广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12689号原告：广州聚德人和信息服务有限公司，住所地广东省广州市天河区华明路9号1213房，统一社会信用代码91440101MA5ANAIM4Q。法定代表人：蔡梓健。委托诉讼代理人：冯汉杰，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。被告：佛山市玫瑰商业有限公司，住所地广东省C区一座6楼1室，统一社会信用代码91440604740810850E。法定代表人：孔宪泰。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。原告广州聚德人和信息服务有限公司诉被告佛山市玫瑰商业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告返还200万元保证金及利息（利息按同期银行贷款利率计算，从2019年3月30日起计，暂计至2019年5月7日为8928.9元）；2、本案诉讼费由被告承担。后明确：主张被告返还保证金的依据是被告违约导致合同解除，返还保证金是合同解除的法律后果。事实与理由：原告与被告于2018年7月25日签订《承销协议》，约定由原告代理被告销售位于佛山市禅城区清水一街9号的100套公寓，合同约定，该100套公寓需按原告销售情况分批解除银行抵押手续，但在原告2018年8月销售28套公寓后，被告一直未能如期办理相关公寓的解押手续，致使购买该28套公寓的客户一致未能办理相关银行按揭，原告因此无法向相关销售渠道结算佣金，致使相关销售渠道方终止与原告的合作，造成原告未能按计划销售公寓。随后，在被告承诺能处理银行抵押手续的情况下，被告要求原告续约，延长销售时间，并要求原告追加一百万元保证金，用于保证原告能结清相关佣金给相关的渠道方。但在双方续签后，同样因被告未能及时办理解押手续事宜，导致原告代理销售楼盘一直未能正常销售，期间双方多次签订延期补充协议，直至2019年3月份，原告才可以开始销售，但被告却于2019年3月30日函告原告解除合同，原告立即回复被告，不同意解除合同但被告却不予置会，坚持要解除合同且表示没收原告的保证金。基于上述，原告认为，对于原告所承销的公寓，及时解除相关抵押手续的义务在被告，但被告未及时解除相关抵押手续，严重加大原告销售的难度，且作多项捆绑，包括指定原告承租租金昂贵的销售中心并负责装修，原告因销售该项目损失严重，为挽回损失，被迫多番接受被告捆绑的相应条件。被告仍不顾一切，单方解除合同，其行为严重损失原告的合法权益，故特起诉。补充起诉意见：一、合同主要违约过错方在被告，因被告的违约行为，导致涉讼合同的物业严重滞销。根据合同约定，被告负责办理涉案物业的解押及涂销抵押手续。然而原告在首月销售的20多套物业，被告竟在长达四个月内仍未办理相关的解押或涂销抵押手续，致使后期的确税、过户、客户入押按揭手续等均无法正常办理，相关渠道佣金拖延多月无法结算，在此过程中，被告对于该问题亦无明确的解决方案及时间，致使相关中介渠道纷纷停止与原告合作，拒绝继续销售涉案物业。因此，原告认为，由于被告在与原告签订《承销代理协议》过程中，隐瞒涉案的物业需要整体解押，不得单独解押的事实，是导致双方无法正常履行《承销代理协议》的相关权利义务的根源所在，故本案的违约方应为被告，被告依法应当向原告退还所有的保证金。二、原告所承担的义务过重，违约责任过高。二、原告所承担的义务过重，违约责任过高。第一，被告指定原告装修及改造样板房，并且在22楼处新做2套样板房，为此，原告前后合计共投入装修费约90多万元，该几处样板间装修后，最终的受益人也是被告。第二，被告强行要求原告承租其指定的销售中心并进行装修，该销售中心的租金高于市场价值的一倍以上，与该销售中心相邻的一处物业，面积位置与该销售中心相差无几，但该物业每月租金仅为5万元左右，而原告所承租的销售中心的月租金为10万元至8万元每月，且租金需一次性缴交两个月，可见条件十分苛刻，无任何公平合理可言。