江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初1279号原告（反诉被告）：某市体育中心，住所地：江西省宜春市袁山大道东段，统一社会信用代码：123608007057287555。法定代表人：舒某。委托诉讼代理人：易某，江西某律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某，男，1980年9月13日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：李某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁某，江西某律师事务所律师。原告（反诉被告）某市体育中心（以下简称为原告）与被告（反诉原告）陈某（以下简称为被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月16日开庭审理，原告的委托诉讼代理人易某、被告的委托诉讼代理人李某、袁某到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付2017年租金245000元以及逾期付款违约金（按月利率2%自2018年1月1日起暂计算至2019年1月17日止的违约金为62230元，此后违约金按此方法继续计算至付清之日止）；2、请求法院判决被告向原告支付2018年租金490000元以及逾期付款违约金（其中245000元按月利率2%自2018年7月1日起暂计算至2019年1月17日止的违约金为32666元，以245000元为基数，按月利率2%，自2019年1月1日起暂计算至2019年1月17日止的违约金为2613元，此后违约金按此方法继续算至付清之日止）；3、请求法院判决被告向原告支付2017年电费7578元以及占用资金的利息（按年利率6%自2017年10月29日起暂计算至2019年1月17日止的利息为562元。此后利息按此方法继续计算至付清之日止）；（上述各项诉请共计人民币840649元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月2日，龙金玲租赁原告体育中心的空地经营龙记生态园，并签订协议书。约定租期2015年7月1日至2023年6月31日，年租赁费49万元。2017年7月1日以后的每年6月、12月支付半年租赁费，押金5万元，水费3元每吨，电费1.5元每度等内容。合同订立以后，龙金玲在空地上建造了餐饮用的建筑物。2017年4月，被告陈某从龙金玲处转租龙记生态园继续经营餐饮，三方签订了转让协议书，约定被告按照协议书支付租赁费，每逾期一天按每日1‰加收滞纳金，拖欠一个月以上，原告有权终止合同。租期2017年4月1日至2025年6月30日，租赁费49万元每年。签订合同前，被告付清2017年4月至6月的租赁费122400元，协议书的条款内容继续约束原、被告的内容。合同订立以后，被告拆除了龙金玲原先建造的建筑物，准备重新建房。打了基础后，变搁浅至今，至今也未再支付租赁费，原告一直催被告付款，被告表示开工经营了就会支付租赁费。但直至2018年底，被告都没有开工。租赁费和水电费更是分文未付，原告迫于无奈，为了减少损失，于2018年11月26日与被告及其合伙人协商，但最终未能解决，只能终止合同。根据转让协议书发出终止合同通知书，被告陈勇敢根及其合伙人签字确认签收。截至合同终止日，被告尚有2017年下半年租赁费245000元和电费7578元、2018年租赁费490000元，共计742578元未支付。根据协议书约定，被告应承担逾期付款的违约金。合同终止后，被告未能如期支付租赁费用，原告为避免国有资产流失，特依据中华人民共和国合同法等法律法规的相关规定，起诉请求法院依法支持原告诉请。被告辩称：一、被告与原告签订的房屋租赁合同无效。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，未取得房屋所有权证的房屋、违法建筑和不符合安全标准的房屋不得出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的，使用期限超过部分无效。