湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2823民初904号原告：余明楚，男，1963年4月25日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：黄在军，巴东县阳光法律服务所法律工作者，一般代理。委托诉讼代理人：苏建华，巴东县阳光法律服务所法律工作者，一般代理。被告：湖北巴东星火商贸有限公司，住所地湖北省巴东县野三关镇谭家村小区土家巷19号，统一社会信用代码91422823571540609A。法定代表人：邓传武，执行董事。委托诉讼代理人：王洪安，湖北言和律师事务所律师，一般代理。原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月10日、2019年8月9日先后两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告余明楚及其委托诉讼代理人黄在军、苏建华和被告湖北巴东星火商贸有限公司的法定代表人邓传武及其委托诉讼代理人王洪安到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告余明楚、被告湖北巴东星火商贸有限公司的法定代表人邓传武及其委托诉讼代理人王洪安到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长审批延长审限六个月。本案现已审理终结。原告余明楚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行2012年11月22日签订的（2012）野民调字第31号《人民调解协议》，立即交付该协议约定的房屋及门面，并依照约定为原告办理产权过户手续；2、由被告赔偿原告损失600000元。诉讼中，原告余明楚增加诉讼请求，要求判令被告继续履行2015年9月30日双方签订的《行政调解协议》。事实和理由：原告系野三关镇劝农亭村四组8号居民，因修建高速公路征地拆迁。2012年11月12日，因被告需在原告享有的野三关集镇谭家村土家巷的安置地（安置地号：58、59、60）上修建星火大酒店，双方在合作过程中产生争议，后原、被告双方向巴东县野三关镇人民调解委员会申请调解，经巴东县野三关镇人民调解委员会主持调解，原、被告达成（2012）野民调字第31号《人民调解协议》。该协议约定房屋竣工后，西起12米正负零以上一至五层归原告所有，所需建房资金由被告承担，所需办证税费（1-5层）由原告承担。但房屋竣工后，被告没有将协议约定的房屋及门面交付给原告。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求依法裁判。原告余明楚为支持其诉讼请求，向本院提交有如下证据：1、原、被告于2012年11月22日签订的（2012）野民调字第31号巴东县野三关镇人民调解委员会人民调解协议复印件1份。用于证实：（1）原、被告双方合作建房的事实；（2）被告所使用的土地系原告余明楚政策性补偿地；（3）原、被告间合作建房对形成的房屋资产等相互利益分配及相关事务的具体约定。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：（1）该协议不是合作建房的协议，在合同第一条中约定是一份土地转让协议；（2）地块的性质是安置地，但安置地不是土地性质，这个合同不能确定所争议的地块余明楚具有使用权；（3）房屋资产的利益分配由于基础无效，利益分配不能生效。2、土地挂牌成交资料复印件1份。用于证实：被告挂牌交易的土地系余明楚享有的安置地，且在挂牌交易中对该地块由余明楚签字确认。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为国土收储中心已经将该地块进行了收储，不能说明余明楚对该地块还有权利。3、宗地图复印件1份。用于证实：争议地块系高速公路搬迁安置给余明楚的土地。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对该份复印件真实性有异议，认为宗地图上面标注的权利人是湖北巴东星火商贸有限公司，巴东县野三关镇村镇规划管理办公室不是宗地图的制作者，该办公室的批注无效。4、邓重举书面证言原件1份。用于证实：争议地土方开挖和转运的费用是原告支付。