福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3077号 上诉人（原审原告）：泉州市鲤城房地产公司，住所地福建省泉州市鲤城区后城8号楼103室。 法定代表人：黄文明，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏少辉，男，1966年7月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人泉州市鲤城房地产公司（以下简称鲤城地产公司）因与被上诉人苏少辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院(2018)闽0502民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲤城地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鲤城地产公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、苏少辉与鲤城地产公司签订《选房结果单》后，即根据《选房结果单》的内容就其选定的房屋进行占有、使用、管理，该事实苏少辉已在一审庭审中当庭自认，一审对苏少辉已实际占有诉争房屋未予认定是错误的。二、苏少辉虽然没有签订补充协议，但其已经实际占有房屋，应视为双方合同关系成立，苏少辉应补交差价款、扩购款及专项维修资金，并承担相应的违约责任。 苏少辉辩称，《选房结果单》仅仅是双方对将要进行的产权置换房产的预先合意，而非最终确定的置换产权范围约定，《选房结果单》签订后，双方并未再签订补充协议，故苏少辉的最终置换取得的产权范围无法确定。因房屋质量存在问题，且房屋权属登记在案外人名下等原因，导致双方未能以协商方式签订补充协议，故鲤城地产公司单方测算并主张超面积扩购房款等缺乏依据。苏少辉是在合法房屋被拆除六年后，多次、多种方式、多种途径向鲤城地产公司反映选定的安置房屋存在质量、安全问题均未被解决，最后基于无奈才对选定的房屋入户进行整改。一审判决适用法律正确。综上，请求维持一审判决。 鲤城地产公司向一审法院起诉请求判决：一、苏少辉履行签订《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（安协-274）（以下简称《补充协议》）的义务；二、苏少辉立即支付给鲤城地产公司超面积扩购房款151210元，并支付逾期付款违约金按日万分之三计算自2015年10月16日起至实际付清款项之日止；三、苏少辉立即支付给鲤城地产公司等面积安置部分应交补差价款5329元；四、苏少辉立即支付鲤城地产公司泉州市温陵商贸中心安置区的物业共用部分、公用设施设备专项维修资金41357元。一审审理中，鲤城地产公司申请撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2010年8月17日，鲤城地产公司作为甲方与苏少辉作为乙方签订《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（合同编号：拆协-274）（以下简称《拆迁补偿安置协议》），约定：乙方同意甲方拆除乙方址在丰泽区的房屋，被拆除房屋总建筑面积389.42平方米，乙方选择产权调换方式补偿。2015年7月23日，鲤城地产公司与苏少辉又签订《选房结果单》，约定：被拆迁人（苏少辉）选定的回迁安置房址在泉州市温陵商贸中心安置区，建筑面积413.57平方米（扩购面积24.15平方米）；本单仅作为签订协议的依据，被拆迁人应于2015年8月1日至2015年9月30日持本单与拆迁人（鲤城地产公司）签订《补充协议》。苏少辉签订《选房结果单》后，并未与鲤城地产公司签订《补充协议》。泉州骏富房地产开发有限公司（以下简称骏富房地产公司）作为建设单位于2015年12月4日组织勘验设计、施工、监理和有关专业工程主管部门对址于泉州市美食街北延段的泉州温陵商贸中心安置区1-4＃楼及地下室、裙楼工程进行验收，于2016年1月11日通过备案。鲤城地产公司分别于2016年1月12日通过在泉州晚报登报及于2016年1月14日通过邮政快递向苏少辉送达泉州市美食街北延街段片区改造项目安置房交房通知。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”鲤城地产公司申请撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，予以准许。