云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0826民初492号原告：普洱老黄牛物业管理有限责任公司。住所：云南省普洱市思茅区茶城大道16号1幢1层4号。统一社会信用代码：915308027998595878。法定代表人：陶晓川，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴晓静，女，系内蒙古巨鼎律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：后莹鸿，女，汉族，1982年4月15日出生，大专文化，系云南省江城县人，公务员，现住江城县。原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司（以下简称：老黄牛公司）与被告后莹鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告老黄牛公司的委托诉讼代理人戴晓静，被告后莹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老黄牛公司向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令被告支付原告2016年7月1日至2018年8月30日止的物业管理费2842元人民币、公用水电费120元人民币、电梯费用225元人民币，庭审中，原告增加了资金占用费918元人民币的诉讼请求，共计4105元人民币，扣除被告交纳的装修保证金2000元人民币后，被告还应支付物业管理费2105元人民币；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系江城山水宝郡小区前期物业管理公司，被告系江城县房的业主。2016年6月14日，原告与江城山水宝郡小区开发商浙商投资开发有限公司签订了《山水宝郡物业管理服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业管理服务。2018年8月，该小区成立业主委员会，并要求原告终止物业管理服务合同。2018年8月31日，双方终止物业服务合同的履行，原告退出小区物业管理服务。被告是该小区业主，拖欠原告物业管理期间的物业管理费、公用水电费、电梯费、资金占用费共计4105元人民币。原告认为，被告的行为已经侵犯原告的合法权益，要求法院判令被告支付尚欠物业管理费2105元人民币。被告后莹鸿辩称：1、原告在提供物业服务中存在欠缺和过错；2、原告未公示2016年7月1日至2018年8月30日止,管理江城山水宝郡小区期间的物业服务资金收支情况；3、原告未向被告出具收取物业管理费的发票；4、原告未向被告退还装修保证金并要求原告承担利息；5、原告未能证明《山水宝郡物业管理服务合同》的合法性；6、原告未向被告出具原告收费许可的相关材料;7、原告未向被告出具被告拖欠物业管理费的证明;8、原告未向被告出具2018年1月1日至2018年8月30日内交纳的公用水电费、电梯费发票证明；9、原告未向被告明确原告收取物业管理费的时间。此外，原告在管理山水宝郡小区期间，未办理饮用水卫生许可证、擅自进行二次供水，违反饮用水安全管理条例。原告对小区公共设施、绿化、环境卫生等项目未尽到维护，修缮服务管理义务，小区管理混乱无序，停车场和出入口经常在半夜或凌晨发出汽笛声和汽车防盗警报声，严重影响业主休息。开发商承诺被告免除一年物业费，但原告不予认可,被告也不认可物管合同，不同意支付物业管理费。2018年以来，原告未及时缴纳电费，造成小区停电，是小区业主自发组织交纳了电费。小区竣工验收日期为2017年1月6日，竣工之前不应当交纳物业费。原告要求被告缴纳物业管理费计算至2018年8月30日是不合理的。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的当事人无争议的证据：江城县山水宝郡业主委员会出具的《通知》、《江城县发展和改革局关于核准山水宝郡物业服务收费等级标准的批复》及网上银行交易详情单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证：1、《山水宝郡物业管理服务合同》一份，证明2016年6月14日，原告与江城山水宝郡小区开发商浙商投资开发有限公司签订了《山水宝郡物业管理服务合同》，合同约定，原告于2016年6月14日开始对江城山水宝郡小区进行物业管理服务，双方就服务的内容、范围、期限及逾期交纳物业费责任等进行了约定。经质证，被告认为，合同是开发商和物业公司签订的并未告知被告，被告不清楚，物业公司也未按合同约定履行义务，故对该合同不予认可。本院认为，该合同来源合法，内容客观真实，本院予以采信。