江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5200号原告：潘祯玥，女，1986年6月28日生，回族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：曹文申，女，1950年10月2日生，回族，住上海市普陀区，系原告母亲。委托诉讼代理人：潘荣贵，男，1952年2月27日生，汉族，住上海市普陀区，系原告父亲。被告：苏州艾客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道666号9001室。法定代表人：龚家伟。原告潘祯玥与被告苏州艾客房地产经纪有限公司（以下简称艾客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告潘祯玥的委托诉讼代理人曹文申、潘荣贵到庭参加诉讼，被告苏州艾客房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告潘祯玥的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付租金18200元（2019年5月15日至2019年11月14日）、违约金5200元（2个月租金）、房屋空置期租金3900元（1.5个月租金）；2.判令解除原告与被告签订的《房屋出租委托合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月6日与被告签订为期3年的《房屋出租委托合同》，《房屋出租委托合同》中约定，被告按季度支付房屋租金给原告。但自2019年5月15日起，原告多次向被告催收租金，被告均以各种理由拖延。因拒不支付房租且被告已不在正常经营，导致原、被告签订《房屋出租委托合同》的根本目的无法实现，被告已构成根本违约。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告苏州艾客房地产经纪有限公司未作答辩。经审理查明，2018年11月6日，原告潘祯玥作为出租委托方（甲方），苏州艾客房地产经纪有限公司作为出租代理方（乙方），双方签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方同意将坐落于苏州市相城区合景峰汇十期四幢627室房屋委托乙方代理出租，房屋格局为2室1厅1卫，用途为居住。出租代理期自2018年11月15日至2021年8月15日，共计36个月。房屋月租金为2600元，房屋租金按季交付。具体支付为：2019年11月6日支付3900元，2019年2月15日支付7800元，2019年5月15日支付7800元，2019年8月15日支付7800元，2019年11月15日支付7800元，2020年2月15日支付7800元……出租代理期内甲方同意预留出45个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。关于违约责任，合同约定出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，甲方向乙方支付两个月租金作为违约金并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。2019年6月21日，原告向被告法定代表人龚家伟、被告工作人员卢经理邮寄《解除合同通知》各一份，上述通知载明，“甲方房东潘祯玥（合景峰汇十期四幢627室）至今未收到乙方（艾客房地产公司）合同约定2019年5月15日应付房款7800元（柒仟捌佰元整），乙方未履行合同付给甲方叁个月房款。特此通知，解除甲方与乙方的租赁合同”。上述两份挂号信均于2019年6月27日签收。又查明，本案所涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场4幢627室，为原告潘祯玥单独所有。以上事实，由《房屋出租委托合同》、解除合同通知、邮寄凭证、不动产权证及当事人陈述为证，本院对此予以认定。审理中，原告陈述，被告目前仅支付截至2019年5月14日的房租，后续房租截至庭审时被告仍未支付，故属于被告违约，要求解除合同；原告于2018年11月6日将房屋交给被告，后被告将房屋转租给了刘有行、董悦彬，现由刘有行、董悦彬实际占有使用，刘有行、董悦彬自称其向被告支付租金至2019年11月14日，原告已与刘有行、董悦彬协商一致重新签订租赁合同；原告主张违约金是依据合同第十二条第二款；原告主张的空置期租金是指合同第六条第二款约定了合同签订后45个工作日不支付租金，现合同提前解除，原告要求被告支付该期间的租金。因被告苏州艾客房地产经纪有限公司涉及较多的案件，本院于2019年6月28日通知该公司实际负责人卢刚进行调查询问，卢刚陈述，其现是苏州艾客房地产经纪有限公司的实际负责人，现被告公司因资金链断裂没有实际经营，公司的公章在其处，所以案件也由其出面进行处理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务的，应承担相应的违约责任。被告苏州艾客房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。本案中，原告潘祯玥与被告苏州艾客房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思的表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。现因艾客公司未按约支付租金，导致原告潘祯玥订立合同的目的不能实现；此外，艾客公司确认其已因资金链断裂没有实际经营，故实际上上述合同也无法再继续履行，故潘祯玥有权解除双方的《房屋出租委托合同》。潘祯玥于2019年6月22日向艾客公司法定代表人邮寄解除合同通知，该通知于2019年6月27日送达，故双方之间的《房屋出租委托合同》于2019年6月27日解除。艾客公司应向潘祯玥支付2019年5月15日至6月27日，按照2600元/月标准计算的租金，合计3726.67元。关于免租期，本院认为，双方系在合同期限三年的基础上约定了45日的免租期，对应租金为3900元，现因艾客公司的原因导致合同仅履行了7.5个月就提前解除，故本院认定潘祯玥有权就合同未履行的期限主张艾客公司支付对应比例的租金，经核算为3087.5元[3900÷36×（36-7.5）]，故艾客公司合计应向潘祯玥支付租金6814.17元。关于违约金，因合同约定了若双方中的一方需提前终止合同需向对方支付2个月租金作为违约金，现因艾客公司违约导致合同解除，潘祯玥主张的违约金可参照该标准计算，故艾客公司应向潘祯玥支付违约金5200元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告潘祯玥与被告苏州艾客房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年6月27日解除。二、被告苏州艾客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘祯玥租金6814.17元、违约金5200元，合计12014.17元。（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014568）。三、驳回原告潘祯玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币777.5元，由被告苏州艾客房地产经纪有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331027394）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙墨琪二〇一九年八月二十六日书记员  姚 锐