海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）琼0108民初3083号     原告：符某1，住海口市，公民身份号码：×××。   被告：刘某，住海南省东方市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：金某，海南外经律师事务所律师。   原告符某1与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告符某1与被告刘某的委托诉讼代理人金某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告符某1向本院提出诉讼请求：1、请求判决确定原告与被告签订的《商铺转租合同》为无效合同，2、判令被告返还原告向其支付的商铺租金人民币93900元和保证金人民币50000元，3、判令被告赔偿原告因商铺装修、装饰和购买厨房设备、餐厅设备等经济损失人民币170660元。以上二项共计人民币314560元，4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月20日，被告人刘某冒充海口市美兰区美苑路下贤村 77 号商铺承租方的身份，与原告签订《商铺转租合同》一份，合同约定：被告将其承租的海口市××区的一部分商铺转租给原告使用；租赁期为自2017年5月1日起至2022年5月1日止；租金为人民币15650元/月，租金按每半年收取一次；保证金为人民币50000元。合同签订后，被告即一次性收取了原告半年商铺租金人民币93900元和保证金人民币50000元，共计人民币143900元。随后，原告对该商铺进行了装修，并购买了厨房设备、餐厅设备等，共花费了人民币170660元，准备开业经营餐饮服务。但遭到该楼房的所有人郑和祥、林志民的阻挠，其二人称该楼房只是租赁给第三人符某2使用，并非租赁给刘某使用，且其二人因与符某2发生纠纷，已经起诉至法院，故不允许原告继续装修、使用。至此，原告才知道刘某不是该商铺承租方。为此，原告多次找刘某交涉，其又称其与符某2系夫妻关系，其有权进行转租。后经查，刘某与符某2并非合法夫妻，其无权转租该商铺。   原告认为，被告刘某明知其不具备转租海口市美兰区美苑路下贤村77号商铺的主体资格，却冒充上述商铺承租人的身份与本人签订《商铺转租合同》，转租上述商铺，致使合同目的无法实现，造成原告巨大经济损失，其行为明显存在过错。根据《合同法》第五十二条的规定，双方签订的合同应为无效合同。且根据《合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告诉请被告返还原告向其支付的商铺租金和保证金，并赔偿原告因商铺装修、装饰和购买厨房设备、餐厅设备等经济损失，于法有据，请求法院予以支持。   被告刘某辩称，一、被告经案涉商铺合法使用权人授权其与原告签订商铺转租合同，该合同合法有效。案涉商铺原由第三人符某2向案外人租赁，符某2依法取得案涉商铺的合法使用权，后符某2授权被告将案涉商铺出租给原告，并授权被告全权处理案涉房屋出租事宜。故，被告有权向原告出租案涉房屋，双方于2017年3月20日签订的《商铺转租合同》合法有效。原告主张被告无权出租案涉房屋及双方所签订的合同无效，没有事实与法律依据。二、原告因经营不善，在使用案涉商铺数月后，擅自终止合同自行搬离，违约在先，其要求被告返还租金、保证金及赔偿经济损失无事实根据与法律依据。被告与原告签订《商铺转租合同》后，被告已向原告交付案涉商铺，原告业已实际使用该商铺进行经营并支付了部分租金。原告使用案涉商铺经营数月后，因原告经营不善，在没有与被告进行协商的情况下，擅自终止履行合同，自行搬离案涉商铺，被告甚至不知原告何时搬离。根据《商铺转租合同》第四条之约定，租金的支付方式为半年支付一次租金，每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用。另根据合同第六条之规定，未经双方同意，不得任意终止合同。而原告在使用租赁案涉商铺数月后，不但没有依照合同约定交纳租金，反而未经被告同意而擅自终止合同，并自行搬离案涉商铺，已是违约在先。故原告无权要求被告返还其已使用案涉商铺的租金以及为保障合同履行的押金，更无权要求所谓的装修等经济损失。综上所述，原告诉请无任何事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：   位于海口市××区商铺原由案外人符某2承租，后其授权被告代为出租该商铺。2017年3月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺转租合同》，约定：被告将涉案商铺出租给原告经营使用，约定租赁期限自2017年5月1日至2022年5月1日止，2017年3月1日至2017年5月1日止为装修免租期。租金标准每月15650元，按半年度交付租金，首期租金签订合同时支付，此后于每期提前一个月支付。合同签订当日，原告向被告支付首期半年租金93900元和押金50000元，被告均出具收条予以确认。后被告向原告交付商铺，原告对商铺进行装修并于2017年5月开始营业。原告称其于2017年7月搬离商铺，被告答辩称不知道原告的搬离时间。就搬离原因，原告称系被告无权转租导致，被告称系因原告未依约交纳租金擅自终止合同并自行搬离。   