江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初5591号原告：莫杰君，男，1987年5月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋雷，宜兴市城东法律服务所法律工作者。被告：陆兴，男，1989年11月7日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：朱姣，江苏磊安律师事务所律师。原告莫杰君与被告陆兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法审判员王艳于2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告莫杰君及其委托诉讼代理人蒋雷、被告陆兴及其委托诉讼代理人朱姣到庭参加诉讼；于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告莫杰君及其委托诉讼代理人蒋雷、被告陆兴的委托诉讼代理人朱姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫杰君向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2017年12月20日签订的转租合同。2、判令被告归还23.6万元租金转让费。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年12月20日签订转租合同一份，被告将其租房东周月芬宜兴商铺转租给原告，租期二年，租金每年5万，转让费12万元，合计22万元。由于被告在与原告签订转租合同时并未告知原告其与房东签订租赁协议时明确承租人不得转租，且也没有告知房东转租事宜，导致房东于2018年10月将商铺收回。被告陆兴辩称：陆兴在转租前已向周月芬告知相关情况，虽然租赁协议中明确不得转租，但后来周月芬也同意商铺进行转租，且莫杰君实际承租经营近一年，故转租行为有效；被告不存在根本违约，转租合同还未生效，也不符合解除合同的法定条件；双方转让协议中的转让费不存在虚高的情况，包括了装修、装饰、设施及其他费用，符合一般的交易习惯，当时转租时上述装修设施已一并转让交付，且原告也使用近一年，故不应再退还转让费。请求驳回诉请。本院经审理查明事实如下：2017年12月20日，甲方陆兴与乙方莫杰君签订《转租合同》一份，主要约定“一、丙方（房东）同意甲方将自己位于宜兴的店面转让给乙方使用，建筑面积220平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中的所享有的权利与义务……二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2019年12月止，月租金/元人民币，甲方剩余租期为/月，剩余租金/元由乙方支付给甲方。三、店面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店面租赁合同中所规定的条款。四、转让后店面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）……五、甲方在合同签订之后与乙方商讨好腾让店面并交付钥匙的时间，同时乙方向甲方支付转让费用220000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其它费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、违约责任（1）甲方保证该店面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付店面，逾期一天按一百元的标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同；（2）乙方应该按时接收店面，逾期一天按一百元的标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同；（3）丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失。九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。”合同下方甲方签字：陆兴，乙方签字：莫杰君，丙方未签字。2017年12月21日，莫杰君通过转账支付陆兴50000元，2018年1月4日通过转账支付12000元，2018年1月5日转账两笔支付4000元、13000元，2018年2月5日转账支付22000元，2018年2月7日转账支付三笔19000元、5000元、10000元，以上合计通过转账支付135000元。另查明，2016年10月12日，陆兴与周月芬签订《商铺租赁合同》一份，约定租赁宜兴市宜兴商铺，租期自2016年12月12日至2019年12月12日止，每年租金50000元，2016年10月12日支付100000元（已收款），2017年10月12日支付50000元。乙方如需要更改经营范围，须征得甲方书面同意才可更改，同时乙方不得有任何转租行为，否则视为乙方违约。审理中，被告陆兴称虽其与周月芬的合同中约定不得转租，但实际经过与周月芬沟通后已同意转租，双方约定转让费12万元，租金因房东要求涨价所以当时未确定，为证实该主张被告陆兴向本院提交（2018）苏0282民初11549号案件的庭审笔录。该庭审笔录中，周月芬作为证人到庭作证，证言内容主要为“2017年12月20日我在宜兴逛街的时候，发现陆兴不在案涉房屋做生意了，陆兴打电话给我才认识莫杰君的。在原被告进行转租的时候，我是同意转租的，但要求房租每年上涨1万元，现在还是这个意思，但房租还要上涨。房屋实际已于2018年10月份收回，是陆兴将钥匙交给我的。现在不同意以年上涨1万元的房租转租，因为现在房屋年租金不止5万元，基本达到15万元-20万元。”原告称转租未达成，在2018年12月12日的租期未达成之前房东已通知不再租赁，并要求收回房屋，为此，原告莫杰君提供2018年4月16日周月芬发给原告的短信“你好，我是房东，你的房子到2018年12月12日我要收回，请你配合一下谢谢!”对该短信，被告不予认可。审理中，原告莫杰君称在2017年12月21日还通过现金支付的方式支付被告陆兴100000元，当时陆兴出具了收条，但因收条在其作代购时的包中一并被海关扣留所以不能提供，为此原告莫杰君提交2018年1月20日其与陆兴的微信聊天记录以及证人证言，其中聊天内容中说道“你一次性给清吧，帮我凑凑，还有5.7万，不要分那么多次给了”“是还剩5.7吗”“是的”“你做到今年结束，就谈谈转让费里的出进”“弟兄，账这么算不合适”“房租就5万元反正，怎么不合适，你做一年收一年房租啊”“因为房东不同意转租的情况下，是不存在转让费的，我的意思你房租拔高点总归是算总账”，证人叶某的证言主要陈述“大概是2017年12月底前后店铺被转让，晚上我上班的时候，在金街200号的店铺里，莫老板拿钱过来，陆兴和老板娘都在店内，老板娘还数了一下，陆兴和老板娘说人家也不会差你10万元，我看到老板娘数了部分，我就去边上了，都是100元的”等内容，以证明在店内现金支付陆兴100000元，至2018年1月20日转让费尚欠57000元未付，之后莫杰君通过转账支付56000元，另有1000元通过拿化妆品折抵。对上述证据，被告陆兴质证表示原告未出示收条，仅凭证人一人证言不予认可收到100000元现金，原告只支付了12万元的转让费以及16000元是购买的店内的产品，对微信聊天记录因未提交电子证据公证，故对此不予认可。以上事实，有商铺租赁合同、转租合同、庭审笔录、微信聊天记录、微信转账记录、证人证言及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原告提供的《转租合同》是包含商铺转让以及房屋转租两部分内容，共涉及甲、乙、丙三方，其中明确写明“本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效”，但该合同实际仅有陆兴与莫杰君签字，未有丙方房东签字，故该合同实际并未成立生效。虽被告陆兴抗辩与房东达成一致同意转租，然根据房东周月芬的陈述其同意转租是在提高原租赁合同中关于租金金额的前提下，并未明确表示同意按原租赁合同中约定的年租金50000元转租给原告，而被告陆兴亦未提交原告或其与房东达成新的租赁合同的相关证据予以证明，故举证不能的责任只能由其自行承担，对被告陆兴的该抗辩意见，本院不予采纳。合同未成立亦未生效，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于未生效的合同不得强制履行，基于未生效的合同取得的财产应当返还。本案中，原告主张已为转让店铺支付236000元，对此被告仅认可提供转账记录的135000元，对原告主张的现金支付100000元以及以化妆品折抵1000元不予认可，而仅凭原告提供的微信聊天记录以及证人证言尚不足以证实其支付现金的事实，故对原告要求返还236000元租金转让费的诉讼请求，本院部分予以支持，被告应返还原告转让费135000元，对超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告陆兴于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告莫杰君转让费135000元。二、驳回原告莫杰君的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2420元，由陆兴负担1384元，由莫杰君负担1036元。原告预交诉讼费中的剩余部分1384元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年八月十三日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。