云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0724民初340号原告：罗治平，男，汉族，1983年4月10日出生，商人，住重庆市南岸区。委托代理人：李奎，重庆鸿卓律师事务所律师（特别授权）。被告：达珠，女，摩梭人，1989年7月2日出生，小学文化，农民，住云南省宁蒗县。被告：都直玛，女，摩梭人，1985年11月16日出生，初中文化，农民，住云南省宁蒗县。委托代理人：谭继红，云南瑾鹏律师事务所（特别授权）。被告：次尔永珠，女，摩梭人，1992年4月5日出生，初中文化，农民，住云南省宁蒗县。委托代理人：思给次（系次尔永珠舅舅），小学文化，农民，住址同上（特别授权）。第三人：丽江泸沽湖管理局。住所：宁蒗县泸沽湖风景区宁泸公路旁。法定代表人：和振，管理局局长。委托代理人：杨毅成，男，大专文化，泸沽湖管理局综合执法局副局长（特别授权）。第三人：丽江市古城区邂逅时光酒店管理有限公司。住所：云南省丽江市古城区。法定代表人：周儒毅，公司经理。委托代理人：唐永伟，邂逅时光酒店管理有限公司酒店店长。原告罗治平与被告达珠、都直玛、次尔永珠、第三人丽江泸沽湖管理局共有物分割纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加丽江市古城区邂逅时光酒店管理有限公司（以下简称邂逅时光酒店管理公司）为本案第三人参加诉讼，再次公开开庭进行了审理。原告罗治平的委托代理人李奎、被告达珠、被告都直玛及其委托代理人谭继红、被告次尔永珠的委托代理人思给次、第三人丽江泸沽湖管理局的委托代理人杨毅成、第三人邂逅时光酒店管理公司的委托代理人唐永伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗治平向本院提出诉讼请求：1、请求依法分割属于原、被告共有的财产2590099.18元；2、请求依法判令第三人丽江泸沽湖管理局将共有财产中原告应分得的部分直接支付给原告；3、判令被搬迁客栈内的物品及设施归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月11日，案外人贺际双与三被告的母亲和独玛签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定和独玛将自己的房屋及1167平米的土地出租给贺际双使用，合同签订后，贺际双对房屋进行了装修、改造。2015年10月28日，贺际双将涉案房屋、装修及设施全部转租、转让给原告。2016年9月，原告因发展客栈生意需要，与三被告及杨尔车(三被告父亲，现已去世)签订了一份《宅基地租赁合同》一份，约定被告将自己享有权利的位于宁蒗县面积约为700㎡的宅基地租赁给原告使用，租期为20年。原告得到该宅基地使用权后，先后投资共计500余万元，修建了“女神洞天客栈”，并开始经营。2018年，泸沽湖景区响应国家政策，作出搬迁安置决定，原告经营的客栈在搬迁范围内。因被告系客栈土地的权利人，所以，对于搬迁补偿，原告找被告多次协商，要求按照政府的补偿价格和补偿范围，作出合理的分割，但双方经过多次协商，均未达成一致意见。2018年12月29日，被告隐瞒原告，私自与第三人签订了《泸沽湖整治行动搬迁安置补偿协议》，该协议最终约定第三人应当支付搬迁补偿款总计2590099.18元。得知这一事实，原告再次联系被告，要求协商该笔搬迁补偿款的分配问题。因原告投资客栈，已经亏损严重，现只提出按照搬迁补偿相关办法和标准，划分出属于自己客栈的那部分搬迁补偿款，但遭到被告拒绝。被告提出分割可以，但必须按照他们的方式分配，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告的合法投资，在政府的拆迁工作中，也认可了应予以合理的补偿，该笔赔偿款应属于原、被告双方共同共有。对拆迁补偿款，原告认为，案外人贺际双的投入和原告的投入应归原告所有，被告的投入归被告所有。