福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2322号 原告：融侨集团股份有限公司，住所地福州市仓山区闽江大道167号。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：严淋、高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 被告：陈雅婵女，1987年9月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州闽都支行，住所地福州市鼓楼区古田路108号（大楼A区一层）。 负责人：康建英。 委托诉讼代理人:林侃,公司员工。 原告融侨集团股份有限公司（以下简称融侨公司）与被告陈雅婵、第三人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行（以下简称工行福州闽都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融侨公司委托诉讼代理人严淋、第三人工行福州闽都支行委托诉讼代理人林侃到庭参加诉讼，被告陈雅婵经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令解除原、被告双方签订合同编号为×××的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告应立即向第三人工行福州闽都支行返还剩余按揭贷款本息等（具体以还款当日第三人确认金额为准，由原告在被告已付购房款中直接返还），并应配合原告共同到福州市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.依法判令被告应立即将江南水都5Ｄ、5Ｅ地块第5Ｅ-×＃楼×层×单元商品房交还给原告重新处置，还应按10000元标准向原告支付另行销售费用；4.依法判令被告应立即向原告支付违约金585274.9元（按合同总价5852749元的10%计算）；5.依法判令被告应立即向原告支付被第三人扣划的代偿款947663.2元以及至被告还清代偿款之日止的利息及违约金（利息按日万分之四计算、违约金按日万分之五计算，暂计至2019年1月21日，利息为190482.8元、违约金为238103.49元）；6.依法判令被告应赔偿原告因本案所支出律师代理费20000元以及承担本案诉讼费；7.依法判令在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记的注销手续，且抵扣第二项至第六项诉请应由被告承担的款项之后10日内由原告将剩余款项（若有）无息退还被告。诉讼过程中，原告变更第5项诉讼请求为：依法判令被告应立即向原告支付被第三人扣划的代偿款1104707.33元以及至被告还清代偿款之日止的利息及违约金（利息按日万分之四计算、违约金按日万分之五计算，暂计至2019年7月1日，利息为254692.36元、违约金为318365.45元）。事实与理由：2013年10月24日，原、被告双方签订合同编号为×××的《商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于福州市仓山区商品房，建筑面积为236.57平方米，总价款为5852749元。合同第六条约定被告应于定购协议签订之日起45日内支付购房款计1762749元，余款4090000元整申请银行按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第6点约定因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告主张承担保证责任的，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，被告还应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计六个月不还本付息，也不到原告处归还相关款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告应按合同总价的10%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按1万元的标准向原告支付另行销售费用；第9点约定因被告违约，导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等一切费用均由被告承担，原告有权从被告已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款在被告提供退款申请之日起15天内无息退还被告；第十七条约定《商品房买卖合同》经福州市房地产交易登记中心登记备案及预告登记后，若因其他原因导致合同解除的，被告应在原告通知限定的时间内积极配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，原告将购房款退还被告等。 上述合同签订之前，被告分别于2013年9月9日、10月8日向原告支付购房款330000元（含定金300000元）、购房款1432749元，共计1762749元。2013年11月19日，原告办理了上述预购商品房的预告登记。2014年3月13日，被告作为借款人和抵押人、第三人工行福州闽都支行作为贷款人以及原告作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，由第三人工行福州闽都支行向被告发放购房贷款4090000元，借款期限360个月。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供阶段性保证担保。2014年3月26日，第三人工行福州闽都支行向原告发放了购房贷款4090000元。2015年4月6日，原告将上述商品房交付给被告使用。 2016年3月30日，上述商品房所在江南水都5E-×#楼完成产权初始登记。2016年4月5日，原告向被告发出办理产权登记手续通知，但被告未依约前来领取材料和办理手续，导致原告在2016年5月31日至2018年12月28日期间，因被告拖欠按揭贷款本息，被第三人工行福州闽都支行分11次从原告账户中扣划承担连带责任的保证金共计947663.2元。为此，原告分别于2017年7月27日、2018年1月25日向被告发出《还款通知书》，要求被告在函件发出之日起10天内向原告归还代偿本息及相应利息等，但被告均置之不理。原告认为，上述《商品房买卖合同》为合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。由于被告已超过约定期限不归还按揭贷款本息，导致原告承担连带清偿责任，且在原告通知还款后仍拒不归还代偿款项等行为，已构成根本性违约，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，被告应依约承担合同解除的法律后果，现诉至法院，请求判如所请。 被告陈雅婵未作答辩。 第三人工行福州闽都支行述称，对原告诉请没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈雅婵经传票传唤未到庭，亦未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告提交的证据来源合法，与本案有关联性，对原告提交的证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月24日，原、被告双方签订合同编号为×××的《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买由原告开发的位于福州市仓山区商品房，房屋总价款为5852749元；被告于定购协议签订之日起45日内支付购房款计1762749元，余款4090000元申请银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第6点约定：被告承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》约定按期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告主张承担保证责任的，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，被告还应按日万分之五向原告支付违约金。被告累计六个月不还本付息，也不到原告处归还相关款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，原告解除合同的，被告应按合同总价的10%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按10000元的标准向原告支付另行销售费用；第9点约定：因被告违约，导致原告根据本合同约定行使合同解除权的，原告因此所发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等一切费用均由被告承担，原告有权从被告已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款在被告提供退款申请之日起15天内无息退还被告；第十七条约定：《商品房买卖合同》经福州市房地产交易登记中心登记备案及预告登记后，若因其他原因导致合同解除的，被告应在原告通知限定的时间内积极配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，原告将购房款退还被告等。 