广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3310号上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚振洪，男，1979年9月9日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）因与被上诉人姚振洪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富裕达公司上诉请求：撤销一审判决，改判富裕达公司向姚振洪支付逾期办证违约金（以340000元为基数，从2016年10月22日起计至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，按每日万分之一的标准计算，且违约金最高金额不应超过已付房价款340000元的1%即3400元）。事实和理由：一、富裕达公司未能及时协助被上诉人办理不动产权属证书并非是富裕达公司自身原因造成。富裕达公司已通过各种努力去推动协助办理业主不动产权属证书的工作，且已办妥很多阶段性的验收或者审批工作，但因涉案商住小区的承建商广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）以种种理由拖延提供涉案商品房工程的竣工验收资料原件，导致富裕达公司无法协助被上诉人办理不动产权属证书。二、富裕达公司向被上诉人支付的逾期办证违约金最高金额不应超过被上诉人累计已付房款的1%，如法院认定该封顶金额过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付房款总额的30%。1.涉案合同第十四条关于逾期办证违约金的约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的。被上诉人亦未在法定期限内以该条款显失公平为由行使撤销权，故应以该条款计算违约金。一审未对违约金的最高金额做出判决，加重了富裕达公司的违约责任，有失公平。2.一审法院认定合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补被上诉人损失并督促富裕达公司积极履行合同义务，是错误的。本案中，涉案房屋早已交付给被上诉人占有并使用，已实现了其购买房屋的主要目的。被上诉人亦未对逾期办证损失进行举证，其损失尚未确定，因此无法将合同约定的逾期办证违约金与其损失进行比较，更不能因此认定合同约定的逾期办证违约金过低。一审法院适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》[以下简称合同法司法解释（二）]第二十八条错误。3.如法院认定违约金金额封顶为已付房款的1%过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付房款的30%。首先，买受人没有就其损失举证。其次，即便调整违约金，根据合同法司法解释（二）第二十九条第二款的规定，如果违约金总额超过房价的30%，应认定为过分高于实际损失。最后，根据涉案合同第七条第2点之约定，买受人如逾期付款，违约金总额也不超过总房价的30%，根据对等原则，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付房款总额的30%。三、涉案合同补充协议第六条第3点约定了导致被上诉人不能按合同约定期限取得房地产权属证书，且富裕达公司不承担责任并有权相应顺延办证期限的九种情形。一审法庭辩论终结后不排除出现该条款列举的情形，故为了维护富裕达公司对被上诉人违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日。姚振洪辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.富裕达公司与承建商的纠纷与买受人无关，根据合同相对性，富裕达公司逾期办证的事实确实充分，理应承担违约责任。2.合同约定的封顶条款限制了买受人的权利，且不足以弥补买受人的损失。3.截至目前，买受人没有补充协议第六条第3点约定的九种情形，故不能按照不可能出现的情形去损害买受人的利益，买受人也没有预期违约，所以违约金应当计算至备案之日。姚振洪向一审法院起诉请求：判令富裕达公司向姚振洪支付逾期办理房产证违约金25194元（违约金的计算方法：以340000元为基数，从2016年10月12日起按每日万分之一计算至取得房地产权属证书之日止，暂计至2018年10月23日为25194元）。一审庭审中，姚振洪明确诉讼请求为判令富裕达公司从姚振洪实际收楼之日即2013年12月3日起720个工作日届满之次日开始，按已付购房款340000元，以每日万分之一计算违约金至富裕达公司提供办理权属登记资料到产权登记机关备案递件完成之日止。一审法院认定事实：2013年3月24日，姚振洪（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1301018150），约定买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共103.72平方米，套内建筑面积为89.97平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米3779.04元，总金额340000元；出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延一年。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；付款方式及期限：2013年3月24日现金支付102000元，2013年4月24日商业贷款支付238000元；买受人逾期付款的违约责任：买受人采用银行按揭方式付款，买受人必须在签订本合同的同时签署及提供按揭所需文件，缴交按揭申请所需的律师费、公证费等费用。如买受人违反上述约定，且逾期超过七天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价30％向出卖人支付违约金；如出卖人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金。