四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初1634号 原告（反诉被告）：周永东，男，汉族，生于1967年12月12日，户籍地广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 委托代理人：杨小莉，广安市广安区天赐法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：广安市广安区志国汽配汽修店，住所地广安区广福办事处大寨2组。 经营者：甘志国，男，汉族，出生于1970年6月5日，住广安市广安区。 委托代理人：张全科，四川展正律师事务所律师，特别授权。 反诉被告：广安市广达置业有限公司，住所地四川省广安市广安区广宁南路2号1幢1001室。 法定代表人：包中山，经理。 委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人:薛鹏，系公司职员。 原告周永东（反诉被告）诉被告广安市广安区志国汽配汽修店（反诉原告）合同纠纷一案，广安区人民法院作出(2018)川1602民初2090号民事判决书，被告不服提起上诉，广安市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）川16民终1318号民事裁定书，裁定撤销一审判决发回重审。本院于2019年2月25日受理后，依法另行组合议庭，本院依申请追加广安市广达置业有限公司作为反诉被告。于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告周永东及其委托代理人杨小莉，被告广安市广安区志国汽配汽修店的经营者甘志国及委托代理人张全科到庭参加了诉讼。反诉被告广安市广达置业有限公司的委托诉讼代理人涂春兰、薛鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周永东向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年12月27日签订的《汽车维修场地承包经营协议》。2、要求被告立即向原告支付2017年2月至2018年1月的租金6.2万元（本金5万元，递增租金1.2万元）。3、要求被告向原告支付2018年2月1日起至2019年1月31日的递增租金2.472万元。4、要求被告支付2019年2月1日起至原被告双方的《汽车维修场地承包经营协议》解除后，被告搬离原告汽车维修场地期间的租金占用费和违约金10万元及上述租金的资金占用利息。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是广安市广安区金安汽车美容养护中心（以下简称金安养护中心）的经营者，该中心于2016年3月15日变更为：广安市广安区金安汽车服务中心（以下简称金安服务中心），但因广安区行政区域划分调整，原告所属地段由广安区辖区调整为协兴旅游园区辖区，故金安服务中心目前已被相关部门注销。原告原所有的金安养护中心位于广安区地段的汽车修理场地，2014年底被告经与原告商议决定租赁该场地从事汽车修理业务，双方于2014年12月27日分别以：金安养护中心和广安市广安区志国汽配汽修店（以下简称志国汽修店）的名义签订了经营协议，协议就租赁物位置、租赁期限、租赁金额、租赁支付方式及双方的具体权利义务作了约定。协议签订后，原告按照约定向被告交付了租赁物，被告也向原告先后支付了2015、2016年度的租金，被告由此至今一直在租赁的场地从事汽车维修业务。按照双方签订的协议，被告应该在2016年10月底之前向原告支付2017年2月至2018年1月的租金21.2万元，但被告以各种理由拖延拒绝支付，后在原告反复催收下，被告才以借支的形式向原告支付了租金15万元，尚余6.2万元再未支付，无奈之下原告向被告发出了催收租金告知函，但被告对此置若罔闻不予理睬。仍不向原告支付2017年度下欠租金且继续占有租赁物。双方发生争议后，原告于2018年4月向广安区人民法院起诉要求判令被告支付租金并解除双方之间签订的协议，后广安区人民法院以（2018）川1602民初2090号民事判决书判决，被告不服该判决，向广安市中级人民法院提起上诉。该案上诉期间，经原告多次与被告协商，被告仅支付了2018年2月至2019年1月期间的租金20万元，未支付递增费2.472万元，同时被告应于2018年10月31日前支付2019年2月1日至2020年1月31日期间租金238203.2元（含递增费），时至今日被告对其他拖欠的租金及递增租金一直推诿拒绝支付并继续占用原告的汽车维修场地从事营利性经营。原告认为被告的行为严重违背了诚实信用原则，起诉至法院请求维护原告的合法权益。 被告志国汽修店辩称，1、对于本案本诉的诉讼请求及理由，原一审中的答辩意见坚持不变，对于新增部分因本案纠纷未作诉讼终结，被告根据原告的录音资料，表明了原告对民事权利进行放弃，先对于递增部分没有事实依据。