浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初12004号 原告：翁惠玲，女，1962年8月20日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：金国益，浙江港湾律师事务所律师。 被告：俞国甫，男，1959年7月17日出生汉族，户籍地宁波市鄞州区。 被告：陈娣玲，女，1945年9月19日出生汉族，户籍地宁波市海曙区。 委托代理人：甘忠良，浙江合创律师事务所律师。 原告翁惠玲与被告俞国甫、陈娣玲确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序审理。本案于2018年11月21日公开开庭进行了审理，原告翁惠玲及其委托代理人金国益、被告俞国甫、被告陈娣玲委托代理人甘忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁惠玲起诉称：1986年11月26日，原告与被告俞国甫登记结婚。原告在1990年购得老房子一套，在2009年6月15日因“公房转私房”政策换购为宁波市鄞州区文景街18弄46号308室的房屋（即案涉房屋）。因当时户籍政策原因，该房屋登记在被告俞国甫一人名下，此后也未将原告名字添加上去。2018年7月16日，原告向鄞州法院起诉离婚，经查询才知道案涉房屋已在2018年1月16日由被告俞国甫转让给被告陈娣玲。原告对此毫不知情，经询问才知原告保管的房产证等已被被告俞国甫挂失。2018年8月10日，鄞州法院组织原告与被告俞国甫就离婚纠纷调解。在调解过程中俞国甫表示其并未将案涉房屋转让给陈娣玲，称其与陈娣玲系借款关系，案涉房屋作为抵押物，等归还借款后可以将房屋拿回来，并向法院提供了其与陈娣玲签订的《房屋转让协议》，该协议有手写备注“本协议为过户借款，每个月俞国甫支付陈娣玲壹万贰仟元利息……如果俞国甫有二个月没有按时按月支付利息，俞国甫放弃本房赎回，合同有效期一年，否则协议自动无效”。两被告签订了两份房屋转让合同，其中《存量房屋买卖合同》仅用于过户登记，《房屋转让协议》名为房屋转让，实为借款抵押合同。原告认为两被告签订的《房屋转让协议》及《存量房屋买卖合同》无效，因为：1.两被告之间不存在真实的房屋买卖关系，亦无房屋买卖的真实意思表示；2.两被告之间真实的借款抵押担保违反了《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条的禁止性法律规定；3.两被告之间“先过户后赎回，无法赎回即归债权人”的处分案涉房屋的约定，侵害了原告的合法权益，也侵害了俞国甫其他债权人的权益。综上，请求判令：确认两被告之间的《房屋转让协议》及《存量房屋买卖合同》无效。 被告俞国甫答辩称：房子是我经过中介介绍卖给被告陈娣玲的，有房屋买卖协议为证。我认为我与陈娣玲的房屋买卖协议真实有效。 被告陈娣玲答辩称：一、两被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示。陈娣玲支付了合理对价，完成了房屋过户，构成善意取得。二、两被告之间是真实的房屋买卖关系，俞国甫为了还债而卖房。案涉房屋当时的市场价在90万元左右，陈娣玲一方提出再优惠一点，经过俞国甫同意，双方以80万元的价格成交。同时基于俞国甫给了优惠价格，所以陈娣玲一方也给了俞国甫一年的赎回期限，通过人情角度救助处于资金困境的俞国甫，过户完成后也没有强制要求俞国甫交付房屋，这是陈娣玲履行承诺的一个表现。三、俞国甫有完全民事行为能力，不动产登记有公示公信力。案涉房屋产权证上写明是俞国甫一人独有，陈娣玲尽到了合理的审查义务，双方的房屋交易没有违反法律行政法规的强制性规定。总之，两被告签订的《房屋转让协议》及《存量房屋买卖合同》不存在无效情形，合同真实有效。 本院经审理认定本案事实如下： 原告翁惠玲与被告俞国甫1986年11月26日登记结婚。2009年，因“公房转私房”政策，俞国甫以成本价购得宁波市（原）江东区文景街18弄46号308室的原公有住房。在《宁波市公有住房出售审批表》中，“购房者情况”栏包括“姓名”、“配偶姓名”、“家庭人口”等情况。文景街18弄46号308室的房屋之后登记在被告俞国甫一人名下，该房屋建筑面积52.84平方米。 