江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初3881号 原告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。 法定代表人：周陈香，总经理。 委托诉讼代理人：严伟霞，江苏览博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈强清，江苏览博律师事务所实习律师。 被告：林苏敏，女，1972年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市。 原告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）与被告林苏敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日、7月23日公开开庭进行了审理。原告港龙公司的委托诉讼代理人陈强清到庭参加两次庭审，原委托诉讼代理人陈磊到庭参加第一次庭审，委托诉讼代理人严伟霞到庭参加第二次庭审，被告林苏敏到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告港龙公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的租金42119元、综合管理服务费15439.68元、空调费9649.8元（均按照合同约定计算至2019年8月19日），并支付自应付之日起至2019年4月23日止的违约金43415.85元（按照日利率0.3%计算）。事实和理由：被告于2016年5月11日与原告签订《商铺租赁合同》，承租了喜临门商业广场A幢四层A区AX室商铺。被告又于2016年9月18日与原告签订了另外两份《商铺租赁合同》，承租了喜临门商业广场B幢二层BXX号、BX号商铺。该商场实际于2016年8月20日开业，各商铺陆续入驻，被告租下三间商铺，但仅支付第一个租期六个月的租金，以后的租金、综合管理费、空调费至今未付。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告林苏敏辩称：被告承租案涉商铺后，原告未按照承诺投入广告进行宣传，冬天没有暖气，商户难以支撑。到了2017年3月份，原告开始收取第二年的租金，在被告未收到任何催租或者收回商铺书面文书的情况下，原告强行将被告承租的三间商铺上锁，并清空商铺内的物品（柜子、沙发及货物）。2017年4月份，被告与原告的经理刘彬联系，搬走了部分物品，但其余物品不知所踪。2017年10月20日，原告未经被告同意将AX号商铺隔断拆除，并租赁给案外人董晴用于经营童装店。被告为三间商铺支付装修押金1500元，由刘彬经理垫付给被告，原告应将款项返还给被告，再由被告还给刘彬。被告另为三间商铺支付履约保证金7000元，原告应该返还。原告违约在先，应该向被告支付违约金。被告既是商铺的承租人，又是AX号商铺的业主，受到开发商苏州平江港龙房地产有限公司以及原告欺骗、打压，本案系原告阻止被告等业主维权而起诉的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商铺租赁合同、公司准予变更登记通知书、房产证、土地使用证、建设工程规划许可证、委托经营合同、立案告知单、购房发票、商品房买卖合同、电话录音、书面证人证言、照片、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区苏站路X号喜临门商业广场1幢AX号室所有权人为林苏敏，建筑面积为12.71平方米，2幢BX号室所有权人为苏州平江港龙房地产有限公司，建筑面积为20.45平方米，2幢BXX号室所有权人为柯添芬、汪之浩，建筑面积为20.45平方米。 林苏敏、苏州平江港龙房地产有限公司、柯添芬分别与苏州中富商贸城经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场1幢4702室、2幢BX号室、2幢BXX号室委托苏州中富商贸城经营管理有限公司招商、经营管理，双方对管理期限、收益分配等事项作出了约定。林苏敏对苏州平江港龙房地产有限公司的委托经营合同无异议，对林苏敏、柯添芬的委托经营合同真实性不认可，并提出林苏敏的委托经营合同原件与复印件不一致，且林苏敏在合同上签名不是本人所签。2014年1月22日，苏州中富商贸城经营管理有限公司名称变更为苏州港龙商业管理有限公司。 