广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初500号原告（反诉被告）：广州市裕房房地产中介有限公司，住所地广州市增城新塘镇凤凰北横路215号，统一社会信用代码914401010746417080。法定代表人：陈小桃，职务总经理。委托诉讼代理人：余玉洁，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆娟，广东瑞迪安律师事务所律师。被告（反诉原告）：林嫣，女，1974年12月15日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆瑶君，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：陆诗怡，女，1983年6月1日出生，系台湾居民，委托诉讼代理人：贺国富，广东杰信律师事务所律师。原告即反诉被告广州市裕房房地产中介有限公司（以下简称裕房公司）与被告即反诉原告林嫣、被告陆诗怡居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。裕房公司委托诉讼代理人曾庆娟，林嫣委托诉讼代理人余晓辉，陆诗怡委托诉讼代理人贺国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕房公司向本院提出诉讼请求：1、林嫣立即向其支付拖欠的中介费57000元及违约金（违约金以57000元为本金，按每日1%的标准，自承诺书签订之日即2017年3月6日起计至实际清偿之日为止）；2、林嫣立即向其支付其委托律师办理案件的律师服务费29640元；3、林嫣承担本案的诉讼费用。事实和理由：经裕房公司居间介绍，2017年3月6日，林嫣与陆诗怡签订了《房屋买卖合同》约定林嫣将位于增城区永宁街××凤晴苑××房出售给陆诗怡，双方分别与裕房公司签订《买卖代理费支付承诺书》。《买卖代理费支付承诺书（卖方）》约定“如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共50000元，签署成功后，支付25000元，剩余部分过户当天支付完，否则须按签订本合同之日起每日总金额1%支付违约金直至全部支付完毕之日止”；《买卖代理费支付承诺书（买方）》则约定“如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共33000元，支付时间为双方递件过户完当天，否则须按签订本合同之日起每日总金额1%支付违约金直至全部支付完毕之日止”。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。承诺书签订以后，林嫣依约当日向其支付了25000元，剩余25000元至今仍未支付，陆诗怡未支付任何费用。根据《房屋买卖合同》第十条及第二十条约定，因林嫣不配合陆诗怡办理过户手续，故林嫣作为违约方应向其支付陆诗怡尚未支付的中介费32000元，合计57000元。林嫣辩称:1、裕房公司在缔约及履约过程存在过错，导致房屋买卖合同无法继续履行，其不得要求支付中介费。首先，关于本案合同缔约背景及履行过程。其夫妻适逢家庭经济困难，其丈夫黄景松告知其可将涉案房屋抵押贷款。其找到裕房公司，告知其已婚并提供房屋产权证，询问可否独自出售房屋，裕房公司表示可以。2017年3月6日，其与陆诗怡及裕房公司就涉案房屋的买卖、中介服务等事宜签订合同。合同签订后，在办理房屋按揭阶段，黄景松得知上述合同表示不同意出售并于2017年4月18日发送短信告知陆诗怡，涉案房屋其后按揭、涂销抵押、过户均无法办理。2017年，陆诗怡起诉林嫣要求继续履行合同等，后双方达成协议，林嫣支付244000元，陆诗怡放弃购买房屋权利、不再主张房屋购买请求权等。其次，裕房公司在合同缔约和履行过程中均存在严重过错。涉案房屋系林嫣与黄景松的夫妻共同财产，房屋的处分依法须取得夫妻双方的一致同意。合同签订前，其已告知裕房公司其已婚并提供房屋产权证。裕房公司作为职业居间人，具有高度的审慎、注意义务，对房屋产权状况、房屋是否符合出售及过户等条件负有积极调查并如实报告及书面告知义务，但裕房公司没有尽到上述责任和义务。合同签订时，裕房公司仅在合同加盖合同专用章，没有经纪人签名，经纪人亦没有取得房地产中介服务职业资格证书。裕房公司聘用未取得房地产中介服务职业资格证书的人员为林嫣提供中介服务，违反《房地产经纪管理办法》第九条、第二十条等，具有严重过错。合同签订后及履行过程中，裕房公司仍未尽上述义务，也未采取任何补救措施放任现状，导致房屋无法办理按揭等手续，其还要支付陆诗怡违约金等，其合法权益严重受损，裕房公司具有严重过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四百二十五条规定，中介公司在合同缔结和履行过程中，违背上述诚实信用原则及忠实居间义务，应告知却未告知其出售房屋须取得黄景松的同意，也未采取任何补救措施，导致合同无法继续履行，具有严重过错，不得要求其支付中介费。2、裕房公司与其签订的合同附件《卖方承诺书》无效，裕房公司要求支付中介费及违约金没有依据。卖方承诺书损害陆诗怡利益，为无效协议。裕房公司对外放盘价为2150000元，且载明于合同第三条，陆诗怡一直认为是2150000元即为房屋实际交易价格，实际房屋交易价格为2100000元，存在50000元差价且由裕房公司收取的情况，该承诺书损害了陆诗怡的利益为无效。