山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初3543号 原告（执行案外人）:刘桂芝，女，汉族，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：王英，山东指南针律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘荣波，男，住济南市。 委托诉讼代理人：胡剑英（系被告刘荣波之妻），女，住济南市。 被告（被执行人）：平原县绿景房地产开发有限公司，住所地山东省德州市平原县。 法定代表人：李万明，董事长。 委托诉讼代理人：刘金涛，男，平原县绿景房地产开发有限公司财务经理，住山东省德州市平原县。 原告刘桂芝与被告刘荣波、平原县绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘桂芝的委托诉讼代理人王英、被告刘荣波的委托诉讼代理人胡剑英、被告绿景公司的委托诉讼代理人刘金涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘桂芝向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令不予执行平原县清华园小区X室和X室两套楼房；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月15日，原告刘桂芝购买了被告绿景公司开发的平原县清华园小区X室和X室楼房两套，总房款为923336元，当日签订了《认购协议》，交纳了50万元的部分购房款。2015年9月21日，原告交纳了两套楼剩余的房款423336元。同日，被告绿景公司交房并与原告签订入住合同，原告开始对两套楼房进行装修，2016年5月，原告正式入住。2016年6月24日，被告刘荣波与被告绿景公司因民间借贷纠纷申请天桥区人民法院查封了包括原告楼房在内的11套房产。后原告以案外人的身份提出执行异议申请，2019年6月5日，天桥区人民法院以原告没有和绿景公司签订书面《商品房买卖合同》为由裁定驳回了原告的异议申请。原告认为天桥区人民法院作出的驳回裁定是错误的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告的《认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且绿景公司也应将按照约定收受了购房款，该《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告完全符合排除执行的条件，足以排除强制执行，天桥区人民法院作出的（2019）鲁0105执异121号执行裁定书是错误的，请求撤销该裁定，不予执行原告的两套楼房。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告刘荣波辩称，一、刘荣波与绿景公司民间借贷纠纷一案中，刘荣波申请执行的平原县清华园小区X室和X室两套房产均登记在被执行人绿景公司名下，而非刘桂芝名下。济南市天桥区人民法院对涉案房产查封合法有效。执异121号裁定书上已经明确两套涉案房产系绿景公司开发建设，并在绿景公司名下，刘桂芝所提异议理由不能成立。二、房产所有权属于物权，是以登记和公示原则为基础的，即不动产物权登记部门及房产证作为判断物权所有权的唯一法律依据，依据《物权法》的相关规定，物权可以对抗一切债权，原告在法院查封两套房产前后不具备持有房产的依据，根据《中华人民共和国合同法》及《商品房销售管理办法》的规定，购房者应该有房屋买卖合同，不动产专业发票等所具备的条件。原告提供材料不具备，至今没有签订书面《商品房买卖合同》。认购协议不等于房屋买卖合同，只是与开发商的预约行为。根据物权优先原则，刘桂芝无法对该涉案两套房产提出任何异议。三、原告的异议请求没有事实和法律依据。天桥区人民法院执行的是绿景公司的财产与案外人刘桂芝无任何关系。且执行异议121号审理期间案外人刘桂芝提供的相关证据均在查封以后。故请求贵院依法驳回刘桂芝的诉讼请求。 被告绿景公司辩称，2013年12月份刘桂芝购买其公司开发的清华园小区购买X室和X室楼房两套，总房款是923336元，已于2015年9月份交清全部房款，并签订入住合同。2016年5月正式入住并按时交纳物业费等费用。其公司2016年12月份完全具备了办理房产证的条件，开始办理房产证。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘荣波与绿景公司、石来鹏民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月21日作出（2016）鲁0105民初3520号民事裁定书，裁定：“冻结被告齐河县绿景房地产开发有限公司、齐河县绿景房地产开发有限公司平原县分公司、石来鹏的银行存款350万元或查封其同等价值的财产…。”