江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初2290号 原告（反诉被告）：周秋元，男，1978年8月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。 原告（反诉被告）：丁艳，女，1976年1月30日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李炳森，湖南弘扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江西百城房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：陈居成，董事长。 委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗玉玲，江西智桥律师事务所律师。 原告（反诉被告）周秋元、丁艳与被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司（以下简称百城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周秋元及其与丁艳的共同委托诉讼代理人陈炳森，被告（反诉原告）百城公司的委托诉讼代理人胡晓芬、罗玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、原告（反诉被告）诉讼请求。1.确认周秋元、丁艳与百城公司于2016年1月13日签订的百联首府定购协议书，以及2016年1月18日签订的商品房买卖合同及四份补充协议为有效合同；2.判令百城公司立即履行商品房买卖合同及补充协议，将百联首府1号楼1单元1204房实际交付给周秋元、丁艳，并办理该房相关产权登记手续至周秋元、丁艳名下；3.判令百城公司自2016年3月31日起，按日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房之日止；4.本诉诉讼费用由百城公司承担。 二、被告（反诉原告）答辩。本案应为建设工程施工合同纠纷，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，应驳回原告的本诉诉请。1.原、被告签订的商品房买卖合同是为了担保原告在被告处的工程款，性质为让与担保，不属于以房抵债。2.假使双方系以商品房抵偿工程债务，该实践性合同因未办理物权转移手续而未发生抵债效力。3.原告未交付房款，被告无交房义务，且原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效。 三、被告（反诉原告）诉讼请求。1.依法确认反诉原告与反诉被告于2016年1月18日签订的商品房买卖合同已解除；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 四、原告（反诉被告）答辩。1.办理合同登记备案及申请预告登记系百城公司的合同义务，其不能因违约行为而获利。2.本案系百城公司因拖欠周秋元690000余元工程款无法清偿后，主动提出以房抵工程款。双方在协议书中特别注明“本套房款抵扣相关工程款”。且经过百城公司有关领导批准，给予了周秋元16765元优惠，购房合同最终以542077元成交。3.从结算审核资料可以看出，百城公司最后审定的结算价为1914722元，其实际支付的工程款为1320000元，至今百城公司尚欠周秋元工程款49105元。4.以房抵款后，百城公司仍欠周秋元工程款，故百城公司于2016年、2017年继续支付工程款给周秋元，该行为进一步证实了工程款抵购房款合同的真实存在。综上，百城公司的反诉理由不能成立，应依法驳回。 本院查明的事实： 一、2014年12月24日，周秋元与百城公司签订《吉安市百联首府住宅楼项目涂料施工工程合同书》，约定由周秋元承包吉安市百联首府住宅1＃、5＃楼外墙涂料施工工程。合同约定了工程价款、支付方式、违约责任等内容。次年，双方另行签订多份补充协议，就涂油漆、刮瓷、涂乳胶漆等工程量及价格进行了约定。2015年2月起，百城公司开始陆续偿付周秋元工程款。 二、2016年1月13日，百城公司与周秋元签订《百联首府定购协议书》（以下简称定购协议书），约定由周秋元购买百城公司开发的百联首府1号楼1单元1204室，预测建筑面积为108.86平方米。定购协议书第三条付款方式处注明：“本套房款抵扣相关工程款”。周秋元与丁艳系夫妻关系，二人于2011年3月1日登记结婚。2016年1月18日，百城公司与丁艳签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）并约定，由丁艳购买百城公司开发的位于吉州区（以下简称案涉房产），面积为108.86平方米，房屋总价款为542077元。合同第八条约定，出卖人应在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。第九条约定，出卖人自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，买受人不得退房。合同第十五条第三项约定，商品房交房后365工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过365工作日，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定，商品房网上合同签定后10日内未及时申请备案，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。 