广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初4223号原告：宋志锋，男，1974年2月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。被告：卢沂初，男，1966年9月19日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：龙淑芳，广东裕信律师事务所律师。第三人：广州锦亿实业发展有限公司，住所地广州市白云区谊信路7号广东科技人才服务大厦自编1008室，统一社会信用代码914401017783648922。法定代表人：林天翼，该公司总经理。第三人：余建夫，男，1979年4月3日出生，汉族，住杭州市拱墅区，第三人：骆秀芳，女，1953年8月11日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：高小成，女，1989年10月4日出生，汉族，住湖南省祁东县，第三人：刘怡斐，女，1987年8月28日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：黄玉桂，女，1979年8月1日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：杨倩，女，1985年12月10日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：梁静瑜，女，1975年1月8日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：伍少兰，女，1967年5月28日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：广州市骏益物业服务有限公司，住所地广州市花都区新华街滨江东路湖畔花园1B23房，统一社会信用代码91440101749909419X。法定代表人：龙玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘敬新，男，该公司职员。原告宋志锋与被告卢沂初，第三人广州锦亿实业发展有限公司（以下简称锦亿公司）、余建夫、骆秀芳、高小成、黄玉桂、杨倩、刘怡斐、梁静瑜、伍少兰、广州骏益物业服务有限公司（以下简称骏益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成和合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告宋志锋及其委托诉讼代理人徐绰敏、黄振镛，被告卢沂初及其委托诉讼代理人龙淑芳，第三人骏益公司的委托诉讼代理人刘敬新到庭参加诉讼，第三人锦亿公司、余建夫、骆秀芳、高小成、黄玉桂、杨倩、刘怡斐、梁静瑜、伍少兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宋志锋向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除卢沂初与锦亿公司签订的《租赁合同》；2.请求判令卢沂初立即把位于广州市花都区XX铺交还给宋志锋；3.诉讼费用由卢沂初承担。诉讼中，宋志锋变更诉讼请求为：1.请求判令解除宋志锋（由锦亿公司）与卢沂初签订的《租赁合同》；2.请求判令解除卢沂初与骆秀芳、高小成、刘怡斐、黄玉桂、杨倩、梁静瑜、伍少兰、骏益公司签订的房屋租赁合同；3.请求判令卢沂初及骆秀芳、高小成、刘怡斐、黄玉桂、杨倩、梁静瑜、伍少兰、骏益公司立即把位于广州市花都区XX铺交还给宋志锋；4.诉讼费用由卢沂初承担。事实和理由：锦亿公司于2009年8月27日登记取得位于广州市花都区XX铺的产权（房屋面积：665.27平方米）。据余建夫提供卢沂初与锦亿公司于2014年7月18日签订的《租赁合同》约定：一、锦亿公司同意将坐落在广州市花都区XX铺面积约550平方米物业出租给卢沂初使用，……。二、租赁期限：从2014年8月1日至2024年1月1日止。三、房屋用途为商业。四、1、该房屋租金为每月人民币5500元。……。十一、在租赁期内，乙方（卢沂初）将承租房屋转租给第三人的，必须取得甲方的书面同意，否则，甲方有权单方解除与乙方的租赁关系（乙方与转承租的第三人的租赁关系也随之解除），并没收租赁保证金。因此造成的一切经济和法律上的纠纷，概由乙方负责。