广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终8315号上诉人（原审原告）：伍素贞，女，1973年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：韩晓东，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小芳，广东东成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：家利物业管理（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：徐建东。被上诉人（原审被告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：何伟雄。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈仪，广东广大律师事务所律师。上诉人伍素贞因与被上诉人家利物业管理（广州）有限公司、家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年5月30日判决：“一、被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告伍素贞赔偿法律服务费400元；二、被告家利物业管理（广州）有限公司就被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的上述赔偿义务承担补充清偿责任；三、驳回原告伍素贞的其他诉讼请求。被告家利物业管理（广州）有限公司、被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担，被告家利物业管理（广州）有限公司承担补充清偿责任。”本案业主不服上述判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判本案业主与物业公司之间签订的《××花园前期物业服务协议》第十一条第三项违反公平原则，予以撤销；3.改判物业公司应当依照本案业主在一审起诉时《民事起诉状》附件一版本履行涉案小区物业服务费收支情况公示义务；4.改判物业公司立即补充履行2017-2018年在涉案小区业主进行公开、透明的满意度调查义务；5.改判物业公司赔偿本案业主因本案诉讼产生的1050元法律服务费损失；6.物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）物业公司提交的两份调查问卷统计分析报告是其单方制作的虚假证据，两份报告没有附被调查业主的签名，且涉案小区已有超过50%以上的入住业主要求起诉物业公司，不可能有95%的入住业主对物业公司服务质量满意。（二）本案业主提交的新证据可以证明截至2019年5月23日傍晚，涉案小区内全部公示栏上均未出现物业公司公示的2019年第一季度物业服务收支情况。二、原审判决适用法律不当。《××花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定存在违约金超高及权利义务不对等的问题，属于显失公平条款，应予以撤销或变更。三、原审判决实体处理不当。引起本案纠纷的根本原因在于物业公司，故其应当承担主要过错，一审判决物业公司承担的法律服务费仅为400元，该判决不合理，按照物业公司的违约程度，物业公司应对本案业主的法律服务费损失承担全部赔偿责任。四、物业公司应对其主张已开展2018年满意度调查和在2019年5月23日前已经公示了2019年一季度财务收支情况提交直接证据予以证实，但物业公司均未提交直接证据证实。本案业主一审时看到的物业公司的满意度调查都是该公司的内部文件，并没有相关的直接证据支持其公示文件所作出的报告结论，即物业公司并未在涉案小区内对法律数量的业主开展过实际性的满意度调查，而是做了两年的虚假满意度调查。本案业主认为物业公司不履行2017、2018年的满意度调查和2019年的财务收支情况的公示义务，已经侵犯了本案业主的知情权，希望二审法院责令物业公司限期向法庭提交其履行了公示义务和满意度调查的直接证据。针对本案业主的上诉，物业公司辩称，一、关于财务收支公示问题，本案业主在一审时就该问题的诉求是版本问题而非公示时间问题，本案业主诉求要求按照版本内容诸如“……明示”，所以公示时间不影响判决结果。目前公示的版本内容并未违反有关的规定，也没有违反约定，因为政府部门没有公示版本范文方面的规范，亦没有指导意见，双方合同对此也并未进行明确约定，物业公司对大数目公示可视为履行了公示义务。