广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12440号原告（反诉被告）：霍樊燎，男，1947年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁慕嫦，广东毅隽达律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市海旻地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区桂奇路6号首层88号，统一社会信用代码：91440604MA4UJK982F。法定代表人：蔡海恩。委托诉讼代理人：肖平，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢金慧，广东尚尧律师事务所实习律师。原告霍樊燎诉被告佛山市海旻地产中介有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2019年7月2日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人，被告法定代表人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付赔偿金额346726.40元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年年初，原告到被告处了解楼盘价格，交谈中，被告了解到原告妻子名下有位于佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房，就告知原告当下楼市正适合放盘出售。原告已经明确表示该房并非登记在其名下，这种情况下不能放盘，但被告给予了肯定的回答。2019年1月18日，原告应被告的要求，持结婚证、《商品房买卖合同》到被告处与案外人郑文嘉签订了《房地产买卖合同》并收取了定金。后因案外人郑文嘉诉至法院并经法院审理作出（2018）粤0604民初8号民事判决，判决霍樊燎向案外人郑文嘉双倍返还定金464000元、退还购房款68000元、支付房屋差价损失102271.40元及评估费5340元、诉讼费7115元。被告作为专业房地产中介机构，明知或知当知道原告不具备代理其配偶冯湘月、儿子霍家栋签订涉案合同的必要手续和证明，也从未向涉案房产的权属人进行核实，合同履行面临不确定性和巨大风险，却依然为促成原告与案外人郑文嘉签订合同的而要求原告代为签订涉案合同。被告不但没有履行房屋中介合同义务，且存在过错，故其对原告无权出售房产负有不可推卸的责任，并应当承担全部责任。因此，原告与案外人郑文嘉一案所产生的赔偿金额应当由被告全额承担。现在原告已经履行了付款义务，向案外人郑文嘉支付了646726.40元，造成实际损失为346726.40元，被告应当向原告支付上述赔偿款。综上，请法院查明事实，依法裁判。被告辩称：原告诉状所述的关于在被告处放盘、告知房产非登记其名下、被告给予肯定的回答，这一情况是不属实的，事实上被告看到商品房买卖合同上仅有原告配偶及儿子的名字，原告告知房产是由原告付全款购买，没有抵押，其配偶也同意出售该房产，但其配偶回了老家，等其回来后补签，等签订二手房买卖合同时，双方知悉上述情况后签名。被告作为居间人尽到了居间人的职责，促成了涉案房屋买卖合同的订立，并在签订涉案合同后积极联系双方要求各自履行合同义务，不存在任何过错。原告因为自身原因的违约已经由（2018）粤0604民初8号民事判决判定向买方承担违约责任，在该判决书中法院没有判决该案第三人即本案被告承担任何责任，故恳请法院驳回原告的全部诉请。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、原告向被告支付房地产咨询及买卖代理费34800元以及逾期未支付产生的利息2846.80元（利息自2017年9月30日起暂计至2019年6月12日，按照同期贷款利率标准，计算至清偿之日；2、本诉、反诉诉讼费均由原告承担。事实和理由：2017年1月初，原告到被告处提出想出售由其购买的佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房，并提供了结婚证、《商品房买卖合同》、物业维修基金专用对账簿、收据、购房完税发票等说明其购买涉案物业的资料原件，让被告帮其放盘找买家，被告发现《商品房买卖合同》的买受人并非原告的名字，而是登记在结婚证上的其配偶冯湘月及儿子名下，原告告知其子仅9岁和配偶过年回去乡下，其配偶同意卖这房子，可以先由其签字，等其配偶回来补签名。所以被告积极帮其放盘联系到了意向买方郑文嘉，并且告知了房屋的房产证还未办理、购房合同上的业主冯湘月要年后回来才能补签名、先由冯湘月的丈夫即原告签订三方协议等影响买方做决定的重要信息，案外人郑文嘉同意后让被告约原告签订买卖二手房合同，于2017年1月18日原告、案外人郑文嘉以及被告三方见面签署了涉案《房地产买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》。鉴于业主冯湘月未到场，经原告、案外人郑文嘉同意后，被告特意在《房地产买卖合同》的尾部“备注”处记载：”因业主冯湘月不在现场，现由丈夫霍樊燎代收共300000元，账号为……”,有该备注的合同三方各执一份，该备注也证明了被告向买卖双方提示并报告了影响合同签订的重要事实，买卖双方在完全知悉对方情况的前提下签署合同。被告并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，并撮合签订了合法有效的涉案《房地产买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》，依法有权要求委托人支付报酬。依据涉案《房地产买卖合同》第七条4点约定:“经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经济方支付之房地产咨询及买卖代理费，…买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，…”涉案物业因被告的违约导致未能成交过户，买方郑文嘉通过起诉向原告追回定金以及赔偿金共646726.40元。但截止反诉之日，买卖双方未向经纪方即被告支付一分钱的房地产咨询及买卖代理费，严重损害了被告的合法权益。综上，被告为维护自身合法权益，依法提起反诉，请求法院依法查明事实之后判如所请。