湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初5061号原告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：彭四平。委托诉讼代理人：彭仲立，湖南裕生律师事务所律师。被告：戴春琦，女，1982年3月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈俊男，湖南人和人律师事务所律师。原告湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称百合百乐公司）诉被告戴春琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告百合百乐公司的委托诉讼代理人彭仲立、被告戴春琦及其委托诉讼代理人陈俊男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百合百乐公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告补缴物业管理费合计177288元（补缴日期暂从2018年5月8日计算至2019年4月11日，实际计算至被告门面实际腾出日）；二、判令立即解除原告与被告的租赁合同关系并腾空承租铺面；被告赔偿原告违约金104670元；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原告与被告签订《租赁合同》，由被告承租长沙市岳麓区玉兰路中心T3栋五层A5-06商铺，建筑面积754.386m2，《租赁合同》约定：第6.3.1条“每季度最后一个月15日前向甲方缴纳下季度物业服务费”；第6.3.2条“物业管理费自实际营业日计算”；第26.1条“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费或其他应由乙方支付的任一项费用超过30日；乙方违背守法和诚实经营原则，给甲方造成严重不良影响，或利用租赁场地进行非法活动，损害公共利益；乙方堵门、堵路、闹事等行为影响商场正常营业的”；第25.2条“甲方依据本合同解除合同的，乙方支付按合同租金和物业管理费标准计算三个月的违约金，并补交甲方此前予以减免的全部费用”。2018年5月22日，双方签订《协议》，其中约定：第一条“乙方承租的物业管理费自2018年5月8日按照建筑面积15元/平方米收取，采取预付方式，每三个月为一个计费周期，乙方应在每一计费周期届满前15日将下一计费周期的物业管理费支付给甲方”。被告于2018年11月9日营业，营业期间未缴纳租金、运营管理费，原告为扶持被告经营，约定自2018年5月8日物业管理费按15元/平方米收取，但2019年2月8日-2019年5月9日的物业管理费，被告仅缴纳一个月的费用，剩余两个月的费用一直迟迟未予以缴纳，至今已逾期超过2个月；被告因卫生质量问题曾被《帮女郎》栏目进行报导，并导致相关职能部门对门店进行整改停业，影响极坏；被告在经营期间与商户联合组织闹事、堵门等；被告的种种行为严重影响商场的正常经营与商场后期招商工作，给原告造成了巨大的经济损失。鉴于被告欠缴各项款项、闹事等恶劣行为，原告根据《租赁合同》的相关条款的请求解除双方的租赁合同关系；撤销优惠政策，要求被告补缴物业管理费等；并承担相应违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，愿判如所请。被告戴春琦辩称：一、原告并非专业物业公司，不具备物业服务履约条件与能力，其收费行为本身不具有合法性。被告方未缴纳2019年3、4月份物业管理费用，是因原告存在先违约行为，被告系在行使合理的抗辩权，不构成违约，原告要求补缴物业费、解除租赁合同关系及支付违约金的理由不能成立。二、原告事先违反竞争排他性约定，且一再拖延开业时间，已构成严重违约，甚至根本性违约，且原告的违约行为已使包括被告在内的诸多商户不能正常经营，造成重大损失。三、被告出于行使合理抗辩权的目的，即便存在不当或违约行为，原告要求解除租赁合同关系也违反公平原则，且主张的违约金明显过高。经审理查明：原告百合百乐公司（甲方）与被告戴春琦（乙方）于2016年8月12日就涉案长沙市岳麓区玉长沙西中心百乐广场购物中心T3栋A5-06商铺签订《租赁合同》及附件，用于乙方经营小肥羊餐饮，场地建筑面积为754.386m2。合同约定双方暂定于营业日前1-2个月交接租赁场地，被告于2016年11月9日营业。租赁场地租赁期限为：自2016年10月28日起至2024年10月27日止，租金以月租金为标准确定，租金自2016年10月28日起开始计算。自2016年10月28日至2024年10月27日，租金标准为每月每平方米11.25元，每月租金为8486.8元。运营管理费以月为标准确定，自2016年10月28日至2024年10月27日，标准为每月每平方米25元，每月为18859.7元。