广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初13753号原告：刘惠恩，男，1956年8月1日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：吴石明、冯劲，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广州市天河区上元岗中成路300号，统一社会信用代码914400001903795599。法定代表人：何黎明，董事长。委托诉讼代理人：习江玲、李刚，均系广东习法律师事务所律师。原告刘惠恩与被告广东中人企业（集团）有限公司（以下简称“中人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘惠恩的委托诉讼代理人吴石明、冯劲，被告中人公司的委托诉讼代理人习江玲、李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘惠恩诉称：1993年，原告向被告购买原属被告所有的位于广州市天河区伍仙桥街××房，总面积107平方米，单价2500元每平方米，原告应向被告支付购房款267500元。原告向被告购买房屋时，案外人陈道军也向被告购买位于广州市天河区伍仙桥街225号801房，其所购房面积、单价及应支付购房款与原告所购房产一致，因此，原告与陈道军一起向被告支付了包括上述房产在内的上述两套房屋价款535000元，被告就上述两套房产出具购房款收据。原告支付上述购房款，占有、管理、使用上述房产至今。原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，合法有效，原告已向被告付清购房款等款项，已履行买方义务，被告至今未能为原告办理房产证，已构成违约。原告多年来一直要求被告办理所购房屋的产权证，被告也承诺办理，但至今仍未办妥。据原告了解，被告已为一部分购房者（小业主）办理了房产证，并没有额外收取费用。原告担心由于被告迟迟未能办证，可能造成现在办理房产证需要比之前及时办证增加额外费用等不利后果，倘若如此，原告与其他已办证住户应享有同等待遇，因被告逾期未为原告办理房产证，过错在于被告，一切不利法律后果应由被告承担，额外增加的费用都应由被告支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期办证严重超过法律规定的一般正常期限，损害了原告的合法权益，原告考虑到诉讼时效的限制，要求被告自本案起诉之日前三年开始承担支付违约金的责任。现请求法院判令：一、被告为原告办理位于广州市天河区伍仙桥街中人集团宿舍2栋284房（现址：伍仙桥街××房）的房屋权属证书；二、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年5月8日起，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。被告中人公司辩称：一、原告未交任何房款，原告不是本案的适格主体，原被告之间没有房屋所有权转让的意思表示，原告无权要求被告转让房屋所有权，无权要求被告承担违约责任。二、原告所购房屋是被告按照成本价出售给军队转业和企业内部人员的，属于国企内部福利购房，不属于商品房，该房屋所有权为国家，未办理土地有偿使用手续，不能进行产权转让，不属于商品房性质，本案不应当适用商品房买卖合同的相关法律规定或司法解释，原告无权依据商品房买卖合同司法解释要求被告办证并承担逾期办证违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。三、原告所购房屋无法办理产权过户登记手续，主要原因在于房屋所在土地价值持续不断高涨，相关土地房产部门不断拖延，要求按照现有政策补缴地价及税费后才准予办理过户，但原告不愿意缴纳土地出让金及房屋契税等各项费用，导致被告无法办理产权过户登记，被告没有违约行为。根据国企上级部门的规定，被告只有在原告缴清全部房款和土地出让金及相关税费等各项费用后，房管部门同意办理产权过户时，为了走流程才会签订房屋买卖合同给房管局，因此，正常情况下双方是不签订买卖合同的。业主缴清房款后，被告即把房屋交付给业主实际占有、使用、收益。四、被告目前面临严重经营困难，公司仅剩留守人员处理日常事务及协助业主办证，已经资不抵债，如果土地出让金、税费、违约金由被告承担，会导致被告企业立即无法运转，最终导致包括原告在内的400多户业主无法办理房产证，不利于社会稳定，且被告又不存在过错。经审理查明：原、被告均确认被告已将中人集团宿舍2栋284号房（以下简称“涉案房屋”）交付原告使用至今，双方未签订书面的房屋买卖合同。据原告持有的收据、发票显示，中南人防实业开发集团分别于1993年9月29日、1993年10月30日、1993年11月1日收到人防集团广州经营部集团宿舍购房款100000元、270000元以及100000元，其中270000元备注（1072×2×2500）；被告于2003年2月19日收到案外人陈道军伍仙桥房款补差20800元；被告于2004年1月13日收到案外人陈道军伍仙桥办证费400元，并注明收款单位为集团。