山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初121号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：赵清琛，男，1989年10月29日出生，汉族，户籍所在地山东省龙口市，现住山东省龙口市。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告赵清琛、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，赵清琛的委托诉讼代理人赵强国，华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武、王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市房屋的执行；2、诉讼费由赵清琛及华霖公司负担。事实和理由：2017年7月11日，本院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按上述调解书约定履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行，在执行过程中赵清琛提出书面异议，本院(2019)鲁06执异15号执行异议裁定，中止对龙口市房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，赵清琛应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。本案中，赵清琛未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。赵清琛辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉房产于2016年4月21日由华霖公司采用以房抵债的方式出卖给赵清琛，赵清琛与华霖公司是在法院查封前签订认购协议、支付了全部价款且已合法占有该不动产，赵清琛就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司辩称，同意赵清琛的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：关于本案诉争的原因。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市城包含涉案房屋在内的房产一宗，并于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有3150000元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.06元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。该调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人赵清琛提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异15号执行裁定书，认为赵清琛提交的书面证据从形式看能够形成一条完整的证据链，证明在本院查封涉案房产前已与华霖公司签订合法有效的书面认购协议，支付全部房款，实际占有并使用该房屋，赵清琛对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市现代城涉案房屋的执行。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于认购协议书。赵清琛主张其已签订合法有效的书面买卖合同，并提交其于2016年4月21日与华霖公司签订的认购协议书。该协议中载明：出售方华霖公司，认购人赵清琛，认购项目华霖·九里现代城小区，住房编号16号楼1单元1002室，住房面积94.23平方米，住房价格4650元/平方米，总价438170元。赵清琛于签订协议时，支付购房款438170元。中建一局安装公司对该证据的真实性及证明内容均不认可，虽要求对真实性进行鉴定，但未提交书面鉴定申请。中建一局安装公司认为该认购协议书中华霖公司未加盖公章，不符合法定的生效条件，且该认购协议书仅是就涉案房屋买卖达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，不能代替商品房买卖合同。华霖公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。二、关于房屋的占有使用情况。赵清琛主张涉案房屋于2016年4月22日由华霖公司向其交付，在法院查封之前其已合法占有。为此提交了其于2016年4月22日与龙口市景致物业管理有限公司签订的《龙口市现代城物业服务协议》、《龙口市现代城临时管理规约》；2016年4月22日华霖公司向赵清琛出具的《住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书》；2016年4月22日九里城业主交房通知单；九里城16#钥匙发放表；2016年4月22日和2016年7月1日物业费收据加以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。关于钥匙发放表。该发放表以表格形式登记，包括户号、入户门钥匙A+B（把）、业主签字、单元门钥匙（把）、业主签字共5个栏目。本案表中按照上述栏目依次登记的内容分别为：1-1002、5+22016.4.22、曹晓燕、2、曹晓燕。在该表格栏外最右方无栏目名称的空白处又填写了“2018.6.16”。中建一局安装公司对签字人曹晓燕不认可，认为涉案房屋钥匙的发放时间应为涉案房屋被查封之后的2018年6月16日。赵清琛解释称，钥匙发放表有两个栏目，其委托曹晓燕领取入户门钥匙的时间是2016年4月22日，2018年6月16日领取的是单元门钥匙。关于物业费收据。赵清琛提供的3778683号收据载明2016年4月22日收到2016.4.22-6.30物业费；6978611号收据载明2016年7月11日收到2016年3、4季度物业费。在赵清琛所提供的上述两份物业费收据之后还附有另外4份收据，其中3977856号收据载明2017年2月28日收到2017年1季度物业费；3377700号收据载明2017年4月收到2017年2季度物业费；3377727号收据载明2017年7月5日收到2017年3、4季度物业费；3977777号收据载明2018年6月10日收到2018年1、2季度物业费。中建一局安装公司认为这六份收据存在编号在前、时间在后的情况，还存在收据编号与相差时间不符合常理的情况。赵清琛对此解释其曾到物业部门进行过咨询，物业部门的回答是物业费收据一本是20页，开具时间与编号发生矛盾冲突，可能是由于开单据的工作人员不是一个人，而且不是用一本物业费单据开具收据，所以可能产生上述现象。华霖公司对该组证据的真实性和证明内容均无异议。三、关于房款的支付情况。1、赵清琛主张其通过以房抵顶工程款的方式支付了涉案房款，并提交如下证据：建设工程施工合同、九里城商品区工程结算汇总表复印件、龙口市人民法院（2015）龙民初字第844号民事调解书、九里城以房抵款申请表及编号为0003559的购房收据予以证实。中建一局安装公司对以上证据均不予认可。华霖公司对该组证据的真实性和证明内容均无异议。2、关于（2015）龙民初字第844号民事调解书。该调解书中载明：2015年12月14日，华隆公司请求华霖公司支付楼房保温工程款项2413579.06元。经龙口市人民法院主持调解，双方达成如下协议：一、华霖公司欠华隆公司工程款2413579.06元，于2016年4月10日前付2267901.06元，余款145678元（质保金）于2018年12月30日前付清。二、案件受理费26109元，减半收取13055元，由华霖公司承担。该调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，华隆公司遂向龙口市人民法院申请强制执行。2016年4月15日，龙口市人民法院将该案立案执行，案号为（2016）鲁0681执671号。该案从2016年4月15日执行开始，于2016年12月13日按照法律规定终结本次执行程序，但一直没有停止执行。真正停止执行的时间是在2017年11月，华隆公司从未申请法院停止执行该案，该案尚未结案。本院认为，通过上述执行案件可以看出，华隆公司已于2016年4月向龙口市人民法院申请执行其对华霖公司的涉案债权，故不可能又同时于2016年4月将该债权转让给赵清琛，由赵清琛向华霖公司主张权利，发生以房抵款的事实。四、关于本案的其他事实。赵清琛主张其在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋，并提交证据龙口市国土资源局不动产档案查询证明材料。中建一局安装公司对该证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可，要求赵清琛及其配偶、子女提供其在户籍所在地的无房证明。涉案房屋内部现仍处于毛坯状态，尚未进行装修。本院认为，本案的焦点问题是赵清琛是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人赵清琛对登记在被执行人华霖公司名下的涉案房屋提出异议，应就其权利能够排除中建一局安装公司的执行承担相应举证责任。经查明，华隆公司已于2016年4月就其（2015）龙民初字第844号民事调解书项下的债权向龙口市人民法院提起执行申请，且该案一直在执行过程中，至今尚未结案。故赵清琛主张其依据（2015）龙民初字第844号民事调解书已取得对华霖公司的债权，发生以房抵款的事实，明显与执行案件相矛盾，本院对此不予采信。综上，赵清琛对涉案房屋不享有上述司法解释第二十八条、第二十九条所规定的足以排除强制执行的民事权益，中建一局安装公司请求准许对龙口市现代城16号楼1-1002房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市房屋。案件受理费7873元，由赵清琛及龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁06执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 霞人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年八月十二日书 记 员  孙嘉慧