第一，原告未取得涉案标的的产权证；第二，按照《城乡规划法》第40条之规定、《土地管理法》第57条的规定：临时性建筑使用年限不得超出两年，并应当在批准的使用期限内自行拆除；临时建（构）筑物不予确权发证，不得改变使用性质，因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，并且延期申请只能一次。已超过两年期限而未获准延期，那么它在性质上属于违法建筑。涉案标的属于未经批准或超过使用期限的临时建筑；第三，涉案标的不符合安全标准，综上，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告和被告签订的房屋租赁合同无效。二、原告主张2017年、2018年租金的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一，原告未提供证据证明涉案标的为其享有合法权益的财产，无法确定原告是否是涉案标的的权利人。第二，因房屋租赁合同自始无效，对原告和被告均无法律效力，原告不能依据无效合同获得财产，即使获得财产也应当返还给被告。第三、合同签订后，被告未实际使用涉案标的。第四，即使本案不存在合同无效事由，因原告交付的涉案标的存在年久失修、有重大安全隐患等问题导致无法使用，合同目的自签订时就注定无法实现。三、原告主张的违约金没有事实和合同依据。因原告与被告签订的房屋租赁合同无效，违约金条款无效；原告主张按照月息两分计算违约金没有合同依据；原告与被告签订的租赁合同未约定租赁支付节点，因而违约金起算时间无法确定。另即使合同不存在无效事由的情形，延期付款造成的损失参照延期付款金额的同期人民银行贷款利率计算，月息两分属于过分高于造成的损失之情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，应当予以调整。四、原告主张电费7578元没有事实依据，请驳回该项诉讼请求。合同签订以后，被告从未在体育中心使用电，也没有产生电费，该项诉讼请求没有事实依据，请求驳回。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求全部予以驳回。反诉原告提出诉讼请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同即转让协议书无效；2、请求判令反诉被告返还反诉原告已付房租122400元、押金50000元，共计172400元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失1619174.元，详见损失清单表；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉原告、反诉被告与案外人龙记生态园（龙金玲）于2017年4月签订了转让协议书，反诉被告以出租人的名义将案外人龙记生态园原租赁的场地出租给反诉原告，由反诉原告向反诉被告支付租金。协议签订后，反诉原告依约支付了2017年4月至2017年6月的房租122400元押金、50000元，并向案外人龙记生态园（龙金玲）支付了转让费1280000元。因租赁物年久失修，不仅不能正常使用，而且存在安全隐患，反诉原告按照合同约定开始对租赁物进行维修、改造。在反诉原告维修和改造的过程中，被相关执法部门阻止，租赁物一直得不到维修改造，更未实际使用。反诉原告后来得知反诉被告出租给反诉原告的大棚是违章建筑，反诉被告没有产权。反诉被告将没有产权的大棚租赁给反诉原告，依据相关法律规定，该租赁合同无效。因反诉被告作为出租方，将没有产权的大棚租赁给反诉原告，导致合同无效，对此存在重大过错，应当将因此取得的财产返还给反诉原告，并赔偿反诉原告的各项损失。为了维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。损失清单表：一、转让费128万元。二、维修、改造费用339174.1元，其中（一）设计费87080元：1、室内设计费80000元；2、钢结构设计费7000元；3、图纸打印费80元。（二）测量放线费1000元。（三）劳务费2000元。（四）工程款200000元。（五）煤气改管费3444.1元。（六）拆装费26000元。（七）草皮款6500元。