河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初2627号原告（反诉被告）：朱爱芳，女，1971年5月13日出生，汉族，住温县。原告（反诉被告）：职建军，男，1974年9月20日出生，汉族，住温县，系原告朱爱芳的丈夫。委托诉讼代理人：任胜杰，河南飞龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作振华置业有限公司。注册住所地：焦作市山阳区景苑路景苑商住楼4楼18号。现住所地：焦作市解放区建设西路路南1号电厂南场区内。统一社会信用代码91410800326745977C。法定代表人：白华伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：何红乔，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦画，河南好谦律师事务所律师。原告（反诉被告）朱爱芳、职建军与被告（反诉原告）焦作振华置业有限公司（以下简称“振华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱爱芳、职建军及其委托诉讼代理人任胜杰，被告振华公司的委托诉讼代理人秦画到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱爱芳、职建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告振华公司协助原告尽快办理尚水·翰林苑第1号楼1单元502号房产的不动产所有权登记证书；2、判令被告振华公司支付原告朱爱芳、职建军房屋差价21134.5元；3、诉讼费由被告振华公司承担。审理中，原告朱爱芳、职建军将诉讼请求第二项的“21134.5元”变更为“4903元”。事实与理由：2016年7月，朱爱芳、职建军欲购住宅，开始关注卖房优惠的开发商。通过了解，朱爱芳、职建军看到被告振华公司给自己的户型鉴赏宣传单显示出售的商品住宅房是“双阳台大赠送”，比较划算。为此，双方于2016年7月25日签订了商品房预售合同，合同约定：朱爱芳、职建军所购尚水·翰林苑第1号楼1单元502号房屋，预测面积为110.08平方米，每平方米2671.88元，总房款294120元；该商品房阳台是：其中封闭阳台数为0，非封闭阳台数为0；所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补。被告振华公司交房后，根据测绘公司的实际测量，房屋面积为116.92平方米，但116.92平方米包括双阳台面积8.675平方米。由于合同约定双阳台面积不属于房屋面积，108.245平方米应是双方实际结算的房屋面积。由于朱爱芳、职建军多交了1.835平方米的房款4903元（1.835平方米×2671.88元／平方米），故应由被告振华公司返还。被告振华公司应按照合同约定协助原告办理不动产登记证书，而不予协助，应判令被告振华公司协助原告办理不动产登记证书。并针对被告振华公司的反诉辩称，因为合同约定阳台面积为0，被告振华公司发放的“户型鉴赏”彩页是“双阳台大赠送”，故应驳回被告振华公司的反诉请求。被告振华公司辩称，答辩人没有向原告朱爱芳、职建军许诺过赠送阳台，原告朱爱芳、职建军所述与事实不符，应当依法驳回其诉讼请求。答辩人没有为原告办理房产证过户是因为原告朱爱芳、职建军没有及时支付房屋差价。在双方签订的价格认可单和商品房预售合同中都没有约定赠送阳台。因此，答辩人不应当向其退还相应价款。被告振华公司向本院提出反诉请求：1、判令原告朱爱芳、职建军支付房屋差价18276元；2、诉讼费由原告朱爱芳、职建军承担。事实与理由：2016年7月25日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：朱爱芳、职建军购买尚水·翰林苑第1号楼1单元502号房屋，预测面积为110.08平方米，每平方米为2671.88元。预售合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，按面积差多退少补。现案涉房屋已经办理不动产登记，明确实际面积为116．