广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5750号上诉人（原审原告）：文洁芝，女，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭长青，男，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：洪顺锤，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：严翠文，广东圣和胜律师事务所实习律师。上诉人文洁芝因与被上诉人郭长青租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1751号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人文洁芝上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判郭长青向文洁芝支付占有使用费133681元，并按每月实际欠付的金额为本金、按年利率6%自逾期付款之日起(每月6日)计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日为6375.60元；2.本案一、二审诉讼费由郭长青承担。事实和理由：一、文洁芝与郭长青对占有使用费减少10000元并未达成合意。2016年4月1日文洁芝与郭长青签订《厂房租赁合同》，约定文洁芝将涉案租赁物出租给郭长青使用。后2018年政府需征收涉案土地，在与拆迁办工作人员交涉过程中，拆迁办工作人员向文洁芝、郭长青表明，拆迁办将向文洁芝补偿租金费用，郭长青因此要求文洁芝减少租金、水电费等费用合计10000元，并从2018年1月1日开始擅自减少10000元。后拆迁办工作人员告知文洁芝，因拆迁办工作人员理解错误，租金补偿费用将支付郭长青而非支付文洁芝。郭长青在收取租金补偿费用后却拒绝将减少的10000元补足给文洁芝，后经过文洁芝多次催促，郭长青仍拒绝支付拖欠的费用。文洁芝对郭长青微信转账回复“谢谢”系基于礼貌，并非对郭长青擅自减少10000元的认可。即使文洁芝与郭长青曾就减少10000元进行协商，但该协商是基于拆迁办工作人员明确表示将向文洁芝支付租金补偿的条件下，但拆迁办最终将租金补偿费支付郭长青，协商基础已消灭，郭长青既收取拆迁办支付的租金补偿费，又拒绝将减少的10000元补足文洁芝，对文洁芝明显不公。二、郭长青迁出时间实为2018年8月15日，一审判决认定迁出时间为2018年7月底有误。郭长青提供的微信聊天记录仅是其一方陈述“已经搬完了”，并未得到拆迁办工作人员的确认。事实上，郭长青在2018年8月仍继续使用涉案租赁物，其在涉案租赁物内仍存放大量不锈钢、废铁等物。佛山市南海区狮山镇官窑鼎满某铁场的李某曾分别于2018年8月8日、2018年8月9日、2018年8月10日向郭长青收购不锈钢、废铁等物。2018年8月15日，郭长青口头告知文洁芝其已搬迁完毕，文洁芝经现场核实确认郭长青于2018年8月15日搬离涉案租赁物，即郭长青迁出涉案租赁物的时间应为2018年8月15日。三、郭长青应按约承担其使用涉案租赁物期间产生的水电费、线损费、容量费。郭长青2018年8月15日搬离涉案租赁物，其应承担2018年8月15日前产生的水电费。涉案租赁物内有专门计算郭长青使用水电费的水表、电表，从2015年开始至今，文洁芝委托了广东立某综合能源服务有限公司为佛山市南海区狮山镇官窑华某工艺厂各车间的电子设备设施实行专业化、一体化管理，该公司每月均派员对车间电子设备进行定时巡视，在巡视期间抄写各车间的电表并上报文洁芝。其中郭长青在2018年4月至2018年8月期间电表度数如下：抄表月份峰平谷2018年3月346565697590422018年4月354645818392952018年5月36346.5259578.689638.762018年6月37123.2360814.39909.42018年8月37839.4561745.4810261.07即，郭长青在2018年4月至2018年8月期间用电度数及应付电费、线损费情况为：时间峰平谷合计2018年5月用电度数80812082532269应付电费、线损费923.8672元868.9144元99.4543元1892.24元、226.90元2018年6月用电度数882.521395.68343.762621.96应付电费1009.0734元1003.9126元135.1321元2148.12元、262.20元2018年7月用电度数776.711235.62270.642282.97应付电费888.0902元888.7815元106.3886元1883.26元、228.30元2018年8月用电度数716.22931.18351.671999.07应付电费818.9259元669.7978元138.2415元1626.97元、199.91元备注：用电度数=本月抄表数一上月抄表数电费单价为：峰值：1.1434元、平值：0.7193元、谷值：0.3931元。