广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9150号原告：邝玉华，女，1964年1月7日出生，加拿大国籍。委托诉讼代理人：李晓玲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨从泽，广东纬国律师事务所律师。被告：陈晓乐，男，1980年11月9日出生，汉族，身份证住址浙江省乐清市。被告：广州市星云市场管理有限公司，住所地广州市越秀区惠福东路550号339房。法定代表人：杨少辉。原告邝玉华诉被告陈晓乐、广州市星云市场管理有限公司（以下简称星云公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李晓玲到庭参加诉讼；两被告经公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈晓乐在判决发生效力之日起10日内，配合原告将广州市越秀区惠福东路550号259商铺、广州市越秀区X路X号X商铺过户到原告名下；2.判令被告陈晓乐向原告支付逾期办理房产证违约金80万元；3.判令被告陈晓乐向原告退回多交的房款29432元；4.被告陈晓乐经依法强制执行仍不能履行上述第二、三项债务时，被告星云公司对被告陈晓乐不能履行部分的债务承担清偿责任。事实与理由：2011年7月17日，原告向被告陈晓乐支付了认购广州市越秀区X路X号X商铺的定金50000元和认购广州市越秀区X路X号X商铺的定金50000元。2011年7月20日，原告和被告陈晓乐就259、260商铺分别签订了两份《商铺认购书》，认购书约定原告认购的259商铺建筑面积为14.6689平方米，价格1180000元，付款方式为按揭付款等。259商铺《商铺认购书》约定：签署《商铺买卖合同》时支付购铺综合税费36589元，由出售方代收代缴；签署《商铺买卖合同》时支付律师费及相关费用共2180元。260商铺建筑面积14.6689平方米，价格1160000元，等。另外，两份《商铺认购书》还约定2011年7月20日签署《商铺买卖合同》。2011年7月20日，原告和被告陈晓乐、被告星云公司三方签订了两份《商铺买卖合同》，附《公证书》、《见证书》，三方对办理房产证进行了约定（《商铺买卖合同》第十四条）。《商铺买卖合同》第十五条约定：保证人（星云公司）同意对出卖人（陈晓乐）在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。《商铺买卖合同》签订当日即2011年7月20日，原告按约向被告陈晓乐支付了259商铺首期房款250000元、律师费1880元、公证费300元，支付了260商铺首期房款250000元、律师费1880元、公证费300元。2011年8月17日，原告向被告陈晓乐支付了259商铺二期房款356000元、260商铺二期房款352000元。2011年9月7日，原告向被告陈晓乐支付了259商铺分期房款54000元、260商铺分期房款48000元。此后，因被告原因，按揭贷款未被银行批准。2012年10月10日，原告和被告陈晓乐签订了两份《补充协议》，对付款方式进行了变更：付款方式由按揭付款变更为一次性付款。259商铺《补充协议》确认了259商铺已支付710000元，约定余款470000元，从2013年1月1日到2016年11月1日分35期支付，2016年12月1日支付第36期1500元。260商铺《补充协议》确认了260商铺已支付700000元，约定余款460000元，从2013年1月1日到2016年11月1日分35期支付，2016年12月1日支付第36期5000元。《补充协议》第一条还约定了“关于乙方（原告）已支付税费事宜双方同意互不做退补。《补充协议》第四条约定了甲方在收齐乙方（原告邝玉华）支付的全部放款后30个工作日内，向广州市房屋交易部门递件。上述《补充协议》签订后，原告自2013年1月31日至2015年8月26日分31期向被告陈晓乐提前支付完全部房款和应付税费。因计算失误，原告共支付259商铺房款1228000元、260商铺房款1214000元。故原告多向被告支付的房款29432元是被告不当得利，被告陈晓乐应当予以退还。按照《补充协议》第四条的约定，被告陈晓乐应当在原告付清房款30个工作日内即2015年10月15日向广州市房屋交易部门递件。但事实上，经原告多次催促，被告陈晓乐均不履行过户递件义务。根据《商铺买卖合同》第十四条的约定，被告陈晓乐应当自最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，按日向原告支付已付房价款1.3‰的违约金。因被告逾期办证超过三年，按照合同约定的标准计算违约金，数额巨大，为公平合理，原告仅要求被告支付800000元违约金。被告星云公司是被告陈晓乐的保证人，也是涉案商铺的实际经营管理方和收款方，故其应当对陈晓乐不能履行部分承担清偿责任。原告认为，商铺最大的商业价值就是可依法出租或转让。原告购买的涉案商铺因被告原因逾期办理产权证，导致原告无法转让涉案商铺。此外，涉案商铺已整体招租，承租人因原告不能提供产权证而拒绝向原告支付租金，故原告亦无法享有涉案商铺的租金收益权。