第三，因被告未正常办理物业的解押手续，购买物业的客户无法办理银行按揭手续，被告亦无法收取后续的房款。故被告为缓解其资金压力，再次以各种理由促使原告为相关客户垫付后续购房，直到后期，甚至连客户首付款项亦要求原告为其垫付，并且要求原告及原告的股东为客户所欠被告的款项承担连带担保责任。第四，被告捆绑要求原告购买其在22楼的四套物业，四套物业共计约200万元。综上，原告在被告隐瞒案涉物业真实的抵押情况下，与被告签订相关协议且支付的大额的保证金，投入大量的装修费用，原告为尽量挽回损失，避免讼累，不得被迫一而再再而三地接受被告不合理的要求，签订相关不平等的补充协议。更何况即使原告在本案中存在违约行为，也应将以上全部或部分的捆绑条件作为违约责任的考量，在本案违约责任的承担上作相应调整。被告辩称，一、争议双方通过签订《承销代理合同》建立二重法律关系，一是房产物业的代理销售中介法律关系，二是房产物业的买卖关系。1.双方约定由原告对被告持有佛山市禅城区清水一街9号的100套自有房地产物业在约定时间内负责代理销售；如果不能按时完成销售任务，则由原告自行向被告按约定价格购买。双方建立房产物业的销售居间和买卖合同关系。2.合同标的房产物业共100套，总建筑面积共5056.84平方米，按约定固定销售单价为每平方米10000.00元，销售总价为50568400.00元。合同约定该价格和价款是实收底价，被告不需向原告支付中介费用，而是由原告向销售对象收取代理费。3.为保证原告履行上述销售或自购义务，双方约定由原告向被告支付100万元（后增加至200万元）作为履约保证金，以保证原告全面履行合同义务，双方特别约定，如果原告不能在约定的时间完成销售义务、也不履行自购承诺，则由被告没收保证金后解除合同。二、原告在《承销代理合同》和多份补充协议所约定的各个时间节点均没有完成合同约定的销售义务，也没有履行全部自购的承诺。1.《承销代理合同》约定销售期限从2018年8月1日至2018年10月31日止。且约定2018年8月31日前必须完成其中20套销售任务、2018年9月30日前必须完成累计50套销售任务、2018年10月31日止全部完成销售任务。履行情况：2018年8月31日前实际完成销售16套，原告按合同第七条第二款的约定追加100万元保证金，合同继续履行；2018年9月30日前实际完成销售24套；2018年10月31日前实际完成27套。没有完成约定销售任务。2.《承销代理合同》补充协议二双方约定附条件将合同期限延期至2019年1月15日，其中条件之一是原告在2018年11月30日前必须完成累计30套销售任务；条件之二是原告在2018年11月15日前自购4套物业（即2208、2209、2210、2211房）。2019年1月15日前至少完成70套的销售任务。履行情况：原告除自购4套物业外，再没有实现任何销售，又一次没有完成销售任务。3.《承销代理合同》补充协议三再次约定附条件将合同期限延期至2019年4月30日，其中条件之一是原告在2019年3月20日前必须完成累计35套销售任务（不含自购4套）。双方还约定除补充协议内容外其他仍按原合同执行。履行情况：直至2019年3月30日原告没有实现任何销售，再一次没有完成销售任务，原告对该项目的销售完全处于停止状态。综上所述，原告在双方签订的《承销代理合同》及多份补充协议中所约定的销售时间节点，没有一个时间节点能完成销售义务，特别是在补充协议二和补充协议三签订后期间，完全没有实现有效销售，被告已经给予原告充分的机会。被告2019年3月30日向原告发出履行合同通知，要求原告在已无法实现销售任务的情况下履行自购的承诺，但原告并未按合同约定，作出自购的行动，至此，原告在合同的两项主义务均无法依约履行，被告有权没收保证金并解除合同。三、关于合同约定的其他条款的说明。1.关于房产物业原抵押及解除问题：合同第一条第十一款已约定房产物业已办理银行贷款抵押手续，需解押过户或带押过户；合同第四条第一款之（二）、（四）点，约定根据实际销售情况分批办理银行解押手续，且约定解押的条件和流程。