江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初6556号原告：叶桂珍，女，1969年10月30日出生，汉族，经常居住地南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张伟杰（系原告女婿），男，1995年7月14日出生，汉族，经常居住地南京市秦淮区。被告：赵存珍，女，1962年4月27日出生，汉族，住南京市六合区。原告叶桂珍诉被告赵存珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告叶桂珍的委托诉讼代理人张伟杰，被告赵存珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告剩余房租及押金合计7500元（5月22日至9月30日的房租6500元，押金1000元）。2.判决被告赔偿原告违约费、误工费、精神损失等合计3500元。3.判决被告承担部分房屋租赁上涨的费用3000元。4.诉讼费用全部由被告承担。事实理由：2018年9月26日，被告赵存珍在隐瞒其为二房东的情况下与原告签订租房协议，约定原告租住本市水佐营14号X室（以下简称X室）房屋，每月房租1500元，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日止，后又通过协议续租一年。原告于2018年9月26日支付被告押金1000元，并在被告要求下于2018年10月10日支付第一年房租18000元。2019年4月20日，房屋实际房东突然上门，表示其不知道被告将房屋转租并赚取房租差价的事情，并且其与被告赵存珍的租房合同中约定了被告不得转租该房屋，加之被告也没有向房东交纳2019年4月24日之后的房租，故房东要求原告搬出涉案房屋并下达了限期搬离通知书。原告为此多次联系被告，但联系不上，由于原告女儿的小孩刚出生，不便搬家，故最终与房东协商后重新签订了房屋租赁合同，并交纳了一年的房租25000元及押金1000元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的请求。被告赵存珍辩称，诉状上具状人签名写的是张伟杰，原告却是叶桂珍，张伟杰与被告没有任何合同关系，本次诉讼分明是张伟杰利用叶桂珍身份对被告进行14000元的敲诈勒索。被告原来和原告及原告丈夫陶善国存在合租关系，有租赁合同，但被告与原告及其丈夫的合同已经于2019年5月7日在南京市公安局秦淮分局因为写了新的调解协议，作废处理了，房东方面的代表程武俊也去了公安局，三方到场宣布作废原租赁合同，并且三方重新签订了新的协议并按了手印，协议的内容是被告和原告两家在5月14日一起从X室房屋搬空，将房屋还给房主程武俊，然后到调解室结清账目，房主补偿被告装修费5000元，被告退给原告7750元并结清水电费，如果房子重新出租，被告有优先租赁权。到了约定的5月14日，被告来搬家的时候，原告丈夫（陶善国）报了警，最终因为原告未能在2019年5月14日搬出造成违约，因为被告是搬出了的，并没有违约，所以剩下的房租和押金7750元不能给原告，原告违约了合同法，所以被告只能和房主做交接，5000元装修补偿款从中扣下，剩余的2750元被告直接转给了房主杜凤英，杜凤英收到后又退给了被告，因为原告霸占了被告的格力空调一台，所以2750元不能退还给原告。本院查明，本市秦淮区水佐营14号X室房屋为公有住房，魏翠英为公房承租人，房屋使用面积28.2平方米。2002年开始，被告赵存珍便承租了该房屋，双方最近一期房屋租赁合同于2015年10月25日签订，约定的房租是1100元每月，半年交纳一次，押金6600元。合同第五条明确约定：“承租方不得转租，如转租需租方同意才行。租期为长租”。多年来，一直由魏翠英的女儿杜凤英和女婿程武俊负责收取房租等租房的相关事宜，根据程武俊的陈述，2015年后改为由赵存珍直接将租金转账给魏翠英。2018年9月26日，被告（甲方）与原告叶桂珍（乙方）签订租房协议，将X室南边两间房间租给叶桂珍居住，时间自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租金全年18000元，押金1000元，不租时退还。2018年10月10日，双方在协议上又约定合同到期后再续租一年，房租如上浮每月不能超过100元，叶桂珍的丈夫陶善国替叶桂珍在该合同上签字。合同签订后，原告交纳了一年的房租18000元和押金1000元给被告。