广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤2071民初23025号 原告（反诉被告）：古庚祥，男，1951年2月5日出生，汉族，住广东省中山市西区，。 原告（反诉被告）：中山市嘉乐实业有限公司，住所地广东省中山市板芙镇民溪口，统一社会信用代码91442000618135070L。 法定代表人：古志明，职务总经理。 原告（反诉被告）：中山市板芙镇华峰五金厂，住所地广东省中山市板芙镇板芙北路54号五幢二层，统一社会信用代码9144200068869912XM。 法定代表人：古小翠，职务总经理。 三原告的共同委托诉讼代理人：李美玲，广东盈进律师事务所律师。 三原告的共同委托诉讼代理人：董良启，广东盈进律师事务所律师。 被告（反诉原告）：隆烛彬，男，1983年4月7日出生，汉族，住湖南省新邵县，。 委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章晓冬，广东广瀚律师事务所律师助理。 被告：黄晓泉，男，1973年3月16日出生，汉族，住广东省饶平县，。 原告古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）、中山市板芙镇华峰五金厂（以下简称华峰五金厂）诉被告隆烛彬、黄晓泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，被告隆烛彬于2018年12月3日向本院提起反诉，本院依法适用普通诉讼程序组成合议庭，分别于2019年4月9日、2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂的共同委托诉讼代理人李美玲、董良启，被告隆烛彬及其委托诉讼代理人张嘉敏到庭参加了诉讼。被告黄晓泉经本院公告传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂向本院提出以下诉讼请求：1.被告隆烛彬向原告支付2018年3月1日至2018年10月18日期间的租金46万元（按每月租金10万元计算）；2.被告隆烛彬向原告支付延期支付利息损失（以46万元为基数，按每日万分之五，从起诉之日起计算至清偿之日止）；3.被告隆烛彬向原告支付违约金100万元；4.原告没收被告隆烛彬已支付的合同保证金60万元；5.被告黄晓泉对被告隆烛彬的上述债务承担连带清偿责任。事实理由：2018年2月3日，被告隆烛彬与原告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂签订房屋租赁合同。合同约定：被告隆烛彬租赁原告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂所有的位于中山市××号（嘉乐花园内）11786.87平方米的房地产。合同约定租赁期为十二年，自2018年3月1日起至2030年2月28日止，租金按季度支付，每月10万元，被告应于合同签订之日一次性向原告支付保证金60万元。合同另约定2018年3月1日至2019年2月28日每月应交租金10万元，全年合计120万元的租金，原告暂不予收取,用于抵作被告外墙装修及另行加装三部电梯所产生的费用。合同签订后，原告依约向被告交接了租赁的物业和资料并办理了交接签收手续。但被告在正式接收物业后，未按照合同的约定履行合同义务，拖延提交装修方案图及效果图并拒绝进行装修。2018年10月18日，原告收到被告委托广东广瀚律师事务所发出《律师函》，要求解除双方签订的《房地产租用合同》。根据《房地产租用合同》约定：“除合同有约定以外，任何一方擅自终止合同的，违约方应向守约方支付违约金100万元；乙方签订合同后擅自终止合同的，除按本条第1款执行外，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金”。原、被告双方签订的《房地产租用合同》合法有效，现被告擅自单方解除租约，没有任何事实和法律依据，其行为已构成严重违约。基于被告恶意拖延装修并解除合同给原告造成了重大的经济损失。被告需支付从2018年3月1日起至2018年10月18日期间共7个月18天的房屋租金76万元（按每月10万元计算），扣除被告已交的30万元租金，则仍需向原告支付剩余46万元租金，且原告有权依约没收保证金60万元并同时要求被告向原告支付单方擅自解除租约的违约金100万元。被告黄晓泉作为涉案租赁合约的保证人，且未对保证方式以及保证期间进行约定，则被告黄晓泉应按连带责任保证承担保证责任，故应对被告隆烛彬上述债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 原告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.古庚祥身份证；2.中山市嘉乐实业有限公司营业执照；3.中山市板芙镇华峰五金厂营业执照；4.隆烛彬的身份证；5.黄晓泉的身份证；6.房地产租用合同；7.律师函；8.房屋所有权证。 被告隆烛彬答辩称，原、被告签订的租赁协议之后，被告一直按照合同的约定将相关的装饰合同、图纸等发给原告，并对装修事宜进行协商，但原告未按照合同约定向被告交付全部的租赁物，也未办理消防验收手续，导致租赁物无法使用，原告已构成根本违约，应当承担违约责任。本合同因原告违约而解除，原告无权要求被告支付违约金、利息损失以及没收保证金等。根据合同约定，2018年3月1日至2019月2月28日为免租期，被告无需缴纳租金，故原告要求被告承担2018年3月1日至2018年10月18日期间的租金没有事实和法律依据。 被告隆烛彬就其抗辩及陈述向本院提交了以下证据：1.