广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5492号上诉人（原审原告）：曾凤林，女，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：黄燕玲，广东星英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘汉军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。上诉人曾凤林因与被上诉人佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司（以下简称东恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾凤林上诉请求：1.撤销一审判决，改判东恒公司向曾凤林支付逾期交楼违约金，从2018年1月26日起算至商品房正式开通管道燃气并能正常使用之日止，违约金以总房价款603795元的万分之四按日计算，违约金暂计至2018年12月31日为82116.12元；2.本案的诉讼费用由东恒公司承担。事实和理由：（一）东恒公司怠于履行积极协调相关部门解决小区燃气通气问题的义务，应按合同约定支付违约金。1.《商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第4项约定东恒公司有义务按合同约定积极协调相关部门解决小区燃气通气问题，但曾凤林2018年1月26日收楼时，东恒公司并未告知曾凤林燃气管道不能通气的情况。曾凤林在收到东恒公司的答辩状和证据时才知道是由于市政管网没有铺设完成的原因导致燃气管道不能通气。东恒公司与佛山市南海燃气发展有限公司（以下简称南海燃气公司）签订的《服务支持协议》是在曾凤林收楼3个月后即2018年4月3日才签订，说明东恒公司怠于履行相关协调义务。2.东恒公司一直未曾向曾凤林告知燃气管道何时开通，东恒公司在庭审时对燃气开通的时间亦不清楚，是一审法院向南海燃气公司发函才了解到小区燃气通气的问题。3.东恒公司没有举证证明其有积极协调相关部门解决小区燃气通气的问题。（二）由于南海燃气公司的违约责任导致涉案房屋所在小区的燃气管道不能与城市燃气管网连接，根据合同相对性原则，该责任应由东恒公司承担。虽然东恒公司在建造中铺设了燃气管道，但曾凤林收楼一年多仍无法使用燃气，影响正常居住使用，涉案房屋不符合合同约定的交付条件。虽然曾凤林与南海燃气公司不存在任何法律关系，小区内燃气管道与市政燃气管道的接驳亦不是曾凤林所能控制和知晓，但该情形受东恒公司与南海燃气公司的合同约束，东恒公司有义务在交付房屋前解决通气问题。东恒公司以南海燃气公司违约为由抗辩其无需承担违约责任没有法律依据。东恒公司辩称，（一）曾凤林若认为东恒公司怠于协调相关部门解决小区燃气通气问题，需承担违约责任，应另案起诉。曾凤林一审时未要求东恒公司对上述问题承担违约责任，现以此上诉理由要求东恒公司承担违约责任，是变更一审诉讼请求、事实与理由，二审法院不应予以审查。（二）曾凤林将《商品房买卖合同（预售）》中约定燃气设施逾期交付所产生的违约责任与出卖人怠于协调相关部门解决小区燃气通气问题所产生的违约责任混为一谈。《商品房买卖合同（预售）》第十条第4款约定，燃气设施交付条件为管线敷设到位，不以接入市政公用管网作为交付条件。若燃气设施于约定交付日仍未达交付条件，则出卖人需按合同第十二条向买受人付违约金。另同时约定，若因公用部门原因未能接入燃气管道的，则出卖人有责任协调相关部门解决此问题，直至达到使用条件。但《商品房买卖合同（预售）》并未约定出卖人未履行协调义务需承担何种法律责任。因此，依《商品房买卖合同》约定，若东恒公司作为出卖人未履行按时交付燃气设备，则需承担合同约定违约之责；若东恒公司怠于履行协调相关部门解决接入燃气管道的，则需承担法定赔偿之责。曾凤林一审时以东恒公司逾期交付燃气设施，主张东恒公司承担合同约定违约之责，但曾凤林上诉却以东恒公司怠于履行协调相关部门解决接入燃气管道，需承担合同约定违约之责，显然将两者混为一谈。（三）事实上，东恒公司已积极履行协调相关部门解决接入燃气管道之义务。1.涉案房屋2018年1月20日交付后，东恒公司于同年4月11日与南海燃气公司签订协议，由该司接收涉案小区燃气工程。2.依合同约定，房屋最迟于2018年6月30日交付，而2019年3月1日涉案小区已可通管道燃气。若非东恒公司主动积极履行协调之义务，燃气公司不会接收燃气工程，亦不会于合同约定最迟交付时间起不足一年内开通管道燃气。（四）曾凤林不能以小区燃气管道因公用部门原因未能与城市燃气管网连接而要求东恒公司承担违约责任。《商品房买卖合同》第十条第四款约定小区燃气管道因公用部门原因未能与城市燃气管网连接，东恒公司需承担的为协调义务之责，但并未约定东恒公司于此情况下需承担违约责任。曾凤林向一审法院起诉请求：1.东恒公司向曾凤林支付逾期交楼违约金，从2018年1月26日起以总房价款603795元为本金，按日万分之四计至管道燃气能正常使用之日止；2.本案诉讼费用由东恒公司承担。一审法院认定事实：2016年10月15日，曾凤林（买受人）与东恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区***********樵江滨花园某绣龙湾某栋XXX房，总价款603795元，首期款自预售合同网上签订之日起1日内支付183795元，剩余房款420000元应于2016年11月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；燃气设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人承担逾期交付责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。