湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1223民初168号原告：怀化鹤城百佳商贸有限公司，住所湖南省怀化市鹤城区怀西路850号。统一社会信用代码91431202MA4LNCNF0B。法定代表人：周建霞。委托代理人：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。执业证号14312201011463674。代理权限为特别代理。委托代理人：舒晓兵，湖南宏峰律师事务所律师。执业证号14312200810143922。代理权限为一般代理。被告：湖南省宝恒房地产有限公司，住所辰溪县辰阳镇辰洲北路2栋101号。统一社会信用代码91431223574330113T。法定代表人：魏怡贵。委托代理人：刘明贵，辰溪县宏达法律服务所法律工作者。执业证号31813031100096。代理权限为特别代理。原告怀化鹤城百佳商贸有限公司诉被告湖南省宝恒房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怀化鹤城百佳商贸有限公司法定代表人周建霞及其委托代理人米艳艳、被告湖南省宝恒房地产有限公司法定代表人魏怡贵及其委托代理人刘明贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化鹤城百佳商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告按照合同（2017年9月15日原、被告签订的租赁合同）约定将租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场交付给原告使用。2.请求法院依法判决被告返还原告交付的40万元租金。3.请求法院依法判决被告赔偿原告损失5万元（辰溪县消防大队罚款）；4.请求法院依法判决被告返还原告多收取的电费25615.4元。5.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原、被告于2017年9月15日签订租赁合同，合同约定被告将辰溪天怡花园小区天怡大厦一楼共计1300平方米的房产与配套场地及附属用房，配套设备设施出租给原告，租金为每平方米22元/月。合同中明确了配套场地包括租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场、进货通道、乙方对划定仓库前的卸货坪享有使用权。签订合同后，被告却违背合同约定，未将租赁物业入口前坪广场交付给原告使用，而是将该广场给了龙腾酒店做停车场。原告租赁该物业是开超市使用，不能使用前坪广场导致原告卸货增加成本，顾客开车来消费没有地方停车，甚至超市想搞活动，都没有场地，严重影响了原告超市营业。被告应当按照合同约定，将该前坪广场交付给原告使用。2.按照合同第2.3.3规定，被告应当于2017年9月26日将合同所约定的所有物业交付给乙方，如果甲方移交物业的时间推迟，则本合同的租赁期限、计租起始日相应顺延。那么，截止到现在，被告仍未将前坪广场交付给原告使用，计租起始日应当顺延到其交付之日为止。现原告已向被告交纳了40万元租金，被告应当予以返还。3.按照合同第8.2项的规定，被告应当在原告规划设计前，向原告提供大楼供电、供水、排烟、排水、消防及其他公共系统的使用情况和相关资料，也就是被告要保证上述公共系统验收合格。现由于被告未安装排烟系统，辰溪县消防大队认为营业厅采用自然排烟，开窗面积不足，对原告处以罚款5万元。原告被罚是由于被告的行为导致的，该损失应当由被告进行赔偿。4.合同中约定由原告自行安装电表并负责交纳电业部门费用，原告按照约定安装了电表，由于租赁的物业无法在电业部门单独开户，原告只能将电费交纳给被告。被告作为代收电费方，只能按照电力部门规定的价格来收取电费。根据电力部门公司的价格规定，商业用电为每度0.769元，被告却按照每度1.1元向原告收取电费，现原告按照1.1元，已交纳了77388度电的电费，多交了25615.4元，多出的部分，被告应当予以返还。综上，由于被告严重违背合同约定，给原告造成了一定的损失，请求法院依法判决。开庭时，原告将第4项请求为要求被告赔偿原告多收取的电费25615.4元。被告湖南省宝恒房地产有限公司辩称，1.根据合同内容，租赁物业入口前坪广场没有约定交付给原告使用，原告故意捏造事实。2.被告与原告签订合同后，原告一直在正常营业，被告没有给原告设置任何障碍，40万元租赁按合同约定原告应交付给被告的，被告并未有多收。3.被告建筑物均已达到标准，不存在违约。被告建筑物所有设施已经验收合格，且被告场所已经消防验收合格，第2次装修消防报建，应是由原告自行承担，被告的建筑设计是经消防支队严格审查过，并作出怀公消验字[2016]第0081号验收意见，综合评定该建设工程消防验收合格，但因原告不守规矩，营业时未经消防验收。根据消防依据对处罚决定书不服6个月申请行政复议，可原告并未提出复议，所以对此罚款被告没有责任。