江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1697号上诉人（原审被告）：庞学超，男，1971年6月29日生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审原告）：常熟市国际汽配城投资置业有限公司，住所地常熟市黄山路199号。法定代表人：邓敦艾，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。上诉人庞学超因与被上诉人常熟市国际汽配城投资置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服常熟市人民法院（2018）苏0581民初11299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庞学超上诉称：1.请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由常熟市国际汽配城投资置业有限公司依法承担。事实和理由：根据相关判决，被上诉人与上诉人房屋买卖合同于2016年10月12日解除。但上诉人与被上诉人房屋买卖合同解除诉讼中，被上诉人当庭答辩双方买卖合同有效，认为可以继续履行，这一点说明被上诉人对合同解除是有异议的，且在一审法院判决后，被上诉人进行了上诉，历经近2年的诉讼，最终由苏州市中级人民法院判决合同解除，双方相互返还。根据法院认定，在整个合同履行过程中，被上诉人系违约方，上诉人没有过错，被上诉人应承担由于违约而造成的相关损失。而自双方诉讼开始至二审判决确定之日的诉讼期间房屋占有使用费，正是由于被上诉人明知双方合同目的无法达成，却依然利用诉讼进行拖延而造成的损失扩大。在被上诉人对上诉人解除合同提出异议后，未经法院判决，上诉人无法知晓最终合同是否能解除，因此在诉讼期间占有使用相关房屋，是有事实和法律依据的。按照本案一审判决，上诉人应当在起诉后就腾退自己购买的房屋，但案件仍在诉讼，争议房屋最终归属未定，该房屋空置直至法院判决显然不合情、不合理。二、对于常熟国际汽配城J3幢415室，上诉人没有使用，由于房屋的设计原因，导致J3幢415室只能通过上诉人楼下房屋进入，被上诉人由此认定上述房屋由上诉人使用，没有法律根据。被上诉人常熟市国际汽配城投资置业有限公司辩称：涉案房屋买卖合同解除后，上诉人继续占有涉案房屋没有合法依据，应当支付占有使用费用。另外，从权利义务一致角度，合同解除后，被上诉人也承担了上诉人购房款的银行贷款利息，不存在不公平。常熟市国际汽配城投资置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令庞学超支付常熟市国际汽配城投资置业有限公司房屋使用费513333元（使用范围含常熟国际汽配城J3幢30号、31号商业用房及J3幢二层215室、三层315室，自2016年10月13日起至2018年9月1日止），以及J3幢四层415室的使用费57500元（自2014年11月1日起至2018年9月2日止，按每年15000元计算），合计570833元；2.本案诉讼费由庞学超承担。一审法院认定事实如下：2014年10月28日，国际汽配城公司（甲方）与庞学超（乙方）签订协议书一份，载明：双方就乙方向甲方购买常熟国际汽配城J3幢30号、31号商业用房事宜，经充分协商，达成如下协议条款，以资信守。一、商业用房的具体情况1.乙方向甲方购买的商业用房位于常熟国际汽配城J3幢30号、31号（以下简称该套商业用房）,甲方为该套商业用房的所有权人。2.该套商业用房底层J3幢30号的建筑面积62.75平方米，J3幢31号的建筑面积为63.18平方米，二层的J3幢215室的建筑面积为137.22平方米，三层的J3幢315室的建筑面积为137.22平方米。合计建筑面积400.37平方米。二、购房款及支付方式1.经双方协商一致，该套商业用房整体作价人民币580万元，由甲方转让给乙方。2.本协议签订之日，乙方支付甲方人民币200万元，2014年12月份前支付甲方人民币100万元，剩余房款280万元乙方承诺2015年2月15日之前付清。三、房屋买卖手续1.付清房款时，双方办理商品房销售网签备案手续，并签订正式的《商品房买卖合同》；2.房屋买卖所涉相关税收、费用，由乙方依法承担。四、其他事项1.乙方接收该套商业用房后，应及时与常熟市新天地市场经营管理有限公司签订《物业管理合同》，并按合同享有权利、履行义务。2.双方签订的《商品房买卖合同》如与本协议条款内容不一致的，双方同意以本协议内容为准。3.甲方承诺要销售J3-415室时，就优先销售给乙方。在甲方未销售该套房之前，由甲方出租给乙方使用，免租期为一年（以本协议签订之日起算），免租到期后，另签订租赁合同……。签订协议当日，庞学超向国际汽配城公司支付购房款200万元，之后又支付了98万元。签订协议后，国际汽配城公司于2014年10月30日向庞学超实际交付了J3幢30号、31号、215室、315室房屋，庞学超在交付后对房屋进行了装修并占有使用至今。另外，国际汽配城公司将J3幢415室房屋也一并交由庞学超租赁使用，庞学超未向国际汽配城公司支付过租赁费用。之后，庞学超发现上述房产因政策原因无法进行过户，为此于2016年9月28日起诉至法院。