大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初557号原告：孙颖颖，女，1962年12月3日出生，汉族，系大连天津街百货大楼退休职工，住大连市中山区。委托诉讼代理人：林治海（系其爱人），1960年12月15日出生，汉族，系大连泰进贸易有限公司总经理，住大连市中山区。被告：大连一方东港置地有限公司。住所地：大连市中山区同兴街25号43层。法定代表人：张保华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张媛媛，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。原告孙颖颖与被告大连一方东港置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙颖颖及其委托诉讼代理林治海，被告的委托诉讼代理人张媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金212296.28元（总房款2864997×741天×0.0001）；2、请求判令被告赔偿未交付车位期间的车位使用费7392.85元（总价款230000÷70年÷12个月×27个月=7392.85元）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月1日签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于大连市中山区房屋。原告依约履行了付款义务，将房款2864997元全部付清。根据合同约定，房屋应于2015年10月31日前交付，被告所建房屋此时未竣工。对此，被告主动承担了违约责任，向原告支付了2015年10月31日至2016年1月28日的违约金25489元。对此，原、被告于2015年10月22日又签署了《协议书》，约定被告应于2016年1月28日前交房。2016年1月，被告通知原告收房。1月15日原告到交房现场，询问得知被告未按约定完成合同约定的五方验收并形成报告，更未按国家法律规定完成竣工验收的备案申请。交付的房屋现状是既无水，也无正式电，被告的行为已构成违约。按照合同第九条第1款第（2）项的约定：逾期超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告应向原告支付2016年1月29日至2018年2月9日共计741天的违约金212296.28元。此外，原、被告于2015年9月25日签订《地下车位使用权合同》，约定被告应在2015年10月31日前交付车位，由于被告自身原因，车位也未能在合同约定的时间内交付，被告理应承担违约责任。因合同未对违约事项作出明确约定，请求法庭按照公平的原则，判定被告承担未交付期的车位使用费，自2015年10月31日始至2018年2月9日，共计7392.85元。原告多次同被告就交房事宜商议无果，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告通知原告收房时，房屋已经符合合同约定的交房条件，被告不存在违约。首先，关于验收，《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付条件的约定为：“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告。”2015年10月22日，双方签订《协议书》，约定交房时间变更为2016年1月28日前。被告通知原告收房前已于2015年12月25日完成上述验收，不存在违约。其次，关于水、电，《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：“……2.供电、供水、排水：交房之时买受人购买商品房所在楼宇达到使用条件……如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.确属出卖人责任的，出卖人须于交房之日起90日内使上述设施达到使用条件，否则自第91日起出卖人应按买受人已付房款日十万分之一承担违约金。”被告通知原告收房时，已经完成了红线内的水、电管线施工，并交纳了配套费，因红线外政府配套尚未完工导致不能接通正式水、电，过错不在被告，依据合同约定，被告无需就此承担违约责任。二、被告履行《地下车位使用权合同》不存在违约。依据该合同第七条约定，如逾期交付，由开发商统一安排临时停车位供暂时使用，直至最后交付。被告在交付车位前，为业主统一安排了在地下停车场停车，不存在违约，无需承担违约责任。且该合同并未约定逾期交付违约金，如原告主张赔偿，应当提供证据证明损失。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月1日，原告孙颖颖与被告大连一方东港置地有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于中山区地块，行政街号为中山区港隆路92号1单元10层1号商品房，建筑面积为219.46平方米，价款为2863953元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，将建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告的商品房交付买受人使用，因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承诺交房之时买受人购买商品房所在楼宇的供电、供水达到使用条件。《补充协议》约定，在房屋交付时，《合同》第十四条约定的基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，买受人可以在房屋接受后依据《合同》第十四条的约定追究出卖人的违约责任，但买受人应接受房屋。如房屋交付时，房屋正式水、电未接通，但出卖人通过临时水、电等替代措施保证买受人能够使用水、电的，不视为出卖人违约。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2864997元（与合同金额略有差异），2016年1月8日，被告向原告开具了金额为2864997元的销售不动产统一发票。2015年9月26日，原、被告双方又签订《中庚·当代艺术地下车位使用权合同》，约定原告购买被告开发投资建设的中庚·当代艺术地下停车场H07-A区-022号车位使用权，车位使用权总价款为230000元，该车位的使用年限等同于买受人所购房屋产权的使用年限，即至2081年4月10日。被告应当在2015年10月31日前，按照相关规定，将具备该车位经达到使用条件且符合本合同约定的该车位交付买受人使用。如逾期交付，由开发商统一安排临时停车位供暂时使用，直至最后交付。2015年9月29日，原告向被告支付车位款230000元。