江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1204民初3974号 原告：申宏君，男，1962年12月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：高贵，江苏海之阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟慧慧，江苏海之阳律师事务所律师。 被告：泰州市姜堰区地产总公司，住泰州市姜堰区三水街道上海路88号，统一社会信用代码913212047040108993。 法定代表人：吴子玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章俊，江苏锦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。 第三人：泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司，住泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路248号，统一社会信用代码91321204790850113X。 法定代表人：贾书礼。 第三人：江苏未来房地产开发有限公司，住泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。 法定代表人：秦连喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦文银，该公司员工。 委托诉讼代理人：方溆，该公司员工。 原告申宏君与被告泰州市姜堰区地产总公司（以下简称姜堰地产总公司）、第三人泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦拆迁公司）、江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告申宏君及其委托诉讼代理人高贵、翟慧慧、被告委托诉讼代理人章俊、顾蓉，第三人未来房地产公司委托诉讼代理人方溆到庭参加诉讼，第三人晨曦拆迁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告剩余拆迁补偿款867198元，并赔偿原告因房屋被拆迁造成的利益损失1742704元；2.判令被告向原告给付停产停业损失（自2018年2月15日起，按每月4406.1元计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年7月30日，原告与被告、第三人晨曦拆迁公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定原告将位于姜堰区建筑面积为117.2平方米的非住宅营业性用房交被告拆迁，拆迁补偿安置方式为原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置过渡期为18个月，等等。被拆迁房屋补偿补助、提前搬迁奖合计1225132元。协议签订后，原告按约将房屋腾空后交被告拆迁，原告仅领取部分补偿补助款及提前拆迁奖合计357934元，剩余拆迁补偿款867198元未领取，用于代转安置房购房款，其中包含两个地下车位款76800元。上述协议签订后，被告提供拟安置房屋结构户型图给原告，图纸显示营业性用房上下三层，并注明了门面的宽度与长度，原告选择的营业性用房面积为141.7平方米，上下三层。安置过渡期届满时，用于安置拆迁户的房屋尚未开工建设，被告构成违约。原告原有房屋拆迁后，该地段由第三人未来房地产公司进行商业开发，但实际建成的房屋与拆迁时被告提供给原告的拟安置房屋结构户型图完全不符，门面宽度、长度均与约定的尺寸不符，且结构不合理，实用面积很小，基本丧失营业性用房的使用价值。实际建成的用于安置拆迁户的房屋为两层，没有三层。原告选择原址产权调换的合同目的不能实现，双方约定的产权调换安置方式无法履行，请求法院判准如上请求。 被告姜堰地产总公司辩称，原、被告之间仅签订了房屋拆迁补偿安置协议，没有签订房屋购买协议，对安置房屋的层级、面积、结构户型、门面宽度、长度等问题尚未能达成一致意见。第三人未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园项目已于2016年11月18日通过竣工验收，用于安置原告的房屋已具备交付条件。原告可以按照房屋拆迁补偿安置协议的约定进行选房。原告预留的安置房购房款，被告已支付给第三人未来房地产公司，用于抵算购房款。原告要求变更房屋拆迁补偿安置协议，返还拆迁补偿款无法律依据，法院不应支持。关于停产停业损失，原告已领取至2018年2月14日，被告同意按有关规定支付。请求法院依法判决。 