河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0903民初3820号原告：刘丽伟，女，汉族，1974年7月12日出生，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：路斯淇，河北建平律师事务所律师。被告：魏香云，女，汉族，1977年10月5日出生，住石家庄裕华区。委托诉讼代理人：刘倩，河北冀港律师事务所律师。原告刘丽伟与被告魏香云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽伟的委托诉讼代理人路斯淇，被告魏香云及其委托诉讼代理人刘倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告房屋定金、违约金、中介费等暂计91300元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告二人于2013年4月9日签订沧房经纪房屋居间合同，约定被告将位于沧州市运河区房屋出售给原告，合同约定房屋成交价43万元，合同签订时原告向被告交付房屋定金4万元，并交付了4300元房屋中介费，同时双方约定被告于开发商交付房屋之日将房屋交付原告，原告一次性结清全部房款。后该房屋交房后被告私自领取房屋钥匙，拒绝继续按照合同履行。现原告依法提起诉讼，要求被告返还已支付的房屋定金4万元，并按照合同约定支付违约金43000元，并承担中介费用。同时由于被告违约导致该合同无法继续履行，同时原告要求被告支付原告该房屋升值部分差价弥补原告经济损失。原告多次找被告协商未果，现诉至法院，请求依法裁判。被告辩称，被告不存在违约行为，原告不支付房款，拒绝履行合同义务构成根本违约，致使合同无法继续履行的责任在原告。原告违约行为给被告和家人造成巨大损失和沉重负担，原告交付的定金不应退还。原告的起诉状中的多处陈述与事实不符，请法院驳回原告诉讼请求。事实和理由：一被告不存在违约行为，致使合同不能继续履行的责任在原告，原告没有支付房款没有实际履行合同义务，已构成根本违约，因原告的违约行为给被告造成巨大经济损失，原告支付的定金不应退还，被告保留向原告主张损害赔偿的权利。原告未能举证证明被告存在违约责任，因此被告不应承担任何原告主张的违约费用，原告诉请不应得到支持。首先，导致合同不能继续履行的责任在原告。涉案合同订立之后，被告积极配合原告及中介履行合同，并按照原告的要求将与开发商签订的购房材料交付给原告，足见被告有履行合同的诚意。并且被告按照原告要求多次找开发商协商更名事宜，但开发商得知原告在房屋买卖合同中要求被告在签订合同之后将房屋更名在原告指定人名下，但是不能提供指定人姓名的情形之后，提示被告原告该行为属于意图将房屋转卖的炒房行为。由于此种要求存在巨大交易风险，开发商拒绝办理更名。被告为按照原告要求办理涉案房屋更名多次往返于沧州与石家庄之间，付出了交通费、住宿费等巨大开销，付出了时间和精力成本。由于原告坚持要求被告必须更名才能继续履行合同，否则不支付房款，而事实上，该更名的要求已经因被告意志以外的原因无法实现，因此原告在明知按照合同约定的履行方式已无法继续履行合同的前提下仍然无理要求被告更名否则拒绝支付房款的行为已构成根本违约，致使合同无法继续履行的责任在原告。其次，原告所称与被告多次协商无果而起诉与事实不符。原告从未就合同的履行主动找被告进行协商，反而是被告以积极履行合同的诚意与原告协商，2014年8月，在得知开发商不能办理更名时，被告在妹妹的陪同下主动与原告协商合同的履行问题。在中介的主持下原告非但没有主动履行合同的意思表示，在得知开发商无法办理更名时还对被告进行攻击和谩骂，致使双方协商破裂，并拒绝支付房款也不接受其他变通的合同履行方式，并扣留被告的购房材料。态度粗暴蛮横，导致双方无法就合同履行进行沟通。此后，原告更拒绝与被告就合同的履行进行协商。原告拒不支付房款，拒不履行合同的行为已经构成根本违约，导致合同目的无法实现的责任在原告。并且，由于原告扣留被告买房材料，导致被告无法领取房屋钥匙办理房屋入住手续。无法领取房屋钥匙，给被告一家的生活造成了沉重的心理负担和经济负担，至今仍然租房居住。被告及家人因原告拒不履行合同的实质违约行为深受其害，生活和工作无法正常，经过慎重考虑，被告及家人认为原告没有履行合同的诚意，更没有履行合同的实际行动，其行为构成根本违约，应当承担违约责任，并应向被告承担由其违约行为造成的损害赔偿责任。二、原告诉称“同时双方约定被告于开发商交付房屋之日将房屋交付给原告，原告一次性结清全部房款”与事实和证据不符。涉案房屋买卖合同中没有“被告应当先交付房屋，原告再支付全部房款”的约定，合同中对于支付房款和交付房屋是分别约定，根据房屋买卖合同的性质和一般交易习惯，先支付房款再交付房屋是常理和一般交易规则，在原告没有支付一分钱房款，持续多年拒绝履行合同义务，没有做出任何履行合同意思表示，已构成根本违约的前提下，被告没有交付房屋的义务。