陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0725民初636号 原告（反诉被告）:勉县一江两岸管理办公室。住所地：勉县。 法定代表人：王瑞，该单位工会主席。 委托代理人：黄彦林，陕西维公律师事务所律师。 被告（反诉原告）:谢某，女，1969年08月24日出生，汉族，住勉县。 被告（反诉原告）:谢某，女，1968年01月10日出生，汉族，住勉县。 二被告共同委托代理人：李小民，陕西玄凯律师事务所律师。 二被告共同委托代理人：杨国鹏，陕西玄凯律师事务所实习律师 原告勉县一江两岸管理办公室与被告谢某、谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年04月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告勉县一江两岸管理办公室的法定代表人王瑞及其委托代理人黄彦林，被告谢某、谢某及其二被告共同委托代理人李小民、杨国鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勉县一江两岸管理办公室起诉时向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的《一江两岸商铺租赁合同》已经解除；2.依法判令被告立即腾空并向原告返还租赁的商铺；3.依法判令被告向原告支付拖欠的2019年3月31日前房屋租赁费204042元及2019年4月1日起至实际返还商铺之日的租赁费；4.本案诉讼费由被告承担。被告应诉后提出答辩意见并提出反诉。根据被告的答辩和反诉意见，原告将诉讼请求变更为：“1.请求法院依法确认原告与被告谢某签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效；2.依法判令被告谢某、谢某立即腾空并向原告返还租赁的商铺；3.依法判令二被告向原告支付拖欠的2019年3月31日前的房屋占有使用费204042元及2019年4月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占用使用费；4.本案诉讼费由被告承担。” 事实和理由：2012年4月16日，被告与原告签订了一份《一江两岸商铺租赁合同》，被告租赁了原告位于汉江河堤县城段北堤顶上面积为715平方米的商铺。合同约定：1、租赁期限为五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；2、租金及支付方式：商铺的年租金为41500元，第一年租金在合同签订的当日付清；3、合同期限届满，被告一方若要续租应在合同期满前15日内书面申请；4、租赁期限届满或合同解除后，被告必须按时将商铺及商铺内原告所有的设备、设施完好无损地返还原告。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，被告就利用租赁的原告商铺进行经营。租赁期间，被告按合同约定的年租金标准分别支付了前两年的租金，自第三年起，被告一直未向原告支付租金。截止2019年3月31日，被告实际拖欠原告租金高达204042元。几年来，原告多次向被告催要租金，但被告一直拒绝支付拖欠的租金。原告遂于2019年4月11日向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《一江两岸商铺租赁合同》，由于原告出租的房屋在修建时未经相关部门审批，致使涉案合同无效，现依法提出前述诉讼请求，请求人民法院予以支持。 原告为证明其主张的事实，支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 第一组证据：原告单位《事业单位法人证书》，证明原告的诉讼主体资格。 对原告提交的该组证据，经被告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 第二组证据：一江两岸商铺租赁合同，证明：1.原、被告双方在2012年4月16日签订一份一江两岸商铺租赁合同，被告依据该合同租赁原告位于汉江河堤县城段北堤顶上面积为715平方米的商铺。2.合同租赁期限是2012年5月1日至2017年4月30日止，共计5年，第一年租金41500元，自第二年起，每年租金在前一年租金基础上经双方协商递增但涨幅不超过10%，第一年的租金在合同签订当日付清，自第二年起每年交纳当年的房租，但被告在租赁期间仅仅支付了前两年的租金，自第三个租赁年度起被告未向原告支付租金，被告的行为明显违反了合同的约定。