沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初4717号原告：张秀斌，男，汉族，1975年7月5日出生，住址：沈阳市沈北新区。被告：沈阳大东方置业有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路398号。法定代表人：刘素英，职务：董事长。委托代理人：禚洪，系辽宁律天律师事务所律师。第三人：沈阳市消防局，地址：沈阳市沈河区小北关街202巷14号。负责人：刘卫东，职务：局长。委托代理人：奚鹏，系辽宁成功金盟律师事务所律师。第三人：沈阳市城乡建设局，地址：沈阳市沈河区北战路138号。负责人：吕凡，职务：主任。委托代理人：陈爽、杨雨，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告张秀斌与被告沈阳大东方置业有限公司（以下简称大东方置业）、第三人沈阳市消防局和沈阳市城乡建设局商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀斌与被告沈阳大东方置业有限公司的委托代理人禚洪，第三人沈阳市消防局的委托代理人奚鹏，沈阳市城乡建设局的委托代理人陈爽、杨雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀斌诉称：原告与被告于2013年4月3日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于沈阳市大东区公建商品房出售给原告，建筑面积：57.68平方米，每平方米价格为5058.46元，原告以银行担保贷款方式向被告交纳购房款291772元。原告与被告签订的商品房买卖合同，买卖合同第八条约定被告应当在2013年6月30日前将商品房交付原告使用。被告于2013年8月21日在未经消防验收出具认可准许使用文件、未经建委进行竣工验收情况下采取欺诈的方式交付原告使用。2018年8月24日，北京国瑞物业服务有限公司沈阳分公司下达国物字（2018）第27号告知全体业主，被告决定对沈阳国瑞东方商城二期间第二部分CE公寓外墙保准重新翻新改造，施工单位将会于2018年8月25日进场施工。施工过程中将整栋楼房的外墙保温全部拆除，重新进行了整体外墙保温施工。施工未办理任何许可手续。未能按照正常岩棉安装工艺进行安装操作，安装完成后未任何质量监督部门进行质量检测。由于施工单位野蛮强行施工，造成原告房屋无法正常使用被迫在外租房，被告对原告租房费应予赔偿。原告为弄清被告突然花销大笔资金对园区全部建筑进行外墙保温重新翻新改造的情况，经多方询问及调取档案发现，第三人沈阳市消防局于2011年4月28日向被告下达了沈公消审（2011）第1970号《建设工程消防设计审核意见书》，审核被告该工程的消防设计为合格。该审核意见书明确建筑物5-20层的使用性质为公寓。档案中该建筑设计及竣工文件中明确外墙保温材料为硬质岩棉板，燃烧性能为A级，而被告却实际使用燃烧性能为B1级苯板作为外墙保温材料，两种材料当年价格相差六倍以上。2014年11月6日第三人沈阳市消防局作出沈公建消验字（2014）第0369号《建设工程消防验收意见书》，该验收意见书中将建筑物5-20层的使用性质变更为住宅进行消防验收。第三人沈阳市消防局答辩称：其是根据申请人的申请事实行政行为，本案被告在对案涉工程申报消防验收时明确案涉工程的使用性质为住宅，所以第三人沈阳市消防局就其是否符合住宅的要求进行验收，将该建筑工程综合评定为消防验收合格。第三人沈阳市城乡建设委员会于2014年11月26日作出编号为2014年第5088号《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案舍》对案涉工程予以验收备案。根据该建筑设计文件及竣工文件中明确外墙保温材料为硬质岩棉板，燃烧性能为A级，而被告却实际使用燃烧性能为B1级苯板作为外墙保温材料。这说明第三人沈阳市城乡建设委员会在竣工验收及备案过中未能切实履行对建筑工程事实监督和管理的职责，错误的对该建筑工程予以竣工验收及备案。《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》中将工程用途认定为“商业公建、住宅公寓”，这与沈阳市规划和国土资源局审批的《建设工程规划许可证》通知书的建筑性质“商业、公建”不符，是明知错而进行的错误认定。本案中被告未能按照政府审批标准进行工程建设，擅自将外墙保温材料岩棉板全部更换为苯板，采用欺瞒方式进行消防验收、竣工验收及备案。第三人沈阳市消防局未按消防验收标准进行消防验收，第三人沈阳市城乡建设委员会未能履行职责对案涉公主建成事实监督和管理，错误认定工程用途。因被告及第三人错误造成房屋性质不明，房屋价值大大贬值，导致原告长期使用存在严重安全隐患的房屋，给原告精神上造成巨大伤害，被告及第三人对其错误给原告造成损失负有赔偿责任。