广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5959号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区辉浪玻璃制品有限公司，住所地广东省顺德区。法定代表人：胡志雄。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝仪，广东顺朗律师事务所律师。原审被告：喻武辉，男，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原审被告：胡志雄，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺德区辉浪玻璃制品有限公司（以下简称辉浪公司）因与被上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称容桂土地中心）、原审被告喻武辉、胡志雄租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辉浪公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：一、一审判决认定辉浪公司生产占用土地情况与事实不符。辉浪公司已于2017年12月底搬离某7号，停止生产，并于2018年1月进驻某5号之八正式投入生产。辉浪公司于二审提供厂房设备搬离人员证明、新厂房租赁合同、旧公司固话迁移证明、顺德邮政银行企业贷办理合同及容桂海尾居委会经济普查工作人员上门核实企业情况的核实证明等证据证明辉浪公司所主张的事实。二、辉浪公司愿意承担2017年1月至2017年12月容桂土地中心将位于佛山市顺德区某7号的租赁物（以下简称涉案物业）的占有使用费。2018年1月至2019年4月辉浪公司不承担涉案物业的占有使用费。容桂土地中心辩称，一、一审法院事实认定清楚，辉浪公司没有返还涉案物业，占有使用费应当计算至容桂土地中心实际取回涉案物业之日，即2019年4月3日。参照容桂土地中心与辉浪公司于2016年8月5日签订的《物业租赁协议》，2016年12月31日租赁期届满，辉浪公司应返还涉案物业。事实上，辉浪公司自2017年1月1日起占用涉案物业，一直未返还涉案物业及办理交接手续，也没有支付占有使用费。容桂土地中心于2019年4月3日在一审法院的见证下核实涉案物业状态并收回涉案物业，容桂土地中心才取得涉案物业的支配权利。辉浪公司应支付2017年1月1日至2019年4月3日的占有使用费176096.61元。二、辉浪公司没有证据证实其于2017年12月已返还涉案物业，主张占有使用费计算至2017年12月，没有事实和法律依据。虽然辉浪公司称已从涉案物业搬走，但没有证据予以证实。况且，即使辉浪公司确实已经搬走，但其没有将搬走情况通知容桂土地中心，不能视为其已经返还涉案物业。辉浪公司主张占用费应计算至2017年12月31日，应提供有效证据证实其于该日期止将涉案物业返还给容桂土地中心。然而，辉浪公司没有提供任何有效证据，其应承担举证不能的不利后果。喻武辉述称，辉浪公司于2015年9月1日与佛山市顺德区容桂街四某社区股份合作社（以下简称四某股份社）签署了涉案物业租赁协议。辉浪公司在涉案物业生产经营直至2016年7月，四某股份社将租赁收益权转让予容桂土地中心，并由容桂土地中心与辉浪公司重新签订《物业租赁协议》约定租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，辉浪公司在租赁期间一直诚信履行协议。直至2017年1月，辉浪公司未收到容桂土地中心联系续租事宜。2017年1月中旬，辉浪公司派员电话联系容桂土地中心咨询具体情况，后得到四某股份社临办人员梁来标回复：“租金先放好，租赁合同押后处理好再签”。因此，《物业租赁协议》在履行期限届满且未续租的情况下，未退还押金，亦未对租用场所处理作出决定，导致辉浪公司无法购买设备改善生产。在此期间，辉浪公司多次致电联系容桂土地中心，但均未能得到确切回复。因租赁场所不确定，喻武辉作为辉浪公司当时的法定代表人，不敢购买新设备改善生产，亦不敢承接订单，因《物业租赁协议》已到期无法向银行申请贷款，资金周转出现困难。因此喻武辉与胡志雄协商，约定由胡志雄出借资金经营辉浪公司，并由喻武辉将辉浪公司法定代表人更名为胡志雄。胡志雄述称，胡志雄对一审判决第二项无异议，同意辉浪公司的上诉意见。容桂土地中心向一审法院起诉请求：1.解除容桂土地中心与辉浪公司的租赁合同关系；2.辉浪公司立即搬离和返还涉案物业，并办理工商、税务变更登记手续；3.辉浪公司向容桂土地中心缴纳的履约保证金12996.06元归容桂土地中心所有；4.辉浪公司向容桂土地中心支付占用费及利息（占用费计算方式：自2017年1月1日起至租赁物实际返还之日止，按每月6498.03元计算；利息计算方式：自逾期支付之日起至实际清偿完毕之日止，按日利率万分之五计算）；5.辉浪公司向容桂土地中心支付律师费12468.4元；6.喻武辉、胡志雄对辉浪公司的涉案债务承担连带清偿责任；7.喻武辉、胡志雄与辉浪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：辉浪公司原为喻武辉担任法定代表人的有限责任公司。2017年7月14日，该公司变更工商登记为自然人独资的有限责任公司，投资人及法定代表人为胡志雄。