四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初4907号 原告：成都天一道盛投资有限公司，住所地：成都市人民南路二段56号。 法定代表人：蔡文彬，董事长。 委托诉讼代理人：李新卫，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄泓敏，京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：成都美美力诚百货有限公司，住所地：成都市锦江区人民南路二段18号。 法定代表人：陈龙。 委托诉讼代理人：赵悦，女，汉族，1988年6月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：袁媛，女，汉族，1977年1月8日出生，住成都市青羊区。 被告：力诚国际贸易股份有限公司，住所地：成都市人民南路二段18号川信大厦1楼。 法定代表人：陈龙。 委托诉讼代理人：赵悦，女，汉族，1988年6月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：袁媛，女，汉族，1977年1月8日出生，住成都市青羊区。 原告成都天一道盛投资有限公司（以下简称天一公司）与被告成都美美力诚百货有限公司（以下简称美美力诚公司）、力诚国际贸易股份有限公司（以下简称力诚国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案，依法组成合议庭于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告天一公司的委托诉讼代理人李新卫、黄泓敏，被告美美力诚公司、力诚国际公司委托诉讼代理人赵悦、袁媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天一公司请求判令：1、请求确认天一公司与美美力诚公司双方签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》及2009年7月23日签署的《会议纪要》于2018年10月8日解除；2、请求判令美美力诚公司向天一公司支付房屋租金，其中支付房屋租金计算截至2018年10月8日，金额为82917040.77元；支付房屋占用费自2018年10月9日暂计至2018年10月31日，金额为1772578.64元；两项费用暂共计84689619.35元；3、请求判令美美力诚公司支付违约金计算至2018年10月31日，金额为28549973.47元；4、判令力诚国际公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由美美力诚公司、力诚国际公司承担。事实和理由：2006年9月2日，天一公司与美美力诚公司签订了《天一广场1—5楼物业租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定将天一公司位于成都市出租给美美力诚公司作为商业经营使用，出租场所面积8729.68平方米，租金均价为150元／月／平方米，月租金为1309452元，年租金为15713424元。租金自第三个合同年起，每年在前一个合同年的租金基础上按5%逐年进行递增。租金的支付办法为：免租期届满后，美美力诚公司开始按月支付天一公司租金，租赁期内，美美力诚公司应在每月届满前七日内将下月租金支付到天一公司书面指定的银行账户。租赁期限为二十个合同年（自2006年9月30日至2026年9月28日）。合同约定，美美力诚公司未按本合同约定按期支付租金的，应向天一公司支付滞纳金，滞纳金计算公式为：滞纳金＝欠付租金＊0、1%＊逾期天数（因约定违约金偏高，天一公司主动调整为按应付款项的每日万分之五计算）。美美力诚公司逾期支付租金和其他应付费用达60日，或经天一公司两次书面催讨后仍不支付，视同美美力诚公司已经丧失合同履行能力，天一公司有权终止合同。2009年7月23日，双方签署《会议纪要》，载明：增加租赁面积1360.76平方米，其中一楼东面增加面积70.70平方米，自动扶梯增加面积582.81平方米，租金按照每月每平方米150元计收，六楼南面增加面积707.25平方米，租金按照每月每平方米100元计收。