广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6566号原告：冯晓峰，男，1981年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄京穗、李淑娴，广东恒生律师事务所律师。被告：广州市东大肛肠医院（普通合伙），主要经营场所广州市越秀区xxx路xxx号首层及夹层。执行事务合伙人：蔡俊杰、常铁蛋。委托诉讼代理人：刘鹏、秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。原告冯晓峰诉被告广州市东大肛肠医院物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯晓峰及其委托诉讼代理人黄京穗、李淑娴，被告的委托诉讼代理人刘鹏、秦倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交还广州市越秀区xxx路xxx号之1（建筑面积19.997平方米，层高5.2米），按照产权证附图间隔好房屋交还给原告，恢复进水排水以及独立用电；2、判令被告按该物业市场租金价22000元/月（经向附近房屋的中介所得的租金价格）支付从2018年10月17日至实际交还房屋之日止的物业使用占用费；3、判令被告承担本案原告的律师费15000元。事实和理由：广州市越秀区xxx路xxx号之1物业原为覃某某所有，因覃某某与他人存在债务纠纷，该物业于2014年7月16日被广州市越秀区人民法院查封并陆续有多个轮候查封。2018年10月7日，广州市越秀区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对该物业进行拍卖。2018年10月8日，原告成功竞得该物业，并于2018年10月17日取得（2016)粤0104执1715-5号的执行裁定书，并取得了该物业的所有权，对该物业依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告为该物业上的承租人。原告竞得该物业后，即与被告协商房屋交接相关事宜，被告一直拒绝配合。原告于2018年12月17日去该物业现场张贴告知书要求被告十五天内迁出并交还该物业给原告使用，但被告一直以各种借口拖延时间。经原告了解，被告在明知道该物业于2014年7月16日被广州市越秀区人民法院查封后，仍于2017年8月23日与前业主覃某某签订关于该物业的《广州市房屋租赁合同》，起租时间为2017年9月1日。根据越秀法院（2016)粤0104执1715号《罚款决定书》及广州市中级人民法院（2018)粤01执复323号复议决定书确认，被告不但未协助越秀法院执行，且于2017年8月23日与覃某某签订为期十年的租赁合同并一次性付清低价租金，违反协助法院执行的法律义务，且协助被执行人转移被执行财产、逃避债权，情节严重。原告认为，因被告承租该物业的合同签订时间和起租时间都在该物业被广州市越秀区人民法院查封之后并被认定协助转移被执行财产、逃避债权行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。原告作为该物业合法的受让人，不受该违法租赁关系和相关租赁合同的约束，有权随时要求被告腾空并返还房屋；原告于2018年10月17日得该物业的所有权后，依法对该物业享有收益的权利，由于该物业被被告占用，拒不返还，侵害了原告的合法权益，故原告有权要求被告自2018年10月17日起向原告支付物业使用占用费至其实际迁出之日止。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：1、涉讼物业被告在承租之初就是现状，一楼原本的业主是覃某某，一楼物业就是打通的现状，我方不同意原告的第一项诉讼请求，因为我方不承担恢复间隔、恢复水电的义务。2、涉讼场地是存在面积不准、四至不清的问题，越秀法院执行拍卖两次过程中都有明确，瑕疵里注明涉讼房屋与其他房屋打通由被告使用。第二次公告明确写明有租赁合同，没有钥匙、有使用人等，按现状拍卖。