山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初3395号 原告：袁丽霞，女，1972年7月9日出生，汉族，住所地呼和浩特市回民区县。 委托诉讼代理人：杨明秋，山东世誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑，山东世誉律师事务所律师。 被告：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。 法定代表人:孙伟波，总经理。 委托诉讼代理人：隋文杰，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。 原告袁丽霞与被告山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁丽霞的委托诉讼代理人杨明秋和徐剑、被告明联公司的委托诉讼代理人隋文杰、孙华丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁丽霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令明联公司向袁丽霞支付自2014年1月1日至2019年5月13日共计1958天的逾期交房违约金239595元，并以611838元为基数支付自2019年5月14日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2.由明联公司负担诉讼费用。 事实和理由：袁丽霞于2013年8月与明联公司签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定由袁丽霞购买明联公司开发的价款为611838元的东方夏威夷1号楼7层716号房屋一套，并约定明联公司应当于2013年12月31日前向袁丽霞交付约定房产，但明联公司在袁丽霞按约定完成支付购房款义务后至今未提供房屋交接材料并交付房屋，其行为已经构成违约，依法应当按日向袁丽霞支付已付购房款万分之二的违约金；自逾期交房开始之日至实际交房之日产生的违约金系一个整体的合同权利，而非根据诉讼时效期间分割的若干独立的权利集合，逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间应自房屋实际交接之日起算，本案没有超过逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间；明联公司于2013年8月8日向袁丽霞出具袁丽霞现金交付房屋首付款99151元的收款收据，另外袁丽霞在明联公司工作人员的推荐下于签订购房合同当日同海阳明联酒店管理有限公司（以下简称明联酒店）签订《物业委托管理经营协议》（以下简称托管协议），约定明联酒店对涉案房屋进行托管，明联酒店将该房屋前三年预期经营收益92687元返还给袁丽霞，该92687元已抵顶为房屋首付款，上述现金及托管收益作为首付款共计191838元，与购房合同第六条第3项相互印证，加之当时海阳市农村信用合作联社发放的420000元贷款，袁丽霞已经完成支付购房款义务；袁丽霞因此将明联公司诉至法院，以维护其合法权益。 明联公司辩称：1.袁丽霞违约在先，未按照购房合同约定交齐购房款，袁丽霞实际支付的首付款数额仅为99151元，袁丽霞未按照购房合同补充协议第4条约定签订物业服务协议，未缴纳物业费；2.涉案房屋已于2016年12月19日通过综合验收，具备了交付条件，明联公司已经通知袁丽霞前来收房，明联公司不存在违约行为；3.袁丽霞对于违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。综上，请求法院依法驳回袁丽霞的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1.袁丽霞向本院提交证据《商品房买卖合同》，证明袁丽霞与明联公司于2013年8月签订购房合同，约定购房款为611838元，明联公司应当根据购房合同第九条约定向袁丽霞支付2014年1月1日至2019年5月13日共计1958天的逾期交房违约金239595元。明联公司对该证据真实性无异议，但认为袁丽霞未按照该合同补充协议第4条的约定先行与物业公司签订物业管理协议并交纳物业费用。因明联公司对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。 2.袁丽霞向本院提交证据编号为2086779、2086844、2087248、006317997的收款收据，证明袁丽霞已支付购房款519151元、公共维修基金1077元、抵押登记费及资料费1165元。明联公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 3.袁丽霞向本院提交证据《物业委托管理经营协议》，证明袁丽霞将涉案房屋交由明联公司作为实际控制人的明联酒店托管，约定明联酒店一次性返还袁丽霞前三年预期收益92687元，该款项直接抵顶袁丽霞剩余购房款92687元。明联公司对该证据真实性无法确认，对证明目的不予认可，明联公司与明联酒店并非同一单位，购房款应当由业主交付给开发商，否则应当承担违约责任。因明联公司对该证据真实性无法确认，亦未提供相反证据予以反驳，且该证据符合证据规则规定的证据的形式上的要件，本院对该证据真实性予以确认。 4.