云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1366号原告：苏梅，女，生于1977年11月4日，彝族，本科文化，公务员，住云南省宁洱县。原告：范进明，男，彝族，生于1975年10月29日，本科文化，公务员，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普洱龙华商业运营管理有限公司（统一社会信用代码：91530800080400935B）。住所地：普洱市思茅区民航路22号。法定代表人：孔战立，系该公司董事长。原告苏梅、范进明与被告普洱龙华商业运营管理有限公司（以下简称“龙华运营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告苏梅、范进明的共同委托诉讼代理人陈永丹到庭参加诉讼，被告龙华运营公司经本院公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告苏梅、范进明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付普洱第一百货XXX号商铺租金24676元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。2013年12月16日，苏梅与龙华运营公司签订了《委托代租协议》，约定：苏梅委托龙华运营公司代租“普洱第一百货”XXX号商铺，委托代租期限15年，自2015年10月28日起至2030年10月28日止，第1年至第3年为市场培育期，龙华运营公司不支付租金，第4、5年每年租金收益为《商品房购销合同》约定的总价款的7%，即每年租金收益为24676元；第6、7、8、9、10年每年租金收益为《商品房购销合同》约定的总价款的8%，即每年租金收益为28201元；第11、12、13、14、15年每年租金收益为《商品房购销合同》约定的总价款的9%，即每年租金收益为31727元。根据《委托代租协议》第三条第五款的约定，以上年租金收益款项，龙华运营公司均于次年3月30日以前逐年支付给苏梅。另《委托代租协议》第四条约定：在代租期间，龙华运营公司对苏梅委托代租的物业有使用权和经营收益权……苏梅不得干涉龙华运营公司的经营活动。范进明认可该代租协议。签订《委托代租协议》后，苏梅、范进明于2013年12月23日与普洱浙联房地产股份有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了“普洱第一百货”的XXX号商铺。现《委托代租协议》约定的前三年免租期已届满，龙华运营公司未按《委托代租协议》第三条第五款的约定向苏梅、范进明支付第四年的商铺租金24676元。综上，二原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告龙华运营公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。原告苏梅、范进明围绕诉讼请求依法提交了证据，被告龙华运营公司未到庭质证，亦未向本院提交任何书面证据材料，对原告苏梅、范进明提交的证据，本院认定如下：《结婚证》、《商品房购销合同》（合同编号：45385）、《云南省地方税务局通用机打发票联》、《普洱第一百货物业委托代租协议》各1份，均系原件，上述证据材料来源合法、内容真实，与本案案件事实具有关联性，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：苏梅与范进明系夫妻关系。2013年12月16日，苏梅与龙华运营公司签订了《普洱第一百货物业委托代租协议》，约定：苏梅委托龙华运营公司代租苏梅购买的“普洱第一百货”XXX号商铺，期限15年，自2015年10月28日起至2030年10月28日止，第1至3年作为市场培育期，龙华运营公司不支付租金，第4、5年每年的租金收益为《商品房购销合同》总价款的7%，即24676元；第6、7、8、9、10年每年的租金收益为《商品房购销合同》总价款的8%，即28201元；第11、12、13、14、15年每年的租金收益为《商品房购销合同》总价款的9%，即31727元，以上年租金收益款项，龙华运营公司均于次年3月30日以前逐年支付给苏梅。协议还约定：在代租期间，龙华运营公司对苏梅委托代租的物业有使用权和经营收益权……苏梅不得干涉龙华运营公司的经营活动。苏梅与龙华运营公司签订《委托代租协议》后，范进明予以认可，双方于2013年12月23日与普洱浙联房地产股份有限公司（以下简称“浙联房产”）签订了《商品房购销合同》（合同编号：45385），约定：苏梅、范进明向浙联房产购买位于普洱市思茅区民航路与西园路交叉路口“普洱第一百货”第XXX号房，按套计价，该商品房总价款为352517元，登记备案号为45385号，苏梅、范进明付清了房款，双方约定的交房时间为2015年10月28日。上述两份合同签订后，浙联房产于2016年11月21日在报纸上刊登了接房公告，龙华运营公司至今未按协议约定向苏梅、范进明支付租金收益。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，虽然苏梅与龙华运营公司签订的是委托代租协议，但双方对租赁物的名称、用途、交付、租赁期限、租金收取的方式方法等都作了明确约定，特别是租金收益的支付并非以被告代租成立为条件，即被告无论是否代租成功，都须向苏梅交纳租金，且双方明确约定了“在代租期间，被告对苏梅委托代租的物业有使用权和经营收益权，苏梅不得干涉被告的经营活动”，明确了苏梅同意被告进行转租，双方之间的事实法律关系实际系房屋租赁关系，故此本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。苏梅与龙华运营公司双方于2013年12月16日签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》，系双方的真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规的规定，合法、有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”本院认为，苏梅、龙华运营公司应按《普洱第一百货物业委托代租协议》的约定，全面履行其义务，被告未按约定支付租金，构成违约，虽代租协议系苏梅与龙华运营公司签订，但二原告系夫妻关系，租赁房屋系二原告共同购买，二原告作为权利人向本院提起诉讼，未违反法律规定，二原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拖欠租金的具体金额问题，本院认为，二原告主张被告拖欠的租金系根据协议约定的租赁期第4年按《商品房购销合同》总价款的7%计算的租金收益即24676元，该租金收益系自2018年10月28日起至2019年10月27日止的第四年的租金收益，但在本院判决时，2019年9月、10月的租金尚未实际产生，故本院不予支持未实际产生的租金，本院支持的租金为自2018年10月28日起至2019年8月27日止的10个月的租金即20563元（24676元÷12个月×10个月），二原告所诉超过部分，本院不予支持。本院判决后实际产生的租金，二原告可依据双方协议约定另行诉讼主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，被告龙华运营公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。被告龙华运营公司未向本院提供答辩材料及证据材料予以反驳原告苏梅、范进明的主张，对此应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱龙华商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏梅、范进明支付自2018年10月28日起至2019年8月27日止的租金20563元。三、驳回原告苏梅、范进明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，由原告苏梅、范进明负担70元（多诉部分），由被告普洱龙华商业运营管理有限公司负担347元；公告费800元，由被告普洱龙华商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  段经权审判员  杨淳淋二〇一九年八月三十日书记员  刀锦艳