广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7868号上诉人（原审被告）：国寿投资控股有限公司。法定代表人：尹某，董事长。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯国健。委托诉讼代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东众帮律师事务所实习律师。原审被告：中国人寿保险股份有限公司广东省分公司。法定代表人：陈某1，总经理。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原审被告：中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司。法定代表人：陈某2，总经理。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。上诉人国寿投资控股有限公司（以下简称“国寿投资公司”）因与被上诉人柯国健以及原审被告中国人寿保险股份有限公司广东省分公司（以下简称“人寿保险广东分公司”）、中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司（以下简称“人寿保险三水支公司”）拍卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。国寿投资公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0607民初1499号民事判决第一项，依法改判；2.由柯国健承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.国寿投资公司与柯国健从未就案涉房产协助过户义务、时限作出约定。根据《竞买协议书》第六条第4款、第八条第4款、第八条第14款，国寿投资公司和拍卖公司已就案涉房产向柯国健做了全面的风险告知，柯国健完全了解案涉房产可能存在无法过户、需要多次过户或者过户时间长等风险，柯国健在协议中承诺不对上述风险提出异议或请求赔偿。该协议合法有效，柯国健无权就过户事宜向国寿投资公司提出异议。柯国健违背双方约定起诉，给国寿投资公司带来经济与名誉损失，应承担诉讼费用。2.一审法院判决国寿投资公司在判决生效之日起十日内协助柯国健办理房产变更登记手续。但根据生活经验，房屋变更登记属于不动产管理机关的职权行为和行政确认行为，办理时限取决于不动产管理机关工作效率和当事人提交材料完整程度，属不确定因素，而且国寿投资公司于柯国健此前并未就协助过户及过户时限作出约定。一审法院判决履行期限不具合理性，超出了国寿投资公司的能力范围和双方合同约定内容，依法应予撤销。柯国健答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。国寿投资公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。柯国健向一审法院起诉请求：1.判令国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司协助柯国健将位于广东省三水市大塘镇*首层、二、三楼的房屋产权过户到柯国健名下；2.判令国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司赔偿柯国健因不履行房屋过户手续造成的经济损失（以房屋价值163.8万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年2月16日起计至实际赔偿之日止）；3.判令国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月17日，国寿投资公司、人寿保险广东分公司与北京嘉禾国际拍卖有限公司（以下简称“北京嘉禾拍卖公司”）签订《委托拍卖合同》，由国寿投资公司委托嘉禾拍卖公司清查处置留存的资产，人寿保险广东分公司作为留存资产委托管理方经国寿投资公司授权，代国寿投资公司与北京嘉禾拍卖公司、意向方、买受人等就标的拍卖过程中相关事宜进行接洽，并在合同明确的权限范围内代国寿投资公司作相关确认。2016年11月11日，北京嘉禾拍卖公司与厦门嘉禾拍卖公司在羊城晚报旗下的《新快报》上刊登了“受国寿投资公司委托定于2016年11月23日在广州市越秀区*******广州大厦会议厅举行拍卖会拍卖国寿投资公司持有的房产”的拍卖公告。2016年11月22日，柯国健与北京嘉禾拍卖公司签订了《竞买协议书》，拟参与竞拍国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司委托北京嘉禾拍卖公司拍卖的房屋。2016年11月23日，柯国健参与北京嘉禾拍卖公司举办的拍卖会，竞得人寿保险三水支公司的涉案房屋，并取得拍卖成交确认书。柯国健付清全部款项后，该房屋原权利人因其内部各种原因（原登记产权人中国人寿保险公司三水市支公司大塘办事处变更为中国人寿保险公司三水市支公司大塘营业部，其后再变更为中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司大塘营业部，之后，该营业部被注销）一再拖延协助柯国健办理房屋过户手续。另查明，柯国健以成交价156万元竞投得到涉案房屋，并支付了拍卖佣金7.8万元。国寿投资公司为此开具了增值税发票。拍卖成交后，国寿投资公司通过拍卖人向柯国健移交了以下证件原件：1.位于三水市大塘镇*首层的房地产权证原件（证号：粤房地证字第2934*号）；2.位于三水市大塘镇*二、三楼的房地产权证原件（证号：粤房地证字第2934746号）；3.三府国用字（94）第06210200*号土地使用证原件。2018年9月，柯国健委托办理房屋过户的中介前来人寿保险佛山分公司要求提供过户的有关材料并盖章，国寿投资公司均指示佛山分公司予以配合。其后，双方均派人到本地不动产登记机构等咨询如何办理过户手续，得到答复为可以办理。涉案房屋登记的权利人至今仍为中国人寿保险公司三水市支公司大塘办事处。该办事处于2003年3月19日经核准变更为中国人寿保险公司三水市支公司大塘营业部。该营业部于2010年12月15日被核准注销。涉案房屋在拍卖前的管理人为国寿投资公司。