文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1350号原告（反诉被告）：熊桂香，女，汉族，1969年1月5日出生，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：熊增寿，1964年6月5日出生，是熊桂香的胞兄。被告（反诉原告）：许乃淦，男，汉族，1958年8月3日出生，现住梅州市梅江区。被告（反诉原告）：许丹，女，汉族，1987年11月21日出生，住址梅州市梅江区。被告（反诉原告）许丹的委托诉讼代理人：许乃淦，是许丹的父亲。上列两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：黄砚乔，广东粤梅律师事务所律师。原告（反诉被告）熊桂香与被告（反诉原告）许乃淦、许丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊桂香及其委托诉讼代理人熊增寿，被告（反诉原告）许乃淦，被告（反诉原告）许乃淦、许丹的委托诉讼代理人黄砚乔律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊桂香向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行合同、协助原告办理过户，将房屋产权变更至原告名下；2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月8日，原告与两被告在梅县公证处公证人员的见证下签订了《房屋买卖合同》，两被告自愿将坐落在梅州市江南风尾园l栋4号301房的房产（房屋所有权证：粤房字第××号）卖给原告。原告熊桂香与被告许乃淦的故妻熊婉香（即被告许丹的母亲）是姐妹。原、被告在签订《房屋买卖合同》时完全是出于自愿交易，而且双方同意并完全明白《房屋买卖合同》的内容及其法律效力。《房屋买卖合同》第三项明确约定：“买方在签订合同之日一次性将购房款付清给卖方，卖方也于同日将该房屋及有关证件交付给买方”。原告在合同签订之日，按合同约定先将购房款88000元交给被告许乃淦，被告许乃淦收到房款的同时把该房的《房屋所有权证》及房屋钥匙交给原告。完成上述买卖过程后，为了以后方便办理该房屋的过户手续，双方于2015年8月10日（即房产交易完成后的第3日），在梅县公证处公证人员的公证下办理了两被告全权委托原告自行办理交易房屋转户手续的《授权委托书》，并办理了公证手续。《公证书》由原、被告双方各持一份、公证处存一份。原告获得该房产之后，将房屋出租、收取租金，缴交该房的水、电费，一直管理、收益至今。前一段时间，原告持《公证书》和被告所交给的《房屋所有权证》等前往产权交易中心办理过户，却得知原业主重新登记了产权证，过户应由当前登记业主协助办理。原告多次要求两被告按合同履行协助办理过户，将房屋产权变更至原告名下，两被告不予配合。为此，为维护正常的社会诚信和交易秩序，维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。许乃淦、许丹辩称，熊桂香系许乃淦已去世的妻子熊婉香的妹妹，系许丹的姨妈。熊婉香于2015年6月22日因救人而发生交通事故死亡，同年7月1日办理后事。2015年7月3日，熊桂香夫妇及其兄熊增寿来到被告家中，提出被告因熊婉香发生交通事故获取了巨额的赔偿款及“见义勇为”奖金，要求被告将涉案房屋赠予给原告以扶持姐妹生活。当时，由于被告一家仍沉浸在悲痛中，且还有很多后续事宜要处理，便表示处理好事情后再来说。接下来的日子，原告熊桂香一直催促被告尽快办理此事。经协商，最后双方达成口头协议，以180000元的价格将涉案房产转让给熊桂香。2015年8月8日，熊桂香夫妇和熊增寿，及熊增寿的一个年约四、五十岁的男性朋友一起来到被告家中，并提供了一份《房屋买卖合同》，即本案中熊桂香提交的《房屋买卖合同》，让被告签名。被告看到合同约定的转让款为88000元便提出异议，原告等人则说这是为了减少过户费而写，被告因当时只有自己一人在家，女儿许丹不在家，迫于熊桂香一行人的软磨硬泡，被告在该《房屋买卖合同》上签名确认，许丹的签名是许乃淦叫她回来签的。合同签订后，本来当天熊桂香就要将转让款支付给被告，但熊桂香等人表示要迟延几天，款项在筹集中。接着，熊增寿带来的那个朋友，自称是梅县公证处的工作人员，但是没有出示工作证等证件。他们要求被告签署一份《委托书》，说是为了日后办理房产权属过户手续时用的，该《委托书》也是由熊桂香等人提供的模板，上面委托人的签名是两被告的亲笔签名。