福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3590号 原告（反诉被告）：福州形者体育文化产业发展有限公司（原名福州极度关注贸易有限公司），住所地:福建省福清市音西街道音西村裕荣汇1号办公楼30层3001、3002、3003办公室，统一社会信用代码91350181MA2Y37QU8F。 法定代表人：胡建阳，公司执行董事。 原告（反诉被告）：施燕玲，女，1979年5月15日出生，汉族，住福建省福清市。 原告（反诉被告）：张贵珍，女，1984年10月29日出生，汉族，香港特别行政区居民，内地住所福建省福清市。 三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄连友，福建鼎轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈晓霞，女，1975年7月21日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：魏宇，福建坤海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，福建坤海律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）福州形者体育文化产业发展有限公司（以下简称“福州形者公司”）、施燕玲、张贵珍与被告（反诉原告）陈晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）闽0181民初1302号民事判决，原、被告均提出上诉，福建省福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终218号民事裁定，本案发回福建省福清市人民法院重审。本院于2019年4月25日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福州形者公司、施燕玲、张贵珍委托诉讼代理人黄连友，原告（反诉被告）施燕玲，被告（反诉原告）陈晓霞委托诉讼代理人魏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州形者公司、施燕玲、张贵珍向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2017年6月12日签订的《租赁合同》，解除时间2018年1月30日；2.被告向原告返还原告已缴纳租房保证金20000元及租金15200元；3.被告赔偿原告装修费用589591.30元；4.被告赔偿原告停业三个月造成的损失840000元；5.本案鉴定费用15000元由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，被告将位于福清市（即福清市出租给原告经营福清市音西拿铁健身服务部，并与原告签订《租赁合同》。合同约定：1.租赁店面建筑面积为400平方米，租赁用途为经营使用；2.租期为10年，前两个月为装修免租期（即租期自2017年6月12日起至2017年8月11日止），计租日从2017年8月12日起至2027年6月11日止；3.租金为前两年每月租金为400平方米×38元／平方米＝15200元，原告在合同签订之日起需一次性向被告支付前半年房租91200元及保证金20000元，后口头变更约定即原告只需先交4个月租金60800元及保证金20000元。合同签订后，原告向被告交付60800元租金及20000元保证金，后原告进场装修至2017年8月12日开始营业。营业不久后，福清市公安消防大队对原告营业场所进行检查，认定营业场所存在破坏防火分区（即擅自拆除房屋与消防通道的防火墙及擅自设立沿街店面一楼通往二楼的楼梯）的情形，2017年11月8日，福清市公安消防大队对做出融公（消）行罚决字【2017】0055号《临时查封决定书》，查封了原告经营场所。后福清市音西拿铁健身服务部停止营业至今。因上述违法行为系被告造成，但被告得知上述情况后也拒绝整改。且若按照消防大队方案进行整改，也将致原告无法正常营业，使原告签订《租赁合同》的目的无法实现。原告认为被告的上述行为已经构成根本违约，该违约行为给原告造成重大的损失，遂诉至本院。 陈晓霞辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原被告签订的《租赁合同》合法有效，被告不存在违约行为。被告对案涉出租房屋进行转租经过原出租方同意，原告作为承租方，应当知晓其承租房屋的用途。本案房屋出租行为并不涉及所谓“住改商”问题，法律未规定住宅不能出租给公司使用。被告出租的房屋外是封闭式过道，属于消防通道，但占用公摊面积，原告出租时将公摊面积计入房屋建筑面积，这也是出租房屋的惯例，另因楼梯占用一楼部分面积增加20多平方米，因此得出总出租面积400平方米。