广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5679号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，系该公司员工。委托诉讼代理人：谭少灵，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨云，男，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖嘉俊，广东普威律师事务所律师。原审第三人：郭丽，女，住海南省海口市龙华区。上诉人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）因与被上诉人杨云、原审第三人郭丽居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21772号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云房公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判杨云向云房公司足额支付居间服务费33600元；2.由杨云承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一审法院认定云房公司未提供代办贷款及后续协助递件、办证等服务项目部分事实有误。（一）在杨云与郭丽签订《房屋买卖合同》后，云房公司已提供协助办理按揭贷款服务。2017年3月21日左右，通过云房公司联系，买卖双方在云房公司工作人员陪同及协助下前往招商银行股份有限公司佛山支行办理按揭贷款手续，同时递交并填写相关资料，以杨云妻子(马玮)名义申请贷款118万元。4月18日，云房公司通过按揭贷款银行通知，贷款已获批，获批贷款额度为109万元，同日，云房公司通知买卖双方获批事实。4月24日，按揭银行出具同贷书，获批金额与云房公司通知买卖双方获批金额一致。（二）在得知银行贷款获批后，云房公司也于2017年4月28日、5月9日预约了递件过户，后均由于杨云原因取消。第三次再次预约了2017年5月24日进行递件过户，但此时由于杨云与郭丽之间买卖争议，导致交易中止。综上事实，一审法院均审查核实。在本次房屋买卖交易中，云房公司自始至终均已履行居间义务，在无任何过错情况下，云房公司收取杨云全额居间服务费合法合理。一审判决后，云房公司以发函形式通知杨云办理后期交易手续履行居间义务(提醒义务)，但杨云不予理会，故此后未协助办理房屋过户手续非云房公司原因。（三）由于杨云违约在先，根据《居间服务费支付承诺书》第三条约定，杨云违约行为导致云房公司利益受损，应按前述约定向云房公司足额支付居间服务费弥补云房公司损失。被上诉人杨云答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回云房公司的上诉请求。云房公司作为房屋中介服务机构并未完全向杨云如实报告相应义务，格式合同约定不明，导致杨云无法通过贷款方式支付大部分购房款，且后期亦是由杨云自行办理过户登记及有关手续，云房公司履行居间义务存在瑕疵，一审判决正确。原审第三人郭丽在二审期间并未发表陈述意见。云房公司向一审法院提出诉讼请求：1.杨云支付居间服务费33600元及以此为本金从2018年6月2日起至起诉之日止按日0.1%计算的违约金4939.2元予云房公司；2.杨云承担案件诉讼费。杨云向一审法院提出反诉请求：1.云房公司赔偿杨云经济损失30240元；2.云房公司承担案件诉讼费。一审法院查明：2017年3月13日，云房公司（经纪方、丙方）、杨云（买方、乙方）及郭丽（卖方、甲方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将佛山市南海区涉讼房屋以总价1680000元售予乙方；乙方应于本合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料；拟贷款总额为1180000元，实际贷款额度以及审批时限以银行（或住房公积金管理中心）审批结果为准；甲方应无条件配合提交，签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；首期房款（不含定金，交房及户口保证金）350000元于递件当天，先递件再付款；如因乙方自身原因自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约；鉴于丙方已促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方应向丙方支付居间服务费，甲乙双方均已知悉并承诺按本合同附件之《居间服务费支付承诺书》执行；甲乙双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按合同总成交价的3%向丙方支付违约金；若双方均有违约行为的，则双方就《居间服务费支付承诺书》约定的居间服务费向丙方承担连带责任。同日，杨云签署了《居间服务费支付承诺书（甲方）》，确认云房公司已就涉讼房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2017年3月13日签订了房屋买卖合同，并承诺向云房公司支付居间服务费33600元，于买卖双方递件当天支付完毕，先缴费后递件，逾期支付的，杨云应以未付居间服务费为基准，按每日0.1%的标准向经纪方支付违约金。2017年5月31日，杨云起诉郭丽，云房公司作为第三人，法院立案案号为（2017）粤0605民初8010号，杨云请求判决郭丽继续履行与杨云签订的《房屋买卖合同》，协助、配合杨云办理涉案房屋交易过户手续，将涉案房屋过户到杨云名下，并向杨云支付违约金；郭丽反诉要求确认《房屋买卖合同》已于2017年5月23日解除，杨云向郭丽支付违约金168000元及逾期付款利息40320元。