广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3482号原告（反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄张放，男，1971年1月24日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章冬梅，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）与黄张放房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。世贸公司委托诉讼代理人康小鸫，黄张放及其委托诉讼代理人韩丽茹、章冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司向本院起诉，请求：1.判令黄张放向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日为止的租金人民币83837元（合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为16994元/月），以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至黄张放实际付清为止，暂计至2019年4月15日为105143元)，共计人民币188980元；2.判令黄张放向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币370776元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即259元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币185376元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即259元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币556152元；3.黄张放赔偿世贸公司提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1252850元整及进场费损失1367417元整；因处理黄张放违约诉讼的本案律师费25000元整；因黄张放违约的诉讼费2005元整（一审诉讼费1631元整、一审反诉诉讼费374元整）；另行招租的宣传推广费400元整等；4.本案诉讼费、诉讼保全费由黄张放承担。事实和理由：2014年1月1日,世贸公司与黄张放就广州荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1232号商铺签订了《物业租赁合同》，租赁期间自2014年1月1日至2023年12月31日止。（2018）粤01民终17677号生效判决中，黄张放明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除双方签订的《物业租赁合同》并愿意承担相应的违约责任，广州中院因此判决合同解除。根据我国法律及双方签订的租赁合同的相关规定，黄张放应履行的合同义务，违约解除合同应向世贸公司承担的违约责任，以及应承担的其他损失赔偿责任具体如下：一、黄张放应向世贸公司支付欠付的租金及滞纳金。双方签订《物业租赁合同》第二条第1款约定：“乙方（黄张放）应于每月8日前，向甲方缴纳下一月度的租金及相关费用”。第五条第1款约定：“…乙方未按照约定期限向甲方缴纳本物业租金或其他费用的，每逾期一日，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付向甲方支付滞纳金…”。黄张放未依据上述合同约定向世贸公司缴纳2018年7月1日至2018年11月28日的租金，因此黄张放应根据上述合同约定向世贸公司支付该期间的租金人民币83837元，以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至黄张放实际付清为止)，暂计至2019年4月15日为105143元，共计人民币188980元。二、黄张放应向世贸公司支付合同期限内世贸公司给予的租金优惠金额。双方签订《物业租赁合同》第五条第3款约定:“乙方(黄张放)无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方(世贸公司)提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠(包括已享受及未享受之优惠)，乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用……”根据上述约定，黄张放应向世贸公司补缴2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币370776元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即259元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币185376元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即259元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币556152元。