二、原告因缺乏商业场所装修常识，未依法依规进行消防设计，更未到消防部门进行消防设计备案，导致装修改造出现失误，其责任与出租方无关，该失误可以通过整改解决并继续经营。三、原告因自身失误导致其经营场所存在需要整改的消防问题，原告应按要求积极整改以继续经营，不存在因此解除合同要求出租方赔偿损失的理由，由于原告放弃经营，出租方同意提前解除并收回出租房屋，但并不因此承担任何责任。四、原告有义务对实际损失进行举证，评估报告存在评估现场情况与移交时不符、没有装修细项列表、相关项目虚构金额虚高等重大问题，不能予以采纳，评估的装修投入不能认定为损失，只能按照装修残值参考市场交易处置价的方式进行评估。原告主张的损失与违约事实无因果关系，不能成立。五、本案属于合同违约之诉，而非侵权之诉，不存在过错责任区分问题，被告不存在违约，即便按照缔约过失责任诉请赔偿，原告在消防设计方面自身存在重大明显过错，被告没有过错，其损失范畴仅限于需要整改的费用，不能包括原告放弃经营而导致的相关损失。 陈晓霞向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付2017年12月12日至2018年8月13日的租金118053元；2.判决反诉原告不予返还反诉被告租房保证金20000元；3.判决反诉被告将所拆除的墙体予以恢复。事实和理由：2017年6月12日，反诉原告将位于福清市出租给反诉被告，双方签订《租赁合同》。合同约定：租期为10年，前两个月为装修免租期（即租期自2017年6月12日起至2017年8月11日止），计租日从2017年8月12日起至2027年6月11日止；前两年每月租金为400平方米×38元／平方米＝15200元，在合同签订之日起需一次性向被告支付前半年房租91200元及保证金20000元。后双方口头变更约定第一期租金先交4个月，此后反诉被告缴纳了租金60800元及保证金20000元。合同签订后，反诉被告交付60800元租金及20000元保证金，即租金交到2017年12月11日。反诉被告承租房屋后即进行装修，期间更改了公司营业范围，将公司经营范围增加了健身场所运营等事项，并将房屋装修改造成“拿铁健身会所”进行经营。期间因消防装修设计不专业等原因导致被消防责令整改，后反诉被告自愿放弃经营该场所，并于2018年8月3日将房屋退还反诉原告。反诉原告认为，反诉被告放弃经营并将房屋退还反诉原告，双方租赁关系结束（合同于当日解除），但反诉被告自2017年12月12日起至2018年8月3日止的租金118053元至今未支付，已构成违约，反诉原告有权不予退还保证金，根据合同约定承租方应将所拆墙体予以恢复。 福州形者公司、施燕玲、张贵珍辨称：2017年10月8日消防大队对涉案场所进行查封，2018年11月停止经营，原告于2018年1月30日向法院起诉解除合同，因此在查封之后至今没有利用场所产生任何收益，反诉原告要求支付租金没有任何依据。反诉被告认为本案场所被消防查封应由反诉原告承担全部责任，故反诉原告应予返还保证金20000元。案涉场所的隔离墙、防火分区相关的墙体及二楼的楼梯均是由反诉原告自行改造后才将案涉房屋交付给反诉被告使用，因此不应由反诉被告予以恢复。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和举证质证。陈晓霞对福州形者公司、施燕玲、张贵珍提交的营业执照、企业信息公示、《租赁合同》、福清市公安消防《临时查封决定书》、照片、视频、录音的真实性无异议。福州形者公司、施燕玲、张贵珍对陈晓霞提交的《租赁合同》3份、微信聊天截图、通话录音、《分部分项定额计价表》的真实性无异议。当事人对本院调取（2018）闽0181民初1302号原审卷宗中的《房屋预告登记证》、商品房买卖合同、个体工商户登记基本信息表、《房屋交接单》、评估费发票、福清市人民政府音西街道办事处《关于郑仕春反映“侨荣城”消防问题的信访事项答复意见书》以及本院于2018年4月9日对案涉房屋现场勘验笔录及现场勘验图、于2018年5月22日所作询问笔录、于2019年7月22日所作询问笔录等证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和上述有效证据，本院认定如下事实： 坐落于福清市房屋系案外人肖温明、肖温旭向福清清荣房地产开发有限公司购买的商品房。207、208、209、210单元房屋合计建筑面积为391.12㎡，其中套内面积271.44㎡，公共部分共有分摊建筑面积119.68㎡，该商品房的用途为住宅。2017年1月20日，陈晓霞与案外人肖温旭、肖温明签订《租赁合同》，向肖温旭、肖温明租赁上述房屋，租赁期限从2017年6月16日至2027年6月15日，约定合同期内承租人有权将本店转租给他人，但要取得出租人同意。