西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0103民初3302号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珺翰，陕西联强律师事务所律师。被告：李书怀，男，1974年11月8日出生，汉族，陕西高塬农业开发有限公司员工，住西安市未央区。被告：刘苹，女，1978年4月24日出生，汉族，职业不详，住西安市未央区。被告：西安佳佳房地产综合开发有限责任公司，住所地西安市未央区。法定代表人：李世隆，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告李书怀、刘苹、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司（以下简称佳佳公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王珺翰，被告李书怀到庭参加诉讼。被告刘苹、佳佳公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.宣布贷款全部到期，判令被告李书怀、刘苹立即偿还贷款本金224251.98元，利息3628.51元，罚息38.82元，复息34.43元，共计227953.74元（截止2018年11月29日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息及实现债权的费用；2.判令被告李书怀、刘苹以其名下位于西安市XX环XX段XX号XX广场XX公寓及地下车库、D座住宅楼第1幢2单元8层20803号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告佳佳公司对被告的上述债务承担连带保证责任；4、本案的公告费、诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：被告李书怀、刘苹系夫妻关系。2011年6月29日，原告与被告李书怀签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告李书怀向原告借款29万元，借款期限为240个月，借款实行浮动贷款利率，按月等额本息还款，如未按约还款，原告有权依约收取罚息。借款用于购买西安市XX环XX段XX号XX广场XX公寓及地下车库、D座住宅楼第1幢2单元8层20803号房产，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。原告与被告佳佳公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定被告佳佳公司提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告向被告发放借款29万元，但被告却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经原告多次催收，被告仍不履约。截止2018年11月29日，被告连续逾期4期未还款，违反合同约定，已经构成违约。依照合同约定，原告有权宣布借款全部到期，要求被告立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，有权依法对抵押物行使抵押权，要求保证人承担保证责任。被告李书怀辩称，其从原告处贷款购房属实，去年因工作及家庭原因至经济困难，未能按时偿还月供款。由于自己还办理有快贷借款，造成扣款，致使房贷还款受到影响。要求原告开通其账户，继续履行贷款合同。被告刘苹未作答辩。被告佳佳公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年8月25日，原告（债权人）与被告佳佳公司（保证人）协商签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告佳佳公司为购置坐落于西安市XX区XX环XX段XX号XX广场XX公寓及地下车库、D座住宅楼项目所属住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为2亿元的连带责任保证；所担保的债权为自2010年8月26日至2012年8月26日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等内容。2011年6月29日，被告李书怀（借款人、抵押人）、刘苹（共同抵押人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告李书怀向原告借款29万元，用于购买坐落于西安市XX环XX段XX号XX广场XX公寓及地下车库、D座住宅楼第1幢2单元8层20803号商品房；借款期限240个月（即2011年6月29日至2031年6月29日）；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人首付款金额为132254元；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2213.68元；担保方式为最高额保证加抵押；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，计收罚息和复利，行使担保权利等内容。同日，原告与被告李书怀、刘某甲签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告李书怀、刘苹所购买的上述房屋为借款合同提供抵押担保。并于2011年7月25日在西安市房管局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。合同签订后，原告向被告李书怀发放贷款29万元。被告李书怀自2018年8月起未按约偿还月供款。截止2018年11月29日，被告李书怀该借款合同项下尚欠原告贷款余额224251.98元，利息3628.51元，罚息38.82元，复息34.43元，合计227953.74元。被告李书怀与被告刘苹为夫妻关系，两人于1998年5月6日登记结婚。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《西安市房地产抵押合同》、结婚证、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、银行个人贷款对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告佳佳公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，与被告李书怀、刘苹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，原告履行了发放贷款的义务，被告李书怀未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告刘苹对于婚姻关系存续期间的共同债务，亦应承担共同偿还责任。被告佳佳公司为被告李书怀该笔借款提供保证加抵押担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告佳佳公司对于被告李书怀该借款合同项下的债务应当承担连带清偿责任。被告佳佳公司在承担保证责任后，有权向被告李书怀、刘苹追偿。被告刘苹、佳佳公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。原告依据合同约定要求宣布贷款到期，被告李书怀、刘苹偿还全部借款本金及相应利息，并要求被告佳佳公司对李书怀、刘某乙债务承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。被告李书怀抗辩意见，不予支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张对该抵押房产享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李书怀、刘苹于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还借款本金224251.98元，利息3628.51元，罚息38.82元，复息34.43元，合计227953.74元（截至2018年11月29日），及自2018年11月30日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利（按照借款合同约定计算）；二、被告西安佳佳房地产综合开发有限责任公司对被告李书怀、刘某乙借款合同所涉债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任，被告西安佳佳房地产综合开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告李书怀、刘苹追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5319元（其中案件受理费4719元，公告费600元），由被告李书怀、刘苹、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长  任 惠 军人民陪审员    王 七 升    人民陪审员    王 海 燕    二〇一九年八月二十六日                     书 记 员  许    贝  1