重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初8175号 原告：重庆汇祥实业集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红金街2号索特大厦1幢24-5，统一社会信用代码91500000745319235A。 法定代表人：程斌，副董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：倪婷，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 被告：洪代明，女，1964年5月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆汇祥实业集团有限公司（以下简称汇祥公司）与被告洪代明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告汇祥公司的委托诉讼代理人倪婷到庭参加诉讼。被告洪代明经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告汇祥公司向本院提出诉讼请求：1.洪代明立即向汇祥公司支付欠付的租金232529.81元；2.洪代明立即向汇祥公司支付逾期支付租金的违约金，违约金以162725.98元为基数自2018年6月16日起、以69803.83元为基数自2018年9月16日起，均按照每日0.4%的标准计算至付清之日止；本案诉讼费由洪代明承担。事实及理由：2013年5月28日，汇祥公司与洪代明签订了《汇祥好莱坞房屋租赁合同》，约定洪代明承租汇祥公司名下位于汇祥好莱坞商业街8#裙楼直段1层部分、2层整层、3层整层房屋，用于经营古南大型中餐，还约定了租期、租金标准和支付方式、保证金、违约责任等内容。2018年6月30日，汇祥公司、洪代明与案外人签订了《补充协议》，变更了《汇祥好莱坞房屋租赁合同》关于租金支付方式的约定。之后洪代明多次拖欠租金未支付，汇祥公司催收无果。洪代明于2018年10月17日向汇祥公司提交了退铺申请书，称因其经营不善，无力继续承租，决定解除租赁合同并于2018年10月31日退还案涉房屋，并对截止2018年10月31日的欠费情况及金额进行确认。洪代明还承诺于2018年11月1日至11月10日期间完成对按房屋的装饰拆除、还原清水工作。但至今洪代明未履行付款和拆除的承诺。汇祥公司为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告洪代明未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：2013年5月28日，汇祥公司（出租人）与洪代明（承租人）签订了一份《汇祥好莱坞房屋租赁合同》，主要约定：位于中国重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道77号的汇祥·好莱坞商业街系由出租人投资建设的项目；第一部分、专用条款：出租人将商业街8#裙楼直段1层部分、2层整层、3层整层房屋出租给承租人使用，其中8#裙楼直段1层部分租用面积为78.7平方米，2层整层租用面积为1361.2平方米，3层整层租用面积为1361.2平方米，总租用面积合计为2801.1平方米；该房屋仅供承租人以经营古南都大型中餐；该房屋的租期共计8年3个月，自交付日开始计算；出租人应当于2013年6月1日之前向承租人交付该房屋；5.1承租人享有3个月的装修免租期，自交付日起算；承租人必须于2013年10月1日前完成装修工程并开业；8.1租金及商业管理费标准（单位：元/平方米/月），8.1.18#裙楼直段1层部分，2017年9月1日-2018年8月31日，租金122.98元，商业管理费52.71元，2018年9月1日-2019年8月31日，租金135.28元，商业管理费57.98元，8.1.28#裙楼直段2层整层、3层整层，2017年9月1日-2018年8月31日，租金46.11元，商业管理费19.77元，2018年9月1日-2019年8月31日，租金50.72元，商业管理费21.75元；承租人应交纳200000元的保证金；第二部分、通用条款：3.3.1除首期费用外，承租人须在上季租金及商业管理费到期前15天，将租金、商业管理费、物业服务费、水电费及其他相关费用支付到出租人/物业公司账户或以现金方式缴纳完成（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或到达出租人账户）；13.1在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至原交付状态；14.2如因承租人解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳的所有款项（包括但不限于保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按当年度的租金总额100%收取违约金；13.3承租人应于租赁期满或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋……承租人如下租赁期满或本合同提前解除后七日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担……承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置（该等权利不得被解释为出租人及物业公司对承租人留置的物品承担审慎保管的义务），出租人对因此而造成的损坏概不负责；14.4若承租人违反本合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取违约金。 