贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初3980号原告（反诉被告）：吴晓靖，男，1969年9月13日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：廖加华、杨胜杰，贵州华尔威律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐国骏，男，1988年6月3日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：石少会、周文雄，贵州北斗星律师事务所律师。被告：胡唯，女，1988年7月19日出生，汉族，住本市乌当区。第三人：贵州福康家房产经纪有限公司，住所地：本市乌当区保利温泉新城二期15栋2-1。法定代表人：余淼。第三人：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：本市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯。委托诉讼代理人：胡菲琪，公司员工。原告（反诉被告）吴晓靖与被告（反诉原告）徐国骏、被告胡唯，第三人贵州福康家房产经纪有限公司（以下简称：福康家公司）、第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告吴晓靖及其委托诉讼代理人廖加华、杨胜杰，被告徐国骏及其委托诉讼代理人石少会、周文雄，第三人福康家公司及其第三人中天公司的委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吴晓靖向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐国骏、胡唯继续履行原、被告双方于2016年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》，协助将贵阳市云岩区渔安安井未来方舟Ｇ1-3、4（栋）（3）1单元24层3号房产过户登记到原告吴晓靖名下；2、判令被告徐国骏、胡唯赔偿原告吴晓靖违约金人民币19.2万元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年3月13日，原告吴晓靖与被告徐国骏、胡唯及第三人福康家公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定由被告将其位于贵阳市云岩区未来方舟Ｇ1-3-24-3房产出售给原告，成交价为44万元。合同签订时原告依约于2016年3月13日前向徐国骏支付定金3万元，2016年3月13日合同签订时，共向徐国骏支付购房首期款133143.35元（含已付定金3万元）。二被告及第三人福康家公司对合同三方签字确认。第三人福康家公司收取了原告中介费用13200元，并由第三人办理相关房产证及过户手续。二被告后期银行贷款从2016年4月开始由原告支付，原告于2018年5月将银行剩余贷款296059.79元一次性提前还贷。在2017年中天开始办理房产证，第三人多次联系被告徐国骏，一直未果，多次说自己在外地，甚至不接电话、不回信，未在贵阳等为借口，造成第三人福康家公司未能及时办理相关手续，被告方在收到上述款项后，拒不履行合同义务，原告多次要求第三人联系被告协助办理房产及过户手续，但被告徐国骏至今仍未积极配合。被告行为已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，将房产过户登记到原告名下并承担相应的违约责任。反诉原告徐国骏辩称：三方合同约定房屋价款为44万元，购房款支付方式为被反诉人在2016年3月13日签订合同时支付首付款14万元，剩余价款通过银行按揭支付。被告方未实施违约不卖的行为，原告诉请的违约金系房款的30%加上双倍定金，定金与违约金只能择一使用。合同第十条违约责任约定“被反诉人不能按期向反诉人付清房款的，每逾期一日由违约方支付相当于上述房产价格千分之一的滞纳金”。合同补充条款第四条约定“在房开通知可以办理产权证后30日内，被反诉人应办理产权及还清银行所有贷款，如未及时办理甲方有权收回房屋”，同时，补充条款第三条约定“如因乙方吴晓靖原因损害甲方胡唯征信（未能及时归还按揭贷款），甲方有权收回该房屋”。合同签订后，被反诉人仅向反诉人支付了133143.35元，反诉人将本案所涉房屋已经按照合同约定交付被反诉人使用，但被反诉人未按合同约定履行还款义务，并且存在逾期归还银行按揭导致反诉人征信受到影响，故提出反诉请求，请求：1、请求依法判令解除反诉人和被反诉人于2016年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付自2017年5月30日起至2018年5月30日的逾期违约金人民币105600元（以购房款44万元为基数，按年利率24%标准计算）；3、请求依法判令被反诉人将贵阳市云岩区未来方舟Ｇ1-3-24-3号房屋腾空交付反诉人；4、依法判令本案的诉讼费由被反诉人承担。