广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5666号原告：张文新，男，1982年7月15日出生，汉族，住广东省五华县******，公民身份号码。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。原告张文新与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，被告粤海通公司在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初5666号民事裁定书，驳回被告粤海通公司的管辖权异议，被告粤海通公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终1008号民事裁定书，驳回被告粤海通公司上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告张文新的委托诉讼代理人陈涛，被告粤海通公司的委托诉讼代理人陈荻、林彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文新向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交楼违约金86606.7元并以86606.7元为本金从2018年11月27日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月22日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同（预售），原告向被告购买位于佛山市南海区****************房，总价款是965515元，合同第十一条约定交楼时间为2018年1月31日前，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款965515元，但被告延迟将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十二条第一项第二款的约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。”因此被告应按照合同约定向原告支付违约金86606.7元。被告未在办理交楼手续时一并支付违约金，造成了原告的利息损失，被告长时间延迟交楼的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，一、被告与原告之间达成的合意为买卖精装修商品房而非买卖毛坯房。原告与被告达成买卖合意之初，双方的共识就是买卖精装修商品房而不是单纯的毛坯房，故此，双方在订立《认购书》的时候，就已在《认购书》中明确交楼的标准以《委托装修协议》中约定的装修标准为准。其后，为了使得业主更快地办理商品房权属证书，无须等待至精装修房交付完毕，被告在与业主签订正式合同时，将整个标的物交付分为两个环节，分别是建设毛坯房和针对毛坯房装修。针对建设毛坯房的环节，被告与业主相应签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；针对装修的环节，由案外人佛山市长华装饰工程有限公司与业主签订《委托装修协议》。《委托装修协议》并没有另外收取业主装修款，业主所需支付的对价全部体现在《商品房买卖合同（预售）》当中，从侧面也可佐证双方的交易目的系交付精装修房。此外，《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》和《委托装修协议》三份文件在同日同场合签订，共同体现双方完整的交易合意和完整的权利义务约定，应当作为一个整体来对待而不宜割裂解读。因此，本案中被告交付义务应当认定为交付精装修商品房的义务，相应地，交付案涉房屋交付的期限，应当《委托装修协议》第五条约定的交付精装修案涉房屋时间，而非《商品房买卖合同（预售）》中约定的毛坯房交付时间为准。二、原告所主张的逾期交楼违约金依据有误且违约金金额过高。1.计算违约金的标准应以《补充协议》有关约定为准。被告与原告签订《补充协议》时，已经通过《补充协议》对《商品房买卖合同（预售）》中的逾期交楼违约金的计算标准作出细化约定和变更。《补充协议》第九条约定，《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于出卖人逾期交楼应承担的违约金责任变更为：出卖人交付房屋逾期不超过90日的，应向买受人每日支付已付商品房价款的0.02%违约金，逾期超过90日的，自92天起至实际交付之日，应向买受人每日支付已付商品房价款的0.03%违约金。此外，《补充协议》第三十条还进一步约定，出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过房屋总价款的2%。以双方约定交付精装修房为交付时间起算点，被告迟延交付的时间并没有超过90天，因此应当适用0.02%/日的计算标准。2.原告主张违约金明显高于其实际损失应予下调。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付时候用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告没有选择解除双方之间的商品房买卖关系，而是选择接受被告的交付并主张相应的违约责任。换言之，被告迟延交付的行为，充其量只是在迟延交付期间使得原告遭受租金损失。在双方有明确约定违约金的情况下，违约金亦不应超过同地段同类房屋在逾期交付使用房屋期间的租金水平。根据《佛山市南海区土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》（以下简称“《通知》”），涉案房屋所属地段佛山市南海区*******的租金标准约为20元/平方米/月。由此可见，原告所主张的违约金，明显远高于案涉房屋在迟延交付期间的租金水平。本案中被告应承担的逾期交付违约金，应该参照上述《通知》的标准予以下调。三、原告要求被告支付违约金利息无法律依据。鉴于逾期交付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方可固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，原告主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。综上，原告的诉讼请求部分缺乏事实和法律的依据，部分则明显高于法定或约定的标准。恳请法院在查明事实的基础上，作出公正公平的判决。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息报告复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售）原件1份，用以证明原、被告双方在合同中约定的房屋的价款，毛坯交楼时间及违约责任，其中合同第十二条约定“逾期交楼超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金”；3.广东增值税普通发票原件1张，用以证明原告已按照合同的约定足额支付了购房款；4.收楼通知书原件1份，用以证明被告曾于2018年11月24日寄出快递通知原告收毛坯房，原告在2018年12月6日收到快递，原告确认在2018年11月27日收毛坯房。诉讼中，被告举证如下：1.《认购书》原件1份；2.《委托装修协议》原件1份；3.《精装修工程施工三方合同》原件1份；4.长华装饰公司营业执照复印件1份；证据1-4用以证明《认购书》反映双方在达成交易合意之处，就明确交楼标准为按照《委托装修协议》约定的装修标准装修后的商品房。其后，在同一天同一地点，原告分别与被告所签订的《商品房买卖合同（预售））》及《补充协议》以及原告与长华装饰公司签订的《委托装修协议》，系为了实现双方关于买卖精装修房的合意所签订的一系列文书，共同体现完整的交易合意和完整的权利义务约定，应当作为一个整体来对待而不宜割裂解读。《认购书》第四条第1款约定：在签署本认购书时，甲方（粤海通公司）已向乙方（业主）明示《商品房买卖合同》范本及其附件、补充协议、付款方式、交楼标准等其他所有文件，并做出了详细合理的沟通、解释及说明。乙方（业主）已阅悉并理解上述明示的相关文件，并承诺完全同意按甲方（粤海通公司）已明示的上述文件内容签署所有文件不做任何更改，乙方（业主）对所购物业状况已有足够充分的了解。由此可见，在双方交易之初，针对双方签订的一系列文件包括《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及《委托装修协议》，粤海通公司已尽《合同法》第39条第1款所规定的提示义务和说明义务，前述文书没有违反强制性法律法规的规定，系合法有效的格式条款合同，对合同双方均有约束力。结合《委托装修协议》和《精装修三方工程合同》可知，业主无须就《委托装修协议》额外支付装修费，精装修工程的费用由粤海通公司承担。换言之，《商品房买卖合同（预售）》当中约定的对价系购买精装修房的对价，从另一角度印证双方交易标的物系精装修房的主张；5.《补充协议》原件1份；6.《工程竣工验收报告》复印件1份；7.《竣工验收备案表》原件1份；8.《测绘报告》原件1份。证据5-8用以证明《补充协议》第六条约定：买卖合同第九条的商品房交付条件变更为取得《工程竣工验收报告》，涉案148间房屋已于2018年8月1日已经取得《竣工验收报告》，其时已经具备交付条件。根据《补充协议》第九条，出卖人逾期付款不超过90天的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金；超过90天的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金。