云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初4765号原告：姚祥楚，男，汉族，1965年5月12日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。委托代理人：刘晓炜、朱倩，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华丰集团股份有限公司。住所：云南省昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城B11栋6楼。法定代表人：赵云焜。委托代理人：李庆林，该公司员工，特别授权代理。原告姚祥楚诉被告云南华丰集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告姚祥楚（以下简称“原告”）及其委托代理人刘晓炜、朱倩，被告云南华丰集团股份有限公司（以下简称“被告”）的委托代理人李庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告在法律文书生效之日起30日内将办理华丰国际商贸城C8-7号房屋权属登记所需的应由其提交的能够办理房屋权属登记的全部合格材料交付行政主管部门，并协助原告办理产权登记；2、判令被告支付自2012年3月31日起至办理该房屋权属登记所需的应由其提交能够办理房屋权属登记全部合格材料交付行政主管部门之日止的违约金170320.06元（暂计至2018年8月10日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2011年11月1日将华丰国际商贸城C8-7号房屋出售给原告，房屋价款为419936元。双方签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，双方在《商品房购销合同》中第七条约定了被告应于2011年12月31日将商品房交付给原告，《补充协议》第12.2条约定，在原告已提交办理权属登记的全部材料和缴清有关税费和公共维护基金的前提下，如在国家法律法规规定的期限内向产权登记机关呈报了验证文件，即视为被告已履行了代为原告办理产权登记的义务。原告已经按合同的约定付清购房款，并向被告提交了代为办证的相关材料，但是被告迟迟不向产权登记机关提交相关资料，导致原告目前为止并未取得不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在自房屋交付使用之日起90日内为原告办理产权登记，然而其并没有为原告办理产权登记，已经构成违约，应承担继续履行和按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金的违约责任。根据中国人民银行银发【2003】251号文，逾期贷款利息为在贷款利率基础上加收30%-50%，现原告主动要求按最低贷款基准利率2015年利率4.9%，罚息按低档30%，即6.37%的利率计算逾期办证违约金至被告将符合规定的材料交至行政部门之日。被告答辩称：原告诉请的第一项超过法院审理民事诉讼的范畴，不属于民事审理的范畴，诉请第二项不成立，超出法律规定的诉讼时效期间，没有能够办理房屋所有权证的过错和责任在于原告自身，原告至今没有提交办证委托，没有交纳办证的相关费用。针对本案，原告向本院提交下列证据材料：1、商品房购销合同，2、商品房购销合同补充协议，3、合同登记备案表，以上证据欲证明双方存在商品房买卖合同关系，原告委托被告代为办理产权登记，被告存在为原告办理产权证的义务；4、收据，欲证明原告已经按约定向被告缴纳了相关款项；5、电话记录，欲证明原告打市长热线处理房屋产权证事宜。经质证，被告对原告提交的1-4的真实性予以认可，不认可证明内容，对证据5不认可。本院对证据1-4的三性予以确认，对证据5的关联性予以确认。针对本案，被告向本院提交下列证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，欲证明被告诉讼主体适格；2、房屋买卖合同，欲证明原被告于2011年11月1日签订了《商品房购销合同》，双方建立了C8-7号房屋买卖合同关系；3、接房证明，欲证明原告于2011年3月30日办理了接房手续，按照合同约定接房90天办证，原告的诉讼超过诉讼时效；4、建设工程规划核实意见书及房屋信息查询摘抄表，欲证明华丰商贸城项目办理产权证的手续齐备，手续齐备的业主于2013年已经取得房屋所有权证，不存在由于出卖人的原因导致的办证不能的情况；5、办证通知电话记录、情况说明及营业执照，欲证明被告已经履行了办证提交资料的告知义务；6、告知书和不动产权证书，欲证明被告不存在不能办理不动产权证书的情况，手续齐备的业主，不动产权证书均按照政府相关部门流程分批次办理中；7、其他业主的办证委托书，欲证明提交办证委托书是办理房屋权属证书的必要材料，双方合同约定应由原告提交，原告没有提交办证委托书；8、收据和不动产发票，欲证明被告统一代收办理不动产登记的费用，相关部门收到费用后为业主办理不动产登记，发放不动产权证书，原告没有交纳办理不动产权证的费用。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3、4、8的三性无异议，对证据5、6的三性不认可，对证据7的真实性无法确认。本院对证据1-4、6-8的三性予以确认，对证据5的真实性予以采信。经本院审理查明并确认如下事实：原、被告于2011年11月1日签订了编号为：华丰国际商贸城C8-7的《商品房购销合同》（含《补充协议》，原告为乙方，被告为甲方），合同约定：乙方购买甲方开发的位于昆明市官渡区小板桥镇中闸村华丰国际商贸城第C8幢第1-2层7号的房屋，总房款419936元，付款方式为一次性付款，甲方应于2011年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方，关于产权登记的约定为“乙方办理完毕下列事项后，甲方协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续，甲方将办理产权登记所需的资料报送到产权登记机关后，即视为已经履行本条约定的义务。1、乙方向甲方支付完全部房款及合同补充协议约定的税款、公共维修基金等费用；2、甲乙双方交接手续办理完毕；3、乙方向甲方提交符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”，在补充协议中对产权登记约定“乙方应按甲方的要求予以配合，包括应向甲方提交办理上述手续时行政机关需要的有关证明文件，签署一切必需之文件，并须将办理该商品房交易、登记、领证等手续及需向有关机构交付的所有税费最迟在该商品房交付乙方之后的30天内交由甲方代为向产权登记机关提交或支付。在乙方已提交办理权属登记所需的全部资料（包括但不限于委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等）和缴清有关税费和公共维护基金的前提下，如甲方在国家法律法规规定期限内向产权登记机关呈报了验证文件，即视为甲方已履行了代为乙方办理产权登记的义务。”2011年11月2日，本案C-8幢7号房屋办理了《商品房合同登记备案》，登记备案至原告名下，合同登记号GD2011110209319。合同签订后，原告支付了房款、配套费、工本费、契税、维修资金等费用。被告于2011年3月30日向原告交付了房屋，该房屋一直未办理产权证，现原告诉至本院主张如上诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原、被告之间签订的《商品房购销合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，被告于2011年3月30日向原告交付了房屋，但本案C-8幢7号房屋一直未办理产权证，通过庭审查明，本案涉案房屋具备办证条件，对于未能办证的原因，被告辩解是未收到委托书所以不能履行办证义务，但根据合同约定，办证系被告的义务，其不能因未收到委托书成为延期办证的理由，故被告应当履行协助原告办理华丰国际商贸城C8-7号房屋不动产登记手续义务；根据法律规定，普通债权的诉讼时效为三年，自当事人知道或者应当知道之日起计算，本案原告于2019年4月23日提起诉讼，其并没有提交证据证实之前诉讼时效有中断或中止的情形，故对于2016年4月23日之前的违约金本院不予支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因该房屋已经进行了交付，不影响原告的正常使用、收益，对于计算标准本院酌情以每日万分之0.5计，以房款419936元为基数，计算至被告云南华丰集团股份有限公司向房屋权属登记机关履行代为申请办理不动产登记义务并被登记机关受理之日止。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告姚祥楚代为申请办理昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城C8幢7号房屋的不动产登记手续；二、由被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚祥楚支付自2016年4月23日起至被告云南华丰集团股份有限公司履行代为申请办理不动产登记义务并被登记机关受理之日止的违约金，以419936元为基数，每日万分之0.5计。案件受理费3706元，由被告云南华丰集团股份有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  李金昌人民陪审员  赵德昌二〇一九年八月二十七日书 记 员  杨玉池