广西壮族自治区南宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂01行终154号 上诉人（一审原告）翁铭泽，男，2001年10月23日出生，汉族，住南宁市。 法定代理人翁某，男，1972年11月15日出生，汉族，住福建省武夷山市度假区，（系上诉人翁铭泽之父亲） 法定代理人冯某，女，1977年5月13日出生，汉族，住南宁市，（系上诉人翁铭泽之母亲） 委托代理人卢秀东，广西安信律师事务所律师。 委托代理人潘伟升，广西安信律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）南宁市自然资源局（原南宁市国土资源局），所在地南宁市锦春路3-1号。统一社会信用代码:11450100MB19822539。 法定代表人郭维宁，该局局长。 委托代理人肖垚，南宁市不动产登记中心法务部工作人员。 委托代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 一审第三人农培丽，女，1976年10月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 上诉人翁铭泽因与原南宁市国土资源局（以下简称原南宁市国土局）房屋行政登记一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103行初234号行政判决，向本院提起上诉。本院受理本案后依法组成合议庭，于2019年6月6日组织各方当事人到庭就本案争议事项进行了调查。上诉人翁铭泽的法定代理人翁某及其委托代理人潘伟升，被上诉人南宁市自然资源局的委托代理人肖垚、唐楚安，一审第三人农培丽到庭参加调查。本案现已审理终结。 一审判决查明，2014年10月29日，原告翁铭泽的父母翁某、冯某作为委托人翁铭泽的监护人，与受托人即案外人刘晓旭签订《委托书》，自愿全权委托刘晓旭为委托人的合法代理人，以委托人的名义办理如下事宜：1、代委托人到南宁市房屋产权中心对原告所有的位于南宁市××乡××区××路××号振宁商厦B座1301号房产（房产证号：邕房权证字第××号）进行查档及查询个人和家庭住房登记情况。2、代委托人到上述的房产税务管理部门办理申请个人所得税及营业税等相关业务手续，并领取相关资料和票据。3、代委托人到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋产权转让登记手续并签订《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、《南宁市房屋产权转移登记申请书》和过户相关文件，并领取相关资料及证件……委托期限从2015年5月30日起至委托事宜办理完成为止。同日，翁某、冯某亦作出《保证书》一份，主要内容为打算出售其子即本案原告所有的位于南宁市××乡××区××路××号振宁商厦B座1301号的房产，作为小孩的法定监护人，保证在处理上述房屋时不损害小孩的利益，并对此承担相应的法律责任。同日，翁某、冯某到南宁市博公证处，在公证员的面前在前述《委托书》和《保证书》上签名和按指印。2016年11月6日，刘晓旭作为本案原告的代理人，与本案第三人农培丽签订《存量房买卖合同》，原告自愿将位于南宁市××乡××区××路××号振宁商厦B座1301号的房产出售给第三人。2016年11月10日，刘晓旭作为原告的代理人，与第三人到被告原南宁市国土局申请办理西乡塘区友爱南路22号振宁商厦B座1301号房的产权转移登记，提交了房屋（所有权）交易申请表、不动产登记申请表、申请人（代理人）身份证明、委托书、不动产权属证书、完税凭证等材料，被告原南宁市国土局经审查，认为提交的材料符合受理、登记条件，遂向第三人农培丽颁发桂（2016）南宁市不动产权第0086499号不动产权证书，具体登记内容为：房屋坐落南宁市××乡××区××路××号振宁商厦B座1301号，房屋所有权人为农培丽，共有情况为单独所有，登记类型为转移登记，登记原因为因房屋买卖申请转移登记，登记建筑面积为108.86平方米，附记载明2016年11月购买所得。原告不服上述颁证行为，向一审法院提起行政诉讼，请求撤销桂（2016）南宁市不动产权第0086499号不动产权证书。 一审判决认为，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产的行政登记职权现由被告原南宁市国土局行使，其应为本案的适格被告并具有作出房屋行政登记的法定职权。 关于原告的起诉是否超过法定起诉期限的问题。本案被诉的行政行为是被告于2016年12月9日向第三人颁发桂（2016）南宁市不动产权第0086499号不动产权证书的行为，结合新修订的《中华人民共和国行政诉讼法》以及《最高人民法院关于适用的解释》关于起诉期限的规定，对于发生在2015年5月1日至2018年2月8日之间的行政行为，无论是否告知诉权和起诉期限，统一适用6个月起诉期限，至2018年2月8日，6个月起诉期限未届满的，对行政机关作出的行政行为起诉，未告知起诉期限的，起诉期限延长至1年。