黑龙江省佳木斯市东风区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0805民初20号原告（反诉被告）：佳木斯联农农机配件制造有限公司。住所地佳木斯市向阳区东区站前路联盟街1号。法定代表人：郭文荣，董事长。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被告（反诉原告）：黑龙江宏杰包装有限公司。住所地佳木斯市东风区高新区朝阳路5号。法定代表人：章步远，经理。委托诉讼代理人：刘凤辉，女，1965年12月25日出生，汉族，系宏杰包装公司副经理，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：仉玺钰，黑龙江明正律师事务所律师。原告佳木斯联农农机配件制造有限公司（以下简称联农农机公司）与被告黑龙江宏杰包装有限公司（以下简称宏杰包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，佳木斯市中级人民法院于2018年7月27日立案受理，依法组成合议庭进行审查，认为宏杰包装公司虽然是中外合资企业，但不属于外国公司或台湾公司，案件不是涉外商事案件或涉台商事案件，不应当由中院管辖。2018年10月30日以（2018）黑08民初75号民事裁定书裁定案件移送佳木斯市东风区人民法院处理。本院于2019年1月7日立案，依法组成合议庭进行审理。宏杰包装公司在审理过程中提起反诉。本院分别于2019年5月24日、2019年6月18日公开开庭进行审理，原告联农农机公司法定代表人郭文荣、委托诉讼代理人王俊全、被告宏杰包装公司委托诉讼代理人刘凤辉、仉玺玉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告联农农机公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付租金人民币2301341元；二、判令被告承担违约金1000000元；三、判令被告按照合同约定承担原告因本案诉讼产生的律师费60000元；4、判令被告承担租赁标的物修复费暂定100000元；5、诉讼费由被告承担。以上合计3431341元（经核对合计金额应为3461341元）。事实和理由：2015年4月10日，联农农机公司与宏杰包装公司签订《工业厂房租赁合同》，合同约定每年租金为人民币壹佰贰拾贰万元（1220000元整），每年支付一次，具体支付时间为双方签订七日内支付当年租金。但从2016年4月10日起，宏杰包装公司未履行《工业厂房租赁合同》第五条第一款，按时支付当年租金。多次向宏杰包装公司讨要，均以各种理由拒付。被告宏杰包装公司辩称，双方于2017年3月23日协商提前终止租赁合同，签订了厂房租赁计划书一份。经双方结算，截止到同年10月8日尚欠租金144万元。后宏杰公司搬离租赁的厂房，将厂房交还给联农农机公司。宏杰包装公司陆续支付租金，尚欠租金271340元。但双方租赁合同中约定宏杰包装公司建设的门卫室作价6万元，按照合同约定应当在租金中进行扣减。宏杰包装公司建设消防设施价值156万元，仓库、办公楼支出140万元，上述两项费用按照合同约定应折合相应费用冲抵所欠租金。所以经过宏杰包装公司的核算，现已经不欠租金，反而是联农农机公司应返还消防设施建设费。宏杰包装公司不存在违约，不应付违约金。联农农机公司主张的律师费及维修费没有法律依据，宏杰包装公司也不同意给付。综上，请求依法驳回联农农机公司的诉讼请求。反诉原告宏杰包装公司向本院提出反诉请求：一、要求被反诉人给付反诉人租赁期间设施建设费用86万元；二、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年4月10日，双方签订《工业厂房租赁合同》，约定宏杰包装公司租赁联农农机公司位于佳木斯市××新区厂房一处，用于生产和销售企业经营，租赁期限为4年即2015年4月10日至2019年4月9日止。