河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初4755号 原告：刘海芳，女，1984年12月22日出生，满族，住滦平县。 委托诉讼代理人：刘艳军（系原告丈夫），住滦平县。 委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 原告刘海芳与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告刘海芳的委托诉讼代理人刘艳军、陈阔成，被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩到庭参加诉讼，原告刘海芳、被告大地营造公司法定代表人苏为学经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海芳向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年7月3日签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告支付的购房款人民币3009600.00元，赔偿原告利息（利息按月利率2%，从2017年7月3日起至给付之日止）及相应违约金（按原告已付购房款的10%计算）；2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：2017年7月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议（以下简称案涉合同）。合同约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2085年1月30日、该商品房为滦平县巴克什营镇营盘村编为cl130824-2015-18地块项目中的十二组团11号（以下简称案涉房屋），出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后原告支付了全部购房款3009600.00元。原、被告所签合同约定原告购买的房屋所占用的土地用途为住宅，土地使用权为70年，现在原告了解到该房屋所占用的土地却为商服用地、土地使用权为四十年，被告的行为已构成根本违约；另外因原告所建房屋存在违规行为，被相关部门要求停止建设，并责令拆除，现在包括原告购买的十二组团11号商品房在内的房屋被拆除，导致被告不能按合同约定的期限交付该商品房，致使合同不能实际履行，被告的这一行为也构成根本违约。故原告与被告协商要求解除合同，并由被告返还购房款，赔偿相应损失；被告同意解除合同，但对于返还时问等问题双方未能达成一致。案涉房屋除国有土地使用权证外其他四证已被撤销。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 大地营造公司辩称，一、原告主张案涉合同解除于法无据，我司不同意解除案涉合同。案涉房屋是“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，案涉合同合法有效；案涉房屋在销售时土地用途被误批为“住宅用途”，属《合同法》中规定的应当部分调整、更正的内容，不属于合同效力的问题。商业用途的土地出让金商于住宅用途土地出让金，其房屋的居住性质不变，这类房屋的销售，既不存在商业欺诈之说，也不存在改变房屋居住性质的问题，因此土地性质登记的错误虽在政府，但不属于合同法第94条规定解除的事由，本案的《商品房买卖合同》也没有约定这类情形可以解除合同，据此，原告要求解除案涉商品房买卖合同于法无据，应予驳回。二、案涉合同具备继续履行的条件和可能，应当继续履行。我司对案涉房屋的土地依法享有土地使用权，被拆除的案涉房屋可以重建和复建，案涉合同仍可继续履行。依据有关规定，依法取得国在建设用地土地使用权证的土地可以依法报建、依法销售，因此，案涉房屋在纠正政府行政行为后可以继续履行合同，而不是不能履行合同。另外，案涉房屋交付时间为2019年6月30日，我司具有在政府原因消除后继续履行案涉合同的能力，故我司也不同意解除案涉房屋买卖合同；我司收到滦平县人民政府撤销案涉房屋的行政许可决定书，对此，我司将依法提起行政复议和行政诉讼，是否违建、是否违法尚无定论，因此，在这类案件终审判决前，不能确定案涉房屋除土地使用证外其他“四证”的合法性，说明案涉合同仍有履行的可能性。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。案涉房屋没有到交付时间，我司还没有违约。即使案涉房屋在2019年6月30日前无法交付，也是政府原因所导致，本案案涉房屋的拆除是政府安排的，滦平县人民政府做出的撤销案涉房屋的行政许可，将导致重建、复建时间可能延误，这些原因非我司所能控制，属不可抗力事由，根据法律规定以及案涉合同约定，属法定免责范畴，据此，我司认为应当依法驳回原告对我司违约责任的诉讼请求。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司有权依法提出行政复议、提起诉讼或者申请国家赔偿。上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉合同的履行和违约责任的确定问题，因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉合同合法有效；第二、案涉房屋土地性质在预售许可证上的登记错误，可以更正，不属于合同法规定的解除事由，同时，案涉合同也没有约定该事由可以解除合同，我司不同意解除该合同。第三、案涉房屋的国有土地使用权证仍然有效，依法仍可报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的法律基础和现实可能，合同应当继续履行；第四、案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所致，属不可抗力事由，应予免责，我司无需承担违约责任；第五、案涉合同的履行和违约责任的确定与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一中止审理的法定事由，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2017年7月3日签订案涉合同约定大地营造公司将案涉房屋销售给原告，合同约定房屋价款为3009600.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，现案涉房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证外的其他“四证”予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告刘海芳向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，用以证明原、被告签订合同的时间、地点、商品房基本状况及付款、金额、方式及逾期交房违约责任相关合同内容； 证据二：购房款收据，用以证明原告已交付被告购房款3009600.00元。 对原告提供的证据，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，但现还没到交付期限，被告不构成逾期交房；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，认可原告已经履行了付款的义务，被告已经将房屋建设基本完工，双方主要义务已经基本履行，现无法交房及土地性质登记错误属于政府行为，这些事由均可变更，案涉房屋可以重建，案涉合同存在继续履行的可能性。