河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2674号原告：河南东方置地有限公司，住所地：洛阳经济开发区镇北路3号管委会办公楼301号，统一社会信用代码：91410300788085838Y。法定代表人：王莉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人:凌聪,河南国基律师事务所律师。特别授权。被告：邹丽娜，女，1978年10月3日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。（缺席）。原告河南东方置地有限公司诉被告邹丽娜商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2018年5月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌聪到庭参加诉讼。被告邹丽娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告之间的《洛阳市商品房买卖合同》，被告于《商品房预售合同》解除之日起10日内将所购房屋恢复原状返还给原告；2、被告支付原告违约金98552元（按照总房款的10%计算）、赔偿原告因此造成的律师费损失29766元；2、被告支付原告代为偿还的借款本金、利息、罚息657213.42元及利息7306.02元（自2018年6月8日起至被告实际偿还之日止，按同期银行贷款基准利率计算，暂计至2018年9月10日），共664519.44元；3、被告支付原告已支付的另案案件受理费、申请费8665元及利息94.23元（自2018年6月11日起至被告实际偿还之日止，按同期银行贷款基准利率计算，暂计至2018年9月10日），共8759.23元；4、被告支付原告担保费1771元及利息18.62元（自2018年6月14日起至被告实际偿还之日止，按同期银行贷款基准利率计算，暂计至2018年9月10日），共1789.62元；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2012年2月22日，原告与被告签订《洛阳市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的“东方今典地块三”9栋1单元1-302号商品房住宅一套，面积共151.38平方米，房屋总价款为人民币985520元。被告首期向原告支付房款305520元，余款680000元由被告向中国银行股份有限公司洛阳分行（下称中国银行）申请按揭贷款。原告作为保证人，与被告、中国银行共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行贷款用于支付购房款，原告为被告贷款提供连带保证责任。《买卖合同》附件四第二条约定，“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求××承担担保责任的，××有权解除商品房买卖合同，并对合同约定的商品房另行出售，同时从××已支付房款中扣除总房款的10%作为违约金”。自2016年2月起，被告出现“断供”情况，多次欠付应按月向中国银行支付的贷款本息。截至2018年3月30日，中国银行划扣原告保证金累计达102508.85元（原告另案起诉主张）用于支付被告所欠付贷款本息。原告多次要求被告偿还该项费用，被告拒付。根据《买卖合同》附件四第二条约定，原告有权解除合同，要求被告承担违约责任。另在涉案房屋的贷款银行—中国银行股份有限公司洛阳分行向洛阳市西工区人民法院提起的金融借款合同纠纷一案中，根据已生效的洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2547号民事判决书、（2018）豫0303执655号执行裁定书，洛阳市西工区人民法院已于2018年6月11日从原告人账户扣划657213.42元；原告又于2018年6月8日向原告中国银行股份有限公司洛阳分行交纳了上述案件的受理费、申请费8665元。原告已代被告就其上述款项履行完毕，已承担相应的连带保证责任。因此原告有权在本案中向被告追偿。鉴于被告的长期违约行为，为便于将来案件的顺利执行，避免被告转移财产、逃避债务，原告已根据《民事诉讼法》相关法律的规定，向贵院提出财产保全申请，并已按照规定提交了保函。因原告与洛阳民营集团股份有限公司签订了《诉讼保全担保合同》，并于2018年6月14日支付了担保费1771元。根据《买卖合同》的有关约定，原告有权向被告人追偿。原告认为，被告逾期还款，致使原告承担担保责任，构成违约，根据约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，现根据相关规定诉至贵院，请求贵院依法公正裁决，维护原告合法权利。被告邹丽娜未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。庭审中，原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、洛阳市商品房买卖合同一份、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份。证明方向：1、被告因购买原告开发建设的东方经典典地块三九栋1单元1-302号商品房住宅向第3人中国银行股份有限公司洛阳分行贷款人民币68万元，约定分期还款被告以购买的房屋作抵押，原告对被告的贷款承担连带责任；2、根据买卖合同约定，被告累计三个月未向贷款银行还款致使原告承担担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同，同时从已支付房款中扣除总房款的10%作为违约金；3、根据买卖合同约定，被告原因导致原告起诉解除，合同中包含律师费在内的一切费用均由被告承担。证据二、中国银行贷款还款回单七份。证明方向：被告自2016年2月起已累计发生七次逾期不还贷情况，导致原告多次被银行划扣被告欠付贷款本息累计达102508.85元，原告以承担连带保证责任有权解除买卖合同并收取违约金。证据三、诉讼保全担保合同一份、担保费发票一张。证明方向：原告在本案中提出财产保全申请因提交保函的需要而与洛阳民营集团股份有限公司签订了诉讼保全担保合同，并于2018年6月14日支付了担保费1771元，根据买卖合同约定，原告有权追偿。证据四、洛阳市西工区人民法院2016豫0303民初2547号民事判决书、2018豫0303执655号执行裁定书、中国建设银行单位客户专用回款回单一份、河南省洛阳市西工区人民法院执行款收据一份。证明方向：在案涉房屋贷款银行中国银行股份有限公司洛阳分行向洛阳市西工区人民法院提起的金融借款合同纠纷一案中，以判决原告对被告的所欠借款本金、利息、罚息等费用承担连带责任，洛阳市西工区人民法院已于2018年6月8日从原告账户执行扣划共计657213.42元。