河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0824民初5030号原告：赵传宝，男，1963年8月6日出生，汉族，内蒙古自治区满洲里市人，住内蒙古自治区满洲里市扎赉诺尔矿区。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。法定代表人：苏为学，职务，总经理。委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。法定代表人：苏为学，职务，总经理。委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。负责人：宋永德，职务，行长。委托诉讼代理人：李凤义，系第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。原告赵传宝与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，审理过程中，经原告申请，本院依法追加承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）作为本案被告参加诉讼，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告赵传宝的委托诉讼代理人李永军、秦亮平，被告大地营造公司、被告承德华耀公司委托诉讼代理人王文倩，第三人建行滦平支行委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎到庭参加诉讼，原告赵传宝，被告大地营造公司、被告承德华耀公司法定代表人苏为学，第三人建行滦平支行法定代表人宋永德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵传宝向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款2506900.00元，并赔偿原告2016年1月13日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求判令被告大地营造公司赔偿原告已经偿还的银行按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金624690.00元；5、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告房屋差价损失（以评估为准）；6、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》；7、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告经营收益损失437283.00元；8、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；9、请求判令被告大地营造公司向第三人偿还原告剩余银行按揭贷款本金及利息；10、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担无限连带赔偿责任；11、本案的诉讼费用由被告大地营造公司负担。事实和理由：2017年1月3日，原告与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区二组团36号房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为175.78平米，房屋价款为6246900.00元；被告大地营造公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除案涉合同，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。同时，原告与被告大地营造公司还签订了《物业委托管理经营合同》（以下简称物业经营合同）作为案涉合同的从合同，约定原告将案涉房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日每年以托管案涉房屋购房款的7%作为固定收益支付给原告。案涉合同签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款2506900.00元,剩余3740000.00元房款原告与第三人建行滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同）,由第三人建行滦平支行借款3740000.00元，直接支付给被告大地营造公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。之后，被告大地营造公司并没有取得建设工程竣工验收备案表及《新建住宅与配套设施交付使用意见书》，根据《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，案涉房屋并不符合交付条件。2018年11月19日，原告购买的案涉房屋被拆除，直接导致案涉合同目的无法实现。原告认为，案涉合同是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。现在，被告大地营造公司并没有完成交付义务，而且，被告大地营造公司也确定日后无法完成交付义务，被告大地营造公司逾期交房的行为已经超过90日，同时，由于案涉房屋被拆除，原告购买案涉房屋、完成房屋过户的合同目的也确定无法实现。此情况，也导致原告与第三人建行滦平支行就案涉房屋签订的按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件。由于被告承德华耀公司是被告大地营造公司的股东，根据工商登记档案材料显示，被告大地营造公司的注册资本是5000万元，实行认缴制，股东被告承德华耀公司实缴注册资金为0。根据《公司法》第三条“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”，被告承德华耀公司应当对于被告大地营造公司的债务承担无限连带责任。故为维护原告的合法权益，现提起诉讼，望依法判如诉请。