四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0502民初5543号 原告：胡宁波，男，1989年9月14日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告:谢福军,女,1993年7月14日,汉族,住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文。 委托诉讼代理人：周平，男，被告公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，被告公司员工。 原告胡宁波、谢福军与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡宁波、谢福军及其委托诉讼代理人王友龙，被告同汇房地产委托诉讼代理人周平、颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡宁波、谢福军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对商品房存在的缺陷进行整改；2.判令被告按日万分之三乘以房款总额向原告支付违约金，暂计至2018年11月30日为54949.3元；3.判令被告向原告在外租房居住12个月的房租每月为1800元，合计21600元（从2018年1月1日起至2019年12月30日止）；4.判令被告将交付给原告的房屋内所有内墙上的大面积凹槽填补平整；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年9月27日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同书”）及《补充协议），合同约定原告以548396元的价格购买被告位于泸州市江阳区张坝渔子溪国房屋一套。依合同书约定，被告应于2017年12月31日前将该房交付原告。但原告验收房屋发现该商品房存在墙体开裂，原告购买的是精装修房屋，但被告交付给原告的房屋存在装修质量低劣、施工粗糙等问题，未达到入住条件，故原告拒绝接房。并在此后长达10各多月的时间内多次要求被告进行整改，但被告多次推诿，拒绝对商品房存在的缺陷进行整改，导致原告至今不能入住新房。被告应按《补充协议》约定按日万分之三向原告支付违约金。原告为维护的合法权益，特诉至本院。 被告同汇房地产辩称：1.案涉商品房经竣工验收，符合交付条件，并已按约通知原告接房，不存在逾期交房的行为；2.原告在收房过程中发现的所谓质量问题均为较小的质量瑕疵，不影响房屋的交付，且被告也在积极按约定履行整改义务；3.即使法院认定我方存在违约行为，买卖合同及补充协议约定的违约金过高，我方请求法院调减违约金；4.逾期交付房屋违约金和房屋租金损失属于对被告同一行为的双重追偿，房屋租金损失是期待利益，且原告提交的证据不足以证明其损失已经产生，即使原告产生了租金，但被告交付的房屋仅存在较小瑕疵，未达到需要另行租房的程度，原告的房租损失与被告保修行为之间没有因果关系，即使法院予以支持，该费用过高，请求法院予以调减。 经审理查明：2016年9月27日，二原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积128.45平方米，总价款548396元，原告采取按揭分期方式付款；房屋交付条件：被告应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。该合同附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》对涉案商品房的交付标准进行了约定。 合同签订后，原告按约支付完毕购房款548396元。2017年12月31日前，被告公司通知原告接房，原告查验房屋时，发现房屋存在墙面开裂、内墙上有大面积凹槽等问题，原告遂未办理交付验收手续。 另查明，涉案房屋所涉工程已于2017年12月29日竣工验收备案。 在审理过程中，被告已对二原告购买的商品房存在的问题整改完毕，双方一致同意于2019年8月31日交付房屋。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付；二、若被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到约定的条件。但该房屋存在的墙面开裂、内墙存在凹槽等问题已经影响原告对该房屋的正常居住使用，虽经原告要求整改，但被告未能及时整改引发诉讼，被告应当承担逾期交房的违约责任。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应当承担逾期交房的违约责任。同时原告诉请的租房损失实际系要求被告承担违约责任并支付违约金，故对于原告诉请的第二项、第三项诉请均为请求判令被告支付违约金的诉请。关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理。鉴于本案审理过程中被告已对原告房屋存在的缺陷整改完毕，故本案违约金的具体计算时间为2018年1月1日起至整改完成后的实际交房之日2019年8月31日止，即被告应支付原告逾期交房的违约金为：以购房款548396元为基数，按每日0.1‰的标准从2018年1月1日起计算至2019年8月31日共计33288元（548396元×0.1‰/天×607天＝33288元，取整）。 三、因被告在审理过程已对原告房屋存在的问题整改完毕，原告的第一项、第四项诉请所依据的事实已不存在，故本院对该两项诉请不予支持。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡宁波、谢福军逾期交房违约金33288元； 二、驳回原告胡宁波、谢福军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取525元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王兰 二〇一九年八月二十六日 书记员  杨飘