广东省遂溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0823民初914号 原告：吕某1，男，1969年9月25日出生，汉族，广东省湛江市坡头区人，现住湛江市坡头区。 原告：宋某，女，1969年2月11日出生，汉族，广东省湛江市坡头区人，现住湛江市坡头区。 原告：吕某2，女，1996年8月15日出生，汉族，广东省湛江市坡头区人，现住湛江市霞山区。 上述原告的共同委托诉讼代理人：赵旭，广东法博律师事务所律师。 被告：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（以下简称：遂溪农商银行），统一社会信用代码9144*****1XB，所在地：遂溪县遂城镇湛川路3号。 法定代表人：王琼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨亚英，女，1986年5月10日出生，汉族，现住遂溪县遂城镇建设路61号5栋101房，系该公司的办事员。 委托诉讼代理人：吴文斌，男，1987年6月19日出生，汉族，广东省湛江市霞山区人，现住湛江市霞山区南山下田仔村四巷7号，系该公司的办事员。 第三人：湛江琼宇建设有限公司（以下简称：湛江琼宇公司），统一社会信用代码9144*****X5，所在地：湛江市坡头区沟尾村。 法定代表人：黄某1，该公司总经理。 第三人：黄某1，男，1964年9月14日出生，汉族，广东省遂溪县人，现住广东省湛江市赤坎区。 第三人湛江琼宇公司、黄某1的共同委托诉讼代理人：陈青矗，海南宝岛律师事务所律师。 第三人：黄某2，男，1969年10月10日出生，汉族，广东省遂溪县人，现住广东省湛江市赤坎区。 第三人：卜某，男，1970年7月10日出生，汉族，广东省遂溪县人，现住广东省广州市。 第三人：黄某3，男，1966年3月7日出生，汉族，广东省湛江市坡头区人，现住湛江市坡头区。 原告吕某1、宋某、吕某2诉被告遂溪农商银行、第三人湛江琼宇公司、黄某1、黄某2、卜某、黄某3案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告吕某1及原告吕某1、宋某、吕某2的共同委托诉讼代理人赵旭，被告遂溪农商银行的委托诉讼代理人杨亚英，第三人湛江琼宇公司与黄某1的共同委托诉讼代理人陈青矗均到庭参加诉讼。第三人黄某2、卜某、黄某3经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告吕某1、宋某、吕某2诉称：位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房是原告向第三人湛江琼宇公司购买的商品房，于2015年5月28日双方签订《广东省商品房买卖合同》。原告分别于2015年5月19日支付了1万元、5月21日支付29万元、5月28日支付735990元，合计支付1035990元，全部按合同约定付清，并已超过房款的50%，同时还支付了专项维修资金13928元，办证综合费2500元。原告按合同约定付清房款后，第三人湛江琼宇公司于2015年9月18日将涉案商品房交付给原告使用，原告对涉案房屋进行了装修并实际占有使用。但后续的网签及公积金提取和办理银行按揭因第三人湛江琼宇公司的原因虽原告多次追索均未能办理，这完全不是原告的原因造成的。 2017年3月30日广州市越秀区人民法院张贴《公告》后原告才知涉案房屋被该院于2016年1月3日预查封，并裁定拍卖，为此原告于2017年4月5日向广州市越秀区人民法院提出执行异议，该院并没有拍卖。而后贵院又于2019年3月8日张贴《公告》，依据（2018）粤0823执228号之四执行裁定书，续预查封了涉案房屋，原告即向贵院提出了执行异议，认为在法院查封之前原告已与商品房开发企业签订了合法有效的书面买卖合同，且原告所购买房屋系用于居住且无其他居住房屋，房款也支付了超过合同约定的50%，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告完全符合权利能够排除执行的情形。可是原告于2019年4月27日收到贵院发出的（2019）粤0823执异25号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。为此，原告依据法律规定提出执行异议之诉，请求法院判令：⒈立即停止对位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房的强制执行，并解除查封和停止拍卖；⒉案件受理费由被告承担。 原告吕某1、宋某、吕某2为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：⒈原告吕某1、宋某、吕某2的《居民身份证》各1份；证实：原告的主体资格。⒉被告遂溪农商银行和第三人湛江琼宇公司的《工商登记信息》各1份；证实：被告及第三人湛江琼宇公司的主体资格。⒊《（2019）粤0823执异25号执行裁定书》1份；证实：原告提出案外人执行异议后被驳回异议请求，于2019年4月27日收到执行裁定，依法可提起执行异议之诉。⒋《本院（2018）粤0823执228号公告》1份；证实：涉案房屋被预查封，原告可提出执行异议。⒌《广东省商品房买卖合同》1份；证实：原告就涉案房屋与第三人湛江琼宇公司签订了合法有效的买卖合同。