贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5670号 原告：王邦进，男，汉族，1983年9月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈凤娟，女，汉族，1984年11月17日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：王秋菊（特别授权代理）、李玉蝶，均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利,该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告王邦进、陈凤娟与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王邦进、陈凤娟的委托诉讼代理人李玉蝶，被告碧阳恒通置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王邦进、陈凤娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金（具体金额以原告已付购房款387814.00元为基数，按每日万分之一的标准从2015年9月30日计算至2018年10月9日，共计42853.45元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际城第21幢1单元4层2号房，总价款387814.00元；出卖人应当在2015年6月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；同时双方在《补充协议》中约定，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年6月31日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履向原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至2018年10月9日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。据此，原告特诉至法院，请求判如所诉。 被告碧阳置业公司辩称：被答辩人在诉状中要求答辩人按银行同期同类贷款的1.5倍赔偿其逾期办证的违约金的诉讼请求不能得到支持。一、关于办理逾期办理房产证的损失问题，答辩人并不是产权证的办证主体，办证主体是行政主管部门，是行政机关对房屋产权的确权行为，是依行政相对人的申请而实施的行为。答辩人作为房开商在产权证办理过程中的义务是，将需由房开商提供的房屋产权转移登记资料提交给行政机关备案即可。备案后，购房人即可自行办理，也可委托答辩人代为办理。最高法院的商品房买卖合同司法解释也明确房开商承担违约责任的前提是，由于答辩人的行为导致购房人无法取得房屋所有权证书，也就是由于答辩人未提供转移登记所需要的资料至行政机关备案致购房人无法取得房屋所有权证。而不是要求房开商直接将房屋所有权证办理给购房人，房开商并不具有直接办证义务，而是协助办理转移登记义务。二、商品房买卖合同第二十二条第二款初始登记的约定:“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”。该条第三款第五项约定为补充协议。根据补充协议第八条第2款的约定:“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”，第3款:“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”。该约定表明答辩人为被答辩人办理房屋所有权证的条件，是被答辩人完成法定的契税交纳义务，并向答辩人提供完税凭证及其他相关资。与答辩人之间建立委托代办关系，答辩人即在360日内提供产权转移登记的手续。据此。双方已明确约定了对于产权登记是以双方补充协议约定的程序办理。只要答辩人在补充协议约定的为被答辩人代办时限内为其办理产权登记转移手续，即不承担违约责任。据此办理产权转移登记并不是答辩人单方可完成的，并不是答辩人的完全单方义务。被答辩人负有提交办理转移登记的相关资料及完成纳税义务并提供完税依据的义务，将办理产权转移登记视为答辩人的完全义务显然错误。涉案房屋所在的21号楼，于2016年10月24完成了各项手续取得房屋备案登记证书，具备可以办理产权转移登记手续的条件，被答辩人可自行办理也可按补充协议的约定委托答辩人代为办理。但被答辩人一直没有向答辩人提供才理产权转移登记的所需要的资料及完税，亦是被答辩人的不作为。不应当由答辩人承担。对于购房业主的权利应当予以保护。但不是一味的保护，而无视房开商的利益，让企业陷入困境。为了积极办证，答辩人于2017年11月起就在小区各单元电梯入口张贴通知，要求提供资料办理产权转移登记手续。并于2018年3月16日再次在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，被答辩人于2019年3月6日才将资料提交给答辩人并支付代办费与答群人建立代办关系。答辩人按照补充协议的约定在被答辩人提交资料后的360日为其办理了产权转移登记并将产权证书交付给被答辩人，答辩人的代办义务已履行完毕不存在违约。被答辩人对自己的事务同样负有注意义务，在答辩人通知提交办证资料后迟至2018年10月才将办证资料交付给答辩人，答辩人随即在2018年10月将产权证明文书办理完毕交付给被答辩人。在被答辩人未与答辩人建立代办关系之前，答辩人按补充协议约定的360日内办理的条件并提供产权文书的条件未具备，答辩人以及登记部门也不可能在被答辩人未完成契税交纳的法定义务前提下能为其办理转移登记。三、被答辩人引用《商品房买卖合同司法解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的日期……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”认为答辩人应承担违约责任及按银行利率支付违约金无事实依据。该司法解释是指由于答辩人的原因，致使房屋不能取得转移登记办理产权文书的情况下承担责任，但答辩人已为被答辩人所购房屋所在楼栋于2016年10月24日办理了《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理转移登记的条件，不存在不能取得房屋所有权登记的问题。同时该司法解释也明确了:“除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。”而双方对产权转移登记有明确的补充协议约定。即使按司法解释“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，双方在补充协议也已明确约定了在被答辩人提交办证资料之日起360日内办理，被答辩人主张也不符合合同的约定。据此，被答辩人要求承担逾期办证损失的请求不能成立，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求为谢。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际城第21幢1单元4层2号房，总价款387814.00元，出卖人应当在2015年6月31日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。同时双方在《补充协议》第八条约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款387814.00元。2015年6月30日，被告将涉案房屋交付原告。2016年10月24日，涉案房屋所在楼盘取得商品房备案证明书，2018年3月2日，原告缴纳契税等税费，2018年3月3日，原告向被告交付产权登记费160元，2018年10月9日，涉案房屋办理完毕不动产权证书。但双方未结算逾期办证违约金，原告诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2015年6月30日，根据约定应视为2015年6月30日后的360日内，即2016年6月24日前履行办理转移登记的义务。被告于2018年10月9日才履行完毕办理涉案房屋转移登记的义务，构成违约，应承担违约责任。原告要求以已付房款387814.00元为基数，按每日万分之一的标准计付违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金计算期限为2016年6月25日至2018年10月9日，共836天，金额为：387814.00元×0.01%×836天=32421.25元。原告主张的其余期限违约金，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王邦进、陈凤娟逾期办证违约金32421.25元； 驳回原告王邦进、陈凤娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费436元，由原告王邦进、陈凤娟负担109元被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担327元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年八月八日 书记员  姜童尧