山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1093号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛雍洲物业管理有限公司，住所地青岛市市北区同乐三路。 法定代表人初建辉，总经理。 委托诉讼代理人尹瑞花，山东青衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张志雷,山东融信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：崂山区康城小区业主委员会，住所地青岛市崂山区辽阳东路46号。 代表人:刘榕。 委托诉讼代理人：孙冠英、万中华山东海利丰律师事务所律师。 上诉人青岛雍洲物业管理有限公司（以下简称“雍州物业公司”）与被上诉人崂山区康城小区业主委员会（以下简称“康城小区业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人雍州物业公司的原委托诉讼代理人张振海、尹瑞花参加第一次庭审，后上诉人撤销对张振海委托，委托张志雷为委托诉讼代理人，并由张志雷参加第二次庭审，被上诉人康城小区业委会的委托诉讼代理人孙冠英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 雍州物业公司上诉请求：一、依法撤销青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3431号民事判决第一、二、三、四项，并依法予以改判或发回重审。二、本案全部诉讼费用由康城小区业委会承担。事实和理由是：1、康城小区业委会已经任期届满，已无权代表全体业主行使诉讼权利，作为本案诉讼主体不适格。2、根据《康城小区物业管理服务补充协议》第1条规定，雍州物业公司每年为康城小区先行垫付绿化资金5万元，康城小区业委会根据小区绿化质量按比例返还雍州物业公司已投入的资金。一审法院判决雍州物业公司在已经垫付绿化资金的情况下再向康城小区业委会返还绿化资金20万元属于认定事实错误。3、根据双方当事人签订的《物业管理委托合同》第二章委托管理事项第十一条规定，物业管理服务费与电梯运行费是分别收取的。可见物业管理服务费并不包含电梯费。故《康城小区物业管理服务补充协议》中约定的“收取物业费的15%”中的“物业费”仅指“物业管理服务费”，不应包含“电梯运行费”，且“电梯运行费”亦不属于“公共部位税后收益”。故在《康城小区物业管理服务补充协议》中没有约定返还电梯费的情况下，一审判决雍州物业公司向康城小区业委会返还电梯费属于认定事实错误。4、根据《青岛市物业服务收费管理办法》规定，停车服务费归物业服务公司所有，车位租赁费归所有权人所有。本案司法鉴定报告中载明的2013年至2016年191个停车位的管理费，应当不属于车位租金，其所有权应当归属雍州物业公司，不应计入公共部位收入。即使该车位管理费包含车位租赁费，也应当扣除雍州物业公司的车位管理费用后再行核算为公告部位收益。5、雍州物业公司为维修公共部位已经垫付维修费827598元，并有双方盖章确认的费用结算表及明细表佐证，一审法院对此却不予认可，属于认定事实错误。6、一审法院支持了雍州物业公司反诉请求447000元的反诉请求，故对应的诉讼费不应再由雍州物业公司承担。 二审期间，雍州物业公司补充上诉理由：鉴定报告对物业费、电梯费、绿化费共同部位税后收益进行鉴定期间是2013年1月1日-2016年12月31日四年，但双方合同期间为3年，2013年1月8日合同到期后双方没有续签补充协议，也没有再对物业费、公共部位税后收益分配等进行约定。一审法院直接采纳了鉴定报告四年的评估数据错误明显。根据双方补充协议约定是对2013年1月8日至2016年1月7日期间上诉人实际收入的物业费的分配。根据该补充协议仅应支付康城小区业委会2013年1月8日至2016年1月7日期间已经收入的物业费。双方补充协议仅约定公共部位税后收益进行分配，鉴定报告计算的是公共部位应收入，而非实收入，计算标准和收费标准也不符合会计准则。电梯维修费专款专用性质，包含了电梯运行用电费用、人工维护费用等成本，原审直接要求雍州物业公司向康城小区业委会支付没有依据。