文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初13744号原告：刘建山，男，1974年6月26日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：吴石明、冯劲，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广州市天河区上元岗中成路300号，统一社会信用代码914400001903795599。法定代表人：何黎明，董事长。委托诉讼代理人：习江玲、李刚，均系广东习法律师事务所律师。原告刘建山与被告广东中人企业（集团）有限公司（以下简称“中人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建山的委托诉讼代理人吴石明、冯劲，被告中人公司的委托诉讼代理人习江玲、李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘建山诉称：案外人俞宏伟向被告购买原属被告所有的位于广州市天河区上元岗中成路XXX号301房（自编17301房），于2011年1月将房产转卖给原告。2011年1月6日，原告与被告、俞宏伟三方共同签署《中人集团住宅户主更名协议》，被告同意俞宏伟将房产转卖给原告，并同意将房产更名至原告名下。同日，原告与被告签署《广州市房地产买卖合同》,约定被告将房产出售给原告，房屋交易价格为313275元，双方在合同生效后共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续，但被告至今未为原告办理。原告购买房产后，占有、管理、使用上述房产至今。原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，合法有效，原告已支付房款，已履行买方义务，被告至今未能为原告办理房产证，已构成违约。原告多年来一直要求被告办理所购房屋的产权证，被告也承诺办理，但至今仍未办妥。据原告了解，被告已为一部分购房者（小业主）办理了房产证，并没有额外收取费用。原告担心由于被告迟迟未能办证，可能造成现在办理房产证需要比之前及时办证增加额外费用等不利后果，倘若如此，原告与其他已办证住户应享有同等待遇，因被告逾期未为原告办理房产证，过错在于被告，一切不利法律后果应由被告承担，额外增加的费用都应由被告支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期办证严重超过法律规定的一般正常期限，损害了原告的合法权益，原告考虑到诉讼时效的限制，要求被告自本案起诉之日前三年开始承担支付违约金的责任。现请求法院判令：一、被告为原告办理位于广州市天河区上元岗中成路XXX号301房的房屋权属证书；二、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年5月8日起，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。被告中人公司辩称：一、被告与原告之间就原告所购房屋形成房屋买卖合同关系，但原告无证据证明其已经付清房屋的购房款且原告也没有补交土地出让金和税费。二、原告所购房屋是被告按照成本价出售给军队转业和企业内部人员的，属于国企内部福利购房，不属于商品房，所有权为国家，未办理土地有偿使用手续，不能进行产权转让，不属于商品房性质，本案不应当适用商品房买卖合同的相关法律规定或司法解释，原告无权依据商品房买卖合同司法解释要求被告办证并承担逾期办证违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。三、原告所购房产无法办理产权过户登记手续，主要原因在于土地价值持续不断高涨，相关土地房产部门不断拖延，要求按照现有政策补缴地价及税费后才准予办理过户，但原告不愿意缴纳土地出让金及房屋契税等各项费用，导致被告无法办理产权过户登记，被告没有违约行为。根据国企上级部门的规定，被告只有在原告缴清全部房款和土地出让金及相关税费等各项费用后，房管部门同意办理产权过户时，为了走流程才会签订房屋买卖合同给房管局，因此，正常情况下双方是不签订买卖合同的。业主缴清房款后，被告即把房屋交付给业主实际占有、使用、收益。本案中，原告与被告没有签订过书面的房屋买卖合同，原告支付房款后被告即同意原告实际使用被告的房屋。四、被告目前面临严重经营困难，公司仅剩留守人员处理日常事务及协助业主办证，已经资不抵债，如果土地出让金、税费、违约金由被告承担，会导致被告企业立即无法运转，最终导致包括原告在内的400多户业主无法办理房产证，不利于社会稳定，且被告又不存在过错。五、原告未交齐全部房款，没有履行其主要给付义务，且原、被告之间没有房屋所有权转让的意思表示，因此被告有权拒绝其转让房屋所有权及承担违约责任的请求。六、根据原告出示的其与房屋原购买人签订的《户主更名协议》第四条可知，原告申请房屋产权时，应补交除房屋交易价之外所有的费用，包括地价、契税、办证费用等相关费用。因此，假设原告有权请求被告转让涉案房屋所有权，土地出让金等相关费用也应由原告承担。经审理查明：2000年7月13日，被告出具《元岗住房交款情况》，载明俞宏伟购买元岗住宅楼XX栋301号房(以下简称“涉案房屋”)，车库1711号，总面积257.47平方米，应交款304712.8元，已交304712.80元。2011年1月6日，原告（乙方、更名人）与案外人俞宏伟（甲方、户主）签订《中人集团住宅户主更名协议》，约定：房屋权属人广东中人企业（集团）有限公司同意将甲方将定购的座落于广州市天河区上元岗中成路XXX号301房（自编号为17301）更名到乙方，建筑面积223.7683平方米；甲乙双方议定按集团确定房屋价值更名，即人民币：-仟-佰-拾-万-仟-佰-拾-元整，必须由一方向集团交清上述房款；签订合同之日起，甲方同意将上述房产更名过户给乙方，并以乙方名义申请产权，由乙方补交除已确定房屋交易价外所有费用，如地价、相关契税、办证费用等在房屋产权未办前，甲方不得加价盈利；本合同仅供甲乙双方内部更名转让用，不作为任何产权申办材料，对外无效等内容。