河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0104民初4683号 原告：张英杰，男，1961年2月14日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘英昆，河北和融兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培，女，1970年8月16日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被告：河北恒润房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区。 法定代表人：张亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：田春燕、齐凯欣，河北宏策律师事务所律师。 被告：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地：石家庄市桥西区。 法定代表人：段胜利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈曦，女，1991年7月19日生，汉族，该公司职员，现住石家庄市桥西区。 被告：河北嘉柏房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区。 法定代表人：王会英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张园园，河北融辰律师事务所律师。 原告张英杰与被告河北恒润房地产开发有限公司（以下简称：恒润公司）、恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称：恒大公司）、河北嘉柏房地产开发有限公司（以下简称：嘉柏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，恒润公司在答辩期间内对本院管辖权提出异议，本院于2018年8月15日作出（2018）冀0104民初4683号民事裁定，驳回被告恒润公司对本案管辖权提出的异议。被告恒润公司不服向石家庄市中级人民法院提起上诉，石家庄市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）冀01民辖终1337号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年10月8日依法适用普通程序，公开开庭对该案进行了审理，原告张英杰及其委托诉讼代理人刘英昆、张培，被告恒润公司的委托诉讼代理人田春燕、齐凯欣，被告恒大公司的委托诉讼代理人陈曦，被告嘉柏公司的委托诉讼代理人张园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张英杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年10月25日签订的“石建拆---协【三】第【1072】号”《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》合法有效，判令被告恒润公司、嘉柏公司全面履行协议义务，向原告交付约定产权调换房屋即原址公寓2号楼1226室（面积46.34平方米）；恒大公司对此承担连带责任。2、判令被告恒润公司向原告支付临时安置补助费74438元及利息9676.94元（自2016年4月25日至2018年6月24日，按被拆迁房屋建筑面积57.26平方米乘以约定25元/平方米/月和增加支付规定逾期安置补助费100%计，利息按逾期付款年息6%计；之后依次计算至原告接到被告入住通知书时止）；恒大公司对此承担连带支付责任。3、诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2012年10月25日，被告嘉柏公司、恒润公司作为拆迁人（甲方）就拆迁原告坐落于桥西区自有产权房屋事宜，与被拆迁人（乙方）原告签订“石建拆---协【三】第【1072】号”《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补偿条款》，约定甲方给乙方产权调换房屋的坐落位置为恒润时代广场公寓2号楼1226室，建筑面积46.34平方米；乙方采取自行过渡方式，甲方每月按被拆迁房屋面积25元/平方米支付乙方临时安置补助费，过渡期36个月等。