广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11706号原告（反诉被告）：李英海，男，1958年8月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区*************，公民身份号码239************218。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国荣，广东天舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢健初，男，1987年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************516。委托诉讼代理人：叶淑玲，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨科，广东众淼律师事务所律师。原告李英海诉被告卢健初、卢少云租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告撤回对被告卢少云的起诉，本院依法口头裁定予以准许。诉讼中，被告卢健初提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。后本案于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄国荣，被告卢健初的委托诉讼代理人叶淑玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年1月27日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告退还保证金50000元并支付以此为本金自2019年5月23日起至其实际清偿之日止按照年利率6%计算利息予原告；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月27日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区西樵镇显岗工业区的厂房出租给原告作家具生产、制造、仓储用，厂房建筑面积约4490平方米，空旷地约546平方米。租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金为52393元。合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告指定的收款账户中支付了50000元保证金。原告要求查看涉讼厂房的相关证件（如报建手续、产权证、消防、环评等），被告声称这些证件都齐全，让原告放心，但却一直不出示给原告看。因开办家具厂环保、消防等手续十分严格，被告连最基本的资料都不能提供给原告，原告在涉讼厂房开办家具厂的目的根本得不到实现。原告与被告一同查看涉讼厂房时，发现涉讼厂房实际分为两个厂房，其中有一个厂房漏水严重，原告要求被告须在2019年3月1日前将漏水厂房修缮完善，原告再入场。被告承诺修缮但又一直不付诸行动，原告催促多次后，被告却于2019年3月8日左右，私自将涉讼厂房不漏水的那一间（约2000平方米）出租给了他人，致使原告实际可承租的厂房面积远远低于合同约定面积，原告与被告签订的合同根本得不到实现。据了解，被告于2019年4月左右将涉讼厂房的另一部分也出租给了他人。为此，原告提起诉讼。被告卢健初辩称，一、租赁合同系双方真实意思表示，没有违反国家强制性规定，合同已依法成立，原告不正当阻止合同生效条件成就，视为条件成就，涉讼合同生效。涉讼厂房由原南海市沙头昊鹏实业有限公司（现为佛山市南海昊鹏实业有限公司）在2003年报建的，并得到了当时规划建设部门和消防部门的许可，多年来涉讼厂房一直处于出租和使用状态。2019年1月以来原告多次现场查看厂房，了解厂房的权证情况，卢健初均如实告知，双方就租赁厂房事宜达成一致意见，于2019年1月27日签订涉讼合同。根据《厂房租赁合同》第十二条第2款的约定，涉讼合同系附生效条件的合同，合同生效条件为承租方足额缴纳保证金。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，合同签订后，支付保证金系原告的单方责任，原告反悔承租厂房，拒绝缴足保证金，企图阻止合同生效减少自身损失，其不正当行为损害了卢健初的利益，应视为合同生效。此外，原告在起诉时称厂房缺少权证资料、漏水、租赁面积减少致其签订租赁合同开办工厂的目的无法实现，并以此为由认为合同无效，但原告所称事实并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情形，而属于《中华人民共和国合同法》第九十四条合同可以解除的情形。基于上述事实与理由，卢健初认为涉讼合同成立并生效，对双方均有约束力。二、签约前原告完全知悉并接受涉讼厂房的权证现状，其明知涉讼厂房没有取得房产证仍同意承租签订厂房租赁合同，其后又以厂房未取得权证为由恶意毁约，其行为严重违约，存在重大过错。磋商阶段，卢健初已将厂房未获得产权证的情况如实告知原告，《厂房租赁合同》亦证实卢健初没有对厂房的权证状况作出任何承诺，对此原告从未提出异议。原告作为完全民事行为人，承租厂房开办工厂系重大决策事宜，其应当在承租时对厂房的权证状态尽谨慎审查的义务，原告明知厂房未取得产权证仍予以承租的，承租后出尔反尔，其行为存在重大过错。三、原告故意捏造厂房证照不全不能开办家具厂、厂房漏水影响正常使用等的虚假事实，企图达到毁约和取回保证金之目的。（一）原告未能证明其向相关部门申请开办家具厂，也未证明家具厂不能开办的原因在于未提供涉讼厂房的资料。签约以来，原告从未要求卢健初提供涉讼厂房的相关权证资料，也未曾提出因缺少厂房资料不能开办家具厂。