鲤城地产公司与苏少辉签订的《拆迁补偿安置协议》、《选房结果单》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。依照《拆迁补偿安置协议》约定被拆迁人苏少辉选择的安置方式为产权置换，产权置换后所得房产如存在超面积部分，应按双方协议予以支付相应款项。《选房结果单》中鲤城地产公司与苏少辉虽然列明了苏少辉欲置换的产权范围，但该《选房结果单》同时载明：“本单仅作为签订协议的依据”，表明该《选房结果单》仅是双方对将要进行产权置换房产的预先合意，而非最终确定的置换产权范围的约定。苏少辉签订《选房结果单》后，未依约与鲤城地产公司签订《补充协议》完成产权置换，也无法确认苏少辉最终置换取得的产权范围，故鲤城地产公司请求苏少辉立即支付给鲤城地产公司超面积扩购房款151210元、面积安置部分应交补差价款5329元及泉州市温陵商贸中心安置区的物业共用部分、公用设施设备专项维修资金41357元，没有事实依据，不予支持。双方签订的《选房结果单》中并未有关于违约责任的约定，鲤城地产公司也未能举证证明苏少辉未依约签订《补充协议》所带来的损失，故鲤城地产公司关于苏少辉支付逾期付款违约金按日万分之三计算自2015年10月16日起至实际付清款项之日止的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定,判决：驳回鲤城地产公司的诉讼请求。 本院二审期间，鲤城地产公司向本院提供了上述四套房屋的《房产分户图》各壹份，苏少辉对上述《房产分户图》上的建筑面积均无异议，但认为其被安置的房屋面积不应包括公摊面积。因该分户图系泉州市房地产测绘队出具，故本院对上述《房产分户图》的真实性予以确信，该分户图可以作为上述四套诉争房屋面积的认定依据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，苏少辉于一审中自认诉争房屋已装修并入住。根据鲤城地产公司与骏富房地产公司签订的《泉州市温陵商贸中心项目安置房买卖协议》所载内容，诉争四套房屋在鲤城地产公司的回购范围内。一审法院于2019年1月20日向骏富房地产公司调查核实案涉情况，骏富房地产公司述称：“鲤城地产公司是作为安置方，苏少辉作为被安置户，骏富房地产公司是作为建设方。因为本案的诉争房产已经由鲤城地产公司回购了，所以鲤城地产公司是作为诉争房产实际的所有人。因为苏少辉没有办理产权分户，所以骏富房地产公司只是基于初始登记作为该房产的所有人。所以我方对于鲤城地产公司在本案中的诉求没有意见。” 本院认为,《拆迁补偿安置协议》《选房结果单》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约全面、诚实履行自己的义务。根据《选房结果单》上的内容，苏少辉应于2015年8月1日至2015年9月30日持单与鲤城地产公司签订《补充协议》，但苏少辉并未在上述约定的时间与鲤城地产公司签订《补充协议》。根据本院查明的事实，苏少辉已实际占有《选房结果单》上的2幢904、905、906、1903室房屋并装修入住，且认为是合法占有。鲤城地产公司对此认为苏少辉按照《选房结果单》可以获得上述四套房屋，但必须交清余款，才能合法占有该四套房屋。由此可见，鲤城地产公司对将上述四套房屋按照《选房结果单》安置给苏少辉并无异议，仅是对苏少辉占有上述四套房屋后，未能支付相应的补差价款等持有异议。因此，虽然苏少辉与鲤城地产公司之间未能按照《选房结果单》确定的时间签订《补充协议》，但诉争房产已于2016年1月11日通过建设工程竣工验收备案，且苏少辉已实际占有《选房结果单》上的四套房产并装修入住，鲤城地产公司对将上述四套房屋安置给苏少辉亦无异议，应视为双方合同已实际履行。根据泉州市房地产测绘队提供的《房产分户图》，可以确认上述四套房屋的面积与《选房结果单》上的房屋面积一致。根据《拆迁补偿安置协议》第一条第一项及《房产分户图》，可确认苏少辉可获得的安置面积为389.42㎡，而其实际占有面积为413.57㎡，超出面积为24.15㎡，根据《拆迁补偿安置协议》第四条第一款第一项及附件3约定，苏少辉应向鲤城地产公司支付等面积安置部分补偿价5329元。根据《拆迁补偿安置协议》第四条第一款第二项约定：“甲方（鲤城地产公司）偿还的安置房建筑面积超过原房屋应安置建筑面积部分在10㎡以内（含10㎡）的，按4200元/㎡计算，在10㎡以上20㎡以下（含20㎡），按5200元/㎡计算；超过20㎡按交房时同地段市场价计算”、第三项约定：“……超面积安置部分1-7层不计算层次差价，8层及以上每增加一层增加30元/㎡计算层次差价……”，苏少辉应向鲤城地产公司支付超面积部分的房屋扩购房款。