浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初2238号 原告：温合伟，男，1990年3月26日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：邵婷婷、赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。 被告：平阳楠盛小微园开发有限公司，住所地平阳县鳌江镇钱仓东江工业区。 法定代表人：吴南友。 委托诉讼代理人：吴建金、金晓文，浙江人民联合律师事务所律师。 原告温合伟诉被告平阳楠盛小微园开发有限公司（以下简称楠盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行审理。原告温合伟委托代理人邵婷婷、被告楠盛公司委托代理人吴建金到庭参加诉讼。本院于2019年7月8日向平阳县鳌江镇人民政府（以下简称鳌江镇政府）发函，后于2019年8月19日收到鳌江镇政府的回函。期间，双方向本院申请庭外和解30日时间。本案现已审理终结。 原告向本院起诉要求判决：1.解除原、被告于2017年5月4日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》；2.被告立即双倍返还定金704690.80元；3.被告立即双倍返还购房款352345.20元；4.被告立即赔偿因地坪施工而支付的费用21000元；5.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2017年5月4日，原告以温州宏伟包装有限公司（以下简称宏伟公司）的名义与被告签订《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》（以下简称《厂房预订协议书》），约定以总价款为1761727元向被告购买建筑面积为942.10平方米的坐落于平阳县厂房，约定支付总房款30%计528518元为定金，若被告将预订的厂房转售，则返还所交定金的两倍作为违约金赔偿原告。协议签订后，原告按约交付款项，并根据原告指令支付了地坪施工费用21000元。合同履行过程中，被告将涉案厂房转让给他人，故被告应双倍返还定金704690.80元。同时因被告的违约行为致使合同目的不能实现，故双方签订的《厂房预订协议书》应予以解除，被告应双倍返还购房款计352345.20元，并赔偿原告因交纳地坪施工费而损失的21000元。 原告温合伟还称：1.被告辩称的原告不符合入园条件是发生在《厂房预订协议书》签订之后，且有关入园条件的政府政策并非双方约定的合同解除条件，不影响合同效力。2.产业入园的审批或备案手续均由被告负责办理，但被告未能证明其已向相关行政部门提交过入园申请材料，或有关行政部门出具的有关原告不符合入园条件的材料。3.被告提供的《环境影响分析报告》于2018年9月份才确定涉案小微园的印刷包装范围，但被告在庭审中却称其于2017年年底左右已知晓涉案厂房未在彩印包装范围，故被告可能存在虚假陈述。4.被告于2018年6月份仅告知原告可能无法入园，并非明确是无法入园，且建议原告要调换的厂房也不在彩印包装范围之内；同时被告建议原告调换的厂房中还存在购房者前期无法入园，但后期又能入园的情况，故被告不能证明无法备案是否真实存在。5.被告告知原告涉案厂房无法入园后，原告想换面积大的厂房，但未能换成，后被告于2018年8月10日联系原告退房，但后续事宜都是原告妻子王某与被告协商。6.因原告预登记公司尚未确定经营范围，即使彩印包装无法入园，原告可按其他用途使用该厂房，被告不能简单以厂房不符合彩印包装范围为由而解除。7.双方曾协商调换厂房，但因无法协商一致而未调换，双方原协议继续有效，然而被告未书面通知原告解除涉案协议的情况下，擅自转让涉案厂房，已构成违约。 被告楠盛公司辩称：1.被告同意解除与原告签订的《厂房预订协议书》。2.根据双方签订的《厂房预订协议书》，现因原告从事的彩印包装行业不符合入园条件而未能被平阳县小微企业创业园建设管理领导小组批准入园，致使双方无法签订正式买卖合同，故被告依约不退还前期收取原告交纳的款项，且原告主张双倍返还购房款亦无法律依据，依法应驳回原告的第1项和第2项诉讼请求。3.原告所主张的地坪施工费系原告与第三方间的合同关系，不构成本案的损害赔偿，应予驳回。4.原告不能入园一方面是环保问题，一方面是创收问题；因原告不符合入园条件，故被告一直未通知原告签订正式买卖合同。5.涉案小微园的主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业，则环评、安评、企业准入等都需重新报批；因涉案厂房距离居民区100米范围内，不能从事彩印包装行业，被告于2018年6月3日告知原告不符合入园条件，虽然是委婉告知可能无法入园，但当时已经能确定原告无法入园，可调换不在彩印包装范围但距离居民区100米以外的9号或10号厂房，但最后没有调换成功。 