三、黄张放应承担违约解除合同的其他损失赔偿责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，黄张放应向世贸公司承担的其他损失赔偿责任包括：涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理黄张放违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等，共计人民币：2647672元。黄张放的行为已严重违反双方签订的《物业租赁合同》的约定，侵犯世贸公司的合法权益，已给世贸公司造成重大的经济损失，黄张放理应承担相应的法律责任。另外，本案诉请有生效判决予以支持。（2018）粤01民终17677号民事判决认为对于黄张放违约提前解除物业租赁合同，世贸公司可以另案向黄张放主张损失；在黄张放既无法定又无约定事由强行解除双方的租赁合同情况下，前案二审法院强行判令双方通过平等协商达成的租赁合同，没有事实和法律依据，严重损害世贸公司合法权益。法律上对于损害赔偿的限制，不足以弥补世贸公司的损失。黄张放在关联案件中的违约赔偿不足以弥补世贸公司的损失，更不能弥补世贸公司因黄张放违约解除物业租赁合同造成世贸公司其他机会丧失的相关损失及经营商誉等的巨大损失。在目前整体经济下行的情况下，黄张放强行解除合同，世贸公司难以将涉案商铺再次出租，涉案商铺至今仍处于空置状态。黄张放在享受低租金、免租优惠后提前解除物业租赁合同，致使世贸公司承担继续招租过程中商铺空置的损失，该损失不应由世贸公司承担。黄张放是完全行为民事能力人，必须对其行为负责，其强行违约提前解除租赁合同，并试图将商业风险转移给世贸公司，不应得到支持。黄张放答辩称：根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条规定并结合本案情况，2018年11月26日，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终17677号民事判决判令解除黄张放与世贸公司签署的《物业租赁合同》。结合前述法律规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式不是表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。据此，本案的争议焦点是：在涉案的《租赁合同》解除后，世贸公司是否存在财产损失。黄张放认为世贸公司在本案主张的财产损失赔偿事项及金额均没有事实及法律依据，其诉请应当予以驳回。具体理由如下：一、世贸公司请求黄张放支付2018年7月1日至2018年11月28日为止的租金83837元及按千分之五计付滞纳金，没有事实和法律依据。（一）2018年7月1日至11月26日期间，黄张放与世贸公司正处于诉讼期间，租赁的商铺由世贸公司控制及使用。2018年3月6日，黄张放向世贸公司发出《律师函》，通知世贸公司解除本案《物业租赁合同》。2018年4月26日，黄张放向广州市荔湾区人民法院提起诉讼【（2018）粤0103民初3426号】，请求解除本案的《物业租赁合同》。2018年7月23日，广州市荔湾区人民法院就（2018）粤0103民初3426号作出一审判决。此后，黄张放不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。2018年11月26日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终17677号民事判决，改判解除涉案的《物业租赁合同》。据此，在2018年7月1日至2018年11月28日期间，本案双方就《物业租赁合同》是否应当解除正处于法院诉讼期间。而在此期间，双方的合同关系处于悬而未决的状态，涉案商铺也一直由世贸公司控制及使用，黄张放并不存在欠付租金的情况。（二）在诉讼期间的商铺使用问题，世贸公司依法负有减损义务。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案，在（2018）粤01民终17677号案中，世贸公司确认在2015年4月7日《补充协议书》约定的返租期间结束至该案二审诉讼期间，涉案商铺已有8个月的空置状态。而黄张放是在2018年3月6日即向世贸公司发出《律师函》通知其解除《物业租赁合同》，且在2018年4月26日向法院提起诉讼，请求解除本案的《物业租赁合同》。据此，在前案的整个诉讼期间，涉案商铺都处于世贸公司的控制之下。而世贸公司作为出租人，其对空置的商铺依法负有减少损失扩大的义务。该商铺属于经营性出租物，在整个世贸大厦，世贸公司可以很容易将商铺另做他用或另行出租。结合前述法律规定，现世贸公司违反法定的减损义务，而导致商铺闲置，并进而造成损失扩大的结果，对扩大部分的损失，世贸公司无权要求黄张放进行赔偿。（三）世贸公司在商铺空置期间不存在任何经济损失。1、黄张放已经支付了2018年3月1日至2018年11月28日止的所有租金，世贸公司在此期间不存在任何经济损失。（2018）粤01民终17677号民事判决认定：黄张放在2013年向世贸公司支付了一笔269万元的款项，该款项实则与租金一起构成黄张放承租商铺所支付的对价，该对价应平均分摊到整个租金期间的10年共120个月来计算。从2014年1月起至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月。以此为基础，广州市中级人民法院判令黄张放承担1322583元的费用，世贸公司应返还剩余的1367417元的给黄张放。据此，黄张放早在2013年就已经一次性支付了租赁商铺的对价269万元，分摊到每一月的租金里面，黄张放已经向世贸公司每月支付了22416.66元的租金，直到合同解除时的2018年11月28日。现世贸公司主张2018年7月至11月28日的租金损失，完全不符合事实，因黄张放早已经支付了此期间的租金，世贸公司不存在任何经济损失。2、黄张放还另外支付了商铺空置期间在2018年3月1日起至2018年6月30日止共四个月的租金和滞纳金。