广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19844号原告（反诉被告）：广东伟业铝厂集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇虹岭四路1号，统一社会信用代码91440605731464618K。法定代表人：冯扬明，经理。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮泉，广东南岭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘有宝，男，1972年11月6日出生，汉族，住安徽省旌德县，委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。原告广东伟业铝厂集团有限公司与被告刘有宝租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于同年12月4日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定，后于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林桂有、被告的委托诉讼代理人张慧敏到庭参加了两次庭审，被告刘有宝到庭参加了第一次庭审；原告的委托诉讼代理人李亮泉、被告的委托诉讼代理人徐建民到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年4月9日签订的《伟业水头厂房租赁合同》，同时被告自《伟业水头厂房租赁合同》解除之日起5日内退场并将租用场地交还原告；2.被告支付原告水电费用、租金共计57712.91元（其中2018年8-9月租金40684元、2018年6-8月水电费用17028.91元）；3.被告按20342元/月（原告陈述起诉状中的20343元/月为笔误）的标准承担自2018年10月起至租赁场地交还之日止的租金；4.被告支付原告违约金758.96元（自2018年9月1日起，按年利率24%计算，暂计至2018年9月20日）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年4月9日签订的《伟业水头厂房租赁合同》，约定：原告将位于佛山市南海区大沥镇伟业水头工业区内的厂房1453㎡出租给被告作为办公及厂房之用，租金每月20342元，租赁期限自2016年4月20日起至2022年3月19日共6年。被告应于每月25-28日前往广东伟业铝厂集团有限公司结算部缴付下月租金，逾期不交的，原告有权停水、停电，并要求被告按日3‰的标准向原告支付滞纳金。另外约定：被告须于每月25-28日向原告支付上月的水、电费用(其中水费按3.5元/立方米计算，电费按1.2元/度计算)，若被告逾期缴交，原告有权停水、停电，及追究被告的违约责任。合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告使用，且被告一直使用至今。但是，被告分别从2018年6月、8月开始拖欠原告的水电费用、租金等，截止2018年9月20日，被告共拖欠原告租金、水电费用共计57712.91元(其中2018年8-9月租金40684元、2018年6-8月水电费用17028.91元)，后原告委托广东南岭律师事务所于2018年9月10日致函被告，催收上述款项，但至今仍追讨无果，故诉请。被告辩称，1、租赁房屋未取得建设规划许可证或相关报建手续，案涉合同应属无效协议。合同无效，因无效合同取得的财产应予以返还。因此，原告应返还被告已支付的履约保证金，由于合同无效，原告请求的违约金也没有法律依据。2、由于原告在2018年3月份政府进行综合整治项目为由要求被告搬迁，在三个月搬迁期内免租金，原、被告对补偿问题协商不成，并不是被告恶意拖欠租金或占地使用费，故原告要求支付租金或占地使用费没有事实依据。3、被告认为，原告主张的政府综合整治项目属于当地村委会的自我改建行为，并不属于法律上的不可抗力情形，案涉合同无法继续履行的根本原因在于原告单方违约，故被告有权请求赔偿。4、原告作为出租方具有提供符合条件的租赁物的必要义务，导致合同无效具有全部过错。被告租赁厂房的目的是为了开展经营，对于被告为合同履行投入的损失以及合同无法继续履行的损失，原告应当承担全部责任。对于案涉厂房的装修价值以及不能拆除的添附物价值，被告认为原告与村委会交涉征收补偿的过程中必然涉及该赔偿项目，而案涉合同没有约定添附物的归属，由于合同无效后，原告作为该厂房及内部装修等添附物的承受者应当对被告予以补偿。被告已经于2018年12月12日清空搬迁了厂房，并向原告告知办理退场交接手续。且按照双方约定被告有三个月的免租搬迁期。被告向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告于2016年4月9日签订的《伟业水头厂房租赁合同》无效；2.原告返还被告保证金61026元；3.原告赔偿被告地上建构物（厂房、办公室）、设备设施、员工工资、另行租赁其他厂房的租金差额、搬迁费等项目共30万元（具体金额以鉴定为准）；4.诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告变更第3项反诉请求为：原告赔偿被告厂房装修损失322924.48元、遣散工人工资损失69100元，另行租赁其他厂房的租金差额损失205551元（2018年12月13日起至2022年3月19日止）、搬运费损失12600元、拆（装）货架费损失53550元，上述合共663725.48元；事实与理由：被告承租原告位于水头工业区土名“梁边前”的厂房，双方于2016年4月9日签订《伟业水头厂房租赁合同》。签订厂房租赁合同时，原告未出示与厂房有关的产权证、建设规划许可证等相关证件。合同签订后，被告进场。被告经过原告同意后对厂房内进行建设办公室、购置设备、设施及聘请工人等前期投入。此后，被告与案外人董成祥于2016年7月合伙设立了佛山市旌星铝门窗有限公司并开始经营。2018年3月份，原告突然向被告发出通知：由于政府进行综合整治项目，要求被告三个月内搬迁，搬迁期内可以免租金，除此以外没有任何补偿。被告和原告多次沟通但无结果，被告被迫停止正常的经营。被告因承租厂房，对生产前期做了相应的投入及准备工作。被告多次找到原告就相关投入的损失进行协商处理,但原告对被告诉求置之不理。被告认为：第一、原告在没有获得产权证和建设工程规划许可证的情况下将不具备出租条件的厂房出租给被告，案涉合同违反法律强制性规定属无效协议。