重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初16428号 原告：重庆合正园林建设有限公司，住所地重庆市涪陵区义和镇兴义南路，统一社会信用代码。 法定代表人：陈牧，总经理。 委托诉讼代理人：蒋某，男，汉族，1964年8月3日出生，住重庆市涪陵区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：张某，男，汉族，1982年9月29日出生，住重庆市渝北区，系原告公司员工。 被告：重庆典林汽车销售有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪北路8号13-7号，统一社会信用代码。 法定代表人：易建红，职务不详。 委托诉讼代理人：罗某，男，汉族，1979年3月17日出生，住重庆市九龙坡区，系被告公司员工。 被告：陈亮，男，汉族，1983年6月15日出生，住重庆市渝中区。 原告重庆合正园林建设有限公司（以下简称“合正公司”）与被告重庆典林汽车销售有限公司（以下简称“典林公司”）、陈亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合正公司的委托诉讼代理人蒋某、张某，与被告典林公司的委托诉讼代理人罗某到庭参加了诉讼，被告陈亮经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。现本案已审理终结。 原告合正公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年12月1日至2019年6月25日期间差欠的租金112332.22元，并以该款为基数按照月利率2%自应付款之日起计算利息至付清为止；2.被告支付原告物业费5435元和水电费589元；3.被告已交纳的履约保证金22000作为违约金不再返还；4.确认原、被告签订的《门面租赁合同》已经于2019年6月25日解除。事实和理由：2018年11月20日，原告与二被告签订《门面租赁合同》，约定将位于南岸区学府大道51号附108号商业门面出租给二被告使用，承租期为2018年11月1日至2019年11月30日。又约定，承租人无正当理由逾期10日仍未缴纳应付承租费，出租人有权解除合同并视情形没收履行保证金。房屋交付后，被告于2018年12月10日缴纳60030.44元租金后，未再履行付租义务。并且，还拖欠物业费和水电费未付，故原告起诉至人民法院。 被告典林公司辩称，因相邻物业使用人影响造成无法对涉案租赁门面正常使用，已经于2019年3月1日采用张贴通知书方式要求解除租赁合同，此后的租金于法无据；原告主张的物业费和水电费不属于合同约定内容，可以另案起诉；双方租赁合同的实际解除时间应为2019年3月1日，所约定违约金也过高，故不同意原告的诉讼请求。 被告陈亮未作答辩。 经审理查明，2018年11月20日，合正公司作为出租人（即合同“甲方”）与作为承租人的典林公司、陈亮（即合同“乙方”）签订《门租赁合同》，约定租赁位于重庆市南岸区学府大道51号附108号商业门面，承租期自2018年11月1日至2019年11月30日止。甲、乙双方同意，在乙方支付了履约保证金后，甲方将于2018年10月30日将租赁门面交予乙方，房屋交付标准为现状交房；又约定，承租费用按季（三个月）缴纳，乙方须在签订合同之日5日内向甲方缴纳三个月的承租费用。此后每个使用季度的承租费应当在使用季度以前缴纳，至迟在使用季度结束前支付，否则乙方违约。免租一个月，即2018年11月1日至2018年11月30日租金为零。本合同约定房屋按先付后用的原则出租。因缴纳时间不同，乙方应分别按以下标准支付承租费：（1）若乙方在每个使用季度以前向甲方缴纳使用季度的承租费用的，则2018年12月1日至2019年11月30日的出租单价是58元/平方米/月，月租金是21019.78元；（2）若乙方在使用季度的第一个月内向甲方缴纳使用季度的承租费用的，则2018年12月1日至2019年11月30日的出租单价是60.9元/平方米/月，月租金是22070.77元；（3）若乙方在使用季度第一个月后当季度结束前向甲方缴纳使用季度的承租费用的，则2018年12月1日至2019年11月30日的出租单价是69.6元/平方米/月，月租金是25223.74元。物业费、水电气费、电梯使用费、垃圾处理费及其他费用由乙方按照实际发生金额自行缴纳； 再约定，为保证合同的履行，乙方须在本合同签订当日向甲方支付一个月的租金作为履约保证金，总额为22000元。若乙方不能按时足额缴纳承租费、物业管理费及其他费用，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金）并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的3日内补足履行保证金的数额，且每逾期一日，乙方应按月租金的百分之一向甲方支付违约金。若乙方违反或不履行本合同及合同附件中约定的义务，则甲方有权视情形扣除或没收乙方的履约保证金作违约金以弥补损失；还约定，乙方无正当理由逾期10日仍未缴纳应付承租费或履约保证金，且乙方在收到甲方的书面催告通知后3日内仍不缴纳的，则甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权中止承租门面之水电供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理不予退还。