本案中涉及到返还物业，应当查明物业的具体位置，否则执行交还房屋时不具有操作性。3、因被告只是承租人，并且不是涉讼物业打通行为的实施人。4、涉讼物业在原告竞拍时，法院在公告中已经明确带有租赁合同，并且明确了租赁期限，也明确了物业的现状，并且强调是按现状拍卖，原告的要求超出拍卖公告以外的权利，不应当予以支持。5、涉讼物业在实际的现状是整体打通使用，我方提供的证据照片里可以看出。根据现场勘查，房屋的四至层高并非原告所称有5.2米。6、关于提出租金价格问题，平均下来是每平方米1000元的租金是天价，与市场价格不符，我方要求以房管部门公布的租金价格作为依据。我方不认可原告的租金价格。7、律师费不应由被告承担。经审理查明：广州市越秀区xxx路xxx号之1房屋（建筑面积19.997平方米，套内建筑面积19.88平方米，规划用途为商业），原是登记在案外人覃某某名下的房产。据广州市房地产档案馆于2018年12月17日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，该房屋查封登记情况：1、2014年7月16日，本院以（2014）穗越法民二初字第2513，2513-1号协助执行通知书及民事裁定书各一份查封该房产，查封时效从2014年7月16日至2016年7月15日；后本院以（2016）粤0104执1715-2，-1号协助执行通知书及执行裁定书各一份，续封该房产，查封时效从2016年7月16日至2019年7月15日。2、后本院因其他案件于2017年8月23日轮候查封该房产，广州市海珠区人民法院、番禺区人民法院先后于2018年2月8日、11月23日也轮候查封该房产。抵押登记情况：该房产于2013年11月4日办理抵押登记，抵押权人为广州弘信小额贷款有限公司，他项案号2013登记1049251号。因覃某某作为被执行人未履行生效的（2014）穗越法民二初字第2513号民事判决书确定的义务，广州弘信小额贷款有限公司申请法院执行。本院于2016年3月7日依法立案执行，案号（2016）粤0104执1715号。在执行过程中，本院依法对上述房产通过本院在淘宝网的拍卖平台进行网络司法拍卖以清偿债务。在拍卖平台拍品详情介绍中，明确瑕疵说明：涉讼房屋已与其他房屋打通使用，由“东大肛肠医院”经营，不能交吉、不能明确涉讼房屋的具体位置；按房屋现状进行拍卖，法院不负责清偿（并附有现场照片）。在2018年10月7日开始的第二次公开拍卖中，上述房产由原告在次日以最高价1514276元竞得。原告已向本院足额支付了拍卖成交价款。本院于2018年10月17日作出（2016）粤0104执1715-5号执行裁定，裁定：一、解除对上述房屋的查封；二、上述房产的所有权自本裁定送达原告时转移并归其所有；三、原告可持裁定书办理相关产权过户登记手续。上述裁定书于2018年12月15日送达原告。在该案执行过程中，曾因被告未协助本院执行被执行人覃某某在涉讼房屋的租金收入，且于2017年8月23日与被执行人就涉讼房屋签订为期十年的租赁合同并一次性付清租金，本院以其违反协助法院执行的法律义务，且协助被执行人转移被执行财产、逃避债务，情节严重为由，于2018年6月12日作出罚款决定书，对被告罚款二十万元。后被告向广州市中级人民法院提出复议，该院于2018年8月16日作出复议决定，驳回被告的复议申请，维持本院的罚款决定。原告曾于2018年12月16日到涉讼房屋现场张贴《告知书》，告知被告涉讼房屋的所有权已由原告取得，要求被告恢复房屋间隔返还原告，支付占用费等。另查明，据被告提供的覃某某、霍某某与广州中原医院管理咨询服务有限公司于2007年8月16日签订的《租赁合同》记载，覃某某、霍某某将广州市xxx路xxx号商铺二层建筑面积共680平方米租给该公司作为其投资的中大医院经营用途，租赁期限自2007年9月1日至2017年8月31日止共十年。据广州中原医院管理咨询服务有限公司与被告的企业信用信息显示，该公司的法定代表人、股东常铁蛋是被告的执行事务合伙人，该公司的股东蔡俊杰是被告的执行事务合伙人，股东卓建仁是被告的合伙人。