广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初字71号 原告：广西北海大唐星启房地产有限公司，住所地：北海市银海区广东南路257号大唐听海营销中心二楼。统一社会信用代码：91450503588607136G。 法定代表人：郝胜春，董事长。 委托诉讼代理人：刘英，广西北海大唐星启房地产有限公司职员。 被告：王文强，男，1972年8月16日出生，汉族，住沈阳市大东区。 被告：丁丽华，女，1972年9月1日出生，满族，住沈阳市大东区。 第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行。住所地：广西壮族自治区北海市北海大道鸿海大厦。统一社会信用代码：91450500899304482U。 负责人：李毅，该支行主要负责人。 委托诉讼代理人：许娟，中国建设银行股份有限公司北海分行职员。 委托诉讼代理人：李宏康，中国建设银行股份有限公司北海分行职员。 原告广西北海大唐星启房地产有限公司（以下简称“大唐公司”）诉被告王文强、丁丽华、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称“建行北海分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告大唐公司的委托诉讼代理人刘英、第三人建行北海分行的委托诉讼代理人许娟到庭参加诉讼，被告王文强、丁丽华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告大唐公司向本院提出了诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的合同编号为YS00012479《商品房买卖合同》；2.二被告于合同解除之日起10日内协助原告撤销大唐听海居1幢1506号商品房网签合同及注销商品房预售合同登记备案（登记编号：201512090809）；3.二被告于合同解除之日起10日内协助原告注销大唐听海居1幢1506号商品房的预购商品房预告登记（编号为：N北房预2015字第008555号）及预购商品房抵押权预告登记（编号为：N北房预字2015字第009893号）；4.二被告支付违约金51636.9元及原告代被告额外支付的款项3228.75元。 事实与理由：2014年8月25日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称保证合同），约定由第三人对原告开发的大唐听海居项目提供按揭贷款，原告对于第三人因购买人购买大唐听海居项目发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权提供最高额担保，并由原告在第三人处设立保证金账户，还约定在最高额保证责任期间如主合同债务人未按时约定履行还款义务时，第三人有权从保证金账户中直接划收。 2015年12月9日，原告与二被告就原告开发的坐落于北海市大唐听海居1幢1506号商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS00012479）。合同约定商品房总价为516369元，付款方式为按揭贷款：其中被告应支付首期房价款216369元，剩余300000元向贷款机构申请贷款支付。根据合同附件十一《补充协议》第二条第（5)款约定：在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。合同因此解除的，出卖人有权提前代买受人清偿其所欠银行贷款本息，买受人应按照原合同总价款10%向出卖人支付违约金，并放弃合同项下的一切权利，且应配合办理合同解除后的注销抵押登记本案及注销销售备案、预告登记等相关手续。合同签订后，被告向原告支付了首期款216369元，原告对所签订的合同进行了商品房预售合同登记备案，登记编号为（201512090809)。对于二被告需向贷款机构申请贷款支付的剩余的300000元购房款，二被告与第三人于2016年8月30日签订《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号为:450650013-2012-201505223,以下简称借款合同）。借款合同签订后，第三人将贷款金额300000元转入原告账户，2016年9月26日，被告与第三人就商品房设定了抵押权人为第三人的预购商品房抵押权登记。然而，被告获得按揭贷款后，不依约按期偿还借款，导致第三人依据保证合同的约定，在2017年9月-2018年5月期间分别从原告保证金账户中扣划本息合计22721.79元；第三人于2018年7月26日向原告发送《通知书》要求提前扣收全部贷款本息，并于当日再从原告的保证金账户中扣划本息合计280506.96元结清了被告的所欠的所有贷款本息。原告收到第三人发送的《提前扣收贷款通知函》后，根据补充协议的约定于2018年9月10日向被告邮寄发送《解除合同通知书》。第三人因被告的违约行为从原告保证金账户中扣划的款项合计303228.75元，不仅致使原告希望通过被告申请银行按揭贷款的方式付清购房余款300000元的合同目的无法实现，而且还造成原告被超额扣划了3228.75元的额外经济损失。原告承担连带保证责任后，多次催告被告配合办理相关合同解除后续事宜、承担相关违约责任并赔偿相应损失，但被告根本不予理会。为维护原告合法权益，依法向贵院起诉，请求贵院判决支持原告的全部诉求。 