江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初4077号原告：南京顺宝物业管理服务有限公司，统一社会信用代码913201167512861264，住所地南京市六合区雄州街道永宁街80号。法定代表人：赵飞，该公司经理。委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。被告：路瑞友，男，1965年9月26日出生，汉族，住南京市六合区。原告南京顺宝物业管理服务有限公司（简称顺宝物业公司）与被告路瑞友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法由审判员宋路军适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告顺宝物业公司的委托诉讼代理人郑文亮，被告路瑞友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告路瑞友向原告支付拖欠的物业费、能耗费、门铃费合计2008元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自受聘担任xx住宅小区的物业管理单位以来，已按约向小区业主提供物业服务，但作为xxxx室所有权人的被告至今拖欠原告2015年至2018年的物业费、能耗费、门铃费合计2008元。期间原告多次与被告协商物业费缴纳事宜，2007年原告更通过公开发函等方式催促被告缴纳拖欠的物业费，但被告至今仍未缴纳。为维护自身权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告路瑞友辩称，1、根据xx小区物业管理服务合同第二章第一条，公用设备的维护、养护管理及运行服务，共用照明一般性损坏维修规定，被告认为原告未能做到其应有责任，如被告提交的照片1证明xx室楼道灯触摸开关未能及时维修到位。2、根据xx小区物业管理服务合同第二章第二条，小区内公共区域绿地花、木修剪和养护管理规定，被告认为原告作为物业管理方不但未能为小区的环境进行改善，反而损坏了小区原有绿化改做其它用途，如被告提交的照片2证明原告将原有绿化改成停车场进行收费，严重损害小区全体业主的共有权利，原告所作所为未能获得小区全体业主同意（包括通知全体业主），毁绿、非法谋取利益。3、根据xx小区物业管理服务合同第二章第三条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋楼道公用部位的清洁卫生，垃圾的收集清运，交通与车辆停放秩序管理，被告认为小区物业存在管理不到位情况，如被告提交的照片3证明单元门积尘较厚，无人擦拭，草坪绿地存在业主养鸡现象，物业无人管理。4、根据xx小区物业管理服务合同第二章第四条，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤登记、外来车辆、人员进出登记等，被告认为小区物业公司在履行物业管理服务合同时，未能严格按照管理合同执行，如被告提交的照片5至照片10证明小区车辆乱停乱放、侵害小区全体业主安全出行权利，原告没有做到车辆统一管理，外来人员车辆物业人员没有进行询问登记，未做到合同上述服务条款，随意放行。小区的安全是主要的，现小区监控系统损坏严重，至今未进行修理，如小区业主家发生被盗现象需要调看监控录像时，会给业主及公安系统调取录像证据带来不必要的麻烦。原告管理混乱，严重不能按照服务合同条款内容执行，下属员工不能认真履行公司制度及岗位职责，如被告提交的照片11能证明员工工作期间长时间睡觉，xx小区内如产生业主人身、财产安全问题，后果将由原告承担相应法律责任。综上，被告并不是故意不缴纳物业费，而是原告管理方面存在瑕疵，故请求法院驳回原告的诉讼请求，责令原告立即整改小区存在的问题，停止侵害业主权利的行为，恢复小区公共绿化路面，还业主一个安全、可靠、环境优美的家园。经审理查明，被告路瑞友系南京市六合区xx室拆迁安置房业主，该套房屋建筑面积96.94㎡。2014年8月31日，原告顺宝物业公司与被告路瑞友名下房屋所在小区的雄州街道古棠社区xx小区业主委员会（以下简称xx业委会）签订了《xx小区物业管理服务合同》，约定原告在2014年9月1日至2017年8月31日为xx小区提供物业管理服务，合同就物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费、违约责任等进行了明确约定，其中物业管理服务费具体标准为多层0.38元/平方米•月，代收代缴公共能耗费为多层36元/户•年，门铃维护费24元/户•年。2017年9月1日，原告与xx业委会再次签订了《xx小区物业管理服务合同》，约定原告在2017年9月1日至2020年12月31日为xx小区提供物业管理服务，该合同再次就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费、违约责任等约定进行了约定。其中物业管理服务费具体标准为多层0.38元/平方米•月，代收代缴公共能耗费为多层5-6期36元/户•年，门铃维护费24元/户•年。