广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7258号原告：郑伦，男，汉族，1991年12月29日出生，住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：孔静，广东迎福律师事务所律师。被告：珠海市明隆发展有限公司，住所地珠海市香洲区健民路111号37栋302房，统一社会信用代码：91440400707784304Q。法定代表人：林振明,董事长。委托诉讼代理人：唐琳君，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，广东常成律师事务所实习律师。原告郑伦与被告珠海市明隆发展有限公司（以下简称明隆发展）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑伦的委托诉讼代理人孔静、被告珠海市明隆发展有限公司的委托诉讼代理人唐琳君，张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金人民币75921.07元。逾期天数计自2018年12月31日暂计至2019年5月31日，共152天，至被告实际交付符合法律规定及合同约定的商品房之日止。2.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年3月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发商的香洲区明珠北路98号1栋1503房，房屋总价人民币1997923元。原告与2017年2月底前已将购房款全部支付完毕。根据合同约定及法律规定，被告应当于2018年12月30日前，将取得竣工验收备案材料后的上述材料商品房交付原告使用。但被告未能按期将商品房交付给原告使用。合同约定如被告未能按期将商品房交付给原告使用，则每日按总房价的万分之0.5向原告支付违约金；合同同时约定如原告未能按期付款，则每日按应付款的万分之2.5向被告支付违约金。原告认为关于被告逾期交房违约责任的合同条款是被告提供的，是格式条款，该格式条款显失公平，因此原告主张被告按每日总房价的万分之2.5向原告支付逾期交房违约金。根据《建筑法》、《消防法》等相关法律规定，房地产开发项目须通过建筑工程、规划、环保、消防、供水、供电等项目验收合格并取得竣工验收备案材料后才能交付使用，被告应当在取得竣工验收备案材料后，将房产交付原告使用。综上所述，原告为维护自身合法权益，特别向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告辩称，原告请求自2018年12月31日起按房款总价的日万分之二点五支付违约金无事实及法律依据，应依法予以驳回。理由如下：一、案涉商品房买卖合同及附件是原、被告双方在平等自愿的条件下签订，所有条款均真实有效，对双方均应具有拘束力，双方权利义务应按照涉案买卖合同及附件的约定执行。合同及附件十一写明“双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同”、“本补充协议经买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中的有关限制和免除责任的规章条款、买受人已经充分了解知悉，出卖人已按要求作出合理说明，买受人已充分理解并接收”“出卖人在签订买卖合同及附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认出卖人已在本项目销售现场、将本项目的《商品房买卖合同》及附件等全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解认可；买受人确认已充分了解并同意签署买卖合同及其全部附件、含本补充协议全部内容。买卖合同及各附件、本补充协议中的条款均已由买卖双方协商一致，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。双方确认在买卖合同及本补充协议签订后将不会以重大误解、显示公平、欺诈、胁迫或者乘人之危、属格式条款等作为解除合同、不履行合同、拒绝承担违约责任或变更合同条款的抗辩理由”、“买受人已经充分了解项目及商品房情况在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件以及本补充协议的所有内容以及文义，出卖人与买受人双方确认，签署买卖合同及其附件以及本补充协议为双方真实意思表示，一经签署买卖合同，所有合同附件内容及本款补充协议所述均构成对出卖人和买受人合法、有效、有拘束力的法律条款，双方将严格遵守执行”、“本协议书经买卖双方协商一致后自愿达成，并非出卖人提供的格式合同”。根据前述合同条款可知，涉案商品房买卖合同及附件是原、被告双方在平等自愿的条件下签订的，所有条款均真实有效，对双方均应具有拘束力，双方权利义务应按照涉案买卖合同及附件的约定执行。