广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2621号原告：李弗其，男，1934年12月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。原告李弗其诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行审理。原告李弗其的委托诉讼代理人孙发林，被告澳美公司的委托诉讼代理人詹嘉鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李弗其向本院提出诉讼请求：一、判令澳美公司立即向李弗其支付自1998年3月31日起至2000年1月4日止的迟延交楼违约金，违约金以李弗其实际已付购房款额分段按每日万分之五的标准计为61752元；二、判令澳美公司立即向李弗其支付自2000年4月5日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额259350元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂截至2019年3月26日为259350元；三、判令澳美公司立即偿还李弗其代其垫付的利息49923元、诉讼费2107元，以及自2011年3月15日起至清偿之日止的代其支付利息、诉讼费期间的利息，参照中国人民银行同期贷款利率，代垫费用产生的利息暂计至2019年3月26日为12393元；四、判令澳美公司退还李弗其契税9990元；五、本案诉讼费由澳美公司承担。案件审理过程中，李弗其明确第二项诉讼请求中的迟延办证违约金实为迟延办证的损失;李弗其自愿撤回第一项诉请中超过20年的迟延交楼违约金，仅主张1999年4月3日至2000年1月4日的迟延交楼违约金。事实和理由：1996年3月30日，李弗其与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A27-301号房地产出售给李弗其，总房款259350元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款38000元于1996年3月30日支付，每期应缴款922元。合同约定澳美公司应于1998年3月30日将该房地产正式交付给李弗其使用，逾期交付使用时，每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年9月10日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十五年银行按揭付款，在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担，李弗其月供款不变，即每月应付917元。1998年10月29日，银行将按揭款165000元支付给了澳美公司。1999年1月4日澳美公司为李弗其开具了259350元的购房款发票。李弗其按合同约定支付了全部购房款，全部履行完合同义务。但澳美公司却不能按合同约定于1998年3月30日交楼，直至2000年1月4日李弗其才得以收楼。另，由于澳美公司不能按约定给银行支付按揭利息，导致银行起诉要求李弗其解除合同，提前还本付息。2001年12月4日，澳美公司承诺由李弗其垫付的利息和违约金待其公司资金到位后，由公司承担。故李弗其一直代澳美公司向银行偿还按揭利息至2011年3月14日，共代澳美公司偿付了利息49923元、诉讼费2107元。且澳美公司至今未能给李弗其办理产权证。李弗其多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金和代垫的利息等，均无果。鉴此，李弗其特根据有关规定，诉诸法院，请求法院依法支持。被告澳美公司辩称，李弗其的诉请超过诉讼时效。一、针对第一项诉请，澳美公司认为在李弗其主张的期限即1998年3月31日至2000年1月4日期间，双方与政府部门一直在协商，符合双方合同第4条第3款中的约定。1999年的6月8日澳美公司向李弗其发出收楼通知书，期间李弗其认为需要更改墙体问题与澳美公司进行协商，直至2000年1月4日才正式收楼。李弗其因墙体问题导致迟延收楼，但房屋交付条件是房屋质量符合国家质量标准，在交付使用日完成装修及室内水电，涉案的房屋于1999年4月已符合交付条件，澳美公司在1999年6月8日通知收楼时房屋是满足交付条件的，李弗其没有在通知的时限内及时收楼是李弗其自己造成的。澳美公司已经为李弗其提供了费用减免等让步条件，双方之间已达成协议，李弗其通过让渡一定条件如费用减免与相应措施，放弃了违约金的追索。澳美公司认为李弗其在1998年3月31日就已知道或应当知道其权利受损，其应自1998年3月31日起两年内提出诉请，但李弗其于2019年4月2日才提出本案诉讼，超过了最长的诉讼时效。二、针对第二项诉请，澳美公司认为双方在合同中关于办理房产证及逾期办证没有明确的约定，澳美公司向有关部门申请了材料但因政策变化导致无法办理，政策变化是指原先办证只需土地等文件，但后又需要办大确权，澳美公司因为没有办理大确权导致无法办证。澳美公司认为该项请求也超过了诉讼时效。三、针对第三项诉请，在广州市越秀区人民法院的判决中查明我方在2000年8月已停止支付利息，故诉讼时效自2000年8月开始计算，按照银行与李弗其签署的贷款合同，支付本息本来就是其义务，李弗其自身违反与银行的约定应承担违约责任，该案的诉讼费用也应由其承担。四、第四项关于契税的诉请，根据双方签订的合同约定，契税是由澳美公司代缴，合同签订时政府是按6.42%来征收，澳美公司按此标准代业主交给了政府部门，澳美公司也将契税发票给到了李弗其，但后来有政策规定可以减税到3%左右，所以澳美公司向李弗其出具收据，并告知李弗其凭此收据去增城区财政局办理退回60%的契税。经审理查明，1996年3月30日，澳美公司（卖方）与李弗其（买方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定卖方为坐落于增城市镇龙镇××村广汕公路旁澳洲山庄的合法所有人，买方愿意购买澳洲山庄聚龙居区第A27座第3层301号，房屋建筑面积为87.28平方米。第三条购置价款与支付方式3-4约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建物价款：签约首期38000元于1996年3月30日支付，剩余房款以免息分期240期支付，每期缴款922元，合计259350元。