重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初13275号原告：重庆水轮机厂有限责任公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区中兴二路2号，统一社会信用代码915001132031094524。法定代表人：周德良，董事长。委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。被告：重庆锦泰实业有限公司，住所地重庆市渝中区解放东路159号，组织机构代码20282872-X。法定代表人：袁和，总经理。被告：重庆变维房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区万寿路2号开发区大楼715号，组织机构代码：62204180-0。法定代表人：宋志成，董事长。被告：蔡波，男，1973年9月23日出生，汉族，住重庆市渝北区，公民身份号码XXXXXX。委托诉讼代理人：冯寿云，男，1957年12月24日出生，汉族，住重庆市渝中区XX，公民身份号码XXXXXXXX。原告重庆水轮机厂有限责任公司（以下简称水轮机厂公司）与被告重庆锦泰实业有限公司（以下简称锦泰公司）、被告重庆变维房地产开发有限公司（以下简称变维公司）、被告蔡波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水轮机厂公司的委托诉讼代理人张喜春，被告锦泰公司的法定代表人袁和，被告变维公司的法定代表人宋志成，被告蔡波的委托诉讼代理人冯寿云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告水轮机厂公司向本院提出诉讼请求：1.判决重庆市渝中区XXXXX房屋中原告实际使用的建筑面积400平方米安置房屋的所有权归原告所有；2.判决三被告将原告实际占有使用的位于重庆市渝中区XXXXXX房屋中建筑面积400平方米安置房屋的所有权变更登记到原告名下；3.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：被告锦泰公司、变维公司系重庆市渝中区白象街旧城改造工程的拆迁人，原告系该工程项目的被拆迁人。1999年11月23日，锦泰公司与变维公司签订《产业化项目联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》约定：锦泰公司将位于解放东路159-161号即原烟草市场正、负层建筑面积2200平方米房屋作价770万元，由变维公司用于安置该工程被拆迁的非住宅拆迁户。2000年1月19日，锦泰公司与变维公司签订《房屋移交协议书》约定：解放东路159号原烟草市场大厅用于变维公司安置非住宅拆迁户，锦泰公司承担直接给产权人办理产权手续的责任。2001年4月，重庆市人民政府2001-59号专题会议纪要规定：拆迁户可以选择解放东路159号原烟草市场现房作为安置房。2005年3月17日，变维公司与原告签订《非住宅安置协议书》约定：变维公司将位于重庆市渝中区XX建筑面积为400平方米的房屋安置给原告。同日，变维公司将该安置房屋交付给原告使用至今。2009年4月，锦泰公司将包含安置给原告占有使用的安置房屋在内的房屋出售给蔡波等人，并将重庆市渝中区XXX房屋的权属证书办理至蔡波名下。2009年，原告因与三被告房屋拆迁安置纠纷一案，向贵院提起诉讼，贵院于2011年5月6日作出（2009）中区民初字第5837号民事判决书判决：原告与被告变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》合法有效；原告优先取得其现实际使用的渝中区XXX建筑面积400平方米的安置房屋。被告锦泰公司、蔡波不服该判决向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2011年10月31日作出（2011）渝五中法民终字第04068号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，三被告仅同意为具有本案相同情况的其他7户非住宅拆迁户办理了所有权转移登记手续，拒绝为原告办理安置房屋的权属证书。原告为了保护国有资产，防止国有资产流失，故提起本案诉讼，请求法院依法判决。被告锦泰公司辩称，（2009）中区民初字第5837号民事判决书生效后，原告在该判决的申请执行中，房交所告诉原告需判定蔡波取得的所有权无效，故原告申请执行该判决无执行结果。在本案中，蔡波对房屋系善意取得，原告虽经判决确定优先取得安置房屋，但同时存在优先取得和善意取得的情况下，首先应当维护善意取得权，优先取得权则应通过诉讼请求赔偿，而善意取得者不是赔偿诉讼的适格主体，故原告将蔡波列为被告是错误的。蔡波取得房屋所有权是通过合法的买卖行为取得，在此过程中蔡波无过错，应受法律保护。被告锦泰公司不否认法院已经判决原告享有优先取得权，但原告与被告变维公司签订的《非住宅安置协议》，没有被告锦泰公司的盖章，存在瑕疵，原告有过失。