福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初528号 原告（反诉被告）：范瑞煊，男，1971年9月1日出生，汉族，住建瓯市。 原告(反诉被告):福建省春天百货有限公司，住所地:建瓯市中山路445号，统一社会信用代码:913507830603984015。 法定代理人范瑞华，经理。 二原告的共同委托代理人：邓宝生，福建启新律师事务所律师。 被告(反诉原告):建瓯市林业宾馆，住所地：建瓯市中山路445号，组织机构代码15718620-2。 法定代表人：黄勇，总经理。 被告(反诉原告)建瓯市森林旅游公司，住所地：建瓯市解放路314号，组织机构代码15719152-X。 法定代表人：蒋伟，总经理。 二被告的共同委托代理人陈亮，福建元天和律师事务所律师。 原告范瑞煊、福建省春天百货有限公司（以下简称春天百货公司）与被告建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人邓宝生，二被告的法定代表人黄勇、蒋伟，委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 范瑞煊、春天百货公司向本院提出诉讼请求：1、根据情势变更原则，依法将原、被告于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》中的每月租22.1万元从2016年5月20日起2019年3月7日调整为每月11.1万元(共计减少人民币374万元)。2、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由:2012年6月8日，两被告将其座落于建瓯市山路445号、建瓯市解放路314号的房屋场地使用权，经对外标，由原告范瑞煊和陈悦高价中标。由于投标时，两原告感情用事，中标的租金超过其想象。事后，中标人中的陈悦无法承受，于当月12日就原价转让给春天百货公司。为此，两原告就全カ以赴投入了4000多万元，对被告破旧的林业宾馆、森林旅游公司进行全面的改造，新建了约3000多平米的建设面积的场地，增添了四部上下梯的自动电梯和25层停车库以及三部一至七楼的升降电梯。并将建瓯政协大楼全面提升改造，成为建瓯商业档次最高的综合性商场和酒店。由于前期投入资金巨大，两原告从经营开始就一直亏损，才造成了截至2016年5月19日止的租金就欠缴两被告达523.80万元，还不括滞纳金141.0457万元。两被告虽然就此得到了法院的支持，但两原告由于租金过高通过自身在经营上、思路上、规模上都进行了调整和努力，但这么多年来，经济效果无法转变和提升。事后，经向建瓯附近区的商业经营商场了解，由于近年来网店的盛行，实体店十分的萧条，各个商场都因租金太高而关门倒闭。两原告从2016年月4日建瓯法院对两原告作出判决后，仍无法履行。到2017年下半年，也只能每月支付两被告租金10万元才能勉强下去，特别是对欠缴的巨额租金将成为两原告头上的一把利剑。因此，经深思熟虑，要摆脱目前的困境，只好依照最高人法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉，恳请判如所请。 建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司辩称，原告以情势变更为由，提出变更减少合同的约定租金的诉请，没有事实根据和法律依据，依法不予以支持。关于情势变更原则及适用法律规定，最高人民法院《关于用く中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第26条规“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的、人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。依据上述司法解释，情势变更原则的使用条件是，一是在合同成立以后;二是在订立合同时无法预见;三是不属于商业风险的，客观情况发生的重大变化。原告以投标感情用事，中标的租金大高为由，请求更合同，该情形不属于情势变更原则的使用范围，且无证据证租金太高的事实。原告以合同成立后网店盛行，实体店萧条为由，请变更合同，该理由不足采信。原告在履行合同中，长期拖欠巨额，已构成严重违依法依约应当解除合同。 建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告双签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即返还租赁经营场所；2、判令二反诉被告立即偿付拖欠反诉原告的租金计人民588.81万元和按月2％计算的滞纳金(截止至2019年3月19日纳金为236.4744万元)，及其自2019年3月20日起至二反诉被告交出租赁经营场所之日止的场地占用费(按每月租金24.31万元计算)。3、由反诉被告承担反诉的全部诉讼费用。