广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初31994号原告：黄锦熙，男，1948年3月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨振国，广东诺臣律师事务所律师。被告：广东南油船舶股份有限公司，住所地广州市越秀区XX路178号。法定代表人：梁建仲，职务总经理。诉讼代表人：广州联合德赛企业清算顾问有限公司，广东南油船舶股份有限公司管理人。负责人:黄燕娴。委托诉讼代理人：李开武、黄婷婷，广州联合德赛企业清算顾问有限公司职员，通讯地址广州市越秀区。被告：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号15楼自编号04。法定代表人：林峰。委托诉讼代理人：黄灏哲，男，该公司职员，联系地址。原告黄锦熙诉被告广东南油船舶股份有限公司（以下简称南油公司）、广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨振国，被告南油公司的委托诉讼代理人黄婷婷，被告城建公司的委托诉讼代理人黄灏哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付不能回迁房屋（广州市越秀区XX路XXX号之四12.8269平方米、之八14.0111平方米1楼）的产权补偿款（按照相同或近似地段、商铺的评估价格计付）；2、判令两被告按每月3000元标准（参照租金标准估算）向原告支付2018年5月7日起（指二审生效判决作出的时间，此前的时间不再向两被告追讨）至被告清偿全部补偿款之日止的逾期对原告作产权补偿的损失。事实与理由：原广州市东山区越秀××路××号房屋的产权人是麦某（1977年去世）。两被告拆迁征用上述房屋，于1987年10月16日与作为麦某三继承人代理人的原告签订《征用房屋协议书》、《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，约定将XX路新建大楼的六层或七层的房屋作为拆除上述房屋的产权补偿。1987年10月29日，麦某的继承人梁某基、梁某明、梁某铿将原被拆迁房屋赠与原告。1989年9月15日原告与两被告签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》并办理了鉴证手续。合同签订后，原告即将上述房屋交给被告拆迁。1991年10月20日被告南油公司向原告出具《回迁通知书》，回迁房屋为XX路XXX号之六704房，XX号之四、之八1楼，但被告只向原告交付了704房，XX号之四、之八1楼至今仍未交付。2016年，原告通过诉讼办理了XX号之六704房的产权登记。2016年7月，原告起诉两被告要求交付上述XX号之四、之八1楼并以原告名义办理产权登记。2017年9月13日，越秀区人民法院作出（2016）粤0104民初9906号民事判决书，由于涉案XX路XXX号之四、之八1楼房屋合法性尚未明确，驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）粤01民终5664号民事判决书，驳回上诉，维持原判。至此，原告不能取得拆迁协议确定的XX路XXX号之四、之八1楼房屋。依据上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，两被告作为涉案地块的开发建设拆迁主体，也是合同办证义务的主体。现两被告未能依约交付产权调换补偿的房屋及办理产权登记，已构成违约。为维护合法权益，特提出上述诉讼请求。被告南油公司辩称：广州市XX路XXX号之六704房、XX路XXX号之四、之八1楼共101.9577平方米的房屋为被告南油公司依约提供给产权人麦某作为产权调换补偿的房屋。1991年10月20日，南油公司已向麦某出具了回迁通知书，原告作为继承人代理接收并搬迁入住上述房屋至今。原告在办证过程中需要被告提供相关文件，被告亦已配合提供，同时双方还达成谅解协议，业权人不再追讨回迁房不足面积，按实测面积101.9577平方米接收。因此，被告南油公司已履行了回迁安置义务，原告的诉讼请求已由生效判决作出处理，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告城建公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。原房屋的拆迁事项由南油公司负责，城建公司只是配合签订协议，所有的建设、产权登记等都是由南油公司负责。城建公司提交的证据《回迁通知书》、《回迁证明》都可以证明上述事项由南油公司负责，城建公司也无法协助原告办证，故相关责任不应由城建公司承担。