福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8786号 原告（反诉被告）：鄢政，男，1986年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘晶晶，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余文载，男，1978年6月18日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林乐楷，福建九信律师事务所律师。 原告（反诉被告）鄢政与被告（反诉原告）余文载房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄢政及其委托诉讼代理人庄良佳，被告余文载及其委托诉讼代理人林乐楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄢政向本院提出诉讼请求：1.余文载向鄢政双倍返还购房定金40万元；2.余文载向鄢政退回购房款50万元；3.余文载向鄢政支付逾期返还购房款利息（以50万元为基数，自2019年2月1日起，按照月利率2%计算至实际还款之日）；4.余文载向鄢政支付代垫的中介费2万元。事实及理由：双方于2018年9月15日签订一份《房产买卖协议》，约定余文载将位于厦门市思明区以388万元出售给鄢政。协议签订后，鄢政依约支付了20万元定金和首期购房款50万元。当鄢政准备支付第二笔购房款146万元时发现余文载在2018年因拖欠工商银行贷款存在244.9万元的失信贷款记录，且出售房屋还向上海天安财保存在一笔高额的二次贷款，直接影响本次房产交易安全。双方经多次沟通，余文载主动将房款下调11万元继续交易，为确保交易安全，余文载提出可以通过过户后办理经营贷款来替代过户前的按揭贷款。余文载还声称其与厦门农商银行杏苑支行行长关系不错，可以疏通关系帮忙办理，让鄢政把经营贷款相关手续直接提交给该银行，之后鄢政准备贷款手续好后，余文载又反悔不配合交易。在交易无果情形下，鄢政多次联络余文载协商解决后续事宜，但其避而不见。无奈之下，鄢政于2019年1月28日发函解除了双方买卖关系，余文载收函后仍拒不还款，严重侵害鄢政合法权益，故提起本案诉讼。 余文载辩称，一、2016年12月21日，余文载购买取得了讼争房屋产权，其于2018年9月15日与鄢政签订的《房产买卖协议》合法有效。二、鄢政未依约定履行付款义务，已构成严重违约。讼争合同签订后，鄢政分别于2018年9月15日、2018年9月30日向余文载支付了20万元、50万元。此后，鄢政以虚构的事实为由拒不按约定支付购房尾款，甚至于2019年1月26日将其委托律师出具的律师函通过微信发给余文载，余文载当即通过微信回复要求鄢政按合同履约。因鄢政至今未按约定履行付款义务，根据合同法规定，余文载有权要求鄢政继续履行，还可根据讼争合同第十四条第2项约定要求鄢政承担逾期付款违约责任。三、余文载在讼争合同履行过程中没有任何违约行为，因此鄢政主张的双倍返还定金、退还购房款、支付逾期返还购房款利息、中介费及其他诉求均没有事实和法律依据，应予以驳回。 余文载向本院提出反诉请求：1.确认余文载与鄢政于2018年9月15日签订的《房产买卖协议》合法有效；2.鄢政继续履行2018年9月15日签订的《房产买卖协议》，向余文载支付购房余款306万元，并支付逾期付款违约金（以388万元为基数，从2018年12月21日起按每日0.05%计算至实际付款日止）。事实和理由如前述答辩意见。 鄢政对余文载的反诉辩称，讼争合同因余文载的违约行为已经解除，余文载无权要求继续履行。根据讼争合同约定，最后一笔160万元购房款是通过银行按揭贷款支付，而且是先过户再办理按揭贷款，在尚未办理过户的情况下，余文载要求一次性支付购房尾款306万元缺乏合同依据。此外，购房款通过按揭贷款支付，需要经过银行的审查以及审批，该事项现属于客观无法履行。而且因余文载存在信用危机，鄢政不愿意继续购买该房屋，目前也无充足的资金付款。综上，余文载临时改变交易方式，导致合同目的无法实现，鄢政已经解除了讼争合同，余文载要求继续履行无法实现。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月15日，余文载（甲方）与鄢政（乙方）经厦门择邻三迁房产代理有限公司（丙方，以下简称择邻公司）居间签订了一份编号为0001006《房产买卖协议》，约定由乙方向甲方购买余文载名下位于厦门市思明区，用途为住宅，建筑面积为82.26平方米；成交总价为388万元，其中定金20万元于签约当日支付。