事实与理由:2012年6月8日，经公开竟标，反诉原告建市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司与反诉被告范瑞煊、陈悦签订《房屋租赁合同》，合同约定:反诉被告承租了位于中山路445的林业宾馆主楼、附属楼、停车场。文印室和位于解放路314号的森林旅游公司房屋，租赁期限为18年，租金为每月22.1万元租金每5年递增10％，租金按季交纳，应在前一季最后一个月20日前足额交清下一季的租金，逾期缴交租金的，按欠缴总额日千分之五计算滞纳金，逾期三个月以上未交租金属严重违约为，双方签订的合同自动解除。合同还对其他事项作了约定。2012年9月19日签订了《补充协议书》，约定延长免费装修期，明确每月22.1万元租金中，反诉原告林业宾馆应收取18.1万元、诉原告森林旅游公司应收取4万元等内容。合同生效后，二反诉被告未能依约履行。2016年1月，反原告依法提起诉讼，贵院于2016年7月4日依法作出判决确认陈悦已将涉案合同及补充协议的权利义务概括转让给诉春天百货公司，确认二反诉被告拖欠租金的违约事实。并判令二反诉被告向反诉原告支付截止至2016年5月19日的金523.8万元及逾期付款违约金。判决生效后，被告至今仍拒执行。且自2016年5月20日起至2019年3月19日止又拖欠金588.81万元和按月2％计算的滞纳金236.4744万元。二反诉告的违约及拒不履行生效判决行为，已对国有资产造成了严重侵害。据此，反诉原告提起反诉，恳请判如所请。 范瑞煊、春天百货公司辩称，反诉请求不符合当今市场行情。虽然，反诉请求是根据双方在2012年6月8日订的《房屋租赁合同》的相关数据计算而来，但由于市场变化分巨大，实体店被现代的网商所冲击十分厉害，建瓯的实体店经营困难，大量店家倒闭以及店价大幅降低。而反诉原告却视而不见，仍然要求按7年前的高价缴交租金是不符合情理。由于建瓯各个大型商场大量、长期关门、倒闭以及大幅调低租金的状况，答辩人也多年、多次向反诉原告和反诉原告主管部门林业局反映，申请降低和调整租金。而反诉原告只是先让答辩人按现市场价每月10万元缴纳租金，答辩人才勉强维持至今。答辩人认为，反诉原告的诉请金额过高且不符实际，理应调整。反诉原告的滞纳金诉请过高，理应依法调低。本来反诉原告的租金按现今市场行情就过高，加上答辩人前期投入的维修、装潢、建设的资金达4000万元而过于庞大造成如今经营困难，而不是故意不交租。滞纳金是承担违约金的结果，虽然反诉原、被告方约定的违约金或者说滞纳金，但在双方履行租赁合同时，给原告造成的损失不大。为此，根据合同法的相关规定违约金约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求民法院予以适当减少，オ是本案情理和法律所在。为此，本案反诉原告没有举证证明因答辩人的违约造成的损失情况要求答辩人承担巨额的滞纳金是于法无据的，依法理应在拖欠金额的25％内整违约滞纳金。 庭审过程中，原告针对本诉向法庭提交了以下证据。1、《房屋租赁合同》，证明原告范瑞煊和陈悦曾在2012年6月8日与两被告签订一份房屋租赁合同且中标的事实。2、(2016)闽0783民初359号民事判决书，证明中标人陈悦曾在中标后将该场地转给原告春天百货公司经营以及两告因租金太高、经营亏损、欠款巨大被起诉的事实。3、南街头商场《商场租赁合同》、(2016)闽0783初1744号民事判决书、欧米商场《租赁合同》(一楼)、《租赁同》(二楼)、《关于建瓯市欧米商场拖欠房产租金的催款通知(2017)闻0783民初863号民事判决书，证明南街头商场欧米商场也存在因租金太高经营亏损且也欠款巨大而被业主诉的事实。4、《房产租赁合同》，证明欧米商场经重新投标后其价格比原中标价格低的事实。 建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，原告用合同证明租金太高，在逻辑上是不成立的。证据2真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，用于证明陈悦中标后转给春天百货公司经营是不成立的。本案二原告是该租赁物的实际承租人，判决书可以证明。对证据3、4与本案没有关联性。即使作为本案的参考资料，该两份判决书也没有作出情势变更的判决，没有参考价值。 本院认为，原告提交的证据1、2来源合法，真实有效，可予认定，但用于证实租金太高、经营亏损，关联性不足，不予采信。证据3、4载明内容系案外人之间的诉讼关系和事实，难以作为认定本案事实的证据，关联性不足，不予采信。 建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司针对本诉及反诉提交证据如下：1、房屋租赁合同以及补充议，证明原、被告之间发生租赁关系，以及合同具体约定。2、(2016)闽0783民初359号民事判决书民事判决书、3、原告拖欠租金的计算表，证明原告拖欠被告租金的事实。4、19份合同，证明原告提交的19份合同不是全部，还有一部分合同没有交。按最低的租金算，扣减林业宾馆的钱每月租金和营收入达到30万元。 