江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初2730号原告（反诉被告）：南京四方建设实业有限公司，住所地南京市秦淮区建康路1号。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴雅萍，该公司法务。委托诉讼代理人：王可新，江苏致邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京凡得文化发展有限公司，住所地南京市江宁区台创花博园室外华博三路20号。法定代表人：朱洪昌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘勇，江苏金恩律师事务所律师。原告（反诉被告）南京四方建设实业有限公司（以下简称南京四方公司）与被告（反诉原告）南京凡得文化发展有限公司（以下简称南京凡得公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南京四方公司的委托诉讼代理人吴雅萍、王可新，被告（反诉原告）南京凡得公司的法定代表人朱洪昌及委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南京四方公司向本院提出诉讼请求：1.要求支付2017年11月1日至2018年3月31日的租金管理费90466.57元，2017年11月欠缴费用13829.60元的滞纳金1728.7元；2.被告承担违约责任并支付违约金130681元；3.被告支付律师费12165元；4.承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2017年6月15日原告与被告签订一份《鹏欣水游城租赁合同》，约定被告租赁经营原告位于南京水游城的F4M16店铺，面积62.3平米，用途零售，店铺名称花栗鼠和氧气君，营业范围水族、绿植、礼品、软装字画，期限自2017年7月10日至2019年7月9日，并约定月最低保证租金按照10元/日/平米×面积×30.4日等内容。被告店铺开业后，经营业绩欠佳，自2017年11月起拖欠租金管理费等费用。2017年12月8日，原告发出催缴函，要求被告立即支付欠款13829.6元，被告未能履行付款义务。后原告收到被告申请提前解约的申请，要求2018年1月1日撤店。2017年12月22日，原告予以书面回复，明确不同意提前解约，告知按照合同第18条约定，提前解约应提前6个月书面提出，并承担约定的违约责任；根据第33条约定提前解约应承担相当于3个月租金的数额及保证金数额的总和的违约金130681元。2018年1月1日上午在未经原告同意的情况下，被告安排人员进入商场，公然撤货并搬离店内设施，擅自闭店，给原告水游城的正常运行造成严重负面影响。2018年1月5日原告发出书面告知函，告知被告擅自撤场闭店是严重违约行为，要求立即恢复营业并缴付欠款。被告未能履行合同义务。鉴于被告的行为已构成根本违约，3月8日原告向被告发出解约通知书，解除双方签订的水游城租赁合同，要求被告承担违约责任并偿还欠款。3月21日原告向被告寄送了租赁结算单和欠款明细。经原告财务核算，被告应偿还2017年11月至2018年4月租金管理费等欠款90466.57元、滞纳金1728.70元，支付违约金（3个月租金56818元及保证金73863元）130681元。根据租赁合同第44条约定，若因乙方原因导致甲方提起诉讼的，乙方应承担本案律师费、诉讼费用等。原告支付的律师代理费12165元应由被告承担。原告为诉讼支付的诉讼费用及保全保险费应由被告承担。请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）南京凡得公司辩称，合同是四方公司提供的格式合同，由我方签署，对我方不利，且违约金约定过高。关于第一项诉请：2017.12.31水游城将我方承租的店铺加锁，后一直无法实际经营，故计算租金应到2017年12月31日，合同当中约定了三天不营业，合同终止；关于第二项诉请：违约金实际是三个月租金加上保证金，约定的违约金过高，请法院适当判决。律师费无异议，由于水游城的加锁行为造成我方损失，故我方提起反诉。被告（反诉原告）南京凡得公司提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人返还装修押金5000元，电表押金2000元，其他押金510元；2.赔偿损失250661元；3、返还2017年8月多收的促销费10585元；4、承担本案诉讼费。事实与理由:2017年6月15日反诉人与被反诉人签订《鹏欣.水游城租赁合同》一份，反诉人租赁被反诉人水游城四楼一处铺位，面积62.3㎡，经营范围:水族、绿植礼品软装字画,租期:2017年7月10日至2019年7月9日。