2019年4月，魏翠英家属发现赵存珍将X室房屋转租并收取1500元每月房租一事，便要求赵存珍和原告退还房屋。2019年5月7日，程武俊作为房主方面的代表与被告赵存珍以及叶桂珍的丈夫陶善国在南京市秦淮区警务工作服务站达成《纠纷调解协议书》。协议内容为：1、程武俊在退房过程中愿意退赔装修补偿金给赵存珍5000元。2、赵存珍在5月14日搬出房屋，里面属于自己的物品，壹个格力空调。3、陶善国由于未到期，所以赵存珍退赔月租金和押金共计7750元。4、赵存珍另付4月25日到5月14日的房屋租金500元给房东。5、如房屋再次出租，则由赵存珍优先承租。6、本月14号全部搬出，清空人和物，经济费用当天三家全部结清……。2019年5月14日，因履行上述协议书过程中出现问题，各方再次在南京市秦淮区警务工作服务站形成了一个各方签字的书面文件，该文件的“主要事实”部分载明：“2019年5月14日来调解室履行上次合作协议，但目前房东要求重新解决有关不合适的费用问题（程武俊的小姨子以及丈母娘）”。该文件的“协议”部分的内容记载：1、2019年5月7日的协议目前房东有疑议，不愿履行，希望重新解决。2、赵存珍不同意重新解决。3、本次纠纷调解无效……。赵存珍X室房屋的房租交纳至2019年4月25日。2019年5月18日，魏翠英的小女儿杜凤云以X室房屋产权所有人的名义向原告发出《限期搬离通知书》，该通知书记载：“尊敬的叶桂珍女士，因你方承租的水佐营14号X室系原承租人赵存珍女士在未经过我方同意的情况下，擅自将房屋转租给你方。故原承租人构成违约，现我方决定将房屋收回。特通知你方限期于2019年5月21日前搬离”。2019年5月22日，原告女婿张伟杰与杜凤云签订《房屋租赁合同书》，承租X室房屋，租期自2019年5月22日起至2022年5月21日止，月租金1800元，另付押金1000元。原告认可X室房屋内尚有被告的格力空调一台，并表示被告退还租金和押金后，被告可以将空调自行搬走。被告则表示原告霸占了其空调，要求将空调作价2750元，由原告赔偿。案件审理过程中，原告自愿撤回了关于违约费、误工费和精神损失费3500元以及房屋租金上涨费用3000元的两项诉讼请求。以上事实由《租房协议》、《房屋租赁合同书》、《纠纷调解协议书》、《限期搬离通知书》、程武俊、杜凤云的证言以及原、被告陈述等证据予以佐证。本院认为，被告赵存珍与房主魏翠英的房屋租赁合同明确约定了不经房东同意不得转租的合同条款，房东在2019年4月知悉转租事实后，5月其女婿程武俊便代表房东向赵存珍以及次承租人叶桂珍的丈夫陶善国在公安的调解部门表示不同意转租，要收回房屋的要求，故赵存珍与叶桂珍签订的关于X室房屋的转租合同应属无效。至于赵存珍抗辩称其与叶桂珍系合租而非转租，因即使是合租也是将房屋的部分转租给他人，属于转租的一种，故该抗辩本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。赵存珍应将已经收取的房东主张合同无效之后的房租和押金退还给原告叶桂珍，叶桂珍主张返还的房租自2019年5月22日自2019年9月30日，按照月1500元计算，赵存珍应返还收取的租金6450元（1500元×4个月＋1500元÷30天×9天），押金1000元，共计7450元。赵存珍抗辩根据公安的协议，房东答应补偿自己5000元装修费用，因原告未履行公安的调解协议导致5000元房东不愿支付，故应将5000元从中扣除，但第二份公安调解协议中明确记载了“1、2019年5月7日的协议目前房东有疑议，不愿履行，希望重新解决”，原调解协议未能履行的原因并不在本案原告，故对于赵存珍的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于空调的问题，由于被告坚持将空调作价由原告赔偿，其要求已经超出一般抗辩的范畴，本案中不宜一并处理，其可另案主张。原告在案件审理过程中自愿撤回了关于违约费、误工费和精神损失费3500元以及房屋租金上涨费用3000元的两项诉讼请求，未违反法律的禁止性规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:被告赵存珍于本判决生效之日起十日内返还原告叶桂珍2019年5月22日至2019年9月30日的房租6450元，押金1000元，以上合计7450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后计收75元，由被告赵存珍负担。本判决为终审判决。审判员  王迎新二〇一九年八月一日书记员  单 纯