湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3956号原告：杨立，男，1986年8月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：常巍，女，1986年11月19日出生，满族，住长沙市雨花区，系原告杨立的妻子。被告：湖南秀龙地产置业集团有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人：肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：乐婷婷，女，1989年8月18日出生，汉族，住长沙市望城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：田珂星，女，1996年1月4日出生，土家族，住湖南省保靖县，系该公司员工。原告杨立诉被告湖南秀龙地产置业集团有限公司（以下简称秀龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨立的委托诉讼代理人常巍，被告秀龙公司的委托诉讼代理人乐婷婷、田珂星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨立向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即对案涉房屋漏水原因进行分析并按照国家及相关标准无偿整改修复；2.判令被告赔偿自交房之日至漏水修复之日因房屋无法使用导致的房屋租金损失133820元，赔偿标准参照逾期交房标准为：房屋总价（购房合同约定为2380915元）万分之一/日，并赔偿原告已缴纳的物业费5777元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月26日，原告与被告签订合同编号为201XXXX9101的《长沙市望城区商品房买卖合同》及相关补充协议，约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区XX镇的润和星城第XX栋XXX号别墅；房屋建筑面积185.16平方米，总价2380915元。合同约定付款方式为银行按揭付款，原告已在规定时间内按照合同按时足额缴纳首付款及办妥银行贷款，并已缴纳相关税费及物业维修基金。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时必须经验收合格。合同第十一条逾期交房责任第1条（2）约定：逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，…，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第十六条房屋质量的约定（二）中，出卖人承诺：3、交付的商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。合同第十七条房屋保修责任（一）约定：商品房实行保修制度，出卖人自该商品房交付之日起，承担相应的保修责任。合同附件四《保修范围、保修期限和保修责任的约定》第3条进一步约定：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为5年。合同第二十一条约定：选定的物业服务公司为湖南鲲鹏物业服务有限公司。2017年11月29日，原告与被告办理了交房手续。且收房后原告于2017年12月28日已缴纳2018年度物业费5777元。原告于2018年初准备进场装修即发现地下室存在明显漏水情况，具体表现为地下室长年积水，深度达到2.5cm左右，地下室墙面有渗水，严重影响房屋使用。原告随即联系物业公司，物业公司对情况进行了解后制作了《渗水维保统计》转给被告，被告起初答复对漏水问题进行整改及修复，但在承诺后经原告数次催促仍然未修复，且原告数次要求被告提供漏水原因，被告均未明确回答。从2018年初至起诉之日，长达一年半的时间内，该房屋漏水问题始终没有得到解决，导致原告迟迟不能进行装修及入住，严重影响了原告的正常生活居住。综上所述，被告已构成严重违约，应承担违约责任，特提起诉讼，望判如所请。被告秀龙公司辩称，1、房屋漏水的情况，原告从收房后到现在没有联系被告，物业公司也未及时将情况反馈给被告，才造成维修迟延。被告收到诉状后已将房屋漏水整改完毕，是否整改到位原告可以提出意见；2、原告主张按照合同约定的逾期交房的违约责任来赔偿损失没有事实和法律依据，原告主张的房屋租金损失没有提供证据证明其实际损失；3、原告主张被告赔偿已缴纳的物业费与本案无关。综上所述，被告已将房屋渗水问题修复完毕，原告主张的损失没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨立围绕诉讼主张向本院提交的证据如下：证据1、购房合同及附件，证据2、产品宣传册。拟证明购房时双方对购房的约定，开发商应遵守质量承诺，并承担保修责任，保修责任包括地下室，且保修年限为5年；原告逾期交房责任和被告逾期交房责任都是对等的，因漏水已实质影响房屋使用，赔偿标准可参照此适用的事实；证据3、首付款及其他费用缴纳凭证，证据4、契税、印花税缴纳凭证，证据5、物业维修基金缴纳凭证。拟证明原告已缴纳购买费用、税费和物业维修基金等，原告已履行合同义务的事实；证据6、房屋验收交接单，拟证明2017年12月31日办理收房手续；证据7、物业费缴纳收据，拟证明原告已缴纳物业费；证据8、漏水图片，证据9、物业公司渗水维保统计表。拟证明漏水实际情况，且物业公司也认可漏水的情况；证据10、开发商工作人员通话记录，证据11、物业公司人员聊天记录。