广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5590号上诉人（原审被告）：徐水华，男，汉族，住江西省丰城市桥东镇。委托诉讼代理人：蔡小英，女，系徐水华的妻子。被上诉人（原审原告）：廖锡清，男，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：**，广东捷顺律师事务所律师。上诉人徐水华因与被上诉人廖锡清租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐水华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖锡清的全部诉讼请求；2.由廖锡清承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：（一）廖锡清早已收回涉案房屋。2019年春节前夕，徐水华与廖锡清就涉案房屋租赁合同的续租问题进行协商，廖锡清坚持加收二楼办公室的房租39000元（五年房租），由于该房屋是与九楼廖锡清占用的房屋对换，且该房屋一直未收取租金，故徐水华未有同意加租。双方约好春节后再协商，但廖锡清在徐水华回老家过年期间，叫徐水华将涉案房屋大门钥匙交到一楼小吃店，之后就向次承租人直接收取了房租。2019年2月17日徐水华从老家回来，发现廖锡清已将涉案房屋锁住，徐水华无法进门。后双方交涉无果，只好报警。以上事实充分说明廖锡清在2019年2月17日前已收回涉案房屋，不存在徐水华向廖锡清移交房屋的问题。（二）徐水华无需向廖锡清支付租金。如前所述，徐水华已按合同约定足额支付了租赁期间的租金，而廖锡清亦已收回涉案房屋，徐水华对涉案房屋没有实际管理、控制、出租权，也没有与次承租人签订新合同及收取租金，徐水华无需向廖锡清支付租金。（三）廖锡清应退回徐水华交纳的押金并赔偿徐水华经济损失。1.一审判决已认定涉案《房屋租赁合同》无效，并驳回了廖锡清关于没收25000元押金的诉讼请求，故廖锡清应向徐水华退还押金25000元。2.徐水华的经济损失巨大。其中包括：徐水华向上一手承租人支付了转手费228000元（包括25个房间的热水器25台、空调23台、电视机23台），另外购买了10台新电视机（每台660元）、电风扇12台、涉案房屋装修款20000余元。另外廖锡清在九楼还偷用徐水华的水电，徐水华为其支付了水电费。2019年2月17日起，徐水华因无法使用涉案房屋而一直在外居住，经济损失巨大。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，廖锡清因合同无效应赔偿徐水华的经济损失。廖锡清辩称，（一）徐水华上诉陈述的事实与其一审时的陈述相互矛盾。一审时，徐水华承认在2019年3月至4月期间还一直居住在涉案房屋内，但上诉又称过完年后就没有到过涉案房屋。实际上，徐水华至今仍一直占有使用涉案房屋，廖锡清未收回房屋。（二）徐水华应向廖锡清交付占有使用房屋期间的租金至廖锡清收回房屋之日止。（三）徐水华要求廖锡清退还相应的经济损失没有法律依据。双方的承租期从2013年开始至今已有5、6年之久，徐水华应当预知其所投资在房屋内相应的设施在交付后处置情形，其不应把相应的经济损失归咎于廖锡清。（四）至今仍有2-3名租户承租涉案房屋，是由徐水华出租，廖锡清与这些租户没有建立租赁合同关系，不清楚这些租户的租赁情况，亦不清楚这些租户与徐水华之间是如何交接。廖锡清向一审法院起诉请求：1.徐水华立即将房屋完好无损地返还廖锡清；2.确认廖锡清依法不予退还徐水华所支付的定金25000元；3.徐水华立即向廖锡清支付尚欠的房租27120元、水电费1736元及滞纳金（以28856元为本金按日1%的标准从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4.徐水华从2019年2月起按照11260元的月租金向廖锡清支付其非法占用期间的占用费至房屋实际返还之日；5.徐水华承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2007年8月24日，廖锡清（乙方）与案外人黎某伟、黄某冰（甲方）签订《协议书》约定，甲方将坐落在南海区大沥镇盐步横江江心村北组“天九”地段地块面积80平方米，地号：0703054765的土地使用权转让给乙方永久使用。上述土地由案外人黎某伟在2004年办理了报建手续，报建的层数为四层。徐水华在取得涉案土地后，在涉案土地上建了九层的建筑物。2013年1月12日，廖锡清（甲方）与徐水华（乙方）签订《房屋出租合同》约定：甲方将南海区大沥镇盐步横江村江心北组“天九”地段住宅楼3至9层（共7层）租给乙方。租赁面积：三至九层每层120平方米共7层，合计840平方米。租期：由2013年2月1日至2019年2月1日，共六年。租金每月为：每平方米按15元计租，合计人民币12600元。从第3年开始租金调10%。一年为十二期交（即：每月10日前交清当月租金）乙方超期一天交租罚1%滞纳金，超期十天作违约论处，甲方有权终止协议，定金不予退回。乙方违约，甲方有权解除合同，并没收保证金。甲方违约或无故收回房屋，必须赔偿乙方双倍押金，以及乙方在出租屋内购置的所有物品。2018年2月5日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金5850元，租期2018年2月1日至2018年3月1日；2018年3月20日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金8500元，租期2018年3月1日至2018年4月1日，并备注已补交500元；2018年4月20日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年4月1日至2018年5月1日；2018年5月20日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年5月1日至2018年6月1日；2018年6月21日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年6月1日至2018年7月1日，并标注扣除电费后实收现金3770元；2018年7月5日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年7月1日至2018年8月1日；2018年8月5日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年8月1日至2018年9月1日；2018年9月5日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年9月1日至2018年10月1日，并备注扣除水电费共2700元，实收6300元；2018年10月5日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年10月1日至2018年