（八）保安工资6000元。以上各项共计1619174.1元。反诉被告辩称：一、双方签订的转让协议书未违反法律规定，合法有效，反诉原告应按约履行合同义务。1、转让协议书实际是租赁协议，反诉原告与反诉被告之间形成租赁法律关系。反诉被告与原承租人龙金玲（龙记生态园）签订的协议书明确约定，反诉被告出租的是东南面空闲场地，年租金四十九万。而反诉原告也是以年租金49万元的价格租赁反诉被告的租赁物。况且反诉原告在承租时早已知晓租赁物的状况，故而在签订协议前已经做好了维修的准备，正是基于此原因，反诉被告才同意在原有租赁期限上增加两年的租赁期。反诉被告将场地交付给反诉原告以后，反诉原告便开始使用包括测量、设计、铺设管道等，反诉被告已经履行了合同义务。反诉原告也应按协议约定履行支付租赁费的义务。2、反诉被告对涉案租赁物享有经营权和管理权。2017年2月22日，宜春市人民政府通过《关于某市体育中心场馆归属情况说明的函》正式下文确定由反诉被告经营管理体育场，包括涉案租赁物在内。因此，反诉被告有权将场地发租给反诉原告，合同有效。二、反诉原告主张的各项损失没有事实和法律依据。转让费是反诉原告自愿支付给原承租人龙金玲（龙记生态园）的，与反诉被告无关。反诉原告承租场地后为投资经营所支出的费用全部由反诉原告自己承担，反诉被告作为出租人不负有此项义务。三、反诉被告不承担反诉费用。综合原告的诉称与被告的辩称，并征询当事人的意见，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的转让协议书是否有效；二、被告是否拖欠原告租金；如果拖欠，具体金额是多少；是否应支付违约金和电费；三、被告诉请原告返还租金、押金及赔偿损失等是否有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据二2015年6月2日签订的《协议书》，证明：原告将体育中心东南面指定空闲场地出租给龙金玲经营餐饮，租期8年，2015年7月1日至2023年6月31日，年租金49万元，2017年以7月1日以后的租赁费每年6月底、12月底前分别支付半年租赁费，水费3元每吨，电费1.5元每度等内容。被告质证表示对真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该协议约定的租赁标的是违法建筑，所以该合同无效。因被告对该证据的真实性、关联性没有异议，该《协议书》没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。2、原告提交的证据三《转让协议书》，证明：原告同意龙金玲将租赁场地转租给被告，且原《协议书》中的合同条款仍然有效，继续约束被告，水电费按证据二《协议书》履行；被告租赁期限2017年4月1日至2025年6月30日，年租金49万元；被告签订协议时应交清2017年4月至6月三个月的租金122400元。被告质证表示对真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该协议约定的租赁标的是违法建筑，所以该合同无效。因被告对该证据的真实性、关联性没有异议，该《转让协议书》没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。3、原告提交的证据四收据2张，证明：原告垫付了2017年4月电费7228.5元，2017年10月电费350元，合计7578.5元。被告质证表示不是原件，对真实性有异议，上面没有任何单位或人员的盖章或签名，自合同签订后被告未实际用电，没有产生相应的电费，上面记载的2017年4月20日是抄表时间，不能排除是龙金玲经营期间产生的电费。因被告对该证据有异议，同时该证据上无任何单位的盖章或人员签字，真实性无法核实，故本院对该证据不予确认。4、被告提交的证据三《经营场所转让协议书》、收据1张、收条1张，借记卡账户历史明细清单2页，证明：被告向龙金玲支付了转让费128万元；租赁物年久失修不能正常使用，因此约定被告对租赁物进行重新装修。原告质证对关联性及证明目的有异议，《经营场所转让协议书》是被告与龙金玲等人签订的，与原告无关。