文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初12957号原告：武汉嘉信物业管理有限公司，住所地武汉市青山区和平大道943号武钢宾馆院内。法定代表人：李钢，总经理。委托诉讼代理人：吴健民（特别授权代理），武汉嘉信物业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：李哲纯（一般授权代理），武汉嘉信物业管理有限公司中一花园项目经理。被告：凯恩斯国际置业（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区中一路1号，营业地武汉市建设大道568号新世界国贸大厦1座2801-2803室。法定代表人：汪一艇，总经理。委托诉讼代理人：阮茜（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：左继荣（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。原告武汉嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）诉被告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司（以下简称凯恩斯置业公司）物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司的委托诉讼代理人吴健民、李哲纯，被告凯恩斯置业公司的委托诉讼代理人阮茜、左继荣到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，本案继续适用简易程序。本案现已审理终结。原告嘉信物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告一次性支付原告物业管理费960564元。2．判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月29日，原告与被告开发建设的中一花园小区的业主大会业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告在中一花园小区提供物业服务，住宅房屋按照每月每平方米1.6元收取物业管理费。并约定业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。被告系中一花园的开发建设单位，因该小区共有152间房屋未出售，被告系该房屋的实际所有人，面积共计23090.49平方米。自2016年6月起，被告拒绝交纳物业管理费，截止至2018年8月5日，被告已欠缴26个月物业费共计960564元（计算公式详见附表）。原告多次催缴，均未果。综上，被告长期拒缴物业管理费的行为，严重扰乱了物业公司正常的收费工作，已构成严重违约，给原告带来较大经济损失，为维护原告合法权益，依据相关规定，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告凯恩斯置业公司辩称，1．原告并未提供房屋物业服务，空置房服务由凯地物业管理（武汉）有限公司（以下简称凯地物业公司）提供，原告请求没有事实依据。2．原告没有按照合约依据执行，属于违约。3．中一花园的水、电、电梯等公共设施服务由凯地物业公司提供。4．小区内的广告收益应在服务费中抵扣，应向业主公布。经审理查明：武汉市江岸区中一花园小区由凯恩斯置业公司开发建设。小区共有9栋住宅楼（编号1-10，没有编号4）。小区建成，业主收房后，凯地物业公司与小区业主签订《前期物业管理服务协议》，由凯地物业公司为该小区提供前期物业服务。2012年8月，武汉市中一花园小区业主大会选举产生第2届业主委员会（以下简称中一花园业委会），并办理相关备案。2016年4月20日，中一花园业主大会投票同意“解聘原物业公司，引进新物业公司；委托业主委员会跟新物业公司签订合同”。2016年5月29日，委托方（甲方）与受托方（乙方）嘉信物业公司签订《物业管理委托合同》。双方约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调，暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。市政共用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理。共用绿地、花木等养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。负责向业主和物业使用人收取下列费用，物业管理费、泊车管理费。委托管理期限为3年，自2016年6月6日起至2019年6月5日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取。2016年6月6日，嘉信物业公司进驻中一花园小区开始提供物业服务。因凯地物业公司未退出该小区，经相关部门催告后，凯地物业公司仍未履行义务。2017年，中一花园业委会向本院提起诉讼，本院经审理后判决凯地物业公司在判决生效之日起三日内退出中一花园小区全部物业服务区域并向中一花园业委会移交小区的竣工总平面图、竣工验收资料等等。凯地物业公司不服本院判决向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2017年9月25日作出（2017）鄂01民终5034号民事判决，驳回上诉，维持原判决。凯地物业公司在上诉状中称中一花园小区单体建筑包括住宅区域和商业区域，商业区域包括酒店会所、健身房-幼儿园、商业配套用房。另查明，截至2018年12月26日，中一花园小区住宅楼（编号1-10，没有编号4）登记在凯恩斯置业公司（权利人）名下的房屋共有138套，总建筑面积21110.75㎡（详见附件）。凯恩斯置业公司自2016年6月6日起至2018年8月5日，未交纳物业管理费。嘉信物业公司自认中一花园小区的水、电、电梯管理由凯地物业公司在提供服务。上述事实，有《物业管理委托合同》《（2017）鄂01民终5034号民事判决书》《房产查询清单》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，根据嘉信物业公司提交的房产查询清单统计，凯恩斯置业公司在中一花园小区享有所有权的房屋有138套，总建筑面积21110.75㎡。凯恩斯置业公司作为中一花园小区的建设单位且在该小区取得部分住宅房屋所有权，应认定为业主。凯恩斯置业公司未按《物业管理委托合同》约定交纳物业管理费，应承担继续履行的民事责任。凯恩斯置业公司应支付2016年6月6日至2018年8月5日的物业费878207.20元（21110.75㎡×1.6元/㎡×26个月）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”凯恩斯置业公司抗辩认为2016年6月6日后中一花园小区仍由凯地物业公司在提供物业服务，嘉信物业公司未提供物业服务，凯恩斯置业公司不应支付物业费的理由不成立。其一，生效法律文书已判令凯地物业公司退出中一花园小区全部物业服务区域。根据上述规定，凯地物业公司与业主之间在物业服务合同权利义务终止后的物业费无法得到法律保护；其二、凯恩斯置业公司称在中一花园小区还有自管商业区域部分，不排除凯地物业公司同时在为上述区域提供物业服务；其三，即使存在事实上的物业服务关系，凯地物业公司在与业主无合同关系的情况下提供部分物业服务，应视为代嘉信物业公司履行合同义务。故，凯恩斯置业公司的抗辩理由，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武汉嘉信物业管理有限公司支付物业管理费878207.20元（2016年6月6日至2018年8月5日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13406元减半收取6703元，由原告武汉嘉信物业管理有限公司负担670元，被告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司负担6033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 罗 松二〇一九年八月二十三日书记员 林慧娟附件：凯恩斯国际置业（武汉）有限公司            序号              权证类型              权证号              房屋坐落（江岸区中一路1号      中一花园      /栋/单元/层/室）              建筑面积（㎡）                  1              房屋所有权证              岸2013010368              1栋1层4室              29.75                  2              房屋所有权证              岸2013010189              10栋5单元1层2室              161.48                  3              房屋所有权证              岸2013010180              10栋5单元2层1室              199.61                  4              房屋所有权证              岸2013010188              10栋5单元2层2室              161.48                  5              房屋所有权证              岸2013010168              10栋5单元3层1室              184.06                  6              房屋所有权证              岸2013010169              10栋5单元3层2室              160.34                  7              房屋所有权证              岸2013010172              10栋5单元3层3室              174.18                  8              房屋所有权证              岸2013010187              10栋5单元5层1室              185.75                  9              房屋所有权证              岸2013010170              