浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0421民初5238号原告：朱永金，男，1964年9月11日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：刘大卫、顾准，上海市光明律师事务所律师。被告：嘉善西塘通宝房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县西塘镇南苑路259号房屋2楼203室。法定代表人：孙国龙，该公司董事长。被告：姚伟华，男，1979年9月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：朱海龙，男，1972年5月9日出生，汉族，住浙江省桐乡市。三被告共同委托诉讼代理人：童晓灵、陈双，浙江圣文律师事务所律师。原告朱永金与被告嘉善西塘通宝房地产开发有限公司（以下简称通宝公司）、姚伟华、朱海龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱永金及其委托诉讼代理人刘大卫、顾准、三被告共同委托诉讼代理人童晓灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱永金向本院提出诉讼请求：1.请求解除编号20150500621《商品房买卖合同》；2.请求解除编号20150500624《商品房买卖合同》；3.请求被告通宝退还4幢1099室的购房款349168元，并赔偿349168元；4.请求被告通宝公司退还4幢1100室的购房款274019元，并赔偿274019元；5.请求被告通宝公司支付4幢1099室的契税9980.89元、印花税174.70元、不动产登记费550元、维修资金748.30元以及杂费300元；6.请求被告通宝公司支付4幢1100室的契税7829.11元、印花税137元、不动产登记费550元、维修资金612.15元以及杂费300元；7.判决被告姚伟华、朱海龙对上述3、4、5、6项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年5月15日，原告与被告通宝公司签订了商品房买卖合同，购买了西塘度假村的4幢1099室和4幢1100室房屋，通宝公司承诺售后包租。只是在签订合同的时候，通宝公司声称其没有相关经营许可，要求原告与嘉善杭厦商业经营管理有限公司（以下简称“杭厦公司”）签订包租协议，为了让原告放心，其又称杭厦公司就是通宝公司投资设立的，实际上就是一家公司。故此，原告在同时同地签订了三份合同，俩份是与通宝公司签订的《商品房买卖合同》，还有一份是与杭厦公司签订的《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》，约定包租十年，前三年为共同培育期，后七年为经营收益期，后七年业主与杭厦公司九一比例分成，自2019年1月1日开始支付租金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”而通宝公司在售楼处摆放的沙盘模型以及宣传资料还有售楼人员都明确表示该项目已招租完成，甚至标出了上百家入驻品牌的名称，应当视为要约。但现在除了6号楼公寓已租出去，7号楼公寓已试营业，其他公寓和店铺都没有商家进驻。而且在这些沙盘模型以及宣传资料中，都显示商铺是隔好的一间间，可以独立使用，甚至连《商品房买卖合同》上第三条也明确表示是“框架结构”，但是现在商铺都是虚拟分割，没有间隔，没有通道，连售楼人员都找不到每个商铺的具体位置。图纸上有“澳门街”，“上海街”等标志，但现在一片狼藉。并且当时销售厅正中挂着“与旅游公司达成战略合作联盟”的横幅，但是事实上却是旅游公司直接在路口设置拦截，不让人正常出入西塘度假村，甚至原有的指路牌都被撤去了。原告购买的公寓没有任何收益。度假村现状和百度宣传资料严重不符，包括绿化面积，入口问题，配套的开心农场，开发商的自持配套1至3号楼（具有会议中心，美容spa，休闲娱乐，文化展区，健身房，轻音乐酒吧等等）；承诺的不同风情装修风格，24小时五星级酒店服务，西塘最大的会议室，灯光夜景等等现状全都没有。而所谓的管理公司杭厦公司以及开发商通宝公司全都没有想办法解决这些问题，其应当承担违约责任。另外，原告的《商品房买卖合同》上明确购买的是4幢199室系争房屋，但是原告最后取得的房产证上却是4幢1099室房屋，原告严重怀疑被告有变更规划或者交付错误房屋的情况存在。原告也不认可被告通宝公司的交付房屋行为。