广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初2317号原告（反诉被告）：温青荣，男，汉族，1978年12月21日出生，住江西省新余市渝水区，委托诉讼代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩雯，广东品峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘润洪，男，汉族，1953年2月27日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：叶有杰，广东凯顺律师事务所律师。第三人：刘云中，男，汉族，1969年12月23日出生，住江西省九江市湖口县，原告温青荣诉被告刘润洪、第三人刘云中租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，被告刘润洪提起反诉,本院受理后依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序，先后于2019年3月25日、2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告温青荣及其委托诉讼代理人郭义，被告刘润洪及其委托诉讼代理人叶有杰，第三人刘云中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求原告温青荣向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租房押金20000元，并自2017年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至清偿之日止；2.返还已支付的租金35000元；3.返还中介费损失20000元；4.返还原告建设的简易厂房（价值50万元），并由原告自行拆除；5.本案的诉讼费用由被告承担。后，原告变更第4项诉请为返还原告建设的简易厂房（价值30万元）并由原告自行拆除。被告刘润洪向本院提出反诉请求：1.支付2018年8月至2019年2月占有使用费24500元，计至实际返还房屋之日止；2.支付房屋复原费220000元；3.废品清理费10000元；4.果树损失费172000元；5.原告承担本案诉讼费。案件事实一、案涉租赁物的来源以及性质：案涉物业位于东莞市××镇岗头村长潭（四分场）地段的简易厂房及空地，东莞市××镇岗头村村民委员会出具了证明,证明东莞市××镇岗头村长潭（四分场）(面积约1300平方米)所有权归该村，1999年因扶持刘润洪发展养殖业,村无偿将上述土地提供给刘润洪使用至今。原被告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。原告温青荣承租时，简易厂房包括：砖墙+铁皮屋顶的五间宿舍（共16米×5.9米），紧跟着是“7”型铁皮屋顶的厂房。二、租赁合同：2016年7月18日，被告刘润洪与第三人刘云中签订了租赁合同，约定被告将前述简易厂房及空地出租给第三人刘云中，从2016年9月1日至2026年8月31日，租金前五年为3500元/月，后五年为5000元/月。合同履行过程中，刘云中主张其欲回老家就委托中介寻找承租人，中介找到温青荣，温青荣说自己是做租赁的，要求把前述租赁合同转给他。刘云中以自己承租后做了厂房修缮、地面硬化、厂房加建等费用大概10多万、合同剩余期限9年的补偿、押金20000元，确定合同转让费200000元，将前述租赁合同转让给了温青荣。温青荣主张除押金20000元外，其他180000元是刘云中修建房屋及地面硬化的转让款。原告提交了收据并申请了中介人员出庭作证其为此支出了中介费20000元。刘润洪对此表示不清楚，只是刘云中说不租了介绍老乡过来租，他们如何谈的不清楚。确认刘云中承租后对厂房进行了修缮。2017年9月12日，原告温青荣和被告刘润洪签订了租赁合同，约定被告将前述租赁物出租给原告,从2017年10月1日至2026年8月31日为止,正式起租时间为2017年10月1日。租金前五年即2017年10月1日至2021年8月31日每月租金为3500元，后五年即2021年9月1日至2026年8月31日每月租金5000元。签订合同时交付押金20000元。每月租金在每月1日前支付，如有拖延当作违约，被告有权处理原告。被告应负责将现有设施包括简易厂棚、水电设施交给原告使用，协助原告搞好社会有关部门和地方政府业务关系，尽量使原告正常生产。原告负责领取工商营业执照，搞好安全消防工作，搞好环境卫生，不能做违规违法行为，要及时维修损坏的东西，门窗要每年油漆一次。场地内外未经被告同意不能乱拆乱建，否则后果自负。原告在使用期间允许分租。合同期满后，原告扩建所有建筑物不能损害及拆除，且被告不做任何补偿。三、租赁合同履行情况：1.合同签订后，原告向被告支付了押金20000元，支付了2017年11月至2018年7月的租金共31500元。2.