范瑞煊、春天百货公司对上述证据质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，签订合同的是陈悦和范瑞煊，并不是和春天百货公司签订，现状和原告提交的现状是一样的。对证据2、3真实性、合法无异议，之所以欠租金和滞纳金，就是因为租金过高，经营亏造成的。滞纳金过高，请求法院予以调整。证据4超过举证期限提交，不予质证。 本院认为，证据1、2，真实有效，可予采信。证据3虽系被告的自述材料，但原告无异议，可予采信。证据4，与本案关联性不足，且不影响本案关键事实的认定，不予采信。 范瑞煊、春天百货公司针对反诉提交证据如下：1、信用社电子回单、手机银行转款凭证，证明反被告范瑞煊和春天百货公司在2017年4月-2019年3月基本上维持月缴租金10万元左右，才是当今真正市场行情以及反诉原告对此长期无异议的事实。2、南街头商场《商场租赁合同》、(2016)闽0783初1744号民事判决书、欧米商场《租赁合同》(一楼、二楼)、《关于建瓯市欧米商场拖欠房产租金的催款通知》、(2017)闽0783民初863号民事判决书，证明同在建瓯主商业街区的南街头商场和欧米商场也存在因租金太高经营亏损且也欠款巨大而被业主起诉的事实。3、房产租赁合同，证明欧米商场经重新投标后，价格比原中标价格低的事实。 建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司对上述证据质证认为，证据1用于证明10万元租金的市场价，不予认可。证据2、3与本案没有关联性。即使作为本案的参考资料，该两份判决书也没有作出情势变更的判决，没有参考价值。 本院认为，原告提交的反诉证据1用于证实已支付租金情况，可予采信。用于证实市场行情月租金10万元且经过原告的同意，证明力不足，不予采信。证据2、3，与本案关联性不足，且不影响本案关键事实的认定，不予采信。 通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2016年7月4日，本院作出（2016）闽0783民初359号判决书，查明2012年6月8日，以二被告为出租方（甲方），陈悦及原告范瑞煊为承租方（乙方），签订了《房屋租赁合同》，相关内容约定：租赁标的为原告建瓯市林业宾馆座落于建瓯市和被告建瓯市森林旅游公司座落于建瓯市解放路314号的房屋。二被告现有经营财产；租赁期限18年（2012年6月8日-2030年6月7日），租金为每月22.1万元，按季交纳，应在前一季最后一个月的20日前足额交清下一季度的租金。租金每5年递增10％。从合同签订之日起180天装修改造期免交租金；逾期缴交租金的，按欠缴总额的日千分之五计算滞纳金；租赁原告建瓯市林业宾馆涉及一楼音乐会所（含澡堂）、一楼文印室、二楼餐饮部和九楼联通通信基站的合同继续履行，宾馆与该四家的合同收益与义务移交给乙方。如发生经营纠纷由乙方自行解决。合同履行期间如要终止与他们的合同或收归乙方自行经营使用，所发生的费用由乙方承担；合同尚约定其他事项。2012年9月19日，以被告建瓯市林业宾馆为甲方，陈悦及被告范瑞煊为乙方，签订一份《补充协议书》，载明因客观原因造成部份场地未即时交付及8月份后宾馆门口大市街封路改造，乙方提出免费延迟计算5个月装修期限的报告，经甲方班子会研究，并报经林业局同意，达成协议，约定：免费装修期延后5个月，即2012年6月20日至2012年11月19日为延后期，半年免费装修期从2012年11月20日至2013年5月19日；二被告计算租赁金比例为，被告建瓯市林业宾馆收取18.1万元／月，被告建瓯市森林旅游公司收取4万元／月；协议尚约定其他事项。协议落款乙方签名为原告范瑞煊。2012年6月12日，陈悦出具声明一份，载明其在前述《房屋租赁合同》上签名仅是接受范瑞煊的委托，实际承租人是范瑞煊，其本人未实际投入任何资金，不向合同的任何一方主张权利或承担义务。对此，二原告庭审时予以认同，并认可实际承租方为被告范瑞煊、春天百货公司，陈悦未实际参与经营。被告春天百货公司亦认可其与被告范瑞煊为实际承租方，共同承担责任。并判决：范瑞煊、福建省春天百货有限公司应向原告建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司支付截至2016年5月19日的租金人民币523.8万元，并按月利率2%标准支付此款算至款项付清之日止的逾期付款违约金。另查明，合同还约定了违约责任：逾期三个月未交租金属违约行为，双方所签订合同自动解除，没收乙方保证金，乙方应在接到通知后一个半月内退出经营场所，除可移动财产自行移出外，其他装修装饰无偿归甲方，不予赔偿经济损失。如乙方不交出租赁场所，应按同期租金两倍支付占用费。