福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3536号 上诉人（原审原告）：泉州市丰泽区御文阁二号小区业主委员会，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街501号。 负责人：王松云，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：柳木坤，福建泉秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓玲，福建泉秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾.太古广场（二期）6号楼A栋6—8层。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡红，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上诉人泉州市丰泽区御文阁二号小区业主委员会（以下简称御文阁业委会）因与被上诉人泉州东海开发有限公司（以下简称东海公司）车位纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 御文阁业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持御文阁业委会的一审诉讼请求。事实和理由：一、东海公司与业主关于诉争地面57个机动车停车位归属的约定不明，依合同解释规则，应作出不利于东海公司的解释。因为《商品房买卖合同》附件五《临时管理规约》第七条和附件六《补充协议》第六条均系格式条款，应作出对东海公司不利的解释，故应认定诉争地面的57个停车位归全体业主共有。另外，诉争地面的57个停车位并不满足构造上的独立性和利用上的独立性，不具备专有性，应根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第三款的规定，认定该57个停车位归全体业主共有。本案双方均共认诉争地面广场属于建筑红线范围内，而用地红线范围内的土地使用权已随着开发商将商品房出售给业主而转由业主享有用地红线范围内的土地使用权。现东海公司提供的格式合同附件六中载明的“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人（建设单位）所有”显然是排除了买受人对地面广场停车位享有的主要权利。地面广场停车位位于规划审批的建设红线范围内，且无地上建筑物，不能办理产权登记，本质上仍属于土地使用权。东海公司将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权也转移至全体业主，小区共有部分土地使用权归全体业主共有。地面广场停车位属于东海公司建设的附属设施，其性质与其他公共附属设施性质一样，该附属设施属于全体业主。二、地下一层超出规划新增设的10个停车位，除50a、52a位于人防工程内，其他8个未经规划审批，无法办理产权登记，所使用的场地为业主共有，故东海公司不享有产权。 东海公司辩称，一、地面停车位属于建筑区内规划审批用于停放车辆的车位，有《总平面图》可以证实。诉争地面停车位不属于占用业主共有道路或其他场所所增设的车位，归属于当事人约定的范围，处理权属争议时，首先应审查当事人之间关于车位、车库归属的约定，而《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条明确约定诉争地面车位归出卖人所有。关于地面停车位属于土地使用权及附属设施的理由均不能成立，诉争地面停车位在《泉州市建设工程规划竣工测量报告》的配套公建建设情况中并未体现。二、根据东海公司提供的《泉州市房产测绘报告》，涉案的地下室的建筑面积未分摊入公用建筑面积，地下室的建造成本未由购买该小区新建住宅的业主分担，双方在签订的《商品房买卖合同》中也对地下室的权属作了明确约定，且超出规划的地下停车位并未影响到其他买受人的正常使用与通行，根据“谁投资、谁收益，谁投资、谁享有所有权”的原则，在东海公司已与业主就涉案的地下室所有权作出明确约定的情况下，涉案地下室超规划的车位应归东海公司所有。 御文阁业委会向一审法院起诉请求判决：一、依法确认泉州市丰泽区御文阁二号小区（以下简称御文阁二号小区）建筑区域内的64个地上机动车停车位权属归御文阁二号小区全体业主共同共有（实际划位的地上停车位为57个，地上停车位个数具体以法院现场勘验为准）；二、依法确认御文阁二号小区地下一层超出规划的9个地下停车位权属归御文阁二号小区全体业主共同共有（地下停车位规划为324个，实际划定333个，具体个数以法院现场勘验为准）。 一审法院认定事实：御文阁二号小区由东海公司开发建设。该小区经泉州市城乡规划局规划审批，设置地面停车位64个、地下停车位324个。建筑区划内的地面停车位，实际划位57个，位置在该小区1号楼、3号楼外侧广场沿东海大街内道位置。上述地面停车位无法办理产权登记。建筑区划内的地下停车位324个，在该小区的地下一层。编号为50、52、113、123、124、235、287、288、293、294的地下停车位，东海公司在原车位后空余连接位置划线，与原车位形成子母车位，并在新增部分分别编号为50a、52a、113a、123a、124a、235a、287a、288a、293a、294a。其中，编号为50、52及相应新增的50a、52a地下停车位，根据东海公司提供的经泉州市城乡规划局审批的地下室平时平面图和地下室战时平面图，上述车位的位置在地下人防工程范围内。经泉州市人民防空办公室审批出具的《防空地下室竣工验收认可文件》，载明上述人防工程平时功能为“汽车库”。另查，东海公司与业主签订的《商品房买卖合同》，其中合同附件五《临时管理规约》第七条约定，“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、小区地下车位（车库）；2、小区地上车位（车库）；3、小区地下室；……”合同附件六《合同补充协议》第六条第4款约定，“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有”，以及“由出卖人投资形成的人防设施、场所除战时外，其使用权（含使用权转让）、收益权归出卖人享有。” 