广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2504号原告（反诉被告）：冯敏怡，女，1985年1月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州华仁房地产中介有限公司，住所地：广州市从化区街口街建云东路五巷5幢7,8号铺，统一社会信用代码：914401845639867828。法定代表人:吴启雄。被告：广州华仁房地产中介有限公司从化凤仪分公司，住所地：广州市从化区街口街凤仪路78号，统一社会信用代码：91440101MA59J93E6A。法定代表人:黄志雄。上述两被告共同委托诉讼代理人：李楚君、刘缅文，广东流溪律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市景伦房地产有限公司，住所地：广州市从化区江埔街茂城路1号，统一社会信用代码：91440101MA59G1768M。法定代表人：卢景培。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地：广州从化江埔街禾仓村，统一社会信用代码：91440101618436340C。法定代表人：胡玲。原告（反诉被告）冯敏怡诉被告广州华仁房地产中介有限公司（下称“华仁公司”）、广州华仁房地产中介有限公司从化凤仪分公司（下称“华仁公司从化凤仪分公司”）、（反诉原告）广州市景伦房地产有限公司（下称“景伦公司”）、从化国泰天彤房地产开发有限公司（下称“国泰天彤公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年7月11日、2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯敏怡、被告（反诉原告）景伦公司的委托诉讼代理人施新华、被告华仁公司和华仁公司从化凤仪分公司共同委托诉讼代理人刘缅文到庭参加了诉讼，被告国泰天彤公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯敏怡向本院提出诉讼请求：1.请求华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司、国泰天彤公司返还购房定金1万元；2.请求华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司、国泰天彤公司赔偿原告5万元；3.本案的诉讼费由华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司、国泰天彤公司承担。事实与理由：华仁公司从化凤仪分公司的销售人员邓某介绍原告冯敏怡购买国泰天彤公司开发的位于从××××号御景世嘉15栋304房，总成交价为人民币140万元，该楼盘为国泰天彤公司开发，但是在购买时，却以景伦公司的名义卖给原告，原告支付了定金人民币5万元。在交付定金以前，原告再三询问华仁公司从化凤仪分公司的销售人员邓某，该房是否可以立即办理房产证，邓某均回复可以。但是原告交付定金以后，才被告知房产证至少要四年的时间才能办理，原告认为华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司和国泰天彤公司一起对原告存在欺诈，并没有如实告知该房情况，随即要求立马返还定金，华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司、国泰天彤公司均拒绝，经过多次交涉，景伦公司才同意只退还定金4万元。综上，为维护原告的合法权益，故原告诉讼来院。被告华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司共同辩称：请求驳回原告针对我方两被告的全部诉请，理由：1.我方并非房屋买卖合同的主体，与原告方无合同关系，也从未收取过原告的任何款项，从主体上或事实上都不应由我方承担所谓的定金责任；2.据了解，剩余1万元定金未退原因是因为退定时，原告及其配偶在景伦公司处出手恐吓并殴打他人，事后景伦公司报警，在河东派出所办案民警的作证下，1万元定金是作为原告向景伦公司员工的道歉赔偿费用，因此未予退还，此事也与我方无关，我方也没有义务向原告退还任何费用或作任何赔偿。