广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初1357号 原告（反诉被告）：沈某某，男，汉族，1976年10月16日生，住广西柳州市柳北区。 原告（反诉被告）：刘某某，女，汉族，1982年4月10日生，住广西柳州市柳北区。 共同委托代理人：朱华，男，汉族，1965年8月15日生，住广西柳州市城中区。 被告（反诉原告）：许某某，男，汉族，1971年10月25日生，住福建省晋江市。 委托代理人：洪云腾，福建正成功律师事务所律师。 原告沈某某、刘某某诉被告许某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日受理后，被告许某某于2018年9月10日提起反诉。本院依法适用普通程序分别于2018年9月17日和2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告沈某某及二原告共同委托代理人朱华，被告许某某及委托代理人洪云腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈某某、刘某某请求法院判令：1、被告立即付清拖欠的2016年10月11日至2018年9月21日期间租金223000元；2、被告承担并立即支付拖欠原告租金的逾期支付违约金52099.97元；3、被告立即支付承包柳州市清真饭店期间拖欠的电费4120.84元给原告；4、解除《柳州市清真饭店承包协议书》，没收被告的保证金5万元不予退回，被告返还所租的房屋；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月初，双方签订《柳州市清真饭店承包协议书》，沈某某、刘某某两人将其拥有使用权的柳州市城中区某路某号柳州市清真饭店2-3楼承包给许某某，用于经营。合同对双方的权利义务进行了约定。合同履行过程中，许某某拖欠租金及电费，已经构成严重违约，原告为维护自身权益诉至法院。 被告许某某答辩称，1、原告请求被告支付租金及违约金没有事实和法律依据。被告已经支付租金至2016年12月31日止，从2017年1月起租赁房屋的通道被第三方设置电子栏杆导致经营的餐饮店客人无法进入消费。原告作为出租方也无法解决通道阻塞的问题，导致被告在2017年1月底就停业了，直到2017年4月15日刘某某打电话给被告，要求被告退回房屋和钥匙，双方于当日已经解除租赁协议。由于自2017年1月起租赁物已经无法实现其经营功能，被告有权拒绝支付租金，2017年4月15日解除租赁协议，被告无需再支付租金。2、被告已经支付清截止2017年1月电费，经营过程每月电费为2000元左右，原告提交的发票的金额都是几百元，与事实不符。3、双方签订租赁协议时，被告向原告交纳了30万元的履约保证金，双方解除合同后，原告至今没有返还。 反诉原告许某某请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2015年7月11日签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年1月27日解除；2、反诉被告返还原告保证金30万元；3、反诉被告赔偿反诉原告加盟费损失104800元、2017年1月-2017年3月期间员工工资损失55500元和装修残值损失111189元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告沈某某、刘某某答辩称，1、双方签订的《柳州市清真饭店承包协议书》至今没有解除。设置栏杆是拦截汽车进出，并未影响走路，是完全不影响行人进出。栏杆是案外人设立的，且案外人并不愿拆除。所以，2017年三四月份双方就该问题协商过，因协商不成，刘某某告知许某某可以退房，但是许某某一直没有退。故本案反诉被告要求解除合同。2、不同意返还保证金、不同意承担损失赔偿。因为这些损失不存在，也与反诉被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对证据的证明目的有异议的，本院将结合全案证据和案件事实上在下文进行综合分析认定。 经审理查明，沈某某、刘某某作为出租方与许某某作为承租方于2015年7月签订《柳州市清真饭店承包协议书》，约定以下内容：1、位于柳州市城中区某路某号2-4楼房屋由许某某承租使用，用于经营清真餐饮及清真食品加工与销售；租期为2015年7月11日至2019年2月16日（合同第二条）。2、租金按月支付，每月30日前支付下月租金，2015年7月11日至2017年1月31日期间的租金为9000元/月，2017年2月1日至2019年2月16日期间的租金为10000元/月（合同第二、三条）。3、履约保证金为50000元，在签订协议之日一次性交付；保证金不冲抵租金，在租期届满或者其他原因导致协议终止时，若许某某无违约行为，结清房屋所欠租金、水、电、税等由许某某负责的费用并交回房屋后，保证金全额无息退还许某某；若许某某违约或者造成沈某某、刘某某损失的，沈某某、刘某某有权从保证金中扣除相应违约金或者损失赔偿金，保证金不足以抵补损失的，许某某应当足额赔偿损失（合同第二、四、五、七条）。