浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初6287号原告（反诉被告）：陈小敏，女，1966年4月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告（反诉被告）：夏浩轩，男，1997年9月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。以上两原告委托诉讼代理人：毛林辉，浙江光正大律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏万伍，男，1974年7月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：苏明伦，男，1952年4月22日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。第三人：温州汉邦服饰有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区环城东路鸿翔锦园110-113室。法定代表人：王海峰，总经理。第三人：北京汉邦云洲服装服饰有限公司，住所地：北京市朝阳区高碑店乡花园金家村中街6号吉里国际艺术区N1-C01。法定代表人：王海峰，董事长。共同委托诉讼代理人：苏万伍，男，系公司顾问。原告陈小敏、夏浩轩与被告苏万伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理，审理期间，被告苏万伍提起反诉，并申请追加温州汉邦服饰有限公司（以下简称温州汉邦公司）、北京汉邦云洲服装服饰有限公司（以下简称北京汉邦公司）作为本案当事人参加诉讼，本院依法予以准许，并追加温州汉邦公司、北京汉邦公司作为本案第三人，适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈小敏、夏浩轩的委托诉讼代理人毛林辉，被告（反诉原告）苏万伍（又系第三人的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人苏明伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈小敏、夏浩轩向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《店铺租赁合同》，支付原告租金370000元及利息损失（以370000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年5月10日起计算至实际履行完毕之日止），暂算为1341天；2.判令被告支付原告违约金185000元；3.判令被告苏万伍支付原告陈小敏、夏浩轩税费合计42681.05元；4.判令由被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2018年4月初，因被告苏万伍希望租赁原告位于环城东路鸿翔锦园110-113室的店铺，原、被告双方就租赁原告店铺事宜进行多次沟通。2018年4月17日，经原、被告双方及中介沟通，并在被告查看租赁房屋现状后，原、被告双方确定了《店铺租赁合同》租金、租期、违约责任等具体条款，当日原告授权亲属夏亿纯代原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《店铺租赁合同》，合同约定：甲方出租的店铺租赁面积为182.85平方米（具体以产权证面积为准），店铺以现状进行出租，乙方对店铺的现状均已知悉。租赁期限为从2018年6月3日至2021年6月2日止，年租金合计370000元/年。租金先付后用，由乙方按年一次性支付给甲方。首年租金应于2018年4月20日前支付给甲方。此后每年租金乙方需提前1个月向甲方支付，具体支付时间为每年的5月3日至10日前为准。合同签订后，原告按期按《店铺租赁合同》约定将店铺交付给了被告，按约履行了《店铺租赁合同》之义务。被告于2018年4月20日向原告支付了定金50000元（后转为租金），并于2018年4月20日向原告支付了首年租金合计320000元及水电押金30000元，并开始使用租赁店铺。但次年，被告未按《店铺租赁合同》约定于2019年5月3日至10日前支付下一年370000元租金。