广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3044号原告:姚杰峰，男，1979年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：高威，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：广东蓝谷环境科技有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1001房。法定代表人：吴自然，总经理。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告姚杰峰诉被告广东蓝谷环境科技有限公司（以下简称蓝谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告姚杰峰的委托诉讼代理人高威，被告蓝谷公司的法定代表人吴自然及其委托诉讼代理人徐颖斯、王泽锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚杰峰向本院提出诉讼请求：1.判令蓝谷公司立即返还租赁房屋广州开发区科学城科汇发展中心科汇二街4号1001房；2.判令蓝谷公司向姚杰峰支付2018年9月至2019年3月的租金合计175000元（每月租金25000元×7个月）；3.判令蓝谷公司向姚杰峰支付延期交付租金的违约金（违约金分段计算，本金是2018年10月至2019年3月底的租金，从2018年9月5日开始计算2018年10月租金的违约金，从2018年10月5日开始计算2018年11月租金的违约金，以此类推，每天按拖欠金额的百分之一计算至实际支付完毕之日止，暂计至2019年5月1日为325250元）；4.判令蓝谷公司向姚杰峰支付2019年6月份的物业服务费3447.6元（按每平方米6.4元、建筑面积538.69平方米计算）、2019年5月的商业水费31.1元、商业电费1200.3元、商业水处理费12.6元、商业电梯分摊62元、商业水泵用电分摊27.1元、商业公共照明100.3元、商业电损分摊131.9元，以上各项合计5012.9元；5.判令蓝谷公司向姚杰峰支付从2019年4月1日计算至实际搬出之日的占用费（占用费计算方式：月租金25000元/30天×实际占用天数，暂计至2018年4月18日为止）；6.本案诉讼费用及保全费由蓝谷公司承担。事实与理由：2014年8月15日，蓝谷公司与原物业所有人吴自然签订《租赁合同》，由蓝谷公司承租其所有的位于广州开发区科学城科汇发展中心科汇二街4号1001房（以下简称该物业），《租赁合同》约定，该物业每月租金为25000元，蓝谷公司应于每月5日前，支付下一个月的租金。该物业相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等均由蓝谷公司承担。同时，《租赁合同》第3.2条约定，如蓝谷公司延迟缴纳租金的，每延迟一天，需按拖欠金额的百分之一向出租人支付违约金，延迟超过一个月的，出租人有权没收押金并终止租赁关系。2018年8月，姚杰峰通过广东省广州市黄埔区人民法院司法拍卖，取得该物业所有权并取得《租赁合同》所约定的权利。姚杰峰取得该物业所有权后即通知蓝谷公司按照《租赁合同》约定继续履行义务，向姚杰峰支付租金。但蓝谷公司一直未向姚杰峰缴纳租金。同时姚杰峰经向物业公司查询，至2019年2月止蓝谷公司仍欠缴该物业的物业费、水电费等费用，合计100499.7元。遂姚杰峰于2019年4月1日依据租赁合同约定向蓝谷公司发函，要求解除《租赁合同》，并要求蓝谷公司于2019年4月6日前，向姚杰峰结清租金及物管费、水电费并缴纳违约金，同时向姚杰峰返还物业。但蓝谷公司至今未予履行。姚杰峰认为，蓝谷公司的上述行为已严重违约。