4、许某某应当于租期届满或者协议终止后15日内将房屋腾空并交还。逾期视为对屋内物品的放弃，沈某某、刘某某有权对其进行处置。若许某某拒不交还房屋，沈某某、刘某某可以不经许某某同意进房屋，将房屋的物品视为无主物搬出，由此造成的损失由许某某承担。（合同第十三、十七条）。5、出租房屋不包含水电设施，许某某应自行负责租赁房屋水电等设施的安装或者报建，或将水电等设施过户到许某某名下，费用由许某某承担；租赁房屋在承租期间所产生的水、电、气、通讯、有线电视等费用由许某某自行承担，并按时交纳（合同第十八、十九条）。6、许某某逾期交租金，沈某某、刘某某可按逾期天数每日加收租金金额3%违约金，逾期超过30日的，沈某某、刘某某有权解除协议，没收保证金不退回，收回房屋（合同第七十二条）。 2016年12月，案外人为便于对地面停车场的收费管理，在通往涉案房屋的电梯附近设置了车辆通行栏杆及人行通道。许某某认为，该通行设置导致其客流量减少，经营受到严重影响，故要求沈某某、刘某某协助解决车辆通行栏杆的设置问题，刘某某找相关人员协商未果。因此，许某某在支付截止2016年12月31日的租金和电费后，拒绝支付之后的费用，并于2017年1月27日停止涉案房屋的经营。同年4月15日，刘某某在电话中向许某某提出将涉案房屋钥匙退还的要求。直到2018年9月22日，许某某将涉案房屋腾空。由于许某某拒绝交纳2017年1月1日至今的租金和电费，沈某某、刘某某向法院提起诉讼，许某某提起反诉。 另查明，就本案纠纷，许某某曾于2017年6月5日向柳州市柳北区人民法院提起诉讼，案号为（2017）桂0205民初2956号，要求解除与沈某某、刘某某签订的《柳州市清真饭店承包协议书》，退还保证金以及赔偿损失。2017年7月11日，柳北法院向沈某某、刘某某两人送达该案诉状及证据副本。该案于2017年9月5日开庭审理后，许某某于2017年12月6日向柳州市柳北区人民法院撤回该诉讼。 本院认为，原、被告于2015年7月签订的《柳州市清真饭店承包协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按合同约定履行相应义务。 关于合同解除及损失赔偿的问题。许某某主张因车辆通行栏杆及人行通道的设置影响了其经营，导致其于2017年1月27日停止经营，属于沈某某、刘某某两人不能提供符合合同约定的租赁用途的租赁物的违约行为。本院认为，首先，涉案场所的经营是否受到车辆通行栏杆及人行通道的设置影响无法证实；其次，车辆通行栏杆及人行通道设置在公共区域，并未改变租赁物的使用条件和经营用途；第三，设置车辆通行栏杆及人行通道并非沈某某、刘某某两人的行为。故许某某的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，许某某逾期支付租金超过30日的，沈某某、刘某某两人有权解除合同。因此，针对许某某自2017年1月起欠缴租金的行为，刘某某在2017年4月15日与许某某的通话中明确要求其将钥匙退还，应当认定为刘某某行使单方解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，刘某某行使合同解除权符合法律规定，许某某对刘某某要求解除合同没有提出异议，故本院认定双方签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年4月15日解除。由于《柳州市清真饭店承包协议书》的解除是因许某某拖欠租金的违约行为造成，沈某某、刘某某两人对合同的解除没有任何过错，无需对因合同解除造成的损失承担赔偿责任。故许某某要求沈某某、刘某某赔偿加盟费损失、员工工资损失和装修残值损失的诉请，本院不予支持。 关于租金和占有使用费的问题。许某某应当向沈某某、刘某某两人支付2017年1月1日至2017年4月15日期间的租金34000元（9000元+10000元×2个月+10000元×0.5个月）。2017年4月15日合同解除后，根据合同约定，许某某应当在15日内将房屋腾空并交还。许某某主张其已经于2017年4月向沈某某、刘某某两人退还了房屋钥匙，并且向沈某某、刘某某两人表示房屋内物品可以由两人处置用于抵扣租金，在沈某某、刘某某两人否认该事实的情况下，许某某未能提供任何证据对其主张予以证明，应承担举证不能的后果，本院对许某某的抗辩主张不予采信。根据双方确认涉案房屋于2018年9月22日实际搬空的事实，以及依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，沈某某、刘某某两人有权要求许某某支付逾期腾房期间的占有使用费。沈某某、刘某某两人主张，该占有使用费计算至2018年9月21日。许某某抗辩称，根据合同第十三、十七条的约定，沈某某、刘某某两人有权自行清空房屋内物品，以便另行出租减少损失。沈某某、刘某某两人对于未行使该合同权利的解释是，涉案租赁合同是否解除不明确的情况下，不能贸然处置房屋内物品。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，沈某某、刘某某两人在明知许某某自2017年1月27日之后不再营业使用租赁房屋，又于2017年6月以提起诉讼的方式明确表示其不愿继续履行合同的情况下，沈某某、刘某某两人一直怠于行使收回房屋的权利，导致房屋空置损失的扩大，直到2018年5月4日提起本案诉讼，要求收回房屋。