湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0191民初591号原告：刘尚良，男，1945年3月9日出生，汉族，户籍地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。原告：姚国庆，男，1953年10月2日出生，汉族，住武汉市汉南区，委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。被告：辛建国，男，1960年10月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。第三人：武汉经开建设工程发展有限公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道（沌口街民营工业园旁）。法定代表人：蔡伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘浜，湖北江浩律师事务所律师。原告刘尚良、姚国庆诉被告辛建国、第三人武汉经开建设工程发展有限公司（下称经开公司）不当得利纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，作出（2015）鄂武经开民初字第02064号民事判决书，双方当事人均提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院以（2017）鄂01民终5559号民事裁定书，裁定撤销（2015）鄂武经开民初字第02064号民事判决，发回重审。本院于2018年1月16日立案受理，依法组成合议庭，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。由原告刘尚良、姚国庆及其委托诉讼代理人罗岳、刘奥，被告辛建国及其委托诉讼代理人耿婷，第三人经开公司的委托诉讼代理人刘浜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘尚良、姚国庆向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付擅自收取的售房款3000000元（以被告擅自出售沌口棉花站房屋18套，建筑面积约为1800平方米，以3500元/平方米均价计算，总价款6300000元，因支付工程款等花费3300000元，故剩余3000000元）；2、被告向原告支付擅自收取的职工因超面积支付的售房款300,000元；3、被告向原告支付以3300000元为基数，自2015年9月6日起至给付原告之日止的银行贷款利息；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2007年10月25日，被告辛建国代表原蔡甸区棉花公司沌口棉花站职工住房改造事宜与两原告签订一份《房屋拆迁安置协议书》和《补充协议》，约定由两原告对沌口棉花站职工住房和房屋进行拆迁改造。2008年7月9日，中共武汉经济技术开发区沌口街工作委员会办公室作出《会议纪要》，决定对沌口棉花站职工住房进行改造，以第三人经开公司名义报建、办理各项手续，但资金自筹、自负盈亏，经开公司不作为建设和责任主体，不承担拆迁、房屋分配、销售、管理、维修等责任。2009年10月12日，两原告作为实际投资人，以武汉亚龙房地产开发有限公司（下称亚龙公司）名义，与16家沌口棉花站的住房职工分别签订《房屋拆迁安置协议书》，被告辛建国也属于被拆迁人之一，共17家被拆迁户，约定由亚龙公司对所有职工的房屋进行拆迁，建成后进行1:1的还建。过渡期间，原告支付了所有的过渡费用。2010年2月5日，原告以亚龙公司名义与武汉沌口建筑工程有限公司（下称沌口建筑公司）签订《建筑装饰工程施工合同》和《沌口棉花收购站旧房改造工程项目补充合同书》，约定由沌口建筑公司对拆迁改造项目进行建筑施工。原告也支付了相关的工程款。改造项目完成后，2013年8月13日规划局颁发了《建设工程规划验收合格证》，建成的还建住宅楼总建筑面积4667.79m2，房屋48套。除还建和销售外，被告辛建国擅自以“沌口棉花收购站旧房改造项目部”名义私自对外出售房屋18套，建筑面积1800m2，以3500元/m2计，获利6300000元，其中3300000元代原告支付了一部分工程款及其他款项，剩余3000000元未返还原告。经两原告多次索要未果，故诉至法院。被告辛建国答辩称：1、本案应当提交仲裁委员会仲裁，原告要求返还售房款、面积补偿款，诉请的根源在于双方签订的房屋拆迁安置协议，根据该协议第八条约定，就该协议发生纠纷，应当提交武汉市仲裁委仲裁；2、两原告不是适格主体，不享有诉讼主体资格，项目施工中与职工签订拆迁安置协议，与施工方签订建筑合同，具备房地产开发资质的均为亚龙公司，该公司虽自称原告是项目实际出资人，但这属于原告与亚龙公司内部投资管理关系，违反了城市房地产开发企业资质管理规定，不具有法律效力，故被告辛建国认为该旧房改造项目，对外享有民事主体权利并承担民事义务的为亚龙公司，并非两原告；3、原、被告之间并非委托关系，是合伙投资建房关系，合伙账目应依法清算，原告在未经清算的情况下向被告主张权利应予驳回，原告的主张属于请求权，已超过诉讼时效。