山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0214民初3601号原告：王莲芝，女，1964年2月2日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：王钊、庞艳芬，山东金彩律师事务所律师。被告：刘强，男，1980年4月3日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邓辉（刘强之岳母），住青岛市市北区。委托诉讼代理人：郑振，山东天颐临律师事务所律师。原告王莲芝与被告刘强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年10月30日作出（2018）鲁0214民初4616号民事裁定书，裁定驳回原告王莲芝的起诉。原告上诉后，青岛市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）鲁02民终1490号民事裁定书，裁定撤销我院（2018）鲁0214民初4616号民事裁定书，指令本院审理。本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告王莲芝及委托诉讼代理人王钊、庞艳芬、被告刘强的委托诉讼代理人邓辉、郑振均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告王莲芝向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间的购房合同无效；2、本案相关费用由被告承担。事实和理由：1、原告王莲芝于2007年4月21日从青岛市城阳区史家泊子社区居委会购得盛泰家园18号楼2单元701户，一直交由案外人王桂芝（原告之姐）居住使用，王桂芝于2016年3月3日以王莲芝的名义与被告刘强签订购房合同，用上述房屋意欲抵消自己对被告所负债务，原告对王桂芝私自处分自己房屋的行为事先并不知情、事后亦未认可。2、法律没有规定集体产权房的所有权的各项权能均为非法，民事诉讼法也没有规定对集体产权房的相关诉讼争议不予受理，因此本案属于人民法院的受理范围。被告刘强辩称，1、原告诉讼请求与诉称的事实相矛盾。原告在诉状中自认系王桂芝所签订合同，诉讼请求却是依法确认原、被告间的购房合同无效，故应驳回原告诉讼请求。2、王桂芝生前实际占有涉案房产，可能代表原告处分房产，假设存在串通，也是原告与王桂芝串通。3、原告仅提交涉案房产的复印件材料，无法证明其为涉案房产的实际权利人。原告诉状中自称其本人购买房产，购房合同、收据等原件均应在原告处。原告手头无任何实际购房之原件资料与常理不符，从举证责任角度，应当驳回诉讼请求。4、有关原告主体资格问题。原告并非是购房人或实际权利人。原告提交的2007年4月21日的房屋买卖合同书如果与村委留存的原件一致，其一，合同首部的购买方和尾部的乙方签名王莲芝，应该是王桂芝代写，该两处的签名原为王桂芝，通过以上可知，涉案房产的原始购房人并非原告而是王桂芝；其二，所涉合同虽修改后显示原告名字，但是原告未到居委会办理权属证明；其三，被告认为，尽管王桂芝可能出于家庭夫妻财产分割或者躲债等原因，将涉案房产曾经更名为本案原告，但原告此前未必知晓且更名系赠与或者买卖等法律关系应由原告举证证明。本案中，原告从未取得权属或者实际占有涉案房产，亦未支付对价，故涉案房产仅仅是在买卖合同书上单方涂改更名并未实际履行也未办理权属变更，原告也从未签署过任何文件。综上，涉案房屋实际产权人和占有人仍为王桂芝，故王桂芝在已更名合同上以原告名义将属于自己的房产抵账出售给本案被告，并为其办理了全部手续，合法有效。