浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初9565号 原告：林慧，女，1977年10月6日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：鲍先村，浙江时光律师事务所律师。 委托代理人：沈璐璐，女，1995年12月23日出生，宁波鄞州有为艺术特长培训有限公司艺术总监，住宁波市海曙区。 被告：张越，女，1969年5月1日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告：李妙珍，女，1968年11月29日出生汉族，住宁波市鄞州区。 上述两被告的共同委托代理人：程慧，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 上述两被告的共同委托代理人：林若雯，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告林慧为与被告张越、李妙珍房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2018年10月22日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，应原告的申请对位于宁波市鄞州区格兰春天小区首南街道句章中路976号房屋室内2018年4月-6月期间装修价值进行了评估。本案于2018年10月10日、2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告林慧的委托代理人鲍先村、沈璐璐，被告张越、李妙珍的共同委托代理人程慧、林若雯均到庭参加诉讼。被告张越、李妙珍申请的证人赵某出庭作证。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。 原告林慧起诉称：两被告共同所有的坐落在房屋，建筑面积206平米（包括一层、二层楼），于2018年4月9日与原告签订房屋租赁合同。该合同全部条款是被告打印好的格式合同。原告当时告知被告是开办艺术学校的。租赁期限自2018年5月18日至2022年5月17日，长达四年。原告按照合同规定，于2018年4月12日立即支付押金2万元和半年的房租费9万元，共计11万元。合同签订后，原告办理了宁波市有为艺术特长培训有限公司的营业执照，委托装修公司进行装修，聘请艺术教师，招收学生，购买各种教学仪器，制定了教学计划，设立了“创意美术、爵士、架子鼓、街舞、尤克里里、吉它、古筝、声乐”等12门专业课室，进行了各种筹备工作。筹备完后在2018年6月3日正式营业。但是正当顺利开展教学工作时，在2018年6月25日上午九点十分左右，突然在学校二楼的楼梯拐角处有个消防水管（直径约25公分）突然破裂，污水像瀑布一样喷出来，直往学校教室喷出来，使学校的二楼、一楼的教室水满到一市尺高。老师急忙把学生都带着逃离出来才未发生生命危险。但此后学校的装修损坏、墙面污染、地板腐烂发霉，教学仪器损坏了。教师无法上课，学生人心惶惶，全校老师提出了辞职，学生家长提出退学退钱，致使学校无法继续开办，造成原告重大经济损失。事故发生后，经小区中建物业公司一起探讨发生事故的原因，查明两被告对二楼拐角处的消防水管未经消防部门同意改动过了。两被告违反了“中华人民共和国消防法”第28条之规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材”，这是违反法律强制性规定的行为。两被告由于此违法行为造成原告经营的艺术培训学校无法继续开办，使原告签订的承租房屋合同的目的无法实现。为此，原告发函通知两被告必须从2018年6月30日起解除租赁合同，但是两被告采取回避的方式，说一个在越南，一个在老挝。致使此通知拖延时间无法寄出，两被告至今没有答复。现原告需重新找新房屋及装修至少需要6个月甚至更长时间。因被告回避而无法协商，故诉至法院，请求判令：1、解除自2018年6月30日两被告与原告签订的位于首南街句章中路976号房屋租赁合同；2、两被告共同赔偿因违法行为导致解除合同给原告造成的一切经济损失1132577.7元。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1、要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年7月20日解除；2、两被告退还原告租金90000元、押金20000元、赔偿原告装修损失260500元，合计370500元。 