天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初7229号原告：王翠花，女，1960年12月30日出生，汉族，无职业，住河西区。委托诉讼代理人：尹宁，天津洲易律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺静，天津宇平律师事务所律师。被告：李佩兰，女，1963年4月6日出生，汉族，住南开区。委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被告：曲瑛，女，1961年4月8日出生，汉族，住南开区。委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被告：天津市半岛旅店有限公司，住所地南开区广开四马路与西关大街交口东南侧宝龙湾家园8、9商业-201。法定代表人：李佩兰，经理。委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。原告王翠花与被告李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司（以下简称半岛旅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王翠花委托诉讼代理人尹宁、贺静，被告李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司委托诉讼代理人孟蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王翠花向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告与三被告间的不定期租赁合同；2.请求法院依法判决三被告将涉诉房屋腾空并返还给原告；3.请求法院依法判决三被告向原告支付欠付租金人民币275500元及自2019年4月2日起至实际给付之日止以欠付租金人民币275500元为基数按照日万分之五的标准给付逾期支付租金的违约金（逾期支付租金违约金截止至起诉之日为7576.25元）；4.请求法院依法判决三被告向原告支付自2019年5月16日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费（以年租金40万元为标准），并支付自2019年5月16日起至实际交付房屋之日止逾期交还租赁房屋的违约金（按照年租金的二倍支付）；5.请求法院依法判决全部诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告与案外人熊雪亮分别于2011年3月16日和2013年3月16日签订了《租赁合同》和《补充协议》约定原告将其所有的南开区（以下简称涉诉房屋）、南开区南开大道210、212号房屋出租给案外人。后案外人于2013年9月8日与三被告签订《租赁合同》将涉诉房屋转租给三被告。2014年6月6日，原告与案外人签订《转让协议》将案外人在前述《租赁合同》中的权利义务转让给原告。2015年5月28日，原告与三被告签订《租赁合同书》，将涉诉房屋出租给三被告用于酒店经营（合同条款1.3），租赁期限为4年,自2015年5月16日起至2019年5月16日止（2），年租金为人民币40万元（合同条款3.1），三被告应于每年年初向原告支付租金（合同条款32），逾期支付的，三被告应当每日以逾期租金的万分之五为标准向原告支付违约金（合同条款5.1、5.2），租期届满或合同解除，三被告应将房屋交还给原告，逾期交房的，三被告除应当向原告支付房屋使用费等费用外，还应当每日按相当于当时租金二倍的标准向原告支付违约金。同日，原告与三被告签订《补充协议书》，就三被告与案外人签订的《租赁合同》所产生的欠付租金问题，确定如下内容：三被告尚欠原告租金10万元，三被告于合同签订后一年内付清，逾期缴纳的，按照日万分之五的标准向原告支付违约金。在合同签订之前，三被告已经在占有使用标的物。现合同到期，三被告并未按合同约定向原告返还房屋，且三被告至今仍欠原告租金275500元，故成讼。李佩兰、曲瑛、半岛旅店辩称，对双方租赁的事实过程认可，但有部分租金存在时效问题，且存在被告替原告维修诉争之外房屋的情形，原告同意抵扣房租，故抵扣后仅有12万元租金未向原告支付。期间，被告与原告因欠租问题多次沟通，应视为达成缓交的合意，故不存在逾期租金的违约金问题，同时原告诉请逾期交房的违约金明显过高。另外，酒店行业投入资金量大，收回成本周期长，本案的租赁合同约定了4年的租赁期限，明显不符合行业惯例，腾房诉请侵害合同约定的被告的优先承租权，故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：诉争坐落天津市南开区，该房屋权利人为王翠花。2013年9月8日，李佩兰、曲瑛从案外人熊雪亮处转租到诉争房屋，并作为股东设立了被告半岛旅店并以半岛旅店名义使用诉争房屋经营旅店业务。2015年5月28日，李佩兰、曲瑛（作为乙方／承租方）与王翠花（作为甲方／出租方）签订了《补充协议书》，约定“甲方受让案外人熊雪亮与乙方签订的《租赁合同》的所有权利。