成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川0116民初1084号 原告：熊素琼，女，1975年2月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。 被告：成都市双流区西航港莲花物业服务中心，住所地成都市双流区西航港大道中三段789号5栋1层1、2号房。 法定代表人：马靖，主任。 委托诉讼代理人：时爽，四川致高（天府）律师事务所律师。 被告：成都市双流区西航港街道莲花社区居民委员会，住所地成都市双流区西航港街道莲花155号。 法定代表人：张琪红，主任。 委托诉讼代理人：陶建英，四川致高（天府）律师事务所律师。 原告熊素琼与被告成都市双流区西航港莲花物业服务中心（以下简称“莲花物业中心”）、被告成都市双流区西航港街道莲花社区居民委员会（以下简称“莲花居委会”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊素琼及其委托诉讼代理人颜蒙，被告莲花物业中心的法定代表人马靖及委托诉讼代理人时爽到庭参加诉讼，被告莲花居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊素琼向本院提出诉讼请求：1、确认熊素琼与莲花物业中心签订的《成都市双流区西航港街道川齿小区物业服务中心川齿小区物业管理服务协议》无效；2、莲花物业中心、莲花居委会连带赔偿熊素琼物业服务费180.5元、车辆占用公共资源场地费200元及资金占用期间的利息损失5元，共计385.5元。 事实和理由：2018年8月26日，熊素琼与莲花物业中心签订《成都市双流区西航港街道川齿小区物业服务中心川齿小区物业管理服务协议》（以下简称“物业服务协议”），约定莲花物业中心有权按时向熊素琼收取物管服务费等，物管服务费收费标准：1、原住户（原川齿厂、川棉厂职工）收取标准为0.3元/平方米，2、非原住户（购房户）收取标准为0.5元/平方米，3、租住户收取标准为0.7元/平方米，熊素琼按照第二种方式，支付时间为每一季度最后一个自然日前支付下一季度的物管服务费136.87元；莲花物业中心有权按时向熊素琼收取车辆占用公共资源场地占用费，车辆占用公共资源场地占用费的标准：1、原住户（原川齿厂、川棉厂职工）30元/月，2、非原住户（购房户）收取标准为50元/月，3、租住户收取标准为70元/月，4、三轮车收取标准为15元/月，熊素琼按照第二种方式，支付时间为每一季度最后一个自然日前支付下一季度的车辆占用公共资源场地占用费150元。熊素琼认为，莲花物业中心并非川齿小区业主按照物权法规定的程序选聘的，且莲花物业中心并非物业管理条例规定的具有从事物业管理的企业法人，不具有与熊素琼签订物业服务协议的主体资格；其次，根据物业管理条例以及四川省物业管理条例的相关规定，物业服务费应当根据物业的不同性质和特点收取，同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准，且案涉房屋应按政府指导价确定收费标准，但莲花物业中心却以熊素琼不属于原住户为由收取更高的物业服务费，因此，莲花物业中心在物业服务协议以及公示表中的内容是排除了熊素琼的主要权利，且系受胁迫签订，属无效合同；第三，停车位属业主共有，莲花物业中心未按照物权法规定的程序征得相关业主同意，无权收取停车费。此外，莲花居委会是莲花物业中心的开办方，应承担赔偿相关费用的责任。 莲花物业中心辩称，莲花物业中心与熊素琼签订的物业服务协议合法有效。首先，案涉川齿小区经居民代表大会决议，对包括物业在内的事务实行自治管理，该自治管理模式不违反法律、法规的禁止性规定；其次，莲花物业中心是经行政机关审批同意，依法登记设立的非营利性组织，并由居民代表大会授权对小区进行物业管理；川齿小区物业管理费、停车费由川齿小区居民代表大会讨论决定，该收费标准对全体小区居民均具有约束力；川齿小区物业管理费、停车费是在统一的收费标准前提下作了不同的优惠，并非不同标准；小区共有的道路或者其他场地属于业主共有，但法律并未禁止对其使用，莲花物业中心根据川齿小区居民代表大会的授权对小区道路及公共场所进行管理并收费不违反法律规定；莲花物业中心按照物业服务协议的约定，履行了物业管理的义务，熊素琼理应支付物业服务费。 莲花居委会提交书面答辩状辩称，本案是物业服务合同纠纷，熊素琼是与莲花物业中心签订的物业服务协议，莲花居委会既非物业服务协议的一方主体，也未收取过熊素琼的任何费用，故莲花居委会并非本案的适格被告，请求驳回熊素琼对莲花居委会的诉讼请求。 本院经审理后查明如下事实：2015年7月，熊素琼与莲花居委会签订《售购房合同》，购买川齿小区52幢4单元3楼6号房屋，建筑面积91.25平方米，熊素琼同时支付了购房款及办证费等相关费用。2018年8月26日，熊素琼与川齿小区物业服务中心（后更名为莲花物业中心，即被告）签订物业服务协议，约定，莲花物业中心有权按时向熊素琼收取物管服务费等，物管服务费按人员类型非原住户（购房户）0.5元/平方米·月的标准缴纳，支付时间为每一季度最后一个自然日前支付下一季度的物管服务费136.87元，有权按时向熊素琼收取车辆占用公共资源场地占用费，按非原住户（购房户）50元/月的标准缴纳，支付时间为每一季度最后一个自然日前支付下一季度的车辆占用公共资源场地占用费150元。同日，熊素琼向莲花物业中心支付卫生服务费180.5元、车辆占道停放费200元，共计380.5元。 另查明，川齿小区属老旧小区，小区无业主委员会。2018年4月17日，莲花居委会召开川齿小区居民代表大会，表决通过川齿小区居民自治章程（草案）、川齿小区物业管理条例、物业管理组织机构，选举议事会成员、监事会成员。