江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初11176号原告：南京市建华房地产综合开发总公司，住所地南京市建邺区华山路99号。法定代表人：黄峰，总经理。委托诉讼代理人：车仑，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洋，江苏汇丰锦律师事务所律师。被告：南京小金鹰大酒楼有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路56号。法定代表人：李世明，执行董事。委托诉讼代理人：段俊明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。第三人：南京创变餐饮管理有限公司，住所地南京市秦淮石鼓路56号301、401、XXX室。法定代表人：李世明，执行董事。委托诉讼代理人：刘巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢实秋，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。原告南京市建华房地产综合开发总公司（以下简称建华公司）与被告南京小金鹰大酒楼有限公司（以下简称小金鹰公司）、第三人南京创变餐饮管理有限公司（以下简称创变公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告建华公司的委托诉讼代理人车仑、张洋，被告小金鹰公司的委托诉讼代理人段俊明，第三人创变公司的委托诉讼代理人刘巍、谢实秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方2014年12月31日签订的《租赁协议》；2.被告自解除之日立即将房屋腾空并返还原告，第三人应予以配合；3.被告支付欠付租金78.34万元，自2018年9月1日起计算至合同解除之日止，暂计算至2018年10月31日；并判决被告按照协议约定的年租金490万元标准的2倍支付占有使用费（自合同解除之日起至实际搬迁之日），第三人承担连带责任。事实和理由：2014年12月31日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，约定将位于石鼓路建华大厦X室、XX室、XXX室（以下简称案涉房屋），建筑面积为6192.75平方米的房屋出租给被告使用。合同约定租赁期自2015年1月1日起至2020年2月28日止，自2015年3月1日起收取房租。2018年3月1日起到2019年2月28日，应付租金470万元，2019年3月1日起到2020年2月28日，应付租金490万元，租金每半年支付一次，按租期提前一个月支付。另合同第五条第4款约定，乙方在租赁期间所进行的装修，在租赁期满后或者因被告原因造成协议被提前解除的，被告无条件交给原告，原告不予补偿。合同第六条第1款约定，被告未按约定的付款时间向原告支付房屋租金，经催告20天后仍未支付，原告有权解除协议，收回房屋，被告应无条件搬出租赁房屋，被告的设备及可移动设施可以带走，原告不予补偿。上述合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用。但是，被告却未能严格按照约定及时支付租金。被告自2015年9月1日起迟延支付租金，截至2017年4月，被告仅足额支付租金至2016年11月30日。原告先后于2017年4月21日、2018年1月29日发出《律师函》，并于2017年11月2日发出《催款函》向被告催要租金，被告先后于2017年6月8日、2017年8月21日、2018年1月3日共计支付租金384.5万元，被告尚欠付2017年9月1日至2018年2月28日期间租金173万元，亦未支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金235万元。为此，原告于2018年1月15日向本院起诉，要求被告支付欠付租金，并承担违约金。2018年9月11日，本院作出（2018）苏0104民初1885号民事判决书，判决被告支付欠付租金408万元及违约金22.5万元。根据第三人的工商档案显示，其系被告出资设立，在设立过程中，被告出具了《无偿使用说明》，将案涉房屋提供给第三人使用，故第三人已经取得案涉房屋的使用权，并将其作为公司住所地，系案涉房屋的实际使用人。被告小金鹰公司辩称，原告首先违反了双方的租赁协议，原告无权行使合同解除权，因为在合同签订以后，原告没有履行相关的合同的附随义务，导致被告持续经营出现严重问题，严重亏损，因此被告没有持续交纳租金，因此首先违反合同约定的是原告，被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉请。第三人创变公司述称，同被告的答辩意见，补充两点：1.根据合同相对性原告只能向承租人主张相关的租金和占有使用费，无权向第三人主张，且原告要求按照协议约定租金标准的2倍支付占有使用费并要求第三人承担连带责任没有合同和法律依据。2.第三人和被告是两个独立的主体，第三人不应承担相关的连带责任。