小区的绿化费用20万元也是从2013年1月8日至2016年12月31日期间，跟补充协议约定的2013年1月8日至2016年1月7日期间不符。 康城小区业委会答辩称，一、雍州物业公司对康城小区业委会提交备案材料一审庭审中认可，二审否认不应被法院支持。“崂山区康城小区业主委员会”印章从未丢失，一直使用至今，未有其他印章。雍州物业公司提供垫付资金统计表出现刻章费、报纸遗失公章费，康城小区业委会有理由怀疑雍州物业公司为实现一定利益炮制。雍州物业公司提交居委会收条仅能证实居委会收到印章但不能认定印章丢失及刻制新章。本届业委会任职虽五年但纠纷发生在任职期限内，也是因为本案纠纷业委会换届拖后，康城小区业委会作为合同一方与雍州物业公司进行诉讼活动维护全体业主利益不违反法律规定，居委会及全体业主也无异议。上诉人提出反诉也说明认可主体身份。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。二、雍州物业公司拒绝对账，鉴定报告经合法程序，雍州物业公司也未要求鉴定人员出庭，应予采信。地上车位系公共部分收入，鉴定机构经双方现场确认并对双方律师做了笔录，每月100元系地上车位收益应归全体业主，该部分30%已划归物业足以支付服务费，业主已缴纳物业费，除地下车位服务费外不应再缴纳地上车位服务费。电梯费按合同约定全部支出为905000元，雍州物业公司提交票据实际支出643860元，应按643860元计算。三、康城小区业委会诉讼请求根据双方合同及鉴定报告计算，剩余14017909.12元应返还。四、雍州物业公司主张827596元公共部位维修费用，未提交有效证据或会计凭证，且该部分费用应从雍州物业公司支配公共部分收益50%内支出。该827596元证据不足。本案费用数额已经双方确认，确定的数额不可单独结算。须与康城小区业委会诉讼请求数额一并结算。 康城小区业委会一审诉讼请求：1、判令雍州物业公司支付康城小区业委会2013年1月8日至2017年1月7日收取物业费15%比例865015.97元；2、判令雍州物业公司支付康城小区业委会2013年1月8日至2017年1月7日公共部分（地上停车费和广告费）税后收益70%比例723886.06元及电梯节余费1401709.12元；3、判令雍州物业公司返还康城小区业委会小区绿化费20万元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费等由雍州物业公司承担。 原审法院查明的事实是：2013年1月8日，康城小区业委会作为青岛市崂山区康城小区业主大会的代表与雍州物业公司签订了《物业管理委托合同》及《物业管理服务补充协议》，约定由雍州物业公司为坐落于青岛市崂山区辽阳东路46号康城小区全体业主提供物业管理服务，期限三年，自2013年1月8日起至2016年1月7日止。雍州物业公司每三个月即（2.5.8.11）月份向业主或物业使用人收取一次物业费。补充协议约定，雍州物业公司每年将收取物业费的15%交业主委员会公用资金使用，每服务年度物业公司投入5万元作为小区的绿化资金使用。公共部分税后收益的70%交给康城小区业委会使用，30%由物业公司支配。由物业公司支配的公关部分收益的50%作为小区房屋的公用部位、设施、设备和场地的维修、维护费用。不足部分由业委会公用资金补足。 本案在一审审理过程中，经康城小区业委会申请，原审法院依法委托了青岛正明会计师事务所对2013年1月至2016年12月31日小区公共区域的各项收费、物业服务费、电梯运行费及因小区利益的各项支出的有关会计资料进行了鉴定。鉴定过程中，会计师事务所要求雍州物业公司限期提交2013年1月至2017年10月的所有会计资料，并到雍州物业公司指定的办公室查看其提供的会计资料，对双方提供的相关资料进行了鉴定：1、对物业费收入的鉴定：根据双方签订的物业管理委托合同和“建设工程竣工规划验收合格证”验收总面积为163159.65平方米，地上建筑面积134289.91平方米，扣除雍州物业公司提供的空置房建筑面积799.79平方米，应收费面积为133490.12平方米，考虑业主各种不缴费因素，扣除应收费面积的10%，按照120141.10平方米计算，每月每平方米1元，每年应收物业费1441693.29元，2013年-2016年应收物业费5766773.16元；2、公共部位收入鉴定：本次鉴定的公共部位包括地上停车位和电梯内广告费。