文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初11809号原告：殷晓霞，女，1966年7月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。被告：童立立，女，1986年10月9日出生，汉族，户籍所在地重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨巧玲，四川开山（重庆）律师事务所律师。原告殷晓霞与被告童立立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序于2019年6月19日进行了审理。原告殷晓霞及其委托诉讼代理人喻祯洪，被告童立立及其委托诉讼代理人杨巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷晓霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月21日至2018年12月20日的租金59610元及滞纳金（从2018年6月21日起以29031元为基数按日0.4%计算、从2018年10月21日起以30579元为基数按日0.4%计算至全部租金付清时止）；2.判令被告支付原告违约金56684.54元；3.判令被告支付原告律师费5000元；4.本案诉讼费、担保费等由被告承担。诉讼中，原告殷晓霞变更第一项诉讼请求中滞纳金起算时间为2018年9月21日。事实及理由：2016年10月18日，重庆怡置房地产开发有限公司(以下简称“怡置公司”)作为甲方、被告作为乙方签订租赁合同约定，怡置公司将其开发的位于重庆市两江新区怡和路7号附1号3-20商业20商铺出租给被告。合同签订后，怡置公司将案涉房屋交付被告，被告也按照约定支付了保证金、租金等相关费用。2017年6月初，原告与怡置公司就案涉房屋买卖事宜进行磋商并达成初步意见，磋商期间，原告、被告及怡置公司于2017年6月16日就前述租赁合同达成补充协议，对租金标准及支付方式进行了部分变更，且另增加了原告与怡置公司签署正式的商品房买卖合同后租金的支付等相关事宜。2017年6月25日，怡置公司与原告签订了重庆市商品房买卖合同，约定怡置公司将案涉房屋出售给原告，同时将凡是房屋交付给原告。原告于2017年9月6日取得案涉房屋的不动产权证书。2017年8月2日，原、被告及怡置公司签订出租人权益转让协议，约定将怡置公司与被告签订的租赁合同及其相关附件中出租人的权利义务全部转让给原告，由原、被告继续履行租赁合同所约定的权利义务，且约定了履约保证金转付给原告。本协议签订后,原告收到了转付的履约保证金，被告也按照租赁合同等的约定支付原告租金。但从2018年6月21日起，被告便以各种借口拒绝支付原告租金及缴纳合同约定的其他费用。原告分别于2018年9月3日、2018年11月29日书面向原告发出费用催收通知函，要求被告立即支付原告尚欠的租金，并提示其不支付租金应承担的责任等。被告在收到原告两次书面催收后，至今仍然拒绝履行支付租金以及其他相关费用的义务。被告书面通知原告于2018年12月20日解除双方签订的租赁合同，原告收到该通知书后同意其解除，但被告至今未足额支付原告双方解除租赁合同前的租金及应当履行的相关义务。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求支持原告的诉求。被告童立立辩称，被告租赁原告房屋用于餐饮，案涉房屋2017年有漏烟情况，2018年年初漏烟情况严重，导致被告无法使用案涉房屋，被告也向开发商和原告多次反映，2018年5月经过被告及开发商整改后，漏烟情况仍然非常严重，2018年6月13日，被告停业等待原告及开发商烟道整改，之后没有整改好，被告没有使用房屋，被告认为不应再支付租金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年10月18日，怡置公司作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订租赁合同，该合同一般条款的主要内容为：1、甲方将位于重庆市重庆市两江新区怡和路7号附1号3-20房屋（建筑面积71.68平方米，套内面积62.7平方米）出租给乙方，用于灰太狼火锅的商号经营餐饮之用。