四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初10968号 原告：何廷珍，女，汉族，1961年1月10日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：王兵，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。特别授权。 被告：四川鼎谊贸易有限公司，住所地：成都市成华区东篱路142号。 法定代表人：杨忠平，总经理。 委托诉讼代理人：杨云霞，四川川豪律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：潘加敏，四川川豪律师事务所律师。一般代理。 第三人：南充恒瑞置业有限公司，住所地：成都市武侯区置信路57号3栋8单元6楼11号。 法定代表人：李恕泗。 原告何廷珍与被告四川鼎谊贸易有限公司（以下简称鼎谊公司）、第三人南充恒瑞置业有限公司（以下简称恒瑞置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告何廷珍的委托诉讼代理人王兵，被告鼎谊公司的委托诉讼代理人杨云霞、潘加敏到庭参加诉讼。第三人恒瑞置业经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 何廷珍请求本院依法判令：1.停止（2017）川0105民初3055之一《民事裁定书》及（2017）川0105执保25号之一《协助执行通知书》对位于四川省南充市阆中市七里办事处长安大道天籁之音4幢一单元8层2号房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费由鼎谊公司承担。审理中，何廷珍明确，其诉讼请求实质是指不得进行执行案涉房屋。 事实与理由：位于四川省南充市阆中市七里办事处长安大道天籁之音4幢一单元8层2号房屋系何廷珍在2010年2月6日向恒瑞置业购买的商品房，何廷珍已于2010年2月6日向恒瑞置业支付首付款89368元，并于2010年4月13日通过向农村信用合作联社银行贷款130000元的方式支付给了恒瑞置业。恒瑞置业于2010年4月8日向阆中市房地产管理处办理了房屋预告登记证明。该房屋于2010年10月9日交付给何廷珍，何廷珍收房后即进行了装修。何廷珍通过小区集体向有关部门反映办证问题，一直没有得到解决，听说要把按揭还清后可以办理房产证，何廷珍于2018年7月2日提前结清了全部贷款，到房管局办理不动产证时得知该房屋于2013年8月5日已转移到恒瑞置业名下，且被青羊法院以（2017）川0105民初3055之一《民事裁定书》及（2017）川0105执保25号之一《协助执行通知书》查封。何廷珍于2018年7月12日向青羊法院提出异议，青羊法院以（2018）川0105执异178号《执行裁定书》裁定驳回了何廷珍的异议请求。何廷珍认为其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，请求支持其诉讼请求。 鼎谊公司辩称，案涉房产登记在恒瑞置业名下，鼎谊公司作为查封申请人，无法得知该房屋是否出卖，故而不承担法律责任。恒瑞置业于2010年4月8日向阆中市房地产管理处办理的房屋预告登记证明已经失效。何廷珍要求解除案涉房屋的查封，本案的被执行人恒瑞置业不是自然人而是开发商，因此本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不应适用第二十八条。虽然何廷珍与恒瑞置业签订合同并支付房款后交付使用，但何廷珍系将该房屋用于出租而非居住，且案涉房屋也并非何廷珍唯一住房，本案不符合第二十九条第二款规定，不符合排除执行的条件。请求驳回何廷珍的诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鼎谊公司与被告四川兴明玻璃制品有限公司（以下简称兴明公司）、恒瑞公司、李恕泗、李恕涕、祝小燕、李恕祥借款纠纷一案，本院于2017年3月31日受理，诉讼中鼎谊公司申请了财产保全，本院于2017年6月21日以（2017）川0105民初3055号之一《民事裁定书》及（2017）川0105执保25号之一《协助执行通知书》，查封了四川省南充市阆中市七里办事处长安大道天籁之音4幢一单元8层2号房屋等房产。该案经审理，本院于2018年1月19日做出（2017）川0105民初3055号《民事判决书》，判决：兴明公司、李恕涕偿还鼎谊公司本金800万元及利息；兴明公司支付鼎谊公司律师费20万元；李恕泗、李恕祥、恒瑞置业对兴明公司的前两项支付义务承担连带清偿责任。 另查明，2010年2月6日，买方何廷珍与卖方恒瑞置业签订《商品房买卖合同》，约定何廷珍购买恒瑞置业开发的位于四川省南充市阆中市七里办事处长安大道天籁之音4幢一单元8层2号房屋，成交价219368元。签订合同后何廷珍于2010年2月6日向恒瑞置业支付首付款89368元，并于2010年4月13日通过向农村信用合作联社银行贷款130000元支付给恒瑞置业，恒瑞置业于2010年4月8日向阆中市房地产管理处办理了房屋预告登记证明，该证明同时载明已解除预告登记。 何廷珍于2011年占有、使用案涉房屋。 案涉房屋于2013年8月5日登记至恒瑞置业名下。 2017年7月17日，恒瑞置业向阆中市国土局发送《关于请求办理房屋不动产证的申请》，载明因案涉项目已有100套房屋于2016年12月底办完土地使用权证，申请对1-4幢结余的住宅部分给予办理房屋不动产证，并承诺在2017年底前完成清容工作及缴纳相关费用。 何廷珍于2018年7月2日还清案涉房屋的按揭贷款。 何廷珍于2018年7月9日委托恒瑞置业办理案涉房屋的不动产权证书。 2018年7月13日，何廷珍向本院提出申请，对本院（2017）川0105民初3055之一民事裁定书及（2017）川0105执保25号之一协助执行通知书查封四川省南充市阆中市七里办事处长安大道天籁之音4幢一单元8层2号房屋提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2018年7月26日做出（2018）川0105执异178号《执行裁定书》，裁定驳回何廷珍的异议请求。何廷珍不服该裁定，遂提起本案诉讼。 以上事实有（2017）川0105民初3055之一民事裁定书及（2017）川0105执保25号之一协助执行通知书、《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议》、收据、个人借款合同及公证书、预告登记证明、还款证明、不动产权登记申请书询问笔录、土地登记审批呈报表、房屋交易和产权确认书、委托书、国有土地使用权转让协议、税费缴纳确认书、民事裁定书、（2018）川0105执异178号执行裁定书及当事人陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人何廷珍对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、何廷珍和恒瑞置业在该房屋被人民法院查封之前签订了《商品房买卖合同》，该合同系何廷珍与恒瑞置业的真实意思表示，应属合法有效。二、合同签订之后，恒瑞公司于2011年10月9日将该房屋交付给何廷珍占有使用至今，故在人民法院查封之前其已合法占有案涉房屋。三、何廷珍于2010年2月6日支付首付款89368元，于2010年4月13日通过向农村信用合作联社银行贷款130000元的方式支付剩余房款，其已支付完毕全部购房款。四、案涉房屋虽已于2013年8月5日登记至恒瑞置业名下，但恒瑞公司因开发中的问题导致案涉房屋未能在本院查封前过户登记至何廷珍名下，故非何廷珍的原因导致未办理房屋产权过户登记。综上，何廷珍对案涉房屋享有足以阻却本院强制执行的民事权利，故应停止对案涉房屋的执行。何廷珍要求判决解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的处理范围，本案中不予处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省南充市阆中市七里办事处长安大道天籁之音4幢一单元8层2号的房屋； 二、驳回何廷珍的其他诉讼请求。 本案受理费4590元，由南充恒瑞置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民审判员  杨希泉 人民陪审员  田林超 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  童学翠