山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁06民初158号 原告：涂光宇，男，台湾地区居民，1959年2月12日出生，住山东省烟台开发区。 委托诉讼代理人：董学全，山东德衡（烟台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路雅慧，山东德衡（烟台）律师事务所律师。 被告：烟台世基酒店有限公司。住所地：山东省烟台经济技术开发区长江路39号。 法定代表人：代新人，总经理。 委托诉讼代理人：戴军，山东同济律师事务所律师。 被告：秦铭，男，汉族，1979年4月15日出生，住山东省蓬莱市。 委托诉讼代理人：戴军，山东同济律师事务所律师。 原告涂光宇与被告烟台世基酒店有限公司（以下简称世基酒店）、被告秦铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告涂光宇的委托诉讼代理人董学全、路雅慧，被告世基酒店和秦铭的委托诉讼代理人戴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂光宇向本院提出诉讼为请求判令：1.依法解除涂光宇与被告签订的租赁合同，并判令被告返还坐落于莱山区迎春大街143号的房产；2.被告支付违约金200万元；房产内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）归涂光宇所有；3.被告支付租金662500元（2018年8月10日至2019年3月31日）及利息17404元，并自2019年4月1日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率支付利息；4.被告支付2019年4月1日至实际返还房屋之日的租金；5.因诉讼产生的一切费用由被告承担；6.两被告承担连带责任。事实与理由：2009年2月28日，涂光宇与烟台世基投资有限公司（以下简称世基投资公司）签订《租赁合同》，约定世基投资公司承租涂光宇所有的坐落于莱山区迎春大街143号的房产，用于经营锦江之星旅馆，租金每三个月支付一次，遵照先付后用的原则使用房产。世基投资公司自2018年8月一直拖欠租金，早已超过合同约定的6个月期限，经涂光宇多次书面催告，仍未全额支付租金。世基投资公司已于2014年10月注销登记，世基酒店和秦铭系世基投资公司股东。目前锦江之星旅馆仍在经营中，依据相关法律规定注销后的公司债务应由其股东承担责任。由于在起诉后，世基酒店向涂光宇支付了租金662500元，涂光宇在庭审中撤回要求被告支付租金662500元的诉讼请求。 世基酒店和秦铭答辩称，一、涉案房屋租赁合同签约主体为世基投资公司，该公司已于2014年11月与注销登记，涉案租金债务产生于2018年8月，此时世基投资公司作为法人主体已不存在，涉案租金债务与世基投资公司无关。二、2014年11月世基投资公司注销之日，应当是涉案房屋租赁合同终止之时，随后世基酒店与涂光宇协商合意由世基酒店继续租赁涉案房屋，但双方仅对房屋租赁范围与用途、租金标准进行了口头约定，对房屋租赁期限、租金支付时间、违约责任等内容没有进行书面或口头约定。世基酒店并没有承接世基投资公司在涉案房屋租赁合同中的义务，而是由世基酒店和涂光宇重新达成了新的口头房屋租赁协议。故涂光宇主张世基酒店违约的各项诉讼请求无合同条款和法律依据。三、即使认定涂光宇与世基酒店之间存在房屋租赁合意，涂光宇的各项诉请求也不应得到支持。1.涂光宇不享有合同解除权。首先，涂光宇不享有约定解除权。依据涉案房屋租赁合同第十条第6项约定的“视同单方面终止合同条件没有成就，世基酒店没有接到过租赁合同约定的书面催告通知。反而在接到法院起诉状后当天立即将662500元租金支付给了涂光宇，表明世基酒店具有履约诚意，并无单方提前终止租赁合同的意思与行为。其次，涂光宇也无法定解除权，因为世基酒店将662500元租金支付给涂光宇后，其合同目的已经实现，目前不存在阻碍合同实现的事由。2.违约金200万元的诉讼请求过高，若判定世基酒店负有违约责任，也应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调整。首先，该违约金远远超过涂光宇的实际损失。拖欠房租带来的除17404元利息损失外，无其他实际损失。其次，世基酒店拖欠其租金仅为662500元，且在收到法院文书后立即付清，再让世基酒店承担200万元违约金违背《合同法》“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金适用原则。3.涂光宇要求房产内所有资产归其所有无合同和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 涂光宇提交了2018年4月27日至2019年3月11日邮寄给世基酒店和秦铭的缴纳租金催告函六份以及对应的快递单、邮寄回执，用于证明承租人多次拖延给付租金，涂光宇多次书面催告无用。