浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初2250号原告：汪少鑫，男，1977年7月25日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：叶宏德，浙江人民联合律师事务所律师。被告：温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社，住所地浙江省温州市龙湾区沙城街道烟台村烟台东街100号，统一社会信用代码913303017639387858。法定代表人：汪德钊。委托诉讼代理人：汪铭，上海市建纬律师事务所律师。原告汪少鑫与被告温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社（以下简称烟台村合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理。审理过程中，发现因案件不宜适用简易程序，裁定本案转为普通程序审理，由审判员吴作力担任审判长，与人民陪审员叶时钦、张崇义组成合议庭，于2019年6月17日公开开庭进行了审理，原告汪少鑫及其委托诉讼代理人叶宏德，被告烟台村合作社的委托诉讼代理人汪铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《安置房买卖合同》合法有效，合同继续履行；2.被告立即向原告支付逾期交房违约金、逾期办理产权证违约金343284.53元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2010年7月30日签订编号为烟台村安编号203的《安置房买卖合同》。合同订立后，原告分别于2010年6月21日支付购房款400000元、于2014年4月1日支付购房款116370元、于2012年12月3日支付购房款229498元、于2014年4月1日支付购房款343247元、于2017年12月19日支付购房款55166.76元，合计1144281.76元。被告分别向原告出具了统一收据。然而，被告并未依约于2013年9月前向原告交付房屋，并一再拖延至2018年11月28日才向原告交付钥匙，据原告了解，该安置房至今仍未通过房屋综合验收。原告现暂按2018年11月28日作为被告交房时间点，主动将合同约定的日千分之五的违约金调整为日万分之五的违约金，被告逾期交房违约金计算至该日为992493.17元。同时，该安置房至今未能办理产权过户，被告应承担相应协助办理过户义务，并承担逾期过户的违约责任。因被告逾期交房违约金即逾期办理产权证违约金相加已超过合同法司法解释的第二条规定的30%，原告主动将两项违约金下调至30%即343284.53元。综上，原、被告之间的安置房买卖合同合法有效、且清楚明确。被告逾期交房及逾期办理产权证已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告诉请判令如上诉讼请求。被告答辩称：1、原告称房屋交付时间为2018年11月28日有误。案涉房屋所在的沙城街道永恩村、烟台村三产安置房工程于2017年12月6日通过竣工验收后，被告随即便通知购房户结算房款并办理房屋交接手续。原告汪少鑫收到通知后，于2017年12月19日付清购房款，并于2017年12月20日办理房屋交接手续，原告因自身原因，不及时办理结算，导致房屋交接时间的延迟，不能归责于被告。2、被告未能在2013年9月交付房屋具有免责事由。工程于2017年12月6日才完成竣工验收的根本原因在于购房村民的购房款未按时支付，导致工程建设资金跟不上，延误了工程进度。根据《安置房买卖合同》第七条约定，若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期。按照合同约定的付款期限，第二期付款期限届满时，有约450万元购房款未收齐；第三期付款期限届满时，有1300多万元购房款未收齐；第四期付款期限届满时，有约6100万元购房款未收齐。所以，购房村民拖延支付购房款而导致工程延期，不应由被告承担责任。3、原告存在严重拖延付款的情形，是造成工程延期的责任人之一。汪少鑫第二期付款拖延了1023天，第三期付款拖延57天，第四期付款拖延251天，共计拖延1331天，且第四期付款时，欠付约20000元，直至房屋交付结算时才补足，该部分欠款拖延了1613天。原告上述恶意拖欠购房款行为，导致工期延误，其要求被告承担违约责任没有事实与法律依据，反而应当向被告承担延期付款的违约责任。而且，原告起诉状中主张按照合同总价的30%计算违约金并非合同法司法解释（二）规定的关于违约金的计算方式，是没有法律依据的。原告实际上并未因被告的原因遭受损失。4、案涉房屋所在的安置房工程实际是由浙江正亮置业投资有限公司（以下简称正亮公司）投资建设，正亮公司对该项目自负盈亏，其根据与被告的约定，承担劳力安置费、无偿提供2824平方米一层商业用房，按照均价3700元/平方米向村民销售。