广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5831号上诉人（原审原告）：刘建发，男，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉霞，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙联飞，男，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴健，广东百言律师事务所律师。上诉人刘建发因与被上诉人孙联飞租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25562号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘建发上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判孙联飞向刘建发赔偿装修款损失200000元，并支付以200000元为本金，按中国人民银行同期年基准贷款利率从起诉之日起计至实际付清款项之日止的利息；3.一、二审诉讼费用由孙联飞承担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本案中，刘建发在承租涉讼租赁物后确实投入了200000元资金对涉讼租赁物进行装修修缮，刘建发与孙联飞对此事实均确认，即使租赁合同被解除，但根据合同履行情况，刘建发有权主张装修损失赔偿200000元及利息。一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认为“刘建发在清楚知悉涉讼租赁物性质及另涉诉讼的前提下，在签订《协议书》时，理应对涉讼租赁物能否成功招租及出租效益有充分的判断，其自愿约定居间招租并收取2018年5月1日至2018年11月30日的租金作为装修补偿，因此非归咎于孙联飞不配合的原因导致此期间未能成功招租而没有租金收取的风险，应当由刘建发承担”，属认定事实错误，适用法律错误。(一)一审法院在缺乏事实依据情况下认定刘建发清楚知悉涉讼租赁物性质及另涉诉讼，进而判断刘建发对涉讼租赁物能否成功招租及出租效益有充分判断，属认定事实错误。首先，刘建发与孙联飞之间的《土地租赁合同》解除原因是电力及水务部门不予接通水电导致合同无法履行，根本原因是涉讼租赁物无任何相关报建及竣工验收手续(详见（2015）佛南法狮民三初字第81号民事判决书)，且根据南海区人民法院(2017)粤0605民初19040号民事裁定书可知，第三人佛山市南海区鱼某股份合作经济社（以下简称鱼某经济社）已于2017年12月5日起诉要求确认其与孙联飞于2005年7月26日签订的《土地使用权租赁合同》无效，要求孙联飞返还土地。但孙联飞在2018年1月12日与刘建发签订《土地租赁合同》时仍向刘建发保证拥有案涉土地使用权，由此可见，孙联飞并未完全向刘建发披露或如实告知有关涉讼租赁物情况。事实上，刘建发是在解除租赁合同后至本案诉讼中从鱼某经济社社长等工作人员处拿到相关判决书及慢慢了解后才对涉讼土地性质有所了解。因此，一审法院认定“《土地租赁合同》明确约定出租的地块正在办理土地性质转换手续……可见刘建发在向孙联飞承租涉诉租赁物时对租赁物的性质是清楚的“与事实不符。其次，关于签订《协议书》时刘建发对涉讼租赁物另涉诉讼是否知情的问题，孙联飞确实在2018年4月20日上午向刘建发发送(2017)粤0605民初19040号民事裁定书第5页(判项页)，上载明裁判结果是“驳回佛山市南海区鱼某股份合作经济社的起诉”。孙联飞并未把完整诉讼文书发送给刘建发，外加孙联飞告诉刘建发诉讼结果胜诉，而刘建发并非专业法律人，当时以为诉讼纠纷已解决，才与孙联飞签订《协议书》。一审法院在缺乏事实依据情况下简单地根据“刘建发在2018年4月22日在微信让孙联飞把判决书给他看，孙联飞回复称已经发给刘建发了”而认定“可见刘建发在签订《协议书》之前已经对涉诉租赁物另涉诉讼知情”，属认定事实错误。