房地产租用合同；2.收据及转账记录；3.转账记录；4.照片及视频光盘；5.房屋所有权证；6.聊天记录、装修合同书；7.建筑工程消防验收的意见书、短信聊天记录。 被告黄晓泉在法定答辩期限内没有提出答辩意见，也未向本院提交证据。 反诉原告隆烛彬向本院提出以下反诉请求：1.反诉被告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂向反诉原告隆烛彬返还保证金60万元；2.反诉被告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂向反诉原告隆烛彬返还租金30万元；3.反诉被告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂向反诉原告隆烛彬支付律师费2万元。事实理由：反诉原告与反诉被告在签订《房地产租用合同》时已经明确约定租赁的范围，并约定对已租部分由反诉被告负责协议转租，对于己出租部分的承租者不愿将原租赁合同转让给反诉原告的，由反诉被告负责与该租户协商解决租赁合同终止。但反诉被告至今仍未将第七栋一层2、3卡，第五栋31卡交付给反诉原告，导致反诉原告无法按照原规划使用。另外，反诉原告在承租该房地产时已经说明用途为从事经营活动，但反诉被告至今尚未能提供相关资料配合反诉原告办理消防手续，导致反诉原告至今未能对该房地产进行装修使用。反诉被告的行为已经严重违约，已经导致合同目的无法实现，经反诉原告催促，反诉被告仍未能处理上述问题。为维护自身合法权益，反诉人向提出前述反诉请求。 反诉原告隆烛彬就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。 反诉被告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂共同答辩称，一、双方在签订合同后，反诉被告已依约履行了合同所约定的全部义务，将涉案房屋交付给反诉原告使用，而且协助其他已经出租的商家将手续转让给反诉原告，反诉原告主张反诉被告未完全交付租赁物没有事实依据；二、反诉原告主张反诉被告没有依约办理消防验收续，但合同约定办理消防手续的义务在于反诉原告，不在于反诉被告，反诉被告没有违约；三、反诉原告对于合同约定的免租期理解错误，反诉原告租赁反诉被告提供的物业是需要支付相应租金，只是双方约定该期间的租金用于抵作装修及加装电梯产生的费用，但反诉原告没有进行装修及加装电梯，故应支付相应的租金。综上，反诉原告的行为构成违约，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 反诉被告古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂就其抗辩及陈述向本院提交了以下证据：1.2018年3月6日嘉乐花园交接书；2.租用房产交接清单（2018年3月20日）；3.2018年1月29日图纸交接；4.出租厂房已交接2018年4月租金移交收取通知书（2018年3月20日）；5.交接（2018年3月15日）；6.资料交接（2018年6月2日）；7.租户何继新转租金给被告的转账记录；8.租户曾春梅转租金给被告的转账记录；9.租户正卓工艺部转租金给被告的转账记录；10.租户汪必文转租金给被告的转账记录；11.租户石伟转租金给被告的转账记录；12.租户孙明转租金给被告的转账记录；13.租户奉求斌与被告的工作人员刘涛签订的租赁合同；14.委托书；15.通知（2018年4月16日、5月19日）；16.2018年5月4日通知、EMS邮政快递单；17.会议纪要；18.催促装修通知（2018年7月23日）；19.出售商品房合同书（林添根）、收款收据5张；20.出售商品房合同书（陈玉强）、收款收据2张；21.出售商品房合同书（黄汉平）；22.[出租房产清单]中山市不动产登记资料查询结果单；23.2010年12月8日中山日报-遗失声明公告；24.2010年10月30日中山日报-遗失声明公告。 本院认定事实：2018年2月3日，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂（作为甲方、出租方）与隆烛彬（作为乙方、承租方）、黄晓泉（作为乙方担保人）签订一份房地产租用合同，约定：1.甲方出租给乙方的房地产位于中山市××号（嘉乐花园内），出租前该物业产权的具体位置及面积为：第一栋嘉乐公司名下二层（粤房字第××号）、三层（粤房字第××号），包括扩建173.5平方米通道部分，面积共777.7平方米；第二栋嘉乐公司名下二层（粤房字第××号）、三层（粤房字第××号）、四层（粤房字第××号），面积共1285.05平方米；第三栋华峰厂名下一至六层（粤房字第××号），面积共1678.3平方米，但一层中有223.4平方米不出租；第四栋华峰厂名下二至六层（粤房字第××号），面积共1581.12平方米；第五栋华峰厂名下一至六层（粤房字第××号），面积共1469.62平方米，但五栋第四层不出租；第六栋嘉乐公司名下一层（粤房字第××号）面积90平方米、二至三层（粤房字第××号）面积1412.7平方米；第七栋古庚祥名下一至六层（粤房字第××号）（粤房字第××号面积3313.19平方米，但一楼林添根名下的123.94平方米不出租；第八处：嘉乐公司名下发电房（粤房字第××号），一至三层面积378平方米；第九处：电梯位加建1-6层面积264平方米；以上合计11786.87平方米（双方交接时按房产证实际平方米及未办证实面积为准）；2.签订合同前，甲方已将上述物业的变化基本情况告知乙方，并将国土档案打印房产信息提交给乙方审核；3.租赁期限为十二年，从2018年3月1日起至2030年2月28日止；4.