上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初6468号原告：袁孝萍，女，1953年9月23日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：朱备军，上海泰吉十方律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：张晓珊、郭杰，公司员工。原告袁孝萍与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁孝萍的委托诉讼代理人朱备军、被告源涞公司的委托诉讼代理人郭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁孝萍向本院提出诉讼请求：1、要求解除袁孝萍与源涞公司签订的《房屋租赁合同》，要求源涞公司返还上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、要求源涞公司支付袁孝萍违约金102,000元；3、要求源涞公司支付2018年11月12日至2019年2月11日期间欠付的租金25,500元。诉讼过程中，袁孝萍变更第3项诉讼请求为：要求源涞公司支付2018年11月12日至2019年4月11日期间欠付的租金25,500元，并增加一项诉讼请求：要求源涞公司支付2018年11月至2019年1月期间的水费27.6元、电费232.5元、天然气费342.6元，合计602.7元。事实和理由：2017年9月12日，袁孝萍与源涞公司签订《房屋租赁合同》，约定源涞公司向袁孝萍租赁系争房屋，租赁期限自2017年11月12日起至2022年11月11日止，2017年9月12日至2017年11月11日为宽限期，前三年租金为每月8,500元，第四年租金为每月8,925元,第五年租金为每月9,371元；首次选择一次性支付租金12个月，无押金，下周期付款方式提前一个月商议。合同签订后，袁孝萍按约将系争房屋交付源涞公司使用，源涞公司一次性支付了第一年租金102,000元。2018年11月，袁孝萍根据合同约定致函源涞公司商议第二年租金支付事宜，并敦促其支付欠付租金，源涞公司均未作答复。袁孝萍认为源涞公司欠付租金超过一个月的行为已经构成违约，并且经过两次催告均未支付，袁孝萍享有单方解除权。为维护自身权益，袁孝萍遂诉至法院。源涞公司辩称，同意支付2019年1月12日至2019年1月18日期间的租金及水费、电费、天然气费。源涞公司不存在违约行为，不同意支付违约金。租赁合同中约定第一年的租金一次性支付，第二年租金的支付方式需要双方协商，双方对此进行过沟通，但一直未能达成一致。源涞公司未收到袁孝萍的催告函，且已于2018年12月支付了2018年11月12日至2019年1月11日期间的租金。此后才得知袁孝萍已诉至法院，现同意解除合同，交还房屋。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的权利人为袁孝萍、吴昌建、吴积慧。2017年9月12日，袁孝萍作为出租方(甲方)，源涞公司作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年11月12日起至2022年11月11日止(不含宽限期)；宽限期为60日，自2017年9月12日至2017年11月11日，宽限期内甲方免收乙方的租金；甲方应于2017年9月12日之前交付房屋；前三年租金为每月8,500元，第四年租金为每月8,925元,第五年租金为每月9,371元；首次选择一次性支付租金12个月，无押金，下周期付款方式提前一个月商议(原付款方式或押一付一)；如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付日租金的105%作为逾期违约金；逾期超过一个月并在甲方连续催告两次的情况下不支付租金，视为乙方违约，应赔偿甲方相当于12个月租金的违约金；乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方相当于12个月租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的，(2)乙方未经甲方同意，对房屋进行主体结构的破坏，导致该房屋无法正常居住的。合同签订后，袁孝萍按约将系争房屋交付源涞公司使用，源涞公司一次性支付了第一年租金102,000元，未支付押金。2018年11月29日，袁孝萍委托上海泰吉十方律师事务所向源涞公司发函要求：1、源涞公司在接到律师函之日起三日内与袁孝萍联系商议第二年租金付款事宜；2、立即支付自2018年11月12日起至双方实际签署关于第二年租金付款方式书面补充协议期间的房屋租金；3、及时结清当月水、电、天然气费用及欠结费用。2018年12月1日，律师函被退回，送达回执上显示原址无人，注册单位无人接听。2018年12月12日，袁孝萍再次委托上海泰吉十方律师事务所向源涞公司发函要求源涞公司在收到律师函之日起三日内答复，否则袁孝萍将通过诉讼途径解决此纠纷。2018年12月15日，律师函再次被退回，送达回执上显示原址无人，注册单位无人接听。2018年12月27日，袁孝萍向本院提交诉状。2018年12月28日，源涞公司自行支付袁孝萍2018年11月12日至2019年1月11日两个月租金17,000元。本院于2019年1月10日左右通知源涞公司袁孝萍起诉之事。2019年1月15日，双方来院谈话，源涞公司当庭表示同意解除合同，并愿意及时交还房屋。2019年1月16日，源涞公司搬离系争房屋，并短信告知袁孝萍于2019年1月18日上午10点进行交接。同日，本院通过12368短信通知袁孝萍，源涞公司已经清空搬离系争房屋，并定于2019年1月18日上午10点在系争房屋处办理交接手续，请准时到场，及时收回房屋，避免损失扩大。2019年1月18日，袁孝萍并未到系争房屋办理交接手续。同日，本院再次通过12368短信通知袁孝萍，源涞公司已经清空搬离系争房屋，袁孝萍可于当日起收回房屋；如不及时收回，相应后果自行承担。2019年1月23日，本院通知双方当事人来院进行交接，然袁孝萍方未到庭，源涞公司于当日将系争房屋钥匙4把、门禁卡及水电煤抄表数交至法院。2019年1月24日，袁孝萍代理人来院表示其不接收系争房屋钥匙，对于法院多次告知的风险已经清楚。2019年3月19日开庭当日袁孝萍代理人收回系争房屋钥匙4把及门禁卡。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。袁孝萍与源涞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。袁孝萍认为源涞公司欠付租金超过一个月的行为已经构成违约，且经过两次催告，其享有单方解除权，故要求解除合同。然合同约定的付款方式为第一年年付，第二年租金的付款方式需双方再行商议，双方对于第二年租金的付款方式并未达成一致意见，仍处于协商过程中，且袁孝萍寄送的两封催告律师函均未实际送达源涞公司。况且源涞公司在得知袁孝萍起诉前已于2019年12月28日自行支付了2018年11月12日至2019年1月11日两个月租金，故上述情况并不满足合同约定的单方解除权条件。袁孝萍要求解除租赁合同，源涞公司于2019年1月15日当庭表示同意，实系双方协商一致解除合同，本院确认双方之间签订的《房租租赁合同》于2019年1月15日解除。袁孝萍主张源涞公司违约导致合同解除，要求源涞公司支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。双方对于解除合同达成一致后，源涞公司及时搬离系争房屋并通知袁孝萍进行交接，本院也多次以电话、短信、谈话的形式告知袁孝萍及时收回房屋，以避免扩大损失，然袁孝萍迟延收回房屋，由此扩大的损失应由其自行承担。源涞公司现同意支付2019年1月12日至2019年1月18日期间的租金及房屋使用费，本院予以照准。关于水费、电费、天然气费，双方对于金额无异议，源涞公司也同意支付，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条规定，判决如下：一、袁孝萍与上海源涞实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，上海源涞实业有限公司支付袁孝萍2019年1月12日至2019年1月18日期间的租金及房屋使用费1,919.35元;三、自本判决生效之日起十五日内，上海源涞实业有限公司支付袁孝萍水费27.6元、电费232.5元、天然气费342.6元，合计602.7元；四、驳回袁孝萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,850元，减半收取计1,425元，由袁孝萍负担1,400元、上海源涞实业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一九年八月十六日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。