江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初33号 原告（反诉被告）：武汉非凡之星文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区静安路7号凯旋名邸9-10栋3层5、6室。 法定代表人：李娅，董事长。 委托诉讼代理人：程瀚捷，湖北若言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘航远，湖北若言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄中明，男，汉族，户籍所在地湖南省衡阳市雁峰区，住江苏省苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：李薇，女，汉族，户籍所在地山东省烟台经济技术开发区，住江苏省苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：赵桂花，女，汉族，户籍所在地山东省淄博市临淄区，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：周春磊（黄中明、李薇、赵桂花共同委托），江苏蓝之天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆青青（黄中明、李薇、赵桂花共同委托），江苏蓝之天律师事务所律师。 原告武汉非凡之星文化发展有限公司（以下简称非凡之星公司）与被告黄中明、李薇、赵桂花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序。2019年1月31日，被告黄中明、李薇、赵桂花提起反诉，经审查，本院受理，与本诉合并审理，于2019年2月20日公开开庭审理，非凡之星公司的原委托诉讼代理人**、黄勇，黄中明、李薇、赵桂花的共同委托诉讼代理人陆青青到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年4月29日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年5月20日公开开庭审理，非凡之星公司的原委托诉讼代理人**、黄勇，黄中明、李薇、赵桂花的共同委托诉讼代理人陆青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告非凡之星公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年5月17日为开办幼儿园所签署的房屋租赁合同及补充协议；2.判令三被告严重违约应向原告承担18591113元的损失赔偿连带责任；3.判令三被告向原告承担300万元违约金的连带责任；4.判令三被告承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2017年5月17日，为开办幼儿园，原告与三被告签署位于苏州市内外场地）的房屋租赁合同和补充协议。该房屋租赁合同是专为开办幼儿园为目的，为满足申报幼儿园办学许可证必备条件而签订并附特定条件，其中包括为符合国家有关部门对幼儿园许可证的办证要求，需要在房屋户外场地建造封闭性安全性围栏，形成幼儿园配套户外活动场地。为此，在房屋租赁合同中特别约定：“为开展幼儿园教育，房屋户外场地需有安全性围栏，该场地由三被告提供，并保证租赁期间原告对该场地的使用权。”如果户外场地不能建造成封闭性围栏，则无法保证幼儿们户外活动场地的安全性，就不能满足政府教育部门审批幼儿园办学许可证的强制性要求，从而导致房屋租赁合同的最终目的无法实现。2017年9月后，被告黄中明依约开始建造幼儿园房屋户外场地安全性封闭围栏，但因三被告的原因，该围栏于2017年12月被苏州市姑苏区城市管理行政执法局拆除。由此，幼儿园办学许可证至今无法取得，房屋租赁合同及补充协议的最终目的不能实现，被告严重违约导致原告不得已要求解除上述租赁合同，并赔偿经济损失。故，原告诉至法院。 被告黄中明、李薇、赵桂花辩称，一、涉案的租赁标的为苏州市房屋，不包括内外场地。二、对于场地，被告已经按约保障其正常使用权，对于围墙，被告已经按约施工并交付使用，但是被告仅负责建设，并不对其合法性负责。三、原告作为专业教育机构，在签订涉案合同前，就已经对涉案租赁标的进行详细的考察评估，而其在未获得办学许可的情况下，就对涉案租赁标的进行设计规划所产生的各项费用，是其对自己的投资行为的盲目自信，属经营风险，应由其自行承担。