广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7904号原告：周玲，女，1986年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区三座2015房，统一社会信用代码91440604076679478Q。法定代表人：苏飞妹。原告周玲诉被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易诉讼程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员梁菡担任审判长，与人民陪审员何家明、凌广军组成合议庭，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2018年11月20日签订的《房屋委托合同》于2019年3月15日解除，未履行租金21700元；二、被告赔偿原告违约金5800元；三、被告向原告支付原告2个半月房屋租金7500元；四、被告赔偿2个月押金5800元；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确变更诉讼请求如下：要求收取一个半月的免租期租金4500元、两个月的押金5600元、2019年3月租金3000元。事实和理由：原告（委托方）与被告（受托方）于2018年11月20日签订《房屋委托合同》一份，约定原告将坐落于佛山市禅城区佛山大道北38号东海国际3区4座1102房出租予被告，租赁期自2018年11月20日起至2019年11月19日止，租金为每月3100元。2019年3月15日，被告的股东兼监事程德荣在微信通知各业主自己无力挽回公司面临的困难，选择放弃和逃避。原告立即与被告法人代表苏飞妹电话及短信联系，均未获得回复。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业档案登记资料、被告法定代表人身份证复印件。拟证明原、被告主体资格。2、房屋委托合同、业主授权委托书。拟证明原告委托被告出租房屋。3、物业状况使用表。拟证明房屋移交时的现状。被告诉讼中未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据有原件核对，来源合法且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月19日，被告登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），投资者为苏飞妹、程德荣。根据粤房地权证佛字第××号《房地产权证》记载，佛山市禅城区佛山大道北38号3区四座1102房的权属人系原告周玲，单独所有。2018年11月1日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《房屋委托合同》，约定“……第二条、甲方委托给乙方的房屋位于佛山市禅城区佛山大道北38号3区四座1102房……第三条、该房屋委托期共12个月，自2018年11月20日起至2019年11月19日止。乙方向甲方承诺，该房屋仅作为居住使用。甲方应于2018年11月20日将房产交付乙方……第四条、乙方代理甲方管理出租房屋，每月交付租金为2700元，且甲方每年提供45天免租期，相当于1.5月时间，甲方每年可收足10.5月房租……乙方代理房屋租金由45天免租期后开始按月缴纳给甲方……第五条、房屋免租期内的物业管理费、本体维修水、电、燃气、有线电视费基本费用由甲方承担，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，免租期后产生上述费用由乙方承担……第六条、委托方和代理方的权利及义务……6、甲方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便乙方安排客户退房，双方达成协议后，由甲方支付两个月房租给乙方作为赔偿，并结清房屋费用和委托管理服务费……”。同日，原、被告签订《物业状况使用表》，共同对涉案房屋内的物品、水电表读数进行了确认，并交接了门卡和钥匙。在本院同期受理的其他系列案件中查明：2019年3月15日，被告股东程德荣向原告发送微信“尊敬的各位业主：当您收到此信息的时候，首先我代表佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司向您表示真诚的道歉，同时也感谢大家一直对公司的信任与支持。直到今天我怀着沉重的心情向大家说声对不起，我现在已无力挽回公司目前面临的困难……万般无奈下我选择放弃与逃避……拖欠大家的租金，我已做好了登记，今后的日子我会一一偿还，恳请大家给我最后一次机会，后续会安排好房屋交接工作……”。原告当庭陈述：被告没有向我支付2019年3月的租金，被告发送短信给我的时候，我就马上去找租客，我从2019年4月1日开始和租客重新签订新的合同，并实际开始收取租金；主张的押金，是被告收取了租客两个月押金，我免了两个月的租金给租客，损失两个月的租金；合同虽然约定每月租金2700元，但是被告承诺每个月给我400元水电费，所以合起来不止每个月2700元租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉案《房屋委托合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面的履行义务。关于合同解除及租金。涉案合同签订后，被告并未依约按时足额向原告支付租金及相关费用，其股东程德荣于2019年3月15日向原告发送的微信亦明确表示将不再继续履行合同，故被告依法已构成根本违约。鉴于原告已于2019年4月1日另行与案外人签订合同将房屋出租，视为原告同意解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，涉案《房屋委托合同》已于2019年3月15日解除。原告主张被告尚欠2019年3月的租金，被告未提出抗辩，亦未提交相应的证据对原告主张予以反驳，故本院采信原告的陈述，认定被告应向原告支付2019年3月的租金2700元。原告主张租金为3000元，缺乏合同依据，超出部分本院不予支持。关于原告主张被告支付一个半月的免租期租金4500元。根据涉案《房屋委托合同》第四条的规定，原告每年向被告支付相当于一个半月租金的费用作为房屋管理费，即原告给予被告一个半月免租期，现被告根本违约，原告主张支付免租期的租金，本院予以支持。根据合同约定，涉案房屋每月租金为2700元，故被告应向原告支付2019年免租期租金4050元，原告主张超过部分本院不予支持。关于原告主张的押金即两个月租金损失，由于被告提前解除合同构成根本违约，结合合同约定的租赁期间、实际履行的期限以及被告的过错程度，本院对原告主张的两个月租金损失予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告周玲与被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司于2018年11月1日签订的《房屋委托合同》已于2019年3月15日解除；二、被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告周玲支付2019年3月租金2700元、免租期租金4500元、租金损失5400元；三、驳回原告周玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费810元，由原告周玲负担150元，被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司负担660元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  何家明人民陪审员  凌广军二〇一九年八月六日书 记 员  冯裕雯