广东省江门市江海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0704民初477号之二原告：江门市江海区滘头银星股份合作经济社,住所地：广东省江门市江海区*****。法定代表人：赵汝生，主任。委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师委托诉讼代理人：黄芸，广东三良律师事务所律师。被告：陈玉琼，女，汉族，1937年12月31日出生，户籍住址：广东省江门市江海区************，公民身份号码：442************022。被告：赵汝文，男，汉族，1961年3月1日出生，户籍住址：广东省江门市蓬江区高第里126号501，公民身份号码：440************018。委托诉讼代理人：卢军，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢结兰，女，汉族，1964年8月8日出生，户籍住址：广东省江门市蓬江区*******，公民身份号码：442************086，系赵汝文妻子。被告：赵淑华，女，汉族，1970年11月12日出生，户籍住址：广东省江门市蓬江区*********，公民身份号码：442************021。原告江门市江海区滘头银星股份合作经济社（以下简称“银星经济社”）诉被告陈玉琼、赵汝文、赵淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄芸、被告赵汝文的委托诉讼代理人卢军与卢结兰到庭，被告陈玉琼、赵淑华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告陈玉琼和被告赵汝文立即腾退位于银星新村20栋401房屋，并对其恢复原状后返还原告；2.判令被告陈玉琼和被告赵汝文向原告支付房屋占用费，暂计至2019年1月份的为83250元，被告赵淑华对此承担连带清偿责任（计算标准参考当地租金水平：1997年10月至2007年10月共10年，每月同类住房租金300元计收，为36000元；2007年11月至2019年1月，共135个月，每月同类住房租金350元计收，为47250元，直至各被告搬离为止）；3.判令本案的诉讼费由各被告共同承担。事实和理由：1996年江门市江海区*****民委员会经江门市******民住宅规划用地项目，综合开发建设了银星新村村民住宅楼20-23栋房屋。原告是滘头银星村民委员会的农村经济合作组织，并于1997年9月28日与赵某1签订了《购房协议书》，将银星新村20栋401房屋（即“涉案房屋”）以42235元出售给赵某1。但合同签订后，赵某1一直没有缴纳涉案房屋的购房款，也不予退回房屋给原告方，一家人私自占用并对房屋进行改装，虽然原告经多次催讨，赵某1及各被告均不予理会。后赵某1于2011年3月24日死亡，原告亦通知陈玉琼和赵汝文缴纳购房款并诉诸法律途径，各方在（2017）粤0704民初1293号案的多次庭审中予以充分答辩，后经法院主持调解后撤诉再协商解决。但被告均不予执行协商结果，致使涉案房屋问题仍未解决。涉案房屋被赵某1及其家属（各被告）自1997年私自占用至今，分文未付，也因此致使整栋楼都无法办理相关权证。根据《物权法》和《合同法》的相关规定，原告有权要求被告对违法占用的涉案房屋予以恢复原状返还给原告，并对占用期间造成原告方的经济损失进行赔偿。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。被告赵汝文辩称：一、原告遗漏了诉讼主体。原告与赵某1购买签订《购房协议书》，赵某1于2011年3月24日死亡，赵某1购买的房屋应由被告及其儿女共同继承，赵某1和妻子陈玉琼共有4个儿女。大女赵淑霞在肇庆，二女儿赵淑贤（已故），赵淑贤有一女在香港，而本案只是告了陈玉琼和赵汝文、赵淑华，明显是遗漏了诉讼主体。二、赵某1与原告签订的《购房协议书》是合法的有效的，被告支付了房款，并且接收房屋居住了20多年，房屋的所有权已属于答辩人。赵某1的《购房协议书》是1997年9月签订，赵某1根据合同约定了1999年11月9日将户口迁移到银星新村，也是按合同约定付款。1997年9月购房合同签订后，在房款中应退回了一套水表增容费3350元，也就是说已交房款3350元，日期是1998年10月24日。三、原告的陈述不正确。被告并非401房一直未缴款项，而是银星新村20号楼101、401、402三套房屋一齐付款的，三套房屋只差部分尾款而已。