山西省清徐县人民法院民事判决书（2019）晋0121民初276号原告：刘艳刚，男，1983年7月28日出生，汉族，山西省清徐县村民，住清徐县。委托诉讼代理人：卞志萍（系刘艳刚的妻子），女，山西省太原市小店区居民，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：宋帅，男，清徐县东湖法律服务所法律工作者，住山西省清徐县。被告：山西蓝祥房地产开发有限公司，住所地不详。法定代表人：潘丽萍，经理。被告：清徐县清源镇西范庄村村民委员会，住所地山西省清徐县清源镇西范庄村。法定代表人:罗友俭，村主任。被告：刘宝忠，男，1961年11月22日出生，汉族，山西省清徐县村民。委托诉讼代理人：贾秋仙，女，清徐县清源镇居民，住清徐县。原告刘艳刚诉被告山西蓝祥房地产开发有限公司、清徐县清源镇西范庄村村民委员会、刘宝忠合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘艳刚的委托诉讼代理人卞志萍、宋帅，被告刘宝忠的委托诉讼代理人贾秋仙到庭参加诉讼。被告山西蓝祥房地产开发有限公司、清徐县清源镇西范庄村村民委员会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告将原告购置的位于西范庄小区的1号楼2单元东户一层按照合同约定接通天然气（或煤气、暖气）；2.依法判令三被告赔偿原告四年的取暖费损失共计16000元。事实与理由：原告系西范庄村民，2012年12月3日，原告与山西蓝祥房地产开发有限公司签订了《房屋认购协议》，协议约定刘艳刚购买山西蓝祥房地产开发有限公司的居民住宅，面积为114.78平米，每平米1500元，总价款为172170元，原告分两期交清房款，对山西蓝祥房地产开发有限公司何时交付房屋合同没有约定。刘宝忠于2014年11月将房屋钥匙交付给了原告，但该房屋钥匙虽交付了原告，房屋却不具备使用条件，只是接通了水和电，煤气、供暖一直未接通。2013年10月30日，清徐县清源镇西范庄村村民委员会给原告颁发了《产权证》。刘宝忠向原告收取了房款、架线、电费。从2014年冬至2018年，原告与其他居民因住宅楼接不通煤气或天然气，不能供暖而无数次找三被告，三被告互相推诿，因冬天没有暖气，原告就靠电暖气勉强度日，自2015年至2018年支付电费16,000元。因没有天然气，使原告不能正常生活，为此多次找政府解决未果，为此，诉至法院。刘宝忠辩称，1、对原告与山西蓝祥房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》，购买房屋的事实没有异议，购房协议中约定的水、电、暖是山西蓝祥房地产开发有限公司的义务，与刘宝忠没有关系；2、原告在起诉状中所说的接通天然气的请求，原告居住的房屋已经具备天然气的条件，只是因整个小区入住率不达80%而未能通气，管道已入户，燃气表已安装，原告将壁挂燃气灶安装完毕，入住率达到80%即可通气，关于通气，刘宝忠已协调相关部门，已经批准，可以向凯通天然气公司核实。3、刘宝忠收取房款，是受山西蓝祥房地产开发有限公司及另一合伙人杨二明的委托，原告的诉讼请求与刘宝忠无关，没有事实及法律依据，请求驳回对刘宝忠的诉讼请求。山西蓝祥房地产开发有限公司、清徐县清源镇西范庄村村民委员会未提交答辩状。原告围绕其诉讼请求提供的证据及证明内容为:一、房屋认购协议及收据，证明清徐县清源镇西范庄村村民委员会为发包人，刘宝忠挂靠山西蓝祥房地产开发有限公司为承包人，建设西范庄小区，协议中约定，保证水电暖通，如达不到，全额退款，协议上记载了原告交付天然气入户费4400元，协约签订后，原告履行了义务，向刘宝忠支付了房屋价款及天然气开户费等。二、清徐县清源镇西范庄村村民委员会出具的房屋产权证书，证明清徐县清源镇西范庄村村民委员会为发包方，认可原告作为买受人的主体资格。三、证人张某12陈述：西范庄小区是刘宝忠建成的，房款也是刘宝忠收取的，小区没有通天然气和煤气。四、证人张某12陈述:我在西范庄小区购买了房屋，是向刘宝忠买的，是刘宝忠盖的房屋，至于谁让他盖的不清楚，村委员给我发了产权证书，小区没有通天然气。五、证人左某陈述:我在西范庄小区购买了房屋，是向刘宝忠买的，是刘宝忠盖的房屋，刘宝忠收取过物业费，小区交房后没有通天然气。