上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11872号原告：上海颉能电子有限公司，住所地上海市。法定代表人：颜维能，总经理。委托诉讼代理人：周玉珠，上海瑞美克律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。被告：林文书,男,1973年1月14日生,汉族,住福建省永泰县梧桐镇坂中街XXX号。被告：上海嘉永酒店用品商场有限公司,住所地上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号3803室。法定代表人：王金水，总经理。被告：曾强，男，1979年3月16日生，汉族，住江西省抚州市。上列四被告之共同委托诉讼代理人：张引娟、朱觉伟，上海尊丰律师事务所律师。原告上海颉能电子有限公司(以下简称颉能公司)与被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货公司)、被告林文书、被告上海嘉永酒店用品商场有限公司(以下简称嘉永酒店公司)、被告曾强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颉能公司法定代表人颜维能、委托诉讼代理人周玉珠及被告南北干货公司、林文书、嘉永酒店公司、曾强共同委托诉讼代理人张引娟、朱觉伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颉能公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告南北干货公司、林文书、嘉永酒店公司、曾强停止侵害、排除妨害并将位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室的房屋恢复原状后返还原告；2、要求被告南北干货公司、林文书、嘉永酒店公司、曾强赔偿房屋占用费(按1.25元/平方米/天的标准自2017年1月20日起计算至实际返还之日止)。事实与理由：位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室的商铺(面积36.8平方米)系原告于2007年5月购买并取得上海市房地产权证。2016年1月20日，原告与被告南北干货公司股东之一的被告林文书签订《商铺租赁合同》，将该商铺出租给被告林文书，租期1年(自2016年1月20日至2017年1月19日)，租金为1.25元/天/平方米。租期届满前，原告向被告林文书及实际使用人寄送了商铺租赁到期收回函，明确在租期届满后不再出租商铺。但至今该商铺仍由被告嘉永酒店公司及曾强占用。原告认为四被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告南北干货公司、林文书、嘉永酒店公司、曾强共同辩称，1、原告与被告林文书的《商铺租赁合同》已经履行完毕且原告已经收到了约定的租金收益；2、目前该商铺由被告南北干货公司依据案外人上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)的委托进行经营管理，被告南北干货公司已将该商铺与其他相邻商铺合并后统一租赁给被告嘉永酒店公司且已转租被告曾强实际使用，如原告收回商铺势必影响其他商铺业主的权益，但该商铺的租金收益被告南北干货公司同意按照市场标准向原告支付(其中2015年1月12日至2019年1月11日期间以1元/天/平方米的标准计算,之后5年按每年递增5%的标准计算)。经审理查明：位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)系颉能公司于2007年5月购得并于2008年4月7日取得上海市房地产权证，该商铺建筑面积36.8平方米，位于上海电子商城2楼。2016年1月20日，颉能公司与南北干货公司股东之一的林文书签订《商铺租赁合同》，将该商铺出租给林文书使用，租期1年(自2016年1月20日至2017年1月19日)，租金为1.25元/天/平方米。合同签订后，颉能公司将系争商铺交付林文书，林文书亦按约支付了租金。该合同履行期限届满后，因系争商铺实际由嘉永酒店公司转租曾强使用，原告要求收回商铺无果，遂诉至本院。另查明：1、上海电子商城原由上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司)管理。2014年11月27日，系争商铺所在的上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)(甲方)与上海电子商城有限公司(乙方)及上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)(丙方)签订一份《协议书》，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年2月5日，中汇公司变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即南北干货公司)。之后，业委会与同川物业、南北干货公司签订一份《委托管理合同》：鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托被告业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托南北干货公司管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托南北干货公司处理，并同意南北干货公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托南北干货公司管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。《委托管理合同》签订后，上海电子商城转变经营模式为南北干货市场，由南北干货公司统一经营管理，超过90%的业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营管理。目前市场内所有店铺已经改变了电子商城的原有布局，并经过重新装修且基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等。2、2015年11月25日，南北干货公司与嘉永酒店公司签订《租赁合同》，将包括系争商铺在内的总价建筑面积为25139平方米的商铺出租给嘉永酒店公司使用，租期自2015年12月5日起至2035年1月11日。后嘉永酒店公司将承租商铺中面积为294平方米的的商铺(含本案系争商铺)转租给了曾强用以酒店用品经营，该294平方米由包括系争商铺在内的8个商铺组成并同意装修，目前正常经营中，租金由南北干货公司收取。3、根据《协议书》及《委托管理合同》的约定,系争商铺位于2楼，租金在2015年1月12日至2019年1月11日期间以1元/天/平方米的标准计算,之后5年按每年递增5%的标准计算。以上事实，有《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、《协议书》、《委托管理合同》、《租赁合同》等及庭审笔录为证。本院认为：1、颉能公司虽然为系争商铺的所有人，但其所有的商铺位于原上海电子商城内。为保证上海电子商城整体市场物业功能的发挥，位于该市场内的商铺所有人行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。目前该市场内大多数的商铺业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营管理，合法成立的业主委员会亦根据大多数业主的意见以签订《协议书》、《委托管理合同》的方式将市场交由南北干货公司经营管理，由此可见南北干货公司对该市场的经营管理行为体现了南北干货市场内大多数业主的意志，约束力及于业主之一的颉能公司。而前系争商铺已与其他商铺合并整体出租经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，亦可能影响其他商铺业主的利益，故系争商铺不宜分割返还。综上，对颉能公司主张恢复原状、返还商铺的诉请，本院不予支持。2、关于系争商铺的租金收益。虽然颉能公司主张恢复原状、返还商铺的诉请，本院不予支持，但颉能公司有权主张系争商铺的租金收益，现系争商铺已出租取得租金收益，租金由南北干货公司收取，故南北干货公司应向颉能公司支付租金收益，租金收益标准参照《协议书》、《委托管理合同》中关于租金标准的约定，该租金标准亦符合目前整个市场绝大部分商铺的租金支付标准，尚属合理，故本院确定南北干货公司应向颉能公司支付租金收益(其中2017年1月20日至2019年1月11日期间的租金收益按照36.8元/天的标准计算，2019年1月12日至本判决生效之日止的租金收益按每年递增5%的标准计算)。而颉能公司要求林文书、嘉永酒店公司、曾强支付上述款项，因缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海颉能电子有限公司租金收益(其中2017年1月20日至2019年1月11日期间的租金收益按照36.8元/天的标准计算，2019年1月12日起至本判决生效之日止的租金收益按每年递增5%的标准计算)；二、原告上海颉能电子有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,490.5元，减半收取745.25元，由被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担(应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张奚二〇一九年八月二十六日书记员  王豪附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。