重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初8744号原告:重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区金开大道1596号11/12层。法定代表人：李骋，该公司董事长。委托代理人：曾惜，重庆索通律师事务所律师。被告：联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区西彭镇。法定代表人：葛明，该公司董事长。委托代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。委托代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。原告重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称重庆建工）诉被告联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称联发集团）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何嵘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆建工的委托代理人曾惜、被告联发集团的委托代理人邱仕洁、梁成平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆建工诉称：2006年6月13日，重庆经济技术开发区农林水利管理所（出租方）与原告重庆建工（承租方）签署《南山水库租赁合同》，约定：农林水利管理所将位于北部新区经开园片区的南山水库（含水环境）出租给原告使用，水库租金每年9万元，租期二十年。2011年5月3日，原、被告签署《南山水库租赁费用分摊说明》，约定原、被告按各自开发项目所占水库周边土地面积比例分摊水库租金，即被告自2010年10月1日起，应承担水库租赁费用的81.22%，每年73098元。2011年5月23日，双方又签署《南山水库区域划分管理责任协议》，同意双方共同使用南山水库区域，被告应承担水库水体及环境治理等职责，并支付相应费用，双方各自的管辖区域以该协议附图范围进行区分。上述协议签署后，被告依约缴费至2015年9月30日后即开始拖欠分摊的费用，并拒绝承担管理水库的职责。被告于2017年4月12日、2018年4月19日两次来函，以南山水库附近项目已经对外转让为由，要求解除《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》。原告于2017年4月20日、2018年4月24日两次复函，拒绝同意解除两份合同，且要求被告继续承担支付租赁费用及管理水库的义务。原告认为：《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》系双方就南山水库租金及管理责任分摊达成的合同，该合同有效且对双方具有约束力。被告名下项目对外转让并非合同法定或约定解除条件，故被告应继续履行合同并承担违约责任。现原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》；2、判令被告支付拖欠的水库使用费231477元（自2015年10月1日起计算，每年73098元），利息22935.51元（按照2018年1-5年同期银行贷款基准利率4.75%暂计算至2018年11月30日）；3、诉讼费用由被告承担。被告联发集团辩称：《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》已经解除，被告名下的山水谣项目已经于2016年竣工，合同中约定，项目竣工后，关于管理责任应当另行协商，被告已经于2016年4月将南山水库周边项目的土地使用权移交给了重庆融联盛房地产开发有限公司，无法实际进行管理，也无法履行前述两个协议。因被告已经于2017年4月12日、2018年4月19日两次发函告知原告解除合同，函件原告已收悉，但原告并未在三个月内提起诉讼或者仲裁，故前述两份协议已经解除。对于原告所主张的费用，被告认为自己只有2015年10月1日至2016年4月1日期间的租赁费用未支付，而该费用现在已经过了诉讼时效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年6月13日，重庆经济技术开发区农林水利管理所（出租方）与原告重庆建工（承租方）签署《南山水库租赁合同》，约定：农林水利管理所将位于北部新区经开园南山湖片区的南山水库（含水环境）出租给原告使用，水库租金每年9万元，租期二十年；租赁期内，乙方（重庆建工）不得擅自将水库转包他人，若转包他人，应提前一个月通知甲方（农林水利管理所），在甲方签呈书面同意意见后，由承包人与乙方签订租赁合同，该转让合同方为有效，承包人履行并承担乙方的权利、义务。未经甲方同意，乙方擅自转让给他人经营，一经发现，甲方有权解除本合同。2011年4月7日，联发集团向重庆建工出具《南山水库使用及管理的承诺函》，载明：“北部新区鸳鸯街道南山水库与贵司未来城小区及我司山水谣项目相临，为了营造未来城小区及山水谣项目住户高品质的健**活氛围，我司承诺根据贵司与水库主管部门签订水库租赁协议的约定金额，按双方项目的建设规模分摊水库租赁费用。我司在双方确定分摊比例后五个工作日内一次性向贵司支付五年的分摊费用，五年期满后将逐年支付。