杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初8432号 原告：杭州市萧山区房地产管理处，统一社会信用代码12330109470454226A，住所地杭州市萧山区城厢街道人民路东端308号。 法定代表人：丁关荣，主任。 委托诉讼代理人：王政、毛洪辉，浙江泽大律师事务所律师。 被告：沈国强，男，1972年1月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：何建强，浙江法君律师事务所律师。 第三人：杭州市萧山区住房和城乡建设局，统一社会信用代码1133010900251454XU，住所地杭州市萧山区城厢街道文化路87号。 负责人：谢国民，局长。 委托诉讼代理人：戴文良，浙江六和律师事务所律师。 原告杭州市萧山区房地产管理处（以下简称“萧山房管处”）诉被告沈国强、第三人杭州市萧山区住房和城乡建设局（以下简称“萧山住建局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法由审判员颜冰心适用简易程序于同年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王政，被告及其委托诉讼代理人何建强，第三人委托诉讼代理人戴文良到庭参加诉讼。第三人萧山住建局向本院提交保全申请，本院于同年8月6日裁定查封被告沈国强名下位于杭州市萧山区×××室的房屋。本案现已审理终结。 原告萧山房管处诉称：被告系原萧山建筑设计院（现已改制为杭州天元建筑设计研究院有限公司）职工。1997年9月25日，萧山建筑设计院以被告名义向原萧山市住房制度改革领导小组办公室申请购买公有住房。原萧山市住房制度改革领导小组办公室于同年12月1日审批同意。1997年12月5日，萧山建筑设计院作出《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》，载明：“根据房改政策的有关规定，单位×××号自管房的集体宿舍只能以个人的名义办理产权证，并且享受优惠房政策。经单位研究决定，以本单位沈国强同志的名义办理产权证，产权证由院办保管。并口头告知沈国强同志，该房子继续按职工集体宿舍的性质使用。”1997年12月31日，萧山建筑设计院以被告名义与原告签订《住房买卖合同》，约定将位于×××室（现地址改为杭州市×××室砖混结构住房一套，建筑面积64.35平方米出售给被告，房屋总价为26351.33元，被告一次性付清全部房款等内容。该合同落款买方加盖了刻有被告名字的私章，该私章由萧山建筑设计院保管并加盖。合同签订后，购房款全部由萧山建筑设计院支付。原告认为，根据原萧山市人民政府（现杭州市萧山区人民政府）于1997年6月5日公布执行的《萧山市一九九七年城镇出售公有住房管理办法》第三条的规定“公有住房出售对象：在本市城镇有常住户口的已租住公有住房的居民家庭。”本案案涉房屋根据上述管理办法的规定，只能以个人的名义办理产权证才能享受优惠房改政策，但事实上是萧山建筑设计院以被告的名义与原告签订案涉合同，目的在于使案涉房屋继续以职工集体宿舍的性质使用。被告在该合同签订时并不知晓合同的相关内容也未参加合同的签订，合同约定的购房款也并非由被告而是由萧山建筑设计院支付。上述事实在（2016）浙0109民初14586号、（2017）浙01民终2427号、（2018）浙0109民初415号三份判决书中已进行了确认。因此，案涉合同的签订既不符合当时住房制度改革的相关政策，也非合同双方当事人的真实意思表示，合同并未实际成立。故起诉，请求判令：1.确认被告与原告于1997年12月5日签订的《住房买卖合同》不成立；2.被告在判决生效后的5日内自行腾空位于杭州市萧山区×××室的房屋，并且返还给原告；3.被告在判决生效后的五日内配合原告对位于杭州市萧山区×××室的房屋进行更正登记；4.案件诉讼费用由被告承担。 被告沈国强辩称：1、本案已过最长诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。原、被告之间签订住房买卖合同的时间是1997年12月31日，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案起诉时间显然已过诉讼时效。2、涉案房屋的权属已经人民法院相关判决认定，本案起诉违反一事不再理原则，应当裁定驳回起诉。