文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10338号原告：佛山火炬创新创业园有限公司，住所地佛山市禅城区华宝南路13号B座一层，统一社会信用代码914406006788970504。法定代表人：顾李丹。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志辉，广东天伦（佛山）律师事务所实习律师。被告：广东猴小宝动漫科技有限公司，住所地佛山市禅城区华宝南路13号（佛山火炬创新创业园）A座2楼1-3室，统一社会信用代码91440604MA4UTKQN8K。法定代表人：陈宝信。原告佛山火炬创新创业园有限公司（以下简称火炬园公司）诉被告广东猴小宝动漫科技有限公司（以下简称猴小宝公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告采取公告方式进行送达，本案依法转为普通程序，并于2019年8月19日公开开庭审理。被告猴小宝公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订佛新园租［2018］45号《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器园区商业配套项目物业租赁合同》于本起诉状送达被告之日解除；2、被告立即向原告支付租金48450元（暂计至2019年3月31日，此后每月租金以4845元的标准计至案涉租赁合同解除之日止）、租金滞纳金38154.38元（暂计至2019年3月31日，此后以被告拖欠原告的租金为本金，按日利率5‰的标准计至被告实际清偿之日止）；3、被告立即向原告支付管理费9120元（暂计至2019年3月31日，此后每月管理费以855元的标准计至案涉租赁合同解除之日止）、管理费滞纳金7754.85元（暂计至2019年3月31日，此后以被告拖欠原告的管理费为本金，按日利率5‰的标准计至被告实际清偿之日止）；4、被告立即向原告支付电费人民币4887.05元；5、被告立即向原告交还位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座1楼302、304室的房屋；6、被告向原告支付案涉租赁物业的占有使用费（自案涉租赁合同解除之次日起，按4845元/月的标准计至被告实际交还案涉租赁物业之日起）；7、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2018年4月3日，原告与被告签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器园区商业配套项目物业租赁合同》（合同编号：佛新园租[2018]45号），约定原告将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座1楼302、304室共57平方米建筑面积的物业使用权出租给被告作为商业配套服务之用，租赁期限自2018年4月3日至2021年4月2日，租金单价为85元/月/平方米，管理费单价为15元/月/平方米。被告逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，原告有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准向原告支付滞纳金。原告可给予被告2个月的装修期，装修期内被告无需缴纳租金，装修期满第二日开始计算租金，装修期内被告应按每平方5元/月的标准向原告缴纳管理费。上述租赁合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁物业，并按约定提供了管理服务，但被告未按约定向原告缴纳租金和管理费等费用。上述费用原告已多次催收，但被告至今未缴纳。根据上述事实，为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，望判如所请。被告猴小宝公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、火炬园公司营业执照、猴小宝公司工商登记资料。证明原、被告主体资格。2、《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器园区商业配套项目物业租赁合同》（佛新园租【2018】45号）。证明被告猴小宝公司租赁原告位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座1楼302、304室的房屋，双方对租赁面积、租期、租金、管理费、滞纳金等事宜进行了约定。3、企业用电确认单。证明猴小宝公司拖欠原告2018年5月至2018年7月电费4887.05元。4、《关于同意核发佛山高新技术产业开发总公司A座复印件的意见》、《建设工程规划许可证》《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》（佛府办函[2019]77号）。证明案涉房屋即佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座是依法建设，取得了《建设工程规划许可证》；原告有权出租案涉房屋。5、企业用水确认单。证明被告拖欠原告2018年5月份的水费137.45元。6、水费发票。证明原告已向供水单位缴纳案涉房屋2018年5月份的水费。7、电费发票。证明原告已向供电单位缴纳案涉房屋2018年5月至2018年7月的电费。诉讼中，被告猴小宝公司未向本院提交证据。本院证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3、5均有原件核对，本院对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据4、6、7的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年4月3日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器园区商业配套项目物业租赁合同》（合同编号：佛新园租[2018]45号），约定：1、甲方将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座1楼302、304室共57平方米建筑面积的物业，使用权出租给乙方使用。2、租赁期限为三年，自2018年4月3日起至2021年4月2日。租金单价85元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米，租金和管理费的支付期每1个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方缴纳当期租金和管理费。3、乙方应于合同生效之日起第5个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为3个月的租金和管理费，共计17100元。4、若乙方承租的房屋为简单装修，甲方可给予2个月装修期，装修期从约定的租赁期间开始之日计算。在该装修期内，乙方无须缴纳租金，装修期满第二日开始计算租金，装修期乙方应按每平方5元/月的标准向甲方缴纳装修期间的管理费。5、乙方逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，甲方有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准向乙方加收滞纳金。如发生滞纳金，乙方应于支付当期租金、管理费等费用的同时向甲方支付该滞纳金。6、如乙方于本合同所约定的交付日期届满后30日内仍未向甲方支付当期全部应交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权单方终止本合同，租金、管理费及滞纳金并不因此免除。