贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5387号原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91520502095476975B，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。法定代表人：赵春元，系该公司经理。委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201810018383。委托诉讼代理人：张浪（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。被告：李蓓，男，1983年2月22日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：丁鹏志（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号15205199410582392。委托诉讼代理人：丁山（一般授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号15224201110424147。原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称龙腾公司）与被告李蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾公司之法定代表人赵春元及委托诉讼代理人汪应红、张浪、被告李蓓及其委托诉讼代理人丁鹏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李蓓支付原告公司2014年6月1日至2019年1月31日共计1679天所欠的物业服务费6311.00元，并按日加收千分之三滞纳金15611.31元，合计人民币21922.31元；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回对被告2017年12月22日至2019年1月31日止的物业管理费之诉求，待相关证据材料充足后，根据实际情况再另行起诉。事实及理由:原告公司是金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业服务管理。被告系小区业主，居住在小区的户型号为Ｃ-1-Ａ-3号，门牌号是××，房屋面积为112.76平方米，按每平方米每月应缴纳一元的物管计算，每天应缴纳额为3.759元。因小区先前成立的业主委员会扯皮及与另外选聘的物业公司入驻前的过渡期原因，小区320会户业主集体签名要求原告公司在毕节市正鑫物业管理有限公司正式入驻小区前不得擅自撤出，据此，在毕节市正鑫物业管理有限公司于2019年2月1日正式入驻小区前，该小区都是由原告公司一直在进行正常的物业服务管理，正鑫物管公司入驻后，原告公司于2019年2月1日才正式撤出该小区，才正式终止了对该小区的物业服务管理，但与正鑫物管公司的过渡遗留的交接手续仍在进行中。但是被告以有新物业公司为由拒绝支付原告公司2014年6月1日至2019年1月31日期间的物业管理费用，客观上导致原告公司生产经营困难，同时也是于理于法不容。综上所述，被告差欠原告公司物业管理费的事实客观存在，其拒不支付原告公司下欠物管费的行为不仅是不讲诚信道德的行为，而且于理于法相悖，为此，依照我国《合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条及毕署办通［2002］字第26号《毕节城区城镇住宅区物业管理试行办法》第三十三条之规定，原告特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所诉为谢。被告辩称：1.原告主体不适格，不能作为本案原告，前期物业管理是由房开自行承担。2.开发商指定的物业管理公司不是原告，从2017年中旬变更为贵阳贵成恒物业管理公司，2018年1月1日变成为正鑫物业，原告在本小区没有做物业管理。3.原告与被告没有签订物业管理合同，原告所称物业管理费没有依据。4.除了现在的正鑫物业，之前的管理都是一塌糊涂，名为有物业管理实为没有物业管理，综上请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对当事人无异议被告提供的身份证复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告公司的身份信息及诉讼主体资格合法。被告对该组证据三性无异议，但认为达不到证明原告的主体适格。经审查，该组证据符合有效证据构成要件，本院予以采信。第二、原告提供的《前期物业服务合同》，证明原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定被告住宅房每月每平方米应当向原告公司做纳物管费1.20元，而原告公司只向被告收取每月平方米1元的物管费，合理合法，被告以未亲自与原告公司签订物管合同为由拒缴所欠物业费，于法无据。被告对该证据三性均有异议，认为该证据在开发商法人签字处有明显涂改，且该合同与商品房买卖合同指定前期物业公司相冲突。经审查，该合同系涉案小区的房开商与原告协商签订，具有真实性、合法性及与待证事实的关联性，本院予以采信。第三，原告提供的《城市花园业主告知书》、签字名单，证明涉案城市花园小区280余户业主共同签名要求在新的物业公司未进驻正式开展物管服务工作前，要求原告公司不得擅自撤出，因此，被告应当按时交纳原告公司在未撤出小区前实际产生的物业管理费用。被告质证认为告知书因系复印件不予质证，签字名单不是签告知书的名单，而是签字要求原告撤出的签名。经审查，该《城市花园业主告知书》载明的事项发生在原告所主张支付物业服务费时间之后，即2017年12月21日之后，与本案的待证事实没有关联性，本院不予采信。第四，原告提供的告知书、公告，证明毕节市正鑫物业管理有限公司于2019年2月1日起正式进驻金源达城市花园小区提供物业服务，被告应当依法向原告缴纳2019年2月1日之前的物管费及拖欠产生的滞纳金。被告对该组证据的真实性无异议，达认为不到原告证明目的，在2018年1月1日要求原告退出，原告强行占用，并没有要求原告进行管理。