2016年5月11日，港龙公司（甲方）与林苏敏（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：林苏敏承租苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场A幢四层AX号商铺（建筑面积12.71平方米），用于经营童装、婴幼儿用品，租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，如商城延期开业，租赁期限则相应顺延，标的商铺标准租金为115元/平方米/月，综合管理服务费为8元/平方米/月（水电费由乙方承担），空调费为10元/平方米/月，其中双方同意空调费按照实际开启天数（每年度约6个月）计付，综合管理费和空调费按承租季度支付，每一承租季度的前15天付清下一承租季度的综合管理费和空调费；乙方需按照承租年度及时支付租金：第一承租年第一期优惠后租金876元于合同签订之日支付，第二期优惠后租金876元于2016年11月15日前支付，第二承租年度第一期优惠后租金1753元于2017年8月15日前支付，第二期优惠后租金1753元于2017年11月15日前支付，第三承租年度第一期优惠后租金2630元于2018年8月15日前支付，第二期优惠后租金2630元于2018年11月15日前支付，第四承租年度起至第五年租金在上一年度的基础上增长不超过15%，合同期内综合管理服务费、空调费按照标准收取，第六年起租金、综合管理服务费、空调费根据市场行情而定；乙方同意于本合同签订之日向甲方支付合同履约保证金3000元，此保证金用于担保乙方全面实际履行本合同，在租赁期满且乙方不续租的情况下，甲方经与乙方就合同履行期间应否有扣除费用进行结算后无息退还乙方；乙方如逾期支付租金及合同约定应缴费用，则须按欠缴租金额日千分之三的标准向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过7日仍不能缴清的，甲方有权解除本合同，同时甲方有权按乙方实质违约向乙方主张违约金。合同还对双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，林苏敏支付半年的租金、综合管理服务费、空调费，并支付履约保证金3000元、装修保证金500元。因林苏敏系该商铺产权所有人，林苏敏在商铺租赁合同上出租人处也签名，并交纳了自营保证金5000元，后该保证金冲抵了商铺的租金、履约保证金等。港龙公司陈述因喜临门商业广场自2016年8月20日开业，故自该日起计算租金。 2016年9月18日，港龙公司与林苏敏另签订《商铺租赁合同》两份，约定：林苏敏承租喜临门商业广场B幢二层AX号、BX室商铺（建筑面积均为20.45平方米），用于经营文体、玩具，租赁期限自2016年9月26日起至2021年8月19日止，该合同除租金标准及支付时间、履约保证金金额以外，其余条款与2016年5月11日合同的条款一致，综合管理服务费、空调费的计算标准亦与前一合同相同。AX号室商铺租赁合同约定租金为标准租金131元/平方米/月，优惠后的支付金额及时间为：第一年度：签订合同之日支付1607元，2017年1月8日前支付946元，第二年度：2017年10月8日前支付3214元，2017年1月8日前支付3214元，第三年度：2018年10月8日前支付4822元，2019年1月8日前支付4822元。该合同约定履行保证金为2000元。BX室商铺租赁合同约定的租金为标准租金119元/平方米/月，优惠后的支付金额及时间为：第一年度：签订合同之日支付1460元，2017年1月8日前支付859元，第二年度：2017年10月8日前支付2920元，2017年1月8日前支付2920元，第三年度：2018年10月8日前支付4380元，2019年1月8日前支付4380元。该合同约定履行保证金为2000元。合同签订后，林苏敏支付半年的租金、综合管理服务费、空调费，并分别支付了两份商铺的履约保证金各2000元、装修保证金各500元。港龙公司陈述两份合同约定的第一个承租年度不满一年，第一期是半年的租金，第二期的租金不到半年。 审理中，港龙公司陈述：港龙公司经苏州平江港龙房地产有限公司及商铺产权所有人授权，对喜临门商业广场进行统一经营管理、对外出租，并不是按照每个商铺进行出租的，虽然每个商铺的位置大致确定，但经业主同意可以拆除隔断。港龙公司于2017年10月份收回了AX号号商铺转租给案外人董晴，但从未收回AX号、BX号商铺，两商铺由被告占用至今。 林苏敏陈述：2016年12月份，港龙公司提出要求商户重新签订合同，条件不合理，而且港龙公司未按照约定提供良好的经营条件，林苏敏不同意重签合同。2017年3月份，港龙公司未经林苏敏同意清空商铺内的物品（柜子、沙发及货物），BX号与B2003之间的商铺的隔断已经被港龙公司拆除。港龙公司违约在先，双方的租赁合同事实上在2017年3月份已经解除。林苏敏提供以下证据证明其主张：1.刘彬出具的情况说明，载明主要内容为：2016年12月份港龙公司要求所有商户同意变更合同，2017年3月份，港龙公司安排楼管搬走AX号、BX、AX号商铺的东西，当时第一批有300多商户搬离。2.林苏敏与刘彬2019年5月21日的通话录音3组，录音中刘彬与林苏敏就林苏敏撤场时间进行了讨论，林苏敏陈述其在2016年年底就不经营了，商铺空了一段时间，后来港龙公司锁了商铺的门，将东西搬走，刘彬陈述是港龙公司在2017年2至3月份锁的门。3.林苏敏与刘彬微信聊天记录，刘彬陈述其为林苏敏垫付了装修费1500元，应该返还。港龙公司对此认为，刘彬在2018年10月之前担任公司招商运营部经理，但其因职务侵占被立案调查，所以公司无法向其核实相关情况。 诉讼中，本院向港龙公司释明是否要求解除合同，港龙公司表示：港龙公司已经收回AX号商铺，该商铺的租赁合同事实上已经解除，同意该商铺的保证金冲抵租金，但港龙公司保留向林苏敏主张违约责任的权利。