四、原告的装修方案从未告知被告，被告亦从未确认过该装修方案，原告开始装修前未向消防部门报审过该方案，也未按照规定申领施工许可证，故未经批准擅自进行装修造成的损失应当由原告自行承担。五、被告在本案中无任何违约行为，不应承担任何赔偿责任。 反诉原告黄中明、李薇、赵桂花向本院提出反诉诉讼请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同及补充协议已经于2019年1月27日解除；2.判令反诉被告立即迁出租赁房屋并将租赁房屋交还给反诉原告；3.判令反诉被告支付反诉原告欠付的租金1147945元及房屋占有使用费（租金计算至2019年1月27日，自2019年1月28日起至房屋交还之日止的占有使用费按房屋租赁合同约定的标准计算）；4.判令反诉被告支付反诉原告欠付的物业管理费627782元、房屋占有使用物业管理费及利息（物业管理费暂计至2019年1月27日，自2019年1月28日起房屋占有使用物业管理费以3.5元/平方米/月的标准计算至实际交还之日止，利息自起诉之日起，以62782元为基数，按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；5.判令反诉被告支付反诉原告违约金105500元（暂计至2019年1月27日，自2019年1月28日起，以1253445元为基数，按照日息万分之五计算至实际付款之日止）；6.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，反诉原告增加反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告欠付的水费411元、电费2303.83元及利息（自申请之日2019年5月20日起按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金300万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年5月17日签订房屋租赁合同及补充协议一份，约定由反诉原告将涉案房屋出租给反诉被告，反诉被告按约使用并支付各项费用，双方对于租赁标的、款项支付、使用原则、违约责任等均有明确的约定。然在合同履行过程中，反诉被告不但未合法装修、使用租赁标的，而且也未按照约定支付租金及物业管理费，经反诉原告多次催告后仍拒不履行。反诉被告的行为已经构成违约，故提起本次反诉。 反诉被告非凡之星公司辩称，一、合同解除应根据法律规定向相对方发解除合同通知书，反诉被告只是收到了催缴函，并未收到解除合同通知书，因此反诉原告称2019年1月27日解除租赁合同违反了法定解除合同的程序。二、因房屋租赁合同没有解除，因此反诉原告要求我方搬出租赁房屋并返还没有道理，应在法院判决解除合同后的合理时间内予以返还。三、因反诉原告自签订房屋租赁合同后，一直未按照合同的约定履行提供幼儿园室外场地的合同义务，导致我方至今不能开办幼儿园业务，反诉原告违约在先，违反了合同主要义务，反诉被告有权依照合同法规定对抗反诉原告的主张，暂时停止支付后续房租和物业费等相关费用。四、反诉原告违约在先，反诉被告依法行使合同抗辩权，是法律赋予的权利，不存在违约，也不存在支付违约金。五、水电费用系我方自行缴纳，反诉原告并无证据证明欠费事实。综上，反诉原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，甲方黄中明、李薇、赵桂花与乙方非凡之星公司签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁甲方位于苏州市内外场地）房屋计2610.66平方米（详见本合同附件中幼儿园的规划图示，具体附图纸，房屋建筑面积以实测为准，内外场地面积以图纸为准），该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；租期从2017年5月1日起至2032年12月31日止，为期15年零8个月，甲方同意租赁标的物交付之日起到2017年12月31日为乙方免租装修期，在此期间内，乙方需自行缴纳水、电、天然气等能源费用和垃圾清运费等排污费用；租赁第1-3年租金为200万元/年，……，租金每半年为一个支付周期，采取先付款后使用的方式，第一期租金100万元，乙方在向甲方支付保证金时一并支付，第二期租金100万元于2018年6月30日前10个工作日内支付，如租金最后支付日为国家法定节假日，则该届满日期顺延到下一个工作日；甲乙双方在签订房屋租赁合同之日后10个工作日内，乙方向甲方支付100万元作为履行合同保证金，此保证金在甲乙双方合同终止日的10个工作日内由甲方无息退还给乙方；物业费按照3.5元/平方米/月由乙方支付给甲方，超过部分由甲方承担，支付周期与租金支付周期相同。