黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0781民初1243号原告：何龙，男，1979年3月11日出生，现住黑龙江省铁力市。被告：刘晓颖，女，1970年6月16日出生，住黑龙江省铁力市。被告：王艳平，男，1987年8月6日出生，现住黑龙江省铁力市。第三人：铁力市恒业房地产开发有限责任公司。法定代表人：田凤林，职务经理。原告何龙与被告刘晓颖、王艳平、第三人铁力市恒业房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何龙、被告王艳平及第三人铁力市恒业房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼，被告刘晓颖经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。何龙向本院提出诉讼请求：1.确认2017年10月16日何龙与铁力市恒业房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效，并确认位于铁力市团结社区林水四期西厢房×号103.93平方米商服所有权归何龙所有；2.请求停止对位于铁力市团结社区林水四期西厢房×号商服的执行,并解除对上述商服房屋的查封;3.要求刘晓颖、王艳平承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月16日何龙与铁力市恒业房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，合同编号GF-×××-×××，何龙购买铁力市恒业房地产开发有限责任公司开发的铁力市团结社区林水四期西厢房×号商服，建筑面积103.93平方米，每平方米2830.00元，合计294263.00元。当日铁力市恒业房地产开发有限责任公司以现金方式支付全部购房款，同时铁力市恒业房地产开发有限责任公司法定代表人出具收条，当日铁力市恒业房地产开发有限责任公司给何龙办理入户手续，何龙缴纳各项入户费用4544.00元，含物业费、水电费、装修保证金，铁力市恒业房地产开发有限责任公司出具收据，因此何龙对购买的房屋取得使用占有权，何龙将房屋出租给邱继明做库房使用。综上何龙提出上述请求。王艳平辩称，2018年11月27日王艳平收到王发抵账的铁力市林水四期侧商服33号，面积159平方米，单价3000元，合计477000.00元。铁力市恒业房地产开发有限责任公司开具商品房买卖合同及收据一张，房屋买卖合同及收据买受人均为刘晓颖。王艳平向刘晓颖借款用此诉争房屋抵押，后因到期没有偿还借款，法院查封诉争的房屋。诉争房屋王艳平具有使用占有权，应驳回何龙的诉请。刘晓颖未作答辩。铁力市恒业房地产开发有限责任公司述称，诉争楼房系林水四期西厢房33号，面积103.93平方米，2017年10月16日出售给何龙，并且办理了相关的手续。在2018年11月，王发要求出具一份抵押房屋给王成，用于借款2000000.00元，当时已经告诉王发诉争的房屋已经卖出去了，王发说抵押一个月就还回这笔钱，没有问题，就办理了这份抵押合同，楼房面积也不准确,王发说没有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.何龙所举的2017年10月16日铁力市恒业房地产开发有限责任公司与何龙签订的商品房买卖合同、田凤林出具的收条、铁力市恒业房地产开发有限责任公司出具的收取房款的收据及收取物业费收据各一份。王艳平及铁力市恒业房地产开发有限责任公司质证时对证据真实性未提出异议，王艳平对是否是否给付现金提出异议，认为何龙应当提供银行的流水。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认；2.何龙所举的邱继明出具的收款收据，质证时王艳平提出异议，铁力市恒业房地产开发有限责任公司没有异议，本院认为，该收据无法证实系邱继明出具，不具有真实性，不予确认；3.王艳平所举的2018年11月27日铁力市恒业房地产开发有限责任公司与刘晓颖签订的商品房买卖合同、铁力市恒业房地产开发有限责任公司出具的收取房款收据，质证时何龙对真实性提出异议，铁力市恒业房地产开发有限责任公司无异议，本院认为，王艳平与铁力市恒业房地产开发有限责任公司均认可刘晓颖没有交款购房，开具买卖合同只是对借款的抵押，故该证据内容不真实，不予确认；4.王艳平出具的借条及本院（2019）黑0781民初483号民事调解书，何龙与铁力市恒业房地产开发有限责任公司质证时提出异议，本院认为，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁力市林水四期由铁力市恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2017年10月16日铁力市恒业房地产开发有限责任公司与何龙签订商品房买卖合同，合同约定铁力市恒业房地产开发有限责任公司将林水四期西厢房×号，面积103.93平方米商服出售给何龙，铁力市恒业房地产开发有限责任公司出具收款294263.00元的售楼收据及收取物业费、水电费装修保证金的收据。2018年11月27日王艳平借刘晓颖200000.00元，用诉争的楼房抵押，2018年11月27铁力市恒业房地产开发有限责任公司为刘晓颖出具诉争楼房的商品房买卖合同，并出具刘晓颖交房款477000.00元的售楼收据。2019年4月3日经本院主持调解王艳平与刘晓颖达成调解协议：1.王艳平于2019年5月10日前偿还刘晓颖欠款200000.00元，支付利息4000.00元；2.刘晓颖于2019年5月10日将王艳平抵押的2018年11月27日铁力市恒业房地产开发有限公司与刘晓颖签订的商品房买卖合同及购房收据返还给王艳平。刘晓颖依据本院（2019）黑0781民初483号民事调解书向本院申请执行，本院以（2019）黑0781执694号执行裁定书，对诉争楼房进行查封。何龙向本院提出执行异议，2019年7月9日本院作出（2019）黑0781执异47号执行裁定，驳回何龙的异议请求。本院认为：铁力市恒业房地产开发有限责任公司与何龙签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效；但根据区分原则，不动产物权变动以登记为生效要件，何龙没有取得房屋所有权证，房屋所有权未发生变动，故何龙并没有取得诉争房屋的所有权，其请求确认诉争楼房归其所有的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。何龙主张实际占有了诉争楼房，并交纳了入户费，办理了入户手续，并交纳了水电费等各项费用，但其提供的证据仅是铁力市恒业房地产开发有限责任公司出具，而未提供出第三方出具的水费、电费、取暖费等证据，何龙主张其已实际合法占有诉争楼房的依据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，故何龙不享有足以排除对诉争财产执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、铁力市恒业房地产开发有限责任公司与何龙签订商品房买卖合同有效；二、驳回何龙的其它诉讼请求。案件受理费5714.00元，由何龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  万发亮人民陪审员  张云波人民陪审员  冷有石二〇一九年八月十一日书 记 员  谢金秋