广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初4354号原告：叶丽，女，汉族，1983年7月30日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄少峰，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冲，广东熊何律师事务所律师（代理权限期限至2019年7月28日止）。委托诉讼代理人：刘先锋，广东滴雄律师事务所律师（代理权限自2019年7月29日起）。被告：魏为翟，男，汉族，1970年1月1日出生，住广东省五华县，委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。原告叶丽诉被告魏为翟租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年9月5日、2019年7月29日公开开庭审理，因原告申请司法鉴定，本院于2018年9月28日中止诉讼，于2019年7月29日恢复审理。本案第一次开庭时，原告叶丽及其诉讼委托代理人黄少峰、赵冲，被告魏为翟及其诉讼代理人陈诗敏到庭，第二次开庭时，原告及其诉讼委托代理人刘先锋、被告魏为翟及其诉讼代理人陈诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶丽向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《合作经营饭店合同》；2.被告退还押金20000元；3.被告赔偿原告经济损失311797元（具体见清单）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年1月18日原告与被告签订《合作经营饭店合同》，原告承租了被告魏为翟位于佛山市三水区云东海街道同福路北路曲基鱼塘东面A02区域的租赁物，用于经营饭店，原告在经营期间一直遵守安全操作规范。2017年12月30日17时19分，所有权（使用权）属于被告的竹棚（非原告经营的二丁餐厅范围）发生火灾，被告对属于其所有的竹棚负有安全管理责任，被告缺乏防火意识，没有购置防火设备，从而引发火灾，导致原告经营的饭店损失惨重，场地被所有设施设备付之一炬。受到火灾影响，原告无法正常经营，被告也无法再提供租赁房屋给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方合同不能实现，原告有权解除合同，并要求退还押金20000元，被告赔偿原告的损失。被告魏为翟辩称：1.同意解除《合作经营饭店合同》，并由答辩人没收被答辩人的押金20000元。被答辩人租用答辩人的简易棚和空地约500平方米，在履行《合作经营饭店合同》过程中，未按照合同约定履行承租人安全注意和管理义务，未做好消防安全工作，导致租赁物被烧毁，合同不能继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案符合解除合同的条件，但答辩人有权没收被答辩人的押金20000元。2.火灾的起火点在被答辩人承租使用的范围，被答辩人未尽承租人的管理义务，应当承担全部责任。首先，答辩人于2015年8月28日承租了位于佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘东面的简易竹木支架竹木棚、简易钢管支架铁皮棚和铁皮棚前面的空地，答辩人把该区域平均分三块，自编号为A01、A02、A03。2017年1月18日双方签订《合作经营饭店合同》，约定被答辩人承租答辩人的A02区域（简易竹木棚、铁皮棚、铁皮棚空地面积共500平方米），该区域中竹木棚长25米、宽9米；铁皮棚长25米、宽7米；空地长25米、宽4米。被答辩人于2017年12月30日的笔录称述“就是我餐厅门面的宽度对应后面木棚的宽度”，可见，被答辩人实际承租并使用A02区域的铁皮棚和铁皮棚对应西面的竹木棚以及铁皮棚前面的空地，面积约为500平方米，与《合作经营饭店合同》约定的面积一致。被答辩人为了逃避经营过程中的缴税问题，谎报承租面积为100平方米，可见被答辩人起诉时称竹木棚为答辩人所有与事实不符。在出租该区域前，答辩人已经明确告知被答辩人，竹木棚作为其发展生意用地的，必须重新维修和搭建，做好消防和治安管理工作。双方在合同中明确约定被答辩人需要做好消防安全工作，发生的一切事故损失需要由被答辩人承担。答辩人基于保障租赁物安全的考虑，已经对竹木棚做了停水停电处理。其次，被答辩人在竹木棚使用煤炉灶，未尽妥善管理义务。