云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初920号原告：西双版纳众志房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市滨江果园避寒度假山庄敖江苑15栋1号。统一社会信用代码91532800589632659W。法定代表人：周盛民，职务总经理。委托诉讼代理人：刘晓云，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浩泰房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市明通路6号。统一社会信用代码91530000778591606F。法定代表人：陈其春，职务总经理。委托诉讼代理人：戴柠，男，彝族，1983年5月8日出生，身份证住址云南省普洱市景东彝族自治县，系被告公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：玉罕为，女，傣族，1981年8月4日出生，身份证住址云南省景洪市，系被告公司工作人员，一般授权代理。原告西双版纳众志房地产开发有限公司（以下简称众志公司）与被告云南浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理。2019年5月17日，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告法定代表人周盛民及其委托诉讼代理人刘晓云、被告委托诉讼代理人戴柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令被告：1、继续履行2013年6月10日与原告签订的《合作开发协议》；2、向原告支付违约金300万元；3、将西双版纳浩泰房地产开发有限公司法定代表人变更为周盛民；4、向原告返还移交西双版纳浩泰房地产开发有限公司下列原件资料：营业执照正副本；开户许可证；机构信用代码；行政公章、财务章、合同专用章。5、承担案件受理费。事实及理由：2013年6月1日，原、被告就合作开发景洪市国土资源局出让的地号为532801106—01—B2—90号宗地的相关事宜签订《合作开发协议》，约定以原告出资金，被告出土地的方式进行项目合作开发，并由原告负责人周盛民担任合作项目的总经理，项目完成后，由原告分得合作项目税后利润的80%，被告分得项目税后利润20%，同时对违约责任进行了约定。后双方经过协商，于2013年6月10日再次签订新的《合作开发协议》，在该协议第八条中明确之前签订的协议废止。将利益分配变更为由被告方取得项目固定收益二千万元，其余利润归原告方全部所有。协议签订后，双方于2013年9月完成云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司负责人工商变更登记，2014年5月4日，为满足版纳当地政府要求的房地产开发立项条件，经原被告协商后，双方及第三方西双版纳河江贸易有限公司签订《补充协议》约定，将合作开发平台变更为西双版纳浩泰房地产开发有限公司，由被告注销原云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司，并将该分公司名下供合作开发的23亩土地转入西双版纳浩泰房地产开发有限公司名下。补充协议签订后，原告方积极办理了西双版纳浩泰房地产开发公司的工商注册登记手续，以该公司名义按要求取得了合作开发项目的相关批准文件，并按协议约定以第三方西双版纳河江贸易公司为主体，以合作开发宗地所有权（实为使用权〉作抵押向中国农业银行西双版纳分行贷款。取得贷款后向被告支付了壹仟万元。在2013年6月10日至2017年10月期间，原告依照合同约定，项目公司西双版纳浩泰房地产开发有限公司成立后，原告以项目公司名义办理了合作项目的报批、报建、报审工作。2018年初，被告方称因融资需要，要求将西双版纳浩泰房地产开发有限公司法定代表人周盛民变更为陈其明。被告于2018年3月7日完成了工商变更登记。因被告方一直未完成云南浩泰房地产开发有限公司西双版纳分公司的注销及名下23亩土地变更为西双版纳浩泰房地产公司的变更登记工作，合作项目在原告方完成一期主体建筑23923平米中的约1.3万平米后处于停滞状态，至今未取得预售许可。2017年末，被告方在未与原告协商的情况下，单方将与原告合作项目又与他人达成合作协议，并于2018年10月不顾原告方反对，强行入场施工，为避免酿成大的事故，造成重大人员伤亡，维护社会安定，原告方一直采用报警的方式主张权利，没有采取暴力方式强行阻止。原告认为，被告公司的前述行为明显违约，在双方未解除合同的情况下，被告公司将合作项目擅自与他人另行合作的行为属于严重的事实违约行为，是《合同法》和《中华人民共和国民法总则》相关规定中明令禁止的违法行为。因此原告的诉讼请求符合法律规定，合法成立的合同在能继续履行的情况下，应当继续履行，被告方在承担违约责任后，守约方根据合同约定要求被告公司继续履行合同义务和恢复原状并返还移交的项目原件证照手续应当得到依法支持。