山西省岚县人民法院   民事判决书   （2019）晋1127民初444号     原告（反诉被告）：史某1，男，1975年5月15日生，汉族，农民，岚县普明镇屯营村人，住本村。   被告（反诉原告）：程某，男，1975年2月1日生，汉族，岚县东村镇东村人，系岚县365假日酒店负责人，住该酒店。   委托代理人高某，女，山西宗耀律师事务所律师。   委托代理人叶某，男，山西宗耀律师事务所律师。   原告史某1诉被告程某、被告程某反诉原告史某1房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。   原告的诉讼请求为，1.请求判令被告返还房屋；2.请求判令被告向原告补缴合法租赁期间所欠房屋租金54500元；3.请求判令被告向原告支付逾期返还房屋期间的占用费（2018年8月18日起至2019年3月18日止）暂计131833.3元，后续占用费计算至被告实际返还房屋之日止；4.案件受理费由被告承担。事实与理由，2008年5月被告承租原告位于××县房，当时原被告双方签订了房屋租赁合同，租期十年，从2008年8月18日至2018年8月18日。合同到期后，原告决定不再继续签订合同，根据合同法的相关规定，原告在2018年7月18日即房屋租赁期限届满的前30日通知被告解除租赁合同，被告已签收回执，但是仍然继续居住，拒不返还房屋；2018年10月15日原告再次向被告发出租赁物到期收回通知书，限被告十日内将承租屋交付出租人，被告仍未举行相关义务，继续占用原告房屋；2019年1月7日原告最后一次向被告发出租赁物到期收回通知书，限被告十日内将房屋交付原告并补缴合法租赁期间所欠房屋租金及逾期返还房屋期间的占用费，但是被告仍继续占用原告房屋且居住至今，为此形成诉争。为维护原告的合法权益，诉请贵院依法判决。   被告辩称，原告诉请中第二项属实，第一项、第三项无事实和法律依据，应予驳回。   被告的反诉请求为，1.请求依法解除原告与被告的续租关系并免除2018年10月15日至现在对房屋的租赁费，请求判令原告赔偿被告营业损失18万元；2.请求依法判令原告返还365假日酒店添附财产及添置物品价款或折价补偿（具体数额待鉴定后确定）；3.反诉费用由原告负担。事实与理由，2008年5月，我因开设酒店事宜与被告签订《房屋租赁合同》，租期十年，年租金226000元，对到期后添附财产如何处置未有约定。合同签订后，我投资数百万巨资，对原告一栋五层框架结构建筑物主体(内部每层只是一大间毛坯房)按酒店的标准、规格，改造修建成现有的大门及大门左侧的整体玻璃墙，修建了内部所有的房间达40间并进行了装修和完善，增添了水、暖、电、通讯、消防等配套设施和物品。2009年3月1日注册成立了“岚县365假日酒店”，开始依法经营。经营期间，原告在未通知我的情况下，将涉案房产向银行抵押贷款数百万元用于其他经营。2017年11月13日，我在仍然不知道涉案房产被抵押的情况下，就租赁到期后续租事宜再次与原告协商，原告明确表示同意续租但要求将租金调整至30万元每年，我答应其要求，并再次投入40余万元对酒店进行了修缮后正常经营。2018年10月15日，因原告与岚县信用合作联社案件今日执行程序，岚县人民法院查封了365假日酒店并要求我限期腾空。至此，我被迫停业。同时，岚县法院委托评估机构对365假日酒店及一层门面商业用房的地产价值进行了整体评估，待后进入执行拍卖程序。我虽提出了案外人执行异议，但申请已被驳回，现正在案外人执行异议之诉期间。综上所述，我在续租后正常营业时，因原告的原因导致酒店被查封，被迫停业，给我造成很大的经济损失，理应由原告予以赔偿。另外，案涉房产从最初租赁时的一栋五层框架结构建筑物且内部每层只有一间大毛坯房到现在具有一定规模且极具商业价值的商务酒店，我添附的财产价值是巨大的。根据法律规定，应有原告按不当得利向我支付补偿金。据此，我特提起反诉，恳请依法裁处，支持我的诉讼请求。   对此，原告答辩称，以租赁合同书中第八条约定执行，把房子给我腾空就行了，我不答应被告的反诉请求。   原告史某1针对自己的主张，提交下列证据：   终止合同通知书一份，租赁物到期收回通知书两份。以证实原告在租赁合同到期后不再续租，书面通知被告将租赁物交付出租人。   被告程某针对自己的主张，提交了下列证据：   1、房屋租赁合同一份，引用（2019）晋1127民初445号案外人执行异议之诉案庭审笔录中三位证人康某、史某2、白某当庭证言。