广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤5102民初76号原告：林义芝，男，1969年10月10日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：李驰，广东创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕丹，广东创兴律师事务所律师。被告：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市湘桥区环城西路12号。负责人：蔡俊明。委托诉讼代理人：吴忠荣，潮州市第二建筑安装总公司员工。委托诉讼代理人：欧阳青，广东木坤律师事务所律师。被告：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市新春园工业区一路。法定代表人：杨培生。被告：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市环城西路10号。法定代表人：蔡俊明。委托诉讼代理人：吴忠荣，潮州市第二建筑安装总公司员工。委托诉讼代理人：欧阳青，广东木坤律师事务所律师。原告林义芝诉被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司（以下简称“开发分公司”）、潮州市培都大酒店有限公司（以下简称“培都大酒店”）、潮州市第二建筑安装总公司（以下简称“二建总公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，2019年5月15日公开开庭进行审理。原告林义芝之委托诉讼代理人陈燕丹，被告开发分公司、二建总公司之委托诉讼代理人欧阳青、吴忠荣到庭参加诉讼，被告培都大酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林义芝向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告办理位于潮州市绿茵路中段西北××花园××期第二幢九层902房的不动产权属登记手续；2.判令三被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金（以已付房款56万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2013年9月14日起至不动产权属证书办理完毕之日止）；3.判令三被告付还原告2.37平方米的房款9325.34元；4.本案一切诉讼费用由三被告承担。事实和理由：凤城花园二期楼盘开发商为被告开发分公司，土地使用者为被告培都大酒店。原告于2010年12月13日与被告培都大酒店签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，双方约定原告认购位于潮州市绿茵路中段西北××花园××房，房款金额为41万元，附属设施3万元，车位一个14万元合共房款车位58万元，被告培都大酒店应协助原告办理房地产契证手续，后原告将购房款及其他部分费用交付给被告培都大酒店。2012年4月18日，原告向凤城花园物业管理处支付1200元装修垃圾代处理费、2000元装修保证金及1300元临时水电设施装配工料费后，被告开发分公司将上述房产交付原告。后原告与被告开发分公司按照房管部门的要求于2012年9月4日签订了《商品房买卖合同》，并就认购上述房屋的内容作了详细的约定，在该份合同中，第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内完成产权登记。被告开发分公司分别于2013年7月8日及2014年3月24日开具了首期款与按揭款的发票各1张，发票中的购房款低于原告实际支付购房款数额。自《商品房买卖合同》签订至今，三被告一直没有办理房产权属的登记，且已超出约定的办证期限多年，目前三被告就何时能办理好房地产权属证书的时间也未能确定，其行为违反了合同约定的内容，已经严重损害了原告的合法权益，应对其违约行为承担相应的责任。原告在《凤城花园二期楼宇订购合同书》中认购的涉案房屋的建筑面积为104.2平方米，而涉案房屋的实际建筑面积为101.83平方米，三被告应将原告支付的2.37平方米的房款9325.34元付还原告。综上，原告与三被告签订了商品房买卖合同，且被告也早已实际交付房屋，但其没有履行合同义务，致使原告购房至今多年未能取得上述房产的不动产权属证书，原告的合法权益已严重受损。被告开发分公司是被告二建总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的相关规定，请求查明案件事实，判决支持原告诉求。被告开发分公司、二建总公司没有提供答辩状，在庭审中辩称，被告开发分公司、二建总公司不同意原告全部诉求，理由有：被告一、三除了收到22万元的按揭款外，未收到原告方的任何款项，对于原告是否向第二被告支付相关的房款，被告一、三均无法确认。在实际履行合同中，被告一、三未收取原告任何款项，仅是配合原告及第三被告办理合同盖章手续，相关销售及收款均由原告与第二被告衔接。原告也未向被告三与原告签署的商品房买卖合同确定的银行账号支付房款。对于该事实，在本院另案审理的谢灏案房屋买卖合同纠纷中，案外人谢志强所做的笔录当中均有确认，本案中关于原告无法办理案涉房屋的房屋产权证，并不是由被告一、三造成的，在被告一、三尽力协调办理房屋产权证当中，相关部门甚至不认可由被告一、三暂行为被告二代缴相关的罚款或滞纳金。由于案涉房屋办证的障碍及责任主体均为第二被告，因此被告一、三客观上也无法办理相关的产权手续，无需承担迟延办证的违约责任。根据原告提交的认购合同书，商品房买卖合同及购房发票，可以看出即便原告已向被告二缴纳相关的房款，那么购房的金额也应该是315673元，而非原告主张的56万元。原告提供的收款收据若为真实，那么与原告主张的已交房款56万元不相符。原告与第二被告签订的认购合同书即便为真实，合同中显示的房款为41万元，也并非原告主张的56万元。且根据另案谢志强所述，购房者即便在认购合同中写明了车位款，但仍存在按照实际合同交付车位款的情况。退一步讲，即便原告已交车位款14万元，那么该款项也不应该计入作为认定逾期办证违约金的房款。车位款及附属设施费不应该作为计算违约金的基数。若法庭经过质证调查及查证原告主张属实，从公平的角度来说，相关违约办证违约金的标准应该参照双方关于逾期付款及逾期交房的违约金即日万分之一的标准计算。关于本案诉讼时效的问题，若认定被告一、三需要承担责任，那么违约金的起算时间点也只能从2016年1月9日开始计算。关于原告的第三项诉讼请求，本案中原告并未举证证明第二被告向原告交房的面积为101.83平方米，其举证存在2.37平方米的房屋面积差，没有事实依据，被告无需返还购房款9325.34元。被告培都大酒店没有作答辩，也没有提供证据。经审理查明：二建总公司是内资企业法人，开发分公司是二建总公司设立的分公司，不具备法人资格，培都大酒店是有限责任公司。