福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0982民初1534号 原告:潘胜佳，女，汉族，1995年1月8日出生，住福建省福鼎市。 原告:朱有晴，男，汉族，1990年3月20日出生，住福建省福鼎市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。 被告:张雪芝，女，汉族，1986年4月1日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：商世杰，福建秉坚律师事务所律师。 被告董欣福，男，汉族，1985年9月17日出生，住福建省福鼎市。 第三人：福建融达房地产代理有限公司，住所地福建省福鼎市玉龙北路57号，统一社会信用代码913509820523052367。 法定代表人：张王新，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：游德海，系该公司业务总监。 原告潘胜佳、朱有晴与被告张雪芝、董欣福、第三人福建融达房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘胜佳及委托诉讼代理人刘元聪、被告张雪芝委托诉讼代理人商世杰、第三人福建融达房地产代理有限公司委托诉讼代理人游德海到庭参加诉讼，被告董欣福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘胜佳、朱有晴向本院提出诉讼请求：1、依法判令张雪芝继续履行与潘胜佳、朱有晴签订的《存量房买卖合同》，即张雪芝向潘胜佳、朱有晴支付剩余购房款302826.4元。2、依法判令张雪芝支付违约金(以300000元为基数，从2018年12月20日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)。3、依法判令张雪芝支付潘胜佳、朱有晴律师代理费5000元。4、本案所有诉讼费用由张雪芝承担。事实与理由：潘胜佳与张雪芝，经第三人福建融达房地产代理有限公司提供的居间服务，于2018年10月24日签订了《存量房买卖合同》，张雪芝向潘胜佳支付定金50000元(其中20000元在第三人)。同日，潘胜佳与张雪芝及第三人福建融达房地产代理有限公司还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。双方约定:张雪芝购买潘胜佳、朱有晴座落于山前桐韵华庭6栋1梯301室房产;成交价格按每平方米6260元计算:房款的支付方式为商业按揭贷款;在领取无抵押权的不动产权证后三个工作日内，双方应申请办理房产过户登记;张雪芝领到不动产权证移户收件单后当天内支付约定的购房款。2018年12月12日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝签订《补充协议》，对购房款支付方式进行变更。约定除定金50000元外的剩余购房款，由张雪芝分三期付清:第一期283600元于潘胜佳、朱有晴名下该房屋贷款还款之前当天支付;第二笔300000元于张雪芝领到不动产证移户收件单当日支付;第三笔100000元于张雪芝领到不动权证当日支付。2018年12月12日，张雪芝向潘胜佳、朱有晴支付283600元。同日，上述房产解除抵押，并领取了不动产权证。不动产权证登记建筑面积为117.64平方米，房屋总价应为736426.4元。按照《存量房买卖合同》约定，双方应在领取不动产权证后三个工作日内，申请办理房屋所有权过户登记。然而张雪芝却以过户登记需要缴纳的税费过高为由，拒绝按约定期限办理房产过户登记。至今张雪芝仍剩余302826.4元的购房款未支付。综上，潘胜佳、朱有晴转让房产的目的是及时取得购房款项，然张雪芝拖延办理过户登记手续，且拒不支付剩余购房款的行为已违反《存量房买卖合同》及《补充协议》的约定，严重侵害潘胜佳、朱有晴的合法权益。为此，根据民事诉讼法律规定提起诉讼，以达上述诉讼请求。 张雪芝辩称，潘胜佳、朱有晴的诉求没有事实和法律依据。双方的买卖事实确实存在，也确实有在2018年10月24日签订《存量房买卖合同》一份，但是之后对款项支付方式、合同价款以及合同相对人都进行了变更。双方最终于2018年12月14日签订《存量房买卖合同》一份，并在福鼎市房管所进行备案。该合同将受让人由张雪芝变更为张雪芝及其配偶董欣福，根据该份合同约定，双方所约定的价款最终变更为50万元，目前被告已支付433600元，剩余66400元未付。在该合同履行过程中，因为过户的税费和当时第三人中介机构报的税费差额太大，才未能及时办理过户登记手续，产生了本案纠纷。 福建融达房地产代理有限公司辩称，对潘胜佳、朱有晴诉状陈述没有意见。 董欣福未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、双方订立的关于福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产存量房买卖合同的效力问题。2018年10月24日，潘胜佳与张雪芝经福建融达房地产代理有限公司提供的居间服务，就福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产签订了一份《存量房买卖合同》；2018年12月12日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝签订一份补充协议，对2018年10月24日签订的《存量房买卖合同》付款方式进行变更；2018年12月14日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福经福建融达房地产代理有限公司提供的居间服务，就福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产再次签订一份《存量房买卖合同》，对房屋买受人、房屋价款、付款方式进行了变更，该合同后经福鼎市房管所登记备案。从合同内容看，2018年10月24日签订的《存量房买卖合同》与经福鼎市房管所备案的《存量房买卖合同》关于房屋价款、付款方式的约定并不相同。张雪芝认为应当以经备案的《存量房买卖合同》为准，双方对房屋价款和付款方式进行变更。