山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0687民初2089号 原告：隋译漫，女，1989年5月4日出生，汉族，现住海阳市。 委托诉讼代理人：马翰林，海阳和顺法律服务所法律工作者。 被告:姜恩凯，男，1950年2月28日出生，汉族，现住海阳市。 委托诉讼代理人：刘凤娥（系被告姜恩凯的配偶），住海阳市。 原告隋译漫与被告姜恩凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋译漫的委托诉讼代理人马翰林、被告姜恩凯及其委托诉讼代理人刘凤娥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 隋译漫提出诉讼请求：：一、判令被告退还原告已支付的房屋租金及保证金11000元；二、诉讼费用由被告承担。庭审中，隋译漫增加诉讼请求：要求解除与被告签订的房屋租赁合同。事实与理由：2018年12月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定租期为2018年12月28日至2019年12月28日止，月租金为1250元，原告支付15000元房租及1000元保证金。原告因故于2019年2月25日通知被告解除房屋租赁合同，并愿按合同约定承担违约责任，但被告至今仍未退还剩余房租，特诉至法院。 姜恩凯辩称：1.同意解除房屋租赁合同，但前提是原告要把钥匙交给我，还要查看房屋内的物品有无损坏；2.原告起诉被告退还租金没有法律依据，因为租赁合同没有终止，退还没有法律依据，房屋原告仍在使用中，房屋钥匙仍在原告手中，双方也没有办理房屋交接手续，也没有解除合同；另单方不能单独终止合同，因为合同是双方的真实意思表示；3.被告没有违约不承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过无异议的证据、当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：2018年12月21日，隋译漫作为承租方（乙方）通过于某和方捷房地产居间介绍与出租方姜恩凯（甲方）签订了合同编号为租房字第××号房屋租赁合同，双方约定：甲方将位于海阳新世纪大厦1单元3楼西户304房屋出租给乙方使用；租期一年，自2018年12月28日至2019年12月28日止；出租的使用性质为住宅用房，月租金为1250元，一年支付一次房租；乙方交保证金1000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理费用及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金；甲、乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋1个月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决。另在合同上备注：1.如甲、乙双方有突发事情，需提前30天告知对方，并赔付一个月1250元费用；2.押金1000元已交清；3.3套钥匙交给乙方。合同签订后，隋译漫按合同约定将总房租15000元支付给姜恩凯，并交纳1000元作为水电费等的保证金。2019年2月，隋译漫告知方捷房地产不想租赁该房屋，至2019年4月，于某与方捷房地产公司员工王某居间协调姜恩凯解除租赁合同事宜未果，2019年4月19日，隋译漫、于某与王某到租赁房屋内检查房屋物品，物品完整。隋译漫将房屋交由方捷房地产公司和于某管理，并交出3套钥匙。 对有争议的证据本院认定如下：1.隋译漫提供到庭证人于某、王某。证人于某称，其兼职做房屋租赁，与多家房屋中介公司合作，隋译漫找到证人要求租赁房屋，证人找到方捷房地产中介公司，通过方捷房地产中介公司，隋译漫与姜恩凯签订了租赁合同，租赁一年，交给了隋译漫三套房屋钥匙。2019年2月23日，隋译漫打电话给证人说她父母因身体原因不租房屋了，第二天证人告诉了方捷公司，2月25日，隋译漫通知姜恩凯，姜恩凯说按照合同约定应当提前一个月通知解除合同。2019年3月20日，隋译漫再次找到证人要求协商解除合同的事情，因电话联系未成功，所以4月初证人和方捷公司的员工王某一起去姜恩凯家调解协商，第一次去没协商成，一个星期后又去了第二次，在第二次去之前，隋译漫将房屋的钥匙和物品交予我和方捷公司的员工王某保管，钥匙证人两套，王某一套。证人王某称，其系方捷房地产公司的员工，姜恩凯将房子挂在方捷公司出租，公司的合作伙伴于某说有她有个客户要租房子，2018年12月，姜恩凯与隋译漫签订了租赁合同，姜恩凯给了隋译漫三套房屋钥匙；2019年2月22日，证人接到于某的电话说隋译漫因家庭原因不租了，让证人告诉姜恩凯，当日证人通过微信加了姜恩凯的配偶为好友，并通过微信告知此事。后来因电话联系姜恩凯未成功，2019年清明节前后，证人与于某一起到姜恩凯家协商未成，一周后又去了一次也没协商成。在此期间，姜恩凯说房屋转租也行，出卖也行，但一直没有租成也未卖成，期间证人总共带人看了三次房，第三次的时候隋译漫将房屋钥匙给了证人1套。经质证，隋译漫对证人证言无异议，主张两证人能够证实其在2019年2月就通知了姜恩凯解除房屋租赁合同，并就房屋交接已经跟中介履行完毕；姜恩凯对证人证言有异议，主张两证人之间的证词不统一，含糊不清，房屋钥匙在他们之间流转没有法律意义，2月份解除合同不成立，因为合同是其与隋译漫之间的意思表示，不是隋译漫与两证人之间的，且如果合同在2月份已经解除，那么两证人也不会在4月份去其家协商解除合同事宜。2.隋译漫提供其配偶毛煜霖与姜恩凯配偶刘凤娥通话录音一份；经质证，姜恩凯主张在该录音中刘凤娥与隋译漫的配偶并未达成解除合同的合意；3.隋译漫提供视频一份，证实2019年4月19日，其与于某、王某一起去涉案房屋检查房屋物品，房屋内物品完整。经质证，姜恩凯主张需要去现场检查，确保物品完整。 本案争议焦点是双方签订的租赁合同解除时间。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院认为，隋译漫与姜恩凯签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据双方合同约定，隋译漫若提前退租，应提前30日通知对方，并支付一个月房租作为违约金。通过庭审调查，隋译漫主张于2019年2月25日通过方捷房地产向姜恩凯表达了解除合同的意愿，姜恩凯亦认可方捷房地产员工曾于2019年2、3月份告诉过其隋译漫不租了，要解除租赁合同，故可以认定姜恩凯于2019年2月底前收到口头解除合同的通知，但根据二证人陈述隋译漫系于2019年4月19日才与方捷房地产办理了房屋交接手续，故隋译漫应向姜恩凯支付至2019年4月19日前所产生的租金5000元。姜恩凯虽辩称，涉案合同因双方未达成一致意见而未解除，但因双方已在合同中约定了解除条件，即提前30天通知即可，该解除条件成就时，一方当事人提出，合同即解除，不需要双方合意，故本院对姜恩凯的辩称不予支持。关于违约金，因隋译漫提前解除合同构成违约，故其需要按照合同约定支付给姜恩凯一个月的房租1250元作为违约金。关于保证金，因合同约定保证金退还的条件是隋译漫结清水、电、气、电话、物业管理费用及屋内设施家具、家电无损坏，因姜恩凯主张隋译漫未结清上述费用，故在本案中对保证金暂不予处理，双方可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下： 一、确认原告隋译漫与被告姜恩凯于2018年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月19日解除； 二、被告姜恩凯于本判决生效之日起十日内退还原告隋译漫租金8750元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，由原告隋译漫负担25元，被告姜恩凯负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  宋显忠 人民陪审员  鲁文芳 人民陪审员  于耀亭 二〇一九年八月十六日 书 记 员  卓曼曼