河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1302民初5068号原告(反诉的被告)杜晓宇，女,汉族，1963年12月22日出生。住南阳市唐河县。委托代理人宋大星，河南豫宛律师事务所律师，一般代理。被告（反诉的原告）河南启元置业有限公司法定代表人施景凯，任执行董事。统一社会信用代码9141130079190091XU（1-1）住所南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼18楼。委托代理人王虎森，河南华森律师事务所律师，特别授权第三人赵君。系位于宛城区独山大道东侧璟都国际1号楼2单元1层101（2015年5月17日网签，合同号15847464，四室二厅，登记建筑面积146.58平方米）网签登记房主。原告诉被告及第三人赵君房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，经原告申请，依法追加赵君为第三人参加诉讼。被告河南启元置业有限公司提起反诉，本院一并受理。依法向原告、被告和第三人送达了起诉状副本、反诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼法律文书，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋大星，被告的委托代理人王虎森到庭参加了诉讼。第三人赵君经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年6月5日认购被告开发的启元·璟都国际一号楼2单元l层l号物业，建筑面积l33平方米，被告赠送入室花园约15平方米。按照约定，原告支付40％首付款l78041元，并约定下余60％房款按揭付款26万元。原告因居住在南阳市××山大道玉龙苑离璟都国际售房部很近，常去过问开发进展事宜，并多次要求尽快签订正规的《商品房买卖合同》，尽快办理按揭手续。被告因其自身原因未获批准，迟迟未能与原告签订正规商品房买卖合同和进行按揭贷款手续的办理。约在2014年和2015年期间，原告多次催促，被告方以公司与银行没有协商好，原告手续办按揭存在问题，找借口拖延办理。后原告根据约定和被告要求，提供了按揭手续办理在农行的按揭，因被告手续问题，农行不办理。过一段根据被告要求，原告再次提供了夫妻双方身份证明、收入证明、银行流水等手续再次提供给被告，办理在建行的按揭贷款。在提交的材料中，有原告提供变更的手机号码，并明确说过买7号楼还有一套。收到原告提供的材料后，售房人员让等通知，但一直没有通知。后收手续的置业顾问也离开了公司，不知道将原告提供的材料转给谁了。后被告因债务纠纷涉及诉讼，售房部也撤了，找不到被告公司的人。因被告售房部变更和售房置业顾问走马灯式的变换，致使原告购房问题欠拖不决。原告本月三番两次找被告解决，售房人员以不了解情况推诿，费劲找到负责的王经理，王经理说启元公司将这套房子没收了。为保护公民的合法权益，维护市场经济秩序，特向人民法院起诉，请求：1、依法继续履行买卖合同；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告向本院提交以下证据：第一组，1、原告与被告之间的房屋认购协议(2018原告于2011年1月16日交付的1万元的房屋定金(20182011年6月5日，原告向被告支付房款168041元的房款首付。共计178041元。证明原、被告双方的购房合同成立有效，且已经履行。第二组，1、在原告要求网签时，发现被告与赵君将房屋网签信息的照片一张。(2018第三人赵君的个人基本信息一份。(2018被告代理律师与原告之间的通话录音一份。(2018网上下载的璟都国际2015年至2018年售房价的网上信息（2015年每平方4500元）。(2018微信截图1张。证明合同备案信息是开发商虚假登记的。中间随意可以更换。该组证据的证明方向是被告启元公司以第三人的名义签订虚假售房合同，并进行网签备案属于恶意串通。赵君原来是启元公司的内部职工王丽的亲戚，并且赵君生于93年，他并未支付购房款。其中启元公司的代理律师误将原告错认为是赵君，在该通话录音中，明确交代，咱们网签的是你的名字，法院问你合同咋履行的，你要说你交过钱了，人家问你交钱的东西在呢了，你就说把这个网签了房子我不想要了，你就说跟公司解除合同了。你确实没有交钱，你就没有交钱的手续。这些内容说明赵君的网签备案登记，是启元公司弄虚作假的，该房屋应当按照启元公司和原告之间的认购合同书继续履行。第三组：与启元公司王经理的电话录音一份。