2015年10月27日，余建夫通过法院裁决方式取得涉案商铺的所有权。2017年12月27日，宋志锋向余建夫购买取得涉案商铺的所有权。卢沂初未经余建夫及宋志锋书面同意，擅自把涉案商铺转租给骆秀芳、高小成等人构成违约。按《租赁合同》第十一条约定，宋志锋有权单方解除合同收回涉案商铺。卢沂初拒绝按合同约定交还涉案商铺给宋志锋，为维护自身合法利益，宋志锋特具状起诉，请依法判决。卢沂初辩称，请求驳回宋志锋的诉讼请求，卢沂初有合法的分租权、转租权，具体的证据就是我方提供的租赁合同，合同约定锦亿公司将涉案商铺的首层出租给卢沂初，房屋面积：500平方米，租赁的期限是2014年8月1日至2024年1月1日，2014年10月25日卢沂初与锦亿公司签订了补充协议，补充协议的内容是卢沂初有涉案商铺的分租权及转租权，2015年10月27日，余建夫取得涉案商铺的所有权，同时，余建夫也确认了卢沂初与锦亿公司的租赁合同，并且一直收取租金至2017年12月，2017年12月之后，余建夫就告诉卢沂初需要转让涉案商铺，让卢沂初将之后的租金交给新业主，之后2018年1月11日卢沂初就收到宋志锋的通知，卢沂初知道宋志锋是涉案商铺的新业主，收到通知之后，卢沂初就要求宋志锋提供账户，以便交租，但是宋志锋没有留，之后卢沂初一直要求宋志锋收租，但是宋志锋一直回避这个问题，为此，卢沂初委托裕信律师事务所发函要求宋志锋提供账号，但是宋志锋也不提供，卢沂初认为按法律规定，其与锦亿公司及余建夫的租赁合同是合法有效，而且一直履行了几年，卢沂初也履行了合同的相关义务，宋志锋是很清楚卢沂初有分租的事实，现宋志锋要求解除与锦亿公司及第三人的房屋租赁合同是没有任何的法律依据的，故涉案的租赁合同应继续履行。骏益公司述称，我方与卢沂初的租赁合同依然有效并继续履行，而且当时我方出租的时候卢沂初答应了所有履行及不履行的后果都由卢沂初承担，所以我方请求法庭驳回宋志锋的诉讼请求。锦亿公司、余建夫、骆秀芳、高小成、黄玉桂、杨倩、刘怡斐、梁静瑜、伍少兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区XX铺，原权属人是锦亿公司，2014年9月10日，涉案商铺被杭州市滨江区人民法院查封，2015年10月27日，涉案商铺登记至余建夫名下，2017年12月27日，涉案商铺登记至宋志锋名下。2014年7月18日，锦亿公司（出租人、甲方）与卢沂初（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市花都XX铺面积约550平方米物业出租给乙方使用，甲、乙双方清楚承租物业的现状，租金总额不因实际和场内的面积数量的误差而作任何调整，租赁期限从2014年8月1日至2024年1月1日止，计租日期从2014年11月1日计起，该房屋租金为每月5500元，租金按月结算，在租赁期内，乙方将承租房屋转租第三人的，必须取得甲方的书面同意，否则，甲方有权单方解除与乙方的租赁关系（乙方与转承租的第三人的租赁关系也随之解除），并没收租赁保证金。合同并对其他权利义务进行了约定。后卢沂初将涉案租赁物分别转租给高小成、黄玉桂、杨倩、刘怡斐、梁静瑜、伍少兰、骏益公司。2018年1月11日，宋志锋告知卢沂初其于2017年12月28日取得涉案商铺的所有权，2018年3月6日，广州市大根顾问有限公司发出《通知》，载明，永大新城恒发商场4座首层02铺租户：我司委托人宋志锋已于2017年12月28日获得位于广州市花都区XX铺的房屋所有权。由于卢沂初提供的租赁合同存在违约，可能致使租户合同无效，在承租人的权利和义务未厘清的情况下，为保障业主权益和租户正常营业，现要求租户从即日起暂缓向卢沂初缴交租金，及时联系我司并提供原租赁合同等一切租赁文书，并说明租赁状况，我方将酌情处理，否则依法行使我方权利，因此造成的一切损失由租户自担，联系人：王秘书。卢沂初认为其承租涉案商铺后投入大量资金将涉案商铺从毛坯状态装修完毕并转租出去，其转租取得了锦亿公司的同意，并提交2014年10月16日锦亿公司出具的《关于重新签订永大新城4座首层合同说明》、2014年10月20日锦亿公司与卢沂初签订的《租赁合同》、2014年10月25日锦亿公司与卢沂初签订的《补充协议》拟证明其转租取得了锦亿公司的同意。其中《关于重新签订永大新城4座首层合同说明》载明，卢沂初租户，贵租户卢沂初在2014年8月1日与锦亿公司签订了永大新城4座首层550平方米的租赁合同，当时与贵租户签订该合同的经办人是我司执行总监梁华超先生，签约后二天，梁华超先生已不再担任公司执行总监职位，并离开了公司，离开公司时并没有交回贵我双方签订的租赁合同及合同保证金、租金共16500元。