被告张越、李妙珍共同答辩称：1、原告要求解除租赁合同依据不足，应当依法继续履行租赁合同，双方约定的合同解除条件未成就，双方不存在法定解除条件。2、原告的损失系消防管破裂所致，消防管道并非被告管理责任范围，被告没有违约也没有过错，不应承担损失赔偿责任。被告交付给原告的租赁物符合使用条件，不存在违约情况，发生问题的消防管道系小区公共消防栓设施设备，其质量、管理、维护均非被告责任范围，被告无过错，不应承担赔偿责任。消防管道属于公共消防设施设备，属于小区物业公司的管理范围，即使原告因消防管道破裂遭受损失，也应由负有管理职责的主体承担赔偿责任。3、原告主张的损失金额过高，没有切实依据，应予以驳回。原告所列赔偿损失标准过高，依据不足。原告对其发生的损失存在过错，需自行承担相应损失。综上，原、被告之间尚未达到租赁合同解除的约定或法定条件，原告要求解除租赁合同依据不足，对因消防管道破裂给原告造成损失，被告未违约，也不是赔偿主体，且原告主张的损失过高，没有证据证明损失金额，原告自身也存在过错。故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.产权证一份，用以证明涉案房屋系被告李妙珍、张越共有的事实； 2.《格兰春天商铺976#房屋租赁合同》一份，用以证明原告与被告李妙珍、张越签订了涉案房屋租赁合同，约定了租金等内容的事实； 3.宁波鄞州有为艺术特长培训有限公司营业执照一份，用以证明原告租赁该房屋是做正规合法生意的事实； 4.录音整理文字一份，用以证明原告未改动过水管的事实； 5.照片八份，用以证明房屋发水情况、消防水管破裂情况以及造成装饰、乐器损坏的情况； 6.情况说明一份，用以证明水管破裂现场及经过情况发生的事实； 7.解除房屋租赁合同通知书及快递单各一份，用以证明解除合同的通知早已发出，到达生效的事实； 8.工商银行汇款单一份，用以证明原告已汇给李妙珍、张越房租及押金共计11万元的事实； 9.教师信息统计表、解聘通知书、劳动合同、收据若干份，用以证明因发水事件对教师进行解聘并补偿的事实； 10.学生家长要求退学退费的申请及宁波鄞州有为艺术特长培训有限公司收款收据若干份，用以证明因本案事故导致学生家长要求退费的事实； 11.宁波市住宅装饰装修施工合同、装修收据、决算书各一份，用以证明原告装修施工的花费情况； 12.招生工作计划、课程设置、可维修（无法维修）器材费用清单，用以证明原告的损失； 13.关于解除租赁合同的答复一份，用以证明当时被告回避解决本事故的事实； 14.现金日记账一份，用以证明退还给学生费用的事实； 15.待鉴定可维修器材清单一份，用以证明因水管破裂造成可以维修的器材损失18630元的事实. 原告提交的上述证据，经质证，被告张越、李妙珍对第1、2、3、8项证据无异议。对第4、7、13项证据的真实性无异议，但认为第4、13项证据不具有原告的证明目的。对第7项证据认为是2018年7月20日收到的。对第5、6、9、10、11、12、14、15项证据均有异议，对第5项证据认为物业第一时间进行了抢救，是地面地板和部分墙面受损，乐器在室内，没有被水冲洗的可能，消防管道红色改成了黑色。对第6项证据认为该证据属于证人证言，证人应当出庭接受质询，且其系原告员工，与原告有利害关系。对第9、10、11、12、14、15项证据认为均系原告自行制作。 本案审理期间，应原告的申请本院委托银信（宁波）资产评估有限公司对位于宁波市鄞州区房屋室内2018年4月-6月期间装修价值进行评估，评估结论为：评估对象的评估值为26.05万元。对该评估结论，原、被告均无异议。 被告张越、李妙珍为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《格兰春天商铺976＃房屋租赁合同》一份，用以证明根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，原告因特殊情况需解除合同，必须提前三个月书面通知甲方，且需承担相应违约责任，支付违约金等，且双方约定装修受最高15万元限制的事实； 2.《关于不同意中途终止合同的意见》及快递记录各一份，用以证明被告收到原告《解除房屋租赁合同通知》后，于2018年7月22日向原告作出书面答复并通过顺丰快递方式向原告邮寄送达，被告明确表示不同意终止合同，未达到租赁合同解除条件，且在事故发生后被告积极处理，联系临时上课场所而原告不配合店铺修复等情况的事实； 3.消防水管现场照片一组，用以证明涉案商铺白坯时消防管的位置及颜色，被告交付给原告时未对消防管进行改动；水管破裂后被告在现场发现原告将该消防管漆成黑色，原告有改动消防管的事实； 4.