2017年3月23日，双方协商提前终止租赁协议，履行到2017年9月30日为止，宏杰包装公司实际搬出时间为10月30日。依据合同约定，门卫室双方同意作价6万元由甲方（联农农机公司）承担，在乙方（宏杰包装公司）应支付的租赁费中扣除。第六条3款约定乙方自建的办公室（厂房内一、二层）、食堂、锅炉房等，经乙方同意可以保留，由甲方向乙方支付相关费用。第4款约定消防工程由乙方完成，合同期满，移交甲方，甲方支付相应费用。综上，反诉人在租赁期间，自建的办公室、食堂、锅炉房等支出费用129万元，消防工程支出费用156万元，以上两项要求被反诉人承担费用80万元，加上门卫室费用6万元，共86万元。被反诉人联农农机公司辩称，反诉人宏杰包装公司称双方曾于2017年3月23日协商终止案涉租赁协议，事实并不存在。实际上直到2018年初联农农机公司仍要求宏杰包装公司支付工业厂房租赁合同约定的租金。对门卫作价6万元无异议。关于自建办公室、食堂、锅炉房等，我公司并未明确表示过接收，相关费用也需要进一步确定。关于消防工程目前的现状，消防系统的核心部件及设施都已经被损毁、转移，已经没有消防的功能，联农农机公司有权拒绝接收。原告联农农机公司提供对其诉讼请求提供如下证据：证据一、2015年4月10日签订的《工业厂房租赁合同》及《附属设施清单》各一份（11页）。证据二、律师费收费票据一份（1页）。证据三、原告联农农机公司办公室主任**勤（手机号码187××××5871）与被告宏杰包装公司叶友焕（手机号码132××××5888）、刘凤辉（手机号码135××××6577）短信通讯记录打印件一份（2页）。证据四、联农农机公司收取租赁费凭证复印件（16页）。证据五、宏杰包装公司支付租赁费的各项凭证复印件（19页）。被告宏杰包装公司对本诉答辩及反诉主张提供如下证据：证据一、2015年4月10日签订的《工业厂房租赁合同》（8页）。证据二、《厂房租金支付计划》一份（1页）。证据三、租金支付凭证（9页）。证据四、2016年12月20日邮储银行交易明细（1页）。证据五、照片打印件。证据六、原告方办公室主任**勤（187××××5871）与宏杰包装公司刘凤辉（135××××6577）短信通讯记录打印件（3页）。证据七、宏杰包装公司与佳木斯鑫达建筑工程有限公司消防泵房电气、水暖、土建工程施工合同三份，宏杰包装公司与北京京铁金龙消防工程有限公司佳木斯分公司室内及地下室消火栓系统应急照明系统合同书一份、工程款付款凭证打印件（10页）。证据八、宏杰包装公司与佳木斯鑫达建筑工程有限公司的建设施工合同五份、工程预算书五份。证据九、《关于厂房租赁善后有关事宜的处理意见书》一份（2页）。证据十、甲方为联农农机公司、乙方为珠海东盛达进出口有限公司的《工业厂房租赁合同》一份（8页）。证据十一、宏杰包装公司自制厂房租赁费用说明（1页）、黑龙江宏杰包装有限公司明细账（1页）、向联农农机公司支付凭证（13页）。证据十二、佳木斯鸿鑫装饰建筑有限公司出具的黑龙江宏杰包装有限公司报价单及工程合同书七份。证据十三、宏杰包装公司向佳木斯鑫达建筑工程公司付款凭证（8页）、宏杰包装公司记账凭证（1页）、鑫达公司证明（1页）、北京京铁金龙消防有限公司佳木斯分公司付款凭证（6页）。证据十四、印刷机搬迁报价单（1页）、收据（1页）、设备转让协议（1页）、生产线安装调试协议（2页）。联农农机公司提供如下证据支持其反诉答辩意见：证据一、照片二十张的打印件（5页）。证据二、照片二张打印件（2页）。本院对双方无异议的原告联农农机公司提供本诉证据一、证据三、证据四以及被告宏杰包装公司提供证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据十、证据十一以及经过现场勘察由双方签字确认的《附属设施清单》予以确认，并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：1.