庭审中，被告对拖欠原告截止2019年3月19日的租金588.81万元（其中于2016年5月20日拖欠后三个月的租金66.3万元；于2016年8月20日拖欠后三个月的租金66.3万元；于2016年11月20日拖欠后三个月的租金66.3万元；于2017年2月20日拖欠后三个月的租金51.3万元；于2017年5月20日拖欠后三个月的租金44.72万元；于2017年8月20日拖欠后三个月的租金57.93万元；于2017年11月20日拖欠后三个月的租金46.93万元；于2018年2月20日拖欠后三个月的租金48.93万元；于2018年5月20日拖欠后三个月的租金42.93万元；于2018年8月20日拖欠后三个月的租金42.93万元；于2018年11月20日拖欠后三个月的租金39.93万元；于2019年2月20日拖欠后一个月的租金14.31万元；）的事实予以认可。对于滞纳金，原告认为过高，请求法院予以调整。 本院认为，原、被告于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告诉称因租金过高导致经营亏损，请求减少合同租金价格，对此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，双方在租赁合同中明确约定租金价格及向上的调整价格，表明双方对市场变化等风险进行了预见和约定。在合同履行过程中并没有出现导致合同签订的基础不复存在或突变的情况，原告亦并未举示证据证明其他如国家重大政策巨变等构成情事变更。对于原告提出受网店的影响而经营亏损，经查其中有影响力的淘宝网成立于2003年，京东商城也于2004年涉足电商领域，此类网店在2012年原、被告签订合同时均已盛行，不属于签订合同后发生的不可抗力客观事实。本案中，即使存在经营亏损亦属于市场经济下的正常商业风险，而不能根据情势变更从而变更房屋的租金价格。综上，原告依情势变更要求减少租金的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。二原告对履行租赁合同过程中拖欠截止2019年3月19日的租金588.81万元的事实予以确认，二原告理应向二被告支付该款项。对于合同约定滞纳金，性质为逾期付款违约金，原告认为过高，要求予以减少，对此，二原告已将日千分之五标准调整为月利率2%，并无不当，应予支持。综上，被告反诉原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金理由成立，本院予以支持。被告反诉解除合同，符合合同的约定，本院予以确认，两原告应腾退出座落于建瓯市和被告建瓯市森林旅游公司座落于建瓯市解放路314号的房屋，至退出之日止按每月24.31万元支付场地占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回范瑞煊、福建省春天百货有限公司的全部诉讼请求。 二、确认范瑞煊、福建省春天百货有限公司与建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除。 三、范瑞煊、福建省春天百货有限公司应于本判决生效之日起四十五日内腾退座落于建瓯市和被告建瓯市森林旅游公司座落于建瓯市解放路314号的房屋。 四、范瑞煊、福建省春天百货有限公司应于本判决生效之日起五日内向建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司支付截至2019年3月19日的租金人民币588.81万元，并按月利率2%标准支付此款算至款项付清之日止的逾期付款违约金（对其中66.3万元分别于2016年5月20日、2016年8月20日、2016年11月20日起算；对于租金51.3万元于2017年2月20日起算；租金44.72万元于2017年5月20日起算；租金57.93万元于2017年8月20日起算；租金46.93万元于2017年11月20日起算；租金48.93万元于2018年2月20日起算；租金42.93万元于2018年5月20日起算；租金42.93万元于2018年8月20日起算；租金39.93万元于2018年11月20日起算；租金14.31万元于2019年2月20日起算）。 五、范瑞煊、福建省春天百货有限公司应于本判决生效之日起五日内支付建瓯市林业宾馆、建瓯市森林旅游公司占用使用费（自2019年3月20日起按每月24.31万元计算至实际腾退之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费36720元，反诉案件受理费34784元，均由范瑞煊、福建省春天百货有限公司负担，于本判决生效之日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  陈瑞完 人民陪审员  吴伟荣 人民陪审员  杨滋美 二〇一九年八月十八日 书 记 员  罗 娟 本判决所依据的相关法律、法 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。          第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 申请执行《中华人民共和国民事诉讼法第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。