诉讼过程中，原告主张其与案外人陈道军同属中南人防实业开发集团下属广州经营部的职工，因被告仅分配两个购房指标给广州经营部，且存在税费差额的考虑，原告遂与陈道军共同以广州经营部的名义支付中人集团宿舍2栋283号、284号房的房款，之后的差额也是统一由陈道军进行支付，283号、284号房两套房面积相同、价格相同，均为267500元，共计535000元，但因时间久远遗失了其中65000元的单据。被告对此不予确认，辩称缴款人为中南人防实业开发集团下属的广州经营部，并非原告，且广州经营部也没有足额缴清全部购房款。案外人陈道军到庭陈述称其与原告同属中南人防实业开发集团下属广州经营部的职工，二人共同就283号、284号房支付购房款，其已无法区分支付的款项中其与原告分别缴付多少款项，其本人已付清284号房款大约260000元。另，案外人陈道军基于上述购房事实，以（2018）粤0106民初13752号案起诉中人公司要求办理284号房屋的房产证，在该案审理过程中被告确认陈道军已就284号房付清购房款。另查明：本院同期立案受理了李振峰、郑毕华等人分别诉中人公司等三十余件案件，李振峰、郑毕华等人均主张中人公司向其出售同样位于元岗或伍仙桥住宅楼的房产，其均已全额支付购房款并占有使用所购房屋至今，但中人公司均未能为其办理所购房屋的房产证。现原告以被告迟延办理涉案房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。关于房屋地址。原、被告双方均确认中人集团宿舍X栋284号房，现地址为伍仙桥街××房。关于土地出让金。双方均确认涉案房屋目前具备办理房屋产权证的条件，仅是由于涉案房屋未补交土地出让金及相关税费而未能办理过户；双方均不同意缴交涉案房屋的土地出让金，均认为应由对方负责缴交。为证明其诉请办证地址中人集团宿舍X栋284号房，现地址为伍仙桥街××房，以及其现占有使用涉案房屋，向本院申请律师调查令持令向广州市房地产档案馆调取登字0000209号《广州市房地产权属证明书（存根）》以及相应的测字110105786《房屋面积测量成果报告书》，上述资料载明房地坐落天河区伍仙桥街中人集团宿舍2栋，登记权属人广东中人企业（集团）有限公司，登记字号02登记字148498号，房屋所有权性质国有，所有权来源新建，附记一栏注明“土地未办有偿使用手续”；其中，报告书中所附《广州市房地产查丈原图》显示伍仙桥街中人集团宿舍2栋的现场总图及各层图的情况。为核实上述事实，2019年4月22日本院组织原被告双方前往现场进行勘查，现场房屋布局与上述查丈原图所示内容一致，现场房屋布局与上述查丈原图所示内容一致，其中，中人集团宿舍1-4栋的四栋独体楼均位于同一大院内，现场门牌号分别对应为伍仙桥街229号；221号、223号、225号、227号；231号；219号。同时，广州市公安局天河区分局沙东派出所于2019年5月9日出具《证明》，称“天河区伍仙桥街中人集团宿舍2栋”对应现门牌号为“天河区伍仙桥街221号、223号、225号、227号”。现场勘查过程中，上述房屋仅在栋楼入口处悬挂该栋楼门牌，各房屋门口并未悬挂具体门牌，原告本人指引地址并使用钥匙打开伍仙桥街××房的门锁。另，2018年8月23日，本院在伍仙桥街××房大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。此外，原告向本院提交了原告与广州燃气集团有限公司就涉案房屋签订的《管道燃气开户、建设、供气合同》、广州市广晟物业管理有限公司先后于2017年5月21日、6月20日出具的收到225-802刘惠恩买电的收据以及于2018年8月14日出具的收到225-802刘惠恩交来2018年1-9月管理费、清洁费、公摊费等收据；经质证，被告对上述证据不予确认，但认为上述证据可以证明被告早已将涉案房屋交付给原告占有、使用。本案审理过程中，本院先向广州市国土资源和规划委员会发函调查包括涉案房屋在内的多处房产的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况等内容，该局于2018年9月25日出具复函（穗国土规划协查【2018】XXX号），函称：“天河区上元岗中成路306、308、310、312号（即17号）”、“天河区上元岗中成路314-322号”、“天河区上元岗中成路319号（即15-16栋）”依次以02登记148503、148504、148502号案首次登记在中人公司名下。来函要求查询的306号601房、308号701房、312号301房暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息，暂未办理转移登记信息。之后，本院再向广州市规划和自然资源局发函查询上述问题，该局于2019年2月3日出具复函（穗规划资源协查【2019】XX号），函称：天河区上元岗中成路319号、伍仙桥中人集团宿舍1、2、3、4栋分别以2002登记148502、148500、148498、148497、148499号案首次登记在中人公司名下。除1栋111、113、2栋217、3栋324房外，暂无来函查询房号转移登记、抵押和查封信息。此后，本院又向广州市规划和自然资源局天河区分局发函调查包括涉案房屋在内的多处房产的所在地块的土地性质、土地使用权取得方式、出让条件及产权转移问题等内容，该局于2019年7月10日出具复函（穗规划资源天函【2019】XXX号），函称：一、经查，涉案地块分别以2002登记字148503、148504、148502、148500、148498、148497、148499号办理首次登记在中人公司名下，《广州市不动产登记查册表》登记附注均显示：土地未办有偿使用手续。