江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初1156号原告：丰城市民政局，住所地：江西省丰城市紫云大道168号，统一社会信用代码：11360881014728545J。法定代表人：鄢立民，系丰城市民政局局长。委托诉讼代理人：蔡文波，系江西浩剑律师事务所律师，执业证号：13609201010804300。委托诉讼代理人：熊国军，系江西浩剑律师事务所律师，执业证号：36091904110005。被告：李惠珍，女，1963年4月1日出生，汉族，退休工人，住所地：江西省丰城市。第三人：左平亮，男，1981年7月29日出生，汉族，个体户，住所地：江西省丰城市。第三人：黄冲，男，1980年5月5日出生，汉族，务工，住所地：江西省丰城市。第三人：周军平，男，1969年3月29日出生，汉族，个体户，住所地：江西省丰城市。第三人：谢春华，男，1978年3月14日出生，汉族，个体户，住所地：江西省丰城市。原告丰城市民政局（以下简称原告）与被告李惠珍（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月19日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人熊国军、被告、第三人左平亮、周军平、谢春华到庭参加了诉讼,第三人黄冲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法宣告原、被告间的土地租赁合同无效，被告自判决生效之日起归还所租的土地；2、第三人谢春华、左平亮、周军平、黄冲自判决生效之日起搬离租赁地；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2000年7月20日被告丈夫杨小羊以原丰城市牛奶厂的名义与原告签订了一份土地租赁合同，约定原丰城市牛奶厂租赁原告管理的丰城市火葬场（旧址）的土地6.9亩，以69000元的价格租赁该地100年，2003年7月后该厂停产，2005年5月杨小羊病故，此后，所租赁的土地及其地上的建筑物由被告经营管理。被告未经原告同意擅自将所租赁的土地转租给第三人谢春华、左平亮、周军平、黄冲经营使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期间不得超过二十年。原、被告的土地租赁合同违反强制性法律规定，损害社会公共利益，属于无效合同，原告已于2018年12月份向被告及第三人左平亮、周军平、谢春华、黄冲分别发出《解除合同收回土地告知函》、《收回土地，限期搬离告知函》，限被告、第三人左平亮、周军平、谢春华、黄冲接函后四十五日内分别交回所租土地、房屋，搬离转租地。但被告及第三人左平亮、周军平、谢春华、黄冲，均拒不履行义务，原告为维护合法权益，特向法院提出诉讼，要求支持诉请。被告辩称：如果租赁期过短，则投资大，回报少，不划算，我方就不会与原告签订土地租赁合同。合同签订后，我方共向原告交纳土地租金（含地上建筑物租金）76000元，另外还投入了大量的资金进行了维修、改造、重建，现政府需征用土地，原告提出解除土地租赁合同，我同意，但要求原告对我的损失作适当补偿。第三人左平亮述称：2017年1月1日，我从第三人谢春华处转租了部分土地作场地，用于加工铝合金，双方签订了合同，事后也征得了被告的同意，此后投入资金新建了一个钢构棚作厂房。现政府需征用土地，原告要求搬离，我同意，但必须赔偿损失。第三人黄冲未作陈述。第三人周军平述称：我从杨星处转租了一个仓库，用于销售机动三轮车，租期：2018年4月18日至2021年4月17日，租金：10000元/年。现政府需征用土地，原告要求搬离，我同意，但必须赔偿损失第三人谢春华述称：2013年11月24日，我与被告签订了转租合同，被告将所租赁的土地及房屋转租给我，转租期10年，租金：第1年，10000元；第2年至第5年15000元；第5年后每年上涨3000元。合同签订后我投资维修了厂房、添置了设备。2017年元月，又将部分土地转租给第三人左平亮加工铝合金，事后也得被告的认可。经被告同意又将部分土地转给徐锋、杨星搭建仓库，后来他们将仓库租给了第三人周军平使用，另外，有几间闲置的空房，我将它转租给第三人黄冲养鸡，只租了一年，租金3000元。现政府需征用土地，原告要求搬离，我同意，但必须赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：丰城市火葬场是原告管理的下属单位（自收自支的事业单位），1970年3月经丰城县革委会抓革命促生产指挥部批准征用(文号（70）丰部内字第031号)丰城县太阳公社的旱地6.67亩作该场的建设用地（其中建筑面积占地1.29亩，绿化用地5.38亩，地址，丰城县剑光镇白沙角。），1987年3月16日经丰城县土地利用管理办公室清查登记，1994年3月底该场迁移新址办公。原丰城市牛奶厂由被告丈夫杨小羊与其兄姐数人共同开办，1996年4月办理了工商登记，同年7月，其他出资人退出，该厂由杨小羊独资经营，但以后未变更工商登记，原丰城市牛奶厂自开业后一直租用丰城市火葬场（旧址）经营。2000年7月20日在未经丰城市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的情况下，被告丈夫杨小羊以原丰城市牛奶厂的名义正式与原告签订了一份土地租赁合同，该合同约定：原丰城市牛奶厂租赁原告下属单位丰城市火葬厂（旧址）的划拨土地6.9亩（实际划拨土地为6.67亩），租金：69000元，租期：100年（2000年7月20日至2100年7月20日），合同签订时交纳租金。如遇国家政策变动或城市建设需要，租赁期达不到合同规定的年限，出租方按租金的年均额退回租金，有关所投资的固定资产的损失补偿归承租方所有。