四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0502民初6218号 原告：吕玉莲，女，汉族，1970年3月8日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 原告：秦海滨，男，汉族，1967年10月26日生，住址。 二原告委托诉讼代理人：李进，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王梨均，四川明炬（泸州）律师事务所律师助理。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：吴伯棠，经理。 委托诉讼代理人：周平，男，被告公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，被告公司员工。 原告吕玉莲、秦海滨与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称“同汇房产”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕玉莲、秦海滨及其委托诉讼代理人李进，被告同汇房地产委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕玉莲、秦海滨向本院提出诉讼请求：1、判令被告30日内按照《泸州市建设工程质量监督站信访事项处理意见书》（泸建质监复字2018-9号）、四川华邦工程质量检测鉴定有限公司川建（检）字第354号《鉴定报告》及《四川省成品住宅装修工程技术标准》对位于江阳区酒谷大道二段张坝渔子溪国际社区E区18幢2层2单元0206号房屋装修进行整改；诉讼过程中，原告明确该项诉讼请求为：要求被告按照《四川省成品住宅装修工程技术标准》对位于江阳区酒谷大道二段张坝渔子溪国际社区E区18幢2层2单元0206号房屋进行整改；2、判令被告向原告交付整改后的房屋；3、判令被告向原告支付违约金暂计150219元（实际违约金从2017年1月1日起以716355元为基数按每日万分之三的标准支付至实际交付合格房屋时止；4、判令被告承担未收房期间的物业费、水电等相关费用；5、判令被告承担本案诉讼费、律师费等；6、判令该房屋保修时间从实际收房之日开始计算。事实和理由：原告与被告于2016年4月23日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同书”)，合同约定原告购买被告位于泸州市江阳区张坝渔子溪国际社区E区18幢2层2单元0206号房屋。合同签订后，原告依约通过办理公积金贷款方式支付购房款，完成付款义务。依合同书约定，被告应于2016年12月30日前将该房交付原告。但在交房过程中，原告发现房屋存在严重的质量问题及房屋户型与合同附图不符，即向被告提出整改意见。2017年8月下旬接被告方工作人员电话说房屋整改工作已经完成可以收房，但在9月10日经原告委托网众验房时发现依然存在房屋户型与合同附图不符及若干需要整改的质量问题。但被告面对问题一直采取拖延态度，导致验房时发现的很多问题直到目前都未完成整改。2018年4月19日，泸州市建设工程质量监督站经调查认定《合同书》所涉房屋质量存在问题，并下发泸建质监复字〔2018〕9号《泸州市建设工程质量监督站信访事项处理意见书》，要求被告在60天内进行彻底整改并出具合格验收文件。同月，在各方的共同努力下开展了多项鉴定检测工作，并在隐蔽检测及表面检测中发现18幢2单元2楼0206号房存在诸多质量问题。6月29日，四川华邦工程质量检测鉴定有限公司出具川建（检）字第354号鉴定报告。从检测鉴定工作完成并出具报告后至今，被告仍未给出合理的整改方案也未实施整改。因被告毫无整改的诚意，原告所购房屋的质量问题至今没有解决。被告应当按照《合同书》的约定时间将合格的房屋交付原告。为维护原告的合法权益，特诉至本院。 被告同汇房地产辩称：1、被告已于合同约定的交房日期前具备交付条件且正常交房给原告，不存在逾期交房的行为；2、从鉴定报告可以看出，原告在收房过程中发现的所谓质量问题均为质量瑕疵而非质量缺陷，而质量瑕疵并不影响房屋交付；3、即使法院认为被告应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，也应予以调减；4、原告主张被告应承担物业费、水电费、律师费等请求，因被告按照合同约定履行了交付房屋的义务，交付的房屋仅存在少量质量瑕疵，被告不存在任何违约行为；5、原告提出的上述损失是一种期待利益，具有不确定性，原告也未举证证明实际产生了该损失；6、上述费用的支付义务均系原告与第三方之间形成的法律关系，依据合同相对性原理，该费用须由原告承担，原告向被告转嫁上述费用不具有合同和法律上的依据。 经审理查明：2016年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定主要内容有（一）、由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区张坝渔子溪国际社区E区18幢2层2单元0206号精装房屋，房屋面积126.68平方米，单价每平方米5654.84元，总价款716355元，原告采取公积金贷款方式付款；（二）、房屋交付条件，被告应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（三）逾期交房责任，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；（四）商品房质量、装饰、设备标准的约定，出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求……，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币贰拾元补偿买受人使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任……。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。该合同在附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》中，还对涉案商品房的结构、内外墙、地面、阳台、户门、厨房、卫生间等具体项目的交付标准进行了约定。 