整个过程公证员均未依法进行拍照或录像。而上面的《房屋买卖合同》、《委托书》及原告在立案时提供的《公证书》，被告均没有，《公证书》是收到法院的应诉材料后才看到的。签合同当天，熊桂香即拿走了涉案房产的房产证原件。由于熊桂香一直未支付房屋转让款，并经被告多次催收未果，被告要求解除合同，返还房产证原件，熊桂香拒不归还，故被告于2018年8月将原房产证办理遗失公告，予以注销后重新办理了新的房产权证。原告熊桂香要求被告办理涉案房产过户手续无事实和法律依据。虽然熊桂香提交的《房屋买卖合同》是被告亲笔签名，但是合同内容中关于房屋转让价格非双方真实意思表示，涉案房产位于市区中心地带，周边学校、市场、医疗等配套设施齐全，按照2015年的市场价格价值在20万元左右，而合同中记载的88000元明显低于市场价格。合同签订后，熊桂香至目前为止一直未支付购房款，其行为已经构成了合同根本性违约。这也正是为什么这么多年来，熊桂香手执《委托书》却不敢去办理房产过户的原因。关于《公证书》的效力问题。在办理公证时，存在诸多程序不合法的情形，比如，公证处工作人员仅有一人，且未出示相关证件，无法证明其真实身份，且办理涉案公证时非在公证处办理，而是在被告家中，而全程也没有进行拍照或录像。熊桂香依据《委托书》，将涉案房屋出租、收取租金，不能证明其系涉案房产的权属人。综上，请求依法驳回熊桂香提出的全部诉讼请求。许乃淦、许丹向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告许乃淦、许丹与反诉被告熊桂香于2015年8月8日所签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告熊桂香将涉案房屋腾退、返还给反诉原告许乃淦、许丹；3.判令由反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由：熊桂香未依法履行合同付款义务，违约在先。双方于2015年8月8日签订《房屋买卖合同》后，熊桂香未依照合同约定支付房屋转让款88000元，经许乃淦、许丹多次催告后至今未履行其付款义务，其行为已构成对本合同的根本性违约，依照《合同法》第九十四条之规定，许乃淦、许丹可依法解除合同。熊桂香在涉案房屋买卖合同签订后对涉案房产的出租、收取租金等行为，是受委托行为，并不能证明其已经获得了涉案房产，对这部分的收益，反诉原告将保留对其主张返还的权利。综上，熊桂香严重违约，现请求依法解除双方之间的房屋买卖合同，以维护许乃淦、许丹的合法权益。熊桂香对许乃淦、许丹的反诉辩称，涉案房产是成功、正当交易的，熊桂香提供的证据有《公证书》、《房屋买卖合同》等，许乃淦、许丹父女的文化程度足以认得合同的字，合同有许乃淦、许丹的亲笔签名及指模，许乃淦、许丹对合同的内容是清楚了解的。许乃淦、许丹将房产证原件交给熊桂香是成功交易的凭证。涉案房屋买卖过程全程是由梅县公证处的公证员张某的见证下，在许乃淦的家中进行签订，是双方当事人仔细协商后签订的，购房款在《房屋买卖合同》签字前就交给许乃淦清点，点清房款后双方对《房屋买卖合同》的内容逐条进行审核，核对无异后在公证员的见证下签订。许乃淦去房管局报失房产证，造成原告无法过户。双方在《房屋买卖合同》中约定是绝卖，是不能反悔的，合同是有效的，不可能解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。熊桂香对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.熊桂香的居民身份证，证明原告（反诉被告）熊桂香的诉讼主体资格。2.许乃淦的居民身份证复印件，证明被告（反诉原告）许乃淦的诉讼主体资格。3.许丹的居民身份证复印件，证明被告（反诉原告）许丹的诉讼主体资格。4.广东省梅州市公证处（2015）粤梅县第001418号《公证书》、2015年8月8日的《房屋买卖合同》，证明许乃淦、许丹自愿将坐落于梅州市××凤尾××房的房产（房屋所有权证：粤房字第××号）卖给熊桂香的事实。5.××号《房屋所有权证》一本，证明双方签订《房屋买卖合同》后，许乃淦、许丹自愿移交房屋所有权证给熊桂香的事实。6.2016年6月29日的房屋出租合同复印件，7.刘红梅的居民身份证复印件，证据6－7证明熊桂香在购买涉案房屋后，将该房屋出租的事实。8.开票日期为2016年6月27日的水费发票，证明熊桂香取得购买的房屋后实际占有和使用的事实。9.