具体分配意见如下：“尼赛80米生态线实物拆迁表”中的第1至第5项补偿归被告，第16项、第32项双方共同分割，其余全部归原告。“拆迁补偿明细表女神洞天客栈（装修部分）”的补偿全部归原告所有。请求法院支持原告的诉讼请求。三被告辩称：本案是基于双方的租赁合同产生的纠纷，双方签订的合同除了争议的拆迁建筑物还包括一块空地，纠纷应一并解决。原、被告双方租赁合同明确约定，合同履行八年内，如遇政府拆迁，补偿款扣除原告投入的成本后，被告的投入部分归被告自己，因此，本案不能按原告的诉求分割补偿款。贺际双与邂逅时光酒店管理公司签订转租协议的事被告不知道，被告认为被告与原告签订合同前，酒店是贺际双经营的，被告一直与贺际双履行合同。原、被告签订合同后，被告并未按约定为被告修建房屋，租金也未足额交付，因房屋将被拆迁，双方的合同处于被解除状况，只有将解除合同后的问题解决后，双方才能根据合同约定分割补偿款。就政府的补偿款问题，被告认为，原告投入的部分归原告，被告投入的部分归被告，案外人贺际双投入的部分原、被告各占50%。具体分配意见如下：“尼赛80米生态线实物拆迁表”中的第1至第6项、第16项、17项、第22项、第31项、32项、第35项的补偿属被告，第13项、第23项的补偿原、被告各占一半，其余补偿归原告。“拆迁补偿明细表女神洞天客栈（装修部分）”砖木结构的补偿部分294774.90元归被告所有。针对被告关于本案应将双方的合同解除后，才能分配补偿款的辩解主张，原告认为，本案原告仅就政府拆迁款提起诉讼，故，本案只能解决补偿款的分配问题。关于原、被告双方争议的本案是租赁合同纠纷或是共有物分割纠纷问题，经本院当庭向双方当事人释明不同的法律关系产生的不同的法律后果后，原告罗治平仍坚持本案只应对原告的诉求进行审理，而被告并未针对自己的答辩主张提起反诉。故，本院当庭向双方当事人释明，本案按共有物分割纠纷进行审理，双方的租赁合同纠纷，当事人可另行主张。第三人丽江泸沽湖管理局述称，第三人按整治任务开展工作，依“泸沽湖整治行动征地拆迁安置实施方案”及经泸沽湖护湖整治行动工作领导小组委托，丽江瑞龙测绘服务有限公司作出的测算定级结果和云南松山资产评估有限公司作出的评估结论对拆迁物进行补偿。对于该户的具体补偿金额向法院明确：双方争议的2590099.18元补偿款，其中实物拆迁补偿1753208.00元，装修部分补偿767469.98元，过渡安置补偿款69421.20元。过渡安置补偿款是针对拆迁农户过渡安置（一年）给予的生活补助费，第三人认为扣除专属于农户的补偿款后该补偿款，原、被告双方应分割的补偿款为2520677.98元。现补偿款在第三人处尚未发放，如果原、被告双方对法院依法确认的分割金额没有争议，第三人可以依法院判决分别向原、被告支付补偿款。第三人：邂逅时光酒店管理公司述称，第三人与贺际双签订转租协议后，向贺际双支付了45万元转让费，向被告支付了部分房租。取得了租赁物的使用权和租赁物装修及设施的所有权。后第三人将租赁物及设施全部转让给本案原告，由罗治平独自投入、运营该项目。对原、被告争议补偿款，由原、被告依法分割，第三人不再参与分割。综合各方诉辩主张，当事人对原告罗治平与三被告如何分割2590099.18元拆迁补偿款存有争议。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，用以证实2010年3月11日，贺际双和被告母亲和独玛签订租赁合同，租赁物为面积是384平方米的木制主体框架房屋（房屋内有部分楼板及隔墙）及待建空地1167平方米的事实；2、《转租转让协议》一份，用以证实2015年10月28日，贺际双与邂逅时光酒店管理公司签订转租协议，将涉案租赁物及装修设施以45万元转租给原告的事实；3、“收据”、“电子银行回单”及“银行明细详情”一组，用以证实原告向贺际双支付45万元转让费的事实；4、《宅基地租赁合同》一份，用以证实原告与三被告及其父亲杨尔车