广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5176号原告:广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心，住所地：广州市豪贤路193号十四楼。法定代表人：周红。委托诉讼代理人：钟伟、黎丰强，广东科德律师事务所律师。被告：广州市荔湾广场物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区下九路荔湾广场荔泰阁P层地下室负层二层。法定代表人：崔智。委托诉讼代理人：柯劲恒，广东东方星联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭力荔，广东东方星联律师事务所实习人员。原告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心诉被告广州市荔湾广场物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟伟、黎丰强，被告委托诉讼代理人柯劲恒、郭力荔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年10月1日至2019年的3月5日的场地使用费本金515万元以及滞纳金[2017年10月至2019年2月期间每月的场地使用费滞纳金，以30万元基数从次月1日起按每日0.5%的标准分别计算至被告实际付清各月场地使用费之日；2019年3月的场地使用费滞纳金以5万元为基数，从2019年3月6日起计至该月场地使用费清偿之日止]。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是广州市国土资源和房屋管理局（经机构改革，之后名称为广州市国土资源和规划委员会，现名为广州市规划和自然资源局）下属负责后勤管理的单位。广州市荔湾区德星路9号负二层停车场（以下简称停车场）的产权人为广州市国土资源和房屋管理局。2012年7月19日，广州市国土资源和房屋管理局通过《物业委托管理合同》的形式将上述停车场交由原告经营管理、签署合同及收取费用。2015年，原告与被告就停车场签署了《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》（以下称协议），约定原告将停车场(建筑面积22443.28平方米，规划停车位471个）委托给被告管理，管理期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，场地使用费为30万元/月，每月的30日前由乙方（即被告）以支票付款方式向甲方（即原告）支付停车场当月的场地使用费，被告逾期支付场地使用费的，每逾期1天，按应缴未缴费总额的0.5%支付滞纳金给甲方。上述合同签订之后，被告一直不能按时支付停车场的场地使用费，原告需经常发函催促被告及时清缴场地使用费。后被告于2018年2月28日支付了50万元，于2018年6月29日支付了100万元，但是剩余款项一直未付。根据广州市财政局的相关文件要求，原告上级单位广州市国土资源和规划委员会将停车场划拨给了案外人广州铁路投资建设集团有限公司，并于2019年3月6日完成了产权变更登记手续。2019年3月11日，原告发函告知被告，停车场已于2019年3月6日过户登记至广州铁路投资建设集团有限公司名下，被告应自2019年3月6日起向广州铁路投资建设集团有限公司就上述停车场承担法律责任，并立即将上述停车场交还给广州铁路投资建设集团有限公司，同时被告应立即向原告付清2017年10月份至2019年3月5日的场地使用费合计人民币515万元及滞纳金等等。但是直到本案起诉之日，被告仍未向原告支付任何款项。综上所述，请求人民法院依法支持原告的全部诉请并尽快判决。被告广州市荔湾广场物业管理有限公司辩称：原告尚拖欠被告巨额物业管理费和公摊水电费用（两项费用以下合称“综合管理费”）及滞纳金，在尚未结算前原告无权要求被告支付场地使用费及高额违约金。一、广州市国土资源和房屋管理局作为荔湾广场负二层停车场的所有权人，负有向被告支付综合管理费的义务。根据2012年7月19日广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“业主”）与原告签订《物业委托管理合同》，约定由原告负责停车场管理费的收缴工作，该合同将业主缴纳管理费的责任转移给了原告。原告与被告就案涉停车场的物业管理存在长期合作关系，依据双方的交易习惯，应当由原告承担支付综合管理费的责任。被告于2003年12月2日即与广州市新豪实业发展有限公司（以下简称“新豪实业”）签订了《“荔湾广场”负二层停车场缴费协议》，并于2004年1月12日签订了该合同的一、二、三份补充协议。以上协议及补充协议确认了新豪实业从1998年9月起即开始经营案涉停车场，被告与新豪实业对案涉停车场的综合管理费明确约定由新豪实业负责。根据工商登记信息显示，原告是新豪实业的实际且唯一的控制人，其与被告就案涉停车场的物业管理事宜存在长期的合作关系。被告与原告签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》中并未对综合管理费的缴纳责任约定由被告承担，故该综合管理费当然应当由原告负责。二、原告应当按照每月5元/㎡，即每月人民币112215元的价格向被告支付荔湾广场负二层停车场综合管理费，并且按照日1‰支付违约金。三、原告从未与被告就综合管理费进行结算，如今物业的所有权转移，被告与原告依法应当结清综合管理费，在未结清前原告无权要求被告支付场地使用费。被告自2013年1月起每月向原告送达《交款通知书》，每季度向原告送达《管理费催缴通知书》，对原告欠缴的管理费进行催收。四、《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》约定的违约金明显过高，已超过了合理范畴，应当依法予以调整降低为不高于实际损失的30%。经审理查明，案外人广州市国土资源和房屋管理局自1996年8月起通过接收成为案涉广州市荔湾区德星路9号负2层（停车场）的权属人；2019年3月6日，该停车场产权经划拨转移登记至广州铁路投资建设集团有限公司名下。2012年7月19日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与原告（乙方）签订《物业委托管理合同》，委托原告对荔湾区德星路9号负二层的荔湾广场地下停车场进行管理；乙方负责停车场管理合同的签署工作；停车场管理费的收缴工作，停车场的治安、消防、安全生产、经营管理等方面的检查和监管工作等。