第四条房屋交付状况4-1约定，卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准。并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方。4-2约定，本房屋预定交付使用日为1998年3月30日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书的两周内，办妥全部接收手续。但有下列特殊原因时，交付期限允许合理延长：（1）不可抗力事件造成之延误。（2）施工中遇有异常困难或重大技术问题，不能及时解决。卖方应及时通知买方，共同协商解除办法。第五条税费支付5-4约定，因房屋买卖而发生的契税及交易手续费由买方承担。第八条合同终止与违约责任8-3约定，卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年9月10日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，乙方月供款额维持不变，即每月917元。1998年9月23日，李弗其（甲方、借款人）与中国建设银行广州第三支行（乙方、贷款人）、澳美公司（丙方、担保人）签订（98）穗建银三支房押借字第××号《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由李弗其向建设银行借款165000元购买案涉房产，李弗其将案涉房产的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为李弗其偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意李弗其将上述《房地产买卖契约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交建设银行为止；借款期限十五年，从1998年10月起至2013年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42%，借款利率在合同期内，如遇国家调整，直接执行中国人民银行有关规定；以等额本金方式按月还款，每月归还本金金额为917元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日，李弗其若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。1998年10月29日，建设银行依约发放了贷款165000元。1999年1月4日，澳美公司向李弗其开具了259350元的购房款发票。2000年1月4日，李弗其办理了案涉房产的收楼手续。2002年，中国建设银行广州市越秀支行以李弗其和澳美公司未依约支付贷款本息为由起诉至广州市越秀区人民法院。2003年1月10日，广州市越秀区人民法院作出（2002）越法经初字第1022号民事判决，该判决查明以下事实：澳美公司自2000年8月起停止支付利息；暂计至2002年12月26日，李弗其尚欠贷款本金128320元未还，其中逾期供款10期，本金9170元，利息5775元，逾期利息460.15元。该民事判决作出如下判决：一、李弗其于本判决生效之日起十五日内偿还已到期借款本金9170元（已扣违约金应从中抵除）、利息5775元、逾期利息460.15元给中国建设银行广州市越秀支行，李弗其、澳美公司、中国建设银行广州市越秀支行间的《购房抵押借款合同》可予继续履行；二、如李弗其逾期不履行第一项判决，李弗其、澳美公司、中国建设银行广州市越秀支行间的《购房抵押借款合同》于逾期之日予以解除，执行本判决第三至五判项；三、李弗其应于《购房抵押借款合同》解除之日偿还借款128320元（已扣违约金应从中抵除）及还清款项之日止的利息、罚息（归还本息按合同约定的月平均归还借款本金、利息逐月结算方法计算，逾期则按逾期金额和逾期天数以同期人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）给原告中国建设银行广州市越秀支行；四、李弗其不履行前项判决时，则以其位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A27-301房房产折价、或以拍卖、变卖的价款优先偿还本案债务（含诉讼费）；五、澳美公司对抵押物外的债务承担连带责任；六、驳回中国建设银行广州市越秀支行的其他诉讼请求。诉讼费4222元由中国建设银行广州市越秀支行负担8元，其余4214元由李弗其和澳美公司各负担一半。李弗其于2011年3月14日结清全部贷款，银行出具结清证明。李弗其提交还款历史明细表拟证实其自2000年8月至2011年3月14日代澳美公司共偿还了利息49923元，庭审中，澳美公司称其需庭后再核实代为垫付的利息的金额，如有异议三个工作日内书面回复，逾期回复视为无异议。庭后澳美公司未书面回复法庭。李弗其于2011年4月21日交纳了上述案件中判决由其承担的诉讼费2107元。李弗其主张澳美公司应退还其缴纳的60%契税款，为此，其提交澳美公司于1997年6月22日开具的收据，载明：兹代收到李弗其契税16650元（备注：楼宇总价259350按6.42%征收，凭此收据于另外指定日期退回60%）。澳美公司表示其已按6.42%的标准将契税缴纳给了政府部门，也将契税发票交给了李弗其，李弗其应凭收据到增城财政局办理60%的契税，而不应要求澳美公司返还60%的契税。李弗其否认收到过契税发票。还查明，澳美公司提交一份材料（复印件），其主张为验收合格证明，载明工程名称为澳洲山庄聚龙居A27#住宅楼，验收时间为1999年4月1日，监督站核定质量等级为核验合格，澳美公司拟证明案涉房产所在楼栋在澳美公司通知时已符合交楼条件。澳美公司还提交一份落款时间为1999年6月8日的《收楼通知》和邮件收据，邮件收据上未载明收件人名称、收件地址等信息，澳美公司提交上述证据拟证明其于1999年6月8日已通知李弗其收楼。澳美公司表示庭后十日内提交验收合格证明的原件给法庭核对，但其一直未提交。李弗其对上述证据不予认可，认为不是原件，也不确认是否有收到过该份收楼通知。