大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初292号原告：宋德庆，男，1980年6月16日出生，满族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：张华，辽宁华夏律师事务所律师，执业证号：12102201111855352。被告：金龙，男，1984年8月8日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：张欣悦，辽宁晟大律师事务所律师，执业证号：12102201611232190。原告宋德庆与被告金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告宋德庆及委托诉讼代理人张华，被告金龙的委托诉讼代理人张欣悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除房屋租赁合同；2.被告返还租金7万元，返还定金2万元，返还物业费6200元，支付违约金5万元，合计146200元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告欲合伙经营旅店，经与被告协商，被告同意将其所有的位于大连长兴岛经济区公建出租给原告经营使用。2019年3月4日，原告宋德庆与被告签订了房屋租赁合同。被告于2019年3月4日将案涉房屋交给原告。原告按照合同约定，于3月4日向被告支付定金2万元，3月5日，原告宋德庆转给被告7万元。案外人姜林将6200元物业费交给被告的朋友。在二原告装修期间，丹东市振兴区人民法院来到涉案房屋，欲张贴封条。此时原告才得知，案涉房屋抵押权人丹东银行股份有限公司已起诉被告，案涉房屋已于2018年8月9日被查封。现抵押权人已经申请强制执行，丹东法院欲拍卖该房屋，让原告腾退。原告已经投入了装修费用，准备开始营业。但因案涉合同无法履行，为避免损失扩大，于是停止装修，与被告多次沟通未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告金龙辩称，同意解除合同，但原告诉请的146200元过高，被告同意支付77152元。对原告装修投入4万元事实予以认可，对2019年3月10日丹东振兴区人民法院法官到案涉房屋事实予以认可。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供下列证据：1.房屋租赁合同文本一份4页，以证明双方约定权利和义务；2.定金条一份1页，以证明原告于2019年3月4日支付给被告租房定金2万元；3.原告宋德庆银行交易明细清单一份1页，以证明原告按照双方约定，于2019年3月5日以银行转账的方式向被告支付第一年房屋租金7万元；4.录音证据光盘一份（录音时间：2019年3月15日，以电话通话的形式录音，案外人姜林：158××××7701、被告金龙：133××××1588）、文字版3页，以证明房屋租赁合同实际签订日期是2019年3月4日，案涉房屋于当日交付给原告，因被告给原告让出10天装修时间，故将签订日期改为3月14日，原告已如期交付了定金2万元、第一年租金7万元、物业费6200元；5.（2018）辽0603执1077号执行裁定书一份1页，以证明原告在装修案涉房屋时，丹东市振兴区人民法院法官来到案涉房屋（2019年3月14日），此时，原告才知道，案涉房屋在出租给原告前已被法院查封，法官告诉原告案涉房屋将要拍卖，即原告已无法实现合同目的，故向法院起诉，请求解除合同，由被告返还已付定金、租金、物业费，并支付违约金。被告提供辽宁省丹东市振兴区人民法院笔录复印件一份1页，以证明案涉房屋于2019年6月12日被张贴封条。原、被告对对方提供证据真实性无异议，与本案有关联性，予以采信。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年3月4日，被告收取原告定金2万元。2019年3月5日，原告宋德庆向被告金龙转房屋租金7万元。原告又交纳物业费6200元。2019年3月14日，金龙（甲方）与宋德庆（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于大连长兴岛经济区公建房，建筑面积577平方米的房屋出给乙方，租赁期限为三年，自2019年3月14日至2022年3月14日止，总租金20万元，第一年租金7万元，在签订本协议之日起一次性交清；第二年租金7万元，应在第一年租赁期限届满前两个月一次性支付完毕；第三年租金6万元，在第二年租赁期限届满前两个月一次支付完毕。定金2万元，签订本协议时一次性支付完毕，租赁期间内，如甲方将本合同项下房屋出卖给第三人，本合同解除。甲方应向乙方支付违约金5万元，并退还预交租金及定金后，乙方应立即腾退房屋。原告为装修投入4万元。2018年8月9日，案涉房屋被告辽宁省丹东市振兴区人民法院查封，2019年3月10日左右，丹东市振兴区人民法院法官到案涉房屋，2019年6月12日，案涉房屋被该法院张贴封条。本院庭审结束后曾组织双方当事人到案涉房屋查看，从外面可以看到房屋未装修完毕。本院认为，原告宋德庆与被告金龙签订房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁关系。因被告原因导致案涉房屋被丹东市振兴区人民法院查封，导致原告宋德庆租赁目的无法实现。因此原告宋德庆有权要求解除合同，并要求被告返还已经交纳的租金、物业费、定金。被告辩称，案涉房屋于2019年6月12日被法院张贴封条，之前租金应予以扣除，在原告宋德庆装修期间丹东市振兴区人民法院法院就因执行曾到案涉房屋，原告宋德庆因此不敢继续装修。且大连长兴岛经济区6月份旅游旺季尚未开始，房屋被粘贴封条导致原告经营目的无法实现，故本院对被告的答辩意见不予支持。原告宋德庆装修已经投入4万元，因房屋被查封，导致租赁目的无法实现，被告应予以赔偿原告宋德庆装修损失。原告主张其他违约损失，被告不同意支付，本院认为因本案不属于金龙主动出售案涉房屋，故对原告的其他诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋德庆与被告金龙2019年3月14日签订的房屋租赁合同；二、被告金龙于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告宋德庆房屋租金7万元、定金2万元、物业费6200元，合计96200元；三、被告金龙于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宋德庆房屋装修款4万元；四、驳回原告宋德庆的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，由原告宋德庆负担200元，由被告金龙负担3024元，保全费1295元，由被告金龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王叶辉人民陪审员  苏丽波人民陪审员  姜 萍二〇一九年八月二十一日书 记 员  静 蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。