江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4327号原告：李浩天，男，1993年1月2日生，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：李晓阳（系原告父亲），男，1962年3月19日生，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：孙志英（系原告母亲），女，1968年7月3日生，住江苏省无锡市北塘区。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司,统一社会信用代码91320902697876976G，住所地在江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。被告：盐城中瓯置业有限公司，统一社会信用代码91320902694538007E，住所地在盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。原告李浩天与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（以下简称盐城嘉华公司）、盐城中瓯置业有限公司（以下简称盐城中瓯公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于同年7月18日公开开庭进行了审理。原告李浩天的委托诉讼代理人李晓阳、孙志英，被告盐城嘉华公司、盐城中瓯公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李浩天向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告支付原告自2014年11月1日至2019年7月13日的商铺租金人民币79683元；2、判令两被告支付原告迟延支付租金的利息，按年利率6%计算至实际偿还之日止；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年11月9日原告与被告盐城中瓯置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发的盐城义乌商贸城第3层3219号商铺，2011年11月9日又签订了《补充协议》，双方在《补充协议》中明确约定：1、该商铺总销售金额为300658元。2、原委托经营管理期限自盐城义乌国际商贸城交付之日起计算，现定于最晚委托期自2011年11月1日起计算。第四、五年租金按总销售金额的8%计算。双方于2012年1月14日正式签署了《盐城义乌商贸城收房交接书》，并明确注明：“商铺委托经营协议书”在签署此收房交接书同时即日生效。原告在签订《商品房买卖合同》的同时与盐城嘉华公司就该商铺签订了《商铺回购书》、《商铺委托经营管理协议》，该管理协议书双方约定：1、第三条：委托经营管理期自盐城义乌国际商贸城交付之日起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。2、第五条租金：市场培育期为交房之日起第一至第三年，双方确认无需支付该商铺租金，市场培育期满后第四至第五年，甲方（原告）继续委托乙方（被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司）统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。该租金交付方式：乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金。原告在2012年1月14日收到该商铺之日起，即已充分的履行了与两被告的合同（协议）约定，但两被告自始至终没有按照约定的租金和支付方式按约支付；被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司自2015年2月2日支付9140元后，在没有书面征得原告同意的前提下，擅自改为3个月一付，分别于2015年7月13日支付4570元、2015年10月23日支付4570元，在原告多次电话提醒支付金额不符及上门催讨后，2017年1月23日支付了9140元，至此，合计仅支付原告租金27420元，后期再无支付。另，根据协议第十一条，其他约定：前五年委托经营期满后，甲方可以继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，该租金不低于该出租房屋总销售金额的8%，甲方支付1/10作为乙方的委托佣金，双方可以在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。3、协议第五条第（二）点，租金交付方式：租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金。经原告到盐城义乌国际商贸城商铺现场详尽了解，申请人委托盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司管理的3219号商铺，在协议前5年委托经营期满后，没有按照双方约定协议，既没有书面联系或书面通知申请人，双方也没有另行签署委托合同，由盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司继续出租给商户经营至今，充分说明原告与盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司双方签订的《商铺委托经营管理协议》的约定条款在依约延续，盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司在认可协议条款约定前提下，继续续约出租该商铺，理应依约支付租金给原告。从原告与两被告协议约定，以及被告首次支付租金的时间看，两被告对商铺应支付租金计算自2014年11月1日起至2019年7月13日止是确定无异议的，那么，按总销售金额300658元的8%计算，实得商铺租金应该为107103元（其中2017年1月14日至2019年7月13日商铺应得租金除掉10%佣金是54120元），至今实际拖欠租金79683元，迟延支付租金的利息应参照同期人民银行贷款利率按6%分段计息。原告多次拨打两被告电话及上门催计未果，恶意拖欠至今不予理睬。经查，两被告的法定代表人均是陈大凤，同时也是该公司的执行董事兼总经理。原告与两被告签订的《补充协议》、《盐城义乌商贸城收房交接书》、《商铺回购书》、《商铺委托经营管理协议》中，利益与关系混同，因此原告根据相关法律法规，要求两被告支付拖欠商铺租金符合诉请。