成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初993号 原告（反诉被告）：四川中正科技有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路383号。 法定代表人：苏道志，董事长。 委托诉讼代理人：万非，四川法之识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧芬，女，公司员工。 被告（反诉原告）：四川曙光储运有限公司，住所地：成都市龙泉驿区洪安镇文安街1号（龙泉驿区洪安镇化工园区）。 法定代表人：杨雅明，经理。 委托诉讼代理人：王瀞仪，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢利，男，公司员工。 原告四川中正科技有限公司（以下简称中正公司）与被告四川曙光储运有限公司（以下简称曙光公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理。案件审理过程中，曙光公司提出反诉，本院审查认为系基于同一事实遂受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本反诉进行了合并审理。中正公司委托诉讼代理人万非和王慧芬，曙光公司委托诉讼代理人王瀞仪和谢利到庭参加了诉讼。案件审理过程中，中正公司申请价格评估鉴定，本院予以准许，鉴定期间依法扣减审限。本案现已审理终结。 中正公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令曙光公司立即停止侵权、排除妨碍，返还原告存放在库房的种子、物资等财产；2、判令曙光公司赔偿原告因种子设备等物资变质、损毁而造成的损失（具体金额以评估机构评估鉴定的结论为准）；3、本诉诉讼费由曙光公司承担。事实和理由：2014年5月17日，原、被告签订《库房使用合同》，约定中正公司租赁曙光公司的3号和4号库底层存放种子，期限为一年，库房使用费、工棚占地费及水电费等均按月支付等。合同签订后，曙光公司按约提供了相应的库房，中正公司也陆续支付了租金。合同到期后，中正公司退还了3号库，4号库继续使用，未签订书面合同。2016年3月，因中正公司经营状况发生变化，拖欠了曙光公司部分租金，曙光公司在未通知中正公司的情况下，擅自对4号库采取断电措施，将仓库的所有大门上锁，并用车辆堵住仓库所有出口。为此，中止公司多次与曙光公司协商付款、供电事宜，再三强调断电会导致仓库种子变质、毁坏，希望曙光公司对仓库恢复供电并解锁，让中正公司能够进入仓库开展加工、杀虫、防鼠防潮、检验、维护等工作，以避免损失的扩大，但曙光公司不置可否，仍然没有对仓库恢复供电、解锁。中正公司通过发函、找曙光公司负责人协商等方式试图解决问题，但仍无结果。特起诉。 曙光公司针对中正公司的本诉辩称，原告诉请停止侵害、排除妨害没有事实依据，应予驳回。原告主张赔偿损失因其没有提交损害部分证据，同时损失金额也未明确，不符合法定的起诉条件，应予驳回。 曙光公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除中正公司与曙光公司的《库房使用协议》；2、判令中正公司立即将占用的库房清空并返还给曙光公司；3、判令中正公司立即向曙光公司支付拖欠的库房租金、水费、电费、物业费、垃圾清运费共计658780元（暂计至2019年1月31日）；4、判令中正公司按《库房使用合同》的约定，向曙光公司支付违约金60万元；5、判令曙光公司承担反诉诉讼费。事实和理由：曙光公司与中正公司之间的库房使用法律关系为租赁关系，并非保管关系。双方自2006年开始就签订了《仓储租赁合同》，中正公司租用曙光公司库房并支付租金，自行承担租赁期间水电费、物业费等，并在经曙光公司同意后，中正公司对库房进行了改造。双方最后一份合同签订时间为2014年5月17日，租期一年。合同到期后，中正公司继续占用库房，至2017年3月，已拖欠曙光公司租金、电费等高达30余万元，曙光公司联系中正公司未果后，多次邮寄催款函件，但中正公司仍不付款也不清空并返还所租用的库房。特提起反诉。 