2013年-2016年应收停车位（191个）管理费916800元、广告费273900元，公共部位收入合计1190700元；3、电梯费收支情况：2013年-2016年应收电梯费为2306709.12元；4、物业管理委托合同及补充协议执行情况：雍州物业公司应当支付原告物业费5766773.16元*15%=865015.97元、每年投入小区绿化5万元，2013年-2016年合计20万元、公共部位收入（去掉各种税费）按照合同约定70%应交原告的金额为723886.06元。 鉴定报告的鉴定意见为：2013年-2016年，雍州物业公司应付给康城小区业委会物业费865015.97元、应支付公共部位税后收益723886.06元、应投入绿化费20万元（雍州物业公司未提供合规绿化支付单据）。 经康城小区业委会与雍州物业公司双方确认，对前期（海林物业）物业预收的物业费和车位费的数额为447000元，该笔费用康城小区业委会应当返还给雍州物业公司。 一审法院认为,根据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院依法委托青岛正明会计师事务所对2013年1月至2016年12月31日小区公共区域的各项收费、物业服务费、电梯运行费及因小区利益的各项支出的有关会计资料进行的鉴定合法有效，予以采纳。因为本案双方签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》系其真实意思的表示，不违背法律、法规的规定，合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务。根据《物业管理委托合同》，雍州物业公司作为物业管理公司，应当按照与业主的约定，定期收取物业费和停车费等有关费用，逾期收取或业主拒缴，应当采取积极主动或其他法律途径进行收取，收取费用后，按照《补充协议》的约定，计算相关比例支付给康城小区业委会。雍州物业公司应当在鉴定工程中，积极主动的配合鉴定机构，提供相关的会计凭证，做好鉴定工作。鉴定机构在鉴定过程中，根据会计法的有关规定，对会计票据进行了审计并采取实地勘察的方式，对车位数和物业收费面积进行了计算，符合有关规定，故对鉴定报告，予以采纳。关于雍州物业公司辩称的康城小区业委会主体资格的问题，因没有提供相应的证据予以支持，对雍州物业公司的该项辩论意见，不予采纳。关于雍州物业公司的反诉请求，因双方对前期物业的收费款项已达成具体数额447000元，该数额康城小区业委会应当返还给雍州物业公司。对雍州物业公司的其他反诉请求，因证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青岛雍洲物业管理有限公司支付崂山区康城小区业主委员会865015.97元(收取物业费的15%)；二、青岛雍洲物业管理有限公司支付崂山区康城小区业主委员会公共部位723886.06元(税后收入的70%)及电梯费1401709.12元。三、青岛雍洲物业管理有限公司返还给崂山区康城小区业主委员会小区绿化费200000元。四、崂山区康城小区业主委员会返还给青岛雍洲物业管理有限公司前期物业费和电梯费447000元。上述各项兑除后，青岛雍洲物业管理有限公司应付给崂山区康城小区业主委员会2743611.15元。该款项被告应当于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期付款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回青岛雍洲物业管理有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费32485元及鉴定费20000元，由青岛雍洲物业管理有限公司承担。反诉费8538元，由青岛雍洲物业管理有限公司负担。 二审期间，上诉人雍州物业公司围绕其上诉请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。雍州物业公司提交如下证据： 证据一：康城小区业主历年欠物业费明细表，以此证实上诉人在履行物业管理过程中有大量业主欠缴物业费，而并非审计报告中所称只有10%的业主没有缴纳。