四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）川0191民初4245号之四 原告：张胜中，男，1940年9月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都中航瑞赛置业有限公司，住所地：成都高新区益州大道北段777号1栋1单元25层。 法定代表人：文涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，四川泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，该公司执行董事兼总经理。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，该公司执行董事兼总经理。 被告成都上层名人投资有限公司、成都上层名人酒店管理有限公司共同委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师，特别授权代理人。 原告张胜中与被告成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）、成都上层名人投资有限公司（以下简称上层名人投资公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称上层名人酒店公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称成都鑫然凯尚公司）、成都盛邦信息技术有限公司（以下简称成都盛邦公司）合同纠纷（原立案案由为装饰装修合同纠纷，后本院经审查认为系合同纠纷）一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。后，因本案案情复杂，不宜适用简易程序，故本院于2019年1月21日依法转为普通程序，并于2019年8月22日和2019年8月30日两次公开开庭进行了审理。又，原告张胜中于2019年8月22日庭审中以口头方式向本院撤回其对被告成都盛邦公司的起诉，本院经审查认为，原告张胜中自愿申请撤回其对被告成都盛邦公司的起诉，是其真实意思表示，且不违反法律规定，故予以准许。第一次开庭，原告张胜中及委托诉讼代理人吴朝学律师、被告中航瑞赛公司委托诉讼代理人雷蕾律师、被告上层名人投资公司和上层名人酒店公司共同委托诉讼代理人刘宇律师、成都鑫然凯尚公司委托诉讼代理人姚志鹏律师到庭参加诉讼；第二次开庭原告张胜中委托诉讼代理人吴朝学律师、被告中航瑞赛公司委托诉讼代理人雷蕾律师、被告上层名人投资公司和上层名人酒店公司共同委托诉讼代理人刘宇律师、成都鑫然凯尚公司委托诉讼代理人姚志鹏律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张胜中向本院提出诉讼请求（经最终明确后诉请）如下：1.依法判决解除张胜中和上层名人酒店公司、成都鑫然凯尚公司签订的《委托装修协议》；2.依法判令被告中航瑞赛公司、上层名人投资公司、上层名人酒店公司、成都鑫然凯尚公司向张胜中连带返还装修款434102元，并承担违约金，违约金计算方式如下：以装修款434102元为基数，按照7％的年利率标准从2017年6月1日始计算至装修款付清之日止。事实及理由：中航瑞赛公司取得成都高新区南部新区科创中心片区地块国有土地使用权后，为了达到行骗的目的，商品房建设取名为“中航·国际交流中心”，开发的商品房广告宣传：建设成为“中航·名人酒店”，月月租金都在收，高达8%的回报，城市名人酒店集团管理，超五星级酒店豪装豪配。在成都商报打广告：创新开拓五星级酒店投资新时代，五大保障控制风险，收益稳定持续。中航名人酒店郑重承诺，将采取五大措施降低投资者的风险：1、聘请全国知名酒店运营商中国城市名人酒店集团管理；2、投资商对物业进行无条件回购；3、15年期满后无忧续租；4、全国连锁经营；5、担保公司全程担保。中航瑞赛公司为达到行骗套现目的，利用4家民营公司来操作，其中上层名人投资公司负责销售房产；上层名人酒店公司负责酒店经营管理；成都鑫然凯尚公司负责五星级酒店装修；四川成投非融资性担保公司负责担保，此公司已于2016年1月19日注销。2016年8月，上层名人酒店公司不能按期足额向业主支付租金，众多业主提出解除《委托经营合同》诉讼时，发现购买的房屋并没有装修，城市名人酒店集团没有进行经营管理，整个过程就是一个套现骗局。因张胜中于2012年10月29日支付了装修款434102元，故上层名人投资公司收取的装修款434102元应当退还，上层名人投资公司没有将装修款用于案涉房屋的装修，而是将案涉房屋授权给上层名人酒店公司，上层名人酒店公司又出租给成都如家酒店管理公司，案涉房屋已经没有装修的可能，所以张胜中依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，行使法定解除权，请求解除《委托装修协议》，同时要求各被告连带返还装修款434102元并承担违约责任。