双方在《工为厂房租赁合同》第九条第4款第（6）项中约定“任何一方违约，违约方应承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任”。根据这一约定，联农农机未提供相关证据证明该笔费用的产生基础，无法确认为合同中所约定的“为纠正该违约行为而产生”，故对联农农机公司提交证据二律师费6万元票据的真实性予以确认，对所证明问题不予确认。2.因宏杰包装公司未能提供证据五的照片原始载体，且无其他证据佐证所证明的事实，故对宏杰包装公司提供证据五及所证明问题不予确认。3.宏杰包装公司提供证据七、证据八、证据十二、证据十三为宏杰包装公司与案外的第三方公司所签订的施工合同及付款凭证。本院经审查认为，合同中均加盖有宏杰包装公司与第三方公司的公章，转款凭证均为银行所出具，能够真实反映出付款人及收款人的名称、账号，证据内容真实，本院对真实性予以确认。但因宏杰包装公司所提供的施工合同约定金额与付款凭证的金额不能相对应，无法证明消防工程的实际工程款金额为宏杰包装公司所主张的2865429元，且在宏杰包装公司对所租赁厂房进行改造、装修时，涉及的公司为佳木斯鸿鑫装饰建筑有限公司及佳木斯鑫达建筑工程公司两家公司，但其提供的付款凭证仅有向鑫达公司付款的凭证。证据八中的工程预算书与证据十二的工程合同书能够相互对应，施工单位均为佳木斯鸿鑫装饰建筑有限公司，但没有支付价款的凭证，故无法确认实际工程价款。因此对宏杰包装公司以上述证据证明其支出工程价款的金额不予确认。4.宏杰包装公司提供的证据九《关于厂房租赁善后有关事宜的处理意见书》中，无出具人的任何签章，无法确认为联农农机所出具，亦无其他证据予以佐证宏杰包装公司所陈述的联农农机公司向其送达的事实，因此对宏杰包装公司提供证据九的真实性及所证明的内容不予确认。5.宏杰包装公司所提供证据十四可以证明公司曾与黑龙江万龙实业集团有限公司达成设备转让协议，黑龙江万龙实业集团有限公司为搬迁设备、安装调试等分别与案外公司及个人达成搬迁、安装调试的协议。但不能直接证明实际完成搬迁的时间，故本院对该组证据的真实性予以确认，对宏杰包装公司以该组证据所证明的搬迁完成时间不予确认。6.反诉被告联农农机公司所提供的反诉证据一、证据二照片打印件，本院结合组织双方对现场进行勘察情况，对照片所拍摄内容的真实性予以确认。本院于2019年6月21下午组织双方当事人到租赁厂房的现场进行勘察，双方对照租赁时确认的《附属设施清单》对租赁附属设施进行了清点，并在《附属设施清单》复印件中对现场勘察情况进行签字确认。庭审后，依据双方当庭陈述意见，本院向佳木斯市公安消防支队东风区大队发函调查涉案的消防工程的相关情况，根据回函内容确认原告联农农机公司曾通过网上消防办事大厅进行的消防设计备案及竣工验收备案各一次，其中2015年8月11日，佳木斯联农农机配件制造有限公司厂区C厂房消防设计备案（备案号230000WSJ150002499），2015年12月10日竣工验收备案（备案号230000WYS150004364）。通过消防部门提供的备案信息在网上消防办事大厅网站进行查询的资料显示，所备案的消防工程名称为联农公司厂区C厂房，工程地址彩云路南、农机一街栋，设计单位为北京龙安华城建筑设计有限公司，施工单位为佳木斯市国安建筑工程有限公司，而被告宏杰包装公司自述及所提供的证据显示，其在承租厂房期间所建设的消防工程施工单位为北京铁金龙消防工程有限公司佳木斯分公司及佳木斯鑫达建筑工程有限公司。虽然备案的时间在双方厂房租赁期间内，但联农农机公司在网上所进行的消防设计备案和竣工验收备案与本案宏杰包装公司主张其建设的消防工程不能确认为同一工程，故本院对宏杰包装公司所陈述的关于其投资建设的消防工程经过消防部门验收合格的相关事实不予确认。