广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11194号原告：董劲峰，男，1983年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈润发、黎进，广东通利达律师事务所律师。被告：佛山市新明市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区港口路9号五座首层4号自编1号，统一社会信用代码914406049239427XD。法定代表人：韦其庆，总经理。委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。原告董劲峰诉被告佛山市新明市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理，并于2019年7月5日公开开庭进行了审理。各方委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除刘振义、邱艳贞与佛山市长恒市场服务有限公司于2013年6月30签订的《商铺租赁合同》；2、被告将坐落在佛山市禅城区市东上路4号首层9号商铺恢复原状并返还给原告；3、被告按商铺租赁合同约定同时期租金标准支付自解除之日起占有使用期间的使用费给原告；4、被告支付拖欠原告租金25658元；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其要解除与被告之间的租赁合同关系。事实与理由：2013年6月30日刘振义、邱艳贞与佛山市长恒市场服务有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将坐落在佛山市禅城区市东上路4号首层9号商铺出租给佛山市长恒市场服务有限公司使用，租金按月结算，第一年租金按60元/㎡计算，续年递增；租赁期间，刘振义、邱艳贞有权可带租约形式转让上述商铺；租赁期限从2013年6月1日起至2028年5月31日止；逾期支付租金则每逾期一天，则按所欠当月租金总额千分之一计罚滞纳金，非因不可抗力因素迟交达两个月以上，则可视乙方违约。据查询工商登记资源显示佛山市长恒市场服务有限公司于2018年8月13日变更登记为佛山市庆宁市场经营管理有限公司；佛山市庆宁市场经营管理有限公司于2018年12月20日变更登记为佛山市新明市场经营管理有限公司。2019年3月刘振义、邱艳贞将上述商铺转让给了原告。原告当然继受了刘振义、邱艳贞与佛山市长恒市场服务有限公司签订的《商铺租赁合同》的权利和义务。2017年7月27日上述商铺发生火灾，消防部门到场灭火，才避免损失扩大。佛山市长恒市场服务有限公司拖欠2016年11月-2017年5月租金14483元、2017年7月-2017年11月租金11175元，共计25658元。2017年4月21日才支付2016年8月、9月、10月租金。原告认为被告拖欠租金超过2个月，管理不当导致火灾发生，已构成根本违约，原告有权解除合同。被告辩称：一、原告诉求解除刘振义、邱艳贞与被告佛山市新明市场经营管理有限公司于2013年6月30日签订的《商铺租赁合同》于法无据。1、被告在2018年4月27日已与案涉商铺原业主刘振义、邱艳贞协商一致2017年11月前欠租事宜并已结清拖欠租金，被告不存在拖欠租金行为，原告无权提出解除商铺租赁合同。（1）关于原告主张的2016年11月-2017年5月期间租金14483元、2017年7月-2017年11月期间租金11175元，合计25658元。当时由于被告经营困难，被告负责人之一林国英与案涉商铺原业主邱艳贞在2017年8月通过电话协商，邱艳贞同意被告支付19119元租金抵扣2016年11月-2017年5月期间租金14483元、2017年7月-2017年11月期间租金11175元，合计25658元。2017年9月2日被告委托案外人冯雁欣通过银行转账方式向案涉商铺原业主邱艳贞转账支付了部分租金6207元，2018年2月至4月期间，被告又多次与邱艳贞、刘振义电话协商确认之前欠租的解决方案，最后在2018年4月27日，林国英、邱艳贞、刘振义还有佛山市禅城区文庆市场经营管理公司负责人叶剑明、喻经理等人在被告办公室进一步协商确认，考虑到被告目前经营困难，邱艳贞、刘振义同意被告以12912元结清2017年11月以前所欠租金（即原告所主张的拖欠租金），邱艳贞、刘振义放弃追究被告剩余租金事宜。之后被告立即委托佛山市禅城区文庆市场经营管理公司负责人叶剑明在2018年4月27日当天就以银行转账方式向邱艳贞转账支付了12912元，被告提供的2018年4月27日《网银交易凭证》有备注附言“2018年1月以前欠款”可以印证该事实。由于当时双方法律意识淡薄，因此双方没有以书面协议形式确认该和解方案。由此可知，被告不存在拖欠原告租金的事实。