证据五、河南省行政事业性收费基金专用票据人民法院诉讼费专用结算一张。证明方向：在洛阳市西工区人民法院审理的金融借款合同纠纷一案中，原告已于2018年6月11日代被告支付案件受理费申请费8665元，依法有权向被告追偿。证据六、委托代理合同补充协议一份、律师代理费发票三张。证明方向：因被告长期违约行为造成原告因提起诉讼而产生的律师费损失29766元。被告邹丽娜未到庭，未对以上证据发表质证意见。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。依据原告提交的证据和庭审调查的情况，本院认定以下事实：2012年2月22日，原告（××）河南东方置地有限公司与被告（××）邹丽娜签订编号为YS0123541的《洛阳市商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于洛阳新区洛宜南路××、××路以南“东方今典地块三”9幢1单元1-302号房屋一套，建筑面积为151.38平方米，该商品房总价款为人民币985520元。约定付款方式以借款合同为准。被告首期向原告支付房款人民币305520元，剩余款项由被告向中国银行股份有限公司洛阳分行贷款人民币680000元整。合同附件四第二条约定“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求××承担担保责任的，××有权解除商品房买卖合同，并对合同约定的商品房另行出售，同时从××已支付房款中扣除总房款的10%作为违约金”。合同附件四第十四条约定：“如果由于××的原因导致××不得不采取相应的法律措施，则因此发生的所有费用包括律师费用，由××承担；由于××执行合同违约而发生的诉讼费用、合理的律师费用也将由××承担”。2012年2月24日，原告作为保证人与借款人被告邹丽娜及贷款人中国银行股份有限公司洛阳分行签订了编号为2012年洛个房字××号的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》一份，约定被告向中国银行股份有限公司洛阳分行贷款人民币680000元支付本案所涉房产的购房款，还款方式为按月等额本息还款。贷款期限为300个月，原告为被告向中国银行股份有限公司洛阳分行提供连带责任保证担保，被告同意并授权中国银行股份有限公司洛阳分行将全部贷款直接划至被告指定购买购房的原告专用账户等事项。庭审中，原告称已于2012年2月29日将涉案房屋交付给被告使用。由于被告邹丽娜未按借款合同约定向中国银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款本息，本案涉案房屋的贷款银行中国银行股份有限公司洛阳分行于2016年6月27日向洛阳市西工区人民法院起诉本案原、被告要求本案被告邹丽娜偿还贷款本息等、并由河南东方置地有限公司承担连带清偿责任，该院于2016年12月28日作出（2016）豫0303民初2547号民事判决书，由本案被告邹丽娜偿还贷款银行借款本金、利息、罚息共计639605.87元，由原告对此承担连带保证责任。洛阳市西工区人民法院已依照该院（2018）豫0303执655号执行裁定书于2018年6月8日从原告账户执行扣划共计人民币657213.42元。原告为此又于2018年6月8日向原告中国银行股份有限公司洛阳分行支付了上述案件的受理费8665元。现原告诉至本院，要求判如所诉。本院认为：原告河南东方置地有限公司与被告邹丽娜签订的《洛阳市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告逾期归还银行借款，原告河南东方置地有限公司在履行保证责任后，有权按照合同的约定向被告追偿，也有权根据约定行使合同解除权，被告应承担相应违约责任。因此原告要求解除合同、被告将所购房屋恢复原状返还给原告、并支付违约金人民币98552元（按照总房款的10%计算）的诉求，符合法律规定，应予支持。同时被告应偿还原告为其代付的银行贷款本息人民币657213.42元及按中国人民银行同期贷款基准利率计算的自2018年6月8日起至实际清偿之日止的利息；被告应支付原告因本案提出财产保全提交保函的需要而支付的担保费人民币1771元；并应支付原告在洛阳市西工区人民法院审理的（2016）豫0303民初2547号金融借款合同一案中于2018年6月11日代被告支付的案件受理费人民币8665元。原告要求被告支付律师代理费人民币29766元的诉求，有合同为依据，亦系原告实现债权的合理费用，证据充分，予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告邹丽娜未到庭，视为对自己民事抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四条、第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告河南东方置地有限公司与被告邹丽娜于2012年2月22日签订的编号为YS0123541的《洛阳市商品房买卖合同》；二、被告邹丽娜于本判决生效后十日内将已购买的位于洛阳新区洛宜南路以北、滨河路以南“东方今典地块三”9幢1单元1-302号房屋一套恢复原状后返还给原告河南东方置地有限公司；三、被告邹丽娜于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司违约金人民币98552元；四、被告邹丽娜于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司代偿款本息人民币657213.42元及按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的自2018年6月8日起至实际清偿之日止的利息；五、被告邹丽娜于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司律师代理费人民币29766元；六、被告邹丽娜于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司在河南省洛阳市西工区人民法院审理的（2016）豫0303民初2547号金融借款合同一案中于2018年6月11日代被告邹丽娜支付的案件受理费人民币8665元；七、被告邹丽娜于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司担保费人民币1771元；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11834元，财产保全费5000元，共计16834元，由被告邹丽娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张唯颖代理审判员  曹艳敏人民陪审员  段国华二〇一九年八月十九日书 记 员  周子裔