合同第八条第3项约定：乙方为开展幼儿园教育对房屋户外的场地需要做一个安全性的围栏，将房屋的周围停车场地围作幼儿园幼儿日常的活动场地。此户外场地由甲方提供独立完成围栏建设，并保证租赁期间乙方对该场地的使用权。建围栏产生的费用由乙方承担，与甲方无关（围栏面积规划详见本合同附件中幼儿园的规划图示）。第八条第5项约定：乙方享有本物业户外操场、停车位、后花园、楼顶的独家使用权。第十二条第1项约定：甲方若没有如期交房，提前收回房屋，未经乙方同意将房屋另行出租给他人，房屋质量存在问题或甲方因与他人纠纷及政府相关部门因出租房产、配套设施、场地等原因而导致房屋被采取法律等手段，影响乙方正常开展幼儿园教育的，乙方有权解除合同，甲方应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补乙方损失（如房屋装修损失、因生源流失导致的收费损失、因重新寻找租赁场所而需的花费及增加的租赁费、因无法继续办学导致的合种损失等直接或间接损失），甲方还应承担赔偿责任。合同第十三条第1项约定：如乙方逾期支付当期租金，则每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，乙方逾期支付租金超过90天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方已支付的保证金不予退还。合同第十三条第2项约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金的10%向甲方支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同附件一层围墙红线图、围栏钢构立面图有非凡之星公司盖章及黄中明、李薇、赵桂花签字确认。 同日，甲方黄中明、李薇、赵桂花与乙方非凡之星公司签订补充协议，“就原合同附图中约定的该房屋租赁面积之外的部分相关事宜”，约定：甲方同意，原合同附图中约定的该房屋租赁面积及地下室之外的部分提供乙方使用，但具体使用方式应提前经甲方确认。乙方在使用该多出的部分空间时应当正确使用并承担管理职责，否则因乙方使用不当或者管理不善，引起投诉造成乙方无法继续使用该多出的部分或造成原合同的履行出现障碍的，由乙方自行承担损失；同时，因此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。 非凡之星公司于2017年5月27日、6月6日分别向李薇转账支付房屋租赁合同保证金100万元、第一期租金100万元、第一期物业费54823.86元。 2017年12月11日，由黄中明施工的幼儿园围墙改造工程（包括合同内的所有施工项目）全部完成，非凡之星公司验收合格。竣工验收单中载明合同价格30万元，承包方式为总包。 2017年12月25日，苏州市姑苏区城市管理行政执法局向黄中明发出责令停止违反城市管理行为通知书，该通知书载明因未取得建设工程规划许可证进行建设，责令接受调查。2018年4月30日，因擅自占用城市道路，苏州市姑苏区城市管理行政执法局向非凡之星幼儿园发出责令停止违反城市管理行为通知书。2018年6月28日，因门前公用场地内及二楼顶层南侧及西侧未取得建设工程规划许可证进行建设，苏州市姑苏区城市管理行政执法局再次向非凡之星儿童之家发出责令停止违反城市管理行为通知书。非凡之星公司庭审中陈述，2017年12月在执法人员监督下，拆除了围栏。 非凡之星公司曾于2018年8月起诉黄中明、李薇、赵桂花，要求继续履行房屋租赁合同并赔偿损失，后撤诉。 另查明，103室、104室原系曾某与配偶王某某共同共有，出售给赵桂花（共有人）；105室、106室、112室、113室系李薇与配偶黄中明共同共有；107室、114室、115室系李薇单独所有；108室、109室原系孔某与配偶王某某共同共有，于2016年12月6日出售给赵桂花；110室、111室原系蒋某某与配偶刘某共同共有，于2016年11月15日出售给赵桂花。上述房屋性质均为非居住。 2018年11月15日，李薇、黄中明发函非凡之星公司，要求支付拖欠租金。