广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2951号原告：娄秋琴，女，1979年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：广州易成酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路167号2221房。法定代表人：李海涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：简洁琳，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婉珊，广东君厚律师事务所实习律师。原告娄秋琴与被告广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告娄秋琴，被告易成公司的委托诉讼代理人简洁琳、郭婉珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄秋琴向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年7月、2017年11月至2019年2月25日的租金60300元；2.被告支付延迟支付租金的违约金141360元；3.被告支付单方终止合同的违约金22800元；4.被告支付2214房屋的管理费以及水电费等费用4642.56元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月24日，因看到“酒店返租年8%回报”的销售广告，原告购买了奥园城市天地九区1栋2214房，并同时与被告签订了租赁合同。因为被告的工作人员承诺将在奥园城市天地建成最大的旗舰店，且租赁合同约定承租八年之久，还逐年递增租金，原告才同意投入按照被告要求的远高于市场价格共计118950元的装修款，由被告按照其要求、标准和风格对2214房进行装修，于是签署了由被告提供的格式合同范本《房屋租赁合同书》及《装修委托协议书》，并约定《装修委托协议书》作为租赁合同的附件，是租赁合同不可分割的部分。合同签署之后，原告如期足额地向被告支付了全部装修款项，原告于2016年7月交楼现场刷卡35685元，9月转账71370元。被告于2016年11月9日开始向原告支付租金，但仅支付到2017年6月，从2017年7月开始以各种理由不再支付租金。2017年9月1日,被告通知验收装修，因为被告在9月份之前应当支付的租金未及时支付，故双方同意第三笔装修的尾款11895元以及2017年8月、9月和10月的部分租金抵扣，但原告保留了追究被告违约支付租金的权利。就在原告支付完所有装修款共计118950元不到一个月的时间，被告就开始以各种理由换不同的工作人员和律师要求单方降低租金，原告不同意降租的情况下，被告又换律师与原告协商解除合同，在原告不同意的情况下，被告向原告快递了《解除协议书》，里面明确载明“本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，租金合同解除”，原告拒绝签收该协议书，也一直从未在协议书上进行签字，《房屋租赁合同》仍然是合法有效的，应当得到法律的认可和遵守。而根据《房屋租赁合同》第十四条第5点的规定，被告如果想提前单方终止合同，也应当向原告送达的是提前终止合同的通知书，而不是《解除协议书》，并应当按照约定向原告支付当年租金总额的0.5倍的违约金，但截止到目前，被告既未向原告支付任何一分钱的违约金，也未将《房屋租赁合同》项下的2214房屋归还给原告，相反，该房屋一直在被告的控制和使用之下。对于起诉的金额计算和依据：截止到2019年1月，被告共拖欠原告2017年7月、2017年11月至2019年1月共计15个月的租金总计57000元，根据《房屋租赁合同》第十四条第3项的规定，乙方未能在约定的时间内支付租金，每延迟一日，按延迟支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，按照每月30天计算，7个月的租金根据延迟支付的时间进行计算，延迟支付违约金的数额共计140220元，2017年8月迟延支付一个月的违约金是1140元，共计141360元。另外，2214房屋一直在被告的控制和使用之下，房屋产生的管理费和水电费应当由被告支付，根据奥园物业服务公司提供的缴款通知单，截止到2019年1月1日的物业费和水电费共计4642.56元。2019年2月25日，原告在北京收到被告寄来的2214房屋的钥匙，被告以其行动表示其于2019年2月25日无故单方终止与原告之间签订的租赁合同，故根据租赁合同第十四条第5项的规定，应当按当年租金总额的0.5倍向原告支付违约金22800元。此外，合同终止的时间为2019年2月25日，故被告还应当支付2019年2月1日至2月25日的租金3300元。