4、本案所涉房产确系集体小产权，本身不属于人民法院受案管辖范围，理应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交2017年4月21日王莲芝与城阳区史家泊子社区居委签订的房屋买卖合同复印件一宗，因王莲芝房屋买卖合同书原件已丢失，只能去买卖合同书原件存放处盖章，证明王莲芝对城阳区史家泊子社区盛泰家园居民楼18号楼2单元701户拥有权力。庭审中，就上述证据问题，原告接受询问时称，18号楼2单元701和702的两套房子都是其所有，两套房子的材料都放在701，现在什么东西都掉了，都蒸发了，其记不清什么时候丢的了。其名下有五套房子，每套房子的材料都放在每套房子里。其不是原始购房人，其也是从第一手人那里买的，第一手的那个人其也不认识，是中介介绍认识的，手续当时都在居委会过的户。合同中首页购买方的名字不是其签的，尾页的乙方签章处是其本人所签。涉案房屋与王桂芝没有关系，王桂芝在此处居住过。购房合同中的涂划，是因为当初签订合同时，村委会工作人员涂改的，从涂改处盖有史家泊子社区居委的章，也可以得到证明。其从一手房那里买房子时候，直接把一手房人和村委会购房合同其中一手房人名换成我的人名了，是这样买的。其当时买房子的时候孩子小需要喂奶，就给王桂芝钱，让王桂芝去和原房主办理，当初的名字是王桂芝，其就和王桂芝又去了村委，找了马书记和会计改的，用修正液涂的，签的名字。其不知道701、702原房主是谁，都是通过中介弄的，具体是王桂芝办的，中介没有门头，王桂芝的朋友给介绍的房子，王桂芝没有钱，其不清楚付了多少中介费，其给了王桂芝20万。其当时做建筑材料的，所以给王桂芝的是20万现金。每套房子其手里只有一张交款收据，其他收据问居委会。因为其买的房子、出的钱，所以王桂芝说让改成王莲芝的名字。一开始没登记王莲芝的名字，是因为事情太多了，孩子又小。王桂芝办好后没有给其材料，就让其看了看材料，其告诉王桂芝保存好，不要弄丢了。房子装修好后，其和王桂芝一起把购房材料放在房子里。被告认为此份证据是复印件，无法与原件进行核对，涉及的修改和涂划的部分在本证据中无法显示，所以对该证据无法认可。原告应提交原始的购房合同原件。2、原告提交购房合同复印件一份，证明2016年3月3日王莲芝的姐姐王桂芝在王莲芝不知情的情况下与刘强签订购房合同，用王莲芝名下盛泰家园居民楼18号楼2单元701户的房产抵销王桂芝欠刘强的债务。被告认为上述证据是复印件，未与原件进行核对，假设能够核对的话，当时的确签订过一个简单的购房合同，这是当时在村委现写的，具体办事人员的确是王桂芝，至于王莲芝、王桂芝还有村里如何办理的手续被告不清楚，但是在之后根据村委的要求缴纳相应过户费用给被告办理了楼房使用证，现涉案房屋使用人为被告名字。庭审中，就上述证据问题，被告接受询问时称，当时办手续时，王桂芝把涉案房屋的全部交款收据原件交给了被告，需要说明的是，不是一份收据，而是三份收据，与原告当庭陈述是不符的。3、原告提交史家泊子社区居委更名材料复印件一份，村集体集体收据复印件一份，证明王桂芝与刘强于2016年3月3日签订购房合同后在缴纳了8150元的过户手续费后，办理了更名备案。被告认为该收据是真实的。该收据恰恰证明涉案房屋现使用权人为本案被告。居委会的更名材料是复印件无法与原件核实，对方应提交相应原件。庭后原告将证据1、2及3中的更名材料加盖居委会公章。被告认为原告所称王莲芝的房屋买卖合同书原件已丢失与开庭时陈述相矛盾，之前陈述该宗资料均在王桂芝处。至于所涉证据加盖印鉴问题，诉讼代理人邓辉到史家泊子居委会进行核实，居委会主任向相应人员落实后答复，没有给本案当事人出具过任何盖章的资料。上述证据虽加盖社区印鉴，但原告仍然无法说明不能提供原件之合理理由。