再查明，人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司隶属于总公司中国人寿保险股份有限公司，而中国人寿保险股份有限公司的控股股东是中国人寿保险（集团）公司。中国人寿保险公司三水市支公司大塘营业部原为人寿保险三水支公司的分支机构，受人寿保险三水支公司管理。我国财政部作出《关于中国人寿保险（集团）公司无偿划转留存资产有关事宜的批复》（财金函【2008】39号），该批复同意中国人寿保险（集团）公司就将改制后的留存资产（包括涉案房屋）划至全资子公司国寿投资公司。一审法院认为，涉案《委托拍卖合同》及其附件、《竞买协议书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，柯国健、国寿投资公司等均应依约全面履行各自的义务。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。涉案房屋经依法登记、核发了产权证，这初步表明其可交易过户。柯国健通过依法竞拍取得了涉案房屋，国寿投资公司亦已将房地产权证原件移交给柯国健。本案中，没有相反证据证实涉案房屋存在抵押未解除、被依法查封等导致无法过户的情形。事实上，双方当事人已咨询过有关行政管理部门，亦没有答复涉案房屋存在无法办理过户手续的情形。因此，涉案房屋可以办理过户手续。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”涉案房屋属于留存的国有资产，国寿投资公司经法定程序取得了涉案房屋的处置和经营的权利。因此，涉案房屋属于国寿投资公司依法可以处分的财产。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”现涉案房屋已拍卖成交，且作为买受人的柯国健要求办理房屋产权过户手续，因此，国寿投资公司作为委托人，理应协助柯国健予以办理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据《委托拍卖合同》的性质及当事人交易的目的可知，柯国健通过竞价得到涉案房屋，当然是追求利益的最大化，而依法办理房屋的过户手续则是应有之义。在柯国健接收了房屋的权属证书后，国寿投资公司协助柯国健办理房屋过户手续仍属于其应当履行的附随义务。虽然《竞买协议书》第六条第四款第一项约定：“甲方及委托人对拍卖标的权益能否实现，以及标的涉及的不动产能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。”但在涉案房屋可以办理过户的前提下，且柯国健已提出请求的情况下，国寿投资公司应履行此协助义务。国寿投资公司以合同没有约定其需要协助办理过户手续作为抗辩理由，缺乏理据支撑，不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”由此可见，本案中，是否履行协助过户义务属于国寿投资公司应承担的举证责任。现国寿投资公司称柯国健未提交证据证明其拒绝履行协助柯国健过户，是颠倒彼此的举证责任。国寿投资公司辩解其已履行协助过户的义务，没有事实根据，不予采信。当事人对由国寿投资公司承担协助过户义务当无争议。现争议的问题是人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司是否也需履行协助义务。根据《委托拍卖合同》第一条第一款约定：甲方（国寿投资公司）同意授权丙方（人寿保险广东分公司），清理处置广东省内甲方项下的留存资产。第二条第三款“丙方的权利义务”第十项约定：丙方依据法律、法规及本合同享有其他权利及应履行的义务。第六条第一款约定：买受人付清全部成交价款和拍卖佣金后，丙方代甲方（或乙方根据甲方指示）与买受人办理拍卖标的移交手续。由前述条款可知，人寿保险广东分公司获授权清理处置留存资产，并非单纯卖掉资产就无须履行其他义务，而协助买受人办理资产过户手续也是其应履行的职责。人寿保险广东分公司作为留存资产委托管理方，在柯国健提出请求的情况下，也应履行协助过户的义务。至于人寿保险三水支公司，本身就是涉案房屋的权利人大塘办事处的直接主管单位，在大塘办事处变更为大塘营业部直至被注销后，一直行使管理职权。国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司亦承认人寿保险三水支公司对涉案房屋在国寿投资公司的指示下进行日常代管。根据逻辑推理，在柯国健办理涉案房屋过户过程中，不动产登记机构需要人寿保险三水支公司予以配合存在较大的可能性。国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司在答辩状中承认“国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司一直自愿配合柯国健进行过户手续”，“柯国健未提交证据证明国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司拒绝其要求协助过户的请求。”由此可见，国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司并不反对配合柯国健办理过户手续，但人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司同时又辩解自己并非适格被告，不予以协助过户，显然与之相悖。为了降低买受人的过户成本，人寿保险三水支公司也应承担相应的协助过户义务。本案中，柯国健未提供证据证实自己从2017年2月16日起向国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司提出协助办理房屋过户的请求且国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司予以拒绝，因此，柯国健主张自那时起计算利息，没有事实根据。其次，当事人没有约定因国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司违约而造成柯国健的损失应如何赔偿，且柯国健也未提供证据证实其实际损失。故柯国健诉请赔偿损失，没有合同依据。另外，《竞买协议书》第八条“特别约定”第四款约定：本次拍卖的标的在办理权属登记或过户中所需文件较多，且可能存在多次过户，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间可能较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更的时间过长或无法办理提出异议。