福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初536号 原告：莆田市飞旋房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区荔洲别墅俱乐部，统一社会信用代码9135030075313875XJ。 法定代表人：林东旋，董事长。 委托诉讼代理人：郭正敢，男，1965年12月2日出生，回族，莆田市涵江区人，公司员工，住福建省莆田市涵江区。 被告：陈宗斌，男，1968年1月25日出生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。 被告：周永华，女，1974年9月25日出生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。 原告莆田市飞旋房地产开发有限公司(下简称飞旋公司)与被告陈宗斌、周永华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞旋公司的委托诉讼代理人郭正敢到庭参加诉讼，被告陈宗斌、周永华经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 飞旋公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1.解除飞旋公司与陈宗斌、周永华于2015年4月6日签订的合同编号为H201500985的《商品房买卖合同(预售)》；2.陈宗斌、周永华应配合飞旋公司办理注销合同编号为H201500985的《商品房买卖合同(预售)》备案手续和涉案商品房预告登记手续；3.陈宗斌、周永华立即偿还给飞旋公司代偿款76469.65元及该款按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息（其中：代偿款3037.20元利息自2016年12月29日起，代偿款9178.12元、9181.26元、9178.72元、9180.64元利息分别自2017年3月30日、6月28日、9月30日、12月29日起，代偿款9176.87元、9179.37元、9179.98元、9177.49元利息分别自2018年3月29日、6月29日、9月28日、12月28日起，均计算至还清款项之日止）；4.本案诉讼费用由陈宗斌、周永华承担。事实和理由：2015年4月6日，飞旋公司与陈宗斌、周永华签订编号为H201500985的《商品房买卖合同(预售)》（含附件）一份，约定：陈宗斌、周永华向飞旋公司购买坐落莆田市涵江区公园住宅区（A地块）飞旋.东区一号第1幢13层1303号房，……尚欠购房款420000元由银行提供商业按揭贷款归还出卖人；买受人向公积金或银行申请按揭贷款的，在出卖人作为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续两个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第八条处理……。第八条买受人逾期付款责任……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。……。2015年6月17日，陈宗斌、周永华向中国建设银行股份有限公司莆田分行(下简称建设银行)借款，飞旋公司作为保证人，担保方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收相应款项，且无须提前通知担保人。……。陈宗斌、周永华自2016年12月份起未依约归还给建设银行借款，导致飞旋公司被银行扣款。飞旋公司于2018年6月向陈宗斌、周永华寄发《律师函》，要求陈宗斌、周永华偿还给飞旋公司被银行扣划的款项和利息，但陈宗斌、周永华至今未偿还上述款项，截止2018年12月28日，飞旋公司已被银行扣款76469.65元。飞旋公司认为，涉案《商品房预售合同(预售)》及补充协议系双方自愿达成，内容不违反法律规定，双方应按约履责，陈宗斌、周永华的上述违约行为已达到约定的合同解除条件，飞旋公司有权解除合同并要求陈宗斌、周永华承担违约责任及归还代偿款等，故提出上述诉讼请求。 陈宗斌、周永华未作答辩。 飞旋公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明及居民身份证复印件和陈宗斌、周永华居民身份证复印件各一份，欲证明双方的诉讼主体适格； 2.《商品房买卖合同(预售)》(含附件)一份，欲证明陈宗斌、周永华向飞旋公司购房情况，并约定双方违约承担的责任及解除合同条件等事实； 3.《莆田市商品房买卖合同备案表》一份，欲证明涉案房产已在网上办理备案登记手续的事实； 4.《个人住房借款合同》一份，欲证明飞旋公司作为陈宗斌、周永华按揭借款担保人，在陈宗斌、周永华未依约归还按揭借款时，银行有权直接划扣飞旋公司银行账户上款项的事实； 5.《代垫客户按揭还款》一份、《账户扣划代偿通知书》九份张、《中国建设银行单位客户专用回单》九份，欲证明陈宗斌、周永华未按合同约定还款，导致飞旋公司承担担保责任，被银行扣款76469.65元的事实； 6.《律师函》及《快递回执》各一份，欲证明飞旋公司向陈宗斌、周永华催讨代偿款，陈宗斌、周永华拒不履行还款义务的事实。 陈宗斌、周永华未在本院指定的举证期限内提交证据。 