一审法院认为，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条分作三款，第一款规定确定处理小区车位、车库归属问题的基本原则，应优先保护小区业主的权益；第二款规定确定建筑区划内的车位、车库的归属，应先根据当事人之间的约定；第三款规定则是对占用业主共有的道路或者其他场地的车位的归属进行规定。因此，从三款规定的内在逻辑关系上来说，第一款规定是原则，第二款、第三款规定是分别情形下车位、车库归属问题的认定，第二款、第三款规定属于并列关系，内涵上不存在交叉。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。该款规定是对《物权法》第七十四条第三款关于属于业主共有车位中所称的“车位”应当如何理解和认定作出的具体规定，其条文采用“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外”的表述，目的在于区分《物权法》第七十四条第二款与第三款之间的区别，即第二款针对的是经初始规划批准建成的车位、车库，第三款指的是初始规划批准之外新增设的车位。本案诉争的57个地面停车位，均属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，应根据当事人的约定来确定归属。东海公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第4款，明确约定“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有”。因此，御文阁业委会请求确认御文阁二号小区建筑区划内的64个（实际57个）规划停车位属于业主共有，不予支持。对于小区地下一层超出规划新增设的10个停车位，首先，《商品房买卖合同》的合同附件五《临时管理规约》第七条约定，小区地下停车位（车库）、小区地下室归建设单位所有，地下室新增设的车位未占用小区业主共有的道路或者其他场地；其次，新增设的10个车位是在原车位后空余连接位置划线，与原车位形成的子母车位，新增设的10个子车位脱离原母车位，不能自由出入，不具备独立使用的功能；第三，新增设的50a、52a车位，位置在人防工程内，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。综合上述理由，御文阁业委会请求确认小区地下一层超出规划的10个地下停车位归小区业主共有，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：驳回御文阁业主委员会的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为,所谓的业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益等发生的争议，而根据双方提交的证据和本院查明的事实，本案系业主与开发商就车位的权属、使用、收益而发生的纠纷，故本案案由应为车位纠纷。关于诉争地面57个停车位使用权是否属于御文阁二号小区全体业主共有的问题。《物权法》第七十四条确立了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库作为独立的物权客体的制度。该条规定与《物权法》第七十条、第七十三条的规定属特别规则和一般规则，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属并不适用“区分专有之外为共有”的一般规则，并不归于共有的权利状态，而是适用特别的确权规则，由当事人根据法定的方式，依自由约定确定其归属。换言之，车位、车库可以由开发商与业主通过约定确定归属以区分所有。本案中，经规划部门审核批准，御文阁二号小区内规划用于停放汽车的地面停车位有64个（实际57个），《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第4款约定“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有”，同时，根据诉争小区总平面图、合同附件二《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》及《泉州市建设工程规划竣工测量报告》，诉争地面停车位并不作为公共部位，因此，御文阁二号小区内地面64个（实际57个）停车位使用权并非小区全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”由此可见，不动产物权登记并非系判断不动产物权归属的唯一依据，诉争地面停车位虽未在产权部门登记，但不能就此否定东海公司享有的物权。《商品房买卖合同》附件五《临时管理规约》第七条约定：“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、小区地下车位（车库）；2、小区地上车位（车库）；3、小区地下室……”，附件六《补充协议》第六条第4款约定“……小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有……”，上述两个条款均对规划用的车位归属于东海公司作出明确约定，并不存在相互冲突的情形，而且《物权法》第七十四条明确赋予了规划车位的归属由当事人约定的规定，在附件六《补充协议》第十一条第二款中用加黑形式提醒“本补充协议是合同的附件，与商品房买卖合同具有同等法律效力，在本协议签订之前双方均仔细阅读以上条款，相关的内容双方已进行充分的商定。”故东海公司对上述条款的约定不仅符合《物权法》第七十四条的规定，且尽了相应的提醒义务，御文阁业委会有关于对上述条款应作出不利于东海公司解释的主张缺乏依据，不予采纳。关于诉争的不在人防工程内的8各个地下车位，诚如上述分析，御文阁业委会以未能办理产权登记作为权利主张的理由缺乏依据，且《商品房买卖合同》附件五《临时管理规约》明确约定地下车位所有权归东海公司所有，故御文阁业委会的上诉理由缺乏依据，不予采纳。 综上所述，御文阁业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4239元，由泉州市丰泽区御文阁二号小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年八月二十一日 法官助理肖森华 书记员陈威鸿 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。