内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0782民初3305号原告：赵奎伟，男，1962年10月8日出生，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。原告：张秀荣（与赵奎伟系夫妻关系），女，1961年10月26日出生，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。共同委托诉讼代理人：郑颖辉，内蒙古敖森律师事务所律师。被告：王海君，女，1966年9月30日出生，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。被告：许天龙（与王海君系母子关系），男，1989年9月16日出生，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。共同委托诉讼代理人：周宇，内蒙古援音律师事务所律师。被告：王惠（系王海君侄女），女，1986年12月31日出生，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。原告赵奎伟、张秀荣与被告王海君、许天龙、王惠租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张秀荣及委托诉讼代理人郑颖辉，被告王海君、许天龙委托诉讼代理人周宇、被告王惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵奎伟、张秀荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原被告解除租赁合同，判决三被告给付租金45万元。2、判决三被告给付租赁期间的取暖费5万元。3、判决三被告支付违约金自2017年11月11日起按照同期银行贷款利率计算一年（即至2018年11月11日）12万元。4、判决三被告承担本案诉讼费，以上合计62万元。事实和理由：原被告与2017年7月1日签订合伙协议，双方约定共同经营牙克石市海泓超市，原告提供房屋，被告提供资金。2017年8月1日被告提出购买原告房屋自己经营，双方签订了房屋买卖协议。2017年11月11日被告提出退房，原告同意，双方签订协议，约定买卖合同作废，双方因合伙、买卖合同产生的往来账暂定130万左右，由被告租赁原告房屋三年，每年45万元，（电费、热费、卫生费自理）抵账。具体欠款数额对账后确定，多退少补。2018年6月19日被告以解除房屋买卖合同为由诉讼原告，要求解除合同并返还垫付款。案件审理中原告要求对合伙进行清算并给付租赁费用，人民法院告知只审理买卖合同。2018年9月10日牙克石市人民法院做出（2018）内0782民初1438号民事判决书判决原被告解除买卖合同并返还购房款。该判决已经生效。从2017年11月11日开始二被告租赁原告房屋至今未给付房租，双方之间的抵账行为也因判决原告给付购房款而终止。原告认为，被告自2017年11月11日接收租赁房屋，双方协商用房租抵欠合伙期间所产生的费用，现因被告反悔仅对买卖合同主张权利，但被告与原告签订的租赁合同依然有效，且已经实际履行一年，现原告要求解除租赁合同，因被告不缴纳租金原告要求解除合同按年45万元给付至返还房屋之日止租金并承担使用期间的所产生的取暖费。另第一、第二被告为母子关系，租赁合同为第一被告所签，实际为二被告共同使用，请求人民法院判决三被告承担连带给付责任。被告许天龙、王海君辩称：2017年，许天龙。王惠与两原告达成买卖合同意向，约定许天龙、王惠购买两原告所有的位于牙克石市新工办事处兴安中街72号百货大楼西侧半地下（577.34平方米）、一层（250.01平方米）、二层（612.54平方米），合计面积1439.89平方米的商业用房，金额共计人民币陆佰叁拾壹万叁仟伍佰玖拾捌元（￥6,313,598.00）。许天龙、王惠因购买房屋是为了要开超市，于是按照超市的要求开始装修房屋。刚刚修缮了一个小库房，就被告知该房屋已经卖给了他人，而原告收取了第三人郑涛25万元定金。