被告大地营造公司辩称，一、原告主张解除案涉合同于法无据，2017年12月30日，我司向被告交付了案涉房屋，并办理了交付手续，案涉房屋已交付原告，房屋风险依法转移，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，案涉合同合法有效，我司没有从事违法违规建设，案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司不同意解除。二、案涉房屋已经拆除，《物业委托管理经营合同》已经履行不能，我司同意解除，但不同意支付经营收益。案涉房屋已经交付给原告，房屋系政府拆除，故房屋交付后的灭失风险已经转移给了原告。依据物业经营合同的约定，非因我司原因房屋灭失，经营收益可减少、扣减。现房屋尚未投入经营已经灭失，且无经营收益，我司依据合同约定及《合同法》第60条的规定，无需支付经营收益，原告主张收益损失缺乏事实和法律依据，不应支持。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司已经按照约定向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，我司并没有延迟交付或者无法交付的违约情形，房屋交付后的灭失风险依法应由原告承担，原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据，退一步讲，本案案涉房屋“五停”（即停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任。在原告的诉讼请求中，既主张赔偿房款的利息损失，又主张房屋价款的10%违约金，属于重复主张，不应支持；原告诉求房屋差价损失没有合同依据，且已经主张了违约金，构成重复主张，不应支持，据此应当依法驳回原告对我司违约的诉讼请求。四、原告追责主体错误，案涉房屋交付后，灭失风险由原告自行负担，案涉房屋系政府拆除，原告可向政府申请国家赔偿。五、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立。因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司已在法定期限内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司对行政复议决定不服的，仍有权依法提起行政诉讼。在诉讼中我司有权依法申请相应的国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到本案的法律责任的确立和合同能否履行的问题。因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。被告大地营造公司对原告起诉所述原告与被告大地营造公司签订《商品房买卖合同》及《物业委托管理经营合同》，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团36号商品房销售给原告，房屋价款为6246900.00元，被告大地营造公司应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，现案涉房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用权证以外的其他“四证”均予以撤销的事实。被告承德华耀公司辩称，根据合同相对性原则，合同权利义务不应及于没有合同关系的第三人，我司不是案涉商品房买卖合同的权利义务主体，原告主张我司承担连带责任没有合同依据，不应支持。被告大地营造公司是独立的法人公司，依法对其独立作出的民事行为独立承担相应的民事责任。原告应向合同相对方即被告大地营造公司主张合同责任。原告作为单个债权人不应将股东追加为被告并主张承担责任。如果股东到期未履行出资义务，应当承担的是补充责任，只有在债权人对公司债务强制执行后仍不足以赔偿损失的，未出资的股东才承担相应的责任。本案案由是商品房预售合同纠纷案件，原告依据公司法司法解释第三条的规定主张有限责任公司股东以出资额为限对公司承担责任属于与公司法有关的法律关系，二者属于不同的法律关系，不属于本案审查的范畴，不应在本案中处理。其余答辩意见同被告大地营造公司一致。第三人建行滦平支行申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，向本院提出诉讼请求：1、判令原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款3409095.67元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令被告大地营造公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3、由原告、被告大地营造公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月28日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款3740000.00元，用于向被告大地营造公司支付案涉房屋的二期购房款。合同签订后，第三人向原告发放了全部3740000.00元贷款，原告只偿还了部分贷款本息。现原告认为其购买的案涉房屋被拆除，合同目的无法实现，也导致原告与第三人签订的按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件。即使按揭贷款合同被解除，原告依法、依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本金及利息的义务。同时，因第三人与被告大地营造公司于2016年6月17日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003）（以下简称最高额保证合同），约定被告大地营造公司为购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属住房或商业用房而与第三人建行滦平支行发生借贷关系的全部债务人（包括本案原告）提供最高额保证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十五条第二款的规定，若按揭贷款合同被解除，第三人有权要求被告大地营造公司返还购房贷款本金及利息。