江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0682民初9252号 原告：张杰，男，1982年9月10日生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：许波华，江苏厚高律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈建云，江苏厚高律师事务所律师，特别授权。 被告：南通翔宇钢结构工程有限公司，住所地如皋市搬经镇横埭居十三组。 法定代表人：季如，总经理。 委托诉讼代理人：刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：季军，男，1992年12月19日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：季如，男，1972年12月24日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。 原告张杰与被告南通翔宇钢结构工程有限公司（以下简称翔宇公司）、季军、季如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张杰的委托诉讼代理人许波华、陈建云到庭参加庭审，被告翔宇公司、季军、季如共同委托的代理人刘万飞到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告张杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年2月11日签订的《钢结构厂房租赁合同》；2、判令被告双倍返还原告定金16万元；3、判令被告赔偿原告装修费用6.4万元（电缆4.6万元、板房1.5万元、办公设备0.3万元）；4、诉讼费用、保全费用由被告承担。在庭审中原告当庭变更诉讼请求：1、请求确认原被告于2018年2月11日签订的《钢结构厂房租赁合同》为无效合同；2、判令被告双倍返还定金16万元；3、判令被告赔偿原告装修费用4.6万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月11日，被告季军与原告签订《钢结构厂房租赁合同》，同日被告季军收取原告定金8万元。2018年7月11日，原告起诉，在诉讼过程中因被告翔宇公司追认被告季军的行为撤回起诉。因案涉合同所出租的厂房系被告擅自占用集体土地所建，依法应予没收，并退回所占用的土地。被告季军明知案涉租赁厂房系非法占有，且随时处于被执行阶段，被告签订租赁合同并以个人名义收取租金，其主观恶意明显。被告季如系被告翔宇公司自然人独资股东，若其不能证明其个人资产独立于公司资产，应对公司债务承担连带责任。三被告恶意串通损害国家、集体、第三人利益的行为，三被告应对其所取得的财产应予以返还。原告认为，因被告的过错致使合同目的根本无法实现，特诉至法院请求判如所请。 被告季军辩称，我方代收款的行为系职务行为，所产生的法律后果应该由公司承担。 被告季如辩称，我虽系一人公司的股东，但应该在其投资范围内承担补充赔偿责任。 被告翔宇公司辩称，1、案涉租赁合同出租的厂房系合法流转用地。2011年6月1日，季如与如皋市原常青镇横埭社区经济合作社签订项目投资协议书，季如系按照协议的约定及镇政府的规划建设钢结构厂房，并成立翔宇公司，不属于合同法第五十二规定的无效情形。原告承租钢结构厂房时，被告已告知原告土地及厂房的相关情况，原告对该土地和厂房的情况系明知；2、合同签订后，被告已将厂房腾空交给原告，原告在合同履行期间私自毁约，给被告造成损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提供以下证据： 1、翔宇公司企业信用系统查询单一份，证明季如系翔宇公司自然人独资股东，应当对公司债务承担连带责任。 2、2018年2月11日签订钢结构厂房租赁合同一份，证明翔宇公司将房屋租给原告，定金80000元。 3、收条一份，证明原告于2018年2月11日向季军微信转账了80000元定金，证明季军利用职权将属于翔宇公司的收入归为己有，该行为系恶意占有公司财产的行为，被告季军依法应当予以返还。 4、（2018）苏0682民初6805号庭审笔录一份，证明季军系翔宇公司副总经理。 