河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初5119号 原告：朱江，男，1968年7月1日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邓志聪，上海市方达（北京）律师事务所实习律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 被告：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路105号观湖国际大厦1号楼一层，统一社会信用代码，911101055896572X3。 负责人：高福龙，职务，行长。 委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所执业律师。 原告朱江与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中，经原告申请，本院依法追加华夏银行姚家园支行为本案被告参加诉讼，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告朱江的委托诉讼代理人贺丹飏、邓志聪，被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩、被告华夏银行姚家园支行委托诉讼代理人范颖慧、杜雅琪到庭参加诉讼，原告朱江、被告大地营造公司法定代表人苏为学、被告华夏银行姚家园支行法定代表人高福龙经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱江向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与被告华夏银行姚家园支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；3、判令被告大地营造公司向原告退还购房首付款3665400.00元并赔偿原告购房首付款的利息损失（以3665400.00元为基数自2017年4月22日至实际给付之日止以银行同期贷款利率支付利息）；4、判令被告大地营造公司偿还原告已向华夏银行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年11月30日，原告已偿还的贷款本金为232000.00元，贷款利息为128174.20元，总计360174.20元）；5、判令被告大地营造公司向华夏银行偿还《个人房屋抵押贷款合同》项下剩余的贷款（以判决生效之日时实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年11月20日为1508000.00元）；6、判令被告大地营造公司向原告支付已付购房款的违约金540540.00元；7、判令被告大地营造公司赔偿原告因本案产生的律师费8000.00元，上述各项费用共计6357782.83元；8、判令被告大地营造公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2017年4月22日，原告与被告大地营造公司签订了合同编号为20170422026的《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称案涉合同），约定被告大地营造公司向原告出售大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团10号商品房（以下简称案涉房屋）。根据案涉合同第十一条的约定，被告大地营造公司应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告于2017年4月22日向被告大地营造公司支付了购房款3665400.00元。2017年7月18日，原告与华夏银行姚家园支行签订《个人房屋抵押借款合同》（以下简称按揭贷款合同）。截止2018年11月30日，原告已向华夏银行归还贷款本金232000.00元，贷款利息128174.20元，合计360174.20元。2018年11月，案涉房屋根据被告声称已由被告拆除，被告已无法按照《商品房买卖合同》的约定向原告进行案涉房屋的交付，已对《商品房买卖合同》及其补充协议构成根本违约。2018年12月5日，原告向被告大地营造公司发出了《律师函》，要求被告退还原告已付全部购房款，并向原告支付全部购房款总额10%的违约金，《律师函》已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告大地营造公司北京办公地点及《商品房买卖合同》约定的被告联系地址。原告于2018年12月5日向被告发出《律师函》系原告行使合司解除权的书面通知，且被告已经收悉。案涉《商品房买卖合同》已于被告收到《律师函》之日时解除。由于案涉商品房事实上不可能交付，原告有权主张解除合同并要求被告退还全部已付购房款5405400.00元、向原告支付违约金540540.00元、向原告支付房款利息暂计为403842.83元。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条第二款的规定，由于原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，原告与被告华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同目的同样无法实现，该按揭贷款合同也应被解除，被告大地营造公司应当向原告偿还已支付的首付款及利息，并偿还原告向被告华夏银行姚家园支行已偿还的贷款本息；与此同时，被告大地营造公司应向被告华夏银行姚家园支行偿还剩余贷款。为保护自身的合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 大地营造公司辩称，一、原告主张解除案涉合同于法无据，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效；我司没有从事违法违规建设；二、案涉合同具备继续履行的条件和可能，应当继续履行。我司对案涉房屋的土地依法享有土地使用权，且该地系国有建设用地，土地使用权证合法有效，被拆除的房屋可以重建和复建或者依法报建、依法销售，因此，案涉合同在纠正政府行为或相关政府行为清除后仍可以继续履行；三、我司不构成违约，不应承担违约责任。