租金结算及递增：2019年3月1日至2022年2月28日租金每月应交100000元。第一期：2018年3月1日至2019年2月28日每月应交租金100000元，合计1200000元的租金，甲方不予收取，作为乙方外墙装修的费用。第二期：2019年3月1日至2022年2月28日每月应交租金100000元。第三期：2022年3月1日至2026年2月28日每月应交租金115000元。第四期：2026年3月1日至2030年2月28日每月应该租金132250元；5.本合同签订当天，乙方需将2019年3月至6月的租金汇入本科约定的账户内；6.本合同签订当天，乙方一次性向甲方缴纳相当于半年租金的租赁保证金60万元；7.租赁物业的交接方法：2018年3月31日前，甲方将租赁物业移交乙方管理，对未出租部分按现状交接。对已租部分由甲方负责协议转租，其他未列入本合同出租的部分，可由乙方直接与业主协商租用。对于已出租部分的房地产处理，签订合同之日五天内，甲方将现租赁物中已出租部分的租赁合同交给乙方，并提交承租者已知悉甲方将租赁物整体出租予乙方，同意自在交接完毕之日起原承租者享有和承担的声明。乙方接收租赁合同和原承租者的书面声明属于乙方接管该部分租赁物的依据，从2018年4月份起，该部分租金由乙方收取；8.乙方承租房屋后，甲方免租部分用于乙方装修主楼外墙，加装三部电梯，105国道正面墙身；9.租赁期间，乙方从事经营活动的，应办理工商营业执照、税务登记等一系列手续，甲方依法予以协助。乙方从事经营活动时，应符合环保及消防条件；10.违约责任：（1）除合同有约定以外，任何一方擅自终止本合同的，应向守约方支付违金100万元。（2）乙方签订合同后擅自终止合同的，除按本条第前款执行外，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金，同时乙方的装修及安装设备、设施，应保持完整可正常使用，不折价无条件归甲方所有。（3）乙方逾期交租的，按欠租金额每日万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30天的，视为自动解除本合同，乙方所交保证金归甲方所有，并有权向乙方追收违约金；11.在履行合同过程中产生的争议，经协商无法解决的，任何一方可向中山市第一人民法院提出诉讼，诉讼费、律师费、调查费及交通费由败诉方承担。上述房地产租用合同还约定了其他内容。上述房地产租用合同甲方处有古庚祥的签名并加盖了嘉乐公司及华峰五金厂的公章，乙方处有隆烛彬的签名，乙方担保人处有黄晓泉的签名。 2018年2月6日，嘉乐公司向隆烛彬出具了一份收据，内容为：今收到隆烛彬租用嘉乐公司、华峰五金厂及古庚祥名下房产租赁保证金60万元。上述收据加盖了嘉乐公司的公章。 2018年2月15日，被告通过银行转账的方式向嘉乐公司的法定代表人古志明支付了2万元。2018年3月8日，黄晓泉通过银行转账的方式向古红梅支付了28万元。 合同签订后，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂与隆烛彬就涉案租赁物办理了交接手续，并将涉案租赁物的图纸、房产证、报建审批手续、钥匙、规划许可证等材料交付给隆烛彬。另外，嘉乐公司出具了委托书载明将涉案租赁物的物业管理委托给隆烛彬、刘涛实行管理，委托期限为12年。后隆烛彬及刘涛亦收取了涉案租赁物原承租方交纳的租金及水电费用。 2018年5月18日，原告与被告隆烛彬就涉案租赁物外墙装修方案及交接手续等问题进行开会讨论。2018年5月19日，嘉乐公司向部分租户发出通知，要求租户从接到通知之日起30天内迁出，并将租用物业交还给业主以便进行停电投入装修。 2018年6月6日，隆烛彬委托律师向古庚祥出具了一份关于嘉乐花园交接事宜的律师函，该律师函载明：1.隆烛彬与古庚祥于2018年2月5日签订了房地产租用合同并对租赁物移交的相关事宜进行了约定。根据2018年5月18日的会议纪要，双方就房地产租用合同交接事宜的建议提案达成一致意见，但截止至发函之日，古庚祥仍未就嘉乐花园的交接事宜履行应尽义务；2.现隆烛彬要求古庚祥履行清空原承租租户、交付租赁物等合同义务。否则隆烛彬有权追究古庚祥的法律责任。上述律师函还载明了其他内容。 2018年7月23日，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂共同向被告隆烛彬发出一份催促装修通知书，内容为：1.你方于2018年2月15日与我方签订的房地产租用合同，约定承租我方位于中山市板芙北路54号的房地产。合同生效至今5个月之久，仍未进行规范管理及投入装修。按合同约定，第一期从2018年3月1日至2019年2月28日每月租金10万元，合计120万元我方不予收取，转为你方作外墙装修的费用。合同又约定你方租用后我方免收的租金作为你方装修主楼外墙加装三部电梯。施工图纸设计由你方负责，装修改造前你方应将设计图及效果图递交给我方审批。现特催促你立即进行装修；2.我方已对你方今年4月提供的外墙装修方案作出修改意见，但你至今未将修改后的装修方案图及效果图提交我方审批。现通知你在本函发出后一个月内，将修改后的外墙装修方案及效果图提交给我方，并在三个月内完成外墙装修；3.三部电梯应在今年8月30日前施工安装，三个月内完成。上述通知书还载明了其他内容。 2018年10月17日，隆烛彬委托律师向嘉乐公司出具了一份关于解除双方签订的租赁合同事宜的律师函，该律师函载明：1.隆烛彬曾于今年6月向嘉乐公司发函，要求解决双方合作中存在问题为：（1）合同约定的租赁面积与实际交付面积不符，剩余租赁面积至今尚未交付；（2）已与嘉乐公司协商退租的客户至今没有退租；（3）嘉乐公司尚未提供相关资料配合隆烛彬办理消防手续，导致隆烛彬至今未能对租赁物进行装修使用；2.