广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3901号原告（反诉被告）：李有然，男，1981年6月11日出生，汉族，住广东省德庆县。原告（反诉被告）：李有凉，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。被告（反诉原告）：王韩生，男，1985年11月11日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东县。委托诉讼代理人：黎梓明，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所实习律师。第三人：冯瑞瑶，女，1970年8月28日出生，汉族，住佛山市顺德区。第三人：冯瑞祥，男，1971年2月23日出生，汉族，住佛山市顺德区。原告（反诉被告）李有然、李有凉与被告（反诉原告）王韩生、第三人冯瑞瑶、冯瑞祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李有凉及两原告共同委托诉讼代理人梁肖峰，被告王韩生及其委托诉讼代理人黎梓明、林诗诗到庭参加诉讼，第三人冯瑞瑶、冯瑞祥经本庭传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李有然、李有凉向本院提出诉讼请求：一、王韩生作为位于广东省××南头镇xx村xxx路xx号房产的新权利人，应继续履行李有然、李有凉与冯瑞瑶签订的房屋租赁合同、补充条约及补充续约合同书；二、确认李有然、李有凉向第三人支付的30000元房屋抵押金在合同到期后由王韩生及第三人连带偿还；三、王韩生应赔偿李有然、李有凉添附在位于广东省××南头镇xx村xxx路xx号房产的固定资产（根据李有然、李有凉与第三人签订的房屋租赁合同的附件中双方确认当时广东省××南头镇将军村华光北路92号房产的设施外，水、电报装费用及房屋内所有装修等均由李有然、李有凉出资，最后以法院评估价值为准）；四、诉讼费用由王韩生承担。审理过程中，李有然、李有凉撤回第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：李有然、李有凉与第三人冯瑞瑶于2008年4月3日签订《房屋租赁合同》及《补充条约》，约定将位于广东省中山市××北路××号房屋出租给李有然，合同期从2008年6月1日至2018年12月31日，租金为前三年半80000元/年，后七年95000元/年，租赁押金为30000元，由李有然、李有凉出资以第三人名义报装380V电，所有权归李有然、李有凉。签合同当日向第三人支付了30000元的押金。后来，因为涉案房屋要作为出租房屋宿舍楼出租，李有然、李有凉投入了大量的人力物力去装修及报装水电等，双方在合同亦约定合同到期后，上述装修的设备归李有然、李有凉所有，由第三人补偿或者由李有然、李有凉拆走。八年后，因涉案房产的装修设备开始老化，导致不好出租。李有然、李有凉与第三人再次商量，由李有然、李有凉再次投入资金重新装修，为了弥补李有然、李有凉，第三人同意将租赁期延期三年至2022年6月30日，租金提升至每月8000元，双方后来于2016年12月15日签订了补充续约合同书确认了上述条款。后来因第三人涉及经济纠纷，位于广东省中山市南头镇将军村华光北路92号房产被告广东省佛山市顺德区人民法院强制拍卖。但拍卖公告中明确载明涉案房屋带租拍卖，此外承办人员及王韩生到场时，李有然、李有凉已经明确告知租赁期限问题及装修设备的归属问题。后王韩生拍得了上述房产后，按李有然、李有凉与第三人签订的补充续约合同书约定一直收取李有然、李有凉的租金，但其在2019年1月1日后又不确认李有然、李有凉及第三人签订的补充续约合同书的约定，多次要求李有然、李有凉搬离，还私自变更了由李有然、李有凉出资报装的水电，并要求李有然、李有凉按12000元/月支付租金及重新交纳租赁押金。李有然、李有凉认为，当时法院拍卖涉案房产时已经明确告知租赁期限及租赁押金的问题，而且王韩生一直按照李有然、李有凉与第三人签订续约合同收取租金，但李有然、李有凉投入了大量资金装修及安装了风扇、空调等电器用于出租房出租，王韩生在未按约补偿的情况下，要求李有然、李有凉搬离，更有违法律的公平合同的原则。李有然、李有凉为维护其利益，遂起诉至法院。王韩生辩称：一、李有然、李有凉与第三人冯瑞瑶签订的《补充续约合同书》对王韩生不具有法律约束力，应依法驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，涉案房屋在2016年4月27日已被佛山市顺德区人民法院查封，而李有然与冯瑞瑶则在2016年12月15日签订《补充续约合同书》约定自动续租到2022年6月30日，续租后第一个月租金为8000元。由于李有然与冯瑞瑶签订《补充续约合同书》是在涉案房屋被查封之后，并不能以此对抗通过竞买而取得法院交予拍卖的涉案房屋的王韩生，该合同书对王韩生不具有法律效力，李有然、李有凉要求王韩生继续履行《补充续约合同书》没有事实与法律依据，应予以驳回。二、李有然、李有凉要求王韩生连带偿还30000元房屋押金没有事实与法律依据，且有违公平原则，应不予支持，退一步讲，即使需要返还30000元押金，也应由冯瑞瑶返还。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定除外。”