广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11019号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码914406047123972882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：邓翠萍，女，1993年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，系原告员工。被告：屈明洋，男，1987年11月29日出生，汉族，住河南省襄城县，被告：佛山市晟科融资租赁有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号一座1110房，统一社会信用代码91440604MA528QUDXT。法定代表人：屈明洋。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告屈明洋、佛山市晟科融资租赁有限公司（下简称晟科公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓翠萍到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年9月1日签订的《物业服务合同》已于2019年3月20日解除。判令原告没收被告屈明洋物业管理费保证金7174元、水电费保证金3119元，保证金合计10293元；2.判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费10044元（从2019年2月1日计至2019年4月24日）、电费449.70元（从2018年12月2日计至2019年4月1日）；3.判令两被告向原告支付违约金451.36元（违约金按以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年5月8日，请求计算至实际清偿之日），上述1-3项暂合计21238.06元；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告屈明洋向佛山市恒福泰富经营管理有限公司（下简称出租方）租赁位于佛山市禅城区季华六路11号一座1110房（下简称该物业），并于2018年9月1日分别与承租方签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》（以简称租赁合同）、与原告签订《恒福国际商业中心物业服务协议》（下简称物业协议）。根据物业协议约定，该物业的计租面积以建筑面积155.97平方米计算，服务期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止。合同期间，物业管理费按每月3587元计算、水电费按每月实际使用量进行收取。被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠费金额1‰标准支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2018年8月31日，原告已按约定交付场地给被告屈明洋使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。被告屈明洋在租赁期间用租赁物业地址注册了被告晟科公司。被告晟科公司使用租赁物业进行经营。原告已依约提供物业服务，但两被告自2018年12月起欠缴水电费，自2019年2月起欠缴物业管理费等费用。经原告多次催缴，两被告不予理会。截止至物业协议解除之日，两被告已拖欠原告物业管理费10044元、电费449.70元，另产生违约金暂计451.36元，前述费用合计10945.06元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，两被告均不予理会。原告已于2019年3月15日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《解除物业服务协议通知书》。出租方已于2019年4月24日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请法院依法公正判决。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1、原告营业执照复印件、被告屈明洋身份证复印件、被告晟科公司营业执照复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、恒福国际前期物业服务委托合同、恒福国际商业中心物业服务协议。拟证明原告受托对被告承租的涉案房屋进行物业管理，根据原、被告双方签订的物业管理协议约定，合同期间，物业管理费按每月3587元计算、水电费按每月实际使用量进行收取，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之一向原告支付违约金。另因被告原因导致租赁合同解除的，原告有权解除物业管理协议并没收保证金。3、租户收楼确认书。拟证明被告于2018年8月31日接收物业。4、催缴函、寄件回执。拟证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的管理费、电费，但被告置之不理。5、解除物业服务协议通知书、寄件回执。拟证明因被告长期拖欠管理费、电费，另出租方已与被告解除租赁合同，已达到物业管理协议约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的物业管理协议已解除。6、电费发票4份。拟证明原告为被告代交了2018年12月至2019年3月的电费。7、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明涉案物业产权人为佛山恒裕房地产开发有限公司。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月22日，原告（乙方）与开发商佛山恒裕房地产开发有限公司（甲方）签订《恒福国际前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对恒福国际提供前期物业管理服务事宜，合同期限自本合同签订之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。物业的管理服务收费标准，其中写字楼（建筑面积）每月每平方米23元（含公共部分能源费用）。