即原告将销售客户的《认购书》和《存量房销售合同》、付款资料、银行同贷书等提交给被告后，由被告负责向银行办理解押手续后过户。原告所经办促成交易的31套房产物业均已按上述流程过户到购房者名下。除此之外，被告并未收到原告要求解押过户的相关交易资料。不存在因被告迟延解押而影响原告销售的情况。2.关于销售渠道佣金结算问题：合同第三条第二款约定销售代理费由原告向买受人收取，被告不需支付该项费用。2018年8月31日《补充协议》约定，原告自行拓展的渠道分销商，其代理费也由原告自行负责承担。该项代理费与被告方无关，更不存在因迟付代理费而影响原告销售的情况。3.关于捆绑承租销售中心及装修问题：合同第二条第四款约定，原告自行负责该项目销售推广策划的全部费用，包括销售中心及样板房的装修改造费用等；补充协议二和补充协议三继续将该项约定作为协议续期的附条件之一。系列合同和补充协议均由双方自愿协商签订，是双方合同条件，并不存在被告胁迫捆绑的情况。综上所述，争议双方签订的《承销代理合同》及多份补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告违反合同约定，被告依约没收保证金解除合同，依法无据，故请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告企业信息查询结果，证明原被告诉讼主体资格。2、补充协议、承销代理合同、承销代理合同补充协议二、承销代理合同补充协议三，证明：①、原被告就案涉公寓的代理销售事宜签订了代理协议及三份补充协议；②、上述协议的版本均有被告一方提供，并且上述协议中所约定原被告双方的权利义务严重失衡，其中被告捆绑诸多超过单纯代理销售的条件即强加诸多额外义务给原告。协议约定办理解押的义务在被告，被告未能按合同约定办理解押涂销，被告违约，应向原告退还保证金。3、梁炜秋中国建设银行个人账户支出交易明细、梁炜秋中国建设银行电子回单，证明：①、原告已通过梁炜秋的建设银行账户向被告的账户分别汇入了200万元的保证金；②、证明原告于2018年9月3日亦向被告垫付了10万元的广州裕丰渠道销售佣金以及垫付了5万元的恒强凯旋汇约定十套公寓首期款。上述款项属于承销协议及其补充协议的捆绑义务。4、微信聊天记录（蔡梓健与孔用桂），证明：①、在2018年10月4日及6日、7日原告的股东蔡梓健已多次要求被告配合办理已售出单位的过户手续，但被告一直未能配合原告的过户手续，导致案涉公寓过户不及时造成了滞销，被告为首先违约一方，应退还保证金给原告。②、被告未能办理银行按揭手续是导致已销售公寓未能按期过户更导致了公寓后续滞销的主要原因之一；③、证明直至2019年1月被告还未能就已出售的案涉公寓进行过户，被告的行为已严重违约，应向原告退还所有保证金。5、情况说明，证明因被告未能办理所成交物业的涂销抵押，导致无法正常为客户办理物业的银行按揭手续，导致案涉公寓的销售工作停滞，像德才公司这样的渠道公司与原告解约，被告的行为构成违约，应退还全部违约金给原告。6、《恒强凯旋汇装修合同书》两份、装修转账记录11笔，证明因被告的捆绑装修等要求，原告为此合共支付了案涉公寓及销售中心等的装修款996028元，即使本案认定原告违约，也应把原告投入的装修款予以考虑，适当调整违约责任，不应全部没收保证金。7、租赁合同三份，证明因被告的捆绑租赁的要求，原告为此合共支付了案涉公寓所在的销售中心租金、物业管理费、水电费等费用约50万元，即使本案认定原告违约，也应把原告捆绑支付的租金、物业管理费、水电等费用予以考虑，应适当调整违约责任，不应没收全部保证金。8、《存量房买卖合同》四份、中国银行刷卡存根，证明因被告的捆绑销售要求，原告股东亲属为此合共按被告的要求购买了其中四套公寓，并支付了2008000元购房款，即使即使本案认定原告违约，也应把原告捆绑销售的购房款予以考虑，应适当调整违约责任，不应没收全部保证金。