山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初127号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：于坦，男，1986年10月4日出生，汉族，户籍所在地河南省沈丘县，现住山东省龙口市。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告于坦、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，于坦的委托诉讼代理人赵强国，华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市九里城24号楼1-2101号房屋的执行；2、诉讼费由于坦及华霖公司负担。事实和理由：2017年7月11日，本院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按上述调解书约定履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行，在执行过程中于坦提出书面异议，本院(2019)鲁06执异5号执行异议裁定，中止对龙口市九里城24号楼1-2101号房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，于坦应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。本案中，于坦未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。于坦辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行，其目的是为保障无其他用于居住房屋的特殊买受人的权利。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。涉案房屋于2016年3月12日由华霖公司采用以房抵债的方式出卖给于坦，于坦与华霖公司在法院查封前签订认购协议，支付了全部价款且已合法占有该不动产，于坦就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司辩称，同意于坦的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：关于本案诉争的原因。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市九里城包含涉案房屋在内的房产一宗，并于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有3150000元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.06元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。该调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人于坦提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异5号执行裁定书，认为于坦提交的书面证据从形式看能够形成一条完整的证据链，证明于坦在本院查封涉案房产前已与华霖公司签订合法有效的书面认购协议，支付全部房款并于查封前实际占有并使用该房屋，于坦对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里现代城涉案房屋的执行。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于认购协议书。于坦主张其已签订合法有效的书面买卖合同，并提交其于2016年3月12日与华霖公司签订的认购协议书。该协议中载明：出售方华霖公司，认购人于坦，认购项目华霖·九里现代城小区，住房编号24号楼1单元2101室，住房面积93.73平方米，住房价格4650元/平方米，总价435845元。于坦于签订协议时，支付购房定金435845元。于坦应当自本协议签订之日起7日内携本协议、定金收据、身份证及按揭所需资料（需办理按揭客户）到现场售楼部，与华霖公司签订相关法律文件并交纳首付款。该协议书落款处未加盖华霖公司的印章。中建一局安装公司对该证据的真实性及证明内容均不认可，虽要求对真实性进行鉴定，但未提交书面鉴定申请。中建一局安装公司认为该认购协议书中华霖公司未加盖公章，不符合法定的生效条件；而且该认购协议书仅是就涉案房屋买卖达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，不能代替商品房买卖合同。而华霖公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。二、关于房屋的占有使用情况。于坦主张涉案房屋在法院查封之前其已合法占有。对此提交了其于2016年3月13日与龙口市景致物业管理有限公司签订的《龙口市九里现代城物业服务协议》、《龙口市九里现代城临时管理规约》；2016年3月华霖公司向于坦出具的《住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书》；2016年3月13日龙口市景致物业管理有限公司出具的九里城业主交房通知单；龙口市景致物业管理有限公司出具的九里城24#一单元钥匙发放表；2016年5月28日、2016年9月4日的物业费收据二张加以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。