《遗失声明》、《具结书》及附件《个人无偿赠与不动产登记表》、粤房证字第××号《房屋所有权证存根》、《不动产登记卡》、许乃淦的遗失声明公告、广东省梅州市嘉应公证处（2018）粤梅嘉应第2294号《公证书》、2018年5月21日梅州市住房和城乡建设局出具的《证明》，证明许乃淦以涉案房屋的原房屋所有权证遗失为由，向房管部门重新办理了案涉房屋的权属证，造成熊桂香持有的房屋所有权证无效，侵害了熊桂香的权益。10.手机微信聊天截图七页，证明涉案房屋的租金是由熊桂香收取的。许乃淦、许丹对他们的抗辩及反诉请求提供了如下证据予以证实：粤(2018)梅州市不动产权第0014918号《不动产权证书》一本,证明涉案房产现登记状态。诉讼过程中，本院1.于2019年7月24日到梅州市公证处进行调查走访，及调取相关公证档案材料；2.通知蓝珊到庭进行调查。并组织原、被告双方当事人对上述走访笔录、公证档案材料、询问笔录进行出示、质证。本院经审理认定事实如下：熊桂香与许乃淦已去世的妻子熊婉香是同胞姐妹关系，许丹是许乃淦与熊婉香生育的独生女儿。熊婉香因交通事故于2015年6月22日死亡。2015年7、8月间，熊桂香与许乃淦、许丹父女经商量，双方议定许乃淦、许丹将位于梅州市××凤尾××房（房屋所有权证号：粤房字第××号，登记所有权人许乃淦，以下简称“301房”）卖给熊桂香，购房价款为88000元。为此，熊桂香的胞兄熊增寿找到广东省梅州市公证处的公证员张某咨询订立房屋买卖合同及办理公证委托的相关事宜，并委托公证员张某根据熊桂香与许乃淦、许丹父女商定的内容拟写《房屋买卖合同》文本，相约于2015年8月8日到许乃淦、许丹父女位于梅州市××区××路开发区××栋的家中签订房屋买卖合同及办理公证委托相关事宜。2015年8月8日，熊桂香及其丈夫蓝宏、熊增寿，与公证员张某一起来到许乃淦、许丹家中。熊桂香（买方）与许乃淦、许丹（卖方）经审阅公证员张某事先拟写好的《房屋买卖合同》后，自愿签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定内容概括如下：“一、卖方自愿将301房（见粤房字第××号《房屋所有权证》）的房产卖给买方（卖方系父女关系，本合同所涉及房产是许丹父亲许乃淦与许丹母亲熊婉香共同共有房产，因熊婉香已于2015年6月22日死亡，熊婉香的父母均已先于其死亡，许丹是许乃淦与熊婉香的独生子女，熊婉香无其他子女或收养子女、继子女，熊婉香生前亦无立遗嘱处分该房产，故本合同所涉及房产的所有人和继承人只有许乃淦和女儿许丹二个人，无其他任何所有人和继承人）。买方对该房地产已作了充分了解，并愿意买受。二、双方议定上述房地产成交价款为人民币88000元。三、买方在签订合同之日一次性将购房屋款付清给卖方，卖方也于同日将该房屋及有关证件交付给买方。四、卖方必须保证上述房地产权清楚，在该房地产未办理产权过户手续前，如因卖方的原因被查封、扣押、冻结等，卖方应承担责任及赔偿买方损失。如遇房地产拆迁所赔偿的款项及一切权益应归买方所有。五、本房地产买卖为绝卖，买方到房地产管理部门办理产权转移的办证手续，卖方应无条件协助买方办理，所需一切税、费由买方承担，卖方决不反悔。六、本合同在梅县签订，本合同一式三份，买、卖双方各持一份，公证处存一份，经买、卖双方签字后生效。本合同是双方同意并完全明白合同的内容及其法律后果；双方自愿签署。”签订《房屋买卖合同》后，双方当事人为了方便熊桂香在具备过户条件时自行到房地产管理部门办理房产过户手续，在公证员张某的面前办理公证委托，许乃淦与许丹出具《委托书》给熊桂香，委托熊桂香办理如下事宜:“一、办理301房的管理、使用、修缮、出租、出售、拆迁、继承、产权过户及领取房产证等一切有关事宜；二、办理301房的土地使用权确权、分割、出让、继承、转让过户及领取国有土地使用权证等一切法律手续；三、办理301房的拆迁安置补偿的一切事宜；四、签署与上述事宜有关的文件、协议、合同；五、代为收、支与上述事项有关的一切正当费用。”2015年8月10日，广东省梅州市公证处作出（2015）粤梅县第001418号《公证书》，公证事项：委托。2015年8月8日，原、被告双方当事人签订《房屋买卖合同》当天，各自按合同约定履行了支付购房款和交付房屋及房产证件的义务。熊桂香将购房款88000元现金支付给许乃淦与许丹，许乃淦与许丹将301房的《房屋所有权证》一本（粤房xxx号，登记所有权人许乃淦）及锁匙交付给熊桂香。熊桂香接收301房后，因熊婉香生前已将301房出租给他人使用，约定租期5年，仍在租赁期限内，且原承租人已将租金付清给熊婉香，为此，熊桂香在原承租人租赁期限届满表示不续租的情况下，于2016年6月29日与现承租人刘红梅签订租赁合同，将301房出租给刘红梅使用，约定租赁期限自2016年7月1日起至2021年7月1日止，每月租金600元。