该邮件于2018年11月16日投递并签收。 2019年1月22日，李薇、黄中明发函非凡之星公司，要求在2019年1月27日17时前一次性付清欠付的租金、物业管理费、逾期违约金，否则双方签订的房屋租赁合同即为解除。该邮件于2019年1月23日投递并签收。 黄中明、李薇、赵桂花向供电部门支付了2018年7、8月份至2019年5月左右期间的电费2303.83元。 关于2018年7月至2019年4月期间的水费计411元，黄中明、李薇、赵桂花主张系其支付，并提交了银行流水以证明该事实，非凡之星公司认为水费系其交纳，提供了其中金额为41.1元、20.55元的电子发票及缴费凭证的手机截图。 目前，涉案房屋仍由非凡之星公司占有使用。 以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、华夏银行电子回单3张、竣工验收单及完工照片4张、责令停止违反城市管理行为通知书3份及围栏拆除照片8张、起诉状、房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同、催款函及邮件查询记录、电费发票、银行流水、水费发票、当事人的陈述等证据予以证实。 非凡之星公司主张的直接经济损失12798793元，具体为： 1.围墙费用损失30万元，提供华夏银行电子回单3张，证明非凡之星公司分别于2017年9月22日、10月20日、2018年1月3日支付黄中明围墙施工款12万元、12万元、6万元。 2.固定资产投入。其中钢琴9300元，提供支出报销单及武汉盛兴乐达商贸发展有限公司发票（2017年12月21日）各1张；监控安装费48563元，提供华夏银行电子回单1张（2018年1月29日），收款人武汉市威普声电子科技有限公司；考勤设备费10547元，提供华夏银行电子回单1张（2018年7月26日），收款人深圳市鹏城宏道科技有限公司；幼儿园玩具269204元，提供华夏银行电子回单2张（2018年2月13日8万元、7月26日189204元），收款人武汉市江岸区熊本玩具商行；厨房设备97679元，提供华夏银行电子回单2张（2017年10月20日28740元、2018年2月9日68939元），收款人付某某，2017年9月25日非凡之星公司与吴中经济技术开发区美富酒店用品商行订购合同及厨房设备价格清单（总金额95800元，付款户名付胜杰）；电脑及净水器租费7990元，提供华夏银行电子回单1张（2018年3月14日），收款人武汉百盈科技有限公司；中央空调款70万元，提供非凡之星公司与苏州其乐电气设备有限公司签订的大金中央空调供应及安装合同书及附件（总价70万元）、网上银行交易电子凭证3张（2017年9月1日14万元、9月22日38.5万元、2018年1月3日1.4万元）、华夏银行电子回单1张（2018年1月5日12.6万元），收款人苏州其乐电气设备有限公司。 3.装修设计费9万元，提供非凡之星公司与广州市资圆装饰设计顾问有限公司签订的建筑装饰设计协议（设计费9万元）及网上银行交易电子凭证4张（2017年6月20日31500元、8月3日31500元、10月10日18000元、2018年7月17日4500元）、华夏银行电子回单1张（2018年9月26日4500元），收款人广州市资圆装饰设计顾问有限公司。 4.门头招牌费用6万元，提供2017年11月8日非凡之星公司与吴中经济技术开发区贰号线广告制作部签订的门头招牌设计制作安装合同（总价6万元）、预算单、效果图、户外广告安全责任书、华夏银行电子回单2张（2017年11月17日1.8万元、2018年1月5日4.2万元），收款人吴中经济技术开发区贰号线广告制作部。 5.天然气安装费102147.85元，提供2018年3月29日非凡之星公司与苏州燃气集团有限责任公司签订的合同（项目造价202147.85元，已支付预付款2000元）及附件、网上银行交易电子凭证（2018年1月3日100147.85元），收款人苏州燃气集团有限责任公司。 6.室外装修工程376398元，提供2017年7月28日非凡之星公司与武汉星辉佳艺装饰工程有限公司签订的建筑工程施工协议、报价表、工程签证单、造价编审确认表、结算汇总表、结算审核报告（工程审核金额376398.67元）、华夏银行电子回单（2018年2月9日338758元），收款人武汉星辉佳艺装饰工程有限公司。 7.操场人工草坪铺设101600元，提供2017年11月非凡之星公司与武汉市江岸区熊本玩具商行签订的施工协议（合同总价101600元）、华夏银行电子回单（2018年2月9日96520元），收款人武汉市江岸区熊本玩具商行。 