本案中，原告的所有证据在之前的关联案件中都已出示和质证，并不存在新的证据，即使有新的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告也应申请再审，而非提起新的诉讼。原告起诉的目的是确认案涉房屋的产权归属，但该涉案房屋的产权归属问题在（2017）浙01民终2427号判决中已经确定，且该判决也已作为（2018）浙0109民初415号判决的依据。原告提起本次诉讼，已经违背了《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，应当裁定驳回其起诉。3、在被告印章为真的情况下，案涉的《住房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同依法成立，受法律保护。 第三人萧山住建局述称并诉称：本案登记在被告名下的不动产，属于第三人原下属单位萧山建筑设计院借用被告名义参加房改而取得，萧山建筑设计院原系该不动产的实际所有权人。该不动产在萧山建筑设计院改制为杭州天元建筑设计研究院时未列入改制资产，因而该不动产的权利属于第三人，第三人对案涉房屋享有独立的请求权，第三人申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，并起诉要求判令：1.确认原、被告争议的坐落于杭州市萧山区的不动产为第三人所有；2.被告将上述不动产转移登记至第三人名下；3被告腾空上述不动产并返还给第三人；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告萧山房管处辩称：案涉房屋在房屋买卖合同签订之日1997年12月31日之前属于原告所有，但因该合同并非当事人双方的意思表示，故该合同不成立，法律后果应该是恢复到签订之前的状态，所以案涉房屋是归原告所有。对于第三人的全部诉请原告均不认可。 被告沈国强辩称：1、根据案涉房屋的不动产权登记证书及（2017）浙01民终2427号判决认定案涉房屋的所有权人系被告。2、第三人参与了（2017）浙01民终2427号案件及之前的一审案件，对该判决认定的事实不服的，应当在判决生效后六个月之内申请再审，显然这个时间已经过了。3、案涉房屋不存在借名买房问题。因住房需求，经被告同意，萧山建筑设计院在持有被告印章的情况下，与原萧山市房地产管理处签订《住房买卖合同》。在（2018）浙0109民初415号案件审理过程中，对案外人孙松鹤提起的要求第三人返还其购买案涉房屋的购房款时，第三人辩称：“我方不应承担房屋转让协议项下的赔偿义务。一、案涉民事责任应由原设计院承担，原设计院于1989年6月20日设立，为全民所有制企业，我方为主管部门。2001年3月7日该院申请注销。二、孙松鹤对于案涉房产无法过户登记的结果应当自行承担责任，孙松鹤在协议书签订之初即知道设计院没有取得案涉房屋的所有权，仍与该院签订合同，其自身存在过错。”如果萧山建筑设计院系借用被告名义买房，在该案答辩时第三人完全不用作出上述答辩内容。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人，借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。显然在本案中没有新的证据推翻（2017）浙01民终2427号民事判决书的认定。综上，第三人的诉讼请求没有法律依据。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《萧山市一九九七年城镇出售公有住房管理办法》1份，欲证明根据当时的住房制度改革，公有住房出售对象是在本市城镇有常住户口的已租住公有住房的居民家庭的事实；2、萧山市优惠出售公有住房审批表、萧山市职工居民优惠购房（产权登记）申请表各1份，欲证明案涉房屋原属原告所有，萧山建筑设计院以被告名义向原萧山市住房制度改革领导小组办公室申请购买公有住房，并经办公室审批同意的事实；3、《住房买卖合同》1份，欲证明合同签订落款处加盖的是由萧山建筑设计院保存的刻有被告名字的私章，非被告亲笔签名的事实；4、（2016）浙0109民初14586号民事判决书、（2017）浙01民终2427号民事判决书、（2018）浙0109民初415号民事判决书各1份，欲证明《住房买卖合同》是萧山建筑设计院以被告的名义与原告签订，购房款也全部由萧山建筑设计院支付，被告自始至终对合同的签订从未参与的事实。 