被答辩人的家属陈锦贞在2018年1月2日笔录陈述“我们餐厅有在竹木棚与餐厅中间的走廊处用煤炉明火烧汤”以及佛山市三水区消防大队于2018年1月2日作《火灾现场勘验笔录》第四条专项勘验“竹木棚东北侧靠出口处有一个煤炉，煤炉灶的旁边有一堆蜂窝煤……”可知，被答辩人在竹木棚使用煤炉灶的事实，而起火地点在煤炉附近。被答辩人为成年人，应该可以预见在竹木棚使用煤炉的后果，竹木棚是易燃易烧的物品，在竹木棚上使用煤炉极易引发火灾，直接导致火灾发生。再次，佛山市公安消防支队三水区大队作出《火灾事故认定书》认定起火原因不排除遗留火种引发火灾。根据现场实际情况、被答辩人叶丽于2017年12月30日口供陈述“我可以使用该木棚”“平时我们也不让客人进入该木棚的”“该木棚一般是没有其他人进去的”“就是我餐厅门前的宽度对应后面木棚的宽度”。可知，竹木棚两侧的门口是不打开的。起火点的竹木棚平时是被答辩人控制和使用的，除了被答辩人及其家人，其他人是不可能进入竹木棚区域的。最后，根据双方签订的《合作经营饭店合同》第八条，合作期间乙方负责棚舍的维修保养，做好消防安全工作，可知消防安全是由被答辩人负责的，二丁餐厅为被答辩人经营，根据广东省实施消防法管理办法，单位主要负责人是本单位的消防安全责任人，被答辩人经营餐厅其所负的消防安全义务明显高于一般的个体工商户，其使用明火煮食时，应注意排除火种遗留，符合安全经营的需要；3.本案被答辩人的财产损失由与被答辩人未履行义务所致，损失应该由其自行承担。原告在诉讼中提交如下证据：1.合作经营饭店合同、收据各一份，证明原告向被告承租土地和房屋经营饭店，并向被告支付押金20000元；2.营业执照复印件一份、住所经营场所使用证明复印件件一份，证明租赁场地的使用权人为被告，原告承租的范围为100平方米左右、起火地点为竹棚，其竹棚使用权即实际使用人为被告；3.经营许可证复印件一份，证明被告经营为食品销售，实际被告也是经营餐厅，无得到工商行政部门的许可，存在重大安全消防隐患；4.视频二段、图片一组以及光盘一张，证明案涉租赁物承租前后的对比，原告承租案涉租赁前被告没有进行装修，没有基本的批荡、地面瓷砖、门窗等，事故发生在竹棚，竹棚非常破旧，堆积了被告的杂物；5.报警回执复印件一份，证明原告就本次事故，因现场封锁，无法进入，原告财物被盗；6.收据一组、送货单一组、受损财物清单一份，证明原告因本次火灾事故遭到经济损失，包括装修费168169元、家具25460元、电器65682元、烟酒货物18070元、食材34416元，日杂用品13681元；7.照片一组、视频截图一组、视频一组以及光盘一张，证明原告承租的A02区域室内火灾发生前的装修状态以及店内食材状况，以及火灾发生后A02区域的财产损失情况。被告在诉讼中提交如下证据：火灾事故认定书一份、火灾勘验笔录一组、询问笔录一组，证明原告承租的区域于2017年12月30日发生火灾，由于原告没有履行安全义务，导致火灾发生，合同无法履行，被告有权没收押金。本院在审理过程中于2018年9月7日组织双方当事人到火灾现场进行勘验，并制作勘验笔录一份。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据1、证据2中的营业执照、证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对于原告证据2中的住所经营场所使用证明，被告不认可，对于原告实际使用面积应该结合本院勘验情况和合同约定综合认定；对于原告提供的证据4，虽然被告不予认可，但上述视频和照片确实记载A02区域原告承租前后的状态，被告没有反驳证据，本院予以采信；对于原告的证据5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对于原告的证据6中盖有“佛山市三水区西南街瑞隆日用百货经营部”的收据，形成时间为2017年3月，部分货物为消耗品，难以客观证明火灾发生当时现场财物情况，本院对该证据不予采信；对于证据6中盖有“佛山市南海区丹灶横江精工家具店”公章的送货单，为购买经营饭店桌椅用品的单据，购买时间与原告餐厅开业时间吻合，内容真实可信，本院予以采信；对于证据6中装修费收据和海广美食结算表，本院将结合双方于2019年8月28日的质证意见予以综合采信；对于原告提供的证据7，被告对火灾发生前的照片和视频不认可，原告用火灾发生前的照片和视频以证明其食材损失，缺乏充分的关联性，本院对此不予采信；对火灾发生后的照片，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对证据真实性予以认定。