福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初884号 原告：魏荣，男，1964年6月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。 被告：福建省宁德市电影发行放映公司，住所地福建省宁德市蕉城区，统一社会信用代码91350900157420994Ｅ。 法定代表人：陈宁，系该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡志强，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佳怡，福建名仕（宁德）律师事务所实习律师。 第三人：福建晟宝龙房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城北路安民弄1号8幢二层，统一社会信用代码91350900782179868D。 法定代表人：林龙生，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所实习律师。 原告魏荣与被告福建省宁德市电影发行放映公司（以下简称电影公司）、第三人福建晟宝龙房地产开发有限公司（以下简称晟宝龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏荣及其委托诉讼代理人蔡作斌，被告电影公司的委托诉讼代理人蔡志强、黄佳怡，第三人晟宝龙公司的委托诉讼代理人黄宇健、刘德银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏荣向本院提出诉讼请求：1.判令电影公司及晟宝龙公司共同向魏荣履行《房屋拆迁赔偿合同》约定的交房义务；2.判令电影公司向魏荣支付自2011年3月1日起至实际交付之日止按每日100元计算的赔偿金。事实与理由：魏荣于1992年到电影公司工作，是电影公司的职工。1996年购得电影公司位于建新路2号房改房第五层第501号。2007年12月25日电影公司根据宁政地【2007】556号和宁国土资【2007】125号函的批复，将自己的办公用地和魏荣等职工的住宅用地进行拍卖，晟宝龙公司通过拍卖取得了上述土地的使用权和建设权。根据福建国拍拍卖有限公司《本期拍卖会特别规定条款》第六条和第八条有关“买受人须在标的移交之日起两年期内无偿提供商品房建筑面积1400平方米，用于“拆一补一”等面积安置市电影公司原20户房改户，每户70平方米（不含公摊面积），未能按时交付房产，自逾期之日起至移交之日止按2000元/日赔偿电影公司”的规定，晟宝龙公司与宁德市国土资源局于2008年1月6日签订《国有土地使用权出让合同》。电影公司与魏荣于2009年4月10日签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定：电影公司同意在拆除魏荣使用的房屋后按照“拆一补一”的原则，让魏荣原地回迁。该合同还约定在本协议（合同）签订之日起，两年期内（2009年3月1日至2011年2月29日）无偿提供70平方米实用面积（不含公摊面积）的商品房给魏荣，超过70平方米（不含公摊面积）的部分按建安成本价计价卖给魏荣，不足70平方米（不含公摊面积）的部分，按该楼房开盘价双倍赔偿。此外，合同还约定电影公司应向魏荣支付搬迁过渡款16400元。电影公司应确保在2011年3月1日前，将经各项验收合格后的房屋提供给魏荣。若电影公司拖延交房，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元赔偿魏荣，直至将符合本合同约定的赔偿房交付给魏荣为止。合同签订后，魏荣即将房屋交付给电影公司，并于2009年9月30日收到电影公司支付的搬迁过渡费16400元。后电影公司因与晟宝龙公司之间的借贷问题被诉至法院，交房问题搁浅。该案件经判决电影公司需要向晟宝龙公司支付借款本金及利息共计120万元。该款经市文化广电新闻出版局协调，由市财政局、广电局和住户共同承担，其中市财政承担90万元，广电局承担10万元，20户住户每户1万元，计20万元。魏荣于2016年1月18日再次收到电影公司拆迁过渡费16800元，但其中有1万元用于电影公司偿还向开发商借款，魏荣实际收到6800元。直到2018年7月，原房改房20户中，仍仅有15户收到房子，并办理了产权手续，魏荣多次与电影公司协商，均被拒绝。魏荣认为，电影公司与晟宝龙公司拒不向魏荣交房的行为已严重损害了魏荣的合法权益，遂请求判如所请。 电影公司辩称，魏荣诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。1.魏荣并未通过房改政策取得房改房，诉争501号房屋产权仍归电影公司所有。