福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1613号 原告（反诉被告）：傅舀辉，男，1988年10月5日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗国清，福建而樾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴春烽，男，1985年9月16日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：吴小红，女，1985年5月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴春烽（系吴小红丈夫），男，住三明市梅列区。 原告(反诉被告)傅舀辉与被告(反诉原告)吴春烽、被告吴小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)傅舀辉及委托诉讼代理人罗国清，被告(反诉原告)吴春烽、被告吴小红委托诉讼代理人吴春烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅舀辉向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告之间位于三明市梅列区满园春天桥下3号店的口头《转让合同》和《房屋租赁协议》；2.吴春烽、吴小红退还转让费37000元、押金24000元；3.判令吴春烽、吴小红承担本案诉讼费用。事实和理由：吴春烽、吴小红系夫妻关系，2018年4月28日，傅舀辉与吴春烽、吴小红达成口头协议，由吴春烽、吴小红将其经营的位于三明市梅列区的满园春天桥下3号店转让给傅舀辉，转让费为37000元。吴春烽、吴小红承诺转让后，负责傅舀辉与原房东另行签订房屋租赁协议。故傅舀辉通过妻子颜爱芹微信转款2000元作为定金支付至吴小红微信账户上，第二天吴春烽带一男子过来，自称其叫陈升烜，是案涉店铺的房东。当日，傅舀辉即与自称叫陈升烜的人签订《房屋租赁合同》一份，约定店面租赁期为二年，房屋押金24000元，每月租金8000元，陈升烜要求将押金及每月租金均转给吴春烽、吴小红，同时还应陈升烜的要求将剩余的转让费35000元也转入吴小红微信账户。此后，傅舀辉开始经营至2018年8月，每月的租金8000元均转入吴小红微信账户。后经了解，案涉店面为三明市梅列区列东村民委员会（以下简称列东居委会）所有，陈升烜并不是房东，也不是租赁人，傅舀辉与陈升烜联系，要求其出示房屋所有权证或与列东居委会签订的《房屋租赁合同》，否则陈升烜收回店面，退还押金。但吴春烽、吴小红来收回店面，但押金不予退还，而陈升烜的手机再无法联系，经派出所查询，无有叫陈升烜的男子身份证号码与《房屋租赁合同》上的身份证号码相同，也没有叫陈升烜的男子，现转让费及押金无法收回。故引起本案诉讼。 吴春烽、吴小红辩称，1.本人于2018年3月在食客天地租了店铺开火锅店，因人手不足，故将满园春本人营业中的商铺租给傅舀辉，并因为开业前事务繁忙，故写了委托书，委托陈开烜全权代表自己办理相关事项；2.转让费是转让店铺的设备，且傅舀辉已于7月底将设备变卖了，当时有报警确认过；3.押金在案涉租赁合同第七条有明确约定；4.本人的委托人与傅舀辉签订合同将案涉店铺交于傅舀辉之日起，傅舀辉均正常营业，并不存在骗取傅舀辉转让费和押金的行为，傅舀辉承租期间都是用吴春烽本人的手机和微信联系，没有和其他人联系；5.从傅舀辉与自己的微信聊天记录可以清楚看出，是因为傅舀辉家里有急事回去，所以是傅舀辉单方面违约，不理会自己多次催收租金和水电费的情况下，私自把店内物品全部变卖，未经本人同意私自解除合同，导致店铺空置7个月，加上傅舀辉所欠的水电费，其直接经济损失56933元，远高于傅舀辉的损失，应驳回傅舀辉的诉讼请求。 吴春烽向本院提出反诉请求：1.判令2019年3月1日起，案涉租赁合同解除；2.判令傅舀辉立即向吴春烽支付拖欠的租金56000元及水电费1017元；3.判令傅舀辉支付拖欠的租金及利息，利息按银行利率1.3倍计算至交清时止；4.反诉费用由傅舀辉承担。事实与理由：傅舀辉于2018年4月28日与自己的委托人签订租赁合同，约定将梅列区天桥下3号店租赁给傅舀辉，期限2018年5月8日至2020年5月7日止，合同明确约定租赁金额、付款时间及双方违约责任，租赁物按合同约定交付后，但傅舀辉在支付2018年5、6、7月的租金和水电费后，就未按约支付租金和水电费，经多次催收，傅舀辉均不予理会，造成店铺空置7个月，于2019年3月1日才租给案外人杨俊龙，傅舀辉已构成根本违约。 傅舀辉辩称，吴春烽所述不是事实，1.傅舀辉并不是与吴春烽的委托人签订租赁合同，而本案系吴春烽所带一男子声称为陈开烜，不是吴春烽在诉状中所述的委托人陈升烜；2.2018年8月初傅舀辉即与吴春烽达成解除合同的协议，随后吴春烽将案涉店面收回一直在自己使用，没有所谓有多次通知傅舀辉支付款项及空置7个月的情况。