由于嘉乐公司至今未能解决上述问题，导致合同目的无法实现，已构成违约。现要求解除双方签订的租赁合同，请嘉乐公司于收到本函之日起五日内向委托人退还合同押金及预交租金合计90万元。上述律师函还载明了其他内容。 另查，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂提交的房地产权证书显示，中山市板芙镇湖洲村陈福环1幢2层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为302.1平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环1幢3层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为302.1平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环2幢2层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为428.35平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环2幢3层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为428.35平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环2幢4层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为428.35平方米；中山市板芙镇民溪口3幢的房地产权利人为华峰五金厂，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为1901.79平方米；中山市板芙镇民溪口4幢的房地产权利人为华峰五金厂，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为2080.80平方米；中山市板芙镇民溪口5幢的房地产权利人为华峰五金厂，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为1675.62平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环6幢1层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为373.92平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环6幢2层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为474.90平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环6幢3层的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为474.90平方米；中山市板芙镇湖洲村上环嘉乐花园7幢底层的房地产权利人为古庚祥，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为581.49平方米；中山市板芙镇湖洲村上环嘉乐花园7幢2层的房地产权利人为古庚祥，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为577.34平方米；中山市板芙镇湖洲村上环嘉乐花园7幢3层的房地产权利人为古庚祥，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为547.20平方米；中山市板芙镇湖洲村上环嘉乐花园7幢4层的房地产权利人为古庚祥，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为605.26平方米；中山市板芙镇湖洲村上环嘉乐花园7幢5层的房地产权利人为古庚祥，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为562.92平方米；中山市板芙镇湖洲村上环嘉乐花园7幢6层的房地产权利人为古庚祥，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为562.92平方米；中山市板芙镇湖洲村陈福环的房地产权利人为嘉乐公司，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为252.12平方米。 再查，1992年10月7日，华峰五金厂将涉案租赁物第七栋第一层自编号2、3卡的商铺出售给陈玉强，面积为68.21平方米。1992年10月10日，华峰五金厂将涉案租赁物第七栋第一层自编号1卡的商铺出售给黄汉平，面积为24平方米。1992年11月10日，嘉乐公司将涉案租赁物第七栋第一层自编号4、5卡的商铺出售给林添根，面积为76平方米另加连接电房处14平方米。 庭审中，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂与被告隆烛彬均确认以下事实：1.双方签订的房地产租用合同中约定涉案的租赁物采用的是整体打包出租的方式，双方以整体打包出租的方式计价每月租金为10万元；2.古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂确认收到隆烛彬支付的保证金60万元及租金30万元；3.