江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初7029号原告：王建明，男，1969年3月16日生，住昆山市。委托诉讼代理人：朱仙、黄鸣杰，江苏圣辉律师事务所律师。被告：盐城市运达建设劳务咨询有限公司，统一社会信用代码913209037344043542，住所地盐城市盐都区大冈镇野陆居委会卧龙西路103号1幢（N）。法定代表人：董建国，该公司执行董事兼总经理。被告：绍兴亿立投资有限公司（曾用名：昆山亿宏物流园投资有限公司），统一社会信用代码91330600096314425F，住所地绍兴市马山镇马山农贸市场一幢1-5号。法定代表人：姚建炜，该公司执行董事。原告王建明与被告盐城市运达建设劳务咨询有限公司（下称运达公司）、绍兴亿立投资有限公司（下称亿立公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告王建明的委托诉讼代理人黄鸣杰，被告运达公司、第三人亿立投公司经本庭公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员通知书后未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王建明向本院提出诉讼请求称：1、要求确认位于昆山市*室的房屋归原告所有。2、要求停止对昆山市*室房屋的执行。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月30日，原告与第三人签订一份《商品房购销合同》，约定原告购买第三人位于昆山市*室的房屋，面积为37.88平方米，总价款为274809元，支付方式为2010年5月22日签约时支付首付139809元，2010年5月22日办理银行按揭1350000元，同时约定第三人于2011年7月31日前协助原告办理过户登记并交付使用，逾期超过90日，支付原告已交付房款每日万分之一的违约金。合同签订后，原告曾多次要求第三人协助办理过户手续，第三人均未办理。后被告与第三人因票据追索纠纷一案，查封了涉案房屋，且该案已到执行阶段。该房屋系原告所有，贵院的查封及执行行为已侵犯了原告的权利，请求法院依法支持原告的诉请。被告运达公司未作答辩。被告亿立公司未作答辩。本院经审理查明：涉案房屋坐落于昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心5号楼77室，登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司。2014年4月1日，昆山亿宏物流园投资有限公司更名为亿立公司。本院于2013年7月15日受理运达公司与江苏天虹建设集团有限公司、昆山亿宏物流园投资有限公司票据追索权纠纷一案，经审理本院于2014年1月15日作出(2013)亭商初字第0947号民事判决，载明：“一、被告昆山亿宏物流园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告运达公司1855259元，并承担相应利息（计息期间及标准：自2013年2月14日起至法院判决生效确定履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。二、被告江苏天虹建设集团有限公司对上述债务承担连带责任”。判决后，昆山亿宏物流园投资有限公司不服该民事判决，向江苏省盐城市中级人民法院提出上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）盐商终字第0335号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，运达公司向本院申请执行，本院于2014年9月10日立案受理，案号为(2014)亭执字第1984号。在执行过程中，本院于2016年6月23日依法查封了涉案房屋。另查明，2010年5月30日，昆山亿宏物流园投资有限公司（甲方、卖方）与王建明（乙方、买方）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定王建明购买昆山亿宏物流园投资有限公司开发的案涉房屋，涉案房屋面积为37.88平方米，购房款为274809.1724元，合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。2011年6月30日，昆山亿宏物流园投资有限公司向王建明开具了购房款为275027元的销售不动产统一发票。2010年7月9日，王建明就涉案房屋向昆山农商行贷款135000元。从2010年8月16日起，王建明每月偿还贷款本息。2016年4月16日王建明一次性还清了剩余贷款本息。2011年5月，王建明（甲方）与昆山亿宏物流园投资有限公司（乙方）签订编号为5#-77的《委托经营管理协议书》一份，约定甲方将其购买的涉案房屋在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动，委托期内从2014年5月1日至2021年4月30日每年固定租金收益28950元，每三个月支付一次，付至王建明在昆山农商行震川支行的银行账户。庭审过程中，王建明提供储蓄存款存折，该存折显示2016年11月23日、12月27日、2018年6月29日、7月26日、10月26日王建明分别收到租金721元、938元、884元、1105元、1105元。本案在审理过程中，本院调取了与涉案房屋位于同一号楼的*室房屋的不动产登记情况，登记簿显示*室的房屋所有权人为杨会军，登记日期为2011年11月25日。该不动产原登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司，登记日期为2011年7月22日。庭审过程中，法庭要求原告在七日内向法庭提交支付首付款及在2016年11月23日之前收取租金的证据材料，但直至判决之日原告并未向法庭提交。本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告虽在涉案房屋被查封之间已与亿立公司签订合法有效的书面买卖合同，但1、原告仅提交了其向银行贷款及还贷的相关证据，但并未向本院提交其支付首付款的相关证据，原告并未完成支付全部购房款的举证责任；2、原告虽提交的《委托经营管理协议书》及储蓄存款存折，但租金的给付时间均发生在法院查封涉案房屋之后，原告举证证明不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋；3、从法院调取的*室房屋的不动产登记情况来看，涉案房屋在2011年即具备办理过户登记条件，且与原告同期购买房屋的业主基本均已办理了过户登记，但原告作为具有完全民事行为能力的法律主体，从符合办证条件之日直至本院查封之日长达五年之久，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续系依法认定为因其自身原因未办理过户登记。综上，原告认为其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益并要求阻却执行的诉请并无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王建明的诉讼请求。案件受理费5422元，公告费600元，合计6022元，由原告王建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  马 静人民陪审员  张云松人民陪审员  阮文萍二〇一九年八月十一日书 记 员  宋相慧附录法律条文1.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释[2004]15号第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。