广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初22319号原告：冯永兴，男，汉族，1987年6月20日出生，身份证住址广东省云浮市新兴县。委托代理人：余庆浪，北京罗杰（广州）律师事务所律师。被告：刘坚容，女，汉族，1963年5月20日出生，身份证住址广东省佛冈县。委托诉讼代理人：许兆基、钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市德晖房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区朝天路32号首层之一。法定代表人：曾庆倍。委托诉讼代理人：陈养妹，女，该公司职员，通讯地址。原告冯永兴诉被告刘坚容、第三人广州市德晖房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余庆良，被告的委托诉讼代理人钟堂，第三人的委托诉讼代理人陈养妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告退还已支付的20000元定金；3、判令被告向原告支付成交价10%的违约金即100000元；4、判令被告向原告赔偿原告向第三人支付的中介费15000元；5、判令被告向原告支付涉讼房屋溢价损失，以2018年4月30日评估价值与原合同成交价1000000元之间的差价为准。事实和理由：2018年3月7日，原告与被告经第三人提供居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定原告以100万元的价格向被告购买广州市越秀区中山六路旧XX街XXX巷X号801房的房产，该房产存在抵押登记，抵押权利人唐某；由被告自行赎契，被告须在合同签订后30日内协助原告办理按揭手续；被告签订合同后不能按合同约定将该物业售予原告，应向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告已支付的所有款项等。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，并向第三人支付了中介费用15000元。但合同签订后，被告以无法联系抵押登记人唐某为由拒绝出售房产，经原告与第三人多次催促，被告仍无继续履行合同的意愿，房屋价格已大幅增长，原告以涉案房屋交易价也无法在同地段购买得同类型房屋，被告应向原告赔偿损失。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：同意原告的第一、二项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。认为原告主张的违约金过高，要求法院减低。对于中介费，认为原告并未实际支付，且中介费不应由被告负担，应由原告负担。此外，原告主张的溢价损失没有法律和事实依据，请求驳回该项诉讼请求。第三人述称：第三人在2018年3月7日促成原、被告双方签订房屋买卖合同，被告签约时承诺在签约后自行还清贷款并涂销抵押，再办理房屋交易过户手续，但被告一直没有还贷，也没有赎契，导致交易无法继续进行。合同约定的15000元中介费第三人已收取了其中的7500元。剩余的7500元按照合同约定应由违约方即被告支付。经审理查明：广州市越秀区中山六路XX县XXX巷X号801房为登记于被告名下的房产，建筑面积28.2819平方米。该房屋于2017年8月29日登记抵押权，抵押权人为唐某，权利部位为全部，债权数额为600000元。2018年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市越秀区中山六路XX县XXX巷X号801房达成一致意见，建筑面积28.2819平方米，成交价1000000元，甲、乙双方的税费由乙方支付；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任，由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金，乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼款400000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年4月30日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；600000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；甲方确保该物业产权清晰，无户口及无占用学位；甲方自行赎契等。合同签订当日，原告向被告支付了20000元定金，并向第三人签署了《中介服务费确认书》，确认第三人提供了中介服务，成功促成原告与被告签订关于涉案房屋的买卖合同，故同意支付15000元作为中介服务费。2018年3月8日，原告向第三人支付了中介服务费7500元。本案诉讼期间，原告向本院陈述：在签订合同时涉案房屋已存在抵押；涉案房屋交易流程为原告支付2万元定金，后原告找按揭公司办理按揭，同时被告自行还清贷款办理涂销抵押；被告确实配合了原告办理按揭申请手续，但其一直拖延赎契，导致未能提供已经办理涂销抵押的房产证原件，导致合同无法继续履行。被告确认原告上述陈述，并表示其与抵押权人之间的纠纷一直未能解决，故未能办理赎契手续，导致合同无法继续履行。原告并向本院申请对涉案房屋在2018年4月30日的市场价值进行评估。本院对原告的申请予以准许，并依法通过摇珠方式确定本案评估机构为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司。该公司于2018年11月21日对涉案房屋进行了实地查勘。同日，被告提出申请，要求由该公司就涉案房屋在查勘当日即2018年11月21日的市场价值进行评估。该公司于2019年3月8日作出两份《房地产估价报告》，其中分别载明：涉案房屋于2018年4月30日时点的市场价值为999500元，于2018年11月21日时点的市场价值为1018600元。原、被告为此各预付了评估费5000元。原告对上述两份评估报告无异议，并表示因评估结果与房屋原成交价相差不大，故申请撤回原第五项诉讼请求。被告对上述两份评估报告无异议。本院认为：原、被告自愿签订的上述《房屋买卖合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同约定由被告自行赎契，但被告至今未能赎契，导致未能办理后续包括按揭申请、产权过户登记等手续，已构成违约，应依约承担违约责任。上述合同明确约定，被告在签订合同后未能依约卖出涉案房屋的，原告于支付中介方中介服务费后可要求被告赔偿其已支付的中介服务费，被告应向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告已付的所有款项。因此，原告现要求解除上述合同、被告退还定金、按合同约定成交价的10%计付违约金的诉讼请求符合双方约定，理据充分，本院对此予以支持。至于原告要求被告赔偿中介服务费15000元的诉讼请求，由于现有证据未能证明原告除已支付20000元定金外所遭受的实际损失，而上述按成交价10%计付的违约金已足以弥补原告所受损失，本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告冯永兴与被告刘坚容于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日予以解除。二、被告刘坚容应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯永兴退还定金20000元。三、被告刘坚容应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯永兴支付违约金(按1000000元的10%计付)。四、驳回原告刘坚容的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15015元、评估费10000元，由原告负担5198.44元，被告负担19816.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  刘碧君人民陪审员  谢炜权二〇一九年八月二十七日书 记 员  徐浩龙