2、租期从2016年10月21日至2019年10月20日止。3、租金：每月按30日计，以人民币方式支付，第一年即2016年10月21日至2017年10月20日，每月125元/平方米（按建筑面积计算，下同），即租金8960元/月，第一年租金按照a段和b段执行，其中a段即2016年10月21日至2017年6月20日，每月10元/平方米，即租金717元/月，b段为2016年6月21日至2017年10月20日，每月105元/平方米，即租金7526元/月；第二年即2017年10月21日至2018年10月20日，每月135元/平方米，即租金9677元/月；第三年即2018年10月21日至2019年10月20日，每月145.8元/平方米，即租金10451元/月，租金不包含物业管理费。4、乙方在合同签订日缴纳2016年10月21日至2017年9月20日期间的租金给甲方，以后租金为每一个季度为一期，须于每季度首月首日之前将租金支付到指定账户或以现金方式缴纳。5、本租赁合同终止时，乙方应根据出租人要求将案涉房屋恢复原状并准时如期返还。6、乙方须就任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定，造成甲方招致或遭受一切诉讼律师费、诉讼费等主张权利而产生的合理费用，向甲方作出足额赔偿。7、甲方应保持建筑物之电梯、灭火及安全设施、其他公共服务设施处于正常运作状态。8、若乙方未能在约定期限内全额缴纳租金等各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，乙方逾期累计超过30日的，甲方有权解除本合同，收回案涉房屋，不予退还乙方已缴纳的保证金并保留追究承租人给出租人造成的一切损失，有权按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金。特殊条款的主要内容为：承租人须自付费用依法、定期及勤勉地对所有包括出租人提供的租赁标的及由租赁标的引出的排风系统、排油烟装置及通道、污水排放管道、隔油排泄弯管等排污设备、设施（统称排污设施）进行清理及维修并确保环境卫生及安全，出租人有权在承租人未按上述规定履行清理及维修责任的情况下自行进行相关工作，而承租人须提供必要的方便及协助并承担由此产生的一切费用；如该等排污设施进入其他租赁区域内时，该等部分排污设施的清理及维修工作由出租人进行，承租人应负担因此产生的合同费用；如有排污设施为承租人与其他租户共同使用，该等部分排污设施的清理及维修工作由出租人进行，承租人应与其他共同租户按合理比例分摊因此而产生的合理费用。合同签订后，怡置公司向被告交付了案涉房屋。2017年6月16日，怡置公司作为甲方、被告作为乙方、原告作为丙方，共同签订租赁合同补充协议，该协议主要约定：1、甲方和丙方签订商品房买卖合同，丙方向甲方购买案涉房屋，并由丙方受让并继续履行在租赁合同及其相关附件中甲方的权利和义务。2、租金每月按30日计，以人民币方式支付，第一年即2016年10月21日至2017年10月20日，每月125元/平方米，即租金8960元/月，第一年租金按照a段和b段执行，其中a段即2016年10月21日至2017年9月15日，租金总额共计5736元，b段为2016年9月16日至2017年10月20日，每月105元/平方米，即租金7526元/月；第二年即2017年10月21日至2018年10月20日，每月135元/平方米，即租金9677元/月；第三年即2018年10月21日至2019年10月20日，每月145.8元/平方米，即租金10451元/月，租金不包含物业管理费。3、乙方在合同签订日缴纳2016年10月21日至2017年12月17日期间的租金给甲方，以后租金为每一个季度为一期，须于每季度首月首日之前将租金支付到指定账户或以现金方式缴纳（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或达到甲方账户）。4、除本协议约定之修改内容外，甲乙双方所签订的原租赁合同、补充协议的其他条款均保持不变。2017年6月25日，怡置公司作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）签订重庆市商品房买卖合同，约定甲方将位于重庆市两江新区怡和路7号附1号3-20商铺出售给乙方。