福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初1959号 原告:福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。 法定代表人：孙勇，董事长。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖小芳，福建品典律师事务所律师。 被告:陈美，女，1976年10月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州西酒物业管理有限公司与被告陈美物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖小芳到庭参加诉讼，被告陈美经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州西酒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈美立即支付自2015年1月1日起至2018年7月31日止的物业管理费37942元和资金占用费（资金占用费按37942元为基数，按年利率6%计算，从起诉之日计至全部还清物业费之日止），水公摊58.6元，电公摊456.8元，合计38455.4元；2.本案诉讼费由陈美承担。事实与理由：2009年12月28日，福建捷扬房地产开发有限公司与福州西酒物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定将其开发的位于闽侯县上街国宾大道588号闽江花园新城一期“云亩天朗”小区委托福州西酒物业管理有限公司进行物业管理，合同约定：业主按照建筑面积、地下室面积和车库面积的总和，以每月每平方米2元标准交纳物业管理费，业主应于“入伙通知书”所规定的交房之日起交纳物业管理费，物业管理费在每月10日前按月交纳，若未能按时交纳物业管理费的，应按每日千分之五的标准计算违约金。陈美系闽江花园新城一期Ⅷ-11-2业主，房屋面积441.19平方米。陈美于2010年7月2日办理了交房手续，正式入住至今。但陈美从2015年1月1日起至2018年7月31日未付物业服务费37942元，依法应支付资金占用费（资金占用费按37942元为基数、按年利率6%计算、从起诉日计至陈美全部还清物业服务费之日止），水公摊58.6元（从2014年6月暂计至2016年4月止）、电公摊454.8元（从2014年6月暂计至2016年12月止），合计38455.4元。虽经福州西酒物业管理有限公司多次催讨未果。 陈美未到庭，提交书面答辩意见辩称：一、物业服务费用及水电公摊无依据。根据福州西酒物业管理有限公司提供的《前期物业服务合同》中第三章服务费用的第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积、地下室面积和车库面积的总和，交纳相应的综合物业管理服务费。独栋、双栋综合管理服务费：每月每平方米2元（庭院由物业统一管养）。其它房屋类型的综合管理服务费：另行协议。上述《前期物业服务合同》清楚列明按房屋类型分类收取，分为独栋、双拼和除此两类的其他房屋类型，其中特意注明其他类型房屋另行协议。而闽侯县不动产登记中心出具的《不动产登记结果查询证明》中清楚注明陈美不动产的描述：上街镇国宾大道588号闽江花园新城一期Ⅷ-11楼02联排住宅，产权登记是联排住宅，既非独栋也不是双拼，福州西酒物业管理有限公司与福建捷扬房地产开发有限公司双方签署的《前期物业服务合同》显然将不是独栋及双拼的联排归类于其他房屋类型，同时双方表明该类房屋物业费另行协议。根据福州西酒物业管理有限公司提供的起诉状及证据，《前期物业服务合同》仅对独栋及双拼的收费标准，没有对联排住宅的收费依据。陈美也无合同约定的其他房屋类型物业费的另外协议，陈美认为福州西酒物业管理有限公司刻意隐瞒收费标准，长期以来对小区所有联排业主按独栋和双拼标准收取物业管理费，对此陈美及已经交费的其他联排业主将保留追讨权利。二、诉讼时效。本案于2019年4月8日立案受理，根据民法总则，福州西酒物业管理有限公司诉求的物业服务费已经部分超过诉讼时效，并且无诉讼时效中断情形。1.福州西酒物业管理有限公司起诉状时间虽为2018年10月29日，但根据民事案件法院受理期限，该案件应该在立案日期前7日内提请诉讼，即2019年4月1日之后提起诉讼。2.福州西酒物业管理有限公司提供的催款照片，模糊不清，无法辨别送达人，催收内容以及是何单位催收以及催收日期，陈美认为该催收未经合法公证，且收费无依据不具法律效力，系在起诉日期前几天临时伪造。