原告没有收取转让费，该协议没有注明建筑物年久失修不能正常使用，而是约定“转让后现有地上建筑物、装修、装饰及所有经营用品归陈某，陈某可根据经营需要进行改造和装修”，该协议同时证明原告出租的空闲场地，被告须代龙金玲向体育中心履行原租赁合同的义务。因原告对该证据的真实性、合法性未提出异议，同时该证据与本案有关，故本院对该证据予以确认。但是该证据无法证明租赁物年久失修不能正常使用，同时原告也不是该协议当事人，无法达到被告主张的“租赁物年久失修不能正常使用，因此约定被告对租赁物进行重新装修”证明目的，故本院对部分证明目的不予确认。5、被告提交的证据四《设计合同》、中国工商银行电子银行回单1张、收据4张、网银转账截图1张，证明：被告为履行合同支付设计费87080元。原告质证对关联性及证明目的有异议，认为与其无关，支付设计费是被告经营餐饮项目的支出，是为了履行《设计合同》所承担的义务，而不是履行租赁合同所承担的义务。因被告对《设计合同》、中国工商银行电子银行回单1张、网银转账截图1张真实性未提出异议，本院予以确认。但是该证据仅能证明被告向杨志刚转账50000元，不能证明已经依设计合同向湖南梵迪空间设计有限公司支付了全部的设计费80000元；同时金额为4000元、3000元、80元的收据不是正规发票，是否实际发生无法确认，本院不予确认。7、被告提交的证据五收据1张、收条1张、发票1张、领条2张、购买草皮的订单截1张，证明：被告为履行合同支付测量放线费1000元、劳务费2000元、改管费3444.1元、保安工资6000元、拆棚费用26000元、草皮款13650元。原告质证对真实性、关联性及证明目的有异议，认为该证据与其无关，是被告经营餐饮项目的支出，而不是履行租赁合同所承担的义务，订单截图无法反映最终交易结果，存在申请退货的可能性。因该证据中除了改管费是正规的发票，其他的均为收据，无银行转账凭证等佐证，原告提出异议，真实性无法核实，故本院对该组证据中的改管费发票予以确认，对其他的证据不予确认。8、被告提交的证据六《工程施工合同》、中国工商银行电子银行回单1张、收条1张、调查笔录1份，证明被告对租赁物进行维修、改造，并支出工程款20万元。原告质证对关联性及证明目的有异议，认为《工程施工合同》是案外人陈国林和肖永根签订，与本案原告、被告无关；调查笔录属于证人证言，无正当理由应当出庭作证，且肖永根与被告有利害关系，其证言不可采纳；被告是对其转让龙金玲的建筑物进行施工，而不是原告的租赁物进行维修，原告出租的空间。证人应当出庭作证，被告提供的该证据因为当事人未到庭，原告提出异议，本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年，宜春市政府兴建了某市体育中心“两馆一场”（体育馆、训练馆、体育场）。1998年原宜春地委、行署专门成立了一个管理机构“宜春体育中心”，具体负责体育中心体育场所的管理，为自收自支事业单位，归口原宜春行署体委管理。2008年“宜春体育中心”更名为某市体育中心，为宜春市体育局下属事业单位，体育中心所有场馆建成后一直由某市体育中心负责经营管理。2009年5月6日，江西省宜春体育中心作为甲方与陈火斌作为乙方签订了一份《租赁书》，就原告将体育中心东南角（原五环苗圃用地）租赁给陈火斌，协议如下：一、租期：六年（2009年7月1日至2015年6月31日）。二、租金：5000元/月，押金5万元（签定合同之日交纳）。四、乙方兴建的“生态餐厅”投资额不少于200万元。协议还约定了其他事宜。该《租赁书》签订后，陈火斌及其妻子龙金玲在体育中心东南角上建造了了钢架大棚（建造时具备合法手续）用于经营龙记生态园（字号为袁州区秀江龙记绿色休闲餐厅）2015年6月2日，原告作为甲方与龙金玲（系陈火斌的妻子）（龙记生态园）作为乙方继续签订了一份《协议书》，就龙金玲租赁原告场开办餐饮项目达成协议，约定龙金玲租赁原告的某市体育中心东南面指定空闲地，租期期为8年即自2015年7月1日至2023年6月31日止。《协议书》第三条费用约定：1、租赁费：每年租赁费为49万元整，2015年7月1日至2017年6月31日，每年租赁费按月支付。2017年7月1日以后，每年分两次支付，即每年6月底前、12月底前乙方分别支付半年租赁费，交至甲方财务，如乙方有任何形式拖欠，甲方有权终止协议，押金5万元（签订协议交清）。2、水电费：按水费3元/吨，电费1.5元/度根据表数据实计算。