广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初667号原告（申请执行人）：何孝辉，男，1961年11月18日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：尹爱林，男，1956年6月11日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：何孝贵，男，1963年8月13日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：林清，男，1962年9月3日出生，汉族，住韶关市浈江区。四原告的共同委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。四原告的共同委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被告（案外人）：杨龙，女，1986年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。被告（被执行人）：韶关市信亿置业有限公司。住所地：韶关市武江区松山路（原百货仓库）一层左侧办公室。法定代表人：杨士明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀芳，该公司职员。第三人（被执行人）：广东鸿瑞建筑工程有限公司。住所地：广东省梅州市蕉岭县蕉城镇朝阳路126号。法定代表人：刘关辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖家禄，广东嘉应律师事务所律师。原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清与被告杨龙、韶关市信亿置业有限公司（以下简称“信亿置业公司”）、第三人广东鸿瑞建筑工程有限公司（以下简称“鸿瑞建筑公司”）申请执行人执行异议之诉，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹爱林、何孝贵及四原告的共同委托诉讼代理人卓友陆，被告杨龙的委托诉讼代理人吴少基，被告信亿置业公司的委托诉讼代理人张秀芳,第三人鸿瑞建筑公司的委托诉讼代理人赖家禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清向本院提出诉讼请求：一、判令准许对位于韶关市武江区××景泰花园××房（简称涉案房屋）恢复执行；二、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与信亿置业公司、鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷一案经人民法院依法审理并作出生效判决后，信亿置业公司、鸿瑞建筑公司仍怠于履行债务清偿义务。为此，原告向法院申请执行，法院依法查封了信亿置业公司名下的涉案房屋，被告杨龙旋即提出执行异议，法院经书面审理后，作出（2019)粤0203执异8号《执行裁定书》，裁定解除对涉案房屋的查封。原告对此裁定不服，特依法提起本案诉讼。一、被告杨龙不是涉案房屋的所有权人，不具有提起本案执行异议的主体资格。涉案房屋登记在信亿置业公司名下,被告杨龙不是该房产的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，被告杨龙不是涉案房屋的权利人，其不具有本案提出排除执行异议的主体资格。二、被告杨龙提交的证据材料不能证实其已合法购买了涉案房屋。1.根据我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”等规定，被告杨龙即使与信亿置业公司签订了真实且有效的房屋买卖合同，但因该房屋并没有变更登记至其名下，其依法未能取得涉案房屋的所有权。2.被告杨龙在执行异议程序中提交证据不能证实其与信亿置业公司的交易行为真实存在。退一步说，即使被告杨龙提交的证据材料是真实的，但从其与信亿置业公司签订合同时间（2016年12月19日）、交纳购房款时间（2017年1月3日、2018年6月14日两期交纳）、开具发票时间（2018年5月23日）及至今未办理产权备案或转让登记等情况来看，该交易流程也存在明显违反正常交易规则的情形,如：信亿置业公司在未收到被告杨龙支付的全额购房款时，即开具全额发票；韶关市区农村信用合作联社开具的“现金缴款单”为手工制单，且无经办人员签名；涉案房屋买卖合同在房产交易中心加盖合同备案章后，却没有向不动产登记中心办理合同备案。可见，被告杨龙与信亿公司的涉案房屋转让交易并非真实交易。据了解，被告杨龙是信亿置业公司实际控制人杨仕凡、法定代表人杨士明的亲属，以其名义与信亿置业公司签订的房屋买卖合同不是真实履行的合同。信亿置业公司存在以虚假交易规避自己债务责任的可能，即先由公司与实际控制人的亲属签订购房合同并到房产交易部门办理合同备案，将房屋形式上转让给了签约亲属。而后，在有购房人要求购房时，再与真实购房人签订购房合同，同时解除之前备案的虚假交易合同，再按正常程序向不动产登记中心办理转移登记手续。三、被告杨龙排除执行的异议主张依法应予驳回。原告在2017年12月13日向法院申请对信亿置业公司的房产采取诉讼保全措施，法院依法作出（2017）粤0203财保59号《民事裁定书》，并于2017年12月15日向韶关市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知，如被告杨龙与信亿置业公司存在真实交易，其完全能够在法院前述裁定书和通知送达前完成备案登记手续，但事实上，该项登记手续却至今未完成。可见，涉案房屋买卖合同是不真实的，或实际订立时间晚于法院采取查封措施时点。