5、短信截图、律师函各一份，证明2018年4月6日原告向季军发出解除合同通知并向翔宇公司及季军邮寄律师函，要求翔宇公司在七日内协商解决双方租赁纠纷问题，证明自2018年4月6日后增加的损失，应当由被告承担。 6、协议、补充协议各一份，证明2018年3月13日原告与案外人石高富对案涉争议厂房的电缆施工改造进行约定，由石高富包工包料，合同价款为46000元。 7、聊天记录及照片、购买办公设备的发票各一份，证明原告购买的办公设备价值3040元。 8、（2016）苏0682执2419号如皋市人民法院执行裁定书、（2016）苏0621行审40号江苏省海安县人民法院行政裁定书、皋国土资罚（201510251301）号如皋市国土资源局行政处罚决定书各一份，证明案涉租赁房屋系被告擅自占用土地新建的厂房，且随时存在被执行、没收的风险，翔宇公司经如皋市人民法院强制执行，无可供执行财产，证明三被告明知案涉厂房系非法违建，故意隐匿该事实，在订立租赁合同时存在欺诈行为和恶意串通的故意，将定金汇入个人账户的行为，明显系隐瞒公司的财产，恶意逃避国家财产处罚的行为，三被告损害了国家和原告的利益，应当承担连带责任。 9、2018年12月31日出具的收条以及手机银行转账记录凭证两份，证明原告已经按约支付4.6万元电缆费用的事实。 三被告共同质证，对证据1-4的真实性无异议，但是季军签订合同及收取定金系职务行为；对证据5系复印件，不予认可；对证据6、7不予认可，与本案无关联；对证据8的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，翔宇公司的土地和厂房并不处于被执行的风险。恶意串通系签订合同的双方，三被告之间并不存在恶意串通。对证据9的真实性不予认可，该份收条相当于证人证言，证人应当出庭作证，两份银行流水的真实性无异议，但是仅能证明原告与石高富的关系，与是否装修履行并没有关联性。 三被告为证明自己的主张，提供以下证据： 1、2011年6月1日，季如与如皋市常青镇横埭社区经济合作社签订项目投资协议书，证明横埭社区将本社区的十三组16.2亩土地入股投资钢结构项目，符合常青镇政府规划。 2、照片六份，证明被告在签订合同后，将其钢结构厂房内物件移至厂区门外，将厂房腾空交至原告，被告依约履行了合同。 3、南通谐美金属制品有限公司工商注册登记材料，法定代表人是原告张杰，证明原告办理企业地址变更的情况，在2018年4月17日之前所注册的经营地址是如皋市搬经镇横埭居十三组即翔宇公司的地址，在2018年4月17日之后又变更为如皋市城北街道陆桥村8组，说明原告在合同履约期内变更公司登记地址，已实际违约。 4、如皋市公安局搬经中心派出所所出具的接处警工作登记表复印件一份，证明原告要求解除合同是因其没有业务解除合同的，故其所交的定金应予没收。 原告质证，因证据1系复印件，真实性无法确认，对其合法性及关联性有异议，不能达到被告的证明目的。协议是2011年签订的，而处罚文件系2015年作出的，可以证明被告违法用地事实；对证据2的三性不予认可；对证据3因系复印件，真实性无法确认，即使确认也不能达到被告的证明目的；对证据4的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，该出警记录实际上指原告洽谈业务，被告以各种方式阻挠，无法正常开展经营。原告被迫到其他地方投资开展经营。 经审理查明，2018年2月11日，被告翔宇公司（甲方）代理人季军与原告张杰（乙方）签订钢结构厂房租赁合同，双方约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落于如皋市翔宇公司厂区内，厂房结构为标准钢结构厂房，厂房租赁总面积2200平方米。厂房租赁期限：自2018年3月16日至2023年3月15日止，共计5年，年租金23万元结算。租金支付方式：合同签订生效后，第一年乙方即付甲方定金8万元整，进厂后付5万元整，剩余10万年底付清，以后每年3月16号之前缴甲方全年租金…租赁期间，厂房需要添置的设施由乙方自行承担。乙方在厂房内的装修，在合同期满搬出时均属甲方，但安装的设备、物品除外。双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起7天内自行拆除，恢复至厂房原状。超过7天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。对于本协议履行而发生的争议，双方应协商解除，协商不成，应向厂房所在地法院诉讼。