山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初124号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：方明，男，1985年1月4日出生，汉族，户籍所在地山东省龙口市，现住山东省龙口市。现羁押于山东省龙口市看守所。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告方明、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，方明的委托诉讼代理人赵强国，华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市九里城16号楼1-2702号房屋的执行；2、诉讼费由方明及华霖公司负担。事实和理由：2017年7月11日，本院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按上述调解书约定履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行，在执行过程中方明提出书面异议，本院(2019)鲁06执异9号执行异议裁定，中止对龙口市九里城16号楼1-2702号房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，方明应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。本案中，方明未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。方明辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行，其目的是为保障无其他用于居住房屋的特殊买受人的权利。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。2013年10月9日，方明与华霖公司就涉案房屋签订认购协议，方明支付了全部价款且在法院查封前已合法占有该不动产，方明就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司辩称，同意方明的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：关于本案诉争的原因。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市九里城包含涉案房屋在内的房产一宗，并于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有3150000元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.06元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。该调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人方明提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异9号执行裁定书，认为方明提交的书面证据从形式看能够形成一条完整的证据链，证明在本院查封涉案房产前已与华霖公司签订合法有效的书面认购协议，支付全部房款，实际占有并使用该房屋，方明对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里现代城涉案房屋的执行。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于认购协议书。方明主张其已签订合法有效的书面买卖合同，并提交其于2012年6月30日与华霖公司签订的认购协议书。该协议中载明：出售方华霖公司，认购人方明，认购项目华霖·九里现代城小区，住房编号16号楼1单元2702室，住房面积94.23平方米，住房价格4768元/平方米，总价449289元。方明于签订协议时，支付购房定金20000元。中建一局安装公司对该证据的真实性及证明内容均不认可，虽要求对真实性进行鉴定，但未提交书面鉴定申请。中建一局安装公司认为该认购协议书中的定金数额、签署时间、乙方签字处模糊不清，无法辨认其真实性；而且该认购协议书仅是就涉案房屋买卖达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，不能代替商品房买卖合同。华霖公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。二、关于房屋的占有使用情况。方明主张涉案房屋在法院查封之前其已合法占有。对此提交了：其于2016年1月13日与龙口市景致物业管理有限公司签订的《龙口市九里现代城物业服务协议》、《龙口市九里现代城临时管理规约》；2016年1月13日华霖公司向方明出具的《住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书》；2016年1月13日九里城业主交房通知单；九里城16#钥匙发放表；2016年5月13日物业费收据二张加以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。华霖公司对该组证据的真实性和证明内容均无异议。关于钥匙发放表。该发放表以表格形式登记，包括户号、入户门钥匙A+B（把）、业主签字、单元门钥匙（把）、业主签字共5个栏目。