世基酒店和秦铭质证称，对于2018年4月27日催告函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，催告函中的租金与涂光宇的本案诉讼请求无关，催缴的2018年1月10日的租金已经给付。对2018年11月22日、29日的三份催告函的真实性、合法性、关联性均有异议，这三份催告函落款处为盖章而不是涂光宇签字，不能证明进行过催告。对2019年3月11日的两份催告函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涂光宇与世基酒店和秦铭之间无租金支付期限的约定，没有按照合同约定进行催告的权利。涂光宇称盖章效力等同于签名，而且上述催告函中均声明要求按照涉案租赁合同履行，在催告后世基酒店均按合同约定租金给付，并没有向涂光宇提出异议。对于上述证据，本院认为，涂光宇在本案主张的是2018年7月9日应当支付租金承租人拖延至2019年4月9日才全部付清的违约行为，2018年4月27日的催告函与本案缺乏关联性，故不予采信；2018年11月22日、29日的三份催告函落款盖有涂光宇个人印章，世基酒店和秦铭主张催告函必须是签字没有法律依据，本院对上述三份催告函予以采信；对2019年3月11日的两份催告函，世基酒店对真实性和合法性无异议，且该证据与本案具有关联性，故依法予以采信。 当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 莱山区迎春大街143号的房屋所有权人为涂光宇。2009年2月28日，涂光宇与世基投资公司签订租赁合同。合同主要条款包括：第一条租赁范围与用途，座落于莱山区迎春大街143号的房产的物业、场地及附属设施租赁给世基投资公司使用，用于改建成“锦江之星”旅馆。租赁具体范围包括（1）框架结构6层主楼，建筑面积为4012.60平方米，及2层的附楼，建筑面积517.81平方米（具体范围见《烟房权证莱字第××号房屋所有权证》及租赁范围平面图），房屋类型为商业用途。（2）项目所属土地约3795.0平方米（具体范围见《烟国用（2007）第2071号国有土地使用证》及租赁范围平面图），土地用途及类型为商业出让用地。（3）项目附属现有各项设施(具体见设备设施交接清单)。第二条租赁期限1.经双方充分协商，一致同意租赁期限为10年，自项目起租日起算。在租赁期间，世基投资公司拥有租赁范围内物业、场地及附属设施的全部使用权和经营管理权。2.本合同自签订后扣除5个月的装修期项目起租日为2009年8月10日，涂光宇需按成本租赁合同项目所在地房地产主管部门的备案登记手续，3.优先承租权：同等条件下，世基投资公司享有优先的承租权，续期时双方可就租赁合同的有关条款提出合理的变更要求，但双方必须早上一个租赁期满前6个月达成续期租赁协议。4.本合同终止日为2019年8月9日。第三条租金及支付方式1.本合同项下的物业、场地及附属设施的首年年租金为105万元人民币，涂光宇保证在合同有效期限内不以任何理由调整租金；世基投资公司无需支付除本合租金以外包括物业管理费在内的任何费用。租赁期内各合同年度租金如下表：第1年至第5年每年度105、第6年115、第7年120、第8年125、第9年130、第10年135。2.世基投资公司同意按以下方式支付租金：（1）租金的计算以合同年度为单位，首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止的连续时期。（2）每一合同年度的租金分四期支付，即每三个月支付一次。每期支付合同年度租金的25%，遵照先付后用的原则，每三个月的最后一个月支付下一期的租金。3.世基投资公司于合同签订后五个工作日内先支付拾万元人民币给涂光宇作为定金，该定金将在以后的首期租金中抵冲。4.世基投资公司支付租金的同时，涂光宇出具发票。第九条3.合同期满，本合同终止。租赁场地上的建筑物（指锦江之星连锁旅馆）归还涂光宇，不破坏建筑物结构的附属设施和流动资产由世基投资公司全权处理，如涂光宇需要，可经双方协商折价后归涂光宇；其余设施及资产由涂光宇自行处理，原用的企业名称和标识有世基投资公司收回。第十条违约责任1.任何一方提前终止合同，均须赔偿对方直接经济损失。（1）在世基投资公司经营1-5年内，涂光宇单方面以任何理由提前终止合同（政府征用、拆迁除外），须按世基投资公司全部原始投资额并加计违约金贰佰万元人民币赔偿世基投资公司；在经营的第6-10年内单方面终止合同，违约金按200万元每年递减50万元计算。（2）世基投资公司单方面提前终止合同，须将其投资的全部留给涂光宇并赔偿涂光宇违约金贰佰万元人民币。6.世基投资公司连续六个月无故拖欠租金，且经涂光宇书面催告无效，将视同单方面终止合同，按上述本条第1款承担违约责任。 世基投资公司系于2011年7月21日注册成立的有限责任公司，注册资本500万元人民币，住所地烟台开发区长江路33号佰和数码A座602，股东为秦铭和世基酒店，监事为李兆树，执行董事兼总经理为秦铭，该公司已于2014年10月28日因决议解散注销。