甘肃省白银市平川区人民法院   民事判决书   （2018）甘0403民初2548号   原告（反诉被告）：甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司，地址：白银市平川区长征东路。   负责人：陈某，该公司经理。   委托诉讼代理人：牛某，该公司职工。   委托诉讼代理人：刘某，该公司职工。   被告（反诉原告）：靳某，男，1978年9月6日出生，汉族。   委托诉讼代理人：汪某，甘肃沁川律师事务所律师。   原告（反诉被告）甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司诉被告（反诉原告）靳某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同已经于2018年9月30日履行期限届满终止；2、被告向原告支付房屋租金1240000元；3、被告向原告支付水电费64439.6元,以上两项合计1304439.6元；4、判令被告向原告支付2018年10月1日起至被告向原告返还房屋之日参照租金标准计算的房屋占用费。事实与理由：2010年8月28日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于住所地、建筑面积1275平方米的临街四层楼房出租给被告作为商务酒店使用，年租金300000元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告从2014年开始拖欠水电费及租金，至原告起诉时已经累计拖欠租金及水电费共计1304439.6元。期间原告多次向被告追要欠款，但被告至今未向原告支付任何款项。因被告的违约行为对原告的合法权益造成损害，故向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。   被告靳某辩称，一、双方签订房屋租赁合同属实，但物资供应公司陈述靳某违约不属实，其是行使合同的先履行抗辩权，并非违约，不支付租金合法合理；二、物资供应公司主张的2014年至2017年房屋租金已经超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求；三、物资供应公司恶意放任租金损失扩大，双方在租赁合同第八条约定了合同的解除和终止条件。   被告靳某向本院提出反诉请求：1、判令解除靳某与靖煤供应公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令靖煤供应公司赔偿靳某的损失1998500元（装修及设施、设备物品费665000元，2011年4月至2019年9月的营业损失为1333500元；3、判令靖煤供应公司返还靳某3万元保证金；4、判令鉴定费4万元由靖煤供应公司承担，以上费用共计2068500元；5、本案诉讼费用由靖煤公司承担。事实和理由：位于白银市××区房为原告所有。2010年8月28日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告的上述房屋，用于经营酒店使用，租金按年交纳，年租金180000元。租赁期限自2010年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，反诉原告按照约定向反诉被告支付了保证金和租金。并对承租楼房进行装修装饰，购买设备，投资开办了平川区兴平东路金沙花园酒店。酒店成立后由于《消防检查合格证》和《特种行业经营许可证》迟迟办不下来，年检通不过，该酒店一直不能正常营业。反诉原告多次要求反诉被告提供相关手续协助办理，但反诉被告一直推诿。   反诉被告甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司辩称，一、反诉原告主张反诉被告未提供相关手续协助办理《消防检查合格证》和《特种行业经营许可证》与事实不符。反诉被告是该酒店占用房屋的建设单位，依法经城乡规划部门批准。在该建设工程完工后，反诉原被告签订了房屋租赁合同，约定将房屋出租给反诉原告经营酒店。而《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中第三项规定租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。反诉原告怠于履行申报义务及私自在案涉房屋顶层加盖彩钢房是未通过消防安全检查的根本原因。反诉被告也已经准备好了消防验收项目列明的申报材料。二、反诉被告不应承担反诉原告主张的经营损失。