河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初5112号 原告：王瑄，女，1972年8月12日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邓志聪，上海市方达（北京）律师事务所实习律师。 被告：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地：滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号，统一社会信用代码：911308243198275448。 被告法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。 原告王瑄与被告承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中，经原告申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）为本案被告参加诉讼，于2019年3月11日公开开庭进行了审理，在审理过程中，建行滦平支行向法庭提出申请，要求以第三人的身份参加本诉，经与原告协商，原告同意建行滦平支行以第三人的身份参加本诉。原告王瑄的委托诉讼代理人贺丹飏、邓志聪，被告大地创见公司委托诉讼代理人王文倩、第三人建行滦平支行委托诉讼代理人寇丽莎、李凤义到庭参加诉讼，原告王瑄、被告大地创见公司法定代表人苏为学、第三人建行滦平支行法定代表人宋永德经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瑄向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与第三人建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同）；3、判令被告大地创见公司向原告退还购房首付款1960700.00元、并赔偿原告购房首付款的利息损失（自2016年11月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年12月为211288.00元）；4、判令被告大地创见公司偿还原告已向建行滦平支行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年12月，原告已偿还的贷款本金为117527.07元，贷款利息为166737.69元，总计284264.76元）；5、判令被告大地创见公司向建行滦平支行偿还按揭贷款合同项下剩余的贷款（以判决生效之日时实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年12月为2802472.93元）；6、判令被告大地创见公司向原告支付已付购房款的违约金488070.00元；7、判令被告大地创见公司向原告赔偿由于其根本违约给原告造成的实际损失（包括但不限于装修费用、物业费用等）合计291150.80元；8、判令被告大地创见公司赔偿原告因本案产生的律师费用8000.00元；上述各项费用共计为6045946.49元。9、判令被告大地创见承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：一、原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。2016年11月25日，原告王瑄作为买受人与被告大地创见公司作为出卖人签订了合同编号为00020500的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告出售大地创见巴克什营旅游文化产业园起步区项目中五组团190号商品房，房屋总价款为4880700.00元，被告应于2018年8月31日前交付符合合同约定的房屋，同时约定逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的10%支付违约金。二、《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，原告依约履行了包括支付房款在内的各项合同义务。原告于2016年11月27日向被告支付了购房首付款1960700.00元，随后，原告与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向滦平建行贷款2920000.00元，用于购买案涉商品房。建行滦平支行根据按揭贷款合同约定一次性将原告所借款项划入被告指定账户。2017年12月24日至2018年11月24日间，原告已向滦平建行偿还贷款本息合计284264.76元。此外，原告在《商品房买卖合同》项下进行了大量实际投入，包括装修费用、物业费用等，实际支出291150.80元。三、在《商品房买卖合同》及补充协议履行过程中，发生了案涉房屋被拆除的情形，被告事实上已无法履行商品房交付义务，违反了《商品房买卖合同》的约定，构成根本违约。2018年11月中旬，根据被告声称案涉商品房已由被告拆除，被告事实上已无法按约定向原告交付案涉商品房。由于被告明确表示无法向原告履行交付案涉商品房的合同义务，被告已对《商品房买卖合同》及其补充协议构成根本违约，导致案涉合同目的已无法实现。2018年12月5日，原告向被告发出了《律师函》作出声明：案涉合同自《律师函》发出之日起解除；被告应自《律师函》发出之日起15日内，退还原告已付全部购房款，并支付全部购房款总额10%的违约金；被告应自《律师函》发出之日起15日内赔偿原告因被告违约行为所遭受的各项损失。《律师函》已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告北京办公地点及《商品房买卖合同》约定的被告联系地址。四、被告由于根本违约，依法应当承担相应的违约责任，原告有权依据《合同法》的规定及《商品房买卖合同》及其补充协议的约定解除案涉《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部购房款、支付违约金及赔偿由于被告违约行为所造成的全部实际损失。依法因案涉商品房已由被告拆除，且被告明确表示无法向原告履行交付案涉商品房的合同义务，案涉合同目的已不能实现，被告已构成根本违约，故案涉合同已符合约定及法定的合同解除条件。鉴于此，原告于2018年12月5日向被告发出的《律师函》系原告行使合司解除权的书面通知，且被告已经收悉，案涉《商品房买卖合同》已于被告收到《律师函》之日时解除。此外，由于被告的上述根本违约行为，导致原告遭受了巨大的经济损失，包括但不限于房款利息、装修费用、物业费用、燃气费用、电视网络费用、水电费用、律师费用等。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，由于原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，原告与第三人建行滦平支行签订的按揭贷款合同的目的同样无法实现，该借款合同也应被解除，被告应当向原告偿还已支付的首付款及利息，并偿还原告向第三人建行滦平支行已偿还的贷款本息；与此同时，被告应向第三人建行滦平支行偿还剩余贷款。