原告若提供社区存档的涉案房产资料就应该提供完整的涉案房产流转资料，包括原始权利人及中间流转的过程资料及原始收据的存根联等，因本案存在王桂芝是实际权利人或者王莲芝委托王桂芝处分涉案房产之可能，否则无法解释社区为被告办理更名，也无法解释被告处有原始的交费收据原件。原告当庭对房产买卖及交款、收据更名等过程的陈述，前后不一，与客观常理不符。4、原告提交旧村改造社区房屋明细统计表截图一张，证明盛泰家园居民楼18号楼2单元701户房屋登记在王莲芝名下。被告认为该证据是打印的复印件或者照片件，没有任何的法律效力。5、原告提交通话录音书面材料一份、光盘一张，录音内容为王莲芝与刘强的电话录音，证明在王莲芝不知情的情况下，王桂芝与刘强签订了购房合同，并到史家泊子社区居委办理了更名手续，当时刘强明知此房产为王莲芝名下房产，仍然和王桂芝签订购房协议。其中，刘强问王莲芝，王桂芝说过曾经给你发过短信的，由此可见，王桂芝处分701房屋需要经过王莲芝认可，如若如被告所言，涉案房屋701权利人是王桂芝的话，则不需要问询王莲芝的意见再处分房屋。被告对真实性没有异议，被告的确是认为涉案的房屋属于王桂芝，其中录音中没有显示王桂芝将涉案房屋的全部手续交付给了被告，被告当时没有收到涉案房屋原始的购房合同，也是后来知道还有原始的购房合同的村委存根，因为其中一张收据上涂改的部分就是王桂芝。后来被告回忆，当时是王桂芝和其夫关系闹得很僵，对外产生了大额的债务，所以才将两套房屋进行了相应的处理，对于701的处理是可能改成了涉案原告的名字，但是并没有实际履行交付和变更等手续。从常理上讲，尽管原始收据上涂改处有王桂芝的名字，的确存在改为王莲芝的书写，那么被告在电话中的陈述是正常的，恰恰该细节证明如果有该短信的存在，那么能够证明本案的原告此前已获知并未提出任何异议，假设该短信不存在，那么证明原告与王桂芝之间存在串通，其目的是规避王桂芝承担债务。6、原告提交史家泊子村委2006年10月21日开具的王莲芝更名过户费收条复印件一份，证明王莲芝交付了更名过户费2600元。被告认为由于是复印件，所以不予认可，因为涉案房产是小产权房，上述证据无法证明涉案房屋全部流通过程及权属证明。7、被告提交涉案房屋原始缴费收据一套（提交复印件，已提供原件核对），证明被告有理由相信涉案房屋实际产权人是王桂芝，其中一份收据上涂改处可以分辨是王桂芝的名字。原告对证据真实性无异议，是史家泊子村出具的涉案房屋的原始收据，原告此前认为此收据只有一张，是因为原告委托王桂芝代为缴费，并不知道共有三份收据，房款分三次缴清。被告明知收据上显示的最后缴款人为王莲芝，而依旧与王桂芝之间签订购房合同并办理过户手续，被告对王桂芝处分王莲芝的涉案房产是知情的。8、被告提交村委会于2016年3月3日下发的涉案房屋的使用证（复印件已提交，提供原件核实），证明涉案房屋现经过村委会已经变更于被告名下，并下发了权属证明，对于涉案房屋的权属流通过程、变更情况，村委会是最清楚地，而且理应进行相应的把关，原告的诉讼没有事实依据和法律依据。原告对证据的真实性无异议。但该证据显示2016年3月3日由王莲芝转给刘强，因此本案原告在王桂芝与被告刘强的转让行为之前，是涉案房屋的权利人。本院认为，原告、被告提交的上述证据均具备真实性、合法性、关联性，可以采信。关于被告所提原告提交的部分证据系复印件，与原件无法核实的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，上述证据与被告提交的收据部分内容能够印证，故原告提供的复印件可以作为证据使用，只是证明力大小需要其他证据补强。对原、被告所提对方提交证据的证明力及双方证据是否能够证明各自主张的问题，本院将依法进行综合判断和认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王莲芝与案外人王桂芝系姐妹关系。