四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初981号 原告：张毅，男，1965年12月15日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。 原告：严静，女，1966年7月4日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。 被告：熊天义，男，1943年7月24日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：黄咏梅，四川川盈律师事务所律师。 原告张毅、严静与被告熊天义确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张毅及严静的共同委托诉讼代理人杨春林、原告严静、被告熊天义及其委托诉讼代理人黄咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告张毅与被告于2000年9月21日签订的房屋（房屋权属证号为自大府权字第××号、土地证号为大集建1993字第00493号）买卖合同无效；2.被告立即将上述房屋返还给原告；3.本案案件诉讼费由被告负担。事实和理由：登记在原告张毅名下的位于自贡市大安区面积为49.6平方米、产权证号为自大府权字第××号、土地证号为大集建1993字第00493号房屋，系二原告结婚后夫妻共同修建的共同共有的房屋。2000年9月21日，张毅与熊天义签订房屋买卖协议，并没有经过严静同意，系张毅对该夫妻共同共有房屋的无权处分行为，该房屋买卖协议当然无效。签订房屋买卖协议至今，熊天义的户籍一直在四川省威远县，不属于原告户籍所在地的集体经济组织成员，依法不能享有原告所在地集体经济组织的宅基地的使用权和分配权，因诉争房屋系原告在该村组依法享有并分配和使用的宅基地上修建的房屋，原告修建该房屋的宅基地的所有权为原告所在的集体经济组织。根据《土地管理法》、《物权法》以及《合同法》等相关法律规定，即便张毅与熊天义签订房屋买卖协议是真实的，该房屋买卖协议因违反法律法规的强制性规定而属于无效合同。原告诉请的诉争房屋长期以来一直由被告非法强制占用，严重损害了原告的合法权益，故起诉来院，要求支持诉讼请求。 被告熊天义辩称，张毅与熊天义签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反《物权法》等法律规定，原告所说房随地走的说法是错误的，诉争房屋买卖协议合法有效，熊天义对诉争房屋是合法占有使用，没有侵犯原告的合法权益；熊天义的户籍地从签订房屋买卖协议至今都在威远县不是事实；因此原告的诉求不应支持，请求法院依法驳回。 二原告为证明自己的主张，向法庭提供以下证据： 1.身份证复印件三份，拟证明原、被告的主体资格，被告并非金子村的集体经济组织成员； 2.结婚申请书及离婚证、离婚协议复印件各一份，拟证明二原告于1987年12月30日登记结婚，2015年11月23日离婚，原、被告诉争房屋系二原告的夫妻共同财产； 3.协议书复印件一份，拟证明张毅与熊天义于2000年9月21日签订诉争房屋买卖协议，张毅无权独立处分属于二原告的夫妻共同财产，该买卖协议无效； 4.自大府权字第××号村镇房屋所有权证、大集建（1993）字第00493号集体土地建设用地使用证复印件各一份，拟证明诉争房屋的权属情况系二原告共有； 5.民事起诉状原件一份，拟证明诉争房屋自买卖协议签订后至今一直被被告非法占有。 被告熊天义质证认为，1.对证据1的真实性无异议；2.对证据2中结婚证的真实性无异议，但不能证明房屋是二原告共同所有，对离婚证、离婚协议的真实性无异议，离婚协议恰好说明诉争房屋归张毅所有；3.对证据3的真实性无异议，不能证明张毅对诉争房屋无独立处分权；4.对证据4的真实性无异议，不能证明诉争房屋属于二原告共有；5.对证据5的真实性有异议，不能说明被告非法占有诉争房屋，恰好说明被告在主张自己的权利。 被告熊天义为证明自己的主张，向法庭提供以下证据： 1.