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告提供证据一、证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2019年6月30日，目前尚未到交付时间，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，也没有约定政府登记错误行为可以解除合同。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2016-18）； 证据四：《国有土地使用权证》[证号：滦国用（2016）第00071号]； 证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600004号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600004号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（编号：130824201705260101）； 证据八：《商品房预售许可证》[（滦）房预售证第2017005号）； 被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同，土地性质为商服用地，国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上重建或者复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，政府将案涉房屋在内的土地的用途错误登记为商服用地，该事由不是合同法规定的法定解除的事由，案涉房屋尚未到交付时间，被告可以通过重建或复建，案涉商品房合同不应解除，应当继续履行。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的； 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋于2018年11月27日被滦平县人民政府拆除； 证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，无法交付的原因是政府一早实行了“五停”； 证据十二：滦平县自然资源和规划局（滦资规）撤决字[2019]002号撤销行政许可决定书； 证据十三：滦平县自然资源和规划局（滦资规）撤决字[2019]020号撤销行政许可决定书； 证据十四：滦平县行政审批局滦行审撤[2019]5号撤销行政许可决定书； 证据十五：滦平县行政审批局滦行审撤[2019]29号撤销行政许可决定书； 被告提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，应予免责，被告无需向原告承担责任。 对被告所提供的证据原告质证认为：对被告提供证据的真实性无异议，认为不能完全证明被告的观点。对被告提供证据一、证据二证明案涉合同没有约定政府登记错误行为可以解除合同的观点不认可，被告不能证明其提出的所谓的登记错误的观点；被告提供的除国有土地使用权证以外的其他许可证因现已被撤销，故对被告的证明观点不予认可，被告不能证明可以重建或复建，其他观点也无相关证据证实，不予认可；证据九至证据十五的真实性认可，无法证明被告的观点，被告无法交付房屋的根本原因是涉案房屋已被拆除，无法在合同约定的时间交付。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2017年7月3日签订了编号为20170703057《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的十二组团11号房屋销售给原告刘海芳，合同约定案涉房屋所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2085年11月30日，房屋价款为3009600.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，同时合同约定了原、被告双方的权利义务。合同签订后，原告向被告支付了房屋价款3009600.00元。2018年11月案涉房屋被拆除。 另查明，原告购买的房屋所在地国有土地使用权证登记为商服用地、土地使用权为四十年，土地使用权终止日期为2056年7月11日。 本院认为，原、被告于2017年7月3日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约定向被告支付购房款3009600.00元，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因案涉房屋所在地的国有土地使用权登记的用途为商服用地，被告以商服用地建设商品房并以住宅用途向原告出售，合同记载的土地使用权终止日期与国有土地使用权证登记的终止日期不符，现案涉房屋已被拆除，致使合同目的不能实现。为此，原告起诉要求解除原、被告于2017年7月3日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，其该项诉讼请求予以支持。 被告辩解案涉房屋所在地的国有土地使用权证系政府登记错误，未向法庭提供证据予以证实，该辩解意见不予采信；被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款3009600.00元予以返还。因被告的行为导致案涉合同解除，被告对此应承担相应的民事责任，即赔偿原告已付购房款的利息损失。原告起诉要求按月利率2%赔偿利息损失，无法律及合同依据。依法原告的利息损失应自被告收取房款之日即2017年7月3起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，因原告首付款的利息损失高于双方约定的违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的利息损失，对原告要求被告大地营造公司向原告支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告负担保险费用，因无合同约定及法律依据，其该项请求本予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘海芳与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年7月3日签订的编号为20170703057《商品房买卖合同》（包括补充协议）； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘海芳购房款3009600.00元。 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告原告刘海芳已付购房款3009600.00元的利息损失（利息自2017年7月3日起至本判决确定之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 三、驳回原告刘海芳的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30870.00元，保全费5000.00元，合计35870.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚君 人民陪审员  陈少华 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。