广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5957号上诉人（原审被告）：何淑念，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈海云，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝仪，广东顺朗律师事务所律师。上诉人何淑念因与被上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称容桂土地中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何淑念上诉请求：1.变更一审判决第一项为支付占用费69383.6元（69383.36元×12个月-13876.72元保证金）；2.本案一审、二审诉讼费由容桂土地中心承担。事实和理由:一、一审法院错误认定占用费的期间，何淑念占用案涉厂房的期间应当截止到2017年12月31日止。1.在2019年2月26日庭审结束后，容桂土地中心才提交证据《2018年6月14日在案涉厂房拍摄的视频》，一审法院没有根据视频拍摄内容采纳何淑念质证的意见，错误认定何淑念占用时间截止到2018年6月14日止。2.容桂土地中心提交的视频画面仅有显示时间(2018年6月14日)，全部人员没有声明拍摄的时间，实际上没有其他佐证证明拍摄的日期。依据何淑念自行制作的一样拍摄内容不同拍摄日期的视频，可以证明视频画面显示时间是可以添加或者修改。一审法院单凭容桂土地中心庭审后提交的视频就错误认定占用时间截止到2018年6月14日止。3.即使上述时间是真实的，但是依据视频内容显示，管理人员是有锁匙自行开锁，结合厂房已经全部搬空的画面(即没有占用的事实)，与容桂土地中心《起诉状》陈述“现被告已向原告交还涉案租赁物的钥匙，但未办理厂房移交手续”的事实是不符合逻辑。何淑念搬空案涉厂房再交回钥匙即没有占用厂房是事实，如果让何淑念承担空置案涉厂房的占用费用是不符合事实的。4.一审认定《物业租赁协议》合同无效，并且该合同未约定返还案涉租赁厂房需要办理交接手续。何淑念作为非法律专业的承租人，在未收到容桂土地中心任何交接手续通知的情况下，其清空厂房后交回锁匙即意味把案涉厂房退回容桂土地中心，这是完全符合习惯常理的做法。二、何淑念提交的证据符合证据法三性的规定，能够充分证明已于2017年12月31日前搬离的事实。1.何淑念一审庭审申请证人出庭作证，并提供微信支付凭证，用以证明2017年12月23日何淑念雇请蒋某在该场地进行搬运并通过微信支付搬运费；何淑念经营的佛山市顺德区***电器有限公司于2017年12月27日注销；并结合容桂土地中心《2017年12月5日租金催收函》通知和《起诉状》承认收回案涉租赁物的钥匙，足以充分证明何淑念于2017年12月31日后已经没有占用涉案厂房的事实。2.根据举证责任分配原则，容桂土地中心必须证明在2017年1月至6月14日期间何淑念每月有占用案涉厂房的事实，但从视频拍照反映案涉厂房已经清空没有占用的事实，即容桂土地中心不能够证明案涉厂房在2017年1月至6月14日期间，何淑念持续占用的事实。实际上自容桂土地中心取回案涉锁匙后，就拥有处分权，至于何时处分是由其自行掌控。三、一审法院认定案涉物业租赁协议属无效合同，不支持没收履约保证金。因此，应当把何淑念支付占用费用的金额扣除何淑念交付的保证金13876.72元。被上诉人容桂土地中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。容桂土地中心向一审法院提出诉讼请求：1.确认容桂土地中心、何淑念的租赁合同关系于2018年6月14日解除；2.何淑念向容桂土地中心缴纳的履约保证金13876.72元归容桂土地中心所有；3.何淑念向容桂土地中心支付占用费121190.02元及利息（占用费计算方式：自2017年1月1日起至2018年6月14日止，按每月6938.36元计算；利息计算方式：自逾期支付之日起至实际清偿完毕之日止，按日利率万分之五计算）；4.何淑念向容桂土地中心支付律师费11099.04元；5.何淑念承担本案诉讼费用。一审法院查明：2016年10月12日，容桂土地中心与何淑念签订物业租赁协议，约定容桂土地中心将位于佛山市顺德区**************号（地块编号：***）的租赁物出租给何淑念，租赁期限为2016年10月12日至2016年12月31日。租金自2016年10月21日起计收，月租金为6938.36元。租金按月支付，何淑念应于每月5日前缴纳，容桂土地中心收款后提供租赁发票。若何淑念逾期支付租金，每逾期一日应按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日，容桂土地中心有权单方解除协议，没收何淑念的履约保证金，且于协议解除之日起十五日内将物业完整退还。本协议签订之日，何淑念应向容桂土地中心缴纳13876.72元作为履约保证金，租期届满，何淑念将物业完整退还且不存在其他违约情形的，容桂土地中心应无息退还给何淑念。容桂土地中心因追讨何淑念拖欠租金或其他违约责任所产生的诉讼费、律师费等一切费用由何淑念承担。合同签订后，何淑念缴纳了履约保证金13876.72元。涉案物业原属案外人广东省佛山市顺德区*****股份合作经济社（以下简称**股份社）所有。2012年6月20日，**股份社与容桂土地中心签订房地产收购储备协议书，约定将涉案物业在内的99宗房地产由容桂土地中心收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日内向**股份社支付；第二期8410万元，容桂土地中心在**股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按*****社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向**股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，**股份社未能归还容桂土地中心留用地垫支款的，则容桂土地中心有权在**股份社按*****社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，清还款项后才向**股份社支付第二期收储款，同时，并不影响容桂土地中心在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，容桂土地中心在2013年12月31日前向**股份社支付。