贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1054号上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：马永红，女，1970年12月21日生，汉族，住贵州省六枝特区。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人马永红商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六枝特区人民法院（2019）黔0203民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水源丰房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决书第二、三项，改判驳回上诉人向被上诉人支付3%内房屋面识误差款10728.00元，利息3399.30元及双倍返还面识误差比超过3%部分的房价款76645.27元诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、原审判决认定涉案商品房买卖合同（合同编号：201106093）第六条第2款无效，明显违反法律规定。2012年，因被上诉人看中上诉人在建的六枝阳光花园小区商品房，在尚未取得预售许可的条件下，双方以《住宅买卖计税（费）表》的书面形式，以平方面积计算房价，达成了被上诉人向上诉人订购在建的六枝阳光花园小区Ａ幢16层8号商品房初步意向，被上诉人亦向上诉人预付了部分购房款。2011年11月29日，上诉人正式取得所开发位于六枝特区商品房（期房）预售许可。此后，被上诉人和上诉人又以新的《住宅买卖计税（费）表》的书面形式，达成了新的购房协议，即将原以平方面积计价方式变更为以按照套（单元）方式计算该商品房价款，且总价款约定为人民币大写叁拾伍万捌仟元（小写）358000元，向上诉人购买在建的涉案商品房（即六枝阳光花园小区Ａ栋16层8号［1-16-8Ａ］商品房）。2011年12月27日，被上诉人一次性支付完全部购房款。2012年7月24日，被上诉人正式以买受人名义与出卖人即上诉人签订了书面的《商品房买卖合同》（合同编号：201106093）。该合同第二章第3条约定，涉案商品房［合同约定］［非产权登记］建筑面积为113.11㎡，套内建筑面积为93.72㎡；该合同第三章第六条还约定，按照套（单元）方式计算该商品房价款，且总价款为（人民币）大写叁拾伍万捌仟元（小写）358000元。此外，该合同第五章第十五条还就面积误差问题约定：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。同日，基于该《商品房买卖合同》的标的物为期房而非现房，故被上诉人和上诉人双方共同将上述《商品房买卖合同》向六枝特区房地产产权产籍管理机关申请（预购商品房）预告登记，同时，被上诉人本人还确认有关预告登记信息核对无误并申明对所提交材料及材料的真实性、合法性、有效性负责，自愿承担相应法律责任。2013年7月3日，六枝特区房地产交易所依法对上述商品房预购合同确认并进行预告登记备案。涉案商品房自2013年交付使用至今，被上诉人对该商品房及上述合同全部条款均未提出异议。既未向登记机关提出预告登记异议，也从未向人民法院诉请变更或撤销某一条款，也没有在提起本案诉讼中明确请求对合同的任一条款请求确认无效、变更或撤销。对此，上诉人认为，上诉人和被上诉人所签订的上列《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规，该行为合法有效。同时，根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人亦不得擅自变更或者解除。《合同法》第四条亦规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人亦不得非法干预。显然，原审判决在当事人无明确请求下径行认定涉案商品房买卖合同第六条第2款无效，明显违反法律规定。二、原审判决判令支持被上诉人所提出的返还3%内面积房款、双倍返还超3%面积房款以及利息等诉求，明显违反涉案《商品房买卖合同》的明确约定，既没有事实依据，也没有法律依据。上诉人和被上诉人所签订书面的《商品房买卖合同》第三章第六条明确约定，涉案商品房按照套（单元）方式计算该商品房价款，并在其第五章第十五条就面积误差问题处理明确约定：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。被上诉人从收房使用至今且长达近十年的期间，乃至于提起本案诉状中对涉案《商品房买卖合同》面积均自认套内建筑面积为93.72㎡，且在本案庭审中没有提供充分证据证明涉案房屋外墙的轴线尺寸误差已超出±5%，也没有提供充分证据证明涉案房屋的什么面积（即房屋套内使用面积或套内墙体面积或套内阳台建筑面积或分摊的公用部位面积）出现误差。而是因原审判决将涉案商品房买卖合同第六条第2款所约定的按照套（单元）方式计算房价款的条款，以涉案商品房买卖合同为格式条款为由而直接认定为无效，将已变更的商品房价款计价方式倒置过来，即将已变更按照套（单元）方式倒回到原以平方面积计价方式，且以另案判决确认等为由，判令支持被上诉人所提出的返还3%内面积房款、双倍返还超3%面积房款以及利息等诉求。显而易见，这种做法，既违反当事人之间所签订的《商品房买卖合同》，又没有事实依据，也没有法律依据。马永红辩称，一审认定事实没有违反法律规定，原计税表的内容就是双方商品房买卖的真实意思表示，对双方均有拘束力，一审认定事实清楚，程序合法，上诉人上诉就是在拖延时间，逃避法律责任，应予以驳回上诉，维持原判。马永红向一审法院起诉请求：1、判令被告提供办证部门所需的相关资料，在30日内为原告办理房屋产权证（房屋所有权证、土地使用证等）手续；2、判令被告将3%面积内（3.93㎡）的房价款10728.00元（3.93㎡×2730.00元／㎡）返还给原告；3、判令被告双倍返还超出3%面积（14.04㎡）的房价款76658.00元；4、判令被告支付占用3%面积内的房款76658.00元（3.93㎡×2730.00元／㎡）80个月期间（2012年6月11日至2019年2月11日）的利息损失3501.00元（10728.00元×0.408%月息×80月）后期（2019年2月11日）利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付至多收的房款付清为止；以上总计金额90887.00元。一审法院认定事实：2012年，原告向被告预购在建的阳光花园A幢16层8号房屋（1-16-8A），被告工作人员制作好住宅买卖计税（费）表，原告在表上签字确认，该表载明原告购买的房屋总价款为：358000.00元。2012年6月11日，原告向被告一次性支付购房款358000.00元。同年7月24日，原、被告签订商品房买卖合同，合同第二条约定原告购买被告的商品房为预售房。第三条约定商品房建筑面积113.10㎡，套内建筑面积93.72㎡。第六条（应为“第七条”）约定商品房按套计算，总价款为358000.00元。第十一条约定出卖人应于2013年3月31日前交付商品房给买受人。第十五条约定按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条约定出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条约定应当出卖人依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为1元/月·㎡（建筑面积）。