湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初4546号原告（反诉被告）：十堰国金商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永明，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：肖静，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：李大平，男，1976年7月2日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：刘学永，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）十堰国金商业管理有限公司（以下简称国金公司）与被告（反诉原告）李大平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国金公司的委托诉讼代理人郭永明、肖静、被告（反诉原告）李大平的委托诉讼代理人刘学永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国金公司向本院提出诉讼请求：1.确认国金公司与李大平之间的《商用物业租赁合同》于2018年8月20日解除；2.李大平支付自2018年6月1日至2018年8月20日期间的房屋租金37525元及物业管理费2835元；3.李大平支付逾期付款违约金，以40360元为基数，自2018年6月1日起，按日息千分之五计算至付清为止；4.李大平支付相当于6个月租金的补偿金84432元；5.本案诉讼费用由李大平承担。在诉讼过程中，国金公司将上述第3项诉讼请求变更为：李大平支付逾期违约金，以40360元为基数，自2018年6月1日起按照年息24%计算至付清为止；国金公司的其他诉讼请求没有变化。事实和理由：国金公司与李大平于2017年7月28日签订《商用物业租赁合同》，约定：李大平租用位于十堰国际金融中心xx楼xx商场xx商铺，租期为2017年10月1日至2019年9月30日，第一年月租金为14072元，租金以3个月为一期进行交纳。李大平交纳了第一期租金42216元，国金公司于2018年1月9日将该商铺交付李大平装修，并于2018年3月1日起开始计算租金。依据合同约定，李大平应于2018年6月1日前向国金公司缴纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的的租金，但经国金公司多次催缴一直未缴纳。鉴于李大平的上述行为已构成严重违约，国金公司于2018年8月17日向李大平发出《解约函》，函告解除双方的租赁合同，经查询该函已于2018年8月20日送达。李大平虽已腾退了房屋，但拖欠的租金、物业费一直未付，违约责任也未承担。李大平辩称：1.合同于2018年8月20日解除李大平无异议，合同于7月5号正式生效，李大平也同意解除，解除之后的费用李大平不予承担。2.国金公司要求李大平支付租金跟物业费李大平有异议，李大平支付的费用有多余的，李大平已在反诉中要求退还。3.国金公司要求按照年息24%支付逾期付款违约金无依据，国金公司其他的诉求属于合同法中的格式条款，在约定时没有进行明确的提示。国金公司存在违约在先的事实，国金公司的第3、4项诉讼请求不应支持。李大平离场时部分物品没有搬走，在结算时应予以抵扣。李大平租赁的位置较好，国金公司收回后就继续租赁了出去，并不存在损失。李大平向本院提出反诉请求：1.确认李大平与国金公司之间的《商用物业租赁合同》于2018年7月5日正式生效，确认合同中李大平承租铺面的实际面积为31.45平方米；2.国金公司退还李大平2018年7月5日至8月20日期间外房屋租金31366元、物业费2370元、保证金14072元、装修押金5000元；3.国金公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李大平与国金公司于2017年7月28日签订《商用物业租赁合同》，约定：李大平租用国金公司位于十堰国际金融中心xx楼xx商场xx号商铺，租期为2017年10月1日至2019年9月30日，租金单价为225元／月／平方米，租金以3个月为一期进行交纳。合同签订后，国金公司先后向李大平收取了铺面租金42216元、保证金14072元、物业费3190元、装修押金5188元、水电费押金2000元。直到2018年1月，国金公司将该商铺交付李大平装修，未明确装修期，到4、5月份时周围仍然还有许多铺面未租出去，空空荡荡，根本不具备开业条件。为了稳住李大平给商场撑人气，只是让李大平先试营业却一直没有明确铺面租金和物业费从何时开始计算，商场还时不时有工人在铺面进行消防设备安装调试检验等行为，根本不可能正常经营。根据双方所签订合同，李大平租赁铺面的建筑面积是62.54平方米，可是从附图上标注的铺面长7.4米和宽4.25米计算面积为31.45平方米来看，两者相差31.09平方米，整整一倍，这是典型的显失公平，应当得到纠正。另国金公司铺面所处位置甚至包括整个物业即湖北大洋华宇投资有限公司十堰国际金额中心建设工程的消防检验一直不合格，直到2018年7月4日才检验合格。