2017年6月12日，以陈晓霞为甲方，以福州极度关注贸易有限公司、施燕玲、张贵珍为乙方，双方签订《租赁合同》。合同约定：1.甲方出租的商铺房屋坐落于福清市，合计建筑面积为400平方米。2.房屋租赁期为十年，前两个月为装修免租期，计租日由2017年8月12日至2027年6月11日止。3.免租期满于次日开始计付租金，每月租金为400平方×38元／平方米＝15200元，全年合计为182400元，从第三年起每年租金在上年的基础上递增8%，甲乙双方自签订本合同之日起，乙方一次性向甲方支付前半年的房租91200元及保证金20000元。在合同终止时，若乙方未发生违约的责任且交清合同约定的水、电、税、物业各种费用并按合同约定归还该商铺后，甲方将退还保证金。4.租赁期满，所拆的墙体应给予恢复，乙方租赁期满搬迁时，不得破坏已装修部分及房屋架构，其它活动设备可自行处理，等合同期满本房屋造成损坏给予修复后退回押金。 合同签订后，福州形者公司、施燕玲、张贵珍向陈晓霞支付了2017年8月12日至2017年12月11日的租金60800元及保证金20000元。福州形者公司、施燕玲、张贵珍接收租赁物后，对租赁房屋进行装饰装修并整体用于经营福清市音西拿铁健身服务部（以下简称“拿铁健身服务部”），并于2017年8月12日正式开始营业。2017年11月8日，福清市公安消防大队作出融公（消）行罚决字〔2017〕0055号临时查封决定书，内容为该大队于2017年11月8日对拿铁健身服务部进行消防监督检查时发现存在擅自破坏防火分区的火灾隐患，决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：福建省福州市福清市音西街道音西村侨荣花园8号21号楼207-210店面二楼的拿铁健身服务部总配电柜。查封期限：2017年11月9日18时00分至2017年12月9日18时00分。要求拿铁健身服务部立即整改火灾隐患，整改后经福清市公安消防大队检查合格方可解除查封。 2017年7月，福州形者公司、施燕玲、张贵珍申请办理拿铁健身服务部营业执照时，案外人肖温旭、肖温明通过陈晓霞向其提交了房屋的相关证照，案外人对上述转租行为未提出异议。拿铁健身服务部个体工商户登记经营范围为健身服务，福州形者公司、施燕玲、张贵珍在对案涉房屋进行装修前未将消防设计图纸报送消防机构审核，装修竣工时未经消防机构验收。 在原审诉讼中，本院于2018年4月9日组织双方当事人到案涉房屋进行现场勘验，经勘验，福清市对应的是207、208、209、210单元。207、208、209、210单元北侧沿街消防疏散通道与房屋呈联通状态，在210单元的内部西侧有一个通往一楼街道的楼梯（陈晓霞在转租时修建的），在207单元外围沿街消防疏散通道东侧有水泥墙隔断，在210单元的外围沿街消防疏散通道西侧有一个玻璃门（福州形者公司、施燕玲、张贵珍装修时安装的），通过该玻璃门经沿街消防疏散通道可到达通往小区的楼梯。双方当事人于2018年8月3日均表示同意解除合同，并于当日就租赁房屋进行了交接，陈晓霞与施燕玲签署了《房屋交接单》。福州形者公司、施燕玲、张贵珍在交接房屋前拆除了6台空调。房屋交接后，陈晓霞于2019年6月将房屋另行转租给他人并开始对房屋进行重新装修。 2018年6月，福州极度关注贸易有限公司名称变更为福州形者体育文化产业发展有限公司，法定代表人变更为胡建阳。张贵珍系香港特别行政区居民，双方当事人均表示同意适用内地法律。 本院对当事人争议的焦点问题分析认定如下： 一、关于当事人责任承担问题。福州形者公司、施燕玲、张贵珍主张案涉房屋被消防机构查封，使其签订《租赁合同》的目的无法实现，陈晓霞已构成根本违约，应承担全部责任;陈晓霞主张福州形者公司、施燕玲、张贵珍在消防设计方面自身存在重大明显过错，陈晓霞没有过错，即便主张缔约过失责任诉请赔偿,其损失范畴仅限于需要整改的费用,不能包括放弃经营而导致的相关损失。本院认为，坐落于福清市的案涉房屋规划用途为住宅。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。陈晓霞作为出租方，明知福州形者公司、施燕玲、张贵珍承租案涉房屋系用于经营用途，但未向他们告知案涉房屋规划用途为住宅的情况，导致福州形者公司、施燕玲、张贵珍损失，陈晓霞应承担缔约过失赔偿责任。福州形者公司、施燕玲、张贵珍租赁案涉房屋用于经营拿铁健身服务部，经营范围为健身服务，系营业性健身场所，根据《中华人民共和国消防法》和公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》，营业性健身场所属于公共娱乐场所，亦属于公众聚集场所，经营单位改建、装修应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工，工程竣工时必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的不得投入使用。