在该协议的附件中，拍卖人及委托人再次就拍卖标的（含涉案房屋）声明：涉案房屋出现说明的瑕疵、缺陷或风险，委托人及拍卖人不承担任何责任，买受人无权要求委托人及拍卖人承担任何损害赔偿责任（侵权责任）。作为竞买人的柯国健对此确认知悉，并对标的瑕疵和风险不再向委托人及拍卖人提出任何异议。也就是说，柯国健在缔约时已经知道涉案房屋存在瑕疵，并已声明放弃主张赔偿权利。基于上述分析，柯国健诉请国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司赔偿其相关经济损失，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司应于判决生效之日起十日内协助柯国健办理将位于佛山市三水区***********（房屋产权证号：粤房地证字第2934*号）、佛山市三水区**********、三楼（房屋产权证号：粤房地证字第2934746号）变更登记至柯国健名下的手续。二、驳回柯国健的其他诉讼请求。一审案件受理费21014元,减半收取计10507元，由柯国健负担736元；国寿投资公司、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司负担9771元。在本案二审过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系拍卖合同纠纷，拍卖合同法律关系属于特殊的买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百七十三条规定：“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。”对于拍卖合同纠纷，应当优先适用《中华人民共和国拍卖法》，但对于《中华人民共和国拍卖法》没有规定的，应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》等基本民事法律的规定。根据当事人提交的《委托拍卖合同》及附件、《竞买协议书》及附件、《拍卖成交确认书》《北京增值税普通发票》等证据，当事人之间拍卖合同成立，且意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当依照法律规定和合同约定严格履行合同义务。本案当事人争议的焦点在于出卖人是否有协助竞买人办理房产过户登记手续的义务。对此本院分析如下：第一，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”本案拍卖标的为房产，竞买人竞买成功后，依法应当办理不动产转移登记。拍卖委托人应当和买受人向不动产登记管理部门办理手续。第二，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”即合同当事人应当诚实不欺、恪守诺言、讲究信用，并依善意的方式行使权利、履行义务，尊重对方的利益和社会利益，当事人应当遵照诚实信用原则促进合同目的实现。本案虽然涉及拍卖合同，但拍卖合同为特殊的买卖合同，买卖合同的目的在于出卖人获取价款，买受人获得标的物的所有权。房屋买卖合同中买受人获得房屋所有权最终体现在房屋登记在买受人名下。而房屋转移登记并非可单方申请的登记事项，需出卖方和买受方共同申请。故，从买卖合同性质来看，出卖方有协助买受方办理房地产转移登记手续的义务。第三，案涉《竞买协议书》第六条第4项约定：“甲方及委托人对拍卖标的权益能否实现，以及标的涉及的不动产能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。”“乙方应当自行到相关部门咨询拍卖标的权属登记、变更过户等事宜。本次拍卖标的涉及的房产及不动产如可以办理权属登记，过户手续，拍卖成交后则由买受人自行到相关部门办理。”“本次拍卖的房产类标的……，若所涉及房产可办理权属变更登记，可能存在多次过户，过户过程中除最后一次过户至买受人名下时，买卖双方发生的税、费根据国家法律法规的规定由委托人和买受人各自承担外，其他过户环节中发生的所有税、费全部由买受人自行承担。权属变更过户过程中有关部门征收的各种费用由买受人全部承担。”第八条第4项约定：“本次拍卖的标的在办理权属登记或过户中所需文件较多，且可能存在多次过户，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间可能较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议。”第八条第14项约定：“本次拍卖的财产权利是委托人依据国有资产划拨批复等文件获得的拥有处分权的财产权利。该财产权利可能缺少购房合同、付款凭证、纳税凭证等其他相关证明。委托人及拍卖人对于上述财产权利能否实现不承担任何保证责任。竞买人应自行判断风险、价值，并与成交后承担该财产权利不能实现的风险。拍卖人和委托人仅就标的现状进行拍卖，不保证该财产权利项下的不动产能新办理产权证明的登记或变更手续。”上述条文约定反映了拍卖人对竞买人进行拍卖标的物瑕疵和风险告知内容，在明确拍卖人和委托人对拍卖房屋的权属登记、变更过户不承担担保责任的同时，也明确在房产能办理权属登记或过户手续时委托人给予配合，只是强调办理权属变更登记的时间可能较长，委托人和拍卖人不承诺办理权证变更的时间。而本案当事人向不动产登记管理部门询问，得到答复是案涉房产可以办理过户手续。综上，无论从法律规定，还是从合同约定来看，案涉房屋出卖方都有协助买受方办理房地产转移登记手续的义务。国寿投资公司片面强调《竞买协议书》中风险告知的内容，而忽视法律规定和其应当承担的合同义务，其上诉理由不能成立。国寿投资公司上诉提出，一审法院判决履行期限不具合理性，超出了国寿投资公司的能力范围和双方合同约定内容。该上诉意见系对一审判决第一项相关内容的误读，一审法院判决国寿投资公司等在判决生效之日起十日内协助柯国健办理案涉房产过户登记手续，并非要求其在十日内办理完毕案涉房产转移登记。该上诉意见理据不足，本院不予支持。综上所述，国寿投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21014元，由上诉人国寿投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