综上，孙联飞在签订《土地租赁合同》及《协议书》时都未如实向刘建发告知有关涉讼租赁物的全部、真实包括土地性质、诉讼等情况，使刘建发对涉讼租赁物能否成功招租及出租效益无法充分、正确判断。(二)一审法院将涉讼租赁物未能成功招租而无租金收取的风险全部归于刘建发有失公平，违反诚实信用原则，适用法律错误，不利于息讼止纷。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条之规定以及《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，民事活动应遵循诚实信用原则和公平原则，本案中，在孙联飞未清楚如实向刘建发告知涉讼租赁物的全部、真实状况，再加上涉讼租赁物诉讼仍在进行中(诉讼本身及诉讼结果会根本性影响到涉讼租赁物是否能够出租、孙联飞是否有权出租等)的前提下，将孙联飞义务全部免除，风险全部归于刘建发，适用法律错误。其次，基于涉讼租赁物存在种种问题加之诉讼纷争尚未完结，招租难度极大。即使刘建发找到新承租人承租涉讼租赁物，刘建发作为居间人有如实向其报告与订立合同相关事项的真实情况，刘建发也仅能报告当时自身掌握到、有限的与涉讼租赁物的相关情况，如将来出现租赁合同无法履行等情况，不仅会损害新承租人利益，刘建发还将可能面临承担损害赔偿责任的结果。一审判决忽视涉讼租赁物存在的问题，简单直接把不能招租责任全部归责于刘建发，有失公平。二、孙联飞存在不配合招租行为，刘建发已举证证明，一审法院认定事实和适用法律错误。首先，刘建发提交的收款收据上载明刘建发向孙联飞支付租金、保安费、水费，一审法院对此事实予以认定，可见涉讼租赁物处有保安看守，保安系孙联飞寻找，证人田某在庭审中亦证实刘建发无涉讼租赁物大门钥匙。其次，刘建发已寻找到客户承租涉讼租赁物，孙联飞却提出涉讼租赁物只能整租不能分租，导致未能成功承租，证人田某、蔡某石可证明。因此，孙联飞存在对刘建发招租设置障碍、不配合招租的行为，刘建发已举证证明其主张，一审法院认定事实和适用法律错误。三、涉讼土地情况会直接影响到涉讼租赁物能否成功招租，一审法院对此未查明。在本案中，涉讼土地的土地性质、是否正在办理土地性质转换手续、是否涉讼、涉讼情况、是否将要被鱼某经济社收回等与涉讼租赁物相关的一切情况，会直接影响到涉讼租赁物能否成功招租，一审法院在事实认定时仅简单认定“孙联飞称涉诉土地属于三旧改造土地，正在办手续”，并未查明有关事实。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果损害刘建发合法权益，请求二审法院支持刘建发的全部上诉请求。被上诉人孙联飞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回刘建发的上诉请求。案涉合同是居间合同，孙联飞已履行居间合同义务，无阻碍刘建发的招商行为。租赁标的物虽涉诉，但使用权一直属于孙联飞，并不影响租赁物的使用功能。且租赁物的涉诉情况，刘建发完全知情，其最初是租赁，后因租赁无法得到预期利益改为居间关系，不论是租赁抑或居间关系，案涉租赁物没成功租赁为招商能力不足的投资风险，应由刘建发承担。居间合同实际免租期为7个月，每个月按57000元计算，租金差额近40万元，完全可折抵刘建发投入的装修，且实际装修费用并未达到200000元。刘建发存在多次虚假陈述，其持有钥匙可自由出入案涉场地。刘建发向一审法院提出诉讼请求：1.孙联飞赔偿刘建发装修损失200000元及以此为本金从起诉日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予刘建发；2.孙联飞承担案件诉讼费。一审法院查明：2018年1月12日，刘建发（承租方、乙方）与孙联飞（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区案涉侧场地一块（原土名鱼某甫尾隔基田）的土地租给乙方经营使用，租赁土地面积约6000平方米，租赁期限自2018年4月1日至2036年3月30日止；2018年4月1日至2021年3月30日乙方每月支付57000元，租金自2021年4月1日起每满3年在上一期租金及基础上递增10%；本合同签订之日起5天内，乙方向甲方缴交200000元作为押金；甲方只出租空地收取租金，不提供水电设施，乙方在此场地建设厂房的费用和风险由乙方自行负责，与甲方无关；甲方保证与鱼某村租赁的土地使用权合法性，如遇权属争议，甲方应负责解决；出租的地块正在办理土地性质转换手续，如因土地性质造成合同无效或合同无法继续履行，出租方不承担任何违约责任，并全力双方向第三方追讨赔偿方案；等等。