根据双方提供的证据及陈述意见，对以下争议问题分析认证如下：一、租赁期限的确定2017年3月23日双方签订《厂房租金支付计划》时，本应对应的年度租赁期限日期为2017年4月8日，双方对此前租赁费用予以结算的同时，又另行计算至2017年10月8日期间半年的租赁费。联农农机公司对此项约定解释为“因宏杰包装公司无力支付，所以才产生了分期付款的计划，以减缓其资金压力”。但双方在支付计划中对于2017年10月8日以后的租赁费用没有做任何分期约定，这明显没有体现出减缓资金压力的目的性。结合计划第6条（3）项约定“于2017年9月30日前，乙方向甲方支付完所有租金余额”的内容进行完整理解，双方既未约定后续租赁费分期履行的具体方案，又将租金计算至明确的时间节点，并约定给付“所有租金余额”的时间，加之宏杰包装公司后续搬迁的事实以及双方后期短信沟通的内容，能够确认签订《厂房租金支付计划》是双方对于《工业厂房租赁合同》中租赁期限所进行的合意变更，同时对租赁费进行了结算和给付的约定，故本院确认双方的租赁期限截止日期为2017年10月8日。二、被告宏杰包装公司搬离并交付租赁厂房时间的确定被告宏杰包装公司当庭陈述“搬离租赁厂房的时间为2017年7月初开始陆续至2017年10月30结束，搬迁时联农农机公司是知道的，法定代表人郭文荣在2017年10月16日亲临现场，并且带领工人安装了厂房大门”。而联农农机公司对此坚决予以否认，宏杰包装公司提供的证据不足以证实其所主张的事实。本院认为，宏杰包装公司副经理刘凤辉在2017年12月26日通过短信的方式将宏杰包装公司已经搬迁完毕的情况告知了联农农机公司办公室主任**勤，**勤主任于2017年12月29日短信回复收到。虽然双方对善后处理事宜未达成一致意见，但至双方通过手机短信沟通时，宏杰包装公司已将搬迁情况告知联农农机公司，并明确告知将于次日停止送电、保安随之调回新厂工作，可见在此之前，宏杰包装公司仍然控制并占有使用着租赁厂房，实际搬迁完毕并撤离的时间应确认为短信通知的次日，即2017年12月27日。三、截止2017年10月8日止，被告宏杰包装公司尚欠原告联农农机公司房屋租赁费金额的确定。1.根据庭审调查及双方核对转账凭证，已经确被告宏杰包装公司按照双方《厂房租金支付计划》所确认的租赁费计算截止时间2017年10月8日止，共应交付租金为427万元，实际已经向原告联农农机公司转账共计3798660元，尚欠租赁费为471340元。2.宏杰包装公司以《厂房租金支付计划》第5点约定“2017年租金乙方如果不需要开据增值税专用发票，按扣除税费（税率6.5万元/年）后计算”为由，表示不需要开据增值税专用发票，应在2017年4月8日至2017年10月8日期间应付租金中扣除32500元。本院认为，该项约定系为了规避国家税收，明显损害国家利益，故此项约定无效。宏杰包装公司以此要求减少租赁费的请求不能得到支持。3.双方在《工业厂房租赁合同》中，第九条3款中约定“本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议，乙方应于终止之日起60日内迁离租赁物”。此60日期限为双方确认的合同终止后的延展期限，在《厂房租金支付计划》中未对该约定内容予以变更，应继续有效。但宏杰包装公司实际撤离租赁厂房的时间为2017年12月27日，对于超出的18天应按租金标准予以计算逾期腾房的占用费，为61000元（122万元/年÷12月÷30天×18天）。综上，宏杰包装公司尚欠联农农机公司房屋租赁费金额为532340元。根据本院确认的证据，结合双方当事人陈述，认定案件基本事实如下：2014年4月10日，甲方联农农机公司与乙方珠海东盛达进出口有限公司（原被告宏杰包装公司股东）签订《工业厂房租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年4月10日起至2019年4月9日止，年度租金人民币150万元。