康城小区业委会认为物业费已经由司法鉴定作出专业确认，且收取物业费是雍州物业公司的权利与义务，与康城小区业委会无关。也未提交合同、收据或其他证据证实。本院认为，因明细表系雍州物业公司单方制作，亦未提交相应的财务凭证或其他证据予以佐证，在被上诉人否认的情况下，不足以证明相关事实。 上诉人提供证据二：康城社区居民委员会备案的康城社区业主委员会相关资料，欲证明康城小区业委会没有本案的诉权，其所使用的公章与在居委会登记备案的不一致。同时业主委员会的主任也并非本案被上诉人的负责人，所以不论是从康城小区业委会所持有的公章及法定代表人来看，康城小区业委会均不能代表业主委员会。且根据相关的法律规定，当事人如果以业主委员会的名义起诉。应当提交全体业主大会的授权决定。被上诉人对该组证据系复印自康城社区居委会没有异议，但认为康城小区业委会及法院也落实过康城社区居民委员会，康城社区居委会不对上诉人提交的材料来源及真实性负责，证据材料中显示了包括业主委员会成员辞职的相关内容，因未走相关的合法程序，并未实质生效。目前的业委会成员尚无变更，关于业主委员会主任成立时正副主任分别是盖贵生、刘榕，2013年5月5日，由孙荣山接任主任一职，刘榕仍为副主任，2014年10月份，孙荣山被撤销主任职务，且其搬离了康城小区，主任一职由刘榕代行。业主委员会即便是有成员的更迭，也不影响被上诉人主体的存在，被上诉人是代表全体业主，依据备案并经全体业主通过的青岛市物业服务合同中约定的被上诉人与上诉人进行沟通活动，并不违反法律规定。即便是被上诉人内部有争议，也与上诉人无关，况且居委会及全体业主并无异议。因该组证据系从康城社区居民委员会调取且加盖了康城社区居民委员会公章，双方对此均无异议，本院对其真实性予以确认。 上诉人提交证据三：道闸采购合同及收款收据，证明上诉人已按照合同约定及业委会的指示对小区公共部位进行维修。康城小区业委会对该份证据真实性无法确认，该证据上诉人在一审中并未提供，被上诉人认为应当以专业的鉴定报告为准，另外上诉人提供的道闸采购合同没有其他相关的财务凭证，并不能证明其实际支出。本院认为该组证据中维修申请单中有康城小区业委会成员的签字确认，且本院释明康城小区业委会庭后两日内落实签字的真实性。康城小区业委会在释明期间内未向本院提交答复意见，本院对该组证据的真实性予以确认。 上诉人提交证据四：收据复印件两份，欲证明雍州物业公司已经交付给康城小区业委会共计48000元广告收益费用。被上诉人对该组证据的真实性予以确认。因双方对该份证据无异议，本院对该份亦予以采信。 上诉人提交证据五、康城小区业委会2013年4月18日向上诉人出具要求上诉人垫付先期绿化苗木及人工劳务费69000元函、2013年4月19日、4月22日、2月23日被上诉人分别收到上诉人27000元、20000元、22000元收条。被上诉人同意将上述费用扣除。 上诉人提交证据六、2014年10月18日2、8号楼屋顶电梯机房漏水花费维修费13400元。被上诉人对上述费用没有异议，同意扣除。 本院二审查明其他事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、康城小区业委会是否系本案适格的诉讼主体。二、雍州物业公司应向康城小区业委会返还哪些款项，以及对返还款项的具体数额的认定。 关于焦点问题一、崂山区康城小区业委会于2012年8月成立，任期五年，在业委会任期届满后康城小区未进行换届选举，本案纠纷亦发生于业委会任期期间，争议的《物业管理委托合同》、《补充协议》，也由崂山区康城小区业委会签订，故崂山区康城小区业委会为维护康城小区全体业主利益，被上诉人起诉要求青岛雍州物业管理有限公司返还相关费用的诉讼主体适格，本案利益也应归属小区全体业主，上诉人相关上诉主张不能成立，本院不予支持。 焦点问题二，本案上诉人与被上诉人签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》系其真实意思的表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。补充协议对上诉人在提供物业服务期间应履行物业费部分返还、垫付绿化费、公共部分税后收益作出约定，该协议未限定具体期限，应系上诉人对其提供物业服务期间返还相应款项的总体性承诺，原审期间上诉人亦未提出异议，二审中上诉人主张仅应返还至2016年1月1日的主张不能成立，本院不予支持。