广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初15237号原告：广州市环境保护科学研究院，住所地广东省广州市天河，统一社会信用代码。法定代表人：吴友明，院长。委托代理人：杨飞龙，广东德能律师事务所律师。被告：曾小红，女，1977年10月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告广州市环境保护科学研究院（下简称广州环保研究院）诉被告曾小红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州环保研究院的委托代理人杨飞龙，被告曾小红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州环保研究院诉称：2014年12月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将广州市24号自编110-111号房屋出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。合同签订后双方一直按照合同约定履行义务。2018年，广州市政府颁发文件，明确规定市属行政事业单位不得出租办公用房，已经出租的应限期收回。为此，原告多次向被告要求提前解除前述租赁合同、收回租赁房屋，但遭到被告拒绝。原告认为，因原、被告双方无法协商一致解除《房屋租赁合同》，而原告作为市属事业单位，需无条件执行上级政府文件，故特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方之间的《房屋租赁合同》；二、被告搬离承租房屋，将承租房屋交还原告；三、被告承担本案诉讼费。被告曾小红辩称：不同意原告的诉讼请求，被告坚持要求履行双方签订的《房屋租赁合同》。经审理查明：根据广州环保研究院提供的粤房地证字第××号《房地产权证》显示，广州市天河区24号首层办公室的权属人为广州环保研究院，建筑面积为551.3715平方米。2014年12月15日，广州环保研究院（出租人/甲方）与曾小红（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区24号首层自编号110-111房屋出租给乙方作为非居住经营使用，面积为71.50平方米；租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止，2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金为89375元/月……2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为100592元/月；租金按每月结算，于每月的25日前到甲方财务部门缴付当月房屋租金和交纳水电费；租赁期间，除不可抗力外和法定或约定理由出现外，违约条件出现外，甲乙双方不得单方面提前终止合同；若确因一方不得已的原因要终止合同，应提前两个月通知对方，经双方协商同意后可提前解除合同；但另一方有权向责任方要求赔偿损失，并有权按剩余租赁存续期内租金总额的20%收取违约金等。2016年12月16日，广州环保研究院（甲方）与曾小红（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定自2017年1月1日开始，租金下调至1100元/平方米，每年度按上年度的租金额递增3%；2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为78650元/月……2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为83440元/月等。2017年2月23日，广州环保研究院（甲方）与曾小红（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方自2017年2月10日开始，将广州市天河区24号首层自编号106房屋（面积为27.43平方米，与广州市天河区24号首层自编号110-111房屋统称为案涉房屋）出租给乙方，故自该日起，乙方承租的房屋租赁面积自71.50平方米调整为98.93平方米，新增部分租金为23000元/月，每年按上年度的租金额递增3%；甲方给予乙方新增部分商铺1个月的装修期，装修期内甲方不收取乙方租金；相应的租金支付标准调整为，2017年3月1日至2017年3月31日期间的租金为94973元/月，2017年4月1日至2017年12月31日期间的租金为101650元/月……2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为107841元/月等。2018年7月31日，广州环保研究院向曾小红发出《物业提前收回通知》，表示因政策原因，广州环保研究院希望将案涉房屋提前收回，请曾小红于2018年8月8日下午3:00前往广州环保研究院洽谈相关事宜。曾小红同日签收该通知。2018年8月31日，曾小红向广州环保研究院发出《关于物业提前收回通知的回复》，表示其于4月才刚对案涉房屋进行重新装修升级改造，如果广州环保研究院现在要收回案涉房屋的话，其将损失惨重，其要求广州环保研究院按照《房屋租赁合同》的约定继续履行合同。2018年12月29日，广州环保研究院向曾小红发出《物业提前收回通知（第二次）》，表示因政策原因，广州环保研究院再次希望将案涉房屋提前收回，向曾小红第二次提出物业提前收回通知，请曾小红于2019年1月4日前将意见回复广州环保研究院。曾小红同日签收该通知。2019年1月29日，广州环保研究院向曾小红发出《关于协商租赁物业提前收回的通知（第三次）》，表示广州环保研究院接到上级文件通知，须近期完成对广州环保研究院出租房屋整改；为落实文件要求，广州环保研究院希望提前终止与曾小红的租赁合同，收回房屋，请曾小红于2019年1月31日下午3:00前往广州环保研究院洽谈相关事宜。曾小红同日签收该通知。2019年1月31日，广州环保研究院与曾小红及另一合同未到期商户进行会议，协商解决有关提前解除租赁合同的事宜；会议双方约定，承租方在2月15日前就解除合同提交书面意见。2019年2月12日，曾小红向广州环保研究院发出《关于物业提前收回通知的回复》，表示其于去年4月对案涉房屋进行重新装修升级改造，加大对人员的优化培训，增加产品的种类；在去年11月份，其对销售的产品重新设计，并向厂家落实订单；广州环保研究院现在要收回案涉房屋，其将损失惨重，其重申要求广州环保研究院按双方签订的《房屋租赁合同》的约定继续履行合同。现广州环保研究院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，并要求曾小红搬离交还案涉房屋。诉讼过程中，广州环保研究院、曾小红均确认曾小红在合同履行期间按时支付租金，没有存在违约行为。广州环保研究院主张按照《房屋租赁合同》的约定，其有单方解除合同的权利，只需向曾小红支付剩余租期租金总额20%作为违约金。曾小红对此不予同意。双方当事人未能就合同解除事宜协商一致，曾小红坚持继续履行《房屋租赁合同》。本院认为：广州环保研究院与曾小红签订的《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。按照合同约定，广州环保研究院作为出租方应将案涉房屋交付给曾小红使用，并允许曾小红使用案涉房屋至租赁期限届满为止（即至2019年12月31日止）；曾小红作为承租方应向广州环保研究院支付租金等款项。根据双方当事人确认的事实可知，曾小红在租赁期间按时支付租金，没有存在违约行为，而广州环保研究院单方要求解除《房屋租赁合同》，经双方当事人多次协商均未能达成解除合同的协议。现广州环保研究院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据上规定，合同成立后，合同当事人应依约、诚信地履行义务；经双方当事人协商一致可以解除合同，或合同约定的一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，在曾小红没有存在违约行为的情况下，广州环保研究院主张根据《房屋租赁合同》中“若确因一方不得已的原因要终止合同，应提前两个月通知对方，经双方协商同意后可提前解除合同；但另一方有权向责任方要求赔偿损失，并有权按剩余租赁存续期内租金总额的20%收取违约金”的约定，其可单方解除《房屋租赁合同》。但是，上述约定中明确约定了单方提前解除合同的条件，该条件除了一方当事人提前两个月通知对方提前解除合同外，还包括“经双方协商同意后可提前解除合同”，即广州环保研究院单方提前解除《房屋租赁合同》除了要提前两个月通知曾小红外，还应经双方协商同意后才能提前解除合同。在曾小红不同意提前解除《房屋租赁合同》、双方当事人无法协商同意解除合同的情况下，广州环保研究院要求解除《房屋租赁合同》并要求曾小红搬离交还案涉房屋的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市环境保护科学研究院的全部诉讼请求。本案受理费12430元，由原告广州市环境保护科学研究院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  吴旭英二〇一九年八月二十七日书 记 员  何靖文黄谱兰