华霖公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议。关于钥匙发放表。该发放表以表格形式登记，包括户号、入户门钥匙A+B（把）、业主签字、单元门钥匙（把）、业主签字共5个栏目。本案表中按照上述栏目依次登记的内容分别为：1-2101、5+2、于坦、2、于坦。在该表格栏外最右方无栏目名称的空白处手写了2016.3.13。于坦主张交房日期为2016年3月13日。关于两份物业费收据。于坦提供的6978608号单据载明的时间为2016年5月28日，收款事由为2016年3.12-6.30物业费；6978619号单据载明的时间为2016年9月4日，收款事由为2016年3、4季度物业费。中建一局安装公司认为上述收据所载明的缴费时间与物业服务协议约定的按季收取不符，且收据所载明的日期与物业服务协议签订时间相差2个月，明显不符合常理。于坦解释称，其是在2016年3月13日领取涉案房屋钥匙，但没有按照物业公司的规定缴纳物业费，在2016年5月28日到物业公司办理房屋装饰审批手续时被告知必须补缴前期物业费，因此产生了2018年5月28日的收据。于超系于坦父亲。本院曾于2019年4月12日就涉案房屋相关问题对于超进行了调查。于超陈述于坦前几年在南山集团上班，涉案房屋是于坦于2016年3月13日以435845元现金购买的，2018年5、6月份时涉案房屋已经装修完毕，由于超一个人居住。中建一局安装公司、于坦、华霖公司均对本院所作调查笔录的真实性无异议。但中建一局安装公司认为该笔录中于超陈述于坦在南山集团工作，而在庭审中于坦陈述其与龙口市中南保温防水工程有限公司（以下简称中南公司）口头签订工程施工合同，于坦为华霖公司开发的商品房进行施工，二者所陈述的事实存在矛盾；且在该笔录中于超陈述涉案房屋系用现金方式购买，而非房屋抵顶工程款。于坦对此解释称，于超并不知晓涉案房屋以房抵款的事实，于坦也未向于超陈述过上述事实，因此于超作出了不知情的陈述，不应以此作为定案依据。华霖公司对此解释称，对笔录中于超陈述的涉案房屋装修居住情况无异议，但其他情况与华霖公司提交给法庭核对的原件相悖，其证人证言不能对抗原始证据所记载的内容，因此于超对房屋买卖付款情况的证言不应该被采用。经本院现场查看，涉案房屋装修完毕，燃气表使用记录为0。中建一局安装公司认为涉案房屋应当是在法院查封之后才交付给于坦；于坦认为是否装修、入住并不影响对合法占有事实的认定；华霖公司认为涉案房屋已由于坦合法占有。三、关于房款的支付情况。于坦主张其通过以房抵顶工程款的方式支付了涉案房款，为此提交编号为HL-BW-01、2013年10月26日发包方华霖公司与承包方中南公司签订的《建设工程施工合同（外墙外保温及屋面保温、防水工程）》；编号为HL-WQ-01、2014年5月5日发包方华霖公司与承包方中南公司签订的《外墙涂料工程专业分包合同》；中南公司九里城商品区工程结算汇总表；中南公司出具的证明；九里城以房抵款申请表；中南公司出具的5991610号工商服务业统一收款收据（载明2016年3月13日；23#24#楼外墙保温、涂料工程款；415845元）；华霖公司出具的0003688号、0003689号购房款收据予以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性和证明内容均不认可。华霖公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议。关于编号为HL-BW-01的合同。该合同中载明：4、开工日期：本分包工程定于2013年10月1日开工；竣工日期：本分包工程定于2013年11月20日竣工；……10、合同订立时间：2013年10月26日；……本合同双方约定签字盖章后生效。华霖公司在合同落款处加盖了公章，未在代表签字处签字。中建一局安装公司认为根据该合同约定，合同在双方签字盖章后生效，而该合同未经华霖公司代表签字确认，因此该合同尚未生效；且合同约定开工日期为2013年10月1日，而合同签订日期为2013年10月26日，说明合同签订前已经施工，明显不符合常理。于坦对此解释称，虽然在形式上华霖公司没有签字，但是加盖了单位公章，且双方均按照合同实际履行，该合同合法有效。关于编号为HL-WQ-01的合同。该合同中载明：2.4.开工日期：本分包工程定于2014年5月1日开工；竣工日期：本分包工程定于2014年6月15日竣工；……日期：2014年5月5日。中建一局安装公司对此亦主张不符合常理。关于中南公司九里城商品区工程结算汇总表。该汇总表中载明：工程内容：外墙保温、涂料等；建设单位：华霖公司；施工单位：中南公司；工程费用合计：10784560元。中南公司在施工单位处盖章，业主工程部加盖华霖公司九里现代城项目部专用章。中建一局安装公司认为该表在形式上没有业主工程总经理的签字确认，也未明确华霖公司实际已支付的工程款数额，无法证明华霖公司欠付工程款的金额，该表不能代表华霖公司与中南公司就施工项目的费用进行结算确认。于坦对此解释称，该表虽然在业主工程总经理栏目没有签字，但有承建单位中南公司和建设单位华霖公司九里现代城项目部的印章，该表真实有效。关于中南公司2016年3月13日出具的证明。该证明载明：中南公司承包华霖公司九里现代城商品区23#、24#楼外墙保温、商品区所有楼外墙涂料工程款415845.00元抵房24号楼1-2101室，房主姓名于坦，工程款659784.00元抵房17号楼1-2801室，房主姓名王积磊，由此发生的任何经济纠纷与华霖公司无关。中建一局安装公司认为于坦未提交中南公司与华霖公司之间的工程款结算单，对华霖公司欠付中南公司的工程款具体金额并不清楚。于坦对此解释称，中南公司和华霖公司之间具体的工程款结算详细清单与于坦无关。