文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初5136号原告（反诉被告）：袁东，男，1992年2月5日出生，汉族，住重庆市武隆区XXX。原告（反诉被告）:王娇娇，女，1991年9月11日出生，汉族，住重庆市武隆区XXX。委托诉讼代理人：袁东，系王娇娇丈夫。被告（反诉原告）:重庆国平物业开发有限公司，住所地重庆市渝中区XXX。法定代表人:彭建飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟君婷，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王朝辉，国浩律师（重庆）事务所律师。原告（反诉被告）袁东、原告（反诉被告）王娇娇与被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司（以下简称“国平公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁东（同时系原告王娇娇的委托诉讼代理人），被告（反诉原告）国平公司的委托诉讼代理人孟君婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁东、王娇娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告国平公司向原告袁东、王娇娇支付逾期取得产权登记受理单违约金19622.86元(从2017年4月19日计算至2018年5月29日:405天×484515元×0.01%);2.本案诉讼费由被告国平公司承担。事实及理由:袁东、王娇娇与国平公司于2016年2月签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由袁东、王娇娇购买国平公司位于重庆市武隆区XXX(现变更为重庆市武隆区XXX)房屋一套，房屋总价款484515元。合同签订后，袁东、王娇娇按约缴纳了首付款、契税、大修基金等款项并向国平公司提交了相关资料用于办理按揭贷款和产权登记。2017年8月22日，中国建设银行发放了贷款339000元，至此，袁东、王娇娇已完成合同约定全部义务。按照《重庆市商品房买卖合同》第七条第（一）款第2项的规定，国平公司应于2016年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付袁东、王娇娇使用。根据合同第十三条第2款的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。按照双方签订的《合同补充协议》第八条第6款的约定，双方对《重庆市商品房买卖合同》中第十三条第1款约定的产权登记办理时间进行了变更，新的约定是:“购买期房的，甲方在商品房交付使用后的三百六十日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。”按照《重庆市商品房买卖合同》中第十三条第4款的约定，如因国平公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的，逾期在360日(含)之内，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金。关于违约金约定的问题。双方在签订合同时，国平公司根本没有给原告进行出示、提示、说明合同条款内容，而只是袁东、王娇娇签名。现袁东、王娇娇发现双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款约定的逾期办证违约金每日万分之0.1过低，远远低于原告的损失。而且本小区同楼、同时期购买的房屋所签的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金均为“每日按已付房价款的万分之一进行计算”。按照最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条的规定，因合同约定的违约金过低，故原告申请调高违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之一进行计算。关于产权登记办理时间变更的问题。同样，双方在签订《合同补充协议》时，国平公司没有尽到说明、提示的义务，袁东、王娇娇在未知情的情况下签字。虽然《合同补充协议》第八条第6项约定，国平公司应于房屋交付后360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。但是本小区同楼、同时期购买的房屋所签的《合同补充协议》系在房屋交付后200日内取得登记受理单，故本案也应按照房屋交付后200日计算违约开始时间。国平公司应于房屋交付后200日即2017年4月19日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。综上，国平公司未按照约定时间取得产权登记受理单，其已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及一百一十四条之规定，国平公司应承担继续履行及支付违约金之违约责任。被告（反诉原告）国平公司辩称，国平公司已于2018年5月为袁东、王娇娇办理了涉案房屋的不动产权证。另外根据双方签订的合同附件五《合同补充协议》第八条第2款“由于非甲方原因，致使甲方无法按合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任”的约定，结合政府在出让第二期土地延迟，以及政府对涉案土地道路命名延迟的原因，再根据重庆市土地房屋权属登记条例以及重庆市城市规划管理技术规定和重庆市门楼号牌管理办法、重庆市地名管理条例的规定，因为政府的原因造成了办理土地房屋权属初始登记的延迟，非甲方原因。因此，根据双方的前述约定，国平公司不构成违约，不应承担逾期办证违约金。请求法院驳回袁东、王娇娇的诉讼请求。被告（反诉原告）国平公司向本院提出反诉请求：1.判令袁东、王娇娇支付国平公司逾期办理房屋交接手续的违约金5378.12元（以房屋总价款484515元为计算基数，自2016年10月30日起至2017年2月18日止，每日按房屋总价款万分之一计算）；2.本诉及反诉案件受理费由袁东、王娇娇承担。