山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3595号 原告（反诉被告）：张朝晖，男，1971年5月5日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：战英姿，山东劳谦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张莉，女，1957年6月14日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：于嘉（母女关系），住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：郝红艳，山东颐衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）张朝晖诉被告（反诉原告）张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张朝晖的委托诉讼代理人刘慧和战英姿、被告（反诉原告）张莉及其委托诉讼代理人于嘉和郝红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张朝晖向本院提出诉讼请求：1．张莉返还张朝晖租赁保证金20000元；2．本案的诉讼费、保全费由张莉承担。事实和理由：2008年6月5日，张朝晖与张莉签订房屋租赁合同，租用张莉未与青岛市市南区门市房，张莉收取张朝晖租赁保证金20000元。2019年2月26日，张莉出具《交房备忘录》，张朝晖讲租赁房屋交还张莉，且张莉承诺在张朝晖完成水费责任说明书、撤销营业执照、交清电费后，向张朝晖返还押金20000元。现张朝晖已完成前述全部事项，但张莉不予返还押金。 张莉辩称，张朝晖主体不适格，不应当向张莉主张返还押金。张莉出具的《交房备忘录》并未明确释明退还押金的相对方是张朝晖。姑且不论向谁退还押金，由于《交房备忘录》列明的条件未成就，未达到返还押金的条件，因此不应当返还押金。张朝晖交房时房屋装修为保持完整、无损害，为如数交付房东张莉，张朝晖构成违约，即使有押金也不应退还。综上所述，张朝晖没有资格、没有道理向张莉请求返还20000元押金，因此应当依法驳回张朝晖的全部诉讼请求。 张莉向本院提出反诉请求：1．张朝晖赔偿张莉私接水管给张莉造成的损失47200元；2．张朝晖支付欠付的房租221300元；3．本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用由张朝晖承担。事实和理由：张朝晖承租张莉位于青岛市市南区网点房屋，租赁合同于2019年2月26日到期。张朝晖于2019年3月14日出具《交房承诺书》：“承诺租期内水电、物业费等费用已全部结清，如因此产生任何问题及责任均由张朝晖承担”。交房后，张莉随后将房屋租给下家租客，新租客装修房屋时，发现水管有问题。经自来水公司到现场勘察并砸开墙壁发现，张莉水管私接到民用水管中，而房屋所处位置应属商业用水，自来水公司对此私接水管、盗用水的行为将实施高额的行政罚款。后经张莉多次协调，自来水同意对房屋内水管及水表重新施工，施工费用2000元，罚款200元。遗憾的是，因为张朝晖遗留的水管及水费问题，进而引发因解决水管问题而延误新租家开业时间，导致新租家要求解除租赁合同，由房东张莉赔偿新租家因自来水遗留问题造成的损失赔偿款45000元。又根据双方于2016年1月16日签署的房屋租赁合同，房租为每年180000元，2017年1月付清，若乙方不按约付款，房租按照每年租金230000元，并每年递增10%。由于张朝晖未在约定时间内付款，构成违约，应按照租赁合同约定补齐欠付租金部分221300元。张莉年纪已大且有高血压，在与张朝晖的协商中始终保持和气生财的友好态度，无奈张朝晖多次恶语相向，态度蛮横无理，张莉多次忍让与退步并未换来张朝晖的善意与理解。张莉无奈提起诉讼，拿起法律武器维护自身合法权益。 张朝晖辩称，张莉诉张朝晖赔偿损失没有事实依据，不应予以支持。本案涉案房屋的《房屋租赁合同》是由张芙蓉与张莉签订，合同履行过程中变更为张朝晖承租，张朝晖从未对承租房屋的设施进行改造。张朝晖与张莉《房屋租赁合同》期限届满后，张朝晖将承租房屋腾还给张莉时，双方进行房屋交接并验收，张莉接受承租房屋且未对房屋结构、装修、设施、物品等提出任何异议。张芙蓉与张朝晖签订《房屋租赁合同》以及交付租赁房屋时，并未就房屋设施进行现状交接，变更张朝晖承租时也未就房屋设施进行现状交接，无法说明张朝晖使用房屋时自来水设施的现状。张莉在张朝晖腾还承租房屋交接后，提出承租房屋自来水设施改造的事实，无法说明与张朝晖有关。张莉诉请因张朝晖欠付租金没有事实依据，不应予以支持。张朝晖按照双方约定时间、数额支付租金，不存在逾期支付租金的事实，没有违约行为，不应承担违约责任，不存在欠付租金事实。直至张朝晖与张莉《房屋租赁合同》期限届满后，张朝晖将承租房屋腾还给张莉时，张朝晖均未提出过张朝晖欠付租金的事实，张莉对张朝晖交付租金数额予以确认且并无异议。综上所述，张莉反诉请求没有事实及法律依据，应于驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1．