原告对其诉称在举证期限内提供的证据有： 证据一：原告营业执照复印件、被告身份证复印件、第三人企业信息登记，拟证明原、被告的主体资格及第三人的身份信息； 证据二：商品房买卖合同（预售）及相关附件，拟证明原、被告就位于大唐听海居1幢1506号商品房建立买卖合同关系及合同总价款，原告在收到第三人的代偿申请时享有合同解除权； 证据三：不动产统一发票，拟证明被告向原告支付购房首付款216369元； 证据四：商品房预售合同登记备案证明，登记编号：201512090809，拟证明原、被告间的合同已进行备案登记； 证据五：预购商品房预告登记证明，登记编号为：N北房预[2015]字第008555号，拟证明本案商品房已进行预告登记。 证据六：个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，拟证明原告与第三人就大唐听海居建立按揭贷款合作关系； 证据七：个人购房（商业用房）借款额合同（编号为：450650013-2012-20150522311），预购商品房抵押权预告登记（编号：N北房预字2015字第009893号），拟证明被告向第三人借款300000元用于支付商品房按揭款，商品房已进行预告登记； 证据八：不动产统一发票，拟证明原告收到被告通过按揭方式支付的300000元； 证据九：记账凭证及银行回单，拟证明第三人因被告逾期还款而在原告保证金账户扣划款项合计303228.75元； 证据十：提前扣收贷款通知函、扣划证明、贷款结算证明，拟证明因被告多次未按约定还款，第三人向原告函告要求提前还款并直接进行扣划，原告已代被告结清银行贷款； 证据十一：解除合同通知书、EMS邮寄单、投递记录，拟证明原告因第三人向原告要求提前还完被告的全部贷款本息，原告根据合同约定行使合同解除权，原告向被告寄送合同解除通知书。 被告王文强、丁丽华未到庭参加诉讼且未提供书面答辩，也未提交任何证据。 第三人建行北海分行述称，对原告起诉没有异议。 第三人建行北海分行没有提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王文强、丁丽华经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2014年8月25日，原告大唐公司与第三人建行北海分行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号:45020140825000076602），约定由第三人对原告开发的大唐听海居项目提供按揭贷款，原告对于第三人因购买人购买大唐听海居项目发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权提供最高额担保，并由原告在第三人处设立保证金账户，还约定在最高额保证责任期间如主合同债务人未按时约定履行还款义务时，第三人有权从保证金账户中直接划收。 2015年12月9日，原告与二被告就原告开发的坐落于北海市大唐听海居1幢1506号商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS00012479）。合同约定商品房单价为每平方米6036元，总房价为516369元；付款方式为按揭贷款，被告应当于2015年11月16日前支付首期房价款216369元，余款300000元向贷款机构申请贷款支付。原、被告在合同附件十一《补充协议》第二条第5项明确约定：在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理；合同因此解除的，出卖人有权提前代买受人清偿其所欠银行贷款本息，买受人应按照原合同总价款10%向出卖人支付违约金，并放弃合同项下的一切权利，且应配合办理合同解除后的注销抵押登记本案及注销销售备案、预告登记等相关手续；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。合同还约定，买受人必须保证其在《商品房买卖合同》中填写的姓名、身份证、地址、联系电话、邮政编码等资料的真实性及准确性，合同履行过程中的相关资料和信息出卖人及银行等相关部门将按上述联系资料进行联系；买受人如需要变更须在变更之日起七日内将新地址、新电话以书面形式通知出卖人，否则出卖人只要按约定履行了通知义务，即视为买受人收到通知；若因买受人资料原因导致出卖人无法联络买受人造成的一切损失、后果均由买受人承担；本合同所提及的各项通知及其他通知以挂号邮件或特快专递按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，自寄出之日起加上5天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位），本合同另有约定的除外。 合同签订后，被告向原告支付了首期款216369元。2015年12月10日，原、被告对合同已进行备案登记（商品房预售合同登记备案证明，备案合同编号：YS00012479，登记编号：201512090809）。2015年12月15日，原、被告对预购的商品房进行了预购商品房预告登记（N北房预2015字第008555号）。 2016年8月30日，被告作为借款人及抵押人与第三人建行北海分行作为贷款人签订《个人购房（商业用房）借款额合同》（编号为：450650013-2012-20150522311），借款合同约定，贷款人向其发放贷款300000元，用于购买原告出售的坐落于北海市大唐听海居1幢1506号房屋；贷款担保方式为抵押加阶段性保证；贷款期限240个月。合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；有权行使担保权利等。