河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初1151号原告（反诉被告）：任秀明，男，1950年8月5日出生，汉族，邢台市房地产开发总公司退休员工，住邢台市桥西区，委托诉讼代理人：乔丽君、李静云，河北同欣律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢台市房地产开发总公司，住所地：邢台市桥西区新兴西大街39号，统一社会信用代码：121305004018820751。法定代表人：杜运权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇，女，1989年9月7日出生，汉族，系该单位员工，住邢台市内丘县，委托诉讼代理人：黄慧玲，河北**律师事务所律师。原告（反诉被告）任秀明与被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司（以下简称房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任秀明及其委托诉讼代理人乔丽君与被告房产公司的委托诉讼代理人张璇、黄慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任秀明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）52694.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年9月28日被告公布《中房社区旧房改造方案》，成立中房社区改造领导小组，确定对原告所有的中房社区1#-5#居民住宅楼进行改造。后原告与被告签订了《中房社区旧房改造安置协议书》，被告也将中房社区1#-5#居民住宅楼进行了拆除，2012年9月4日，因旧房改造的规划、设计有所变化，应被告要求，原告又与被告重新签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告将从签订协议之日起至2012年12月31日的过渡费确定为35000元，冲抵到了原告应缴纳的房款中。可至2012年底被告没有如约交房，原告的房屋于2018年6月份交付，自2013年1月至交房日止共计66个月的安置补助费（过被费》被告未向原告支付，依据《邢台市房屋拆迁实施细则》第39条、第40条，确定被告应按原拆迁房屋面积每月每平米10元的标准，向原告支付安置补助费（过渡费），原告房屋建筑面积79.84平方米，79.84平方米x10元/月66个月（自2013年1月-2018年6月）=52694.4元。因与被告多次协商均无果，无奈诉至法院，请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）52694.4元，以维护原告的合法权益。被告房产公司辩称，1、原告所出示的安置协议书并没有约定房屋拆迁安置补助费的计算方式、期限等，原告对此完全明知，因此其主张缺乏事实根据和证据支持。2、在施工过程中，存在扬尘治理，重污染天气不能施工，业主堵门，雨天不能施工各种情况，影响施工总天数为632.5天，存在着法律规定的不可抗力的情况，被告因不可抗力不能履行民事义务，不应承担责任有法律依据。3、安置协议存在第二条款无效的法定情形，签订协议时，房屋尚未完成建设，涉及房屋拆迁的实际面际仅为79.84平方米，新增面积尚不具有物权的效力，因此原告主张按135.02平方米给付安置补助费，违反公平原则，没有法律依据。4、原告主张安置补助费是根据2003年12月1日实施的邢台市房屋拆迁细则第39、40条规定，该细则的制定是依据城市拆迁管理条例的规定，而该条例已经在2011年1月21日废止，实施细则也废止。因此原告主张无法律依据。5、我公司在施工过程中，多次用2158213、5235511两部电话催促各回迁户补交房款，但因时间跨度较长，希望法庭准许被告延期提交电话通知证据，另外在施工中存在着回迁购房户违堵公司大门影响施工的客观事实，而该证据被告无法自行收集，希望法庭给予被告期限庭后提交，如无法提交我们将申请法庭调取。综上，依法驳回原告诉讼请求。反诉原告房产公司向本院提出反诉请求：1、确认2012年9月4日房产公司与任秀明所签订的《房屋拆迁补偿协议书》第2条款无效；2、判令任秀明向房产公司支付商品房面积55.18平方米的差价款164436.4元，并自2012年9月4日起按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率偿付本款项的利息至付清本款项之日止；3、判令任秀明向房产公司支付地下室面积4.1平方米的差价款2952元，并自2012年9月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率偿付本款项的利息至付清本款项之日止。事实与理由：80年代前后，房产公司在国有划拨土地上建设有5栋职工生活住宅楼，分配给60户职工居住。其中任秀明被分配在5号楼1单元1层102号房屋居住，房屋面积合计79.84平方米。