西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初17896号 原告:陕西成信房地产开发有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132294202299N。法定代表人:康忠诚，董事长。委托诉讼代理人:王永红，男，该公司职员。委托诉讼代理人:刘梅，陕西信邦律师事务所律师。被告：张瑛，女，1971年7月16日出生，回族，住甘肃省兰州市七里河区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西美嘉商业运营管理有限公司。住所地：。统一社会信用代码 91610132096667378R。法定代表人：刘飞，执行董事兼总经理。第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：西安市新城区。统一社会信用代码91610102920607171E。负责人:程清洁，行长。委托诉讼代理人：李波，男，该行员工。原告陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）与被告张瑛、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司（以下简称美嘉公司）、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成信公司的委托诉讼代理人王永红、刘梅，被告美嘉公司的法定代表人刘飞到庭参加诉讼。被告张瑛、第三人交行陕西省分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告成信公司诉称，2014年7月，美嘉公司与其达成《借贷购房协议书》，美嘉公司购买其银池.品智天下12、13层商品房。张瑛系美嘉公司指定网签备案人。2015年6月3日，张瑛以按揭贷款方式购买其银池﹒品智天下11304号商品房，并办理了《商品房买卖合同》网签备案。因张瑛停止偿还按揭贷款造成违约，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院，西安市新城区人民法院判决其对张瑛的违约行为承担担保责任。2016年10月28日，其清偿了张瑛逾期还款的本金并支付利息、罚息、诉讼费共计34748.92元，随后其多次联系张瑛办理退房、清偿债务手续未果。根据其与张瑛签订的《商品房买卖合同》附件五第六、第七条约定，在房屋产权证办理之前，张瑛贷款购房累计3个月不能偿还贷款的，张瑛承担逾期还款额每日2‰的违约罚金及逾期还款本息，同时合同效力终止，故诉至法院要求：1、依法判令终止并解除与张瑛签订的《商品房买卖合同》；2、由张瑛配合交行陕西省分行办理商品房的抵押撤押注销手续； 3、由张瑛配合办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续；4、由张瑛、美嘉公司支付因逾期还款导致其承担保证责任支出的利息25222.78元、罚息1137.14元、西安市新城区人民法院诉讼费8389元，合计34748.92元；5、由张瑛、美嘉公司按照同期企业贷款利率标准支付2016年10月28日至张瑛办理完毕清退商品房手续、清偿债务之日的代偿本金、利息、罚息总额的罚金；6、本案诉讼费、公告费、执行费等由张瑛、美嘉公司承担。被告张瑛未到庭亦未答辩。被告美嘉公司辩称，成信公司与其公司原法定代表人陈娟丽策划为骗取银行贷款签订的《借贷购房协议书》违反了法律规定，应为无效，现法定代表人对此不知情。另，成信公司称与张瑛签订的《商品房买卖合同》是他们真实意思表示，为合法有效的合同，那么其中任何一方违约与其无关，应追究违约方的责任，其公司不承担责任。第三人交行陕西省分行未到庭亦未发表述称意见。经审理查明，2014年7月19日，成信公司与美嘉公司签订《借贷购房协议书》，约定美嘉公司购买成信公司银池﹒品智天下项目第12层、13层建筑面积1821.76平方米共24套商品办公房，总价款为15667136元，因银行暂不接受公司按揭贷款购买，成信公司同意美嘉公司以股东或亲友名义签订网签合同、办理按揭贷款，成信公司办理网签合同和房产证以美嘉公司及法人给成信公司的书面授权为准，美嘉公司自行协调财产分割归属事宜，因产权登记产生任何纠纷成信公司不承担责任，合同生效之日美嘉公司向成信公司支付定金20万元，剩余房款以按揭贷款方式支付70%，减去按揭贷款总额及定金剩余部分为借款金额，借款利息年息12%，期限60个月等。《借贷购房协议书》美嘉公司盖章，陈娟丽签名，后附指定购买委托人名单,该名单无张瑛。2015年6月3日，成信公司与张瑛签订《商品房买卖合同》一份，约定:张瑛以969048元购买成信公司开发建设的银池.品智天下第1幢X单元XX层XXXXX号建筑面积为112.68平方米的办公用房一套，张瑛首付489048元、余款48万元向银行按揭。《商品房买卖合同》附件五第七条约定：“买受人承诺：该房屋办理产权证之前、按揭贷款购房并办理入住之后，累计三个月（90天）不能向贷款银行按时偿还贷款：1、依据出卖人与贷款银行的个贷担保协议，买受人向出卖人承担逾期偿还银行贷款额每日2‰的违约罚金和逾期还款本息，直至还清；同时本购房合同效力终止。买受人退出已入住房屋并恢复原状，出卖人对应退房屋不做任何装修补偿。并按合同原价扣除银行贷款本息及出卖人代买受人向银行代付逾期应还贷款本息额及相关因买受人违约造成的2‰罚金，下余款项退还给买受人。……。”2015年6月12日，美嘉公司给成信公司出具工作函，要求成信公司为张瑛开具11202、11303、11304共3套房的首付款票据，总金额为1011932元，表示因伪票据产生的后果由美嘉公司承担。随后，成信公司为张瑛开具了上述3套商品房的首付款票据，本案所涉商品房首付款为489048元。