本案中，原告没有提交任何证据证明其已经向当地工商部门办理的注册登记手续，或者向环保部门申请环境评估，或者向消防部门申请消防审批验收等手续，也没有证据证明上述的工商、环保、消防等部门向其出具了书面意见，说明不能开办家具厂的原因在未能提供涉讼厂房的资料。另，卢健初将涉讼厂房出租给两位新承租人，莫凤娟于2019年3月9日承租厂房，当月15日办理了营业执照，张奇凯于2019年4月9日承租厂房，2019年4月19日也办理了营业执照，上述事实足以证实涉讼厂房根本不存在不能开办工厂的情形。（二）原告举着“厂房漏水不能使用”的旗号，却又十分热心出租涉讼厂房，说明厂房漏水是假，存心退租是真。2019年1月以来，原告多次实地考察厂房，其并未提出厂房漏水，仅要求卢健初建墙将其承租的厂房与其他厂房分隔，拆除靠近入口的办公室和厕所，在厂房里面新建厕所。于是，2019年1月29日（签订租赁合同后的2天）卢健初与施工队签订工程承包合同，投入资金对厂房进行改造，对厂房改造没有任何的怠慢或拖延。签订合同后，原告从来没有要求卢健初修补漏水。2019年3月1日本应是双方约定交付厂房的时间，原告却积极地为涉讼厂房寻找承租人，2019年3月9日微信回复卢健初说“我也帮你找了些租户，现在在谈”，2019年3月12日又主动发来租赁中介的电话“181*****825”帮助卢健初出租涉讼厂房，这充分说明了原告完全知悉并接受厂房产权状况，对涉讼厂房的权证和使用功能没有异议，并认为厂房的权证不会影响厂房的出租和使用。（三）原告以其实际行动明确不履行合同义务的，卢健初为减少租金损失，将涉讼厂房出租给他人正当合法。2019年3月4日卢健初通过微信敦促原告在3月8日前足额缴纳保证金和租金，原告表面答应却一拖再拖没有任何行动。涉讼合同的租金每月高达52393元，若厂房长期空置必将给卢健初造成巨额的经济损失。原告以其实际行动表明不再承租厂房，卢健初将厂房出租给他人合情合理合法。退一步而言，正是卢健初及时出租了厂房，才没有蒙受更大的经济损失，否则原告也将面临巨额的赔偿。四、原告严重违反合同约定，已缴纳的50000元保证金不应予以返还，扣减保证金后还应当赔偿卢健初经济损失83447.4元。《厂房租赁合同》第五条约定，“如乙方中途要求退租或合同期内未能全面履行本合同义务的，乙方所交至保证金不予退回。”签约后，卢健初合理相信并信赖原告会遵守合同约定履行合同义务，于是投入资金建造隔墙，拆除旧办公室和厕所，又按照原告要求重新建造洗手间，但原告既不缴足保证金也不缴纳租金，严重违反了合同约定，违背诚实信用原则，其行为造成卢健初租金损失、厂房改造投入、中介费支出等共计133447.4元损失，故原告已经缴纳的50000元保证金无需退还，保证金不足以弥补卢健初经济损失的，还应当赔偿卢健初83447.4元。被告卢健初向本院提出反诉请求：1.原告赔偿经济损失83447.4元；2.诉讼费由原告承担。事实和理由：被告出租的厂房位于西樵显岗村东北组工业区，厂房建筑面积近10000㎡，2019年1月13日原告主动联系被告，提出要租用厂房，先后多次实地查看厂房，并表示同意承租厂房。原告提出只承租部分厂房，要求被告在厂房内建隔墙，并拆除和新建办公室和厕所。双方谈好厂房4490㎡、租金11元/㎡，空地546㎡、租金5.5元/㎡，每月租金为52393元，租期为2019年3月1日至2022年2月28日，签约当日支付保证金157179元。2019年1月27日双方签订了《厂房租赁合同》，当日原告以资金不够为由仅支付了50000元定金，声称过两天就补足余款。随后，被告出于对原告的信赖，联系施工人员改造厂房。被告多次敦促原告补足保证金和缴纳首期租金，原告一直找藉口拖延。2019年3月4日，被告明确告知原告2019年3月8日前足额缴纳保证金和首期租金，否则按原告单方终止合同处理，50000元押金不予退还。直到3月9日原告才表示不再履行合同，正在找租户承继已签订原租约。自2019年1月27日签订合同，被告基于诚信及信赖，一直闲置厂房并出资改造，原告明确不再承租厂房，被告于2019年3月10日、4月1日才将厂房分租给他人，期间租金损失87058元，按原告改造厂房造成固定资产和工程损失24939.4元。此外，为了早日租出厂房减少损失，被告委托中介放租，还支付了中介费21450元。原告已缴纳的50000元定金根本不足以弥补被告全部的经济损失133447.4元，扣减50000元后，还应该向被告赔偿83447.4元。被告认为，原告的行为严重违背诚实信用的缔约精神，所造成的全部经济损失应当予以赔偿，故被告提起反诉。原告对反诉辩称，被告认为是原告要求其建隔墙、拆除和新建办公室、厕所没有事实根据。原告只是承租被告的部分厂房，但承租人承租的部分厂房内已经有被告建好的办公室和厕所，原告不可能要求被告拆除现有的办公室和厕所并要求被告重新建设间墙的问题，被告拆分出租拆分本身就需要建设隔离的间墙，无须原告额外的要求。后来，被告又先后把厂房出租给他人，被告的间墙、办公室、厕所的建设是满足后来出租的建设需要还是其他原因，只有被告才清楚，但起码说明这部分的建设已经物尽其用。被告请求原告承担固定资产和工程损失24939.40元没有事实依据，应当不予支持。被告请求原告赔偿其租金损失87058元没有事实依据，应当不予支持。被告出租给原告的厂房，一直没有移交给原告使用过，而且，在2019年3月1日前，被告的厂房一直没有清空腾退并且一直处于改造建设之中，被告请求原告承担该期间的租金损失没有理由。况且，《厂房租赁合同》约定合同自双方签字盖章且原告完全缴足保证金之日起生效，合同签订后，由于被告未能交付厂房，原告当时只是交付了保证金50000元，剩余的保证金一直没有交付。因此，合同虽然签订，但一直没有生效。在合同没有生效的情况下，被告请求原告承担租金损失以及承担其他的赔偿责任显然缺乏依据。同理，被告请求原告赔偿其中介损失21450元也没有事实依据和法律依据，同样不予支持。