事实和理由：《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》约定，袁东、王娇娇向国平公司购买重庆市武隆区XXX商品房，房屋总价款为484515元；国平公司应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件，届时由袁东、王娇娇自行到国平公司售房部办理房屋交接手续，国平公司不再书面通知交房。交房日到来之时，袁东、王娇娇应当前来接房；由于袁东、王娇娇无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给国平公司增加工作负担和工作成本，因此，自双方约定的交接日期届满30日起，袁东、王娇娇无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向国平公司支付房屋总价款万分之一的违约金。根据约定，袁东、王娇娇最迟应于2016年10月30日办理房屋交接手续，但袁东、王娇娇直至2017年2月18日才办理了房屋交接手续。案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。袁东、王娇娇未按约定日期办理房屋交接手续，已违反合同约定，构成违约，应依照合同约定向国平公司支付相应的违约金。原告（反诉被告）袁东、王娇娇就被告（反诉原告）国平公司的反诉辩称，根据双方合同约定，如果袁东、王娇娇在接房之日没有接房，就默认为已经接房，会产生物管费，国平公司就会将相关的房屋资料交给物业管理公司，并由物业管理公司对袁东、王娇娇的房屋进行收费。该物业服务费袁东、王娇娇也是按期缴纳了的。袁东、王娇娇于2017年2月28日在武隆县绿园物业服务有限公司接房，不存在逾期接房一说。“收楼书”并不能证明袁东、王娇娇逾期接房给国平公司造成了经济损失。不同意国平公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年2月，袁东、王娇娇（合同中称乙方、买方）与国平公司（合同中称甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，袁东、王娇娇购买国平公司开发的位于重庆市武隆县XXX房屋，房屋为预售商品房，房屋成交金额484515元；甲方应在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。该合同“附件五”为《合同补充协议》，其中第三条“关于按揭付款方式的补充约定”第3款约定，若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，或在审核、办理时已经不符合有关部门规定或已过期或需要补充资料的，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金。第七条“关于交房手续办理”约定，双方将主合同第八条第1款关于交房通知事宜的约定修改为：甲方应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房；若届时乙方未前来接房，又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司。甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金。第八条第2款约定，由于非甲方原因致使甲方无法按合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任。第6款约定，甲乙双方一致同意，合同中第十三条第1款、第2款产权登记办理时间按照以下进行约定：（1）购买期房的，甲方在商品房交付使用后的360日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。前述合同签订后，袁东、王娇娇按照合同约定于2016年2月27日向国平公司支付了购房首付款145515元、大修基金8614元、契税7267.73元。中国建设银行于2017年8月22日发放了贷款339000元，该款直接支付至国平公司。国平公司于2016年9月30日取得了案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年2月18日，王娇娇在武隆县绿园物业服务有限公司接房，双方于当天签署的《收楼书》中载明：双方确认，自2017年2月18日起，该房屋由国平公司交付给业主。2018年5月29日，武隆区不动产登记中心受理了国平公司提交的为袁东、王娇娇办理所购武隆区XXX房屋产权登记的申请，并于当日向国平公司出具了不动产登记受理通知单。国平公司于庭审过程中向本院举示如下证据拟证明逾期取得案涉房屋的不动产登记受理通知单非因国平公司的原因造成，而是因为政府出让第二期土地延迟、政府对涉案土地道路命名延迟造成，国平公司因此不应承担违约责任：1.渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同》。证据内容：武隆县国土资源和房屋管理局于2013年3月11日与国平公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将涉案房屋所属土地“武隆县中堆坝片区三组团”出让给国平公司，出让宗地面积为47067.73平方米。合同附件3由武隆县规划管理局出具的建设用地规划条件函载明的地上建筑总面积不得大于147631.98平方米。2.307房地证2013字第51670、51671、51673号《房地产权证》。证据内容：武隆县国土资源和房屋管理局于2013年4月24日将国平公司所受让土地分为三个国有建设用地使用权证办理给了国平公司。3.《2013年县规委会第二次会议纪要》。证据内容：武隆县规划委员会于2013年4月28日召开规委会，审议原则同意将中堆坝三组团南侧未征收的1784㎡土地纳入中堆坝三组团方案建设用地范围内，按程序抓紧完善有关手续，增加的面积由开发商按相关规定缴纳费用。4.渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同》及《建设用地规划条件函》、缴费通知书、非税收收入一般缴款书、税收完税证明。证据内容：2017年11月22日，国平公司与武隆区国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，对原编号为渝地（2013）合字（武隆）第05号土地出让合同进行变更，出让宗地由47067.73平方米改为48834.73平方米（增加1767平方米），出让起止年限与原出让合同约定的年限一致。国平公司缴纳了对应的土地出让价款。5.渝（2018）武隆区不动产权第000026809号不动产权证书。