现原告称合同条款显示公平、明显是违背了合同对双方权利义务的约定。二、原告要求自2018年12月31日起计算逾期交楼违约金无依据。1.被告交付商品房有90日的宽限期，该期限内被告无需承担逾期交付的违约责任。附件十一第九条第3款约定：“鉴于商品房建设过程中具有众多不确定因素，买受人同意除了买卖合同及补充协议约定的商品房交付时间应当顺延的情况外，出卖人交付商品房还有90天的合理宽限期，该期限内出卖人无需承担逾期交付的违约责任”，根据前述合同约定，若被告确实存在逾期交楼的事实，则在计算逾期交楼时间时应扣除90日的宽限期。2.被告存在合同约定及法律规定的交付期限相应顺延及免除相应违约责任的事由。附件十一第九条第2款约定：“双方同意，如遇下列情形，出卖人有权顺延交付期限，不适合用买卖合同第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款（1）不可抗力所引起的原因；（2）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风、地震、战争等；（3）遭遇普遍幸的流行性疾病，例如类似“非典”的疾病；（4）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、公共事业部门、测量机构原因导致验收、测量、市政配套、安装的延误等；……若以上事由属于公众所知悉的时间或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人。当发生上述情况是，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。“本案中，被告之所以未能在合同约定的时间交来，主要是因为涉案项目在建设过程中曾遭遇上述约定的不可抗力因素造成的，主要不可抗力包括：1.在施工过程中发生台风、暴雨、高温在内的恶劣天气导致不能涉案项目正常施工；2.市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时等政府原因导致涉案项目不能按期开工、施工、竣工及办理竣工验收手续。由于上述事件是被告在签订合同时不能预见的，且事实上确实影响了施工进程，因此根据合同约定，在此情况下交楼时间应该予以顺延。三、原告要求按照房款总价日万分之二点五的标准计算逾期交楼违约金无合同及法律依据。合同第十二条明确约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金”。该合同条款是双方在协商一致且自愿的情况下签订，合法有效，对双方均具有拘束力，原告认为属于无效的格式条款无法律依据。因此，即使被告存在逾期交楼的事实，也只需按照房价总款的日万分之零点五的标准计算违约金，原告要求按照日万分之二点五的标准计算逾期交楼违约金毫无依据。四、双方签订的买卖合同明确约定了出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的0.3%。合同第十二条明确约定，出卖人支付的逾期交楼违约金最高不得超过房价总款的0.3%，现原告主张的违约金已经远远超出房款总价的0.3%，对于超过部分不应予以支持。综上，原告要求被告承担逾期交楼违约责任无事实及法律依据，请法院依法审理，公证判决，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告购买被告开发的香洲区明珠北路98号1栋1503房，建筑面积73.78平方米，总价款为1997923元。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金。合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，交付手续按合同附件内容执行。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人应在交付通知书中确定的交付期限内（验收期限）前来验收该商品房，如有异议应于验收期限届满之日前一次性提出；等等。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但最高不超过该商品房总价款的0.3%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内，退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退还日为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任，违约金最高不超过该商品房总价款的0.3%。合同中本条款的文字下方有划线标示。合同附件十一《商品房买卖合同（预售）补充协议》第九条第3点约定，鉴于商品房建设过程中具有众多不确定因素，买受人同意除了买卖合同及补充协议约定的商品房交付时间应当顺延的情况外，出卖人交付商品房还有90天的合理宽限期，该期限内出卖人无需承担逾期交付的违约责任。