广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初8192号原告：唐军，男，汉族，1967年5月28日出生，住珠海市香洲区，原告：朱秋萍，女，汉族，1972年9月23日出生，住珠海市香洲区，两原告共同委托诉讼代理人：葛宾，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海仁恒和由置地有限公司，住所珠海市香洲区半岛五路306号，统一社会信用代码91440400584688995Q。法定代表人：ZHONGSHENGJIAN（中文名：钟声坚）。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告唐军、朱秋萍诉被告珠海仁恒和由置地有限公司（以下简称仁恒和由公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐军及两原告共同委托诉讼代理人葛宾、被告仁恒和由公司的委托诉讼代理人杨梅、陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐军、朱秋萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿房屋烟道缺失损失35900元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：二原告系夫妻关系，于2015年向被告购买位于珠海市香××区半岛××房产(以下简称案涉房产)，2016年9月1日原告接收案涉房产。原告于2017年10月入住后发现，该房产未建有厨房公用排烟道，厨房油烟由外墙直接排出。由于案涉房产地处海边，风向多变，风力极大，原告做饭时油烟经常从抽油烟机或其它窗户吹回，邻居家的油烟也时常吹到原告家中。各种油烟怪味呛得原告家不敢开窗，也严重危害原告家人身体健康，原告及家人生活苦不堪言。2019年2月，原告从珠海市城市建设档案馆查询到，在案涉房产所属的竣工验收备案(备案编号4404001608290101JX001)中，备案规划设计图纸和竣工图里面该房产都有公共排烟道。由此可见。被告在珠海市香××区半岛××滨海半岛××地××及地下室工程的建设中，不按照图纸施工，违法取消工程项目。被告将不合格工程按照合格工程验收，也导致房屋重要设施缺失，房屋质量严重影响原告居住，应当赔偿原告烟道缺失的损失。经广东思远土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产烟道缺失进行估价，确定房产因烟道缺失减损值为35900元。两原告遂诉至法院。两原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.不动产权证；3.建设工程规划许可证备案图纸；4.竣工图备案图纸；5.估价报告书；6.收楼宣传册；7.2018年3月28日南方都市报报道；8.微信对话记录；9.评估费发票。被告仁恒和由公司辩称，一、被告不存在不按照图纸施工，违法取消工程项目的行为。首先，被告于2014年7月就已委托广东德晟建筑设计研究院，对1-8栋住宅楼进行设计变更，将厨房公共烟道改为外墙直排式烟道，而根据被告与原告签订的商品房买卖合同(预售)以及附件表明，涉案房产签订的时间为2015年12月5日，晚于住宅楼设计变更之时，合同签订时原告对涉案房产的厨房内没有烟道设计是明确知晓的，且单独对涉案房屋规划平面图予以签字、捺印确认，并未提出过异议。其次，依据珠海市住房和城乡建设局出具的《关于仁恒滨海半岛6-3403业主申请书的复函》关于排烟道设计变更的问题可知，“所有户型厨房内的烟道取消，改为由外墙上排烟口直接排至室外”符合《住宅设计规范》(GB50096—2011)第8.5.1条“排油烟机的排气管道可通过竖向排气道或外墙排向室外”的规定要求。该变更烟道设计的行为符合国家规定，被政府部门予以认可。因而，被告不存在不按照图纸施工，违法取消工程项目的行为。二、被告不存在将不合格工程按照合格工程验收的行为。首先，据上述可知，住宅楼设计变更发生在2014年7月，被告竣工验收备案表备案日期是2016年8月29日，即涉案房屋是在住宅楼设计变更后进行竣工验收备案的。同时，依据海市住房和城乡建设局出具的《关于仁恒滨海半岛6-3403业主申请书的复函》关于工程资料存档问题可知，被告也不存在使用虚假证明文件将不具备验收条件的建筑工程违法予以竣工验收的行为。三、原告在签订认购书及商品房买卖合同前烟道设计已变更为外墙直排，在购买时被告从未承诺案涉商品房厨房内有烟道，案涉房屋不存在所谓的“价值减损”。被告于2014年7月就已委托广东德晟建筑设计研究院，对1-8栋住宅楼进行设计变更，将厨房公共烟道改为外墙直排式烟道。双方2015年10月24日签订《仁恒滨海半岛花园认购协议书》以及2015年12月5日签订《商品房买卖合同》均是在烟道已实际变更之后，且被告从未承诺案涉商品房厨房内有烟道，原告签字确认的房屋平面图上未显示厨房有烟道。因此，案涉房屋不存在所谓的“价值减损”。四、原告所提交的房地产咨询估价报告存在众多纰漏，不具备合法性，不应当被采信。