山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0402民初5159号原告：万金钟，男，1953年11月出生，汉族，大专文化，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：陈德国，男，1971年6月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：枣庄宏基房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路233号。法定代表人：李强，董事长。被告：枣庄众发置业有限公司。法定代表人：郑仰同，经理。委托诉讼代理人：卓淼，山东诺诚律师事务所律师。原告万金钟与被告枣庄宏基房地产开发有限公司、枣庄众发置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万金钟及其委托诉讼代理人陈德国、被告枣庄众发置业有限公司的委托诉讼代理人卓淼到庭参加了诉讼，被告枣庄宏基房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万金钟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同偿还欠款148万元及利息（以148万元为基数，自2017年5月18日至实际给付之日，按年利率24%计算）2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告枣庄市宏基房地产开发有限公司因投资市中区邵庄棚户区改造开发项目需要资金，在2012年向原告借款100万元，借款后被告资金紧张一直没有还款。2017年5月18日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司的控股股东殷宪东(持股76.6%)代表被告枣庄市宏基房地产开发有限公司核算确认拖欠原告借款本息共计148万元，并要求将该笔借款本息全部转换为原告向被告枣庄市宏基房地产开发有限公司支付的购房款，原借款形成的债权债务关系消灭。经双方协商达成一致后，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司在2017年5月18日当天向原告开具编号为2632525，2632526，2632527号的购房款收据三张，收据加盖被告枣庄市宏基房地产开发有限公司的财务专用章，并载明销售给原告的三套住房为：青云锦绣花城B16号东1单元801室，B16号东1单元1901室，B16号东1单元902室。被告枣庄市宏基房地产开发有限公司与原告在同一天签署上述三套房屋的订购单，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司在订购单上加盖合同专有章，双方的商品房买卖合同关系正式确立。2018年10月份，当原告持房屋订购单和房款收据到青云锦绣花城售楼处咨询签订正式商品房买卖合同时，得知该处房产开发项目由被告枣庄众发置业有限公司负责销售，但被告枣庄众发置业有限公司否认与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司之间存在关系，不认可原告持有的房屋订购单对其有约束力。经原告了解，该处房地产项目由被告枣庄市宏基房地产开发有限公司在2010年前后投资开发，2015年5月7日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司引入被告枣庄众发置业公司进行合作开发，并以被告枣庄众发置业公司的名义办理了房屋销售手续，且被告枣庄市宏基房地产开发有限公司与被告枣庄众发置业公司的股东存在近亲属或其他特殊关系，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司应当为原告购买的三套房屋办理商品房销售和备案登记等相关手续，或着返还购房款及利息，并承担违约金。为维护原告自身合法利益，诉至本院，请依法支持原告的诉讼请求。被告枣庄众发置业有限公司辩称，原告要求我公司承担连带责任，没有事实及法律依据，要求依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告枣庄宏基房地产开发有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、借款协议一份，证明被告枣庄宏基房地产开发有限公司向原告借款100万元，约定月利息3分。2、汇款凭证、现金交款单及承兑汇票各一份，证明原告于2012年1月29日向丁勇转账50万元，同日原告向宏基公司转账40万元，2012年2月3日，由枣庄宏基房地产开发有限公司承兑10万元。3、算账清单一份，证明被告枣庄宏基房地产开发有限公司法定代表人殷宪东签字认可，共欠原告148万元。4、房屋收据及房屋定购单各三份，证明被告枣庄宏基房地产开发有限公司将三套房屋抵账给原告。5、录音光盘一张，附文字材料，证明两被告的实际控股人是殷宪东。6、市中区棚户区改造工作领导小组的文件复印件一份，证明两被告系合作关系。对原告提交的证据，被告枣庄众发置业有限公司发表如下质证意见，对证据1、2、3、4、5真实性我公司无法核实，被告枣庄众发置业有限公司不是当事人；证据5中录音内容相互矛盾，具体为殷宪东说要向赵经理汇报，又说自己是实际控制人，前后矛盾；对证据6真实性有异议，该证据为复印件，文件内容为同意两被告合作，但是并没有实际合作。