被告辩称：一、因原告根本性违约，原、被告签订的《合作开发协议》已经于2018年3月7日实际解除。原告方存在以下违约行行为：1、未按照协议约定及时支付土地收益款及取得之前的资金占用费。《合作开发协议》第六条约定：双方到工商部门办理完版纳分公司负责人变更登记手续当日，原告向被告支付400万元。最晚2014年12月31日取得许可证后15天内支付尾款1600万元。从签订之日起原告每月向被告支付16万元资金占用费。但实际情况是：400万元款项仅支付了200万元，尾款未支付，每月16万元资金占用费也未支付。2、原告方在实际管控项目期间，未按照约定依法对项目进行建设。导致项目被罚款，构成违约。原告未按照《合作开发协议书》第三条约定：依法对项目进行建设和运营管理。而是在开发过程中存下以下违法行为：（1)未办理《建设工程规划许可证》擅自施工；（2)施工图设计文件未经审查；（3)未办理工程质量监督注册手续；（4)未取得《建筑工程施工许可证》擅自施工建设。造成因以上违法行为合并执行：责令改正违法行为，并处罚款合计1387503.4元。3、原告方在实际管控项目期间，未按照约定《合作开发协议书》第三条约定：负责支付所有工程成本。导致施工方起诉项目公司，法院判决被告方承担违约赔偿责任。同时致使2016年1月23日至2018年11月项目一直处于烂尾停工状态，构成违约。原告在履行《合作开发协议》过程中并未按照与施工单位签订的协议、及承诺支付工程款。施工单位诉至版纳州中院。州中院支持了施工单位的诉讼请求判令：（1)西双版纳浩泰房地产开发有限公司向施工方支付15098003元及利息（其中工程款1000万元部分，按自2016年1月23日起按月利率2%计算利息；剩余5098003元自2017年4月6日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率）；（2)西双版纳浩泰房地产开发有限公司返还履约保证金200万元及利息（以200万元为本金自2016年1月23日起按月利率2%计算）（3)西双版纳浩泰房地产开发有限公司赔偿施工单位停工损失50508.8元。同时项目自2016年1月23日至2018年11月都处于烂尾停工状态。4、原被告双方签订《补充协议》约定用项目土地抵押向农业银行西双版纳支行贷款1000万元。但原告在未告知被告的前提下，私自多贷款300万元，构成违约。5、原告作为借款人未按照与农业银行西双版纳支行签的协议偿还贷款，逾期贷款罚息等违约责任。同时原告无力在银行申请强制执行拍卖项目土地前清偿银行贷款本息，构成违约。原告未按照《合作开发协议》第三条约定：负责项目开发过程中的所有资金筹措。原告作为借款人未按期偿还银行借款，产生逾期贷款罚息等违约责任，导致逾期农业银行诉讼。农业银行起诉，州中院判决确认农业银行对于被告项目土地折价或者拍卖后所得价款在判决确认的本息范围内享有优先受偿权。判决时间为2016年3月，银行领取判决书时间为2016年4月，银行申请执行期限为2年至2018年4月前。判决后，被告多次催促原告在银行申请强制执行拍卖项目土地前清偿银行贷款本息。被告与原告订了《合作开发协议》及《补充协议》旨在要求原告依法开发金水湾项目，获取固定回报。但原告违法开发项目，不按约定向被告支付款项。拖欠承建方工程款，致使工程长时间烂尾停工。隐瞒被告方多贷款300万元，作为借款人不按期还款，导致项目土地面临被法院强制执行拍卖。原告的以上行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告可以解除合同。二、因面临无法清偿施工方款项，偿还银行贷款。项目土地面临被法院强制执行拍卖，原告实际已经无能力继续履行合同。2018年2月至3月间，原告已经将项目交还给了被告。截至2018年3月7日原告配合办理完成西双版纳浩泰房地产开发有限公司、云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司工商变更过手续。《合作开发协议书》已经实际解除。2018年2月5日原告法定代表人周盛民作为监交人向被告方人员移交了西双版纳浩泰房地产开发有限公司、云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司营业执照、账本等资料及印章。2018年3月1日在周盛民配合下将云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司负责人由原告方周盛民变更为了被告方陈其明。2018年3月7日在周盛民配合下将西双版纳浩泰房地产开发有限公司法定代表人、监事由原告方周盛民变更为了被告方陈其明。以上事实足以证明双方已经实际移交了项目经营管理权，《合作开发协议书》已经实际解除。三、在被告方重获项目管理、运营权后，被告方已经自筹资金代偿了银行贷款，支付了施工费用，恢复施工。《合作开发协议》无继续履行的可能性。综上，本案因原告根本性违约，导致项目无法推进，项目土地即将被强制执行、被依法拍卖时，被告依法行使解除权，已经告知了原告解除《合作开发协议》。