3.合同还约定：租赁期满或合同解除后，被告必须按时将租赁房屋及其原告所有的设备、设施完好无损的返还给原告，本案合同解除后，被告未按照合同约定及时将租赁财产返还给原告，其行为明显违反合同约定。 对原告提交的该组证据的真实性、合法性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 第三组证据：《回复函》，证明2012年12月，原告以回复的形式明确向被告承诺在租赁期限内的年租金不再增长，而租赁期限在《一江两岸商铺租赁合同》约定的期限届满后再延期三年，即租赁期限到2020年4月30日止。到目前为止被告占用使用房屋已经八年之久。 对原告提交的该组证据的真实性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 第四组证据：现金缴款单、收据复印件各一份，证明被告在租赁原告商铺期间，仅分两次支付2012年5月1日起至2014年4月30日期间两个租赁年度的房屋占用使用费，未支付2014年4月30日以后的房屋占用使用费，被告的行为违反了双方的合同约定。两份单据的交费时间并不是被告答辩时说的按照合同约定的每年5月1日履行，而是有所延迟，延迟是正常的但是这并不代表原告未催促被告交费。 对原告提交的该组证据的真实性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 第五组证据：通知复印件，证明被告拖欠房屋租金，原告于2018年2月2日、2019年4月9日向被告送达了书面的通知，要求被告返还房屋并付清拖欠的租金，并将商铺腾空交回原告。 对原告提交的该组证据，经被告质证，认为2019年4月9日原告向其送达通知书，因无效合同无需解除，对解除合同通知书无异议，对2019年2月2日的通知，被告表示其未收到，原告在庭后未向本院补强证据。故对2019年4月9日原告向被告送达解除合同通知书的真实性、合法性、关联性予以认定。对2019年2月2日送达通知书的事实不予认定。 二被告答辩并反诉称：（一）答辩意见：1、同意解除原、被告签订的《一江两岸管理商铺租赁合同》；2、同意返还原告位于县城汉江北岸堤顶路面积715平方米的商铺；3、原告封堵道路，给被告造成经营损失，要求原告予以赔偿；4、原告要求被告支付租赁费的请求无理，被告不同意支付。事实与理由：原、被告签订的《一江两岸商铺租赁合同》于2017年4月30日到期，合同到期后双方一直未解除合同，主要原因是由于原告与被告签订合同时，原告承诺保障所租赁的商铺周围的道路畅通，经营区域水电齐备，停车场方便使用，当被告经营半年后，北岸河堤景点五以东至马营桥段河堤道路灯光不亮，停车场夜晚因无灯光导致无法使用，经营场所周边车辆通行道路被无故封堵，经营期间适逢夏季暴雨天气造成租赁商铺房屋多处漏水、漏电，导致室内装饰发霉，被告多次找原告交涉，原告一直不予理睬，原告违反了出租人对出租房屋进行维修的义务，导致原告本应承担的义务转嫁到被告对房屋的维修和保养上。原告于2014年2月在无任何通知和沟通的情况下，封堵了原告出租给被告的商铺周围所有通行道路，使前来消费的人员和车辆无法通行，导致被告无法经营，给被告造成了巨大的经济损失，对此，原告应当予以赔偿。尽管原告起诉的第三个诉讼请求事实是真实的，但事出有因，原告违约在先，使被告无法正常经营，本案中，并不是原告方的国有资产遭受损失，相反是被告遭受了巨大的经济损失和灭顶之灾。而原告在诉状中仅选择性的列举了合同文本中四条对自己有用的内容，而对自己不利的内容只字不提。综合分析本合同第四条、第五条，本案主要是原告违约，并违反了我国《合同法》第一百零七条的规定，原告应当赔偿被告的装修损失和商铺实际经营损失。另外，原、被告签订的《租赁合同》虽然于2017年4月30日期限届满，但之后双方并没有解除合同，被告也一直无法经营，尽管是不定期租赁合同，原告认为被告不能正常履行合同，被告也一直无法经营这是一个不争的事实，原告明知自己的违约行为给被告带来了巨大的经济损失，本应及时通知被告，但原告一直也没有通知过被告，直到2019年4月9日才以书面《解除合同通知书》通知本案的另一个被告谢某，要求被告限期腾空并交还所租赁的原告的商铺。如果不是本次城市建设拆迁需要，原告仍然对该租赁纠纷不闻不问，因此，原告应当赔偿被告装修损失和经营损失2061400元。原告要求被告支付租金的诉讼请求不应当得到法律的支持。综上所述，为维护被告的合法权益，被告同意原告提出的解除租赁合同、返还租赁房屋的诉讼请求，对原告要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求不予同意，请求人民法院依法驳回，本案的诉讼费由原告自行负担。 （二）反诉意见：一、依法确认反诉原告谢某与反诉被告签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效；二、反诉被告赔偿反诉原告装修损失35万元、加盟损失5万元，总计40万元。反诉费由反诉被告承担。 事实与理由：2012年4月16日，反诉原告谢某与反诉被告签订了《一江两岸商铺租赁合同》，约定反诉被告将堤顶路以北的一个建筑面积为715平方米商铺出租给反诉原告，在经营过程中，租赁物出现漏水、漏电现象，经多次向反诉被告提出维修要求，反诉被告以没有经费为由推脱。后经调查发现，租赁物的建设没有经过规划部门的规划，既未竣工验收，也未进行消防验收。反诉被告将该租赁物出租，违反国家法律的强制性规定，双方签订的合同应属无效。 另外，反诉原告在承租租赁物后，对租赁物进行了装修，花费103.87万元。经营期间，反诉被告因管理需要，封闭道路致反诉原告无法正常经营，并于2015年3月关门停业，各项损失巨大。 反诉原告为维护自己的合法权益，根据法律相关规定，特提起反诉，望依法裁判。 被告（反诉原告）为证明其答辩事实及反诉请求，向本院提交以下证据： 第一组证据：被告谢某、谢某身份证复印件，证明二被告的身份信息，即为本案的适格主体。 对被告代理人提交的二被告身份证复印件，经原告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 第二组证据：装修合同、部分装修材料清单一套，装修花费有：吊顶、地板、隔断、壁纸、垫层、空调、门窗、人工费。证明装修的花费。 原告认为：1.对被告提交的装修合同包括单据的真实性无法辨认，被告在装修时未通知原告，原告方不知情。2.根据法律规定，未经出租人的同意装修的，责任由装修者承担，与原告无关。3.书面材料无正规发票，对其支付的情况无法确认，对该组证据请求法庭依法不予确认。 对被告提交的装修合同及购买材料清单因无正规发票及装修公司无营业执照、法定代表人证明，对其真实性、合法性、关联性以及证明目的本院不予认定。 第三组证据：汇款单两张，共计10万元；收款收据2万元，合计12万元。证明目的：通过工商银行转款给鱼游天下王光伟10万元，押金2万元，证明被告加盟费花销12万元。 原告认为：1.对工商银行的凭证的真实性无异议，但收款人是个人而不是鱼游天下公司，故与本案无关；2.收款收据仅仅证明给鱼游天下公司支付2万元，对其真实性无异议，但与本案无关；3.加盟费不是被告的损失，双方签订租赁合同约定的时间被告占有使用的时间已经超过了约定，至于被告是否经营那是被告的问题。 本院认为，被告代理人提交的第三组证据中证明加盟费12万元的证据仅有工行汇款单和收款收据，并没有汇款及收款的用途说明，对其汇款及收款的真实性予以认定，对其证明目的不予采信。 第四组证据：照片，证明：1.租赁房屋地板开裂、墙体垮塌系危房。2.租赁房屋没有经营价值系危房。 原告认为照片上没有拍摄时间，不能证明是被告在经营期间拍摄，对照片的真实性及其证明目的不认可。 该照片上无拍摄时间，被告也未明确说明拍摄时间，对该组证据的真实性及证明目的本院不予认定。 本院依职权调查搜集的证据：现场拍摄的照片12张及勘验笔录一份，证明原告出租给被告的房屋在2019年7月4日的具体状况为：1、一楼北侧包间墙体根部、地砖、厕所墙面根部及操作间地面、鱼池出现开裂，其中操作间开裂严重；2、一、二楼包间窗户根部有水渍（系窗户飘雨所致）；3、二楼楼梯口一间包间内吊顶脱落（系装修质量瑕疵所致）；4、房顶无漏水及水渍痕迹；5、被告陈述的漏电现象无法勘验。 对本院依职权调查搜集的证据，原告无异议，被告认为勘验笔录第三条“吊顶脱落”是因房顶漏水所致，而不是装修质量瑕疵原因，但未提供相关证据证实。对勘验照片及勘验笔录的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对被告的质证意见本院不予采信。 