首先，该房产价值估价报告前提为原告的所购房屋的是否因为变更了烟道设计而导致价值减损，但是，根据上述提及的内容，原告在购买案涉房屋之前厨房公共烟道已改为外墙直排式烟道，因而，不存在公共烟道被违法取消导致价值减损这个评估前提。其次，从报告本身来看，反映估价事项的客观性、完整性和合理性均存在众多纰漏如下：1、该报告为原告单方委托的机构出具，原告与出具报告的机构之间存在利害关系，此份报告不具有证明力。2、该报告仅为咨询估价报告，并非评估报告，咨询估价报告的严谨程度、专业程度、效力等远远不及评估报告，咨询类的估价报告的证明力不能等同于评估报告；3、报告第一页估价声明中第四点，本次估价报告是根据《房地产估价规范》进行编制，但是报告中未能找到估价技术报告，依据前述规范，该报告属于不完整报告。4、报告“估价假设和限制条件”第一条第(十)款载明：评估专业人员于2019午2月27日对估价对象进行了实地勘查，但是报告中未能看到实地勘查的相关资料。5、报告第9页中的估价依据(四)1．《珠海市香洲区唐家湾镇仁恒滨海花园6栋3403房厨房烟道修复工程方案及费用预算书》，但是报告未能提供和表明，如估价完全依据该预算书，该预算书的制作主体是谁?该制作主体是否违反该报告第6页的估计原则?是否有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助?其他人是否具有预算资质?该预算书又是依据什么工程造价标准计算出该预算?6、该估价报告未提出损害内容，减损的依据，而是在报告第10页的估价技术路线表明，测算是依据修复公共烟道的必要支出及应得利润，并考虑住户的心理损失、生活影响等其他因素，以实际成本综合确定出估价对象公共烟道缺失的房地产价值减损，但报告未提供和表明损害类型和程度，在未有鉴定过损害类型和程度的情况下所做的报告没有鉴定依据，其真实性、合法性均存在重大问题。7、该报告中的烟道设计变更已经被珠海市住房和城乡建设局认可了，被告不存在不按照图纸施工的违法行为及使用虚假证明文件将不具备验收条件的建筑工程违法予以竣工验收的行为。该报告不具有实际意义。因此，该房屋咨询估价报告不能作为烟道缺失减损的证明或参考文件，不应被采信，原告请求赔偿缺失减损的诉讼请求亦不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实依据和法律依据，应当予以驳回，请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告仁恒和由公司为其辩称向本院提交如下证据：1.广东德晟建筑设计研究院设计修改（补充）通知单；2.关于仁恒滨海半岛住宅厨房烟道设置的情况说明；3.关于仁恒滨海半岛6-3403业主申请书的复函；4.关于仁恒滨海半岛花园D3地块二期厨房增设烟道的复函；5.(2019)粵04行终48号行政裁定书；6.商品房买卖合同（预售）以及附件；7.竣工验收备案表；8.关于仁恒滨海半岛6-3403业主申请书的复函；9.确认单；10.检测报告；11.构件照片；12.样板房照片；13.微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：在两原告购买案涉房产之前，被告带两原告去看过位于8栋的样板房，当时案涉房产所在的6栋仍为在建工程。原告称样板房看不到厨房油烟排放方式；被告称样板房的油烟排放方式为外墙直排方式。2015年12月5日，两原告为买受人、被告为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买珠海市香洲区半岛六路33号6栋3403房，总价款为1652849元。合同第九条商品房交付约定，该商品房交付时应符合如下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得测绘报告；3.详见附件十一第四条，即本条所指建设工程竣工验收备案证明文件即为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位盖章并签字确认的竣工验收意见表，竣工验收时间为该五家单位中最后一家单位盖章签字确认的日期为准。本条所指房屋测绘报告即为商品房预售面积测算报告书。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房；在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。第十五条设计变更约定，（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。第十六条商品房质量约定，（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施中，1.该商品房室内空气质量符合国家标准，标准名称为《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，标准文号为GB50325-2010。合同包含附件一房屋平面图（6栋五层至三十九层平面图）、附件十一《补充协议》等。