广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7867号上诉人（原审被告）：万洋。委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小健，广东聚英华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁健津。委托诉讼代理人：曹华东，广东臻华律师事务所律师。上诉人万洋因与被上诉人梁健津房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。万洋上诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4857号民事判决，发回重审或者改判；2.本案一、二审诉讼费用由梁健津承担。事实和理由：1.万洋逾期未迁出户口的行为未对梁健津造成实际损失，梁健津也没有证据证明其遭受了损失。所以梁健津根据《房屋买卖合约》第四条第二项的约定主张损失赔偿并无事实和法律依据。2.梁健津和万洋在签订《房屋买卖合约》后，双方口头约定只要在梁健津的小孩上学前迁出户口即可，该合意实际上是对原合同的变更，也是对万洋逾期迁出户口的默认，说明万洋并不存在违约行为。3.万洋在梁健津起诉后，已于2019年3月18日迁出了户口，梁健津的小孩还未上学，所以，万洋并没有违反约定，不应承担损失赔偿。针对万洋的上诉，梁健津答辩称：万洋的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，裁判公正，应予维持。梁健津向一审法院起诉请求：1.万洋支付违约金5万元给梁健津；2.万洋承担赔偿梁健津因本案发生的律师费损失8000元；3.万洋承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月20日，梁健津（买方）和万洋（卖方）和佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方转让位于佛山市南海区********************予买方，成交价107万元,定金5万元，买方应在签订协议时自行交付卖方。卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在2016年12月30日前迁出户口。卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨。双方并约定其他权利义务。合同签订后，梁健津支付了应付的购房款，万洋已将房屋过户登记至梁健津名下。2019年3月1日，梁健津（甲方）与广东臻华律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与万洋房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师为委托代理人；签订合同时，甲方应支付3000元工作费用及5000元律师费给乙方。同日，广东臻华律师事务所向梁健津出具律师代理费8000元的发票。2019年3月7日，梁健津提起本案诉讼。诉讼中，万洋的亲属万存金于2019年3月18日迁出涉讼房屋户口。一审法院认为，梁健津与万洋、经纪方三方签订的《房屋买卖合约》中围绕涉讼房屋买卖事项的约定是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、办证等义务。梁健津作为买受人享有使用房屋的权利，包括对涉讼房屋实物的客观使用和因该房屋使梁健津法律上事项特定化的使用（包括以该涉讼房屋作为户籍所在地）；万洋作为出卖人应确保交付的涉讼房屋没有使用上的限制或瑕疵，且万洋将其以涉讼房屋为住所地的户籍迁出亦是万洋应承担的合同约定义务。梁健津已履行付款义务，万洋应依合同约定全面履行交付房屋、协助办证及迁出户籍等义务。双方约定万洋必须在2016年12月30日前将户口迁出，但万洋直至2019年3月18日才最终将全部户口从涉讼房屋迁出，其行为已构成违约。万洋抗辩双方口头约定在梁健津小孩上学前迁出户口即可，但梁健津予以否认，万洋未能提供证据予以佐证，一审法院对万洋主张不构成违约的意见不予采纳。万洋逾期迁出户口已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定万洋逾期迁出户口应赔偿与定金同等数目之金额给梁健津以弥补梁健津损失，不足弥补的，梁健津仍有权追讨。梁健津请求万洋支付违约金5万元，与定金数额相符，符合合同约定，予以支持。梁健津因本案委托律师支付律师费，但该费用并非因万洋逾期迁出户口造成的直接损失和必然损失，梁健津亦未提供充分有效的证据证明违约金不足以弥补梁健津的损失，且万洋已于2019年3月18日将全部户口从涉讼房屋迁出，故梁健津请求万洋支付律师费8000元，理据不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：一、万洋应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5万元予梁健津；二、驳回梁健津的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取625元（梁健津已预交），由梁健津负担100元，由万洋负担525元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁健津，一审法院不另收退。在本案二审过程中，双方当事人均为向本院提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，万洋和梁健津签订案涉《房屋买卖合约》的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行或者不按照约定履行的构成违约，依法应当承担违约责任。案涉《房屋买卖合约》第一条第4项约定：“卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在2016年12月30日前迁出该物业户口。”故，在约定期限届满前将万洋以案涉房屋为住所登记的户籍迁出，是万洋的合同义务之一。但是，直至梁健津提起本案诉讼之后，万洋于2019年3月18日将其登记在案涉房屋处的户口全部迁出。万洋逾期迁出户口的行为已构成违约，应当承担违约责任。万洋上诉提出梁健津和万洋在合约后口头约定在梁健津的小孩上学前迁出户口即可，双方变更了合同的相关约定，形成了新的合约，但是不能提供证据证实，本院对万洋的该项上诉意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《房屋买卖合约》第四条第2项约定：“卖方逾期迁出户口或预期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨。”万洋于2016年7月20日收到梁健津支付的定金5万元。所以，一审判决万洋向梁健津支付5万元违约金，有事实和法律依据，处理适当。万洋上诉提出其逾期迁出户口没有给梁健津造成经济损失，一审法院判决其支付违约金不当。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金在民法理论上一般认为具有“补偿和惩罚”双重性质，违约金制度具有保障合同履行和补偿守约方经济损失的双重功能。当约定的违约金主要体现为补偿性时，要考虑守约方的实际损失；当约定违约金主要体现为惩罚性时，则不考虑实际损失。当然违约金的适用还应考虑到公平性，如果违约金的适用导致明显不公平的结果，即违约金数额明显过高或者过低，可根据当事人的申请予以适当减少或增加。本案中，双方当事人明确约定了逾期迁出户口的违约金数额，该约定合法有效，应予适用。虽然，梁健津没有说明万洋逾期迁出户口给其造成的经济损失数额，但是，双方相关违约金的约定有惩罚性，适用该约定违约金条款没有法律上的障碍。且，万洋超过约定期限两年多才完全迁出户口，逾期时间较长；约定违约金5万元与合同总金额107万元相比较，比例不超过5%；结合本地社会经济发展水平，本案适用5万元违约金尚属合理，不至于出现显失公平的情况。故，万洋关于梁健津根据《房屋买卖合约》第四条第二项的约定主张损失赔偿并无事实和法律依据的上诉意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，万洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人万洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