山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1656号上诉人（原审被告）：安香玲，女，1959年11月2日出生，汉族，退休职工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：衣超，山东乾元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李迅建，男，1956年10月18日出生，汉族，退休职工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：衣超，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李富德，男，1969年2月26日出生，汉族，无固定职业，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：董华波，山东润富律师事务所律师。原审第三人：烟台金美房产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路60号2FC2005号。法定代表人：范洪君，总经理。委托诉讼代理人：王洋，该公司工作人员。上诉人安香玲、李迅建因与被上诉人李富德、原审第三人烟台金美房产经纪有限公司（以下简称金美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初5970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。安香玲、李迅建的共同委托诉讼代理人衣超，李富德的委托诉讼代理人董华波及金美公司的委托诉讼代理人王洋参加诉讼。本案现已审理终结。安香玲、李迅建上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初5970号民事判决；2、判令李富德承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、李富德未履行合同约定义务，未按时支付首付款及取得贷款审批。一审判决认定，李富德于2018年3月29日向金美公司支付了首付款40万元，且贷款审批于2018年4月11日通过，以此认定李富德依约履行了合同义务。事实上，首先，李富德的首付款40万元应是在2018年3月29日之后支付的，不然金美公司为何一直不给安香玲、李迅建查看转账记录，也不给看贷款资质，否则就是金美公司故意撒谎。而且，李富德出示的有关王晓蕾的银行卡历史交易明细的证据真实性值得怀疑，因为据调查银行工作人员，交易明细当中不能显示对方账户的全部名称。其次，李富德的贷款审批应当是2018年4月11日之后通过的。第一，2018年4月12日金美公司王经理跟安香玲、李迅建曾说过贷款出了点问题钱没到位；第二，金美公司李姓工作人员短信内容“那天让你和大哥去房管局提前先给你40万，等贷款批下来再去过户，是没过户之前就给你这40万”，该两点证明截止去房管局当天即2018年4月13日，贷款尚未审批下来，如果贷款批下来，金美公司就不会作出该表述。因此，是李富德违约在先，没有按时履行合同义务，且金美公司作为中介机构协助李富德撒谎，亦存在违约之嫌，故一审法院认定李富德已经依约履行了合同义务缺乏事实依据。2、安香玲、李迅建于2018年4月13日当天确实到过房管局，不存在违约行为。一审判决认定安香玲、李迅建未提供充分证据证明2018年4月13日因对方未到场导致过户不能，认定安香玲、李迅建违约。事实上，李迅建于2018年4月13日早上七点十分就到了房产交易中心，并且为了节省时间还提前把房产证从房管部门拿出来。芝罘区房管局有李迅建取走房产证的记录。当天，除了李迅建外，安香玲的两位亲属陪同李迅建在房管局，等待办理手续。另外，2018年4月13日当天并非真正的过户，而应当是查档。根据金美公司李姓工作人员短信内容，可以证明当天去房管局应当是查看房屋产权证是否能换成市证。既然当日并非要办理房屋过户，仅是查档，安香玲、李迅建就不存在不办理过户的违约行为。二、安香玲、李迅建并非因房屋价格上涨而反悔出售房屋，故不存在违约的主观故意。安香玲、李迅建之所以着急出售房屋是因为女儿在北京买房需要钱，而且用钱的截止时间为2018年4月15日，故2018年4月13日未等到李富德及金美公司到场办理过户手续时，安香玲、李迅建急于赶去北京办事，加上对李富德及金美公司先前行为的不信任，安香玲、李迅建于当天到烟台市芝罘区公证处办理了委托卖房的委托书公证。