云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0324民初1310号原告：谢健，男，1985年10月10日出生，汉族，住云南省富源县。原告：朱江燕，女，1988年6月12日出生，汉族，住云南省陆良县。以上二原告的委托诉讼代理人：白雪梅，云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理.被告：云南杰地房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区文化路西段百纺站1-501号。法定代表人：海涛，副总经理。原告谢健、朱江燕与被告云南杰地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢健、朱江燕的委托诉讼代理人白雪梅与被告云南杰地房地产开发有限公司法定代表人海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢健、朱江燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金77850元，并支付自原告起诉之日起至房屋交付之日止按60元每天计算的违约金；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2014年2月10日与被告云南杰地房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，原告购买被告开发的罗平县罗雄镇城南片区滇东国际生态城一期A区9幢1单元1202号商品房一套，总价款为272839元。合同约定付款方式为一次性付款，被告应当在2015年6月30日前将“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”交付给原告使用；同时约定了被告逾期交房的违约责任：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”，“甲方逾期交房90天后，甲方按每天60元乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告依约将总房款全额支付给被告，履行了付款义务，被告却未按合同约定的时间交付房屋。至今，被告仍未履行交房义务与原告办理房屋交接的相关手续。被告云南杰地房地产开发有限公司辩称，1.原告购买的房子原来约定是精装修交付，后来经与业主方华能滇东能源有限公司协商对交房标准进行了变更，并且谢健于2018年5月31日与我公司签订了补充协议，我公司于2018年6月8日向原告支付了装修退款60505元，因装修退款导致最终房屋备案价格变更为212334元，交房主要条款发生了变更。2.当事人已于2018年7月25日到现场办理了房屋交付的相关手续。所以，我公司不同意原告提出支付违约金的要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告谢健、朱江燕为证实自己的诉讼请求，当庭提交以下证据：1.原告身份证复印件；证明原告主体资格。2.企业信用信息；证明被告诉讼主体资格。3.《商品房销售合同》；证明合同约定了被告方交付房屋的期限是2015年6月30日前，同时约定了被告方逾期交房责任承担方式是向原告支付违约金，违约金的支付方式是交房时间届满后90天内按照每天50元支付，90天后按每天60元乘以逾期天数支付。4.收据；证明合同签订后，原告已经按合同约定全额支付了购房款。经质证，被告云南杰地房地产开发有限公司无异议。被告云南杰地房地产开发有限公司为证实自己的辩解理由，当庭提交以下证据：1.商品房买卖合同登记备案表；证明房价已经发生了变更。2.装修退款补充协议、收款收据、银行回单；证明房价发生变化后被告方实际退了装修退款，并取得银行回单。3.房屋交付程序表；证明原告方到现场办理了房屋交付。经质证，原告方发表了以下质证意见：1.对证据1、证据2的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，因为房款发生变化并不影响被告对违约金的承担。2.对证据3的的真实性、关联性无异议，对合法性和证明目的不予认可，理由是：（1）房屋交付程序表中第6项“验房和整改组”落款处没有相关责任人及原告方的签字确认，说明原告仅仅是领了该房屋钥匙，双方并没有对该房屋进行核实查验，未走验房流程，交房手续不合法；（2）该商品房未经过合法验收，且被告交房未附有《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，违反了我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《建筑法》等相关法律关于商品房交付条件的强制性规定；（3）根据双方签订的《商品房购销合同》第十条关于房屋交接的规定，在交接房屋时被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于被告的原因未能按期交接的，责任由被告承担，被告应当按逾期交房承担违约责任；（4）原告认领了房屋钥匙，但因该房屋未经相关政府部门验收合格，也没有相应的质量保证，出于安全考虑，原告及家人并未入住该房屋，未实际享受该房屋的相关利益。因此，该房屋交付程序表不具备证据的合法性要求，不能说明被告已实际交付房屋。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告方提交的证据1、证据2与本案争议的待证事实具有关联性，本院予以采信；2.被告方提供的证据3虽然是真实的，但是根据相关法律规定和原、被告双方签订的《商品房购销合同》的约定，房屋在办理交接时应当经验收合格，且被告应当向原告交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，而涉案房屋尚未经过验收合格，因此本院不予采信该证据作为支持被告方主张的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2013年7月6日，原告谢健向被告云南杰地房地产开发有限公司交纳50000元作为购买该公司开发的商品房的认筹资金。2014年2月10日，原告谢健、朱江燕与被告云南杰地房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定：云南杰地房地产开发有限公司将其在罗平县城南片区开发的“滇东国际生态城”一期A区第9幢第1单元第12层2号房屋卖给谢健、朱江燕；该商品房总价款为272839元；谢健、朱江燕应在本合同签订后7日内交纳不少于全额房款50%的首付款，剩余房款于2014年2月28日前付清；云南杰地房地产开发有限公司应于2015年6月30日前将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给谢健、朱江燕；自本合同约定的应付款的时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，谢健、朱江燕按每天50元向云南杰地房地产开发有限公司支付违约金，逾期90天后，谢健、朱江燕按每天60元乘以逾期天数向云南杰地房地产开发有限公司支付违约金；自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，云南杰地房地产开发有限公司按每天50元向谢健、朱江燕支付违约金，逾期90天后，云南杰地房地产开发有限公司应按每天60元乘以逾期天数向原告支付违约金，购房合同继续履行。2014年10月29日，前述50000元认筹资金经折抵成购房款后，原告谢健向被告交纳了剩余的房款222839元。2018年5月30日，原告谢健、朱江燕与被告云南杰地房地产开发有限公司签订补充协议，约定：原告谢健、朱江燕购买的“滇东国际生态城”一期A区住宅9-1-1202号房屋由原约定的“装修交付”变更为“毛坯房交付”，因交房标准变更，云南杰地房地产开发有限公司以500元/㎡的标准退还房款给谢健、朱江燕，退款金额60505元，退款后最终房屋总价212334元，单价由原每平方米2255元变更为1755元。2018年7月25日，原告谢健在房屋未经验收合格的情形下与被告云南杰地房地产开发有限公司办理了房屋交接手续，并领取了所购房屋的钥匙。另，本案在审理过程中，经本院释明，被告要求调整降低违约金。本院认为，原告谢健、朱江燕与被告云南杰地房地产开发有限公司签订商品房购销合同后，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告云南杰地房地产开发有限公司未按合同约定按期交房已构成违约，且该违约行为仍处于持续状态，其应依合同约定承担违约责任。但是，鉴于原、被告双方在合同履行过程中签订了补充协议将房屋每平方米的价格减少500元，继续适用原来的违约金条款显然有失公平，况且原告也没有按照合同约定的时间节点交付房款，也存在违约情形，因此本院依据被告云南杰地房地产开发有限公司要求降低违约金的申请，根据公平原则，酌情确定由被告支付原告谢健、朱江燕因逾期交付房屋所产生的违约金40000元。综上所述，原告谢健、朱江燕的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告云南杰地房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告谢健、朱江燕支付因逾期交付房屋所产生的违约金40000元；二、驳回原告谢健、朱江燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1746元，由被告云南杰地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  刘稳良人民陪审员  田绍华人民陪审员  戚保柱二〇一九年八月二日书 记 员  李 璟