被告胡唯未到庭应诉答辩，庭审后其向法庭提交《情况说明》一份，主要载明：各方就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》，因徐国骏身份证过期，导致买卖双方的交易手续至今未完成，其愿意继续履行《房屋买卖居间合同》，配合过户。第三人福康家公司述称：当时双方买卖房屋时不具备办理产权条件，被告拿着备案登记表、买卖合同与原告签订房屋买卖合同。按合同约定当时被告办理公证，公证给原告，由原告自行办理后面的事情。第三人于2017年知道房屋可以办理产权后告诉原告办理公证，但因被告徐国骏身份证过期，做不了公证，第三人一直催促被告提供新的身份证来进行公证，但被告一直推脱。后来被告母亲给第三人打电话说房价涨了，不想卖了。房屋已经交付给原告装修入住了关于购房首付款被告不清楚自己银行贷款尚欠多少，首期款在签订合同时约定14万元，后面才在补充协议中约定首期款。第三人中天公司述称：诉争房屋已能够办理产权。经审理查明：位于云岩区渔安安井未来方舟G1-3、4栋（3）1单元24层3号房屋的预售备案登记权利人为被告徐国骏、胡唯。2016年3月13日，被告徐国骏、胡唯（甲方、卖方）、与吴晓靖（乙方、买方）及第三人福康家公司（丙方、居间方）就上述房屋签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定：“1、甲方自愿将自己位于贵阳市云岩区渔安安井未来方舟G1-3、4栋（3）1单元24层3号房屋出售给乙方。2、甲乙丙三方议定的上述房产成交价格为44万元。3、乙方应于合同签订之日交纳购房定金3万元，由丙方开具收据代收，并在签订合同当日转付给甲方，届时定金冲抵房款。4、房款支付方式：以第（2）（注：该处有划掉的痕迹）项方式支付4.2银行按揭：乙方应于2016年3月19日前将购房首期款（含定金）14万元支付到丙方账户，由丙方开具收据代收并转付甲方。5、在交易过户中产生的税费由乙方全部承担。7、甲方同意于2016年3月19日前将上述房屋正式交付给乙方……8、办理产权登记时，甲方应积极配合，如因甲方行为造成交易过户登记延误并使乙方遭受损失，由甲方负责赔偿乙方损失。10.1、甲方中途违约不卖，应在违约之日双倍返还定金给乙方；已收房款的甲方另按已收金额的30%支付乙方违约金；如乙方违约不买，则定金不予退还，已付房款的乙方另按付款金额30%支付甲方违约金，甲方退还乙方已付房款。10.3、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产及办理产权过户时，每逾期一日由违约的一方向对方支付相当于上述房产价格1‰的滞纳金。11、其他补充条款：①经甲乙协商都对该套房屋的交易过程都充分了解以办理委托公证，继续还款到可以过户的时候，乙方自行办理提前还贷及过户手续（注：丙方协助办理）。②因甲方原因的债权债务导致该套房不能正常过户，产生的一切法律责任由甲方承担并双倍赔付乙方的已付款。③如因乙方原因造成甲方征信未能及时还款有逾期，甲方有权收回。④在房开通知可以办理产权后30日之内，乙方应办理产权及还款过户手续。如未及时办理甲方有权收回房屋。⑤首付款以银行查出贷款清单为准（注：44万-银行贷款=首付款）。”。合同签订当日，原告吴晓靖支付被告徐国骏购房定金3万元。同年3月17日，原告吴晓靖支付涉案房屋首期款103143.35元给被告徐国骏，徐国骏向原告出具《收条》，庭审中，被告徐国骏陈述房屋已于原告支付房屋首付款时交付给原告使用。后原告按照合同约定代被告归还涉案房屋贷款。2017年10月18日，原告代替二被告向第三人中天公司补交了房屋面积差款。2018年4月27日，原告吴晓靖代替胡唯二被告以涉案房屋作抵押向中国银行股份有限公司贵阳南明支行的贷款结清，还款总额为296059.79元。中国银行股份有限公司贵阳南明支行向贵阳市不动产登记中心出具《证明》，内容如下：“兹有我行客户胡唯，身份证号：5201121988××××××××，于2013年1月5日在我行借款一笔一手房贷款，金额32万，贷款已于2018年4月27日结清，我行在办抵押权证时未办理成功，无抵押权证，因此故请贵中心办理相关手续为感!”。2018年11月1日，原告交纳涉案房屋的契税。对于上述事实，被告徐国骏认为原告并未按合同约定履行还款义务，原告在2018年4月27日结清贷款，根据双方约定，应当在2017年房开通知办理时30日内结清，原告明显违约。第三人福康家公司认为房开通知可以办产权时，第三人已通知原告可以办理，但因为被告徐国骏身份证过期无法办理，原告才不敢贸然还款，另银行还款是需要提前预约的，不是马上就能还款。房开开具的购房发票没有及时开具的原因是因为公证书上的身份证过期，经过很多手续才拿到发票，契税发票是办理产权时税务所出具的，现在退回是因为身份证过期不能办理。庭审中，原告还提交贵州省贵阳市新天公证处《公证书》一份，拟证明二被告按照合同约定配合办理委托公证手续，但因被告徐国骏的身份证过期，故双方未能顺利办理完成产权转移手续。