无论任何时期因政府调整金融政策的原因，或者其他非出卖人的原因，导致买受人不能以按揭贷款方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以支付购房款的，买受人必须在收到出卖人或代办按揭的有关单位通知之日起15日内变更付款方式并以现金方式交清余下全部购房款，逾期出卖人有权立即解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30％的违约金，且出卖人有权收回上述商品房另行出售，出售所得全部款项归出卖人所有；如出卖人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。同时，双方签订了合同附件六合同补充协议，特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。其中有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限；买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行；本补充协议为中山市商品房买卖合同不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2013年4月2日，姚振洪与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2013年5月8日，姚振洪交纳普通标准住宅税费5100元。2013年11月30日，富裕达公司开具的发票载明姚振洪向其支付房款340000元。一审庭审中，富裕达公司确认姚振洪已足额支付购房款。2013年12月3日，富裕达公司出具收据确认收到姚振洪交来涉案房地产的综合办证费1300元。同日，中山市信诺物业管理有限公司出具五份收据，确认收到涉案房地产的维修资金、报装电表服务费、水费周转金、管理费、垃圾清运费，收款单位处盖有中山市信诺物业管理有限公司汇泰都城花园二、三期财务收费专用章。姚振洪称富裕达公司于2013年12月3日将涉案房地产交付给其使用。一审庭审中，双方均确认涉案房地产的实际收楼时间是2013年12月3日。但因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记手续，姚振洪遂于2018年11月12日诉至一审法院，主张前述实体权利。中山市建设工程质量监督站出具工程质量监督报告编制通过告知书，载明富裕达公司建设的汇泰都城花园二期（5-12栋及地下车库）商住小区工程的工程质量监督报告（编号：20151009001DC）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。2013年12月16日，中山市公安消防支队大涌大队出具建设工程竣工验收消防备案凭证，载明富裕达公司于2013年12月16日申报了汇泰都城花园二期（5-12幢）建设工程的竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。2017年6月2日，中山市城乡规划局出具建设工程规划条件核实批复书，载明富裕达公司汇泰都城花园二期首次办理建设工程规划建设条件核实，土地使用证号为中府国用（2010）第270009号，建设用地规划许可证及附件编号为160312009090007，建设工程及规划许可证及附件编号为160042009050016，土地证地类（用途）为商住，总用地规模为76768.6平方米，总竣工面积为45352.6平方米，审查意见：同意办理规划条件核实。注：本期少报多建面积（301.95平方米）村镇基础设施配套费待项目第四期申请规划条件核实以项目整体（共4期）建筑面积误差核算收缴。2018年3月5日，中山市住房和城乡建设局出具关于约谈中山市富裕达房地产有限公司的通知，载明由富裕达公司开发的汇泰都城花园二期工程存在因合同纠纷导致工程未能验收问题，该局决定对富裕达公司启动约谈机制。富裕达公司于2018年2月13日因涉案商住小区工程承建商开平二建公司未移交有关工程竣工验收资料以建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，一审法院依法于2018年9月18日作出（2018）粤2071民初3744号民事判决，判决如下：开平二建公司于判决生效之日起十五日内向富裕达公司提供可以通过建设行政主管部门审核、验收的位于中山市大涌××“老鼠××、榕树坑”××都城花园××期工程（包括土建、给排水）的相关施工资料，并配合富裕达公司进行该工程的竣工验收工作；驳回富裕达公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由开平二建公司负担并于判决生效之日起七日内迳付富裕达公司。该判决上诉于本院，尚在审理过程中。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、逾期办证的违约责任可归责于哪一方；二、逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，分析如下：关于焦点一。根据中山市商品房买卖合同关于“富裕达公司应于2013年11月15日前交付符合合同约定的商品房给姚振洪使用，并应在商品房交付使用后720个工作日内向产权登记机关提供资料进行备案。”及补充协议关于“有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，富裕达公司实际于2013年12月3日将商品房交付给姚振洪使用，依约应于720个工作日内即2016年10月21日前向产权登记机关提供资料进行备案，但至今仍未能为姚振洪向产权登记机关提供相关办证资料，也未提交可免责事由的相关证据，故应认定富裕达公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于焦点二。关于违约金起算时间，根据合同第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”及补充协议关于“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，合同约定涉案房屋的交楼时间为2013年11月15日，双方均确认实际交楼时间是2013年12月3日且姚振洪明确逾期办证违约金从实际收楼之日起720个工作日届满的次日计算，即富裕达公司应于720个工作日内即2016年10月21日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为姚振洪向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2016年10月22日。