92平方米，产权登记面积与合同面积的误差面积为6.84平方米，故要求原告朱爱芳、职建军支付房屋差价18276元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：1、原告朱爱芳、职建军所举商品房预售合同的真实性，本院予以确认。2、原告朱爱芳、职建军所举“户型鉴赏”宣传页，被告振华公司对其真实性有异议，认为原件没有在举证期限内提供，不属于新证据；正反两面均没有被告振华公司的公章及工作人员的签名，无法证实系被告振华公司发放，因此振华公司申请对该证据的成文时间进行鉴定。本院认为，原告朱爱芳、职建军开庭时向法庭出示的是“户型鉴赏”复印件，当时因没有找到原件没有提交，开庭后找到原件提交法庭，该证据对案件事实的认定存在重大影响，本院应予分析认定。“户型鉴赏”宣传页的另一面为“置业计划书”，为格式条款，内容均为空白。印刷品的保管、使用等诸多外部环境因素，对印刷品有较大的影响，也对形成时间的鉴定结果增加了不确定因素。“户型鉴赏”宣传页印刷了几次，每次印刷数量多少，印刷使用的油墨是不是同一批次、同一厂家生产的等情形也是增加形成时间鉴定结果不确定的因素。目前，关于印刷品形成时间的鉴定，全国范围内并未有统一的规定，是一个尚未破解的难题。鉴定所需的技术尚不成熟，囿于技术条件的不发达以及检材墨迹、油墨等差别，目前很难做出明确的鉴定结果。基于上述考虑，本院不予准许被告振华公司的鉴定申请。被告振华公司并不否认印刷并发放过原告朱爱芳、职建军持有的“户型鉴赏”宣传页，从本院审理的此类案件来看，大部分业主持有的“户型鉴赏”背面的“置业计划书”均是空白的，并没有填写内容；少部分“置业计划书”虽然书写有部分内容，但并没有被告振华公司工作人员的签名，被告振华公司主张“置业计划书”均有工作人员的签名可信度较低，原告朱爱芳、职建军作为房屋的买受人持有“户型鉴赏”宣传页符合情理、常理，被告振华公司没有证据证明原告朱爱芳、职建军持有的“户型鉴赏”是私自印刷的，故原告朱爱芳、职建军所举“户型鉴赏”宣传页，具有真实性，本院应予认定。3、被告振华公司所举特惠单，原告朱爱芳、职建军不予认可其真实性，本院对其真实性不予确认。4、被告振华公司所举2015年4月11日认购协议，原告朱爱芳、职建军对真实性没有异议，但认为该协议只是购房意向，协议本身也不能证明阳台不在赠送范围。本院认为，认购协议约定了房屋的暂测销售面积109.96㎡,商品房基本单价为2881元，总价316795元；2015年4月11日交纳定金10000元，2015年4月11日签订商品房买卖合同等。与双方签订的商品房预售合同相比较，被告振华公司给予原告朱爱芳、职建军房屋单价209.12元的优惠。但是，该认购协议没有特别约定“阳台不再赠送”，单价优惠、赠送阳台的优惠可以并存，不能据此否认“户型鉴赏”的效力。根据当事人的陈述以及有效证据，本院确认以下案件事实：1、2015年4月11日，朱爱芳、职建军与振华公司签订了商品房认购协议。2016年7月25日，振华公司与朱爱芳、职建军签订一份商品房预售合同，合同约定：朱爱芳、职建军购买振华公司位于尚水·翰林苑第1楼1单元502号房屋；商品房阳台是其中封闭阳台数为0、非封闭阳台数为0；商品房预测建筑面积为110.08平方米，其中套内建筑面积92.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米2671.88元，总金额294120元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补；在签订合同时累积首付房款89120元，剩余房款205000元办理按揭手续；出卖人应当在2016年10月1日前将合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同签订前，振华公司已于2016年1月履行了交房义务。2、被告振华公司在原告朱爱芳、职建军购买房屋前，发给原告朱爱芳、职建军的“户型鉴赏”宣传页载明：B户型两室两厅一卫，建筑面积约为109.96平方米，厨房外设阳台，方便储物；双阳台大赠送等内容。“户型鉴赏”宣传页的背面为“置业计划书”，为格式条款，内容均为空白。商品房买卖合同附件一、“户型鉴赏”宣传页中的房屋平面图，载明的双阳台是厨房阳台（长2米、宽1.3米）、与客厅相邻的阳台（长8.1米÷2＝4.05米、宽1.5米）。