安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初2562号 原告：桐城市华盛置业有限公司，住所地安徽省桐城经济开发区龙池路，统一社会信用代码91340881083675782Y。 法定代表人：吴乐平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪凌，安徽同合律师事务所律师。 被告：王波，男，1984年4月30日出生，汉族，住安徽桐城市经济开发区。 委托诉讼代理人：查显进，安徽律信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王延春，系王波叔叔，住桐城市。 原告桐城市华盛置业有限公司（以下简称华盛置业）与被告王波房商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桐城市华盛置业有限公司的委托诉讼代理人倪凌，被告王波及其委托诉讼代理人查显进、王延春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华盛置业向本院提出的诉讼请求：1、判令确认双方签订的《认筹协议》无效并返还被告预交的认筹金5万元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年2月7日，被告王波与原告签订了一份《认筹协议》，约定：1、被告支付人民币5万元的认筹金认购原告拟开发的位于桐城市开发区的“龙腾中央城二期”的楼盘；2、原告开盘后后双方签订正式的《商买卖合同》，该款项转为购房款。协议签订后，主管部门桐城市住建局发出“责令改正通知”，确认原被告签订的《认筹协议》中原告收取认筹金属于违规，并责令立即改正。故原告特依据《民事诉讼法》第119条和《合同法》的规定，向贵院提起民事诉户，请求法院支持原告的诉讼请求，确认协议无效并退还认筹金。 华盛置业为支持其诉讼请求在举证期限内提供证据材料有：1、原告营业执照复印件，法定代表人身份证明复印件，被告的身份信息复印件各一份，证明原、被告的身份信息及原告主体适格。2、《龙腾中央城二期》认筹协议一份，证明被告支付了5万元认筹金，在开发后7日内携带相关资料，原被告可以买卖相关商品房。3、“责令改正通知书”一份，证明原告未取得相关的许可。 王波辩称，1、原被告所签订的认筹协议，系认筹和认购，全部是合同法上的房屋买卖合同上的。2、原被告所签订的认筹协议是附成就条件，附期限的，在条件成就期限到来，在签订商品房买卖合同。3、桐城市住建局就原告开发龙腾中央城开发，作出了“责令改正通知”，是政府职能机构，对原告的一个处理，并不影响原被告所签订的认筹协议的效力。所以请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原被告所签订的认筹协议具有法律效力。 黄飞提供的证据材料有： 1、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息情况和诉讼主体适格。 2、原、被告购房约定：《龙腾中央城二期》认筹协议、收据一份，证明原、被告之间具有认筹、购房约定的事实。 3、桐城市住房和城乡建设局《依法履职情况答复书》一份，证明该证据由桐城市住房和城乡建设局提供，证明政府职能机构依法履职，督促原告“加快和开发区等部门对接，加快拆迁进度，及时申请规划许可和施工许可，尽早开工建设依法取得预售许可后进行销售”的事实。 4、光盘一份、原告拟制的《协议书》一份及一份已签订的《协议书》一份，证明被告向原告主张权益的过程中，原告承诺继续履行原、被告双方签订的《【龙腾中央城二期】认筹协议》条款的事实；证明被告诉求《【龙腾中央城二期】认筹协议》无效，其目的是加价销售的事实。 王波对原告证据质证意见如下：对证据一的三性均无异议；对证据二的真实性不持异议，对证明目的有异议，并不能证明原被告所签订的认筹协议无效，只能证明原被告之间签订了认筹协议；对证据三的真实性、合法性均不持异议，对证明目的有异议，这份改正通知书是政府职能机构发出的，且系原告在建筑过程中的违规而发出的整改，不能达到原告的证明目的。 华盛置业对被告证据质证意见如下：对证据一的三性无异议；对证据二，我方认为认筹协议系无效的，我们没有取得商品房销售的许可；对证据三的真实性无异议，恰恰说明原告至今未取得商品房销售的许可，同时该证据与本案无关联性；对证据四与本案无关，系其他人的条件及方案，与本案认筹协议是否有效无关。 本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，被告王波与原告华盛置业签订《【龙腾中央城二期】认筹协议》，该协议载明：认购房号8号505楼室，类型住宅，认购面积约118㎡，单价4130.00元/㎡，付款方式按揭。约定：1、甲方收到乙方定金人民币50000元，乙方在签订《商品房买卖合同》时享折优惠；2、乙方在开盘后第二天起七日内，携带本认筹协议原件、收款收据等资料到售楼中心交付房款，签订《商品房买卖合同》。逾期乙方所定房号不予保留，所交定金不予退还；3、乙方联系方式如有变动，应及时以书面形式与甲方联系。如因乙方联系方式变动所造成的甲方通知信息未能及时到达乙方，由此所造成的损失由乙方自行承担；4、本认筹协议须与定金收据配套使用。定金收据编号02835595；5、乙方凭此认筹协议及定金收据在与甲方签订《商品房买卖合同》后，该定金同时转为等值购房款；6、认购方凭此协议享受开盘期间规定的相关优惠及政策。被告王波于当日已交付50000元定金。2018年9月30日，桐城市住房和城乡建设局作出桐住建责改字［2018］第018号责令改正通知书，该通知书载明：“桐城市华盛置业有限公司：经查，你（单位）开发建设的龙腾中央城二期工程在销售过程中违规收取认筹金，违反《商品房销售管理办法》第三十八条、建房【2010】53号文件第一条第一款等法律法规的规定。现依据《商品房销售管理办法》第三十八等法律法规的规定，责令你（单位）于本通知发出之日立即改正。如进一步查实不改正的，本机关将依法处罚。”2019年5月23日，原告诉至本院，请求判令双方签订的《认筹协议》无效并返还被告预交的认筹金50000元。 另查，案涉的楼盘到目前仍然没有取得施工许可，也没有取得预售许可。 本院认为，原、被告签订的《【龙腾中央城二期】认筹协议》已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行，该协议可以认定为商品房预售合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”原告华盛置业进行商品房预售，应当办理预售登记，取得预售许可证。其未取得商品房预售许可证，即与买受人订立商品房预售合同，并收取定金，且到目前为止仍未取得商品房预售许可证明，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。因此，原、被告签订的《【龙腾中央城二期】认筹协议》不受国家法律保护，属无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”原告华盛置业在本案中有明显过错，造成双方无法签订商品房买卖合同，应当双倍返还定金。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告桐城市华盛置业有限公司与被告王波签订的《【龙腾中央城二期】认筹协议》无效。 二、原告桐城市华盛置业有限公司限于本判决生效后十日内双倍返还被告王波定金50000元即100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告桐城市华盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  江永久 二〇一九年八月十四日 书记员  陈鼎鼎 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。