诉争房改房位于本市，1990年建成5层，一层为柴火间，二至五层为宿舍，共16套。1993年电影公司针对该宿舍楼16套进行房改，其中15套出售给公司职工，1套留存公司。上述房改措施经市住房制度改革办公室批准后进行，购买15套宿舍的职工缴纳了各自的购房款，取得58%的产权。2002年电影公司针对上述16套宿舍再次进行房改，将剩余的42%产权也出售给职工，经市住房委员会办公室批准，购买15套宿舍的职工与公司签订了《出售公有住房补充合同》，并再次缴纳了购房款。上述15套宿舍至此通过房改程序取得了房改房，并办理了房产证和土地证。1995年，电影公司曾在诉争宿舍楼按原有格局加盖一层，但分为3户，并由时任法定代表人陈光敏、时任公司行政班子成员林良梅以及魏荣使用。但该加盖的一层因在加盖时未履行相关的行政审批手续，故未能办理房产证和土地证，也从未按房改政策进行房改，陈光敏、林良梅、魏荣三人未与电影公司签订房改合同，也均未缴纳购房款。若1996年魏荣及陈光敏、林良梅有参与房改并取得房屋产权，则2002年电影公司再次进行房改时，上报的文件材料自然应包括魏荣及陈光敏、林良梅，但事实上2002年的房改也仅针对之前的16套。故魏荣并未通过房改政策取得诉争501号房屋产权，诉争501号房屋产权仍归电影公司所有。2.魏荣于电影公司签订的《房屋拆迁赔偿合同》属无效合同，不应继续履行。该份合同系基于魏荣取得房改房的基础上签订的，其实质是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立的拆迁补偿安置协议，现魏荣并未通过房改程序取得诉争501号房屋产权，其无权通过所有权调换形式取得拆迁安置房。且电影公司属于全民所有制企业，该产权涉及的利益应属国家、集体利益，魏荣与时任电影公司法定代表人的陈光敏恶意串通，虚构诉争501号房屋为房改房的事实，并由陈光敏与魏荣签订了该份合同，损害了国家、集体利益，也属于以合法形式掩盖非法占有房改房的目的。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项的规定，应认定为无效合同。3.即使认定《房屋拆迁赔偿合同》合法有效，魏荣诉请电影公司支付的逾期交房违约金，大部分已经超过诉讼时效。依照《房屋拆迁赔偿合同》第五条的约定，电影公司逾期交房的，自2011年3月1日起，按每日一百元赔偿魏荣，直至实际交房止。该项约定属逾期交房违约金的约定，且计算方式为按日计算，依照最相关规定，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别按每一日单独计算，故魏荣于2019年2月15日才向人民法院提起诉讼，则其主张的2011年3月1日至2016年2月14日的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。 晟宝龙公司述称，其不是《房屋拆迁赔偿合同》的当事人，不负有向魏荣直接交房的义务，请求依法驳回魏荣对晟宝龙公司的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 魏荣提供的身份证复印件、企业信用信息公示报告、《关于协调市电影公司改制有关问题的专题会议纪要》（【2007】30号）、《宁德市人民政府关于同意收回市电影公司部分土地使用权并进行公开拍卖出让的批复》（宁政地【2007】556号）、房屋拆迁赔偿合同、拆迁过渡费收据、协议书（电影公司与晟宝龙公司）、执行和解协议书（电影公司与晟宝龙公司）、执行和解协议书（电影公司与江明）、协议书（电影公司与魏荣）、职工拆迁过渡费发放名单、（2014）蕉民初字448号民事判决书、电影公司1996年8月31日明细账，经电影公司、晟宝龙公司质证对证据的真实性均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认，但执行和解协议书（电影公司与江明）及（2014）蕉民初字448号民事判决书与本案缺乏关联性，不予采信。魏荣提供的朱云英书面证言及朱云英、郑积和录音，经电影公司质证对证据三性均有异议，本院审查认为，该组证据实际为证人证言，证人没有《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定情形，未出庭作证，其书面证言或录音证言在没有其他证据相互印证的情况下，本院不予采信。 