上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7337号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。被告：青海淼源文化旅游产业发展有限公司，住所地青海省西宁市。原告国家会展中心(上海)有限责任公司诉被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人路佳伟到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。2019年7月5日，双方申请庭外和解。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月12日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.被告将承租的坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场D-L221号商铺恢复原状后返还原告并办理交接手续；3.被告支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费、电费至合同解除之日，暂计算至2019年2月28日拖欠的租金为人民币472,830.44元、物业管理费307,057.12元、推广宣传费35,703.36元、电费5,244元；4.被告支付应付而未付的租金、物业管理费、推广宣传费等费用产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截止2019年2月28日为275,766.37元)；5.被告支付因逾期支付租金、推广宣传费产生的违约金67,525.73元；6.被告支付违约金331,491.36元；7.被告支付自合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费及物业管理费(根据合同约定计算)；8.被告支付律师费基础费用27,871元及风险代理费用149,561元。事实与理由：2016年6月12日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场D-L221号商铺(租赁面积212.52平方米)。合同对于租赁期限、租金、物业管理费、推广宣传费等费用的计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务。2016年8月27日，双方办理房屋交接手续。2016年12月6日，双方约定计租起始日为2016年12月1日。2018年5月25日，双方约定原告全额减免被告2017年7月、8月、12月，2018年1月、2月、7月、8月，2019年1月、2月的租金。但被告未如约按期足额支付租金、物业管理费、推广宣传费等款项，违反合同约定，构成根本违约，经多次催讨未果，故诉诸法院。原告为证明其诉讼主张，提供以下证据材料：1.准予变更登记通知书，证明原告名称于2016年1月5日由“上海博览会有限责任公司”变更为“国家会展中心(上海)有限责任公司”。2.产权证、竣工验收备案证书等，证明原告为系争房屋实际所有人。3.《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。4.《商铺使用交接书》，证明原告于2016年8月27日向被告交付系争房屋。5.《补充协议》，证明原、被告约定的计租起始日为2016年12月1日。6.《补充协议二》，证明原告减免被告部分租金。7.记账凭证、银行回单等，证明被告虽支付部分款项，但存在逾期付款行为。8.律师函、律师函快递单、缴费通知书、电子邮箱截图、微信截图，证明原告多次以律师函、电子邮件及微信形式通知被告缴纳所欠款项。9.照片，证明系争房屋现状及被告至今仍占有该房屋。10.委托代理合同、律师费发票，证明因被告违约导致原告需支付律师费。被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司未作答辩。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告的陈述及证据予以审核，确认以下事实：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。2016年6月12日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》，约定由原告将位于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场内商铺号为D-L221室预租给被告。合同约定：租赁期限为2016年8月27日起至2019年10月26日止，其中装修期为2个月，计租起始日为2016年12月1日。还约定，如被告存在逾期支付任何应付款项连续达到15日或累计达30日以上等情形的，原告有权书面通知被告终止合同，且被告须支付实际使用商铺期间合同约定的款项，并支付违约金(6个月租金+6个月物业管理费)。逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等。还约定，装修期内及免租期内，无须支付该房屋的租金，但仍须支付该房屋的物业管理费。若合同由于被告的原因提前终止，应补交装修期及免租期的租金(该房屋租赁面积×免租期和装修期总天数×该房屋日租金标准)。若被告未按约定的时间将该房屋返还，则应按照该房屋届时的日租金的两倍向支付每一天的占有费(该房屋日租金按合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算)，并应承担该占用期间的物业管理费及其他费用。2016年8月27日，原告与被告签订商铺使用交接书，载明双方根据2016年6月商铺租赁合同(合同编号ZHB-SY-115)的约定对商铺进行验收交接，经验收，被告确认该商铺符合双方于租赁合同中约定的交付条件，并同意接受。2016年12月6日，原告与被告签订《补充协议》，约定计租起始日为2016年12月1日。关于租金，合同约定，自交付日起第1至26个租赁月的月基本租金为58,177.35元(租赁面积*日基本租金*365天/12个月)，每日每平方米基本租金为9元；第27至39个租赁月的月基本租金为61,086.22元，每日每平方米基本租金为9.45元。合同签订后5个工作日内，支付首期基本租金(计租起始日起至该月最后一日的基本租金及后2个月的基本租金)，以后须以3个月为一期支付基本租金，并于下一期开始前10日内支付下一期的基本租金。实际支付情况：2016年7月27日支付了3个月租金、2017年5月8日支付3个月租金、2018年2月14日支付4个月租金，之后未支付。关于物业管理费，合同约定，装修免租期内每月每平米30元，计租日开始后每月每平方米50元，即每月10,626元。装修免租期内的物业管理费于商铺交付日前一次性支付，计租起始日开始后，支付方式同租金支付方式。被告实际未支付物业管理费。关于宣传推广费：每月2,550.24元。支付方式与租金支付方式一致。支付情况：已支付2016年12月至2017年12月的宣传推广费，分别是2016年7月27日支付3个月，5月8日支付3个月，2018年2月14日支付7个月，之后未支付。2018年5月25日，原告与被告签订《补充协议二》，约定原告全额减免被告2017年7月、8月、12月，2018年的1月、2月、7月、8月，2019年1月、2月的租金。因被告拖欠租金等费用，原告通过邮件、律师函等方式催讨费用。