四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初1325号 原告：任芳，女，1993年12月5日出生，汉族，四川省达县人，住四川省达县。 委托诉讼代理人：谭晓龙，四川法之识律师事务所律师。 被告：马贵军，男，1985年3月9日出生，汉族，四川省简阳市人，住简阳市。 委托诉讼代理人：李小华，四川睿之轩律师事务所律师。 被告：倪兰兰，女，1994年8月22日出生，汉族，四川省乐至县人，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：李小华，四川睿之轩律师事务所律师。 原告任芳与被告马贵军、倪兰兰房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任芳及委托诉讼代理人谭晓龙、被告马贵军的委托诉讼代理人李小华、被告倪兰兰及其委托诉讼代理人李小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告退还原告购房款20万元及代付的月供6900元；2、请求判令二被告支付占用资金期间的资金利息（以206900元为基数，时间从2018年9月1日起计算至上述款项退还完毕之日止）；3、请求判令二被告支付原告违约金218000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月29日通过四川天府中置房地产经纪有限公司达成购房意向，约定原告购买被告位于眉山市彭山区的房屋一套（合同签约备案号：42125）。此后双方于2018年1月31日签订《预约合同》一份，并于当日经成都市律政公证处进行公证。该合同约定被告应于取得房屋不动产权证后三十个工作日内与原告签订正式合同，将该房屋转让给原告，同时还约定了房屋价格、付款方式、违约责任等条款。合同签订后，原告向被告支付了2018年2、3、4月的房屋按揭月供款共计6900元。2018年4月25日，双方签订“解约协议”一份，约定被告有权向他人出售案涉房屋，并向原告退还购房定金。但此后被告既未向他人出售房屋，也不履行退还定金的义务，还将房屋价格提高到130万元要求原告购买。2018年12月被告取得案涉房屋的不动产权证，不仅拒绝与原告签订正式合同，还将案涉房屋租赁给他人使用。综上，被告的行为违反了《预约合同》的约定，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告马贵军辩称，1、原被告签订的“预约合同”合法有效；2、双方签订的“解约协议”并未明确解除“预约合同”；3、本案系原告违约在先，原告未按照“预约合同”约定的时间支付购房款，因此被告不应当退还原告定金。 被告倪兰兰的答辩意见与被告马贵军一致。 本院经审理认定如下事实： 原、被告于2018年1月29日通过四川天府中置房地产经纪有限公司达成购房意向，约定原告购买被告位于眉山市彭山区的案涉房屋，原告于当日向被告支付了购房定金20万元。2018年1月31日，双方签订《预约合同》一份，并于当日经成都市律政公证处进行公证。该合同约定：1、被告应于取得房屋不动产权证后三十个工作日内与原告签订正式合同，将该房屋转让给原告；2、房屋转让价格为109万元，该价格为不变价格，不受市场价格变化影响；3、原告已向被告支付定金20万元，原告应在2018年4月20日前向被告支付购房首付款40万元，余款49万元在办理不动产权转移登记当日支付；4、在签订合同后，被告不得再将案涉房屋转让、租赁给第三人或对案涉房屋设定抵押、质押、担保等权利限制；5、若被告拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价款的，应向原告支付违约金218000元。合同签订后，原告向被告支付了2018年2、3、4月的房屋按揭月供款共计6900元。因原告未按《预约合同》的约定于2018年4月20日之前向被告支付购房首付款40万元，双方经过协商于2018年4月25日签订“解约协议”一份，约定：1、双方协商决定甲方（被告）有权向他人出售案涉房屋；2、在房屋成功以113万元出售后，甲方（被告）同意退还乙方（原告）购房定金20万元和甲方（系笔误，应为乙方即原告）支付的中介费21800元及公证费用3270元。若房屋出售价格介于109万元到113万元之间，则由双方协商解决中介费用和公证费用。 但此后因多种因素被告未将案涉房屋出售，并于2018年10月将案涉房屋租赁给他人居住，租期为3年。 另，原告陈述案涉房屋的不动产权证已于2018年12月办理完毕，但被告陈述案涉房屋的不动产权证至今尚未办理完毕。 以上事实有经庭审质证的原、被告身份证复印件、《预约合同》及公证书、中国银行转账凭证及收条、微信转账记录、“解约协议”、微信聊天记录等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告就涉案房屋达成买卖合意后，双方签订了“预约合同”并经公证，该“预约合同”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 虽然原告未按照“预约合同”约定的时间（2018年4月20日之前）向被告支付购房首付款40万元，存在违约的情形，但此后双方经过磋商于2018年4月25日签订了“解约协议”，从该“解约协议”的内容看，这应该是双方在自愿、平等的基础上对原告已付款项、违约行为以及被告权利义务综合平衡后所达成的真实意思表示，即不追究原告逾期付款的行为，同时也赋予被告另行出售案涉房屋的权利，且被告应根据房屋出售的价格情况退还原告购房定金及相关费用。 因该“解约协议”仅约定了被告退还原告定金的条件而未约定退还时间，而能否达到退还原告购房定金的条件其主动权完全掌握在被告一方，“解约协议”不恰当地限制了原告的权利。按照公平原则和诚实信用原则，被告应当在合理期限内出售房屋，并根据房屋出售的价格情况来决定退还原告购房定金及相关费用。但被告至今尚未将案涉房屋出售，且还将其另行出租于他人，根据《合同法》第四十五条第二款“当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；……”的规定，被告退还原告购房定金及相关费用的条件应当视为已经成就，但因案涉房屋现在尚未出售，房屋出售的价格无法确定，故被告按照“解约协议”的约定退还原告的款项现在仅限于购房定金20万元。 退还的时间问题。根据《合同法》第六十二条第（四）款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，综合本案的实际情况，这个“必要的准备时间”应当在被告将案涉房屋出租给他人后即2018年11月。另外原告主张的资金占用利息请求符合法律规定，本院依法予以支持。 原告主张违约金218000元的处理。该违约金218000元系双方在“预约合同”中所约定，但此后双方已经协商一致解除了该“预约合同”，且双方“解约协议”对于被告退还定金的违约责任没有明确约定，因此，原告要求被告支付违约金218000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十五条第二款、第六十条、第六十二条第（四）款、第七十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告马贵军、倪兰兰于本判决生效之日起十日内共同退还原告任芳购房定金200000元，并支付原告占用资金期间的资金利息（利息计算方式为：时间从2018年11月1日起，以200000元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至本判决确定的定金退还之日止。若未按本判决确定的给付之日退还定金，上述利息计算至定金退还之日止）。 二、驳回原告任芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3904元，由原告负担1952元，被告马贵军、倪兰兰负担1952元（此款原告已垫付，被告负担部分由被告在支付原告上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇一九年八月十五日 书记员  张 磊