山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初101号原告：烟台房地产集团中房物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区四马路41号。法定代表人：乔学良，总经理。委托诉讼代理人：纪华春，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊廷，山东同济律师事务所律师。被告：王蓉，女，1968年4月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：朱苍根（被告之夫），男，1975年8月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司与被告王蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人纪华春、刘俊廷，被告王蓉及其委托诉讼代理人朱苍根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告支付2010年1月至2018年12月的物业费14373元，并以被告欠缴物业费为基数，自2010年1月11日起至被告给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算利息损失。事实和理由：被告于2007年12月21日购得坐落于烟台市芝罘区世兴路45号内5号房屋（以下简称涉案房屋）、建筑面积131.38平方米，原、被告于2008年10月1日签订了前期物业服务合同，约定由原告提供物业管理服务，物业费1元/月/平方米，另有每年20元的楼道门禁和楼道内照明的公共用电费用。但自2010年1月起至今，被告一直拖欠物业费。原告以电话通知、派人上门催缴、在单元及进户门张贴交费通知等方式催缴，但被告拒绝缴纳，请求依法维护原告合法权益。被告辩称，被告确实自2010年1月起未交物业费，但不交物业费的理由如下：（一）原告默许涉案小区47-2号住户在墙上私开排烟洞，隔壁楼下住户在绿化地开菜园，严重影响被告生活；原告垄断小区宽带，给被告造成损失；电梯广告费从未进行公示说明；原告强行将属于业主共有的公共区域变为停车位并收取停车费；原告怠于维修小区公共设施。（二）原告关于2010年至2016年物业费的诉请已过诉讼时效。（三）被告缓交物业费是因为原告违约行为造成，被告不应承担利息损失。（四）原告收取公共用电费20元没有合同依据、合同约定的物业费为0.7元/月/平方米。（五）因时常遭到原告“软暴力”，无法正常生活，被告购买监控设备安装于房屋周围，原告应承担监控设备费用915.62元。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告系烟台市芝罘区世兴路45号内5号房屋业主，该房屋建筑面积为131.38平方米。2008年10月1日，原被告在签订的《前期物业服务合同》中约定：被告同意将馥郁山庄的物业委托于原告实行物业管理，被告拥有的物业位于馥郁山庄45号内5号房屋，建筑面积131.38平方米，委托管理期限自2008年10月1日起至业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效之日止；物业费2007年1月1日前至业主委员会成立签订新的物业合同之日前，按0.7元/平方米/月收取（不含电梯费），由业主在每年首月10日前一次性缴纳当年度的物业费；不论业主（住户）是否入住，从房屋交接之日起计缴收费，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告为涉案房屋所在的馥郁山庄小区提供物业管理服务至今，被告自2010年1月11日起未缴纳物业费。涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，原告主张其从2010年起每年以各种方式向被告催收物业费，并提交催缴通知照片14张、EMS特快专递运单两份予以证明。其中，EMS寄发单载明寄件日期分别为2017年5月22日、2017年11月27日、地址为涉案房屋、内件品名为物业费催费通知单，催2010-2017年度的物业费，有邮递员手写的拒收字样。被告质证称，催缴通知其从来没有见过，2012年的门牌号应该是新的，不应该有缺损，因此照片是造假的；EMS特快专递从来没有收到过，也是造假的。但是被告认可自2010年起一直在涉案房屋内居住。被告辩称其不交物业费的理由如下：涉案小区47-2号住户在墙上私开排烟洞，隔壁楼下住户在绿化地开菜园，严重影响被告生活；原告提供的物业服务存在质量瑕疵，原告垄断小区宽带、电梯广告费从未进行公示说明；原告强行将属于业主共有的公共区域变为停车位并收取停车费；原告怠于维修小区公共设施；被告被原告搅扰的无法正常生活，所以自己安装了监控，费用共计915.62元。为此，被告提交照片34张、淘宝网页截图打印件8张及馥郁山庄小区业主签名表48页予以证明其上述抗辩理由。原告质证称，首先，对被告提交的电梯出租广告位的照片的真实性没有异议，原告作为小区服务单位可以出租电梯内广告位，广告收益及每年物业收费及欠费情况都在小区门口进行相应公示，不存在被告所述情况。其次，对被告提交的其他证据的真实性均无法确认，原告提交的签名表所举证的事实与本案没有任何关系，原告提交的其他照片也无法看出拍摄地点，而且这些也均不能成为被告不缴纳物业费的理由。第三，从被告反映47-2业主私开烟道开始，原告多次采用各种方式向47-2号业主通知其解决排烟问题，并在2013年向烟台市芝罘区环保局投诉反映，但是没有得到相应解决，被告应依法通过诉讼保护自己权利。第四，出租公共区域车位是经过大多数业主同意才进行的，被告并不能代表全体业主，被告没有任何证据证明公安部门对被告所提冲突进行过处理认定原告有责。第五，被告也没有证据证明原告垄断涉案小区宽带服务，宽带是运营商决定是否入住小区，与原告无关。第六，监控是被告自愿安装，与原告无关，此费用应由被告自行承担。上述事实，有原被告提交的商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业费催费通知照片、EMS快递运单、馥郁山庄小区业主签名表、照片及淘宝网页截图打印件和原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据，均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业费用。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位、服务质量差为由拒绝缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。原告依约向被告提供了物业服务后，被告应交纳其未交的物业费。被告辩称47-2号业主私开烟道影响其生活问题，与本案并非同一法律关系，被告应另行主张权利，本院依法不予处理。被告辩称因原告骚扰导致其安装监控，但未能举证证明因果关系，故该抗辩理由本院依法不予采纳。被告所辩称的原告私自将公共区域改成车位并收费、小区宽带等问题，证据不足，且与本案并非同一法律关系，本院依法不予采纳。（三）关于诉讼时效问题。本案中，原告于2017年5月22日通过邮件方式向被告主张过权利，有原告提交的被告拒收的EMS快递单佐证，被告虽辩称其从未见过，但该快递单上载明了被告的地址及联系方式，被告亦认可其一直在涉案房屋内居住，而该邮件系被告拒收，故被告的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。原告提供的催收通知照片，因未能提供原始载体，被告对此亦不予认可，故本院依法不予采信。本案中，双方在物业合同中约定被告应于每年1月向原告交纳当年的物业费，故原告要求被告支付2010年1月至2018年12月的物业费的诉讼请求，本院仅能依法支持自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告主张的超出部分，因已超过诉讼时效，本院依法不予支持。关于物业费收费标准，原告主张为1元/月/平方米，因涉案房屋存在电梯，故其中包括合同约定0.7元/月/平方米物业费及口头约定的0.3元/月/平方米的电梯费，另外每年有20元的公共用电费，但原告提供的现有证据不足以证明其电梯费及公共用电费用的收费标准，被告对此亦不予认可，故本院依法认定涉案房屋物业费收费标准为0.7元/月/平方米（不含电梯费）。故原告应向被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费（不含电梯费）3310.78元（131.38平方米×36个月×0.7元/月/平方米）。（四）对于利息损失。本案中，被告主张原告提供物业服务不到位、服务质量差的问题，原告作为物业服务企业，未能及时协调被告解决上述问题，故其关于被告支付利息损失的主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、限被告王蓉于本判决生效之日起10日内向原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司缴纳2016年1月至2018年12月31日的物业费3310.78元（131.38平方米×36个月×0.7元/月/平方米）。二、驳回原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司负担38元，由被告王蓉负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 李  建  华人民陪审员 孙  传  玲二〇一九年八月二十二日书 记 员 郝经顺（代）