被告除违法擅自节约成本更换外墙保温材料外，仍有多项偷工减料降低配套设施及材料标准情况存在，楼梯扶手由木质更换为白钢，无法保障安全通行，未按设计进行配制高档电梯，电梯频繁发生故障，严重影响出行及人身安全无法保障，地下配套车库因防水质量问题至今未能投入使用，对讲系统至今未能安装，大型配商场至今未能开业。被告作为房地产开发企业，采取欺诈方式进行房屋建筑，不遵守市场经济规则，严重不讲诚信，为达目的不则手段期满政府、欺骗购房者，将不符合消防、竣工验收标准工程采取欺瞒方式获取通过验收，以欺骗方式向购房者强行交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权，被告违法交付房屋应视为未交付，应向原告承担逾期交房的违约责任，给予原告违约赔偿。综上，由于被告及第三人的故意作为及消极不责任导致“国瑞城”今天的状况，被告及第三人严重侵害了原告的合法权益，因此原告起诉至法院请求法院判令:1、请求依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金57743元，赔偿原告翻新改造施工期间租房费4500元，交通损失费及停车损失3000元；2、请求法院判决被告及第三人连带赔偿原告房屋贬值57680元，连带赔偿原告精神损害抚慰金10000元；3、请求依法判决被告将楼梯扶手由白钢更换为木制，按设计标准重新配制电梯，将地下配套车库修复投入使用，将对讲系统给予安装，委托相关质量检测部门对外墙施工质量进行检测；4、请求法院判决本案的诉讼费用由被告承担。被告沈阳大东方置业有限公司辩称：原告的诉请没有任何事实根据和法律依据，且已经超过诉讼时效，请依法驳回其诉讼请求。一、答辩人不存在逾期交房的情形，不应当给付逾期交房违约金。2013年4月20日“五方验收”，2013年6月23日通知原告交房，2013年8月16日银行给原告放款，2013年8月21日原告收房入住。交房完全符合《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，即“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”以及《商品房买卖合同》第十一条的相关约定，即“如买受人未付清应付款或违约金，则交付使用日期适当顺延；如买受人已付清应付款和违约金，则视为已交付使用。”。原告收房后实际使用至今。二、2018年11月份答辩人对外墙保温进行维修，没有对原告的居住造成任何影响，原告主张该期间的租房费、交通损失和停车费损失没有任何事实根据和法律依据。三、原告房屋不存在所谓的“贬值”，原告购买房屋时的房屋的市场价格与目前该房屋的市场价格是否存在差价系受市场调整的市场行为，与答辩人没有关系，该诉请没有任何事实根据和法律依据。四、原告主张的精神损害抚慰金没有任何事实根据和法律依据。五、关于第三项诉请。（一）首先，从程序上讲，该诉请涉及的事项属于小区公共部位，其权利属于全体业主，原告不具备诉讼主体资格，请依法驳回该项诉请。（二）其次，从实体上讲，答辩人已经全面、适当履行了《商品房买卖合同》约定的合同义务，不应当承担违约责任：1.楼梯扶手使用白钢并没有降低标准且造价更高，没有损害原告的利益，能够正常使用，且原告已经实际正常使用多年，使用期间没有提出任何异议，已经超过诉讼时效。不存在更换问题。2.电梯使用的是民族品牌上市公司的“博林特”电梯，完全符合设计标准，正常使用，每年都年检合格，不存在更换问题。3.车库将根据出售和出租情况在合适的时候使用，且原告没有购买车位，该请求与原告没有关系。4.对讲系统。整个园区均未安装，且交房时已经将对讲设备交付给原告，需要原告报物业要求安装，由物业联系厂家根据园区的总体部署和安装的客观条件统一安排和统一组织安装调试。第三人沈阳市消防局辩称：第三人的行为属于依据职权的行政行为，如果原告有异议，可以提起行政诉讼，不属于民事诉讼管辖范围。2019年1月3日，原告就该行政行为已向皇姑区人民法院提起行政诉讼，2019年6月20日皇姑区人民法院以（2019）辽0105行初29号行政裁定书已驳回其起诉。原告诉讼请求要求答辩人连带赔偿其房屋编制损失和精神损害赔偿无事实和法律依据，综上，请求驳回。第三人沈阳市城乡建设局辩称：1、原告对答辩人的诉讼请求，不属于民事案件的受理范围。首先，答辩人作为行政机关，无论是对建设工程事实监督和管理，还是对建设工程竣工验收，均是基于行政管理的行政行为。其次，原告与答辩人，不是平等的民事主体，两者之间不存在民事法律关系。因此，原告在本次诉讼中，对答辩人的诉讼请求，不属于民事案件受理范围。答辩人作出的行政行为不存在过错，原告要求赔偿房屋贬值损失没有事实及法律依据。首先，答辩作出的行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。答辩人作出的行政行为不存在过错。其次，原告所诉的房屋贬值与答辩人行政行为之间，没有因果关系。