租赁面积增加后，美美力诚公司实际租赁面积共计10090.44平方米，自2007年8月1日起计收租金。 《租赁合同》签订后，天一公司按照约定将案涉房屋交付给美美力诚公司，但美美力诚公司却常常以各种理由拖欠租金。截至2018年10月31日，美美力诚公司尚欠天一公司租金83356136.70元，违约金暂为28458802.77元。欠租期间，天一公司曾三番五次向美美力诚公司发函催收，但美美力诚公司总是不能兑现其还款承诺，导致欠款越积越多。鉴于美美力诚公司经营状况日益恶化，怠于履行合同义务，为了防止损失进一步扩大，天一公司于2018年10月8日向美美力诚公司公证送达了《解除合同通知书1》，要求解除双方于2006年9月2日签订的《租赁合同》及2009年7月23日签订的《会议纪要》，并要求美美力诚公司于2018年10月31日前撤离承租场所现场并退还给天一公司。 力诚国际公司于2017年1月15日向天一公司出具《担保函》，承诺为美美力诚公司在《租赁合同》与《会议纪要》中的全部义务承担连带担保责任。2018年4月13日，力诚国际公司再次承诺为美美力诚公司在《租赁合同》、《会议纪要》以及2014年5月1日签订的《租赁合同》所约定的全部义务向天一公司承担连带担保责任。综上，由于美美力诚公司长期未按合同约定支付租金，拖欠租金及违约金数额巨大，已经构成严重违约，为了维护自身的合法权益，天一公司特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持天一公司的所有诉讼请求。 美美力诚公司、力诚国际公司辩称：1、案涉租赁物业涉及他人产权，天一公司要求支付全部租金缺乏事实依据，经了解天一广场是天一公司与案外人中国工商银行成都市广场支行联建，从租赁事实来看，案涉物业并非全为天一公司物业，天一公司并不具备全面履行案涉租赁物的能力，系无权处分，在案涉租赁物权利方向天一公司主张租金的情况下，若不顾租赁事实，仅凭租赁合同向天一公司支付全额租金，既侵犯了实际物业方的利益，也间接侵害了美美力诚公司的利益，不利于保障各方权利的公平原则；2、天一公司所主张的租金与美美力诚公司实际产生的租金严重不符，每月租金计算标准错误，根据天一公司提供的天一公司与成都美美力诚百货有限公司收付明细表，月租金标准错误，导致计算出的应付租金与实际发生租金存在较大出入，以美美力诚公司所交租金明细表为准；关于自动扶梯增进582.81平方米，租赁面积并非美美力诚公司的真实意思表示，双方并未就该部分租赁面积达成合意，该部分面积租赁事实不存在，天一公司不享有自动扶梯面积部分的产权，该部分面积不存在对外出租的法律基础，且双方并未就该部分面积签署真实租赁合同或补充协议，仅在天一公司强迫美美力诚公司不同意增加租赁面积就停水停电的情况下，双方签署了会议纪要，该会议纪要签署于2009年7月，但却自2007年8月起计租，不符合常理也有违公平原则，现有证据不能证明该部分面积租赁事实的存在，天一公司无权主张违约金，且所主张的房屋占用费也不存在法律基础，根据《合同法》第174条的规定、《合同法》第152条的规定，本案中因案涉物业涉及产权争议，第三方随时可以就标的物主张权利，美美力诚公司自2015年9月停付相应租金具有法律依据，天一公司无权主张违约金；因案涉物业存在产权争议，天一公司对案涉物业无权就全部物业主张房屋占用费；3、天一公司向美美力诚公司交付了物业，未完成总体竣工验收，不符合法律的强制性规定，美美力诚公司不应支付相应的租金，且不构成违约，现有证据不能证明案涉物业已完成了整体工程竣工验收，也不能证明天一公司享有案涉物业享有全部产权，根据《城市房地产管理法》第27条规定，《城市经营房地产开发条例》第17条的规定，本案中天一公司交付的房屋未通过竣工验收，且天一公司在签署合同时也未告知美美力诚公司未完成竣工验收，更未按照合同约定向美美力诚公司提供案涉物业权属证明，更证明天一公司不具有出租租赁的能力，因此天一公司在合同中交付的房屋不符合法律的强制性规定，美美力诚公司不应支付相应的租金，且未构成违约。 经审理查明，1993年12月20日，中国工商银行成都市广场支行与成都天一集团公司签订《联建协议书》，约定在成都市。 1993年12月27日，中国工商银行成都市广场支行与成都天一集团公司就联建事宜，签订《联建合同书》，后在该合同履行过程中，双方发生诉争。