河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初365号原告：杜德凤，女，1977年7月30日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：赵延勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：温昊，北京市京师律师事务所实习律师。被告：怀来荣峰房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县东花园镇人民政府院内。法定代表人：王璐，董事长。委托诉讼代理人：郑永生，河北华研律师事务所律师。委托诉讼代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。被告：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：秦德生，董事长。被告：北京恒卓房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号B座4层B4-4029。法定代表人：陈帅，总经理。委托诉讼代理人：李怀祥，项目经理。被告：中国农业银行股份有限公司怀来县支行，住所地怀来县沙城镇府前街燕京路北段新东方小区门口商业楼101号。法定代表人：程桂军，董事长。委托诉讼代理人：肖继光，该行客户部经理。原告杜德凤与被告怀来荣峰房地产开发有限公司（以下简称荣峰公司）、北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）、北京恒卓房地产经纪有限公司（以下简称恒卓公司）、中国农业银行股份有限公司怀来县支行（以下简称农行怀支）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵延勇和温昊、被告荣峰公司委托诉讼代理人郑永生、恒卓公司委托诉讼代理人李怀翔到庭参加诉讼，被告意家公司、被告农行怀支经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜德凤向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告1签订的《商品房买卖合同》（备案号：HFB20170822010166）及其相关补充协议，并依据合同第九条第（2）项，在判决生效之日起30日内，返还原告已支付认购金10，000元和首付款238，470元及所有利息损失。2、请求依法判令被告1依据合同第九条第（2）项，向原告支付违约金7，984.70元（以798.470元为基数）；3、请求依法判令被告2返还原告已交排卡费15000元（交款日2016年9月23日），判令被告1承担连带清偿责任；4、请求依法判令被告3返还原告已交电商费25000元（交款日2016年9月23日），判令被告1承担连带清偿责任；5、请求依法判令解除原告与被告1、被告4签订的《个人购房担保借款合同》，被告1向原告返还原告已经向被告4支付的银行贷款及利息，具体金额截止到《个人购房担保借款合同》解除之日为止，被告1将已收取的剩余购房贷款（扣除原告已偿还的贷款部分返还给被告4；6、请求依法判令本案诉讼费用由被告1、被告2、被告3承但。事实和理由：2017年8月22日原告购买被告1荣峰公司位于怀来县怀来大爱城养老住宅项目A区2单元D6幢2层201号房屋一套，房屋面积为83.01平方米，成交总价为人民币798，470元。2018年10月5日，被告1向原告发了一份告知函，其中主要内容为：依据被告1与原告签订的《商品房买卖合同》原约定于2018年9月30日交付房屋，由于受到环京区域大气治理影响，导致房屋无法交付，被告决定将房屋交付时间延期，具体交房时间无法确定。依据河北省大气污染防治条例和2018年9月2日生态环境部印发的关于《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，与被告告知函中的延迟交房理由严重不符。同时，经业主申请，2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局向八达岭阿尔卡迪亚项目业主出具了一份《怀来县住房和城乡规划建设局关于申请公开政府信息的回复》内容为：经调查，八达岭阿尔卡迪亚项目未竣工验收，尚未达到竣工条件，所以无法提供此项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，据此原告有理由确认，被告在2018年9月30日给原告出具的延期交房《告知函》中延期交房真实原因不是被告所说的大气治理等原因，而是争议房屋未竣工验收，尚未达到竣工条件，无建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。原告与被告1签订的备案号为HFB20170822010166《商品房买卖合同》中第八条规定：出卖人的交付时间为2018年9月30日且交付条件为该商品房经验收合格。第九条规定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2017年原告与被告1签订《商品房买卖合同》及其相关协议，并按照被告1指示进行刷卡付费。事后原告发现在当时购房的系列收据中，有一张是被告2北京意家科技有限公司开具的“排卡费”收据时间为2016年9月23日共计15，000元。另一张是被告3北京恒卓房地产经纪有限公司开具的“电商费”收据时间为2016年9月23日共计：25，000元。原告与被告2、被告3无服务关系，其收取“团购费”无任何依据。被告1作为涉案房屋的开发商及售楼现场的组织者和管理者。