广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3967号原告（反诉被告）：林海彬，男，1993年8月8日出生，汉族，住广东省五华县。被告（反诉原告）：单自成，男，1974年9月27日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。原告即反诉被告林海彬与被告即反诉原告单自成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告即反诉被告林海彬、被告即反诉原告单自成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林海彬向本院提出诉讼请求：单自成退还其出租屋押金2000元及因逾期未退还押金的利息。事实和理由：其于2018年5月5日租住广州市南沙区裕兴花园XX栋XX房，租期12个月，从2018年5月5日起至2019年5月4日，合同签订当天，其向单自成交纳押金2000元。因房屋窗口有自然发霉发黑，单自成以种种借口要求其装修房屋至单自成满意才答应退还押金，其认为单自成的要求不合理，单自成拒绝与其调解，故提起本案诉讼。被告单自成辩称，不同意退回押金，理由是1、林海彬在承租期间对房屋管理不善，导致房屋的窗台、墙壁开裂、发霉；涉案房屋在林海彬承租前，其对房屋进行了装修，对房屋的墙壁进行了粉刷，共花费了9000元；在林海彬承租期间，其到涉案房屋多次查看发现房屋的窗户都是打开的；林海彬在承租期间就说因房屋附近吵杂，要求退房，其也说过可以按照合同要求履行，所以其要求林海彬对房屋的墙壁进行粉刷；2、林海彬从2018年11月开始就没有缴纳电费，且拖欠了长达一年的水费，另外每月还拖欠5元的管理费。反诉原告单自成在诉讼中提出反诉请求：1、林海彬重新对位于南沙区裕兴花园XX楼XX房南侧房屋（建筑面积95平方米）的墙壁及天花进行粉刷；2、林海彬向其赔偿上述房屋2019年5、6月无法出租的损失2050元（每月租金1000元及每月管理费25元）；3、林海彬向其支付2018年5月4日至2019年5月4日期间的水费共计232元及2018年10月至2019年5月4日期间的电费339.2元；4、其有权没收林海彬缴纳的保证金2000元；5、林海彬向其支付拖欠的管理费60元（每月拖欠5元，共12个月）。事实和理由：林海彬于2018年5月5日承租了涉案房屋，承租人在租赁期间由于长期不关闭窗户（其与同事蔡某分别于2018年11月、2019年1月、3月和五一放假期间均看到窗户没关，期间1次打电话问林海彬为什么老不关窗户，林海彬说是晾晒东西），人为因素导致雨水通过不关闭窗户进入窗户和房间，造成窗台、房间墙壁水渍水迹、发霉开裂、脱皮等。房屋到期后，承租人拒不将房间钥匙交给房东，造成该房无法出租。针对房屋墙壁被损害的事实，让承租人恢复房屋墙壁原状及缴清所欠水、电、物业费，赔偿5、6两个月的房租损失，再按租赁合同处理。反诉被告林海彬辩称，不同意单自成的反诉请求，理由是：单自成陈述拖欠水电费是不存在的，单自成没有告知其水电费的金额导致其无法交。本身房屋就是自然老旧的，不是人为原因导致墙壁发霉的，单自成只是对房屋进行了简单的装修。经审理查明，单自成是南沙区裕乐街70号之一201房的产权人，建筑面积155.79平方米，不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第11200315号。单自成将该房屋分为两套出租，分别安装了水表、电表，并将其中的一套出租给林海彬。2018年5月3日，单自成（出租方）与林海彬（承租方）、广州市古格房地产有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，内容为：1.1出租方同意将位于裕兴花园23栋西梯201（A）出租给承租方作住宅用途，建筑面积约为85平方米。1.3承租方在签订本合同前已到实地查看该物业，对该物业包括权属情况、面积、坐向、装修等现状予以认可。2.1租赁期限为12个月，自2018年5月5日起至2019年5月4日止，租金起算日为2018年5月5日。租赁期满，承租方如需继续承租该物业的，应提前1个月与出租方协商，由双方另行签订合同。3.1该物业每月租金为1000元。租金按月支付，由承租方在每月的第5日前支付给出租方。出租方应向承租方出具收据，因此产生的租赁税费由承租方承担。3.2承租方须于签订本合同当日向出租方缴纳保证金2000元和首月租金1000元。