云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1348号原告：罗芳，女，1971年10月21日出生，汉族，个体工商户，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普洱龙华商业运营管理有限公司。住所地：普洱市思茅区民航路22号，统一社会信用代码：91530800080400935B。法定代表人：孔战立，该公司执行董事。原告罗芳诉被告普洱龙华商业运营管理有限公司（以下简称龙华运营管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告罗芳的委托诉讼代理人陈永丹到庭参加诉讼，被告龙华运营管理公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙华运营管理公司支付原告罗芳普洱市第一百货XXX号商铺租金36375元；2、判令被告龙华运营管理公司承担本案诉讼费。事实及理由：2013年12月23日，原告罗芳与被告龙华运营管理公司签订了《委托代租协议》约定：原告罗芳委托被告龙华运营管理公司代租普洱第一百货XXX号商铺，委托代租期限为15年，自2015年10月28日至2030年10月28日止，第1至3年为市场培育期，被告龙华运营管理公司不支付租金，第4、5年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的7%，即每年租金收益为36375元；第6、7、8、9、10年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的8%，即每年租金收益为41571元；第11、12、13、14、15年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的9%，即每年租金收益为46767元。根据《委托代租协议》第三条第五款的约定，以上年租金收益款项，被告龙华运营管理公司均于次年3月30日以前逐年支付给原告罗芳。另《委托代租协议》第四条约定：在代租期间，被告龙华运营管理公司对原告罗芳委托代租的物业有使用权和经营收益权……原告罗芳不得干涉被告龙华运营管理公司的经营活动。签订《委托代租协议》后，原告罗芳于2013年12月23日与普洱浙联房地产股份有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了普洱第一百货的XXX号商铺。现《委托代租协议》约定的前三年免租期已届满，被告龙华运营管理公司未按《委托代租协议》第三条第五款的约定支付原告罗芳第四年的商铺租金36375元，原告罗芳为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告龙华运营管理公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告龙华运营管理公司未到庭质证，也未向本院提交质证意见。对原告罗芳提交下列证据：《商品房购销合同》、《云南省地方税务局通用机打发票联》、《普洱第一百货物业委托代租协议》，本院认为，上述证据材料来源合法、内容真实，与本案案件事实极具关联，本院均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告罗芳与被告龙华运营管理公司于2013年12月23日签订了《普洱第一百货物业委托代租协议》，约定原告罗芳委托被告龙华运营管理公司代租原告罗芳购买的普洱第一百货XXX号商铺，期限15年，即自2015年10月28日起至2030年10月28日止，第1至3年为市场培育期，被告龙华运营管理公司不支付租金，第4、5年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的7%，即每年租金收益为36375元；第6、7、8、9、10年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的8%，即每年租金收益为41571元；第11、12、13、14、15年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的9%，即每年租金收益为46767元。根据委托代租协议第三条第五款的约定，以上年租金收益款项，被告龙华运营管理公司均于次年3月30日以前逐年支付给原告罗芳；第四条约定：在代租期间，被告龙华运营管理公司对原告罗芳委托代租的物业有使用权和经营收益权……原告罗芳不得干涉被告龙华运营管理公司的经营活动。原告罗芳与被告龙华运营管理公司签订《委托代租协议》后，原告罗芳于2013年12月23日与普洱浙联房地产股份有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了普洱第一百货的XXX号商铺，房款总价款为519638元，登记备案号为45563号，原告罗芳付清了房款，双方约定的交房时间为2015年10月28日。上述两份合同签订后，普洱浙联房地产股份有限公司于2016年11月21日在报纸上刊登接房公告，被告龙华运营管理公司至今未向原告罗芳支付租金收益。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定，虽然原、被告双方签订的是委托代租协议，但双方对租赁物的名称、用途、交付、租赁期限、租金收取的方式方法等都作了明确约定，特别是租金收益的支付并非以被告代租成立为条件，即被告无论是否代租成功，都须向原告交纳租金，且双方明确约定了“在代租期间，被告对原告委托代租的物业有使用权和经营收益权，原告不得干涉被告的经营活动”，明确了原告同意被告进行转租，原、被告之间的事实法律关系实际系房屋租赁关系，故此本案案件性质为房屋租赁合同纠纷并非合同纠纷。原、被告双方于2013年12月23日签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》系双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金，……”的规定，原、被告双方签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》合法有效，应受法律保护，双方应按合同的约定，全面履行其义务。被告未按约定支付租金，构成违约，原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告拖欠租金的具体金额问题，本院认为，原告主张被告拖欠的租金系根据合同约定的租赁期第4年按《商品房购销合同》总价款7%计算的租金收益36375元，即为自2018年10月28日起至2019年10月28日止第四年的租金收益，但在本院判决时，2019年9月、10月的租金未实际产生，故本院不予支持未实际产生的租金，本院支持的租金为自2018年10月28日起至2019年8月28日止10个月的租金30313元（36375元÷12×10≈30313），原告所诉超过部分，本院不予支持。本院判决后实际产生的租金原告可依据双方合同约定另行起诉主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，本案中，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。综上所述，本院确认被告拖欠原告自2018年10月28日起至2019年8月28日止的租金30313元，原告所诉超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱龙华商业运营管理有限公司于本判决书生效后十日内支付原告罗芳自2018年10月28日起至2019年8月28日止拖欠的租金30313元；二、驳回原告罗芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元，公告费800元，由原告罗芳负担多诉部分的案件受理费121元，由被告普洱龙华商业运营管理有限公司负担1388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  黄海雁审判员  黄 俊二〇一九年八月二十九日书记员  尹慕杰