广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6192号原告：张国强，男，1984年5月14日出生，汉族，住江西省九江市都昌县*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：张俊龙，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超群，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁国强，总经理。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码。法定代表人：崔某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告张国强诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、第三人佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，原告申请将戴斯公司变更为本案被告，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告张国强及其委托诉讼代理人张俊龙、陈超群，两被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2017年6月19日签订的《物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》（合同编号均为3C0802号）；2.解除原告与被告戴斯公司于2017年6月19日签署的《委托经营管理合同》（合同编号为3C0802号）；3.被告盛明公司立即向原告返还已缴纳的物业使用权转让价款及装修款共178068元；4.被告盛明公司向原告支付违约金63320.4元（以物业使用权转让合同约定的转让款174568元及装修款36500元合计211068元为本金，乘以30%计算）；5.被告盛明公司向原告偿还提起本次诉讼而产生的其他损失10660元，包括律师费10000元及财产保全费660元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告盛明公司于2017年6月19日签订《物业使用权转让合同》，盛明公司将位于广东省佛山市南海区************************（以下简称涉讼物业）物业使用权转让给原告。同日，原告与被告戴斯公司签署《委托经营管理合同》。原告按照合同约定时间如期向盛明公司支付了相应的物业使用权转让价款。根据合同约定，盛明公司应在2018年12月31日前将该物业交付给原告使用，但截至本案起诉之日，涉讼物业所在的盛明广场建设项目已经长期停工，盛明公司未按照合同约定时间向原告交付涉讼物业，已经违约。根据《物业使用权转让合同》第十条第二款“甲方未按照本合同约定第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同”的约定，被告盛明公司已经逾期交付超过90日，原告有权依约解除合同。原告与被告戴斯公司签订《委托经营管理合同》的履约基础因被告盛明公司未按时交付物业而不存在，故原告有权解除合同。因被告盛明公司违约导致原告提起本次诉讼产生了律师费就财产保全担保费等损失，亦应当由被告盛明公司承担。另外，根据《佛山市南海区西樵镇国土城建和水务局关于盛明广场项目的重要指示》、《广东省城镇房屋租赁条例》，涉讼物业未取得产权或经营管理权的情况下，不得出租。被告盛明公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政违规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1.盛明公司作为诉讼物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和盛明公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社（以下简称杏头经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，盛明公司基于投资建设行为而取得“盛明工程”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认盛明公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至盛明公司与该社约定的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告与盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，应该认定有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实和法律依据。1.根据《物业使用权转让合同》第五条约定“……甲方（被告）在2018年12月31日前将该毛坯交付给乙方（原告）。如乙方在此之前未能按上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务30日内。”该约定属于合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行乙方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求的情形。原告向盛明公司支付物业使用权转让款属于先履行义务，在原告没有按合同约定先履行付款义务的情况下，作为后履行的一方盛明公司有权拒绝其履行要求。本案中，原告至今未按照合同约定向被告支付第七期物业使用权转让款，涉讼物业交付时间相应顺延至原告补充履行付款义务30日内。原告诉称“被告未按照合同约定时间向原告交付标的物业，已经违约”无事实和法律依据。2.根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，涉讼《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。涉讼物业装修后原告才能利用涉讼物业进行使用、收益，因此本案双方约定的涉讼物业的有效交付时间应是《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间2019年4月30日前，而不是《物业使用权转让合同》约定的2018年12月31日前。《物业使用权转让合同》第三条约定“……第七期应在2091年3月16日前支付5500元……”原告至今未按照合同约定向盛明公司支付第七期物业使用权转让款，涉讼物业交付时间相应顺延至原告补充履行付款义务30日内。3.如上所述，盛明公司并不存在违约行为，相反的是原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装协议》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。三、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何乙方无正当理由要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，盛明公司保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照双方的《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付第七期转让款，盛明公司保留追究其逾期付款的违约责任。四、原告存在违约行为，原告主张律师费、财产保全费无事实与法律依据，应由原告自行承担。五、关于原告诉称的根据“《广东省城镇房屋租赁条例》，涉讼房屋在未取得产权或经营管理权的情况下，不得出租”。该条例施行于合同法之前，而且属于地方性法规、管理性规范，并非法律、行政法律以及效力性强制规范，不能作为否定民事合同效力的依据。况且，盛明公司对盛明广场项目的物业是依法依约取得了经营管理权，行使经营管理权出租物业也符合该条例规定。基于上述事实和理由，盛明公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告戴斯公司辩称，原告与戴斯公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将其拥有使用权的物业委托戴斯公司进行统一代理招商、租赁及经营管理事宜，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。戴斯公司不存在违约行为，原告要求解除《委托经营管理合同》无事实与法律依据。《委托经营管理合同》的合同主体是戴斯公司与原告，该合同与盛明公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交其称是起诉前拍摄的照片及视频光盘，没有原始载体核对，本院不予确认；2.原告提交的佛山市南海区国土城建与水务局关于市民承租西樵盛明广场等集体用地有关问题的重要提示及盛明广场项目特别情况重要提示，属于第三方制作并在网页发布的发布信息，本院对其形式的真实性予以确认；3.原告提交的EMS邮递单有原件核对，且邮寄地址为合同载明的通讯地址，本院对该邮递单及对应的投递证明的真实性予以确认；4.原告提交2019年5月6日拍摄的照片及视频，其当庭出示原始载体，视频中反映拍摄时间，亦清晰反映拍摄场地为盛明广场工程，本院对该证据的真实性予以确认；5.