10栋5单元5层2室              162.82                  10              房屋所有权证              岸2013010173              10栋5单元5层3室              180.81                  11              房屋所有权证              岸2013010186              10栋5单元6层1室              185.75                  12              房屋所有权证              岸2013010174              10栋5单元6层2室              162.82                  13              房屋所有权证              岸2013010175              10栋5单元6层3室              176.06                  14              房屋所有权证              岸2013010184              10栋5单元7层1室              184.91                  15              房屋所有权证              岸2013010176              10栋5单元7层2室              161.69                  16              房屋所有权证              岸2013010183              10栋5单元7层3室              179.93                  17              房屋所有权证              岸2013010177              10栋5单元8层1室              179.86                  18              房屋所有权证              岸2013010182              10栋5单元8层2室              224.67                  19              房屋所有权证              岸2013010181              10栋5单元8层3室              314.75                  20              房屋所有权证              岸2013010178              10栋5单元9层1室              189.31                  21              房屋所有权证              岸2013010355              1栋1层10室              67.97                  22              房屋所有权证              岸2013010477              1栋1层11室              66.73                  23              房屋所有权证              岸2013010354              1栋1层12室              75.85                  24              房屋所有权证              岸2013010127              1栋1层13室              67.97                  25              房屋所有权证              岸2013010352              1栋1层14室              53.19                  26              房屋所有权证              岸2013010129              1栋1层15室              54.82                  27              房屋所有权证              岸2013010130              1栋1层16室              40.31                  28              房屋所有权证              岸2013010351              1栋1层17室              65.57                  29              房屋所有权证              岸2013010297              1栋1层18室              67.97                  30              房屋所有权证              岸2013010131              1栋1层19室              67.97                  31              房屋所有权证              岸2013010370              1栋1层1室              37.83                  32              房屋所有权证              岸2013010346              1栋1层20室              66.73                  33              房屋所有权证              岸2013010371              1栋1层21室              55                  34              房屋所有权证              岸2013010373              1栋1层22室              35.46                  35              房屋所有权证              岸2013010372              1栋1层2室              50.44                  36              房屋所有权证              岸2013010369              1栋1层3室              37.83                  37              房屋所有权证              岸2013010367              1栋1层5室              40.45                  38              房屋所有权证              岸2013010366              1栋1层6室              27.84                  39              房屋所有权证              岸2013010350              1栋1层7室              29.75                  40              房屋所有权证              岸2013010349              1栋1层8室              40.45                  41              房屋所有权证              岸2013010348              1栋1层9室              27.84                  42              房屋所有权证              岸2013010325              1栋1单元2层1室              149.34                  43              房屋所有权证              岸2013010324              1栋1单元2层2室              166.76                  44              房屋所有权证              岸2013010323              1栋1单元2层3室              160.42                  45              房屋所有权证              岸2013010119              1栋1单元3层2室              165.58                  46              房屋所有权证              岸2013010345              1栋1单元6层1室              143.87                  47              房屋所有权证              岸2013010120              1栋1单元6层2室              168.15                  48              房屋所有权证              岸2013010347              1栋1单元6层3室              143.87                  49              房屋所有权证              岸2013010121              1栋1单元7层1室              143.87                  50              房屋所有权证              岸2013010344              1栋1单元7层3室              143.87                  51              房屋所有权证              岸2013010343              1栋1单元8层1室              143.46                  52              房屋所有权证              岸2013010122              1栋1单元8层2室              166.98                  53              房屋所有权证              