第三人经开公司陈述称：我公司不是本案第三人，与本案没有任何经济往来和财产利益，请求驳回对第三人的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以认定；对真实性无异议的证据，本院对真实性亦予认定；对有争议的证据，本院认定如下：刘尚良、姚国庆提交的亚龙公司证明、张新文等人出具的证明、信笺均系复印件，不符合证据形式，本院不予认定；刘尚良、姚国庆提交的工程预算编制书并非正式文本，本院不予认定；辛建国提交的过渡安置费收据，因与本案原审中调查的事实不相符，本院不予认定；施工款收据中，本院认定，除万明圣收取的50万元由刘尚良、姚国庆支付外，其余1642000元由辛建国支付；辛建国提交的发票及收条中，2011年7月15日10000元领款单、2012年3月11日8000元领款单以及内容为加油、烟酒等因无法证明与本案的关联性，本院不予认定，其他可以证明与本案具有关联性的部分，本院予以认定，此部分金额为533663元。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市蔡甸区棉花公司沌口棉花收购站（下称沌口棉花站）系集体所有制企业。2007年，沌口棉花站拟对职工住房进行拆迁改造，时任该站负责人的辛建国作为乙方与刘尚良、姚国庆作为甲方于2007年10月25日签订《房屋拆迁安置协议书》，约定甲方在沌口棉花站范围内实施拆迁，乙方居住的二栋房屋在拆迁范围内，甲方拆除乙方承租的住宅房屋面积限1700平方米（以房产证核算为准）；乙方同意甲方按还建方式进行补偿，甲方按照1比1等面积还建乙方住房，支付进出两次搬家费用人民币500元，按照每户每月人民币500元支付搬迁补贴至新房交钥匙；对拆迁范围内的无证房屋400平米，还建收费人民币500元/平方；还建中超出面积由乙方按优惠价人民币1500元/㎡支付给甲方，还建不足原证面积由甲方按1500元/㎡支付给乙方；协议还约定双方因本协议发生争议协商不成的提交武汉仲裁委员会进行仲裁。当日，双方还签订《补充协议》，约定“一、甲方付乙方工资收入叁拾万元，工程前期手续办完付10万，房屋拆迁开始付10万，建房开始付清余款10万。二、1.乙方负责与沌阳街政府、蔡甸棉花公司或资产管理公司协调工作。2.负责居住职工拆迁协议签订。3.负责施工治安。”对于沌口棉花站职工住房改造一事，中共武汉经济技术开发区沌口街工作委员会办公室于2008年7月9日召开工作会议并形成《会议纪要》，支持沌口棉花站对职工住房实行改造，由沌口棉花站自筹资金、自负盈亏，并以第三人经开公司名义报建，办理相关手续，第三人经开公司不作为建设和责任主体，不承担拆迁、房屋分配、销售、管理、维修等责任。2008年7月11日，武汉经济技术开发区沌口街办事处作出武经开沌[2008]10号批复，同意第三人经开公司对沌口棉花站职工住房实施建设，总建筑面积为4680平方米，地点在沌口棉花站院内。2009年7月4日，亚龙公司出具授权书，载明“根据沌口棉花站旧房改造项目特殊原因，应刘尚良个人请求，同意用我公司名义同棉花站职工签定拆迁还建房屋协议书及其它相应要求。并授权刘尚良全权负责，为这个项目实际责任人，我公司的责任和武汉经开公司相同，是支持协作关系，该项目为自筹资金，自负盈亏。公司唯一要求，项目责任人对政府负责；对职工负责；依法行事。”此后，亚龙公司于2009年9月22日至10月20日期间，与沌口棉花站职工张新文等人签订《房屋拆迁安置协议书》，分别约定由亚龙公司负责对房屋拆迁，对被拆除住房按1比1等面积还建补偿，支付的费用包括搬迁补助费即进出搬家费800元、以每户每月500元标准直至交钥匙之日的临时过渡安置补助费等内容，上述协议书尾部均加盖亚龙公司印章并有刘尚良或其子刘彤签名。签订协议书当日，张新文等人均收到搬家费和半年时间的过渡费。2010年2月5日，刘尚良代表亚龙公司与沌口建筑公司签订《建筑装饰工程施工合同》，由沌口建筑公司承接沌口棉花站旧房改造工程项目，2013年3月13日，该施工项目经武汉经济技术开发区规划土地局验收合格，并颁发武规（武开）验[2013]0015号《建设工程规划验收合格证》。开工前，辛建国于2007年10月22日―2009年10月21日从刘尚良处借支123700元，2010年5月18日领取5000元过渡费。辛建国在项目建设过程中，共支付相关费用共计3172423元。该项目共建造房屋48套，除了还建沌口棉花站职工外，刘尚良及其子刘彤以经开公司沌口棉花站项目部的名义与田辉等人签订《购房协议书》，共售出房屋11套。