就诉争商铺所处房屋性质，经查，该房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。   本院确认的上述事实，有原告提交的《商铺转租合同》、租金收条、押金收条，被告提交的《关于授权刘某女士出租商铺的说明》以及双方当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，本案系因租赁商铺所产生的纠纷，争议焦点有：一、原、被告签订《商铺转租合同》是否无效；二、被告应否返还原告商铺租金93900元及保证金50000元；三、被告应否赔偿原告商铺装修、装饰及购买厨房设备、餐厅设备经济损失170660元。   一、关于原、被告签订《商铺转租合同》是否无效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉《商铺转租合同》虽系原告与被告双方自愿签订，但由于没有证据证明案涉商铺所在房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方就此签订的租赁合同应属无效合同。合同无效，自始没有法律效力，故符某1诉求确认《商铺转租合同》协议无效，本院予以支持。   二、关于被告应否返还原告商铺租金93900元及保证金50000元问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。本案中，原告要求被告返还商铺租金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告返还租金，虽然双方所签订的合同无效，但原告占有使用商铺期间，仍应按照合同约定的租金标准支付占有使用费，且原告未能举证证明其搬离涉案商铺的具体时间，其实际租赁占用涉案商铺期间无法确认，故对原告要求返还租金的请求本院不予支持。   三、对于原告要求被告赔偿装修装饰损失、购买设备损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，原告装修商铺是经过被告同意的，现租赁合同无效，从责任分担来看，被告将未取得建设规划许可证的商铺出租给原告使用，使得双方签订的租赁合同无效，不能继续履行，应承担较大部分的导致系争合同无效的责任；原告在签订租赁合同时，未查看诉争房屋的相关证件，亦未了解诉争房屋的权属情况，亦应对系争合同的无效后果承担一定比例的过错责任，且其在搬离时未与被告对形成附合的装饰装修物进行交接确认，故本院认定双方对因合同无效造成的损失负同等责任。对已形成附合的装饰装修物损失，因原告搬离涉案房屋未与被告交接，无法明确搬离前原告对涉案房屋的装修价值，其提供了部分装修材料收款收据，被告对上述证据材料的真实性、合法性以及关联性均不予认可。故原告作为举证义务一方，其对于主张的装修装饰部分的投入及价值无法提供确凿、客观的证据予以佐证。在此情况下，本院从公平合理、等价有偿的基本民法原则出发，综合考虑原被告双方的约定租赁期及实际租赁期、过错责任比例，并结合一般交易习惯和日常生活经验法则，将原告要求的装修损失酌情确定为3万元，原告提出的超过上述金额的赔偿部分，不予支持。原告自述搬离涉案房屋时已自行搬走未形成附合的物品，本院对原告要求被告赔偿设备损失不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告符某1与被告刘某于二〇一七年三月二十日签订的《商铺转租合同》无效；   二、被告刘某于本判决生效后十日内返还原告符某1商铺租金5万元；   三、被告刘某于本判决生效后十日内补偿原告装修损失符某13万元；   四、驳回原告符某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费6018.4元（原告已预付），由原告符某1负担4218.4元，由被告刘某负担1800元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                         审 判 长 赵庆春           人民陪审员 黄亚六           人民陪审员 魏 欢                     二〇一九年八月二十六日                     书 记 员 蔡丽媛                 附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：     （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；     （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；     （三）以合法形式掩盖非法目的；     （四）损害社会公共利益；     （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。    已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。     人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。     在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。