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告易成公司辩称，2015年11月25日，原告与被告签订2214房的租赁合同。合同约定2016年7月1日为正式起租日，从2016年7月1日起应当交付房屋给被告，并给予被告120日的免租期，即被告应当从2016年11月开始按月缴纳租金。2016年11月1日，2214房的免租期结束。2016年11月9日，被告按合同约定向原告支付2214房首月租金。此后一直如期支付。根据约定，原告应当给付装修款共计118950元，双方约定分三期支付。原告于2016年7月6日交付2214房并给付第一期装修款35685元。2016年9月12日原告通过转账方式缴付第二期装修款71370元。由于原告拒绝给付第三期装修款，因此被告通过2017年8月-10月的租金用于抵扣第三期装修款。租赁期间，由于市场竞争激烈，行情变动大，2214房所在的酒店公寓无法继续经营，2214房以外的租赁物业均已与被告解除合同或转租第三人。但原告一直拒绝就解除合同与被告协商，故被告不得已根据租赁合同第十五条第5项于2017年10月17日向原告在合同中约定的送达地址邮寄《解除房屋租赁合同协议书》，故2214房屋租赁合同已于2017年10月终止，自2017年11月起，被告无须再向原告支付租金，也无需为此支付逾期支付租金的违约金。为确保通知到位，被告在省级报纸南方都市报上发出登报声明，通知原告终止合同，并请求配合办理交接事宜。被告将涉案房屋钥匙2把以及报纸复印件邮寄给原告，然而原告仍然拒绝任何协商，强行要求被告继续履行长达8年的租赁合同，背负给付租金的义务，此行为明显有悖于民商事法律关系的公平原则。至于被告还未根据租赁合同第十五条第5项的约定向原告支付违约金的原因是，被告通过微信、电话联系、登报发布声明等各种方式通知原告，原告依然拒不配合被告办理交接手续，故被告为保障自身权益而暂未支付提前解除合同的违约金。退一步讲，若因被告未支付提前解除合同的违约金导致租赁合同第十五条第5项约定的解除条件未成就，被告未能提前解除合同，但根据租赁合同第十五条第3项的约定，被告自2017年11月起未向原告支付租金已超过两个月，合同约定的解除条件已达成，租赁合同自2017年12月起已经解除，被告也只应当按照当年租金金额的0.5倍向甲方支付违约金。由于原告拒不配合被告办理交接手续，致使租赁物业一直处于无人使用的状态。在此期间，因租赁物业的水电闸未处于完全关闭状态，房屋内的家用设施一直产生水电损耗。被告认为管理费、水电费等费用是原告怠于履行收回租赁物业的手续所导致的，应由原告自行承担上述费用。双方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：2015年11月25日，娄秋琴（甲方、出租人）与易成公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区奥园城市天地九区1栋2214房，出租给乙方，建筑面积47.58平方米，房屋可以被乙方承租用作酒店公寓；租赁期限共8年，正式起租日为2016年7月1日至2024年6月30日；甲方应于签订本合同同时与乙方签署《装修委托协议书》，将房屋委托乙方统一装修，甲方给予乙方120天免租装修期，免租装修期由甲方移交物业及钥匙的次日起计算）；乙方租赁涉案房屋用于经营性公寓式酒店出租，月租金标准第一年、第二年为3800元，第三年、第四年为3990元，第五年、第六年为4189元，第七年、第八年为4398元；乙方需于每月5日前支付当月租金；如乙方未能在约定的时间内支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，若延迟支付租金超过2个月，甲方解除合同，乙方应按当年租金总额的0.5倍向甲方支付违约金；乙方如欲提前终止合同，须提前1个月书面通知甲方，通知到达后甲方即视为合同终止，乙方应按当年租金总额的0.5倍向甲方支付违约金；本合同项下甲乙双方通知按首页地址为送达地址；联系方式发生变更的，任何一方应及时书面通知另一方，在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的送达视为有效送达；本合同经甲乙双方签字盖章后生效；等等。同日，双方签订《装修委托协议书》，约定：甲方委托乙方代为装修涉案房屋、购买家私家电、软性装饰等，乙方代甲方完成委托事项费用标准为118950元，每平方米2500元；甲方向乙方移交物业及钥匙后，甲方支付合同总价款30%共35685元，工期进行30天后，且在完成整体硬装部分后（以第一笔款交付后的第二天算起）甲方支付合同总价款的60%计71370元，完成验收合格之日起7日内甲方支付合同余款10%计11895元；等等。2016年7月9日，娄秋琴向易成公司支付装修款35685元，同年9月12日支付装修款71370元。