河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初2180号原告：高文建，男，1957年10月13日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：崔彦斌，石家庄市正定恒州法律服务所法律工作者。被告：张美丽，女，1981年10月16日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：张海庭，河北俱时律师事务所律师。原告高文建与被告张美丽租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文建及其委托诉讼代理人、被告张美丽及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高文建向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告之间所签订的《房屋租赁合同》，判决被告腾清所租赁房屋；二、依法判决被告支付拖欠租赁费32000元及至腾清之日租金；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年被告租赁原告位于正定县汽修厂的门市一间，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限一年。当年租金22300元。上打租，每年3月15日前交租金。自2015年开始被告一直不能按照约定付清租金，2015、2016年每年拖欠租金2000元，2017年拖欠8800元，自2018年开始没有签订书面合同，2018年开始租金变更为每年34000元，被告2018年拖欠租金14000元。2019年已经占有两个多月也拒不交付租金。经多次催要被告拒不履行义务，拒不支付租金，也拒不腾清租赁房屋，故此诉至法院。被告张美丽辩称，1、被告承租的门市房系正定县冀正汽车大修厂所有，从2010年起被告与汽车大修厂签订租赁合同，向大修厂支付租金。原告不是承租门市所有权人，不是租赁合同的出租方，没有权利解除被告的租赁合同，法院应驳回原告的诉求，原告不是适格的诉讼主体；2、关于原告所诉被告拖欠2015年-2018年度租金与事实不符，2014年3月份原告与被告经过协商后给予被告租金优惠，而非被告拖欠租金。其中2014年实收租金1.6万元，2015年实收租金2万元，2016年、2017年、2018年都是按照每年2万元的标准支付租金。如果真是被告拖欠租金那么原告为什么以前不起诉，实际情况是2019年3月份原告要求将2019年租金大幅度上涨，被告提出异议，双方发生争执，原告一怒之下给被告断电，并诉至法院，追讨所谓的拖欠的租金；3、退一步讲即使被告存在拖欠租金拒付的行为，那么原告起诉索要2015年、2016年、2017年拖欠租金已超过诉讼时效法院应驳回该诉求；4、原告主张2018年租金为34000元，没有合同依据和事实依据，被告承租汽车大修厂门市房，2010年租金为1万元，2011年租金为1.2万元，2012年1.4万元，2013年1.4万元，2014年经原被告协商原告给予租金优惠，2015年至2018年都是每年2万元，即使按照双方在2015年3月签订的房屋租赁合同第二条约定了每年按照原合同总额的10%递增，因此不应采信原告所说的2018年租金为3.4万元的主张；5、被告要求继续租赁，有以下几方面原因①作为门市房的所有人汽车大修厂没有与被告解除租赁合同；②被告享有优先租赁权；③被告租赁门市房作为旅行社的住所地在相关部门进行注册登记；④被告装修门市房花费很多钱财；⑤原被告之间没有多大矛盾双方可以通过调解化解矛盾；6、原告给被告断电，造成被告很大的营业损失，如果原告同意被告续租对于该损失被告可不予追究。经审理查明，原告承租正定县冀正汽车大修厂位于汽修厂临街门市一楼720㎡的房屋，并与正定县冀正汽车大修厂签订《租赁合同》，被告张美丽于2014年3月20日与原告高文建签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方（高文建）决定将汽修厂临街门市一楼25.3㎡房屋出租给乙方（张美丽），乙方承租期限1年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，年租金为壹万捌仟贰佰壹拾陆元整（合同左上角注明实收16000元下欠698）。租金自合同签订之日一次性付清。合同期满后，甲方如续租，在同等条件下乙方优先租赁（乙方每年按原合同总款的10%递增给甲方，双方续签合同）。次年租金于2015年3月15日交清，到期不交，合同自动终止。2015年3月19日原被告到期续签《房屋租赁合同》，约定：一、甲方（委托人：高文建）将汽修厂临街门市一楼一间房屋出租给乙方（张美丽）；二、乙方承租期限一年，自2015年4月1日至2016年3月31日止，租金为贰万贰仟叁佰元整（合同右上角注明实收贰万元整）。租金自合同签订之日起一次性付清，合同期满后，甲方如续租，在同等条件下乙方优先租赁（乙方每年按原合同总款的10%递增给甲方，双方续签合同）。次年租金于2016年3月15日交清，到期不交，合同自动终止。被告张美丽于2015年6月20日为原告出具欠条，欠条载明：欠房租贰仟元整（2000元），高某（张美丽）。原被告于2017年6月4日签写收据：今收到张美丽交来2017年房租壹万元整，交来10000元（注：余捌仟捌佰元未交清定于6月底之前交清剩余房租8800元），收款人：高岩，交款人：张美丽。