浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初6458号原告（反诉被告）：王根波，男，1962年8月14日出生，汉族，住浦江县，现住平湖市。委托诉讼代理人：顾支农，浙江群策律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江山鑫置业有限公司。住所地：嘉兴市乍浦金晖苑综合楼七层4-10号。统一社会信用代码：913304007125019892。法定代表人：林余根，董事长。委托诉讼代理人：徐飞雄、张金艳，浙江金品律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)王根波为与被告（反诉原告，以下简称被告）浙江山鑫置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2018年12月27日向本院起诉，本院于同日受理，并决定合并审理。本案于2019年4月17日公开进行了审理，原告王根波及其委托诉讼代理人顾支农、被告的委托代理人徐飞雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2011年6月27日，被告在没有购房备案合同，也没有经有关部门审批，且不具备分割销售法律基础条件的情况下，隐瞒欺骗原告销售条件已具备，同原告签订金旺广场闲置房源房屋销售代理合同，要求原告向被告缴纳代理保证金300万元后，对大面积框架结构按分割测绘报告的小面积进行墙体分割，并按小户型酒店式公寓标准进行装饰装修，以精装修酒店式公寓为交付条件由原告对外代理销售。合同签订后，原告按约缴纳了300万元代理保证金，委托王唐明实施墙体分割（共支出40.5万元），委托嘉兴港区杰事能装饰有限公司按酒店式公寓标准实施装饰装修（共支出155万元，未支付部分的装修款50万元，已由被告补偿装修公司120平方米房产作为结清）。2011年8月，在购房户付清房款同被告签订购房合同时，原告才发现被告竟然没有购房合同文本，被告欺骗说房管处合同领完了，要等一段时间才有。然而到9月底被告领到合同，原告带购房户凭认购合同与被告签订购房合同时，被告不按认购合同约定的精装修交付7000元/平方米成交价，而按4420元/平方米的毛坯房价格签订合同，并约定装修另行签订协议，改变了付款方式或交房时间。原告与被告交涉无果，被告以同样方式签了退房赔偿后剩下的12套房，造成购房户依据同一套房屋，同一业主，两份不同的合同，以原告骗取差价为由，要求要么退房双倍返还定金，要么退回多收的房款，装修也不予认可。因此销售代理合同因受托方无法代理委托方而终止。2015年7月，原告在代理被告同张洁商品房销售合同纠纷一案过程中，在被告处发现了金旺广场房屋权属分割申请表，才明白原告面积分割测绘后，还需经过有关部门审批，被告未办理审批手续导致没有购房备案合同；被告将公共卫生间改成了445号、531号、630号公寓房，商业公共使用功能已改变。综上，因不具备购房合同备案条件，双方订立房屋销售代理合同不具备职能部门审批同意条件，客观上无法实施。被告启动房屋销售代理合同违反国家管理性制度需要房地产管理部门许可才能销售的强制性规定，违反国家效力性制度需要规划等部门许可才能分隔的强制性规定，双方之间的合同包括履约的行为均违反了国家土地用途管制及国家建设规划许可制度效力性、强制性规定，所以双方之间的房屋销售代理合同及合同项下涉及的二次建设合同都是违法的，应该认定为无效的。被告根据该合同占有的原告合法财产应当返还原告，故诉至本院，请求判令：1、确认原、被告签订的2份房屋销售代理合同无效；2、被告立刻退还原告已缴纳代理保证金300万元，赔偿利息损失1418316.67元（计算方式：自本金300万元为基数，自2011年7月15日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际付清之日止）；3、被告立即返还原告分割施工装修款1955000元，赔偿利息损失958997.08元（计算方式：本金1550000元，自2012年1月23日开始计算至被告实际付清之日止；本金405000元，自2012年5月11日开始计算至被告实际付清之日止。上述均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。）；4、由被告承担本诉诉讼费。被告答辩称，原告的起诉都是虚假的陈述。原告基于相同的事实分别于2016年9月9日、2017年12月12日及2018年11月1日提交了3次诉状，对于涉案销售代理合同的履行及是否有效，作了前后不一致的陈述，特别是原告在2017年8月9日质证时认可双方签订的销售代理合同合法有效且部分履行，故原告在2018年11月1日的起诉状中作了不实的陈述。