（2018）粤01民终17677号民事判决维持了由黄张放承担2018年3月1日起至2018年6月30日止的租金和滞纳金的判项。据此，前案已经判决黄张放另行承担商铺空置期间前四个月的租金和滞纳金，而此判决实质是黄张放向世贸公司承担了商铺空置的大部分赔偿责任。3、黄张放另行承担了保证金的赔偿责任。（2018）粤01民终17677号民事判决查明，黄张放按照《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付了三个月的保证金（即三个月租金）共人民币46348元。对于该保证金，广州市中级人民法院判令世贸公司无需返还给黄张放。据此，黄张放除了承担2018年3月1日至2018年6月30日的租金及滞纳金之外，实际上还另外承担了相当于三个月租金的赔偿责任。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条规定：租金损失应结合承租人的过错程度，以合同约定的三至六个月为宜。因此，现黄张放已经向世贸公司承担了共计“七个月”的租金损失的赔偿，现世贸公司又主张2018年7月1日至2018年12月的租金，该诉请依法不应予以支持。（四）世贸公司主张2018年7月1日至12月欠付租金的滞纳金，其性质实为违约责任，而并非在合同解除后而产生的经济损失。首先，世贸公司主张的滞纳金系《租赁合同》第五条第1项约定的违约责任条款的内容，该条款约定的是：在黄张放未按照约定的期限向世贸公司缴纳物业租金的，黄张放应按逾期缴纳物业租金的千分之五支付滞纳金。因此，该千分之五的滞纳金实为双方约定的逾期缴纳租金时应承担的违约金，而非双方约定合同解除后应承担的损失赔偿，该诉请没有合同及法律依据。其次，如前所述，黄张放在2018年4月就已经提起诉讼请求解除本案的《物业租赁合同》，在双方纠纷诉讼期间，黄张放根本未接收商铺，其不负有支付租金的义务。二、世贸公司请求黄张放支付免租租金370776元及减半收取的租金，没有事实及法律依据。1、《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》并非黄张放签署，上述文件对黄张放不具有法律约束力。世贸公司在第二项诉请中，其主张按《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租金价格及259元每平米每月的标准来计算2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金370776元，及2016年1月1日至2017年12月31日期间减半收取的租金价格。但是，世贸公司提交的《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》系王佑伟与世贸公司签署。根据合同的相对性原则，上述文件对黄张放不具有法律约束力。另外，《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租期系2012年6月30日起之后的十年，该文件约定的内容与黄张放签署的《物业租赁合同》内容完全不同，故世贸公司无权以该文件作为诉请的事实依据。2、《物业租赁合同》并未约定免租期及减半收取租金的内容，世贸公司诉请完全没有合同依据。首先，黄张放在2013年即向世贸公司一次性缴纳了269万元承租商铺的对价，此举本身已表明黄张放并不存在逾期缴纳租金或享受世贸公司免租租金、减半收取租金的任何优惠政策。相反，世贸公司一再违反自己的承诺，迟迟不能按期交付商铺，直到2014年1月1日才与黄张放签署了正式的《物业租赁合同》。其次，在《物业租赁合同》第一条第3款中，双方明确以划线的方式表明世贸公司并未给黄张放任何免租期间。现世贸公司诉请的免租租金完全没有合同依据。第三，《物业租赁合同》第二条关于租金及相关费用的约定中，双方明确：“2014年1月1日起至2015年12月31日止，本物业租金为0元”。据此，双方对2014年1月1日至2015年12月31日期间约定的租金为0元系双方明确约定的合同内容，而0元的约定并非系世贸公司给予黄张放免租租金的优惠。主要原因是：黄张放此前已经向世贸公司一次性支付了269万元的对价，而此部分对价就包含了2014年至2015年期间的租金，双方对此明确知晓，所以世贸公司才同意不再向黄张放收取这一年的租金。第四，2015年4月7日，世贸公司与黄张放另行签署《补充协议书》，双方约定自2015年4月6日至2018年2月28日期间，涉案商铺交由世贸公司经营。双方对此期间租金的支付方式，另行作出了明确约定。而世贸公司在签署协议后，完全拒绝履行该协议，没有向黄张放支付分文的租金，其行为性质十分恶劣。现世贸公司主张2016年1月1日至2017年12月31日减半租金的问题，不仅没有合同依据，且在该期间商铺由世贸公司自行经营，世贸公司根本没有任何经济损失可言。最后，（2018）粤01民终17677号民事判决已确认“黄张放支付的269万元款项应分摊到十年的租期中”，故在2016年1月1日至2017年12月31日，黄张放也已经承担了这两年的租金对价共人民币723376元，现世贸公司主张此时间内的租金损失没有任何事实依据。我国法律确立的是“实际损失”的赔偿原则，且要兼顾当事人的过错程度、公平原则等确定。本案必须考虑黄张放在《物业租赁合同》签署前，黄张放已经支付了269万元合同对价的事实，在综合考量黄张放已经承担了保证金的赔偿责任、四个月租金及滞纳金的赔偿责任后，对世贸公司在本案主张的第一项、第二项诉请均应当予以驳回。三、世贸公司请求黄张放赔偿提前解除合同造成的损失合共人民币2647672元没有事实和法律依据。（一）世贸公司主张的租金、进场费不属于合同解除后的经济损失。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。