四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初3442号 原告:四川悦华置地物业管理有限公司，住所：成都市青羊区清江西路2号，统一社会信用代码：9151010575597687XN。 法定代表人：漆春刚。 委托诉讼代理人：李泽勤，四川正当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云滔，男，汉族，四川悦华置地物业管理有限公司职员，项目经理。 被告：中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司，营业场所：泸州市江阳区瓦窑坝路80号1幢2层2号。 负责人：王真建。 委托诉讼代理人：岳蕾，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伊菥，女，汉族，中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司职员。 原告四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华置地公司）与被告中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司（以下简称中国人民财产保险公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告悦华置地公司委托诉讼代理人李泽勤、云滔，被告中国人民财产保险公司委托诉讼代理人岳蕾、黄伊菥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告悦华置地公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付欠付的物业管理费83703元（物业费自2012年2月起计付至2019年5月）；2.请求判令被告支付欠费产生的利息74496元（利息自2012年2月起按照月利率2%计付至2019年5月）；3.请求判令被告支付原告因维权而支付的律师费10000元；4.请求判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：原告自2010年11月16日与泸州向阳房地产开发公司签订《“尚江南”前期物业服务合同》，约定：由原告为尚江南小区全体业主提供前期物业服务。基于此，原告为该小区全体业主提供了物业服务。2017年，尚江南小区成立“泸州市江阳区尚江南小区业主委员会”。2018年1月26日，原告与泸州市江阳区尚江南小区业主委员会签订《尚江南小区物业服务合同》，合同约定：由原告继续为尚江南小区全体业主提供物业服务，但被告自2012年2月1日起，仅缴纳建渣清运费，并以各种理由一直拒绝缴纳物业费，经原告多次催收未果。为维护原告合法权益，向法院提出上列诉讼请求。 被告中国人民财产保险公司辩称，1．原告与开发商签订前期物业管理合同后，在业主委员会成立之前，应当与被告签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务，避免纠纷的发生。根据《物业管理条例》23条规定，开发商应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明；在签订买卖合同时，买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。但本案中，被告系2012年3月16日与泸州向阳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，而合同约定的交房时间则为2012年1月6日，被告是同年3月27日支付购房款，起算时间应该是从2012年3月27日开始计算，因此，不清楚前期物业管理合同的具体内容，即双方间的权利义务及违约责任。而原告以2012年2月1日作为计付物业费起点收取物业费有误，故前期物业管理合同对被告不产生约束力；2．被告接收房屋后，对该房屋进行装修，在此过程中，被告工作人员及装修负责人因房屋漏水多次向原告反应，要求其协助解决未果，致使被告无法按计划入住，只能在外租房办公，给被告带来巨大损失。被告入住后，自行聘请保洁安保人员对被告办公室及楼下公共出入口、街道坝子进行保洁，承担了本应由原告履行的养护和支付保洁安保人员工资等义务，因此，原告违约在先，无权要求被告支付物业费及利息；3．原告诉请支付律师费，缺乏法律依据；4．《前期物业服务合同》明确约定物业费收取系按月收取，本案中，被告未收到过原告催收物业费的通知，期间，原告虽于2018年1月诉讼至法院，但其后主动放弃追收权利并撤回起诉，系其权利的处分，现原告请求权已过诉讼时效。综上，被告未缴纳物业费系因原告怠于履行物业服务义务，其过错在先，违约在前，故主张不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2010年11月16日，泸州向阳房地产开发有限公司作为甲方，原告悦华置地公司作为乙方，双方签订《“尚江南”前期物业服务合同》，约定由原告悦华置地公司对“尚江南小区”提供前期物业管理服务事宜，该合同第二条明确：在物业管理区域内，乙方即原告悦华置地公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.所有共用设施、设备的维修、养护、运行和管理以及年检；3、所有附属建筑物和构筑物的维修、养护管理，包括人行道、给水、排水、化粪池、井、盖、停车场等维护；……合同第七条明确：该项目物业管理服务合同约定内容，服务标准实行费用包干。（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从甲方通知的交房之日起按月交纳，拟定标准为：（1）、住宅按建筑面积每月1.2元/㎡；（2）、商业部分按建筑面积每月1.2元/㎡。……合同签订后，原告悦华置地公司进驻该小区进行物业管理，并为该小区全体业主提供了物业服务。2017年，尚江南小区成立“泸州市江阳区尚江南小区业主委员会”。2018年1月26日，原告悦华置地公司作为乙方与甲方泸州市江阳区尚江南小区业主委员会签订《尚江南小区物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务，约定物业服务费收费标准商用每月1.2元/㎡，该合同第五条约定：甲方业主或物业使用人的物业服务费按月交纳。