装修就此停止，二原告提出让答辩人缴纳25万元定金，二原告返还给郑涛，房屋还是可以卖给答辩人。答辩人交付给二原告定金25万元。双方于2017年8月1日签订房屋买卖合同。合同中约定由答辩人代替二原告偿还银行贷款，及代替二原告支付经营期间拖欠的人工工资、货款、电费等做为房款的支付履行方式。答辩人按照合同约定为二原告支付以上费用。但因该房屋产权不清晰并在信用社有抵押，二原告无法将该房屋出卖给答辩人。双方买卖合同解除，但二原告一直未将答辩人垫付的房款返还给答辩人。2017年11月11日，双方又签订了一份解除合同协议，两原告认可在自己一再违约的情况下，导致《房屋买卖合同》无法履行，给许天龙、王惠使用三年，用于赔偿许天龙、王惠之前为原告支付的各项费用。但合同签订后二原告既不返还房款，也没有将二楼租赁给答辩人使用。答辩人无奈于2018年6月诉至人民法院，牙克石人民法院经审理下达（2018）内0782民初1438号民事判决书，判决二原告返还答辩人房款907349.20元并支付利息。因此，答辩人与二原告并未形成租赁合同关系，双方更为实际履行租赁合同，如果已经实际履行，答辩人根本没有理由再要求二原告返还房款。而且据答辩人了解，涉案房产早已经出租给他人，现在已在经营中。二原告的诉求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉求，维护答辩人的合法利益不受损害并作出公正裁决。被告王惠辩称：一天都没用过这个房子，他就拿了一份2017年11月11日签的协议来找我们来了。骗我们签了这个协议，签完这个之后当时我和我姑王海君的意思是你得先给我25万元，把这25万元定金还我们之后，我们再租三年抵付买房款。一天房子都没用过，所以这份协议根本就是没履行。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日原告赵奎伟与被告王海君签订合伙经营协议，双方约定，合伙组织名称海泓超市，合伙经营项目：副食品、日用品、针织品、小家电等零售与批发。合伙期限5年（自2017年7月1日至2022年7月1日止。本案原告赵奎伟用现有商品500多平方米房屋、室内设备入股（商品、设备以双方盘点入账，损坏、过时、过期、变质商品除外）占总投资的49%。本案被告王海君出资购进商品、设备及店面维修。具体出资额以实际发生为准，占总投资的51%赵奎伟承租牙克石市百货大楼1061平方米面积用赵奎伟与王海君合伙经营的场所。赵奎伟与百货大楼所发生的租赁费30万元。双方各承担一半。盈余分配：扣除前期装修及设备投入（按月提取折旧费后入账具体折旧比例另行商议）经营成本（包括水、电、取暖费、物业费、日常开支、工资、奖金、需缴纳的税费等，按比例提取盈余、资本公积金）后，即净利润各合伙人按所占投资比例分配。债务承担：在经营过程中有债务发生，合伙债务用合伙财产偿还，合伙财产不足偿还时，各合伙人按所占投资比例负担。违约责任：在合伙经营期间，赵奎伟应保证海泓超市正常使用房屋，若因赵奎伟单方债务影响房屋使用权时，赵奎伟应赔偿王海君剩余合伙年限的经营利润（年利润的约定为壹佰万元）。王海君应在每年7与1日前与赵奎伟结算上年度盈余及亏损分配赵奎伟应得利润。王海君与百货大楼之间不具有权利义务关系。百货大楼不具有赵奎伟、王海君合作经营的权利义务。2017年8月1日原告赵奎伟、张秀荣与许天龙、王惠（系王海君侄女）签订房屋买卖合同双方约定：（此合同原件在（2018）内0782民初1438号卷内）将赵奎伟、张秀荣位于牙克石市新工办事处兴安中街72号百货大楼西侧半地下577.34平方木（房权证号为（2016）114021600316产权人赵奎伟产权面积1154.68平方米）二层612.54平方米（产权证号为114021600314产权人赵奎伟产权面积1225.08平方米）三处商业用房出售给许天龙、王惠。总价款为6313598.00元。房款的履行方式，为（1）签订合同前许天龙、王惠代替赵奎伟，张秀荣支付银行2017年1月至12月31日期间的银行贷款利息（数额以许天龙、王惠持有的银行缴款凭证为准）。