福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初5513号 原告：尤某治，男，1985年10月3日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：黄某珊、范某藏，福建高融律师事务所律师、实习律师。 被告：蔡某锋，男，1979年12月23日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：章某舟，福建万得律师事务所律师。 被告：魏某德，男，1984年2月2日出生，汉族，住所福建省政和县。 第三人：泉州某房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：许某基，该公司负责人。 原告尤某治与被告蔡某锋、魏某德，第三人泉州某房地产经纪有限公司（以下简称某房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤某治及其委托诉讼代理人黄某珊，被告蔡某锋及其委托诉讼代理人章某舟，被告魏某德，第三人某房产经纪公司的法定代表人许某基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尤某治向本院提出诉讼请求，请求：1、解除尤某治与蔡某锋签订的《房产买卖经纪合同》；2、判令蔡某锋、魏某德连带返还尤某治双倍定金人民币100000元；3、判令蔡某锋、魏某德赔偿尤某治支付第三人房屋买卖中介费用人民币13150元；4、判令蔡某锋、魏某德连带承担尤某治为实现债权支出的代理费用人民币5000元。上述三项款项总金额为人民币118150元；5、本案诉讼费用由蔡某锋、魏某德承担。事实与理由：2018年10月27日，蔡某锋授权魏某德（蔡某锋代理人）与尤某治签订了《房产买卖经纪合同》。在第三人提供居间服务下，尤某治以人民币71万元的价款购买了蔡某锋所有的位于丰泽区。合同对交易定金、付款方式、税费承担、产权现状、房产解押时间、房屋交付时间、违约责任等做了明确约定。合同签订后，尤某治依照约定交付了伍万元定金。根据协议约定，蔡某锋应于2018年11月25日前注销本案涉争房产抵押并领取房屋所有权证，经过多次口头、电话等催告，蔡某锋、魏某德均不予理睬。 蔡某锋辩称，1、蔡某锋没有委托魏某德签订合同，魏某德越权代理，蔡某锋事后没有对合同进行追认，也没有在合同上签字，第三人也没有在合同上盖章，本案诉争合同无效，蔡某锋不应当承担赔偿责任；2、尤某治没有按照合同约定支付定金到指定监管账户，蔡某锋没有收到定金，定金担保条款不成立，蔡某锋无需承担返还双倍定金的责任；3、中诚房产经纪公司没有在诉争合同上盖章，合同无效，中诚房产经纪公司收取中介费没有法律依据，蔡某锋无需承担赔偿中介费的责任；4、尤某治诉请代理费没有法律依据，合同法规定的经济损失中不包含代理费；5、合同无效，不存在违约责任的问题，只有缔约过失的责任问题，本案实际损失只有中介费，中介费应由魏某德与第三人某房产经纪公司共同承担。综上蔡某锋不应承担赔偿责任，请求法院驳回尤某治诉讼请求。 魏某德辩称，2018年10月27日，蔡某锋叫其到第三人处看一下情况，到第三人公司后，第三人称：尤某治支付的五万元是定金，要其先签合同，并称之后蔡某锋本人会至第三人处重新签订合同，魏某德便签订了本案诉争合同。 第三人某房产经纪公司辩称，在合同签订之前，蔡某锋口头及微信授权魏某德签房屋买卖合同，价格也谈好了，第三人通过电话向蔡某锋说明了合同签订事宜，定金是现存放在第三人处，这是行业规则，蔡某锋也同意了，魏某德签了定金收条，之后蔡某锋的妻子来到泉州，问了其他中介公司后，认为其房子价款可以多卖十几万元，临时要求第三人向尤某治提出加价，尤某治不同意，之后第三人一直联系蔡某锋，蔡某锋一直不接电话，不按房屋买卖合同履行。在尤某治与蔡某锋签订合同过程中，第三人没有过错。 尤某治围绕诉讼请求依法提交证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定事实如下：蔡某锋同意某房产经纪公司为其出售其所有的位于丰泽区委托提供居间服务。尤某治经过某房产经纪公司介绍，拟购买蔡某锋上述房产。蔡某锋系魏某德姐夫。2018年10月27日，魏某德至第三人处与尤某治签订了《房产买卖经纪协议》，卖方（甲方）为蔡某锋，买方（乙方）为尤某治，约定：交易房产为泉州市丰泽区，成交价格为71万元，签订本合同时乙方应支付定金五万，合同签订当日丙方（某房产经纪公司）向乙方收取的居间服务佣金为10650元。交易服务机构协助甲乙双方办理该房产过户交易登记手续费并向乙方收取服务费1000元，协助乙方办理按揭贷款手续费并向乙方收取按揭服务费1500元。