重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初8614号 原告:邱晓清，女，1971年12月31日出生，汉族,住重庆市潼南县。 委托代理人:杜长城（特别授权），男，1969年11月9日出生，汉族，住重庆市潼南县，与原告系夫妻关系。 被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。 法定代表人：谭春联，董事长。 委托代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。 委托代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。 原告与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱晓清及其委托代理人杜长城，被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司的委托代理人杨利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2015年6月17日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园组团L分区L1-1/01地块A1-A5幢x号房屋，合同对双方的权利义务进行了明确约定，但补充协议系被告规避责任，欺骗原告的行为，被告未向原告说明，也没有向原告出示，虚假宣传致原告受害，且对合同主要条款进行了修改，应无效。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。根据合同约定，被告应当退还原告面积差款7324.54元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年6月30日计算至清偿之日止）；根据合同约定，被告应当在2016年6月30日前将符合合同约定交房条件的房屋交付原告使用，但原告于2016年9月30日才接房，被告应当按约支付原告逾期交房违约金11536元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年11月1日计算至清偿之日止）；根据合同第十二条的约定，被告应当支付原告逾期办理合同登记备案的违约金10895元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年10月22日计算至清偿之日止）；根据合同第十三条的约定，被告应当支付原告逾期办证违约金31276元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年9月5日计算至清偿之日止），为维护原告的合法权益，故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告支付面积差退款7324.54元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年6月30日计算至清偿之日止）；2、被告向原告支付逾期办理合同登记备案的违约金10895元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年9月21日计算至清偿之日止）；3、被告向原告支付逾期交房违约金11536元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年11月1日计算至清偿之日止）；4、被告向原告支付逾期办证违约金31276元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年8月4日计算至清偿之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，原、被告之间的确存在买卖合同关系，但被告不存在逾期交房的事实，且原告在接铺之日起36个月内无权使用涉案商铺，原告诉请的违约金过高。对于逾期办证违约金的计算，应当从接房后240个工作日后开始起计，对于办证义务的完成时间应当以受理通知单中载明的业务编码前8位数字所代表的时间为准，而不是以受理单的最终受理时间为准，且原告诉请的违约金过高，请求调低违约金的标准；对于逾期合同登记备案，应当按照补充协议约定为原告付清全款之日起240个工作日内备案；另对原告主张的相应利息均无合同和法律依据，不应得到支持。 经审理查明，2015年6月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定：原告购买被告所有的位于重庆市南岸区茶园组团L分区L1-1/01地块A1-A5幢x号房屋，建筑面积37.51平方米，套内面积15.75平方米，成交价为256359元,套内建筑面积单价为16276.76元／平方米,乙方于2015年6月17日一次性付清房款256359元。其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。 面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积）/合同约定房屋套内建筑面积×100% 第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十二条对办理合同登记备案进行了约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第六条对合同第七条、第八条和第十七条进行了补充说明，甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金……，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任。属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。第七条对合同第十二条进行了补充说明，乙方委托甲方办理合同登记备案，在乙方交齐全部资料，缴清大修基金和相关税费后，甲方向商铺所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并取得登记受理单，取得登记受理单时限如下：如果乙方一次性付款，自乙方付清全部购铺款之日起240个工作日内；如果乙方按揭付款的，自银行审批按揭贷款通过且按揭贷款合同返还甲方之日起240个工作日内。第八条对合同第十三条进行了补充说明，删除该条第1、2款内容，另行约定为甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。 合同签订后，原告按约支付了购房款及相应税费。 2015年9月21日，涉案房屋交易取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。 涉案房屋于2016年7月20日交付原告使用。 2016年8月22日,被告取得涉案房屋的竣工验收备案登记证。 2017年9月4日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。 另查明，涉案房屋产权证记载专有建筑面积（套内面积）为15.3平方米。 上述事实，有双方举示的《商品房买卖合同及补充协议》、购房发票、维修基金收据、完税证明、不动产登记受理单、竣工验收备案登记证、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、产权证、交款确认书、统一管理协议、接铺通知书、接铺手续等证据及双方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同及补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告作为买方已向被告付清房款，履行了付款义务。被告作为卖方，应当按约履行交房、办证义务。本案中，虽双方确认于2016年7月20日办理了接房手续，但被告于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，才具备交付条件。因此，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日,被告对此之前交付行为亦应当承担逾期交房的违约责任。故被告承担逾期交房违约责任期间为2016年7月1日至2016年8月22日，违约金为256359×53×0.5‰=6794元。针对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同及补充协议的约定，在买方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，卖方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单。如前所述，2016年8月22日，涉案房屋才具备交付条件，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日，且被告对此之前的交付行为已经承担了逾期交房的违约责任。因此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2017年8月8日止（240个工作日）,但被告却于2017年9月4日才取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，故被告承担逾期办证违约责任期间为2017年8月9日至2017年9月4日，违约金为256359×27×0.5‰=3461元；针对原告主张面积差的诉讼请求,根据双方合同的约定，套内建筑面积为15.75平方米，套内建筑面积单价为16276.76元／平方米，现产权登记套内建筑面积为15.3平方米，故被告应当退还原告的面积差款为（15.75-15.3）平方米×16276.76元／平方米=7324.5元；针对原告主张的逾期办理合同登记备案的违约金，根据双方补充协议约定，乙方委托甲方办理合同登记备案，在乙方交齐全部资料，缴清大修基金和相关税费后，甲方向商铺所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并取得登记受理单，取得登记受理单时限如下：如果乙方一次性付款，自乙方付清全部购铺款之日起240个工作日内。原告于2015年6月17日付清房款，涉案房屋交易于2015年9月21日取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，因此并未超过合同约定的240个工作日，被告不存在逾期办理合同登记备案的事实，不应承担逾期办理合同登记备案的违约责任。因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 对于原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金两项款项的利息问题。本院认为，上述两项违约金的本质属于民事责任，是违约方未按约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补原告的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，于法无据、于理不合，本院不予支持。 关于原告主张的面积差额款的利息问题。本院认为，依据原、被告双方签订的补充协议约定，双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。因此，原告的上诉诉请与双方约定不符，不予支持。 关于被告辩称的逾期交房违约金、逾期办证违约金比率过高的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金支付比率，而且要依据原告的实际损失，但本案中原告的实际损失不宜量化，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决如下： 一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告邱晓清逾期交房违约金6794元； 二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告邱晓清逾期办证违约金3461元； 三、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告邱晓清面积补差款7324.5元； 四、驳回原告邱晓清其他诉讼请求。 案件受理费减半收取527元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 员  何 流 二〇一九年八月二十九日 法官助理  羊芳程 书 记 员  庞 丹