案涉房屋“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任，原告主张的违约责任也没有合同依据，案涉合同已经约定双方违约责任的承担方式，原告离开合同提出其他违约责任承担方式不符合合同法的规定，据此应当依法驳回原告对我司违约的诉讼请求；四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司将在法定的60日内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司有权提出行政复议、提起行政诉讼或者申请国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉合同的履行和违约责任的确定，因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉合同依法有效；第二、案涉房屋是“五证”俱全的合法建筑物，我司没有违约，案涉房屋拆除是政府行为导致的不可抗力，不属于法定解除事由，同时也没有约定该事由可以解除合同，因此我司不同意解除合同；第三、案涉房屋的国有土地使用权证仍然有效，依法我司仍可报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的基础和现实可能，应继续履行案涉合同；第四、案涉房屋延迟交付，是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，应予免责，我司无需向原告承担违约责任；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一个中止审理的法定事由，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2017年4月22日签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，约定大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团10号房屋销售给原告，房屋价款为5405400.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用权证外的其他“四证”予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 被告华夏银行姚家园支行辩称，原告起诉要求解除原告与被告华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同没有法律依据，依法应当驳回。原告与被告华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同已经生效，对各方具有法律约束力，应当履行，被告华夏银行姚家园支行已依约定向原告朱江发放足额贷款，履行了全部合同义务，原告要求解除该合同没有法律依据。根据合同约定未经被告华夏银行姚家园支行同意不能解除合同，被告华夏银行姚家园支行有权要求原告朱江和被告大地营造公司承担借款本息清偿责任，原告应依合同约定承担按揭贷款合同项下尚未返还的借款本息的清偿义务。根据合同约定，被告大地营造公司作为合同保证人具有向被告华夏银行姚家园支行清偿本息的义务，华夏银行姚家园支行有权向原告朱江、被告大地营造公司双方主张借款本息清偿责任，原告诉请大地营造公司向华夏银行姚家园支行履行还款义务，华夏银行姚家园支行没有异议，但大地营造公司的还款义务不应免除原告朱江的清偿责任，华夏银行姚家园支行保留向原告朱江主张偿还借款本息之权利。 华夏银行姚家园支行作为按揭贷款合同当事人，其合法权益应平等地受到法律保护。本案中华夏银行姚家园支行在办理原告的贷款业务中，已尽勤勉、谨慎核查义务，也按约足额发放贷款，华夏银行姚家园支行不存在任何违法、违约行为，不存在利用优势地位阻碍合同目的的实现，也未侵犯原告的合法权益，相反，华夏银行姚家园支行在本案中也同样受到巨大财产损失，如一味强调保护原告的个人利益，将贷款不能回收的风险全部转嫁于被告华夏银行姚家园支行，不仅有违公平原则，且可能造成国有资产的流失，也不利于金融机构业务开展的主动性，更不利于维护我国的市场经济秩序。综上，原告诉请解除按揭贷款合同没有法律和合同依据，且无论按揭贷款合同是否解除，原告均应承担借款本息清偿义务。请求法院查明事实，正确适用法律，切实维护华夏银行姚家园支行的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一:《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170422026号），用以证明2017年4月22日，原告朱江与被告大地营造公司签订了合同编号为20170422026的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告出售大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团10号商品房。 证据二:首付款支付凭证，用以证明原告于2017年4月22日向被告支付了购房款3665400.00元。 证据三:《个人房屋抵押借款合同》，用以证明原告作为借款人与华夏银行姚家园支行作为贷款人签订按揭贷款合同，向华夏银行姚家园支行贷款1740000.00元。 证据四:贷款月供还款凭证，用以证明截至2018年11月30日，原告已向华夏银行归还贷款本金23200.00元，贷款利息128174.20元，合计360174.20元。 证据五:致长城脚下饮马川109户业主的《公开信》，用以证明承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司和被告向109户业主发出公开信，承认被告拆除了案涉房屋。 证据六:案涉项目商品房被拆照片，用以证明案涉房屋已被被告拆除，被告大地营造公司事实上已无法向原告交付案涉房屋。 证据七:《律师函》及EMS快递底单，用以证明方达律师事务所代表包括原告在内的20户业主向被告发出《律师函》。原告通过《律师函》作出声明：案涉合同自本函发出之日起解除；被告大地营造公司应自本函发出之日起15日内，退还各位业主已付全部购房款，并向各位业主支付全部购房款总额10%的违约金；被告大地营造公司应自本函发出之日起15日内赔偿各位业主由于其违约行为所实际遭受的各项损失。 