证明原告多次到被告公司要求办理按揭履行合同，是被告公司人员更换，且原来登记的信息错误导致被告不履行及时通知的义务。第四组：5张被告的其他购房户在中国移动网南阳市市长信箱留言板上反映启元公司璟都国际楼盘不讲诚信，肆意毁约，哄抬房价等控告信息。以上说明原告交付房款就准备积极履行，是被告人员变动、哄抬房价等原因，故意毁约。其被告的性质属违法，不将诚信的。被告辩称，原告杜晓宇诉被告河南启元置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，现针对原告起诉状及追加第三人参加诉讼申请书答辩如下：一、原告诉称：“2011年6月5日认购被告开发的启元﹒璟都国际一号楼2单元1层1号物业，建筑面积133平方米，被告赠送入室花园约15平方米。”与客观事实不符。2011年6月5日，答辩人与原告签订【启元﹒璟都国际】认购书一份。认购书对原告购买答辩人开发建设的璟都国际项目物业的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任、双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务作出了约定。该份认购书中没有关于“赠送入室花园约15平方米”的约定。二、原告诉称，认购书签订后多次催促答辩人签订商品房买卖合同，因答辩人手续问题，不能办理按揭贷款与事实不符。2014年12月23日，答辩人开发建设的璟都国际项目1#楼取得商品房预售许可证。此后，答辩人分批通知买受人签订商品房买卖合同，期间大部分认购业主均按照认购书的约定时间签订了相应的商品房买卖合同交付了剩余购房款。因此，原告声称多次催促答辩人，并因答辩人手续问题无法办理按揭贷款不是事实。三、原告诉请要求继续履行合同没有事实依据。2015年3月24日，答辩人按照双方签订认购书中原告确认的联络地址，以邮寄方式书面通知原告前往答辩人处签订商品房买卖合同并办理相关手续。但是，原告明知此事却不知何故未按认购书约定的时间办理。为了避免经济损失扩大，答辩人已按照认购书约定单方解除了双方签订的认购书。因此，双方所签订的认购书由于出现了双方约定解除的事由已经解除，不再具有继续履行的可能性。四、原告在《追加第三人参加诉讼申请书》中要求“确认南阳市启元置业有限公司与赵君签订买卖合同（网签）无效”既无事实根据，也无法律依据。（一）依据认购书约定，原告出现根本违约情形，认购书自动解除。但是答辩人本着最大程度维护交易稳定的诚意，在出现屡次通知无果的情况下，发出了书面履行合同通知书，并再次明确了不能按期签订商品房买卖合同，解除双方签订的认购协议。因此，在原告与答辩人所签订认购书解除之后，答辩人是否将涉案房屋出售于第三人？与第三人签订的商品房买卖合同是否有效？是否解除？是否履行？等问题与原告没有任何法律关系，原告要求追加赵君为第三人缺乏法律依据。原告不具备要求确认答辩人与赵君签订买卖合同（网签）无效的诉讼主体资格。而且原告要求继续履行合同的诉请和要求确认合同无效的诉请并不是基于同一事实，两个诉讼请求不具备合并审理的条件。（二）原告提交该份申请书所陈述的事实和理由，不符合确认合同无效的有关法律规定。五、原告起诉超出诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。答辩人与赵君于2015年5月17日签订了网签备案的商品房买卖合同，该网签登记是对外公示的。因此，原告自2015年5月17日起就知道或应当知道其所购买的房屋已网签备案登记到了他人名下，其权利被侵害。但是原告直至2018年7月23日（原告起诉状时间）才向人民法院提起诉讼要求继续履行合同；在此之后才又提出要求确认合同无效的诉讼请求。上述两项诉请显然均已经超过了《民法通则》所规定的诉讼时效。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条的规定，应判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告诉请无事实根据和法律依据请求法院驳回其诉讼请求。被告为支持自己的辩称理由，举证如下：证据1：【启元﹒璟都国际】认购书一份。证据形成时间：2011年6月5日。证据来源：被告。证据内容：对原告购买被告开发建设的璟都国际项目房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任、原被告双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务作出了约定。其中没有关于“赠送入室花园约15平方米”的约定。