并对甲方应提供的出租条件、费用承担、厂房安装改造、房屋的修缮和保养、保险、合同的解除、终止、适用法律及其他条款、合同效力等内容进行逐项约定。同时在合同首页的出租方、承租方的下方标注“乙方在佳市办完营业执后，本合同更名为新注册公司名称”。此后佳木斯宏杰包装有限公司在工商部门注册成功，又以联农农机公司作为甲方，以宏杰包装公司作为乙方重新签订了《工业厂房租赁合同》，合同内容与珠海东盛达进出口有限公司作为乙方所签订的合同内容一致。同时附以《附属设施清单》，宏杰包装公司对附属设施盖章确认。此后双方按合同约定履行各自义务，并在履行过程中对年度租金变更为122万元。2015年4月10日，联农农机公司与宏杰包装公司在租赁合同履行过程中，再次签订《工业厂房租赁合同》，对2014年4月10日的租赁合同内容作了相应调整和确认，确认此后每年租赁费为122万元，由宏杰包装公司投资建设的门卫室折价6万元，在应交租赁费中予以扣除，其他事项亦重新进行约定。租赁期间，宏杰包装公司对租赁的房内部进行了改造和装修。另因生产经营需要，增建了消防工程及设施，并建锅炉房一处。租赁期间，因被告宏杰包装公司未按期交付租赁费，双方于2017年3月23日签订《厂房租金支付计划》，确认2016年4月8日至2017年4月8日期前租赁费人民币83万元整。从2017年4月8日至10月8日为半年，租金为61万元，合计人民币144万元整。约定于2017年3月20日前支付14万元、余额130万元从2017年4月8日起每月30日前支付22万元，2017年9月30日前支付完所有租金余额。但宏杰包装公司未按计划约定的时间履行给付义务，并陆续将生产设备搬迁出租赁厂房。宏杰包装公司工作人员刘凤辉于2017年12月26日通过短信方式通知联农农机公司办公室主任**勤，租赁厂房自明天（即2017年12月27日）停止送电，保安也调回新厂工作，要求具体交接事宜现场面谈。2017年12月29日，宏杰包装公司做好交接准备并通知联农农机公司，但联农农机公司未予交接。此后联农农机公司**勤主任分别于2018年1月4日、1月5日、1月17日多次通过短信联系宏杰包装公司刘凤辉、叶友焕要求协商解除《厂房租赁合同》善后事宜，并催要租金。另查明，被告宏杰包装公司自2014年4月10日起，至《厂房租金支付计划》中的租赁费计算截止日期2017年10月8日期间，共应支付租赁费427万元，陆续通过珠海东盛达公司账户、宏杰包装公司账户以及宏杰包装公司法定代表人章步远的个人账户，分多次向原告联农农机公司账户及法定代表人郭文荣个人账户转账共计3798660元。联农农机公司已经向宏杰包装公司出具366万元的增值税发票。截止至宏杰包装公司向联农农机公司交付租赁厂房的2017年12月27日止，宏杰包装公司共欠联农农机公司租赁费471340元、超期占用费61000元。本院认为，依法成立的合同自始有效，合同双方应共同遵守。如有违反应承担相应责任。一、关于原告联农农机公司的本诉请求，1.被告宏杰包装公司未按《工业厂房租赁合同》以及《厂房租金支付计划》的约定给付租赁费并超期占用房屋，应承担租赁费471340元、超期占有使用费61000元的给付责任。因宏杰包装公司已于2017年12月26日将设备搬离租赁厂房且通知了联农农机公司，在此情况下作为出租人的联农农机公司未能及时配合接收厂房、另行对厂房采取管理、出租等措施防止损失扩大，所造成的扩大损失应由联农农机公司自行负担，故对联农农机公司要求宏杰包装公司给付至2019年4月9日期间租赁费的请求不予支持。2.双方在《工业厂房租赁合同》第十一条其它条款内容中，对于甲、乙双方提前终止合同而违约，达成100万元损失费赔偿的约定。现本案中，双方对租赁期限变更达成合意，并不存在单方提前终止的违约行为，故对联农农机公司提出要求宏杰包装公司承担100万元违约损失的请求不予支持。3.双方就厂房租金达成支付计划后，宏杰包装公司仍未按计划的约定按时、足额的支付租金，根据双方《工业厂房租赁合同》的约定，联农农机公司作为支付计划的守约方，为纠正宏杰包装公司拖欠租金的违约行为而进行诉讼所产生的律师费6万元，应由宏杰包装公司负担。