证据八:《律师函》EMS妥投记录，用以证明《律师函》已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告北京办公地点及《商品房买卖合同》约定的被告联系地址。 证据九:律师费用发票。 证据十:委托代理协议。 原告提供证据九、证据十用以证明原告因本案支出律师费用8000.00元。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性有异议。案涉合同约定不可抗力，我司不构成违约，可以免责，且可延期交付无需承担违约责任；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，案涉合同主要义务已经履行完毕；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为案涉房屋系政府原因的不可抗力拆除造成的，我司认为应在我司将提起的相关行政复议或行政诉讼产生结果后，再行确定相关责任主体及责任比例；对证据四的真实性、合法性由法院核实，另，截止2019年3月，我司已经代原告向银行支付月供合计43778.4元；对证据五形式上的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该信件只是我司对政府拆除行为有感而发的言辞，实际是政府要求拆除的案涉房屋，且基本上也是由政府直接拆除；对证据六的真实性、合法性、关联性有异议，无法辨认具体地点以及房屋。案涉房屋确已被政府拆除；对证据七、证据八的真实性、合法性、关联性有异议，律师函没有律所盖章及律师的签名，形式不合规。对内容有异议，案涉房屋系政府要求且拆除，拆除行为属于政府行为，依据合同相关约定属于不可抗力，被告大地营造公司依法免责；对证据九、证据十的真实性、合法性、关联性有异议，律师费并非案件必然产生的损失，合同并未约定此项费用的承担问题，原告主张没有合同依据。 对原告提供的证据，被告华夏银行姚家园支行质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。《商品房买卖合同》仅对朱江及被告大地营造公司具有法律约束力，其履行情况不影响按揭贷款合同的履行，各方仍应当按照借款合同约定，履行还款义务；对证据二的真实性、合法性无法确认。关联性及证明目的不予认可。该证据仅能证明朱江向开发商履行了案涉合同项下支付首期购房款的义务，与按揭贷款合同及该合同项下债务人的还款义务没有关联；证据三的真实性、合法性、关联性认可。证明目的不予认可。该证据证明原告认可按揭贷款合同，按揭贷款合同已由三方共同签署生效，对各方具有法律约束力，各方应当继续履行按揭贷款合同，虽然银行根据朱江的指令将贷款支付至开发商账户，但朱江仍是按揭贷款合同项下借款人，应当按照按揭贷款合同履行还款义务；对证据四真实性、合法性、关联性认可。截至2018年11月30日，银行收到朱江偿还的贷款本息共计360174.20元，截至2019年3月21日，银行共计收到朱江偿还的本息共计447304.70元。对证明目的不认可，该证据证明原告认可应当根据按揭贷款合同的约定按时履行还款义务；对证据五至证据十的真实性、合法性无法确认，对关联性及证明目的不予认可。上述证据与案涉按揭贷款合同及该合同项下债务人的还款义务没有关联。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告大地营造公司提供证据一、证据二用以证明被告大地营造公司与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务，案涉合同已依法备案登记。被告大地营造公司所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，同时，案涉合同约定了不可抗力，被告大地营造公司应依法免责； 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2015-20）； 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00005号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（地字第130824201600005号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600005号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201609220101）； 证据八：商品房预售许可证（证号：（滦）房预售证第20160030号）； 被告大地营造公司提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效，土地性质为住宅用地，案涉房屋是“五证”俱全的合法建筑物。被告大地营造公司依法可以在该土地上重建或复建，案涉合同不应解除，应继续履行。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除预售房屋是政府所安排的。 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除。 证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，说明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府一早实行了“五停”。 证据十二：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]003号）； 证据十三：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]021号）； 证据十四：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号：滦行审撤[2019]4号）； 证据十五：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号:滦行审撤[2019]25号）； 被告大地营造公司提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所致，属不可抗力事由，应予免责，被告大地营造公司无需承担违约责任。