经最高人民法院（2006）民一终字第3号民事判决书及（2006）民一终字第23号裁定书认定：“中国工商银行成都市广场支行以贷款名义支付成都天一集团公司的6660万元应当认定为中国工商银行成都市广场支行依据《联建协议书》和《联建合同书》约定支付的联建投资款”。“中国工商银行四川省分行对成都天一集团公司不具有贷款债权，工行省分行向华融公司成都办事处转让贷款债权，没有事实和法律依据”。 1996年2月16日，成都天一集团公司取得案涉工程建设工程规划许可证。 2000年2月15日，成都天一集团公司取得案涉工程施工许可证。 2006年9月2日，天一公司（甲方）与美美力诚公司（乙方）签订《物业租赁合同》及《备忘录》。其中合同第三条“租赁物业的基本情况”约定：租赁物业是指位于四川省成都市的天一广场。总建筑面积47726.42平方米；合同第四条“承租场所范围的界定和计租面积”约定：1、承租位于四川省成都市；2、承租场所面积8729.68平方米，最终以房屋所有权确定的面积作为计租的结算依据；合同第六条“租赁期限”约定：1、本合同承租期限为二十个合同年（自2006年9月30日至2026年9月29日止）；合同第七条“租金”约定：1、租金均价为150／平方米·月。2、月租金1309452元。年租金15713424元。3、租金自第三个合同年起，每年在前一个合同年的租金基础上按5%逐年进行递增；合同第八条“支付预付租房保证金的条件及租金支付办法”约定：5、租金的支付办法为免租期届满后，美美力诚公司开始按月支付天一公司租金；合同第十二条“承租场所的交付”约定：1、承租场所的交付日以双方签字盖章确认的日期为准。2、承租场所的交付条件：一交付承租场所的天一广场1-5楼层主体结构已完工的现状为交付条件，外装饰工程和通风管道由天一公司负责完成并承担费用（外装修标准件合同附件3）。天一广场1-5层承租范围内的内装饰工程和设备及安装工程由美美力诚公司负责完成并承担费用；合同第十三条“装修免租期”约定：1、从天一公司向美美力诚公司移交租赁物业场地之日起六个月（2006年9月30日至2007年3月30日）为装修免租期。如天一公司未能在2007年3月底之前向美美力诚公司提供经营所需水、电接口，免租期顺延至2007年4月30日。2、免租期内美美力诚公司无需向天一公司支付租金；合同第二十一条“特别约定”约定：1、双方在承租期内的一切活动，均须遵守本合同的规定，包括严格遵守与天一广场的物业管理机构签订的物业管理协议。2、双方在承租期内所发生的一切债务、亏损、风险均由双方自行承担。3、承租期间或本合同被提前中止、终止或期满时，若发生美美力诚公司拖欠在本合同下应支付包括租金在内的各种费用的情况，则天一公司除有权扣除或没收美美力诚公司所支付的承租押金，计收滞纳金外，可在上述违约情况发生的一个月后停止向承租场所提供水、电气、中央空调等供应，终止本合同并清场，天一公司有权留置美美力诚公司放置在承租场所的物品以促使美美力诚公司结清欠款，若美美力诚公司在一个月内仍不能结清欠款，则天一公司有权以自己的方式处置该被留置物品用以抵偿欠款，若不足抵偿，天一公司保留追偿权。4、未经天一公司书面同意，美美力诚公司不得擅自变更承租场所的用途，若美美力诚公司违反上述条款，天一公司有权即时终止本合同，美美力诚公司须因此向天一公司赔偿其蒙受的一切损失。5、美美力诚公司不得将其承租场所整体转租给第三方。6、天一公司可以在天一广场美美力诚公司承租范围外根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程、封闭或更改公共通道，经营布局调整。天一公司在进行上述工程前，应书面通知美美力诚公司并不得影响乙方的经营。7、天一公司的承诺：（1）、天一公司确保2006年9月底前将租赁物业按现状交付美美力诚公司，并向美美力诚公司提供装修施工所需的水、电条件。（2）、天一公司确保2007年4月底前完成裙楼1-5层的中间56米内的外装修，并完成广场56米内的脚手架拆除及56米范围内的总坪施工，以保证美美力诚公司经营需要。（3）、天一公司确保在2007年4月底前向美美力诚公司提供经营所需水、电接口，并能正常使用。裙楼1-5层的暖通主机及其他暖通设备均由美美力诚公司购买负责购买和安装，天一公司为美美力诚公司提供暖通主机安装的位置。（3）、天一公司争取在2007年7月底，确保2007年8月底完成天一广场外立面的装修。