广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8542号上诉人（原审被告）：饶国义，男，汉族，1970年5月22日出生，住江西省丰城市。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江，职务总经理。委托诉讼代理人：何启欣，男，汉族，1989年8月20日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女，汉族，1995年6月25日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司职员。上诉人饶国义因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2019年4月12日判决：“一、被告饶国义应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2017年3月至2018年9月的物业服务费3689.8元及违约金190.02元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按年利率7.125%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担27.15元，被告饶国义负担22.85元。”上诉人不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人的证据不足以证明正苑和西苑为同一管理区域。在本案中，被上诉人的主张依据是在无业委会的背景下，其自行组织修改物业规约、提升碧桂园正苑物业管理费，并通过严重作假行为征得了过半数的业主同意。但被上诉人以碧桂园西苑和碧江新村等非同一物业主体的第三方意见作为修改规约依据不成立,且在征询过程中存在程序造假和结果不当的行为，应裁决其主张无效。一审判决对直接决定本案判决结果的关键核心事实“碧桂园正苑是否为一个独立的物业主体”并未查清及作出说明。在上诉人提交的碧桂园西苑物业备案原始材料中，碧桂园西苑前期物业管理合同中有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体。一审判决提到上诉人无合理理由拒缴所欠物业管理费，但这是被上诉人违约造成的。被上诉人还在上诉人不同意的情况下无端收取所谓的管网改造费300元。国土城建和水利局关于物业管理区域及维修基金帐户的材料可以证明在政府房产物业主管部门的备案和物业区域认定中，碧桂园正苑和碧桂园西苑为两个独立的物业主体。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。调整正苑的物业管理费，除正苑以外的人无权干预。上诉人提交的顺德区国土城建和水利局物业区域备案管理系统截图，可明确看到顺德碧桂园正苑和顺德碧桂园西苑分别拥有尾号为661、662的两个一级物业备案编号，属于两个独立物业。工作人员也明确说明在2006年、2007年物业公司办理物业区域备案时，碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体，物业维修基金分属两个一级管理帐号，是属于两个独立的物业。根据我国物业管理相关条例，不同物业拥有独立的物业维修基金帐号。因此，也足以说明碧桂园正苑和碧桂园西苑在法理上是两个独立的物业。另在佛山市顺德区国土城建和水利局查询相关档案后，签署公开回复书，明确说明碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体。一审判决引用了佛山中院袁某蝉等诉被上诉人物业服务合同纠纷一案的判决结果。广东省佛山市中级人民法院关于杨某等七人（2015)佛中法民三终字第1385-1391号民事诉讼案的判决中，对主要争议《是否应将碧桂园西苑纳入征询意见范围》的裁定依据是：“因原告无明确证据证明碧桂园正苑和西苑为独立物业，因此采用推断原则，因碧桂园正苑与西苑同属一个物业公司管理，提供同样的服务，应纳入表决统计做出裁决。”被上诉人必须出具合法有效的政府文件证明正苑和西苑是同一物业管理区域。本案中的证据在于杨英等七人（2015)佛中法民三终字第1385-1391号民事诉讼案一、二审审理过程中并未出现，因此该系列案的判决不应作为本案判决的主要依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，本案现有相反证据足以推翻，且广东省佛山市中级人民法院就（2015)佛中法民三终字第1385-1391号民事判决已由广东省最高人民法院听证，进入再审程序。二审期间,上诉人在庭审中补充以下上诉意见:合同纠纷必须以合同为基础，上诉人没有与被上诉人签订两元的合同，但是一审法院以推理的方式认定双方有签订两元的合同。被上诉人与每个业主签订的物业合同都是不一样的，篡改合同是违法行为。被上诉人称14503户参与投票，其中包括正苑以外的西苑，被上诉人必须出具上诉人签名的投票。被上诉人所谓的调查表纯属物业公司的员工个人所为，是物业公司所为，业主几乎不知情。被上诉人存在作假行为，但是却得到物价局的备案，备案本身不能作为升价的合法依据，合同上明确，没有经过业主大会是不可以单方升价的。“一桥相连”不能证明正苑与西苑是同一个小区，若被上诉人不能提供证据证明正苑与西苑是同一个小区，则投票无效。一审时上诉人提交的证据将正苑及西苑分得很清楚，西苑东边只管到陈村水道,正苑包括7500户。