河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2832号上诉人（原审被告）：洛阳名门商业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区九都路与南昌路交叉口西南角名门盛世小区A座604室。法定代表人：向平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈原，该公司员工。委托诉讼代理人：党陶灵，该公司员工。被上诉人（原审原告）：洛阳爱秀文化传播有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区青岛路56号原上海市场百货大楼三楼。法定代表人：李雪垠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘路，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵春阳，河南大进律师事务所实习律师。上诉人洛阳名门商业管理有限公司（以下简称名门公司）因与被上诉人洛阳爱秀文化传播有限公司（以下简称爱秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，名门公司的委托诉讼代理人陈原、**，爱秀公司的委托诉讼代理人刘路、赵春阳到庭参加诉讼。庭审后，名门公司书面申请将其委托诉讼代理人**变更为党陶灵。本案现已审理终结。名门公司上诉请求：依法撤销一审判决并做出驳回爱秀公司诉讼请求的公正判决。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。名门公司履行了依约定交付合格铺位的义务，不存在违约之处。爱秀公司缺乏证据证明其确已支出设计费15万元、装饰费72万元、消防工程施工费损失8万元、员工工资159000元。2.一审判决责任划分不公。名门公司所出租的房屋符合正常商业用途使用，爱秀公司承租时并未声明其系用于KTV的经营，存在导致租赁合同不能履行的缔约过失。名门公司所出租铺位，是符合商业用途的合格商铺，其他承租人均已投入商业使用，而导致涉案铺位租赁协议不能履行的原因是爱秀公司用于KTV项目的经营，而非其他商业项目，导致合同不能履行的责任，不在于名门公司，而是爱秀公司。爱秀公司在KTV项目的环境影响评价文件未经审批的情况下，即行安排KTV项目的设计、装饰、消防工程，对损失的发生，存在因果上的过错责任。《环境影响评价法》第二十五条规定：“建设项目的环境影响评价未经法律规定的审批部门审查或者审查后未批准的，该项目不得开工建设”的规定，本案KTV经营项目显然是必须要经过审批的，所谓的装饰费用72万元、消防工程施工费用8万元，均是在未经环评审批情况下的支出，故对爱秀公司违法而支出的费用，一审判决却让名门公司承担，显然责任划分不公。爱秀公司辩称，一、一审认定名门公司存在两项根本违约行为正确：1.名门公司提供的租赁物不符合环评要求，系该大厦的中央空调机组未采用有效的隔音降噪措施造成的。截至一审举证期限届满，名门公司未提供该大厦按照要求通过验收的文件。名门公司称不知道爱秀公司的经营项目是KTV，该说法与事实严重不符。双方于2017年1月4日签订的补充协议中明确载明：“经营项目：KTV,经营品牌：美乐迪爱秀”。其他商铺目前是否正常经营不能作为衡量名门公司是否违约的标准，其他租赁者自愿承担更大的风险与爱秀公司无关。爱秀公司在接到通知后立即停止施工、装修、人员投入，尽到了防止损失继续扩大的义务。2.双方协商解决之前签订的案涉合同仍然合法有效，名门公司却于2018年3月17日将涉案商铺重复租赁给案外第三人河南鲁豫健身服务有限公司，导致爱秀公司不得不接受解除合同这一现实。二、爱秀公司的各项损失均真实存在。1.关于设计费部分。该部分损失有设计合同、设计效果图、收据、增值税电子普通发票予以印证，足以证明该部分损失真实存在，二审法院依法应当予以认定。2.关于装修费部分。一是关于名门公司提出的收款人账户问题。收款人账户系余建发个人，该账户是装修公司在合同中给爱秀公司指定的收款账户。二是发票问题，是否开具发票仅关系到装修公司是否依法纳税，而不是认定损失是否存在的标准。3.消防工程损失。在保证通过消防施工验收这一前提下，无论是选择让个人施工，还是找专业公司施工都无可厚非。4.关于人员工资部分。在前期的装修、施工、宣传过程中，爱秀公司招聘一定的员工进行管理、经营，是必要投入。三、本案不存在责任划分问题，爱秀公司在本案中无任何过错。爱秀公司向一审法院起诉请求：1.判令解除爱秀公司、名门公司于2017年1月4日签订的《洛阳名门商业广场铺位租赁与管理服务合同（A版）》及其补充协议（A01,铺位租赁与管理服务合同条款）；2.判令名门公司赔偿爱秀公司各项损失共计1113000元；3.判令名门公司向爱秀公司承担上述损失的利息（按照同期贷款利率计算至实际支付之日）；4.本案诉讼费由名门公司承担。一审法院认定如下事实：经审理查明，2017年1月4日，爱秀公司（乙方）与名门公司（甲方）签订《洛阳名门商业广场铺位租赁与管理服务合同（A版）》以及《A01铺位租赁与管理服务合同条款》。