由此可见，《补充协议》已经变更原合同中关于违约金按照日0.03%计算的约定，原告仍按照原合同的标准计算违约金没有依据。根据《补充协议》第三十条，出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%。因此，若原告主张的违约金超出前述上限，超出的部分按照双方约定不应予以支持。9.装修交楼通知书原件1份；10.妥投清单打印件1份；11.确认函原件1份、快递单原件3份；证据9-11用以证明涉案房屋建成后，被告粤海通公司已经履行通知业主收楼的义务。基本上，针对涉案业主，被告粤海通公司均已三次发函通知收楼。其中一次发函系由粤海通公司还与长华装饰公司联名通知业主对精装修房收楼，从侧面印证双方之间的交易标的物系精装修房，而非单纯的毛坯房。部分涉案房屋已经实际交付，业主亦已通过书面签收的方式确认。对于部分不能提供装修交楼通知书的各案，粤海通公司已经提交了寄发通知书的快递单，快递单的内容明确注明了寄件内容就是装修交楼通知书；12.2018年南海区房屋租赁指导租金标准的通知打印件；用以证明案涉房屋在迟延交付期间，所在地区租金标准每月每平方20元左右，对比《商品房买卖合同（预售）》第十二条、《补充协议》第九条中所约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准。原告既然选择继续履行合同，也就意味着粤海通公司迟延交付充其量所造成的损失，仅限于迟延交付期间的租金损失。原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以下调。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，原告对被告提供的证据1-10、12真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据4，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据11，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，原告张文新（乙方、认购方）与被告粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心X物业（以下简称涉讼商品房），交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准；乙方与第三方签订《委托装修协议》的，以《委托装修协议》约定的装修标准为准）；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年10月22日，原告张文新（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的涉讼商品房出售给买受人，成交价965515元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款295515元，除首期款外，剩余房款金额670000元应于2016年10月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告张文新（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告张文新（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年10月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉讼商品房或涉讼合同解除，本协议即行解除。原告已支付全部购房款965515元。被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（10幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月20日，长华国际商业中心10幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2019年1月28日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年1月30日至2019年2月1日前来收楼。该邮件于2019年1月29日投递并签收。再查明，2017年11月22日，被告粤海通公司（甲方）与深圳市华南装饰集团股份有限公司（乙方）、佛山市长华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅7-10栋精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目住宅7-10栋精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年3月18日，原告提起诉讼，诉讼中，被告陈述涉讼商品房的交付标准为带精装交付；原告陈述客观上涉讼商品房是带装修。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定被告粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，被告粤海通公司应向原告支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，被告粤海通公司根据买卖合同及协议约定向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定原告逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，原告向被告粤海通公司支付的违约金可以叠加。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点；首先，涉讼合同签订当日，原告与被告粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市长华装饰工程有限公司对涉讼商品房进行免费装修。据此，可认定涉讼合同约定的涉讼商品房购房款总额包括了装修款，涉讼商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付时间为2018年10月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如原告认为交楼时间为涉讼合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，原告理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求被告粤海通公司交楼，但原告并未提供证据证明在2018年1月31日至2018年10月31日期间其曾向被告粤海通公司催收涉讼商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年10月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的时间应自2018年11月1日开始起算。被告粤海通公司于2019年1月28日向原告邮寄发出《装修交楼通知书》通知原告于2019年1月30日至2019年2月1日前办理收楼手续，该邮件于2019年1月29日投递并签收，且在此之前涉讼商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，故本院认定被告粤海通公司已于2019年1月30日履行了商品房交付义务，被告粤海通公司应以已付房价款965515元为本金从2018年11月1日起至2019年1月30日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金26358.56元（965515元×0.0003×91天）予原告。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。原告所认定的交楼条件与本院所认定的交楼条件不符，且本院所判定的违约金金额并未超出原告所起诉的金额，故逾期交楼违约金应计算至装修交付之日止。原、被告对逾期交楼违约金的起算时点及逾期交楼违约金的支付标准存在争议，双方并未对该违约金金额及支付时间达成一致意见，被告应向原告支付违约金的金额及支付时间经本院判决后才予以确定，原告主张被告从2018年11月27日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年10月31日，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金26358.56元予原告张文新；二、驳回原告张文新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取995.48元（原告已预交），由被告佛山市粤海通房地产有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳995.48元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告张文新预交的诉讼费用995.48元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告张文新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年八月十六日书记员 郑幸莉