江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初300号原告：王亮，男，1987年7月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：胡伟根，江苏智融律师事务所律师。被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室22号楼，统一社会信用代码9132058574731450XK。法定代表人：沈秀龙。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。（委托代理期限自2019年6月10日起）。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。（委托代理期限自2019年6月10日起）。第三人：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：顾贵章，男，1965年4月14日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告王亮与被告太仓顺龙房地产开发有限公司(以下简称顺龙公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，适用简易程序于2019年2月13日公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，并依法组成合议庭。审理过程中追加龚惠明、顾贵章为本案第三人，后于2019年7月1日、2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告王亮及其委托诉讼代理人胡伟根（参加第一、二次庭审）、被告顺龙公司的法定代表人沈秀龙（参加第一、三次庭审）及其委托诉讼代理人顾志强（参加第二、三次庭审）、第三人顾贵章（仅参加第三次庭审）到庭参加诉讼。第三人龚惠明经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亮向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效。2、判令被告顺龙公司将位于太仓市商品房交付给原告王亮,并协助原告办理该房的不动产权证。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于太仓市房屋，房价为553728元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款共计166000元，余款本应向银行办理按揭贷款，但被告未向原告出具购房款发票，导致原告无法向银行申请房贷。被告也未按约向原告交房，且至今没有向原告交房的意愿。原告为维护合法权益，故诉至法院，要求支持诉请。被告顺龙公司辩称：原被告间没有直接的房屋买卖合同关系。涉案房屋系被告顺龙公司抵算工程款给第三人顾贵章的，顾贵章将涉案房屋卖给了原告王亮，房屋实际出售人是顾贵章。被告之所以与原告签订合同是为了规避二次转让的税费。故被告认为原被告间的合同无效。另外，被告不存在违约的事实，反而原告有严重违约的行为。不管是被告还是顾贵章至今都没有收到原告的购房款；即使原告已支付房款16.6万元，也与合同约定不符，也存在违约。所以请求法庭驳回原告的全部诉请。第三人龚惠明未到庭应诉，但其在本院所作调查笔录中陈述：涉案房屋所在的景秀江南楼盘是我担任法定代表人的汇丰针织服装有限公司与顺龙公司合作开发的项目。当时整个房地产项目都是由我负责管理的，主要包括房产销售、房屋买卖合同的签订、工程款的支付等都是我在负责。关于涉案房屋，当时是王亮的父亲路过看到我们的项目到我们一楼售楼处的办公室咨询的，售楼处的工作人员把他带到二楼我的办公室。他当时提出价格能不能便宜一点，我就向他推荐了涉案这套抵偿工程款给顾贵章的房屋。谈好价格后，就约了顺龙公司的财务签订合同。签合同时王亮及其父亲一起到我们售楼处，当天顾贵章也在，谈妥后顺龙公司就与王亮签订了涉案的房屋买卖合同。王亮提供的30000元、136000元收据是真实的，这些钱我都拿到了，我是代表顺龙公司拿这些购房款。王亮已支付的166000元就是涉案房屋的首付款，我当时是按照合同总价的30%计算的，正好是166000多一点，零头抹掉了，就让他付了166000元。当时是可以开具首付款发票的，但是顺龙公司不想开，总是拖着，才因没有发票导致后续的贷款一直贷不下来。第三人顾贵章述称：涉案房屋是顺龙公司抵工程款抵给我的，还有好几套一起抵的。我准备把这几套房子卖掉，正好原告要买。本来说好合同签订以后，原告把按照合同总价30%的房款支付给我，但是合同签订后，原告称他已经把房款付给了龚惠明，还给我看了龚惠明出具的收条。我没有拿到房款，就把签订的四份合同原件全部拿走了，现在合同也一直在我这里。现在是原告没有履行付款义务，所以我申请顺龙公司撤销他们之间的合同。经审理查明：2014年6月19日，原、被告签订了合同号2014108600031的《商品房买卖合同》一份，约定原告王亮购买被告顺龙公司开发的顺龙景秀江南二期9号楼1004号商品房。该合同第三条约定该商品房建筑面积为115.36平方米（套内面积95.17平方米、公摊面积20.19平方米）。第六条约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房的单价为4800元/平方米，总金额为553728元。