广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2151号原告：陈桂芳，女，1977年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：许鸽，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日衡，广东金石行律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人:余帅文，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘俊华，广东高哲律师事务所律师。被告：佛山市焦点房地产策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄大道中96号1611室，统一社会信用代码91440604398127123K。法定代表人：宁立雄。原告陈桂芳诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）、佛山市焦点房地产策划有限公司（以下简称焦点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因本案不宜适用简易程序，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告雄盛王府公司的诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告焦点公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与雄盛王府公司于2016年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601008313）及《商品房买卖合同补充协议书》自2018年12月10日正式解除；2、请求判令雄盛王府公司向原告返还全部购房款543800元及利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自原告支付购房款之日起计算至被告将购房款还清之日止）；3、请求判令雄盛王府公司向原告赔偿原告已缴纳的物业管理费2801.77元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起至款项还清之日止）；4、请求判令雄盛王府公司向原告赔偿因涉案房屋装修产生的实际损失46638.81元；5、请求判令雄盛王府公司向原告赔偿因该房屋涨价部分的利益损失300000元（以同类房屋目前销售价格计算差值，具体金额以评估价为准）；6、请求判令雄盛王府公司向原告赔偿律师费20000元；7、请求判令两被告共同向原告返还优惠金60000元；8、请求判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年3月29日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601008313），约定原告以总价543800元向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座1807房，建筑面积58.37平方米，套内建筑面积41.52平方米（详见合同附件一：房屋平面图）。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，主要内容为：“第八条2.对该商品房的结构型式、户型、使用功能、使用面积进行变更的，出卖人应通知买受人，买受人在出卖人通知送达后【15】日内有权单方书面解除本合同。买受人未回复的视为买受人同意变更。买受人因此解除本合同的，出卖人应赔偿买受人因此受到的实际损失作为违约金（最高不超过本商品房总价款的1%）”。2018年11月26日，被告向原告发出《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》及《温馨提示》，通知内容为房屋实测面积与合同约定的面积发生误差，其中建筑面积误差5.56平方米、套内建筑面积误差4.1平方米，套内误差绝对值高达9.87%，严重超出法律规定的套内误差绝对值超过3%购房者可解除合同的合理范围。经对比《房屋分户图》与《广东省商品房买卖合同》所附户型图，陈女士所购买的1807房商品房的结构形式、户型、使用面积均发生明显变化。根据《广东省商品房买卖合同》第十条及《商品房买卖合同补充协议书》第八条第2款约定内容原告有权单方解除合同。2018年12月7日，原告向被告发出解除合同、返还购房款及利息，并赔偿实际损失的《律师函》一封，被告于2018年12月10日已签收，即双方于2016年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601008313）及《商品房买卖合同补充协议书》正式解除。《商品房买卖合同补充协议书》系被告提供的格式合同，该补充协议书约定被告违约时承担违约金总额不超过商品房总价款1%明显减轻雄盛王府公司方的责任，属于无效的格式条款。原告在本案的损失远高于商品房总价款1%，按商品房总价款1%不足以弥补原告的损失，故应判令被告赔偿原告的全部损失。由于被告并未在原告所要求的时间内履行付款义务，为了维护原告的合法权益，特起诉。被告雄盛王府公司辩称，一、原告早已对涉案房屋验收并进行个性化的装修改造，视为原告认可雄盛王府公司交付的房屋符合合同约定的各项交付条件。根据原告提供的证据显示，原告收楼后已对涉案房屋进行了进行个性化的装修改造，视为原告认可雄盛王府公司交付的房屋符合合同约定的各项交付条件，且因原告已对涉案房屋进行了个性化的装修改造，涉案房屋已无法恢复至房屋原有状态。二、原告在另案诉讼已就涉案房屋向雄盛王府公司主张逾期交楼的违约金，雄盛王府公司也已履行判决向原告支付了违约金，原告的行为表示其是愿意继续履行合同。因涉案房屋存在逾期交楼的情形，原告在另案诉讼中已要求继续履行合同，并向雄盛王府公司主张逾期交楼的违约金。雄盛王府公司也已履行判决并向原告支付了违约金17977.96元及案件受理费197元。