福州西酒物业管理有限公司作为物业管理公司，应该有完整一套业主送达信息，从来不采取有效送达方式（如ems）不合常理，该证据无法说明诉讼时效中断情形。三、西酒物业服务时间。1.福州西酒物业管理有限公司提供的沙堤村委会在管证明是唯一合法有效的由当地行政主管部门出具物业服务时间周期证明，该证明明确注明物业服务时间为2004年9月16日至2017年3月28日。2.福州西酒物业管理有限公司提供的出具给国网福州供电公司仅可说明供电缴费过户缴费主体的变化，福州西酒物业管理有限公司无法用三个企业主体间有关电费缴纳过户说明物业服务时间周期起止，根据《福建省物业管理条例》物业服务企业应该向当地建设行政主管部门备案，所以物业所在地行政部门沙堤村委会出具的在管证明是唯一说明服务起止时间的证明，福州西酒物业管理有限公司既然已经提供至2017年3月28日为止的在管证明，福州西酒物业管理有限公司应该知晓，如确有提供合格及合法的物管服务。陈美认为福州西酒物业管理有限公司提供的证据既无业委会合同也无行政主管支持文件，福州西酒物业管理有限公司无法证明主张2017年3月28日后的物业管理费用。四、福州西酒物业管理有限公司未按《前期物业服务合同》描述标准提供物业服务。1.业主综合满意率不达标。附件三（一）基本要求第10条约定：“每年至少证询业主对物业服务意见，客户满意率80%以上”。事实上由于福州西酒物业管理有限公司长期管理不善，使得云亩天朗家园不到10年变得破败不堪，引致广大业主愤怒，小区业主于2018年6月29日至7月2日召开业主大会，投票结果收回有效票388张，388张业主选票不满意福州西酒物业管理有限公司物业服务，要求更换物业，占全体业主70.93%。2.房屋管理，公用设施设备维修，协助维护公共秩序不达标。涉及内容罄竹难书，小区违章建筑，脏乱照片，详见证据1、2、3、4、5。3.针对陈美的物业服务，福州西酒物业管理有限公司至少没有履行附件三中约定（二）房屋管理第3条：每日巡查1次小区房屋单元门，楼梯通道以及其他公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时养护。陈美家中大门被撬，整个脱落，存放的整套红木家具不翼而飞，仅剩一个床垫，给陈美造成多达10万元损失，2015年开始多次与物业交涉未果。详见证据6、7。4.陈美自2010年入住开始，历来按时缴纳物业费，直至2014年底，鉴于福州西酒物业管理有限公司未履行合同义务，致使云亩天朗家园居住环境恶劣，陈美曾试图将物业出售，也因买家对物业不满而未能成立，给陈美带来多达几百万的重大经济损失。根据以上的事实与理由，福州西酒物业管理有限公司的诉讼请求不符事实与法律，收费无依据，请求法院依法判决驳回福州西酒物业管理有限公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。福州西酒物业管理有限公司提交证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明，证明原告主体身份；2.《前期物业服务合同》、临时管理规约，证明双方存在物业服务合同关系；3.催款通知单照片一张，证明原告向被告催缴物业费用；4.闽侯县房屋登记信息查询结果，证明被告的房产面积；5.沙堤村委会证明、关系说明，证明原告提供物业服务和管理的事实；6.受理案件通知书、民事裁定书，证明原告于2018年1月16日诉至法院向被告催讨物业费。陈美提交证据如下：辩称中所述物业存在问题的小区内照片。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2009年12月28日，福建捷扬房地产开发有限公司与福州西酒物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定将其开发的位于闽侯县上街国宾大道588号的“云亩天朗”小区委托福州西酒物业管理有限公司进行物业管理，合同约定：业主按照建筑面积、地下室面积和车库面积的总和，以每月每平方米2元的标准缴纳物业费，业主应于“入伙通知书”所规定的交房之日起交纳物业费，物业费在每月10日前按月交纳，若未能按时交纳物业费的，应按每日千分之三的标准计算违约金；合同期限至2010年12月31日止，但在本合同期内，业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同第三十四条约定:福建捷扬房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为接受对本合同内容的承诺等。