裕房公司要求其以2150000元的价格出售，并将溢价部分作为其报酬，违反了行业规定。卖方承诺书违反法律、行政法规强制性规定为无效协议。裕房公司在交易过程中，存在赚取差价50000元、自立“奖励”名目收取合同以外的酬金、擅自提高收费标准的价格违法行为。3、裕房公司要求其支付律师服务费没有依据。第一没有合同依据，第二委托合同记载的纠纷对象“岑海涛”、“刘辉”身份情况不明，与本案无关，第三委托合同第六条约定按“每个案件执行或调解回款的百分之三十六支付律师费”超过广东省律师服务收费标准最高限额，涉嫌违规收费，第四律师费并非中介公司的直接损失，其没有提供律师费发票，该费用并未实际发生。基于上述事实与理由，林嫣向本院提出反诉：裕房公司向其返还中介费25000元。裕房公司辩称：不同意林嫣的反诉请求。1、涉案房屋买卖合同是三方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等影响合同效力的情形发生，林嫣称合同是在其的主导及游说下签订的并无事实和法律依据。且林嫣认为合同因损害了陆诗怡的利益而应认定为无效也无事实和法律依据。其认为涉案合同合法有效，合同约定涉案房屋的成交价是2150000元与《买卖代理费支付承诺书（卖方）》备注载明“成交价是2150000元，业主实收2100000元，多出部分为50000元作为给予裕房奖励部分”并无事实上的冲突和任何一方的利益毁损。因其按照涉案合同约定以及《房地产经纪管理办法》第三条的约定有权收取佣金。本案中卖方林嫣应向其支付的佣金数额为50000元，支付佣金的方式为从房屋成交价中直接抵扣。若卖方林嫣未违约，合同如期履行，则林嫣会分3笔收到售楼款2150000元，50000元载明的佣金款实际上是需要林嫣另外支付给其的，但钱是种类物，承诺书载明业主实收2100000元是从房屋成交价扣除应当支付给其佣金后的实收款，这个既不冲突也未损害任何人的合法权益，故其认为涉案合同合法有效，林嫣应依据合同第十条第5款约定向其支付中介费57000元。2、林嫣引用的法律依据错误。《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》已于2014年7月1日废止。所以林嫣认为其擅自提高收费标准无任何事实法律依据。《广州市房地产中介服务管理条例》第24条第（一）项规定为地产中介不得索取合同以外的酬金或者其他财务。其并没有该条规定的禁止性行为。买卖双方的《买卖代理费支付承诺书》作为《房屋买卖合同》的附件，均是合同三方真实意思表示，其只是依约主张林嫣应当支付的佣金，并没有索取合同以外的酬金或财务。林嫣也无事实依据来证明其有索取合同以外的酬金或财务。《房地产经纪管理办法》第25条第（二）项规定为地产中介不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。其并未低价收进林嫣名下的涉案房产，更未高价向陆诗怡出售案涉房屋，故不可能有赚取房屋差价的巨大利润的事实存在。所以林嫣断章取义，适用法律依据错误，且无任何事实证据来证明其违反了法律、行政法规的强制性规定，所以林嫣认为合同无效理由不充足，法院不应采信。另在本诉中（2017）粤0183民初3360号民事判决书判项一已确认涉案《房屋买卖合同》有效。林嫣的反诉请求无任何事实证据和法律依据，应予以驳回。陆诗怡就上述本诉、反诉辩称：1、其无违约行为，根据（2017）粤0183民初3360号《民事判决书》表明，其主动履行了合同义务，林嫣构成根本性违约，故判决林嫣向其支付违约金215000元，该判决已于2018年12月31日生效且已履行完毕；2、根据《房屋买卖合同》第十条约定，裕房公司请求其支付拖欠的中介费无合同依据，且《买卖代理费支付承诺书》约定的支付时间为递件过户完当天，涉案合同已经解除，涉案房屋并未办理过户，其也无须支付剩余中介费30000元；3、裕房公司违背诚实信用原则。作为中介方，理应提供买卖双方真实情况，促成交易成就。2017年3月6日签订《房屋买卖合同》时，陆诗怡确认以2150000元交易，裕房公司一面收取双方中介费80000元，一方面吃差价50000元，显无诚信。经审理查明:2017年3月6日，林嫣（卖方）与陆诗怡（买方）、裕房公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，内容为：卖方将位于增城区永宁街××凤晴苑××房出售给买方，该房屋建筑面积为116.56平方米，买卖双方同意成交价为2150000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，卖方应协助买方办理相关的更名手续。九、经纪方代卖方所收之临时定金由卖方书面签收后视为正式收取，卖方在收取定金时须将该物业的权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日。