福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初8号 原告：陈春晖，男，1978年2月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：林美华，女，1953年12月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所执业律师。 被告：石鸿，男，1954年9月26日出生，住香港，通讯地址福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王初坚，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨用芳，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州凯福房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座28层10室，统一社会信用代码913501001544285606。 法定代表人：吴岱翔，执行董事。 原告陈春晖、林美华与被告石鸿、福州凯福房地产开发有限公司（以下简称凯福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林美华及原告陈春晖、林美华的共同委托诉讼代理人黄巍，被告石鸿的委托诉讼代理人王初坚、杨用芳到庭参加诉讼，被告凯福公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈春晖、林美华向本院提出诉讼请求：1.依法解除陈春晖的父亲、林美华的丈夫陈尤云与石鸿、凯福公司签订的坐落于福州市晋安区的房屋（含60＃附属间）的《商品房买卖协议》及《补充协议》；2.判令石鸿将收取的陈尤云给付的购买上述房产的订金30000元返还陈春晖、林美华；3.判令石鸿赔偿陈春晖、林美华因未配合办理上述房产的权属登记手续，导致陈春晖、林美华遭受的房屋涨价损失1970534元；4.判令石鸿承担本案全部诉讼费用。事实和理由：坐落于福州市晋安区的房屋（含60＃附属间）（以下称讼争房产）系石鸿于1999年7月21日买受福州华美房地产有限公司的房产，于1999年9月取得榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。2002年8月21日，陈春晖的父亲、林美华的丈夫陈尤云与石鸿、凯福公司签订《商品房买卖协议》（以下简称合同），约定石鸿将讼争房产以150000元价款转让给陈尤云，签订合同的同时陈尤云需预付30000元订金，房屋交易过程所产生的各项税费由陈尤云承担。凯福公司作为石鸿的担保单位。合同签订后，陈尤云通过凯福公司向石鸿支付了购房款30000元，石鸿亦当即交房给陈尤云装修使用，但石鸿未按合同约定在合同签订后半年内配合将讼争房产变更登记至陈尤云名下。2003年4月25日，凯福公司又与陈尤云签订了一份《补充协议》，约定石鸿将变更登记延期至2003年5月31日，但讼争房产至今仍登记在石鸿名下。 2011年底，陈尤云因讼争房产仍然登记在石鸿名下，将石鸿、凯福公司诉至法院，要求判决石鸿、凯福公司协助办理讼争房产变更登记手续，法院经审理查明石鸿将包括讼争房产在内的多套房产抵押给中国光大银行股份有限公司福州南门支行，诉讼过程中房产仍然处于抵押状态，法院于2013年1月22日作出（2012）晋民初字第144号民事判决，认为陈尤云与石鸿、凯福公司签订的协议为有效合同。凯福公司作为石鸿的保证人在履行完交房义务后已不再承担保证责任，石鸿负有配合办理讼争房产变更登记的义务。但因讼争房产处于抵押状态，陈尤云要求石鸿配合办理讼争房产的变更登记义务属于事实上履行不能，故判决驳回陈尤云的诉讼请求。陈尤云不服该判决，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院经审理作出（2013）榕民终字第1032号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年10月4日，陈尤云去世。陈尤云去世前，未留下遗嘱，陈尤云的父母亲均已先于陈尤云去世，其两人为陈尤云继承人，继续占有使用讼争房产。随后，其两人多次试图催促石鸿办理权属变更登记至其两人名下，但始终无法联系上石鸿，时至今日，讼争房产仍然登记在石鸿名下。2018年9月25日，其两人自福州市中级人民法院当日张贴的（2017）闽01执649号《公告》中得知法院对讼争房产采取了查封、冻结措施，并要求讼争房产的使用人于公告张贴之日起十五日内自行迁出。其两人遂向福州市中级人民法院提出执行异议，要求福州市中级人民法院裁定解除对讼争房产的查封、冻结措施。福州市中级人民法院经审理作出（2018）闽01执异246号执行裁定，认为讼争房产于2014年1月15日又被石鸿抵押给中国建设银行股份有限公司闽侯支行，其两人提出的执行异议不能成立，裁定驳回其两人提出的执行异议。 