经原告一直催促，至今被告仍未按照《店铺租赁合同》约定支付租金，已明显构成违约。另《店铺租赁合同》第四条约定：“第一年租金为370000元，第二年租金为370000元，第三年租金为370000元，甲方净拿上述的租金，概不承担该物业租赁期间内所产生的所有相关联的税费”、第八条第4款规定：“租赁期内，乙方占用租赁物生产、经营所发生的一切费用（包括但不限于电费、维护费、税费、治安等）由乙方自理，与甲方无关。如乙方未缴纳的甲方有权缴纳后自行扣除乙方的履约保证金及水电押金，不足部分甲方有权向乙方进行追偿。”因此，根据双方的店铺租赁合同约定，原告净拿租金370000元，2018年6月3日-2019年6月2日租赁期间的相关租赁税费合计42672.05元应当由被告苏万伍承担。现原告根据国家税务总局温州市鹿城区税务局的通知缴纳租赁税费后，有权依据双方签订《店铺租赁合同》约定要求被告苏万伍支付上述42672.05元租赁税费。综上所述，原、被告之间的《店铺租赁合同》合法有效，并已实际履行，但被告至今未按照约定支付租金，侵害原告的合法权益。故原告诉至法院。被告苏万伍辩称，被告诉讼主体不适格，涉案店铺租赁合同的实际承租人是第三人，被告系第三人的委托代理人签订合同，无需承担合同责任。双方合同中约定享有解除权，且被告已于2019年6月邮寄送达“要求终止租赁合同”的函，原告未提出异议，故涉案租赁合同已经解除，且涉案店铺已经腾空，原告要求继续履行合同不符合相关规定；即使认定被告违约，合同约定的违约金过高，不符合法律规定；且被告在解除合同中已经通知原告并将涉案房屋钥匙交给中介机构，尽可能让原告的损失降低，对于扩大损失，原告应自行承担责任；至于税费问题，应由原告自行承担，其系法定纳税义务人。另涉案租赁合同存在两份合同，工商备案的租赁合同效力高于双方签订的租赁合同，应以工商备案的租赁合同为准。反诉原告苏万伍向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2018年4月17日签订的《店铺租赁合同》、《租赁合同》；2.判令反诉原告按两个月租金的30%支付反诉被告违约金，且租赁税费42681.05元由反诉被告自行承担。反诉事实与理由：反诉原告已于2019年6月1日腾空涉案店铺，并于6月3日通知反诉被告接收涉案店铺，但反诉被告予以拒绝，故反诉原告于6月21日通过邮政快递发函通知解除合同。综上，反诉原告享有合同解除权，故请求法院解除双方的租赁合同，由于反诉被告拒绝接收店铺钥匙产生的扩大损失应由反诉被告自行负担，租赁期间产生的税费由反诉原告承担的合同约定因违反法律强制性规定而无效，应由反诉被告自行承担。反诉被告陈小敏、夏浩轩否认涉案店铺租赁合同已解除，仍要求双方继续履行。由于反诉原告单方解除合同，应承担合同约定的支付年租金一半的违约金。合同约定关于租赁期间产生的税费由反诉原告承担，该约定合法有效，应按合同约定执行。综上，请求法院驳回反诉请求。第三人温州汉邦公司、北京汉邦公司均同意被告苏万伍的意见。经本院审理查明：坐落于浙江省温州市鹿城区环城东路鸿翔锦园110-113室（建筑面积：182.85平方米，非居住）系陈小敏、夏浩轩共同所有，各占1/2份额。2018年4月17日，陈小敏（作为甲方，授权其女儿夏亿纯签订）与苏万伍（作为乙方）经温州市同诚房产事务代理有限公司（21世纪豪迈店）居间介绍签订一份《店铺租赁合同》，约定甲方自愿将涉案店铺租赁给乙方作为经营服饰使用，租赁期限为三年，自2018年6月3日起至2021年6月2日止（2018年4月18日至2018年6月2日为装修期），每年租金37万元，甲方净拿上述的租金，概不承担该物业租赁期内所产生的所有相关联的税费。租金先付后用，由乙方按年一次性支付给甲方，首年租金于2018年4月20日前支付给甲方，此后每年租金乙方需提前一个月支付，具体支付时间为每年5月3-10日前为准。为保证合同履行，乙方于支付首年租金同时向甲方支付3万元作为履约保证金及水电押金。合同第九条第2点约定，租赁期间内，乙方需在次年租赁期前三个月告知甲方继续承租或者不在承租店铺。乙方在次年租赁期前三个月告知不予承租的，应当取得甲方同意。经双方确认后不予承租的，乙方需在三天内腾空。合同第十一条违约责任约定，租赁期间，乙方不得单方解除合同，如乙方需提前解除合同必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方同意。