贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5694号原告：李林蔚，男，1984年12月18日生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：张旭琳，女，1986年7月27日生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟培懿，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师。被告：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号，统一社会信用代码：91520000709501822E。法定代表人：吴昆，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。原告李林蔚、张旭琳与被告贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称“黔贵房开”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李林蔚、张旭琳及委托诉讼代理人刘浏、翟培懿，被告黔贵房开的委托诉讼代理人吴庆熙、付紫兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未实际履行合同约定而产生的欠款158572.8元（110.12㎡×120元／㎡×12个月）；2.被告按年利率10%支付购房款资金占用费暂计34313.39元，实际自2017年3月9日起计算至所有款项付清之日止；3.被告支付1-17-9号房从2018年3月9日至2019年3月8日的租金185001.6元，并支付逾期付款滞纳金（15416元×0.0005×49天＝377.71元，暂计377.71元，自2019年3月9日起计算至款项付清之日止）；4.被告支付上述房屋2019年3月9日至2019年10月31日租金121278.83元，并按年利率10%支付资金占用费自2019年3月9日起至所有款项付清之日；5.被告向原告返还租赁房屋；6.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：汇字第022号），约定原告购买位于贵州省贵阳市云岩区，建筑面积110.12㎡，房屋总价1750285元，合同签订当日，原告交付首期房款880285元，余款870000元办理银行按揭支付。合同签订后，原告支付上述房屋的首付款，并在2015年11月26日向中国光大银行股份有限公司贵阳分行贷款用于支付房屋尾款。2016年3月9日，原、被告签订《汇金商务楼合作经营协议》，双方约定原告将其所有的1-17-9号房屋委托被告从事经营、管理活动，经营范围为办公，经营期限为2016年3月9日起至2019年3月8日，费用计算方式为建筑面积×月租金单价×12个月，返租款按年结算，并约定在合作期限，无论实际租金超过或低于约定的价格，被告均按约定价格向原告支付租金，超出部分收益或低于该租价部分损失均由被告自行获得或承担，原告对该部分收益或损失不享有权利义务。同时对违约责任及相关费用的承担、产权变更进行约定。根据约定，上述房屋在2016年3月9日至2018年3月8日租金为158572.8元，用于抵扣购房款，2017年3月9日至2018年3月8日租金为171787.2元，2018年3月9日至2019年3月8日租金为185001.6元。2019年3月8日，双方合作到期，被告在未经原告同意下，擅自超期租赁，与华杰工程咨询有限公司签订的租赁合同，合同期限为2016年11月1日起至2019年10月31日，且被告将原本属于原告的该笔超期租金收益据为己有。同时被告违反合同约定，未将原告在该房屋的第一期租金抵扣原告购房款，亦未支付第三期租金，原告与被告多次沟通未果。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告黔贵房开辩称，原告同意将第一年租金抵扣购房款，故被告不再向原告支付第一年租金；被告认可欠付2018年3月9日至2019年3月8日的租金，但被告在付款前要求原告提供足额发票，但原告拒不提供，导致租金一直未能发放，被告无过错，无需承担逾期付款责任，且原告未提供足额发票前，被告有权不支付租金；原告不认可被告超期转租的事实，故对超期部分应属无效，原、被告之间系不定期租赁合同，原告请求被告支付2019年3月9日至10月31日租金及资金占用费无事实依据和法律依据，被告应支付的租金为实际租用期间的租金且截至原告收房之日，被告同意将超期租赁租金如数返还给原告，并愿意返还房屋。本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，原、被告签订《汇金国际广场认购卡》《商品房认购书》各一份，约定原告以整体优惠96折成交价1928140元向被告购买房屋。2015年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：汇字第022号）一份，约定原告购买被告开发的位于贵州省贵阳市云岩区，建筑面积110.12㎡，房屋总价1750285元，合同签订当日，原告交付首期购房款880285元，余款870000元以办理银行按揭贷款支付。合同签订后，原告向被告支付了上述房屋的首付款880285元。