常熟市人民法院经审理，作出（2016）苏0581民初11096号民事判决书，判决：一、确认庞学超与国际汽配城公司常熟国际汽配城投资置业有限公司于2014年10月28日签订的《协议书》解除；二、常熟国际汽配城投资置业有限公司于判决生效之日起十日内向庞学超返还购房款2980000元，赔偿装修损失227076元，并支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以2980000元为基数自2015年1月18日起计算至判决确定支付之日止的利息；三、庞学超于判决生效之日起十日内向常熟国际汽配城投资置业有限公司返还常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋；四、驳回庞学超的其他诉讼请求；案件受理费35423元，鉴定费10000元，合计45423元，由庞学超负担78元，由常熟国际汽配城投资置业有限公司负担45345元。之后，国际汽配城公司不服一审判决，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理认为，国际汽配城公司无证据证明庞学超购买的房屋已经可以进行网签及产权登记,因此，庞学超以合同目的不能实现为由诉至法院，请求解除协议于法有据，应予支持；庞学超在起诉前并未向国际汽配城公司发函通知解除合同，而是在民事诉状中请求解除双方房屋买卖合同，国际汽配城未能提供证据证明其收到诉状副本的日期，但在2016年10月12日向一审法院提交了本案的代理手续，因此，应当认定其在2016年10月12日已经收到了本案诉状副本，双方协议于2016年10月12日解除。据此，该院作出(2017)苏05民终10223号民事判决：一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11096号民事判决第二、三、四项及案件受理费负担部分；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11096号民事判决第一项；三、庞学超与常熟国际汽配城投资置业有限公司2014年10月28日签订的协议书于2016年10月12日解除；二审案件受理费35423元，由上诉人常熟国际汽配城投资置业有限公司负担。2018年7月24日，国际汽配城公司向一审法院申请执行，执行过程中，庞学超在2018年9月2日向国际汽配城公司交接返还了常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋及415室房屋。审理过程中，各方当事人一致确认以常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室的使用费(不含苏州银行使用部分)评估值每年26.4万元作为常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋的年使用费价值。另外，双方还一致确认J3幢415室房屋的年使用费标准为每年1.5万元。一审法院认为：根据合同法的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，裁判机构一经确认合同解除，则解除的效力应当自解除通知到达违约方处之时发生，而非确认合同解除之日发生。因此，庞学超在起诉要求解除房屋买卖合同时，起诉状的送达即为解除合同的通知，其在起诉前就应做好交还房屋的准备，但直至房屋买卖合同一案进入案件执行阶段其才交还房屋，且根据物权法规定，合同解除后，庞学超构成无权占有，庞学超不仅应返还原物，还应该赔偿常熟市国际汽配城投资置业有限公司的财产被占有期间的损失，可见，庞学超的辩称意见缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采信。综上，常熟市国际汽配城投资置业有限公司主张的常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋自2016年10月13日起至2018年9月1日止的房屋占有使用费，经核算，占有期间费用为498345元（264000/365×689）。另外，常熟市国际汽配城投资置业有限公司主张的常熟国际汽配城J3幢415室的占有使用费57500元（自2014年11月1日起至2018年9月2日止，按每年15000元计算），经核算，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、庞学超给付常熟市国际汽配城投资置业有限公司常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋的占有使用费498345元以及给付常熟国际汽配城J3幢415室房屋的占有使用费57500元，共计555845元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回常熟市国际汽配城投资置业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取4754元，由常熟市国际汽配城投资置业有限公司负担127元，由庞学超负担4627元。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同经诉讼解除后，出卖人常熟市国际汽配城投资置业有限公司能否向买受人庞学超主张诉讼期间的房屋占有使用费用？