广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初957号 原告：中国工商银行股份有限公司浦北县支行。住所地：浦北县江小江镇解放路197号。统一社会信用代码：91450722901232407N。 负责人：陈熊，行长。 委托诉讼代理人：冯恩艺，该行职员。 被告：黄锡友，男，1990年8月12日出生，汉族，广西浦北县人，住广西浦北县。 被告：广西万荣房地产开发有限公司。住所地：浦北县小江镇鲤鱼岭（万荣华府1号楼一层商铺）。统一社会信用代码：914507226927591130。 法定代表人:谢周忠。 委托诉讼代理人：郑科，广西桂展律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司浦北县支行（以下简称工行浦北县支行）与被告黄锡友、广西万荣房地产开发有限公司（万荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人冯恩艺和被告广西万荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑科到庭参加了诉讼。被告黄锡友经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 工行浦北县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A房信购字钦州分行浦北支行2014年0548号）；2、判令被告偿还原告贷款本金 212825.79元及利息871.61元，合计213697.4元（利息暂计至2019年1月21日，以后按合同约定另计，至债务清偿完毕为止）；3、判令原告对被告黄锡友提供的贷款抵押物，位于浦北县县城鲤鱼岭万荣华府Ｂ区【预购商品房抵押登记证明编号：20142832】享有优先受偿权；4、判令被告广西万荣房地产开发有限公司对上述第2项债务承担连带保证责任。事实和理由：被告黄锡友于2014年11月21日在原告办理个人一手住房购置贷款，贷款金额为人民币26.6万元。贷款期限为15年，还款方式为等额本息。贷款用于黄锡友购买位于浦北县县城鲤鱼岭万荣华府Ｂ区的房屋。被告黄锡友与原告于2014年11月7日签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A房信购字浦北支行2013年0352号），被告广西万荣房地产开发有限公司为上述贷款提供保证人担保，对借款承担连带保证责任。上述借款合同签订后，2014年11月21日，原告即根据被告黄锡友的委托将贷款支付给被告广西万荣房地产开发有限公司。被告黄锡友将购买的房屋为上述贷款作抵押，并办理了抵押登记（预购商品房抵押登记证明编号：20142832）。合同履行过程中，被告黄锡友没有按约归还贷款本金和利息，故原告按《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定要求解除借款合同编号A房信购字钦州分行浦北支行2014年0548号《个人购房借款/担保合同》，并立即清偿尚欠的全部贷款本息。原告向万荣公司送达《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》，但万荣公司至今未承担连带还款责任。 黄锡友未作答辩，也未向本院提供证据。 万荣公司辩称，1、原告请求归还借款事实无异议，应核实万荣华府已经支付的款项。2、万荣公司认为不应再对黄锡友的还款责任承担责任，根据合同20款第2条约定，不需要到万荣公司协助办理抵押协助，万荣公司认为应该是被告黄锡友或者原告不及时行使权力或者政策原因导致的，不是万荣公司的责任。长期不能办理抵押情况下还要万荣公司承担责任是不公平的。被告黄锡友具备偿还能力，其购买的房产已经办理正式的房产证，这套房已经属于黄锡友的财产，应由黄锡友的合法财产优先偿还，请求法庭驳回原告要求万荣公司承担责任的请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 因黄锡友未到庭，故无法质证，黄锡友未向法庭提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。 万荣公司对工行浦北县支行提供证据1、2、3三性无异议，但认为导致不能办理抵押登记的责任不在万荣公司。经本院审查认为，万荣公司对工行浦北县支行提供的证据虽然有异议但是没有提供足够的相反证据予以反驳，故对工行浦北县支行提供的全部证据本院予以确认，依法可以认定，作为定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月7日，工行浦北县支行作为贷款人、黄锡友作为借款人（抵押人）、万荣公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字钦州分行浦北支行2014年0548号），合同约定：黄锡友向工行浦北县支行贷款人民币26.6万元，用于购买位于浦北县县城鲤鱼岭万荣华府Ｂ区房屋，贷款期限为15年，还款方式为等额本息，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。罚息按在合同第四条约定利率基础上加收50%确定。并约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的有权解除本合同。万荣公司为上述贷款提供保证人担保，对借款承担连带保证责任。 2014年11月21日，工行浦北县支行根据黄锡友的委托将上述贷款支付给万荣公司。黄锡友并将上述购买的房屋为贷款作抵押，并办理了抵押登记（预购商品房抵押登记证明编号：20142832）。合同履行过程中，黄锡友没有按约归还贷款本金和利息，万荣公司也没有承担相应保证责任。截止2019年1月21日，黄锡友已连续23期不归还贷款本息。 另查明，工行浦北县支行先后扣除了万荣公司的保证金 34015.58元作为黄锡友归还贷款本息。截止2019年8月6日，黄锡友尚欠借款本金204096.2元。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及本院查明事实。 本案争议焦点：一、黄锡友尚欠借款本息是多少？二、本案担保人万荣公司是否需承担保证责任？三、万荣公司至今承担了多少保证责任？本院做如下评判： 本院认为，关于合同解除问题，工行浦北县支行与黄锡友、万荣公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字钦州分行浦北支行2014年0548号），是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同属有效合同，当事人均应依约履行合同义务。黄锡友借款之后不按合同约定归还款和支付利息累计23次未按时足额偿还贷款本息，符合双方约定的合同解除条件，故对工行浦北县支行要求解除与黄锡友、万荣公司之间签订了《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除之后，黄锡友应立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。至于抵押权的问题，虽然双方签订了抵押合同，并办理抵押权预告登记，但案涉房产上设定的仅仅是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。工行浦北县支行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，因此，工行浦北县支行要求对案涉房屋享有抵押权并优先受偿的请求不能得到支持，但工行浦北县支行仍然有权将案涉房屋作为黄锡友的一般责任财产依法进行处分。因涉案房屋未办理抵押登记，根据合同约定，万荣公司应为黄锡友的债务承担连带保证责任，因此，在难以实现物的担保的情况下，万荣公司应承担连带担保责任。根据我国《担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，万荣公司应当对主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用按连带责任保证承担保证责任。根据我国《担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，万荣公司承担保证责任后，有权向黄锡友追偿。故对万荣公司的抗辩意见不予采纳。黄锡友经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、被告黄锡友应归还原告中国工商银行股份有限公司浦北县支行借款本金204096.2元并支付利息（利息以人民币 204096.2元为基数，按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，从2019年8月6日起计至实际清偿之日止）； 二、被告广西万荣房地产开发有限公司对上述第一项黄锡友的债务和利息承担连带清偿责任； 三、被告广西万荣房地产开发有限公司承担保证责任后，有权就已承担责任部分向债务人即被告黄锡友追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司浦北县支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4505元，由被告黄锡友、广西万荣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  苏立光 人民陪审员  李钦新 人民陪审员  范源先 二〇一九年八月二十日 书 记 员  张宾彬