浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0483民初6976号原告：杜国帅，男，1988年11月20日出生，汉族，住浙江省东阳市南市。委托诉讼代理人：祝霖，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。被告：董亚松，男，1978年8月22日出生，户籍所在地河北省保定市蠡县，现住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：殳征军，浙江隆森律师事务所律师。原告杜国帅与被告董亚松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序于同年10月11日公开开庭进行了审理，原告杜国帅及其委托诉讼代理人祝霖、被告董亚松及其委托诉讼代理人殳征军均到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本院于2018年11月16日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。2019年8月27日，本案经第三次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出保全申请，经审查，本院认为该申请符合有关法律规定，故于2018年8月30日裁定对被告的财产进行保全。本案经审批，延长审理期限6个月，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租房协议》无效；2.被告退还原告房租及押金共计8万元，并赔偿利息损失（以8万元为基数，自起诉之日起按照银行同期贷款利率上浮50%的利率标准计算至实际偿还之日止）；3.被告赔偿原告装修及其他损失5万元。审理中，原告变更第1项诉请为：解除原、被告签订的《租房协议》。事实和理由：张琴、李敏峰夫妻二人系纸包鱼饭店（位于濮院镇财富大厦A栋1楼，永安东路7-15号）的经营者，被告系纸包鱼饭店所在房屋的出租人。2018年6月左右，张琴、李敏峰在纸包鱼饭店外张贴告示转让该饭店，原告看到告示后有意接手。2018年6月23日，原告与张琴签订转让协议一份，约定将纸包鱼饭店转让给原告，转让费13万元（含张琴一方尚未到期的房屋使用权）。原告当日支付押金1万元，剩下12万元于6月26日结清。因张琴称其租期于2018年8月1日到期，经张琴联系，原、被告于同日签订租房协议一份，约定将该饭店所在的房屋出租给原告，租期3年，第1年租金加押金共计8万元。当日原告向被告支付定金4万元，次日支付剩余房租4万元。2018年6月26日，原告向李敏峰转账支付转让费118000元（尚未结清的水电费押金2000元未付），并与张琴重新签订转让协议一份，对双方权利义务予以明确。在随后装修过程中，出现多人对饭店进行强行锁门、张贴告示等方式主张权利，导致装修进程被迫中断。原告报警后才知道房屋存在权属纠纷，将涉案房屋出租给张琴的是案外人黄运伟，并非被告。之后原告在办理营业执照时得知由于该房屋不具有合法手续，不能办理营业执照。此时原告才知道涉案房屋实际系违法占用一楼公共通道形成，性质属于违法建筑，而纸包鱼饭店原有的营业执照并未如实登记。原告认为，被告将一楼公共区域违法占用并改变用途后出租给原告，该房屋因存在权属争议、违反了消防法关于房屋使用条件的强制性规定且不能办理工商营业执照等原因而无法使用，根据《合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二、三项，《消防法》第二十八条，《浙江省城乡规划条例》第四十七条的规定，原告有权解除该租房协议并要求被告承担恢复原状、赔偿损失等违约责任。被告辩称，1.原告的诉请及相应理由与事实、法律均不符，应予驳回；2.濮院镇财富大厦底楼属于广大业主共有，因该大厦尚无物业管理，为对共有部分进行管理，经社区居委会同意，被告与其他四人经推选，代表广大业主进行管理，并形成了委托代理合同关系，故被告系代表广大业主与原告签订租房协议，相关合同义务应由委托人承担，现原告仅起诉被告，不符合委托代理合同法律关系的规定；3.签订租房协议时，被告表示只租给张琴，但张琴表示与原告是一起的，所以被告才将案涉房屋出租给原告；4.黄运伟对饭店进行强行锁门、张贴告示与本案无关，系黄运伟的侵权行为，原告可另行主张，并且黄运伟既非产权人，也未经过多数业主的同意即出租案涉房屋，系违法行为，被告发现该情况后就将权利收回；5.