房屋是杭厦公司代为收房的，而杭厦公司原占股百分之八十的大股东、监事就是通宝公司的现法定代表人、经理孙国龙。被告通宝公司与杭厦公司存在人员混同现象，两公司是关联公司。那么通宝公司将房子交付给自己的关联公司的行为应当是无效的，房屋并没有实际交付。而且通宝公司与杭厦公司这种行为明显是在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，并且严重损害了公司债权人利益的，故此其股东应当对公司债务承担连带责任。综上所述，被告的行为已经构成违约。现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特提起诉讼，愿判如所请。被告通宝公司答辩称：1、通宝公司并未承诺售后包租，与经营管理的洲际公司签订托管协议系完全自愿，并非通宝公司强制要求，实际上有不少业主是自营的；2、广告事实本质为要约邀请且通宝公司从未表示招租已经完成，招租并非通宝公司的义务，摆放的标牌仅为招商意向；3、对于进出度假村并无阻拦，只需跟引导员陈述前往度假村即可，至于原告的公寓未有收益，系经营管理的问题，现已有部分业主是产生收益的，故不应由通宝公司承担责任；4、案涉公寓至今未缴纳物业管理费，且未按照商品房买卖合同的约定与前期物业签订物业合同；5、通宝公司与洲际公司系各自独立的法人，各自经营，并未产生混同，且两公司正常经营，股东并未滥用有限责任，不应由姚伟华、朱海龙承担连带责任；6、并不存在原告诉请的赔偿情形，被告通宝公司已完成合同义务。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。另西塘通宝公司补充如下，1、被告不存在售后包租行为；2、被告的宣传资料为要约邀请；3、被告与经营管理公司间不存在混同现象；4、原告的诉讼已超过法定的除斥期间。5、通宝公司不存在欺诈情形。被告朱海龙、姚伟华答辩称：被告通宝公司是独立的法律主体，两被告是通宝公司的股东，与原告不存在法律关系，故请求驳回原告对两被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.商品房买卖合同复印件二份，证明:1、关于合同第5页第9条、第12条约定了开发商书面通知业主验收房，第12条约定商品房达到交付条件时，通宝公司应该先通知原告办理交付手续，通宝公司应出示合同第9条约定的文件，如竣工验收证明、规划、环保、消防部门出具的文件，且与原告签署房屋交接单，不得拒绝原告验房，原告与管理公司的协议3.1.5条：管理公司代为收房权是指原告未按时收取开发商交付的房屋，管理公司有权代原告收房，管理协议第2.2.1条，原告须及时从通宝公司处收房并向管理公司处交房，说明原告有验房的权利，被告从未向原告发出书面的通知，程序上存在严重问题，实体上由于房屋是虚拟分割，找不到自己的房子，现被告所指的位置在于被告自持部分的第二幢楼与当初房屋买卖合同约定的位置不一致，也不具有交房的可行性，被告剥夺了原告的验房权，根据管理协议的内容可知，房屋必须是原告自己不愿意收房时，通宝公司才可以直接交房给管理公司，合同第9条第2项约定消防以及规划、环保等需要取得国家相关部门的批准，但本案交房时被告未提供相应的许可批准，也没有提供合同第12条约定的住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，由于买卖合同的第9条约定通宝公司应在2017年6月30日前交房，具体时间由通宝公司书面通知原告，不能直接推定2017年6月30日原告未主动来收房，通宝公司就有权交房给管理公司，即使法院有类似判决，也是对当事人意思自治的歪曲理解；2、合同第7页第16条约定了业主自行办理房产登记，但事实是原告把办理产权证书的费用交给被告财务处，被告交给代理方办理产权证，这个说明原告没有验房、收房，也说明没有符合合同第9条约定的条件，也没有签署合同第12条约定的附件7临时管理规约，这个是被告恶意利用信息不对称在原告没有验收房屋就交付房屋，属于违约违法；3、原告的公寓托管协议没有约定管理公司可以代原告办理房产交接手续，原告的商户托管合同约定管理公司有权代理交房，前提是原告如果没有到开发商处交接房屋手续，代管方有权代表原告验收房屋并收取相关费用，原告有条件自行验收房屋，因此代管方无权代为交接房屋，被告已逾期交付达500天，根据购销合同约定，逾期交付，原告有权退房。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案的诉讼请求无关。《商品房买卖合同》仅能证明双方之间存在商品房买卖合同关系。