且该方案是经过村民代表大会表决通过，因此原告作为村民对正亮公司投资建设的事实背景是知道的。所以，按照《合同法》第402条规定，原告应当向正亮公司主张权利。综上，被告未按合同约定的期限交付房屋，是因原告及其他购房村民未按约定支付购房款而造成的，且相关的合同权利与义务应当由正亮公司承担。故请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供温州市龙湾区沙城镇永恩村三产安置房工程《地基与基础验收报告》，拟证明涉案房屋工程于2013年6月19日方才申请地下室验收，在2013年9月前未能通过中间验收，具体中间验收时间不详；被告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，并不是烟台村的验收报告；本院审查认为，该证据系永恩村三产安置房工程的验收报告，与本案无关联性，本院不予确认。2.原告提供温开建质安监函【2019】4号，拟证明涉案房屋未办理规划核实确认书、工程没有基础与主体验收报告、竣工验收意见表、五方竣工验收报告、单位工程验收意见书等资料，尚不具备法定交付条件，无基础与主体验收报告证明其未通过中间验收，无五方竣工验收报告证明其未通过竣工验收及工程延期问题是由于被告与施工单位的经济纠纷引起的；本院审查认为，该证据真实性本院予以确认，但无法证明待证事实，首先，双方并未约定以办理规划核实或出具《工程质量监督报告》作为房屋交付或者房款缴纳的条件，其次，该函件写明监督站尚未出具《工程质量监督报告》或者办理规划核实的原因并非涉案工程未通过验收，而是施工单位的不配合及材料提供不齐全，无法证明待证事实，故其证明力本院不予确认。3.原告提供（2018）温仲裁字第97号裁决书，拟证明被告尚欠建设单位工程款40104559.3元未支付，导致工程延误的事实；被告对真实性无异议，但对关联性有异议，与本案房屋交付无关，仲裁是在竣工验收之后提起的，且被告并未欠建设单位这么多工程款；本院审查认为，质证方对真实性无异议，本院予以确认，被告曾拖欠建设单位工程款确系事实，但被告为何拖欠工程款及是否具备工程延期的免责事由才是本案争议焦点，本院下文再行阐述。4.被告提供《通告》、两份《证明》，拟证明被告曾通知购房户（包括本案原告）于2011年6月9日之前支付第二期购房款及工程完成时间为2012年7月31日，第三期购房款付款截止时间为2012年8月14日，被告曾向各购房户催讨第三期购房款；原告质证认为三性均有异议，被告发布通告时尚不具备交付第二期购房款的条件，实际开工时间与通告中时间不同，涉案工程地下室验收的时间是2013年6月19日之后；本院审查认为，《通告》及两份《证明》真实性本院予以确认，原告确超时限缴纳第二、三期购房款，且延期交付房款时间较长，虽后补缴时经过被告的认可，但一定程度上确会影响工程进度，至于原告地下室实际验收时间是2013年6月19日的陈述，因未提供证据本院不予确认。5.被告提供《主体中间验收报告》、《关于收缴第四期房款的通知》，拟证明主体工程于2013年6月19日通过验收，被告曾通知购房户于2013年7月20日之前支付第四期购房款；原告对真实性无异议，但对《主体中间验收报告》的证明内容不认可，五方主体验收的时间与《主体中间验收报告》的时间不一致，实际是2013年6月9日申请，于2013年10月23日才开始进行中间验收的；质证方对证据真实性无异议，本院予以确认，双方签订的《安置房买卖合同》明确约定第四期付款时间在项目中间验收后28天内支付，被告亦于2013年7月4日发出了缴款通知，但原告于2014年4月1日才支付且存在欠款，至于对本案的影响，本院下文再行阐述。本院经审理认定事实如下：涉案房产建设用地系烟台村、永恩村耕地被征用的三产返还用地。因安置房开发建设需要，两村村委会根据村民代表大会决议，由两村经济合作社于2009年9月1日与正亮公司签订《安置房项目总承包协议书》，约定由正亮公司投资建设本工程项目。原告于2010年6月21日向被告付款400000元，由被告向原告出具收据一份，并载明系烟台村滨海园区A507地块跃层套型认购款。2010年7月30日，原告（为乙方，买方）与被告（为甲方，卖方）签订滨海园区A507地块烟台村《安置房买卖合同》，载明：乙方购买的安置房为7幢1101室，建筑面积约253.43平方米，地下车位号146号；价格为4370元/平方米。地下车位价格40000元/个，总价1147489.10元；约定分五期付款，预订认购首期款作为第一期购房款，第二期于工程开工后14天内付至总房款金额的45%（包括住宅和地下停车位），第三期在本项目地下室±0.00完成后14天内付至总房款金额的65%（包括住宅和地下停车位），第四期在本项目中间验收后28天内付至总房款金额的99%（包括住宅和地下停车位），第五期办理产权证时缴清房款余额（包括住宅和地下停车位）；甲方在2013年9月前，该安置房经验收合格后，交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：……4、若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期。