其两人认为，福州市中级人民院的生效判决己确认陈尤云与石鸿、凯福公司签订的《商品房买卖协议》合法有效，陈尤云去世时未留下遗嘱，其两人作为陈尤云的合法继承人，有权继承《商品房买卖协议》（含补充协议）项下陈尤云享有的债权。生效判决已确认讼争房产无法办理权属变更登记至陈尤云名下的原因是石鸿违约导致，而其两人提出的执行异议亦已被驳回，其两人现不可能再取得讼争房产的所有权，故其两人有权请求解除《商品房买卖协议》（含补充协议），并要求石鸿赔偿损失。为此，其两人诉至法院，望判如所请。 石鸿辩称，1.在陈尤云未支付购房款的情况下，其享有同时履行抗辩权，其不存在违约行为。因《商品房买卖协议》未明确约定付款时间，根据房屋交易的惯例及参照买受人排除强制执行应支付超过50％购房款的规定，在过户登记前，最迟在过户登记的同时，购买方应至少支付50％以上的购房款方为合理。买受人陈尤云在《商品房买卖协议》签订时向其支付了30000元定金，后又要求其返还20000元定金，陈尤云实际仅向其支付10000元定金，仅是房屋总价款的1/15,之后再未支付。陈尤云怠于履行买受人支付购房款的义务，其基于对交易风险的合理判断，完全有权行使同时履行抗辩权，其不存在违约行为。2.其未曾违约，陈春晖、林美华不享有合同解除权。其未为陈尤云办理讼争房产的产权变更是基于陈尤云怠于履行付款义务，其享有同时履行抗辩权，故其不存在迟延履行义务的行为或其他违约行为。且待讼争房产办理过户手续的法律障碍消失时，陈尤云便可办理讼争房产权属变更手续，《商品房买卖协议》的目的并非不能实现，故陈春晖、林美华不享有合同解除权。3.即使陈春晖、林美华享有合同解除权，该解除权已于2014年5月1日消灭。即使如陈春晖、林美华所述，讼争房产因无法办理产权变更登记手续致使合同目的不能实现，达到法定的解除条件，陈尤云亦已通过（2013)榕民终字第1032号民事判决书知晓上述情况，陈尤云未在法定的一年内即2014年5月1日前行使合同解除权，该解除权已消灭。4.陈春晖、林美华主张的损失赔偿没有事实和法律依据。陈尤云在签订《商品房买卖协议》后，怠于履行支付购房款的义务，导致无法办理产权过户登记。《商品房买卖协议》于2002年8月签订，陈尤云于2011年12月才诉请履行合同，在9年的时间内陈尤云均未主张合同权利，且讼争房产曾在2002年9月3日、2006年7月5日两次注销抵押，但基于陈尤云的不作为，导致讼争房产至今未能办理过户登记。故即使合同解除，也应当由陈春晖、林美华自行承担损失。5.其在签订《商品房买卖协议》后仅收到了10000元的定金，陈春晖、林美华在合同签订后不久就对讼争房产进行装修入住，至今已有17年，但尚未履行支付购房款的义务。其在交付讼争房产后，仅收到少部分购房款，在没有违约行为的情况下被要求支付巨额的赔偿款，不符合公平原则，不应得到支持。 凯福公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对于双方当事人对真实性无异议且与本案有关的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于陈春晖、林美华提供的独生子女证，可以与其两人提供的亲属关系证明相印证，可以证实陈尤云生前与林美华仅生育一子陈春晖的事实。对于石鸿提供的《收条》可以与《补充协议》中第三条所载明的内容相印证，且陈春晖、林美华虽对《收条》真实性持有异议，但经本院释明，其两人对《收条》不申请鉴定，故对石鸿提供的《收条》，本院予以确认并在卷佐证。根据本院所认定的证据及当事人的庭审陈述，本院经审理认定事实如下： 2002年8月21日，石鸿与陈尤云就坐落于福州市附属间（权证号Ｒ9××01）签订一份《商品房买卖协议书》，约定房屋总价格为150000元，房产在过户交易过程中产生的费用由陈尤云负担，并约定陈尤云在签订该协议同时预付30000元给石鸿，石鸿需在协议签订之日起半年内将讼争房产的产权及有关手续全部移交给陈尤云，凯福公司作为石鸿的担保人。2002年8月21日，凯福公司出具一张收款收据，载明陈尤云购千岁阁801房定金（晋安花园）30000元。此后，陈尤云一家装修入住讼争房产。2003年4月25日，陈尤云与凯福公司另行签订一份《补充协议》，约定：讼争房产的产权及有关手续的移交延期至2003年5月31日，由买受人负责办理变更手续，出卖人必须配合；若因故延误造成买受人的经济损失，应由卖受人负全部责任；卖受人应买受人要求，退20000元订金给买受人，剩余10000元保留在卖受人处。陈尤云在协议下方买受人处签名确认，凯福公司在协议下方出卖人处盖章确认。 2011年12月27日，本院受理陈尤云诉凯福公司、石鸿房屋买卖合同纠纷一案，经审理本院于2013年1月22日作出（2012）晋民初字第144号民事判决，认定“福州凯福房地产开发有限责任公司作为出卖人的保证人在履行完交房义务后不再承担保证责任。……。原告已向被告石鸿支付购房款3万元，且已实际接收使用诉争房十年整，双方未办理产权变更登记的主要原因在于诉争房长期处于抵押状态，故被告石鸿主张因原告未支付购房余款买卖合同已实际解除不能成立。……，但诉争房现已被抵押，原告要求被告履行办理产权变更登记的义务事实上履行不能”，为此，本院判决驳回陈尤云的诉讼请求。