重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初4253号原告：蒋理亚，女，汉族，1982年6月20日生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师，特别授权代理。被告：邬清华，女，汉族，1978年1月8日，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:廖晓亮，重庆财信律师事务所律师，特别授权。被告：邬均，男，汉族，1969年11月19日生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人:肖长芳，重庆财信律师事务所律师，一般代理。被告：重庆庆展房地产经纪有限公司，住所地重庆市大渡口双龙路2号附130号，统一社会信用代码9150010433957322X4。法定代表人：蓝燕，职务经理。委托诉讼代理人:马平原，重庆大渝律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人朱瑛，重庆大渝律师事务所律师，一般代理。原告蒋理亚与被告邬清华、邬均、重庆庆展房地产经纪有限公司（以下简称庆展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋理亚的委托诉讼代理人张经柱，被告邬清华的委托诉讼代理人廖晓亮，被告邬均的委托诉讼代理人肖长芳，被告庆展公司的委托代理人马平原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋理亚诉称，2017年3月6日，在庆展公司（经纪方）的居间介绍下,原告蒋理亚（买方）与被告邬均（邬清华的代理人）及庆展公司签订《房屋买卖（居间）合同》。签约后，蒋理亚积极履行合同义务，但卖方拒不履行合同，并将该房屋另行出售给案外人。经多次协调未果，原告现起诉来院，请求判决：1、解除原告与被告邬均之间的房屋买卖合同关系；2、三被告赔偿原告另行购房因涨价产生（溢价）的损失12.27万元，拒迁户籍违约金21000元，共计14.37万元元；3、判令三被告退还原告支付的定金2万元和中介费4700元；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。审理中，原告蒋理亚明确要求中介方庆展公司返还中介费4700元；主张的另行购房损失是因为房屋涨价，另行购买同样的房屋会导致购房价款的增加，也就是房屋的增值损失。被告邬清华辩称，1、原告就同一事实及理由及诉求再次提出诉讼，违反一事不再理的原则；2、被告邬清华并非涉案房屋买卖合同的当事人相对人，邬清华未授权邬均处分自己的房屋，事先无授权事后无追认，合同对邬清华无法律约束力；3、合同既约定定金又约定违约金，根据合同法的规定只能选择其一，原告的诉求已经超出法律规定；4、合同不能履行的原因，并非邬清华将涉案房屋另行出售，房屋另行出售时间在2017年9月份，邬均没有收到定金也未办理银行按揭审批手续，因此邬均就认为合同无法继续履行，因此合同无法继续履行并非邬清华的原因。5、原告与邬均及中介公司均有责任及过错，邬均无权代理，中介公司作为专业的机构没有做到基本的审查义务，在房屋本人未到场的情况下及未授权的情况下，贸然签订房屋买卖合同。且中介公司也未在事后要求追认，中介公司收取的定金也未支付给邬均，也未要求办理银行按揭审批手续等，中介存在过错。被告邬均辩称，1、邬均系无权代理，同意解除房屋买卖合同关系。2、涉案房屋系邬清华所有，邬均只是在邬清华的允许下使用居住，邬均在知晓邬清华打算出售房屋时自行将房屋交给庆展公司出售；3、定金不是由邬均收取，不应当由邬均返还；4、即便原告有损失也并非邬均一个人的原因，是几方共同造成的；5、原告主张的迁户违约金及房屋差价损失无依据，中介费及定金应当由庆展公司退还；6、其余意见同邬清华的意见。庆展公司辩称，1、庆展公司并非买卖合同的当事人，原告根据买卖合同向庆展公司主张违约金及房屋差价损失无依据；2、定金是托管在庆展公司处，若法院判决退还定金，庆展公司同意退还；3、该定金在收取后没有支付给卖方是因为合同签订后，邬均无法提供最新的产调信息且邬清华拒绝配合办理银行按揭，因此庆展公司也就未支付给卖方；3、房屋买卖合同的相对方，卖方为邬均，蒋理亚为原告，合同签订时邬均是以自己的独立身份在合同中签字，并非以代理人的身份在合同中签字。只是在合同签订时邬清华将涉案房屋的土地使用证原件交给庆展公司和原告核实，合同中已经明确了产权人的身份信息系邬清华，即原告和庆展公司均同意签订涉案房屋买卖合同，庆展公司在居间中已经尽到了审查义务，也明确了邬均签订合同具有同等法律效力；4、庆展公司不存在过错，不同意退还居间服务费。