被告大地营造公司提起的行政复议或诉讼结果与本案审理有直接的关系，本案应中止审理； 证据十六：银行付款凭证，用以证明被告大地营造公司代原告支付银行按揭贷款50819.75元。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为，对证据一、证据二真实性、合法性认可，证明目的不认可，案涉房屋是被告大地营造公司自行拆除的，不构成不可抗力。本案争议是关于出售人是否能按照合同约定交付房屋，与是否违规建筑无关；对证据三至证据八真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，被告持有的除国有土地使用权证以外的其他“四证”已被政府相关主管部门撤销，案涉房屋无法进行重建、复建，更无法按照案涉合同约定的期限进行交付。其次，被告未向原告交付符合合同约定的标的房屋，现已超过九十天，现案涉房屋已灭失，且“四证”已被撤销，被告事实上已无可能完成房屋交付义务，根据合同约定，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人赔偿损失；对证据九、证据十的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。根据原告提交的证据三可以证明案涉房屋系被被告拆除，与政府无关，也不构成不可抗力；证据十一因没有原件，对其真实性不认可，根据合同约定，交房时间为2018年8月31日，该《停工通知书》日期为2018年11月23日，与本案无关；对证据十二至证据十五的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，该证据可以证明行政许可被撤销系因被告大地营造公司自身原因所致，不构成不可抗力；对证据十六真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，该证据与本案原告诉求无关。 对被告大地营造公司提供的证据，被告华夏银行姚家园支行质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，案涉合同的履行情况不影响按揭贷款合同的履行，各方应当按照按揭贷款合同约定，履行还款义务；对证据三至证据八和证据十二至证据十五的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，与按揭贷款合同的履行没有关联，按揭贷款合同应当继续履行，借款人及保证人应当依约履行还款义务；对证据九至证据十一的真实性、合法性无法确认，关联性及证明目的不认可，与按揭贷款合同的履行没有关联，按揭贷款合同应当继续履行，借款人及保证人应当依约履行还款义务；对证据十六的真实性、合法性、关联性及证明目的认可，但开发商偿还的贷款也是支付至朱江的还款账户，再由华夏银行姚家园支行依约扣划，朱江仍是按揭贷款合同项下的还款义务主体。原告及被告大地营造公司均应当履行按揭贷款合同项下的还款义务及担保责任。 为证明自己的观点，被告华夏银行姚家园支行向法庭提供如下证据： 证据一：《个人房屋抵押借款合同》，用以证明按揭贷款合同已由各方签署生效，对各方具有法律约束力，各方应当继续履行按揭贷款合同。 证据二：华夏银行贷款直通发放借款凭证。 证据三：华夏银行个人贷款还款明细。 被告华夏银行姚家园支行提供证据二、证据三用以证明被告华夏银行姚家园支行已依约履行按揭贷款合同项下放款义务，原告应当继续履行贷款本息清偿义务。 对被告华夏银行姚家园支行提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，按揭贷款合同具备法定解除条件，应予解除。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定了出卖人向担保权人承担返还购房贷款的责任，买受人不负有偿还责任。而按揭贷款合同第39.7条作为格式条款，加重了原告超出上述法律规定之外的责任，应为无效，且华夏银行姚家园支行也并未对该条款尽到充分提示的义务。再次，原告依法享有法定解除合同的权利，该权利不应受当事人约定的限制。原告依法有权解除按揭贷款合同，并要求出卖人直接向担保权人和买受人承担返还购房贷款的责任；对证据二的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，贷款是由银行直接向开发商支付的，未向原告进行支付，因此贷款应当由开发商向银行偿还；对证据三华夏银行个人贷款还款明细的真实性认可，证明目的不认可。 对被告华夏银行姚家园支行提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，但原告是借款人，我司只是保证人，依约依法承担保证责任。按揭贷款合同对应的房屋买卖合同尚未解除，本案系因政府拆除行为导致，政府行为系不可抗力。案涉合同仍具备继续履行的前提和基础，且我司不同意解除，相对应的按揭贷款合同解除亦没有事实和法律依据，不应解除；对证据二、证据三的真实性，由法庭核实，我司确认收到按揭房款，另，截至2019年3月，我司已代原告支付按揭房款合计43778.40元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告朱江与被告大地营造公司于2017年4月22日签订了合同编号为20170422026《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团10号商品房销售给原告朱江，房屋总价款为5405400.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同约定，被告大地营造公司逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告于2017年4月22日向被告大地营造公司支付购房款3665400.00元。合同签订后，原告朱江于2017年7月18日与被告华夏银行姚家园支行签订按揭贷款合同，向被告华夏银行姚家园支行贷款1740000.00元用于购买案涉房屋。2017年7月20日，被告华夏银行姚家园支行将全部贷款一次性划入被告大地营造公司指定账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月5日原告通过以EMS邮寄的方式向被告大地营造公司发出律师函，声明解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告退还原告已付全部购房款，并向原告支付全部购房款总额10%的违约金，该解除商品房买卖合同的通知已分别于2018年12月6日、2018年12月9日送达被告大地营造公司北京办公地点及案涉合同约定的被告大地营造公司联系地址。 