现姚杰峰为维护自己的合法权益诉至法院，请求依法支持姚杰峰的全部诉讼请求。被告蓝谷公司辩称，蓝谷公司不同意姚杰峰的诉讼请求及事实理由，请求法院驳回姚杰峰的诉讼请求，具体理由如下：一、蓝谷公司与前业主签订的《租赁合同》真实合法，姚杰峰通过竞拍获得涉案房产物权，不影响《租赁合同》效力，姚杰峰对带租拍卖的事实完全知情。（一）2014年8月15日，蓝谷公司与前业主签订《租赁合同》，由蓝谷公司承租位于广州开发区科学城科汇发展中心科汇二街4号1001房产（简称涉案房产），约定租赁期限从2014年8月15日开始至2024年8月15日。《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。（二）姚杰峰通过司法竞拍获得涉案房产物权，拍卖公告中注明了该物业带租拍卖的具体事项，姚杰峰对此明知且同意，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”即“买卖不破租赁”的原则，姚杰峰应受《租赁合同》条款约束，不得随意解除合同。二、姚杰峰未能举证已通知蓝谷公司依约缴纳租金而蓝谷公司拒付租金的事实。事实上，蓝谷公司一直主动联系姚杰峰，积极要求履行缴纳租金的义务，因姚杰峰一直不提供收取租金的账号，才导致蓝谷公司无法正常履行合同义务。姚杰峰单方发出的《解除租赁合同通知书》违法不具有解除合同的效力，涉案租赁合同仍合法有效，应予继续履行。（一）姚杰峰拒不告知履约方式，并非蓝谷公司不缴纳租金。蓝谷公司从未故意拖欠租金，2018年8月，姚杰峰通过广州市黄埔区人民法院司法拍卖，取得涉案物业的所有权后，姚杰峰并未通知蓝谷公司如何继续履行义务。蓝谷公司一直要求支付租金。蓝谷公司多次联系姚杰峰及姚杰峰的母亲要求其办理相关手续并收取租金，但姚杰峰一直不与蓝谷公司正面沟通，也从未提供收款账号，导致蓝谷公司无法顺利缴纳租金。2019年4月1日，姚杰峰在未对蓝谷公司进行任何催告的情况下，便单方发出《解除租赁合同通知书》与蓝谷公司解除合同。姚杰峰妄图通过拒收租金的手段，制造蓝谷公司拖欠租金的表面现象，以陷蓝谷公司于不义。（二）在姚杰峰发出《解除房屋租赁合同通知书》前，蓝谷公司已多次、明确表示要按合同约定支付租金并要求姚杰峰办理相关手续，只是因为姚杰峰单方回避、拒绝沟通，蓝谷公司才无法顺利向姚杰峰支付合同约定的租金，故蓝谷公司的行为并不违反《房屋租赁合同》中“未按约定方式交付租金”的约定，姚杰峰不享有约定解除权。此外，姚杰峰也无证据证明其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。因此，造成本案租金拖欠的责任完全在于姚杰峰故意拒收租金，姚杰峰才是真正的违约方，其行为严重违反诚实信用原则，也未能举证证明其进行了通知如何履约、催收，而蓝谷公司拒付租金的事实。其无权要求蓝谷公司返还涉案房产，更无权要求蓝谷公司支付延期交付租金违约金及占用费。姚杰峰主张的租金和占用费，我方尚未支付，假如法院认定我方需支付违约金，我方认为违约金的标准过高。三、蓝谷公司目前已缴纳了全部的物管费用，愿意随时履行支付租金的义务，且提前解除《租赁合同》会给双方造成严重的经济损失，《租赁合同》应继续履行。关于物业管理费，之前蓝谷公司已提前支付了几年的租金及物业管理费给前业主，所以一直以来都是前业主与物业管理处对接、处理相关事宜，物业管理处也经常会累积几个月的物业管理费后才通知业主缴纳。更换业主后，因无人通知蓝谷公司缴纳相关的物管费用，所以蓝谷公司才未缴纳相关物管费用，并非故意拖欠。后来在收到物业管理处的通知后，蓝谷公司已经将全部的物管费用缴齐。且合同只约定了在租赁期间内，涉案房产相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由蓝谷公司承担，并未约定未及时缴纳物业管理费时甲方便有权解除合同，所以蓝谷公司并未违反合同约定。