被告杨龙没有提供证据证明涉案房产为其购买的唯一房产，相反，通过其提交的《执行异议申请书》载明的详细住址可以确定，被告在佛山市南海区有自己的住房。被告杨龙提供的手工填制的现金缴款单不能证实其已向信亿置业公司支付了涉案合同项下的购房款。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，法院对被告杨龙排除执行的异议主张，依法应不予支持。综上所述，法院作出的（2019）粤0203执异8号执行裁定认定事实和适用法律均有错误，请法院查明事实，依法作出公正判决。此外，即使被告杨龙与信亿置业公司办理了网签手续，买卖合同也是真实的，被告杨龙所取得的只是债权请求权而非物权请求权。被告杨龙辩称，被告杨龙与信亿置业公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并依照合同约定全额支付了购房款，房屋已经移交使用，因此被告杨龙与韶关市信亿置业公司的商品房买卖已经完成，被告杨龙已经实际取得了涉案房屋的物权，至于原告与信亿置业公司是否存在债务关系或者其他法律关系与被告杨龙无关，被告杨龙认为裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持，恳请法庭驳回原告诉请。被告信亿置业公司辩称，被告杨龙已经与被告信亿置业公司签订合同，房款已经付清，房屋也已经交付给其使用。被告信亿置业公司不同意原告的诉讼请求。第三人鸿瑞建筑公司述称，第三人鸿瑞建筑公司同意原告的诉请，被告杨龙与信亿置业公司的房屋买卖未经合法登记，不产生物权效力。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩理由依法提交了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清（均作为原告）与信亿置业公司（作为被告）、鸿瑞建筑公司（作为被告）买卖合同纠纷一案，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清于2017年12月13日向本院提出诉前财产保全申请。本院依据其申请作出（2017）粤0203财保59号民事裁定，并于2017年12月15日向韶关市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，该不动产登记中心在送达回证标注：“经查，无景泰花园01、02、03、04、05、06、09、10号商铺的相关登记记录”的内容，而未能予以查封。之后，本院于2018年5月14日作出（2018）粤0203民初145号民事判决，判决：“一、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司于判决生效之日起十日内向何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清共同支付钢材货款利息2199661.98元。二、驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的其他诉讼请求。”信亿置业公司、鸿瑞建筑公司对该判决不服提起上诉，韶关市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）粤02民终1337号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，因信亿置业公司、鸿瑞建筑公司未按判决指定的期间履行给付义务，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清遂向本院申请强制执行，本院依其查封申请作出（2018）粤0203执1679号之二民事裁定，并于2018年12月17日查封了登记在信亿置业公司名下的位于韶关市武江区××景泰花园××房等房屋。2019年1月25日，杨龙以案外人的身份就上述房屋向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。本院于2019年2月3日作出（2019）粤0203执异8号民事裁定，裁定：“解除对韶关市武江区××景泰花园××房的查封”。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清签收了（2019）粤0203执异8号民事裁定书后，因不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，杨龙于2016年12月19日与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨龙向信亿置业公司购买位于韶关市武江区××景泰花园××房（房屋建筑面积86.69平方米），房屋价款为329422元，其中合同第七条第二项约定付款方式为分期付款。买受人应当在2018年6月20日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款99420元，应当于2017年1月15日前支付。余额230000元应当于2018年6月20日前支付；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”。2017年1月12日，双方在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。杨龙分别于2017年1月3日、2018年6月14日将首期房屋价款99420元及余额230000元支付给信亿置业公司，再由信亿置业公司存入其在韶关市区农村信用合作联社的单位存款专用账户。2018年5月23日，信亿置业公司出具了涉案房屋的购房发票。