2018年2月7日，刘建发向孙联飞支付厂房押金200000元。2018年4月3日，刘建发向孙联飞支付租金57000元、保安费2600元、水费236元。同月22日，刘建发微信联系孙联飞“孙总，你好，你方便把你的判决书发我看一下吗”，孙联飞回复称“已经在星期五发给你了”。2018年4月27日，刘建发（乙方）、孙联飞（甲方）签订《终止合同协议书》，约定：乙方在合同期限内退出，甲方只退回押金，乙方收到甲方退回的合同押金，即双方签订的租赁合同同时解除作废，2018年4月27日双方已终止租赁合同。同日，孙联飞退回200000元押金予刘建发。同月28日，刘建发（乙方）、孙联飞（甲方）签订《协议书》，约定：乙方承租涉讼租赁物后，乙方投入了200000元进行了装修，因电力及水务部门不予接通水电，导致合同无法继续履行，双方一致确认解除签订的《土地租赁合同》，签订本协议当天，甲方退还乙方租赁押金200000元；签订本协议后，甲方自愿委托乙方作为居间商，代为对合同约定土地及厂房对外进行招租，甲方不提供水电；因乙方承租甲方的场地及厂房后，投入了巨额资金进行装修，甲方同意给予乙方7个月的时间（自2018年5月1日至2018年11月30日）由乙方向新的承租人收取租金作为甲方对乙方的装修补偿，该7个月期间，甲方免除乙方的租金，乙方招商过程产生的费用由乙方承担，甲方同意以每月6元/㎡的价格委托乙方进行居间招商，如乙方通过努力，促使甲方与新的承租人以≥6元/㎡的价格出租的，那么超出6元/㎡部分作为乙方的居间费用，由甲方收取新的承租人的租金后支付给乙方，该居间费用的收取期间为2018年12月到2024年12月止；在乙方招商期间，甲方必须配合乙方的招商，不得提前终止乙方的招商，如因甲方不配合乙方的招商和提前终止乙方的招商的原因，导致招商不成功，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方的装修损失；如乙方在2018年11月30日前无法完成招商的，则乙方必须无条件退出甲方的租赁场地，并自2018年12月1日开始，由甲方收回租赁场地。2018年11月23日，刘建发委托广东骏和律师事务所通过EMS快递向孙联飞发出律师函，向孙联飞催收装修损失补偿200000元，相关邮件因孙联飞拒收而于同月26日退回。诉讼中，刘建发陈述称刘建发没有涉讼租赁物的钥匙，场地早已交还给孙联飞，保安系孙联飞找的，孙联飞要求整租不能分租，导致谈好的客户无法签约，在刘建发招租过程中给刘建发设置障碍，刘建发在庭审中明确不再履行2018年4月28日签订的《协议书》。孙联飞称涉讼土地属于三旧改造土地，正在办手续。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。刘建发、孙联飞先是签订《土地租赁合同》，后双方签订《终止合同协议书》，并就刘建发所投入装修费用的清算等内容签订《协议书》，经法院审查，《协议书》为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，因此对刘建发装修损失的清算，应由刘建发、孙联飞根据《协议书》的约定进行处理。《协议书》约定自2018年5月1日至2018年11月30日由乙方向新的承租人收取租金作为甲方对乙方的装修补偿，事实上该期间并没有新的承租人，刘建发主张孙联飞赔偿装修损失，对此法院分析如下：1.《土地租赁合同》明确约定出租的地块正在办理土地性质转换手续，如因土地性质造成合同无效或合同无法继续履行，出租方不承担任何违约责任，可见刘建发在向孙联飞承租涉讼租赁物时对租赁物的性质是清楚的。至于刘建发认为涉讼租赁物另涉诉讼影响出租的问题，刘建发在2018年4月22日在微信让孙联飞把判决书给他看，孙联飞回复称已经发给刘建发了，可见刘建发在签订《协议书》之前已经对涉讼租赁物另涉诉讼知情。