且原告起诉的计算方式及标准也没有依据，综上所述，城建公司不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：1987年10月16日，原告以越秀××路××号私房业权继承人梁某基、梁某铿、梁某某（梁某熙）委托代理人的名义（乙方）与被告南油公司（原称中国南海石油联合服务总公司船舶公司、甲方）签订《征用房屋协议书》，其中约定：甲方征用广州市越秀区XX路170号至XX号、XX街11号至21号地段，其中XX街13号业权人为麦某（已故）。继承人共3人（梁某基、梁某铿、梁某某），以上继承人现委托国内亲属黄锦熙全权办理XX街13号房屋的征用手续。甲乙双方现已按房管部门核定的面积签订交换产权协议书。根据产权协议书规定以麦某名义保留产权，交换产权面积为104.6946平方米。现双方对交换产权协议书中未尽事宜作如下补充协议规定：一、原征地范围内的新楼建成后，甲方在该新楼六楼或七楼安排给乙方自用留房一套，建筑面积62平方米，总净空使用面积不少于51平方米，布局为三房一厅，具体面积分布如下：厅约17平方米、一房约9平方米，另二房各约8平方米，厨房约5.5平方米，阳台约3.5平方米，以上面积数可在小范围内合理调整，但总使用面积不得少于51平方米；其余面积皆用来安排原屋住户并由乙方继续收租管业，不足安排原住房住户的面积皆由甲方负责另行安排解决，以上房屋产权交换以旧换新，双方互不补偿差价。三、在大楼建成后一个月内，甲方应将以上留房交付乙方使用等。同日，原告作为代理人以麦某（被征用拆迁业主、乙方）的名义与被告城建公司（原称广州市城市建设开发总公司）及南油公司（征用拆迁单位、甲方，同时注明统建单位为南油公司）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，约定：经市规划局批准，甲方因征用土地需拆除乙方的房屋，乙方同意甲方拆除XX路XX街砖木号门牌××区1段5206地号）的房屋，建筑面积104.6946平方米；甲方同意将属于甲方所有的座落在征用地段新建大楼框架结构房屋（建筑面积104.69平方米）移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；甲方依照本协议补偿给乙方的房屋应于1990年6月1日前将房屋移交完毕，移交房屋时甲方应给乙方移交房屋通知书及建筑图件，由甲乙双方持该通知书连同本协议书向广州市房地产管理局申请办理产权登记和领取产权所有证手续等。麦某于1977年9月25日在香港去世。其继承人梁某基、梁某铿、梁某某于1987年10月29日在香港张永贤律师事务所及张永贤律师签署《声明》，载明：我们梁某基、梁某铿、梁某某三兄弟同是麦某之子，麦某于1977年9月25日在香港逝世；麦某生前在广州市以其个人名义置有房屋一间坐落于广州市越秀××路××号；我们同是先母遗产之合法继承人，谨请国内有关当局给予办理继承转名手续；我们自愿并决定在该房屋办妥继承手续后转赠与表侄黄锦熙一人所有，并征得其同意接受，此后有关该物业之一切事宜概由黄锦熙全权处理，我们绝不干涉等。1989年9月15日，原告以麦某（乙方）代理人的名义与两被告（用地单位、甲方，同时注明南油公司统建）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除坐落在广州市越秀区越秀××路××号房屋，该房屋建筑面积104.69平方米；甲方将自有的座落在XX路征用地段新建大楼第七层建筑面积为105平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）的单元划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；甲方补偿给乙方的新建房屋其中有建筑面积62平方米交由乙方安排使用，另有建筑面积43平方米，乙方同意继续出租，并由甲方安排租户，乙方应同甲方安排的租户订立租赁合约；甲方按照该协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。上述协议于同日在广州市房地产管理局办理了拆迁备案登记。上述协议签订后，原告将房屋交由两被告拆迁。1991年10月20日，被告南油公司发出《回迁通知书》，载明：麦某住户（赠与人黄锦熙），原越秀××路××号170-186地段的新建宿舍楼已竣工，你户安排在XX路XXX号之六704、186之四、之八（地下），特通知你户回迁等。2008年7月29日，被告南油公司出具《回迁证明》，载明：麦某（已去世）、黄锦熙（继承人）原居住越秀××路××号房屋，建筑面积为104.6900平方米。因该地块由广东南油船舶股份有限公司拆迁，于1989年9月15日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到XX路征用地段新建大楼第七层房屋，安置房屋面积105平方米。