租赁期满，承租方将该物业完好归还给出租方且付清全部租金及相关各项费用（包括但不限于物管费、水、电费、清洁费、网络使用费等费用、违约金等）后5日内，出租方须将上述保证金无息退还承租方。4.1出租方须于2018年5月5日前将该物业交付给承租方使用。出租方将该物业钥匙交付给承租方、双方办理有关交接手续后即视为出租方已完全履行交付该物业的义务。自该物业交付使用之日起至租金起算日前一天为免租期，免租期内，承租方无需向出租方支付租金但需承担免租期内该物业的物业管理费、水电费、网络费等相关费用。5.3租赁期内，因承租方使用该物业而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、水电费、清洁费、网络使用费等费用）均由承租方自行承担，但出租方应协助承租方缴纳相关费用。5.6承租方应妥善使用该物业及附属设备，负责该物业及相关设施设备的日常维护责任（包括但不限于电灯、水电路及开关、锁的更换责任）。如因使用不当、保管不善或失窃等造成该物业损坏，由承租方承担维修及相关赔偿责任。5.7非承租方原因，该物业主体结构或重要配套设施发生损坏，承租方应及时报告出租方，出租方应及时修缮及承担相关费用。出租方如未能及时修缮，承租方可要求解除本合同，退回该物业或代出租方修缮，修缮费用由出租方返还给承租方或承租方可直接在租金中作相应抵扣。承租方无法正常使用该物业期间（含修缮期间）不计付租金。5.11租赁期满或合同解除后，承租方应在3日将其所有物品搬离该物业。逾期未搬离该物业的，则每逾期一日，承租方应向出租方支付使用费30元；逾期超过30日的，则视为承租方自愿放弃其留置在该物业内所有物品的所有权，出租方有权自行收回该物业并自行处理前述物品，因此而造成的一切损失均由承租方自行承担，与出租方无关。7.4承租方须按时支付租金及物业管理费、水电费等相关费用。逾期支付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金千分之一的标准向出租方支付违约金。逾期支付租金或/及物业管理费、水电费等相关费用达7日，视为承租方根本违约，出租方有权单方面解除合同，收回该物业并没收保证金。第十条另手写“电：33度、水：4吨、物业费25元/月”。庭审中，双方确认该手写内容是指电用了33度，水用了4吨，物业管理费为每月25元。合同签订当天，林海彬向单自成支付了押金2000元，单自成出具了相应的收据。次日，单自成将涉案房屋交付给林海彬，就交付时的状况，单自成陈述是新装修的，墙壁是新粉刷的；林海彬对此不予确认并陈述交付时涉案房屋比较潮湿，且漏雨，房屋墙壁有掉皮漏雨。双方对各自的陈述均未提交证据证明。合同履行期间，林海彬每月向单自成支付1020元（包括租金和管理费），单自成陈述其曾就每月实际缴纳的物业管理费金额20元向林海彬提出过异议，但未举证证明。为证明涉案房屋是新装修的，单自成提供赖某出具的《证明》一份并申请赖某出庭作证，证人赖某陈述其与单自成达成口头协议对涉案房屋进行装修，其于2018年2月下旬开工，2018年3月初完工，28元每平方米，250平方米，装修的费用大概是7000元，包括刷灰、打磨。为证明林海彬长期不关窗，单自成提供图片十张（2019年5月4日双方交接房屋时于涉案房屋），该图片显示墙壁有发霉等、并提供蔡某出具的《证明》一份并申请蔡某出庭作证，证人蔡某陈述其与单自成是同事，因其想在南沙买房，单自成就带其到南沙看看，2018年11月份、2019年1月、3月、5月都有来南沙，看到2楼一进卧室里面的窗户没有关。林海彬对此均不予确认。庭审中，双方确认林海彬有支付电费340元，没有交过水费。1、关于涉案房屋的物业管理费，双方确认林海彬尚欠60元，并且林海彬同意向单自成补交60元物业管理费。2、关于涉案房屋水电费，双方确认水费为3元每吨，电费的市场价为0.61元每度，单自成陈述涉案房屋的电费按1元每度计算，林海彬不予确认，为证明其搬离涉案房屋时的水电费，林海彬提供水电表照片（2019年5月4日搬离时拍摄），该照片显示电表的读数为769KW/h、水表的读数为57m3，单自成确认电表的读数，对水表的读数不予确认并陈述林海彬搬离涉案房屋时电表的读数为771度，水表的读数为76。为证明涉案房屋的水费，单自成提供《南沙金洲村民委员会水费收款单》，该收款单显示2018年1月-2019年4月，金额232元。为证明涉案房屋电费单自成提供扣费短信截图，内容为：2018年10月1日至2018年12月1日，电量308度，电费181.9元；2018年12月1日至2019年2月1日电量222度，电费131.1元；2019年2月1日-2019年4月1日电量294元，电费173.7元；2019年4月1日至2019年6月1日，电量705度，电费428.77元。