乙方必须于每月28日前将当月的水电费以现金形式交付给甲方（如遇水电部门调价，水电费则相应上调）。如乙方有任何形式拖欠，甲方有权终止协议。协议第四条约定：…3、乙方必须合法经营，各类证照必须自行办理，接受有关部门的执行监督和检查。…6、如遇政府政策有变或不可抗力，不允许乙方经营该项目时，乙方必须服从大局，应迅速撤离。…2017年3月11日，龙金玲、陈火斌等人作为转让方与被告作为受让方签订了一份《经营场所转让协议书》，双方约定就原龙记生态园全部租赁经营场所转让事宜达成以下协议：1、房东已同意甲方将位于某市体育中心东南面指定空闲地的原龙记生态园全部租赁经营场所转让给乙方使用，建筑面积为2418平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。2、房东与甲方于2015年6月2日签订了租赁合同，约定租期到2023年6月31日止，年租金为49万元，剩余租金由乙方支付给房东。三、该租赁场所转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有场地租赁合同中所规定的条款。四、转让后门面现有的地上建筑物、装修、装饰及所有经营用品全部归乙方所有，乙方在接收该经营场所后，有权根据经营需要，对房屋进行改造和装修。五、甲方在合同签订后于2017年4月1日之前向乙方腾让全部经营场所并办理交接手续，本次转让乙方须向甲方支付转让费共计128万元，上述费用已包括第三条所述装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。该笔转让费支付方式：1、签署本协议当日支付人民币10万元；2、交接当天支付人民币110万元；3、剩余尾款人民币8万元于新店装修完后两个月后一次性支付。…七、因乙方经营需要，乙方需要对场地重新改造及装修，甲方承诺为乙方办理全部场地改造和装修相关手续，确保乙方在改造和装修过程中不受到任何部门或个人对乙方的改造和装修进行阻碍、处罚或提出干预，相关损失由甲方全部承担。2017年6月12日，龙金玲向被告出具收据确认收到10万元龙记生态园转让费；2017年4月19日，龙金玲向被告出具收条确认收到转让费尾款合计118万元。2017年4月，原告作为甲方、龙金玲（龙记生态园）作为乙方、被告作为丙方签订了一份《转让协议书》，就乙方（龙记生态园）转让原告指定场地给被告继续进行餐饮经营，协议如下：1、乙方在体育中心经营的场地转让给丙方，丙方只能进行餐饮经营，不能改作其他用途。如有违反，甲方有权中止协议。2、原甲方与乙方签订的合同条款内容仍然生效。丙方必须严格执行如有违约，甲方有权中止合同。3、丙方必须按原合同按时交纳租赁费，丙方如未及时交纳当年租金，拖欠一天，甲方将按当年租金的千分之一/日，加收滞纳金。以此类推。如继续拖欠1个月以上，甲方将有权终止合同。所有责任，由丙方承担。4、丙方未经甲方同意，不得转让场地给其它人。5、根据丙方的根据报告，因需投入1200万元重新进行装修，经体育中心班子会研究决定，同意在原合同基础上延期两年，租金不变，丙方经营的时间为2017年4月1日至2025年6月30日。…8、丙方在签订此协议书前必须交清2017年4月至6月共三个月场租费（49万÷12=4.08万/月×3=12.24万元）。上述《转让协议书》签订后，被告向原告支付了2017年4月至2017年6月的房租122400元及押金50000元。2017年4月20日，被告与湖南梵迪空间设计有限公司签订了《宜春天天渔港设计项目合同书》，约定湖南梵迪空间设计有限公司为其设计位于体育中心东南面（原龙记生态园），设计费用80000元。2017年5月19日，被告向湖南梵迪空间设计有限公司的杨志刚转账支付了10000元设计费预付款。2017年8月11日，被告向湖南梵迪空间设计有限公司的杨志刚转账支付了40000元设计费。2017年5月31日，被告向宜春深燃天然气有限公司支付了3444.1元改管费。2017年4月中下旬，被告拆除了原龙记生态园的钢架大棚，并进行了部分地基施工。后在维修改造过程中，因没有取得相关批准手续，被相关部门阻止施工，此后一直未再开工。因被告一直未向原告支付2017年7月至2018年全年的租金，亦未缴纳过水电费。