二、关于满意度调查报告，物业公司分别于2017年12月31日、2019年2月6日出具了2017年度及2018年度的满意度分析报告，本案业主认为物业公司单方制作，但并未对此举证证明，满意度调查附后的每个业主的签名均为业主的亲自签名，并非物业公司单方制作。三、关于协议条款问题，双方签订的物业服务协议是意思自治协商一致的结果，不违反法律法规的强制性规定，本案业主主张协议无效但并未举证无效事由。条款的变更应该由各方协商一致才能进行变更，目前协议条款并未免除物业公司责任，也并未加重本案业主的责任，排除本案业主的权利，违约金过高的条款问题应当根据各案情况进行调整，而非从整体上变更违约金比例。四、关于二审增加的律师费问题，物业公司认为超出了一审的诉讼范围，因此请求二审法院驳回本案业主的这一上诉请求。二审期间，上诉人本案业主向本院提交以下新证据：1.照片19张，拟证明物业公司在2019年5月23日23:59前并未在涉案小区公示《2019年第一季度物业服务费收支情况》，构成实际性违约，因物业公司违约导致本案纠纷，应承担本案业主一审律师费700元和二审律师费350元的经济损失；2.照片30张，均为业主方某某拍摄，拍摄时间为2019年6月17日13:34，拟证明截止本案业主提起上诉之日（2019年6月17日）止，物业公司未在涉案小区公示栏公示《2019年第一季度物业服务费收支情况》。3.关于本案18户业主缴纳法律服务费的发票和电子回执凭证，拟证明本案业主在二审期间新产生了因聘请律师上诉发生的经济损失法律服务费每户350元的事实。4.《律师敦促函》、《EMS快递单》、《关于佛山市和记黄埔地产有限公司是否支付禅城区××路××号××花园小区物业服务费证明材料之复函》各一份，拟证明业主委托律师发函询问物业公司是否向开发商收取了物业管理费，物业公司拒绝回答，长期未按约定履行公示义务，导致小区纠纷不断。5.涉案小区303户业主的《关于家利物业（广州）公司佛山分公司在禅城区××花园进行满意度调查的业主证词》，拟证明截止到2019年7月29日，××花园小区入住业主有75%（303户）业主对物业公司过去两年以来的物业服务质量表示非常不满意，且物业公司在一审提交的2017-2018年度佛山××花园物业管理服务调查问卷统计分析报告是虚假证据。被上诉人物业公司向本院提交2019年第二季度收支公示表，拟证明该公示表现已张贴公示，公益收入显示在第二季度收支公示表第二小项。为查明事实，本院要求物业公司提交小区已出售与未出售物业情况、未出售物业的开发商缴纳物业服务费情况、小区有无公共收益收入等问题的书面答复意见。物业公司于2019年7月29日向本院作出书面答复。本院组织各方当事人对上述证据进行了证据交换和质证,各方当事人发表了质证意见。经核实，本案业主提交的证据1拍摄时间为2019年5月23日中午，而并非23:59，故本案业主提交的照片不能证明物业公司没有在2019年5月23日公示《2019年第一季度物业服务费收支情况》，本院不予采信。对于证据2，并非拍摄于2019年5月23日，不能证明物业公司没有在2019年5月23日公示《2019年第一季度物业服务费收支情况》的事实，本院对该证据不予采信。对于证据3，因本案业主起诉时只主张法律服务费700元，超出部分在本案中不予审查，本院不予采信。对于证据4，系本案业主要求物业公司向其说明物业公司向其他业主收取物管费的情况，与本案的事实没有关联性，本院不予采信。对于证据5，该证据系证人证言，证人并未到庭作证，本院对此不作审查及认定。被上诉人物业公司提交的2019年第二季度收支公示表，该表第二小项显示公共收益为0，与其提交的2019年7月29日书面答复中确认“涉案小区有公共收益”的内容相矛盾，故本院对该表不予采信。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，物业公司与本案业主签订《××花园前期物业服务协议》，约定物业公司每年不少于一次向本案业主公布物业服务费用收支项账目；物业服务费起计后，本物业所在物业管理区域内，由发展商保留所有权并且尚未移交给物业公司的房产部分，本案业主也同意由发展商自行全部负责未移交物业的保安、清洁成本（若适用）；本案业主同意物业服务企业可以根据实际情况，将本物业共用部位的任何部分，用于包括但不限于公益宣传、商业推广等用途，因此取得之收益（若有）归本物业全体业主共有，或根据国家法律法规的规定纳入专项维修资金；……。又查明，物业公司于2019年7月29日向本院作出书面答复，内容为“一、目前涉案小区已出售1178户，开发商77户。二、开发商的物业，开发商均正常缴纳物业服务费。三、物业服务资金收支情况公示中：物业服务费收入指管理费收入；其他收入是指公摊电费和工本费收入；滞纳金收入是管理费违约金收入。