合同第四条约定乙方于2018年9月15日向甲方支付20万元，于2018年9月30日向甲方支付50万元，于2018年12月20日前向甲方支付146万元，乙方向银行申请商业及公积金贷款160万元，该贷款由银行直接支付至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方。合同第五条约定上述房产现状为已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2018年12月20日前，前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用。若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于2018年12月31日前到担保公司签署相关合同。合同第六条约定双方应于2018年12月31日前，以本协议为基础签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2019年1月7日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。合同第十四条约定：1.甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，经乙方同意后，甲方应自悔约之日起三日内双倍返还乙方已付的定金，返还乙方已付购房款及利息（按月利率3%）。若乙方中途悔约，经甲方同意后，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过七日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担悔约责任。合同第十五条约定本协议签订后当日乙方向丙方支付中介费4万元，甲乙双方任何一方若发生悔约行为的，中介费由悔约方全额支付给中介方，且应在悔约当日付清。若甲乙双方自行解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。 同日，鄢政还与择邻公司签订了一份《佣金确认书》，载明佣金金额为40000元，2018年9月15日支付20000元，余款在过户当天支付。上述合同签订后，鄢政已依约向余文载支付了20万元定金及50万元购房款。 另查明，讼争房屋产权于2016年12月21日登记至余文载名下，后于2017年4月26日办理了最高额抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工商银行），担保金额为273.02万元，债务履行期限自2017年4月24日至2021年4月23日。2017年6月9日，该房屋再次办理了抵押登记，抵押权人为顾文娟，担保金额为170万元，债务履行期限自2017年6月6日至2018年6月5日。 还查明，2018年12月20日，鄢政向余文载发送短信“您说还有326万的工商银行欠款，而且网上查还有兴业银行244.9万失信贷款，这样负债太高了，出于资金安全方面的考虑，我感觉不安，需要您先提供相应的财产担保证明和欠款已结算证明”。2018年12月22日，余文载回复“按合同付款时间已经超过了你要抓紧啊逾期所产生的利息及经济损失是你要付的所以你要抓紧时间”。2019年1月12日起，鄢政、余文载以及择邻公司的工作人员在微信群中就讼争交易进行交流。2019年1月12日，中介人员在群中发布信息“关于上海天安财保的173万，抵押款，目前有一个金融机构愿意了解”“余总这边解决了财保173万的问题，剩下的工行80多万，问过工行了，同意在抵押中过户”。2019年1月13日，中介人员在群中发布信息“关于余总答应让11万的事情还要商量，签补充协议也要商量完再确定，等余总回复”，鄢政就此回复“说好的还要变吗”。2019年1月14日，余文载在群中发布信息“我嫂嫂不同意只能按原合同履行”，鄢政回复“余总，您是做大生意的，说好就不要变了吧；也让我一直到处跑，打资料，送资料，去做银行做金银贷，是不是不太好”，余文载回复“不是我变给你优惠了资金还没办法按合同转给我用过户后经营性贷款资金没法保障还要垫那么多资金过户再加上我当时答应你要在18年12月31日前才给你优惠没在这时间前搞定春节前根本你没有办法贷款出来给我所以也没什么好说的了我也只能叫你继续履约合同”“鄢总1月2日只是探讨”，鄢政回复“这种办法是您哥余文源提出来的，银行也是您哥余文源这边指认的熟人朋友，我也有配合去农商银行提交资料。