现上述安置房的实测门牌号码为越秀区XX路XXX号之六704、XX号之四、之八1楼，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为101.9577平方米，我公司同意上述房屋按实测面积以黄锦熙名义办理产权登记等。2015年，原告起诉两被告至本院，要求两被告协助办理XX路XXX号之六704房的不动产权证。经调解，本院于2015年12月10日作出（2015）穗越法民三初字第2292号民事调解书，其中第一项调解协议主文为：南油公司于2015年12月15日前协同黄锦熙前往房管部门办理广州市越秀区XX路XXX号之六704房的不动产权证，所需费用由双方按规定各自负担；城建公司负有协助黄锦熙及南油公司办理上述房屋不动产权证的义务等。据此，原告于2016年3月15日取得广州市国土资源和规划委员会核发的广州市越秀区XX路XXX号之六704房的不动产权证，载明该房屋建筑面积为75.12平方米。原告向于2016年再次起诉，要求两被告将XX路XXX号之四及之八1楼房屋交付原告使用及办理权属登记。本院于2017年9月13日作出（2016）粤0104民初9906号民事判决书，其中查明：在该案审理过程中，本院向原广州市国土资源和规划委员会调查涉案XX路XXX号之四、之八1楼房屋的权属等情况。2017年3月27日，原广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查[2017]109号《关于协助查询XX路XXX号之四、之八1楼房屋权属等情况的复函》，载明：一、经查，XX路XXX号之四、之八1楼房屋涉及南油大厦项目，该项目由广州市城市建设开发总公司、南海石油船舶服务公司开发建设，首层尚未整体办理初始登记，部分小业主通过解决历史遗留问题办证途径办理了房地产证。二、暂无XX路XXX号之四、之八1楼房屋查封、抵押、产权登记信息。经对比《广州市房地产查丈原图》（测字C76A）与（85）建字2193号《建设工程规划许可证》首层附图，XX号之四1楼所在位置在报建图上为商场、梯间、厕所及单车房的交界处；XX号之八1楼所在位置在报建图上为交配电房与商场的交界处等。为说明其诉讼请求主张的XX路XXX号之四、之八1楼房屋具体位置等情况，原告向本院提交《房地产平面附图》（复印件）两张，载明门牌××建筑面积14.0111平方米；门牌××建筑面积12.8269平方米。经现场勘查，涉案XX路XXX号现场未悬挂XX号之四或××门牌，对比上述《房地产平面附图》中××的位置，现场为水果店占用；门牌××的房屋亦有人正在使用；本院于现场张贴了参加诉讼通知书。陈国某持彭玉某与南油公司签订的《拆迁协议书》（复印件）作为XX路XXX号之四房屋权利人前来应诉，但此后未出庭。梁某持其与南油公司签订的《拆迁协议书》（复印件）作为XX路XXX号之八1楼房屋权利人前来应诉。本院遂认为根据上述复函，该项目首层尚未办理初始登记，XX号之四1楼所在位置在报建图上为商场、梯间、厕所及单车房的交界处；XX号之八1楼所在位置在报建图上为交配电房与商场的交界处，目前没有证据证明两被告经行政主管部门批准变更了房屋的规划用途，即房屋合法性尚未明确。人民法院并非审查规划变更的行政主管部门，因此在该问题未明确前，对原告要求办理房屋权属登记及交付使用的诉讼请求实难支持。故判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2018年5月7日以(2018)粤01民终5664号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案诉讼期间，原告向本院申请对涉案XX路XXX号之四及之八1楼房屋按照商业性质的价值进行评估。本院根据原告的申请，通过摇珠方式确定本案评估机构为广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司。2019年2月28日，本院组织各方到现场进行勘验并拍摄照片。现场可见，XX路XXX号之四房屋现用作水果店经营使用；XX路XXX号之八房屋大门紧闭，门外没有悬挂招牌。该公司于2019年4月28日作出合富评字[2019]第FSF0418号《房地产估价报告》，载明涉案房屋用途均为商业、评估建筑面积共计26.838平方米，在价值时点2018年11月1日的市场价值为112.61万元，其中广州市越秀区XX路XXX号之四(估价对象一)现状用途为商业，评估建筑面积12.8269平方米，评估总价为70.16万元，广州市越秀区XX路XXX号之八(估价对象二)现状用途设定为商业，评估建筑面积14.0111平方米，评估总价为42.45万元；并注明“在现场我司估价人员无法进入估价对象二内部进行查勘，设定估价对象二室内为普通装修，临街朝东，通风、采光一般，空间布局合理，水电等设施齐备可正常使用来考虑”。原告为此预付了评估费9210元。原告对该评估报告无异议，并明确其第一项诉讼请求为要求两被告支付产权补偿款112.61万元。