协议书一份，拟证明诉争房屋买卖情况，该协议系张毅与熊天义的真实意思表示，且经金子合作村第三合作队签章确认，合法有效； 2.收条一份，拟证明熊天义于2000年9月21日已全额支付购房款，全面履行合同义务； 3.自大府权字第××号村镇房屋所有权证、大集建（1993）字第00493号集体土地建设用地使用证各一份，拟证明张毅已将诉争房屋以及该房屋的房屋所有权证、土地使用证交付于熊天义，被告取得该房屋所有权； 4.2000年9月26日申请、《村镇房屋所有权登记表》、《自贡市大安区乡镇建设申报表》、《自贡市大安区乡镇个人住宅建设用地审批表》、收据各一份，拟证明被告购得原告房屋后，实际占有、使用、管理该房屋，积极申报该房屋所有权及土地使用权过户，村、组等均证明情况属实，同意办理过户，被告缴纳了建房土地复耕费； 5.2000年11月15日《申请》、房屋产权契约申请表各一份，拟证明原、被告共同申请办理房屋过户登记，双方均无异议； 6.2001年11月16日申请一份，拟证明被告向大安区国土局、建设局申办房产证和土地证，金子村证明情况属实； 7.熊天义户口簿一份，拟证明被告户籍及迁移情况，被告于2005年将户口从自贡市沿滩区迁至威远县。 二原告质证认为，1.对证据1的真实性无异议，合法性有异议，被告从签订协议至今都不是原金子村集体经济组织成员，被告无权购买诉争房屋；2.对证据2的三性有异议，领款人是邹发群，并非二原告，即便是二原告向被告收款，合法性也持异议；3.对证据3的真实性无异议，说明诉争房屋为原告所有；4.对证据4中未盖章的两份材料有异议，对盖章的三份材料真实性无异议，合法性、关联性有异议，不能说明是诉争房屋申请过户，对收据的三性有异议，收款单位非本案当事人；5.对证据5的真实性无异议，合法性、关联性有异议，诉争房屋是二原告的夫妻共同财产；6.对证据6的真实性无异议，合法性、关联性有异议，申请书上的产权证号、土地使用证号非诉争房屋的证号，被告不是原金子村集体经济组织成员，不能享受建房、买房权利；7.对证据7不予质证。 被告向法庭申请证人代某出庭作证，证人代某证言欲证明：代某系诉争房屋所在地生产队长，其知晓诉争房屋买卖的情况为时任队长缪世明花费2000元从张毅处将诉争房屋买下，经过简单的维修后，又以3500元的价格卖给熊天义，2000年9月21日收条上收款人邹发群是缪世明的妻子，但房屋买卖协议是张毅与熊天义直接签订的，协议签订后张毅将房屋及房屋产权证和土地证交给了熊天义，具体交付时间不清楚，此后房屋均是熊天义在占有、使用、维修，代某自2002年起为诉争房屋所在地生产队长，其曾找过张毅维修房屋，张毅称房屋已卖给熊天义，熊天义办理过户不成功与他无关。 被告向法庭申请证人刘某出庭作证，证人刘某证言欲证明：刘某与被告系住院时认识的朋友，曾帮助熊天义维修过房屋，该房屋位于自贡市。 二原告对两名证人在法庭所作证言的意见为，1.证人代某中午饮酒，其证词不具有效力，且证词间相互矛盾，不能证明熊天义具有诉争房屋购买权；2.证人刘某的证词没有反映熊天义的房屋在自贡何处。 被告对两名证人在法庭所作证言的意见为，对证人代某的证言无异议，证人刘某为威远人，对自贡情况不熟悉。 上述当事人提供到庭的证据，本院对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据在分析说理时综合评判。 经审理查明，原告张毅与严静于1987年12月30日登记结婚，夫妻关系存续期间，二原告共同修建了位于自贡市大安区的住宅一套，先后于1993年、1996年取得该房屋的集体土地建设用地使用证［证号为：大集建（1993）字第00493号］和村镇房屋所有权证［证号为：自大府权字第（30604221）号］，所有权人登记为张毅。 2000年，原告先将诉争房屋以2000元的价格卖给了案外人缪世明，缪世明对诉争房屋进行了修缮；之后熊天义与缪世明协商购房事宜，因张毅与缪世明之间尚未办理所有权转移登记，经三方协商决定直接由张毅与熊天义签订房屋买卖协议书，熊天义向缪世明支付购房款3500元。2000年9月21日，原告张毅与被告熊天义签订《协议书》，就诉争房屋买卖事宜进行了约定，并于当日向缪世明的妻子邹发群付清购房款，取得了诉争房屋及该房屋的产权证件。