广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21160号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行,住所地广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301—304房、401、402、404房。负责人：冯智敏，行长。委托诉讼代理人：邱莉莉、覃莉莉，广东正大方略律师事务所律师。被告：周世军，男，1970年11月1日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，现住广州市天河区，委托诉讼代理人：谢明，广东祁增颢律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告周世军借款合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行委托诉讼代理人覃莉莉，被告周世军及其委托诉讼代理人谢明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行诉称，2017年11月16日，原告与被告签订了编号为03602000862017二手贷0002008的《个人购房借款／担保合同》（下称“借款合同”）。借款合同基本约定：被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。具体条款约定：被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，原告有权限期纠正违约行为，停止发放本合同部分或全部取消借款人未提取借款，宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。原告为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担。抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）被告未予清偿，原告可以与被告协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。原告根据被告申请，同意向其发放二手住房购置贷款，金额为人民币3800000元（大写：叁佰捌拾万元整）。合同项下贷款用广州市天河区科新路16号之一702房作抵押，贷款期限为240个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。逾期罚息利率按中国人民银行基准利率基础上加收50%确定。2017年12月23日，原告与被告就上述抵押物办理了抵押登记，取得了粤（2017）广州市不动产证明第02007491号的不动产登记证明书。2018年1月1日，原告向被告以受托支付方式发放单笔贷款3800000元，借款凭证记载的到期日为2038年1月1日，还款方式为等额本息法，执行利率为5.145%，逾期利率为7.7175%。但是，贷款发放后，截至2019年4月1日止，被告已累计出现连续三个月、超过六次未按时足额偿还贷款本息的情况，经多次向被告催告，至今仍未依约履行还款义务和担保义务。根据合同约定、相关法律法规，被告已构成根本违约。原告可以解除借款合同，要求被告承担还款责任，清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告与广东正大方略律师事务所签订一份《法律服务委托代理合同》，约定原告就其与被告借款合同纠纷一案委托广东正大方略律师事务所提供法律服务，并向其支付律师代理费37121.08元。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《担保法》及《民事诉讼法》等有关法律规定，特向法院起诉，请求依法判决：一、判令解除原告与被告签订的编号为03602000862017二手贷0002008的《个人购房借款/担保合同》；二、判令被告立即向原告偿还借款本金人民币3630256.11元及该笔借款至还清之日止的欠息[计至2019年8月1日的欠息总额为15564.72元（欠息包括正常利息、罚息和复利），自2019年8月2日起至《个人购房借款／担保合同》解除前按合同约定的贷款利率计算正常利息，并按合同约定的罚息利率计算罚息和复利，合同解除日起至实际清偿之日止按合同约定的罚息利率计收罚息和复利]；三、判令被告承担原告为实现本案债权所支出的律师代理费人民币37121.08元；四、判令确认原告对被告提供的位于广州市天河区科新路16号之一702房的房产抵押物享有抵押权，原告有权以依法处分该抵押物所得价款优先受偿；五、判令被告承担本案诉讼费用。被告周世军辩称，我方已还清了拖欠的款项，并且在6月、7月支付了供款，我们希望继续履行合同。本院根据有效证据认定以下事实：2017年11月16日，被告（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：03602000862017二手贷0002008），约定：贷款人向借款人发放个人二手住房购置贷款3800000元；贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，被告以按月等额本息还款法进行还款。借款合同第九条第9.1款约定：借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；第十四条第14.1款：发生下列情形之一的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任······L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第14条第14.2款：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第十七条：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。