广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初498号 原告（反诉被告）：李宁，女，1971年2月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：周航程，广西通途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋歆迪，广西通途律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：黄泳安，男，1994年10月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：苏成宝，广西杜坤律师事务所律师。 原告(反诉被告)李宁与被告(反诉原告)黄泳安租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李宁的委托诉讼代理人周航程，被告黄泳安的委托诉讼代理人苏成宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宁向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金、水电费、物业管理费、违约金共计140357.24元（其中租金56450元、水电费1201.64元、物业管理费451.6元，违约金82254元）及利息（利息自原告起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年8月13日，原、被告双方签订《灏景商铺租赁合同》，被告承租的商铺位于梧州市，商铺建筑面积161.28平方米，用于作为梧州市长洲区金豪斯酒类经营部的经营场所。合同约定：租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；承租方向出租方交纳履约保证金26000元；2017年9月1日至2018年8月31日期间的每月租金为12902元，从2017年12月1日开始计收；2018年9月1日至2019年8月31日期间的每月租金为13709元；每月的水电费及分摊的公用水电费、物业管理费、卫生费由承租方承担；如承租方单方退租的，保证金归出租方所有不予退回，另外须赔偿半年租金弥补出租方损失。2018年9月、10月份，被告按每月12902元的标准缴纳租金，没有按合同约定的13709元支付。2018年11月起，被告不再向原告支付租金、水电费，经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝支付租金及拖欠的水电费、物业管理费，被告于2019年2月单方提出解约退租，于2019年2月14日注销了其租赁商铺经营的“梧州市长洲区金豪斯酒类经营部”的工商登记，并清理搬迁了商铺内物品。截至2019年2月，被告累计拖欠租金、水电费、物业管理费等各项费用共计58103.24元；依据合同约定，被告单方解约退租，还需向原告支付违约金82254元（六个月租金）。原告认为，被告单方解约退租构成违约。为保护原告的合法权益,为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告黄泳安辩称，一、原告与被告协商并同意解除合同，被告不存在违约行为。被告于2018年11月向原告提出终止合同，原告于2018年12月27日至2019年1月期间多次征求被告意见是否确定终止合同，被告明确答复原告确定终止合同，并于2019年1月15日前已将承租的商铺腾空，被告从2019年1月15日后不再使用和占有商铺，但由于原告认为被告尚未付清租金、水电费、物业费，多次以在外地或繁忙等理由不肯与被告见面交接，导致被告不能及时将商铺钥匙交给原告。二、被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有依据。双方协商一致解除合同，被告无须支付违约金。三、原告主张租金计算方式错误。双方在合同中约定每月租金为13709元，但由于被告承租商铺后生意惨淡，向原告提出2018年9月1日后的租金每月为12902元，原告已同意，被告已支付2018年11月租金12902元，被告尚欠租金2018年12月份12902元，2019年1月1日至15日租金6242.9元，合计19144.9元。四、2019年1月15日后产生的水电费、物业费应由原告承担。被告预交的2019年1月物业费451.6元，原告应退回被告233元。 反诉原告黄泳安向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《灏景商品租赁合同》于2019年1月15日解除；2.反诉被告向反诉原告退还履约保证金26000元；3.反诉被告向反诉原告退还物业费233元；4.反诉被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：反诉原告于2018年11月向反诉被告提出终止合同，反诉被告于2018年12月27日至2019年1月期间多次征求反诉原告意见是否确定终止合同，反诉原告明确答复确定终止合同，并于2019年1月15日前已将承租的商铺腾空。