8.广告制作25500元，提供支出报销单（2018年1月20日）及吴中经济技术开发区贰号线广告制作部发票。 9.室内装修工程3015938元，提供2017年8月28日非凡之星公司与武汉星辉佳艺装饰工程有限公司签订的装饰工程施工合同（合同价款265万元）、招标控制价（2677195.82元）、建设工程造价编审确认表（3015938.82元）、华夏银行电子回单3张（2017年9月13日104万元、2017年9月28日66万元、2017年11月17日42万元）、网上银行交易电子凭证1张（2018年4月11日594344元），收款人均为武汉星辉佳艺装饰工程有限公司。 10.房屋安全检测费105427元，提供非凡之星公司与苏州市房屋安全鉴定管理处于2017年12月18日签订的房屋鉴定检测委托协议书（105427元）、支出报销单2张（2018年1月29日5万元、2018年4月26日55427元）、苏州市房屋安全鉴定管理处发票2张（2018年1月29日5万元、2018年4月55427元）。 11.防水工程3.9万元，提供2018年5月5日非凡之星公司与吴中区木渎慧冉兮防水材料经营部签订的防水工程合同（合同价款3.9万元，范围为幼儿园建筑室内装饰、室内给排水、强弱电路安装、监控及广播系统布线）、支出报销单1张（2018年6月14日35100元）、吴中区木渎慧冉兮防水材料经营部发票2张（2018年5月11日17500元、2018年6月12日21500元）。 12.绿化种植10万元，系围栏拆除后绿化带的恢复，提供2018年4月26日非凡之星公司与苏州舒天景观绿化有限公司签订的绿化种植合同（10万元）、支出报销单2张（2018年5月6日8万元、2018年11月18日2万元）、苏州开乐绿化有限公司发票12张（2018年5月11日9张计8万元、2018年8月20日3张计2万元）。 13.局部加固工程6万元，系二层钢结构加层局部加固、三层屋面局部钢结构加固，提供2018年4月8日非凡这星公司与苏州市卓铸建筑设计技术有限公司签订的合同书（6万元）、支出报销单1张（2018年4月18日6万元）、苏州市卓铸建筑设计技术有限公司发票（2018年4月11日6万元）。 14.消防系统改造50万元，提供2017年7月10日非凡之星与上海华晖消防机电工程有限公司签订的消防改造项目施工合同书（50万元）、华夏银行电子回单2张（2017年7月17日15万元，收款人为上海华晖消防机电工程有限公司，2018年2月13日10万元，收款人为陆某某）。 15.三楼教室拆除后垃圾清运、墙体恢复砌筑、地面及墙面防水处理等工程8.5万元，提供2018年8月21日非凡之星公司与苏州虹光防水建材有限公司签订的维修及防水工程合同（8.5万元）、华夏银行电子回单2张（2018年8月23日27200元、2018年9月28日49300元）。 16.园服98884元，提供款式、服装明细表、招商银行账户历史交易明细表。 17.营业亏损3392814.47元，提供自行制作的2017年、2018年经营支出表，包括工资、福利费、社保费、教学开支、办公费、宣传费、培训费、差旅费、招待费、通讯费、水电费、工作餐、诉讼费、财务费用及租金、物业费。其中员工前往总部和苏州之间的差旅费及为经营花费的合理费用主张103597.78元。 18.利息损失1039238.63元。以投入的直接损失金额为基数，按照10%利率计算。 19.保证金100万元。 黄中明、李薇、赵桂花对上述各项证据的真实性、关联性均不予认可。 非凡之星公司主张的间接损失为可预期收益损失5792320元。参照苏州市沧浪新城实验幼儿园收费标准2250元/生/月，按15年的预期收益4344万元计算2年。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。 本案中，黄中明、李薇、赵桂花与非凡之星公司签订的房屋租赁合同及补充协议是当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应恪守。对于非凡之星公司承租涉案房屋用于开办幼儿园的目的，双方均为明知，幼儿活动场地是幼儿园的必备要件，这是一般公众应有的常识。因黄中明、李薇、赵桂花承诺涉案房屋户外操场、停车位、后花园、楼顶享有独家使用权，而事实上户外场地系公共场地，致使在按合同附件图纸将涉案房屋周围停车场地围作幼儿园活动场地后，被城管部门依法强制拆除围栏，涉案房屋开办幼儿园的目的无法实现，非凡之星公司据此要求解除房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。