物业管理费约定为乙方应向甲方支付物业管理费（按建筑面积计收），租约年每月每平方米物业管理费为45元，经甲方研究决定，暂按折后35元每平方米收取，即每月物业管理费为26403.5元，支付方式为每季度最后一个月15日前（含15日）向甲方缴纳下季度物业服务费。物业管理费自实际营业日计算。合同第6.9.1条约定自本合同签署后3日内，乙方须向甲方支付履约保证金人民币53750元。合同第6.10条约定乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之五向甲方支付违约金。合同第8.21条无其他竞争餐厅约定，与乙方竞争的餐厅除非与乙方预先协商同意，否则甲方在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产的在物业内出现。合同第23条甲方单方解除约定，有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、因乙方原因延迟接收租赁场地超过30日的；未经甲方书面许可，延期开业30日以上或停业七日以上的；2、乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；3、乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、水电能源费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到三次的……12、乙方堵门、堵路、闹事等行为影响商场正常经营的。甲方依据本合同约定解除合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项（包括但不限于履约保证金、租金、物管费），乙方应支付甲方不少于按照解约时合同租金和物业管理费标准计算的三个月违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。第24条乙方单方解除约定，有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（a）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；（b）因甲方原因租赁场地被司法机关或行政机关依法查封导致乙方不能营业达60日以上的；（c）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。合同还约定了其他事项。合同附件《小肥羊排他品牌名称》列举了共计五十二个同类火锅品牌名称。签订上述合同之前，2016年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）另行签定《补充协议》，协议约定，商场开业时应满足正式对外营业的商业面积不应低于全部商业面积的80%。若商场未能开业，或虽开业，但未满足本条约之开业要求，则视为甲方违约，乙方可以营业，并顺延免租期及租赁期限，商场在此期间不收取乙方租金（租金和运营管理费）。上述合同签订后，被告向原告缴纳了保证金57500元。于2016年4月11日缴纳三个月租金172500元。按提前预交三个月方式缴纳了自2017年2月9日至2018年8月8日的物业管理费。此后被告另按当月一缴费的方式向原告支付物业管理费至2019年3月7日。被告于2016年11月9日起开始经营长沙西中心小肥羊火锅店，因原告未按合同约定如期开业，被告于2018年5月14日向原告的合作方世纪金源集团发送《联名函》，表示因原告未按合同约定正式开业，导致被告等商家亏本经营，被告等集体要求退场，要求世纪金源集团协助处理。2018年5月16日，被告组织部分人员围堵商场入口，对商场经营造成一定影响。2019年3月13日，被告联合谢蟹浓餐饮店、刘一手重庆火锅汽车西站店等五户商铺向原告发出《商家联名函》，表明因原告迟迟未开业，导致包括被告在内的商铺损失严重、原告处法定代表人协商的补偿协议未兑现、商场大门改造等原因，要求原告给予明确的开业日期，在商场未开业前，免除所有房租，物业费降低为5元/平方米及15元/平方米。原告（甲方）与被告（乙方）于2018年5月22日再行签订《协议》，该协议约定为扶持乙方经营，甲方同意在甲方商场未开业前，乙方承租的商铺营业期间物业管理费自2018年5月8日起开始按照建筑面积15元/平方米，采用预付方式，乙方在每3个月一计费周期届满前15日（含15日）将下一计费周期的物业管理费支付给甲方。如乙方逾期缴纳物业费，则本协议无效。甲方商场开业后物业管理费以及其他所有费用标准按甲乙双方签定的原合同执行。本协议的签定仅限约定甲方商场开业前的乙方承租商铺的物业管理费所用，不影响甲乙双方签定的其他任何合同与协议，不因本协议的签定做其他任何作用与转移。