2016年11月，易成公司逐月向娄秋琴支付租金，其中2017年6月的租金，易成公司工作人员于2017年6月5日向娄秋琴转款3800元，2017年8月、9月的租金及10月的部分租金以娄秋琴支付的三期工程款11895元予以抵扣，剩余10月部分租金由易成公司于2017年10月24日支付完毕。另外，刘哲宇于2017年6月10日向娄秋琴银行转款3800元，备注为“1-2214娄秋琴6月租金”，娄秋琴否认刘哲宇支付的3800元为涉案房屋的租金，易成公司则认为刘哲宇上述转款实际为2017年7月的租金。2017年9月29日，易成公司工作人员通过微信向娄秋琴发函告知：由于当前经济持续低迷，旅游市场环境恶劣，又因周边公寓数量盲目增长，长期处于恶性竞争环境，为保证业主利益能够持续稳定，本酒店能够继续生存，现本酒店从2017年10月1日起租金下降调整为3000元/月租，如果您不同意签订“关于租金调整补充协议”，请您在2017年10月5日前到我司办理相关手续。2017年10月12日，易成公司作出《解除协议书》，该协议书内容为：甲、乙双方于2015年11月25日签订《房屋租赁合同书》租赁涉案房屋，因房屋租赁纠纷原因致使原合同无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.租赁合同自2017年10月1日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；2.甲方确认租赁合同解除日开始之前乙方应支付的租金应经甲方同意于甲方未支付的第三期装修工程款中抵扣，此后甲乙双方无关于未付租金的任何争议与纠纷；3.本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，租赁合同解除，双方互不承担违约责任；4.乙方在该房屋所进行的固定装修归甲方无偿所有，由甲方自行处置；5.本协议一式2分，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。易成公司于2017年10月17日按照娄秋琴合同载明地址邮寄上述协议书，2017年10月19日的快递退件底单显示，退件原因为原址查无此人。2018年6月1日，娄秋琴向本院起诉易成公司，要求继续履行租赁合同至2024年6月30日、支付租金及违约金等[（2018）粤0113民初5110号]。该案于2018年9月6日开庭审理，易成公司答辩认为涉案房屋所在楼宇的其他租赁房屋要么已转让，要么终止合同，均已妥善解决，现仅剩余涉案房屋未处理完毕，无法经营酒店业务，认为租赁合同不具有继续履行的可能性，且易成公司已向娄秋琴邮寄《解除2214房屋租赁合同协议》，租赁合同于2017年10月24日正式解除。该案因娄秋琴逾期未补缴诉讼费，本院依法裁定按娄秋琴撤诉处理。由于双方一直未办理交接手续，2019年1月10日，易成公司在《南方都市报》发出声明，表示娄秋琴与易成公司的租赁关系已于2017年10月24日正式解除，要求娄秋琴于2019年1月15日前往易成公司办理交接手续。2019年2月22日，易成公司将登报声明及2214房屋的钥匙2把邮寄给娄秋琴，娄秋琴表示已收到钥匙。娄秋琴提交了2019年1月10日打印的缴费通知单，载明涉案房屋应缴纳的物业管理费、公共电费、水费、普通水费、电费等共4642.56元，其中2017年10月1日至2019年1月31日应交的物业管理费为2893.12元，2018年2月28日至2018年3月31日应缴纳的普通水费为5.35元，2017年9月1日至2019年1月1日应缴纳的普通电费为1280.05元，其余为2017年8月31日至2019年1月1日的部分分摊水电费等公共费用共464.04元。另查明，2016年7月1日，易成公司（甲方）、广州亚丁酒店管理有限公司（乙方）与奥园城市天地的其他业主（丙方）签订了《租赁物业补充合同》：丙方同意将甲方将自己位于奥园城市天地的房屋转给乙方使用，乙方保证同等条件承接甲方和丙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；丙方与甲方签订了租赁合同，房屋转让给乙方后，乙方代替甲方向丙方履行原租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金及合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他费用；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，甲方退出后不再承担原甲、丙双方房屋租赁合同中的任何权利和义务。庭审中，娄秋琴确认本案主张的月租金标准为3800元。本院认为：娄秋琴与易成公司就涉案房屋签订的《租赁合同》主体适格，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。关于合同解除的问题。1.易成公司主张2017年10月17日已向娄秋琴邮寄送达《解除协议书》，双方合同于2017年10月24日解除。