与李有然签订租赁合同的相对方是冯瑞瑶，冯瑞瑶在与李有然签订合同的时候没有约定在租赁期间届满时，冯瑞瑶需要对李有然、李有凉补偿符合装饰装修费用，退一步来说，即使李有然、李有凉与冯瑞瑶有约定需要补偿附合装饰装修费用，房屋租赁合同的相对方是冯瑞瑶，与王韩生无关。综上，李有然、李有凉的诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。王韩生向本庭提出反诉请求：一、李有然、李有凉腾退位于中山市xx村xxx路xx号房屋；二、李有然、李有凉向王韩生支付2019年1月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，按每月21200元计算；三、李有然、李有凉向王韩生支付2019年3月电费1257.06元；四、李有然、李有凉承担本案诉讼费用。针对王韩生的反诉，李有然、李有凉答辩称，一、李有然、李有凉与冯瑞瑶就涉案房屋签订的租赁合同约定的期限到2022年6月30日，现在仍在租赁期限内，王韩生通过拍卖取得涉案房屋所有权，依法应继续履行租赁合同，李有然、李有凉自2019年1月1日至今按照原租赁合同约定支付租金及购买涉案房屋的财产保险，涉案租赁合同一直在履行；二、王韩生的第二项反诉请求亦没有事实与法律依据，依法应予以驳回，李有然、李有凉自2019年1月1日至今按原租赁合同约定支付每月8000元租金，即便支付占有使用费根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，也应按原合同租赁约定的标准支付；三、因王韩生将相关电表取消，此前电费是李有然、李有凉缴纳，李有然、李有凉确认2019年3月的电费1257.06元确实是王韩生缴纳的，李有然、李有凉申请了临时电表，支付了相应的费用，该费用应该抵扣上述电费1257.06元。第三人冯瑞瑶、冯瑞祥未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换，举证，质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年4月3日，冯瑞瑶（出租房、甲方）与李有然（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，将登记在冯瑞祥名下的中山市xx村xxx路房屋出租给李有然，建筑面积约为1600平方米。合同另约定：一、合同第2条约定租期自2008年6月1日至2018年12月31日；二、合同第3条约定，乙方支付30000元押金给甲方，甲方于2008年4月7日将房屋交付给乙方。押金在租赁期限届满之后，乙方按规定撤场完毕且付清全部租金、水电费、电话费及其他有关税费的当日，由甲方免息一次性退还予乙方；三、合同第4条对租金进行约定，2008年6月1日至2011年12月31日，每年租金为人民币80000元；2011年12月31日至2018年12月31日，每年租金为人民币95000元，租金每月5日前交付；四、合同第12条约定违约金为50000元；五、合同第13条约定合同签订后，乙方必须马上到当地有关部门领取牌照合法经营，在租赁期间，乙方必须购买出租屋公共责任险，受益方为甲方，保额为100万元以上。上述合同甲方、乙方分别由冯瑞瑶、李有然签名及按印。合同签订后，冯瑞瑶将涉案房屋交付给李有然使用。签订合同时，上述涉案房屋登记在第三人冯瑞祥名下。2016年12月15日，冯瑞瑶与李有然签订《补充续约合同书》，合同载明因房屋及房间设备日久陈旧，自然老化而需要更新去旧进行一定的装修，约定将原来租赁合同不变，将合同到期后再自动续租到2022年6月30日，原租期续租后第1个月开始租金每月8000元。再查明，涉案房屋于2004年9月20日抵押给顺德市容桂农村信用合作社，于2006年12月26日注销抵押，并于当日抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行，于2010年5月27日注销，2010年6月2日再次抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行于2011年4月18日注销抵押，2011年4月25日再次抵押给上述银行于2012年7月12日注销抵押，之后多次抵押给银行或者个人，最终于2015年3月19日开始抵押给广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行。2016年4月27日，兴业银行股份有限公司佛山顺德支行向佛山市顺德区人民法院申请对涉案房屋进行查封，佛山市顺德区人民法院作出（2016）粤0606民初5928号民事裁定书，将涉案房屋（房产证号：Ｃ1××70，土地证号（2000）xxxx0）查封。经兴业银行股份有限公司佛山顺德支行申请，在广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行同意下，2018年6月6日，佛山市顺德区人民法院在京东网司法拍卖（变卖）网络平台公开拍卖，显示带租约出售，王韩生以2700000元的价格买受。之后，佛山市顺德区人民法院以（2017）粤0606执7552号之二执行裁定书，对涉案房屋进行解封，确认所有权转移至买受人王韩生。2018年8月8日，涉案房屋变更登记至王××名下［××（××）中山市不动产权第0169615号]。