浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初9207号原告：浙江蓝镇物业服务有限公司，住所地：杭州市余杭区中泰街道桃源社区新明半岛雨径轩1-1幢02号。统一社会信用代码：91330110782350370U。法定代表人：吴照琦，总经理。委托诉讼代理人：朱文昊，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云翔，浙江泽大律师事务所律师。被告：张存敏，女，1981年8月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：汤建军，浙江励恒律师事务所律师。原告浙江蓝镇物业服务有限公司（下称原告）为与被告张存敏（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法由审判员陈自勇独任审判，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高云翔，被告及其委托诉讼代理人汤建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系杭州市余杭区中泰街道新明半岛小区业主，名下拥有小区熙园20-5房屋，建筑面积为244.84平方米。2008年6月1日，原告（原名为“浙江新明物业服务有限公司”，现已更名为“浙江蓝镇物业服务有限公司”）与杭州桃源山庄房地产开发有限公司签订《新明半岛前期物业服务合同（一期）》，约定原告作为受托方为新明半岛小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为排屋、别墅3.5元/月平方米；合同并约定，若业主未按时足额交纳物业服务费的应按每日千分之一的标准像原告支付违约金。合同签订后，原告已依约提供物业服务，但被告欠付原告自2013年8月21日起至2018年6月30日止的物业服务费共计人民币50000.7元。期间，虽经原告多次去人去电去函催讨，被告仍未支付分文，该行为已严重损害原告的合法权益。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付原告自2013年8月21日起至2018年6月30日止的物业管理费50000.7元及逾期付款违约金暂计9550元（以欠付物业管理费为基数，按该基数每日千分之一计，自2018年7月1日起算至被告实际履行债务之日，现暂算至起诉之日）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请主张，向本院提供下列证据材料：1、杭州市不动产权属信息查询记录一份，用以证明：（1）、被告自2014年7月14日成为新明半岛熙园20幢20-5室房屋的业主；（2）、案涉房屋的建筑面积为244.84平方米。2、新明半岛前期物业服务合同（一期）及补充协议、变更登记情况各一份，用以证明：（1）、原告（原名为“浙江新明物业服务有限公司”，后更名为“浙江蓝镇物业服务有限公司”）自2008年6月1日起为新明半岛小区熙园提供物业服务；（2）、被告应当缴纳的物业服务费收费标准为3.5元/月/平方米；（3）、被告未按时足额缴纳物业服务费的违约金标准为每日千分之一；（4）、案涉物业合同约定管辖为向人民法院提起诉讼。3、物业费催缴通知单、律师函及回执、短信各一份，用以证明原告已多次以书面形式向被告催缴物业服务费的事实。4、照片二张，用以证明原告向被告催讨物业服务费的事实。被告答辩称：1、本案部分物业费诉请已超过诉讼时效；2、原告没有提供符合合同约定的物业服务内容和服务质量标准。被告不能支付违约金。为证明自己的答辩主张，被告向本院提交下列证据材料：1、照片13页，2、工作联系函，万联投入资金228万元使用情况表，3、中国裁判文书网网页截图2页，4、契证、税收缴款书各一份，用以共同证明原告未提供合格的物业服务内容和服务质量，随意大量丢垃圾，对于水系和景观池污染，地面房屋破损，严重影响安全的事实。5、关于多收物业费，装修押金等款项退还的公告一份，用以证明物业费以预交方式缴纳的事实。6、新物业进驻以来开支单据一份，待证事实现在不详。原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1、2的三性无异议；对证据3的三性有异议，没有证据证明原告已经有效送达相应通知，或者被告知道相应通知。对于短信原告没有提供原始载体；对证据4的真实性、合法性不予认可，该照片不能显示具体拍摄时间，不排除后期重新打印粘贴的可能。且即便是真实的，就本案来讲，被告实际缴纳是2013年8月21日，原告在2013年8月21日那天就要催缴下年度物业费，根据两年诉讼时效，在2015年10月10日催缴时就已经超过诉讼时效。第二份催交单的日期2018年7月10日，这个时间能够保护的也是2016年7月1日，根据原告提交的最近的短信记录是2019年1月7日，最早保护时间是2016年1月7日，而2016年1月7日前后相关物业费应该在2015年8月21日交纳，也就是说2015年8月21日应该交纳的物业费已经超过诉讼时效。被告认为本案诉讼时效能认可的是2016年8月21日。被告提交的证据材料，经原告质证后认为，对证据1的三性均有异议，时间是2018年9月，原告是从2018年6月30日就退场了，无法反映照片内容的地点及垃圾和物品的来源，真实性无法确认，不能反映地点和时间（景观池）；房屋和地面破裂的照片真实性无法确认。环境查验报告，真实性无法确认，时间是原告离场后的。对证据2的三性无法确认，与本案无关。对证据3，与本案无关，不能证明原告已经提起70户诉讼，原告不予认可。对证据4的三性认可，与本案无关。对证据5，与本案无关，三性不认可。对证据6，与本案无关，真实性无法确认。本院审查后认为，原、被告双方提交的证据材料，本院将结合双方当事人的其他陈述予以综合认定。根据当事人的陈述和提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：被告系杭州市余杭区中泰街道新明半岛小区业主，名下拥有小区熙园20幢20-5房屋，建筑面积为244.84平方米。2008年6月1日，原告（原名为“浙江新明物业服务有限公司”，现已更名为“浙江蓝镇物业服务有限公司”）与杭州桃源山庄房地产开发有限公司签订《新明半岛前期物业服务合同（一期）》，约定原告作为受托方为新明半岛小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为排屋、别墅3.5元/月平方米；合同并约定，若业主未按时足额交纳物业服务费的应按每日千分之一的标准像原告支付违约金。合同签订后，原告认为被告欠付原告自2013年8月21日起至2018年6月30日止的物业服务费共计人民币50000.7元。期间，经原告多次催讨，被告分文未付。且被告认为原告提供的物业服务不到位，故拒交物业费。双方遂起纠纷。为此，原告诉至本院，请求上判。本院认为，原告与开发商之间签订的物业服务合同合法有效，小区业主均应按照上述合同交纳物业管理服务费和其他服务费用。被告未依约履行支付物业服务费的义务，是造成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因业主对原告提供的物业服务不满意，且原告对本案的发生也有一定责任，故原告主张违约金，本院不予支持。被告辩称，部分物业服务费超出上诉讼时效。本院认为，原告提供的证据显示最早于2015年10月10日原告已向被告催讨2013年8月21日起至2015年8月20日止的物业服务费，故自2015年10月10日起，诉讼时效发生中断；2018年7月10日，原告再次催讨，诉讼时效再次中断。诉讼时效因原告的催讨行为多次发生中断，故被告辩称部分物业服务费超出诉讼时效，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张存敏支付原告浙江蓝镇物业服务有限公司自2013年8月21日起至2018年6月30日止的物业服务费50000.7元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告浙江蓝镇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1288元，减半收取644元，由原告浙江蓝镇物业服务有限公司负担119元，由被告张存敏负担525元。原告浙江蓝镇物业服务有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告张存敏于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈自勇二〇一九年八月五日法官助理靳涛书记员孙瑛