西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                                   (2019)陕0116民初5673号原告：姚兴亮，男，满族，1981年9月21日出生，住广州市天河区，现住西安市雁塔区。身份证号码：210XXXXXXXXXXXXXXX。原告：李文佳，女，汉族，1983年1月7日出生，住广州市天河区，现住西安市雁塔区。身份证号码：410XXXXXXXXXXXXXXX。二原告之委托代理人：唐茹霞，陕西畅洋律师事务所律师。被告：赵农，男，汉族，1969年3月24日出生，住西安市雁塔区。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：李敏，女，汉族，1982年4月20日出生，住西安市雁塔区。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人，赵农，系被告李敏之夫。原告姚兴亮、李文佳诉被告赵农、李敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚兴亮、李文佳委托代理人唐茹霞、被告赵农到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告姚兴亮、李文佳系夫妻关系，于2018年4月14日与被告赵农、李敏签订《房屋买卖框架协议》，约定将二被告所有的位于西安市长安区XX镇XX村XX园XX小区XX幢房产出售给原告。协议签订后，原告分别于2018年5月12日、6月8日向被告支付购房款定金及房款共150万元。2018年8月31日，因涉案房屋性质未明确无法立即过户，故原、被告重新签订《房屋买卖合同》，并在合同第四条中明确约定双方于2018年12月15日前办理完毕房屋过户手续，并约定了不能过户的处理措施。之后由于政策原因无法完成交易，2018年12月17日原告向被告邮寄《解除函》，解除合同并要求被告返还150万元已支付款项。但至起诉之日，被告仍违约未返还购房款，给原告造成生意资金周转困难、低价卖房等多重损失。故诉请，1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已解除；2、判令二被告向原告返还已收取的房款150万元，并按照同期人民银行贷款利率支付利息至实际履行完毕止，暂自2018年6月8日计算至2019年3月19日利息为56208.33元；3、判令二被告按照合同约定支付逾期未退款总额30%的违约金45万元；4、二被告赔偿原告的损失共计485590元；5、本案诉讼费、保全费5000元、保全保险费3750元由被告承担。被告赵农、李敏辩称，原、被告诉前未解除《房屋买卖合同》。原、被告2018年4月14日签订《房屋框架协议》，约定房屋总价450万元，原告同意全额付款。合同签订后原告共支付被告150万元。2018年7月初，因政府告知该房屋涉及秦岭北麓暂停办理过户手续，原、被告补充签订了《房屋买卖合同》，约定于2018年12月15日办理过户手续，2018年12月10日，政府发文涉及秦岭北麓房屋暂时杜绝房屋交易、登记行为发生。至此，原告应向被告返还房屋钥匙等，但原告至今未返还。期间，原、被告多次协商过此事，直至开庭前原告拒绝接受被告以案外房屋作为交易对象的调解方案。原告所谓的资金困难、低价卖房与原、被告之间的房屋买卖无因果关系。现同意解除《房屋买卖合同》、返还已收取原告的房款150万元，同意按照同期人民银行贷款利率支付原告利息，应以2019年7月9日起算利息，但不同意原告其他诉请。经审理查明：原告姚兴亮与李文佳系夫妻关系。被告赵农与被告李敏系夫妻关系。因被告李敏在国外居住，2017年6月8日，被告李敏通过中华人民共和国驻奥克兰总领事馆公证委托其丈夫赵农作为其代理人，办理其夫妻二人对西安市长安区XX镇XX村XX小区房屋的出售事宜。2018年4月14日，原告姚兴亮与被告赵农签订《房屋买卖框架协议》，约定被告将其位于西安市长安区XX镇XX村XX园XX小区XX幢房产出售给原告，房产证号：长安区字第32-0469号，建筑面积276、99平方米，花园面积730平方米，房屋总价450万元，约定定金100万元，2018年4月28日支付定金50万元，5月31日支付定金50万元，双方初步约定于2018年8月31日前完成房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理，过户手续办理完成前原告应支付被告第二笔房款，为总房价-房屋实际评估价-房屋定金。合同签订后，原告李文佳通过转账方式分别于2018年4月14日、4月24日、5月12日支付被告赵农房屋定金共计100万，于2018年6月8日支付被告赵农房款50万元，被告赵农向原告出具了收条。