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：原告建华公司为南京市秦淮区石鼓路56号X室、XX室、XXX室房屋的所有权人。2004年9月1日，原告建华公司（甲方）与被告小金鹰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定由乙方承租案涉房屋，建筑面积为4300平方米；租期十年，自2004年12月28日起至2014年12月28日止；房屋租金为58元/平方米/月，计年租金3000000元，从第四年2007年11月1日起，在上一年租金总额的基础上每年递增4%；房屋租金半年支付，并按租期提前一个月支付（即每年10月1日、4月1日前支付半年租金）；如有违约，违约方赔偿对方年租金总费用的5%违约金，同时按年租金总费用的15%支付对方损失费。2006年1月1日，原、被告签订补充协议一份，约定：被告于2004年承租案涉房屋经营中式餐饮，具体租赁条款详情同原租赁合同，其中原订房屋年租金为人民币叁佰万元整，经双方友好协商，房屋年租金调整为人民币贰佰肆拾万元整，其余陆拾万作为建华公司在小金鹰大酒楼的年度业务招待费用，由建华公司指定专人签单，每月末结账，年度超出部分由建华公司付现金。协议自2006年1月1日起执行。同时，原、被告重新签订《租赁协议》一份，约定变更房屋租金为46.5元/平方米/月，计年租金240万元，变更递增租金起算日期为2007年12月28日，其余条款与2004年9月1日双方所签租赁协议相同。该租赁合同的落款时间仍为2004年9月1日。上述合同期满后，原告建华公司（甲方）与被告小金鹰公司（乙方）于2014年12月31日续签《租赁协议》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租期五年，自2015年1月1日至2020年2月28日止，其中2015年1-2月为装修期，从2015年3月1日起收取房租；2015年3月1日至2016年2月29日应付租金为4300000元，2016年3月1日至2017年2月28日应付租金为4300000元，2017年3月1日至2018年2月28日应付租金为4500000元，2018年3月1日至2019年2月28日应付租金为4700000元，2019年3月1日至2020年2月28日应付租金为4900000元；房屋租金每半年支付一次，并按租期提前一月支付，本协议签订之日乙方支付第一个半年的租金，之后在每年7月1日、1月1日支付下一个半年的租金；甲方有权要求乙方按时支付租金，乙方应按照约定向甲方支付租金，并承担租赁期间实际发生的水电费用、物业管理费用，及时向有关单位缴纳，乙方不得以任何理由拖欠甲方租金及物业管理费；协议期满，乙方应立即将租赁房屋腾空并返还给甲方，结清全部费用。否则，乙方应按本协议所约定的租金标准的2倍向甲方支付延迟搬离期间的房屋使用费；乙方未按约定的付款时间向甲方支付房屋租金，经催告20天后仍未支付的，甲方有权解除本协议，收回房屋，乙方应无条件搬出租赁房屋，乙方的设备及可移动设施可带走，甲方不予补偿；租赁期内，双方如有其它违约行为，违约方应向守约方支付房屋年租金5%作为违约金，如违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方的相关损失。后因被告小金鹰公司迟延支付租金，原告建华公司先后于2017年4月21日、11月2日、2018年1月29日发出《律师函》向被告小金鹰公司催要租金。2018年3月9日，原告建华公司将被告小金鹰公司诉至本院，请求判令被告小金鹰公司支付自2017年9月1日起至2018年8月31日期间的欠付租金4080000元并支付逾期支付租金违约金225000元。被告小金鹰公司亦于该案中提出反诉，请求判令原告建华公司返还被告小金鹰公司垫付电梯和配电房的款项1055691.63元及利息3420440.88元，并支付违约金675000元。本院经审理，于2018年9月11日作出（2018）苏0104民初1885号民事判决：“一、被告（反诉原告）南京小金鹰大酒楼有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南京市建华房地产综合开发总公司2017年9月1日至2018年8月31日期间欠付租金4080000元及违约金225000元。二、驳回被告（反诉原告）南京小金鹰大酒楼有限公司的诉讼请求。被告小金鹰公司不服一审判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院。江苏省南京市中级人民法院经审理，于2019年3月25日作出（2018）苏01民终10124号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。另查明，被告小金鹰公司自2018年9月1日起的租金亦未向原告建华公司支付。本院受理本案后，于2018年11月2日通过法院专递向被告小金鹰公司邮寄送达起诉状等诉讼材料，被告小金鹰公司于2018年11月5日签收。