⒍《收据（5张№2****2、0****2、0****6、2****1、2****0）》、《银行明细》各1份；证实：原告按合同约定付清了购房款，并已超过50%。⒎《海港新城付款参考》1份；证实：第三人湛江琼宇公司收取房款指定汇入黄某1个人账户。⒏《房屋交付验收表》、《收楼确认表》、《收楼流转表》、《前期物业服务合同》、《物业费收据》、《水费收据》和《业主卡》各1份；证实：原告已实际占有和使用涉案房屋。⒐《不动产登记信息查询结果证明》1份；证实：原告吕某2无其他居住房屋。⒑《海港新城VIP诚意登记表》1份；证实：原告付款30万元房屋认购金的事实。⒒《琼宇海港新城认购书》1份；证实：原告付款30万元房屋认购金的事实。 被告遂溪农商银行辩称：一、答辩人向法院申请执行第三人湛江琼宇公司名下位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房合理合法。⒈不动产所有权应以登记生效，未经登记，不发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与第三人湛江琼宇公司签订房屋买卖合同行为仅为债，且房屋所有权未经变更登记，不发生物权变动的效力。原告称涉案房屋为其所有，是错误的。⒉原告并未实际支付购房款。原告不依据其与第三人湛江琼宇公司所签订的《广东省商品房买卖合同》所约定的方式进行付款，存在重大过错。根据原告与第三人湛江琼宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》第六条第二款，约定付款方式是买受人应将商品房预售款直接存入开户行为遂溪县农村信用合作联社，专用账户为80********7，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。但根据该账户同期流水显示，并未见有相应的存款进账。⒊查封之前原告未合法占有涉案房屋。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年5月31日前依照国家的地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案房屋被查封时，未进行验收，涉案房屋于2016年1月被广州市越秀区人民法院查封时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房交付应办理房交付手续及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而原告不能提供约定的交付文件，故在查封之前原告并未占有。 二、涉案房屋至今未能办理产权过户登记手续的原因，系设定了抵押，未能过户之原因，系原告无视房产已抵押之事实，具有过错。⒈涉案房屋已于2013年5月9日抵押给答辩人，并办理抵押登记。2015年5月28日，第三人湛江琼宇公司未经答辩人同意的情况下将抵押的不动产转让给原告，根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款的规定，其不得转让抵押财产。根据（2017）粤0823民初1121号《民事判决书》，已判决答辩人对涉案房屋具有优先受偿权，而原告未查明所购房屋已抵押之事实，未能尽到基本注意义务，导致房产不能过户，具有过错。 三、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，而非第二十九条。涉案房屋抵押在先、买卖在后，其后合同之债权利不能排除执行。且原告所提供的支付凭证并不能证明其已支付购房款。因此第二十九条在本案中无适用之前提基础、其权利无法排除执行，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告遂溪农商银行对其辩称意见在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：⒈《粤房地建抵登湛江ZJ字第01******7号抵押登记证明》1份；证实：涉案房屋已于2013年5月9日办理抵押登记，答辩人是抵押权人，享有优先受偿权。⒉《（2017）粤0823民初1121号民事判决书》1份；证实：答辩人抵押优先受偿权利已获法院生效民事判决书确认。⒊《查封明细（2张）》1份；证实：广州市越秀区人民法院于2016年1月4日查封涉案房产。⒋《第三人湛江琼宇公司80*******7账户流水（5张）》1份：证实：《广东省商品房买卖合同》约定的购房款存入账户并未见相应购房款存入，证明原告并未实际支付购房款。⒌《2019年4月10日，湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房的照片》1份；证实：涉案房屋的现状。⒍《湛江市商品房预售款专用账户监管协议书》1份；证实：账号80*******7是预售款专用账户，如不按规定将预售款项存入监控专用账户，湛江房地产交易所不给予办理预售商品房合同登记。⒎《湛房预许2****1号广东省湛江市商品房预售许可证》1份；证实：预售款专用账户是经过公示，且是悬挂在第三人湛江琼宇公司售楼部告知所有购房者，涉案房屋的购房需将购房款汇入专用账户、且涉案房屋已抵押给被告的事实。⒏《关于同意办理预售许可证的函》1份；证实：涉案房屋办理备案登记网签时须经过被告的同意方可注销在案抵押手续，原告须将房款汇入指定专用的预售款账户方可办理的事实。 