山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初129号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：杨某。法定代理人：杨石生，系杨某之父，男，1973年11月13日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市同安区，现住山东省龙口市。法定代理人：陈青琴，系杨某之母，女，1974年12月11日出生，汉族，系龙口市华霖房地产开发有限公司会计，户籍所在地福建省厦门市同安区，现住山东省龙口市。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告杨某、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，杨某的委托诉讼代理人赵强国，华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市九里现代城23号楼1-2403号房屋的执行；2、诉讼费由杨某及华霖公司负担。事实与理由：2017年7月11日，本院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按(2016)鲁06民初80号民事调解书规定履行付款义务，中建一局安装公司向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中杨某提出书面异议，烟台市中级人民法院作出(2019)鲁06执异8号执行异议裁定，中止对龙口市九里现代城23号楼1-2403号房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，杨某应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、二十九条规定的条件。本案中，杨某未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。杨某辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉房产由杨某与华霖公司在法院查封前签订认购协议、支付了全部价款且已合法占有该不动产，杨某就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司的答辩意见同杨某的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：关于本案诉争的原因。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市九里城包含涉案23号楼1-2403号房屋在内的房产一宗，并于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有315万元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.06元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。该调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。杨某提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异8号执行裁定书，认为杨某提交的书面证据从形式看能够形成一条完整的证据链，证明杨某在本院查封涉案房产前已与华霖公司签订合法有效的书面认购协议，支付全部房款并于查封前实际占有并使用该房屋，杨某对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里现代城23号楼1-2403号房屋的执行。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于认购协议书。杨某主张其已签订合法有效的书面买卖合同，并提交2015年11月6日与华霖公司签订的认购协议书。该协议中载明：出售方华霖公司，认购人杨某，认购项目华霖·九里现代城小区，住房编号23号楼1单元2403室，住房面积67.72平方米，住房价格2953.33元/平方米，总价200000元。杨某于签订协议时，支付购房定金10000元。中建一局安装公司对该证据的真实性及证明内容均不认可，虽要求对真实性进行鉴定，但未提交书面鉴定申请。中建一局安装公司认为该认购协议书中没有杨某的签署日期，在形式上不完整；而且该认购协议书仅是就涉案房屋买卖达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，该认购协议不能代替商品房买卖合同；此外，在中建一局安装公司与案外人吕成义、华霖公司的诉讼案件庭审中，吕成义提交的认购协议书所载明的房屋与涉案房屋为同一栋楼且房屋面积相同，吕成义主张的房屋认购价格为314898元，而涉案认购协议书中载明的价格为200000元，中建一局安装公司认为杨某所主张的认购价格明显低于房屋的实际价值，对杨某的主张不予认可。杨某解释称，吕成义的房屋是抵顶房屋，而涉案房屋是以现金形式购买的，按照华霖公司当时的促销政策享受优惠，属于特价房屋。华霖公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。二、关于房屋的占有使用情况。杨某主张涉案房屋于2016年3月4日由华霖公司向其交付，在法院查封之前其已合法占有，对此提交了其于2016年3月4日与龙口市景致物业管理有限公司签订的《龙口市九里现代城物业服务协议》、《龙口市九里现代城临时管理规约》；2016年3月4日九里城业主交房通知单；九里城23#钥匙发放表；2016年3月4日的物业费收据加以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。