十、违约责任：1、卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，并须支付成交价10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有的费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约；3、买方在交付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法购买入该物业，买方支付成交价的10%给卖方作为赔偿，卖方与经纪方平分没收的定金，并有权将该物业售予他人；5、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的中介服务费，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；6、买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方将同时及分别成为本合同之违约方，并仍须各自负责付予经纪方应得之中介服务费。买卖双方同意该物业须于2017年5月6日前到房管部门办理过户交易手续等。关于上述合同的签订过程，裕房公司及陆诗怡陈述：林嫣委托裕房公司出售涉案房屋并提交了房产证、结婚证等资料，出售房产的原因是用购房款来解决资金周转的问题。陆诗怡亦是委托其留意新塘地段的合适房产，其经核实，买卖双方的条件符合广州市房地产买卖的标准，故促成双方签订合同。林嫣陈述其因资金周转困难，其丈夫跟其说能否通过银行贷款方式将房屋抵押向银行贷款。之后其丈夫前往外省工作，其想通过出售房屋来减轻家庭的经济负担，故到裕房公司处咨询出售房产的相关信息及流程，向裕房公司出示房产证及结婚证等。后其丈夫在2017年4月中旬回来知晓房屋买卖事实，其丈夫不同意出售该房产。裕房公司另陈述其确认林嫣有出示房产证及结婚证，在双方的交流的过程中确认涉案房屋是林嫣的夫妻共同财产，其确认林嫣及其丈夫是同意出售房屋才促成签订合同，林嫣对此不予确认。同日，林嫣与裕房公司签订《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，内容为：林嫣委托裕房公司出售涉案房屋。裕房公司在此过程中为林嫣提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户抵押贷款的程序、手续、发生费用等等方面的咨询，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于裕房公司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如裕房公司促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为50000元整。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本协议的履行。本人知悉裕房公司向买方收取房地产资询及买卖代理费，对此并无异议。本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均提交：向物业所在地人民法院提出诉讼。备注栏手写“以上由裕房地产成功促成上述该物业，成交价为2150000元，业主实收2100000元，多出部分50000元作为给予裕房奖励部分，签署合作成功后支付25000元，剩余部分过户当天支付完。”林嫣于承诺人栏签名。林嫣与裕房公司确认该承诺书所载两处的50000元系同一款项。当日，陆诗怡与裕房公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，内容为“……本人同意支付房地产咨询及买卖代理费人民币叁万贰仟（￥30000.00）元整……备注：在双方递件过户完当天”。裕房公司陈述中介费大写为32000元，之后协商手写改成30000元，陆诗怡确认为30000元。陆诗怡确认其并未向裕房公司支付该中介费。2017年3月6日，林嫣向裕房公司支付中介费25000元，裕房公司出具相应的收款收据。陆诗怡与林嫣就涉案房屋的买卖曾发生纠纷，陆诗怡诉至广州市增城区人民法院，该院于2018年11月20日作出（2017）粤0183民初3360号《民事判决书》，该判决查明“位于广州市增城区永宁街××凤晴苑××房的产权人为被告。2017年3月6日，被告（卖方）、原告（乙方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定如下内容：被告将其所有的位于广州市增城区永宁街××凤晴苑××房出售给原告，总价为215万元；付款方式为银行按揭付款，合同签订时支付定金5万元，首期楼款60万元在房管部门交易递件当天支付，余款150万元于交易过户及抵押登记手续完成时，由贷款银行直接拨给卖方，若银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者差额由买方于交易递件当天以现金支付；买卖双方同意该物业须在2017年5月6日前到房管部门办理过户交易手续；关于违约责任，卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，并须支付成交价的10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同等内容。同日，原告向被告支付定金5万元，被告开具《收款收据》给原告收执，确认收取5万元定金；原告向案外人广州市成泽房地产代理有限公司支付按揭费10500元。被告向第三人支付中介费25000元。2017年4月10日，原告向被告及第三人发函，载明因第三人和被告怀疑原告无法办理按揭手续，存在履约风险，故发函表明观点：原告会在4月14日前支付首期楼款；原告可不办理按揭手续，余款150万元可向被告出具银行存单回执，或进行资金托管，涉案房屋变更登记后即转账至被告账户。