江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初3050号 原告：南通埃普森电器有限公司（社会统一信用代码：91320684MA1UQ6YA2K），住所地海门市包场镇海世路468号。 法定代表人：成宝强，总经理。 委托诉讼代理人：汤水华，公司股东。 委托诉讼代理人：蔡金凤，海门市刘浩法律服务所法律工作者。 被告：江苏尊匠家具有限公司（社会统一信用代码：91320684MA1UUFF22E），住所地海门市包场镇海世路468号。 法定代表人：高香兰，总经理。 委托诉讼代理人：陈达，海门市东灶港法律服务所法律工作者。 原告南通埃普森电器有限公司（以下简称埃普森公司）与被告江苏尊匠家具有限公司（以下简称尊匠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告的法定代理人成宝强、委托诉讼代理人蔡金凤及被告的委托诉讼代理人陈达均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人汤水华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告埃普森公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告将承租房屋交还原告；2、判令被告支付原告房屋租金人民币1380000元（以下币种同）、保证金85000元；3、判令被告支付违约金459000元；4、判令被告支付赔偿金280000元。事实和理由：被告因经营所需，向原告租赁房屋，双方于2018年1月15日签订了租赁合同。原告于2018年2月1日将租赁的房屋交付被告使用。但被告一直拖延给付租金。 被告尊匠公司辩称，被告没有违约的情况，原告的诉请没有依据。原告出租的房屋不符合被告生产家具的条件，需要原告进行整改。考虑到本案的种种情形，被告同意双方之间的租赁合同于2019年7月31日解除，但原告必须给予被告2个月的延缓期。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2018年1月15日，原告埃普森公司（甲方）与被告尊匠公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定：1、租赁物坐落于海门市海门港新区埃普森公司内，包括车间、办公楼、宿舍楼、门卫等共计14000平方米；2、租赁期限为2018年2月1日起至2023年1月31日止，共计五年；3、租赁用途：用于乙方生产经营、办公、员工宿舍，具体以乙方营业执照核准的经营项目为准；4、租赁价格：全部物业年租金前两个年度为每月每平方10元，总价1680000元/年，后三个年度每年年租金1770000元/年。5、乙方在租赁期间的环评、安评、消防等手续和相关设备、设施的材料与安装乙方自行办理，因此产生的所有费用均由乙方自行承担；6、付款方式：以先付后用为原则，第一期租金168万元乙方应于2018年2月10日前给到甲方，之后每半年租金给付的时间为4月30日前和11月1日前付清；7、乙方需向甲方支付150000元作为厂房租赁保证金（不计息），于2018年1月17日前交付，租赁期满后，且乙方不违反合同各项条款的前提下，甲方将保证金退还。合同并就违约责任、双方其余的权利和义务等均进行了约定。租赁合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用。被告于2018年2月10日前向原告支付租金85万元、保证金65000元；2018年4月18日支付租金10万元；2018年5月11日支付租金30万元；2018年8月3日支付租金2万元；2018年8月31日支付租金15万元；2018年12月4日支付租金1万元；2018年12月7日支付租金3万元；2018年12月21日支付租金2万元；2019年1月17日支付租金30万元。合计支付租金198万元、保证金65000元。 2019年4月11日，原告向被告发出通知：与你公司于2018年1月15日签订租赁合同以来，你公司未按双方约定如数按期向我公司缴纳保证金和租金，经本公司多次催要，无果。由于你公司多次违约，给我司带来了很大的损失。贵司本应在2018年11月1日前向我司给付保证金85000元和2019年上半年租金540000元；2019年4月30日前付清下半年的租金840000元，共计1465000元。现我公司给你一定的宽限期，通知贵司须在2019年4月18日前支付清2019年上半年的租金及补齐保证金，如在通知的时间内未履行，我公司将通过法律途径及其他方式追索租金和违约金，并按租赁合同约定解除公司并责令限期2019年4月20日前清场。之后，被告未向原告支付钱款。现由于原、被告双方就租金给付、合同违约等情况存在争议，故成讼来院。 以上事实，由原告提供的租赁合同、银行交易记录、通知及双方当事人陈述等在卷佐证。 综合原、被告的诉辩主张以及举、质证，本院确定本案的争议焦点为：1、原、被告在履行租赁合同期间是否存在违约行为；2、案涉租赁合同是否应予解除，解除时间为何时；3、如合同解除，后续权利义务如何确定。 关于争议焦点1、原、被告在履行租赁合同期间是否存在违约行为； 原告主张按照租赁合同约定，被告应予2018年2月10日前支付第一年租金168万元及租赁保证金15万元，但被告在2018年2月10日前仅向原告支付租金85万元、保证金65000元，在租金缴纳的第一期被告即违约。后经原告多次催要，被告陆陆续续支付了部分租金。截止第一年度租赁期满，被告合计支付了租金198万元、保证金65000。但租赁合同约定，根据先付后用原则，2019年度上半年的租金应予2018年11月1日前付清，即在2018年11月1日前被告还应支付2019年度上半年的租金84万元，则如按租赁合同约定，被告应予2018年11月1日前支付租金252万元、保证金65000元，被告至今仅支付租金198万元、保证金65000元，显属违约。 被告主张，按照租赁合同约定：之后每半年租金给付的时间为4月30日前和11月1日前付清。应当理解为2019年度上半年的租金应予2019年4月30日前付清。