反诉原告从2019年1月15日后不再使用和占有商铺，但由于反诉被告认为反诉原告尚未付清租金、水电费、物业费，多次以在外地或繁忙等理由不肯与反诉原告见面交接，导致反诉原告不能及时将商铺钥匙交给被告。故双方签订的《灏景商品租赁合同》于2019年1月15日已经解除，反诉原告不存在违约，反诉被告应当返还履约26000元。2019年1月15日产生的水电费、物业费应由反诉被告承担。反诉原告预交的2019年1月的物业费451.6元，反诉被告应当返还233元。为此反诉原告提出上述反诉诉讼请求。 反诉被告李宁辩称，一、反诉原告是单方违约，其单方终止租赁合同；二、反诉原告于2019年2月将租赁商铺用于经营的酒吧注销，直到2019年4月初才将商铺钥匙归还给反诉原告；三、根据合同约定，单方违约，履行保证金不予退回，并且需要承担违约责任；四、反诉原告最后一次交纳物业费在2019年1月，因此反诉原告在2019年1月仍租赁商铺。 原告(反诉被告)李宁向法庭提交的证据有： 1.房屋所有权证（梧房权证长洲区字第××号），证明原告是商铺的所有权人； 2.《灏景商铺租赁合同》，证明原、被告于2017年8月13日签订合同，约定了租赁期限、租赁费用及缴纳方式、违约责任等内容； 3.企业信用信息公示报告，证明被告租用原告的商铺用于作为梧州市长洲区金豪斯酒类经营部的经营场所，该经营部已于2019年2月14日注销登记，被告于2019年2月单方解约退租； 4.被告支付租金明细及微信转账记录、交通银行网银转账回单，证明被告本人或通过他人支付的租金明细，被告支付了2017年12月-2018年10月共11个月的租金； 5.交通银行回执，证明被告支付2018年11月至2019年1月的物业费，被告在2019年1月仍租用原告商铺； 6.催缴款通知，证明物业公司催缴2019年2、3月份物业费，每月的物业费为451.6元； 7.电费账单、银行交易明细，证明被告欠缴电费，原告及家人交纳了2018年10月至2019年1月的电费共1094.26元； 8.水费账单、网银电子回单，证明被告拖欠水费107.38元。 被告（反诉原告）黄泳安向法庭提交的证据有： 1.原告与被告朋友的微信记录、转账记录，证明被告付清2018年11月份租金； 2.短信对话和微信聊天记录，证明被告在2018年10月向原告提出终止合同，2019年1月双方达成了解除合同的一致意见，被告在2019年1月15日将商铺腾空，但原告一直不愿意取回钥匙。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对原告提供的证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明被告在2019年2月后继续承租并单方退租；对原告提供的证据4真实性、合法性无异议，认为这是2018年1月至11月的租金，并且当时双方口头约定第二年的租金继续按照第一年的标准支付；对原告提供的证据5真实性、合法性无异议，认为2019年1月25日后，双方已解除合同，1月25日后的物业费应由原告承担；对原告提供的证据6无异议，对证明内容有异议，认为被告2019年2月后不再承租原告的商铺，物业费与被告无关；对原告提供的证据7真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为转账记录证明产生电费的金额，不能证明是原告交纳的水电费；对原告提供的证据8真实性无异议，认为不能证明是被告应当交纳的费用，被告于2019年1月25日不再承租商铺，不应支付产生的水电费。原告对被告提供的证据1无异议，认为被告当时支付的是2018年10月租金；对被告提供的证据2证明内容有异议，认为微信记录可以证明被告2019年3月20日都没有腾空商铺，并且直到3月30日，被告仍占用商铺。本院认为，原告提交的证据1-8以及被告提供的证据1-2符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李宁是梧州市西堤三路28号第7幢一层5号商场的所有权人。2017年8月13日，原告李宁（出租方）与被告黄泳安（承租方）签订《灏景商铺租赁合同》，双方约定：一、商铺位置为梧州市，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。二、履约保证金：被告向原告交纳履约保证金26000元，合同期满或合同虽未满期但经双方达成协议解除合同后，该保证金（无息）在清算时退还。三、租赁费用：第一个租赁年度（自2017年9月1日-2018年8月31日）每月租金12902元，原告给予被告三个月的免租赁费使用期，即第一年租赁费用从2017年12月1日开始计收；第二个租赁年度（自2018年9月1日-2019年8月31日）每月租金13709元；第三个租赁年度（自2019年9月1日-2020年8月31日）每月租金14515元。四、水电费：每月水电费及分摊的公用水电费由被告黄泳安支付，按月存入原告李宁指定的账户，其他第三方收取的物业管理费、卫生费等由被告支付。五、被告黄泳安于每月3号前交付当月租赁费用，付款方式采用银行转账。