甲方业主或物业使用人应于每月5号前交纳当月物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、手机短信等书面形式催告甲方业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，甲方业主承担违约责任……合同第十三条：甲方业主或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费、车位服务费、乙方代收代缴等费用的，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，应承担自逾期之日起每日按未付金额5‰的违约金。 2012年3月16日，被告中国人民财产保险公司和泸州向阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，同年3月27日支付购房款，购买了位于泸州市江阳区房屋，房屋建筑面积797.04㎡。《商品房买卖合同》约定：买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用，并在接收该商品房的同时向出卖人缴纳税费的凭据；第二十三条前期物业服务：出卖人依法选聘的物业管理企业为四川悦华置地物业有限公司，资质证号为107047；前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元/月·平方米……按照月收取，买受人应当在每月10日前缴费……。 另查明，被告中国人民财产保险公司一直未缴纳物业费。原告悦华置地公司就讼争物业费分别以书面、短信方式进行催收未果。2017年，原告悦华置地公司向本院提起诉讼，后因故未到庭参加诉讼，本院于2018年1月16日作出的（2017）川0502民初5525号民事裁定书裁定：本案按撤诉处理。此外，原告悦华置地公司自入住尚江南小区并为该小区提供物业服务期间，其自身管理有不到位，提供的物业服务存在瑕疵，2016年才对讼争款进行催缴。 2019年4月8日，原告悦华置地公司与四川正当律师事务所签订了《委托代理合同》，2019年7月4日，原告悦华置地公司支付四川正当律师事务所律师代理费10000元（含税率）。对此，原告悦华置地公司对该律师代理费的收取和负担，当庭明确《“尚江南”前期物业服务合同》、《尚江南小区物业服务合同》均未作约定。 以上事实，有原、被告的营业执照、企业信用信息、《“尚江南”前期物业服务合同》、《尚江南小区物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《催款函》、《工作衔接函》、《告知书》、图片、短信，本院（2017）川0502民初5525号民事裁定书，以及当事人与本院认定的事实相一致的陈述等证据在案佐证。 关于被告中国人民财产保险公司称，2013年8月5日，被告因购买的房屋于当年4月进场装修时，发现楼上住家户水管漏水向泸州市尚江南小区物管办公室出具《说明》，并要求物业公司在5个工作日内解决未果后，被告中国人民财产保险公司于同年8月13日，就前述水管漏水等事宜向泸州向阳房地产开发有限公司发出的《告知函》，要求该公司在7个工作日内明确回复，是否应在本案中处理问题。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，被告中国人民财产保险公司抗辩理由因与本案非同一诉讼法律关系，故本案中不宜审查处理。 庭审中，关于被告中国人民财产保险公司抗辩理由称其公司物业不在原告悦华置地公司物业服务的小区范围，与本院查明的事实相悖，故不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。解释第六条还规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告悦华置地公司依据其先后与泸州向阳房地产开发有限公司、泸州市江阳区尚江南小区业主委员会分别签订的《“尚江南”前期物业服务合同》、《尚江南小区物业服务合同》，为被告中国人民财产保险公司居住的尚江南小区提供了物业服务，本院予以确认。因此，被告中国人民财产保险公司拒不缴纳物业服务费，违反合同约定和相关法律规定，故原告悦华置地公司诉请被告中国人民财产保险公司支付其所欠的物业费主张，本院予以支持。鉴于被告中国人民财产保险公司承认其购房以来未向原告悦华置地公司缴纳物业费，且认可其接收房屋时间为2012年3月，本院依据前述认定的事实并结合本案实情，对物业费计付时间确定自2012年3月27日起至2019年5月26日，计86个月，共计956.448元/月×86个月=82254.52元。 关于原告悦华置地公司诉请由被告中国人民财产保险公司按照月利率2%支付欠款利息74496元（即违约金）能否支持问题。本院认为，原告悦华置地公司自入住尚江南小区并为该小区提供物业服务期间，由于自身管理不到位，提供的物业服务存在瑕疵，因此，其违约金主张本院不予支持。 关于原告悦华置地公司诉请由被告中国人民财产保险公司承担因本案诉讼产生的律师费10000元能否支持问题。本院认为，原告悦华置地公司因本案诉讼产生的律师费既非合同约定，亦与被告中国人民财产保险公司未缴纳物业费之行为存在关联，因此，该费用不是本案当事人必然产生的费用，故原告悦华置地公司诉请由被告中国人民财产保险公司承担律师代理费10000元，本院不予支持。 关于原告悦华置地公司诉请主张是否超过诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”规定。本院认为，物业服务合同是一种典型的继续性合同，其物业费在合同订立时就具有确定性和整体性，分期履行只是合同约定对支付方式的选择。况且，原告于2016年经书面催收函对被告进行了催收，并于2017年向本院提起诉讼的事实存在，且原告一直为该小区提供物业服务至今，本院予以确认，故被告中国人民财产保险公司以原告悦华置地公司诉请主张超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司在本判决生效之日起三日内，支付原告四川悦华置地物业管理有限公司物业费82254.52元； 二、驳回原告四川悦华置地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序审理减半收取1832元，由被告中国人民财产保险股份有限公司泸州市江阳支公司承担928元，原告四川悦华置地物业管理有限公司承担904元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  李熔钢 二〇一九年八月二十六日 法官助理喻惠婷 书记员吴羽