贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初6049号原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地遵义市红花岗中山路82号。负责人：李雅芳，行长。委托诉讼代理人：吴杰，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹羽，贵州他山律师事务律师。被告：穆桂虎，男，1991年4月5日生，汉族，住贵州省习水县。被告：王学梅，女，1989年7月16日生，汉族，住贵州省习水县。被告：遵义金宏置业有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标A区24层。法定代表人：赵炳森，公司董事长。委托诉讼代理人：赵啸宇，男，公司职工。原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“建设银行”）与被告穆桂虎、王学梅、遵义金宏置业有限公司（以下简称“金宏置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人陈虹羽、被告穆桂虎到庭参加了诉讼。被告王学梅、金宏置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告穆桂虎、王学梅之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：2014009-20090）；2.请求判令被告立即偿还原告贷款本金260220.91元、偿还被告金宏置业公司代偿款32480.04元，共计292700.95元（截止2019年4月10日），并支付从2019年4月11日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；3.判令被告金宏置业公司对上诉还款义务承担连带保证责任；4.确认原告对“遵房预监字第××号”他项权证下的遵义市汇川区房屋享有优先受偿权；5.判令被告支付原告律师费14600元；6.本案诉讼费用由三被告负担。事实及理由：2014年12月10日，原告与被告穆桂虎、王学梅签订了合同编号为2014009-20090号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告向原告借款300000元用于购买位于遵义市汇川区房屋，贷款期限为20年（自2014年12月12日起至2034年12月12日止），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%。2013年4月26日，被告穆桂虎、王学梅用该房屋作为抵押物提供抵押担保，办理了“遵房预监字第××号”房屋抵押预告登记。为保证还款，被告金宏置业公司为该笔借款提供担保，约定该笔债权在编号2014建遵高保字第0001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围内，保证方式为连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满之日后的两年。综上所述，原告已按照合同约定向被告发放了贷款，但被告却未能在合同约定的期限内履行还款及支付利息的义务，且多次逾期还款，该行为已经构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告穆桂虎辩称，同意与原告建设银行解除合同。关于差欠的金额需要进行核实，被告金宏置业公司是否给我代偿款项我不清楚。对建设银行的其他诉讼请求没有意见。被告王学梅、金宏置业公司未作答辩。原告建设银行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、抵押权预告登记证明、贷款对账单、个人住房借款最高额保证合同等证据，被告穆桂虎对前述证据均无异议；被告王学梅、金宏置业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告建设银行在庭审中所提交的证据放弃质证的权力。本院对原告建设银行提供的证据及原告建设银行、被告穆桂虎的陈述予以采信。通过上述证据，本院认定事实如下：被告穆桂虎与被告王学梅系夫妻关系。2014年12月10日，穆桂虎、王学梅因购买遵义市汇川区房屋，向建设银行申请个人住房贷款，并与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2014009-20090）。合同约定，穆桂虎、王学梅向建设银行借款300000元，借款期限240个月（自2014年12月12日起至2034年12月12日止），贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；借款逾期的，罚息在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；穆桂虎、王学梅采用按月还本付息法，每月归还本息金额为2229.22元；穆桂虎、王学梅用其购买的遵义市汇川区房屋作为抵押物为其贷款担保；借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，视为借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；合同项下与借款有关的费用（包括但不限于保管、鉴定、公证、律师服务、保险等），由借款人承担。2014年12月16日，穆桂虎、王学梅为前述抵押物设定了抵押权预告登记，并办理了“遵房预监字第××号”他项权证书。合同签订后，原告建设银行将借款本金300000元按照合同约定转入指定账户。自2016年9月起，穆桂虎、王学梅便未按约还款，截止2019年4月10日，剩余贷款260220.91元未偿还。另查，被告金宏置业公司于2014年1月7日与原告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。双方约定，金宏置业公司为2014年1月7日至2019年1月7日因购置坐落于遵义汇川国际温泉旅游城项目所属之住房或者商业用房而与原告建设银行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，最高限额为550000000元，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、以及原告建设银行为实现债权而发生的一切费用（含律师费、公告费等）。原告建设银行为提起本案诉讼，其委托了贵州山一律师事务所律师出庭参加诉讼，并支付了律师代理人3903元。本院认为，原告建设银行与被告穆桂虎、王学梅双方自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》，且未违反有关规定，双方金融借款合同关系成立并有效。建设银行作为贷款人按约履行了提供借款本金的义务，但穆桂虎、王学梅自2016年9月起多次未按照合同约定履行按时还款付息的义务。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定“借款人违约情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项……”，第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下列权利…2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金……”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院对原告建设银行请求解除与被告穆桂虎、王学梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：2014009-20090）的诉讼请求予以支持。截止2019年4月10日，被告穆桂虎、王学梅尚差欠原告建设银行借款本金260220.91元未偿还，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，建设银行有权要求穆桂虎、王学梅偿还剩余本金，并按合同约定支付利息，故对原告建设银行要求被告穆桂虎、王学梅偿还借款本金260220.91元及自2019年4月11日起按照合同约定支付逾期付款利息自实际付清本息之日止的诉讼请求事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。原告建设银行要求被告穆桂虎、王学梅偿还被告金宏置业公司代偿32480.04元的诉讼请求，因系另一法律关系，被告金宏置业公司可自行主张权利，故本院对建设银行的该项诉讼请求予以驳回。被告穆桂虎、王学梅虽将遵义市汇川区房屋为涉案借款合同所负债务提供担保，但其仅办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押变动的请求权，该请求权具有排他性。建设银行仅享有当抵押登记条件成就或者约定的期限届满对房屋办理抵押登记的请求权，而并不享有抵押权。故本院对原告建设银行请求确认对“遵房预监字第××号”他项权证下的遵义市汇川区房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以驳回。原告建设银行请求被告穆桂虎、王学梅支付律师代理费14600元，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实及相关合同中也有相关约定，但建设银行所提交的税务发票载明的金额仅为3903元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本院认定被告穆桂虎、王学梅应当支付原告建设银行律师代理费3903元。按照原告建设银行与被告金宏置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条第（二）项约定，建设银行与金宏置业公司约定的保证期间为被告穆桂虎、王学梅取得房地产权属证书，并办妥以建设银行为抵押权人的抵押证之日的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，金宏置业公司的保证期间未结束。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，被告金宏置业公司应当对上述债务承担连带担保责任。被告王学梅、金宏置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一.解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告穆桂虎、王学梅于2014年12月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2014009-20090）；二.由被告穆桂虎、王学梅自本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金260220.91元，并支付自2019年4月11日起至付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；三.由被告穆桂虎、王学梅自本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行律师代理费3903元；四.被告遵义金宏置业有限公司对上述债务承担连带清偿保证责任；五.驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5910元，减半收取计2955元，由被告穆桂虎、王学梅、遵义金宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审判员  王珏二〇一九年八月二十二日法官助理王骏书记员彭中艳