当事人围绕诉讼请求及反诉请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月16日，原告（甲方）与被告谢某（乙方）签订《一江两岸商铺租赁合同》，约定甲方将位于北五景点、堤顶路以北建筑面积715平方米的商铺出租给乙方开办“鱼游天下火锅店”，第一条：租期五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；第二条：租金和租金交纳期及条件：1、合同一经签署，乙方应交纳人民币50500元（其中商铺年租金41500元，看护费9000元），乙方应当在合同签订的当日付清当年合同约定的金额；2、合同一经签署，乙方另外交纳41500元的押金，合同终止时，乙方交清所有应承担的费用后，甲方在5个工作日内一次性退还所交押金（不计利息），若乙方提前解除合同，视为违约，租金不予退还等；3、其余二年租期，每年的租金在前一年租金的基础上递增（原则上不超过10%）；第三条：电费、电话费、保洁清运费和维修费的交纳办法；第四条：租赁期间如因甲方扩建、改建、拆除商铺等使乙方无法正常使用，给乙方造成经济损失时，甲方应给予乙方一定的装修补偿。第五条：一江两岸是社会公益和政府大型户外活动的基地，故在遇到社会公益和政府活动时，乙方必须服从甲方对房屋的使用，但甲方需给予乙方合理补偿。第六条：乙方的职责：6、解除合同或租赁期满，乙方必须按时将租赁商铺内甲方所有的设备、设施在清洁、无损、状态良好状况下经甲方验收合格并收回方可办理退租手续。8、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。同时乙方需赔偿甲方相应的经济损失，如有争议，双方有权诉之法律。第七条：乙方租赁商铺期间，可使用（吴铭火锅）商铺以西露天场地作为停车场但不得影响甲方停车，如遇政府建设或占用停车场时，乙方必须无条件服从，且甲方不承担任何责任。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告将商铺交付被告使用，二被告共同利用该商铺开办经营“勉县鱼游天下火锅店”。同年12月17日，二被告向原告支付当年租金41500元。 2012年11月，被告谢某向原告提交《关于减免房租的申请》，提出因地偏、路堵等原因，导致经营不善，要求减免房租。同年12月，原告向被告发出回复函称，减免房租的申请不同意，为弥补损失，承诺合同期内房租不增长。合同期满后租金不变，租期延长3年，即2020年4月30日到期。原文如下：鱼游天下：你店于2012年11月初向我单位提出由于地域偏僻、道路不通等原因导致经营不善，要求减免房租的申请，经我单位长达数月的调研，认为部分情况属实，现书面答复如下：一、经研究决定对你店提出的减免房租申请，我单位不予同意。二、为弥补你店经营损失，我单位承诺在合同租赁内房租不予增长。三、在合同期满后，按前期合同租金不变，租期继续延期三年。 被告收到原告的回复函后未提出异议，继续经营。2013年7月17日，被告向原告交纳2013年度（2013年5月1日至2014年4月30日）房屋租金41500元。2015年4月，被告因经营惨淡而歇业至今，2014年度以后的房屋租金至今未交。 2019年4月9日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为因被告未按合同约定交纳租金，原告单位决定依法解除双方签订的《一江两岸商铺租赁合同》，并要求被告在收到该通知书之日起二日内将租赁的商铺腾空并交付原告，同时向原告交清拖欠的租金。被告在接到原告的解除合同通知书后，至今未将商铺交付原告，也未向原告交纳所欠房屋租金。 另查明：2019年7月4日，经本院现场勘验，证实原告出租给被告的商铺出现吊顶脱落、地板开裂、墙体下沿出现裂缝现象，影响美观和使用。至于被告陈述的漏水、漏电现象无痕迹证实，本院不予认定。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效，本院对原告请求确认合同无效、被告反诉请求确认合同无效的反诉请求本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告勉县一江两岸管理办公室要求被告谢某、谢某参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告应当支付合同期内的房屋占有使用费为207500元；合同期满后至2019年3月31日房屋占有使用费按照双方约定计算，应为79542元【41500+（41500÷12）×11=79541.74】，合计应为287042元（201700+79541=287042），除被告已经交纳的两年租金83000元外，还应交纳204042元。原告主张的房屋占有使用费204042元符合法律规定，本院应予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室与被告（反诉原告）谢某于2012年4月16日签订的《一江两岸商铺租赁合同》的租赁期限为五年，2017年4月30日租赁期满，后转为不定期租赁关系。