第三人晨曦拆迁公司未作陈述，亦未提交证据。 第三人未来房地产公司述称，2012年1月10日未来房地产公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权。后未来房地产公司按照规划部门核准的图纸进行房地产开发，建成了姜堰罗马嘉园小区，该项目已通过竣工验收。在施工过程中，没有任何人向未来房地产公司提出店面房宽度、长度以及结构、车位等特殊要求。原告提出的相关损失无证据证明。 本院经审理认定事实如下：（一）2010年7月30日，原告与被告、第三人晨曦拆迁公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定原告将位于姜堰区建筑面积为117.2平方米的非住宅营业性用房交被告拆迁，原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置房的具体房号以其签订协议并腾空交房的先后顺序选择确定，另行签订安置房产权调换协议，双方按规定结算差价，各项补偿补助、提前搬迁奖合计1225132元，原告同意2010年8月14日前腾空交房，交被告验收拆迁，原告同意拆迁补偿款中的867198元（含两个车位款项76800元）代转安置房购房款，此款在结算产权调换差价时，不计付利息，其余的补偿补助款及提前搬迁奖计357934元，在腾空让房并验收合格后七日内被告支付给原告。被告同意原告以每个车位38400元的价格原地购买两个地下车位，选择地下车位的顺序以原告腾空交房时间确定，等等。协议签订后，原告按约将房屋交被告拆除，被告向原告支付了部分补偿补助款及提前搬迁奖合计357934元。2010年8月18日，拆迁实施单位（即第三人晨曦拆迁公司）、姜堰区住建局、包保部门（工商银行、原姜堰镇）的工作人员共同向原告出具会商纪要一份，载明：因南苑商场东侧地段申宏军一户两间车库实际用于营业附属用房，且面积较大，拆迁后只能置换车位，不能置换房屋。经共同会商，同意该户除协议签订拆迁补偿安置外，在产权调换房屋结算时由开发建设单位再行优惠叁万元。 （二）2012年1月10日，第三人未来房地产公司通过竞买方式取得案涉地段的国有建设用地使用权，后第三人未来房地产公司在该地段开发了罗马嘉园项目，该项目于2016年11月18日通过竣工验收。第三人未来房地产公司将其开发的罗马嘉园项目发包给江苏万邦建设集团有限公司（以下简称万邦公司）建设，2016年2月，未来房地产公司和万邦公司对罗马嘉园相关房屋进行联合销售，其公布的销售价格为人民路两层商业用房均价为每平方米19600元，西桥南街一层店铺为每平方米14600元，彭垛路一层店铺为每平方米11280元。2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为每平方米15000元。 （三）第三人未来房地产公司通过竞买方式取得案涉地段的国有建设用地使用权后，被告通过区财政部门将各拆迁户预留的安置房购房款转交给第三人未来房地产公司。 （四）原告与被告及第三人晨曦拆迁公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议后，原告已领取停产停业损失至2018年2月14日。 （五）与原告同期拆迁的拆迁户共20多户，目前正在本院审理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件共16件。上述拆迁户中，有部分拆迁户在签订城市房屋拆迁补偿安置协议后，又签订了房屋购买协议，有部分拆迁户仅签订了城市房屋拆迁补偿安置协议，未签订房屋购买协议。在已签订房屋购买协议的拆迁户中，有一部分约定安置房屋面积超出原拆除面积10平方米以内按二层价格计算，超过10平方米至20平方米的部分按优惠价计算，超出20平方米的部分按市场价计算。其中房价结算方式约定价格最低的为王静、钱静宜一户，协议约定一层按每平方米10453元计算，二层按每平方米6505元计算。本院于2016年1月18日受理方德民与姜堰地产总公司及第三人的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，后该案经一审、二审、发回重审、重审后二审，双方当事人于2017年9月18日达成庭外和解协议，方德民撤回起诉。 （六）本案审理过程中，原告与被告姜堰地产总公司于2019年7月15日签订协议书一份，约定原告自愿选择罗马嘉园1号楼长江东路22号营业房用作产权调换。原告在协议最后注明：两个车位不要，同意退款，另外加上叁万元优惠款。 （七）罗马嘉园1号楼长江东路22号营业房经测绘部门实测，建筑面积为157.2平方米，其中一层建筑面积为74.21平方米（含公摊面积6.71平方米）；二层建筑面积为82.99平方米（含公摊面积7.51平方米）。 