又因急于用钱，在当天另低价出售了女儿所有的烟台市芝罘区产，以此钱款用于北京购房。上述事实，足以证明安香玲、李迅建确实急于用钱而出售房屋，不存在因房屋价格上涨而故意不卖的违约行为，而且李富德违约在先，又因金美公司消极行为导致安香玲、李迅建对李富德及金美公司的不信任，最终导致如此结果。综上所述，请二审法院依法支持安香玲、李迅建的上诉请求，维护其二人合法权益。李富德辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分。1、李富德已经按照合同约定履行了义务，按时备齐了首付款且银行贷款审批已经通过。二、安香玲、李迅建违约的事实清楚，证据确实充分，应依法承担违约责任。三、安香玲、李迅建主张金美公司原因亦是其未办理过户的理由，不能成为其免除责任的事由。四、安香玲、李富德因房价上涨而反悔的主观意图非常明显。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，安香玲、李迅建违约事实清楚，依法应承担违约责任，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。金美公司述称，一审判决认定事实清楚，请二审驳回上诉，维持原判。李富德向一审法院起诉请求:1、安香玲、李迅建返还购房定金20000元，支付违约金124000元；2、安香玲、李迅建负担律师费11000元、诉讼财产保全责任保险费1000元、诉讼费、保全费。诉讼中，李富德变更诉讼请求如下：1、安香玲、李迅建继续履行合同，将房产过户到李富德名下，安香玲、李迅建支付违约金124000元；2、安香玲、李迅建向李富德交付房屋；3、安香玲、李迅建负担律师费11000元、诉讼财产保全责任保险费1000元、诉讼费、保全费。一审法院认定事实：安香玲与李迅建系夫妻关系,于1984年登记结婚。涉案房屋（建筑面积70.32平方米）于2002年9月26日登记在安香玲名下（产权证号为烟房权证芝字第××号），系安香玲、李迅建的共同财产。2018年3月13日，李迅建与金美公司签订《房产销售委托书》，以620000元的价格委托金美公司销售涉案房屋。同日，李迅建和李富德签订《房屋买卖确认书》，安香玲、李迅建确认愿意以620000元出售涉案房屋，李富德也愿意以该成交价购买，双方各自支付服务报酬给中介方（按房屋成交价的1%支付）。2018年3月13日，李富德作为买受人、安香玲作为出卖人（李迅建代为签字）、金美公司作为居间方在签订的《房屋买卖合同》中约定：安香玲、李迅建将涉案房屋出售给李富德，配套设施包括水、电、暖气投资、小棚，固定装修包括床、沙发、热水器、油烟机、燃气灶。房屋总房款620000元，含以上配套设施。合同签订之日，金美公司代安香玲、李迅建收取定金20000元（定金冲抵房款）。李富德应在合同签订后2日内将贷款所需材料备齐交于金美公司，并于2018年4月13日前，将首付款400000元及佣金（房价的1%和贷款额的1%，房屋不足50000元的收取500-1000元）和手续费备齐交于金美公司，在银行审批合格，安香玲、李迅建房证查档无问题和手续费备齐交于金美公司，金美公司通知李富德和安香玲、李迅建办理过户手续，待过户手续办理完毕当日，安香玲、李迅建收取首付款（扣除相关费用）、过户当日内，李富德于安香玲、李迅建交接房屋，安香玲、李迅建保证房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时，安香玲、李迅建收取剩余房款。如安香玲、李迅建仍有欠费未结清，李富德或金美公司有权从未付房款中扣除代交，对于扣费后剩余房款，安香玲、李迅建予以认可接收。李富德、安香玲及李迅建必须在接到金美公司通知2日内办理房证过户手续，否则构成违约，相关税费按照国家即时规定各自交纳。李富德和安香玲、李迅建均不得违约，如有违约行为，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费及赔偿守约方房价20%的违约金，并支付金美公司房价2%的服务佣金和中介方与守约方维权所产生的律师费、诉讼费等相关费用。过户当日扣除安香玲、李迅建1%中介费及20000元腾房押金，剩余房款转给被告，待房屋交接完毕、户口迁出，腾房押金原数无息返还。