季军在甲方处签字，张杰在乙方处签字。同日，张杰通过微信方式将定金80000元季军。季军出具收条并载明：今收张杰厂房定金人民币捌万元整（￥80000）（微信转账）。合同签完后，被告翔宇公司就将案涉房屋交给原告张杰使用。2018年7月18日，被告翔宇公司出具证明，载明：我司与张杰于2018年2月11日所签订的钢结构厂房租赁合同由季军负责签订，所收厂房定金捌万元整，均系其履职行为。 2018年3月11日，原告张杰与案外人石高富签订协议，双方就翔宇公司南侧车间用电进行改造事宜协商一致，并约定本协议价款为包工不包料，总价为16000元，施工后甲方先付6000元，余款10000元年底付清。2018年3月14日，张杰通过建设银行向石高富支付20000元。2018年3月31日，原告张杰与案外人再次签订补充协议，约定原材料由石高富采购，石高富保证原材料保质保量。付款方式，协议签订后先付20000元给乙方，另外10000元施工结束后一个月付清。2018年12月31日，原告张杰向案外人石高富支付26000元。2018年12月31日，石高向张杰出具收条，载明：今收到张杰材料费及人工费剩余款26000元。原张杰请安装翔宇公司材料款及人工费46000元整，所有的材料用于翔宇公司的南边朝北的大车间，在3月14日转农村商业银行卡20000元整卡号为62×××80，剩余款26000元转农村商业银行卡号为62×××80。 2018年3月30日，季如向如皋市公安局搬经中心派出所报案称有租房纠纷，如皋市公安局搬经中心派出所接处警工作登记表记载，经了解是张杰租用南通钢结构有限公司厂房，已订立合同，现因业务没有了退租发生纠纷，平息事态，双方通过正当途径处理。 2018年4月25日，原告张杰的委托代理人许波华向被告翔宇公司出具律师函并于当日通过EMS邮寄，该份律师函载明：根据委托人张杰先生提供的相关资料显示，张杰先生在合同签订之日给付80000元定金。根据《合同法》第97条、115条的规定，现张杰先生向贵司提出解除合同，并要求贵司双倍返还定金并赔偿由此造成的损失。敬请贵司接函后七日内于本律师联系，共同商洽争议处理方案，以免给贵司带来不必要的麻烦和损失。江苏厚高律师事务所在下方盖章。次日,翔宇公司门卫签收该份邮件。 另查，2015年3月31日如皋市国土资源局对被告翔宇公司作出皋国土资源【2015】10251301号行政处罚决定书，并查明：2014年9月28日，翔宇公司未经有权部门批准，擅自占用搬经镇横埭社区13组土地新建厂房。截止到2014年12月11日，经实地勘测，翔宇公司占地总面积为9863平方米（折14.79亩），其中建筑物占地面积为3448.6平方米。如皋市国土资源局作出如下行政处罚：1、责令退还非法占用的9863平方米（折14.79亩）土地；2、没收在非法占用的符合规划土地上新建的建筑物和其他设施；3、对符合规划的9863平方米（折14.79亩）土地处以每平方米3元的罚款，计29589元，上缴市财政。2016年1月25日，海安县人民法院作出（2016）苏0621行审40号行政裁定书，裁定如皋市国土资源局申请执行的皋国土资罚【2015】10251301号行政处罚决定书，本院准予强制执行。其中行政处罚决定书主文第一、二条由如皋市国土资源局、如皋市人民政府组织执行。2017年4月6日，如皋市人民法院作出（2016）苏0682执2419号执行裁定书，裁定：1、终结如皋市国土资源局皋国土资罚【2015】10251301号行政处罚决定书的本次执行程序；2、若翔宇公司未履行执行和解协议，如皋市国土资源局可向本院申请恢复执行。 还查，2018年2月24日，原告张杰作为法定代表人成立南通谐美金属制品有限公司。2018年4月17日，该公司住所地由如皋市搬经镇横埭居十三组（新泰路南侧）变更为南通市如皋市城北街道陆桥村8组。 以上事实有钢结构厂房租赁合同、收条、证明、律师函、EMS底单、EMS查询记录、补充协议、石高富出具的收条、银行转账记录、翔宇公司出具的证明、接处警工作登记表、南通谐美金属制品有限公司工商登记变更信息、皋国土资源【2015】10251301号行政处罚决定书、（2016）苏0621行审40号行政裁定书、（2016）苏0682执2419号执行裁定书以及原被告的当庭陈述在卷佐证。 本案的争议焦点：1、原告张杰与被告翔宇公司于2018年2月11日签订的《钢结构厂房租赁合同》是否有效？ 