第二十六约定条应当商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。被告选定的六盘水德鸿物业服务有限公司在阳光花园行使物业管理时，是按建筑面积131.07㎡向原告收取物业管理费。被告委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘涉案房屋，原告所购买房屋的建筑面积为113.10㎡，套内建筑面积为93.72㎡。一审法院认为：原告与被告争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，原告提供的住宅买卖计税（费）表虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原、被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示，以该房房屋面积为131.07㎡，单价为2730.00元／㎡计算，与原告交纳的购房总款金额基本一致。从被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费也可印证，被告销售给原告房屋的建筑面积是131.07㎡，即按房屋面积平方计价；其次，被告销售给原告的房屋为预售房，原告先支付房款后才与被告签订商品房买卖合同，合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为113.10㎡，套内建筑面积93.72㎡，但该约定与被告向原告宣传的内容不符，且双方签订的商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。因此，本案争议的商品房不是按套计价出售，而是按建筑面积131.07㎡出售。2、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未在该时间内为原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告在30日内办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，予以支持。3、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积131.07㎡计价，被告交付原告的房屋建筑面积为113.10㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为［（113.10㎡-131.07㎡）÷131.07㎡］×100%＝-13.71%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为13.71%。该房屋的销售单价为2730.00元／㎡。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出售价返还原告，即为（131.07㎡×3%）×2730.00元／㎡＝10734.63元，原告诉请10728.00元，予以支持；对面积误差比超过3%的房价款，由被告双倍返还原告，即为131.07㎡×（13.71%-3%）×2730.00元／㎡×2倍＝76645.27元；4、原告诉请的多收房价款给其造成的损失应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故原告的该项请求可按3%面积的房价款即10734.63元计算利息损失，利息计算期间从原告交纳购房款时起计算，即自2012年6月11日计算至2019年2月11日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：10734.63元×（4.75%÷12月）×80月＝3399.30元。原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定按套（单元）计价出售，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%，该约定系基于房屋按套（单元）计价。但本案原告购买的房屋并非按套（单元）计价，该约定显然无效。对被告辩称原告诉请的房屋差价款不应得到支持的主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到房屋产权登记机关为原告马永红办理六枝特区房屋产权证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马永红3%以内房屋面积误差比房价款10728.00元，利息3399.30元（利息计算至2019年2月11日，之后的利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至该借款付清时止），合计14127.30元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告马永红面积误差比超过3%部分的房价款76645.27元。案件受理费1036元（原告已预交），由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：本案双方签订购房合同的真实意思表示是以实际面积计价还是按套计价。上诉人主张双方在其未取得商品房预售许可证明之前签订的《住宅买卖计税（费）表》无效，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案上诉人在一审起诉前已取得了商品房预售许可证明，故上诉人的该主张不能成立。双方在上诉人未取得商品房预售许可证明之前签订的第一份《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但该计税表上记载的内容是双方当事人的真实意思表示，双方亦是根据该表确认的被上诉人所购房屋的楼层、单价、建筑面积及总房款；同时，该份计税表与上诉人选聘的物业公司收取物业管理费的收据等证据能够相互印证，足以证明双方达成了案涉房屋按建筑面积计价的合意。虽然上诉人提交的第二份《住宅买卖计税（费）表》和《商品房买卖合同》中均记载房屋计价方式为按套计算，但是，第二份《住宅买卖计税（费）表》中对房屋计价方式变更的内容对被上诉人来说是购房事项的重大变更且明显对被上诉人不利，上诉人并不能证明其就此向被上诉人进行了特别提示和说明且与被上诉人达成了变更的合意；同样，虽然《商品房买卖合同》中亦记载房屋计价方式为按套计算，但上诉人销售给被上诉人的住房为预售房，被上诉人是先支付购房首付款后才与上诉人签订的《商品房买卖合同》，该合同记载的计价方式显然与上诉人当初的宣传内容及第一份《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不相符，且《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，合同中关于房屋计价方式的约定明显侵害了被上诉人的合法权益，故一审法院确认该约定无效并无不当。综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2069元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  刘 靖审判员  唐丽红二〇一九年八月一日法官助理罗先勇书记员姚梦龙