当时有确认他的意见代表你的意见”，余文载对此再次回复“关键银行不是我哥开的还有我哥是出以帮你的好意能不能多贷点款你怎么一说钱贷不出来或者资金安全我哥要负责哪有这样的”“这样吧你还是准备好按合同付给我146万过户优惠在后面谈”。2019年1月17日，中介人员在微信群中发布信息“天安财保不同意在抵押中过户，所以必须把现金存进去，解押出来过户”“然后工行同意在抵押中走担保过户”，此后该中介人员又于2019年2月9日发布信息“@鄢政余总刚给我打电话说，您如果146万到位愿意给余总去第一笔解押的话，原来优惠11万的事情，还是同意，接下来工行的按揭就去做担保抵押中过户”，鄢政回复“收到晚点回复”，余文载在2019年2月20日发送信息“到今天还不回复那我只能法院起诉你鄢政了，不要和我说优惠的事了”。 2019年1月23日，鄢政委托律师向余文载发送了一份《律师函》，要求解除讼争合同及双倍返还定金等。2019年1月26日，鄢政又通过微信将《律师函》内容发送给余文载。2019年2月底至年3月初，鄢政曾带其他客户到讼争房屋看房，并将看房信息发送给余文载，余文载曾于2019年3月3日回复“你直接过去他有在家”。 又查明，2018年4月10日，三明市梅列区人民法院作出（2018）闽0402民初392号民事判决书，判令余文载对案外人叶德迹、范晓姗的欠款（其中借款本金为1240535.81元、利息19270.44元、罚息204500.11元）承担连带清偿责任，该欠款已于2018年7月26日结清。 本案审理中，鄢政主张双方于2019年1月2日达成口头协议，余文载同意降价11万元，鄢政支付100万元后，先过户再通过办理经营性贷款支付剩余购房款，鄢政已经准备好贷款资料及高息借贷了100万元，后因余文载反悔而无法继续履行；签订讼争合同时，鄢政并不知道讼争房屋存在二次抵押，直至12月18日左右才知道具体抵押情况。余文载主张2019年1月2日协商时，曾告知鄢政如其能在一周内支付100万元购房款则同意优惠11万元，并且只有其先行支付100万元情况下才同意办理过户再办理经营性贷款，但之后鄢政并未支付该100万元；签订讼争合同时，讼争房屋抵押借款金额实际为330万元（工商银行贷款160万及天安财保借款170万元），签约时并未告知鄢政具体抵押金额，有告知其房屋存在抵押情况，目前抵押借款金额为250万元左右。 本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据讼争合同约定，鄢政应于2018年12月20日前向余文载支付146万元购房款，余文载应于2018年12月20日前办理提前还款、解押手续，双方并未约定付款及解押的具体先后履行顺序，应当同时履行。合同履行期限届满后，双方均未履行各自的付款及解押义务，并于2019年1月2日就讼争交易进行了重新协商。此后，双方又通过微信等方式多次就具体交易方式、寻找新买家等问题进行沟通，但最终未能达成合意。综上情况，本院认定讼争合同因双方未能就具体履行事项重新达成合意而致使无法继续履行，余文载反诉要求继续履行，本院不予支持。鄢政主张系因余文载违约而致合同解除，亦无依据，对其要求双倍返还定金之诉求，本院不予支持。因讼争合同无法继续履行，余文载应退还鄢政已支付定金20万元及购房款50万元；至于其要求余文载支付购房款利息及赔偿中介费之诉求，因讼争合同并非余文载单方过错而致使无法履行，该部分诉求并无法律及合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、余文载于本判决生效之日起十日内退还鄢政定金20万元及购房款50万元； 二、确认余文载与鄢政于2018年9月15日签订的《房产买卖协议》合法有效； 三、驳回鄢政的其他诉讼请求； 四、驳回余文载的其他反诉请求。 本诉案件受理费6650元，由原告鄢政负担1750元，被告余文载负担4900元；反诉受理费18920元，由反诉原告余文载负担9460元，反诉被告鄢政负担9460元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （王瑛） 二〇一九年八月十五日 代书记员（ 周月娜） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。