云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0702民初1051号原告：常志成，男，纳西族，1973年12月30日生，住昆明市五华区。诉讼委托代理人：熊震，云南新秀律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：王海军，男，汉族，1975年6月13日生，住吉林省舒兰市。第三人：杜建琼，汉族，1971年11月11日生，住丽江市古城区。诉讼委托代理人：冯时云，云南义合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：熊志国，男，1977年7月13日生，住丽江市古城区。第三人：李华军，男，1972年7月2日生，住丽江市古城区。原告常志成诉被告王海军、第三人杜建琼、熊志国、李华军房屋租赁合同纠纷一案，2018年9月6日本院受理后，在采取其他方式无法向被告王海军送达开庭传票及应诉材料的情况下，本院依法采取公告方式向被告送达开庭传票及应诉材料，公告期届满，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2019年6月3日公开开庭审理了本案，原告委托代理人、第三人杜建琼及其代理人、第三人熊志国、李华军到庭参加诉讼，被告王海军经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院依法对本案进行了被告缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人于合同解除之日起十日内将房屋恢复原状并返还给原告；2.被告向原告支付租金520000元；3.被告向原告支付违约金535190元；4.被告按照20万元/年的标准向原告支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；5.被告向原告支付电费2591.79元及水费14819.15元；6.本案诉讼费由被告负担。并提出如下事实及理由：原、被告在2015年12月31日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于丽江市古城区雪山路寨后上村82号整体出租给被告，租期十一年（2016年1月1日至2026年12月31日止），并就租金及租金支付方式等进行了约定。合同签订后，被告仅支付了7万元租金，原告多次催收未果，特诉至法院。被告未答辩。第三人杜建琼针对原告起诉发表意见称：第三人杜建琼与第三人李华军系夫妻关系，当时被告与其余两位第三人共同经营了涉案房屋的第一、二层，被告系实际承租人，第三人杜建琼与李华军实际投入了三十万元，被告并未将房屋转租给第三人使用，当时工商登记在第三人名下系因第三人为下岗职工，创业税务上有优惠，请求驳回对第三人的起诉。第三人熊志国针对原告起诉发表意见称：当时合伙的时候，被告以房屋入伙，第三人并未看到房屋租赁合同，被告并未投入。第三人李华军针对原告起诉发表意见称：第三人仅通过熊志国认识了被告，对于被告如何承租房屋，第三人并不清楚，此后第三人补缴了税款后已退出了经营。原告及第三人杜建琼、熊志国围绕各自的主张，向本院提交了证据，被告王海军、第三人李华军未提交证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及举证质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷，予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：第三人对原告提交的第6组证据《租房协议》真实性不予认可，经审查，该份合同系原告从丽江市古城区市场监督管理局处调取，但仅为复印件，原告未能提交该组证据原件，故本院对原告提交的第6组证据真实性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：位于丽江市古城区雪山路寨后上村82号房屋（上下共五层）系原告所有，2015年12月31日，原告将上述房屋出租给被告王海军，双方为此订立了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告承租原告上述房屋，租赁期限为十年（自2016年1月1日至2026年12月31日），其中第一年租金为19万元，2017年1月1日至2021年12月31日期间租金为20万元/年，双方并就房屋租金方式进行了约定，若被告未按时支付租金，则应按照千分之五的利率承担违约金，逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，在租赁期限内，产生的水电等费用由被告承担；该合同并就合同其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告接受房屋后仅支付了70000元租金，并将涉案房屋第一二层用于经营丽江三源食府。涉案第三人杜建琼为丽江三源食府登记的法定代表人，第三人熊志国、李华军确认，被告王海军与二人系合伙关系，共同经营丽江三源食府，现该餐厅已于2018年6月起停止营业，相关设施设备仍放置在涉案房屋内。另查明，原告为被告垫付了截止2018年7月31日止的水费14819.15元，截止208年9月26日止的电费2591.79元。本院认为，原告常志成与被告王海军于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定，全面履行各自所承担的义务，在合同签订后，原告已按照合同约定，履行了交房义务，被告应当按照约定，履行支付租金的义务，庭审查明，合同签订后，被告仅向原告支付了7万元的租金，同时根据合同约定，在被告逾期支付租金超过30日时，原告有权解除合同，故本院对原告诉请解除涉案合同的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的应当停止履行，庭审查明，涉案房屋第一、二层中，被告及第三人仍放置有相关餐厅设施设备，被告及第三人熊志国、李华军应当将房屋腾退给原告，第三人杜建琼虽系餐厅经营者，但并未参与经营，其不应承担腾房义务，故本院对原告诉请被告及第三人腾退房屋予以支持；根据双方合同约定，第一年租金为19万元，此后五年租金为20万元/年，对于被告拖欠的租金，被告应当支付，扣除被告支付的70000元，至2018年12月31日，被告尚拖欠原告租金520000元，对于拖欠的租金，被告应当支付，合同解除后，被告应及时将房屋腾退给原告，对于占用房屋期间产生的房屋占用费，被告应当支付，综上，本院对原告诉请被告支付房屋租金及房屋占用费的主张予以支持。被告未履行支付租金的义务，已构成违约，应当承担违约责任，现原告主张被告应按照合同约定支付535190元违约金，依照法律规定，违约金不得超过损失的30%，被告共拖欠原告租金520000.00元，其30%为156000元，故本院酌情调整违约金数额为156000元。双方合同约定，在租赁期限内产生的水电费由被告负担，庭审查明，在租赁期限内，原告垫付了水费14819.15元及电费2591.79元，故本院对原告诉请被告支付原告为其垫付的水费及电费的主张予以支持，对于原告主张被告继续支付至实际腾房之日止的水电费，鉴于原告此后未替被告垫付水电费，现该笔费用并未实际产生，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告常志成与被告王海军于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》；被告王海军、第三人熊志国、李华军于判决生效之日起十五日内将位于丽江市古城区雪山路寨后上村82号房屋腾退给原告常志成；二、被告王海军于判决生效之日起十五内向原告常志成支付房屋租金520000元；并按照200000元每年的标准支付自2019年1月1日至实际腾房之日止的房屋占用费；三、被告王海军于判决生效之日起十五日内向原告常志成支付原告常志成垫付的水费14819.15元、电费2591.79元；四、驳回原告常志成其他诉讼请求。案件受理费14296元，由被告王海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长 刘 智 超人民陪审员 丰 炳 胜审 判 员 和 茂 青二〇一九年八月二十日书 记 员 松娜那丛【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。】