广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初14336号原告:广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村沙岗股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村，组织机构代码61763090-X。负责人：陈国津。委托诉讼代理人：罗诚、崔建珍，均系广东金腾律师事务所律师。被告：张润标，男，汉族，1961年7月6日出生，住广东省佛山市禅城区澜石沙岗村红硃街4号，现住佛山市禅城区，原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村沙岗股份合作经济社诉被告张润标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还佛山市禅城区石湾镇街道沙岗酒家二楼的铺位；二、判令被告立即向原告支付上述铺位租金10488元，卫生费1200元（从2017年1月1日起计至2017年12月31日止）；三、判令被告立即向原告支付上述铺位场地使用费14858元、卫生费1700元（从2018年1月1日起计至2019年5月31日止）并主张至被告向原告返还上述铺位之日止的场地使用费和卫生费；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月26日，原告与被告在广东金腾律师事务所刘正超律师的见证下自愿签订《和解协议》，该协议中明确了原告将其位于沙岗酒家二楼的铺位出租给被告使用，被告从2011年5月1日起至2016年12月31日拖欠的该铺位租金、水电费由原告从被告的股东分红进行相应扣取抵偿，至今，前述租金及水电费尚未扣取抵偿完毕，依照该协议，应该由被告的股份分红继续抵偿；该协议中还明确了被告应该分期向原告支付前述铺位从2017年1月1日至2017年12月31日的租金，但被告至今没有按照前述协议向原告支付这部分租金，并一直在占用使用前述铺位至今，原告曾多次通知被告要求协商续签合同事宜及支付所欠租金，但被告却置之不理，既不与原告续签合同，也不交还铺位。被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益，因此，原告有权要求被告按前述《和解协议》中约定的租金标准和使用涉案铺位的情况向原告支付涉案铺位的租金、场地使用费、卫生费。综上所述，为维护原告合法权益，特具此状，请求法院判如所请。被告辩称：我方在征地款中向原告支付了四万多元，于2018年10月以及2019年1月支付。我方之前已经同意原告在我方每年分红里扣除，当时没同意扣征地款。诉讼中，原告提交了以下证据：1、原告集体组织证明书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告身份证、委托书、集体土地使用权证、和解协议。证明原告将其位于沙岗酒家二楼的铺位出租给被告使用，租金单价为4.37元/平方米，建筑面积为200平方米，被告应该分期向原告支付前述铺位从2017年1月1日至2017年12月31日的租金共计10488元，卫生费1200元，但被告至今没有按照协议向原告支付这部分租金，并一直在占用使用前述铺位至今，也没有向原告支付涉案铺位的占有使用费14858元，卫生费1700元。2、禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）、广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书及生效证明（案号：2018粤0604民初20664号）。证明原告与被告约定将其出租的物业进行统一卫生管理，提供物业卫生服务，标准为铺位建筑面积为50平方米以上的，卫生费为0.5元/平方米/月，原告为被告及其他租户提供了物业卫生服务，其他租户也均按照该卫生费标准向原告支付租赁物业的卫生费，但被告没有按照前述卫生费的标准向原告支付涉案物业的卫生费，被告应该按照前述标准向原告支付卫生费。诉讼中，被告向本院提供以下证据：禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）共三份、《证明》、《通知》。证明被告已经向原告支付了7万多元。本院对原、被告提供的证据予以确认，作为认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年4月26日，原、被告签订一份《和解协议》，主要内容为：一、双方于2011年2月28日签订《租赁合同》，约定原告将其位于佛山市禅城区厚龙路制罐厂29号铺二楼的铺位出租给被告使用，被告自2011年8月起未向原告支付过任何费用，后原告向法院起诉，现在原告同意只向被告收取2011年8月1日至2013年8月31日的租金82483.75元、水电费22436.75元。同时双方确认，被告承租的原告位于沙岗酒家二楼（建筑面积约200平方米、单价4.37元/平方米）的铺位，被告自2011年5月1日至今，未支付该铺位的租金和水电费，被告需要支付2011年5月1日至2016年12月31日的租金59432元、水电费6094.20元，即被告需要一并向原告支付上述两个铺位欠款合计170446.70元，被告同意原告从2017年开始对股东进行分红时扣取被告的分红，直至全部抵扣完毕上述两个铺位的欠款为止；二、被告继续承租原告位于沙岗酒家二楼建筑面积为200平方米的铺位，租赁期限至2017年12月31日，每月租金单价为4.37元/平方米，租金每季度交一次……。庭审中，被告陈述：我是一直承租沙岗酒家二楼铺位，现在还在使用，原告在2018年底、2019年初的时候扣了我的征地补偿款和2018年的分红。另查明，2018年8月7日，原告开出电子收据一张，载明收取张润标拖欠租金及水电费10000元；2018年10月10日，原告开出电子收据一张，载明收取张润标拖欠租金及水电费44000元；2019年1月22日，原告开出电子收据一张，载明收取张润标拖欠租金20200元。2019年7月15日，原告出具证明一张，陈述上述10000元属于2018年上半年村民分红款，44000元属于征地补偿款，20200元属于2018年下半年村民分红款。再查明，涉案租赁物未办理报批报建手续。本院认为，被告在涉案《和解协议》中确认向原告承租沙岗酒家二楼铺位，双方形成房屋租赁合同关系，无证据显示涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应为无效。关于房屋返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应向原告返还涉案租赁物，原告主张返还，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费、卫生费等。根据上述司法解释第五条的规定，虽然涉案合同无效，但被告实际占有并使用涉案物业，故仍应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。原告在诉讼中主张被告拖欠2017年1月1日至2017年12月31日的租金、2018年1月1日至2019年5月31日的占有使用费，实际上以上费用均为占有使用费。原告于2018年8月、2018年10月、2019年1月分别扣取了被告2018年上半年分红款10000元、2018年征地补偿款44000元、2018年下半年分红款20200元，被告对金额无异议，但认为征地补偿款应当抵扣2018年的占有使用费，而不应当抵扣《和解协议》中所欠租金。对此本院认为，原、被告在《和解协议》中确认，被告尚欠原告铺位使用费170446.70元，被告同意在股东分红款中予以抵扣，从公平合理的角度出发，该股东分红款不应作字面上理解，而应作广义的理解，即包括村民获得的征地补偿款，故被告被抵扣的74200元属于偿还《和解协议》中的欠款。被告并未能举证其已经向原告支付了2017年1月1日至2019年5月31日的占有使用费，故本院对原告诉请被告支付涉案沙岗酒家二楼铺位的占有使用费25346元（4.37元/月/平方米×200平方米×29个月）予以支持。关于原告主张的卫生费1700元。涉案合同虽然没有约定卫生费的计算标准，但被告认可原告提供了卫生服务，原告主张卫生费按照0.5元/平方米计算亦较为合理，故本院对原告主张的卫生费1700元（0.5元/平方米×200平方米×17个月）予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张润标于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村沙岗股份合作经济社返还沙岗酒家二楼铺位；二、被告张润标于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村沙岗股份合作经济社支付自2017年1月1日至2019年5月31日止的占有使用费25346元、2018年1月1日至2019年5月31日的卫生费1700元，此后占有使用费按照每年10488元的标准计至实际返还涉案房屋之日止；三、驳回原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村沙岗股份合作经济社其他诉讼请求。如被告张润标未按本判决指定的期间履行返还房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用建议程序，受理费减半收取253元，由被告张润标负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年八月二十七日书记员 原洁萍