2017年12月初反诉人因公司经营困难多次与被反诉人协商要求解除租赁合同，双方进行债权债务清算，但遭到被反诉方拒绝。2017年12月31日反诉人准备将租赁铺位内售卖的绿植等商品及财物搬运出租赁铺位时，遭到被反诉人员工阻止，被反诉人将反诉人铺位上锁阻止反诉人搬运财物，反诉人遂报警，公安机关进行调解，但被诉人一直不同意反诉人将绿植等财物搬出。后期反诉人一直与被反诉人联系，要求协商处理，进行清算。直至2019年3月被反诉人通知反诉人解除合同，但仍然拒绝开锁，阻止反诉人进场搬运财物，造成租赁铺位内的绿植死亡，且擅自对反诉人租赁铺位内财物进行清理，造成反诉人重大经济损失。请求法院依法维护反诉人的合法权益。原告(反诉被告)南京四方公司辩称，南京凡得公司违约在先(欠款超过1个月),进而严重违约(擅自闭店停业撤场),最后放任事态扩大,由此导致的后果应由其自行承担。因此如果存在所谓绿植的损失,应由其自行承担。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，南京四方公司（甲方）与南京凡得公司（乙方）签订一份《鹏欣水游城租赁合同》，约定乙方租赁经营甲方位于南京市建康路1号鹏欣水游城的F4M16店铺，面积62.3㎡，用途零售，店铺名称花栗鼠和氧气君，营业范围水族、绿植、礼品、软装字画，期限自2017年7月10日至2019年7月9日，保证金73863元，月最低保证租金按照10元/日/平米×面积×30.4日。管理费3元/日/㎡，促销费500元/月，重大节日专项费：2017年8月缴纳2000元，2018年8月缴纳2000元；乙方违反前条所列禁止事项或者合同规定的其他事项或者本条下列事项之一时，并在甲方发出整改通知7日内未改正的，甲方有权解除合同，并通知乙方承担相关违约及赔偿责任，乙方在收到甲方书面通知后在三个工作日内，未向甲方提出书面异议的，视为乙方接受甲方的解约及索赔要求，但是，所发生事由不适于通知整改之时，甲方可直接地、立即地解除合同；乙方同意，在放弃营业或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的情况下，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止；乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金；乙方应将根据本合同约定的保证金交付给甲方，保证金不能用来冲抵应付的租金，或者冲抵所欠的甲方的其它债务；乙方向甲方支付租金，乙方自本合同签订之日起10日内向甲方支付第一期租金，之后于上期租期届满前10日内支付下期租金；甲方在日常进行促销的费用，由乙方负担；乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收05%的迟延履行违约金；1、本合同经双方签字或盖章生效后营业开始前，乙方存在以下行为的，交付的保证金全额不予以返还（1）乙方要求解约的…2、营业开始后，乙方存在以下情形的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金，作为本合同解约赔偿金（1）乙方要求解约的；（2）因为乙方违反本合同第14条规定使得甲方解除合同的；…（4）因为乙方的责任使得本合同根据第16条而终止的；若因乙方原因致使甲方提起诉讼或者仲裁的，乙方应承担甲方因追索因本合同产生的所有费用，包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、交通费等。2017年12月2日，南京凡得公司向南京四方建设公司发出《关于“花栗鼠与氧气君”退场申请》，言明：目前公司运营资金已经短缺近2个月，没有能力继续支付场地费用及其他费用，我司申请自2018年1月1日起退场。本公司经营的是农业类产品，利润低，加上业务量打不开，公司目前无钱支付贵司租金。2017年12月18日，南京四方建设公司向南京凡得公司发出《催缴函》，言明：我司已于2017年12月6日将2017年11月份租赁结算单送达贵司，贵司应不晚于2017年12月11日前将催缴单中所体现的欠款13829.6元支付给我司,至今贵司仍未履行付款义务…望贵司重视合同约定,在收到本函后立即支付所欠款项及迟延履行违约金。2017年12月22日，南京四方建设公司就南京凡得公司的《关于“花栗鼠与氧气君”退场申请》发出《回复函》，言明：关于贵司F4M16花栗鼠与氧气君店铺申请提前解约的函件我司已收到，回复如下：1、对于贵司在申请函中所提及的1、2、4条我司不予同意…3、关于贵司提出的自2018年1月1日起退场的申请，根据贵我双方签订的租赁合同，应在预定解约日的6个月前以书面形式提出，并支付相当于3个月租金的违约金。