广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申5214号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市百家物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市大鹏新区大鹏街道鹏飞路49号。法定代表人：黄新霞，总经理。委托诉讼代理人：**兆，广东铭派律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：友发玩具（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏城社区鹏城路26号。法定代表人：朱晓港，执行董事。委托诉讼代理人：林奇蔚，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾仲皙，北京德恒（深圳）律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：深圳市第一职业技术学校。住所地：广东省深圳市福田区华富街道皇岗路3009号。法定代表人：黄建行，校长。再审申请人深圳市百家物业管理有限公司（以下简称百家公司）因与被申请人友发玩具（深圳）有限公司（以下简称友发公司），一审被告、二审被上诉人深圳市第一职业技术学校（以下简称第一职校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终12942号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。百家公司申请再审称：1.案涉房屋取得了《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，故百家公司与友发公司形成的房屋租赁关系有效。2.一、二审法院适用法律错误。首先，百家公司与友发公司于2006年4月18日签订了《房屋租赁合同》并形成租赁合同关系，二审法院适用2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，认定案涉合同无效，违反法不溯及既往原则。其次，二审法院对具备房屋所有权证书的部分物业租赁行为认定为无效违反法律规定。案涉房屋包括三栋独立房屋：其中一栋具有60××52号房屋所有权证书；另两栋虽未办理房屋初始登记但已取得相关行政主管部门的审批；其中一栋房屋由百家公司加建了607平方米。二审法院认定具有房屋所有权证书的房屋租赁合同无效违反法律规定。3.友发公司诉请确认百家公司与第一职校租赁关系无效，一、二审法院对此予以审理违法。2014年9月14日，百家公司与第一职校签订了《租赁合同》并形成房屋租赁关系。友发公司不是该合同当事人，根据合同相对性原则，友发公司无权干涉并诉请确认该合同无效。友发公司应基于其他物权案由起诉。一、二审法院对友发公司上述诉请进行审理违反法律规定。若一、二审法院有权审理，鉴于友发公司与百家公司的租赁合同有效，百家公司转租行为得到友发公司同意，二审法院亦应确认百家公司与第一职校的租赁合同关系有效。4.深圳历史遗留违法建筑是特定历史背景下所产生的特殊房屋，并非所有历史遗留违法建筑均属于应当拆除或没收的房屋，故以相关房屋为标的物签订的租赁合同并非当然无效。法院在审理历史遗留违法建筑租赁合同案件时不宜按照“涉及无建设工程规划许可证的房屋的租赁合同均属无效合同”的思维进行裁判。而应遵循当事人真实意思表示，判决确认相关租赁合同有效。5.百家公司申请本院向深圳市大鹏新区规划土地监察局、深圳市规划和自然局及其派出机构大鹏管理局等单位调取历史遗留违法建筑档案资料等证据。再审请求：撤销二审判决，改判百家公司与友发公司形成的租赁合同关系以及百家公司与第一职校形成的租赁合同关系均为有效。友发公司提交意见称：本案涉及两栋相连的房屋，合计建筑面积是2800平方米。其中一个房屋建筑面积为758平方米，虽然其中有453.81平方米的建筑面积是办理权属登记的，但双方当事人在二审中确认该栋房屋存在加建行为。且两栋房屋现已相连而成为总建筑面积为2800平方米的一个整体。故二审法院认为办理了产权登记的一栋房屋已超出了原规划许可证的规定，不属于按建设规划许可证的规定建设的情形。故二审法院认定案涉房屋租赁合同无效正确。百家公司申请再审提交的证据亦不能证明案涉租赁房屋已取得建设规划许可证并已按建设规划许可证的规定进行建设，其再审申请应予驳回。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人百家公司主张的再审事由进行审查。关于友发公司能否提出确认百家公司与第一职校租赁合同关系无效诉讼请求的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”之规定，原告主体适格的法定要件是原告与案件有直接利害关系。由于友发公司是案涉租赁房屋的出租人，其与承租人百家公司与次承租人第一职校形成的租赁合同关系具有直接利害关系，故友发公司依法有权提出确认上述租赁合同关系无效之诉。百家公司申请再审主张友发公司因并非该租赁合同关系当事人而无权在本案中提出确认上述合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于案涉租赁合同的法律效力问题。本案中，友发公司提出确认其与百家公司签订的房屋租赁合同以及百家公司与第一职校签订的转租合同无效等诉讼请求。二审法院查明，2006年4月18日，友发公司与百家公司签订了《房屋租赁合同》，约定友发公司将位于大鹏镇鹏飞路83号1-3栋楼房、建筑面积为2800平方的楼房及1000平方米的配套公用地出租给百家公司使用，租赁期限自2006年9月1日起至2025年8月30日止。2014年9月14日，百家公司与第一职校签订一份《租赁合同》，约定百家公司将位于大鹏街道鹏飞路49号的校园校舍及配套设备等用品租赁给第一职校使用，租赁期限自2014年8月1日起至2018年7月31日止，该租赁合同所涉及相关物业涵盖了案涉租赁房屋。经一审法院现场勘查，案涉两栋房屋中，其中一栋房屋的房地产证号为60××52（现属友发公司所有），登记建筑面积为453.81平方米，双方当事人均确认该房产存在加建行为，故该房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形；另一房屋未取得建设工程规划许可证，亦未有证据证明该房屋的建设已取得主管部门的批准。二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，确认友发公司与百家公司之间以及百家公司与第一职校之间形成的案涉租赁合同关系无效，并无不当。百家公司申请再审再次主张上述租赁合同以及租赁合同关系均为有效，并补充提交了两项证据，即深规土建许字[1995]7号建设工程建筑许可证、龙施许字第95-0275号建设工程施工许可证。但经审查，上述两项证据均为复印件，且两许可证载明的房屋建筑面积为6362平方米和3083.4平方米，与案涉租赁房屋建筑面积并不相符，不能充分证明案涉租赁房屋在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定进行建设，故本院对百家公司该项主张不予采纳。关于二审法院适用法律是否有误的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日施行。案涉《房屋租赁合同》虽然签订于2009年之前，但合同履行期间跨越至2009年9月1日之后，且本案二审判决于2018年12月14日作出，故二审法院适用上述生效司法解释之规定，并无不当。百家公司该申请再审的理由不成立，本院亦不予采纳。至于百家公司向本院提出的调查取证申请，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。”因百家公司提出该项申请不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，百家公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市百家物业管理有限公司的再审申请。审判长  万季明审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇一九年八月五日书记员  王晓微