广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19846号原告（反诉被告）：广东伟业铝厂集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇虹岭四路1号，统一社会信用代码91440605731464618K。法定代表人：冯扬明，经理。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮泉，广东南岭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨伟，男，1977年4月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。原告广东伟业铝厂集团有限公司与被告杨伟租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于同年12月4日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定，后于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林桂有、被告的委托诉讼代理人张慧敏到庭参加了两次庭审，被告杨伟到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人李亮泉、被告的委托诉讼代理人徐建民到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《伟业水头厂租赁合同》，同时被告自《伟业水头厂房租赁合同》解除之日起5日内退场并租用场地交还原告；2.被告支付原告2018年4-9月租金138762元；3.被告按23127元/月的标准承担自2018年10月起至租赁场地交还之日止的租金；4.被告支付原告违约金2193.82元（自2018年9月1日起，按年利率24%计算，暂计至2018年9月20日）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与第三人熊X文于2016年4月10日签订的《伟业水头厂房租赁合同》，后被告、第三人熊文文与原告于2017年2月21日三方签订《合同主体变更协议书》，约定将熊文文于《伟业水头厂房租赁合同》项下的全部权利义务转让给被告，即将被告变更为《伟业水头厂房租赁合同》的承租方。根据《伟业水头厂房租赁合同》约定：原告将位于佛山市南海区大沥镇水头工业区土名“梁边前”自编XX号厂房之五的厂房1779平方米出租给被告作为办公及厂房之用，租金每月23127元，租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日共3年。被告应于每月25-28日前往广东伟业铝厂集团有限公司结算部缴付下月租金，逾期不交的，原告有权停水、停电，并要求被告按日3‰的标准向原告支付滞纳金。另外约定：被告须于每月25-28日向原告支付上月的水、电费用(其中水费按3.5元/立方米计算，电费按1.2元/度计算)，若被告逾期缴交，原告有权停水、停电，及追究被告的违约责任。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告使用，且被告一直使用至今。但是，被告分别从2018年3月、4月开始拖欠原告的水电费用、租金等，截止2018年9月10日，被告共拖欠原告租金、水电费用共计166822.50元(其中2018年4-9月租金138762元、2018年3-8月水电费用28060.50元)，后原告委托广东南岭律师事务所于2018年9月10日致函被告，被告仅向原告支付了水电费用28060.50元，租金138762元一直未支付，原告多次催收上述款项，但至今仍追讨无果，故诉请。被告辩称，1、租赁房屋未取得建设规划许可证或相关报建手续，案涉合同应属无效协议。合同无效，因无效合同取得的财产应予以返还。因此，原告应返还被告已支付的履约保证金，由于合同无效，原告请求的违约金也没有法律依据。2、由于原告在2018年3月份政府进行综合整治项目为由要求被告搬迁，在三个月搬迁期内免租金，原、被告对补偿问题协商不成，并不是被告恶意拖欠租金或占地使用费，故原告要求支付租金或占地使用费没有事实依据。3、被告认为，原告主张的政府综合整治项目属于当地村委会的自我改建行为，并不属于法律上的不可抗力情形，案涉合同无法继续履行的根本原因在于原告单方违约，故被告有权请求赔偿。4、原告作为出租方具有提供符合条件的租赁物的必要义务，导致合同无效具有全部过错。被告租赁厂房的目的是为了开展经营，对于被告为合同履行投入的损失以及合同无法继续履行的损失，原告应当承担全部责任。