上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初5414号原告(反诉被告)：徐田良，男，1977年12月12日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：肖罗鑫，上海方英律师事务所律师。被告(反诉原告)：夏彩文，男，1975年11月24日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。第三人：莫持平，男，1957年11月24日生，汉族，住上海市奉贤区奉城镇蔡桥村XXX号。原告徐田良与被告夏彩文、第三人莫持平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，被告于2019年3月18日提起反诉，本院于2019年4月11日进行证据交换庭审。嗣后，原、被告均同意延长适用简易程序审理期限三个月。2019年8月13日，本院依职权通知第三人莫持平参加诉讼。后于2019年8月23日公开开庭进行审理。原告徐田良及其委托诉讼代理人肖罗鑫、被告夏彩文及其委托诉讼代理人徐叶花、第三人莫持平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐田良向本院提出本诉诉讼请求：被告向原告支付合同保证金30,000元与支付喷漆房一半的转让费28,500元，合计58,500元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告退还原告保证金30,000元与喷漆房转让费57,000元。事实和理由：原、被告于2015年2月6日签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于上海市奉贤区金汇镇华星村XXX号北侧厂房出租给原告，用途为生产，自2015年3月6日至2018年3月5日止，合同保证金30,000元到期无息退还；合同补充条款约定，原告承担被告上任租客喷漆房、电线等转让费57,000元，合同到期后被告支付原告上述转让费的一半,即28,500元。因本案厂房无房屋产权证或建设工程规划许可证，原、被告双方的《厂房租赁合同》无效,上述保证金与转让费均应全额返还,但是被告拒绝支付。故提起诉讼。被告夏彩文辩称，不同意原告诉请。租赁合同效力由法院认定，如果被认定为无效，原告使用房屋等的相关费用仍要支付。确认收了保证金30,000元，但是原告欠付被告租金，且造成被告方的损失，要在弥补被告损失后有余的才同意返还原告；关于喷漆房，系争的标的物已经因原告在使用过程中灭失，没有返还给被告，故被告亦不同意返还该笔转让费。反诉原告夏彩文向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费220,000元(自2017年3月6日起至2018年3月5日止，按每年220,000元的标准计算)；2.反诉被告向反诉原告赔偿因火灾造成的厂房损失暂计500,000元；3.反诉被告向反诉原告支付自2016年3月6日起至实际返还之日止，按20,000元/年的标准计算的水泥路使用费。事实和理由：原告与被告于2015年2月6日签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市奉贤区金汇镇华星村XXX号厂房，面积为1900平方米。合同约定了租赁费用、支付方式及违约责任等。合同第七条B款第3项约定：原告在租赁期间，如厂房被人为破坏，火灾等原因损坏的由原告负责修复并赔偿。合同签订后，被告按约交付了厂房，原告却未能足额按期支付房屋使用费，道路使用费仅支付了2015年的20,000元，且在使用期间发生火灾事故，导致750平方米厂房烧损、烧毁，其行为已经构成违约。故提起反诉。反诉被告徐田良针对反诉请求辩称，不同意反诉请求。第一，原告自2017年1月份开始因为厂房要减量化拆迁，停电后不能再使用厂房，故原告在2017年1月份之前就已经停止使用厂房了；第二，被告已经和第三人莫持平就火灾损失的赔偿调解好了，且火灾原因也不是原告导致的，是第三人莫持平导致，故不同意赔偿火灾损失；第三，关于道路使用费，原告是从2015年开始租用的，已经交了2015年、2016年的使用费共计40,000元，2017年以后不再使用了，故不再缴纳。第三人莫持平述称，原告与被告之间签订的厂房租赁合同，第三人不清楚。火灾不是第三人引起的，因火灾原因，第三人也受到很大损失，并且原告还有押金等未退还给第三人。被告厂房没有因为火灾而少获得赔偿，所以被告没有损失。