2、在原答辩意见上补充一点，及本案被告不存在违约的理由是，原告在合同签订之时，违背了合同法义务，及没有明确告知门头下面的土地不具有法定的处分权利，导致了被告在签订租赁合同之时，不能对租赁物作出一个客观的判断，先因广法置业公司撤出后，因广法置业公司导致大众无法及时的查明和看到经营的实质性质，从而影响本身的经营项目。 被告志国汽修店反诉称:1、依法判令被反诉人如实履行与反诉人于2014年12月27日签订的《经营协议》；2、依法判令被反诉人立即向反诉人赔偿损失224180元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：原告周永东以其设立的个体工商户金安养护中心于2014年12月27日与志国汽修店签订了经营协议后，周永东将车间以及附属物厂区大门等处交付给了志国汽修店使用，周永东如实履行了合同约定义务。志国汽修店在周永东的协助下在厂区大门衡梁上设置了广告牌以及维修等指示标志。但自2016年以来，志国汽修店因业务发展需要，多次通知周永东按合同约定交付办理证照的产权资料，但其无故拒绝提供。尤其是，正值2017年2月份春节期间，因周永东与租赁附近土地使用人发生权属纠纷，令租赁场地被断电，导致客源大量流失令损失惨重。在此期间，志国汽修店曾三番五次要求周永东履行约定义务，周永东却不予理睬。停电长达三个多月，后经多方协调才得以恢复用电。周永东未经同意，将签订后即交付给志国汽修店使用的厂区大门强制拆除，还将厂区大门横梁上设置的显著标志的厂牌（灯箱广告牌）等附属物拆除。原自厂区大门口到汽修厂车间的通道改成了公共停车场，令经营困难。周永东存在的一系列违约行为，反诉原告多次要求周永东减少租金或恢复至签订租赁合同时原状等措施。但周永东只愿意降低年租金至15万元，而不愿意赔偿损失。综上所述，周永东存在未履行合同约定义务以及附随义务等违约行为，令志国汽修店的合法权益严重受损。为维护自身的合法权益不受非法侵犯，特提起反诉。同时，对原告周永东的诉讼请求应予驳回。 原告周永东对被告志国汽修店的反诉辩称，我们认为反诉人没有按照承包经营协议，在期限到了迟迟不缴纳租金，在合理期间内催收还是没有缴纳，所以我们认为这个协议不能履行，原告为被告保证正常使用，导致停电并非原告导致，是广发一号修建中照成的，同时停电后，原告多次向相关部门对停电及时修护，已经尽到了义务，对反诉人的诉讼请求应予驳回。至于广法置业是否该承担法律责任，请求人民法院根据事实依据来判定。 反诉被告广达置业辩称，1因为广达置业作为被告，加入本案租赁纠纷一案，不认可，因为两个案件的法律关系不一。2、即使根据反诉原告的说法，他们认为广发公司违反了合法权利，应当提出证据，证实广达置业违反的权益。 经审理查明：2014年12月27日，原金安养护中心（甲方，个体工商户、经营者周永东）与志国汽修店（乙方，个体工商户、经营者甘志国）签订《经营协议》，协议主要约定：甲方将其广安市城区北出口汽车维修场地承包给乙方经营，场地上建筑砖混房（一楼一间大房、二间较大房、二间小房，二楼六间小房），钢架房（一楼一间特大车间、一间小车间），用于小汽车维修。承包期限为十年，即从2015年2月1日至2025年1月31日止。承包金额为第一、二年承包金每年人民币贰拾万元，从第三年起承包金每年比上一年递增6%。承包款支付时间为第一年承包金贰拾万元人民币，在承包场地交付装修之日支付给原告方，以后每年承包款均提前在每年十月底之前向甲方一次性支付，以甲方开收据为凭证，先付承包款后使用。甲方的义务：协助乙方做好有关协调工作，负责乙方使用场地水、电的接入到租赁房屋入口，提供相关使用资料；乙方的义务：按时支付每年承包金，乙方自行申请营业所需证照，按时向有关部门支付包括但不限于水、电等费用。违约责任：若甲方违反甲方责任中的任意一条，则视为甲方违约，需赔偿乙方壹拾万元违约金；若乙方违反乙方责任中的任意一条，则视为乙方违约，需赔偿甲方壹拾万元违约金；承包期内，如遇甲方不可抗拒的因素或政府征用等情况不算违约。承包金严格按照第三条约定执行，除在规定时间每年按照6%递增承包金外，甲乙双方均不得以任何理由升高或降低承包金，否则视其违约……等等。合同签订后，原告交付了承包场地，被告志国汽修店装修后即在该场地经营。2015年2月被告向原告交纳了2015年2月1日至2016年1月31日的承包金，2016年2月交纳了2016年2月至2017年1月的承包金。2017年2月至2018年1月的租金，被告先后于2017年1月18日、1月26日以原告出具借条、收条的形式共计支付承包金15万元。 2016年1月17日，被告向原告快递发出《承包合同义务告知函》，告知周永东于2016年1月22日之前履行合同义务，向被告提供相关的使用手续，否则被告有权拒付房屋租金等。对此告知函原告否认收悉。2017年3月18日被告再次向原告发出《告知函》，要求原告于2017年4月1日前恢复供电，否则被告视原告违约，由此造成的违约责任和后果由原告承担等。