2015年11月26日，原、被告与中国光大银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“光大银行”）签订《个人贷款合同》一份，约定原告向光大银行贷款175万元用于购买上述房屋，贷款期限为120个月，自2015年11月26日起至2025年11月26日止，原告以等额还本付息偿还贷款，被告为该贷款承担连带担保责任。之后，原告用向光大银行的贷款支付了约定的剩余购房款房。2016年3月9日，原、被告签订《汇金商务楼合作经营协议》一份，双方约定原告将其所有的1-17-9号房屋委托被告从事经营、管理等活动，经营范围为办公，经营期限为3年，即2016年3月9日起至2019年3月8日止，租金计算方式为建筑面积×月租金单价×12个月，返租款按年结算，其中：2016年3月9日至2017年3月8日期间按月租金120元／㎡计算，为158572.8元，该租金用于抵作原告向被告购买上述房屋的购房款，不向原告支付该部分租金；2017年3月9日至2018年3月8日期间按月租金130元／㎡计算，为171787.2元，租金于2018年3月8日支付原告；2018年3月9日至2019年3月8日期间按月租金140元／㎡计算，为185001.6元，租金于2019年3月8日支付原告。同时约定，合作经营起始时间以原告实际收房之日为准，合作经营期间作相应的顺延调整，原告逾期收房的，租金支付时间以原告实际收房时间为准进行顺延（如：2016年1月6日收房，租金支付时间为2017年1月5日）。若被告逾期支付租金，被告应按月租金万分之五每日向原告支付滞纳金。房屋租赁税费根据政府部门的有关法律法规由原告承担。合作经营租期届满后，被告或当时的实际经营者有优先续租权，被告或实际经营者在合作经营期限前两个月明确表示不再续航的，原告有权自主决定自己经营或授权委托他人经营等方式处理写字楼。此后，上述房屋由被告按合同约定代为管理。2018年1月18日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议载明：鉴于原告无力偿还光大银行按揭贷款，已累计逾期17期，并连续10期未还款，迫使银行提起诉讼被告承担连带担保责任，为妥善解决光大银行欠款问题，原告请求提前使用2017年至2018年度的返租租金。双方于该协议中约定：由被告代原告偿还光大银行逾期本息及其他费用共计180498.99元，按《商品房买卖合同》之约定，原告按该费用的10%向被告支付违约金18049.899元，办理上述房屋不动产权证的费用共计约109594.2305元在原告2017年至2018年度返租租金中扣除，原告应按《汇金商务楼合作经营协议》约定的租金金额提供国家规定的发票给被告。另查明，2016年12月31日，被告与华杰工程咨询有限公司签订的《租赁合同》一份，约定的租赁房屋包括上述房屋，租赁期间为3年，即2016年11月1日起至2019年10月31日止。被告向原告支付了2017年3月9日至2018年3月8日期间的租金171787.2元，2018年3月9日至2019年3月8日期间的租金185001.6元未支付，超期租赁期间的租金亦未支付。上述房屋仍在被告使用中，未返还原告。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法对被告的财产采取了保全措施，原告为此支付保全费3030元。庭审中，对超期租赁部分的租金，原告认为应按月租金140元/㎡计算；被告则认为，愿意支付超期租赁部分的租金，支付至原告收房时止，但应按实际租赁价格即按月租金90元/㎡计算，《商品房买卖合同》中的购房款比《汇金国际广场认购卡》《商品房认购书》中约定的购房总价款减少15-18万元左右，该部分减少的款项实际是与第一年租金冲抵款。本院认为，合法的合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是2016年3月9日至2017年3月8日期间的租金158572.8元，被告应否给付原告；二是2018年3月9日至2019年3月8日期间的租金185001.6元，被告应否给付，滞纳金如何计算；三是超期租金如何确定，资金占用费如何认定。首先，关于合同效力方面。原告与被告签订的《商品房买卖合同》《汇金商务楼合作经营协议》《补充协议》等，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于2016年3月9日至2017年3月8日期间的租金158572.8元，被告应否给付原告方面。其一，原、被告于《汇金商务楼合作经营协议》中明确约定：2016年3月9日至2017年3月8日期间按月租金120元/㎡计算，为158572.8元，该租金用于抵作原告向被告购买上述房屋的购房款，不向原告支付该部分租金；其二，被告辩称《商品房买卖合同》中的购房款比《汇金国际广场认购卡》《商品房认购书》中约定的购房总价款减少系与《汇金商务楼合作经营协议》中约定的第一年租金抵冲部分，无需支付，结合原、被告签订《汇金国际广场认购卡》《商品房认购书》与《商品房买卖合同》的时间，相距两个月，并结合贵阳市当时房屋价格，上述房屋价格不可能下降如此之快，因此，应采信被告的该辩称意见；其三，原告未提供其他证据予以佐证，且原告未在2017年3月8日被告未支付租金时及时向被告主张权利，亦与常理不符，因此，本院认定被告无需向原告支付2016年3月9日至2017年3月8日期间的租金158572.8元。再次，关于2018年3月9日至2019年3月8日期间的租金185001.6元，被告应否给付，滞纳金如何计算方面。其一，关于租金185001.6元应否由被告支付原告方面，根据《汇金商务楼合作经营协议》约定，2018年3月9日至2019年3月8日期间按月租金140元/㎡计算，为185001.6元，租金于2019年3月8日支付原告，被告亦认可未支付该部分租金，并愿意支付，其仅表示应由原告出具相应的房屋租赁发票后再行支付，因此，该185001.6元租金，被告理应支付原告。