河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0104民初12261号原告：张丽娜，女，汉族，1982年10月28日出生，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：**，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翠翠，河南扬善律师事务所律师。被告：郑树海，男，汉族，1984年8月10日出生，住河南省新蔡县。被告：王振辉，男，汉族，1993年8月20日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：王俊生，河南荟智源策律师事务所律师。原告张丽娜与被告郑树海、王振辉合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张丽娜及其委托诉讼代理人**，被告王振辉及其委托诉讼代理人王俊生到庭参加诉讼，被告郑树海经依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张丽娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑树海与被告王振辉签订的《郑州市存量房买卖合同》无效，依法判决撤销合同，并要求被告王振辉立即返还原告房屋（买卖房屋成交价80万元）；2.判令被告郑树海与被告王振辉赔偿损害原告合法房产权益费10万；3.判令本案诉讼费和原告的律师费由被告郑树海与王振辉承担。事实与理由：原告张丽娜与被告郑树海于2007年2月16日在民政局登记结婚，系合法的夫妻关系，婚后于2010年7月24日，购买了一套位于河南省郑州市××区××楼××单元××号的房屋。该房屋在2018年9月份时的市场成交价格至少为128万元人民币。原告和被告郑树海因夫妻感情不和而婚内分居，被告郑树海在夫妻感情整面临危机的情况下，为达到转移夫妻共同财产的目的，与被告王振辉恶意串通，于2018年9月6日未经原告张丽娜同意，擅自将属于夫妻共同财产的这套房屋以80万元极低的房屋合同价出售给被告王振辉。合法夫妻，婚内购买的房屋，无论房产登记在夫或妻谁的名下，都是夫妻共同财产，房屋买卖属于重要决定，夫妻正在闹离婚、夫妻感情正处于分居期间，郑树海擅自低价合同签订房屋交易过户给王振辉，转移了婚内房屋的所有权，直接损害了原告婚内共同房产的合法利益。被告郑树海与被告王振辉签订房屋买卖行为属于恶意串通，严重损害了原告张丽娜的利益。房屋作为影响和人生活稳定安康的重要因素，夫妻一方未经另一方许可擅自处分房屋，必定影响另一方对于房屋的使用和处分，无论交易价格的高低，都直接损害另一方和孩子住房的利益。被告郑树海与被告王振辉恶意串通低价签订房屋买卖合同的行为，无论从经济层面上还是从生活安宁层面上，都是对原告张丽娜合法权益的直接损害。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。望判如所请。王振辉辩称，1、涉案房屋的出售及价格信息，是被告王振辉通过第三方中介的业务经理刘学兰在微信朋友圈推送而获知，进而与中介方联系涉案房屋购买事宜，故，被告王振辉与被告郑树海并不认识。2、涉案房屋是被告王振辉通过第三方中介即郑州名门房地产营销策划有限公司与被告郑树海签约交易，该三方合同系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，故该三方合同真实合法有效，并不存在原告所述与被告郑树海恶意串通情况。3、因原产权证记载涉案房屋为被告郑树海单独所有，依《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”之规定，再结合《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，可知，被告王振辉根本无从得知涉案房屋为郑树海和原告的夫妻共同财产，故，被告王振辉是善意的。4、即使涉案房屋为原告与被告郑树海夫妻共同财产，但因涉案房产在第三方中介挂牌出售，且三方合同第一条及第二条均记载被告郑树海对涉案房产有完整独立的处分权，再结合原房屋产权证关于房产归被告郑树海单独所有的记载，显然，被告王振辉有理由相信被告郑树海有完整且独立的处分权。5、涉案《郑州市存量房买卖合同》，是郑州市房地产市场和产权交易管理中心为行使行政管理职责及保证二手存量房买卖房屋交易安全所制格式合同，合同中需当事人手动填写部分，是交易双方在第三方中介指导下所填写，故该合同亦真实合法有效。6、虽然《郑州市存量房买卖合同》中80万元的价格条款与涉案三方合同价格不符，但依《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，涉案《郑州市存量房买卖合同》也仅仅只是价格条款部分无效，又因双方真实交易价格为102万元，故被告郑树海和被告王振辉不存在恶意串通损害原告利益情况。7、涉案房屋建筑面积为80.73平方米，成交价为102万元，折合单价为每平方米12635元，而涉案房屋国有建设用地使用权取得年限为2004年，被告王振辉购买时土地使用权已过14年半，且被告郑树海已居住六年之久，故在目前二手房交易市场极其低迷的情况下，单价每平方米12635元已然属于相当合理的市场价格，显然本案并不存在原告所述低价合同。