又，中航瑞赛公司、上层名人投资公司在销售房屋时承诺达到年利率8%的收益，故张胜中认为违约金计算标准应按年利率7%的标准计算。为维护自己合法权益，张胜中诉至本院，恳请依法公正判决。 中航瑞赛公司辩称：1.关于本案的案由，张胜中的诉讼请求均是基于装饰装修合同法律关系，而并非张胜中当庭明确的商品房预售合同法律，因此我方认为本案应当属于装饰装修合同纠纷；2.中航瑞赛公司不是《委托装修协议》的合同相对方，没有收取过张胜中缴纳的装修款，不享有《委托装修协议》约定的权利，也不应当履行相应的义务。张胜中并未提供证据证明中航瑞赛公司是《委托装修协议》的参与方或者曾出具过任何形式的文书加入了《委托装修协议》或者形成了债权债务的转移。中航瑞赛公司与《委托装修协议》的履行和签订并无关联，张胜中主张中航瑞赛公司承担连带责任没有合同依据或法律依据；3.中航瑞赛公司与上层名人投资公司之间仅存在商品房买卖合同关系，并不存在委托销售或者包销的法律关系。2012年5月11日，中航瑞赛公司与上层名人投资公司签订了《物业定制协议》，约定上层名人投资公司向中航瑞赛公司定制“中航·国际交流中心”2号楼整栋物业，并约定了房屋交付标准，附件2约定的交房标准为清水。同时，《物业定制协议》第7条第5款约定了张胜中应按照上层名人投资公司提供的名单对业主进行更名，中航瑞赛公司取得商品房预售许可证后，即与上层名人投资公司签订了《商品房买卖合同》，约定由上层名人投资公司投资购买中航瑞赛公司开发的中航·国际交流中心2栋地上及部分地下停车位及库房建筑面积为26119.85平方米，共计835套房屋，其中包含了张胜中向上层名人投资公司所购买的房屋，《商品房买卖合同》第10条也约定了房屋交付条件为清水房，现上层名人投资公司已经支付完毕购房款，在中航瑞赛公司提供的证据中有体现。中航瑞赛公司已经按照合同的约定向上层名人投资公司交付了房屋并为其提供的名单办理了产权证，中航瑞赛公司与上层名人投资公司之间的合同已经履行完毕。再者，张胜中并未提供诸如《授权委托书》之类的证据来证明中航瑞赛公司与上层名人投资公司之间具有委托销售的关系；4.中航瑞赛公司不存在与其他被告共同侵犯张胜中利益的事实，张胜中的损失与中航瑞赛公司之间没有因果关系。中航瑞赛公司也未授权上层名人投资公司对外以中航瑞赛公司名义宣传，《物业定制协议》第13条第3款仅允许上层名人投资公司使用项目名称，而使用项目名称宣传是行业惯例，并无不妥。中航瑞赛公司未允许其单独使用中航酒店或中航名人酒店等文字进行宣传。在中航瑞赛公司发现上层名人投资公司擅自使用，造成部分人员误解的第一时间就向上层名人投资公司发出了《关于停止使用“中航”及恢复我公司名誉的函》，因此张胜中以此认为中航瑞赛公司与上层名人投资公司之间构成代理合同关系与事实不符，张胜中诉请中航瑞赛公司承担连带责任没有事实及法律依据。 上层名人投资公司、上层名人酒店公司共同辩称如下：1.张胜中诉请要求解除其与上层名人酒店公司、成都鑫然凯尚公司签订的《委托装修协议》，法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，但《委托装修协议》的合同的相对方是张胜中与成都鑫然凯尚公司，上层名人酒店公司并非《委托装修协议》的合同相对方，《委托装修协议》中并无明确约定的履行期限，装饰装修标准亦由上层名人酒店公司认可即可。所以张胜中主张的法定解除权没有事实依据，也没有合同依据。上层名人投资公司、上层名人酒店公司认为张胜中单独解除《委托装修协议》实际违背了上层名人投资公司与张胜中在2012年10月29日签订的关于案涉房屋买卖合同的真实意思表示。当日，张胜中同时与上层名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，与上层名人酒店公司签订了《委托经营管理合同》及补充协议，与成都鑫然凯尚公司签订了《委托装修协议》。这几份合同的价款实际共同构成了张胜中与上层名人投资公司之间关于案涉房屋的总房款766781元（即《房屋买卖合同》约定的购房款323098元＋《委托装修协议》约定的装修款434102元＋面积补差款9581元，其中面积补差款系通过《委托经营管理合同补充协议》关于房屋总款的变更条款进行明确）。上述购房总款766781元，张胜中已缴纳完毕。其中购房款323098元系上层名人投资公司收取，装修款434102元系成都鑫然凯尚公司收取，面积补差款9581元系上层名人投资公司收取。实际上，张胜中与成都鑫然凯尚公司缺乏真实的装修装修合同意思表示，装修款434102元是上层名人投资公司以成都鑫然凯尚公司名义收取的，实为购房总款的组成部分。