广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8741号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎海口大道1号三楼308房，统一社会信用代码91440600581430446C。法定代表人：廖伟祥。委托诉讼代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所律师。被告：勒颖君，女，1980年1月1日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告勒颖君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，需公告送达，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判决原告与被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》（以下统称“《合同》”），于2019年5月7日之日起解除；2、判决被告立即腾空并向原告交还佛山市禅城区华宝南路19号首层P68室（以下简称“案涉物业”）；3、判决原告对案涉物业内被告的物品享有留置权并有优先受偿权；4、判决被告向原告支付2017年11月9日起至2018年1月8日的租金10940元；5、判决被告向原告支付从2018年8月9日起至《合同》解除时的租金，计至2019年5月7日共52512元；6、判决被告向原告支付2018年6月7日至2018年12月7日的水费23.69元，2018年6月1日至2018年11月1日的电费139.43元；7、判决被告向原告支付从2018年10月1日起计至2019年5月31日止的物业管理费，共3479.28元；8、判决确认原告没收被告租赁保证金10940元；9、判决确认被告按《合同》约定的租金标准的2倍，从自2019年5月8日起至实际交还案涉物业之日止的占用费；10、本案诉讼费用由被告承担。后明确：第四项诉讼请求为要求被告支付免租期内的租金。事实和理由：2017年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》，并约定：被告向原告承租坐落在佛山市禅城区华宝南路19号首层P68室的案涉物业，租赁期限为2017年11月9日至2020年11月8日，被告应于每月10日前向原告缴纳当月租金，首年月租金为5470元，次年月租金为6017元；被告承担案涉物业租赁期间（包括免租期〉的水电费、物业管理费等一切费用，并需于每月5日前据实支付，被告每月需支付物业管理费434.91元。自2018年6月份起至今，被告一直拖欠原告租金、水电费、物业管理费。经原告多方催告，被告仍拒不支付。综上所述，被告的违约行为巳严重损害原告的合法权益。补充：2017年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》。被告自2018年6月份起拖欠案涉物业的租金、电费等费用，已符合《房屋租赁合同》第9.4条原告单方解除《合同》的条件。为此，原告于2019年5月6日向被告寄送解除《合同》的通知函，被告也于2019年5月7日签收该函件。因此，双方签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》于2019年5月7日起正式解除。《合同》并约定：被告向原告承租案涉物业，租赁期限为2017年11月9日至2020年11月8日，免租赁期自2017年11月9日至2018年1月8日止，《合同》如因被告原因解除的，原告有权按5470元/月向被告追收免租期内租金。《合同》签订后，被告向原告支付租赁保证金10940元。被告每月需支付物业管理费434.91元。原告现巳解除《合同》，已有权收回案涉物业，要求被告结清所欠费用（包括原“免租期”内的租金10940元，截止《合同》解除时的租金52512元、物业管理费3479.28元，水费23.69元，电费139.43元，以及《合同》解除后至被告实际交还案涉物业期间的占用费），没收租赁保证金10940元。被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告提交如下主要证据：1、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议、商品房首次登记确权清单、商铺押金收据、商铺交接表，证明①、原告是案涉物业的所有权人，对案涉物业享有出租的权利，与被告订立的租赁合同合法、有效；②、2017年11月2日，原告就案涉物业与被告订立租赁合同和补充协议，约定租赁的相关事项，收取被告租赁保证金。双方于当天办理案涉物业的交接手续。2、68号铺2018年6月7日至2018年8月7日水费发票（发票号码：00293702，发票金额7.89元）、68号铺2018年8月7日至2018年10月7日水费发票（发票号码：00052381，发票金额11.78元）、68号铺2018年10月7日至2018年12月7日水费发票（发票号码：52198194，发票金额3.93元），证明被告拖欠支付2018年6月至2018年12月期间的水费，共23.69元。3、68号铺2018年7月份电费发票（发票号码：47618254，发票金额34.01元）、68号铺2018年8月份电费发票（发票号码：47810464，发票金额34.17元）、68号铺2018年9月份电费发票（发票号码：53487705，发票金额29.39元）、68号铺2018年10月份电费发票（发票号码：53561131，发票金额30.23元）、68号铺2018年11月份电费发票（发票号码：55530704，发票金额11.63元），证明被告拖欠支付2018年7月至2018年11月期间的电费，共139.43元。4、68号铺2018年10月份至2019年5月份物业管理费收款收据（每月票面金额434.91元），证明①、被告拖欠支付2018年10月至2019年5月期间的物业管理费，共3479.28元；②、第二至第四组证据证明的费用，是被告因承租案涉物业产生的费用，根据约定，应由被告承担。原告已代为支付上述费用，有权向被告追偿。5、律师函、EMS运单、邮政快递查询结果、催款函、EMS运单、邮政快递查询结果，证明因被告欠费，原告已多次催告其履行支付义务。被告至今尚未结清欠费。6、解约通知函、EMS运单、邮政快递查询结果，证明被告长期欠缴租金、水电费、物业管理费，已符合合同解除的情形。原告已于2019年5月6日，按双方于合同约定的通讯地址，向被告寄送解约通知函。该函件已于2019年5月7日被签收。原、被告双方签订的租赁合同于2019年5月7日之日起解除。上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。