同时，《商品房买卖合同》附件八第八条约定了解除合同的除斥期间为30天。原告已经与案外人杭厦公司约定由管理公司代为收房，被告通宝公司根据托管协议将房屋向杭厦公司交付，符合合同约定，不存在逾期交房的事实。本院认证意见：两份《商品房买卖合同》符合证据的形式及实质要件，能够证明案件事实，本院对该证据三性予以确认。2.原告提供《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》复印件一份五页，证明：系争房屋是包租的事实。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及原告证明目的有异议。该份证据仅能证明原告与管理公司之间存在托管关系，与原、被告之间的商品房买卖关系是两个不同的法律关系。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。3.原告提供123房产网采访视频光盘、西塘度假村平面示意图各一份，证明:被告通宝公司在销售过程中沙盘图显示项目有很好的绿化面积，配套的开心农场，开发商的自持配套1至3号楼，不同风情的装修风格，24小时五星级酒店服务，西塘最大的会议室，灯光夜景等内容。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对上述两份证据的三性均有异议，光盘中内容的来源、形成时间等事项均不明确。同时，西塘度假村平面示意图系原告代理人自行制作。本院认证意见：对于原告提供的123房产网采访视频光盘，原告未说明制作的主体、时间及来源等事项，故本院对该组证据不予确认；对于原告提供的西塘度假村平面示意图，系原告单方制作，故亦不予确认。4.原告提供商品房初始登记清单复印件一份，证明：被告通宝公司向嘉善县国土资源局申请大产权证和初始登记时，自持的面积与清单上第一页关于2幢、3幢的面积是吻合的,4幢的1层占用了2幢、3幢真正的1层，被告通宝公司的行为构成欺诈。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对该证据本身真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，该证据仅能证明各个房间的建筑面积，不能证明楼层的总面积。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认。5.原告提供《公证书》及西塘度假村项目资料复印件一组，证明：2015年2月9日上传到百度文库，被告通宝公司在售楼时宣称商铺有大量租客入驻，并称项目有很好的绿化面积，配套的开心农场，开发商的自持配套1至3号楼，并承诺不同的风情装修风格，24小时五星级酒店服务，西塘最大的会议室，灯光夜景灯，4-9号楼不同主题装修风格的养生公馆。西塘度假村物业6、7年就可以收回成本，回报率是超值的，能够回收成本，能够赚取高额收益，该段文字是违反房地产广告发布暂行规定的，不当的承诺了保值、增值。第24页直接承诺每年保底收益8%，违反商品房销售管理办法第十一条，构成售后包租或变相售后包租。第15页特别写到将建成西塘最大的会议室，挑高7.2米，面积600平方米，并配套8间小会议室，实际交付的房屋完全不能形成上述大型会议室，因为2、3幢是不规则建筑。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对公证书本身的真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议，公证书仅能证明一个操作过程，证明内容所处的搜索引擎内置的文库，任何人都可以上传文件，故对公证书中项目资料的真实性有异议；同时，宣传内容并非被告通宝公司所做，故不存在违反广告法等规定，也不存在违约情形。本院认证意见：《公证书》中载明的内容系上海市松江公证处根据案外人乔波的申请对其代理人林若然在百度文库针对“西塘度假村”搜索过程及搜索结果的公证，乔波并非本案当事人，与本案没有关联；同时，百度文库搜索结果“西塘度假村分销手册”的制作主体、制作时间、上传主体、上传时间等事项均不明确，该组证据不能反映其来源或提供原件予以核对，真实性难以确认，本院不予以认定。6.原告提供售楼处现场照片二张、沙盘图照片二张及宣传资料三张，证明：被告通宝公司制作的宣传资料宣称无忧托管等售后包租与实际不符；被告通宝公司的沙盘明确写明各个有租约的数百家品牌，且告诉业主上述品牌将会入驻，但实际一楼商铺绝大多数属于毛坯，也影响到涉案房屋的出租和收益；悬挂于售楼处横幅的照片，证明被告通宝公司宣传与西塘旅游公司战略联盟合作关系，但目前西塘旅游公司阻挠西塘度假村的游客进入，未提供任何联盟合作，被告通宝公司的行为系欺诈行为。