湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初203号原告：十堰国金商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永明，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：肖静，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张成，男，1969年4月3日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：舒适，湖北嘉略律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代收法律文书。原告十堰国金商业管理有限公司（以下简称国金公司）与被告张成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国金公司的委托诉讼代理人郭永明、肖静、被告张成的委托诉讼代理人舒适到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国金公司向本院提出诉讼请求：1.确认国金公司与张成之间的《商用物业租赁合同》于2018年10月6日解除；2.张成支付自2018年6月1日至2018年10月6日期间的房屋租金205240元及物业管理费19939元；3.张成支付逾期付款违约金，以225179.47元为基数，自2018年6月1日起，按日息千分之五计算至付清为止；4.张成支付相当于6个月租金的补偿金290892元；5.本案诉讼费用由张成承担。在诉讼过程中，国金公司将上述第3项诉讼请求变更为：张成支付逾期违约金，以225179.47元为基数，自2018年6月1日起按照年息24%计算至付清为止；国金公司的其他诉讼请求没有变化。事实和理由：国金公司与张成于2018年1月30日签订《商用物业租赁合同》，约定：张成租用位于十堰国际金融中心xx楼xx商场xx商铺，租期为2018年2月2日至2021年2月1日，第一年月租金为48482元，租金以3个月为一期进行交纳。张成交纳了第一期租金48482元，国金公司于2017年12月30日将该商铺交付张成装修，并于2018年3月1日起开始计算租金。依据合同约定，张成应于2018年6月1日前向国金公司缴纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的的租金，但经国金公司多次催缴一直未缴纳。张成于2018年9月18日至9月25日擅自闭店达8天，违反了合同相关规定。鉴于张成的上述行为已构成严重违约，国金公司于2018年9月25日向张成发出《解约函》，函告解除双方的租赁合同，经查询该函已于2018年10月6日送达。双方合同已解除，但张成拖欠的租金、物业费一直未付，违约责任也未承担。被告张成辩称：1.依据合同中商铺平面附图所标注的长宽米数计算，商铺面积为149.77平方米，而非合同附件一所载明的面积277.04平方米。国金公司作为出租人并未依约履行合同，向承租人交付面积为277.04平方米的商铺供承租人使用，国金公司至今也没有向承租人交付实际面积的商铺。合同附件作为《商用物业租赁合同》的组成部分，与《商用物业租赁合同》具有同等效力，据此，违约方应当是国金公司。如果计算应缴月租金金额，应当以附图所载实际面积乘以175元／月／平方米的租金单价进行计算。2.根据国金公司诉状自述，张成应于2018年3月1日起开始计算租金，同时根据国金公司2018年8月3日向张成的回复函，国金公司同意与张成解约的时间为2018年8月3日。那么，张成的应交租和应交纳物业管理费的起止期限可以确定：自2018年3月1日至2018年8月3日，计5个月零3天。如前所述，依据合同中商铺平面附图所标明的长宽计算面积，在张成5个月零3天的应交费期限内，应当交纳的租金为133670元，应当交纳的物业管理费为24021元，合计157691元。相比于2017年6月27日张成两项预交合计费用159576元，尚结余1885元。据此，张成不存在欠缴租金，不存在欠缴物业管理费的逾期付款违约行为。3.国金公司与张成于2018年1月30日签订的《商用物业租赁合同》，除附件外，是国金公司单方拟好的向不特定承租人备好的格式合同，承租人对该部分格式合同条款没有磋商权，没有修改权。依据合同法对格式合同的要求，国金公司负有向格式合同相对人进行明确提示和说明的法定义务。本案中，《商用物业租赁合同》第四条第二款和第十一条第三款的约定内容，明显增加了合同相对人的合同义务和责任，而这两条款既没有标黑加粗作出提示性表示，国金公司也没有向承租人进行说明，依法对承租人张成不产生约束力。2018年8月3日，国金公司同意与张成解约时，张成预交的租金、物业管理费尚有结余，国金公司前期收取的合同押金、装修押金仍未退还，也就是说，在国金公司确无实际损失的情况下解约，国金公司仍主张滞纳金，主张没收押金，主张6个月房租作为违约金，不应得到支持。4.缔约权和解约权是契约自由精神赋予合同双方所共有的权利。大洋百货整栋商业经营颓败，是导致此次解约的根本原因，各个承租人另谋出路情有可原，但国金公司如何全面提振自身的策划整合招商能力，才是其应当正视的解决本次群体诉讼的应寻之法。