方米每月，按年预付的方式交纳，具体时间为物业费到期前十五日预付下年的物业管理费；业主逾期交纳物业费等费用，应当按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金；合同还对物业服务内容等其他事项进行了约定。原告进驻金石雅苑小区后，与观澜湖公司签订《债权转让协议》一份，约定观澜湖公司将金石雅苑小区业主应交纳截止2017年8月15日止的物业费债权，以及该债权项下的一切权益转让给原告。 另查明，就物业公司更换的事实，兴旺公司于2017年12月在涉案小区发布《公告》对业主进行了告知。就观澜湖公司转让物业费债权事宜，原告于2018年9月在涉案小区发布《公告》对业主进行告知，后又于2019年3月向被告发出《债权转让通知书》，再次就上述债权转让告知被告。原告提交的《欠费明细表》显示，被告未交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费6217元，原告催收无果后，遂向本院提起诉讼。 在本案审理过程中，被告辩称原告诉讼请求欠费金额与原告诉状事实部分金额不一致，原告对此陈述称系诉状装订有误所致，其主张的欠费金额以诉请请求载明金额为准。被告还当庭陈述称其物业费已经交纳至2016年7月，但被告未按本院指定期限对此提交证据进行佐证。 上述事实，有原、被告身份信息、《金石雅苑前期物业管理服务协议》、《金石雅苑前期物业管理服务合同》、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、《公告》、《欠费明细》以及原、被告双方的陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告在观澜湖公司退出涉案小区后，依据与兴旺公司签订的前期物业服务协议进驻涉案小区提供物业管理服务，被告作为小区业主，接受了原告所提供的物业服务，应当按照约定向原告交纳物业管理费。观澜湖公司已将被告欠交2017年8月15日前物业费债权转让给原告，且原告对此已经通知被告，故原告向被告主张此前的物业费有合同依据，本院予以支持。被告对原告主张的欠付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费6217元的事实未提供反证，本院对此予以认定，被告应当向原告履行支付义务。原告主张被告按照合同约定承担逾期交费的滞纳金，本院认为根据庭审查明事实，被告拒交物业费系因对物业服务质量不满而为，并非出于恶意，从衡平双方权利义务关系角度考虑，本院对原告主张的滞纳金依法不予支持。被告辩称观澜湖公司及原告所提供的物业服务质量与合同约定不符，本院认为被告所举证据对此不能进行充分佐证，该理由不构成被告拒交物业费的合法理由，故本院对该项抗辩意见依法不予采信。被告辩称原、被告之间不存在合同关系，本院认为观澜湖公司与涉案小区开发建设单位兴旺公司所签订的物业合同经双方协议解除后，兴旺公司重新选聘原告作为涉案小区物业服务单位并签订前期物业合同符合法律规定，该合同对业主具有约束力，被告该项抗辩意见无法律依据，本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告肖锋于本判决生效之日起10日内支付原告湖南湘水郡生活服务有限公司2016年1月1日月至2018年12月31日期间的物业服务费6217元； 二、驳回原告湖南湘水郡生活服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费235元，因适用简易程序减半收取117.5元，由被告肖锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  张松杰 二〇一九年八月十三日 书记员  王 洪 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。