原告没有指出被告具体违反了哪项强制性规定，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条仅仅规定建设工程施工合同无效，但竣工验收合格承包人请求参照合同价款付款的应予支持，该规定与本案无关联，被告提交了预售许可证等证据，原告代理销售成功的客户也取得了不动产证，如果原告认为被告的审批过程及相应的证件违反了强制性规定，可以走行政救济的法律途径。原告举证的房屋销售代理合同在（2013）嘉平商初字第853号案件中对其效力已明确认定，原告将该合同作为案件证据一提交，也证明了保证金的金额；500万元是否应当被被告没收在该案件的证据五、证据六中有充分印证，300万元保证金中的250万元，原告的合作方已经支付给了原告，判决书第三页第11行至14行及第六页12行至18行认定了原告合作方上海跃成房地产营销策划有限公司（以下简称跃成公司）对市场的误判导致不能完成销售目标，从而导致原告不能完成和被告约定的代理销售合同。综上，原告重复计算损失，重复起诉，属于虚假诉讼。被告反诉称，2011年6月27日，被告（甲方）与原告、梅花平（乙方）签订了房屋销售代理合同，约定由乙方代理销售被告公司金旺广场的房源，代理期限为6个月，自2011年8月1日至2012年1月31日止，合同到期前3天内，双方未提出反对意见，合同代理期自动延长15天……在本合同签约之日起7日内，乙方须一次性支付甲方代理保证金500万元，在销售完成后甲方全额退还代理保证金500万元（不计息）；销售基价为4420元/平方米，在代理期限内，乙方若无法完成销售任务，则其余房产由乙方购入，乙方保证在代理期限内销售总价全部到位，不足部分扣除代理保证金后由乙方补足；本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作妥善处理本合同终止后的有关事宜，结清与本合同有关的经济等事宜，本合同一旦终止，双方合同关系即告结束，但乙方须支付给甲方10万元的保修金。但直到2012年2月15日，双方在房屋销售代理合同中约定的代理期及15天的自动延长期到期后，乙方仅销售了12套房产，无论是销售目标还是其负责的装修进度都远远落后于约定，且乙方表示销售目标及相应装修进度之所以远远没有按约定的进度履行，是因为其选定的合作方跃成公司在对诉争代理楼盘的销售中对相应市场形势误判及本身资金紧张的原因造成的。后乙方再三保证将500万保证金全部支付给甲方，并保证在2012年6月底之前将其负责销售的房屋装修完毕，完成约定的销售目标并收回全部约定房款的情况之下，坚持恳求甲方再给予代理期的延长。被告本着善意及促成交易的合同履行原则，同时也考虑到之前的分割及装修都是对应乙方设计而专门为之，已无法更改及变更客户群，所以最后同意将代理期延长半年至2012年7月31日。但在半年的延长期内，乙方仅仅销售了1套房产且没有完成对全部标销房产的装修，仅仅完成了全部约定销售目标的五分之一，已属重大违约。根据销售代理合同约定，如未能在合同约定的期限内完成销售目标房源，那么乙方应该将剩余房源购入并全额支付相应的购房款，对此被告亦多次催促原告按合同约定补足剩余购房款及200万的保证金，但原告却一直以各种理由推拖。相反，原告在一直存在上述严重违约的情况之下，在双方谈及销售代理合同约定的补足剩余房款及税费负担、保证金的交付时却一再提出：“要求只购入其销售房产中朝前（朝南）的房屋”这样一个不合理、不合约、不合法的要求！时至今日，因反诉被告的严重违约行为致使反诉原告的剩余房源至今仍未能出售。而从原告两次起诉中所提供的证据，特别是在（2013)嘉平商初字第853号案件中原告所提供的证据以及相应的平湖市人民法院依据其提供的上述证据所认定的事实并依此认定的事实而做出的判决内容来看，可以明确以下几点：一、造成原告无法完成销售目标的原因是其选定的合作方跃成公司对市场形势误判及相应资金不及时到位造成的。二、原告和被告在2011年6月27号签订的房屋销售代理合同的合法有效性得到原告自认。三、原告和被告之间签订的上述销售代理合同中约定销售的tl标房源为毛坯房，每平方米4420元，原告需向被告交纳500万元保证金。四、都是按原告的要求并由原告指定第三人（王唐明）对销售目标的房产进行分割，后原告又指定第三人（嘉兴港区杰事能装饰有限公司）按原告的设计要求对上述分割后的销售目标房屋进行“特定”的装修。因此，在原告及其合作方（专业性房地产销售公司）严重违约的情况下，在被告一再给予原告宽展代理期限且拥有独家代理权的情况下，在上述销售目标房屋的现状完全是原告“量身定作”的情况下，原告仅仅销售了13套房屋，从而造成目标销售房源从2012年6月14日起一直空置至今！