上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初19179号原告(反诉被告)：张全新，男，1967年3月2日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：杨联成，上海俱进律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐伟弟，男，1962年3月21日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：唐磊，男，1986年4月20日出生，汉族，住址同上。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。第三人：上海庞铸房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥大树路XXX号G。法定代表人：张铸，经理。原告张全新与被告唐伟弟、唐磊、第三人上海庞铸房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案以及反诉原告唐伟弟、唐磊与反诉被告张全新、第三人上海庞铸房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)张全新及其委托诉讼代理人杨联成，被告(反诉原告)唐伟弟、唐磊的委托诉讼代理人徐次文，第三人上海庞铸房地产咨询有限公司(以下简称庞铸公司)的法定代表人张铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张全新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张全新与被告唐伟弟、唐磊以及第三人庞铸公司就上海市普陀区武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告唐伟弟、唐磊返还原告张全新购房款人民币325000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2015年10月14日，原告张全新与被告唐伟弟、唐磊经庞铸公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，约定被告唐伟弟、唐磊以XXXXXXX元的价格将涉案房屋转让给原告张全新。协议签订后，张全新依约于2016年4月30日前支付被告唐伟弟、唐磊购房款325000元(含借款10000元)，被告唐伟弟、唐磊亦将涉案房屋交付原告张全新使用。嗣后，因房屋市场价格上涨，被告唐伟弟、唐磊以原告张全新系外省市户籍不具备购房资格为由拒绝与原告张全新指定的受让人签订房屋买卖合同，双方为此发生争议。2017年原告张全新提起诉讼要求被告唐伟弟、唐磊继续履行《房地产买卖居间协议》，未获支持。嗣后，原、被告双方至今未就返还购房款及返还涉案房屋事宜进行协商解决。原告张全新了解到被告唐伟弟、唐磊已将涉案房屋转让给案外人，且已办理产权变更手续，但却未将购房款返还原告张全新，原告张全新遂起诉来院。被告唐伟弟、唐磊辩称，同意解除三方签订的《房地产买卖居间协议》。涉案房屋无法买卖过户的原因在于张全新没有购房资格，解除的责任在于张全新。张全新实际支付购房款315000元，唐伟弟、唐磊同意在扣除张全新使用涉案房屋的租金后返还购房款，同时张全新应将涉案房屋返还唐伟弟、唐磊。另有10000元系借款，要求另案处理。第三人庞铸公司述称，张全新支付了购房款315000元，唐伟弟、唐磊应当予以返还。唐伟弟、唐磊基于买卖关系将涉案房屋交付给张全新，不存在租金问题，不应抵扣租金。反诉原告唐伟弟、唐磊向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张全新立即搬离涉案房屋，并按每月2500元标准支付自2016年2月5日至实际搬离之日止的房租损失；2、本案诉讼费由反诉被告张全新承担。事实和理由：反诉原告唐伟弟、唐磊与反诉被告张全新、以及第三人庞铸公司就涉案房屋签订的《房地产买卖居间协议》无法履行的原因和责任在于张全新，因此张全新占用使用涉案房屋期间所造成的租金损失应由张全新予以赔偿，并应立即搬离涉案房屋，故现起诉来院。反诉被告张全新辩称，《房地产买卖居间协议》无法履行系因购房政策所致，张全新是基于买卖关系而在涉案房屋内居住，无需支付租金损失。唐伟弟、唐磊将涉案房屋转让给案外人，唐伟弟、唐磊将购房款返还张全新后，张全新同意搬离涉案房屋。第三人庞铸公司述称，唐伟弟、唐磊取得购房款后自愿将涉案房屋交付张全新居住，双方不存在租赁关系，不应支付租金。