广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7819号上诉人（原审被告、反诉原告）：隆佳美。委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭实儿。委托诉讼代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。上诉人隆佳美因与被上诉人谭实儿租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。隆佳美上诉请求：1.撤销原判第一项，改判隆佳美无需返还保证金、水电押金；2.撤销原判第五项，改判：（1）谭实儿支付2018年10月1日至2018年10月31日期间的租赁费共计21万元；（2）谭实儿赔偿隆佳美两个月的租金损失42万元；（3）谭实儿向隆佳美支付违约金95232.816元（以未付租赁款项21万元以及未付电费19535.96元为基数，每逾期一天按前述总额的千分之三向隆佳美支付违约金，自2019年1月4日暂计算至2019年5月4日止，直至谭实儿履行完全部义务之日的违约金仍在主张范围）；（4）谭实儿恢复租赁厂房原状，并支付回复原状等费用以及承担修复期间的租金；（5）本案全部诉讼费用（包括一审、反诉、二审阶段）均由谭实儿承担。事实和理由：1.案涉《租赁合同书》合法有效，一审法院认定合同无效，适用法律错误。理由是：（1）案涉《租赁合同书》租赁的标的为佛山市南海区狮山镇狮山工业园区场地，即租赁的为该区域的场地，而厂房仅为该场地的附属部分，因此是否取得报建手续不影响合同效力。（2）双方意思表示真实。（3）案涉场地为农村集体建设用地，现规划为工业用地，案涉场地出租符合土地流转政策。（4）在合同签订前，谭实儿已明知出租场地上的厂房没有办理报建手续，并非隆佳美为了牟取租金违章建造的，不存在认定该租赁合同无效的法定事由。（5）认定本案租赁合同有效，有利于兼顾国家、集体和个人之间的利益。2.谭实儿擅自搬离租赁场地，应当承担违约责任，赔偿隆佳美的全部损失。（1）根据合同第9条约定，如因谭实儿的原因解除合同、终止合同或其他事由导致本合同不能履行，则上述装修期不予免租。因此，谭实儿应补交装修期免租租金21万元。（2）根据合同第28条约定，如谭实儿中途退租，需另外赔偿隆佳美两个月租金的经济损失42万元。（3）根据合同第29条约定，谭实儿逾期支付各项费用的，每逾期一天按钱数总额的千分之三向隆佳美支付违约金。（4）根据合同第12条约定，谭实儿对案涉厂房装修时不能改变建筑主体承重结构，第13条约定，谭实儿搬离场地时应恢复租赁物原状，否则需支付恢复原状等费用，修复期间的租金由谭实儿承担。（5）因谭实儿无权但擅自破坏租赁物结构，应当恢复租赁厂房原状，并支付恢复原状费用以及承担修复期间的租金。3.退一步讲，即便《租赁合同书》无效，则该合同中约定的免租期自然无效，谭实儿依法应当支付该期间的占有使用费21万元。综上，一审法院认定案涉《租赁合同书》无效系适用法律错误，依法应当判令谭实儿赔偿隆佳美全部损失及承担违约责任。谭实儿答辩称：由于隆佳美的过错导致谭实儿300余万元的装修损失。一审法院判决各自承担各自的损失，谭实儿也不满意，但是为了减少双方的损失，谭实儿才表示服判。请求驳回隆佳美的上诉，维持原判。谭实儿向一审法院起诉请求：1.隆佳美向谭实儿返还保证金63万元及水电押金15万元；2.隆佳美向谭实儿赔偿损失42万元（即返还已支付的租金）、厂房更新改造施工装修损失费用109.876万元、订制专用设备款195.4万元，合计368.276万元；3.本案诉讼费用由隆佳美承担。隆佳美向一审法院提出反诉请求：1.谭实儿向隆佳美支付2018年10月1日至2018年10月30日装修期的租金21万元；2.谭实儿向隆佳美支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金42万元；3.谭实儿向隆佳美赔偿两个月的租金损失42万元；4.谭实儿向隆佳美支付拖欠的2018年12月期间的电费19535.96元；5.谭实儿向隆佳美支付以229535.96元（2019年1月份租金21万元+2018年12月水电费19535.96元）为本金从2019年1月1日起、以21万元（2019年2月份租金）为本金从2019年2月1日起、以21万元（免租期租金）为本金从2019年2月4日起，均至2019年2月28日止按日千分之三计算的违约金；5.谭实儿恢复租赁物原状并支付恢复原状等费用及承担修复期间的租金；6.本案本诉受理费、反诉受理费用、保全费由谭实儿承担。一审法院认定事实：2018年10月15日，谭实儿（承租方、乙方）、隆佳美（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区狮山镇狮山工业园区C区**的场地（以下“涉案场地”）出租给乙方使用；场地月租金合计21万元，乙方须在签订本合同时支付首期租金，并于以后每月28日前预交下月租金；场地租赁期限约9年，2018年9月30日至2027年6月25日，租金每3年递增10%，免租期30天，签订合同日起算；作为履行本合同的担保，乙方须在签订本合同时一次性向甲方支付3个月租金合计63万元作为本合同保证金及第一月租金21万元，向甲方交付15万元作为水电使用的押金；本合同一经签署即视为乙方已经现场查看过承租部分，甲方以现状将厂房、宿舍交付给了乙方使用，乙方对场地、宿舍现状充分了解并接受了场地、宿舍；甲方同意给予乙方场地免租装修期30天，从2018年10月1日至2018