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《澳洲山庄商品房买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》、发票、收楼回执、（2002）越法经初字第1022号民事判决书、（2017）粤01民终第10549号民事判决书、还款历史明细表、结清证明、现金交款单、收据、收楼通知等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与李弗其签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋迟延交楼违约金的问题。澳美公司主张案涉房屋在通知收楼日已符合交楼条件，但其提交的材料并非原件，李弗其也不予认可，且其提交的收楼通知的邮寄单并无收件人名称、地址等信息，无法认定澳美公司向李弗其发出了收楼通知，因此本院对澳美公司的意见不予采纳。澳美公司未按合同约定的时间向李弗其交付房屋，其应自1998年3月31日起至2000年1月4日止向李弗其承担迟延交房的违约责任，李弗其主张1999年4月3日至2000年1月4日的迟延交楼违约金未超出上述期间，本院予以支持。买卖合同8-3约定，“卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方”，本案中，李弗其于1999年1月已实际付清房价款259350元，故应以259350元为本金计算违约金。李弗其主张违约金标准为每日万分之五具有合同依据，且在合理范围，本院予以支持。综上，澳美公司应以259350元为本金，按每日万分之五的标准向李弗其支付从1999年4月3日至2000年1月4日止（共计277天）的迟延交房违约金35920元。关于案涉房屋逾期办证损失的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。澳美公司于2000年1月4日将房屋交付给李弗其，按照上述法律规定，澳美公司应从2000年4月5日起向李弗其支付逾期办证的损失。李弗其主张按照年利率6%的标准计算逾期办证损失至办证之日止，在法律规定的合理范围内，本院予以支持。逾期办证损失的总金额应以购房款总金额259350元为限。关于迟延交房违约金、逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就李弗其主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于李弗其为澳美公司垫付利息的问题。根据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》，付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，李弗其月供款额维持不变，因此，李弗其向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。李弗其提交了还款历史明细表拟证实其共偿还了利息49923元，庭审中澳美公司表示如对利息金额有异议庭后三个工作日内书面回复，逾期回复视为无异议，但庭后澳美公司一直未书面回复法庭，故本院认定澳美公司对李弗其代为支付的利息金额无异议，澳美公司应向李弗其支付垫付利息49923元。由于双方未约定澳美公司应返还该利息的时间，故李弗其主张自2011年3月14日次日起支付代垫费用的利息，本院不予支持。关于（2002）越法经初字第1022号案中李弗其缴纳的诉讼费是否应由澳美公司承担的问题。广州市越秀区人民法院作出的（2002）越法经初字第1022号民事判决书已判决李弗其和澳美公司各负担2107元诉讼费，故李弗其交纳的2107元是法院判令应由其承担的费用，并非李弗其代澳美公司交纳的款项，故其要求诉讼费2107元由澳美公司承担，缺乏理据，本院不予支持。关于60%的契税款是否应由澳美公司退还的问题。澳美公司于1997年6月22日开具了收据，确认收到李弗其交来的契税16650元，同时在收据中备注：楼宇总价259350按6.42%征收，凭此收据于另外指定日期退回60%。澳美公司表示其已按6.42%的标准将契税缴纳给了政府部门，也将契税发票交给了李弗其，李弗其应凭收据到增城财政局办理60%的契税，但澳美公司无证据证明其已将16650元的契税款缴纳给政府相关部门，且其称契税发票交给了李弗其，但李弗其不予认可，澳美公司也未能提交证据予以证实，因此，本院对澳美公司的陈述不予采纳，澳美公司应按收据上的内容将李弗其缴纳的契税款的60%即9990元退还给李弗其。关于利息、契税返还的请求是否超过诉讼时效的问题。双方并未约定李弗其代澳美公司垫付利息的返还时间，澳美公司1997年6月22日开具的收据载明“凭此收据于另外指定日期退回60%”，表明双方亦未明确澳美公司返还60%契税的具体时间，故不宜推定澳美公司停止支付利息的时间或契税收据出具时间即为诉讼时效的起算时间点，双方并无关于付清时间的约定，故澳美公司主张上述请求已超过诉讼时效理据不充分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李弗其支付1999年4月3日至2000年1月4日期间迟延交楼违约金35920元;二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李弗其支付逾期办证的损失（损失以259350元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2000年4月5日计算至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款259350元为限）；三、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李弗其返还代垫付的利息49923元；四、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李弗其返还契税9990元；五、驳回原告李弗其的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7233元，由原告李弗其承担738元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担6495元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王         梦人民陪审员 陈浩江人民陪审员胡曙光二〇一九年八月九日书 记 员 张         敏