诉讼中，被告举证如下：1、承销代理合同及物业清单明细表，证明：①双方确立100套物业的包销合作模式，具体为：由原告限期包销，逾期由原告全部自购（合同第二条第二款、合同第十二条第三款）；②双方约定销售期限从2018年8月1日至2018年10月31日止。且2018年8月31日前必须完成其中20套销售任务、2018年9月30日前必须完成累50套销售任务（合同第七条）、2018年10月31日止完成全部销售任务；③双方约定如果原告不能依约完成包销和自购的承诺，被告有权没收其保证金并解除合同；④双方约定确认物业已办理银行贷款抵押并约定根据销售情况分批次办理银行解押手续（合同第四条第一款、合同第九条第一款）；⑤双方约定销售代理费由原告向买受人收取，被告不需支付该项费用（合同第三条第二款）；⑥合同约定明示了公寓存在抵押，可以解押过户或带押过户，并且约定原告报送有效销售，被告才进行解押。2、保证金收据四份（金额共计100万元），证明承销代理合同签订后，原告依约支付保证金100万元。3、补充协议（2018年8月31日），证明约定原告所拓展的分销渠道，其销售代理费由原告自行向分销商承担支付，与承销代理合同约定一致。4、广州聚德人和信息服务有限公司销售情况表及认购书31份，证明原告直至合同解除，原告对该合同房产物业只销售其中27套、自购4套。原告在约定的各个时间节点均没有完成合同约定的义务，也没有履行全部自购的承诺，已构成违约。被告确认原告的业绩是通过认购书的签订作为标准，并非以解押和完成过户作为标准。从销售情况表看，在2018年10月31日后，原告并没有实现有效销售。5、保证金收据两份（时间2018年9月3日和9月20日），金额共计100万元，证明原告在第一个时间节点2018年8月31日前未能完成20套销售任务（只完成16套），原告按合同第七条第二款的约定，选择追加保证金继续履行合同。6、《承销代理合同》补充协议二，签约时间2018年10月19日，证明：①确认原告在原合同约定的二个时间节点（即2018年8月31日前完成20套、2018年9月30日前完成累计50套）均无法完成约定的销售任务；②双方约定附条件将合同期限延期至2019年1月15日，其中条件之一是原告在2018年11月30日前必须完成累计30套销售任务；条件之二是原告在2018年11月15日前自购4套物业（即2208、2209、2210、2211房）；③双方还约定除补充协议内容外其他仍按原合同执行。7、《承销代理合同》补充协议三，签约时间2019年1月20日，证明：①确认原告在原补充协议二约定的时间节点即2018年10月30日未能完成约定的30套的销售任务；②双方再次约定附条件将合同期限延期至2019年4月30日，其中条件之一是原告在2019年3月20日前必须完成累计35套销售任务（不含自购4套）；③双方还约定除补充协议内容外其他仍按原合同执行。8、《承销代理合同》履行通知书，证明对原告在约定时间节点2019年3月20日前再次无法完成35套的销售任务，被告依约要求原告履行自购的义务，否则，解除合同没收保证金。9、回复函，证明原告收到被告通知书后，拒不履行自购承诺，还推卸责任，被告依约有权解除合同并没收保证金。10、《承销代理合同》解除通知书，证明被告于2019年4月4日正式通知原告解除合同。11、佛山市不动产登记信息查询清单5页、不动产登记信息查询结果31页，证明双方合同约定的100套房产中，69套仍在被告名下，没有出售，另外31套已由原告中介销售（其中4套原告自购），已经办理了产权变更登记手续。诉讼中，本院依原告申请，向中国银行股份有限公司佛山张槎支行调查有关情况，取得复函一份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告所举证据1-4、8，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据5、6、7，经核对原件，本院确认其真实性。