六、承租方责任：1、租赁期间，如被告不按照本合同约定的金额和期限交付租金和费用，每逾期1日应支付欠交金额的0.1%作为违约金给原告，如被告超过30天未按合同约定的金额和期限向原告交付租金和费用，原告有权解除合同，收回商铺，被告已投入的装修及保证金归原告所有不予退回。2、被告不得将商铺转租给第三方，如被告黄泳安确因特殊情况需退租的，必须提前90天书面告知原告，经双方协商原告书面同意方可解除合同。否则商铺内不可移动的装修无偿归原告所有，保证金归原告所有不予退回，另外须赔偿半年租金弥补原告损失。 被告黄泳安承租西堤三路28号第7幢一层5号商场用于经营梧州市长洲区金豪斯酒类经营部，该经营部于2017年9月12日注册，于2019年2月14日注销登记。双方签订合同后，被告黄泳安于2017年8月13日向原告李宁转账支付37900元，其中包括履约保证金26000元、2017年12月租金11900元。之后，被告分别于2018年1月22日、2月7日、3月6日向原告支付2018年1月至2018年3月租金每月12902元，分别于2018年4月11日、5月7日、6月6日、7月6日、8月14日、9月4日、10月15日、11月9日向原告支付2018年4月至11月租金每月12900元。另外，被告黄泳安于2019年1月17日向承租商铺的物业公司即广西梧州市粤成物业管理有限公司支付1393.1元，其中包括2018年11月至2019年1月物业费1354.8元、2018年7月至12月消防维护费38.3元。 广西梧州市粤成物业管理有限公司灏景尚都客服中心于2019年3月11日发出《催缴款通知》，向7#一层5号铺业主催收2019年2月至3月物业费903.2元。原告的商铺自2018年10月至2019年2月期间产生电费1094.26元，自2018年12月至2019年2月期间产生水费107.38元，原告已垫付水电费共1201.64元。 2018年12月之后，被告不再继续向原告支付租金。双方通过微信、短信进行联系。其中，2018年12月，被告提出将商铺转租给第三人。2019年1月7日，原告向被告发出信息，要求被告尽快决定是否退租，原告需要另找租客。2019年1月30日，原告向被告发出信息，询问被告是否提前退租，并要求被告付清拖欠的租金等费用；被告回复称“我们早已经决定提前退租了，1月15日我们就清理了我们的东西腾空商铺给你了；原告回复称“你们是答应1月15日把商铺交还给我，但是15日之后，我打了几个电话，你都说没拿到锁匙……至今锁匙还在你们那。”2019年3月7日，原告向被告发出信息，要求其下午两点四十开门让人看铺；被告回复请原告过来拿钥匙。2019年3月20日，原告向被告发出信息，要求被告给钥匙开门。2019年4月11日，原告向被告发出信息，告知被告：因原告多次询问被告商铺内物品是丢弃还是未搬走，被告都不回复，被告若本月11日前你再不搬走就当垃圾处理。 原告认为，被告黄泳安没有足额支付2018年9月至10月租金，从2018年11月起不再支付租金、水电费并单方退租，故诉至本院成讼。在庭审过程中，原告确认双方于2019年2月底解除《灏景商铺租赁合同》。原告代理人陈述，被告的经营部于2019年2月14日注销登记，原告当月要求被告腾空商铺并返还商铺钥匙，截至2019年3月20日，被告没有向原告返还商铺钥匙，商铺内仍存放有被告的物品。被告代理人陈述，被告于2018年10月向原告提出退租，2019年1月期间双方多次协商，原告口头同意终止合同并要求被告于2019年1月15日前腾空商铺；2019年1月15日，被告单方搬走商铺内的物品；2019年2月20日左右，被告向原告返还商铺钥匙，但双方没有办理书面交接手续。 本院认为，原告李宁与被告黄泳安签订《灏景商铺租赁合同》，双方成立租赁合同关系。该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。本案的争议焦点为：一、原告(反诉被告)与被告(反诉原告)是否已经解除《灏景商铺租赁合同》？二、被告是否拖欠原告租金、水电费、物业管理费？三、被告是否应当向原告支付提前解除合同的违约金？四、反诉被告是否应当向反诉原告返还履约保证金及物业费？ 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告约定《灏景商铺租赁合同》的租赁期限至2020年8月31日止，被告自2018年12月开始拖欠租金。经原告询问后，被告于2019年1月30日在短信中表示决定提前退租。被告在租赁期限尚未届满前要求退租，原告明确表示同意才产生解除合同的效力。被告主张原告口头同意解除合同，被告于2019年1月15日已搬离商铺，双方签订的《灏景商铺租赁合同》自2019年1月15日已解除。对此本院认为，根据原、被告的短信内容，原告于2019年1月30日仍在询问被告是否退租；而被告一直没有与原告办理商铺交接手续，至2019年3月20日仍未将商铺钥匙交还给原告。故被告提供的证据并不能证明原告于2019年1月15日前表示同意解除《灏景商铺租赁合同》，双方的行为也未终止该合同，《灏景商铺租赁合同》自2019年1月15日尚未解除。