安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1021民初1349号原告：江玉良，男，1957年11月7日出生，汉族，现租住安徽省歙县。原告：庄丽霞，女，1965年8月4日出生，汉族，现租住安徽省歙县。原告：江燕云，女，1986年7月5日出生，汉族，现租住安徽省歙县。三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：胡莉莉，安徽望庭律师事务所律师。被告：程雷，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，现住安徽省歙县。委托诉讼代理人：汪建明，安徽利达律师事务所律师。原告江玉良、庄丽霞、江燕云与被告程雷共有物分割纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江玉良、庄丽霞及三原告的共同委托诉讼代理人胡莉莉，被告程雷及其委托诉讼代理人汪建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令对座落于歙县徽城镇长青路28号禾园.清华坊12幢105室房屋依法进行分割，其中三原告占3/4份额，被告占1/4份额；2、判令座落于歙县徽城镇长青路28号禾园.清华坊12幢105室房屋归三原告所有，三原告支付被告1/4份额房屋折价款；3、判令被告程雷支付三原告自2015年9月份起未缴纳的房屋按揭款24747.31元、物业费627元、水电费1125元，合计26499.31元，该费用从被告所得的1/4房屋折价款中先行扣除；4、判令被告返还原告其未交纳房屋按揭款24747.31元相对应的房屋增值款，庭审中变更为：判令被告承担其未交纳房屋按揭款24747.31元的利息（从2019年2月15日起，按照年利率6%计算至款清之日止）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告江燕云与被告原系夫妻。2009年6月，三原告与被告共同购买了座落于歙县徽城镇长青路28号禾园.清华坊12幢105室房产一套，并于2010年9月6日办理了房地权证，约定三原告与被告按份共有，各占25%的份额。该房屋通过银行按揭贷款212000元，每月支付按揭款2153.78元。2015年8月以后，被告就分文未付按揭贷款，全部按揭贷款均由原告支付。2019年2月14日，三原告提前还清全部银行按揭贷款10684.24元。由于被告不配合，无法办理抵押权注销手续。因被告未按期向原告支付房屋按揭款，故依法不应享有其未支付的房屋按揭款相对应的房屋增值部分款项。原告江燕云分别于2015年11月、2016年6月、2017年9月向法院提起离婚诉讼，2017年10月10日，法院判决原告江燕云与被告离婚。离婚后，被告打工回家都在该房屋内居住生活，原告对其根本不加干涉。从2017年10月份起，被告以房屋未分割为由，多次与原告江玉良、庄丽霞发生冲突，并拆除防盗窗、房屋大门，导致三原告生活不得安宁。因被告经常打闹，原告和被告女儿多次向徽城派出所报警，共计出警5次。2018年3月19日，被告还因房屋之事殴打原告江玉良、庄丽霞，造成原告身体严重损害。由于被告无理取闹，三原告再也无法在该房屋内安心生活，若继续居住，原告的人身和财产安全无法得到保障，现三原告租他人房屋居住。原告认为，三原告与被告之间对房屋系按份共有法律关系，且被告与原告江燕云已离婚，已没有共同生活的基础。本着物权法的“物尽其用原则”，为确保物权的整体性和功能性，应当对涉案房屋依法进行分割处理，由一方享有房屋所有权，另一方支付房屋折价补偿款。对于被告根据房屋份额应当支付的房屋按揭款和物业服务费，原告已经帮其垫付，故而有权要求被告返还。三原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、三原告身份证复印件，证明三原告身份信息；2、房地产权证，证明歙县徽城镇长青路28号禾园.