当日，金美公司向李富德出具收取定金20000元的收据。2018年3月15日，李迅建代安香玲出具收条，收条载明安香玲收到金美公司转交的李富德购买涉案房屋定金10000元。落款处由安香玲签字的日期为2018年3月15日（该日期由金美公司填写，安香玲实际签署日期为2018年4月12日）的《房屋出售授权委托书》载明，安香玲名下涉案房屋因个人原因无法前来签订此房屋买卖合同，特委托李迅建为代理人，全权代表安香玲签订此房屋买卖合同及代收房款、物业交接的相关事宜，对受托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，安香玲均予以认可并承担相应的责任，若有违约愿意以三倍的定金金额赔偿购房人。涉案房屋现由安香玲、李迅建使用。庭审中，李富德称：2018年3月13日金美公司工作人员李华英领其到涉案房屋实地看房，期间李迅建给安香玲打电话说卖房的事，后来双方到金美公司签订了房屋买卖确认书、房屋买卖合同、房产销售委托书。签订合同当天，李富德向金美公司支付定金20000元。签订合同后，李富德将贷款材料和查档材料交给金美公司，根据金美公司的指示于2018年3月29日将约定的首付款400000元打到了金美公司指定账户。李富德在中国银行芝罘分行办理了银行贷款，安香玲提供了一张中国银行银行卡，李富德夫妻双方到银行签了字，提供身份证、户口本、结婚证、征信报告、收入证明等，银行口头通知贷款审批已经通过。房屋买卖合同中约定李富德应在2018年4月13日前将首付款400000元及佣金和手续费交于金美公司，手续费是200元，王洋称这200元虽然合同有约定但金美公司实际不收，李富德没交纳，佣金就是中介费6200元，李富德已经向金美公司交付；买卖合同中约定在银行审批合格、安香玲、李迅建房产证查档无问题和手续费备齐交于金美公司，金美公司通知李富德和安香玲、李迅建办理过户手续，这里的手续费是安香玲、李迅建和金美公司之间的关系，与李富德无关，涉案房屋现已经符合过户条件。2018年4月12日，李富德接到金美公司的电话约定2018年4月13日到房产交易中心办理过户手续，但是4月13日当天二安香玲、李迅建没有到场，后，李富德一直催促金美公司联系安香玲、李迅建办理过户，李富德也给安香玲、李迅建发送过通知函催促安香玲、李迅建办理过户，但是至今安香玲、李迅建没有履行合同义务。关于购房余款200000元，银行贷款的审批现在仍然有效力，银行贷款的200000元下来后就支付给安香玲、李迅建。对此，李富德提交以下证据予以证明：1、李富德与徐厚莲的结婚证一份，证明李富德的妻子徐厚莲于2018年3月29日存入中介方指定工作人员王晓蕾账户中190000元，该款项系代李富德支付的首付款190000元。2、金美公司会计王晓蕾的劳动合同书、劳动用工备案花名册、招用职工登记表、王晓蕾的身份证复印件、王晓蕾的银行卡历史交易明细（载明2018年3月29日李富德存入201780元、李厚莲存入190000元）、2018年3月29日金美公司向李富德出具的首付款现金8220元收据各一份，证明李富德按金美公司的要求将首付款存入了其指定的会计王晓蕾的账户中，李富德于2018年3月29日存入201780元，李富德妻子徐厚莲于同日存入190000元，金美公司还收到李富德交付的现金8220元。3、金美公司工作人员李华英的劳动合同书、2018年4月13日的通话详单一页（李富德称这是李华英手机号135××××0692的通话记录；通话详单中显示2018年4月13日9时57分、11时39分主叫137××××5742）、短信记录（李富德称是李华英用手机号135××××0692向安香玲、李迅建发送的短信；短信内容显示2018年4月25日、5月2日、5月6日、5月18日向137××××5742发送短信要求回来过户、解决事情；2018年4月25日、4月30日、5月6日、5月19日向158××××8262发送短信要求回来过户、解决事情）、手机号135××××0692在2018年4、5月的短信记录详单、金美公司工作人员王洋手机号137××××7923的通话详单（显示2018年4月13日9时36分、11时32分主叫137××××5742），以上证据证明2018年4月13日李富德与金美公司的工作人员王洋在房产交易中心等待安香玲、李迅建一起办理过户手续，但是一直没有等到安香玲、李迅建，期间王洋、李华英打电话给安香玲要求其到场办理过户，但是安香玲一直没有到场，安香玲、李迅建经中介方多次通知后拒绝履行合同约定的办理过户手续的义务，安香玲、李迅建构成违约。