被告楠盛公司庭后辩称：被告楠盛公司同意赔偿原告因地坪施工而支出的费用21000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提供的原告居民身份证、被告企业信用信息公示报告、优惠申请表、统一收款收据、网上银行电子回单、原告与被告公司销售员间的微信聊天记录、不动产登记证明，双方提供的《厂房预订协议书》），本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供有关支付地坪施工费的微信聊天记录，因被告同意赔付该笔费用，故本院予以采纳。对被告提供的有关公司工作人员与原告的微信聊天记录，与原告提供的微信聊天记录一致，本院予以采纳。原告申请的证人王某和温某证言、被告申请的证人滕某证言，被告提供的〔2018〕36号平阳县人民政府专题会议纪要、《平阳楠盛瓯南产业城产业调整环境影响分析报告专家咨询意见》及签到表、《平阳楠盛·瓯南产业城产业调整环境影响分析报告》、平政办〔2017〕227号《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县小微企业创业创新园管理办法的通知》、平小微办〔2018〕23号《关于平阳楠盛·瓯南产业城入驻企业（第一批）项目准入的通知》、《商品房买卖合同》，本院依职权向鳌江镇政府调取的函等证据，本院均予以采纳，至于被告是否要返还或双倍返还原告已付款问题，另行阐述。对被告提供的《关于楠盛小微园部分企业入园的情况说明》，结合鳌江镇政府的回函，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月24日，原告向被告提出购房优惠申请，并于次日支付定金50000元。2017年5月4日，原告以未经注册登记的“温州宏伟包装有限公司”名称与被告签订《厂房预订协议书》，约定以单价1870元每平方米向被告购买坐落于平阳县建筑面积为942.10平方米的厂房，原告于协议签订之日即支付总房款30%作为定金，计528518元，并约定原告在收到被告通知之日起5日内签订《买卖合同》，如未在规定时间内签约，则视同放弃所预订的厂房，前期收取的费用不予退还；原告按约交纳费用后，因原告原因造成未能按协议签订《买卖合同》，则被告不退还前期所收费用；原告按约签订《买卖合同》后，则被告按协议所取得的费用转为购房款；同时还约定原告企业从事彩印包装，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，报鳌江镇人民政府县经信局等有关部门，符合入园条件通过备案，否则无条件退出。当日，原告支付款项450000元。同年5月6日，原告支付总购房款30%的剩余款项28518元。原告还向案外人交纳了涉案厂房的地坪施工费21000元。协议签订后，被告楠盛公司从未通知原告签订《买卖合同》。 2017年11月30日，平阳县人民政府办公室印发平政办〔2017〕227号《关于印发平阳县小微企业创业创新园管理办法的通知》。该通知载明：“现结合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》（平政办〔2015〕73号）具体要求，特制定本办法……本办法适用于小微园不同开发主体及入驻小微园的所有企业……入园企业必须符合小微园总体规划和产业定位，为平阳县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业……入园企业必须成长性好，有发展潜力，三年内销售产值达到2000元/平方米以上，亩均税收达到150元/平方米以上，营业收入年均增长10%以上……入园企业……厂房购置，应向项目所在地乡镇人民政府（开发区管委会）提出申请，审核后报县经信局（县小微企业创业园建设管理办公室）准入，经批准后方可入园……”。2018年4月12日，平阳县人民政府印发〔2018〕36号《专题会议纪要》。该会议纪要载明：“2018年3月19日……召开县政府专题会议，就平阳楠盛产业城项目产业调整有关问题进行协调……在符合环保、安全生产、消防安全的前提下，该项目主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业……该小微园主导行业以外其他入园的30%产业，按照机械机电行业15%、服装行业15%的比例予以限制……平阳楠盛小微园开发有限公司严格按照规定流程，做好主导产业调整后的环评、安评、消防安全、企业准入等重新报批工作”。2018年6月28日，温州市科技院在平阳召开《平阳楠盛瓯南产业城产业调整环境影响分析报告》专家技术咨询会，并形成专家组咨询意见。该意见中载明：“明确提出本项目彩印包装行业环保准入条件”。同年9月，浙江中蓝环境科技有限公司出具《平阳楠盛·瓯南产业城产业调整环境影响分析报告》。该分析报告载明：“……根据平阳县人民政府专题会议纪要（[2018]36号）……主导产业由机械机电行业调整为彩印包装行业……其中彩印包装行业主要工艺有拉丝、印刷、复膜等……项目地理位置……北侧为104国道，隔路为民房……北侧现状住宅与生产厂房最近距离80米……本项目已明确入驻企业情况……服装制造业2a、2b、16a……待定，但不得入驻废气、噪声等污染影响大的产业……9＃、10a……”。 另查明，被告楠盛公司销售员与原告温合伟间微信聊天的主要内容为:“2017年7月份,被告代原告填写入园项目综合评估表,并让原告在表格上盖章后交给被告。