成都鑫然凯尚公司以自己的名义与张胜中签订《委托装修协议》并实际收取部分购房款的行为与上层名人投资公司与张胜中签订《房屋买卖合同》收取部分购房款的行为，共同构成了完整的房屋买卖行为。故，张胜中单独主张解除《房屋买卖合同》中的《委托装修协议》缺乏事实及法律依据，张胜中也并不享有法定解除权；2.张胜中与上层名人投资公司签订的《房屋买卖合同》（含委托装修协议）、张胜中与上层名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》及补充协议，虽然两份合同的相对方不同，但上述合同均系2012年10月29日签订，且从合同的签订形式、约定的内容、实际履行的条件及方式来看，两者都是互为关联的，权利义务也是不能分割的。成都鑫然凯尚公司统一装修后，上层名人酒店公司只是负责将案涉房屋对外出租经营，各方都要受上述协议的约束；3、张胜中购买的案涉房屋已经于2016年4月20日取得了产权证书，上层名人投资公司就房屋买卖合同项下的所有附随义务已经履行完毕。张胜中已经取得了案涉房屋的权属，其可以将案涉房屋委托上层名人酒店公司对外经营，获取相应的收益。所以，上层名人投资公司、上层名人酒店公司认为张胜中将《委托装修协议》孤立出来予以解除，违背了双方签订《房屋买卖合同》的初衷，显然没有法律上的依据，应当予以驳回；4、在张胜中无权将《委托装修协议》孤立解除的情况下，张胜中根据《中华人民共和国合同法》第九十七条主张的合同解除后果亦缺乏相应依据，亦应当予以驳回。 成都鑫然凯尚公司辩称：1、虽然张胜中与成都鑫然凯尚公司签订了《委托装修协议》，且张胜中支付了434102元的装修款，但根据《委托装修协议》的内容来看，其并不具备一般意义上的装修协议约定的装修项目标准、装修期限等规定，《委托装修协议》不是张胜中与成都鑫然凯尚公司之间的真实意思表示；2、张胜中在购房时与上层名人投资公司、上层名人酒店公司及成都鑫然凯尚公司三个主体之间签订了四份合同，包括《房屋买卖合同》《委托经营管理合同》《委托装修协议》《委托经营管理合同补充协议》，通过上述合同的内容可以看出张胜中明确知晓购房总款为766781元，该款项系由上述合同共同构成，装修款434102元只是购房总款的一部分，《委托装修协议》不能单独进行解除；3、张胜中明知上述合同签订的目的就是为了拆分房款进行避税，并配合签署了上述协议，其无权就《委托装修协议》单独要求解除；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，张胜中行使法定解除权应受1年除斥期间的约束。根据张胜中的诉请，其在2016年8月发现案涉房屋没有进行装修，截至张胜中起诉之日，其诉请已经过了除斥期间。综上，成都鑫然凯尚公司请求法院驳回张胜中对成都鑫然凯尚公司的相应诉请。 本院经审理查明以下事实： （一）关于《“中航·名人酒店”认购书》签订的相关情况 2012年10月6日，上层名人投资公司作为卖方、案外人王晓林代表张胜中作为买方，双方签订了《“中航·名人酒店”认购书》，约定如下：“一、经甲、乙双方充分协商签订此购房认购书1、认购房屋：中航·名人酒店第22层01号房，建筑面积44.26㎡。总价805532元……2、认购方选择付款方式并享受相关优惠：（1）一次性付款累计优惠为6%；（2）分期付款累计优惠%。……” （二）《房屋买卖合同》的主要约定及相关情况 2012年10月29日，张胜中作为买受人与作为出卖人的上层名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定张胜中购买上层名人投资公司订制的由中航瑞赛公司开发的位于成都高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”中的第二栋房屋中的暂定名为“中航·名人酒店”2栋1单元22层01号房屋（以下简称案涉房屋），用途为办公。《房屋买卖合同》与本案有关的主要约定如下：1、案涉房屋的测绘建筑面积共44.26平方米，其中套内建筑面积32.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.73平方米，层高3.2米，装修水平是清水。案涉房屋按照建筑面积计价，单价为7300元/每平方米，总价款为323098元；2、案涉房屋的交付时间为2014年6月30日前；3、特别约定：（1）买受人购买房屋时，出卖方已明确告知买受人该房屋的相关情况（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理产权途径、用途等），买受人对此无异议；（2）买受人与出卖方签订本合同后，与中航瑞赛公司签订《房屋买卖合同》及相关文书，此部分合同及文书用于向房管登记部门办理备案及房屋所有权使用。《房屋买卖合同》及相关文书约定的中航瑞赛公司应当向买受人履行的义务，如因中航瑞赛公司未及时履行，均由出卖方一律承担；（3）如买受人与中航瑞赛公司签订的《房屋买卖合同》及相关文书与本合同有冲突的地方，均以本合同约定为准。 