河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初5117号 原告：吴冬，男，1979年11月29日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李珏，上海市方达（北京）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：崔巍，上海市方达（北京）律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 原告吴冬与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理，原告吴冬的委托诉讼代理人李珏、崔巍，被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩到庭参加诉讼，原告吴冬、被告大地营造公司法定代表人苏为学经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴冬向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告向原告退还全部购房款4602820.00元，向原告支付违约金460282.00元，向原告支付房款利息（以300000.00元为基数自2018年1月23日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，以4122820.00为基数，自2018年1月24日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，以180000.00元为基数，自2018年1月30日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息）；3、判令被告向原告赔偿由于被告根本违约给原告造成的实际损失（包括但不限于装修费用、设计费用、物业费用、水电费用、电视网络费用、燃气费用等）合计54251.20元；4、因本案产生的律师费用8000.00元。上述各项费用共计5320027.20元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。 事实和理由：一、原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。2018年1月31日，原告吴冬作为买受人与被告大地营造公司作为出卖人签订了合同编号为20180131021的《商品房买卖合同》及合同补充协议（以下简称案涉合同），约定被告向原告出售大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中五组团21号商品房（以下简称案涉房屋），房屋总价款为4422820.00元。被告应于2018年5月31日前交付符合合同约定的房屋，同时约定逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的10%支付违约金。二、案涉合同签订后，原告依约履行了包括支付房款在内的各项合同义务，于2018年1月23日向被告支付了认购金300000.00元，于2018年1月24日向被告支付了购房款4122820.00元，于2018年1月30日向被告支付阳光房款180000.00元，合计4602820.00元。被告向原告出具了相应的购房款收据。此外，原告还对案涉房屋院子进行装修施工，支出物业费、水电费、电视网络费、燃气费等54251.20元。三、在案涉合同履行过程中，发生了案涉房屋被拆除的情形，被告事实上已无法履行商品房交付义务，违反了合同的约定，构成根本违约。2018年11月中旬，根据被告声称案涉房屋已由被告拆除，被告事实上已无法按约定向原告交付案涉房屋。由于被告明确表示无法向原告履行交付案涉房屋的合同义务，导致案涉合同目的已无法实现，被告已构成根本违约。2018年12月5日，原告向被告发出了《律师函》作出声明：案涉合同自《律师函》发出之日起解除；被告应自《律师函》发出之日起15日内，退还原告已付全部购房款，并支付全部购房款总额10%的违约金；被告应自《律师函》发出之日起15日内赔偿原告因被告违约行为所遭受的各项损失。《律师函》已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告北京办公地点及案涉合同约定的被告联系地址。四、被告由于根本违约，依法应当承担相应的违约责任，原告有权依据《合同法》的规定及案涉合同的约定解除案涉合同并要求被告退还全部购房款、支付违约金及赔偿由于被告违约行为所造成的全部实际损失。此外，由于被告的根本违约行为，导致原告遭受了巨大的经济损失，包括但不限于房款利息、对案涉房屋添附、购置设备及装修等费用、律师费用等。为保护自身的合法权益，特提起诉讼，请判决支持原告的诉讼请求。 大地营造公司辩称，一、原告主张案涉合同解除于法无据，且案涉房屋已经交付给原告，房屋灭失的风险依法转移，我司不同意解除案涉合同。我司出售的案涉房屋是“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”。因此，案涉合同合法有效，我司没有从事违法违规建设。案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司不同意解除。二、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司已经按照约定向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，我司并没有延迟交付或者无法交付的违约情形，房屋交付后的灭失风险依法应由原告自身承担，原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据。原告请求赔偿律师费不应支持，律师费不是必然产生的损失，原告的主张缺乏相关的依据。退一步讲，本案案涉房屋“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任，据此应当依法驳回原告对我司违约的诉讼请求。三、原告追责主体错误，案涉房屋交付后，房屋灭失的风险由原告自行负担，案涉房屋系被政府拆除，原告可向政府申请国家赔偿。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立。因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司将在法定的60日内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司对行政复议决定不服的，仍有权依法提起行政诉讼。在诉讼中我司有权依法申请相应的国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉房屋的土地的行政许可能否成立和重新开发建设的问题，也将关系到案涉房屋被拆事件中我司有没有违法违规以及是否对原告构成违约的问题，因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉合同依法有效；第二、案涉房屋是合法建筑物且已经交付，房屋灭失的风险已经转移，所以不同意解除该合同；第三、案涉合同基本履行完毕，我司不存在违约行为，房屋拆除是政府行为所致的，属于不可抗力事由，我司无需向原告承担违约责任；第四、房屋交付后灭失，系被政府拆除，原告依法应向侵权责任方即政府主张国家赔偿；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一个中止审理的法定事由。