湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初1526号 原告（申请执行人）：罗琼，女，1980年3月18日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：赵俊，湖南淮新律师事务所律师，执业证号14312201310018810。 被告(案外人)：李珍，女，1965年2月7日出生，汉族，住株洲市。 委托诉讼代理人：李萍（系被告李珍之姐），住茶陵县。 被告（被执行人）:怀化世锦房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区天星东路世锦城2栋101号，统一社会信用代码91431200755819049P。 法定代表人：张克勤，该公司董事长。 原告罗琼与被告李珍、怀化世锦房地产开发有限公司（以下简称世锦公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告罗琼的委托诉讼代理人赵俊，被告李珍的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼，被告世锦公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告罗琼向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）湘1202执异10号执行裁定，恢复对被告世锦公司位于怀化市天星东路世锦城6栋2单元***号房产的执行；2.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求准许对被告世锦公司位于怀化市天星东路世锦城6栋2单元***号房产的执行。事实和理由：怀化市鹤城区人民法院在执行原告罗琼与被告世锦公司民间借贷纠纷一案中，于2013年查封了世锦公司位于怀化市天星东路世锦城6栋2单元***号房产，于2015年12月11日继续查封该房产，于2018年12月4日以（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定继续查封该房产。被告李珍以案外人的身份向法院提出执行异议，自诉其于2013年12月1日与被告世锦公司签订编号为2013******6号《商品房买卖合同》，并向法院提交了收款收据及怀化市不动产登记中心出具的无房证明，法院作出（2019）湘1202执异10号执行裁定，中止对（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定查封的世锦城6栋2单元***号房产的执行。原告认为被告李珍向法院提供的证据不足以证明其与被告世锦公司之间存在合法有效的商品房买卖关系。此外，两被告签订《商品房买卖合同》的时间与查封时间相隔不到一个月，存在恶意串通损害原告合法权益的嫌疑，被告李珍并非与执行标的有利害关系的人。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告李珍代理人口头答辩，其妹李珍于2011年在怀化世锦城看房，原来买卡订房的人名叫刘芳，后来李珍从刘芳手中转来，当时李珍交给刘芳94000元，怀化世锦城当时搞销售活动交5万元抵7万元，另外这个房子刘芳加了24000元，等于第一笔款李珍交给了刘芳，后面这个房子就转给其妹李珍。2013年12月1日，李珍交纳第二笔房款83752元，其中房款是76235元，办证费用是7517元，一共是83752元。第三笔房款是2013年12月11日所交尾款105947元，当时转给李珍的房屋为6栋706号，除了交纳现金，银行流水都有。李珍一直在外面打工，别人拿到房屋，李珍没拿到房屋，李珍也是受害者，不可能跟开发商串通，故诉讼费用李珍不同意承担。罗琼跟开发商之间的关系为何要扯到李珍。 被告世锦公司未作答辩，亦未向本院提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经核对予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的不动产权利及其他事项登记信息二份，被告对其在外地株洲茶陵有房屋的事实予以认可，但其认为在怀化并无住房，对原告的证明目的有异议，该证据来源合法，本院对其真实性予以确认；2.对被告李珍提交的《商品房买卖合同》一份，原告认为合同编号是虚构的，只有做网签时才有合同编号，从纸张及封面来看，不是以前的样子，且不符合正常商品房买卖合同的约定，里面没有面积，结合庭审查明的事实，原告虽提出质疑指出买卖合同系虚构，但没有足够的证据加以证明，且原告该证据能与VIP认购书，收据，发票及银行转账凭证相印证，可以作为本案认定事实的依据，故对该证据，本院予以采信；3.对被告李珍提交的世锦城《VIP卡认购书》及2011年8月15日收据各一份，原告对其三性没有异议，但对其证明目的提出了异议，认为只能证实被告李珍进行了认购的事实，该证据符合三性原则，具有证明力，本院予以采信；4.对被告李珍提交的2013年12月11日收据一份，原告对其三性均提出了异议，认为10多万元现金付款，没有银行流水，不符合正常的交易习惯，认为存在明显的造假，该证据系被告世锦公司出具给李珍的收款收据，现有证据不能证实原告的主张成立，原告应当承担不利的法律后果，该证据能与被告李珍提交的其他证据相佐证，可以证实本案相关事实，本院予以采信；5.