2015年10月22日，原、被告双方签订《协议书》，约定双方同意将交房时间变更至2016年1月28日，被告按照《商品房买卖合同》中约定的0.1‰/天计算，向原告支付延期交房赔偿金25489元。同日，被告向原告支付了上述违约金。2016年1月，被告通知原告收房，原告因被告未完成合同约定的五方验收报告，未完成竣工验收备案，交付的房屋既无水也无正式电等原因拒绝收房。后原告于2017年7月30日接收房屋，在业主领取资料、钥匙确认表中显示被告未向原告交付可以使用临时停车位的车辆蓝牙卡。另查明，原告出具《工程竣工验收报告》，载明案涉项目于2015年12月25日竣工验收合格。该报告无建设单位项目负责人、建设单位负责人的签字，落款无出具日期。施工单位中国建筑第八工程局有限公司于2015年12月25日出具《工程竣工报告》，确认工程竣工日期为2015年12月25日，分项、分部工程质量验收合格；监理单位大连辽贸建设监理有限公司于2015年12月25日出具《工程质量评估报告》，确认工程质量合格；勘察单位辽宁地质海上工程勘察院于2015年12月25日出具《勘察文件质量检查报告》，确认勘察文件内容符合要求、地基土承载力情况符合要求；设计单位大连都市发展设计有限公司于2015年12月25日出具《设计文件质量检查报告》，确认设计文件及设计变更内容符合要求。再查明，2016年4月11日，大连市建设工程质量监督站向被告发出《责令改正通知书》，内容为大连市建设工程质量监督站于当日对被告建设的东港区D16、D17、H02、H07地块项目（D17、H07地块）H07-1#、2#、3#楼工程进行了监督抽查，发现工程未组织竣工验收，擅自交付使用，处理意见为责令改正，建设单位尽快办理各项验收手续并组织竣工验收。2017年1月25日，被告向大连市建设执法监察支队出具《情况说明》，载明2015年12月25日，案涉工程完成了工程竣工报告、工程质量评估报告、勘察、设计质量检查报告。由于参建单位催要工程进度款，决定2016年1月15日向参建单位进行H07-2#楼内部抵房。同时，我司告知各参建单位本工程还未竣工验收，不得使用。截止目前，东港区D16、D17、H02、H07地块项目（D17、H07地块）D17-1#、2#、3#、4#楼，H07-1#、3#、5#、6#、7#楼还未交房，H07-2#楼有部分业主正在进行房屋装修。2017年7月13日，大连市城乡建设委员会作出[2017]第12号《政府信息公开告知书》，载明东港区D17、H07地块（中庚当代艺术）建设单位目前尚未组织工程竣工验收。2017年11月21日，大连市城乡建设委员会出具大建执法行罚决字[2017]第2-131号《行政处罚决定书》，认为被告建设的东港区D16、D17、H02、H07地块项目未组织竣工验收，擅自交付使用的行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。执法处于2016年3月11日责令被告在30日内补办验收手续，被告至今未完成验收手续，依据相关法律法规的规定，作出处30万元罚款的决定。大连市建设工程质量监督站于2018年2月6日出具的《工程质量监督报告》载明，案涉项目建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日。大连市建设市场综合管理平台上记载案涉项目的竣工备案时间为2018年2月9日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《地下车位使用权合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案争议的焦点即为被告通知原告交房时，案涉商品房是否已经具备交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告。而原、被告于2015年10月22日签订的《协议书》又协议将交房时间顺延至2016年1月28日。虽然被告提交了施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位于2015年12月25日出具的各项报告来证明案涉项目于2015年12月25日完成了合同约定的竣工验收合格手续，但被告向本院提交的建设单位即被告自身出具的《工程竣工验收报告》上既无建设单位项目负责人、建设单位负责人的签字，落款又无出具日期。在此前关于案涉项目类似纠纷的案件审判过程中，被告从未向法院出示过该份《工程竣工验收报告》。且在2015年12月25日后，政府机关出具的多份公文中均明确载明案涉项目建设单位尚未组织竣工验收。被告在向大连市建设执法监察支队出具的《情况说明》中亦自认案涉项目在2015年12月25日仅完成了工程竣工报告、工程质量评估报告、勘察、设计质量检查报告。工程还未竣工验收，不得使用。大连市建设工程质量监督站出具的《工程质量监督报告》亦记载，案涉项目建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日。故综合比较上述证据的证明力，对被告提交的《工程竣工验收报告》的真实性本院不予采信，本院认定被告在2016年1月通知原告交房时，案涉项目尚未完成建设单位组织的竣工验收，案涉项目并未达到交房条件，原告有权拒收房屋。原告直至2017年7月30日才接收案涉房屋，被告应承担逾期交房548天（2016年1月29日至2017年7月30日）的违约责任。已经生效的针对案涉项目的同类型案件的法律文书中均因市政配套设施的延误减轻了开发商逾期交房的违约责任，本院认为按照50%的比例予以酌情减轻较为公平合理，即被告应向原告支付逾期交房违约金78501元（2864997×548×0.0001×50%）。关于原告主张被告支付逾期交付停车位而给原告造成的车位费损失一节，本院认为，被告未能按照《地下车位使用权合同》约定的日期向原告交付车位，亦未能提供证据证明其向原告提供了临时车位，故应向原告承担迟延交付车位的损失。经计算原告每日的车位使用费为9.6元，原告要求被告赔偿27个月的车位费损失7392.85元，不高于上述标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十九条之规定，判决如下：一、被告大连一方东港置地有限公司给付原告孙颖颖逾期交房违约金78501元；二、被告大连一方东港置地有限公司赔偿原告孙颖颖逾期交付车位的损失7392.85元；上述二项确定的被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告孙颖颖的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告孙颖颖负担2653元，由被告大连一方东港置地有限公司负担1947元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  孙亚芹人民陪审员  高 杰二〇一九年八月二十三日书 记 员  袁秀娜