本案中，虽原告的监护人翁某、冯某于2014年10月29日与案外人刘晓旭签订了代为处理涉案房产事宜的《委托书》并进行公证，但委托书的内容只是包括但不限于代委托人办理涉案房产转让登记手续并签订《存量房买卖合同》，并未明确涉案房产转让登记给何人。综合全案证据，本案有确切证据证实原告的监护人是在2017年12月1日到被告处查档时方知涉案房屋已被登记至第三人名下，故原告于2017年12月12日向法院提起本案诉讼，并未超过法定的起诉期限。 关于被告向第三人颁发被诉不动产权证书是否合法的问题。根据《房屋登记办法》第十四条、第十五条第二款，《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条第一款第（一）项，《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款的规定，本案中，翁某、冯某作为原告的监护人，与刘晓旭签订《委托书》，全权委托刘晓旭代为处理包括但不限于代委托人即本案原告办理涉案房屋产权转让登记手续并签订《存量房买卖合同》、《南宁市房屋产权转移登记申请书》等相关事宜，该《委托书》亦进行了公证，同时，翁某、冯某亦出具书面保证书保证在处理涉案房屋时不损害原告的利益，并进行了公证。2016年11月10日，刘晓旭作为原告的委托代理人，同第三人向被告申请涉案房屋的转移登记，并提交了登记申请书、身份证明、经公证的委托书、书面保证等材料，被告依据《不动产登记暂行条例》关于登记程序以及《房屋登记办法》的规定，向第三人颁发被诉不动产权证书认定事实清楚，程序并无不当。原告主张被告应当根据《未成年人保护法》的规定对未成年人即本案原告的利益保护进行实质审查，对此，一审法院认为，原告的监护人翁某、冯某已到公证机关处对其作出的处理涉案房产保证不损害原告利益的保证书进行了公证，被告依据前述法律的规定对经过公证的保证书进行了审查，并结合其他申请登记的材料，认为符合法定形式予以受理并作出登记，已尽到审查义务，原告的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告翁铭泽的诉讼请求。案件受理费50元，由原告翁铭泽负担。 上诉人翁铭泽上诉称，一、一审法院认定被告对未成年人翁铭泽的权益保护已经尽到审查义务的事实是错误的。（一）本案未成年人翁铭泽因什么事宜处分涉案房产，被上诉人并未能举证说明；被上诉人原南宁市国土局提供的询问笔录反映的仅是针对“提交的有关材料是否为本人或者代理人签署”进行审查，并没有对未成年人翁铭泽的权益保护有实质性询问。（二）案外人刘晓旭与翁某、冯某就涉案房屋有借款抵押登记事实。抵押权人为刘晓旭，而刘晓旭恰恰又是处分未成年人翁铭泽房产的代理人。原南宁市国土局应当知道涉案房屋处分跟借款行为有直接因果关系，与保护未成年人翁铭泽的权益是相违背的，不合法的。（三）《保证书》和《委托书》出具时间为2014年10月29日，与借款抵押登记时间几乎同一天，说明《保证书》和《委托书》的内容不是翁某、冯某要处分涉案房屋的真实意思，而是案外人刘晓旭违反《抵押（借款）合同》第四条:“未经抵押当事人协商不能处分房屋”的约定。（四）原南宁市国土局没有询问未成年人翁铭泽以及其法定监护人的实际委托情况和保证书情况，没有做到尽职独立性审查。二、一审判决认定原南宁市国土局已经尽到审查义务的法律依据是错误的。上诉人是未成年人，是特别的民事主体，应首先适用《中华人民共和国未成年人保护法》。《中华人民共和国未成年人保护法》的法律效力大于《不动产登记暂行条例》以及《房屋登记办法》的法律效力。《中华人民共和国未成年人保护法》第六条规定保护未成年人，是国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业组织、城乡基层群众性自治组织、未成年人的监护人和其他成年公民的共同责任。该“共同责任”应理解为各组织和个人之间的独立行为。“保护未成年人合法权益”应作实质性审查，只有实质性审查才能有效保护未成年人权益。为此请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人原南宁市国土局撤销将上诉人翁铭泽名下的南宁市××乡××区××路××号振宁商厦B座1301号的房屋登记至第三人农培丽名下的行政行为；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人原南宁市国土局承担。 被上诉人南宁市自然资源局答辩称，一、被上诉人对一审判决查明事实无异议。上诉人与第三人于2016年11月10日提交转移登记申请，并提交了（2014）桂东博证民字第9706号和第9707号公证书，证实代理人刘晓旭合法接受上诉人的委托办理房屋转让登记手续并签订《存量房买卖合同》。上诉人的监护人翁某、冯某作出《保证书》，保证处理涉案房屋不损害上诉人的利益，同时保证对此承担相应的法律责任。