中正公司针对曙光公司的反诉辩称，1、解除协议没有异议，事实上双方的协议已经解除；2、返还库房问题，我方不存在返还，是曙光公司不让我们搬出来，强制把我方的货物扣下来，其此项请求不成立；3、库房租金问题，曙光公司断电上锁之前的租金我方应当支付多少就支付多少，2016年3月22日至现在的租金是曙光公司的违法行为造成的，应当由其自行承担；4、关于违约金，以2016年3月22日拖欠的租金作为违约金计算基数，约定的违约金60万元过高，请求调整为3月22日之前所欠租金为基数以银行贷款利息进行计算；5、曙光公司的反诉事实不成立，中正公司欠付租金是事实，但是曙光公司以锁门、堵门、断电为要挟，造成不必要的损失，过错在于曙光公司，应当由其承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：中正公司与曙光公司自2006年5月起建立仓储租赁合同关系，中正公司系承租人，曙光公司系出租人。2014年5月17日，双方再次签订《库房使用合同》和《仓储安全承包责任书》，约定中正公司继续承租曙光公司3号库底层1557㎡、4号库底层1235㎡及4号库前（自建）工棚600㎡使用，使用期一年。费用约定为“1、库房使用费：2792㎡×10元/㎡.月=27920元/月；2、工棚占地费：600㎡×5元/㎡.月=3000元/月；3、杂费：水费3元/㎡电费1.2元/度物业费600元/月垃圾费100元/月”，先付费后使用。中正公司安排杨周林等人作为仓库管理人员。因中正公司经营状况发生变化，在前述《库房使用合同》履行过程中，中正公司开始欠付曙光公司库房使用费、水电费等。曙光公司也自2014年6月起多次向中正公司书面催收相关款项。《库房使用合同》到期后，双方未再续签合同，中正公司也未对库房等进行腾退。在此过程中，因中正公司拖欠使用费和水电费等，曙光公司采取了如断电等部分限制中正公司使用库房的措施。中正公司为此曾与曙光公司协调库房继续使用事宜。双方对库房使用和费用支付等事宜协商未果，现中正公司起诉来院。 本案审理过程中，中正公司申请对库房内种子是否变质、损毁，工棚内存放机器设备和包装袋等是否变质、损毁，是否有残值等进行评估鉴定，本院予以准许。本院依法委托相应鉴定名录中唯一备选机构成都产品质量检验研究院有限责任公司进行鉴定，该机构接受委托并研究查阅相关资料后，以委托鉴定事项超出技术能力为由，对案涉鉴定申请不予受理。 另查明，1、中正公司股东于2018年7月向本院提起公司解散之诉，该案尚在审理过程中；2、中正公司向本院提交的成都市公安局龙泉驿区分局洪安派出所受案登记表和询问笔录等显示，中正公司库管员杨周林分别于2018年6月13日和2018年7月16日报警，称中正公司存放于案涉库房处的种子包装袋、宣传画、宣传册等被盗，两次被盗损失价值约40万元。在该两次报案时，公安机关均对杨周林制作了询问笔录。在2018年6月17日的询问笔录中，杨周林陈述：在2016年5、6月份，中正公司将总计30余万的种子包装袋、宣传画、册运输至租的曙光仓库处放置，2018年6月2日，杨周林去仓库拿种子时都看到包装袋等在，但是在2018年6月13日下午到仓库拿种子时，包装袋、宣传画、册就不在了；3、庭审中，中正公司和曙光公司一致确认2015年及此前租金已支付完毕，中正公司已支付2016年1月租金18160元，此款应在本案中抵扣处理。双方一致确认水电费及其它杂费支付至2016年3月，自2016年4月起的水电费及杂费没有支付。双方一致确认案涉3号库房在2016年7月26日已退还。 上述事实有当事人陈述、当事人身份信息、租赁合同、库房使用合同、催款通知、受案登记表、询问笔录、录音资料等在卷予以佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，无证据或者提供证据不足以证实当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关于中正公司的本诉，本院认定如下：中正公司主张曙光公司排除妨害，应首先举证证明曙光公司存在妨害其物权行使的事实。中正公司提交的2017年10月的恢复供电通知和录音资料等虽能证实曙光公司曾采取过一定措施限制中正公司使用库房，但从双方的租赁合同约定来看，中正公司欠付租金已违反合同约定的先付费后使用原则，曙光公司所采取的限制使用措施只要没有超过必要限度，应理解为是合同一方当事人维护自身合法权益的自力救济范围。