河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0824民初4762号原告：孟思，女，1990年3月6日出生，汉族，市民，北京市宣武区人，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：孟宪忠（系原告孟思之父），住北京市宣武区。委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所执业律师。被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。法定代表人：苏为学，职务，总经理。委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。原告孟思与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告孟思的委托诉讼代理人孟宪忠、陈阔成，被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩到庭参加诉讼，原告孟思、被告大地营造公司法定代表人苏为学经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟思向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告支付的购房款3147101.00元，赔偿原告利息（利息按月利率2%，从2017年9月6日起至给付之日止）及相应违约金（按原告已付购房款的10%计算）；2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：2017年9月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及合同补充协议（以下简称案涉合同）。约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2085年11月30日。该商品房为滦平县巴克什营镇营盘村编号为cl130824-2015-18地块项目中的十二组团32号（以下简称案涉房屋），出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后原告支付了全部购房款3147101.00元。案涉合同约定案涉房屋占用的土地用途为住宅，土地使用权为70年，现原告了解到该房屋所占用的土地却为商服用地、土地使用权为40年，被告的行为已构成根本违约；另外，因被告所建房屋存在违规行为，被相关部门要求停止建设，并责令拆除，现案涉房屋周边的商品房已被拆除，周边环境发生巨大变化，与原告购买该房屋的要求相悖，致使合同目的不能实现，被告的这一行为也构成根本违约。现案涉房屋除国有土地使用权证外的其他“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）均已被撤销，该项目中的必需生活附属设施也已被拆除,故原告与被告协商要求解除合同，并由被告返还购房款、赔偿相应损失。因协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。大地营造公司辩称，一、原告主张解除案涉合同，于法无据，我司不同意解除案涉合同。案涉房屋是“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，案涉合同合法有效；案涉房屋在销售时将土地用途被误批为“住宅用途”，属《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中规定的应当部分调整、更正的内容，不属于合同效力的问题。商服用途的土地出让金高于住宅用途土地出让金，其房屋的居住性质不变，这类房屋的销售，既不存在商业欺诈之说，也不存在改变房屋居住性质的问题，因此，土地性质登记的错误虽在政府，但不属于《合同法》第九十四条规定解除的事由，案涉合同也没有约定这类情形可以解除合同，据此，原告要求解除案涉合同于法无据，应予驳回。二、我司不构成违约，不应承担违约责任。案涉房屋应于2019年6月30日前交付，虽已基本建成，但至今没有竣工的原因是政府对该地区实行了“五停”（即停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）造成的。案涉房屋因此延迟交付，根据《合同法》第一百一十七条规定及案涉合同的约定，属不可抗力，应予免责。据此，应依法驳回原告对我司违约责任的诉讼请求。三、案涉合同合法有效，在我司取得土地合法有效的情况下，完全可以继续履行。我司对案涉房屋的土地依法享有土地使用权，被拆除的案涉房屋可以重建和复建，案涉合同仍可继续履行。我司收到滦平县人民政府撤销案涉房屋的行政许可决定书，对此，我司有权依法提起行政复议和行政诉讼，是否违建、是否违法尚无定论，原告购买的十二组团房屋能否重建、复建尚待时间证明，原告所述购买房屋周边环境发生巨大变化不能确定，因此，原告据此认为我司构成根本违约，不能成立。依据有关规定，依法取得国有建设用地土地使用权证的土地可以依法报建、依法销售，因此，案涉房屋在纠正政府行政行为后可以继续履行合同，而不是不能履行合同。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司有权依法提出行政复议、提起行政诉讼或者申请国家赔偿。上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉合同的履行和违约责任的确定，因此，本案应当中止审理。综上所述，我司认为：第一、案涉合同合法有效；第二、案涉房屋土地性质在预售许可证上的登记错误，可以更正，不属于《合同法》规定的解除事由，同时，案涉合同也没有约定该事由可以解除合同，我司不同意解除合同。第三、案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所致，属不可抗力事由，应予免责，我司无需承担违约责任；第四、案涉房屋的国有土地使用权证仍然有效，依法仍可报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的法律基础和现实可能，合同应当继续履行；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼有直接的因果关系，本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据。因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，应当中止审理。被告大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告大地营造公司将案涉房屋销售给原告，房屋价款为3147101.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，现案涉房屋尚未竣工，滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用权证外的其他“四证”均予以撤销的事实予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。为证明自己的观点，原告孟思向法庭提供如下证据：证据一：《商品房预售合同》及补充协议，用以证明签订合同的时间、地点、商品房基本状况及付款、金额、方式及逾期交房相关合同内容违约责任；证据二：被告为原告出具的购房款收据四张，用以证明原告已交付被告购房款3147101.00元。证据三：照片五张，用以证明案涉房屋的周边房屋被拆除后的情况。对原告提供证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，根据案涉合同约定，政府行为属于不可抗力，被告不构成违约，无需承担违约责任，故原告主张被告违约不符合合同的约定。根据备案的商品房预售许可证证明房屋所在的土地性质为住宅，被告不存在欺诈行为；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，认可原告已经履行了付款的义务，本案具有履行合同的条件，应继续履行合同；对证据三的真实性不认可，不能判断拍摄地点及时间，不能证明与案涉房屋有关。