呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初2295号原告：内蒙古兴昌泰物业服务股份公司，住所地呼和浩特市赛罕区滨河北路中海外滩2号楼27层1单元2703号。法定代表人：马德奎，该公司经理。委托诉讼代理人：张硕，男，内蒙古兴昌泰物业服务股份公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李艳，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：包吉日木吐，男，住呼和浩特市。原告内蒙古兴昌泰物业服务股份公司诉被告包吉日木吐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告内蒙古兴昌泰物业服务股份公司委托诉讼代理人张硕、李艳，被告包吉日木吐到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年5月1日-2018年9月30日物业管理费共计人民币32180元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由:被告所居住的位于呼和浩特市回民区冠丰家园小区一期3-2-3东户的房屋由原告提供物业管理服务，被告自2016年5月1日起至2018年9月30日止（共29个月）拖欠物业管理费共计人民币32180元，经原告多次催缴，被告仍然置之不理，拒绝缴纳物业管理费，原告为维护自身合法利益，向法院提起诉讼。为了证明自己的主张，原告向法庭提交的证据是：《物业服务合同》和《挂靠协议》、缴费收据、电费票据、冠丰物业项目部工资表、考勤表、5月车位提成明细。被告包吉日木吐辩称，对原告的诉讼请求不予认可，最初是由呼和浩特市唯和物业服务有限公司对冠丰家园小区进行物业管理服务，后来冠丰家园小区成立了业主委员会，2017年5月1日内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司又与原告签订了物业服务合同，但没有经过业主委员会同意，由于原告的服务不符合业主的要求，2017年10月，经过业主投票选举，冠丰家园业主委员会与内蒙古拉凯物业服务有限责任公司签订了物业服务合同，但是原告却赖着不走，无奈冠丰家园业主委员会向赛罕区人民法院提起诉讼，法院判决原告立即退出冠丰家园小区并移交相关设施和资料。对于原告诉请的物业费等费用，被告仅同意承担2017年5月1日至2017年11月1日期间的费用，请求法院判决。被告向法庭提供的证据是：冠丰家园业主委员会与拉凯物业公司签订的物业管理合同，照片，电费收据，居委会的证明等。本院经审理认定事实如下：1.呼和浩特市回民区冠丰家园一期系由内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司开发建设，2015年5月5日，甲方呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司与乙方马德奎签订《物业公司挂靠协议书》，约定就乙方从事冠丰家园小区物业管理项目事宜，同意乙方挂靠在甲方企业之下从事甲方经营许可证范围内的经营项目，甲方向乙方收取管理服务费。后呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司即开始对冠丰家园小区进行物业管理服务，被告作为呼和浩特市回民区冠丰家园小区一期3-2-3东户业主，向呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司交纳了物业费。2.2017年5月1日，内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司与原告签订《物业服务合同书（冠丰）》，约定内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司委托原告对冠丰家园小区实行物业管理，期限5年，物业费按照业主建筑面积收取，高层1.60元/㎡/月，多层0.8元/㎡/月，商业2.5元/㎡，在合同生效后两月内缴足费用，逾期按应缴费用的5‰/日缴纳违约金，双方对物业管理服务的内容以及违约责任进行了约定。合同签订后，原告入驻冠丰家园小区进行物业管理服务。原告认可对垃圾清运费、电费尚未进行代缴。3.冠丰家园业主委员会于2013年11月26日经呼和浩特市回民区社区物业办公室备案成立，因小区业主对原告物业服务不满意，于2017年10月召开业主大会投票选举了内蒙古拉凯物业服务有限责任公司作为冠丰家园小区的物业服务企业，2017年11月1日冠丰家园业主委员会与内蒙古拉凯物业服务有限责任公司签订了《冠丰家园小区物业管理合同》，约定由内蒙古拉凯物业服务有限责任公司为冠丰家园小区提供物业管理服务。后因原告迟迟不予退出冠丰家园小区，冠丰家园业主委员会向赛罕区人民法院提起诉讼，法院判决原告立即退出该小区并移交相关设施和资料。原告认可赛罕区人民法院的判决书已发生法律效力。4.被告为呼和浩特市回民区冠丰家园小区一期3-2-3东户业主，其房产为高层，面积128.7㎡，2017年5月1日至2017年10月31日接受了原告的物业服务，期间的物业费1235.52元未向原告交纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，涉及呼和浩特市回民区冠丰家园小区物业管理服务的企业有三家公司，分别是呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司、原告内蒙古兴昌泰物业服务股份公司、内蒙古拉凯物业服务有限责任公司。呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司系被挂靠物业服务企业，“被挂靠”即允许他人使用自己的名义进行经营活动，在挂靠经营期间，挂靠方只能借用呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司的名义实施物业管理服务、收取物业费，本案挂靠协议的乙方为马德奎个人，庭审中当事人出示的物业费收据的收取单位为呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司。根据我国合同法规定，债权人可以转让权利，但应当通知债务人。原告没有向法庭提供呼和浩特市唯和物业服务有限责任公司将债权转让给内蒙古兴昌泰物业服务股份公司并通知被告的证据，故原告不具有主张2017年5月1日之前物业费的诉讼主体资格，对其诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，2017年5月1日内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司与原告签订的《物业服务合同书（冠丰）》合法有效，对业主具有约束力。原告作为具有物业服务资质的物业服务企业，对冠丰家园小区实际进行了物业服务管理，被告作为接受物业管理服务的业主，未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应交纳2017年5月1日至2017年10月31日共计6个月的物业费1235.52元（1.6元×128.7㎡×6个月）。鉴于合同中对物业费交纳期限、方式约定不明，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。关于原告主张的二次垃圾清运费、电费，因在合同中并无交纳二次垃圾清运费、电费的约定，原告也认可对垃圾清运费、电费尚未进行代缴，对此诉请本院不予支持。被告没有充分证据证明原告的物业管理存在瑕疵，其答辩理由不予采纳。2017年5月1日内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司与原告签订的《物业服务合同书（冠丰）》属前期物业服务合同，该合同是一个过渡性合同，它存在于业主大会成立并选聘物业服务企业之前的过渡期间。当业主或者业主委员会另行订立物业服务合同后，前期物业服务合同即终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”法庭查明，2017年11月1日冠丰家园业主委员会与内蒙古拉凯物业服务有限责任公司签订了《冠丰家园小区物业管理合同》，约定由内蒙古拉凯物业服务有限责任公司为冠丰家园小区提供物业管理服务，因此，内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司与原告签订的《物业服务合同书（冠丰）》已于2017年11月1日终止，原告主张被告支付2017年11月1日至2018年9月30日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告包吉日木吐于本判决生效后十日内支付原告内蒙古兴昌泰物业服务股份公司物业费1235.52元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（本院已减半收取），由被告负担30元，原告负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 白 成 二〇一九年八月二十二日书记员 王思颖附相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……