2018年8月31日，涉案房屋因政策规定不能办理房屋过户手续，原、被告当日就上述房屋重新签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为440万元，对房款支付时间及方式重新进行了约定，并对房屋过户问题作了相关约定，合同第四条4.2约定，“若以下任一条件成就的，双方解除本合同：4.2.1若截止2018年12月15日，该房产性质（即属于合法还是违法建筑）未明确的，且仍然处于暂停交易、暂停办理过户；4.2.2若2018年12月15日之前，该房产不合法且不保留或已经明确不得交易、过户的；4.3双方依据4.2条约定条件解除本合同的，甲方（被告）应在解除合同后五日内返还乙方（原告）定金及房款人民币共计150万元；若逾期返还的，每逾期一日，甲方按日计算向乙方支付未退款项万分之七的滞纳金，若逾期超过十日，乙方有权要求甲方支付未退款项的百分之三十作为违约金。”2018年12月10日，西安市国土资源局出具市国土发（2018）431号文件，对秦岭北麓生态保护区范围内的保留别墅，继续实行长期动态监管，杜绝交易登记行为发生。原、被告就本案房屋未能完成过户交易。2018年12月23日，原告姚兴亮向被告赵农发出解除函，通知其与被告之间2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》自2018年12月15日起交易终止，要求被告按照合同约定自2018年12月15日后五日内返还原告定金及房款150万元。2018年12月26日被告赵农签收了该解除函，并未对此未提出异议。后原、被告经过协商未达成一致意见，被告未返还原告房款及定金。原告诉至本院，庭审中，促其双方调解未果。上述事实，有庭审笔录、公证书、《房屋买卖框架协议》、《房屋买卖合同》、解除函、西安市国土资源局出具市国土发（2018）431号文件等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订《房屋买卖框架协议》，因政策规定涉案房屋未能按约办理过户手续。对此，原、被告另行签订《房屋买卖合同》，对涉案房屋买卖过户等事项重新进行了相关约定。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，西安市国土资源局下发文件，对秦岭北麓生态保护区范围内的保留别墅，继续实行长期动态监管，杜绝交易登记行为发生。原、被告仍不能办理房屋过户手续。原告按合同约定，向被告发出解除函，终止原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，要求被告五日内返还原告购房款及定金。被告赵农收到解除函后并未在法定期限内提出异议，至此，双方签订的《房屋买卖合同》于被告赵农收到解除函之日已经解除。故原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已经解除，本院予以支持。合同解除后，被告未按约定向原告返还房屋定金及购房款150万元已构成违约，结合原、被告签订的《房屋买卖合同》中关于违约金的约定，原告主张二被告向其返还房屋定金及购房款150万元，承担违约金45万元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张利息及赔偿损失一节，因原、被告合同目的无法实现，原、被告均无过错，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的相关规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告在《房屋买卖合同》中明确约定了逾期付款的违约金数额，该约定系原、被告对被告逾期返还房款及定金给原告造成损失的预见。原告虽就赔偿损失诉请提供相关证据予以证明，但该证据无法证明原告主张的损失与本案存在直接因果关系，且原告主张的违约金已相应补偿了原告相应的损失，故本院对原告主张逾期付款利息及赔偿损失的诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条等规定，判决如下：一、确认原告姚兴亮与被告赵农2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、被告赵农、李敏于本判决生效之日起十日内返还原告姚兴亮、李文佳购房款及定金150万元；三、被告赵农、李敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚兴亮、李文佳违约金45万元；四、驳回原告姚兴亮、李文佳其余诉讼请求。上述被告如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26804元、诉前保全费5000元、保全保险费3750元，由被告赵农、李敏负担，于本判决生效之日起十日内支付原告姚兴亮、李文佳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长   李 亚 茹                             人民陪审员     李 高 省                            人民陪审员     王 利 军                           二〇一九年  八  月  二十  日                             书  记  员     刘   宁  1