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月29日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司向原告借款100万元，约定月息3分，并约定枣庄市宏基房地产开发有限公司以8号楼一至二层房屋（门市房）作为抵押，殷宪东在借款协议上签字，原告当日向枣庄市宏基房地产开发有限公司转账40万元，向丁勇转账50万元，并于2012年2月3日，通过汇兑方式向被告枣庄市宏基房地产开发有限公司支付10万元。2017年5月18日，经原告与殷宪东核算后，殷宪东向原告出具核算清单，确认共欠原告借款本息共计148.12万元，利息按照月息3分的标准支付至2013年4月29日，共支付15个月，支付利息45万元。当日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司与原告签订房屋订购单三份，并出具收据三张，房屋订购单载明销售给原告的三套住房为：青云锦绣花城B16号1单元801室，收据金额为658122元；B16号1单元1901室，收据金额为658122元；B16号1单元902室，收据金额为164056元（首付）。另查明，殷宪东是枣庄市宏基房地产开发有限公司控股股东，原为被告枣庄市宏基房地产开发有限公司的法定代表人，后变更为李强。原告提交的房屋订购单载明的售房单位为枣庄众发置业有限公司，取得商品房预售许可证的时间为2018年12月20日，预售证为枣房预售证第18113号。又查明，原告自认被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2013年9月7日偿还本金20万元，2013年9月24日偿还本金10万元，并以100万元为基数，按月息3分的标准，自2013年5月1日至2013年9月7日期间的利息、以80万元为基数，按月息3分的标准，自2013年9月8日至2013年9月24日期间的利息、以70万元为基数，按月息3分的标准，自2013年9月25日至2017年5月18日期间的利息，重新向原告出具欠款本息148.12万元的清单。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本院结合原告提交借款协议、结算清单、转账凭证及房屋订购单、收据等证据，能够形成证据链认定被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2012年1月29日原告向借款100万元的事实。借款发生后，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2013年9月7日偿还原告本金20万元，2013年9月24日偿还原告本金10万元，并经殷宪东计算利息后，重新向原告出具算账清单。被告枣庄市宏基房地产开发有限公司与原告签订房屋订购协议，拟用青云锦绣花城B16号1单元801室、B16号1单元1901室、B16号1单元902室三套房屋抵偿债务，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司出具收款收据，并加盖被告单位合同专用章。殷宪东作为法定代表人向原告书写借款协议及出具结算清单的行为应视为被告枣庄市宏基房地产开发有限公司的行为，故对原告要求被告枣庄市宏基房地产开发有限公司承担还款责任的诉求，本院予以支持。关于借款本金的认定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。本案中，被告就借款本金加前期借款利息计入借款本金，重新向原告出具凭证，超过了法律规定的年利率24%的标准，对超出规定的部分，本院不予支持，故本院认定借款本金为1402641.1元（70万元+100万元×24%÷365天×124天+80万元×24%÷365天×17天+70万元×24%÷365天×3年235天）。对原告主张的借款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。本案中，本院支持利息以1402641.1元为基数，按年利率24%标准，自2017年5月18日起计算至实际给付之日。但上述借款本息总额不应超过借款本金100万元与以借款本金100万为基数，按年利率24%标准，自2013年5月1日至2013年9月7日期间的利息、以借款本金80万元与以借款本金80万为基数，按年利率24%标准，自2013年9月8日至2013年9月24日期间利息及以借款本金70万元与以借款本金70万为基数，按年利率24%标准，自2013年9月25日计算至实际给付之日期间的利息之和。对原告要求被告枣庄众发置业公司承担还款责任的主张，没有事实和法律依据，且被告枣庄众发置业公司不认可，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内偿还原告万金钟借款1402641.1元及利息（以1402641.1元为基数，按年利息24%计算，自2017年5月148日起计算至实际给付之日止），上述借款本息不应超过以借款本金100万元与以借款本金100万为基数，按年利率24%标准，自2013年5月1日至2013年9月7日期间的利息、以借款本金80万元与以借款本金80万为基数，按年利率24%标准，自2013年9月8日至2013年9月24日期间利息及以借款本金70万元与以借款本金70万为基数，按年利率24%标准，自2013年9月25日计算至实际给付之日期间的利息之和。二、驳回原告万金钟的其他诉讼请求。案件受理费18120元，诉讼保全费5000元，共计23120元，由被告枣庄宏基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  李国跃人民陪审员  李相菊人民陪审员  王 峰二〇一九年八月二十六日书 记 员  闫相坤