河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0325民初1726号原告：李松霞，女，汉族，1971年2月21日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。特别授权。被告：河南炽盛置业有限公司。住所地：嵩县城关镇建设西路。统一社会信用代码：91410325558311174X（1－1）。法定代表人：姜春厚，董事长。委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南嵩州律师事务所律师。特别授权。原告李松霞与被告河南炽盛置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温克书，被告河南炽盛置业有限公司的委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告以《合同》第九条逾期交房承担违约金8877.6元/年（计算365896元（全款）×0.00005/日×365天/年）直至合法交房日止。2.判令被告以《合同》第十五条给原告办理房产证，并承担已交房款0.1%违约金。3.判令被告以《合同》第十一条向原告交房时提供“两书”即《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS0109486,房屋代码：42808。合同第八条约定，被告应当于2018年5月31日前交房，被告未按约定时间交房使用给原告。《商品房买卖合同司法解释》第十一条“交付使用”概念不同于“交付”的概念，被告必须履行“交付使用”，而不是简单的“交付”，被告应按合同第九条承担日万分之0.5的违约金。《合同》第十一条约定被告应当向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由此产生的延期交房责任由被告承担。《合同》第十五条约定交付使用后500日内给原告办理房权证，并承担已交房款0.1%的违约金。被告违反上述约定，请求判如所诉。被告辩称，原告诉请被告承担逾期交房违约金缺乏事实依据，双方所签的商品房预售合同第八条约定交房期限2018年5月31日前有被告向原告交房，而事实上被告于2018年3月5日已向原告交房，所以不存在逾期交房的事实。二、原告要求承担逾期办理房产证违约金，没有事实依据，合同第15条规定，在出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而事实上我们相关材料已经在2018年3月份将办理房产证的资料已经提交房管所备案。另外双方签订的补充协议，协议第三条约定乙方（原告）不再追究甲方的任何违约责任，同时补充协议第四条明确规定本协议与原合同及其附件有冲突之处，概以本协议为准。基于上述事实，原告要求承担违约责任缺乏事实依据和法律依据，至于原告诉请给其办理两书因贵院审理类似案件有两种判例结果，因此请法官根据本案情况酌情决定。本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，原、被告签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告所开发的嵩县县城四期开发区安泰小区二期12号楼2单元1002号房，房屋代码为42808。预测建筑面积共136平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2649.12元，总金额360280元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。同日，原、被告又签订《补充协议》，双方约定：根据房管部门测绘，案涉房屋登记面积为138.12平方米，总价款365896元，原告向被告补交购房款5616元。签订《补充协议》第三条约定，乙方（原告）不再追究甲方（被告）任何违约责任。另查明，原告于2018年3月5日领取钥匙。被告未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，虽然《商品房预售合同》中对此有约定，但双方在第二份《补充协议》中，又承诺不再追究被告任何违约责任。该协议应视为对《商品房预售合同》中逾期交房和逾期办证违约责任的变更，被告以此辩称不应再支付原告逾期交房违约金和逾期办证违约金，理由正当，本院予以采纳。物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨碍或者有被妨碍之虞时，物权人为恢复其圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。本案原告作为业主，要求作为开发商的被告按照合同约定履行办证义务以及交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是为了圆满实现案涉房屋的所有权，属于行使物权请求权，在作为债权请求权范畴的《补充协议》未明确约定免除被告该方面义务情况下，被告以此抗辩不及时履行义务不能成立。同时《补充协议》约定的是双方对违约责任的免除，而交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和办理产权登记系合同义务，不能因此而免除。诉讼中原告要求被告为其办理房屋产权证，因双方约定出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该备案手续是办理房屋产权证书的必要条件。被告无据证明已向登记机关报备办证所需全部资料，故被告应当按照约定积极、全面继续履行义务。被告在向原告交付房屋时，没有按照合同的约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告要求被告向其履行出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后三十日内将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告李松霞；被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案；驳回原告李松霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计50元，由被告河南炽盛置业有限公司负担40元，原告李松霞负担10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张纯举二〇一九年八月二十三日书记员  闫伟峰