云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初2083号原告：腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司，住所云南省腾冲市腾越镇天成社区太极小区49号，统一社会信用代码9153052256621231XQ。法定代表人：尹兴传，任该公司执行董事兼总经理（未出庭）。委托诉讼代理人：钏兴来，云南正旭律师事务所律师。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师。代理权限特别授权。被告：李红英，女，1970年8月25日出生，汉族，住腾冲市。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司诉被告李红英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费6373.85元（庭审中变更的数额），并支付迟延交费期间的滞纳金1394.29元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2009年10月18日向腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司（以下简称大港旺宝开发公司）购买了腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区第A2幢14号商铺1套，建筑面积为117.02平方米，并于2013年10月28日接房。原告接受大港旺宝地产公司委托,于2014年2月14日开始对腾冲市腾越镇观音塘社区松园小区228号旺宝集小区的物业进行物业管理服务。期限到后，由于旺宝集小区一直未成立业主委员会，大港旺宝地产公司再次委托原告对旺宝集小区的物业进行物业管理服务，期限至2018年12月31日。原告在进行物业管理服务过程中，认真履行了管理服务职责。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，应当向原告交纳物业管理服务费，但被告自接房后，就一直未向原告交纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告一直不予交纳，特诉至法院。被告辩称，原告收费标准不合理，服务不到位，例如没有保安，滞纳金不应得到支持。没有人来收过物业费，而且自己与租户有合同也有约定，物业费由租户承担。原告说开发商委托原告对小区进行管理维护是不合法的，因为业主已经通过投票的方式选举了业主委员会，应该由业主委员会进行管理。现在小区里几乎所有住户都没有交过物业费，是因为原告有过错，不然不会那么多住户都没有交，而且隔了很长时间才来说是开发商委托原告管理维护小区，这些服务有强买强卖的倾向。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：一、《商品房购销合同及合同补充协议》、《龙光台广场旺宝集团小区面积分户表》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》、《旺宝集小区商品房交接确认书》各一份，证明1.被告系旺宝集小区A区2幢14号商铺的业主，面积为117.02平方米；2.被告接房时间为2014年2月14日，且接房时收到旺宝集小区业主临时管理规约、前期物业管理服务合同，确认遵守物业管理规定。二、《龙光台广场收费申报表》、《前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》各一份，证明1.大港旺宝开发公司委托原告对旺宝集小区进行物业管理服务；2.物业费按照一层商铺每月每平方米2元，二、三层住宅每月每平方米0.8元；3.按照物业服务的约定，被告应当按时缴纳物业费，但是一直没有交纳；4.原告与大港旺宝开发公司在《前期物业管理服务合同》中明确约定了滞纳金。三、《2016年至2018年部分财务单据》16张，证明1.原告为进行物业服务而支付部门员工社保费用及工资的事实；2.原告为进行物业服务而安装、购买物业用品及服务（包括管理系统、停车位划线、电脑、垃圾桶、垃圾桶滑轮、清洁用品、下水道清理、光纤收发器等）的事实；3.原告进行了代为收取并支付水电费、垃圾费并清理化粪池、疏通下水道等物业管理服务行为。四、《现场照片》15张，证明1.原告安装、购买相关设备及物业管理服务的事实；2.原告向包括被告在内的业主催收物业管理费的事实。经质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性认可，但认为《临时管理规约承诺书》、《旺宝集小区商品房交接确认书》上的“李红英”不是自己签的；对《龙光台广场旺宝集团小区面积分户表》中的套内面积认可，公摊面积不认可，自己不清楚。对证据二不认可收费标准，认为收费过高，不符合规定。对证据三认为原告所说的服务项目是在为原告本身服务，不是为业主服务，自己没有接受过，停车位是原告为自己服务收取停车费，在自己的房子周围没有见到过垃圾桶等，也不认可是为业主服务，而且管理不到位，小区盗窃严重。对证据四认为原告催收情况自己没有看到过，也没有接到过电话。被告围绕其答辩请求未向本院提交证据。原告提交的证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告否认《临时管理规约承诺书》、《旺宝集小区商品房交接确认书》上的“李红英”签名系其所签，原告未提交证据予以反驳，本院对该证据不予采信；原告提交的证据二、三、四客观、真实，本院对其真实性予以采信。对原告所提交的证据能否证明自己的观点，本院将结合全案证据及事实予以分析认定。本院经审理认定事实如下：2009年10月18日，被告作为乙方与大港旺宝开发公司作为甲方签订《商品房购销合同》，约定被告向大港旺宝开发公司购买其开发的龙光台广场（现称旺宝集小区）A区2幢14号房三层，双方约定的交房时间为2010年8月15日，其中补充协议第五条约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”。同时还约定由开发商返租被告所购房屋至2013年10月15日。2010年12月7日，大港旺宝开发公司作为发起人（法人独资股东）成立原告大港旺宝物业公司。2011年5月，原告向政府主管部门申报龙光台物业管理费收取标准，商铺物业管理服务费用按建筑面积计算，每月收取2元/平方米，同月20日政府主管部门同意按被告所报价格备案执行；该申请中未提及非商铺物业费收取标准。