证据2：（宛）房预售证第2014056号商品房预售许可证。证据形成时间：2014年12月23日。证据来源：南阳市房产管理局。证据内容：2014年12月23日，被告启元置业公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。证据3：1、商品房买卖合同及合同信息备案摘要各一份；证据形成时间：2014年12月23日。证据来源：被告。2、个人购房担保借款合同。证据形成时间：2015年3月1日。证据来源：被告。证据内容：2014年12月23日，被告与璟都国际项目1#楼业主**签订了商品房买卖合同并于2015年3月1日办理了按揭贷款手续。证明方向：在被告向原告发出履行合同通知的同一时期，被告与璟都国际项目1#楼其他业主签订有商品房买卖合同并办理了按揭贷款手续。因此，原告未与被告签订商品房买卖合同并办理相关手续的原因不是因为被告手续不全，而是因为原告未依约办理所致。第三人赵君未答辩也未举证。被告反诉称，2011年6月5日，反诉原告与反诉被告签订【启元·璟都国际】认购书一份。认购书对反诉被告购买反诉原告开发建设的璟都国际项目房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任、双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务作出了约定。2014年12月23日，反诉原告取得了认购书约定房屋的商品房预售许可证。其后按照认购书约定通知反诉被告签订商品房买卖合同并办理相关手续。但反诉被告未按约定及时签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，至今也未支付剩余购房款，已构成根本违约。故依据认购书第四条第6款的绳定，双方所签订的认购书已经解除。反诉原告有权将涉案房屋另行出售给他人，且有权对反诉被告所交购房定金10000元不予返还。此外，反诉被告还应按照协议约定按照日万分之四向反诉原告支付违约金。故反诉原告依法提起反诉，请求：1、确认2011年6月5日，反诉原告与反诉被告所签订的【启元·璟都国际】认购书已经解除。2、判令反诉被告支付反诉原告违约金5304元(计算方式见违约金计算表)。被告对反诉举证如下：证据1：【启元﹒璟都国际】认购书一份（同本诉证据1）。证据形成时间：2011年6月5日。证据来源：反诉原告证据内容：认购书对反诉被告购买反诉原告开发建设璟都国际项目房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任以及双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务进行较为详细的约定。认购书第四条第3款约定：“乙方须在甲方通知办理《商品房买卖合同》后7天内到【启元?璟都国际】营销中心办理资料提交手续。乙方应按甲方安排的时间及时签署《商品房买卖合同》。”第4款约定：“乙方如选择行按揭方式，须于签署《商品房买卖合同》之前，通过银行的资质审查。符合贷款条件者，须在接到甲方通知起7日内签署《商品房买卖合同》及按揭贷款合同。未通过银行资质审查或未获得银行足额审批的，乙方必须于甲方通知后7日内用现金补足剩余房款。”。第5款约定：“乙方选择银行按揭方式付款，应在接到甲方通知后7日内与银行签署按揭贷款合同，逾期不签署相关按揭贷款合同者，甲方可将乙方的银行按揭贷款金额，视为乙方逾期付款金额，并以此金额为基数，每天收取万分之肆的违约金。逾期超过15天者，视为乙方放弃选择按揭付款方式，乙方须在7日内一次性付款：拒绝一次性付款者，甲方可以随时解除与乙方的合同关系，并追究乙方之违约责任。”第6款约定：“乙方未遵守本认购书第三条第2款、第四条第2、4、5款之约定，有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签《商品房买卖合同》、未能足额按揭而不补足余款、按揭不成拒绝一次性付款等情形的，将视为乙方根本违约，则甲方无义务为乙方保该物业，本《认购书》自动解除。甲方可将该物业另行出售，购房定金不予退还，并可追究乙方的违约责任。”第8款约定：“乙方保证登记姓名、联络电话、地址的真实性、准确性。乙方联络电话或地址如有更改，应及时书面通知甲方，以便甲方及时更正与备案，否则后果自负。甲方按照上述约定之联络方式发出挂号信或特快专递，乙方收到之日或甲方邮件发出后第3日视为收件日期，甲方通知义务即履行完毕。”证据2：挂号信一封（未拆封）。证据形成时间：2015年3月24日至2015年3月27日。证据来源：反诉原告和邮局。