单自成确认上述水电费单据所载的水电费是涉案房屋两户所有的水电费。林海彬提供2019年5月8日通话记录，证明其致电单自成协商退房钥匙及退押金事宜，单自成确认该证据的真实性并陈述因信号不好没有接到电话，2019年7月23日当庭林海彬将涉案房屋钥匙退还给单自成。单自成陈述因需要林海彬对涉案房屋恢复原状，故当时在办理涉案房屋交接时未收回钥匙。以上事实，有原被告证据及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，林海彬与单自成签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应自觉履行。关于单自成主张的林海彬对租赁房屋墙壁和天花进行修复问题。首先，虽然证人赖某陈述其在2018年3月对涉案房屋进行了装修，但涉案房屋交付时间在5月份，单自成未举证证明涉案房屋交付给林海彬时的状况。其次，证人蔡某陈述其在2018年11月份、2019年1月、3月、5月均看到涉案租赁房屋未关闭窗户，但不能证明涉案租赁房屋存在长期不关窗户的现象。第三，虽然涉案房屋墙壁、天花有发霉的现象存在，但单自成未举证证明涉案房屋墙壁发霉等系因不关闭窗户所致，亦未举证证实林海彬有人为破坏租赁物的故意及行为，应承担举证不能的法律后果。同时，考虑到林海彬签订《房屋租赁合同》的目的是为了使用涉案房屋，开窗通风属于对租赁物的合理使用。据此，单自成的该项诉请据理不足，本院不予支持。关于水电费问题。根据当事人确认水费为3元每立方米，单自成陈述《南沙金洲村民委员会水费收款单》所载的水费是涉案房屋两户的水费，其并未举证证明涉案租赁物的水费情况，其主张水费232元，依据不足，本院不予采信。林海彬自认其在2019年5月4日拍摄照片显示水表的读数为57立方米，在单自成无相反证据证明的情况下，本院对该证据予以采信，故林海彬应向单自成支付水费159元[（57立方米-4立方米）×3元每立方米]，对单自成主张的超过该部分的水费，本院不予支持。因双方对电费的计算标准不一致，双方确认电费的市场价格为0.61元每度，单自成主张电费为1元每度并未提供证据证明，故本院采信电费的计算标准为0.61元每度，林海彬陈述其搬离涉案房屋时电表的读数为769KW/h，单自成对该读数予以确认后又陈述读数为771度，单自成对此未提交证据证明，应承担举证不能的法律责任，另双方确认林海彬已支付电费340元，故林海彬还应支付电费108.96元[（769度-33度）×0.61元每度-340元]，对单自成主张的超过该部分金额的电费，本院不予支持。原被告对租赁期间欠付的物业管理费60元无异议，本院予以采纳，故林海彬应向单自成支付的上述费用总额为327.96元（159元+108.96元+60元）。关于涉案房屋的租金损失及押金问题。原被告对于租赁期间的水电费的缴纳时间及缴纳方式并没有约定，单自成亦未提交证据证明其有通知林海彬缴纳涉案房屋的水电费，同时考虑到双方在合同履行过程中对物业管理费实际是按20元每月缴交，单自成未举证证明对该费用曾提出过异议，故其主张赔偿租金损失及没收押金依据不足，本院不予支持。现双方于2019年5月4日办理了涉案房屋的交接手续，根据涉案合同约定“租赁期满，承租方将该物业完好归还给出租方且付清全部租金及相关各项费用（包括但不限于物管费、水、电费、清洁费、网络使用费等费用、违约金等）后5日内，出租方须将是上述保证金无息退还承租方”单自成应在林海彬付清上述拖欠的费用后5日内将2000元押金退还给林海彬，现押金的退还条件未成就，林海彬主张押金的利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下：一、林海彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向单自成支付水费、电费、物业管理费合计327.96元；二、单自成应于林海彬支付上述费用后五日内向林海彬退还押金2000元；三、驳回林海彬的其他诉讼请求；四、驳回单自成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由单自成承担25元；反诉受理费25元，由林海彬承担5元，单自成承担20元。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一九年八月十二日书记员  梁凤茵