云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民初40号原告朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日出生，住址:云南省昭通市昭阳区。委托代理人：雷志鑫，云南刘胡乐律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所实习律师，委托权限：特别授权。被告陈光瑞，女，汉族，1992年6月8日出生，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：张永林，男，汉族，1992年3月2日，代理权限,特别授权。被告昭通大德房地产开发有限公司（以下简称：大德地产），统一社会信用代码：91530600059470605Ｌ。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人：赵庆云。被告赵庆云，男，汉族，1975年10月10日出生，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。大德地产、赵庆云共同委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告雷发万，男，汉族。1973年11月20日出生，昭通市昭阳区人，住昭通市昭阳区。委托代理人：冯艳，云南意衡律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告朱凤龙诉被告陈光瑞、昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云执行异议之诉一案，本院于2019年3月25日受理。2019年6月4日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱凤龙委托代理人雷志鑫、周长泳，被告陈光瑞委托代理人张永林，被告大德地产、赵庆云共同委托代理人吴昆，被告雷发万委托代理人冯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凤龙诉称：一、昭通市中级人民法院（2019)云06执异6号《执行裁定书》公然违背法律常识，混淆法理。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产所有权设立的必要条件为不动产所有权登记，但原告申请查封的御峰云府二期7幢2单元1305号房产，尚处于作为建设单位的第二被告的名下，并未为第一被告办理所有权登记，甚至没有进行买卖合同的备案，因此没有完成公示程序。公示方能公信，没有完成公示自然也就无法形成公信。原告根据公示现状，可认定该房产的所有权人为第二被告。昭通市中级人民法院（2019)云06执异6号《执行裁定书》认为“陈光瑞与大德地产签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，该合同在本院查封【御峰云府】二期7幢2单元1305号住宅商品房之前就已签订，陈光瑞已支付了购房款，且陈光瑞系为居住而购买该套住房，该合同合法有效，依法具有相应的公示和确认效果。陈光瑞对【御峰云府】二期7幢2单元1305号住宅商品房享有房屋所有权和相应土地使用权。”，其背后的逻辑在于错误的认为债权具有公示效果和公信效力，不仅否认了债物二分的财产法体系，更混淆了债权和物权之间的区别，违背了物权法公示公信和物权法定的基本原则，系法律常识的错误。二、昭通市中级人民法院（2019)云06执异6号《执行裁定书》适用法律错误，枉法裁判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，排除强制执行需同时符合以下五个要件：（一）查封前签订书面的买卖合同；（二）在查封前已合法占有该不动产；（三）全款支付；（四）因买受人自身以外的原因而未办理过户登记；（五）权利能够排除执行。然而，（2019)云06执异6号《执行裁定书》在并未同时满足上述条件的情况下，直接支持第一被告的执行异议请求，系适用法律错误，枉法裁判。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求：1、撤销昭通市中级人民法院（2019)云06执异6号《执行裁定书》；2、驳回陈光瑞的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的大德地产名下的御峰云府二期7幢2单元1305号价值250747元的房产继续进行查封；３、案件受理费、律师费以及原告支出的其他费用由被告承担。被告陈光瑞答辩称，案涉房屋是2015年陈光瑞买的，也有相关的证据证明该房屋是陈光瑞所有的，是合理合法的，任何个人和单位是没有权利进行查封的。被告雷发万答辩称，一、被答辩人并未取得具有给付内容的生效执行依据，其对争议标的不享有执行权利，诉请无事实依据。1、被答辩人的申请属于诉前财产保全执行，未取得具有给付内容的生效执行依据。2、被答辩人所依据的（2018）云06民初126号《民事裁定书》裁定对答辩人价值7000余万元财产进行保全，并未明确对本案争议的御峰云府二期7幢2单元1305号房屋进行保全，故御峰云府二期7幢2单元1305号房屋并非执行标的，被答辩人对御峰云府二期7幢2单元1305号房屋不享有执行权利。