广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初6329号原告：王朝晖，女，汉族，1970年7月10日出生，户籍地址湖南省号。委托诉讼代理人：周深根，广东坤龙律师事务所律师。被告：宝吉工艺品（深圳）有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道雪岗南路137号宝吉行政办公楼一楼，统一社会信用代码：91440300618886229D。法定代表人：聂强。委托诉讼代理人：刘荣昌，男，汉族，1992年2月22日出生，户籍地址广东省始兴县号，系该公司员工。委托诉讼代理人：曹玺，男，汉族，1996年4月22日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区房，系该公司员工。上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序公开开庭审理了本案。原告王朝晖及其委托诉讼代理人周深根，被告委托诉讼代理人刘荣昌、曹玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告对涉案楼宇排水系统进行整改，以满足住宅的使用要求；2判决被告承担涉案房屋总价10%的违约责任，即32.4万元；3、判决被告赔偿原告损失5万元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是龙岗区坂田街道佳兆业中央广场3期1栋1号楼X房的业主，被告系该楼盘的开发商，双方在房屋买卖合同中约定涉案房屋为精装修交付，购房总价款3240215元。被告于2016年9月27日交付房屋。在2016年12月24日、25日（原告尚未入住该房屋），下水管向屋内渗水，导致X房全部房间积水达20余厘米，严重损害地板、门框、门板。原告向被告发律师函后，被告在返水事故发生半年之后才安排涉案楼盘物业服务中心（保修办）进行地面及门框修复，免除原告物业费及弥补原告部分损失。原告于2018年3月下旬入住，在2018年4月30日晚上又出现大量返水，再次导致房间木地板，家具墙面损失，物业服务中心再次对损坏的地面和家具进行修复，原告按被告要求签署赔偿协议，向保险公司理赔，但原告未收到赔偿款。2018年8月20日，该房屋下水道第三次水，导致房屋地面再次受损。鉴于房屋在两年时间内多次出现严重返水情况属于严重的质量问题，无法满足住宅的正常使用要求，给原告的生活带来困扰，造成重大经济损失。原告有合理理由怀疑涉案楼宇的排水设计及安装存在重大质量问题，请求人民法院判令被告对涉案楼宇的排水系统进行重新设计施工，整改至符合住宅交付标准，杜绝防水事故再次发生，被告应承担交房重大质量问题的违约责任，参照合同书中出卖人逾期交房违约责任，酌情要求被告承担购房总价款10%的违约金，并赔偿原告在三次事故的经济损失，维护原告的合法权益。被告辩称：一、涉案的楼宇排水设计安装符合国家标准和约定标准，不涉及设计缺陷和重大责任问题。1、涉案楼宇包括排水系统在内的施工图设计文件在9月10日已经由审查资质的公司审查合格，且涉案楼宇在2015年8月25日取得竣工验收备案回执，通过竣工验收证明涉案楼宇的排水安装符合国家标准和约定标准，不存在设计缺陷和重大责任问题。2、根据合同第16条约定，对于涉案楼宇排水系统和安装设计问题，原告可以委托安装设计机构进行检测，并经设计单位复核，原告未经设计机构检测和复核的情况下，认定涉案房屋存在重大设计问题没有事实和法律依据。二、涉案房屋返水原因在于生活垃圾和装修垃圾导致管道堵塞，倾倒生活垃圾和装修垃圾属于管道共同使用人使用不当行为，因此导致管道堵塞应当由管道共同使用人承担义务。被告无须对管道堵塞承担责任。1、根据原告提供的洽谈记录表、赔偿协议及赔偿收条显示涉案房屋水的原因是主排污管道堵塞，而非管道质量问题，被告负责保修的范围包括管道渗漏及排水管道等，管道堵塞不是被告保修的范围，被告无须对此承担保修责任。2、根据被告提交的物业人员处理管道堵塞的现场照片和城市广场二期移交单显示，涉案房屋在交付使用前管道畅通，在交付后因部分业主向卫生间马桶倾倒生活垃圾及装修垃圾导致管道堵塞。精装修委托协议书关于住户装修改管线拆除或者改变梁、板柱、墙，因装修导致管道堵塞引起的房屋质量问题之约定，被告无须对生活垃圾和装修垃圾致使管道堵塞的问题承担保修责任。3、下水管道属于共用设备，属于全体业主共同使用，物业公司承担维护和修缮义务，下水管道堵塞是因部分业主向马桶倾倒生活垃圾和装修垃圾所致，倾倒行为属于该下水管道共同使用人使用不当行为，因此导致的损失应当由管道共同使用人共同承担。房屋水致损后对管道进行修缮，对损失进行赔偿的单位也应当是物业公司。三、原告主张的违约金和赔偿损失无事实和法律依据。因房屋水遭受的损失均已补偿。1、精装修委托协议约定交付时间为2016年9月30日，被告于2016年9月27日向原告交付了涉案房屋，被告不存在逾期交付行为，原告主张参照逾期交房和逾期办证违约责任要求被告承担房屋总价10%违约金的前提是被告对重大质量问题负有责任，但如前所述，被告对管道堵塞的问题无须承担责任。因此，被告也无须承担逾期交房的违约责任。2、即使被告对房屋水负一定责任，原告应当依据合同第16条约定，委托检测机构检测，并经设计单位复核，在确认存在房屋质量问题的前提下，原告才有权主张解除合同，赔偿损失或相应减少价金。原告主张被告参照逾期交房违约责任承担总价10%违约金无事实和法律依据。3、在房屋水后，物业公司对管道进行了疏通，对房屋内受损精装墙面等进行了修缮，并免除了原告部分物业服务费作为损失赔偿。原告因房屋水遭受的损失均已修复并补偿，其主张5万元补偿没有事实和法律依据。经审理查明，2014年10月30日，原告王朝晖与被告宝吉工艺品（深圳）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定原告以人民币32401215元的价格向被告购买由其开发的位广东省深圳市××街道××中央广场××楼××号号房屋。