本协议生效后，**股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给容桂土地中心，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起十个工作日内，**股份社须将收储房地产按现状移交给容桂土地中心，在容桂土地中心向**股份社支付第三期收储款后，物业租金由容桂土地中心收取。2013年12月20日，容桂土地中心向**股份社支付了约定的第三期收储款。但上述房地产至今均未办理过户手续。另查明，2017年12月6日，容桂土地中心向何淑念发出租金催收函，要求何淑念于2017年12月11日前，一次性向容桂土地中心缴纳拖欠的租金83260.32元。2018年6月14日，容桂土地中心在**治安队的见证下，确认已收回厂房。又查明，根据容桂土地中心述称，涉案厂房未办理房产证，亦未办理规划报建手续。**股份社确认，容桂土地中心已依据房地产收购储备协议书的约定对涉案厂房享有实际收益权。再查明，容桂土地中心委托广东**律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费11099.04元。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。关于合同的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，容桂土地中心、何淑念签订的物业租赁协议违反法律规定，合同无效，故容桂土地中心主张要求解除该租赁合同关系，一审法院不予支持。关于何淑念支付占用费的对象。无效的合同，自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据容桂土地中心与**股份社签订的房地产收购储备协议书约定及**股份社自述，在容桂土地中心已支付第三期收储款后，相应的物业租金的处置已一并转让给容桂土地中心，容桂土地中心对涉案的物业享有占有、使用、收益等权利，故何淑念应以容桂土地中心为对象支付占用费。关于占用费。何淑念申请证人蒋某出庭作证，并提供微信支付凭证，用以证明2017年12月23日何淑念雇请蒋某在该场地进行搬运并通过微信支付搬运费。即便何淑念及证人陈述属实，何淑念亦于庭审中明确其与容桂土地中心仅有口头交接，并无书面凭证，何淑念依法应承担举证不能的不利后果。结合容桂土地中心举证其于2018年6月14日在**治安队的见证下收回厂房的事实及何淑念已支付租金至2016年12月31日的事实，一审法院依法认定，2017年1月1日至2018年6月14日属何淑念占用容桂土地中心厂房的期间，参照物业租赁协议中约定的月租金标准6938.36元，何淑念拖欠容桂土地中心的占用费金额为121190.02元（6938.36元×17个月+6938.36元÷30天×14天）。关于履约保证金、逾期付款利息及律师费。涉案物业租赁协议属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。该协议中对履约保证金、逾期付款利息及律师费的约定亦属无效，故容桂土地中心主张没收履约保证金、何淑念支付逾期付款利息及律师费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、何淑念于判决发生法律效力之日起十五日内向容桂土地中心支付占用费121190.02元；二、驳回容桂土地中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2163.78元，由容桂土地中心负担648.78元，何淑念负担1515元。二审期间，何淑念向本院提交了如下证据：证据1.视频光盘，拟证明：第一，拍摄视频画面所显示的时间可以修改；第二，容桂土地中心一审所提供的证据视频所显示的时间是2018年6月14日，结合视频内容无任何时间和声音，故该视频所显示的时间是不真实的；证据2.（2019）粤0606民初373号笔录，拟证明另案的厂房与本案的厂房同属于一个片区，但同一区域收回厂房的方式却不相同，有违常理，故容桂土地中心所提交的视频不能作为有效证据，一审认定占用费计算时间截止到2018年6月14日是缺乏依据的。经审查，本院对何淑念提交的上述证据认证如下：在没有其他证据予以佐证的情况下，本院对证据1的证明力不予采信；证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。二审期间，容桂土地中心未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系何淑念应否向容桂土地中心支付占用费121190.02元。何淑念主张其已于2017年12月31日搬离案涉租赁物，且已把案涉租赁物的钥匙交还给容桂土地中心，故占用费应计算至2017年12月31日。对此，本院认为，依据“谁主张，谁举证”之诉讼原则，何淑念需对其已于2017年12月31日搬离案涉租赁物，且已把案涉租赁物的钥匙交还给容桂土地中心该待证事实提交证据予以证明，但其在本案中未能提供充分有效的证据予以证明，即使其已于2017年12月31日搬离案涉租赁物，但其未能举证证明其于何时向容桂土地中心交还案涉租赁物的钥匙，故其应承担举证不能的法律后果，其该主张缺乏依据，本院不予支持。根据已查明的事实可知，容桂土地中心已于2018年6月14日在**治安队的见证下收回案涉厂房，故一审法院据此认定2017年1月1日至2018年6月14日属于何淑念占用案涉租赁物期间，并认定何淑念应向容桂土地中心支付占用费121190.02元于法有据，本院予以维持。至于何淑念上诉主张应以履约保证金抵扣占用费问题，因何淑念在一审中并未提出该反诉主张，双方当事人可协商解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1095.16元，由上诉人何淑念负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月七日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