被告景伦公司辩称：1.原告在2019年4月25日交付定金前已经对涉案房屋所在楼盘进行过了解和咨询，且在当日原告与其配偶到涉案楼盘的销售中心也进行了现场咨询和查看，并且到涉案房屋进行了看房，对涉案楼房和房屋情况已经充分了解，在当天双方签订了协议书，对涉案房屋的成交价和交付款项时间、签订认购书时间都作出约定，由此得出，原告购买涉案房屋是理性的，在交付定金后原告又以其他理由不愿再购买涉案房屋，实际上已经是根本违约，应当按照定金规则进行处理；2.我方认为对定金的处理已经以口头和书面形式达成协议，内容即由景伦公司退给原告4万元定金，余下1万元作为对公司员工吴某的补偿，书面证据即收据背面内容，虽内容不是很明确，但从“本人自愿、已收到”等字眼可推定原告对定金的处理是同意并知情的；3.原告在要求退定过程中是非理性的，从当时的监控录像看出，在原告要求退定金时，其配偶殴打景伦公司的员工，由此看出原告方是有过错的。综上所述，景伦公司认为原告的诉请没有任何事实与理由，依法应予以全部驳回。反诉原告景伦公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告（本案原告）向反诉原告（本案被告）返还定金本金5万元；2.判令反诉被告（本案原告）承担本案全部诉讼费用。事实和理由：位于广州市从××××号的御景世嘉，是国泰天彤公司开发的楼盘。国泰天彤公司委托反诉原告景伦公司销售御景世嘉楼房。反诉被告冯敏仪于2019年4月25日到御景世嘉，经过了解并看完楼房后，决定购买御景世嘉的15栋304房，当日，冯敏仪通过刷卡的方式支付了5万元定金，景伦公司给冯敏仪出具了书面定金收据。2019年4月26日下午，冯敏仪又以各种理由表示不愿再购买涉案房屋，要求景伦公司退回定金。协商过程中，冯敏仪的配偶打伤了景伦公司的员工吴某。为了息事宁人，经过双方协商，景伦公司退给冯敏仪4万元，剩余1万元作为赔偿吴某的赔偿金，景伦公司已经支付给了吴某。2019年6月4日，冯敏仪起诉至法院，要求景伦公司等返还定金1万元，并赔偿5万元。景伦公司认为，冯敏仪已向景伦公司交付定金5万元，景伦公司已向冯敏仪出具定金收据，双方的定金合同依法成立并生效，应受法律保护。由于冯敏仪的原因，双方最终没有签订房屋买卖合同，景伦公司依法不应当退回定金。冯敏仪对景伦公司的反诉辩称，不同意景伦公司的反诉请求，实际是四被告虚假宣传，欺骗了我，国泰天彤公司委托景伦公司销售涉案楼盘等材料，我当时是没有看到的；且涉案房屋若是属于国泰天彤公司一手楼盘，应当将房款支付至国泰天彤公司预售证上载明的指定账户，但当时实际情况是我将5万元的定金刷至景伦公司的账户，现坚持我本诉中的诉请主张。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.预售证（复印件）、宣传单（原件）、照片（原件）、协议书（复印件）、视频资料（光盘），拟证明原告所购房屋为国泰天彤公司开发的事实；2.名片（原件）、微信聊天记录（打印件），拟证明原告经华仁公司从化凤仪分公司员工介绍购买案涉房屋过程的事实；3.收据（复印件）、银行转账记录（打印件），拟证明原告购房定金被要求交给景伦公司的事实。景伦公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.授权委托书（原件），拟证明国泰天彤公司委托景伦公司销售房屋的事实；2.定金收据（原件），拟证明原告与景伦公司签订的定金合同已经成立并生效；3.视频光盘、交易明细、定金收据背面内容（原件），拟证明从视频中可看到原告配偶有踢打的动作，景伦公司退回冯敏仪4万元，剩余1万元赔偿了吴某，是原告知情和同意的事实。华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、国泰天彤公司未提交证据。国泰天彤公司本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。本院依法组织双方当事人质证，经审理认定案件事实如下：原告在华仁公司从化凤仪分公司员工邓某的介绍下，有意愿购买位于广州市从××××号御景世嘉15栋304房的房产。