经质证，被告对证据1的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据2、3的真实性、关联性、合法性均无异议，但对证明对象有异议，恰能证明原告将案涉房屋出售给被告的事实；对证据4的真实性、关联性、合法性均无异议，对证明对象有异议，恰能证明案涉房屋归被告所有，第三人管理的原下属单位萧山建筑设计院系无权处分的事实。第三人对证据1真实性、关联性、合法性均无异议，正是因为有这样的规定，当时萧山建筑设计院要借用被告名义参加房改；对证据2、3的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据4的真实性、关联性、合法性均无异议，（2016）浙0109民初14586号民事判决书所认定的事实为（2017）浙01民终2427号民事判决书最终认定，也就是说（2016）浙0109民初14586号民事判决书认定的事实已经为生效法律文书所确认。 经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4，内容真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以认定。 被告未向本院提交证据。 第三人为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、货币补贴借据1份，欲证明被告于1997年8月8日已以借款形式领取货币分房补贴；2、萧山市建筑设计院《关于设计院货币分房账务处理报告》1份，欲证明萧山市建筑设计院对于原以借款形式挂账的货币分房补贴进行财务处理的事实。 经质证，原告对证据1、2的真实性、关联性、合法性均无异议。被告对证据1、2的真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，本院认为第三人提交的证据1、2，内容真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以认定，证据1中虽未明确借款用途，结合证据2的内容，能证明被告享受20000元住房补贴及王钰青享受10000元住房补贴的事实。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告系原萧山建筑设计院职工。1997年9月25日，萧山建筑设计院以被告名义提交《萧山市职工居民优惠购房（产权登记）申请表》一份，申请购买×××房屋。同日，萧山建筑设计院同意该申请并在该申请表上盖章确认。同年12月5日，萧山建筑设计院作出《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》，载明：“根据房改政策的有关规定，单位×××号自管房的集体宿舍只能以个人的名义办理产权证，并且享受优惠房政策。经单位研究决定，以本单位职工沈国强同志的名义办理产权证，产权证由院办保管。并口头告知沈国强同志，该房子继续按职工集体宿舍的性质使用”。同年12月31日，萧山建筑设计院以被告的名义与原萧山市房地产管理处签订《住房买卖合同》一份，合同约定根据《萧山市一九九五出售公有住房管理办法》及有关规定，甲方（原萧山市房地产管理处）将位于×××砖混结构住房一套，建筑面积64.35平方米出售给乙方（被告），房屋总价为26351.33元。乙方以现金一次性付清全部房款，甲方给予乙方成本价购房款20%的折扣，乙方同意将折扣后实际应支付的总房款计21081.06元在本协议生效后一个月内一次性支付给甲方。该住房买卖合同落款买方加盖了被告私章，该私章由萧山建筑设计院保管并加盖。上述合同签订后，购房款全部由萧山建筑设计院支付，产权证登记在被告名下。1998年1月25日，萧山建筑设计院作出《关于体育路房子转让的决定》，决定载明“因×××号房子配套不够完善，特别是卫生间是几家共用的，当宿舍用不太适合，目前经别人介绍万隆珠宝商城有需求，并愿意按市场价购进。经单位研究决定，同意将该房按每平方米壹仟柒佰元价格转让，并通知沈国强同志调换集体宿舍按时搬出”。1998年2月5日，萧山建筑设计院与萧山市万隆珠宝商城签订《房屋转让协议书》，协议书约定萧山建筑设计院将座落在萧山市×××建筑面积64.35平方米的一套房改房转让给萧山市万隆珠宝商城，房屋转让价按1700元/平方米结算，计价109395元，由萧山市万隆珠宝商城在协议签订之日支付。