（3）2017年12月20日前，许天龙、王惠代替赵奎伟，张秀荣向银行交付贷款本金100万元；2018年12月20日前，再代替交付贷款本金150万元；2019年12月20日前，再代替交付贷款本金200万元。上述交款数额以许天龙、王惠持有的银行缴款凭证为准。本合同签订前后，许天龙、王惠代替赵奎伟、张秀荣支付赵奎伟、张秀荣经营期间拖欠的人员工资、贷款、电费等。剩余房款于2019年12月31日前一次性交付现金，履行方式（1）本协议签订之日，赵奎伟、张秀荣向许天龙、王惠交付房屋所购面积总计1439.89平方米。（2）未经许天龙、王惠同意，赵奎伟、张秀荣不得于本合同签订后用出售的房屋面积另行设定抵押担保，否则承担违约责任。赵奎伟、张秀荣配合许天龙、王惠办理产权变更登记手续。因政策限制等不可抗拒原因无法办理产权登记时。双方可办理共有关系登记，产权各占50%。2017年11月11日，原被告签订协议，内容为：甲方赵奎伟，张秀荣和乙方免渡河镇王海君、王惠签订的房屋买卖合同，乙方在2017年10月20日要求终止甲乙双方签订的房屋买卖合同，现甲乙双方都同意另外出售，相互不追究违约责任。如果出售后订金25万元，还给乙方，乙方还给甲方，甲乙双方签订的房屋买卖合同，同时作废，其余欠款对账后另写还款计划还给乙方。双方当事人对这份终止房屋买卖合同协议无异议。是打字的，下面有双方当事人的签名捺印。可就在这同一张纸的下方又手写了租赁合同，内容为，王海军租赁二楼，每年45万元整，费用自理。电费、热费、卫生费，三年不递增，即日起二楼归王海军使用。该租赁协议无签名，无日期。但捺有六枚指纹。被告在庭审中称没有被告签字确认。不予认可。2019年1月7日原告赵奎伟、张秀荣向本院提出鉴定申请，要求对租赁合同中的六枚指纹进行鉴定是否为张秀荣、王海君、王惠所印。2019年4月24日原告赵奎伟、张秀荣又向本院提出变更鉴定请求，要求对租赁合同中的二枚指纹鉴定是否为王海君、王惠二人所印。本院组织双方当事人共同选择鉴定机构，最后选择黑龙江民强司法鉴定中心。2019年6月11日，黑龙江民强司法鉴定中心出具黑民司痕鉴字（2019）第15号鉴定意见书，鉴定意见为，"王海军租赁二楼，每年45万元整""王海军"上面捺印的指纹是王海君右手食指所捺印。"王海军租赁二楼，每年45万元整"，"二楼"上面捺印的指纹是王惠右手食指所捺印。2018年6月19日，本案被告许天龙、王惠在我院起诉本案原告赵奎伟、张秀荣，要求赵奎伟、张秀荣赔偿许天龙、王惠因解除合同产生的损失160万元，并按银行同期贷款利率给付利息。我院于2018年9月10日做出（2018）内0782民初1438号民事判决书。判决赵奎伟、张秀荣返还许天龙、王惠房款907349.20元，并按同期银行贷款利率给付利息。原告出具的证据：（1）协议一份。2017年11月11日原被告签订的协议，欲证明王海君租赁二楼每年45万元整，费用自理、电费、热费、卫生费，同时约定三年不违增，即日起二楼归王海君使用。欲证明二被告租赁原告房屋并已交付使用的事实。被告质证认为：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。没有二被告签字确认。证据（2）2018年8月28日牙克石市法院开庭笔录一份。证明在（2018）内0782民初1438号案件开庭中，二被告承认以每年租金45万元，以3年租金合计135万元抵顶合伙期间产生的债务，同时该开庭笔录也能够证明本案原告在本案被告诉本案原告房屋买卖合同过程中主张过租赁合同一并解决，但法院告知本案原告，只审理买卖合同，所以本案原告在买卖合同诉讼中保留了对该租赁合同解除的诉权。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方不存在租赁合同关系。证据（3）取暖费收据一份，金额为40906.00元，立案后又增加了一个半月取暖费，所以要求5万元。被告质证认为，对该证据的真实性及证明目的均不认可，因原告未将房屋交付给被告使用，所以不承担任何费用。证据（4）合伙经营协议书一份，欲证明2017年7月1日原被告在涉案房产内合伙经营海泓超市。被告质证认为，对真实性不认可。证据（5）房屋买卖合同一份（原件在2018内0782民初1438号案卷中）欲证明原被告之间存在房屋买卖关系。