3、2017年11月30日，温县国土资源局为被告振华公司办理了不动产权利证书，载明：权利人为振华公司，尚水·翰林苑1号楼1单元502号房屋套内建筑面积为94.05平方米、共有分摊面积22.87平方米，建筑面积为116.92平方米。本院认为，原告朱爱芳、职建军与被告振华公司签订的商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行义务。（一）阳台是否属于赠送的问题。原告朱爱芳、职建军认为“户型鉴赏”宣传页上载明的“双阳台大赠送”属于要约，被告振华公司认为“户型鉴赏”宣传页载明“双阳台大赠送”已经失去约束效力，不能再作为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”的规定，“户型鉴赏”宣传页属于商业宣传资料，内容具体明确，双阳台属于赠送。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告振华公司的“户型鉴赏”宣传页的“双阳台大赠送”具体明确，对商品房买卖合同的订立和房屋价格具有重大影响，影响购房人的心理，原告朱爱芳、职建军正是基于被告振华公司在宣传资料中的说明和允诺才签订的合同，应当视为要约，应视为商品房买卖合同的内容，被告振华公司在计算房价时不应当计算“户型鉴赏”宣传页中载明的双阳台面积。根据“户型鉴赏”宣传页中房屋平面图记载，明确赠送的双阳台是厨房阳台、与客厅相邻的阳台，不包括与书房相邻的阳台。经本院计算核实，双阳台建筑面积为8.675平方米。被告振华公司辩称与业主不断的沟通和协商的过程中，对房屋的价格都进行了变更，最终签订了认购协议，“户型鉴赏”也就失去了其约束效力，因认购协议并没有载明“阳台不再赠送”，不能据此推断“户型鉴赏”已失去效力，而且被告振华公司没有提供充足证据证明“户型鉴赏”不再具有约束力，应承担不利的法律后果，故被告振华公司抗辩的依据不足，本院不予采纳。（二）登记机关依法颁发的不动产权利证书，具有法律效力，虽然权利人是振华公司，但证书上所记载的房屋就是原告朱爱芳、职建军所购买的房屋。合同约定的房屋面积差处理方式，一般人对条款的理解均不会产生歧义，对合同当事人具有约束力。合同约定的房屋面积110.08平方米不是最终确定房屋价款的面积，应以产权登记面积116.92平方米作为房屋价款的计算面积，房款按面积差多退少补。从产权登记面积116.92平方米中扣除赠送的双阳台面积8.675平方米，涉诉房屋价款实际应计算的面积为108.245平方米（116.92平方米－8.675平方米），按照每平方米2671.88元计算，价款为289217.65元。从原告朱爱芳、职建军已付房款294120元中扣除289217.65元后，被告振华公司应返还原告朱爱芳、职建军房款4902.35元。被告振华公司要求原告朱爱芳、职建军补交房款差价18276元，没有事实依据，本院不予支持。（三）根据合同约定，被告振华公司负有协助其办理房屋过户登记手续的义务，而且涉诉房屋登记在被告振华公司名下，故原告朱爱芳、职建军要求被告振华公司履行协助办理房屋过户登记义务，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告焦作振华置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告朱爱芳、职建军房款4902.35元；二、被告焦作振华置业有限公司应于本判决生效后十日内协助原告朱爱芳、职建军办理尚水·翰林苑第1号楼1单元502号房产的不动产变更登记手续；三、驳回原告朱爱芳、职建军的其他诉讼请求；四、驳回被告焦作振华置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费128.5元，共计153.5元，由被告焦作振华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期，本院将依法不予强制执行。审判员  王卫东二〇一九年八月二十一日书记员  侯琬璐河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0825民初2627号本院（2019）豫0825民初2627号民事判决书所适用的法律条文的具体内容表述如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。