各方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的微信聊天记录原告虽对其真实性有异议，经审查，聊天内容为租赁涉讼厂房事宜的协商，本院确认此组证据的真实性。被告提供的工程承包合同、西樵显岗工业区工程结算单、微信转账凭证、收款收据、农行对账单，以及中介服务协议、中介费收据、农行对账单、收款收据（莫凤娟），分别为被告主张固定资产和工程改造损失以及中介费损失的依据，该部分证据的认证意见在本院认为部分论述。本院经审理认定事实如下：2019年1月27日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇显岗工业区租赁予乙方用于家具生产、制造、仓储；厂房建筑面积4490平方米、附属空旷地546平方米；租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止；厂房以及附属空地的租金每月52393元；每月5日前（节假日顺延），由乙方通过银行转账的方式向甲方支付当月的租金；为确保乙方全面履行本合同义务，乙方应于签订合同时需向甲方交付保证金157179元，合同期满，乙方已全面履行了合同义务的，甲方即全额退回保证金给乙方（期内不算利息），如乙方中途要求退租或合同期内未能全面履行本合同义务的，乙方所交保证金不予退回。合同期内，保证金不能抵作租金；本合同自双方签字盖章且乙方完全缴足保证金之日起生效，至本合同规定的租赁期限届满之日起失效；等等。同日，被告收到原告缴纳的保证金50000元。2019年3月9日，被告（出租方、甲方）与莫凤娟（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇显岗工业区租赁予乙方用于五金生产加工；厂房建筑面积3900平方米；租赁期限自2019年3月10日起至2025年3月31日止；等等。2019年4月9日，被告卢健初（出租方、甲方）与孔奇凯（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇显岗工业区租赁予乙方用于五金加工；厂房建筑面积2750平方米；租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止；等等。2019年5月23日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认合同出租人为被告卢健初。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告提供的建设工程规划许可证报批表无区一级规划部门盖章，该报表并非最终审批通过规划建设的文件，不具有证明涉讼建筑物办理规划报建的效力，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告于2019年1月27日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，本院对原告请求确认合同无效的诉讼请求予以支持。无效合同自始无法律约定力，被告辩称原告以不正当理由阻止合同约定的生效条件成就视为条件成就、合同已生效的理由并不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告退还保证金50000元符合法律规定，本院依法予以支持。无效合同不存在违约问题，被告以原告违约为由拒退保证金没有法律依据，本院不予采纳。原、被告之间的租赁合同经本判决认定为无效，被告才具有退还保证金的义务，原告请求被告支付保证金利息没有事实与法律依据，本院不予支持。被告反诉请求原告赔偿固定资产和工程改造损失，其理由是认为因原告要求而进行厂房改造。对此本院认为，首先，被告并未提供充分证据予以证明因原告主张对厂房有特殊用途而需要根据原告的要求进行特殊改造，其应承担举证不能的法律后果。其次，被告即使因原告需要承租而对厂房进行了改造，厂房改造后并不影响被告对涉讼厂房再次合理使用，从被告已将厂房另行出租给他人来看，被告并未因为对厂房改造而实际产生损失。最后，涉讼厂房未办理合法规划报建手续，是否对其进行改造均不影响其不能用于出租的事实，被告反诉主张原告支付固定资产和工程改造损失没有事实与法律依据，本院依法不予支持。关于被告主张的租金损失、中介费支出损失，被告作为出租人，将未经合法规划报建的厂房租赁给原告使用，对租赁合同无效具有过错，原告租赁被告的涉讼场地并无不当，被告所主张的租金损失、中介费损失均不具有合法性，本院对其该项反诉请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李英海与被告（反诉原告）卢健初于2019年1月27日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）卢健初应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金50000元予原告（反诉被告）李英海；三、驳回原告（反诉被告）李英海其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢健初的全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取525元（原告已预交10887.67元），由被告负担。被告负担部分应并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费收取计943.09元（被告已预交），由被告负担。原告多预交的10362.67元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年八月二十一日书记员  黄晓璇