对于勘验笔录，是本院在审理过程中，为查明案件事实，对本案火灾事故的现场勘验时制作的笔录，内容真实，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定双方当事人无争议的事实如下：2017年1月18日，魏为翟与叶丽签订《合作经营饭店合同》，内容为：魏为翟向叶丽提供佛山市三水云东海新城开发投资公司出租给被告的位于佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘东面的简易棚和空地约500平方米作为经营场所，叶丽提供场所以外的人员、物资、管理等经营所需，期限为2017年1月18日至2020年8月27日止；叶丽自2017年3月16日起每月支付魏为翟合作费5000元；叶丽向魏为翟支付合同押金20000元，押金在合同期满后无息退还；叶丽根据实际需要装修，合作期满后投入的装修包括电路水路、照明设备、空调、风扇、厨房固定设备等不得损坏拆走，无偿归还魏为翟；合作期间叶丽负责棚舍的维修保养和做好消防安全、交通安全和治安管理等工作，违反规定造成的损失自负；合作期间内饭店经营的盈亏由叶丽负责，一切债务与魏为翟无关。签订合同后，魏为翟将位于佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘东面自编A02区域以及对应的竹棚交给被告叶丽使用。叶丽对租赁物进行了部分砌墙、批荡、刮塑、封天花、铺设地板砖、安装水电等装修后，作经营饭店使用。2017年12月30日17时19分许，位于佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘东面A02二丁餐厅发生火灾，火灾烧损该建筑以及邻近建筑物的设备和货物。佛山市公安消防支队三水区大队作出三公消火认字【2018】第0001号《火灾事故认定书》，认定起火时间为2017年12月30日17时12分，起火部位为佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘东面A02二丁餐厅；起火地点为距离二丁餐厅后门西南方向约5.1米的竹棚位置；起火原因排除他人纵火、排除雷击引发火灾、排除电气线路短路引发火灾、排除煤气爆炸引发火灾、不排除遗留火种引发火灾。另查明，被告魏为翟用于出租的坐落于佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘A01、A02、A03区域的建筑物是未取得建设工程规划许可的房屋。再查明，被告魏为翟向原告叶丽主张包括本案租赁物之内的位于佛山市三水区云东海街道同福北路曲基鱼塘东面A01、A02、A03区域因火灾事故遭受的经济损失于2018年4月20日向本院提起民事诉讼，该案在本院审理中，案号为（2018）粤0607民初2201号。原告在诉讼中申请对A02区域原告投入的装修损失、对房屋内烟酒、食材、家具、电器财物的损失进行司法鉴定，因原告在指定的期限内未缴纳鉴定费用，亦未提出司法救助申请，本院对原告的司法鉴定申请作自动撤回申请处理。双方当事人有争议的事实为：原告叶丽因本次火灾事故遭受的财产损失的具体金额。本院根据原、被告双方的证据，结合当事人陈述，对叶丽在本次火灾事故中遭受的财物损失作出如下认定：1.装修损失。原告主张为经营饭店投入了装修成本，根据其提供的结算表和收据，其投入的装修成本为168169元。被告虽然不予认可，但根据原告提交的承租场地原状视频，结合双方签订的《合作经营饭店合同》第六条：“乙方可根据需要装修，合作期间转合作或者合作期满后，乙方投入装修（包括电路水路、照明设备、空调、风扇、厨房固定设备如炒炉、烟罩等）”的约定，可见，被告交付的租赁物为毛坯状态，原告经营饭店前确实对场地装修。至于装修投入的金额，原告提供的《海广美食结算表》虽是单方制作，但是装修项目与原告经营餐厅的用途和目的相符，本院认为原告在经营前投入的装修费168169元的可信度较大，本院予以采信。原告在诉讼中自认至今实际支付装修款为130000元，尚余38169元未付，故本院据此认定原告至今实际装修投入为130000元。对未实际产生的部分，原告可待实际产生后再行主张。至于原告的装修现值损失，原告没有通过司法鉴定方法确定，本院认为，较为合理的方式为以原告已经投入的装修的工程造价扣减租赁物已经占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定，已经占有使用的租赁期限所摊销的装修价值，不应纳入原告的装修现值损失。本案中，被告不同意对原告投入的装饰装修物再利用，因截止火灾发生时即2017年12月29日原告对租赁物已经使用了一定期限，相应的装修价值应予以扣减，本院根据未使用租赁期限与约定租赁期限的比例，确定装修现值损失为95632.18元【（32个月÷43.5个月）×130000元】。2.家具损失。原告提供送货单证明其为了经营餐厅购买了家具价值25460元。经审查，该证据盖有“佛山市南海区丹灶横江精工家具店”公章的送货单，为购买经营饭店桌椅用品的单据，购买时间与原告餐厅开业时间吻合，内容真实可信，本院予以采信并予以认定原告当时购置家具费用为25460元。