重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初6286号原告：重庆米飞迪汽车销售服务有限公司，住所地重庆市巴南区X号，统一社会信用代码91500113345954088A。法定代表人冯方米南，执行董事。委托诉讼代理人：吴天福，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罗妍，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆雷铭投资管理有限公司，住所地重庆市巴南区X号，组织机构代码08016164-7。法定代表人：黄雪花，总经理。委托诉讼代理人：罗丹心，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司（以下简称米飞迪公司）与被告重庆雷铭投资管理有限公司（以下简称雷铭公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序于2018年6月22日公开开庭进行了审理，因原告米飞迪公司申请司法鉴定，本案遂中止审理，鉴定结论出具后，本院恢复审理并于2019年4月12日公开开庭，原告米飞迪公司的委托诉讼代理人吴天福，被告雷铭公司的委托诉讼代理人罗丹心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米飞迪公司向本院提出诉讼请求：一、要求确认与被告雷铭公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月1日解除；二、要求被告雷铭公司赔偿承租房屋装修损失801400元，并支付从本案起诉之日起至款清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；三、本案受理费和鉴定费由被告承担。事实与理由:2015年9月18日，原告米飞迪公司与被告雷铭公司签订《房屋租赁合同》，约定雷铭公司将位于重庆市巴南区X号，面积为1236平方米的房屋出租给米飞迪公司用于开办4S店，租期至2022年3月31日止；案涉房屋所处地块属中国人民解放军78401部队（以下简称78401部队）军产，合同约定如因部队战备等原因提前收回房屋的，合同自动终止，雷铭公司退还剩余租金，赔偿相关经营损失。合同签订后，雷铭公司将房屋交付米飞迪公司使用，米飞迪公司按月支付了租金和保证金，并投入约400万元用于4S店的装饰装修，其中不可拆卸的装饰装修约200万元。2017年3月23日，78401部队发出通知，根据中央有关部队全面停止有偿服务精神以及雷铭公司长期未缴纳租金，宣布即日起终止租赁关系，要求米飞迪等承租人于2017年4月5日前搬离。同年3月31日，雷铭公司向米飞迪公司等租户做出情况说明，承诺赔偿米飞迪公司的装饰装修损失。经与78401部队和雷铭公司交涉，将承租期限延展至2018年1月1日。2017年12月底，米飞迪公司已按照78401部队的要求搬离了案涉房屋，该房屋现已被部队封存。米飞迪公司搬离后，雷铭公司退还了剩余租金和保证金，但至今未赔偿其装饰装修损失。为此，米飞迪公司诉至本院，要求确认双方的租赁合同已经解除，并要求雷铭公司依照司法鉴定结论赔偿装饰装修损失。被告雷铭公司辩称:与米飞迪公司之间的租赁关系解除，系中央军委有关全面停止部队有偿服务的文件所致，属于不可抗力，双方均无过错，雷铭公司不应赔偿其损失；米飞迪公司自行与78401部队签订协议书，将承租场所交还部队，协议书拟定了经济赔偿，赔偿主体应是78401部队，为此要求追加78401部队为本案被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告米飞迪公司举示的：《房屋租赁合同》、78401部队证明；《通知》、雷铭公司情况说明；装饰装修施工合同、补充协议、工程预算方案、发票、消防工程安装合同书、消防报价表、发票、标识牌、家具定制合同、购销合同、LED采购合同；重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司渝海特（2019）评鉴字004号《资产评估报告书》，鉴定费发票。被告雷铭公司质证后对上述证据真实性认可，证明目的不认可。经审查，本院对以上证据予以确认。被告雷铭公司在举证期限内未向本院举证。以上证据，均在卷佐证。本院经审理查明事实如下：坐落于重庆市巴南区X号房屋，即“雷铭大厦”，系被告雷铭公司承租78401部队的场地后修建。2015年9月18日，被告雷铭公司作为出租方与原告米飞迪公司作为承租方签订了《房租租赁合同》，约定雷铭公司将位于重庆市巴南区X号，建筑面积为1236平方米的房屋出租给米飞迪公司用于开办4S店或其他同类经营活动，雷铭公司确保对出租房屋享有出租权；租赁期限从2016年4月1日起至2022年3月31日止，并约定了租金以及支付方式；米飞迪公司将承租房屋地面取平后，支付雷铭公司保证金10万元，合同履行期限届满或提前终止，雷铭公司一次性无息退还保证金；承租房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，或部队因战备等原因提前收回房屋的，合同自动终止，雷铭公司退还剩余租金，并赔偿相关经营损失。合同签订后，米飞迪公司按约支付了租金和保证金，并投入资金对承租房屋进行装饰装修，开办了众泰汽车4S店。2017年3月23日，因中央军委关于全面停止军队有偿服务的文件指示，78401部队向米飞迪公司发出《通知》:“从发出通知之日起，我单位与承租方之间的租赁关系终止，请贵公司于2017年4月5日前搬离该房屋。”