1999年10月公有住房改革时，任秀明以21086.6元的价格买受了该房屋。上述房屋由于年代已久，不同程度存在着地基下沉，墙体裂缝，砖面腐蚀等质量问题。2003年初，大多数职工要求拆除重建。为此，房产公司多次向邢台市人民政府（以下简称市政府）有关部门反映，2004年9月经市政府同意对5栋楼拆除重建。2005年10月22日，甲方房产公司与乙方任秀明签订了《中房社区旧房改造安置协议书》（以下简称旧协议），载明：乙方被拆除旧房面积79.84平方米，多购面积10.38平方米，新房面积90.22平方米，应该补交房款4039.2元。第2条约定，乙方应该补交的差价款在2006年4月30日前不能一次付清，甲方有权作为商品房对外销售，并扣除30%的违约金，乙方没有补交房屋差价款，该房屋应该作为商品房销售。2006年6月至2010年2月，市政府规划部门三次对该建设项目规划进行变更，直至最终将5栋多层住宅楼变更为2栋高层住宅楼，建设房屋286套。由于规划、楼栋数量、房屋结构、套内面积的变更，迫使房产公司与60户被拆迁户重新签订房屋安置协议。2012年房产公司按照市政府办公室下发的办字[2007]1号《关于危房改造、集资建房等项目遗留问题的处理意见》第二条：“楼房拆一补一，多购部分按照商品房价格以公开销售”的规定，也制定了“楼房拆一补一，多购商品房面积部分，按照商品房销售价格每平方米4080元补交”的规定。该规定引起了大多数被拆迁户的强烈不满，纷纷质疑房产公司：“该项目政府审批手续长达6年，政府的文件规定，不适用这个项目”，拒不同意按照现行的商品房价格每平方米4080元补交购房款，要求仍按照2005年的价格缴纳。面对被拆迁户的质疑及市政府的文件规定，房产公司进退两难，最后在反诉被告等被拆迁户的逼迫下，不得不做出艰难让步，对本公司内部的被拆迁户，多购的商品房建筑房屋面积，暂时不按商品房价格每平方米4080元计算，先按照旧协议价格每平方米1700元收取，对地下室房屋面积暂时不按商品房价格每平方米2200元计算，先按照每平方米1480元收取。之后，各被拆迁户与房产公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称安置协议）。期间任秀明于2012年9月4日与房产公司签订了安置协议，其中第2条约定：认购新房屋建筑面积135.02平方米，被拆迁房屋建筑面积79.84平方米，增加房屋建筑面积55.18平方米，价格每平方米1700元，支付金额93806元；买受负一层地下室房屋面积14.1平方米，价格每平方米1480元，应支付金额20868元，折抵的10平方米附属小房金额14800元，实际支付6068元。第8条约定：其他相关费用至交房时一并清算。由于反诉被告被拆迁户的胁迫，致使房产公司垫付了巨额资金，遭受了重大损失。其中60户多增面积2832平方米，按照差价每平方米3030元计算，垫付金额8580960元；地下室小房总面积1057.8平方米，按照差价每平方米720元计算，垫付金额761616元。上述垫付的金额，尚不包括缴纳的土地出让金5600000元。对于被拆迁户多购商品房面积，不按规定交款，引起其他购房户的强烈不满。为此房产公司做出了督促交款的决定，即：在2012年8月均价每平方米4080元的基础上，2012年12月10日通知按均价每平方米4280元缴纳，2013年5月6日通知按均价每平方米4480元缴纳，2016年10月4日通知按均价每平方米4680元缴纳，房产公司项目部均粘贴了通知并刊登报纸。反诉被告应补交地上面积差价款55.15*4680=258242.4元，已经缴纳93806元，应该补交金额164436.4元；地下室面积4.1平方米，按均价2200元/平方米计算，应该缴纳9020元，已经缴纳6068元，应该补交2952元。上述款项，房产公司从未承诺为其垫付的资金不再主张。反诉被告至今未缴纳，应该自2012年9月4日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率偿付利息至付清款项之日止。房产公司认为，反诉被告背信弃义，不恪守合同，违背2005年旧协议的约定，不缴纳房屋差价款，已经不享有被拆迁户的资格；7年后，又以建房时间长为由，胁迫我公司于2012年9月4日签订安置协议书，对多购的商品房面积不按商品房价格缴纳房款，并且不按照我公司调整房价的通知缴纳房款，至今仍然未按协议书第8条的约定付清房款，侵犯了我公司的合法权益。我公司系国有独资公司，其经营的资产属于全民所有，无权利为其垫付购房款，造成国有资产流失，受到法律的追究。所以双方签订的安置协议书第2条款属于无效条款。为此，望依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告任秀明辩称，1、房产公司认为协议书第二条无效无任何法律依据，协议书是自愿签订的，房产公司称是被胁迫无事实依据，在拆迁中涉及5栋楼且该5栋楼的人员有房产公司职工和其他社会人员，安置协议内容均是一个版本，何来的胁迫，按照法律规定，协议不违反强制性法律规定，房产公司要求认定协议无效无法律依据，2、房产公司要求任秀明补偿差价，没有事实依据和法律依据，协议书是2012年签订的，2012年的协议是在2005年拆迁协议书的基础上经过双方认可签字确定的内容，且在签字的当时任秀明已将全部差价款一次性交给了房产公司，房产公司称任秀明应向其补偿差价款无事实、法律依据，在2018年任秀明收房入住时，房产公司有一份传递单，房产公司的财务部门认可相关费用已全部缴清，有签字盖章为证。