我司承诺在贵司完成水库周边临建清除后，于2010年10月1日起开始在山水谣项目工程建设期间，遵守南山水库租赁协议的相关约定，保护南山水库沿山水谣项目岸线范围内的水库水体及环境，服从防汛抗旱指挥调度，且沿山水谣项目岸线范围内的人员及财产安全，由我司自行负责管理并承担相应责任。贵司未来城小区岸线的人员及财产安全由贵司管理并承担相应责任。待山水谣项目建成交付后，根据双方合作协议的约定，南山水库由双方另行委托的物业公司进行管理。”2011年5月3日，原、被告双方签署《南山水库租赁费用分摊说明》，载明：“根据联发集团重庆房地产开发有限公司2011年4月7日《南山水库使用及管理的承诺函》，我司将按项目的建设规模与你方共同分摊南山水库的租赁费用。我司开发的未来城一期工程规模为103213.02平米，你司开发的山水谣项目工程规模为446265平米，南山水库每年的租赁费用为90000元，经测算，你方应承担租金总额的81.22%。因此，你司从2011年10月1日起，每年应承担南山水库租赁费用为73098元。根据《承诺函》的约定，你公司应与2011年5月15日前支付我公司2010年10月1日至2012年9月30日的南山水库租赁费用共计146196元（73098×2）。”2011年5月23日，原、被告双方签署《南山水库区域划分管理责任协议》，载明：“2011年5月11日，重庆建工与联发集团双方经友好协商，达成如下协议：一、联发重庆公司山水谣项目建设至竣工验收期间，南山水库区域划分管理责任如下：1、建工地产公司负责未来城小区岸线范围内的人员及财产安全，联发重庆公司负责山水谣项目岸线范围内的人员及财产安全，双方不得在南山水库区域开展钓鱼等经营活动。2、根据2011年4月7日《南山水库使用及管理的承诺函》，南山水库水域由联发重庆公司和建工地产公司共同使用，联发重庆公司负责水库水体及环境的治理，水库水质达到国家相应的各项标准，承担相应的费用，并服从防汛抗旱指挥调度，遵守国家水库治理方面的法律及政策要求。3、联发重庆公司在经营使用南山水库的过程中，若产生噪声等负面影响影响未来城小区业主，以及造成水库库体及水体破坏等情况，建工地产公司不承担任何责任，由联发重庆公司承担处理恢复的责任，并承担发生后的所有相关费用。二、山水谣项目竣工验收后，南山水库区域划分管理责任由双方另行协商解决。”2011年12月21日，被告联发集团向被告重庆建工支付了2010年10月1日至2012年9月30日期间的水库租赁费用146196元。2012年10月30日，被告联发集团向被告重庆建工支付了2012年10月1日至2013年9月30日期间的水库租赁费用73098元。2013年12月26日，被告联发集团向被告重庆建工支付了2013年10月1日至2014年9月30日期间的水库租赁费用73098元。2017年4月12日，被告联发集团向原告重庆建工发函《终止南山水库租赁费用的分摊说明》，载明：根据联发集团2011年4月7日《南山水库使用及管理的承诺函》，我司将按项目的建设规模与你司共同分摊南山水库的租赁费用。因我司开发的项目土地已于2016年4月转让给融联盛地产公司，所以我司从2016年4月1日开始不再分摊南山水库租赁费。2017年4月20日，原告重庆建工向被告联发集团复函，载明：1、我司与贵司2011年5月23日签订的《南山水库区域划分管理责任协议》里明确约定双方管理责任及费用分摊的内容，目前贵司还欠我司南山水库2015年10月1日至今的分摊费，分摊费用标准每年为73098元。2、2017年4月19日前，我司从未接收到贵司相关函件告知贵司开发的项目土地转让给融联盛地产公司的相关信息，贵司也没有终止与我司共同租赁南山水库的约定。因此，贵司在未与我司协议终止共同租赁南山水库的约定前，仍然应当共同分摊南山水库的租赁费用。2018年4月19日，被告联发集团向原告重庆建工再次发函《解除协议告知函》，载明：“……16年4月已将南山水库附近的项目进行了转让，已经无法实际使用及管理南山水库区域，原相关协议的内容已经无法实际履行。鉴于上述情况，根据法律规定，我司特正式函告贵司：于2018年4月19日解除贵我双方签订的《南山水库区域划分管理责任协议》以及关于南山水库区域租赁费用分摊的其他相关协议。我司从2018年4月19日起，不再承担管理及分摊南山水库租赁费用的义务。2018年4月24日，原告重庆建工再次向被告联发集团复函，载明：“……1、贵司告知已将南山水库附近项目进行了转让，我司认为属贵司行为，南山水库的管理责任及租赁费用仍应按贵我双方签订的协议执行；2、经实地查看，贵司开发的南山水库项目仍在实施，并享受南山水库区域环境，当初签订协议初衷仍然有效。鉴于上述情况，经我司研究决定，不同意贵司单方面解除《南山水库区域划分管理责任协议》，请贵司按照双方签订的协议约定，共同对南山水库进行管理及承担租赁费用。”此后，原告重庆建工于2018年4月27日将南山水库租赁发票邮寄给被告联发集团，遭到退回后，原告重庆建工于2018年5月24日向被告联发集团发函催收水库租赁费用，被告则当庭表示未收到催收函件。庭审时，原、被告双方均认可自2015年10月1日起，被告就再未向原告支付任何租赁费用。针对案外人重庆经济技术开发区农林水利管理所是否知情及同意被告联发集团参与管理南山水库并承担租赁费用的问题，本庭要求原告庭审结束后5日内提交相应证据，后原告并未补充任何证据。另查明：2013年8月30日，联发山水谣A组团工程竣工验收并备案登记（建竣备字【2013】0102号），工程规模60236.46平米，建设单位为联发集团。2013年12月20日，联发山水谣二期工程A组团（2-43#、2-51#）工程竣工验收并备案登记（建竣备字【2013】140号），工程规模43684.55平米，建设单位为联发集团。