4、李富德委托金美公司工作人员用手机发送给安香玲、李迅建的日期为2018年5月7日的通知函一份，证明李富德催促安香玲、李迅建办理过户手续，安香玲、李迅建至今未履行合同约定的过户义务。5、李富德与山东润富律师事务所签订的委托代理合同、东润富律师事务所出具的11000元收费发票、1000元诉讼财产保全责任保险费发票各一份，证明因安香玲、李迅建的违约，李富德维权支付律师费11000元、诉讼财产保全责任保险费1000元。6、芝罘区房产交易中心查档凭证复印件一份，证明对涉案房屋房产查档材料提交的时间是2018年3月28日，查档时限是7个工作日，安香玲、李迅建陈述其2018年4月13日到房产交易中心房管部门取房产证时证件在该部门已存放一个多月，不能成立。安香玲、李迅建质证称：对证据1真实性没有异议，对证明内容不清楚，在4月12日之前安香玲、李迅建多次要求看转账记录和李富德的贷款资质，但是金美公司不给答复，后来金美公司经理说贷款出问题了，所以金美公司不敢过户。对证据2不清楚，金美公司没有收到首付款和定金。对证据3真实性不清楚，137××××5742、158××××8262系安香玲、李迅建的手机号，但是因为电话不好用，4月13日安香玲把手机给妹妹了，之后安香玲再没有用过这个手机号，直到2018年8月22日安香玲才重新使用了该手机号码；4月13日李华英和王洋都给安香玲打过电话，安香玲过户当天去了，即使安香玲不去李迅建有授权也可以办理过户；安香玲、李迅建也看见过金美公司要求赶快回去处理房子的事的短信，但是太忙眼睛不好没有仔细看内容，金美公司失信在先，安香玲、李迅建不相信金美公司了，也没有搭理。对证据4的质证意见同证据3。对证据5真实性不清楚，安香玲、李迅建没违约，不应该承担该费用。对证据6没有异议，但是2018年3月13日李迅建就将房产证原件交给金美公司，直至28日金美公司才提交了材料。金美公司对以上证据均无异议。安香玲、李迅建表示：签订合同当天安香玲不在家，告诉李迅建就领着看房子、千万别签合同，但是当天晚些时间安香玲接到李迅建的电话告诉说房子已经卖了、买房的人还认识安香玲，但其实安香玲并不认识李富德，当时安香玲还觉得620000元卖便宜了，销售委托书和房屋买卖确认书都是李迅建当天签订的。第二天，金美公司让安香玲签订授权委托书，安香玲看授权委托书中约定如有违约三倍赔偿，安香玲不同意签订，直至4月12日金美公司逼着安香玲签了字，当天王洋还告诉贷款没办下来、让安香玲、李迅建第二天一上班早早去过户。4月13日，李迅建7点10分就到了房产交易中心，为了节省时间还提前把房产证从房管部门拿出来，但是直到中午也没见到李富德和金美公司工作人员，当天王洋也没有到场，如果到场的话，王洋不可能电话里告诉安香玲去了给中介其他人打电话，当时也明确说了他不去。金美公司保证4月13日之前安香玲、李迅建能收到400000元首付款，2018年3月14日李迅建到金美公司处领取保证4月13日之前收到首付款的保证金10000元。如果李富德3月29日付了首付款，为什么金美公司一直不给安香玲、李迅建查看转账记录，也不给看贷款资质，金美公司没有尽到义务，所以安香玲、李迅建没有过户。查档材料提得晚是因金美公司耽误时间了。金美公司还告诉区证改市证，实际上也没有改。李富德存在以下违约行为：1.合同第1条写的是依据法律制订的合同，这个合同有没有违反法律规定；2.买卖公平自愿，合同里面约定的家具安香玲、李迅建是不同意给李富德的，但是合同里面就给写上了；3.买卖自愿，强迫安香玲签订授权委托书；4.按照合同约定李富德的20000元应该交给金美公司，但是金美公司给了安香玲、李迅建10000元并保证4月13日之前给安香玲、李迅建首付款，安香玲、李迅建没有收到20000元，李富德和金美公司是怎么回事安香玲、李迅建不知道；5.金美公司承诺4月13日之前将首付款付给安香玲、李迅建，但是没给写合同里，后来也不承认，金美公司不按照法律办事；6.金美公司让安香玲、李迅建办了两张银行卡，但是一直都没有往里面打钱，4月12日告诉李富德贷款没有办理下来，李富德私自拿安香玲、李迅建的卡去办贷款；7.安香玲、李迅建至今没有收到李富德的购房款；8.李富德不给钱就让安香玲、李迅建过户是想霸占安香玲、李迅建的房子；9.过户时李富德和金美公司没有去，但是金美公司又出庭做伪证。鉴于以上违约行为买卖合同应该是无效的，安香玲、李迅建不同意过户给李富德。