原告没有将非住宅安置协议告知被告锦泰公司，也没有向房屋管理部门申请保护，造成善意购买人蔡波办理了合法的产权证。因此，被告锦泰公司不同意原告的诉讼请求。被告变维公司辩称，按照重庆市人民政府安置任务的有关规定，被告变维公司只负责行使安置拆迁户的处分权，无为拆迁户办理权证的义务，应由被告锦泰公司负责将安置房屋的产权办理给拆迁户，故被告变维公司将渝中区XXXXXX安置给原告后，被告变维公司无为原告办证义务和责任，故原告将变维公司列为被告，程序违法，应当驳回原告的诉讼请求。被告蔡波辩称，蔡波系合法的购买人，诉争房屋系蔡波私有财产，应受法律保护。至于出卖方锦泰公司有无违法行为，与蔡波无关，原有的其他7户拆迁户，因当时法官做工作，蔡波为了平息矛盾，维护稳定，经锦泰公司同意后，才同意为7户拆迁户办理了产权分割，但蔡波不同意本案的房屋产权分割，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：水轮机厂公司原在重庆市渝中区XXXXX自有房屋三幢，其中非住宅房屋建筑面积为240平方米。1993年，重庆市住宅建筑工程公司经政府相关部门批准，取得了对渝中区解放东路白象街片区危房改造工程的拆迁许可。1994年8月30日，重庆市住宅建筑工程公司（甲方）与水轮机厂公司（乙方）签订《拆迁补偿过渡安置协议书》约定：……；二、乙方所有的非住宅房屋建筑面积240平方米，采取产权调换的形式进行拆迁补偿，即甲方在片区新房建好后偿还乙方非住宅房屋建筑面积240平方米，乙方按重庆市房产价格评估事务所评价房屋结构等级付甲方结构差价每平方米380元，计91200元后，就获得该新房产权；……；四、非住宅过渡，甲方提供乙方的临时过渡房不低于40平方米库房一间，30平方米房屋一间作办公室，临街过渡门面一间（13平方米左右）；……。该协议签订后，水轮机厂公司将房屋交重庆市住宅建筑工程公司拆除。此后，解放东路白象街片区危房改造工程项目的建设单位因债务问题无法继续开发。1999年9月，重庆市人民政府1999-109号专题会议纪要确定市工商局下属的锦泰公司购买该地块的国有土地使用权进行开发建设，履行承担一切与该开发项目有关的法律义务及责任，同时负责安置28户非住宅共计2738平方米，非住宅安置按就近安置的原则，由开发单位用原白象街片区烟草市场内的现房进行安置。1999年11月23日，锦泰公司与变维公司签订《产业化项目联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》，约定合同生效后30日内锦泰公司将位于解放东路159-161号即原烟草市场正、负层房屋计建筑面积2200平方米（以实际面积为准）以每平方米3500元人民币的价格，折价770万元冲抵该工程的投资，交变维公司用于安置该工程被拆迁的非住宅拆迁户，过户手续锦泰公司随后办理；拆迁还房由变维公司负责安置，变维公司并负责支付被拆迁人的过渡费、补偿费等工程项目开发所需的一切相关费用。双方还对其他权利义务进行了约定。2000年1月19日，锦泰公司（甲方）与变维公司（乙方）签订《房屋移交协议书》约定：双方依据联建合同，将甲方所有的解放东路159号原烟草市场大厅以3500元/平方米折价转让给乙方，用于乙方安置非住宅拆迁户；……；三、甲方承担在拆迁安置以后直接给产权人办理产权手续的责任；四、乙方在接交后到拆迁安置之前承担该房所有权的责任、义务和权利；五、该房移交后因权属问题产生的纠纷责任由甲方承担；……。2000年5月18日，锦泰公司、变维公司渝中区分公司共同取得《房屋拆迁许可证》。2001年2月14日，锦泰公司和变维公司共同发布《关于“白象街片区旧城改造工程非住宅房屋安置、补偿实施方案”的公告》，公告要求拆迁户在2001年4月30日前与建设单位重新签订拆迁安置协议，对签了协议的非住宅拆迁户，首先在解放东路159号原烟草市场大厅内进行现房安置；未能安置的非住宅拆迁户继续过渡，回原地新建的商业用房安置。2001年3月16日，锦泰公司和变维公司渝中区分公司共同向水轮机厂公司发出《复函》，载明：……；三、非住宅按就近安置的原则，用白象街片区烟草市场内的现房安置，是市政府（1999）109专题会议纪要精神决定对你们的合法权利的妥善解决办法，是符合拆迁法规原则的；四、希望贵单位站在法律的立场上，以社会稳定的大局为重，依法办事，派出代表进行协商，签订安置补偿协议，取得贵单位的合法权益；五、签约截止日期为2001年4月30日，逾期不签者，视为接受建设方补偿、安置方案。但水轮机厂公司收到该复函后，未与锦泰公司、变维公司签订新的拆迁安置协议。2001年4月，市政府主持召开了白象街旧改工程非住宅拆迁户安置及经济损失补助费实施标准召开审议会，并形成2001-59号专题会议纪要，该专题会议纪要要求拆迁户与锦泰公司重新签订拆迁安置协议，建立双方新的拆、安、补责任关系。