此后该房屋一直由被告占有、使用并进行修缮，2000年至2001年期间被告多次申请办理产权变更登记并向原金子村缴纳了建房土地复垦费500元，虽然原金子村第三合作队及金子村村委会均认可诉争房屋买卖行为，但相关部门未予办理产权变更登记手续，诉争房屋至今仍登记在原告张毅名下。 2015年11月23日，原告张毅与严静登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定诉争房屋归张毅所有。 另查明，二原告均为自贡市大安区和平乡原金子村三组村民，被告熊天义户籍于2005年5月19日从自贡市沿滩区卫坪镇1组迁至内江市威远县，其自认在均享有宅基地。 因城市建设需要，诉争房屋已纳入征地拆迁范围，拆迁安置补偿协议尚未签订，房屋尚未拆除。 由于原、被告之间协商处理拆迁事宜未果，致原告起诉来院，要求支持其诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点为原告张毅与被告熊天义签订的《协议书》的效力问题。 原告主张诉争房屋系张毅与严静的夫妻共同财产，张毅未经严静同意便将房屋售予熊天义的行为属于无权处分行为，因此《协议书》无效。本院认为，诉争房屋系二原告婚姻关系存续期间取得，在二原告未对该房屋权属进行特别约定的情况下，应属夫妻共同财产，但二原告在2015年11月23日离婚已经明确约定诉争房屋归原告张毅所有，因此，原告严静对诉争房屋没有处分权利。诉争房屋的房屋产权证及土地使用权证均登记于张毅名下，此前原告已经将诉争房屋售予案外人缪世明，因此熊天义有理由相信房屋买卖系原告张毅的真实意思表示，其属于善意购买人，且支付了合理的对价，虽然未能办理所有权变更登记，但房屋买卖协议签订至今已19年，期间一直系被告占有、使用并管理该房屋，二原告未曾提出异议，因此原告的上述主张与查明的事实不符，本院不予支持。 原告另主张被告非原金子村三组集体经济组织成员，案涉房屋买卖协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定而系无效合同。本院认为，宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村宅基地房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。2000年，熊天义系自贡市沿滩区卫平乡1组村民，其在已经享有一处宅基地，其从原金子村三组村民张毅处购买了诉争房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政强制性规定”的规定，《协议书》为无效合同，原告的上述主张本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告应当依法承担合同无效后的法律后果。因房屋买卖行为发生于二原告婚姻关系存续期间，出售房屋所得款项应为二原告共同获益，故二原告应当共同返还被告购房款3500元；同时，张毅与严静办理离婚登记时在《离婚协议》中已约定诉争房屋归张毅所有，故熊天义将诉争房屋返还给原告张毅一人所有；因被告未向法庭举证证明其因协议无效所受到的损失，本案对此不予处理，被告可收集证据后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告张毅与被告熊天义于2000年9月21日签订的《协议书》无效； 二、被告熊天义于本判决生效之日起三十日内将位于自贡市大安区［集体土地建设用地使用证号为：大集建（1993）字第00493号、村镇房屋所有权证号为：自大府权字第（30604221）号］的房屋返还原告张毅； 三、原告张毅于本判决生效之日起十日内返还被告熊天义购房款3500元。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计275元，由原告张毅负担138元，被告熊天义负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 沈德辉 二〇一九年八月二十六日 法官助理 彭明惠 书 记 员 刘婉韵