吴春烽采用欺骗手段，叫一男子冒充房东，且吴春烽不能证明其有实际承租权，应返还转让费和押金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 傅舀辉向本院提交如下证据： 1.2018年4月29日其作为乙方与甲方陈升烜签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将福建省三明市梅列区满园春天桥下3号店，共壹层壹间面积约31平方米租给乙方，租赁期两年，从2018年5月8日起到2020年5月7日为止，租金每月8000元，押金24000元，合同期满乙方退租后返还押金。 2.微信转账记录，拟证实其于2018年4月28日支付2000元预付款给吴小红，2018年4月29日支付吴小红5月店铺租金8000元及押金24000元，合计32000元。 3.收条和微信转账记录，拟证实吴小红收取傅舀辉店面转让费37000元。 吴春烽、吴小红对上述证据的真实性及证明内容无异议，但认为证据3的转让费不是店面转让费，系冰箱等设施的转让费。 吴春烽、吴小红向本院提交如下证据： 1.列东村委会与吴春烽于2018年5月1日签订的《租赁合同》一份，约定列东村委会权属的满园春2号店（天桥楼梯下）共壹（层）（间）面积约22平方米租赁给吴春烽，租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，月租金为4400元，同时合同第十七条约定在租期内乙方可以将承租的房屋转租、转让，拟证实吴春烽对案涉店铺具有出租权。 2.2018年4月28日吴春烽出具的《委托书》一份，内容为委托陈开烜作为吴春烽的合法代理人，全权代表办理满园春天桥下3号店租赁合同相关手续，拟证实陈开烜与傅舀辉签订租赁合同系受其委托。 3.吴春烽与案外人杨俊龙签订的《租赁合同》一份，约定吴春烽将三明市梅列区满园春天桥下3号店出租给杨俊龙，租期贰年，从2019年3月1日起到2021年2月29日为止，月租金为6500元，拟证实案涉店铺空置至2019年3月1日前。 4.与AO路上（傅舀辉微信名）微信聊天记录，拟证实是傅舀辉因家中有事，要求单方解除合同。 傅舀辉对证据1的真实性及证明内容无异议，对证据3的三均不予认可，同时认为证据2是吴春烽单方面出具的，证据4的微信号是陈升烜给傅舀辉的，并不知悉是吴春烽的微信号，且微信聊天记录有说明是双方经过协商后解除租赁合同的，故证据2、3、4均不能证实吴春烽、吴小红的主张。 本院根据庭审调查情况，认定如下争议事实： 1.列东村委会与吴春烽于2018年5月1日签订的《租赁合同》一份，约定列东村委会出租给吴春烽其权属的三明市梅列区满园春2号店，租期内乙方可以将承租的房屋转租、转让。 2.傅舀辉于2018年4月29日签订的《房屋租赁合同》系与甲方陈升烜（陈开烜）签订，甲方系“陈开烜”还是“陈升烜”，原、被告双方发生争议，但均未提交公民身份证等证据来证实合同甲方的真实姓名，且合同上所留电话号码及公民身份号码均与“陈开烜”或“陈升烜”无关，也无法确认，为书写文书方便，在本判决书中以“陈开烜”统一表述。合同约定，甲方将三明市梅列区满园春天桥下3号店出租给傅舀辉，租赁期两年，从2018年5月8日起至2020年5月7日，店面月租金8000元，房屋押金共计24000元，合同期满傅舀辉退租后返还，傅舀辉拖欠房屋租金超过5个工作日，甲方可以解除本合同。 3.2018年4月29日，傅舀辉支付吴小红5月店铺租金8000元及押金24000元，合计32000元。 4.2018年4月29日，吴小红收取傅舀辉35000元，并连同2018年4月28日傅舀辉支付的2000元预付款，一并出具《收条》一份，写明“于2018年4月29日收傅舀辉满园春天桥下3号店转让费37000元”。 5.傅舀辉在支付案涉商铺2018年5月、6月、7月三个月租金后，即未再支付吴春烽商铺租金，并于2018年8月7日至2018年8月13日陆续通过微信名“AO在路上”与吴春烽以微信方式就减少房租等问题进行沟通，吴春烽在2018年8月13日回复傅舀辉“水费84、电费933.这个月8号至12号的租金1066.你晚上说店你不要了，从明天开始我店铺收回，你还要转2050给我，还有你店里的东西都搬空了，才和我讲，你是觉得水电费和这几天的租金不给我吗”。 6.吴春烽与案外人杨俊龙签订《租赁合同》一份，将案涉店面出租给杨俊龙，租期贰年，从2019年3月1日起到2021年2月29日为止，月租金为6500元。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案本诉及反诉争议的焦点合并归纳为：案涉《房屋租赁合同》应当予以撤销还是予以解除及原、被告的本诉及反诉的诉讼请求应否支持的问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定。 