江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初3460号原告：李保珍，女，1965年8月20日生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：蒋新,江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋,江苏朗盈律师事务所律师。被告：聂宝林，男，1964年2月1日生，汉族，住南京市雨花台区。被告：田先华，女，1972年9月3日生，汉族，住南京市雨花台区。被告：聂俊平，男，1988年11月18日生，汉族，住南京市雨花台区。三被告共同委托诉讼代理人：薛莺，江苏品迈律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张耀辉，江苏品迈律师事务所实习律师。原告李保珍与被告聂宝林、田先华、聂俊平买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告李保珍及其委托诉讼代理人杨洋，被告聂宝林、聂俊平及其委托诉讼代理人薛莺、张耀辉，被告田先华的委托诉讼代理人薛莺、张耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保珍向本院提出诉讼请求：1.三被告配合原告办理案涉房屋的产权过户手续；2、本案的诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，2015年4月2日原告与两被告在南京某置业投资顾问有限公司第贰佰叁拾捌分公司的居间下签订《买卖定金协议》及《南京市房屋买卖合同》，合同约定由原告以总价款532800元购买两被告所有的案涉安置房屋，被告于合同签订当日交付房屋并于取得产权证后积极配合原告办理产权过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向两被告支付了购房款500000元，并于2015年4月实际居住于该房屋。现两被告已取得上述房屋的产权证，却拒不配合原告办理产权过户手续。被告聂宝林辩称，1.案涉房屋买卖合同无法实际履行，聂宝林无法配合李保珍完成过户手续。案涉房屋是聂宝林与聂俊平共同共有，聂宝林对案涉房屋并不享有单独的处分权。李保珍在签订房屋买卖合同时对此知情，而聂俊平并不知情，明确表示反对。2.李保珍对合同无法履行是存在过错的。在签订房屋买卖合同时，聂宝林就已经将案涉房屋原始的征地房屋拆迁补偿安置协议、意向性购房协议书提供给房产中介公司和李保珍。根据房屋买卖合同可以看出，原门牌号码是×1栋，现在门牌号是×5栋，可见李保珍及中介公司通过两份协议，知情案涉房屋是共同共有。李宝珍明知仍与聂宝林签订房屋买卖合同协议，存在明显的主观过错，应承担不利后果。3.田先华与李保珍2人之间并无房屋买卖合同关系，田先华没有义务配合李保珍办理过户事宜。田先华作的签字，只是因为出卖房屋是在田先华与聂宝林婚姻关系存续期间，田先华至今不是案涉房屋的产权人，案涉房屋不是夫妻共同财产，而是聂宝林的婚前财产。4.根据最新的南京限制购房政策情况，原告李保珍是外地人，并非南京户籍不具备在南京购房资格的，客观上李保珍无法办理案涉房屋的过户手续。被告田先华辩称，1.田先华不是本案适格的被告，田先华与李保珍2人之间并无房屋买卖合同关系，没有义务配合李保珍办理过户事宜。2.李保珍对合同无法履行是存在过错的。3.原告现有的情况来是不具备在南京购房资格的。被告聂俊平辩称，1.聂俊平不是本案适格的被告，涉案合同上并无聂俊平的签字，聂俊平并不是本案中涉及的房屋买卖合同的当事人，聂俊平对房屋买卖合同不知情，也从未同意，没有义务配合李保珍办理过户手续。2.李保珍与聂宝林、田先华签订的房屋买卖合同无效。聂宝林在未取得聂俊平同意的情况下，将案涉房屋出卖给李保珍，是对共有财产的擅自处分，原告明知仍然与聂宝林签订房屋买卖合同等协议，存在明显的主观过错。3.李保珍的行为对聂俊平构成侵权。李保珍明知案涉房屋所有权人不只是聂宝林，仍单独与聂宝林签订房屋买卖合同存在主观恶意，因此李保珍居住、占用案涉房屋侵犯了聂俊平的财产权，聂俊平保留向李保珍主张按同期同小区房屋租赁价格支付房屋占用费的权利。4.原告现有的情况来是不具备在南京购房资格的。原告围绕诉讼请求提交了提交以下证据：1.房屋买卖居间协议、2.收据两张、3.《买卖定金协议》、4.《南京市房屋买卖合同》、5.订金收据、6.银行业务回单、7.收条一张。对上述证据，被告质证后认为：证据1.第一条房屋基本情况中为×1栋(和拆迁安置购房协议中房屋坐落相同)，但是原告购买时房屋的坐落、编号已经标注为×5栋，原告购买房屋的时候是知道并且看过拆迁安置购房协议，即知情协议中被告聂俊平为房屋共有人；证据2.真实性无法核实；证据4.因与三被告的原件在第七条违约责任第一项第四款的约定不同（三被告的是空白栏，但原告的是横线上多了“叁拾”），真实性不认可。证据3、5、6、7均予以认可。三被告为抗辩原告的诉请向提交以下证据：证据1.不动产权证、证据2.2008年征地拆迁补偿安置协议、证据3.2012年意向性购房协议、证据4.《南京市房屋买卖合同》、证据5.结婚证。对上述证据，原告质证后认为证据1中聂俊平虽未签字，但自原告合同签订后实际居住长至今达五年内，未向原告提出异议，故聂俊平对案涉合同是知晓且认可的，应当承担案涉合同的义务；对证据2、3、4、5均予以认可。