2016年12月8日，珠海市测绘院出具包含案涉房屋在内的乐富里1栋的《商品房预售面积测算报告书》。2019年7月12日，珠海市香洲区住房和城乡建设局同意对乐富里府1#、2#楼及整体（1#、2#、3#、4#楼）地下室工程竣工验收备案。2019年7月15日，被告在珠海特区报刊登《入伙通知》，通知未收楼及未收到入伙通知的业主，尽快到乐富里销售中心办理入伙手续。同日，被告向原告邮寄《商品房交楼入伙须知》，通知原告即日起尽快到乐富里销售中心办理收楼入伙手续，原告于2019年7月16日签收该邮件。被告抗辩在施工过程中因不可抗力或遭遇自然灾害导致无法施工，交房天数应顺延28天:1.2017年8月24日起因台风天鸽、帕卡造成大规模的停水停电以及道路堵塞顺延15天；2.2017年7月4日大暴雨、2017年7月18日大暴雨、2017年9月9日大暴雨，共顺延3天；3.2018年8月12日暴雨、2018年8月28日至30日大暴雨、2018年9月16日大暴雨，共顺延5天；4.2018年8月16日至19日台风山竹，顺延3天；5.2018年8月10日至11日台风贝碧嘉，顺延2天。原告提交珠海市公共气象服务中心出具的《珠海市气象资料查询服务》，载明：2017年7月4日，日降水量51mm、降雨等级暴雨、极大风速11.2m/s、风力等级6级，最高发布暴雨黄色预警信号；2017年7月18日，日降水量118.1mm、降雨等级大暴雨、极大风速13.5m/s、风力等级6级，最高发布暴雨橙色预警信号；2017年9月9日，日降水量65.5mm、降雨等级暴雨、极大风速7.8m/s、风力等级4级，最高发布雷暴预警信号；2018年8月12日，日降水量97.6mm、降雨等级暴雨、极大风速13.3m/s、风力等级6级，最高发布暴雨橙色预警信号；2019年8月28日，日降水量104.3mm、降雨等级大暴雨、极大风速6.7m/s、风力等级4级，最高发布暴雨黄色预警信号；2019年8月29日，日降水量142.4mm、降雨等级大暴雨、极大风速8.3m/s、风力等级5级；最高发布暴雨红色预警信号；2019年8月30日，日降水量127.3mm、降雨等级大暴雨、极大风速12m/s、风力等级6级；最高发布暴雨橙色预警信号；2018年9月16日，日降水量111.6mm、降雨等级大暴雨、极大风速43.8m/s、风力等级14级，最高发布暴雨红色预警信号；2017年8月22日至8月24日受1713号台风“天鸽”影响，珠海国家基本气象站（区站号59488）录得过程极大风速51.9m/s（16级），其中23日录得最大日雨量38.1毫米（大雨），最高发布台风红色预警信号；2017年8月27日至8月28日受1714号台风“帕卡”影响，珠海国家基本气象站（区站号59488）录得过程极大风速30m/s（11级），其中23日录得最大日雨量98.7毫米（暴雨），最高发布台风红色预警信号；2018年8月10日至8月12日受1816号台风“贝碧嘉”影响，珠海国家基本气象站（区站号59488）录得过程极大风速15.5m/s（7级），其中23日录得最大日雨量87.6毫米（暴雨），最高发布台风蓝色、暴雨红色预警信号；2018年9月16日至9月17日受1822号台风“山竹”影响，珠海国家基本气象站（区站号59488）录得过程极大风速43.8m/s（14级），其中23日录得最大日雨量111.6毫米（大暴雨），最高发布台风红色、暴雨红色预警信号。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。合同约定被告应在20118年12月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的房屋交付原告使用，被告于2016年12月8日取得房屋测绘报告，但于2019年7月12日才取得竣工验收备案证明文件，并于2019年7月15日通知原告收楼，违反了双方合同的约定，应承担逾期交房违约责任。本案双方争议的焦点问题是逾期的天数及逾期交房违约金的计算标准。被告认为交房日期应依合同约定顺延90天，并顺延不可抗力的28天，按照合同约定按照已付房款的日万分之零点五计算，上限为全部房款的0.3%。原告认为不顺延90天及不可抗力的28天，参照合同中关于逾期付款违约责任的计算标准，按已付房款的日万分之二点五计算违约金，不应设0.3%上限。对此，本院分析认定如下：一、逾期交房违约金的计算标准。根据合同法的相关规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，认定是否属于无效的格式条款主要从以下方面进行综合认定：1.条款是否为重复使用而预先拟定，以及在订立合同时是否有与对方协商；2.提供合同的一方是否提起对方注意免除或限制其责任的条款；3.合同条款的内容是否免除提供格式条款一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利；4.条款内容确定的权利义务是否违反公平原则。