为保护自身的合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 大地创见公司辩称，一、原告主张案涉合同解除于法无据，且案涉房屋已经交付给原告，房屋灭失的风险依法转移，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效；我司没有从事违法违规建设，案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司不同意解除。二、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司已经按照约定向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，我司并没有延迟交付或者无法交付的违约情形，房屋交付后的灭失风险依法应由原告自身承担，原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据，退一步讲，本案案涉房屋“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任，据此应当依法驳回原告对我司违约的诉讼请求。三、案涉房屋交付后，房屋灭失的风险由原告自负，案涉房屋系被政府拆除，原告可向政府申请国家赔偿。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司将在法定的60日内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司对行政复议决定不服的，仍有权依法提起诉讼。在诉讼中我司有权依法提起相应的国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉房屋的土地的行政许可能否成立和重新开发建设的大问题，也将关系到案涉房屋被拆事件中我司有没有违法违规以及是否对原告构成违约的大问题，因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉房屋的《商品房买卖合同》依法有效；第二、案涉房屋是合法建筑物且已经交付，房屋灭失的风险已经转移，所以不同意解除该合同；第三、案涉合同基本履行完毕，我司不存在违约行为，房屋拆除是政府行为所致的，属于不可抗力事由，我司无需向原告承担违约责任；第四、房屋交付后灭失，系被政府拆除，原告依法应向侵权责任方即政府主张国家赔偿；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一个中止审理的法定事由，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 被告大地创见公司对原告起诉所述原、被告于2016年11月25日签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，约定大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的五组团190号房屋销售给原告，房屋价款为4880700.00元，被告应于2018年8月31日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证外的其他“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）均予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 第三人建行滦平支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款2802472.93元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令被告大地创见公司对原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款2802472.93元及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3、由原告、被告大地创见公司承担本案全部诉讼费用。第三人诉称，按揭贷款合同系双方真实意思表示，不违反因法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。即使该合同被解除，原告依法、依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本金及利息的义务。同时，因第三人与被告大地创见公司于2016年8月30日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016005）（以下简称最高额保证合同）,合同约定被告大地创见公司为购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属住房或商业用房而与第三人建行滦平支行发生借贷关系的全部债务人（包括本案原告）提供最高额保证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，第三人建行滦平支行亦有权要求被告大地创见公司返还购房款本金及利息。 原告王瑄就第三人建行滦平支行的诉讼请求辩称，其不应承担向第三人偿还贷款及利息的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人即被告大地创见公司应将购房贷款等本金、利息返还买受人和担保权人，故出卖人向担保权人承担偿还责任，买受人没有责任；该司法解释是基于发挥诉讼资源、保护业主合法权益出台的，出卖人直接接受了担保人的借款，基于此项事由也应由被告偿还第三人贷款；原告在本案中没有过错并遭受重大损失，如原告承担偿还责任的话违背了立法初衷。第三人提到已在承德市中级人民法院起诉要求被告承担返还贷款责任，应视为其选择被告大地创见作为偿还主体，因此，不能在本案中要求原告承担偿还责任，依法应予驳回。 被告大地创见公司就第三人建行滦平支行的诉讼请求辩称，我司与建行签订的最高额保证合同保证金为2亿元人民币。