2017年8月2日，怡置公司作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）、被告作为承租人（丙方）共同签订出租人权益转让协议，约定甲方与乙方签订了位于重庆市两江新区怡和路7号附1号3-20商铺的商品房买卖合同，甲方将租赁合同及相关附件中出租人的权利义务在乙方标的物接铺后，全部转让给乙方，乙、丙双方承诺按租赁合同及其相关附件的约定条件继续履行。2017年9月6日，位于重庆市两江新区怡和路7号附1号3-20商铺办理不动产权证书，登记在原告名下。原告分别于2018年9月3日、2018年11月29日向被告发函，要求被告缴纳拖欠的租金等费用。被告于2018年12月4日回函，称其租赁案涉房屋用于经营餐饮，2017年3月，烟道排烟排不出去，严重影响其正常营业，后经多次维修仍未修复，2018年6月13日，其已停业，现烟道口被封闭，要求原告赔偿其2018年6月21日后的租金、2017年4月至今的物业费、修理费用、停业损失等。2018年12月20日，被告向原告寄送了解除租赁合同通知书，载明因烟道排烟问题，原告提出的案涉房屋无法正常使用，构成根本违约，2018年12月17日，其将案涉房屋内其购置的餐具等搬走，原告及原告授意的物业公司不让其搬走，为减少双方损失，其通知原告，1、原、被告签订的租赁协议及补充协议于2018年12月20日解除，2、原告在收到通知书3日内配合其办理退费手续，否则后续各方损失由贵方承担。庭审中，原告认可合同在2018年12月20日解除，但不认可该通知书载明的理由。同日，被告将案涉房屋钥匙邮寄给原告，庭审中原告称因被告未修复打通的墙，其拒收了该邮件。被告举示的李元海与原告的微信聊天记录显示，2017年12月24日李元海称“还有就是烟道的问题我也希望你催促下开发商这边尽快解决问题”，原告称“好的。我再联系李青”；2018年3月23日原告称“关于与招商中心协商烟道的问题，我拟明天下午3点左右现场来与你及李青当面沟通。明天下午你在噻”，李元海称“要的”；2018年4月10日李元海称“烟道问题现在很老火还请你给管理这方面工作的人员联系反映哈”，原告称“在联系，我提的方案一是将烟道由现在的30公分改为60公分的，二是你上次建议的改空”；2018年4月21日李元海称“烟道还是没有搞好今天门市烟子好大尽快联系解决”，原告称“收到”；2018年5月4日李元海向原告发送了案涉房屋漏烟视频及图片，并称“从门口冒烟出来你想哈里面有好大的烟”，原告称“收到”、“工程部在想办法解决”；2018年5月25日原告称“工程部正在拟方案，将尽快解决。我也在向客服部门反映”；2018年6月8日原告称“兄弟：烟道的问题目前解决的主要方案是：在三楼新安装一个风机，辅助将现烟道的烟排出去（方案中还有其他内容），采购烟机及辅助设备大概需20天左右的时间、安装需10天左右时间，设备采购前公司有一个设备采购申请，可能需你配合签名，请协助”，李元海称“现在我确实坚持不住了被这个烟熏得支气管炎很老火身体扛不住了下周一我就关门去检查哈直到你们什么时候把烟道问题解决好我才敢接受经营这个我也会给李青打电话说一下”；2018年8月8日原告称“今中午物业客服人员来时你没有炒菜但有烟，他们估计是烟道的阀门开了漏出来的烟，后你炒菜时仍然存在烟排不出去的情况。我把上述情况给地产客服部反映了，他们拟于明天中午炒菜高峰时间段与工程技术部人员一起现场查看”；2018年9月25日李元海称“殷姐你还是问到起开发商门市烟道到底撒子情况什么时候能够整改好”，原告称“刚才我又给地产的张经理联系了，她说现在需要换一个指挥阀，即将原来的机械阔更换为智能阔。现在已经订货了，但还没有确定发货时间，待收货后立即更换。现在的情况就是这样，张经理确认发货时间后将联系你”；2018年10月9日李元海称“殷姐烟道还应好久可以修好？”原告称“不是修，只是新购一个止回阀，换上即可”、“这几天应该漏烟不严重吧？”，李元海称“门市里还是很大的烟”，原告称“你在营业吗？”李元海称“没有”；2018年10月18日李元海称“殷姐门市问题到底要怎么解决我也要找钱生活也有房贷车贷要还压力很大4个多月了还要继续等你们维修下去吗？”，原告称“我也要还门市的贷款啊。你已经回复公司决定退租了，建议先退房，再等公司的补偿。这样可以减少门市租、物管费、你未营业无收入等损失”。2018年12月25日原告称“我给你寄的解除租赁合同的通知，你收到了没有呢？”