2、《电梯（扶）梯保养合同》，证明原告已经履行了对小区电梯进行维修保养义务并支付相应费用的事实。经质证，被告认为只有合同，没有原告支付保养费的票据，不予认可。本院认为，该组证据只能证明原告与云南安讯电梯工程有限公司签订电梯（扶）梯保养合同的事实，但是，原告未提交支付保养费的票据，对合同的三性，本院予以采信，对已经支付电梯保养费的待证事实，本院不予采信。3、《费报销清单》5份，电费收据35张，水费票据两张，中国工商银行业务回单1张。证明原告已经支付公用电费443,273.23元人民币及水费61,502.60元人民币的事实。经质证，被告仅认可正规发票据部分，手写的发票均不予认可。本院认为，原告提交的5份《费报销清单》，无公司财务公章，无相应支付凭证相互印证，原告在《费报销清单》中所列举的交纳电费期间重合，而且，原告向本院提交的35张电费收据，支付主体是江城浙商投资开发有限公司，而非原告，证明不了原告支付公用电费的事实，因此，对《费报销清单》5份，电费收据35张的三性，待证事实，本院不予采信。对水费票据两张，票据中已经明确了用水地址在山水宝郡小区，对两张水费票据，本院予以采信。对中国工商银行业务回单1张，本院认为，原告在此期间同时为国际商贸城小区和山水宝郡小区提供物服务，该业务回单中未明确用水小区，证明不了该水费是用在山水宝郡小区的事实，对证据的真实性，本院予以采信，对待证事实，本院不予采信。4、《普洱老黄牛物业管理有限责任公司工资表》十五份。证明：2017年1月至2018年8月30日，原告已经按照物业服务合同的要求配备了相应的工作人员，为山水宝郡小区提供物业服务。经质证，被告认为原告未提交聘用合同及保险交纳的情况，不予认可。本院认为，该组证据中2017年的工资表，有工人领取工资的签名，本院予以采信；对2018年的工资表，只是空白表，没有工人领取工资的签名，本院不予采信。被告举证：1、《证明》一份、借条四份、收条一份及欠条一份（均为复印件）。证明被告购房时开发商承诺免交一年物业费，自2016年7月10日起至2017年7月10日止，免交一年的物业费开发商已支付给物业公司的事实。经质证，原告认为，该组证据均是复印件，证明是开发商出具给业主的，并非物业公司出具，与物业公司无关，借条、收条、欠条也证明不了开发商已将免交的物业费支付给物业公司的事实，故对其三性均不予认可。本院认为，对其证明的真实性，本院予以采信；因借条、收条、欠条均是复印件，对其三性及证明目的，本院不予采信。2、《山水宝郡装饰装修管理协议》一份及收款收据两份。证明被告向原告交纳了2,000元人民币的装修保证金和300元的楼梯维修费，合同约定被告入住半年后退还保证金，但至今未退还。300元的楼梯维修费当时约定入住90%后进行维修，但截至2018年并未入住90%，应当退还。经质证，原告对该管理协议的真实性认可，因没有物业公司的印章，对其合法性不予认可；对收款收据的三性予以认可，但不同意退还300元的楼梯维修费，因合同没有约定。本院认为，对该组证据的真实性，本院予以采信；但该装修保证金和300元的楼梯维修费与本案无关，对其关联性，本院不予采信。3、交纳电费发票一张，证明小区业主委员会已交纳原告管理期间2018年6月9日至2018年7月1日的公用电费11,725元人民币；物业公司在此期间已经没有在履行管理义务的事实。经质证，原告对该发票真实性认可，但对其关联性不予认可，因原告主张的诉求并未包含2018年的公用水电费，也不能证明物业公司没有履行管理义务的事实。本院认为，该发票来源合法，内容客观真实，本院予以采信。4、《江城山水宝郡小区物业服务合同》一份。证明山水宝郡小区在2018年9月已经和普洱至胜物业服务有限公司签订物业服务合同，并已入驻小区的事实。经质证，原告对该合同的真实性、合法性予以认可，但认为，合同签订日期是2018年9月4日，山水宝郡小区业主委员会2018年8月20日才通知老黄牛公司撤离，该合同与本案无关，对其关联性，不予认可。本院认为，该合同来源合法，内容客观真实，本院予以采信。5、照片十六张，证明被告老黄牛公司未按合同约定履行管理义务，卫生脏乱差，小区车辆乱停乱放，安全通道有杂物堆放，老黄牛公司存在管理不到位的事实。经质证，原告认为，照片没有拍摄时间，无法证明是山水宝郡小区，故对其三性均不予认可。本院认为，该照片没有拍摄时间，无法证明该照片是山水宝郡小区，对其真实性及待证事实，本院不予采信。6、情况说明复印件一份，证明被告老黄牛公司未向卫生部门申请卫生许可证，质疑向被告提供的二次加压的生活饮用水是否达标。经质证，原告认为，该组证据系复印件，不符合证据要求，物业公司是按照委托合同履行自己的职责，二次供水系统不是物业公司的范围，与本案无关，对其三性均不予认可。