云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2087号原告：任少伟，男，汉族，1963年6月3日出生，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：**，系北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，系北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信屋业”）。住所：昆明市。法定代表人：史虹，系公司董事长。委托诉讼代理人：肖胜德，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李璐，女，汉族，1978年8月14日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：白建文，系云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原告任少伟诉被告昆明和信屋业开发有限责任公司、被告李璐商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法组成合议庭，分别于2019年4月10日、5月22日公开开庭进行了审理。原告任少伟及其委托诉讼代理人**，被告昆明和信屋业开发有限责任公司的委托诉讼代理人肖胜德，被告李璐的委托诉讼代理人白建文到庭参加了第一、二次庭审，被告李璐到庭参加了第二次庭审。经法院释明，原告将被告李璐变更为第三人。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房屋归原告所有；2、判令被告昆明和信屋业开发有限责任公司立即为原告办理昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房《商品房购销合同》备案登记及不动产权登记等手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告和第三人存在关联关系。2008年3月18日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，向被告购买其开发的昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房，并支付了全部价款。合同签订后，被告于2009年向原告交付了房屋，原告一直居住至今。入住后，原告一直催促被告办理《商品房购销合同》备案登记手续，但被告称标的房屋所在小区因规划等原因无法办理产权证及备案手续。后因政府相关部门集中解决和信花苑二期（即MOMA二期）产权证办理问题，原告经了解才知被告原将标的房屋销售给第三人李璐，虽然办理了商品房购销合同备案登记，但被告与第三人已实际解除标的房屋的买卖合同关系。鉴于上述事实，原告认为，原告已按照与被告所签订的《商品房购销合同》约定支付了足额的购房款，且自2009年起至今一直由原告实际使用房屋，被告已与原购房者（即李璐）解除合同却至今未为原告办理《商品房购销合同》登记备案及不动产权登记的行为已严重损害了原告合法权益，故为维护原告合法权益，特起诉。被告和信屋业答辩称：1、本案诉争标的为和信花苑二期A单元第19层A1908号房，该套房屋原登记备案在第三人李璐名下，故第三人是本案适格诉讼参与人；2、被告与第三人之间在签订完商品房购销合同后，第三人并未按照合同约定履行付款义务，被告与第三人之间关于和信花苑二期A单元第19层A1908号房的合同关系已经实际解除；3、原、被告于2008年签订的商品房购销合同，原告已经全部履行完毕付款义务，并于2009年办理实际接房手续，我方认为被告与第三人在解除和信花苑二期A单元第19层A1908号房合同关系基础上后将涉案房屋销售给原告，故原告诉求应该得到法院支持。第三人李璐答辩称：1、我方与原告无合同关系，我方并非本案诉争关系的主体，不应成为本案适格主体；2、我方和被告和信屋业就涉案房屋的房屋买卖合同关系没有解除，且涉案房屋已备案登记至我方名下，我方享有该房屋所有权期待利益，原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：商品房购销合同、补充协议、发票、银行流水，证明原告与被告签订了商品房购销合同，并支付了全部价款；第二组证据：承诺书，证明被告和信屋业向原告出具承诺书，说明被告已经调整房屋至D2701号，并确保诉争房屋所有权归原告；第三组证据：证明、物业服务协议，证明原告早已实际占有房屋并入住至今。