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：关于三份广告，由分销商制作，并未明确承诺项目的配套，业主可以自由签订托管，不是售后包租；附件8第7条约定，关于销售广告的效力，双方不受其约束，买受人明确理解；关于沙盘及商标，形成的时间在购房前，仅为商标仅为招商意向，商铺现在是毛坯，也不违约，也不是一片狼藉的情况。另补充，不存在旅游公司阻止游客进入西塘度假村的情形，是度假村的部分车位与旅游公司达成合作协议，吸引游客进入度假村，旅游公司派员收取非度假村游客的停车费用。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。7.原告提供被告通宝公司、案外人洲际公司、案外人杭厦公司的企业信用信息公示报告，证明：被告通宝公司与杭厦公司为关联公司，杭厦公司的股东孙国龙系被告通宝公司的法定代表人；被告通宝公司与杭厦公司实际为同一家公司，被告姚伟华、朱海龙作为被告通宝公司的股东应承担连带责任。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：该证据仅能证明被告姚伟华、朱海龙为被告通宝公司的股东，而非洲际公司的股东，两公司是独立的法人，仅凭姚伟华、孙国龙曾为洲际公司的高级管理人员而认定为关联公司依据不足。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。8.原告提供《关于上报西塘度假村项目初步设计的请示》原件一份二页（原件经质证后退回原告），证明：在项目设计时写明拥有星级酒店40820.60平方米、名品展示和餐饮6335平方米，但未能完成，实际名品展示和餐饮目前为毛坯状态，星级酒店未正式营业，业主想自行入住星级酒店所占用的房子也不可能，这是开发商及开发商的关联管理公司造成的。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对关联性有异议，该证据系请示性文件，并非最终的规划文件，该文件形成的时间在预售之前；该文件是内部文件，通宝公司从未就未确定的请示内容对外宣传；原告拟证明的星级酒店未正式营业的内容与该份证据并无关联，且无法进入原告所有的公寓并非被告通宝公司造成的。本院认证意见：该份证据不能证明案件事实，故不予确认。9.原告提供嘉兴市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书（嘉公消审字2014第0301号）复印件一份，证明：被告通宝公司宣称将地上一层建为旅行指南、票务服务区、文化展示销售区，但实际未能完成，该证据为消防审核意见非内部文件；该意见书可以看出，被告未取得涉案房屋的消防验收证明的，案涉房屋消防设计均未过关；根据消防的规定，被告提供消防设计方案之后，消防部门对此进行审核，若通过后，被告按此建造，但本案中被告并没有相关的消防验收证明；被告代理人陈述有相关的文件，其未提供，根据民诉法证据规则的规定，举证方在被告。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对证据本身真实性没有异议，该审核意见书的内容并非被告通宝公司的对外宣传资料，该份文件并非广告、承诺，也不是要约邀请。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。10.原告提供2018年8月28日嘉善县市场监督管理局政府信息公开答复书一份2页、浙江政务服务网关于通宝公司发布虚假广告案的行政处罚决定书一份2页，证明：1、被告通宝公司宣传房屋有500%的收益涨势，含有投资回报的承诺，实际原告购买的房屋没有涨，反而现在大跌，造成巨额损失；2、该广告宣传度假村开在5A级景区的一站式旅游购物场所，当时西塘并非5A级景区，现在度假村也并非一站式旅游购物场所，造成原告重大损失。该处罚书的具体时间是2015年7月9日，原告对该两份虚假广告的公证书取得的时间分别是2018年8月、2018年11月，即表明被告因虚假广告被相关部门处罚后仍未整改，三年期间仍使用虚假广告欺骗他人购买其房产，该欺诈行为恶劣。