法院经审理后认为郭丽依约未取得单方解除合同的权利，诉请确认《房屋买卖合同》已经解除理据不足；结合《房屋买卖合同》的约定，杨云未举证证明其在2017年4月29日-5月16日期间有备足申请贷款金额不足部分的款项，故应支付该期间的违约金，判决：郭丽配合杨云办理将涉讼房屋过户登记至杨云名下的相关手续;杨云支付违约金30240元予郭丽。杨云、郭丽均不服并提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年1月16日作出（2017）粤06民终12026号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月19日，杨云向郭丽支付了上述（2017）粤0605民初8010号民事判决书确定的违约金。2018年5月21日，涉讼房屋所有权登记至杨云名下。云房公司通过短信向杨云发送了《催告函》，要求杨云于2018年6月1日备齐应付的房款、税款及居间服务费，并携带相关证件，配合云房公司和卖方共同到桂城行政服务中心办理房屋递件、交税、过户等手续。该《催告函》落款时间为2018年5月25日。2018年10月29日，云房公司提起诉讼。诉讼中，云房公司、杨云双方一致确认云房公司的居间义务包括促成房屋买卖交易及跟进房屋交易相关手续（包括确认定金支付、代办贷款、预约递件过户、办证等），并确认杨云最终是以一次性支付而非按揭贷款的方式支付购房款，且杨云自行办理了过户手续。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。云房公司、杨云于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》中有关云房公司、杨云居间合同关系权利义务的约定及杨云于同日签署的《居间服务费支付承诺书（甲方）》均为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据上述合同、承诺书的约定及云房公司、杨云双方的陈述可知，云房公司应承担的居间义务包括促成杨云与郭丽订立房屋买卖合同、代办贷款及后续协助递件、办证等服务，而据已查明事实可知，云房公司已经促成杨云与郭丽签订了房屋买卖合同，完成了其作为居间人应履行的向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的主要义务，故其有权依照合同约定向云房公司主张中介服务费。但是，由于杨云与郭丽在履行房屋买卖合同过程中因首期房款支付、办理递件过户手续等问题产生争议而进行诉讼，在该纠纷经法院判决后杨云最终是以一次性支付购房款而非按揭贷款的方式完成房屋交易，并自行办理了过户手续，云房公司客观上确未提供代办贷款及后续协助递件、办证等服务项目，故法院综合居间合同的性质、双方履行合同的实际情况等，酌情确定居间服务费减少40%，即杨云尚应支付居间服务费20160元（33600元×60%）予云房公司，对云房公司超出该核定金额的诉讼请求不予支持。对云房公司主张杨云支付违约金的诉讼请求，因云房公司减少了居间服务项目，法院已酌情减少剩余中介服务费，云房公司主张从2018年6月2日起至起诉之日止按日千分之一计算逾期支付中介服务费违约金理据不足，故法院对其该项诉讼请求不予支持。对于杨云主张云房公司赔偿损失的反诉请求，虽然云房公司在促成杨云与郭丽签订房屋买卖合同后还有其他协助杨云完善各项交易事项等附随义务，但杨云作为具有完全民事行为能力的主体，在民事活动中本就应对己方所享有的权利、承担的义务及相关风险作充分认识了解，云房公司对此具有协助义务并不能免除杨云在签订及履行案涉房屋买卖合同过程中本身应尽的合理谨慎注意义务，故杨云以云房公司未尽居间义务而导致其违约为由要求云房公司赔偿损失的主张理据不足，法院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决：一、杨云应于判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费20160元予云房公司；二、驳回云房公司的其他诉讼请求；三、驳回杨云的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计381.74元，由云房公司负担229.74元，由杨云负担152元。反诉受理费278元，由杨云负担。二审期间，云房公司向本院提交民事判决书两份，拟证明根据相关案例精神，因违约一方导致买卖合同无法履行的，云房公司有权要求支付中介费及违约金。杨云认为该证据并非新证据，且对其关联性不予认可。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为杨云应向云房公司支付居间服务费金额为多少。本案中，杨云、云房公司一致确认《居间服务费支付承诺（甲方）》中约定的33600元居间服务费对应的服务内容为促成案涉房屋买卖交易及跟进房屋交易相关手续（包括确认定金支付、代办贷款、预约递件过户、办证等），并不仅限于促成交易双方签订房屋买卖合同。现根据本案查明事实，杨云已通过一次性付款方式向郭丽支付了购房款，并由杨云、郭丽自行办理了房屋过户手续，即云房公司事实上并未完整履行各方约定的的居间服务的全部内容。一审法院综合居间合同的性质、双方履行合同的实际情况等，根据公平原则判令杨云按约定居间服务费的60%向云房公司支付居间服务费20160元（33600元×60%）并无不当，本院依法予以维持。云房公司上诉主张杨云应全额支付居间服务费33600元理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。云房公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人佛山云房数据信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