3、房产公司称任秀明分房有福利，该说法无依据，任秀明的房屋在90年代时就由任秀明出钱购买了100%产权，2005年拆迁房屋时，拆迁的就是任秀明个人所有的100%房屋，任秀明自有住房被拆迁，何来的房产公司给予福利之说，4、在本案中不客守合同是房产公司而非任秀明，从2005年任秀明将房屋及房产证交付给房产公司，到2018年原告入住拆迁房屋已历时13年，一个国有公司，拆迁房屋13年才让被告拆迁户入住，不客守合同，综上，房产公司的反诉请求应依法驳回。本院经审理认定事实如下：任秀明原系房产公司的职工，分配在5号楼1单元1层102号房屋居住，房屋面积合计79.84平方米。1999年10月公有住房改革时，任秀明以21086.6元的价格买受了该房屋。因该房屋年代已久，房产公司根据邢台市政府文件精神决定拆除重建。2005年10月22日，甲方房产公司与乙方任秀明签订了《中房社区旧房改造安置协议书》（以下简称旧协议），载明：乙方被拆除旧房面积79.84平方米，多购面积10.38平方米，新房面积90.22平方米，应该补交房款4039.2元。第2条约定，乙方应该补交的差价款在2006年4月30日前不能一次付清，甲方有权作为商品房对外销售，并扣除30%的违约金，乙方没有补交房屋差价款，该房屋应该作为商品房销售。2006年6月至2010年2月，因该建设项目规划变更，将5栋多层住宅楼变更为2栋高层住宅楼。2012年9月4日，甲方房产公司与乙方任秀明又签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议书中载明：被拆迁房屋建筑面积79.84平方米，房屋补偿款135728元，附属物10平方米，补偿款14800元，甲方合计应付乙方作价补偿款计150528元；新房建筑面积135.02平方米，超出旧房面积55.18平方米，地下室小房面积14.1平方米，房屋价款共计250402元；暂计算至2012年12月31日过渡费35000元；供热7426.1元、维修基金2146.002元，相互折抵后，任秀明还需向房产公司交纳74446.10元。2012年9月4日，任秀明向房产公司交纳了上述差价款74446.10元，并交纳50元手续费，合计74496.10元。2018年7月1日房产公司将新房交付给任秀明。本院认为，2005年10月22日房产公司与任秀明签订的《中房社区旧房改造安置协议书》和2012年9月4日签订的《房屋拆迁补偿协议书》，均是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。依照法律规定，双方当事人的权利义务应以后协议为准。房产公司称2012年9月4日签订的《房屋拆迁补偿协议书》系任秀明胁迫签订，但未提交相关证据，本院不予采信。任秀明已按该协议约定履行了付款义务，而房产公司只将过渡费支付至2012年12月31日，任秀明请求房产公司支付2013年1月1日至2018年7月1日（交房日）期间的过渡费，符合双方的约定和法律的有关精神，应予支持。但任秀明主张过渡费的计算标准依据不足，本院不予采纳。根据任秀明与房产公司于2005年12月22日签订的《中房社区旧房改造安置协议书》和2012年9月4日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的内容，可以认定双方约定的过渡费是按每年5000元计算的，依此标准，计算2013年1月1日至2018年7月1日期间的过渡补偿费应计算5年半计27500元。对原告请求超出27500元的部分，本院不予支持。房产公司反诉请求确认《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效，没有法律依据，本院不予支持。房产公司主张因规划、设计变更，延长了施工时间，以及涉案工程在施工过程中，存在扬尘治理，重污染天气，雨季不能施工等不可抗力等因素，影响施工总天数为632.5天，属于不可抗力情形，公司依法不承担责任，没有法律依据，本院不予采纳。房产公司还以上述理由单方出具的调价通知对任秀明没有法律约束力，故房产公司提出的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、邢台市房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告任秀明过渡费27500元；二、驳回任秀明的其他诉讼请求；三、驳回邢台市房地产开发总公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，减半收取计560元，任秀明与邢台市房地产开发总公司各承担50%。反诉费3650元，减半收取1825元，由邢台市房地产开发总公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  杜宗凡二〇一九年八月二十日书记员  修智慧