，李元海称“收到当天联系的物业开门搬东西也给你打电话了的”，原告称“你的物品搬走了吗？”，李元海称“这边物业没有开门我已经把钥匙给你寄过来了”。庭审中被告陈述，其与李元海系夫妻关系。原告认可前述微信记录的真实性，并陈述其知晓漏烟的事实，但该问题不属于房屋质量问题，该问题出现前被告也使用了一两年，租赁合同特殊条款第2.9条约定由被告自费维修保养烟道。原告举示的法律事务委托合同及发票显示，其因本案委托律师，产生律师费5000元。被告举示视频光盘，拟证明案涉房屋从2017年开始漏烟，2018年6月至2018年12月未整改好，漏烟严重，影响正常经营。庭审中原告陈述其认可漏烟事实。被告举示停业告知图片1张，拟证明因烟道问题，其于2018年6月13日在案涉房屋上张贴停业告知。庭审中原告表示其不清楚，无法确认真实性。庭审中，被告陈述，漏烟原因在于排烟通道狭窄，无法排出，该通道系共用主烟道，应由开发商维修。以上事实，有商品房买卖合同、不动产权证书、商品房使用说明书及质量保证书、出让权益转让协议、租赁合同、补充协议、费用催收通知函、回函、法律事务委托合同及发票、解除租赁合同通知书及邮单回执、承租情况告知函、银行回单、微信记录、短信记录、视频、停业告知图片及当事人陈述等证据证实，足以认定。关于被告举示的律师函及邮件回单，被告发函对象为怡置公司，但发函时案涉房屋过户至原告名下，原告为租赁合同的承租人，以上证据与本案无关。本院认为，怡置公司与被告童立立签订的租赁合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，怡置公司将案涉房屋交付童立立。之后，怡置公司将案涉房屋出卖给原告殷晓霞，并办理了过户登记，且三方签订出租人权益转让协议及租赁合同补充协议，约定怡置公司将其在租赁合同中出租人的权利义务转让给殷晓霞，故前述租赁合同及其补充协议对殷晓霞与童立立产生约束力，双方应按合同约定履行各自义务。租赁合同约定，童立立租赁案涉房屋用于经营餐饮。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之约定，殷晓霞作为出租人有保证租赁房屋适租的义务。但是根据微信记录、视频、殷晓霞的陈述，案涉房屋烟道存在漏烟问题，2018年6月8日的微信记录显示，童立立方称烟道问题已影响其正常营业，其在下周一关门停业，童立立举示2018年6月13日停业告知图片印证了其停业的事实。又根据微信记录，至2018年10月烟道问题仍未修复，童立立经营餐饮仍处于停业状态。加之，殷晓霞也未举证证明2018年10月之后烟道修复情况，本院认为，双方对案涉房屋的用途是明知的，殷晓霞对案涉房屋符合经营餐饮用途附有担保责任，应及时排除上述障碍，从前述事实可以看出，殷晓霞未尽到排除上述排烟障碍的义务，致使童立立继续经营餐饮的合同目的不能实现，童立立有权拒付排除障碍期间所产生的租金，故本院对殷晓霞要求童立立支付2018年6月21日至2018年12月20日租金及其滞纳金的诉讼请求不予支持，同时对殷晓霞以童立立未支付租金为由主张违约金、律师费的诉讼请求亦不予支持。关于殷晓霞提出的按租赁合同特殊条款2.9条，应由承租人承担维修保养烟道责任的问题。庭审中童立立陈述，漏烟原因在于排烟通道狭窄，无法排出，该通道系共用主烟道，应由开发商维修。微信记录显示，殷晓霞提出修复方案为“将烟道由现在的30公分改为60公分的”、“在三楼新安装一个风机”、“换一个指挥阀，即将原来的机械阔更换为智能阔”，以上方案并非设备故障维修范畴，不属于承租人维修责任范围，且实际维修烟道的主体系开发商，印证了童立立的前述陈述，本院对童立立的前述陈述予以采信。租赁合同特殊条款2.9条第三款约定，如有排污设施为承租人与其他租户共同使用，该等部分排污设施的清理及维修工作由出租人进行，承租人应与其他共同租户按合理比例分摊因此而产生的合理费用。按前述约定，维修烟道责任在于殷晓霞，故殷晓霞提出的前述意见没有事实依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告殷晓霞的全部诉讼请求。案件受理费2724元，减半收取计1362元，由原告殷晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  姚利平二〇一九年八月十三日书记员  钟 骁