河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0824民初4545号原告：张磊，女，1974年10月23日出生，汉族，市民，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店,统一社会信用代码，91130824319845793N。法定代表人：苏为学，职务，总经理。委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。原告张磊与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告张磊、被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩到庭参加诉讼，被告大地营造公司法定代表人苏为学经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告已支付购房款计2488563.00元；3、判决被告支付原告“逾期交房”的违约金计248856.30元；4、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月10日签订《商品房买卖合同》（合同号00019664)及《合同补充协议》，约定购买被告开发的位于河北省承德市滦平县房屋，同时原告向被告支付了总房款2488563.00元。根据合同约定被告应当于2018年8月31日前向原告交付房屋，但因房屋所属区域处于“长城建设控制地带内”，而被告因在未依法履行相关文物审批手续的情况下开工建设，于2017年3月及2018年5月两次被国家文物局发文批示要求整改，所属区域房屋被相关部门要求停止建设，并责令地方政府拆除了已经完成的主体结构。被告至今未能取得国家文物局进一步审批确认，且因此尚无任何可以交付房屋的可能性，已构成逾期交房的违约行为。被告应按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1种方式第(2)款约定解除合同，退还原告已支付购房款，并按已支付购房款的10%支付违约金。原告因多次要求协商解决未果，为维护自身合法权利，现向法院起诉，请依法判决。大地营造公司辩称，一、原告主张案涉合同解除于法无据，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告的《商品房买卖合同》合法有效；我司没有从事违法违规建设，案涉房屋合法合规。据此，我司认为原告要求解除案涉商品房买卖合同于法无据，不应支持。二、案涉合同具备继续履行的条件和可能，应当继续履行。我司对案涉房屋的土地依法享有土地使用权，同时且该地系国有建设用地，因此，在该地块上被拆除的案涉房屋可以重建和复建，案涉合同仍可继续履行。依据《中华人民共和国土地法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，依法取得国有建设用地土地使用权证的土地可以依法报建、依法销售，因此，案涉房屋在纠正政府行政行为后可以继续履行合同，而非不能履行合同。另外，案涉房屋的土地使用权证合法有效，我司具有在国家文物局批准建设后继续履行案涉合同的可能性；我司收到滦平县人民政府撤销案涉房屋的行政许可决定书，现在说谁违建谁违法，尚无定论，我司将依法提起行政复议和行政诉讼，因此，在这类案件终审判决前，不能确定案涉房屋除土地使用证外其他“四证”的合法性，说明案涉合同仍有履行的可能性。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。案涉房屋没有到交付时间，我司还没有违约案涉房屋“五停”和拆除都是政府行为，是政府安排和行动，上述原因均非我司所能控制，属于不可抗力事由，根据《合同法》第117条的规定以及案涉合同和补充协议的约定，属法定免责范畴，无需承担违约责任。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司将在法定的60天内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司对行政复议决定不服的，仍有权依法提起诉讼。在诉讼中我司有权依法提起相应的国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉房屋的土地的行政许可能否成立和重新开发建设的问题，也将关系到案涉房屋被拆事件中我司有没有违法违规以及是否对原告构成违约的问题，因此，依据民事诉讼法第150条的规定，本案应当中止审理。综上所述，我司认为：第一、案涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效；第二、案涉房屋在长城控制带范围内，不是国家禁止建设的房屋，我司可以依法通过申报，经批准后仍可重新报建复建，所以不同意解除该合同；第三、案涉房屋的国有土地使用权仍然有效，依法我司仍可报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的法律基础和现实可能，本案应继续履行案涉合同；第四、案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所导致，属不可抗力事由，应予免责，我司无需向原告承担违约责任；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼有因果关系，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，应当依法中止审理。大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2016年10月10日签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，合同约定大地营造公司将滦平县巴克什营镇营盘村编号为cl130824-2015-17地块项目中的6-343号房屋销售给原告，合同约定房屋价款为2488563.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时，认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证外的其他“四证”予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据：证据一：《商品房预售合同》及补充协议，用以证明签订合同的时间、地点、商品房基本状况及付款、金额、方式及逾期交房相关合同内容违约责任；证据二：购房款发票，用以证明原告已于2017年2月17日交付被告购房款2488563.00元。证据三：延期交付告知函，用以证明被告无法在合同约定时间建设完成并交付房屋。证据四：微信截图，用以证明2018年11月8日，原、被告曾经协商沟通关于解除合同退还房款及补偿协议，当日由原告物业经理李巍通过微信向被告发送合同解除协议及赔偿方案初步文稿。证据五：国家文物局行政执法督办单（2016.83号）、国家文物局办保函[（2017）251号]、国家文物局办保函[（2018）519号]、河北省信息公开答复书，用以证明早在原告签订商品房买卖合同前，国家文物局已下达行政执法督办单（2016.83号），责令地方政府核查此项施工建设行为；被告建设的区域被国家文物局因未履行审批手续的情况下开工建设，两次要求地方政府及地方文物局尽快制定整改措施。进行整改，早在原告签订商品房买卖合同之初至逾期交房为止，被告都违法在先。河北省信息公开答复书证明金山岭长城的保护级别没有调整过，保护线自1992年至今没有变过。证据六：音频资料，用以证明被告员工李巍曾向原告说过长城保护级别调整、2019年1月25日滦平文物局工作人员证明案涉房屋主体于2017年6月被拆除，被告在合同履行过程中有欺诈行为。