福州形者公司、施燕玲、张贵珍作为经营者，应当对其所经营的拿铁健身服务部消防安全负责，故案涉房屋被消防机构查封的后果应由福州形者公司、施燕玲、张贵珍承担。福州形者公司、施燕玲、张贵珍未将消防设计图纸报送消防机构审核同意即进行装修施工，使本可避免的投入损失扩大，应当对装修损失的扩大承担责任。综合双方当事人的过错程度，本院酌定福州形者公司、施燕玲、张贵珍与陈晓霞各承担50%的责任。 二、关于案涉房屋装修损失问题。福州形者公司、施燕玲、张贵珍主张赔偿装修费用589591.30元；陈晓霞认为其没有过错，福州形者公司、施燕玲、张贵珍在消防设计方面自身存在重大明显过错，损失范畴仅限于需要整改的费用。本案在原审审理过程中，根据福州形者公司、施燕玲、张贵珍的申请，委托福建大地土地评估房地产估价有限公司对诉争商铺内的装修费用（包含但不限于装修原料、人工费、不可移除设备及可移除设备在移除后损失减少等费用）进行鉴定，该评估机构于2018年7月9日作出闽大地［2018］房地估××号《房地产估价报告》，对诉争商铺的建筑物的室内二次装修（不包括房地产价值）和配套设施（水、电、通讯等）的价值进行鉴定，认为在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象在价值时点（2018年1月30日）的房地产室内二次装修价值估价结果为总价472022元。福州形者公司、施燕玲、张贵珍垫付评估费15000元。陈晓霞对《房地产估价报告》提出异议申请重新鉴定，但未能提供证据证明评估报告存在应当重新鉴定的情形，且案涉房屋已发生重大改变，无法对装修情况进行重新鉴定。经本院通知，福建大地土地评估房地产估价有限公司指派注册房地产估价师池上洪出庭作证并提交《分部分项定额计价表》，经庭审质证，福州形者公司、施燕玲、张贵珍对评估报告无异议，陈晓霞虽提出异议但未能举证证明存在足以推翻该评估报告的事由，故本院对该评估报告予以采信。但是，福州形者公司、施燕玲、张贵珍自认在评估公司现场勘验后至案涉房屋交付前拆除了6台空调，经比对《分部分项定额计价表》，上述财产评估价值为32406.76元＋6851元＝39257.76元（不含安装等费用），应当从评估总价中予以扣减。陈晓霞提供照片、现场视频光盘、通话录音、微信聊天截图等证据，主张《分部分项定额计价表》中的定制ＰＶＣ地垫、特种门（保温门）、瓷板、文化石、墙面灯箱基层（不锈钢框）、木楼梯安装、平面广告牌基层（钢结构）、空调、所有的浴厕配件在移交时已不存在，应予扣减评估费用450000元。福州形者公司、施燕玲、张贵珍质证提出异议，主张应以评估机构确认的为准。本院认为，陈晓霞主张的除空调外其余物品大部分属于已形成附合的装饰装修物，即使拆除亦无可重新利用价值，且双方在房屋交接时陈晓霞未提出明确异议并签署了《房屋交接单》，陈晓霞提供的2018年9月14日与施燕玲的通话录音亦显示双方仅对空调问题进行沟通。故陈晓霞提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信，因此本院确认案涉房屋装修损失共计432764.24元（472022元-39257.76元）。 三、关于停业损失问题。福州形者公司、施燕玲、张贵珍主张陈晓霞应赔偿其停业三个月造成的损失840000元，提供了营收流水、证明、营业执照、发票、商标注册证、著作权登记证书，陈晓霞对此提出异议，认为与本案无关联，不存在任何停业损失。本院认为，鉴于拿铁健身服务部在停业期间能否盈利并不确定，福州形者公司、施燕玲、张贵珍提供的上述证据亦不足以证明其因本案合同解除直接导致上述损失，且福州形者公司、施燕玲、张贵珍对拿铁健身服务部被查封无法继续经营存在过错，故对其主张的该项损失本院不予采信。 四、关于房屋保证金和租金问题。福州形者公司、施燕玲、张贵珍主张陈晓霞应返还租房保证金20000元及租金15200元；陈晓霞反诉请求福州形者公司、施燕玲、张贵珍向其支付2017年12月12日至2018年8月13日的租金118053元，不予返还租房保证金20000元。双方当事人因合同目的无法实现而解除《租赁合同》，且陈晓霞存在缔约过失责任，故福州形者公司、施燕玲、张贵珍已支付的履约保证金20000元，陈晓霞应予返还，对福州形者公司、施燕玲、张贵珍的该项主张，本院予以支持。陈晓霞反诉请求判决不予返还租房保证金20000元，实质为抗辩主张，不属于反诉请求，对其该项主张不予支持。福州形者公司、施燕玲、张贵珍实际占用涉案房屋至2018年8月3日，其本应按照合同约定的标准向陈晓霞支付租金，但由于涉案房屋规划用途为住宅且自2017年11月8日被消防机构临时查封后不能正常经营，影响了房屋使用价值。