同时，由于昭通市中级人民法院执行局并未中止对7000余万元财产保全裁定的执行，该裁定赋予被答辩人的权利并未受到损害，所以被答辩人的诉请无事实依据。二、陈光瑞作为买受人的物权期待权应当予以保护，提出的异议应当受人民法院支持。案涉御峰云府二期7幢2单元1305号房屋已于2015年6月26日卖给了陈光瑞，并且陈光瑞在签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》后支付了购房款80747元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，陈光瑞作为买受人的物权期待权应当予以保护，足以排除执行。综上所述，被答辩人的异议应当通过其他法律程序解决，陈光瑞享有的权利足以排除保全执行，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告大德地产、赵庆云共同答辩称，答辩意见同雷发万的答辩意见一致。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：原告请求依法撤销昭通市中级人民法院（2019)云06执异6号《执行裁定书》，以及驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院（2018)云06执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢2单元1305号房产继续进行查封的主张是否应当得到支持？原告朱凤龙针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据：第一组证据：原告身份证复印件、大德地产的企业信用信息公示报告、被告身份证复印件。欲证明：原告与被告为适格的诉讼主体。第二组证据：查询结果、民事裁定书、查封公告。欲证明：原告根据昭阳区房产交易评估管理所的房产信息查询结果，向昭通市中级人民法院申请保全，依法查封了第二被告名下的【御峰云府】二期7幢2单元1305号商品房。第三组证据：（2019)云06执异6号《执行裁定书》。欲证明：（2019)云06执异6号《执行裁定书》公然违背法律规定，适用法律错误，应被依法撤销，第一被告的执行异议请求应被依法驳回。被告方陈光瑞对原告朱凤龙提供的证据，发表了如下质证意见：第一组证据三性无异议；第二组证据是真实的，合法的，但是该套房子是陈光瑞更改内容的时候被查封了的；第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，该套房屋不应该查封，我方已经提交了相关的依据，只是2018年更改内容的时候，房屋已经被查封了，应该中止查封。被告方雷发万对原告朱凤龙提供的证据，发表了如下质证意见：第一组证据、第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是不能达到原告的证明目的，相反,（2019）云06执异6号《执行裁定书》在查清事实、尊重事实的基础上，中止对御峰云府二期7幢2单元1305号房屋进行执行，符合法律规定，适用法律正确，依法保护了实际买受人陈光瑞的合法权益，不应当被撤销。被告方大德地产、赵庆云对原告朱凤龙提供的证据，发表了如下质证意见：同意雷发万的质证意见，补充第三组证据的质证意见，该执行裁定书适用法律正确，不应当被撤销。被告陈光瑞针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据：第一组证据：陈光瑞的身份证复印件。证明：异议申请人陈光瑞的主体资格。第二组证据：1.商品房购销合同、合同补充协议复印件各1份。2.该套房首付款收据、商品房买卖合同登记备案表复印件各1份。欲证明：1.2015年6月26日，陈光瑞和大德地产签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，约定购买御峰云府二期7幢2单元1305号房屋，该合同是受到法律保护的；2.陈光瑞向大德地产支付购房首付款80747元，并办理了商品房买卖合同备案登记。原告朱凤龙对被告陈光瑞提供的证据，发表了如下质证意见：第一组证据三性无异议。第二组证据，商品房购销合同、合同补充协议三性无异议，付款收据三性不予认可，收据的原件没有写明日期，提供的证据复印件上写的是2015年6月30日，且未提供实际支付购房款的银行流水。登记备案表三性不予认可，根据我方的查档结果，涉案房产进行查封时，涉案房产处于没有登记备案的状态，是在大德地产的名下，属于大德地产。被告向法庭陈述说备案登记以后，在变更备案登记过程中被查封，需要被告向法庭说明变更登记时是转让的登记还是退房的登记。被告大德地产、赵庆云对被告陈光瑞提供的证据，发表了如下质证意见：对陈光瑞提交的两组证据的三性均无异议。被告雷发万对被告陈光瑞提供的证据，发表了如下质证意见：对陈光瑞提交的证据三性无异议。被告大德地产、赵庆云、雷发万针对本案争议的焦点，均未向法庭提供证据。通过当事人对上述证据的举证、质证，本院作如下认证：对原告朱凤龙提交的证据的认证。第一组证据，被告无异议，本院予以采信；该组证据能证明原、被告的基本信息情况。第二组证据中的查询结果，与被告陈光瑞提供的购房合同及付款凭证相矛盾，本院不予采信；对民事裁定书、查封公告的真实性，本院予以采信，但对原告朱凤龙的证明目的，本院不予采信。