山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初936号原告（反诉被告）：大同市中洁洗业有限公司，住所地大同市开发区二电厂招待所。法定代表人:赵某，职务:总经理。委托诉讼代理人：付某，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，北京市景运律师事务所律师。被告（反诉原告）：大同第二发电厂招待所,住所地山西省大同市光华路1号。负责人:胡孝,职务:经理。委托诉讼代理人：王某，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：边某，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）大同市中洁洗业有限公司诉被告（反诉原告）大同第二发电厂招待所土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人付某、李某，被告（反诉原告）负责人胡孝及其委托诉讼代理人王某、边某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同市中洁洗业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》及其补充协议;二、判令被告赔偿原告设备购置费等建厂费用1231100元;三、判令被告赔偿原告购置排污处理及监测设备费用共计195300元;四、判令被告赔偿原告2018年10月31日至2018年11月13日停工期间产生的直接损失159439元;五、判令被告赔偿原告支付给第三方的违约金32107元;六、判令被告赔偿原告支付给员工的遣散费45000元;七、判令被告返还原告履约合同保证金10000元;八、判令被告赔偿原告评估费5000元（以上共计:1677946元）;九、判令被告承担本案的诉讼费用及原告律师代理费用。事实和理由：原告与被告于2012年8月10日签订《场地租赁合同》，合同约定被告将其位于食堂与培教公寓之间场地出租给原告,房屋由原告自行起盖并装修，用于开设洗涤公司，建筑面积共计400平，同时约定洗涤公司所需要的水，电，气等能源被告均需按原告要求配置到位。租赁期限为10年，自2012年8月15日至2022年8月14日止。租金每年25万元，包含占场使用费、经营所需的水电气等能源费用。合同6.3条约定“合同期内，因甲方违约而导致合同解除，甲方需赔偿乙方房屋建造费、设备购置费等经济损失的50%;”8.1条约定“乙方装修改造租赁场地约需25万元，洗涤设备投入约需200万元，因乙方经营投入较大，甲方除不可抗拒的因素外，不得随意解除本合同”，8.4条约定“甲方不得人为停水、停电、停气，因人为因素停水、停电、停气等严重影响乙方正常经营的，甲方需赔偿乙方相关经济损失”。合同签订后，原告按照约定，每年按时向被告支付租金，双方合作关系良好，直至2017年4月14日，被告以完善合同为由，要求补签了《场地租赁合同补充协议》,后原告亦按照被告整改要求购买了符合国家标准的污水处理系统和各类监测设备;独立安装水表、电表。然而2018年10月18日被告无端停水停电停气，导致原告无法正常经营，直至11月14日彻底停工。被告的严重违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告试图通过各种渠道与被告方沟通解决此事，但被告负责人始终避而不见，原告因不堪每日巨额亏损不得不解散公司，遣散安置员工。原告认为:原、被告签定的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效,双方当事人应当遵守履行合同义务。原告如约向被告交纳了租金，并按补充协议的要求，排放污水及检测设备，有权按照约定依法享有场地的使用权。被告违反合同约定，采取停水停电等极端手段导致原告停产停业,面临高额的损失及违约赔偿金,被告的行为属于根本违约，依法应当承担违约责任，除返还原告的履约保证金,赔偿原告房屋建造费、设备购置费等损失外,还应赔偿原告的实际经济损失及预期的利润损失。请求法院查明本案事实,支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权利。被告大同第二发电厂招待所针对本诉辩称，1、《场地租赁合同》补充协议明确约定原告所排污水需达到国家污水排放标准，否则其洗涤场所自行关闭，《场地租赁合同》终止，原告未举证证明其达到合同约定的排放标准，且被告有证据证明未达到国家污水排放标准，被告系依约定解除合同，无需承担违约责任。2、补充协议签订后，原告未依约履行，被告对其进行现场检查后向其出具整改要求及督办通知，明确整改期限，原告对整改要求及督办通知内容表示认可，该整改要求及督办通知应当视为对场地租赁合同的补充，对双方均具有约束力。3、被告不存在违约行为，原告诉请要求赔偿无法律依据，原告提交的证据无法证明其实际遭受的损失，原告诉请要求赔偿无事实依据，不应得到支持。