（4）、因天一公司原因不能及时交付承租场所并满足美美力诚公司经营所必需的水、电及外墙装饰和外围墙的拆除等条件，则美美力诚公司有权要求天一公司将免租期顺延至天一公司达到上述条件止，同时天一公司每超出一个月承担贰拾万元违约责任；合同第二十五条“合同的终止”约定：1、因天一公司出租物业出现的产权纠纷导致美美力诚公司无法正常经营。2、租赁期限届满，本合同自然终止。3、本合同签订后，美美力诚公司未按本合同约定支付预付租房保证金，视同美美力诚公司已经丧失合同履行能力，天一公司有权终止合同。4、天一公司逾期支付租金和其他应付费用达60日，或经美美力诚公司两次书面催讨后仍不支付视同美美力诚公司已经丧失合同履行能力，天一公司有权终止合同。5、在合同有效期限内，任何一方非因以上原因提出终止本合同，双方必须协商一致，并达成书面终止协议。6、双方协商终止合同或租赁期自然届满后，美美力诚公司须将租赁场所内所有设备、设施保持完好无损并及时交还天一公司。美美力诚公司在清场过程中，不得故意损害（坏）或拆除建筑本身之结构体、不得拆除天一公司所有的设备、设施及装潢部分。所产生的垃圾清运费用由美美力诚公司承担。美美力诚公司不得以任何借口，妨碍天一公司在出租场所内进行招租活动；第二十七条“美美力诚公司的违约责任”约定：1、在租赁期限内，美美力诚公司擅自终止本合同应承担本合同未履行期间的所有租金及当月租金的三倍作为违约金。2、美美力诚公司未按本合同约定按期支付租金的，应向天一公司支付滞纳金，滞纳金计算公式为：滞纳金＝欠付租金×0.1%×逾期天数。 2006年10月16日，成都市工商行政管理局核准成都天一集团公司更名为成都天一道盛投资有限公司。 2008年7月1日，成都市公安消防支队向天一公司出具建《关于天一广场1-5层商场消防验收合格的意见》建筑工程消防验收意见书。 2009年7月23日，天一公司与美美力诚公司签署《会议纪要》。约定：一、双方须严格履行《天一广场1-5楼物业租赁合同》中约定的权利和义务；二、计租面积和时间：1《天一广场1-5楼物业租赁合同》中甲乙双方约定的租赁面积：8729、68平方米；2增加租赁面积1360.76平方米，包括：一楼东面增加面积：70.70平方米；自动扶梯增加面积：582、81平方米；六楼南面增加面积：707.25平方米。（以实测面积为准）乙方实际租赁面积共计：10090.44平方米；3租赁面积的计租时间以上面积共10090.44平方米，自2007年8月1日起计收租金。三、增加面积的租赁条件：1一楼东面增加的租赁面积（70.70平方米）、自动扶梯增加的租赁面积（582.81平方米）租金按照每月每平方米150元计收，其他租赁条件与《天一广场1-5楼物业租赁合同》中约定的租赁条件相同；2六楼南面增加面积707.25平方米的租金按照每月每平方米人民币100元计收，其他租赁条件与《天一广场1-5楼物业租赁合同》中约定的租赁条件相同。四、成都美美力诚百货有限公司分担的设备款、设计款及监理费共计：1871824元。 2011年1月13日，天一公司与美美力诚公司签署《补充协议》。第三条约定：截止2010年12月31日，美美力诚公司尚欠天一公司租金及其他费用23584122.31元。美美力诚公司承诺于2011年1月31日前向天一公司支付20584122.31元，2011年2月28日前支付1000000元，于2011年3月31日前支付1000000元，于2011年4月30日前支付1000000元；第七条约定：天一公司承诺若与天一公司有产权关系的第三方向美美力诚公司主张租金，该租金由甲方承担，并承担相应的经济责任；第八条约定：本协议生效后，双方均承诺对2010年12月31日前彼此之间可能发生的违约行为不再追究对方的任何责任。 2014年8月27日，天一公司向美美力诚公司发出《关于催缴租金及滞纳金的通知》，要求美美力诚公司支付欠付滞纳金及租金3707127.19元。 2015年10月13日，天一公司向美美力诚公司发出《关于催缴租金及滞纳金的通知》，要求美美力诚公司支付欠付滞纳金及租金23893400.24元。 2016年1月4日，天一公司向美美力诚公司发出《关于催缴租金及滞纳金的通知》，要求美美力诚公司支付欠付滞纳金及租金19805267.33元、滞纳金7334767.68元。 