云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初2421号原告：黎雨，男，1961年3月20日出生，汉族，农民，住广西兴业县。原告：辛友地，女，1966年12月2日出生，汉族，农民，住址同上。二原告委托诉讼代理人：杨家龙，云南典传律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：弥勒市天星房地产开发有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇吉山南路49号。法定代表人：陈花，系该公司董事长。委托诉讼代理人：桂家春，云南湖泉律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：袁贵正，男，1972年2月14日出生，汉族，农民，住弥勒市。被告：苏仕荣，男，1982年12月10日出生，汉族，农民，原住福建省晋江市磁灶镇钱坡村西区218号，现住弥勒市。二被告委托诉讼代理人：秦宏，云南砺剑律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：兰吉河，男，1973年10月20日出生，汉族，农民，原住四川省富顺县中石镇石碾村五组39号，现住文山市。原告黎雨、辛友地（以下简称二原告）与被告弥勒市天星房地产开发有限公司（以下简称第一被告）、袁贵正（以下简称第二被告）、苏仕荣（以下简称第三被告），第三人兰吉河（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人杨家龙，第一被告的委托诉讼代理人桂家春，第二被告及第二、三被告的委托诉讼代理人秦宏，第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：一、判令第二被告和第三被告协助第一被告将坐落于弥勒市天星商贸城2栋1-3层15号房产（价值：1128987元）登记过户于二原告名下；二、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月7日，第二被告和第三被告将“蒙自市老寨乡白牛厂公路路面改造工程”项目发包给黎雨和第三人施工，后按期完成该工程项目，该工程项目己经第二被告和第三被告验收合格并投入使用。坐落于弥勒市天星商贸城2栋1-3层15、16号的房产系第二被告和第三被告向第一被告购买且未办理过户登记手续的房产，第二被告和第三被告已向第一被告支付全部购房款，第一被告已将该房产交付给第二被告和第三被告使用。因第二被告和第三被告无力按合同约定履行支付全部工程款的义务，第二被告、第三被告、黎雨和第三人于2016年9月21日签订《协议》，约定：第二被告和第三被告将坐落于弥勒市天星商贸城二幢1-3层15、16号的房产以每平方米6500元的价格抵债给黎雨和第三人，口头约定：弥勒市天星商贸城2栋1-3层15号房产抵债给黎雨，弥勒市天星商贸城2栋1-3层16号房产抵债给第三人，第二被告和第三被告已于2016年9月21日协助原告及第三人分别与第一被告办理房产买卖手续，黎雨和第三人之间的债权比例己通过分别与第一被告签订购房合同而划分完毕，第二被告和第三被告已将案涉的15号房产交付给黎雨使用，但三被告始终拒绝将案涉房产登记过户至两原告名下。综上所述，第二被告和第三被告将其己支付全款的涉案房产抵债给原告，第一被告知晓该情况并配合办理了相关的购房手续，第一被告依法应将涉案房产登记过户至两原告名下，但三被告一直以各种理由拒不办理，三被告的行为已侵害原告合法权益。第一被告辩称，一、二被答辩人与答辩人确实签订过《商品房购销合同》，但原告至今未支付答辩人一分线；二、二被答辩人与第一、二被告签订的协议，答辩人并不知道，单凭二被答辩人一面之词，答辩人不敢随意变更原产权人的名字；三、根据第三人的陈述，二被答辩人与第二被告之间的协议是以房屋冲抵工程款的抵押担保，不是买卖合同，如本案的客观事实如同第三人的陈述，答辩人如将房屋过户给原告是错误的；四、答辩人不知道第二、三被告支付了二被答辩人多少工程款，之间的债权、债务关系是否已全部扯清楚，第一被告是否还欠二被答辩人工程款。在没有得到第一被告的许可的情况下，答辩人不敢将房屋过户给原告。综上，请求人民法院依法驳回二被答辩人对答辩人的起诉。第二、三被告辩称，一、2015年，云南西康路桥工程有限责任公司承包得蒙自市白牛厂公路路面改造工程，二答辩人为该项目的负责人，后二答辩人代表公司将工程中的部分转包给黎雨和第三人。2016年9月21日，二答辩人暂时无力支付工程款，双方签订了名为买卖，实为担保的协议。