该协议同时载明：“三、产权在双方签订协议之日起归乙方（萧山市万隆珠宝商城）所有。考虑到甲方（萧山市建筑设计院）尚有职工居住，同意甲方延时到98年2月11日前将房屋交给乙方。四、该房屋属房改房，因某种原因，甲方由职工沈国强出面办理有关房产手续。甲方内部关系由甲方自行处理，与乙方无涉。五、过户到乙方的房产过户费由乙方承担。在办理房产证手续时，由甲方全力协助，直到办妥全部相关手续”。协议签订当日，萧山市万隆珠宝商城支付了全部转让价款。1998年4月16日，案涉房屋进行了产权登记（萧字第×××号），所有权人登记为被告，但被告并不持有该房产证。2013年9月，被告以离婚析产名义重新办理了杭房权证萧更字第××号房屋所有权证。2016年9月28日，被告向本院起诉要求判令：一、曼卡龙珠宝股份有限公司萧山分公司停止侵害，腾退案涉房屋，杭州天元建筑设计研究院有限公司予以配合；二、曼卡龙珠宝股份有限公司萧山分公司、曼卡龙珠宝股份有限公司、杭州天元建筑设计研究院有限公司赔偿被告自1998年2月6日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。2017年3月9日，本院（2016）浙0109民初14586号民事判决书判决：驳回被告的诉讼请求。后被告对上述判决不服，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。2017年9月26日，浙江省杭州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。同年12月18日，孙松鹤向本院起诉，要求判令：一、解除萧山市万隆珠宝商城与萧山建筑设计院于1998年2月5日签订的《房屋转让协议》；二、杭州天元建筑设计研究院有限公司、高立民、萧山住建局共同返还孙松鹤购房款109395元，并赔偿损失600000元，合计709395元；三、杭州天元建筑设计研究院有限公司、高立民、萧山住建局承担诉讼费。2018年7月27日，本院（2018）浙0109民初415号判决书判决：一、萧山市万隆珠宝商城与萧山建筑设计院于1998年2月5日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日解除；二、萧山住建局于本判决生效之日起十日内返还孙松鹤购房款109395元，并支付孙松鹤以购房款109395元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的自1998年2月5日起至本判决生效之日止的利息的50%；三、驳回孙松鹤的其余诉讼请求。2019年3月26日，原告向本院起诉，诉如所请。现被告实际居住使用案涉房屋。 另查明，第三人与高立民签订的《企业国有产权转让合同》第三条约定：“公司成立后，对评估报告书范围内的债权债务承担责任”。该评估报告书并未包括案涉房屋相关的债权债务。 本院认为：本案的争议焦点为：1、原萧山市房地产管理处与萧山建筑设计院以被告名义于1997年12月5日签订的《住房买卖合同》是否成立；2、该《住房买卖合同》是否系萧山建筑设计院借用被告名义签订；3、原告及第三人是否有权要求被告方协助办理案涉房屋的不动产变更登记手续。 关于第一项争议焦点，该《住房买卖合同》确非被告本人签字，而系萧山建筑设计院以被告名义与原萧山市房地产管理处签订，但该买卖合同落款买方处加盖了被告私章，这足以让原萧山市房地产管理处相信订立该买卖合同系被告真实意思的表示，现被告亦认可萧山建筑设计院系经其同意后在持有被告私章的情况下与原萧山市房地产管理处签订的该买卖合同，且原萧山市房地产管理处已收到了案涉房屋的购房款并交付房屋，案涉房屋亦于1998年4月16日进行了所有权人为被告的产权登记（萧字第×××号），即案涉买卖合同已实际履行完毕，故对于原告认为该买卖合同未成立的主张，本院不予支持。 关于第二项争议焦点，第三人主张系因房改政策的有关规定，为了案涉房屋继续作为集体宿舍，故萧山建筑设计院借用被告名义购入案涉房屋，被告则认为因住房需求，经被告同意，萧山建筑设计院在持有被告印章的情况下与原萧山市房地产管理处签订《住房买卖合同》。经本院查明，案涉房屋的《住房买卖合同》系萧山建筑设计院以被告名义与原萧山市房地产管理处签订，购房款亦由萧山建筑设计院支付，在该买卖合同签订后案涉房屋仍作为集体宿舍由被告居住使用至1998年，后案涉房屋办理了产权登记，但房产证一直由萧山建筑设计院保管直至被告于2013年以离婚析产名义重新办理了杭房权证萧更字第××号房屋所有权证。