根据《最高人民法院》第1、2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告翔宇公司未经批准，非法占用搬经镇横埭社区13组土地新建厂房，其行为已经被如皋市国土资源局作出皋土资罚（2015）10251301号行政处罚决定书，1、责令翔宇公司退还非法占用的9863平方米（折14.79亩）土地；2、没收在非法占用的符合规划土地上新建的建筑物和其他设施；3、对符合规划的9863平方米（折14.79亩）土地处以每平方米3元的罚款，计人民币29589元，上缴市财政。此后，被告翔宇公司也因该行政处罚决定书被法院强制执行。因此，原告张杰与被告翔宇公司2018年2月1日签订的合同为无效合同。 2、合同无效后，原告损失如何认定？ 因原告张杰与被告翔宇公司签订合同系无效合同，合同自始没有法律效力。根据《合同法》第58条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告已经向被告缴纳8万元，对于该笔费用，被告应当予以返还。但是对于原告主张，因为其缴纳的8万元系定金，应适用定金罚则的诉求，本院不予支持。因为案涉合同是无效合同，定金罚则属于违约责任的一种，系建立在合同有效的基础上，故合同无效，违约条款不予适用。 根据《最高人民法院》第9条的规定，对已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告经被告同意对厂房进行用电改造，原告添附了电缆、铜线、灯具、配电箱等，装饰装修物已与房屋结合在一起，有些部分非毁损不可分离而且分离还需花费较大费用，从保证充分地实现物的适用价值和效用的角度上看，应认定关于该部分的装饰装修已形成附合。现被告翔宇公司明确表示不同意利用，故双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告作为出租人，将未取得土地使用权证及建设工程规划许可证的房子出租给原告，且案涉房屋已经被告国土资源局作出行政处罚，并处以“没收在非法占用的符合规划土地上新建的建筑物和其他设施”，因此被告其主观故意明显，应承担70%的责任。原告作为承租人，在租赁厂房时未审核厂房的状态，没有尽到合理的审查义务，也应承担30%的责任。另，考虑到原被告双方于2018年2月11日才签订的合同，用电改造合同约定3月30日施工完毕，3月31日就因为租房纠纷报警，4月25日原告以书面形式向被告提出解除合同，原告并未实际使用到该设施。经庭审确认，原告已经为该用电改造支付46000元的装修费用，根据过错分担以及使用情况，本院酌定原告张杰承担30%的责任即13800元，被告翔宇公司承担70%的责任即32200元。 3、季军是否需要承担责任？ 被告翔宇公司明确表示季军个人收款8万元的行为系职务行为，合同也是原告张杰与被告翔宇公司签订的，虽然该笔款项是通过微信打入季军的个人账户，但却是原告按照合同支付给被告的部分租金，庭审中，被告翔宇公司也对季军的收款行为进行追认，因此效力及于被告翔宇公司，季军不需要承担返还责任。 被告季如作为自然人独资的有限责任公司股东，如其不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告季如未能举证证明其财产独立于公司财产，应该对公司债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 一、原告张杰与被告南通翔宇钢结构工程有限公司于2018年2月11日签订的《钢结构厂房租赁合同》无效。 二、被告南通翔宇钢结构工程有限公司于本判决书生效后立即返还原告租金80000元。 三、被告南通翔宇钢结构工程有限公司于本判决书生效后立即支付原告张杰装修损失32200元。 四、被告季如对上述第二、三项债务承担连带责任。 五、驳回原告张杰的其他诉讼请求。 如被告南通翔宇钢结构工程有限公司、季如有未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，由原告张杰负担1846元，由被告南通翔宇钢结构工程有限公司、季如负担2544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4390元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 （此页无正文） 审 判 长  金 霁 人民陪审员  纪琳琳 人民陪审员  张远燕 二〇一九年八月九日 书 记 员  陈 雨