太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初742号原告（申请执行人）：杨宏斌，男，1974年3月11日生，汉族，太原市小店区星河西路8号星河湾小区居民，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：赵飞，北京德和衡（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：午丽丽，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被告（案外人）：苏文华，男，1977年3月16日出生，汉族，太原市尖草坪区十里铺东二巷居民，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张超凡，山西鼎信泽律师事务所律师。被告（被执行人）：周建军，男，1977年8月11日出生，汉族，太原市尖草坪区花园后街23号平房北10号居民，现下落不明，公民身份号码：×××。原告杨宏斌与被告苏文华、周建军执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宏斌的委托诉讼代理人赵飞、午丽丽，被告苏文华及其委托诉讼代理人张超凡到庭参加诉讼，被告周建军经公告送达开庭传票，未到庭。本案现已审理终结。原告杨宏斌向本院提出诉讼请求：1、撤销太原市尖草坪区人民法院2019年2月26日作出的（2019）晋0108执异4号执行裁定书；2、请准许查封被告周建军所有的位于滨河东路北段228号9幢2单元16层1601号房产（合同编号：201XXXXXXXX7号）一套，用于偿还被告周建军拖欠原告杨宏斌的欠款[案号：（2017）晋0108执525号]；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月19日，太原市尖草坪区人民法院对原告杨宏斌与被告周建军、案外人王媛媛民间借贷纠纷一案[案号：（2016）晋0108民初1646号]作出民事调解书。调解书确定被告周建军于2016年12月30日前一次性偿还原告杨宏斌400000元整。因被告周建军拒不偿还欠款，原告杨宏斌向贵院申请强制执行。贵院于2018年11月6日作出（2017）晋0108执525号之二民事裁定书，裁定查封被告周建军所有的位于滨河东路北段228号9幢2单元16层1601号房产（合同编号：201XXXXXXXX7号）一套。之后，被告苏文华以案涉房产归其所有为由，向贵院提出执行异议，申请解除对案涉房产的查封。2019年2月26日，贵院作出（2019）晋0108执异4号执行裁定书，认定被告苏文华异议成立，并撤销了贵院（2017）晋0108执525号之二执行裁定书。原告认为，被告苏文华明知被告周建军负有数笔巨额债务，还与其恶意串通，签订《购房协议》，价格低于市场价格，并捏造支付购房款、实际占有房屋的事实。贵院依据事实已撤销了（2017）晋0108执525号之二执行裁定书，二被告达到了逃避债务的非法目的。被告苏文华辩称，在本院于2018年11月8日对上述房产查封前，苏文华已经与周建军于2018年5月30日在太原市杏花岭区万合中环房地产经纪服务部签订编号为“GM0001815”的《购房协议》，付清了全部房款100万元整。并且苏文华已于2018年5月31日入住滨河东路228号恒大御景湾9栋2单元16层1601号房屋，并缴纳了物业费用、供暖费用及水电费用，且对房屋进行了装修。苏文华在得知查封事项后立即向本院提起了执行异议，2019年2月26日，尖草坪法院作出（2019）晋0108执异4号执行裁定书，裁定异议人苏文华的异议成立，撤销本院（2017）晋0108执525号之二执行裁定书。上述房屋虽然没有办理过户登记，但未办理过户登记手续并非是苏文华的过错，苏文华对该房产的占有属于善意受让。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应驳回原告的全部诉讼请求。被告周建军未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供了被告周建军与被告苏文华签定的购房协议、网页截图、失信和限高证明、林荣杰的银行流水、报案记录，证明2018年涉案小区二手房房价是11000元/平米，被告双方成交价格是100万元，明显低于市场价，二被告恶意串通，逃避债务。被告苏文华在签订购房合同时明知被告周建军有数笔债务，已经是失信被执行人，苏文华支付至林荣杰账户的232468.45并未实际支付给周建军，该笔款的实际支付时间在出具收条前。报案记录证明被告苏文华并未合法有效占有涉案房产。被告苏文华质证意见为，对网页截图不认可；苏文华不是专业人士，对法院发布的失信人员不了解，给林荣杰转账的凭证标记的是涉案房款，报案记录是其报警的，有三、四个人称周建军欠他们的钱住进了涉案房屋，后来他们主动撤走了。本院认为，当事人订立合同应当遵守平等、自愿、合法、诚实信用的原则，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，转让价格达不到交易时交易地市场价格的百分之七十的，一般可以确认为明显不合理的低价，故二被告对涉案房屋的成交价（100万）并非是明显不合理低价，并不能认定是二被告恶意串通损害第三人利益。被告苏文华给林荣杰转账的款项明确注明是购买涉案房的房款。报案记录并不能证明在法院查封该房产前原告对涉案房屋没有实际合法占有，故原告的主张本院不予认可。二、原告提供了太原恒大御景湾与周建军针对9幢2单元1601号停止供热协议和金碧物业公司收费收据，证明周建军办理了停止供热，苏文华并未实际入住。被告苏文华质证意见为，办理停止供热是其去办理的，办理时需要周建军的身份证复印件和苏文华的身份证才能报停，钱是苏文华交的，因为家里装修后味重，不常去住。本院认为，被告苏文华向法庭提供了停止供热协议原件以及停暖实际缴纳基础供热费收据、缴纳物业费的凭证和收据，被告苏文华持有停热协议原件以及缴费凭证和收据原件，能够证明其实际缴纳了涉案房屋的相关供热费、物业费等费用，实际占有了该房屋，供热报停并不能证明被告苏文华未实际占有该房屋，原告的该份证据，本院不予采信。