综上，李大平认为，根据消防法相关规定，大型的人员密集场所或公众聚集场所，在投入使用、营业前，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国金公司在消防检查合格前将铺面出租给李大平，其行为违反国家法律强制性规定，为无效行为。超出一倍实际铺面面积的租赁合同显失公平，严重损害了李大平的合法权益。故依据生效后的合同约定，国金公司应退还李大平诉求项目的金额并承担违约责任。国金公司针对李大平向本院提出的反诉辩称：1.合同约定租金以及相关费用按照建筑面积进行计算，包括套内以及公摊面积，国金公司交付的商铺面积跟合同约定是一致的，不存在为违约。2.李大平租金只交到了2018年5月31号，之后未交租金，故也不存在退还的问题。3.装修押金公司可以返还，应用于抵扣李大平应承担的违约责任。4.保证金按照合同约定不予退还。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李大平租赁国金公司经营管理的位于十堰市××区xx××路××号十堰国际金融中心xx楼xx商场的xx号店铺（店铺名称娇艳芳菲，简称涉案商铺），双方于2017年7月28日签订《商用物业租赁合同》。该《商用物业租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，李大平应于每期15日前一次性支付下期租金给国金公司，如逾期支付，李大平从逾期之日起每日支付国金公司未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；物业管理费用按3个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次物业管理费在合同签订后3日内缴纳给国金公司，以后物业管理费用缴纳，李大平应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付李大平应承担逾期付款违约金，责任同上；李大平向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为李大平忠实履行所约定义务的保证，若李大平违反本合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，李大平同意国金公司无需返还保证金；如果在合同有效期限内，李大平不能遵守国金公司所指定的营业期间，随意撤离该店铺或造成事实上一个月内累计停止营业达三天的，或者李大平未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日等，国金公司有权书面通知李大平后解除本合同，有权收回店铺，没收保证金，李大平装修投入国金公司不予补偿，李大平应向国金公司支付合同解除前的逾期付款违约金，李大平还应支付相当于6个月租金作为对国金公司预期利益的补偿，并且国金公司有权根据有关的法律法规追究李大平的其他法律责任；国金公司根据李大平所提供的住址，寄出解约通知，本合同于解约通知到达之日起解除等。国金公司与李大平还签订了《开店条件书》，作为上述《商用物业租赁合同》的附件。该《开店条件书》约定：涉案商铺建筑面积62.54㎡，租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，租金每次以三个月为一期进行交纳；2017年10月1日至2018年9月30日期间，租金单价225元／月／平方米，月租金14072元，年度租金168864元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，租金单价243元／月／平方米，月租金15197元，年度租金182364元；电1.3元／度，水3.9元／吨，物业管理费用为1063元／月；保证金14072元，施工押金5000元，水电押金2000元等。2017年7月28日，李大平分别向国金公司交纳了租赁涉案商铺的保证金14072元、物业管理费3190元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日）、租金42216元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日）。2017年12月29日，李大平向国金公司交纳了关于涉案商铺的装修押金、水电押金、装修管理费共计5188元。国金公司于2018年1月将涉案商铺交付给李大平装修，并自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费。李大平未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费。2018年1月31日，十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）通过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测。2018年7月4日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格。后国金公司作出《缴费通知单》，要求李大平交纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的涉案商铺租金和管理费未果。