安香玲、李迅建提交了以下证据：1、涉案房屋房屋所有权证一份，证明2018年4月13日过户当天李迅建到房产交易中心询问，房产交易中心工作人员告知该证件已经在交易中心放了好长时间了快一个月了、一直没有人管，李迅建就将原件拿回在交易中心等着李富德过户，但李富德没来，证明当天李迅建去过户了，但是是对方没来。2、2018年8月23日晚李迅建和女儿的微信聊天记录。李迅建称，女儿通过微信发照片的方式将之前安香玲、李迅建和金美公司（手机号156××××5802）就过户短信沟通的情况发送给李迅建，并且2018年3月14日金美公司要求安香玲、李迅建女儿替安香玲按手印出具一份授权书邮过去，李迅建和女儿就此事也进行了沟通，还有2018年3月24日至25日安香玲网上购买火车票的截图，证明3月15日安香玲在北京，不可能在3月15日签订授权书，金美公司造假。3、安香玲、李迅建女儿李信汝在北京买房的房屋买卖合同一份，证明2018年4月15日安香玲、李迅建就要交首付款，所以之前急于取得李富德的首付。李富德质证称：对证据1真实性没有异议，对证明内容有异议，安香玲、李迅建所述不属实，2018年4月13日李富德及金美公司工作人员8点左右即到达房产交易中心门口一直等待安香玲、李迅建一起办理过户手续，等到约9点半左右没有见到安香玲、李迅建，金美公司工作人员王洋打电话联系安香玲，安香玲讲走到火车站快到了，但是李富德及金美公司工作人员等到11点半仍没有见到安香玲到达现场，金美公司工作人员又打电话给安香玲，但是安香玲、李迅建当天一直没有出现，期间金美公司的业务员李华英在9点半以后以及11点半以后也打了电话联系安香玲、李迅建，但是安香玲、李迅建一直没有到场；涉案房屋的查档时间是2018年3月底，根据安香玲、李迅建在庭审当中陈述去拿房产证时工作人员称查档已经一个多月了、证一直放在这里，从安香玲、李迅建所述的上述事实来看安香玲、李迅建取证的时间亦不是2018年4月13日，证明不了安香玲、李迅建在2018年4月13日到过房产交易中心。对证据2的真实性无法确认，从短信内容中可以看出金美公司多次催促安香玲、李迅建履行过户手续，但安香玲、李迅建至今仍未履行；对于要求安香玲、李迅建女儿代出具授权委托书的事李富德不清楚；对于火车票真实性没有异议。证据3与本案无关，李富德已经依照合同约定将首付款400000元打入了金美公司指定账户，安香玲、李迅建取得首付款的前提条件是过户手续办理完毕后，但是安香玲、李迅建至今没有履行过户手续办理义务。金美公司质证称：对证据1真实性没有异议，金美公司4月12日通知买卖双方办手续，金美公司去了后安香玲、李迅建没去，之后安香玲、李迅建自己去了，后期安香玲、李迅建把房产证从房管局拿走了；对证据2，156××××5802系金美公司工作人员王晓蕾的手机号，金美公司工作人员从未用该手机向安香玲、李迅建发送要求他人在授权委托书上代安香玲签字摁手印的信息；因为房产证是安香玲的名字，安香玲签了委托书给李迅建，委托书是安香玲本人签字，实际签署时间应该是在2018年4月12日，授权上的日期是后期金美公司填写的；证据3与金美公司无关。4、安香玲2018年4月21日、5月1日与金美公司工作人员（手机号156××××5802）的短信往来记录以及2018年11月25日和金美公司姓李的工作人员（手机号135××××0692）的短信往来记录，证明贷款没办下来，首付款没到位、过户没去。135××××0692短信中提到“如果你那天早上和大哥一起去房管局，就没有以后这些事情了，现在你全款也早就到位了““那天让你和大哥去房管局是提前先给你40万，等贷款批下来再去过户，是没过户之前就给你这40万，因为你急用，我们中介给你是有风险的”“当时就是因为你着急用钱，我们王总看在我上去说你和我挺好的，就相信我，说是两部作为一步走，让你和大哥去房管局，我们看看房证换成市证没问题的话，回来就把钱给你和大哥”“我公司在没有过户之前是不能给房主首付的，就因为你着急用钱，我上去在公司签字，做了担保的，公司才同意这么做的”“我送你走的时候，你和大哥同意明天早上去房管局的，结果你没去，事情就发展到今天这样了”“王经理和李富德他们不用去，我公司有专门负责过户的业务员，她去了”。李富德表示对短信真实性无法确认，从短信的内容可以确认安香玲、李迅建没有配合办理过户手续，不能证明贷款没办下来，首付款没到位，过户当天李富德与中介人员确实在现场等待。