江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0983民初2840号 原告：刘某某，男，汉族，住江西省高安市。 原告：沈某某，女，汉族，住江西省高安市。 委托诉讼代理人：聂俊军，高安市筠兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告：高安市振兴实业发展有限公司，住所地：江西省高安市桥南路726号，统一社会信用代码：91360983161083759G。 法定代表人：朱娅琪，职务：该公司经理。 委托诉讼代理人：付云奔，江西名大律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王昆林（该公司工程总监），男，1971年7月2日出生，汉族，住江西省高安市，代理权限：特别授权。 原告刘某某、沈某某与被告高安市振兴实业发展有限公司（下简称被告）房屋买卖合同纠纷案，本院于2019年5月14日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂俊军，被告委托诉讼代理人付云奔、王昆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某、沈某某向本院提出诉讼请求：判令被告立即交付原告刘某某、沈某某购买的房屋，并承担违约金（以购房款为基数、按日万分之二自2019年1月1日计算至交房之日止）。事实与理由：2017年9月6日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，原告刘某某、沈某某按照合同约定履行了付款义务，但被告未按合同约定在2018年12月31日前交付房屋，且多次催促交房未果，故起诉。 被告辩称，本案所涉的房屋已于2018年12月31日前已完全达到交付条件及备案条件，被告在合同约定的交房日期前已经通知原告刘某某、沈某某交房，不存在延期交付的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）原告刘某某、沈某某提供的证据：商品房买卖合同一份、支付购房款的凭据一份，证明1.原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告刘某某、沈某某按合同约定支付了购买房款；2.被告至今未拿到合同约定的竣工验收备案表，构成违约；3.被告应当依照合同承担自逾期交付之日起按购房款日万分之二计算至房屋交付之日止的违约责任。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为并不能证明被告存在违约行为，虽然在合同上有取得竣工验收备案表的内容，但事实上案涉房屋在2018年11月已通过竣工验收，在2018年12月被告也到建设主管部门办理了竣工验收备案表，而由于施工单位拒绝在竣工验收备案表盖章，导致竣工验收备案表没有办法办理，且不是到现在没有办理，而是可能永远都办不到。品正春天一期的房屋各项条件及资料都是齐全的，没有办理竣工验收备案表并不是房屋质量产生问题，也不是房屋不能使用，这也不影响相关产权证明的办理。本院认为，被告对原告刘某某、沈某某证据的真实性、合法性无异议，且上述证据与本案待证事实直接关联，故对上述证据效力予以确认。 （二）被告提供的证据1：通话记录，证明被告在《商品买卖合同》约定的交房时间内已通知原告刘某某、沈某某交房，品正春天住宅小区（一期）项目大多数业主已办理了交房手续。证据2：高安市住房和城乡建设局《关于瑞阳新区品正春天住宅小区(一期)项目竣工验收备案情况的说明》，证明建设主管部门认定：品正春天（一期）项目在2018年12月已符合竣工验收备案和交房条件。证据3：被告向高安市住房和城乡建设局报备案的材料。包含：1.工程竣工验收备案表（施工单位未盖章）；2.施工单位竣工验收报告、监理单位建设工程竣工评估报告、勘察单位和设计单位竣工验收质量报告；3.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工图设计审查合格书；4.消防部门出具的验收合格证明文件；5.规划部门出具的规划核实意见书；6.施工单位签署的质量保修书；7.质量监督机构出具的工程质量监督报告；8.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（其中出示原件的有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工图设计审查合格书、消防部门出具的验收合格证明文件、规划部门出具的规划核实意见书、施工单位签署的质量保修书、质量监督机构出具的工程质量监督报告，其余均为复印件，原件在住建局房屋管理科），以证明1.品正春天（一期）项目于2018年11月份通过竣工验收合格，于2018年12月29日向高安市住房和城乡建设局备案，在《商品房买卖合同》约定的交房日前，住房符合竣工验收备案和交房条件；2.由于施工单位不同意在竣工验收备案表上盖章，致至今无法取得《竣工验收备案表》。原告刘某某、沈某某对证据一的关联性有异议，法律规定权利可以放弃，但义务不可以放弃，部分业主收房，不能证明案涉业主就放弃了维权的权利。对证据二真实性不作认可，不排除外界原因导致该说明书的出现，该说明书内容可能不真实，法律规定商品房的交付必须备案，才能构成交付条件。对证据三真实性无法确认，需要去相关部门核实确认，而且我们也是听说是由于施工单位不同意盖章，该备案表才没有登记完毕，且综合被告所述，说明到目前为止被告依旧未完成备案表的登记。对规划部门出具的规划核实意见书真实性有异议，加盖的印泥是新的。本院认为，原告刘某某、沈某某虽对证据2和规划部门出具的规划核实意见书真实性有异议，但该证据都是相关部门出具，且原告刘某某、沈某某未提供证据证明其反驳主张，故对该证据效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》,合同第六条约定：付款方式有全款支付和通过银行按揭分期付款两种，第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房“取得竣工验收备案表”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除合同中第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。补充协议还约定，所购商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订后，原告刘某某、沈某某已交付购房款2140000元。由于被告没有在2018年底前取得竣工验收备案表，原告刘某某、沈某某接到被告交房的通知后拒绝收房。高安市住房和城乡建设局于2019年7月19日出具一份《关于瑞阳新区品正春天住宅小区（一期）项目竣工验收备案情况的说明》内容为：“高安市人民法院：建设单位（高安市振兴实业发展有限公司）在2018年11月6日组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对品正春天住宅小区（一期）进行竣工验收报告，并出具了五方责任主体签字盖章验收合格的工程竣工验收报告，建设单位于2018年12月向我局申请办理该工程项目竣工验收备案，我局于2018年12月29日收讫下列资料：1.工程竣工验收备案表（施工单位未同意盖章）；2.