福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初1517号 原告:福州佳禾房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县东环新村1号。 法定代表人：王哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：郑云平，男，1964年2月2日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：尤丽娟，女，1970年10月24日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告福州佳禾房地产开发有限公司与被告郑云平、尤丽娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州佳禾房地产开发有限公司委托诉讼代理人李瑞姬、被告郑云平、尤丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州佳禾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理盛世名城小区13幢1706号房的不动产权证及他项权证（抵押登记）；2.判令被告从2018年11月15日起至办理房屋权属证书之日止按房屋总价的日万分之三支付违约金（暂计至2019年5月10日为31680元）；3.判令被告向原告返还代垫的按揭贷款8256.85元，并从银行扣款之日起至实际还款之日止按日万分之五支付违约金（暂计至2019年5月10日为1606元）。事实和理由：2011年8月9日，原被告签署《商品房买卖合同》，被告（买受人）向原告（出卖人）购买位于罗源县。双方约定商品房价款按照建筑面积计算，总价858214元。买受人于签订本合同时向出卖人支付首期购房款258214元，余款600000元申请银行按揭贷款。出卖人在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等。同日，原被告签署《合同补充协议》约定，买受人承诺在出卖人通知办理产权证的一个月时间内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在出卖人提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋权证，否则逾期一日向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。2011年9月29日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与中国银行股份有限公司福州市马江支行（贷款人）签署《个人住房借款合同》，约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房产，贷款金额为600000元，并对贷款利率、期限、还款方式等作了具体约定。合同同时约定，设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作。保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年，贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。在保证期间，保证人应当承担保证责任。 上述合同签署后，被告缴纳购房款，原告也已交付房屋，但被告迟迟不予办理房屋权属证书及抵押登记手续。且被告逾期归还贷款，导致原告被银行扣款8256.85元代为垫付按揭贷款。为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定，提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。 郑云平、尤丽娟辩称，造成今天的局面主要是原告不诚信在先，合同原本约定的是三个月内办证，结果五年之后尚未能办证。被告根本没有收原告的办证通知，直到原告向法院起诉之后，才通知被告去办证。从被告欠银行的贷款情况也根本看不出来原告有帮被告代垫按揭款。且面积差价金额被告是最多的，原告多收了被告2万余元购房款，但至今拒不返还。原告应先返还被告面积差价，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月9日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，两被告购买由原告开发的位于罗源县盛世名城13幢1706号房，该商品房建筑面积为112.65平方米，每平方米7618.41元，总价858214元，首期购房款为218214元，余款600000元申请银行按揭贷款；合同第十四条关于产权登记的约定：原告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由原告提供的资料交付被告……。《合同补充协议》第二条第八项约定，两被告同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定归还贷款本息，因两被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，两被告应于原告发出还款通知书之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到两被告还款之日期间的利息（按日万分之三计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，两被告愿意按日万之五支付违约金……；第二条第十项约定，两被告承诺在原告通知办理产权证的一个月时间到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在原告提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，否则逾期一日向原告支付总房价款万分之三的违约金。此后，原告作为保证人、被告郑云平作为借款人、被告尤丽娟作为抵押人、中国银行股份有限公司福州市马江支行作为贷款人，四方签署《个人住房借款合同》，约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房产，贷款金额600000元。该合同保证条款约定：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的得利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。在保证期间，保证人应当承担保证责任。贷款人声明，抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权。若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利……。合同还对贷款利率、期限、还款方式等各方权利义务作了具体约定。此后，被告郑云平未按期偿还银行按揭贷款，截至2018年3月30日原告代被告郑云平垫付按揭款共计8256.85元。截至起诉之日，两被告尚未办理房屋产权证及抵押登记。 本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及原告、被告郑云平与中国银行股份有限公司福州市马江支行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，当事人应依约履行各自的权利义务。根据《合同补充协议》第二条第十项之约定，两被告应在原告通知办理产权证并提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，逾期则应承担相应违约责任。但原告未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将《购房证明书》等办理房屋权属登记需由原告提供的全部资料交付两被告，故原告诉请两被告立即办理不动产权证及他项权证（抵押登记），依据不足，不予支持。被告郑云平未依《个人住房借款合同》约定按月缴纳按揭贷款，致原告被银行扣款还贷，被告郑云平的行为构成违约。原告为被告郑云平垫付按揭贷款，有其提供的贷款还款凭证为据，予以确认。两被告辩称从其欠银行贷款的情况看不出原告有代垫按揭款，但其庭后提交的中国银行还款流水明细清单无法体现2018年3月30日的付款人名称，该证据并不足以反驳原告所提交的贷款还款凭证，其证明力不予确认。被告尤丽娟虽然不是《个人住房借款合同》的借款人，但其作为涉案房产的买受人，亦应依照《合同补充协议》第二条第八项之约定承担逾期还款的违约责任。即原告诉请两被告偿还代垫的银行按揭贷款，于法有据，予以支持。原告未提供证据证明其已向两被告发出还款通知，根据《合同补充协议》第二条第八项之约定，其主张两被告自银行扣款之日起按日万分之五支付违约金依据不足。本院确定起诉之日为原告发出还款通知之日，即自银行扣款之日起至起诉后10日内违约金按日万分之三计算，起诉10日后按日万分之五计算，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑云平、尤丽娟于本判决生效之日起十日内返还福州佳禾房地产开发有限公司代垫款8256.85元及违约金（从2018年3月30日起至2019年6月1日止按日万分之三计算；自2019年6月2日起至还清款项之日止按日万分之五计算，暂计至2019年5月10日为1008元）； 二、驳回福州佳禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1038元，减半收取519元，由郑云平、尤丽娟负担25元，福州佳禾房地产开发有限公司负担494元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈婉 二〇一九年八月十二日 法官助理陈芳 书记员邢淑香 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。