（已去世）签订租赁合同，约定双方权利、义务的事实；5、“收据”及“电子银行回单”各两份，用以证实原告向被告交付2016年至2018年租金的事实；6、《泸沽湖护湖整治行动搬迁安置补偿协议》及拆迁补偿明细表一组，用以证实涉案拆迁安置补偿款为2590099.18元的事实；7《宁政发（2018）43号》文件一份，用以证实木制结构房屋的补偿标准为800.00元/平方米，砖木结构的补偿标准为1250.00元/平方米的事实；8、“情况说明”一份，用以证实邂逅时光酒店管理公司将从贺际双处转让的租赁物及设施转让给原告的事实；9、“票据”一组，用以证实原告购买材料建造钢架房的事实；10、《（2018）云0724民初220号民事判决书》及《（2018）云07民终706号民事判决书》各一份，用以证实贺际双与被告签订的合同并未实际履行，原、被告签订合同时该合同已解除的事实；11、“玻璃价格单、工程结算单等”一组，用以证实原告装修木制结构房屋的事实。经质证，三被告对原告提交的以上证据发表质证意见如下：证据1、2、证据4、证据6、7、证据10的三性无异议，但认为以上证据不能证实原告的分割主张；证据3、证据5的证明主张无法确认；证据8的真实性不予认可；证据9、证据11的三性均不予认可。三被告对其答辩理由，向本院提交了以下证据：1、《宅基地租赁合同（一）》一份，用以证实被告将1600.00平米的空地出租给原告的事实；2、《宅基地租赁合同（二）》一份，用以证实原、被告签订合同的时间是2016年9月25日，而被告在2010年就已将租赁物交付贺际双的事实；3、“拆迁补偿资料”一组（实物拆迁表、安置补偿协议、装修部分补偿明细表），用以证实2590099.18元补偿款中被告答辩意见主张的项目所得补偿归被告的事实；4、照片（附光碟）一组，用以证实钢架房屋并非原告所建的事实。经质证，原告罗治平对三被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但认为以上证据不能证实三被告分割补偿款的主张，证据1证实的1600.00平方米的空地与本案无关联性；证据3无异议，证据4的真实性、合法性均不予认可。第三人泸沽湖管理局认为原、被告提供的以上证据与其无关联，未发表质证意见。第三人泸沽湖管理局未向本院提供证据。第三人邂逅时光酒店管理公司对原、被告提供的以上证据无异议。第三人邂逅时光酒店管理公司未向本院提交证据。通过原、被告双方的举证、质证，本院认为：原告罗治平提供的证据1、2、3、4、证据6、7、8、三被告提供的证据2，来源合法，载明的内容与本案具有关联性，且各证据间能相互印证，本院确认以上证据作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据11，能与双方认可的原告对木制房屋进行改造增加阁楼、并对木制房屋进行过装修的事实相印证，被告提供的证据4能与双方的陈述以及原、被告提供的其他证据相印证，本院予以采信；原告提供的证据9，证明力不足，本院不予采信；原告提供的证据5、三被告提供的证据1，与本案双方争议的焦点没有关联性，本院不予审查。根据各方当事人的陈述，举证、质证，以及本院认定的有效证据，本院确认以下法律事实：2010年3月11日，案外人贺际双（乙方）与三被告的母亲和独玛（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于宁蒗县落水村委会尼赛村民小组杨二车家的房屋（建筑面积为384平方米、设施为木制主体框架房屋、房屋内有部分楼板及隔墙）及待建空地1167平方米出租给乙方使用；第三条约定：房屋租赁期限为15年（自2010年3月11日至2025年3月10止）；第五条约定：乙方可以对甲方现有房屋进行规划、改造、装修，一切费用乙方自行承担，合同期满后，房屋归甲方所有。在履行合同过程中，贺际双对木制房屋进行了部分改造、装修，并进行了一幢钢架结构房屋的基础性投入。