岸2013010123              1栋1单元9层1室              139.31                  54              房屋所有权证              岸2013010331              1栋2单元2层1室              163.25                  55              房屋所有权证              岸2013010326              1栋2单元2层2室              135.3                  56              房屋所有权证              岸2013010132              1栋2单元2层3室              149.34                  57              房屋所有权证              岸2013010358              1栋3单元11层2室              195.9                  58              房屋所有权证              岸2013010357              1栋3单元2层1室              149.34                  59              房屋所有权证              岸2013010356              1栋3单元2层2室              135.91                  60              房屋所有权证              岸2013010125              1栋3单元2层3室              102.94                  61              房屋所有权证              岸2013010322              2栋1单元1层1室              185.91                  62              房屋所有权证              岸2013010309              2栋1单元1层2室              185.74                  63              房屋所有权证              岸2013010320              2栋1单元1层3室              151.64                  64              房屋所有权证              岸2013010318              2栋1单元2层1室              185.91                  65              房屋所有权证              岸2013010317              2栋1单元2层2室              185.74                  66              房屋所有权证              岸2013010165              2栋1单元3层1室              185.01                  67              房屋所有权证              岸2013010329              2栋1单元3层2室              184.82                  68              房屋所有权证              岸2013010316              2栋1单元5层1室              185.91                  69              房屋所有权证              岸2013010164              2栋1单元5层2室              186.4                  70              房屋所有权证              岸2013010311              2栋1单元6层1室              185.91                  71              房屋所有权证              岸2013010310              2栋1单元6层2室              186.4                  72              房屋所有权证              岸2013010160              2栋1单元7层1室              185.01                  73              房屋所有权证              岸2013010307              2栋1单元7层2室              185.49                  74              房屋所有权证              岸2013010161              2栋1单元8层1室              185.01                  75              房屋所有权证              岸2013010306              2栋1单元8层2室              273.96                  76              房屋所有权证              岸2013010163              2栋1单元9层1室              179.17                  77              房屋所有权证              岸2013010305              2栋2单元1层1室              154.22                  78              房屋所有权证              岸2013010304              2栋2单元1层2室              160.92                  79              房屋所有权证              岸2013010167              2栋3单元11层2室              223.93                  80              房屋所有权证              岸2013010302              2栋3单元1层1室              154.22                  81              房屋所有权证              岸2013010299              2栋3单元1层2室              160.92                  82              房屋所有权证              岸2013010298              2栋3单元1层3室              143.87                  83              房屋所有权证              岸2013010166              2栋5单元11层2室              223.93                  84              房屋所有权证              岸2013010190              2栋5单元1层2室              161.09                  85              房屋所有权证              岸2013010133              2栋5单元1层3室              146.77                  86              房屋所有权证              岸2013010159              5栋3单元11层1室              151.61                  87              房屋所有权证              岸2013010158              5栋3单元12层1室              147.19                  88              房屋所有权证              岸2013010301              6栋1单元1层1室              192.12                  89              房屋所有权证              岸2013010157              6栋1单元1层2室              161.91                  90              房屋所有权证              岸2013010201              6栋1单元1层3室              194.5                  91              房屋所有权证              岸2013010135              6栋1单元2层1室              196                  92              房屋所有权证              岸2013010361              6栋1单元2层2室              161.91                  93              房屋所有权证              岸2013010365              6栋1单元2层3室              194.5                  94              房屋所有权证              岸2013010364              6栋1单元3层1室              174.87                  95              房屋所有权证              岸2013010363              6栋1单元3层2室              160.78                  96              房屋所有权证              岸2013010362              6栋1单元3层3室              