本院酌定福州形者公司、施燕玲、张贵珍按约定租金50%的标准向陈晓霞支付自2017年11月8日至2018年8月3日止的租金67133元【（15200元/月×9个月-15200元/30天×5天）×50%】，扣除福州形者公司、施燕玲、张贵珍已支付的2017年11月8日至2017年12月11日的租金16720元（15200元/30天×33天），福州形者公司、施燕玲、张贵珍应向陈晓霞支付租金50413元。福州形者公司、施燕玲、张贵珍主张陈晓霞应返还租金15200元的主张不能成立，本院不予支持，对陈晓霞超出部分的租金反诉请求亦不予支持。 综上所述，本院认为，张贵珍系香港特别行政区居民，双方当事人均同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，本案适用内地法律为准据法。福州极度关注贸易有限公司于2018年6月名称变更为福州形者体育文化产业发展有限公司，福州极度关注贸易有限公司所作出的民事行为和权利义务由福州形者公司承受。福州形者公司、施燕玲、张贵珍与陈晓霞于2017年6月12日签订的《租赁合同》，因租赁房屋使用条件不符合经营用途并被行政机关依法查封，导致房屋无法使用，双方当事人于2018年8月3日均表示同意解除并于同日对房屋进行交接，故本院确认双方签订的租赁合同于2018年8月3日解除。陈晓霞在订立合同过程中未告知案涉房屋规划为住宅的重要情况，给对方造成损失，应承担赔偿责任；福州形者公司、施燕玲、张贵珍作为拿铁健身服务部经营者，未依法将消防设计图纸报送消防机构审核同意即对案涉房屋进行装修施工，应对装修损失扩大和案涉房屋被消防机构查封的后果承担责任。福州形者公司、施燕玲、张贵珍装修案涉房屋损失432764.24元、支付评估费15000元，陈晓霞应按照50%的责任赔偿装修损失216382.12元、分担评估费7500元，其余损失由福州形者公司、施燕玲、张贵珍自行承担。双方当事人因合同目的无法实现而解除合同，陈晓霞应当返还履约保证金20000元。福州形者公司、施燕玲、张贵珍实际占用涉案房屋至2018年8月3日，应当按约定租金50%的标准向陈晓霞支付尚欠的房屋租金50413元。陈晓霞反诉请求福州形者公司、施燕玲、张贵珍恢复所拆除的墙体，鉴于陈晓霞已将房屋另行转租他人并开始重新装修，恢复墙体已无实际必要，陈晓霞申请撤回该项反诉请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十八条规定，判决如下： 一、确认福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍与陈晓霞于2017年6月12日签订的《租赁合同》于2018年8月3日解除； 二、陈晓霞于本判决发生法律效力之日起七日内向福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍返还保证金20000元； 三、陈晓霞于本判决发生法律效力之日起七日内向福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍支付装修损失赔偿款216382.12元； 四、陈晓霞于本判决发生法律效力之日起七日内向福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍支付应承担的评估费7500元； 五、福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍于本判决发生法律效力之日起七日内向陈晓霞支付房屋租金50413元； 六、驳回福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍的其他诉讼请求； 七、驳回陈晓霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20532元，由福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍负担15532元（已交纳），陈晓霞负担5000元（限本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费减半收取计1350元，由陈晓霞负担520元（已交纳），福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲、张贵珍负担830元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，张贵珍可在判决书送达之日起三十日内，福州形者体育文化产业发展有限公司、施燕玲和陈晓霞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张步忠 人民陪审员  林希坤 人民陪审员  林友清 二〇一九年八月二日 书 记 员  田 甜 -12-