可见正是因为原告的草率及此后的长期违约行为导致目标销售房产所占用的资金无法按约及时回笼，原告在（2013)嘉平商初字第853号案件中自认应被被告没收的500万元保证金是远远无法弥补因原告的长期重大违约行为而造成的实际损失，从而“已经且现实”的给被告带来巨大的财产损失，因此被告的反诉请求是合理、合约、合法的。故被告反诉请求如下：1、确认原、被告在2011年6月27日签订的房屋销售代理合同解除（被告提供的）；2、依法确认被告有权没收原告的保证金5000000元（原告已支付了保证金3000000元，尚欠2000000元保证金未付）；3、原告赔偿因其违约行为给被告造成的损失暂计11171450元（未付款计算：3621.20平方米*4420元/平方米-682.46平方米*4420元/平方米=12989230.80元；损失以12989230.80元为基数，自2012年2月16日起按银行同期贷款双倍利率计算至法院生效判决确定的履行之日止）；4、原告支付因其未完成装修工程导致被告找他人施工而垫付的装修款550000元；5、原告支付被告拖欠的保修金100000元；6、反诉诉讼费由原告承担。在诉讼中，被告撤回了第5项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求为，确认被告有权没收保证金5000000元，并且要求原告支付被告剩余保证金2000000元。原告针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。原、被告签订的所有合同属于无效合同，理由同本诉部分，合同涵盖了原告本诉提供的合同及被告反诉提供的合同，而且该2份合同衍生出来的其他合同也应该无效，反诉请求的基础不存在，故反诉请求不成立。被告举证的房屋销售代理合同并非原、被告真实意思的表示，双方是按照原告举证的合同内容履行的，保证金是300万元，交纳后合同成立从而进行销售代理，结算的基价是每平方米4150元，双方之间从来没有就保证金的增加有过意思表示，同意延长代理期限也没有涉及保证金的变更，被告在2018年1月25日向法院递交的反诉状中诉讼请求明确要求继续履行房产的购买，且是以按照每平方4150元价格进行的，请求没收300万元保证金，其陈述的事实理由均是依据原告举证的销售代理合同。销售代理合同停滞是由于违规操作，导致装修销售不合法，引起了购房者的维权纠纷，合同没有完成既定目标的原因是违法建设，违法销售。被告确定将房屋进行分割，但是没有落实相应的审批，分割后的销售没有取得销售许可，具体的分割改变了土地用途及原规划条件，从而进行小户型公寓房住宅单位予以分别销售，导致了案涉的房屋装修销售最终不能完成。即使如被告所言，合同具备有效性，从事实角度讲，被告履行合同有违约行为，合同的履行存在法律障碍，继续履行或者采取补救措施客观上不可能，就算合同有效，由于被告的重大违约不能得到支持。被告提到（2013）嘉平商初字第853号判决书认定的事实对原告具有相应的约束力，原告不认同，原告认为本案的基础法律关系及双方的主体与（2013）嘉平商初字853号案件判决的基础法律关系及主体不一致，如果一定要比较来说，有内部和外部的区分，（2013）嘉平商初字853号案件处理的是双方内部合作的合同，该判决不应该影响本案的事实认定，本案的事实认定基于双方举证和法院对事实的查明，从而对争议的事项得出最后的认定。保证金应为300万元，500万元的保证金约定是虚假的，且该2份销售代理合同都是无效的。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、销售保证金协议1份，证明：1、原、被告约定由被告在本协议签订后30日内完成测绘面积分割，交由原告实施小户型代理销售的事实；2、原告为本协议签订支付20万元保证金的事实。二、房屋销售代理合同1份，证明：1、原、被告约定“金旺广场”部分闲置房源被告有责任完成项目测绘面积分割并10日内提供小户型公寓房销售前提之证书、资料、合同等文件，原告有责任对项目进行分隔、装饰、装修和独家代理销售，包括销售基价为每平方4150元，溢价归原告，无法销售部分由原告购入等事实；2、原告为本协议签订提供300万元代理保证金，被告长期不具备分割成公寓单元销售基础条件，既没有部门审批同意也没有现房销售备案，隐瞒事实要求原告缴纳保证金并实施订立认购合同方式代理销售。三、银行转账凭证6份，证明原告根据以上合同约定交纳代理保证金300万元的事实。原告请求的第二项诉请，利息计算同意从原告2011年7月15日最后一次付款开始计算。