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对真实性、合法性均有异议，认为：（1）根据证据规则，证人应该出庭作证；（2）证明中邓国玲身份信息不明确，土地开挖是多少不明确。5、邓国玲、余明楚结婚证复印件1份，2018年5月9日巴东县野三关镇劝农亭社区居委会出具书面证明1份，邓国玲与邓重利签订的房屋租赁合同6份。用于证实：因被告未依照双方签订的协议交付原告应该享有的房产，而导致原告方的住房经济损失。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对结婚证与身份证、野三关镇居委会证明无异议，但认为房屋租赁合同与本案没有关联性。6、房屋租赁合同复印件3份。用于证实：野三关集镇门面租金市场价为50000元，房屋租金市场价为6000元。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对3份合同的真实性、合法性、关联性有异议，认为不能证明房地产市场价值。7、巴东县野三关人民政府野政函（2012）69号关于星火商贸有限公司与余明楚合伙纠纷告知书复印件1份。用于证实：原、被告争议系合伙建房引起的纠纷，印证合伙建房所使用土地为余明楚安置地。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对真实性无异议，证明目的有异议，认为：（1）案件性质应该以案件事实来定论；（2）告知书上没有确认该地块是余明楚的。8、原告向巴东县住建局调取的被告房屋所有权证复印件1份。用于证实：原、被告双方合作建设的房屋中应由本案原告享有的部分至今未纳入被告的房权范围内。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为没有任何事实确定星火商贸公司与余明楚对该房屋进行共有。9、2015年9月30日原、被告双方签订的行政调解协议复印件1份。用于证实：（1）原、被告双方合作建房的具体事实；（2）被告所建房屋的用地系原告余明楚安置地；（3）原、被告因合作建房多次产生争议，并以此行政调解方式息争罢访；（4）原、被告双方所签订的人民调解协议合法有效。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司对行政调解协议真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：协议不能确定原告对该地块有使用权，政府的拆迁补偿应当由政府补偿协议来确定，行政调解协议不能取代征收补偿协议，不能证明本案原告对该争议地块具有使用权。10、《巴东县沪蓉西高速公路建设房屋拆迁补偿协议书》复印件1份，《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，巴政办发[2004]80号文件复印件1份，规划图1份，宗地图1份，《湖北巴东星火商贸有限公司商务大酒楼方案图》1份，《恩施州野三关镇邓传武余明楚商务酒楼方案图》1份。用于证实：余明楚是高速公路的拆迁户，其与邓传武合伙关系成立，邓传武所使用的土地属于余明楚的安置地。经庭审质证，被告湖北巴东星火商贸有限公司认为：方案图与本案没有直接关联性，并且方案图没有得到实施，建议法院不予采信；星火酒店方案图也没有实施，同时不是本案被告所制作的；对宗地图真实性无异议，同时也确认权利人为本案被告；规划图的来源不清楚，真实性不予确认；巴政办发[2004]80号文件的真实性不予认可，文件为复印件，真实性无法确认；国有建设用地出让合同的真实性有异议，该证据为复印件，证据来源不明确；拆迁补偿协议的真实性不予认可，证据为复印件，与本案争议的土地使用权没有关联性。被告湖北巴东星火商贸有限公司辩称，一、本案是土地使用权转让合同纠纷，余明楚是拆迁户，是政府安置对象，政府安置补偿该争议地块权属不明确，没有事实和证据证明余明楚是该争议地块的使用权人；巴东县土地交易中心两次挂牌出让该争议地块，说明余明楚没有该地块的使用权。二、本案争议的事实合同是无效的，被告无需履行合同义务；根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，该转让合同无效；三、本案原告有缔约过失，应当赔偿被告的损失；四、本案被告对该争议地块是通过正当的出让合同取得土地的使用权，与本案原告没有法律上的利害关系。