案涉房产位于海边，原告称买房时，被告销售人员没有专门对烟道问题进行过说明，在现场也没有任何提示。案涉房产所在仁恒滨海D5地块上部及地下室工程（1#-8#住宅、9#公共及商业、地下室）于2016年8月29日通过竣工验收备案。两原告于2016年9月1日接收案涉房产，于2017年2月21日办理案涉房产的不动产权属登记，并于2017年10月入住案涉房产。现两原告以被告以不合格工程按照合格工程验收，房屋重要设施缺失，房屋质量严重影响原告居住为由，在本案中诉请被告赔偿。两原告为其主张举证如下：（1）滨海半岛花园《建设工程规划许可证》所附6#五层至三十九层平面图，主张案涉房产在设计上有公共烟道存在。（2）案涉房产所在楼盘备案的竣工图，其中包含烟道穿无地漏厨房详图，其备注显示：厨房烟道选用粤05J/T906，FPQC-35，留洞尺寸为620×520，主张被告将无公共烟道的房屋当作有烟道房屋交付给业主。（3）两原告于2019年5月7日委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司采用修复成本法，对案涉房产厨房烟道缺失对房地产价值减损咨询评估作出《房地产咨询估价报告》，认为估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年2月27日的估价结果为35900元。（4）收楼宣传册，主张被告在2015年12月向原告销售房屋时，在宣传册上承诺有公共烟道。（5）2018年3月28日南方都市报报道，载明“业主购房时宣传设计有烟道，收房后发现没有”，“开发商回应已积极解决排烟问题”。主张原告收房后因油烟无法排出房屋引起屋内污染并且触动烟厂器报警。（6）仁恒半岛业主诉讼群微信对话记录，显示4-3403房业主对原告唐军说：“最近保安来过我们家两次，说是烟感报警了来实地看看。”6-2402房业主说：“现在加的那个风罩也不行，一到饭点入户窗全是油烟味，不能开，公共烟道绝对不会这样”。4-1303房业主说：“补建公共烟道才是最理想的结果。如果没有公共烟道的话，我们小区的房子真的就贬值多了，我们的生活质量也受到严重的影响，谈不上过什么舒适的生活了。”7-1003房业主说：“每次做完饭厨房地上都是一层油，油烟机根本不起作用，没有公共烟道生活质量绝对受很大影响。”原告主张仁恒滨海半岛一期房屋仍然没有公共烟道导致油烟太大触动烟感报警，严重影响业主身心健康。质证时，被告对于第（1）项证据真实性予以认可，对于第（2）（3）（6）项证据真实性、合法性和关联性均不予认可，对第（4）项证据真实性无法确认，即使真实，也不属于合同内容，其中明确“本资料仅供参考，不构成要约及要约邀请，一切以实际交付为准”的特别提示。对第（5）项证据形式真实性认可，内容不予认可。被告抗辩不存在不按照图纸施工、将不合格工程验收的行为，并为其主张举证如下：（1）广东德晟建筑设计研究院于2014年7月16日出具的关于仁恒滨海半岛花园D5地块6#的《设计修改（补充）通知单》，具体调整内容包括所有户型厨房内的烟道取消，改为由外墙上排烟口直接排至室外。（2）广东德晟建筑设计研究院于2018年6月19日出具《关于仁恒滨海半岛住宅厨房烟道设置的情况说明》，内容如下：仁恒滨海半岛项目厨房烟道设计有两种：竖向公共烟道和外墙直排式烟道。以上两种设计的依据为《住宅设计规范GB50096-2011》第8.5.1条的规定：排油烟机的排气管道可通过竖向排气道或外墙排向室外。关于两种烟道的设计优缺点说明如下：1、竖向公共烟道的主要形式为设置穿越各楼层的管道，将各楼层的烟气收集后，集中在住宅屋顶排出。优点在于大量的烟气收集至公共烟道内，并在高空排放。缺点在于公共烟道存在上下屋串味，烟气倒灌、烟道内无法清洁，使用时间长久后排烟效果变差以及占用厨房使用空间等问题。2、外墙直排式烟道是各层烟气直接排向室外，优点是避免了上下层串味、烟气倒灌等问题，且不占用厨房使用空间。但直排式烟道易受气候影响，应在排气口设置避风、防雨的构件。综上所述，竖向公共烟道和外墙直排式烟道均为排除厨房油烟的两种方式，建设单位可根据项目情况，综合考量并选择合适的排放方式。以上两种方式均满足国家规范的要求。（3）珠海市住房和城乡规划建设局高新区规划分局于2017年11月23日向被告发出《关于仁恒滨海半岛花园D3地块二期厨房增设烟道的复函》，针对被告申请在仁恒滨海半岛花园D3地块二期24、25、27及28栋住宅1-21层厨房内增设烟道问题，意见如下：根据《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第三十八条规定，被告申请在住宅厨房内增设烟道不属建设工程规划许可的审查内容。另根据上述《实施办法》第四十八条第（一）款的规定，该申请事项无需办理规划许可手续。（4）珠海市住房和城乡建设局于2019年5月13日发给原告唐军的《关于仁恒滨海半岛6-3403业主申请书的复函》，回复如下：一、关于排烟道设计变更问题。在施工过程中，应建设单位要求，设计单位出具了《设计修改通知单》（见附件），“所有户型厨房内的烟道取消，改为由外墙上排烟口直接排至室外。”