致使购房人违背真实意思表示多支付了房屋成交价款，从而遭到被告2、被告3的欺诈，被告1作为开发商没有尽到合理的义务，致使缴费现场混乱无序，被害人无法区分责任主体，对此负有不可推卸的责任，故理应与被告2、被告3共同承担连带赔偿责任。因被告1的违约，导致原告无法继续履行与被告4的借款合同之付款义务，故被告1应退还原告已还贷款及利息（按中国人民银行同期贷款利率，至实际退还购房费之日为止），具体金额截止到《个人购房担保借款合同》解除之日为止；退还被告4剩余购房贷款（除原告已偿还的贷款部分）。综上，依据《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《中华人民共和国合同法》规定，诉至贵院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。荣峰公司辩称，一、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》体现双方对合同条款均是认可的。2017年8月22日原告与我公司签订《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同》。购买位于怀来县怀来大爱城养老住宅项目A区D6栋2单元2层201号房屋，成交总价为人民币798470元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且被告于《商品房买卖合同》签订前已经取得商品房土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，该合同及补充协议合法有效。另外，原告对上述两份合同均签字认可，表明对合同条款是没有异议的。二、被告的交房时间并未违反合同约定，原告无权解除合同。《商品房买卖合同》第8条第一款约定：被告在2018年9月30日前将“经验收合格”的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同补充协议》第9条第三款约定“双方协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”。被告于2018年11月5日取得《建设工程竣工验收报告》（六方验收），工程质量等级为合格。于2018年11月6日取得建设工程竣工验收消防备案证。故该交付条件已经成就，符合合同约定的交房标准。《商品房买卖合同》第9条第二款约定“出卖人与合同约定的日期60日后交付房屋的，买受人有权解除合同”，涉案房屋于2018年11月5日竣工验收合格，被告于2018年11月15日通知原告接受涉案房屋；《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期”,被告因为环境大气综合治理，停工96天,属于合法的工程延期,所以被告没有逾期交房,不满足触发合同解除条款的条件,《商品房买卖合同》所规定的合同解除条件未成就；同时，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条的约定：“无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议”，故原告无权解除合同。三、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中关于交付条件的约定，符合法律规定的交付标准，该约定合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权力的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行政管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。所以原被告约定：“房屋经竣工验收合格即具备交付条件”符合上述法律规定。我公司的履约行为，并未违反法律合同约定，也未违反法律规定的交付条件的标准。所以，原告的关于解除合同的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。关于认购金问题，答辩人认为认购金包含于首付款内，且双方合同不具备解除条件，故答辩人不同意返还认购金、首付款、利息损失及已交付款的1%违约金。四、排卡费、团购费、电商费是原告在购房时享受的购房折扣优惠。以上各种费用均不是荣峰公司收取，故不存在返还义务，不应承担连带责任。依据怀来县商品房预（销）售明码标价基础信息公示表的登记内容“开盘99折，按时签约99折，按揭99折，一次性98折，高层电商4万抵8万，叠拼电商5万抵10万，联排电商10万抵20万”，排卡费、团购费、电商费属于被告的让利行为，备案价格打两次99折后，扣减抵顶的价格为合同签订价格，故以上费用已在房屋总价款中予以扣除，不应返还。综上，请法院在查明事实的基础上，作出裁判。意家公司庭前提交书面答辩意见，辩称，一、原告自愿缴纳服务费，交费时不存在胁迫、欺诈，且已过除斥期间，原告要求退还的主张没有法律依据。本案中原告通过银行卡支付服务费一系列的交费行为均由被答辩人确认，如果原告不同意支付此费用，完全可以拒绝。该系列行为表明，原告作为完全民事行为能力人，清晰明白地知道其前述系列行为的后果，只有接受该后果，才能完成前述一系列的行为。在原告付款后，答辩人出具了收款收据，在收据中记载该服务费为八达岭阿尔卡迪亚项目高层团购费用，原告也在收据上签字确认。前述行为清楚地表明，原告自愿支付团购服务费，答辩人也同意收取，双方建立了中介服务合同关系，答辩人的义务是促成原告购买八达岭阿尔卡迪亚项目房屋，双方合同关系权利义务明确具体，应予以维护。二、答辩人已完成居间服务，原告成功签约，其要求退款的请求应予驳回。