贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5804号原告：毕节市新进物业管理有限公司（统一社会信用代码：91505000720328293），住所地贵州毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704.法定代表人：冯情菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张达举、陈欢，均系贵州威迪律师事务所律师。被告：孙哮，男，1981年11月26日出生汉族，住毕节市七星关区。原告毕节市新进物业管理有限公司（下称“新进物业公司”）与被告孙哮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人张达举、被告孙哮到庭参加诉讼，本院依缺席审理。本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币5543.64元，欠费明细如下：从2014年7月7日起至2019年5月7日，共计58个月的物业费；2.此案的全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是“御景园”业主委员会选聘的物业服务公司，并与业主委员会签订了《物业服务委托合同》合同约定到了物业服费为每月每平方米1.0元条款。原告购买了“御景园”A-2-10-8号房屋，房屋建筑面积为95.58平方米。被告入住后，物业服务费用交至2014年7月，从2014年7月7日起至2019年5月7日，尚欠原告物业服务费共计5543.64元。原告认为，原告在御景园小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“御景园”小区进行物业管理，使小区的环境卫生，安全等有了重大改善。根据《物业服务条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行一点点列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应及时交纳的物业服务费。履行自己的义务。但被告至今交纳完毕，损害了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求为谢。被告孙哮答辩称：对原告的主体资格有异议。被告家住在10楼，11楼在公共部分私自搭建阳台，影响了被告家的采光，在交房时，被告已经缴纳了装修保证金，物业公司应当要求上层业主撤除，但物业公司并没有给被告一个明确的答复。公用部分，除了该系列案件中刘娇所述的问题外，还有10楼的消防设施设备已过保质期，没有进行更换。经营性网吧出入口擅自变更开到小区内部，严重违反了业主的利益；“夜郎汤锅”经营的那一栋楼属于小区的共有部分，属于大家的娱乐场所，擅自被他人出租，侵犯了全体业主的利益。按照规则，物业公司没有将该情况告知业委会，也没有向相关部门进行反映，物业公司应该负有一定的责任；“六间房”原来是一个通道，被他人修来租给别人使用，向物业公司反映，也没有得到答复；停车场的消防通道口摆放垃圾箱，违反规定；在正常的消防通道口没有及时更换损坏的路灯，未尽到维护设施设备义务；在地下室门口私自允许网吧打广告。本院经审理查明：原告毕节新进物业管理有限公司系毕节市七星关区御景园业主委员会选聘的物业服务公司，双方分别于2014年10月26日、2015年11月20日、2017年10月28日、2018年10月7日签订《御景园物业管理服务委托合同》，合同均约定，由原告毕节新进物业管理有限公司向御景园小区提供物业管理服务。物业服务的收费标准为：电梯房住宅：1.00元/月/平方米；2、商铺：2.00元/月/平方米；3、停车费用收取标准按物价局文件执行，租赁车位价格另行协商，以小区业主优先。地下自购停车位卫生费按月缴纳50元/月收取，按年缴纳500元/年收取。物业服务标准：一、小区规划范围内，涉及共用财产和公共事务的管理：定期对房屋及设施设备进行安全普查、根据普查结果制定维修计划，组织实施。受理住户的咨询和投诉，夜间有人值班，处理急迫性报修、水、电等急迫性报修20分钟内到现场。二、房屋及小区共用部分共用设施设备日常维护。确保居住小区楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用和小修养护。三保洁。小区规划内，业主户门以外，维护和保持服务范围内的清洁卫生。保持公共区域内的清洁卫生，做到服务范围内无废弃杂物。设定垃圾集纳地点，对垃圾楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期清扫。四、护卫。小区规划内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于1-2次的防范检查和巡逻，做到小区主要出入口及消防通道全天有专人值守、危及人身安全处有明显标志和防范措施。严格加强小区车辆停放管理秩序。五、公共区域消防设施的维护及消防管理。消防设施有明显标志、定期对消防设施巡视、检查和维护。定期进行消防训练、保证有关人员掌握消防基本技能。六、存车服务，保证停车有序、严格处理小区乱停乱放行为。对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。违约责任：甲方违反合同约定，乙方可以人停止物业服务，对本合同终止，向有关部门提起诉讼。在管理过程中，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容的质量标准及管理不到位，对业主造成重大经济损失和发生重大安全事故，事后经有关部门认定，乙方如有责任，应给予相应补偿，并按有关法律法规处理。合同还对其他方面进行了约定。被告孙哮系居住在毕节市七星关区御景园小区业主，住房建筑面积95.58平方米，属于原告新进物业公司物业服务管理区域内的业主。《物业管理服务委托合同》约定的服务期限内，被告孙哮在2014年7月7日至2019年5月7日期间未按照合同约定向原告新进物业公司缴纳物业服务管理费。因此，原告以前述诉请诉至本院。另查明：《物业管理服务委托合同》签订后，原告在履行物业管理职责过程中，小区局部区域存在垃圾未及时清理，部分公共设施损坏未及时维修，对消防设施检查、维护不到位，小区主要出入口及消防通道全天有专人值守履行义务不到位，对小区车辆停放管理履职不到位等问题。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，御景园小区业主委员会与原告新进物业公司签订《物业管理服务委托合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告孙哮作为居住在毕节市七星关区御景园小区业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告孙哮具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2014年7月7日至2019年5月7日，被告孙哮应缴纳的物业服务管理费为5543.64元（95.58平方米×1元/平方米/月×58个月）。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理存在部分公共设施损坏未及时维修，对消防设施检查、维护不到位，小区主要出入口及消防通道全天有专人值守履行义务不到位，对小区车辆停放管理履职不到位等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为5543.64元×80%=4434.91元。对被告提出的原告主张的物业服务费部分已超过诉讼时效的问题，因原告提供的物业服务系持续的、不间断的服务活动，故对被告提出的时效抗辩理由，本院不予采纳。原告所述的小区公用部分场地被他人侵占建房用于营业，亦不能成为拒交物业费的理由，原告可通过合法途径维权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙哮于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2014年7月7日至2019年5月7日期间的物业服务费4434.91元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙哮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇一九年八月十一日书记员 孙宏杰