广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民1416号原告：郭炎荣，男，1955年2月15日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李家伟、丁玢，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市奥心通电子有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号自编A栋，统一社会信用代码91440115747596260E。法定代表人：刘楚成，职务总经理。委托诉讼代理人：汪智敏、陈华宇，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市精通模具有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号，统一社会信用代码91440115664007192W。法定代表人：王晓南。被告：广州安宜迅精密科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号自编B栋一层，统一社会信用代码914401153046292971。法定代表人：余传周。第三人：刘楚成，男，1969年6月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：游韶萍，女，1960年10月28日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：李玉婷，女，1983年3月17日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：李玉盈，女，1994年8月20日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人游韶萍、李玉婷、李玉盈共同委托诉讼代理人：吴志锋，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。原告郭炎荣诉被告广州市奥心通电子有限公司（下称奥心通公司）、广州市精通模具有限公司（下称精通公司）、广州安宜迅精密科技有限公司（下称安宜迅公司）及第三人刘楚成、游韶萍、李玉婷、李玉盈返还原物纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭炎荣及其委托诉讼代理人李家伟、被告奥心通公司委托诉讼代理人汪智敏、第三人刘楚成及第三人游韶萍、李玉婷、李玉盈共同委托诉讼代理人吴志锋到庭参加诉讼。被告精通公司、安宜迅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭炎荣向本院提出诉讼请求：1、奥心通公司、精通公司、安宜迅公司撤出广州市南沙区东涌镇XXX路XXX号房屋（产权证号分别为04XXXXX8、0XXXX2、0XXX5、0XXX12）；2、被告奥心通公司、精通公司、安宜迅公司向其赔偿租金损失（从2017年1月1日起计算至三被告撤出案涉房屋之日止，按广州市2017年房屋租金的参考价计算）；3、奥心通公司、精通公司、安宜迅公司承担所有诉讼费用。事实和理由：其与刘楚成、李民按份共有位于广州市南沙区东涌镇XX路西侧的四处房地产[权证号码分别为：粤房地产权证穗字第××号、粤房地产权证穗字第××号、粤房地产权证穗字第××号、粤房地产权证穗字第××号]（下称案涉房产）。奥心通公司、精通公司、安宜迅公司未经其同意使用涉案房屋，且未向其支付任何租金/费用。根据（2017）粤0115民初2217号《民事判决书》及该判决二审（2017）粤01民终23727号《民事判决书》，奥心通公司、精通公司、安宜迅公司均在涉案房产中办公。根据上述判决，其与刘楚成之间的租赁关系已于2016年12月31日结束，奥心通公司、精通公司、安宜迅公司未经其同意使用案涉房屋，属于无权占有，严重损害了其合法权益，应承担赔偿责任。奥心通公司辩称:1、其并没有侵犯郭炎荣的财产权利，其与涉案房产的业主都有签订过租赁合同，合同期限是2014年至2022年，至本案诉讼时均没有到租赁日期。且郭炎荣在本案诉讼之前就涉案房产已经起诉过其，向其追讨过租金。在生效的判决中已经确定了双方之间存在租赁关系，即不存在侵权的问题。在该判决书生效后其也主动腾空了部分房产，但是郭炎荣至今没有接收，且本案为侵权诉讼，郭炎荣并没有向法院出具各被告侵权的事实。根据举证责任的规定，既然郭炎荣没有向法院提交相关的证据证实被告有侵犯其财产权利，就不能认定被告侵权。2、涉案房屋的房产是三人共有的，郭炎荣只占26%的份额，郭炎荣无权要求其搬离涉案房产。其没有侵权的事实，郭炎荣要求其承担侵权责任没有事实依据。刘楚成辩称：其与李民及郭炎荣共同拥有该涉案物业，是其个人对涉案租赁物进行基础设施装修包括水电等，从2013年开始历时一年多才完成。