原告在庭审过程中表示确认双方签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年2月底解除，符合法律规定，本院确认原告与被告签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年2月28日解除。 关于第二个争议焦点。合同约定，从2017年12月1日开始计收租金，至2018年8月31日每月租金为12902元；自2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为13709元。被告于2017年8月13日开始支付2017年12月的租金，其中支付了2017年12月的租金11900元，以及2018年9月、10月、11月租金各12900元。被告没有依据合同约定足额支付2017年12月的租金1002元，以及2018年9月、10月、11月租金2427元，合计3429元，被告也没有提供证据证明原告同意变更租金的金额，故被告应当支付2018年9月至11月尚欠的租金3429元。2018年12月后，被告没有继续支付租金。被告应当支付至双方解除合同之日止，即自2018年12月至2019年2月28日的租金41127元。以上合计，被告拖欠原告租金44556元(41127元+3429元)。另外，合同约定，租赁期间产生的水电费、物业管理费由被告承担。双方在解除合同前，被告拖欠原告租金44556元、水电费1201.64元、物业管理费451.6元，构成违约。因此，被告应当向原告支付租金44556元、水电费1201.64元、物业管理费451.6元，合计46209.24元及逾期付款利息。利息计算，从原告起诉之日，即2019年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至被告实际清偿之日止。 关于第三个争议焦点。原、被告约定《灏景商铺租赁合同》的租赁期限至2020年8月31日止，被告作为承租方在租赁期限尚未届满前单方提出解除合同，构成违约，造成原告预期的租金损失，应当承担相应的违约责任。合同约定，被告提前退租须赔偿半年租金作为违约金。关于提前退租违约金的确定，应当以出租方免租期的租金损失作为依据。本案中，原、被告在合同中约定租赁期间的前三个月为免租期，如果双方均按合同约定履行合同，原告预期可取得33个月的租金收入。《灏景商铺租赁合同》自2019年2月28日提前解除，合同解除前，被告仅需支付15个月的租金，而原告在解除合同后将商铺再次出租，同样需要给予新承租方一定期限的免租期，在免租期间原告并没有租金收入。因此合同约定以半年的租金作为被告提前退租的违约金，并没有过份高于原告造成的损失。因合同约定租金每年递增，双方没有明确约定半年租金以哪年为准，故本院以最低的租金标准计算违约金。因此，被告应当向原告支付提前解除合同的违约金77412元(12902元×6个月)。 关于第四个争议焦点。双方在签订合同时，反诉原告黄泳安向反诉被告李宁支付26000元履约保证金。该保证金除作为合同履行的担保以外，亦作为反诉原告承担违约责任的方式。虽然双方在合同中约定，反诉原告提前退租的，反诉被告有权没收履约保证金。但反诉被告已要求反诉原告按半年租金支付提前解除合同的违约金，如果反诉被告同时获得没收反诉原告保证金的赔偿，已过份高于反诉被告造成的损失。因此，反诉被告李宁应当向反诉原告黄泳安返还履约保证金26000元。反诉原告黄泳安支付物业管理费至2019年1月，因双方签订的《灏景商铺租赁合同》自2019年2月28日才解除，反诉被告仍需承担2019年1月期间的物业管理费。现反诉被告要求反诉原告返还2019年1月的物业管理费233元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 确认原告(反诉被告)李宁与被告(反诉原告)黄泳安签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年2月28日解除； 二、被告黄泳安应向原告李宁支付租金、水电费、物业管理费合计46209.24元及逾期付款利息(利息计算，从2019年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至被告实际清偿之日止)； 三、被告黄泳安应向原告李宁支付提前解除合同违约金77412元； 四、反诉被告李宁应向反诉原告黄泳安返还履约保证金26000元； 五、驳回反诉原告黄泳安的其他反诉诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3107元，由原告李宁负担371元，由被告黄泳安负担2736元。反诉案件受理费458元，减半收取229元，由反诉被告李宁负担226元，反诉原告黄泳安负担3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  李巧琼 人民陪审员  李道英 二〇一九年八月二十八日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 窗体顶端 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。