电影公司提供（93）宁地影字第013号《关于要求出售公有住房的报告》及《干部、职工住房简况》、宁地房改办（93）051号《关于同意地区电影公司出售公房的批复》、宁房委办［2002］25号《关于宁德市电影公司出售公有住房办理房屋所有权登记手续的通知》及附件《公房出售产权一览表》《市电影公司职工宿舍楼户主工龄及其配偶名单》《福建省出售公有住房专用票据》《出售公有住房补充合同》《宁德地区单位优惠出售公有住房专用收据》《福建省出售公有住房专用票据》、宁国土资［2003］89号《关于要求对宁德市电影发行放映公司国有土地使用权变更登记及该公司王成良等16户房改用户颁发的请示》及花名册、宁政［2003］地107号《宁德市人民政府关于同意给宁德市电影发行放映公司国有土地使用权变更登记及该公司王成良等16户房改用户颁发的批复》及花名册复印件、蕉房权证Ｎ字第××号房产证、宁政国用（2003）第1200号土地使用权证复印件；魏荣质证认为，对证据的真实性均无异议，但对关联性及证明对象均有异议；晟宝龙公司质证认为上述证据与其无关；本院审查认为，电影公司提供的上述证据系关于另15户职工参与房改的程序过程，在没有其他证据相互印证的情况下，不足以证明魏荣是否参与房改的情况，与本案缺乏关联性，不予采信。电影公司提供的专项审计报告，经魏荣质证对证据三性均无异议但对证明对象有异议，本院经审查对该证据三性予以确认，但该证据显示1996年8月电影公司存款账户收到的65000元款项性质无法核实，在没有其他证据印证的情况下，不足以待证电影公司关于魏荣未向电影公司交纳3万元购房款的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.1992年9月至2013年12月，魏荣为电影公司职工；建新路2号第五层第501号房产在拆迁前一直由魏荣居住使用；建新路2号第五层第501号房产未经审批建设，未取得房屋所有权证及国有土地使用权证。 2.《宁德市人民政府关于同意收回市电影公司部分土地使用权并进行公开拍卖出让的批复》（宁政地【2007】556号）载明：宁德市人民政府同意收回电影公司位于建新路2号3300.64平方米的土地使用权中的2910.16平方米，连同地面上的建筑物进行公开出让，土地用途为商住综合用地；竞得人应无偿提供商品房建筑面积1400平方米，用于“拆一补一”等面积补偿安置被告公司职工20户，每户70平方米。 3.2007年12月23日，电影公司（甲方）与魏荣（乙方）签定协议书，约定：甲乙双方同意“拆一补一”的房屋由拍卖买受人按约定一层至五层每层四套并按乙方原住户位置、楼层安排……该协议书上，电影公司在甲方处盖章，魏荣在乙方处签字，福建省宁德市电影发行放映公司工会委员会在工会见证处盖章。 4.2009年4月10日，电影公司（甲方）与魏荣（乙方）签定《房屋拆迁赔偿合同》，该合同甲方处盖有电影公司公章并有法定代表人和行政班子成员陈光敏、林斌、林良梅、**的签字。该合同约定：乙方被拆迁的房子位于建新路2号电影公司房改房第五层第501号，该楼五层共计总建筑住房面积1400平方米；甲方应在本协议签订之日起两年内（2009年3月1日至2011年2月28日），无偿提供70平方米实用面积(不包含公摊面积)的商品房给乙方，如超过70平方米的部分按建安成本价计价卖给乙方，不足70平方米的部分，按该楼房开盘价双倍赔偿；因甲方原因造成乙方未办理国有土地使用权证和房屋所有权证，乙方将所属的501号交给甲方统一拆迁，自本协议签订之日起，财政专款到位，甲方同意发给乙方一次性搬家费1000元、过渡费14400元、回迁费1000元，合计16400元（财政专款到位前，每月过渡费600元由甲方负责借款垫付）；甲方确保于2011年3月1日前，交经各项验收合格后的房屋提供给乙方，如拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元赔偿乙方，直到将符合合同约定的赔偿房交付给乙方之日止；乙方不得以土地买受人晟宝龙公司的违约或其他各种理由拒绝履行合同…… 5.2009年9月30日，电影公司向魏荣支付搬迁赔偿款16400元；2016年1月18日，电影公司向魏荣支付拆迁过渡费6800元。 6.2013年4月8日，电影公司（甲方）与晟宝龙公司（乙方）签订协议书，约定：……甲乙双方定于2013年6月30日前办理20户安置房移交手续，乙方移交给甲方后，由甲方负责按原住户的位置、按层安排给房改户；因20户房改户中有5户原先没有房屋所有权证和国有土地使用权证，乙方在为房改户办理两证过程中若出现障碍时，甲方应向有关部门理顺…… 本案主要争议焦点为：1.《房屋拆迁赔偿合同》的效力；2.魏荣诉请电影公司支付的2011年3月1日至2016年2月14日的违约金是否超过诉讼时效。 本院审查认为： 关于争议焦点1。电影公司辩称魏荣并未取得建新路2号第五层第501号房屋产权，而其与电影公司签订的《房屋拆迁赔偿合同》实质是拆迁补偿安置协议，该合同违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，且该合同系魏荣与时任电影公司法定代表人陈光敏恶意串通所签，损害了国家集体利益，应为无效合同。