三、被告苏文华提交了证据：二被告于2018年5月30日签订的购房协议、房款收条及支付房款的相关凭证以及支付给太原市杏花岭区万合中环地产经纪服务部费用的凭证和收据，证明经杏花岭区万合中环房地产经纪服务部见证二被告达成了购房协议，约定成交价格为100万元并已全部付清。原告杨宏斌质证意见为，该合同周建军的签名与之前2015年4月《商品房屋买卖合同》上周建军的签名不是一个人的笔迹，对二被告之间的购房协议真实性不予认可。对收条和凭证的真实性不予认可，因收条和凭证不一致。收条在付款前出具，涉及款项数额大，不符合交易习惯。所有款项从支付时间和银行流水收款人看，没有说明足额支付了100万元。本院认为，证人王某出庭作证，称其系中环地产柳溪店店长，关于涉案的位于恒大御景湾9幢2单元16层1601号房屋被告周建军曾委托其所在中介出售涉案房屋，后来涉案房屋的买卖是周建军和苏文华自己约定好价钱后，在其总部公司签了购房合同，并确认核实过合同当事人身份，签合同的是周建军和苏文华本人，签合同的时候二人带着网签合同原件和还清贷款证明的原件，二被告就房屋更名的事情找其代办，苏文华支付了5100元费用。因此，对被告提交的购房协议真实性本院予以认可。苏文华于2018年5月16日支付现金5万元作为房屋定金交付给辛某，收条载明“今收到苏文华房屋订金关于恒大御景湾9号楼二单元16层1601号房屋定金伍万圆整（50000）”,证人辛某于2019年7月23日在法庭质证询问时认可其于2018年5月16日替周建军接收苏文华关于涉案房屋的定金50000元整并出具收条；苏文华于2018年5月28日通过中国邮政储蓄银行向周建军汇款7350元和598181.55元，用于支付涉案房屋的银行贷款及逾期利息，又于2018年5月30日通过中国邮政储蓄银行向周建军转账10000元，又于2018年5月31日通过中国邮政储蓄银行向林荣杰转账232468.45元，该转账摘要信息中记载：“付周建军恒大御景湾9-2-1601号房款”；另苏文华于2015年9月17日向周建军转账10万元，2016年7月27日，周建军给苏文华出具借条一份，载明“今收到苏文华人民币壹拾万元整（100000）到9月1日前还款”，苏文华称通过该笔债务抵顶了100000元房款，结合二被告签订的房屋买卖合同中对付款方式的约定，即“于签订本合同之前，苏文华已经向周建军支付购房款定金人民币壹拾伍万元整（小写：150000元），且因甲方房屋有贷款未结清，乙方已经帮助甲方还贷人民币陆拾万伍仟伍佰叁拾壹元伍角伍分（小写：605531.55元）。剩余尾款人民币贰拾肆万肆仟肆佰陆拾捌元肆角伍分（小写：244468.45）苏文华于签订本合同当日支付清周建军”，本院对上述二被告之间以物抵债交纳房款予以认可；苏文华称支付了周建军2000元现金，结合现金数额及合同履行的实际情况，本院予以认可；上述付款共计1000000元，结合二被告签订合同的时间、付款时间，被告苏文华上述证据已形成完整证据链条，本院对其支付100万元房款予以认可。原告杨宏斌申请本院对涉案房产在2018年5月的市场价格进行鉴定，本院认为，证人王某已经出庭作证说明了当时周建军急需用钱要以成本价出售该房，且市场价格与实际成交价之间存在多种现实因素的影响，该鉴定没有必要进行，本院依法不准予鉴定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日至2016年3月31日，被告周建军先后向原告杨宏斌借款40万元整，周建军逾期未偿，遂杨宏斌起诉至本院，经本院主持调解，当事人自愿达成调解协议：被告周建军于2016年12月31日前一次性偿还杨宏斌40万元整。被告周建军并未依法履行偿还义务，杨宏斌遂向本院申请强制执行，本院于2018年11月6日作出（2017）晋0108执525号之二裁定书，裁定查封周建军所有的位于滨河东路北段228号9幢2单元16层1601号房屋，查封期限为三年，并于2018年11月8日对房屋进行查封。执行过程中，案外人苏文华提交相关证据提出执行异议，2019年2月26日，本院作出（2019）晋0108执异4号执行裁定书裁定案外人苏文华的异议成立，后对本案争议的该套房屋中止执行。本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，其诉讼标的表现为人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行标的，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的债权谁应当优先保护，而这一诉讼标的通常与案外人和被执行人对该执行标的的权属纠纷相联系，案外人提起执行异议之诉后，必然会涉及执行标的的权属问题。本案所涉及的位于太原市滨河东路北段228号恒大御景湾9幢2单元16层1601号房屋的权利归属是本案审查的重点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”苏文华在涉案房屋于2018年11月8日被查封之前，已经和周建军于2018年5月30日签订合法有效的书面买卖合同（《购房协议》），并陆续支付了房屋价款100万元，并对涉案房屋进行了装修，在法院查封前已合法占有了该房屋，二被告在签订房屋买卖合同时，周建军就购买涉案房屋办理了网签手续，但其尚未取得房产证，无法及时过户并非被告苏文华的原因造成的，故本院认为被告苏文华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，依照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，本案中，被告苏文华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回原告的诉讼请求。被告周建军经公告送达开庭传票，未到庭，视为其放弃一审答辩、举证、质证的权利，依法自行承担一切不利法律后果。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告杨宏斌的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由原告杨宏斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 范温慧人民陪审员 王 凯人民陪审员 孙玉明 二〇一九年八月六日书 记 员 王登萍