被告湖北巴东星火商贸有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交有如下证据：1、2012年11月12日人民调解协议复印件1份。用于证实：余明楚应将安置地合法流转给星火公司，该争议土地无法流转给被告。经庭审质证，原告余明楚对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告曲解了该协议中土地使用方式。2、解除协议通知书复印件1份，邮政快递单1份。用于证实：原告不同意履行合同约定的给付义务，被告通知解除合同，余明楚签收有回执。经庭审质证，原告余明楚认为：该通知不属实，原告方自始至终没有见过该份通知；该份快递单有造假行为，原告从来没有签收过该份快递单；该快递单无法证实快递内容与通知内容是否一致，同时我们保留该份快递单补充查证等法律权利。3、2012年11月23日挂牌出让国有土地使用权公告复印件1份。用于证实：BG2012032号地块系以商业用地挂牌出让国有土地使用权，原告没有合法使用权。经庭审质证，原告余明楚认为：（1）该份资料内容不完整，内容应以原告提交的加盖国土资源局公章的土地招拍挂资料为准；（2）被告的证明目的不能成立。4、挂牌出让成交确认书复印件1份。用于证实：被告以66万元竞得BG20123044号地块土地使用权。经庭审质证，原告余明楚认为该证据为复印件，原告不同意质证。5、非税收入缴款书原件1份。用于证实：被告缴纳了66万元拍卖价款。经庭审质证，原告余明楚对真实性无异议，对证明目的有异议，认为还需要其他相关证据进行印证。6、土地评估报告备案表复印件1份。用于证实：价格审查意见为上述土地来源合法，权属清楚，用途商服用地448㎡，原告对此争议地块没有使用权。经庭审质证，原告余明楚认为因当庭无原件予以核对，同时也无相关来源予以证明，原告不同意对复印件进行质证。7、2011年12月21日建设用地规划许可证复印件1份。用于证实：争议土地为商服用地448㎡，用地单位为湖北巴东星火商贸有限公司，原告对此地块没有使用权。经庭审质证，原告余明楚认为因当庭无原件予以核对，同时也无相关来源予以证明，原告方不同意对复印件进行质证。8、土地使用权证复印件1份。用于证实：被告具有完整的使用权。经庭审质证，原告余明楚认为因当庭无原件予以核对，同时也无相关来源予以证明，原告方不同意对复印件进行质证。9、湖北巴东经济开发区管理委员会会议纪要复印件1份。用于证实：会议决定对星火土地出让予以优惠，佐证星火公司按照国家土地出让程序取得土地使用权，原告对此争议地块没有实际的权利。经庭审质证，原告余明楚对证据来源真实性无异议，但认为该份证据内容与本案无关联性。10、巴东县BG2012017号土地红线图1份。用于证实：这块土地与余明楚无关。经庭审质证，原告余明楚对真实性无异议，但认为证实的内容与被告所说的不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合当事人诉辩意见、庭审查明的事实和其他有效证据综合认定其证明效力。本院为查明本案事实，还依法从巴东县自然资源和规划局（系由原巴东县国土资源局等单位合并）调取有如下证据：《国有土地使用权出让呈报表》1份，《国有建设用地使用权出让合同》1份，《挂牌出让成交确认书》1份，《土地估价报告备案表》1份，《巴东县BG2012017号土地红线图》1份，《土地权属证明》1份，余明楚、邓传武当场签字后共同递交给原巴东县国土资源局的《人民调解协议》1份，巴东县城乡规划管理委员会[2011]3号会议纪要1份，《湖北巴东星火商贸有限公司星火大酒店建设用地地质灾害危险性评估报告》1份，《地质灾害危险性评估报告备案登记表》1份。经庭审质证，原告对上述证据无异议。被告对上述证据无异议，但认为：在2012年5月10日巴东县土地估价事务所和国土资源局对土地的估价报告备案表上，明确该宗土地来源合法，权属清楚，估价报告备案表是在2012年2月10日作出，而野三关镇人民政府调解委员会形成的调解协议时间是2012年11月22日，晚于估价报告备案表，所以野三关镇人民调解委员会的协议内容与本案原告所争议的土地没有法律关系，原告对该土地没有使用权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告余明楚与其妻邓国林（又名邓国玲）在巴东县××关镇××号原有砖混结构正屋90.21㎡、土木结构正屋58.59㎡、砖木结构正屋7.6㎡、砖木结构偏房18.5㎡。