广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6596号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，住所佛山市南海区******商业城内，统一社会信用代码914***********153W。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俊杰，广东禅都律师事务所实习律师。被告：谢柳丹，女，1992年4月11日出生，汉族，住广东省普宁市**************，公民身份号码445************04X。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司（以下简称“鸿晖物业公司”）与被告谢柳丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通诉讼程序，于同年8月14日由审判员杨风娥担任审判长与人民陪审员戴华英、陈佩环组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿晖物业公司的委托诉讼代理人周岚到庭参加了诉讼，被告谢柳丹物经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告鸿晖物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费4323.34元(欠费时间从2017年7月1日起暂计至2019年3月31日)、违约金847.99元(从2017年7月1日起暂计至2019年3月31日，以4323.34元为本金按照每日千分之一计算)、水费分摊0.83元(欠费时间从2018年10月1日至2018年12月31日)及电费分摊36.89元(欠费时间从2018年1月1日至2018年12月31日)，上述合计共5209.05元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月16日，被告与佛山市南海区鸿晖房地产开发有限公司(以下简称鸿晖房地产公司)签订《商品房买卖合同》，被告向鸿晖房地产公司购买位于佛山市南海区***********依岸康堤花园恒晖204房一套，建筑面积84.07平方米。另外，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告受鸿晖房地产有限公司委托为被告提供该房屋的前期物业管理服务，根据该服务协议第六条第二款规定，甲方(被告)应按每月每平方米2.45元向原告缴纳物业管理服务费，如逾期缴纳的，需按欠费总额每日千分之三向乙方(原告)支付滞纳金。该协议第八条还规定，由于供电、供水部门未对小区用户实行抄表到户，受相关部门或单位要求，原告提供水费、电费等代收代缴收费服务(此费不属物业管理服务收入)，具体缴费标准按相关部门的收费标准收取。原告已于费用发生当月垫付了代收代缴费用，业主或者物业使用人必须于当月15日前结算清代收代缴费用，逾期未缴纳的，乙方(原告)自逾期之日起按千分之三计收滞纳金。2017年4月6日，被告与鸿晖房地产公司办理了物业交接手续，被告在该房屋居住并接受原告提供的物业管理服务。但被告在原告依照物业服务协议约定履行了物业管理服务后，从2017年7月1日开始故意拖欠缴纳物业管理费及原告垫付的水电分摊、电费分摊等费用，经原告多次催促，被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。原告认为，被告的行为已经违反了《前期物业管理服务协议》的约定，被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。庭审中，鸿晖房地产公司明确滞纳金（违约金）计算的截止时间为2018年12月31日。被告谢柳丹没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告谢柳丹经本院公告送达开庭传票传唤没有到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，原告的举证来源合法，内容真实，且与本案关联，本院均予采信。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：涉讼房产位于佛山市南海区************************，建筑面积为84.07平方米，房屋登记权利人为谢柳丹。2015年6月16日，谢柳丹与鸿晖房地产公司签订《商品房买卖合同》，谢柳丹向该司购买位于佛山市南海区***********依岸康堤花园恒晖204房。同日，谢柳丹（甲方）与鸿晖物业公司（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定乙方为依岸康堤花园提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与选聘的物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效止。甲方按季度交纳物业管理服务费，每季度首月的10日前缴付当季费用，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元收取（不含公共水电分摊）。甲方按乙方规定方式依时向其缴交物业管理服务费及相关费用，如逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。高层住宅公用水电分摊2017年12月31日前由开发商补贴，从2018年1月1日开始由业主承担。公共用电、用水费按建筑面积比例单元产权分摊。甲方于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。鸿晖房地产公司持有的谢柳丹签名确认的《物业交接书》载明：依岸康堤花园43座房屋的正式交付使用时间为2017年5月31日。庭审中，鸿晖物业公司确认谢柳丹已支付2017年7月1日之前的相关费用；谢柳丹未支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费4323.34元、2018年10月1日至2018年12月31日期间的水费分摊0.83元、2018年1月1日至2018年12月31日期间的电费分摊36.89元。2018年8月23日，鸿晖物业公司向谢柳丹邮寄《律师函》，向其催收涉案相关费用。该邮件未能妥投并于同月27日退回。本院认为，谢柳丹与鸿晖物业公司签订《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。鸿晖物业公司为案涉房产所在小区提供物业管理服务至今，谢柳丹理应按时足额交纳相关物业费用。经核算，谢柳丹尚欠2017年7月1日至2019年3月31日的物业管理费4325.37元（2.45元/平方米/月×84.07平方米=205.97元/月，21个月共4325.37元），现鸿晖物业公司主张物业管理费4323.34元少于本院核算的部分，视为其对自身权利的处分，本院予以照准。鸿晖物业公司另主张谢柳丹拖欠2018年10月1日至2018年12月31日期间的水费分摊0.83元、从2018年1月1日至2018年12月31日期间的电费分摊36.89元，谢柳丹经本院公告送达开庭传票传唤没有到庭应诉抗辩，也不举证证明其付款情况，故本院确认谢柳丹应支付拖欠的上述款项给鸿晖物业公司。根据合同约定，谢柳丹应于每季度首月的10日前缴付当季费用，逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。现谢柳丹逾期支付物业管理费，其行为构成违约，其应承担违约责任。庭审中，鸿晖物业公司主张当季度的违约金从下一季度的第一日起计收，有事实及法律依据；但其主张按日千分之一的利率标准计收违约金，则明显过高，本院调整为鸿晖物业公司有权以当季度的物业管理费617.91元（2.45/月/平方米×84.07平方米×3个月）为基数从下一季度的第一日起按每日万分之五的标准计收违约金。经核算，计至2018年12月31日，谢柳丹应支付的违约金共424.21元（具体计算方式见附表）。鸿晖物业公司诉请的违约金数额超出本院核算的部分，本院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额起算时间结束时间天数2017-7、8、9月617.91617.912017-10-12018-12-3145718.25%141.192017-10、11、12月617.91617.912018-1-12018-12-3136518.25%112.792018-1、2、3月617.91617.912018-4-12018-12-3127518.25%84.962018-4、5、6月617.91617.912018-7-12018-12-3118418.25%56.852018-7、8、9月617.91617.912018-10-12018-12-319218.25%28.422018-10、11、12月617.91617.912019-1-12018-12-31018.25%0.002019-1、2、3月617.91合计424.21谢柳丹经本院公告送达开庭传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、谢柳丹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费4323.34元、2018年12月31日前的违约金424.21元、2018年10月1日至2018年12月31日期间的水费分摊0.83元、2018年1月1日至2018年12月31日期间的电费分摊36.89元予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海鸿晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。谢柳丹如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费收取50元（佛山市南海鸿晖物业管理有限公司已预交50元），由谢柳丹负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨风娥人民陪审员  陈佩环人民陪审员  戴华英二〇一九年八月十四日书 记 员  单 丹