四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1900号 上诉人（原审原告）：李明彪，男，1989年9月20日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：高慧，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川省圣名实业有限公司，住所地：四川省江油市中坝镇江陵路东段171号圣名国际B区6幢2层。 法定代表人：杨晓东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢添，四川鼎天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董昔明，男，该公司员工。 上诉人李明彪、四川省圣名实业有限公司（以下简称圣名实业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明彪上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判由圣名实业公司承担逾期交房所产生的违约金7530元及逾期办理房屋所有权登记所产生的违约金43912元；2.本案一、二审诉讼费由圣名实业公司承担。事实与理由：一、圣名实业公司违反合同约定，未在2016年3月10日前取得案涉所在楼栋权属证明；二、圣名实业公司实际于2016年2月16日才交付案涉房屋，应当按照合同约定承担逾期交房所产生的违约金7530元；三、圣名实业公司逾期近三年才办理产权证书，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，至少应承担逾期办证所产生的违约金43912元。李明彪在合同履行过程中不存在任何过失、违约行为，圣名实业公司应遵从诚信原则，按照合同约定于2016年6月13日前履行完毕办证义务，包括但不限于通知办证、协助办证。 圣名实业公司上诉请求及辩称：1.请求撤销原判，依法改判驳回李明彪的一审诉讼请求（不服金额21758.31元）；2.本案一、二审诉讼费由李明彪承担。事实与理由：一、一审法院对于圣名实业公司逾期交房的事实认定错误，圣名实业公司并非于2016年2月才向李明彪交付案涉房屋。事实上系2015年6月18日和同年8月7日两次通过绵阳晚报进行了公告通知，而李明彪于2015年12月3日才前来收房，直到2016年2月才办理完相关手续。李明彪在起诉状中仅陈述圣名实业公司迟延办理权属登记应属违约并应承担违约责任，并未明确陈述圣名实业公司还存在逾期交房及逾期办理初始登记的违约行为，一审法院判决圣名实业公司承担逾期交房的违约金超出了李明彪一审的请求范围；二、一审法院对于迟延办理转移登记违约金的认定忽视合同约定，对于迟延办理的违约期间认定明显错误，判决所适用的法律错误。首先，李明彪于2018年2月26日才交齐并填写与办证有关的资料系导致迟延获得权属证书的原因之一，因此其称圣名实业公司拒不履行合同义务的主张不能成立。其次，根据双方合同约定及公平原则，圣名实业公司代办权属转移登记的约定期限为360日，则圣名实业公司应当可以办理权属转移登记之日起360日内为李明彪取得所有权证书，截止时间应为2018年2月26日起360日即2019年5月16日，基于此圣名实业公司实际违约期间仅83天，一审法院认定违约期间为13个月系明显错误且不合理。针对李明彪的上诉请求答辩如下：一、对于初始登记时间是否逾期不影响李明彪的合法权利；二、一审法院对逾期交房时间认定错误，双方就该违约金达成了协议且圣名实业公司已经向李明彪支付了该违约金；三、李明彪于2018年2月26日才向圣名实业公司提供办证资料，圣名实业公司在此之后才能办理房屋权属转移登记事务，按照合同约定办理时间为360日，故不存在逾期办证的违约行为。请求驳回李明彪的上诉请求。 李明彪辩称，一、按照《商品房买卖合同》约定圣名实业公司应当先以书面通知的形式告知李明彪接房，书面通知不到才能以报纸公告方式通知；二、李明彪于2016年2月才交物业费，所以交房时间为2016年2月；三、一审庭审中法官询问了交房时间和办证时间，李明彪也予以举证证明，圣名实业公司认为一审没有审查该项主张与事实不符。 李明彪向一审法院起诉请求：1.圣名实业公司立即为李明彪办理江油市圣名公馆8栋1单元28楼2号房屋的房屋分户权属登记，并向李明彪开具该房屋全额不动产发票；2.圣名实业公司向李明彪支付违约金62322元；3.诉讼费由圣名实业公司承担。一审庭审后，李明彪以其已在圣名实业公司处领取案涉房屋不动产证和发票为由，向一审法院申请撤回“圣名实业公司为李明彪办理案涉房屋分户权属登记和为李明彪开具案涉房屋全额不动产发票”的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年3月3日，李明彪向圣名实业公司支付Ｂ8-28-2号房屋购房定金3万元。次日，李明彪向圣名实业公司支付该房屋的购房款71612元。2015年4月15日，李明彪与圣名实业公司签订《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，合同签约备案号为51043.