2018年8月17日，国金公司以李大平欠付租金和擅自闭店为由作出《解约函》，宣布解除国金公司与李大平签订的《商用物业租赁合同》，没收李大平交纳的保证金，并要求李大平支付欠缴的租金、物业管理费、违约金等。国金公司向李大平邮寄送达了上述《解约函》，李大平于2018年8月20日收到了该《解约函》。另查明：涉案商铺所在的十堰国际金融中心系湖北大洋华宇投资有限公司投资建设。国金公司得到涉案商铺业主的授权，授权国金公司直接以国金公司名义对外出租涉案商铺，签订商铺租赁合同，收取租金，以及直接以国金公司名义处理与该商铺租赁有关的纠纷。本院认为：国金公司与李大平于2017年7月28日签订的《商用物业租赁合同》以及作为合同附件的《开店条件书》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,对双方当事人均具有法律约束力。涉案商铺在交付使用前，经过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测。国金公司提起本次诉讼前的2018年7月4日，涉案商铺已经经过了十堰市公安消防支队的消防验收。李大平主张确认《商用物业租赁合同》于2018年7月5日正式生效，缺乏依据，本院不予支持。李大平实际占有使用了涉案商铺，其未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费，且拖欠超过15日，违反了合同约定，按照合同约定国金公司有权书面通知李大平后解除合同。国金公司向李大平邮寄送达了《解约函》，双方签订的《商用物业租赁合同》已经于该函送达之日（2018年8月20日）通知解除。李大平应当支付国金公司2018年6月1日至2018年8月20日期间的涉案商铺租金37525元（14072÷30×80）、物业管理费2835元（1063÷30×80）,合计40360元。按照《商用物业租赁合同》约定，李大平还应当以40360元为基数，自2018年6月1日起向国金公司支付逾期付款违约金。上述合同约定按照日息千分之五的计算标准支付逾期付款违约金，该计算标准的利率过高。综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院酌定上述逾期付款违约金可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付。《商用物业租赁合同》对补偿金的问题虽有约定，但该补偿金实际上亦属于违约金的性质。在国金公司已经向李大平主张了逾期付款违约金并主张不退还履约保证金的情况下，国金公司仍然主张李大平支付相当于6个月租金的补偿金，缺乏依据。但涉案商铺一直到2018年10月16日才被腾退，从合同解除到涉案商铺实际被腾退期间（2018年8月21日至2018年10月16日）的商铺被占用损失26867.74元（14072÷30×10＋14072＋15197÷30×16），李大平应补偿给国金公司。国金公司与李大平签订的作为合同附件的《开店条件书》以及涉案商铺平面附图，均明确载明涉案商铺建筑面积为62.54平方米，李大平根据涉案商铺平面附图所标注的长度和宽度，主张确认涉案商铺的实际面积为31.45平方米，缺乏依据，本院不予支持。《商用物业租赁合同》明确约定李大平向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为李大平忠实履行所约定义务的保证，表明李大平交纳的保证金14072元属于履约保证金的性质。现因李大平出现违约导致合同被解除，根据合同约定上述14072元保证金不应予以退还。国金公司并未举证证明李大平对涉案商铺的装修行为给国金公司造成了损失，李大平主张国金公司退还装修押金5000元，本院予以支持。李大平已实际使用了涉案商铺，其主张国金公司退还房屋租金31366元和物业费2370元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、十堰国金商业管理有限公司与李大平于2017年7月28日签订的《商用物业租赁合同》于2018年8月20日解除；二、李大平于本判决生效之日起十日内支付十堰国金商业管理有限公司2018年6月1日至2018年8月20日期间的房屋租金37525元、物业管理费2835元，并支付逾期付款违约金（以40360元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，自2018年6月1日起计算至付清之日止）；三、李大平于本判决生效之日起十日内支付十堰国金商业管理有限公司补偿金26867.74元；四、十堰国金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李大平装修押金5000元；五、驳回十堰国金商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李大平的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3381元，减半收取计1690.5元，由十堰国金商业管理有限公司负担779.5元，由李大平负担911元。反诉案件受理费560元，由十堰国金商业管理有限公司负担53元，由李大平负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一九年八月三十日书记员 陈梓烨