为维护原告合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。两被告均无答辩。经审理查明：2011年7月21日，案外人杨少辉作为被告陈晓乐的代理人以陈晓乐（出卖人）名义与原告（买受人）及星云公司（保证人）签订《商铺买卖合同》。该合同约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区惠福东路550号第二层59号铺（以政府部门批复的最终地址为准），该商铺建筑面积共14.6689平方米，其中套内建筑面积7.6610平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.0079平方米。该商铺房价款总金额为1180000元。买受人同意以按揭方式付款：1.2011年7月20日前支付全部房价款的30%（包含定金）354000元；2.2011年8月17日前支付全部房价款30%，计356000元；3.余下房价款47万元向银行申请贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续按下列方式处理：（1）逾期在30日内，自本合同规定的申办限期之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.3‰的违约金。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。2011年7月21日，案外人杨少辉作为被告陈晓乐的代理人以陈晓乐（出卖人）名义与原告（买受人）及星云公司（保证人）签订《商铺买卖合同》。该合同约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区惠福东路550号第二层60号铺（以政府部门批复的最终地址为准），该商铺建筑面积共14.6689平方米，其中套内建筑面积7.6610平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.0079平方米。该商铺房价款总金额为1160000元。买受人同意以按揭方式付款：1.2011年7月20日前支付全部房价款的30%（包含定金）348000元；2.2011年8月17日前支付全部房价款30%，计352000元；3.余下房价款46万元向银行申请贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续按下列方式处理：（1）逾期在30日内，自本合同规定的申办限期之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.3‰的违约金。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。2012年10月10日，被告陈晓乐的代理人杨少辉又代陈晓乐（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《补充协议》。双方就259商铺约定：一、原《商铺买卖合同》第四条约定的按揭付款方式现经甲乙双方同意改为一次性付款。同时，双方经协商确认：乙方现享受一次性付款的优惠，原合同成交价（含面积增大款项）为1180000元，乙方实际已支付甲方的房款为710000元，余款为470000元。乙方剩余的上述房款向甲方分36期付清，具体付款时间如下：1.2013年1月1日至2016年11月1日分35期支付每月为一周期，每期为13000元；第36期：2016年12月1日支付15000元；关于乙方已支付税费事宜双方同意互不作退补。二、乙方保证按照上述约定向甲方支付分期款项。逾期付款的，按照逾期金额每日向甲方支付违约金，违约金标准按照原《商铺买卖合同》第五条约定处理。逾期超过90天后，甲方有权解除合同，乙方应交纳总房款的20%作为违约金，甲方有权将上述商铺另行出售。三、本补充协议签订后，甲乙双方关于购买广州市惠福东路550号259商铺涉及的按揭等事宜已经解决完毕并互不追究对方任何责任。四、甲方在收齐乙方支付的全部房款后30个工作日内，向广州市房屋交易部门递件并将上址房屋的房产证交付给乙方。甲方如未按本合同规定的时间向乙方交付该商铺的房产证，应向乙方支付违约金，违约金标准按照原《商铺买卖合同》第五条的约定标准处理等。2012年10月10日，被告陈晓乐的代理人杨少辉又代陈晓乐（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订《补充协议》。双方就260商铺约定：一、原《商铺买卖合同》第四条约定的按揭付款方式现经甲乙双方同意改为一次性付款。同时，双方经协商确认：乙方现享受一次性付款的优惠，原合同成交价（含面积增大款项）为1160000元，乙方实际已支付甲方的房款为700000元，余款为460000元。乙方剩余的上述房款向甲方分36期付清，具体付款时间如下：1.2013年1月1日至2016年11月1日分35期支付每月为一周期，每期为13000元；第36期：2016年12月1日支付5000元；关于乙方已支付税费事宜双方同意互不作退补。