2015年8月5日，张瑛、谭X、成信公司、交行陕西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，张瑛、谭X向交行陕西省分行贷款48万元，贷款期限10年，成信公司为该笔贷款承担连带责任保证。2015年8月7日，交行陕西省分行发放贷款。2015年9月9日，张瑛所购商品房办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行陕西省分行。2015年11月5日，美嘉公司给成信公司出具工作授权函，载明2014年7月19日借成信公司15667136元购房，在交行陕西省分行按揭回款768万元陆续到账，剩余未付款7987136元按照《借贷购房协议书》条款履行，因该房网签备案及后续办理产权登记所产生的一切纠纷责任、经济责任及法律责任由美嘉公司及授权人陈娟丽连带全部责任并承担一切权益权责，该函美嘉公司盖章、陈娟丽作为授权人签字，函件后附指定最终网签备案人员名单。因张瑛2015年底停止偿还按揭贷款，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院。2016年10月8日，西安市新城区人民法院作出的（2016）陕0102民初1911号民事判决判令张瑛、谭辉偿还剩余借款本息、罚息，成信公司承担连带保证责任等。2016年10月28日，成信公司作为保证人向交行陕西省分行偿还张瑛未还本金468158.32元、未还利息20598.25元、未还罚息1111.52元、未还利息复利754.94元、未还罚息复利25.62元、未到期利息1504.47元并支付诉讼费8389元。另，交行陕西省分行2015年 12月31日从成信公司保证金账户划扣5347.5元用于偿还张瑛未还贷款本息(其中本金2982.38元、利息等2365.12元)。美嘉公司2014年4月2日成立，成立时法定代表人为陈X丽，2015年1月12日法定代表人变更为刘飞，但实际控制人为陈X丽。2014年8月5日，成信公司已将涉案商品房交付美嘉公司。2017年成信公司曾起诉至我院，因商品房被公安机关查封我院驳回了成信公司的起诉，审理过程中，张瑛到庭表示其与陈娟丽有经济纠纷，陈娟丽为其买房，按揭贷款并非其偿还。庭审中，成信公司坚持诉讼请求，美嘉公司坚持答辩意见。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。以上事实，有《商品房买卖合同》、《借贷购房协议书》、房屋交接书、民事判决书、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，美嘉公司从成信公司处购买本案所涉商品房有《借贷购房协议书》、相关函件、房屋交接书为证，张瑛亦曾自认其未偿还按揭贷款，故本院依法认定本案所涉商品房实际购买人及按揭贷款还款人为美嘉公司。《商品房买卖合同》约定，房屋办理产权证之前，买受人累计三个月不能偿还按揭贷款的应退出商品房，合同效力终止，该处实为约定了解除合同的条件，本案美嘉公司仅还款3个月就停止偿还按揭贷款导致交行陕西省分行诉讼最终成信公司代偿了全部本息，可见《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已经成就。现成信公司要求解除《商品房买卖合同》、由张瑛协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、由张瑛配合交行陕西省分行协助办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续应予支持。因美嘉公司系本案所涉商品房的实际购买人，故成信公司向交行陕西省分行支付的利息、罚息、诉讼费等由美嘉公司承担。美嘉公司亦应按照《商品房买卖合同》约定支付成信公司违约罚金，现成信公司主动降低违约罚金要求以银行贷款利息为标准支付本院予以准许，违约罚金标准按照现行中国人民银行1至3年（含3年）贷款基准利率年息4.75%计算。成信公司收到了按揭贷款48万元，该部分款项应视为美嘉公司已付房款，其代偿的本金部分以已付房款48万元相抵，故成信公司要求计收代偿本金违约罚金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陕西成信房地产开发有限公司与被告张瑛签订的合同登记号为：XXXXXXX的《商品房买卖合同》解除。二、被告张瑛于本判决生效后三十日内协助第三人交通银行股份有限公司陕西省分行办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续。三、被告张瑛于本判决生效后三十日内协助原告陕西成信房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。四、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告陕西成信房地产开发有限公司代偿的利息、罚息、诉讼费等共计34748.92元。五、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内以34748.92元为基数按照年息4.75%自2016年10月28日至本判决确定的给付之日支付原告陕西成信房地产开发有限公司违约罚金。六、驳回原告陕西成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费668元（原告陕西成信房地产开发有限公司已预交），由被告陕西美嘉商业运营管理有限公司承担，于上述付款时一并给付原告陕西成信房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  长  史丽妮  人民陪审员  孙新爱人民陪审员  崔新会     二0一九年八月九日 书  记  员  宋  琛       1