湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1221民初196号 原告（反诉被告）：怀化天成房地产开发有限公司，住所地中方县。 法定代表人：雷伍全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨旭涛（特别授权），公司法律顾问，公民身份号码431202197310300196。 委托诉讼代理人：王建，中方县城中法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：宋莉莉，女，1978年10月13日出生，汉族，住所地长沙市雨花区。 被告（反诉原告）：钱世荣，男，1976年12月20日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人（特别授权）：兰志如，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄盼，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 原告怀化天成房地产开发有限公司（以下简称怀化天成公司）与被告宋莉莉、钱世荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案，被告宋莉莉、钱世荣于2016年10月21日提出反诉。本院于2017年3月13日作出（2016）湘1221民初642号民事判决后，怀化天成公司、宋莉莉、钱世荣均不服提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2018年12月12日作出（2017）湘12民终484号民事裁定，撤销湖南省中方县人民法院（2016）湘1221民初642号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怀化天成公司的委托诉讼代理人杨旭涛，被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣的委托诉讼代理人兰志如、黄盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）怀化天成公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告解除《商品房买卖合同》理由不成立，解除合同行为无效；2.判决被告支付原告购房欠款303048元和违约金90000余元（暂计算止起诉之日）；3.判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年3月，原告和被告签订购房合同三份，约定由被告购买原告开发的位于中方县县城怀黔路边的“中华源”项目1#、2#、3#门面三间，购房款总额为1439608元，双方约定了具体的权利和义务关系，但被告多次违约未依约定支付购房款，按双方购房合同约定被告应于2012年9月30日前付清1#、2#、3#门面购房欠款，若被告违约，则每日必须按欠款总额的万分之二支付违约金。因1#、2#门面实际面积小于订购面积24.89㎡（合同约定面积按最终实测计算，多退少补），3#门面房款已付清，但3#门面增加了0.66㎡，增加购房款5668元。通过结算，被告至今仍欠原告购房款303048元未付。另被告于2016年8月24日向原告发出解除《商品房买卖合同》通知函，原告于2016年8月29日向被告已书面复函，告知被告解除理由不成立，要求被告按合同约定履行支付原告购房欠款，但被告仍拒绝支付原告购房欠款。特提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告宋莉莉、钱世荣辩称：1.原告的诉讼请求不应得到支持，原告未按房屋买卖合同约定交付房屋，且面积差额比例超过了14%，导致被告合同目的不能实现，构成违约；2.原告交房时间推迟，至今没向被告交房；3.原告将钱世荣列为被告缺乏法律依据，应予以驳回。 被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的二份《商品房买卖合同》，编号为湘中房（合）NO.0002863、0002877；2.判令反诉被告退还反诉原告已付购房款932587元及其利息，并按合同约定给付违约金；3.判令反诉被告承担全部诉讼费用。 事实和理由：2012年3月8日，反诉原告与反诉被告签订了二份编号为0002863、0002877的《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告购买反诉被告位于中方县怀黔路中华源生态住宅小区31幢1层1号、2号两间门面，建筑面积为85.8平方米、85.12平方米，合同签订后，反诉原告已按合同约定支付购房款932587元，但反诉被告根本违约。1.逾期交付房屋，且至今未交付。根据合同约定，反诉被告应于2012年9月30日前，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给反诉原告，但直至2013年4月25日才完成工程竣工验收备案，明显违背了合同约定，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告按已付款的10%承担违约责任；2.房屋测量建筑面积小于合同约定面积。经中方县房产局测量，1号房面积为73.43平方米，误差比绝对值达到14.4%，2号房面积为72.6平方米，误差比绝对值达到14.7%，均超过了3%，导致反诉原告的合同目的不能实现，反诉被告已构成违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告应赔偿损失和承担违约责任；3.反诉原告数次向反诉被告要求解除合同，返还房款，均遭拒绝，2016年8月24日反诉原告向反诉被告发出解除《商品房买卖合同》通知函，要求解除合同，返还房款。 在本案审理过程中，被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣向本院提出变更反诉请求为：1.请求判令解除反诉人与被反诉人签订的三份《商品房买卖合同》(编号分别为湘中房（合）0002863号、0002877号、0002915号)；2.请求判令被反诉人退还反诉人已付购房款1189798元及利息，并按合同约定给付违约金；3.