2018年12月8日、及2018年12月30日，王韩生向李有然、李有凉发出租约到期通知，称房屋租赁合同于2018年12月31日到期，将以16000元、17000元每月的标准出租，如有意向在2018年12月31日前与其签订合同，逾期不签合同将视为放弃优先权利等等。2019年3月13日，李有凉为涉案房屋购买保险，2019年1月至2019年7月李有然、李有凉每月向王韩生支付租金8000元，在此期间王韩生曾有意向以12000元每月租金标准出租给李有然、李有凉，但最终未签订相关租赁合同。又，2019年3月份电费1257.06元由王韩生支付，李有然、李有凉同意向王韩生支付上述费用。另，李有然与李有凉系同胞兄弟，庭审中，李有然与李有凉确认涉案房屋系李有然、李有凉共同承租使用。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据当事人的诉讼请求、反诉请求及提交的证据、所作的陈述，本案对争议焦点做如下归纳和分析：一、关于李有然基于与冯瑞瑶在2016年12月15日签订的补充续约合同书是否对王韩生具有约束力？从查明事实可知，李有然、李有凉基于与冯瑞瑶在2008年4月3日《房屋租赁合同》而承租涉案物业，租期至2018年12月31日已到期，于2016年12月15日签订《补充续约合同书》将上述物业续租至2022年6月30日，但涉案房屋在2008年4月3日签订《房屋租赁合同》前已经抵押给广东发展银行股份有限公司顺德分行，在2016年12月15日签订《补充续约合同书》前涉案房屋已于2015年3月19日抵押给广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，并且佛山市顺德区人民法院在2016年4月27日以（2016）粤0606民初5928号之一民事裁定书将涉案房屋进行查封。首先，本案在签订《补充续约合同书》之前涉案房屋已经抵押给银行，并进行抵押登记，后该房屋进行拍卖。虽然兴业银行股份有限公司佛山顺德支行并非抵押权人，但拍卖亦系经抵押权人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行同意，涉案房屋处置所得款项亦由抵押权人在抵押范围内享有优先受偿权，效果上与抵押权人为实现其抵押权而发生所有权变动无二。其次，在签订《补充续约合同书》之前本案涉案房屋已被法院查封。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，《补充续约合同书》对通过竞买取得涉案房屋所有权的新业主王韩生不具有约束力。因此，本院对李有然、李有凉主张要求王韩生继续履行其与第三人签订的涉案租赁合同，于法无据，本院不予支持。如前所述，李有然、李有凉在王韩生向其主张权利后至今仍占用涉案房屋，其继续占用涉案房屋没有合法依据，李有然、李有凉理应返还涉案房屋给王韩生并支付占有期间的房屋占有使用费。二、关于房屋占有使用费的标准及起算时间。如前所述，李有然、李有凉仍占用涉案房屋，无合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，李有然、李有凉理应向王韩生支付占有期间的房屋占有使用费。王韩生要求自2019年1月1日起按每月21200元的标准支付，但并未提交相关证据证明该标准的合理性，本院认为应当参照原合同约定的每月8000元左右租金标准向王韩生支付房屋占有使用费为妥，其中2019年1月至2019年7月李有然、李有凉已按该标准支付，故李有然、李有凉仍须自2019年8月开始向王韩生支付房屋占有使用费直至返还涉案房屋之日止（按每月8000元计算）。三、关于王韩生支付的2019年3月电费1257.06元。李有然、李有凉对该电费1257.06元予以确认并同意支付，本院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告（反诉被告）李有然、李有凉应当自本判决生效之日起三十五天内返还中山市xx镇xx村[粤（2018）中山市不动产权第01xxx15号]房屋给被告（反诉原告）王韩生；二、原告（反诉被告）李有然、李有凉应当在本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）王韩生支付电费1257.06元；三、原告（反诉被告）李有然、李有凉应当自2019年8月起按每月8000元标准向被告（反诉原告）王韩生支付占有中山市xx镇xx村房屋期间的占有使用费直至返还之日止；四、驳回原告（反诉被告）李有然、李有凉的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王韩生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告李有然、李有凉负担（原告已交），反诉费1647元，由被告王韩生负担1633元（该款被告王韩生已交），原告李有然、李有凉负担14元（原告李有然、李有凉于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给被告王韩生）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  夏重彬审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇一九年八月五日书记员  黄湛洪