陈尤云上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2013年4月15日作出（2013）榕民终字第1032号民事判决，驳回陈尤云的上诉，维持原判，该判决已于2013年5月2日发生法律效力。 再查，陈尤云于2016年10月4日去世，林美华系陈尤云的配偶，陈春晖系两人之子，陈尤云的父亲陈尤亮、母亲吴金仙均早于陈尤云死亡。2018年，陈春晖、林美华就福州市中级人民法院查封冻结讼争房产并要求其两人限期迁出一事向福州市中级人民法院提出书面异议，福州市中级人民法院经审理作出（2018）闽01执异246号执行裁定，以业经生效判决所确定的抵押权人对讼争房产享有折价、拍卖或变卖款优先受偿权，讼争房产买受人的权利无法排除抵押物执行为由驳回其两人的异议请求。现讼争房产仍被福州市中级人民法院查封冻结。 审理中，陈春晖、林美华曾申请对讼争房产现在的市场价值进行鉴定，后又以福州市中级人民法院已委托福建正德资产评估房地产土地估价有限公司对含讼争房产在内的房产进行评估鉴定，并于2019年4月12日作出闽正房估字[2019]0033号的房地产估价报告为由向本院申请撤回鉴定。上述评估报告载明，价值时点为2018年11月12日，同时载明讼争房产中3座801单元市场价值为2030422元，60#附属间市场价值为90112元。石鸿认为该评估报告只能证明讼争房产在评估出具时的市场价，不是现在的市场价值，不能作为本案计算损失的依据。 本院认为，讼争房产已被生效判决认定为不具备办理产权变更登记手续的条件，陈尤云与石鸿、凯福公司签订的《商品房买卖协议》以及陈尤云与凯福公司签订的《补充协议》在实际上履行不能，现陈尤云业已去世，陈春晖、林美华主张作为陈尤云的继承人解除陈尤云与石鸿、凯福公司签订的《商品房买卖协议》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。从《补充协议》及《收条》可以得出，陈尤云在2003年4月25日已收回订金20000元，故石鸿仅应向陈春晖、林美华返还已支付的购房款10000元，对于陈春晖、林美华超过法律规定部分的主张，本院不予支持。协议签订后，石鸿未能按照协议规定的时间内配合陈尤云办理讼争房产的权属变更登记手续，应当承担违约赔偿责任。石鸿辩称因陈尤云未支付剩余购房款，故其享有同时履行抗辩权，其不存在违约行为，但不论《商品房买卖协议》还是《补充协议》均未约定剩余购买款的支付时间，且石鸿亦未提供证据证明其曾向陈尤云或林美华、陈春晖主张过剩余购房款而遭拒的情形，故石鸿应承担举证不能的法律后果。对于损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合本案实际，陈尤云、陈春晖、林美华等人在明知讼争房产无法办理产权变更登记手续后数十年间怠于主张自身权益，对损失的扩大负有责任，结合陈春晖、林美华等人于2002年8月21日签订《商品房买卖协议》后即对讼争房产进行装修入住已实际占有使用讼争房产长达数十年，仅支付了订金10000元的情节，根据公平原则，故本院酌定石鸿应当赔偿陈春晖、林美华因此遭受的损失共计131369元[（2030422元＋90112元－150000元）×（10000元÷150000元），四舍五入取整数]，陈春晖、林美华主张超过部分，于法无据，本院不予支持。石鸿辩称福建正德资产评估房地产土地估价有限公司对讼争房产评估的价值不是现在的市场价值，但未提供证据予以反驳，本院不予采信。 综上，导致讼争房产无法办理权属变更登记主要在于讼争房产长期处于抵押状态，石鸿应对此结果承担违约责任，即应向陈春晖、林美华赔偿损失131369元，同时对于陈尤云已支付的购房款10000元应返还给陈尤云的继承人陈春晖、林美华。凯福公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、解除陈尤云与石鸿、福州凯福房地产开发有限公司就坐落于福州市晋安区的房屋（含60＃附属间）签订的《商品房买卖协议》及《补充协议》； 二、石鸿应于本判决生效之日起十日内返还陈春晖、林美华10000元； 三、石鸿应于本判决生效之日起十五日内赔偿陈春晖、林美华损失共计131369元； 四、驳回陈春晖、林美华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24056元，由陈春晖、林美华负担22479元，由石鸿负担1577元。石鸿应负担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，陈春晖、林美华、福州凯福房地产开发有限有限公司可在判决书送达之日起十五日内，石鸿可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  郑宝团 人民陪审员  蔡智光 二〇一九年八月十二日 法官助理林晶 书记员陈诗绮 附：一、本文所附法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。