2011年10月10日大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《旺宝集小区前期物业管理服务合同》，甲方将旺宝集小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限为四年，自2012年1月10日至2016年1月10日；该合同第二十二条约定商铺＼住宅由受托方按建筑面积自2013年10月15日起每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。2014年2月，大港旺宝开发公司将被告所购商品房正式交付被告，并向被告送达《业主入住通知书》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《旺宝集小区前期物业管理服务合同》等交房文件。《旺宝集小区业主临时管理规约》系大港旺宝开发公司制定，第三十四条规定前期物业管理期间，业主大会和业主委员会未召开、选举前，由开发建设单位代理行使临时权力，对本规约负有解释义务。2016年1月1日，大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订物业管理合同，甲方委托乙方对旺宝集小区实行专业化、一体化管理，委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；该合同第五条第7项规定至少3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账户，第六条规定物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方建筑面积收取一层（商业）2元，二、三层（住宅）0.80元。原告成立至其提起本案诉讼前，均未收到过被告交纳的物业管理服务费，为此，原告诉讼来院，要求被告支付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费，一层40.02㎡按2元/㎡/月计算，二、三层77㎡按0.8元/㎡/月计算。被告接房后至2015年4月1日前的物业费原告放弃主张。另查明，大港旺宝开发公司系云南大港旺宝集团有限公司的全控股子公司，现云南大港旺宝集团有限公司及大港旺宝开发公司已进入破产程序。2018年4月原告起诉了该小区内的三户业主，经二审终审，判决三户业主按70%支付物业费，现已进入执行程序；2019年5月13、14日，原告共向本院起诉该小区业主物业服务合同纠纷案件116件，起诉后业主按70%交纳物业费，原告撤诉的有16件，庭审中业主按70%支付物业费达成调解协议1件；原告自成立以来的运行费用主要靠大港旺宝开发公司拨款，同时在收取停车费。2018年6月该小区成立了业主委员会，2018年底后对小区物业进行自主管理，在此之前原告未向小区业主张榜公布物业管理费账户收支情况。2019年5月20日，该小区业主委员会起诉原告物业公司，要求原告移交小区物业管理的相关资料及财产，该案本院同期审理，双方要求与原告起诉的所有物业服务合同纠纷案一并调解处理，但最终未能达成一致意见。2019年6月6日本案庭审中要求原告提供原告物业公司的会计凭证、会计账本及财务报告表，同月12日书面通知原告，但至本判决确定时原告均未能提交物业公司独立的会计凭证、会计账本及财务报告表。本院认为，大港旺宝开发公司与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系大港旺宝开发公司提供的格式合同，其中补充协议第五条明确约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”，大港旺宝开发公司与其全资子公司原告签订前期物业管理服务合同，大港旺宝地产公司违反了该约定；且大港旺宝开发公司委托原告对其开发的旺宝集小区进行前期物业管理，违背了建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则及住宅物业规模较小的，经政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定，故大港旺宝开发公司与原告签订的前期物业服务合同因违反合同约定及不依法成立，对业主不具有约束力。原告至今未与被告签订书面物业服务合同，因而，原告主张被告按合同约定支付物业费及滞纳金无依据。但原告自成立以来确实在从事该小区的物业管理服务，与该小区的业主形成了事实上物业管理服务关系，原告在该小区管理服务多年，被告接房至原告2018年向业主主张物业管理费也有4年，期间均未向业主收费也无催交记录，也未张榜公布过管理费用收支账户情况，现主张收费应根据服务质量、内容、小区的现状及服务对象的满意度，并结合服务企业会计账反映的支出状况、应收款及企业的亏盈状况等确定。企业的会计账一定程度上可以反映该企业历史状况，企业支出状况可记载从业人员的多少及原告管理服务的一定内容，但原告至本判决确定时均未能提交其公司会计账，无法认定其服务已到位、管理有成本、财务能独立、公司有亏损；现小区内的监控、路灯、绿化等公共设备损坏部分至今未修复，原告无证据证明其在管理小区期间小区现状良好，至原告起诉前小区业主自觉交纳物业费的情况，反映出业主的满意度较低，综合以上因素，原告向被告主张物业费6373.85元，本院酌情支持30%即1912元，其余部分及滞纳金本院不予支持。因原、被告为小区管理及开发问题的争议从返租期限满后一直持续至今，故被告主张本案原告的部分权利诉讼时效已经届满，与事实及法律规定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十九条、《物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告李红英于本判决生效之日起十日内支付原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司物业费1912元；二、驳回原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司负担15元，被告李红英负担10元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  尹林聪二〇一九年八月八日书记员  杨秋秋