贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初4690号原告：文宏洲，男，苗族，1963年7月14日出生，住贵州省锦屏县。原告：龙瑞芝，女，苗族，1964年8月19日出生，住贵州省锦屏县。二原告委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告委托诉讼代理人：王春生，贵州七律律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：凯里市和盛房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人：蒋宏永，总经理。委托诉讼代理人：杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。原告文宏洲、龙瑞芝诉被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称：和盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文宏洲、龙瑞芝的委托诉讼代理人彭育鋆、王春生，被告和盛公司的法定代表人蒋宏永与委托诉讼代理人杨伟、王万轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文宏洲、龙瑞芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付自2017年5月31日起至被告配合办理商品房转移登记之日止的违约金7105.60元（违约金暂算至2018年5月25日）;3.判令被告退还开户费3900元；4.判令被告为原告安装水表；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，并向被告支付394756元用于购买被告开发建成佳和盛世三期1幢2单元6层2-6-3号的住房。协议生效后，被告按合同约定期限交付了房屋，但一直拖延为原告办理房屋所有权证。另外，被告在向原告交房时，以燃气开户费、电力开户费、数字电视开户费为由向原告收取了3900元。同时，被告未为原告安装独立的供水水表，导致原告一直与其他业主共用总水表。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告和盛公司辩称：一、关于原告主张被告配合原告办理房屋所有权证的问题，被告在2016年9月26日已与凯里市城建档案馆签订《城建档案移交服务协议书》，并交付了166540元档案综合服务费。被告已开始向凯里市不动产权登记部门申请办理商品房所有权初始登记，并提供了全部办证资料。由于房管部门的原因，导致被告在2018年9月12日才取得案涉房屋的《不动产权证书》。被告无法在2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是凯里市房管部门的行为导致的，属于被告不可抗拒的原因导致的。二、原告主张的“逾期办理商品房转移登记的违约金”，没有事实和法律依据，依法也不应得到支持。三、原告主张的“被告退还向原告收取的开户费3900元”没有事实和法律依据，依法也不应得到支持。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，案涉房屋产生的燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费已明确约定由原告承担并自行缴纳。原告未依约缴纳上述开户费，以致由被告已先代原告缴纳了3900元开户费，被告向原告收取“电力、电视、燃气的开户费3900元”仅属于代收。贵州省人大常委会法制委员会向贵州省住建厅作出《关于有关问题询问的答复》的时间是2014年4月17日，且主要是针对“新建商品房”配套设施的建设安装费用进行明确，被告开发的凯里市佳和盛世三期项目登记时间为2013年8月7日，明显在该答复作出之前，故而不属于新建商品房项目。四、原告主张被告为原告安装水表没有事实和法律依据，依法也不应得到支持。佳和盛世三期项目给排水工程是严格按照在凯里住建部门备案的给排水设施工图进行施工，每户也安装有单独的计量水表，且供水部门及原告均已对该给排水系统进行使用。本院根据原、被告所举证据及陈述，经审理认定事实如下：2015年4月18日，以原告文宏洲、龙瑞芝为买受人、被告和盛公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买佳和盛世三期1幢2单元6层2-6-3号住房，购房款为394756元；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金;双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；其中《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十四条交接手续还约定……“（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……；2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证……（5）燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费。”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。合同履行过程中，因双方发生纠纷协商未果后，原告于2018年8月8日向本院提起本案诉讼。案件审理过程中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：被告向原告交房时，收取原告电、有线电视、燃气开户费共计3900元，其中电开户费520元、有线电视开户费980元、燃气开户费2400元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于原告主张被告配合办理房屋所有权证的问题，原、被告在合同中约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即被告配合原告办理房屋所有权证的义务主要系按期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，原、被告并未举证证明办理商品房转移登记需要什么有关文书，以及被告已经客观上能交付办理商品房转移登记的所有有关文书。故对于原告的该项诉请因事实不清、证据不足，目前不宜处理，本院不予支持。原告可收集证据后另行主张，也可直接主张被告承担违约金。关于原告主张被告支付2017年5月31日至被告配合办理商品房转移登记之日止的违约金（违约金暂算至2018年5月25日）的问题，虽然，原、被告并未约定办理商品房转移登记的期限，但对出卖人取得商品房所有权初始登记证，并交付商品房转移登记的有关文书的期限进行了约定。在共同办理商品房转移登记过程中，出卖人必须要先取得转移登记房屋的所有权，即合同约定的初始登记，这是办理转移登记的前提条件，只有出卖人完成商品房的初始登记，才能在办理转移登记时向买受人提交不动产权证书，即办理商品房转移登记相关文书中最重要的文书。也正是因为被告没有按照约定完成初始登记，取得不动产权证书，而无法履行向买受人按期交付不动产权证书这一相关文书的违约行为，导致商品房产权转移登记无法进行。因此，原告请求被告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，实质上就是因为被告在共同办理商品转移登记中没有按约定交付相关文书而导致逾期办理房屋转移登记的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，原告主张被告支付逾期办理商品房转移登记违约金于法有据。关于违约金的计算起止时间，因双方仅明确约定交付办理转移登记有关文书的期限，原告在没有证据证明被告交付办理商品房转移登记有关文书后，仍系被告原因导致未能办理房屋权属证书的情形下，主张违约金计算至被告配合原告办理商品房转移登记之日止证据不足，于法无据，故该违约金应从2017年6月1日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止较为合理，原告主张暂算至2018年5月25日符合法律规定。关于违约金的计算标准，本案中，原、被告对逾期办证的违约金并未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张的违约金计算标准（以购房款总价为基数，按日万分之零点五计算）低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，符合法律规定，本院予以支持。关于退还开户费的问题。涉案《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十四条交接手续还约定……“（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……；2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证……（5）燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费。”尽管合同约定由原告承担交纳“燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”的条款并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定情形，但合同条款是否有效，并不仅依赖于对该条款进行判断。因争议的该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，该条款是否有效还与有无违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定相关联，即被告是否免除自己责任或加重对方责任。根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省商品房价格管理暂行规定》《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等行政规定可知，电、燃气等属于房地产开发项目中的基础设施项目，原告向被告所购买房屋为居民生活用房，电、燃气等属于日常生活所必须依赖的基础设施，房开企业向购房人交房时也应达到电和燃气等可以使用的条件，故“燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”应包含在房价内，房开企业支付该费用是其不可推卸的责任。因此，被告将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。虽然被告认为自己仅是代收燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”，但未举证证明已取得委托代收前述费用的授权，应当将已经代收的相关费用予以退还。综上原告主张被告退还天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费共计3900元理由成立，本院予以支持。关于原告主张被告安装水表的问题，从原、被告所举证据来看，被告已为原告安装有水表。原告所举证据未能充分证明被告安装的水表不符合合同的约定，故原告的该项诉请事实不清、证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告文宏洲、龙瑞芝2017年6月1日至20185月25日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金元7085.87（394756元×日万分之零点五×359天）；二、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告文宏洲、龙瑞芝开户费3900元；三、驳回原告文宏洲、龙瑞芝的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取38元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王金贵二〇一九年八月十六日书记员  朱 瑾