江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0982民初4671号 原告（反诉被告）：张爱民，男，1975年7月10日生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钧，江苏涤非律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩英，女，1973年12月18日生，汉族，住盐城市大丰区，现住盐城市大丰区舜景中央名府17#楼商业用房111、202、一楼二楼门面房内。 委托诉讼代理人：郭建春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张爱民与被告（反诉原告）韩英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张爱民及其委托诉讼代理人张桂江，被告（反诉原告）韩英及其委托诉讼代理人郭建春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张爱民向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间签订的《租房协议》，并判令被告将承租的房屋腾空交付原告；2、判令被告给付原告租金272222.22元（从2018年2月19日计算到起诉之日合计196天×1388.89元/天）；并给付原告自起诉之日起按照每天1388.89元计算的房屋占用费至房屋腾空交付之日止（如到2020年2月18日仍然占用，按照每年以5%递增计算房屋占用费）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月18日原被告经充分协商，达成《租房协议》一份，协议约定：“乙方（被告）租赁甲方（原告）舜景中央名府17#楼商业用房111、202、一楼二楼门面房，甲乙双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则达成如下协议:一、房屋租期为六年，从2017年2月18日至2023年2月18日止，双方议定年租金第一、二、三年为每年人民币伍拾万元整；以后每年租金以5%递增，先交租金后使用。第二年起租金需提前一个月缴纳，即每年1月18日前，否则视为合同终止；二、乙方于本协议签订时向甲方交纳房屋资产及水电保证金人民币/元整。合同结束时，乙方交清水电费等，无房屋损坏情况下，甲方一次性退还保证金；三、在租赁期内，乙方如需转租，甲方同意协助，但需经甲方书面签字同意，乙方需提前与甲方结清全部租赁费用和相关规费，且转租期限不得超过本协议约定期限。如有违约，甲方有权无条件收回房屋，租金及押金不予退还；四、在房屋租期内出现房屋的水电费、垃圾费、营业税、房屋租赁税、物业费等相关费用由乙方负责缴纳，不得拖欠，甲方不承担任何费用；五、在房屋租赁期内，装修由乙方自行负责，乙方不得擅自损坏房屋结构，如有损坏，照价赔偿；六、乙方在租期内安全自负，不得从事违法活动，自主承担法律责任。乙方在租赁经营期间发生的债权债务与甲方无关；七、合同结束时，乙方不得损坏房屋内固定设施。甲方无条件收回房屋”，原被告还对合同的其他条款进行了约定。协议签订以后，被告仅交纳了第一个年度的租金，第二年度的租金应当在2018年1月18日前交纳，但被告一直未能交纳，原告无奈于2018年6月15日致函被告催缴租金，并函告逾期再不缴纳租金，原告将行使合同解除权，但被告仍然未能交纳，为此，原告特诉至法院，请求维护合法权益。 被告韩英辩称，我与原告在2017年2月18日确实签订了一份租房协议，但该租房协议所涉及的房屋主体未经验收，消防验收未能通过，导致我实际投入以后，无法进行正常经营，其合同目的无法实现，给我造成巨大的经济损失，故我有权利拒绝支付租金。合同签订以后，原告曾承诺给予半年的免租期用于房屋的装饰装修，实际上装修用了9个多月，其诉称的租金计算时间和房屋交付时间均不一致。因此，无论合同有效与否，原告主张合同签订之日计算租金是不合理的，我有权行使后履行抗辩权，请求依法驳回原告的诉请。 反诉原告韩英向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告之间签订的《租房协议》；2、判令被告赔偿因其过错而导致反诉原告的经济损失（包括投资装潢等直接损失和预期可得利益等间接损失），具体数额待审计评估以后确定；本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。