广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14094号原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，统一社会信用代码914420009821162716。主要负责人：韩玉明，分行行长。委托诉讼代理人：陈丽仪，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭焕婵，广东衡德律师事务所律师。被告：杨东强，男，1981年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：冯泳诗，广东品信律师事务所律师。被告：中山市骏佳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇谭隆南路23号佳境康城90卡，统一社会信用代码91442000779220671E。法定代表人：黄倩琼，公司董事长。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称为交通银行中山分行）诉被告杨东强、中山市骏佳房地产开发有限公司（以下简称骏佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告交通银行中山分行向本院提出诉讼请求：1.被告杨东强立即归还贷款本金939363.21元及暂计至2019年3月28日所欠利息86333.19元、罚息3711.67元、复利6556.52元，之后的利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止；2.被告杨东强支付律师费16888元；3.原告对被告杨东强提供的位于广东省中山市坦洲镇谭隆南路23号佳境康城1期3组团11幢2203房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.被告骏佳公司对杨东强的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告杨东强向原告借款，并以借款所购房产作抵押，被告骏佳公司为借款提供阶段性保证担保。原告发放贷款后，被告杨东强未依约还本付息。被告杨东强确认拖欠本金数额，但对欠款利息、罚息、复利答辩称：原告仅提供了其自行制作及打印的明细表及系统单据，未提供详细的计算明细，无法核实金额是否准确；原告主张的复利问题，根据双方签订的合同第14.2条显示，复利包括欠息复利和罚息复利两部分，被告杨东强认为复利的计收对象应仅限于应付未付利息，不应再对罚息计收复利，再对罚息计收复利是对同一违法行为的双重惩罚，有违公平原则；原告实际为实现本债权而发生的律师费为3000元，原告主张16888元无事实依据。被告骏佳公司辩称：贷款合同第5.6条约定的是原告有权自行决定担保权利的行使，并没有说明物保和人保的具体顺序，因此属于虽然有约定但约定不明的情形，根据我国物权法第176条，约定不明的情况下，债务人自己提供物保的，应先就物的担保实现债权；退一步讲，即使这种保留选择权的合同条款内容属于明确约定，也因性质为对保证人不公平的格式条款，从而无效。故被告骏佳公司主张先实现抵押权，不足部分才由被告骏佳公司承担保证责任，且承担保证责任后享有追偿权。经审理查明：贷款人：交通银行中山分行。借款人、抵押人：杨东强。保证人：骏佳公司。签约情况：2016年5月5日，上述当事人签订《个人房产抵押贷款合同》。贷款金额：970000元。贷款期限：240个月，自2016年5月5日起至2036年5月5日止。还款方式：等额本息还款法，每月5日为还款日。借款利率：浮动利率，按20年中国人民银行贷款基准利率上浮10%确定。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。罚息计收标准：借款人未按时足额偿还贷款本金，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收利息。逾期贷款的罚息=逾期贷款罚息利率（日利率）×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从计划还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。复利计收标准：贷款人有权按逾期贷款罚息利率对应付未付利息（包括罚息）计收复利。复利包括欠息复利和罚息复利两个部分：欠息复利=应付未付贷款利息×收取复利时适用的逾期贷款罚息利率×逾期天数，逾期天数从计划还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；罚息复利=罚息复利积数×收取复利时适用的逾期贷款罚息利率，罚息复利积数是指按逾期天数累计计算的逾期贷款的罚息和。实现债权的费用：借款人未按时足额还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费及其他相关费用等。交通银行中山分行与广东雅商律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼事务，并为此支付了律师费3000元，该律师事务所开具了相应金额的律师费发票。提前收贷约定：借款人未按合同约定偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。抵押担保情况：杨东强以其名下广东省中山市坦洲镇谭隆南路23号佳境康城1期3组团11幢2203房作为贷款的抵押担保。抵押担保范围包括贷款本金及利息、罚息、复利和实现债权的费用等，实现债权的费用包括但不限于诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费及其他相关费用等。2016年5月13日，杨东强与交通银行中山分行办理了该抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：DY201633186）。