金美公司称，安香玲、李迅建短信往来的两个手机号码是金美公司工作人员的，贷款的确是办下来了，审批通过，首付款也支付了，过户当天金美公司委托诉讼代理人和金美公司专门负责过户的工作人员、李富德夫妻确实到场了。5、查询时间为2018年4月12日、查询申请人为安香玲、李迅建的房屋权属登记信息查询证明一份，证明金美公司委托诉讼代理人告知安香玲、李迅建为防止第二天人太多在过户前一天查询该证明，安香玲、李迅建就去查了，配合过户。李富德对证据5真实性没有异议，不清楚金美公司是否告知过安香玲、李迅建，认为证明不了安香玲、李迅建第二天去配合过户。金美公司对证据本身没有异议，金美公司委托诉讼代理人表示忘记有没有告诉安香玲、李迅建让其提前查询。6、金美公司委托诉讼代理人王洋在2018年4月13日向安香玲发送的短信截图照片一张（内容为“156××××1593”办过户的小高），证明过户当天王洋和李富德没去，王洋让安香玲、李迅建去了联系短信里面姓高的人，当天安香玲、李迅建去了也没有找到这个姓高的人。李富德质证称对短信不清楚，证明不了安香玲、李迅建的主张。金美公司对短信没有异议，称是让安香玲、李迅建去联系办手续的人，但是安香玲、李迅建没有去。金美公司表示：签完合同以后李富德交了20000元定金。2018年3月20日左右，金美公司收到李富德的结婚证、身份证、户口本、收入证明、征信报告等材料，收到材料后，金美公司将买卖双方的贷款材料送到中国银行芝罘分行。2018年4月10日左右，金美公司接到银行电话告知李富德贷款审批通过。李富德在3月底左右把首付款400000元备齐交到金美公司。3月28日金美公司将双方材料交到交易中心查档。2018年4月12日安香玲、李迅建去询问的时候，王洋未告诉过李富德的贷款没有办下来、未告诉过400000元没有打过来，也没有说过“想要400000元，就必须给我签”以要求安香玲签授权委托书，金美公司约定4月13日办理房屋过户手续并通知了买卖双方，次日金美公司和李富德去了，安香玲、李迅建没去，王洋给安香玲打了两个电话告诉安香玲来了可以给他或给其他人打电话，安香玲都说在路上了，但是直到中午也没去，之后安香玲、李迅建不接电话，发短信让安香玲、李迅建办过户，安香玲、李迅建也没有回复，至今没有办理过户手续。合同中约定的佣金和手续费应该是给金美公司的，李富德没有交，金美公司对此不提异议，涉案房屋现符合合同约定的过户条件。王洋未向安香玲说过区证改成市证还要一个星期，金美公司其他人说没说过不清楚。关于首付款，过户的话可以向安香玲、李迅建支付首付款，过不了户不能支付。另，经一审法院向中国银行股份有限公司芝罘分行客户经理慕程红调查，慕程红称李富德于2018年3月20日申请贷款，该行于2018年4月11日审批通过其贷款。诉讼中，根据李富德申请，一审法院依法裁定查封了涉案房屋。一审法院认为：李迅建代安香玲与李富德、金美公司于2018年3月13日就坐落于烟台市芝罘区房屋签订的《房屋买卖合同》，经安香玲签署对李迅建的授权委托书的追认，应视为李富德、安香玲、李迅建和金美公司的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。2018年3月13日金美公司向李富德出具了20000元定金的收款收据且安香玲、李迅建已自金美公司领取了10000元定金的事实清楚；根据李富德提交的金美公司工作人员王晓蕾的银行卡交易明细和金美公司向李富德出具的8220元收据，可以证实2018年3月29日李富德向金美公司支付了首付款400000元的事实；根据一审法院调查，李富德的贷款审批已于2018年4月11日通过，故一审法院认定李富德已依约履行了合同义务。庭审中李富德和安香玲、李迅建均认可2018年4月12日金美公司通知次日办理过户手续，并均称己方到场对方未到场，对此，安香玲、李迅建提供的涉案房屋房屋所有权证、委托诉讼代理人王洋发给其的短信无法直接证明其主张，安香玲、李迅建提供的金美公司李姓工作人员的短信“王经理和李富德他们不用去，我公司有专门负责过户的业务员，她去了”，该短信系金美公司工作人员发送，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭其短信内容不足以认定当天李富德未到场导致过户不能，同时，其短信中也提到“我送你走的时候，你和大哥同意明天早上去房管局的，结果你没去，事情就发展到今天这样了”等内容，其亦未认可当天安香玲、李迅建到场，故在李富德依约履行付款义务的情况下，安香玲、李迅建未提供充分证据证明2018年4月13日因对方未到场导致过户不能，对其主张不予采纳，安香玲、李迅建在之后对李富德和金美公司多次催促其过户的请求置之不理，未依约履行协助过户义务，存在违约行为，应承担违约责任。