协议约定，二答辩人同意将涉案房屋以每平方米单价6500元冲抵所欠工程款，等工程审计验收合格后，工程总价除去抵冲房屋总价，二答辩人又陆续支付了黎雨、第三人300多万元工程款，如果再将房屋过户给原告，造成黎雨与第三人到手的工程款多于其应得的工程款；二、本案是因建设工程施工合同引发的纠纷，是工价款结算的问题。对二被答辩人的请求，答辩人认为，只有计算出房屋价款，扣减工程欠款后，将多出的价款部分支付给答辩人，被答辩人与第三人协商一致，答辩人同意其诉讼请求。第三人述称，一、二原告以买卖合同纠纷提起诉讼，无任何事实及法律依据。2015年5月7日，第二、三被告将蒙自市，全长24.55ＫＭ的路面改造工程分包给黎雨和答辩人。2016年9月21日，因发包人第二、三被告无力支付工程款，经与黎雨和答辩人协商签订了《协议》，约定第二、三被告自愿将向第一被告天星商贸城2栋1-3层15、16号房屋卖给黎雨和答辩人，以冲抵所欠工程款，经审计后工程款以多退少补的原则进行支付。签订《协议》后，为了方便履行及债务冲抵，故直接由黎雨和答辩人与第一被告签订房屋购销合同。故本案实际是抵押担保纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。二、答辩人对涉案房屋享有七分之五的权益。1.本案房屋的抵押担保合同，而涉案路面工程是由黎雨和答辩人合伙承包，工程款应当由黎雨和答辩人按照承包工程的出资比例按份共有，涉案房屋也应当按出资比例由黎雨和答辩人按份共有；2.在涉案工程中，黎雨仅出资20万元，答辩人出资50万元，且在实施整个过程中，也全部由答辩人管理，相反黎雨从没有承担或付出过任何劳动成果，答辩人应当享有七分之五的权益；3.因涉案工程为黎雨和答辩人共同出资承建，故在对15、16号房屋进行冲抵工程款过程中，为了利益均衡，故由黎雨签订15号房屋购销合同，答辩人签订16号房屋购销合同，该行为并不当然视为答辩人与黎雨对合伙比例作出任何事实上或法律上的划分。同时《协议》签订后，因第二、三被告支付了部分工程款，答辩人将16号房屋退还了二人。三、《协议》第三条约定，涉案工程经审计验收合格后，工程总价扣除总价后，多退少补，经答辩人和第二、三被告结算后，涉案工程总价为14100542.5元，现已支付1290万元，扣除返工水纹费用40万元，尚欠工程款800542.5元及保证金30万元。现涉案路面改造工程尚欠部分农民工工资及材料费424864元，为了避免诉累及解决欠款问题，答辩人愿意由第二、三被告收回房屋后，支付黎雨和答辩人剩余工程款、保证金，在支付所欠农民工工资后，由黎雨与答辩人按所占比例进行分配。综合原被告及第三人的诉辩述主张，本案的争议焦点是：1.本案案由如何定性；2.二原告与第一被告于2016年9月21日签订的《商品房购销合同》是否合法有效；3.各方当事人是否按照商品房购销合同全面履行各自义务；4.二原告的诉讼请求有何事实依据和法律依据，其请求是否应当支持；5.第三人在本案中是否承担相应的民事责任？二原告围绕其主张的事实和诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.二原告身份证复印件1份，欲证明二原告具有相应的诉讼主体资格。2.《协议》复印件1份，欲证明因第二被告和第三被告无力按合同约定履行支付全部工程款的义务，第二、三被告于2016年9月21日将其向第一被告购买的坐落于弥勒市天星商贸城2栋1-3层15、16号的房产以每平方米6500元的价格抵债给原告黎雨和第三人，双方约定由被告第二、三被告配合黎雨和第三人与第一被告办理购房手续。3.《商品房购销合同》1份，欲证明第二、三被告已于2016年9月21日协助二原告及第三人分别与第一被告办理房产买卖手续，二原告已实际承继第二、三被告对案涉房产的权利义务，原告黎雨和第三人之间对第二、三被告的债权比例已通过分别与黎雨签订购房合同的形式而划分完毕，第三人对案涉15号房产不享有任何权利。4.《铺面出租合同》《租房合同》复印件各1份，欲证明第二、三被告已将案涉的15号房产交付给二原告使用，二原告已成为案涉房产的实际所有权人。5.个人结算业务申请书、业务凭证复印件各1份，欲证明原告辛友地已于2015年5月9日代原告黎雨将建设工程保证金20万元支付至云南西康路桥工程有限公司蒙自市白牛厂公路面改造工程项目部银行账户。保证金总额30万元，第三人仅支付了10万元，第三人主张其出资50万元没有事实依据。经质证，第一被告对证据1没有异议，但是否有起诉主体资格有待核实。第二、三被告对证据1中黎雨身份没有异议，对辛有地身份有待核实。