因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2018年1月31日签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，约定大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中五组团21号商品房出售给原告，房屋总价款为4422820.00元，被告应于2018年5月31日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用权证外的其他“四证”均予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20180131021），用以证明签订合同的时间、地点、商品房基本状况及付款、金额、方式及逾期交房违约责任等相关合同内容； 证据二：原告首付款收据，用以证明原告于2018年1月23日向被告支付了认购金300000.00元，于2018年1月24日向被告支付了购房款4122820.00元，于2018年1月30日向被告支付了阳光房款180000.00元，合计4602820.00元； 证据三：装修设计合同及结算单，用以证明原告因给案涉商品房进行装修、设计实际支出38000.00元； 证据四：物业费、水电费、网络电视费、燃气费等收据，用以证明原告支出物业费用、水电费用、网络电视费用、燃气费用等合计16251.20元； 证据五：致长城脚下饮马川109户业主的公开信，用以证明承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司和本案被告大地营造公司向109户业主发出公开信，承认被告拆除了案涉房屋； 证据六：案涉项目商品房拆除照片，用以证明案涉房屋已被被告拆除； 证据七：《律师函》及EMS快递底单，用以证明方达律师事务所代表包括原告在内的20户业主向被告发出《律师函》。原告通过《律师函》作出声明，要求解除案涉合同并由被告返还购房款、支付违约金、赔偿损失； 证据八：《律师函》及EMS妥投记录，用以证明原告的律师函已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告北京办公地点及《商品房预售合同》约定的被告联系地址； 证据九：律师费发票，用以证明原告因本案支出律师费8000.00元。 对原告提供的证据，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，关联性有异议，案涉合同约定不可抗力，我司不构成违约，可以免责，且可延期交房无需承担违约责任。案涉房屋交付后的相关权利、义务、风险转移给买受人即原告，案涉房屋在交付后被政府拆除，原告可向政府主张赔偿；对证据二无异议，案涉合同主要义务已基本履行完毕；对证据三有异议，没有原件。被告不是合同主体，不确认其真实性，且案涉房屋属于精装修，装修费用不是必然发生的费用，另外，该损失不属于合同约定赔偿的范围；证据四没有原件，对其真实性、合法性、关联性有异议，其中“长城脚下饮马川房屋结算明细表”不是我司制作，不清楚具体情况。费用单据三性有异议，其余收费单据因不是我司收取，其真实性不能确认。案涉房屋已经交付，案涉房屋的相关权利义务已转移给原告，与我司无关，原告与物业方以及其他水电暖相关配套供给单位之间发生的费用应由原告自身承担；对证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该信件只是被告对政府拆除行为有感而发的言辞，信中提到案涉房屋是被告所拆，但实际是政府要求拆除，基本上也是政府直接拆除；对证据六无法辨认具体地点以及房屋，案涉房屋确实已经被政府拆除；对证据七和证据八质证认为没有原件，律师函没有律师所盖章、也没有律师的签名，其形式不合法，对律师函的内容也有异议，案涉商品房是政府要求且由政府拆除，拆除行为属于政府行为，依约定属于不可抗力，被告依法免责；对证据九认为律师费非案件必然产生的损失，合同并未约定此项费用的承担问题，原告主张没有合同依据。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告提供的证据一和证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》合同并约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2018年5月31日，案涉房屋已经交付，合同基本履行完毕，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，被告所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告依法免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号cl130824-2015-19）； 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2015）第00006号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600006号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号:建字第130824201600006号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：1308242016004010101）； 证据八：《商品房预售许可证》（证号：（滦）房预售证第20160005号）； 被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，被告没有违规建设，没有违约违规。 证据八-1：房屋交付证据，用以证明案涉房屋已经交付原告，风险已经转移，应由原告承担灭失风险； 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的； 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除； 证据十一：2018年11月23日的停工通知书，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府实行了“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）； 证据十二：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书（滦资规）撤决字[2019]004号； 证据十三：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书（滦资规）撤决字[2019]0022号； 证据十四：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书（滦行审撤[2019]1号）； 证据十五：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书（滦行审撤[2019]25号）； 被告提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的行政许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，被告无需向原告承担责任，本案依法应中止审理。 对被告提供的证据材料，原告质证认为：对证据一、证据二真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，首先，案涉房屋是被告自行拆除，不构成不可抗力。