截止至最后一次开庭之日涉案租赁物尚没进行外墙装修及加装电梯；4.租赁合同中载明第六栋二至三层的总面积为1412.7平方米，该两层实际面积应为房产证载明的面积即合计共949.8平方米，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂已将整个两层全部交付给隆烛彬，不存在部分面积预留未交付的情形。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂与隆烛彬、黄晓泉签订的《房地产租用合同》是各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂与隆烛彬在履行《房地产租用合同》中是否存在违约行为，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂是否有权要求隆烛彬支付租金、延期支付利息及违约金；二、隆烛彬是否有权要求古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂返还保证金60万元和租金30万元及支付律师费3万元；三、黄晓泉的责任问题。 关于焦点一，隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未依照合同约定足额交付涉案租赁物，其中第七栋一层2卡、3卡和第五栋31卡至今未交付，已交付的第六栋第二至三层存在实际面积少于租赁合同约定面积的情形。古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未依约履行交付义务，导致隆烛彬无法正常使用涉案租赁物；古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂则抗辩称其已将涉案租赁合同约定的租赁物整体交付给隆烛彬使用。因古庚祥年纪较大且涉案租赁物较多，故租赁合同中存在一些笔误，但租赁合同中明确载明具体租赁面积按实际面积为准，且古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂对涉案租赁物不存在预留面积未交付的情形，已依约履行了交付义务。本院认为，第一，隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未将涉案租赁物第五栋31卡商铺进行交付，但隆烛彬提供的证据未能充分证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果，对于隆烛彬该主张，本院不予采信；第二，双方签订的租赁合同约定，古庚祥名下第七栋一至六层面积3313.19平方米，但一楼林添根名下的123.9平方米不出租。现隆烛彬主张第七栋一层2卡、3卡至今未交付，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂则主张第七栋一层2卡、3卡不属于租赁合同约定的租赁范围内，该部分在租赁合同签订前已出售，属于租赁合同中载明的“但一楼林添根名下的123.94平方米不出租”不予出租的范围，因古庚祥年纪较大且涉案租赁物较多故出现笔误，且事实上第七栋实际交付的面积大于租赁合同约定的面积。本院认为，根据古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂提供的出售商品房合同书等证据显示，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂分别于1992年11月10日将第七栋一层商铺（自编号4、5卡）出售给林添根，面积为76平方米+连接电房14平方米，合计面积为90平方米、于1992年10月7日将第七栋一层商铺（自编号2、3卡）出售给陈玉强，面积为68.21平方米、于1992年10月7日将第七栋一层商铺（自编号1卡）出售给黄汉平，面积为24平方米。上述出售商铺面积合计为182.21平方米（90+68.21+24）。结合涉案租赁合同对已出售给林添根商铺不予出租进行了说明以及第七栋一层商铺（自编1-5卡）已于1992年出售的事实，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂主张第七栋一层2卡、3卡在租赁合同签订前已出售，属于租赁合同中载明的不予出租的范围，因古庚祥年纪较大且涉案租赁物较多故出现笔误，较为真实可信，本院予以采信。再者，根据古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂提供的出售不动产登记资料等证据显示，涉案租赁物第七栋一层至六层房产证登记面积合计为3437.13平方米。古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂就第七栋一层至六层租赁物实际向隆烛彬交付的面积为3254.92平方米（3437.13-182.21），大于租赁合同中约定的交付面积3189.25平方米（3313.19-123.94），古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂的交付行为符合租赁合同约定，不存在违约行为；第三，庭审中古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂与隆烛彬均确认租赁合同中载明第六栋二至三层的总面积为1412.7平方米，该两层实际面积应为房产证载明的面积即合计共949.8平方米，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂已将整个两层全部交付给隆烛彬，不存在部分面积预留未交付的情形。