其二，关于滞纳金方面，原、被告双方于《汇金商务楼合作经营协议》中明确约定：若被告逾期支付租金，被告应按月租金万分之五每日向原告支付滞纳金，经核算，滞纳金应按7.7084元/㎡每日（140元/㎡×110.12㎡×0.0005）自2019年3月9日起计算至付清该年度租金时止。其三，关于房屋租赁发票方面，《汇金商务楼合作经营协议》中明确约定：房屋租赁税费根据政府部门的有关法律法规由原告承担，且《补充协议》亦约定：原告应按《汇金商务楼合作经营协议》约定的租金金额提供国家规定的发票给被告，因此，原告应向被告提供等额的房屋租赁发票。关于被告辩称合同未约定出具发票与给付租金的先后顺序，应由原告开具相应发票后，再由被告向原告支付租金的意见，因租赁期限届满，被告理应向原告支付租金，虽未约定先后履行顺序，但《汇金商务楼合作经营协议》明确了被告支付租金的时间，结合一般常理，均应支付相应款项，再出具相应票证，因此，对被告的该辩称意见，本院不予采信。最后，关于超期租金如何确定，资金占用费如何认定方面。其一，关于超期租金如何确定方面，合同约定的租赁期限届满后，双方未及时终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案中，被告继续使用租赁物，在此期间，原告亦未提出异议，《汇金商务楼合作经营协议》继续有效，租赁期限为不定期，应按月租金140元/㎡计算租金，自2019年3月9日起计算至原告将上述房屋返还原告时止。其二，关于《汇金商务楼合作经营协议》解除及房屋返还方面，经本院释明是否需解除《汇金商务楼合作经营协议》及房屋是否要求返还时，原告认为该合同已于租赁限届满之日，即2019年3月8日终止，无需要求解除，但要求返还房屋。鉴于本院已认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，现原告要求返还房屋，被告亦表示愿意返还房屋，应解除双方的《汇金商务楼合作经营协议》，被告应将房屋返还原告。其三，关于资金占用费如何认定方面，原、被告双方于《汇金商务楼合作经营协议》中明确约定：未支付的租金滞纳金按7.7084元/㎡每日计算（上述已说明），理应按合同约定计算，自2019年3月9日起计算至返还原告房屋时止。关于原告要求按年利率10%支付资金占用费方面，因《补充协议》仅对2017-2018年度的租金进行约定，并未改变《汇金商务楼合作经营协议》对于逾期支付租金承担责任的约定，因此，原告要求按年利率10%支付逾期租金占用费的意见，无法律和事实依据，不应支持。综上所述，对原告要求判令被告向原告支付未实际履行合同约定而产生的欠款158572.8元（110.12㎡×120元/㎡×12个月）的诉请，本院不予支持；对原告要求判令被告按年利率10%支付购房款资金占用费暂计34313.39元，实际自2017年3月9日起计算至所有款项付清之日止的诉请，本院亦不予支持；对原告要求判令被告支付1-17-9号房从2018年3月9日至2019年3月8日的租金185001.6元，并支付逾期付款滞纳金（15416元×0.0005×49天=377.71元，暂计377.71元，自2019年3月9日起计算至款项付清之日止）的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告支付上述房屋2019年3月9日至2019年10月31日租金121278.83元，并按年利率10%支付资金占用费自2019年3月9日起至所有款项付清之日的诉请，本院支持由被告按140元/㎡每月向原告支付租金，自2019年3月9日起计算至被告将上述房屋返还原告时止，并以未支的超期租金为基数，按7.7084元/㎡每日计算滞纳金，自2019年3月9日起计算至返还原告房屋时止，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告向原告返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州黔贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市云岩区房屋返还原告李林蔚、张旭琳；二、被告贵州黔贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李林蔚、张旭琳自2018年3月9日起至2019年3月8日止期间的租金185001.6元，并按7.7084元/㎡每日（即月租金万分之五）支付自2019年3月9日起至付清该年度租金时止期间的滞纳金；三、被告贵州黔贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李林蔚、张旭琳超期租金，租金按140元/㎡每月计算，自2019年3月9日起计算至被告向原告返还上述房屋之日止，并以未支的超期租金为基数，按7.7084元/㎡每日（即月租金万分之五）计算滞纳金，自2019年3月9日起计算至被告向原告返还上述房屋之日止；四、驳回原告李林蔚、张旭琳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8820元，减半收取4410元，保全费3030元，共计7440元，由原告李林蔚、张旭琳承担2896元，被告贵州黔贵房地产开发有限公司承担4544元（此款原告已预交，被告于本判决生效后一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年八月一日书记员 廖雨濛