福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3324号 原告：黄敏，男，1986年5月25日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：郑珊，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林剑萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：林春生，男，1971年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 被告：林惠珍，女，1962年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：孙惠锋，男，1962年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告黄敏与被告林春生、林惠珍、孙惠锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄敏及其委托诉讼代理人郑姗、林剑萍与被告林春生的委托诉讼代理人李安荣到庭参加诉讼。被告林惠珍、孙惠锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄敏向本院提出诉讼请求：1.林春生、林惠珍、孙惠锋与黄敏签订的租赁合同于2018年4月30日解除；2.林春生、林惠珍、孙惠锋按租赁合同约定赔偿黄敏实际损失（装修残值损失）183938元及违约金（一倍经济损失）183938元。 事实和理由：林春生、林惠珍、孙惠锋于2005年12月20日签署一份《合作投资兴建厂房协议书》，合伙向厦门警备区后勤部承租位于黄厝村茂后社属后勤部所有的副食品生产基地内一处占地约4000平方米的土地，共同投资新建厂房，林春生、林惠珍、孙惠锋根据各自所占比例承担投资风险，享受收益。厂房落成后地址为厦门市思明区黄厝茂后380号之四（原黄厝茂后557号），实际用于出租。2017年，黄敏与林春生签订一份《房屋租赁协议书》（即讼争合同），约定将位于厦门市思明区黄厝茂后557号厂房内部分场所即该处二楼375平方米的厂房（即讼争房屋）出租给黄敏，租期自2017年7月1日至2022年7月1日，押金4500元，月租金4500元。黄敏为将毛坯厂房装修后转租，合同明确约定了租赁期间出租方同意承租方分割转租使用，并通过转账方式支付押金和租金至林惠珍的个人账户。2018年4月24日，黄敏突然接到厦门市思明区人民法院（2018）闽0203执2673号公告，该公告贴于租赁厂房大门处，责令林春生根据（2017）闽0203民初11838号民事判决书，将厦门市思明区黄厝路的房屋（含讼争房屋）于2018年5月10日前腾空并交付中国人民解放军福建省厦门警备区保障处（以下简称警备区保障处），到期仍不履行的，厦门市思明区人民法院将依法强制执行。厦门市思明区人民法院同时明确告知黄敏需于2018年5月10日前腾空租赁房屋。基于上述事实，黄敏认为林春生、林惠珍、孙惠锋因与警备区保障处的合同纠纷导致黄敏需于2018年5月10日前腾空讼争房屋，否则将被厦门市思明区人民法院强制执行，客观上讼争房屋无法使用，黄敏有权要求租赁合同于2018年4月30日解除。租赁合同解除后，黄敏有权要求林春生、林惠珍、孙惠锋按合同约定赔偿实际损失183938元，及承担实际经济损失一倍的违约金183938元。黄敏承租厂房用途为装修后转租，实际发生的装修费用为220726元，且均为硬装无法拆走重复利用，故黄敏的实际损失为剩余50个月的装修残值损失183938元。林春生、林惠珍、孙惠锋应赔偿黄敏的损失及违约金共计367876元。 林春生辩称，双方之间的《房屋租赁协议书》无效，讼争房屋没有合法手续，黄敏是清楚的，不存在解除合同一说。在合同无效的情况下，不应加倍赔偿，而应据实赔偿，并且黄敏自身存在过错，应承担相应的损失。林春生没有同意黄敏对讼争房屋进行装修，在此之前讼争房屋已经过多次出租，具有使用功能，无需进行装修，不存在装修损失，黄敏擅自装修要自行承担相应损失。林春生仅同意黄敏在露台上搭建和分割转租，并未同意黄敏转租讼争房屋，黄敏至今未在露台上搭建建筑物。林春生不知黄敏何时收到腾房公告，黄敏没有向林春生提出解除合同，也没有与林春生办理交接手续将讼争房屋返还林春生。因部队政策需要收回讼争房屋，林春生没有过错，不应承担赔偿责任。 林惠珍书面辩称，林惠珍不是本案当事人，黄敏起诉林惠珍缺乏事实和法律依据。《房屋租赁协议书》由林春生与黄敏签订，林惠珍不是合同的相对方，不承担合同的权利义务。林惠珍只是林春生聘用的财务经办人员，林惠珍收取租金纯属履行聘用职务的行为，并非林惠珍个人与黄敏之间的经济往来业务。林惠珍对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，并且合作投资兴建厂房与房屋租赁属于不同的法律关系，两者之间不存在因果关系。据此，林惠珍与本案处理结果在法律上不存在任何关系，请法院驳回黄敏对林惠珍的诉讼请求。 孙惠锋书面辩称，孙惠锋不是本案当事人，黄敏起诉孙惠锋缺乏事实和法律依据。《房屋租赁协议书》由林春生与黄敏签订，孙惠锋不是合同的相对方，不承担合同的权利义务。对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，并且合作投资兴建厂房与房屋租赁属于不同的法律关系，两者之间不存在因果关系。