同年12月，被告告知原告涉案厂房可以办普通印刷。2018年1月26日，被告告知原告要做企业概括送镇里审批企业定位，原告按要求向被告提供相关材料。同年6月3日，被告告知原告涉案厂房的位置可能无法入园，可考虑9＃AB5楼，并让原告到公司沟通，而原告让被告联系原告的父亲，并提供其父亲的手机号码。同年6月6日，被告问原告是否与其父亲考虑好要9＃AB2楼、10A1楼或10A4楼，原告称其不知道，仍让被告联系其父亲，后被告根据原告要求发送上述三处厂房的图纸给原告。经对上述厂房面积的了解，原告当日确定要9＃AB共计1200多平方米面积的厂房，但对5楼换成2楼有意见。6月7日，被告将厂房调换后的价格清单发给原告，但原告未回复。6月15日，被告为给经信局查看而让原告提供厂里生产照片、机器照片等，后原告于6月19日发送相应的照片给被告。6月21日，原告就其父亲有无确定哪个楼层咨询被告，得知还没有确定后，要求被告落实，否则换来换去无法定购设备。被告及时回复称给原告考虑换到9＃AB2楼，让原告这两天来公司谈，并签订协议落实。原告称这几天人在舟山，同意会早点回去落实。6月22日，原告表示还没看过9＃AB2楼厂房，要抽空过去。同年8月10日，被告通知原告这几天来产厅，商量退房一事；原告回复称今年还没有回去过，问被告具体情况是否确定；后被告回复称以为原告产业能进而让原告换厂房，现在是产业不能进；原告回复称知道，想了解换位置的地方；被告回复称换不了，要考虑退，并告知被告是没有权限决定原告产业能不能进，要求原告来公司谈。”之后，双方无微信聊天记录。 2018年8月20日，被告将涉案厂房以总价款2016618元出售给温州智铖电子有限公司，并签订《商品房买卖合同》，后双方于同年8月30日办理预告登记手续，之后还办理了预告抵押手续。同年12月29日，平阳县小微企业创业园建设管理工作领导小组办公室印发平小微办〔2018〕23号《关于平阳楠盛·瓯南产业城入驻企业（第一批）项目准入的通知》，认为有27家企业符合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》、《平阳县小微企业创业创新园管理办法》规定的入园标准，予以准入，其中购买2＃A单元四五层厂房的温州智铖电子有限公司在该27家企业名单中。 鳌江镇政府于2019年8月6日回函称：“楠盛公司于2017年11月向鳌江镇经发局提交原告企业的入园企业项目综合评估表，因资料不齐，退回补充。2018年4月，鳌江镇人民政府向楠盛公司口头反馈原告企业的初步审查意见。2019年6月，鳌江镇人民政府根据楠盛公司的申请，出具了情况说明。”鳌江镇政府于2019年6月20日出具的《关于楠盛小微园部分企业入园的情况说明》上载明：“温合伟（舟山市迦特包装制品有限公，申购2＃A单元4层），预评小组根据企业上报资料，认定该家企业为彩印企业，但其申购的厂房所属区为非彩印区域，不符合环评要求，初审结果不予准入”。 证人王某述称：证人系原告温合伟的妻子。在购买涉案厂房时，原告明确告知入园行业等情况，被告楠盛公司的销售经理滕某称可入园。2018年6月份，被告突然通知原告方不能入园，可调换厂房。因被告建议调换的厂房面积有1200多平方米，但超面积部分按市场价补差，需要补交几十万元，故原告方不同意。后被告介绍了两处面积相同的厂房，但因一处厂房的合同需办理备案注销手续、另一处厂房亦因不符入园条件需办理退房手续，故都要再等一个月，后被告又告知原告该两处厂房没有退。同年12月4日，证人前往厂区时，发现涉案厂房已被转售。次日，证人在厂区碰到涉案厂房的买主即温州智铖电子有限公司老板。被告与温州智铖电子有限公司间的买卖合同是在2018年8月30日备案，且总价比原告购买时高了300000元，现在该厂房的市场价更高。 证人温某述称：证人系原告温合伟的父亲。原告不想在舟山经营，想把舟山的企业搬回来。原告购买涉案厂房时没有与证人温某商量，证人温某于2018年下半年才知道原告购买厂房一事。原告称要换厂房，让证人去公司看看。证人都是与公司的销售员联系，销售员有介绍了两处可换的厂房，但到最后都没得换，还把原告定购的厂房也出售了。被告曾提出换三期整幢的厂房，但三期还没开始建，什么时候建也不知道。 证人滕某述称：证人系被告楠盛公司的销售总监。被告曾于2018年4月份将原告材料报送鳌江镇经发局，但因原告不符合准入条件，故双方一直未签订正式买卖合同。被告交付的厂房系毛胚，原告为使地坪施工与土建同步进行而向第三人交纳地坪耐磨费用，但该费用与被告无关。被告向政府购买土地的用途是做机械产业，后发现彩印产业较多，故向鳌江镇政府申请变更土地用途，后政府于2018年4月批准同意，被告也重新做环评报告。但在环评报告正式出具之前，已作了两三次修改，且原告购买的厂房距离居民区只有80多米，故被告在开始做环评时就已知道原告的行业不能准入。被告在与原告沟通时提出两种方案供原告选择：一是调整位置，其中超面积部分按换房时的市场价97折或98折计算价款；二是退房，并按月利率1%支付补偿费，后原告选择了调整位置。因原告本人在舟山，都是原告父亲与被告沟通。