该《中人集团住宅户主更名协议》尾部加盖被告中人公司公章。同日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落在广州市天河区上元岗中成路XXX号3楼01房的自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋类型为住宅，建筑面积223.7683平方米，套内面积215.5035平方米；双方经协商一致商定上述房地产交易价格为313275元；（第三条）甲方应当在/年/月/日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；（第四条）自本合同生效之日起/天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续；（第六条）房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲、乙双方各自交缴；（第八条）因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续，按照以下方式处理：/；因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续，按照以下方式处理：/；等条款。原、被告均确认双方签订了书面的房屋买卖合同,就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，被告已将涉案房屋交付原告使用至今。被告主张被告最先收取俞宏伟购房款304712.8元，签订《中人集团住宅户主更名协议》之后，被告又与原告签订《广州市房地产买卖合同》约定房款为313275元，原告尚欠房款8562.2元；原告辩称《广州市房地产买卖合同》之所以比《中人集团住宅户主更名协议》所约定的购房款更高，是因为被告另行加上了涉案房屋的相关办证费用，又因被告未通知其补缴故其未予补缴，原告未就上述主张提供证据。另查明：本院同期立案受理了李振峰、朱赤宇等人分别诉中人公司等三十余件案件，李振峰、朱赤宇等人均主张中人公司向其出售同样位于元岗或伍仙桥住宅楼的房产，其均已全额支付购房款并占有使用所购房屋至今，但中人公司均未能为其办理所购房屋的房产证。现原告以被告迟延办理涉案房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。关于房屋地址。原、被告双方均确认元岗住宅楼XX栋301号房，现地址为上元岗中成路XXX号301房。关于土地出让金。双方均确认涉案房屋目前具备办理房屋产权证的条件，仅是由于涉案房屋未补交土地出让金及相关税费而未能办理过户；双方均不同意缴交涉案房屋的土地出让金，均认为应由对方负责缴交。原告为证明其诉请办证地址广州市天河区上元岗中成路312号301房，以及其现占有使用涉案房屋，向本院申请律师调查令持令向广州市房地产档案馆调取登字0XXXXX5号《广州市房地产权属证明书（存根）》以及相应的测字11XXXXX79《房屋面积测量成果报告书》，上述资料载明房地坐落天河区上××岗中××、××、××、××（××），登记权属人广东中人企业（集团）有限公司，登记字号02登记字148503号，房屋所有权性质国有，所有权来源新建，附记一栏注明“土地未办有偿使用手续”；其中，报告书中所附《广州市房地产查丈原图（总图）》显示中成路300号大院内有一片连体大楼，大楼分为四栋，朝北一侧平行四个入口，分别为306号、308号、310号、312号。为核实上述事实，2019年4月22日本院组织原被告双方前往现场进行勘查，现场房屋布局与上述查丈原图所示内容一致，现场有多栋大楼，其中一片连体大楼分为四栋，门牌号××、308号、310号、312号。同时，经询问元岗街道办事处中人社区居委会工作人员，其答复称经大确权的中成路自编17栋现址为中成路306号、308号、310号、312号。现场勘查过程中，上述房屋仅在栋楼入口处悬挂该栋楼门牌，各房屋门口并未悬挂具体门牌，原告本人指引地址并使用钥匙打开中成路XXX号301房的门锁。另，2018年8月23日本院在中成路XXX号301房大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。此外，原告向本院提交了广东中人企业（集团）有限公司于2015年8月18日出具的代收元岗小区电梯安装费的往来票据（载明付款单位为312#301房刘建山），以及广州市广晟物业管理有限公司于2018年1月16日出具的2018年11月至12月管理费（载明收到312-301刘建山交来的前述款项）等款项的收据；经质证，被告对上述证据不予确认，但认为上述证据可以证明被告早已将涉案房屋交付给原告占有、使用。本案审理过程中，本院先向广州市国土资源和规划委员会发函调查包括涉案房屋在内的多处房产的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况等内容，该局于2018年9月25日出具复函（穗国土规划协查【2018】XXX号），函称：“天河区上元岗中成路306、308、310、312号（即17号）”、“天河区上元岗中成路314-322号”、“天河区上元岗中成路319号（即15-16栋）”依次以02登记148503、148504、148502号案首次登记在中人公司名下。来函要求查询的306号601房、308号701房、312号301房暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息，暂未办理转移登记信息。