答辩人的备案行为是对建设工程竣工验收才符合规定的确认，而房屋性质用途由房产管理部门界定和确定，不属于答辩人的职权范围。因此，原告要求答辩人连带赔偿房屋贬值损失，没有事实及法律依据。原告要求答辩人连带赔偿精神损害抚慰金，没有法律依据。本案系商品房销售合同纠纷，原告要求赔偿精神损害抚慰金，没有法律依据，综上，请求人民法院查明事实，驳回原告针对答辩人的诉讼。经审理查明：2013年4月3日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的位于沈阳市大东区，房屋总价款为291772元，原告采用银行贷款的方式购买涉案房屋。合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前该商品房经验收合格交付给买受人使用。第十一条约定买受人未付清应付款或违约金，则交付使用日期适当顺延。2013年6月23日，大东方置业通知原告可在2013年6月30日起办理收房手续。2013年8月15日，被告大东方置业收到光大银行的为原告发放的房屋贷款28万元。2013年8月21日，原告办理案涉房屋的入住手续并在入住手续会签单上签字。2013年4月20日，建设单位大东方置业、施工单位中建七局第一建筑有限公司、监理单位沈阳中盛瑞科工程咨询有限公司、设计单位中国中建设计集团有限公司以及勘察单位辽宁盛京勘察设计研究院对原告所购买的楼房进行验收并出具工程竣工验收报告。2018年1月19日，原告取得不动产登记证书。上述事实，有不动产登记证书、商品房买卖合同、工程竣工验收报告、入住手续会签单、房屋交付使用通知书、转款凭证等证据及原被告陈述，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:根据我国法律的规定，当事人对其提出的主张应承担举证责任，无法提供证据或者提供的证据无法证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。在双方签订的合同中已经约定交付房屋的标准为商品房经验收合格，而案涉房屋所在的楼房已于2013年4月20日经开发单位、建设单位、设计单位、监理单位和勘察单位验收合格，因此被告大东方置业于2013年8月21日将案涉房屋交付给原告符合双方之间的合同约定，故本院认定案涉房屋已于2013年8月21日由被告实际交付给原告。被告在2013年6月23日通知原告于2013年6月30日起开始交付房屋，但由于原告的贷款并未在6月30日之前发放。而原告的银行贷款于2013年8月15日支付给被告大东方置业，交房时间根据双方签订的商品房买卖合同中的约定可以顺延，因此被告大东方置业在收到原告房款后应在合理期限内向原告交付房屋，而事实上被告大东方置业在2013年8月21日向原告交付房屋的行为属于在合理期限内交付，因此被告向原告交付房屋符合双方的合同约定，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的主张本院不予支持。且被告将案涉房屋交付给原告后，原告也从未提出过要求被告支付逾期交房违约金，也已经超过民法通则中关于诉讼时效为两年的规定，对原告要求逾期交房违约金的主张亦无法支持。关于原告要求被告赔偿翻新改造施工期间租房费4500元和交通损失及停车费3000元的主张，因原告在庭审中提供的证据无法证明被告大东方置业在对外墙施工期间导致原告无法正常使用案涉房屋，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告要求被告及第三人连带赔偿原告房屋贬值57680元，连带赔偿原告精神损害抚慰金10000元的主张。首先，原告在庭审中提供的证据无法充分证明案涉房屋存在贬值的事实，而房屋的升值或者贬值受多种因素影响，例如地段、学区、小区的物业、容积率、楼层、市场供求以及政府对房地产调控政策等诸多因素影响，而原告在庭审中也未能提供充分证据证明系被告或者第三人的过错而影响房屋价格的变动，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于对于原告要求被告将楼梯扶手由白钢更换为木制，按设计标准重新配制电梯，将地下配套车库修复投入使用，将对讲系统给予安装，委托相关质量检测部门对外墙施工质量进行检测的主张。由于原告与被告签订的商品房买卖合同中对于公共部位楼梯扶手、电梯型号等并未进行明确约定，且楼梯扶手、电梯、地下车库、对讲系统、对外墙进行检测等均位于公共部位，原告无权单独对于公共部位设施的问题主张权利，故对于原告的该项主张本院无法支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张秀斌的诉讼请求。案件受理费2959元，由原告张秀斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 雷 凯审判员 贾雪艳审判员 郭福强二〇一九年八月十三日书记员 高明月