原告没有选择面积小的10号楼厂房，而是选择9号楼五层ＡＢ两间打通后面积共1200平方米的厂房，后因五层业主在补充材料后符合准入条件而没退房，故建议换成二层的同户型厂房，但仍未调换成功。考虑到原告亲戚周恩德购买的厂房也不符合入园条件，被告就提议将大二期中的一幢厂房出售给原告和周恩德自由分割，而原告和周恩德均表示同意，故被告将涉案厂房出售给了第三人，后原告和周恩德于2018年11月份到新业主处闹，后与证人发生肢体冲突并报警。之后原、被告未再联系。 本院认为：原告温合伟与被告楠盛公司签订的《厂房预订协议书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。根据双方签订的协议书名称以及协议中有关需签订《买卖合同》等内容的约定，本案系商品房预约合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，故本院将本案案由变更为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。现原告温合伟主张涉案款项包含定金352345.40元和预付购房款176172.60元，本院予以支持。因被告同意解除双方签订的《厂房预订协议书》，故对原告温合伟要求解除该协议的请求，本院予以准许。至于被告楠盛公司应否返还原告已付款项问题。本院认为，根据涉案《厂房预订协议书》，可看出双方均知晓原告企业所从事的彩印包装行业要入园需先经政府核准，其理应预测到正式买卖合同能否签订还具有不确定性，故被告不能以原告企业不符合入园条件为由来抗辩不退款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状。因此，被告楠盛公司应当向原告温合伟返还定金352345.40元和预付购房款176172.60元。至于被告楠盛公司应否双倍返还原告温合伟已付款项问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对于签订买卖合同而言，预订协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如出卖人违背公平、诚信原则，擅自将标的物转售他人致使不能订立本约，则构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，但非因合同双方当事人的原因致使不能实现合同目的，从而导致本约不能订立的，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本案中，根据双方微信聊天记录，结合平阳县鳌江镇人民政府的回函，可看出被告楠盛公司在《厂房预订协议书》签订后，积极向原告收集企业信息资料，并向政府有关部门报送入园项目综合评估表；也在环境影响分析期间及时告知原告企业可能无法入园，并向原告提供可入园的厂房以供原告选择调换，积极促成双方厂房买卖。同时，原告在得知协议书上约定的彩印包装行业可能无法入园时，也是与被告磋商调换厂房事宜，从未表示要更换符合涉案厂房入园条件的行业，且原告在2018年8月10日也表示已明确知晓其企业不符合入园条件，并要求了解厂房调换情况。因此，被告楠盛公司未能与原告温合伟订立正式买卖合同，而于2018年8月20日将涉案厂房出售给案外人的原因是原告企业不符合入园条件，依约应无条件退出，并非被告楠盛公司对涉案《厂房预订协议书》的无故反悔。况且原告也明知双方已经无法就涉案厂房继续磋商订立正式买卖合同，被告也已于2018年8月10日通知原告前来协商退房事宜。倘若待厂房调换完毕或待原告前来协商退房事宜后，被告才能处置涉案厂房，则对被告楠盛公司有失公平。综上，原告温合伟要求被告双倍返还定金和预付购房款，于法无据，本院不予支持。对原告要求被告赔偿地坪施工损失的诉请，因被告同意赔偿该笔费用，故本院予以支持。 原告要求被告承担财产保全费用，但未提供相关证据予以证实，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告温合伟与被告平阳楠盛小微园开发有限公司于2017年5月4日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》； 二、被告平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告温合伟定金352345.40元； 三、被告平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告温合伟购房款176172.60元； 四、被告平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告温合伟地坪施工费21000元； 五、驳回原告温合伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14502元，减半收取7251元，由温合伟承担2603.50元，平阳楠盛小微园开发有限公司4647.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 黄陈花 二〇一九年八月二十八日 代书记员 曾 倪