对于姚杰峰主张的第四项诉讼请求我方确认没有支付，但同意缴纳给物业管理公司。而蓝谷公司与前业主签订的是10年的租赁合同，到目前为止还有5年租期，蓝谷公司已为涉案房产投入了巨额的装修资金，姚杰峰提前解除租赁合同，将对蓝谷公司造成严重的经济损失。综上，虽然姚杰峰已将本案诉诸法院，但为了继续履行《租赁合同》，蓝谷公司愿意在法院的主持下按照《租赁合同》约定的租金标准将应付租金全部提存，请法院促成姚杰峰履约。请求法院充分考虑蓝谷公司的上述观点，依法判决驳回姚杰峰的诉讼请求。经审理查明，吴自然是广州开发区科学城科汇发展中心科汇二街4号1001房产（以下简称涉案房产）的原所有权人，亦是蓝谷公司的法定代表人。2014年8月15日，蓝谷公司（乙方、承租方）与吴自然（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房产用于办公，建筑面积约538平方米。第一条租赁期限和租金约定，1.1租赁期限为从2014年8月15日开始至2024年8月15日。1.2押金为25000元，每月租金为25000元，租金不含任何税费。1.3租金交付时间为每月的5日之前交付下一月的租金。1.4租金由乙方转账至甲方的账户。第二条双方的权利义务约定，2.4租赁期限内，该房产相关的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等均由乙方承担。第三条违约责任约定，3.2乙方延迟交租金的，每延迟一天，需按拖欠金额的百分之一向甲方支付违约金，迟延超过一个月的，甲方有权没收押金并终止租赁关系。第四条其他约定，4.6本合同自双方签订并在乙方按约定交付押金之日起生效。姚杰峰和蓝谷公司均确认《租赁合同》第1.3条约定的真实意思是每月5日前交付当月的租金。2018年8月27日，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112执87-88号之二《执行裁定书》，裁定如下：一、解除对被执行人吴自然所有的位于广州市开发区科学城科汇二街4号1001房（房产登记号2015登记字××号）的查封；二、广州市开发区科学城科汇二街4号1001房（房产登记号2015登记字××号）的所有权归买受人姚杰峰（身份证号）所有。该不动产的所有权自本裁定送达买受人姚杰峰时起转移；三、买受人姚杰峰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。上述《执行裁定书》于2018年9月3日送达姚杰峰，涉案房产的房产证尚未更名。另在本院对涉案房产司法拍卖前发布的《网络司法拍卖公告》中载明：涉案房产现由蓝谷公司承租使用，租期为2014年8月15日至2024年8月15日，优先购买权人为蓝谷公司。姚杰峰对涉案《租赁合同》的真实性、合法性予以确认，对蓝谷公司与吴自然之间的租赁关系真实存在亦无异议。2019年4月1日，姚杰峰向蓝谷公司邮寄《解除租赁合同通知书》，载明：姚杰峰于2018年8月取得涉案房产所有权后即通知蓝谷公司按照《租赁合同》约定继续履行义务，向姚杰峰支付租金。但直至今日蓝谷公司仍未向姚杰峰缴纳2018年8月至今的租金。同时姚杰峰经向物业公司查询，至2019年2月止蓝谷公司仍欠缴涉案房产物业费、水电费等费用，合计100499.7元。蓝谷公司的行为已经严重违反《租赁合同》的约定，构成违约，因此现姚杰峰依照《租赁合同》第3.2条约定，自2019年4月2日起与蓝谷公司解除《租赁合同》。蓝谷公司除应在2019年4月2日前向甲方缴纳所欠租金200000元及逾期支付违约金（325250元，暂计至2019年4月1日），并向物业公司结清所欠涉案房产的物业费、水电费等费用外还应按照《租赁合同》第4.3条约定，于2019年4月6日前将涉案房产清理干净并交还给姚杰峰。蓝谷公司于2019年4月2日收到上述邮件。