争对该份告知函，原告于2017年5月15日向志国汽修店发出了《告知函》回复，主要内容为：“一、此次断电事故的直接侵害人为广达置业有限公司，其应当对你方所造成的全部损失承担赔偿责任……四、希望贵方如实履行承包经营协议按时支付承包金的义务等等。”2018年3月5日，原告向被告发出《告知函》，主要内容：“…经我方核实，你方尚欠2017年度承包费62000元，以及2017年10月31日应缴2018年度承包费224720元……限你方于2018年3月10日前缴清所有欠费，搬离我方场地……”。被告收悉后于2018年3月8日回复，主要内容：你方应负责协助我方做好有关协调工作并负责使用场地水、电的接入，但是你方没有履行协议的义务，催促你方在2018年3月10日前派人到汽车维修场地就未尽事宜进行协商。该汽车维修场地因停电造成的损失至少在百万元以上……等等。2018年4月2日，原告向被告发出《关于解除协议的通知函》，主要内容：双方签订的《经营协议》约定你方应在2016年10月底前支付2017年度的租金，经过多次催收，你方仍继续占用该汽车维修场地至今，侵害了我方合法权益，现发函通知你方解除双方签订的《经营协议》，你方于收到本通知函三日内向我方支付下欠的2017年度租金及2018年度占用期间的租金，否则我方将诉讼至法院……等等。2018年4月21日，被告向原告发出《关于周永东发出的异议暨通知书》，主要内容：不同意解除《经营协议》，因租赁场地被改变，致我方损失严重，且影响我方经营，你方行为违约，多次通知你方如实履行合同，且已要求暂缓支付租金，现要求你方如实履行协议，同时降低租金，并承担相应的违约责任……等等。2018年8月25日原告周永东（甲方）与被告志国汽修店（乙方）签订《临时协议》，主要内容为：一、2018年2月1日至2019年1月31日的承包金暂时按每年20万元人民币计算收取。乙方在2018年8月22日暂时向甲方一次性支付2018年2月1日至2018年8月31日的承包金116666元人民币，2018年8月31日至2019年1月31日之间的承包金暂时按每月16666元人民币，乙方按月在当月的25日前向甲方支付。根据法院最终判决，承包金重新计算，多退少补。二、甲乙双方因承包金问题的争议，广安区人民法院判决后乙方上诉到广安市中级人民法院，甲乙双方完全同意从2017年2月1日起以后均按法院最终判决严格执行。多退少补。2019年3月1日原告周永栋向被告方发出催收租金的通知。 2016年2月，广安市广达置业有限公司取得广安市协兴园区大寨片区宗地511602080370GB00540土地使用权之后进行开发建设，该土地与本案诉争承包房屋土地相邻。因被告承包场地原有的变电器及大门广告牌、通行公路部分在广安市广达置业有限公司取得的土地上，广安市广达置业有限公司遂与原、被告搓商改迁事宜，在双方搓商未果时，2017年2月广安市广达置业有限公司钳断电源、拆除门牌，就公路进行改修，致被告志国汽修店未能正常营业。为此，原告于2017年2月4日向广安市公安局协兴园区分局***故里派出所报案要求处理，同时向四川广安爱众股份有限公司城南供电所反映，派出所处理意见：告知其自行协商，协商不了，可以到检察院起诉。2017年3月24日广安区人民检察院以广区检控复字（2017）1号答复函：“周永东，你反映你方的生产生活供电电源线被人钳断，公安机关侦查后不予立案，申请我院立案监督。经我院侦查监督部门审查，认为广安市公安局广安区分局不予立案是正确的。”2018年6月15日四川广安爱众股份有限公司出具证明:“2017年2月4日早上我所接到周永东报告，称大寨新村片区停电了。我所随即派遣刘刚到现场查看，经查大寨新村片区停电是因为电源线被剪断。事后周永东多次与我所联系恢复供电事宜，希望尽快恢复供电。通过协商，最后由广发集团自行安排于2017年4月14日接通被破坏的电源线，恢复正常供电。”期间，广安市广达置业有限公司将公路修缮，恢复正常通行，原告在原大门广告牌处为被告制作了广告灯箱牌，被告已恢复正常营业。停电后，被告主张遭受了经济损失，包括购买发电机费用、工人工资等损失共计224180元。同时查明广达置业公司合法取得大寨保障性安居工程2#号地块及广发叁号项目用地。2017年2月15日广安市国土资源局协兴园区分局责令益腾二手车市场退出大寨保障性安居工程2#地块用地红线。 认定上述事实，有如下证据予以证实： 1、原被告签订的《汽车维修场地承包经营协议》； 2、2016年1月17日，志国汽修店向周永东发出的《承包合同义务告知函》； 3、2017年2月4日，志国汽修店向原告发出的《告知函》； 4、金安服务中心于2017年5月15日向志国汽修店发出的《告知函》； 5、2018年3月5日，金安服务中心向广安金安达汽车维修有限公司发出的《告知函》； 6、2018年3月8日，广安金安达汽车维修有限公司进行回复的《告知函》； 7、2018年4月2日，周永东向甘志国发出的《关于解除协议的通知函》； 8、2018年4月21日，被告方向周永东发出的《关于周永东发出的异议暨通知书》； 9、报警记录； 10、四川广安爱众股份有限公司《证明》； 11、证人证言、照片以及原、被告的陈述等等。 