合同签订后，原告按约按揭贷款支付完毕购房款716355元及维修基金、登记费等其他费用。2016年12月30日前，被告公司通知原告接房，原告查验房屋时，发现阳台墙面、电线安装、卫生间排水、水电路安装规范等方面均存在问题，原告遂未办理交付房屋验收手续，同时要求被告进行整改。经被告整改后，2017年9月原告委托网众验房，发现仍然存在诸多装修质量问题。 2018年4月2日，原告致信四川省信访局反映案涉房屋存在的装修质量问题，泸州市建设工程质量监督站作出“泸建质监复字（2018）9号”《信访事项处理意见书》，1、对涉及水电安装施工排管布线混乱、精装修房装修工艺粗糙，施工质量差，墙体内的电线未穿管而是使用早已在行业内停止使用的黄蜡管，卫生间、阳台防水施工不合格的问题要求被告同汇房产在60天内按《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ5/015）的要求对存在的质量问题进行彻底整改完善，整改完善后同汇房产出具合格报告，通知业主验收合格后办理交房手续；2、涉及房屋渗水、漏水的问题，由同汇房产安排技术人员对业主室内管道进行打压和通水试验，对有防水要求的厨房、阳台、厕所进行泼水或蓄水检查，合格后及时与业主进行交接，交接时应进行打压和泼水（蓄水）检查。 原、被告经多次交涉，被告同汇房产委托四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司对涉案的房屋进行成品房装饰装修部分隐蔽工程施工质量进行鉴定。2018年6月29日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出【证书编号：川建（检）字第354号】《鉴定报告》，结论：1、主卧卫生间沉箱底未设二次排水口、浴室未设等电位；2、公共卫生间沉箱底未设二次排水口、浴室等位线未接通；3、入户花园及通道线管距离热水管平行间距偏小，交叉距离偏小不符合要求；4、阳台墙面未剔除；5、厨房窗框轻微变形、刮花。建议：1、对卫生间沉箱未设二次排水口进行增设和整改;2、对未连接的等位线增加导线、导管进行连接;3、对卫生间个别管穿墙洞口进行膨胀混凝土＋聚氨酯涂膜防水进行处理；4、对卫生间门洞口处地面、墙面防水进行延伸加强处理；5、对厨房窗框变形进行维修，墙面轻微表面裂缝进行维修；6、若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，浴室与其他室内空间相邻墙面的防水层应至少延伸至浴室吊顶高度以上50mm。 之后，由于双方在整改方案、整改期限等方面未达成一致，原告遂诉至本院。 案件审理过程中，2019年5月5日经本院主持，原、被告双方对案涉房屋应当整改的范围进行了明确，即1、裸露的线重新装管；2、等电位接地线；3、厨房插座开关中线头做挂锡处理；4、阳台墙面空鼓部分剔除、重新处理；5、室内线路做颜色区分；6、电灯线黄蜡管换为PVC管；7、水电预埋按照水电标准走向（距热水管道平行距离不应小于100㎜，在其上方为150㎜，交叉距离不应小于100㎜）；8、墙面裂纹剔槽、恢复；9、卫生间防水高度高过吊顶50㎜；10、卫生间增加二次排水。双方同意按照确定的上述十项内容在三个月内进行整改维修，但被告一直未整改完成。 另查明，涉案房屋所涉工程已于2016年11月21日竣工验收备案。该房屋的屋面防水、房间和外墙面防渗漏保修期为5年。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《鉴定报告》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。由于双方在履行合同中因房屋装修是否符合相关技术标准、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋是否视为完成了交付、被告是否存在违约交房的行为、违约金的计算标准如何确定等问题产生分歧。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司于2018年6月29日依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经原告要求整改，但并未引起被告足够的重视，涉案房屋现在存在的问题依然存在。综上，因被告未能向原告交付符合基本入住条件的房屋，应视为未能按约交房，故被告应按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋进行整改，被告整改完成后，应向原告出具由相应资质的机构出具的合格验收报告，并将整改合格的房屋交付原告。同时，涉案房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理，具体计算期间为2017年1月1日起至整改合格交付完毕之日止，即被告应支付原告逾期交房的违约金为：以购房款716355元为基数，按每日0.1‰的标准从2017年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止。关于原告主张的物业费、律师费等，因原告并未举证其已经实际支付上述费用，且在合同中并无此项约定，故对原告此项诉请本院不予支持。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求以及双方于2019年5月5日在本院确定的整改范围，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对位于江阳区酒谷大道二段张坝渔子溪国际社区E区18幢2层2单元0206号房屋进行整改，整改合格后将房屋交付原告吕玉莲、秦海滨，房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算； 二、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吕玉莲、秦海滨逾期交房违约金，违约金以716355元为基数，按每日0.1‰的标准从2017年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止； 三、驳回原告吕玉莲、秦海滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1652元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 莉 二〇一九年八月二十二日 书记员 刘俊麟