二、乙方保证按照上述约定向甲方支付分期款项。逾期付款的，按照逾期金额每日向甲方支付违约金，违约金标准按照原《商铺买卖合同》第五条约定处理。逾期超过90天后，甲方有权解除合同，乙方应交纳总房款的20%作为违约金，甲方有权将上述商铺另行出售。三、本补充协议签订后，甲乙双方关于购买广州市惠福东路550号260商铺涉及的按揭等事宜已经解决完毕并互不追究对方任何责任。四、甲方在收齐乙方支付的全部房款后30个工作日内，向广州市房屋交易部门递件并将上址房屋的房产证交付给乙方。甲方如未按本合同规定的时间向乙方交付该商铺的房产证，应向乙方支付违约金，违约金标准按照原《商铺买卖合同》第五条的约定标准处理等。截止至2015年8月26日，原告向被告支付了259铺的房款共1228000元、260铺的房款1214000元。原告为此提供了由被告星云公司开具的相应收款收据。另查明：2011年1月6日，广东省广州市广州公证处作出（2011）粤穗广证内字第250号《公证书》，证明被告陈晓乐当日来到该公证处，在《委托书》上签名；该《委托书》内容为：委托人陈晓乐，受委托人陈永雄、杨少辉；委托人是坐落在广州市越秀区X路550号201-233、235-238号商铺的产权人，现委托陈永雄、杨少辉（任意一人均可）为委托人的合法代理人，代理执行和处理以下上述铺位的事项：3.办理上述商铺的过户手续、产权登记等以及有关手续；4.出售上述房地产，签署买卖合同，办理过户手续，并收取上述房地产的买卖价款，若交易不成功时有权办理退案手续；8.办理上述房地产的测绘、合并、分割手续……委托期限自2011年1月6日起至该委托事务办理完结之日为止等。据广州市房地产档案馆2011登记字1049464号档案记载：2011年9月，被告陈晓乐持房产证（X路550号201-233、235-238房共37个单元）申请办理合并、分割登记，分割为201-299房、2100-2109房、2110-2119房、2120-2129房、2130-2139房2140-2149房、2150-2159房、2160-2169房、2170-2176房共176间，分割前后总建筑面积相符；上述商铺所在层为2层。2011年9月22日，被告陈晓乐取得了分割后的X路550号259、260号商铺权属登记。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年6月24日的《广州市不动产登记查册表》显示：广州市越秀区X路550号259、260商铺建筑面积分别为15.0068平方米，其中套内建筑面积分别为7.7112平方米，规划用途均为商业，产权人均为陈晓乐。庭审中，原告表示：上述房款是转账支付的，支付的款项中包含了税费在内，其中259商铺税费36589元，260商铺税费35979元，收款收据全部是开具房款，当时因为计算错误，所以多支付了部分房款，故要求退还多缴纳的房款29432元；逾期办证违约金是从2015年10月15日开始计算，以购房款总额为基数，每日按千分之三，由于违约金过高，原告自愿将涉案两套商铺的逾期办证违约金降低至80万元。本院认为：被告陈晓乐的代理人代其与两原告、被告星云公司共同签订的《商铺买卖合同》及之后与原告签订的《补充协议》均为有效合同，各方均应依约履行。原告已经按照《补充协议》的约定付清了涉案商铺购房款，被告陈晓乐迟延至今没有为两原告办理该商铺的产权转移登记手续，已构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告陈晓乐协助办理涉案两个商铺的过户手续、退还多交的房款及承担逾期办证的违约金，本院予以支持。原告自愿降低违约金，本院予以照准。此外，根据上述《商铺买卖合同》的约定，被告星云公司承担的是一般保证责任，故被告广州市星云市场管理有限公司对被告陈晓乐不能履行部分的债务应承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，判决如下：一、被告陈晓乐在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告邝玉华到房管部门办理广州市越秀区X路550号259商铺、广州市越秀区X路550号260商铺的产权至原告邝玉华名下的过户手续。二、被告陈晓乐在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告邝玉华返还房款29432元并支付逾期办证违约金800000元。三、被告陈晓乐经依法强制执行仍不能履行上述第二项判项的债务时，被告广州市星云市场管理有限公司对被告陈晓乐不能履行部分的债务承担清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费32155.46元，由被告陈晓乐负担。如不服本判决，原告邝玉华可在判决书送达之日起三十日内被告陈晓乐、广州市星云市场管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  钟香华人民陪审员  陈永豪二〇一九年八月十六日书 记 员  郑君灏