四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初5276号 原告：成都高新技术产业开发区市场监督管理局(起诉时原告为成都高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局),住所地成都市高新区天府大道北段18号A座7楼。 负责人：李永才，职务局长。 委托诉讼代理人：廖衍玲，四川君合律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：肖磊，四川君合律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都银都发展有限公司，住所地四川省成都高新区标准厂房。 法定代表人：黄胜全，职务董事长。 委托诉讼代理人：艾崇龙，四川英济律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭梅，女，1968年7月22日出生，汉族，住北京市海淀区。系被告公司员工，特别授权代理人。 原告成都高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局(以下简称高新环保与综合执法局)与被告成都银都发展有限公司（以下简称银都发展公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序于2019年5月27日、8月29日公开开庭进行了审理。原告高新环保与综合执法局的委托诉讼代理人肖磊，被告银都发展公司的委托诉讼代理人艾崇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高新环保与综合执法局向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签署的两份《地下车位配套使用费支付协议》中超过20年租期部分（即2019年12月30日至2065年11月17日期间）的租赁关系无效；2、判令银都发展公司向高新环保与综合执法局返还上述无效租期对应的已付租金共计100.28342万元；3、本案诉讼费、保全费由银都发展公司负担。事实和理由：1999年7月1日，银都发展公司与原成都市高新工商局、原成都市工商局分别签署了《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》。两份协议约定：银都发展公司向原成都市高新工商局提供配套租赁车位7个，租期自车位投入使用日至2065年11月17日，租金共计84万元；向原成都市工商局提供配套租赁车位5个，租期与前协议约定一致，租金共计60万元。两份协议签订后，原成都市高新工商局、原成都市工商局依约向银都发展公司支付了全部租金144万元，银都发展公司于1999年12月31日将12个车位交付给两单位租赁使用至今。2015年2月，依照《成都市工商行政管理体制调整》等市委市政府改革要求，原成都高新区工商局从成都市工商局垂直管理划转为高新区属地管理，原成都市工商局享有的5个车位租赁期使用权资产划归至成都市高新区工商局享有。2017年11月，成都市高新区机构改革，高新环保与综合执法局整体概括承接原高新区工商局的所有权利义务。根据《合同法》第二百一十二条、第二百一十四条规定，《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》法律性质就是“车位租赁合同”，超过20年部分的租期自始无效。为此高新环保与综合执法局提起诉讼，请判如所请。 银都发展公司辩称，1、银都发展公司与成都市工商局签订的《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，根据合同相对性原则，高新环保与综合执法局无权就该协议中的5个车位主张权利；2、银都发展公司与高新环保与综合执法局签订案涉协议时，法律、法规对小区配套的车位使用、出租（包括期限）并无禁止或限制性规定，双方平等自愿签订的协议，即使期限超过20年，应认定为合法有效；3、高新环保与综合执法局、银都发展公司签订协议的时间是1999年7月1日，在《合同法》实施前，根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，本案不适用《合同法》；4、本案即使适用《合同法》，根据上述解释第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法”的保护合同有效原则，原告主张超过20年的租期无效的请求不应得到支持；5、如果本案认定为租赁合同纠纷，并依据新法的规定认定超过20年无效，且在当事人均无过错的情况下，法庭应当按照上述规定依据政府定价重新确认租金标准，以维护双方合法权益。 经审理查明，1999年7月1日，银都发展公司与原成都高新区工商局签订编号为002《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，约定：成都高新区工商局已向银都发展公司购买银都花园房屋，同时银都花园向成都高新区工商局提供7个银都花园中心广场地下车位作为配套使用，高新区工商局需向银都花园支付配套使用费84万元，车位使用年限为自车位投入使用日至2065年11月17日止，银都发展公司应于1999年12月31日将车位交付使用。 同日，银都发展公司与原成都市工商局签订编号为001《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，协议内容除车位变更为5个，租金变更为60万元外，其余内容与上述协议一致。 协议签订后，银都发展公司依约将车位交付使用，2000年9月30日成都市工商局高新分局向银都发展公司支付“车位款”144万元。 2015年2月，成都市工商行政管理体制调整，高新区工商局由成都市工商局直管划归高新区管理。2017年9月，成都高新区党工委管委会机构改革，高新区工商局合并至高新环保与综合执法局。高新环保与综合执法局提起诉讼后，2019年4月26日成都高新区党工委管委会机构调整，工商行政管理职责与高新环保与综合执法局分离并调整至成都高新区市场监督管理局。 另查明，案涉原成都市工商局与银都发展公司签订协议享有的五个车位使用权，成都市市场监督管理局出具批复，同意划转成都高新区市场监督管理局。 上述事实，有成都高新区市场监督管理局提交的《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》、发票、《成都市工商行政管理体制调整移交册》、《成都高新区党工委管委会办公会议纪要》、中共成都高新区工委文件（成高委发（2017）19号）、《成都高新区财政金融局关于环境保护与城市综合管理执法局对银都花园十二个车位使用权资产处置征求意见的复函》、《关于〈律师函〉的回函》及车位编号说明、车位照片、成都市市场监督管理局的批复、中共成都高新区工委文件（成高委发（2019）3号）及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。案涉《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，符合租赁合同的法律特征，其中约定的车位使用年限为1999年12月31日至2065年11月17日，即为租赁期限，故本案应为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述协议约定的2020年1月1日起至2065年11月17日期间的租赁关系无效。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，银都发展公司应当向成都高新区市场监督管理局退还无效期间的租金99.6069万元（144万元÷778.5月×538.5月），同时成都高新区市场监督管理局应当将12个车位退还银都发展公司。 关于成都高新区市场监督管理局对原成都市工商局签订的5个车位主张权利的主体资格问题，本院认为，案涉协议虽由成都市工商局签订，但当时约定的车位使用费仍由高新区工商局实际支付，事实上2017年8月30日银都发展公司向原高新区工商局发出的《关于〈律师函〉的回函》中，亦认可案涉12个车位的使用权为原高新区工商局。诉讼过程中，成都市市场监督管理局再次明确同意该5个车位使用权划转给成都高新区市场监督管理局，因此成都高新区市场监督管理局对该5个车位有权主张权利。 关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，本案中，案涉协议在合同法施行前订立，合同法施行前对于租赁期限没有法律规定，因此本案应当适用合同法的规定。 综上，成都高新区市场监督管理局请求确认《地下车位配套使用费支付协议》中超过20年租期部分的租赁关系无效的请求，予以支持；请求银都发展公司向成都高新区市场监督管理局返还无效租期对应的已付租金100.28342万元，部分予以支持。银都发展公司的抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原成都高新区工商局、成都市工商局与成都银都发展有限公司签订的《地下车位配套使用费支付协议》中超过20年租期部分的租赁关系无效； 二、成都银都发展有限公司于本判决生效之日起十日内向成都高新技术产业开发区市场监督管理局返还租金99.6069万元； 三、驳回成都高新技术产业开发区市场监督管理局的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6913元，由成都银都发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨登琼 二〇一九年八月二十九日 书记员  邢 超