被告盛明公司提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划条件、平面图、集体建设用地使用权出租合同、合同交接书、补充协议、证明，均有原件核对，故本院对该部分证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为杏头经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第0400911号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：西樵镇樵高路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年6月19日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目号物业的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为174568元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款70568元于本合同签订当日支付（含定金），其中38000元在一年内分2期免息付清，2017年12月16日前支付19000元，2018年6月16日前支付19000元，余款66000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年9月16日前支付5500元，之后每三个月支付5500元，以此类推最后一期应在2020年6月16日前支付5500元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以147747.6元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年6月21日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年5月1日至2025年4月30日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。2017年6月19日，盛明公司出具收据，确认收到原告交来涉讼物业首期转让款107068元。2017年9月13日，原告支付第一期分期款5500元，2017年12月16日支付第二期分期款5500元及首期款余款第一期19000元，2018年3月16日支付第三期分期款5500元，2018年6月15日支付首期余款19000元及第四期分期款5500元，2018年8月9日支付第五期分期款5500元，2018年12月16日支付第六期分期款5500元。2019年3月13日，原告（甲方）与北京市盈科（佛山）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方因其和盛明公司租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方委派张俊龙、董向阳律师担任甲方的委托代理人；甲方应在合同签订后5日内向乙方支付一审律师费10000元。同日，张国强向北京市盈科（佛山）律师事务所支付法律代理费10000元。2019年3月14日，原告委托律师张俊龙通过邮政特快专递向盛明公司发出《律师函》，称因盛明公司逾期交付物业，张国强自本函发出之日停止支付后续物业使用权转让款。该邮件于次日投递并签收。2019年3月22日，原告提起本案诉讼，并申请财产保全，由深圳市富昌融资担保有限公司提供信用担保，为此原告向深圳市富昌融资担保有限公司支付担保费660元。2019年4月2日，原告委托律师张俊龙通过邮政特快专递分别向盛明公司、戴斯公司发出《律师函》，主张解除《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》及《委托经营管理合同》。上述邮件均于次日投递并签收。同月29日，盛明公司、戴斯公司收到本院送达的本案起诉状副本等应诉材料。诉讼中，原告与盛明公司一致确认原告已支付的178068元包括物业使用权转让款141568元及装修款36500元，盛明公司陈述称涉讼物业尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权出让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权出让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权出让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年1月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年4月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2018年12月31日日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年4月30日前将装修好的物业交付原告使用。至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，原告享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的律师函于2019年4月3日送达至被告，本院据此认定《物业使用权出让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定于当日解除。盛明公司以装修期间抗辩认为涉讼物业有效交付期限应为2019年4月30日前，原告未在2019年3月16日前支付第七期转让款违约在先，其该主张理据不足，本院不予采纳。《物业使用权转让合同》解除，原告与两被告分别签订的《装修协议》、《委托经营管理合同》合同目的无法实现，原告请求解除《装修协议》及《委托经营管理合同》，本院予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款141568元予原告。《物业使用权出让合同》约定合同因原告逾期付款超过30天而解除的，原告应按合同约定转让款总额30%支付违约金；合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。以上约定的两种违约金标准均过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款141568元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计付违约金予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。原告认为盛明公司的违约责任约定属于减轻其责任的格式化条款，并主张根据公平对等原则要求按30%计付违约金，本院对该意见不予采纳。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款36500元予原告。原告同时主张装修款亦按30%计付违约金没有依据，被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以36500元为本金从原告主张权利之日即2019年3月22日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。原告委托律师进行诉讼及委托担保公司为财产保全提供担保，相关费用并非必要的支出，原告和盛明公司在《物业使用权转让合同》中亦未对该部分费用的承担方式进行约定，故原告要求盛明公司支付律师费及财产保全担保费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告张国强与被告佛山盛明置业有限公司于2017年6月19日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年4月3日解除；二、解除原告张国强与被告佛山盛明置业有限公司于2017年6月19日签订的《盛明广场装修协议》；三、解除原告张国强与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2017年6月19日签订的《委托经营管理合同》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款141568元予原告张国强；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以141568元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告张国强，本项随上列第四项清；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告张国强；七、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以36500元为本金从2019年3月22日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告张国强，本项随上列第六项清；八、驳回原告张国强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5080.76元，减半收取计2540.38元，财产保全费1726.94元，合计4267.32元（原告张国强已预交），由原告负担841.36元，由佛山盛明置业有限公司负担3425.96元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费3425.96元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年八月二十三日书记员  林浩成