本案对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:被告聂宝林与聂俊平系父子关系，被告田先华与聂宝林于2014年12月29日登记结婚。2015年4月2日原告(乙方、买房)与两被告（甲方、卖方）在南京某置业投资顾问有限公司第贰佰叁拾捌分公司的居间下签订《买卖定金协议》及《南京市房屋买卖合同》，合同约定由乙方以总价款532800元购买案涉的安置房屋;乙方于2015年2月8日前支付定金10000元，其后支付房款49万元，乙方自留尾款32800元，待甲方房屋办证及过户至原告名下后支付被告;双方确认虽然房屋所有权证未做记载，但依法对房屋享有权利人均已书面同意将该房屋出售原告；因该房暂时无法办理两证，现无法过户办户，待该房实际满足办证和过户条件时，甲方及相关人员须无条件配合原告办理两证及过户手续，不得以任何理由推脱。合同签订后，原告按照合同约定向两被告支付了定金10000元和购房款490000元，两被告向原告交付了房屋，原告自2015年4月实际居住于该房屋。另查明，案涉房屋来源于2008年房屋拆迁，聂宝林和聂俊平所被安置×1幢房屋（后变更为×5幢），现登记在被告聂宝林、聂俊平名下，登记备注该房屋属于征地拆迁安置房。庭审中，聂宝林陈述：案涉房屋是其和前妻所建，2011年左右与前妻离婚，拆迁时未带前妻的名字。2015年卖案涉房屋并收到原告的500000元购房款后，将购房款用于购买江宁区面积为120平米的房屋，该房屋价值380000元，又花去110000元装修。被告聂俊平陈述：2008年8月拆迁补偿安置协议中聂宝林和聂俊平的签字均为聂宝林所签，但聂俊平在场，手印为聂俊平所捺。2012年意向性购房协议书中的，聂宝林和聂俊平的签字均为聂宝林所签，聂俊平在外地上学，也未捺手印。本院认为，无处分权人将不动产转让给受让人的，符合法律规定善意取得情形的，受让人依法取得该不动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，案涉房屋是聂宝林和聂俊平所被拆迁安置房屋，被告聂宝林单方面与原告签订了《南京市房屋买卖合同》。经过审理，本案的争议焦点主要为原告是否善意取得了案涉房屋的所有权。就争议焦点，原告诉称原、被告双方基于真实意思表示签订的《南京市房屋买卖合同》，合法有效，即使被告聂俊平对案涉房屋买卖不知情，原告已按照合同约定履行了义务，善意取得了案涉房屋。被告聂宝林、聂俊平辩称房屋的出卖人聂宝林不具有单独、完整的所有权和处分权，而所有权人之一的聂俊平不知情且反对，该合同因此而无效，原告对此明知仍签订房屋买卖合同等协议，有明显的主观过错，存在主观恶意。本院认为，根据善意取得的构成要求，关于《南京市房屋买卖合同》的效力问题。原告李保珍与被告聂宝林签订的《南京市房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，依据法律规定无权处分不影响该买卖合同的效力，同时该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，因而该合同合法有效。关于原告受让案涉房屋是否是善意的问题。首先原告向不特定方发出购房的要约邀请后，经房屋中介居间介绍获得了被告的房源信息，在中介的审核和联系下，才与被告签订了《南京市房屋买卖合同》。其次原告依据市场价格向被告支付了合计500000元的购房款，在此背景下原被告买卖了案涉房屋。在被告交付房屋后，原告一直居住于案涉房屋内，截止起诉前被告均未对此提出异议。被告聂俊平以原被告前后合同中案涉房屋登记门牌的变化辩称原告知情的意见，对此不能排除原告从其他公示途径了解房屋的登记门牌变化的信息，即不能仅以此推知原告对案涉房屋属于聂宝林、聂俊平共同所有知情。本院结合在卷证据，认为原告在受让不动产时不知情转让人无处分权且无重大过失，应属于善意受让人。关于原被告买卖案涉房屋是否侵害聂俊平合法权益问题。2008年聂宝林的房屋拆迁，拆迁协议中聂俊平并未实际签字，由其父聂宝林负责拆迁事宜。拆迁共分得两套房屋，均登记在聂宝林和聂俊平名下共同所有。案涉房屋由其父聂宝林出卖，用房款500000元购买了江宁区某房屋和装修，至今仍居住在内；另一房屋已由其子聂俊平出卖，所得款1600000元均归聂俊平一人另行购买房屋。因而对上述两人共有的两套房屋，若无其他约定，两人各占50%份额，聂宝林对聂俊平在共同财产上不存在侵权行为，聂俊平与聂宝林之间的财产权益并未受到实质性侵害。如双方对另一房屋涉及赠与等情形，聂宝林出卖案涉房屋侵犯了其子聂俊平的合法权利，聂俊平可向聂宝林另行主张。综上，原告作为案涉房屋受让人已善意取得了的所有权，被告聂宝林、聂俊平应履行协助原告办理产权变更登记手续的义务。被告田先华并非案涉房屋登记所有人，不负担相应义务。《南京市房屋买卖合同》约定的原告应支付的32800元购房款尾款，被告聂宝林待房屋权属登记变更后根据合同约定，由原告予以支付。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告聂宝林、聂俊平于本判决生效之日起三十日内协助原告李保珍办理案涉房屋变更登记手续，登记手续变更后三日内由原告李保珍向被告聂宝林、聂俊平支付32800元购房尾款。本案案件受理费10150元，保全费5000元，合计20150元（原告李保珍已预交），由被告聂宝林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 胡正义二〇一九年八月二十一日法官助理 蔡 童书 记 员 陈志育