借款合同签订后，第三人将贷款金额300000元转入原告账户。2016年9月26日，被告与第三人办理了预购商品房抵押权预告登记（编号：N北房预字2015字第009893号）。2018年8月31日，原告开出了《销售不动产统一发票（自开）》，收到被告的按揭贷款300000元。被告获得银行按揭贷款后，未按约定按期偿还借款，导致第三人依据借款合同的约定，在2017年9月-2018年5月期间分别从原告保证金账户中扣划本息合计2271.79元。 2018年7月26日，第三人向原告发出《通知书》，载明：根据贵公司与我行签订的第45020140825000076602号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，贵公司对王文强客户贷款担保阶段性保证，因客户在我行向其多次催收后仍然拖欠我行贷款本息，数额较大，对我行个人住房贷款质量带来不良影响，现我行将扣收贵公司的贷款保证金，贵公司可在我行扣收贷款保证金后向客户追索。截止至2018年7月26日，王文强于2016年8月30日所借贷款余额为277648.41元，应扣结清金额280506.96元。同日，第三人向被告王文强发出结清证明，证明王文强在第三人处的个人贷款300000元，已于2018年7月26日结清；借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。 2018年7月27日，第三人向原告开出了《扣款证明》，载明：王文强因购买北海市金海岸大道以南广东路以东大唐听海居1幢1506号商品房，向我行贷款30万元；由于该客户多次逾期未偿还本息，我行于2018年7月26日从保证人广西北海大唐星启房地产有限公司银行帐户中扣划了280506.96元，用于该客户的贷款结清。 2018年9月10日，原告通过邮寄方式，向被告发出了《解除合同通知书》，通知被告于2018年9月5日起正式解除双方于2015年11月26日签订的合同编号为YS00012479《商品房买卖合同》。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如被告拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，自原告收到银行主张担保权利的通知起，原告有权解除合同，收回该商品房另行处理。本案被告未能按规定偿还银行按揭贷款，导致原告履行连带保证的担保责任，结清了全部银行按揭贷款，被告的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，结合双方合同的约定，原告要求被告协助原告办理撤销网签合同、注销商品房预售合同登记备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，有事实和法律依据，本院予以支持。原告以合同约定为基础，要求被告按照总房价款516369元的10%支付违约金51636.9元，符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，第三人提前宣布贷款到期，已经解除了商品房担保贷款合同，原告与被告签订的商品房买卖合同被判决解除，原告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。原告收到被告购房贷款为300000元，但由于被告未按合同约定归还贷款本息，导致原告履行连带保证的担保义务，原告实际多付了利息3228.75元（303228.75元-300000元），那么原告请求被告赔偿额外支付的款项3228.75元，符合法律规定，本院予以支持。被告支付的首付款，由于原、被告均未提出请求，本院在本案中不作处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西北海大唐星启房地产有限公司与被告王文强、丁丽华于2015年12月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00012479）； 二、被告王文强、丁丽华于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司撤销大唐听海居1幢1506号商品房网签合同及注销商品房预售合同登记备案（登记编号：201512090809）； 三、被告王文强、丁丽华于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司办理注销大唐听海居1幢1506号商品房的预购商品房预告登记（编号为：N北房预2015字第008555号）； 四、被告王文强、丁丽华于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司注销大唐听海居1幢1506号商品房预购商品房抵押权预告登记（编号：N北房预字2015字第009893号）； 五、被告王文强、丁丽华向原告广西北海大唐星启房地产有限公司支付违约金51636.9元； 六、被告王文强、丁丽华赔偿给原告广西北海大唐星启房地产有限公司额外支付的款项3228.75元。 本案受理费1172元，公告费260元，合计1432元，由被告王文强、丁丽华负担。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  杨 文 二〇一九年八月二十日 书 记 员  姚 琳 附本判决书参照法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。