被告对该证据的真实性和证明目的无异议。证据（6）借款明细（复印件，原件在2018内0782民初1438号卷中）一份。欲证明协议下方就是租赁合同实际存在。双方依据这个借款明细对账确定租金每年45万元，租赁时间三年的合同内容。被告质证认为：对该证据的真实性没有异议认为与本案无关联性。证据（7）房产证复印件两份，第一份房产证是牙XXXX号产权人赵奎伟、面积500.02平方米，房屋位于牙克石市新工办事处兴安中街72号，百货大楼西侧1-101。第二份房产证号是114021600314产权人赵奎伟面积1225.08平方米，百货大楼西侧二层1-201，房产证原件在银行抵押。被告质证认为，对房产证真实性不认可。因为提交的是复印件，无法与原件核对。对于证明目的同样不认可。证据（8）工资收条一份（复印件）是2017年7月1日至2017年8月30日。原告证人苏某的工资用来证明被告王海君雇佣苏某给其所开工资。被告质证认为，对该证据的真实性没有意义，对证明目的有异议。原告证人苏某出庭证实：从王海君接直到我不干也就是2017年7月份左右，具体时间记不清了，在此期间，我当时在超市干的时候，超市不干了，还用我。接过来的时间大概在2017年4、5月份，干了两个月，因为他们总是不在，准备要装修，偶尔才来，让我暂时在这看着屋内设施物品，有些拆卸、安装的活也由我和一个叫李斌的干，后期过了一个多月，王总他们也不来，我就问了一下，打电话王总说让我等等，后期再打电话王总就说不想干了，因为一直没有给我开支，我就不干了，免渡河超市送货的时候，又联系王总，他还是说不想干了，我问了一下是肯定不干了吗？王总说你跟我来，让我去财务那屋，让我写了一个条，给了我五千元工资。在这期间让我去买锁头，把锁头换了锁锁上，买了四把锁，还告诉我每把锁留一把钥匙，剩下的钥匙给她。被告对证人证言发表质证意见认为，该证人出庭程序不合法，应提前七天向法庭提交证人出庭申请，而原告是当庭提交。而且证言与事实不符。证人李某证实，2016年8月份到超市做更夫工作，在2017年6-8月份换姓王的老板，（原来老板是张秀荣）2017年8、9月份离开了超市，当时离开超市时欠我两个月的工资共计是2000元是新来的王老板给我开的（指王海君）被告质证认为：该证据与本案无关联性。被告提供的证据（1）二原告在2017年8月1日与许天龙、王惠签订的房屋买卖合同一份。2017年11月11日双方签订的协议一份。欲证明双方协议解除2017年8月1日签订的房屋买卖合同并明确约定其他欠款对账后另写还款计划给乙方，而此后二原告承诺还款计划可以租赁方式将二楼以每年45万元的价格租给被告。但是双方并未对租赁协议进行具体约定也未签字认可，原告质证认为，对房屋买卖合同以及协议的真实性没有异议。对其证明目的有异议。二原告不否认租赁合同是因房屋买卖合同解除所产生的。但不能够证明该租赁合同是双方合意而不是实际履行。在2017年11月11日协议中已经写清，即日起二楼归王海君使用。这是能够证明双方租赁合同实际已经产生的双方共同认可的事实。还有因房屋买卖合同以及解除房屋买卖合同都能够证明该房屋一直由二被告所使用。因此不存在合意租赁的事实。被告提供的证据（2）牙克石市人民法院（2018）内0782民初1438号民事判决书一份（复印件）。该份证据证明目的有两个，第一在双方解除买卖合同过程中，人民法院并未认定双方以租赁的方式替代买卖合同关系。也并未判决二原告可以以租金的方式抵付房款的事实。第二个证明目的该判决书中已经认定王海君在此过程中所有签字均是王海君代替许天龙。许天龙对于王海君代签行为予以认可。原告质证认为，对判决书本身没有异议。对被告所要证明的问题不认可。正是因为该判决只审理了买卖合同，以及买卖合同所产生的结算问题。没有审理租赁合同部分二原告才另行起诉的。也是因为该判决没有将租赁款抵买卖合同所产生的其他费用。所以二原告才再次向人民法院另行提起诉讼。2019年1月7日，原告张秀荣、赵奎伟向本院提出申请追加，王惠为本案共同被告。本院于2019年1月7日做出（2018）内0782民初3305号参加诉讼通知书，通知王惠做为本案共同被告参加诉讼。2019年1月7日原告赵奎伟，张秀荣向本院提出鉴定申请，要求对租赁合同中的六枚指纹进行鉴定是否为张秀荣、王海君、王惠所印。