第七条约定付款方式及期限，买受人应当支付首期房价款173728元，占全部房价款的30%，余款38万元向中国建设银行太仓双凤支行申请贷款支付，买受人应当于2014年7月30日前办理完所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料。第九条约定该商品房交付时应当符合已取得太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书、已取得房屋测绘报告等条件。第十一条约定出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。该合同还约定了其他事项。原被告分别确认，原告王亮、被告顺龙公司分别在该商品房买卖合同买受人、出卖人处签字、盖章，但原被告双方均未持有合同原件。原告称，原告签完字后将合同交给被告办理贷款手续，被告称涉案合同原件均交给了第三人顾贵章。该商品房买卖合同于2014年6月19日办理了网签手续。被告顺龙公司明确涉案顺龙锦绣江南二期9号楼商品房已取得太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，已具备交付条件。关于案涉房屋的购买经过，原告王亮陈述：2014年1月25日，原告的父亲王长友在本案所涉楼盘的售楼处看房并洽谈购买房屋，售楼处的工作人员带原告父亲到二楼龚惠明的办公室，龚惠明说他是负责双凤这边的销售，当天就与龚惠明签订了一份VIP预约单。至2014年1月22日，原告的父亲与龚惠明谈妥决定购买涉案房屋，就于当日支付了13.6万元给龚惠明，后来确定总价后，龚惠明说首付款按照总价的30%计算是16.6万元，原告的父亲于2014年3月15日补交了3万元给龚惠明，龚惠明分别出具了两张收据给原告的父亲。2014年6月，龚惠明拿了商品房买卖合同在售楼处二楼其办公室内给原告签字，当时在场有龚惠明、被告顺龙公司的财务、原告、原告妻子、原告父亲和另外两个不认识的人。合同签完后，顺龙公司的人说要去做贷款，就把合同都拿走了，原告手里至今没有拿到原件。后来，由于被告迟迟没有开具首付款发票，导致银行无法审批贷款，原告及原告父亲也多次找到龚惠明及顺龙公司交涉，但都没有结果。被告顺龙公司陈述：被告已将涉案房屋抵做工程款抵给了第三人顾贵章，是顾贵章与原告谈的价格，我公司出面与原告签订合同是为了避免二次过户产生税费，就与顾贵章约定顺龙公司配合其网签、过户，所售房款由顾贵章收取。被告在与原告签订合同后，从未收到原告支付的任何款项，故不可能交付房屋。本案第一次庭审（2019年2月13日）中，被告表示，由于被告从未收到原告支付的合同约定的房款，原告已构成违约，故向原告通知解除合同。原告对此不予认可。第二次庭审（2019年7月1日）中，被告称，被告未收到原告支付的房款，即使原告已支付16.6万元房款，也未支付满合同约定的首付款金额，也构成违约。关于案涉房屋的房款支付情况。为主张其已支付部分房款，原告王亮向本院提供以下付款依据：（1）2014年1月22日收据，交款人：王长友，金额：人民币壹拾叁万陆仟元，收款事由：购房定金，龚惠明在该收据下方签字；（2）2014年3月15日收据，交款人：王长友，金额：叁万元正，收款方式：现金，收款事由：购房定金，龚惠明在该收据下方签字。原告称，王长友是原告的父亲，购房、付款都是王长友代原告操作的，故收据开的是王长友的名字。为此，原告举证王长友出具的情况说明及其所在村委会出具的父子关系证明。为查明事实，本院依职权向中国建设银行太仓双凤支行的工作人员蔡政就涉案房屋买卖时的贷款申请情况进行调查并制作了调查笔录，蔡政称：2014年时，我是建行双凤支行的客户经理。2014年4月左右，王亮确实曾向我行申请过购房贷款，当时是我经办的…当时王亮有购房意向后，顺龙公司的人通知我到顺龙公司售楼处二楼进行一些贷款手续的草签，当时王亮及其配偶在个人住房贷款申请表、客户面谈记录表、个人征信客户授权书、太仓市房屋抵押登记申请书及个人住房借款合同上均签了字（当场向本院出示并提交了上述文件）……当时王亮申请的贷款金额根据个人住房贷款申请表上记载显示为38.6万元，贷款期限180个月……我们办理贷款必须要有购房合同和首付款的发票…后来因为一直没有提供发票，至今也没有办法办理贷款，这些签字的材料也就一直放在我这里。依据本院及苏州市中级人民法院已经生效的民事判决书查明的事实，本院另查明：1.原告所购买的“顺龙景秀江南二期”项目系被告与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣联合开发的房地产项目，太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人为龚惠明。2.2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理……。3.景秀江南二期项目售楼处二楼有三个办公室，分别是龚惠明办公室、沈秀龙办公室以及财务办公室，该三个办公室门口均没有标牌。审理过程中，原告王亮已将应向被告顺龙公司支付的剩余房款387728元提存至法院账户。