2016年12月15日（或12日），美美力诚公司向天一公司出具《还款计划书》，确认截止2016年9月30日共计欠付天一公司租金33806681元（含应付2016年10月租金），并承诺于2017年6月30日前还清。 2016年12月15日，美美力诚公司向天一公司出具《应付款确认书》，确认截止2016年9月30日，美美力诚公司共计未付天一公司应付款（天一广场租金）33050747.77元（含应付2016年10月租金） 2017年1月15日，力诚国际公司向天一公司出具《担保函》，承诺就美美力诚公司与天一公司2006年9月2日签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》、2009年7月23日签订的《会议纪要》所约定的全部义务，作为担保人向天一公司承担连带担保责任。 2017年6月27日，美美力诚公司向天一公司出具《应付款确认书》，确认截止2017年5月31日，美美力诚公司共计未付天一公司应付款（天一广场租金）48979386.89元（含应付2017年6月租金）。 2017年8月11日，美美力诚向天一公司发出《关于部分房屋退租的函》，载明：1、美美力诚公司决定退租天一广场6楼的房屋（建筑面积：666、56平方米），并承诺三个月内交还给天一公司。2、天一广场一楼北车道旁的店铺（建筑面积77.93平方米），美美力诚公司承诺若天一广场与新的酒店承租方签订租赁合同并将此处作为酒店大堂后，美美力诚公司可退租此店铺，具体时间由美美力诚公司与新酒店承租方商议后决定。 2017年11月15日，天一公司向美美力诚公司发出《关于催缴租金及滞纳金的通知》，要求美美力诚公司支付欠付租金32805428.58元及滞纳金64349157.37元。 2017年12月7日，天一公司向美美力诚公司发出《关于催缴租金及滞纳金的通知》，要求美美力诚公司支付欠付滞纳金36764164.08元及租金64319157.37元。 2018年4月13日，力诚国际公司向天一公司出具《担保函》，承诺就美美力诚公司与天一公司2006年9月2日签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》、2009年7月23日签订的《会议纪要》、2014年5月1日签订的《租赁合同》所约定的全部义务，作为担保人向天一公司承担连带担保责任。 2018年9月3日，天一公司向美美力诚公司发出《关于催缴租金及滞纳金的通知》，要求美美力诚公司支付欠付滞纳金57615986.89元及租金83978702.7元。 2018年10月8日，天一公司向美美力诚公司发出《解除合同通知书1》，内容为根据双方《天一广场1-5楼物业出租合同》第二十五条第4款约定，因美美力诚公司自2014年7月以来长期不按照合同约定支付租金，天一公司根据合同约定通知：1、解除双方2006年9月2日签订的《天一广场1-5楼物业出租合同》及2009年7月23日签订的《会议纪要》；2、请美美力诚公司于2018年10月31日前撤离承租场所并退还天一公司。 同日，天一公司向美美力诚公司发出《解除合同通知书2》，内容为：双方2014年5月1日签订了《租赁合同》，合同第九条第一款约定：“美美力诚公司有下列情形之一的，天一公司有权终止本协议并收回房屋。。。。。。。3、逾期两个月未向天一公司支付租金的。”美美力诚公司自2015年4月以来长期不能按照合同约定支付租金，天一公司兑取去函要求立即支付拖欠租金，美美力诚公司一直不予支付。鉴于美美力诚公司长期拖欠租金，为防止天一公司损失进一步扩大，现依据《租赁合同》之约定，通知如下：1、解除天一公司与美美力诚公司于2014年5月1日签订的《租赁合同》；2、请美美力诚公司于2018年10月31日前撤离承租区域现场并退还天一公司。 本案中，美美力诚公司自认尚未腾退案涉租赁房屋。 上述事实，有双方当事人陈述、联建协议书、联建合同书、最高院（2006）民一终字第3号判决书、最高院（2006）民一终字第23号判决书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《物业租赁合同》及《备忘录》、《关于天一广场1-5层商场消防验收合格的意见》建筑工程消防验收意见书、《会议纪要》、《补充协议》、《关于催缴租金及滞纳金的通知》及租金、滞纳金计算表、《还款计划书》、《应付款确认书》、《解除合同通知书》等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1、天一公司是否系本案适格原告有权向美美力诚公司提起诉讼；2、案涉房屋租赁合同是否合法有效；3、天一公司诉请主张的租金及违约金是否应予支持。 