广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18828号原告：吴少贞，女，1973年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尚立，广东盈宇律师事务所实习律师。原告吴少贞诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告吴少贞、被告委托诉讼代理人秦光媚、梁尚立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告购买加德公馆1栋412房公寓的使用权本金326285元及支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%的年利率计算，从双方签订《物业使用权转让合同》次日起暂计至2019年7月19日为23852.80元，要求计算至款清之日止）；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月期间，被告宣称其是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权，对外出售该项目公寓的使用权，原告基于对被告的信任于2017年11月13日购买了加德公馆1栋412房的公寓，于同日签订了《物业使用权转让合同》，并按照合同约定支付了326285元的使用权费用，确认了原告对加德公馆1栋412房的公寓拥有40年的使用权，按照原告与被告签订的《物业使用权转让合同》的合同约定，被告应于2019年5月31日前将加德公馆1栋412房依法依约交付给原告，但被告至今一直未交付。被告未达到法律法规以及合同约定的交付标准向原告交付加德公馆1栋412房的公寓，且至今未向原告出示其可以合法出售使用权的合法文件，因此，被告应将原告购买加德公馆1栋412房的公寓使用权的本金及支付相应的利息给原告，为维护原告的利益，特此诉讼。被告辩称：请依法驳回诉讼请求。涉案转让合同是一致协商签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同履行过程中，不存在原告可以请求返还转让款的事由。因此原告请求被告返还转让款和利息无事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》1份、收款收据4张。证明原告已经按照合同约定支付了326285元的使用权费用。2.《关于加德公馆项目情况的公告》1份。证明被告迟延履行合同，同意向原告退还物业使用权租赁款。3.照片3张。证明物业所在项目现状。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取（2019）粤0604民初1381号案中本院向佛山市自然资源局禅城分局调取的复函。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据3，能反映项目现状，故本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0192），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第1栋412房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限届满后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为326285元。2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款：（一）首期转让款166285元，于2017年11月13日前付清（包含定金）。（二）二期转让款160000元，于2017年11月20日前付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”2017年11月11日、2017年11月13日、2017年11月21日、2017年12月11日，被告分别出具《收款收据》，确认收取原告支付的公寓定金30000元、公寓使用权租赁款合计296285元。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（以下称为弼唐经联社）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为弼唐经联社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。再查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案逾百件。诉讼中，被告陈述，确认原告已向被告支付租金合计326285元。涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的属于地块二。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。被告在相同系列案中陈述：佛山加德公馆项目共售出物业516间，目前已停售。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，截至庭审日，被告仍未就地块二取得《建设工程规划许可证》。故原、被告于2017年11月13日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。如前所述，原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋。故被告应将收取的物业使用权转让款326285元返还给原告。原告诉请于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，以326285元为本金，从原告支付最后一笔租金之日即2017年12月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至返还租金之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告吴少贞于2017年11月13日就佛山加德公馆第1栋412房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴少贞返还物业使用权转让款326285元及利息（利息以326285元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年12月11日起计算至返还租金之日止）；三、驳回原告吴少贞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3276元，由原告吴少贞负担2元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担3274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月二十七日书记员  黎晓婷附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。