山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0211民初16286号 原告：关志伟，男，1957年3月10日出生，满族，住青岛市黄岛区。 被告：青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司，住所地青岛经济技术开发区。 法定代表人：岳京风，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：吴刚，山东恒百律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞旭，山东新岛律师事务所律师。 第三人：青岛市纺织总公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：王洪胜，董事长。 委托诉讼代理人：刘风祥，男，1963年2月27日出生，汉族，现住青岛市市北区。系单位推荐人员。 原告关志伟与被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司（以下简称第八房地产公司）、第三人青岛市纺织总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关志伟、被告第八房地产公司的委托诉讼代理人吴刚、庞旭及第三人青岛市纺织总公司的委托诉讼代理人刘风祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告关志伟向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告的换房协议有效；2.判令被告为原告办理房屋所有权证；3.判令被告支付逾期办理房屋所有权给原告带来的各项损失165950元；4.判令被告支付原告办理房产权期间产生的全部费用；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年1月25日，原告和青岛第九棉纺织厂黄岛分厂共同出资购买被告开发的坐落在黄岛区海南岛路121号一单元602户(黄岛区海南岛路网点楼东单元西侧七楼702户)的房屋一处，双方协商该房屋产权暂登记在青岛第九棉纺织厂黄岛分厂名下，由原告实际居住。2000年5月8日因该房存在严重质量问题，在黄岛区人民法院主持调解下，被告同意给原告换房屋一处，房屋位于黄岛区田横岛路127号楼1单元601户(黄岛区卧棚村小区A-12号楼东单元601户)。因换房面积不同，原告补交房款6750元，原告现居住于此，原告并且向被告购买该房附带的储藏室，支付购置款7200元。在此期间青岛第九棉纺织厂黄岛分厂将涉案房产移交给青岛市纺织总公司，后由青岛市纺织总公司将该房产处分给原告。并为原告开具了办理产权过户的证明。期间，原告多次要求被告将房屋产权直接办理到原告名下，但被告无故拖延，拒绝给原告办理产权过户手续。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司辩称，一、被告第八房地产公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，第八房地产也未与原告签订过任何换房协议，原告请求确认其与第八房地产公司之间换房协议有效，并要求为其办理房屋所有权证，没有任何事实和法律依据。二、被告第八房地产公司从未接到青岛第九棉纺厂黄岛分厂要求被告第八房地产公司为原告办理房产证的任何材料，并且根据合同相对性原则，青岛第九棉纺厂黄岛分厂或者青岛市纺织总公司均没有权利要求被告直接为原告办理产权证。三、基于被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，被告没有义务为原告办理房产证的义务，逾期办证更无从谈起，原告要求被告承担逾期办证房屋所有权证给原告带来的损失与被告无关，也没有依据。综上，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，没有签订任何换房协议，原告的各项请求均不能成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人青岛市纺织总公司述称，第三人对档案进行查找，没有找到与原告诉求有关的材料，因此对此事无法确定。若原告有证据证明，第三人不持异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案的事实，本院认定如下： 1、1997年1月23日，被告第八房地产公司与青岛第九棉纺厂黄岛分厂签订《房地产买卖契约》，约定：甲方（被告第八房地产公司）自愿将坐落在黄岛区海南岛路网点楼东单元西侧七楼7××号的房地产出售给乙方（第九棉纺厂黄岛分厂）；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为81760元，乙方于1997年1月26日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：现金。契约同时约定了其他的权利义务。 