该函件于2017年4月15日妥投。2017年4月14日，原告向被告转账支付60万元首期楼款。2017年4月28日，中国工商银行股份有限公司广州新塘碧桂园支行出具《个人资信证明书》，载明截止2017年4月29日，原告在该行有存款150万元。2017年3月14日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行出具《提前还款受理回执》给被告，载明被告需在2017年6月14日前存入全部本金及利息等内容。2017年8月28日，广州市房屋交易监管中心向被告出具《关于查询网签情况的复函》载明，关于涉案房屋的网签情况，2017年3月8日，广州市成泽房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17030200286），并于同年5月23日办理了合同撤下手续，2017年7月4日，广州市裕房房地产中介有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17070026262，附件2）。并附两份存量房买卖合同，两份合同的买卖双方均为原告和被告，房屋情况即涉案房屋，房屋总价均为215万元，不同之处在于附件1的合同是按揭付款，附件2的合同是一次性付款。原告另提交短信记录，载明其已经将支付60万元首期款的凭证以及150万元的存款证明发送给被告，并约被告5月6日前办理过户手续。第三人另提交第三人的工作人员和被告的短信记录，载明第三人的工作人员多次联系被告，希望双方就合同履行情况面谈，但均未得到被告的明确答复，拟证明第三人已经履行了其作为中介的义务。庭审中，原告另作如下陈述：1、关于原告不具备购房资格是不成立的，双方的网签合同发生在2017年3月8日，是限购政策出台之前，且签合同的效力并非房管部门来认定的；2、确认已经收到了被告的65万元退款。被告另作如下陈述：1、原告系台湾人，不能按要求提交一年以上的居住证明、工作证明等，第一次的网签合同已经被房管局认定无效，涉案合同客观上无法履行；2、原告和被告已经口头协商解除房屋买卖合同关系，被告也已经退款，原告也没有提出异议；3、原告不存在损失，被告没有占用原告的资金，且原告不具备购房资格，不存在交易机会的损失；4、原告和被告没有对支付方式作出任何变更，原告私自变更付款方式属于违约行为；5、被告已经申请了提前还贷，尚未偿还贷款，没有偿还的原因是原告不具备购房资格，有没有涂销抵押不影响房屋过户。第三人另作如下陈述：1、第三人已经委托按揭公司办理了网签，但后来原告变更为一次性付款，就不需要办理银行按揭，故撤销网签，通过第三人再次办理网签。2、第三人的工作人员告知了被告，原告改为一次性付款，但被告没有回复。3、据第三人的专业知识和对官方政策的了解，原告具备购房资格。4、买卖双方都没有提供齐备办理按揭所需的资料，所以没有办理按揭贷款。”该判决认为“原告、被告、第三人于2017年3月6日签署的《房屋买卖合同》是合同各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。对于被告提出涉案合同无效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。根据涉案合同的约定，原告应在合同签订当天支付定金，以及房管部门受理交易递件当天支付首期款。而原告于合同签订当天支付了定金50000元，并在被告并未办理涉案房屋的涂销抵押、双方尚未到房管部门办理交易递件手续时，已向被告支付了首期款600000元，说明原告主动履行了合同义务。被告以原告不具备购房资格、不能办理按揭贷款、单方变更付款方式为由抗辩不继续履行合同。因被告并未提交证据证明原告不具备购房资格，本院对被告该抗辩不予采纳；关于付款方式问题，虽双方未对付款方式达成新的合意，但原告一次性付款还是按揭付款，对被告的权益并未造成实质影响，原告的行为不构成根本性违约。且被告在面对原告和第三人的多次短信询问过程中，均对合同履行情况不给予明确答复，而却在合同尚未解除的情况下，将首期款及定金退还原告，该行为已经明确表明其不继续履行合同，构成根本性违约。因被告构成违约，且被告已将已收房款退还，以实际行为表示不再继续履行合同，合同已经实际无法履行；而原告接收了被告退还已收的购房款，并起诉只要求被告支付违约金，说明原、被告的实际行为表明解除了双方的买卖合同关系。故原告依据合同约定要求被告承担总房价10%的违约金21.5万元（215万元×10%），合理合法，本院予以支持。对于被告抗辩违约金过高问题，因被告未提交证据证明约定违约金的损失高于实际损失的依据，故对被告的抗辩不予采纳。”据此判决：“一、确认原告陆诗怡、被告林嫣、第三人广州市裕房房地产中介有限公司于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告林嫣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆诗怡支付违约金21.5万元。”该判决已经生效。判后，陆诗怡、林嫣达成和解协议，内容为林嫣向陆诗怡支付包括违约金在内的款项244000元，陆诗怡放弃购买涉案房屋的权利等。2018年9月14日，裕房公司（甲方）与广东瑞迪安律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，内容为：甲方与岑海涛、林嫣、刘辉、陆诗怡因居间合同纠纷案，委托乙方为甲方的诉讼、仲裁及执行代理人，经双方协商，订立下列各条，共同遵照履行：一、乙方接受甲方委托，指派余玉洁、曾庆娟律师为甲方的诉讼、仲裁及执行代理人。