对于上述事实，本院予以认定。虽然古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂实际交付的面积小于租赁合同约定的面积，但是双方签订的租赁合同约定，双方交接时按房产证实际面积及未办证实际面积为准，现古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂已将整个两层全部交付给隆烛彬，不存在部分面积预留未交付的情形，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂的交付行为符合租赁合同约定，不存在违约行为。再者，相对于租赁合同合计面积为11786.87平方米的租赁整体，第六栋租赁物房产证载明的面积与租赁合同约定的面积差额仅为462.9平方米，该部分差额不足以影响涉案租赁物的整体正常规划使用。隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未依约履行交付义务，导致其无法正常使用涉案租赁物，理据不充分，本院不予采信。 关于涉案租赁物办理消防验收手续的问题，隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未办理消防验收手续导致涉案租赁物无法正常使用。本院认为，根据双方签订的租赁合同第十条第一项约定，租赁期间乙方从事经营活动的应办理工商、税务等一系列手续，甲方依法予以协助。乙方从事经营活动时，应符合环保及消防条件。由此，本院认定承租方隆烛彬应对涉案租赁物办理消防验收手续承担主要义务，出租方古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂作为涉案租赁物的所有权人对涉案租赁物办理消防验收手续负有协助义务。现隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂应对涉案租赁物办理消防手续承担主要义务，于法无据，本院不予采信。隆烛彬未能举证证明古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未依约履行协助办理消防手续的义务，应承担举证不能的法律后果。隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂未协助办理消防验收手续导致涉案租赁物无法正常使用，理据不充分，本院不予采信。 古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂已依约将租赁合同中约定的租赁物交付给隆烛彬，并办理了相应的交接手续，已履行了租赁合同的主要义务，隆烛彬应依约支付相应租金。隆烛彬抗辩称2018年3月1日至2019年2月28日属于合同约定的免租期，故其无需支付相应租金。本院认为，双方签订的租赁合同约定，2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金作为甲方用于折抵乙方装修主楼外墙及加装三部电梯所产生的费用，租赁合同约定的免租条款是附条件的免租条款，现隆烛彬未依照合同约定履行对涉案租赁物进行外墙装修及加装电梯的义务，故隆烛彬无权要求古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂免除2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金。庭审中，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂明确确认已收取了隆烛彬支付的租金30万元，对于该事实，本院予以认定。根据双方签订的租赁合同约定，2018年3月1日至2019年2月28日每月应交租金为10万元，现古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂主张隆烛彬支付2018年3月1日至2018年10月18日的租金46万元，理据充分，本院予以支持。隆烛彬未依约按时对租赁物进行外墙装修及加装三台电梯，已构成违约，应承担相应的违约责任，隆烛彬应对占有使用涉案租赁物期间的租金承担清偿责任。依照双方签订的租赁合同约定，乙方逾期交租的，按欠租金金额每日万分之五向甲方支付违约金，现古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂主张隆烛彬从起诉之日即2018年10月30日起按每日万分之五支付延期支付利息，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，双方签订的租赁合同约定，除合同约定以外，任何一方擅自终止本合同的，应向守约方支付违约金100万元，隆烛彬在未符合约定解除或法定解除的情况下，委托律师向古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂发出律师函要求解除双方签订的租赁合同，已构成违约，应按照双方签订的租赁合同承担违约责任。古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂主张隆烛彬支付违约金100万元，理据充分，本院予以支持。 关于焦点二，如焦点一所述，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂已依约履行租赁合同约定的义务，不存在违约行为；隆烛彬未依约支付租金并在未符合约定解除或法定解除的情况下，委托律师向古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂发出一份律师函要求解除双方签订的租赁合同，已构成违约。