因修建沪蓉高速公路，上述房屋需拆迁。2004年8月30日，巴东县沪蓉高速公路建设协调委员会办公室（甲方）与邓国玲（乙方）签订《巴东县沪蓉西高速公路建设房屋拆迁补偿协议书》，将原告余明楚夫妇的上述房屋予以征收拆迁。协议书约定：为满足工程建设需要，乙方的房屋拆迁到移民小区，由甲方付给乙方房屋、附属构筑物补偿费、临时住宅费共计人民币29984.85元，供乙方迁建房屋；乙方负责协调有关部门办理《建设用地规划许可证》和《土地审批许可证》，并委托村委会负责落实新宅基地；乙方须服从甲方统一安排的就地后靠，新建房屋地址必须离高速公路征地红线外50米的要求；乙方必须迅速启动新建房屋，确保入冬前新房竣工。该协议还约定了其他相关权利和义务。签订该协议后，巴东县沪蓉高速公路建设协调委员会办公室协调相关部门后给原告余明楚在野三关镇土家巷口头指定了3处建设用地，分别编号为58号、59号、60号，但未给其办理建设用地规划许可、建设用地划拨等土地审批手续。原告余明楚亦一直未在野三关镇土家巷口头指定的建设用地处修建房屋。2011年4月，经湖北巴东星火商贸有限公司与余明楚私下口头协商，余明楚同意由湖北巴东星火商贸有限公司在有关部门原口头指定给余明楚的建设用地处合伙修建星火大酒店。双方并共同委托宜昌新时代建筑设计有限公司为其进行建筑设计，宜昌新时代建筑设计有限公司先后为其绘制了XJB20110525号《恩施州野三关镇邓传武余明楚商务酒楼方案图》和XJB20110626号《湖北巴东星火商贸有限公司商务大酒楼方案图》各1份。2011年8月15日，时任巴东县人民政府县长和县城乡规划管理委员会主任的刘冰召集县城乡规划管理委员会成员，主持召开了2011年度城乡规划管理委员会第3次会议，形成了巴东县城乡规划管理委员会[2011]3号会议纪要，并于2011年11月3日印发给相关单位和个人。该会议纪要在“野三关星火大酒店用地规划及工程规划设计方案审定”项下明确指出：“会议同意野三关星火大酒店用地规划和工程建设方案，建筑层数控制在12层以内。会议要求，野三关星火大酒店须与三户拆迁户签订协议，妥善解决三户农户的住房问题，三户农户不得再申请规划宅基地。”经庭审核实，该会议纪要中所指的“三户拆迁户”和“三户农户”，实际仅指在该地同时拥有三处宅基地的余明楚一户。另经庭审核实，邓传武和星火大酒店除了与余明楚签订过用地协议之外，就星火大酒店所使用的土地至今未与其他农户（或者拆迁户）签订过任何用地协议。2011年11月，湖北巴东星火商贸有限公司和余明楚还共同聘请三峡大学建筑设计研究院对星火大酒店建设用地地质灾害危险性进行了评估，作出了《湖北巴东星火商贸有限公司星火大酒店建设用地地质灾害危险性评估报告》，并在2011年11月11日报送给相关单位的《地质灾害危险性评估报告备案登记表》上“建设或规划单位”栏明确记载：单位名称湖北巴东星火商贸有限公司，法人代表邓传武，地址巴东县野三关镇工业园土家巷，联系人余明楚，项目名称湖北巴东星火商贸有限公司星火商务大酒店……等等内容。2011年11月9日绘图、2011年11月11日审核，并由巴东县野三关镇村镇规划建设管理办公室加盖公章的宗地图记载，土家巷位于谭明星建设用地与郑光虎建设用地之间的一块临街宽度为28米、纵深长度为16米的建设用地的权利人为湖北巴东星火商贸有限公司，该宗地图上于2012年12月3日标注的文字为“该宗地属高速路拆迁安置给余明楚”。2011年12月21日，巴东县城乡规划管理局将野三关镇土家巷北面（即巴东县沪蓉高速公路建设协调委员会办公室原给余明楚口头指定的建设用地处）448平方米商服用地规划给湖北巴东星火商贸有限公司作为商务酒店建设用地，并给湖北巴东星火商贸有限公司颁发了巴建地字第（2011）286号建设用地规划许可证。恩施州国土整治与规划勘测院于2012年6月绘制成图，并由巴东县城乡规划管理局和巴东县土地收购储备交易中心分别加盖公章、余明楚签字并按捺指印的巴东县BG2012017号土地红线图明确记载临街宽度为28米、纵深长度为16米的土地使用人为余明楚。湖北巴东星火商贸有限公司修建的星火大酒店基础工程完工后，原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司于2012年3月因投资及建成后房屋分配问题发生纠纷，导致工程停工。