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：1、该宣传页是2015年4月19日至2015年4月23日共计4天，被嘉善县市场监督管理局查获，其影响可以忽略不计；2、该广告为5个易拉宝，且为分销公司制作；3、该行政处罚书也没有上述的任何表述；4、广告实质上为要约邀请，本身并非承诺；5、被告通宝公司于2015年4月23日之后即要求分销公司整改，再无出现类似宣传；6、原告与被告通宝公司签订时间是2016年1月29日，该广告对原告缔约未产生任何影响，也未产生任何损失。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。11.原告提供2018年6月19日原告代理人去现场商铺拍的现场照片四张、视频光盘一份、大型公告照片二张，证明：（1）商铺目前一片荒凉，没有运营，严重影响原告的收益，与被告通宝公司宣称的高收益不符；（2）西塘旅游公司并未与被告通宝公司建立战略合作关系；（3）商铺现状是虚拟分割。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：1、对于现场商铺照片，商铺本身是毛坯交付；2、原告代理人拍摄的照片仅显示部分，不够客观真实，也有部分低层商铺正在正常经营，据被告了解，经营管理公司正在积极招商；3、关于公告照片，该公告仅限制进入西塘古镇景区，被告通宝公司已与西塘旅游文化发展公司协商，对进入度假村的车辆予以放行，并不存在限制；4、案涉项目本身系商业地产，作为投资人，原告应当对投资风险能够预见且能承受，原告于2017年底前来收房时对现状应当了解。另补充，商铺交付符合双方约定，原告已办理相关的房产证，未提出异议。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。12.原告提供餐饮美食风情一条街图纸一份、西塘度假村鸟瞰绘制图一份，证明：开发商发给业主的，该图用阴影部分表明1、2、3幢为开发商自持不可出售，根据上午原告从政府调取商品房初始登记清单证明2、3幢真正的1层都被擅自登记成4幢1层且已出售，2幢1层只保留一百多个平方米。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对1、2、3幢自持的没有异议，该自持比例已经达到规划要求，且1、2、3幢的低层是否作为商铺与原告诉请并无关联性。对于鸟瞰图，该示意图与实际建成的建筑一致，没有原告陈述的4幢的变化。本院认证意见：该组证据与本案无关，故不予确认。13.原告提供被告通宝公司制作的关于西塘度假村的广告纸一份，证明：被告通宝公司在售楼时宣称所有商铺都已满租，有租约，投资没有风险，实际商铺至今几乎空置，直接影响公寓的收益和价值；另证明，该广告纸宣传为已满租，意思明确且确定的，对业主购买房屋有核心影响，属于合同一部分。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：广告本身是要约邀请，该广告纸没有证明原告所说的都已满租的情形。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。14.原告提供嘉善县发展和改革局对西塘度假村项目初步设计的批复文件一份，证明：1、政府同意项目主要建设星级酒店、名品展示中心，而不是被告代理人所称的被告向嘉善县发改局设计的请示仅仅是请示的文件，而是规划的文件，具有法律效力；2、这个度假村的自持比例必须30%以上，是发改局批复和土地拍卖法及被告股东在竞拍土地时都提到，原告认为被告通宝公司对自持的房屋采用偷梁换柱的办法，虚假登记蒙混过关，将3幢1层和2幢除2层以外的其他楼层绝大部分拼凑成4幢予以出售，严重违法。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：1、该证据显示总的建筑面积，并没有明确星级酒店、名品展示中心等的实际面积；2、通宝公司并未就上述内容对外宣传，即便上述内容是确定的；3、通宝公司自持比例已达到30%，并不减少；4、该批复的内容如果未能达到，也不是本案应当审理的范围，也与原告无关。本院认证意见：该组证据与本案无关，故不予确认。15.原告提供西塘度假村开发项目手册备案申报复印件二页、西塘度假村小区前期物业管理委托服务合同书复印件一份六页，证明：绿化率达到26.11%，绿化面积是7388.70平方米，但现在没有绿化面积，规划的绿化都变成了水泥通道，被告通宝公司严重违约违法的事实。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：上述均为规划要求，西塘度假村项目已经通过相关部门的综合验收，说明相关的指标都符合要求，本院认证意见：对该组证据本身的真实性予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：西塘度假村由被告通宝公司开发建设，并于2015年4月19日正式开盘销售。