被上诉人依法审核了上诉人与第三人提交的申请材料，认为申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，被上诉人遵照《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，颁发涉案《不动产权证书》。一审法院根据案件材料和庭审情况，确认了上述基本事实，因此被上诉人对一审法院查明事实无异议。二、一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。一审判决查明的事实有经过公证的《委托书》和《保证书》等材料作为认定事实的依据。全案的证据材料足以认定申请办理涉案房屋的转移登记是上诉人及其监护人的真实意思表示。被上诉人根据《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》(建设部令第168号)的规定受理申请并作出登记，已尽到审查义务。该颁证行为事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，为此请求依法驳回上诉人的上诉请求。 一审第三人农培丽口头陈述称，同意被上诉人南宁市自然资源局的答辩意见，希望上诉人尽快搬离涉案房屋，将涉案房屋移交给第三人。 经审查，本院确认一审判决确认的其他证据合法有效，可作为定案依据。据此，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人翁铭泽的法定代理人翁某、冯某与案外人刘晓旭签订的《委托书》中明确表示自愿全权委托刘晓旭为委托人的合法代理人，以委托人的名义办理如下事宜：“代委托人到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋产权转让登记手续并签订《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、《南宁市房屋产权转移登记申请书》和过户相关文件，并领取相关资料及证件。”“代委托人办理与转让该房屋有关一切手续，受托人有权代收取售房款：并领取买家银行按揭贷款和其他款项。”且该《委托书》已依法进行了公证。刘晓旭同一审第三人农培丽前往被上诉人原南宁市国土局对涉案房屋申请转移登记时，除提交经公证的《委托书》以外，还一并提交了登记申请书、申请人、代理人身份证明、书面《保证书》等材料。其中，翁某，冯某在《保证书》中明确表示保证在处理涉案房屋时不损害上诉人翁铭泽的利益，并对此承担相应的法律责任。被上诉人原南宁市国土局经过审查，认为刘晓旭和第三人农培丽提交上述申请房屋转移登记材料齐全，符合办理房屋转移登记的法定条件和法定形式，向第三人农培丽颁发被诉不动产权证书符合《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”、《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”、《房屋登记办法》第十四条“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”、第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”的规定。故被上诉人原南宁市国土局作出的被诉行政登记行为有事实和法律依据，其向第三人农培丽颁发被诉不动产权证书并无不当。 关于被上诉人原南宁市国土局在办理涉案房屋产权转移登记中是否对未成年人翁铭泽的权益保护尽到审查义务的问题。本院认为，依据《房屋登记办法》第十四条的规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。上诉人翁铭泽的监护人翁某、冯某已对其作出处理涉案房产保证不损害上诉人利益出具了《保证书》且进行了公证，被上诉人原南宁市国土局依据前述法律的规定对经过公证的《保证书》进行了审查，并结合其他申请登记的材料，认为符合法定形式予以受理并作出登记，已尽到审查义务。上诉人认为被上诉人原南宁市国土局没有尽到审查义务没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人翁铭泽的上诉主张缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，对其上诉请求依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，依法应予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人翁铭泽负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭晓霞 审判员  宁 静 审判员  戴声长 二〇一九年八月二十九日 书记员  覃馨月 上诉人认为一审法院认定被告已经尽到审查义务的法律依据是错 误的。 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。