当月31日，雷铭公司就78401部队发出《通知》一事向米飞迪公司作出情况说明：“承诺米飞迪公司对承租房屋实施的装饰装修所支付的费用赔偿，在收到业主方78401部队对该部分的赔付之日即刻全额支付。”后经与78401部队协商，同意米飞迪公司在2017年12月31日前搬离案涉房屋。2017年12月18日，雷铭公司退还了米飞迪公司剩余租金和10万元保证金。米飞迪公司于2017年12月20日从承租房屋内搬离，并移除了房屋内可拆卸的装饰装修。2018年1月1日，78401部队对案涉房屋进行了封存。米飞迪公司认为，与雷铭公司之间的租赁合同，系因中央军委关于全面停止部队有偿服务的原因而解除，属于部队战备原因，按照《房屋租赁合同》的约定，雷铭公司除退还剩余租金外，还需赔偿相关经营损失。米飞迪公司在租赁合同解除后，按照78401部队的要求搬离承租房屋，导致了装饰装修损失，为此将雷铭公司诉至本院要求其赔偿。本案审理中，为明确案涉房屋装饰装修损失的大小，米飞迪公司向本院申请司法评估，经本院委托，重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司作出《资产评估报告书》，认定案涉房屋在评估基准日（2015年12月31日）的市场价值为80.14万元。米飞迪公司支付了评估费用10000元。本案因双方争议较大，调解未果。本院认为，米飞迪公司与雷铭公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十一条第（二）项约定：“该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，或部队因战备等原因提前收回房屋的，合同自动终止，雷铭公司退还剩余租金，并赔偿相关经营损失”，该约定对合同双方有约束力。双方在合同履行过程中，因部队全面停止有偿服务的战备原因，米飞迪公司已按照78401部队的要求于2017年12月31日前从承租房屋内搬离，不再从事经营活动，与雷铭公司的租赁关系已经终止，为此，米飞迪公司要求确认与雷铭公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月1日解除，本院认为该合同已经终止，无再解除的必要。合同终止后，雷铭公司应按照《房屋租赁合同》的约定赔偿米飞迪公司相关经营损失，米飞迪公司因终止合同并搬离承租场所导致了装饰装修损失，雷铭公司应当赔偿给米飞迪公司。经米飞迪公司申请，本院委托评估机构认定米飞迪公司在2015年12月31日评估基准日的装饰装修价值为80.14万元。米飞迪公司在2017年12月底搬离案涉房屋不再从事经营活动，为减少当事人诉累，本院参照市场房屋装饰装修折旧率，结合装饰装修的使用年限，装饰用途等，认定2017年12月底米飞迪公司搬离时的装饰装修价值为80.14万×折旧率70%=56.098万元，应当由雷铭公司赔付给米飞迪公司。雷铭公司未及时赔付米飞迪公司损失，米飞迪公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年5月9日起诉之日起至款清时止，以赔偿金额为基数计算的资金损失，本院予以主张。本案评估费用10000元，系米飞迪公司为明确损失大小产生的必要支出，应由雷铭公司负担。雷铭公司辩称租赁合同的解除系军队全面停止有偿服务的不可抗力，双方均无过错，为此雷铭公司无需承担赔偿责任。《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，原、被告双方在签订租赁合同时均知晓案涉房屋系军产，且已经在合同中约定了因军需战备需要部队提前收回房屋的处理方式，为此，本院认为本案租赁合同并非因不可抗力解除，对雷铭公司的辩称不予采纳。雷铭公司还辩称米飞迪公司与78401部队签订了协议书，由78401部队对其进行补偿，但雷铭公司并未提供相关证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告重庆雷铭投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司装饰装修损失560980元，并支付原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司从2018年5月9日起至款清时止，以560980元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；二、被告重庆雷铭投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司评估费10000元；三、驳回原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司的其它诉讼请求。以上第一、二项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15006元，本院减半收取7503元，由被告重庆雷铭投资管理有限公司已垫付，该费用已由原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司垫付，限被告重庆雷铭投资管理有限公司在支付上述款项时一并支付原告重庆米飞迪汽车销售服务有限公司。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李炳灿二〇一九年八月二十六日法官助理 张 林书 记 员 李 霞