浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初6108号原告（反诉被告）：苏忠貌，男，1966年6月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：林梅芳，浙江浙合律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑建微，女，1970年9月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈智，浙江泽商律师事务所律师。被告：张朝朝，女，1995年7月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑文旭（系被告小姨夫），男，1968年7月17日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈智，浙江泽商律师事务所律师。原告苏忠貌与被告郑建微、张朝朝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，原告苏忠貌申请财产保全，后被告郑建微提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）苏忠貌的委托诉讼代理人林梅芳，被告（反诉原告）郑建微及其委托诉讼代理人陈智，被告张朝朝的委托诉讼代理人郑文旭、陈智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏忠貌向本院提出诉讼请求：1.确认原告与张忠于2019年4月18日签订的《房屋买卖协议书》有效；2.要求二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续；3.判令二被告向原告双倍返还购房定金200000元；4.本案诉讼费、保全费、公告费由二被告承担。事实与理由：原告为孙女能够入读瓦市小学，预购置学区房，经中介介绍，2019年4月18日，原告与张忠签订《房屋买卖协议书》，张忠将其所有的坐落于温州市鹿城区五马街道永宁巷98号204室房屋出卖给原告，双方约定该房屋总价款为人民币1007000元，当日原告向张忠支付了100000元的购房定金，因双方在签订房屋买卖协议时，涉案房屋的产权证还在办理中，张忠尚未取得产权证，当时还无法办理过户手续，没有产权证剩余房款也无法办理银行资金监管，故双方约定了2019年5月17日去办理涉案房屋的过户手续，在原告取得涉案房屋产权证时将剩余房款支付给张忠。之后因张忠无故不去不动产中心缴纳涉案房屋的土地出让金，导致产权证在5月17日无法取得，双方之间无法办理过户手续，张忠的行为是恶意阻止自己取得涉案房屋的产权证，其行为构成违约。综上所述，原告认为，自原告购房定金交付给张忠时，双方就应受定金罚则的约束，张忠无故不去缴纳涉案房屋土地出让金导致产权证在5月17日无法取得的行为，已经违反了双方之间的约定，构成违约，因此，应向原告双倍返还购房定金。张忠因病于2019年5月24日已去世，二被告作为张忠的法定继承人，应向原告双倍返还购房定金。故原告诉至法院。被告郑建微、张朝朝共同辩称，涉案房屋为夫妻共同财产，张忠未经共有权人同意擅自处分财产，构成无权处分，且涉案房屋并未办理过户手续，原告不构成善意取得，涉案协议应认定为无效合同。原告亦未支付全部对价，现该房屋买卖已经构成履行不能，故应驳回原告的第二项诉讼请求。合同约定由原告先支付全部购房款，后由张忠配合办理过户手续，张忠已于2019年5月15日完成不动产登记，只要缴纳出让金及契税即可完成登记，而合同约定一切契税由原告负责，故无法如期过户的原因在于原告未缴纳相应税费导致。故反诉原告郑建微提出反诉请求：1.解除原告与张忠于2019年4月18日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令原告支付的10万元定金不予退还；3.反诉费由原告承担。针对反诉请求，反诉被告苏忠貌辩称，本案原、被告之间的合同应当继续履行，不存在履行障碍。由于张忠存在违约行为，原告方不存在违约行为，请求驳回反诉原告的反诉请求。经本院审理查明：郑建微、张朝朝系被继承人张忠的妻女，系其法定继承人。坐落于温州市鹿城区房屋（建筑面积：47.93平方米）系张忠与郑建微的夫妻共同财产。2019年4月18日，张忠（作为甲方）与苏忠貌（作为乙方）经中介居间介绍签订一份《房屋买卖协议书》，约定将涉案房屋以总价1007000元出卖给乙方所有，合同第三条约定，立本协议之日，乙方即付甲方购房定金10万，其余房款乙方保证于2019年5月17日前全数付清…在付款同时甲方所立房屋卖尽契约随同该房有关产权证件及锁匙一并交乙方收管。