上诉人庞学超认为：双方的房屋买卖合同未经法院判决，无法知晓能否解除，上诉人在诉讼期间占有使用涉案房屋，有事实和法律依据，并且损失的扩大是由常熟市国际汽配城投资置业有限公司拖延诉讼所致。被上诉人常熟市国际汽配城投资置业有限公司认为：房屋买卖合同解除后庞学超负有向常熟市国际汽配城投资置业有限公司及时返还其占有的相关房屋的合同义务，但未及时返还而给被上诉人造成经济损失，被上诉人有权要求赔偿。本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。后合同义务是指合同的权利义务终止后，当事人遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行的义务。本案房屋买卖合同解除后，当事人双方互负协助返还涉案房产及价款的法定义务，属于广义上的后合同义务。后合同义务的内容应当根据交易习惯确定，即某类合同终止后，当事人通常的行为准则，应作为后合同义务。本案双务合同解除后，当事人互负的返还义务，没有先后顺序，应当同时履行。按照交易习惯并参照双务合同中同时履行抗辩权的规定，一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求，或者一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求。故在被上诉人返还房款并支付利息前，应当允许上诉人占有J3幢30号、31号、215室、315室房屋。被上诉人主张上诉人无权占有上述房屋并要求上诉人赔偿损失，不符合一般社会认知及交易习惯，本院碍难予以支持。其次，法谚云：使人负责任者，非为损害，而系过错，就如使蜡烛发光者，非为火，而系氧气一般。本案被上诉人要求上诉人赔偿损失，该诉请能否支持，需要考虑上诉人对被上诉人主张损失的产生及扩大是否存在过错。经核查，被上诉人主张的房屋占有使用费，绝大部分来源于当事人双方因诉讼而发生的期限。然而，庞学超因涉案房产无法办理网签及产权登记手续，为维护自身权益而提起合同解除诉讼，并无不当。被上诉人在上述诉讼中主张合同继续履行，并就一审判决提起上诉，由此产生更多的诉讼期间。诉讼期间系因当事人行使权利而客观发生，上诉人对其并无过错，要求上诉人承担相关赔偿责任，明显失当。最后，诚实信用原则要求当事人具有诚实、守信、善意的心理状况，不损人利己，不规避法律，在民事活动中维持双方的利益平衡，以及当事人利益与社会利益的平衡。本案庞学超作为善意的守约方，利益显然更应值得保护。被上诉人主张的房屋占有使用费用与涉案房屋价款的同期银行贷款利息相较，二者显著失衡，并且被上诉人支付的涉案房屋价款的同期银行贷款利息，是其依法承担的违约责任，不能视为其主张的房屋占有使用费的对等责任。此外，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同能否解除，只有诉讼终结后才能最终确定，客观上会产生合同解除日与判决生效日之间较长的诉讼期限。如果认为司法是一种稀缺资源，诉讼活动必然产生相应成本。涉案较长诉讼期限所产生的房屋占有使用费用问题，作为因诉讼所发生的支出或成本，由败诉方一方承担，显然更加适宜。因此，本院对常熟市国际汽配城投资置业有限公司向庞学超主张的涉案房产在诉讼期间的占有使用费，不予支持。常熟市国际汽配城投资置业有限公司因涉案房产的返回问题向一审法院申请执行，并于2018年8月27日将房屋价款及利息提存至一审法院账户，应视为常熟市国际汽配城投资置业有限公司已经履行判决所确定的义务，庞学超再无占有J3幢30号、31号、215室、315室的合法依据，故涉案房屋占有使用费用应自此计算至2018年9月1日，计算为3616元（264000/365×5）。对于常熟国际汽配城J3幢415室，根据涉案房屋买卖合同的约定，常熟市国际汽配城投资置业有限公司与庞学超形成租赁关系以及承租期满后的不定期租赁关系。考虑到在上述租赁关系，被上诉人从未收取租金，且该租赁关系显然依附于涉案房屋买卖合同，因此，处理情况应与J3幢30号、31号、215室、315室房产一致，本院不予重复赘述。故常熟国际汽配城J3幢415室房屋的占有使用费用计算为205元（15000/365×5）。综上，上诉人庞学超的上诉请求部分成立，予以支持；一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。另，原审案由定为占有保护纠纷不当，本院纠正为财产损害赔偿纠纷。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常熟市人民法院（2018）苏0581民初11299号民事判决；二、庞学超给付常熟市国际汽配城投资置业有限公司常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋的占有使用费6827元以及给付常熟国际汽配城J3幢415室房屋的占有使用费205元，共计3821元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4754元，由常熟市国际汽配城投资置业有限公司负担4722元，由庞学超负担32元。二审案件受理费9445元，由庞学超负担63元，由常熟市国际汽配城投资置业有限公司负担9382元。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 张 蕾审判员 姜雨昊二〇一九年八月六日书记员 林晨晖