律师费：风险收费：每个案件执行或调解回款的百分之三十六支付律师费。办案费用：每个案件执行或调解回款的百分之四支付。原告确认该律师费尚未发生。庭审中，当事人确认裕房公司收取的房地产咨询及买卖代理费包括：咨询主要就是房产的现状及登记信息、共有情况、是否符合出售的条件、能否正常出售；对应买家这边是否符合购买条件、款项的支付能力、是否需要银行贷款；对应卖家这边是否需办理涂销抵押；协助买卖双方的时间及初步评估房屋的市场出售价、中介费的收取标准。买卖代理就是促成买卖合同的签订、网签、帮助办理递交过户手续的资料、催促买家及时足额的支付房价款、或者帮买家想办法解决资金的周转问题。另查明，林嫣与黄景松系夫妻关系，于1996年10月15日结婚。以上事实，有原被告提供的证据及当事人的陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：陆诗怡为台湾地区居民，本案为涉台居间合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。本案的合同履行地和标的物所在地位于广州市增城区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，本院依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。案涉的《房屋买卖合同》存在买卖双方的房屋买卖合同关系及买卖双方与裕房公司之间的居间合同关系两个法律关系，本案审查的是当事人之间的居间合同关系，该合同关系及双方之后签订的《买卖代理费支付承诺书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。林嫣抗辩该承诺书因侵害了陆诗怡利益及违反法律行政法规的强制性规定而无效，没有依据，本院不予采信。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为林嫣应否向裕房公司支付中介费，对此本院分析如下:其一，关于裕房公司与林嫣在《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中约定的款项50000元的性质。虽然双方约定代理费50000元，但根据双方在该承诺书中的约定“以上由裕房地产成功促成上述该物业，成交价为2150000元，业主实收2100000元，多出部分50000元作为给予裕房奖励部分，签署合作成功后支付25000元”，结合双方确认该50000元为同一款项，故该款项实为房屋交易过程中产生的差价。其二，裕房公司作为专业中介机构从事房地产经纪服务，其义务是按照委托人的指示，报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其权利是获得约定的居间报酬或要求委托人支付必要费用。在居间服务过程中，裕房公司理应遵守职业规范，恪守职业道德，其通过《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的形式赚取房屋交易差价的行为严重违背了诚实信用原则，损害委托人利益，扰乱市场交易秩序，违反公序良俗，与中介机构作为居间方应如实报告交易信息的法定义务相悖，故该《买卖代理费支付承诺书（卖方）》没有法律约束力。裕房公司据此主张林嫣向其支付中介费及违约金没有依据，本院对该项主张不予支持；裕房公司已收取的交易差价25000元应退还予林嫣。其三，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”裕房公司受涉案房屋买卖双方的委托从事居间活动，理应如实向委托人报告交易信息，其向买受人隐瞒真实交易价格、赚取交易差价行为显然损害的买卖双方的权益，其无权向买卖双方要求支付报酬。但考虑到裕房公司已促成买卖双方签署了《房屋买卖合同》，其主要服务已经完成，且根据已经生效的（2017）粤0183民初3360号《民事判决书》，因林嫣构成根本性违约导致房屋买卖合同关系解除，故综合本案案情，根据公平原则，本院酌情确定林嫣应向裕房公司支付5000元劳务开支，据此，裕房公司应向林嫣返还房款20000元。如上所述，裕房公司在涉案合同居间过程中存在过错，且裕房公司与林嫣对律师费用并未有约定，裕房公司主张的律师费并非其维权的必要开支，理应由其自行承担，故对其主张的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回广州市裕房房地产中介有限公司的全部诉讼请求；二、广州市裕房房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林嫣返还房款20000元；三、驳回林嫣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2374.8元，由广州市裕房房地产中介有限公司承担；反诉受理费212.5元，由林嫣承担42.5元，广州市裕房房地产中介有限公司承担170元。如不服本判决，广州市裕房房地产中介有限公司、林嫣可在判决书送达之日起十五日内，陆诗怡可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  王莉莉人民陪审员  谭**二〇一九年八月二十三日书 记 员  梁凤茵