设计单位认为符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）第8.5.1条“排油烟机的排气管道可通过竖向排气道或外墙排向室外”的规定要求。二、关于工程资料存档问题。经核查，施工单位、监理单位存在把关不严，整理工程资料时未将完整的设计变更图纸整理归档并移交城建档案馆存档的问题。但未发现相关单位存在不按照图纸施工的违法行为及使用虚假证明文件将不具备验收条件的建筑工程违法予以竣工验收的行为。因此，该工程无需重新进行竣工验收，我局已责成建设单位及时补充资料并移交市城建档案馆存档。该函附广东德晟建筑设计研究院设计修改（补充）通知单。（5）2018年1月9日两原告和南京仁生装饰工程有限公司签署的《确认单》，显示南京仁生装饰工程有限公司为两原告更换厨房抽油烟机。（6）2018年3月2日广东中健检测技术有限公司关于废气的《检测报告》，结果显示未做排烟管风帽整改前的吸油烟机性能指标排放已达到《吸油烟机》空气性能指标限值标准要求，而已做排烟管风帽整改后的检测结果比未做排烟管风帽前有显著提高，吸油烟机性能指标排放亦达成《吸油烟机》空气性能指标限值标准要求。（7）构件照片。（8）样板房照片。（9）微信聊天记录，显示有人称“我家改了风帽，换了烟机，效果比较明显”。质证时，原告对第（1）（3）（8）（9）项证据的真实性、合法性不予认可；对第（2）（4）（6）项证据的真实性予以认可，对合法性不予认可；对第（5）（7）项证据真实性认可。本院认为，两原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。本案争议的焦点在于被告未根据竣工备案图纸在案涉房产厨房设置公用排烟道是否为不合格工程，是否属于房屋严重质量问题，是否构成违约需承担赔偿责任。首先，案涉房产所在工程是否为不合格工程，被告在办理案涉房产所在楼盘《建设工程规划许可证》时，设计图纸中确实包含了厨房公用排烟道，但是在施工过程中，设计单位广东德晟建筑设计研究院根据被告的要求于2014年7月16日发出《设计修改（补充）通知单》，取消了包含案涉房产在内所有户型厨房内的烟道，改为由外墙上排烟口直接排至室外，更改后的排烟方式亦满足国家规范的要求。案涉房产所在工程已于2016年8月29日通过竣工验收备案，被告向两原告交付的案涉房产是符合法律规定和合同约定的合格工程。即使竣工备案图纸中仅保存厨房为竖向公共烟道的图纸，而未保存设计单位2014年7月16日的《设计修改（补充）通知单》，也属于工程资料整理和存档的问题，并不能否定案涉房产所在工程已经竣工验收的事实。故原告主张案涉房产为不合格工程的理由不能成立。其次，案涉房产是否存在严重质量问题。本院认为，竖向公共烟道和外墙直排式烟道是两种符合国家规范的排放方式，外墙直排式烟道设计并不会令案涉房产存在严重质量问题。两原告举证报纸刊登的报道和业主之间微信记录，主张因油烟无法排出房屋引起室内污染并触动烟感器报警，影响业主身心健康，被告违反了合同第十六条第（四）项关于空气质量的约定。但是，原告举证不足以证明油烟问题造成案涉房产室内空气质量的恶劣程度。相反，被告举证确认书、检测报告、构件照片、微信聊天记录等证据，足以证明被告通过更换更大功率抽油烟机、安装烟道品构件等技术手段解决了案涉房产的油烟排放问题，且室内空气质量符合规范要求。故本院对原告主张案涉房产存在严重空气质量问题不予采纳。再次，是否违约需赔偿房屋烟道缺失损失，其一，原告主张的宣传册中平面图显示厨房有公共烟道，被告主张该宣传手册备注说明平面图中任何资料、设施等仅作示意，不作为合同要求，也不作为交房标准，最终以政府有关部门审批文件、图则及买卖双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定为准。在庭审中，原告陈述样板房无法明确厨房油烟排放方式，被告销售人员也没有专门对烟道问题进行过说明，在现场也没有任何提示。本院认为，原告在考虑购买案涉房产时并没有仔细研究或论证过厨房油烟排放方式，原、被告在签署《商品房买卖合同（预售）》时亦未对油烟排放方式进行过协商并作出明确约定。而且，宣传手册的平面图未对是否设置公共排放烟道进行特别文字说明，该证据不足以证明被告向原告承诺厨房油烟排放方式为公共烟道。所以厨房油烟排放方式不是影响原告购房的因素之一。其次，原、被告于2015年12月5日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。被告举证显示被告取消公共烟道设计变更为外墙直排式烟道在原、被告签约之前，被告没有通知两原告的合同义务，也就是说，两原告向被告支付的房产对价就是安装外墙直排式烟道房产，而非安装公共烟道的房产，所以两原告根据评估结果请求案涉房产因烟道缺失减损值35900元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐军、朱秋萍的诉讼请求。本案案件受理费人民币349元，由原告唐军、朱秋萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一九年八月九日书记员 罗加靖赵梵亦