售楼中心配备沙盘，沙盘显示房屋为框架结构。售楼中心悬挂“西塘旅游公司战略联盟合作关系”等字样横幅及不同的商业商标。2015年5月15日，原告与被告通宝公司签订了《商品房买卖合同》二份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县，用途为商业，结构为框架，合同总价款分别为349168元、274019元。合同约定：被告通宝公司应当在2017年6月30日前将案涉商品房交付给原告使用。被告通宝公司的逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告通宝公司应当自解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告通宝公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告通宝公司应当书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告通宝公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。被告通宝公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。被告通宝公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证（指大产权证）。被告通宝公司承诺于2018年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告自行办理该商品房转移登记。被告通宝公司逾期交付权属证书的违约责任为：自约定日期起90日内，被告通宝公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；自约定日期起90日以后，被告通宝公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告退房，被告通宝公司在原告提出退房之日起90日内将买受人已付房价款退还给原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；原告不退房，被告通宝公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。由于通宝公司逾期交房、逾期办证等所有违约导致原告具备行使解除合同条件的，原告应在30日内行使解除权，原告逾期行使解除权的，视为原告放弃解除权。合同签订当日，原告根据合同约定分别支付了房屋的首付款194584元、157009元，余款由原告向银行办理按揭贷款手续。2015年5月15日，原告与案外人杭厦公司签订了一份《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》，合同约定：原告将购买的西塘度假村的案涉商铺委托杭厦公司在委托期限内进行统一出租管理，委托期限自2015年12月31日始至2025年12月31日止；开发商交房时间为2017年6月30日，委托期限不变；委托期限分为共同培育期和经营收益期两个阶段，其中共同培育期为委托期限前3年，即2015年12月31日至2018年12月31日；经营收益期为委托期限后7年，即2019年1月1日至2025年12月31日；在委托期限内，杭厦公司可以以自己的名义对委托商铺从事出租、经营、管理等活动；委托期限内，经营管理所有的收入由杭厦公司代为收取，按照本合同的约定进行分配，支出由实际应承担方支付；原告需及时从开发商处收房，并及时向杭厦公司交付商铺。原告于2017年12月27日取得涉案房屋西塘镇西塘度假村4幢1099室不动产权证书，于2017年12月27日取得涉案房屋西塘镇西塘度假村4幢1100室不动产权证书。2015年7月9日，嘉善县市场监督管理局对被告通宝公司作出善市监罚（2015）139号处罚决定书。处罚决定书载明：通宝公司于2015年4月12日委托嘉善县惠民街道＊＊横幅制作店制作了宣传西塘旅游购物广场房产的五个易拉宝和1000张宣传单页广告，易拉宝单价60元一个，共300元；当天制作完成后，通宝公司当天将易拉宝和宣传单页放在售楼中心，用于2015年4月19日店铺开盘宣传；广告内容是通宝公司自行设计的，五个易拉宝共有两种式样，一种制作了两块，有宣传西塘作为“中国ＡＡＡＡＡ级旅游景区”等字样，另一种制作了三块，有“景区旺铺＊500%收益涨势”、“开在5Ａ级景区的一站式旅游购物场所”等字样；宣传单页上没有上述字样。