傅舀辉主张当时租商铺时就已约定必须和实际房东签定租赁协议，吴春烽、吴小红找了陈开烜假冒房东与其签定合同，导致案涉商铺仍是吴春烽、吴小红所租赁的，而傅舀辉却没有实际房东签定合同，并不存在转让，属欺诈行为，故案涉《房屋租赁合同》应予撤销；而吴春烽、吴小红主张，陈开烜系受委托与傅舀辉签定合同，不属欺诈行为，合同有效，合同签订后，也实际予予履行，但傅舀辉单方面违约，导致店面空置，但傅舀辉没有与自己解除合同，也没有将店铺钥匙返还，直到2019年3月1日重新租赁之前，合同都一直都还在履行，故傅舀辉应支付拖欠的租金、水电费及利息。 本院认为，吴春烽与列东居委会签订的《租赁合同》约定的2号店，虽然与案涉《房屋租赁合同》约定的3号店不同，但经傅舀辉与吴春烽双方确认为同一店铺，且傅舀辉也实际承租，故可以认定案涉店面系吴春烽从列东村委会处承租后予以转租的。 《中华人民共和国合同》第五十四条规定：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故可撤销合同主要是涉及意思不真实的合同，且可撤销合同因损害合同当事人利益，故可撤销。本案中，傅舀辉主张吴春烽以欺诈的手段，使自己在违背真实意思的情况下与之订立合同，但分析傅舀辉签订案涉租赁合同的意图，系希望实际能够租赁案涉商铺，现傅舀辉已实现其要求实际承租案涉商铺的目的，至于签订合同的出租方系实际店主还是其委托的其他人，并不损害傅舀辉的利益。而陈开烜在本案中的行为，吴春烽陈述系出于自己的委托，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，代理人须以被代理人的名义为民事法律行为，陈开烜既非案涉商铺有所有权人，也非承租人，其与傅舀辉签订租赁合同的行为，构成无权处分，案涉租赁合同本应无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产而签订的合同经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权，可以认定有效，且这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出；可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出。现吴春烽作为案涉商铺的承租人，属于对财产享有处分权的人，已认可陈开烜签订的租赁合同的效力，故傅舀辉要求撤销案涉合同的诉讼请求，本院不予支持。 案涉租赁合同第六条约定，乙方拖欠房屋租金超过5个工作日，甲方可以解除本合同。庭审中，双方已认可案涉商铺租金实际缴纳至2018年7月，故吴春烽反诉要求解除案涉租赁合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但对于解除合同的时间，双方发生争议，傅舀辉认为吴春烽在2018年8月13日就同意解除合同，且吴春烽在解除合同后即对案涉店面进行了实际使用，并不存在空置至2019年3月的事实；吴春烽主张，案涉店面一直空置。为查明案件事实，本院依职权调取了用户名为“李荣英”、地址为“梅列区和仁新村35幢24号”的用户自2018年6月至2019年6月的历月电费明细，经双方质证，认可该电费明细即案涉商铺的实际用电情况。从2018年6月至2019年6月的历月电费明细可以看出，2018年8月的实际用电为119度，确实比承租期间的2018年7月的实际用电1181度大为减少，但从2018年8月至2019年2月，案涉商铺每月均有用100至600度之间的用电量，即案涉商铺每月有存在使用的情况，虽吴春烽认为因为商铺内放有三台冰箱以及因孩子带人去看店铺时使用空调等情况，但若非进行经营性活动，仅三台冰箱及一部空调的日常使用不可能达到如此大的电量，且用电量情况与再次承租后的2019年5月的用电量637度相差不是太大，且用电情况与实际经营的项目也存在关联，故吴春烽认为案涉商铺从8月起即一直空置的辩解意见本院不予支持。 因傅舀辉至今未将案涉商铺的锁匙返还给吴春烽，对于案涉商铺实际空置时间及给吴春烽造成的损失的认定上，可以结合傅舀辉与吴春烽的微信对话记录，吴春烽在2018年8月13日回复傅舀辉“水费84、电费933.这个月8号至12号的租金1066.你晚上说店你不要了，从明天开始我店铺收回，你还要转2050给我，还有你店里的东西都搬空了，才和我讲，你是觉得水电费和这几天的租金不给我吗”，可以看出确实系傅舀辉先不履行合同义务在先，而吴春烽也明知傅舀辉已实际把店里的东西搬空，其要求“明天开始我店铺收回”，即是同意傅舀辉搬走的意思表示，且其在庭审中自认已于2018年8月25日左右采取撬锁的方式实际收回店铺，故案涉合同应于2018年8月25日起即已解除。 关于案涉租赁合同解除后，原、被告各项诉讼请求及反诉请求的计算问题： 1.