2012年11月22日，经原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司申请，巴东县野三关镇人民调解委员会为双方主持调解，双方当事人自愿达成如下协议[即（2012）野民调字第31号《人民调解协议》]：一、自本协议签订之日起，余明楚将位于野三关集镇土家巷的安置地（安置地号为：58、59、60）通过土管部门合法流转给湖北巴东星火商贸有限公司，用于修建星火大酒店。二、湖北巴东星火商贸有限公司修建的星火大酒店的全部投资由湖北巴东星火商贸有限公司全部承担，湖北巴东星火商贸有限公司必须按照已完成的设计图纸施工（设计图纸以在野三关镇人民调解委员会备案的为准）；房屋竣工后，西起12米（三个门面）正负零以上一至五层由余明楚所有（所需资金由湖北巴东星火商贸有限公司承担），由湖北巴东星火商贸有限公司为余明楚办理房屋产权手续，所需税费由余明楚负担。其中一至二层由湖北巴东星火商贸有限公司无偿使用7年（西边第一个门面除外，由余明楚自用），7年期满后湖北巴东星火商贸有限公司续租5年，每年租金3万元，租金每年支付，先交租金后使用。湖北巴东星火商贸有限公司建成的其他房屋归湖北巴东星火商贸有限公司所有。余明楚所有的3-5层由湖北巴东星火商贸有限公司交付毛坯房，室内装修装潢由余明楚自行承担。三、湖北巴东星火商贸有限公司建设的星火大酒店停车场余明楚有权无偿使用（仅限停放私家车）。四、星火大酒店房屋西边的楼梯为公用，任何一方不得堆放杂物，阻塞通行。五、自本协议签订之日起，湖北巴东星火商贸有限公司即可进场施工，余明楚不得以任何理由阻扰。签订上述协议后，余明楚与邓传武持该协议共同到巴东县国土资源局，并分别在该份人民调解协议首页右上角亲自签字后将该份协议交由巴东县国土资源局。2012年11月23日，巴东县土地收购储备交易中心发布巴挂[2012]006号挂牌出让国有土地使用权公告，宣布对野三关镇谭家村社区居委会内包括编号为BG2012032的448平方米土地（即本案双方争议土地）在内的四宗国有土地挂牌出让。2014年3月11日至3月20日，巴东县公共资源交易服务中心受巴东县国有土地收购储备交易中心委托，再次对包括本县野三关镇谭家村社区编号为BG2013044号、面积为448平方米土地（即本案双方争议土地）在内的10宗国有土地进行公开挂牌出让。同年3月20日，被告湖北巴东星火商贸有限公司与巴东县公共资源交易服务中心、巴东县国有土地收购储备交易中心签订《挂牌出让成交确认书》，以66万元报价竞买取得编号为BG2013044号、面积为448平方米国有土地使用权。2014年3月27日，湖北巴东星火商贸有限公司给巴东县国有土地收购储备交易中心缴纳土地出让金66万元。2014年3月31日，巴东县国土资源局与湖北巴东星火商贸有限公司签订国有建设用地使用权出让合同。2014年4月11日，巴东县国土资源局颁发巴国用（2014）第165号国有土地使用权证，明确坐落于巴东县野三关镇谭家村社区土家巷北面448平方米商业用地的土地使用权人为湖北巴东星火商贸有限公司，使用权类型为出让。2015年3月10日，巴东县住房和城乡建设局给湖北巴东星火商贸有限公司颁发了巴东房权证野三关镇字第××号房屋所有权证，明确坐落于巴东县野三关镇谭家村小区土家巷19号建筑面积为6476.64平方米的第-1至13层自建房的房屋所有权人为湖北巴东星火商贸有限公司。该份房屋所有权证所附平面图中，将星火大酒店西边临街长度12米内第一层至第十三层的房屋（即包含有原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司2012年11月22日签订的《人民调解协议》中确定分给余明楚的房屋部分）作为独立单元绘制。星火大酒店主体工程基本竣工后，原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司再次发生纠纷，双方多次要求当地政府解决。2015年9月30日，双方经巴东县野三关镇人民政府调解，再次达成行政调解协议。协议约定：一、由乙方（即余明楚，下同）用安置宅基地、甲方（即湖北巴东星火商贸有限公司，下同）全额出资建设的房屋，位于集镇土家巷，总共13层加负一楼，占地面积448平方米，现主体工程已基本竣工。