广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7892号原告：佛山市依家仁房地产信息服务有限公司，住所地佛山市禅城区季华一路26号二座一幢1504房-D6房。法定代表人：谢翠珠，经理。委托诉讼代理人：李志民，广东中天鼎盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁富杰，为原告员工。被告：广州市丰邦置业有限公司，住所地广州市海珠区敦和路37号二楼。法定代表人：关振均，总经理。委托诉讼代理人：梁炜华、柳灿，均为广东智洋律师事务所律师。第三人：赵洪斌，男，1980年6月24日出生，汉族，住广州市番禺区。原告佛山市依家仁房地产信息服务有限公司诉被告广州市丰邦置业有限公司、第三人赵洪斌合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志民、梁富杰，被告的委托诉讼代理人梁炜华、柳灿，第三人赵洪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2017年5-7月间承担被告名下的天雄广场公寓招租策划、对外租赁代理等服务工作。在期限内，原告作为代理方共租出公寓49套。根据双方约定，天雄广场每成交一套公寓，被告按成交总价13%支付代理费，在收齐租赁全款的当天即向原告直接支付人民币30000元作为首批代理费（该代理费计入代理费率之内），此后每10天为一个核算付款周期，每周期最后一天，在当期全部租赁代理费中预先保留20%，其余80%代理费在扣除已预付的30000元后，剩余款项作为第二批代理费支付给原告。最后剩余的20%代理费于成交后一个月内付清。根据原告对租赁代理费的核算，被告截止至起诉之日共欠原告租赁代理费人民币796804元。在已成交的49套公寓中，第一批代理费（30000元／套）均已结清；第二批代理费中有5-054、5-057、6-035、6-017、6-047、6-066等6套公寓未支付代理费合计144723元；第三批代理费中被告仅仅支付了5-104、5-105等2套公寓的物业租赁代理费合计21637元，其余47套公寓未支付物业租赁代理费合计652081元。基于上述事实，原告为被告名下的天雄广场提供物业租赁代理服务，被告应当履行支付物业租赁代理费的义务。被告一直逾期支付剩余租赁代理费已构成违约，故原告起诉请求判令：1、被告向原告支付租赁代理费796804元及利息（利息以796804元为本金，自2017年11月29日起计至实际清偿之日止按中国人民银行同类一年期贷款基准利率计算利息）；2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：一、原告代理被告名下天雄广场公寓对外租赁服务工作，双方约定，原告促成客户与被告签订租赁合同，按收到租金总额10%支付代理费用，在被告收齐全部租金后，向原告支付代理费用。代理费用并不是如原告所述按租金总额13%支付。在服务期限内，原告一共促成了客户与被告签订了49份租赁合同，被告向客户出租了49套天雄广场公寓，被告应按租金总额10%向原告支付代理费用。二、原告一共促成了被告向客户出租了49套天雄广场公寓，被告一共收到租金25912121元。被告于2017年6月9日至2017年11月28日通过银行转账的方式，向原告支付了代理费用2584741元。因为有个别租户承租公寓的实际面积比租赁合同承租面积小，需要向租户退还面积差的租金，所以尚有6471元服务费没有支付给原告。待被告与租户处理好面积差租金退款事宜后，被告与原告对代理费用重新计算，确定代理费用具体金额。三、被告向原告支付了代理费用2584741元后，原告代理出租的49套天雄广场公寓出现实际承租面积比租赁合同面积小的情况，被告与租户协商，同意按实际面积收取租金，需要向租户退面积差租金。向五楼租户退面积差租金1394072元，向六楼租户退面积差租金115186元，共计1509258元，被告实际收取租金24402863元。被告按收取租金10%支付代理费用，应向原告支付2440286.3元，事实上，向原告支付了代理费用2584741元，被告已按约定支付了全部代理费用，履行了自己的给付义务。对于多付部分，原告应向被告主动退回，否则，被告通过法律途径向原告追讨。综上，原告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：同意原告的诉讼请求，对原告起诉状所列明的事实和理由均无异议。经审理查明：原、被告现没有书面的合同，被告委托原告对天雄广场公寓对外招租。原告一共促成被告与承租人签订了49份租赁合同，被告共收到租金25912121元。后因部分租赁房屋的实测建筑面积小于租赁合同约定的建筑面积，被告向承租人退回租金共1509258元。该事实有被告与承租人签订的《补充协议》及被告向承租人转账的银行回单证实，故本院予以认定。