根据公证书载明事实，被告徐国骏提供的身份证于2016年4月19日到期。被告徐国骏对真实性无异议，但认为签合同及公证时被告的身份证并未到期，被告尽到了合同的义务，身份证是否过期与房开开具购房发票没有联系。第三人福康家公司对真实性无异议，但对被告陈述身份证是否过期与房开开具购房发票没有联系有异议，产权人本人办理也需要有效身份证，不是产权人本人办理，持有的公证书上载明的身份证也必须是有效的。庭审中，被告徐国骏除提交三方签订的合同以外，还提交原告的民事起诉状，拟证明原告诉状中表明房开可以办理产权时间是2017年，根据庭审调查，涉案房屋在2017年9月份之前就能办理，但原告在诉状中自认原告在2018年5月份才将银行剩余贷款一次性还清，故原告违反三方签订的合同11条补充条款3的约定，构成违约。原告对真实性无异议，但认为原告不能按约还款的原因在于被告身份证过期。第三人福康家公司认为能办理房屋产权时中介及时通知了原告，不能够办理时也及时通知被告，但是因为被告的身份证过期无法办理。对此被告徐国骏认为2018年5月原告将房屋贷款还清，此时被告也未向原告提交新的身份证，原告也能办理，故还款与身份证是否过期与还款无关。第三人回复签订三方合同时，二被告是情侣关系，当时联系被告徐国骏时被告徐国骏不配合，后联系到胡唯，在胡唯的配合下才归还的贷款。后到房开领取相应资料交纳税款，但后面因住建局审核被告徐国骏身份证过期就将所有资料退还。被告徐国骏还提交短信截图一份，拟证明2018年2月5日原告出现还款逾期导致主贷人胡唯征信受到影响。原告认为胡唯作为主贷人不追究，被告徐国骏不能据此作为解除合同的依据。另查明，原告在审理过程中向我院申请诉讼财产保全，支付保全费2720元。本院认为，原、被告及第三人福康家公司于2016年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议。本案的争议焦点为该《房屋买卖居间合同》是否应予解除。徐国骏以吴晓靖违反补充条款第四条的约定为由主张解除合同，经查，《房屋买卖居间合同》补充条款第一条过户约定为委托公证，由吴晓靖自行办理提前还贷及过户手续，三方签订上述合同后，按照约定办理了公证，公证书中徐国骏的身份证有效期限为2006年4月19日至2016年4月19日，涉案房屋于2017年具备办理产权条件时，在吴晓靖与第三人福康家公司办理产权过程中因徐国骏公证书中的身份证过期导致无法办理过户，导致不能办理过户的原因不能归责于吴晓靖，因房屋交付后原告装修使用至今，且之后吴晓靖及第三人福康家公司积极联系胡唯，归还了涉案房屋的全部贷款，履行完合同约定的支付房款义务，现徐国骏以此为由要求解除合同的诉请，本院不予支持。虽然合同约定以公证方式由吴晓靖自行办理过户，但因公证书中的徐国骏身份证已过期，徐国骏、胡唯作为出卖人仍应协助原告办理涉案房屋的过户手续，且胡唯亦表示愿意履行协助义务，故对吴晓靖的第一项诉请，本院予以支持。关于吴晓靖主张要求二被告支付违约金的诉请，吴晓靖认为被告不配合办证故参照《房屋买卖居间合同》第10.1条的约定要求被告承担违约金，因合同中约定以公证方式由吴晓靖自行办理过户，二被告已按照约定履行了合同约定的办理公证的义务，现吴晓靖要求二被告支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于徐国骏认为吴晓靖违反补充条款第三条及第四条的约定，故主张要求吴晓靖支付违约金的诉请，因《房屋买卖居间合同》补充条款第三条及第四条对违约金未作约定，且不能办理过户的原因不能归责于吴晓靖，故徐国骏的该项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于徐国骏的第三项诉请，该项诉请系基于其第一项诉请提出，因徐国骏的第一项诉请本院不予支持，故对该项诉请一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条之规定，判决如下：一、第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）徐国骏、被告胡唯办理位于云岩区渔安安井未来方舟G1-3、4栋（3）1单元24层3号房屋产权，所产生的税费由原告（反诉被告）吴晓靖承担。被告（反诉原告）徐国骏、被告胡唯在取得上述房屋产权证后三十日内将上述房屋产权过户至吴晓靖名下，所产生的税费由吴晓靖承担；二、驳回原告（反诉被告）吴晓靖的其余诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）徐国骏的诉讼请求。本诉案件受理费2070元（已减半收取），诉讼保全费2720元，由被告（反诉原告）徐国骏（原告已预交）；反诉案件受理费1206元（已减半收取），由被告（反诉原告）徐国骏负担（已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年八月三十日书记员  刘航