第三人湛江琼宇公司、黄某1辩称：对原告的诉讼请求无异议，原告已向第三人湛江琼宇公司支付房款1035990元，已超过房款总额的50%。 第三人湛江琼宇公司、黄某1对其辩称意见在举证期限内没有向本院提供任何证据。 第三人黄某2、卜某、黄某3既没有向本院提供任何书面答辩意见，在举证期限内也没有提供任何证据。 经庭审质证、辩证：一、被告遂溪农商银行对原告的证据⒈⒉⒊⒋⒌的真实性、合法性及关联性均无异议；对原告的证据⒍的真实性、合法性和关联性均有异议，因无用途显示，不能证明所交付的是购房款，且原告转账均转至个人账户而非第三人湛江琼宇公司指定的账户，不排除原告与第三人黄某1存在其他资金往来或借贷关系；对证据⒎的真实性、合法性和关联性均有异议，因合同约定专用预售款账户，但原告未将购房款转入预售款专用账户当中；对证据⒏的真实性和合法性由法院认定，但对其关联性有异议，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案房屋交付的前提是经过相关部门的验收合格，否则无法交付，该组证据不足以证实原告已合法占有涉案房屋；对证据⒐，该组证据与本案无关，不能证明三原告均无其他房屋居住；对证据⒑⒒的真实性和合法性由法院认定，但对其关联性有异议，因该证据不能证明原告将涉案的购房款汇入指定的预售款账户中。二、第三人湛江琼宇公司、黄某1对原告所提供的证据的真实性、合法性及关联性均无异议。三、原告对被告遂溪农商银行提供证据⒈⒉的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，因本案处理属非财产分配问题，故被告不存在优先受偿权；对证据⒊的查封明细，这是广州越秀区法院查封，该法院并未对涉案房屋进行续封；对证据⒋的第三人湛江琼宇公司80*******7账户的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议，该证据不能证明原告并未实际支付购房款，因第三人湛江琼宇公司已向原告出具《收据》，在签订《广东省商品房买卖合同》之前已支付大部分房款；对证据⒌的真实性、合法性及关联性均有异议，因无法确认其拍摄时间；对于证据⒍，认为该证据与本案及原告无关；对于证据⒎的真实性和合法性由法院认定，原告知晓第三人湛江琼宇公司有商品房预售许可证，但不知房屋存在抵押情况；对于证据⒏，被告在第三人湛江琼宇公司办理预售许可证时已注销了在建工程价，故原告向第三人湛江琼宇公司购买涉案房屋，责任不在原告。四、第三人湛江琼宇公司、黄某1对被告遂溪农商银行提供的证据中除证据⒌之外，对其他证据的真实性、合法性和关联性均无异议；原告与第三人湛江琼宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是合法有效的，原告支付购房款也是合法有效的。五、经本院审查，原、被告向本院提供的证据真实、合法，原、被告对对方所提供的证据的真实性、合法性及关联性无异议的部分，本院依法予以确认。 经审理查明： 一、2015年5月28日，原告吕某1、宋某、吕某2与第三人湛江琼宇公司签订《广东省商品房买卖合同》。原告与第三人湛江琼宇公司在《广东省商品房买卖合同》约定：第三人湛江琼宇公司将位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房（建筑面积316.55平方米，套内面积305.8平方米）以每平方米6003.89元预售给原告，原告吕某1、宋某、吕某2需将该商品房的预售款直接存入开户行为“遂溪县农村信用合作联社”专用账户号为80*******7的监管账户，凭银行出具的存款凭证，向第三人湛江琼宇公司换领交款收据。原告吕某1、宋某、吕某2与第三人湛江琼宇公司签订《广东省商品房买卖合同》后，原告至今尚未将购房款按该合同的约定存入开户行为“遂溪县农村信用合作联社”专用账户号为80********7的监管账户。 二、2013年11月26日，湛江市房地产交易所、遂溪县农村信用合作联社和第三人湛江琼宇公司，对预售湛江市坡头区麻坡路1号地段项目称为海港新城花园1区83幢住宅楼的预售款监管事宜签订了《湛江市商品房预售款专用账户监管协议书》，该协议书约定：第三人湛江琼宇公司在遂溪县农村信用合作联社开设上述商品房的预售款监管账户，其账户名称为：湛江琼宇公司，专用账户为80*******7，如第三人湛江琼宇公司不按规定将预售款项存入监控专用账户，湛江市房地产交易所不给予办理预售商品房合同登记。 三、2013年5月9日，第三人湛江琼宇公司将位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢住宅楼抵押给遂溪县农村信用合作联社，并办理了抵押登记手续。2017年10月31日，本院依法作出的（2017）粤0823民初1121号《民事判决书》已确认了遂溪县农村信用合作联社对本案的涉案房产享有优先受偿权。遂溪县农村信用合作联社依据已发生法律效力的（2017）粤0823民初1121号《民事判决书》申请执行，2019年1月2日，本院依法作出（2018）粤0823执228号之四《执行裁定书》，裁定查封了第三人湛江琼宇公司名下的位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02房（即本案涉案房屋）。