第三人租了厂房不到一个月，村里就把水泥路填了十几公分的土，不让租客使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：原告及第三人均对被告提交的《集体土地建设用地使用证》不予认可，本院认为被告提交的权利证书载明权利人为上海欣夏制衣有限公司，并非本案被告或上海滨丰木器有限公司、上海琴润服饰有限公司，且仅为土地权属证书，而非房屋权属证书，故与本案缺乏关联性，本院不予认定。审理中，本院根据原、被告申请，分别向上海市奉贤区公安消防支队(以下简称消防支队)、上海市奉贤区金汇镇墩头村村民委员会(以下简称墩头村委会)以及上海市奉贤区金汇镇减量化办公室就本案争议事实进行调查，并制作工作记录及调取相关证据材料。原告、被告以及第三人对真实性均予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市奉贤区金汇镇墩头村华星524号北侧厂房出租给原告使用，建筑面积1900平方米；租期为2015年3月6日至2018年3月5日；租金每年220,000元，原告向被告支付保证金30,000元；被告同意原告将厂房用于家具生产，但原告保证符合有关消防安全规定生产，原告如需进行喷漆作业，需建好无尘喷漆房，如按消防规定要改建消防安全设备设施，被告配合原告进行改建；原告在租赁期间，如厂房被人为破坏、火灾等原因损坏的，由原告负责修复并赔偿；合同期内原告必须合法经营，依法管理，并负责厂房内及公共区域内的安全、防火、防盗等工作；原告承担与被告上任租客喷漆房、电线等转让费57,000元，合同到期后被告支付原告上述转让费的一半即28,500元；厂房北面新修水泥路，允许车辆通过，不允许任何厂家长时间停放车辆，修路费用20,000元原告承诺2016年付清。合同签订后，被告向原告交付厂房，原告依约支付保证金30,000元，并缴纳租金至2017年3月5日。2016年9月14日，原告与第三人签订《厂房租赁合同》，由原告将其承租被告厂房中的1200平方米厂房转租给第三人(包括喷漆房的使用)，第三人从事木业油漆加工项目，租赁期限从2016年10月6日至2018年3月1日止。后第三人实际使用案涉厂房至2017年4月29日。另查明，2017年4月29日2时许，案涉厂房内发生火灾。过火面积750平方米，火灾造成喷漆房及第三人租用的两跨厂房等烧损烧毁，第三人的部分机械设备、家具半成品等物品烧损烧毁。建筑东侧由原告自行使用的厂房二楼西侧屋面局部过火，部分瓦屋面烧损，屋架完整。消防支队于2017年6月29日作出火灾事故认定书，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为案涉厂房东北侧喷漆房区域，起火原因可以排除雷击、物质自燃等引发火灾的可能，无法排除电器线路故障和人为火种引发火灾的可能。2017年6月19日，消防支队向上海滨丰木器有限公司作出行政处罚决定书，认定被告厂房南北两幢厂房之间的防火间距被违章搭建占用，存在占用防火间距违法行为，违反消防法相关规定，给予被告罚款20,000元的处罚。又查明，案涉厂房所在土地被纳入金汇镇减量化范围，墩头村委会在通知各承租户限期搬离后，于2017年3月23日对案涉厂房停电，但第三人自行拉线接电后继续使用。嗣后，上海琴润服饰有限公司(以下简称琴润公司)与墩头村委会签订《金汇镇减量化清拆补偿协议》，约定墩头村委会对琴润公司土地及地上物实施减量化清拆工作，琴润公司地块位于金汇镇墩头村华星5组，与村签订协议用地面积7.7亩。在协议用地范围内，有效建筑面积4106.69平方米，获得地上物补偿款4,956,278元，尚有328.65平方米的厂房建筑属无效面积，未获得建筑物补偿。根据属地减量化政策，每亩土地减量化补偿最高为800,000元/亩，其中80,000元/亩为土地复垦费用留存村委会，清拆对象实际获得补偿最高为720,000元/亩。基于此，结合相关评估报告，墩头村委会协议支付琴润公司货币补偿款总计5,467,202元。协议签订后，案涉厂房于2017年7月10日被拆除。再查明，案涉厂房无建设工程规划许可证及房屋产权证。被告系上海琴润服饰有限公司及上海滨丰木器有限公司的实际经营人，案涉权利义务均由被告享有，并有权对外主张。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋因无建设工程规划许可及房屋产权证，故本案厂房租赁合同应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院对原告要求被告返还租赁保证金30,000元的诉请予以支持。