江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初5592号原告：上海万科物业服务有限公司南京分公司，住所地在南京市江宁区苏源大道19号九龙湖企业园B2幢4层。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏明明，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：偰莲，女，该公司工作人员。被告：江苏融卓投资有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-19号16幢。法定代表人：宋子明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴晓琪，男，该公司工作人员。第三人：南京徐庄高新技术产业集团有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号。法定代表人：刘青，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心仪，江苏德擎律师事务所实习律师。原告上海万科物业服务有限公司南京分公司（以下简称万科物业南京分公司）与被告江苏融卓投资有限公司（以下简称融卓公司）、第三人南京徐庄高新技术产业集团有限公司【原名南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司，以下简称徐庄集团公司】物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法由审判员李伟适用简易程序独任审判，于2019年6月19日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于2019年6月25日裁定对本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行审理。原告万科物业南京分公司的原委托诉讼代理人张怀飞、偰莲到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人魏明明、偰莲到庭参加了第二次庭审，被告融卓公司的委托诉讼代理人王平、吴晓琪到庭参加了两次庭审，第三人徐庄集团公司的委托诉讼代理人张毅、周心仪到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告万科物业南京分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告融卓公司支付自2017年11月1日至2019年3月31日欠缴的物业费88580.88元；2.判令被告支付因未及时交纳上述费用产生的违约金10629.71元（暂计算至2019年3月31日）。事实与理由：原告系徐庄软件园的物业服务公司，被告为园区内业主，房屋面积为1302.66平方米。根据园区《物业管理服务合同》约定，由原告提供物业服务，业主应当交纳物业费，物业费标准为4元每月每平方米。现被告拒绝交纳上述房屋的物业费用，并因未及时支付物业费而产生了违约金。经多次催告，被告仍拒不交纳，故原告诉至法院。被告融卓公司辩称：1.原告万科物业南京分公司非物业服务合同主体，《物业管理服务合同》签署于第三人徐庄集团公司与上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）之间，故原告与本案没有直接利害关系；2.依据国务院颁布的《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会及业主委员会是唯一有权代表业主选聘物业服务企业的主体。故，原告与第三人签订的《物业管理服务合同》对被告没有约束力。且该合同中列明的“独立物业各区域”之“研发三区”共有5栋办公楼，安装垂直电梯7部（品牌为上海三菱），不包含被告的办公楼，7部垂直电梯也不包含被告楼内的电梯。因此，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人徐庄集团公司述称：请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市玄武区玄武大道699-19号16幢不动产（即案涉物业纠纷的不动产）系被告融卓公司所有，总层数3层，建筑面积1302.66平方米。该物业区域归属于徐庄软件园研发三区动漫走廊片区。原告万科物业南京分公司系万科物业公司在南京依法设立并领取营业执照的分支机构，对徐庄软件园内的物业进行实际管理，提供物业服务。2017年10月27日，万科物业公司与第三人徐庄集团公司签订《物业管理服务合同》，约定由万科物业公司对徐庄软件园内公共管理区域、独立物业各区域项目提供物业管理服务，费用标准为4元每月每平方米，其中“独立物业各区域”中“研发三区”包括5栋办公楼，安装上海三菱牌垂直电梯7部。原告万科物业南京分公司未与被告融卓公司签订物业服务合同，被告亦未向原告支付过物业服务费。诉讼过程中，原告万科物业南京分公司为证明其诉讼请求，提交了如下证据：1.向被告融卓公司催缴物业服务费的《催缴通知单》及快递单；2.第三人徐庄集团公司出具的《告知函》，通知各入驻企业，自2017年11月1日起由原告万科物业南京分公司为徐庄软件园独立物业各区域提供物业管理服务，原物业企业不再提供物业管理服务；3.照片10张，证明2018及2019年，原告为动漫走廊片区提供物业服务。被告融卓公司质证称：对于《催缴通知单》、快递单及《告知函》的真实性无异议，但均与被告无关，不能证明原、被告建立了合同关系；对于照片，位置显示是“人民日报”的照片与被告无关，位置显示是“融卓投资”的虽然是在被告区域内，但照片是在双方发生争议之后原告所拍摄的，不能证明原告持续为被告提供了物业服务。第三人徐庄产业集团质证称：《催缴通知单》及快递单与第三人无关；对于《告知函》的真实性无异议，函中确认了原物业企业不再提供物业服务、物业收费标准为4元每平方米每月、原告将与园区内各入驻企业重新签订物业服务合同；对于照片，虽反映的是动漫走廊范围，但第三人不清楚原告是否为被告提供了物业服务。被告融卓公司为证明其未接受原告万科物业南京分公司提供的物业服务，提交了：1.争议期间通过江苏银河物业管理有限公司缴纳电费的电费发票；2.由南京庄姐保洁有限公司提供保洁服务的合同及发票；3.与江苏银河物业管理有限公司之间关于动漫走廊园区停车管理加装道闸相关事宜的函件；4.争议期间由山东蕴景园林工程有限公司提供花卉租赁、绿化养护服务的合同及发票；5.争议期间由拓翱斯特电子科技有限公司提供监控、门禁系统维护服务的合同及发票；6.争议期间由奥的斯机电电梯有限公司江苏分公司提供电梯维护保养服务的合同及发票。原告万科物业南京分公司质证称，对于代缴电费的发票，真实性无异议，但交纳电费与物业服务之间无必然关联；对于保洁服务的合同和发票，以及绿化养护服务、监控门禁系统维护服务的合同和发票，其服务内容属房屋内部办公区域，而原告提供的物业服务是指在动漫走廊公共区域提供绿化保洁，不涉及办公区域，故二者不重叠；关于动漫走廊道闸事宜的函件，该函件落款时间内原告尚未进驻，故与本案无关；对于电梯维护保养的合同及发票，真实性无异议，但签署合同时原告不知晓相关情况，且时间为原告进驻一年之后，原告无法得知也无法阻止被告在享受原告提供的相关设施设备服务后又另行委托他人，故不能免除被告交纳物业费的义务，也不能否定原告提供了相应的物业服务。第三人徐庄产业集团称：第三人不清楚被告所称的上述情况，故对上述证据无法发表质证意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三人徐庄集团公司与上海万科物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告万科物业南京分公司系上海万科物业服务有限公司在南京依法设立并领取营业执照的分支机构，上海万科物业服务有限公司与第三人签订的《物业管理服务合同》中相关权利义务均转移至原告实际享有和承担，故而被告抗辩原告主体不适格的意见，本院不予采纳。关于案涉《物业管理服务合同》是否对被告融卓公司具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因原告未举证证明万科物业公司系由案涉物业的建设单位或者案涉物业管理区域内全体业主组成的业主大会选聘，也未举证证明第三人取得了被告的授权与万科物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，故第三人与万科物业公司签订的《物业管理服务合同》仅能约束第三人和原告，对被告不具有约束力。虽然《物业管理服务合同》对被告不具有约束力，但如果原告实际为被告提供了物业服务，被告也应当根据公平原则向原告支付合理费用。分析原告提交的证据，不能证明原告实际为被告提供了物业服务，故原告向被告主张物业服务费，本院不予支持。基于此，原告主张违约金亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上海万科物业服务有限公司南京分公司的诉讼请求。案件受理费2280元，减半收取1140元，由原告上海万科物业服务有限公司南京分公司负担（原告预交案件受理费的余款1140元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李   伟人民陪审员 杨 锦 强人民陪审员 陶   芬二〇一九年八月二十六日法官 助理 见习王雪楠书 记 员 李   程