广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7913号上诉人（原审被告）：冯志洪。委托诉讼代理人：吴晓明，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵海平。被上诉人（原审原告）：陈星丞。赵海平、陈星丞的委托诉讼代理人：汤燕南，广东都汇律师事务所律师。上诉人冯志洪因与被上诉人赵海平、陈星丞居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。冯志洪上诉请求：1.撤销原判；2.驳回赵海平、陈星丞的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由赵海平、陈星丞承担。事实和理由：1.在介绍叶某华、陈旺欢给赵海平、陈星丞认识之前，冯志洪已经明确将宅基地不能买卖和买卖宅基地的相关风险告知了赵海平、陈星丞，赵海平、陈星丞自愿承担风险，方签署合同。赵海平、陈星丞所述冯志洪隐瞒、欺诈的情况根本不存在。赵海平、陈星丞实际上已经接收案涉地块，获得了该地块的使用权，《地块转让协议书》无效的责任并不在冯志洪。冯志洪已经履行了介绍、协助两方签订合同的居间义务，理应获得相应的报酬。2.赵海平、陈星丞向冯志洪支付的8.45万元中，只有2万元属于居间费，剩余的6.45万元是为了能够顺利办理土地使用权交接所使用的活动费用。赵海平、陈星丞提供的收据显示6万元属于地块服务费。上述6.45万元，冯志洪为履行居间义务已经支出，且经过赵海平、陈星丞同意，赵海平、陈星丞要求返还没有事实和法律依据，违背了公平原则。赵海平、陈星丞未提交答辩意见。赵海平、陈星丞向一审法院起诉请求：1.冯志洪向赵海平、陈星丞返还84500元和利息（以84500元为本金，按年24%，从本案起诉之日起计算，计至支付完本金之日止。）；2.冯志洪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月20日，赵海平（受让方、乙方）与案外人叶某华、陈某华（出让人、甲方）签订《地块转让协议书》，约定：甲方自愿将坐落于广东省佛山市南海区************块（约10米*9.6米，地上无建筑物）作价人民币125万元转让给乙方作为永久宅基地使用，及约定了其他事项。冯志洪为上述《地块转让协议书》的签订提供了居间服务。同年2月28日，陈星丞银行转款6万元予冯志洪。同年3月3日，陈星丞银行转款2万元予冯志洪。同日，冯志洪开具No.1031635收据确认收到“五一村***村9号地块中介费2万元”、No.1031636收据确认收到“五一村***村9号地块服务费6万元”。同年12月18日，赵海平与冯志洪微信聊天商讨涉案地块水电接驳问题，为此，赵海平微信转账4500元予冯志洪用于解决问题。2019年3月19日，赵海平、陈星丞以叶某华、陈某华为被告，诉请返还购房款及其它，以冯志洪为被告，诉请返还居间费用。另，广东省佛山市南海区************块没有办理权属登记。一审法院认为，冯志洪促成赵海平、陈星丞与案外人就涉案地块签订《地块转让协议书》及为赵海平、陈星丞提供涉案地块过户、使用的其他服务，双方虽未签订书面的居间合同，但双方已经构成事实上的居间合同关系。但宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，赋有农民基本生存生活保障的重要功能，是农民的重要财产，为此，国家先后颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再三强调农村住宅用地只能分配给本村村民，从而禁止非本集体经济组织成员取得或变相取得。因此，禁止非本集体经济组织成员购买宅基地是为了保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属于社会公共利益范畴。赵海平、陈星丞并非该地块所属集体经济组织成员，不具备取得该集体经济组织宅基地的条件，涉案居间合同关系因促成转让宅基地使用权，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益”之情形，而为无效合同关系。合同无效，因该合同取得的财产，应予返还。赵海平、陈星丞作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务。赵海平、陈星丞陈述并不清楚具体操作内容仅因相信冯志洪和卖方承诺可办理过户登记便签订协议、支付款项，而未核查转让地块的权属来源、审查己方是否符合受让条件等，采取如此草率放任的态度对待己方权利，赵海平、陈星丞方自身即存在过错。冯志洪作为居间人员，在涉案地块转让中应提供合法、有效的帮助义务和风险告知义务，冯志洪在明知赵海平、陈星丞不具备受让资格而促成买卖双方签订协议及提供其他服务，无论是否告知风险、买受双方是否明知，在冯志洪知其居间促成的转让行为为法律所禁止时而依然为之，冯志洪即存在过错。故，对涉案已经支出的4500元水电接驳费用，因双方均有过错，应对半承担损失，冯志洪应退还水电接驳费用2250元予赵海平、陈星丞。冯志洪收取的其他款项合共8万元，因冯志洪未能举证用于涉案地块而应退还。综上，冯志洪应退还赵海平、陈星丞费用合共82250元，对赵海平、陈星丞主张超出部分不予支持。因双方对利息没有约定，可按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起（2019年3月25日）至付清款日止的利息计付，对赵海平、陈星丞利息主张的超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、冯志洪应于判决发生法律效力之日起十日内返还款项82250元予赵海平、陈星丞；二、冯志洪应以82250元为本金从2019年3月25日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予赵海平、陈星丞，本项随上项清；三、驳回赵海平、陈星丞的其他诉讼请求。本案一审适用简易程序结案，案件受理费956.25元，由赵海平、陈星丞负担25.46元，由冯志洪负担930.79元。在本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，冯志洪介绍、斡旋，促成赵海平和叶某华、陈某华签订《地块转让协议书》，赵海平、陈星丞与冯志洪之间存在居间合同关系。《房地产经纪管理办法》第四条规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”第二十五条第（九）项和第（十）项明确规定：从事房地产经纪活动不得有为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务以及法律、法规禁止的其他行为。冯志洪为赵海平、陈星丞购买农村宅基地提供居间服务，系违规行为。赵海平、陈星丞非案涉宅基地所属农村集体经济组织成员，赵海平和叶某华、陈某华签订《地块转让协议书》无效。冯志洪促成买卖双方订立无效的《地块转让协议书》，其实际效果等同于未促成合同成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”赵海平、陈星丞要求冯志洪返还中介费服务费8万元的诉讼请求有事实和法律依据，可予支持。冯志洪上诉提出其中6万元是为了顺利办理案涉地块使用权交接支出的活动费用，但是没有提交充分证据证明，其该项主张不足采信。冯志洪提出4500元系为案涉地块接通水电支付的费用，且提供了微信聊天截图和微信转账记录等证据，得到赵海平一方提交的微信聊天记录的印证，可予采信。该4500元系为赵海平一方支付的费用，赵海平要求返还该款欠缺事实依据，本院不予支持。一审法院判决冯志洪返还其中2250元，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，冯志洪的上诉请求部分成立，部分不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6296号民事判决第三项；二、变更佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6296号民事判决第一项为：“上诉人冯志洪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还8万元给被上诉人赵海平、陈星丞；”三、变更佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6296号民事判决第二项为：“上诉人冯志洪应以8万元为本金，从2019年3月25日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息予赵海平、陈星丞，本项随上项清；”四、驳回被上诉人赵海平、陈星丞的其他诉讼请求。一审案件受理费956.25元，由上诉人冯志洪负担900元，由被上诉人赵海平、陈星丞负担56.25元。二审案件受理费1912.50元，由上诉人冯志洪负担1862.5元，由被上诉人赵海平、陈星丞负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