结合本案，世贸公司要求黄张放赔偿涉案商铺租金和进场费损失，实际上是把双方签订的《物业租赁合同》解除后不需要履行的合同义务视为其损失，这种主张违反前述法律规定，也没有事实依据。作为承租人，在合同解除后，其完全可以将商铺另行出租他人而收取租金，其不存在未来的租金损失问题。故黄张放无需向世贸公司支付双方合同解除以后的租金和进场费。（二）世贸公司请求黄张放承担律师费、诉讼费、宣传推广费没有法律依据。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，我国法律规定的损失赔偿应当具有必要性和可预见性。结合中，律师代理费并不是世贸公司的必然损失，而且双方在合同中没有明确约定律师费的赔偿问题。因此，世贸公司主张要求黄张放承担律师费没有法律依据。而（2018）粤01民终17677号案民事判决已对诉讼费的承担作出明确分配，该判决已经生效。现世贸公司主张生效司法裁判已经确认的事实，没有事实和法律依据。宣传费是世贸公司为整个世贸服装城正常经营而发生的支出，世贸公司对该款项的发生不仅没有证据证实，其该款项与黄张放无关，现世贸公司仅就一笔宣传费用要求多个租户重复支付，实属无理。另外，世贸公司要求的租金损失1252850元是针对双方合同解除后尚未履行部分的租金问题，根据《合同法》第97条规定，世贸公司该诉请没有事实和法律依据。世贸公司主张的进场费损失1367417元属于重复起诉，双方在（2018）粤01民终17677号民事判决书已经处理，该诉请不应得到支持。上述判决认定的是如果世贸公司认为黄张放提前解除合同给其造成损失的情况下，可另案向其主张。本案世贸公司并没有提供相应证据证明其存在现实的经济损失，其曲解该判决书认定的事实，以此向黄张放主张，不能成立。世贸公司称有些损失难以举证，证实了世贸公司估算的赔偿金额没有事实依据。世贸公司认为涉案商铺难以出租导致空置，给其造成经济损失。黄张放认为这恰好证明涉案商铺不具有经营和使用价值，世贸公司在租赁解除后，不能使用商铺或拒绝使用商铺的损失，应由世贸公司承担。黄张放提起反诉：1.判令世贸公司向黄张放赔偿损失人民币150324元（即2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金，计算方式：参照2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准12527元/月×12月=150324元），并自本案起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向黄张放支付逾期付款利息；2.判令世贸公司向黄张放支付涉案商铺装修残值人民币暂计5000元；3.判令世贸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、世贸公司应向黄张放赔偿损失。2014年1月1日，黄张放（承租方）与世贸公司（出租方）签订了《物业租赁合同》，其中约定：黄张放向世贸公司所租赁的商铺位置是广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1232号；双方确定涉案物业租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止（租金自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元/月/㎡；自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为129.5元/月/㎡，合计7725元/月）。上述租赁合同签订后，黄张放于2014年4月接收涉案商铺，并在装修商铺后进行营业。2015年，世贸公司向广州世贸服装城商场一层全部商户提出要求返租商铺。因此，2015年4月5日，世贸公司（甲方）与黄张放（乙方）就双方签订的上述《物业租赁合同》相关条款进行变更和补充，签订《补充协议书》，其中约定：黄张放同意于2015年4月6日至2018年2月28日由世贸公司经营涉案物业；2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，2016年3月1日至2017年2月28日止，租金为12527元；世贸公司同意免去黄张放2016年1月份及2月份的租金。此后，黄张放按照上述《补充协议书》约定将涉案商铺交世贸公司经营，但世贸公司至今未向黄张放支付返租期间的任何租金，世贸公司拖欠租金的行为明显构成违约。黄张放给予世贸公司的免租期为2015年3月1日至2016年2月28日，世贸公司给予黄张放的免租期为2014年1月1日至2016年2月29日。由于双方签订的《物业租赁合同》在前，《补充协议书》在后，即《物业租赁合同》是履行《补充协议书》的基础，黄张放同意给予世贸公司一年的免租期是基于该一年免租期发生在世贸公司给予黄张放的免租期内。现世贸公司起诉要求黄张放向其支付《物业租赁合同》免租期内的租金，即黄张放给予世贸公司一年免租期的基础已经丧失。如果不是世贸够公司同意给予黄张放上述免租期，黄张放是不可能在把涉案商铺免租金交付给世贸公司。世贸公司既在《补充协议书》约定期间使用了涉案商铺，又向黄张放收取2015年3月1日至2016年2月28日的租金，已经明显造成了黄张放的损失。二、世贸公司应当向黄张放赔偿涉案商铺的装饰装修残值，暂计5000元。黄张放接收商铺后，根据《物业租赁合同》的约定对涉案商铺进行装修，共支付装修款8万元左右。现由于（2018）粤01民终17677号案判决黄张放违约解除与世贸公司签订的《物业租赁合同》，世贸公司也早已按现状收回涉案商铺，并在上述返祖期内按照黄张放装修后的商铺状况使用商铺，应当视为世贸公司同意利用该装饰装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，世贸公司赔偿涉案商铺的装饰装修残值暂计5000元。