四、用地许可证1份、建设用地规划许可证1份、建筑工程施工许可证2份、商品房预售证1份、原设计图、国有土地使用证、原房产测绘平面图3份、金旺商城四层局部分隔计算示意图1份6页、房屋建筑面积测绘成果书1份14页，证明：1、以上证书、资料等由被告提供，涉案房屋的土地性质为非住宅，被告长期隐瞒了房屋权属分割需要取得审批同意的要件事实，要求原告采取订立认购合同方式代理销售的事实，被告没有申请现房销售备案的事实；2、测绘报告方案取消了原房产证测绘平面图中2号四层、五层、六层的公共卫生间，擅自更改成445号、531号、630号公寓房，违反了规划部门“确保原设置公共卫生间，不改变使用功能”的要求，造成权属分割因违反禁止性规定而依法不能的事实。五、购置加气混凝土砌块协议1份、收条2份、身份证复印件1份、民事调解书1份，证明：1、原告履行房屋销售代理合同承担了轻质墙体工程款40.5万元的事实，原告诉讼请求3的利息损失从2012年5月11日开始计算；2、未取得审批同意实施墙体分隔违反了规划部门管理性规定。六、装饰工程合同书1份、收据8份9页、工程设计图纸1份21页、工程预算书1份14页，证明：1、装饰工程合同价2273108元，原告支付了155万元的事实；2、装饰装修按照一房一厨卫公寓房，已改变居住使用功能，违反了规划法禁止性规定，该合同应为无效。原告的诉讼请求3利息损失从2012年1月23日开始计算。七、房屋权属单元分割申请表1份，证明：1、各审批部门附条件同意意见作出时间为2011年9月8日，足以认定房屋销售代理合同所销售的公寓权属分割未取得审批同意，属于违反国家禁止性规定情形；2、可以推断被告在订立房屋销售代理合同时尚未取得公寓房销售备案合同，违反国家管理性规定；3、本案中具体分割没有确保公共卫生间；4、案涉分割是需要完成土地用途变更、规划条件变更审批，如果没有完成审批，所实施的建设为违法建设。八、（2012）嘉平民初字第1780号民事判决书1份，证明：1、被告不按照原告代理销售《认购合同》约定精装修交付的7000元/平方米成交价，擅自签订与《认购合同》不同的连分隔墙体都不存在的毛坯房4420元/平方米成交价，且约定了另行装修协议，既改变了付款方式也改变了交房时间。九、山鑫花园二期销售明细1份，证明已售出13套公寓房的溢价为236882元的事实。十、通话记录及记录单及光盘各1份，证明原被告就《房屋销售代理合同》纠纷协商解决未果的事实。十一、公证书1份及声明1份，证明梅花平已亡故，梅花平继承人声明将房屋销售代理合同项下权利归原告主张的事实。十二、2018年1月25日民事反诉状1份，证明被告于2018年1月25日反诉原告继续履行合同，第四条诉请按照每平方4150元购买房产，据此认定被告明确表示涉案代理合同仍有效并从未认可合同已终止，反诉请求没收300万元保证金可以认定被告没收300万元没有完成，尚处于争议中，该证据证明双方的争议纠纷至今未解决。被告质证认为，对证据一的真实性无异议，这只是双方的一个意向，随后签订正式合同对双方权利义务做了具体约定，根据协议内容，委托原告销售的面积约7000平方米左右，被告按原告的要求提供的设计来分割小户型。证据二，对该合同大部分内容无异议，明确原告代理销售的是毛坯房，每平方价格为4420元，保证金为500万元，合同第四条载明销售代理项目分2个区域，第一块区域原告在2011年7月31日之前要确定是否代理，从合同第四条看出被告在2011年8月1日之前是无法确定原告代理的区域，故无法申请分割，合同第七条乙方责任第二款第三款看出所有的分割装修装饰都是原告自行完成的，后果也由原告承担，包括设计方案、找相应的分割人等，第三款确定了原告不得超过被告的授权作出任何承诺，但原告在代理过程中多次违反该约定，第八条载明合同终止时原告需支付给被告10万元保修金。证据三，被告确实收到了300万元保证金，根据原告在（2013）嘉平商初字第853号案件中提供的证据，保证金应为500万元，并且法院也确认了该事实，支持了原告的诉请，故原告应该支付被告500万保证金，尚欠200万元。对证据四的真实性无异议，恰恰证明被告建设、出售的合法性，由原告及其合作方跃成公司出售的13套房屋办理了相应的产权证，证明房地产部门认可被告销售的房屋的合法性，原告主张被告擅自改变公寓房性质，原告及其合作方跃成公司之间的协议中也给定了66套房屋，协议对如何装修分割有了详尽的约定，且445、630室房屋已经出售，也办理了产权证，说明房产管理部门认可被告销售的房屋的合法性。对证据五的真实性无法考证，但对分割的事实无异议，确实是原告自行委托了第三方进行分割，对民事调解书的真实性无异议，根据原告与跃成公司的生效判决书记载，无论是分割款还是装修款都是跃成公司支付的，原告没有任何损失。证据六，对合同的真实性无异议，确实是张杰装修的，但最后的结尾工程是被告花钱请第三方完成的，原告将被告的房屋进行分割是按照原告的意愿进行的，被告将这些房屋出售给第三人面临困难，原告2011年10月19日签订该合同，进场时间是9月20日，由于原告自己的原因耽误了销售进度，对收据收条的真实性无法确认，但原告确实完成了部分装修内容，对预算书、图纸的真实性无异议，但是原告没有完成全部装修工程。