重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初14783号原告：苗珍，女，汉族，1990年2月12日生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师，特别授权。被告：潘泽华，男，汉族，1978年9月10日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师，一般代理。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋5楼32号房，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚。委托诉讼代理人：廖家嘉，女，汉族，1992年3月12日生，住湖南省洪江市，该公司员工，特别授权。原告苗珍诉被告潘泽华及第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军担任审判长,与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苗珍及其委托诉讼代理人刘渝，被告潘泽华的委托诉讼代理人蒲星伍，第三人链家公司的委托代理人廖家嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗珍诉称，2018年3月31日，在第三人居间下，原、被告签订买卖合同，约定原告购买被告的房屋一套。签约后原告支付了定金3万元。在原告的按揭贷款审批通过后，被告拒不履行过户手续并称房子不卖了。后被告将房屋另行出售给他人,因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告根据约定行使解除权。原告无奈起诉来院，请求判决：1、解除原告苗珍与被告潘泽华于2018年3月31日签订《重庆市存量房屋买卖合同》建立的房屋买卖合同关系；2、被告返还原告定金3万元，并支付违约金69050元；3、本案诉讼费由被告承担。被告潘泽华辩称，1、被告不是本案适格被告，与原告不存在买卖合同关系，也未向原告出售涉案房屋。2、原告主张的违约金过高，请求调低。第三人链家公司述称,涉案房屋是案外人赵燕挂在第三人处出售的，赵燕陈述其妹妹米晓蕊已取得被告的公正委托书可以出售涉案房屋。后在第三人的居间下原告与赵燕签订了房屋买卖合同，米晓蕊也对赵燕的行为进行了追认，买方因办理银行按揭贷款的需要，通知了被告到场此办理银行按揭贷款手续，被告也亲自到场，被告对赵燕出售房屋的行为也没有反对也予以配合，后赵燕说其急需用钱希望原告提前支付首付款，原告未同意。后涉案房屋又另行出售给他人并过户。若法院判决解除房屋买卖合同关系，第三人愿意退还收取原告的佣金、贷款服务费和权证代办费共计16050元，并将上述内容纳入判项。经审理查明,2018年3月31日，案外人赵燕以潘泽华（甲方、卖方）委托代理人的身份与苗珍（乙方、买方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定：交易房屋坐落九龙坡区渝州路11号XXXXXX号，建筑面积39.98平方米，所有权人潘泽华，不动产权证号：渝（2016）九龙坡区不动产权第000222312号，无抵押。关于房款及付款方式，约定：成交价53万元，乙方签约时付定金3万元，首付款17万元，乙方应于过户递件完成后当日将首付款支付甲方，尾款33万元乙方申请商业贷款，以银行实际放贷金额为准，不足部分需补足差额。若乙方因自身或政策原因未获得贷款的，则乙方可继续申请其他机构贷款，至贷款审批。甲方同意将定金的一部分5000元交给第三人托管,作为该房屋的物业交割保证金,待交房后3个工作日内由第三人退还给甲方。关于按揭及过户，约定：1、甲、乙双方应于2018年4月30日前往贷款机构办理贷款申请手续；2、甲、乙双方须符合过户条件后，在贷款审批通过后3个工作日内办理过户递件手续。关于违约责任，约定：1、甲、乙双方任一方逾期履行合同约定义务的，逾期超过15日的，守约方有权书面通知解除合同，违约方向守约方支付成交价10%的违约金；2、甲方出现“拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等”导致乙方无法取得房屋所有权的情形，构成根本违约，守约方有权书面通知解除合同，违约方须支付成交价10%的违约金。2018年3月31日，甲、乙双方连同经纪方（丙方、第三人链家公司）还签署了居间服务合同、过户、按揭代理合同及房屋附属设施清单等文件。2018年3月31日，苗珍向赵燕支付了购房定金3万元，并向第三人支付了中介服务费10600元、贷款服务费4950元和权证代办费500元。