被告所举证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。对银行回复，系本院依法取得，本院予以确认。经审理查明：2018年7月25日，被告作为卖方（甲方）与原告作为代理方（乙方）签订《承销代理合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区清水一街9号的100套自有物业委托乙方出售，并约定：交易的物业权属情况如下：证载总建筑面积共5056.84平方米，详见附件《物业清单明细表》；交易物业的房屋使用性质:办公用房；交易物业权属性质:商品房(存量房)。土地用途:商务金融用地，终止日期:2063年6月21日(具体以证载日期为准)；土地使用权取得方式:出让；登记时间:2013年12月19日(具体以证载日期为准)。建筑结构:钢筋混凝土，总层数:22层；现状:其中93套物业为毛坯;有7套物业为带租约出售。本合同交易物业已办理银行贷款抵押，需解押过户或带押过户。第二条约定，一、委托方式:固定销售单价包销模式，具体为:乙方负责在本合同约定销售期限内售罄《物业清单明细表》所述物业，如限期内未全部成功售出的，则剩余未售出的物业由乙方按固定销售单价全部购买。或由甲方没收乙方的合同履行保证金后本合同终止，双方互不追究合同责任。二、乙方以其名义对外开展业务，亦可整合客户渠道以其名义与其他渠道公司签订拓展分销同(乙方整合的客户渠道、其它渠道公司的销售行为视同为乙方行为，乙方承担连带责任)……。第三条约定，固定销售单价交易价格按甲方房产证证载建筑面积计价，本合同的约定固定销售单价为每平方米人民币10000元，本合同约定交易物业销售总价为人民币50568400元，以上价格为甲方实收底价，如有溢价或代理费都分由乙方收取，该税费全部由乙方负责；销售代理费用由乙方向买受人收取(但乙方收取的费用须依规合法，否则，因此造成的一切责任由乙方承担，如对甲方造成损失则由乙方负责赔偿)，甲方不向乙方支付任何费用(激励奖金除外)。本合同约定的合同履约保证金为人民币1000000元，如乙方在约定期限内完成全部销售任务且甲方己收齐全部购房款的，在约定期限界满后五日内甲方无息退还合同履约保证金给乙方，……如乙方未能在约定期限内完成销售任务的，乙方须按约定的固定销售单价自行购买本合同未售物业，在乙方付清全部购房款后，甲方在五日内无息退还合同履约保证金给乙方。……如乙方未按约定完成全部销售任务或无故单方终止本合同的，合同履约保证金由甲方无条件没收不用退还。……第四条“房产解押、过户的约定”约定：一、解押（一）本合同交易物业己办理银行贷款抵押，由甲方负责办理银行解押、房管部门涂销抵押备案手续等，由乙方负责提供完备的资料。(二)甲乙双方同意根据实际销售情况分批办理银行解押手续，每批解押数量不低于5套。(三)如乙方要求甲方提前解押未售物业的，相关解押资金由乙方先负责无息垫付。垫付资金在销售期限界满后视销售情况依合同约定进行补退结算。(四)解押条件:1、一次性付款的，需签订《存量房买卖合同》并付清购房款:银行按揭付款的(以银行同贷书为准)，需签订《存量房买卖合同》并支付首期购房款(不低于同金额50％，指银行按款以外的金额)。2、解押出售不低于5套。3、符合以上解押条件的，甲方20天内负责办理完成该物业的银行解押、房管部门涂销抵押备案手续，否则买受人有权选择退房，甲乙双方各自进回全部款项。如因甲方原因导致物业无法涂销的，计入销售数量:如符合解押条件的物业，因甲方原因超过三个月仍无法涂销，甲方按无法涂销数量乘0.27万元/套，承担违的责任。二、过户（一)满足办理房产过户的条件：1、一次性付款的，需签订《存量房买卖合同》并付清购房款:银行按揭付款的(以银行同贷书为准)，需签订《存最房买卖合同》并支付首期购房款(不低于合同金额50％，指银行按揭款以外的金额)，2、乙方提供完备的相关过户资料。（二)对已满足过户条件的物业，自乙方或乙方指定第三方提供完备过户资料后，甲方负责20天内向不动产登记部门申请办理过户手续。