综上，张成在交租期内应当交纳的租金、物业管理费与预交的租金、物业管理费差额1885元，张成可以放弃主张返还，但国金公司应当退还其收取的合同押金48482元、装修押金12832元，合计61314元。另不再阻拦张成搬走其在商铺内可拆走的部分装修及家具，双方案结事了。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张成租赁国金公司经营管理的位于十堰市××区xx××路××号十堰国际金融中心xx楼xx商场的xx号店铺（建筑面积277.04㎡，店铺名称胡和记，简称涉案商铺），双方于2018年1月30日签订《商用物业租赁合同》。该《商用物业租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，张成应于每期15日前一次性支付下期租金给国金公司，如逾期支付，张成从逾期之日起每日支付国金公司未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；物业管理费用按3个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次物业管理费在合同签订后3日内缴纳给国金公司，以后物业管理费用缴纳，张成应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付张成应承担逾期付款违约金，责任同上；张成向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为张成忠实履行所约定义务的保证，若张成违反本合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，张成同意国金公司无需返还保证金；如果在合同有效期限内，张成不能遵守国金公司所指定的营业期间，随意撤离该店铺或造成事实上一个月内累计停止营业达三天的，或者张成未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日等，国金公司有权书面通知张成后解除本合同，有权收回店铺，没收保证金，张成装修投入国金公司不予补偿，张成应向国金公司支付合同解除前的逾期付款违约金，张成还应支付相当于6个月租金作为对国金公司预期利益的补偿，并且国金公司有权根据有关的法律法规追究张成的其他法律责任；国金公司根据张成所提供的住址，寄出解约通知，本合同于解约通知到达之日起解除等。国金公司与张成还签订了《开店条件书》，作为上述《商用物业租赁合同》的附件。该《开店条件书》约定：涉案商铺的租赁期限为2018年2月2日至2021年2月1日，租金每次以三个月为一期进行交纳；2018年2月2日至2019年2月1日期间，租金单价175元／月／平方米，月租金48482元，年度租金581781元；2019年2月2日至2020年2月1日期间，租金单价184元／月／平方米，月租金50975元，年度租金611700元；2020年2月2日至2021年2月1日期间，租金单价193元／月／平方米，月租金53469元，年度租金641628元；电1.3元／度，水3.9元／吨，物业管理费用为4710元／月；保证金48482元，施工押金20000元，水电押金5000元等。2017年6月27日，张成分别向国金公司交纳了租赁涉案商铺的保证金48482元、物业管理费14130元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业之日起算）、租金145446元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业之日起算）。2017年12月28日，张成向国金公司交纳了关于涉案商铺的装修押金、水电押金、装修管理费共计12832元。国金公司将涉案商铺交付给张成装修，并自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费。张成未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费。张成于2018年8月3日向国金公司提交《撤离经营场地的申请》，国金公司于2018年8月3日向张成回函，要求张成支付欠缴的租金、物业费、水电费及违约金后，国金公司才同意于3个月后正式解约。2018年1月31日，十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）通过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测。2018年7月4日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格。后国金公司作出《缴费通知单》，要求张成交纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的涉案商铺租金和管理费未果。2018年9月25日，国金公司以张成欠付租金和擅自闭店为由作出《解约函》，宣布解除国金公司与张成签订的《商用物业租赁合同》，没收张成交纳的保证金，并要求张成支付欠缴的租金、物业管理费、违约金等。