（2）根据被告提供的的2017年12月至2019年2月《网银交易凭证》可以证明，被告自2017年12月至2019年2月期间（包括2019年3月至今尚在正常交租）一直有正常向案涉商铺原业主邱艳贞缴纳每月租金，如被告真的有拖欠2017年11月前的租金，按生活常理来讲，邱艳贞、刘振义一定会向被告催收欠租或要求解除合同，但截至本案起诉之日止邱艳贞、刘振义从未向被告主张过任何欠租事宜，包括发催收函、催收短信等，也从未就拖欠租金事宜提出解除商铺租赁合同要求；相反，从被告2017年12月至2019年2月期间的正常交租行为来看，邱艳贞、刘振义也是一直在接受双方继续履行商铺租赁合同，且其从未对以前2017年11月前欠租事宜提出任何异议。由此说明，被告陈述属实，邱艳贞、刘振义与被告早在2018年4月27日就针对2017年11月以前的欠租事宜已经协商一致，并且达成了和解方案，即邱艳贞、刘振义同意被告以12912元结清2018年1月以前所欠租金，邱艳贞、刘振义放弃追究被告剩余租金事宜，否则与常理不符，也与邱艳贞2017年12月至2019年2月期间正常收租、不提任何催收租金的行为不符合。2、退一步讲，如若法院认定被告有拖欠原告租金行为，被告欠租金额也仅是6539元（25658元-6207元-12912元=6539元），并非原告所主张的25658元；同时原告在起诉前未履行催告欠租义务的程序，不能直接行使合同解除权。(1）双方签订的《商铺租赁合同》没有约定合同解除事由。根据《商铺租赁合同》第三条第2款约定，“租赁期间，甲方（邱艳贞、刘振义）不得干涉乙方的合法经营。除政府征用该场地外，甲方不得提前解除租约”；还有该合同第七条第2款约定，“乙方（被告）未依约交租，每逾期一天，则按所欠当月租金总额1%。计罚滞纳金，非因不可抗力因素迟交达两个月以上，则可视乙方违约”，根据上述约定来看，双方并未约定欠租达两个月以上，原告有权直接解除合同，那么原告就必须要严格按照《合同法》第94条关于合同解除的法定情形行使法定解除权。根据《合同法》第94条第（三）项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同”，原告必须要先向被告履行催告义务程序，要求被告在合理期限内支付欠租，然后被告在合理期限届满后仍不支付所欠租金的情况下，原告才能行使合同解除权，因此原告不具备行使法定解除合同的条件。原告在本案起诉主张拖欠租金，应视为是原告第一次催告被告支付欠租，则被告只需交纳所欠租金即可，原告无权越过催告程序直接行使合同解除权。（2）被告拖欠租金的行为并未导致原告的合同目的不能实现。《合同法》第94条第（四）项规定了法定解除情形之一，即“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，据此规定可知，只有被告迟延履行债务致使不能实现合同目的，才构成根本性违约，原告才能行使法定解除权。就本案而言，被告自2017年12月至今一直有向邱艳贞缴纳租金，邱艳贞也一直接受该租金，该商铺租赁合同也一直在按照合同约定继续履行，且被告欠租的金额仅为6539元，即被告的欠租行为并未影响到双方的租赁合同目的不能实现，所以被告欠租行为不应认定为根本性违约。（3）如法院认定原告直接行使合同解除权成立势必严重影响第三方的合法权益。《商铺租赁合同》第五条约定，“乙方有权将所租赁的物业进行转租而无须另行与甲方商议，甲方无条件同意”，案涉商铺已于2018年5月29日由被告转租第三方经营小吃店、宵夜至今，第三方为此已投入大量的人力、物力、财力进行店铺装修及购买设备、产品，聘请工人等，且至今一直在正常经营，如法院认定原告直接行使合同解除权成立，势必对第三方造成巨大的经济损失及社会交易秩序不稳定，对被告及第三方而言都是有失公平，因此综合考虑各方因素，法院也不宜认定原告直接行使合同解除权成立。二、如前所述，原告无权直接解除商铺租赁合同，则被告无需将案涉商铺恢复原状返还原告，且无需支付合同解除之日至占有使用期间的占用费，由于双方已协商结清2017年11月前租金被告也无需支付原告拖欠租金25658元。三、原告作为本案诉讼主体不适格，邱艳贞、刘振义出售案涉商铺未提前三个月通知被告行使商铺优先购买权，属侵犯被告优先购买权，原告与邱艳贞、刘振义之间签订的商铺转让合同涉嫌无效，原告无权对本案提起诉讼。1、根据最高人民法院《关于执行若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”，本案中，邱艳贞、刘振义出售案涉商铺前并未提前三个月通知被告，其转让商铺行为侵犯了被告的优先购买权，邱艳贞、刘振义与原告之间的商铺转让合同涉嫌无效，原告无权对本案提起诉讼及主张相关权利。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”规定，邱艳贞、刘振义未提前三个月通知出售案涉商铺的行为已侵犯被告优先购买权，被告有权根据上述规定要求邱艳贞承担赔偿责任，被告保留追究邱艳贞、刘振义侵犯优先购买权赔偿损失的权利。综上，原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告举证的证据1中的欠条、林国英欠佛山市星润物业经营管理有限公司借款明细，被告未能提供冯雁欣的转款记录，故以上缺乏与本案的关联性，本院不予采信。被告举证的证据2中的协议、企业信息，有原件予以质证，本院对该证据的真实性予以采信。被告举证的证据4，并非涉案商铺的转租协议，本院对证据4的关联性不予采信。