原告针对被告的反诉辩称：原告作为72岁的老人家，其没有经常进行房屋买卖及不熟悉房地产交易流程，而被告作为专业的中介机构，具有绝对的专业优势，其在原告出售房产时明知原告不是房屋的产权人的情况下，而去促进原告与买方签订涉案合同，是为了获取中介费用，不顾原告的利益，被告明知原告没有产权人的授权，并没有要求和核实房产所有权人的资料及与房产所有权人联系确认出售事实，即要求原告签订相应的二手房买卖合同及补充协议，被告的行为并没有按照《中华人民共和国合同法》第四百二十一条的规定就订立事项如实报告且已经损害了原告的利益，因此被告无权要求原告承担中介费。被告在要求原告在其处放盘时已经明确说明中介费仅收取购买方，不收取出售方，这也符合现行房地产对二手房买卖的收费惯例，现被告对此提出收取中介费的要求仅为回避其应承担的违约责任。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告身份证，被告企业信用信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、（2018）粤0604民初8号民事判决书，证明原告在被告的促成下签订《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，并因此被案外人郑文嘉起诉导致原告产生赔偿金额346726.40元。3、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单，证明原告按照（2018）粤0604民初8号民事判决履行了向案外人郑文嘉赔偿的义务，该损失是由被告没有合法合理地提供居间服务而引起的。4、《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，证明原告在被告的引导下签订上述合同及协议，合同已注明业主并不在场，且其签名均非业主签名，原告在被告的指引下仅在代理人处签名，即被告明知该房产非原告所有，但没有审核原告的代理权限，没有要求原告出示委托书之类的证明文件即要求原告在代理人处签名是其没有尽到居间人的法定义务，从而引起原告与买方之间的房产买卖纠纷，被告存在过错，应当对原告因此遭受的损失承担赔偿责任。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，证明被告作为居间人积极促成了该二手房合同的签署，敦促买方支付了定金，且在签订合同后依据合同约定的时间积极敦促卖方办理房产证、过户给买方，在被告居间过程中还多次催促原告让其配偶过去补签名，或再次签署三方的协议，被告作为居间方完全履行了居间人的职责，依据合同第七条第4款约定，其有权获得居间报酬。2、（2018）粤0604民初8号民事判决书，证明原告违约向买方承担巨大的违约责任，依据由被告居间的涉案合同及补充协议，应由违约方向被告承担支付按照物业成交价的3%为标准的佣金，买方并未支付该佣金，故应由原告承担。3、《佣金承诺书》，证明在被告的居间下买卖双方签订了涉案合同及补充协议，根据涉案合同及协议的约定，佣金由买方承担。签订时间与涉案合同及补充协议的一致。该承诺书记载买方过户前给齐佣金给被告，但由于原告的违约无法过户，被告至今未收到买方的任何佣金，依据涉案合同的约定，应由违约方按照3%支付该笔佣金。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《佣金承诺书》，有原件核对，本院对真实性予以确认。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2017年1月18日，原告以作为案外人冯湘月、霍家栋（卖方）委托代理人的名义与被告（经纪方）、案外人郑文嘉（买方）签订《房地产买卖合同》，主要内容为：“买卖双方已就买卖佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房（下称‘该物业’）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：……第二条、物业情况。1、该物业建筑面积为90.83平方米……；2、产权状况为卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）……5、该物业之成交价为1160000元；该物业以现状按套为单位售予买方，此成交价不因测绘面积变动而变动……第七条违约责任……4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《佣金确认单》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《佣金确认单》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《佣金确认单》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费……备注：因业主冯湘月不在现场，现由丈夫霍樊燎代收共300000元整。账号为中国农业银行6228450098049309271。”同日，双方签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：关于《房地产买卖合同》编号NO.0000043的交易进行房屋产权过户问题补充如下：卖方冯湘月、霍家栋保证该物业（佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房）没有产权纠纷和债务纠纷，如因卖方的原因，造成该物业不能办理房屋权属登记证书（又叫不动产权证书）或发生债务纠纷，则由卖方承担全部责任和一切损失；其他事项不变。原告在甲方（卖方）处以代理人身份签名盖指模，被告在经纪方处盖章，案外人郑文嘉在乙方（买方）处签名盖指模。另查明一，2017年1月18日，案外人郑文嘉（承诺人）出具《佣金承诺书》，主要内容为：“本人郑文嘉通过佛山市海旻地产中介有限公司及其经纪人李小东成功出售位于佛山市禅城区东平二路3号1区1802房之物业，本人同意并特此承诺向该公司支付服务佣金人民币贰万元，佣金在签署《买卖合同》当天全部支付。如果本人违约不支全部承诺佣金，则双倍赔偿承诺之佣金给予该公司……注明：在去房管过户前给齐贰万元（分期支付）。特此承诺。”另查明二，郑文嘉以霍樊燎、冯湘月、霍家栋不履行郑文嘉、霍樊燎、佛山市海旻地产中介有限公司（本案被告）签订的《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》（即本案涉案《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》）约定的义务，拒不办理涉案房屋过户登记手续等为由，向本院提起诉讼，本院于2018年1月2日受理，案号为（2018）粤0604民初8号。