广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16728号原告：梁翠雯，女，1987年9月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。原告梁翠雯诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年12月28日就加德公馆4栋1312房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告向原告返还租金175909元及利息（以175909元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年12月28日起计至本金还清之日止）；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月26日，原告向被告支付加德公馆4栋1312房“公寓定金”10000元、40000元。2018年12月28日，原、被告签订两份《物业使用权转让合同》，约定原告受让加德公馆4栋1312房的使用权，其中第一份合同约定使用期限从2020年5月31日起20年，第二份合同约定从第一份合同期限届满次日起至2056年9月30日止。同日，原告再向被告支付了50000元定金和“公寓使用权租赁款”29909元、29000元。2019年4月2日，原告向被告支付“公寓使用权租赁款”17000元。合同签订后，原告要求被告出具其有权将涉案房产使用权转让至2056年9月30日和该房产可作为居住性房屋的合法依据，但被告拒绝提供。后原告发现涉案出租物业一直未开工建设，被告也无法提供涉案土地相关规划和建设许可的合法文件，原告更得知被告这种转让房屋使用权的方式与有关法律规定、佛山政府部门有关土地使用政策精神相悖。原告遂要求被告返还租赁款，但被告拒绝返还。原告认为，原被告签订的使用权转让合同实为租赁合同，被告未取得建设工程规划许可证就与原告签约且承诺使用权期限至2056年9月30日，违反了法律的强制性规定，合同应为无效。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息。拟证明原被告的主体适格。2、物业使用权转让合同。拟证明原告受让使用权的物业位于加德公馆地块二，合同约定的物业使用权期限已超过20年。3、收据。拟证明原告向被告支付了租金。4、佛山市自然资源局禅城分局作出的《复函》。拟证明佛山市自然资源局禅城分局正式确认涉案物业所在地块尚未取得建设工程规划许可证。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据有原件核对且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月26日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋1312房公寓定金10000元、40000元。2018年12月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订两份《物业使用权转让合同》。第一份转让合同主要约定甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权；甲方同意将本项目第4栋1312房的使用权转让给乙方使用；物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年；该物业使用权转让款总金额222909元；甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方。第二份转让合同主要约定甲方同意将本项目第4栋1312房的使用权转让给乙方使用，转让前提是双方于2018年12月28日签订的《物业使用权转让合同》已履行完毕，乙方无任何违约行为及欠款行为；使用权期限自双方于2018年12月28日签订的《物业使用权转让合同》期限届满次日起至2056年9月30日止；该物业使用权转让款总金额40000元。同日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋1312房公寓定金50000元和公寓使用权租赁款29909元、29000元。2019年4月2日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋1312房公寓使用权租赁款17000元。另查明，2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋”。再查明，本院于2019年5月24日立案受理原告林洪琼诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告在该案庭审中确认：涉案加德公馆项目地块一包括第7、8栋，地块二包括第1、2、3、4、5、6栋。原告当庭陈述：加德公馆项目有两个地块，其中第7、8栋在地块一内，第1-6栋在地块二内；被告至今仍未取得建设规划许可证，既未通知原告去收楼，亦未将涉案房产交付给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的两份《物业使用权转让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案加德公馆第4栋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案两份《物业使用权转让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告已支付转让款合计175909元，原告诉请被告返还合法有据，本院予以支持。因被告占用上述转让款确给原告造成利息损失，本院酌定被告自收到最后一笔付款之日即2019年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至本金还清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告梁翠雯与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2018年12月28日签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁翠雯返还物业使用权转让款175909元并支付利息（以175909元本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年4月2日起计至本金还清之日止）；三、驳回原告梁翠雯的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1946元，由原告梁翠雯负担22元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担1924元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年八月十二日书记员 冯裕雯