同日，案外人成都速成房地产营销有限公司代上层名人投资公司收取张胜中就案涉房屋缴纳的购房款323098元。 （三）关于《委托装修协议》的主要约定及履行相关情况 2012年10月29日，张胜中作为甲方、成都鑫然凯尚公司作为乙方，双方签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关主要约定如下：1、张胜中系案涉房屋的买受人，成都鑫然凯尚公司应张胜中委托对案涉房屋进行装修；2、成都鑫然凯尚公司按照张胜中认可的成都零壹名人酒店管理有限公司（以下简称成都零壹酒店公司）提供的酒店装修标准及房间家具配置进行装修及配置；3、装修工程的包干费为434102元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4、本《委托装修协议》为不可撤销委托；5、客房房屋装修装饰及家电配置标准一、装饰部分供电：每户设10-40A电表，提供照明、卫生间、空调插座，普通插座四回路。供水：设一户一表独立供水系统，室内设PP-R冷、热水管。弱电：每户预设电话、光纤、宽带端口。内走廊：地面高级地毯；墙面为高级乳胶漆、局部艺术墙纸、局部木作装饰面；顶面轻钢龙骨石膏板吊顶；环保乳胶漆，配灯具。室内：地面高级地毯及局部高级石材；墙面为高级乳胶漆、局部艺术墙纸、局部木作装饰面；顶面石膏板局部造型吊顶，环保乳胶漆，配筒灯及其他灯具。卫生间：德国杜拉维特面盆、德国汉斯格雅面盆龙头、德国汉斯格雅淋浴、德国杜拉维特座厕；顶面防水石膏板吊顶、环保防水乳胶漆、配射灯、排气扇；地面高级石材粘贴。入户门：定做酒店专用实木门。消防：根据成都市消防部门规定设定消防设施。二、家具家电部分配备床屏、床箱、床头柜、床垫、电视柜、行李柜、写字桌、写字椅、沙发、茶几、定做实木衣柜。配备中央空调。配备床上用品。配备品牌液晶电视。备注：以上装修标准中所有品牌及规格，可以根据酒店实际需要另行增加或减少配置或更换为其他品牌及相应规格。” 又，成都鑫然凯尚公司于2012年10月29日向张胜中开具《专用收据》载明收到张胜中缴纳案涉房屋的装修款434102元。 （四）关于《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》的主要约定及履行相关情况 2012年10月29日，张胜中作为委托方（甲方）、成都零壹酒店公司作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，该合同与本案有关的主要约定如下：1、张胜中同意将案涉房屋（精装修）委托给成都零壹酒店公司进行经营管理，成都零壹酒店公司经营管理期间无论盈亏均与张胜中无关；2、张胜中委托给成都零壹酒店公司的房屋为精装房，全套家具家电配置（房屋装修装饰家具家电配置标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3、案涉房屋的委托经营管理期限为15年，从2014年1月1日至2028年12月30日止；4、无论案涉房屋为空置或经营使用，成都零壹酒店公司均应按本条款约定费用向张胜中支付经营管理费；5、张胜中从2014年1月1日起开始收取经营管理费。张胜中不管成都零壹酒店公司实际出租或使用房屋的时间提前或延后，张胜中均从该日开始按月收取经营管理费；6、该房屋经营管理费标准：2014年1月1日至2018年12月30日为4417元/月；2019年1月1日至2023年12月30日为4733元/月；2024年1月1日至2028年12月30日为5048元/月；7、根据酒店统一装修要求，张胜中已与成都鑫然凯尚公司签订了《委托装修协议》，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；8、在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，张胜中有权向成都零壹酒店公司提出一次要约，要求成都零壹酒店公司对案涉房屋进行购买，成都零壹酒店公司应无条件在张胜中完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给张胜中，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为757200元人民币，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿。 《委托经营管理合同》附件一：《客房房屋装修装饰及家具家电配置标准》与《委托装修协议》后附的《客房房屋装修装饰及家电配置标准》一致。 