对于案涉厂房的装修价值以及不能拆除的添附物价值，被告认为原告与村委会交涉征收补偿的过程中必然涉及该赔偿项目，而案涉合同没有约定添附物的归属，由于合同无效后，原告作为该厂房及内部装修等添附物的承受者应当对被告予以补偿。被告已经于2019年1月清空搬迁了厂房，并向原告告知办理退场交接手续。且按照原、被告双方的约定有三个月的免租搬迁期。被告向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告于2016年4月10日签订的《伟业水头厂房租赁合同》无效；2.原告返还被告保证金69381元；3.原告赔偿被告地上建构物（厂房、办公室）、设备设施、员工工资、另行租赁其他厂房的租金差额、搬迁费等项目共20万元（具体金额以鉴定为准）；4.诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告变更第3项反诉请求为：原告赔偿被告厂房装修损失330127.58元、另行租赁其他厂房的租金差额损失19213.2元[（16.6元/㎡-13元/㎡）×1779㎡×3个月（2019年2月至2019年4月），新租赁合同月租金单价为16.6元/㎡]、搬运费损失93763元、拆（装）货架费损失147360元、工人工资损失402577元（148569元+169012元+84996元），上述合共993040.78元。事实与理由：被告承租原告位于水头工业区土名“梁边前”的厂房，双方于2016年4月10日签订《伟业水头厂房租赁合同》。签订厂房租赁合同时，原告未出示与厂房有关的产权证、建设规划许可证等相关证件。合同签订后，被告进场。为开展经营，被告经过原告同意后对厂房内进行建设办公室、购置设备、设施及聘请工人等前期投入。2018年3月份，原告突然向被告发出通知：由于政府进行综合整治项目，要求被告三个月内搬迁，搬迁期内可以免租金，除此以外没有任何补偿。被告和原告多次沟通无果。被告被迫停止正常的经营。被告因承租厂房，对生产前期做了相应的投入及准备工作。被告多次找到原告就相关投入的损失进行协商处理,但原告对被告的合法诉求置之不理。被告认为：第一、原告在没有获得产权证和建设工程规划许可证的情况下将不具备出租条件的厂房出租给被告，案涉合同违反法律强制性规定属无效协议。原告误导被告投入巨资进行建设，不能依法合规经营，给原告带来了重大的经济损失。第二、原告以政府进行整治项目为由单方解除合同，属于单方违约行为，且没有任何证据证明属于政府行为。被告有理由相信整治项目属于当地村委会的自我改建行为，政府仅仅是属于片区改造的协调人，并不属于政府征收征用的行政行为，故可以排除法律上的不可抗力情形，被告有权请求赔偿。故诉请。原告针对被告的反诉辩称，一、涉案合同是双方协商一致所达成的合意，是双方的真实意思表示，合同内容符合法律法规和政策的相关规定，应合法有效，双方均应切实履行合同约定的全部义务。另外，根据原告提供的佛府南集用(2011)第XXXXXX4号土地使用权、粤（2018）佛南不动产权第XXXXXXX号不动产权证书及佛山市南海区大沥镇水头经济联合社出具的《证明》可知，涉案土地的权利类型为集体建设用地、权利性质为批准拨用企业用地、土地用途为工业用地。因此，被告主张涉案合同为无效合同缺乏事实根据和法律依据的。二、被告主张返还履约保证金69381元的反诉请求缺乏根据，被告在履行涉案合同中存在逾期支付租金、水电费用的行为，原告有权单方解除合同，被告还应承担原告的损失，包括但不限于没收履约保证金、没收反诉原告改建和增设的附属设施等。显然，依据上述合同约定，被告逾期支付租金、水电费用的行为明显构成违约，原告依约有权没收被告已支付的履约保证金。因此，被告主张原告返还保证金69381元缺乏依据。三、被告主张原告赔偿其经济损失缺乏根据。被告存在逾期支付租金、水电费用的行为，构成违约，原告依约解除合同，即被告主张原告赔偿经济损失是缺乏根据的。综上，涉案合同合法有效，被告行为违反合同约定，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，另本院根据被告申请依法委托鉴定公司对涉案租赁物内的搭建部分进行造价鉴定并形成工程造价鉴定意见书。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1-3[1.承包土地使用权合同书；2.承包土地使用权利义务转让协议书；3.