第十九条：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；第二十一条第21.1款：发生下列情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；第21.4款：贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除；第五十二条：对第九条第一款的约定，罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定等。上述合同所附《抵押物清单》显示：抵押人：周世军，抵押物地址：广州市天河区科新路16号之一702房，面积126.72平方米，抵押物价值6355008元。2018年1月1日，原告向被告发放了借款3800000元，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，上浮5%（年利率），还款方式为等额本息法，执行利率为5.14500%，逾期利率为7.71750%，借款到期日为2038年1月1日。但被告未能依约履行还本付息义务。根据原告提交的涉案借款的借款详细信息页面显示：截至2019年8月1日，被告的借款本金余额为3630256.11元，违约已累计超过6次，欠息总额为15564.72元。2017年12月23日，原、被告就涉案房屋办理了抵押登记，他项权证号为粤（2017）广州市不动产证明第02007491号，权利人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行；义务人：周世军；坐落：天河区科新路16号之一702房，不动产单元号440106016006GB00003F00700076，产权证书号粤（2017）广州市不动产权第02015148号，抵押范围全部，抵押方式一般抵押，债权数额人民币3800000元整。2019年7月15日，原告与广东正大方略律师事务所签订《法律服务委托代理合同》，约定原告就其与被告借款合同纠纷一案，委托后者提供法律服务。本案在审理过程中，原告代理人承认律师费发票（金额37121.08元）属预开，该费用并未实际支付。本案在审理过程中，原、被告曾协商调解。被告为促成调解，已向原告支付了律师费18397元。被告并将拖欠款项存入划款账户，但因其他债务纠纷，被告该账户被广州市越秀区人民法院冻结，导致原告仍无法正常扣款。此外，被告还向原告返还了其已预交的案件受理费及诉讼保全费20000元。最终，双方无法达成调解协议。再查，本院于2019年6月25日向被告送达了本案起诉状副本等诉讼材料。上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、借款详细信息页面、《房地产他项权证》、法律服务委托代理合同、增值税普通发票、邮件查询单及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守履行。原告已依约向被告发放了3800000元借款，被告亦应依约履行按时足额还本付息义务，但被告未能依约履行，在合同期内累计六次以上未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。本案在审理过程中，原、被告曾协商调解，被告也已将相关款项存入划款账户，但因被告其他债务纠纷，被告该账户被广州市越秀区人民法院冻结，导致原告无法正常扣款，其过错责任在被告。根据借款合同约定，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款以及所产生的利息、罚息及其他费用。本院认为，提前宣告贷款到期的，如果金融机构向贷款人发出限期清偿债务通知书且实际送达的，以该通知书上记载的期限届满之日为到期之日，如无发出的，则以诉讼副本送达之日视为到期日，故本案贷款到期日为2019年6月25日。现原告主张被告立即偿还剩余借款本金，并要求按照借款合同约定的标准支付至实际清偿之日止的利息及罚息，本院予以支持。对于合同解除前的利息，罚息可按照合同约定计算；对于合同解除后的利息，则应当参照合同约定的逾期罚息利率计付至借款实际清偿之日止，罚息部分不计算复利。律师费因未实际支付，本院不予支持。原告可在费用实际产生后再行主张，但被告已支付的律师费18397元届时应作相应扣除。由于被告以其名下所有的房产提供了抵押担保，并办理了抵押登记，在被告不履行还款义务时，原告依法享有对处分抵押物所得的价款优先受偿的权利，因此原告相应的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告周世军签订的编号为03602000862017二手贷0002008的《个人购房借款/担保合同》于2019年6月25日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告周世军偿还原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行借款本金3630256.11元及利息、罚息[2019年6月25日前的利息、罚息按照编号为03602000862017二手贷0002008《中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同》约定计付；自2019年6月26日起，利息及罚息的总额以尚欠借款3630256.11元为本金，按照上述合同约定的逾期罚息利率（实际执行利率上浮50%），计付至上述借款清偿之日止，罚息部分不计算复利]；三、原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行就前述第二项判决所涉债权对处理被告周世军名下位于广州市天河区科新路16号之一702房[产权证书号粤（2017）广州市不动产权第02015148号]的抵押物房屋所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18397元、财产保全费5000元由原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行负担182元，被告周世军负担23215元（被告周世军已向原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行返还了其已预交的案件受理费、保全费20000元，因此该部分费用本院不予退还，剩余3215元被告周世军应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 响二〇一九年八月二十八日书记员 李嘉欣