姚杰峰主张蓝谷公司拖欠涉案房产的物业服务费、水电费、污水处理费等合计5012.9元，提交了无物业公司盖章的欠费明细清单复印件，该清单上显示客户名称吴自然，房屋编号GZKH-B区-B301-1001，2019年6月1日至2019年6月30日的写字楼物业服务费3447.6元，2019年4月30日至2019年5月31日的商业水费31.1元、商业电费1200.3元、商业污水处理费12.6元、2019年5月1日至2019年5月31日的商业电梯分摊62元、商业水泵用电分摊27.1元、商业公共照明100.3元、商业电损分摊131.9元。蓝谷公司对该证据的真实性不予确认，姚杰峰确认其尚未向物业公司支付上述其主张的费用。蓝谷公司已于2019年4月28日缴纳了涉案房产2018年11月15日至2018年11月23日、2018年12月1日至2019年4月30日的物业服务费，2017年1月1日至2019年3月31日的商业电损分摊、商业公共照明、商业水泵用电分摊、商业电梯分摊、商业电费、商业水费及商业污水处理费。蓝谷公司抗辩除了姚杰峰主张的物业费、水电费，其余均已交清。姚杰峰主张蓝谷公司是在涉案《租赁合同》解除后才向物业公司缴纳其所拖欠的费用，目的是为了继续占有使用涉案房产。蓝谷公司拟证实其一直积极要求履行支付租金的义务，但姚杰峰拒不提供收取租金的账号，才导致其无法正常履行合同义务，提交了以下微信聊天记录作为证据：1.2018年9月5日起至2018年10月27日，蓝谷公司的法定代表人吴自然多次微信联系姚杰峰，询问姚杰峰涉案房产的租赁合同怎么处理，什么时候办手续交房租，其要向姚杰峰交纳租金。2018年10月27日，姚杰峰回复吴自然“交吧”“找你”。2018年11月5日，吴自然再次主动联系姚杰峰“找时间过来聊下”。2018年11月7日，姚杰峰回复吴自然“昨天找你”，吴自然收到该微信后回复“怎么找我？电话没看到？发信息不回”。2019年1月9日，吴自然再次微信联系姚杰峰过来沟通涉案房产租赁事宜，但未得到姚杰峰明确回复。2.2018年12月4日，吴自然微信联系姚杰峰的母亲询问其有什么方案，姚杰峰的母亲于2019年1月21日回复“吴总你好，下周一你是否在？我约你见个面，房租几个月没交，也不能这么拖下去，你认为怎处理？拿个方案。”吴自然当日回复其多次联系姚杰峰均未得到明确回应，不知道姚杰峰这边具体是什么意思，并同意下周一对接，蓝谷公司好支付租金。姚杰峰的母亲回复其周一回去专程处理此事，双方约定2019年1月28日下午见面。2019年4月2日，吴自然联系姚杰峰的母亲称收到《解除租赁合同通知书》的函件，姚杰峰的母亲回复已经交给律师处理。3.2019年2月19日，吴自然的助理通过微信联系姚杰峰的母亲，询问姚杰峰的母亲何时有空和其重新签订一份协议，还是怎么处理。姚杰峰的母亲回复把原合同给其一份，把合同期内应缴水、电、物业费的复印件给其一份，其先了解一下情况。2019年3月5日，吴自然的助理应姚杰峰的母亲要求通过微信将原租赁合同以及蓝谷公司缴交物业费和水电费的情况发给姚杰峰的母亲。2019年4月8日，蓝谷公司在收到《解除租赁合同通知书》后，吴自然的助理通过微信将回复函发送给姚杰峰的母亲。蓝谷公司未提交吴自然的助理与姚杰峰的母亲2019年4月8日前微信记录的原始载体，姚杰峰对该部分微信聊天记录真实性不予确认，对其余微信记录的真实性均予以确认。姚杰峰还确认其未告知蓝谷公司租金的具体缴纳方式，但其主张租金可通过微信支付或提存的方式进行支付，姚杰峰并未拒绝接收租金。蓝谷公司抗辩其不知道有提存的方式，吴自然与蓝谷公司是不同的主体，涉及到发票、财税等细节的落实，未经确认其不敢以微信方式进行支付。上述事实，有《租赁合同》《执行裁定书》《解除租赁合同通知书》、笔录、妥投证明、欠费明细清单、《网络司法拍卖公告》、发票、收款收据、微信记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。