文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0585民初1000号原告：顾丽，女，1978年6月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：吕靖，男，1978年4月25日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：顾丽，系吕靖妻子。被告：苏州向东岛房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇富达路1号商务中心，统一社会信用代码913205857628086636。法定代表人：林峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：范浩鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：郭超，浙江天册律师事务所律师。原告顾丽、吕靖与被告苏州向东岛房地产开发有限公司(以下简称向东岛公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾丽，即原告吕靖的委托诉讼代理人，被告向东岛公司的委托诉讼代理人范浩鑫、郭超（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾丽、吕靖向本院提出诉讼请求：1、被告按《商品房买卖合同》约定支付二原告违约金118438.62元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2014年6月14日，原告吕靖与被告签订《商品房定金合同》1份，约定原告购买向东岛三期葡醍湾27幢，房屋总价2829430元，原告支付定金30万元作为担保。2014年8月11日，原告吕靖与被告正式签订《商品房买卖合同》1份，约定葡醍湾27幢房屋总价2730000元；买受人应当于2014年8月11日前支付首期房价款1650000元，余款1080000元向银行申请贷款，并且买受人应当于2014年8月18日前办理完成所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料；出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报相关机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之三的违约金。该《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告按约支付了所有的款项并办理了他项权证。2016年5月31日，被告向原告交房，并办理交房手续。原告已完成合同约定义务，被告理应按约向原告交付房屋权属证。在原告多次向被告催要房屋权属证时，被告均以各种理由拒绝给予。故原告依法起诉。被告向东岛公司辩称：1、原告扩大了被告在合同项下关于登记事项的义务，混淆了对应的法律关系，原告主张违约金没有依据。基于合同约定，被告在办理权属登记事项中的义务仅为将资料在时限内提交给登记机关备案。2、被告义务中“办理权属登记需由出卖人提供的资料”指的是案涉商品房完成首次登记所需提交的各项资料，而非转移登记所需的资料。3、被告虽未能在交付商品房的90日内（即2016年8月29日前）向登记机关报送办理初始登记的各项材料，逾期了29日，但是被告在2016年9月27日向登记机关提交了首次登记的全部资料后，该义务即履行完毕，所产生的逾期履行义务天数应为29天。4、被告在合同项下办理登记事项的义务中并不包括办理转移登记。被告只需要履行了转移登记的前置条件，即首次登记的资料备案义务，后续转移登记所需的各项资料及手续办理按此约定应是由买受人自行处理。5、被告为原告办理转移登记事项属于双方的委托关系，且该委托并未设定时限。被告在办理转移登记过程中，恰逢登记机关机构改革后重组，积压了大量业务，对新业务的受理和业务的对接方面都存在严重的问题。被告面对该等情势变更因素，尽力办理委托事项，最终在合理期限内取得了转移登记成果，不存在故意损坏委托人利益和重大过失情形，无需承担责任。虽然被告履行合同项下义务逾期了29日，但是该29日逾期未给原告造成任何损失，双方亦未约定办理完成转移登记的时限。因此原告向被告主张违约金没有合同依据。6、即使被告应向原告承担逾期的违约责任，原告主张的违约金计算方式亦存在错误，且违约金标准畸高，应予调整。本院经审理认定事实如下：原告顾丽与原告吕靖系夫妻关系。2014年6月14日，原告吕靖与被告向东岛公司签订《商品房定金合同》1份，约定原告购买向东岛三期葡醍湾27幢，房屋总价2829430元，原告支付定金30万元作为担保。当日，原告吕靖支付了定金30万元。2014年8月11日，原告吕靖与被告向东岛公司正式签订《商品房买卖合同》1份，约定葡醍湾27幢房屋总价2730000元；买受人应当于2014年8月11日前支付首期房价款1650000元，余款1080000元向银行申请贷款，并且于2014年8月18日前办理完成所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料；出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。该合同第八章合同备案与房屋登记中的第二十条房屋登记第（二）款载明：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之三的违约金。3、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告按约支付了所有的款项。2016年5月31日，被告向原告交房，双方办理了交房手续。原告缴纳了包括代办证费用在内的相关各项费用。原告实际支付的购房款总额为2685683元。另查明：案涉房屋坐落为太仓市，于2016年9月29日登记至被告名下，于2017年1月24日登记至两原告名下，房屋所有权证号为苏（2017）太仓市不动产权第0002161号。原告已经领到该不动产权证。以上事实由原告提供的《商品房定金合同》、收据、《商品房买卖合同》、钥匙委托回执联、购房增值税发票、房屋契税缴款书、维修资金收据、物业管理费及代办费发票、垃圾清运费收据、产证代办费收据、不动产权证书、交房通知书、房款结算单，被告提供的太仓市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表，及当事人陈述等予以佐证。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告在履约过程中收取了房屋办证费用，故其应当依约按期办理案涉房屋的转移登记并将房屋权证交付原告。案涉房屋实际交付时间为2016年5月31日，根据合同第八章第二十条第（二）款中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，同时依照《不动产登记暂行条例》第二十条中“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，案涉房屋权属转移登记的办结时间应当在2016年10月14日前。案涉房屋转移登记的实际办结时间为2017年1月24日，而被告在本案中未能提供证据证明因原告原因造成办理转移登记的拖延，故被告未能在2016年10月14日前办结转移登记业已构成违约。依合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，本案被告违约天数共计为102天。结合原告所付房屋房款2685683元及合同中违约金按每日房款万分之三计算的约定，经计算，被告应向原告支付违约金82182元。因此，对于原告诉请金额中的超出部分，本院不予支持。被告所称其无需承担违约责任以及原告主张的违约金标准过高的抗辩意见均无相应事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《不动产登记暂行条例》第三条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告苏州向东岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾丽、吕靖违约金82182元。原告顾丽、吕靖确认接收该款账户如下：户名顾丽，开户银行中国银行太仓支行，账号45×××33。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元，由原告顾丽、吕靖负担817元，由被告苏州向东岛房地产开发有限公司负担1851元。该款原告已预交，其中的1851元，本院于判决生效之日起十五日内予以退还给原告。被告应当于判决生效之日起十五日内将其负担的案件受理费1851元交纳至本院（户名太仓市人民法院诉讼费专户，账号32250199733600000376016536，开户银行中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜 青人民陪审员  张海平人民陪审员  唐松涛二〇一九年八月十四日书记员徐瑜洁