经审查，该载明的事项发生在原告所主张支付物业服务费时间之后，即2017年12月21日之后，与本案的待证事实没有关联性，本院不予采信。第五，原告提供的催收物业服务费通知、城市花园欠物管费时间统计表，证明证实原告公司曾向被告催收过所欠物业管理费用及被告自然身份信息、电话号码及欠原告公司物业管理费的天数及金额统计。被告对该组证据三性均有异议，认为达不到原告证明目的，原告没有取得对被告物业管理，没有权利征收物业费用。经审查，结合其他证据，能明被告欠付物业管理费的事实，本院予以确认。第六，被告提供的《商品房买卖合同》（李晓艳）、城市花园前期物业服务协议（尚晓丽）、贵成恒物业管理公司收据（李晓艳）、证明，证明：1.商品房买卖合同约定前期物业管理由开发商自行负责，没有费用，2014年业主进驻时开发公司实际委托的是万夏居物业公司进行管理，对物业费用进行约定，因此原告不是本案的物业管理，无权提起诉讼。2.2017年6月份后该小区物业管理公司是贵成恒公司。3.虽然原告在2018年1月1日没有让出物业管理地盘，但是签订物业管理协议的是正鑫物业管理公司，原告对涉案小区没有实施管理，如果有实施管理也是非法的。原告质证认为：1.合同三性均持异议，即便合同是真实的，也只是前期物业暂时约定，达不到被告证明目的；2.城市花园前期物业服务协议没有详细约定，达不到被告证明目的；3.对收据真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的均持异议，在此期间一直都是原告公司对涉案小区进行管理，也未重复收费；4.出具证明需有出具人的签名及公章，达不到被告证明目的，但恰好证明正鑫公司是2019年2月1日才进驻小区进行管理。经审查，该组证据载明当事人并非被告本人，与被告之间没有关联性，达不到被告的证明目的。第七，被告提供的照片，证明原告强占小区进行所谓物业管理，将公共区域搭建临时房屋，破坏小区。原告对该组证据关联性有异议，照片属于静态，也无法证明原告强占涉案小区，如原告是强占小区被告早就应该报警处理，达不到被告证明目的。经审查，该组证据能证明小区物业服务的部分情况，予以适当采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，涉案楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告龙腾公司签订《前期物业服务合同》。合同载明：甲方通过协商将金源达房地产开发有限公司所开发之项目金源城市花园委托乙方实行前期物业管理；收费标准住宅每月每平方米1.20元，商用房每月每平方米3.50元，车位每月每个60.00元，租用车位每月每个350.00元；合同签订后，原告即进住该小区，履行前期物业合同约定义务。被告属该小区业主，其所住Ｃ栋1单元××房面积112.76平方米，每月按合同约定应支付原告物业服务费135.31元（1.20元／平方米／月×112.76平方米）；原告主张按1.00元／平方米／月计算，每天应缴纳额为3.759元。被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系，及被告服务不到位为由，拒绝支付原告2014年6月1日至2017年12月21日期间的物业服务费，原告诉来本院请求处理。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”本案中贵州金源达房地产开发有限责任公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告龙腾公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告及该住宅小区内的住户（或业主）均应当全面履行该合同。被告系该小区业主，原告贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力，故被告以其并非合同当事人为由提出抗辩并拒交缴纳物业服务费，本院不予采纳。毕节市七星关区金源达城市花园小区业主委员会于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，根据《前期物业服务合同》第二十条：“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止”的约定，原告与贵州金源达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》于2017年12月22日终止，原告在上述期间按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。被告从2014年6月1日起未交付物业服务费，至原告诉请的2017年12月21日，被告欠缴的物业服务费为4,702.51元（3.759元/天×30天/月×41.7月）。但是，被告提供的证据能证明原告龙腾公司在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任，综合全案考虑，本院酌情认定原告龙腾公司承担10%的责任。故，对原告龙腾公司主张的被告支付2014年6月1日至2017年12月21日期间物业费予以支持4,232.26元（4,702.51元×90%）。对原告诉请按日加收千分之三计算滞纳金，因《前期物业服务合同》并未约定未按期交纳物业服务费的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、《物业管理条例》第二十四条、第五十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李蓓于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2014年6月1日至2017年12月21日期间的物业服务费4,232.26元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担139.46元，被告李蓓负担34.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年八月一日书记员  肖 毅