2018年1月16日，被告俞国甫（甲方）与被告陈娣玲（乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将坐落于宁波市文景街18弄46号308室的房屋转让给乙方，建筑面积52.84平方米，转让价格80万元；就付款方式约定为“房屋过户给乙方所产生的契税和个税、一切税费均甲方承担，房屋过完户乙方拿到房产证当天付清房款80万元”；对交房时间，格式协议中有“1.乙方首付款支付甲方后，甲方需在二个工作日内交钥匙。2.款清交房”两个选项，但两被告未勾选；在协议第一页下方，双方备注“本协议为过户借款，每个月俞国甫支付陈娣玲壹万贰仟元利息（12000元），每息1.5%，付息日于每月24日；如果俞国甫有二个月没有按时按月支付利息，俞国甫放弃本房赎回，合同有效期一年，否则协议自动无效”。同日，两被告还订立了合同编号为2018330212MM0026880A的《存量房屋买卖合同》（备案于宁波市国土资源局不动产档案），该合同中约定的付款方式为2018年1月17日前支付80万元，支付全部房款后交房。 2018年1月17日，被告陈娣玲向俞国甫银行账户转账10万元。2018年1月19日，被告陈娣玲向俞国甫银行账户转账70万元。2018年1月19日，文景街18弄46号308室的房屋过户至陈娣玲名下。过户至陈娣玲名下后，该房屋仍由原告翁惠玲居住，陈娣玲未上门要求腾房。2018年7月16日，翁惠玲就其与俞国甫离婚纠纷一案向本院进行诉前登记。在诉前调解过程中，俞国甫拿出了其与陈娣玲签订的《房屋转让协议》。双方调解不成，离婚纠纷一案本院正式受理，之后本院于2018年8月31日判决驳回翁惠玲要求离婚的诉讼请求。翁惠玲在同日向本院起诉要求确认俞国甫与陈娣玲的《房屋买卖协议》与《存量房屋买卖合同》无效，即本案。 另外，根据被告陈娣玲提供的录音，在原告提起本案诉讼后，陈娣玲的女儿曹碧琴、曹咪琴曾与被告俞国甫有过一次交谈。曹咪琴说讼争房屋是陈娣玲拿出80万元买的，俞国甫予以承认，但俞国甫也说了“这套房屋是通过中介介绍买去的，过户过好后签字，你妈也签字了”，“当时我跟你妈妈说好，阿姨你不要把房子卖掉，我说了好几次，总想老婆女儿会拿出钱赎回房屋，我老婆很坏不同意”等内容。 以上事实，有原告提供的《结婚证》、《宁波市公有住房出售审批表》、《契证》、《房屋转让协议》、《存量房屋买卖合同》，被告陈娣玲提供的房款支付凭证、对话录音，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为：一、两被告签订《房屋转让协议》的真实意思并非房屋转让。《房屋转让协议》约定了“本协议为过户借款”，若俞国甫每月按期支付利息，则一年内可赎回房屋。而且该协议对何时交房未做约定，在房屋过户至被告陈娣玲名下后陈娣玲也未急于收房，既未上门要求腾房也未向占有房屋的人员要求收租金，这与以取得房屋为目的的房屋买卖合同明显不同。结合当事人的陈述，该《房屋转让协议》的真实意思是俞国甫以房屋过户为条件向陈娣玲借款，在俞国甫无法还本付息时，陈娣玲以房屋直接抵偿债务，该协议名为房屋转让实为房屋担保。二、两被告签订的《房屋转让协议》违反了《担保法》第四十条的禁止性规定。《担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，而《房屋转让协议》中“如果俞国甫有二个月没有按时按月支付利息，俞国甫放弃本房赎回”的约定则与此相悖，应属无效。因此，两被告签订的《房屋转让协议》因并非双方真实意思表示及违反法律禁止性规定而无效。对于在不动产交易中心备案的《存量房屋买卖合同》，系基于《房屋转让协议》而签订的备案合同，因基础的《房屋转让协议》被认定无效，故《存量房屋买卖合同》亦无效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决如下： 被告俞国甫与被告陈娣玲于2018年1月16日签订的就位于宁波市文景街18弄46号308室房屋的《房屋转让协议》、《存量房屋买卖合同》无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告俞国甫、陈娣玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  郑 燕 二〇一九年八月八日 代书记员  杨利波