本院经审理，于2018年8月31日作出（2018）粤0604民初8号民事判决：一、确认霍樊燎与郑文嘉的房屋买卖合同关系于2018年1月10日解除；二、霍樊燎向郑文嘉双倍返还定金464000元；三、霍樊燎向郑文嘉退还购房款68000元；四、霍樊燎向郑文嘉赔偿房屋差价损失102271.40元以及支付评估费5340元；五、驳回郑文嘉的其他诉讼请求。该判决还确定霍樊燎负担诉讼费7115元。上述判决已于2018年10月12日发生法律效力。该判决还认定，霍樊燎、冯湘月为夫妻，霍家栋系二人儿子；佛山市禅城区东平二路3号1区1802房为霍樊燎、冯湘月夫妻共同财产，霍樊燎无权代理冯湘月签订涉案《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》；霍樊燎、郑文嘉系涉案《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》的房屋买卖合同关系的相对人，双方之间的房屋买卖合同合法有效。原告按照（2018）粤0604民初8号民事判决确定的内容于2018年10月22日、11月30日先后向案外人郑文嘉支付300000元、346726.40元，合计646726.40元。诉讼中，原告陈述：被告向原告明确佣金仅向买方收取，这也符合二手房买卖的收费惯例，原告也没有签订《佣金承诺书》。被告陈述：涉案合同约定的《佣金确认单》系《佣金承诺书》；原告没有签订《佣金承诺书》，正常过户的话，佣金由买方承担，原告违约无法过户房屋，应按涉案《房地产买卖合同》第七条约定支付佣金。本院认为，本案系居间合同纠纷。依据原、被告及案外人郑文嘉签订的《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》之约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同。上述合同及补充协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原告主张被告赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介，以及如实向委托方报告与订立合同有关的事项。本案中，原告签订房屋买卖合同无法履行系因自己无权处分所致，原告作为完全民事行为能力人，其对社会交往中的法律风险有足够认识，且房产买卖属大宗交易，其自身更清楚涉案房屋权属状况和自身有否权利出售、处分涉案房屋，其亦应对所签订的书面协议尽审慎注意义务并知悉及承担相应法律后果。原告主张被告于居间服务过程中存在欺诈隐瞒、未提醒告知义务等种种过错，但均为原告单方陈述，无有效证据予以佐证。故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告的上述意见均不予采纳。因此，本院推定被告依约向原告提供了媒介服务和进行了如实报告，原告主张被告赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告支付房地产咨询及买卖代理费。综合本案查明事实及原、被告诉讼意见，被告所主张的房地产咨询及买卖代理费即为双方所指的佣金、中介费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。如前所述，被告依约如实向原告报告有关情况和向原告提供了媒介服务,并促成原告与房屋购买方签订房屋买卖合同，被告的居间义务业已完成，而原告违约未能将涉案房屋交付给卖方，依据涉案《房地产买卖合同》第七条第4款关于“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退”的约定，原告支付买卖咨询及买卖代理费的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定及上述合同的约定，结合原告与案外人郑文嘉涉案房屋买卖合同关系早已解除，不存在被告协助原告及案外人郑文嘉处理后续过户事宜等情况，本院依据公平原则酌定原告向被告支付房地产咨询及买卖代理费19000元，被告诉请超出部分，本院不予支持。原告虽抗辩双方当事人签订涉案合同时口头明确作为卖方的原告不承担房地产咨询及买卖代理费，但被告陈述约定卖方不承担房地产咨询及买卖代理费的前提在双方正常履行涉案房屋买卖合同。对此，本院认为原、被告双方并未就“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交”情形达成一致的口头协议，就该情形下买卖双方咨询及买卖代理费的支付，应当按照《房地产买卖合同》第七条第4款约定的处理，故本院对原告的上述抗辩意见不予采纳。关于利息。原告未向被告依约按期足额支付房地产咨询及买卖代理费，确给被告造成利息损失，原告应以19000元为本金向被告支付利息。至于利息标准，被告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率，与法不悖，本院予以支持。至于起算时间，因原告应支付房地产咨询及买卖代理费系因涉案房屋不能过户所产生，故利息应以原告与案外人郑文嘉就涉案房屋的房地产买卖合同关系解除之日即2018年1月10日起算。对被告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）霍樊燎于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）佛山市海旻地产中介有限公司支付房地产咨询及买卖代理费19000元及利息（利息以19000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2018年1月10日起计至原告（反诉被告）霍樊燎实际支付完毕上述房地产咨询及买卖代理费之日止）；二、驳回原告（反诉被告）霍樊燎的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市海旻地产中介有限公司的其他反诉请求。如原告（反诉被告）霍樊燎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易通程序，受理费减半收取3250元，由原告（反诉被告）霍樊燎负担；反诉受理费减半收取371元，由原告（反诉被告）霍樊燎负担208元，被告（反诉原告）佛山市海旻地产中介有限公司负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年八月二十一日书记员  罗凤华