根据双方诉辩主张，存在争议的返款项目主要包括绿化费用、电梯运行维修费用、停车费等。 关于绿化费用的支付，双方在补充协议中约定“每服务年度物业公司投入五万元作为小区的绿化资金使用。”二审中上诉人提交2013年上诉人支付绿化苗木及人工劳务费69000元的证据，被上诉人对此没有异议，该款项应予以扣除，除69000元外上诉人未举证证明其按约投入绿化资金，上诉人应承担支付余款（20万元-69000元）131000元的义务。 关于应返还物业管理费上诉人认为应按实际收取业主物业费计算，并提交相应收费明细表。对此本院认为，上诉人仅提交单方制作的明细表不能证实物业费收取的实际情况，且物业费作为小区业主应缴纳的费用物业公司享有相应债权且有依约催缴的权利，原审综合考虑按扣除收费面积10%为基数计算应返还物业服务费并无不当。 本案康城小区电梯费是由业主交付物业服务公司，由物业服务公司统一代为支付电梯运行所需要的费用，对于扣除电梯运行成本后的剩余费用，物业服务公司应返还康城小区业主，原审法院在扣除电梯运行成本合理支出后，判令返还剩余款项并无不当，上诉人相关上诉人理由亦不能成立。 上诉人主张为维修公共部位已经垫付维修费827598元，但仅提交结算明细表，未提交相关费用发生的原始证据，不足以证实相关事实，相关上诉理由不能成立，本院不予支持。 对于应返款数额的确定问题，二审期间上诉人主张如下款项应予扣除。1、上诉人2013年3月22日与青岛浩华信息技术有限公签订道闸采购合同金额98003元，但就合同履行上诉人仅提交道闸款7000元的记账凭证及收款收条，故本院认定应扣除7000元；二、2014年10月18日，上诉人申请为康城小区车库更换两块集成电路主板花费5000元被上诉人没有异议，应予以扣除。三、2014年10月18日上诉人维修监控系统花费19246元应予以扣除。四、2013年10月23日、31日上诉人分别支付公共部分收益10000元、电梯框架广告收入38000元被上诉人没有异议，应予扣除。五、2014年10月18日2、8号楼屋顶电梯机房漏水花费维修费13400元。被上诉人没有异议应予扣除。上述款项共计（7000元+5000元+19246元+48000元+13400元）92646元，应自上诉人应支付公共部位收入723886.06元中扣除，扣除后上诉人应支付被上诉人631240.06元，原审判决相应应予以变更，但因该款项数额变更系因上诉人二审提交证据，原审相应诉讼费仍应由上诉人承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3431号民事判决第一、四、五项； 二、变更青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3431号民事判决第二项为：青岛雍洲物业管理有限公司支付崂山区康城小区业主委员会公共部位收益631240.06元及电梯费1401709.12元； 三、变更青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3431号民事判决第三项为：青岛雍洲物业管理有限公司返还崂山区康城小区业主委员会绿化费131000元。 上述各项兑除后，青岛雍洲物业管理有限公司应付给崂山区康城小区业主委员会2581965.15元。该款项被告应当于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期付款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回崂山区康城小区业主委员会其他诉讼请求； 五、驳回青岛雍洲物业管理有限公司的其他反诉请求。 案件一审本诉受理费32485元，由上诉人承担30769元，由被上诉人承担1716元由被上诉人承担，一审鉴定费20000元、反诉费8538元由上诉人承担；二审案件受理费28749元，由上诉人承担25864元，由被上诉人承担2885元。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  盛新国 审判员  温 燕 二〇一九年八月八日 法官助理 王润之 书记员 隋欣孜