江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初3715号原告：徐光波，男，1992年1月1日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：吴磊、徐赛宇，无锡市梁溪区大正法律服务所法律工作者。被告：姜欣欣，男，1990年7月28日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。原告徐光波与被告姜欣欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐光波及其委托诉讼代理人吴磊、徐赛宇，被告姜欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐光波向本院提出诉讼请求：1、判令解除2019年3月25日签订的《房屋买卖合同》；2、判令姜欣欣返还定金30000元；3、判令姜欣欣支付违约金254000元。事实和理由：2019年3月25日，徐光波与姜欣欣签订《房屋买卖合同》，约定徐光波购买姜欣欣所有的无锡市新吴区房屋，房屋总价为1270000元。同日，徐光波向姜欣欣支付定金30000元。后发现姜欣欣故意隐瞒涉案房屋设有抵押贷款的事实，且姜欣欣拒绝履行合同，已构成根本违约。目前涉案房屋价格明显上涨，姜欣欣的违约行为给徐光波造成直接经济损失。因此诉至法院，要求判如所诉。姜欣欣辩称，其一直同意出卖房屋，但徐光波始终拒绝支付房款，导致姜欣欣无钱也没有能力解除设定抵押权，无法办理房屋过户手续。现在依然要求履行合同，如果徐光波坚持要求解除合同，则不同意退还收取的定金，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：2019年3月25日，姜欣欣作为售房人（甲方）委托王培培与徐光波作为购房人（乙方）、无锡旺居房产经纪有限公司作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将其所有的无锡市新吴区房屋出售给乙方，房屋总价为1270000元，相应税费由乙方负担；2、乙方于2019年3月25日向甲方交付定金30000元，乙方将于过户之前向甲方支付首付款（备注：房屋首付款为乙方贷款实批金额所剩房价部分），乙方按约定交清全款（首付款）后，甲乙双方按丙方要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；3、甲乙丙三方签订本合同时，乙方须向丙方支付信息服务费38160元，甲方于2019年3月25日向丙方交付房款10000元作为物业交割保证金；4、甲方承诺于结清全款腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交于乙方，并于过户当日办理完户口迁移手续及相关费用的交接手续；5、违约责任，如甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条约定违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。在签订上述《房屋买卖合同》当天，姜欣欣委托王培培收取了徐光波支付的定金30000元，姜欣欣陈述其已向中介支付中介费2000元，并向中介支付水电物业费押金10000元。另查明，涉案无锡市新吴区房屋登记在姜欣欣名下，该房屋于2015年为中国银行股份有限公司无锡锡山支行设定抵押权，登记债权金额461666元，抵押债权期间至2035年，该房屋于2017年为重庆金安小额贷款有限公司设定抵押权，登记债权金额431000元，抵押债权期间至2022年。本案审理中，徐光波陈述如下：其在签订合同时通过中介查询，得知涉案房屋项下设立有银行抵押权，因其第一次购买房屋，不清楚如何处理房屋抵押事宜，也没有考虑此事，中介告知可以帮忙处理，就签订了买房合同，中介说等贷款办理下来将首付款支付给对方，就可以解除银行抵押，办理过户手续。徐光波与姜欣欣并未直接协商如何处理银行抵押与办理过户事宜，双方在合同签订后才直接联系沟通。当时打算向邮政银行办理贷款900000元，因姜欣欣未配合提供身份证、户口薄，办理贷款程序就拖着。后姜欣欣告知涉案房屋项下尚存在二次抵押，徐光波联系中介，中介说确实存在二次抵押。徐光波陈述其已经准备好首付款，但要求直接支付给中介，中介也没有让其付款，预计首付款380000元，其他房款均需贷款支付。本案审理中，姜欣欣陈述如下：在签订合同时，已通过王培培告知涉案房屋设有两个抵押，打算委托中介处理此事，先有买家支付部分首付款，解除抵押权登记后再办理过户，但姜欣欣与徐光波之前没有直接沟通过此事，双方在签订合同后才添加微信直接联系，并于2019年4月8日发微信与徐光波确认二次抵押事实。姜欣欣要求徐光波先付款解除房屋抵押登记，徐光波拒不理睬，不接电话不回微信。