2016年6月24日，本院向平原县房产管理中心送达（2016）鲁0105民初字第3520号民事裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“查封齐河县绿景房地产开发有限公司平原分公司承建的平原县文兴路清华园小区8号楼X、X、X，1号楼X、X、X、X，4号楼X、X、X、X的房产，查封期限三年，自2016年6月24日至2019年6月23日。”2017年6月28日，本院作出（2016）鲁0105民初字第3520号民事判决，判决：“一、石来鹏于本判决生效之日起10日内偿还刘荣波借款228.7万元及利息（以228.7万元为基数，按年利率24%，自2014年12月19日起计算至判决生效之日止）；二、齐河县绿景房地产开发有限公司对上述第一项借款中的123.7万元及利息（以123.7万元为基数，按年利率24%，自2014年12月19日起计算至判决生效之日止）范围内承担连带清偿责任；三、驳回刘荣波的其他诉讼请求。案件受理32340元，申请费5000元，由石来鹏负担”。该判决发生法律效力后，刘荣波向本院申请强制执行，本院在执行刘荣波与绿景公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘桂芝对执行坐落于山东省平原县清华园小区X、X室两套（以下简称涉案房产）房产提出书面异议，请求中止对涉案房产的执行。2019年6月5日，本院作出（2019）鲁0105执异121号执行裁定书，裁定：“驳回刘桂芝的异议请求。”刘桂芝不服该裁定，以刘荣波公司、绿景公司为被告，于法定期限内向本院提起诉讼，请求：依法判令不予执行平原县清华园小区8号楼3单元X室和8号楼3单元X室两套楼房；2.案件受理费由被告承担。 另查明，2013年12月15日，刘桂芝与绿景公司签订了两份《认购协议》，由刘桂芝购买涉案的两套房屋，该两份协议分别对涉案房屋坐落、面积、总价款、付款方式等进行了约定，其中涉案房屋分别坐落于平原县清华园小区8号楼3单元X室、X室，总价款分别为437120元、486216元。2013年12月15日，刘桂芝向绿景公司缴纳了500000元的购房款，绿景公司为刘桂芝开具了500000元的收据。2015年9月21日，刘桂芝向绿景公司缴纳了剩余房款423336元，绿景公司向刘桂芝出具了423336元的收据。2015年9月21日，绿景公司与刘桂芝办理了涉案房屋交接，当日平原县清华园物业服务有限公司与刘桂芝签订了涉案房屋入住合同，并由刘桂芝的女儿孙丽云交纳了燃气开户费、物业费等。现涉案房屋由刘桂芝及其女儿孙丽云居住。绿景公司称2016年12月，涉案房屋才具备办理产权证的条件，但因被查封故无法办理产权登记。平原县自认资源局不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明，刘桂芝名下除合同备案的涉案房产外，无其他住房。2018年8月20日，齐河县绿景房地产开发有限公司更名为平原县绿景房地产开发有限公司。 本院认为，申请人执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院对该实体上法律关系进行裁判，以法院准予对执行标的进行强制执行的救济方法。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，刘桂芝与绿景公司签订的涉案房屋认购协议具备商品房买卖合同所要求的商品房基本状况、总价款、支付方式等主要内容，且刘桂芝已支付了全部购房款，故认购协议应当认定为商品房买卖合同。因原告刘桂芝与被告绿景公司签订涉案房屋认购协议的时间为2013年12月15日，原告刘桂芝于2015年9月21日前已向被告绿景公司支付了全部购房款，2015年9月21日被告绿景公司将涉案房屋交付原告刘桂芝使用，且原告名下没有其他居住的房屋，涉案房屋被查封的时间为2016年6月24日。因此，原告刘桂芝对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告刘桂芝请求不予执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行被告平原县绿景房地产开发有限公司名下位于平原县清华园小区X室和X室房产。 案件受理费13033元，由被告刘荣波、平原县绿景房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  蔡建红 人民陪审员  张 勇 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  蔺 菲