陕西省吴起县人民法院陕西省吴起县人民法院民 事 裁 定 书 （2019）陕0626民初362号原告：户业主。诉讼代表人：延安众志工程有限责任公司， 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7684。住所地：吴起县万圣小区。法定代表人：闫霞，该公司执行董事。诉讼代表人：宗世国，男，1971年XX月XX日生，汉族，陕西省吴起县人。诉讼代表人：闫贵学，男，1954年XX月XX日生，汉族，陕西省吴起县人三诉讼代表人委托代理人：陈智有，男，1986年1月9日生，汉族，吴起县人。被告：吴起益众物业服务有限公司， 统一社会信用代码：91610626MA6YE4ME09。住所地：吴起县XX社区XX城。法定代表人：窦治昀，该公司董事长。委托代理人：梁栋渤，男，1964年11月15日生，汉族，陕西省吴起县人。委托代理人：孙占宏，男，1972年11月12日生，汉族，19721112陕西省吴起县居民，住吴起县，公民身份号码：61062XXXX211120013。原告吴起县国际汽贸城90户业主与被告吴起益众物业服务有限公司（以下简称益众公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴起县国际汽贸城90户业主的诉讼代表人宗世国、闫贵学、延安众志工程有限责任公司的法定代表人闫霞及三诉讼代表人委托代理人陈智有与被告益众公司委托代理人梁栋渤、孙占宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴起县国际汽贸城90户业主向本院提出诉讼请求：依法判令解除原、被告之间签订的物业服务合同，被告在解除合同后10日内交付原告工程、业主档案等资料，并腾退物业用房。事实和理由：原告诉讼代表人延安众志工程有限责任公司与被告于2016年7月1日签订了吴起国际汽贸城前期物业管理服务合同书，约定被告为吴起国际汽贸城提供物业服务。随后，延安众志工程有限责任公司开发建设的吴起国际汽贸城房屋陆续出售，截止目前已出售222间，现有业主98户。被告在提供物业服务过程中，对公共设备管网不进行养护和管理，垃圾乱堆乱放，无保安巡逻，盗窃事件经常发生，业主普遍存在不满意。特提起诉讼，请求判如所请。被告益众公司辩称，2016年7月1日，延安众志工程有限责任公司与被告签订了物业服务合同书。随后，益众物业按照合同约定履行了义务。被告处登记的只有20户既是业主又自己经营，部分业主将其房屋租赁于他人进行经营，故被告的部分服务对象为租赁户。延安众志工程有限责任公司作为开发商，严重干扰被告的正常运营，其未经被告同意，张贴通知，要求业主停止向被告交纳物业费。原告的三个诉讼代表人从未向被告交纳过物业费，截止2019年2月28日，延安众志工程有限责任公司拖欠被告物业费9154665.75元，拖欠水电费35103元，共计9189768.75元。综上，望法庭查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有异议的证据，本院分析认定如下：对于原告提供的商品房预售许可证一份，用以证明吴起国际汽贸城建筑总面积为116380平方米，实际建成房屋382套。合议庭经审查认为，该证据可以证明吴起国际汽贸城设计面积为116380平方米。对于原告提供的吴起国际汽贸城业主决议并诉讼代表人推选书及XX城XX户业主签字同意解聘物业公司业主房屋面积清单各一份，XX城XX户，其中90户业主同意解除与被告的物业服务合同，并推选延安众志工程有限责任公司、宗世国、闫贵学为诉讼代表人，并证明90户同意解聘物业公司的业主房屋占有总面积为97997.97平方米。合议庭经审查，并经与十五名业主谈话认为，该证据不能证明原告处90户业主同意解聘物业公司，也不能证明90户业主推选延安众志工程有限责任公司、宗世国、闫贵学为诉讼代表人。对于原告提供的XX城XX户业主决议并诉讼代表人推选书复印件一份，证明业主宗世国同意作为诉讼代表人解聘被告，合议庭经审查认为，该证据与原件不符，不予认定。对于原告提供的照片一张，证明被告管理混乱，小区垃圾遍地。合议庭经审查认为，该照片未显示拍摄时间、地点，不予认定。对于原告提供的吴起国际汽贸城商铺订购单一份及XX城XX房协议一份，用以证明诉讼代表人闫贵学、宗世国为吴起国际汽贸城业主，合议庭经审查认为，原告仅提供商铺定购单，未同时提供房屋买卖合同，不能证明闫贵学系吴起国际汽贸城业主。购房协议可以证明宗世国为吴起国际汽贸城业主。