双方在原租赁合同中对装饰、装修的费用并无约定，且在不定期租赁期间亦未约定，被告在原告于2019年4月28日起诉其交付租赁房屋、交纳占有使用费的诉讼中提起反诉，要求原告赔偿装修损失缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 因租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，原、被告均有过错，原告作为政府资产管理部门，应当承担主要责任，但本案虽然租赁合同无效，但在合同期内，被告谢某、谢某并没有因租赁合同无效而影响对租赁房屋的使用，被告应当参照合同约定向原告支付房屋占有使用费。被告以租赁房屋漏水、漏电、地板开裂、河堤堤顶路封闭影响其经营，要求原告赔偿装修损失35万、加盟费5万元的请求，与本案租赁合同是否有效没有关系，应当适用我国《合同法》第二百二十条、二百二十一条的规定处理，即承租人有权要求出租人维修房屋，维修费用由出租人承担，因维修影响房屋(租赁物)的使用的，有权要求减少租金或延长租期。对此，被告于2012年11月向原告申请减免租金，但被告并未以租赁房屋漏水、漏电、地板开裂等租赁物瑕疵及需要维修而影响租赁物的使用为由要求减少租金或延长租期，被告而是以地域偏僻、道路不通等原因导致经营不善，请求原告减免房租，原告不同意减免房租，但同意延长租赁期三年，延长期间不再递增房屋租金，被告对此未提出异议，也未提出解除合同的请求，应视为原、被告之间已达成新的合意，现在被告以原告违反《租赁合同》第四条、第五条和租赁合同无效原告应承担全部责任为由，要求原告赔偿装修损失和加盟损失的反诉请求，因地域偏僻并非原告的行为所导致，封堵堤顶路也并非双方在租赁合同中约定的禁止行为，原告并不存在违约行为，故，被告的该项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在没有事实依据和法律依据对被告的装修费用进行赔偿的情况下，被告要求对装修损失进行鉴定，属于单方扩大损失的行为，对其鉴定申请本院依法不予准许。鉴于被告在占有使用原告房屋期间因经营不善，已于2015年4月歇业至今，确实给自身造成了较大的经济损失，为了平衡原、被告之间的利益关系，本院酌情减免原、被告之间约定的房屋租金，自租赁期间第三年起及延长的租赁期间，每年按31500元计算租金，被告应当支付原告自2014年5月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费为154875元；2019年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按每年31500元的标准继续支付。为保护双方当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条第二款、第十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室与被告（反诉原告）谢某于2012年4月16日签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效。 二、限被告（反诉原告）谢某、谢某在本判决发生法律效力之日起十日内将其占有的《一江两岸商铺租赁合同》中的商铺恢复原状，并将该房屋交付原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室。 三、由被告（反诉原告）谢某、谢某在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室房屋占有使用费154875元，2019年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按每年31500元的标准继续支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）谢某、谢某的其他反诉请求。 本诉案件受理费4360元，由原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室负担1046元，由被告（反诉原告）谢某、谢某共同负担3314元；反诉案件受理费7600元减半收取3800元，由被告（反诉原告）谢某、谢某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  石济生 人民陪审员  柏志生 人民陪审员  王 兰 二〇一九年八月七日 书 记 员  殷 瑜 1