三、因涉案房屋的面积是有所增加而不是减少，本案因面积差异并不会给原告造成实际损失，应当驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。因涉案房屋的面积是有所增加而不是减少，鉴于涉案房屋房价较合同签订时已有所上涨，房屋面积有所增加，原告现按原合同约定的低于现市场的单价补房款，对于原告来说其实是财富的增加而不是减少。因此，本案因面积差异并不会给原告造成实际损失，应当驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。四、原告主张的经济损失不但已超出合同的约定，而且已明显超出双方签订合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失，应当驳回原告的相关诉讼请求。涉案房屋买卖合同第五条以及补充协议第三条、第八条已对面积差异处理进行约定，如因面积差异而解除合同的，出卖人应当赔偿买受人因此受到的实际损失作为违约金（最高不超过本商品房总价款的1%）。原告主张的经济损失不但已超出合同的约定，而且已明显超出双方签订合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失。具体理由如下：第一、原告主张装修损失、律师费损失没有依据。原告自行选择对涉案房屋进行了装修改造，视为原告认可雄盛王府公司交付的房屋符合合同约定的各项交付条件，原告已通过行为表示继续履行合同，原告现要主张解除合同并赔偿装修损失没有依据。对于律师费损失的承担，因双方的合同没有约定由违约方承担，而且是原告单方自行决定委托律师，律师费应由委托方即原告承担。第二、原告主张30万元房屋涨价部分的利益损失没有依据。涉案房屋已交付原告使用，并不存在雄盛王府公司要求解除合同或一房二卖等严重违约的情形，原告主张30万元房屋涨价部分的利益损失没有依据。第三、6万元优惠金是原告与被告焦点公司之间合同关系，并且由被告焦点公司实际收取，原告向雄盛王府公司主张返还没有事实和法律依据。第四、如因面积差异而解除合同，合同双方当事人在签订合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失也应不当超过因面积差异而多退少补的房款。涉案房屋面积差异为4.1平方米，按照面积差异计算原告只需向雄盛王府公司补缴房价44998.14元。现原告主张的损失赔偿不但已超出合同的约定（最高不超过本商品房总价款的1%），而且已明显超出合同双方当事人在签订合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失，应当驳回原告的诉讼请求。第五、就本案而言，如因面积差异而解除合同，合同所约定的本商品房总价款1%已足以弥补原告的损失。合同所约定的最高不超过本商品房总价款1%的损失赔偿并不是格式条款，如上文所述因涉案房屋面积是所有增加而不是所减少，面积的增加并未实际给原告造成损失。如因面积差异而解除合同，合同所约定的本商品房总价款1%已足以弥补原告损失。第六、如法院最终支持原告解除合同的请求，按合同约定雄盛王府公司只需退回全部房款及利息，原告主张的装修损失、律师费损失、房屋涨价部分的利益损失、6万元优惠金等均不应当支持，而且原告还需向雄盛王府公司返还已支付逾期交楼违约金、案件受理费等款项。被告焦点公司未答辩，亦未举证。诉讼中，原告举证如下：1、身份证（陈桂芳）、企业信用信息公示系统公示报告（雄盛王府公司、焦点公司），证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同（合同编号：1601008313）、商品房买卖合同补充协议书、发票、转账凭证，证明原告于2016年3月29日与被告雄盛王府公司签订购房合同，约定原告以总价543800元向被告雄盛王府公司购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座1807房，建筑面积58.37平方米，套内建筑面积41.52平方米（后附房屋平面图），且原告已全额支付完毕购房款，被告雄盛王府公司已开具发票给原告。补充协议第八条约定了结构形式、户型和使用面积进行变更的，出卖人应当通知买受人，买受人在通知送达后，15日内有权单方书面解除合同。3、收据（优惠金60000元），证明原告当时为购买涉案房屋预先支付了60000元优惠金，现购房合同已解除，收取该笔款项的实际获益人应当将该款项返还给原告。4、差异房款结算支付通知书，证明被告雄盛王府公司通知原告房屋实测面积与合同约定面积发生误差，其中建筑面积误差5.56平方米、套内建筑面积误差4.1平方米，套内误差绝对值高达9.87%，并要求原告于收到付款通知后15日内支付差异房款44998.14元。5、房屋分户图，证明实际测量后的商品房结构型式、户型均与原告签订购房合同时所附的房屋平面图不一致。被告雄盛王府公司的行为构成严重违约，导致原告购房时的根本目的不能实现，被告应当按照协议书第八条约定向原告赔偿实际损失。6、律师函及送达回执，证明原告在收到《差异房款结算支付通知书》后向被告雄盛王府公司发出律师函，明确表明不会支付差额房款，并要求解除《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。律师函于2018年12月10日送达被告雄盛王府公司，《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》应当于该日正式解除。7、缴费通知单及缴费凭证（物管费），证明2018年3月1日至2018年12月31日期间，原告共计支付物业管理费2801.77元。现购房合同已解除，该费用为原告实际产生的损失，应当由违约方即被告雄盛王府公司进行赔偿。8、广州市室内装饰装修施工合同、装修项目报价表及装修费发票，证明原告为装修涉案房屋共花费46638.81元，该费用为原告实际产生的损失，应当由违约方即被告进行赔偿。9、委托代理合同及发票，证明由于被告雄盛王府公司的违约行为导致原告为了诉讼而支出了20000元律师费，该费用为原告实际产生的损失，应当由违约方即被告雄盛王府公司进行赔偿。诉讼中，被告举证如下：进帐单、收据，证明：1、因涉案房屋存在逾期交楼的情形，原告在二审案号为（2018）粤民终6473号另案诉讼中已要求继续履行合同，并向雄盛公司主张逾期交楼的违约金，雄盛公司也已履行判决并向原告支付了违约金17977.96元及案件受理费197元，证明原告同意继续履行合同，原告无权再要求解除合同。