广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7235号上诉人（原审被告）：湛鹏，男，汉族，1991年7月7日出生，住湖北省黄梅县********，公民身份号码421************257。委托诉讼代理人：刘雪，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳达聪，广东威法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄俊明，男，汉族，1981年3月6日出生，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码440************716。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。原审第三人：佛山市家富鑫房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区************xxxx号铺，统一社会信用代码9xxxxN。法定代表人：马某，该公司业务经理。委托诉讼代理人：马玉，该公司员工。上诉人湛鹏因与被上诉人黄俊明、原审第三人佛山市家富鑫房地产代理有限公司（家富鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湛鹏上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项判决，改判湛鹏无需向黄俊明返还双倍定金40万元，无需赔付中介费2万元；2.一、二审诉讼费用由黄俊明承担。事实和理由：（一）湛鹏并未逾期履行自身义务，不构成违约。案涉合同第二条和第十一条的约定期限有别，应以手写的条款为准。向银行申请还贷仅仅是一个申请行为，不具有独立法律意义，应根据十一条约定的还贷资金准备完毕，才具备申请的前提和条件。（二）提前还贷手续无法完成，责任在于黄俊明。合同对此有明确约定，一审法院以交易习惯认定湛鹏应对过桥过程中出现的垫付20万费用承担责任，没有事实和法律依据。（三）一审法院认定黄俊明已向湛鹏支付20万定金，因此湛鹏具有经济实力，可以支付20万的过桥费用完成提前还贷。该认定没有事实根据，属于主观臆断，一审法院无权对湛鹏收取的定金如何使用作出评价，并以此判定湛鹏违约。众所周知，只有存在经济困难才会亏本出售房屋，合同根本没有约定该定金必须用于垫付签订合同时未能预见的过桥费用。（四）对于过桥费用，合同明确约定由黄俊明承担，一审法院无权根据合同履行的情况判定湛鹏违约。一审法院即使认定20万过桥费用不应由黄俊明负担，也不能由湛鹏承担，更不能以此认定湛鹏违约。一审法院如果认为约定不明，应认定双方对合同履行均无责任，不应判令湛鹏承担双倍定金罚则。（五）黄俊明从未主张过桥费用应由湛鹏承担，也未主张定金用于支付过桥费用，合同对于过桥被拒绝而合同无法履行的情况并没有具体约定。黄俊明辩称，湛鹏称合同不能履行的原因是在垫资过桥的时候出现问题，融资公司要求湛鹏提供20万元的保证金，该笔保证金不是垫资费用。融资公司该要求是因为湛鹏的征信情况出现问题，湛鹏有义务解决该问题。一审判决认定事实准确，判决公正合理，请求维持。家富鑫公司述称，同意黄俊明的意见，三方合同约定卖方在签署合同三天内申请还贷，湛鹏有两个抵押贷款，当时双方约定20万定金用于还装修贷款，湛鹏12月4日承诺当天下午存款进去还贷但是至今没有存进去，垫资公司的20万是保证金而不是费用。黄俊明向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合约》；2.湛鹏双倍返还定金40万元，中介费25000元；3.湛鹏支付前期律师费3000元；4.案件所有的诉讼费用由湛鹏承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**********xxx房，登记权利人为湛鹏，已办理不动产权证，证号为粤（2017）佛南不动产权第0165585号，抵押权人为佛山光大银行、中银消费金融有限公司。2018年11月29日，黄俊明（买方）、湛鹏（卖方）与第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO：0000127），约定买方购买卖方所有的涉讼房屋，面积为117.1平方米，不带家私电器、不带租约出售，总楼价为195万元；（第二条）涉讼房屋在抵押中，卖方在签署本合约后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，如提前还贷出资方是买方，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约，买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金；付款方式为银行按揭付款，定金20万元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；首期款（含定金）60万元，买方于完税当天、房管部门受理交易递件当天、在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；若买卖双方共同或任一方出现上述违约行为，视为违约，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付的中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；买方同意在签署本合约当日向经纪方支付中介代理费2.5万元。双方在（第十一条）其他事项中约定：买卖双方同意由垫资过桥公司垫资约150万银行贷款，垫资费用由买方支付；买卖双方在此期间必须配合签署银行贷款及垫资所有资料，必须在12月20日前办理好所有银行扣款、涂销、银行同贷等所有资料；旧业主必须在2018年12月26日前迁出户口；卖方同意将房产过户给买方指定人名下。