解除日期应以非凡之星公司起诉状副本送达之日为准，即2019年1月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，黄中明、李薇、赵桂花要求非凡之星公司迁出涉案房屋并交还的诉讼请求，应予支持。 因房屋租赁合同中约定租赁标的物交付之日起到2017年12月31日为免租装修期，活动场地围栏的拆除在2017年12月，在黄中明、李薇、赵桂花无法提供活动场地的情况下，非凡之星公司有权暂缓支付租金，黄中明、李薇、赵桂花以非凡之星公司不支付租金为由解除房屋租赁合同，不符合法律规定。 关于非凡之星公司主张的损失赔偿，本院认为，非凡之星公司承租涉案房屋的目的是开办幼儿园，故对于活动场地的使用权应当尽到充分的审查义务，仅凭黄中明、李薇、赵桂花的承诺及所谓的栏杆即认定有使用权，导致最后合同目的无法实现，其自身亦存在过错，因此，本院依据双方的过错程度，酌定由黄中明、李薇、赵桂花承担70%的赔偿责任。2017年12月围栏被强制拆除后，非凡之星公司仍进行部分装饰装修，该部分损失系其自行扩大，由其自行承担。黄中明、李薇、赵桂花关于装修未向消防部门报审、未申领施工许可证，装修损失应由非凡之星公司自行承担的主张，无法律依据，本院不予采纳。据此，分述如下： 1.直接损失第2项固定资产部分，除电脑及净水器租费7990元予以确认外，其余均为非凡之星公司购置的可移动物品，由非凡之星公司自行处置，对该损失本院不予认定。 2.直接损失第1项、第3项、第4项、第6项、第7项、第9项、第10项、第14项均系围栏拆除前产生的装饰装修及房屋检测费用损失，本院予以确认，合计金额为4549363元。 3.直接损失第5项天然气安装费虽发生在2017年12月围栏拆除之后，但因该项目无法拆除，此后使用人亦可再利用，故对该项损失102147.85元，本院予以确认。 4.直接损失第8项、第11项、第13项、第15项，均系发生在围栏拆除后，该损失由非凡之星公司自行承担。 5.直接损失第12项系围栏拆除后对绿化的恢复，应作为非凡之星公司的损失予以确认，计10万元。 6.直接损失第16项园服系非凡之星公司自行购置的物品，可由其自行处置，本院不予确认。 7.直接损失第17项营业损失，因2017年12月涉案房屋外场地外围栏被拆除，合同目的即已无法实现，幼儿园亦未营业，故对非凡之星公司自行制作并提供的经营支出表，本院不予认可，对该项损失不予确认。对于其中所涉租金、物业管理费系其履行房屋租赁合同的支付义务，不属于损失范围。 8.直接损失第18项投入资金的利息，因无法律依据，本院不予确认。 9.直接损失第19项保证金，因双方在合同中已对保证金作了约定，故该项不列入损失范围。 上述损失合计4759500.85元，由黄中明、李薇、赵桂花赔偿3331650.60元。 关于非凡之星主张的可预期收益损失及违约金300万元，本院认为，非凡之星公司参照苏州市沧浪新城实验幼儿园的收费标准主张该损失，依据不足，因黄中明、李薇、赵桂花的违约行为导致合同无法履行，非凡之星公司有权依据合同约定主张违约金300万元，该违约金亦能补偿非凡之星公司的预期收益损失，故本院对违约金300万元予以支持，非凡之星公司主张的可预期收益损失不再支持。 关于黄中明、李薇、赵桂花主张的租金及房屋占有使用费、物业管理费，本院认为，因房屋租赁合同中约定租赁标的物交付之日起到2017年12月31日为免租装修期，2017年12月涉案房屋场地围栏被强制拆除，房屋租赁目的已无法实现，非凡之星公司应当及时返还房屋以止损，2019年2月20日第一次庭审中，本院已向双方明确告知腾空交接房屋，减少双方损失，但非凡之星公司至今仍占有涉案房屋未归还，因此，黄中明、李薇、赵桂花主张租金及房屋占有使用费有事实依据。鉴于该房屋已无法开办幼儿园，故本院确定2018年1月1日起至2019年2月20日止的费用按约定标准的70%支付，即年租金140万元，2019年2月21日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费按约定的租金标准200万元/年计算，非凡之星公司已支付的100万元租金、100万元保证金在上述应支付费用中予以抵扣。物业费自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止，按109647.72元/年标准计算。 