本案审理过程中，反诉原告将其反诉请求变更为：1、确认双方签订的租房协议无效；2、判令反诉被告返还反诉原告缴纳的租金50万元并赔偿反诉原告对涉案房屋进行的装饰装修款及因履行合同而进行的设备投入款和预期可得利润，具体数额待鉴定以后确定；3、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年2月18日，反诉被告张爱民承诺反诉原告韩英，如果茶楼经营不盈利不收房租，其保证在茶楼消费每月不低于5万元，在此基础上双方才签订《租房协议》。协议约定反诉被告张爱民将舜景中央名府17#商业用房111、202号的一楼和二楼租赁给反诉原告韩英，协议签订后不久韩英对涉案房屋（毛坯房）进行了9个多月的装饰装修，投入的资金约400多万元（具体以审计数字为准），装修结束后因出租人一直未能提供房屋验收及房屋消防验收合格的手续，导致反诉原告无法办理合法的经营手续，在试营业期间该场所每月亏损约6万元左右，后相关部门下达了整改通知，为此我方多次要求出租人提供手续，不能给承租人造成更大的经济损失，但是出租人张爱民拒不履行法定义务，用一份假的手续欺骗承租人，我方多次找出租人张爱民交涉，其均躲而不见，现我们已经支付房租50万元，承租人在本场所债务转让（提供消费抵扣）达10万元，合计60多万元，出租人的行为已构成根本性违约，现在承租人要求出租人赔偿损失，包括返还已经支付的租金、赔偿装饰装修费用和承担场所经营损失。反诉原告认为双方签订的租赁合同违反法律和相关的行政法规的规定，具体为违反《合同法》关于无效合同及《消防法》第十一条的规定等。且双方签订《租房协议》目的是从事茶楼经营，属于公共场所，出租人对此合同目的清楚，其隐瞒涉案房屋和消防没有验收合格的行为属于欺诈行为，其承诺在茶楼经营不盈利前提下不收房租也不违反法律强制性规定，因此承租人要求拒付租金，返还已经缴纳的租金，要求出租人赔偿损失的请求符合法律规定，请法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告张爱民辩称，被告反诉的内容与客观事实有一定出入，双方订立的是书面合同，各自的权利与义务都载明在合同上，合同之外没有形成新的约定，退一步讲，即使在合同之外，有原告承诺的内容，那么根据证据规则，也不能认为是原告在法庭之外的自认，因此不存在原告违约的情形。其次，双方之间的租赁合同是合法有效的，承租人是自然人，其选择经营的项目可以根据其向工商部门申请的许可内容确定经营场所是属于人口聚集型场所还是非人口聚集型场所，且后来其经营的茶社按照其执照的范围也不属于人口聚集型场所，如果其在此后变更经营项目成为了人口聚集型场所，也不会导致租赁合同的无效，仅仅存在其经营范围与消防法第十一条相冲突，需要变更经营范围或者经营项目。对被告反诉的请求部分，我们认为本案合同的解除，是由于被告拖延支付租金，按照最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》意见，出租方张爱民不应当支付承租方韩英装修所形成的费用。因此我们认为法庭有必要向反诉原告作出释明以减少诉讼成本的支出包括诉讼费、鉴定费。请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租房协议、律师函及回复函、商品房买卖合同及购房票据、建设工程竣工验收消防备案凭证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，原告（反诉被告）张爱民与被告（反诉原告）韩英签订了一份《租房协议》，协议约定：“甲方（出租方）：张爱民，乙方（承租方）：韩英。乙方租赁甲方舜景中央名府17#楼商业用房111、202、一楼二楼门面房，甲乙双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则达成如下协议:一、房屋租期为6年，从2017年2月18日至2023年2月18日止，双方议定年租金第一、二、三年为每年人民币伍拾万元整；以后每年租金以5%递增，先交租金后使用。第二年起租金需提前一个月缴纳，即每年1月18日前，否则视为合同终止。二、乙方于本协议签订时向甲方交纳房屋资产及水电保证金人民币/元整。合同结束时，乙方交清水电费等，无房屋损坏情况下，甲方一次性退还保证金。三、在租赁期内，乙方如需转租，甲方同意协助，但需经甲方书面签字同意，乙方需提前与甲方结清全部租赁费用和相关规费，且转租期限不得超过本协议约定期限。如有违约，甲方有权无条件收回房屋，租金及押金不予退还。四、在房屋租期内出现房屋的水电费、垃圾费、营业税、房屋租赁税、物业费等相关费用由乙方负责缴纳，不得拖欠，甲方不承担任何费用。五、在房屋租赁期内，装修由乙方自行负责，乙方不得擅自损坏房屋结构，如有损坏，照价赔偿。六、乙方在租期内安全自负，不得从事违法活动，自主承担法律责任。乙方在租赁经营期间发生的债权债务与甲方无关。七、合同结束时，乙方不得损坏房屋内固定设施。甲方无条件收回房屋。八、甲方不得干涉乙方经营。