新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2019）兵1001民初548号原告：阎庆强，男，汉族，1990年3月20日出生，无固定职业，住新疆北屯市。委托诉讼代理人：黄新群，新疆瑞合律师事务所律师。被告：北屯市新世纪房地产开发有限公司，住所地新疆北屯市。法定代表人：郭金先，总经理。委托诉讼代理人：颜丹丹，新疆兰河律师事务所律师。原告阎庆强与被告北屯市新世纪房地产开发有限公司（简称新世纪房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎庆强及其委托诉讼代理人黄新群、被告新世纪房产公司的委托诉讼代理人颜丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎庆强向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告封闭阳台拆除和重新修整所产生的全部费用34000元；2.被告支付逾期交付合格房屋违约金25500元（按所交房款305349元每日万分之一计算自2017年1月1日起至2019年4月30日止）；3.被告支付原告阳台面积损失13338元（面积4.68平方米×2850元／平方米）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于北屯市屋，单价2850元／平方米，面积107.14平方米，价款总计305349元，分期支付，被告于2016年12月30日前交付合格房屋。合同还约定该房屋为两个封闭阳台。原告分别于2016年6月28日、2016年9月3日、2016年10月24日、2016年12月8日支付房款20000元、70000元、114349元、100000元，合计305349元。2017年3月，被告向原告交付房屋，原告开始装修并按合同约定的封闭阳台自行将阳台封闭，并于同年10月入住。2018年11月，第十师北屯住建局（简称住建局）下发通知，原告房屋的封闭为违章建筑，被告通知原告进行拆除，并对原告拆除和重新修整费用评估为34000元，愿意补偿原告15000元，原告未同意，双方未成达成一致意见。原告认为，双方约定被告所售房屋为封闭阳台，至交付房屋时未告知该房屋未验收合格，原告产生的拆除和重新修整费用是被告违约所导致，且该房未验收合格，系被告违约，因封闭阳台拆除，导致双方约定的原告房屋面积减少4.68平方米。故原告诉至法院，要求判令被告支付阳台拆除和修整费用34000元、违约金25500元、面积损失13338元，合计72838元。被告新世纪房产公司辩称，原告与被告签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，被告向原告交付的房屋质量合格完全可以正常使用，且原告也对房屋进行了验收及装修，原告在装修过程中违反相关约定在不属于自有房屋面积内进行违章搭建，被告及物业公司对其进行了明示及劝阻，但原告未听从，强行进行搭建，导致2018年10月住建局下发通知要求原告拆除违章建筑。因原告行为造成拆除违章建筑的事实，原告要求被告支付违章拆除费用没有事实和法律依据。原告要求赔偿阳台4.68平方米面积损失，该面积并不属于原告购买的房屋面积之内，原告自行进行封闭违建，违反了相关的规章制度。综上，原告要求被告支付阳台拆除和重修费用、违约金及面积损失的主张没有事实和法律依据，不应支持。被告交付给原告的房屋能够正常使用，但因原告行为影响到其他业主的权利，造成其他业主损失，被告保留对其追究的权利。原告阎庆强为证实其主张，向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同一份，证实合同约定原告购买的商品房建筑面积107.14平方米，封闭阳台二个，被告交付的商品房需经验收合格，根据该合同附件房屋平面图可以看出原告搭建的阳台在房屋面积之内。经质证，被告对该证据真实性没有意见，对证明目的不认可，认为合同约定的建筑面积107.14平方米为预测面积，以最终实际测绘面积为准，多退少补；合同中虽约定封闭阳台二个，但该合同是在北屯市方产交易中心进行制定，在电脑系统操作过程中，一个单元楼只能有一个选项。而原告购买的单元楼一层只能有一个封闭阳台，一层以上是两个封闭阳台；房屋平面图不能反映原告购买的房屋存在两个封闭阳台，图纸中也没有将涉案阳台算到原告购买的房屋内；被告交付的房屋符合验收条件，原告现场验收进行验收。本院对该证据予以确认。2.收据四份，证实原告已按合同约定全额交付房款。经质证，被告对该证据没有异议，本院予以确认。3.照片三份，证实原告购买房屋时，被告按照合同约定说可以封闭阳台，故原告自行封闭阳台，且原告所封闭阳台是原告购买的房屋面积之内。经质证，被告认为无法反映该照片系何时何地拍摄，也无法反映出原告的证明目的，对该证据不认可。本院对该证据不予确认。4.通知及原告反馈意见一份，证实封闭阳台属违章建筑，住建局通知拆除，被告评估34000元，因被告同意补偿15000元过低，原、被告未协商一致。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明目的不认可，被告在该通知中明确表述原告在住宅北侧私自搭建阳台，因原告违建导致其他业主无法办证，被告下发通知的目的是要求原告尽快拆除违章建筑以保证其他业主的合法权益，但原告至今未拆除违章建筑。本院对该证据予以确认。5.微信语音一份，证实被告销售经理为出售房屋承诺原告可自行封闭阳光，且合同中有约定，原告并非私自搭建。经质证，被告认为该微信语音无法确认当事人身份的真实性，对该证据不予认可。本院对该证据不予确认。被告新世纪房产公司为证实其反驳主张，向本院提供如下证据：1.