2018年12月26日，原告向被告发送了《终止合同通知书》，内容为“陈某先生：您2017年4月租赁本单位场地（原龙记生态园）经营餐饮项目，自签订《转让协议书》后，不仅拆除了位于该场地上属于本单位的建筑物，甚至累计拖欠2017年租金245000元及电费7578元，拖欠2018年租金490000元，共计742578元人民币，给本单位造成了经济损失，现本单位根据《转让协议书》第3条“…如继续拖欠1个月以上，甲方将有权终止合同…”之约定，正式通知你终止履行《转让协议书》和《协议书》全部条款，终止日为2018年12月26日，同时限你于2018年12月31日前付清全部拖欠的租金及电费共计742578元及违约金，并赔偿拆除本单位建筑物的损失。”被告签收了该《终止合同通知书》。原告认为合同终止后，被告未能如期支付租金，故此诉至本院。另查明：2017年3月2日，原告向宜春市城乡规划建设局提交了《关于钢架大棚维修改造的申请报告》，内容为：“我单位市体育中心东南角（原龙记生态园）2009年向贵局报批整体维修的钢架大棚，因年长日久，风雨侵蚀，现已严重生锈，经过多次人工维修后，仍未能彻底消除安全隐患。特向贵局申请整体维修改造。恳请贵局支持批复，为感！”2017年5月8日，原告再次向宜春市城乡规划建设局提交了《关于钢架大棚维修改造的申请报告》，内容为“我单位体育中心东南角（原龙记生态园）钢架大棚，因年长日久，风雨侵蚀，每个钢结构接口处已严重生锈，摇摇欲坠，顶棚全部腐烂、侵蚀，侧面大棚由于时间过长，被风雨吹了好多大洞，而且一到下雨，里面就成了水帘洞，到处漏水，正面木制门头年数已久，全部松动，也是摇摇欲坠，由于大棚年数已久，顶棚的保湿材料被风刮走、刮烂。冬天的风刮来时，里面根本没有办法坐下来用餐、吃饭，夏天就像个蒸笼，现在急需重新维修，而且现在存在严重安全隐患，经过多次人工维修后，仍未能彻底消除安全隐患，并且严重影响宜春市城区市容市貌，同时原场地改造后将从事大型专业餐饮，经营户将会成为我市餐饮纳税大户，也是我市餐饮行业商会的会长单位共同投资，预估年缴纳税金金额为200万左右，为政府创收，同时也为政府分忧，将为社会解释200多人的下岗职工再就业。同时该项目也得到市服务办各位领导高度认可和良好评价，维修后也将成为宜春市餐饮标杆，引进了世界上最先进的3D裸眼全息婚礼技术系统，提升宜春婚庆、会务、婚礼酒店行业在中国的品味与档次，未来将成为宜春的旅游名片。”2017年12月28日，原告再次向市城建局提交一份《关于申请临时建筑的报告》，申请在体育中心东南角建设一处以钢结构为主体的临时建筑主体，作为宜春市壁球馆活动场所。原告认为向相关部门申请维修改造不是其作为出租人的义务，而是被告的义务，原告在合同期内协助被告进行维修已经尽到了出租人的基本义务。本院认为：一、对于原、被告签订的转让协议书是否有效的问题：原告主张其与被告签订的《转让协议书》有效，而被告主张该《转让协议书》无效。在双方签订《转让协议书》之前，被告已经与龙金玲、陈火斌等人签订的《经营场所转让协议》，该协议中明确约定原告租赁给龙金玲的是某市体育中心东南面指定空闲地，并在第三条中写明乙方即被告同意代替甲方即龙金玲向房东履行原有场地租赁合同中所规定的条款。在该《经营场所转让协议》龙金玲将该空闲地上原龙记生态园经营场所转让给被告，并且约定转让后门面现有的地上建筑物、装修、装饰及所有经营用品全部归被告所有，为此被告需要支付1280000元经营场所转让费，进一步证明被告明知原告租赁给龙金玲的标的物为“指定空闲地”，同时该空闲地上的建筑物为龙金玲所建造，否则原告为该空闲地上的建筑物的所有权人，龙金玲无权约定该空闲地上的建筑物归被告所有，即就该空闲地上的建筑物、构筑物与被告存在租赁关系的是龙金玲等人。原告、龙金玲与被告三方签订的《转让协议书》中再次明确龙金玲转让的是原告指定场地给被告继续经营餐饮，说明原告租赁给被告的标的是某市体育中心东南面指定空闲地，而不包含该地块上的建筑物、构筑物。原告作为某市体育中心的经营管理人，有权将某市体育中心范围内空地对外租赁，原告与被告签订的《转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已经于2018年12月26日向被告送达《终止合同通知书》，被告对此未提供异议，该合同已经解除。