本案表中按照上述栏目依次登记的内容分别为：1-2601、5+2、方明、2把2017.9.24、方明。在该表格栏外最右方无栏目名称的空白处又填写了“2015.1.13”。中建一局安装公司认为钥匙发放表中载明有2017年9月24日和2015年1月13日两个签署时间，无法确认方明接收房屋的时间具体为哪一日。方明对此解释为其领取入户门钥匙时间为2016年1月13日，该时间与物业服务协议及交房通知时间是一致的，表中“2015.1.13”为笔误。2017年9月24日是其领取单元门钥匙的时间。因单元防盗门安装时间晚于入户门安装时间，因此是分两次领取的钥匙。华霖公司对此的解释为涉案小区是2015年9月30日经四方部门验收，验收时单元门还未完全弄好。关于两份物业费收据。方明提供的两份物业费收据载明的日期均为2016年5月13日，其中3133829号单据载明收款事由为2015.10.1-2016.3.31物业费；3133830号单据载明收款事由为2016年1季度物业费。中建一局安装公司认为根据钥匙发放表载明的2015年1月13日时间，物业费应是在该日进行缴纳，且收款收据所载明的物业费缴纳方式与物业服务合同约定的按月缴纳物业费的约定不符，故两份物业费收据无法证明方明真实缴纳了涉案房屋的物业费。三、关于房款的支付情况。方明主张其于2012年6月30日与华霖公司就涉案房屋签订认购协议后以现金形式支付了全部房款449289元和车位款160000元。为此提交华霖公司于2013年10月9日出具的编号分别为0004975（金额为160000元）、0004976（金额为229289元）、0000704（金额为220000元）的购房款收据予以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性和证明内容均不认可，认为该收据并不能证明方明已经实际支付涉案房屋购房款，方明主张以现金形式支付的购房款应当补充提交资金来源以及实际交付给华霖公司的相关证据。华霖公司对该组证据的真实性和证明内容均无异议。关于购房款收据。涉案3份同一日期开具的收据，其中两张为连号，另一张为单独号码。方明对此解释不清。华霖公司称开票的会计都已经离职，对此亦解释不清。经当庭查看华霖公司提供的相关会计凭证，方明的上述两笔连号收据装订在华霖公司的2015年11月30日记账凭证之中，而0000704号220000元收据装订在华霖公司2013年10月31日记账凭证之中，摘要为方明房款200000元。凭证所附原始单据包括2013年10月9日200000元现金交款单和2012年6月30日0000008号20000元收据。其中该20000元收据记账时间2012年7月31日，方明和华霖公司解释为该20000元为方明按认购协议书所支付的购房定金，2013年10月9日方明母亲王景荣交纳现金200000元后，华霖公司将该20000元收据的客户联收回，向方明重新开具了2013年10月9日220000元的收据。中建一局安装公司认为方明提供的上述3份收据出具时间都是2013年10月9日，但收据编号却相差很大明显不符合常理。因此，方明提供的现有证据，不足以证实其支付了全部购房款。关于房款的资金来源。方明主张涉案房款均由王景荣以现金形式代缴。本院限期其提供资金来源，其称因王景荣不慎将手包丢失，导致银行卡丢失，方明申请法院到中国农行山东省分行、中国建行山东省分行、中国银行山东省分行调取王景荣名下的2013年10月9日之前的银行交易明细单。经本院向银行有关部门咨询，王景荣携带个人身份证明可以查询其在上述银行的开卡资料。本院遂通知方明应先提供王景荣个人账号后再予以协助查询。方明在本院限期内未提供王景荣个人账户资料，亦未再申请法院协助查询。本院认为，本案的焦点问题是方明是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人方明对登记在被执行人华霖公司名下的涉案房屋提出异议，应就其权利能够排除中建一局安装公司的执行承担相应举证责任。从方明提供的出具日期均为2013年10月9日、但其中1份编号不同的3份收款收据来看，其收据编号与开具日期及华霖公司的账目处理均不符合常理。在方明与华霖公司无法作出合理解释的情形下，方明在本院限定的举证期限内不能提供其449289元购房款和160000元车位款的资金来源，故本院对方明已经全款支付涉案房款的主张不予采信。从方明提供的钥匙发放表来看，方明签收和领取钥匙的时间为2015年1月13日，这与交房通知单载明的交房日期为2016年1月13日明显矛盾，且钥匙发放表中还出现了2017年9月24日另一签收日期，亦明显与常理不符。方明与华霖公司虽抗辩是单元防盗门和入户门安装时间不同所致，但未提交证据证明，且该抗辩明显与房屋验收标准相违背，故本院认为该钥匙发放表无法证明方明于本院查封之前交付涉案房屋。综上，方明对涉案房屋不享有上述司法解释第二十八条、第二十九条所规定的足以排除强制执行的民事权益，中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城16号楼1-2702房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市九里城16号楼1-2702号房屋。案件受理费8039元，由方明及龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁06执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 霞人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年八月十二日书 记 员  孙嘉慧