4、场地租赁协议约定的赔偿金额过高亦与常理不符，即便在被告已经构成违约且原告能够证明其实际损失的情况下，也无权要求被告按照房屋建造，设备购置费用等经济损失的50%进行赔偿。请求法院驳回原告诉求。反诉原告大同第二发电厂招待所向本院提出反诉请求：1、判令合同终止后，反诉被告负责将所占场地恢复原貌，所产生的费用由反诉被告负责;2、判令反诉原告扣除反诉被告10000元履约保证金;3、判令反诉被告支付反诉被告违约金10000元;4、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告长期违法排污造成的损失;5、判令反诉被告向反诉原告支付场地占用费，从2018年11月至2019年7月，共计187500元。6、反诉费由被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年8月10日签订《场地租赁合同》补充协议，针对反诉被告排放污水进行了约定：1、乙方（反诉被告）所排放污水，必须达到国家污水排放标准等，反诉被告的排放行为，导致合同因严重违法不能履行，依据《场地租赁合同》及《场地租赁合同》补充协议的约定，反诉被告应当在合同终止后，自费恢复场地原貌，并向反诉原告支付10000元违约金。因反诉被告产生的污水直接经过反诉原告的生活排水井进行排放，反诉被告多年来的违法排放行为造成周边生态环境污染，侵害了反诉原告的合法权益，请求法院依法支持诉求反诉被告大同市中洁洗业有限公司针对反诉辩称，我方同意合同终止后按照7.1条交还房屋，但是双方合同终止责任在反诉原告，因此我方不同意将场地恢复原貌，不同意支付相应费用。不同意扣除10000元违约保证金，双方解除合同的责任在反诉原告，反诉原告根本违约在先，该10000元违约保证金应该返还我方。不同意支付反诉原告违约金。不同意赔偿反诉原告违法排污造成的相关损失，反诉原告未就该诉求提供相应的事实依据，且该诉求没有明确金额。反诉原告是二电厂所有区域内唯一合法排污主体，其自身违法排污行为相应责任应该由其自行承担。不同意支付场地占用使用费，自2018年11月1日起，反诉原告存在根本违约行为，致使反诉被告不能正常使用场地，不能正常经营，因此不同意支付。反诉费由反诉原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换，原、被告对对方提供的证据均有异议，本院对有异议的事实和证据作如下确认：针对本诉，原告提供如下证据：1、场地租赁合同、关于招待所新建洗衣房所需厂土地证复印件申请，证明原、被告存在租赁合同关系及各项约定，双方签订租赁合同的背景是被告的洗衣房因设备老化不能正常工作。被告对证据真实性、合法性无异议，但认为申请与案涉合同解除原因没有关联性，且不能证明原告待证事实。本院确认租赁合同的真实性，申请与本案争议事实无关且为出租方内部文件，本院不作认定；2、建厂购置设备发票、资产评估明细表、合同五份及评估报告，证明原告建厂购置设备花费2202200元，建厂花费260000元。被告对五份合同、明细表真实性无异议，对发票的真实性不认可，对上述证据的合法性关联性证明目的均不认可，评估表中所涉财产与原告无关。该评估系原告单方委托制作，无法证明原告所称事实。原告在庭后提交山西双元资产评估有限公司出具的更正说明，确认评估明细表中产权持有单位为本案原告。本院经审查，确认证据的真实性；3、《场地租赁合同补充协议》、二电厂纪检监察部针对原告废水排放情况下发的整改要求、督办通知、原告发出的短信记录、原告的整改方案，证明被告无视合同平等性，无故增加合同义务，原告作出了妥协和有诚意的举措，协议已经履行。被告对证据真实性均无异议，认为补充协议恰恰证明了原告所排放污水如未达标，应自行关闭洗涤场所，合同终止后，原告负责将所占场地恢复原貌，所产生的费用由原告负责。短信沟通记录为原告单方发送给陈生青，没有回复，且整改方案中原告已经明确同意按照整改要求增设废水排放装置，并向被告支付排污处理费，再次证明整改要求及督办通知系经双方同意，是对合同内容的补充。本院确认补充协议、整改要求、督办通知、整改方案的真实性，短信记录系原告单方行为，收信人身份无法确认，故对原告待证事实，本院不予确认；4、排污设备技术文件、建排污厂房设备的发票，证明原告排污符合国家要求及花费排污设备费用195300元。被告对该证据真实性无异议，但认为不能证明原告实际花费。本院确认证据的真实性，但设备是否实际购买及其他支出的必要合理性无法确认，故对原告待证事实，本院不予确认；5、公证书，证明2018年10月18日至2018年11月13日期间，被告多次查封原告设备，关闭电源，不让原告经营，被迫停业。被告对证据真实性无异议，认可在11月1日已经切断原告的水电气供应，双方已经解除合同。本院确认证据的真实性；6、赔付合作酒店违约金扣款凭证，证明被迫停产停业，合作酒店扣罚原告违约金共计32107元。