对被告是否拖欠原告租金及是否应支付违约金和电费的问题：原告与被告之间的《转让协议书》合法有效，双方即依诚实信用原则履行该协议。原告已经将该场地出租给被告使用，被告应按该协议支付场地租金。被告一直未向原告超值2017年7月至2018年全年租金的行为已经构成违约，应当继续履行；同时《转让协议书》第3条约定被告未及时支付租金应按当年租金的千分之一/日支付滞纳金，该违约金的约定过分高于造成的损失，结合本案被告在对所租赁场上的钢架大棚改造、维修、重建过程中确实因报批手续不全被相关部门要求停止施工的事实，反映被告主观违反《转让协议书》的恶意程度较低的情况，本院酌定被告按同期同类银行贷款利率承担违约责任。即被告应向原告支付2017年7月1日至2017年12月底的租金245000元及违约金（违约金以245000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2018年1月1日起计算至付清之日止）、2018年1月1日至2018年12月底的租金490000元及违约金（违约金以245000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2018年7月1日计算至2018年12月31日及以490000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2019年1月1日计算至付清之日止）。对于电费，因原告提供的证据是两张收据，无相关单位盖章及签字，也不是正式的电费发票，无法确认是否是被告真实产生的电费。但是被告在2017年4月拆棚和进行部分地基施工，势必需要用电会产生电费，根据实事求是的原则，本院酌定电费为2000元。三、被告反诉要求原告返还租金、押金及赔偿损失等是否有事实及法律依据的问题：被告主张原告所出租的标的为违法建筑，导致合同无效，其在维修、改造的过程中被相关执法部门阻止，也未实际使用租赁物，故要求原告返还租金、押金及赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《转让协议书》合法有效，该协议中未约定原告有义务为被告办理好该场地上建筑物的维修、改造，而在被告与龙金玲等人签订的《经营场所转让协议》中约定龙金玲等人为被告该场地改造和装修相关手续。被告是向龙金玲等人租赁该场地上的建筑物、构筑物，该场地上钢架大棚的实际情况是通过肉眼可轻易观察到的，其作为完全民事行为能力人，在《经营场所转让协议》、《转让协议书》合同前，应尽到观察、注意义务。该场地上钢架大棚年久失修等状况是合同签订前存在的事实。事实上原告已为被告办理维修、改造手续履行了协助义务，被告不能据此主张合同无效或原告存在过错或构成违约，其提起反诉请求，要求原告返还租金、押金及赔偿损失没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈某于本判决生效之日起十日内原告某市体育中心支付2017年7月1日至2017年12月底的租金人民币245000元及违约金（违约金以245000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2018年1月1日起计算至付清之日止）；二、限被告陈某于本判决生效之日起十日内原告某市体育中心支付2018年1月1日至2018年12月底的租金人民币490000元及违约金（违约金以245000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2018年7月1日计算至2018年12月31日及以490000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2019年1月1日计算至付清之日止）；三、限被告陈某于本判决生效之日起十日内原告某市体育中心支付电费人民币2000元；四、驳回原告某市体育中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12206元，减半收取6103元，由被告陈某负担。反诉费10462元，由反诉原告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇一九年八月三十日代书记员 周雨馨