同日，黄俊明向第三人支付中介费2万元。同年11月30日，湛鹏出具收据确认收到黄俊明支付定金20万元。2018年12月11日，黄俊明提起本案诉讼。诉讼中，黄俊明、湛鹏及第三人均确认，2018年12月4日，垫资公司因湛鹏征信存在问题要求湛鹏先垫付20万元，才同意垫资。黄俊明陈述，双方约定通过垫资公司垫资提前还贷，黄俊明支付垫资费用，但垫资公司因湛鹏征信问题额外附加20万元的条件，与黄俊明无关，且湛鹏已收取黄俊明20万元定金，湛鹏有能力履行垫资公司的要求。湛鹏陈述，该20万元属于过桥垫资中产生的费用，应由黄俊明承担，不同意垫付该笔费用；因没有解决过桥资金问题，湛鹏没有申请提前还贷。第三人陈述，买卖双方对提前还贷的出资方式以涉讼合约第十一条其他事项约定，过桥垫资须以产权人本人名义申请，其他人无法凭非本人的财产申请贷款用于垫资，垫资费用是指垫资公司出资偿还贷款后，按月向申请方收取使用费，该使用费由黄俊明承担，垫资公司要求湛鹏垫付的20万元是保证金，并非使用费。一审法院认为，黄俊明、湛鹏及经纪方签订的涉讼合约既包含了黄俊明与湛鹏之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现黄俊明、湛鹏就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对黄俊明、湛鹏之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合约中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。本案争议焦点在于双方关于提前还贷的约定。涉讼合约第二条并未约定提前还贷出资方式，结合涉讼合约第十一条内容，可见双方约定提前还贷出资方式为通过垫资公司贷款提前还贷。关于湛鹏主张垫资公司要求先行垫付的20万元属于垫资过程中产生的费用，应由黄俊明负担。黄俊明、湛鹏约定通过垫资公司垫资提前还贷，实质就是向第三方机构贷款提前还贷、涂销抵押以完成本次交易，根据一般商事交易习惯及生活经验，向第三方机构贷款产生利息或使用费是可预见的，双方在签订涉讼合约时将可以预见的费用约定分担方式亦符合一般的二手房交易习惯。至于垫资公司要求垫付的20万元，结合湛鹏的个人信用报告内容、庭审中各方陈述，该20万元并不属于正常使用贷款情况下可预见的费用，湛鹏主张应由黄俊明承担，一审法院不予采信。涉讼合约约定，湛鹏应于签订涉讼合约后3日内向抵押银行申请提前还贷手续。湛鹏虽辩称，其因垫资款未办理而未申请提前还贷。根据庭审中陈述，湛鹏于2018年12月4日收到通知，垫资公司要求其先垫付20万元才同意放款，黄俊明于2018年11月30日已向湛鹏支付定金20万元，湛鹏完全有能力履行垫资公司要求而顺利取得垫资款以完成提前还贷手续，故一审法院对湛鹏上述意见不予采信，湛鹏逾期办理提前还贷的行为已构成违约。黄俊明请求解除涉讼合约，双倍返还定金的主张符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。根据涉讼合约约定，中介费由违约方最终承担，黄俊明已实际支付的中介费2万元应由湛鹏予以赔付，黄俊明诉请尚未支出的中介费部分，一审法院暂不支持，但不影响相关费用实际发生后黄俊明另行主张权利。关于黄俊明主张的律师费问题，当事人聘请律师进行诉讼，并非必要的支出，双方亦无约定由违约方承担该部分费用，黄俊明请求湛鹏支付律师费的主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除黄俊明与湛鹏就位于佛山市南海区**********xxx房的房屋买卖合同关系；二、湛鹏应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共40万元予黄俊明；三、湛鹏应于判决发生法律效力之日起十日内赔付中介费2万元予黄俊明；四、驳回黄俊明其他诉讼请求。案件以简易程序结案，受理费24224元，减半收取计12112元，财产保全费2520元，合计14632元，由黄俊明负担32元，湛鹏负担14600元。本案二审期间，家富鑫公司向本院提交微信聊天记录作为新的证据，拟证明三方约定黄俊明向湛鹏支付的20万元定金应用于偿还湛鹏的装修贷款，但湛鹏至今并未履行。湛鹏、黄俊明均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人进行了质证。经审查，家富鑫公司未提交微信聊天记录的原始载体予以核对，故本院对该证据不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为湛鹏应否向黄俊明双倍返还定金40万元及赔偿中介费2万元。湛鹏上诉称其并未逾期履行合同义务，合同已约定20万垫资费用由黄俊明承担，湛鹏不应承担违约责任。经审查，案涉合同第十一条约定黄俊明、湛鹏同意由垫资过桥公司垫资约150万银行贷款，垫资费用由买方支付。实际履行中，垫资公司因湛鹏的征信存在问题要求其支付20万元保证金才同意垫资，则该20万元本质上属于垫资交易的保证金，系因湛鹏的个人信用原因而产生，并非黄俊明在签订案涉合同时所能预见的因垫资所产生的利息、利润等合理费用，故湛鹏主张应由黄俊明承担该费用，缺乏法律依据，本院不予支持。本案中，黄俊明于2018年11月30日向湛鹏支付了定金20万元，湛鹏于2018年12月4日得知垫资公司关于20万元保证金的要求，故湛鹏理应具备垫付上述20万元保证金取得垫资以完成提前还贷手续的能力，但湛鹏不同意垫付20万元，亦未申请提前还贷，其行为已构成违约，应当承担违约责任，一审法院据此判令湛鹏双倍返还定金共40万元及赔付中介费2万元予黄俊明，并无不妥，本院予以维持。综上所述，湛鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人湛鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月二十六日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发