重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初977号原告：周艺术，男，1962年11月29日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。被告：丁时茂，男，1967年11月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小艳，重庆江晟律师事务所律师。被告：重庆市巫山县庙宇镇杨柳村村民委员会，住所地重庆市巫山县庙宇镇杨柳村一组，统一社会信用代码54500237ME1720764B。法定代表人：吴松林，主任。被告：刘洪，男，1979年12月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小艳，重庆江晟律师事务所律师。被告：吴远保，男，1976年1月22日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告周艺术与被告丁时茂买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，于2018年9月19日作出（2018）渝0237民初3349号民事裁定，驳回了原告周艺术的起诉。宣判后，原告周艺术不服，提出上诉。重庆市第二中级人民法院审理后，于2018年12月27日作出（2018）渝02民终3000号民事裁定，撤销本院（2018）渝0237民初3349号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2019年3月6日重新立案。2019年3月15日，原告周艺术向本院提出申请，认为巫山县庙宇镇杨柳村村民委员会、刘洪、吴远保与本案的处理结果有法律上的利害关系，要求追加其为本案被告。经本院审查后，依法追加巫山县庙宇镇杨柳村村民委员会、刘洪、吴远保为本案被告，并通知其参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周艺术及其委托诉讼代理人赵世国，被告丁时茂、刘洪的委托诉讼代理人赵本田到庭参加诉讼。被告巫山县庙宇镇杨柳村村民委员会、吴远保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，并作出决定，现已审理终结。原告周艺术向本院提出诉讼请求：1.要求被告偿还原告土地违约金10.82194万元（逾期利息结算至2018年5月27日）；土地出让金欠款37.291218万元，并承担该款从2018年5月28日起至实际支付日止，按日千分之一标准计算违约金。诉讼过程中，原告周艺术将诉讼请求变更为：1.由被告方支付原告安置房屋回购款余款37.291218万元及截止2018年5月27日期间的利息10.82194万元；并从2018年5月28日起按月利率2%支付资金占用损失直至本息全部清偿时止。2.由被告方支付原告逾期付款的违约金8万元；3.由被告方承担原告为实现债权所产生的费用5万元；4.由被告方承担本案受理费用。事实和理由：巫山县庙宇镇杨柳村村民委员会（以下简称“杨柳村委会”）根据上级规划，在本村一组小地名“培元湾”修建“杨柳村生态移民居民安置点”。在修建过程中，需占用包括原告承包的老秧田、高大坵的1.8亩土地。2014年3月18日，杨柳村委会与原告签订《占用土地合同》，除按每亩6万元支付各种补助外，还特别约定在安置房修建完工后，按被占用的土地每亩无偿安置给2个门市，即原告应获得4个门市房屋的实物。之后，杨柳村委会将安置点项目的建设交给了丁时茂、刘洪、吴远保等个人综合开发和施工，并将占用合同中的安置义务委托给被告方，后被告方与原告协商将应安置的4个门市房屋予以回购，改为以货币的形式支付价款给原告，经协议4个门市作价52.2884万元，并由丁时茂代表被告方在2015年4月8日给原告出具了欠条。载明“今欠到庙宇镇杨柳村1组村民占地房屋返还地（门市），4个门市，共计……小写522884.00元。”且约定了付款时间及逾期付款的利息计算方法。因履行期满未能支付而展期，并签订了抵押担保合同，特别约定逾期付款视为违约，应按全部本金的20%支付违约金，并承担债权人为实现债权支付的全部费用。2015年底，被告方将占用的土地建成了安置房，被安置和回购的案涉4个门市房屋一直在被告方的实际控制中。2018年3月8日，杨柳村委会作出会议决议确认“决议在原合同上不变，即每亩地划2个门市，……”截止2018年5月底，经原告多次催收，被告方陆续支付了部分款项，但至今尚欠本金37.291218万元及其利息10.82194万元。综上所述，被告方未按约定支付安置门市房屋的回购价款，已经构成违约，应当承担违约责任和继续支付义务。被告丁时茂辩称，1.丁时茂并非杨柳村生态安置点项目的建设方和施工方，也并未受托承担《占用土地合同》中的安置义务，丁时茂与杨柳村生态安置点并无任何关系。