因此，根据本案的具体情况，法院酌情认定沈某某、刘某某两人有权主张的占有使用费期间为2017年4月16日至2017年8月15日，参照10000元/月租金标准计算，许某某应当向沈某某、刘某某两人支付房屋占用费40000元（10000元/月×4个月）。2017年8月15日之后的因房屋空置造成的损失，由沈某某、刘某某两人自行承担。 关于逾期支付租金的违约责任。根据双方的合同约定，许某某逾期交租金的，沈某某、刘某某可按逾期天数每日加收租金金额3%的违约金。沈某某、刘某某未举证证明因许某某逾期未缴纳租金对其造成的实际损失情况及损失的数额，且许某某认为违约金要求过高，故本院依法对违约金标准予以调整，本院认定违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付，故应以所欠的2017年1月1日至2017年8月15日期间的租金及房屋占用费74000元为基数，自2017年1月1日暂计算至2018年9月21日为26764元，其后持续计算至许某某实际付清之日止。 关于电费。根据双方的合同约定，租赁房屋在承租期间所产生的水、电、气、通讯、有线电视等费用由许某某自行承担。许某某抗辩电费数额的真实性。本院认为，首先，沈某某、刘某某两人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票，结合许某某提交的与供电局人员通话的内容，可以证明涉案房屋的电闸被拉下来后，并没有继续产生电费，供电局人员收取的电费是拉电闸前所产生的，只是按月分摊进行抄表计收，直至2017年8月1日分摊计收完毕。其次，根据许某某的自认，2015年5月至2016年10月期间电费都是按照电费发票进行结算支付，该期间的电费发票与沈某某、刘某某两人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票均显示户号为“040200020800773”，用户名称为“柳州市清真饭店有限公司”，足以证明涉案房屋的电费是单独抄表计收的事实，故根据沈某某、刘某某两人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票计算，电费4120.84元应当由许某某承担。 关于保证金的问题。一、保证金数额的认定。《柳州市清真饭店承包协议书》中有两处关于保证金金额的约定，分别写为“5万元”和“30万元”，对此错误，双方均主张其中一处是笔误造成。许某某主张保证金金额是30万元，分三次支付，分别是转账支付15万、转账支付5万、现金支付10万元。沈某某、刘某某否认收取现金10万元，认可收取许某某转账支付的15万元和5万元，其中的15万元是门面转让费，5万元是保证金。本院认为，根据涉案房屋由沈某某、刘某某向许某某转租的事实，沈某某、刘某某收取门面转让费15万元符合商业惯例。并且，根据租金9000元/月的标准，收取30万元保证金过高，收取5万元保证金较符合交易习惯。故在许某某未能举证证明其以现金形式向沈某某、刘某某支付10万元保证金，其总共支付了30万元保证金的情况下，沈某某、刘某某的主张符合交易惯例，本院采信沈某某、刘某某的主张，认定双方约定并且实际履行的保证金数额为5万元。二、保证金的处理。根据双方合同第七十二条的约定，许某某逾期交租金超过30日的，沈某某、刘某某有权解除协议，没收保证金不退回，许某某无权要求退还保证金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）许某某与原告（反诉被告）沈某某、刘某某于2015年7月签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年4月15日解除。 被告（反诉原告）许某某向原告（反诉被告）沈某某、刘某某支付2017年1月1日至2017年8月15日期间的租金及房屋占用费74000元； 被告（反诉原告）许某某向原告（反诉被告）沈某某、刘某某支付逾期违约金26764元（以74000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2017年1月1日暂计算至2018年9月21日，之后的违约金持续计算至实际清偿之日止）； 被告（反诉原告）许某某向原告（反诉被告）沈某某、刘某某支付截止2017年8月1日的电费4120.84元； 原告（反诉被告）沈某某、刘某某无需向被告（反诉原告）许某某退还已收保证金5万元； 驳回原告（反诉被告）沈某某、刘某某的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）许某某的全部诉讼请求。 本诉案件受理费5488元（沈某某已预交），由许某某负担3044元，沈某某、刘某某承担2444元；反诉案件受理费4757元（许某某已预交），由许某某承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  傅馨慧 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  王燕芬 二〇一九年八月十四日 代书 记员  梁慧仪