贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2726民初1543号 原告：杨慧，女，1997年5月22日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 委托诉讼代理人：王登玉，贵州契正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰航，贵州契正律师事务所律师。 被告：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地独山县百泉镇东环北路紫薇城A1幢，统一社会信用代码91522726067719909H。 法定代表人：黄建明，系公司执行董事兼总经理。 原告杨慧与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨慧委托诉讼代理人王登玉到庭参加诉讼。被告贵州独山紫薇置业开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨慧向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付从2017年1月1日起至2019年5月14日止共864日未达到交房条件的违约金158994元（613404元×万分之三×864=158994元）；2.判决被告支付原告逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金67136元（暂计从2017年11月8日起至2019年5月14日止共553天，613404元×4.75%×1.5÷360天×553天=67136元）；3.判决被告返还违规收取原告除购房款外的40615元；前述三项共计266745元，本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：为购买被告建设的商品房，原告母亲张艳向贵州独山紫薇置业开发有限公司支付654019元，其中613404元为购房款，40615元为被告代收的各项税费。商品房买卖合同签订前的2014年5月17日、12月21日两次向被告支付174019元。2015年1月1日，原告母亲张艳与被告签订商品房屋买卖合同，约定原告之母张艳购买被告开发建设的独山紫微城A23栋1-9、2-9和1-3-2号房屋。本合同签订后，原告母亲向被告支付480000元，其中2015年2月25日支付140000元、2015年2月27日支付40000元、2016年6月7日支付116900元、2016年7月26日支付80000元、2017年1月7日支付103100元。2016年3月9日被告将房屋交付原告母亲张艳。2017年1月7日，经原告与母亲协商一致，将母亲张艳购买被告的房屋赠与原告，为便于办理房屋产权证，原告与被告就购买独山紫微城A23栋1-9、2-9和1-3-2号房屋签订三份商品房屋买卖合同，原告与被告签约未约定办理房屋转移登记手续时间。被告向原告出具收到购房款613404元收据（共三张）及收到各项税费及办证费40615元收据。根据合同法第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，原告在2017年1月7日与被告签订的三份商品房买卖合同是对母亲张艳2015年1月1日与被告签订的商品房屋买卖合同及2016年3月9日接收房屋的追认。原、被告双方商品房买卖合同第十一条约定被告应当在2016年12月31日前将验收合格商品房交付给原告，且交付时该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，且还应提供住宅质量保证书、住宅使用说明书及住宅工程分户验收表，如被告在合同约定期限内未达到交付使用条件，按照第（3）种方式处理，即按第十三条处理。合同第十三条第二款规定逾期超过90日后自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。被告虽然将案涉房屋交付原告，但并未达到双方合同约定的交付条件，也未向原告提供住宅质量保证书等文件，原告有权要求被告支付未达到交房条件的违约金，从2017年1月1日起按已付购房款的日万分之五计算至被告向原告提供案涉商品房达到交付条件相关材料之日止，鉴于日万分之五计算违约金过高，原告自愿按日万分之三暂计至2019年5月14日（613404×万分之三×864=158994元），之后的另行主张。原告与被告签订的商品房买卖合同中未约定办理房屋产权证的时间，但是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在交付房屋90日内提供其办理房产证所需的手续，逾期应当按规定向原告承担违约责任。被告在2017年1月7日与原告签订商品房屋买卖合同后，即视为当日向原告交付房屋，依法应当在90日内即2017年4月7日前向原告提供办理房产证的相关手续，逾期应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，直到被告提供全部办理房产证的手续为止。2017年11月7日前的逾期办证违约金原告已经生效的（2018）黔27民终1740事判决书得以实现，现要求从2017年11月8日起暂计算到2019年5月14日，此后的违约金将另行主张。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，结合当前1-5年期的贷款年利率为4.75%，违约金计算为：613404元ｘ[一年至五年贷款利率4.75%+（4.75%ｘ50%）]÷360天ｘ553天=67136元。被告在收取购房款时还另行收取了各项税费及办证费40615元，至今被告未向原告提供相应发票，且一部分项目并没有产生，被告依法应当返还。 被告贵州独山紫薇置业开发有限公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供身份证复印件，用以证明原告主体资格。提供张艳与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、杨慧与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明原告追认其母亲与被告签订的《商品房买卖合同》。提供收据及付款凭证，用以证明原告支付被告全部购房款613404元。提供《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，用以证明逾期贷款利率为合同载明贷款利率加收30%-50%。