经质证，被告对原告提交的证据均认可；第三人对原告提交的第一、三组证据认可；第二组证据不认可，系被告单方出具。被告和信屋业向法庭提交如下证据证明其答辩意见：第一组证据：公证书一份、银行还款记录，证明：1、被告与第三人、中国光大银行昆明分行于2007年7月26日签订《个人贷款合同》；2、被告向中国光大银行昆明分行履行了还款义务，且第三人也未按照合同约定支付涉案房屋的首付款，即第三人并未履行所签订的《商品房买卖合同》中约定的付款义务，双方基于涉案房屋的买卖合同关系已经实际解除；第二组证据：商品房购销合同、双向承诺书、业主登记表、单元物品签收表、签领钥匙登记表、增值税发票2份，证明：1、原告与被告于2008年3月18日签订了商品房购销合同，约定被告将涉案房屋出售给原告；2、原告于2009年8月1日办理了涉案房屋的接房手续；3、原告已经付清涉案房屋房款；第三组证据：双向承诺书、业主登记表、住宅房屋交接验收表、单元遗漏工程维修单、单元物品签收表，证明被告所购置“和信花苑”二期D2701号商品房已于2012年11月2日办理完毕接房手续。经质证，原告对被告提交的证据均认可；第三人对被告提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可，该证据不能证明被告与第三人签订的合同已经解除，且涉案房屋至今备案登记在李璐名下；第二组证据认可；第三组证据真实性无法确认，关联性不认可，证明目的不认可。第三人李璐向法庭提交如下证据证明其答辩意见：第一组证据：个人贷款合同（复印件），证明2007年7月26日第三人与中国光大银行签订(昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房)个人贷款合同；第二组证据：商品房买卖合同登记备案表（复印件），证明2007年7月27日被告完成了(昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房)商品房买卖合同登记；第三组证据：光大银行对私活期账户对账单（复印件），证明自2007年7月开始，第三人对(昆明市北京路和信花苑二期A单元第19层A1908号房)商品房按月还款记录。第四组证据：置业计划书，证明第三人李璐于2007年7月26日办理昆明市北京路和信花苑二期1栋A单元第19层A1908号房购房手续；第五组证据：中国光大银行开户申请书，证明李璐于2007年7月26日于中国光大银行办理完成个人银行结算账户开户，用于按月归还A1908号房贷款使用；第六组证据：个人存款回单，证明李璐用于按月归还A1908号房贷款的资金为个人自有资金，该存款记录为李璐母亲(贺丹昆)用自有资金存入李璐的还款账户；第七组证据：借款协议、收条，证明李璐丈夫杨立鉴于2014年9月26日借款500000元给昆明天和斗特实业(集团)有限公司(另一被告已承认昆明天和斗特实业(集团)有限公司与昆明和信屋业开发有限责任公司的关系)，其后被告昆明和信屋业开发有限责任公司未能偿还此笔借款，所以代为归还A1908号房剩余贷款，用以冲抵以上借款；第八组证据：商品房购销合同，证明李璐与被告于2008年3月21日签订了昆明市北京路和信花苑二期D单元第27层01号房《商品房购销合同》，该房屋与原告提出的A1908号房毫无关系；第九组证据：收据，证明李璐父亲李邦渝、母亲贺丹昆于2007年6月22日、2008年3月21日分别支付暂借款共计800000元给被告昆明和信屋业开发有限责任公司，用于购买D2701，并无被告主张的换房行为；第十组证据：双向承诺书、业主登记表、住宅房屋交接验收表、单元遗漏工程维修单、单元物品签收单，证明李璐与被告于2012年11月2日就和信花苑二期D单元第27层01号房办理房屋交接、竣工验收、装修事宜等工作所签的这些文件，可证明李璐对和信花苑二期D单元第27层01号房的验收房屋行为已完成，与A1908不存在任何关系。经质证，原告认为第三人李璐提交的第一组证据中个人贷款合同应以被告和信屋业提交的公证书里的合同为准；第二组证据虽系复印件，但是涉案房屋确实备案在李璐名下；第三组证据无原件，不予质证；第四组证据不清楚；第五组证据三性认可，对于证明内容不清楚；第六、八组证据三性予以认可，证明目的不予认可；第七组证据三性不予认可，借款协议与收条均发生在案外人间，与本案无关；第九组证据三性不予认可，收据记载的内容是暂借款不是购房款，并未证明该款项实际支付；第十组证据三性认可，证明目的不予认可，只证明了第三人接收了被告的房屋，刚好证实了第三人与被告之间存在调换房屋事实。