同日，恒润公司又以返租的方式与原告签订《公寓房屋租赁合同》，约定自2012年10月25日至2015年10月24日，恒润公司以1.3元/平方米的租金方式，向原告支付临时安置补助费。上述协议签订后，原告按约定搬离了住房，将拆迁房屋以及原房产证、土地证交付被告，被告拆除了原告房屋，也以租金的方式支付原告临时安置补助费至2016年4月24日。但被告至今未向原告交付产权调换公寓房屋，应付临时安置补助费也至今未支付原告。期间经了解，原拆迁人嘉柏公司已经退出该地块的开发；2017年3月27日，恒大公司通过股权转让方式，整体收购恒润公司100%股权，该楼盘改由恒大公司投资开发建设，并已更名为“恒大中央广场”，以此对外广告宣传销售；恒大公司接手该楼盘后，以欺骗的方式隐瞒回迁安置事实，骗取规划许可，将原协议产权调换给原告等数十家回迁户的2号楼公寓单方改变设计，由协议约定平层公寓房屋变更为三层挑高设计；特别是对原协议约定产权调换给原告回迁户的公寓房屋公开向社会销售。原告等回迁户发现后几经交涉，被告表示不能履行向原告交付产权调换公寓房屋的协议约定。据了解，有关恒润公司股权转让款和楼盘全部建设资金完全由恒大公司掌控，两公司高度关联，恒润公司系恒大公司的全资子公司。上述重大变更完全是被告单方行为，既未通知原告，也未与原告协商，更未征得原告同意。原告等众多相同产权调换住户紧急向东华街道办事处、桥西区人民政府及市、省等部门反映，各部门多次协调，但被告毫无理由的拒绝履行与原告的协议约定。为尽快依法顺利解决问题，防止矛盾激化和维护社会稳定及住户合法权益，政府要求原告等权利人通过法律途径维护自身的合法权利。原告认为，双方当事人签订的上述协议合法有效，依法应该严格履行；被告的上述行为对原告构成重大违约和欺诈，严重侵犯了原告等住户的合法权利，应依法承担相应法律责任。原告保留追究被告违约和商业欺诈行为的法律责任。 本院审理期间原告补充诉讼请求：判令被告承担货币补偿及违约责任，向原告支付拆迁安置补偿款1740159.68元（按协议约定补偿原告公寓2号楼1226室面积46.34平方米，及被告申报政府主管部门该楼期房平均价格37552元/平方米计）；判令被告承担违约责任，赔偿原告因被告违约给原告造成的其他经济损失203544元（包括如果协议履行被告应付2018年6月25日之后、被告承诺3年期交房、原告应得过渡费103068元；因协议不能履行原告另购相同房屋应缴纳税费70476元；因被告不能履行协议义务而形成诉讼，造成原告合理支付律师费损失3万元）。恒大公司对上述请求承担连带支付责任。 被告恒润公司辩称，第一、2012年10月25日答辩人与被答辩人签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》及《补充条款》，约定被答辩人选择的补偿方式为产权调换，因此被答辩人不能擅自单方变更补偿方式，同时协议书约定被答辩人产权调换房屋坐落于地块），公寓2号楼1226室，建筑面积46.34平方米，因用于产权调换的房屋在签订协议时尚未建成，协议约定其具体的坐落位置见规划部门批准的平面图，答辩人完全可以按照协议约定完成回迁，不存在履行不能的情况，现在只是因客观原因该回迁房屋暂不具备回迁条件，因此对被答辩人的诉讼请求依法应予驳回。第二、同日答辩人与被答辩人签订的《公寓房屋租赁合同》，双方一致同意将《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定的临时过渡费及超期过渡费的支付标准变更为产权调换的房屋建筑面积（46.34×1.3元每平方米每天），因此2016年4月25日至2018年6月24日期间的过渡费应为人民币46988.76元，并非被答辩人主张的数额。而且双方签署的协议并未对逾期支付过渡费支付利息作出相关约定，被答辩人按照年息6%主张利息无事实和法律依据，因此对被答辩人主张的利息应予驳回。第三、本案诉讼费由被答辩人承担。 被告恒大公司辩称，第一、原告要求损失203544元没有实际发生与本案没有关联，因协议不能履行另购相同房屋应交税70476元与本案无关；律师费没有合同依据没有证据支持；第二、恒润公司、嘉柏公司作为拆迁安置主体，具有独立的法律地位，具备完全民事行为能力，能够独立承担民事责任，且与恒润公司、嘉柏公司签订协议，其受到协议的约束，而要求恒大公司承担责任没有依据，不应得到支持；第三、原告要求按37552元每平方米主张没有合同依据，该数额并不是实际交易价格。 