刘建发在清楚知悉涉讼租赁物性质及另涉诉讼的前提下，在签订《协议书》时，理应对涉讼租赁物能否成功招租及出租效益有充分的判断，其自愿约定居间招租并收取2018年5月1日至2018年11月30日的租金作为装修补偿，因此非归咎于孙联飞不配合的原因导致此期间未能成功招租而没有租金收取的风险，应当由刘建发承担；2.关于孙联飞是否存在不配合招租的行为，没有证据反映双方在签订《终止合同协议书》时已经对涉讼租赁物进行交接，《协议书》亦约定2018年11月30日前无法完成招商的，自2018年12月1日开始由孙联飞收回租赁场地，且刘建发申请的证人田某称白天有刘建发方负责招租的人员在场地，刘建发有办公室的钥匙，可见招租期间刘建发方人员能够自主出入涉讼租赁物。刘建发称因孙联飞要求涉讼租赁物只能整租不能分租，导致本已谈好的客户未能成功承租，并申请证人田某出庭作证，田某称只见过该客户，不清楚客户的名字，招租的细节都是听蔡某石说的，而负责谈该业务的蔡某石并未出庭，且田某、蔡某石均与刘建发存在利害关系，亦无其他证据佐证刘建发该主张，故法院对其该主张不予采信。综上，刘建发举证不足以证实孙联飞存在不配合招租的情形，刘建发因未能成功招租再向孙联飞主张装修损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘建发的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2150元，由刘建发负担。二审期间，刘建发向本院提交广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22415号民事判决一份，拟证明2018年4月27日孙联飞就案涉租赁物与案外人王某红签订《协议》，约定2018年4月27日至2018年12月30日止为免租期，用于王某红盖厂房。孙联飞对该证据的真实性予以认可，对其关联性不予确认。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为孙联飞应否向刘建发赔偿装修款损失200000元及相应利息。根据本案查明事实，孙联飞与刘建发就案涉土地租赁事宜签订的《土地租赁合同》明确约定，孙联飞只出租空地收取租金，不提供水电设施，刘建发在场地建设厂房的费用和风险由刘建发自行负责，与孙联飞无关；出租的地块正在办理土地性质转换手续，如因土地性质造成合同无效或者合同无法继续履行，孙联飞不承担任何违约责任。根据上述约定可知、刘建发在签订案涉《土地租赁合同》时，已明确承诺自行解决水电问题，且不因土地性质造成的合同无效或者合同无法继续履行而追究孙联飞的违约责任。现刘建发因水电无法接通致案涉租赁合同无法继续履行而主张孙联飞赔偿损失不符合《土地租赁合同》的约定。同时，在案涉《土地租赁合同》无法继续履行的情况下，孙联飞与刘建发亦签订了《终止合同协议书》，协商解除案涉土地租赁合同关系，返还土地租赁押金，并就刘建发投入到案涉地块的装修费用签订《协议书》，协商补偿方案。根据《协议书》约定，刘建发可于2018年5月1日至2018年11月30日的7个月免租期内就案涉地块进行招商，并收取该时间段内的土地租金作为装修补偿，孙联飞应予以配合。若非因孙联飞原因导致2018年11月30日前无法完成招商的，刘建发应无条件返还案涉土地。现刘建发未能于上述期限内招租成功，收取租金以补偿装修损失，且刘建发于本案中提交的证据不足以证明孙联飞存在阻碍招租的行为，则依据《协议书》之约定，刘建发应自行承担因其招租不能无法补偿装修损失的风险。综上，刘建发诉请孙联飞向其赔偿装修损失200000元及相应利息的主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。刘建发的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘建发负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月十九日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