文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0152民初2218号原告:重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司,住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处滨江路外滩国际城6、8号楼1层44号，统一社会信用代码9150022334605222XM。负责人：杨军，经理。委托诉讼代理人：李浩清，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。被告:邓勇,男,1972年1月7日出生,汉族，住重庆市潼南区。被告:郭晓琴,女,1972年9月10日出生,汉族,住重庆市潼南区。被告:刘红梅,女,1974年12月19日出生,汉族,住重庆市潼南区。被告:彭晓惠,女,1968年10月20日出生,汉族,住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：陈容（系彭晓惠侄女），1973年2月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：裴飞，男，1984年6月21日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：吴双，重庆曾勇律师事务所律师。被告:张云,男,1982年6月28日出生,汉族,住重庆市潼南区。被告:王洪伟,男,1981年7月27日出生,汉族,住四川省资阳市安岳县。原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司（以下简称鑫山物业潼南公司）与被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠、裴飞、张云、王洪伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，先后适用简易程序、普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫山物业潼南公司，被告邓勇、郭晓琴、彭晓惠、裴飞、张云、王洪伟到庭参加了诉讼，被告刘红梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫山物业潼南公司向本院提出诉讼请求：判令各被告支付物业服务费21992元（2015年11月1日至2017年6月30日）。事实和理由：邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠系外滩西路X号小商业X-X-X的业主，鑫山物业潼南公司系外滩国际城小区的物业服务企业，邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠未按照物业服务合同支付2015年11月1日至2017年6月30日期间的物业服务费21992元，存在违约行为，鑫山物业潼南公司多次催收，仍未履行。裴飞、张云、王洪伟系X-X-X的承租户，在租赁合同中约定有由承租人负担物业服务费，但裴飞、张云、王洪伟作为承租人也未交纳。被告邓勇、郭晓琴、彭晓惠辩称，辩解意见与裴飞一致。被告刘红梅未作答辩。被告裴飞辩称，鑫山物业潼南公司并无物业服务企业资质，也非中标的物业服务企业，鑫山物业潼南公司并未提供物业服务，不是案件的适格原告。外滩国际城的业主委员会于2016年12月31日成立，在前期物业合同中约定有该合同于业主委员会成立之日终止。被告一方并未收到过催收通知，并且就鑫山物业潼南公司所主张的物业服务费的计算期间和标准也存在异议。被告张云、王洪伟辩称，辩解意见与裴飞一致。本院经审理认定事实如下：鑫山物业潼南公司系潼南外滩国际城小区的前期物业服务企业。2015年8月13日，鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区开发企业重庆驰华亿立地产发展有限公司订立外滩国际城前期物业管理服务合同，约定服务期限为2015年7月1日至2017年7月1日，商业用房的物业服务费收费标准为：一层2.5元/月/平方米，二、三层1000平方米以下为2.0元/月/平方米，二、三层1000平方米以上为1.5元/月/平方米。另查明，外滩国际城小区于2016年12月23日通过投票方式召开了业主大会，选举成立了外滩业委会。2016年12月30日，潼南区梓潼街道办事处作出关于同意外滩国际城成立业主委员会的批复。2017年1月18日，外滩业委会与成都市清华坊楼宇服务有限公司签订外滩国际城小区物业服务合同，约定外滩国际城小区由该公司进行物业管理，合同期限为2017年1月18日至2020年1月17日。