濮院镇财富大厦底楼属于广大业主共有，故无需办理产权证，当时张琴办理营业执照时，因工商部门要求提供经营场所的权属证明，故登记地址用10楼的房屋替代，但实际地点为1楼。综上，原、被告签订的合同合法有效。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、租房协议1份、转账记录5份、收条照片1份，证明原、被告签订租房协议，约定被告将濮院镇财富大厦1楼100平米的房屋出租给原告，原告支付了第一年的租金及押金共计8万元。二、手机转发照片4份，证明纸包鱼饭店的老板张琴与黄运伟签订租赁合同，原告装修过程中，有案外人来主张房屋权利，存在权属纠纷。三、个体户登记基本情况、个体工商户开业登记申请书各1份，证明纸包鱼饭店的工商营业执照登记地址为10楼，而非1楼。四、回复、建筑工程消防审核意见书、建设工程消防验收意见书各1份，证明被告出租的房屋系占用公共通道形成，属于违法建筑。五、营业执照、收款收据、工程制作单、装修预算书各1份，证明原告的装修损失。六、个体工商户开业登记材料1套、录音1份，证明涉案房屋是濮院镇财富大厦A栋1楼大厅公共区域，依法不能办理营业执照。七、函2份，证明涉案房屋系违章建筑，桐乡市消防大队已发函要求拆除。被告质证意见：证据一，真实性、合法性、关联性均无异议，但租房协议中没有租赁用途，且甲方处盖有濮院镇财富大厦业主委员会（筹）的印章，但被告是代表全体业主收取。证据二，真实性、合法性、关联性均有异议，并非原件，不能证明案涉房屋存在权属纠纷，无法确认是否有黄运伟此人，黄运伟也未经全体业主授权，且租赁期限为2017年8月1日。证据三，真实性、合法性、关联性均无异议，但该餐厅注销日期为2018年7月25日，说明原告清楚实际经营地址在1楼，且工商部门也认可进行经营。证据四，真实性、合法性、关联性均无异议，但没有产权证是因为属于业主共有的公共区域，也不代表不能出租，违反行政管理规范并不必然导致合同无效。证据五，对营业执照的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，不能证明原告支出的装修费；装修预算书属于证人证言，但证人未出庭作证，工程制作单上客户名称为炭火村烤牛肉，并非原告，收款收据客户名称为彭宝胜，也不是原告，故对其余证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证据六，对个体工商户开业登记材料的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证明原告的证明目的；对录音的真实性、合法性、关联性均有异议。证据七，真实性、合法性无异议，但该涉嫌违章构筑物系原告搭建，而非被告。针对自己的答辩理由，被告提供了财富大厦维权签字确认书（复印件）、证明、财富大厦委托签字确认书各1份，证明被告系财富大厦业主委员会筹备组的管理人员之一。原告质证意见：对证明的真实性无异议，但据物权法对业主委员会的相关规定，对其合法性、关联系有异议；对财富大厦维权签字确认书的真实性无法判断，对其关联性、合法性均有异议。审理中，本院依职权调取并出示民事判决书1份，证明原、被告签订的《租房协议》中约定的租赁地址实际位于桐乡市，最初由案外人顾云华出租给案外人徐延红作为商铺使用，后徐延红又转租给案外人张琴、张旦清，并由徐延红丈夫黄运伟出面与张琴、张旦清签订《门面房租赁合同》1份；2018年7月31日，徐延红就前述商铺使用问题向案外人沈金貌提起排除妨害诉讼。原、被告对本院出示的证据均无异议。本院认证意见：原告提供的证据一，内容客观真实，证据形式符合法律规定，与原告主张的事实相关联，被告亦无异议，本院予以确认。证据二，虽非原始证据，但能与本院出示的证据互相印证，本院予以确认。证据三、四、六、七，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院均予确认。证据五，收款收据、工程制作单中所载客户名称均非原告；装修预算书及营业执照系案外人出具，但案外人并未出庭接受质询，原告亦未提供其他证据进一步佐证，故本院均不予确认；被告所提异议成立，本院予以采纳。被告提供的证据，根据我国民事诉讼法及其司法解释之规定，书证应当提交原件，且单位提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章；但是，证明中仅盖有桐乡市濮院镇永乐社区居民委员会的印章，而财富大厦维权签字确认书系复印件，都不符合证据的形式要件要求，同时，原告亦未提供证据证实财富大厦委托签字确认书的形成时间以及其中所列人员是否均系财富大厦业主，故本院均不予确认。