被告为证明其向原告支付了代理费共2584741元，提交了依家仁公司公寓佣金付款明细表、银行转账回单、业务回执和收据予以证明，其中，序号19的业务回执载明，关振均于2017年9月29日向第三人转账24621元。原告确认收到付款明细表中列明的除序号19之外的其他24笔款项，因序号19的54621元没有显示原告已收取，被告没有提供对应的收据，且该金额偏低，故原告对序号19款项的真实性、合法性和关联性均不予确认。第三人对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。另查，第三人赵洪斌是广州市链合房地产代理有限公司（以下简称“链合公司”）的法定代表人，该公司已于2018年9月6日注销。原告于2019年3月14日提起本案诉讼。庭审中，当事人发表以下意见：第三人表示：三方当时有当面签约，链合公司和原告签字盖章后，就将合同交给了被告，但被告拿去后就没有还回来，大概于2017年4月签订合同，约定代理期是2017年5月至2017年8月底，结算期限与原告所述一致；被告委托链合公司、原告作为涉案公寓的销售，链合公司负责现场销售，原告负责销售渠道，即由原告提供客户过来签约；合同约定被告按每套房屋成交价的13%向原告支付代理费，具体支付方式与原告所述一致，首批代理费由被告直接支付给原告，80%是先支付给第三人，由第三人扣除介绍费后将剩余金额转付给原告；关于中介费，因被告要求链合公司作为中间人确认房屋的成交情况，所以在被告支付给原告的代理费中再抽取1%（按成交总价的1%）支付给第三人，该中介费与被告无关，是第三人与原告之间的约定；第三人一共收到被告转账支付的1084841元，有部分佣金被告直接支付给了原告，第三人扣除了260474元，转付给原告824367元。原告表示：原告与被告、链合公司有签订三方协议，但合同在被告处，原告与链合公司是中介关系，是链合公司介绍原告与被告签订招租代理合同的，链合公司是中介方，原、被告之间是委托代理关系；原告已收到被告支付的代理费2571767元，该款项不包括第三人扣除的260474元，确认收到第三人转付的824367元。被告表示：被告原与链合公司签订了代理合同，链合公司代理被告推广天雄广场公寓招租工作，后链合公司邀请原告共同代理，原告进驻后，被告未与原告签订书面代理合同，被告与原告成立事实的委托代理关系，被告与链合公司是一个合同关系，因链合公司有帮原告代收代取部分代理费，所以链合公司与原告应当为共同的代理方，原告与链合公司是委托代理关系，被告对原告与链合公司的分成不清楚。本院认为：根据查明事实，被告委托原告对天雄广场公寓对外招租，被告支付代理费给原告，原告一共促成被告与承租人签订了49份租赁合同。关于代理费的支付问题，原告表示为按成交总价的13%支付代理费，第三人表示为被告按每套房屋成交价的13%向原告支付代理费，且据被告提交的付款证据，与原告表述的付款方式相吻合，故本院对原告该主张予以采信。原告招租达成租赁合同的49套房屋，租金成交总价为25912121元，后因部分租赁房屋的实测建筑面积小于租赁合同约定的建筑面积，被告向承租人退回租金共1509258元。按交易惯例，应按实际成交总价24402863元（25912121元-1509258元）为基数计算代理费，故被告应向原告支付代理费3172372.19元。关于被告已向原告支付的代理费数额，被告表示为2584741元，并提交了银行转账回单、业务回执和收据予以证明，第三人对此予以确认。虽然原告不确认收到被告于2017年9月29日向第三人转账的24621元，但结合第三人代原告收取代理费的事实，本院对原告该意见不予采信，对被告已向原告支付代理费2584741元的事实予以认定。故被告尚欠原告代理费587631.19元。原告要求被告支付代理费587631.19元有理，本院予以支持。超出部分的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。因无证据证明双方有约定结算日期，且在原告完成代理行为之后，被告因租赁房屋的面积差问题又陆续向承租人退回了部分款项，双方对结算金额存在不同理解，故原告要求被告支付利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市丰邦置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付代理费587631.19元给原告佛山市依家仁房地产信息服务有限公司；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11768元，由原告负担3090元，被告8678元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王君碧人民陪审员  梁浩荣二〇一九年八月二十六日书 记 员  蒋芷欣庄钊豪