江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初3503号原告：唐永松，男，1970年4月5日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人（特别授权）：尹家勤，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被告：张佩华，男，1969年10月1日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人（特别授权）：周兵，江苏有方律师事务所律师。原告唐永松诉被告张佩华转让合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，先依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告唐永松及其委托诉讼代理人尹家勤、被告张佩华及其委托诉讼代理人周兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐永松提出诉讼请求：判令被告立即向原告退还人民币106000元，同时赔偿经济损失20000元，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告隐瞒事实真相，于2016年10月24日与原告签订了经营场所转让合同书（租赁合同）1份，原告依合同进入场地实施经营，并向被告支付了470000元的租赁费，约定经营期限为2016年11月1日至2021年6月30日（56个月）。2019年1月31日，原告突然接到泰兴市济川街道办三六村村民委员会（土地所有权人）的“纠正违法行为通知书”1份，要求原告立即自行拆除在北二环路北侧三六村三组地块上搭建的厂房（即上述租赁合同中的标的物）。后于2019年3月中旬，由政府部门强行拆除。至此原告才了解到，该土地及土地上的建筑物，于2013年5月10日就已由泰兴市国土资源局下发了处罚决定（泰国土资罚[2012]208号文），具体内容为：责令土地承租人退还非法占用的5975平方米土地；责令土地承租人自接到行政处罚决定书之日起15日内自行拆除在非法占用的5975平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；罚款89625元人民币。原告认为，被告用隐瞒事实真相的方法将该场地租赁给原告是不合法的，更兼合同中的标的物是非法的，因此该合同是无效的，根据双方合同第八条违约责任的约定，现土地所有权人已用实际行动解除了双方的合同（原告实际只经营了28个月），因此被告应当向原告返还多支付的租赁费106000元及搬迁损失。望法院支持原告的诉讼请求。被告张佩华辩称，原被告双方于2016年10月24日签订的经营场所转让合同书系双方真实意思的表示，且被告方已履行了合同约定的义务，而原告尚欠被告转让款未付清。故原告的诉求不应该得到支持。根据原告的诉讼请求范围，结合双方的诉辩意见，原、被告的讼争焦点在于：一、双方间转让合同的效力；二、原告的给付请求是否应予支持。原告为支持其诉讼请求，提交下列证据：证据一，2016年10月24日，原、被告签订的《经营场所转让合同书》1份。原告认为，这实际是一份租赁合同，协议约定了双方的经营期限是56个月，“责任约定”部分明确了在土地有争议情况下的处理方式，特别强调在试用期内如果国家征用，甲方要向乙方退还未达使用期限的租金。证据二，泰兴市国土资源局泰国土资罚字[2012]208号土地违法案件行政处罚决定书、行政处罚听证告知书、行政处罚告知书及被处罚对象陈某提供的与土地所有权人签订的租地协议书等。用以证明，处罚范围为5975平方米的土地，也就是案涉土地；处罚方法是，责令在接到处罚通知之日起十五日内拆除在非法土地上的其他设施并且恢复原状，罚款人民币89625元。原告认为，处罚决定书是2013年5月作出，合同是2016年签订，虽然合同本身是双方当事人真实意思表示，但原告在签订合同时并不知道该土地不能出租，所以该合同是违法无效合同。