另查明，2019年4月，原告与天津张盈律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托天津张盈律师事务所处理本案诉讼事务，代理费用为基本代理费27,871元加风险代理费(本案实际获款的百分之十)。4月16日，原告支付基本代理费27,871元。审理中，原告表示，被告在签约时支付了履约保证金209,410元、公用事业费押金4,250.40元，合计213,660.40元，可冲抵被告拖欠的费用。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。针对原告诉讼请求，认定如下：第1项，关于解除合同。被告拖欠租金、推广宣传费等费用的行为符合合同约定的终止条件，故对该项诉请予以支持。原告于本案起诉前未发书面解除通知，应以被告收到本案起诉状副本之日为合同解除之日，即原、被告的房屋租赁合同于2019年4月14日予以解除。第2项，关于恢复原状。合同解除后，被告应将系争房屋恢复原状后返还原告，故该项诉请应予以支持。第3项，关于拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费等费用。根据合同约定的计算方式，具体包括：(1)租金，扣除免租的情形，2018年3月、4月、5月、6月、9月应付290,886.75元(每月58,177.35元)，10月应付59，771.25元(9*212.52平米*26天+9.45*212.52平米*5天)，2018年11月、12月、2019年3月应付183,258.66元(每月61,086.22元)，2019年4月1日至4月14日应付28,116.40元,以上合计562,033.06元。(2)物业管理费，2016年8月27日至8月31日应付1,028.32元，2016年9月至11月应付19,126.80元(每月6,375.60元)，2016年12月至2019年3月应付297,528元(每月10,626元)，2019年4月1日至4月14日应付4,958.80元，以上合计322,641.92元。(3)推广宣传费，2018年1月至2019年3月应付38,253.60元(每月2,550.24元)，2019年4月1日至4月14日应付1,190.11元，以上合计39,443.71元。(4)电费，2017年7月拖欠4,560元，2017年12月拖欠684元,合计5,244元。第4项,关于应付而未付的租金、物业管理费、宣传推广费产生的违约金。原告的该项主张有相应的合同依据及违约事实，予以支持，计算方式如下：以2016年8月27日至2016年11月的物业管理费20,155.12为基数，从2016年8月31日起算；以2016年12月至2017年2月的物业管理费31,878元为基数，从2016年11月30日起算；以2017年3月至5月的物业管理费31,878元为基数，从2017年2月28日起算；以2017年6月至8月的物业管理费31,878元为基数，从2017年5月31日起算；以2017年9月至11月的物业管理费31,878元为基数，从2017年8月31日起算；以2017年12月至2018年2月的物业管理费31,878元为基数，从2017年11月30日起算；以2018年3月至5月的租金、物业管理费、推广宣传费214,060.77元为基数，从2018年2月28日起算；以2018年6月租金58,177.35元，6月至8月的物业管理费、推广宣传费97,706.07元为基数，从2018年5月31日起算；以2018年9月至11月的租金、物业管理费、宣传推广费218,563.54元为基数，从2018年8月31日起算；以2018年12月至2019年2月的租金、物业管理费、推广宣传费100,614.94元为基数，从2018年11月30日起算；以2019年3月至4月14日的租金、物业管理费、推广宣传费108,527.77元为基数，从2019年2月28日起算，以上均按照每日千分之一，计算到实际支付之日止。第5项，关于逾期支付租金、推广费产生违约金。原告主张租金的逾期违约金63,238.78元，宣传推广费的逾期违约金4，286.95元，合计67,525.73元。该项主张符合合同约定，予以支持。第6项，关于解约违约金，原告主张331,491.36元(3个月租金+3个月物业管理费+2个月装修期免租期租金)。原、被告的合同中约定了因被告原因导致合同提前解除或终止的，被告应向原告支付违约金，且被告应补交装修期及免租期的租金，该约定并未见明显过高或显失公平之处，现原告主张的金额未超出约定，本院予以支持。第7项，关于房屋占用费，原告主张的计算方式为：(两倍日租金+日物业管理费)*租赁面积*占用天数。合同解除后，被告依法依约应当及时将房屋恢复原状并交还给原告，逾期未腾退的应当承担占用期间的使用费。现原告主张按照合同约定支付房屋占用费，本院予以支持。第8项，关于律师代理费基础费用27,871元及风险代理费用149,561元(暂估，具体金额在本案判决生效、执行前无法确定)。对于基础费用，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，鉴于原告明确该项费用在本案判决生效前无法确定，故本案中不予处理。另，原告主张保证金等213,660.40元在本案中一并予以冲抵，符合法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的抗辩权利或诉讼权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司2016年6月12日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月14日解除。二、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效后十日内将位于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场D-L221号商铺(租赁面积212.52平方米)恢复原状后返还原告国家会展中心(上海)有限责任公司。三、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金562,033.06元、物业管理费322,641.92元、宣传推广费39,443.71元、电费5,244元。四、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司偿付逾期违约金(具体计算方式详见“本院认为”的第4项)。五、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金67,525.73元。六、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司违约金331,491.36元。七、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占用费(按照每月132,798.44元，自2019年4月15日起计算到系争房屋实际返还之日至)。八、被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费27,871元。(被告支付上述八项费用时，可扣除保证金等213,660.40元)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,089.77元，减半收取8,504.88元，由被告青海淼源文化旅游产业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小国二〇一九年八月二十八日书记员  尹 强附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。