原告提交的《协议书》显示，甲方为国泰天彤公司，乙方为冯敏仪（身份证号码：），签订时间为2019年4月25日，《协议书》内容载明：“现有广州市从××××号御景世嘉15栋304房，总成交价为人民币壹佰肆拾万元整（含团购价），小写￥1400000；双方协商同意于叁个月内付清房款并签认购书，期限为2019年4月25日至2019年7月24日止。”《协议书》尾部甲方处有李某胜的签字及捺印，没有国泰天彤公司的盖章，乙方处有原告冯敏仪的签字及捺印。同日，原告向景伦公司转账5万元，景伦公司向原告出具《收据》一份，载明：“今收到冯敏仪身份证号，交来广州市从化区河东南路388号御景世嘉15栋304房定金，金额￥50000。”原告提交的签购单中显示，商户名称为景伦公司，交易金额为人民币5万元，交易时间为2019年4月25日，持卡人签名处有原告冯敏仪的签字。2019年4月26日，原告与其配偶去到景伦公司处，要求退回原告于2019年4月25日向景伦公司交付的案涉房屋定金5万元。于当日，景伦公司的法定代表人卢景培向原告退回定金4万元，原告将定金收据的原件退回景伦公司，并在该《收据》背面写明：“本人自愿要求退定，已收到。”《收据》背面有原告冯敏仪的签字及捺印，有景伦公司的法定代表人卢景培的签字，另有一人签字，对该签字人身份双方均未确认。原告于庭审中称，双方当时协商景伦公司暂时退回4万元，另有1万元后续支付给原告，并非原告同意景伦公司只退回4万元的意思，因原告至今未收到该1万元，遂向本院提起诉讼。景伦公司于庭审中称，当时在协商过程中，双方有发生语言和肢体冲突，最终双方达成协议，由景伦公司退回原告4万元，另有1万元作为原告对伤害了景伦公司员工吴某的赔偿费用。景伦公司提供吴某向其出具的《收据》一份，拟证明吴某已收到原告冯敏仪的赔偿款1万元。对此，原告称，其配偶并未有殴打景伦有限公司员工吴某的行为，双方并未对该1万元达成协议，该1万元并不是作为赔偿吴某的款项。根据景伦公司提交的视频资料显示，在景伦公司门口，有一男子起脚向一名女子踢过去，该名女子及时闪避，未被踢中，后该男子继续追打该女子，该女子跑向店内躲避。庭审中，双方确认，该男子为原告配偶，该女子为景伦公司的员工吴某。对此，原告称其配偶当时只是在吓唬对方，实际并未有打伤行为。根据原告提交的《报警回执》，景伦公司的法定代表人卢景培确实于2019年4月26日进行了报警。为此本院到处警的从化区公安分局江埔派出所进行调查，因该警情并无伤人，派出所并未立案，只作出警到现场处置。原告冯敏仪提交其与华仁公司从化凤仪分公司员工邓某的微信聊天记录，华仁公司从化凤仪分公司对该微信聊天记录确认属实，该微信聊天记录显示，双方在2019年4月25日前的沟通过程中，原告询问：“那房产证呢？房产证是马上买买上过户吗？”邓永号回复：“是的，马上买马上过户的，但是证没过2年。”原告询问：“他这种是已经有房产证的了？就按二手那样方式过户给我吗？。”邓某回复：“都是按二手的方式操作的，但是证没过两年。”2019年4月26日晚上20:29，原告与邓某对话，称：“你这次害我亏了一万，你这边快点赔偿给我，我已经跟开发商说了的，四万就开发商退我，另外你骗我过来搞的我亏了一万，我要跟你这边算账的。”“你当时骗我是可以马上过户的，我这里微信都有你的语音，有聊天记录的，然后剩下44年，用了26年，这个你也没有跟我说，纯粹是你骗我过去，搞得我亏了一万元，就是你这边责任。”。后续有原告冯敏仪不断向邓某追要1万元的聊天记录。景伦公司提交《授权委托书》一份，内容为：国泰天彤公司授权景伦公司销售其开发的包括案涉房屋在内的御景世嘉15栋楼房，景伦公司可以在代理服务中收取中介服务费、定金。在第一次开庭时原告曾委托广东法盛律师事务所律师邓晓蕾为诉讼代理人并已到庭参加诉讼，但在第一次开庭后邓晓蕾向本院提交了一份“解除委托代理协议”，原告与代理人双方自愿解除委托代理合同，邓晓蕾不再代理本案诉讼。另，原告在庭审结束后交来《补充说明和补充起诉请求》一份，拟增加诉讼请求若干。对于原告庭后提出的增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”，原告于庭后增加诉讼请求有违上述法律规定，本院不予采纳。