同时，确定非住宅安置方案，同意按以下三种方式，供拆迁户选择安置：（一）原经营性非住宅，就近用解放东路159号原烟草市场现房对原拆单位进行优惠安置；1、以原拆建面为标准，在烟草市场大厅内用净使用面积安置，不以公摊冲抵还房面积，即在原建面外，另增公摊面积，所增公摊面积，按综合价600元/平方米收费；2、拆迁户购回安置房产权的，原建面相等部分，按重值价补差，即440元/平方米计，超建面商品房价按3500元/平方米计费，安置后1年内，由建设方负责协助办理房产证，相关费税，按规定各自负担；3、在烟草市场大厅安置时，结合具体部位，每户另增10-15%建面，免收超安费（即按旧房安置优惠）；……。（二）货币补偿安置……。（三）对确需回原地新建房屋内安置的非住宅户，经协商同意后，可回原地新建的非住宅房屋内，由建设单位统一安置；……。2002年8月，锦泰公司办理取得了重庆市渝中区XXXX共计建筑面积2448.4平方米房屋的《房屋所有权证》后，又将该部分房屋抵押给中国银行。2005年3月17日，变维公司以变维公司、锦泰公司作为甲方与水轮机厂公司（乙方）签订《非住宅安置协议》约定：乙方属白象街片区旧城改造工程红线范围内的被拆迁房，于1995年9月被拆除；甲方根据重庆市拆迁管理条例精神，用就近范围的旧房进行安置；乙方原被拆迁房屋座落解放东路183号，建面16平方米，白象街106、108号，建面224平方米，合计240平方米，自有产权经营性非住宅；甲方应补偿乙方214792.48元，乙方应补甲方90480元，甲、乙双方抵扣，甲方补乙方124312.48元；乙方原被拆建面240平方米，现甲方还乙方证上安置建筑面积不低于400平方米（房产证上建筑面积以房屋监测部门测定的面积为准），其中超出面积冲抵甲方补偿给乙方的费用124312.48元，甲乙双方互不补偿费额；还房安置位置仍为渝中区XXXX，朝向白象街（原烟草大厅第7-8号门面），即靠朝天门方向贰个卷闸门向里延伸（满足证上建筑面积不超过400平方米），还房纵、向横、向隔断均以现立柱中心线修建0.24米隔墙，隔墙由乙方自行负责修建；两证办理的费用，按照国家相关规定执行，办证时间在双方签订协议之日起甲方一年内负责办理给乙方；……等内容。该协议落款“甲方”处由变维公司加盖公章及法定代表人签名，锦泰公司未盖章，其法定代表人亦未签名，该协议落款“乙方”处由水轮机厂公司加盖公章和法定代表人的印鉴章。前述协议签订后，变维公司便将该协议约定的安置房屋交付给水轮机厂公司。2009年3月20日，蔡波、蒋明清等19人签订《房屋共同购买协议书》，约定共同出资购买重庆市渝中区XXXXX共计建筑面积2448.4平方米，一致同意将重庆市渝中区XXX房屋的权属证书办理登记到蒋明清名下，将重庆市渝中区解放东路159号负一层房屋的权属证书办理登记到蔡波名下。2009年3月25日，蔡波和蒋明清出具《委托书》，委托冯寿云代为与锦泰公司签订该房屋的买卖合同、交纳房款及税费、办理房屋买卖产权过户手续。2009年4月19日，锦泰公司（甲方）与冯寿云（乙方）签订《购房合同》约定：甲方将位于重庆市渝中区XXXX建筑面积2448.4平方米房屋的所有权卖给乙方，买卖价格为750万元，其他有关过户的一切费用（含双方的过户费、税费）均由乙方承担。合同签订后，冯寿云代表19个购房人付清了全部购房款750万元。2009年7月，锦泰公司与蔡波签订《重庆市房地产买卖合同》，并将重庆市渝中区解放东路159号负一层建筑面积1508.59平方米房屋的所有权证办理至蔡波名下，其中包含变维公司安置给水轮机厂公司实际使用的重庆市渝中区XX原烟草市场大厅第7-8号门面房屋在内。2009年8月，水轮机厂公司因变维公司、锦泰公司未为其办理安置房屋的权属证书，便以锦泰公司、变维公司、蔡波为被告向本院提起诉讼，要求：1.确认水轮机厂公司与锦泰公司、变维公司签订的《非住宅安置协议》合法有效；2.判令蔡波与锦泰公司、变维公司签订的位于渝中区XXX层面积为400平方米的房地产买卖合同无效；3.判决水轮机厂公司优先取得解放东路159号负一层面积为400平方米的安置房地产，并要求锦泰公司、变维公司、蔡波协助办理过户手续；4.判决锦泰公司、变维公司赔偿逾期办证的损失。2011年5月6日，本院经审理后作出（2009）中区民初字第5837号民事判决书，判决：一、水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》合法有效；二、水轮机厂公司优先取得其现实际使用的渝中区XXXX层建筑面积为400平方米的安置房屋；三、驳回水轮机厂公司的其它诉讼请求。宣判后，锦泰公司、蔡波不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。2011年10月31日，重庆市第五中级人民法院作出（2011）渝五中法民终字第04068号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年2月23日，登记在蔡波名下的位于重庆市渝中区XXX层建筑面积1508.59平方米房屋经重庆欣荣土地房屋勘测技术研究院分户测绘后，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究院出具的《房屋面积分户汇总表》载明：重庆市渝中区XXX号房屋（建筑面积46平方米）、XX号房屋（建筑面积50平方米）、XX号房屋（建筑面积47.73平方米）、XX号房屋（建筑面积48.94平方米）、XX号房屋（建筑面积93.07平方米）、XX号房屋（建筑面积1222.86平方米）。