本院出示的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能与原告提供的证据二相互印证，形成证据链，本院予以确认。本院经审理认定，2018年6月23日，原、被告签订《租房协议》1份，其中约定：租赁地址为桐乡市濮院镇财富大厦Ａ栋大厅100平方米左右；租期为2018年8月1日至2021年7月31日；租金按年支付，押金1万元，第一次付款8万元（含押金）。被告在《租房协议》底部加盖了“濮院镇财富大厦业主委员会（筹）”的印章。同日，原告向被告转账支付了4万元；被告出具了《收条》1份，确认已收到房租定金4万元。次日，原告又向被告转账支付了4万元。其后，原告对前述租赁地点进行了装修。另查明，案外人张琴曾在案涉租赁地点即桐乡市内开设“桐乡市濮院华飞纸包鱼餐厅”，并于2018年1月8日登记为个体工商户。原告曾与张琴就“桐乡市濮院华飞纸包鱼餐厅”转让事宜另行签订过书面协议。2018年7月25日，“桐乡市濮院华飞纸包鱼餐厅”因歇业而被登记注销。2018年9月14日，桐乡市国土资源局书面确认“濮院镇财富大厦Ａ幢1楼”并无不动产产权登记信息。又查明，桐乡市濮院财富大厦Ａ幢建设工程及内部装修工程（包括案涉租赁地点）在2009年7月27日已经消防验收合格。2018年10月24日，桐乡市公安消防大队发函称：桐乡市濮院财富大厦一层北侧区域存在西北走向以实体墙加内嵌玻璃形式的隔断，该隔断涉嫌违章构筑物造成现场与原消防审批内容不一致。庭审中，被告表示同意解除《租房协议》，并同意退还房租及押金8万元，且愿补偿原告装修费用1万元。本院认为，首先，依据我国合同法及相应司法解释之规定，合同自承诺生效时成立，依法成立的合同，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，或者当事人对合同另行约定了生效条件的，亦或是当事人对合同另外约定了生效期限的情形之外，均自成立时生效。本案中，原、被告签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思的表示，且并无前述阻却合同生效的情由，所以，《租房协议》应自签订时起即成立并生效。其次，因被告在庭审中已明确表示同意解除《租房协议》，并同意退还房租及押金8万元，故本院对原告关于解除《租房协议》以及被告退还原告房租、押金共计8万元的诉请依法予以支持，同时，综合《租房协议》的性质和履行情况，本院酌定被告应以8万元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.5倍的标准，向原告赔偿自2018年8月27日起至被告付清前述款项之日止的逾期还款利息损失。再次，根据本院已认定的证据和事实，虽然原告确曾对案涉地点进行过装修，但其未能提供充分确凿的证据证明相关费用支出情况，因此，对于原告主张被告赔偿装修及其他损失5万元的诉请，本院不予支持。而被告现表示自愿补偿原告装修费用1万元，系其对自身权利的处分，不违反法律法规的规定，故本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告杜国帅与被告董亚松签订的《租房协议》；二、被告董亚松于本判决生效之日起10日内退还原告杜国帅房租及押金合计8万元，并以8万元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.5倍的标准，向原告赔偿自2018年8月27日起至被告付清前述款项之日止的逾期还款利息损失；三、被告董亚松于本判决生效之日起10日内补偿原告杜国帅装修费用1万元；四、驳回原告杜国帅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，保全费1170元，合计4070元，由原告杜国帅负担1250元，由被告董亚松负担2820元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号：62×××61，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  张 亮人民陪审员  徐文珍人民陪审员  胡晓红二〇一九年八月二十七日书 记 员  金 悦