第三人的第一项诉讼请求与我司无关；第三人的第二项诉讼请求与其已在承德市中级人民法院起诉的诉讼请求构成重复起诉和主张，现第三人的本案诉求已被本院受理而第三人又提出了与承德中院相关案件合并审理，鉴于合并审理事项尚未决定，因此为了避免案件的交叉重复，我司认为本案应当依法中止审理，待案件是否合并审理决定做出后再恢复本案的审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售合同》及补充协议（合同编号00020500），用以证明签订合同的时间、地点、商品房基本状况及付款、金额、方式及逾期交房相关合同内容违约责任； 证据二：原告首付款收据，用以证明原告于2016年11月27日支付购房款1960700.00元； 证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向第三人贷款2920000.00元用于购买案涉商品房； 证据四：银行月供付款凭证，用以证明原告王瑄于2017年12月24日至2018年11月24日已归还第三人建行滦平支行贷款本息284264.76元； 证据五：装修费用、物业费用、燃气费用、电视网络费用、水电费用等收据，用以证明原告在《商品房预售合同》项下进行了大量实际投入，包括装修费用、物业费用等，实际支出291150.80元； 证据六：致长城脚下饮马川109户业主的公开信，用以证明承德大地营造房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司和被告向109户业主发出公开信，承认被告拆除了案涉房屋； 证据七：《律师函》及EMS妥投记录，用以证明原告的律师函已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告北京办公地点及《商品房预售合同》约定的被告联系地址； 证据八：律师费发票； 证据九：委托代理协议书； 原告提供的证据八和证据九用以证明原告因本案支出律师费8000.00元。 对原告提供证据，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，关联性有异议，认为案涉房屋已经交付原告，合同已基本履行完毕，被告没有延期交房，不应承担逾期交房的违约责任。根据补充协议第四条约定，案涉房屋交付后，商品房的相关权利、义务、风险转移给买受人即原告，案涉房屋交付后被政府拆除，原告应向政府主张赔偿；对证据二无异议，案涉合同主要义务已基本履行完毕；对证据三、证据四请求法院依法认定，被告大地创见公司已经代原告向第三人支付2019年1月至3月的月供合计71066.19元；对证据五真实性、合法性、关联性有异议，对于原告提供的与案外人签订的装修合同的真实性不确认，被告向原告交付的是精装修房屋，无需装修即可居住，原告主张的装修费用不是必然发生的费用。据了解，对于原告主张物业费，物业公司已于2019年2月2日向原告退款16145.06元，原告不应再进行主张。同时也说明该项费用应由物业公司进行处理，不属于合同约定的赔偿范围，至于原告提供的其他收费单据因无原件，不能确认其真实性。同时房屋已交付原告，相关权利义务已转移，原告与物业及其他水电暖相关配套供给单位之间发生的费用应由原告自行承担；对证据六的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该信件只是被告对政府拆除行为有感而发的言辞，信中提到是被告所拆，但实际是政府要求拆除，基本上也是政府直接拆除；对证据七质证认为律师函没有律师所盖章、也没有律师的签名，其形式不合法，对律师函的内容也有异议，案涉商品房是政府要求且由政府拆除，拆除行为属于政府行为，依约定属于不可抗力，被告依法免责。且案涉房屋已交付，风险已转移，应由原告承担相关权利义务和风险；对证据八、证据九认为律师费非案件必然产生的损失，合同并未约定此项费用的承担问题，原告主张没有合同依据。 对原告提供的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性认可，能够证明第三人在发放案涉贷款时已尽审查的义务，第三人建行滦平支行有权要求原告履行偿还借款的义务，原告应继续履行还款义务；对证据五、证据七与第三人无关，不发表质证意见；对证据六质证认为依据原告与第三人签订的借款合同约定，案涉房屋是否被拆除，原告均应履行还款义务；对证据八、证据九不予认可，认为因原告与第三人签订的借款合同中并未约定该项费用的承担，原告为自身利益支出的费用，应由其自行承担。 为证明自己的观点，被告大地创见公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告提供的证据一和证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》合同并约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2018年8月31日，案涉房屋已经交付，合同基本履行完毕，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，被告所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告依法免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号CL130824-2014-18）； 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2015）第00003号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600003号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号:建字第130824201600003号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201609220201）； 证据八：《商品房预售许可证》（证号为（滦）房预售证第20160033号）； 被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉房屋“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）俱全，是合法建筑物，被告没有违规建设，没有违约违规。 证据八-1：房屋交付证据，用以证明案涉房屋已经交付原告，风险已经转移，应由原告承担灭失风险； 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的； 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除； 证据十一：2018年11月23日的停工通知书，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府实行了“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）； 证据十二：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书（滦资规）撤决字[2019]008号； 证据十三：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书（滦资规）撤决字[2019]0026号； 证据十四：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书（滦行审撤[2019]7号）； 证据十五：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书（滦行审撤[2019]26号）； 被告提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的行政许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，被告无需向原告承担责任。 