为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据材料：证据一：《商品房买卖合同》；证据二：预售备案登记证；被告提供证据一和证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2019年6月30日，被告不构成违约；案涉合同已依法备案登记，案涉合同没有约定政府登记错误行为可以解除合同。证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2016-18）；证据四:《国有土地使用权证》（证号：滦国用（2016）第00071号）；证据五:《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600004号）；证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600004号）；证据七:《建筑工程施工许可证》（编号：130824201705260101）；证据八:《商品房预售许可证》（证号：（滦）房预售证第2017005号）；被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效，土地性质为商服用地；被告依法可以在该土地上重建或者复建；案涉房屋是“五证”俱全的合法建筑物，政府将案涉房屋在内的房屋的用途错误登记为住宅，该事由不是《合同法》规定的法定解除的事由，案涉合同不应解除，应当继续履行。证据九：滦平县人民政府2018年10月1日《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告的预售房屋是政府安排的。证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋于2018年11月27日被滦平县人民政府拆除。证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，无法交付是政府实行了“五停”所致。证据十二：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书，编号：（滦资规）撤决字[2019]002号；证据十三：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书，编号：（滦资规）撤决字[2019]020号；证据十四：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书，编号：滦行审撤[2019]5号；证据十五：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书，编号：滦行审撤[2019]29号；被告提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，应予免责，且被告无需向原告承担责任。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据十五的真实性无异议，但不能完全证明被告的观点。对被告提供的证据一、证据二所证明的案涉合同没有约定政府登记错误行为可以解除合同的观点不认可，认为被告不能证明其提出的所谓的政府登记错误的观点；被告提供的除国有土地使用证以外的其他“四证”现均已被撤销，故不认可被告提供证据三至证据八的证明观点，被告不能证明案涉房屋周边的房屋可以重建或复建，被告的其他观点因无相关证据证实，不予认可；证据九至证据十五无法证明被告的观点。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年9月6日签订了编号为20170906091《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的十二组团32号房屋销售给原告孟思，合同约定案涉房屋所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2085年11月30日，房屋价款为3147101.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，同时合同约定了原、被告双方的权利义务。合同签订后，原告于2017年5月15日支付购房款170000.00元，2017年6月16日支付购房款130000.00元，2017年6月27日支付购房款1500000.00元，2017年6月27日支付购房款13471001.00元，2017年11月15日被告向原告出具房屋全部款3147101.00元的发票。另查明，原告购买的房屋所在地的国有土地使用权证登记该地的土地用途为商服用地，土地使用权为四十年，土地使用权终止日期为2056年7月11日。庭审后，本院对案涉房屋进行现场勘查，查明：案涉房屋尚未竣工，该房屋西侧的房屋已被拆除。本院认为，原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约定向被告支付购房款3147101.00元，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因案涉房屋西侧的房屋已被拆除，致使该房屋周边环境发生变化；同时，案涉房屋所在地的国有土地使用权证登记的土地用途为商服用地，被告以商服用地建设商品房并以住宅用途向原告出售，合同记载的土地使用权终止日期与国有土地使用权证登记的终止日期不符，致使合同目的不能实现。为此，原告孟思起诉要求解除原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。被告辩解案涉房屋所在地的国有土地使用权证系政府登记错误，未向法庭提供证据予以证实，该辩解意见不予采信；被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告起诉要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现因案涉合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款3147101.00元予以返还。因被告的行为导致案涉合同解除，被告对此应承担相应的民事责任，即赔偿原告已付购房款的利息损失。原告起诉要求按月利率2%赔偿利息损失，无合同及法律依据。依法原告的利息损失应自被告收取房款之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，因原告的购房款的利息损失高于双方约定的违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告负担保险费用，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告孟思与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年9月6日签订的编号为20170906091《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟思购房款3147101.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟思购房款3147101.00元的利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算：，自2017年6月15日以170000.00元为本金计算至判决生效之日止；自2017年6月16日以130000.00元为本金计算至判决生效之日止；自2017年6月27日以1500000.00元为本金计算至判决生效之日止；自2017年6月27日以13471001.00元为本金计算至判决生效之日止）；四、驳回原告孟思的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31970.00元，保全费5000.00元，合计36970.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  关志新审 判 员  赵亚君人民陪审员  陈少华二〇一九年八月七日书 记 员  刘晓亮民事判决书附页一、判决主文引用的相关的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。