同时，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日百分之一的违约金。在承租期内，若乙方迟延向甲方缴纳租金超过30日的，甲方有权直接解除本合同，合同解除在甲方向乙方寄出解除合同的通知后发生法律效力。 2018年12月10日，典林公司和陈亮向合正公司支付租金60030元。2019年2月28日，典林公司和陈亮单方擅自退出租赁门面，但除在玻璃门上张贴《解除合同通知书》外未采用其他途径向合正公司有效送达，随后亦未继续交纳租金。双方因此产生争议后，合正公司将典林公司和陈亮起诉至人民法院，并于2019年6月25日明确提出解除租赁合同的意思表示。因双方协商未果，合正公司撤诉后再次起诉来院。 另查明，典林公司和陈亮早在合同签订前的2018年10月29日就向合正公司支付缴纳履约保证金22000元。 庭审中，合正公司提供了阳光城物业服务（福建）有限公司出具的《收费通知单》，用以证明涉案房屋欠缴2019年2月至2019年6月的物业服务费每月1087.2元以及电费、公摊电费、水费、用电管理费若干。典林公司未予认可，并拒绝对2019年3月之后的费用承担责任。经询问，上述通知单中存在多项“用量”读数为“0”却仍计算费用的条目，合正公司未能予以合理解释，同时也承认尚未对上述款项进行垫付。 以上事实，有原告提供的《门面租赁合同》、《中国工商银行业务回单凭证》，被告提供的照片等书证以及当事人陈述在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，被告陈亮在诉讼中未作答辩和提供证据应当视为对自身诉讼权利的处分并承担相应的法律后果。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告辩称因租赁房屋受相邻商业影响，其已先行提出解除合同的意思表示。但被告在履行通知义务时，既未向原告的住所地送达，亦未采用在当地有影响力的报纸、信息网络等媒体刊登公告，显然没有尽到稳妥管理义务，不能产生合同解除的法律后果。 承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现原告在合同签订前就已经将涉案房屋交付，扣除2018年11月1日至2018年11月30日的免租期。被告于2018年12月10日支付租金60030元，对于使用季度2018年12月1日至2019年2月28日来说，属于在第一个月内缴纳承租费用，应当适用单价60.9元/平方米/月，月租金是22070.77元的标准，截止2019年2月28日尚差欠6182.31元；此后，被告未再履行租金支付义务，原告根据合同约定行使解除权的条件成就。鉴于原告未向对方邮寄送达解除合同通知，本院以2019年6月25日双方在上一次法院庭审时主张解除合同之日作为租赁合同解除时间。同样，按照使用季度第一个月后当季度结束前的单价69.6元/平方米/月、月租金25223.74元，被告典林公司和陈亮应当支付原告2019年3月1日至2019年6月25日的租金＝25223.74元/月×3个月+25223.74元/月÷30天/月×25天＝96691元，故本院对原告诉讼请求中要求支付2018年12月1日至2019年6月25日期间差欠租金＝6182.31元+96691元＝102873.31元的主张予以支持。 关于被告典林公司、陈亮交纳的履约保证金22000元，涉案合同的约定主要包含以下内容：首先，作为租金、物业服务费等其他费用的担保，在合同履行期间原告可就上述款项直接在履约保证金中扣除，被告也有义务及时补充缺额；其次，被告违约时作为违约金以弥补原告的损失；最后，经书面催告通知后3日内仍不缴纳租金造成原告解除合同的，充作违约金同时另付每日百分之一的违约金。根据双方当事人的意思表示，该履约保证金既作为合同履行过程中的担保，同时还具有违约金的属性。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告在被告逾期10日仍未支付租金后，没有采用书面催告方式进行通知，不符合合同中将履约保证金充抵违约金并加付每日百分之一违约金的适用条件，但可以按照合同约定“没收”履约保证金作违约金以弥补损失。原告在无充分证据证明实际损失超过履约保证金22000元的情况下，本院不再对原告要求另按月利率2%计付利息的主张进行支持。 关于原告主张的物业服务费和水电费，本院对此认为，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。现原告要求被告直接向其支付物业服务费和水电费于法无据，本院不予支持。原告可向相关机构垫付费用后，另案起诉追偿。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原、被告签订的《门面租赁合同》已经于2019年6月25日解除； 被告重庆典林汽车销售有限公司和被告陈亮支付原告重庆合正园林建设有限公司2018年12月1日至2019年6月25日期间差欠的租金102873.31元； 原告重庆合正园林建设有限公司不再退还被告重庆典林汽车销售有限公司和被告陈亮交纳的履约保证金22000元。 四、驳回原告重庆合正园林建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1334元（原告已预交），由被告重庆典林汽车销售有限公司和被告陈亮负担，限被告于本判决生效后十日内将诉讼费径行支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员  杨 锐 二〇一九年八月十三日 法官助理  谢义克 书 记 员  程 娟