姚杰峰与蓝谷公司对吴自然与蓝谷公司就涉案房产签订的《租赁合同》的真实性和合法性均无异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”姚杰峰通过司法拍卖取得涉案房产的所有权后，由于姚杰峰与蓝谷公司未就涉案房产签订新的租赁合同，故涉案原《租赁合同》对姚杰峰和蓝谷公司均具有约束力，姚杰峰和蓝谷公司应遵照原《租赁合同》继续履行。关于姚杰峰是否有权解除涉案《租赁合同》。姚杰峰与蓝谷公司之间的租赁关系不同于普通的房屋租赁关系，姚杰峰是通过司法拍卖拍得涉案房产从而继受原产权人与蓝谷公司之间的租赁关系，在租赁期间所有权人发生变更的，双方理应就租金如何收取重新达成合意。从蓝谷公司提交的微信记录可以看出，在姚杰峰取得涉案房产的所有权后，蓝谷公司通过其法定代表人和工作人员自2018年9月5日起多次主动联系姚杰峰及其母亲办理租赁涉案房产的变更手续以及协商租金的缴纳方式，姚杰峰及其母亲从未向蓝谷公司提供具体的租金收取账户，而是采取不予明确答复的方式进行拖延，姚杰峰作为出租人的此种行为在以收取租金为主要目的的租赁合同关系中，明显不符常理。相反，蓝谷公司作为承租人多次积极主动进行沟通，且同意在法院的主持下支付租金，可以看出蓝谷公司具有继续履行《租赁合同》的诚意。姚杰峰主张蓝谷公司可通过微信支付或提存等方式支付租金，蓝谷公司对其未通过上述方式进行交纳租金亦作出合理解释，且蓝谷公司与吴自然是不同的法律主体，由吴自然个人通过微信向姚杰峰支付租金本就不是法律所推崇的支付方式，且双方尚在协商阶段，蓝谷公司未对租金进行提存也情有可原，故蓝谷公司并不存在恶意延期支付租金的主观故意。此外，虽然蓝谷公司未按时支付物业费和水电费，但根据合同约定这并不足以构成根本违约，姚杰峰不能以此为由要求解除合同。综上，本院认为，姚杰峰要求解除涉案《租赁合同》并要求蓝谷公司返还涉案房产的理据不足，本院不予支持。关于租金及其违约金。蓝谷公司承租使用了涉案房产，理应向现所有权人姚杰峰支付租金，姚杰峰有权收取租金的起始日应从其收到《执行裁定书》之日即2018年9月3日起算。姚杰峰虽然只主张了2018年8月至2019年3月的租金，但还主张了2019年4月起的场地占用费，虽然租金和场地占用费的性质不同，鉴于2019年4月至6月的租金已至支付期限，为避免诉累，本院支持租金至法庭辩论终结日即2019年6月12日，根据合同约定至该日2019年6月的租金已到支付期限，故蓝谷公司应向姚杰峰支付2018年9月3日至2019年6月30日的租金共计248333.33元（25000元/月÷30日×28天+25000元/月×9个月），之后的租金蓝谷公司应按合同约定支付，姚杰峰应向蓝谷公司提供明确的收租账户。姚杰峰还主张延期支付租金的违约金，如上文所述，本院认为蓝谷公司并非恶意违约，姚杰峰对租金未按期支付亦有过错，故不再支持违约金。关于物业费、水电费和保全费。由于姚杰峰尚未向物业公司垫付其主张的物业费和水电费，其该项主张没有事实依据，本院依法予以驳回。本案中也未采取任何财产保全措施，并未产生保全费，姚杰峰主张蓝谷公司承担保全费的诉请无事实依据，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东蓝谷环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚杰峰支付2018年9月3日至2019年6月30日的租金共计248333.33元；二、驳回原告姚杰峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9603元，由原告姚杰峰负担5493元，由被告广东蓝谷环境科技有限公司负担4110元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一九年八月十二日书 记 员  黄曼玲王汝欣