因为原告于2019年4月11日发出通知函，要求解除合同，故原告有理由在2019年4月30日前不支付2019年度上半年的租金。被告已经支付了租金198万元、保证金65000元，已经超过第一年度租金168万元、保证金15万元的总和，故被告不存在违约的情况。 本院认为，租赁合同约定：以先付后用为原则，第一期租金168万元乙方应于2018年2月10日前给到甲方，之后每半年租金给付的时间为4月30日前和11月1日前付清。该约定明确了先付后用原则，原告要求被告于2018年11月1日前支付2019年度上半年的租金，符合合同约定的本意，也符合日常的交易习惯。况且根据原告股东汤水华与被告的租金支付人贾小伟之间的聊天记录，明确汤水华早在2018年11月20日就已经向被告催要2019年度上半年的租金。再结合被告于2019年1月17日前已经支付租金198万元，总额超付第一年度租金；和原告于2019年4月11日向被告发出催款通知后，被告并未有证据证明其提出异议等情形，本院确认根据合同约定，被告应于2018年11月1日前支付2019年度上半年租金。故此，原告未按合同约定的期限交付第一年度的租金和保证金，又未按合同约定支付2019年度上半年的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。 被告举证南通鑫睿环境安全科技服务有限公司于2019年5月15日出具的尊匠公司安全现状隐患简要分析报告，认为原告向其交付的租赁房屋不符合被告生产家具要求具备的安全生产条件，原告构成违约。本院认为，原、被告签订租赁合同之始，被告作为专业生产家具的企业，即应对租赁房屋是否适合家具生产进行审验，如不符合，根据合同约定（乙方在租赁期间的环评、安评、消防等手续和相关设备、设施的材料与安装乙方自行办理，因此产生的所有费用均由乙方自行承担），被告也应在生产前对租赁物进行必要的生产性改良。但被告在本案纠纷发生前，从未提出过租赁房屋不符合安全生产的条件，也一直处于正常生产中。故对被告的主张，本院不予支持。 关于争议焦点2、案涉租赁合同是否应予解除，解除时间为何时； 根据原、被告签订的租赁合同第五条第2点以及相关的法律规定，在被告未按时支付租金构成违约的情形下，原告有权主张解除合同。但原告要求被告履行合同至2020年1月31日止并交纳相应的租金后再行解除合同，在被告现已不能正常生产并同意解除合同的情形下，不符合法律规定也没有现实履行的可能性。被告现同意租赁合同于2019年7月31日解除，本院认为，符合双方要求解除合同的意愿并能最大程度的维护原、被告的合法利益，本院予以支持。故本院认定原、被告于2018年1月15日签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，合同的履行期为2018年2月1日起至2019年7月31日止，共计18个月。 关于争议焦点3、如合同解除，后续权利义务如何确定； 本院认为，案涉合同履行期间为18个月，根据租金合同约定，租金为14万元/月×18=252万元，被告已支付租金198万元，尚欠租金54万元。合同解除后，被告应当及时向原告交还租赁房屋，在此期间的房屋占用费应参照租金计算。合同解除后，因被告违约，其应承担相应的违约金。合同约定：如未能按期支付租金15天后，每延期一天，须支付年租金的1%作为违约金，每延期两天，须支付2%，以此类推。该项违约金约定过高，本院予以调整。考虑到合同解除后租赁房屋可能会存在空置期，本院酌定被告应以年租金168万元的20%向原告支付违约金，即336000元。原告要求被告按2个月租金的标准支付赔偿金28万元，于法无据，本院不予支持。原告要求被告补交租赁保证金85000元，按租赁合同约定，在租赁期未满前退租的，保证金即为违约金，不予退还，故对于原告要求被告补交租赁保证金85000元的请求，本院亦不予支持。被告已经向原告缴纳的保证金65000元，应折抵违约金，故被告仍需支付违约金336000元-65000元=271000元。 综上，本院认为，原、被告的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。被告拖欠原告租金，构成违约。合同解除后，被告应及时交还租赁房屋、支付拖欠租金、房屋占用费并承担相应的违约金。原告的诉请部分成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告南通埃普森电器有限公司与被告江苏尊匠家具有限公司于2018年1月15日签订的租赁合同于2019年7月31日解除； 二、被告江苏尊匠家具有限公司交还原告南通埃普森电器有限公司在2018年1月15日双方签订的租赁合同中确定的租赁标的物并支付自2019年8月1日起至租赁标的物实际交还之日止、按人民币14万元/月的标准计算的房屋占用费； 三、被告江苏尊匠家具有限公司支付原告南通埃普森电器有限公司租金人民币54万元； 四、被告江苏尊匠家具有限公司支付原告南通埃普森电器有限公司违约金人民币271000元； 以上第二、三、四项，由被告江苏尊匠家具有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。 五、驳回原告原告南通埃普森电器有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24432元，申请保全费5000元，由原告南通埃普森电器有限公司负担案件受理费9432元；由被告江苏尊匠家具有限公司负担案件受理费15000元及申请保全费5000元并于本判决生效后十日内向本院缴纳（原告预交且应退还的案件受理费，由其于本判决生效后向本院申请退还。）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24432元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  周 旋 人民陪审员  钱士标 人民陪审员  赵洪新 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  丁 莹