合同第七条违约责任约定，若乙方违约，其定金10万元由甲方没收，如甲方违约，则按定金加倍至20万元偿还乙方。双方在合同中补充约定，该房产在过户手续中所产生的一切税金均由乙方支付承担，在该房屋的户口需提早迁出，以便乙方迁进。同日，苏忠貌向张忠各转账支付5万元，合计10万元，张忠出具收条予以确认已收购房定金10万元。后双方因故未于2019年5月17日办理过户手续并支付剩余房款，张忠于2019年5月20日因病住院，后于5月24日亡故，双方就合同履行产生争议，故原告诉至本院。另查明：涉案房屋于2003年10月20日取得房屋所有权证，登记在张忠名下，后张忠于2019年4月期间向温州市不动产登记服务中心提出申请办理涉案房屋国有划拨土地转出让审批及不动产转移登记，并于2019年5月15日收到该中心已办理完毕的短信通知，张忠可缴纳出让金和出让金契税后30分钟可领取涉案房屋的不动产权证书。后张忠未前往温州市不动产登记服务中心领取涉案房屋不动产权证书。经苏忠貌申请，本院依法准许杨某出庭作证，其述称系涉案房屋买卖的中介人员，亦系张忠的朋友，因张忠治病用途急需出卖涉案房屋，故低价将涉案房屋出卖给客户苏忠貌。由于张忠仅有涉案房屋的产权证，没有土地使用权证，据张忠陈述不动产中心需要一个月时间办理手续，故双方合同约定2019年5月17日办理资金监管及过户手续，其曾于约定交易日前几天致电张忠询问不动产权证书的办理情况，张忠回复尚未去领取，故双方届期未办理。证人杨某亦明确合同约定的“一切税费由乙方负担”是指不动产权证办到张忠名下以后在交易过程中产生的税费，并不包含土地出让金。经苏忠貌申请，本院依法准许陈朝霞、赵林川出庭作证，其述称承诺于2019年5月17日向苏忠貌提供购房剩余资金，但被告对上述证人证言的真实性存疑。以上事实有原、被告提供的证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，苏忠貌与张忠于2019年4月18日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。经庭审查明，涉案房屋系张忠与郑建微的夫妻共同财产，涉案《房屋买卖协议书》未经郑建微签字确认，苏忠貌亦无法提供充分证据证明郑建微对涉案房屋买卖事宜是知情同意的，现郑建微明确表示不同意继续履行合同，故苏忠貌请求要求张忠的法定继承人协助办理涉案房屋的过户手续，依据不足，本院不予支持。由于合同履行存在障碍，故郑建微反诉请求解除双方的房屋买卖协议书，本院依法予以支持。至于违约责任的承担问题，虽合同约定苏忠貌应于2019年5月17日前付清其余房款，但结合房屋交易惯例等实际情况，张忠尚未取得涉案房屋的不动产权证书，故双方未按约支付剩余尾款及办理过户手续。虽张忠病情恶化，但结合其住院时间为2019年5月20日，已超过了双方约定的交易时间，故本案应认定为张忠违约。根据合同第七条违约责任的约定，违约方应双倍返还定金，故原告主张二被告返还20万元，有事实与法律依据，本院依法予以支持。反诉原告要求没收10万元定金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）苏忠貌与张忠于2019年4月18日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、解除原告（反诉被告）苏忠貌与张忠于2019年4月18日签订的《房屋买卖协议书》；三、被告（反诉原告）郑建微、张朝朝于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）苏忠貌双倍定金共计200000元；四、驳回原告（反诉被告）苏忠貌的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑建微的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15663元，减半收取7831.5元，反诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）苏忠貌负担5681.5元，由被告（反诉原告）郑建微、张朝朝负担3300元。财产保全费5000元，由被告（反诉原告）郑建微、张朝朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年八月十九日书记员  黄一歆