2015年，为加强国有资产管理，完善和统一荔湾广场负二层停车场的经营管理工作，原告与被告就案涉停车场签订《停车场委托管理协议》，约定：管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月场地使用费300000元；在每月的30日前，被告以支票付款方式向原告支付停车场当月的场地使用费，每逾期1天，按应缴未缴费总额的0.5%支付滞纳金给原告，被告拖欠场地使用费超过二个月的，原告有权单方解除本协议并收回停车场，同时要求被告赔偿原告因此所受到的损失。被告应向原告支付押金60万元，在本协议履行完毕，被告没有违约并交清全部应缴的费用后，原告将押金无息退还给被告。被告按照物价部门核准的收费标准对停车场进行经营管理，停车场全部的经营收入归被告所有，预计停车场每月的保管费收入（月保、临保）合计4300000元；停车场每月经营成本支出约424510元（含被告每月向原告支付的停车场场地使用费300000元，管理人员工资、营业税、水、电费等费用）等等。签订合同后，案涉停车场由被告经营管理。合同期满后，被告继续使用案涉停车场，但从2017年5月起开始拖欠原告场地使用费。2017年8月8日起，原告开始发函向被告催收2017年5月起的场地占用费。被告分别于2017年9月7日、2017年11月2日、2017年12月15日函复原告，希望原告可按半年一次的方式支付场地使用费，并保证在2017年10月底前缴清相应的场地使用费（5-10月的场地使用费180万元整），从2018年1月后按原告要求每月一付方式进行缴付；承诺在2018年1月底前将所欠的全部租金一次性付清。2018年2月6日，原告委托广东科德律师事务所律师钟伟向被告发出律师函，要求被告在律师函达到被告之日起三日内，向原告一次性付清2017年5月至2018年1月期间的场地使用费270万元及该270万元本金拖欠期间的滞纳金，否则将解除《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》并收回停车场等。2018年2月8日，被告书面函复原告，表示原计划1月份向原告缴付，但因银行最迟在3月中旬可以向被告放款，故先向被告支付场地使用费50万元，以及保证在3月15日前缴清所欠余款等。2019年3月11日，原告向被告发出《告知函》，告知被告案涉停车场已于2019年3月6日过户登记至广州铁路投资建设集团有限公司名下，被告应自2019年3月6日起向广州铁路投资建设集团有限公司就上述不动产承担法律责任，并立即将上述不动产交还给广州铁路投资建设集团有限公司。此外，被告从2017年10月份起一直拖欠原告上述不动产的场地使用费，计至2019年3月5日的欠款本金为515万元，请被告立即向原告清偿上述欠款本金及相应的滞纳金，否则原告将依法追究被告的法律责任等。庭审中，原、被告双方确认停车场场地使用费按每月30万元的标准计算，2019年3月1日至2019年3月5日的停车场场地使用费为4.84万元，被告自2017年10月1日起欠付场地使用费，欠付的2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元。原告同意以4.84万元为本金计算拖欠2019年3月1日至2019年3月5日的场地使用费滞纳金。本院认为：原告与被告签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》的约定，原告每月固定向被告收取30万元的场地使用费，停车场的经营收入及经营成本、风险全由被告承担，原告不承担被告经营停车场的风险，该合同虽名为委托管理协议，实际上是租赁合同。在合同约定的期限届满后，被告继续使用停车场并按《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》约定的标准向原告支付场地使用费，双方之间形成了不定期的租赁关系。现原、被告双方在庭审中均确认被告自2017年10月1日起欠付场地使用费，欠付的2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元。原告要求被告2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元及对应欠款的滞纳金（违约金）的诉请，合法有理，本院依法予以支持；被告认为违约金标准过高，本院以原告的实际损失为基础，将欠付场地使用费的滞纳金的计算标准酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，滞纳金应以每期本金为限。至于被告辩称原告无权收取场地使用费及滞纳金的理由。本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告主张原告应向其支付的物业管理费与原告在本案中主张的场地使用费不属同一类型的债务，两债务的形成原因不同，品质不同，双方并无可相互抵销的约定，不属于可相互抵销的债务。被告认为原告应向其支付物业管理费的，可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾广场物业管理有限公司向原告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾广场物业管理有限公司向原告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付欠付2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费的滞纳金[滞纳金分期分段计算，以每月为一期，按每月拖欠的场地使用费为本金（其中2017年10月1日至2019年2月28日的场地使用费每月以300000元为本金，2019年3月1日至2019年3月5日的场地使用费以48400元为本金），参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从次月1号起算至实际付清本金之日止，滞纳金以当期本金为限）。三、驳回原告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47850元，由原告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心负担500元，由被告广东佰城置业发展有限公司负担47350元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  伍少琴人民陪审员  高少珍二〇一九年八月二十九日书 记 员  吴 帆许湘洁