本院经审理查明：2017年11月2日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在佛山市禅城区华宝南路19号首层P68室，建筑面积为62.16平方米，房屋用途为商业，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为装饰公司使用；在乙方将租赁保证金交付甲方后，甲方于2017年11月9日前向乙方交付房屋，租赁期限为2018年1月9日至2020年11月8日，合同租赁期开始一年内的房屋月租金为5470元，自第二年开始每年月租金递增10%至合同终止为止，具体为：2018年1月9日至2018年11月8日，租金为54700元；2018年11月9日至2019年11月8日租金为72204元；2019年11月9日至2020年11月8日租金为79424.4元。租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金。2017年11月2日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10940元。租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、物业管理等因租赁产生的费用由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的；……。同日，双方签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，将房屋租赁期变更为2017年11月9日至2020年11月8日，其中免租期为60天（自2017年11月9日至2018年1月8日）。在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租期内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按5470元/向乙方追收免租期内的租金。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺押金10940元。当日，被告与物业公司签署了文件/物品接收单，办理了商铺交接手续。2018年11月12日，原告委托律师事务所向被告出具律师函，2019年1月15日，原告向被告出具催款函，并均向被告在合同中载明的地址寄送上述文件，由他人签收。2019年5月6日，原告向被告出具《解约通知函》，通知被告解除涉案合同，并向被告在合同中载明的地址寄送，于2019年5月7日由他人签收。另查明，根据原告提交的《首次登记确权清单》，原告作为申请人提交的包括涉案商铺在内的建筑物的首次登记申请已经办理完毕，打印日期为2017年12月29日。诉讼中，原告陈述：原告诉讼请求9是属于占有使用费，不主张作为违约责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。关于合同解除。被告未依约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。被告已欠缴数月租金，根据合同约定，原告有权解除合同，合同自通知到达对方时解除，而原告已发出解除通知，故应以通知到达日即2019年5月7日为双方房屋租赁合同解除时间。因此，原告关于合同解除的主张，理据充分，应予支持。关于租赁物返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，被告占有涉案商铺已无法律依据，应向原告返还。关于留置权。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿；债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中，原告对被告遗留在涉案商铺内的物品并未合法占有，上述物品与原、被告间的租赁合同关系，亦不属于同一法律关系，故原告主张对上述物品享有留置权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于免租期内的租金。根据双方在补充协议中的约定，合同因被告原因导致解除的，原告有权按5470元/向被告追收免租期内的租金，因此，原告主张被告支付免租期内的租金10940元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于欠付租金和占有使用费。原告主张被告按合同标准支付自2018年8月9日起至2019年5月7日的租金及此后的占有使用费，合法有据，本院予以支持。至于原告主张按租金的2倍计算占有使用费，在其已明确该主张属于占有使用费而不主张作为违约责任的情况下，该主张已明显超过被告的占有利益，若予支持，既缺乏依据，也有违公平，故本院仅支持按合同约定的租金标准计算占有使用费至实际交还房屋之日，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于水电费、物业管理费。以上费用合同约定由被告负担，且原告亦提供了代缴凭证，故其主张被告支付上述费用，理据充分，应予支持。关于没收保证金。根据合同约定，被告违约导致合同解除，原告有权没收保证金，故原告主张没收保证金10940元，有合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市海湾城房地产开发有限公司与被告勒颖君于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》自2019年5月7日解除；二、被告勒颖君于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空、搬离佛山市禅城区华宝南路19号首层P68室并将其返还给原告；三、被告勒颖君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2017年11月9日起至2018年1月8日的租金10940元、2018年8月9日起至2019年5月7日的租金52512元及此后的占有使用费（2019年5月8日后的占有使用费按合同约定的标准计至被告实际返还房屋之日止，其中2018年11月9日至2019年11月8日月租金为6017元；2019年11月9日至2020年11月8日月租金为6618.7元）；四、被告勒颖君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2018年6月7日至2018年12月7日的水费23.69元、2018年6月1日至2018年11月1日的电费139.43元、2018年10月1日至2019年5月31日的物业管理费3479.28元；五、确认被告勒颖君已向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司交纳的租赁保证金10940元归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；六、驳回原告佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费1751元，由被告勒颖君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  肖 帅人民陪审员  梁润芬二〇一九年八月十二日书 记 员  潘有鹏