本院审查认为，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定的立法宗旨“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，可知第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，是为了保障被征收房屋所有权人的合法权益、规范征收补偿活动而设定的；从条文字面理解，该条规定征收房屋应当给予被征收房屋所有权人补偿，但该条并没有规定征收房屋只能给予被征收房屋所有权人补偿，不得对被征收房屋所有权人以外的人员给予补偿，否则无效。综上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为管理性规定，而非效力性强制性规定。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，因此，不论魏荣是否为建新路2号第五层第501号房屋产权人，是否违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，均不影响其与电影公司签订的《房屋拆迁赔偿合同》的效力。另外，《房屋拆迁赔偿合同》上，甲方处盖有电影公司公章并有法定代表人和行政班子成员陈光敏、林斌、林良梅、**的签字，且在此前，魏荣与电影公司就案涉房屋拆迁赔偿签订的协议书上还有电影公司工会委员会的盖章见证，在电影公司未能举证证明《房屋拆迁赔偿合同》系魏荣与时任电影公司法定代表人陈光敏恶意串通所签的情形下，电影公司应承担不利后果，其辩称主张本院不予采纳。综上，《房屋拆迁赔偿合同》系电影公司与魏荣的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，电影公司未举证证明该合同存在无效情形，应为合法有效合同。 关于争议焦点2。案涉《房屋拆迁赔偿合同》约定：“甲方确保于2011年3月1日前，交经各项验收合格后的房屋提供给乙方，如拖延交房时间，自延迟之日即2011年3月1日起，按每天100元赔偿乙方，直到将符合合同约定的赔偿房交付给乙方之日止。”即双方约定的违约金为以日为单位累计计算的继续性债权。从诉讼时效制度的宗旨出发，参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，为促使电影公司尽快履行交房义务，又考虑给魏荣适当补偿，平衡双方利益，以每个个别债权分别适用诉讼时效为宜。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”，魏荣未举证证明本案存在诉讼时效中断或中止情形，故违约金应从魏荣向法院提起诉讼之日倒计三年即2016年2月15日起，按合同约定每日100元计算至交付房屋之日止。也即电影公司关于魏荣主张的2011年3月1日至2016年2月14日的违约金已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院予以采纳。 综上所述，本院认为，《房屋拆迁赔偿合同》为合法有效合同，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。魏荣已实际搬离建新路2号第五层第501号房屋并交付电影公司进行拆迁，电影公司未依约交付魏荣符合合同约定的“拆一补一”房屋，构成违约。现魏荣诉请电影公司履行约定的交房义务并计付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但是，魏荣未举证证明其主张违约金发生诉讼时效中断或中止，应承担举证不能的不利后果，对其超过诉讼时效部分的违约金主张，本院不予支持。魏荣与晟宝龙公司之间没有关于交付房屋的合同约定，根据合同的相对性原则，魏荣诉请晟宝龙公司履行交房义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建省宁德市电影发行放映公司应于本判决生效之日向原告魏荣交付符合《房屋拆迁赔偿合同》约定的70平方米（不包含公摊面积，如有实用面积超过或不足70平方米的情形，按《房屋拆迁赔偿合同》约定执行）的商品房； 二、被告福建省宁德市电影发行放映公司应于本判决生效之日向原告魏荣支付逾期交房违约金（自2016年2月15日起至实际交房之日止，按每日100元计算）； 三、驳回魏荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5658元，其中由被告福建省宁德市电影发行放映公司负担2428元，由魏荣负担3230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判长  蒋俐兴 审判员  黄锦芳 审判员  黄常凯 二〇一九年八月十二日 法官助理林芳苓 书记员林秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。