本院经审查认为，陈宗斌、周永华经本院公告送达传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未书面提出异议和提供证据，视为自愿放弃诉讼权利；飞旋公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，能够证明其主张,予以采信。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，飞旋公司以出让方式取得位于莆田市涵江区公园住宅区（Ａ地块）地块土地使用权（国有土地使用权证号为莆国用（2012）第Ｎ2012355号）。经批准，飞旋公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为飞旋·东区一号。建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号涵，建筑工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0594-ｐｔｈｊ-2013-22号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2014）莆房许字第××号。 2015年4月6日，飞旋公司作为出卖人与陈宗斌、周永华作为买受人双方签订合同编号为Ｈ201500985的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）一份，主要约定：“陈宗斌、周永华向飞旋公司购买坐落莆田市涵江区公园住宅区（Ａ地块）飞旋·东区一号第1幢13层1303号房，该商品房总价款612291元，买受人应于2015年4月6日前支付首期房价款192291元，余款420000元申请贷款支付；买受人向公积金或银行申请按揭贷款的，在出卖人作为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续两个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视为买受人违约，并按《商品房买卖合同》第八条处理，即除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同的。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按累计应付款的50%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；买受人必须保证《合同》中所填的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起七日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任由自己承担；书面通知包括传真、在湄洲日报上登报、挂号信、特快专递方式等，如果书面通知以挂号信、邮政快递的方式送达对方的，则通知时间以寄出的邮戳为准；如果以报刊公告的，则公告刊登之日视为送达；如果书面通知直接送达对方的，则邮局第一次投递日视为出卖人履行了通知义务的通知时间等”。合同签订后，陈宗斌、周永华按约支付给飞旋公司购房款192291元。2015年4月6日，涉案《商品房买卖合同（预售）》办理了备案登记手续。同年5月27日，涉案商品房办理预购商品房预告登记手续，但至今尚未交付给陈宗斌、周永华。2015年6月17日，陈宗斌、周永华作为借款人、飞旋公司作为保证人、建设银行作为贷款人三方签订《个人住房借款合同》一份，主要约定：“借款人应将借款用于购置坐落涵江区公园住宅区（Ａ地块）飞旋·东区一号第1幢13层1303号房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途；借款人不可撤销地授权贷款人将款项一次划入商品房预售许可证记载的预售款监管的银行和对应的账户（账户名称：莆田市飞旋房地产开发有限公司，账号：35×××89）；商业性借款为420000元，借款期限为204个月；还款方式采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币3207.96元；飞旋公司提供担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等”。借款合同签订后，建设银行根据陈宗斌、周永华的授权依约将发放给陈宗斌、周永华贷款420000元直接支付给飞旋公司作为陈宗斌、周永华支付给飞旋公司购房余款。因陈宗斌、周永华未按约还款，导致飞旋公司于2016年12月31日，2017年3月30日、6月28日、9月30日、12月29日，2018年3月29日被建设银行六次分别扣款3037.20元，9178.12元、9181.26元、9178.72元、9180.64元、9176.87元计48932.81元。2018年6月22日，飞旋公司委托福建佘云律师事务所按《涉案商品房买卖合同（预售）》内约定的地址向陈宗斌、周永华以发出《律师函》即通知，要求陈宗斌、周永华在收到《律师函》之日起15日内归还飞旋公司代偿款48932.81元，同时，要求陈宗斌、周永华依《商品房买卖合同（预售）》的约定按月及时归还银行借款。若未按要求办理，飞旋公司将依法采取法律措施，申请有关部门对陈宗斌、周永华相应财产采取保全措施，并诉请法院判决陈宗斌、周永华承担合同责任及诉讼费用等。该《律师函》陈宗斌、周永华虽未收到，但改退批条上显示邮戳时间为2018年6月27日。