广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2676号原告：王迎新，女，1975年12月31日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄嘉慧、赵少伟，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路88号D10铺。法定代表人：张继发。被告：谢绍江，男，1973年4月16日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：许少君、陈艳华，均系广东法穗律师事务所律师。原告王迎新诉被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称“平康公司”）、谢绍江房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王迎新及其委托代理人黄嘉慧、赵少伟，被告谢绍江委托代理人许少君到庭参加诉讼。被告平康公司经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王迎新诉称：2017年7月22日，经广州大牌信息技术咨询服务有限公司宣传及介绍，原告向平康公司认购了位于广州市荔湾区文昌南路88号D95房，2017年7月30日签订不动产买卖合同，约定交易总价为691659元，其中34万元通过银行贷款支付。原告支付了351659元之后，与平康公司签订补充协议，约定剩余楼款分期十年按月支付，具体每月支付3754.24元，原告一共支付了6期，共22525.44元。在此过程，原告向广州大牌信息技术咨询服务有公司支付团购服务费10万元。2018年5月，经业主告知，平康公司原来的销售地点己经人走楼空，经原告向房管局查询，谢绍江是房屋的业主，涉案房产处于抵押状态，两被告的行为己经涉嫌诈骗。由于两被告失联，房屋又处于抵押状态，无法办理过户手续，合同目的无法实现。为维护原告权益，故起诉要求判令：一、解除原告与被告签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》、《广州市存量房买卖合同》；二、两被告向原告退还购房款374184.44元、税费21004元及利息（逾期利息应以人民币395188.44元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%自2017年7月22日起计至被告还清所有款项之日止）；三、两被告赔偿原告经济损失人民币10万元；四、两被告承担本案诉讼费。被告平康公司没有到庭答辩。被告谢绍江辩称：本案不应由法院管辖，因为双方在存量房买卖合同第14条约定纠纷由广州仲裁委仲裁，所以请法院向原告释明撤回对谢绍江的诉请或直接裁定驳回其对谢绍江的起诉。如果法院确定法院有管辖权，我方答辩如下：不同意原告的诉请。1、原告与平康公司签署的买卖合同效力不及于我方，我方没有向原告收取任何购房款。2、双方签订的存量房买卖合同系我方与杨少辉所签订的收购合同内约定的履行方式，故原告诉请没有事实依据。原告所诉请的利息过高。团购费并非房款，原告应向收取团购费的公司另行主张。经审理查明：2017年7月22日，王迎新（乙方）与广州大牌信息技术咨询服务有限公司（甲方）签订《“云康居”成交确认书》，约定乙方于2017年7月22日认购“云康居”单位，建筑面积20.86平方米，总价691659元；乙方确认参与此次甲方所举办的团购优惠活动，所缴纳的100000元团购信息服务费用于购房优惠，签署本确认书后，团购信息服务费甲方不予退还；乙方已于2017年7月30日支付100000元团购服务费；团购服务费不抵入之后的购房款，乙方对此表示知晓并认可。并且只有付清团购信息服务费后方能享受本确认书上的团购优惠成交价，否则按原总价执行交易；等等。2017年7月30日，王迎新（乙方、买受人）与平康公司（甲方、出卖人）签订编号YP0095的《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号D95铺（建筑面积为20.86平方米、套内建筑面积为14.09平方米）以691659元出卖给乙方；乙方付款方式为商业按揭付款，乙方于2017年7月30日前交付定金100000元给甲方，于2017年7月30日交付首期楼款251659元给甲方；（第三条第三项）乙方贷款金额为340000元，应在签订本合同之日起3个工作日内自行与相关银行申请办理贷款手续，并按要求提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，自乙方提供相关银行出具的同意贷款证明书及书面递件通知书后20个工作日内，甲乙双方向广州市荔湾区房地产交易登记中心申办该不动产的交易过户手续；（第四条第一、二项）甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止；（第六条）甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内（两者以时间居后者为准，若乙方选择商业按揭付款的，则以本合同第三条第三项的约定为准），完成办理该不动产交易过户手续，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止；（第七条）甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；（第十条）合同履行中产生争议，可依法向不动产所在地法院起诉等等。2017年10月14日，王迎新（乙方、买受人）与平康公司（甲方、出卖人）签订《补充协议》，约定：一、甲方同意：在乙方付清剩余楼款前，提前至2017年12月1日或之前与乙方向广州市荔湾区房地产交易登记中心申办该不动产的交易过户手续；并且甲方在广州市荔湾区房地产交易登记中心出具新不动产权证之日起3日内，将该不动产按现状交付给乙方。二、由于乙方尚未付清楼款，乙方同意在办理该不动产的交易过户手续后办理该不动产的抵押登记手续，登记抵押权人为甲方指定人，债权金额为340000元，债务履行期限为2017年12月至2027年11月；乙方同意在办理该不动产的交易过户及抵押登记手续后，将尚欠甲方的剩余楼款分期十年按月支付给甲方，并且按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%的利率标准（即年利率5.88%）承担欠款利息，具体支付时间为乙方在2017年12月至2027年11月期间每月5日前按照等额本息方式归还甲方本金、利息合计3754.24元；等等。王迎新于2017年7月22日向平康公司支付了定金20000元；于2017年7月29日向平康公司支付了首期房款331659元及税费21004元，向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付了团购服务费100000元;于2017年11月30日、2018年1月4日、2018年2月1日、2018年3月1日、2018年4月2日、2018年5月3日分别向平康公司支付了房款3754.24元。