拟证明多次催促开发商、物业公司相关人员仍然没有解决；证据12、其他业主房屋现场渗水照片、《润和紫郡洋房、别墅问题反馈表》、别墅业主群的聊天记录，拟证明大部分别墅普遍出现漏水，该房屋质量有问题的事实。对于原告提交的以上证据，被告秀龙公司质证认为：对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，根据双方签订的合同，约定是因墙面防水的保修期限为5年，原告所称地下室保修期限为5年与合同不符，且原告主张依据逾期交房的违约责任来赔偿没有法律依据；对证据2的三性有异议，与本案无关；对证据3、证据4、证据5、证据6的三性无异议；对证据7的物业费缴纳收据的管理性有异议，无本案无关；对证据8的三性有异议，原告提供的图片并没有显示该部分属于原告房屋，也没有显示时间，更看不清漏水的情况；对证据9的真实性不予认可；对证据10的三性无异议，从通话记录显示，原告2017年12月31日收房，直到2019年才沟通漏水情况；对证据11的三性不予认可；对证据12的三性不予认可，从原告提交的证据里不能证明房间的实际情况，其他房屋的漏水情况与本案无关。根据当事人的举证及质证意见，综合全案证据，本院对原告提交的上述证据认定如下：对证据1、证据2的三性予以认定，但不能达到认定赔偿标准的证明目的；对证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8本院予以认定；对证据9、证据10、证据11因无其他证据证明通话或聊天对象的身份与职业，本院不予认定；证据12与涉案房屋无关，本院不予认定。被告秀龙公司围绕答辩主张向本院提交了10张照片，拟证明被告接到起诉状后已经对原告房屋漏水情况进行整改且现在已整改完毕的事实。对于被告提交的以上证据，原告质证认为是2019年8月1日拍摄的照片，是在原告起诉后被告才整改的，距离被告交房已经一年半之久了。根据当事人的举证及质证意见，综合全案证据，本院对被告提交的上述予以认定。根据本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明的事实如下:2017年2月26日，原告与被告签订了编号为2016XXXX101的《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于长沙市望城区XX镇的润和星城第XX栋XXX号房屋，建筑面积为185.16平方米，房屋总价为2380915元。合同第八条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房；合同第十七条约定，被告自该商品房交付之日起承担相应的保修责任；合同附件四对保修范围、期限和责任进行了约定，其中对墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为5年。2017年12月31日，原告与被告办理了交房的相关手续。原告收房后，发现地下室存在积水情况，向小区物业公司进行了反映并要求进行整改及修复，因一直未进行整改或修复，原告向本院提起诉讼。原告在本案开庭审理过程中陈述，关于房屋地下室存在积水的情况，原告向小区物业公司进行了反映并要求整改修复，但一直未向被告反映过房屋地下室存在积水的情况。另查明，原告提起诉讼后，被告对房屋地下室积水原因进行了查看分析，现已对地下车库（地下室）的积水进行了整体的整改与修复。本院认为，原告与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于原告要求被告对案涉房屋漏水原因进行分析并按照国家及相关标准无偿整改修复的问题。在商品房买卖合同中，原、被告双方就保修范围、期限和责任进行了约定，被告交付给原告的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任；但在诉讼过程中，被告对原告房屋地下室积水的原因进行了查看分析，已经对地下车库（地下室）的积水进行了整体的整改与修复，所以，原告在本案中再要求被告对案涉房屋漏水原因进行分析并按照国家及相关标准无偿整改修复，无事实基础，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿自交房之日至漏水修复之日因房屋无法使用导致的房屋租金损失及赔偿原告已缴纳的物业费的问题。原告的房屋存在质量问题，如在保修期内被告拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担；但原告对房屋地下室存在积水的情况，既未向被告反映并要求整改修复，又无证据证明小区物业公司将其反映的情况及整改修复的要求转达给被告，故不能证明因被告拒绝或拖延整改修复房屋地下室积水的问题还造成原告迟延装修入住的事实，即不能证明被告因存在违约行为还应承担违约责任。所以，原告请求判令被告赔偿自交房之日至漏水修复之日因房屋无法使用导致的房屋租金损失133820元及原告已缴纳的物业费5777元的诉讼请求，本院不予支持。关于案件受理费的负担问题。因原告提起诉讼的原因是在本案立案之前原告房屋地下室存在积水的问题未修复所致，所以，案件受理费应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨立的全部诉讼请求。本案受理费1546元，由被告湖南秀龙地产置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周健成二〇一九年八月十九日代理书记员  ***附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。