广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初6626号原告：张越齐，男，汉族，1990年7月16日出生，身份证住址：深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎诗颖，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被告：涂旱，男，汉族，1962年7月4日出生，身份证住址：深圳市宝安区，第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。委托诉讼代理人：周敏，系公司的员工。委托诉讼代理人：梁诚诚，系该公司的员工。原告张越齐与被告涂旱、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨正华、第三人深圳市世华房地产投资股份有限公司的委托代理人周敏、梁诚诚到庭参加了诉讼，被告涂旱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付因延迟交房产生的违约金人民币501760元（从2018年9月11日起到2019年1月1日）；2、请求判令被告将户口从涉案房屋迁出，并承担逾期迁出的违约金人民币143360元（自2018年12月6日起至实际迁出之日止，暂计算至2019年1月7日）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告母亲盛苏明与被告涂旱、第三人中介方于2018年3月24日签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议（以下称合同），合同约定原告母亲盛苏明购买被告名下位于深圳市××××路东侧天悦龙庭B栋第X层福怡阁XA的房产。合同第二条约定“该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起70日还清贷款，办妥注销抵押登记手续”、第十一条约定“卖方应当于收到全部房款（不含交房保证金）三日内将该房地产交付买方，并履行下列手续”、第十二条约定“除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行”。签署合同签订后，原告、被告及原告母亲于2018年5月20日签署《买方主体变更确认书》，约定涉案房产买方由原告母亲盛苏明变更为原告本人，被告签字予以确认。上述合同签订后，原告严格按照相关合同履行相应义务。根据合同约定，原告采取的是按揭贷款的方式付款，按揭银行于2018年9月7日将原告按揭贷款发放给了被告，自此，被告于2018年9月7日收到了原告为购买涉案房产的全部款项。根据合同第十一条约定“卖方应当于收到全部房款（不含交房保证金）三日内将该房地产交付买方，并履行下列手续”可知，被告最迟应于2018年9月10日前将涉案房产交付给原告，并办理涉案房产的交接手续。但经原告多次催促，被告拒绝办理交付。原告经多次催告无效，便委托第三人中介方向被告于2018年9月13日发出书面的《履约催告函》，要求被告于2018年9月20日前办理涉案房产交付手续。2019年1月1日，被告才与原告办理涉案房产及车位的交付及交接相关手续。被告在签订本合同后，不仅未按约交楼，其他相关义务均未履行。合同第二条约定，在生效日3月24日起70日内，被告应当还清贷款，办妥注销抵押登记手续，但其直到8月8日才完成上述手续。合同第七条约定，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币壹万元作为交房保证金，但被告直到8月20日，才不得不支付此笔保证金。综上，被告行为已严重违反合同约定，系严重违约。被告行为给原告造成了巨大的经济损失。现原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如诉请。被告涂旱未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人深圳市世华房地产投资股份有限公司答辩称，一、本案属于买卖合同纠纷，第三人与本案的原、被告属于居间服务关系，在本案中不用承担责任；二、被告托管于我处的1万元交房保证金已依据（2019）粤0306民初4205号判决转为我方的佣金；三、交易买卖合同的约定及履行情况。2018年3月24日，经答辩人居间撮合原告张越齐与被告涂旱就深圳市××××路东侧天悦龙庭B栋第X层福怡阁XA号物业签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关附件，涉案房产的成交价为1120万元，同时约定由卖方在签署合同之后70日内自行赎楼，并且承担赎楼费用。在买卖合同中还约定卖方应在收到全部房款（不含交房保证金）三日内将涉案房产交付给卖方，以及约定卖方保证于收到总房款之日起的90日内迁出该房地产所附着的户口。合同签署后，原告在合同约定的时间内支付了定金，按时办理了资金监管以及向银行递交材料申请贷款，并且获得银行贷款承诺函。在2018年5月20日，原、被告双方签署了《买方主体变更确认书》，原买方盛苏明变更为新买方张越齐，被告在2018年8月8日将涉案房产注销抵押登记完成赎楼，原、被告于2018年8月10日向国土局递件过户，同月15日领取新房产证。后2018年9月7日被告收到银行发放的尾款，根据合同约定被告应最晚于9月10日将涉案房产交付给原告，但是被告未能按时交付。9月13日原告向被告发送《履约催告函》，催告被告于9月20日之前完成交楼，但是被告直至2019年1月初才将房产交付给原告。经审理查明，2018年3月24日，被告涂旱作为卖方，案外人盛苏明作为买方签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》，约定：1、卖方将位于深圳市××××路东侧天悦龙庭B栋第X层福怡阁XA转让给买方，转让成交价为人民币1120万元整；2、定金50万元，买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币5万元，签署本合同之日起6日内再支付45万元，该定金交由居间方监管；3、第二部分房款以银行按揭付款方式付款，买方须于2018年5月31日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款286万元，并于2018年5月31日之前向银行提交按揭贷款申请及相关材料；4、卖方应当于收到全部房款（不含交房保证金）三日内将该房地产交付买方；5、除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际支付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。2018年5月20日，被告涂旱作为卖方，案外人盛苏明作为原买方，原告张越齐作为新买方，三方签订《买方主体变更确认书》，约定：1、卖方与原买方通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间撮合成交涉案物业，签署了买卖合同及有关委托居间的承诺书或协议；2、新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中的全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；3、本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；4、因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。2018年3月X日，原买方案外人盛苏明委托案外人苏秋菊向被告涂旱账户转账5万元，被告出具收据确认收到该款项。2018年3月30日，原告张越齐委托案外人张树杰通过银行转账方式多次向被告涂旱支付购买涉案房产的定金合计45万元。2018年5月24日，原告将首期款286万元存入中国银行股份有限公司深圳南山支行房屋结算资金托管专户。2018年9月7日，中国银行股份有限公司深圳南山支行将购买涉案房产的尾款784万发放至被告账户。2018年8月30日，不动产登记部门向原告颁发《不动产权证》，确认原告张越齐系涉案房产的权利人，共有情况为单独所有。2018年9月13日，原告委托第三人向被告发出《履约催告函》，载明：卖方应当于收到全部房款三日内将该房地产交付买方，但经本人及世华地产多次通知，阁下仍未按合同约定履行义务。现本人特出此函，请阁下于2018年9月20日前联系本人办理交楼手续，否则视阁下单方面违约，我方将会采取法律途径进行维权以及追究阁下相关的违约责任。以上事实，有深圳市二手房预约买卖及居间服务合同及补充协议、买方主体变更确认书、收据、银行流水、不动产权证书、履约催告函等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，案外人盛苏明与被告涂旱签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同及补充协议》、案外人盛苏明、原告张越齐与被告涂旱签订的《买方主体变更确认书》是各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依照约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告亦应履行其作为卖方的合同义务，将涉案房产按照合同约定的时间交付原告使用。结合本院查明的事实，原告于2018年9月7日付清全部购房款，被告依约应于2018年9月10日前将涉案房产交付原告，但被告直到2019年1月1日才将涉案房产交付原告，被告逾期112天交付涉案房产给原告的行为已经构成违约。原告作为守约方有权要求被告以支付逾期交房违约金的方式承担违约责任。涉案的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同及补充协议》约定：卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际支付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金501760元。原告要求被告将户口从涉案房屋迁出，并要求被告承担逾期迁出违约金，但未提供任何有效证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告涂旱应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张越齐支付逾期交房违约金人民币501760元；二、驳回原告张越齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5126元，由原告承担1127元，由被告负担3999元,案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  庄节英人民陪审员  孙牧晓二〇一九年八月十三日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。