广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初15735号原告：广州市富轩置业有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号17A-3，统一社会信用代码914401013295385513。法定代表人：吴健梅，总经理。委托代理人：姜平、宋芊慧，分别系广东广之洲律师事务所律师、实习律师。被告：广州高置影业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号401房，统一社会信用代码91440106MA59B9WM25。法定代表人：叶文勇。原告广州市富轩置业有限公司诉被告广州高置影业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市富轩置业有限公司的委托代理人姜平、宋芊慧到庭参加了诉讼，被告广州高置影业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市富轩置业有限公司诉称：2015年10月，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将位于广州市天河区黄埔大道西路120号3楼306A、4楼401房号的铺位租给乙方用于商业用途，租赁期限为2016年1月1日至2030年10月31日，其中2018年11月1日至2019年10月31日每月租金为611195.7元，乙方应于每月5日前支付当月租金；如乙方迟延缴交租金及其他应缴费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额等。合同签订后，原告严格按照合同规定履行约定责任和义务，被告于2015年11月1日收取商铺，完成装修后即开业经营，但自2018年12月起被告未向原告支付租金，按合同双方约定被告己构成严重违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2018年12月至2019年4月的租金2959978.5元（其中2018年12月至2019年3月每月拖欠租金611195.7元，2019年4月拖欠租金515195.7元）及迟延违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）；2、被告向原告支付2016年1月1日至2016年6月30日的免租期租金3263772元（每月租金为543962元）；3、被告向原告支付2016年7月1日至2017年5月31日的优惠期租金差额部分1795074.6元（每月租金差额为163188.6元）；4、被告向原告支付律师代理费30000元；5、被告支付全部诉讼费用。被告广州高置影业有限公司于庭前提交书面答辩状称：一、根据《房屋租赁合同补充协议》，2018年12月1日至2019年4月30日的租金标准为每月403619.8元，合计应为2018099元。二、原告要求被告支付免租期租金3262772元、优惠期租金差额1795074.6元没有依据。首先，前述款项的性质为租金，根据（2018）粤0106民初726号民事调解书可知，被告从2017年2月开始已有欠付租金，原告对此知悉，但原告直至提起本案诉讼前都未要求被告支付免租期或优惠期租金的差额，故该追索权已过一年的诉讼时效，不应支持。其次，支付免租期租金及优惠期租金差额是被告违约时适用，支付迟延违约金是被告迟延交租时适用，故如被告迟延交租需同时适用上述违约条款，明显加重了被告的责任。再者，原、被告之间的合同除免租期外，并不存在租金优惠期，也就不存在租金差额。《房屋租赁合同补充协议》第13.3条是双方最终达成且金额确定的唯一租金标准，已变更了此前有关租金标准的约定。此外，租金优惠期是出租方给予承租方低于租赁期内其他时间租金标准的时期，一般较为短暂，但本合同中的租金优惠期包含了整个租赁期间，可见并不存在租金优惠期。三、原告主张的律师代理费是否实际发生没有依据，原告要求被告承担缺乏依据。经审理查明：据原告提交的编号为粤（2017）广州市不动产权第00211842号、00211843号《不动产权证》（复印件）显示，广州市天河区猎德经济发展公司（以下简称猎德公司）系广州市天河区黄埔大道西120号301房、401房的登记产权人。另原告提交的猎德公司出具的《权属及转租声明》载明：根据猎德公司与原告签订的《广州市房屋租赁合同》，原告对广州市天河区黄埔大道西路120号房地产享有自2016年1月1日至2035年12月31日期间的占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、转租、经营、收取租金、支付或收取其他一切有关费用）等。原、被告就广州市天河区黄埔大道西路120号306A、401房（以下简称涉案房屋）签订《广州市房屋租赁合同》。后原告（甲方）与被告（乙方）又就涉案房屋签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议，如本协议与原合同有不同规定，以本协议为准。甲方同意将涉案房屋在本协议约定的租赁期限内即2016年1月1日至2030年10月31日出租给乙方，乙方同意承租涉案房屋并根据本协议第3.1条的规定向甲方支付租金。（第3.1.1条）2016年1月1日至2017年10月31日的月租金为543962元，2017年11月1日至2018年10月31日的月租金为576599.72元，2018年11月1日至2019年10月31日的月租金为611195.7元。（第3.2条）乙方应于每月五（5）日前向甲方支付当月应付租金。（第11.1.1条）如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五（5‰）的迟延违约金。（第11.1.2）乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用，否则除了按上述11.1.1条执行外，……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。（第11.1.5条）乙方违反本协议的其他约定，且在甲方书面通知后十个工作日内未予纠正或完成整改的，甲方有权终止原合同及本协议，收回乙方承租物业并没收其已交纳的租赁保证金，乙方还承诺按合同期租金总额的20%支付违约金。（第13.7条）由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。（第13.12条）任何一方未能或延迟行使其在本协议项下享有的任何权利、未能或延迟要求另一方全面履行义务，不应构成对此权利之放弃，单一或部分地行使任何权利亦不应排除对任何其他权利的行使。（第13.13条）如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金，其中2016年1月1日至2016年6月30日为免租期，2016年7月1日至2018年10月31日的月租金为380773.4元，2018年11月1日至2019年10月31日的月租金为403619.8元等。