被告对第三人提交的第一组证据真实性认可，并提出第三人作为贷款人无原件不符合常理；第二组证据无原件，涉案房屋确实备案在李璐名下，因被告和第三人已经解除房屋买卖合同，故第三人无原件也无商品房买卖合同；第三组证据无原件，真实性不认可；第四组证据三性认可，证明目的不认可，只是一个计划书，并不是购房合同，房屋买卖关系实际解除；第五组证据三性予以认可，证明目的不予认可，我方提供的证据公证书本应是第三人持有，但其无法提供，可以证明贷款实际是由我方归还，商品房购销合同已经解除；第六组证据三性认可，证明目的不认可，被告在还款期间的确存在两期逾期还贷，是由第三人垫付，但该垫付款项已由被告偿还给第三人；第七组证据三性均不认可，该协议与收条产生在购房合同之后；第八组证据三性予以认可，证明目的不予认可，第三人与被告有房屋调换的事实才签订的购房合同；第九组证据对2007年6月22日的收条真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可；对2008年3月31日的收条三性认可，证明目的不认可；第十组证据三性予以认可，证明目的不予认可，第三人购买的A1908已经调换成D2701，且已经实际交房。本院认为，原告提交第一、三组证据真实、合法、有效，本院予以采信；第二组证据系被告单方出具，第三人李璐不予认可，本院不予采信证明目的。被告提交的第一组证据具有真实性，但其员工刘玉红接受询问时称其确实受公司指示用公司的钱去归还涉案房屋的贷款（账户：李璐），但其不清楚原因，故该证据不能直接证实被告与第三人关于涉案房屋的买卖合同关系已经解除；第二组证据真实、合法、有效，本院予以采信；第三组证据与本案无关。第三人提交的第一、二、三、四、五、六组证据，具有真实性，但不能证实涉案房屋的所有银行按揭款项系被告李璐偿还；第七组证据与本案无关；第八、九、十组证据具有真实性。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：一、2007年7月26日，被告和信屋业作价人民币1462288元将其开发的座落于昆明市北京路豆腐厂和信花园二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋出售给第三人李璐，并完成了备案登记，合同登记号为KM2007072731304。同日，被告和第三人与案外人中国光大银行昆明分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，并进行了公证，约定第三人李璐借款人民币1020000元（借款期限为2007年7月30日起至2037年7月30日止）用于购买上述房产，被告和信屋业自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。2018年3月7日，上述贷款已经结清，大部分款项为被告归还，因被告和第三人均未提交充分证据，被告和第三人各自具体还款金额无法确定。2008年3月21日，被告和第三人签订《商品房购销合同》约定第三人购买被告开发的和信花苑二期D单元第27层01号房，价款75万元，并载明2008年3月21日已付房款50万元，余款待付。2012年11月2日，被告向第三人交付该房屋。二、原告任少伟分别于2007年12月16日、17日向被告和信屋业支付购房定金人民币3000元、17000元。后原告和被告于2008年3月18日签订《商品房购销合同》，约定原告任少伟购买被告和信屋业开发的座落于昆明市北京路豆腐厂和信花苑二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋，建筑面积186.35平方米，合同总价款为1551085元，原告应于2008年3月18日前一次性付清全部房款。被告应于2009年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同第十二条关于产权登记约定，原告委托被告昆明和信屋业开发有限责任公司办理，双方结清移交该房屋所需的款项，原告办理完商品房交接手续后，签署产权办理委托书，自委托书签订之日起90个政府工作日内，被告昆明和信屋业开发有限责任公司负责代理原告办妥产权登记，涉及该套房屋的产权登记费用由原告承担。签订合同当日，原告向被告支付购房款人民币1531085元，加之此前所付定金共计人民币1551085元，全部房款已付清。2009年8月1日被告将涉案房屋交付原告，原告装修入住至今。