证据十六：银行电子回单3张，用以证明截止2019年3月4日被告代原告王瑄向第三人支付了三个月的按揭贷款，每月23688.73元，合计71066.19元。 对被告提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，首先，案涉房屋是被告自行拆除，不构成不可抗力。其次，本案争议是关于出售人是否按照合同约定交付房屋，与是否违规建筑无关。最后，由于案涉房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告，且商品房买卖合同的目的是购买案涉商品房，完成产权登记并办理不动产权证，现在并没有完成该等事项，故合同没履行完毕，被告也并未实际完成案涉房屋的交付，因此案涉房屋实际上没有完成交付；对证据三至证据八的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可。被告持有的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》已被政府相关主管部门撤销行政许可，无法进行重建、复建，更无法按照案涉《商品房买卖合同》约定的期限实际进行交付并办理产权证，根据合同约定，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人赔偿损失；对证据八-1的真实性、合法性无法确认，关联性、证明目的不予认可。首先，由于案涉房屋没有满足验收合格的交付条件，且商品房买卖合同的目的是购买案涉商品房，完成产权登记，并办理不动产权证，现在并没有完成该事项，故合同没有履行完毕。被告也并未实际完成案涉房屋的交付，因此案涉房屋实际上没有完成交付。其次，《房屋交付验收表》并不代表原告受领案涉房屋，也不代表被告已完成交付义务；证据九、证据十没有原件，对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。根据原告提交的证据三即《公开信》可以证明案涉房屋系被告拆除，与政府无关，不构成不可抗力；证据十一无原件，真实性不认可；对证据十二至证据十五的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可。首先，被告持有的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》已被政府相关主管部门撤销行政许可，无法进行重建、复建，更无可能按照案涉《商品房买卖合同》约定的期限实际进行交付并办理产权证。其次，该等撤销行政许可行政书载明被告具有违规行为，恰恰证明系被告自身原因导致房屋被拆除，不构成不可抗力；对证据十六的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可。该证据与本案原告诉求无关。 对被告提供的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二、证据十六的真实性、合法性、关联性均无异议，证明因原、被告双方签订了合法有效的买卖合同，才向第三人申请住房贷款；对证据三至证据八的真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明第三人在审核、发放贷款过程中已尽审慎审查义务，是合法有效的；对证据八-1是被告与原告之间的行为，与被告应否向第三人偿还贷款承担连带责任不存在关联性；证据九至证据十一与第三人无关，不发表质证意见；对证据十二至证据十五与第三人无关，被告大地创见公司仍应按合同约定向第三人承担连带还款责任；证据十六能够证明原、被告均应向第三人承担还款责任。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明双方存在借款合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定权利义务终止不影响合同结算、清理条款的效力，该合同不具备约定解除条件； 证据二：发放贷款支付凭证，用以证明第三人履行了发放贷款的义务，不存在任何违约行为，原告应按合同约定履行还款义务； 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，用以证明第三人与被告存在担保合同关系，其对原告向第三人借款承担最高额连带保证责任，案涉借款合同属于合同约定的最高额保证范围内，被告应对原告的全部借款承担连带保证责任，合同约定了最高额保证合同的效力独立于主合同，无论原告与被告的买卖合同是否被解除，被告均应向第三人承担还款责任； 证据四：对账单，用以证明原告偿还贷款的实际情况及欠付贷款本息的金额，同时被告代原告偿还贷款也能证明被告已履行着连带保证还款义务； 证据五：河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民初字10号《受理案件通知书》用以证明第三人诉被告大地创见公司保证合同纠纷一案已由承德市中级人民法院受理。同时为节约诉讼资源，公平审理，本案有可能会与该案合并审理。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定该合同具备解除条件，应予解除，贷款合同第十九条为格式条款，加重了原告超出法律规定之外的责任，根据合同法的相关规定，该条款应为无效。而且第三人未对该条款进行充分提示；对证据二的真实性、合法性、关联性认可，贷款是由银行直接向开发商支付的，未向原告进行支付，因此该贷款应当由开发商向第三人偿还；对证据三的真实性无法确认，关联性不予认可，该合同与案涉争议无关；对证据四的真实性认可；对证据五的真实性无法确认，关联性不予认可。该案与本案不应合并主张，第三人已针对本案被告在承德市中级人民法院就保证合同提起诉讼，已经选择由开发商承担偿还贷款的义务，而第三人对业主又在本案中提出诉讼请求，要求业主偿还贷款，将构成重复受偿的情况。而且该诉讼中第三人仅起诉开发商的行为应当视为对偿还贷款的义务人的主体作出了选择，作出了明确的自认，应当适用“禁反言”原则。 对第三人提供的证据，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性请法院依法核实，关联性有异议，该合同的相对方是原告和第三人，被告不是合同当事人，也不是履行权利义务的主体；对证据二无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同系被告与第三人签订的最高额保证合同，并非针对本案原告，分属不同的法律关系，应分别认定；对证据四由法庭予以核实；另被告于2019年1月至3月分别代替原告还款合计71066.19元，应当在本案事实认定中予以考虑。