通宝公司于2015年4月15日委托海宁市＊＊广告企划有限公司嘉善分公司制作宣传西塘旅游购物广场房产的三处户外广告牌，并于2015年4月18日将这三处户外广告牌分别发布在西塘景区、西塘大桥东侧、翠南村，每处广告牌的制作费是1620元，合计4860元。广告内容是当事人自行设计的，三处户外广告为同一式样，主要内容为：“旅游购物广场，西塘金铺4月19日首开，首付10万起，坐拥5Ａ景区旺铺，财富热线0573＊＊＊，销售中心：西塘景区入口南侧，开发商：通宝公司。”嘉善县市场监督管理局认为通宝公司的五个易拉宝及三处户外广告牌中含有“中国ＡＡＡＡＡ级旅游景区”“5Ａ景区”字样，构成了利用广告对商品作虚假宣传的违法行为及“景区旺铺＊500%收益涨势”等字样构成了房地产广告中含有投资回报承诺的违法行为，据此，嘉善县市场监督管理局对通宝公司发布虚假广告的违法行为作出了责令广告主停止发布上述虚假广告，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，罚款10000元的处罚。2018年8月28日，嘉善县市场监督管理局编号2018年第3号政府信息公开答复书对上海市光明律师事务所申请公开善市监罚（2015）139号处罚决定及通宝公司违法的广告等全部材料的相关事项作出了书面答复。2018年10月18日，原告以被告通宝公司销售商品房存在欺诈行为，诱骗原告产生错误会意签订商品房买卖合同造成重大损失为由提起诉讼，请求判如所请。案经本院主持调解，因原、被告分歧较大无果。另查明：1.通宝公司的法定代表人为孙国龙，股东为朱海龙、姚伟华；2.杭厦公司的法定代表人为赵成文，股东为上海益街商业经营管理有限公司；3.洲际公司法定代表人为肖辉薏，股东为肖辉薏。本院认为，我国相关法律法规规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案审理的焦点是被告通宝公司销售商品房是否存在欺诈行为。案经审理查明，本案原告与被告通宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。原告在购房时既与被告通宝公司签订了《商品房买卖合同》，又与案外人杭厦公司签订了《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》，原告理应知晓该两公司属于不同的法律主体，原告仅依据被告通宝公司与杭厦公司的部分高级管理人员及股东相同就推定两公司为关联公司显然依据不足。虽然被告通宝公司受到嘉善县市场监督管理局的处罚，但处罚决定书显示被告通宝公司被处罚的是五个易拉宝与三处户外广告牌，且在开盘四天后即被查处。原告所购买的房产为商业营业用房，其在签订合同时应当慎重了解所涉商铺价值、预期收益等事项，并作出理性的决策，对此应自负风险。原告在庭审中自认向被告通宝公司交付办证手续费，同时，原告购买的商品房不动产权证书已经办出，表明原告认可被告通宝公司向其交付了房屋，原告应当了解涉案房屋的状况。原告即使认为被告通宝公司交付房屋的行为程序违法，但根据《商品房买卖合同》附件八第8条的约定，原告应当在具备行使解除合同条件的30日内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭，显然，原告未在规定的期限内行使解除权。原告认为被告通宝公司未书面通知其验房，案涉房屋现状为虚拟分割，不符合合同约定的框架结构及售房现场的沙盘模型图，未向其履行交房手续，逾期交房超500天并有权退房的诉讼主张，但未提供足够证据予以证明，本院不予采信。综上，原告提供的现有全部证据均不能证明被告通宝公司在销售商品房时存在欺诈行为，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告的全部诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。三被告的相关抗辩意见，符合事实和法律规定，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱永金的全部诉讼请求。案件受理费16208元（原告已预交），由原告朱永金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  王卫东人民陪审员  金关香人民陪审员  陈引珍二〇一九年八月三十日书 记 员  陆忠飞