2016年1月26日，张莉、张朝晖签订《房屋续租合同》，约定租期2016年2月27日至2019年2月26日；租金三年共540000元，于签订协议当日付360000元，剩余180000元于2017年7月1日前付清；如张朝晖违约，不按约定付款，张莉按每年租金230000元递增10%收张朝晖租金；2008年6月5日，2013年1月21日合同内容未变更条款继续。 同日，张朝晖向张莉出具《借条》，载明今借甲方310000元，最晚于2016年2月26日前将此款归还甲方指定账户青岛银行6231700130001575680张莉收，如违约定金50000元作为违约金归甲方所有，并保证于2月26日前将房屋完好退还甲方。 2．2019年2月26日，房东张莉出具《交房备忘录》，载明原租户张朝晖于2019年2月26日已将漳州二路66号（原禾多田快餐厅）房屋钥匙交给房东张莉，双方合同到此结束，张朝晖办理下述事宜完毕后，张莉返还押金人民币20000元。1、水费使用责任说明书一份；2、撤销本店营业执照；3、交清电费（2019年2月份）。 3．2019年3月8日，张朝晖结清案涉房屋的电费。 同日，张芙蓉注销青岛市市南区越饫轩面馆。 4．2019年3月14日，张朝晖向张莉出具《乙方交房承诺书》，载有“乙方于2008年2月27日至2019年2月26日承租甲方位于市南区漳州二路66号甲门市房，现承诺租期内水电、物业等费用已全部结清，如因此产生的任何问题及责任均由乙方承担”。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．证人李某出庭作证称，李某从2019年3月份开始承租涉案房屋，装修房屋的时候得知房屋欠四千至五千吨的水费。当时相关部门来检查，因此装修停止了。李某与张莉同去相关部门联系，得知涉案房屋存在偷水的情况。相关部门对偷水的水表进行了更换，因此无法进入涉案房屋经营及装修，张莉赔偿房租45000元。通过微信支付10000元，通过现金分两次支付25000元、10000元。偷水四千至五千吨的是张朝晖，张朝晖又在隔壁承租房屋，并且又要私自接表。之前承租人是张朝晖，租赁期间长达11年，但是每月交纳水费50元左右。后期李某承租的时候该房屋不欠任何水电，装修的时候去相关部门办理手续时得知欠高额水费，以及偷水的情况。张朝晖偷换了水表，因为水业局找不到张朝晖，只能去找房主张莉，影响了李某的装修。 2．证人杨某出庭作证称，杨某与张莉是通过教会朋友认识的，杨某想承租房屋。今年3月份涉案房屋交接时杨某在现场，当时杨某向承租涉案房屋，因此在张朝晖交付房屋时去看房屋情况，漏水严重，并且交房时原租客发生了不愉快，租客是两口子，看到水也有问题，房屋损害严重，杨某就不打算承租房屋了。房屋里没有任何物品，没有装修，很不像样子，一看就需要投资很多钱，而且很脏，杨某感觉事情很多，就不租了。 3．张莉提交水表。用以证明2019年4月自来水公司到房屋现场勘察并砸开墙壁，发现存在水管私接到民用水管、逃避缴纳水费的违法行为，该历史遗留问题系张朝晖在租期内发生，根据《乙方交房承诺书》，张朝晖承诺水费已结清，如产生的任何问题和责任应当由张朝晖承担。张朝晖质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议，该证据不能证明系案涉房屋内水表，证据本身与案涉房屋之间缺乏关联性，因自来水公司勘察时间为2019年4月，张莉与张朝晖的房屋续租合同已于2019年2月26日终止，不能证明私接水管行为发生在张朝晖承租期内，也无法证明系张朝晖所为，双方租赁合同签订时并未就水表、水管设施等进行现状交接，并不能证明涉案房屋交付张朝晖时的状况，并无法确定租赁合同终止后水表、水管的状况与张朝晖承租时的状况不一致，不能证明租赁合同终止后的状况是在承租期间有张朝晖行为所致，该证据本身并不能证明水表拆除的原因，更无法证明水表拆除原因是由张朝晖导致。李某质证称无异议，就是水业局换下来那块不符合规格的水表。本院经审核认为，张朝晖于2019年2月26日交还房屋钥匙，于2019年3月14日出具关于水电、物业等费的承诺书，青岛市海润自来水集团有限公司南部分公司于2019年3月29日出具《处理违章通知书》，张朝晖返还房屋与违章处理时间接近，结合李某关于张朝晖偷换水表的证言，本院对张朝晖租赁期间违章用水的事实予以认定。 4．张莉提交《青岛市海润自来水集团有限公司处理违章通知书》、《工程施工承包合同》、《青岛增值税普通发票》、《青岛增值税电子普通发票》，用以证明张朝晖在租赁房屋期间私接水表窃水，张莉因张朝晖的违法私接窃水而被自来水公司处罚，额外支付水表、水管施工费用2000元，水费200元，共计2200元。张朝晖质证称，违章通知书真实性有异议，张朝晖未接收过该通知书，无法确认真实性，即使证据真实，该证据形成于2019年3月29日，是租赁合同到期并交接房屋后，且违章通知书内容仅涉及2019年4月2日接受处理，并非对张莉所诉行为的调查及认定处罚结论，因此该证据不能证明涉案房屋自来水设施状况是发生在租赁合同订立时、房屋交接之前、承租期间或者房屋交接后，该证据内容内容本身与诉争事实无直接关联性，增值税普通发票真实性有异议，费用发票系复印件，不符合有效证据要件，工程施工承包合同由租赁与案外人订立，真实性无法确认，合同载明造价1500元，与张莉主张的2000元不符，合同仅载明“给水管改造安装”，不能说明改造安装原因是因私改水管造成，主体均为张莉，与张朝晖无关，日期均为2019年4月，发生在房屋续租合同终止后，不能证明与张朝晖租赁期间有关。