判令被反诉人承担全部诉讼费用。并补充以下事实与理由： 2012年3月8日反诉人与被反诉人签订了二份编号为0002863、0002877的《商品房买卖合同》（下称“合同”），合同约定反诉人购买被反诉人位于中方县怀黔路东中华源生态住宅小区31幢1层1号、2号的两间门面，建筑面积分别为85.8平方米、85.12平方米。后反诉人与中国建设银行达成租赁意向，但建设银行需要租赁200平方米的门面用于设立营业点。于是2012年7月31日，反诉人又向被反诉人购买了位于中方县怀黔路东中华源生态住宅小区31幢1层3号门面,面积为29.95平方米,该门面与反诉人之前购买的1号、2号门面相连，以整体出租给承租方。合同签订后，反诉人已按合同约定支付购房款共计1189798元。但因被反诉人根本违约，现反诉人请求解除《商品房买卖合同》。理由：1.被反诉人一直未通知反诉人收房，逾期交付房屋，已根本违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定，被反诉人应当于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的1号、2号门面交付反诉人使用；且应于2012年12月30日前交付经验收合格的3号门面给反诉人使用。 但被反诉人于2013年5月13日才经中方县建设工程质量监督站确认验收合格，中方县住房城乡建设局2013年5月27日才签字盖章确认同意天成公司所售房屋竣工综合验收备案。被反诉人未按合同约定交付涉案房屋，反诉人有权拒绝支付购房尾款。 2.被反诉人所售房屋测量建筑面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值超过14%。 2016年9月19日，反诉人得知：1号房屋建筑面积仅为73.43平方米，2号房屋建筑面积仅为72.6平方米。经核算，其中1号房面积误差比绝对值达到14.4%，2号房面积误差比绝对值达到14.7%，1、2号房面积误差比绝对值均远超3%，导致反诉人的合同目的不能实现。被反诉人已构成根本违约，根据法律规定，反诉人有权解除合同，被反诉人应退还反诉人已支付购房款，并承担违约责任。 3.被反诉人自始至终未提供消防验收报告。 综上，被反诉人未按合同约定交付房屋，且房屋面积误差比巨大，导致反诉人合同目的不能实现，已构成根本违约。 原告（反诉被告）怀化天成公司辩称：1.2012年3月8日，被告与我公司签订三份合同，合同约定被告是分期付款的方式，时间非常明确，被告没有在约定时间内付清余款，被告方已构成违约；2.关于房屋面积误差，商品房买卖合同第五条明确约定面积差异第一项按中方县房产局按实测面积多退少补，另外在补充协议第一条中也明确约定房产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为准，总价按实测面积多退少补且不计算差价面积，即使存在差额反诉原告也不存在以这个理由要求解除合同；3.原告是以短信通知和电话通知被告，并在怀化日报上打了公告，被告所陈述说不知道这个事情是不成立的。反诉原告已经丧失解除权，不是因为反诉被告延迟的原因，而是反诉原告宋莉莉在接到通知及怀化日报的公告以后迟迟没来收房。反诉理由和事实均不成立，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院在庭审中组织当事人对提交的证据进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对原告怀化天成公司提交的三份《商品房买卖合同》及三份《商品房买卖合同补充协议》予以采信，该证据证明被告（反诉原告）宋莉莉在原告（反诉被告）怀化天成公司处购买“中华源”项目31幢1号、2号、3号门面，并对房屋的面积、价款、交房期限、违约责任等权利义务进行了约定的事实； 2.对被告（反诉原告）宋莉莉的解除《商品房买卖合同》通知函及原告（反诉被告）怀化天成公司的复函予以采信，该证据证明被告（反诉原告）宋莉莉于2016年8月24日以所购门面商品房实测登记面积与合同约定面积有误差为由，要求解除合同的事实；证实原告（反诉被告）怀化天成公司以买卖房屋面积符合双方约定为由，复函告知被告（反诉原告）申请解除合同按退房处理的理由不成立的事实； 3、对原告（反诉被告）怀化天成公司提交的《建设工程竣工综合验收备案书》、《交房公示》予以采信，该证据证明涉案房屋真实的竣工验收、交付时间。上列证据均来源合法，客观真实，与本案有关联性。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院确认如下案件事实： 被告（反诉原告）钱世荣、宋莉莉系夫妻关系。 2012年3月8日,原告（反诉被告）怀化天成公司与宋莉莉签订了第一份《商品房买卖合同》，合同编号为湘中房（合）N0:0002863。由宋莉莉购买原告（反诉被告）怀化天成公司开发的位于中方县城金园路北、怀黔路东“中华源生态住宅小区”第31幢一层1号门面。合同约定该门面建筑面积共85.80平方米，单价为每平方米8422.70元，总金额为人民币722668元；合同约定付款方式为：2012年3月8日付款322668元，2012年9月30日付清400000元；合同约定交付期限为2012年9月30日；合同对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：〈1〉逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。〈2〉逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；合同约定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按中方县房产局实测面积计算，多退少补。 当日，在双方签订0002863号《商品房买卖合同》的同时，双方又为该《商品房买卖合同》签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议除重申1号门面的面积、价款和付款方式之外，又对面积差异处理作了约定:凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。 2012年3月8日,原告（反诉被告）怀化天成公司与宋莉莉签订了第二份《商品房买卖合同》，合同编号为湘中房（合）N0:0002877。