证据七，对真实性无异议，但是无法证明原告要证明的内容，原告陈述2011年9月8日完成分割，影响了原告的销售进度，但已出售的13套房屋合同都得到了完善的履行，也办理了产权证，原告提供的预售证是在2003年取得的，原告的证据相互矛盾，该证据恰恰证明原告对双方签订的房屋销售代理合同一再违约，最迟原告应在2011年7月31日确定是否代理第一块区域，从分割表情况看，直到2011年8月19日原告也没有确定，所以申请的相应建筑面积为7079.11平方米，被告没有延迟申请，即使有，十几天短期的延迟申请也是因为原告没有给被告明确的销售代理面积造成的。对证据八的真实性无异议，但是不能证明原告要证明的内容，被告没有承诺房屋以7100元/平方米的价格出售，判决书第三页最后一行载明原告提供的下列证据合同约定的是毛坯房，房屋由梅花平、王根波找人装修的，装修款是第三方支付的，第五页第四行载明订单解释权归第三人所有的事实，证明相应的订单是由跃成公司和客户签订的，装修款也是原告所寻找的合作伙伴代为收取的，第八页中被告委托给原告的金旺广场房屋是跃成公司进行销售的，被告从未有和原告约定销售精装修房屋的事实，如果有出售精装修房屋的行为也是由原告所寻找的第三方销售的，原告应对此委托过错承担相应的责任。对证据九的真实性无异议，可以证明被告有能力按照双方签订的销售代理合同履行自己的义务，合同是真实有效的，原告自认销售了682.46平方米，被告也认可。证据十，形成于2016年7月18日，当时双方于2011年6月27日签订的代理销售合同已经解除了，2016年上半年由于房价上涨，原告和梅花平的妻子找到被告的法定代表人林余根商量能不能按照原来的价格加上财务成本，卖几套房子给他们，以弥补一下损失，林总表示愿意，但由于价格问题一直没有协商一致，根据谈话内容，原告一直想挑南面的房屋。证据十一，对公证书无异议，但与本案无关联，对声明有异议，无法确认真实性。证据十二，被告提交该反诉状的时候对（2013）嘉平商初字第853号民事判决书的结论还不知晓，以最新的反诉状为准，故无法证明原告要证明的内容。被告提供如下证据：一、民事起诉状1份、证据1套、证据交换笔录1份，证明原告两次起诉陈述完全不一致，原告在上一次起诉时认为房屋销售代理合同是有效的。二、承诺书1份，证明原告对房屋结构改变，大面积分割成小面积的状况是明知的，并表示愿意履行合同；由原告负责对房屋进行装修，并承诺由此产生的责任全部由原告承担。三、照片23份，证明涉案房产现状：1、除了13套之外，未出售的至今都未出售；2、每个房间都有卫生间；3、每一层都有公共卫生间。四、情况说明、平湖市不动产登记信息查询记录各1份，证明涉案房产的销售是经过主管部门批准认可的。五、张杰出具的情况说明1份，证明原告委托其对涉案房产进行装修，但未完工。六、装修合同1份、资金往来（付款通知）1份，证明因原告对房屋装修未完工，被告另行委托他人进行装修，并支付了相应的款项。七、（2013）嘉平商初字第853号民事判决书1份，证明原告在该案中针对同一事实所作出的前后矛盾的陈述。八、平湖市不动产登记信息查询记录2份，证明已出售的12套房屋已按约履行并办理了产证，其合法性得到了相关部门的认可。九、备案证明1份，证明尚有53套房源从2012年合同解除到现在尚未备案（411号房屋已出售，但因跃成公司原因尚未去房地产管理部门办理备案）。原告质证认为，对证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告对双方争议的主张以本次诉讼为准，合同有效与否由法律规定评判，并不取决于当事人。对证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议，根据承诺书内容，涉案销售代理合同所涉及的装修具体实施人是原告，财产所有权是被告，有关承诺书所指的责任不应该由原告个人承担，不认可证据的关联性。证据三，对证明内容中的1、2认可，3不认可，其中涉及到公共卫生间的照片不属于本案范围，与案涉的实际状况没有关联性，根据原告提供的权属分割测绘成果书等证据，公共卫生间已经被取消，改建成了公寓房进行销售，合同项下所有的公寓房都装修有单独的卫生间及简易厨房。对证据四的真实性无异议，但对证明内容不认可，可以证明涉及到的分割建设属于违法建设，导致双方之间的销售代理合同违反了国家禁止性的规定，对关联性不予认可，备案登记产权过户不能证明之前的建设、销售代理是合法的。证据五，无异议。证据六，原告对此不知情，据被告陈述其完成了装修工程剩余部分，并负担了部分工程款，原告对此无法核实。