年10月30日，供乙方进行场地装修；免租装修期限内乙方免交场地租金，但须交纳物业管理费、水电费和其他应交的费用；乙方须保证在上述免租装修期限内进场装修，否则视为乙方自动放弃甲方给予的免租装修期；如因乙方的原因解除、终止合同或其他事由导致本合同不能履行，则上述装修期不予免租；甲方根据乙方申请负责提供500千伏安的变压器容量给乙方使用；乙方搬离场地时，所装修、安装的项目如不影响工业园正常运转和甲方继续招租，乙方可自行选择拆除或不拆除；如有影响且非经甲方书面同意，乙方必须自行拆除，清理干净并恢复租赁物原状，将租赁物及场地完好交给甲方，否则，乙方须支付恢复原状等费用，修复期间的租金由乙方承担；如乙方中途退租，须提前三个月书面通知甲方，经甲方书面同意后，付清所欠甲方的款项（包括免租装修期租金），租赁保证金作违约金处理不予退回，所有装修物品归甲方所有，且须另外赔偿甲方两个月租金的经济损失；如乙方未按合同约定时间向甲方交清各项费用，每逾期一天须向甲方支付所拖欠费用总额的千分之三的逾期交费违约金；等等。同日，隆佳美出具《收据》确认已收到谭实儿支付的厂房押金63万元、水电押金15万元、2018年11月份租金21万元。谭实儿接收涉案场地并进行了装修改造。涉案场地2018年12月产生的电费为19535.96元。2019年1月4日，谭实儿告知隆佳美其已于2019年1月2日全部撤场搬迁完毕。2019年1月21日，谭实儿提起本案诉讼。诉讼中，谭实儿、隆佳美一致确认谭实儿已支付2018年12月的租金21万元及2018年11月的电费30601元，2018年11月、12月的水费1691元；隆佳美明确其反诉主张谭实儿支付的19535.96元即涉案场地于2018年12月产生的电费。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据谭实儿、隆佳美于2018年10月15日签订的《租赁合同书》的约定及双方的实际履行情况可知，涉案租赁标的物主要为厂房及宿舍。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”隆佳美出租的涉案厂房、宿舍应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。现隆佳美虽提交了《政府信息公开告知书》证实涉案厂房、宿舍所在地块部分为一类工业用地，但并未能提交上述建筑物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证等相关材料，故其与谭实儿签订的《租赁合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现《租赁合同书》无效，谭实儿请求隆佳美返还租赁合同保证金63万元及水电押金15万元，符合法律规定，予以支持。1.对于订制专用设备款损失，因谭实儿并未能充分举证证实该项费用已经产生，且即使该费用已经产生，谭实儿亦能将设备拆离涉案场地并另行利用，其并未能充分举证证实因此存在损失，故对该项损失不予确认。2.对于装修损失及恢复原状的损失，因隆佳美作为出租人，将未经合法报建的厂房出租给谭实儿使用；谭实儿作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方当事人对《租赁合同书》无效均具有过错，为此，根据本案的实际情况，一审法院认定谭实儿主张的装修损失及隆佳美主张的恢复涉案场地原状而产生的相关损失由谭实儿、隆佳美双方各自承担，对谭实儿、隆佳美的相应请求均不予支持。虽然《租赁合同书》无效，但谭实儿已实际接收涉案场地并使用，根据公平及等价有偿原则，应参照《租赁合同书》的约定支付使用期间的使用费予隆佳美。谭实儿以合同无效为由要求隆佳美返还其已支付的2018年11月、12月的租金42万元的主张及隆佳美主张谭实儿补充支付双方在《租赁合同书》中原约定为免租装修期间的租金21万元的主张均理据不足，均不予支持。对于隆佳美主张谭实儿支付2019年1月1日至同年2月28日的租金42万元的反诉请求，因根据谭实儿提供的微信照片及隆佳美的陈述可知，谭实儿于2019年1月4日已告知隆佳美其已搬离涉案场地，而隆佳美对此并未提出异议，故一审法院确认谭实儿使用涉案场地至该日，应参照《租赁合同书》约定的使用费标准支付2019年1月1日至1月4日的使用费28000元（21万元/月÷30天×4天），对隆佳美该项反诉请求超出核定数额的部分不予支持。对于隆佳美主张谭实儿赔偿两个月的租金损失42万元及支付按日千分之三的标准计算的违约金的反诉请求，因《租赁合同书》无效，违约条款也无效，故隆佳美该项主张理据不足，不予支持。鉴于谭实儿逾期支付2019年1月1日至1月4日的使用费28000元确给隆佳美造成利息损失，一审法院酌情确认谭实儿应支付以28000元为本金从2018年12月29日起至实际付清款日止按年利率6%的标准计算的利息予隆佳美，对隆佳美该项反诉请求超出该核定范围部分不予支持。对于隆佳美主张谭实儿支付2018年12月期间的电费19535.96元的反诉请求，因隆佳美提供的电费通知单证实该费用确已产生，故对隆佳美该项反诉请求予以支持。鉴于隆佳美是在本案诉讼期间才提交电费通知单予谭实儿，故对隆佳美主张谭实儿支付逾期支付电费的利息损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、隆佳美应于判决发生法律效力之日起十日内返还合同保证金、水电押金共78万元予谭实儿；二、谭实儿应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费28000元及以此为本金从2018年12月29日起至实际付清款日止按年利率6%的标准计算的利息予隆佳美；三、谭实儿应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费19535.96元予隆佳美；四、驳回谭实儿其他诉讼请求；五、驳回隆佳美其他反诉请求。