第三人对证据1认为与其没有关系；第一被告对证据2的真实性、合法性认为不清楚。第二、三被告对证据2的真实性没有异议，对证明力有异议，认为实际上是抵押担保的形式。第三人对证据2认为签订是购房合同，是真实的，但不能证明全部是事实，合同是用来做贷款，房屋不是直接转给其及原告；第一被告对证据3认为确实签订过合同，袁贵正来找公司，让公司协助他，为了贷款把他购买的商铺以卖给原告的形式签订购销合同，公司出具合同好借款，也没有办理其他手续，但不能证明二原告欲证明的事实。第二、三被告对证据3真实性没有意见，证明力不予认可。第三人对证据3认为合同是真实的，与第一被告质证意见一致；第一被告对证据4认为不清楚。第二、三被告对证据4的真实性没有意见，证明力有异议，袁贵正已经出面制止不允许出租，还在差原告工程款。第三人对证据4认为是真实的，但不能证明房产属于二原告，其也享有该权利；第一被告对证据5认为不清楚。第二、三被告对证据5保证金总额30万元，没有意见，对原告以及第三人如何缴纳保证金不清楚。第三人对证据5保证金总额30万元，没有意见，不能证明其没有出资50万元。第二、三被告为支持其反驳主张，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件2份，欲证明第二、三被告的身份信息。2.公证书、蒙自市老寨乡白牛厂公路路面改造工程合同协议书复印件各1份，欲证明第三被告代表云南西康路桥工程有限责任公司将该工程中的KO+OO-K24+550全长24.55KM转包给黎雨与第三人进行施工，双方签订了《合同协议书》，约定了项目标段、施工范围、各项工程造价等内容。3.《协议》复印件1份，欲证明第二、三被告与第三人、黎雨签订了名为房屋买卖实为工程款抵押担保的协议，该协议约定了房屋每平米单价，第三人、黎雨所做的工程总价除去抵充房屋的总价，保修后多退少补等内容。4.工程款收支清单1份，欲证明第二、三被告自2015年11月26日起至2018年8月16日共支付了第三人、黎雨工程款共计1290万元，其中第三组证据的《协议》签订后，第二、三被告又支付了第三人300多万元工程款。经质证，二原告对证据1的三性没有异议，第一被告及第三人无异议；二原告、第一被告、第三人对证据2均无异议；二原告对证据3的三性没有异议，但对证明观点不认可，真实意思表示是以物抵债，并非抵押担保。第一被告对证据3的三性没有异议。第三人对证据3认为不是买卖，只是抵押担保；二原告对证据4认为其没有参与，因为工程款一直是第三人收取，假设是真实的，第三人从未向原告支付过工程款，第三人不享有权利。第一被告对证据4的三性没有异议。第三人对证据4没有异议。第三人为支持其主张，向本院提交了蒙自市白牛厂路面改造工程价款兰吉河结算单1份、2015年蒙自白牛厂公路路面改造工程单1份、欠条8张(原件5张、其余为复印件)、收条5张，欲证明第三人与黎雨所做的工程量、总造价，现在因为该工程差其他人款项，收条证明做应该工程垫资40多万的材料款和工人工资款记录。经质证，二原告对以上证据认为有原件可以核对没有异议，原告与第三人确实欠材料款和人工工资42万余元，2016年9月21日签订合同15、16号房产抵扣工程欠款，认为结算单其没有参与，对真实性没有异议，对欠条和收据没有原件，真实性不予认可，对2015年蒙自白牛厂公路路面改造工程单三性不予认可；第一被告对以上证据三性及证明力没有异议；第二、三被告对以上证据中结算单里面数据总金额扣除40万，扣返工水纹层。第一被告未向本院提交证据。上述证据经本院审核后认为，二原告所提交的证据1真实有效，能够证明二原告欲证明的事实，予以采信；证据2、3、4、5内容真实，但与本院查明的案件事实不符，对二原告欲证明的事实不予采信；第二、三被告所提交的证据来源合法、内容真实，各组证据相互印证，与本院查明的案件事实相符，且能证明原告欲证明的事实，均予以采信；第三人所提交的证据来源合法、内容真实，与本院查明的事实相互印证，予以采信。经审理，本院确定如下法律事实：二原告系夫妻关系。第一被告系从事房地产开发、销售；建筑材料销售、建筑机械设备租赁经营的自然人控股或投资的法人。第二、三被告系合伙关系；第三人与原告黎雨系合伙关系。2015年，云南西康路桥工程有限责任公司承包得蒙自市白牛厂公路路面改造工程，第二、三被告为该项目的负责人。2015年5月7日，第二、三被告以公司的名义将公司承建的位于蒙自市，全长24.55ＫＭ的路面改造项目工程分包给原告黎雨和第三人施工。原告黎雨及第三人分包得该工程项目后，遂垫付部分资金、组织民工进行施工，工程竣工后交付第二、三被告，现已使用。