对证据七的真实性无异议，但对其中的证据认定原告认为应由本案的合议庭来确认是否真实，且对关联性有异议，该判决书的结论以及认定事实与本案没有实质性关联，与本案是不同的诉讼标的、不同的法律关系，不能以该判决书中诉讼双方之间的事实来否定本案的争议焦点事实的认定。对证据八的真实性无异议，但对关联性有异议，反而证实了本案中双方签订的销售代理合同及实施建设的违法性，登记的用途记载与实际批准的用途不一致，而且与法律规定的要求相违背，间接证明本案双方前期施工及履行代理合同的违法性。对证据九的真实性无异议，该证据证明了涉案房产系违法代理销售。本院出示2019年2月12日证据交换笔录1份。原、被告均无异议。对于上述证据，经审核，本院认定如下：一、原告提供的证据：证据一、证据三、证据六、证据九，被告对其真实性无异议，故本院予以认定。证据二、证据十二，本院对其真实性予以认定。证据四、证据七、证据十，被告对真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。证据五，该组证据能相互印证，故本院予以认定。证据八，系本院出具的生效法律文书，本院予以认定。证据十一，公证书，被告无异议，故本院予以认定；声明，被告未能提供反驳证据，本院予以认定。二、被告提供的证据：证据一、证据二，原告对真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。证据三，本院对其真实性予以认定。证据四、证据八、证据九，系相关国家机构出具，本院予以认定。证据五，原告无异议，本院予以认定。证据六，原告未提供反驳证据，本院予以认定。证据七，系本院出具的生效法律文书，本院予以认定。三、本院出示的证据，原、被告均无异议，本院予以认定。经审理，本院认定的事实如下：2011年4月14日，浙江山鑫置业有限公司（以下简称山鑫公司）与王根波、梅花平签订《销售保证金协议》1份，约定：王根波、梅花平有意销售由山鑫公司开发建造的金旺广场大楼，……销售价格确定为4150元/平方米。因王根波、梅花平销售是以小户型为单元的，所以王根波、梅花平要求山鑫公司联系有关部门将大面积户型分割为小户型，……王根波、梅花平在签订本协议时须支付山鑫公司保证金20万元，如果面积分割完成而王根波、梅花平放弃销售，山鑫公司不退还保证金，王根波、梅花平愿意将此保证金作为违约金赔偿给山鑫公司。签约后，梅花平向山鑫公司汇款20万元。2011年6月27日，山鑫公司与王根波、梅花平签订《房屋销售代理合同》（以下称为合同一）1份，约定：山鑫公司委托王根波、梅花平销售金旺广场部分闲置房源，为毛坯房，该项目为商办综合用房，销售面积共计7079.11平方米，其中出租部分面积为3457.91平方米，空置部分面积为3621.20平方米；代理期限为6个月，自2011年8月1日至2012年1月31日，在本合同到期前3天内，如双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长15天，合同到期后，如一方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理，在本合同有效代理期内，除非一方违约，双方不得单方面终止本合同；在本合同签约之日起7日内，王根波、梅花平须一次性支付山鑫公司代理保证金280万元，双方于2011年4月14日签署的协议草案中，山鑫公司向王根波、梅花平收取的销售保证金自动转为代理保证金，原协议草案作废，在销售完成后山鑫公司全额退还代理保证金300万元（不计息）；销售基价为4150元/平方米，销售总价为29378306.50元，溢价部分由王根波、梅花平享有，在代理期限内，王根波、梅花平若无法完成销售任务，则其余房产由王根波、梅花平购入，王根波、梅花平须保证在代理期限内销售总价全部到位，不足部分扣除代理保证金后由王根波、梅花平补足，鉴于出租区域已出租给他人经营，所以王根波、梅花平对该区域的销售须在2011年7月31日前根据市场摸底情况再商定是否需要代理销售；在合同期内，王根波、梅花平应做好以下工作：……（2）根据设计规范要求对项目进行分割、装饰、装修，并保证结构的安全性……，等等。同日，山鑫公司与王根波、梅花平又签订《房屋销售代理合同》（以下称为合同二）1份，合同内容与与合同一基本相同，但代理保证金为500万元，销售基价为4420元/平方米。签约后，王根波、梅花平向山鑫公司汇款280万元。