潘胜佳、朱有晴认为备案的《存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，房屋价款与市场行情真实情况不符，2018年12月14日签订合同的时候张雪芝已经支付了定金50000元及房款283600元，但是合同还是约定张雪芝应于2018年12月17日前一次性付款490000元，且如果该合同是双方的真实意思表示，双方均应当持有该合同，但是双方均未持有，可以看出并非双方的真实意思表示。福建融达房地产代理有限公司认为2018年12月14日签订《存量房买卖合同》是在福鼎市房管所为了避免一房二卖情形签订的，并非双方的真实意思表示，而且定价也与双方之前约定的不一致，该定价明显不合理；由于税收都是由买方承担，买方要求合理避税，因此定了500000元。本院认为，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福于2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》对房屋买受人、房屋价款、付款方式进行了变更，应认定是对前合同的变更和补充，且该合同经福鼎市房管所登记备案,合法有效，双方均应恪守履行。但该《存量房买卖合同》中关于房屋价款的约定并不是双方真实意思表示，且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形,该价格条款无效,但不影响合同其他部分的效力。本院认定该房屋买卖价款为：房屋面积117.64平方米乘以6260元/平方米=736426.4元。 二、关于潘胜佳、朱有晴要求张雪芝、董欣福支付违约金及律师代理费损失有无事实和法律依据问题。潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福于2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》中约定：“自本合同签订之日起15日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”但张雪芝、董欣福因办理房屋过户税费较高原因而不办理，应视为违约，并应当支付违约金。对于违约金支付标准，双方在2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》中约定为：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金。”“守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”故潘胜佳、朱有晴有权要求张雪芝、董欣福支付违约金及律师代理费损失，但违约金支付标准为自2018年12月29日起，以300000元为基数按日万分之一计付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月24日，潘胜佳与张雪芝经福建融达房地产代理有限公司提供居间服务，双方就福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产签订了《存量房买卖合同》，合同约定房屋买卖价格为每平方米6260元，张雪芝向潘胜佳支付定金50000元。同日，潘胜佳、张雪芝及福建融达房地产代理有限公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。2018年12月12日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝签订《补充协议》，对购房款支付方式进行变更。2018年12月12日，张雪芝向潘胜佳、朱有晴支付283600元。2018年12月14日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福经福建融达房地产代理有限公司提供居间服务，签订了网签备案的《存量房买卖合同》，该合同后经福鼎市房管所登记备案。2018年12月15日，张雪芝、董欣福向潘胜佳、朱有晴支付100000元。另查明，福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产不动产权证登记面积为117.64平方米。 综上所述，本院认为，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福于2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》除关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形,应属无效条款以外,其余条款均系双方真实的意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效，双方应当按照合同有效部分全面履行。张雪芝、董欣福拒不履行合同义务的行为属违约行为,依法应当承担违约责任。潘胜佳、朱有晴要求张雪芝、董欣福继续履行合同，并支付剩余购房款、违约金和律师代理费损失的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。但潘胜佳、朱有晴主张的违约金计算标准有误，应当依照双方合同约定的计算方式，自2018年12月29日起，以300000元为基数按日万分之一计付，对超出部分，本院不予支持。董欣福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张雪芝、董欣福应于本判决生效之日起五日内支付潘胜佳、朱有晴房屋买卖剩余购房款302826.4元及违约金(以300000元为基数，自2018年12月29日起至实际还款之日止按日万分之一计付)。 二、被告张雪芝、董欣福应于本判决生效之日起五日内支付潘胜佳、朱有晴师代理费损失5000元。 三、驳回原告潘胜佳、朱有晴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6007元，由被告张雪芝、董欣福负担5979元，原告潘胜佳、朱有晴负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  林进务 人民陪审员  林本在 人民陪审员  李圣镜 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  伍美玲 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。