由于原告已经将家具投入使用一定期限，本院根据未使用租赁期限与约定租赁期限的比例，摊销已占用的租赁期限对应的价值，确定原告家具现值损失为18729.2元【（32个月÷43.5个月）×25460元】。3.电器损失。原告对该部分损失没有提供任何财物购入价值证明，现场亦难以确定财物名称、规格、数量，本院结合原告提供的视频、照片和双方质证意见，综合确定原告电器财物损失25420.87元，详见本判决附件。4.烟酒饮料及食材损失。原告没有提供任何财物购入证明，现场亦难以确定财物名称、规格、数量，仅凭原告提供单方制作的物品清单，难以判断原告该部分的损失，原告经营餐厅确实存放烟酒饮料、食材原料的实际需要，且上述财物经过火灾扑救的烟熏和水淋后，已经达到报废标准，本院酌情确定烟酒饮料损失为5000元。至于食材损失，根据原告对其餐厅经营额的陈述“餐厅每日的营业额是不固定的，多则上万元，少则二至三千元”的陈述，本院认为原告在餐厅现场存放2-3天的食材以备经营需要较为合理，本院根据原告餐厅每天的经营额酌情确定食材损失为9000元。本项损失共计为14000元。5.日杂用品损失。原告的证据6中盖有“佛山市三水区西南街瑞隆日用百货经营部”的收据，形成时间为2017年3月，且收据上记载部分货物为消耗品，随着实际消耗而变化，难以客观证明火灾发生时现场日杂用品的实际数量和价值，本院对原告主张的日杂用品损失价值不予采信，但根据原告经营餐厅实际，现场存放厨具用品，本院酌情确定厨具用品价值为5000元。本院认为，原告叶丽与被告魏为翟签订《合作经营饭店合同》，但实际是约定魏为翟向叶丽出租土地和房屋，叶丽向魏为翟支付相应使用费的合同，双方形成租赁合同关系。本案的争议问题为:1.原告与被告之间的租赁合同效力；2.原告因火灾事故造成的具体损失；3.原、被告对原告的损失应承担的具体责任。对于第一个争议问题。案涉出租标的物是未取得建设工程规划许可的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告叶丽与被告魏为翟形成的租赁合同属于无效合同。因案涉租赁合同无效，原告主张解除《合作经营饭店合同》，缺乏依据，本院不予支持。因案涉租赁合同无效，魏为翟收取叶丽押金20000元无事实和法律依据，故原告主张被告魏为翟返还押金20000元，有理，本院予以支持。对于第二个争议问题。因火灾事故造成的经济损失的确定是一项负责而专业的事项，需要专业的评估机构通过特点的调查方式方能得出科学的结论，原告在诉讼中申请了对火灾的财产损失进行司法鉴定，但其没有在指定期限内缴纳司法鉴定费用，导致原告的财产损失无法通过司法鉴定的方式予以确定，为此产生的举证不能的法律后果应由原告自行承担。对于原告的财产损失，本院根据原告的举证，被告的陈述，借助适当的价格调查手段，结合餐厅的客观实际，对原告主张的部分财产价值予以确定，最终确定原告因火灾事故遭受的装修、家具、烟酒饮料食材、日杂用品的各项财产损失为158782.25元。对于第三个争议问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告认为其对火灾发生没有过错，火灾引致的经济损失由被告承担。根据消防部门出具《火灾事故认定书》起火地点为原告经营的二丁餐厅后门西南方向约5.1米的竹棚位置，根据本院现场勘验，该起火的竹棚与A02区域相通，且与A01区域之间有一门相隔，外人一般难以进入该竹棚，原告及其丈夫在消防部门火灾调查时陈述A02区域的竹棚平时由原告使用，故原告对其使用的竹棚负有直接的安全管理义务，应对火灾事故发生和财产损失负主要责任；被告将未经过建设审批和符合消防验收条件的房屋交付被告使用，有一定的过错，对火灾事故发生和财产损失负次要责任。本院酌情确定原告对自身的损失承担70%责任，被告对原告损失承担30%的赔偿责任，即被告应付财产损失的赔偿金额为47634.68元。对于原告的其他赔偿损失的诉讼请求，缺乏充分依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告魏为翟于本判决生效之日起十日内返还原告押金20000元；二、被告魏为翟于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶丽财物损失47634.68元；三、驳回原告叶丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4038元（原告已经预交），由原告叶丽负担3422元，被告魏为翟负担616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一九年八月二十九日书记员  李秀娟