案涉合同第十二条逾期交付责任是否属于无效的格式条款，本院认为，该合同条款为被告为重复使用而订立的合同，并且没有证据显示双方曾对此条款进行过协商，故该条款可以认定为被告提供的格式条款。但被告在合同中对该条款以下划线的形式提醒原告注意，故该条款是否无效应看条款内容是否免除其责任，或加重对方责任，排除对方主要权利以及是否违反公平原则。关于违约金最高不超过商品房总价款的0.3%的约定，该约定实质是免除了被告超过商品房总价款的0.3%逾期交房违约金的责任，应属于无效的格式条款。关于按照已付房款日万分之零点五计算逾期交房违约金的约定。首先，从该条款内容上来看，该约定没有免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利。其次，原告逾期付款的违约责任系对原告支付房款的义务而设定，而被告逾期交楼的违约责任系对被告交付房屋的义务而设定，相对应的原告需履行的义务为付款行为，而被告需履行的义务为建设房屋并通过竣工验收备案。故两者的违约金系针对两个不同主体，不同的义务约定的不同的违约责任，计算的标准不同，并不违反公平原则，原告以该约定与原告逾期付款按每日应付款的万分之二点五的约定不同而认为该条款违反公平原则，理据不足。再次，每日按照已付房款万分之零点五计算逾期交房违约金，本案房产每日的违约金为1997923×0.05‰=99.9元，每月为2997元，该金额并无明显的过低，原告主张该金额过低，要求调高，理据不足。综上，本院依照双方合同约定，按照已付房款日万分之零点五计算逾期交房违约金，原告主张按照已付房款日万分之二点五计算逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。二、逾期交房违约天数。首先，被告于2016年12月8日取得房屋测绘报告，但于2019年7月12日才取得竣工验收备案证明文件，并于2019年7月15日通知原告收楼，履行了合同约定的通知交楼义务，故本院认定2019年7月15日为计算逾期交房违约金的截止日期。其次，合同附件十一《商品房买卖合同（预售）补充协议》第九条第3点约定给予被告90天合理宽限期，该期限内出卖人无需承担逾期交付的违约责任。该条款为被告为重复使用而订立，并且没有证据显示双方曾对此条款进行过协商，条款的内容减轻被告的义务，排除了原告在该期限内向被告主张违约责任的权利，亦没有证据显示被告提醒被告注意该条款的内容，故该条款应认定为无效的格式条款，被告以此条款为由认为逾期交房时间应顺延90日的抗辩，不能成立，本院不予采纳。再次，被告关于因台风、暴雨等自然灾害逾期交房时间应顺延28日的抗辩。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，在本案中被告抗辩的暴雨、台风天气只有达到停工影响时，才可以认定为不可抗力。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，在发布台风蓝色预警以上信号、暴雨橙色预警以上信号时应停止户外作业，故对被告主张的不可抗力应顺延的天气亦应符合上述标准。根据珠海市公共气象服务中心提供的气象资料，2017年8月22日至8月24日受1713号台风“天鸽”影响，最高发布台风红色预警信号；2017年8月27日至8月28日受1714号台风“帕卡”影响，最高发布台风红色预警信号；2018年8月10日至8月12日受1816号台风“贝碧嘉”影响，最高发布台风蓝色、暴雨红色预警信号；2018年9月16日至9月17日受1822号台风“山竹”影响，最高发布台风红色、暴雨红色预警信号；2017年7月18日，最高发布暴雨橙色预警信号；2018年8月12日，最高发布暴雨橙色预警信号；2019年8月29日，最高发布暴雨红色预警信号；2019年8月30日，最高发布暴雨橙色预警信号；2018年9月16日，最高发布暴雨红色预警信号。上述日期共15天，但2018年8月12日与台风“贝碧嘉”重复计算，2018年9月16日与台风“山竹”重复计算，且案涉合同签订于2018年3月10日，故对合同签订前已经发生的台风、暴雨等天气导致的不能施工天数不应从逾期交房违约天数中扣除。综上，本院认定，因台风、暴雨等天气逾期交房时间应顺延7日。综上所述，本案被告逾期交房违约的天数应自2018年12月31日起计算至2019年7月15日，并扣除7天，共189天。被告应向原告支付的逾期交房违约金为18881.1元（1997923元×0.05‰×189天），对原告超过该金额的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告珠海市明隆发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑伦支付逾期交房违约金18881.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由原告负担638元，被告负担211元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇一九年八月三十一日书记员 卓嘉聪赵梵亦