根据《最高法院关于适用若干问题的解释》第10条的规定，若按揭贷款合同被解除，第三人建行滦平支行亦有权要求被告大地营造公司承担连带保证责任，代原告偿还涉案按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息。就第三人建行滦平支行的诉讼请求，原告辩称，首先，由于案涉房屋已经被拆除，按揭贷款合同的目的无法实现，该合同具备解除的条件，应当予以解除。其次，第三人在发放按揭贷款中存在过错，损失应自行承担，或者由被告大地营造公司对第三人承担损失赔偿责任。再次，依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人即被告大地营造公司应将购房贷款等本金、利息返还担保权人和买受人。同时，根据案涉合同约定：“合同因法定或约定解除的，若买受人是通过银行按揭贷款方式支付房价款的且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行。”该合同在第三人处有备案，且第三人同意了该条款后才向被告大地营造公司发放的贷款。因此，无论从法律规定还是从合同约定的角度，剩余按揭贷款本息由被告大地营造公司偿还给第三人都具有事实及法律依据。故第三人要求原告偿还剩余按揭贷款的诉讼请求，不符合法律规定及合同的约定，原告不应承担向第三人偿还剩余贷款本息的义务，剩余按揭贷款本息应当由被告大地营造公司承担清偿责任。就第三人建行滦平支行的诉讼请求，被告大地营造公司辩称，一、我司不同意解除案涉合同，故第三人主张我司承担连带责任没有法律依据。案涉房屋已经交付，合同义务已履行完毕，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定，房屋交付后风险由买受人承担，原告应当继续履行合同约定的义务，向第三人履行还款责任；案涉房屋系滦平县政府拆除，我司不存在违约行为，不应承担违约责任，原告亦不存在违约等情形，不应提前还款，我司亦不存在承担提前还款的保证义务的情形，各方应当按照合同约定继续履行相应的义务。因此，第三人在本案中对我司的主张不应支持。二、根据《民事诉讼法》第150条的规定，第三人已就案涉房屋有关的我司承担保证责任另行向承德市中级人民法院提起诉讼，两案应当合并审理，本案应在人民法院对合并审理作出裁定前中止审理。就第三人建行滦平支行的诉讼请求，被告承德华耀公司辩称，第三人的诉求与我司无关，我司认同被告大地营造公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据：证据一：《商品房买卖合同》及合同补充协议，用以证明原告购买了被告大地营造公司开发建设的案涉房屋，被告大地营造公司应当在2017年12月31日前交付房屋，逾期交房超过90天的，需要承担房屋总价款10%的违约金。证据二：购房款收据及中国银行交易凭证，用以证明原告支付了购房首付款。证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证，用以证明原告贷款3740000.00元支付房款，第三人没有将贷款支付至监管账户。证据四：《物业委托管理经营合同》及消费券回购事项的说明，用以证明被告大地营造公司承诺自2018年1月1日起支付原告的投资收益为购房款的7%。证据五：关于请求政府支持协助拆除长城脚下饮马川部分房屋的报告，用以证明案涉房屋的拆除是由被告大地营造公司的原因造成的，被告大地营造公司构成违约，应当向原告承担违约责任。对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司没有逾期交房，不构成违约，不应承担违约责任。同时，案涉房屋在交付给原告后，标的物灭失的风险转移给了原告，我司不承担责任。且案涉房屋在交付后系被滦平县政府拆除，原告应向滦平县政府主张赔偿责任；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，案涉合同主要义务已经履行完毕；对证据三的真实性无异议，我司确认收到了原告的按揭购房款，对关联性有异议，认为原告申请贷款支付剩余房款系依据案涉商品房预售合同约定履行义务；对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议。案涉合同未实际履行，房屋已经被政府拆除，合同目的无法实现，应当解除。依据物业经营合同的约定，非因我司原因房屋灭失，经营收益可减少、扣减。现房屋尚未投入经营已经灭失，且无经营收益，我司依据该约定，无需支付经营收益。因房屋已经交付，交付后房屋灭失的风险由原告承担，原告由此产生的损失可向责任方即滦平县政府主张赔偿；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件无法确认真实性，内容也与事实不符，不能达到原告的证明目的。案涉房屋实际是因滦平县政府原因以及滦平县政府要求并由滦平县政府直接拆除，案涉房屋是“五证”齐全的合法建筑物，我司不存在违约情形，不应承担违约责任。对原告提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对上述证据的真实性、合法性认同被告大地营造公司的意见，关联性有异议。根据合同的相对性，我司不是合同义务主体，不应承担合同责任。对原告提供的证据，第三人建行滦平支行质证认为：对证据一至证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，证据一、证据二可以证明基于双方签订的买卖合同，原告向第三人申请了住房贷款，应按其与第三人签订的借款合同继续履行。证据三证明第三人履行了发放贷款的合同义务，原告应按约定继续履行偿还贷款的义务；证据五是复印件，真实性无法核对，即便报告内容属实，原告仍应按按揭贷款合同的条款履行偿还借款本息的义务，该报告无法达到原告的证明目的。为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据：证据一：《商品房买卖合同》、《物业委托管理经营合同》；证据二：预售备案登记证；被告大地营造公司提供证据一、证据二用以证明被告大地营造公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并约定了双方的权利义务；案涉房屋交付时间为2017年12月30日，案涉房屋已经交付，合同基本履行完毕，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，被告大地营造公司所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告大地营造公司依法免责。