并非被告不肯去交房款，是原告违反合同的约定，至今未能办理房屋产权证。被告赵汝文多次到村委询问有关办证事宜，却得到村委答复，需原村委书记邓兆辉解决，与当时村委无关。四、房屋的所有权属于被告，原告要求腾退房屋没有法律依据，要求支付房屋占用费没有法律依据。被告陈玉琼、赵淑华缺席，也没提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、1996年1月15日，江门市规划局核发《建设用地规划许可证》，同意江门市江海区*****民委员会位于滘头银星村丰谷里（东）的用地项目“村民住宅规划用地”。二、1997年9月28日，原告与赵某1（已故）签订《购房协议书》，约定：1.赵某1向原告购买位于银星新村20栋401房屋，建筑面积37平方米，单价1021元/平方米，房屋金额为37777元，加上水电安装费等其他费用，实收42235元；2.签订买卖楼合同，赵某1付清房款后，原告协助赵某1办理房产证；3.赵某1须于1998年10月1日前分四期付清42235元；原告须于1997年10月31日前将验收合格的物业交付赵某1使用；4.赵某1购买楼宇时，持证人必须将本人户口迁移至银星新村，且办理房产证，其税费由原告负责。三、1997年9月，赵淑贤向原告缴纳涉案房屋订金3000元；1997年10月至1998年9月期间，赵淑贤向原告缴纳20栋101房、401房及涉案房屋的房款合计120000元。四、1999年11月9日，赵某1将其户籍迁入江门市江海区************。五、1999年12月26日，原告退回银星新村20栋一楼、402房及涉案房屋的房款共143000元，三份《（现金）付出凭单》上均载明收款单位或姓名为赵淑贤，被告赵汝文均在收货人栏上签名确认。六、1999年12月27日，原告发出《退回购房款通知》，通知财会人员退回赵淑贤于1997年8月至1999年10月为银星新村20栋101房、402房及涉案房屋所付的购房款共计143000元。另查明：一、涉案房屋未办理房产证，其土地性质为集体所有的农村宅基地。现由被告陈玉琼、赵汝文占有使用。二、被告赵汝文、赵淑华均为赵某1（已故）与被告陈玉琼的婚生子女。上述事实有《购房协议书》《建设用地规划许可证》《退回购房款通知》、财务账册、记账凭证、《（现金）付出凭单》、户口簿、常住人口个人信息表以及法庭审理笔录等证实。本院认为：本案属返还原物纠纷。立案时确定的案由为房屋买卖合同纠纷，从原告的诉讼主张看，原告是请求判令三被告将涉案房屋返还给原告并赔偿侵占涉案房屋期间的损失，故本案案由应纠正为返还原物纠纷。一、关于涉案房屋的权属。涉案房屋位于原告集体所有的土地上，其土地性质为农村宅基地，是原告经城市规划行政主管部门审核同意而在农村宅基地上兴建的房产，至今尚未办理不动产产权登记。被告赵汝文主张涉案房屋由其已故父亲赵某1于1997年向原告购买所得，赵某1去世后由其继承人继承涉案房屋。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋尚未办理产权登记，不管原告与赵某1（已故）签订的房屋买卖合同是否有效、合同付款义务是否履行，均不具有物权设立、变动的效力，即无法凭据房屋买卖行为而认定涉案房屋所有权人。故对被告赵汝文的上述抗辩意见，本院不予采纳。二、涉案房屋是否应当返还原告。物权法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告在其管理范围内的农村宅基地上兴建了涉案房屋，故原告有权提出返还房屋的诉讼请求。根据已查明的事实，涉案房屋是由被告陈玉琼、赵汝文正在居住使用，对于由被告陈玉琼、赵汝文应否返还涉案房屋给原告，应对被告陈玉琼、赵汝文是否无权占有使用涉案房屋进行审查。物权法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十六条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案是返还原物纠纷，实质涉及宅基地使用权，不属于人民法院受理范围，依法应由人民政府处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回江门市江海区滘头银星股份合作经济社的起诉。案件受理费1881.26元，退还原告江门市江海区滘头银星股份合作经济社。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  董 敏人民陪审员  陈燕玲人民陪审员  陈栋慰二〇一九年七月十一日法官 助理  伍步阳书 记 员  郑 伟