2、如法院最终支持原告解除合同的请求，原告应向雄盛公司返还已上述支付逾期交楼违约金、案件受理费等款项。庭后，被告雄盛王府公司补充提交证据材料，拟证明涉案房屋的结构形式、户型调整，在2015年7月21日公示并在2015年7月30日政府部门审批通过；原告亦补充提交证据材料，拟证明涉案房屋增加面积部位实际系花架，属于楼宇的共同部分，被告雄盛王府公司擅自将共同部分改建成大阳台。为此，本院发函向佛山市自然资源局禅城分局发函调查有关问题，取得复函及许可图纸两份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-2、4-9，被告雄盛王府公司对真实性均无异议，本院予以确认；证据3，经核对原件，本院确认其真实性。被告雄盛王府提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。对有关部门的复函及许可图纸，系本院依法取得，本院予以确认。经审理查明：2016年3月22日，被告焦点公司出具收据，确认收到雄盛王府1807单位买家陈桂芳交来优惠金60000元（此款项不计入房款内，不提供发票）。2016年3月29日，原、被告雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601008313），约定原告以总价543800元向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座1807房，建筑面积58.37平方米，套内建筑面积41.52平方米。第五条约定，面积差异值超过±3%（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。合同附件一为房屋平面图，座落：佛山雄盛王府广场2区2A八、十、十四至二十八层偶数层。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第三条对合同第五条进行了补充和修改，主要内容为：面积差异值超过±3%（不含本数）的，除……实行多退少补外……本合同继续履行；第八条对合同第十条进行了补充与修改，主要内容为：1、在不影响该商品房的质量和使用功能的情况下，经政府主管部门同意并履行法定程序后，出卖人可对原有规划作出局部调整，可不通知买受人；若该变更无需政府主管部门同意的，则出卖人亦可不通知买受人。出卖人不因前述行为承担违约责任，但出卖人无通知买受人令买受人因变更而受到实际损失的，则出卖人应赔偿买受人因此受到的实际损失（最高不超过本商品房总价款的1%）。2.对该商品房的结构型式、户型、使用功能、使用面积进行变更的，出卖人应通知买受人，买受人在出卖人通知送达后【15】日内有权单方书面解除本合同。买受人未回复的视为买受人同意变更。买受人因此解除本合同的，出卖人应赔偿买受人因此受到的实际损失作为违约金（最高不超过本商品房总价款的1%）。2018年6月23日，原告与装修公司签订装修施工合同，委托装修公司对涉案房屋进行装修。2018年8月17日，原告出具收据，确认收到雄盛王府公司履行佛山市中级人民法院二审（2018）粤民终6473号民事判决书支付违约金17977.96元及案件受理费197元。2018年11月26日，被告向原告发出《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》，通知内容为：房屋实测面积与合同约定的面积发生误差，其中建筑面积误差5.56平方米、套内建筑面积误差4.1平方米，套内误差绝对值为9.87%，故原告需向被告补足购房款，在收到该通知之日起十五日内支付面积差异款44998.14元。2018年12月7日，原告委托律师事务所向被告发出解除合同、返还购房款及利息，并赔偿实际损失的《律师函》，被告于2018年12月10日签收。2019年7月31日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具关于本案案件情况的复函，主要内容为：依建设单位的申请，该局于2015年7月对2区2A办公楼的部分花架调整为阳台进行了许可，办公楼的建筑面积计计容面积产生变化。建筑物的内部使用空间间隔、结构形式等内容不属规划审核职责。经核查，调整前后的2区2A办公楼设计方案均有设置阳台外花架。诉讼中，被告雄盛王府公司陈述：因为买卖合同是之前的格式合同，相关附件按之前的图纸事先已经准备好，在2015年7月审批后，工作人员没有对涉案房屋买卖合同的附件进行更换，使用了原来的旧图纸。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于合同解除。根据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。另根据涉案商品房买卖合同的约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。由上述规定和约定可知，被告雄盛王府公司在销售涉案商品房后，不得擅自变更规划、设计，否则，原告有权解除合同。原告主张涉案房屋增加面积部位实际系花架，结合本案证据及有关部门的回复可知，在2015年7月的规划调整前后的2区2A办公楼设计方案均有设置阳台外花架，而原告与雄盛王府公司于2016年3月29日签订商品房买卖合同，即涉案商品房在销售给原告前已有设置阳台外花架，并非雄盛王府公司在房屋销售后擅自变更规划。至于因此增加的计价面积绝对值超过±3%问题，根据补充协议的约定，多退少补即可，合同不因此解除。另外，原告已对涉案房屋进行了进行个性化的装修改造，应视为原告认可涉案房屋的结构形式、户型等。综上，原告以涉案房屋的结构形式、户型、使用面积均发生明显变化为由，要求解除合同，在此基础上主张雄盛王府公司返还购房款及利息、赔偿物业费、装修损失、房屋升值损失及律师费损失，并要求两被告返还购房优惠金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费13532元，由原告陈桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民审判员  周惠红人民陪审员  黄逊华二〇一九年八月十五日书 记 员  潘有鹏