2011年6月30日，梅花平、王根波与跃成公司签订《合作销售协议》1份，约定：对于山鑫公司建造的金旺广场大楼闲置房源销售期限以梅花平、王根波与山鑫公司签订的期限为准，即2011年8月1日至2012年1月31日；房屋总面积为7079.11平方（以实际测量为准），每平方为4420元，此面积分两部分，第一部分为空置部分，面积为3621.20平方（66套），此区域为包销模式，即在规定期限内必须完成销售任务，销售未完成部分由跃成公司打包，……；双方共同承担意向变更金和销售保证金，各自承担50%，即意向变更金每方10万，销售保证金每方240万，作为销售金旺广场保证金，支付给山鑫公司，在销售至剩余房款250万时，跃成公司有权利将其保证金作为房款抵付；装修由双方共同指定装修队伍，以价格和质量为标准，最终装修款全部由跃成公司承担；每销售一套跃成公司给予梅花平、王根波15000元。签约后，跃成公司分几次将250万元保证金交付给梅花平、王根波。2011年7月6日，梅花平与王唐明签订《购置加气混凝土砌块协议》1份，约定由王唐明承揽乍浦金旺广场4至6楼单身公寓混凝土加气块隔断工程。工程完工后，梅花平共支付工程款40.5万元。2011年10月15日，梅花平、王根波与跃成公司又签订《关于金旺公寓装修款项支付协议》1份，约定：涉案房屋的硬装修部分计价271万元，跃成公司已于2011年10月15日前支付35万元，余款约定分别于2011年10月20日、10月30日、11月15日、11月30日、12月15日、12月30日、2012年1月10日、1月20日支付20万元、25万元、30万元、30万元、30万元、30万元、30万元、41万元等内容。此后，跃成公司共计支付梅花平、王根波装修款210万元。2011年10月19日，王根波、梅花平与嘉兴港区杰事能装饰有限公司签订《装饰工程合同书》1份，约定由嘉兴港区杰事能装饰有限公司包工包料负责浙江山鑫置业有限公司金旺广场四、五、六层（面积3621平方米）装修工程，总价款2273108元。签约后，嘉兴港区杰事能装饰有限公司组织进行了施工，并完成了大部分工程，王根波、梅花平共向其支付装修款155万元。跃成公司共售出房产13套，面积为682.46平方米，总房款为2995500元，并已支付梅花平、王根波10套房屋佣金150000元。2012年12月20日，山鑫公司委托律师致函梅花平、王根波称由于未在合同约定的代理期限内完成销售面积，且至今已远远超过合同约定的代理期限，故2011年6月27日签订的《房屋销售代理合同》自收到之日解除，合同终止履行，合同解除后，已支付的500万元履约保证金作为违约金，山鑫公司不再返还等内容。梅花平、山根波于当日收到该函。2014年8月12日，山鑫公司与陈伟龙签订合同1份，约定由陈伟龙对乍浦金旺广场四层、五层、六层单身公寓及公共区域扫尾零星工程进行施工，合同价款550000元。陈伟龙按约完成施工后，山鑫公司向其支付了全部装修款。2015年1月28日，梅花平死亡。2016年7月23日，梅花平的继承人出具声明1份，载明：在2011年，王根波、梅花平与浙江山鑫置业有限公司签订房屋销售代理合同约定由王根波、梅花平在乍浦销售山鑫商办综合用房，缴纳了300万元保证金并对该项目进行装修花去装修费约271万元，后因山鑫公司以未达到销售数量为由将300万元保证金作为违约金没收。为此，梅花平与王根波一直与浙江山鑫置业有限公司交涉。现梅花平已故，梅花平的继承人就梅花平生前与王根波的合作项目中达成协议，根据该协议梅花平继承人已将与浙江山鑫置业有限公司有关的因房屋销售代理过程中的保证金、装修款以及房屋销售溢价款的主张归王根波处理，最终所得款项归王根波所有，梅花平全体继承人不再主张分配。另查明，跃成公司与梅花平、王根波合同纠纷一案，于2013年6月18日向本院起诉，本院受理后，梅花平、王根波于2013年7月3日提起反诉，本院受理反诉后决定与本诉合并审理。2013年8月21日，跃成公司向本院申请撤回本诉，本院依法裁定予以准许。2014年4月18日，本院出具（2013）嘉平商初字第853号民事判决书，判决跃成公司赔偿梅花平、王根波保证金损失500000元，并支付佣金45000元及装修款610000元。本院认为，民事行为应遵循诚实信用原则。本案中，山鑫公司与王根波、梅花平签订了2份《房屋销售代理合同》，原告主张该2份合同违反国家土地用途管制及国家建设规划许可制度相关规定，应属无效；被告则主张合同二有效，但因王根波、梅花平未能完成销售任务，属严重违约，故要求确认双方签订的合同二解除。本院认为，原告的主张不能成立，理由如下：一、根据被告提供的嘉兴港区城市建设管理处出具的情况说明和备案证明，涉案的公寓房已办理完全部批准手续，可以对外销售，且跃成公司代理销售的房屋已经办理了不动产登记手续，故涉案房屋的销售属于合法行为。二、在（2013）嘉平商初字第853号案件中，王根波、梅花平将合同二以及《解除房屋销售代理合同通知书》作为证据提交法院，说明二者认可该合同是具有法律效力的，现原告在本案中要求确认涉案的房屋销售代理合同无效，违反了“禁止反言”原则。三、（2013）嘉平商初字第853号民事判决书业已生效，在该判决书中本院对于合同二的效力已经认定。