原告当时也已经表示同意，并且原告已经履行了配合义务将项目经营管理权转回给了被告。现原告诉请继续履行合同没有事实和法律依据，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。另被告现仍在调查原告以及周盛民在履行《合作开发协议》期间存在的违约、违规、违法的事实和证据。被告在此声明：保留追究原告以及周盛民民事、刑事责任的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告认可真实性的证据材料，本院对真实性予以确认并在卷予以佐证，但能否证明其证明观点，以本院评判部分的论述为准。现本院对原、被告有争议的证据评判如下：原告提交的通道共用协议，牵涉到其他案外人签章，本院不作评判；原告提交的被告法定代表人陈其春于书写的1200万元的收条、被告提交的由原告出具的800万元、200万元的借条，由于双方均未提供款项实际交付的证据材料，故本院对原、被告的证明事项不予采信；原告提交的西双版纳河江公司贷款情况说明及原告庭后补交的证据材料系复印件，本院不作评判；原、被告提交的照片，拍摄时间、地点不明确，不能证明原、被告的证明观点。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2013年6月10日，原告众志公司作为合同甲方与被告浩泰公司作为合同乙方签订《合作开发协议书》，主要约定：甲乙双方就合作开发景洪市国土资源局出让的地号532801106-01-02-B2-90号宗地达成合作协议。以甲方出让资金，乙方出让土地并利用乙方在版纳分公司为开发平台进行该项目开发合作。乙方版纳分公司名下的23亩土地（其中约有8亩被政府征用）总折合人民币2000万元，项目开发的其他全部资金由甲方筹集。甲、乙双方共同指定周盛民担任该合作项目的总经理，同时是乙方版纳分公司的负责人，项目的财务工作由甲方全权负责。甲方负责该项目开发建设中的策划、设计、报建、施工、销售等后续所有工作。该项目合作开发中，乙方分得包括土地成本在内的人民币2000万元的固定收益，其余利润归甲方所得。甲、乙双方到工商部门办理完版纳分公司负责人变更登记手续之当日，甲方支付乙方固定收益首笔款400万元；该项目取得预售许可证15日内，甲方支付乙方固定收益的尾款1600万元，甲方承诺取得预售许可证最晚时间为2014年12月31日，该笔资金从合同签订之日起，甲方每月另向乙方支付1%的资金占用费16万元。甲、乙方如有单方违约，则违约方应向守约方支付违约金300万元，守约方有权解除或要求违约方支付违约金后继续履行协议的权力。本协议签订的同时，之前签订的协议同时废止。在该份合同签订后，原告于2013年9月5日、2014年1月28日、2014年1月27日通过银行转账分别向被告账户转入100万元、80万元、20万元。2014年5月4日，原告众志公司作为合同乙方、被告浩泰公司作为合同甲方、西双版纳河江贸易有限公司（以下简称河江公司）作为第三方签订《补充协议》，主要约定：为符合西双版纳州发改局的当地立项条件，双方决定将原“云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司”变更为“西双版纳浩泰房地产开发有限公司”。甲、乙双方为项目建设向银行申请贷款1000万元，贷款主体是第三方，抵押物是云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司名下的23亩出让土地，即双方合作开发的宗地所有权。乙方承诺将该次总贷款额中的800万元按甲方指定的账户支付合作开发前期土地款，200万元给乙方作为继续推动合作项目的专项资金。合同签订后，云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司（本案被告浩泰公司设立的分公司）的负责人、西双版纳浩泰房地产开发有限公司（本案被告浩泰公司的全资子公司）的法定代表人均变更为周盛民（原告众志公司的法定代表人）。云南省高级人民法院（2016）云民终665号民事判决书确认：2014年4月29日，原告中国农业银行版纳分行与被告河江公司签订借款合同，约定被告河江公司向银行借款1000万元，被告云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司以其所有的位于景洪市情人桥机场老路旁的土地（本案原、被告约定合作开发的土地）作为该借款的抵押担保。由于河江公司未按期归还借款，银行诉讼至法院。最终判决被告河江公司偿还中国农业银行版纳分行借款本金、利息及罚息。中国农业银行版纳分行有权对云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司所有的抵押土地享有优先受偿权。判决生效后，西双版纳浩泰房地产开发有限公司陆续于2016年至2018年期间向中国农业银行版纳分行偿还了该借款，解除了涉案土地的抵押登记。