关于九里城以房抵款申请表。该申请表载明：2016年3月12日；承包单位：中南公司；工程名称：九里城商品区23#、24#楼外墙保温、商品区所有楼外墙涂料；本次抵房款：415845.00元；房主姓名：于坦；备注：1、选择房源（网点）24幢号1-2101，面积93.73平方米，单价4650.00元/平方米，总房价435845.00元。2、已交现金20000.00元。中建一局安装公司认为该申请表系华霖公司内部自行制作的材料，且未加盖承包单位公章，在性质上不属于正式的抵债协议。于坦对此解释称，该申请表虽然没有中南公司印章，但通过于坦提交的认购协议书及购房款收据，可以证明于坦与华霖公司、中南公司是按照该审批表的内容予以履行的，在中建一局安装公司不能提交相反证据的情况下，应认定该审批表合法有效。关于购房款收据。0003688号购房款收据载明：客户姓名：于坦；楼号24号楼1单元2101；金额：20000元；时间：2016年3月12日；0003689号购房款收据载明：客户姓名：于坦；楼号24号楼1单元2101；金额：415845元；时间：2016年3月13日。中建一局安装公司认为该两张收据连号但开具时间却不是同一日。于坦对此解释称，编号为0003688的购房款收据系于坦2016年3月12日签订认购协议后以现金形式交付的20000元款项，编号为0003689的购房款收据系2016年3月13日九里城以房抵款申请表在领导审批同意后，同日华霖公司售楼处向于坦出具的购房款收据。庭审中，于坦没能提供其与中南公司之间存在劳务费欠款的任何证据，只是陈述2013年10月26日和2014年5月5日，中南公司与华霖公司就龙口市九里城一期16#-18#、23#-25#、25#和27#北侧商业网点等房屋的外墙、屋面保温及防水工程签订施工合同后，中南公司以包清工的形式与于坦达成外墙涂料施工口头协议（未签订书面合同）。因华霖公司无款支付所欠中南公司工程款，中南公司亦无款向于坦支付相应的清工费。经协商，2016年3月12日华霖公司采用以房抵款的形式将涉案房屋出卖给于坦，双方签订认购协议，房款总价为435845元，于坦交纳了20000元现金，其余房款以所欠工程款抵顶，华霖公司向于坦出具购房款收据，中南公司向华霖公司出具收到工程款415845元的收款收据。四、关于本案的其他事实。于坦主张其在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋，为此提交了龙口市国土资源局不动产档案查询证明加以证实。中建一局安装公司对该证据的真实性无异议，但鉴于于坦户籍所在地并非山东省龙口市，因此要求于坦及其配偶、子女提供其在户籍所在地无房产登记的相关证据。华霖公司对该证据的真实性及证明内容均无异议。本院认为，本案的焦点问题是于坦是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋现在仍登记在华霖公司名下，于坦作为案外人对涉案房屋主张权利，主要理由是其受让中南公司对华霖公司欠付工程款债权，华霖公司用涉案房屋予以抵顶该债权，即以房抵债。但以房抵债首先以消灭债权为目的，若于坦基于以房抵债而拟受让涉案房屋，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对涉案房屋的物权期待权。二、于坦提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。于坦主张其依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，取得涉案房屋的民事权益，足以排除执行。首先，于坦提交的认购协议书未加盖华霖公司的印章，明显不符合常理；其次，认购协议书不属于正式房屋买卖合同，且协议书中约定7日内要签订正式的房屋买卖合同，但双方并未签订。再次，涉案各当事人之间是否存在真实的债权债务关系等事实，仍然存在疑点：1、对于房款的支付形式于超的陈述与于坦的陈述相矛盾；2、2016年3月12日认购协议书载明于坦于签订本协议时支付购房定金435845元，而当天开具的只是收款20000元的收据，余款415845元出具收据的时间为2016年3月13日；3、于坦对于其和中南公司关于施工合同、施工情况、已付款情况、尚欠款情况等不能提供证据加以证明；另外，于坦提交的《龙口市九里现代城物业服务协议》、《龙口市九里现代城临时管理规约》、《住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书》、九里城业主交房通知单、钥匙发放表、物业费收据等证据均系华霖公司及其自行设立的龙口市景致物业管理有限公司出具，证据效力不强。且两份物业费收据时隔3个月开具，却单号相近，亦明显与常理不符，无法认定于坦在本院查封之前已经合法占有涉案房屋。综上所述，根据现有证据，于坦主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不能成立。中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城24号楼1-2101号房屋的执行，本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市九里城24号楼1-2101号房屋。案件受理费7838元，由于坦及龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁06执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 霞人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年八月二十三日书 记 员  孙嘉慧