2016年8月5日，容桂土地中心与辉浪公司签订物业租赁协议，约定容桂土地中心将涉案物业出租给辉浪公司，辉浪公司的现营业执照登记地址即为该地址。租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。租金自2016年1月1日起计收，2016年1月至2016年6月的月租金为6003.03元，2016年7月至2016年12月的月租金为6498.03元。租金按月支付，辉浪公司应于每月5日前缴纳，容桂土地中心收款后提供租赁发票。若辉浪公司逾期支付租金，每逾期一日应按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日，容桂土地中心有权单方解除协议，没收辉浪公司的履约保证金，且于协议解除之日起十五日内将物业完整退还。本协议签订之日，辉浪公司应向容桂土地中心缴纳12996.06元作为履约保证金，租期届满，辉浪公司将物业完整退还且不存在其他违约情形的，容桂土地中心应无息退还给辉浪公司。容桂土地中心因追讨辉浪公司拖欠租金或其他违约责任所产生的诉讼费、律师费等一切费用由辉浪公司承担。合同签订后，辉浪公司缴纳了履约保证金12996.06元。涉案物业原属案外人四某股份社所有。2012年6月20日，四某股份社与容桂土地中心签订房地产收购储备协议书，约定将涉案物业在内的99宗房地产由容桂土地中心收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日内向四某股份社支付；第二期8410万元，容桂土地中心在四某股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按容桂街四某社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向四某股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，四某股份社未能归还容桂土地中心留用地垫支款的，则容桂土地中心有权在四某股份社按容桂街四某社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，清还款项后才向四某股份社支付第二期收储款，同时，并不影响容桂土地中心在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，容桂土地中心在2013年12月31日前向四某股份社支付。本协议生效后，四某股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给容桂土地中心，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起十个工作日内，四某股份社须将收储房地产按现状移交给容桂土地中心，在容桂土地中心向四某股份社支付第三期收储款后，物业租金由容桂土地中心收取。2013年12月20日，容桂土地中心向四某股份社支付了约定的第三期收储款。但上述房地产至今均未办理过户手续。另查明，2017年12月5日、2018年5月2日，容桂土地中心向辉浪公司发出两份租金催收函，要求辉浪公司支付拖欠的租金。又查明，根据容桂土地中心述称，涉案物业未办理房产证，亦未办理规划报建手续。四某股份社确认，容桂土地中心已依据房地产收购储备协议书的约定对涉案厂房享有实际收益权。再查明，容桂土地中心委托广东顺朗律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费12468.4元。再查明，2019年4月3日，一审法院至涉案物业现场进行勘查，容桂土地中心及胡志雄均到场。容桂土地中心已在一审法院现场见证下确认收回涉案物业。一审法院认为，本属租赁合同纠纷。关于租赁合同关系的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案件中，涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，容桂土地中心与辉浪公司签订的物业租赁协议违反法律规定，合同无效，故容桂土地中心主张要求解除该租赁合同关系，一审法院不予支持。关于辉浪公司支付占用费及返还涉案物业的对象。无效的合同，自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据容桂土地中心与四某股份社签订的房地产收购储备协议书约定及四某股份社自述，在容桂土地中心已支付第三期收储款后，相应的物业租金的处置已一并转让给容桂土地中心，容桂土地中心对涉案物业享有占有、使用、收益等权利，故辉浪公司应以容桂土地中心为对象支付占用费及返还涉案物业。关于涉案物业的返还。容桂土地中心、喻武辉、胡志雄及辉浪公司已于2019年4月3日在一审法院的现场见证下确认涉案物业内已无生产经营，容桂土地中心确认收回该租赁物，故对于容桂土地中心的第二项诉讼请求要求辉浪公司从涉案物业中迁出并返还，一审法院不作重复处理。关于工商、税务登记信息的变更。因工商、税务登记属相关行政主管部门的职权范围，不属于人民法院民事案件的审理范围，故容桂土地中心起诉要求辉浪公司办理工商、税务的变更登记手续，一审法院在案件中不作处理。关于占用费。容桂土地中心述称，辉浪公司现虽已清空场地，但并未通知容桂土地中心，也未与容桂土地中心办理交接手续。胡志雄述称，辉浪公司已于2017年12月搬迁，曾口头通知容桂土地中心，但未办理交接手续，亦无书面凭证。