合同约定：圣名实业公司作为出卖人，李明彪作为买受人，李明彪购买圣名实业公司开发的位于江油市住房一套，建筑面积为87.61平方米，房屋总价款311612元；买受人首期支付购房总价款的32.61%，其余价款采取商业贷款的方式付款；出卖人应当在2015年6月20日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。出卖人应当在交房后180个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：非不可抗力事件导致不能如约办理房屋所有权证书的，事件结束后60日内由出卖人向买受人提供相关书面证明。2015年4月26日，圣名实业公司（甲方）与李明彪（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：李明彪购买案涉房屋总价款311612元，于签订买卖合同当日向圣名实业公司支付首付款101612元，余款210000元向圣名实业公司指定的银行申请按揭贷款，经银行审核批准后，直接由银行转账至圣名实业公司账户，作为李明彪支付的购房余款。在买卖合同签订时，乙方应将圣名实业公司代收代缴的契税和房屋维修资金一次性缴纳给圣名实业公司。本协议生效后，任何一方均无权要求解除或者终止买卖合同及本协议，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或者终止或者拒不履行买卖合同及本协议的有关规定均应承担违约责任，并按总房价款的20%承担违约责任。合同签订后，李明彪向银行的按揭贷款21万元支付至圣名实业公司账户，圣名实业公司于2015年5月15日向李明彪出具收据一份。2016年2月圣名实业公司将案涉房屋交付李明彪。李明彪于2016年2月15日向圣名实业公司支付房屋面积差价款320元、维修基金4819元、契税3116元，并于次日向圣名实业公司预交2016年2月3日至2016年12月2日的物业管理费。圣名实业公司于2016年6月23日取得案涉房屋所占楼栋的初始登记。2018年2月26日，李明彪向圣名实业公司出具办理案涉房屋不动产登记手续的委托书、并填写不动产登记申请表和不动产登记询问笔录。2019年5月16日，李明彪取得江油市中坝镇江陵路东段171号圣名国际Ｂ区8幢1单元28层2号建筑面积为87.70平方米的房屋权属转移登记。庭审后，李明彪向一审法院递交《申请书》，以已在圣名实业公司处领取案涉房屋不动产证和发票为由，向一审法院申请撤回“圣名实业公司为李明彪办理案涉房屋分户权属登记和为李明彪开具案涉房屋全额不动产发票”的诉讼请求。庭审中，李明彪认为圣名实业公司存在逾期交房、逾期办理初始登记、逾期办理案涉房屋产权转移登记三种违约行为，要求圣名实业公司按照总房屋交款20%向其支付违约金。 一审法院认为，李明彪与圣名实业公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。合同签订后，李明彪按约向圣名实业公司缴纳了购房款及合同约定的相关费用，圣名实业公司应当按照合同约定向李明彪履行交付房屋及办理产权登记的相关义务。现圣名实业公司未按合同约定的时间向李明彪交付案涉房屋及办理产权登记存在违约，应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。双方签订的补充协议虽然约定“任何单方解除或者终止或拒不履行买卖合同及本协议的有关规定均应承担违约责任，并按总房价款的20%承担违约责任”，但本案圣名实业公司逾期交房和逾期办理房屋产权登记的违约行为并未达到单方解除或终止或拒不履行买卖合同的违约程度，故李明彪诉请违约金按照房屋总价款20%支付与本案圣名实业公司的违约责任并不相当。按照双方签订的房屋买卖合同约定，圣名实业公司逾期交房应自交付期限届满之日起至房屋实际交付之日止按日支付全部已付房款万分之一的违约金，双方合同约定于2015年6月20日前交房，圣名实业公司于2016年2月才向李明彪交付案涉房屋，李明彪向圣名实业公司交付物业管理费的起始日期为2016年2月3日，故圣名实业公司违约交付的期间为2015年6月21日至2016年2月2日共计227天，圣名实业公司因逾期交房应向李明彪承担违约金7073.59元（311612元×227天×万分之一/天）。双方合同约定圣名实业公司于交房后180个工作日内办理案涉房屋所属楼栋的初始登记，案涉房屋于2016年2月3日交房，初始登记于2016年6月23日完成，并未超过合同约定的办理期限，故李明彪主张圣名实业公司初始登记违约不符合双方合同约定。对于逾期办理案涉房屋的转移登记。按照双方合同约定，转移登记需李明彪与圣名实业公司共同向登记机关申请办理，圣名实业公司系代办行为，圣名实业公司代办需要李明彪向其提供办证所需的相关材料，李明彪于2018年2月26日才向圣名实业公司提供办证所需资料，依照《房屋登记办法》第二十三条第一款（一）项“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日”之规定，李明彪最迟应于2018年4月10日取得案涉房屋的产权转移登记，现圣名实业公司于2019年5月16日才将案涉房屋的产权转移登记办理完毕，故圣名实业公司应当承担逾期办理房屋转移登记的违约责任。双方合同虽对逾期办理产权转移登记的违约责任未进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，圣名实业公司应当按照李明彪已付房款总额参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准向李明彪支付违约金，故圣名实业公司应向李明彪支付逾期办理产权转移登记的违约金14684.72元（311612元×4.35%/年×13个月）。