上诉人在一审时提交的证据清单中的《回复意见》，2006年8月、2007年1月被上诉人在办理维修基金账户时才开始将小区划分，其辩称的是整个碧桂园调价，但是一审时上诉人提交的第三份证据“公告”也只提到正苑，故被上诉人称整个碧桂园调价与事实不符，法院应当清楚最佳证据原则，若被上诉人不能证明正苑与西苑为同一个小区，则投票应当视为无效。一审判决证据方面的陈述非常模糊，小区的服务范围业主十分明确的，且前期物业服务合同清晰的明确小区具体范围。针对水利局关于北滘物业管理划分的意见，被上诉人称“要根据上述省高院的裁定书”，上诉人认为其应当重新提交证据，一桥相连不能说明为同一个小区。一审法院认为该意见不属于效力性文件，上诉人对此有异议。相关法律规定必须是一个物业管理区域成立一个业委会，但是一审法院认为前者对后者没有溯及力，故一审法院对其关联性不予采信是错误的。一个管理区成立一个业委会是正常的。相关部门备案应当是起作用的，既然一审法院采信前期物业管理合同，那应当采信正苑的业主有7500户。上诉人在一审提交的还有一份证据是庭审笔录，其中当时法官问过被上诉人对于正苑有7500户业主有无异议，其称没有异议。既然一审庭审笔录如此记录，就应当采信。西苑从开盘以来，其物业管理费是两元，而正苑是一元，被上诉人称正苑与西苑为同一个小区的事实从何而来。前期物业管理合同上写着正苑的物业费为一元，第三章第二项第十一小项说明收取管理费的费用用于物业共用设施，但是被上诉人多收取了上诉人的钱。被上诉人是不能调整物业管理费的。服务与被服务是以签订物业服务合同明细为标准，上诉人的物业费是一元。前期物业管理合同是2012年签订的，后面的合同改成如何法院可以进行调查。综上，上诉请求：1.撤销原审判决;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人未作答辩。二审期间，上诉人提交以下证据：1.照片五份，拟证明被上诉人存在违约行为，占用业主共同区域进行营业性的活动，公共区域的收入应当归业主所有，被上诉人也应当公示，上诉人从未看到过公示。被上诉人的经营性活动影响了业主的日常生活，且影响环境。固定广告牌也占用很多公共地方。被上诉人还存在违建行为，有很多水果摊等。被上诉人在没有公示的情况下将卫生服务外派出去，不是由其进行，属于违约。2.供用水合同一份，拟证明一审法院认为收费是合理的，但是此供水合同明确规定水表是供水方免费提供的，被上诉人纯属乱收费。各种收费都没有公示，被上诉人也不出具发票等材料。上诉人提交的证据要证明不只是管理费的标准，更是为了维护业主的合法权益。被上诉人未发表质证意见。经认证，本院对上诉人二审期间提交的证据材料分析认定如下：上诉人提交的证据材料，与本案没有关联性，本院不予采信。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本院对二审时的争议焦点分析认定如下：关于案涉物业是否属于顺德碧桂园小区的问题。本院作出的（2015）佛中法民三终字第1390号生效民事判决认定正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由被上诉人统一提供服务。广东省高级人民法院作出的（2016）粤民申7270号民事裁定对于以上事实结合相关部门的答应意见也作出了具体分析，维持了本院作出生效判决作出的以上事实认定。上诉人对于以上判决、裁定认定的以上事实有异议，但并未提供相反证据足以推翻以上事实，故本院对于上诉人主张正苑和西苑不属于同一小区的上诉理由不予采信。关于被上诉人调整物业服务管理费收费标准是否有效的问题。本院作出的（2015）佛中法民三终字第1390号生效民事判决确认了被上诉人调整收费行为合法有效。上诉人主张被上诉人提交的征询意见表的签名造假，其实际有效签名并未超过半数，但是在（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决也确认，被上诉人在征询意见过程中除直接发出征询意见外，还通过电话、微信、短信方式征询意见，存在征求业主意见后代业主在征询表上签名的做法。因此，即使征询意见表上签名不是本人亲笔签名，也不代表被上诉人违背业主意愿假冒签名。故上诉人提交的证据并不足以推翻（2015）佛中法民三终字第1390号生效民事判决认定的事实，其上诉主张被上诉人调整物业服务管理费收费标准无效的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否应承担水管网改造费用300元的问题。本院作出的（2015）佛中法民三终字第1182号生效民事判决，认定被上诉人已承担大部分水管改造、水表更换的费用，确认业主承担小部分供水管网改造费300元妥当。上诉人二审期间的合同只能证明供水方免费提供了水表，但小区的水网改造包括但不限于水表的更换，上诉人提交的供水合同也不能证明供水方在水网改造是免费提供了水表，故上诉人请求被上诉人退还300元水网改造费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。上诉人上诉缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人饶国义负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇一九年八月九日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