因涉案房屋备案登记在第三人李璐名下，故被告于2017年7月8日向原告出具《承诺书》，内容为：一、原告在充分了解被告开发建设的和信花苑二期A1908号商品房基本情况的基础上出资购买了上述商品房，且已于2008年3月18日通过银行转账的方式向被告支付了购房款1531085元；二、根据A1908号房屋原业主李璐申请，其所购买房屋已调整至D2701号，现只是因政策原因未办理登记备案的调整手续；三、被告将尽快按照现有政策及商定方案办理所购买的A1908号商品房的产权证，且期间被告确保上述房屋的所有权归原告所有。但涉案房屋至今仍备案登记在第三人李璐名下，故原告诉至本院主张其诉请中的权利。另查明，被告和第三人均陈述第三人李璐的父亲李邦瑜系被告和信屋业的股东，李邦瑜和被告和信屋业存在债务往来，其中2007年6月22日被告出具收据确认收到李邦瑜暂借款人民币30万元，2008年3月21日，被告出具发票证实收到第三人李璐的母亲贺丹昆暂借款人民币50万元。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、被告和信屋业和第三人李璐就涉案房屋的买卖合同关系是否已经解除？2、涉案房屋是否归原告所有？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时第九十四条罗列了当事人可以解除合同的法定情形。本案中，被告和第三人虽未能提交关于涉案房屋的商品房购销合同，但双方均认可就涉案房屋签订过商品房购销合同，结合涉案房屋已经备案登记至第三人名下且已经办理银行按揭的事实，被告和第三人就涉案房屋签订过商品房购销合同应属实，被告和第三人就涉案房屋存在合法、有效的商品房买卖合同关系，但因双方均未向法院提交商品房购销合同，除了备案登记表记载房价人民币1462288元，其中人民币1020000元由第三人办理按揭贷款支付之外的其他合同约定不得而知。被告称其与第三人的上述商品房买卖合同关系已经实际解除，第三人不予认可，从合同法上述第九十三条、第九十四条规定，合同解除有约定解除、法定解除两种形式，被告未提交证据证实其和第三人存在约定解除或者其已经行使了法定解除权解除了涉案房屋的买卖合同，且第三人李璐的父亲李邦瑜系被告和信屋业的股东，李璐的父母与被告存在债务往来。故第三人李璐虽存在未能提交涉案房屋商品房购销合同、贷款合同、首付款依据且被告参与归还大部分银行按揭等不符合常理的情形，但不排除第三人李璐所述借款抵偿房款的可能性。同时，被告和第三人李璐签订的关于和信花苑二期D单元第27层01号房《商品房购销合同》也不能直接证实房屋进行了调换。综上，原、被告认为第三人和被告关于涉案房屋的买卖合同已实际解除的意见证据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，原、被告于2008年3月18日就涉案房屋签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。如前所述，被告和第三人就涉案房屋也存在合法有效的房屋买卖合同关系，故被告就同一套房屋签订了两份合法有效的房屋买卖合同，在此情况下应如何处理房屋的所有权，法律并无明文规定，考虑到原告已经付清全部房款且于2009年8月1日接收了涉案房屋并装修入住至今近十年，即原告和被告和信屋业之间签订的房屋买卖合同除了办证之外的其他事项已经实际履行完毕，从维护交易稳定的角度出发，本院依法确认原告任少伟优先取得涉案房屋，其系涉房房屋的合法权利人。关于原告要求被告和信屋业将涉案房屋备案登记至其名下并办理不动产权登记手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行义务。双方签订的涉案《商品房购销合同》对于办理不动产权登记有相应的约定，且被告和信屋业当庭陈述涉案房屋已经具备办理不动产权登记的条件，故被告应直接协助原告办理涉案房屋的不动产权登记，无需先行备案登记。另，涉案房屋备案登记在第三人名下，本案的处理结果与其存在利害关系，故其作为本案的适格第三人参与诉讼于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、确认座落于昆明市北京路豆腐厂和信花园二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋归原告任少伟所有；二、被告昆明和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告任少伟办理座落于昆明市北京路豆腐厂和信花园二期1幢A单元第19-20层A1908号房屋的不动产权登记手续；三、驳回原告任少伟的其他诉讼请求。案件受理费人民币15160元由被告昆明和信屋业开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨金秀人民陪审员  方 红二〇一九年八月五日书 记 员  赵路娟李锐飞