清华坊12幢105室房产系三原告与被告按份共有，各占25%份额的事实；3、（2017）皖1021民初2539号民事判决书一份，证明原告江燕云与被告已于2017年10月10日经法院判决离婚；4、房屋按揭还款明细、中国工商银行贷款存折（江玉良）、个人贷款结清，证明：该房屋通过银行按揭贷款212000元，每月支付按揭款2153.78元；019年2月14日，三原告已结清全部的按揭贷款10684.24元；自2015年9月起，两原告共计支付房屋按揭款98989.22元（2153.78元/月×41个月+10684.24元），其中被告根据房屋份额应当支付的房屋按揭款为24747.31元（98989.22元×25%）；5、中国工商银行江玉良活期存折一本（牌楼所），证明被告最后一次支付按揭款的时间是2015年8月27日，此后再未支付过按揭款；6、歙县公安局治安调解协议书，证明2018年3月19日，被告因房屋问题与三原告发生冲突，并殴打原告江玉良、庄丽霞，三原告无法在该房屋内安心居住生活的事实；7、物业费发票、水电费发票，证明涉案房屋每年物业服务费为627元、水电费月均为100元的事实；8、歙县公安局徽城派出所的出警记录（证明）两份。证明2018年3月3日、2018年3月19日，被告由于房产问题，与原告发生争吵及肢体冲突，双方没有共同居住使用该房屋的基础。程雷辩称:一、根据房地权证来看，四个人按份共有，每个人占比25%，非常明确，无需再次确认；二、被告认为不能将该房产判给三原告所有，理由如下：1、购买此房产时，被告支付了一半首付款，但三原告为达到自己目的，在房产证上写了四个人的名字；2、被告现在没有房子居住，而三原告都有房子住，所以请求法院能够考虑到实际情况，让被告继续居住在该房子内；3、此套房子比较特殊，有两个门可以进出，双方居住互不影响，被告可以不住在这套房子内烧饭，但是必须留有一个房间居住；三、三原告未经被告同意擅自将按揭款付清，该行为被告不予认可，被告希望继续付按揭款，所以对于诉求中的24747.31元按揭款被告认可，但要求按月支付。对于物业费、水电费等费用，被告在此期间总共住宿一个月还不到，被告只需要承担一个月的物业费、水电费，并且按照25%平摊；四、被告认为房屋增值款未实际发生，所以不存在返还，另外就算实际发生，也没有相应的法律依据支持。综上所述，原告江玉良、庄丽霞经常无事生非，故意找被告的麻烦。当初被告与原告江燕云结婚时说好不买房的，但由于原告江玉良、庄丽霞忽悠，被告付了一半首付，并且房产证还写了四个人的名字，明显对被告不公平。现被告没有地方居住，仅有此处房产，并且居住在该房子内也不会对三原告造成任何影响，故希望法院能够考虑实际情况，依法驳回三原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、照片一组，证明被告若要居住在该房内与原告互不影响，及被告房间内没有灯，主张电费不合理；2、2015年9月13日索菲亚衣柜定单合同一份，证明被告购买家具（床、书桌、衣柜），并不是不想住，是因为原告干涉被告的居住权。对三原告提交的证据，程雷质证意见为：对证据1、3的三性没有异议；对证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据4有异议，房屋按揭款应按月支付给三原告；对证据5有异议，2015年8月27日后被告还陆续现金支付给三原告；对证据6真实性、合法性没有异议，关联性有异议，当时是三原告与被告发生争吵，是推不是殴打，达不到三原告的证明目的；对证据7的三性有异议，被告一年居住时间不到一个月，且被告居住的房间内没有灯，不存在电费，就是有物业费和电费，也应按照被告实际居住的时间计算；对证据8的三性均有异议，2018年3月3日是为了电瓶车钥匙发生冲突，2018年3月19日是与原告江燕云发生矛盾，都不是因为房子的问题。对程雷提交的证据，三原告质证意见为：对证据1三性均有异议，涉案房屋是一个整体性，不存在局部分割的可能；被告是水电工，房间里的灯晚上都是亮的，且每次回来都是无理取闹；自2018年9月3日开始，被告在自己的房间里安装了监控，是否用电很明确；对证据2的三性均有异议，只能证明存在订单合同，若被告所述属实，则证明被告和原告江燕云离婚之后就没有居住在一起，法律赋予分割共有物的权利。经举证、质证和辩论，本院对三原告提供的八组证据及被告提供的两组证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：江玉良与庄丽霞系江燕云之父母。江燕云与程雷原系夫妻，经本院判决准予离婚，婚生女江程芯随江燕云共同生活。