双方确认乙方尚欠甲方2014年5月15日至2015年5月15日期间租金40万元，协议签订之日乙方支付甲方所欠租金30万元，剩余所欠金额10万元一年内付清。”同日，双方签订《租赁合同书》，约定:“租赁地址：天津市南开区；面积：约1367.4平方米；租赁用途：酒店经营；租赁期限为4年，自2015年5月16日至2019年5月16日；租金为每年40万元（税后价格），上付租金，季付；乙方逾期支付租金，每逾期一日应以逾期租金的万分之五为标准向甲方支付违约金；如乙方逾期交还房屋，除应当继续向甲方支付房屋租金费等费用外，每逾期一天，向甲方支付相当于当时租金二倍的违约金……。”《补充协议书》和《租赁合同书》签订后至2019年4月1日，李佩兰等陆续以转账、现存等方式支付欠付租金，截至2019年5月16日租赁期届满，共欠原告租金275500元。期间，双方就所欠租金问题多次沟通未果。2019年5月21日，原告以邮政特快专递方式向被告寄送律师函明确表示合同不再续约，要求其15日内腾交租赁房屋并支付所欠租金、违约金。该律师函于2019年5月22日由半岛旅店前台签收。庭审中，被告认为与原告一直关系较好，欠缴租金问题原告认可，故不存在违约问题且被告存在替原告维修一层房屋屋顶等的情况，其费用应抵扣租金，至今所欠租金仅为12万元，对此，原告认可对房租进行过协商，但对房屋维修费用抵扣租金不予认可，被告亦未提供相应证据予以佐证。另，本院依王翠花申请，于2019年6月5日作出（2019）津0104民初7229号民事裁定书，裁定对被告李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司名下财产采取保全措施，保全费王翠花已预付。本院认为，王翠花与李佩兰、曲瑛间签订的一系列合同均为双方真实意思表示，且不违反法规、行政法规的强行性规定，本院对上述合同的效力予以确认。李佩兰、曲瑛租赁诉争之房设立半岛旅店并在租赁房屋内经营，半岛旅店实际享有合同权利，故根据相关司法解释，三被告均应当按照约定向原告承担合同责任。关于诉讼时效，本案双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方间的互信，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。关于解除合同，租赁合同到期后，双方实际上形成了不定期租赁关系，原告律师函于2019年5月22日送达被告的行为，应视为解除通知送达对方，并给予15日的宽限期，故该租赁合同解除时间应为送达日后15日，即2019年6月5日。关于返还房屋，原告与三被告间租赁合同约定的租赁期间已届满，不定期租赁关系中，原告作为出租人，有权随时要求解除不定期租赁关系，三被告应当返还租赁物，故对原告诉请应予支持。因现三被告无证据证明该租赁房屋再次出租，未出现合同约定的优先承租权的履行条件，故三被告抗辩意见本院不予支持。关于欠付的租金及违约金，三被告抗辩曾替原告维修一层房屋屋顶费用应抵扣租金之理由，与本案无关，应另行解决。因三被告至2019年4月1日即未再向原告支付租金，原告主张自2019年4月2日起按合同约定支付未付租金的违约金符合法律及合同约定，故对三被告抗辩意见本院不予采信。关于房屋使用费及逾期交还租赁房屋的违约金，三被告使用涉诉房屋，占用期间应向原告支付相应费用，但占用使用费的起付时间应为2019年6月6日,且原告诉请违约金数额计算标准过高，应予以调整，三被告抗辩意见本院予以支持。综上所述，王翠花的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定(三)》第二条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王翠花与被告李佩兰、被告曲瑛、被告天津市半岛旅店有限公司间的不定期租赁合同；二、本判决生效后一个月内，被告李佩兰、被告曲瑛、被告天津市半岛旅店有限公司将坐落于天津市南开区广开四马路与西关大街交口东南侧宝龙湾家园8、9商业-201房屋（约1367.4平方米）腾空并交还原告王翠花；三、本判决生效后十五日内，被告李佩兰、被告曲瑛、被告天津市半岛旅店有限公司给付原告王翠花截至2019年5月16日的欠付租金275500元及自2019年4月2日起至实际给付之日止的违约金（以275500元为基数按照日万分之五标准计算）；四、本判决生效后十五日内，被告李佩兰、被告曲瑛、被告天津市半岛旅店有限公司给付原告王翠花自2019年5月17日至2019年6月5日的租金（以年租金400000元为标准计算）及2019年6月6日起至实际腾交房屋之日止的逾期腾房占有使用费及违约金（占有使用费及违约金总计以年租金400000元×1.2为标准计算）；五、驳回原告王翠花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3330.5元，保全费2307元，以上共计5637.5元，由被告李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  迟雪涛二〇一九年八月十八日书记员  明 亮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。