如贵司未按合同约定提前6个月解除合同的，根据双方签订的租赁合同，贵司应承担130681元违约金（3个月租金及保证金的总和）。请贵司慎重考虑，在贵我双方未签署解约合意书前保证店铺正常经营，并在收到此函件3日内给予书面回复。2017年12月29日，南京凡得公司欲从店铺搬东西，南京四方建设公司予以阻止。2017年12月31日，南京凡得公司欲从店铺撤场，南京四方建设公司予以阻止，后将店铺上锁。2018年1月5日，南京四方建设公司向南京凡得公司发出《告知函》，言明：贵我双方于2017年7月签订租赁合同，贵司于2017年12月29日及2017年12月31日在未事先向我司申请及办理任何手续情况下，擅自安排人员进入商场，已开始从店铺将道具及货品撤离商场，在我司楼层管理人员及安保的及时制止下未能如愿，且于2018年1月1日，贵司在未经得我司同意的情况下擅自闭店，至今仍未恢复营业，使得水游城品牌形象遭受损害。望贵司重视合同约定，在收到本函件后立即恢复营业，并支付前期所欠款项。2018年1月8日，南京凡得公司向南京四方建设公司发出《撤场结算申请函》，言明：南京凡得公司目前在南京四方建设公司尚有83000多元现金。因南京凡得目前无现金继续支付可能产生的租金及费用，2017年12月18日，南京凡得已经书面告知南京四方。2017年12月31日晚，南京凡得营业场所门锁已被南京四方楼管人员收走，具体明细如下：1、南京凡得有保证金73863元交南京四方账户；…4、南京凡得店内物品已被南京四方上了门锁，需要搬回及结算；5、对于因南京凡得资金周转困难，无力支付南京四方房租，需具体清算；6对于因南京凡得提前退场，需要支付违约金，需进行商讨及执行…。2018年3月8日，南京四方建设公司向南京凡得公司发出《解约通知书》，言明：兹贵司位于鹏欣水游城F4-M16“花栗鼠与氧气君”店铺拖欠租金、管理费等各项费用，并已经超过4个月仍未支付，且在我司多次书面、电话催缴下，贵司至今仍未履行付款义务。另外，贵司于2018年1月1日在未征得我司同意的情况下擅自将店铺停业、上锁，至今未恢复营业，贵司的上述行为已严重违反了合同约定，属于严重违约行为，给我司各方面造成不同程度的影响。现根据合同约定履行相关权利郑重告知如下：1、根据合同约定，自即日起正式解除贵我双方的《鹏欣水游城合作合同》；2、我司要求贵司在2018年3月12日9时前撤出店铺，并恢复原状，否则根据合同第19.4条约定，乙方同意，如果乙方在合同解除或期间届满之日不能完成返还，乙方的残留物品将被视为乙方抛弃物，我司有权对之进行任意处分；3、截止至2018年3月8日，贵司已欠付2017年11月-2018年2月销售额不足以抵扣应支付给我司的租金、管理费等费用合计90358.57元；4、根据合同第33.2条约定，因乙方的行为违反本合同第14条的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金以及相当于保证金数额的违约金。贵司应承担的违约金共计130680.6元，贵司已交付的保证金73863元全额不予以退还，还应补齐违约金余款56817.6元。另外，乙方还应支付原状恢复费用和赔偿甲方因此受到的利益损失。上述费用望贵司在收到本函三个工作日之内前来缴纳，否则将另计收滞纳金，并我司有权采取法律措施维护合法权益。2017年7月14日，南京四方公司发出《8月活动致商户函》，言明：尊敬的鹏欣水游城商户，8月水游城即将迎来9周年店庆这一重要活动档期，第一波活动期间8月4日-8月24日，零售店铺5折封顶，第二波活动时间8月25日-9月3日，零售5折封顶。2017年7月18日，南京凡得公司在该函上“我司愿意支付店庆赞助费2000元”处签字：同意帐扣。2017年9月5日，南京四方公司向南京凡得公司发出《南京水游城租赁结算单》，南京凡得公司2017年8月应缴纳各项费用为21077.42元，列明专题活动促销费12085元，帐单注明:受到本结算单后请在两日内与本公司联系,若不联系则视为认同本结算单数据。南京凡得公司工作人员于2017年9月6日签收该结算单，该月费用已结清。2017年11月1日至2017年12月31日,南京凡得公司经营的鹏欣水游城F4-M16“花栗鼠与氧气君”店铺欠缴费用为38152.65元(13829.60元+24323.05元)。2017年8月至10月每月租金南京凡得公司按保底月租金18939.20元缴纳。2018年1月后，南京凡得公司经营的“花栗鼠与氧气君”店铺未有任何销售额。审理中，南京凡得公司提交了自行制作的损失清单、商品库存数量汇总表、办公用品及易耗品清单，证明已方损失（商品库存178242元，办公用品及易耗品47789元，装修和可拆除主材24630元），南京四方建设公司不予认可。南京四方建设公司认可已收南京凡得公司保证金73863元、装修押金5000元、电表押金2000元，其他押金510元（押金500元，10元工本费）。