原告以该房产已由其购买、属其合法财产为由，向本院提出异议，本院经审查，依法作出（2019）粤0823执异25号《执行裁定书》，驳回原告吕某1、宋某、吕某2的异议，故原告向本院提起案外人执行异议之诉。 四、2018年12月26日，中国银行业监督管理委员会广东监管局作出粤银保监复[2018]58号《关于广东遂溪农村商业银行股份有限公司开业的批复》，2018年12月28日，湛江市工商行政管理局作出粤湛核变通内字[2018]第1*****0号《核准迁入登记通知书》，将“遂溪县农村信用合作联社”变更为“广东遂溪农村商业银行股份有限公司”，遂溪县农村信用合作联社的债权债务由广东遂溪农村商业银行股份有限公司承接。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点：原告吕某1、宋某、吕某2要求停止对位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房的强制执行、并解除查封和停止拍卖是否具有合法性？本案中，原告吕某1、宋某、吕某2与第三人湛江琼宇公司签订预售位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02房的《广东省商品房买卖合同》，原、被告及第三人湛江琼宇公司均对该商品房买卖合同予以确认，均承认该合同属合法有效的合同。经本院审查，该商品房买卖合同的签订是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律及法规，合法有效，本院依法予以确认。原告吕某1、宋某、吕某2与第三人湛江琼宇公司签订《广东省商品房买卖合同》后，原告并未根据该合同约定将购房款存入专用账户80*******7，而第三人湛江琼宇公司于2013年11月26日与湛江市房地产交易所、遂溪县农村信用合作联社亦已签订《湛江市商品房预售款专用账户监管协议书》，第三人湛江琼宇公司明知购房款应当存入专用账户而未存入、原告吕某1、宋某、吕某2明知《广东省商品房买卖合同》有效而未按合同履行，故原告吕某1、宋某、吕某2与第三人湛江琼宇公司均存在共同违约的故意，造成事实上原告吕某1、宋某、吕某2至今没有依《广东省商品房买卖合同》的约定缴交购房款。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条第（三）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告吕某1、宋某、吕某2在本案中并未按合同约定支付房屋的价款，因此，原告吕某1、宋某、吕某2的诉讼请求并不符合上述规定的法律要件。 此外，本院已发生法律效力的（2017）粤0823民初1121号《民事判决书》已确认遂溪县农村信用合作联社对本案的涉案房产享有优先受偿权，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告吕某1、宋某、吕某2所提供的证据不享有足以排除对位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区83幢02号房的强制执行，原告吕某1、宋某、吕某2的诉讼请求依法无据、不具有合法性，本院依法不予支持。至于原告吕某1、宋某、吕某2诉称已向第三人湛江琼宇公司汇款的事实，属原告与第三人湛江琼宇公司另案及另一法律关系处理的问题，原告吕某1、宋某、吕某2可与第三人湛江琼宇公司协商处理或另循法律途径予以解决。 关于“遂溪县农村信用合作联社”已于2018年12月28日经湛江市工商行政管理局批准，已变更为“广东遂溪农村商业银行股份有限公司”，原遂溪县农村信用合作联社的债权债务由广东遂溪农村商业银行股份有限公司承接，故被告遂溪农商银行依法作为本案的适格主体。 综上所述，第三人黄某2、卜某、黄某3经本院合法传唤不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩及质证的权利。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十七条、第二十九条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第三百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告吕某1、宋某、吕某2的诉讼请求。 案件受理费21323.91元，由原告吕某1、宋某、吕某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  朱爱春 人民陪审员  杨究第 人民陪审员  周登志 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  王晓云 附：主要法律条文 《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下残情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。 （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方面诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。