证明、粤（2018）佛南不动产权第XXXXXXX号不动产权证书]为其主张租赁的权属来源，能够相互印证，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据4（伟业水头厂房租赁合同、合同主体变更协议书），被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据5（通知）与被告出示的证据1（律师函、通知）中的通知内容一致，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据1（律师函、通知）、2（企业信用信息），被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告出示证据3（收据），原告虽不予确认，但陈述已向前承租人熊文文收取了保证金，故本院对该收据予以采信。被告出示的证据4，原告对其无异议，本院对其予以采信。被告出示的证据5（厂房租赁合同书）、证据6[旭铬铭业拆（装）货架明细，收款收据]、证据7（车间铝材搬运说明、车间铝材搬运铝材明细、收据）、证据8（旭铬公司员工2018年11月份工资表、2018年12月份工资表、2019年1月份工资表），留将本院认为部分阐述。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：1997年11月5日，南海市大沥区水头管理区经济联合社（甲方，发包方）与南海市大沥伟业小料车间、潘伟洪（乙方，承包方）签订《承包土地使用权合同书》，约定甲方提供位于水头工业区，土名“梁边前”的部分土地给乙方承包使用，该土地东至梁边冲，南至16米路，西至12米路，北至永华金属制品厂，面积3339平方米。甲方处显示有法定代表人签名并盖具该联合社印章，乙方处显示有法定代表人潘伟洪签名。同日，上述合同经南海市大沥区法律服务所见证并出具见证书。佛山市南海区大沥镇水头经济联合社出具证明，内容为：兹有南海市大沥区水头管理区经济联合社（现已更名为“佛山市南海区大沥镇水头经济联合社”，以下简称“我社”）与潘X洪于1997年11月5日签订《承包土地使用权合同书》。合同约定“甲方提供位于水头工业区，土名’梁边前’的部分土地给乙方承包使用，该土地东至梁边冲，南至16米路，西至12米路，北至永华金属制品厂。面积3339平方米（折合5.008亩）”，上述土地位于我社名下的佛山市南海区大沥镇水头工业区地段内[详见佛府集用（2011）第XXXXXX号和粤（2018）佛南不动产权第XXXXXX号不动产权证书，原件由我社保存]，土地用途为工业用地，已租予租户兴建厂房。粤（2018）佛南不动产权第XXXXXXX号不动产权证书显示权利人为佛山市南海区大沥镇水头经济联合社，用途为工业用地（工业厂房）。2015年10月15日，潘伟洪（甲方）与原告（乙方）签订《承包土地使用权权利义务转让协议书》，约定甲方将上述《承包土地使用权合同书》中享有的土地使用权转包给乙方使用。2016年4月10日，原告（出租方，甲方）与熊文文（承租方，乙方）签订《伟业水头厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于水头工业区土名“梁边前”自编12号厂房之五出租给乙方使用，出租内容包括厂房1779㎡。出租用途为办公及厂房。每月租金为23127元。合同租期共3年，预计自2016年5月1日起至2019年4月30日。乙方向甲方支付69381元作为合同履约保证金，合同履约保证金在租赁期内不计利息，在合同履行终止后15天内，甲方扣除乙方应付的相关费用后一次性无息退还给乙方。电费按1.2元/度收取，水费按3.5元/立方米收取。乙方装修前需将整套装修图纸提供给甲方审批和留底，装修期间的一切安全责任由乙方承担。合同期满或解除五日内，乙方应将所租用的场地完好交还给甲方，包括一切建筑物及水电设施无偿归甲方所有。2017年2月21日，原告（甲方）、熊X文（乙方）、被告（丙方）签订《合同主体变更协议书》，约定将上述原告与熊文文签订的租赁合同项下的全部权利和义务由熊文文转让给被告。原告陈述已收取熊文文缴纳上述合同中约定的保证金69381元，且没有退还予熊文文。2018年9月10日，原告向被告发送律师函，要求被告在接到函件之日起七日内履行租金、水电费用支付的义务。2019年4月8日，被告委托律师函告原告，其已在2019年2月24日清空厂房并在此日正式交付厂房予原告。原告于同年4月12日收到函件。2019年4月9日，本案鉴定现场勘验时，涉案租赁物已清空。经鉴定，涉讼租赁物装修工程造价在《装修施工工程承包合同》（含报价单）无效的情况下为330127.58元；在《装修施工工程承包合同》（含报价单）有效的情况下为259690.30元。其中，原告认为《装修施工工程承包合同》（含报价单）无效，被告亦以《装修施工工程承包合同》（含报价单）无效情况下造价330127.58元作为装修损失的反诉金额依据。结合双方意见，本院采纳330127.58元的造价结论。诉讼中，原告陈述涉案租赁物在2019年5月份已经拆除，故不再主张腾退请求及2019年5月1日后的租金请求。