第七条“销售期限及销售任务的约定”约定：一、销售期限。本合同约定的销售期限自2018年8月1日起至2018年10月31日止。此期间，如遇政府部门行政干预不允许二手房买卖，销售时间相应顺延。二、销售任务(一)销售期限内乙方的销售任务为售罄《物业清单明细表》所述物业。其中于2018年8月31日前须完成销售任务为20套，于2018年9月30日前须累计销售完成50套(含首月20套)剩余物业须于期限界满前售罄。特别约定：截止2018年8月31日，如乙方未能完成售出20套物业的销售任务，甲乙双方确认按以下办法处理：1、甲方有权单方终止合同，由乙方没收乙方的合同履约保证金。2、如甲方同意继续履行本合同，乙方须于2018年9月5日前再追加合同履约保证金壹佰万，继续履行本合同；(二)如乙方未能在上述期限内将《物业清单明细表》所述物业全部出售的，则剩余售出的业由乙方按固定销售单价全部购买，并于销售期限满当日付清购房款。（三)销售数量的确定：1，买受人与甲方签订了《存量房买卖合同》。2、一次性付款的，需签订《存量房买卖合同》并付清购房款；银行按揭付款的(以银行同贷书为准)，需签订《存量房买卖合同》并支付首期购房款(不低于合同金额50%，指银行按揭款以外的金额)。其中买受人已至少支付了购房款的25%款项的买受人数量，在不超过销售任务30%的前提下，允许计入销售数量。3、如买受人以偏激行为(闹事、起诉、投诉等)向政府相关部门、新闻媒体等施压，经甲乙双方协商同意与买受人解除《认购书》或《存量房买卖合同》并需退款的，甲乙双方均需退还各自已收取买受人的款项，此类买受人不计入销售数量。4、如认购人、买受人不履行《认购书》、《存量房买卖合同》的，此类情形不计入销售数量已没收的定金，甲乙双方各分配50％。2018年7月25日至2018年8月2日，被告分别出具四张收据，确认收到原告的合同履约保证金共100万元。2018年8月31日，双方签订《补充协议》，主要约定：1.根据《承销代理合同》的约定，现乙方确认广州裕丰咨询顾问有限公司是其渠道公司，该公司的销售行为视同为乙方行为，乙方承担连带责任，由乙方负责协调和约束该公司按甲方要求履行义务。该公司的销售业绩视为乙方的销售业绩，其全部中介服务费也由乙方负责；2.乙方确认:甲方于2018年8月30日与广州裕丰咨询顾问有限公司签订的《房地产委托销售合同》(以下简称“该合同”)是代乙方签订的，该合同中的实际义务、责任的履行人为乙方，甲方在该合同中的义务、责任由乙方实际承担；因履行该合同中的义务、责任导致甲方遭受损失的一切责任及后果由乙方承担。3.签订本协议当日，乙方向甲方支付代签该合同的履约保证金人民币100000元(大写壹拾万元整)，该履约保证金在此《房地产委托销售合同》履行完毕并且乙方结清中介服务费后五日内甲方无息退还给乙方。乙方在广州裕丰咨询顾问有限公司所促成的客户认购当日按每套5万元将中介服务费转帐给甲方，委托甲方代为支付给该渠道公司，甲乙双方的授权代表须与广州裕丰咨询顾问有限公司签名确认《销售确认单》，甲方按《销售确认单》支付中介服务费。4.乙方负责人蔡梓健对《承销代理合同》及本补充协议中约定乙方的权利和义务承担连带责任。2018年9月3日、2018年9月20日，被告分别出具收据，确认收到原告的合同履约保证金共100万元。2018年10月19日，双方签订《补充协议二》，主要约定：一、经双方协商一致同意，如乙方能同时满足以下约定条件，则原合同延期至2019年1月15日，否则，甲方有权选择按原合同履行，具体如下：1、乙方在本协议签订之日起七天内对14楼现有的样板间作更换墙纸及更换部分换软装的整改，并在22楼新做2套样板房（含软装摆设），以上样板房整改及新做样板房的方案须经甲方审核同意，费用由乙方承担；2、乙方须继续租赁现时用的销售中心作为本合作项目的营销场所，不得更换其它地点，且续租期限须至2019年1月15日后，租赁费用由乙方承担。乙方须在本协议签订之日起七天内完成对销售中心进行装修整改，并承担相关费用。