以证实第一次租期2008年8月18日-2018年8月18日，年租金226000元，承租房自主装修，对装修物添附物最终如仅处置未预约定；原被告于2017年11月口头达成续租协议，年租金变更为30万元。   2、岚县人民法院执行笔录、查封公告、限期腾房公告，房地产估价结果报告各一份，以证实2018年8月18日首期合同到期后，被告方一直使用到2018年10月15日，法院查封租赁物后，已无法继续经营，但租赁物至今没有交付原告方；承租人的全部添附财产已为承租人整体利用。   3、2018年7、8、9月三个月365假日酒店的营业收入记录抄录件，以证实酒店被查封前三个月平均月营业收入是111798元，而从2018年10月15日-2019年7月15日，9个月遭受营业损失1006182元，被告反诉请求原告每月赔偿2000元的损失，未超过该范围。   4、营业执照一份，引用（2019）晋1127民初445号案外人执行异议之诉案庭审笔录中三位证人刘某1、牛某、刘某2当庭证言，以证实涉案房产从最初租赁时一楼只有六间房、二三四五层每层只是一大间毛坯房；承租人增修房屋40间并对酒店进行整体装修，完善了上下水、供暖、供电、通讯、消防系统，增设了配套设施；到现在的价值巨大且极具商业潜力的商务酒店，承租人投入巨大。   对上述证据，本院组织双方质证，被告对原告方证据的质证意见为，原告无法提供证据证明将这三份通知书送达承租人。原告方对被告方证据的质证意见为，对第1组证据，三位证人的当庭证言不予采信，理由是必须有书面合同才能行成事实。对第2组证据，对证据本身无异议，但不能证实其主张，因为被告一直经营到2019年5月份左右才停业的，停业后至今未把租赁物交付于我。对第3组证据，不能证实被告方的主张，不予采信。对第4组证据，证人牛某的证词与证人刘某1、刘某3的证词相互矛盾，不予采信。   对于上述证据，本院结合当事人的质证意见，分析认证如下：原告的三份证据，因无送达被告的相关证据提出，被告方亦予否认曾经送达于自己，故不能证实原告关于租赁合同到期后不再续租的主张，本院不予采信。被告的第一组证据，其中与原告房屋租赁合同，原告无异议，可以证实租赁期限为2008年8月18日-2018年8月18日，年租金为226000元，承租方自主装修，对装修物、添附物最终如何处置未约定等事实，本院予以采信。其中，白某、康某、史某2三位证人的当庭证言，首先，三位证人证词高度一致，客观性较低；其次，三位证人证词不能就续租期限、付款方式、付款时间、权利、义务、违约责任等予以证实。综上，三位证人证词只能说明双方有过就续租问题的谈话，不能证明双方就续租形成合意。被告的第2组证据，因365假日酒店无正规的财务报表，也未经审计，其收支数据缺乏证据的唯一性，本院不予采信。被告的第3、4组证据，可证实被告365假日酒店的登记注册时间，三位证人证词，可证实被告对租承物进行装修、改修、添附物等的具体项目内容，但不能证实“由于原告的过错，导致租赁合同被迫解除并给被告造成巨大损失”等主张。   通过前述分析认证，结合当事人的一致陈述，本院查明以下案件事实，2008年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将属于自己所有的的位××县建筑整体租赁予被告，进行桑拿、餐饮、住宿使用；租赁期限从2008年8月18日-2018年8月18日共十年；年租金226000元。承租方经营期间需装修，由承租方自己办理，租期届满同等条件下承租方优先承租。但双方未对被告方在承租期间对租赁物进行装修，添物的财产在租赁期满后如何处置进行约定，合同签订后，被告自己出资对租赁物以洗浴、住宿、餐饮为目的进行了改装、装修、装饰、添置、添附。被告于2009年3月1日以“岚县365假日酒店” 为名称向工商部门申请登记，取得营业执照，开始营业。2010年5月9日，原告史某1在其房屋产权证中，将该租赁物设定他项权利，权利人为岚县北村信用社。2018年8月18日，原、被告租赁期限届满，被告尚欠原告租赁费54500元未付。此后，被告继续经营，原告也未对被告继续使用租赁物提出异议。2018年10月15日，岚县人民法院作出《（2018）晋1127执122号执行裁定书》，依法查封原告史某1坐落于××县由东向西数第一、二间门市），查封期限自2018年10月15日至2021年10月15日止，并于2018年10月15日张贴公告。