江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1462号原告：刘洪波，男，1971年2月24日生，汉族，住辽宁省大石桥市。原告：俞某，女，1980年5月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：俞亦，女，2006年2月22日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。法定代理人：俞某，即本案原告俞某，系原告俞亦之母。上述原告方共同委托诉讼代理人：杨伟忠，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：苏州常发置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园一区7幢201室。法定代表人：潘国平，执行董事。委托诉讼代理人：李琼，樊卫军，系该公司员工。原告刘洪波、俞某、俞亦与被告苏州常发置业有限公司（以下简称常发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员沈惠琴、曹凤珠参加评议。本案于2019年5月23日、2019年7月23日两次公开开庭进行了审理。原告刘洪波、俞某、俞亦的共同委托诉讼代理人杨伟忠（俞某于第一次庭审时到庭），被告常发公司的委托诉讼代理人李琼（樊卫军于第一次庭审时到庭）于两次庭审时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪波、俞某、俞亦向本院提出诉讼请求：1、判令被告常发公司向原告刘洪波、俞某、俞亦支付逾期交房违约金449461元、逾期办证违约金17168.96元。2、本案诉讼费用由被告常发公司承担。事实和理由：原告刘洪波、俞某系夫妻，原告俞亦系二人之女。2018年12月21日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告方购买由被告开发的位于苏州市相城区，房屋总价为858448元，合同还约定被告应在2010年6月30日前将商品房按照合同约定交付原告方使用，并就逾期交房的违约责任等进行了约定。2010年上半年，也就是在合同约定交付时间之前，原告方的长辈（也即购房实际出资人）倪振人先生去工地查看即将完工的房产，发现原告方购买的房屋实际设计与宣传模型存在明显不符，包括房屋西边窗前多了一个与飘窗相距不足20至30厘米的车库道，且通道围墙高于飘窗几十公分，不仅影响视线还造成从通道围墙可一步跨入房屋内的严重的安全隐患。为此，原告方提前与被告交涉，要求解决上述问题，但因被告内部管理混乱、苏州项目人员频繁变动，项目公司和人员过早搬离苏州以及物业公司更换等，导致被告无人通知原告方交房。原告方多次查找被告要求交房交钥匙，并解决上述问题，但被告人去楼空，杳无音讯。2016年10月，原告方再次去涉案房屋内查看，还发现房屋被不明身份的人员占有使用，此后原告方找到当时的物业公司及其主管，在该物业公司的积极努力下才找到被告位于常州的母公司即江苏常发地产集团有限公司和常发置业（江苏）有限公司。自那时起，在被告母公司相关人员的重视下，被告才开始将房屋内不明人员驱逐并开始修复房屋，更换大门、增设安全隔离设施等。直至2017年11月6日原告方才办理完毕交房入住手续，并于2018年1月22日办理了房屋产权登记手续等。综上，因被告的无视，办公住所地人员搬离和管理失职等原因，给原告方造成巨大损失，原告方故诉至法院，请求判如所请。被告常发公司辩称，1、交付房屋是出卖人的义务，但按时接收房屋同样也是买受人的责任。合同约定房屋交付时间是2010年6月30日前，条件是取得交付备案文件，而涉案房屋在2010年3月20日就取得竣工备案表，2010年3月29日取得商品房交付使用通知书，除原告方外的同批次购房者均已提前接收房屋。根据合同附件四约定，原告方未收到通知书应在约定的时间内到被告售楼处办理手续，未办理交付手续，则合同约定的交付时间即为房屋交付使用日期。原告方在如此长的时间内未向被告主张房屋交接问题，实在和常理不符。原告方主张逾期交房违约金的诉讼时效已经超过了法律规定。退一步讲，即使未超过诉讼时效，导致如此长时间未接收房屋，原告方也应承担大部分责任。2、原告方所称的车库道问题并不是原告方拒绝接收房屋的抗辩的理由，被告的实际施工和设计符合规定并取得备案文件。同时根据合同约定，原告方也应先行接收房屋，再向被告主张保修或者整改的诉求。3、关于逾期办证的违约责任，逾期办证系因原告方违反合同约定逾期接收房屋所导致，且办理产权登记，被告也仅起到配合的作用。原告方缴纳契税的时间是2018年1月22日，故被告不应该承担相应的违约责任。4、原告方主张的违约责任明显过高，合同法约定的违约金具有补偿性质，而原告方并未对其损失进行说明。经审理查明，2008年12月21日，被告常发公司作为出卖人，原告刘洪波、俞某、俞亦作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相200812210067）一份，约定买受人自出卖人处购买位于苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园第28幢1层104号的预售商品房，总金额为858448元，付款方式为办理按揭贷款的签约当日支付首付房款的30%，贷款合同在签订购房合同当日办理完毕；办理按揭和公积金贷款的除可贷款部分，其余房款签约当日全部付清。第八条交付期限，约定：“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1类第1项条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.买受人购房的商品房为住宅的：（1）该商品房取得商品住宅交付使用备案文件。……。”第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.95的违约金。”第十一条交接，约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”第十五条关于产权登记的约定，约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同附件四，合同补充协议之第五条另约定：“房屋交付时，甲方（即出卖人）应书面通知乙方（即买受人）。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按照本合同约定的房屋交付时间前往甲方售楼处办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期为房屋交付使用日期。”第六条还约定：“在房屋交付过程中，乙方除因甲方不具备本合同第八条约定的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，乙方发现质量问题不影响交付手续的办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务。”2010年3月25日，被告向原告方开具涉案房屋的销售不动产统一发票一份，金额为858502元。2017年5月5日，原告方自被告处接收涉案房屋的钥匙。