合同结束后，乙方如需续租，需提前两个月通知甲方，甲方在同等条件下优先考虑乙方。九、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，签字生效，双方应遵照执行，如单方违约，向对方支付违约金3万元，未尽事宜双方协商解决……”。合同签订后,韩英向张爱民支付了第一年租金50万元。 2017年4月17日，盐城市公安消防支队出具了一份盐公消竣备字〔2017〕第0021号关于舜景中央名府17#、18#楼建设工程竣工验收消防备案凭证。该备案凭证载明：“盐城市舜景房地产开发有限公司：根据《中华人民共和国消防法》第十三条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2017年4月17日申报了盐城市舜景房地产开发有限公司（舜景名府17#、18#）建设工程（地址：大丰市育红小区西侧）的竣工验收消防备案，并提供了下列材料：1.建设工程竣工验收消防备案申报表；2.工程竣工验收报告；3.有关消防设施的工程竣工图纸，数量：壹份（大写）；4.消防产品合格证明文件复印件；……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。(注：备案编号32009000NYS170021，项目未抽中)，2017年4月17日”。 2017年6月19日，韩英注册登记成立盐城市大丰区雍相记茶文化传播有限公司，住所地为舜景中央名府17#楼商业用房111、202室，经营范围为：文化艺术交流活动的组织、策划；餐饮服务（按许可证核定项目经营）、食品销售（按许可证核定项目经营，除食盐批发）；鲜活水产品、餐具、家具、日用品（除电动三轮车）、工艺品（象牙及其制品除外）、办公用品、电子产品、珠宝玉器销售及上述产品的互联网销售；卷烟零售；会议及展览服务；旅游观光活动策划；市场营销策划；企业管理咨询；商品交易经纪（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2018年6月15日，张爱民委托江苏涤非律师事务所向韩英发出律师函一份，函告韩英于接函后3日内对未按照《租房协议》约定于2018年1月18日前缴纳第二年度的租金采取补救措施履行合同，否则张爱民将解除《租房协议》，并追究违约责任。2018年6月21日，韩英委托江苏法鼎（大丰）律师事务所回复该函件，载明主要内容为：张爱民隐瞒涉案房屋和消防没有验收合格的行为属于欺诈行为，且其承诺韩英在茶楼经营不盈利前提下不收房租不违反法律强制性规定，因此要求拒付租金，返还已经缴纳的租金，并要求出租人张爱民赔偿损失，另请出租人于接函后3日内向韩英方提供租赁房屋的全部验收合格报告，否则依法追究出租人的法律责任。后双方协商未果，张爱民遂于2018年9月5日诉至本院，韩英于2018年9月12日收到诉状后向本院提起反诉。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方的主要争议焦点为：一、关于涉案租赁合同的效力问题。二、关于房屋租赁合同是否解除的问题。三、关于在房屋租赁过程中谁违约的问题。四、如果合同解除，租金是否返还及损失应否赔偿问题。 一、关于涉案租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，韩英以租赁房屋未经竣工验收、未经消防验收为由主张合同无效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的立法目的是为了加强针对工程竣工验收环节的管理与规范，而非否定以未经竣工验收的房屋的标的物的合同效力。因此，该条款应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故涉案房屋是否竣工验收，并不影响合同的效力。本案中租赁房屋不属于《中华人民共和国消防法》和公安部《建设工程消防监督管理规定》中明确规定必须经过消防验收的房屋，故韩英以涉案房屋未经竣工验收、未经消防验收为由要求确认租赁合同无效的反诉请求，本院不予支持。本案租赁合同为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效。 二、关于房屋租赁合同是否解除的问题。本案出租方张爱民将房屋交付承租方韩英经营使用，韩英未能按照协议约定履行支付租金的义务，张爱民发送催告函件后韩英仍未履行，后张爱民向法院诉讼提出解除合同主张。鉴于张爱民在本案诉讼前并未向韩英发函解除合同，故本院确认韩英收到本案诉状之日即2018年9月12日为双方签订的租房协议解除之日。承租方韩英在法律规定的期限内提交的书面反诉请求亦提出解除双方签订的租房协议，庭审中虽变更为提出合同无效的主张，但其变更诉讼请求后对其提出的主张所依据的相关事实及理由，仍认为因租赁房屋未经竣工验收及未经消防验收，无法实现合同目的，同时其在审理中亦已提出要求张爱民承担违约赔偿责任的反诉请求。