湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初1728号原告：武汉市第六十三中学，住所地武汉市硚口区解放大道793号。法定代表人：付又良，系该中学校长。委托诉讼代理人：张培培，系湖北诚明律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道807号。法定代表人：王雷，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙湘军，系武汉市武昌区楚天法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：武汉市硚口区东升汽车修理蓬垫厂，住所地武汉市硚口区解放大道351号。法定代表人：吴玉梅。原告武汉市第六十三中学（以下简称六十三中学）与被告武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司（以下简称鑫胜茗公司）、第三人武汉市硚口区东升汽车修理蓬垫厂（以下简称东升修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告六十三中学的委托诉讼代理人张培培、被告鑫胜茗公司法定代表人王雷及委托诉讼代理人孙湘军，第三人东升修理厂的法定代表人吴玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六十三中学向本院提出诉讼请求：1、判决被告腾退其占用的位于武汉市解放大道807号的房屋及场地（主楼建筑面积110㎡，室地面积510㎡）；2、判决被告支付原告自2017年8月1日起至2019年2月1日期间的房屋及场地占有使用费256500元。2019年2月1日之后以475元/天计算至腾退之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为武汉市硚口区解放大道807号房屋及场地的实际管理人。2012年8月11日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将上述房屋及场地租赁给被告使用，其中主楼建筑面积为110㎡，场地面积为510㎡。租赁期限暂定5年，从2012年8月1日起至2017年7月31日止，合同一年一签，另约定每年租金为171000元。2017年4月12日，在上述租赁合同到期前90日，原告依据房屋租赁合同第四条第五款之约定提前通知被告，合同到期后将不再续租并要求被告在合同到期后及时腾退案涉房屋。但被告至今拒不腾退。原告认为被告行为侵犯其合法权益，故原告诉至本院。被告鑫胜茗公司辩称，原告诉状中所述部分事实即租金、租期、收到不续签通知都认可，双方确实签订合同，合同约定事项认可。本案第三人与本案原告是管理与被管理关系，第三人是原告的校办工厂，房屋及土地实际使用与管理是第三人。2015年第三人与被告签订合作协议，被告出资540万元，由第三人利用房屋进行经营，原、被告之间租赁关系于2015年就不存在，原、被告之间系合作关系，原告诉请不应得到支持，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人东升汽车厂辩称，2012年时案涉厂房因为倒塌，学校让我自筹自建，当时被告有合作意向，就和我经营合办了工厂，由被告出资修建厂房。2015年我与被告签订合作合同，我办的厂属集体所有制，由学校管理。2015年底我的东西被学校收了，之后就没有和被告进行合作，由被告向学校交租，原告诉求与我无关。本院经审理查明如下事实：武汉市硚口区解放大道807号（原351号）房屋及场地属于武汉市教育委员会所有，并由六十三中学实际管理。2012年，原告六十三中学（甲方）与被告鑫胜茗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租赁期限暂定五年，从2012年8月1日起至2017年7月31日止。2013年至2015年期间的合同由原告六十三中学（甲方）与第三人东升修理厂（乙方）签订。2016年7月29日，原告六十三中学（甲方）再次与被告鑫胜茗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，主楼建筑面积为110平方米，空地面积510平方米。租赁合同暂定五年，从2012年8月1日起至2017年7月31日止。今年续签从2016年8月1日起至2017年7月31日止。乙方如需要对所租房屋进行装修和改造，必须先征得甲方书面同意，并报装修方案图纸等给甲方审查同意，装修改造费用由乙方自负，但必须确保房屋安全使用。租赁期间对甲方物业进行装修、维护、保养所发生的一切费用均由乙方负责，与甲方无关。乙方承租该物业租金为每年171000元整。租金半年支付，以后租金必须提前一个月支付给甲方。合同第四条约定：……合同约定的租赁期限到期或合同终止十日，乙方必须搬出房内全部可移动物件，将租赁范围内的垃圾、杂物等清理干净后，将房屋返还给甲方。室内装修及墙面附着物无偿归甲方所有。搬迁后十日内，如房内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所受损失。租赁期间，原告依约将案涉房屋及场地交付被告使用，2015年之前被告通过第三人向原告缴纳租金，之后被告直接向原告缴纳租金。2017年4月12日，原告六十三中学向被告鑫胜茗公司发出《租赁期满不再续租告知函》，通知被告双方合同于2017年7月31日届满，租赁期满后不再续租，双方租赁合同终止，被告在租赁届满时向原告移交租赁房屋，并缴清水电费等各种费用。另查明，2012年案涉房屋破损需改造，第三人与被告达成合作意向，第三人提供案涉房屋作为厂房使用，由被告出资修建厂房。2012年12月3日，第三人东升修理厂向原告六十三中学递交《报告》，表明其将对案涉厂房的生产区域和门面进行升级改造，恳请学校在修理厂的改造过程中的相关协调事宜给予支持。后由被告对案涉厂房进行了升级改造。2015年1月1日，第三人东升汽车厂（甲方）与被告鑫胜茗公司（乙方）签订《合作合同》，约定甲方将以地址位于解放大道807号东升汽车修理厂与乙方合作经营；乙方负责整修厂房与装修，并负责整个公司的经营；甲乙双方共同投资人民币600万元整，其中甲方投资60万元整，乙方投资540万元整，甲方占股份10%，乙方占股份90%。合作协议有效期五年，从协议签订之日起计算。但双方实际并未进行利益分配。再查明，第三人东升修理厂为原告六十三中学筹办的集体所有制工厂。2015年底，第三人东升修理厂的公章等材料由原告六十三中学收回，但第三人至今未办理注销登记。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按照上述约定全面履行合同义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间为2012年8月1日至2017年7月31日，且原告于2017年4月12日向被告发出《租赁期满不再续租告知函》，被告也认可其收到该函件，故双方合同于2017年7月31日因租期届满而终止，被告应依约向原告返还案涉租赁房屋。原告主张被告腾退案涉房屋及场地的请求有理，本院予以支持。房屋租赁合同届满终止后，被告未将涉案房屋腾退给原告，原告作为出租人有权请求被告支付房屋占有使用费，原告主张参照合同约定的租金标准计算占用使用费，本院予以支持，但应以每年租金171000元计算，则每天租金标准为468元。被告辩称原告与第三人系管理与被管理的关系，2015年第三人与被告签订了合作协议，故被告与原告之间系合作关系，双方租赁关系于2015年就不存在，但被告在2016年7月29日仍与原告签订书面《房屋租赁合同》，且被告已向原告支付租金至2017年7月31日。况且2015年与被告签订《合作合同》的主体系第三人东升修理厂而非本案原告，被告与第三人亦从未在事实上进行收益分配；第三人东升修理厂至今未办理注销登记，其仍具有独立法人地位，故被告的辩称主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告如认为其对房屋进行投资改造存在损失，可向原告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内从武汉市硚口区解放大道807号（原351号）房屋及场地腾退；二、被告武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉市第六十三中学支付自2017年8月1日起至实际腾退之日止的房屋及场地占有使用费（按每天468元的租金标准予以计算）；三、驳回原告武汉市第六十三中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5648元，由被告武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  王 菲人民陪审员  黄建华二〇一九年八月二十六日法官助理邱艳红书记员刘桦