对被告提交的房屋登记查询证明一份，原告对其三性没有异议，但认为不能证明被告李珍的证明目的，该证据来源合法，内容客观真实，可以证明其在怀化无住房登记的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月17日,本院作出（2013）怀鹤民二初字第573号民事判决，判决：一、世锦公司于判决生效之日起五日内偿还罗琼借款本金687500元；二、世锦公司于判决生效之日起五日内按中国人民银行同期贷款利率向原告支付借款本金为331500元的逾期利息（期限自2013年11月2日至世锦公司付清本金之日止）；三、世锦公司于判决生效之日起五日内按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付借款本金为356000元的逾期利息（期限自2013年12月18日至世锦公司付清本金之日止）。该判决生效后，罗琼向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月11日查封了世锦公司位于怀化市天星东路世锦城6栋2单元***号房产。2018年12月4日，本院以（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定继续查封了该套房产。原告称其在诉讼中已查封争议房产，最早是2013年12月份，后来执行环节双方达成和解终结执行，因世锦公司没有履行协议，又恢复执行。2019年1月17日，案外人李珍向本院提出异议，认为本院（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定查封世锦城6栋706号房产属错误，请求法院解除查封。2019年2月3日，本院作出（2019）湘1202执异10号执行裁定：中止对本院（2015）怀鹤执恢字第105-2号执行裁定查封世锦城6栋2单元***号房产的执行。原告罗琼对此不服,于2019年3月6日诉至本院。 另查明，2011年8月15日，被告李珍之女喻言从原买受人刘芳处通过更名的方式认购诉争房产，并与世锦公司签订了世锦城《VIP卡认购书》，认购物业具体为“世锦城小区”6栋2单元7层06号房，建筑面积**平方米（此处原件数字已模糊），单价2698元/平方米，总房款252182元，并约定双方在签订《商品房买卖合同》时，买受人凭卡享受2万元的房款优惠。当日，世锦公司向喻言出具收据，载明收到喻言“刘芳更名，房号6#F706”，金额为5万元，并加盖了世锦公司的财务专用章，有经手人及出纳签名。2013年12月1日,李珍作为买受人与世锦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买的商品房位于世锦城项目中的第6幢2单元7层06号房，房屋总价款232182元。李珍于2013年12月1日向世锦公司以转账及现金的方式支付房款76235元、办证代收费用7517元，共计83752元，当日，世锦公司亦向李珍夫妇出具收据两张，并加盖了世锦公司财务专用章。原告庭审中对于被告李珍支付认购金50000元及第二笔款83752元的事实没有异议。2013年12月11日，世锦公司向原告出具收据一张，载明收到李珍6-706#房款105947元，并加盖有世锦公司财务专用章，亦有经手人及出纳签名，被告李珍称该款系现金支付，房款已全部交清。 还查明,被告李珍夫妇在怀化市没有住房登记，但被告李珍夫妇在株洲天元区及茶陵县各有一套房屋登记。 本院认为，关于诉争房屋是否应当准许执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称规定)第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,首先，李珍于2013年12月1日与世锦公司签订《商品房买卖合同》，发生在本院查封之前，双方并没有异议，本院予以确认，原告对李珍与世锦公司签订《商品房买卖合同》的真实性提出异议,但其并未提出有力证据予以反驳，本院对原告的该主张不予支持；其次，李珍购房用于居住且在怀化市并没有其他用于居住的房屋，原告提出其在株洲市天元区及茶陵县有房屋两套，不能排除执行的观点，本院认为，对规定中“买受人名下无其他用于居住的房屋”不宜作绝对无房的解释，应仅指在房屋查封所在地没有其他用于居住的房屋，规定的目的为注重购房者居住权的保障，即便李珍在外市有住房，也不能排除其在怀化市的居住权，故对原告该观点，理由不充分，本院不予支持；再次，李珍已于2013年12月11日交清全部购房款232182元，故李珍交纳房款的行为满足上述司法解释规定的第三项情形。虽然原告对李珍支付最后一笔房款105947元的真实性有异议,但退一步讲，就算该笔房款存疑，李珍支付的前两笔款项亦达到支付总房款的50%以上。综上,本案符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,李珍就诉争房屋所主张的权利足以排除执行。原告罗琼对诉争房屋申请恢复执行的请求不成立,不准许对诉争房屋继续执行。 综上所述,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告罗琼的诉讼请求。 案件受理费5800元,由原告罗琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李军康 人民陪审员  贺大顺 人民陪审员  蒲晓英 二〇一九年八月六日 代理书记员  陶丽如 本案适用法律条文如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。