关于喷漆房的损失赔偿，原告现主张被告赔偿喷漆房的转让费57,000元。对此本院认为，喷漆房系原告从被告的上一任租客处购得，第三人莫持平作为当时现场的实际使用者，应对使用场所的安全负有主要义务，且在村委会对案涉厂房停电后，私拉电线继续生产，存在重大安全隐患，故应对被告喷漆房的损失承担主要责任。被告作为案涉厂房的出租人，在明知案涉厂房系用于家具生产的情况下，应确保租赁物符合约定的用途，消防要求应符合相关规定，然经本院向消防支队了解，其防火墙、消防通道等设置并不符合相关消防要求，对损失的发生及扩大具有一定的过错，故应对原告喷漆房的损失承担部分责任。原告作为喷漆房的所有者，而喷漆房的搭建实际并无相应的审批手续，存在安全隐患，自身亦应对喷漆房在火灾中灭失的后果承担部分责任。本院综合案涉喷漆房的折旧、各方当事人的过错以及火灾发生的原因等因素，酌定被告向原告赔偿喷漆房损失11,400元。关于被告反诉请求占有使用费部分，根据查明事实，原告租金交付至2017年3月5日。因案涉厂房所在地实施减量化，墩头村委会于2017年3月23日对案涉厂房采取停电措施。2017年3月6日至2017年3月23日期间，第三人仍在使用案涉厂房，原告亦未与被告进行房屋的腾退交接，故对该期间的房屋占有使用费，参照原租赁合同约定的租金标准计算。自2017年3月24日起至2017年4月28日，因案涉厂房停止供电，使用必然受到限制，故对该期间内的占有使用费本院酌定参照原租金标准的30%计算。自2017年4月29日火灾发生当日至2017年7月10日房屋拆除之日，因火灾后原告租赁范围内尚留存部分厂房未被烧及，故本院对该期间内的占有使用费酌定参照原租金标准的10%计算。关于被告反诉请求原告赔偿火灾损失，对此本院认为，案涉厂房已由被告与墩头村委会签订减量化清拆补偿协议，并于2017年7月被减量化拆除。被告现于案涉厂房减量化拆除后提出火灾损失赔偿，因减量化的发生使得被告原有的财产形式发生转化(由房屋转变为货币)，根据查明事实，因被告建造房屋超出可认定的有效建筑面积，实际有效建筑面积均已获得补偿，且根据减量化政策，补偿存在封顶数额限制，故被告的减量化补偿未因火灾烧毁部分厂房而减少，即在财产形式转化的过程中被告的火灾损失实际得以消除或替代弥补，此时，对于被告遭受的不利益已欠缺补偿的可能性和必要性。因此，本院对被告要求原告赔偿火灾损失的诉请不予支持。关于被告反诉请求原告支付道路使用费，被告认为原告仅缴纳了2015年的道路使用费，而2016年及之后的道路使用费都未支付。原告认为2015、2016两年的道路使用费均已付清，但并未就其主张的已支付2016年使用费的事实提供证据予以证明，依据举证责任应由原告承担举证不能的不利后果，原告应向被告支付2016年道路使用费20,000元。关于2017年3月5日之后的道路使用费，本院注意到，双方在租赁合同中曾就新修水泥路的使用约定“修路费用贰万元原告承诺2016年付清”，该表述未对2017年使用费予以约定，被告也未提供相关证据证明2016年以后道路仍应收取使用费及原告仍继续使用的事实，即使本案合同系无效合同，但相关当事人亦不能从无效合同中获得比有效合同更多的利益，故对于被告主张的2017年3月5日之后的道路使用费本院不予支持。综上所述，对原告的本诉请求及被告的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告夏彩文于本判决生效之日起十日内返还原告徐田良保证金30,000元；二、被告夏彩文于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐田良喷漆房损失11,400元；三、原告(反诉被告)徐田良于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)夏彩文房屋占有使用费21,758.84元；四、原告(反诉被告)徐田良于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)夏彩文道路使用费20,000元；五、驳回被告(反诉原告)夏彩文的其余反诉请求。案件受理费1,975元，减半收取计987.50元，由原告负担517.50元、被告负担470元。反诉案件受理费5,600元，由反诉原告负担5,284元，反诉被告负担316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇一九年八月三十日书记员 吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……