经鲤城地产公司委托，泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的《评估咨询报告》认为“住宅二层均价为13000元/㎡”，苏少辉对此虽然持有异议，但参照其他同类型安置户对超过20㎡的房屋面积均同意以13000元/㎡作为计算标准，故对鲤城地产公司关于超过20㎡的房屋面积以13000元/㎡作为计算基价的主张予以支持。综上，根据《拆迁补偿安置协议》第四条第一款第二项、第三项约定，苏少辉应对其实际占有的超出的24.15㎡房屋面积支付房屋扩购房款151210元。同时，根据《拆迁补偿安置协议》第四条第五款及附件5约定，鲤城地产公司应向苏少辉支付附属物补偿金额28779元及手续不完整的封闭范围用地面积补偿21413元，二者共计50192元，该款项待选房时与苏少辉应款互抵结算，故为了减少当事人诉累，基于公平、诚实信用原则，本院将上述款项予以抵扣，即苏少辉尚需向鲤城地产公司支付尚欠等面积安置部分补偿款及房屋超面积扩购房款共计106347元（5329元+151210元-50192元）。因苏少辉未能在《选房结果单》约定的2015年8月1日-2015年9月30日期间与鲤城地产公司签订《补充协议》，且在诉争房屋已完成工程竣工验收备案并具备回迁交房条件的情况下，亦未能在鲤城地产公司通知的2016年1月31日前办理回迁交房手续，导致合同履行障碍，苏少辉实际已构成违约行为，应承担相应的违约责任。虽然双方在《拆迁补偿安置协议》、《选房结果单》上对违约责任没有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案苏少辉应向鲤城地产公司支付尚欠款项106347元自2016年2月1日起至实际付清款项之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的逾期付款损失。但鲤城地产公司仅主张房屋超面积扩购房款的逾期付款损失，系对自己权利的处分，本院予以照准，即苏少辉应向鲤城地产公司支付尚欠房屋超面积扩购房款101018元自2016年2月1日起至实际付清款项之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的逾期付款损失。关于专项维修资金问题。根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第四项关于“安置房首期住宅专项维修资金统一由建设单位（拆迁人）代收代缴。安置房建设单位在办理项目初始登记前应将应归集的住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户”的规定，鲤城地产公司要求苏少辉支付上述四套房屋的专项维修资金41357元的主张于法有据，予以采纳。鉴于上述分析，鲤城地产公司及苏少辉已实际履行双方《拆迁安置补偿协议书》及《选房结果单》，故本院对鲤城地产公司的诉讼请求予以部分支持。 综上所述，鲤城地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院(2018)闽0502民初4216号民事判决； 二、苏少辉应于本判决生效之日起七日内向泉州市鲤城房地产公司支付房屋超面积扩购房款101018元，并支付自2016年2月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的逾期付款损失； 三、苏少辉应于本判决生效之日起七日内向泉州市鲤城房地产公司支付等面积安置部分补差价款5329元及泉州市温陵商贸中心安置区的物业共用部分、公用设施设备专项维修资金41357元； 四、驳回泉州市鲤城房地产公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4923元，由泉州市鲤城房地产公司负担1629元，由苏少辉负担3294元；二审案件受理费4923元，由泉州市鲤城房地产公司负担1629元（多预交的诉讼费3294予以退还），由苏少辉负担1629元（应于本判决生效之日起五日内缴交）。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年八月二十八日 法官助理肖森华 书记员陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。