被告陈述2018年4月份开始没有交付租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告收取原承租人熊文文支付的保证金69381元尚未退还，被告以己方作为权益受让人而主张原告退还保证金69381元，符合法律规定，本院予以支持。虽然原、被告之间的租赁合同关系无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。原告在2019年4月份发函要求交接，原告没有回复，结合2019年4月9日鉴定现场查勘时租赁物已清空的情况，本院认定被告在2019年4月份已没有再使用涉案租赁物，故被告应支付自2018年4月份起至2019年3月份止共12个月的使用费。被告主张原告承诺给予三个月免租期，原告予以确认，结合原告陈述片区改造拆迁需要被告搬迁，本院予以确认三个月免租期并对被告应付的占有使用费用作相应扣减，即被告尚应支付9个月的占有使用费208143元[为（12个月-3个月）×23127元）计算得出]。原告主张在委托诉讼代理人之前，原告员工确有陈述给予三个月免租期，条件为该三个月免租期需要被告在限定期限内（2018年5月前）搬迁才可享有，但无证据佐证该免租期在承诺时有附加条件，故本院对原告主张被告不应享有该三个月免租期的陈述不予采纳。对原告请求依据合同约定计付租金（占有使用费）违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持。因无效合同不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告按照合同约定用途（厂房及办公室）搭建两层办公室，现合同无效，双方应对搭建部分的损失按照过错共同承担责任。但鉴定结论的造价（330127.58）并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；合同约定租赁期从2016年5月1日起至2019年4月30日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归原告所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。被告（包括前承租人熊文文）从2016年5月1日起使用租赁物，至2019年3月31日未再使用之日，本院按剩余期限及约定期限比例3%折算添附部分现值。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，双方应按照导致合同无效的过错平均分担现值损失，原告应补偿4952元（为330127.58元×3%×50%）予被告，被告请求超出部分，本院不予支持。合同无效，被告应返还涉案租赁物，而自行搬离涉案租赁物，被告主张支付租金差额损失、搬运费损失、拆（装）货架费损失、工人工资损失的主张缺乏理据，本院均不予支持，对被告用于证明对应损失的证据5-8本院亦不再认定。涉案租赁物已经拆除，原告亦不再主张腾退问题及2019年5月1日后的租金（占有使用费）请求，本院对此不再审查及处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司与被告（反诉原告）杨伟就位于佛山市南海区大沥镇水头工业区土名“梁边前”自编12号厂房之五厂房（1779平方米）形成的租赁合同关系无效；二、被告（反诉原告）杨伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费208143元予原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司；三、原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金69381元予被告（反诉原告）杨伟；四、原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款4952元予被告（反诉原告）杨伟；五、驳回原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2904.88元、财产保全费1224.77元，合共4129.65元（原告已预交），由原告负担1270.65元，被告负担2859元。反诉受理费7180.9元（被告已预交），由被告负担7080.9元，由原告负担100元。鉴定费6569.64元（被告已预交），由原告负担3284.82元，由被告负担3284.82，双方各自负担的费用应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予对方，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇一九年八月九日书记员 刘冬花