2014年9月24日，联发山水谣一期B组团（一期）1-1至1-6、1-8至1-24、1-26至1-36号楼工程竣工验收并备案登记（建竣备字【2014】086号），工程规模36526.33平米，建设单位为联发集团。2014年12月19日，联发山水谣二期工程B组团（2-44、2-45、2-50、2-52B）工程竣工验收并备案登记（建竣备字【2014】124号），工程规模82254.15平米，建设单位为联发集团。2015年12月18日，联发山水谣二期C组团工程（2-46、2-47、2-48、2-49、2-52C、2-54）竣工验收并备案登记（建竣备字【2015】0147号），工程规模124313.01平米，建设单位为联发集团。2016年2月5日，联发山水谣一期B组团（二期工程）1-59#楼、1-60#楼工程竣工验收并备案登记（建竣备字【2016】0023号），工程规模6420.57平米，建设单位为联发集团。以上竣工工程面积总计为353435.07平米。2016年5月31日，被告联发集团将坐落于重庆北部新区经开园鸳鸯组团D标准分区（D12、D13、D14、D15、D16-1、D16-2、D16-3、D16-5）-1-1号地块（面积57085平米）、-2-4号地块（面积37823平米）、-2-2号地块（面积60799平米）国有建设用地使用权转让给重庆融联盛房地产开发有限公司，并办理了相应产权证书，分别为：渝（2016）两江新区不动产权第000420074号、第000420580号、第000420176号。以上事实，有《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》、双方往来函件、当庭陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。本案中，原告重庆建工与重庆经济技术开发区农林水利管理所就南山水库签订了租赁协议后，又与被告联发集团签订了《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》，就南山水库租赁费用的分摊做了约定，被告联发集团在享受了开发项目居住品质提升的同时，承担了支付相应水库租赁费用及水库相应管理职责的义务；同时，从原、被告之间的往来工作函件中也可看出，原告自述南山水库系原、被告双方共同租赁，故本院认为，原、被告双方就南山水库所签订的《南山水库租赁费用分摊说明》、《南山水库区域划分管理责任协议》，系原告重庆建工将南山水库部分水域租赁给被告联发集团，其实质系转租协议，但根据原告庆建工与重庆经济技术开发区农林水利管理所就南山水库签订的租赁协议，转租必须征得出租方农林水利管理所的书面同意意见后，该转让合同方为有效。而本案中，截至被告发函要求解除合同并告知不再支付水库租赁费用时，原告并无证据此时已征得出租方农林水利管理所的书面同意意见，也无证据证实被告知晓原告转租并未获得授权的事实，故原、被告之间的协议实际处于合同成立但尚未生效状态，属于效力待定，在合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，此时撤销应当以通知的方式作出，本案中，被告已向原告发函要求不再履行该协议，本院认为，该行为合法有效，原、被告之间就南山水库达成的租赁协议已被撤销，故对于原告要求继续履行协议的诉求，本院不予支持；对于双方所争议的水库租赁费用，本院认为，被告联发集团系2016年5月31日将其名下的国有建设用地使用权转让给重庆融联盛房地产开发有限公司，此后被告联发集团不再对南山水库部分水域履行管理职责，故不应再支付相应费用；对于2015年10月1日-2016年5月31日期间的水库租赁费用48865.51元（73098元/年÷365天×244天），因被告管理使用南山水库部分水域，享受了开发项目居住品质提升带来的收益，根据权利义务相一致原则，此期间的占用使用费用被告应支付与原告，该费用应参照双方约定的租金标准计算；至于被告诉讼时效经过的抗辩，本院认为，通过双方往来函件可知，原告一直在向被告催收水库租赁费用，故对此辩解，本院不予支持；至于逾期付款利息，本院认为，因双方之间的协议已撤销，自始无效，且根据双方之间的协议及实际付款经过来看，双方对付款方式、付款时间、逾期利息如何计算也无明确约定，故本院酌情认定参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，起算时间，从被告移转诉争水库周边项目国有建设用地使用权之次日即2016年6月1日起计算较为适宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告联发集团重庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向原告重庆建工集团房地产开发有限公司支付2015年10月1日-2016年5月31日期间的水库租赁费用48865.51元及逾期付款利息（从2016年6月1日起参照中国人民银行同期贷款利率计息至前款付清为止）；二、驳回原告重庆建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2439元，由原告重庆建工集团房地产开发有限公司负担1439元，被告联发集团重庆房地产开发有限公司负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  何嵘二〇一九年八月八日书记员  向露