又，张胜中同时出具《授权委托书》载明如下：“中航·名人酒店2栋1单元22层01号业主张胜中，身份证号……授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但仅不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止。” 2014年11月7日，张胜中作为甲方、上层名人酒店公司作为乙方，双方签订了《委托经营管理合同补充协议》，约定如下：“甲乙双方于2012年10月29日签署了关于甲方购买的位于成都市高新区中航名人（项目名称：中航国际交流中心）2栋22楼01号房屋的《委托经营管理合同》（以下简称‘合同’），现甲乙双方对该合同中的相关条款做出如下补充变更：……三、对合同第八条和‘补充协议’的变更：双方约定，甲乙双方签定的合同和补充协议房款总款（包含装修、家具、家电、装饰品）变更为766781元……其他条款不变。……”于本案中，张胜中本人和上层名人投资公司共同确认案涉房屋的最终购房总款为766781元，即由《房屋买卖合同》约定的购房款323098元+《委托装修协议》约定的装修款434102元+面积补差款9581元共同构成。 另，上层名人酒店公司自2016年8月开始未继续按照《委托经营管理合同》约定向张胜中履行足额支付委托经营管理费的义务，故张胜中作为原告以（2017）川0191民初6284号房屋租赁合同纠纷为由将上层名人酒店公司作为被告诉至本院，双方于2017年5月18日在本院达成调解协议，本院亦于2017年5月26日作出（2017）川0191民初6284号民事调解书，载明如下：“原告诉称，2012年10月29日，原被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将位于成都市高新区中航.名人酒店（项目名称：中航.国际交流中心）2栋22楼01号房屋委托被告进行经营管理，经营管理期限为2014年1月1日至2028年12月30日，房屋经营管理费按月支付，若被告未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，被告应向原告按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，原告有权单方面终止合同并收回该房屋。随后，原被告双方签订《经营管理合同补充协议》，约定经营管理费支付标准为：2014年1月1日至2014年11月30日为人民币4417元/月；2014年12月1日至2018年12月31日为人民币4473元/月；2019年1月1日至2023年12月31日为人民币4792元/月；2024年1月1日至2028年12月31日为人民币5112元/月。同时，原告于2012年10月29日向被告出具了《授权委托书》，授权被告就原告委托给被告经营管理的上述房屋行使业主权利。从2016年8月开始，被告未完全履行合同义务，原告依法向本院提起诉讼……本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：一、原被告双方于2017年5月17日解除双方签订的《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》、《授权委托书》，合同解除后原告有权对位于成都市高新区益州大道北段777号2栋22楼2201号（权3245755）房屋进行收益和处分；二、截止2017年5月10日被告尚欠原告委托经营管理费31132元，被告于2017年11月1日前支付给原告15566元，于2018年2月1日前支付给原告6226.40元，于2018年6月1日前支付给原告9339.60元；三、被告按照上述第二项约定按时足额支付委托经营管理费，原告放弃要求被告支付违约金，若被告未按期足额支付，则原告可就被告剩余全部未支付的委托经营管理费和违约金（计算标准为从该协议逾期付款之日起，按剩余全部未付经营管理费的日万分之五计算至剩余经营管理费全部清偿为止）申请法院强制执行；四、委托经营管理合同解除后，原被告双方就该合同的委托经营管理关系终止，原告撤回其他诉讼请求并保留其他相关权利；……” （五）关于案涉房屋所属项目修建情况 案涉房屋所属项目即中航·国际交流中心2号楼竣工验收合格时间为2013年11月29日，规划验收合格时间为2014年7月24日，竣工验收备案文件收讫时间为2014年8月21日。 （六）其他查明情况 1、2012年7月26日，中航瑞赛公司作为甲方、上层名人投资公司作为乙方，双方签订了《物业定制协议》，主要约定如下：（1）乙方向甲方定制物业（指本协议约定房屋及约定数量的地下停车位、库房），地点位于成都市高新区金融总部商务区，益州大道以东、泰来路以西、蜀锦路以北、锦尚西一路以南，属于甲方开发中航·国际交流中心项目中的第2栋（位置图详见附件六）；（2）乙方定制物业主体建筑结构为：框架结构，建筑总层数为32层，其中地上29层（1-4层性质为商业，5-29层性质为办公），地下3层（共222个停车位，分布区域为负1、负2、负3楼，其中标准车位不少于80%）。