2、原告提交收款凭证两份，分别为1997年1月23日，收款单位：青岛市黄岛区于家建筑工程公司，付款单位：第九棉纺织厂黄岛分厂、后添加了关志伟，收款款项为楼房定金，金额为10000元。另一份为1997年1月25日，收款单位：青岛市黄岛区于家建筑工程公司，付款单位第九棉纺织厂黄岛分厂、关志伟，收款款项为楼房款11760元、有线电视配套费270元。以上两份收款收据共计22030元。被告认可与青岛市黄岛区于家建筑工程公司有合作关系，承认收到了购房款共计81760元。 3、原告关志伟提交“证明”一份，内容为：“于九七年一月二十九日，由纺织总公司为解决职工住房，拨款陆万给青岛国棉九厂黄岛分厂购买楼房壹套，房款81760元，交易费845元，公证费246元，共计82851元。余款22851元由黄岛区分厂职工**交纳。特此证明青岛国棉九厂黄岛分厂97.7.23号”。该证明加盖“青岛第九棉纺织厂黄岛分厂”的公章。另查明，**系关志伟的妻子，亦是青岛第九棉纺织厂黄岛分厂的职工。被告对该证据真实性不予认可。第三人对该证据的真实性无异议。被告未提供足以推翻该证据的证据，本院对该证明的证明效力予以采信。 4、原告提交“证明”一份，内容为：“纺织总公司：我厂原黄岛分厂在黄岛区海南岛路购住宅一套，建筑面积109.02平方米，该分厂现已被撤销，经研究，该产权移交给纺织总公司，并请总公司按照青岛市公房出售有关规定办理购房手续。特此证明。青岛第九纺织厂一九九九年三月三十日”。该证明加盖“青岛第九纺织厂”单位公章。 5、原告提交青岛市纺织总公司出具的书面材料一份，内容为：“黄岛区第八房地产公司：我公司委托关志伟同志办理黄岛区海南岛路121号1单元602户，调换到黄岛区卧鹏小区12号楼东单元601户房屋事宜。就调换房产权人变更为关志伟同志，请协助办理。青岛市纺织总公司2001年2月22日”，并加盖“青岛市纺织总公司”单位公章。同时，原告提交时间为2001年2月22日的收款凭证一份，载明收款单位为第八房地产，付款单位为关志伟，收款项目为房款，金额为6750元。以及2001年2月22日客户名称为关志伟的收款收据一份，载明：“A-12一单元601#金额为600元”，证明原告到被告处办理换房事宜，并补交房屋差价款6750元，支付601户房屋防盗门款600元。原告另提交的收条复印件一份，载明：“今收到关志伟交来换房房产证（原件为棉纺织厂）、发票一份第八房地产开发公司2001年2月22日”。收条上加盖“青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司”单位公章。 6、原告提交被告出具的“证明”一份，内容为：“兹证明关志伟（身份证：）购田横岛路127号楼一单元601室，房权证尚未办理，特此证明。黄岛第八房地产开发有限责任公司2012.8.1”。证明上加盖“青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司”单位公章。被告虽对该证明上的公章有异议，但未申请进行司法鉴定，亦未提供足以推翻的证据，本院对该证据的证明效力予以采纳。 7、原告提交（1999）青知初字第5-2号民事裁定书，证明经青岛市中级人民法院审理，宣告青岛第九棉纺织厂破产还债。 8、原告提交其写给青岛市纺织物业公司的承诺一份，载明：“青岛市纺织物业公司由于我所居住的一套住房（黄岛区卧鹏小区12号楼一单元601室）产权已经过户给我本人，所以日后该房出现的一切问题和所发生的一切费用均由我本人负责。关志伟2001年2月22日”被告对该证据的真实性不予认可。本院认为该证据系原告单方作出，对其证明效力，不予采纳。 9、原告提交换房赔偿清单一份，证明被告给原告的换房赔偿明细。被告对该证据的真实性不予认可。该证据未有被告签章，对其真实性及证明力本院不予采信。原告另提交证人书面证言两份，证明换房的事实等，被告对证据的真实性不予认可。本院认为，证人应当出庭作证，故，对该两份证据的证明力，本院不予采信。 10、被告提交《房地产买卖契约》及山东省青岛市建筑安装统一发票一张，证明被告系与青岛第九棉纺厂黄岛分厂签订的买卖合同，被告将坐落在黄岛区海南岛路网点楼东单元西侧七楼7××号房地产出售给青岛第九棉纺厂黄岛分厂，青岛第九棉纺厂黄岛分厂向被告支付购房款81760元，被告于1997年1月29日开具发票。被告提交山东省行政事业性收费统一收款收据两份，证明青岛第九棉纺厂黄岛分厂支付公证费246元、交易监理费817元、测绘费23元、工本费5元，用以办理黄岛区海南岛网点楼东单元西侧七楼7××号房地产的所有权证。原告认为上述费用系原告配偶和公司的人一起去交的款，上述费用全系原告配偶交纳。结合青岛第九棉纺厂黄岛分厂出具的证明，对原告的陈述，本院予以采信。 11、被告提交青房黄自字第638号房屋所有权证复印件，其上载明所有权人为青岛第九棉纺织厂黄岛分厂，所有权性质为全民，房屋坐落黄岛区海南岛路东702。 12、原告提交《青岛经济技术开发区管理委员会关于印发“11.22”事故善后处理工作十三条意见的通知》（青开管发[2014]3号）”文件，该文件第三条规定：“对黄岛街道办事处老城区（澎湖道街以东）内居民户合法住宅房屋按每处1万元标准，向业主一次性发放受损补偿费。……”原告因未取得涉案房屋的产权证，未能获得该项补偿费。 13、庭审中，被告承认涉案房屋现仍登记在被告名下。