广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2660号原告：王敏，女，1985年11月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县，委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘福全，广东英盟律师事务所律师。被告：杨丁元，男，1977年10月12日出生，汉族，住湖南省祁东县，委托诉讼代理人：刘志镰，广东古谷律师事务所律师。原告王敏与被告杨丁元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王敏的委托诉讼代理人潘福全，被告杨丁元及其委托诉讼代理人刘志镰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王敏向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告向原告返还定金20000元，支付违约金64800元、律师费20000元、中介费9000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原告王敏在广州市达家房地产有限公司居间下与被告杨丁元签订《房屋买卖合同》，被告以涉案房屋为其实际所有为由与原告签订该合同，且在签订买卖合同当即与原告签订《协议书》作为合同的补充协议，协议第二条约定：因产权人过世，现由委托代理人以担保方式代签此协议，委托代理人已知悉该协议的法律效益，如收定后违约委托代理人应当承担相对应的违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告一直不能按照合同约定将涉案房产过户至原告名下，为维护原告的合法权益，特具状至法院，望判如所请。被告杨丁元辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原被告不存在房屋买卖合同关系，原告认为被告不能按合同约定将涉案房产过户至其名下理由不成立。被告作为代理人，代理李送枝与原告订立《房屋买卖合同》，由于订立合同时李送枝已身故，被告实际上是代理李送枝的继承人订立合同。签订合同时，原告对李送枝已身故是知情的，也知道被告当时还没有取得李送枝继承人的授权出售涉案房屋的事实，原告应清楚被告是无权代理人，该合同应在取得继承人追认后才生效。所以，被告作为代理人，不管是否有权代理，都不可能取代被代理人而成为合同当事人承担合同责任，否则就违反合同相对性原则。二、原告不属于善意的合同相对人，被告无须对原告承担责任。原告在签订合同时就已知道房屋产权人李送枝已身故，也清楚被告没有取得李送枝继承人的授权，如果事后不能取得李送枝继承人的追认，合同不发生法律效力，原告应清楚该交易风险，也应自行承担该风险，被告无须承担责任。三、退一步说，即使被告存在过错，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定，相对人知道或者应该知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。因此不应由被告承担全部责任，且应以原告实际受到的损害为准，显然违约金不属于受到损害的范围，原告主张违约金赔偿，理由不成立。四、再退一步讲，即使被告承担责任，原告主张的各项损失也理由不充分。1.对于违约金，前面已进行论述。且考虑到房屋价格的市场行情，由于房价下降，目前的价格较交易时的价格低，原告没有在当时购房对其更为有利，因此合同约定的违约金标准过高，同时原告也存在过错，请求将违约金调整为按占有定金20000元期间的利息标准计算。2.原告主张律师费没有合同依据，依原告与其律师的委托合同看，也没有达到支付条件，律师费没有实际发生，不应支持该主张。3.对于中介费，应以居间成功作为支付的条件，本合同并没有成立，经纪方对此应知情和清楚，不构成促成合同成立。因此居间人不能取得中介费，如已收取，应予返还。原告该项主张理由不成立。4.律师费、中介费属于损失赔偿金范畴，而违约金和损害赔偿金不可并用，原告同时主张，理由不成立。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为广州市花都区狮岭镇益和北路44号4栋504房，房地产权属人为李送枝。李送枝于2018年5月11日死亡。2018年5月23日，原告王敏、被告杨丁元、案外人广州市达家房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同显示杨丁元为甲方李送枝（卖方）的委托代理人，王敏为乙方（买方）。合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该房地产的交易价格为648000元；合同签订之日，乙方向甲方支付20000元作为购房定金；以一次性付款方式付款，在房管局交易中心缴交税费过户当日支付首付款648000元。