双方并约定其他权利义务。2016年10月15日、12月22日，东恒公司分别出具增值税普通发票确认收到曾凤林购房款共603795元。2018年1月20日，曾凤林在《入住承诺书》及《楼宇验收交接书》上签名。2017年9月30日，西樵江滨花园某绣龙湾某栋的专业承包安装单位、总承包施工单位、设计单位、监理单位在《建筑设备安装燃气工程分部工程质量验收记录》上盖章确认该分部工程于2017年9月30日通过质量验收，符合要求、合格。同日，南海区西樵江滨花园某绣龙湾小区26-39栋燃气管施工工程的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位在《竣工验收证书》上盖章确认该工程质量合格、工程具备通气条件，同意工程交付使用。2018年1月22日，西樵江滨花园某绣龙湾某栋工程办理竣工验收备案，该竣工验收备案表“工程竣工验收备案文件目录”中包含了燃气工程验收文件。2018年4月11日，某绣龙湾26-39栋小区燃气工程的建设单位东恒公司（甲方）与小区服务单位佛山市南海区豪信物业管理有限公司（乙方）、南海燃气公司、小区燃气工程施工单位四川省佳成建设有限公司（丁方）签订《服务支持协议》。一审法院向南海燃气公司致函询问西樵江滨花园某绣龙湾管道燃气的开通情况。2019年1月28日，南海燃气公司向一审法院作出《佛山市南海燃气发展有限公司关于西樵江滨花园某绣龙湾管道燃气开通问题的复函》，该复函写明西樵江滨花园某绣龙湾市政管道已通气，由开发商自行建设的庭院管与市政管接驳段尚有50米正在施工，不具备接驳通气条件。南海燃气公司2019年2月28日正式办理开通管道燃气手续，出卖人或买受人携带购房合同、身份证、扣费银行卡等资料原件，到南海区各镇街南海燃气营业厅网店办理相关开通手续。楼盘红线内管道燃气设施由开发生作为业主自行建设，验收流程需按工程建设验收要求进行，南海燃气公司只对小区燃气管道作通气前安全运行检查，符合运行条件即可运行供气。2018年11月29日，曾凤林提起诉讼。一审法院认为，涉案合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同明确约定东恒公司交付涉案房屋时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。根据上述约定可知，在涉案房屋交付时燃气管线已敷设到位的情况下，非因东恒公司的原因致涉案房屋燃气管道未接入市政公用管网的情况下，东恒公司负有协调义务，但无需承担逾期交付责任。现涉案房屋所在的某绣龙湾某栋燃气管施工工程已于2017年9月30日竣工验收，某绣龙湾某栋亦于2018年1月22日办理了竣工验收备案，该竣工验收备案表“工程竣工验收备案文件目录”中明确列明已包含了燃气工程验收文件，从该竣工验收证书及竣工验收备案表均可知东恒公司已完成了某绣龙湾某栋楼盘红线内的管道燃气设施敷设，符合涉案合同关于完成室内燃气管道敷设的约定，在涉案合同约定的交付期限前达到了交付条件。在东恒公司已完成楼盘红线内燃气管道敷设的情况下，东恒公司建设的庭院管与市政管接驳段尚有50米正在施工致涉案房屋燃气管线无法与城市燃气管网连接应属于不可归责于东恒公司的原因，东恒公司无需承担逾期交付责任。综上，曾凤林要求东恒公司按涉案合同约定支付逾期交楼违约金无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曾凤林的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费1852.90元，减半收取计926.45元，由曾凤林负担。二审中，曾凤林提交（2017）粤06民终4934号民事判决书，拟证明该判决中认为，因燃气公司未接驳小区内部燃气管网和市政外部管网，导致小区不能通气，基于合同相对性原则，小区开发商交付不能通燃气的房屋存在违约，应承担违约责任。东恒公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证，经审查，曾凤林提交的证据与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据曾凤林的上诉意见及东恒公司的答辩意见，本案二审争议焦点是东恒公司应否向曾凤林支付逾期交楼违约金。本案中，曾凤林上诉主张东恒公司怠于履行积极协调相关部门解决小区燃气通气问题的义务，应按合同的约定支付逾期交楼违约金。经核查，涉案房屋于合同约定交付之日即2018年6月30日前完成竣工验收备案手续并交付曾凤林使用。由于涉案《商品房买卖合同（预售）》并未约定东恒公司怠于履行积极协调相关部门解决小区燃气通气问题的义务的违约责任，无论东恒公司是否存在上述行为，曾凤林上诉主张东恒公司支付逾期交楼违约金均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。倘若曾凤林认为东恒公司存在怠于履行积极协调相关部门解决小区燃气通气问题的义务，造成其损失，其可另行主张。综上所述，曾凤林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1852.90元，由上诉人曾凤林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月八日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