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为第三人已经就被告的保证责任另案提起诉讼，又在本案中主张连带保证责任，构成重复诉讼，不应支持，为了明确案件的责任，应当在该案的审理结束后再对本案审理，故应中止本案的审理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2016年11月25日签订了合同编号为00020500《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的五组团190号房屋销售给原告王瑄，合同约定房屋价款为4880700.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2016年11月27日向被告支付了购房款1960700.00元，并于2017年5月3日与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人建行滦平支行贷款2920000.00元用于购买案涉商品房。2017年11月24日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告已经竣工验收合格的房屋。2018年11月27日原告购买的房屋被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出的《律师函》通知解除双方签订《商品房买卖合同》并要求退还全部购房款并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。 另查明，截止2019年3月14日，原告王瑄已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计355330.95元，其中包括被告替原告偿还贷款本息71066.19元（2019年1-3月每月23688.73元），原告本人偿还284264.76元，尚欠贷款本金2756319.15元。 本院认为，原、被告于2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付楼房过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，原告要求解除原、被告于2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，故对原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。依法该合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求予以支持。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年5月3日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款合同的借款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息计算期限应自首付款给付之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地创见公司赔偿的物业费等损失,系案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位收取，开庭审理过程中，被告提出已由物业公司退还原告部分物业费，原告予以认可，尚欠未付物业费系因物业合同所发生的，案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位亦未拒绝返还，该项损失可另案处理，故原告的该项请求本院不予支持；原告主张装修费损失264000.00元，虽向法庭提供了相关的装修施工合同、银行转账凭证，但未提供证据证明该装修合同的实际履行情况，证据不足，本院不予认定。原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。 对于第三人请求原告王瑄偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王瑄为还款义务人，解除前的欠款本息应由王瑄负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将王瑄已支付的贷款本息返还王瑄，同理，王瑄未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王瑄偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告王瑄与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2016年11月25日签订的合同编号为00020500的《商品房买卖合同》(包括补充协议）于2018年12月9日解除； 二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王瑄购房首付款1960700.00元； 三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王瑄支付的购房款1960700.00元的利息损失（利息损失自2016年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效之日止）； 四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王瑄已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息284264.76元； 五、解除原告王瑄与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年5月3日签订的合同号为130687508-2012-20171968386的《个人住房(商业用房)款合同》； 六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同号为130687508-2012-20171968386的《个人住房(商业用房)款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房(商业用房)款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告王瑄的其他诉讼请求； 八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54120.00元、保全费5000.00元,计59120.00元，由被告承德大地创见房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚君 人民陪审员  陈少华 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。