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、原被告双方法律关系的性质？2、被告应否协助将涉案房屋产权办理到原告名下？3、原告主张的各项损失应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 1、原告提交的一系列证据能够证明以下事实：青岛第九棉纺织厂黄岛分厂为了解决职工的住房问题，于1997年1月23日购买了被告第八房地产公司开发的位于黄岛区海南岛路网点楼东单元西侧七楼7××号的房屋，向被告足额支付了购房款81760元（其中第九棉纺织厂黄岛分厂出资6万元，关志伟和**出资21760元），被告于1997年1月29日开具了发票。关志伟和**交纳了办理产权证的各种税费，房屋产权登记在第九棉纺织厂黄岛分厂名下，第九棉纺织厂黄岛分厂将该房屋分配给关志伟和**居住使用。后因该房屋存在质量问题，关志伟等人对被告提出过诉讼，经双方协商，被告同意给原告等人调换房屋，原告居住的房屋调换至黄岛区田横岛路127号楼1单元601户，即本案涉案的房屋。1999年3月，第九棉纺织厂因黄岛分厂撤销，将涉案房屋的产权移交给青岛市纺织总公司，并请纺织总公司按照青岛市公房出售有关规定办理购房手续。1999年9月，青岛第九棉纺织厂被宣告破产。2001年2月22日，青岛纺织总公司给被告发函，授权关志伟办理房屋调换事宜，并要求被告协助将调换房产权人变更为关志伟。关志伟于同日补交了房屋差价款6750元，并将原7××号的房屋产权证、发票交还被告。后，原告搬至601户房屋居住至今，但房屋产权证一直未能办理。本院认为，涉案房屋系关志伟、**与第九棉纺织厂黄岛分厂共同出资向被告购买，因涉及到房屋调换，被告并未与第九棉纺织厂黄岛分厂或关志伟、**另行签订房屋买卖合同，但双方存在事实上的买卖涉案房屋的合同关系。后因第九棉纺织厂黄岛分厂的撤销及第九棉纺织厂的破产，涉案房屋的权利归由青岛纺织总公司，2001年2月22日，青岛纺织总公司明确提请被告将房屋产权人变更到关志伟名下，且被告收取了关志伟补交的房款，被告亦曾于2012年8月1日出具关志伟购田横岛路127号楼一单元601室但房权证尚未办理的证明，说明买卖双方均在事实上确认涉案房屋的权利人为原告，此并未违法法律、法规的强制性规定。现涉案房屋的产权证至今未能办理，原告诉求被告继续履行协助办理产权证的义务，有事实和法律依据，本院予以支持。 2、原告主张被告支付逾期办证损失问题。本案中，买房人已按约支付全部购房款，被告也已将房屋交付给原告使用，在协商好调换房屋后，被告一直未协助原告办理涉案房屋的产权证。关于办理房地产权证的时间，因双方未另行签订书面的房屋买卖合同，双方亦未举证证明有其他明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，涉案的标的物为已竣工房屋，有明确记载的确定的办理调换房屋手续的日期为2001年2月22日，原告亦在当日补交了房屋差价款，根据上述法律规定，在被告未提供相反证据证明的情况下，被告应自此日起90日内即2001年5月23日前办理涉案房屋权属证书，但被告一直未协助原告办理房屋过户手续，被告已构成违约，原告主张逾期办证的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但违约损失的计算方式，应按法律规定计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”被告未提出诉讼时效抗辩，因此违约金计算方式如下：以已付购房款81760元为基数，按照年利率6%的标准，自2001年5月23日起计算至本判决生效之日止。原告主张因被告未及时办理房产证，导致其在11.22事故善后处理工作中未能获得政府发放的一次性受损补偿费1万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 3、原告主张被告支付原告办理房屋产权期间产生的全部费用，证据不足，本院不予支持；原告诉请确认原告与被告的换房协议有效，因双方未签订书面协议，其称双方存在口头协议，但内容亦不明确具体，本院在上面论述中，已确认双方存在事实上的房屋买卖合同关系，因此对其该项诉讼请求，本院不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告关志伟办理位于青岛市黄岛区田横岛路127号楼1单元601户房屋的产权证书； 二、被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关志伟逾期办证违约金（以81760元为基数，按照年利率6%的标准，自2001年5月23日起计算至本判决生效之日止）； 三、被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关志伟逾期办证损失1万元； 四、驳回原告关志伟的其他诉讼请求。 案件受理费2301元（原告已预交），由被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 周 珊 人民陪审员 薛 葵 人民陪审员 刘焕虹 二〇一九年八月二十二日 法官助理王娜 书记员丁煜