2015年10月28日，第三人邂逅时光酒店管理公司（乙方）与贺际双（甲方）签订了一份《转租协议》。协议第一条约定，甲方按与房东签订的《房屋租赁合同》条款一致转租给乙方；现有房屋内的装修及设施以45万元的价格转让给乙方。转租协议签订后，第三人邂逅时光酒店管理公司向贺际双支付了转让费45万元。第三人邂逅时光酒店管理公司使用租赁物一段时间后，将租赁物及装修、设施转租转让给本案原告罗治平。2016年9月25日，原告罗治平（乙方）与三被告及其父亲杨尔车（甲方）签订了一份《宅基地租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方将自己位于宁蒗县面积约为700m2的宅基地租赁给原告使用；第二条约定，租赁期限20年（自2017年3月11日至2037年3月10日），租赁期满后，如乙方不继续承租，甲方有权收回此宅基地及地上所属建筑物；第五条第8项约定，乙方负责本宅基地原租赁合同的解除事宜，原合同解除甲方不承担违约责任；第七条第2项约定，因国家政策需要拆除或征用已租赁的宅基地使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。甲方享受由于拆迁或征用该宅基地，国家给予的全部政策补贴，租赁宅基地上所属建筑物国家给与的政策补贴，按租赁日期计算八年前，乙方从补贴款中扣除所有投入成本资金后(以乙方已支付的付款单据为凭)，如有剩余的补贴款归甲方所有。八年之后，租赁宅基地上所属建筑物国家给与的政策补贴款，甲乙双方各占50％。为贯彻落实《云南省宁蒗彝族自治县泸沽湖风景区保护管理条例》、《丽江玉龙雪山风景名胜区泸沽湖景区详细规划》，宁蒗县委、县政府决定开展泸沽湖护湖整治行动。2018年11月，宁蒗彝族自治县人民政府印发了《的通知》，原告罗治平承租的“女神洞天客栈”在整治拆迁范围内，实施方案确定了土地征收及地上建筑物拆迁的补偿标准。2018年12月29日，第三人丽江泸沽湖管理局与被告签订《泸沽湖整治行动搬迁安置补偿协议》，协议约定，由第三人支付杨尔车、达珠户拆迁补偿款2590099.18元（房屋拆迁补偿2520677.98元+过渡安置补偿69421.20元）。房屋拆迁补偿2520677.98元的具体补偿项目及金额：1、砖木房屋（祖母房）234525.00元；2水泥地皮10650.00元；3、浆糊石挡墙6249.60元；4、铁门32066.50元；5、小砖围墙2250.00元；6、钢架房70057.00元；7、钢架房53210.00元；8、大砖钢架房29430.00元；9、钢架玻璃房23460.00元；10、大砖钢架房13023.00元；11、小砖无盖水池22575.00元；12、木地板4184.00元；13、化粪池11200.00元；14、水泥地皮4148.00元；15、地板砖636.00元；16、砖木标间213500.00元；17、砖混卫生间9145.00元；18、钢架砖混台阶2640.00元；19、钢架玻璃简易房784.50元；20、小砖围墙1218.00元；21、水泥地皮3534.00元；22、钢架结构标间357476.00元；23、太阳能10000.00元；24、空气能2000.00元；25、水桶1.5吨一个850.00元；26、水桶3吨一个2400.00元；27、水管600.00元；28、花台2852.00元；29、水泥地皮4256.00元；30、大砖围墙2356.90元；31、钢架结构标间316387.00元；32、砖木标间244225.00元；33、水井4000.00元；34、小砖门柱1390.00元；35、砖木住房84825.00元；“女神洞天客栈”装修部分767464.98元。因原、被告对上述补偿款的分割经协商不能达成一致意见，原告起诉到法院，请求依法分割共有物拆迁补偿款。另查明，上述《房屋租赁合同》的甲方当事人和独玛（三被告母亲）及《宅基地租赁合同》的甲方当事人之一杨尔车（三被告父亲）现已去世，三被告系和独玛和杨尔车的女儿（除三被告外无其他财产继承人），本案原、被告一致同意三被告为房屋租赁合同和宅基地租赁合同的权利、义务承继人。