证据内容：2018年1月17日，国平公司取得武隆区巷口镇长滨路318号土地的国有建设用地使用权《不动产权证书》，用途为城镇住宅用地，面积为21576.33平方米。附记载明“本证由307房地证2013字第51673号《重庆市房地产权证》变更而来。新增加的1767平方米土地面积系307房地证2013字第51670号、307房地证2013字第51671号（已办理栋证渝（2016）武隆县不动产权第001083970号、渝（2016）武隆县不动产权第001088267号）、307房地证2013字第51673号三宗地的共有土地。在用地红线内配套修建电力开闭所一座并将其房地产权移交给政府相关部门。”6.国平时代天街建设项目用地勘测定界图。7.国平公司《关于申请国平·时代天街项目一期工程2、3号地块之间城市道路和小区命名的报告》《关于申请国平·时代天街3#地块道路命名和编制商业门牌号的报告》。主要内容有：“武隆区人民政府：我公司开发建设的国平·时代天街项目位于中堆坝临老街片区（木林岩），2016年9月30日完成了3#地块的开发建设，并交付使用。按照我司与小区住房业主签订的《重庆市商品房买卖合同》相关条款规定，我司将于2017年3月30日前将房屋产权证办理完毕并交付业主，到目前为止已逾期240多天。业主已多次找过我司要求在规定的时间内办理好房屋产权证。目前要办理房屋产权证，需区公安局江南水陆派出所出具3#地块所有商业（楼、栋）牌号。因3#地块坐落于中堆坝，该片区连接老街片区的两条道路未命名，导致无法办理房屋产权证。我公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定项目地址、门牌编号、商铺编号为暂定或临时编号。正式项目地址、商铺门牌编号、住房门牌编号应由区政府相关部门进行命名，特向武隆区人民政府申请国平·时代天街3#地块道路命名并编制商业门牌号。特此报告，望批复！重庆国平物业开发有限公司2017年11月24日”。8.武隆县公安局江南水陆派出所《情况说明》。9.《重庆市武隆区巷口镇人民政府关于对部分街道命名的请示》及《重庆市武隆区人民政府办公室公文处理单》。10.部分商铺业主的《不动产权证》。11.武隆区不动产登记中心《建盘须知》。12.武隆区行政服务中心城镇房屋初始登记服务指南（一次性告知单）。13.重庆市地方标准《门楼牌设置规范》DB50/T571-2014。14.涉案房屋所在片区楼栋（现1、2、3、4、5栋）的房屋初始登记档案。15.涉案房屋所在片区楼栋（现1、2、3、4、5栋）的房屋初始登记不动产权证书渝（2018）武隆区不动产权第000399380、000400370、000399895、000401010、000405954号。王娇娇、袁东经质证认为，对国平公司举示的上述证据的证明目的不予认可。王娇娇、袁东并向法庭提交反驳证据（2018）渝0103民初15283号及19276号《民事判决书》。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、发票、收楼书、不动产登记受理通知单、（2018）渝0103民初15283号及19276号《民事判决书》等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告亦应按照《重庆市商品房买卖合同》约定，在2017年2月18日将房屋实际交付给原告后的360日内即2018年2月13日前为原告办理房屋权属转移登记并取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，但被告在2018年5月29日才取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理通知单，已逾期104日，其行为构成违约，依法应当承担逾期取得产权登记受理单的违约责任。关于原告主张的违约金的调增。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告虽未举证证明其实际损失，但案涉合同约定的每日万分之0.1的违约金计算标准明显过低，且与合同补充协议中约定的购房者办理按揭付款逾期时所应承担的每日万分之三的违约金计算标准明显不对等，有违公平和诚实信用原则。鉴于原告请求调整违约金计算标准为每日万分之一尚低于中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算标准，故根据前述法律之规定本院对原告调整增加违约金的请求予以支持，因此，被告应当向原告支付的违约金为484515元×每日万分之一×104天=5039元。原告要求将办理房屋所有权登记的期限调整为房屋交付后200日的请求，因与合同约定不符，本院不予支持。关于被告国平公司辩称逾期办证系政府出让第二期土地延迟及政府对涉案土地道路命名延迟造成，国平公司因此不应承担违约责任的意见。因国平公司举示的证据并不足以证明其抗辩主张，故本院对其该项抗辩意见不予采信。关于国平公司反诉要求袁东、王娇娇支付国平公司逾期办理房屋交接手续的违约金5378.12元（以房屋总价款484515元为计算基数，自2016年10月30日起至2017年2月18日止，每日按房屋总价款万分之一计算）的诉讼请求，因国平公司的该项反诉请求符合双方所签《重庆市商品房买卖合同》“附件五：合同补充协议”第七条第9项之约定，本院予以支持，经计算为484515元×每日万分之一×110天=5330元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）袁东、王娇娇支付逾期办理房屋产权登记的违约金5039元。二、原告（反诉被告）袁东、王娇娇于本判决生效后立即向被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司支付逾期办理房屋交接手续的违约金5330元。三、驳回原告（反诉被告）袁东、王娇娇的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）袁东、王娇娇，被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，由被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司承担。反诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）袁东、王娇娇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  龙先碧人民陪审员  韩 旭二〇一九年八月十三日法官 助理  蒋雪琴书 记 员  余 峥