明联公司向本院提交证据海阳市建筑工程质量监督站及设计施工等单位盖章的备案表一份，证明涉案房屋已经完成综合验收，具备交付条件。袁丽霞对该证据真实性无法确认。因袁丽霞对该证据真实性无法确认，亦未提供相反证据予以反驳，且该证据符合证据规则规定的证据的形式上的要件，本院对该证据真实性予以确认。 5.明联公司向本院提交证据其于2017年7月1日向袁丽霞发出的EMS快件的回单复印件，证明明联公司已通知袁丽霞前来办理收房等相关手续，由于袁丽霞违约，至今未交清购房款，未签署物业协议，未缴纳物业费，应当由袁丽霞承担违约责任。袁丽霞对该证据复印件真实性无法确认，认为即使明联公司通知袁丽霞收房，但其未提供合同约定的书面材料，袁丽霞根据购房合同第十一条可以拒绝接收房屋，且购房合同补充协议第4条约定的是买受人在入住时与物业管理公司签署委托物业管理协议，并缴纳物业管理费用与其他代缴费用，而明联公司未交付房屋，故袁丽霞无需缴纳物业费。该复印件证据无法达到证明明联公司已经成功向袁丽霞寄送收房等通知的目的，本院对该证据不予采信。 6.明联公司向本院提交证据《烟台市城市新建住宅配套设施交付使用许可证》，证明涉案房屋已经具备交付条件。袁丽霞对该证据真实性无法确认，认为该证据并非购房合同约定的交付条件，质证意见同其对海阳市建筑工程质量监督站及设计施工等单位盖章的备案表证据的质证意见。因袁丽霞对该证据真实性无法确认，亦未提供相反证据予以反驳，且该证据符合证据规则规定的证据的形式上的要件，与其他证据能够相互印证，本院对该证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：袁丽霞于2013年8月与明联公司签订购房合同，约定由袁丽霞购买明联公司开发的价款为611838元的东方夏威夷1号楼7层716号房屋一套，并约定明联公司应当于2013年12月31日前向袁丽霞交付约定房产，但明联公司至今未提供房屋交接材料并交付房屋；购房合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；明联公司于2013年8月8日向袁丽霞出具袁丽霞现金交付房屋首付款99151元的收款收据，另外袁丽霞于签订购房合同当日同明联酒店签订托管协议，约定明联酒店对涉案房屋进行托管，明联酒店将该房屋前三年预期经营收益92687元返还给袁丽霞，该92687元已抵顶为房屋首付款，上述现金及托管收益作为首付款共计191838元，与购房合同第六条第3项关于房屋首付款的约定相互印证，加之当时海阳市农村信用合作联社发放的420000元贷款，袁丽霞已经完成支付购房款义务；袁丽霞未按照购房合同补充协议第4条约定与物业管理公司签署委托物业管理协议，未缴纳物业管理费用与其他代缴费用。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。袁丽霞现金支付房屋首付款99151元后，虽然明联公司否认收到袁丽霞首付款剩余部分92687元，但海阳市农村信用合作联社发放420000元贷款的案件事实能够达到证明袁丽霞已付清首付款的高度，并有袁丽霞同明联酒店签署的托管协议佐证，本院确认袁丽霞已完成支付购房款的义务，因此明联公司应当严格按照合同约定与袁丽霞办理房屋交接手续。明联公司虽以袁丽霞未按照购房合同补充协议第4条约定与物业管理公司签署委托物业管理协议、未交纳物业管理费用与其他代缴费用作为理由未交接房屋，但该条款具体约定为“买受人在入住时需与物业管理公司签署委托物业管理协议，交纳物业管理费用与其他代缴费用，并作为出卖人交房的前提条件”，该内容表明交房、签署协议、交纳物业费、入住应当同时进行，袁丽霞在明联公司未按约定交房的情况下拒绝签署协议并交纳相关费用系行使其同时履行抗辩权，不应以此作为明联公司逾期交房的正当理由。 购房合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前按约定将商品房交付买受人使用，第九条约定出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。因此，明联公司应当向袁丽霞支付逾期交房违约金。 诉讼过程中，明联公司提出诉讼时效抗辩，本院依法对诉讼时效期间进行审查。当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，其内容和范围要受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化，此种继续性债权应以每个个别债权分别适用诉讼时效，故本院保护袁丽霞自2019年7月1日向法院主张权利之日倒推三年的违约金请求权，超过诉讼时效保护期间的不予支持。袁丽霞实际支付首付款与贷款金额合计519151元，明联公司应当以519151元为基数、自2016年7月2日至2019年7月1日按照每日万分之二向袁丽霞计付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1.山东明联置业有限公司于本判决生效之日起三十日内以519151元为基数、自2016年7月2日至2019年7月1日按照每日万分之二向袁丽霞计付违约金； 2.驳回袁丽霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2447元，由袁丽霞负担1287元，由山东明联置业有限公司负担1160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王洪沛 二〇一九年八月十六日 书记员  王红芹