据此，孙惠锋与本案处理结果在法律上不存在任何关系，请法院驳回黄敏对孙惠锋的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月1日，黄敏与林春生签订一份《房屋租赁协议书》，约定如下：林春生将本案讼争的厦门市思明区黄厝村茂后社557号（即黄厝茂后380号之四）厂房内部分场所（二楼375平方米）出租给黄敏经营使用；租期5年，自2017年7月1日起至2022年7月1日止；林春生同意黄敏租赁房旁边一层楼的屋顶露台全部归黄敏免费使用5年，同意并支持黄敏新增建筑物，第六年开始林春生适当收取一定租金，租赁期间林春生同意黄敏分割转租使用；租赁期间遇政府或部队建设需要进行拆迁时，合同依法中止，双方不负违约责任；租金每月每平方米12元，保证金4500元；合同有效期内，林春生违约，需双倍赔偿黄敏所有经济损失，黄敏违约，林春生可没收黄敏押金并有权追讨黄敏所欠费用。 上述合同签订后，林春生将讼争房屋交付给黄敏使用，黄敏对讼争房屋进行了装修。黄敏向林惠珍的银行账户支付租金至2018年3月31日。 因本案讼争房屋系另案执行标的，本院于2018年4月24日发出通告，要求讼争房屋的实际使用人黄敏于2018年5月10日前腾退讼争房屋。2018年5月底，黄敏腾空搬离了讼争房屋。 另查明，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。本院向各方当事人释明，黄敏与林春生就讼争房屋签订的《房屋租赁协议书》无效。黄敏表示坚持其诉讼请求，林春生表示坚持其答辩意见。 审理中，黄敏主张其因装修讼争房屋发生装修费220726元，并提供工程造价表及相关凭证为证。林春生认为工程造价表及相关凭证系黄敏单方制作，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。黄敏向本院申请对讼争房屋（含厂房和露台）的装修费用（装修工程造价）进行司法鉴定。福建卓知项目投资顾问有限公司经鉴定出具工程造价鉴定报告，鉴定结论为讼争房屋的装修工程造价207261元，露台装修费用单列16315元，共计223576元。因林春生对鉴定报告提出异议，本院委托福建卓知项目投资顾问有限公司进行复核，经复核，讼争房屋加层部分的工程造价为84107元。黄敏为此支出鉴定费7357.52元。 黄敏主张林春生、林惠珍、孙惠锋之间是合作关系，孙惠锋负责与黄敏协商租赁合同的具体事项，林春生负责与黄敏签订租赁合同，林惠珍负责向黄敏收取租金，林春生、林惠珍、孙惠锋是共同出租人，应共同承担租赁合同项下的权利和义务。黄敏提供一份《合作投资兴建厂房协议书》证明其上述主张。林春生对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，林春生称其没有签署过该协议，其与林惠珍、孙惠锋没有合作关系，林惠珍是其聘请的财务人员。 黄敏还主张，林春生、林惠珍、孙惠锋在租赁过程中存在过错，林春生、林惠珍、孙惠锋于2017年7月与部队发生诉讼，但始终未向黄敏披露相关诉讼信息，若早日披露，黄敏就会减少投入，减少损失。 本院认为，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定讼争合同无效。鉴于林春生明知讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，仍将讼争房屋出租给黄敏，黄敏在签订讼争合同时未对房屋权属情况尽到合理而谨慎的审查义务，故双方对讼争合同无效均存在过错，本院酌情认定双方应各自承担50%的责任。 黄敏承租讼争房屋后进行了装修，林春生理应知道装修事宜而未提出异议，讼争合同无效，租赁双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经鉴定，讼争房屋的装修工程造价207261元，露台装修费用单列16315元，共计223576元。讼争合同约定租赁期限5年，黄敏实际承租11个月（2017年7月至2018年5月），根据剩余租赁期折算装修造价损失为182587元（223576元×49个月/60个月）。结合本院认定的责任比例，林春生应承担上述装修现值损失的50%即91293.5元。 鉴于讼争合同无效，黄敏与林春生对此均存在过错，故黄敏诉请确认讼争合同于2018年4月30日解除，林春生承担违约责任并支付违约金，于法无据，本院不予支持。 本案为房屋租赁合同纠纷，讼争《房屋租赁协议书》为黄敏与林春生签订，林惠珍、孙惠锋不是合同相对人，黄敏诉请林惠珍、孙惠锋承担赔偿责任，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林春生于本判决生效之日起七日内赔偿原告黄敏装修损失91293.5元； 二、驳回原告黄敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3409元，由原告黄敏负担2563元，被告林春生负担846元，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费7357.52元，由原告黄敏负担4353.2元，被告林春生负担3004.32元，该款项已由原告黄敏向鉴定机构缴纳，被告林春生应于本判决生效之日起七日内向原告黄敏支付3004.32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员朱 晨 二〇一九年八月六日 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。