2018年6月14日，杨龙与信亿置业公司办理了上述房屋的交接手续，并向案外人韶关市武江区顺联房屋代理有限公司预交了水电费100元及6个月的物业费732元。目前案涉房屋已交付尚未办理过户登记。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为：一、就案涉房屋杨龙与信亿置业公司之间的交易是否真实合法有效；二、杨龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利，其排除执行的主张应否得到支持。本院对此作如下分析：关于焦点一。本案中，在案涉房屋被查封之前，杨龙即与信亿置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同就房屋价款、交房时间、违约责任等作了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，系完整的商品房买卖合同。且双方签订《商品房买卖合同》后，在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。之后，杨龙依照合同约定，在付款期限内将全部购房款交由被告信亿置业公司，信亿置业公司亦将房屋交付给了杨龙使用。而原告认为被告之间的交易行为并非真实的理由为：一、信亿置业公司在未收齐购房款前即开具全额发票给杨龙收执不合常理；二、缴款单上缴款人为信亿置业公司并非杨龙，房款实际系由信亿置业公司缴纳；三、涉案房屋至今未办理产权转移登记，交易流程违反正常交易规则；四、杨龙是信亿置业有限公司实际控制人及法定代表人的亲属，故其双方之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能。首先，原告认为未交齐房款即开具发票交由购房人收执不合常理。对此，信亿置业公司解释是因实际发生了交易，税务局要求开具发票，就与业主商量好先写借条后补房款，但在房款付清前并未将发票交由杨龙收执，并提供了落款人为杨龙，落款日期为2018年5月20日的《借据》予以佐证。本院认为，信亿置业公司作为开具发票一方，可自主控制其开具发票的时间，但杨龙对于发票开具时间并不具有控制权。而发票属于业务凭证，其开具时间与是否交纳房款并不直接相关。故本院对原告的该主张不予采信。其次，虽现金缴款单上缴款人单位为信亿置业公司，但款项备注处均注明“杨龙购景泰花园B幢205房款”，缴款账户亦是合同约定的房款收款账户，杨龙亦持有缴款凭证，并作为证据提交至本院。而原告主张缴款人为信亿置业公司，但并未提交相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告提出的实际缴款人为信亿置业公司的主张不予采信。再次，杨龙与信亿置业公司签订合同后即办理了合同备案手续，并在合同约定的时间内交付全额房款及交付房屋。虽双方并未明确约定办理过户登记的时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”的约定，可推断双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内。而本案中案涉房屋交付时间与被查封的时间仅相隔6个月，远未超出双方合意的时间。故对原告提出的案涉房屋交易流程违反正常交易规则的主张本院不予采信。最后，原告认为杨龙是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，但未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对原告该主张本院不予采信。综上，原告主张杨龙与信亿置业公司之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能，本院亦不予采信。杨龙与信亿置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于焦点二。案涉房屋目前仍未办理过户登记，虽根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，杨龙对执行标的尚不享有所有权，但杨龙作为案涉房屋的买受人，其对案涉房屋享有的物权期待权，也具有排除一般债权执行的效力。案涉房屋被查封的时间为2018年12月17日，在此之前，杨龙已与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，信亿置业公司也将案涉房屋交付给杨龙由其合法占有，案涉房屋价款亦已全部支付完毕。至于案涉房屋未在被查封前办理过户登记亦并非买受人本身原因所致。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋不存在他人权利障碍，杨龙已经尽到合理注意义务。其次，案涉房屋买卖不存在政策限制。最后，如前所述，双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉房屋在交楼后6个月未办理完过户登记手续不属于非正常情形，且在发现房屋被查封后，杨龙也积极向执行法院提出书面异议，并不存在消极不行使登记权利的情形。再者，原告亦未提供证据证明杨容名下有其他用于居住的房屋。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，解除对韶关市武江区××景泰花园××房的查封并无不妥。故对于原告请求准许对位于韶关市武江区××景泰花园××房恢复执行的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  成燕萍人民陪审员  陈志筠人民陪审员  黄润清二〇一九年八月二十二日书 记 员  曹 亮