另外，根据（2018）粤01民终17677号民事判决书黄张放支付给世贸公司的269万元款项是租赁商铺的对价并分摊到租期10年中，据此在2015年3月1日至2016年2月28日期间黄张放实际向世贸公司支付了26.9万元的租金。物业租赁合同约定如果世贸公司违约，其应当承担赔偿黄张放免租期租金的损失，据此在履行《补充协议书》过程中，黄张放存在现实的经济损失26.9万元，而世贸公司违约拒不向黄张放支付返租租金，该行为不仅构成违约，给黄张放造成的经济损失，世贸公司也应予以赔偿。对于黄张放的反诉，世贸公司答辩称：请求法院驳回黄张放的全部诉请。理由：1、黄张放无权收回返租的免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定，世贸公司要求收回免租期优惠，有合同依据及生效判决认定。黄张放的主张是以物业租赁合同为基础，而（2018）粤01民终17677号民事判决已认定物业租赁合同与《补充协议书》属于不同的合同，世贸公司不需要向黄张放支付返租免租期间的任何租金。双方签订的《补充协议书》约定，黄张放于2015年4月6日将租赁物业返租给世贸公司经营至2018年2月28日，其中2015年3月1日至2016年2月28日为免租期，世贸公司不需要向黄张放支付租金，此后世贸公司依约返租至期满，并多次通知黄张放接收商铺，由黄张放按双方签订的物业租赁合同继续经营，因黄张放始终未支付租赁物业的租金，世贸公司延付返租期间的租金，但世贸公司已同意支付返租的租金。依据《物业租赁合同》第五条第3款约定，黄张放无正当理由在合同期限届满前单方解除合同，其已缴的所有款项不予退回，且不再享受免租期的优惠及任何租赁优惠，包括已享受及未享受优惠，且在（2018）粤01民终17677号民事判决中认定黄张放提前解除合同也不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件，世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据，应予支持。黄张放称《物业租赁合同》是履行协议的基础，其进行的单方主张既无合同约定，也无证据证明。世贸公司依约经营物业至期满，黄张放实际上没有产生损失。2、黄张放没有证据证明其租赁物业的装修情况、装修费用及相关装修的金额，且依据合同约定，世贸公司无需向黄张放支付任何的装修残值补偿。其违约提前解除合同，主张的相关损失应由其自行承担。无论是《物业租赁合同》还是《补充协议书》，均没有约定对装修费进行补偿，《补充协议书》仅约定了世贸公司按适租状态交还商铺，并无约定按原状交还，如合同继续履行，黄张放可随时接收商铺继续经营。若黄张放没有违约提前解除合同，就不会导致剩余租赁期产生租赁空置及黄张放所谓的主张，故世贸公司无需向其支付任何装修残值补偿。退一步讲，根据广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准中的房屋经济寿命年限为5年，即使黄张放在签订租赁合同并接受商铺后对商铺进行装修，至今也超过5年时间，已全部摊销完毕，不存在残值，法院应予以驳回。3、黄张放违约提前解除合同，其应向世贸公司承担违约责任。在关联案件的一审、二审中，世贸公司明确表示拒绝履行合同，愿意提前解除双方的租赁合同，并愿意承担相应的违约责任，法院也已释明，故广州市中级人民法院才判决双方合同解除，并告知如认为黄张放提前解除租赁合同违反了合同约定，造成损失，另案进行主张。在（2018）粤01民终17677号民事判决第16页倒数第6行，法院清楚地进行了释明，黄张放本人也表示即使承担违约责任也请求解除物业租赁合同。黄张放提前解除合同后，世贸公司不仅未收到合同解除前已经产生的租期内的租金，还因此蒙受黄张放无理转嫁给世贸公司的严重损失，黄张放应向世贸公司承担赔偿责任。经审理查明：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月6日，案外人马仁峥向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号1232（涉案商铺）；面积为59.65平方米；承租人为马仁峥；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费269.21万元；3.租金259元/平方米/月，管理费72元/平方米/月；4.付款方式：首付定金15万元/间（10年），10天内交齐总额30%即66万元，2012年4月30日再付款总额的20%即54万元，2012年6月30日前付清50%余款134.21万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。2011年12月12日，马仁峥与案外人王佑伟、王爱桃签订《协议书》，约定：马仁峥同意将涉案商铺转让给王佑伟，一层1234转让给王爱桃、童训强，定金为30万元两间。2011年12月18日，王佑伟（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号1232商铺，建筑面积59.65平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金259元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准；甲方同意乙方在合同期的第三、四年减免每月租金金额的50%。《商铺/写字间确认书》右上角盖有广州世贸服装城商场收款专用章，载明：该商铺已交齐50%的一次性款项，2012年4月27日。2013年6月17日，王佑伟经世贸公司同意，将涉案商铺及租赁该商铺时王佑伟所交的费用一并转让给黄张放。