一、关于本案诉讼主体资格问题。 首先，根据本案查明事实，案涉房屋系天一公司与中国工商银行成都市广场支行联建，双方至今也未解决案涉房屋的产权归属问题，但该内部权属争议并不影响天一公司作为出租人将案涉房屋整体对外出租行为的效力。从案涉《房屋租赁合同》2006年9月2日签订至今，美美力诚公司租赁、使用案涉房屋十余年，均一直按照合同约定向天一公司支付相应租金，并在欠付租金后向天一公司陆续出具《还款计划书》《应付款确认书》等，中国工商银行成都市广场支行也从未因其与天一公司之间的内部权属争议向美美力诚公司提出过相应主张。故在本案诉争发生后，美美力诚公司对天一公司的诉讼主体资格问题提出异议，明显与本案租赁合同实际履行情况不符，本院依法不予支持；其次，最高人民法院（2006）民一终字第3号民事判决书及（2006）民一终字第23号裁定书认定“天一公司与广场支行之间没有事实上的借贷关系，天一公司与工行成都市分行签订的《财产抵偿协议书》和《财产抵偿协议书补充协议》亦不是双方当事人的真实意思表示，上述协议是双方当事人联建行为的组成部分，对双方当事人没有法律上的约束力。因天一公司与广场支行之间并非借款的法律关系，故工行省分行对天一公司不具有贷款债权，工行省分行向华融公司成都办事处转让贷款债权，没有事实和法律依据”。基于前述生效裁判文书的认定结论，对于美美力诚公司认为因工行省分行将债权转让给华融公司，华融公司又将债权转让给中信资产管理公司，因中信资产管理有限公司于2010年1月22日曾向其发函主张案涉房屋所有权，故应追加中信资产管理有限公司为本案第三人的主张，本院不予支持；第三，本案庭审中，美美力诚公司认为因2019年6月4日案外人四川美诚商贸有限公司向其发函，内容为四川美诚商贸有限公司自称系案涉物业实际权益方，要求美美力诚公司向四川美诚商贸有限公司支付案涉房屋租金。在本案物业修建过程中，从未有所谓四川美诚商贸有限公司出现，美美力诚公司从2006年租赁案涉房屋至今，该公司也从未向美美力诚公司主张过任何租金，或对案涉物业及案涉租赁合同主张过权利，故对于美美力诚公司要求追加案外人四川美诚商贸有限公司为本案当事人的主张，本院依法不予支持。 二、关于案涉租赁合同效力问题。 本案中，美美力诚公司认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，案涉《房屋租赁合同》应认定为无效。对此本院认为，天一公司与美美力诚公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，故应认定该合同已经成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：。。。。。。（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，虽然我国相关法定从管理法、建筑法等法律、法规禁止将未竣工验收的房产交付使用，但案涉房屋并不具备交付条件使用的强制性条件，属于合同解除情形，而非合同无效情形。且根据案涉《房屋租赁合同》第二十一条特别约定内容，美美力诚公司在签订合同时明确知晓案涉房屋实际并未完成施工的情况下，仍然与天一公司订立合同，并未对案涉房屋是否完成竣工验收手续提出异议，故对于美美力诚公司在本案诉讼中认为案涉合同无效的主张，本院不予支持。 根据本案查明事实，尤其是结合美美力诚公司出示的《还款计划书》、《应付款确认书》等证据内容显示，自2016年9月30日前，美美力诚公司已经客观存在长期拖欠房屋租金情形。天一公司于2018年10月8日向美美力诚公司发出《解除合同通知书1》，符合案涉《房屋租赁合同》第二十一条特别约定内容中第三款之规定及合同法相关法律规定，本院确认天一公司与美美力诚公司之间签订的《物业租赁合同》及2009年7月23日签订的《会议纪要》，已于2018年10月8日解除。 三、关于案涉租赁欠付租金及违约金问题。 本案中，美美力诚公司认为根据双方2009年7月23日签署的《会议纪要》约定，案涉房屋租金应从自2007年8月1日起计收租金。