温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初6801号原告：蔡良选（又系原告袁小梅的委托诉讼代理人），男，1984年3月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：袁小梅，女，1988年8月29日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：温州木材集团有限公司，住所地：温州市鹿城区温金路42号。法定代表人：王玉池，董事长。委托诉讼代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：林斌晶，浙江光正大律师事务所律师。原告蔡良选、袁小梅与被告温州木材集团有限公司（以下简称木材集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日收到起诉材料，后立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡良选（又系原告袁小梅的委托诉讼代理人）、被告木材集团的委托诉讼代理人严恒系到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡良选、袁小梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金35311.696元（自2017年8月13日计算至9月14日，逾期32天，违约金以已付购房款2206981元按日万分之五计算）及利息损失（利息从违约结算日起计算至实际支付之日止）；2.判令被告支付逾期办证违约金30414.9378元（自2017年11月1日计算至2018年3月19日，逾期138天，违约金以已付购房款2206981元按日万分之一计算）及利息损失（利息从违约结算日起计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201590011740351，备案登记号20169800486），约定原告购买被告开发的位于温州市，房屋总价款2206981元。根据合同约定，被告应于2017年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明及其他条件的房屋交付给原告，并于同年10月31日前将涉案房屋的土地、房屋权属证书交付给原告，由原告办理涉案房屋的转移登记手续。虽被告于2017年8月17日将涉案房屋钥匙交付给原告，但并不符合合同约定的有效交付条件，涉案工程于2017年9月14日才通过竣工验收备案登记，12月25日取得规划核实修正确认书，并于2018年3月19日取得不动产权初始登记证书，直至2018年4月12日通知各业主开始办理不动产权属登记证书。现原告同意扣除Ｇ20峰会工期顺延12天，但被告仍构成逾期交房和逾期办证的违约责任，因双方无法达成一致意见，故原告诉至法院。被告木材集团辩称，合同约定交房时间是2017年7月31日，但涉案工程因台风、中高考、G20峰会等因素造成工期顺延，以上情形属于不可抗力，故应予以扣除。且涉案工程于2017年7月21日通过竣工验收，7月24日完成工程整改，表明涉案工程质量是合格的，9月14日竣工验收备案仅仅是对前述事实的确认，被告的交房行为并未损害原告安全使用房屋的功能。关于逾期交房违约金，被告已于7月25日通知原告按约定时间前来收房，原告已于8月17日接收房屋钥匙并实际占有使用涉案房屋，并未造成实际损失，故不应予以支持。即使法院认可违约金，双方约定日万分之五的违约金过高，应予以调整。关于逾期办证问题，因不动产登记服务中心于涉案合同签订之后才成立，符合双方合同附件八10.3条因政府原因导致无法在约定期限内取得权属证书的情形，故被告不承担逾期办证的违约责任。且涉案房屋亦办理了抵押贷款，是否办证并不影响原告的损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2016年1月29日，原告蔡良选、袁小梅（作为买受人）与被告木材集团（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于温州市鹿城区“锦昌府邸”第9幢1802号房，建筑面积128.21平方米，每平方米单价17213.80元，总购房款2206981元。合同第九条关于交付期限及条件约定，出卖人应当在2017年7月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件；3.交房期限届满，买受人的按揭贷款未到出卖人银行账户或买受人未付清房款及其他应付款项，若本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；4.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行…合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人承诺于2017年10月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任…2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的…买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款，被告亦开具购房发票为证。涉案工程于2017年7月21日完工，7月24日整改完成，后于同年9月14日经建设、施工、勘察、设计、监理等单位联合竣工验收合格并办理竣工验收备案手续。期间，被告发函通知原告于8月7日前来交房，后原告于8月17日办理了钥匙交接手续，但双方就涉案房屋是否符合交付条件产生争议。2018年3月19日，被告告知锦昌府邸物业管理公司发出办理不动产权证的通知公告，原告于4月16日取得涉案房屋的不动产权登记证书，载明建筑面积127.18平方米。现原告同意扣除Ｇ20峰会导致工期顺延12天，但双方就逾期交房、逾期办证违约责任仍无法协商一致，故原告诉至本院。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，被告应于2017年7月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告。经庭审查明，涉案工程于2017年7月21日完工，7月24日整改完成，并于8月17日向原告交付涉案房屋，扣除G20峰会导致工期顺延12天，故逾期交房违约金应自2017年8月13日计算至2017年8月17日，逾期4天，被告应承担逾期交房违约金4414元（2206981元×0.5‰×4天）。需要特别说明的是，原告的该收房行为并不影响其向被告行使因房屋质量安全等其他问题的损害赔偿权利。被告辩称违约金过高要求调整，依据不足，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题，根据合同约定，被告应于2017年10月31日前取得涉案房屋的土地、房屋权属证书交付给原告，现被告直至2018年3月19日才取得涉案房屋的初始不动产权登记证书，故被告应支付自2017年11月1日至2018年3月19日止共计138天，按日万分之一标准计算逾期办证违约金，现原告主张按30414.9378元计算，未超过被告应承担的违约金额，系其权利的自行处分行为，本院依法予以支持。至于利息损失，本院认为自原告提交起诉材料之日即2019年4月23日起计算为宜，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告温州木材集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡良选、袁小梅支付逾期交房违约金4414元及利息损失（以4414元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，自2019年4月23日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、被告温州木材集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡良选、袁小梅支付逾期办证违约金30414.9378元及利息损失（以30414.9378元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，自2019年4月23日起计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告蔡良选、袁小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费1443元，减半收取721.5元，由原告蔡良选、袁小梅负担386.5元，由被告温州木材集团有限公司负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年八月一日书记员  黄乐怡