综上所述，原告认为，原告与两被告之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《盐城义乌商贸城收房交接书》、《商铺回购书》、《商铺委托经营管理协议》协议是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的商铺，被告理应依约如期支付租金给原告，但是，被告却无理拒不支付恶意拖欠至今，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，现原告依法诉至人民法院，请求依法判决。被告盐城嘉华公司未作答辩。被告盐城中瓯公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2010年11月9日原告与被告盐城中瓯公司签订一份《商品房买卖合同》，购得坐落于盐城义乌商贸城A幢3219号商用房（层高4.8米。房款合计228951元）。2010年11月9日，原告与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定主要内容为：“委托方（甲方）：李浩天，受托方（乙方）：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司……第一条商铺基本情况该商铺坐落于盐城市开放大道313号[盐城义乌国际商贸城]A座三层3219号，建筑面积40.63平方米。第二条房屋权属状况该房屋权属状况为：甲方对该房屋享有所有权。该房屋用途为：商铺。第三条委托经营期限委托经营管理期自[盐城义乌国际商贸城]交付之日（注：具体以实际开发商、甲方、和乙方的交付手续为准）起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。第四条委托经营权限（一）乙方的具体代理权限为：1、委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权；2、代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3、第四至第五年委托期间，向承租方收取租金；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤消乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金。（三）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用出租房屋。（四）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方如向第三人出让房屋所有权的，在同等条件下，乙方拥有优先购买权，第三人应当事先确认继受甲方地位受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务。在第三人未签署确认书之前，不得办理所有权转让手续。（五）在本协议生效起至委托经营期结束，如果房产尚未办理抵押的，甲方未经乙方同意，不得向第三人提供房产抵押。（六）乙方在代理出租时，乙方可任意选择承租人，而不必经甲方同意。第五条租金（一）租金标准为：1、市场培育期：为市场正式交房起第一至第三年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方应自愿同意在前三年市场培育期内无偿交于乙方统一经营，乙方无需再承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2、市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。3、市场培育期满后第四至第五年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方。在乙方与商铺承租人商洽成功后，甲方在满足乙方对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许甲方进驻市场。（二）市场培育期满后第四、五年租金交付方式租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）。（三）在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权。承租方如需续签租赁合同，需提前3个月通知乙方代为办理，届时租金由乙方向承租人代收后按实转交甲方，但乙方有权代为扣缴相关税费。第六条代理佣金（一）第四、五年的佣金：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的委托佣金；该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。第七条其他费用委托经营期限内，甲方不承担与该房屋有关的以下费用：1、水费、电费、电话费；2、电视收视费；3、治安、消防费用；4、供暖费、燃气费；5、物业管理费、卫生费等。以上费用乙方可根据实际情况与承租方约定具体支付责任。第八条房屋及附属设施的维护（一）甲方允许实际承租方或乙方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有。第九条协议的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止协议。具体违约责任详见本合同第十条。（二）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方签署的《商品房买卖合同》合同总金额20%计算。双方确认，因双方对市场因素的认知，双方对违约金数额确认，不得以过高或过低主张调整。第十一条其他约定l、前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，该租金不低于该出租房屋总销售金额的8%，甲方支付1/10作为乙方的委托佣金，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2、委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从乙方统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途。第十三条本协议经甲乙双方签字盖章后生效……协议生效后，甲乙双方对协议内容的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等的法律效力。”