中介在2019年4月中旬打电话要求姜欣欣提供身份资料以办理银行贷款，姜欣欣提出要求徐光波先支付部分房款解除抵押，中介予以拒绝，姜欣欣就没有提供身份资料，姜欣欣认为中介没有尽到职责义务，对中介不信任。本案审理中，姜欣欣提供其与徐光波在2019年4月2日至2019年7月期间微信聊天记录作为证据，徐光波对其真实性予以认可，双方微信聊天记录反映事实如下：1、双方在2019年4月2日下午添加微信进行沟通，徐光波提出因首付款出了问题，月供与商贷压力很大，遂提出不再购买房屋，希望姜欣欣配合，姜欣欣表示愿意配合不履行合同，但不退还已收取定金，后徐光波在4月2日傍晚又表示按合同约定履行，不再更换中介，姜欣欣予以同意；2、姜欣欣在2019年4月8日、9日向徐光波发送5条微信，徐光波均没有回复，姜欣欣微信询问徐光波，中介有无告知其涉案房屋存在二次抵押情况，可能会影响房屋顺畅过户，并责问徐光波为何不接电话、不回信息；3、从2019年4月19日起，徐光波才回复姜欣欣微信，姜欣欣在微信中多次询问徐光波是否购买房屋，并认为中介没有履行职责，要求与徐光波当面沟通后，可以继续履行合同，徐光波在微信中表示要求按照合同履行，不愿意与姜欣欣单独见面沟通，并表示已委托律师要求走法律程序。本案审理中，徐光波提供其与姜欣欣2019年4月19日通话录音作为证据，姜欣欣对其真实性予以认可，该通话录音反映事实如下：徐光波询问姜欣欣为何不配合提供办理贷款所需的资料，且听中介说姜欣欣不再卖房，姜欣欣则反问徐光波为何不接电话、不回微信，是不是表示不买房屋了，并表示已告知中介不再卖房，如果换一家中介则可以继续卖给徐光波。对于《房屋买卖合同》履行情况，徐光波陈述：其在合同签订后觉得中介费太高，就想换个中介继续交易，但姜欣欣也想涨价，徐光波觉得涨价后价格与支付中介费差不多，就要求继续履行合同，在2019年4月2日后徐光波一直拒接姜欣欣电话、不回微信，期间姜欣欣告知有二次抵押情况，徐光波就向中介核实，中介确认有这个事情，直到4月18日中介转告姜欣欣不卖房子，徐光波才给姜欣欣打电话、回微信，现对该房屋已有心理偏见，徐光波不再同意协商如何继续履行合同。姜欣欣陈述：合同签订后，徐光波认为中介费太高，主动提出更换中介继续交易，并愿意适当增加房价，姜欣欣对此予以同意，后来徐光波提出不再买房，接着又说要按合同履行，但从2018年4月2日后徐光波拒绝联系，也不提支付房款事宜，姜欣欣就一直跟中介沟通，期间发现中介从中有欺骗情形，诈取姜欣欣支付了中介费2000元。本院认为，徐光波与姜欣欣签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，当事人双方均应全面按约履行合同义务。本案中，案涉房屋项下存在登记抵押权，买受人对此明知，但是当事人双方在签订合同时对如何涤除抵押权以实现房屋买卖的过户未作约定，而后双方对如何协调抵押权涤除与办理贷款手续、支付购房款也始终未达成一致意见，这表明双方在合同中对有关事项约定不明确，对合同履行中已存在的分歧，也不能达成补充协议解决。经审查，姜欣欣作为出卖人，其负有涤除抵押权以便于房屋过户的合同义务，从双方交流互动来看，姜欣欣系积极主动联系对方以履行合同，而徐光波作为买受人，在合同签订后多有反复，嗣后又消极应对沟通，以回避合同履行问题，有怠于履行合同之嫌。因此，从合同当事人应互相协助、诚实履行合同义务来审查，姜欣欣作为履行合同义务人，其要求以支付首付款来偿还抵押登记债权，符合当事人双方对处理此等事宜的认知，不能对姜欣欣再课以更严重的违约认定。纵观当事人双方签订、履行合同的一系列行为，可以认定双方对房屋买卖交易中的复杂环节（譬如如何协调涤除抵押权与办理贷款、支付房款等事宜）没有充分认知与预估，事后也不能补充协商解决问题。虽然姜欣欣同意继续履行合同，但其没有能力涤除抵押权以便于过户，案涉房屋存在过户不能的现实阻碍，现徐光波要求解除合同，有利于当事人双方跳出合同的束缚，恢复更自由的交易身份，对处理本案当事人的争议，无疑是恰当的，本院对此予以支持。合同解除后，姜欣欣收取的定金30000元返还给徐光波，姜欣欣亦无须向徐光波支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除徐光波与姜欣欣2019年3月25日签订的《房屋买卖合同》。二、姜欣欣于本判决发生法律效力之日起十日内返还徐光波30000元。三、驳回徐光波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8115元（此款已由徐光波预交），由徐光波负担5197元，由姜欣欣负担2918元（徐光波同意其预交的案件受理费2918元由姜欣欣向其直接支付，本院不再退还，由姜欣欣在本判决发生法律效力之日起十日内向徐光波支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  戴 雷二〇一九年八月二十八日法官助理  赵 蔚书 记 员  钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。