2008年4月1日，培都大酒店、陈X卿与开发分公司签订《“凤城花园”开发建设合同书》，合作开发建设位于潮州市枫春路工业区一路的凤城花园X期商品综合楼。潮州市城市建设规划局前于1992年12月30日颁发了《建设工程规划许可证》（编号92247），建设单位为培都大酒店，建设项目名称为商品、综合楼，建设位置为枫春路工业区，建设规模为四幢八层半、一幢十层、一幢三至十九层，潮州市城市规划局于2008年9月28日在该《建设工程规划许可证》上注明：1.市培都大酒店有限公司用地规划设计总图（92-300）调整，2008年3月10日出具；2.因原件过塑，无法在原件上更名，此复印件原名、原规明内容有效，与1992年12月30日放发的列92-247号《建设工程规划许可证》同效。潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了上述建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是培都大酒店、开发分公司，施工单位为二建总公司。2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给开发分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》（编号潮建预[2010]列005号），该证载明开发企业为开发分公司，项目名称凤城花园（二期），项目座落市枫春工业区一路，土地使用权证号为潮府国用（2000）字第00147号（土地权利人培都大酒店）、潮府国用（2012）字第02602号（土地权利人陈仲卿），预售房屋栋及层数为：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层。后开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明凤城花园二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2010年12月13日，培都大酒店与林义芝签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由林义芝向培都大酒店认购凤城花园二期B幢702号房，建筑面积104.2平方米，房款计41万元，附属设施3万元，付款方式为银行按揭，首期付足该房款30%，应于认购之日起十五天内付房款，封顶时办理银行按揭28万元，余款在交房时结清。购车位1个14万元，房款及车位款合共58万元。就上述房屋的买卖关系，开发分公司作为出卖人于2012年9月4日与买受人林义芝签订《商品房买卖合同》1份，《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于潮州市绿茵路中段西北××花园××期编号为潮府国用（2012）字第02602号的地块的土地使用权，该地块土地面积5084.4平方米，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为潮建预[2010]列005号，该商品房位于潮州市绿茵路中段西北××花园××房，该房建筑面积101.83平方米，其中套内建筑面积88.39平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.44平方米，单价为每平方米3000元，总金额315673元；买受人一次性付款；出卖人应于2012年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，由于买受人的原因未能按期交付的，其房产结算后的应付款的偿还及违约责任按本合同第七条的规定执行；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。按2010年12月13日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，林义芝于2010年12月13日支付培都大酒店款项30万元，2012年10月29日、2013年2月8日各支付培都大酒店房款2万元合计4万元，2013年7月23日通过与中国建设银行股份有限公司潮州市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款22万元，并由银行于2013年8月5日将该款付至开发分公司的银行账户，上述林义芝支付款项合计56万元。培都大酒店出具三份收据交林义芝存执，其中2010年12月13日的收据内容是：“今收到林义芝先生购凤城花园二期B幢702房房款41万，配套3万，车位壹个14万元，合计共58万元正，首付30万元正，余款28万元银行按揭”。2012年10月29日、2013年2月8日的收据均分别写明“今收到林义芝房款20000元”。林义芝还于2012年9月4日支付给培都大酒店税费、办证费及差款30000元，2012年9月26日支付给培都大酒店评估费1600元，培都大酒店分别出具收据交林义芝存执。因被告未依约履行协助原告办理房产证的义务，原告遂于2019年1月9日诉至本院，请求处理。另查明，凤城花园物业管理处于2012年4月18日向林义芝收取装修垃圾代处理费1200元及装修保证金2000元，并分别出具《收款收据》交林义芝存执，收款收据的内容分别是：“今收到2幢902房林义芝业主交来人民币1200元，摘由：装修垃圾代处理费。”及“今收到2幢902房林义芝业主交来人民币2000元，摘由：装修保证金”。再查明，培都大酒店、开发分公司已将上述凤城花园二期第二幢九层902房交付原告方使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续。对于交房的时间，原告方主张是2012年4月18日，开发分公司、二建总公司在庭审中均表示不清楚。还查明，本院另案审理的原告刘俊豪诉被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2016）粤5102民初100号]中，从潮州市住房和城乡建设局了解到因有关部门在2011年对凤城花园（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，凤城花园（二期）至今尚未通过验收。本院还依法调取（2017）粤5102民初1420号案案卷材料，包括：本院依职权向潮州市城乡规划局调取位于潮州市绿茵路中段西北××花园（××）期的规划审批及验收档案资料。该局规划报建管理科口头答复，凤城花园的违建问题已由该局作出行政处罚，但对该花园的审批验收，目前未有具体意见。该局不同意出具书面证明。2017年8月31日，潮州市城乡规划局对培都大酒店作出潮规罚字[2017]19号《行政处罚决定书》，决定书认定培都大酒店位于枫春路工业区的商品、综合楼续建的工程存在超建等问题，决定对培都大酒店处以罚款409986.36元。后培都大酒店于2017年10月16日缴纳了上述罚款409986.36元，但对因逾期缴纳罚款而加处的罚款368987.72元没有缴纳。