证据三，“情况说明”一份，载明“泰兴市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书（2012）208号违法用地罚款总计89625元，系陈某、张佩华二人共同分担，其中一部分为德科汽修厂违法用地。说明人陈某，2019.4.30”。原告称，陈某也是被处罚对象，其证明罚款是由其与被告张佩华二人共同承担，讼争土地也属于被处罚范围中的违法用地。证据四，2019年元月30日由泰兴市济川街道办事处三六居民委员会发给泰通汽修厂“纠正违法建设行为通知书”1份，原告称，在2019年3月26日该土地及土地上的建筑物已经被济川街道人民政府组织强制拆除。证据五，泰兴市规划国土部门制作的包括泰兴市泰通汽修厂在内的土地使用现状标准（比例）图，原告称，图面用红圈标示了泰通汽修厂的土地利用范围。证据六，从泰兴市国土局调取的“泰兴市金元木业有限公司违法用地平面图”，系行政部门对陈某进行处罚时出示的，标注了违法占用土地的面积，其中就包括泰通汽修厂的占地，图标的下方有陈某所签署的意见，即“四至（址）清楚，面积准确。陈某，2013.4.24”。证据七，收款收据、门面房租金收条等，原告称，因厂房已于2019年3月被强制拆除，泰通汽修厂支付有关汽车修理设备、设施搬迁和拆装费，总共人民币34000元。原告方还向本院提出书面申请，请求准许证人唐某1到庭作证，并称：该证人系三六村三组组长，其可以证明“国土局处罚的土地包括张佩华用地”“土地罚款由陈张二人共担”。庭审中，被告对证人出庭作证提出异议，认为该证人在由被告张佩华以本案案涉转让合同为主要证据而另行提起的履行协议纠纷诉讼中，旁听了法院于2019年4月29日进行的公开庭审，两案主体相同、基础法律关系相同，该证人不适宜在本案中作为证人。经质证，被告对以上证据一、二、四的真实性无异议，但认为，转让合同约定的“国家征用或土地所有人终止转让合同”两种需退还转让金的条件和情形并未出现，行政处罚决定书的被处罚人为陈某，其系泰兴市金元家具厂的经营者，并非被告或被告所经营的泰兴市德科汽车修理厂，被处罚对象违法占用的土地，并不一定就是被告转让给原告所涉及到的场所的土地，村委会和居委会不是行政规划主体，无权进行强制拆除等；对证据三，认为真实性无法确认，因为证人陈某应当出庭作证；对证据五、六、七，或认为真实性无法确认，或认为与本案无关，仅对其中处罚告知书的真实性无异议，同时辩称，被告并非案涉土地的所有权人，故不存在转让该块土地的权限，且原告方明知该块土地为原德科汽修厂所租用三六村的土地，并以泰通汽修厂的名义另行与三六村签订了租赁协议，三六村也据此帮原告向工商部门出具了经营场所使用证明，原告据此才领取了营业执照，因此充分说明原被告双方之间的转让行为，其转让范围仅仅是“所有与生产有关的厂房、机械、场所及安装好的水电设施”。被告为支持其主张，提交下列证据：证据一，2016年11月1日租房协议1份，系被告从市场管理局调取，证明被告将转让标的转让给原告后，原告又与案涉土地所有权人三六村签订了协议，也得到了三六村的同意。证据二，2016年12月20日住所（经营场所）使用证明。该使用证明上加盖了三六村村民委员会及泰兴市人民政府济川街道办事处的公章。证明：原告使用案涉土地是得到所有权人同意，并经合法程序得到认可。证据三，2017年1月12日泰州市泰兴工商行政管理局个人独资企业准予设立登记通知书一份。证明：原告在接受被告的转让后，已单独进行了关于泰通汽车修理厂的合法的工商登记。证据四，2011年6月20日协议书1份。协议人：三六村三组与季文平、周正春，证据来源：从周正春处复印。证明：被告原使用的土地系周正春、季文平租用三六村三组的土地，并非陈某租用的土地；在第二页签字栏中有唐劲松、唐某2签名，唐某2即2016年10月24日经营场所转让合同书的见证人及转让款的担保人，其他签字的人中也有原告的近亲属，因此原告陈述其签协议时“对土地状况不清楚，被告隐瞒真相”，这些不是事实，应当认为双方进行转让时，原告对该土地的情况是知晓的。经质证，原告对以上被告提交证据一、二、三的真实性无异议，并称之所以另行与三六村又签订1份租赁协议，目的只是为了满足关于经营场所证明的登记条件而已；对证据四的真实性不予确认，且认为与本案没有关联性。