本案中，原告已与房地产公司签署了商品房买卖合同，双方建立了购房合同关系，答辩人的居间服务已经完成，所收款项不应退还。众所周知，中介公司的服务更多是信息服务，是繁杂琐碎的，如项目楼盘的推荐、优惠政策的介绍、秩序的维护、不特定人员的接待、参观、选房、协助签约等服务工作。通常接待数十位客户，成交寥寥，中介公司收取的服务费是诸多员工奔走的辛苦费，是中介公司发放工资、缴纳保险、运营推广的收入来源，只要客户成功购房，中介公司就不应该退还服务费，除非中介公司自身存在重大过错。客户签订购房合同的履行风险应由买受双方承担，中介公司不应突破合同相对性，承担购房风险。三、对于开发商与中介公司的促销活动得到了政府行政主管部门的认可。且原告也享受了中介服务所带来的优惠。案涉房屋销售备案总价款，在享受完4万抵8万及多次99折优惠后，构成被答辩人与开发商签订合同的最终成交总价。原告通过中介服务未有任何损害，且获得了实惠。鉴于原告已享受购房优惠和购房服务，商品房买卖合同也已经签订，在答辩人与原告的居间服务合同当中，所有合同权利与义务均已享有和履行完毕，合同关系已终止，答辩人无任何过错，原告要求退还的请求应予驳回。四、如果原告对答辩人的主张得到支持，未来将有成百上千的业主提起此项诉讼，影响恶劣，社会效果极差。有鉴于上，答辩人认为交易应得到保护。契约必须遵守。诚实信用的交易原则应贯彻交易的全过程。否则，市场秩序无从建立，商业信用无法得到遵从，交易的可预测性无法保障。据此，原告的请求应予驳回。恒卓公司辩称，我公司属合法注册公司，与意家公司签订有渠道合作协议及客户服务费收费标准，我公司为意家公司带客户，并客户可享受交4万团购费抵8万房款的优惠。每套房屋高层收取服务费25000元，并负责来访客户接待及按揭放款进度跟踪等工作。客户与房开公司签订了购房合同我公司就完成了工作，客户也享受到了优惠，我们收费合理，不应返还，请驳回原告的请求。农行怀支庭前提交书面答辩意见，辩称，一、我行作为本案被告主体不适格，应把我行列为独立请求权第三人。二、即使原告与被告所签订的商品房买卖合同，被确认无效或者被撤销解除，答辩人要求应由借款人和开发商一并承担还款责任。本案中我行没有过错，不同意解除合同。如果判定合同无效，我们请求法院判令原告方承担还款义务，担保方承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩，以及当事人提交的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，原告与荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，原告先后向被告荣峰公司交纳房屋认购金10000元、向意家公司交纳排卡费15000元、向恒卓公司交纳团购费25000元。原告与被告荣峰公司于2016年12月5日签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。荣峰公司于2017年3月31日取得商品房预售许可证，并于2017年5月9日，就商品房销售明码标价向怀来县物价局予以备案。2017年8月22日原、被告签订《商品房买卖合同》（此合同为备案合同，以下简称备案合同），合同约定，房屋面积83.01平方米，单价为9618.96元，价款为798470元。2017年9月26日，原告与农行怀支签订《个人购房担保借款合同》，原告以借款交纳部分购房款。2018年10月5日，被告荣峰公司向业主发出《告知函》，其内容为:备案合同约定于2018年9月交付房屋，由于受到环京区域大气治理等情况影响，无法正常交房，被告依据合同规定可据实予以延期。2018年11月5日，被告荣峰公司就案涉房屋取得了竣工验收合格报告。2018年11月13日，荣峰公司向原告发出《入住通知书》，通知原告于2018年11月15日到荣峰公司售楼处办理房屋入住手续。2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局因业主陶莉申请对八达岭阿尔卡迪亚项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证公开政府信息，予以回复为“经调查，因该项目未竣工验收，尚未达到竣备条件，所以无法向您提供前述相关证明材料。”后，原告以被告荣峰公司逾期交付房屋构成违约等为由，向本院提起诉讼，要求判令所请。本院认为，本案中双方主要的争议有以下几个方面，一是房屋交付条件。就此，原告认为，原告与荣峰公司之间签订的商品房买卖合同、补充协议、备案合同，对商品房交付条件的约定存在冲突，并认为补充协议第九条第3项“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”的约定已被备案合同第八条变更，交付房屋条件应以取得竣工验收备案登记证明以及符合合同约定为准；并补充协议第九条第3项的约定，属于无效的格式条款，且违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，商品房交付条件应当以备案合同第八条为准。荣峰公司认为交付条件为房屋经竣工验收合格。其理由为，商品房买卖备案合同第八条约定，被告荣峰公司应当在2018年9月30日前，将具备“经验收合格”的房屋交付原告，补充协议第九条第3项约定“商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，故交付条件仅限于房屋经竣工验收合格。就竣工验收，被告荣峰公司提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。本院认为，原告及被告荣峰公司对商品房买卖备案合同及商品房买卖合同补充协议真实性均无异议。按照备案合同中的“说明”，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改。