上述事实与萧山建筑设计院于1997年12月5日作出的《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》中载明的内容一致。被告称萧山建筑设计院系经其同意后以其名义购入案涉房屋，然购房款却并非被告支付而由萧山建筑设计院支付，且案涉房屋自1998年起并未在被告的占有使用之下，案涉房屋的产权证亦并非由被告保管，故被告对建筑设计院以其名义签订《住房买卖合同》购买案涉房屋系知情的，但该《住房买卖合同》中关于买受人的付款义务及占有使用案涉房屋的权利实际均由萧山建筑设计院履行及享有，故虽被告与萧山建筑设计院并未签订书面协议对萧山建筑设计院借用被告名义购入案涉房屋进行约定，但因当时被告系萧山建筑设计院员工，萧山建筑设计院通过下发《关于体育路集体宿舍参加房改的决定》并口头告知被告相关内容的方式与被告达成借名买房的合意亦属合理。综上，对于第三人关于萧山建筑设计院系借用被告名义购入案涉房屋的主张，本院予以支持。 关于第三项争议焦点，首先，原萧山市房地产管理处与萧山建筑设计院以被告名义签订的《住房买卖合同》成立并生效，且该合同已履行完毕，原告要求被告协助办理案涉房屋的不动产变更登记手续并无依据，本院不予支持。原告还要求被告腾退案涉房屋并返还给原告，该诉讼请求亦没有依据，本院不予支持。第二，萧山建筑设计院借用被告名义购入案涉房屋，虽萧山建筑设计院与被告并未对被告协助办理过户手续进行约定，但萧山建筑设计院系案涉房屋的实际购买人，其履行了《住房买卖合同》约定的付款义务，应当享有案涉房屋占有、使用、收益、处分完整的权利，有权通过要求被告协助办理案涉房屋转移登记手续来实现合同目的。现被告实际居住使用案涉房屋，萧山建筑设计院有权要求被告腾退案涉房屋并将案涉房屋返还。因萧山建筑设计院已转制变更为杭州天元建筑设计研究院有限公司，而转制过程中第三人与高立民签订的《企业国有产权转让合同》约定的评估报告书中并未包括案涉房屋相关的债权债务，第三人作为萧山建筑设计院的发起人系萧山建筑设计院对案涉房屋权利的承继人，故第三人有权要求被告方协助办理案涉房屋的不动产变更登记手续并腾退返还案涉房屋。 第三人还要求确认案涉房屋为其所有，然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告已基于与原告的房屋买卖合同关系完成了房屋所有权登记，萧山建筑设计院与被告之间关于借用被告名义购买案涉房屋的约定只能约束萧山建筑设计院与被告双方，没有直接设立房屋所有权的效力。故对于第三人的该项诉请，本院不予支持。被告抗辩称本案构成重复起诉，然在（2016）浙0109民初14586号、（2017）浙01民终2427号案件中，原告系作为第三人参与诉讼，第三人并未参与诉讼，且在上述两案审理判决之前，原告对《住房买卖合同》实际是萧山建筑设计院以被告名义签订的事实并不知情，在（2018）浙0109民初415号案件中虽本案原告与第三人均参与诉讼，但该案审查的是萧山市万隆珠宝商城与萧山建筑设计院于1998年2月5日签订的《房屋转让协议》，与本案原告与第三人在本案中的诉讼请求并不相同，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下: 一、沈国强在本判决生效之日起十五日内协助杭州市萧山区住房和城乡建设局办理杭州市萧山区房屋（杭房权证萧更字第××号）转移登记手续，登记为杭州市萧山区住房和城乡建设局所有； 二、沈国强在本判决生效之日起三十日内腾退杭州市萧山区房屋并返还给杭州市萧山区住房和城乡建设局； 三、驳回杭州市萧山区房地产管理处的诉讼请求； 四、驳回杭州市萧山区住房和城乡建设局的其余诉讼请求。 案件受理费2488元，减半收取1244元，由杭州市萧山区房地产管理处负担；杭州市萧山区住房和城乡建设局预交的案件受理费减半收取计1244元，保全申请费1067元，合计2311元，由沈国强负担。 杭州市萧山区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；沈国强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  颜冰心 二〇一九年八月二十六日 书记员  何景翊