广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初8973号原告：包武，男，汉族，1973年9月11日出生，身份证住址广州市越秀区。被告：钟其辉，男，汉族，1948年1月20日出生，身份证住址广州市越秀区。被告：钟文烨（兼被告钟其辉的委托诉讼代理人），男，汉族，1989年2月1日出生，身份证住址广州市越秀区。原告包武诉被告钟文烨、钟其辉物权保护纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包武，被告钟其辉、钟文烨（兼被告钟其辉的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于广州市越秀区XX街XXX号501房交还给原告。2、判令被告支付2018年1月至房屋交还之日止的房屋占用费（参照2017年房管部门公布的市场参考价，每月按704.55元计算）。事实和理由：原告依法取得了广州市越秀区XX街XXX号501房的产权，并于2003年10月14日办理了《房地产权证》，为交吉购买。广州市荔湾区人民法院曾作出（2011）荔法民三初字第8号民事判决书，明确涉案房屋为原告的合法财产，被告不能非法占有，并应通过司法途径解决纠纷。在上述诉讼中，原告得知原居住人孔某已病故，原告于2012年收回房屋后一直空置房屋。2018年，发现被告私自开锁迁入房屋居住，原告多次上门要求被告即时清退房屋并报警，但被告仍拒不迁出房屋。为此提出上述诉讼请求。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉讼房屋没有交还依据，被告居住的涉讼房屋属于被告钟文烨母亲卫某的遗产，两被告不须交还房屋，原告要求被告支付房屋使用费是不合理的。1994年9月7日，广州市银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司）与被告钟文烨的外婆孔某及母亲卫某、卫淑某签订房屋拆迁安置协议，约定该公司安排孔某等人永迁前进东路13号之三501房，即广州市越秀区XX街XXX号501房。同日银建公司将房屋交付给孔某等人使用，双方签订了商品房交付使用合约，孔某等人还购买了增大面积。涉讼房屋是作为永迁居住的房屋，故被告不须支付使用费。2002年4月23日被告曾收到银建公司通知办理产权证事宜，联系人为曾平，被告与曾平联系，但该公司工作人员一直称曾平外出，导致涉案房屋一直未能办理产权证。后来被告获悉2003年4月24日曾平作为领房人签订房地产购买合同，于2003年10月14日将涉案房屋过户到原告名下。被告就上述问题到房管部门信访，后得到回复涉讼房屋为一房多卖。被告是正当合法入住的，并没有撬锁入住。请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：钟文烨、钟其辉、钟惠某、卫淑某因与银建公司、广州建威房地产有限公司（以下简称建威公司）及原告的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，曾向广东省广州市荔湾区人民法院起诉，要求撤销建威公司与包武（即本案原告）签订的购房合同，及确认钟其辉等上述四人对涉案广州市XX路XX街XXX号501房拥有合法的产权，银建公司、建威公司及包武协同钟其辉等上述四人办理该501房的征用补偿转移登记手续，直至将房屋产权过户至上述四人名下等。该院经审理后，查明：广州市中山七路XX街1号房屋是卫某（又名彳卫某）所有的房产，该屋为混杂结构二层半，叠合面积47.76平方米。卫某已于1974年2月18日死亡。1993年5月17日，孔某、卫A、卫某、卫淑某办理了（93）穗荔证字第5034号继承权证明书，卫某的上述遗产由孔某、卫A、卫某、卫淑某四人共同继承。同日，广州市荔湾区公证处出具（93）穗荔证字第5035号公证书证明孔某、卫A、卫某、卫淑某四人还签订了《析产协议书》，订明：孔某、卫A、卫某、卫淑某均是广州市中山七路XX街1号房屋的共同继承人，现房屋分为前座、后座，为便于居住和管理，现协商析产分划如下：一、上述房屋的前座全部归卫A所有。二、上述房屋的后座全部归孔某、卫某、卫淑某三人所有。1994年9月7日，银建公司（甲方）与孔某、卫某、卫淑某（乙方）签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》，约定：银建公司经批准拆除中山七路XX街1号后座房屋，孔某、卫某、卫淑某是该屋的使用人，建筑面积23.88平方米，甲方应于1994年9月30日前，在XX路XX街13－3第五层，产权属于自有的建筑面积32平方米房屋安置给乙方回迁居住，甲方安排乙方永迁XX路XX街13之三第501房，乙方原有建筑面积23.88平方米，超出原产权8.12平方米，由乙方以550元/平方米向甲方购买，另订购房协议。