从2016年7月开始，熊桂香收取301房的每月租金至今。熊桂香购买301房后，因资金等原因，一直未到房地产管理部门办理301房的产权变更登记。2018年5月21日，许乃淦以其遗失301房的粤房证字第××号《房屋所有权证》为由，向梅州市不动产登记局申请补发。2018年7月11日，梅州市国土资源局向许乃淦补发了301房的权属证书：粤（2018）梅州市不动产权第0014918号《不动产权证书》。2018年7、8月间，301房的现承租人刘红梅告知熊桂香，许乃淦持301房的新产权证要求重新签订租赁合同，熊桂香便持其持有的301房的粤房证字第××号《房屋所有权证》到梅州市不动产登记局查询，才得知上述情况。双方当事人由此产生纠纷，熊桂香便向本院起诉，提出上述诉讼请求。许乃淦、许丹作出上述抗辩并提起反诉。原、被告双方当事人的争议焦点是：熊桂香有无按照合同约定向许乃淦、许丹父女支付购房款88000元。庭审中，熊桂香陈述，签订合同当天，其将购房款88000元以现金支付给许乃淦、许丹，因双方是亲戚关系，当时没有要求许乃淦、许丹出具收据。许乃淦、许丹则陈述，301房当时市价约值200000元，熊桂香提出用160000元购买，为了逃避交易税，双方口头约定在合同中写成交价为88000元。双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但是熊桂香没有支付购房款现金88000元。熊桂香认为其已支付购房款88000元，应提供交款凭证予以证明。本院认为，熊桂香与许乃淦、许丹父女于2015年8月8日就案涉301房签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。熊桂香主张其已经按照合同约定于签订合同当天2015年8月8日将购房款现金88000元支付给许乃淦、许丹，许乃淦、许丹也于同日向其交付301房，之后至今301房由其出租收益。对该事实主张，熊桂香提供了双方签订的《房屋买卖合同》、为方便熊桂香办理房产过户手续许乃淦、许丹父女出具的公证委托书、301房的粤房证字第××号《房屋所有权证》、熊桂香与301房的现承租人刘红梅签订的房屋租赁合同、熊桂香收取每月租金的记录等证据予以证实。双方签订的《房屋买卖合同》的第二条、第三条明确约定：301房的成交价款为88000元，买方在签订合同之日一次性将购房款付清给卖方，卖方也于同日将该房屋及有关证件交付给买方。即在2015年8月8日，熊桂香应将购房款88000元付清给许乃淦、许丹，许乃淦、许丹亦应将301房及有关证件交付给熊桂香。结合许乃淦、许丹在签订合同当天为方便熊桂香办理房产过户手续出具公证委托书，以及将301房的产权证原件（房屋所有权证：粤房字第××号）及钥匙交给熊桂香，之后至今301房都是熊桂香出租收益等事实，本院认定熊桂香在2015年8月8日签订合同当天有将购房款88000付清给许乃淦、许丹。许乃淦、许丹以熊桂香手中无他们出具的收款凭证为由抗辩主张熊桂香未按照合同约定支付购房款88000元，因为与许乃淦、许丹在签订合同当天所作的上述一系列行为相悖，且与通常公民之间房屋买卖的交易习惯不相符，所以本院不予采纳。现熊桂香起诉要求许乃淦、许丹继续履行合同，协助其办理将301房的产权变更登记至其名下的手续，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。许乃淦、许丹反诉请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求熊桂香将301房腾退、返还，依据不足，且违反诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许乃淦、许丹应当在判决生效后三十日内，根据2015年8月8日所签《房屋买卖合同》的约定，履行协助原告（反诉被告）熊桂香办理将坐落于梅江区江南办凤尾园一栋4号301房〔原房屋所有权证：粤房字第××号，现不动产权证书：粤﹙2018﹚梅州市不动产权第0014918号〕的产权变更登记至原告（反诉被告）熊桂香名下的义务。二、驳回被告（反诉原告）许乃淦、许丹的全部反诉请求。本诉案件受理费2000元，减半收取计1000元（此款已由熊桂香预交），由被告（反诉原告）许乃淦、许丹负担。反诉案件受理费1000元（此款已由许乃淦、许丹预交），由被告（反诉原告）许乃淦、许丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  陈晓军二〇一九年八月十二日书记员  郑佳裕