乙方存在违反合同第九条规定情形或者擅自终止合同的即视为违约，甲方有权要求乙方支付该年度一半租金作为违约金。合同第十二条第3点约定，乙方同意，乙方承租本店铺后向工商部门申领营业执照记载的营业主体（包括但不限于有限责任公司、工商个体户、合伙企业等形式）成为本租赁的共同承租方，乙方应当协助该营业主体与甲方签订补充协议。合同签订同日，苏万伍支付了5万元定金（后转为首年租金），后于4月20日分别支付剩余首年租金32万元及押金3万元。后因经营不善，苏万伍于2019年6月1日腾空涉案店铺，并于6月2日、3日通过微信、邮寄等方式通知陈小敏的代理人夏亿纯前来签收店铺，但遭拒绝，故苏万伍将涉案店铺钥匙交由中介机构人员沈信和收取保管。现双方就合同履行产生争议，并诉至本院。另查明：2018年6月14日，温州汉邦公司注册成立并领取营业执照，登记地址为涉案店铺。温州汉邦公司提交了一份出租人为夏浩轩、陈小敏的《租赁合同》进行备案登记，原告对该份合同上的签字予以否认。2018年6月30日，温州汉邦公司出具一份《承诺书》，承诺其委托苏万伍与陈小敏签订《店铺租赁合同》，涉案租赁合同产生的一切责任，均由温州汉邦公司及其股东承担。再查明：陈小敏、夏浩轩已支付2018年6月3日至2019年6月2日期间因租赁产生的各项税费合计42681.05元。审理期间，经本院组织，双方一致同意于2019年8月2日解除双方于2018年4月17日签订的《店铺租赁合同》，2019年6月3日至2019年8月2日期间已经产生的租金，由苏万伍支付3万元，在其已支付的3万元水电押金中予以抵扣，截止2019年8月2日涉案店铺产生的水电费、物业费1120元，应由苏万伍支付。因合同解除产生的违约责任及税费负担问题由法院判决。双方就上述内容签订了一份书面协议备卷佐证，且苏万伍已当场支付1120元水电费、物业费。针对陈小敏、夏浩轩提出的市场监督管理局备案的《租赁合同》中出租人笔迹鉴定申请，本院认为该鉴定申请并无必要，是否鉴定不影响本案处理，故本院不予准许。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2018年4月17日签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，至于市场监督管理局备案的《租赁合同》仅系为了办理登记手续所需，应以双方签订的《店铺租赁合同》约定为准。现经双方协商一致，同意于2019年8月2日解除合同，并就2019年6月3日至8月2日期间的租金，由苏万伍已支付的3万元押金冲抵其应负担的3万元租金，本院依法予以确认。关于本案违约责任的承担问题，由于苏万伍在履约过程中因自身经营问题擅自解除合同，应承担违约责任。至于违约金的金额，合同约定违约方应支付年租金一半即185000元作为违约金，苏万伍主张违约金过高应予以调整，本院结合本案实际情况及损失大小，确定苏万伍应承担三个月租金即92500元。关于税费问题，虽纳税义务人在于出租人，但税费最终承担者可通过双方特别约定，而涉案合同明确约定出租人净拿租金，不承担物业租赁期内所产生的所有税费，现陈小敏、苏万伍已支付2018年6月3日至2019年6月2日期间因租赁产生的各项税费合计42681.05元，故苏万伍应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏万伍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈小敏、夏浩轩违约金92500元；二、被告（反诉原告）苏万伍于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈小敏、夏浩轩已付税费42681.05元；三、驳回原告（反诉被告）陈小敏、夏浩轩的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）苏万伍的其他反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9777元，减半收取4888.5元，由原告（反诉被告）陈小敏、夏浩轩负担3386.5元，由被告（反诉原告）苏万伍负担1502元。反诉案件受理费40元，由原告（反诉被告）陈小敏、夏浩轩负担。财产保全费2520元，由被告（反诉原告）苏万伍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年八月七日书记员  黄一歆