山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初1326号 原告：邹海涛，男，1970年6月15日出生，汉族，住乳山市。 委托诉讼代理人：于晓磊，乳山信誉法律服务所法律工作者。 被告：江静，女，1973年4月22日出生，汉族，住西安市碑林区金花南路六号26栋6单元102号，现住乳山市。 原告邹海涛诉被告江静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹海涛委托诉讼代理人于晓磊到庭参加诉讼，被告江静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹海涛向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告给付2018年6月1日-12月1日期间租赁费、装修折旧损失共计5万元；3、负担本案诉讼费用。事实和理由：被告通过朋友介绍与原告相识。后被告因经营饭店所需，向原告租赁房屋。2018年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告租赁原告位于乳山市经营使用，位置为1278、1279，实用面积400平方米。租赁期限为6年，自2018年6月1日起至2024年5月30日止，乙方（承租方）每年支付甲方（出租方）租赁费及装修折旧费共10万元。原告于2018年5月将涉案房屋出租给被告使用。被告使用租赁的房屋从事餐饮行业。后原告发现被告无故将饭店关闭，经多次沟通，被告一直不予回复。现原告起诉，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，同时要求被告给付2018年6月1日-12月1日期间的租金、装修折旧费共计5万元。 被告江静辩称，被告租赁原告的房屋经营饭店。因效益不好，2018年10月4日饭店就不再经营，被告将个人物品搬离涉案房屋。2018年10月5日，被告委托其店内员工将涉案房屋的钥匙交付给原告的亲戚。故被告实际使用原告房屋的时间为2018年6月1日-2018年10月4日，并非原告主张的到2018年12月1日。签订合同时，原告曾承诺租赁期限的头两个月不需要支付租金。《房屋租赁合同》亦约定，被告自2018年8月1日起每月给付租金1万元。故2018年的6、7两个月被告不需要向原告支付租金。被告于2018年8月1日向原告支付了租金1万元。同时，原告先后多次在被告经营的饭店就餐，双方约定餐费抵顶租金，抵顶后，被告并不欠原告租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证实其诉讼请求提交下列证据： 证据一、2018年4月28日，原、被告签订的《房屋租赁合同》。证实原、被告存在租赁合同关系，合同约定了租赁期限、租金数额、相关费用的支付以及违约金等内容。 证据二、2017年3月1日，原告与乳山泰兴物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，证实原告可以对涉案房屋进行转租。 证据三、原告与曹玉杰签订的《房屋租赁合同》，证实原告于2018年12月1日将涉案房屋另行出租给曹玉杰。 被告对原告提交的证据一、二、三均无异议。 被告为反驳原告的主张，提交下列证据： 证据一、2018年4月28日，原、被告签订的《房屋租赁合同》以及转账证明一份。证实被告在签订合同后，向原告支付了履约保证金5万元。 证据二、2018年8月1日，被告向原告出具的收条一份。证实被告曾向原告支付了租金1万元。 证据三、记账记录3页。证实原告先后多次在被告经营的饭店就餐，双方约定以餐费抵顶租金。 被告申请证人单某出庭，证实被告于2018年10月5日委托证人将涉案房屋的钥匙交还给原告，被告实际使用原告房屋的期限为2018年6月1日-2018年10月5日。证人单某出庭称：“江静说饭店经营不下去了。她买的机票来不及去给原告送钥匙，所以将饭店的钥匙交给了我，让我把钥匙给邹海涛。饭店是10月4日不干了，我是2018年10月5日将钥匙给了邹海涛的大姨姐（具体姓名不清楚）。当时我说老板娘不干了把饭店的钥匙送给你。当时邹海涛不在店里，邹海涛的大姨姐也没说啥。其他的情况我就不清楚了。 原告对被告提交的证据一、二无异议，原告认可收到被告给付的履约保证金5万元以及租金1万元。对被告提交的证据三真实性以及待证事实均有异议。原告认为该记账记录系被告单方制作，并无原告本人签字确认。即使餐费数额属实，原告也不同意以餐费抵顶租金。原告对证人证言有异议，原告认为原告经营的商店就在被告饭店的旁边，被告有足够的时间和理由进行现场交接，而不是在离开乳山前将钥匙交给服务员，由服务员与邹海涛进行交接。