双方约定，名门公司将位于洛阳市九都路与南昌路交叉口名门商业广场编号为A4001号商铺出租给爱秀公司用于开办美乐迪爱秀KTV，铺位面积1900.66㎡，租赁期限：8年，自2017年3月1日至2025年2月28日止。2017年3月1日至2017年10月31日为装修及养店期，不收取租金。自2017年11月1日至2025年2月25日期间，分段计算租金标准。《洛阳名门商业广场铺位租赁与管理服务合同（A版）》第9.2条约定：因甲方原因导致标的铺位出现重大质量问题严重影响乙方经营且甲方拒绝维修的，或非乙方任何违约甲方无故采取停止乙方使用标的铺位或封门等措施的，乙方有权单方解除本合同……甲方应退回乙方剩余的履约保证金，并赔偿乙方的直接经济损失。另查明，上述合同签订后，爱秀公司于2017年1月13日与深圳壹源创装饰设计有限公司签订《深圳市设计合同书》，约定由深圳壹源创装饰设计有限公司负责爱秀公司经营的洛阳名门爱秀连锁KTV装饰工程设计，双方约定设计面积2000平方米，设计费用200000元。爱秀公司于2017年1月15日、1月20日、4月15日先后三次共向深圳壹源创装饰设计有限公司支付设计费150000元，深圳壹源创装饰设计有限公司向爱秀公司出具了A4001号商铺设计效果图、收据、增值税电子普通发票。爱秀公司于2017年4月7日与河南安发装饰设计工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由河南安发装饰设计工程有限公司负责按照装饰设计施工图纸对爱秀公司名门店（A4001号商铺）进行装修施工，合同约定开工时间为2017年4月7日，竣工时间为2017年9月30日，承包范围为室内装修，承包方式为包工包料。工程总价款为360万元人民币，付款方式为按工程施工进度付款，双方签订合同后预付订做材料定金72万元。双方另约定，施工方指定收款账户为余建发名下7个银行账户。爱秀公司先后分13次共向河南安发装饰设计工程有限公司指定收款账户转入60万元。河南安发装饰设计工程有限公司按约定入场对爱秀公司承租的A4001号商铺进行装修施工。后爱秀公司发现名门公司名门盛世项目未进行环评验收，即要求河南安发装饰设计工程有限公司停止装修施工。本案审理期间，爱秀公司又向河南安发装饰设计工程有限公司支付装修款12万元，并与河南安发装饰设计工程有限公司签订了涉案装修的《解除合同协议》。爱秀公司于2017年5月7日与胡继东签订《消防工程承包合同》，约定由胡继东负责爱秀公司承租的A4001号商铺的消防工程施工，合同约定工程总造价为242000元，付款方式为：合同签订付30000元，拿到消防审核意见书付50000元，工程完成50%付80000元，工程完毕拿到开业意见书付70000元，余款质保一年后付清。后爱秀公司分四次共向胡继东转账消防工程施工费用80000元，胡继东向爱秀公司出具收据两张，洛阳市公安消防支队于2017年8月11日向爱秀公司出具《建设工程消防设计审核意见书》一份，认定该商铺装修改造工程消防设计审核合格。爱秀公司因名门店经营需要，聘请员工刘小娟、李雪垠、刘婷婷、刘雪玲、赵新平五人，并签订了《劳动合同》，同时为该五人在洛阳市老城区社会保险中心缴纳社会养老保险。爱秀公司发现名门盛世项目未进行环评验收之后，未继续投入员工工资。又查明，2015年5月15日，洛阳市环境保护局出具《关于洛阳名门地产有限公司名门盛世建设项目环境影响报告书的批复》，该《批复》第四条载明：“……局部6层商业楼上的中央空调机组采用有效的隔音降噪措施，确保噪声对外影响达标”、第六条载明“……项目竣工后，应申请洛阳市环保局对项目配套的环境保护设施进行验收，合格后方可投入使用”；本案诉讼过程中，名门公司未能向法院提供有关环保验收合格的相关证据。2018年3月17日，名门公司与第三方河南鲁豫健身服务有限公司签订涉案房屋的《铺位租赁与管理服务合同条款》，并于2018年2月20日进行商铺交接。2018年3月30日，爱秀公司向名门公司出具《情况说明》，同意解除双方之间的租赁合同，但要求名门公司赔偿各项损失。上述事实，有《洛阳名门商业广场铺位租赁与管理服务合同（A版）》以及《A01铺位租赁与管理服务合同条款》、《深圳市设计合同书》、《建筑装饰工程施工合同》、《消防工程承包合同》、《建设工程消防设计审核意见书》、《关于洛阳名门地产有限公司名门盛世建设项目环境影响报告书的批复》、《铺位租赁与管理服务合同条款》、相关《情况说明》、汇款凭证、发票及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，合同的双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，爱秀公司、名门公司之间签订的《洛阳名门商业广场铺位租赁与管理服务合同（A版）》以及《A01铺位租赁与管理服务合同条款》系双方的真实意思表示，符合法律规定，依法应当受到法律的保护。名门公司作为出租方，有义务保证租赁物具备合法的使用条件，并有义务保障承租方对租赁物的控制和使用，以满足承租方的租赁经营目的得以实现。但名门公司在未取得洛阳市环保局要求的验收合格报告的情况下即投入使用出租给爱秀公司，又在租赁期内于2018年3月17日将该涉案商铺租赁给案外第三方河南鲁豫健身服务有限公司，其行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。