即，郭长青应向文洁芝支付电费、线损费合计8467.90元。综上，一审判决认定事实不清，恳请二审法院支持文洁芝的上诉请求，作出公正判决。被上诉人郭长青答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回文洁芝的上诉请求。郭长青卖废铁废钢行为不能证明郭长青一直占有文洁芝厂房，郭长青本身即经营不锈钢，自身即拥有废铁废钢，现租赁厂房仅距离案涉场地几百米左右，文洁芝上诉状第二项是不成立。文洁芝上诉状第三项无相关证据证明，系文洁芝自身罗列的证据。文洁芝向一审法院提出诉讼请求：1.郭长青立即向文洁芝支付2018年1月至2018年8月的欠付租金、线损费、容量费163725元；2.郭长青立即向文洁芝支付违约金193976.79元（计算方式：以实欠付金额为本金、按日千分之五、自逾期付款之日（每月6日）计算至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日）；3.郭长青立即向文洁芝支付村委会管理费4500元；4.郭长青立即向文洁芝支付合同保证金74496元；5.案件诉讼费用由郭长青承担。一审法院查明：2016年4月1日，文洁芝（甲方）与郭长青（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将地址位于佛山市南海区内的佛山市南海区狮山镇官窑华某工艺厂某车间出租予乙方。租赁期限从2016年2月23日起至2025年2月22日止。从2016年2月23日起至2019年2月22日止，月租金为34832元。租金按月交付，乙方应在每月5日前向甲方预付当月租金，如乙方拖欠甲方租金的，超过10天甲方将每日按所欠租金的3%向乙方收取滞纳金；超过15天的，视为乙方违约甲方有权单方解除本合同，且没收租赁保证金。乙方每年应付3000元村委会管理费，每年2月5日前一次性支付当年的村委会管理费给甲方。本合同签订时，乙方应向甲方一次性支付合同保证金104496元。其中如乙方在租赁期间没有任何违反本合同约定的，在本合同终止后一个月内由甲方无息付还合同保证金给乙方。乙方每用一度电应在供电部门收取电费基础上加收0.1元/度线损费给甲方。容量费每月345元。每月电费、线损费、容量费由乙方交付给甲方，应在每月交付甲方租金时一同交付。2016年5月31日，文洁芝与郭长青就案涉租赁物又签订了一份《厂房租赁合同》，租赁期限变更为从2016年6月1日至2025年5月31日。租金计算标准变更为从2016年6月1日起至2019年5月31日，该物业租金为34832元。合同签订后，郭长青仅向文洁芝交纳了保证金30000元。2018年5月17日，郭长青（乙方）与南海区狮山镇拆迁办公室官窑工作站（甲方）签订了《广（州）佛（山）肇（庆）高速公路（南海段）项目工程拆迁补偿协议》约定：乙方在规定时间内签订拆迁补偿协议和《移交确认书》并移交建（构）筑物，可奖励金额55807.04元。上述拆迁补偿款及奖励金共计512208.23元。佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）官窑工作办公室分别于2018年6月12日、2018年8月14日向郭长青转账456401.19元、55807.04元。郭长青于2018年3月9日上午7:27通过微信向文洁芝转账24832元，并微信说明“2月房租”，文洁芝随即通过微信发了2018年3月的租金及水电费、容量费、线损费表予郭长青。该表显示3月租金34832元、车间水电费2807.573元、容量费345元、线损费333.2元。郭长青微信回复“这是三月的，电费转到3月这里了”，文洁芝微信回复“因为抄表的时候你们已经放假了”，郭长青随即向文洁芝微信转账489元。同日上午7:31，文洁芝通过微信发了一份命名为《门窗厂---2018年3月租金20…水电费》的excel表予郭长青，并微信说“这张才对，我妈妈给你的那张有点出错”，郭长青回复“哦”，文洁芝收取郭长青的微信转账25321元后回复“谢谢”。2018年3月29日上午8:51，郭长青通过微信转账文洁芝28317元。文洁芝收取28317元后，回复“谢谢”。2018年1月31日，郭长青通过网上银行向文洁芝转账28342元。2018年6月21日，郭长青通过网上银行向文洁芝转账53097元。2018年6月11日，文洁芝微信郭长青“之前私自扣我们租金的归还给我们吗”，郭长青微信回复“这个没有的”“本来那个事也给你说过的”“你也知道现在外面的我们能用吗”，文洁芝微信回复“你是跟我说过，但是我同意了吗”，郭长青微信回复“是呀！