原告为支持其主张出示以下证据：1、2014年3月20日、2015年3月19日所签订的租赁合同，证明被告租赁原告向外出租的位于大修厂门市一间；2、2015年由被告张美丽书写的欠条，2017年6月4日由被告签字的8800元房费欠条一张。证明2015年至2016年欠租赁费2000元，2017年欠租赁费8800元；3、三份租赁合同证明原告方与冀正汽车大修厂有租赁合同，原告方有对外出租的权利；4、被告张美丽拖欠电费、水费、污水疏通费证据；5、中国农业银行账号为62×××78的账户回单。被告质证认为，1、2014年房屋租赁合同认可，原告实收1.6万元（优惠后价格），2015年租赁合同也认可，原告实收2万元（优惠后价格），2015年合同出租方受托人签名是原告；2、2015年欠条不认可，2017年收据一直没有见到。从2015年至2018年租赁都是2万元；3、三份租赁合同，对其真实性不知晓；4、水电费178元已交，其余断电后没有交。被告为支持其抗辩提交以下证据：1、7份房屋租赁合同，租期从2010年3月9日至2014年3月15日，①租赁物为汽修厂临街门市一间，正定县冀正汽车大修厂是该门市的产权单位；②被告在合同期满后优先租赁。2、8份收据，被告按约定向正定县冀正汽车大修厂给付租金。3、2014年、2015年两份租赁合同，租赁物为汽修厂临街门市，合同期满后，被告在同等条件下优先租赁，租金每年按照原合同总金额10%递增，另外2015年合同书中高文建均是委托人而非出租方。4、证明，证明被告在2016年支付租金2万元。5、网银转账，被告在2018年4月3日通过网银向高岩转账2万元（2018年租金）。6、收据，被告缴纳水电费收据，在原告断电前被告都缴纳水电费及污水疏通费。7、租赁商铺原用水电登记表，证明原告给被告断电后，被告在5月、6月用电量均为0。8、购买发电机发票一张，证明原告断电后被告自购发电机维持日常用电需求。9、发电机照片，被告购买发电机发电。庭审时被告申请证人高某出庭作证，欲证明2015年至2018年的房租是原告承诺给被告优惠，但优惠多少不知道，程雨诺出庭作证，证明原告曾向被告索要租赁费。原告质证认为，1、前8份证据与本案不具有关联性，被告与冀正大修厂之前签订的租赁合同已经发生变化，现在租赁主体是原告；2、被告方提交的租赁合同认可；3、对收条不认可，无法体现是高岩的签字，没有高岩本人签名；4、网银转账认可，证明拖欠原告1.4万元房租；5、原告方多次催促被告缴纳租金并签订2019年租赁合同，被告拒绝交付，各种损失应当由其自己承担，并在2019年3月至5月期间拖欠水电费未提交。6、两个证人证言均不认可，第一个高某的证言所陈述的和双方签订的合同不一致，应当以实际的合同为准，并且高某也能证实其与原告沟通房费是在签订合同之前，所以应当以双方的合同为准。第二个证人的的身份是被告员工，不再发表意见。另查明，被告张美丽对2015年6月20日2000元欠条及2017年6月4日的收据庭后会重新质证，被告张美丽承认欠条和收据上的“张美丽”的签字均是其本人所签。本院认为，原告承租正定县冀正汽车大修厂临街门市一楼的房屋并签订《租赁合同》，原告将租赁房屋的其中一间转租给被告张美丽，并签订《房屋租赁合同》，故原被告于2014年3月20日、2015年3月19日签订的两份房屋租赁合同是原被告双方真实意思表示，合同内容合法有效。原被告2015年以后，虽未重新签订租赁合同，但实际租赁关系一直存在，并参照《房屋租赁合同》执行，原、被告应当按照合同约定履行相关义务，被告应当按照约定的期限交纳租金，根据《房屋租赁合同》第二条约定，合同期满后甲方如续租，在同等条件下乙方优先租赁，次年租金于约定期限内交清，到期不交，合同自动终止；第五条约定，乙方拖欠本合同第三条所定费用达三日的，甲方收回房屋。被告2015年欠原告租金2000元、2017年欠原告租金8800元至今未给付，2018年的租赁费有部分拖欠，2019年租赁费一直未给付，均已超过合同约定期限，原告有权收回出租房屋，故原告要求解除原被告之间所签订的《房屋租赁合同》及被告腾清租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。关于租赁费用，按照合同约定，被告2015年欠原告租赁费2000元，2017年欠原告租赁费8800元，2018年租金原告被告存在分歧，但都未提供相应的证据，故2018年租金参照2015年《房屋租赁合同》第二条约定，乙方每年按照原合同总款的10%递增给付甲方，2018年房租应按照2017年房租即26980元的10%递增，即29678元。被告已经给付2万元，尚欠租赁费9678元未支付，故被告共应支付原告2015年、2017年、2018年租赁费20478元。2019年房屋租金按照2018年房租总价款29678元/年递增10%即32646元/年计算，时间从2019年4月1日起计算至被告搬离房屋之日止。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告于判决生效后十日内腾清租赁房屋。二、被告于判决生效后五日内支付原告租金20478元及2019年房屋租金（2019年房屋租金以32646元/年为基数，时间从2019年4月1日起计算至被告搬离房屋之日止）。案件受理费600元，原告高文建负担216元，被告张美丽负担384元，保全费350元，由被告张美丽负担。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。（同时提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  闫建霞人民陪审员  樊 帆人民陪审员  宋 瑜二〇一九年八月十六日书 记 员  信佳诺