世基投资公司于2014年10月23日出具的清算报告载明，公司于2014年8月20日成立清算组，对公司债权债务开展清算。清算组于2014年8月20日前书面通知所有债权人，请有关债权人自接到通知之日起三十日内，提交有关证明材料到本公司清算组申报债权及办理债权登记手续。清算组于2014年8月22日在《经济导报》上刊登公告，请有关债权人自本公告之日起四十五日内，提交有关证明材料到本公司清算组申报债权及办理债权登记手续。清算组在法定期限内，没有债权人向清算组申报及办理债权登记手续。清算工作于2014年10月20日结束，所有债权债务已清理完毕。截至2014年10月20日止，共有总资产497万元。总负债0万元，净资产497万元。各项税收职工工资已全部结清。截至2014年10月20日公司已无债务。偿还债务后剩余净资产按出资比例分配给世基酒店448万元，秦铭49万元。2014年10月23日世基投资公司股东会决议：全体股东对清算报告内容进行了审议，清算报告内容真实有效，予以确认。 2018年11月22日，涂光宇向世基酒店和代新人邮寄催告函，催告函内容为：“2009年2月28日我与世基投资公司签订《租赁合同》，将位于烟台莱山区迎春大街143号房屋租赁给其使用，租赁合同期限为2009年8月10日至2019年8月9日。租赁合同约定租金每三个月支付一次，每期支付合同年度租金25%，遵照先付后用原则。因贵方未按合同约定足额向我支付租金，已构成违约。经查世基投资公司已经决议解散，贵方系其股东，现特发通知与贵方：收到本通知函之日起1日内按合同约定足额支付拖欠租金，否则承担所有不利后果。邮寄收件地址为烟台开发区长江路39号、烟台开发区衡山路与金沙江路交叉口世基大厦。按上述两地址分别寄送的催告函均于2018年11月23日由丁慧签收。 2018年11月29日,涂光宇向世基酒店莱山分公司及代新人邮寄催告函,催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄收件地址为烟台市莱山区迎春大街143号，该邮件于2018年11月30日单位收发章签收。 2018年11月29日，涂光宇向世基酒店、秦铭邮寄催告函,催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄地址为山东省烟台市开发区长江路22号佰和数码A座602。邮寄被退回，退回原因为查无此单位，收件人拒不提供新地址。 2019年3月11日，涂光宇向世基酒店、秦铭邮寄催告函，催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄地址烟台市开发区长江路33号佰和数码A座602。邮寄于2019年3月13日签收，签收人卢。 2019年3月11日，涂光宇向世基酒店、代新人邮寄催告函，催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄地址烟台市开发区衡山路与金沙江路交叉口世基大厦。2019年3月12日签收，妥投，他人收。 2009年3月4日、2010年3月9日、2010年3月31日、2010年4月16日、2010年6月21日租金付款公司为世基投资公司，自2010年9月1日至2019年4月9日期间，租金付款公司为世基酒店。 2018年至2019年4月9日租金支付情况：2018年4月28日支付100000元、2018年5月7日支付100000元、2018年5月11日支付125000元、2018年5月30日支付325000元、2018年12月3日支付100000元、2019年3月14日支付100000元、2019年4月9日支付662500元。 世基酒店系于2008年7月30日注册成立的有限责任公司，注册资本3000万元，股东郝大鹏和李兆树。 本院认为，原告涂光宇为在台湾居民，本案系涉台民商事纠纷。世基酒店和秦铭的住所地在本院辖区内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人选择适用中国大陆法律，故处理本案纠纷适用中国大陆法律。涂光宇与世基投资公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案的焦点问题一是在世基投资公司注销后，租赁合同的权利义务应由承担，要求股东承担连带责任是否应予支持，是否适用2009年2月28日双方签订的租赁合同；二是涂光宇是否享有合同解除权，租赁合同应否予以解除；三是涂光宇要求违约金200万元是否应予支持，要求租赁房产内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）归其所有是否应予支持。 关于焦点一，涂光宇主张世基投资公司注销后应由原公司股东对租金承担连带清偿责任，对此，本院认为，世基投资公司注销前成立清算组进行了清算，并未违反法律规定公司注销的程序，且涂光宇本案中主张拖欠租金的时间为2018年7月9日之后，租金债务产生于世基投资公司注销之后，涂光宇要求世基投资公司的股东对拖欠租金的债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，对于其要求股东承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。