河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初1668号 本诉原告（反诉被告）怀宝华，男，1977年6月11日出生，汉族，住北京市丰台区。 本诉被告（反诉原告）周平，女，1978年6月14日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人彭锐，北京市玄德律师事务所律师。 本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司，住所北京市怀柔区渤海镇沙峪村115号，统一社会信用代码：91110116MA01FB579J。 法定代表人何璠，董事长。 委托诉讼代理人彭锐，北京市玄德律师事务所律师。 本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司，住所河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇田各庄村段潮白河孔雀城7.2期，统一社会信用代码：91131028MA0CY68J6X。 负责人张瑾，总经理。 委托诉讼代理人彭锐，北京市玄德律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）怀宝华与本诉被告（反诉原告）周平、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司租赁合同纠纷一案，本诉原告（反诉被告）怀宝华于2019年5月31日向本院提起本诉，本诉被告（反诉原告）周平于2019年7月4日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员杨利华独任审判，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）怀宝华，本诉被告（反诉原告）周平、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司共同委托诉讼代理人彭锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）怀宝华向本院提出诉讼请求：1、判令本诉被告（反诉原告）周平向本诉原告（反诉被告）支付未提前三个月书面通知解除租赁合同的补偿款31388.4864元，并按每日1%的标准支付自2019年5月15日至2019年8月14日的滞纳金28877.407488元。2、判令本诉被告（反诉原告）周平支付提前解除租赁合同的违约金31132.6元。3、判令本诉被告（反诉原告）周平支付本诉原告（反诉被告）逾期支付租金的违约金6060.7元。4、判令本诉被告（反诉原告）周平支付本诉原告（反诉被告）恢复房屋原状费用30000元。5、判令本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。6、诉讼费用由本诉被告（反诉原告）周平、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司、本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司承担。事实与理由：2017年10月19日，本诉被告（反诉原告）周平与案外人大厂京御房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：大厂京御房地产开发有限公司将大厂回族自治县英国宫7.3期项目22#101号商铺租赁给周平使用，周平将该商铺用于经营“寻秦记”品牌餐饮。2018年11月3日，怀宝华与周平、大厂京御房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：大厂京御房地产开发有限公司将上述商铺出售给怀宝华，自2018年11月15日起，怀宝华继受原租赁协议中出租方所有享有的权利义务。2019年5月11日，怀宝华催要租金时，周平明确告知其解除合同，不再继续交纳租金，双方经协商确定于2019年5月18日办理水电交接。根据《商铺租赁合同》约定，周平的行为已构成违约，应按照怀宝华的诉请承担违约责任。周平作为涉案租赁合同的签署人，为实际经营人之一，亦为本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司法定代表人妻子，北京寻秦记餐饮管理有限公司为本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司的总公司，北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司的负责人张瑾为北京寻秦记餐饮管理有限公司股东之一，张瑾向怀宝华支付租金的行为，应视为债的加入，共同与周平履行合同，故本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司、北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司应对周平的债务承担连带清偿责任。 本诉被告（反诉原告）周平辩称，根据《中华人民共和国大气污染防治法》的规定，居民住宅楼底商禁止经营餐饮业，故相关行政机关于2018年12月底明确告知周平在相关行政许可文件到期后不能在涉案底商继续经营，因此双方经过协商解除了租赁合同，并于2019年5月18日进行了交接。如认定周平提前解除合同，根据合同约定周平仅需额外支付三个月的租金作为违约金，并未约定赔偿金、滞纳金等。因北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司负责人张瑾在国外，导致了未按时支付租金，但怀宝华在微信聊天中同意张瑾回国后支付租金，故周平不存在逾期支付租金的情形。周平从大厂京御房地产开发有限公司租赁涉案房屋时系毛坯房，周平投入了高额费用进行装饰装修，在与怀宝华交接房屋后，怀宝华已将涉案房屋出租给一家房屋中介公司，故周平的装饰装修并未给怀宝华造成损失，不应支付恢复房屋原状的费用。 本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司辩称，涉案租赁合同系周平与怀宝华签订，根据合同相对性原则，周平应为合同主体，在没有明示需北京寻秦记餐饮管理有限公司承担债务的情形下，其不应承担连带清偿责任。 本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司辩称，涉案租赁合同系周平与怀宝华签订，根据合同相对性原则，周平应为合同主体，在没有明示需北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司承担债务的情形下，其不应承担连带清偿责任。 反诉原告（本诉被告）周平提出反诉请求：1、确认周平与怀宝华的房屋租赁合同自2019年5月18日解除。2、判令怀宝华支付周平装饰装修损失50000元。事实与理由：2017年10月19日，案外人大厂京御房地产开发有限公司与周平签订涉案房屋租赁合同，周平租赁涉案房屋时系毛坯房，因经营需要对房屋进行了装饰装修，费用共计95000元，顶面墙面涂刷、地砖、墙砖、改水电等已与房屋形成附和。