2018年4月23日，川齿小区居民代表大会授权川齿小区居民议事会、监事会对川齿小区物管和停车费等资金收支事务进行评议、监督，选举马靖为川齿小区物业中心主任，办理川齿小区物业中心资质。2018年5月8日，川齿小区议事会召开第二次会议，拟定川齿小区物业服务费、车辆占用公共资源场地占用费的收费标准。2018年5月11日，莲花居委会召开川齿小区居民代表大会，通过川齿小区物业服务费、车辆占用公共资源场地占用费的收费标准，并予以公示，其中卫生服务费标准为：一、原住户，即原川齿厂、川棉厂职工，按住房面积每月0.3元/平方米收取；二、非原住户，即购房户，按住房面积每月0.5元/平方米收取；三、租房户：按租房面积每月0.7元/平方米收取。停车费收费标准为：一、原住户，即原川齿厂、川棉厂职工，每月30元/辆；二、非原住户，即购房户，每月50元/辆；三、租房户：每月70元/辆。2018年11月8日，莲花社区居民代表大会通过决议，并在小区公示栏予以公示，决议内容为：将成都市双流川齿小区物业服务中心名称变更为莲花物业中心，授权莲花物业中心行使川齿小区自治事务议事权、决策权、监督权，收取小区物业服务费，物业卫生服务费每户0.7元/平方米，车辆公共资源占用费：70元/辆·月，另因考虑响应国家三线建设做出贡献的两厂职工做出减免，标准：物业收费减免0.4元/平方米·月，车辆公共资源占用费减免40元/辆·月，因外来购房户愿意在小区做长久居民，对其收费做出适量减免，标准：物业收费减免0.2元/平方米·月，车辆公共资源占用费减免20元/辆·月。 再查明，成都市双流区川齿小区物业服务中心是莲花居委会投资开办并经成都市双流区行政审批局于2018年7月20日批准设立的民办非企业单位，业务范围为小区物业服务。2018年10月22日，成都市双流区川齿小区物业服务中心更名为莲花物业服务中心。双发改（2017）313号《关于双流区物业服务收费政府指导价标准及有关事项的通知》第二条规定：普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费（含包干制和酬金制）和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。 以上事实，有双方当事人的一致陈述及原告提交的《售购房合同》及购房相关收据、物业服务协议、收款收据、关于双流区物业服务收费政府指导价标准及有关事项的通知，莲花物业中心提交的川齿小区居民代表大会决议、授权书、公示表、登记证书等证据在卷为证。 本院认为：本案为物业服务合同纠纷，双方的争议焦点为：1、莲花物业中心是否具有签订物业服务合同的资格？2、莲花物业中心与熊素琼签订的物业服务协议及公示表中关于物业服务费、停车费的标准是否合法有效？莲花物业中心收取停车费是否合法？3、莲花居委会是否为适格被告？对此，本院分别评判如下： 一、关于莲花物业中心是否具有签订物业服务合同的资格？本院认为，莲花物业中心虽不是企业法人，但其是经成都市双流区行政审批事务局批准设立的民办非企业单位，业务范围为小区物业服务，具备签订物业服务合同、从事物业管理的资格和能力，法律并无规定从事物业管理的必须是企业法人。其次，案涉川齿小区属老旧小区，非开发商开发的商品房，小区也没有业主委员会，对小区包括物业在内的事务是采取居民自治的方式进行管理，莲花物业中心根据川齿小区居民委员会的决议成立，接受居民代表大会的授权与小区居民签订物业服务合同，该管理方式并不违反法律规定。因此，熊素琼单纯以莲花物业中心并非企业法人，不是小区业主委员会选聘的物业服务企业为由主张莲花物业中心不具备对川齿小区进行物业管理的诉称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 二、莲花物业中心与熊素琼签订的物业服务协议及公示表中关于物业服务费、停车费的标准是否合法有效？莲花物业中心收取停车费是否合法？本院认为，首先，熊素琼与莲花物业中心签订的物业服务协议是双方在平等磋商、协商一致，自愿的前提下签订的，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，川齿小区按照居民自治的程序和方式对小区物业收费标准、公共区域使用、停车费收取及标准进行了表决决议，该决议对小区居民具有约束力；第三，莲花物业中心对物业服务费、停车费是按照统一的标准确定的，在此基础上给予了不同的优惠，莲花物业中心对小区居民给予的不同优惠系对其民事权利的处分，且该优惠并未降低对整个小区的物业管理水平，因此，并不存在熊素琼诉称对其重大权利的排除；第四、川齿小区的物业并不属于应实行政府指导价的物业类型；最后，熊素琼并未举证证明物业服务协议是受到胁迫签订。综上，熊素琼诉称物业服务协议无效，公示表中的内容是排除其重大权利，莲花物业中心应退还物业服务费、停车费的诉称意见不能成立。 三、莲花居委会是否为适格被告？本院认为，本案系物业服务合同纠纷，莲花居委会既非物业服务协议的一方合同主体，也未收取过熊素琼的物业服务费、停车费，熊素琼仅仅依据莲花居委会是莲花物业中心的开办方即认为应承担相应的返还责任于法无据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告熊素琼的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告熊素琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 苏建兵 二〇一九年八月五日 法官助理 邓黎霞 书 记 员 杨盈盈