由宋莉莉购买原告（反诉被告）怀化天成公司开发的位于中方县城金园路北、怀黔路东“中华源生态住宅小区”第31幢一层2号门面。合同约定该门面建筑面积共85.12平方米，单价为每平方米8422.70元，总金额为人民币716940元；合同约定付款方式为：2012年3月8日付款416940元，2012年9月30日付清300000元；合同约定交付期限为2012年9月30日；合同对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：〈1〉逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。〈2〉逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；合同约定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按中方县房产局实测面积计算，多退少补。 当日，在双方签订0002877号《商品房买卖合同》的同时，双方又为该《商品房买卖合同》签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议除重申2号门面的面积、价款和付款方式之外，又对面积差异处理作了约定:凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。 因宋莉莉基于门面面积达到200平方米以便于租赁的投资目的，2012年7月31日,宋莉莉又与原告（反诉被告）怀化天成公司签订了第三份《商品房买卖合同》，合同编号为湘中房（合）N0:0002915。由宋莉莉购买原告（反诉被告）怀化天成公司开发的位于中方县城金园路北、怀黔路东“中华源生态住宅小区”第31幢一层3号门面。合同约定该门面建筑面积共29.95平方米，单价为每平方米8588元，总金额为人民币257211元；合同约定付款方式为：2012年7月31日付清全款257211元；合同约定交付期限为2012年12月30日；合同对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：〈1〉逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。〈2〉逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；合同约定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按中方县房产局实测面积计算，多退少补。 当日，在双方签订0002915号《商品房买卖合同》的同时，双方又为该《商品房买卖合同》签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议除重申3号门面的面积、价款和付款方式之外，又对面积差异处理作了约定:凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，且不计算差价款利息。 怀化天成公司与宋莉莉签订了上述三份《商品房买卖合同》后，宋莉莉于2012年3月8日向怀化天成公司支付1号、2号门面款739608元；2012年7月31日支付3号门面款257211元；2012年10月29日支付门面款110000元；2014年10月15日补交门面款32979元；2014年10月30日补交门面款50000元。共计向怀化天成公司交付门面合同价款人民币1189798元。 原告（反诉被告）怀化天成公司并未按与宋莉莉签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定的交房期限于2012年9月30日向宋莉莉交付1号、2号门面和于2012年12月30日交付3号门面。 本案涉诉房屋于2013年4月25日经有关管理机构验收竣工合格，于5月27日竣工综合验收备案。 原告（反诉被告）怀化天成公司并未按合同约定的方式通知宋莉莉交房。而是于2013年4月28日在怀化《边城晚报》发出交房公示，定于2013年5月8日起正式交房。 被告（反诉原告）宋莉莉自2014年10月以来，以所购门面产权测量面积与合同约定面积误差绝对比超过达10%为由，多次向原告（反诉被告）怀化天成公司口头申请退房未果。2015年4月13日，经中方县房地产测量事务所测量调查核定，被告（反诉原告）宋莉莉所购买的1号门面建筑面积为73.43平方米，比合同约定面积少12.37平方米，误差为14.417%；2号门面建筑面积为72.60平方米，比合同约定面积少12.52平方米，误差为14.708%；3号门面建筑面积为30.61平方米，比合同约定面积多0.66平方米，误差为2.203%。三个门面面积总误差为12.06%。 2016年8月24日，被告（反诉原告）宋莉莉向原告（反诉被告）怀化天成公司发出《解除商品房买卖合同通知函》，要求解除《商品房买卖合同》。2016年8月29日，原告（反诉被告）怀化天成公司复函被告（反诉原告）宋莉莉，称房屋面积误差符合合同约定，解除合同按退房处理的理由不成立，并要求被告（反诉原告）宋莉莉支付所欠购房款303048元及逾期付款违约金90000余元。由此双方形成纠纷。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣系夫妻关系，在本案中将钱世荣作为权利义务主体符合法律规定。原告（反诉被告）怀化天成公司与被告（反诉原告）宋莉莉签订的“中华源生态住宅小区”第31幢一层1号、2号、3号门面的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，对双方具有拘束力。合同签订后，买卖双方应当依法按照合同约定行使权利和履行各自的义务。 对被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣要求解除与原告（反诉被告）怀化天成公司签订的购买1号、2号门面《商品房买卖合同（合同号No.0002863、0002877）》的反诉请求，因1号门面建筑面积误差为14.417%，2号门面建筑面积误差为14.708%，面积误差比绝对值均远超过了3%。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。