国金公司向张成邮寄送达了上述《解约函》，该函于2018年10月6日被签收。另查明：涉案商铺所在的十堰国际金融中心系湖北大洋华宇投资有限公司投资建设。国金公司得到涉案商铺业主的授权，授权国金公司直接以国金公司名义对外出租涉案商铺，签订商铺租赁合同，收取租金，以及直接以国金公司名义处理与该商铺租赁有关的纠纷。本院认为：国金公司与张成于2018年1月30日签订的《商用物业租赁合同》以及作为合同附件的《开店条件书》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,对双方当事人均具有法律约束力。行使合同解除权的前提条件是约定或者法定的合同解除条件已经成就，即合同一方已经享有了约定或者法定的合同解除权，否则，即使发出解除合同的通知，也不能产生合同解除的法律后果。本案中，涉案商铺在交付使用前，经过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测。国金公司提起本次诉讼前的2018年7月4日，涉案商铺已经经过了十堰市公安消防支队的消防验收。张成于2018年8月3日向国金公司提交《撤离经营场地的申请》后，国金公司虽于当日向张成回函，但回函中国金公司要求张成承担违约责任后，该公司才同意于3个月后正式解约。张成辩称《商用物业租赁合同》于2018年8月3日解除，缺乏依据，本院不予采信。张成实际占有使用了涉案商铺，其拖欠国金公司涉案商铺租金和物业管理费，且拖欠超过15日，违反了合同约定，按照合同约定国金公司有权书面通知张成后解除合同。国金公司向张成邮寄送达了《解约函》，该公司主张双方签订的《商用物业租赁合同》已经于该函送达之日（2018年10月6日）解除，本院予以支持。张成应当支付国金公司2018年6月1日至2018年10月6日期间的涉案商铺租金203624.4元（48482÷30×126）、物业管理费19782元（4710÷30×126）,合计223406.4元。按照《商用物业租赁合同》约定，张成还应当以223406.4元为基数，自2018年6月1日起向国金公司支付逾期付款违约金。上述合同约定按照日息千分之五的计算标准支付逾期付款违约金，该计算标准的利率过高。综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院酌定上述逾期付款违约金可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付。国金公司与张成签订的作为合同附件的《开店条件书》以及涉案商铺平面附图，均明确载明涉案商铺建筑面积为277.04平方米，张成根据涉案商铺平面附图所标注的长度和宽度，主张涉案商铺的实际面积为149.77平方米，缺乏依据，本院不予支持。《商用物业租赁合同》明确约定张成向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为张成忠实履行所约定义务的保证，表明张成交纳的保证金48482元属于履约保证金的性质。现因张成出现违约导致合同被解除，根据合同约定上述48482元保证金不应予以退还。国金公司并未举证证明张成对涉案商铺的装修行为给国金公司造成了损失，张成交纳的装修押金12832元（包含装修押金、水电押金、装修管理费共计12832元），国金公司应予以退还。《商用物业租赁合同》对补偿金的问题虽有约定，但该补偿金实际上亦属于违约金的性质。在国金公司已经向张成主张了逾期付款违约金并主张不退还履约保证金的情况下，国金公司仍然主张张成支付相当于6个月租金的补偿金，缺乏依据。但截止国金公司提起本次诉讼之日（2018年12月21日），涉案商铺仍未被腾退，从合同解除到国金公司提起本次诉讼之日期间（2018年10月7日至2018年12月21日）的商铺被占用损失121205元（48482÷30×75），张成应补偿给国金公司。扣减国金公司应退还给张成的装修押金12832元后，张成还应补偿给国金公司108373元（121205－12832）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告十堰国金商业管理有限公司与被告张成于2018年1月30日签订的《商用物业租赁合同》于2018年10月6日解除；二、被告张成于本判决生效之日起十日内支付原告十堰国金商业管理有限公司2018年6月1日至2018年10月6日期间的房屋租金203624.4元、物业管理费19782元，并支付逾期付款违约金（以223406.4元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，自2018年6月1日起计算至付清之日止）；三、被告张成于本判决生效之日起十日内支付原告十堰国金商业管理有限公司补偿金108373元；四、驳回原告十堰国金商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11233元，减半收取计5616.5元，由原告十堰国金商业管理有限公司负担2000元，由被告张成负担3616.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一九年八月三十日书记员 陈方芳