2012年3月25日，覃某某、霍某某与被告签订《广州市房屋租赁合同》并办理了租赁登记备案，由覃某某、霍某某将越秀区xxx路xxx号首层及夹层，建筑面积670平方米，出租给被告作商业用途使用，租赁期限自2012年3月1日至2016年12月31日止。2016年8月17日，双方办理了房屋租赁登记备案证明，将上述房屋续租至2017年8月31日。2017年9月6日，被告与覃某某办理了房屋租赁登记备案证明，其中内容为：出租房屋地址越秀区xxx路xxx号首层，租赁面积260平方米，租赁期限从2017年9月1日至2027年8月31日。2017年8月23日，被告与覃某某签订《广州市房屋租赁合同》，约定由覃某某将涉讼房屋越秀区xxx路xxx号之1出租给被告作商业用途使用，租赁期限从2017年9月1日至2027年8月31日止共十年，十年租金总共为50000元，签订合同时一次性支付十年租金。双方并于2017年9月6日办理了房屋租赁登记备案证明。本案诉讼中，原告就其主张还提供了涉讼房屋现状的照片，广州市房地产测绘院出具的涉讼房产分户图，图示，涉讼房屋所在建筑物报建图纸、楼层照片、房屋档案资料等证据予以证明。另就其主张的租金价格，提供了租金调查视频和照片，广州市房屋租赁意向书，附近xxx路291号首层房屋租赁的相关资料，xxx路xxx号之二房屋租赁的相关情况等证据予以证明。就其主张的律师费15000元，提供了《委托代理合同》、律师费发票予以证明。据原告提供的图示显示，被告占有使用的房屋包括了xxx路xxx号、354之1号、354号等房屋。本院认为：涉讼的广州市越秀区xxx路xxx号之1房屋经本院执行拍卖，由原告竞得，本院于2018年10月17日作出裁定，上述房产的所有权自本裁定送达原告时转移并归其所有。上述裁定书于2018年12月15日送达原告。根据物权法第二十八条规定，涉讼房屋的物权自此由原告取得，原告可行使其对涉讼房屋的权利。涉讼房屋原产权人与被告于2017年8月23日签订租赁合同，将涉讼房屋出租给被告使用，是在涉讼房屋被设定抵押、被本院查封之后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，上述租赁合同，对经执行拍卖受让涉讼房屋的原告不具有约束力。原告作为涉讼房屋的所有权人，要求被告支付涉讼房屋2018年12月15日起的使用费，合法合理，本院予以支持。至于使用费的标准，双方无法协商达成一致。原告要求按其了解所得的市场租金价22000元/月标准计算，于法无据，本院不予采纳。依公平合理原则，可参照房管部门公布的同期同地段同类商铺租金参考价标准计算。鉴于房管部门尚未公布2019年及之后的租金参考价，本案以2018年的租金参考价为准来处理，即按151元/平方米/月计。上述房屋向来是与其他相邻房屋打通共同由被告使用，将房屋打通使用是相邻房屋的各所有权人的合意，如单独对涉讼房屋间隔必然会影响到其他相邻房屋所有权人的权益，综合目前的情况，暂不宜将涉讼房屋作单独间隔。而且，在拍卖涉讼房屋时，已明确表明“涉讼房屋已与其他房屋打通使用，由东大肛肠医院经营，不能交吉、不能明确涉讼房屋的具体位置，按房屋现状进行拍卖”，原告仍继续去竞买房屋，视为其接受房屋的现状。故原告要求被告将涉讼商铺恢复间隔予以交还，本院不予支持。至于律师费，不是诉讼所必需支出的费用，原告要求被告予以赔偿，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市东大肛肠医院向原告冯晓峰支付从2018年12月15日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以建筑面积19.997平方米，按151元/平方米/月计）。二、驳回原告冯晓峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，由原告冯晓峰负担1917元，被告广州市东大肛肠医院负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  张 宇人民陪审员  李亦平二〇一九年八月二十八日书 记 员  黄 冰