刘宝忠的质证意见为:一、对房屋认购协议真实性无异议，但合同中的义务人是山西蓝祥房地产开发有限公司，对三份收据的真实性没有异议，第一份10万元的收据是山西蓝祥房地产开发有限公司收取的，第二份83,700元是刘宝忠代杨二明收取的，杨二明为山西蓝祥房地产开发有限公司的合伙人，第三份500元是西范庄小区业主委员会收取的。二、对产权证书的真实性无异议，三、对三名证人的陈述不认可，证人的陈述与原告起诉状内容相互矛盾，不能作为认定事实的依据。刘宝忠围绕其辩解提供的证据及证明内容为:一、合作协议，证明山西蓝祥房地产开发有限公司在承建西范庄小区过程中，因资金不足，与杨二明合作，杨二明按工程进度注入资金。二、授权委托书，证明杨二明授权刘宝忠签订合同和收取款项。三、管道燃气设备配套建设合同，证明原告入住的房屋已具备通气的设施，是因为入住率未达成80%，天然气公司没有通气。刘艳刚对刘宝忠提供的证据的质证意见为：合作协议是复印件，真实性，关联性不认可，授权委托书与本案不具有关联性，不认可杨二明的主体资格，对管道燃气设备配套建设合同的真实性认可，但合同的签订时间是2018年8月2日，原告房屋交付时间是2014年11月，交房时并不具备通气条件。经双方当事人举证、质证，查明的事实为：2012年12月3日，出卖人山西蓝祥房地产开发有限公司为甲方与买受人刘艳刚为乙方签订了房屋认购协议，协议第一条买受人所购房屋的其本情况，乙方购买甲方所建的1座2单元1层101号房屋，该房屋的用途为居民住宅，属砖混结构，层高为3米，建筑层数地上6层，地下1层，该房屋协议约定建筑面积暂定为114.78平方米。第二条计价方式与价款。按建筑面积计算，该房屋单价为每平米1500元，总房款172,170元。第三条付款方式及期限，签订协议时乙方付100,000元，剩余房款72,170元，甲方交钥匙时乙方付清余款。第四条买受人逾期付款的违约责任、第五条交付期限、第六条关于交房标准及产权登记的约定，第四条至六条内容双方没有约定。合同附件中户内交房标准，水、电、暖、煤气通，保证居民的饮水质量，户户煤气进户。保证水电暖通，如达不到，全额退款。购房协议上出卖人签章处，山西蓝祥房地产开发有限公司加盖了公章，公章上有“张斌、杨二民代笔刘宝忠”的字样，买受人处刘艳刚签字捺了印。协议签订后，刘艳刚交付了房款，2012年12月3日，山西蓝祥房地产开发有限公司出具了份收据，收据上记载交款单位刘艳刚，收款方式现金，人民币100,000元，山西蓝祥房地产开发有限公司加盖了公章，2013年12月31日，刘宝忠出具了份收据，收据上记载交款单位刘艳刚，人民币83,700元，杨二明代笔刘宝忠，2018年9月20日，西范庄小区业委员会出具了份收据，收据上记载交款单位刘艳刚，收款方式现金，人民币伍佰元整，收款事由为小区架线，围墙收费。2013年10月30日，清徐县清源镇西范庄村村民委员会为刘艳刚发了产权证，同日刘宝忠向刘艳刚交付了房屋钥匙，交付钥匙时，房屋没有接通天然气。原告所购买的房屋使用的土地是西范庄村集体土地，建房未经有关部门批准。本院认为，原告与山西蓝祥房地产开发有限公司所签订的《房屋认购协议书》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地的使用权，具体到本案，山西蓝祥房地产开发有限公司建筑房屋使用的土地属于集体土地，建房未经有关部门批准，违反了我国有关法律、法规的强制性规定，《房屋认购协议书》应认定为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从上述法律规定可知，合同有效和合同无效的法律后果不同。本案中原告请求被告按照协议约定，接通天然气，其请求的基础是协议有效，被告违反协议约定，即被告应承担违约责任，而双方签订的认购协议因违反法律、法规的强制性规定而无效，庭审中经向原告释明后，原告坚持其诉讼请求，故对其诉讼请求，不予支持。山西蓝祥房地产开发有限公司、清徐县清源镇西范庄村村民委员会经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了自己的诉讼权利，如产生与其不利的法律后果，理应由其自行承担。综上，对刘艳刚的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回刘艳刚的诉讼请求。案件受理费200元，公告费560元，由刘艳刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 魏艳萍审 判 员 张艳芳人民陪审员 李翠萍 二〇一九年八月十六日书 记 员 王 欣