3、乙方须在2018年11月30日前累计完成30套的销售任务，必须全部签订合同并确保甲方收齐购房款（可包含乙方垫付款）。4、乙方于2018年11月15日前先向甲方支付贰佰万元，……向甲方购买22楼的4套物业……三、在合同延续期后（即2019年1月15日前），乙方承诺累计销售量至少不低于70套（不包含自购物业）。四、在履行本协议第一条延期条件后且累计销售量达30套时，乙方可申请将已经缴纳的部分合同保证金用于抵作乙方自购物业的价款（多除少补），具体安排如下：…。甲方同意乙方申请以已缴纳保证金中的人民币壹佰万元用于抵作乙方自购二套物业的价款……。延期内，当乙方累计完成50套的销售任务后（以甲方收齐全部价为准），乙方才可以再申请以已缴纳保证金中的人民币伍拾万用于抵作第三套自购物业的价款。……3、抵款后的保证金余额不能低于人民币伍拾万元……4、如乙方不能完成原合同及本协议销售任务的，则甲方有权没收保证金，作为违约赔偿金。2019年1月20日，双方又签订《补充协议三》，主要约定：一、由于乙方在2018年11月30日前累计未完成30套的销售任务，现经双方协商同意，如乙方能同时满足以下增加约定条件，则原合同期延至2019年4月30日，否则甲方有权选择按原合同履行。具体如下：1、乙方继续租赁现时用的销售中心至2019年4月30日后，租赁费用由乙方承担。2、乙方须在2019年3月20日前累计完成35套(不含乙方(含乙方指定人员)自购的4套，下同)的销售任务，必须全部签订合同并确保甲方收齐购房款(可包含乙方垫付款)。3、对于已支付定金但未能支付完首期房款的按揭贷款客户，由乙方负责在客户签订存量房买卖合同三日内为客户先行垫付完首期房款给甲方，乙方承诺这部分垫付首期的客户数量不少于10个(按从签订本补充议起销售的物业计)。……四、如乙方履行上述约定条件后，且在限期内累计销售量达35套时:甲方同意乙方申请以已缴纳保证金中的人民币壹佰万元用于抵作乙方自购二套物业的价款(按原合同固定销售单价为每平方米人民币10000元，暂定房号2206、2207，过户时多退少补)，当乙方在延期内累计完成70套(不含乙方(含乙方指定人员)自购的，下同)的销售任务(以甲方收齐全部价款为准)，乙方才可以再申请以已纳保证金中的人民币壹佰万元用于抵作自购物业的房价款……。2019年3月30日，被告向原告及蔡梓健发出《承销代理合同》履行通知书，称：贵我双方于2018年10月19日签订了《承销代理合同》补充协议二:在补充协议二的定期限界满后，贵方也未能完成约定销售任务，于2019年1月20日与我方再次签订了《承销代理合同)补充协议三；现今，补充协议三约定的时间节点已过，贵方仍无法满足补充协议约定的条件和无法完成约定的销售任务。根据《承销代理合同》的约定，如果约定限期内未能全部成功售出的，则剩余未售出的物业由贵方按固定销售单价全部购买；或由我方没收合同履行保证金后终止合同。贵方一而再，再而三的失信违约，已不能实现原合同的目的，为此，自本通知发出之日起三天内，请贵方书面答复是否全部购买，如不全部购买或不予答复，我司将依原合同及补充协议相关约定解除原合同（及相关补充协议)并没收保证金。原告于2019年4月2日回复称未能按照预期完成销售任务的责任在于被告，而非原告，根据约定，被告负责办理拟售物业的银行解押等手续，且被告根据实际销售的情况分批解押，每批解押数量不低于5套，但在实际销售的过程中，原告曾于2018年8月销售了27套物业，该批物业在客户支付首期款项后，被告却未能在合理时间内办理相应房产的解押、涂销手续，致使该批签约的客户均未能办理相应的银行按揭手续，进而致使原告无法向相关销售渠道方结算相应佣金，导致客户群体的大量流失。被告在处理相关物业的解押、涂销手续的过程中时间太长，导致房产的销售旺季已过，对原告按期完成销售任务造成巨大的困难，被告对此情况亦是知情。第二，据原告了解，被告委托原告所销的100套物业与银行有相关约定，需一次性支付贷款后方可全部解除抵押，不能分批逐一解押，这是造成被告违约以及造成原告销售计划未能按期开展的主因之一。