反诉原告在明知未取得有关行政许可不能经营酒店的情况下，仍侥幸强行开张营业，才导致了其自称的经营损失，该损失完全是反诉原告的违法经营所致，是其应当承受的商业风险，与反诉被告合法租赁行为无因果关系，应当由其自己全部承担。三、租赁期限应当是八年而不是反诉原告主张的九年。四、反诉被告不应承担665000元装修及设施、设备现值损失。   原告（反诉被告）提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明双方就租赁期限约定八年，年租金30万元；合同中对合同期满后装饰装修的归属有明确约定。证据二、《建设工程消防设计备案受理凭证》，证明案涉房屋不属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的需要向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的情形。证据三、《建设工程规划竣工验收合格书》，证明案涉房屋通过了规划竣工验收，是合法建筑，双方签订的房屋租赁合同是有效合同。证据四、《关于对金沙花园违章建筑进行限期拆除的通知》，证明案涉宾馆无法通过消防验收的原因是因反诉原告私自在该房屋顶层加盖彩钢房所致。证据五、反诉被告单位时任副经理常庆与反诉原告靳某2016年3月28日和2017年3月2日的电话录音，证明反诉原告清楚申报消防检查的义务人是其本人，并且明知其经营的酒店无法通过消防验收，不存在反诉被告不提供相关材料协助其办理有关证件的事实。证据六、反诉被告多次向反诉原告催收房租和水电费的照片以及违建彩钢房照片，证明反诉被告多次进行催收房租、水电费的事实；该违建彩钢房至今未拆除。证据七、甘肃政务网列明的建设工程消防验收所需材料和反诉被告准备的用以提供给反诉原告的消防备案申报材料，证明反诉原告已准备好所有用于消防备案申报的材料，不存在材料不全无法提供给反诉原告的情形。证据八、靳某交纳的三万元租金收据，证明该三万元是反诉原告向反诉被告缴纳的租金。   被告（反诉原告）质证意见，证据一、对真实性无异议，该份合同证明反诉被告违反约定，没有交付约定租赁物。证据二、是复印件，不是原件不予认可，根据消防法规定，案涉房屋理应进行消防备案。证据三、不予认可，该证据是复印件，截止现在没有竣工相关手续的备案；彩钢房是靳某在2016年8月份建造，在竣工验收之前，说明供应公司知道并同意靳某建设的，也并不是该彩钢房存在而没有通过验收。证据四、对证明目的不予认可，其是供应公司的一面之词，没有消防部门的文件。证据五、缺乏关联性，不予认可，常庆的身份有待查证，常庆是以什么身份催要租金没有反映出来。上面也没有反映出来是要哪一年的租金；金沙花园是制作人推断的名称，不能作为证据使用。证据六、不具备证据的客观性、合法性，这是对方为了应付官司单方面所制作，三个人的对话内容也不清楚。证据七、与本案无关联性，不能作为证据使用，是对方单方面手工制作，不予认可。证据八、这是保证金，并不是租金，对方提供的是复印件，对举证目的不予认可。   被告（反诉原告）向法庭提供如下证据：证据一、本案当事人双方签订的房屋租赁合同。合同内容主要约定租赁房屋用作开办酒店，靖煤供应公司提供资料，便于酒店合法经营，如果一方不履行合同义务，应当向对方赔偿损失。关于证明目的，靖煤供应公司违反合同约定，没有交付符合约定用途的租赁物，应赔偿靳某酒店装修、设施设备损失和营业损失。证据二、平川区兴平东路金沙花园营业执照，证明靳某于2011年4月份按照合同约定注册成立了金沙花园酒店。   证据三、靖煤供应公司出具的收据两张，共计两万元，证明靳某向靖煤供应公司缴纳的保证金。证据四、限期拆除的通知单，证明两个事实，因为消防部门的检查，靳某多次要求靖煤供应公司提供酒店主体工程竣工消防验收材料；靖煤供应公司承诺正在办理竣工验收消防手续，但至今没有办下来。证据五、损失鉴定价格评估报告，证明靳某诉讼请求中主张的具体赔偿数额。证据六、甘肃增值税普通发票一张，证明鉴定费4万元。证据七、平川区发展和改革局（2009）227号文件，证明本案的租赁房屋规划用途为职工餐厅。证据八、证人张挺证言，证明其原是靖煤公司供应处职工，在2014年八九月份，靳某找过其几次，要查他租的金沙花园房子的档案资料。靳某当时要到公司查关于消防的资料，只有一人申请报告，其他有关消防的资料都没有。证人张洁银证言，证明从2010年靳某筹备酒店的时候其就有参与，到2011年办理工商执照，到2016年金沙花园酒店关门。这个过程中因为供应公司没有消防验收备案，在办理营业要有消防证。到消防部门要消防备案手续，在这个过程中一直和供应公司要这个东西。