189.63                  97              房屋所有权证              岸2013010156              6栋1单元5层1室              181.34                  98              房屋所有权证              岸2013010153              6栋1单元5层2室              163.26                  99              房屋所有权证              岸2013010152              6栋1单元5层3室              191.34                  100              房屋所有权证              岸2013010149              6栋1单元6层1室              176.72                  101              房屋所有权证              岸2013010150              6栋1单元6层2室              163.26                  102              房屋所有权证              岸2013010148              6栋1单元6层3室              191.34                  103              房屋所有权证              岸2013010151              6栋1单元7层1室              180.45                  104              房屋所有权证              岸2013010147              6栋1单元7层2室              162.12                  105              房屋所有权证              岸2013010146              6栋1单元7层3室              190.5                  106              房屋所有权证              岸2013010145              6栋1单元8层1室              169.33                  107              房屋所有权证              岸2013010155              6栋1单元8层2室              224.9                  108              房屋所有权证              岸2013010144              6栋1单元8层3室              185.42                  109              房屋所有权证              岸2013010142              6栋1单元9层1室              170.99                  110              房屋所有权证              岸2013010143              6栋1单元9层3室              194.88                  111              房屋所有权证              岸2013010140              6栋2单元9层2室              224.09                  112              房屋所有权证              岸2013010136              6栋3单元10层2室              224.09                  113              房屋所有权证              岸2013010138              6栋5单元10层2室              224.09                  114              房屋所有权证              岸2013010137              6栋5单元2层2室              161.19                  115              房屋所有权证              岸2013010139              6栋5单元3层1室              190.22                  116              房屋所有权证              岸2013010134              7栋1单元1层1室              140.89                  117              房屋所有权证              岸2013010360              7栋1单元1层2室              162.15                  118              房屋所有权证              岸2013010359              7栋1单元1层3室              145.14                  119              房屋所有权证              岸2013010080              7栋2单元1层1室              155.57                  120              房屋所有权证              岸2013010342              7栋2单元1层2室              162.15                  121              房屋所有权证              岸2013010339              7栋2单元1层3室              145.14                  122              房屋所有权证              岸2013010341              7栋3单元1层1室              145.14                  123              房屋所有权证              岸2013010338              7栋3单元1层2室              162.15                  124              房屋所有权证              岸2013010193              7栋3单元1层3室              159.02                  125              房屋所有权证              岸2013010194              7栋3单元2层2室              162.15                  126              房屋所有权证              岸2013010336              7栋3单元2层3室              159.02                  127              房屋所有权证              岸2013010328              7栋3单元3层1室              139.57                  128              房屋所有权证              岸2013010200              7栋3单元3层2室              161.01                  129              房屋所有权证              岸2013010199              7栋3单元3层3室              140.39                  130              房屋所有权证              岸2013010198              7栋3单元5层2室              163.5                  131              房屋所有权证              岸2013010197              7栋3单元5层3室              140.66                  132              房屋所有权证              岸2013010332              7栋3单元6层2室              163.5                  133              房屋所有权证              岸2013010335              7栋3单元6层3室              140.89                  134              房屋所有权证              岸2013010195              7栋3单元7层2室              162.36                  135              房屋所有权证              岸2013010334              7栋3单元7层3室              140.39                  136              房屋所有权证              岸2013010196              7栋3单元8层2室              225.59                  137              房屋所有权证              岸2013010333              7栋3单元8层3室              136.6                  138              房屋所有权证              岸2013010192              7栋3单元9层3室              149.86                                                                          合计：21110.75