综上所述，原告的主张不能成立，且鉴于王根波、梅花平在（2013）嘉平商初字853号案件中将合同二作为证据提交本院，且本院对该合同予以认定，故王根波、梅花平与山鑫公司签订的2份《房屋销售代理合同》应以合同二为准，双方应根据该合同确定各自的权利义务，故原告要求确认双方签订的2份《销售代理合同无效》的请求，本院不予支持。山鑫公司于2012年12月20日发送《解除房屋销售代理合同通知书》给王根波、梅花平，要求解除双方签订的合同二，并没收履约保证金，对此王根波、梅花平未提出异议，二者甚至将该通知书作为（2013）嘉平商初字853号案件证据提交本院，并要求跃成公司赔偿其保证金50万元，说明王根波、梅花平认可该通知书的效力，并且同意山鑫公司关于解除合同二、没收履约保证金的意见，故本院确认合同二于被告收到通知书之日，即2012年12月20日解除，被告要求解除合同二以及要求原告支付剩余履约保证金200万元的反诉请求，本院予以支持；原告要求被告退还保证金300万元并赔偿利息损失的本诉请求，本院不予支持。原告要求被告返还装修费195.5万元并赔偿相应利息损失，本院认为，根据王根波、梅花平与跃成公司签订的《关于金旺公寓装修款项支付协议》，涉案房屋的硬装费用由跃成公司负担，且跃成公司已支付王根波、梅花平装修款210万元，剩余未付的61万元装修款在（2013）嘉平商初字第853号案件中本院也判决跃成公司应支付给王根波、梅花平，故涉案房屋的装修费系由跃成公司负担，原告无权要求被告返还该款。至于被告支出的装修费55万元，系在合同二解除后支付的，应由被告自行承担，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿因其违约行为造成的损失11171450元，本院认为，根据合同二的约定，如王根波、梅花平在代理期限内无法完成销售任务，则其余房产由二者购入，王根波、梅花平须保证在代理期限内销售总价全部到位，不足部分扣除代理保证金后由王根波、梅花平补足，现王根波、梅花平仅完成销售面积682.46平方米，未能完成销售任务给被告造成损失，理应予以赔偿，本院根据被告的请求，结合双方在合同二中的约定，确定王根波、梅花平应补足的数额为9989230.80元[（3621.20平方米-682.46平方米）*4420元/平方米-3000000元]；损失计算的期限，被告主张自代理销售期限届满2012年1月31日加上15天自动延长期，即2012年2月16日起计算至法院生效判决确定的履行之日止，本院认为，被告在反诉中自认将代理期延长至2012年7月31日，故应以2012年8月1日作为损失的起算时间，且鉴于合同二已于2012年12月20日解除，故损失的截止时间应计算至该时间节点为宜；至于损失的计算标准，被告主张按银行同期贷款利率2倍计算，缺乏依据，本院调整至按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算。本案中，王根波、梅花平系合作关系，二者为代理销售金旺广场大楼部分闲置房源签订了系列合同。在梅花平死亡后，其继承人一致同意将与山鑫公司有关的因房屋销售代理过程中的保证金、装修款以及房屋销售溢价款的权益归王根波处理，主张所得款项归王根波所有，该约定未违反法律，本院予以准许，本院确认涉案项目的权利义务统归原告享有和承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认梅花平、原告(反诉被告)王根波与被告（反诉原告）浙江山鑫置业有限公司于2011年6月27日签订的《房屋销售代理合同》于2012年12月20日解除；二、原告(反诉被告)王根波于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）浙江山鑫置业有限公司保证金2000000元，并赔偿损失（计算方式：以9989230.80元为本金，自2012年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至2012年12月20日止）；三、驳回原告（反诉被告）王根波的本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）浙江山鑫置业有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费63126元，由原告（反诉被告）王根波负担；反诉受理费61064元，由原告（反诉被告）王根波负担9326元，由被告（反诉原告）浙江山鑫置业有限公司负担51738元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  朱跃飞人民陪审员  戈弟根人民陪审员  张 军二〇一九年八月十五日法官助理朱骏健书记员怀笑晶