被告对证据真实性无异议，但扣款没有注明原因和依据，扣款是否实际发生不认可。本院认为，该组证据均为单方出具，出证单位及人员的身份无旁征佐证，证据的合法性、关联性均无法核实，故对证据效力，本院不予确认。7、员工补偿金领取名册，证明因原告被迫停业给员工遣散费45000元。被告对证据真实性不认可，无法证明系因合同解除造成的员工遣散且费用已实际发生。本院认为，该证据为原告单方制作，无旁证佐证，对证据的效力，本院不予确认；8、停工期间损失明细、金普利洗涤中心月结明细表及票据，证明原告被断水断电后，委托同行代洗产生的费用134000元。被告对证据真实性不认可，损失明细系原告单方制作，且没有相应转账凭证及合同。本院认为，上述票据均非正规发票，且未提供旁证佐证支出的必要合理性，故对证据效力，本院不予确认；9、评估费发票，证明原告申请对厂房价值评估支出的费用。被告对证据关联性不认可。本院确认证据的真实性。被告提供如下证据：1、监测报告（复印件）、GB18918-2002城镇污水处理厂污染物排放标准，证明原告洗衣排放废水未达到国家法定标准。原告对该证据真实性、关联性、证明目的不认可。本院确认证据的真实性；2、现场检查照片，证明被告对原告生产现场进行监督检查。原告对证据真实性无异议。本院确认证据的真实性。针对反诉，反诉原告提供证据与本诉一致。反诉被告提供收费票据，证明向反诉原告缴纳租赁费至2018年9月。反诉原告无异议。本院确认证据的真实性。根据上述证据分析认定，本院确认如下事实：2012年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租赁合同》，合同约定，乙方承租甲方位于食堂与培教公寓之间场地，建筑面积400平方米，用途为乙方开设洗涤公司；租赁期限10年，自2012年8月15日起至2022年8月14日止；年租金为250000元，租金包括占场使用费、经营所需水电气等能源费用；乙方于本合同签订同时缴纳10000元履约保证金，如因乙方原因导致合同解除终止的，甲方不予返还履约保证金；合同期内，因乙方违约而导致合同解除，乙方应向甲方支付违约金10000元，因甲方违约而导致合同解除，甲方需赔偿乙方房屋建造费、设备购置费等经济损失50%；因乙方经营投入较大，甲方除不可抗拒的因素外不得随意解除合同，若甲方因自身因素确需解除合同，甲方需妥善处理乙方的善后事宜，并赔偿乙方的相关经济损失。合同签订后，双方均按约履行。2017年4月14日，双方又签订《场地租赁合同》补充协议，约定对乙方所排放污水作补充说明：1、乙方所排污水，必须达到国家污水排放标准；2、如乙方所排放污水经政府环保部门监测未达标，乙方洗涤场所自行关闭，场地租赁合同同时终止；合同终止后，乙方负责将所占场地恢复原貌，所产生费用由乙方负责。2018年9月5日，国电电力大同发电有限责任公司纪检监察部与国电电力发展股份有限公司大同第二发电厂纪检监察部向后勤管理部招待所联合下发《关于对大同市中洁洗业有限公司废水排放情况的检查整改要求》，称“中洁洗业公司未按照补充协议履约，未安装废水处理装置和废水排放检测系统，也未对排放废水进行定期化验、其产生的废水未经环保设置就直接排入厂（公司）废水系统，导致厂（公司）废水指标超标，造成极大的环保风险，招待所负责要求中洁洗业公司限期整改，安装废水处理装置和废水排放在线监测装置，确保废水达标排放，并经环保部门验收通过，整改期限2018年9月10日-9月24日”。2018年9月17日原告（反诉被告）提交整改方案。2018年9月21日，两部门又下发督办通知，称“要求中洁洗业公司限期安装水、电、汽使用表计，限定期限2018年10月18日前完成；要求中洁洗业公司限期安装废水处理装置和废水排放在线监测装置，限定期限2018年10月30日完成。”2018年11月1日，被告（反诉原告）切断了对原告（反诉被告）水电汽的供应。2018年11月15日，原告（反诉被告）向山西省大同市平城区公证处申请对租赁场地的现状及场地上的设备及财产进行证据保全，山西省大同市平城区公证处于2018年11月23日作出（2018）晋同平证民字9883号公证书。原告（反诉被告）按约缴纳租赁费至2018年9月。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。补充协议中仅约定排放污水需达标，如经政府环保部门监测未达标，洗涤场所自动关闭，合同终止，协议中未对污水如何处理进行过约定。在协议履行过程中，对所排污水未经环保部门监测的情况下，未经合同双方协商一致，被告（反诉原告）以发出整改要求、督办通知的形式单方要求原告（反诉被告）安装废水处理装置、废水检测系统、安装水电汽使用表计，增加合同的义务，且对原告（反诉被告）作出的整改方案未作回应，即以原告（反诉被告）未按期整改为由强行中断水电汽的供应，致使合同目的不能实现，因此被告（反诉原告）对合同的解除应承担一定的违约责任。原告（反诉被告）亦未提供有效证据证明补充协议签订后已积极履约且排放污水已达标，因此对合同的解除亦应承担一定的违约责任。