综合双方当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：2013年6月30日，案外人刘振义、邱艳贞与被告的前身佛山市长恒市场服务有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定主要内容：一、甲方同意将其合法拥有租赁权的座落在佛山市禅城区市东上路4号首层9号商铺（以房产证或商铺销售合同核定地址为准）出租给乙方使用，并且同意第一年的每个月租金按每平方米60元计算。二、租期及租金计算方式（详见附件1）……四、乙方的权利义务……2、租赁期内，乙方对上述商铺设施及配套设施，有维护及维修的义务，所需的各种费用自行承担，与甲方无关……五、乙方有权将所租赁的物业进行转租而无须另行与甲方商议，甲方无条件同意，乙方转租的租金与甲方无关，但该物业在本合同租赁期内所约定的租金都由乙方支付给甲方的……七、违约责任1、本合同及补充协议生效后，甲乙双方均应依约履行，如有一方违约，须按本条约定由违约方向守约方赔付违约金。2、乙方未依约交租，每逾期一天，则按所欠当月租金总额1‰计罚滞纳金，非因不可抗力因素迟交达两个月以上，则可视乙方违约。3、甲、乙双方未按上述原则履行合同，双方同意依据过错原则由违约方承担违约责任，违约的赔偿金额按实际损失双倍赔付……《商铺租赁合同附件》附件1约定：1、租赁期限从2013年6月1日起至2028年5月31日止。2、租金如下：……4、从2016年6月1日至2017年5月31日，甲方每月实收2069元，房产租赁税由乙方承担；5、从2017年6月1日至2018年5月31日，甲方每月实收2235元，房产租赁税由乙方承担；6、从2018年6月1日至2019年5月31日，甲方每月实收2412元，房产租赁税由乙方承担。7、从2019年6月1日至2020年5月31日，甲方每月实收2607元，房产租赁税由乙方承担……同日，案外人刘振义、邱艳贞向佛山市长恒市场服务有限公司移交了商铺。2017年11月28日，被告的前身佛山市长恒市场服务有限公司与案外人佛山市禅城区文庆市场经营管理有限公司签订《协议》，协议约定即日起由佛山市禅城区文庆市场经营管理有限公司负责佛山市市东上路4号及6号所有物业，包括开发这些物业所取得的收益向这些物业业主支付应付租金等义务至2028年5月31日止。另查一，2019年3月，原告向案外人刘振义、邱艳贞购买涉案佛山市禅城区市东上路4号首层9号商铺，并办理了产权变更登记。佛山市长恒市场服务有限公司于2018年8月13日变更公司名称为佛山市庆宁市场经营管理有限公司，佛山市庆宁市场经营管理有限公司又于2018年12月20日变更公司名称为佛山市新明市场经营管理有限公司（即本案被告）。另查二，部分租金的支付情况如下：2017年4月21日，被告支付2016年8、9、10月租金6207元，2017年6月30日付租金2069元。2018年4月27日，案外人叶剑明向前业主邱艳贞支付租金12912元，并在转款凭证上备注“2018年1月以前欠款”。此外，2017年12月-2019年2月的租金，都由案外人叶剑明向前业主邱艳贞支付。本院认为，前业主刘振义、邱艳贞与被告的前身佛山市长恒市场服务有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限租赁期限从2013年6月1日起至2028年5月31日止。2019年3月，原告从前业主刘振义、邱艳贞处购买了涉案9号商铺并办理了产权登记，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，从2019年3月起原告取代前业主与被告成立了租赁合同法律关系。原告诉称解除合同的事实有二，其一为2017年7月27日因被告管理商铺不当导致火灾；其二为被告拖欠2016年11月-2017年5月租金14483元、2017年7月-2017年11月的租金11175元共计25658元，且2017年4月21日才支付2016年8月、9月、10月租金，拖欠租金超过2个月；。对此，本院分析如下：一、首先，原告未能举证证明因被告管理不当导致商铺曾于2017年7月27日发生过火灾；二、其次，庭审查明可知，被告向前业主支付了2016年11月-2017年11月的租金共计14981元，欠付的租金为10677元，而非原告主张的25658元；三、最后，退一步而言，即使原告诉称的上述两个事实都存在，也是被告履行与前业主之间的租赁合同时存在的违约行为，违约行为发生在2019年3月之前，2019年3月前的合同权利义务由前业主享有，原告与被告之间的租赁合同从2019年3月份才开始对双方产生约束力，原告并未当然继受前业主的权利，2019年3月前产生的相应债权应由前业主来主张，原告不能基于被告对前业主的违约行为来主张解除其与被告之间的租赁合同。综上，原告的全部诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告董劲峰的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取3772元，由原告董劲峰自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年八月十四日书记员 方紫盈