关于上述费用的逾期支付违约金，因黄中明、李薇、赵桂花违约在先，非凡之星公司关于先合同履行的抗辩权成立，故对于该诉讼请求，本院不予支持。 关于黄中明、李薇、赵桂花主张的电费2303.83元及水费411元，提供了相关证据证明该费用已由黄中明、李薇、赵桂花一方支付，故非凡之星公司应当承担该费用。对于其中两笔水费41.1元和20.55元，因苏州市自来水有限公司供水营业所自动扣款系在2018年10月17日、2018年11月13日，非凡之星公司提供的缴费凭证的手机截图无法显示日期，其提交的电子发票备注显示账务年月分别为2019年1月、2019年2月，无法证明两笔款项为同一笔，因此，对非凡之星公司主张该两笔系其支付的观点不予采信。退而言之，如同一项费用支付了两次，因扣款在先，非凡之星公司可另行向收费单位主张权利。因黄中明、李薇、赵桂花在2019年7月23日明确主张水电费金额，故其要求自主张之日按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至实际支付之日止的诉讼请求，本院予以支持。 因黄中明、李薇、赵桂花的违约行为导致合同无法履行，故其无权要求非凡之星公司支付违约金300万元，该诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、原告武汉非凡之星文化发展有限公司与被告黄中明、李薇、赵桂花签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年1月18日解除。 二、被告黄中明、李薇、赵桂花于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉非凡之星文化发展有限公司各项损失3331650.60元。 三、被告黄中明、李薇、赵桂花于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉非凡之星文化发展有限公司违约金300万元。 四、反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬迁出苏州市房屋并返还反诉原告黄中明、李薇、赵桂花。 五、反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄中明、李薇、赵桂花自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（其中2018年1月1日起至2019年2月20日止，按140万元/年计算；2019年2月21日起至实际返还房屋之日止，按200万元/年计算，已支付的100万元租金及100万元保证金从中扣除）。 六、反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄中明、李薇、赵桂花自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的物业费（按109647.72元/年标准计算）。 七、反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄中明、李薇、赵桂花欠付的电费2303.83元、水费411元，并支付自2019年7月23日起至实际支付之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 八、驳回原告武汉非凡之星文化发展有限公司的其他诉讼请求。 九、驳回反诉原告黄中明、李薇、赵桂花的其他反诉诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费181800元，由被告黄中明、李薇、赵桂花负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告武汉非凡之星文化发展有限公司。反诉案件受理费20676元，由反诉原告黄中明、李薇、赵桂花负担14362元，反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司负担6314元。反诉被告武汉非凡之星文化发展有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告黄中明、李薇、赵桂花。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  李 尧 人民陪审员  曹美华 二〇一九年八月八日 书 记 员  朱静佳