根据本案实际情况，对因解除合同造成的经济损失，本院酌情确定原告（反诉被告）承担30%的责任，被告（反诉原告）承担70%的责任。针对本诉的各项主张，本院作如下确认：1、解除双方签订的《场地租赁合同》及补充协议。本案双方签订合同的目的已无法实现，双方均认可合同已实际解除，本院应予确认；2、赔偿设备购置及建厂费用1231100元。根据买卖合同及发票可以确认原告购置设备的时间发生于2012年6月至2017年12月期间，其所购设备已实际使用多年，设备存在折旧损耗，原告主张按购买时的价值计算损失，无事实及法律依据，本院不予支持。合同约定：合同解除或终止时，原告将存放的自有财产物资及时处置，因此原告仍为设备的所有权人，其有权转移变卖，故该项支出非实际损失，本院不予确认。合同履行期间购买的车辆原告仍为所有权人，故该项支出非实际损失，本院不予确认。房屋建造费，被告对原告在租赁场地上建造房屋不持异议，且在合同解除后，所建房屋无法使用及转移，因此为实际损失，原告提供的山西双元资产评估有限公司出具资产评估报告显示，评估基准日为2018年12月17日，自建房屋评估价格为208000元，本院应予确认。被告虽对评估报告不认可，但未提供足以反驳的证据证实，故对其抗辩，本院不予采信。合同中已明确约定如因被告违约导致合同解除，被告应赔偿房屋建造费的50%，故本院确认被告应赔偿原告房屋建造费104000元；3、赔偿排污处理及设备检测费195300元。原告所提证据不能确认已实际支出并造成损失，故对该项主张，本院不予支持；4、赔偿停工期间直接损失159439元。原告未提供有效证据证明损失数额，故对该项主张，本院不予支持；5、赔偿支付的第三方违约金32107元。原告未提供有效证据证明损失数额，故对该项主张，本院不予支持；6、赔偿支付的员工遣散费45000元。原告未提供有效证据证明损失数额，故对该项主张，本院不予支持；7、返还履约保证金10000元。被告认可已实际缴纳，但认为原告存在欠费，应予扣除。因原告租金交至2018年9月，至合同实际解除时尚欠租金未付，因此该保证金应按约在欠费中予以扣减；8、赔偿评估费5000元。因评估为原告单方委托，且原告未完全按照评估报告结论主张权利，故该费用应由原告自行承担。9、支付律师代理费。原告没有明确诉求且未举证，本院不作处理。针对反诉的各项主张，本院作如下确认：1、合同终止后，反诉被告将所占场地恢复原貌，所产生费用由乙方负责。该项主张符合合同约定，但对租赁场地的原貌未作明确说明，根据本案实际情况，除租赁场地上反诉被告自建房屋以外的其他财产，应由反诉被告自行清理并腾出租赁场地交还给反诉原告；2、扣除履约保证金10000元。此项主张本诉中已作出处理；3、支付违约金10000元。因反诉原告存在违约行为，该项主张符合合同约定，本院应予支持；4、赔偿反诉原告长期违法排污造成的损失。反诉原告该项主张无明确诉求且未举证，本院不作处理；5、支付2018年11月至2019年7月场地占用费187500元。本案双方实际解除合同的时间为2018年11月，此后双方均应积极主动解决纠纷并及时止损，但双方均怠于解决纠纷，反诉被告至今占用租赁场地，致使损失不断扩大，该租金损失应由双方共同承担，原告应承担其中30%的损失，应为56250元。反诉原告在庭审后增加的诉讼请求，已超过法律规定的期限，本院不作处理。综上所述，原告及反诉原告的部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。诉讼费依法应由败诉方承担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告大同市中洁洗业有限公司与被告大同第二发电厂招待所签订的《场地租赁合同》及补充协议；二、被告大同第二发电厂招待所于本判决生效后十日内向原告大同市中洁洗业有限公司赔偿房屋建造费104000元；三、驳回原告大同市中洁洗业有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告大同市中洁洗业有限公司于本判决生效后十日内自行将财产清理后（不含自建房屋）腾出租赁场地并返还给反诉原告大同第二发电厂招待所；五、反诉被告大同市中洁洗业有限公司于本判决生效后十日向反诉原告大同第二发电厂招待所支付违约金10000元；六、反诉被告大同市中洁洗业有限公司于本判决生效后十日向反诉原告大同第二发电厂招待所支付场地占用费56250元；七、驳回反诉原告大同第二发电厂招待所的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费19902元，反诉费2256元，由原告（反诉被告）大同市中洁洗业有限公司负担19280元，由被告（反诉原告）大同第二发电厂招待所负担2878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 武抒琴人民陪审员 张丽荣人民陪审员 李万强 二0一九年八月三十日书 记 员 温砚青