4.该栋楼的电费和物业一律由盛世龙腾花园酒店代管，电有外损按照用电比例进行分摊，摊派损耗不是辰溪县城首创，全国做法基本一致。被告没有收原告的电费，被告与原告一样安装统一电表摊了外损，并且是盛世龙腾花园酒店代收代转。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的1、2、4号证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的3号证据的真实性，本院予以采信；原告提交的5号证据的真实性、合法性，本院予以采信；原告提交的6号证据的真实性，本庭予以采信；原告提交的7号证据的真实性，本院予以确认。2.被告提交的1、2号与庭审调查事实相符，本院予以采信；被告提交的3、4号证据的真实性，本院予以采信；被告提交的5号证据不符合证据规则的规定，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告怀化鹤城百佳商贸有限公司与被告湖南省宝恒房地产有限公司签订《租赁合同》，约定由被告将位于辰溪天怡花园小区天怡大厦一楼，面积约为1300平方米的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施（以下整体简称为物业）出租给原告使用，原告以每月每平方米22元的价格向被告交付租金。《租赁合同》第二条对租赁范围、计租面积、配套设备、设施、配套场地等进行了详细的约定，第五条对物业交付、广告位进行详细规定，第六条对物业改造、双方承诺及保证等进行了详细约定，第七条是对双方承诺及保证的约定，第八条、第九条为双方各自保证及责任。关于配套场地的约定，《租赁合同》第二条约定“2.1.3配套场地包括租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场、进货通道、乙方对划定仓库前的卸货坪享有使用权（具体位置见双方确认的红线图）。”关于消防问题约定，《租赁合同》第二条约定“2.1.2符合消防部门规定要求并验收后的商场所有一次消防设施系统，乙方入驻物业，报批二次消防时甲方因尽量协助乙方办理二次消防。”第五条约定“5.1.2交付租赁物业是甲方必须提供物业土建验收备案表及房产一次消防验收合格证（二次消防验收甲方应协助乙方报建报批），并由双方代表现场检查后，共同签署‘移交确认书’予以确认，确认书签署之日视为物业正式交付之日。”2017年9月15日，怀化鹤城百佳商贸有限公司向湖南宝恒房地产有限公司支付天怡大厦一楼101号租金400000元。后湖南宝恒房地产有限公司将天怡大厦一楼101号交付给怀化鹤城百佳商贸有限公司使用。2016年9月22日，怀化市公安消防支队向湖南宝恒房地产有限公司作出怀公消验字[2016]第0081号《建设工程消防验收意见书》，综合评定湖南宝恒房地产有限公司向怀化市公安局消防支队申报的辰溪县城北汽车站综合楼建设工程消防验收合格。后辰溪县天怡百佳超市向辰溪县公安消防大队申请投入使用、营业前消防安全检查。2018年3月19日辰溪县公安消防大队以存在消防安全问题为由，向辰溪县天怡百佳超市作出辰公消安不字[2018]0001号《不同意投入使用、营业决定书》。后辰溪县天怡百佳超市在未解决消防安全问题的情形下，进行使用、营业。2018年5月8日，辰溪县公安消防大队向辰溪县天怡百佳超市作出辰公（消）行罚决字[2018]0010号《行政处罚决定书》，决定给予辰溪县天怡百佳超市责令停产停业，并处罚人民币50000元罚款的处罚。2018年5月10日，辰溪县天怡百佳超市向辰溪县消防大队缴纳50000元。怀化鹤城百佳商贸有限公司认为被告未按双方签订的《租赁合同》约定内容交付租赁物业临街部分地面停车场、入口前坪广场给原告使用，亦未按约定提供验收合格的消防设施导致原告被辰溪县公安消防大队处罚，且因被告原因导致原告多交电费，故向本院提起民事诉讼。另查明，1.虽《租赁合同》合同附件第二条约定“乙方租赁的房屋产权具体方位、面积以及附件三‘双方确认场地图纸复印件’圈定并明确所属产权范围”，但是实际双方并未确认场地图纸并且未明确所属产权范围。2.原被告约定的配套场地中前坪广场后变为停车场，原告与天怡大厦楼层的其他用户一起使用该前坪广场停车场。3.辰溪县公安消防大队作出的辰公消安不字[2018]第0001号《不同意投入使用、营业决定书》和辰公（消）行罚决定[2018]0010号《行政处罚决定书》的行政相对人辰溪县天怡百佳超市即本案原告怀化鹤城百佳商贸有限公司。4.原告与天怡大厦楼层其他用户共用一个电表，由湖南省盛世龙腾酒店代管天怡大厦整栋用户的水、电，原告定期按每度电费1.1元的标准向该酒店缴纳电费。本院认为，本案系租赁合同纠纷。第一，原告主张按照《租赁合同》约定的内容，被告应将天怡大厦临街的部分地面停车场、入口前坪广场的全部使用权交付给自己。