重庆市渝中区XXX层1508.59平方米房屋经分户后的XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋的所有权证办理给其他5户非住宅拆迁户，蔡波于2012年3月28日取得了重庆市渝中区XXXX建筑面积为1222.86平方米房屋的所有权证，该所有权证上载明的建筑面积包含变维公司于2005年3月17日安置给水轮机厂公司实际使用的安置房屋在内。现水轮机厂公司遂诉至法院。审理中，本院于2018年6月依水轮机厂公司的申请，委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所对蔡波取得的重庆市渝中区XXX房屋的不动产权证中水轮机厂公司现实际使用的安置房屋进行勘察分割测绘。2018年7月，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所以权属面积分割测绘需提供规划、建委、消防等部门的审批手续的测绘成果才能用于办理房屋登记为由，将本院委托的分割测绘予以退件，水轮机厂公司便将本案的诉讼请求变更为：1.判决确认登记在蔡波名下位于重庆市渝中区XXX（建筑面积1222.86平方米）中的原告实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋的所有权归原告所有；2.本案诉讼费用由三被告负担。上述事实，有《产业化项目联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》、《房屋拆迁许可证》、《房屋移交协议书》、《2001-59号专题会议纪要》、《房地产买卖合同》、《非住宅安置协议书》、房屋档案查询资料等证据材料以及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》，已经生效法律文书即（2011）渝五中法民终字第04068号民事判决书，判决确认合法有效，锦泰公司应对该《非住宅安置协议》中变维公司所承担的合同义务承担法律责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，原告与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议书》对安置房屋的位置、用途等进行了明确约定，同时变维公司将该安置房屋交付给原告，且锦泰公司在将房屋出售给蔡波之前应当知晓原告已实际使用安置房屋多年，蔡波在购买房屋前也知晓该房屋有使用人，故该安置房屋具有特定性，原告作为被拆迁人对该特定房屋的债权为特种债权，赋予了物权的优先效力，也就是债权物权化。而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示，具有对抗第三人的效力即排他性，同作为拆迁人的锦泰公司本应依照其与变维公司签订《房屋移交协议书》约定及时为原告办理安置房屋的产权登记手续，履行完对原告的全部安置义务，锦泰公司更无权将变维公司已安置给原告的房屋出卖给第三人，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。鉴于目前原告实际占有使用的安置房屋因多种客观因素造成暂不能从蔡波已取得的重庆市渝中区XXX房屋的所有权证中进行权属面积分割测绘，致使原告目前仍不能取得其实际使用安置房屋的权属证书。但该安置房屋系原告用其原自有产权房屋与变维公司就拆迁安置达成一致并以产权调换的形式取得了安置房屋的所有权，原告履行了各项手续，补足了房屋价差，该安置协议对锦泰公司也具有约束力，且该安置房屋所有权的权利一直由原告行使至今，故本院能够确认原告已于2005年3月17日取得了安置房屋的所有权。因此，现原告要求确认登记在被告蔡波名下位于重庆市渝中区XXXX房屋（建筑面积1222.86平方米）中原告实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋的所有权归原告所有的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：登记在被告蔡波名下的位于重庆市渝中区XXXX（建筑面积1222.86平方米）中原告重庆水轮机厂有限责任公司实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋（以实际分割测绘的建筑面积为准，不得超过建筑面积400平方米）的所有权归原告重庆水轮机厂有限责任公司所有。案件受理费80元，由被告重庆锦泰实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  彭重波人民陪审员  陈邦碧人民陪审员  姚天玲二〇一九年八月二十一日书 记 员  戴紫竹