本案在原审审理过程中，辛建国认可其出售房屋16套，并提供了相关《购房协议书》共15份（其中周家兵为2套），协议书均以沌口棉花收购站旧房改造项目部的名义与邓建芳等人签订，合同总价为5299158元。其中，万国平的《购房协议书》尾部有姚国庆签名，刘尚良、姚国庆认可万国平购房款中有130000元由姚国庆收取。本案原审过程中，第三人经开公司于2016年10月24日出具《委托书》，载明：“沌口棉花站旧房改造项目是沌阳街政府特批的自建项目，我公司是指定的主要协作单位，主体责任是该站项目筹建部。工程实施全过程由项目部运作，我公司从未直接出面。对于项目实施过程尚存的问题，要求项目负责人刘尚良（身份证号码）严格执行沌阳街政府工作会议确立的原则负责妥善解决。”本案在审理过程中，刘尚良、姚国庆向本院确认其主张的法律关系为委托合同关系。本院认为，本案系刘尚良、姚国庆与辛建国之间因沌口棉花站旧房改造项目中由辛建国出售房屋的款项是否应当支付给刘尚良、姚国庆而引发的纠纷。第一，原告主体是否适格的问题。综合本案案情，沌口街工作委员会办公室《会议纪要》、亚龙公司授权书、经开公司委托书、亚龙公司与拆迁职工签订的若干份《房屋拆迁安置协议书》、原、被告签订的《房屋拆迁安置协议书》和《补充协议》以及辛建国在刘尚良处借支用于该工程的事实，均可以证明经开公司、亚龙公司为改造项目的协作支持单位，并非实际建设和开发主体，也可以认定刘尚良、姚国庆系涉案房屋改造项目的实际投资人和开发主体，因此刘尚良、姚国庆是本案适格原告。第二，本案的法律关系。纵观棉花站改造从项目立项到建设施工、再到还建销售的全过程，原、被告之间除了签订《补充协议》外，无其他明确双方之间关系的正式书面法律文件，该协议虽未实施，但从其所反映的内容看，刘尚良、姚国庆作为项目的实际投资人和负责人，应有利用辛建国棉花站负责人的身份，委托其妥善处理旧房改造过程中所涉及的相关事宜之意，事实上，在后续的施工及房屋销售过程中，辛建国从刘尚良处借支或以出售了部分房屋的价款支付了项目建设中的工程款和其他费用，可以认定其接受委托参与了该项目开发这一事实，故刘尚良、姚国庆主张与辛建国之间系委托关系的主张，本院予以支持。辛建国主张双方之间系合伙关系，《中华人民共和国民法通则》第三十一条规定“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议”，本案中，原、被告之间并未书面订立合伙协议，刘尚良、姚国庆对辛建国主张的合伙关系亦不予认可，故该抗辩意见，本院不予采纳。第三，本案是否应当仲裁的问题。虽然刘尚良、姚国庆与辛建国于2007年10月25日签订《房屋拆迁安置协议书》，其中约定了仲裁条款，但因辛建国无权代表被拆迁职工签订安置协议，该协议没有实际履行也不可能实际履行，故辛建国以该协议作为本案应当仲裁解决的依据，理由不能成立，本案可以由人民法院审理。第四，本案是否超过诉讼时效。本案辛建国提交的垫付费用中有部分票据时间发生在2013年9月后，故本次诉讼未超过法定诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，现有证据可以证明辛建国作为受托人，对外出售房屋16套，房屋价款总计5299158元，扣减姚国庆已收取130000元以及刘尚良、姚国庆自认辛建国代为支付工程款3300000元，下余1869158元应当返还。上述房屋价款，如有未收取部分，由辛建国负责继续收取。刘尚良、姚国庆主张辛建国共出售18套房屋，剩余2套因无证据支持，本院不予认定；其主张建筑面积1800m2、以3500元/m2计价以及返还擅自收取的职工因超面积支付的售房款300000元，均无相应的证据，本院均不予认定。刘尚良、姚国庆主张自立案之日按银行同期贷款利率计算利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。第三人经开公司与本案原、被告之间的委托法律关系并无关联，在本案中不承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辛建国于本判决生效之日起10日内支付原告刘尚良、原告姚国庆售房款1869158元及利息（以1869158元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月6日起计至给付之日止）；二、驳回原告刘尚良、原告姚国庆其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33200元，由被告辛建国负担21622元，由原告刘尚良、姚国庆负担11578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  董海燕人民陪审员  肖 磊人民陪审员  方 红二〇一九年八月二十日书 记 员  周小珍