8、涉案三方合同签订后，被告依约支付完毕全部102万元购房款，且涉案房屋也已登记过户，被告并与2018年9月13日取得涉案房屋产权证。综上，被告王振辉从获知涉案房屋出售信息，到与中介洽谈交易，到筹集购房款，到房产过户，自始至终均是善意的。被告王振辉不仅按合理的市场价交易，而且依约支付了涉案房屋全部102万元购房款及税费，并已登记过户。故，即使涉案房屋为原告与被告郑树海共同所有，即使被告郑树海无权处分，但因被告王振辉购买涉案房屋构成不动产善意取得，显然涉案两份房屋买卖合同均有效，原告无权撤销交易，请贵院驳回原告全部诉请。郑树海缺席，无答辩意见。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证并在卷佐证，本院认定事实如下：2010年7月24日，郑树海与河南省康城实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：10642695），主要约定郑树海以406661元的价格购买该公司开发位于郑州市××单元××房屋××套；首付86661元，贷款32万元等。合同显示购买人为郑树海，单独所有。2018年8月15日，郑树海与王振辉在郑州名门房地产营销策划有限公司居间下签订房屋买卖合同，合同主要约定：王振辉以102万元的价格购买郑树海位于郑州市××楼××单元××房屋××套；定金33720元、中介佣金及代办费16280元；王振辉同意出资35万元为郑树海解押并冲抵房款等。2018年8月15日，王振辉通过微信账户转账给中介1万元并出具数额为4万元的欠条一份，第二日王振辉现金支付4万元后取回欠条；2018年8月20日，王振辉通过本人账户转账给郑树海35万元；2018年9月6日，王振辉通过本人账户转账给郑树海5万元；2018年9月12日，王振辉通过本人账户转账给郑树海14万元；2018年9月6日，王振辉通过其父亲王四海账户转账给郑树海45万元；2018年9月6日，被告王振辉代被告郑树海缴纳涉案房屋个人所得税款8987.21元和契税8987.21元。2018年9月6日，郑树海与王振辉签订《郑州市存量房买卖合同》，主要约定王振辉购买郑树海位于郑州市××单元××房屋××套，价格80万元等。双方办理过户登记手续及产权证书；2018年10月8日，王振辉用购得的涉案房屋在中原银行股份有限公司郑州分行处进行抵押贷款，双方在河南省黄河公证处办理了（2018）豫郑黄证内民字第27039号债权公证文书。另查明，张丽娜与郑树海于2007年2月16日办理结婚登记手续；双方于我院进行离婚诉讼，现仍在诉讼中。本院认为，本案的争议焦点在于：一、郑树海与王振辉签订的房屋买卖合同是否无效。本案中，郑树海与王振辉签订有两份不同的房屋买卖合同，双方实际履行的是2018年8月15日在郑州名门房地产营销策划有限公司居间下签订的房屋买卖合同，虽然双方于2018年9月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》中房屋价格80万元与之前签订的合同价格102万元不同，存在避税意图，应属无效，但合同部分无效，不影响其他部分的效力。涉案房屋在房屋登记部门资料中显示为单独所有，该登记具有对外的公示效力，王振辉基于对登记的信赖购买涉案房屋，主观上不存在恶意和过失。王振辉与郑树海以前并不认识，其通过郑州名门房地产营销策划有限公司与被告郑树海签订房屋买卖合同，客观上已经尽到了审慎义务；房屋成交价格102万元虽略低于市场价格，但并不属于不合理的低价，原告诉称王振辉与郑树海相互串通，缺乏相应事实。王振辉全部履行了支付房款义务，涉案房屋已经办理转移过户登记，且王振辉已经接受房屋入住，现原告诉求房屋买卖合同无效并要求王振辉返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。二、被告郑树海和王振辉是否赔偿原告损失问题。因被告王振辉系善意取得涉案房屋，原告诉求被告王振辉承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。被告郑树海在与张丽娜婚姻存续期间未经张丽娜同意单方私自出售涉案房屋，侵犯了原告张丽娜的合法权益；但所涉损害赔偿问题应当以双方解除婚姻为前提，双方应当在离婚诉讼中一并解决，本案不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国婚姻法》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张丽娜的诉讼请求。案件受理费13000元和案件申请费5000元，由原告张丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出上诉状副本十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向郑州市中级人民法院预交上诉费，并在交费后三日内将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。审 判 长  范利辰人民陪审员  易国伟人民陪审员  张小旺二〇一九年八月二十九日法官助理楚小双书记员张泽源