施工单位建设工程竣工报告，监理单位建设工程竣工评估报告，勘察单位和设计单位竣工验收质量检查报告；3.建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，施工图设计审查合格书；4.消防部门出具的验收合格证明文件；5.规划部门出具的规划核实意见单；6.施工单位签署的质量保修书；7.质量监督机构出具的工程质量监督报告；8.商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。按照住建部《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》要求规定，该项目当时已符合工程竣工验收备案和交房的条件”。 另查明，被告申请办理该工程项目竣工验收备案时因施工方不协助在提交的工程竣工验收备案表盖章，于2019年1月10日向本院提起要求施工方浙江万驰建设集团有限公司履行竣工验收的义务等诉讼请求的诉讼。本院于2019年7月23日作出民事判决，判令被告浙江万驰建设集团股份有限公司于判决生效之日起五日内向原告刘某某、沈某某高安市振兴实业发展有限公司履行竣工验收义务。 本院认为，综合原被告的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1.商品房买卖合同履行过程中是否构成逾期交房，即在交房期内通知原告刘某某、沈某某收房时，房屋是否具备约定的交付条件；2.合同约定的逾期交房违约金是否过高而应当减少。 一、关于商品房买卖合同履行过程中是否构成逾期交房，即在交房期内通知原告刘某某、沈某某收房时，房屋是否具备约定的交付条件的问题。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款还规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从以上规定可以看出，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》，并取得规划、消防、环境、人防等单项验收合格的，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国环境保护法》第二十六条等法律规定，应视为已符合国家规定的交付使用条件。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。案涉商品房于2018年12月6日组织竣工验收，取得五方责任主体签字盖章验收合格的工程竣工验收报告，并于2018年12月向高安市住房和城乡建设局申请办理该工程项目竣工验收备案，于2018年12月29日递交工程竣工验收备案表（施工单位未同意盖章）；施工单位建设工程竣工报告，监理单位建设工程竣工评估报告，勘察单位和设计单位竣工验收质量检查报告；建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，施工图设计审查合格书；消防部门出具的验收合格证明文件；规划部门出具的规划核实意见单；施工单位签署的质量保修书；质量监督机构出具的工程质量监督报告；商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故该项目当时应视为符合国家规定的工程竣工验收备案条件。2.但原被告所签《房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。建设行政管理机关核发《竣工验收备案表》是工程验收工作中对公众具有证明房屋是否验收合格公示效力的法定证明文件，本案《商品房买卖合同》以此作为交付条件不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当依照约定全面履行各自的义务。故案涉商品房在交房期内并未取得竣工验收备案表，不具备合同约定的交付条件。被告未能在《商品房买卖合同》约定的交付期限内向原告刘某某、沈某某交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房。3.被告主张其未能及时取得住房建设主管部门核发的竣工验收备案表，是由于施工方不配合盖章所致，不应由其承担逾期交房的违约责任。本院认为该事由系另一法律关系，不属于本案审理范围，且第三方的违约行为不能构成被告向买卖合同相对方（本案原告刘某某、沈某某）承担违约责任的抗辩理由。故该主张本院不予支持。综上，被告与原告刘某某、沈某某约定的最后交房期限为2018年12月31日，被告虽于交房期内通知原告刘某某、沈某某交房，但当时未取得《竣工验收备案表》，不符合约定交付条件，根据《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 二、关于合同约定的逾期交房违约金是否过高而应当减少的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告认为违约金标准过高，请求调减。对此，本院认为，合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告对自己提出的诉讼请求所依据的事实即因其违约给原告刘某某、沈某某造成的损失有责任提供证据加以证明。否则，需承担举证责任的不利后果。被告未能提供相应证据加以证明，本院无法采信。且违约金兼具补偿性和惩罚性的特征，在数额上应既兼顾因一方违约行为给对方造成损失的补偿，又体现对违约一方的行为进行惩罚，案涉合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并未过分高于逾期交房造成的损失，不应当调减，而应当尊重当事人的约定。故被告要求调减违约金的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，被告虽于交房期内通知原告刘某某、沈某某交房，但当时未取得《竣工验收备案表》，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告高安市振兴实业发展有限公司应继续履行与原告刘某某、沈某某签订的编号为GA201709026467的《商品房买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内将该合同所涉房屋依照合同约定向原告刘某某、沈某某履行交付义务； 二、被告高安市振兴实业发展有限公司在履行本判决第一项义务之日起三日内向原告刘某某、沈某某支付以购房款2140000元为基数、自2019年1月1日起按日万分之二计算至被告高安市振兴实业发展有限公司交房之日止的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1084元，由被告高安市振兴实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 长  **庆 审 判 员  刘素琼 人民陪审员  谢云娥 二〇一九年八月三十日                                                                                                           法官助理 陈霜                                                                                                           书记员   梁春梅