湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0303民初964号原告:中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行。住所地：十堰市公园路71号（张湾大厦）。统一社会信用代码：91420300706828934B。负责人：熊中华，该行行长。委托诉讼代理人：赵帮全，该行员工。代理权限：代为参加庭审、进行辩论、进行和解、签收法律文书等特别授权代理。委托诉讼代理人：杨习军，该行员工。代理权限：代为参加庭审、进行辩论、进行和解、签收法律文书等特别授权代理。被告：刘耿，男，1976年2月17日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：张燕（刘耿的妻子），女，1979年8月20日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解等特别授权代理。委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行（以下简称“农行张湾支行”）与被告刘耿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，被告刘耿在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2019）鄂0303民初964号民事裁定书，裁定驳回被告刘耿对本案管辖权提出的异议，被告刘耿不服本院作出的（2019）鄂0303民初964号民事裁定书，向十堰市中级人民法院提起上诉，十堰市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）鄂03民辖终65号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行张湾支行的委托诉讼代理人赵帮全、杨习军，被告刘耿及其委托诉讼代理人张燕、叶直根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行张湾支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除中国农业银行股份有限公司十堰分行与被告刘耿签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告刘耿立即归还原租赁房屋（十堰市张湾区花果路113-5号一楼至六楼）；3、请求判令被告刘耿自行拆除安装的电梯、消防等附属设施；4、请求判令被告刘耿立即偿还所欠租金200000元；5、请求判令被告刘耿支付使用承租房屋产生的水、店和燃气等费用共计50000元（暂计算截止2019年3月31日，实际计算至被告返还所占房屋之日）；6、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。后原告农行张湾支行将第4项诉讼请求变更为：请求判令被告刘耿立即偿还截至2019年7月28日所欠租金100000元。事实及理由：2012年7月28日，我行将坐落于十堰市张湾区花果路113-5号房屋一楼至八楼出租给被告刘耿，并于2014年7月24日补签《房屋租赁合同》，房屋租赁期为2012年7月28日至2019年1月28日。2017年1月17日，我行与刘耿签订《房屋租赁补充协议》，收回了出租房的七楼和八楼，年租金调整为10万元，约定刘耿每年提前15天支付租金给我行。我行分别于2018年8月22日、11月1日给被告刘耿送达房屋租赁到期收回通知书，要求与被告刘耿解除赁合同，并要求被告刘耿归还租赁房屋，被告刘耿拒不归还，也未缴纳尚欠租金，故而成诉。被告刘耿辩称，1、农行张湾支行关于要求被告刘耿归还租赁房屋、拆除电梯消防梯的请求违背了双方关于被告刘耿享有优先承租权的约定，损害了刘耿的合法权益，故原告的该项诉讼请求不能成立；2、被告刘耿已经缴纳了2014年7月24日至2018年7月24日的租金，2018年7月25日至2019年1月28日期间的租金可以以50000元保证金相抵，故在双方租赁合同期限内，被告刘耿不欠付原告的租金。3、关于水电及燃气费，被告刘耿愿意据实交纳。综上，原告农行张湾支行主张被告刘耿返回租赁房屋及自行拆除电梯消防梯的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、被告网内收付入账通知书、《房屋租赁到期收回通知书》、中国农业银行湖北省分行交易明细、中国农业银行转账业务客户回执等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月24日，被告刘耿（乙方）从前承租人韩华处租赁涉案房屋，并与出租人中国农业银行股份有限公司十堰分行（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定中国农业银行股份有限公司十堰分行将自己所有的坐落于十堰市张湾区花果路113-5号，房屋总面积为1761.12㎡，一楼至八楼（餐厅和厨房公用，其中2间出租）出租给被告刘耿使用，房屋租赁期自2012年7月28日至2019年1月28日，共6年。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。从2012年7月18日至2015年1月28日每年租金120000元。从第3年起房屋租金每年按5%递增，支付方式为自起租之日起15日内支付第一年租金，之后每年的7月份支付次年的租金。租赁期间，对于乙方添置的电梯、配电系统（包括备用发电机）和热水锅炉等财产，合同期限届满或合同解除后，如乙方继续承租，则由乙方继续使用；如乙方不再继续承租，由乙方与新的承租人协商处理……如果新的承租人不接收乙方投入的固定资产，则由乙方在一个月内自行处理完毕。租赁期内，乙方拖欠租金、财产保证金、各项物业管理费和运行费用等，甲方未解除合同的，乙方应双倍支付迟延期间的款项。2017年1月17日，原告农行张湾支行（甲方）与被告刘耿（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，协议约定：原市分行同意管理的房屋出租改由房屋所在地的一级支行（十堰张湾支行）管理维护，甲方因业务需要，收回原出租给乙方七楼的房屋、八楼甲乙双方公用的厨房和餐厅作为办公用房。