被告嘉柏公司辩称，原告的产权调换房屋位置为恒润时代广场公寓2号楼1226室，该项目的土地使用权证及其他建设许可证均在被告恒润公司名下，被告恒润公司享有涉案房产的开发建设权利，嘉柏公司未参与涉案房产的开发建设，因此原告主张的安置房产、货币补偿、经济损失及临时安置补助费用等均与嘉柏公司无关，应驳回原告对嘉柏公司的诉请。 经审理查明，2012年10月25日原告张英杰（乙方）与被告嘉柏公司、恒润公司作为拆迁人（甲方）签订“石建拆---协【三】第【1072】号”《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》（以下简称：补充条款），协议约定：乙方被拆迁房屋坐落位置桥西区北人字街49号2-401、房屋性质私产、用途住宅、类型单元楼，产权证号233019710、建筑面积57.26㎡。乙方采取自行过渡方式，甲方每月按被拆迁房屋面积25元/平方米支付乙方临时安置补助费，过渡期36个月等。补充条款载明：产权调换房屋的坐落位置公寓2号楼1226室（现名称为：恒大中央广场，涉案项目大经街2期东区B地块四至范围为：大经街以东、平安南大街以西、中山路以南、东马路以北），建筑面积46.34㎡，其中与乙方被拆迁房屋补偿费等价值量部分62.99㎡；按照本项目产权调换政策及相关款项计算后，甲方应向乙方支付产权调换房屋差价款为元（大写人民币：壹拾叁万壹仟捌佰玖拾壹元贰角零分¥：131891.20元）。同日，恒润公司又以返租的方式与原告签订《公寓房屋租赁合同》，该合同约定：本合同租赁期限为3年（2012年10月25日至2015年10月24日），自签订租赁合同之日起开始计算。租金标准及支付方式：租金标准为1.3元/平方米/天，自租赁期限开始每半年支付一次。上述协议签订后，原告张英杰将房屋交付给被告进行拆除，被告以租金的方式支付原告临时安置补助费至2016年4月24日，共计支付75908元。 另查明，河北大地行房地产开发有限公司系被告恒润公司的全资子公司；2008年3月16日，被告嘉柏公司（甲方）与河北大地行房地产开发有限公司（乙方）签订《合作协议》一份，双方就联合开发甲方名下“天滋花苑”项目，明确相互之间的权利义务，结合项目具体情况达成协议。后2010年7月23日，嘉柏公司（甲方）、河北大地行房地产开发有限公司（乙方）、恒润公司（丙方）三方就在合作协议的基础上签订《补充协议》一份，约定：《合作协议》中约定的合作项目由河北恒润房地产开发有限公司投资开发，同时，因河北恒润房地产开发有限公司开展经营业务产生的一切风险及债务由河北恒润房地产开发有限公司及河北大地行房地产开发有限公司承担，与河北嘉柏房地产开发有限公司无关。2010年7月16日，被告恒润公司出具《连带保证责任书》一份，载明就上述《合作协议》、《补充协议》中河北大地行房地产开发有限公司在协议履行过程应中承担的全部责任、义务等承担连带保证责任。2011年7月28日，被告恒润公司与河北大地行房地产开发有限公司签订《承诺书》一份，载明：此印章只限于大经街改造项目二期东区（B）地段（指河北嘉柏房地产开发有限公司与河北大地行房地产开发有限公司于2008年3月16日签订的《合作协议》中的东区部分，即东华路以东至平安南大街，石桥街以北至中山东路范围内）签订拆迁协议使用，除此之外不能做其他任何使用，如越限使用或因拆迁所产生的责任及债务等问题全部由河北恒润房地产开发有限公司及河北大地行房地产开发有限公司承担，与河北嘉柏房地产开发有限公司无关。此印章使用期为一年（自本《承诺书》签字盖章之日起使用一年有效）。2012年7月29日，被告恒润公司与河北大地行房地产开发有限公司再次签订《承诺书》一份，载明：此印章只限于大经街改造项目二期东区（B）地段（指河北嘉柏房地产开发有限公司与河北大地行房地产开发有限公司于2008年3月16日签订的《合作协议》中的东区部分，即东华路以东至平安南大街，石桥街以北至中山东路范围内）签订拆迁协议使用，除此之外不能做其他任何使用，如越限使用或因拆迁所产生的责任及债务等问题全部由河北恒润房地产开发有限公司及河北大地行房地产开发有限公司承担，与河北嘉柏房地产开发有限公司无关。此印章使用期为六个月（自本《承诺书》签字盖章之日起使用六个月有效）。 再查明，恒大公司现为恒润公司的控股股东，2017年3月27日恒大公司通过股权转让的方式获得涉案项目并就涉案项目以恒润公司的名义对外进行销售。