上述合同签订之前，被告分别于2013年9月9日、10月8日向原告支付购房款330000元（含定金300000元）、购房款1432749元，共计1762749元。2013年11月19日，讼争房屋办理了商品房预告登记，预告登记权利人为被告陈雅婵。 2014年3月13日，被告作为借款人和抵押人、第三人工行福州闽都支行作为贷款人以及原告作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定由第三人工行福州闽都支行向被告发放购房贷款4090000元用于购买讼争房屋，借款期限360个月。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供阶段性保证担保。上述合同签订后，第三人工行福州闽都支行于2014年3月26日发放了购房贷款4090000元。2015年4月6日，原告将上述商品房交付给被告使用。 2016年3月30日，上述商品房所在江南水都5E-×#楼完成产权初始登记。2016年4月5日，原告向被告发出办理产权登记手续通知，但被告未依约前来领取材料和办理手续。 因被告拖欠按揭贷款本息，在2016年5月31日至2019年6月26日期间，第三人工行福州闽都支行分13次从原告账户中扣划承担连带责任的保证金共计1104707.33元。原告分别于2017年7月27日、2018年1月25日向被告发出《还款通知书》，要求被告在函件发出之日起10天内向原告归还代偿的本息及相应利息等，但被告至今未偿还上述款项。 另查，原告因本案诉讼支出律师费20000元。 本院认为,原告与被告于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》及相关附件补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第6点的约定，被告本应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，然截至2019年6月26日止，被告未能依约偿还贷款本息累计六个月以上，致使原告自2016年5月31日起承担了担保责任，代被告偿还了银行贷款本息，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件补充协议、并要求被告在合同解除后配合办理讼争《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续、将讼争房屋交还原告。 原告自2016年5月31日至2019年6月26日期间履行担保责任，代被告向第三人支付的贷款本息共计1104707.33元，被告应予偿还；同时，被告还应按约向原告支付垫付款被扣期间的利息。关于垫付款利息损失及违约金问题，本院认为，根据合同的约定，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告主张承担保证责任的，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，被告还应按日万分之五向原告支付违约金,但原告诉请的利息及违约金之和已达日万分之九，原告亦无证据证实其损失有超过已付款项的日万分之九；鉴于违约金具有弥补损失与惩罚性质，故本院综合当事人的过错以及预期利益等因素，酌情确定被告按日万分之五向原告支付自银行扣款之日起到被告归还之日止的违约金。讼争的《商品房买卖合同》因被告原因导致解除，现原告要求被告支付按购房总价的10%支付违约金、承担律师代理费20000元，本院予以支持。原告要求被告支付10000元的另行销售费用，因该笔费用尚未产生，原告可待实际产生后再行主张。关于原告要求被告立即向第三人偿还贷款本息，并由原告在购房款中直接返还的诉请，本院认为，被告与第三人之间形成的系贷款合同关系，不属于本案商品房预售合同纠纷案件审理范畴，且第三人并未作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告还要求被告在办理完备案登记及商品房预告登记注销手续且抵扣完相关款项后将购房余款返还给被告，对此，本院认为，原告要求抵扣的相关款项未经判决生效，尚未形成确定的到期债权，不符合法定抵销权的规定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告陈雅婵经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告融侨集团股份有限公司与被告陈雅婵于2013年10月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）； 二、被告陈雅婵于本判决生效之日起十日内协助原告融侨集团股份有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记注销手续； 三、被告陈雅婵于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区房屋返还原告融侨集团股份有限公司； 四、被告陈雅婵于本判决生效之日起十日内向原告融侨集团股份有限公司支付违约金585274.9元、律师费20000元； 五、被告陈雅婵于本判决生效之日起十日内向原告融侨集团股份有限公司偿还垫付的贷款本息共计1104707.33元（截至2019年6月26日），并支付相应违约金﹝以原告每次偿还的金额为基数，按日万分之五的标准，自原告被扣款之日起（具体金额及日期详见附表），分别计到款项实际付清之日止﹞； 六、驳回原告融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52770元，由被告陈雅婵负担。被告陈雅婵应承担的诉讼费用，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年八月一日 法官助理邱仕鹏    书记员付静思     附表：融侨集团股份有限公司代偿的贷款本息金额及日期                            序号                       日期（格式：年-月-日）                       金 额（单位：元）                               1                       2016-5-31                       105876.39                               2                       2016-9-30                       111448.74                               3                       2017-1-26                       110560.12                               4                       2017-5-25                       82631.08                               5                       2017-8-30                       109275.97                               6                       2017-12-27                       108406.73                               7                       2018-3-28                       80519.69                               8                       2018-6-26                       80072.51                               9                       2018-9-29                       79687.99                               10                       2018-12-25                       52997.97                               11                       2018-12-28                       26186.01                               12                       2019-3-27                       78737.16                               13                       2019-6-26                       78306.97                附一：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。