贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7468号 原告：聂燕琼，女，汉族，1984年5月12日，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王翔，男，汉族，1983年7月18日出生，住贵州省贵阳市南明区。 二原告共同委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：吴前辙（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所实习律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告聂燕琼、王翔与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后。依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告聂燕琼、王翔的委托诉讼代理人张競、吴前辙、被告招商商置公司委托诉讼代理人张兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂燕琼、王翔向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证；二、要求被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证的违约金，以已付购房款338,661.00元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.5倍的标准，从2017年12月1日开始计算至被告实际履行之日止，暂计至2019年6月25日为37,814.05元；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-CZ0040），约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第C1-1幢14层1号商品房（房号为C1-1-14-1），房屋总价款338,661.00元。原告支付了全部购房款，完全履行了付款义务，《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告直至起诉之日仍未向原告交付办理商品房转移登记有关文书及产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告的行为不仅违约，且严重损害原告的合法权益，应当承担支付违约金的责任。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告招商商置公司辩称：答辩人不应承担本案违约金，涉案《商品房买卖合同》未约定办理商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间。答辩人收房时间为2017年9月1日，答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应为2017年12月2日，而答辩人于2017年5月31日取得涉案楼栋的备案登记，在被答辩人收房时答辩人已取得备案登记且履行了通知被答辩人提交相关办证资料及缴纳税费的义务。虽然答辩人于2017年9月1日代收了被答辩人相关税费等资料，但双方并非委托办证，双方形成委托关系是2018年12月16日之后至产权办证完毕之日止，之前，答辩人的义务只是通知被答辩人提交相关资料和缴纳相关税费；答辩人按合同约定通过邮寄方式向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知书》等材料，载明为方便和及时办证，被答辩人需提供相关材料和缴纳相关费用。2017年9月1日，被答辩人在收到上列通知后，在收楼确认书上签字确认。因此，答辩人在2017年8月30日向被答辩人交付房屋时已履行了通知义务。答辩人于2017年5月31日取得涉案楼栋的备案证明书，具备办证条件，答辩人履行义务未超过2017年12月2日，因此，答辩人不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使答辩人应当承担违约金，违约金截止时间应为答辩人第一次向被答辩人邮寄《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知书》等材料之时，即使贵院不认可该告知行为，从原告提供的业主说明、装修公司证明、照片等证据看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需材料，故其违约金计算截止时间至2017年9月24日止。政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延：2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。2016年9月30日开始实施统一的不动产登记，正式废止了房屋所有权证书的办理，根据双方合同约定，交付办理商品房转移登记有关文书的义务转化为通知义务，答辩人尽到通知义务就履行了交付办理商品房转移登记有关文书的义务，答辩人邮寄方式向被答辩人送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知书》等资料，又于2018年8月13日向被答辩人邮寄了办理产权证的告知函等相关材料。涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持，请求法院酌情判决答辩人支付被答辩人每套房屋逾期办证违约金3,000.00元；庭审中补充：按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举的营业执照、法人身份信息、证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据2张、工行存款凭证、维修基金收据、完税证明2张。证明目的：原告已履行合同义务，被告已于2017年9月1日向原告交付涉案房屋，其应于2017年11月30日取得涉案房屋所有初始登记并办理交付商品房转移登记的有关文书及产权证给原告，被告已违约，应支付违约金。被告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议。经本院审查认为，该证据能证明原告履行合同的相应义务，支付办证等相关税费，本院予以采信。二、对被告所举证据1：商品房买卖合同、竣工备案表、房屋实测成果书、商品房备案证明书、不动产权证（新证）。证明目的：双方于2018年12月15日前未形成委托办证关系，被告在合同约定的期限内取得涉案房屋初始登记，不存在违约行为。原告质证意见：对三性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，达不到被告的证明目的。对被告所举证据2：代收费用标准明细缴款通知单、业主说明、照片、收据、完税证明。证明目的：被告已履行告知义务，不存在违约行为。原告质证意见：对收据、完税证明三性不持异议，对其余证据不予以认可，对证明目的有异议。经本院审查认为，该组证据不能达到被告的证明目的；对被告所举证据3：邮寄单、办证告知书、不动产登记申请表、委托书、聊天记录、公告、通知、函、意见、询问记录、土地面积审查证、测绘报告、办证指引等。证明目的：被告不存在违约，政策的实施，延误了涉案房屋产权转移登记的时间，被告不应承担违约责任。原告质证意见：对委托书、不动产申请表、公告、通知、函、意见、询问记录、土地面积审查证、测绘报告、办证指引等三性无异议，对证明目的有异议；对其余证据均持异议。经本院审查认为，该证据只能证实双方签订委托书、毕节市人民政府从2016年9月19日通知从2016年9月30日起在一定范围内实施统一的不动产登记政策等事实，不能达到被告的其他证明目的。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第C1-1幢14层1号商品房（房号为C1-1-14-1），用途为住宅，建筑面积93.44平方米，套内建筑面积72.27平方米，房屋总价款338,661.00元，买受人应当在合同签订之日交付首付房款68,661.00元，余款270,000.00元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款338,661.00元。原告还支付了办证等相关税费。2016年8月25日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2017年5月31日涉案房屋取得毕房商备BJ17登字第02号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城C1栋；被告于2017年9月1日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年12月16日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定“在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。涉案房屋于2017年9月1日交付原告使用，被告应于交付使用后90日内即2017年11月30日申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；但原告应缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书给被告。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证。且根据相关规定，房屋权属证书即为不动产权证书。因此，原告要求被告为交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证，实为交付涉案房屋的不动产权证书。故原告的该诉讼请求，本院应于支持；对违约金问题，被告虽于2017年5月31日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2017年12月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年12月16日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，本院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持从2017年12月1日起至2018年12月16日止的违约金，以其已支付购房总款338,661.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告聂燕琼、王翔办理涉案房屋不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂燕琼、王翔逾期办理不动产权证的违约金(违约金以338,661.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年12月1日起计算至2018年12月16日止)； 三、驳回原告聂燕琼、王翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费373.00元，由原告聂燕琼、王翔负担124.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担249.00元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年八月二十九日 书记员 裴晨迪