关于钥匙发放表。表中载有1-2403业主签字为杨石生，领取时间为2016年3月4日，但6、3、4这三个数字均有明显的修改痕迹。中建一局安装公司认为钥匙发放表中签字时间明显存在人为改动，原时间应为2017年而非2016年，此改动并非书写错误而是杨某事后进行的修改，故物业费收据无法证明杨某真实缴纳了涉案房屋的物业费。杨某解释称，陈青琴在签订钥匙发放表时是笔误将时间写错后予以更改。华霖公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。经本院现场查看，涉案房屋正在装修中，尚未装修完毕。中建一局安装公司认为涉案房屋应当是在法院查封之后才交付给杨某；杨某对此解释为装修过程中得知房屋被法院查封而停止装修。华霖公司认为涉案房屋已由杨某合法占有。三、关于涉案房款的支付情况。杨石生系杨某之父。陈青琴系杨某之母，在华霖公司司职会计。杨某主张其以现金形式支付了涉案房款200000元，对此提交了华霖公司于2015年11月6日出具的编号为0003569、金额为10000元的购房款收据；于2016年3月4日出具的编号为0004073、金额为190000元的购房款收据；账户名称为陈青琴、卡号为62×××85的银行存款金融交易明细查询表（载明2016年1月26日柜台现金取款110000元）；户名为周永贤、卡号为62×××87的115401银行活期查询表（载明山东龙口农商银行九南分理处现金支取58158元）加以证实。中建一局安装公司对购房款收据不认可。认为银行存款金融交易明细查询表不能证明2016年1月26日的现金取款110000元用于支付购房款，为此提供本院（2018）鲁06民初477号案件民事判决书证明。该判决书中载明：该案被告温涵于2015年11月19日通过其母亲李岩，根据华霖公司的指示，向华霖公司会计陈青琴的账号转款260000元。中建一局安装公司认为陈青琴的收款账号与本案中杨某提供的账号一致，陈青琴的银行卡代收华霖公司的购房款致使其财产已经混同，且陈青琴作为华霖公司的财务主管人员，应当知晓华霖公司可以通过银行转账方式收取购房款而没有必要通过现金方式进行支付。认为活期查询表载明的户名为周永贤与杨某无关，周永贤名下账号内的现金取款记录不能证实系用于支付涉案房屋的购房款。杨某解释称，提交周永贤的活期查询表是为证实就涉案房屋杨某向周永贤借款58158元，但无法提交借条。华霖公司解释称，因华霖公司资金困难，未按规定将购房款缴纳至当地政府设立的监管账户，而是让购房者将款项打入公司主管会计陈青琴的银行卡内，由公司来进行支配。温涵所交的购房款由公司指定打入陈青琴账户内，该笔款项是陈青琴与华霖公司之间所产生的支付关系，与陈青琴支付涉案购房款没有关联，对此提交了2015年11月6日编号为0003569、金额为10000元的购房款收据会计记账联和更名申请单。更名申请单中载明：原客户姓名杨绪强，房号及面积23-1-2403、67.76㎡，认购或签约时间2014年12月21日，新客户姓名杨某。中建一局安装公司对该收据的真实性及证明内容均不认可，认为无法证明杨某实际支付相关款项，且更名申请单中没有经过客户签字认可，无法证实涉案房屋的认购人是否为杨某。本院曾于2019年4月12日就涉案房屋相关问题对陈青琴进行了调查。陈青琴陈述其是以200000元现金购买的涉案房屋。其中2016年1月26日陈青琴在龙口华夏银行从卡里取款120000元，有银行流水；借朋友70000元，还有10000元押金是自己的。中建一局安装公司对本院所作调查笔录的真实性无异议，但认为陈青琴陈述的交付房款的事实，与庭审中杨某提供的证据不一致。杨某对此解释不清，亦再举证不能。华霖公司对该调查笔录的真实性无异议，但不清楚杨某筹款的情况。本院认为，本案争执焦点为杨某是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人杨某对登记在被执行人华霖公司名下的涉案房屋提出异议，应就其权利能够排除中建一局安装公司的执行承担相应举证责任。本案中，首先，关于房屋是否交付的问题。涉案房屋正在装修过程中，杨某提交的物业服务协议、临时管理规约、物业费收据等证据系华霖公司及其自行设立的物业公司龙口市景致物业管理有限公司出具。杨某提供的钥匙发放表时间有明显人为改动，该证据无法证明其主张的交房时间为2016年3月4日，也无法认定杨某在法院查封之前是否已合法占有涉案房屋。其次，关于房款是否支付的问题。其一，陈青琴在本院调查笔录中所陈述的涉案房屋的付款情况和杨某在本案中所提供的付款证据前后矛盾，存在疑点；其二，从（2018）鲁06民初477号民事判决书来看，陈青琴名下卡号为62×××85的银行账户为华霖公司所使用，故杨某不能证明该账户中110000元是其个人存款，对于杨某已支付房款的主张，本院不予支持。综上所述，杨某对涉案房屋不享有上述司法解释第二十八条、第二十九条所规定的足以排除强制执行的民事权益，中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城23号楼1-2403号房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市九里现代城23号楼1-2403号房屋。案件受理费4300元，由杨某及龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁06执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 霞人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年八月十二日书 记 员  孙嘉慧