故原告陈述的事实与客观事实不符。2.原告与丁时茂之间系门市买卖合同关系，而不是原告陈述的将应安置的4个门市房屋予以回购。对此，原告提交的欠条、补充协议的内容，已明确了案涉欠款52.2884万元系因2015年4月7日购买原告在杨柳村1组安置房旁的门市。同时，在重庆市第二中级人民法院（2018）渝02民终3000号物权保护纠纷上诉案件中，原告与丁时茂均一致明确该案诉争债务系丁时茂购买原告4个门市所欠，已经查明原告与丁时茂之间系门市买卖合同关系。3.原告与丁时茂之间作为门市买卖合同关系，其合同项下的义务是原告向丁时茂交付门市，丁时茂向原告支付价款。但事实上，原告至今未将案涉门市交付给丁时茂，而丁时茂却已分七次向原告付清了全部价款52.2884万元。丁时茂实际付款的金额与欠条约定金额相符，且至本案起诉时原告从未提出过任何异议。因此，对于丁时茂已付款项的性质，应当属于购买门市的价款本金，而非利息。4.鉴于原告与丁时茂在门市买卖合同关系中，并没有约定交付门市和支付价款的先后履行顺序，在原告未向丁时茂交付门市的情况下，依据《合同法》第66条规定，丁时茂有权行使同时履行抗辩权，拒绝原告的履行请求。因此，在原告未将门市交付给丁时茂时，丁时茂未按照欠条和补充协议约定的期限付款，是依法行使抗辩权利，并不构成违约。在丁时茂已经付清全部价款52.2884万元的前提下，原告还主张支付价款本息，不具有事实和法律依据。5.至今为止，原告仍未向丁时茂交付购买的门市，说明原告已不具备履行交付门市之债务的能力，丁时茂的合同目的已经无法实现，丁时茂不应再向原告承担给付任何款项的义务。同时，丁时茂将保留另案诉讼主张解除门市买卖合同并要求原告返还价款的权利。6.对于本案的法律关系问题，原告在原一审中是模糊不清的，在原二审中，原告与丁时茂已经明确系门市买卖合同关系，而在本案继续审理中，原告的诉求和诉由的基础法律关系是什么，原告应进一步明确。综上认为，原告诉称的事实与客观事实不符，其诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告重庆市巫山县庙宇镇杨柳村村民委员会、吴远保未作答辩。被告刘洪辩称，与丁时茂的答辩意见一致。并作如下补充：1.巫山县庙宇镇杨柳村生态安置点系经重庆市人民政府批准，用于高山生态扶贫搬迁的集中安置点，在安置点的建设过程中，建设业主是各搬迁安置户，安置点的建设是由各搬迁安置户与万州索特建设工程有限公司签订的委托代建合同，由万州索特建设工程有限公司作为承建方，代为安置户建设安置点项目，刘洪是万州索特建设工程有限公司在该项目的项目负责人。安置点建设所需土地属于集体土地，是由杨柳村委会与各农村承包经营户（包括原告）签订《占用土地合同》，由杨柳村委会对被占用土地的农村承包经营户进行补偿，安置点的承建方并未与土地被占用的农村承包经营户签订任何协议，也不履行因土地占用而产生的安置补偿费用。2.因丁时茂购买原告的门市，以及向原告出具欠条的行为是丁时茂的个人行为，与刘洪以及安置点的承建方并无任何关系，刘洪在本案中不应承担责任。请求贵院驳回原告对刘洪的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，重庆市人民政府办公厅印发《关于公布全市2013-2015年高山生态扶贫搬迁集中安置点名单的通知》（渝府办〔2013〕34号），同意巫山县在庙宇镇杨柳村1社（小地名‘培元湾’）建设高山生态扶贫搬迁集中安置点。2014年3月18日，以杨柳村委会为甲方，原告为乙方，双方签订庙宇镇杨柳新居建设《占用土地合同》。《占用土地合同》载明“……村委会与相关农户多次协商达成如下协议。……二、双方协定：每亩土地给农户设计图纸的门市地基两个，农户除掉自己用地的面积之后，所剩余的面积按每亩陆万元的价格补偿给农户，补助费中含土地补偿、安置补偿、青苗补偿和地上附着物等四项补助。三、乙方自愿将位于小区内（小地名）老秧田的承包耕地有偿转让给甲方用于小区建设。其四界为：……面积1.278亩转让价款为76680.00元……”同日，以杨柳村委会为甲方，唐承超为乙方，双方签订庙宇镇杨柳新居建设《占用土地合同》，占用土地面积0.32亩。原告亦是唐承超农村承包经营户的成员。2015年4月7日，原告与丁时茂协商，将安置所得的四个门市买给丁时茂。2015年4月8日，丁时茂给原告出具《欠条》一张。《欠条》载明“今欠到庙宇镇杨柳村1组村民占地房屋返还地（门市），4个门市，共计人民币大写：伍拾贰万贰仟捌佰捌拾肆元正，小写￥522884.00元，订於2015年5月8日付清，如不付清按月计算3%计息。债权人：周艺术担保人：王福明欠款人：丁时茂2015年4月8日”2015年5月16日，原告与丁时茂签订《补充协议》。《补充协议》载明“因2015年4月7日购买周艺术在杨柳1组安置房旁的门市，现因种种原因资金一时无法到位付清周艺术，继原欠条，现补充协议一份。