至法庭辩论终结前，尚未办妥该房地产的房产证及他项权证。保证担保情况：骏佳公司为杨东强本案借款提供阶段性连带责任保证担保；保证期间自借款人确定案涉房屋权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日止；保证担保范围包括贷款本金及利息、罚息、复利和实现债权的费用等，实现债权的费用包括但不限于诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费及其他相关费用等；担保人同意合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利等。贷款发放情况：2016年5月5日，交通银行中山分行向杨东强指定收款账户发放970000元贷款。违约欠款情况：杨东强自2017年7月5日开始未按时足额还款，逾期时本金余额为939363.21元。本院认为，《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。交通银行中山分行向杨东强发放贷款，已履行了出借款项义务，杨东强应按合同约定全面履行还款义务。但杨东强未按时足额还款，已构成违约，交通银行中山分行有权解除合同并依照合同约定提前收回全部贷款本金，杨东强还应承担偿还借款利息及交通银行中山分行因实现债权所产生的律师费的违约责任。但复利的计收对象应仅限于应付未付的利息，罚息的计付标准已在借款利率上有所上浮，再对罚息计收复利无疑于对同一违约行为的双重惩罚，显失公平，故本院对交通银行中山分行主张的罚息复利不予支持。杨东强所欠借款本金数额，有交通银行提交的借款借据及银行对账单予以证实，杨东强亦予以确认，故本院予以认定；对于交通银行中山分行主张的利息、罚息及利息复利数额，虽然交通银行中山分行举证银行对账单予以证实，但该对账单为交通银行中山分行自行手制，杨东强不予确认，且交通银行中山分行未提供供款记录及系统截图等证据予以佐证，故本院不予认定。另，交通银行中山分行已诉请提前收贷，故借款利息应计至提前收贷之日止，其主张借款利息计至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。至于律师费的金额，因交通银行中山分行只提交了3000元的律师费发票，未提交证据证明其余律师费已实际产生，故超出3000元部分的律师费本院不予支持，律师费应按3000元予以确认。杨东强提供涉案房产作为抵押，且办理了该房产的抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当杨东强不履行上述债务时，交通银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。另外，骏佳公司提供阶段性保证担保，承诺在贷款人交通银行中山分行办妥抵押物他项权证前提供连带责任保证，该保证担保合法有效。由于涉案房产尚未办妥他项权证，故骏佳公司应对杨东强的上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，《个人房产抵押贷款合同》约定贷款同时受借款人或第三方提供的保证或抵押担保的，贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利。故依照合同约定，交通银行中山分行可优先行使抵押权或要求保证人承担保证责任，即物的担保和人的担保两者的顺位是并立的，因此本案暂不处理两者的顺位，由交通银行中山分行在执行阶段再行选择实现担保债权的顺序。至于骏佳公司关于保证条款为对其不公平的格式条款，故应认定为无效的抗辩，本院认为，骏佳公司作为房地产开发企业，对在房屋按揭贷款中向贷款人提供阶段性保证责任已相当熟悉，其对自身责任的承担方式、范围及后果的知晓程度强于一般个人或企业，故其该抗辩理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨东强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿借款本金939363.21元及利息、罚息、复利（利息以未到期本金为基数按20年中国人民银行贷款基准利率上浮10%计算至本判决生效之日止，贷款利率每年的1月1日调整一次；罚息、复利分别以逾期本金、应付未付利息为基数，均按罚息利率即贷款利率的1.5倍，从2017年7月5日起计至清偿之日止）。二、被告杨东强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费3000元。三、被告杨东强逾期履行上述两项债务，原告交通银行股份有限公司中山分行对被告杨东强名下的位于广东省中山市坦洲镇谭隆南路23号佳境康城1期3组团11幢2203房的房地产（抵押登记备案编号：DY201633186号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权；处置所得价款超出上述债权部分，归被告杨东强所有。四、被告中山市骏佳房地产开发有限公司对被告杨东强的上述债务承担连带清偿责任；被告中山市骏佳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨东强追偿。五、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14276元，减半收取计7138元，诉讼保全费5000元，合计12138元（原告交通银行股份有限公司中山分行已预付），由原告交通银行股份有限公司中山分行负担1274元，被告杨东强、中山市骏佳房地产开发有限公司负担10864元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告交通银行股份有限公司中山分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇一九年八月二十六日书记员  何惠怡书记员  肖长妍