湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初2470号原告：闵灵刚委托诉讼代理人：杨春际、吴云（实习），湖北湛月律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称黄石正宏房地产公司），住所地：黄石市湖滨大道1236号。法定代表人：刘正德，公司经理。委托诉讼代理人：姜建国、刘会胜，均系该公司员工，代理权限：特别授权。原告闵灵刚诉被告黄石正宏房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告闵灵刚的委托诉讼代理人杨春际、吴云（实习）、被告黄石正宏房地产公司的委托诉讼代理人姜建国、刘会胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵灵刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约金14445.58元（按同期同地段同类房屋租金的15.4元／㎡的130％计算，从2017年12月31日起算至2018年5月29日实际交房之日，即145.28㎡x15.4元／㎡÷30x149天xl30%）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由被告黄石市正宏房地产开发有限公司开发。此后，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告应当于2017年12月30日之前交房。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但截止交房时间，因房屋没有验收、基础和配套设施均未完工等原因，被告并没有依约交付房屋，直至2018年5月29日才全部完成交房。原告认为，被告行为已经构成违约，严重侵害了原告合法权益，同时根据大冶市人民法院于2018年对此类型案件的判例，原告有权要求被告按同期同地段同类房屋租金的15.4元／㎡的130％计算，支付从2017年12月31日起至2018年5月29日期间的违约金，故原告请求人民法院查明事实，依法判如所请。被告黄石正宏房地产公司辩称，一、2018年2月9日，答辩人拟交付原告的房屋己经通过竣工验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件。依照相关规定，房屋竣工后，2018年2月9日答辩人作为建设单位依法组织设计、勘察、施工、工程监理等有关单位对房屋进行了竣工验收，验收结果为合格。因此，该房屋的交付使用是符合法定和合同约定的房屋交付使用条件的。且原告闵灵刚已于2018年4月6日领受了涉案房屋。二、2018年2月28日答辩人己经登报通知各原告（业主）交付房屋，原告不来领受，答辩人没有违约行为，不应承担违约责任。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2017年12月30日前，但双方在合同第九条第二款进行了补充约定：“出卖人逾期不超过60日（含60日）交房视为出卖人如期交房”。依据双方的补充约定交房宽展期有60日，答辩人通知原告收房时间2018年2月28日在约定的60日宽展期内，即应视为答辩人是按期交房。综上所述，答辩人在合同约定的期限内己将符合交付使用条件的房屋提供给了原告，原告要求被告承担逾期交房违约金无合同约定依据，故恳请人民法院依据驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由被告黄石正宏房地产公司开发。2016年，原告闵灵刚与被告黄石正宏房地产公司签订了《商品房买卖合同》各一份，约定原告闵灵刚购买被告开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第5幢1单元11701号（建筑面积145.28㎡）商品房一套，合同还分别约定了价款。合同第八条约定交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。同时约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的情况下，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之十的违约金；2、出卖人逾期不超过60日（含60日）交房视为出卖人如期交房。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或者媒体通知、信息发布30日后，买受人未及时办理交付手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任。第十四条约定交房时，水电设施、园内道路、小区绿化、天然气到位；水、电、有线电视、天然气自交房之日起十五日内接通，买受人自行到有关部门申请开通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按照本合同第九条逾期交房违约责任处理；2、如因不可抗力及有关部门原因导致上述设施未达到使用条件出卖人不负责。合同签订后，原告闵灵刚依约支付了全部购房款。2016年12月2日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防主管部门验收。2017年9月30日，该项目通过环保主管部门验收。2018年2月9日，被告黄石正宏房地产公司组织勘察、设计、施工、工程监理等单位对该项目进行了竣工验收，结论均为“验收合格”。2018年2月28日，被告在《今日大冶》报纸上刊登交房公告，通知业主分批办理商品房交接手续。但原告以被告不能出示商品房验收合格的证明文件、该楼盘中消防出入口、大门、侧门、围墙等配套设施仍处于施工状态，以及未向买受人书面说明无法按期交房的原因等为由拒绝收房。2018年3月21日，该项目通过绿化验收。2018年4月10日，该项目通过消防主管部门验收。2018年5月22日，该项目获得建设主管部门办理的建筑工程竣工验收备案证书。2018年5月29日，被告再次登报通知未收房的业主收房。另查明，自2016年1月4日起，“金湖星城”项目业主交纳前期物业费（住宅区）的标准为月1.20元／㎡。原告闵灵刚已于2018年4月6日已领取房屋钥匙。2019年4月10日，原告以被告违约交房为由，要求被告承担违约责任，因而形成诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。本案双方争执的焦点为：一、关于交房标准。本院认为，合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件指办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房在2018年5月22日才符合上述条件标准。二、关于逾期交房违约责任。1、被告承担逾期交房责任的截止时间，应当是原告领取房屋钥匙的时间即2018年4月6日，也是被告承担违约交房责任的截止时间。故对原告要求被告承担违约的请求，予以支持，其违约金计算标准可按同期同地段同类房屋租金的130％为9307.23元(145.28㎡x15.4元／㎡÷30x96天xl30%)。2、商品房尚未达到验收合格的实质要件要求，但购房者提前收房的，属于商品房瑕疵交付，购房者请求开发商承担违约责任的，应予支持。瑕疵交付期间从购房者收房之日计算至商品房达到验收合格的实质要件之日止。违约责任的计算标准可以参照《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任,并承担前期物业服务费用）的规定处理。本案中，被告将其开发的尚未达到验收合格的实质要件要求的商品房提前交付原告闵灵刚，属于商品房瑕疵交付，应当承担违约责任。故对原告闵灵刚要求被告承担违约责任的请求，予以支持，但违约金的标准应按照前期物业服务费用计算，其金额为267.32元(1.20元／㎡×145.28㎡×46÷30)。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起七日内向原告闵灵刚支付逾期交房违约金9574.55元；二、驳回原告闵灵刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取81元，由原告闵灵刚负担28元，被告黄石市正宏房地产开发有限公司负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  王润家二〇一九年八月二十五日书记员  姜 迎