一审法院考虑到，根据金美公司李姓工作人员发送的短信“那天让你和大哥去房管局是提前先给你40万，等贷款批下来再去过户，是没过户之前就给你这40万，因为你急用，我们中介给你是有风险的”“我公司在没有过户之前是不能给房主首付的，就因为你着急用钱，我上去在公司签字，做了担保的，公司才同意这么做的”的短信内容，可看出因安香玲、李迅建急需首付款金美公司曾向安香玲、李迅建承诺过没过户前即向安香玲、李迅建给付首付款400000元，安香玲、李迅建至今未收到首付款400000元的事实清楚，故其在之后不配合继续履行房屋买卖合同与金美公司存在一定关系，结合本案实际情况，一审法院认为安香玲、李迅建赔偿李富德违约金62000元为宜，对李富德请求的超出部分，不予支持。李富德要求安香玲、李迅建协助办理涉案房屋的过户手续、交付房屋并赔偿律师费损失11000元、诉讼保全担保保险费损失1000元，符合《房屋买卖合同》的约定，予以支持。涉案房屋系安香玲、李迅建的共同财产，李富德要求李迅建承担责任，与法相合，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、安香玲、李迅建继续履行安香玲与李富德、金美公司于2018年3月13日就坐落于烟台市芝罘区房屋签订的《房屋买卖合同》，限安香玲、李迅建于判决生效之日起10日内协助李富德办理上述房屋的过户手续；二、限安香玲、李迅建于判决生效之日起30日内将坐落于烟台市芝罘区房屋腾出并交付给李富德；三、限安香玲、李迅建于判决生效之日起10日向李富德支付违约金62000元并赔偿李富德律师费损失11000元、诉讼保全担保保险费损失1000元；四、驳回李富德的其他诉讼请求。如安香玲、李迅建未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10000元减半收取5000元、保全费1298元，由安香玲、李迅建负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、安香玲、李迅建提交1、落款日期2018年4月13日、委托人安香玲、李迅建的委托书一份，载明“……委托人李迅建与安香玲二人系夫妻关系，二人共有房产一处，位于烟台市芝罘区，《房屋所有权证》编号：烟房权证芝字第××号，建筑面积：70.32平方米，该房屋暂未办理《国有土地使用证》。现委托人欲出售上述房产。因委托人在北京定居生活，不能亲自到烟台市不动产登记中心及相关部门办理出售上述房产的相关手续，特委托安国华代为办理如下事宜：……”；2、2018年4月17日山东省烟台市芝罘公证处出具的公证书一份，载明“申请人：李迅建、安香玲，公证事项：委托。兹证明李迅建、安香玲于二〇一八年四月十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺指印（右手大拇指），并表示知悉委托的法律意义和法律后果。……公证员：范春蕾。”上述证据共同证明安香玲、李迅建于2018年4月13日到达过芝罘区房产交易中心并取走了涉案房屋的所有权证书。李富德及金美公司对上述证据的真实性没有异议，但认为该公证书并不能证明安香玲、李迅建当日到过房产交易中心，且其二人在涉案房屋买卖合同尚未解除的情况下，又将涉案房屋委托他人代为出售，不想将涉案房屋出售给李富德的违约事实清楚。本院认为，该公证书仅能证明安香玲、李迅建于2018年4月13日到过烟台市芝罘区公证处，并不能证明其二人到过芝罘区房产交易中心，故对安香玲、李迅建主张的事实，本院不能认定。二、本院根据安香玲、李迅建申请前往烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区幸福支行和中国银行股份有限公司烟台芝罘支行调取了以下证据：1、烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区幸福支行出具的加盖业务专用章的“115401活期查询”，从该证据可以看出李富德及妻子徐厚莲2018年3月29日向王晓蕾账户转款391780元；2、中国银行股份有限公司烟台芝罘支行出具的李富德银行贷款“历史审批记录”和“贷款查询列表”，上述材料可以看出李富德于2018年4月11日通过银行贷款审批。