现在你也知道的”“里面的房租没少你们的呀”“我们都已经一半多移出来了”。郭长青提供的与拆迁办工作人员的微信聊天记录显示，2018年7月29日，郭长青微信拆迁办工作人员“我们已经搬完了”，2018年7月30日9:08拆迁办工作人员回复“蒋小姐现在我过去你有人在那吗？”同日9:21,拆迁办工作人员微信郭长青“正在过来”。2018年8月3日，郭长青微信拆迁办工作人员“我那个款什么时候可以汇到”，拆迁办工作人员回复“财务已出单申请由于主任这个星期出外学习我下周帮你跟进”。一审法院认为，案件为租赁合同纠纷。文洁芝、郭长青均未能提供合法有效证据证明租赁的厂房办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，文洁芝、郭长青签订的两份涉讼《厂房租赁合同》无效。虽然文洁芝、郭长青之间的租赁合同无效，但郭长青实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用期间的各项费用予文洁芝。文洁芝主张郭长青按照合同的约定支付4500元村委会管理费，郭长青并未举证证明其存在无需支付的情形，法院予以支持。文洁芝主张郭长青迁出案涉租赁物的时间为2018年8月15日，郭长青辩称迁出时间为2018年7月底。郭长青提供的与拆迁办工作人员的聊天记录显示郭长青于2018年7月29日就已经搬迁完毕并要求拆迁办工作人员进行验收，2018年8月3日，郭长青微信拆迁办工作人员“我那个款什么时候汇到”，拆迁办的工作人员微信回复郭长青“财务已出单申请由于主任这个星期出外学习我下周帮你跟进”，郭长青于2018年8月14日收到了佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）官窑工作办公室的汇款。郭长青提供的聊天记录能与收款记录相互印证，在文洁芝未能举证予以推翻的情况下，法院确认郭长青迁出案涉租赁物的时间为2018年7月底。郭长青应向文洁芝支付2018年1月至7月的占有使用费、水电费、线损费、容量费。文洁芝主张的2018年8月份的占有使用费、水电费、线损费、容量费等费用及相应的违约金，法院不予支持。文洁芝主张2018年1月至5月的占有使用费标准为合同约定的34832元，郭长青认为2018年1月开始每月应减少10000元即24832元，法院认为2018年1月至5月应按24832元/月的标准计算占有使用费，理由如下：1、郭长青向文洁芝转账的1-5月份的占有使用费是按照每月租金减少10000元的标准来支付，其中2月份、3月份的租金及其他费用，郭长青是通过微信转账支付，文洁芝通过微信收取租金时并未对郭长青转账的数额提出异议。2、文洁芝主张其是因误以为拆迁办会将租金补偿款直接向文洁芝支付才同意郭长青在2018年1月至5月每月的占有使用费减少10000元，而郭长青主张文洁芝、郭长青双方是基于拆迁影响郭长青经营的事实才协商减少10000元。基于上述两点，法院合理相信文洁芝、郭长青对于2018年1月至5月的租金按24832元/月来计算是达成了合意的，在文洁芝未能举证推翻文洁芝、郭长青的上述合意而郭长青已按上述合意实际履行承租义务及支付占有使用费的情形下，文洁芝诉请2018年1月至5月的占有使用费按34832元计算，法院不予支持。文洁芝诉请郭长青支付2018年1月至3月欠付的占有使用费30000元及相应的违约金，法院不予支持。郭长青确认4月份的水电费为2190元、线损费为237元、容量费为345元，确认5月份的水电费、线损费为316元、容量费为345元，在文洁芝未能举证证明5月份水电费及线损费的情形下，法院仅对郭长青确认的水电费、线损费予以确认，文洁芝诉请超出部分法院不予支持。法院确认2018年4月各项费用合计27604元（24832元＋2190元＋237元＋345元）、5月各项费用合计25493元（24832元＋316元＋345元），4月、5月合计53097元。该笔款项郭长青已于2018年6月21日支付予文洁芝。文洁芝诉请郭长青向文洁芝支付4月、5月的占有使用费、水电费、线损费、容量费，法院不予支持。关于2018年6月、7月的占有使用费，文洁芝在2018年6月11日通过微信告知郭长青不同意减少10000元，郭长青并未举证证明文洁芝、郭长青就2018年6月、7月的占有使用费标准降低10000元达成了合意，故法院确认2018年6月、7月的占有使用费标准为租赁合同约定的34832元每月。郭长青应向文洁芝支付2018年6月、7月的占有使用费69664元及容量费690元。文洁芝主张郭长青支付2018年6月、7月的水电费、线损费，郭长青对于文洁芝主张的6月、7月的水电费、线损费的数额均不确认，而文洁芝未能提供证据予以证明，法院不予支持。