案件本诉受理费42502.08元，减半收取计21251.04元，财产保全费5000元，合计26251.04元（谭实儿已预交），由谭实儿负担18131.04元，由隆佳美负担8120元。反诉受理费15086.32元，减半收取计7543.16元（隆佳美已预交），由隆佳美负担7329.25元，谭实儿负担213.91元。两项抵扣后，谭实儿多预交的案件受理费7906.09元，在判决发生法律效力后经谭实儿书面申请，予以退还；隆佳美应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳受理费7906.09元，逾期交纳的，依法强制执行。在本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，隆佳美基于案涉《租赁合同书》有效、谭实儿违约的认识提出上诉请求，对此本院分析如下：关于合同效力。案涉《租赁合同书》涉及的租赁标的物为厂房和宿舍，而出租方隆佳美没有提供证据证明案涉厂房、宿舍取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租赁合同书》无效。土地的规划用途和建筑物取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设属于不同的范畴，案涉厂房、宿舍占用的土地为工业用地，只能说明在该地块之上建设厂房符合该土地的规划用途，不能证明案涉厂房、宿舍的建设取得了建设工程规划许可证，不能证明案涉租赁物完整的合法性。隆佳美关于是否取得报建手续不影响合同效力的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。隆佳美关于案涉《租赁合同书》有效的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。隆佳美作为出租方应当保证租赁物的合法性，对于案涉《租赁合同书》无效，隆佳美应承担主要责任。谭实儿作为承租方，疏于审查或者明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证仍签订案涉合同，对合同无效也应承担一定责任。案涉《租赁合同书》无效，因此，隆佳美关于谭实儿违约的上诉意见不能成立。隆佳美要求谭实儿赔偿两个月租金42万元以及支付违约金95232.816元的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉《租赁合同书》无效，该合同中关于从2018年10月1日至2018年10月30日止，为期30天的免租装修期的约定亦无效。谭实儿在2018年10月1日至2018年10月30日期间占有使用案涉厂房、宿舍，应当支付占有使用费。该占有使用费在合同无效所致经济损失范围之内，应根据各方当事人责任大小分担。结合案件实际，本院酌定谭实儿承担45%，即谭实儿应向隆佳美支付2018年10月1日至2018年10月30日期间的占有使用费94500元。对于隆佳美该项上诉请求中的超过部分，本院不予支持。关于恢复原状。谭实儿在占有使用案涉租赁物期间对厂房进行了装饰装修，现因合同无效，隆佳美要求谭实儿恢复原状，有事实和法律依据，可予支持。但是，合同无效也给谭实儿造成了装饰装修的损失，而一审法院判决相关损失各自负担，谭实儿对此没有提出上诉，现在隆佳美单方提出恢复原状并赔偿相关经济损失的上诉请求，隆佳美又没有提交证据证明恢复原状所需费用，故，结合案件实际，本院对隆佳美的该项上诉请求，不予支持。综上所述，隆佳美的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2050号民事判决第一项、第二项、第三项和第四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2050号民事判决第五项；三、谭实儿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月的占有使用费94500元予隆佳美；四、驳回隆佳美的其他反诉请求。一审案件本诉受理费42502.08元，减半收取计21251.04元，财产保全费5000元，合计26251.04元（谭实儿已预交），由谭实儿负担18131.04元，由隆佳美负担8120元。反诉受理费15086.32元，减半收取计7543.16元（隆佳美已预交），由隆佳美负担6537.5元，谭实儿负担1005.66元。两项抵扣后，谭实儿多预交的案件受理费7114.34元，在判决发生法律效力后经谭实儿书面申请，予以退还；隆佳美应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳受理费7114.34元，逾期交纳的，依法强制执行。二审案件受理费18363.84元，由被上诉人谭实儿负担2162元，由上诉人隆佳美负担16201.84元。隆佳美已预交上诉费18363.84元，谭实儿对其负担的2162元直接支付给隆佳美，本院不做收退。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