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与国泰天彤公司已签订《协议书》，原告对案涉房屋与国泰天彤公司已达成购买意向，且原告向景伦公司交付购房定金，而景伦公司是由国泰天彤公司授权的房屋销售中介公司，授权中有代收定金条款，故双方房屋买卖合同关系成立并生效。原告在交付定金5万元后，不想继续购买案涉房屋，要求景伦公司退回其定金，后景伦公司退回原告4万元。对于另外1万元，原告称当时双方协商暂时退4万元，另1万元景伦公司后续支付；景伦公司则称，4万元是双方经协商后最终确认退回的定金数额，另1万元是作为原告配偶伤害了景伦公司员工吴某的赔偿款。双方各执一词。关于华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司、国泰天彤公司应否返还原告购房定金1万元及赔偿原告5万元的问题。对于景伦公司，本院认为，虽然原告称双方未对该1万元进行协商过，其配偶没有打伤景伦公司员工吴某的行为，否认是作为对吴某的赔偿款，但是从景伦公司提交的视频资料看，原告配偶确实与景伦公司员工产生过语言冲突，视频显示原告配偶对景伦公司员工吴某有过暴力行为，且原告在收到景伦公司退回的4万元定金后，已将支付定金的收据退回景伦公司，并在收据背面写明：“本人自愿要求退定，已收到。”再者，原告提交的其与华仁公司从化凤仪分公司员工邓某的微信聊天记录显示，在2019年4月26日收回定金4万元后，其在当晚与邓某的对话中称“你这次害我亏了一万，你这边快点赔偿给我，我已经跟开发商说了的，四万就开发商退我，另外你骗我过来搞的我亏了一万，我要跟你这边算账的。”“你当时骗我是可以马上过户的，我这里微信都有你的语音，有聊天记录的，然后剩下44年，用了26年，这个你也没有跟我说，纯粹是你骗我过去，搞得我亏了一万元，就是你这边责任。”。有多个对话显示，原告多次向邓某追要1万元，这些对话表明原告清楚意识到自己“亏”了1万元，其已同意景伦公司退回4万定金，因认为自己“亏”了1万元是因为邓某骗了她的缘故，还多次向邓某追要1万元。综上，本院认为，原告的陈述与提交的证据有多个矛盾之处，结合双方的诉辩意见及提交的证据，本院对景伦公司所称4万元是双方经协商后最终确认退回的定金数额，另1万元是作为原告配偶伤害了景伦公司员工吴某的赔偿款的答辩意见予以采信。原告与景伦公司在平等自愿、协商一致的基础上最终达成退回定金4万元的协议，没有欺诈、显失公平等情形，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。现景伦公司已按约履行完毕退回原告定金4万元的义务，原告亦应遵循诚实信用原则，不得随意对协议内容进行变更、随意反悔，景伦公司亦如是，现本诉原告及反诉原告均要求按定金规则主张权利已因双方对定金处置达成协议而失去依据。对于华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司。首先，该两被告并非涉案房屋买卖合同关系的主体，其次，虽然华仁公司从化凤仪分公司员工在与原告沟通过程中确实存在部分欺骗原告的情况，但这并非导致原告最终损失了1万元的单一因素、决定性因素，且原告在购房中亦未尽到相应的审慎注意义务。对于国泰天彤公司。该公司委托景伦公司销售其开发的包括案涉房屋在内的御景世嘉15栋楼房，案涉定金由景伦公司收取，现国泰天彤公司并未收取原告交付的定金，且原告已与景伦公司达成退回定金4万元的协议，景伦公司已经履行完毕。综上，对于原告主张华仁公司、华仁公司从化凤仪分公司、景伦公司、国泰天彤公司返还其购房定金1万元及赔偿其5万元的诉讼请求，本院不予支持；对于景伦公司主张原告向其返还定金本金5万元的反诉请求，本亦院不予支持。被告国泰天彤公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：驳回原告冯敏仪的全部诉讼请求；驳回反诉原告广州市景伦房地产有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费650元，由原告冯敏仪负担；案件反诉受理费525元，由反诉原告广州市景伦房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年八月三十日法官助理岳素萍书记员冯家锐