2014年1月1日，黄张放（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1232号商铺，建筑面积为59.65平方米；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；物业租金及缴交方式，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为129.5元∕月∕㎡（合计7725∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为284.9元∕月∕㎡（合计16994元∕月）；2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为327.64元∕月∕㎡，合计19544元/月等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金15449元和保证金（三个月租金）46348元，待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达等等。黄张放在《物业租赁合同》中填写的通讯地址为白云区金沙洲恒大绿洲23#2902#。黄张放向世贸公司支付了一个月租金15449元和保证金（三个月租金）46348元。除上述费用外，至2013年8月27日，黄张放就涉案商铺已向世贸公司支付款项269万元。之后，黄张放没有向世贸公司支付过租金。2015年1月5日，黄张放（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定：甲方同意给予乙方原《物业租赁合同》约定的租赁期限延期三年的优惠（即租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日止，延期三年内的租金，即自2024年1月1日起，租金按2023年租金的标准递增25%；乙方享受优惠政策的前提条件：乙方应保证在签订本补充协议之日起的三年内在乙方持续不断地同时满足以下所有条件的前提下，甲方给予乙方优惠：1.乙方应按双方签订的《物业租赁合同》及《物业服务合同》或双方签署的其他文件的约定，按时缴纳包括但不限于租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费及相关款项等各项应缴费用……等等。2015年4月7日，黄张放（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺再次签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年4月6日将物业交还给甲方经营，即2015年4月6日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2.2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元∕㎡向乙方支付租金（即租金为12527元∕月）；3.2017年3月1日至2017年12月31日，甲方按每月260元∕㎡向乙方支付租金（即租金为15509元∕月）；2018年1月1日至2018年2月28日，甲方按每月390.5元∕㎡向乙方支付租金（即租金为23293元∕月）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方；本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议时《物业租赁合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》具有同等法律效力，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给黄张放。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月24日，世贸公司以邮政快递方式向黄张放在《物业租赁合同》中填写的通讯地址白云区金沙洲恒大绿洲23#2902#寄送《接收物业告知函》《关于再次催告接收物业告知函》，通知黄张放在2018年3月1日前接收物业等等。但黄张放没有与世贸公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，黄张放向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3426号（以下简称3426号）。该案中，黄张放的诉讼请求为：1.解除黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》；2.世贸公司返还黄张放预付的租金人民币269万元及支付自2013年8月27日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）;3.世贸公司返还黄张放交付的物业租赁保证金人民币46348元及一个月的租金人民币15449元，及支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）4.世贸公司向黄张放支付租金人民币148062元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。世贸公司提起反诉，请求黄张放按《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付1232号物业自2018年3月1日至2018年6月30日的租金（租金标准为16994元/月）及滞纳金（每逾期一日，按照当月所欠租金总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至黄张放实际付清为止）。