同日，银建公司（甲方）与孔某、卫某、卫淑某（乙方）签订了《购房协议》约定：甲方同意将8.12平方米建筑面积以人民币550元/平方米售给乙方，购房款合计4466元，该面积随同征用土地拆迁房屋补偿协议书的面积合并建成一个单元，安排在XX路XX街13－3五楼南方向。甲方负责为乙方办理领取契证，办理契证的费用按房管部门规定缴交各自应缴费用。1994年9月7日，银建公司将上述房屋实际交付给乙方使用，双方并签订了《商品房屋交付使用及管理合约》。1994年10月11日，乙方向甲方支付了上述购房款。1996年11月8日，银建公司出具《证明》给钟其辉等四人，证明原中山七路（89）房拆许字55-××号拆除中山七路XX街1号后座业主孔某、卫某、卫淑某房屋契证面积23.88平方米，永迁XX路自购8.12平方米共建筑面积32平方米。XX路XX街XXX号501房原产权人是建威公司，领有粤房地证字第××号房地产所有证，产权登记日期为2002年6月10日。该房屋所有权来源为分割，房屋用途为居住性用房，房屋所有权性质为合作经营（港资），建筑面积33.55平方米，其中套内建筑面积30.52平方米。建威公司是由银建公司与集威（香港）有限公司于1992年12月18日在广州签订合作开发经营“德福楼”房地产合同而成立的合作经营（港资）公司，领有企业法人营业执照，经营范围为在广州市大德路843-853号、海珠中路2-34号地段，开发、建设、销售、出租和管理自建的商住楼宇。2001年11月23日，经建威公司董事会全体董事于当日召开会议，一致同意如下决议：……同意将原计划购买用于安排大德路项目拆迁户永迁的商品房及安排拆迁户剩余的商品房，其中，XX路XX街XXX号201房、202房、203房、204房、205房、206房、207房、208房、209房、210房、304房、401房、403房、405房、501房、505房、507房、607房、701房、704房、705房、801房、803房、804房、805房、902房、903房、904房、905房……卖出，售价每平方米1300元至2500元，资金回笼于公司集中使用。2003年4月24日，建威公司与包武签订编号【03】穗房交字（14236）号《广州市房地产买卖合同》，卖方为建威公司，买方为包武，房地产座落于广州市白云区XX路XX街XXX号501房。买卖双方议定交易价为43615元，签订本合同时，买方已按房地产交易价30000元作为定金支付给卖方，余额13615元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。2003年10月14日，卖方确认收到买方房价款43615元。同日，广州市房地产交易所发出房屋交易登记证明书，内容为白云区XX路XX街XXX号501房系包武向建威公司买受，已经我所交易登记，并已2003交易064026号备案，特发此证明书。请凭此证明书于三个月内向广州市房地产登记所申请办理产权登记手续。2003年10月15日，XX路XX街XXX号501房已登记在包武名下。另查，卫某已于2003年4月11日死亡，孔某于2008年4月6日死亡。孔某与配偶卫某婚后生育卫淑某（女儿）、卫某（女儿）两个子女。卫某与配偶钟其辉婚后生育钟文烨（儿子），钟惠某（女儿）两个子女。2010年4月29日，钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某在广东省广州市南方公证处办理了（2010）南公证内字第15433号公证书，因卫淑某表示放弃对被继承人卫某的上述遗产的转继承权，因此，被继承人卫某的上述遗产应由钟其辉、钟文烨、钟惠某三人共同继承。为此，广州市荔湾区人民法院于2011年6月13日作出（2011）荔法民三初字第8号民事判决书，认为根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销：（一）有重大误解而订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机关变更或者撤销。……”在该案中，钟其辉等四人不是建威公司与包武所签订的编号【03】穗房交字（14236）号《广州市房地产买卖合同》的当事人，依照上述法律的规定，钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某无权请求人民法院对建威公司与包武所签订的上述《广州市房地产买卖合同》予以撤销。故钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某请求判令撤销建威公司和包武所签订的购房合同因缺乏依据，该院不予支持。