原告误导被告投入巨资进行建设，不能依法合规经营，给被告带来了重大的经济损失。第二、原告以政府进行整治项目为由单方解除合同，属于单方违约行为，且没有任何证据证明属于政府行为。被告有理由相信整治项目属于当地村委会的自我改建行为，政府仅仅是属于片区改造的协调人，并不属于政府征收征用的行政行为，故可以排除法律上的不可抗力情形，被告有权请求赔偿。由于原告原因合同无法继续履行，被告已于2018年12月12日搬迁清空厂房。因涉案厂房装修工程的造价已鉴定，故变更相应诉请。原告针对被告的反诉辩称，一、涉案合同是双方协商一致所达成的合意、是双方的真实意思表示，合同内容符合法律法规和政策规定，应合法有效，双方均应切实履行合同约定的全部义务。另外，根据原告提供的佛府南集用(2011)第0700734号土地使用权、粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书及佛山市南海区大沥镇水头经济联合社出具的《证明》可知，涉案土地的权利类型为集体建设用地、权利性质为批准拨用企业用地、土地用途为工业用地。因此，被告主张涉案合同为无效合同缺乏事实根据和法律依据的。二、被告主张返还履约保证金61026元的反诉请求缺乏根据，涉案合同合法有效，被告在履行合同过程中存在逾期支付租金、水电费用的行为，原告有权单方解除合同，被告还应承担原告的损失，包括但不限于没收履约保证金、没收被告改建和增设的附属设施等。虽然，依据上述合同约定，被告逾期支付租金、水电费用的行为明显构成违约行为，原告依约有权没收被告已支付的履约保证金。因此，被告主张原告返还其保证金61026元缺乏依据。三、被告主张原告赔偿其经济损失缺乏根据。被告存在逾期支付租金、水电费用的行为，构成违约，原告依约解除合同，即被告主张原告赔偿经济损失是缺乏根据的。综上，涉案合同合法有效，被告行为违反合同约定，被告的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，请求依法驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，另本院根据被告申请依法委托鉴定公司对涉案租赁物内的搭建部分进行造价鉴定并形成工程造价鉴定意见书。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1-3[1.承包土地使用权合同书；2.承包土地使用权权利义务转让协议书；3.证明、粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书]为其主张租赁的权属来源，能够相互印证，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据4（伟业水头厂房租赁合同），被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据5（通知）与被告出示的证据2（通知、律师函）中的通知内容一致，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据1（收据），原告以无己方盖章且保证金数额与合同约定不符而对其不予确认，本院对该证据不予采信。被告出示证据2（通知、律师函）中的律师函及证据3（营业执照、企业信用信息）中的律师函，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据4（评估费收据、资产评估业务委托书、评估报告书、甲方为董俏丹的厂房租赁使用合同）中的评估资料为被告单方委托评估，原告不予确认，本院对其不予采信。被告出示的证据5（律师函、特快专递详情单、回复函、现场图片），原告对其无异议，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据6-9（用于主张租金差额、搬运费、拆装货架费、遣散工人工资的证据材料）及证据4中的甲方为董俏丹的厂房租赁使用合同，留将本院认为部分阐述。本院出示的证据1（工程造价鉴定意见书）为有资质的鉴定机构、鉴定人员作出，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：1997年11月5日，南海市大沥区水头管理区经济联合社（甲方，发包方）与南海市大沥伟业小料车间、潘伟洪（乙方，承包方）签订《承包土地使用权合同书》，约定甲方提供位于水头工业区，土名“梁边前”的部分土地给乙方承包使用，该土地东至梁边冲，南至16米路，西至12米路，北至永华金属制品厂，面积3339平方米。甲方处显示有法定代表人签名并盖具该联合社印章，乙方处显示有法定代表人潘伟洪签名。同日，上述合同经南海市大沥区法律服务所见证并出具见证书。佛山市南海区大沥镇水头经济联合社出具证明，内容为：兹有南海市大沥区水头管理区经济联合社（现已更名为“佛山市南海区大沥镇水头经济联合社”，以下简称“我社”）与潘伟洪于1997年11月5日签订《承包土地使用权合同书》。合同约定“甲方提供位于水头工业区，土名’梁边前’的部分土地给乙方承包使用，该土地东至梁边冲，南至16米路，西至12米路，北至永华金属制品厂。面积3339平方米（折合5.008亩）”，上述土地位于我社名下的佛山市南海区大沥镇水头工业区地段内[详见佛府集用（2011）第070073号和粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书，原件由我社保存]，土地用途为工业用地，已租予租户兴建厂房。粤（2018）佛南不动产权第0026726号不动产权证书显示权利人为佛山市南海区大沥镇水头经济联合社，用途为工业用地（工业厂房）。2015年10月15日，潘伟洪（甲方）与原告（乙方）签订《承包土地使用权权利义务转让协议书》，约定甲方将上述《承包土地使用权合同书》中享有的土地使用权转包给乙方使用。2016年4月9日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《伟业水头厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于伟业水头工业区内厂房出租给乙方使用，出租内容包括厂房1453㎡。出租用途为办公及厂房。每月租金为20342元。合同租期共6年，预计自2016年4月20日起至2022年3月19日。每三年为一递增周期，每周期在上个周期的基础上递增10%。乙方向甲方支付61026元作为合同履约保证金，合同履约保证金在租赁期内不计利息，在合同履行终止后15天内，甲方扣除乙方应付的相关费用后一次性无息退还给乙方。电费按1.2元/度收取，水费按3.5元/立方米收取。