本案中租赁合同租金的实际付款公司自2010年9月1日即为世基酒店，世基投资公司于2014年注销后，由世基酒店继续履行涉案租赁合同，世基酒店主张其与涂光宇就涉案房屋租赁达成新的口头协议但并未提交证据予以证实，且两被告认可涉案租赁合同中的酒店现在是由世基酒店实际经营，世基酒店也未提交证据证实其对催告函的内容提出异议，可以认定涉案房屋租赁合同的履行主体已经变更为世基酒店，世基酒店应按涉案租赁合同约定履行合同义务。 关于焦点二，本案中涂光宇主张世基酒店应于2018年7月支付的租金直到2019年4月才付清，拖延给付达8个多月，已符合涉案租赁合同约定的“连续六个月无故拖欠租金，经书面催告无效”的情形，涂光宇有权解除合同。对此，本院认为，世基酒店按合同约定应于2018年7月9日支付2018年8月、9月、10月的租金337500元，但世基酒店于2019年4月9日才全部付清，拖欠租金已超过6个月，且此期间涂光宇于2018年11月22日和2019年3月11日向世基酒店邮寄的催告函均妥投签收，世基酒店的违约情况符合涉案租赁合同第十条第6款约定，涂光宇有权解除合同。涂光宇在起诉前仅向世基酒店邮寄了催告函，并未通知世基酒店解除合同，依法取得合同约定解除权的当事人起诉要求解除合同，已表达了解除权人解除合同的意思表示，该意思表示的通知义务自相对方签收起诉状副本后已告完成，故涉案租赁合同自世基酒店签收起诉状副本之日即2019年4月9日起解除。对于涂光宇要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。 关于焦点三，涂光宇要求租赁房产内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）归其所有，涉案租赁合同中并未约定若承租人存在违约行为，所有投资归出租人，双方对于合同解除后房产内投资的处理应按合同第九条第3款“合同期满，本合同终止。租赁场地上的建筑物（指锦江之星连锁旅馆）归还涂光宇，不破坏建筑物结构的附属设施和流动资产由世基投资公司全权处理，如涂光宇需要，可经双方协商折价后归涂光宇；其余设施及资产由涂光宇自行处理，原用的企业名称和标识有世基投资公司收回。”的约定履行，涂光宇要求租赁房产内所有投资归其所有的诉讼请求无合同依据和法律依据，本院不予支持。世基酒店延迟支付租金超过六个月，构成违约，按照涉案租赁合同第十条第1款和第6款，应当承担违约责任。世基酒店主张违约金远高于涂光宇的实际损失即逾期支付租金的利息损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，违约金过高，请求法院予以减少。涂光宇主张涉案租赁合同是按照合同签订时世基投资公司的要求，签订了十年的租赁合同，现同阶段同类房屋租金已翻三倍，其主张现有损失远大于违约金数额，但其未提交证据证实。对此本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法法规定的“过分高于造成的损失”。涂光宇在本案中除因承租人延期支付租金产生的利息损失之外，未提交证据证实造成了其他损失。涉案租赁合同约定的违约金200万元过分高于造成的损失，对于世基酒店要求调整违约金的请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告涂光宇与烟台世基投资有限公司于2009年2月28日签订的《租赁合同》于2019年4月9日解除，被告烟台世基酒店有限公司于本判决生效后十日内将座落于莱山区迎春大街143号的房产返还原告涂光宇； 二、被告烟台世基酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂光宇支付2018年8月10日至2019年3月31日期间延迟支付租金的利息17404元，并自2019年4月1日至实际返还房产之日仍按每季度337500元支付租金; 三、被告烟台世基酒店有限公司以应付租金和利息为基数，自2018年8月10日至实际付款之日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金； 四、驳回原告涂光宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90800元，由原告涂光宇负担45400元,被告烟台世基酒店有限公司负担45400元。 如不服本判决，涂光宇可以在本判决书送达之日起三十日内，烟台世基酒店有限公司、秦铭可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  于 兰 人民陪审员  王新利 人民陪审员  徐建春 二〇一九年八月五日 书 记 员  姜鲁云