李某质证称无异议。本院经审核认为，张莉提交《青岛市海润自来水集团有限公司处理违章通知书》、《工程施工承包合同》原件，张朝晖提出异议但没有足以反驳的相反证据，该证据真实性本院予以认定。处理违章通知书载明违章情况描述为“接私表窃水，指针42.6，私表已拆回”。工程施工承包合同表明，张莉、青岛市海润自来水集团有限公司南部分公司于2019年4月3日签订工程施工承包合同，约定市南区漳州二路66号甲上水工程造价1500元。结合上述证据及李某的证言，本院对《青岛增值税普通发票》《青岛增值税电子普通发票》予以认定，张莉于2019年4月1日补交水费200元，于2019年4月9日向青岛市海润自来水集团有限公司支付安装工程作业费用2000元。 5．张莉提交《承诺书》、《保证书》、《收条》，用以证明李某是新租客，张莉因张朝晖遗留的水管、水费问题给李某造成的损失，赔偿了45000元。张朝晖质证称，证据形式真实性无异议，但李某与张莉之间有租赁合同关系，具有利害关系，其证据内容是否真实存在并发生的证明力应不予采信，证明事项有异议，因李某与张莉的租赁关系，李某又在张朝晖终止租赁关系后承租涉案房屋，李某与涉案房屋、张莉之间的利益和利害关系，且关于水管的改造均系听张莉所说，以及仅凭张朝晖是前承租人而主观推断，并未亲眼证实，其对私改水管由张朝晖所为的证言缺乏证明力，对于证言中提到行政部门对私改水管线行为的认定、行为主体确认以及处罚也均是耳听，并没有相关部门的书面调查、认定及处罚材料，单凭证人证言，并不能对该违法行为的进行、责任主体及后果的确定予以认定，而对于张莉与李某之间的赔偿支付问题，是其双方之间因租赁合同而产生，也是双方意思自治协商的结果，其原因、责任承担的合法性、合理性均与张朝晖无关，即使赔付是合法合理的，也无法确定与张朝晖承租涉案房屋有关。李某质证称没有异议。本院经审核认为，张莉、李某、丙方李亚东签订的《保证书》载明“因李某原因要求转让租用张莉漳州路二号66号甲门市房，并自愿放弃因上一租户遗留的私接自来水问题造成的名誉、经济损失，双方以达成的赔偿额等，接受张莉一次性赔偿25000元的赔偿，并保证就此了结，不再追究”。李某出具的《收条》载明“自愿收到房东因自来水遗留问题给我造成的损失赔偿款共计45000元，至此之后，房东与丙方协议中款项与我无关”。《保证书》所载的“接受张莉一次性赔偿25000元的赔偿，并保证就此了结，不再追究”，与《收条》以及张莉、李某陈述的赔偿款数额相矛盾，且张莉提交的证据不足以证明实际支付赔偿款45000元，故本院认定赔偿款25000元。 本院认为，张朝晖、张莉签订的《房屋续租合同》、《交房备忘录》、《乙方交房承诺书》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。张朝晖已经按照《交房备忘录》约定出具《乙方交房承诺书》，注销青岛市市南区越饫轩面馆，并支付电费，因此张莉应当按照《交房备忘录》约定返还押金20000元。张朝晖违章用水，造成房东张莉受到青岛市海润自来水集团有限公司处理，并因拆除私接水表，造成张莉向后续租户李某赔偿损失。因此张朝晖应当按照《乙方交房承诺书》的约定承担未结清水费所造成的损失，包括张莉向青岛市海润自来水集团有限公司支付的上水工程款项2000元、补交水费200元、向李某支付的赔偿款25000元，共计27200元。其余损失本院不予支持。张朝晖于签订《房屋续租合同》当日向张莉出具《借条》，载明借款金额310000元，定金金额50000元，金额与《房屋续租合同》所载当日应付金额360000元一致，因此双方合意将租金变更为借款。《交房备忘录》载明“……房屋钥匙交给房东张莉，双方合同到此结束”，双方就合同终止达成一致后，张莉主张违约责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张莉于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）张朝晖返还押金20000元； 二、原告（反诉被告）张朝晖于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）张莉赔偿损失27200元； 三、驳回原告（反诉被告）张朝晖的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）张莉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，保全费220元，共计370元，由被告（反诉原告）张莉负担。反诉费2664元，由原告（反诉被告）张朝晖负担269.87元，被告（反诉原告）张莉负担2394.13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 王 鹏 二〇一九年八月十四日 书记员 陈思宇