11月1日，并备注水电2526元实收6474元；2018年11月3日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年11月1日至2018年12月1日；2018年12月3日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2018年12月1日至2019年1月1日；2019年1月3日，廖锡清向徐水华出具收据载明：今收到二楼租金9000元，租期2019年1月1日至2019年2月1日，水电扣除2567元，收到6433元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案土地报建为四层建筑物，但廖锡清实际在涉案土地上建筑了九层建筑物，廖锡清并未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，廖锡清、徐水华于2013年1月12日签订的《房屋出租合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。廖锡清收取徐水华的定金25000元应当返还予徐水华，廖锡清请求没收徐水华的定金25000元，一审法院不予支持。廖锡清诉请徐水华返还合同项下租赁物的三层至八层，依法有据，一审法院予以支持。廖锡清在庭审中已确认取回涉案合同项下租赁物的九层自用，廖锡清诉请徐水华返还涉案合同项下租赁物的九层，缺乏依据，一审法院不予支持。廖锡清主张徐水华将房屋完好地按原状返还予廖锡清，但廖锡清在庭审辩论结束前未举证证明廖锡清交付房屋予徐水华时的实际情况，且涉案房屋现未交付，交付时是否损坏及损坏的情形尚无法确定，廖锡清的该项诉请，一审法院不予支持。虽然廖锡清、徐水华之间的租赁合同无效，但徐水华实际占有使用租赁物，其应向廖锡清支付占有使用期间的使用费。廖锡清主张按照11260元/月（合同约定的租金13460元-返租九层的租金2200元）的标准计算占用使用费，徐水华辩称廖锡清、徐水华协商一致占有使用费是9000元每月，廖锡清、徐水华均未能举证证明廖锡清返租涉案租赁物9层后廖锡清、徐水华对于徐水华使用3层至8层的占有使用费约定，但廖锡清出具给徐水华的收据显示，徐水华每月都是按照9000元的标准向廖锡清支付占有使用费，廖锡清在收取徐水华交付的9000元后亦在收据上载明收到当月租金9000元，并未标注徐水华存在欠付租金的情形。涉案租赁合同已经履行期满，在廖锡清未能举证证明在合同履行期内廖锡清曾对徐水华按9000元/月的标准交付占有使用费提出异议的情形下，一审法院推定廖锡清、徐水华双方均同意按9000元/月的标准计算涉案租赁物三层至八层的占有使用费。廖锡清诉请徐水华补交尚欠的占有使用费27120元[（11260元/月-9000元/月）×12个月]及相应的滞纳金，一审法院均不予支持。徐水华应从2019年2月1日起至实际返还房屋之日止按9000元/月的标准支付占有使用费予廖锡清，廖锡清诉请超出部分，一审法院不予支持。廖锡清诉请徐水华支付一月份的水电费1736元及相应的滞纳金，但廖锡清在庭审中陈述“该费用包括了徐水华未占用的九层的水电费，目前无法确认九层的水电费”，在廖锡清未能明确徐水华水电费具体欠费情况并举证证明的情形下，廖锡清的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐水华于判决发生法律效力之日起十日内返还双方于2013年1月12日签订的《房屋出租合同》项下位于南海区大沥镇盐步横江村江心北组“天九”地段住宅楼3层至8层予廖锡清；二、徐水华于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日起至实际返还租赁物之日止按9000元/月标准计算的占有使用费予廖锡清；三、驳回廖锡清的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取573.2元，由廖锡清负担。二审中，徐水华提交三张照片，拟证明廖锡清将涉案房屋上锁，徐水华无法进入房屋。廖锡清提交三段视频及两份证人证言，拟证明本案审理期间徐水华仍在涉案房屋内居住生活。本院组织当事人进行证据交换及质证，经审查，本院对徐水华提交的证据真实性予以确认，但该证据不足以证明其主张的证明内容，本院对该证据不予采信。本院对廖锡清提交的视频真实性予以确认，且与本案有关联性，本院对该证据予以采信。廖锡清提交的证人证言，因两名证人未出庭作证，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：二审中，徐水华陈述其有多把涉案房屋一楼大门钥匙，除了过年时交给小吃店老板一把以外，其随身携带一把回老家，剩余的放在二楼办公室，但二楼办公室被廖锡清上锁了，其无法进去。在过年回来佛山后，因其有涉案房屋305号房的钥匙，其曾住在该房间内。廖锡清陈述其同意徐水华在二审中将私人物品搬离，但徐水华陈述其在本院作出本案二审判决之前不同意搬离其私人物品。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据徐水华的上诉意见及廖锡清的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）廖锡清是否已于2019年2月17日之前收回涉案房屋；（二）徐水华应否向廖锡清支付自2019年2月1日起的占有使用费。关于争议焦点一。徐水华上诉主张廖锡清已于2019年2月17日前将涉案房屋收回。经核查，徐水华截至一审判决作出之时尚未将涉案房屋返还予廖锡清，理由如下：第一，徐水华于2019年2月17日之后不仅还持有涉案房屋一楼大门钥匙，而且还持有涉案305号房的钥匙，并且入住该房间。第二，廖锡清在二审中表示同意徐水华将其私人物品搬离，但徐水华却不同意搬离其私人物品，即徐水华于2019年2月17日之后仍将其私人物品放置在涉案房屋，继续占有使用涉案房屋。徐水华的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。徐水华上诉主张其无需向廖锡清支付自2019年2月1日起的占有使用费。经核查，如前所述，徐水华不同意搬离涉案房屋，即其继续占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，一审判决参照双方关于租金标准的约定，认定徐水华应按9000元/月的标准向廖锡清支付自2019年2月1日起的占有使用费并无不当，本院予以维持。徐水华的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐水华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146.4元，由上诉人徐水华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月十四日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