虽然被拆迁人孔某、卫某、卫淑某（乙方）于拆迁人银建公司（甲方）签订了《广州市房屋拆迁安置协议》及《购房协议》，但甲、乙双方没有签订相关的《产权补偿协议书》，且银建公司用于安置被拆迁人孔某、卫某、卫淑某（乙方）永迁的房屋的产权并非银建公司所有，现在诉争房屋的产权也已登记在包武名下，故对钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某要求确认其对位于广州市XX路XX街XXX号501房拥有合法的产权及要求银建公司、建威公司、包武协同钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某到原广州市国土资源交易中心和房屋管理局相关的机构办理广州市白云区XX路XX街XXX号501房的征用补偿转移登记手续，直至将上述房产权过户至钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某名下，因依据不足，该院不予支持等。为此判决：一、驳回钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某要求判令撤销建威公司与包武所签订的购房合同的诉讼请求。二、驳回钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某要求确认其对位于广州市白云区XX路XX街XXX号501房拥有合法的产权的诉讼请求。三、驳回钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某要求银建公司、建威公司、包武协同钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某到广州市国土资源交易中心和房屋管理局相关的机构办理广州市白云区XX路XX街XXX号501房的征用补偿转移登记手续，直至将上述房屋产权过户至钟其辉、钟文烨、钟惠某、卫淑某名下的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案诉讼期间，原告陈述：原告在购买涉案房屋前已知道房屋由孔某居住使用。两被告陈述：涉案房屋自永迁后由孔某、两被告及被告钟文烨的母亲卫某共四人居住，卫某、孔某去世后，房屋由两被告居住使用。此后被告钟其辉因手术自2018年7月起搬离涉案房屋，未在内居住。现涉案房屋由被告钟文烨一人居住使用。就两被告所主张涉案房屋属于卫某的产权一事，本院给予两被告十五个工作日的期限另案起诉主张上述权利，并向本院提交另案起诉的材料。两被告未在上述期限内向本院提交另案起诉的有关材料。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告于2003年10月15日经登记依法取得涉案广州市越秀区XX街XXX号501房的不动产权，为该房屋的不动产权人。根据上述生效判决书查明的事实，涉案房屋为银建公司安排孔某、卫某、卫淑某永迁居住的房屋，两被告随孔某、卫某永迁入住涉案房屋，为房屋的实际使用人。两被告主张涉案房屋为卫某的遗产，但其既未能提供相应证据证明，亦未在本院指定的期限内另案提起诉讼主张其权利，故对两被告该项抗辩意见，本院实难采信，本院只能以现有证据作为认定本案事实的依据。因此，原告现要求两被告交还涉案房屋合法有理，本院对此予以支持。两被告作为涉案房屋实际使用人，在未与原告订立租赁合同关系的情况下，根据公平合理、等价有偿的原则，两被告应向作为房屋不动产权人的原告支付使用房屋的对价，故对原告要求两被告支付自2018年1月起的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。惟被告钟其辉应与被告钟文烨共同承担2018年1月至2018年6月期间的房屋使用费，自2018年6月起的房屋使用费由被告钟文烨承担支付义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告钟文烨及其同住同户籍人员应迁出广州市越秀区XX街XXX号501房，将房屋腾空交还给原告包武。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告钟文烨、钟其辉应共同向原告包武支付2018年1月至2018年6月的房屋使用费（参照每月每平方米21元×建筑面积33.55平方米计付），被告钟文烨应向原告包武支付2018年6月至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（参照每月每平方米21元×建筑面积33.55平方米计付）。三、驳回原告包武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 丽人民陪审员 吴 斐人民陪审员 陈淑文二〇一九年八月十九日书 记 员 徐浩龙