证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2015-20）；证据四：《国有土地使用权证》（证号：滦国用（2016）第00005号）；证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600005号）；证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600005号）；证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201605270101）；证据八：《商品房预售许可证》（证号：滦房预售证第20160010号）；被告大地营造公司提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效，被告大地营造公司依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，被告大地营造公司没有违规建设，没有违约违规。证据八-1：房屋交付证明，用以证明案涉房屋已经交付原告，房屋风险已经转移，应由原告承担房屋灭失风险。证据九：滦平县政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告大地营造公司预售房屋是滦平县政府安排的。证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县政府拆除。证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府实行了“五停”所致。证据十二：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]003号）；证据十三：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]021号）。证据十四：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号：滦行审撤[2019]2号）。证据十五：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号:滦行审撤[2019]21号）。被告大地营造公司提供证据十二至证据十五用以证明滦平县政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因滦平县政府原因造成，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，被告大地营造公司无需向原告承担责任。证据十六：《行政复议申请书》提交证明，用以证明被告大地营造公司已就政府撤销行政许可提出复议申请，本案应当中止审理。证据十七：银行付款凭证，用以证明被告大地营造公司代原告支付银行按揭贷款共计147142.07元。对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可，证明目的不认可。首先，案涉房屋并没有完成交付，根据双方的买卖合同约定，被告大地营造公司应当依法向原告交付“经验收合格的房屋”；并且，案涉房屋并不符合《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条规定的交付条件，商品房买卖合同没有履行完毕；其次，案涉房屋除国有土地使用证以外的其他“四证”已经被撤销，现案涉房屋不属于合法建筑；再次，案涉房屋已经被拆除，买卖合同的目的确定无法实现，而且案涉房屋被拆除，不属于不可抗力，被告大地营造公司应当向原告承担违约责任；对证据三至证据八的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。上述行政许可因被告大地营造公司存在违法、违规行为，被滦平县政府发现后，依法予以撤销。而且，由于被告大地营造公司违法建设，导致原告购买的案涉房屋被拆除，被告大地营造公司也无法再次进行重建，原告买卖合同的目的无法实现。所以，被告大地营造公司应当承担违约责任；对证据八-1的真实性认可，合法性和关联性不认可，该证据并不能证明被告大地营造公司交付的房屋符合法律和约定条件，被告大地营造公司没有完成房屋交付义务；对证据九的真实性、合法性、关联性都不认可，证明目的也不认可。该文件没有任何部门的盖章，无法确定来源。而且，该文件也显示，是由于被告大地营造公司违法建设、需要拆除房屋，并未显示是政府拆除的，由于案涉房屋并没有完成交付，房屋的灭失风险也应当由被告大地营造公司承担，并向原告承担违约责任。对证据十的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，该照片无法显示房屋的具体位置，事实上房屋已经被拆除，无法证明案涉房屋被政府拆除；对证据十一的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该证据说明被告大地营造公司开发建设的房屋属于违建，应当承担违约责任；对证据十二至证据十五的真实性认可，对其合法性及关联性、证明目的不认可。案涉房屋被拆除，合同目的无法实现，原告根据合同约定和法律规定已经享有合同解除权，同时该证据也表明由于被告大地营造公司存在违规行为导致行政许可被依法撤销，责任在被告大地营造公司。被告大地营造公司是否进行行政诉讼，与本案无关，也不构成民事案件中止的理由。因此，被告大地营造公司应按照买卖合同的约定对原告承担违约责任；对证据十六的真实性、合法性、关联性不认可，行政案件与民事诉讼没有必然的关系，案涉房屋已经被拆除，合同目的无法实现，本案不应当中止审理；对证据十七没有异议。被告承德华耀公司对被告大地营造公司提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。认为该证据证实案涉纠纷是发生在原告和被告大地营造公司之间的合同纠纷。