合同第三条约定：甲方保证所填写和提供的有关该房地产权属情况属实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方、经纪方说明的其他情况，且没有侵犯第三人的合法权益，否则，甲方将承担相应的法律责任。第八条：交易税费全部由买方支付，在本合同履行过程中如因政府部门原因发生税费种类及收费标准的变化，则全部税费由买方承担支付。第九条：基于经纪方为甲乙双方提供房屋买卖居间服务，并促成甲方双方签署本合同，甲方双方同意在签署本合同当天向经纪方支付房地产中介代理服务费；本合同签订之日，甲乙双方须向经纪方交纳房地产中介代理服务费，乙方须支付9000元给经纪方作为中介代理服务费，待上述物业过户成功当天须支付9000元给经纪方作为中介代理服务费。第十二条：甲乙双方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律承担相应的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十九条：双方约定的其他事项详见补充协议。《房屋买卖合同》签订当天，合同三方当事人同时签订一份《协议书》，显示杨丁元为甲方李送枝的委托代理人，王敏为乙方，广州市达家房地产有限公司为中介方，协议约定：该协议与上述房屋买卖合同具备同等法律效力，如与房屋买卖合同有冲突的条款，以房屋买卖合同为准。一、甲方系涉案房屋的产权人，甲方与甲方委托代理人的关系是女婿与岳父，该房产前身产权人系委托人夫妇赠与给甲方的。二、因产权人已过世，现由委托代理人以担保方式代签此协议，委托代理人已知悉该协议的法律效益（效力），如收定后违约，委托代理人应当承担相对应法律法规所对应的违约责任……四、甲方委托人承诺最迟不应超过2018年10月1日前与乙方前往花都房管局办理过户手续，如超过此日期，乙方有权解除此协议，并视为甲方违约……2018年5月23日，原告向被告支付购房定金20000元，向人广州市达家房地产有限公司支付中介服务费9000元。原告认为被告未在约定期限内办理涉案房屋的过户手续，遂提起本案诉讼。庭审中，被告认为合同未能继续履行的原因是因在合同中约定所有过户费用由原告承担，由于该房屋产权登记在李送枝名下，故需由李送枝名下过户到继承人名下，再由继承人名下过户到原告名下，当时要求原告承担该二次过户的费用，但原告不同意承担由李送枝过户到继承人名下的过户费用。原告则认为合同并没有约定过户到继承人名下的费用需要由其承担。本院认为，原告王敏与被告杨丁元签订的《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。现签约双方均未有继续履行合同的意向，对原告请求解除合同的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。杨丁元以李送枝代理人的身份与王敏签订《房屋买卖合同》，签订合同时李送枝已经死亡，但涉案房屋仍登记在李送枝名下，因此，杨丁元应取得李送枝的继承人同意之后才能出售涉案房屋。本案合同签订时，杨丁元并未出具李送枝继承人的授权委托书，且事后也未得到李送枝继承人的追认，杨丁元对合同无法继续履行应承担主要责任。王敏在知悉杨丁元并非涉案房屋权属人，且在杨丁元未出具授权委托书或其他证据证明其具有代理权的情况下，与杨丁元签订合同购买涉案房屋，王敏对此也存在过错。合同约定卖方不按约定将该房屋出售的，应按房屋成交价的10%支付违约金；《协议书》约定杨丁元以担保方式代签该协议，如收取定金后违约，其将承担相对应的违约责任，现杨丁元未在约定期限内办理房产过户登记手续，应承担相应的违约责任。综合考虑双方的过错程度及王敏的付款比例，本院酌情确定杨丁元向王敏返还定金20000元、支付违约金32400元。关于律师费及中介费损失，合同并没有约定，且上述违约金已足以弥补王敏的损失，因此对该部分主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告王敏与被告杨丁元于2018年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨丁元于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王敏返还购房定金20000元；三、被告杨丁元于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王敏支付违约金32400元；四、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11418元，由原告王敏负担614元，由被告杨丁元负担10804元。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  朱小玲人民陪审员  段纯惠二〇一九年八月五日书 记 员  刘雄燕方琢华