港龙公司未收回AX号、BX号商铺，两份商铺的租赁合同能够继续履行，不同意解除合同，如果法院认定合同已解除，港龙公司保留向林苏敏主张违约责任的权利，不同意退还AX号、BX号商铺的履约保证金。 本院认为，林苏敏与港龙公司签订的三份商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。因喜临门商业广场系产权式商铺，港龙公司作为经营管理人有权对外出租案涉商铺。林苏敏同时作为AX号商铺的业主与港龙公司签订委托经营合同，虽然其否认该合同的真实性，但其同时在AX室商铺租赁合同上作为出租人签名，也交纳了自营保证金，说明林苏敏同意将案涉商铺交由港龙公司经营管理，至于其作为业主与港龙公司之间的委托经营关系，本案中不予理涉，林苏敏可另案主张权利。 关于三间商铺是否已经由林苏敏返还给港龙公司，本院认为，港龙公司作为涉案商铺的出租方及经营管理方，其在承租人长达两年的时间内未支付租金的情况下，未提供任何催交租金的证据，也未对案涉商铺的经营情况进行核实，与常理不符，而且港龙公司庭审中确认已于2017年10月份将AX号商铺并出租给他人，该事实与其诉状的主张明显不符，其陈述的可信度较低。刘彬在2017年3月份担任港龙公司的运营部经理，林苏敏有充分理由相信刘彬的行为系代表港龙公司，根据林苏敏与刘彬之间的电话录音、微信聊天记录，港龙公司对林苏敏搬离商铺是知情且认可的，应认定至2017年3月份，港龙公司已经与林苏敏就案涉三间商铺办理了交接手续，该三间商铺已经返还。林苏敏主张系港龙公司强行收回商铺致使其不能经营，其举证不充分，而且其本人亦陈述喜临门商业广场经营条件不好，应认定系林苏敏因经营不善主动退租。林苏敏作为商铺的承租方，应该按照合同约定支付的时间支付租金，但林苏敏其仅支付了第一期租金，未再支付第二期租金，而且在2017年3月份搬离商铺，应认定系违约行为，港龙公司有权向其主张违约责任。 对于港龙公司向林苏敏主张的房屋租金、综合管理服务费，林苏敏未陈述具体的搬离时间，本院认定计算至2017年3月31日。至于空调费，合同约定年空调费约计算6个月，而林苏敏已支付6个月空调费，港龙公司未提交林苏敏使用空调超过6个月的证据，本院对该诉讼请求不予支持。根据合同约定及港龙公司庭审中的陈述，本院计算三间商铺至2017年3月31日的租金、综合管理服务费分别为：1.AX室商铺（2017年2月20日至2017年3月31日）：租金189.8元（876元÷180天×39天）、管理服务费132.18元（12.71㎡×8元/㎡/月÷30天×39天），合计321.98元；2.AX号室商铺（2017年3月26日至2017年3月31日）：租金32.4元(946元÷146天×5天）、管理服务费27.27元（20.45㎡×8元/㎡/月÷30天×5天），合计59.67元；3.BX室商铺（2017年3月26日至2017年3月31日）：租金29.42元(859元÷146天×5天）、管理服务费27.27（20.45㎡×8元/㎡/月÷30天×5天），合计56.69元。林苏敏逾期支付租金、管理费，应该向港龙公司支付逾期付款违约金，但合同约定按日千分之三计算，折合年利率108%，明显过高，本院调整为按照年利率24%计算至2019年4月23日，本院认定三间商铺的逾期违约金分别为：AX室商铺173.65元（因合同顺延，违约金起算日调整为2017年2月3日）、AX号室商铺33.22元、BX商铺31.56元。 对于履约保证金的处理，港龙公司同意将AX号商铺的保证金抵充租金，与租金、管理费、违约金抵消后，该商铺尚剩余保证金2504.37元[3000-（321.98+173.65）]。AX号、BX商铺林苏敏缴纳履约保证金2000元、2000元，港龙公司不同意冲抵租金。因本案系林苏敏违约致使合同未能履行，港龙公司明确表示保留向林苏敏主张违约责任的权利，林苏敏在本案中亦未提出反诉，对三间商铺剩余的保证金本案不予理涉，可在港龙公司主张违约责任时一并处理。对于装修保证金，林苏敏表示由刘彬垫付给其，因刘彬系港龙公司员工，应认定系职务行为，应认为该保证金已经退还给林苏敏，可由港龙公司与刘彬自行处理。林苏敏主张港龙公司在撤场时强行搬走其东西未归还，但其未对此进行举证，本院不予采信，如其确有证据，可另案主张。 综上，林苏敏应支付港龙公司AX号、BX商铺的租金及管理服务费116.36元（59.67+56.69）、违约金64.78元（33.22+31.56）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告林苏敏于本判决生效之日起10日内支付原告苏州港龙商业管理有限公司拖欠的租金、综合管理服务费116.36元，并支付原告逾期付款违约金64.78元。 二、驳回原告苏州港龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2512元，减半收取1256元，由原告苏州港龙商业管理有限公司负担1253元，被告林苏敏负担3元，被告林苏敏负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告苏州港龙商业管理有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇一九年八月五日 书记员  羊 菁