根据合同的相对性，原告的诉请与被告承德华耀公司无关，请求被告承德华耀公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。对被告大地营造公司提供的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均无异议，正因为其双方签订了合法有效的买卖合同原告才向第三人申请住房贷款；对证据三至证据八真实性、合法性、关联性均无异议。上述八份证据也能够说明第三人在审核、发放贷款过程中已尽审慎义务，是合法有效的；对证据八-1的真实性予以认可，但认为案涉房屋是否完成交付与原告是否履行向第三人偿还借款本息的义务不存在关联性；对证据九至证据十一不发表质证意见；证据十二至证据十五发生在第三人与被告大地营造公司签订《最高额保证合同》之后，与第三人无关，被告大地营造公司仍应按合同约定向第三人承担连带还款责任；对证据十六的真实性认可，但是与原告应否履行偿还借款本息的义务无关；对证据十七真实性、合法性、关联性认可，原告作为借款人，被告大地营造公司作为连带责任保证人均应向第三人履行还款义务。被告承德华耀公司未向本院提交证据材料。为证明自己的观点，第三人建行滦平支行向法庭提供如下证据：证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人形成借款合同法律关系，合同约定商品房买卖合同被解除的，原告仍应承担还款义务或委托售房人直接将上述款项归还第三人，且原告应将售房人返还购房款本息及补偿款用于清偿本合同项下债务，同时根据签订合同时间，此按揭贷款合同属于涉案《最高额保证合同》担保范围。证据二：《个人贷款支付凭证》，用以证明第三人履行了向原告发放全部贷款的义务，贷款已按合同约定打入被告大地营造公司账户，用于购买案涉房屋，原告签订按揭贷款合同的合同目的已经实现。证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，用以证明第三人与被告大地营造公司形成保证合同关系，涉案按揭贷款合同在承保范围内，根据合同约定，主合同被解除并不影响本合同的效力，保证人对债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。证据四：《个人贷款对账单》，用以证明截止2019年5月10日，按揭贷款合同项下贷款本金余额3409095.67元。证据五：河北省承德市中级人民法院《受理案件通知书书》，用以证明第三人诉被告大地营造公司等保证合同纠纷一案由承德市中级人民法院受理，该案应与本案合并审理。对第三人提供的证据，原告质证认为:对证据一的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，首先，第三人是在案涉房屋不满足放款条件下进行放款，贷款本金及利息应当由第三人与被告大地营造公司承担，与原告无关。其次，借款合同约定的贷款支付账号并非资金监管账号，第三人没有将原告的贷款发放至资金监管账户，导致被告大地营造公司将贷款挪作他用，目前案涉房屋已经因违法建设而被拆除，所以，贷款本金及利息均应由第三人及被告大地营造公司承担。对证据二的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可，第三人作为专业的银行贷款机构，明知依法应将贷款发放至资金监管账户，但却违法发放贷款，造成贷款无法追回，责任在于第三人及被告大地营造公司；对证据三的真实性、合法性、关联性原告无法核实，由于原告并非合同主体，不清楚该合同的内容，原告不受该合同的约束；对证据四的真实性认可，合法性、关联性及证明目的不予认可；对证据五的真实性、合法性认可，证明目的不认可，承德市中级人民法院受理该案是基于第三人享有最高额保证合同请求权，而原告并非该合同的主体，该合同不约束原告，第三人在该案中主张的数额，是否包括原告，并不确定，且该案件中止审理，待原告与被告、第三人的商品房买卖合同纠纷案件结束后再继续审理，更符合法律规定，所以，该案件无法与本案合并审理。对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，认为按揭贷款合同的主体是原告与第三人，还款的主体也是原告，并非被告大地营造公司；对证据二的真实性、合法性无异议，被告大地营造公司确认已收到该按揭房款；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告大地营造公司是否承担保证责任尚未确定、承担金额也未明确；对证据四的真实性请法院核定，另被告大地营造公司于2019年1月25日、2019年1月30日、2019年2月2日、2019年2月28日、2019年3月7日、2019年4月23日分别代原告支付按揭贷款36708.25元、102.00元、36708.25元、3.07元、36810.25元、36810.25元，合计支付147142.07元，应在本案审理中综合考虑；对证据五的真实性、合法性无异议，认为该案与本案存在重合，现第三人申请合并审理，本案应在是否合并审理决定作出前中止审理。对第三人提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对证据的真实性、合法性由法院核实，对关联性认为与其无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵传宝与被告大地营造公司于2017年1月3日签订了合同编号为00016257的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区二组团36号商品房销售给原告赵传宝，房屋总价款为6246900.00元，被告大地营造公司应当在2017年12月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。同时，原告与被告大地营造公司签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告将本案案涉房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日每年以案涉房屋购房款的7%作为固定收益支付给原告。原告于2016年11月13日向被告大地营造公司支付房屋首付款2506900.00元。《商品房买卖合同》签订后，原告于2017年4月28日与第三人建行滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》,向第三人建行滦平支行借款3740000.00元用于购买案涉商品房。