广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初480号 原告（反诉被告）：叶绍洪，男，1986年8月3日出生，壮族，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：黄爱，广西宁源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：巫晓芸，女，1979年6月30日出生，瑶族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：王跃辉，广西众维（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦冠弯，广西众维（南宁）律师事务所律师。 第三人：广西江宇房地产有限责任公司，住所地：广西南宁市华侨投资区，社会统一信用代码：******************。 法定代表人：朱有维，该公司总经理。 原告（反诉被告）叶绍洪诉被告（反诉原告）巫晓芸确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶绍洪及其委托诉讼代理人黄爱，以及被告（反诉原告）巫晓芸的委托诉讼代理人韦冠弯均到庭参加诉讼，第三人广西江宇房地产有限责任公司（以下简称江宇公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告（反诉被告）叶绍洪向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效，并判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理商品房买卖合同备案登记更名手续；2.本案诉讼费、财产保全费由被告负担；3.判令第三人将涉案房屋直接交房予原告。事实和理由：原告与被告于2017年11月06日签订了《房屋买卖合同》，2017年11月07日原告支付定金85000元给被告。协议中双方约定：被告将位于南宁市青秀区江宇阳光城5号楼2单元20层2001号房转让给原告。但现在被告因其他原因表示不再履行原、被告于2017年11月06日签订的《房屋买卖合同》。为维护原告的合法权益，特具状至法院，要求判如所请。 被告（反诉原告）巫晓芸辩称：涉案的《房屋买卖合同》依法无效，应依法驳回原告诉讼请求，理由如下：1.《房屋买卖合同》未取得房产证就进行销售违反法律的强制性规定；2.《房屋买卖合同》约定交易的方式是更名方式，在实际操作中会侵害国家税收的利益，因为被告与第三人签订的房屋买卖的价款是493131元，而被告与原告签订的房屋买卖合同约定房屋的价款是1200000元，如果采取更名的方式将会导致国家税收的减少，损害国家的利益；3.原告与被告的房屋买卖关系实际上是买卖的一种权利义务的转让，也就是被告把与第三人签订的房屋买卖合同的权利义务进行转让的行为，该转让行为没有得到第三人的同意是属于无效的。 第三人江宇公司未作答辩。 被告（反诉原告）巫晓芸提出反诉请求：1.确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）叶绍洪辩称，双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合同合法有效。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）叶绍洪（乙方）与被告（反诉原告）巫晓芸（甲方）于2017年11月6日签订《房屋买卖合同》。该合同约定：1.甲方自愿将座落于广西南宁市青秀区江宇阳光城5号楼2单元20层2001号（房屋用途为住宅，建筑面积为138.91平方米，合同备案证号：YS10030764）的商品房出售给乙方；2.房屋售价总金额为人民币1200000元；3.乙方付给甲方人民币850000元作定金；更名手续生效后，乙方付给甲方购房余款350000元整；4.甲方积极协助乙方办理更名过户手续，更名所需手续费、转让税费等相关所有费用均由双方平均负责。合同还另对双方的其他权利、义务进行了约定。2018年7月5日，原告（反诉被告）叶绍洪（乙方）与被告（反诉原告）巫晓芸（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：一、甲、乙双方继续履行房屋买卖交易，甲方以壹佰贰拾万元的总价出售该房产给乙方，但该交易的完成以乙方取得房产证（不动产权证）后双方完成正式过户为准。办理过户手续须在取得房地产（不动产权证）后7个工作日内进行。……三、过户所需的转让税费均由双方平均负担。四、补充协议作为2017年11月6日甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》的补充，系该合同不可分割的部分，具有同等的法律效力。五、本补充协议自签订之日起至2018年7月10日内，如甲方退还乙方所付的捌拾伍万元及利息，则2017年11月6日甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》、本补充协议作废，双方解除合同关系。该补充协议还另对双方的其他相关权利、义务予以约定。上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均为原告（反诉被告）叶绍洪与被告（反诉原告）巫晓芸协商一致的结果，系合同双方当事人的真实意思表示。 另查明，原告（反诉被告）叶绍洪分别于2017年11月6日及2017年11月7日将购房定金共计850000元汇款予被告（反诉原告）巫晓芸。 以上事实，有原告（反诉被告）叶绍洪提供的收据、房屋买卖合同、转账记录、商品房买卖合同、房屋买卖合同补充协议，以及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告（反诉被告）叶绍洪与被告（反诉原告）采用合同书形式签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，上述合同、补充协议自双方签字时即成立。同时，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且原告叶绍洪分别于2017年11月6日及2017年11月7日将购房定金850000元汇款予被告巫晓芸，合同已得到履行，因此，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系叶绍洪与巫晓芸的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应确认为合法有效的合同。原告（反诉被告）请求确认上述合同、补充协议合法有效，并要求被告（反诉原告）协助办理商品房买卖合同备案登记更名手续等主张，有事实及法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）巫晓芸主张上述合同、补充协议无效，但被告（反诉原告）未能提供相应证据证实涉案《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，故本院不予支持被告（反诉原告）的反诉请求。至于被告（反诉原告）辩称的涉案房屋未取得房产证就进行销售违反法律的强制性规定，以及涉案房屋转让行为侵害了国家的税收利益等抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，未取得房屋权属证书的房屋不得转让。但该规定是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记，但当事人就该房屋签订买卖合同是债权行为，不直接发生物权转让的效果，因此出卖方未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力。另外，涉案合同、补充协议中已将过户所需的转让税费的缴纳义务进行明确约定。因此，本院对被告（反诉原告）的上述抗辩意见均不予采纳。 至于原告（反诉被告）叶绍洪要求第三人江宇公司将涉案房屋直接交房予原告（反诉被告）的主张。因该诉求系关于物权转让的另一法律关系，本案不宜一并处理，而第三人江宇公司未到庭参加诉讼，本院亦无法对该诉求进行调解。另外，巫晓芸与江宇公司签订的《商品房买卖合同》中约定，涉案房屋将于2019年8月30日前交房，原告（反诉被告）叶绍洪可在该纠纷实际发生后另循法律途径主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）叶绍洪与被告（反诉原告）巫晓芸签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效； 二、上述合同、协议继续履行，被告（反诉原告）巫晓芸应协助原告（反诉被告）叶绍洪办理商品房买卖合同备案登记更名手续； 三、驳回原告（反诉被告）叶绍洪的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）巫晓芸的反诉请求。 本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，由原告（反诉被告）叶绍洪负担25元，由被告（反诉原告）巫晓芸负担5025元。反诉受理费50元，由被告（反诉原告）巫晓芸负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 蒋艳蓝 二〇一九年八月五日 法官助理 唐燕飞 书 记 员 韦玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。