2009年6月，三原告与程雷共同按揭购买了座落于歙县徽城镇长青路28号禾园.清华坊12幢105室商品房一套（三室两厅），并于2017年10月10日2010年9月6日办理了房地权证（歙私房字第××、24××09、24××10、24××11号），该房屋三原告与程雷按份共有，各占25%的份额，并向中国工商银行股份有限公司歙县支行按揭贷款212000元，期限120个月，每月归还按揭款2153.78元。2019年2月14日，三原告提前还清了全部剩余按揭贷款10684.24元。2018年3月3日，三原告与被告因住房问题发生争吵，2018年3月19日，三原告与被告发生纠纷，被告殴打了三原告，此两次纠纷均已由歙县公安局徽城派出所调解处理。现三原告租住在他人房屋内。诉讼中，三原告申请对座落于歙县徽城镇长青路28号禾园.清华坊12幢105室涉案房屋的价值进行评估，2019年5月20日，安徽大众房地产评估咨询有限公司出具了房地产司法鉴定估价报告，经鉴定，该房屋价值742000元，三原告为此支付评估费2500元。庭审中，程雷对三原告要求其承担25%的物业费627元、水电费1125元、房屋按揭贷款24747.31元表示认可。三原告并将诉讼请求：“判令被告返还原告其未交纳房屋按揭款24747.31元相对应的房屋增值款”，变更为：“判令被告承担其未交纳房屋按揭款24747.31元的利息（从2019年2月15日起，按照年利率6%计算至款清之日止）”。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。本案中，涉案房屋进行了产权登记，房地权证登记为三原告与被告按份共有，各占25%的份额，故被告对涉案房屋只占有25%的产权份额。关于涉案房屋如何处理的问题:1、原告江燕云与被告已由本院判决准予离婚，三原告与被告已失去共同居住生活的基础；2、涉案房屋系商品房，是一个整体，难以分割，只能整体处理，且分割会减损价值，会不利于涉案房屋的处理；3、涉案房屋虽有两个门，但从房屋的整体结构来看，并不能将房间完全隔开。被告在庭审中只要求一个房间居住，如果可行，那么被告做饭、上卫生间、洗澡如何解决，显然不符合实际。现双方关系比较紧张，共同居住在涉案房屋内，会对双方的生活造成诸多不便，加深双方的矛盾，不利于矛盾的解决。综上所述，涉案房屋难以分割，且分割会减损其价值，故涉案房屋不宜分割，只能由一方所有，一方获得补偿款，因三原告共享有75%的份额，现又租住在他人房屋内，被告明确表示不要整个涉案房屋，为了矛盾的解决，根据本案实际，本院认为涉案房屋应归三原告共同所有为妥，由三原告共同给付被告房屋折价款185500元（742000元×25%）。因被告对三原告要求其按照其份额承担的房屋按揭款24747.31元、物业费627元、水电费1125元，合计26499.31元，均无异议，本院予以认可。三原告要求被告自房屋按揭贷款全部还清之次日起承担其应付房屋按揭款24747.31元的利息，符合法律规定，本院予以确认。被告提出其支付了一半房屋首付款的抗辩主张，因未提供证据加以证实，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、座落于歙县徽城镇长青路43号禾园清华坊12幢105室房屋归原告江玉良、庄丽霞、江燕云共同所有，原告江玉良、庄丽霞、江燕云于本判决生效之日共同支付被告程雷房屋折价款185500元；二、被告程雷于本判决生效之日支付原告江玉良、庄丽霞、江燕云房屋按揭款24747.31元、物业费627元、水电费1125元，合计26499.31元，并承担利息（以24747.31元为基数，从2019年2月15日起，按照年利率6%计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、评估费2500元，共计13300元，由原告江玉良、庄丽霞、江燕云共同负担9975元，被告程雷负担3325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  汪红升人民陪审员  汪玉梅人民陪审员  张 成二〇一九年八月十九日书 记 员  王灵芝附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。