各方当事人对上述证据的真实性及证明内容均予以认可，故本院对李富德2018年3月29日向金美公司付款391780元并于2018年4月11日通过银行贷款审批的事实予以确认。三、李富德和金美公司主张双方按照约定于2018年4月13日共同到达烟台市芝罘区不动产交易中心，但多次电话催促安香玲，安香玲、李迅建均未到场；安香玲、李迅建则主张李迅建于2018年4月13日按照约定到达现场，曾通过安香玲妹妹的手机联系过金美公司，但各方当事人均未提交充分证据证明其主张。为查清案件事实，本院于2019年8月1日前往烟台市芝罘区不动产登记中心调取2018年4月13日监控记录，该中心综合科虢科长称监控记录因时间太久无法保存。因此，李富德及安香玲、李迅建关于2018年4月13日己方到达烟台市芝罘区不动产交易中心而对方未到场的主张，本院均不予采信。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题在于：一、李富德是否按照合同约定向金美公司支付了涉案房屋首付款；二、安香玲、李迅建是否存在违约，应否承担违约责任；三、涉案房屋买卖合同应否继续履行。关于焦点一：李富德是否按照合同约定向金美公司支付了涉案房屋首付款的问题。根据李富德及妻子徐厚莲烟台农村商业银行股份有限公司银行卡交易流水、金美公司出具的收款收据以及本院调取的证据材料，可以证明李富德已经按照合同约定向金美公司支付了20000元定金，并于2018年3月29日通过银行转账和现金方式向金美公司支付了400000元首付款。一审对此认定正确，本院予以确认。关于焦点二：安香玲、李迅建是否存在违约，应否承担违约责任的问题。第一，涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。李富德已经按照合同约定向金美公司支付了涉案房屋定金及首付款，并于2018年4月11日通过银行贷款审批。安香玲、李迅建虽主张金美公司承诺于2018年4月13日前向其支付首付款，但合同中对此并未明确约定，故不能以此约束李富德，李富德依据合同约定履行了其作为买房人的义务后，二上诉人亦应当按照房屋买卖合同的约定履行作为卖房人的义务。李富德及安香玲、李迅建均无法证明对方存在2018年4月13日未按照约定到达烟台市芝罘区不动产交易中心的违约行为，但安香玲、李迅建二人在李富德及金美公司分别以通知函和短信方式催促办理涉案房屋过户手续时，仍拒绝履行协助办证的义务，其行为构成违约。一审关于违约金数额的认定并无不当，本院不再赘述。第二，根据涉案房屋买卖合同约定，安香玲、李迅建作为违约方，应支付守约方李富德维权所产生的律师费、诉讼费等相关费用，故一审判令其二人承担李富德律师费损失及诉讼保全担保保险费损失，并无不当。关于焦点三：涉案房屋买卖合同应否继续履行。本案中，安香玲、李迅建主张解除涉案房屋买卖合同，一审中称2018年4月15日需要到北京交纳孩子买房的首付款，因没有收到涉案房屋的首付款，二上诉人回家之后以高息借款凑够了首付款，产生了10万元的损失，如李富德将该笔损失支付给二上诉人，其同意继续履行合同；二审中，二上诉人称2018年4月13日因未收到涉案房屋的首付款，当天以低价出售了女儿所有的另一处房产，以用于支付北京的购房款，因而不同意继续履行涉案房屋买卖合同。二上诉人对于不同意继续履行合同理由的陈述前后不一致，但无论基于哪一种陈述，其要求解除合同的理由均不能成立，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”之规定，合同签订后，任何一方当事人均不得随意解除，即使一方出现违约，合同相对方亦应当按照法律规定的解除权的行使方式解除合同，而非在合同解除之前单方面拒绝履行合同。本案中，二上诉人既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，其要求解除涉案房屋买卖合同没有法律依据。综上，涉案房屋买卖合同不具备解除条件，一审判令双方继续履行合同，于法有据，应予支持。综上所述，安香玲、李迅建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由安香玲、李迅建负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年八月八日书记员  孙晓雯