定制物业各层面积示意图及地下停车位位置（详见附件1）；（3）乙方应与甲方签订已支付款项对应建筑面积的所有分户《商品房买卖合同》及补充协议。由乙方以书面方式采取更名的方式，分批次向甲方提供分户《商品房买卖合同》和补充协议的具体买受人更名名单和定制物业的具体房号；（4）甲乙双方签订本定制物业的认购书后，甲方同意按照乙方提供的名单及房号办理相对应房屋认购书的更名，并在双方约定的时间办理分户《商品房买卖合同》及补充协议签订、备案手续。乙方办理更名的内容仅限于购买人的名称变化，认购书、《商品房买卖合同》及补充协议中的价款及其他条款内容不作任何改动。 2、2012年7月26日，中航瑞赛公司作为出卖人、上层名人投资公司作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定上层名人投资公司购买中航瑞赛公司开发建设的中航·国际交流中心第2栋地上全部商品房，其中包括案涉房屋。交房时间为2014年7月31日前，交房标准为清水房交付。 3、于本案中，张胜中提交了表面证据显示中航瑞赛公司作为出卖人与作为买受人的张胜中签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》（网签备案合同），并称合同落款处的“买受人签章”并非张胜中本人签名，其认为系中航瑞赛公司伪造《商品房买卖合同》用于协助办理买受人为张胜中的商品房备案登记和产权证手续，同时张胜中主张基于其购房前看到的关于中航名人酒店的宣传资料等，其认为中航瑞赛公司与上层名人投资公司之间系委托销售关系，其虽不认可上述《商品房买卖合同》落款处的“买受人签章”系其本人签名，但主张该合同成立并生效，并据此认为本案法律关系为商品房预售合同关系，中航瑞赛公司为其合同相对方，中航瑞赛公司认为该《商品房买卖合同》并非中航瑞赛公司与张胜中关于案涉房屋购买的真实意思表示，而是基于中航瑞赛公司与上层名人投资公司之间签订的《物业定制协议》和《商品房买卖合同》关于产权办理条款约定而作出。 4、目前，包括案涉房屋在内的同栋多套房屋由成都如家酒店管理有限公司统一经营并处于正常经营状态。 5、从2016年8月至今，上层名人酒店公司未依约向张胜中支付委托经营管理费，存在长期拖欠及未足额支付的情况。 6、张胜中已取得案涉房屋的不动产权属证书。 7、成都零壹名人酒店管理有限公司于2014年2月14日经工商登记更名为成都上层名人酒店管理有限公司。 以上事实，有原、被告各方当庭陈述以及原、被告各方提交的经本院采信的证据、法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为，本案系合同纠纷。张胜中与上层名人投资公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，且已实际履行并办理产权登记，应属合法有效。张胜中与成都鑫然凯尚公司签订的《委托装修协议》虽约定了装修款的总额，但装修装饰及家具家电配置标准模糊不清且缺乏关于金额如何构成的约定。另，张胜中与上层名人投资公司、成都鑫然凯尚公司均认可成都鑫然凯尚公司以“装修款”名义收取的款项系房屋买卖合同项下购房总款的一部分，故应认定张胜中和成都鑫然凯尚公司之间缺乏装饰装修的真实意思表示，成都鑫然凯尚公司以“装修款”名义收取的款项实质是部分购房款。 成都鑫然凯尚公司以自己的名义与张胜中签订《委托装修协议》并实际收取部分购房款的行为与上层名人投资公司向张胜中销售案涉房屋并签订《房屋买卖合同》收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对上层名人投资公司以拆分房款的形式销售案涉房屋知晓并实际参与，应认定上层名人投资公司、成都鑫然凯尚公司系房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同项下权利、义务。 张胜中与上层名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但约定内容实质是张胜中将其购买的案涉房屋交由上层名人酒店公司经营管理，由上层名人酒店公司自主行使占有、使用、收益的权利。张胜中并不对上层名人酒店公司的经营情况承担责任，即上层名人酒店公司是否对外经营、经营盈亏状况如何均与张胜中无关，张胜中仅按约定收取固定的收益，该收益实为房屋出租的对价，性质上为房屋的租金。故该合同不具有委托法律关系特征，应认定该合同实质系房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。 