再查明，第三人创变公司为被告小金鹰公司于2018年5月独资设立，其工商登记资料中有被告小金鹰公司出具的无偿使用说明一份，内容为：南京小金鹰大酒楼有限公司把位于南京秦淮区石鼓路56号301、401、XXX室的地址无偿提供给南京创变餐饮管理有限公司使用。被告小金鹰公司、第三人创变公司于庭审中陈述，双方形成口头租赁合同关系，第三人创变公司于2018年5月进入案涉房屋经营，但第三人创变公司因经济状况不理想，故未向被告小金鹰公司支付租金。原告建华公司不认可被告小金鹰公司与第三人创变公司为租赁合同关系。庭审中，被告小金鹰公司另提交了收费发票、现场照片、财务凭据等证据，证明原告建华公司违反合同附随义务。原告建华公司质证称，上述证据被告小金鹰公司于前案中均提交过，法院未认可；水电费、物业费按合同约定应由被告小金鹰公司承担，电梯不属于合同附随义务，渗水、垃圾问题被告小金鹰公司使用过程中从未提过，也未向原告方主张修缮。本院认为，被告小金鹰公司长期拖欠租金，并经原告建华公司催收后仍未支付，已构成违约，原告建华公司主张解除《租赁协议》符合约定解除事由，本院予以支持，并根据本案向被告小金鹰公司的送达情况确定《租赁协议》于2018年11月5日解除，被告小金鹰公司应立即向原告建华公司腾空并返还案涉房屋，并向原告建华公司支付2018年9月1日至2018年11月4日期间的租金836986.3元（4700000元÷365天×65天）及此后的房屋占有使用费。被告小金鹰公司提供证据不能证明原告建华公司违反合同附随义务，本院对其抗辩意见不予采信。被告小金鹰公司、第三人创变公司仅自述双方系租赁合同关系，但并未签订租赁合同或发生支付租金行为，且与工商登记资料显示不符，本院对其自述不予采信，第三人创变公司现实际使用案涉房屋，其应与被告小金鹰公司共同腾空并返还案涉房屋。因第三人创变公司并非案涉租赁合同相对方，原告建华公司以其系实际使用人为由要求与被告小金鹰公司对租金承担共同给付责任，于法无据，本院不予支持。关于2018年11月5日至实际返还房屋之日止的占有使用费，《租赁协议》第五条第3款所约定的2倍租金标准的房屋使用费仅针对协议期满后被告小金鹰公司未返还房屋的情形，而本案中被告小金鹰公司返还房屋的原因行为系《租赁协议》解除，故本案占有使用费不能完全适用该条款。对于截至合同约定租期届满之日即2020年2月28日的占有使用费，本院酌定参照双方《租赁协议》约定的租金标准，2018年11月5日至2019年2月28日按4700000元/年为标准计算为1493698.63元（4700000元÷365天×116天），2019年3月1日至2020年2月28日按4900000元/年为标准计算；对于租期届满后即2020年3月1日起的占有使用费，可参照《租赁协议》第五条第3款约定，但因该条具有违约金性质，被告小金鹰公司亦主张过高需要调整，故本院酌定按照6370000元/年为标准计算该期间内的占有使用费。如前所述，《租赁协议》并不约束第三人创变公司，故第三人创变公司不承担《租赁协议》的违约责任，其作为负有腾房义务的实际使用人应在参照租赁合同约定的租金标准范围内对占有使用费承担共同给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京市建华房地产综合开发总公司与被告南京小金鹰大酒楼有限公司签订的《租赁协议》于2018年11月5日解除；二、被告南京小金鹰大酒楼有限公司、第三人南京创变餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京市建华房地产综合开发总公司腾空并返还位于南京市秦淮区石鼓路56号X室、XX室、XXX室的房屋；三、被告南京小金鹰大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京市建华房地产综合开发总公司支付2018年9月1日至2019年11月4日期间的欠付租金836986.3元；四、被告南京小金鹰大酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京市建华房地产综合开发总公司支付自2018年11月5日起至实际腾空并返还上述房屋之日止的占有使用费（其中2018年11月5日至2019年2月28日计算为1493698.63元，2019年3月1日至2020年2月28日按4900000元/年为标准计算，2020年3月1日起按6370000元/年为标准计算）；五、第三人南京创变餐饮管理有限公司对于判决主文第（四）项确定的2018年11月5日至2019年2月28日的占有使用费1493698.63元承担共同给付责任，对于2019年3月1日至实际腾空并返还上述房屋之日止的占有使用费在按4900000元/年为标准的范围内承担共同给付责任；六、驳回原告南京市建华房地产综合开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61150元，保全费4743元，合计65893元，由被告小金鹰公司负担63393元，第三人创变公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  李玉萍人民陪审员  孟德艳二〇一九年八月二十七日见习书记员  窦丹丹