对于限制措施是否超过必要限度的问题，本院认为，从中正公司库管员杨周林在公安机关所作的询问笔录可以看出，中正公司在前述供电通知和录音前后均在正常使用库房，且对相关种子、包装袋、宣传画等物品均能直接管理和使用，因此，中正公司在本案中主张曙光公司妨害其行使物权要求排除妨害缺乏事实依据，中正公司主张要求曙光公司排除妨害、赔偿损失证据不足，本院不予支持。 关于曙光公司的反诉，本院认定如下：1、中正公司和曙光公司之间就案涉库房形成的租赁合同合法有效，受法律保护。合同履行过程中，双方当事人协商一致，可以解除合同。中正公司和曙光公司对于解除双方的库房使用协议均无异议，属于协商一致解除合同，本院对此予以确认。合同解除后，合同的权利义务终止，中正公司应将案涉4号库房及4号库前工棚返还曙光公司； 2、中正公司和曙光公司对于欠付库房租金的事实无异议，只是对于租金计付的截止时间存在争议。中正公司主张系曙光公司侵权导致其不能将仓库内物品搬走这一本诉主张缺乏相应事实和法律依据，本院未予采信。故，中正公司抗辩租金和杂费应计付至2016年3月亦缺乏事实和法律依据，本院不予采信。曙光公司主张租金和杂费计算至2019年1月31日系当事人处分自身权利的行为，本院予以确认。中正公司和曙光公司已一致确认3号库于2016年7月26日归还，故，3号库的租金从2016年1月1日计算至2016年7月26日共计6个月25天，租金应为106395元[（1557㎡×10元/月×6个月）+（1557㎡×10元÷30天×25天）]。4号库的租金从2016年1月1日计算至2019年1月31日共计37个月，租金应为456950元（1235㎡×10元/月×37个月）。4号库前工棚租金从2016年1月1日计算至2019年1月31日共计37个月，租金应为111000元（600㎡×5元/月×37个月）。前述租金共计674345元（106395元+456950元+111000元），此款与中正公司已支付的2016年1月租金18160元品迭后，中正公司还应支付租金656185元。中正公司和曙光公司已一致确认杂费自2016年4月起未支付，因此，杂费应自2016年4月起计算至2019年1月31日止共计34个月。水电费系根据实际用量计算收取，曙光公司并未举证证实中正公司在此期间水电费的实际使用情况，故对水电费，本案不予处理。物业费和垃圾清运费每月700元，共计23800元（700元×34个月）。 中正公司应向曙光公司支付租金、物业费和垃圾清运费共计 679985元； 3、曙光公司主张违约金60万元，中正公司认为过高抗辩调减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，曙光公司主张的违约金确属过高，应予调减。本院认为违约金调减至中正公司应支付的租金和杂费总额679985元的20%适当，即135997元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认反诉原告四川曙光储运有限公司与反诉被告四川中正科技有限公司的库房使用合同关系已解除； 二、反诉被告四川中正科技有限公司于本判决生效后三十日内将案涉4号库房及4号库前工棚腾退并返还反诉原告四川曙光储运有限公司； 三、反诉被告四川中正科技有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告四川曙光储运有限公司租金、物业费和垃圾费共计679985元； 四、反诉被告四川中正科技有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告四川曙光储运有限公司违约金135997元； 五、驳回本诉原告四川中正科技有限公司的全部本诉请求； 六、驳回反诉原告四川曙光储运有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费减半收取50元，由本诉原告四川中正科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取8164.5元，由反诉被告四川中正科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏章红 二〇一九年八月一日 书记员  卢 丽