广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初3211号原告张林全（反诉被告，以下均称原告），男，回族，1986年5月20日出生，住青海省民和回族土族自治县，委托代理人彭裕攀，系广东金唐律师事务所律师。委托代理人李峰，系广东金唐律师事务所实习律师。被告王志勇（反诉原告，以下均称被告），男，汉族，1984年12月17日出生，住湖北省公安县，委托代理人肖学锋，系广东硕源律师事务所律师。委托代理人莫文森，系广东硕源律师事务所律师助理。被告谢福喜（反诉被告，以下均称被告），男，汉族，1978年8月2日出生，住广东省龙门县，被告莫建锋（反诉被告，以下均称被告），男，汉族，1973年8月14日出生，住广东省东莞市万江区，上述两被告共同委托代理人廖金辉，系广东启盟律师事务所律师。上诉两被告共同委托代理人麦静雯，系广东启盟律师事务所实习律师。张林全诉王志勇、谢福喜、莫建锋，以及王志勇反诉张林全、谢福喜、莫建锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张林全及委托代理人彭裕攀，被告王志勇的委托代理人莫文森，谢福喜、莫建锋的共同委托代理人廖金辉、麦静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林全向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与王志勇签订的《商铺租赁合同》；2.判令王志勇返还原告房屋租赁押金7000元；3.判令三被告被告共同支付原告商铺转让费损失40000元；4.判令三被告共同承担赔偿因导致原告合同目的无法实现，原告所支付的装修损失费49000元以及店面广告装修装饰费8900元；5.本案诉讼费、保全费、评估费由三被告共同承担。事实与理由：2018年3月2日，原告受让了涉案商铺的实际经营者谢福喜与莫建锋位于东莞××新村××号的商铺，同时原告(承租方)与王志勇(出租方)于2018年3月3日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“甲方（王志勇）愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方（原告），双方根据国家相关规定，经协商订立本合同：出租方出租的商铺地址为东莞南城雅园新村十一栋105铺，建筑面积74平方米，物业用途：餐饮用途，租期2年，合同期限自2018年3月3日起至2020年3月3日止，每月租金为3300元”，同时约定先由原告向王志勇支付押金7000元。原告于2018年3月3日向王志勇支付了押金7000元，同时于2018年3月3日向作为涉案商铺的实际经营者谢福喜与莫建锋支付了店铺转让费40000元。在此期间，原告根据合同约定的允许，投入了大量的人力物力对涉案房屋进行了装修，装修费用为49000元，并对涉案商铺进行广告装饰装修花费8900元。现因王志勇的原因，导致商铺无法营业，原告承租涉案商铺的合同目的已无法实现，在原告的请求下，王志勇仍拒绝返还原告押金，谢福喜、莫建锋仍拒绝返还原告商铺转让费等款项，原告为保护自身合法权益，曾于2018年9月6日向东莞市公安局南城分局西平派出所报案求助。被告王志勇辩称，原告主张租赁合同因欺诈而无效没有事实依据，原告与被告王志勇在签署租赁合同时被告王志勇根本不认识原告，也没有见过原告本人，这完全是被告谢福喜、莫建锋与原告协商好了转让条件后，被告谢福喜、莫建锋多次催促被告王志勇与原告重新签署租赁合同，被告王志勇不堪其骚扰，无奈之下委托第三方代为签署，因此，不存在原告所述的被告王志勇欺诈原告的事实。如果系欺诈，那么应该是被告谢福喜、莫建锋欺诈原告，被告谢福喜、莫建锋与被告王志勇协商解除双方的租赁关系时已经告知被告谢福喜、莫建锋，被告王志勇与物业方签署的租赁合同将要到期，并将租赁合同的复印件交给了被告谢福喜、莫建锋，该份复印件目前仍在案涉店铺当中，被告谢福喜、莫建锋为挽回自身投资损失，将店铺转让给了原告，才导致了本案的发生，对此被告王志勇已主张解除，因原告违约在先，因此原告诉请返还租赁押金，赔偿合同无效的损失，均不应得到法院支持。