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致可以解除合同。该协议书也载明协议生效条件为双方签字盖章时生效。因娄秋琴未在协议书上签字确认，故双方未能就协商解除合同的事宜达成一致意见，协议书尚未发生法律效力。其次，该协议书仅为协商解除合同，并非正式通知娄秋琴解除合同。即便按照合同约定该协议书视为送达给娄秋琴，该协议书也不发生通知解除合同的效力。因此，易成公司以解除合同协议书已送达给娄秋琴主张合同已解除，理由不成立，本院不予采纳。2.根据合同约定，易成公司享有提前解除合同的权利，解除合同意思到达对方后合同解除，但易成公司需为此承担违约金。在（2018）粤0113民初5110号案件中，娄秋琴主张继续履行合同，易成公司则在2018年9月6日开庭时主张解除合同，该解除合同意思已明确到达娄秋琴，故合同已于该日解除。根据合同约定，一方提前解除合同的，应当支付相当于当年租金0.5倍的违约金。易成公司违约解除合同，娄秋琴主张易成公司应支付违约金22800元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除日之前的租金，易成公司应当按照约定支付给娄秋琴。根据易成公司提供的证据显示，易成公司工作人员于2017年6月5日向娄秋琴转款3800元，刘哲宇于2017年6月10日向娄秋琴支付3800元，备注为“1-2214娄秋琴6月租金”，虽然娄秋琴否认刘哲宇支付的3800元为涉案房屋的租金，但从该款项的金额及备注内容可以确定，刘哲宇转账的3800元即为涉案房屋的租金，至于支付租金的月份，由于2017年6月支付了两次租金，易成公司主张刘哲宇代为支付的租金用于抵扣2017年7月的租金，符合交易习惯，本院依法予以采信。故娄秋琴要求易成公司支付2017年7月的租金，本院不予支持。易成公司自2017年11月开始未支付租金，应支付租金至合同解除之日2018年9月6日的租金38760元（3800元×10个月+3800元/30天×6天）。合同约定每月5日前支付当月租金，易成公司未按约定支付上述租金的应按照租金每日1%的标准支付违约金，易成公司主张该违约金过高，请求本院调低。根据本案实际情况，本院酌情调整违约金为以未支付租金为本金，按照月利率2%的标准，自每月6日起计付违约金至实际清偿之日。合同解除后，双方应及时办理租赁物的交接，未及时办理交接手续的，承租方应承担相应的占有使用费。易成公司于2018年9月6日庭审中明确表示易成公司已退出涉案楼宇的经营管理，要求交还房屋给娄秋琴，娄秋琴应及时收回房屋，以减少房屋闲置损失。虽然易成公司于2019年2月才将钥匙通过邮寄方式交还给娄秋琴，但不影响娄秋琴自行收回房屋。因此，根据双方在收房过程中的过错，本院酌情支持易成公司在合同解除后应支付3个月的房屋占有使用费11400元，超过3个月的占有使用费属于娄秋琴未及时采取措施造成的扩大损失，本院不予支持。关于涉案房屋的管理费、水电费等费用，易成公司应支付租赁期间及占有房屋期间产生的管理费、水电费等费用。根据娄秋琴提供的2019年1月10日的通知单显示，每月管理费180.82元，则易成公司应支付管理费2385.65元（180.82元×13个月+180.82元/31天×6天）。关于公摊水电费、自用水电费等共1749.44元，娄秋琴未能提供逐月的水电费数据，故本院酌情支持水电费共1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州易成酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告娄秋琴支付2017年11月至2018年9月6日的租金38735元及迟延支付租金的违约金（以当月未支付租金为本金，自迟延支付租金当月6日起，按照月利率2%的标准计算违约金至实际支付之日）；二、被告广州易成酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告娄秋琴支付2018年9月7日至2018年12月6日的占有使用费11400元；三、被告广州易成酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告娄秋琴支付水电费用、管理费等共3885.65元；四、被告广州易成酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告娄秋琴支付提前解除合同的违约金22800元；五、驳回原告娄秋琴其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4737元，由原告娄秋琴承担226元，被告广州易成酒店管理有限公司承担4511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年八月十八日书 记 员  陈 冬