关于违约金的截止时间，根据合同第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。关于违约金计算标准，合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。对逾期办证的违约金，双方约定最高为按已付房价款的1%计算，而对于姚振洪逾期付款的违约金的约定则高达总房价的30%。与姚振洪承担总房价的30%支付逾期付款违约金的违约责任相比，富裕达公司最高按已付房价款的1%承担逾期办证违约金的违约责任明显不对等，既不能匹配时间长短所造成守约方的动态损失变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。富裕达公司应在2016年10月21日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间。综合前述分析，合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补姚振洪损失并督促富裕达公司积极履行合同义务。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、富裕达公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等性原则，以及依照合同法第一百一十四条及合同法司法解释（二）第二十八条的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，富裕达公司违反合同约定，致使姚振洪至今仍未能取得房屋权属证书。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限。结合富裕达公司上述违约行为的过错程度、逾期办证的时间及后果等具体情况，虽然姚振洪无法举证其所受损失的金额，但因逾期办证而无法完全行使物权的全部权益，由此所致的直接或间接不利影响客观存在，其损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。现姚振洪主张以已付购房款340000元为基数，按每日万分之一计算违约金，符合上述法律规定，一审法院予以支持。至于富裕达公司辩称违约金总额不超过已付购房款总额的30％的抗辩，理据不充分，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向姚振洪支付逾期办证违约金（以340000元为基数，从2016年10月22日起计至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费430元，减半收取215元（姚振洪已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付姚振洪）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.涉案合同附件六合同补充协议第六条（关于产权登记，补充合同第十四条）第3点约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。2.二审调查期间，对于本案是否存在因买受人原因导致产权证迟延办理的情形，富裕达公司没有就买受人存在该情形进行举证，且对于买受人称截至目前，其没有以上情形，富裕达公司称对此亦没有异议。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期办证违约金累计总额是否应不超过买受人累计已付房价款的1%。对此，本院具体分析如下：双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然涉案合同中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论富裕达公司逾期办证的行为延续多久，富裕达公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。富裕达公司至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且该逾期办证违约行为仍处于连续的不确定状态情形下，故富裕达公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在富裕达公司较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按已付购房款每日万分之一的标准计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，处理并无不当，本院予以维持。至于富裕达公司主张即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日的问题。本院认为，首先，涉案合同补充协议第六条第3点虽然是富裕达公司单方面提供的格式合同，但是从其内容考量，其中并不存在不公平或偏袒任何一方的情形，故属于有效条款。其次，在买受人从履约起至本案二审期间均不存在上述条款之情形的情况下，富裕达公司关于逾期办证违约金计算至一审法庭辩论终结之日的主张显然理据不足，本院不予支持。退一步讲，富裕达公司作为本案的违约方以及专业从事房地产开发的商事主体，相对于本案的守约方买受人具备更强的维权能力，故即使今后买受人出现上述条款之情形，富裕达公司亦可另行主张相应抗辩权利。综上，富裕达公司应自2016年10月22日起以340000元为基数，按每日万分之一的标准向姚振洪支付逾期办证违约金直至富裕达公司持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。另，富裕达公司上诉称逾期办证系因施工方开平二建公司不协助办理竣工验收手续、不提供办理房屋产权证所需要的相关资料所致。本院认为，就富裕达公司所称的上述情形，其与施工方之间的建设工程合同关系与本案商品房预售合同关系分属不同法律关系，富裕达公司因施工方违约所遭受的损失可另行主张，而无权要求买受人承担。故本院对富裕达公司的上述主张不予支持。综上，上诉人中山市富裕达房地产有限公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元（中山市富裕达房地产有限公司已预交），由中山市富裕达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年八月六日书记员  廖博睿