经协商并尊重原来双方签订的协议，该栋楼房中，由西（沪蓉大道方向）向东（土家人公司方向）12米临街门面共3个，并以12米为基准往楼上共5层（含门面在内）共1000平方米，所有权、使用权均归乙方。其它所有房屋及其停车场等附属设施均归甲方经营使用并所有。甲方停车场内，乙方私家车无偿使用，其它车辆进入停车场内必须服从甲方有偿使用的相关权利。二、归乙方所有的部分房屋建设投资，由甲方全额承担，乙方不予承担建设资金。但因甲方在办理审批以及产权等全部手续过程中发生了一系列费用，经协商，由乙方承担土地出让金、城市配套费、绿化费等正规规费20万元，本协议签订后15日内由乙方一次性给付甲方10万元，其余10万元在2016年9月30日前一次性给付甲方。剩余应当按期支付而延缓支付，由乙方按照国家贷款利率上线向甲方承担利息。三、协议签订并给付首次应由乙方承担的规费后，甲方负责聘请中介机构对乙方的房屋进行价格评估，并以一月为期，在2015年10月30日前为乙方办理房屋产权过户。因评估和过户所发生的税费，由乙方据实承担，支付甲方完整税费后，甲方移交房屋产权证。四、双方互为邻里，且自此将长期在一起生产生活，难免遇到各种不可预见的必然分歧和纠葛，但双方都要正确对待，讲究方法，一切围绕团结出发，尽可能避免不必要的冲突。未尽事宜，协商解决。五、原由双方自愿签订的协议仍然有效，也是处理今后出现矛盾问题的基础，双方应共同遵守。六、本协议内容是双方及其主要亲属的真实意思表达，一式三份，自双方签字之日起具备法律效力。双方达成行政调解协议后，因原告余明楚未按约定期限给被告湖北巴东星火商贸有限公司付款，被告湖北巴东星火商贸有限公司于2016年3月11日通过邮政快递方式给余明楚发出《关于解除〈行政调解协议〉的通知》，通知解除双方于2015年9月30日签订的行政调解协议。2016年12月6日，湖北巴东星火商贸有限公司又通过邮政快递方式给余明楚发出《关于解除〈巴东县野三关镇人民调解委员会人民调解协议〉的通知》，通知解除双方于2012年11月22日经巴东县野三关镇人民调解委员会调解达成的人民调解协议。2018年3月19日，原告余明楚向本院起诉，请求判令被告湖北巴东星火商贸有限公司履行2012年11月22日签订的人民调解协议，立即交付该协议约定的房屋及门面，并依照约定为原告办理产权过户手续，且由被告赔偿原告损失600000元。诉讼过程中，原告余明楚增加诉讼请求，要求被告湖北巴东星火商贸有限公司履行2015年9月30日签订的行政调解协议本院认为，根据双方当事人陈述及其提交的证据，能够证实原告余明楚在沪蓉高速公路拆迁安置补偿时，巴东县沪蓉高速公路建设协调委员会办公室协调相关部门后给原告余明楚在野三关镇土家巷口头指定了编号为58号、59号、60号的三处建设用地，即现在双方争议的土地。尽管原告余明楚并未在相关部门办理建设用地划拨、建设用地规划许可等土地审批手续，土地管理部门也未给原告余明楚颁发建设用地许可证和国有土地使用证，但政府相关部门绘制的多份土地红线图纸中均注明双方当事人现争议的土地属原安置给余明楚的建设用地，且巴东县住房和城乡建设局于2015年3月10日给湖北巴东星火商贸有限公司颁发房屋所有权证时还将星火大酒店西边12米第一至十三层房屋作为独立单元绘制，也充分说明双方当事人和政府相关部门均认可双方争议的土地原属余明楚的安置用地。另外，从双方当事人先后签订两份调解协议的过程看，被告湖北巴东星火商贸有限公司在签订协议时并未否认余明楚用其建设用地使用权投资与湖北巴东星火商贸有限公司合作建房的事实。此外，从本院依法从巴东县自然资源和规划局调取的档案材料亦可看出，原巴东县国土资源局是在余明楚与邓传武共同给其递交亲笔签字的人民调解协议后，才进行两次挂牌出让该国有建设用地使用权。可见，原巴东县国土资源局挂牌出让该国有建设用地使用权给被告湖北巴东星火商贸有限公司，也是建立在余明楚与邓传武合作建房协议的基础之上的。因此，被告湖北巴东星火商贸有限公司现修建星火大酒店的土地应当认定属双方协商后由余明楚作为合作建房投资交付给湖北巴东星火商贸有限公司的建设用地。至于被告湖北巴东星火商贸有限公司2014年3月20日通过与巴东县公共资源交易服务中心、巴东县国有土地收购储备交易中心签订《挂牌出让成交确认书》，缴纳66万元土地出让金，以及与巴东县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》等行为，仅仅是为了使原、被告间私下达成合作建房协议并由余明楚以土地使用权出资的行为获得法律上认可的一种方式。