三、原告诉称被告私自领取钥匙于法无据，开发商与被告签订房屋认购书，双方形成房屋买卖合同关系，因此开发商交付被告房屋钥匙是正常的履行行为，与原告无关。原告没有向被告支付任何房款，拒不履行房屋买卖合同义务，已构成根本违约。在原告没有支付一分钱房款的前提下，被告没有义务向原告交付涉案房屋。四、原告诉请要求被告支付房屋差价没有法律依据，没有事实依据，没有证据支持请求法院驳回。被告对合同不能继续履行不存在过错，在原告拒不支付房款的行为导致合同无法继续履行，违约责任在原告。原告没有支付房款，未实际占有房屋，更未实际取得房屋所有权。因此原告主张所谓房屋差价损失无事实依据和证据支持。对于所谓的房屋差价的诉请，不应得到支持。综上所述，原告在涉案合同订立之后，在明知开发商处更名的合同履行方式无法实现的情况下，仍然强行要求被告已不可能实现的方式履行合同，拒绝与被告协商变更合同的履行方式，拒绝支付房款，缺乏履行合同的诚意和行动，已构成根本违约。因此致使合同无法继续履行的责任在原告，原告未能举证证明被告存在违约事实，其主张缺乏事实依据和证据支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、沧房经纪房屋居间合同，证明原被告签订房屋买卖合同的事实及双方关于责任的划分及约定。其中合同第十条第一项明确约定甲方确保将此房屋产权更名至乙方指定人名下，若因更名产生费用由甲方承担。且合同第七条第一项就违约后的赔偿作出了明确规定。2、收条一份，证实合同签订当日被告收取原告房屋定金40000元整。3、河北沧房房地产经纪有限公司收费通知单，证实原告为购买该房屋支付中介方4300元。4、河北省沧州市运河区人民法院作出的（2017）冀0903民初2933号民事判决书，该判决书第五页第三行明确记载被告表示不能继续履行合同，同时要求原告就违约情况另行起诉。结合以上证据证实，被告在收取原告房屋定金后，未按合同履行更名义务，且以明确表示不再履行。因此因按证据一相关规定，返还原告所交定金40000元，支付房屋违约金43000元，按合同成交价百分之十计算。中介费4300元以及律师费4000元整。被告发表如下质证意见：1、对于证据一，真实性认可，对于证明目的不认可。因为原告以居间合同主张被告违约，不能成立。被告不存在违约行为致使合同无法继续履行的责任在原告。合同无法继续履行的后果由原告承担。2、对于证据二，证明目的、真实性有异议，与被告无关。3、对于证据三的关联性有异议。该居间服务费是原告与经纪公司的服务费用，与被告无关，被告不存在违约行为，不应承担该项费用。4、对于证据四真实性、合法性没有异议，证明目的有异议。判决书没有对被告是否存在违约行为进行认定，因此原告依据该判决主张被告违约理据不足。被告对该判决结论认可，但是对判决书中认定被告爱人不同意卖房是导致合同无法继续履行的原因有异议。被告需要明确的是，被告爱人不同意卖房是因为原告不支付房款，强行扣留被告与开发商初步签订的认购协议，导致被告无法与开发商签订正式购房合同，进而无法与开发商办理涉案房屋的交付手续。导致被告经济损失，被告家人因此承受了巨大的经济及心理压力。鉴于原告的违约行为，给被告及家人造成的损害，被告及家人拒绝与违约方继续交易。被告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、2015年2月1日被告与沧房经纪公司孔姓工作人员的通话录音，证明被告就涉案合同通过中介与原告就履行问题进行协商。证明被告积极在履行合同，不存在怠于履行合同义务的违约情形。原告拖延不履行合同，致使合同无法继续履行。2、判决书证明原告主张继续履行合同的诉请被法院驳回，合同不具备履行条件。对判决结论认可，对认定事实有一点异议。被告丈夫不同意卖房，是因为原告不支付房款迟延履行合同义务，并恶意扣留被告与开发商签订的初步认购协议原件，导致被告无法与开发商签订正式房屋买卖合同，无法办理房屋交付。原告的行为已构成根本违约，被告及家人经过慎重考虑不同意与违约方即原告继续交易。3、被告妹妹出具的证人证言，表明被告就涉案合同在妹妹的陪同下通过中介与原告协商合同的履行，原告态度恶劣对被告人身攻击，导致协商破裂。原告没有继续履行合同的诚意。4、被告与开发商签订的房屋初步认购协议。证明该协议约定乙方即被告将成为房屋所有权登记证的法定人，在取得房屋登记证之前，甲方即开发商不予办理更名手续，证明原告明知在开发商处无法更名的事实，与居间合同办理更名的约定内容矛盾。居间合同中办理更名的约定事实上无法履行。5、居间合同，被告与原告签订房屋买卖协议的内容其中第二条第三项，更名条款的约定与开发商和被告签订的认购协议内容冲突客观上无法履行。原告对这一事实知情。6、石家庄房产交易中心出具的无房证明，证明被告因原告违约行为导致资金被套牢，至今仍无法买房。原告的违约行为给被告造成了损失，原告的主张赔偿损失不应得到支持。