广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初66号原告（案外人）：李嘉安，男，汉族，1984年2月1日出生，住广东省东莞市***************，公民身份号码441************879。委托诉讼代理人：吴健锋，广东信广律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区***************，统一社会信用代码914**********164X7。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：欧启伟，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传林，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告（被执行人）：广东坤泰医药贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区*****************，统一社会信用代码914************674。法定代表人：田某1。被告（被执行人）：李华兴，男，汉族，1977年12月1日出生，住广东省普宁市**************，公民身份号码445************619。被告（被执行人）：赖海芬，女，汉族，1984年7月17日出生，住广东省普宁市**************，公民身份号码445************880。被告（被执行人）：陈某1，男，汉族，1973年10月5日出生，住广东省普宁市**************，公民身份号码445************019。被告（被执行人）：田某1，男，汉族，1955年3月28日出生，住广东省普宁市**********/14号，公民身份号码440************051。被告（被执行人）：田耿耿，男，汉族，1984年5月2日出生，住广东省普宁市**********分之14，公民身份号码445************010。被告（被执行人）：广东荣泰药业有限公司，住所地广东省广州市白云区******************，营业执照注册号440********3947。法定代表人：陈某2。被告（被执行人）：广东亨盛药业有限公司，住所地广东省广州市白云区**********4-217房，统一社会信用代码914**********742X5。法定代表人：陈某1。被告（被执行人）：李晓华，女，汉族，1976年1月28日出生，住广东省普宁市**************，公民身份号码440************628。被告（被执行人）：庄晓纯，女，汉族，1989年4月8日出生，住广东省普宁市*************，公民身份号码445************029。原告李嘉安诉被告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东分公司）、广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈某1、田某1、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯案外人执行异议之诉一案,本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月9日公开开庭进行审理。原告李嘉安的委托诉讼代理人吴健锋、被告信达广东分公司的委托诉讼代理人欧启伟到庭参加诉讼，被告广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈某1、田某1、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李嘉安诉称，请求：1.确认原告对位于佛山市南海区****************东区商业C69、C70号铺（证号：佛字第02****09号A、02****09号A，以下简称涉案商铺）享有优先购买权；2.判令被告对上述商铺带租转让；3.若不能带租拍卖，判令被告向原告赔偿损失400000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月20日，原告以黄官明（公民身份号码：441************837）名义与被告李华兴签订《房屋租赁合同》，约定由黄官明向被告承租涉案商铺。租赁期间自2017年12月21日至2021年12月31日止。租赁上述场地后，原告与黄官明在上述地址注册成立了佛山市成卓文化传播有限公司（以下简称成卓公司）。2018年2月26日原告一人承受了成卓公司并投入大额资金对场所进行重新装修经营。原告成为涉案商铺的唯一实际承租人。但在同年8月22日，原告发现公司的大门被张贴上了法院的拍卖公告，案号为（2018）粤06执676号，并且原告注意到法院的该公告是不带租交吉拍卖。至此，原告才知道被告李华兴早已债务缠身，诉讼不断，而被告李华兴却对原告隐瞒这一重大关键事实，导致原告本想借势做大做强的愿望落空，反而每天担惊受怕被法院强制清场，这样原告的大额投入都会瞬间打水漂，损失惨重。为此，为维护原告的合法权益，作为实际承租人，根据买卖不破租赁的原则，原告依法首先主张涉案商铺的优先购买权，其次要求带租拍卖，最后要求被告赔偿原告的损失。另，原告在庭审中明确其诉讼请求第4项为被告李华兴承担本案诉讼费。被告信达广东分公司答辩称，一、原告提交的《房屋租赁合同》应为无效合同。据原告提交的《房屋租赁合同》（编号:2018FS-ZHJSW-C70）显示，该合同未经涉案商铺所有权人李华兴签署，而是由赖晓生作为签约代表签署，原告未提交相应授权文件；且据原告所述，涉案商铺每月租金均由名为赖晓生的人收取，结合李华兴自2014年以来仅在信达广东分公司处涉案金额便超过数亿元人民币，人去无踪的负债情况，信达广东分公司有合理理由相信上述《房屋租赁合同》并未得到李华兴本人授意签署。因此，上述租赁合同应认定为无效合同。二、原告要求涉案商铺带租转让缺乏合法依据。上述租赁合同签署时间为2017年12月20日，信达广东分公司作为承租房屋抵押权人（于2014年9月5日办理抵押登记），根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条的规定，无论该租赁合同关系存在与否，均不能对抗本案中法院对涉案商铺的执行行为，并且信达广东分公司实现涉案商铺抵押权利后，该租赁合同对受让人不具有约束力。此外，据房屋管理部门提供的《不动产信息查询结果》显示，上述租赁合同签署时，涉案商铺正处于司法查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条以及有关法律的规定，该租赁合同不得对抗信达广东分公司。