被告谢福喜、莫建锋辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，所涉及的主体只有原告与被告王志勇，被告王志勇作为出租方的主体与原告所产生的租赁法律关系纠纷与被告谢福喜、莫建锋无关。在原告刚才当庭明确诉讼请求后更加说明了本案根本上与被告谢福喜、莫建锋无关，至于被告王志勇所称其与原告签订租赁合同系因不堪其扰完全违背客观事实，被告王志勇作为有独立民事行为能力的成年人不可能因为他人打几个电话就与原告签订租赁合同，并且被告王志勇称在与原告签订商铺租赁合同时已经告知被告谢福喜、莫建锋，商铺租赁即将到期也是罔顾事实的，因为被告王志勇与被告谢福喜、莫建锋签订的商铺租赁合同可知，租赁期限是到2020年7月30日，被告谢福喜、莫建锋不可能知道该商铺即将到期，否则不可能与被告王志勇签订该份租赁合同。被告谢福喜、莫建锋与原告存在的仅仅是店铺内经营物品的买卖合同关系。被告王志勇向本院提出反诉请求：1.判令被告王志勇与原告张林全签署的《商铺租赁合同》已于2018年4月2日解除；2.判令原告张林全立即向被告王志勇支付2018年3月份未支付租金共计3500元；3.判令原告张林全立即向被告王志勇支付因迟延支付租金所产生的滞纳金。（滞纳金以2500元为本金，按每日5‰自2018年3月3日计算至实际清偿之日，暂计算至2019年3月25日为483.75元）；4.判令原告张林全立即向被告王志勇支付2018年3月份、4月份电费共计156元。5.判令被告王志勇无需向原告张林全退还已收取的押金共计7000元；6.判令本案诉讼费由四被告承担。原告针对被告王志勇的反诉辩称，一、从合同无效的层面出发，被告王志勇在签订合同的过程中隐瞒关键的重要事实，而以自身是涉案房屋真正权利人的身份与原告签订了租赁合同，构成了欺诈，原告依法可以主张合同无效，并要求被告承担因此造成的全部损失，且原告在依约支付了押金、转让费，并已经开展了大量装修的前提下，被告王志勇在该期间仍可以进行补救，但却一味地采取逃避和拖延的行为，致使原告的损失进一步扩大，严重侵害了原告的权利。二、即使原告不主张合同无效，从合同违约的角度，被告王志勇在原告已经承租涉案房屋之后，多次向原告作出虚假表示，称会配合原告办理相关的资质证照，且在原告报警的情况下，仍置之不理，被告的种种行为已经实际表明了其逃避履行合同义务的态度，致使原告签订该商铺租赁合同的目的无法实现，被告王志勇已构成了根本违约，因此，被告也应当向原告承担违约赔偿责任。三、关于被告声称支付押金的问题，根据合同法第六十二条、六十八条、二百二十八条规定，因第三人主张权利致使承租人不能够对租赁物正常使用收益的，承租人可以减少或者不支付租金，且从合同抗辩权的角度，在原告已经知道有第三人即物业公司前来主张权利的时候实际上已经发生了被告已丧失履行能力的法定情形，原告依法履行其抗辩权，暂不支付租金也是合法合理的。四、原告在与被告王志勇签订该租赁合同时被告王志勇也同意在装修期间可暂不支付费用，而被告王志勇目前否认也是不符合诚实信用原则的。综上，被告王志勇的反诉请求完全没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告谢福喜、莫建锋针对被告的反诉辩称，在两次庭审当中，被告王志勇两次明确反诉是针对原告，不针对被告谢福喜、莫建锋，因此，被告谢福喜、莫建锋认为不应当成为反诉的被告。经审理查明，南城区雅园新村小区11栋于2016年9月13日取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《建筑工程施工许可证》，并于2017年3月9日取得竣工验收备案证书。2015年1月6日，东莞市安民物业管理有限公司作为出租人，王志勇作为承租人，双方签订《商铺租赁合同》，约定王志勇承租东莞市南城区雅园新村小区11栋49铺，租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止；王志勇对于租用的商铺只有使用权，任何形式进行转租、转让或分租，须征得东莞市安民物业管理有限公司同意，方可实施。