上述两份合同在第二章委托管理事项中均约定了原告需要管理的事项，其中公用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务包括路灯、楼道灯完好率不低于80%等；在违约责任条款中均约定，原告违反合同第四章对原告的权利义务约定，未能达到约定的管理目标，xx业委会有权终止合同，造成损失，原告必须承担由此产生的经济损失。后因被告路瑞友未交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费等费用，原告催收无果，遂对被告提起诉讼。以上事实，有原告顺宝物业公司及被告路瑞友的陈述、房屋登记簿、《xx小区物业管理服务合同》、照片等证据为证。本案争议焦点为，原告顺宝物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵；如存在瑕疵，是否可以成为被告路瑞友不缴纳物业费的依据。被告路瑞友抗辩，原告物业管理方面存在瑕疵，故请求法院驳回原告的诉讼请求（具体详见答辩意见）。为证明答辩意见成立，被告提交了多张照片及被告于2015年9月3日因家中玻璃被人用钢珠枪打破而报警，于2016年7月7日因电动车停放在38幢楼下公共车库时电瓶不见而报警的2份接处警工作登记表加以证明。原告质证、发表意见并提交证据如下：对于照片1，不能仅凭该照片中的开关就证明被告的证明目的，被告没有向原告反映过开关损坏，不存在原告不予解决的情况；对于照片2，原告亦提交改造前的照片1张以及原告于2015年7月20日出具、xx业委会于2015年7月28日签署意见的报告，原告及xx业委会于2015年8月26日向xx小区业主的告知，以证明为创造更好的卫生环境以及缓解停车难问题，经原告申请，xx小区业主委批准同意，将12幢与幼儿园之间场地辟为停车场地，并向全体业主告知；对于照片3，物业服务合同对卫生有具体清理时间，被告拍摄照片时可能不在打扫卫生的时间点上，不能证明一天、一周或一月卫生情况；对于照片5至照片10，小区一直有保安巡逻，但不太可能做到24小时在道路上不允许任何车辆乱停，车辆乱停放只是小瑕疵，并不能成为被告不缴物业费的理由；对于被告所提出的管理不规范不到位，原告对小区出入人员（车辆）、门卫交接（巡逻）以及管理处每日工作（业主报修、投诉、回访）情况均有详细登记、记载，原告已按《xx小区物业管理服务合同》的约定尽自己所能为业主提供服务，因登记、记载材料太多，现提交上述登记本各一本加以证明。对于原告提交的上述证据，被告质证认为，原告就12幢绿地改造所提交的照片，是在已经施工时所拍摄的照片，杂草丛生也是原告管理不善，且改造绿地用途没有报园林部门批准的资料；小区人员和车辆出入、巡逻等确实是有登记，但是并未尽到责任。本院认定如下：原告在提供物业服务过程中，虽然在小区公共区域的管理、门岗值守等方面存在一些瑕疵之处，但是被告举证尚不足以证明原告未按《xx小区物业管理服务合同》中所约定的管理事项要求为xx小区提供物业服务。被告家中玻璃受损及车辆电池丢失与原告并无直接关联，被告举证尚不能证实原告对于被告的上述损失存在过错。交纳物业服务费是业主的主要义务之一，对于原告所提供服务中存在的一些瑕疵之处，并不能成为被告拒绝交纳物业服务费等费用的依据，被告拒绝交纳物业服务费等费用缺乏法律及事实依据。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，故如果原告有上述情形，被告可依照法律规定以及《xx小区物业管理服务合同》的约定，按照法定程序维护自身合法权益。综上，被告以原告管理方面存在瑕疵而请求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院不予采纳。本院认为，原告顺宝物业公司为xx小区提供物业服务，被告路瑞友系该小区业主，原告与xx小区业委会签订和《xx小区物业管理服务合同》，对业主具有约束力。原告按合同约定提供物业服务，被告应当支付物业服务费等费用，故被告路瑞友应向原告顺宝物业公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1768元（96.94×0.38×12×4）、公共能耗费144元（36×4），门铃维护费96元（24×4），合计2008元。另需提醒原告注意的是，原告提供的物业服务确实存有一定的瑕疵，此后应加强小区公共区域、门岗值守等方面的管理，不断提高服务质量，营造良好的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告路瑞友于本判决生效之日起十日内向原告南京顺宝物业管理服务有限公司支付自2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、公共能耗费、门铃维护费计2008元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告路瑞友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 宋路军二〇一九年八月九日法官助理 黄 苏书 记 员 胡 静