涉案地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续。未查询到对应房屋签订的出让合同信息。二、涉案房屋所在地块未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地。部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。另，原告向本院提交穗（天）房第（2018）0001号《不具备购房资格告知书》，载明经广州市天河区不动产登记中心核查，原告不具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点为2018年8月30日。本院认为：本案审查调处的是原、被告之间的房屋买卖合同关系。关于合同关系的认定，原、被告均确认被告已将涉案房屋交付给原告使用至今，被告虽否认收到原告购房款、辩称双方不存在房屋买卖合同关系，却未能合理解释原告长期、稳定占有房屋的原因，以及其为何在较长时间内亦未对此主张任何权利；反观原告，其能合理陈述其与案外人陈道军共同交付2套同面积、同价格房屋的购房款项的过程，在无证据显示其与被告存在其他房屋买卖事实的情况下，其所提供的中南人防实业开发集团于1993年11月1日出具的收据亦载明“1072×2×2500”字样，案外人陈道军亦到庭确认上述事实，证实二人共同支付2套房屋房款的事实，并提供由被告出具的购房款差价收据予以佐证，而被告在另案中亦确认其与陈道军之间存在房屋买卖合同关系且陈道军已付清房款，故原告的上述陈述可予以合理采信，现有证据可认定原、被告双方之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该解释所指的商品房系由房地产开发企业开发建设且向社会销售，而本案被告并非上述条款中所述的“房地产开发企业”，因此涉案房屋的买卖不适用上述《解释》的规定，原告依据《解释》的规定主张权利缺乏依据，本院不予支持。房屋买卖合同关系中，作为出卖人的主要义务是交付房产、协助办理产权过户登记手续；买受人的主要义务是支付房款。本案中，双方虽然未对作为出卖人的被告何时协助办理过户手续作出约定，但在作为买受人的原告已履行支付全部房款的主要义务之后，作为出卖人的被告显然理应在合理期限内履行协助办理过户手续的义务。根据行政主管部门的复函，涉案房屋所在地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续，该土地未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地，涉案房屋所在地块部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。由此可见，涉案房屋所在地块若需转为出让用地、办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，必须先行缴交土地出让金。但原、被告双方在买卖房屋时并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，现双方亦未能就此协商一致。在此情形下，考虑到：1、被告本身并非专业以房地产开发销售为业的企业；2、被告建造涉案房屋之时尚无需缴纳土地出让金，且以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向特定的主体即其内部职工及家属出售房屋，而非以市场价格面向社会销售；3、原告购得房屋后占用、使用房屋至今，实际享受涉案房屋的收益及增值部分；4、房管部门虽称涉案房屋所在地块查无划拨用地的手续，但该地块系原军用土地移交地方的历史用地且未办理土地有偿使用手续，涉案房屋办证的前提是所在地块转为出让用地，该地块情形实际上与划拨用地办证时需转为出让用地的情形是一致的；而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综合上述因素，结合公平合理的民法原则，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定，本案应由原告承担土地出让金更为妥当、合理。综上，因办理产权过户和房地产登记手续需以缴交土地出让金为前提，而负有缴纳土地出让金的义务的原告明确拒绝缴纳该部分款项，因此原告要求产权过户和房地产登记手续的诉请存在事实上的履行障碍，本院不予支持。涉案房屋至今未能办理过户手续的障碍在于原、被告双方均不同意承担土地出让金，如前所述被告并不负有承担土地出让金的义务，因此上述手续至今未能办理并不能归责于被告，原告要求被告支付迟延办证违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘惠恩的全部诉讼请求。本案受理费5310元，由原告刘惠恩负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦审 判 员  叶汉杰人民陪审员  康国安二〇一九年八月二十一日书 记 员  蒲肖明梁昭仪谢婉萍