圣名实业公司已于2019年5月16日为李明彪办理了产权转移登记，庭审后李明彪在圣名实业公司处领取了案涉房屋的不动产权证及发票，李明彪于2019年5月31日向一审法院申请撤回了要求圣名实业公司为其办理产权登记并出具不动产发票的诉讼请求，应视为李明彪放弃了上述两项诉讼请求。李明彪向一审法院提交的房屋交易网站出售房屋的信息及其与案外人关于出售房屋的微信聊天记录不能证明李明彪的实际损失，对该证据一审法院不予采信。 一审法院遂判决：一、被告四川省圣名实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告李明彪违约金21758.31元；二、驳回原告李明彪的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：圣名实业公司于2015年8月6日在绵阳晚报发布圣名公馆Ｂ区交房通知书，2016年2月29日李明彪签署了收条，载明“今收到四川省圣名实业有限公司‘圣名国际Ｂ区’一次性逾期交房违约金1589元（大写壹仟伍佰捌拾玖元正）。以上违约金是买卖双方依据双方签定（订）的《商品房买卖合同》对四川省违约责任相关事宜的最终解决”，庭审中李明彪对该收条的真实性予以认可。经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于逾期交房的问题。二审中，李明彪提交了《前期物业服务协议》及《四川省城市供用水合同》，拟证明交房时间为2016年2月16日，庭审中，李明彪依据其缴纳物业费票据上载明的物业费起始时间认可交房时间为2016年2月3日。本院认为，该物业费票据载明的物业费起始时间为2016年2月3日，一审法院据此认定实际交房时间为2016年2月3日并无不当，本院予以确认。但圣名实业公司提交收条的内容显示，双方已就逾期交房违约金事宜进行了协商处理。李明彪称该收条并非是对逾期交房违约金的最终处理，圣名实业公司仍应按实际逾期交房的时间支付违约金。本院认为，根据上述收条的内容显示，李明彪领取的逾期交房违约金1589元是双方依据《商品房买卖合同》对四川省违约责任相关事宜的最终解决，李明彪的该项主张与该收条载明的内容不符，据此，李明彪再次主张逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。 关于逾期办理案涉房屋权属转移登记的问题。案涉《商品房买卖合同》约定买受人在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，如前所述，案涉房屋实际交付之日为2016年2月3日。李明彪称圣名实业公司应当在合同约定的商品房交付之日即2015年6月20日起360日内为其办理房屋权属转移登记，对此本院认为，由于圣名实业公司就其逾期交房已向李明彪支付了违约金，李明彪不能因该项违约行为双重获利，据此，圣名实业公司应在商品房实际交付之日即2016年2月3日起360日内即2017年1月27日之前为李明彪取得房屋所有权证书。按照《商品房买卖合同》约定，圣名实业公司与李明彪共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，则圣名实业公司有义务通知李明彪提供办证所需资料，但圣名实业并未提交其已经通知的相应证据，故应当承担举证不能的法律后果，李明彪应当在合同约定的期限取得房屋权属证书。一审法院以李明彪于2018年2月26日才向圣名实业公司提供办证所需资料，并据此认定李明彪最迟应于2018年4月10日取得案涉房屋的产权转移登记不妥，本院予以纠正。由于李明彪应在2017年1月27日之前取得房屋权属证书，而实际取得时间为2019年5月16日，故圣名实业公司应当承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，圣名实业公司应当按照李明彪已付购房款总额311612元,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率4.35%并依据逾期时间计付违约金。据此，圣名实业公司应当向李明彪支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金31214.43元。 综上所述，李明彪与圣名实业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江油市人民法院（2019）川0781民初2191号民事判决； 二、由四川省圣名实业有限公司在本判决生效后十日内向李明彪支付违约金31214.43元； 三、驳回李明彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3454.50元，由李明彪负担1727.25元，四川省圣名实业有限公司负担1727.25元；二审案件受理费1159元，由李明彪负担326元，四川省圣名实业有限公司负担833元。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 严 炎 审判员 冯安石 二〇一九年八月十二日 书记员 伍静贤