现协议，从2015年4月7日起，开始计算利息按3%不变，到动工时（安置房建设），本利一次性付清。双方当事人签字：丁时茂周艺术见证人：吴远保2015年5月16日”2015年9月8日，丁时茂通过银行给原告付款10万元。2016年1月9日，丁时茂通过银行给原告付款10万元。2016年3月11日，原告与丁时茂签订《欠款抵押合同》。《欠款抵押合同》载明“甲方：债权人（抵押权人）周艺术乙方：欠款人（债务人）丁时茂抵押人：丁时茂第一部分欠债条款第一条：欠款金额：以出具的欠条为准。第二条：付款期限：自2016年3月11日至16年5月30日。第三条：欠款利率：欠款期限内的月利率为3%，每月结算一次，乙方必须在次月15日前支付给甲方。债务人逾期不支付利息，并对逾期的利息按每月6%利率收取复利。……第二部分抵押条款第五条：抵押物:为确保欠款人正当履行还款义务，乙方承诺：抵押行为已得到抵押物的其他共有人同意。抵押人自愿以其占用甲方水田地块所建房产（杨柳生态移民安置点）北面由东至西：第三栋、第四栋、第五栋部分（总计两亩田地内）的第一层（地面层）抵押给债权人，作为欠款人归还欠款的担保。……第三部分违约责任及其他约定第七条：违约责任：下列情况均构成违约，违约方应承担违约责任。1、债务人在还款期限届满时，未能足额偿还欠款本息的，视为严重违约，应另行向债权人支付全部本金20%的违约金，并承担债权人为实现债权支付的全部费用。……”2016年9月3日，丁时茂通过银行给原告付款20万元。2017年4月15日，丁时茂通过银行给原告付款3万元。2017年11月7日，丁时茂通过银行给原告付款5万元。2018年2月19日，丁时茂通过银行给原告付款1万元。2018年5月27日，丁时茂通过银行给原告付款3.2884万元。另查明，杨柳安置点已于2018年下半年完成建设任务。上列事实，有《土地占用合同》两份，《农村土地承包经营权证》两份，《欠条》，《补充协议》，《欠款抵押合同》，渝府办（2013）34号文件及庭审笔录等予以佐证。本院认为，因巫山县庙宇镇杨柳村高山生态扶贫移民搬迁集中安置点建设，占用了原告部分承包土地，获得杨柳安置点4个门市的补偿，而与丁时茂达成的买卖协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人意思表示真实，协议合法有效。丁时茂未按约定付清价款，应当承担逾期付款的违约责任。按照约定，逾期付款按月利率3%计算利息，承担总价款20%的违约金，并承担原告为实现债权支付的全部费用。在庭审过程中，丁时茂认为约定的逾期付款利息和违约金过高并要求调整。根据合同履行情况，结合原告的实际损失和本案实际，本院酌定将计算逾期付款利息、支付违约金的违约责任，调整为按月利率2%的标准计算资金占用损失。丁时茂已支付的款项，未约定支付顺序，应当按照法律规定，按照先利息后主债务的顺序进行抵充。即从2015年4月7日起，按照分期支付时间和金额，计算出相应利息，并按照先利息后主债务的顺序进行抵充。按上列方法计算，截止2018年5月26日，丁时茂已支付价款本金24.3839万元（保留小数点后四位，下同），下欠价款本金27.9045万元。丁时茂辩称，因原告出卖的门市未交付，故原告付款并未违约。从原告与丁时茂买卖门市的几份协议看，并未约定门市交付，丁时茂以此作为延期付款的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告杨柳村委会、刘洪、吴远保承担责任，但未提供足够的证据证明，其请求不能成立，本院不予支持。《欠款抵押合同》约定的违约责任，“债务人在还款期限届满时，未能足额偿还欠款本息的，视为严重违约，应另行向债权人支付全部本金20%的违约金，并承担债权人为实现债权支付的全部费用……”所谓实现债权支付的费用，应为必须支付的合理费用。原告主张的律师费，并非实现债权必须支出的费用；原告主张的交通、误工费用，未提供相关证据，本院均不予支持。原告起诉请求保护的民事权益，是基于与丁时茂买卖门市所产生的债权，而非物权，故本案案由应为买卖合同纠纷。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告丁时茂于本判决生效后五日内，支付原告周艺术价款27.9045万元,并从2018年5月27日起至付清之日止，以27.9045万元为基数，按照月利率2%支付资金占用损失。二、驳回原告周艺术的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1.0583万元，由原告周艺术负担0.4344万元，被告丁时茂负担0.6239万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判长  谭进吾审判员  朱明强审判员  刘学江二〇一九年八月二十二日书记员  易雪兰