由原、被告陈述和举证、质证，本院查明以下事实：2016年10月24日，原被告签订《经营场所转让合同书》1份，载明“甲方（张佩华）将现有经营场所转让给乙方（殷桂华、唐永松），达成合同条款如下：一、转让内容及金额，甲方除保留泰兴市德科汽车修理厂的资质以及两辆清障车外，将所有与生产有关的厂房、机械、场所及安装好的水、电设施全部转让给乙方，总金额为72.8万元。二、付款方式，上述款项分三次支付，签订合同时付20万元，2017年6月30日前付20万元，2017年12月30日前付32.8万元。三、原甲方与当地生产队签订的租地合同的租金仍由甲方支付，直至期满为止。四、转让时间，合同签订后，乙方于2016年11月1日进驻，……。五、甲方现有三名技术工人，乙方可以试用，工资标准及待遇由乙方与当事人商定……六、甲方原有的客户包括新接洽的业务，优先与乙方合作，乙方按毛利润与甲方对半结算。七、乙方进厂后，必须强化安全生产管理，发生事故，甲方概不负责。八、责任约定，1.乙方使用甲方厂房厂地的年限自2016年11月1日至2021年6月30日（56个月），在使用期内如国家征用或土地所有权人终止租用合同，甲方需退回乙方未使用年限的转让金（注：实际金额转让金728000/56，即每月租金为13000元，未使用年限转让金等于13000*未使用年限的总月份）；2.预防在使用年限内所有与土地租方有关的事宜由甲方负责，所有与德科汽车修理厂产生的债权债务以及纠纷由甲方负责，与乙方无关。3.合同一经签订，双方不得反悔，均应自觉履行约定的各项义务，违约者应全额赔偿对方的一切损失。九、合同自签字之日起生效。立合同人甲方张佩华（签名）、乙方唐永松（签名），见证人唐某2（签名）。加注：经营场所为，原泰兴市德科汽车修理厂租用的泰兴市济川街道办三六村三组的土地。张佩华，2016.10.24”。合同签订后，原、被告完成了合同约定的厂房、机械、场所及安装好的水、电设施等的交付和使用。2016年11月—2017年1月间，原告持另行与三六村签订的“经营场所使用证明”，通过了市场监管部门的审验，领取了泰通汽车修理厂的营业执照，以泰通汽车修理厂的名义独立经营。原告按约交付了首批转让金20万元后，又陆续向被告给付部分转让金，截止到2018年10月8日，原告以代被告向三六村缴纳土地租金的名义缴付2万元，共计给付被告转让金47万元整。还查明，2019年1月31日，泰兴市济川街道办事处三六村村民委员会向原告送达“纠正违法建设行为通知书”，载明“泰通汽修厂：你单位于2011年10月，未经市规划行政部门批准，在北二环路北侧三六村三组地块土地实施土地固化即地面搭建厂房的建设行为，……现要求你单位立即自行拆除上述违法建设并恢复原状，否则，我单位将根据《关于加强城区防治违法建设工作的实施意见》（泰委发[2008]128号）文件要求帮助拆除。”2019年3月中旬，有关部门组织实施了对上述违法建设的强行拆除，原告配合进行了对其所经营泰通汽修厂的整体搬迁。为搬迁费用补偿及给付转让金余款等事宜，原、被告发生争执，张佩华先行于2019年3月18日向本院起诉，要求唐永松继续履行转让合同、给付约定的转让金余款258000元，唐永松遂于2019年4月1日具状持前述请求和理由诉至本院，引起本诉。案经调解未果。再查明，2010年10月，案外人陈某（曾系泰兴市金元家具厂的经营者）与原三六村三组的部分村民代表签订了1份土地租赁协议，约定由陈某承租属三六村三组集体所有的位于二环路北侧面积约为5亩7分09厘的土地，用于“栽种苗木花卉”。根据原泰兴市国土资源局的调查认定，案外人陈某实际接受租赁的土地后，未经有权部门批准，擅自在所租用的土地上实施营业用房等设施建设并建成投产，已构成未批先占的违法用地事实，经现场勘查，陈某非法占用集体土地实施厂房等设施建设的土地面积为5975平方米，该宗地地类为农用地（耕地），不符合济川街道土地利用总体规划，违反了土地管理法第四十三条、第四十四条的相关规定。原泰兴市国土资源局于2013年5月10日作出泰国土资罚字[2012]208号土地违法案件行政处罚决定：（1）责令陈某（金元家具厂经营者）退还非法占用的5975平方米土地；（2）责令自行拆除非法占用的5975平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；（3）罚款89625元人民币。