转让费37000元的问题 因案涉租赁合同并未对店铺转让费进行约定，而吴春烽、吴小红陈述该转让费系其转让给傅舀辉冰箱、桌椅、厨房用品、冰激凌机等的费用，但吴春烽、吴小红并未提交转让清单，其陈述傅舀辉将商铺内设备变卖时有报警，也未提交证据予以证实，且吴小红出具的收条写明的也是“3号店转让费”，吴春烽、吴小红主张系转让冰箱、冰激凌机等的辩解意见本院不予采纳。因法律对转让费也没有明确约定属于何性质，从词义上理解，店铺转让费是指租户在店铺租期内征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原购买的设备、经营的项目等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取的房租的费用为转让费。也就是说，转让费是和租赁期限、装修、设备、经营项目等相关的租赁期内必须使用的内容有关的费用。本案所约定的37000元的转让费应是建立在2年租赁期限内使用上述项目所关的费用，而傅舀辉实际仅从2018年5月8日承租至吴春烽实际解除租赁合同的2018年8月25日，共计3个月18天，吴春烽、吴小红收取全部转让费难免显失公平，故该转让费可扣除按实际承租天数计算的费用后予以返还31450元（37000-37000/24*（3+18/30）＝31450元）。 2.押金24000元的问题 案涉租赁合同第三条约定，合同期满乙方退租后返还。故押金在合同期满后应予以返还，而合同未对提前解除合同押金的处理予以明确，吴春烽也未举证提前返还押金对其有何损失，故吴春烽、吴小红应返还案涉押金24000元。 3.吴春烽反诉要求支付拖欠租金56000元及水电费1017元的问题 因本院已认定案涉租赁合同于2018年8月25日解除，而原、被告均认可傅舀辉实际支付2018年5月、6月、7月商铺租金，故傅舀辉仍有2018年8月8日至2018年8月25日期间的租金及水电费未支付。吴春烽在与傅舀辉的微信通话记录已明确水费84、电费933，而傅舀辉未对该金额提出异议，应视为双方已对所欠水电费进行了结算，而租金按8000元/月计算实际使用天数18天为4800元（8000元/30天*18天＝4800元），合计5817元（84+933+4800＝5817元）。 综上所述，案涉《房屋租赁合同》虽系无权处分人陈开烜与傅舀辉所签订，但吴春烽作为有权转租案涉店铺的处分权人，对陈开烜所签订的合同的效力予以确认，案涉《房屋租赁合同》不存在因欺诈而应撤销的情形，双方应按合同约定进行履行。现在履行过程中，傅舀辉在与吴春烽商量要求降低案涉租金未果后，即自行搬出所租赁房屋，构成违约，吴春烽要求解除案涉合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持，傅舀辉要求撤销案涉口头合同及租赁合同虽不符合撤销的条件，但吴春烽以实际行为同意提前解除案涉租赁合同，而口头合同租赁合同的从合同，主合同解除后，从合同也应当一并予以解除。根据《合同法》第九十七条规定，解除合同后，吴春烽、吴小红应返还傅舀辉相关店面转让费及押金，吴春烽在与傅舀辉的微信聊天记录中，即对合同解除的时间及拖欠的水电费进行了结算，傅舀辉未表示反对，对其结算金额本院予以认可，虽傅舀辉至今未将案涉商铺的锁匙返还给吴春烽，但吴春烽自认其于2018年8月25日即收回案涉商铺，故案涉合同解除时间可确认为2018年8月25日，傅舀辉对合同解除前尚欠的租金应予支付。关于吴春烽主张的逾期付款利息，虽双方在案涉《房屋租赁合同》并未对逾期支付租金的违约责任进行明确约定，但本案傅舀辉确实至今未支付逾期房租及水电费，不支付相应利息对吴春烽来说存在不公平，故付款违约金可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。而吴春烽与案外人杨俊龙签订的租赁合同，属于吴春烽对案涉商铺的自由处分，与本案无关。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除案涉《房屋租赁合同》； 二、傅舀辉应于本判决生效之日起三日内给付吴春烽拖欠的店铺租金及水电费共计5817元及相应利息（该利息以5817元为基数，从2018年8月25日起按中国人民银行同期同类人民贷款基准利率1.3倍计至款项付清之日止）； 三、吴春烽、吴小红应于本判决生效之日起三日内返还傅舀辉案涉店面转让费31450元、押金24000元（傅舀辉应支付给吴春烽的租金、水电费及相应利息可抵扣该款）； 四、驳回傅舀辉其他诉讼请求； 五、驳回吴春烽其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1325元，反诉费613元，合计1938元，因适用简易程序审理，减半收取计969元，由傅舀辉负担249元，由吴春烽、吴小红共同负担720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈芳 二〇一九年八月九日 书记员  邹婷 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。