被告南油公司对该评估报告合法性无异议，但认为评估报告中既注明XX路XXX号之四现状用途为商业，又注明设定为商业，是有冲突的。被告城建公司对该评估报告合法性无异议，因此前的诉讼已查明涉案房屋的使用性质并不确定，故认为评估机构按照商业用途进行评估是不合适的。且涉案房屋目前没有产权不能过户，其实际价值应低于评估价。此外，评估公司现场勘验当日因涉案XX路XXX号之八房屋无人在内无法进入，对该房屋的现状存疑。其他意见同南油公司的意见。原告则表示，现场可见涉案XX路XXX号之四房屋是作水果超市经营，即属于商业用途；XX号之八房屋实际是用于麻将馆使用，有收益，在上一次诉讼中，使用人梁某也有参加诉讼，当时曾进入过该房屋，里面有三张麻将台、一个洗手间。故评估报告设定其为商业并不冲突。2019年6月3日，广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司向本院作出《关于估价报告质证意见回复的函》，记载：现估价相关当事人以估价对象的用途为由，在贵院组织的估价报告质证过程中对估价对象的用途提出异议并已被贵院受理，本公司对本次评估进行了复核，现答复如下：委托人提供的相关材料中无两个估价对象的相关产权证明资料，且我司经与委托人沟通被告知两个估价对象于估价时点尚未办理产权登记，故无法判别两个估价对象的法定用途。本次估价是根据委托人的要求设定两个估价对象为商业用途房地产进行评估的……且估价对象房地产用途的相关情况我司已在出具的《房地产估价报告》第二部分“估价假设和限制条件”的“其他说明条款”中做了相应的披露。综上……我司出具的关于广州市越秀区XX路XXX号之四、之八两宗房地产的《房地产估价报告》是合法的。本院认为：上述生效的（2018）粤01民终5664号民事判决书已认定，原告承接了麦某在上述《征用房屋协议书》及《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中作为被拆迁人的合同权利义务；同时，上述判决书亦查明原广州市国土资源和规划委员会函复涉案回迁房广州市XX路XXX号之四1楼所在位置在报建图上为商场、梯间、厕所及单车房的交界处、XX号之八1楼所在位置在报建图上为交配电房与商场的交界处，目前没有证据证明两被告经行政主管部门批准变更了房屋的规划用途，即房屋合法性尚未明确，为此驳回了原告的诉讼请求。因此，两被告未能按照上述《征用房屋协议书》及《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》的约定将涉案两房屋交由原告作为对被拆迁房的产权调换补偿。据此，原告要求两被告按照评估价支付产权补偿款，其实质属于对合同履行形式的变更，符合法律规定，理据充分，本院对此予以支持。经评估，XX路XXX号之四按现状用途为商业、建筑面积为12.8269平方米的总价为70.16万元，XX路XXX号之八按现状用途设定为商业、建筑面积为14.0111平方米的总价为42.45万元。关于两被告认为不应按照商业性质进行评估以及涉案房屋未取得产权故价值应低于评估价的抗辩意见，本院认为，上述原广州市国土资源和规划委员会的复函已明确涉案两房屋所在位置在报建图上分别为商场、梯间、厕所及单车房的交界处，以及为交配电房与商场的交界处，可见，涉案回迁房所在位置属于商场范围内；此外，本院于前案诉讼中现场勘查时XX路XXX号之四为水果店占用，XX路XXX号之八亦有人使用。在两被告未能提供相反证据证明涉案两房屋的规划用途为住宅的情况下，评估机构以涉案房屋为商业性质进行评估并无不妥，两被告该抗辩意见依据不足，本院不予接纳。因此，两被告应参照评估的价格向原告支付未能进行产权调换补偿的补偿款112.61万元。至于原告要求两被告支付自上述判决生效之日起至被告清偿全部补偿款之日止的逾期对原告作产权补偿的损失的诉讼请求，因上述《征用房屋协议书》及《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中未对被告逾期对被拆迁房产权人进行产权调换补偿的违约责任进行约定，现原告亦未能举证证明其所遭受的实际损失，故原告该项诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东南油船舶股份有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司应共同向原告黄锦熙支付因未能对原告进行房屋产权调换补偿的补偿款1126100元。二、驳回原告黄锦熙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15339.9元，评估费9210元，由原告负担589.44元，两被告共同负担23960.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  梁慧菱二〇一九年八月八日书 记 员  徐浩龙