怀宝华购买涉案房屋后，继受了原租赁合同的全部权利义务，双方解除租赁合同并交接房屋后，因附和物不利于拆除，怀宝华应对装饰装修物价值进行折价支付给周平。 反诉被告（本诉原告）怀宝华辩称，本诉被告方提前解除合同已构成严重违约，即使存在装饰装修损失也应由本诉被告方自己承担。根据合同约定，除怀宝华书面认可外，本诉被告方应将房屋恢复原状，怀宝华不承担装饰装修损失。 经审理查明，2017年10月19日，本诉被告（反诉原告）周平与案外人大厂京御房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定大厂京御房地产开发有限公司将位于大厂县厂通路南侧、幸福路北侧街英国宫7.3期项目22#101号商铺租赁给周平，用于经营“寻秦记”品牌餐饮。租赁面积约99.76平方米（承租方同意，以合同约定的租赁面积为准，如与实际面积不符，也不因此调整租金）。租赁期限自2017年11月15日起至2020年11月14日止。租金总额为367669.49元，首期租金期间为2017年11月15日至2018年5月31日，其他租金以3个自然月为一个交租期，交纳日期为每个交租期最后一个月的5日前，一次性足额支付下个交租期应付的租金。2019年1月1日至2019年12月31日，租金标准为3.42元/天.㎡，年租金124530.41元。出租方提供的设备设施应处于可使用状态（自然损耗除外），如承租方对房屋设备设施进行了改造，除非出租房书面认可外必须恢复原状，未予恢复的，出租房有权聘请第三方予以修复/恢复，因此而发生的费用由承租方承担。租赁期间承租方要求提前终止或解除本合同的，在合同解除时，承租方应提前三个月向出租方发出书面通知，经出租方书面同意，并额外向出租方支付按当年度租金标准计算的三个月租金作为违约金。合同另对其他事项作出了约定。 2018年11月29日，怀宝华与大厂京御房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定大厂京御房地产开发有限公司将潮白河孔雀城7.3期普通商品住宅第22幢1单元1层0001号商品房出售给怀宝华，该商品房用途为商业。 2018年11月3日，甲方怀宝华（出租人）、乙方周平（承租人）、丙方大厂京御房地产开发有限公司（原权利人）签订《三方协议》，约定乙、丙双方就7.3期0022010001商铺原租赁协议进行结算，丙方于2018年11月15日前将商铺交付给甲方，自交付之日起，甲方继受原租赁协议丙方所享有的权利义务，在原租期不变的前提下，乙方按照原租赁协议约定的租金标准向甲方交纳相应租金。2018年11月起至2019年5月，怀宝华妻子通过微信联系收取房租事宜，并要求将租金打入其名下银行账户，2019年2月17日，被告北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司负责人张瑾向其账户内打入2019年3月至5月三个月的租金30364.95元。2019年5月14日，怀宝华妻子与通过微信联系称：“张总，你们搬好后告诉我，我们去办理交接”。2019年5月18日，双方办理了房屋的交接手续（包括水电）。 上述事实有本诉原告《商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、《三方协议》、微信聊天记录及本诉原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，涉案《商铺租赁合同》及《三方协议》系合同各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本诉原告于《商铺租赁合同》签订后购买了涉案房屋，其作为房屋所有权人，与本诉被告周平形成了租赁合同关系，双方为涉案合同相对方。涉案商铺房租一直是打入本诉原告妻子银行账户内，也是本诉原告妻子联系收取房租的事宜，通过本诉原告妻子与张瑾于2019年5月14日的微信聊天记录，可以认定本诉原告同意本诉被告周平搬离租赁商铺，即本诉原告同意解除《商铺租赁合同》，且本诉被告周平已搬离租赁商铺，故该合同应予解除，双方已于2019年5月18日进行了房屋包括水电在内的交接，该日期视为合同解除日期。本诉被告周平已实际支付2019年5月31日前的租金，双方合同已于该月解除，本诉原告要求本诉被告周平给付下一交租期逾期付款违约金，显失公平，故本院不予支持。根据合同约定，解除合同时，本诉被告周平应提前三个月书面通知本诉原告，本诉被告周平主张因政策性原因无法继续在涉案商铺进行经营，但其陈述是在2018年12月底接到相关行政机关通知在行政许可文件到期后不能继续经营，而其于2019年5月搬离，其有充分时间通知本诉原告解除合同，但未按约履行通知义务，故应按约承担违约责任，即本诉被告周平应按照2019年度租金的标准支付三个月的违约金31132.6元。原告主张的本诉被告周平未提前三个月书面通知解除租赁合同的补偿款及滞纳金的诉讼请求，与违约金属重复计算，本院不予支持。《商铺租赁合同》中约定出租方提供的设备设施应处于可使用状态（自然损耗除外），如承租方对房屋设备设施进行了改造，除非出租房书面认可外必须恢复原状的条款，应理解为承租方对房屋设备设施或结构进行了明显的变动或造成房屋现状与原状不一致，需恢复原状，但本诉原告未提供证据证明本诉被告周平在租赁房屋后造成房屋在租赁前后有明显变动，故对本诉原告要求本诉被告周平支付恢复原状费用的主张，本院不予支持。《商铺租赁合同》及《三方协议》中合同当事人系被告周平，并非本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司和北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司，北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司负责人向本诉原告支付租金，并不能直接证明该公司参与了经营或者租赁了涉案房屋，本诉原告也未提交其他证据予以佐证。故本诉原告要求本诉被告北京寻秦记餐饮管理有限公司和北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司，北京寻秦记餐饮管理有限公司第二分公司承担连带责任的主张，本院不予支持。反诉原告对租赁房屋进行装饰装修系其经营所需，应由其自行负担，其该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、解除本诉原告（反诉被告）怀宝华与本诉被告（反诉原告）周平的《商铺租赁合同》及《三方协议》。 2、本诉被告周平于本判决生效之日起三日内给付本诉原告怀宝华违约金31132.6元。 3、驳回本诉原告怀宝华其他诉讼请求。 4、驳回反诉原告周平全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取289元、反诉案件受理费减半收取525元，两项共计901元，由本诉被告（反诉原告）周平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杨利华 二〇一九年八月五日 书记员  杨雨欣 判决附件： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。