山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1312民初2748号 原告：杨云云，女，1990年9月1日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：赵鑫，山东远拓律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东创序律师事务所律师。 原告杨云云与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨云云的委托诉讼代理人赵鑫，被告荣盛公司的委托诉讼代理人刘启金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨云云向本院提出诉讼请求：1.判令荣盛公司赔偿原告逾期取得房屋权属证书的损失（自2018年3月30日起至原告取得房屋权属证书之日止，按已付购房款总额395227元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉之日止为32013元）；2.判令荣盛公司将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记；3.诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号为YS598413），约定：被告将其开发建设的沂河馨苑A区23号楼3单元1101室、-143室出售给原告，购房款总额为395227元。被告应当于2017年12月30日前向原告交付商品房；被告应当在商品房交付使用后90日内（2018年3月30日）为原告办理产权登记。合同签订后，原告已按照合同约定将所有的购房款结清，因被告一直无法对出售给原告的上述房屋完成综合验收，至今上述房屋不能办理产权登记。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 荣盛公司辩称，1、被告开发的“沂河馨苑”已于交付前通过综合验收，但因总包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使无法办理产权转移登记，被告不应当承担违约责任。2、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思的表示，合同双方均应按照合同约定履行。在原告不行使因对方违约而退房的前提下，而要求被告支付违约金的请求不应当得到支持。3、原告购买时涉案房屋总价款为395227元，现该小区同户型房源价格已超过800000元，房屋升值已超一倍以上。根据法律规定，承担违约金基于合同约定或者造成实际损失的基础上，本案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应得到支持。综上，针对原告的诉求，被告认为，1、迟延办理权属证书的原因并不是被告造成的，且并未给原告带来实际的经济损失。2、根据原、被告双方关于产权登记的约定，约定违约责任为退房退款，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：1.杨云云提供的通话录音一份，证实由于被告的原因，涉案房屋在起诉前未进行综合验收，原告在约定期限届满未能取得房屋权属证书。被告质证称，对该份证据有异议，属于窃听窃录，不符合证据的采取形式，且通话录音的内容多为原告诱导性叙述，工作人员回复只是系统内查询不到首次登记，系统的登记与统一存在技术障碍无法确定系统内容的全面性，以及系统内容的登记的及时性，无法达到原告的证据目的。该通话录音显示时间为2019年5月23日，而原告购买的涉案房屋已于2019年5月16日就可以去不动产登记部门办理房屋权属证书。本院认为原告提交的通话录音与本案存在关联性，符合证据规则，对该证明目的予以认可；2.被告提交的案号为（2018）鲁1312民初4770号民事判决书一份，证实合同约定逾期办证违约责任为退房退款的情形下，买受人不行使退房要求直接起诉支付违约金的诉讼请求，未得到法院支持。原告质证称，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，中国并非判例法国家，该判决不适用于本案，且被告并未提交该判决已经生效的证明。本院认为该份判决书与本案没有关联性，对此不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2016年12月1日，杨云云（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS598413,合同约定杨云云购买荣盛公司开发建设的“沂河馨苑A区”小区23号楼3单元1101室及-143号储藏室，房屋总价款为395227元。合同第二十条关于房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，杨云云支付了购房款395227元。2016年12月13日，杨云云与荣盛公司办理了房屋交接手续（双方合同约定房屋交付时间2017年12月30日）。2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 本案争议的焦点：荣盛公司未按约定在交房后90日内协助杨云云办理房屋产权登记，是否给杨云云造成实际交易损失，应否承担赔偿损失的民事责任。对此，本院认为，杨云云与荣盛公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据当事人举证及庭审查证的事实，荣盛公司未在约定的期限内协助杨云云办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件，构成违约，荣盛公司应协助杨云云办理产权登记；但因合同第二十条明确约定对不能按约定办理产权登记的违约责任承担方式及解决方式即因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的责任承担方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，合同双方均应按合同约定履行。杨云云不行使因对方违约而退房的约定权利且未提供证据证明其因房产未办理登记造成实际交易损失，而要求荣盛公司按照人民银行规定的计收逾期贷款利息标准赔偿交易损失的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助杨云云办理房产登记; 二、驳回原告杨云云的其他诉讼请求。 案件受理费600元，减半收取300元，由原告杨云云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  马善芳 二〇一九年八月六日 法官助理黄淑芹 书记员王诗雯