隆烛彬无权要求古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂返还租金30万元及支付律师费3万元 关于保证金的问题，庭审中，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂与隆烛彬均确认古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂已收取了隆烛彬支付了保证金60万元。根据双方签订的租赁合同约定，乙方逾期交租超过30天，视为自动解除本合同，乙方所交保证金归甲方所有不返还，并有权向乙方追收违约金。本院认为，虽然双方约定的租赁合同中对违约金及保证金的承担进行了明确约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂收取隆烛彬的保证金，从双方的约定来看，隆烛彬违约时古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂可没收保证金，即涉案保证金具有违约定金的性质，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂只能选择适用没收保证金或要求隆烛彬支付违约金其中之一，不能两者都适用。古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂既要求隆烛彬支付违约金100万元,又要没收保证金60万元，属于重复主张权利，不符合上述法律规定，故对于隆烛彬已支付的保证金60万元，古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂应予以返还。隆烛彬主张古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂返还保证金60万元的反诉请求，本院予以支持。 关于焦点三，被告黄晓泉在租赁合同乙方担保人一栏处签名，表明其对隆烛彬承租古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂名下租赁物产生的债务提供保证。被告黄晓泉作为担保人，对保证方式没有约定，应按连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定,“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”。故对于古庚祥、嘉乐公司、华峰五金厂主张黄晓泉对隆烛彬上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。 被告黄晓泉经本院公告传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。 终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告隆烛彬于本判决生效之日起七日内向原告古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂支付2018年3月1日至2018年10月18日尚欠的租金共计460000元及逾期付款利息（以尚欠租金460000元为基数，按每日万分之五，从2018年10月30日起计算至本判决指定清偿之日止）； 二、被告隆烛彬于本判决生效之日起七日内向原告古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂支付违约金1000000元； 三、被告黄晓泉对被告隆烛彬的上述债务承担连带清偿责任，被告黄晓泉承担担保责任后，有权向被告隆烛彬追偿； 四、反诉被告古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂于本判决生效之日起七日内向反诉原告隆烛彬返还保证金600000元； 五、驳回原告古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告隆烛彬的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23280元，财产保全费5000元，合计28280元（古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂已预交），由古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂负担5340元，由隆烛彬、黄晓泉负担22940元，隆烛彬、黄晓泉应于本院判决生效之日起七日内将应承担本诉案件受理费及财产保全费共计22940元迳付古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂；反诉案件受理费6500元（隆烛彬已预交），由隆烛彬负担1600元，由古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂负担4900元，古庚祥、中山市嘉乐实业有限公司、中山市板芙镇华峰五金厂应于本院判决生效之日起七日内将应承担反诉案件受理费4900元迳付隆烛彬。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  黎叶祥 人民陪审员  张嘉慧 人民陪审员  郑美琪 二○一九二○一九年八月二十三日 书记员卢芷琪 林雷