在此之前，双方还订立了《精装修交付委托协议书》，明确了佳兆业中央广场三期1栋项目精装交楼标准。2016年9月27日，原告依据被告的入伙通知书要求对涉案房产进行验收检查。2016年10月25日，被告向原告发出《客户服务联系函》，告知原告9月27日验收检查书时所提出的整改问题已经整改完毕，请原告及时来现场验收确认，并领回存放在保修办的整改钥匙。此后原告正式办理了房屋的交付手续。原告称，2016年12月24日涉案房屋出现返水事故，地板、家具、墙面受损，原告与被告沟通协商无果，于2017年4月10日委托广东坤龙律师事务所向被告发出律师函，要求更换被水浸泡过的门框门板、地面瓷砖并赔偿损失。经协商，佳兆业中央广场三期物业服务中心对于涉案房屋进行了地面及门板门框修复并免除原告物业费，以弥补原告部分损失。此后，原告将房屋出租他人使用。2018年4月29日晚，涉案房屋再次出现返水事故。经协商，原告与佳兆业物业管理（深圳）有限公司中央广场物业服务中心（以下简称“物业服务中心”）签订一份《赔偿协议》并签收赔偿收条。赔偿协议载明，2018年4月29日因主排污管道堵塞返水导致房屋泡水，造成原告主卧、次卧、儿童房墙面木地板家具损失，经双方友好协商共同确认，该事故造成损失最终赔偿金额为46465.15元。原告同意在收取被保险人物业服务中心最终赔款后，关于该出险案件之一切赔偿责任终了。原告称，该赔偿协议虽有原告签名及物业服务中心加盖印章，但该书证上备注“此单仅用于保险理赔手续，其余事项另议”，相关款项46465.15元并未实际收取。2018年8月20日，涉案房屋再次出现返水事故，原告与被告协商无果，具状诉至本院，并提出上列诉讼请求。另查，依据原被告双方签订的《精装修交付委托协议书》第7条第4款的规定，保修期内，被告对本工程出现的质量问题承担保修责任，但是因为原告或使用人使用不当、第三人原因造成的除外。双方所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第16条关于质量条款约定如下：本房地产因质量问题造成买受人损失的，出卖人应予以赔偿。买受人在保修期内发现有质量问题的，应通知出卖人履行保修义务，出卖人应按本合同第15条的约定履行保修义务。因质量问题经两次以上维修仍不能满足正常使用要求的，或买受人认为仍然存在质量问题的，买受人可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测，检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核，确认存在质量问题的买受人有权解除合同，出卖人需按本合同第12条之有关约定承担损害赔偿责任，买受人不解除合同的，可以要求出卖人相应的减少价金。本条所涉及检测及复核费用，均可由买受人先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量问题的，费用由出卖人承担。在本案审理过程中，本院责令双方当事人向本院提供具有资质能够对涉案楼宇下水管道是否存在质量问题进行检测鉴定的鉴定机构名单，亦在原告向本院主张申请对涉案楼宇下水管道的质量问题进行检测之后，与本院在册的相关司法鉴定机构联系，但均未找到能够对相关问题作出鉴定意见的鉴定机构。本院认为，本案系一起因房屋交付后发生下水管道返水事故引发的房屋买卖合同纠纷案，双方争议的焦点在于原告购买并使用的涉案房产多次发生下水管道堵塞返水原因是否与被告出售的房产本身存在建筑质量问题有关。依据本案庭审调查的事实，双方当事人均确认涉案房产确实存在原告所主张的下水管道返水事故，但对于造成这一事故的成因，双方各执一词。对于原告提供的发生三次返水事故时拍摄的现场照片和录制的视频被告并不确认，被告提交的声称返水事故维修现场物业管理人员清理出堵塞管道的毛巾、衣物等杂物的照片，原告亦不予确认。双方在返水事故发生后的多次交涉、洽谈记录当中没有明确事故的成因，在本案诉讼之前及诉讼过程中双方也无法找到有资质和能力可以对涉案房屋返水事故是否因系排水系统存在质量问题等原因作出检测鉴定结论的鉴定机构。原告在本案中主张被告要对涉案楼宇排水系统进行整改，并承担房屋总价10%的违约金及赔偿损失5万元。原告的诉讼请求是违约之诉，其前提应当建立在双方合同约定的基础之上，即被告确实存在违返合同义务的情形。但就本案现有证据，无法证明原告购买使用的涉案房产出现下水管道返水事故系被告原因造成。根据双方在房屋买卖合同及精装修交付委托协议书当中对于质量问题、保修责任等条款的约定，在本案无法找到有资质的检测鉴定机构对返水事故原因做出可靠鉴定结论之前，原告的诉讼请求缺乏事实与法律的依据。综上，依照“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据原则，原告对其在本案当中所提出的诉讼请求未能提供充分有效的证据予以支持，相关诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于原告在本案中提及与物业服务中心签订赔偿协议时为被保险人向保险公司主张赔款方便，先行签订赔偿协议及赔偿收条而并未实际收取相关赔款的事实，属另案纠纷，原告可另寻法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案案件受理费6910元（原告已预交），由原告方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  龙富泉人民陪审员  董青春人民陪审员  邱慧娟二〇一九年八月三十日书 记 员  黄晓宜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。