综上所述，本案中，原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司实际形成的是原告余明楚用建设用地使用权投资、被告湖北巴东星火商贸有限公司用现金投资，双方合作建房的合同。被告湖北巴东星火商贸有限公司辩称其现修建星火大酒店的土地不属余明楚交付给湖北巴东星火商贸有限公司的建设用地的理由不能成立。原告余明楚作为投资交付给被告湖北巴东星火商贸有限公司用于修建星火大酒店的建设用地，原来性质为无偿划拨土地，但双方协商合作建房后，被告湖北巴东星火商贸有限公司已通过给政府缴纳土地出让金的形式将该宗土地变更成了商业建设用地。因此，原、被告间协商用余明楚原享有使用权的土地进行投资并由双方合作建房的行为，已得到政府及相关部门认可和批准，应当认定双方所订立的合作建房合同合法、有效。原告余明楚以其原享有使用权的土地作为投资给被告湖北巴东星火商贸有限公司交付建设用地后，被告湖北巴东星火商贸有限公司已在余明楚交付的建设用地上修建了星火大酒店，故被告湖北巴东星火商贸有限公司的合同目的已经达到。虽然双方在2015年9月30日行政调解协议中约定“由乙方承担土地出让金、城市配套费、绿化费等正规规费20万元，本协议签订后15日内由乙方一次性给付甲方10万元，其余10万元在2016年9月30日前一次性给付甲方”，而原告余明楚至今未按该行政调解协议履行付款义务，该行为属违约行为，但该违约行为不影响被告湖北巴东星火商贸有限公司修建星火大酒店的合同目的的实现，故不构成根本违约。被告湖北巴东星火商贸有限公司以原告余明楚未履行2015年9月30日行政调解协议约定的付款义务为由，先后给原告余明楚发出解除2015年9月30日行政调解协议和2012年11月22日人民调解协议的通知，通知解除上述两份调解协议，经本院审查，原告余明楚已将协议应交付的土地交付给了被告湖北巴东星火商贸有限公司并已修成星火大酒店，原告余明楚的主要合同义务已经履行。故被告湖北巴东星火商贸有限公司要求解除两份调解协议的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件。因此，对被告湖北巴东星火商贸有限公司辩称上述两份调解协议已依法解除的辩解理由，本院不予采纳。原告余明楚和被告湖北巴东星火商贸有限公司于2012年11月22日签订的人民调解协议和2015年9月30日签订的行政调解协议，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同，当事人应当按照合同约定各自履行义务。本案中，根据双方当事人最后签订的行政调解协议的约定，原告余明楚应当履行补偿支付给被告湖北巴东星火商贸有限公司土地出让金、城市配套费、绿化费等正规规费20万元，并在本协议签订后15日内一次性给付被告10万元，其余10万元在2016年9月30日前一次性付清的义务；而被告负有在协议签订并给付首次应由原告承担的规费后，负责聘请中介机构对乙方的房屋进行价格评估，并以一月为期，在2015年10月30日前为乙方办理房屋产权过户的义务。因此，原告余明楚与被告湖北巴东星火商贸有限公司均应按照合同约定履行相应义务。原告余明楚要求由被告湖北巴东星火商贸有限公司赔偿其损失600000元，因缺乏充足证据，本院不予支持。综上所述，双方当事人应按两份调解协议履行，原告余明楚的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖北巴东星火商贸有限公司于本判决生效后30日内将星火大酒店靠西边临街总长度为12米正负零以上1至5层房屋（含3个门面）交付给原告余明楚，并由被告湖北巴东星火商贸有限公司给原告余明楚办理房屋产权过户手续；其他相关事项仍按双方于2012年11月22日签订的（2012）野民调字第31号《人民调解协议》和2015年9月30日签订的《行政调解协议》履行。二、驳回原告余明楚要求湖北巴东星火商贸有限公司赔偿损失600000元的诉讼请求。案件受理费80元，由被告湖北巴东星火商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  石英雄审 判 员  邓正灿人民陪审员  郑成静二〇一九年八月二十三日书 记 员  鄢丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。