以上事实，有原告王亮提供的商品房买卖合同概要、商品房买卖合同（复印件）、收据、情况说明、证明，被告顺龙公司提供的商品房买卖合同（复印件）、房屋抵工程款合同（复印件）、情况说明（复印件）、书面声明（复印件）、通知书（复印件），本院所作调查笔录，本院调取的银行贷款申请材料、（2017）苏0585民初4113号民事判决书、（2016）苏05民终9946号民事判决书及原告、被告当庭陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同的效力如何？二、第三人龚惠明收款行为的性质？三、案涉合同履行过程中，原告是否存在违约？涉案合同能否继续履行？四、被告顺龙公司是否有义务向原告王亮交付涉案商品房并协助原告王亮办理不动产权证？关于争议焦点一：原告起诉要求确认涉案合同有效，被告顺龙公司认为，被告顺龙公司已将涉案房屋以抵工程款的方式抵给第三人顾贵章，由顾贵章出卖给了原告，原、被告之间没有房屋买卖的合意，只是形式上签订商品房买卖合同，且签订该合同是为了规避二次转让的税收，故涉案商品房买卖合同无效。本院结合原、被告所举证据、本院所作调查及各方庭审陈述，分析如下：（1）原告王亮及第三人龚惠明均陈述购房基本情况系原告的父亲与第三人龚惠明商谈；（2）原、被告签订的商品房买卖合同明确载明了案涉房屋的房号、面积、价款、交房条件、交房日期、质量担保、房屋登记等基本内容，双方确认均进行了签字和盖章，且该商品房买卖合同已办理网签；（3）第三人顾贵章称其并未参与原告看房、合同订立、以及房屋细节等方面的商谈，其仅就价格及支付比例进行了商谈。综上，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告双方作为涉案合同的合同相对方，依法签订了涉案商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立并生效。关于争议焦点二：本院认为，涉案景秀江南房产项目系被告顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣合作开发，龚惠明系太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人且负责景秀江南房产的营销及日常事务管理，龚惠明在景秀江南售楼处有办公室，而原告王亮购房系为自有居住，其看房、商价均在景秀江南房产项目售楼处且有第三人龚惠明参与，缴纳款项系在第三人龚惠明办公室，可见第三人龚惠明有权就涉案房地产项目对外进行营销并促成原、被告双方签订商品房买卖合同，故本院认为，第三人龚惠明收取原告王亮房款166000元的行为应视为被告顺龙公司已收取该部分房款。关于争议焦点三：原、被告双方签订的商品房买卖合同约定：“首期房价款173728元，占全部房价款的30%……”从该条款对首付款的约定本身来看，“首期房价款173728元”与“全部房价款的30%”之间存在不一致的情况。现原告认为其已支付的首付款166000元这一金额系按第三人龚惠明的要求，按照全部房屋价款的30%支付，是符合约定的。对此，第三人龚惠明针对首付款金额计算的陈述也与原告一致。对于原告而言，第三人龚惠明作为被告顺龙公司与其订立合同、商谈房价、收取房款的代表，在龚惠明要求其按照通常认知的总价30%这一合理方式支付首付款金额的情况下，原告有理由相信并按照第三人龚惠明的要求支付相应的首付款。这一点从原告向银行提出申请的贷款金额上看也可以得到印证。另外，原告首付款的支付发生在原、被告签订涉案合同之前，合同签字后，原告一直未拿到过合同，被告亦未向原告催要过其所谓的首付款差额，原告称其不知道合同中约定的首付款金额与其实际支付金额不一致，具有一定的可信度。综合上述理由，本院有理由采信原告的陈述，即原告与有权代表被告的龚惠明就首付款金额已达成一致，原告已实际按约支付了首付款，并不构成被告抗辩的违约。现原告已支付了首付款，被告顺龙公司理应履行开具发票的义务，再就贷款流程予以确认。现被告顺龙公司未开具发票，原告王亮未能按照合同约定办理贷款，被告顺龙公司负有责任。原告对后续贷款未能办理不存在过错，其有权要求被告继续履行合同。关于争议焦点四：原告王亮作为买受人已于2014年1月22日、3月15日向被告顺龙公司支付房款合计166000元，并在审理过程中向本院提存了剩余房款387728元，至此，原告已支付了合同所涉的全部房款，故根据商品房买卖合同的约定，被告顺龙公司作为合同相对方及房屋出卖人，理应向原告王亮交付太仓市商品房，并于交付上述房屋后90日内协助原告王亮将位于太仓市商品房的不动产权证书办理至原告王亮名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告王亮与被告太仓顺龙房地产开发有限公司于2014年6月19日签订的商品房买卖合同（合同编号：2014108600031）有效。二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将位于太仓市商品房交付给原告王亮。三、被告太仓顺龙房地产开发有限公司在向原告王亮交付上述第二项房屋后90日内协助原告王亮将位于太仓市商品房的不动产权证书办理至原告王亮名下。案件受理费7115元，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司承担。该款原告已垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起15日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱旖雯人民陪审员  严建明人民陪审员  苏云周二〇一九年八月九日法官 助理  谢玉凤书 记 员  陈寒艳