第三组证据，本院对真实性予以采信。但对原告朱凤龙的证明目的，本院不予采信。对被告陈光瑞提交的证据的认证。第一组证据，双方当事人均无异议，本院予以采信。该组证据能证明陈光瑞的身份信息。第二组证据，虽然原告方对付款收据、登记备案表有异议，但结合双方当事人在庭审中的陈述及购销合同能与陈光瑞提供的付款凭证相互印证的事实，以及卖房人大德地产认可收款和备案的事实，本院予以采信。该组证据能证明陈光瑞与大德地产签订《商品房购销合同》，陈光瑞购买了御峰云府二期7幢2单元1305号房屋并支付了购房首付款的事实。根据双方举证和质证，本院确认如下法律事实：2015年6月26日，陈光瑞与大德地产签订《商品房购销合同》，约定陈光瑞购买大德地产开发建设的【御峰云府】二期7幢2单元13层05号房屋（1305号房屋），以按揭贷款方式付款，陈光瑞应于2015年6月26日前支付总房款的31%，合计人民币80747元等内容，但在该合同中未约定房屋的价款及计价方式。于是双方又于同日签订《合同补充协议》约定：“陈光瑞、大德地产于2015年6月26日签订《商品房购销合同》，双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房建筑面积为81.22平方米，单价3087.26元／平方米，总金额为250747元整等内容。”合同签订后，陈光瑞于2015年6月30日支付购房首付款80747元，大德地产向陈光瑞出具了一张财务收据。2015年8月12日，大德地产和陈光瑞共同在昭阳区买卖合同登记备案。昭阳区房产交易评估管理所向双方出具了《商品房买卖合同登记备案表》。后在朱凤龙诉大德地产、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，昭通市中级人民法院作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结大德地产、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产。昭通市中级人民法院于2018年10月25日查封了大德地产开发建设的位于昭通市昭阳区，其中就包括【御峰云府】二期7幢2单元1305号住宅商品房。陈光瑞对执行标的提出执行异议，昭通市中级人民法院于2019年2月20日作出（2019）云06执异6号执行裁定书，中止对本院查封的位于昭通市昭阳区的执行。朱凤龙不服（2019）云06执异6号执行裁定，于2019年2月26日向本院提起执行异议之诉，请求撤销（2019）云06执异6号执行裁定书及请求依法判决驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保6号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢2单元1305号房产继续进行查封，房产价值250747元以及判令本案全部案件受理费、律师费以及原告支出的其他费用由被告承担。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案诉争不动产陈光瑞已于2015年6月26日就与大德地产签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买了该套住房，且按合同约定支付了购房首付款，并对该套房屋办理了商品房买卖合同备案登记。大德地产与陈光瑞签订诉争不动产的商品房购销合同签订时间与转让价款支付时间均早于朱凤龙与大德地产、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，陈光瑞与大德地产签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效。2018年10月16日，陈光瑞为了办理购房贷款事项而申请变更备案登记内容，申请撤销了备案登记，但诉争房屋还未进行变更，该争议房屋仍在陈光瑞名下。何况，登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，不具有改变原有的法律关系，备案并不是买卖合同成立生效的条件，不能对他人的权利义务产生实际影响，且陈光瑞系居住而购买涉案商品房。因此，陈光瑞对涉案房产享有物权期待权，其权益依法应受法律保护。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，陈光瑞对涉案房屋享有的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求依法撤销(2019)云06执异6号执行裁定书及请求对御峰云府二期7幢2单元1305号房产继续进行查封的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱凤龙的诉讼请求。案件受理5061元，由原告朱凤龙承担。如不服本判决，应在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人在上诉期内均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨稳香审 判 员  王正云人民陪审员  吕 青二〇一九年八月二十六日书 记 员  霍晨宇