张全新应当搬离涉案房屋，但双方应当同时履行。经本反诉审理查明，涉案房屋权利人原是被告唐伟弟、唐磊，唐伟弟、唐磊系父子关系。2015年10月14日，张全新(买受方、乙方)与唐伟弟、唐磊(出卖方、甲方)以及第三人庞铸公司(居间方、丙方)就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款为119万元；房价款的支付方式：首期房价款2016年4月30日前(包括定金叁万元)计人民币30万元，2016年5月15日待买卖合同签订后第二期房价款计30万元，过户当天付43万元整；甲乙双方都享有自行网签的权利，甲乙双方商定第首期房款30万元作为定金。协议第四条其他约定载明：房价总款人民币壹佰壹拾玖万元整，2015年10月14日甲方收乙方定金叁万元整，双方都要守约，甲方违约退乙方叁万元赔叁万元，乙方违约甲方叁万元不退回。协议签订后，张全新向唐伟弟、唐磊支付房款共计315000元(含定金30000元)。2016年2月5日，唐伟弟、唐磊将涉案房屋交付张全新。嗣后，双方就履行合同发生争议，张全新诉至本院要求继续履行《房地产买卖居间协议》。本院审理中，张全新提供唐伟弟出具的保证书一份，内容为“本人唐伟弟保证武威路XXX弄XXX号XXX室房屋在二家都退让一步的情况下价格在125万元左右，本人同意和张全新指定的人交易房屋，不管儿子唐磊是否同意，我本人都愿意和张全新指定人交易”。唐伟弟对署名予以认可，但对内容不予认可。2017年10月31日本院作出(2017)沪0107民初10872号民事判决书，判决对张全新的诉讼请求不予支持。张全新不服，提起上诉，2018年2月5日上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终1173号民事判决书，认定张全新不具备购房资格，且即使唐伟弟同意与张全新指定的人进行交易，但唐伟弟的上述意思表示并不能代表另一房屋权利人唐磊，据此判决驳回上诉，维持原判。现张全新与唐伟弟、唐磊再次提起诉讼。另查明，2018年8月27日，涉案房屋权利人经核准登记为案外人徐某某。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，根据生效判决认定，因张全新不具备购房资格，且即使唐伟弟同意与张全新指定的人进行交易，但唐伟弟的意思表示并不能代表另一房屋权利人唐磊，张全新要求继续履行其与唐伟弟、唐磊以及庞铸公司签订的《房地产买卖居间协议》，未获得法院支持。现张全新要求解除《房地产买卖居间协议》，唐伟弟、唐磊以及庞铸公司均同意解除，故本院对此予以支持。具体解除日期，各方当事人均同意以本案诉状送达之日即2018年11月12日为解除日期，本院予以确认。合同解除后，唐伟弟、唐磊应将张全新支付的购房款315000元予以返还。张全新确认其主张的款项中包括了10000元借款，该借款与本案属不同法律关系，本院对此不予处理，张全新可另行主张。根据本院查明事实，张全新向唐伟弟、唐磊支付了相应的购房款，唐伟弟、唐磊于2016年2月5日将涉案房屋交付张全新使用，双方的行为实际是在履行合同，唐伟弟、唐磊据此要求张全新赔偿相应的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。涉案房屋权利人于2018年8月27日经核准登记为案外人徐某某，张全新同意在唐伟弟、唐磊返还购房款后搬离涉案房屋，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张全新与被告唐伟弟、唐磊以及第三人上海庞铸房地产咨询有限公司就上海市普陀区武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2018年11月12日解除；二、被告唐伟弟、唐磊应于本判决生效之日起十日内返还原告张全新购房款人民币315000元；三、反诉被告张全新应于反诉原告唐伟弟、唐磊履行本判决第二项主文所确定的付款义务后三日内搬离上海市普陀区武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋；四、驳回反诉原告唐伟弟、唐磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币6175元，由原告张全新承担人民币150元，被告唐伟弟、唐磊承担人民币6025元。本案反诉受理费人民币1119元，由反诉原告唐伟弟、唐磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  邵云娟人民陪审员  浦 艳二〇一九年八月十三日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。