且怀化天成公司未按合同约定逾期超过60日未交房，宋莉莉、钱世荣作为买受人按合同约定有权解除合同，因此，对宋莉莉、钱世荣要求解除与怀化天成公司签订购买1号、2号门面《商品房买卖合同》的反诉请求，本院予以支持；怀化天成公司以双方所签合同中有“产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补”的约定，主张宋莉莉以所购门面面积误差比绝对值超出３％要求解除与怀化天成公司签订购买1号、2号门面《商品房买卖合同》的理由不成立。因上述约定是对解决门面面积确认问题的约定，而不是对解决面积差异处理问题的约定，双方所签合同对面积差异处理问题约定不明，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定处理，因此，对怀化天成公司的主张，本院不予采纳。 对被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣要求解除与原告（反诉被告）怀化天成公司签订的购买3号门面《商品房买卖合同（合同号No.0002915）》的反诉请求，虽然3号门面建筑面积误差为2.203%，但因宋莉莉与怀化天成公司签订购买3号门面合同的目的系基于所购全部门面面积达到200平方米以便于租赁，而1号、2号、3号门面总面积仅为176.64平方米，因怀化天成公司的违约行为，致使合同目的不能实现。且1号、2号、3号门面总面积误差比绝对值为12.06%，远超过了3%。另外，怀化天成公司未按合同约定逾期超过60日未交房，宋莉莉、钱世荣作为买受人按合同约定有权解除合同。因此，对宋莉莉、钱世荣要求解除与怀化天成公司签订购买3号门面《商品房买卖合同》的反诉请求，本院予以支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，宋莉莉自2014年10月以来，以所购门面产权测量面积与合同约定面积误差绝对比超过达10%为由，多次向怀化天成公司口头申请退房未果。2015年4月13日，经中方县房地产测量事务所测量调查核定，才知道所购1号、2号门面的准确面积误差，后一直与怀化天成公司协商退房，因怀化天成公司虽然口头答应退房但一直以各种理由拖延，宋莉莉才于2016年8月24日向怀化天成公司发出书面《解除商品房买卖合同通知函》，怀化天成公司于2016年8月29日书面复函，告知解除理由不成立，同时要求宋莉莉按合同约定履行支付购房欠款。该书面复函应视为怀化天成公司对宋莉莉行使解除权的催告。因怀化天成公司发出书面复函后即于2016年9月20日提起诉讼，宋莉莉应诉后提起反诉，要求解除合同，应认定宋莉莉系在法律规定的有效期内行使解除权。对怀化天成公司要求确认宋莉莉、钱世荣解除《商品房买卖合同》行为无效的诉讼请求，本院不予支持。 宋莉莉与怀化天成公司签订的购买1号、2号、3号门面的《商品房买卖合同》依法解除后，怀化天成公司应当返还宋莉莉所付的购房款，因此，对宋莉莉、钱世荣要求怀化天成公司返还已付购房款1189798元的反诉请求，本院予以支持。同时，对怀化天成公司要求宋莉莉、钱世荣支付剩余购房款303048元的诉讼请求，本院不予支持；因宋莉莉、钱世荣辩称怀化天成公司违约未按合同约定时间交付房屋的事实成立，其拒绝交纳剩余购房款的抗辩理由同时成立，且由于怀化天成公司未按合同约定时间交付房屋的违约行为在先，因此，对怀化天成公司要求宋莉莉、钱世荣支付逾期付款违约金90000余元的诉讼请求，本院不予支持。 对宋莉莉、钱世荣以所购门面面积误差退房要求怀化天成公司按已付购房款1189798元支付利息的诉讼请求，因双方在所签《商品房买卖合同》中对此并无约定，本院不予支持；怀化天成公司未按合同约定逾期超过60日未交房，宋莉莉、钱世荣作为买受人按合同约定解除合同后，根据双方签订《商品房买卖合同》第九条约定，怀化天成公司应按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，因此，对宋莉莉、钱世荣要求怀化天成公司支付违约金的反诉请求，本院予以支持，怀化天成公司应按买受人累计已付款1189798元的10%向宋莉莉、钱世荣支付违约金118979.80元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司的诉讼请求； 二、解除原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）宋莉莉签订的合同编号为湘中房（合）N0:0002863号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 三、解除原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）宋莉莉签订的合同编号为湘中房（合）N0:0002877号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 四、解除原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）宋莉莉签订的合同编号为湘中房（合）N0:0002915号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 五、原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司返回被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣已付购房款1189798元； 六、原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣逾期交房违约金118979.80元； 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7195元，反诉案件受理费减半收取7016元，共计人民币14211元，由原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  陈方全 人民陪审员  杨司妹 人民陪审员  金英子 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  唐珍珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。