该案民事判决认为：黄张放以世贸公司未向其支付过涉案商铺返租租金为由要求解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》，依据不足，不予支持。关于黄张放和世贸公司2015年3月1日至2018年2月28日租金与返租租金冲抵问题，根据《物业租赁合同》和《补充协议书》的约定，该期间黄张放应向世贸公司支付租金为203938元；根据2015年4月7日《补充协议书》的约定，该期间世贸公司向黄张放支付的返租租金共352000元，冲抵后世贸公司应向黄张放支付该期间租金148062元，并应支付相应利息。对于世贸公司主张的2018年3月1日至2018年6月30日租金及滞纳金问题，根据《物业租赁合同》的约定，黄张放应向世贸公司支付该期间的租金67976元，并支付相应滞纳金。为此，该案判决：一、世贸公司自判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年3月1日至2018年2月28日的租金148062元及利息（利息：以租金148062元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给黄张放；二、黄张放自判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年3月1日起至2018年6月30日的租金67976元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金16994元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）给世贸公司；三、驳回黄张放的其他诉讼请求；四、驳回世贸公司的其他反诉请求。3426号案判决后，黄张放不服该一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回世贸公司反诉请求；2.撤销一审判决第三项，改判解除黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》；改判世贸公司返还黄张放预付的租金人民币269万元及自2013年8月7日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；改判世贸公司返还黄张放交付的物业租赁保证金人民币46348元及一个月的租金人民币15449元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。该上诉案件案号为（2018）粤01民终17677号（以下简称17677号）。17677号民事判决认为：虽然2015年4月7日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，黄张放以世贸公司不履行2015年4月7日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；黄张放与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，黄张放认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；在2015年4月7日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函黄张放仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；经释明，黄张放表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》。黄张放向世贸公司支付的269万元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成黄张放承租涉案商铺所支付的对价；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月，尚余约61个月，故世贸公司应当返还黄张放1367417元（计算过程：2690000元×61/120=1367417元）。该案二审判决：一、维持3426号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销3426号民事判决第三项；三、黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》自本判决生效之日起解除；四、世贸公司自本判决生效之日起10日内向黄张放返还1367417元；五、驳回黄张放其他诉讼请求。17677号民事判决已于2018年11月28日发生法律效力。庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。本院认为，黄张放和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》及其《补充协议书》的效力，已经生效的17677号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，本院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司主张的2018年7月1日至《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。黄张放与世贸公司于2015年4月7日签订的《补充协议书》约定，世贸公司于2018年3月1日将物业交还黄张放并继续履行双方签订的《物业租赁合同》。生效判决已经判令黄张放向世贸公司支付2018年3月1日至2018年6月30日的租金及滞纳金，在没有相关证据证明其不承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，黄张放应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金。