2019年3月5日，岚县人民法院向被告程某发出《（2018）晋1127执127号公告》，告知其应于2019年3月25日前将整栋楼房腾空，否则将强制执行。从2018年8月18日房屋租赁合同期满至本案原告史某1于2019年4月9日向本院起诉立案止，被告程某未能将租赁物腾空，也未将承租物交付出租人即本案原告史某1。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同期满后，被告应当按月给付原告所欠租金，故，原告关于要求被告给付所欠租金54500元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在2018年8月18日《房屋租赁合同》约定租期届满后，对于被告的继续经营，原告未曾提出过异议，可视为原告对被告继续租赁的默认，因双方对租赁期限未予约定，《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，据此，可依法认定原、被告在2018年8月15日起为不定期租赁关系。本案在审理中，被告于2019年4月28日提出反诉，请求解除续租合同，因双方的续租合同为不定期租赁合同，《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故，被告要求解除续租合同的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁物返还原告，故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。关于续租期间的租金，因有被告反诉请求判令原告免除，故可认定被告尚未交付续租期间的租金，而根据续租期间原租赁协议继续有效的规定，租金仍以原合同中每年226000元的标准计算。原告关于要求被告支付从2018年8月18日至2019年3月18日间的逾期返还房屋占用费，是因其基于对续租合同的不认可而为之，但在续租关系依法成立的事实之下，应当认为其主张的是租金，而且原告请求支付占用费的数额与原合同约定的租金相吻合，因此，应由被告按原合同约定的租金标准给付原告租金，续租期间共8个月又12日，其租金计为158200元，应由被告给付原告。被告关于要求免除续租期间的租金的反诉请求，因其无充分证据及理由来支持其主张，故本院不予支持。关于被告要求原告赔偿营业损失180000元的反诉请求，因其既无充分证据证实其营业损失的事实存在，也无证据证实造成其营业损失的具体原因，故该项反诉请求无事实依据，本院不予支持。关于被告要求原告返还365假日酒店添附财产及添附物品价值或折价赔偿的反诉请求，本院认为，被告作为承租人，对其装饰装修物、添置添附物的价值，应当充分考虑其价值摊销期限与租赁期限的关系，若对此产生误判，由此造成的不利后果，应由承租人自己承担。故被告于2019年4月28日提交的价格鉴定申请，本院未予准许。本案中，原告对被告在租赁物中的装饰装修物、添置添附物未曾主张过权利，也未对这些物品的处置有过阻挠和妨碍行为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”，据此，被告的该项反诉请求本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：   一、解除原告史某1与被告程某之间的房屋续租合同。   二、由被告程某返还原告史某1位于××县房六间及二、三、四、五层楼房整体。   三、由被告程某给付原告史某1原合同期间所欠租金54500元，续租期间所欠租金158200元。   四、驳回被告程某的其他反诉请求。   上述执行项目，在本判决生效后十五日内执行完毕。   本诉案件受理费4026元由被告负担，反诉案件受理费3900元由原告负担40元，由被告负担3860元。   若未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。     审判长李怀亮   人民陪审员李海珍   人民陪审员王连珍                                 二〇一九年八月二日                                书  记 员杨春英