本合同签订后，双方应按合同约定履行，否则属违约行为，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。双方未能按合同约定时间履行义务的为迟延履行，迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求迟延履行方支付等同于定金数额的违约金。以甲方或乙方代理人身份签署本合同，签署人应确保代理权的合法性。如因签署人无权代理等代理权瑕疵导致本合同无效或无法履行的，签署人应支付另一方当事人与本合同定金数额相同的赔偿金，并支付双方佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用。卖方：蔡某锋魏某德2018年10月27日买方：尤某治2018年10月27日。合同上没有第三人某房产经纪公司的盖印，但第三人于庭审中表示其当庭对该合同效力予以追认。合同签订当日，魏某德出具《定金收条》给尤某治，载明：今收到尤某治（身份证号码3505251985××××××××）购买位于丰泽区的房子，定金人民币伍万元整（小写50000）收款人：魏某德日期：2018年10月27日。该定金存放在第三人某房产经纪公司。同日，尤某治向某房产经纪公司支付中介费10650元及服务费2500元，共计13150元，某房产经纪公司出具收款收据交尤某治收执。庭审中，魏某德确认：合同落款处“蔡某锋魏某德”两个签名均系其本人签的。蔡某锋于庭审确认：案涉合同签订前，尤某治及第三人有通过电话方式与其联系沟通买卖房屋事宜。其在魏某德签订合同后知晓合同签订事宜，也知道合同相对方是尤某治，并与尤某治约好时间一同到银行配合办理按揭贷款手续，其与其妻子、某房产经纪公司先于尤某治到了银行，后由于其担心首付款少，不足以支付其当初因购买该房子而向银行申请的现有按揭贷款，因此其不想与尤某治进行交易便先行离开。 本院认为，《房产买卖经纪合同》中的签字虽不是蔡某锋本人所签，但在合同签订前，尤某治及某房产经纪公司有与其联系沟通卖房相关事宜，在合同签订后，其知晓该合同存在，也同意出售本案诉争房屋，并与尤某治约定好了时间一同前往银行配合办理按揭贷款手续，而在实际行动上，其也连同其妻子一起来到了银行，证明其认可《房产买卖经纪合同》上约定的房屋出售事宜，应视为其用实际行为对《房产买卖经纪合同》进行了追认，因此，对蔡某锋关于其并未授权魏某德签订合同事宜，《房产买卖经纪合同》无效的抗辩，本院不予采信。《房产买卖经纪合同》系合同双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规，双方均应根据合同约定履行。合同签订后，蔡某锋未能在合同约定时间内办理过户相关手续，致使尤某治至今不能实现其合同目的，构成根本违约，尤某治依法享有合同解除权。因此，尤某治要求解除诉争《房产买卖经纪合同》，合法有据，本院予以支持。关于违约责任，协议约定，蔡某锋违约的，应支付尤某治双倍定金作为违约金，鉴于蔡某锋在本案中的违约行为，尤某治要求蔡某锋双倍返还定金，符合双方约定及法律规定，故按照尤某治实际支付的定金50000元计算，蔡某锋应双倍返还定金100000元，其中50000元定金存放在某房产经纪公司，某房产经纪公司应将该定金直接支付予尤某治。关于中介费用及代理费，《房产买卖经纪合同》约定违约方应支付守约方律师代理费、中介费用等，且尤某治也实际支付了中介费及律师代理费，因此对于尤某治请求蔡某锋支付中介费用及律师代理费用，本院予以支持，但本案中介费为10650元，尤某治诉求超过的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除尤某治与蔡某锋于2018年10月27日签订的《房产买卖经纪合同》； 二、蔡某锋应于本判决生效之日起十日内双倍返还尤某治定金10万元（其中，5万元定金由保管人泉州某房地产经纪有限公司直接支付给尤某治）； 三、蔡某锋应于本判决生效之日起十日内支付尤某治中介费用人民币10650元； 四、蔡某锋应于本判决生效之日起十日内支付尤某治律师费用5000元； 五、驳回尤某治其他诉讼请求。 案件受理费2663元，减半收取计1331.5元，由蔡某锋负担1306.5，由尤某治负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  谢燕玉 二〇一九年八月六日 书记员  陈江艺 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的； （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （5）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。