导致这份合同的资料我司不能正常存档。现我司与贵租户协商重新签订该租赁合同，新签订的租赁合同条款及价格与第一份的租赁合同一致，签订新租赁合同后该第一份合同自动作废，不再生效。贵租户已交纳的合同保证金11000元和11月租金5500元，我司经核实梁华超已收款并认可该金额，我司保留追究梁华超的经济法律责任。2014年10月20日的《租赁合同》载明的权利义务内容与2014年7月18日的《租赁合同》一致。2014年10月25日锦亿公司（甲方）与卢沂初（乙方）的《补充协议》载明，甲、乙双方于2014年10月20日签订的租赁合同，甲方同意乙方承租的，该合同项下（坐落在广州市花都XX铺面积约550平方米物业），享有转租权、分租权，对乙方现已转分租的事实可以追认，仍按原合同约定收取租金。骏益公司认为其从卢沂初处承租涉案商铺取得了锦亿公司的书面同意，并提交2014年11月11日锦亿公司盖章的《情况说明》拟证明其上述陈述，《情况说明》载明，锦亿公司：卢沂初承租贵公司花都区XX铺分租给骏益公司作办公用途，租期从2014年10月31日至2024年1月1日止。锦亿公司盖章并出具意见，按合同规定执行，同意分租。庭审中卢沂初提交2018年3月16日的《律师函》及EMS快递邮单，EMS快递邮单显示卢沂初委托律师向宋志锋位于广州市花都区XX商铺的地址（该地址亦是宋志锋在起诉状中列明的地址）发送律师函，律师函中载明，委托人2014年10月20日与锦亿公司签订一份《租赁合同》，由委托人承租位于广州市花都区XX商铺，面积550平方米，租金每月5500元，每年递增一次，每次5%，合同签订后，一直正常履行，委托人也一直履行合同义务。现得知宋先生你目前是涉案房产的新业主，根据合同法及相关法律规定，我方多次向你表达缴纳租金的意思，但是你方委托的王小姐说你在国外，不知转到哪个账号，又说所签的租赁合同有疑点，让委托人重新搞清楚相关疑点签订合同再交租等等理由，导致委托人至今无法缴纳租金。本律师认为，若委托人反映的上述情况属实，望宋先生你在收到此函件的3天内提供收取租金账号。若贵先生逾期不给收取租金的账号，那么导致贵先生逾期未收取租金的责任不在委托人，而在于贵先生，贵先生不能以此理由追究委托人的违约责任。卢沂初提交锦亿公司出具的2014年11月份至2015年3月份的租金收款收据、余建夫出具的2015年4月份至2017年12月份的租金收款收据。宋志锋陈述其诉讼请求的理由和依据是卢沂初没有分租权，擅自将商铺转租给第三人，故要求解除合同，宋志锋提交2018年4月18日余建夫的出具《情况说明书》，载明，2015年10月27日我通过法院裁决方式取得上述商铺的所有权，随后卢沂初仅向我提交其与锦亿公司签订的租赁合同照片打印件一份，该合同为本人作为业主期间与卢沂初一直履行的租赁合同。依据合同约定，卢沂初如将上述商铺转租第三人，需取得本人书面同意，但本人从未书面同意卢沂初将上述商铺转租第三人。我从未授权或配合卢沂初办理任何房屋租赁登记手续。诉讼中，案外人何志明持有锦亿公司盖章的授权委托书欲作为锦亿公司的委托诉讼代理人参加本案诉讼，其提交的社保缴纳凭证中显示锦亿公司为何志明购买社保的时间段为2015年7月份至2017年8月份期间，何志明陈述其现与锦亿公司已经没有劳动人事关系，本院告知因其未提交现与锦亿公司有合法劳动人事关系的证明，故不认可其作为锦亿公司委托诉讼代理人的身份。何志明向本院陈述如下，我曾经是锦亿公司的职员，卢沂初的几份合同都是我一手经办的，锦亿公司承认是有两个公章，两个公章是否都备案了我不清楚，我不清楚为何锦亿公司有两个公章，但是卢沂初提交的合同的公章都是由公司盖好，我把合同交给卢沂初，2006年至2018年我都在锦亿公司工作，担任物业主管，主要负责合同签订及日常管理，我当时进入锦亿公司是在其旗下公司工作，至于哪一家旗下公司帮我买社保，我不清楚，永大新城房屋租赁是有客户需要租赁我才从广州过来，若有客户需要交纳物业费，我也会从广州过来处理。卢沂初提交的2014年10月16日《关于重新签订永大新城4座首层合同说明》是由梁华超与各租户签订合同并收取租金，梁华超离职后没有将合同及租金交回给公司，锦亿公司手上并无与各分租户签订的合同原件，故锦亿公司重新与各租户签订合同，于是锦亿公司就按照之前双方约定的平方数及金额重新与各租户签订合同，另行盖章交给了卢沂初，就是2014年10月20日的租赁合同，涉案上述商铺出租给卢沂初之前是空置的，被杭州市滨江区人民法院查封的事情我不清楚，我只是知道这段时间公司有很多纠纷，锦亿公司与卢沂初签订合同时是不知道商铺已经被查封了，也不知道锦亿公司与余建夫存在诉讼。