2018年1月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付涉案房屋拖欠的2017年6月1日至2017年12月31日的租金合计3873099.44元及迟延违约金，因该次纠纷产生的律师费70000元等。后原、被告达成和解，被告同意向原告支付拖欠的租金合计3006242.8元，原告收到上述款项后，视为被告已结清截止至2017年12月31日的租金；被告同意赔偿原告因该案纠纷产生的律师费损失70000元等；本院以（2018）粤0106民初726号民事调解书予以确认。现原告主张，被告自2018年12月起又拖欠涉案房屋的租金。原告为证明其向被告催缴租金无果，向本院提交了如下证据：1、原告于2019年3月20日向被告发出的《有关租金事宜》（复印件），载明被告拖欠租金、违约金合计10877335.85元；函件下方显示“林秋楠2019.3.29”的签字，原告称“林秋楠”系被告员工。2、原告于2019年3月10日向被告发出的《催租函》（复印件），载明被告拖欠租金合计3405662.09元；函件下方的《签收回执》签收人处显示“林秋楠”的签字。3、原告及高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司（以下简称高成公司）共同于2019年3月15日向被告发出的《二次催缴费用函》（复印件），载明被告拖欠租金、管理费、水电费合计5214878.49元，如被告收到函件后3天内未付，其司有权按合同的约定收回涉案房屋等；函件下方的《签收回执》签收人处显示“林秋楠”的签字。4、原告及高成公司共同于2019年3月20日向被告发出的《最后一次催缴费用函》（复印件），载明被告拖欠租金、管理费、水电费合计5214878.49元，如被告收到函件后3天内未付，其司有权按合同的约定收回涉案房屋等；函件下方的《签收回执》签收人处显示“林秋楠”的签字。5、广东广之洲律师事务所于2019年3月20日向被告作出的《律师函》，主要内容为要求被告接到此函后三天内向原告及高成公司支付费用，否则原告及高成公司有权依合同约定暂停供水供电、解除合同等。6、原告于2019年4月20日向被告发出的《有关租金事宜》（复印件），载明被告拖欠租金、违约金合计10877335.85元；函件下方显示“林秋楠2019.4.24”的签字。7、原告于2019年5月20日向被告发出的《有关租金事宜》（复印件），载明被告拖欠租金、违约金合计11395136.16元；函件下方显示“林秋楠2019.5.28”的签字。另原告确认，因被告根本违约，原告已于2019年8月10日自行收回了涉案房屋。又，原告提交《委托合同》（载明原告委托广东广之洲律师事务所处理其与被告的房屋租赁合同纠纷案件，律师费为30000元）、中国建设银行单位客户专用回单（载明原告向广东广之洲律师事务所支付律师费30000元）、发票（载明广东广之洲律师事务所确认收到原告支付的有关被告案件的律师费30000元）证明其律师费支出。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应切实履行。原告已将涉案房屋交付被告使用，租赁期内，被告应依约向原告支付租金。因支付租金系被告的义务，应由被告举证证明，现被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证，本院采信原告主张，即被告拖欠原告2018年12月至2019年4月的租金。因《房屋租赁合同补充协议》第13.13条约定“如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额”，故原告现基于被告拖欠租金的违约行为要求被告按《房屋租赁合同补充协议》第3.1.1条约定的租金标准支付租金，具有合同依据，本院予以采纳。因原告主张被告拖欠2018年12月至2019年3月每月租金611195.7元，2019年4月租金515195.7元，未超过第3.1.1条约定的同时段月租金标准611195.7元，本院对原告要求被告支付2018年12月至2019年4月租金2959978.5元的诉讼请求予以支持。且根据《房屋租赁合同补充协议》第11.1.1条之约定，被告迟延支付租金的，应按每日千分之五的标准支付违约金，现原告要求被告以每月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计付违约金至清偿之日止，且主张各期违约金以本金为限，并无不妥，本院予以照准。另就原告要求被告支付2016年1月1日至2016年6月30日的免租期租金3263772元（543962元×6个月），2016年7月1日至2017年5月31日的优惠期租金差额部分1795074.6元【（543962元-380773.4元）×11个月）】，同样符合《房屋租赁合同补充协议》第3.1.1条、第13.13条之约定，本院予以支持。因（2018）粤0106民初726号民事调解书系原、被告就涉案房屋2017年6月1日至2017年12月31日的租金问题达成协议，不影响原告就其余合同履行期的免租期租金、优惠期租金差额向被告主张权利，且因被告违约行为持续发生，原告现依据《房屋租赁合同补充协议》第13.13条之约定要求被告支付免租期租金及优惠期租金差额部分并不存在已过诉讼时效的问题，且被告在免租期、优惠期实际使用了涉案房屋，现判令被告补缴费用亦不存在加重被告责任之说，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于律师费问题。原告已举证证明其律师费支出，其诉请被告支付本案纠纷所涉律师费30000元，具有合同依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州高置影业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市富轩置业有限公司支付2018年12月至2019年4月的租金合计2959978.5元及迟延交租的违约金（其中2018年12月至2019年3月每月以611195.7元为本金，2019年4月以515195.7元为本金；按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至清偿之日止；且各期违约金以本金为限）。二、被告广州高置影业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市富轩置业有限公司支付2016年1月至2016年6月的免租期租金合计3263772元。三、被告广州高置影业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市富轩置业有限公司支付2016年7月至2017年5月的优惠期租金差额部分合计1795074.6元。四、被告广州高置影业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市富轩置业有限公司支付律师费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68142元，由被告广州高置影业有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈妙航人民陪审员  肖添章二〇一九年八月二十七日书 记 员  邱莉晶