山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1103民初2251号 原告：韩邦，男，1985年6月30日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：王惠君，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。 被告：杨乃彬，男，1981年8月24日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人:潘为朋，山东岚杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代艳艳，日照岚山高兴法律服务所法律服务工作者。 原告韩邦与被告杨乃彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩邦及其委托诉讼代理人王惠君、被告杨乃彬及其委托诉讼代理人代艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩邦向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金42000元及利息；2.本案诉讼费、代理费由被告承担。诉讼过程中，韩邦增加诉讼请求：被告支付年度租金42000元的20%的违约金。事实和理由：原告于2019年3月25日与被告签订了租赁合同一份，后由于双方的约定被告履行不能，而被告无法履约，故经双方协商后，解除租赁合同，被告将收回租赁合同，并承诺返还原告已交付的租金，但经原告多次催要，被告拒不履行其偿还义务。 杨乃彬辩称，被告与原告于2019年3月25日签订租赁合同，约定被告将租赁的张凯的涉案房屋转租给原告，合同签订当日原告缴纳第一年租金35000元和续约保证金7000元，被告将涉案房屋交付原告使用。原告使用到2019年4月底，原告方违约不再继续租赁，并告知被告，要求被告退房租和续约保证金。原告违约，被告未同意原告擅自解除合同的行为。原告随意违约解除合同，根据《厂房商铺租赁合同》第九条第八项和第十一条的约定，并根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告缴纳的房租35000元和续约保证金7000元不应退还。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告提交的中国工商银行电子回单一份，载明2019年3月25日韩邦转给杨乃彬42000元人民币，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 原告为证明其主张，提交了如下证据：1、通话录音及文字打印件一份，用以证明原告与被告之间已经私下解除租赁合同并约定被告会尽快归还租金给韩邦，同时证明涉案租赁物一直被别人使用，从未真正交付给原告，被告并未履行合同义务，致使合同的目的始终无法实现。被告从未交付的行为，已构成违约，原告有权解除合同。2、告知书和快递回执单一份，告知书载明2019年6月11日原告告知被告杨乃彬将租金返还且需要承担利息。快递回执单证明案外人王艳签收了原告邮寄的告知书。3、录像一份，证明被告将房屋租赁给第三人，第三人正在使用的事实。 被告对原告提交的证据1的真实性庭后核实，对其证明的内容有异议，该证据不能有效证实双方已对解除租赁合同、退还房租和续约保证金达成一致意见，反而能够证实原告方违约单方解除租赁合同的事实。证据2的告知书被告方没有收到，快递回执单中王艳的签字被告不知情，该人与被告也没有关系，根据该告知书也能够证实原告方违约单方解除租赁合同的事实。证据3真实性没有异议，被告在原告违约之后为了防止损失的扩大，才将涉案房屋另行出租。 被告为证明其主张，提交如下证据：1、《厂房商铺租赁合同》一份，证实原被告之间签订了房屋租赁合同。2、厂房租赁合同一份和授权委托书一份，证实被告有权对涉案房屋院落进行转租的事实。3、证人袁某的证言。袁某出庭陈述：与原告不认识，被告干物流的，平时给被告发货，2019年3月或4月份其到涉案房屋看见里面有的房屋有海龙鱼等海货，有的房子放了些杂物，3月或4月份之前该房屋是空的，涉案房屋外面有物流箱子。4、证人秦某的证言。秦某出庭陈述：与原告不认识，是被告的租户，2019年3月或4月份其在涉案房屋看见里面有海龙鱼等，有很多人在挑货。 原告对被告提交的证据1真实性无异议，该份合同一式两份，原被告各持一份，原被告协商解约之后，被告已经将原告方的那份合同收回。对证据2真实性无异议，但并不是原告与被告解约的理由。对证据3、证据4不予认可，两证人证言均已证实被告方是从事物流工作，物流物品一直且仍然存放在该涉案房屋的大院，说明被告仍在自由开放使用涉案房屋，即使有海货，并不能证明是何人所放置，更不能证明海货用途。因此只有证人证言，没有其他证据佐证，不能单独作为认定事实的依据。 为查明案件事实，本院于2019年8月5日对庄晓逢制作调查笔录一份，庄晓逢陈述：其与被告是租赁关系，2019年5月份租了被告杨乃彬位于，原岚星化工厂老厂房，进门东侧平方14间及小院，租期从2019年5月至2023年5月共四年，租费前两年每年30000元，后两年每年40000元，用途是经营餐饮。杨乃彬给其让了半个月装修时间的租费，正式算租费是5月16日开始。其不认识原告，不清楚原告与被告之间的租赁关系，但是其去看房子时，看见好几个房间放置着鱼饲料，腥味很重。等到其接手房子时，房子已经打扫干净。不清楚原告与被告是否解除合同，但听杨乃彬说之前的租户另找了地方，不再租杨乃彬的房子。 原告对该份调查笔录的真实性没有异议，称如果被告与原告并未协商解除合同，被告却将合同收回，又将该涉案商铺租给第三方构成根本违约。 