2018年11月26日，南京四方公司（甲方）与江苏致邦律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方担任甲方与南京凡得公司租赁合同纠纷诉讼案件的一审程序阶段的委托代理人，代理费12165元，2018年12月11日，南京四方公司向江苏致邦律师事务所开具律师费发票，价税合计12165元。本院认为，南京凡得公司与南京四方公司签订的《鹏欣水游城租赁合同》及附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效,双方应按约履行。南京凡得公司因经营问题，向南京四方公司提出提前解除合同，并告知将于2018年1月1日退场不再经营，系违反合同约定解约，且南京凡得公司于2018年1月起未再继续营业，故本院认定租赁合同于2017年12月31日已经终止，南京凡得公司应承担相应的违约责任。关于南京四方公司主张2017年11月1日至2018年3月31日的租金管理费90466.57元，本院认为，合同实际履行至2017年12月31日，故南京凡得公司只应支付2017年11月1日至2017年12月31日期间的费用，合计38152.65元。关于滞纳金，南京四方公司主张2017年11月欠款13829.60元按日0.5%计算25天合计1728.70元，本院认为，滞纳金标准过高,本院按年利率24%予以调整,金额为227元。关于南京四方公司主张的违约金130681元（3个月租金56868元+保证金73863元），因南京凡得公司违法解除合同，应按合同约定支付违约金，故南京四方公司的主张本院予以支持。南京凡得公司主张违约金过高，本院认为，由于南京凡得公司提前解约，势必造成南京四方公司租金损失，综合本案实际情况，本院调整违约金为6个月租金113736元。因南京凡得公司已缴纳保证金73863元，可直接予以抵扣，南京凡得公司还应支付违约金39873元。关于南京四方公司主张的律师费12165元，因南京凡得公司未按约缴纳费用及违约解除合同引发纠纷，且合同明确约定该费用的承担，律师费亦未超过法定标准，故此项诉请本院予以支持。关于反诉部分。南京凡得公司主张南京四方公司返还装修押金5000元，电表押金2000元，其他押金510元（押金500元+工本费10元），因合同已经解除，收取的押金应予返还，故南京四方公司应予返还装修押金5000元，电表押金2000元，其他押金500元，合计7500元。关于南京凡得公司主张的赔偿损失250661元（商品库存178242元，办公用品及易耗品47789元，装修和可拆除主材24630元），南京凡得公司并未提供充分的证据证实该损失大小，本院对该项诉请不予支持。至于南京凡得公司主张返还2017年8月多收的促销费10585元，本院认为，该促销费在结算时已注明，南京凡得公司亦按结算单结清费用，应视为双方对费用支付达成一致，故南京凡得公司主张返还没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京南京凡得文化发展有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告南京四方建设实业有限公司（反诉被告）租金管理费38152.65元，滞纳金227元。二、被告南京南京凡得文化发展有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告南京四方建设实业有限公司（反诉被告）违约金39873元（已扣除保证金73863元）。三、被告南京南京凡得文化发展有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告南京四方建设实业有限公司（反诉被告）律师费12165元。四、驳回原告南京四方建设实业有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。五、反诉被告南京四方建设实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告南京南京凡得文化发展有限公司押金7500元。六、驳回反诉原告南京南京凡得文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4826元，保全费1720元，合计6546元，由原告南京四方建设实业有限公司负担1971元，被告南京南京凡得文化发展有限公司负担4575元；反诉案件受理费2665元，由反诉原告南京南京凡得文化发展有限公司负担2591元，反诉被告南京四方建设实业有限公司负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  尹 春人民陪审员  许林淮人民陪审员  甘菊仙二〇一九年八月十五日书 记 员  王 静