2017年6月16日，被告在苏州市相城区国土资源网站上刊登“关于苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢104室的国有土地分割转让许可证遗失声明”，载明被告不慎将涉案房屋的国有土地分割转让许可证遗失，现声明作废。如有不实自愿承担由此造成的一切法律责任。在该声明刊发之日起15个工作日内，逾期无异议或异议不成立的，被告将按《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，向苏州市不动产登记中心相城分中心申请补发上述不动产的权属证书。2017年11月16日，被告向原告方出具《香城颐园住宅项目业主入住结算单》。2018年1月22日，税务部门向原告刘洪波开具税收缴款书一份，载明收到涉案房屋契税12877.53元。庭审中，原告方表示涉案房屋已于同日办理了不动产权证书。以上事实有原告方举证的身份信息、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、遗失声明、《香城颐园住宅项目业主入住结算单》、税收缴款书及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告刘洪波、俞某、俞亦与被告常发公司所签之《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中双方争议焦点在于涉案房屋的交付以及违约责任的承担。关于第一项争议焦点。原告方自述在合同约定的交房时间前即至涉案房屋内查勘并提出整改意见，但在合同约定的交房时间被告未通知，且被告未就涉案房屋进行整改，人员流动频繁，长期对原告方的情况反映置之不理，最后更是办公场所等均搬离无法联系，导致长期未能交房。被告则举证涉案小区安防设备验收、自来水竣工备案表、建设工程规划验收合格证，以及商品住宅交付使用通知书复印件等材料证明涉案房屋取得相应备案证书，满足交房条件。被告还陈述其履行了书面通知交房的义务，只是时间太久找不到通知材料，其即使未通知，按照合同约定原告方未按期办理交接即视为已按期交房了。本院认为，商品房的出卖人向买受人交付符合法律规定和合同约定的房屋并接受买受人的检验和接收是其主要的合同义务和责任，买受人不应受强迫验收不符合法律规定和合同约定的房屋。本案中，原告方已付清所有购房款，其有权对涉案房屋进行验收。然而《商品房买卖合同》补充协议之第五条买受人未按出卖人的交房通知书规定时间或者未收到通知书而未按合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，以合同约定的交付日期为房屋交付使用日期，以及第六条在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备合同第八条约定的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，买受人发现质量问题不影响交付手续的办理，买受人可要求出卖人按合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修责任等相关约定，显然系被告利用其处于优势的合同地位，在提供上述合同条款时，免除了其交房的通知义务及逾期交房的违约责任，并同时排除了买受人拒绝不符合法律规定或合同约定房屋的权利以及主张逾期交房违约责任的权利，明显有悖公平合理，属于法律所规定的应属无效的格式条款，故上述条款对于本案中不再产生法律约束力。现并无证据证实被告书面通知原告方交房事宜，且在该时间点涉案房屋已取得商品住宅交付使用备案文件并具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料，故本院认定被告存在逾期交房并进而存在逾期办证的违约情形，应当承担相应的违约责任。关于第二项争议焦点。原告方主张因被告存在逾期交房、逾期办证，造成原告方没法自行使用或出租涉案房屋，以及支付购房款后银行同期贷款利息的损失，主张以2017年11月6日业主入住结算单作为截止计算逾期交房违约金的时间节点，据此要求被告根据合同第九条承担逾期交房违约金为以房屋总价款858448元，自2010年7月1日计算至2017年11月6日，按照每日万分之1.95的标准计算为449461元；根据合同第十五条承担逾期办证违约金为按照已付房款858448元的2%计算为17168.96元。本院认为，关于逾期交房违约金，根据原告方自述，其在合同约定的交房时间之前已至涉案房屋内查勘并提出整改意见，但在约定交房时间即2010年7月1日起至2017年5月5日接收钥匙的长达近7年间，即使被告确存在人员管理混乱、对客户不负责等行为，但原告方作为买受人，亦应及时采取适当措施防止逾期交房所产生的损失的扩大。原告方虽称一直在努力与被告沟通、落实整改及交房，但并未提供书面证据证实其在该期间的权利主张，且即使被告确已搬离或无人出面协调等，其亦可以通过向有关部门投诉、向法院起诉等措施通过相关部门查找、联系被告并促成纠纷的解决，据此，本院认定原告方就该长达近7年的逾期交房亦应承担一定的责任。本院考虑原告方实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以合同约定的逾期交房违约金计算依据即以房屋总价款858448元为基数，自2010年7月1日计算至2017年5月5日原告方收到房屋钥匙，亦即实际接收涉案房屋之日、按照每日万分之1.95的标准计算的基础上，酌情认定被告承担70%的赔偿责任，即赔偿原告方292945.38元（418493.4元×70%）。关于逾期办证违约金，因被告确存在逾期办证行为，且本院已考虑双方责任就逾期交房违约金进行调整，故本院认定逾期办证违约金按照合同约定为已付房款858448元的2%即17168.96元。另因该逾期交房、逾期办证一直处于持续性状态，且原告方每次主张权利即造成诉讼时效的中断，故本院对被告所抗辩的逾期交房违约金、逾期办证违约金已过诉讼时效的意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏州常发置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪波、俞某、俞亦逾期交房违约金292945.38元、逾期办证违约金17168.96元，合计人民币310114.34元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014533）二、驳回原告刘洪波、俞某、俞亦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8299元，由原告刘洪波、俞某、俞亦负担2670元，被告苏州常发置业有限公司负担5629元。被告苏州常发置业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳，逾期未交，则强制执行（支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331030058）。被告刘洪波、俞某、俞亦预交的该部分诉讼费用，由本院退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  沈惠琴人民陪审员  曹凤珠二〇一九年八月二十六日书 记 员  唐宽正