，原告在该协议甲方处签字确认，被告盐城嘉华公司在该协议乙方处盖章处加盖合同专用章确认。2011年11月9日，原告与被告盐城中瓯公司签订《补充协议》一份，载明：“李浩天于2010年11月9日购买盐城义乌国际商贸城A座叁层3219号商铺，实测面积：40.55㎡，开票总价：228500元，总销售金额：300658元。原委托经营管理期限自盐城义乌国际商贸城交付之日起计算，现定于最晚委托期自2011年11月1日起计算。第四、第五年租金按总销售金额的8%计算。商铺内水、电、网络接通费与甲方无关。此协议与盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议具有同等法律效力。一式二份，双方各持一份，签字生效。盐城义务国际商贸城”，被告盐城中瓯公司加盖销售合同专用章确认，原告签字捺印确认。2012年1月14日，盐城中瓯公司与原告李浩天签订《盐城义乌商贸城收房交接书》，将上述商铺交付李浩天，并约定“商铺委托经营协议书”在签署此收房交接书同时即日生效。后被告盐城嘉华公司向李浩天给付上述协议中约定的第四至第五年房屋部分租金共计27420元，其余部分未支付，原告遂诉至本院。再查明：在（2019）苏09民终205号生效判决中载明：“通过两公司的法定代表人及股东构成、营业场所及通讯方式、宣传资料内容、企业信息公示情况、主管销售人员信息等，可以说明上述两公司之间具有一定的关联关系。其次，盐城中瓯公司与任弘迪签订的补充协议内容也涉及委托经营商铺的期限、租金等事项。同时，补充协议还约定该补充协议与商铺委托经营管理协议具有同等法律效力，说明盐城中瓯公司在一定程度上也参与了商铺租赁事宜。再次，盐城嘉华公司与盐城中瓯公司也未提供证据证明其已向任弘迪明确披露说明二者系各自独立的经营主体。综上，可认定任弘迪对于盐城中瓯公司与盐城嘉华公司系关联企业产生合理信赖，因此，盐城中瓯公司在客观上对于盐城嘉华公司欠付租金的后果具有一定的责任，应对盐城嘉华公司的义务承担补充赔偿责任为宜。”本院认为，原告与被告盐城中瓯公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，与被告盐城嘉华公司之间签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告盐城嘉华公司未能按约履行，应承担相应的民事责任。一、关于原告主张的租金问题。1、被告盐城嘉华公司应当支付原告第四、第五年(2014年11月至2016年11月)房屋租金。本案中，案涉《商铺委托经营管理协议》第五条第二项约定“市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。”《补充协议》中约定：“……开票总价：228500元，总销售金额：300658元。……”。截止本案法庭辩论终结之日，双方约定的前五年委托经营管理的付租日已到期。被告盐城嘉华公司应当支付原告第四、第五年(2015年1月至2017年1月)房屋租金共计48105元（精确到元）。2、被告盐城嘉华公司应支付自2017年1月14日起至2019年7月13日止商铺租金。根据《商铺委托经营管理协议》约定“…第十一条乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金。……前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，该租金不低于该出租房屋总销售金额的8%，甲方支付1/10作为乙方的委托佣金，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。……”因此，被告盐城嘉华公司应支付自2017年1月14日起至2018年7月13日止商铺租金300658元*8%/年*（1-1/10）*2.5年=54118元（精确到元）。3、被告盐城嘉华公司应支付《补充协议》约定提前计算部分两个月又13日租金4877元。以上共计107100元。被告盐城嘉华公司于2015年2月2日、7月13日、10月23日分别向原告9140元、4570元、4570元、于2017年1月23日向原告支付9140元，合计已支付27420元，尚欠原告79680元。二、关于原告主张的利息问题。原告与被告盐城嘉华公司在委托经营管理协议中约定被告盐城嘉华公司按每半年向原告交付租金，即在每半年的第一个月的20日内支付半年租金。被告盐城嘉华公司未能按约支付，原告主张按合同约定要求被告盐城嘉华公司支付租金的同期人民银行贷款利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。利息计算标准，按未支付的租金为本金，自应支付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档银行贷款利息分段计算。三、关于被告盐城中瓯公司承担责任的问题。盐城中瓯公司与李浩天签订的补充协议内容也涉及委托经营商铺的期限、租金等事项。同时，补充协议还约定该补充协议与商铺委托经营管理协议具有同等法律效力，说明盐城中瓯公司在一定程度上也参与了商铺租赁事宜。再次，盐城嘉华公司与盐城中瓯公司也未提供证据证明其已向李浩天明确披露说明二者系各自独立的经营主体。综上，可认定李浩天对于盐城中瓯公司与盐城嘉华公司系关联企业产生合理信赖，因此，盐城中瓯公司在客观上对于盐城嘉华公司欠付租金的后果具有一定的责任，应对盐城嘉华公司的义务承担补充赔偿责任为宜。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李浩天支付2014年11月1日至2019年7月13日的商铺租金79680元并承担延迟支付租金的中国人民银行同期贷款利率计算的利息（计算标准见附页）。二、被告盐城中瓯置业有限公司对被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司的上述第一项给付义务承担补充清偿责任。被告盐城中瓯置业有限公司承担补充责任后，可直接向被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司追偿。三、驳回原告李浩天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，依法减半收取896元，由被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陆 娟二〇一九年八月二十二日法官助理  孙志杰书 记 员  乔白钰附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。