2016年12月原、被告签订买卖合同及补充协议，至2017年8月签订备案合同期间，原告有充裕的时间对补充协议的内容予以了解。在签订备案合同时，原告并未对补充协议内容提出异议，应视为是双方当事人真实意思的表达。并补充协议第一条第2项，已用加黑字体对“买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款”予以了明示，且补充协议为单独签订，对变更条款分别列项，也足以起到提示作用。故本院认为，补充协议的格式条款不属于法律规定的无效情形，对原告提出的补充协议第九条第3项无效的观点，本院不予支持。同时，备案合同包括附件五，也即补充协议，故本院认为，补充协议为备案合同的组成部分，其是双方当事人真实意思的表达，与备案合同有同等效力。同时本院认为，按照协议约定及被告荣峰公司提供的证据，达到了荣峰公司认为的商品房经竣工验收合格的交付条件，原告向本庭提交的证据，不能证明其上述观点，故对原告的观点，本院不予采纳。二是荣峰公司延期交房是否构成违约。原告与被告荣峰公司对按照合同约定交付房屋日期为2018年9月30日无异议。并从双方提交入住通知书，也可以证明被告通知原告接收房屋时间为2018年11月15日，被告交付房屋时间超过了合同的约定交付期限。对此，原告认为被告交付房屋逾期。被告认为交付房屋并未逾期，理由为：根据备案合同，第八条第二款第二项约定，政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期。被告因为环境大气综合治理停工96天，属于合理的工程延期，所以被告没有逾期交房。本院依据被告提供的《工程暂停令》，确认项目监理机构分别于2017年11月7日至2017年11月15日、2018年3月3日至2018年3月22日、2018年4月21日至2018年4月25日、2018年7月5日至2018年7月9日、2018年8月11日至2018年8月18日、2018年8月22日至2018年8月31日、2018年9月11日至2018年9月14日、2018年9月17日至2018年9月23日、2018年9月25日至2018年9月30日要求被告停工，共计停工74天。本院认为，环境保护是我国的一项基本国策，任何企业应该积极履行这项职责。由于环境治理督查等原因，项目监理机构根据省县文件精神，要求被告停工，应视为政府行为，且不可预见，符合合同约定，可以根据实际停工天数74天予以延期。同时，对被告辩称的停工96天的事实，本院不予确认。三是团购费是否应予返还。原告认为被告意家公司、恒卓公司收取排卡费、电商费无法律依据。意家公司、恒卓公司认为其为原告提供服务，并促成原告与荣峰公司签订房屋买卖合同，且在购房总价款中享受了4万抵8万的优惠，故二被告收取的服务费合情合法，不予退还。本院认为，原告购买被告怀来大爱城养老住宅项目A区D6号2单元2层201号房屋，在被告提供的价格备案表中，此房屋建筑面积为83.01平方米，销售单价每平米10778.22元，价款应为894682元，原告实际交付房款为798470元（不包括储藏室价款）。按照荣峰公司、意家公司、恒卓公司辩称，及原告实际交付价款为798470元[（备案价款894682元-折扣价款80000元）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）]。由此得出，原告实际购房款低于备案价款，并通过被告的服务，原告在购房当中享受了4万抵8万的优惠。本院认为，原告于2016年12月5日签订商品房买卖合同时，已知道自己交纳了排卡费、电商费。虽然原告未与意家公司、恒卓公司签订书面服务合同，但原告在购房过程中，享受了被告意家公司、恒卓公司提供的一定的服务，且原告在此过程中也未遭受经济损失，并得到了价款的优惠，故可认定二者之间形成了事实上的服务关系，且被告促成了原告与荣峰公司之间的房屋买卖，被告的义务已经完成，故对原告陈述的观点，本院不予采纳。综上所述，原被告荣峰公司签订的备案合同及补充协议属双方真实意思的表达，且已经行政主管部门予以备案，原告提供的证据不能证明其违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认为该备案合同及补充协议合法有效。双方约定交付房屋期限为2018年9月30日，根据双方可以据实延期的约定，被告荣峰公司可延期74天，至2018年12月13日交付房屋即不构成违约。被告荣峰公司通知原告于2018年11月15日办理房屋交付手续，故荣峰公司交付房屋的时间未构成逾期，且根据补充协议第十条第1项“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已购房款万分之一的违约金”的约定，故对原告要求解除备案合同及补充协议，并要求返还认购金、首付款、违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求意家公司、恒卓公司返还排卡费、电商费的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明二被告为违法收取，本院不予支持。因房屋买卖合同不予解除，原告提出的解除个人购房担保借款合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杜德凤的全部诉讼请求。案件受理费5746元,由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  范怀成审 判 员  张 玲人民陪审员  岑 亮二〇一九年八月七日书 记 员  王 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。