2018年9月1日，原告（甲方）与被告屈明洋（乙方）签订《恒福国际商业中心物业服务协议》，主要约定：甲方是出租方指定的恒福国际商业中心项目的物业管理者，乙方是物业佛山市禅城区季华六路11号一座1110房的承租人，乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本协议接受甲方提供的物业管理服务；物业服务期限为自2018年9月1日起至2021年8月31日止；物业管理费单价为23元/平方米/月，计价面积（建筑面积）为155.97平方米，每月物业管理费3587元；乙方应于每月5日前缴纳当月的物业管理费并同时缴纳上月水费、电费等费用；签订协议之日，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金7174元；签订协议之日，乙方须按计价面积向甲方缴交水电费保证金，计收标准为20元/平方米，即乙方应向甲方缴纳水电费保证金3119元；每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线损和变损）×政府公布电价；物业管理费从该物业按合同约定交付乙方使用之日开始计收，若实际交付日提前则按实际交付日起计；如乙方延迟缴交管理费及电费、水费等其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；乙方拖欠管理费、水电费等逾期30天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应按本协议相关约定承担违约责任外，乙方所交付的全部保证金归甲方所有，乙方还应赔偿由此给甲方造成的一切损失；乙方送达地址：佛山市禅城区南浦新村11座之一，联系人屈明洋，电话130××××2588，由特快专递发送，以收件人签收日为送达日，收件人未签收的，以寄出日后第三个工作日为送达日；任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方，否则，一方按原地址的送达仍视为合法有效的送达。2018年8月31日，被告屈明洋在《租户收楼确认书》上签名，确认接收涉案物业。2019年3月11日，原告通过特快专递方式向涉案物业服务协议载明的被告屈明洋地址邮寄《催缴函》，向两被告催缴截止至2019年3月6日的物业管理费、电费等共计7545.10元。该邮件于2019年3月15日退回。2019年3月15日，原告通过特快专递的方式向涉案物业服务协议载明的被告屈明洋地址邮寄《解除物业服务协议通知书》，上载：“……截止至2019年3月6日，贵方已拖欠物业管理费7174元，水电费371元，应付违约金113.81元，共计7658.91元。基于贵方上述逾期缴纳物业管理费及水电费的行为已构成严重违约，严重损害了我司的合法权益，且出租方解除与贵方签订的租赁合同，现郑重函告如下：我司与贵方签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》自贵方收到本通知书送达之日起解除，贵方所缴纳的物业管理费保证金、水电费保证金我司不予退还。请贵方于收函后7天内缴清所拖欠的物业管理费、水电费并并自行处理好因经营过程中产生的一切债权、债务关系。”该邮件于2019年3月19日退回。另查明，原告经营范围包括：物业管理；游泳场所服务；停车场服务；园林绿化工程及保养；房地产中介服务；家政服务；楼宇清洁服务；服装清洗服务。庭审中，原告陈述，我方于2019年3月15日发出解除合同通知书，主张的物业管理费截止至出租方实际收回涉案商铺当天2019年4月24日；我方主张违约金是依据物业服务协议第七条第4点日千分之一的约定，现主动调整为年利率24%；我方不同意保证金与欠缴的物业管理费相抵扣；被告屈明洋在涉案物业地址上成立了被告晟科公司，要求两被告承担连带责任。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告屈明洋签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请解除合同。原告主张被告屈明洋自2019年2月1日起拖欠物业管理费并提供了催缴函予以证实，因被告屈明洋拒不到庭抗辩并举证其支付物业管理费情况，本院对原告的主张予以采信。根据涉案物业服务协议第七条的约定，原告有权解除合同并没收保证金。至于合同解除的时点，原告于2019年3月15日向被告屈明洋寄出解除合同通知，该邮件于2019年3月19日退回。根据涉案物业服务协议第十一条的约定，由特快专递发送的通知，收件人未签收的，以寄出日后第三个工作日为送达日，故本院确认涉案物业服务协议已于2019年3月20日解除。关于原告诉请没收物业管理费保证金、水电费保证金。根据《恒福国际商业中心物业服务协议》第七条约定，如果被告屈明洋违约，被告所缴纳的保证金归原告所有。因此，原告主张没收物业管理费保证金、水电费保证金有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请的物业管理费、电费。根据《恒福国际商业中心物业服务协议》第三条约定，被告屈明洋负有依约按期支付物业管理费、电费等合同义务。被告屈明洋未到庭对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院对原告主张被告屈明洋欠付物业管理费情况予以确认。虽涉案物业服务协议于2019年3月20日解除，但涉案房屋于2019年4月24日实际收回，故自2019年3月21日至2019年4月24日期间原告与被告屈明洋已形成事实上的物业服务合同关系，被告屈明洋应参照上述《恒福国际商业中心物业服务协议》的约定向原告计付合同解除后的相关物业服务费。经计算，被告屈明洋应向原告支付2019年2月1日至2019年4月24日的物业管理费10043.60元（3587元/月×2个月+3587元/月÷30天×24天）。至于电费，《恒福国际商业中心物业服务协议》已明确约定电费的计算方式，且原告已提交相关发票证明代为垫付的事实，被告屈明洋亦无提供有效证据予以反驳，故对原告主张被告屈明洋支付2018年12月2日至2019年4月1日的电费449.70元，本院予以支持。关于违约金。原告无证据证明本院支持的前述没收物业管理费保证金、电费保证金未能弥补因被告屈明洋违约而产生的损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。关于被告晟科公司的责任。被告屈明洋订立涉案物业服务协议后，以涉案房屋为经营场所设立被告晟科公司，虽然被告晟科公司实际使用房屋，但其并非合同相对人，在原告未能举证证明被告晟科公司存在债务加入的情况下，主张被告晟科公司就物业服务协议产生的债务承担连带责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告屈明洋于2018年9月1日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》于2019年3月20日解除；二、确认被告屈明洋交纳的物业管理费保证金7174元、水电费保证金3119元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；三、被告屈明洋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区季华六路11号一座1110房自2019年2月1日至2019年4月24日期间的物业管理费10043.60元；四、被告屈明洋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付自2018年12月2日至2019年4月1日的电费449.70元；五、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告屈明洋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取165元，由被告屈明洋负担。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一九年八月十三日书记员 原洁萍