2011年5月24日，被告向购房户发出《通告》一份，告知第二期购房款缴纳时间为2011年5月27日上午9时至2011年6月9日下午5时止。原告于2012年12月3日支付被告三期购房款229498元并由被告出具收据一份。2013年6月19日，温州市正康建设有限公司出具一份《温州市龙湾区沙城镇烟台村三产安置房工程1-6#、1-7#楼、1-1#至1-3#楼主体中间验收报告》。被告于2013年7月4日向购房户出具《关于收缴第四期房款的通知》，载明第四期房款缴纳时间为2013年7月15日至2013年7月20日。原告于2014年4月1日分别支付第二期购房款116370元、第四期购房款343247元及预支付代收代缴费用8031.16元，并由被告出具收据三份。原告于2017年12月19日支付购房尾款及及代收代缴费用共计55166.76元，并由被告向原告出具收据一份。本院认为：原、被告双方于2010年7月30日签订的《安置房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，本院认定合法、有效，双方对合同约定的内容应当继续履行。现根据原告的诉讼请求与被告的答辩意见，本院归纳如下双方争议焦点:一、本案被告主体是否适格问题；二、被告是否承担逾期交房违约责任问题。对于第一个问题，本院认为，首先，本案安置房项目立项在被告名下，在开发建设过程中相关的行政审批、备案均以被告的名义进行；其次，原、被告双方签订的《安置房买卖合同》，约定房屋坐落地址、套型、面积、价格、缴款期限、违约责任等内容，符合房屋买卖合同的基本条款；最后，原告缴纳的全部购房款，均由被告出具盖有烟台村合作社财务专用章的统一收据。故本案被告是安置房买卖合同的相对方，本案被告主体适格。被告抗辩涉案房屋所在的安置房工程实际是由正亮公司投资建设，原告应当向正亮主张权利，该意见本院不予采纳。对于第二个问题，被告辩称，合同约定若由于村民的原因而无法施工的，据实予以延期；安置房建设资金来源于购房户（包括本村和外村），因部分购房户未足额缴纳房款，导致建设资金不足，安置房整体无法按期建成交付，虽实际逾期交房，但出现合同约定的免责情形，被告并未违约，不承担逾期交房违约责任。原告认为，根据《安置房买卖合同》约定，被告应于2013年9月前向原告交付房屋，但至2018年11月28日，被告才向原告交付钥匙，完成交房，被告显然违约，应当承担逾期交房及逾期办理产权证违约责任，向原告支付相应违约金。本院认为，原告未按合同约定如期支付购房款，其行为与安置房延迟交付存在关联性。截止2013年8月底，烟台村、永恩村两村部分购房户未按合同约定支付房款的事实确实存在，而村集体经济组织确实缺乏足够经济实力垫付建设，安置房建设进度确实在一定程度上受到影响，如购房户未按期支付购房款，势必造成安置房整体无法施工。况且，原、被告双方在合同中明确约定，“甲方在2013年9月前，该安置房经验收合格后，交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：……4、若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期”。双方已在合同中对迟延交房作特别约定，该约定未违反法律、法规的禁止性规定，本院予以确认。因此，被告认为逾期交房免责的抗辩意见，本院予以采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。同理，原告要求被告支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，本院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告汪少鑫与被告温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社于2010年7月30日签订的《安置房买卖合同》合法、有效。《安置房买卖合同》由原、被告双方继续履行；二、驳回原告汪少鑫要求被告温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社支付逾期交房违约金、逾期办理产权证违约金的诉讼请求。本案受理费6449元，由原告汪少鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴作力人民陪审员  叶时钦人民陪审员  张崇义二〇一九年八月十五日法官助理郭尔超书记员张素珍附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。