黄张放有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，对世贸公司主张的租金83837元，本院予以支持。有关滞纳金计算问题，一方面黄张放所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议，另一方面生效判决对2018年3月1日至2018年6月30日期间滞纳金计算标准已作认定，故本院调整案涉滞纳金为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。关于黄张放支付减免优惠租金的问题。在3426号、17677号案中，黄张放提出解除涉案物业租赁合同，17677号民事判决认定其解除理由并不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》，并明确世贸公司如认为黄张放提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄张放主张。《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，此为出租方世贸公司与承租方黄张放所作免租期优惠约定。本案世贸公司依合同约定主张黄张放向其支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，可予支持。结合合同履行中黄张放已付租金数额，世贸公司主张该期间的免租租金为370776元（15449元/月×24月），本院予以确认。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，因世贸公司和王佑伟在《商铺/写字间确认书》已明确约定租金为259元/平方米，在合同的第三、四年减免每月租金总额50%；在《物业租赁合同》中，当事人双方约定的2016年1月1日至2017年12月31日租金为129.5元/月/平方米。对此，《商铺/写字间确认书》与《物业租赁合同》约定一致，故可判断世贸公司在《物业租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日期间租金的约定已给予涉案商铺承租人该期间租金50%的优惠。黄张放受让王佑伟对涉案商铺的租赁权利及相关费用，故其亦应受《商铺/写字间确认书》约束，世贸公司依约定主张黄张放补足减半收取的租金185376元，本院予以支持。关于世贸公司主张黄张放提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对黄张放合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、黄张放补缴减免优惠租金均是黄张放承担提前解除合同违约责任的形式。对于商铺租金损失赔偿，因黄张放不履行合同而提前解除租赁合同，客观上造成世贸公司涉案商铺空置，在涉案商铺已由世贸公司控制的情况下，本院依合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金标准酌定黄张放向世贸公司支付三个月租金即50982元作为租金损失赔偿，对世贸公司超出该部分的租金损失请求，本院不予支持。世贸公司有关涉案商铺进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费等主张，均难成立，本院不予支持。关于黄张放主张的损失赔偿及商铺装修残值问题。《物业租赁合同》所涉商铺租赁与2015年4月7日《补充协议书》的商铺返租属于不同的法律关系，虽然合同及补充协议书分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。黄张放有关返租免租是基于租赁免租的意见，缺乏依据，本院不予采信。黄张放要求世贸公司支付有关返租免租损失赔偿及利息的请求，无合同依据，本院不予支持。关于商铺装修残值，黄张放的主张缺乏相关依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄张放向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金83837元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金16994元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄张放向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金370776元及2016年1月1日至2017年12月31日期间的减半租金185376元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄张放向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金50982元；四、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告黄张放的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16971元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担13509元，被告黄张放负担3462元；反诉受理费1703元，由被告黄张放负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年八月二十九日书记员  魏冬菊姚晓丹