四、涉案小区有无公共收益等收入？涉案小区有公共收益，包括：速递易快递柜每年7000元，丰巢快递柜每年4500元，自动售货机每年1500元，均按年收取费用。以及泳场培训班费8800元。故本年度小区公共收益共计21800元（暂计）。因是年收入，故第一季度的物业服务资金收支情况中暂未体现。五、关于小区公共收益等收入的公示在哪个文件？张贴在小区的什么地方？公益收入显示在第二季度收支公示表第二小项，张贴在小区每座大堂公告栏，通过微信公众号通告，并抄送绿岛湖居委会。另物业公司同时提交2019年第二季度收支公示表，该公示表现已张贴公示，内容更为详细完整”。本案业主认为，对物业公司提交的书面答复第一项、第二项事实不予认可，物业公司未提交销售记录表、物业费缴费汇款凭证和发票等直接证据予以证实，物业公司从2017年1月1日起至今两年半时间里，从来没有在涉案小区任何一个公示栏里公布过小区已出售物业数据和开发商缴纳物业服务费数据，已公示的《物业费收支情况》里也没有该项内容；对物业公司提交的书面答复第四项、第五项事实不予认可，中国电信宽带早在2016年底已经提供宽带服务于涉案小区，这是一笔巨大的公共收益，物业公司未提及该笔公共收益，物业公司从来没有向涉案小区业主公布过真实的公共收益收支情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩、举证及查明的事实，本院对二审的争议焦点分析认定如下：关于本案业主与物业公司签订的《××花园前期物业服务协议》第十一条第三项效力问题。经审查，双方在平等一致的基础上签订的《××花园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，没有免除物业公司责任、加重本案业主的责任、排除本案业主的主要权利，合法有效。而本案业主主张《××花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定的违约金过高可以在诉讼中申请调减，并不导致该条款无效。故本案业主以该条款显失公平为由申请予以撤销的上诉请求，本院不予支持。关于物业公司是否应按照本案业主提供的格式文本公示小区物业费收支情况的问题。物业公司虽然承诺每一季度公示物业费收支情况，但双方签订的《××花园前期物业服务协议》中并没有约定小区物业费收支情况应采用的公示文本格式，法律对此也没有规定。故本案业主上诉请求物业公司按照其提供的格式文本公示小区物业费收支情况没有合同与法律依据，本院不予支持。需要说明的是，虽然涉案合同以及法律没有明确规定物业公司公示小区物业费收支情况的文本格式，但是物业公司依据《××花园前期物业服务协议》以及服务承诺向本案业主公布物业服务费用收支项账目时，也应对物业服务资金收入、支出构成及大额费用收支等情况作出具体详细的列明，对于小区公共收益等与全体业主利益密切相关的费用进行详细说明，以此来实现和保障本案业主的知情权、监督权等合法权益。本案中，物业公司在公示2017年度、2018年第一季度、2018年第二季度、2018年第三季度、2018年第四季度、2019年第一季度物业服务资金收支情况时，对小区公共收益等收入情况并未列明，公示的内容存在瑕疵和不足，物业公司应予整改。关于物业公司是否应补充履行2017年、2018年满意度调查义务并公示调查结果的问题。本案中，本案业主对于物业公司提交的2017年、2018年满意度调查结果有异议，认为物业公司并未作实际调查，而是物业公司员工单方制作的，但并未提交充足的证据证明2017年、2018年满意度调查结果为虚假制作，故本院对于本案业主的该项上诉请求不予支持。关于本案法律服务费的问题。首先，本案业主在原审时要求物业公司承担700元法律服务费，二审时又要求物业公司另行承担本案的二审法律服务费350元。本院认为，本案业主要求物业公司另行承担二审时的法律服务费350元，系其二审时新增加的诉讼请求，本院对此不予审查，本案业主可另行主张。其次，物业公司确实存在延迟公示小区物业服务费收支情况的违约行为，公示的内容存在瑕疵和不足，在满意度调查工作中也存在瑕疵，原审法院据此酌情判决物业公司承担400元的法律服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。本案业主上诉缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人伍素贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年八月五日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