因此根据案涉合同第六条“租赁期限”第三款“租金自第三个合同年起，每年在前一个合同年的租金基础上按5%逐年进行递增”之约定，案涉房屋出现租金递增的起算时间应从2009年8月份开始，而非天一公司主张的2008年8月份开始起算递增。对此本院认为，首先，美美力诚公司的前述主张与该《会议纪要》中第一条“双方须严格履行《天一广场1-5楼物业租赁合同》中约定的权利和义务”约定不符。关于租金的起算时间双方约定应从2007年8月1日起计收，但并未对租金递增的起算时间做出变更；其次，美美力诚公司认为租金递增应从2009年8月起算的主张，亦与其向天一公司发出的《还款计划书》、《应付款确认书》载明的欠付租金计算不符。据此本院确认案涉房屋出现租金递增的起算时间应从2008年8月份开始。根据本案案涉合同及补充协议约定，截止2018年10月8日合同解除时，美美力诚公司共计欠付租金82917040.77元，本院依法予以确认。因美美力诚公司在本案中自认至今未对案涉房屋进行腾退，故对于天一公司参照合同租金标准，认为应计算2018年10月9日起所产生的房屋占用费用至腾退之日止诉请，本院依法予以支持。 本案中，天一公司主张根据第二十七条“美美力诚公司的违约责任”第二款约定“美美力诚公司未按本合同约定按期支付租金的，应向天一公司支付滞纳金。滞纳金计算公式为：滞纳金=欠付租金×0.1%×逾期天数”，并在诉讼中主动将每日千分之一滞纳金调低为每日万分之五标准，其主张符合双方合同约定，且并不畸高，本院依法予以支持。同时，考量合同实际履行情况及双方过错程度等因素，对于美美力诚公司要求对违约金标准予以调减的请求，本院不予支持。 另，根据力诚国际公司2017年1月15日向天一公司出具《担保函》载明内容，力诚国际公司承诺就美美力诚公司与天一公司2006年9月2日签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》、2009年7月23日签订的《会议纪要》所约定的全部义务，作为担保人向天一公司承担连带担保责任，故对于本案中认定美美力诚公司应承担相应欠付租金、房屋占用费及违约金支付责任，力诚国际公司应承担相应担保责任。 综上，天一公司诉请确认其与美美力诚公司之间签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》及2009年7月23日签署的《会议纪要》于2018年10月8日解除，并要求判令美美力诚公司支付欠付租金、房屋占用费及违约金，力诚国际公司对美美力诚公司上述债务承担连带清偿责任的主张符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告成都天一道盛投资有限公司与被告成都美美力诚百货有限公司签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》及2009年7月23日签署的《会议纪要》，已于2018年10月8日解除； 二、被告成都美美力诚百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都天一道盛投资有限公司支付欠付房屋租金82917040.77元； 三、被告成都美美力诚百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都天一道盛投资有限公司支付违约金（按《天一广场1-5楼物业租赁合同》及《会议纪要》约定标准，从2011年1月31日起计算至实际付清之日止）； 四、被告成都美美力诚百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都天一道盛投资有限公司支付房屋实际占用费（按《天一广场1-5楼物业租赁合同》及《会议纪要》约定标准，从2018年10月9日起计算至房屋实际腾退交付之日止）； 五、被告力诚国际贸易股份有限公司对被告成都美美力诚百货有限公司前述支付义务承担连带保证责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费600875元，由成都美美力诚百货有限公司、成都美美力诚百货有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  夏 伟 审 判 员  曹 洁 人民陪审员  张安华 二〇一九年八月六日 书 记 员  马 莉