广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初998号原告：洪建库，男，1972年4月29日，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。原告洪建库诉被告珠海金山房产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温沃炜到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计人民币725801.52元（4066115*0.0003/天*595天，从2017年9月19日暂计至2019年5月6日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。以上暂合计人民币：725801.52元。事实与理由：2014年9月6日，原告与被告签署（华融时代广场）《商品房预约合同书》，约定：原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋3105房1套，建筑面积共120.56平方米，每平方米33727元，总房价款为人民币4066115元。依据合同第三条约定，原告依约已向被告支付购房款合计人民币4066115元（已支付全部房款）。依据合同第一条约定交楼日期为2015年12月31日；依据合同第六条违约责任约定：“甲方（被告）逾期交付的，按照以下方式承担责任（不做累加）……6.5.2约定：逾期超过30日后，一方有权解除合同，…乙方（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金”。截止今日，被告项目未取得竣工验收，未能在合同约定的时间内向原告交付房屋，现原告所购买的房屋已被多家法院查封；原告所购买的房屋已被多家法院查封；原告所购买房屋已经暂停施工，原告多次找到被告要求被告给出解决方案，被告敷衍应付，于2016年1月18日与原告签订补充协议，但被告依据补充协议向原告支付第一季度的租金后便再无履行补充协议项下的其他义务，故依据补充协议第四条约定，原告根据原购房合同规定要求被告继续履行合同并承担相应法律责任。2017年9月18日，原告向法院诉请被告承担逾期交房违约金（案号：（2017）粤0491民初879号）。法院审理后作出判决确认双方签订前述合同、补充协议及支付前述款项的真实性，且被告尚未支付涉案房产的事实，并综合考虑所购房产被查封、楼盘预售证过期、未办理竣工验收手续的因素，判决被告支付自2014年11月17日起至2017年9月18日止（即该案起诉之日）、扣除已付租金后的违约金（该判决已生效）。原告认为，双方签订的合同真实有效，受法律保护，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告仍未交付涉案房产构成严重违约，应承担违约责任向原告支付违约金725801.52元（暂计）。请求法院支持原告的诉讼请求。被告珠海金山房产有限公司未答辩。经审理查明，2017年9月18日本院受理原告诉被告商品房预约合同纠纷，2017年12月29日作出（2017）粤0491民初879号民事判决书，判令：一、被告珠海金山房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告洪建库支付逾期交房违约金（以本金4066115元，从2016年1月1日起计至起诉之日止，按每日万分之三计算，已付租金61052.99元应予扣除）;二、驳回原告洪建库其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5737元，由原告洪建库负担37元，由被告珠海金山房产有限公司负担5700元。该案已于2018年2月8日生效。（2017）粤0491民初879号民事判决查明事实如下：2014年9月6日，原告与被告签署（华融时代广场）《商品房预约合同书》（以下简称合同），原告向被告购买位于珠海市香××区××路××时代广场××房××套，建筑面积120.56平方米，每平方米33727元，总房款为4066115元。合同第一条约定：……交楼日期为2015年12月31日;合同第三条第3.1.1项约定，签订本预约合同时，向被告支付人民币100000元作为定金；第3.1.2项约定：在2014年9月17日或之前，原告应向被告支付该商品房剩余房款3966115元。先付清楼款，后办理主权过户登记手续;合同第六条第6.5项约定：被告同意于原告根据上述第3.1.7付清最一笔房款之日起2个月内向原告交付该商品房。除不可抗力及政府原因外，被告逾期交付的，按以下方式承担责任（不作累加）：……第6.5.2项，逾期超过30日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告依据合同第三条约定，向被告支付购房款4066115元。2014年9月17日，原告洪建库向被告珠海金山房产有限公司支付全部房款4066115元，被告金山房产有限公司出具收据载明收到洪建库交来时代广场住宅3105房楼款。2016年1月18日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、原告同意交楼时间调至2016年12月31日;二、从2016年1月1日起算租金，首年租金为合同总价的6%；三、以上租金以按季支付方式，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由被告将一个季度的租金总和汇入原告指定账户。若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。合同签订后，被告仅向原告支付了第一季度的租金61052.99元。其后的租金被告没有再向原告支付。原、被告均认为因涉案房产被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房屋不具备产权过户的条件。（2017）粤0491民初879号民事判决书发生法律生效之后，原告向本院申请执行，执行案号为：（2019）粤0491执260号。原告在庭审中称，（2017）粤0491民初879号民事判决书生效之后，涉案房屋还是处于停工状态，没有竣工验收。目前涉案房屋已经解封，于2017年11月22日已经办理预告登记。但被告没有支付过任何违约金给原告，遂再次起诉至法院。本院认为，原告系澳门特别行政区永久性居民，本案属于涉澳商品房销售合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。（2017）粤0491民初879号生效判决已经确认，原、被告于2014年9月6日签订的《商品房预约合同书》虽名为预约合同，但合同中对房屋价款、付款方式、付款时间、产权过户、违约责任等进行了约定，且被告已按上述合同的约定收受了全部房款，原告与被告为商品房买卖合同关系。上述合同为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，各方均应恪守。原告于2014年9月17日向被告珠海金山房产有限公司支付全部房款4066115元，认定被告应在2015年12月31日负有向原告交付涉案房屋的义务。被告在上述期限届满未能向原告交付涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。双方于2016年1月18日签订的《补充协议》，正是对房屋逾期交付后作出的重新约定。故按照合同第六条第6.5.2条款之规定，被告应在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款日万分之三支付违约金。鉴于涉案房产存在被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续等影响房屋交付的情形，涉案房产何时交付、甚至最终能否交付目前尚不清楚。上述判决生效之后，被告并未履行支付义务，原告主张以本金4066115元，从2017年9月19日起计至2019年5月6日，按每日万分之三计算逾期交房违约金，合计725801.52元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：被告珠海金山房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告洪建库支付逾期交房违约金725801.52元（以本金4066115元，从2017年9月19日起计至2019年5月6日，按每日万分之三计算）;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5529元，由被告珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，原告洪建库可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海金山房产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一九年八月一日书记员  何绍峰