甲方有权就此发出书面通知，并有权在书面通知乙方之日起10个工作日后全部或部分扣除租赁合同保证金进行冲抵，如租赁合同保证金不足冲抵乙方所欠费用，应在通知规定的时间内补齐。甲方有权将该办公场所租赁予第三人。7、乙方拖欠租金和管理费超过30天的或连续两个月不能按时足额缴纳水、电费、空调费的，甲方有权终止合同并收回租赁物业，所缴纳的租金、管理费、合同保证金不再退还乙方（合同保证金作为违约金由甲方收取），如造成甲方损失的，还应由乙方负责赔偿。根据原告提供的《企业用电确认单》，涉案物业2018年5月2日至5月31日应缴纳的电费为3190.61元；2018年5月31日至6月28日应缴纳的电费为1216.18元；2018年6月28日至7月30日应缴纳的电费为480.26元。以上合计4887.05元。庭审中，原告陈述：1、确认被告已向原告缴纳保证金17100元。对该保证金，原告同意用于抵扣被告拖欠的费用，但认为应先用于抵扣滞纳金和占有使用费。2、原告主张的管理费是指为园区提供物业管理、清洁卫生、安保、秩序维护等方面而应负担的费用。3、原告主张的电费包含自用和公摊两部分，企业用电确认单中载明的乘损率即指公摊部分。4、原告提交的电费发票是涉案物业整栋楼缴纳电费的发票，涉案物业所发生的电费包含在原告向供电部门缴纳的费用内。5、涉案物业于2018年6月被佛山市公安局经侦支队查封，2019年3月14日解封，案外人刘清伟的家人于2019年5月30日搬走了部分物品，并称剩余物品为弃置物，故原告确认已于2019年5月30日收回涉案物业。6、案外人刘清伟是被告的实际控制人。另查明：佛山国家高新区创新中心A座于2006年4月4日取得《建设工程规划许可证》，建设单位为佛山高新技术产业开发总公司。2009年2月16日，佛山市人民政府出具《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》，同意由佛山市高新技术产业开发总公司全资企业佛山火炬创新创业园有限公司作为创业园大楼出租人，与入园企业签订租赁合同。本院认为，本案中，原、被告签订的合同包含租赁及物业管理两种合同关系，原告在本案中主张租金及管理费，故本案应为合同纠纷。原告与被告签订的《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器园区商业配套项目物业租赁合同》（下简称《租赁合同》）系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张的《租赁合同》的解除。本案中，被告自2018年4月开始拖欠管理费且自2018年6月开始拖欠租金，根据《租赁合同》第九条的约定，原告有权解除合同。关于解约的时点，因庭审中原告确认被告已于2019年5月30日将涉案物业返还给原告，该时点早于本案应诉材料公告送达被告之日，故本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除。关于原告诉请的租金、管理费。本案中，原告主张被告自2018年4月3日开始拖欠管理费，并从2018年6月3日开始拖欠租金，被告未到庭提出异议，本院对原告主张的欠费情况予以确认。本案中，原告确认已于2019年5月30日收回涉案商铺，故原告有权要求被告支付2018年4月3日至2019年5月30日期间的管理费及2018年6月3日至2019年5月30日期间的租金。经核算，上述期间被告应向原告支付租金57671.13元【4845元/月×11个月+（4845元/月÷31天×28天）】、管理费10747.26元【（285元/月×2个月）+（855元/月×11个月）+（855元/月÷31天×28天）】。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的租金及管理费滞纳金。涉案合同约定租金和管理费的支付系每1个月为一期，每期支付一次，被告应于每期开始之日五个工作日内向原告交纳当期租金和管理费，如逾期交纳的，原告有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准计收滞纳金。如上所述，被告存在拖欠租金、管理费的事实，该行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告有权主张租金及管理费的滞纳金。依据上述合同的约定，滞纳金的标准过高，本院酌定调整为按照日千分之一计算。另，根据合同约定，每期租金及管理费的起算日为每月3号，原告主张的滞纳金起算日部分存在错误，本院予以纠正。经核算，截至2019年5月30日，被告应向原告支付租金滞纳金10872.02元（具体的计算过程详见附件一《租金滞纳金计算表》），被告应向原告支付管理费滞纳金2146.88元（具体的计算过程详见附件二《管理费滞纳金计算表》）。关于被告缴纳的保证金17100元。原告同意该费用用于抵扣被告拖欠的费用且要求优先抵扣被告拖欠的滞纳金，本院予以确认。抵扣后，被告无需向原告支付前文所述的截至2019年5月30日至的滞纳金13018.90元（10872.02元+2146.88元）。剩余保证金4081.10元，用于抵扣被告拖欠的租金及管理费。抵扣后，被告尚需向原告支付租金及管理费64337.29元（68418.39元-4081.10元）。自2019年5月31日起，以被告拖欠的管理费及租金合计64337.29元为本金，按日千分之一计算滞纳金至清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的电费4887.05元。被告未到庭提出异议，且原告已经举证证明涉案物业电费由其实际垫付，本院对该费用予以确认。关于原告主张的返还房屋及占有使用费。因原告当庭确认被告已于2019年5月30日返还涉案物业，原告的该项诉请已然实现，本院不再重复处理。又因本案合同解除之日即为原告收回涉案房屋之日，故不存在合同解除后的占有使用费问题，本院对原告主张的占有使用费不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告佛山火炬创新创业园有限公司与被告广东猴小宝动漫科技有限公司于2018年4月3日签订的《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器园区商业配套项目物业租赁合同》（合同编号：佛新园租[2018]45号）于2019年5月30日解除；二、被告广东猴小宝动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付佛山市禅城区华宝南路13号A座1楼302、304室租金、管理费合计64337.29元及滞纳金（自2019年5月31日起以64337.29元为本金，按照日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告广东猴小宝动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付电费4887.05元；四、驳回原告佛山火炬创新创业园有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2468元，由原告佛山火炬创新创业园有限公司负担468元，被告广东猴小宝动漫科技有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  胡红英人民陪审员  麦鹤薇二〇一九年八月二十一日书 记 员  罗 曼附件一：《租金滞纳金计算表》            欠费月份              租金金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.6              4845.00               2018/6/9              2019/5/30              356               1724.82                   2018.7              4845.00               2018/7/10              2019/5/30              