2017年7月8日，王志勇与谢福喜就案涉商铺签订《商铺租赁合同》，约定王志勇将案涉商铺出租给谢福喜，租期自2017年8月1日起至2020年7月30日止；谢福喜向王志勇缴纳押金2000元，装修费10000元。2018年3月2日，张林全先和莫建锋协商达成转让案涉商铺的意向，并向莫建锋支付了定金500元，莫建锋向张林全出具了收据，收据的内容为“今收到张先生定金500元，转让费45000元（包括7000元押金），半个月装修时间”。2018年3月3日，张林全和谢福喜就案涉商铺转让达成一致，并于当天王志勇和张林全签订了《商铺租赁合同》，约定王志勇将案涉商铺出租给张林全，租期自2018年3月3日起至2020年3月3日止，每月租金3500元，押金7000元；如需对物业进行装修，必须事先征得王志勇同意批准后方可进场装修，在装修过程中需接受王志勇监督与管理；张林全必须按时向王志勇缴纳租金，如超过七天未交，王志勇有权按滞纳金总金额的日息0.5%计取滞纳金，并可对张林全实施停水电等措施，直至张林全将各项款项交清为止，如张林全超30天仍未缴纳欠款，王志勇有权单方面终止本合同并即时收回租赁物业，张林全所缴纳的押金不予退还。签订合同后，张林全向谢福喜支付了转让费40000元，谢福喜向张林全出具了收据，并注明尚欠5000元。张林全承继谢福喜向王志勇所缴纳的押金7000元，王志勇向张林全出具了押金收据7000元。张林全在2018年3月3日就收铺使用了。张林全在庭审中陈述，2017年2018年初一直在雅园看铺面，偶然看到案涉的铺面贴出了转让的告示，张林全就到店里问转让事情，张林全就向莫建锋咨询了转让的事情，包括租赁合同的期限，莫建锋告知合同的期限。张林全就与莫建锋协商转让的费用，最后协商达成45000元的价格。当时是过年期间，莫建锋与王志勇一直协商主要是什么时间将合同更改到张林全的名字，后来大概3月份的时候，莫建锋就找到王志勇，将合同更改到张林全的名下，张林全把转让费40000元给谢福喜、莫建锋，谢福喜和莫建锋当时都在场，之后张林全转让过来之后也是与王志勇见面，张林全了解到王志勇在附近开店，那时张林全一直以为王志勇是房屋的使用人，询问能否免除装修时间的费用，把装修时间延长一点；王志勇承诺给予一个月的免租期。在签订案涉租赁合同时并没有要求王志勇出示案涉商铺的产权资料。张林全找了几家装修公司报价之后，最后敲定下来一家装修公司，装修厨房、洗手间包括门头，大厅水电安装。基本上装修完了差不多开业，物业下来跟告知张林全这个合同已经到期了，怎么到这里装修；张林全就直接找王志勇，与王志勇也沟通了，才知道这个商铺没有产权，办不了卫生许可证。王志勇说等一段时间，帮忙办理。在2018年5月份左右，物业将案涉商铺的水电停了，并锁门；在物业锁门后，王志勇帮忙将门撬开，换了一把锁，但是还是没有水电。没有水电之后张林全也不在商铺了，三方就产生纠纷了，所以就没有向王志勇缴纳过租金和水电费。三被告一直在帮忙想办法处理这个事情，让张林全可以使用案涉商铺，但一直没有把事情办下来。原告在庭审中明确其在本案中处理与王志勇之间的租赁合同关系，故诉讼请求为：一、判令原告与被告王志勇签订的商铺租赁合同无效；二、判令被告王志勇返还原告房屋租赁押金7000元；三、判令被告王志勇向原告承担赔偿因合同无效而导致的损失包括商铺转让费40000元，装修损失费49000元，店面广告装饰装修费8900元；四、判令本案诉讼费等相费用均由被告承担。张林全认为王志勇违反了诚实信用原则，隐瞒了其并非房屋权利人的真实情况，而与张林全签订了房屋租赁合同，系对张林全构成了欺诈，该签订的房屋赁合同应被认定为无效；张林全的上述诉请都是基于合同无效而提出来的。王志勇在庭审时表示，在王志勇与物业公司所签订的租赁合同到期前，王志勇曾多次找物业公司协商续租的问题，但是双方因租金上涨过高无法协商。在物业对案涉商铺锁门后，王志勇撬开了锁，但是代理人不清楚什么时候给了新的钥匙给张林全；王志勇向物业公司缴纳了案涉租赁物2018年3月1日至2018年4月30日的电费共计156元。