关于得仁花园小区违章建筑情况汇报一份，证实物业公司针对涉案房屋业主违章搭建现场制止，但业主不听强行搭建，物业公司向师市综合执法局进行情况汇报，请师市综合执法局到现场进行查看。经质证，原告对该证据不予认可，认为原告系根据合同约定、销售经理承诺，于2017年5月1日进行搭建，并未受到物业公司制止。本案当事人提供的其他证据可以印证该证据，本院对该证据予以确认。2.不动产测绘报告一份，证实原告所购买的涉案房屋最终确定产权面积并不包括原告自行封闭阳台面积。经质证，原告对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，认为合同写明建筑面积为107.14平方米，原告购买时包括原告自行封闭阳台面积，在住建局文件下发后，测量评估时减去了该面积。本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月27日，原告阎庆强与被告新世纪房产公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定了买受人所购商品房的基本情况：房屋位于北屯市，封闭阳台数二个，该商品房预测建筑面积共107.14平方米。合同第四条约定价款按建筑面积计算，该商品房单价为2850元／平方米，总金额为305349元。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以最终实际测绘面积为准，单价不变，多退少补。合同第六条约定买受人于2016年10月24日付清房款205349元，剩余100000元于2016年12月30日一次性付清。合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定已全额交纳购房款305349元。另查明，2017年3月，被告向原告交付涉案房屋，实际交付的该房屋为一个封闭阳台（南侧），一个开放阳台（北侧）。2017年5月，原告将涉案房屋北侧开放阳台搭建彩钢板房予以封闭，并于当年入住至今。2017年5月，北屯振北物业管理有限责任公司就得仁花园小区29号楼包括原告在内的三名业主在阳台搭建彩钢板房的行为进行阻止无果。2018年11月21日，被告向原告发送通知一份，内容为：“阎庆强住户：2018年11月7日接到十师北屯市住建局通知，你家（住宅）北侧私自搭建的阳台属于违章建筑，鉴于违章建筑直接损害到了其他业主的权益，我公司为了尽快解决问题，保证29号楼尽快验收，现给予15000元人民（币）的补助，该补助款作为该违建房屋所有的室内外搭建、装修及相关家具等费用，后期不再做任何补偿。现正式通知你在2018年11月28日下午7点之前将违章建筑内的所有物品搬离，违章由你方自行拆除。希望你方能给予配合，如在期限内不能搬离，后果自负。”原告在该通知回执单上写明：“1.同意拆除，但希望停暖后拆除，有暖气和水。2.因合同是2间封闭式阳台，现开发商违约，开发商补助太低，与评估结果不一致，评估结果加适当补偿，现赔偿结果与协商不符，望相关部门介入调解。”双方就补偿数额无法达成一致，原告至今未拆除该自行搭建阳台。2018年5月15日，新疆兆和测绘有限公司北屯分公司对北屯市彩虹路111号得仁花园小区29号楼作出不动产测量报告，其中原告所购买涉案房屋建筑面积总计101.81平方米，该面积不包括原告自行搭建阳台面积。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告主张拆除自行搭建阳台及重新修整费用的问题。合同中约定封闭阳台数为二个，被告实际交付房屋为封闭阳台一个、开放阳台一个，被告违约，原告可就被告该违约行为主张其承担违约责任，但不能自行搭建封闭阳台。物业部门在原告搭建封闭阳台时曾进行阻止无果，住建部门亦认定该搭建封闭阳台系违章建筑要求限期拆除。原告主张根据合同约定、被告承诺同意的情况下搭建封闭阳台，并非原告私自搭建，未能提供充分证据证实，本院不予支持。原告自行搭建封闭阳台属违章建筑，原告主张被告支付拆除该搭建阳台及重新修整费用，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告逾期交付合格房屋违约金的问题。依据合同约定，被告应于2016年12月31日前交付原告房屋，被告于2017年3月向原告实际交付房屋，原告已实际占有房屋并入住，原告主张逾期交房违约金应自2017年1月1起按已付房款每日万分之一计算至2017年2月28日。对原告主张支付2017年3月至2019年4月30日的违约金，本院不予支持。关于原告主**台面积损失的问题。经测绘部门实际测绘，原告涉案房屋建筑面积共计101.81平方米，并不包括原告自行搭建封闭阳台面积。而合同中所约定的建筑面积107.14平方米系预测建筑面积，双方在合同第五条明确约定“以最终实际测绘面积为准单价不变多退少补”。原告主张被告支付阳台面积4.38平方米损失无事实依据，本院不予支持。对于被告交付房屋与合同约定面积存在差异的，原告可在产权登记面积确定后另行与被告据实结算房价款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北屯市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告阎庆强逾期交房违约金1801.56元；二、驳回原告阎庆强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，减半收取计810元，由原告阎庆强负担790元，被告北屯市新世纪房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。审判员  李昌芳二〇一九年八月五日书记员  王亚楠1