案涉项目原名称为“恒润时代广场”（规划的建设范围四至分别为：北至中山东路、西至东华路、东至平安南大街、南至规划路，规划平面图显示为“B地块”），现推广名已更为“恒大中央广场”项目，根据石家庄市价格监督检查局监制的《商品房销售明码标价备案手册》，案涉项目公寓2号楼的备案销售价格在30000元/㎡以上（其中与协议约定的标的房产同楼层的2-1224备案价均为31698元/㎡）。原告提供了案涉项目的宣传单、房屋平面图等材料，用以证明拆迁置换的公寓为精装修标准。庭审中，原告主张按照案涉项目公寓的备案平均价格37552元/㎡的标准赔偿经济损失，被告认为该价格并不是实际销售的成交价格，不能作为损失赔偿的计算依据。原告提供的石家庄市行政审批局行政许可案卷卷宗显示恒润公司申请建设工程规划许可时明确“本期无回迁房”，被告恒润公司亦承认目前建设的为复式精装公寓，不能向原告交付平层公寓。 本案在审理中，根据恒润公司、张英杰的申请，本院依法委托河北华瑞房地产评估有限公司对案涉的大经街2期东区B地块公寓2号楼1226室进行评估，2019年5月14日河北华瑞房地产评估有限公司出具的冀华瑞房估（2019）字第20109号《房地产估价咨询报告》，评估46.34㎡精装房屋单价为23624元，总价为109.47万元；毛坯房屋单价为22088元，总价102.36万元。该评估报告载明的评估方法为：比较法、收益法，未附载估价技术报告。 本院认为，原、被告对签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及通过《公寓房屋租赁合同》支付租金的方式履行过渡费给付义务的事实均无异议，应予认定。案件所涉争议问题主要集中在履约主体、责任承担以及损失确定三个基本方面，具体裁判理由如下： 首先，关于案涉协议的履约主体以及合同相对方的确定问题。 原告与被告恒润公司、嘉柏公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》系双方真实意思表示，不违反法律规定，内容合法有效，应予承认。当事人应当按照协议约定全面履行相关义务。虽然嘉柏公司作为共同拆迁主体和恒润公司一并以相对方的身份与原告签订了上述拆迁协议，但是其最终并未取得案涉项目的建设用地使用权等经营开发手续，也从未履行过向原告支付过渡费的义务。“恒润时代广场”项目最终经规划批准的开发建设主体是恒润公司，恒润公司也向原告支付了过渡费，因此应当认定实际履行《城市房屋拆迁产权调换协议书》及补充条款的合同主体是包括原告和恒润公司，合同的相对方应为恒润公司和张英杰。关于恒大公司的诉讼地位问题，虽然恒大公司系通过股权收购的方式取得恒润公司的控股权继而实质支配了案涉项目的运营，但是在股权转让完成后恒润公司的主体资格并未因此而注销，至一审法庭辩论终结前案涉项目仍然是以恒润公司名义开发经营，故此恒润公司仍然是法律意义上的合同相对方，恒大公司作为恒润公司的股东不构成本案的适格被告。 其次，关于违约事实的认定以及违约责任的承担问题。 案涉《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》的履行程度和履行障碍的形成是确定违约事实和违约责任的基础。纵观本案事实，上述协议签订后原告已将房屋交付被告恒润公司进行了拆除，完全履行了被拆迁人的约定义务。被告恒润公司未在拆迁协议约定的36个月的过渡期内向原告交付标的房产，已明显形成拆迁安置补偿违约的客观事实。根据《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充条款》、《公寓房屋租赁合同》的约定以及相关房屋平面图、宣传单彩页第材料显示，原告应当获得的安置房产是位于（建筑面积46.34㎡），该公寓的交付要求为平层结构精装标准。因被告恒润公司在规划批准的“B地块”范围建设的公寓已变更规划设计并向社会公开销售导致不能向原告进行交付。由此可见，原告在拆迁协议履行过程中不存在违约行为，不能向原告如期安置的责任在于被告恒润公司，恒润公司应承担包括解除合同、赔偿损失在内的履行不能之违约责任。 复次，关于合同解除后的损失赔偿标准及范围问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可见合同解除的法律后果为恢复原状和赔偿损失，本案系拆迁安置合同纠纷，原告的房屋已因拆迁行为而灭失，被告在事实上已不能再恢复原状，原告只能通过诉请解除合同、赔偿损失来获得救济。