本院认为,原告与被告、第三人晨曦拆迁公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。该协议签订后，原告并未选择确定安置房的具体房号，未与被告姜堰地产总公司签订房屋购买协议。因此原告以被告改变房屋结构为由，主张被告违约，缺乏事实依据，本院难以支持。审理过程中，原、被告双方签订书面协议，确认原告选择罗马嘉园1号楼长江东路22号营业房作为产权调换的安置房，应视为双方同意继续履行城市房屋拆迁补偿安置协议，被告姜堰地产总公司应向原告履行交房义务，原告应按约向被告履行交付房款义务，虽然被告就此仅作了答辩，未就此提起反诉，为减少当事人讼累，本院一并予以处理。 关于罗马嘉园1号楼长江东路22号的房屋总价，可参照罗马嘉园1、2号楼其他拆迁户的房款结算方式对该营业房总价款进行计算。被告姜堰地产总公司与拆迁户黄存网、陆怡、钱静宜（王建）、朱宏季、吉卿榕五户签订的房屋购买协议中，均对各拆迁户选择的商铺的一、二层价格作出了明确规定，同时约定超出面积在10平方米以内按安置价计算，超出面积在10-20平方米部分按优惠价计算。其中营业房价格约定最低的为钱静宜（王建）一户，该户与被告姜堰地产总公司的协议约定：一层按每平方米10453元结算，二层按每平方米6505元结算，超出面积在10平方米以内的部分按安置价结算，超出面积在10-20平方米的部分按优惠价每平方米7806元结算。审理中，被告对罗马嘉园1号楼、2号楼的各拆迁户选择的营业房均同意一层按每平方米10453元结算，二层按每平方米6505元结算，超出面积在10平方米以内的部分按安置价结算，超出面积在10-20平方米的部分按优惠价每平方米7806元结算。关于超出原拆迁房屋面积20平方米部分的价格标准，本院认为，2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为15000元，审理中，被告亦同意对罗马嘉园1号楼、2号楼各拆迁户的营业房面积超出原拆迁房屋面积20平方米部分的市场价按一、二层均价为每平方米15000元结算，故本院认为对于原告选择的罗马嘉园1号楼长江东路22号营业房超出原拆迁房屋面积20平方米部分的市场价按每平方米15000元结算房价，较为合理。本院参照上述房款结算方式，确认原告选择的罗马嘉园1号楼长江东路22号营业房房屋总价为：10453元/平方米×74.21平方米+6505元/平方米×42.99平方米+6505元/平方米×10平方米+7806元/平方米×10平方米+15000元/平方米×20平方米=1498477.08元。原告在房屋拆迁时预留的拆迁款867198元（含两个车位款76800元），应由原、被告在结算房屋价款时予以扣减。关于原告所称的会商纪要补偿款30000元，被告姜堰地产总公司表示认可，应在结算购房款时一并予以扣减。因原告已选择安置房屋，故对于原告起诉时主张的关于安置房屋可得利益损失无事实根据，本院不予支持。因被告可提供罗马嘉园地下车位供原告选择购买，而原告不愿意购买其他楼号的地下车位，故对于原告起诉时主张的车位可得利益损失无事实根据，本院不予支持。 关于原告房屋拆迁后的停产停业损失，原告已领取至2018年2月14日，对于2018年2月14日之后的停产停业损失，被告姜堰地产总公司表示同意支付，故对原告主张的停产停业损失，被告应当支付至本判决生效之日，标准按每月4406.1元计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告申宏君交付泰州市姜堰区罗马嘉园1号楼长江东路22号房屋；原告申宏君于被告交付房屋的同时向被告支付房屋价款601279.08元（已扣除原告预交的购房款、车位款及会商纪要优惠款）。 二、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告申宏君支付停产停业损失（自2018年2月15日起至本判决生效之日止，按4406.1元/月计算）。 三、驳回原告申宏君的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定支付迟延履行金。 如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28032元，由原告申宏君负担9032元，被告泰州市姜堰区地产总公司负担19000元（原告同意其预交的案件受理费19000元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费28032元。 审 判 长  钱忠兵 人民陪审员  高有银 人民陪审员  凌 嵘 二〇一九年八月五日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  霍雪梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。