之后，本院再向广州市规划和自然资源局发函查询上述问题，该局于2019年2月3日出具复函（穗规划资源协查【2019】XX号），函称：天河区上元岗中成路319号、伍仙桥中人集团宿舍1、2、3、4栋分别以2002登记148502、148500、148498、148497、148499号案首次登记在中人公司名下。除1栋111、113、2栋217、3栋324房外，暂无来函查询房号转移登记、抵押和查封信息。此后，本院又向广州市规划和自然资源局天河区分局发函调查包括涉案房屋在内的多处房产的所在地块的土地性质、土地使用权取得方式、出让条件及产权转移问题等内容，该局于2019年7月10日出具复函（穗规划资源天函【2019】XXX号），函称：一、经查，涉案地块分别以2002登记字148503、148504、148502、148500、148498、148497、148499号办理首次登记在中人公司名下，《广州市不动产登记查册表》登记附注均显示：土地未办有偿使用手续。涉案地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续。未查询到对应房屋签订的出让合同信息。二、涉案房屋所在地块未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地。部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。另，原告向本院提交穗登记业务函[2018]01997号《不具备购房资格告知书》，载明经广州市不动产登记中心核查，原告不具备在本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点为2018年9月4日。本院认为：本案审查调处的是原、被告之间的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该解释所指的商品房系由房地产开发企业开发建设且向社会销售，而本案被告并非上述条款中所述的“房地产开发企业”，因此涉案房屋的买卖不适用上述《解释》的规定，原告依据《解释》的规定主张权利缺乏依据，本院不予支持。房屋买卖合同关系中，作为出卖人的主要义务是交付房产、协助办理产权过户登记手续；买受人的主要义务是支付房款。本案中，案外人俞宏伟将其向被告定购的涉案房屋更名为原告，原告另行与被告签订《广州市房地产买卖合同》，约定涉案房屋交易价格为313275元，现被告辩称原告未缴清该约定房款，原告作为买受人对其是否支付完毕房款负有证明义务，而其未能就其已支付完毕房款提供其他证明材料，对此应承担举证不能的责任。此外，原、被告双方虽然未对作为出卖人的被告何时协助办理过户手续作出约定，但作为出卖人的被告显然理应在买受人支付全部房款后的合理期限内履行协助办理过户手续的义务。根据行政主管部门的复函，涉案房屋所在地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续，该土地未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地，涉案房屋所在地块部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。由此可见，涉案房屋所在地块若需转为出让用地、办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，必须先行缴交土地出让金。但原、被告双方在买卖房屋时并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，现双方亦未能就此协商一致。在此情形下，考虑到：1、被告本身并非专业以房地产开发销售为业的企业；2、被告建造涉案房屋之时尚无需缴纳土地出让金，且以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向特定的主体即其内部职工及家属出售房屋，而非以市场价格面向社会销售；3、原告购得房屋后占用、使用房屋至今，实际享受涉案房屋的收益及增值部分；4、房管部门虽称涉案房屋所在地块查无划拨用地的手续，但该地块系原军用土地移交地方的历史用地且未办理土地有偿使用手续，涉案房屋办证的前提是所在地块转为出让用地，该地块情形实际上与划拨用地办证时需转为出让用地的情形是一致的；而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综合上述因素，结合公平合理的民法原则，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定，本案应由原告承担土地出让金更为妥当、合理。综上，现原告既未能举证证明其已支付完毕全部房款，且办理产权过户和房地产登记手续需以缴交土地出让金为前提，而负有缴纳土地出让金的义务的原告明确拒绝缴纳该部分款项，因此原告要求产权过户和房地产登记手续的诉请缺乏依据，存在事实上的履行障碍，本院不予支持。涉案房屋至今未能办理过户手续的障碍主要在于原、被告双方均不同意承担土地出让金，如前所述被告并不负有承担土地出让金的义务，因此上述手续至今未能办理并不能归责于被告，原告要求被告支付迟延办证违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘建山的全部诉讼请求。本案受理费6000元，由原告刘建山负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦审 判 员  叶汉杰人民陪审员  康国安二〇一九年八月二十一日书 记 员  蒲肖明梁昭仪谢婉萍            判决书于2019年   月   日送达