2018年6月30日，汇祥公司（甲方）、洪代明（乙方）、案外人重庆世睿达商业管理有限公司（丙方）（以下简称世睿达公司）签订了一份《补充协议》，主要约定：本协议生效时间为2018年7月1日，未尽事宜以原合同为准；原合同中租金支付方式修改为：2018年6月15日前支付2、3层2018年7月1日-2018年8月31日租金290163.19元、2018年9月1日-2018年9月30日租金159594.16元，2018年9月15日前支付2、3层2018年10月1日-2018年12月31日租金478782.48元，2018年12月15日前支付2、3层2019年1月1日-2019年3月31日租金478782.48元。 2018年10月17日，洪代明向汇祥公司出具了《退铺申请书》，主要载明：已缴纳店铺租赁保证金200000元，能耗保证金20000元；目前因本人经营不善，亏损严重，已无力再继续承租经营该店铺，故此向贵司提出正式申请，本人决定提前解除租赁合同并于2018年10月31日退还租赁的店铺及库房。《退铺申请书》后附《欠费明细表》主要载明：饭店（2、3层）2018年7月1日至9月30日欠费金额162725.98元，饭店1-3层2018年10月1日至10月31日欠费金额174803.83元，物管费2018年5月1日至10月31日欠费金额88355.2元。 2018年10月24日，洪代明向汇祥公司出具了《古南饭店欠费对账单》，主要载明：经过双方核算并确认后，截止2018年10月31日，本人拖欠贵司所有费用如下，1、店铺租金337529.81元；租赁店铺时，已缴纳的各项保证金如下，1、商铺租赁保证金200000元，3、商铺能耗保证金20000元，4、前期火锅店退铺未退能耗保证金5000元，5、本人因经营压力太大，现提出于2018年10月31日正式退铺，同时承诺将对租赁店铺1楼78.7平方米、2楼841.01平方米、3楼1361.2平方米以及库房650.04平方米进行装饰拆除，还原清水，拆除还原时间定于2018年11月1日至11月10日，10天内完成，同时须通过贵司验收合格。 汇祥公司举示了2018年11月11日世睿达公司（甲方）与江鹏（乙方）签订的《协议书》，主要约定：经甲乙双方共同协商，就甲方经营管理场所的“古南印象大饭店”内的“空调、家具家私、音响及厨房设备”等物资全权委托乙方处理；1、由乙方负责对饭店内的空调、家具家私等物资全数进行拆卸、搬运及处理，乙方需对整个物资拆卸、搬运及处理安全全权负责，由此发生的任何安全责任事故均由乙方全权承担；4、上述物资经甲乙双方现场确认，共计折合130000元，本协议签订后，由乙方向甲方一次性支付（甲方开户名称：重庆世睿达商业管理有限公司，开户行农行重庆渝北龙骅支行，账号3111080104001XXXX），甲方收到上述款项后向乙方开具同等金额收据。 汇祥公司还举示了案外人刘世恋于2018年11月28日出具的《收条》，载明：今收到重庆世睿达商业管理有限公司代洪代明支付古南印象员工工资25000元。 另查明，2013年12月9日，原告的名称由重庆汇祥物业发展有限公司变更为重庆汇祥实业集团有限公司。 庭审中，汇祥公司称，汇祥公司于2013年6月1日之前就将案涉房屋交付给洪代明使用；《补充协议》的丙方世睿达公司是商业管理公司，是汇祥公司的全资子公司；《补充协议》签订之前，租金和商业管理费是由洪代明一并支付给汇祥公司；《补充协议》中的2、3层租金包含了商业管理费，没有细分，也由洪代明一并支付给汇祥公司，1层还是按原合同约定履行；世睿达公司将洪代明遗留屋内的物资以130000元的价格出售给了江鹏，江鹏的合作伙伴何泽朋向世睿达公司分2次转账100000元和5000元，还有25000元现金支付给了世睿达公司，因处置物资时洪代明的厨师刘世恋以洪代明欠付其工资为由阻止，世睿达公司就将该25000元现金支付给了刘世恋，刘世恋出具了《收条》；依据洪代明出具的《退铺申请书》后附的《欠费明细表》，洪代明欠付饭店2、3层2018年7月1日至9月30日租金162725.98元、饭店1、2、3层2018年10月1日至10月31日租金174803.83元，合计金额337529.81元，扣除洪代明遗留物资出售款105000元，尚欠付232529.81元；洪代明逾期支付租金给汇祥公司造成了资金占用损失；依据《补充协议》约定，2018年7月1日至9月30日饭店2、3层欠付租金162725.98元应于2018年6月15日前支付，故汇祥公司主张从2018年6月16日起计算该段欠付租金的逾期支付违约金；饭店1、2、3层2018年10月1日至10月31日欠付租金174803.83元减去105000元，尚欠付69803.83元，该段欠付租金中，2、3层租金按照《补充协议》约定应于2018年9月15日前支付，1层租金按合同约定应于2018年8月16日前支付，汇祥公司主张统一从2018年9月16日起计算该段欠付租金的逾期支付违约金；汇祥公司收取了洪代明保证金200000元，但依据合同第14.2条不予退还；同意于2018年10月31日解除合同。 