尔后，陈宗斌、周永华未按《律师函》内要求偿还代偿款48932.81元，且继续未按《个人住房借款合同》约定归还给建设银行按揭贷款，致使飞旋公司又于2018年6月29日、9月28日、12月28日被建设银行三次分别扣款9179.37元、9179.98元、9177.49元计27536.84元。2019年1月17日，飞旋公司遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为，飞旋公司与陈宗斌、周永华签订的《商品房买卖合同(预售)》(含附件)及陈宗斌、周永华与飞旋公司、建设银行签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。建设银行依约向陈宗斌、周永华放款，陈宗斌、周永华却已连续两个月以上未能依约向建设银行还款，致使飞旋公司自2016年12月31日至2018年12月28日期间先后九次被建设银行扣款共计76469.65元,即飞旋公司已承担了保证责任。飞旋公司于2016年12月31日至2018年3月29日期间六次被建设银行扣款48932.81元后，飞旋公司于2018年6月22日委托福建佘云律师事务所按《涉案商品房买卖合同(预售)》内约定的地址向陈宗斌、周永华发出《律师函》即通知，要求陈宗斌、周永华在收到《律师函》之日起15日内归还飞旋公司代偿款48932.81元，否则将诉请法院判决陈宗斌、周永华承担合同责任及诉讼费用等，即飞旋公司已履行了通知义务，但陈宗斌、周永华对飞旋公司的通知至今未提出任何异议，且至今也未按通知要求归还给飞旋公司代偿款，陈宗斌、周永华的行为违反了涉案《商品房买卖合同(预售)》及其附件的约定，已构成违约，已达到解除合同成就的条件，飞旋公司请求解除涉案《商品房买卖合同(预售)》，于法有据，应予支持。该《律师函》陈宗斌、周永华虽未收到，但快递回执的改退批条上显示邮戳时间为2018年6月27日，可认定《律师函》于2018年6月27日到达陈宗斌、周永华，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，涉案《商品房买卖合同(预售)》解除之日应为2018年6月27日。涉案《商品房买卖合同(预售)》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，飞旋公司要求陈宗斌、周永华配合其办理注销涉案《商品房买卖合同(预售)》备案登记手续和涉案商品房预告登记手续，于法有据，应予支持。关于飞旋公司在本案中要求陈宗斌、周永华代偿款76469.65元及利息问题，陈宗斌、周永华因未能依约归还按揭款，导致飞旋公司被建设银行扣款76469.65元后，陈宗斌、周永华又未按飞旋公司通知要求归还代偿款，飞旋公司要求陈宗斌、周永华归还代偿款76469.65元及按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，于法有据，应予支持，但利息起算时间应自飞旋公司为陈宗斌、周永华代偿银行欠款的次日起计算，即其中代偿款3037.20元利息自2017年1月1日起，代偿款9178.12元、9181.26元、9178.72元、9180.64元利息分别自2017年3月31日、6月29日、10月1日、12月30日起，代偿款9176.87元、9179.37元、9179.98元、9177.49元利息分别自2018年3月30日、6月30日、9月29日、12月29日起，均计算至还清款项之日止。陈宗斌、周永华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出异议，并递交证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认莆田市飞旋房地产开发有限公司与陈宗斌、周永华于2015年4月6日签订的合同编号为H201500985《商品房买卖合同(预售)》于2018年6月27日解除； 三、陈宗斌、周永华应在本判决生效之日起五日内配合莆田市飞旋房地产开发有限公司办理注销合同编号为H201500985《商品房买卖合同(预售)》备案登记手续和莆田市涵江区公园住宅区（A地块）飞旋·东区一号第1幢13层1303号商品房预告登记手续； 四、陈宗斌、周永华应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市飞旋房地产开发有限公司代偿按揭款76469.65元及该款按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息(其中：其中代偿款3037.20元利息自2017年1月1日起，代偿款9178.12元、9181.26元、9178.72元、9180.64元利息分别自2017年3月31日、6月29日、10月1日、12月30日起，代偿款9176.87元、9179.37元、9179.98元、9177.49元利息分别自2018年3月30日、6月30日、9月29日、12月29日起，均计算至还清款项之日止)； 五、驳回莆田市飞旋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10064元、公告费720元，由莆田市飞旋房地产开发有限公司负担50元，由陈宗斌、周永华负担10734元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  方丽斌 人民陪审员  陈春生 二〇一九年八月八日 书 记 员  陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。