被告对该份调查笔录的真实性及其证实的内容没有异议，该笔录中可以证实涉案房屋在出租给庄晓逢之前是进行海产品加工的，证明原被告签订合同之后，原告随即使用涉案房屋进行海产品加工的事实。还可证实在庄晓逢租赁该房屋之前，涉案房屋已经闲置，根据双方的合同约定“由乙方的原因造成商铺闲置，以及未经甲方书面同意连续15天未开展经营活动”，原告已经违约，被告有权在防止损失继续扩大的前提之下，另行将房屋转租。不是双方协商一致解约，而是原告单方违约解除合同。 对上述证据材料，根据双方当事人的陈述及庭审质证，本院认定如下：原告提交的证据1，被告庭后核实但未反馈，本院认定其具有真实性、关联性，予以采信。原告提供的证据2，被告不予认可，本院不予采信。原告提交的证据3，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据1、证据2，原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据3、证据4，证人均出庭作证，具有真实性、关联性，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述及本院审查确认的证据，认定事实如下：2018年9月11日，张凯与被告签订厂房租赁合同，合同约定被告可转租租赁物。2019年3月25日原告与被告签订《厂房商铺租赁合同》一份，被告将位于日照市岚山区交汇处（原岚星化工老厂房）院门口东侧平房14间及小院转出租给原告韩邦。租赁期限自2019年4月1日至2023年4月1日，租金为前两年每年35000元，后两年每年45000元，用途为海产品加工。合同签订当日，原告缴纳第一年租金35000元和续约保证金7000元。2019年4月中旬，原告因涉案房屋院落中无法建设大棚，电话告知被告不再继续租赁房屋。2019年5月，被告将涉案房屋租赁给案外人庄晓逢，租赁期限自2019年5月至2023年5月，租费前两年每年30000元，后两年每年40000元，用途是经营餐饮。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订书面的厂房商铺租赁合同，并就租赁期限、租金、用途等进行约定，该厂房所有人允许被告转租，因此本院认定原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。关于原被告是否协商解除合同，原告主张双方协商解除了合同，被告主张是原告单方解除合同，通过原告提交的证据及双方当事人的陈述，原告于2019年4月中下旬电话告知被告不继续租赁涉案房屋，被告于2019年5月初将涉案房屋租赁给案外人庄晓逢，并电话告知了原告。被告主张是为了防止损失扩大进行的再次出租，并未同意解除合同，但是原告已经预缴纳了一年的租金，被告如果不同意解除合同，可以按照原告的实际使用时间扣除租费，并不会产生损失扩大，因此被告实际以其再次出租的行为默认了同意解除合同的事实，应当认定双方当事人通过协商解除了合同。被告主张应当根据《厂房商铺租赁合同》第九条第八项和第十一条的约定，不予退还租金和续约保证金，因为双方系协商解除合同，不符合上述合同条款约定的情形，因此该主张本院不予支持。关于原告是否使用了涉案房屋，通过被告提供的袁某、秦某的证人证言、本院对庄晓逢的调查笔录以及双方当事人的陈述，可以认定原告在双方签订房屋租赁合同后，即2019年的4月份期间曾经在涉案房屋存放过海货，同年5月初，案外人庄晓逢租赁该房屋时，涉案房屋已经清理干净，因此应当认定原告使用该房屋的时间为1个月，原告主张返还租金，应当扣除使用租赁房屋1个月的费用，即年租金35000元除以12个月等于2916.67元。关于违约金和续约保证金的问题，因为原被告协商解除了合同，双方不存在违约的事实，原告亦未举证证明因合同解除存在利益损失，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；根据双方签订的房屋租赁合同第五条约定“合同期满，双方不再续签合同时，如乙方无违反合同的行为，甲方将保证金于三个月内全额无息退还，若乙方在合同期内有违约行为或其他未清款项。甲方可从该保证金中优先扣除。”本案原被告协商解除合同，双方均无证据证实对方存在违约行为，被告亦未举证证明因合同解除存在利益损失，因此应当全额返还续约保证金7000元。关于原告主张的利息，原被告双方协商解除合同后，被告应当在扣除原告实际使用租赁物期间的费用后，将剩余的租金和续约保证金在合理的期限内予以返还，但至原告起诉之时，被告一直未予返还，原告起诉即行使了催告义务，原告起诉后，被告拒绝返还租金给原告造成的利息损失，本院予以支持，起算时间应当从本案起诉之日即2019年6月21日至实际清偿之日止；因双方合同约定续约保证金无息返还，对原告主张的续约保证金的利息损失，本院不予支持。原告主张被告承担代理费，但未提供相应证据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨乃彬于判决生效后七日内返还原告韩邦租金32083.33元及利息（以32083.33为基数，自2019年6月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 二、被告杨乃彬于判决生效后七日内返还原告韩邦续约保证金7000元； 三、驳回原告韩邦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，减半收取425元，由被告杨乃彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  崔常秀 二〇一九年八月二十六日 法官助理 高阳 书记员 耿心月