325               1574.63                   2018.8              4845.00               2018/8/10              2019/5/30              294               1424.43                   2018.9              4845.00               2018/9/8              2019/5/30              265               1283.93                   2018.10              4845.00               2018/10/13              2019/5/30              230               1114.35                   2018.11              4845.00               2018/11/10              2019/5/30              202               978.69                   2018.12              4845.00               2018/12/8              2019/5/30              174               843.03                   2019.1              4845.00               2019/1/10              2019/5/30              141               683.15                   2019.2              4845.00               2019/2/15              2019/5/30              105               508.73                   2019.3              4845.00               2019/3/9              2019/5/30              83               402.14                   2019.4              4845.00               2019/4/11              2019/5/30              50               242.25                   2019.5              4376.13               2019/5/10              2019/5/30              21               91.90                   合计              57671.13                                                            10872.02       附件二：《管理费滞纳金计算表》            欠费月份              管理费金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.4              285.00               2018/4/11              2019/5/30              415               118.28                   2018.5              285.00               2018/5/10              2019/5/30              386               110.01                   2018.6              855.00               2018/6/9              2019/5/30              356               304.38                   2018.7              855.00               2018/7/10              2019/5/30              325               277.88                   2018.8              855.00               2018/8/10              2019/5/30              294               251.37                   2018.9              855.00               2018/9/8              2019/5/30              265               226.58                   2018.10              855.00               2018/10/13              2019/5/30              230               196.65                   2018.11              855.00               2018/11/10              2019/5/30              202               172.71                   2018.12              855.00               2018/12/8              2019/5/30              174               148.77                   2019.1              855.00               2019/1/10              2019/5/30              141               120.56                   2019.2              855.00               2019/2/15              2019/5/30              105               89.78                   2019.3              855.00               2019/3/9              2019/5/30              83               70.97                   2019.4              855.00               2019/4/11              2019/5/30              50               42.75                   2019.5              772.26               2019/5/10              2019/5/30              21               16.22                   合计              10747.26                                                            2146.88