第三，原告对于被告额外附加的并作为捆绑销售的条件亦积极履行，如原告按被告的要求承租被告指定的相关销售中心，并按被告要求进行装修，投入大额装修费用等，若被告强行解除合同，原告必将遭受重大损失。因此，原告不同意提前解除《承销代理合同》，希望能与被告进一步协调解决此事，如被告不顾后果解除《承销代理合同》，则原告也将保留运用法律的武器，向被告追讨损失至主张相关违约责任。2019年4月4日，被告向原告发出《承销代理合同》解除通知书，通知原告，解除《承销代理合同》及系列补充协议、没收履约保证金。2019年7月10日，中国银行股份有限公司佛山分行向本院回复：经查，至今为止，该行没有与佛山市玫瑰商业有限公司签订相关协议约定就佛山市禅城区清水一街9号的物业必须整体办理涂销抵押，不得单独办理。本院认为，本案为居间合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。本案中，被告委托原告销售涉案物业，销售期满未销售的房屋，由原告按照合同约定的价格购买，故原、被告成立商品房包销合同关系。涉案合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按约定履行。原告主张被告返还保证金的依据是被告违约导致合同解除，故本案应审查被告是否存在违约行为及原告是否有权解除涉案合同。关于违约认定及合同解除。结合原告的主张，应审查被告有无依约及时办理涂销抵押手续。首先，根据合同约定，由被告负责办理银行解押、房管部门涂销抵押备案手续，由原告负责提供完备的资料，而解押条件包括:1、一次性付款的，需签订《存量房买卖合同》并付清购房款；银行按揭付款的(以银行同贷书为准)，需签订《存量房买卖合同》并支付首期购房款；2、解押出售不低于5套；3、符合以上解押条件的，被告在20天内负责办理完成该物业的银行解押、房管部门涂销抵押备案手续。由上述约定可知，若原告提供了符合解押条件的完备资料后，被告在20天内未完成解押，则构成违约。但本案中，原告并未举证证明其销售的物业具备了签订《存量房买卖合同》并付清购房款或签订《存量房买卖合同》并支付首期购房款且取得银行同贷书，同时解押出售不低于5套等条件，在此情况下，仅凭原告渠道公司出具的情况说明，难以认定被告是怠于履行解押义务。其次，原告主张被告违约的根本原因在于，被告与银行有关于涉案物业不得单独解押的约定，但根据中国银行佛山分行的回复，该主张与事实不符，而原告对此未进一步举证；第三，在履行涉案《承销代理合同》过程中，双方三次签订补充协议，对合同履行进行补充变更，但三份补充协议均无体现被告怠于解押的内容，原告亦未举证证明其对被告怠于解押的行为提出了异议和催告，相反，双方在补充协议三中明确了原告在2018年11月30日前累计未完成30套销售任务的违约行为。综上，原告所举证据不足以证明被告存在违约行为，其据此主张解除合同并要求被告返还保证金200万元及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原告还提出其承担义务、违约责任过重等问题，对此，首先，原告作为商事主体，应能认识到商事行为的风险，在商事活动中谨慎签订合同；其次，合同及补充协议约定被告有权没收保证金，因保证金与定金均有担保合同履行的作用，参照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原告向被告交付的保证金200万元，未超过主合同标的额即50568400元的20%，故原告主张违约责任过重等主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州聚德人和信息服务有限公司的诉讼请求。本案受理费11436元，财产保全费5000元，由原告广州聚德人和信息服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年八月二十六日书记员  潘有鹏