另外证人陈述的对于钥匙具体交付给谁也不明确。证人并没有将钥匙直接交给邹海涛本人，证人的陈述仅仅是单方面的，没有其他证据佐证。原告实际上并没有收到被告交还的钥匙。 经审理查明，2018年4月28日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、1、甲方（出租方）将坐落在乳山市深圳路的汇美嘉家居广场一号楼一层，位置1278、1279，实用面积400平方米，租赁给乙方（承租方）经营。2、根据市场整体布局的需要，现约定乙方承租的房屋用途及经营范围仅限于乙方经营餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得从事其他经营活动或改变用途、功能。二、租赁期限：自2018年6月1日起至2024年5月30日止，共计6年。三、1、乙方每年支付甲方租赁费及装修折旧费共10万元。2、履约保证金5万元于本合同签订之日起向甲方支付。…4、乙方自2018年8月1日起每月付租金1万元至2019年5月份共10万元，以后每年5月10日前支付租金10万元。…五、为严格约束甲乙双方认真履行合同，惩罚违约者，除以上条款的约定外，甲乙双方任何一方违约，均须向守约方支付违约金人民币5万元。原告出租给被告的房屋系转租，该转租经原出租人同意。 合同签订后，被告依约向原告支付了履约保证金5万元。原告交付房屋给被告使用，被告在租赁房屋内从事餐饮经营。 原告称，2018年11月20日，原告发现被告无故将饭店关闭。多次沟通后，被告一直未予回复。2018年12月1日，原告将涉案房屋另行出租给他人。现原告主张，要求被告给付2018年6月1日-12月1日租赁费、装修折旧费共计5万元。被告反驳称，因房租太高，饭店效益不好，压力太大，导致饭店无法经营。2018年10月4日，被告将个人财物从出租房内搬走，10月5日，被告就将房屋钥匙委托饭店员工交还给原告。所以被告实际使用原告房屋的期限为2018年6月1日-10月4日。同时，原告在订立合同时曾答应被告，免除2个月的租金，《房屋租赁合同》亦约定，租金从2018年8月1日起支付。被告曾给付原告租金1万元。原告先后多次在被告经营的饭店就餐，双方约定餐费抵顶租金，抵顶后，被告并不欠原告租金。原告否认以餐费抵顶租金，诉讼过程中，原告也不同意抵顶。原告认为，《房屋租赁合同》中“乙方自2018年8月1日起每月付租金1万元至2019年5月份共10万元，以后每年5月10日前支付租金10万元”是缓交2个月的租金，而非被告主张的免交6、7月份的租金。 本院认为，原、被告于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照约定履行。被告作为承租人有义务按照合同约定向原告支付租金。本案的争议焦点问题为对双方合同终止时间的认定。被告申请证人出庭证实，被告于2018年10月4日将个人财物从租赁的房屋中搬出，并于10月5日将房屋钥匙交付给原告亲戚，租赁合同已经于10月5日解除。但诉讼过程中，被告自认在此之前并未与原告就解除合同一事进行协商。即使被告确实于10月5日起不再实际使用房屋，但双方之间的租赁合同并未解除。直至2018年12月1日，因被告未按时给付租金，原告单方解除了合同并将房屋另行出租给他人。故在2018年10月5日-12月1日期间内，因涉案租赁合同尚未解除，被告仍应当按照合同约定向原告支付租金，被告是否实际使用该房屋并不能免除其支付租金的义务。《房屋租赁合同》约定：乙方（承租方）自2018年8月1日起每月付租金壹万元至2019年5月份共10万元。依据合同约定，2018年6、7月为免租期，故被告应当支付给原告的租金数额为4万元（8月1日-12月1日共计4个月），扣除被告已经给付的1万元，被告尚需支付给原告租赁费、装修折旧费共计3万元。 因被告违约，依据合同约定，被告应当向原告支付违约金5万元。原告主张被告支付的履约保证金5万元不予返还用于抵顶违约金。被告对此并无异议。 对于被告主张的，双方曾约定以原告的餐费抵顶租赁费，因原告对此事实不予认可，且被告主张的餐饮服务合同与本案不属于同一法律关系，故本院不予处理。被告可针对餐费另行主张权利 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告江静于本判决生效之日起十日内给付原告邹海涛租赁费、装修折旧费3万元。 三、驳回原告邹海涛多诉部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525元，由原告邹海涛负担250元，由被告江静负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  马忠瑜 二〇一九年八月十六日 书记员  邢海燕