2013年5月27日，陈某缴纳了上述罚款89625元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依照合同法52条、57条的规定，具有损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。依照土地管理法42、43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照民法总则153条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。一、关于双方间转让合同的效力。原、被告经协商一致后，自愿签订转让合同，该合同虽名为经营场所转让，但依合同的内容和双方的真实意思，仅是约定在一定期限即自2016年11月1日起至2021年6月30日止共计56个月内，将所有与生产有关的厂房、机械、场所及水电设施等有偿转让给原告唐永松使用，双方转让的标的是关于一定期限内对相关动产与不动产的有偿使用之权利和义务关系，唐永松共应支付使用对价72.8万元，同时还约定：一是对于被告张佩华与当地生产队签订的原租地合同的租金仍由张佩华支付，二是在唐永松使用年限内所有与土地租方有关的事宜，包括与德科汽修厂产生的债权债务均仍由转让方张佩华负责，以上表明，双方的转让合同既未改变案涉土地的租赁关系，亦未改变上述厂房、机械、场所及水电设施等的财产所有权属性，即使其中厂房、场所等建筑物、构筑物或地面固化物确实存在因未经批准而建造故构成未批先占的违法用地情形，违反了土地管理行政法律、法规的强制性规定，已经或仍将会受到行政处罚并进而影响物权登记与保护，但对原、被告间仅仅以实现一定期限内财产有偿使用为目的的等价转让民事法律行为而言，并无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，案涉转让合同已依法成立，对合同双方具有拘束力。二、原告的给付请求是否应予支持。（一）关于返还未使用年限的转让金。原、被告合同中明确约定了全部转让金的给付期限和按月给付标准，还约定了合同提前终止情形下的处理原则和返还转让金的计算方法，现原、被告的转让合同已因有关部门强制执行行政处罚决定而无法继续履行，合同权利义务关系终止的条件已然成就。依双方约定，截止到2019年2月底，原告实际使用转让标的物的期限为28个月，应给付364000元的使用费，原告实际已按约定缴费47万元，对超出实际使用时限而多交的106000元，被告应予返还。原告的该项诉讼请求符合合同约定，亦于法不悖，故应予支持。（二）关于赔偿所谓搬迁损失。原、被告合同中明确约定了之前与土地租赁有关的事宜均由被告张佩华负责，被告还特别备注了“经营场所即为原德科汽修厂租用的济川街道三六村三组的土地”，由此证明双方在签订案涉合同时对可能面临的因违法用地而遭受包括拆违在内的行政处罚、转让合同需提前终止的风险是有一定预见，且明确区分了概括性责任承担情形的，但并无关于相互间应予赔偿损失的具体约定，虽然三六村委会也向原告经营的泰通汽修厂发出过限期拆违的通知，但这仅是基于土地和场所利用的现状情形而为，实则上，对于原土地租赁关系、转让合同所涉财产的所有权属性、陈某违规用地经营金元家具厂、被告张佩华延续违规用地经营德科汽修厂乃至行政部门已经作出过具体的行政处罚决定等相关事实，并无否定的证明作用，亦不能适用一般意义上的拆迁补偿标准和待遇。原告关于赔偿搬迁损失的请求，没有合同根据和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告张佩华于本判决生效之日起十日内返还原告超额交付的转让金（财产使用费）人民币106000元。二、驳回原告的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，原告唐永松负担425元，被告张佩华负担2395元（此款原告已预交1410元，其中对原告垫付的985元，由被告于本判决生效后十日内直接加付给原告，被告还应于本判决生效后十日内向本院缴纳1410元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严洪斌人民陪审员  梅英霞人民陪审员  张建荣二〇一九年八月二十六日书 记 员  朱 菲