基于对涉案房屋的使用，三个合伙人达成了一致决定，其与郭炎荣共同向李民承租该物业的使用权及相应的条件。在2015年之前，郭炎荣本身也是奥心通公司的股东，而且对刘楚成投入的装修是知情的。三个公司的使用郭炎荣是知情的，而且现在租赁物还有空余3000多平方，郭炎荣随时可以使用。游韶萍、李玉婷、李玉盈辩称：1、确认涉案房屋是由李民、郭炎荣、刘楚成共有，李民占有的份额是50%，李民曾在2013年5月13日与郭炎荣、刘楚成签订过租赁合同，由郭炎荣、刘楚成承租其份额的房产，对于目前涉案房产的实际用途其不清楚，只要其能按时收取租金即可。经审理查明：案涉房产属于郭炎荣、刘楚成和李民按份所有，三人各占案涉房产的份额分别为26.5%、23.5%、50%。李民于2018年11月7日去世，其继承人为游韶萍、李玉婷、李玉盈。2013年5月13日，郭炎荣、刘楚成和李民签订了《租赁合同》，约定由刘楚成、郭炎荣承租李民所有的案涉房产50%的份额，租赁期限六年，从2013年7月23日至2019年7月23日，租金前三年按照40000元/月计算，后三年按照50000元/月计算。诉讼中，游韶萍、李玉婷、李玉盈陈述其对出租李民名下案涉房产没有意见，同意继续履行合同；只要郭炎荣、刘楚成继续向其支付租金，郭炎荣、刘楚成如何使用及转租其无意见，实际上现在是刘楚成按时向其支付租金。游韶萍、李玉婷、李玉盈与刘楚成在该合同到期前签订租赁合同，将原李民名下的涉案不动产份额出租给刘楚成，由刘楚成出租使用，向其给付租金。对此游韶萍、李玉婷、李玉盈提供游韶萍于2019年8月1日与刘楚成签订《租赁合同（续租）》，该合同载明租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月30日止。奥心通公司为证明其及精通公司与郭炎荣、刘楚成及李民就案涉房产签订了租赁合同，租赁期限从2014年4月16日至2022年4月15日，提交的出租方为郭炎荣、刘楚成、李民，承租方分别为奥心通公司、精通公司的《租赁合同》《证明》。上述《租赁合同》载明租赁期限均为2014年4月16日至2022年4月15日，租赁面积分别为4421.43平方米、4386.61平方米，租金分别为1000元/月、2000元/月。上述《证明》载明“兹有位于广州市南沙区东涌镇启新路86号厂房内，自编号分为：A幢三层，建筑面积4421.43平方米，B幢二层，建筑面积4386.61平方米，现经业主同意将B幢第一层出租给广州安宜迅精密科技有限公司使用，将B幢第二层出租给广州市精通模具有限公司使用。……。”该证明下方产权人签名栏有“李民、刘楚成、郭炎荣”签名字样及手写的“2014.9.12.”郭炎荣对上述证据均不予确认；游韶萍、李玉婷、李玉盈对上述证据中“李民”的签名无法确认其真实性。郭炎荣、游韶萍、李玉婷、李玉盈均未申请对“李民”签名的真实性进行鉴定。2017年5月9日，本院受理了原告郭炎荣与被告刘楚成、奥心通公司、第三人李民、精通公司、安宜迅公司租赁合同纠纷一案。郭炎荣在该案诉请“：一、刘楚成、奥心通公司连带支付租赁合同期间欠缴的22个月租金466400元及相应的滞纳金；二、刘楚成、奥心通公司连带支付场地使用费及相应的滞纳金；三、刘楚成、奥心通公司即日退出租赁场地，将房屋归还给我方；四、刘楚成、奥心通公司承担本案诉讼费用。”2017年9月30日，本院作出（2017）粤0115民初2217号《民事判决书》，该判决书查明：“案涉房产属于郭炎荣、刘楚成和李民按份所有，三人各占案涉房产的份额均分别为26.5%、23.5%、50%。郭炎荣、刘楚成和李民于2013年5月13日签订了《租赁合同》，由刘楚成、郭炎荣承租李民所有的案涉房产50%的份额，租赁期限六年，从2013年7月23日至2019年7月23日，……。本院于2017年8月11日组织双方到涉案房产进行现场勘查。经勘查，案涉房产分为两栋厂房、一栋宿舍、一间电房，其中一处二层厂房大门上挂有精通公司、安宜迅公司且正在营业，另一处三层厂房为奥心通公司办公场所。”该判决认为“关于奥心通公司是否应当承担本案责任的问题。奥心通公司在案涉合同签订时已经成立，且其登记的经营场所为案涉房产。虽然刘楚成作为奥心通公司的法定代表人，但是本案不存在刘楚成以成立奥心通公司为目的而承租郭炎荣的案涉房产份额的问题。同时，郭炎荣、刘楚成在明知由奥心通公司实际使用承租的案涉房产份额的情况下，依然未约定奥心通公司作为合同当事人或由奥心通公司承担合同义务，奥心通公司亦未在其后的合同履行过程中承诺承担合同义务，两次租金亦由刘楚成个人支付给郭炎荣。本院认为，合同关系具有相对性，其只发生在特定的合同当事人之间，合同效力也只及于合同当事人。郭炎荣、刘楚成在签订案涉合同时并没有让奥心通公司承担合同义务的真实意思表示，故郭炎荣在本案中主张由奥心通公司承担合同义务有违合同意思自治和合同相对性原则，且法律亦未规定此种情形可以由实际使用人承担合同义务，故本院认定奥心通公司在本案中无需承担责任。