2019年4月24日原告赵奎伟、张秀荣又向本院提出变更鉴定请求，要求对租赁合同中的二枚指纹鉴定是否为王海君、王惠二人所印。本院组织双方当事人共同选择鉴定机构，最后选择黑龙江民强司法鉴定中心。2019年6月11日，黑龙江民强司法鉴定中心出具黑民司痕鉴字（2019）第15号鉴定意见书，鉴定意见为，"王海军租赁二楼，每年45万元整""王海军上面捺印的指纹是王海君右手食指所捺印。"王海军租赁二楼，每年45万元整""二楼"上面捺印的指纹是王惠右手食指所捺印。本案争议的焦点是租赁合同是否有效。本院认为：原被告双方在2017年11月11日签订了解除房屋买卖协议（指原被告协议解除2017年8月1日签订的房屋买卖合同）并约定了相互不追究责任。而且解除房屋买卖的协议和租赁房屋的协议在同一张纸上。买卖协议在上方是打印的，下方又手写了租赁协议。由此可见，是原被告双方解除房屋买卖协议后又签订了租赁协议。我院于2018年9月10日做出（2018）内0782民初1438号民判决书，已判决赵奎伟、张秀荣返还许天龙、王惠房款907349.20元（含25万元定金）并按同期银行贷款利率给付利息。综上所述，原被告签订的租赁协议有效。虽然被告王海君、王惠没有在租赁协议上签字确认，但经过鉴定机关鉴定被告王海君、王惠已在协议上捺印。足以证明被告已经认可该份租赁协议。而且已经实际履行，原告已将房屋交付被告。而且该涉案房屋自2017年7月1日双方签订合伙协议，共同经营牙克石市海泓超市以来，一直在被告手里，始终没有返还给原告。被告在答辩中也承认已将涉案房屋开始装修，并修缮了一个小库房。另外，原被告在租赁协议上也明确约定"即日起二楼归王海君使用"。被告答辩称；因二原告无法偿还被告支付的房款，便在协议的下方书写了承诺，将二楼以每年的45万元的租金价格给许天龙、王惠使用三年，用赔偿许天龙、王惠之前为原告支付的各项费用。那么租赁协议既然是原告对被告的承诺，又何需被告在租赁协议上捺印呢？显然被告的答辩主张不能成立，本院不予支持。许天龙没有在租赁协议上签名捺印，不应承担给付义务。所以原被告签订的协议有效。且已实际履行，被告拖欠原告租赁费45万元应予给付，原告为被告垫付的热费5万元，（热费51131.00元，被告主张5万元）被告应予返还。因为租赁协议中明确约定电费、热费、卫生费被告自理。原告请求被告支付违约金（自2017年11月11日至2018年11月11日期间）12万元，因双方当事人在租赁协议中没有约定，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条、二百一十二条、二百二十七条、二百三十五条规定判决如下：一、解除原告赵奎伟、张秀荣与被告王海君、王惠签订的房屋租赁合同。二、由被告王海君、王惠于本判决生效后七日内将租赁的房屋返还给原告赵奎伟、张秀荣。三、由被告王海君、王惠于本判决生效后七日内给付原告赵奎伟、张秀荣房屋租赁费45万元。（2017年11月11日至2018年11月11日期间）热费5万元。（原告为被告垫付的热费51131.00元被告主张5万元）两项合计50万元。四、许天龙不承担给付责任。五、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元、鉴定费3500元（原告已预交），由被告王海君、王惠共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  刘永发人民陪审员  王洁芙人民陪审员  蔡春莲二〇一九年八月五日书 记 员  王 天附适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条、当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担、第二百一十二条、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同第二百三十五条、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。