本院认为，原告与培都大酒店签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》及与开发分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上述《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《商品房买卖合同》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房产管理部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现林义芝请求判令二建总公司、开发分公司、培都大酒店协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持，林义芝可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期第二幢九层902房交付林义芝使用的时间问题，《商品房买卖合同》约定出卖人应于2012年12月30日前将房屋交付买受人使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续，现对于交房时间，林义芝主张是2012年4月18日，开发分公司、二建总公司在庭审中均表示不清楚，根据林义芝提供的装修保证金及装修垃圾代处理费的《收款收据》，凤城花园物业管理处于2012年4月18日向林义芝收取装修垃圾代处理费及装修保证金，据此可以认定出卖人至迟在2012年4月18日已将上述房屋交付林义芝使用。上述《商品房买卖合同》约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证。按该约定，开发分公司至迟应在2013年4月13日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，林义芝至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于开发分公司的责任与义务，因此，林义芝至今尚未能取得房屋权属证书的原因在开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”及第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，开发分公司应承担违约责任。因上述《商品房买卖合同》没有约定违约金，现林义芝要求开发分公司承担逾期办理不动产权属证书的违约责任，可以已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（参照中国人民银行公布的贷款基准利率加收30%）计算利息损失。对于林义芝购买的凤城花园二期第二幢九层902房的房款数额问题，虽然《商品房买卖合同》约定购房款为315673元，但根据《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，林义芝已实际向培都大酒店、开发分公司支付购房款、附属设施费共44万元，因此，对上述房屋的购房款、附属设施费应按《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定及林义芝实际支付的款项予以认定。林义芝向培都大酒店交纳的附属设施3万元属于房屋基础设施费用，该款应计入购房款。至于违约金计算的起始时间，开发分公司最迟应在2013年4月13日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条关于买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算诉讼时效期间，按日或者按月等时间单位累积计算违约金的，则按每个个别债权分别计算诉讼时效期间的规定精神，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”及第三条“民法总则施行前民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则三年诉讼时效期间规定的人民法院不予支持”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，本案中违约金的诉讼时效期间应为二年，但民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年的诉讼时效的可以为三年，因此，至林义芝于2019年1月9日提起诉讼时已届诉讼时效的违约金额，即2016年1月9日之前的违约金额，本院不予支持，本案违约金额可自2016年1月9日起计算至开发分公司将本案案涉房产办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助林义芝办理房屋权属登记之日止。林义芝该请求中超过法定可支持部分，本院不予支持。开发分公司是二建总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，开发分公司在本案中应负的民事责任，应由二建总公司承担。凤城花园二期是开发分公司与培都大酒店合作建设的，开发分公司在本案中应负的民事责任，培都大酒店应当共同承担。关于林义芝请求三被告退还房屋面积差价款的问题，因该房尚未办理相关的权属确认登记，林义芝仅以《商品房买卖合同》与《凤城花园二期楼宇认购合同书》记载的面积不符为由提出相关的主张缺乏事实与法律依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，林义芝该项请求本院不予支持。综上所述，案经本院调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应支付原告林义芝自2016年1月9日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告林义芝办理房屋权属登记之日止已付购房款44万元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（参照中国人民银行公布的贷款基准利率加收30%）计算的利息损失，其中自2016年1月9日起至本判决生效之日止的利息损失应于本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告林义芝办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清。二、驳回原告林义芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8439元，由原告林义芝负担879元，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司负担7560元。原告林义芝应负担的受理费已由其预交，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  陆海扬人民陪审员  詹钦炀二〇一九年八月三十日书 记 员  郑倩翰