因此，原告的诉讼请求不成立。综上所述，原告的诉讼请求实属无理，故恳请法院依法驳回其诉讼请求。原告在一审期间向本院提交以下证据：1.原告的身份证（复印件），拟证明原告的诉讼主体资格；2.成卓公司的营业执照，拟证明原告是该公司的法定代表人，该公司的住所、经营的场所是涉案商铺，该公司的成立日期是2018年4月13日；3.《房屋租赁合同》，拟证明原告于2017年12月20日以黄官明的名义与被告李华兴签订涉案商铺的租赁合同，租赁期限为2017年12月21日至2021年12月31日；4.编号0007418收款收据一份、编号No7006182收据存根一份，拟证明原告于2018年2月26日已经承接涉案商铺；5.《转让合同》，拟证明原告于2018年2月26日已经承接涉案商铺；6.（2019）粤06执异36号执行裁定书，拟证明原告得知涉案商铺被查封、拍卖后，曾经向法院提出执行异议。经质证，被告信达广东分公司对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2、6的“三性”没有异议，对证据3-5的真实性没有异议，但被告认为原告所提交的证据均没有李华兴的签字，即使是《房屋租赁合同》也是由签约代表进行签署且原告没有相关的授权材料，无法确认其租赁关系的真实性。本院经审查认为，被告信达广东分公司对原告提交的证据1、2、5、6的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据3，本院将在“本院认为”部分予以论述，此处不再赘论；本院对证据4中编号No7006182的收据存根的真实性予以确认，证据4中编号0007418的收款收据记载内容与原告无关，本院对该证据不予采纳。被告信达广东分公司在一审期间未向本院提交证据。被告广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈某1、田某1、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯在一审期间均未进行答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明：关于信达广东分公司与广东坤泰医药贸易有限公司、李华兴、赖海芬、陈某1、田某1、田耿耿、广东荣泰药业有限公司、广东亨盛药业有限公司、李晓华、庄晓纯仲裁一案，根据已生效的（2017）穗仲案字第13839号仲裁裁决，广东坤泰医药贸易有限公司应向信达广东分公司偿还借款本金87995304.8元及利息、逾期利息和复利，信达广东分公司对李华兴名下的位于佛山市南海区************海金沙湾东区商业C65-C78号商铺（粤房地他项权证佛字第0212028588号）拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。因义务人未按时履行上述生效仲裁裁决，信达广东分公司向本院申请执行，本院依法立案执行，案号为（2018）粤06执676号。在执行过程中，本院于2018年7月5日轮候查封了李华兴所有的位于佛山市南海区************海金沙湾东区商业C65-C78号商铺[本院在（2016）粤06执774号案件中于2017年1月15日首查封了上述商铺]。因本案申请执行人信达广东分公司对包含涉案商铺在内的共14间商铺享有抵押权和优先受偿权（2014年9月5日办理抵押登记），因此本院于2018年8月22日发布公告，拟不带租拍卖李华兴名下位于佛山市南海区************海金沙湾东区商业C65-C78号共14间商铺，为此，案外人李嘉安向本院提出对涉案商铺带租拍卖的执行异议，本院经审查作出（2019）粤06执异36号执行裁定书，裁定驳回李嘉安的异议请求。李嘉安对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。原告提交的《房屋租赁合同》显示，甲方（出租方）李华兴同意将涉案商铺出租给乙方（承租方）黄官明使用，该物业建筑面积为122.42平方米，租赁期限自2017年12月21日至2021年12月31日。合同落款处甲方由签约代表赖晓生签字确认，乙方由黄官明签字确认，签约时间为2017年12月20日。2018年2月26日，李嘉安（乙方）与黄官明（甲方）签订《转让合同》约定，甲方将其承租的涉案商铺转让于李嘉安，转让费114000元整，乙方在2018年2月26日起正式接手该商铺的经营，商铺的租赁期以租赁合同为准。黄官明于同日出具收据确认收到李嘉安涉案商铺转让费114000元。2018年4月13日，成卓公司登记并领取营业执照，登记的住所地为涉案商铺，登记的法定代表人为李嘉安。另查明，在本院执行过程中，黄官明曾以其承租涉案商铺为由，于2018年8月23日提出执行异议，本院以（2018）粤06执异218号案立案受理后，黄官明又提出撤回异议申请，本院裁定予以准许。本院认为，本案争议的焦点为是否应对涉案商铺带租拍卖。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，原告李嘉安应当对其主张承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，原告提供《房屋租赁合同》予以证明其于2017年12月20日以黄官明的名义与李华兴签订涉案铺位的租赁合同，但该租赁合同落款处甲方的签名并非李华兴本人，而是由签约代表赖晓生签名，原告并未提供证据证明赖晓生获得李华兴授权，有权代李华兴签字，故该租赁合同的真实性存疑。即使该租赁合同是真实的，涉案商铺已于2014年9月5日办理抵押登记，抵押权人即为信达广东分公司，且该抵押权已经生效的（2017）穗仲案字第13839号仲裁裁决确认，该抵押时间早于上述《房屋租赁合同》签订的时间，根据上述法律的规定，原告对涉案商铺主张的租赁权不得对抗信达广东分公司对该商铺享有的抵押权。由上，原告主张对涉案商铺带租拍卖，无法律依据，本院不予支持。另，关于原告主张对涉案商铺享有优先购买权及被告向其赔偿损失400000元的问题。本案为案外人执行异议之诉，原告的上述主张不属于本案审理范围，本院对该主张不予审理。综上，原告的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，缺席判决如下：驳回原告李嘉安的诉讼请求。案件受理费7825元，由原告李嘉安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 张照栋审 判 员 李蔚婕审 判 员 尹小娜二〇一九年八月二十八日法官助理 刘敏君书 记 员 邓素兰