三、百城公司至今未向丁艳办理交房手续。百联首府1、2、5、6幢不动产于2016年12月12日具备首次登记（初始登记）条件。2019年7月15日，百城公司向本院出具书面材料，说明案涉房产至今仍为未备案登记状态。 本院认为，综合双方诉、辩，可以将本案的争议焦点概括为：1.双方签订的商品房买卖合同系担保建设工程款的履行，还是双方就相互互付债务作债务抵销？2.原、被告是否结清工程款？是否为本案应当查明的事实3.商品房买卖合同应继续履行还是确认解除？4.本诉原告诉请的交付、办证以及逾期交付的违约责任应否得到支持？ 关于第一、二项争议焦点。周秋元为百城公司提供外墙涂料施工，后者陆续向前者清偿部分工程款。时至2016年1月13日，在周秋元尚未受领全部工程款的情况下，百城公司作为债务人与周秋元于《协议》中约定，以房款抵扣工程款的意思表示属债务抵销。本案中，该抵销意思表示本属百城公司的单方法律行为，抵销权人百城公司一经作出该意思表示，并通知周秋元后即发生法律效力。2016年1月18日，作为周秋元妻子的丁艳与百城公司就案涉房产买卖事宜签订合同，可视为周秋元对上述意思表示的确认，亦符合债务约定抵销的特征。百城公司辩称上述意思表示并非债务抵销而为让与担保，且债务履行期限届满前以物抵债的约定，人民法院不应确认其效力的问题。因百城公司未就其辩称提交充分证据予以证明，在案证明亦未证实双方曾就日后回赎案涉房产作出过约定并达成合意，且百城公司作出以丁艳应缴房款抵销其欠付工程款，抵销的客体为互负的金钱给付义务，而非以物抵债。自2015年2月起，百城公司在陆续偿付周秋元工程款的情况下，抵销权人于案涉房产合同签订前作出债务抵销的意思表示真实、合法、有效。该金钱给付义务的抵销，与禁止流押、流质的法律规定有本质区别，故对百城公司的相关辩称，本院不予采纳。此外，百城公司另辩称，其与丁艳签订合同时，周秋元与之并未就工程款结算形成合意，周秋元应就工程款大于案涉房款承担举证责任的问题。该辩称与债务抵销系单方法律行为，意思表示一经作出且到达对方即发生法律效力的原理不符。案涉工程是否结算、清偿，并非本案需查明的事实，本院不纳入审理范围。如百城公司认为其抵偿款及另行偿付的工程款畸多，可另案主张。 关于第三项争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。丁艳与百城公司在合同附件四中补充约定，商品房网上合同签定后10日内未及时申请备案，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。本案中，丁艳与百城公司并未签订网上合同，无合同作废的前置条件。且百城公司作为备案义务方，在先前已作出债务抵销的意思表示后，单方不将合同提交审核备案，结合2016年至今案涉房产销售价格已有一定幅度上涨之情况，支持百城公司的反诉诉请将与不可让违约者获利的司法衡量准则和诚实信用原则相悖。故本院对丁艳主张百城公司应按合同约定履行交房及协助办证等义务的本诉诉请予以支持，对百城公司的反诉诉请不予支持。 关于第四项争议焦点。对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制。本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害。百城公司未提交证据证实其已履行通知交房之义务，故丁艳主张百城公司承担自2016年3月31日起至实际交房止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，应按合同约定的以总房款日万分之一计算。百城公司并未提供证据证明其已通知丁艳办理交房手续，故其相关诉讼时效的抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十九条、第一百条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）周秋元与被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司于2016年1月13日签订的《百联首府定购协议书》、原告（反诉被告）丁艳与被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案编号为20160100843）及补充协议合法有效； 二、被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，将位于吉州区交付与原告（反诉被告）丁艳，并协助办理该房产权属登记至原告（反诉被告）丁艳名下； 三、被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁艳逾期交房违约金（以房款总价542077元为基准，从2016年3月31日起按日万分之一计算至实际交房之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）周秋元、丁艳的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1304元，减半收取计652元、反诉案件受理费4610元，共计5256元，由被告（反诉原告）江西百城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王国勇 二〇一九年八月二十九日 书记员  张诗雪 法条链接： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。