以上总房款为374184.44元。另，2017年8月1日谢绍江与原告签订网签《存量房买卖合同》约定：谢绍江将讼争商铺以691659元出售给原告，签订本合同时支付50000元定金，2017年8月2日前支付首期款351659元，剩余340000元双方自行申请办理银行按揭手续，按揭方式为银行商业贷款。如银行不贷款，原告需在2017年9月30日前支付剩余房款。（第十四条）本合同在履行过程中如发生争议，提交广州仲裁委员会仲裁。2018年5月原告发现被告平康公司人去楼空，与其他购房人到公安部门申请立合同诈骗案件，广州市公安局荔湾区分局于2018年7月19日作出《不予立案通知书》。原告在2018年7月5日在《羊城晚报》登报声明停止支付剩余购房款。2019年2月24日，原告通过邮政EMS快递向平康公司及谢绍江邮寄《催告书》，但被退回。经查，案涉商铺登记产权人为谢绍江。2018年7月16日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人湛伟江。庭审中，被告谢绍江向本院提供了《收购合同》复印件，拟证明谢绍江是把讼争房屋出售给杨少辉，在杨少辉向其支付房款后，谢绍江则配合杨少辉签订网签合同，将房屋过户给第三方。该合同的出售方是陈永雄、谢绍江、李志标，收购方是杨少辉。合同约定陈永雄、谢绍江、李志标将讼争房屋在内的63套商铺出售给杨少辉等。原告认为该证据只是复印件，不予确认，即使该证据真实存在，谢绍江与杨少辉的关系并不影响案件的性质，谢绍江与平康公司是委托关系，至少是表见代理关系。另，本案起诉状副本、开庭传票于2019年6月8日公告送达平康公司。本院认为：对于本案的管辖权问题，原告与平康公司、谢绍江分别签订了《不动产买卖合同》及《补充协议》、《存量房买卖合同》，从原告支付房款的情况看，其是按照《补充协议》约定的支付方式支付剩余的34万元尾款。因此，本案买卖双方实际上真实履行的是《不动产买卖合同》及《补充协议》，《存量房买卖合同》的履行仅仅是为了配合办理过户手续，因此，本案应以《不动产买卖合同》及《补充协议》作为审查案件管辖权的依据。《不动产买卖合同》及《补充协议》约定由不动产所在地法院管辖，故本案应由本院管辖。对于平康公司与谢绍江的关系问题，从谢绍江提供的证据《收购合同》复印件看，谢绍江是把房屋出售给平康公司的原法定代表人杨少辉，证据中反映的房屋买卖法律关系明显与原告主张的委托出售房屋法律关系不同。现谢绍江没有提供《收购合同》的原件，无法依据该证据判断平康公司与谢绍江之间的法律关系，但原告没有直接的证据证明谢绍江委托平康公司出售房屋，故本院对原告主**康公司与谢绍江之间是委托关系不予采信。至于谢绍江与原告签订的网签《存量房买卖合同》问题，如前所述，原告在支付房款的时候，是按照《不动产买卖合同》及《补充协议》约定支付购房款尾款，原告与谢绍江签订买卖合同后，也没有向谢绍江支付房款，可见本案买卖双方实际上真实履行的是《不动产买卖合同》及《补充协议》，《存量房买卖合同》的履行仅仅是为了配合办理过户手续所签订。谢绍江与原告签订《存量房买卖合同》的行为，仅代表谢绍江同意平康公司对涉案房屋享有处分权，并不能代表谢绍江追认平康公司享有出售房屋的代理权，因此，原告与平康公司签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》对谢绍江没有约束力。原告与平康公司就案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》及《补充协议》，但案涉商铺属于谢绍江所有，原告没有证据证明谢绍江与平康公司存在委托关系，谢绍江也拒绝对上述合同进行追认；且谢绍江已将案涉房屋抵押于他人并进行了抵押权登记，故原告与平康公司签订的上述合同的履行存在法律上的障碍，合同目的无法实现，现原告要求解除与平康公司签订的上述合同，合理合法，本院予以支持。本院依法向平康公司于2019年6月8日进行了送达，故合同应于2019年6月8日解除。合同解除后，平康公司已收取的购房款374184.44元及税费21004元应当返还给原告。对于合同解除后原告的损失问题。如前所述，平康公司无权处分涉案商铺售于原告，存在明显过错，应承担主要责任。原告要求平康公司以已付购房款及税费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算损失，合法有据，本院予以支持。至于利息起算时间，应以原告付款之日起算。至于团购费，该费用系原告为购买案涉商铺而实际支出的费用，现原告因平康公司的违约行为而无法购得案涉商铺，故该损失应由平康公司赔偿。关于原告要求谢绍江对返还购房款、税费及利息，赔偿经济损失承担清偿责任的问题。依现有的证据，本案并不构成业主谢绍江与原告成立房屋买卖合同关系，原告也没有证据证明谢绍江与平康公司之间存在委托关系。故原告要求谢绍江对返还购房款、税费及利息，赔偿经济损失承担清偿责任，没有依据，本院不予支持。平康公司经本院传票传唤未能到庭应诉，本院依法作出缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王迎新与被告平康（广州）养老产业开发有限公司就广州市荔湾区文昌南路88号D95铺签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》于2019年6月8日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司返还购房款374184.44元及税费21004元给原告王迎新。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司向原告王迎新支付购房款及税费的利息（利息分段计算，其中定金20000元从2017年7月22日开始计算，首期房款331659元及税费21004元从2017年7月29日开始计算，购房款3754.24元分别于2017年11月30日、2018年1月4日、2018年2月1日、2018年3月1日、2018年4月2日、2018年5月3日开始计算；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至返还款项之日止）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司赔偿团购费100000元给原告王迎新。五、驳回原告王迎新的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10716元，由被告平康（广州）养老产业开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁审 判 员  侯伟邦人民陪审员  彭海连二〇一九年八月五日书 记 员  李 婷