山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9669号原告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：麻志光，女，1978年11月14日出生，汉族，住莱山区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。主要负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：姜东辉，男，该分行工作人员。委托诉讼代理人，梁希军，男，该分行工作人员。原告烟台天安置业有限公司诉被告麻志光、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建文、第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼；被告麻志光经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告支付违约金118843元（房屋总价款×20%）；2、撤销坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）买卖合同登记备案手续；3、撤销涉案房屋的预抵押登记手续；4、撤销涉案房屋预告登记手续。事实与理由：2014年12月12日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，房屋总价款为594219元；除首付款179219元外，被告以按揭贷款的方式支付剩余房款；因被告不履行贷款还款义务导致原告承担连带保证责任的，自原告代为清偿贷款之日起计算超过60日，被告仍未向原告支付代偿款项及违约金的，则被告在房屋买卖合同中享有的权利终止，原告可将房屋收回，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了部分首付款80219元，第三人亦依约向被告发放了贷款415000元。但自2017年4月份起被告未依约向第三人偿还贷款本息，被告在房屋买卖合同享有的权利终止，被告还应支付原告房屋总价款20%的违约金。被告麻志光未作答辩。第三人述称，要求被告偿还剩余贷款本息369227.95元（暂计算至2019年8月20日，按照合同约定的利率计算，具体数额以实际清偿日为准），原告承担连带保证责任，在解除抵押之前需要原告或被告结清被告剩余的本金及相应利息，结清之后第三人可以协助撤销预抵押登记。经审理查明：2014年12月12日，原、被告在签订的编号为芝预字第141212020128号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告购买涉案房屋，总价款594219元。首付款179219元，剩余415000元以按揭贷款方式支付。补充协议第三条第11项约定：若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下任意一种方式处理：a.原告有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；b.原告将被告支付的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款20%的违约金后，全部无息返还被告，双方共同到房产登记机关将房产过户到原告名下。在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。2015年3月16日，原、被告、案外人麻建文及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：被告向第三人借款人民币415000元用于购买涉案房屋，贷款利率采用浮动利率，在基准利率水平上浮2%，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上上浮50%。被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，第三人有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告作为保证人向第三人提供连带责任保证。抵押权预告登记时间为2015年3月25日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第××号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告，房屋坐落为烟台市芝罘区房屋，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，第三人向被告指定的原告账户内发放了贷款本金415000元。自2017年4月份起被告未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2019年4月，第三人累计扣划了原告保证金账户内的保证金62593.16元，被告尚欠第三人本息369227.95元（计算至2019年8月20日）。另查，原告未将涉案房屋交付给被告。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押预告登记证、原告代被告还按揭扣款明细表、个人贷款对账单等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告在2014年12月12日签订的编号为芝预字第141212020128号的《商品房买卖合同》及附件和原、被告与第三人于2015年3月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的抵押登记手续，对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了原告代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告至今未向原告清偿其代被告垫付的贷款本息62593.16元的事实清楚，现原告请求解除与被告在2014年12月12日签订的编号为芝预字第141212020128号的《商品房买卖合同》及补充协议，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，并支付房屋总价款594219元的20%违约金118843元的主张，于约相符，本院依法予以支持。（二）被告在收取了第三人发放的贷款415000元后，自2017年4月份起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2019年4月，第三人分期自原告处扣划了贷款本息共计62593.16元的事实清楚。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，故第三人请求被告提前偿还剩余的全部贷款本金及利息369227.95元（暂计至2019年8月20日），由原告承担连带保证责任的主张，于约相符，本院依法予以支持。（三）鉴于被告违约，原告与被告于2014年12月12日签订的编号为芝预字第141212020128号的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，被告应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台天安置业有限公司与被告麻志光在2014年12月12日签订的编号为芝预字第141212020128号的《商品房买卖合同》及补充协议。二、限被告麻志光于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本息369227.95元（暂计算至2019年8月20日，按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准），并由原告烟台天安置业有限公司承担连带保证责任。三、自被告麻志光和原告烟台天安置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息之日起10日内，限被告麻志光与第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行协助原告烟台天安置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记撤销手续。四、限被告麻志光自预抵押登记手续撤销之日起10日内协助原告烟台天安置业有限公司办理编号为芝预字第141212020128号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记手续。五、限被告麻志光于本判决生效之日起10日内向原告烟台天安置业有限公司支付违约金118843元。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2677元，减半收取为1339元，由被告麻志光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇一九年八月二十日书记员 赵洪辉（代）