另查明，截止2019年3月20日，原告朱江账户已偿还被告华夏银行姚家园支行贷款本息合计447304.70元，其中包括被告大地营造公司替原告偿还贷款本息43778.40元，原告本人偿还贷款本息403526.30元，尚欠贷款本金1450000.00元及利息。 本院认为，原告朱江与被告大地营造公司于2017年4月22日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋，现已过交房期限，被告大地营造公司未能按约定向原告交付经竣工验收合格的房屋，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约均有权要求解除案涉合同，原告于2018年12月5日向被告大地营造公司发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告大地营造公司，履行了通知义务，被告大地营造公司在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能、不应解除的抗辩理由不能成立，依法案涉合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。 案涉合同解除后，原告与被告华夏银行姚家园支行签订的按揭借款合同的合同目的亦无法实现，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与被告华夏银行姚家园支行于2017年7月18日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔借款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应承担向原告朱江及被告华夏银行姚家园支行返还购房款、购房贷款本金及利息的责任。被告华夏银行姚家园支行关于按揭贷款合同不应解除的辩解意见本院不予采纳。 被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所致，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳。被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现因合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金的计算应以原告直接支付的购房款（即首付款）为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地营造公司赔偿其因本案支出的律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。 依据合同的约定，按揭贷款合同解除前，原告朱江应对按揭贷款合同项下剩余贷款本息承担清偿义务。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按揭贷款合同解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，被告大地营造公司应将朱江已支付的贷款本息返还朱江；同理，朱江未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向被告华夏银行姚家园支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告朱江与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年4月22日签订的合同编号为20170422026的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于2018年12月9日解除； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱江购房首付款3665400.00元； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱江支付的购房首付款3665400.00元的利息损失（利息损失自2017年4月22日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）； 四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱江已偿还被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行按揭贷款本金及利息（以判决生效之日当月华夏银行股份有限公司北京姚家园支行出具的个人还款明细为准）； 五、解除原告朱江与被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2017年7月18日签订的合同号编为YYB65P10120170106的《个人住房抵押借款合同》； 六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同编号为YYB65P10120170106的《个人住房抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房抵押借款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告朱江的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56300.00元，保全费5000.00元，合计61300.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚军 人民陪审员  陈少华 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人不服一审判决，应提交上诉状正本一份，副本二份，交至滦平县人民法院巴克什营人民法庭。同时，向承德市中级人民法院交纳上诉费，逾期将失去上诉的权利。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。