关于损失确定标准，原告以被告恒润公司申报的备案价格37552元/㎡为基数，计算主张安置房屋的市场价值为1740159.68元（37552/㎡×46.34㎡），并以此作为要求被告承担赔偿的总金额。对此，本院认为，该标准及以此计算的总额不能作为损失赔偿的依据，理由如下：1、备案价格37552元/㎡并非实际的成交价格，不具有参考价值；2、该备案价格37552元/㎡亦明显过高，高于相同地段上3号公寓在售备案平均价格16500元一倍多，以此确定赔偿金额，有失公允。关于赔偿损失的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”恒润公司应当赔偿张英杰合同履行后可以获得的利益，该可得利益表现为正常交付后市场增值的部分。另据《城市房屋拆迁产权调换协议书》和《城市房屋拆迁产权调换补充条款》约定，张英杰交付房屋、土地所期望得到的利益是一定面积的产权置换房屋和货币补偿。恒润公司在订立《城市房屋拆迁产权调换协议书》时，应当预见到其若不能按期交付置换房屋，可能造成的损失就是对应房屋的市场价值。按照权利义务对等性原则，张英杰既已履行完毕合同义务，其应该得到合同权益或者相当于合同权益的利益。故在未能得到房屋的情形下，其应得到与拟交付房屋在解除合同之日的市场价值相当的损失赔偿。关于河北华瑞房地产评估有限公司作出的冀华瑞房估（2019）字第20109号报告能否作为认定损失的参考依据问题。在评估过程中，本院多次要求恒润公司提供案涉项目的建设数据、相关图纸以及置换房屋的交房标准、规格和状态，恒润公司不予配合，评估机构也因此多次将委托评估退回，张英杰也不能提供案涉房屋在签订协议时的规划数据，在此背景下本院多次到规划等相关部门询问、调取相关规划图纸，最终只能以本院调取的规划收据作为参评依据，该参评依据尽管与当初规划的原始依据可能存在不一致，但是属于本院穷尽所有努力而获得的资料，只能以此供评估机构参评适用。上述评估报告依据规划批准的图纸作为评估基本依据，证据效力应予承认，但不能作为确定损失唯一依据，当结合其他因素综合衡量。于本案而言，尽管原告被拆迁的房屋系住宅，但其作出置换公寓的选择后就要承担市场变动的风险，考虑到当今公寓的市场价格低于住宅及本案标的房产的装修标准不明等因素，在原告也未提供同地段同品质房产的市场价格的情况下，结合华瑞公司评估咨询意见并参考相同地段在售3号平层精装公寓的价格，经本院审判委员会研究，综合酌定案涉公寓的单价为18500元/平方米为宜。 最后，本案系因被告恒润公司违约成讼，恒润公司应当支付过渡费至合同解除之日，根据《公寓房屋租赁合同》的过渡费的支付标准为1.3元/平方米/月，恒润公司的过渡费给付义务已履行至2016年4月份，截止本案一审法庭辩论终结，尚有30月过渡费未付，共计54217.8元。原告主张的律师费属于实现权利的合理费用，应予支持；原告主张另购房屋契税，非必然发生的费用，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告张英杰与被告河北嘉柏房地产开发有限公司、河北恒润房地产开发有限公司于2012年10月25日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《城市房屋拆迁产权调换补充条款》及《公寓房屋租赁合同》； 二、被告河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张英杰857290元、律师费30000元、过渡费54217.8元，合计941507.8元； 三、驳回原告张英杰对被告恒大地产集团石家庄有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告张英杰对被告河北嘉柏房地产开发有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告张英杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23023元、评估费11400元，合计34423元，由被告河北恒润房地产开发有限公司负担30000元、原告张英杰负担4423元。 如逾期不履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费23023元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曹利伟 人民陪审员  胡志华 人民陪审员  李洪民 二〇一九年八月八日 书 记 员  贾建兵