2007年4月21日，王桂芝与城阳区史家泊子居委会签订房屋买卖合同书，以79600元的价格购买盛泰家园18号楼（现为12号楼）2单元701户，后合同上购买方名字涂改为王莲芝。2016年3月3日，王桂芝出面办理手续，将上述房屋以15万元的价格出卖给被告刘强，同时交付给被告三张购房收据。庭审中，被告出示三张收据原件，2005年11月4日的收据交款人处有“宋某秀”、“曲凯”、“王莲芝”三个名字被涂划，“改为王莲芝”的内容被涂划；2005年11月10日的收据交款人处有“宋某秀”、“王桂芝”、“王莲芝”三个名字被涂划，“改为王莲芝”的内容被涂划；2006年5月26日的收据交款人处有“宋某秀”、“王莲芝”二个名字被涂划，“改为王莲芝”的内容被涂划。上述三张收据的交款人处均有“刘强”的名字，未被涂划。在收取8150元过户费用后，史家泊子居委会给被告办理了楼房使用证，该证件转让记录栏记载“2016年3月3日由王莲芝转给刘强”。本院认为，原告诉讼请求的基础是其系涉案房屋的实际权利人，其应提供证据证明该事实。关于物权取得情况，原告在诉状中称其从史家泊子居委会购得房屋；庭审中，原告称其从一手房那里买房子时候，直接把一手房人和村委会购房合同中其中一手房人的人名换成自己的，买房子时，其孩子小需要喂奶，其就给王桂芝20万现金，让王桂芝和原房主办理；其又述称，当初的名字是王桂芝，其就和王桂芝又去了村委，找了马书记和会计，用修正液涂改，签上了自己的名字；其还述称，王桂芝办好后没有给其材料，就让其看了看材料，房子装修好后，其和王桂芝一起把购房材料放在房子里，其名下有五套房子，每套房子的材料都放在每套房子里。原告现无法提供任何购房资料原件或付款原始凭证。涉案房屋是小产权房，实践中都是由居委会管理房屋买卖，其也掌握社区房屋的实际权利人情况，在被告购买房屋时，居委会工作人员亦是在审查买卖双方提交的材料后，为其办理了更名。鉴于上述情况，原告主张房屋买卖合同无效，需要提供相当的证据证明其系房屋的实际权利人，才能推翻居委会的前述更名行为所形成的事实。房屋买卖是民事主体日常生活中重大的民事法律行为，涉及个人大额财产的处置和变动，较一般民事法律行为，更加谨慎、理性、严密。原告以孩子小需要喂奶为由委托王桂芝办理房屋买卖，此理由不符合常理；与史家泊子居委会签订房屋买卖合同书的初始购买方为王桂芝，仅通过涂划购房合同，就将购买方变更为王莲芝，没有其他证据证明更名的基础性原因，此更名不符合常理；王莲芝述称将购房合同交由王桂芝保管，且将房屋长期交由王桂芝居住使用，购房合同是重要权利凭证，不存在不便保管的理由，原告如此处置不符合常理；王莲芝述称其交给王桂芝20万现金用于购买房屋，在2005年左右，参考当时的经济状况和社会发展水平，一般家庭很难随时备有20万现金，但原告没有提供证据证明20万现金的来源，上述陈述不符合常理。综上所述，根据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告关于取得涉案房屋物权的前后陈述矛盾且不符合常理，关于其是否系涉案房屋的实际权利人的事实，其所提交的证据无法达到高度盖然性的证明标准，故应承担举证不能的责任。本案的关键在于居委会变更了涉案房屋使用人，如果原告是涉案房屋实际权利人，则居委会侵害了实际权利人的合法权益，其可向侵权人主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王莲芝的诉讼请求。案件受理费3300元，由王莲芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛晓磊人民陪审员  黄保钢人民陪审员  邹 咏二〇一九年八月十六日书 记 员  袁 静