其次，本案争议是关于出售人是否按照合同约定交付房屋，与是否违规建筑无关，再次，由于案涉房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告的交付条件，且商品房买卖合同的目的是购买案涉商品房，完成产权登记并办理不动产权证，现在并没有完成该等事项，故案涉房屋实际上没有完成交付；对证据三至证据八的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，被告持有的除国有土地使用权证外的其他“四证”已被政府相关主管部门撤销行政许可，无法进行重建、复建，更无法按照案涉合同约定的期限进行交付。根据合同约定，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人赔偿损失；对证据八-1号证据真实性、合法性无法确认，关联性、证明目的不予认可。首先，由于案涉房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告的交付条件，且商品房买卖合同的目的是购买案涉商品房，完成产权登记并办理不动产权证，现在并没有完成该等事项，故合同没履行完毕，被告也并未实际完成案涉房屋的交付，因此案涉房屋实际上没有完成交付。其次，《房屋交付验收表》显示原告并没有受领案涉房屋，也不代表被告已完成交付义务；对证据九、证据十没有原件，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。根据原告提交的证据三可以证明案涉房屋系被被告拆除，与政府无关，不构成不可抗力；对证据十一无原件，真实性不认可；对证据十二至证据十五真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可。首先，被告持有的除国有土地使用权证外的其他“四证”已被政府相关主管部门撤销行政许可，无法进行重建、复建，更无可能按照案涉合同约定的期限实际进行交付。其次，撤销行政许可行政书载明被告具有违规行为，系被告自身原因导致房屋被拆除，不构成不可抗力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2018年1月31日签订了合同编号为20180131021《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中五组团21号房屋出售给原告吴冬，房屋总价款为4422820.00元，大地营造公司应在2018年5月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“关于买受人与出卖人违约责任的”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2018年1月23日向被告支付了认购金300000.00元，于2018年1月24日向被告支付了购房款4122820.00元，于2018年1月30日向被告支付了阳光房款180000.00元，合计4602820.00元。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出的《律师函》，声明解除双方签订《商品房买卖合同》，要求退还全部购房款及利息并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。 本院认为，原、被告于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付楼房过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉房屋现已拆除，合同目的无法实现，原告要求解除原、被告于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，依法该合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求予以支持。 被告关于案涉合同约定了不可抗力，被告应予免责的的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，被告提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。 《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取的购房款予以返还，同时，因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，故对原告要求被告赔偿其购房款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息的给付应按中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告支付购房款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，对于原告累计已付购房款的确定，根据案涉合同的约定及被告收取原告阳光房收款收据，应认定原告累计已付购房款为4602820.00元，违约金应为460282.00元。因双方约定的违约金数额高于原告购房款的利息损失，故应由被告依合同约定按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，对原告要求赔偿因合同解除所造成的利息损失等实际损失的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告大地营造公司赔偿的物业费等损失,系案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位收取，开庭审理过程中，被告提出已由物业公司退还原告部分物业费，原告予以认可，尚欠未付物业费系因物业合同所发生的，案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位亦未拒绝返还，该项损失可另案处理，故原告的该项请求本院不予支持；原告主张装修损失38000.00元，虽向法庭提供了相关的施工合同、结算表等，但其提供的证据材料不能相互印证证明该装修合同的实际履行情况，证据不足，本院不予认定。原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费、保险费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告吴冬与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2018年1月31日签订的合同编号为20180131021的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于2018年12月9日解除； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴冬支付的购房款4602820.00元。 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金460282.00元； 四、驳回原告吴冬的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49040.00元，保全费5000.00元，合计54040.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚君 人民陪审员  陈少华 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。