又，本院认为，张胜中与上层名人投资公司、成都鑫然凯尚公司签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》），与上层名人酒店公司签订《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》，虽然上述合同相对方不同、单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件、合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。首先，从各方签订合同的形式看，《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）与《委托经营管理合同》均系同一天签订，各方均明确知晓张胜中要购买案涉房屋就必须接受交由成都鑫然凯尚公司按照酒店方需要进行统一装修,上层名人酒店公司统一经营并支付固定收益的条件，否则就不能达成合同的合意；其次，张胜中购买的案涉房屋，虽然进行了不动产产权登记，取得了法律意义上的物权，但张胜中无法独立行使对物权的实际占有、使用的权利，其不能独立对房屋进行装修亦无法独立地使用房屋用于经营活动，必须依赖于上层名人酒店公司的统一装修打造、统一经营管理，才能实现物权的收益；再次，从实际履行情况看，张胜中购买案涉房屋后虽进行了产权登记，但其并未独立地占有、使用，而是将案涉房屋交付给上层名人酒店公司统一经营管理，对外统一出租获取收益。故，本院认为，张胜中和上层名人投资公司、成都鑫然凯尚公司和上层名人酒店公司各方因交易而将《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）和《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》的内容关联绑定，上述合同构成合同联立，共同形成出卖人和管理人在每一个环节获取利润，买受人以购买案涉房屋为基础，交上层名人酒店公司统一经营管理为条件、以收取固定收益为最终目的的意思表示，该意思表示系合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 综上，本院认为，各方当事人因交易而将《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）和《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》的内容关联绑定，上述合同构成合同联立，在张胜中单独主张解除《委托装修协议》并返还装修款的情况下，应纳入合同纠纷中一并进行审理，故《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）和《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》应当一并履行或一并解除。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”之规定，本院向张胜中依法进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，张胜中于庭审中最终明确表示其仍然坚持本案的法律关系为商品房预售合同关系且不变更诉请。对此，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，因本案各方当事人之间的基础法律关系是联立合同而非装饰装修合同或商品房预售合同，这也是张胜中应当赖以起诉的正确事实和理由。因此，本案中，在张胜中坚持不变更其主张的法律关系和诉讼请求的情况下，为减少当事人诉累和节约司法资源，应通过裁定的方式否定张胜中作为原告在其主张的法律关系上根本性的诉权。 关于中航瑞赛公司是否系本案适格被告及中航瑞赛公司于本案中是否应承担责任的问题，本院认为，中航瑞赛公司并非联立合同的真实相对方，故不应承担联立合同项下的权利、义务。于本案中，上层名人投资公司与张胜中签订《房屋买卖合同》时，通过特别约定的方式告知张胜中，其与中航瑞赛公司签订《房屋买卖合同》及相关文书仅用于向房管登记部门办理备案及房屋所有权使用，如因中航瑞赛公司未及时履行，均由出卖方一律承担责任且如张胜中与中航瑞赛公司签订的《房屋买卖合同》及相关文书与张胜中和上层名人投资公司签订的《房屋买卖合同》存在冲突时，均以张胜中和上层名人投资公司签订的《房屋买卖合同》的约定为准。故，中航瑞赛公司并非本案适格被告，张胜中向中航瑞赛公司主张联立合同项下的权利、义务或要求中航瑞赛公司承担相应连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下： 驳回原告张胜中的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 静 人民陪审员  常忠人 人民陪审员  李厚超 二〇一九年八月三十日  法官助理金龙   书记员陈鑫