乙方所租一至六楼房租费从2017年1月28日至2019年1月28日，每年租金100000元，每年租金必须提前15天交给甲方。被告刘耿于2014年7月24日支付房租120000元，于2015年6月30日支付房租120000元，于2016年12月12日支付房租126000元，2017年11月17日支付房租100000元，后再未向原告缴纳过房租。2019年5月9日以前尚欠的53784元水电费已于诉讼阶段结清。原告农行张湾支行分别于2018年8月22日、2018年11月1日向被告刘耿送达《房屋租赁到期收回通知书》。现合同已到期，原、被告就房屋租赁事宜未达成一致意见，且被告刘耿仍占有使用该房屋，双方为此发生纠纷，原告农行张湾支行遂诉至本院。本院认为，租赁合同的租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。中国农业银行股份有限公司十堰分行与被告刘耿于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》以及原告农行张湾支行与刘耿于2017年1月17日签订的《房屋租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告刘耿使用，已履行了合同义务，被告刘耿也应按照双方的合同及补充协议的约定如期缴纳租金。但被告刘耿于2018年7月份之后未按期缴纳租金，且涉案房屋于2019年1月28日租赁期限已经届满，故被告刘耿的行为已经构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于原告农行张湾支行主张解除中国农业银行股份有限公司十堰分行与被告刘耿签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，被告刘耿认可截至租赁期限届满，其尚欠原告半年租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第三款第一项，原告有权单方解除合同，且截至庭审之日合同约定的租赁期限早已届满，故对于原告农行张湾支行主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，应当依法予以支持。关于原告农行张湾支行主张被告刘耿退还租赁房屋（十堰市张湾区花果路113-5号一楼至六楼）的诉讼请求，因被告刘耿未按期足额缴纳租金，违约在先，导致双方签订的《房屋租赁合同》出现合同约定解除的情形，原、被告双方的租赁关系终止，且租赁期限也已届满，原告没有继续对外出租的意思表示，故被告刘耿辩称自己享有合同约定的优先承租权的抗辩意见不应得到支持，故被告刘耿应当依法依约返还租赁房屋。关于原告农行张湾支行主张由被告刘耿自行拆除安装的电梯等附属设施的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款对乙方添置的电梯、配电系统和热水锅炉等财产的归属做了明确约定，且出租人不同意利用的，承租人即被告刘耿应当在一个月内自行拆除完毕，故对于原告农行张湾支行的该项诉讼请求，应当依法予以支持。关于原告农行张湾支行主张被告刘耿支付截至2019年7月28日尚欠100000元房屋租金的诉讼请求，被告刘耿作为承租人占有、使用租赁房屋，应当按照双方的合同约定按期支付租金，但是截至庭审之日，被告刘耿仍拖欠租赁期内的租金50000元，且租赁期届满后，被告刘耿仍继续占有使用涉案房屋，也未缴纳任何费用，租期届满后截止至2019年7月28日的房屋占有、使用费，因双方在《房屋租赁合同》中未明确约定，本院比照《房屋租赁合同》中约定的租金认定，故对原告要求被告刘耿支付100000元租金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告刘耿辩称其尚欠的半年房租可以保证金50000元相抵的抗辩意见，因该笔保证金50000元系前承租人韩华所交，被告刘耿自2014年7月24日从前承租人韩华处转租时，前承租人韩华尚欠原告半年租金，根据合同的约定，原告已将50000元保证金冲抵前承租人韩华尚欠原告的租金，故对于被告刘耿的抗辩意见，本院不予支持。关于原告农行张湾支行主张被告刘耿支付使用承租房屋产生的水、电机燃气等费用共计50000元（暂计算截至2019年3月31日，实际计算至被告刘耿返还所占有房屋之日）的诉讼请求，被告刘耿在本案庭审过程中已向原告缴清截至2019年5月8日的水电费53784元，故对原告的该项诉讼请求，本院对自2019年5月9日至被告刘耿实际腾退房屋之日尚欠的水电费予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司十堰分行与被告刘耿签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘耿于本判决生效后十日内将位于十堰市张湾区花果路113-5号一楼至6楼房屋返还给原告中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行；三、被告刘耿于本判决生效后十日内拆除电梯等附属设施；四、被告刘耿于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行支付截止2019年7月28日的租金100000元；五、被告刘耿于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行支付自2019年5月9日至其实际腾退房屋之日的水电费；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行的其他诉讼请求。如果被告刘耿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元减半收取2525元，由被告刘耿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  冯继忠二〇一九年八月二十六日书记员  李含玉附：本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……