本案在审理过程中，原告罗治平向本院提出书面申请，请求对其修建及装修“女神洞天客栈”的造价进行司法鉴定。因本案诉讼标的是泸沽湖护湖整治行动工作领导小组委托具备合法资质的测绘、评估机构对被拆迁物进行测算定级、评估后依法作出的补偿。故，对原告的申请，本院不予受理。本案在审理过程中，三被告向本院提出书面申请，申请扎巴佳曾、扎西多吉等人作为证人出庭作证，以证实被拆迁房屋部分财产的产权人属于申请人的事实。因本案被告申请证人出庭作证的待证事实，本院根据原、被告提供的证据已查实。故，对被告的申请证人出庭作证的请求，本院不予准许。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案原、被告基于双方签订的租赁合同产生了财产共同共有关系，现双方的共同共有物遇政府整顿、拆迁，双方可以分割共有物补偿款。庭审中，第三人邂逅时光酒店管理公司明确表示，其投资已全部转让给本案原告，故第三人不参与本案原、被告争议的补偿款的分配。原、被告对“实物拆迁表”中第1至第5项共计256881.10元的补偿归三被告所有，“搬迁安置补偿协议”第二条第3项过渡安置补偿69421.20元归三被告所有，“实物拆迁表”中第7至第12项、第14项、15项、第18至第21项、第24项至第30项、第33项、34项共计179511.90元的补偿归原告所有，“女神洞天客栈”框架结构装修部分472695.08元归原告所有无异议，以上各方当事人无争议的分割主张本院予以确认；根据案外人贺际双（乙方）与三被告的母亲和独玛（甲方）签订的《房屋租赁合同》，以及原告罗治平（乙方）与三被告及其父亲杨尔车（甲方）签订的《宅基地租赁合同》的相关约定，结合案外人贺际双的投入经第三人邂逅时光酒店管理公司转让给本案原告罗治平后，原告罗治平与三被告及其父亲杨尔车重新签订《宅基地租赁合同》的事实，对“女神洞天客栈”砖木结构装修部分及“实物拆迁表”中原、被告双方争议的补偿，本院认定如下：“女神洞天客栈”砖木结构装修部分294774.90元及“实物拆迁表”第35项砖木住房补偿84825.00元，是对原告投入的补偿，归原告所有；“实物拆迁表”第13项化粪池、第17项砖混卫生间共计20345.00元，是对原、被告共同投入的补偿，原告及三被告各占50%即10172.50元；第6项钢架房、第22钢架结构标间、第23项太阳能、31项钢架标间共计753920.00元，是对原告罗治平投入的补偿，归原告所有；第32项砖木标间共计457725.00元，其中292944.00元（366.18㎡×800元/㎡）是对三被告木制房屋的补偿，归三被告所有，164781.00元（366.18㎡×450元/㎡）是对原告投入的补偿，归原告所有。原告主张被搬迁客栈内的物品及设施归原告所有的请求，与本案共有物纠纷不是同一法律关系，本院不予处理。综上，原告应分得补偿款1960680.38元，达珠等三被告应分得补偿款629418.80元。所有本院为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、宁蒗县落水村委会尼赛小组居民达珠户（女神洞天客栈）的拆迁补偿款2590099.18元，1960680.38元归原告罗治平所有，629418.80元归达珠等三被告所有；二、第三人丽江泸沽湖管理局、丽江市古城区邂逅时光酒店管理公司不承担责任；三、驳回原告罗治平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27520.00元，由原告罗治平负担7520.00元，达珠等三被告负担20000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判长  徐万友审判员  陈 宁审判员  陈禄梅二〇一九年八月三十日书记员  郑楚凡