郭长青逾期支付占有使用费、水电费、容量费、线损费，造成文洁芝的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，在文洁芝未举证证明其损失的情况下，法院调整为以郭长青尚欠的2018年6月的占有使用费、容量费35177元为本金从2018年6月6日起至实际清偿之日止按年利率6%计算违约金、以郭长青尚欠的2018年7月的租金、容量费35177元为本金从2018年7月6日起至实际清偿之日止按年利率6%计算违约金。郭长青迟延支付2018年4月、5月的占有使用费、水电费、线损费、容量费，应当依照上述标准计算逾期付款违约金予文洁芝。经核算，截至2019年4月1日，郭长青需向文洁芝支付逾期付款违约金3833.67元（详见附表）。涉讼合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，文洁芝收取的郭长青的保证金30000元应当返还予郭长青。郭长青要求将保证金在案件中进行扣除，法院予以支持。扣除保证金30000元后，郭长青需向文洁芝支付占有使用费44187.67元，并从2019年4月2日起至实际清偿日止以44187.67元为本金按年利率6%计算违约金予文洁芝。文洁芝主张郭长青支付保证金74496元，但保证金的约定是为了保证合同的履行，在文洁芝、郭长青之间的租赁合同已因拆迁而终止履行的情况下，文洁芝的该项诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭长青应于判决发生法律效力之日起十日内向文洁芝支付占有使用费44187.67元，并从2019年4月2日起至实际清偿日止以44187.67元为本金按年利率6%计算违约金予文洁芝；二、郭长青应于判决发生法律效力之日起十日内向文洁芝支付村委会管理费4500元；三、驳回文洁芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3925.23元，由文洁芝负担3041.63元，郭长青负担883.6元。二审期间，文洁芝向本院提交佛山市南海鼎满某钢材加工厂出具的证明一份、信用信息报告一份、网上银行电子回单六份、广东立某综合能源服务有限公司出具的证明一份及其企业信用信息报告一份，以上证据拟共同证明郭长青直至2018年8月15日才搬离案涉租赁物，2018年8月15日之前的水电费应由郭长青承担，且郭长青应向文洁芝支付2018年8月15日之前的租金。郭长青对佛山市南海鼎满某钢材加工厂出具证明的真实性予以确认，对其关联性不予确认。对广东立某综合能源服务有限公司出具证明的真实性不予确认。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为郭长青应向文洁芝支付占有使用费及水电费、线损费、容量费的具体金额为多少。首先，关于2018年1月至5月租金的标准问题。文洁芝主张应按合同约定的34832元计算，郭长青则主张由于受拆迁影响导致租赁面积减少，双方协商租金标准减少10000元计算为24832元。对此，本院认为，郭长青向文洁芝支付2018年1月至5月的租金均是按照每月租金减少10000元的标准支付，其中2月、3月份的租金郭长青系通过微信转账支付，文洁芝在收到上述款项后并未提出异议，可以认定双方在实际履行过程中变更了合同约定的标准，实际按24832元履行。文洁芝上诉主张同意郭长青减少租金标准的原因系拆迁办承诺将向文洁芝补偿租金费用，但后来拆迁办将该部分费用补偿予郭长青，故郭长青应向文洁芝补交减少的租金。但文洁芝对此称述并未提交证据予以证明，对其该项上诉主张，本院依法不予支持，一审法院按照24832元的标准计算2018年1月至5月的占有使用费并无不当，本院依法予以维持。其次，关于郭长青搬离案涉租赁物的时间问题。郭长青提交的其与拆迁办工作人员的微信聊天记录及收到拆迁补偿款的时间可以反映，郭长青已于2018年7月底搬迁完毕并在2018年8月14日收到了佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局官窑工作办公司的拆迁汇款，文洁芝在二审期间提交的证据不足以证明郭长青于2018年8月15日搬离的事实，本院对其该项上诉主张不予支持。最后，关于电费、线损费、容量费的问题。由于文洁芝仅提交了其单方抄写的电表读数，该证据不足以证明相关费用已实际产生并经郭长青确认，其提交的证据不足以证明其上诉主张，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。文洁芝的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2196.72元，由上诉人文洁芝负担。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员徐允贤审判员黄玉凤二〇一九年八月十九日法官助理赵超琳书记员黄卓敏