本院认为，被告未能提交原件与其核对，对其真实性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年6月14日，原告与江城山水宝郡小区开发商浙商投资开发有限公司签订了《山水宝郡物业管理服务合同》，合同约定：原告于2016年6月14日起至业主委员会成立止，为江城山水宝郡小区提供物业管理服务。2017年1月20日，江城县发展和改革局作出《江城县发展和改革局关于核准山水宝郡物业服务收费等级标准的批复》，规定：江城山水宝郡小区电梯房收费标准为每平方米每月1元。2018年7月，小区业主委员会已交纳原告老黄牛公司管理期间2018年6月9日至2018年7月1日的公用电费11,725元人民币。2018年8月20日，江城山水宝郡小区业主委员会书面通知原告，限于2018年8月25日前腾退小区物业管理办公室。2018年9月4日，山水宝郡小区和普洱至胜物业服务有限公司签订《江城山水宝郡小区物业服务合同》。另查明：2016年7月，被告与江城浙商投资开发有限公司购买山水宝郡小区5-4-802号房，并接收房屋进行装修，交纳装修保证金2000元人民币，建筑面积为107.77平方米。2019年6月4日，原告诉至本院，要求法院判令被告支付原告2016年6月1日至2018年8月30日的物业管理费、公用水电费、电梯费用，资金占用费共计4,105元人民币，扣除被告交纳的装修保证金2,000元人民币后，被告还应支付物业管理费2,105元人民币。本院认为，本案争议焦点为：被告应否支付原告物业管理费、公用水电费、电梯费、资金占用费共计4,105元人民币？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，2016年6月14日，原告与山水宝郡小区开发商江城浙商投资开发有限公司签订的《山水宝郡物业管理服务合同》是合法有效的，对原告和小区全体业主具有法律约束力，原告与小区全体业主应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告自2016年6月14日起至2017年12月31日止，已按照合同约定对山水宝郡小区履行了物业管理服务的义务，并提交了相应的证据，被告应当支付原告自房屋接收起物业管理服务期间的物业管理费用即2016年7月至2017年12月31日18个月的物业管理费，共计1,939.86元人民币。原告要求被告支付物业管理费诉讼请求，本院予以部分支持。被告不承认物业管理合同，不支付物业管理费的辩解理由不成立，本院不予支持。对于原告要求被告支付水电费120元和电梯管理费225元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原告仅提交支付水费的票据，未提交支付公用电费和电梯管理费的票据，也未提供证据证明被告应当承担公用水电费120元和电梯费225元的计算依据及分摊金额来源。对2018年1月至8月支付物业管理费的问题，虽然小区业主委员会通知原告腾退办公室的时间是2018年8月20日，但是，原告提交的证据不足以证明原告在该期间履行物业管理服务的事实，应由其承担举证不能的法后果，对原告主张水电费120元和电梯管理费225元及2018年1月至8月期间物业管理费的诉求，本院不予支持。对原告要求被告承担918元资金占用费的问题，本院认为，虽然在物业管理合中有承担资金占用费的条款，但是，原告在物业管理期间，对业主应当承担物业管理费金额未在小区进行过公示，原告也未向被告发出过交纳物业管理费的书面通知，被告非故意拖欠物业管理费，被告承担资金占用费是不合理的，因此，对原告的该项诉求，本院不予支持。对被告在购房过程中，江城县浙商投资开发有限公司承诺被告免除一年物业管理费及被告要求原告清退装修保证金2,000元人民币并承担利息的问题，本院认为，江城县浙商投资开发有限公司对被告承诺免除一年物业管理费及原告是否清退装修保证金2,000元，是被告与江城县浙商投资开发有限公司，被告与原告之间的另一法律关系，被告可以另案起诉，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告后莹鸿于本判决生效之日起十五日内支付原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司2016年7月起至2017年12月止的物业管理费1,939.86元人民币；二、驳回原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元人民币，减半收取计25元人民币，由原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司承担15元人民币，被告后莹鸿承担10元人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨冬二〇一九年八月十四日书记员  朱瑞