建筑工程消防验收意见书、排给水管道线路图各一份，用以证明涉案商铺交付时消消防验收合格，消防管道布局经专业设计的事实； 5.句章路976商铺进水情况说明一份（原件），用以证明2018年6月25日涉案房屋消防管破裂事故发生后，物业第一时间组织清理修复工作，原告不配合，不愿意让物业修复破损消防管道的事实； 6.句章东路976号浸水事件求助社区情况说明一份，用以证明事故发生后，被告和物业在房屋修复期间帮原告寻求过渡使用场所，经被告努力格兰春天社区居委会已同意提供免费培训场地给原告的事实； 7.沈路路微信朋友圈截图一份，用以证明原告培训学校学生人数只有约五、六人，与原告所述五、六十名学员的情况不符，且事故发生的第二天2018年6月26日，原告培训学校照常开业，并不存在原告所称停业、解聘教师等情况的事实； 8.维修费用明细三份，用以证明被告支付两个空调的维修费用900元，及钢琴、架子鼓调音费用需一千余元的事实。 两被告提交的上述证据，经质证，原告对第1、2、3、4、6、7项证据的真实性无异议，但认为第1、2项证据不具有被告的证明目的。第3项证据原告没有改动过消防水管位置，仅仅漆过颜色。对第4项证据只能证明当时验收是合格的。对第6项证据认为被告提供的两个场地均无法上课。对第7项证据认为被告提供的不全面。对第5、8项证据有异议，对第5项证据认为当时原告说责任在于物业，情况说明陈述的内容不完整。对第8项证据认为空调已修好，但钢琴和架子鼓没有修过。 审理中，本院依据被告的申请，准许证人赵某出庭作证。证人赵某在庭审中陈述：我是物业经理，涉案房屋水管破裂的事情知道，我也去现场了，我们及时抢修了，设备损失我们不清楚，但是地板墙面受损，1、2层都进水，进水严重，我们在9点左右接到电话，我们关掉闸门，保安保洁弄水持续了一个多小时，租客说二层暂时不要弄了，我们就没有弄了。水管破裂的地方是消防管道接头，爆裂的原因不清楚，这个管道是公用的，是一条总的管子，接口的地方在涉案房屋内。消防水管租赁后没有动过。对上述证人的证言，原、被告均无异议。 本院认为，对原告提交的第1、2、3、8项证据，因被告无异议，本院予以确认。对原告提交的第4、7、13项证据及被告提交的第1、2、3、4、6、7项证据，因原、被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合分析。对原告提交的第5、6项证据及被告提交的第5项证据，结合证人赵某的证言，本院确认2018年6月25日涉案房屋内发生消防水管接头破裂，致室内1、2层进水严重，地板、墙面受损的事实。对原告提交的第7项证据，本院确认被告于2018年7月20日收到该通知的事实。对原告提交的第9、10、12、14、15项证据，因系原告单方形成的，相关人员未出庭作证，对此本院均不予认定。对原告提交的第15项证据及被告提交的第8项证据，因原告已表示对空调、桌椅、器材损失不作评估，故本院对该两项证据不作认定。对原告提交的第11项证据，本院认为应以评估结论为准。对银信（宁波）资产评估有限公司出具的评估报告，本院予以确认。 综上，本院认定本案事实如下： 2018年4月9日，原告（合同的乙方，承租人）与两被告（合同的甲方，出租人）签订《格兰春天商铺976＃房屋租赁合同》一份，其中约定：第二条房屋基本情况格兰春天976商铺(以下简称该房屋)坐落于格兰春天小区，首南街道，句章中路976＃；房屋建筑面积206平方米。房屋已分隔上下两层，有水电。第三条租赁用途乙方租赁后用于开店做合法正规生意。第四条租赁期限自2018年5月18日起至2022年5月17日止，租期四年。第五条租金、物业服务费、其它费用及支付方式1、甲乙双方约定，租金每年支付一次，四年共计人民币捌拾万伍仟零伍拾元整(￥805050.00元);2、租金支付方式乙方须在合同签订之日向甲方支付首次租金(2018年5月18日至2019年5月17日)，计人民币壹拾捌万元整(￥180000元);2019年5月17日之前，乙方需向甲方支付2019年5月18日至2020年5月17日的租金，计人民币壹拾捌万元整(￥180000元)；2020年5月17日之前，乙方需向甲方支付2020年5月18日至2021年5月17日的租金，计人民币贰拾万零柒仟元整(Y207000元);2021年5月17日之前，乙方需向甲方支付2021年5月18日至2022年5月17日的租金，计人民币贰拾叁万捌仟零伍拾元整(￥238050.00元);3、租赁期间的物业管理费由乙方负责支付，支付地点在格兰春天物业服务中心，支付周期按照格兰春天物业服务中心的管理规定执行。