云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2017）云28民初17号民事判决书确认：重庆佳缘建筑工程有限公司（以下简称佳缘建筑公司）作为施工方与西双版纳浩泰房地产开发有限公司（本案被告浩泰公司的全资子公司）作为发包方于2015年9月28日、就本案所涉的项目签订了建设工程施工合同。在佳缘建筑公司施工达到商业楼主体封顶后，施工方与发包方因支付工程进度款发生争议，项目工程停工，双方发生诉讼。最终判决解除建设工程施工合同，西双版纳浩泰房地产开发有限公司向佳缘建筑公司支付工程欠款及利息、退还履约保证金、赔偿停工损失、云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司（本案被告浩泰公司设立的分公司）作为涉案工程项目的土地使用权人。承担共同支付责任、云南浩泰房地产开发有限公司承担补充责任。后西双版纳浩泰房地产开发有限公司自2018年11月开始陆续在向佳缘建筑公司项目经理田贵安支付项目工程款。2018年2月5日，原告众志公司法定代表人周盛民作为监交人将西双版纳浩泰房地产开发有限公司及云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司等上述两公司的营业执照、开户许可证、机构信用代码证、公司相关印章等其他公司资料移交给了被告浩泰公司。2018年11月13日，被告浩泰公司申请云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处对本案所涉项目的施工现场的建筑物现状进行保全证据公证，该公证处于2018年11月15日作出（2018）云西勐泐证字第15944号公证书，对施工现场建筑物现状作了保全公证。2018年3月1日，云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司负责人周盛民变更登记为陈其春（被告浩泰公司法定代表人）。2018年3月7日，西双版纳浩泰房地产开发有限公司法定代表人周盛民变更登记为陈其春（被告浩泰公司法定代表人）。2018年7月31日，景洪市城市管理综合行政执法局向西双版纳浩泰房地产开发有限公司出具行政处罚告知书，主要载明：该公司在景洪市情人桥机场老路旁“金河湾红木精品街”项目（本案原、被告合作开发的项目）中未办理《建设工程规划许可证》擅自施工建设、施工图设计文件未经审查的、未办理工程质量监督注册手续、未取得《建筑工程施工许可证》擅自施工建设，责令改正上述违法行为，并处以罚款1387503.4元。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，现归纳本案的主要争议焦点并结合原告的诉请进行评判:本案的主要争议焦点是原告诉请要求继续履行《合作开发协议》的理由能否成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方于2013年6月10日签订的《合作开发协议书》系双方当事人意思表示，对双方均具法律约束力。同时合同法第94条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案根据原、被告签订的《合作开发协议书》约定，涉案项目的资金筹措、项目施工建设的相关工作均由原告众志公司负责，原告应分2次将被告浩泰公司以土地作价的2000万元收益款支付给被告。现原告提供的证据材料仅能显示原告向被告支付了200万元收益款，被告提供的证据材料则证明法院生效判决书确定的因涉案项目所产生的债务亦并非是原告偿还，而是由被告成立的全资子公司或被告下设的分公司进行偿还，原告未能完成筹措资金、支付被告收益款的主要合同义务。虽然原告的法定代表人周盛民在担任云南浩泰房地产开发有限公司版纳分公司、西双版纳浩泰房地产开发有限公司法定代表人期间，以西双版纳浩泰房地产开发有限公司的名义负责对涉案工程项目进行了部分工程建设，但景洪市城市管理综合行政执法局的处罚决定书足以证明其并未能按期取得法定的、完整的涉案项目的相应建盖、预售许可等报建、商品房预售手续。原告未能完全履行双方在《合作开发协议书》约定的原告应承担的合同主要义务，故被告以此为由主张解除《合作开发协议书》符合双方在该协议书中约定的解除条件，同时也符合合同法的上述第94条规定，而原告要求继续履行合同的理由不能成立，本院对原告的该项诉请不予支持。同理，在此前提下，本院本院对原告要求被告支付违约金、变更西双版纳浩泰房地产开发有限公司法定代表人、返还西双版纳浩泰房地产开发有限公司营业执照、公司印章、开户许可证、机构信用代码证等诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告西双版纳众志房地产开发有限公司的诉讼请求。案件诉讼费30800元、由原告众志公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  黄建明人民陪审员  唐 云二〇一九年八月八日书 记 员  周子圣