7、被告往返于沧州和石家庄的交通费收据，证明被告为解决涉案合同纠纷，多次往返于石家庄与沧州之间，客观上产生了损失。原告违约给被告造成了损失，其主张赔偿不应得到支持。8、租房协议，被告因原告的违约行为，导致错过在石家庄购房的时机，至今没有在石家庄购房，仍然租房居住。原告发表如下质证意见：1、对于证据一真实性关联性不认可，无法证明该录音出自何处。也无法证明录音中双方争议的内容是否与本案相关。2、对于证据二真实性合法性认可，且证据二中记载了由于被告事先未有完全处分权，且当庭又表示无法继续履行合同导致合同无法履行，且判决书生效之后，被告未在合理期间上诉，可见是对判决书认可。3、对于证据三，对其三性不予认可。且被告已当庭表述证人为其妹妹，根据民事诉讼法相关规定，与一方当事人存在亲属关系的证人所作出的对其有利的证人证言不应作为证据予以采纳。4、对其认购书的三性不予认可，首先该认购书为复印件，无法核实其真实性。其次该认购书生成的时间是2012年7月3日，而证据五居间合同是2013年4月9日签订。被告先在开发商处认购房屋后，又将该房屋出售给原告方，即便该认购书记载着开发商不予办理更名手续。但是在原被告及中介签订居间合同时。被告承诺可以更名且记载于居间合同之中。基于此原告才交付了房屋定金。即便是后期该居间合同由于被告无法更名无法履行也是被告违约造成的。5、证据五第二条第三项付款方式原被告双方也明确规定，待与开发商签订正式合同办理更名的同时交付全款。所以被告在未与开发商核实更名手续是否能办理的前提下，原告无需交付房屋全部房款。6、对于证据六七八，三性不予认可，且与本案没有关联性。经审理查明，原告刘丽伟与被告魏香云、河北沧房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月6日诉至本院，本院于2017年12月4日作出（2017）冀0903民初2933号民事判决书。该判决审理查明部分载明：“原告刘丽伟与被告魏香云和河北沧房房地产经纪有限公司于2013年4月9日签订编号为0011217的《沧房经纪房屋居间合同》，约定被告魏香云自愿将沧州凤凰城C区7#-1-1003号房屋（面积97.84平米）出售给原告。合同约定房屋成交价为43万元。合同由被告魏香云个人签字。合同签订后原告向被告交付购房定金4万元，并交纳了4300元的中介费。另查明，该房屋未取得房屋所有权证书，被告魏香云与申华系夫妻关系，因被告魏香云丈夫申华不同意卖房，该房屋至今未能交付原告，也未办理过户手续。”该判决本院认为部分亦载明“原告与二被告订立的房屋居间合同，就原告刘丽伟与被告魏香云而言应为房屋买卖合同，被告魏香云作为房屋出卖方，应对当时处分的房屋具有完全的处分权，但经庭审核实，该房屋系其与丈夫申华的夫妻共同财产，其当庭明确表示房屋因丈夫申华不同意出售才致使其至今不能履行合同，因此本院认为该房屋买卖合同在法律效力上即非原告诉称的合法有效，也非被告魏香云辩称的无效，即不享有完全处分权的被告魏香云所订立的该房屋买卖合同并不当然无效，而是效力待定。被告魏香云当庭明确表示已不能履行，因此原告诉求要求被告继续履行该房屋买卖合同并履行过户手续的诉求本院不予支持，应予驳回。原告应就合同是否违约等情况另行起诉，同理其违约金的诉求亦应另行解决。”该判决作出后，原、被告双方均未上诉，已生效。现原告诉至本院，请求判令被告偿还原告房屋定金、违约金、中介费等共计91300元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于被告魏香云处分夫妻共同财产，其丈夫不同意卖房，导致案涉沧房经纪房屋居间合同不能履行，且被告违反案涉沧房经纪房屋居间合同第十条第一项的约定，被告未完成将此房屋产权更名至乙方指定人名下。故被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，案涉沧房经纪房屋居间合同第七条第一项约定，“甲方违约致使合同不能履行的，应向乙方支付本合同约定成交总价款的10%的违约金，退还乙方所交定金，另外甲方承担丙方的佣金费用和乙方的其他经济损失。”因甲乙双方约定房屋成交总价款为430000元，总价款的10%应为43000元，乙方向甲方交付了房屋定金40000元，房屋中介费用4300元，及因本次诉讼产生律师费4000元，以上共计91300元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：被告魏香云偿还原告刘丽伟房屋定金、违约金、中介费等共计91300元，限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2233元,由被告魏香云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  张海雷人民陪审员  郭秀敏人民陪审员  杨 华二〇一九年八月七日书 记 员  张媛媛