经审理查明，2017年3月6日，在庆展公司（经纪方）的居间介绍下,蒋理亚（买方）与邬均及庆展公司签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：1、蒋理亚购买位于重庆市九龙坡区石桥铺南华街810号xxx号房屋，该物业建筑面积81.19平方米。2、该物业转让成交价格为人民币47万元。3、蒋理亚于签订合同当日支付定金2万元给中介方，中介方于2017年3月15日前代买方支付于卖方；蒋理亚在买卖双方过户当日将支付8万元给卖方；买方委托中介方向银行申请个人二手房商业按揭贷款金额预计37万元支付卖方第三部分房款;买卖双方需积极配合于2017年3月15日之前备齐个人二手房商业按揭贷款资料及费用交于中介方，并到场办理按揭等一切手续;买卖双方在买方按约定交清全款或已付首付款并通告银行贷款审批的情况下,按经纪方的要求于3个工作日内办理该房过户相关手续。4、卖方承诺于收到全款之日将该房交于蒋理亚。5、如买卖任一方违约导致合同未能继续履行,应向守约方支付房屋成交额10%即47000元的违约金，并向经纪方支付违约金9400元;卖方于2017年6月6日前将户籍迁出,每逾期一日,支付违约金100元。6、在补充条款中载明：“邬均承诺与产权人邬清华为兄妹关系，邬清华授权委托邬均签定本售房合同，具有同样法律效应。”。该合同在抬头处载明卖方为邬清华、卖方代理人处载明为邬均。落款处卖方代理人处载明为邬均。审理中，蒋理亚、邬清华、邬均及中介方确认：邬均是在合同的授权代理人处签字，无邬清华的签字。邬均陈述，合同系其签订的，其出售房屋没有取得邬清华的授权，当时仅是听到邬清华说过要出售房屋，出于好心帮邬清华出售，以为邬清华会同意，但邬清华没同意；合同抬头处卖方“邬清华”系邬均签的。邬清华陈述，对签约不清楚，原产权人系邬清华；其是有说过打算出售该房屋，但是没有指定由邬均去出售。中介方陈述，签约时蒋理亚、邬均及中介方三方在场，现场是电话核实的，产权人邬清华同意邬均出售；其后，蒋理亚将定金托管在中介方处，约定由邬均提交涉案房屋的产调资料及签订银行按揭时业主配合后，再将托管定金交付卖方；合同签订后，邬均一直未提供涉案房屋的产调资料，中介方催告邬清华、邬均配合办理银行按揭，但邬清华、邬均未配合，推延履行。合同签订当日，蒋理亚按合同约定向中介方支付了定金2万元、中介费4700元。重庆市九龙坡区石桥铺南华街810号xxx号房屋原登记的产权人为邬清华。2017年9月25日，涉案房屋被邬清华出售并过户给案外人龙小娟。2017年8月23日，蒋理亚以邬清华、邬均、庆展公司为被告向本院提起诉讼，案号为（2017）渝0107民初18785号，该案蒋理亚请求继续履行合同等。后在该案审理过程中，蒋理亚发现案涉房屋已另行出售给他人并已过户，蒋理亚遂变更诉讼请求为：邬清华支付违约金、房屋差价损失；邬均、庆展公司承担连带支付责任等。在该案审理过程中，蒋理亚、邬清华、邬均、庆展公司确认房屋买卖合同关系解除的时间为2018年1月2日，并以该时间作为案涉房屋增值损失的评估时间点。后经评估，案涉房屋在2018年1月2日的市场价值为59.27万元，价差12.27万元。后蒋理亚因故撤回该次起诉,并又提起本次诉讼。在本案审理中，邬清华、邬均对评估报告真实性无异议，但对评估的时间点有异议，认为邬均向蒋理亚表示合同不能履行了是在2017年3月底，根据合同约定，双方应当在2017年3月15日备齐商业贷款的资料，但蒋理亚未备齐，因此合同不能履行蒋理亚有过错，在此期间扩大的损失蒋理亚应自行承担。审理中，庆展公司举示案涉房屋的国有土地使用证，拟证明涉案房屋土地使用证载明的产权人是邬清华，中介方在促成交易过程中，履行了审查义务；该证据是由邬均提供给中介方的，其也仅仅只提供了这个。蒋理亚陈述，蒋理亚在签约时已经知晓了该证，因此才相信邬均有代理权限并签订了该合同。邬清华、邬均陈述，案涉房屋办证时间是2001年，当时两证没有合一，邬清华将自住房屋给邬均使用，邬均自行翻出该土地证，当时并没有找到房屋所有权证。关于签订合同后合同履行情况。蒋理亚陈述，将定金、中介费支付给中介方；就等待中介方去办理银行按揭的通知，但邬清华、邬均拒不配合。中介方陈述，合同约定2017年3月15日买卖双方办理银行按揭面签，合同约定托管的定金在2017年3月15日时支付给卖方；买方按约支付定金，2017年3月15日前，中介方通知邬清华、邬均提供产调并配合办理银行面签但被邬清华、邬均拖延，所以中介方就没有转付定金。邬均陈述，签约后蒋理亚未向邬均支付定金，因此邬均认为蒋理亚应该是不想购买房屋了。