另查明，2019年4月1日被告再次联合其他九家商铺向原告发出《商家联名函》，联名函要求原告明确回复商铺正式开业日期和开业率及赔偿事项，要求开业率低于60%免除租金及推迟两个月开业率低于60%赔偿一个月的免租期。原告在涉案商场另行引进“重庆刘一手”与杨光会鲜货火锅两家火锅餐厅。被告依据双方协议约定未缴纳商铺租金。因被告在原告调整物业费标准后未按预交方式支付物业管理费及拒交2019年3月之后的物业管理费，原告遂诉至本院。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、协议、照片、商场现场图片、工作联系函、商家联名函、收据、短信记录、证人证言及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告百合百乐公司与被告戴春琦签订的《租赁合同》、《协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同第8.21条中有关竞争排他性约定，原告引进与被告相竞争的火锅餐厅除非与被告预先协商同意，否则在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产所在物业内出现。原告引进“重庆刘一手”、“杨光会鲜货火锅”签署与被告同类经营、同一性质的租赁合同，与被告已构成竞争关系。原告违反双方关于同业竞争排他性约定已构成违约。另外，依据双方合同约定，原告应在商场正式对外营业面积不低于商场全部商业面积的80%，经被告等商家多次与原告协商，原告所经营的商场未达到相应开业比例，依据双方签订的《补充协议》及《租赁合同》，至原告起诉时，商场仍未正式开业，亦构成违约。另，被告因故于2018年5月组织人员围堵原告经营商场之入口，对原告之正常经营造成影响，损害原告之正当权益，依据双方租赁合同有关原告单方解除权的被告堵门、堵路、闹事等行为影响商场正常经营之约定，被告该行为已构成违约。被告自2018年8月起在未征得原告同意的前提下将缴纳物业费的方式擅自变更为每月一缴纳，符合被告欠付的任何一项费用累计达到三次原告即有权解除合同之约定。特别是在经原、被告双方沟通于2018年5月22日另行签订《协议》将物业管理费标准由原35元每平方米降低为15元每平方米后，在原告2019年4月起诉时仍欠缴2019年3月、4月的物业管理费达30日以上，已经达到双方约定的合同解除条件，故对原告主张解除双方签订的租赁合同并腾空承租商铺之诉请，本院予以支持。关于补交物业管理费的金额，因双方协商后物业管理费标准已调整为15元每平方米，故自2019年3月8日计算至2019年4月11日物业管理费计12447.37元（754.386m2×15元×1个月+754.386m2×15元÷30天×3天，计算至小数点后两位，下同），对于原告要求被告补缴自2018年5月8日起按35元每平方米的标准支付物业管理费，因双方自2018年5月22日另行签订协议后将该缴纳标准予以降低，原告现要求被告补缴物业管理费差额不符合诚实信用原则，亦欠缺事实依据，本院不予支持。被告辩称原告未成立物业管理公司、不具备物业管理资质、未提供合同约定的物业服务为由不应缴纳物业管理费，但依据被告提交的相关证据可知原告提供了相应物业服务，虽存在不尽如意之处，但从被告前期缴纳物业管理费的事实亦可以认定被告对原告提供物业管理服务的确认，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。后续物业管理费按此标准支付自2019年4月12日起至被告实际搬离承租商铺之日止，合同解除时，原告应返还被告所缴纳的保证金。关于原告的违约金主张。如前所述，原、被告双方对于租赁合同的履行与合同解除，均存在事实上的违约行为，原告对被告的违约行为有一定主观过错，原告的主张由被告赔偿其违约金104670元欠缺事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告湖南百合百乐商业管理有限公司与被告戴春琦于2016年8月12日签订的《租赁合同》，限被告戴春琦于本判决生效之日起七日内腾退其承租的长沙市岳麓区长沙西中心百乐广场购物中心T3的A5-06号商铺;二、限被告戴春琦于本判决生效之日起七日内支付原告湖南百合百乐商业管理有限公司物业管理费12447.37元，后续物业管理费按11315.79元每月的标准支付自2019年4月12日起至被告戴春琦实际腾退商铺之日止；三、驳回原告湖南百合百乐商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2765元，财产保全费1870元，共计4635元，由原告湖南百合百乐商业管理有限公司负担2317.5元，被告戴春琦负担2317.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭松林二〇一九年八月二十日法官助理陈遥书记员胡斯