湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0684民初430号原告：王守勤，男，1963年10月15日出生，汉族，住宜城市，委托诉讼代理人：马修家，湖北马奔律师事务所律师。被告：周学新，男，1954年10月24日出生，汉族，住宜城市，被告：曾庆海，男，1966年8月9日出生，汉族，住宜城市，被告：魏芹芹，女，1983年4月16日出生，汉族，住宜城市，被告：申敏杰，女，1968年1月18日出生，汉族，住宜城市，被告：张海燕，女，1983年8月10日出生，汉族，住宜城市，被告：宋爱飞，男，1972年9月10日出生，汉族，住宜城市，原告王守勤与被告周学新物权保护纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。并于2016年6月8日作出（2016）鄂0684民初944号民事判决书。宣判后被告周学新不服判决提出上诉，襄阳市中级人民法院于2016年12月26日作出了（2016）鄂06民终1522号民事裁定书，将该案发回我院重审。本院2017年2月9日立案后，依照襄阳市中级人民法院裁定意见，依法追加曾庆海、魏芹芹、申敏杰、张海燕、宋爱飞为共同被告参加本案诉讼，另行组成合议庭对本案进行了审理。原告王守勤、被告周学新、曾庆海、魏芹芹、申敏杰、张海燕到庭参加了诉讼，被告宋爱飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王守勤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告周学新返还擅自变卖我所有的两套单元、两间门面房（车库）；2、由被告周学新承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月9日，原告王守勤与被告周学新签订《建筑施工合同》，原告王守勤将位于鄢城××××组的私房住宅发包给被告周学新承建，建筑楼层为七层，约定被告周学新承包为包工包料，承建期限为2010年10月9日至2011年4月9日。合同约定，由被告周学新承建，房屋由原告王守勤所有并销售。2014年被告在宜城法院起诉我给付工程款，在法院审理查封期间被告周学新擅自将属于原告王守勤所有的房屋出售单元房两套（其中西边二楼104㎡，中间一楼114㎡），两间门面房42㎡，将原告王守勤发包给被告周学新承建的房屋以低价出售给第三人。根据《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告周学新将原告王守勤房屋出售，依照《物权法》第37条应返还我的房屋，为此请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告周学新辩称，1、处理原告王守勤两套单元房与两间车库事出有因，合同上写的明明白白的，被告周学新给原告王守勤垫资为一年期限，一年到期没钱给，被告周学新可以卖原告王守勤的房子，被告周学新完全是按合同办事。2、原告王守勤撬门卖了5套房子50余万元，结果原告王守勤分文没给我，对原告王守勤来说已没有什么信誉可言，再说被告周学新卖的房子原告王守勤不供应水电，综上所述，被告周学新处置的房屋是依法留置的房产，处置目的是冲抵被告周学新的建房款，是依法处置，故请求法院驳回原告王守勤的无理诉讼请求。被告曾庆海、魏芹芹、申敏杰、张海燕辩称，我们是以正常价格购买的房屋，原告与周学新的纠纷与我们无关。被告宋爱飞未答辩。本院经审理认定事实如下：2010年8月4日，案外人王洪卫（甲方）与王守勤（乙方）签订了一份《房屋开发合同》。双方约定：甲方将现有的一处私有宅基地（位于宜××××办事处龙门路社区鑫源小组），因甲方资金短缺，现甲方自愿将土地交给乙方开发。合作方式：甲方现有土地面积为400平方米左右，乙方全额投资筹建，竣工后采取土地与建成后房屋进行置换给单元五套，楼层为二至五层，另外五楼平方面在110平方米之上，共计五套单元……。合同签订后，2010年9月9日，原告王守勤与被告周学新签订《建筑施工合同》，原告王守勤将从王洪卫处获取的宅基地发包给被告周学新承建，建筑楼层为七层，约定被告周学新承包为包工包料，承建期限为2010年10月9日至2011年4月9日，合同约定，被告周学新承建，房屋由原告王守勤所有并销售。合同第十三条付款方式约定：甲方（王守勤）将销售房款直接付给乙方。在销售过程中，甲方不得擅用资金，若发现甲方房屋款没有付清而占用资金，乙方有权将房屋以销售正常价对外销售，并在一年内付清……。在王守勤没有全部支付工程款的情况下，周学新于2012年6月1日向本院提起诉讼要求王守勤支付拖欠其承建的工程款，经本院审理，作出（2014）鄂宜城民一初字第00015号民事判决书，判令王守勤给付周学新工程款532618.9元，该判决书现已生效，正在执行过程中。在该案审理过程中，周学新向本院提出财产保全申请，要求查封王守勤所有的位于宜城市××街道办事处七里岗村××套房屋（即周学新所承建的房屋），本院于2012年6月4日作出（2012）鄂宜城民二初字第00272－1号民事裁定书，将王守勤所有的位于宜城市××办事处七里岗村××房屋××套予以查封。2012年4月17日，周学新与宋爱飞签订了一份《协议书》，将本案争议的房产“一楼西北角处和一楼西南角处库房”作价40000元抵给宋爱飞。2012年9月30日，周学新与魏芹芹签订了一份售楼合同，将争议房产中的“中间一楼”以94000元的价格出售给魏芹芹。2015年2月10日，魏芹芹与申敏杰签订了一份《售房合同》，以135000元的价格将房屋出售给申敏杰。2013年6月4日，周学新与曾庆海签订了一份《售楼合同》，将争议房产中“西侧二楼”以95000元的价格出售给曾庆海，2015年11月16日，曾庆海又与张海燕签订了一份购房协议，将该房屋以160000元价格出售给张海燕。被告周学新出售两套单元房，抵付两间门面房（车库）没有征得原告王守勤同意，也没有与原告王守勤协商抵扣承建房屋所欠工程款，导致纠纷发生。审理中，被告周学新称自己出售的房屋价款与本地当时的市场价基本一致，原告王守勤不认可，但亦未提交相关证据。上述事实，有原告王守勤向本院提交一份建筑施工合同、一份（2014）鄂宜城民一初字第00015号民事判决书、二份售楼合同、一份协议书、一份情况反映、一份（2012）鄂宜城民二初字第00272－1号民事裁定书，本院依法对被告魏芹芹、申敏杰、黄维香询问的笔录及原、被告庭审中陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力……。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。本案中，原告王守勤与他人签订《房屋开发合同》的方式，在他人宅基地上开发建设小产权房，未经有关部门及土地所有人登记批准，亦未经所在集体经济组织同意，违反了相关法律、法规的强制性规定，因此而取得的宅基地使用权不受法律保护。审理中，本院告知原告王守勤可通过在周学新与其建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，通过对被周学新处置的房产估价后折抵工程款的方式解决原、被告之间的纠纷。原告王守勤明确表示不同意并坚持自己要求被告周学新返还房屋的诉讼请求。综上所述，本院认为，原告王守勤未经相关机关审批和相关集体经济组织同意，自行在他人宅基地上兴建商品房对外出售，其行为违反了法律、法规的强制性规定，因此而建设的房屋，不具备合法性。对原告王守勤要求被告周学新返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。被告周学新依据《建筑施工合同》第十三条的约定，在原告王守勤一年内未付清工程款的情况下，处置了部分房产的行为，可在相关案件执行过程中进行折价抵付。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王守勤的诉讼请求。案件受理费4810元，由原告王守勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  **程审 判 员  许洪涛人民陪审员  辛道萍二〇一九年八月二十九日书 记 员  舒贤春