4、其它费用:水、电等费用由乙方自行承担，并负责按实支付。5、经甲乙两方商议同意乙方第一年先付六个月压一个月，租金金额计人民币拾壹万元整(￥110000元)，十月一号将一年剩余的租金补齐，计人民币玖万元整(￥90000.00元)，其中包含了押金贰万元整。第六条房屋租赁保证金根据甲方要求，乙方需在合同签订之日向甲方支付房屋租赁保证金人民币贰万元整(￥20000.0元)，待租赁期满结清费用后，经甲方验收确认后将房屋租赁保证金退还乙方(不计息)。乙方如未按规定结清租金、物业服务费、水电等相关费用，甲方有权拒还房屋租赁保证金。第七条房屋修缮责任1、在租赁期限内，与房屋质量相关的大面积修理修缮义务由房屋所有权人承担。小修小补由乙方承担。2、在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。租赁期间该房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。3、乙方不得擅自改变房屋的结构。乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意并按有关规定办理相关手续。4、乙方租赁期满，固定的装修不得拆除，移动的装修属于乙方，由乙方搬离。5、乙方的装修是商业性装修，不属于超豪华装修，房间固定装修费用在15万元内。6、甲方租给乙方的房屋，施工队进场时检査出来的主管道堵塞问题，跟乙方无关，应由物业负责疏通解决，如遇到问题，甲方应做好协调工作。双方还另行约定了其他权利义务等内容。上述合同签订后，原告于2018年4月12日通过案外人周磊帐户汇给被告李妙珍110000元（其中租金90000元，押金20000元）。此后，原告对涉案房屋进行装修。原告于2018年4月19日申领了宁波鄞州有为艺术特长培训有限公司营业执照，并于2018年6月3日正式开学。2018年6月25日，涉案房屋内发生消防水管接头破裂，致室内1、2层进水严重，地板、墙面受损。原告于2018年7月13日发函给被告要求解除涉案房屋租赁合同，被告于2018年7月20日收到该函，并于2018年7月22日回函给原告，表示不同意解除合同。双方由此发生纠纷。 本案审理期间，应原告的申请本院委托银信（宁波）资产评估有限公司对位于宁波市鄞州区房屋室内2018年4月-6月期间装修价值进行评估，评估结论为：评估对象的评估值为26.05万元。原告为此花去评估费2530元。 本院认为：原、被告于2018年4月9日签订的《格兰春天商铺976＃房屋租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。实际履行过程中，因涉案房屋于2018年6月25日发生消防水管接头破裂，致室内1、2层进水严重，地板、墙面受损，原告不能正常使用涉案房屋，原告可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。故对于原告要求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年7月20日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告要求赔偿装修损失260500元，退还租金90000元、押金20000元，合计370500元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告对其发生的损失存在过错，装修费用超过涉案合同约定的15万元，需自行承担相应损失。本院认为，原告是为开办艺术培训学校对涉案房屋进行装修，其实际装修费用虽超过涉案合同约定的15万元，但系在正常装修费用的范围内，不能视为原告对损失的扩大，故对该辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告林慧与被告张越、李妙珍于2018年4月9日签订的《格兰春天商铺976＃房屋租赁合同》已于2018年7月20日解除； 二、被告张越、李妙珍退还原告林慧租金90000元、押金20000元、赔偿原告林慧装修损失260500元，合计370500元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费6858元，由被告张越、李妙珍负担。评估费2530元，由被告张越、李妙珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  凌碧波 人民陪审员  唐伟英 人民陪审员  郑世良 二〇一九年八月三十日 代书 记员  陈芸琦