韩英在法庭辩论终结后又委托代理人向法庭邮寄变更诉讼请求申请书，申请变更反诉请求为：1、依法解除双方签订的《租房协议》；2、判令反诉被告赔偿相应损失，包括但不限于反诉原告支付的租金50万元，涉案房屋装修款（具体以审计数字为准），反诉被告在本店进行的消费抵扣7万元等。本院认为，反诉原告在法庭辩论终结后再次变更反诉请求申请不符合法律规定，本院不予理涉。 三、关于在房屋租赁过程中谁违约的问题。当事人双方应当按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时本案双方租赁协议也约定了“先交租金后使用，于每年的1月18日前付清当年租金，否则视为合同终止”。但承租人韩英截止起诉之日仅支付了第一年的租金50万元，经出租人张爱民催告后仍未支付第二年租金，故韩英违反了法律规定及合同约定，张爱民有权要求解除合同并要求韩英返还房屋。韩英虽辩称因案涉房屋竣工验收、消防验收等问题导致其无法使用，但案涉房屋已经建设工程竣工验收消防备案，并在毛坯房交付韩英进行装修后取得了以案涉房屋为营业场所的营业执照，本案韩英对因出租方张爱民的原因导致其对租赁房屋无法使用并未提供充分证据证明，对韩英抗辩的免租期及不盈利不收房租等未有证据证实，张爱民亦不予认可，故本院不予采信。关于张爱民主张韩英给付从2018年2月19日起至房屋腾空交付之日止的房屋租金及占用费，符合相关法律规定，应予支持。其中2018年度及2019年度房屋租金及占用费仍应按照双方合同的约定的50万元/年的标准计算，如到2020年2月18日仍然占用，按照每年50万元以5%递增计算的房屋占用费。张爱民主张的按照每天1388.89元计算房屋租金及占用费，不符合双方合同约定，本院不予支持。 四、关于合同解除后，租金是否返还及损失应否赔偿问题。双方所争议的租赁房屋，根据盐城市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案凭证载明的内容，可见该房屋整体结构已经公安消防部门验收备案，其中提交材料包含“工程竣工验收报告”，本案争议租赁房屋规划用途为商业，现张爱民将该房屋出租给韩英用于经营，并未改变房屋的商业性用途，故张爱民作为出租方已按约履行了合同义务，至于韩英在装修后是否报消防审批或消防验收是否合格并不是本案出租方的合同义务，韩英完全可以在其承租房屋后，根据其经营需要进行装修并报消防部门重新审核，这也是韩英作为公司开办经营者自身应承担的义务，张爱民仅负有协助义务。且韩英所称的相关部门责令该公司停止经营的事实，亦未提供证据予以证实。关于装饰装修费用，双方并未约定合同解除后，出租人应对其装修进行补偿。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。目前本案所涉房屋并非出租人所利用，出租人张爱民亦未明确表示同意进行利用，故该部分装饰装修损失残值，不应由出租人予以补偿。鉴于此，韩英申请对其造成的相关损失申请司法鉴定已无实际意义，故本院不予准许。综上，案涉租房协议为有效合同，因韩英违约导致合同解除，韩英以合同无效为由，要求张爱民返还缴纳的租金50万元并赔偿装修损失及因履行合同而进行的设备投入款和预期可得利润赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告张爱民有事实和法律依据的部分诉请，本院予以支持；反诉原告韩英的诉请，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张爱民与被告（反诉原告）韩英2017年2月18日签订的《租房协议》于2018年9月12日解除； 二、被告韩英于本判决生效后30日内将位于盐城市大丰区舜景中央名府17#楼111、202一至二层房屋腾空返还给原告张爱民。 三、被告韩英于本判决生效之日起30日内向原告张爱民支付自2018年2月19日起至房屋腾空交还之日止按年租金50万元的标准计算的租金及占有使用费（如到2020年2月18日韩英仍未交还，则按照每年50万元以5%递增计算占有使用费）。 四、驳回反诉原告韩英的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费5383元，由被告韩英负担；反诉案件受理费5050元，由反诉原告韩英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  茅小红 人民陪审员  肖书平 人民陪审员  吴春湘 二〇一九年八月三十一日 书 记 员  朱琪玲 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。