证据内容：①2015年3月24日，反诉原告启元置业公司向邮局交寄挂号信一封（号码XB182××××9541）。②收件人是反诉被告。③改退批条载明“原址查无此人，此人在南阳。”。证据3：乔怡博履行合同通知书一份。证据形成时间：2015年3月21日。证据内容：反诉原告于2015年3月期间，向认购涉案房屋所在璟都国际项目的业主所发出的履行合同通知书的内容。证明方向：反诉被告明知反诉原告通知其签订备案的商品房买卖合同，但是却未按认购书第四条的约定及时与反诉原告签订商品房买卖合同支付剩余购房款，已构成违约。反诉原告为了减少经济损失有权单方解除双方签订的认购书，并要求反诉被告承担违约金5304元。违约金计算方式详见违约金计算一栏表。证据4：王秋亮证人证言一份，共3页。原告对反诉辩称，1、反诉是对本诉的一个辩解。他并不是另行的法律关系。2、反诉的诉称理由也认可本案双方的认购合同符合真实意思表示，对房屋的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任都作出了约定，且合法有效。3、反诉的请求是解除，按照法律规定，解除的前提条件是合同有效。4、反诉所称的已经解除合同，没有事实根据。5、反诉人将合同约定的房屋另售他人属违约行为。其诉称解除未经法定程序，所以其第二项诉请，违背法律。原告对反诉举证为：针对反诉的证据见本诉的证据。根据双方当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：一、2011年6月5日，被告在南阳市××山大道与××路交汇处南××米路东开发的璟都国际开盘预售。当日，被告与原告签订了《商品房认购合同书》，原告购买1号楼2单元l层l号物业，建筑面积l33平方米，被告赠送入室花园约15平方米。按照约定，原告支付40％首付款l78041元，并约定下余60％房款按揭付款26万元。《商品房认购合同》签订后，被告接收了原告支付的首付款l78041元，并开具了购房款收据。后原告找被告的工作人员要求办理付款、交房事宜，被告拒绝交房。2015年3月24日，被告按认购书登记的地址，向原告邮寄挂号信一封（号码XB182××××9541）。意在向原告发出履行合同通知书，向原告通知其签订备案的商品房买卖合同。该挂号信被邮局改退批条载明“原址查无此人，此人在南阳。”未送达原告。并据此向原告单方解除双方签订的认购书。认购书上原告的基本情况，系原告提供自己的身份证，由被告的工作人员填写，经与原告身份证比对，填写内容缺乏具体地址，不能必然送达给原告。经开庭质证原告举证的与被告工作人员的电话录音，且被告至今不能举证第三人赵君购房的银行流水，相互证明了第三人赵君并未实际出资购买本案的房屋。被告将该房网签登记到第三人赵君名下是不诚信的行为。第三人赵君无权对该房主张权利。本院认为，一、依法订立的合同，应当履行。双方之间的商品房认购书合法有效。其约定的标的、价格、各项条件均明确、清晰，双方均应按约定全面履行。被告反诉请求解除该买卖关系，除了未依法送达的履行合同通知书外，没有其他应当解除合同关系的事实和法律依据。且其将该房网签登记到第三人赵君名下的不诚信的行为，故意违约，与合同法相悖，不能对抗原告要求继续履行该认购书的诉讼请求。被告的辩称理由和反诉不能成立，本院不予支持。二、因被告将该房网签登记到第三人赵君名下的不诚信的行为，且第三人赵君并未实际出资购买本案的房屋。依法第三人赵君无权对该房主张权利。三、该认购书应当在合理期限内继续履行。合理期限以三十日为宜。四、第三人不到庭应诉，视为放弃质证的权利，后果有其自担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告杜晓宇与被告河南启元置业有限公司于2011年6月5日签订的“【启元·璟都国际】认购书”合法、有效。双方继续履行。二、在本判决生效后30日内，原告杜晓宇支付剩余房款260000元。被告河南启元置业有限公司向原告杜晓宇交付璟都国际1号楼2单元l层l号物业1处。三、驳回原告杜晓宇的其他诉讼请求。四、驳回被告河南启元置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4100元，反诉费100元，保全费2182元，由被告负担。如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，各自预交上诉费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  韩中才审 判 员  崔国强人民陪审员  王书浩二〇一九年八月二十二日法官助理卫本理书记员吴岳