当时消防部门要的时候，答复是边开边办理，但是到酒店关门时候，消防部门答复一定要办理消防证，不办下来处3到30万元罚款，责令停业。证据九、承建合同，证明靳某于2010年8月25日对租赁房屋开始装修。   原告（反诉被告）质证意见为，证据一、无异议。证据二、无异议。证据三、对真实性无异议，对证明目的不予认可，靳某与反诉被告有多起业务来往，不能证明该押金是由金沙花园发生的。证据四、真实性无异议。证据五、对装修装饰是现值评估，案涉应当依据的是残值，所以不予采纳。鉴定结论受制于对方提交证据的真实性。鉴定报告所依据的时间也是靳某口头陈述。证据六、无异议。证据七、无异议。   证据八、代陈述后质证。证据九、靳某没有经过原告同意，私自加盖建筑。   本院经审理认定事实如下：位于白银市××区房为甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司所有。2010年8月28日，本诉原告与本诉被告签订《房屋租赁合同》，约定本诉被告承租本诉原告的上述房屋，用于经营酒店使用，租金按年交纳，年租金300000元。租赁期限八年，自2010年10月1日至2018年9月30日。合同签订后，本诉原告交付房屋，本诉被告按照约定支付了保证金和租金。并对承租楼房进行装修装饰及购买设备，投资开办了金沙花园酒店。截止2018年9月30日靳某拖欠甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司房租费124万元，水电费64439.6元。   以上事实有甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司和靳某提供的《房屋租赁合同》及双方当事人的当庭陈述予以证明，经本院审查其来源合法，内容客观真实，本院予以认定并在卷为凭。   本院认为，本诉原、被告之间形成的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本诉原告依约履行了义务，本诉被告未按合同履行约定支付房屋租金及水电费，违反了合同约定。且本案约定的合同到期后，本诉被告应返还该房屋。合同第八条约定符合“双方可以协商变更或者终止本合同；……发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；承租方不交付租金1个月以上；承租方所欠各项费用达1个月以上”的情形，本诉原被告应及时按照合同的约定主张其权利，避免损失的不断扩大。故本诉原被告均存在一定的责任。本案是房屋租赁合同法律关系，消防检查合格证和特种行业经营许可证的办理并不影响合同的效力。该义务实际上是合同履行过程中经营者应该承担的义务，且双方并未在合同中明确约定该证书办理的义务由谁承担，故本诉被告辩称其没有违约的意见不能成立。本诉被告在合同生效后因消防检查等原因酒店不能使用，但未与原告及时协商解除合同，而是放任损失继续扩大，应自行承担全部责任，故反诉原告提出反诉主张由反诉被告向其赔偿损失的意见没有事实和法律依据。   综上，对本诉原告的诉讼请求部分予以支持，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，对本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、解除靳某与甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司签订的房屋租赁合同，靳某返还租赁房屋，于判决生效后十日内返还；   二、靳某向甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司支付房屋租金1240000元、支付水电费64439.6元，以上两项合计1304439.6元，于本判决生效后十日内一次性付清；   三、驳回甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司其他的诉讼请求；   四、驳回靳某的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费16540元，减半收取8270元，甘肃靖远煤电股份有限公司物资供应公司承担2000元，靳某承担6270元。反诉案件受理费23348元，减半收取11674元，由靳某承担。评估费用40000元，由靳某承担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审 判 员 刘 珠     二〇一九年八月二十六日   法官助理 张伟耀   书 记 员 魏家玉