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖（居间）合同、房屋登记信息查询证明、收据、不动产登记受理单、评估报告、国有土地使用证、庭审笔录等证据在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。关于本案是否适用“一事不再理”的问题。因蒋理亚在（2017）渝0107民初18785号案件审理过程中，撤回起诉，本院裁定予以准许。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条中“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”之规定，蒋理亚提起本案诉讼，不适用“一事不再理”，可以提起本案诉讼。关于卖方主体问题。现有证据不能证明邬均出售案涉房屋前取得邬清华的同意或授权，事后邬清华对邬均出售案涉房屋的行为也未追认。因此，邬均系在未取得案涉房屋产权人邬清华授权或同意的情况下与蒋理亚建立的房屋买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，此协议亦系房屋买卖合同双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故蒋理亚与邬均之间因签订的《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系系有效合同关系，对合同当事方产生约束力，对邬清华不产生约束力，邬清华对此不应承担责任。故，对蒋理亚对邬清华的请求，本院不予支持。现蒋理亚亦选择邬均作为房屋买卖合同关系的相对方，故邬均应承担作为卖方的义务。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，邬均作为非出售房屋的产权人在《房屋买卖（居间）合同》签订后，不能履行合同，导致蒋理亚购买案涉房屋的目的落空，邬均理应承担不能履行合同的法律后果。蒋理亚、邬均在（2017）渝0107民初18785号审理过程中已确定双方的房屋买卖合同关系于2018年1月2日解除，本院予以确认。故对蒋理亚主张判决解除房屋买卖合同关系，本院不予支持。蒋理亚、邬均在（2017）渝0107民初18785号审理过程中已确定案涉房屋市场价值评估的时间点为2018年1月2日，后经评估，案涉房屋在2018年1月2日的市场价值为59.27万元，与交易价格相比，增加12.27万元。蒋理亚因邬均的原因未能成功购买该房屋，导致购房目的落空，产生了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邬均应承担赔偿损失等违约责任。故蒋理亚主张邬均支付因案涉房屋增值损失12.27万元，本院予以支持。对于蒋理亚主张的拒迁户籍违约金。合同虽约定卖方于2017年6月6日前将户籍迁出,每逾期一日支付违约金100元，但该条约定应在合同能够继续履行的情况下适用，因该合同的出卖方邬均系无权处分，合同客观上不能履行，并已构成根本违约并已支持赔偿蒋理亚损失的情况下，邬均不应支付未迁户籍的违约金。故对蒋理亚的该项诉讼请求，本院不应支持。关于蒋理亚主张的退还定金2万元和中介费4700元。蒋理亚在签订合同当日将定金2万元托管在中介方，现蒋理亚与邬均之间的房屋买卖合同关系已经解除，中介方理应将定金返还给蒋理亚。邬均未实际收取定金，对蒋理亚主张的邬均返还定金2万元，本院不予支持。中介方在居间促成交易时，审查了邬均持有的案涉房屋所有权证，且邬均在合同的补充条款中承诺与产权人邬清华为兄妹关系，有权代表邬清华签订本售房合同，中介方尽到了一般审查义务。故对蒋理亚要求返还中介费4700元，本院不予支持。对蒋理亚主张的庆展公司赔偿案涉房屋涨价所致损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条之规定，判决如下：一、被告邬均于本判决生效之日起十日内支付原告蒋理亚房屋增值损失12.27万元。二、被告重庆庆展房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋理亚支付的定金2万元。三、驳回原告蒋理亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1834元，由被告邬均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 刘香军二〇一九年八月一日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