……。本案郭炎荣、刘楚成与李民三人未对案涉房产完成析产处理，也未就案涉房产的使用权分割达成一致意见，共有人之间仅有共有物案涉房产的所占比例而对具体内容、归属等没有确定，故其应通过协商或诉讼等方式对案涉房产作析产处理或就使用权分割达成协议等，以使得物尽其用。而对于案涉房产而言，一方面如作析产处理或就使用权分割达成协议等需要由共有人积极提出并得到其他共有人的积极配合，何时完成存在极大的不确定性；另一方面考虑到房屋租赁市场亦瞬息万变而存在不确定性，若按照固定不变的场地使用费金额，会导致对一方当事人的不公平。且郭炎荣亦表示若被告不腾退案涉场地并继续使用，则应按照市场价格支付场地使用费。因此，本院认为，本案中的场地使用费宜计算至本判决书生效之日，至于其后的场地使用费，可由当事人协商或另行提起诉讼解决。关于交还案涉房产的问题。如前所述，因案涉房产由郭炎荣、刘楚成和李民分别按照26.5%、23.5%、50%的比例按份所有，至庭审法庭辩论终结前，三人尚未就案涉房产作析产处理或就使用权分割达成协议，也未就案涉房产如何使用作出约定，而案涉合同亦只针对案涉房产的份额而未明确具体的使用位置，故郭炎荣要求腾空交还的案涉房产不具有可执行性，本院对该诉请不予支持。”据此，判决“一、被告刘楚成于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金共593600元以及迟延支付租金的滞纳金（滞纳金以当月租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，滞纳金的总额应以每月租金21200元为限，其中2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金在2016年6月30日前的滞纳金以78005.4元为限）给原告郭炎荣；二、被告刘楚成于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（场地使用费按照每月21200元的标准计算）给原告郭炎荣。三、驳回原告郭炎荣的其他诉讼请求。”判后，刘楚成提起上述，广州市中级人民法院于2018年2月1日作出（2017）粤01民终23727号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判。”诉讼中，郭炎荣申请对案涉不动产2017年1月1日至2018年10月31日期间的租金进行评估，广州德高价格评估有限公司于2019年8月1日出具《评估报告书》，评估结论为该期间的租金为1951381元。该项评估的评估费为8000元。庭审中，刘楚成、奥心通公司确认案涉不动产由刘楚成出租给奥心通公司、精通公司、安宜迅公司使用至今。本院认为，郭炎荣是香港特别行政区居民，本案属于涉港涉外纠纷。案涉房产位于广州市南沙区，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，本院对本案有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。关于原告诉请是否成立问题，本院分析如下：其一，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”案涉不动产登记在郭炎荣、刘楚成和李民名下，各自份额分别为26.5%、23.5%、50%，根据李民继承人游韶萍、李玉婷、李玉盈及刘楚成确认，游韶萍、李玉婷、李玉盈已将李民名下份额出租给刘楚成，刘楚成再出租给奥心通公司、精通公司、安宜迅公司，刘楚成该出租行为已经过案涉房产三分之二以上的按份共有人同意。其二，奥心通公司、精通公司、安宜迅公司向刘楚成承租了案涉不动产，其使用该物业有合法依据，并没有侵犯郭炎荣的合法权益，郭炎荣诉请三被告退出案涉物业及赔偿租金损失缺乏依据。其三，物的价值在于利用，共有权人在共有基础丧失的情形下，理应依据生效判决的导引，尽快对共有物进行分割。但案涉房产按份共有人至今未能达成处理方案，且郭炎荣也未就共有物的租金问题向案涉房产出租人主张权利，本案对此不予调处，当事人可另循合法途径解决。综上，郭炎荣诉请三被告退出案涉物业及赔偿租金损失据理不足，本院不予支持。精通公司、安宜迅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百六十五条之规定，判决如下：驳回原告郭炎荣的全部诉讼请求。案件受理费3374.6元、财产保全费2420元、评估费8000元，由原告郭炎荣负担。如不服本判决，原告郭炎荣可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市奥心通电子有限公司、广州市精通模具有限公司、广州安宜迅精密科技有限公司在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  吴树永二〇一九年八月三十日书 记 员  梁凤茵