上述事实，有《准予变更登记通知书》、《汇祥好莱坞房屋租赁合同》、《补充协议》、《退铺申请书》、《古南饭店欠费对账单》、《协议书》、《收条》以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：汇祥公司与洪代明签订的《汇祥好莱坞房屋租赁合同》以及汇祥公司、洪代明和案外人世睿达公司签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。各方均应当按照合同的约定履行相应义务。洪代明向汇祥公司出具了《退铺申请书》，以其经营不善为由要求于2018年10月31日解除合同，汇祥公司予以同意。故双方的房屋租赁合同关系已于2018年10月31日解除。 关于租金。依据洪代明向汇祥公司出具的《退铺申请书》后附《欠费明细表》和《古南饭店欠费对账单》，可以认定洪代明欠付汇祥公司案涉2、3层房屋2018年7月1日至2018年9月30日租金162725.98元，欠付案涉1、2、3层房屋2018年10月1日至2018年10月31日租金174803.83元，合计欠付租金337529.81元。依据合同第13.3条约定，合同解除后洪代明留置案涉房屋内的物品的所有权无偿转让给汇祥公司，汇祥公司有权自行处置。结合汇祥公司举示的《协议书》和《收条》，对汇祥公司主张的处置款金额130000元、代洪代明支付工资25000元的事实予以认可。汇祥公司自愿将处置款105000元用于抵扣洪代明欠付的租金，属于对自身权利的处分，本院予以认可。故洪代明还应向汇祥公司支付欠付的租金337529.81元－105000元＝232529.81元。 关于逾期支付租金的违约金。合同第14.4条约定，洪代明应向汇祥公司支付以欠付金额为基数按照每日0.4%计算的逾期支付租金的违约金。违约金的功能主要在于弥补违约行为造成的损失。逾期支付租金主要给汇祥公司造成的是资金占用利息损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。按照《补充协议》约定，案涉2、3层房屋2018年7月1日至2018年9月30日期间的欠付租金162725.98元应于2018年6月15日前支付，故洪代明应向汇祥公司支付以162725.98元为基数自2018年6月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金。洪代明欠付汇祥公司案涉1、2、3层房屋2018年10月1日至2018年10月31日期间的租金174803.83元，汇祥公司自愿扣除105000元后以69803.83元为基数计算逾期支付该期间租金违约金，属于对自己权利的处分，本院予以认可。按照《补充协议》约定，案涉2、3层房屋2018年10月1日至2018年10月31日期间欠付租金应于2018年9月15日前支付，按照合同约定，案涉1层房屋2018年10月1日至2018年10月31日期间欠付租金应于2018年8月16日前支付，汇祥公司主张统一从2018年9月16日起计算案涉1、2、3层房屋2018年10月1日至2018年10月31日期间欠付租金69803.83元的逾期支付违约金，属于对自己权利的处分，本院予以认可，故洪代明应向汇祥公司支付以69803.83元为基数自2018年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金。 被告洪代明无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告洪代明于本判决生效后立即支付原告重庆汇祥实业集团有限公司欠付的租金232529.81元； 二、被告洪代明于本判决生效后立即支付原告重庆汇祥实业集团有限公司以162725.98元为基数自2018年6月16日起、以69803.83元为基数自2018年9月16日起，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金； 三、驳回原告重庆汇祥实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告洪代明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8140元，由原告重庆汇祥实业集团有限公司负担3140元，被告洪代明负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  晏慧耘 二〇一九年八月十六日 书 记 员  陈 实