之后，第二、三被告因欠原告黎雨和第三人工程款不能按约支付，经与原告黎雨、第三人协商于2016年9月21日签订了《协议》，约定第二、三被告将向第一被告购买的天星商贸城2栋1-3层15、16号房屋卖给原告黎雨和第三人冲抵所欠工程款，房屋面积大约500平方米，每平方米6500元，总价约为325万元，具体面积以房产证为准，多退少补的原则支付，第二、三被告配合办证；由于工程未验收，如果是施工方的原因导致工程无法验收合格，第二、三被告有权收回房屋。同日，第一被告与二原告签订《商品房购销合同》（合同编号：天星销字2015字第2栋15号天星商贸城），约定，第一被告将其开发的位于弥勒市天星商贸城第2栋1-3层15号房出售给二原告，房屋建筑面积为223.12平方米，单价每平方米为5060元，总金额为1128987元；付款方式为银行按揭，二原告应于2016年9月21日前支付568987元，余款56万元于签订合同之日起七天内提供办理银行按揭手续相关材料；第一被告应于2015年12月30日前交房；合同同时还对其他权利义务作了相应约定。2017年12月6日，第二、三被告与第三人结算，原告黎雨与第三人合伙所做工程价款为14100542.5元、保证金为30万元、应扣返工费40万元，第二、三被告已支付给第三人工程款1290万元。现涉案路面改造工程尚欠民工工资及材料费424864元。本院认为：关于本案案由的问题。本案在立案时定为房屋买卖合同纠纷，诉讼中被告主张本案案由应当确定为建设工程施工纠纷，经本院审查，本案确系原告黎雨与第三人对向第二、三被告承建的路面改造工程应得工程款分配问题引发纠纷，但本案依据二原告所提出的诉讼请求是要求将涉案房屋由第二、三被告协助第一被告过户到其名下，并非要求被告支付工程价款，况且二原告坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求，本案的性质符合房屋买卖合同的法律特征，案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。第二、三被告与原告黎雨、第三人于2016年9月21日签订的《协议》系双方自愿，且未违反法律及行政法规的规定，是合法有效的。第一被告与二原告依据以上协议于同日签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》系双方自愿，但购销合同的事实是涉案房屋之前已经由第一被告出售给第二、三被告所有，因第二、三被告尚欠原告黎雨及第三人工程款，而且至此工程项目未审计结算，尚不清楚尚欠原告黎雨及第三人具体工程款数目，在第二、三被告向第一被告的请求下，第一被告同意与二原告签订该购销合同，前提是在第二、三被告确系欠原告黎雨及第三人工程款的情况下才能配合二原告办理所有购房手续，双方签订购销合同的目的是为了原告黎雨及第三人能够拿到工程款将该房屋作抵押而签订的合同，加之该合同所签订的内容有悖于常理，如合同签订的日期为2016年9月21日，交房日期却为2015年12月30日前；《协议》约定的转让房屋单价为每平方米6500元，合同约定的单价为每平方米5060元；支付购房款的方式为银行按揭，签订合同的日期前支付总房款的50.4%即568987元，余款56万元于签订合同之日起七天内办理按揭手续，二原告在签订合同前未支付第一被告任何款项，至今亦未支付第一被告任何款项。而且现在第二、三被告实际是否尚欠原告黎雨及第三人的工程款不能确定，第一被告与二原告于2016年9月21日签订的《商品房购销合同》，实质上是附着第二、三被告确系欠原告黎雨及第三人工程款作为合同生效的条件，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，属于附条件生效的合同。按照双方《协议》条件是要求第二、三被告尚欠原告黎雨及第三人工程款的条件下房屋购销合同才生效，现在不能确定第二、三被告欠原告黎雨工程款具体数额，双方约定的合同生效的条件不成就，该合同不生效。关于本案中二原告主张的要求第二、三被告协助第一被告将涉案房屋登记过户于二原告名下所依据的《商品房购销合同》不生效，所提供的证据不能证明其主张的事实，加之无相应的法律依据，其诉讼请求不予支持。第三人在本案中无直接的利害关系，不应当承担任何民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黎雨、辛友地的诉讼请求。案件受理费14960元，减半收取计7480元，由原告黎雨、辛友地负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 马 曦二〇一九年八月十五日书记员 饶云翠