4.联农农机公司所要求的厂房修复费用因无证据证实，故对该项请求不予支持。二、关于反诉原告宏杰包装公司的反诉请求，1.联农农机公司与宏杰包装公司在2015年4月10日签订的《工业厂房租赁合同》中已经明确约定门卫室双方同意作价6万元，从应付租赁费中扣除。庭审中，双方亦认可所计算的已付租金中未计算门卫室作价6万元，现宏杰包装公司反诉请求由联农农机予以承担门卫室折价6万元的请求应予以支持。2.《工业厂房租赁合同》第六条厂房的安装改造中约定“1、乙方如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造装修工程由乙方自行实施。乙方应在施工前征得甲方同意。改造、装修工程所发生的一切费用由乙方自行承担。施工过程中使用甲方材料的相关改造，租赁期满后归甲方所有或按价付款。2、乙方要求增加安装的1250KVA变压器一台及所属的配套设施，由乙方投资，审批由乙方负责，费用也由乙方承担，甲方提供协助及便利。变压器及附属设施产权归乙方所有。由乙方负责维护、维修管理、乙方同时承担该设施安全监管的责任。3、本合同期满或提前终止时，乙方对厂房实施的改造、装修归甲方所有。安装的设施、设备等，应在向甲方交还房屋之前进行拆除。乙方自行建设的的仓库、办公、宿舍、食堂等，如甲方生产生活需要，经乙方同意可保留，由甲方向乙方支付相应费用；如甲方不需要，则由乙方自行拆除，恢复原状，拆除费用乙方自理。4、乙方是高危消防安全单位，甲方要协助乙方与当地消防部门做好申报、验收的协调工作。具体安装工程费用由乙方完成。合同期满后，移交给甲方，甲方要支付相应费用。”根据以上约定的内容，宏杰包装公司对厂房实施的改造、装修均应归甲方联农农机公司所有，联农农机公司无需承担任何费用。通过现场勘查，确认厂房内的办公、宿舍、食堂均是在原厂房的基础上改造，而不是宏杰包装公司另行自建，此部分应无偿归联农农机公司所有。对于宏杰包装公司自建的两车间之间连接的仓库和院内仓库、联农农机公司已经明确表示不需要，故无需支付相应费用，宏杰包装公司可自行拆除，恢复原状，并自行承担拆除费用。对于其所要求的消防工程折价款既未提供充分、明晰的证据证明消防工程的建设费用和验收合格的事实，亦未对消防工程现状及价值进行评估，故对其要求联农农机公司承担消防工程费用的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第七十七条、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告黑龙江宏杰包装有限公司于判决生效后立即给付原告佳木斯联农农机配件制造有限公司厂房471340元，超期占有使用费61000元、律师费60000元，合计592340元；二、驳回原告佳木斯联农农机配件制造有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告佳木斯联农农机配件制造有限公司于判决生效后立即给付反诉原告黑龙江宏杰包装有限公司门卫室作价款60000元；四、驳回反诉原告黑龙江宏杰包装有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34491元，由原告佳木斯联农农机配件制造有限公司自行负担24768元、由被告黑龙江宏杰包装有限公司负担9723元，诉讼保全费5000元由被告黑龙江宏杰包装有限公司负担。反诉案件受理费6200元，由反诉原告黑龙江宏杰包装有限公司自行负担4900元、由反诉被告佳木斯联农农机配件制造有限公司负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  冷绪光审 判 员  陈 明人民陪审员  马 兵二〇一九年八月二十六日书 记 员  高黛晴