因名门公司的违约行为致使合同目的不能实现，爱秀公司于2018年3月30日，在出具的《情况说明》中同意解除双方之间的租赁合同，对此，一审法院予以认可；但因名门公司的违约行为，给爱秀公司造成的经济损失，名门公司应予以赔偿。爱秀公司的合理损失为：1、设计费损失150000元；2、装修施工费损失720000元；3、消防工程施工费损失80000元；4、员工工资损失，根据本案具体情况，按爱秀公司主张的159000元一半即79500元予以确定；5、交通费损失酌定为1000元；以上共计1030500元。同时名门公司还应向爱秀公司支付自起诉之日即2018年9月5日起，按银行同期贷款利率计算的相关利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、名门公司自判决生效之日起十日内赔偿爱秀公司各项经济损失共计1030500元及利息；利息以1030500元为基数，按银行同期贷款利率，从2018年9月5日起计算至履行完毕之日止。二、驳回爱秀公司的其它诉讼请求。一审受理费14817元，爱秀公司负担1098元，名门公司负担13719元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，名门公司与爱秀公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效。根据二审中双方的诉辩意见，对双方争议的焦点评析如下：一、一审认定爱秀公司的各项损失是否合理的问题。关于设计费部分，爱秀公司提供了其与第三方签订的设计合同、设计效果图、收据、增值税电子普通发票，能够证明该部分损失真实存在，一审法院予以认定，并无不当。2.关于装修费部分，名门公司上诉称爱秀公司主张的装修款系个人之间转账，且未提供发票，本院认为，根据爱秀公司与河南安发装饰设计工程有限公司之间签订合同约定，付款账号为河南安发装饰设计工程有限公司指定的账户，提供发票系附随义务，不能以此来确定损失是否存在，一审法院予以认定，未超出合同约定的范围。3.关于消防工程损失部分。案涉消防工程经洛阳市公安消防部门验收合格，即使消防工程的承办人不具有相关资质，按照相关法律规定，也可以比照合同约定的价款支付工程费用，故名门公司以案涉消防工程承包人不具有相关资质，合同无效为由主张损失不能成立，本院不予支持。4.关于人员工资部分。爱秀公司经营案涉项目确实需要进行员工的聘任产生相应的人工成本，一审依据本案具体情况予以酌定，本院予以确认。综上，名门公司与爱秀公司于2017年1月4日签订案涉租赁合同，同年8月产生纠纷，在此期间，爱秀公司进行店铺设计、装饰装修、消防验收、人员招录等前期筹备工作，符合常理，必然会产生相应支出，一审综合本案具体情况，确认的各项损失1030500元较为合理，故关于名门公司上诉称爱秀公司的各项损失缺乏证据支持的主张，本院不予采信。二、一审责任划分是否正确的问题。首先，关于案涉租赁物所在的名门盛世建设项目，2015年洛阳市环境保护局对该项目的批复（不包括入驻的商业项目）中要求，案涉建设项目竣工后，应申请洛阳市环保局对项目配套的环境保护设施进行验收，合格后方可正式投入使用。经一、二审分别向名门公司释明，其均未提交案涉建设项目配套的环境保护设施验收合格证明，证明案涉建设项目至今未进行环保验收及备案。即案涉租赁物并非处于适合租赁的状态下，名门公司将案涉商铺租赁给爱秀公司。其次，双方在案涉租赁合同中明确约定，案涉商铺用于经营美乐迪爱秀KTV，双方均应当审慎核实房屋状况及合同履行的风险，对因案涉商铺不具备环评文件不能经营KTV娱乐项目致使合同解除，双方均应付一定的责任。综合上述两方面因素，名门公司存在主要过错，爱秀公司存在次要过错，一审判令名门公司承担全部责任，属于责任划分不当，本院予以纠正。本院综合考虑全案情况及责任划分，对名门公司应赔偿爱秀公司的各项损失酌定为800000元。综上所述，名门公司的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4385号民事判决第二项；二、改判河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4385号民事判决第一项为：洛阳名门商业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿洛阳爱秀文化传播有限公司各项经济损失共计800000元及利息（以800000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年9月5日计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回洛阳爱秀文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回洛阳名门商业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14817元，由洛阳爱秀文化传播有限公司负担4167元、洛阳名门商业管理有限公司负担10650元。二审案件受理费14075元，由洛阳爱秀文化传播有限公司负担4075元、洛阳名门商业管理有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年八月五日书记员  刘梦洋