2017年12月28日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地营造公司指定账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告已经竣工验收合格的房屋。2018年11月，原告购买的商品房被拆除。另查明，截止2019年5月10日，原告账户已偿还第三人贷款本息合计550840.40元，其中包括被告大地营造公司于2019年4月23日代原告偿还贷款本息147142.07元，原告本人偿还贷款本息403698.33元，尚欠按揭贷款本金3409095.67元及利息。本院认为，原告与被告大地营造公司于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定支付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋。因被告大地营造公司在交付楼房过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，本院对被告大地营造公司主张房屋已交付，风险已转移的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告大地营造公司未能按约定的期限交房，且案涉房屋已经拆除，合同目的无法实现，故对原告要求解除原告与被告大地营造公司于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，对被告大地营造公司辩解合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予采信。被告大地营造公司关于案涉合同约定了不可抗力，被告大地营造公司应予免责的的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年4月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持。因该《个人住房（商业用房）借款合同》的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告大地营造公司应向原告及第三人承担返还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。因被告大地营造公司存在逾期交房的违约行为，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即被告大地营造公司应赔偿原告已付房款的利息损失，并赔偿原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率自首付款给付之日起计算至判决生效之日止，故对原告的该项诉讼请求本院部分予以支持。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告的购房款即购房首付款为基数计算。因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。对于第三人请求原告偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告为还款义务人，解除前的欠款本息应由原告负责清偿，基于《商品房买卖合同司法解释》的规定，由于合同解除，被告大地营造公司应将原告已支付的贷款本金返还原告。同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向第三人偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地营造公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。原告主张解除《物业委托管理经营合同》并要求被告大地营造公司赔偿原告经营收益损失，因上述主张与本案分属不同法律关系，本院不予处理，原告可另行起诉。原告起诉要求被告赔偿房屋差价损失无事实及法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司向本院提供证据证明其已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告赵传宝与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00016257的《商品房买卖合同》（包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵传宝支付的购房首付款2506900.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵传宝支付的购房首付款2506900.00元的利息损失（利息损失自2016年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵传宝已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计403698.33元；五、解除原告赵传宝与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年4月28日签订的合同号编为130687508-2012-20171944493的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171944493的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告赵传宝的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64100.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  关志新审 判 员  赵亚君人民陪审员  彭嘉菂二〇一九年八月七日书 记 员  刘晓亮民事判决书附页一、判决主文引用的相关的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。