广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初688号原告：黄美英,女，1973年4月11日出生，汉族，住广东省龙川县，原告：龙水生,男，1970年5月2日出生，汉族，住广东省龙川县老隆镇眠牛形居委会隆江路4号，公民身份号码44082119700502321X。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：吴文英，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所实习律师。被告：吴川市新国基房地产开发有限公司，住吴川市人民路福泽豪苑203号。法定代表人：何锦华，经理。原告黄美英、龙水生诉被告吴川市新国基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴文英、袁婉媚到庭参加诉讼，被告吴川市新国基房地产开发有限公司的法定代表人何锦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付经验收合格的商品房及支付1号楼1203房的逾期交房违约金人民币142682元。(逾期交房违约金：以已付房价款425916元为基数，每日按万分之二计算，逾期天数自2014年7月1日暂计至2019年1月31日，顺延至被告正式交付验收合格的房屋给原告之日止；2.判令被告向原告退还12777元契税以及多收取的3465元办证费。以上1、2项合计158924元；3.判令被告按《商品房买卖合同》约定为原告办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区1号楼1203房的房地产权属证书；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区1号楼1203房的商品房达成合意并签订《广东省商品房买卖合同》，原告依约支付房款及维修基金等款项。被告分别向原告开具1号楼1203房屋款项收据以及交付《广东省商品房买卖合同》。购房合同约定:1号楼1203房建筑面积115.73㎡，价款425916元。原告依约通过办理银行按揭的方式向被告支付了购房款。根据合同第八条约定被告应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，否则，按合同第九条第二项处理：如逾期超过玖拾日，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，计至被告将该房交给原告之日止。合同约定交房期限届满，被告至今仍未交付房屋给原告使用。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规[2016]2559号)之规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。被告向原告收取办理1号楼1203房地产权属证书预付费3545元不符合相关收费标准，属于多收费，因此，被告应向原告退还多收的办证费3465元。而且，被告收取的契税一直没有上交税务部门，涉嫌挪用。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税[2004]137号文件要求，从2005年1月1日起，契税不能由税务机关委托开发商代收，也就是说被告在《商品房买卖合同》中约定收取契税是违法无效的，何况被告未取得税务机关的委托，故被告应将从原告处收取的12777元契税退回给原告。综上，被告的行为已构成违约，应按合同约定交付经验收合格的商品房，为原告办理房地产权属证书，并向原告支付逾期交房的违约金以及退还多收取的费用。原告特诉请贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告吴川市新国基房地产开发有限公司不作答辩，也不提供任何证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提供的证据材料，本院已送达给被告，被告对原告提供的证据材料不提出任何异议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告提供的证据材料的真实性、合法性和关联性予以认定，可作为认定本案事实的依据，本院结合原告在庭审中的陈述，认定事实如下：吴川市新国基房地产开发有限公司是一家房地产开发经营企业。原告黄美英、龙水生与被告吴川市新国基房地产开发有限公司就购买被告开发的位于吴川市海滨街道下潮到后背岭大坡碧海苑住宅小区1号楼1203房达成合意，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：碧海园0055）。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”、第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1（1）、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金，合同继续履行；。2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将房交给买受人之日止”、“第十一条交接。……如买受人尚欠房款，出卖人有权拒绝交房，买受人交清房款和违约金后，出卖人才交房给买受人。”、第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3、买受人不退房，出卖人每逾期一个月按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金”。合同附件四补充协议的部分约定如下：“2、买受人应缴交如下费用（1）办理房产证费用（人民币）￥3035元（签订合同时缴交）；（2）房产交易契税由买受人按国家规定缴交（人民币）￥12777元（签订合同时缴交）。合同签订后，原告于2013年11月22日向吴川市新国基房地产开发有限公司支付首期房款205916元，于2014年3月4日向吴川市新国基房地产开发有限公司支付余下房款220000元，已支付全部购房款425916元，吴川市新国基房地产开发有限公司自此仍没有向原告交付房产，逾期交房天数已超过90日，即自2014年7月1日起逾期，后原告于2018年11月25日装修入住。另，原告于2013年10月2日缴交了代收办证费用3545元及代收契税12777元给被告，被告出具两份收款收据给原告收执。涉案商品房至法庭辩论终结前尚未通过验收。双方因吴川市新国基房地产开发有限公司迟延交房、逾期未办房地产权属证手续及代收契税款、多收办证费用如何处理等问题发生争议，故产生本案纠纷。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系基于双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行自己的义务。结合本案证据及原告在庭审中的陈述，本案的争议焦点如下：一、吴川市新国基房地产开发有限公司逾期交房的违约金如何计算；二、原告请求吴川市新国基房地产开发有限公司为其办理涉案房产的所有权证是否依法得到支持；三、原告请求吴川市新国基房地产开发有限公司将代收的契税及多收的办证费用予以退还应否得到支持。关于吴川市新国基房地产开发有限公司逾期交房的违约金如何计算的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人即本案被告应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交买受人使用。但是涉案商品房至今未经验收合格，被告也未通知原告收楼，也就是说被告吴川市新国基房地产开发有限公司自2014年7月1日起逾期交房，至今已逾期超过90天。合同第九条约定，如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将房交给买受人之日止。在本案中，被告逾期交付商品房客观上确实给原告带来了不能及时入住或出租的利益损失，庭审中，原告自认已经在2018年11月25日装修入住，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应向原告支付自2014年7月1日起计至2018年11月25日止（共逾期1608天）以已交房款425916元为基数按日利率万分之二计算的逾期交房违约金，即136939元（425916元×0.2‰×1608天）。关于原告请求吴川市新国基房地产开发有限公司为其办理涉案房产的所有权证是否依法得到支持的问题。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应自竣工验收合格之日起15日内依本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。因此，建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。但至现在，涉案的房屋验收未通过，原告请求新国基公司办理涉案房屋的房地产权属证书，条件不成就，暂不适于强制履行，故在本案中，对原告的该诉求不作处理，原告可待涉诉房屋条件成就适合强制履行时另行主张权利。关于原告请求吴川市新国基房地产开发有限公司将代收的契税及多收的办证费用予以退还应否得到支持的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四补充协议中约定买受人应缴交办理房产证费用3035元及房产交易契税12777元。2013年10月2日，被告收到了原告交来的12777元代收契税及3545元代收办证费用，并出具两份《收款收据》给原告收执。现原告主张被告至今未代原告向税务机关缴纳涉案的房产契税，被告不作答辩，也未向本院提供任何证据材料，故本院视为其放弃抗辩权利，对原告的该主张予以支持，被告新国基公司应将代收的契税12777元退还给原告；另，原告主张被告代收的办证费用3545元中，扣除正常收费，剩余的3465元属于多收费。依照《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）的规定，不动产登记费的收费标准为每件80元，故原告的主张合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄美英、龙水生支付逾期交房违约金136939元（以已交房款425916元为基数，自2014年7月1日起计至2018年11月25日止按日利率万分之二计算）；限被告吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄美英、龙水生退还12777元契税及3465元办证费用；三、驳回原告黄美英、龙水生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3478.48元，由被告吴川市新国基房地产开发有限公司负担3363元，由原告黄美英、龙水生负担115.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 彭 曦人民陪审员 李 菊人民陪审员 蔡 仪二〇一九年八月二十六日书 记 员 黄诗颖