对于被告提供的业主房屋自营统计表和证明材料各一份，用以证明截止2019年2月28日，购买开发商房屋并自营者为20户，并非90户，自营业主证明材料证明被告物业公司运营期间基本合格。合议庭经审查认为，业主房屋自营统计表系被告自身统计并出具，相当于其陈述，证明材料证明人未出庭作证，不予认定。对于被告提供的通知一份，证明开发商即原告处诉讼代表人延安众志工程有限责任公司在吴起国际汽贸城内张贴通知，称其公司从2019年1月1日起暂停对各业主及商户收取物业费，严重干扰被告正常业务。合议庭经审查认为，仅提供该证据，不能证明延安众志工程有限责任公司干扰被告正常业务。对于被告提供的吴起县物价局复函一份，用以证明被告收费的执行标准，合议庭经审查认为，该证据可以证明被告收费的执行标准。对于被告提供的物业费统计一份，用以证明被告服务面积为104420.56平方米，应收物业费（商业9759889.92元、住宅79345.15元），并证明开发商减免物业费234363元，开发商拖欠其物业费9159889.92元，合议庭经审查认为，该证据系被告自身统计并出具，相当于其陈述。对于被告提供通知一份，用以证明开发商未提供物业用房，合议庭经审查认为，该证据不能证明原告未向被告提供物业用房。对于被告提供的开发商免物业费和欠水电费统计，用以证明开发商免物业费234363元，并证明开发商拖欠水电费35103元，合议庭经审查认为，该证据系被告自身统计并出具，相当于其陈述。对于被告提供的催款通知一份，用以证明开发商对未交清房租的商户采取停水停电，干扰被告正常经营，合议庭经审查认为，仅提供该证据，不能证明开发商对未交清房租的商户采取停水停电。对于被告提供的被告益众物业管理制度一份，证明益众物业管理规范，合议庭经审查认为，该证据系被告处内部管理制度。对于被告提供的开发商出具的证明十一张，用以证明开发商对商户及业主停水停电，干扰被告正常经营，合议庭经审查认为，被告未提供原件，不予认定。经审理查明，2016年7月1日，延安众志工程有限责任公司作为开发商与被告益众公司经协商签订了《吴起国际汽贸城物业服务合同》，约定延安众志工程有限责任公司将位于XX街道XX社区XX城委托被告益众公司实行物业管理，并约定了其他权利义务。当日，被告进驻吴起国际汽贸城，开始对吴起国际汽贸城进行物业管理。庭审中，原告称，XX城XX户业主交房并投入使用，被告称，在物业登记备案的业主有20户，租赁户90余户，共计113户。2019年3月1日，延安众志工程有限责任公司、宗世国、闫贵学作为诉讼代表人代表原告提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的物业服务合同，被告在解除合同后10日内交付原告工程、业主档案等资料，并腾退物业用房。另查明，吴起国际汽贸城至今未成立业主委员会。还查明，原告提起诉讼时，未召开全体业主大会讨论。本案在审理期间，本院依职权向吴起国际汽贸城的部分业主谈话的得知，原告提起诉讼时，以签名征求意见的方式征求部分业主是否同意解聘物业公司，部分业主的签名并非其本人所签。对于推选延安众志工程有限责任公司、宗世国、闫贵学作为诉讼代表人行使诉讼权利，并提起诉讼解聘物业，本院谈话的业主均不知情，部分业主也不认识诉讼代表人宗世国、闫贵学。原告也未召开全体业主大会讨论决定是否解聘物业公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条及第十五条的规定，业主委员会系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的重大事项属于业主共同决定事项，应通过召开业主大会的形式经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，该项规定该职权由业主代表大会行使。本案诉讼事宜未召开业主大会，且对于推选延安众志工程有限责任公司、宗世国、闫贵学作为诉讼代表人行使诉讼权利，并提起诉讼解聘物业，原告处业主并不知情，部分业主也不认识诉讼代表人宗世国、闫贵学。本案亦无证据证明其已取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，故本案原告主体不适格，本院依法驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告吴起县国际汽贸城90户业主的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长   乔  正  文审  判  员   武  文  明人民陪审员   白  能  祥 二〇一九年八月十六日 书  记  员   韩  国  艳 1