原告承租后，拆除了原厂房、宿舍，仅遗留原四周土墙，原告在土墙基础上加建了钢构架铁皮房，将原厂房、宿舍及空地建成一个长方形铁皮厂房，并对马路至厂房大门间的空地做了地面硬化。四、租赁物交接情况：被告主张原告承租后转租给了案外人，由于案外人无证经营导致在2018年5月被政府停水停电，要求停止经营。由于原告一直未处理该事件，村委会于2018年7月要求被告处理，被告于是在2018年7月4日锁住了大门，要求案外人及原告办理牌照后才能继续经营。原告确认转租给案外人后，由于环评手续、房屋证件的问题被政府部门于2018年5月责令停业，停业后由于没有地方放材料，案外人请求继续放在租赁物业直至找到地方搬走，但被告在2018年7月4日把大门锁了且拒绝向原告交付钥匙。被告该行为是因为原告对厂房进行加建、改建后厂房的利用价值增加，被告见利忘义意图霸占厂房。对此提交了录音予以佐证。录音中原告问被告拿钥匙，被告以原告违约为由拒绝给付。被告对录音真实性予以确认，但认为是原告租给案外人无证经营以及逾期交付租金导致合同不能履行。五、果树损失。被告主张原告承租后砍掉了两棵大木棉树（7500元/棵），芒果树六棵（25000元/棵）、香蕉树50棵（100元/棵）、木瓜树2棵（500元/棵）、白眉竹（1000元），原告应予以赔偿。原告对此不确认，否认其有砍树。第三人刘云中称厂房门前原有一棵大木棉树，厂房后面原有一棵大木棉树、两排芒果树，芒果树棵树不清。六、垃圾清理费。被告提交了照片证明原告未清理垃圾导致被告支出了垃圾清理费10000元。原告对此不确认，主张被告未能提交任何已支出垃圾清理费的证据，且并非原告不清理而是被告不准许原告进场。裁判理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称房屋租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告未能在一审辩论终结前提供案涉租赁物的房地产权证、建设工程规划许可证，依照上述规定，案涉租赁合同当属无效，原告要求确认合同无效的诉请应当予以支持。本案争议的问题如下：一、本诉请求。第一，刘润洪是否应当退还温青荣租赁押金20000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告温青荣向被告刘润洪支付的押金20000元依照上述法律规定应当予以返还。第二，被告应否返还原告已支付的2018年11月至2019年7月的租金。案涉租赁合同虽无效，但原告已实际占有使用厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。案涉厂房被告已于2019年7月4日收回，对于2019年7月4日前的租金被告无需返还。对于2018年7月4日至7月31日的租金被告应予以返还，计算为3500元÷31天×28天=3161元。第三，中介费损失。案涉中介费系因第三人刘云中将租赁合同权利义务转让给原告而产生，故对原告请求中介费本院不予支持。第四，应否向原告返还简易厂房并由其自行拆除。案涉厂房虽经原告改建、扩建，但根据“房随地走”的原则，案涉厂房应属土地使用权方的财产,原告请求返还厂房缺乏事实与法律依据,本院不予支持。由于厂房不能返还，原告请求自行拆除也缺乏依据，本院不予支持。对于该部分损失原告可另行处理。二、反诉请求。第一，原告应否支付2018年8月至2019年2月的占有使用费。如前所述，被告已于2019年7月4日锁门收回了案涉租赁物，被告该项请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。第二，房屋复原费。案涉房屋系经被告同意改建、扩建，被告该项请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。第三，废品清理费。被告未能提交证据证明因为废品支出了相应的费用，应当对此承担举证不能的法律后果，故对该项请求本院不予支持。第四，果树损失。被告未能提交相应证据证明原告砍伐了被告种植的果树，应当对此承担举证不能的法律后果。同时，被告也同意原告改建、扩建，说明其同意原告改变土地原状，故对该项请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘润洪于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告温青荣押金20000元；二、被告刘润洪于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告温青荣租金3161元；三、驳回原告温青荣的其他诉讼请求；四、驳回被告刘润洪的全部反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9558元，由原告温青荣负担9174元，被告刘润洪负担384元。反诉案件受理费3849元，由被告刘润洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  丘其军审判员  钟凤媚审判员  周建华二〇一九年八月十二日书记员  邵雪文李晓幼