喻武辉、胡志雄及辉浪公司未举证证实其已于2017年12月搬迁且已与容桂土地中心办理交接手续的事实存在，应承担举证不能的不利后果。容桂土地中心已于2019年4月3日在一审法院的现场见证下确认收回涉案物业。结合辉浪公司已支付租金至2016年12月31日的事实，一审法院依法认定涉案物业的占用费计算方式为：自2017年1月1日起至2019年4月3日止，参照物业租赁协议中约定的月租金标准6498.03元，金额计为176096.61元（6498.03元×27个月+6498.03元÷30天×3天）。关于履约保证金、逾期付款利息及律师费。涉案《物业租赁协议》属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。该协议中对履约保证金、逾期付款利息及律师费的约定亦属无效，故容桂土地中心主张没收履约保证金、辉浪公司支付逾期付款利息及律师费，一审法院不予支持。关于喻武辉应承担的责任。涉案《物业租赁协议》属无效合同，该协议中关于喻武辉自愿对辉浪公司的债务承担连带责任的约定亦属无效。在喻武辉担任辉浪公司的法定代表人期间，该公司属有限责任公司，公司有独立的法人财产，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。故容桂土地中心主张喻武辉对辉浪公司的涉案债务承担连带清偿责任，于法无据，一审法院不予支持。关于胡志雄应承担的责任。辉浪公司现为胡志雄担任法定代表人及投资人的自然人独资的有限责任公司，胡志雄未举证证实公司财产独立于股东自己的财产，依法应对辉浪公司的涉案债务承担连带清偿责任。故容桂土地中心主张胡志雄对辉浪公司的涉案债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决：一、辉浪公司于判决发生法律效力之日起十五日内向容桂土地中心支付占用费176096.61元；二、胡志雄对上述判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回容桂土地中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1880.8元，由容桂土地中心负担240.8元，辉浪公司、胡志雄负担1640元。二审期间，辉浪公司向本院提交新的证据如下：证据1.办理公司固话迁移证明，拟证明2018年1月15日，已将辉浪公司的办公电话搬至新厂房。证据2.中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行与胡志雄签订的《小额贷款借款合同》、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据一张、新厂房照片七张，拟证明辉浪公司搬迁到新的生产场地后，2018年4月中国邮政储蓄银行到新厂房考察拍照后才贷款给辉浪公司。证据3.海尾社区居委会于2019年4月15日出具的《证明》，拟证明海尾社区居委会于2018年10月已安排经济普查工作人员到辉浪公司现场进行经济普查工作，当时辉浪公司正在新厂房内正常生产。二审期间，容桂土地中心、喻武辉、胡志雄均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，辉浪公司提交的新证据只能证明辉浪公司于2018年已在新厂房办公营业，但不能证明辉浪公司不再占有使用涉案物业。因此，该新证据与本案争议焦点无关，本院不予认可。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为辉浪公司应向容桂土地中心支付的占有使用费的数额。因涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，容桂土地中心与辉浪公司于2016年8月5日签订的《物业租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同，该合同自始无效，对双方均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《物业租赁协议》被认定无效后，作为承租人的辉浪公司因实际占有涉案物业，应返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故涉案租赁物的占有使用费参照《物业租赁协议》标准计算为每月6498.03元，符合房屋占有使用费用的市场价值和当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期。此外，辉浪公司未能举证证明其向容桂土地中心交付涉案物业的确切日期，其后容桂土地中心于2019年4月3日在一审法院的现场见证下确认收回涉案物业，故一审法院结合辉浪公司已支付租金至2016年12月31日的事实，参照《物业租赁协议》约定的月租金标准，判令辉浪公司向容桂土地中心支付2017年1月1日至2019年4月3日的涉案物业占有使用费符合法律和本案实际，本院予以维持。综上所述，上诉人辉浪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2253.01元，由上诉人佛山市顺德区辉浪玻璃制品有限公司负担。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年八月二十日张颂恩理助官法李嘉敏员记书