2017年6月20日，潘泽华、林启梅作为共同委托人在重庆市公证处出具《委托书》委托米晓蕊全权办理九龙坡区渝州路11号XXXXXX号房屋签订买卖合同、代收房款、配合买方办理按揭抵押、过户等手续。委托期限为至该委托事项办完为止；受托人无转委托权。该《委托书》经过重庆市公证处公证。2018年4月2日，米晓蕊与苗珍签订《关于合同（编号：MM100001579184）的补充协议》，载明：米晓蕊委托赵燕代为签订上述房屋买卖合同，并对合同约定内容进行追认。潘泽华庭审中陈述其仅授权米晓蕊办理出售讼争房屋的相关事宜，米晓蕊没有转委托权；赵燕无代理权，不认可赵燕的签字。2018年4月13日，潘泽华到场协助苗珍办理了购买该房屋的银行按揭贷款审批手续，并在《重庆市房地产买卖合同》（注：办理银行按揭贷款用）以及《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《个人购房贷款面谈笔录》、《房屋交易声明》中签字并捺印，贷款银行拍摄了苗珍和潘泽华共同办理按揭面签手续时的照片。2018年5月23日，苗珍申请的二手房银行按揭贷款审批通过。2018年5月25日，潘泽华将案涉房屋另行出售并过户给案外人张海军。2018年6月11日，苗珍分别向潘泽华、赵燕邮寄《通知》，通知潘泽华、赵燕于2018年6月14日前到不动产登记中心办理过户手续。审理中，原告陈述根据补充协议约定，潘泽将房屋另行出售给他人造成根本违约的支付合同总价的10%的违约金。另查明，2018年11月11日，起诉状副本、开庭传票送达给潘泽华。以上事实，有重庆市存量房屋买卖合同、过户按揭贷款合同、居间服务合同、定金收据、转账凭证、收款收据、银行按揭审批资料、庭审笔录及当事人的陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。虽然在2018年3月31日的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中未载有潘泽华或潘泽华委托的米晓蕊签字，但在2018年4月2日米晓蕊与苗珍直接签订了《关于合同（编号：MM100001579184）的补充协议》，该协议对上述买卖合同及补充协议的内容进行了确认。且在合同履行过程中潘泽华亲自到场配合苗珍办理了银行按揭贷款审批手续，潘泽华以实际行为表示对该房屋买卖合同关系予以认可并履行了部分义务。故潘泽华与苗珍之间建立了房屋买卖合同关系。此房屋买卖合同关系系潘泽华与苗珍的真实意思，且内容也不违反法律法规，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定全面履行合同义务。潘泽华在苗珍银行按揭贷款审批已经通过的情况下，另行将案涉房屋另行出售给他人，导致该合同无法履行。根据双方约定，苗珍有权解除该房屋买卖合同关系。故对苗珍诉请解除双方于2018年3月31日签订《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议而建立的房屋买卖合同关系，本院予以支持。潘泽华于2018年11月11日收到起诉状副本，苗珍解除双方房屋买卖合同关系的意思到达对方，本院确认该日为双方解除房屋买卖合同关系的时间。苗珍主张潘泽华支付违约金69050元,但根据双方约定,被告潘泽华应支付违约金53000元（房屋总价款的10%）。苗珍主张的违约金其余部分，无事实依据，本院不予支持。潘泽华虽辩称违约金过高，但未举证予以证明，对此抗辩意见，本院不予采纳。故对潘泽华应向苗珍支付违约金53000元。合同解除后，苗珍支付的3万元定金，潘泽华应予返还。故对苗珍主张的潘泽华返还定金3万元，本院予以支持。审理中，第三人明确表示，若法院判决解除房屋买卖合同，愿意退还收取苗珍的中介费、权证代办费、按揭服务费共计16050元，请求法院将上述内容纳入判项。本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告苗珍与被告潘泽华双方建立的房屋买卖合同关系于2018年11月11日解除。二、被告潘泽华于本判决生效之日起10日内向原告苗珍返还定金3万元。三、被告潘泽华于本判决生效之日起10日内向原告苗珍支付违约金53000元。四、第三人重庆链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告苗珍佣金、贷款服务费和权证代办费共计16050元。五、驳回苗珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9100元、保全费3170元，由被告潘泽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘香军人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年八月十三日法官 助理  张朝义书 记 员  曹丽娟