张林全主张其向谢福喜及莫建锋所支付的转让费是指案涉商铺的转让费，包括商铺里面的物品（空调、六张桌子和两个简单的煮面炉）以及从2018年3月到2020年3月3日的合同使用权；现在由于无法经营了，所以使用不了案涉店铺里面的物品了，张林全不需要这些物品了。张林全亦主张因案涉商铺的装修，其向东莞市恒丰装饰公司支付了装修款33000元，装修尾款24980元尚未向东莞市恒丰装饰公司支付，为此提交了合同、收款收据及银行流水予以说明，在合同中约定了装修项目的具体内容。谢福喜和莫建锋则主张该40000元费用是用于购买商铺内物品的费用，具体包括了锅炉、装修。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据当事人的陈述可知，张林全和谢福喜、莫建锋就案涉的租赁合同由谢福喜转给张林全协商达成一致，张林全向谢福喜支付了费用40000元；王志勇同意该转租行为，并和王志勇直接签订了案涉《商铺租赁合同》，由张林全承继谢福喜向王志勇所缴纳的押金7000元，王志勇于2018年3月3日将案涉商铺交付给张林全使用。根据张林全和王志勇的陈述可知，案涉租赁物的物业在2018年5月份左右将案涉租赁物的门锁了，因此在王志勇并没有提供证据证明其转租征得原房东的同意的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张林全和王志勇之间的《商铺租赁合同》未征得原出租方的同意，故张林全和王志勇所签订的《商铺租赁合同》无效。案涉《商铺租赁合同》无效，故王志勇应向张林全返还押金7000元。张林全主张王志勇同意免租一个月，但是并没有提供证据予以证明，且王志勇亦不确认，故张林全应向王志勇支付2018年3月的使用费3500元，以及2018年3月、4月的电费156元。关于张林全诉请的转让费损失40000元问题。张林全主张该40000元是转让费，谢福喜则主张该款项是属于购买案涉租赁屋内的物品的费用，两者对此该款项的性质在本案中并不一致。鉴于该款项是张林全交给谢福喜的，张林全与谢福喜之间存在一个事实上的转租行为，因此张林全现在本案中要求王志勇赔偿该40000元的损失，没有依据，本院不予支持。关于张林全主张的装修损失费问题。根据张林全提供的证据显示，其实际支出了装修费33000元。在签订案涉《商铺租赁合同》时，王志勇并没有提供证据证明其征得了原出租方的同意就将案涉租赁物转租给张林全，其行为有过错；而张林全也没有主动向王志勇询问案涉租赁物的权属、合同情况等，其也没有尽到谨慎审查义务，张林全的行为也有过错，因此王志勇和张林全按照根据其双方各自的过错承担其相应的责任，即王志勇承担70%的责任，张林全承担30%的责任。故王志勇应向张林全支付装修赔偿款33000元×70%＝23100元。综上，在抵销张林全应向王志勇支付的2018年3月份的使用费3500元，以及2018年3月、4月的电费156元后，王志勇还应向张林全支付赔偿款余款23100元-3500元-156元＝19444元。张林全超过上述金额的诉讼请求，本院不予支持。王志勇的其他诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张林全和被告王志勇于2018年3月3日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告王志勇在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张林全退还押金7000元；三、被告王志勇在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张林全支付装修赔偿款余款19444元；四、驳回原告张林全的其他诉讼请求；五、驳回被告王志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2398元，由原告张林全负担1709.92元，由被告王志勇负担688.08元。本案反诉受理费26.75元，由被告王志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  柯 颖审 判 员  钟丽清人民陪审员  李晓力二〇一九年八月一日书 记 员  刘海昕郑佳颖