该合同订立后，外滩业委会多次通知鑫山物业潼南公司退出小区并办理交接，鑫山物业潼南公司未撤出。后外滩业委会向本院提起诉讼，请求鑫山物业撤出，本院作出了（2017）渝0152民初1507号民事判决予以支持。鑫山物业潼南公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，经审理后，该院作出（2017）渝01民终5872号民事判决维持了一审判决。鑫山物业潼南公司仍不服，申请至重庆市高级人民法院，要求再审。重庆市高级人民法院再审后认为，重庆市第一中级人民法院已于2017年12月1日作出了（2017）渝01行终535号行政判决书，该判决中认定了外滩业委会的委员邓忠元、马玉芬、陈建华存在欠缴物管费的情形，该三人不具有成为业主委员会委员的资格，梓潼街道办事处对外滩业委会的备案申请进行备案登记的行为属于实质性错误，外滩业委会的备案登记应予撤销。在业委会备案登记被撤销后，其刻制的印章无合法依据，外滩业委会丧失行使权利的表现形式，不具有民事主体资格。重庆市高级人民法院于2018年12月11日作出了撤销（2017）渝0152民初1507号民事判决、（2017）渝01民终5872号民事判决的裁定，驳回外滩业委会关于要求鑫山物业潼南公司撤场的起诉。再查明，在外滩业委会与鑫山物业潼南公司就撤场事宜争议期间，鑫山物业潼南公司未退出小区，仍继续提供物业服务。本案所涉的房屋位于外滩国际城小区外滩西路1号小商业1幢3楼3号，建筑面积549.8平方米，购买权利人为邓勇、郭晓琴、彭晓惠、刘红梅，该商业用房于2015年2月1日起出租给裴飞、张云、王洪伟用于经营鑫轩假日酒店。在房屋租赁合同中，约定有由承租人负担物业管理费。以上事实，有前期物业合同、房屋租赁合同、民事判决书、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同期满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区的开发企业签订有前期物业合同，在该合同到期后双方虽未续签，但鑫山物业潼南公司仍继续提供物业服务，视为双方的物业服务关系仍然存续，相关的权利义务仍然可以参照已经到期的前期物业合同中的有关约定予以确定。在前期物业合同到期前，鑫山物业潼南公司与外滩业委会就撤场事宜虽存在争议，但外滩业委会的备案登记被予以撤销，并无参加民事活动的主体资格，加之鑫山物业潼南公司并未实际撤出小区，仍继续提供了物业服务，故鑫山物业在本案主张的物业服务期间（2015年11月1日至2017年6月30日）具有合同依据。关于案涉房屋所应当负担的物业服务费用，依照房屋的建筑面积以及合同中约定的具体计费标准，应为21992元（2元/月/平方米×549.8平方米×20月），邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠作为业主，应当负担。裴飞、张云、王洪伟作为房屋的承租人，在与业主的租赁合同中有关于由承租人负担物业费用的约定，应在本案中就业主的给付义务承担连带责任。关于本案各被告在诉讼中所提出的鑫山物业是否具有主体资格的问题，已经由其他生效法律文书予以确认，本院不作赘述。关于被告方所提出的鑫山物业潼南公司的服务质量问题，本院认为，物业服务合同的相对人并不是特定的个人，而是整个物业服务区域所有业主，评判物业服务企业的服务质量，应以物业服务区域的整体物业服务状况作为考量，本案各被告所提交的相关的证明材料能够反映鑫山物业潼南公司的物业服务在卫生保洁、设施修缮上存在一定程度上的瑕疵，但并不能证实鑫山物业潼南公司存在完全未提供物业服务或者物业服务在整体上达不到基本物业服务标准的情况。关于被告方所提出的未书面通知的问题。在本案立案前，鑫山物业已经向裴飞通过诉讼主张过相关权利，该案虽以鑫山物业潼南公司撤诉结案，但该次诉讼本身亦具有通知交费的效果，仅是存在形式上的差异，本院就被告方以未收到书面通知作为抗辩理由的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠于本判决生效之日起十日内向原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司支付物业服务费21992元（2015年11月1日至2017年6月30日）；二、被告裴飞、张云、王洪伟就被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠负担的给付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠、裴飞、张云、王洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  周致余人民陪审员  廖乾良人民陪审员  李文莉二〇一九年八月二十一日（院印）法官 助理  钟亚男书 记 员  周一凡