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》第二条约定，原告可在不计算租赁费用下使用配套场地，并约定配套场地包括部门地面停车场、租赁物业入口的前坪广场等，位置以双方确认的红线图为准。经庭审查明，原、被告未按《租赁合同》约定制作双方确认红线图，双方未明确配套场地的具体位置和范围。《租赁合同》并未明确约定原告就租赁物业配套设施具有单独排他使用权，被告辩称原告一直和超市所在的天怡大厦的居民共同使用地面停车场及前坪广场，被告已经履行了合同义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告对其主张的未享有争议场地使用权，及被告设立收费停车场，向其消费者限时停车收费的事实负有举证义务。而在诉讼过程中，原告未提供证据证实，故其提出被告应将该两部分配套场地交付给原告使用的诉讼请求，及据此主张被告违约，提出被告返还原告已交纳的400000元租金的诉讼请求，本院不予支持。第二，原告认为，按照《租赁合同》约定，被告应在原告规划设计前向原告提供大楼供电、供水、排烟、排水、消防及其他公共系统的使用情况和相关资料，被告应保证上述公共系统验收合格，现因被告未安装排烟系统，导致原告被辰溪县消防大队罚款，该损失应由被告承担。本院认为，原、被告在《租赁合同》第2.1.2条配套设备、设施中约定，“甲方交付给乙方的物业必须具备必要的商业公用设备设施，包括但不限于水、电、消防、上下水等设施。甲方同意将物业内与乙方承担物业相关的已经通过政府相关部门验收合格的设备设施作为本合同租赁物业之配套设施，在租赁期内提供给乙方使用，主要包括以下事项：1、符合消防部门规范要求并验收后的商场所有一次消防设施系统，乙方入驻物业，报批二次消防时甲方因尽量协助乙方办理二次消防。”即双方已明确约定被告交付给原告的租赁物业应该符合消防验收标准，对原告开办超市经营场所的二次消防验收被告负有协助义务。2016年9月22日，怀化市公安消防支队向湖南宝恒房地产有限公司作出怀公消验字[2016]第0081号《建设工程消防验收意见书》，综合评定湖南宝恒房地产有限公司向怀化市公安局消防支队申报的辰溪县城北汽车站综合楼建设工程消防验收合格。被告已经按照《租赁合同》约定的事项向原告提供符合消防部门规范要求并验收后的商场所有一次消防设施系统。在二次消防验收中，原告是消防的责任主体，被告承担的是协助办理义务，原告要求被告提供排烟消防设备，无合同约定，原告被辰溪县公安消防大队处罚要求被告承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。第三，原告诉称按照《租赁合同》约定由原告自行安装电表并负责缴纳电业部门费用，原告按照约定安装了电表，由于租赁的物业无法在电业部门单独开户，原告只能将电费缴纳给被告，被告作为代收方，超过电力公司价格规定向原告每月每度电按照1.1元标准计费，而电力公司收费标准为0.769元，故被告应当将多收部分赔偿给原告。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告就其主张的被告代收电费的事实应提供相应的证据，但根据原、被提交的证据以及庭审调查可知，天怡大厦整栋的电费由湖南省盛世龙腾酒店代收，并非被告代收电费，原告诉称由被告收到电费的说法与客观事实不符。故对原告提出请求判决被告赔偿原告多收取电费25615.4元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1.驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南省宝恒房地产有限公司按照《租赁合同》约定将租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场交付给原告怀化鹤城百佳商贸有限公司使用的诉讼请求；2.驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南省宝恒房地产有限公司返还原告怀化鹤城百佳商贸有限公司交付的400000元租金的诉讼请求；3.驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南省宝恒房地产有限公司赔偿原告怀化鹤城百佳商贸有限公司损失50000元的诉讼请求；4.驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南省宝恒房地产有限公司赔偿原告怀化鹤城百佳商贸有限公司多收取的电费25615.4元的诉讼请求。本案案件受理费8434元，由原告怀化鹤城百佳商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 刘 海 舟人民陪审员 谢 申 理人民陪审员 姚 元 楚二〇一九年八月十二日法官助理田雅代理书记员 田雅（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。