12、《临时协议》、催收租金告知书及邮政快递回单； 13、土地使用权证、国有建设用地移交书、通知； 14、收据、发票、员工工资发放表、报销单、扣缴个人所得税报告表、谈话录音等。 本院认为：原告与被告签订《汽车维修场地承包经营协议》，是双方真实意思，不违反法律法规，合同合法有效，双方应按约履行。合同签订后，原告按约定提供了承包场地，承包期第一、二年，被告支付了承包金（未按约定时间支付）。第三年被告以原告借支方式支付承包金并下欠62000元，原告出具借条、收条予以接受，说明双方以实际行为达成新的支付方式，就下欠承包金原告可随时要求被告支付。期间由于广安市广达置业有限公司取得与本案诉争承包场地相邻土地使用权，与原、被告发生相邻纠纷，导致被告停电不能正常营业，原、被告为此多次协商均未果，原告催促被告支付下欠承包金，被告因此要求暂缓支付，其理由充分，因此未支付下欠承包金非被告违约。虽然原告向被告发出解除协议通知书，但被告已即时作出了异议回复，故原告基于此要求解除《经营协议》，并要求被告支付2019年2月1日起至搬离止的场地占用费及违约金，理由不成立，本院不予支持。但是，被告承包场地已经恢复正常经营，阻碍情形已消除，现原告要求被告支付下欠承包金62000元，本院予以支持。 关于被告志国汽修的的反诉主张，本案反诉被告广达置业虽是广安市广达置业有限公司基于政府行为取得土地所有权，志国汽修经营的部分构筑物在其合法取得的土地上，原告及志国汽修应当予以拆除和搬离，被告广达置业公司不是公权力机关，没有强制执行权。被告广达置业未经允许私自断电的行为侵犯了被告志国汽修的合法权益。广达置业公司称断电后已经履行了告知义务，本院认为履行告知义务不能免除其责任承担。另外无论原告周永东对其占有的土地是否具有合法的权属证明，被告志国汽修店作为合法的承租者和经营者，反诉被告广达置业公司私自断电的行为侵犯了反诉原告志国汽修店的经营权，其行为存在一定的过错，故广达置业公司应当赔偿反诉原告停电期间的损失，至于赔偿金额，从本案反诉原告志国汽修店提交的营业损失等证据，对于志国汽修店的损失本院酌情认定为100000元，由反诉被告广达置业公司承担。 至于本案原告周永东是否应当责任的问题。《经营协议》约定：“承包场地为地上建筑砖混房（一楼一间大房、二间较大房、二间小房，二楼六间小房），钢架房（一楼一间特大车间、一间小车间），用于小汽车维修。”、“承包期内，如遇甲方不可抗拒的因素或政府征用等情况不算违约。”签订合同时已有的门牌及通行公路并未在协议约定的承包范围，系被告无偿使用，那么广安市广达置业有限公司基于政府行为取得土地所有权并主张权利，是原告无法控制的，原、被告双方应当配合让出，此属协议约定的不算违约的范畴。在广安市广达置业有限公司断电后，原告应当根据合同的约定，尽到积极协调协助义务，事后虽然承包场地的广告牌、通行公路均恢复正常使用，但是停电期间给被告的经营受到了影响，对此虽然原告方不是直接的侵权责任人，原告应当承当补充责任，且原告在通话录音中明确减免增加的租金，因此对于原告主张的2.472万元的递增租金，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广安市广安区志国汽配汽修店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周永东支付2017年2月至2018年1月的下欠租金62000元； 二、反诉被告广安市广达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广安市广安区志国汽配汽修店支付100000元； 三、驳回原告（反诉被告）周永东的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广安市广安区志国汽配汽修店的其他反诉诉讼请求。 本案本诉受理费减半收取1820元，由原告（反诉被告）周永东承担1000元，被告（反诉原告）广安市广安区志国汽配汽修店承担820元;反诉案件受理费减半收取2331元，由被告（反诉原告）广安市广安区志国汽配汽修店承担1331元由反诉被告广安市广达置业有限公司承担1000元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴承光 人民陪审员  蒋忠兵 人民陪审员  杨 阳 二〇一九年八月二十日 书 记 员  周 含 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第二十条侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。