合同签订后，福州西酒物业管理有限公司为该小区提供各项物业服务。合同期满后，小区业主未选聘新的物业服务企业，由福州西酒物业管理有限公司继续为该小区提供物业管理服务。近年，因大部分的小区业主对福州西酒物业管理有限公司的物业管理和服务质量不满意，小区业委会于2018年6月29日至7月2日召开业主大会，投票通过终止与福州西酒物业管理有限公司物业服务合同关系，选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司福州市闽侯分公司为该小区新的物业服务单位。福州西酒物业管理有限公司于2018年7月31日终止该小区物业服务工作，从2018年8月1日起由广东碧桂园物业服务股份有限公司福州市闽侯分公司接管。 陈美系闽江花园新城一期Ⅷ-11#楼02联排住宅业主，面积为441.19平方米。原告收房后已按前期物业合同约定的每月物业费882.38元向福州西酒物业管理有限公司缴交至2014年12月止。后陈美认为福州西酒物业管理有限公司没有按前期物业合同约定提供物业服务，拒绝向原告支付2015年1月1日起至2018年7月31日止的物业服务费共计37942元。 本院认为，福州西酒物业管理有限公司为上街国宾大道588号闽江花园新城一期“云亩天朗”小区提供物业服务，陈美作为小区业主之一，应及时交纳相应的物业服务费用。关于陈美辩称原告按每月每平方米2元标准向其收取物业费无依据问题。本院认为，从本案的《前期物业服务合同》第三十四条约定的内容可以判定如下事实，即福建捷扬房地产开发有限公司与陈美签订的物业买卖合同，包含《前期物业服务合同》约定的内容。在双方没有另行协议收费标准的情况下，物业公司依据《前期物业服务合同》中已确定的收费标准向被告收取物业费并无不当，且陈美在2014年12月之前按此标准缴交物业费未曾有过异议，现陈美对物业收费标准的合理性提出异议缺乏根据，本院不予采信。福州西酒物业管理有限公司当庭自愿放弃向陈美主张公摊水电费用的诉讼请求，是当事人依法对自己权利的处分，本院予以准许。另关于陈美提出福州西酒物业管理有限公司诉讼请求的物业费37942元中有部分金额已超过诉讼时效的抗辩。本院认为，《前期物业服务合同》约定物业费于每月10日前交纳，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)》自2017年10月1日起施行。福州西酒物业管理有限公司于2018年1月16日向本院提起诉讼，本院于2018年3月26日裁定准许撤诉。因此，物业公司向陈美主张2015年1月1日至2015年9月31日共计9个月的的物业费882.38元×9=7941.42元已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，本院对物业公司诉讼请求的该部分金额依法不予支持。根据庭审查明的事实，福州西酒物业管理有限公司在提供物业服务的过程中存在不完善之处，此问题是导致陈美及其他业主迟延或拒绝交纳物业费的主要原因。鉴于双方在履行合同义务过程中均存在过错，本院综合考虑福州西酒物业管理有限公司提供的物业服务情况，在福州西酒物业管理有限公司诉请陈美欠付物业费37942元-7941.42元=30000.58元的基础上酌情予以减免。本院酌定减免比例为30%，即陈美还应支付物业费为30000.58×70%=21000.40元。因福州西酒物业管理有限公司的服务存在瑕疵，对于福州西酒物业管理有限公司要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。陈美经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条第一款第五项和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第六条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、陈美应于本判决生效之日起十日内向福州西酒物业管理有限公司支付物业费21000.40元； 二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762元，由福州西酒物业管理有限公司负担437元，陈美负担325元；公告费560元由陈美承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 凯 人民陪审员  程丽华 人民陪审员  李 梅 二〇一九年八月七日 法官助理何雪金 书记员吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。