对原告提供的证据材料，被告质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，案涉合同第八条明确约定政府行为属于不可抗力，依法我司无需承担违约责任且可据实延期交楼；对证据三的真实性、合法性无异议，我司已取得案涉房屋所在地“五证”，案涉房屋合法合规，政府审批职能、程序有问题，即在我司办理了合法的报批报建手续后才告知建设项目在长城控制线内，导致我司建设进度受影响，交付时间延期，属于政府行为导致的不可抗力，应依法免责，且我司及时将这情形告知原告，因此我司不存在欺诈行为；我司没有收到原告的解除《商品房买卖合同》告知函，不认可其函件中陈述的内容，其中律师函我司没有收到；对证据四真实性、合法性无法确认，微信记录未经公证，无法判断真实性，退一步讲，即便双方就合同解除曾经沟通过但最终未能达成一致意见；对证据五真实性、合法性由法院核定，关联性有异议，该督单中并未明确所述工程系我司所建，且该督办单送达的单位是河北省文物局而非我司，且我司从未收到过该份督办单，对此并不知情，对两份办保函的真实性、合法性由法院核定，关联性有异议，该两份文件并非向我司下达，且内容并没有确定系我司所建工程，无法认定与我司有关。办保函[（2018）519号]也证实了我司所述在得知案涉工程存在建设到长城控制地带的情况后，我司积极履行补办相关审批手续，依据相关规定，待文物部门批准后即可建设的事实，因此案涉房屋仍可重建复建，案涉合同仍可继续履行。对信息公开答复书的真实性、合法性由法院核定，但与原告的诉讼请求无关；对证据六的真实性、合法性、关联性有异议，对该录音资料来源合法性不认可，谈话人无法确认，不能确认是否经过了修改剪辑。为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据：证据一：《商品房买卖合同》；证据二：预售备案登记证；被告提供证据一、证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2019年6月30日，目前尚未到交付时间，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，也没有约定政府登记错误行为可以解除合同。证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2016-18）；证据四：《国有土地使用权证》[证号：滦国用（2016）第00071号]；证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600004号）；证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600004号）；证据七：《建筑工程施工许可证》（编号：130824201705260101）；证据八：《商品房预售许可证》[（滦）房预售证第2017005号）；被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同，土地性质为商服用地，国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上重建或者复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，政府将案涉房屋在内的土地的用途错误登记为商服用地，该事由不是合同法规定的法定解除的事由，案涉房屋尚未到交付时间，被告可以通过重建或复建，案涉商品房合同不应解除，应当继续履行。证据九：滦平县人民政府2018年10月1日《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的；证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋于2018年11月27日被滦平县人民政府拆除；证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，无法交付的原因是政府一早实行了“五停”；证据十二：滦平县自然资源和规划局（滦资规）撤决字[2019]002号撤销行政许可决定书；证据十三：滦平县自然资源和规划局（滦资规）撤决字[2019]020号撤销行政许可决定书；证据十四：滦平县行政审批局滦行审撤[2019]5号撤销行政许可决定书；证据十五：滦平县行政审批局滦行审撤[2019]29号撤销行政许可决定书；被告提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，应予免责，被告无需向原告承担责任。对被告所提供的证据原告质证认为：对证据的真实性认可，但对被告提供该证据证明案涉房屋不属于违规建筑、不应解除合同的观点不认可；对证据三至证据八所证明的签订合同当时有政府颁发的“五证”没有意见，对被告提供该组证据证明案涉房屋是合法建筑、合同不应解除不予认可，国家有文物前置审批的规定，被告没有履行五证之外的手续，建筑物的合法性有待审定，被告到期未交付案涉房屋，买受人有权解除合同，继续履行合同只是被告的单方意愿；对证据九没有异议；对证据十有异议，案涉房屋的拆除时间应该是2017年6月，当时有政府领导、业主和开发商在场；对证据十一的真实性认可，但案涉房屋没有竣工；对被告提供证据十二至证据十五的证明目的不认可，“五停”和撤销“五证”均发生在被告逾期交房之后，不影响被告当时逾期交房的违约行为，被告所诉的政府行为和不可抗力与本案无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日签订了编号为00019664的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的6-343号商品房销售给原告张磊，合同约定房屋价款为2488563.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付该商品房，同时，合同约定了原、被告双方的权利义务。合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”案涉合同签订后，原告张磊于2017年2月17日向被告支付购房款2488563.00元。被告未在合同约定的期限履行合同义务，向原告交付已经竣工验收合格的房屋。现原告购买的商品房被拆除。本院认为，原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约向被告支付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，现因案涉房屋已被拆除，致使合同目的无法实现。被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。为此，原告起诉要求解除原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，其该项诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款予以返还，并按照合同的约定按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告张磊与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年10月10日签订的编号为00019664的《商品房买卖合同》（包括补充协议）。二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张磊支付的购房款2488563.00元。三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张磊支付违约金248856.30元。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28690.00元、保全费5000.00元，合计33690.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  关志新审 判 员  赵亚君人民陪审员  陈少华二〇一九年八月七日书 记 员  刘晓亮民事判决书附页一、判决主文引用的相关的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。