宋志锋认为卢沂初提交的几份证据中锦亿公司的盖章存在不一致的情况，并向本院申请对卢沂初提供的2014年10月20日与锦亿公司签订的《租赁合同》以及2014年10月25日与锦亿公司签订《补充协议》上所盖的锦亿公司的公章的一致性、公章形成时间、卢沂初的签字、手指模的形成时间进行鉴定。本院依法摇珠选定广东恒鑫司法鉴定所作为鉴定机构，该所向本院出具函，载明，由于鉴定事项涉及印章印文鉴定以及文件形成时间鉴定，本所无法受理文件形成时间鉴定，可以对印章印文鉴定进行受理，如需本所继续进行鉴定，请变更委托鉴定事项。宋志锋表示由于该鉴定机构无法实现其鉴定目的，故申请重新摇珠选定鉴定机构，本院依法摇珠选定广东华生司法鉴定中心作为鉴定机构，后宋志锋变更鉴定事项为，对卢沂初提供的与锦亿公司签订的两份《租赁合同》（2014年7月18日、2014年10月20日），以及2014年10月16日《关于重新签订永大新城四座首层合同说明》，2014年10月25日《补充协议》所盖的锦亿公司公章与锦亿公司在工商部门同期备案的公章的一致性形成时间以及卢沂初（2014年7月18日《租赁合同》、2014年10月20日《租赁合同》、2014年10月25日《补充协议》）上的签字指模的形成时间进行鉴定。鉴定过程中，鉴定机构要求提供检材原件，卢沂初向本院提交2014年7月18日的《租赁合同》、2014年10月20日的《租赁合同》、2014年10月16日《关于重新签订永大新城4座首层合同说明》、骏益公司的情况说明原件，并说明2014年10月25日的《补充协议》原件，因不慎已遗失，故无法提交原件。后宋志锋表示，因卢沂初未能提供《补充协议》原件致使鉴定机构无法对《补充协议》与《租赁合同》上锦亿公司公章的一致性进行鉴定，故撤回鉴定申请。卢沂初申请对2014年7月18日《租赁合同》上锦亿公司的印章与2014年10月25日《补充协议》上锦亿公司的印章为同一枚印章进行鉴定，对2014年10月20日《租赁合同》、2014年10月16日《关于重新签订永大新城4座首层合同说明》、骏益公司要求锦亿公司出具的《情况说明》上锦亿公司的印章为同一枚印章进行鉴定，后卢沂初撤回鉴定申请。本院认为，卢沂初提交了2014年7月18日、2014年10月20日与锦亿公司就涉案商铺签订的《租赁合同》，宋志锋虽对上述两份合同上锦亿公司盖章存疑但并未提交相反证据反驳，亦无其他证据显示上述两份合同并非锦亿公司的真实意思表示，故上述两份《租赁合同》是卢沂初与锦亿公司的真实意思表示，合同成立有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依照该条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即租赁物的所有权发生变动后，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，原租赁合同仍然存在有效，原租赁合同中当事人双方之间的权利义务当然顺接到承租人与受让人之间，受让人成为新的出租人，并延承原出租人的权利和义务，受让人要受原租赁合同的约束。宋志锋作为涉案商铺的受让人应当受卢沂初与锦亿公司之间签订的租赁合同的约束。宋志锋以卢沂初无分租权擅自转租为由要求解除合同，对此卢沂初提交了两份《租赁合同》、《关于重新签订永大新城4座首层合同说明》及《补充协议》，宋志锋对卢沂初提交的一系列材料中锦亿公司的盖章持有异议，但并未提交相反证据予以反驳，且无充分证据显示锦亿公司与卢沂初签订的《补充协议》并非锦亿公司的真实意思表示，故卢沂初提交的证据可证明其转租取得了原权属人锦亿公司的书面同意，宋志锋要求解除与卢沂初之间的租赁合同、卢沂初与骆秀芳、高小成、刘怡斐、黄玉桂、杨倩、梁静瑜、伍少兰、骏益公司之间的租赁合同及交还场地，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告宋志锋的全部诉讼请求。案件受理费7817.60元，由原告宋志锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  李汉清人民陪审员  高 媛二〇一九年八月十二日书 记 员  朱婷欣张丽彬黄丽雅