承租方自主经营，自负盈亏，负责缴纳一切税费。合同签订后，承租方向原告交纳76000元租金（另含地上建筑物租金7000元），2003年7月后原丰城市牛奶厂因经营不善停产，但未办理注销登记手续，2005年5月份杨小羊病故，此后，所租赁的土地及其地上的建筑物由被告个人独自经营管理。2013年11月24日，被告与第三人谢春华签订转租合同，被告将所租赁的土地及房屋转租给第三人谢春华经营，转租合同约定：转租期10年，租金：第1年，10000元；第2年至第5年15000元；第5年后每年上涨3000元。2017年元月，第三人谢春华又将部分土地转租给第三人左平亮加工铝合金，事后被告与第三人左平亮重签了转租合同，第三人左平亮新建了一个钢构棚作厂房。此后第三人谢春华经被告同意又将部分土地转给案外人徐锋、杨星搭建钢构棚仓库，后来杨星将该仓库租给了第三人周军平使用，租期：2018年4月18日至2021年4月17日，租金：10000元/年。另外，第三人谢春华又将几间闲置的空房转租给第三人黄冲养鸡，租期：一年，租金3000元。被告将所租赁的土地、房屋转租给第三人谢春华经营，第三人谢春华又将其所转租土地、房屋再转租他人经营均未征得原告的同意和有关部门的批准。2018年12月份，因房屋征收，土地收回，原告向被告及第三人谢春华、左平亮、周军平、黄冲分别发出《解除合同收回土地告知函》、《收回土地，限期搬离告知函》，限被告、第三人左平亮、周军平、谢春华、黄冲接函后四十五日内分别交回所租土地，搬离转租地。但被告及第三人左平亮、周军平、谢春华、黄冲均未搬出，酿成纠纷，原告遂具状诉诸本院要求，1、依法宣告原、被告间的土地租赁合同无效，被告自判决生效之日起归还所租的土地及房屋；2、第三人谢春华、左平亮、周军平、黄冲自判决生效之日起搬离租赁地；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为：本案的争议焦点是：一、原告与原丰城市牛奶厂间的土地租赁合同是否合法有效？二、被告将承租的土地、房屋转租给第三人等是否合法有效？三、有关履行合同的损失，转租可能产生的纠纷，征收补偿事宜应如何处理？本院对本案的争议焦点分析、评判如下：一、关于原告与原丰城市牛奶厂间的土地租赁合同效力问题《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）其有地上建筑物、其他附着物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章规定办理。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。丰城市火葬场（旧址）的建设用地为国有城镇划拨土地，原告未经丰城市人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自将丰城市火葬场（旧址）的6.67亩建设用地及房屋租赁给原丰城市牛奶厂经营，且租赁期为100年，违反法律、行政法规的强制性规定，故此原告与原丰城市牛奶厂间的土地租赁合同应确认为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除合同的问题。二、被告将承租的土地、房屋转租给第三人等的效力问题被告将承租的土地、房屋转租给第三人等，既未征得原告的同意，也未经丰城市人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其转租行为属无效的民事行为，自始没有法律上的拘束力。三、有关履行合同的损失，转租可能产生的纠纷，征收补偿事宜的处理问题诉的分离是人民法院受理案件后，为正确及时地处理案件，将几个有联系的诉从一个案件中分离出来，作为若干独立的案件分别进行审理和裁判，诉的分离的目的在于避免诉讼的复杂化，防止因案情复杂，头绪过多，而导致诉讼迟延。故此，对有关履行合同的损失，转租可能产生的纠纷，征收补偿等事宜的处理问题，本案当事人均可另案讼争。综上所述，原告与原丰城市牛奶厂间的土地租赁合同因违反法律和行政法规的强制性规定，属无效合同，被告将承租的土地、房屋转租给第三人等，属无效的民事行为，无效的合同与无效的民事行为自始没有法律上的约束力，因此被告应当将租赁物返还原告，第三人谢春华、左平亮、周军平、黄冲应当搬离转租地。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认2000年7月20日原告丰城市民政局与原丰城市牛奶厂签订的土地租赁合同无效；二、被告李惠珍于本判决生效后的60日内将承租的丰城市火葬场（旧址）的城镇国有划拨土地及该土地上的房屋返还给原告丰城市民政局；三、第三人谢春华、左平亮、周军平、黄冲分别于本判决生效后的60日内将由被告李惠珍转租的丰城市火葬场（旧址）的土地、房屋返还给原告丰城市民政局；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、案件受理费1525元由原告丰城市民政局负担900元，被告李惠珍负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院,在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费1525元，款汇至江西省宜春市中级人民法院（户名：江西省宜春市中级人民法院，账号14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行）,如逾期交纳，按自动撤回上诉处理。审 判 长  聂国华人民陪审员  廖志刚人民陪审员  熊俊波二〇一九年八月二十日书 记 员  甘珊琴