乙方装修前需将整套装修图纸提供给甲方审批和留底，装修期间的一切安全责任由乙方承担。合同期满或解除五日内，乙方应将所租用的场地完好交还给甲方，包括一切建筑物及水电设施无偿归甲方所有。原告陈述已收取上述合同中约定的保证金61026元。2018年7月4日，原告向被告发送律师函，要求被告在接到函件之日起三个月内搬离涉案租赁物业处的物品并与原告办理合同的解除手续。2018年12月14日，被告委托律师函告原告，其已在2018年12月12日清空厂房并在此日正式交付厂房予原告。原告于同年12月17日收到邮件。2018年12月17日，原告委托律师复函被告，涉案厂房因鉴定目前不符合退还交付条件，不同意被告的退房要求。经鉴定，涉讼租赁物装修工程造价在《装修施工工程承包合同》（含报价单）无效的情况下为322924.48元；在《装修施工工程承包合同》（含报价单）有效的情况下为209559.22元。其中，原告认为《装修施工工程承包合同》（含报价单）无效，被告亦以《装修施工工程承包合同》（含报价单）无效情况下造价322924.48元作为装修损失的反诉金额依据。结合双方意见，本院采纳322924.48元的造价结论。诉讼中，原告陈述涉案租赁物在2019年5月份已经拆除，故不再主张腾退请求及2019年5月1日后的租金请求。被告陈述2018年8月份开始没有交付租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告收取被告的保证金61026元应予返还，被告欠付原告的水电费17028.91元应予支付。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。被告在2018年12月14日已发函（该函件于同年12月17日送达原告）告知清空厂房、交付厂房予原告，但原告不同意接收，函件送达之后的占有使用费用不因原告拒绝接收而由被告负担，故被告支付占有使用费的期限为2018年8月1日至2018年12月17日。被告主张原告承诺给予三个月免租期，原告予以确认，结合原告陈述片区改造拆迁需要被告搬迁，本院予以确认三个月免租期并对被告应付的占有使用费用作相应扣减，即被告尚应支付原告占有使用费为31869元[为20342元/月×（4个月-3个月免租期）+20342元/月÷30天×17天计算得出]。原告主张在委托诉讼代理人之前，原告员工确有陈述给予三个月免租期，条件为该三个月免租期需要被告在限定期限内（2018年5月前）搬迁才可享有，但无证据佐证该免租期在承诺时有附加条件，故本院对原告主张被告不应享有该三个月免租期的陈述不予采纳。对原告请求依据合同约定计付租金（占有使用费）违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持。因无效合同不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告按照合同约定用途（厂房及办公室）搭建两层办公室，现合同无效，双方应对搭建部分的损失按照过错共同承担责任。但鉴定结论的造价（322924.48元）并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；合同约定租赁期从2016年4月20日起至2022年3月19日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归原告所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。被告从2016年4月20日起使用租赁物，至2018年12月17日未再使用之日，本院按剩余期限及约定期限比例55%折算添附部分现值。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，双方应按照导致合同无效的过错平均分担现值损失，原告应补偿88804元（为322924.48元×55%×50%）予被告，被告请求超出部分，本院不予支持。合同无效，被告应返还涉案租赁物而应自行搬离涉案租赁物，被告主张支付租金差额损失、搬运费损失、拆（装）货架费损失、遣散工人工资损失的主张缺乏理据，本院均不予支持，对被告用于证明对应损失的证据4中的租赁合同、证据6-9本院亦不再认定。涉案租赁物已经拆除，原告亦不再主张腾退问题及2019年5月1日后的租金（占有使用费）请求，本院对此不再审查及处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司与被告（反诉原告）刘有宝于2016年4月9日签订的《伟业水头厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）刘有宝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费31869元予原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司；三、被告（反诉原告）刘有宝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费17028.91元予原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司；四、原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金61026元予被告（反诉原告）刘有宝；五、原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款88804元予被告（反诉原告）刘有宝；五、驳回原告（反诉被告）广东伟业铝厂集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘有宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6537.98元、财产保全费604.71元，合共7142.69元（原告已预交），由原告负担6742.69元，被告负担400元。反诉受理费5523.76元（被告已预交），由被告负担4383.76元，由原告负担1140元。鉴定费8445.6元（被告已预交），由原告负担4222.8元，由被告负担4222.8元，双方各自负担的费用应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予对方，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇一九年八月九日书记员 刘冬花