提供贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔27民终1740号民事判决书用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，黔南州中级人民法院已经依法支持原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求及相应计算方式。提供房屋备案登记表，用以证明原告所购房屋已经备案登记。经审查，证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月1日，张艳与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：由张艳向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的独山县百泉镇东环北路“紫薇城”A23幢1-9号商铺，建筑面积48.62平方米，房屋总价款613404元；贵州独山紫薇置业开发有限公司向张艳赠送A23幢2-9号商铺，建筑面积48.62平方米；赠送A23幢1-3-2号住房，建筑面积130.40平方米。2016年3月9日，贵州独山紫薇置业开发有限公司委托贵州独山建薇物业管理有限公司与张艳办理房屋交付手续，签订房屋交接确认书。 2017年1月7日，杨慧与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订合同编号884的《商品房买卖合同》，合同约定：由杨慧向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的“紫薇城”A23幢1-9号商铺，建筑面积48.62平方米，房屋总价款150000元；买受人应当在2017年1月7日前支付全部房价款。签订合同编号885的《商品房买卖合同》，合同约定：由杨慧向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的“紫薇城”A23幢2-9号商铺，建筑面积48.62平方米，房屋总价款150000元；买受人应当在2017年1月7日前支付全部房价款。签订合同编号886的《商品房买卖合同》，合同约定：由杨慧向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的“紫薇城”A23幢1-3-2号住房，房价款313404元；买受人应当在2017年1月7日前支付全部房价款。合同编号884、885、886三份《商品房买卖合同》在关于转移登记办理的格式条款部分均未填写。贵州独山紫薇置业开发有限公司于同日向杨慧出具收据，收据载明收到杨慧“紫薇城”A23幢1-9号商铺房款150000元，2-9号商铺房款150000元，1-3-2号房房款313404元。另出具交纳各项税费及办证费40615元收据一份。2017年1月9日，上述三份合同在独山县房屋管理所办理备案登记。 《商品房买卖合同》第十一条对交付时间和条件进行约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足于第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备的条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十二条约定本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件，并约定如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按合同第十三条处理；第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 本院认为，杨慧与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订商品房买卖合同并经备案登记，合同有效，当事人应当全面履行合同。 关于原告要求由被告支付从2017年1月1日起至2019年5月14日止共864日未达到交房条件的违约金158994元的诉讼请求。原告认可2017年1月7日与被告签订合同亦是对其母亲张艳2016年3月9日接收房屋的追认，说明签订合同的同时房屋已经实际交付。原告依据商品房买卖合同第十一条、第十二条、第十三条主张未达到交房条件的违约金，双方在合同中约定未达到交房条件的违约责任根据合同第十三条处理，而第十三条约定的是逾期交房的违约责任，原告追认其母亲张艳接收房屋说明占有房屋在前，签订购房合同在后，对杨慧所签订的合同而言不存在逾期交房问题，虽然实际交房时有部分约定的交房条件未达到，但接收房屋的行为可以视为是对交房条件的变更，已经接受未达到交房条件的现实，原告的该项诉讼请求证据不充分，本院不予支持。 关于原告要求由被告支付逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金67136元（暂计从2017年11月8日起至2019年5月14日止共553天，613404元×4.75%×1.5÷360天×553天=67136元）的诉讼请求。该违约金的计算是在生效的贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔27民终1740号民事判决书已经支持部分的基础上延续计算，应予继续支持，该违约金与之前计算的违约金性质相同，计算标准和方式应当统一，以613404元为基数按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（4.35%×1.5）计算至2019年5月14日为61482.25元。 关于原告要求被告返还违规收取原告除购房款外的40615元的诉讼请求。鉴于案涉房屋未办证，被告亦未向原告出示、交付所收取“各项税费及办证费”所作用途或者费用已经交到相关部门的相关票据，且该收费未在合同约定款项范围，原告主张返还应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告杨慧逾期办证违约金61482.25元； 二、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还所收取原告杨慧交纳的“各项税费及办证费”40615元； 三、驳回原告杨慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5301元，减半收取计2650.50元，由原告杨慧承担1550.50元，贵州独山紫薇置业开发有限公司承担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴光福 二〇一九年八月二十三日 法官助理朱州 书记员白荣娜