山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初11741号 原告：许志恒，男，1986年8月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：青岛金汇泉置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：周敦高，职务董事长。 委托诉讼代理人：于沙沙，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任雪，山东恒信通律师事务所实习律师。 原告许志恒与被告青岛金汇泉置业有限公司（以下简称金汇泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志恒，被告中金汇泉公司委托诉讼代理人于沙沙、任雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 许志恒向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告按双方签订《商品房预售合同》中约定,对该栋楼一单元不符合约定装修工作进行限期整改；1.请求法院判令被告按总房款的日万分之二标准支付违约金，自2018年9月16日起至2019年4月5日止，合计30988.38元。2.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第一项：不符合约定的装修为：1.合同附件三第一条第五项公共楼梯间为顶部石膏板吊顶；2.合同附件三第三项单元门，楼宇可视对讲；3.合同附件三第一条第四项公共楼梯间：木质扶手铁艺栏杆。事实和理由：2014年1月24日，原被告签定《商品房预售合同》一份，约定被告将青岛市开发区大涧山路1号金汇泉商住楼1栋1单元15层1503户套二商品房卖给原告，总房款767039.00元，建筑面积93.77平方。由于被告未按约定日期交房，期间一直按月支付原告违约金，标准为总房款的日万分之二。2018年9月初，被告通知原告于2018年9月16日交房验收。当日验房后，原告发现房屋多处装修标准与合同中约定不符,原告当场指出并写入房屋交接单要求被告整改，但被告迟迟不进行整改。不符合合同约定装修标准项如下:①合同附件三第一条第五项公共楼梯间:顶部石膏板吊顶。实际上，该楼未见石膏板吊顶，所有消防管线、烟道等裸露在外，严重影响美观和居住品质。详见照片证据。②合同附件三第一条第三项单元门:楼宇可视对讲。实际上，该楼均未配备可视对讲机。详见照片证据。③合同附件三第一条第四项公共楼梯间:木质扶手铁艺栏杆。实际上，该楼楼梯间栏杆无木质扶手。详见照片证据。交房后原告准备入住时发现，该房屋水电燃气、暖气、有线电视等基础设施均未开通，开发商承认是其手续未办完(有微信截图)。原告等购房户拨打12345市民热线，城市管理局等单位也证实，未开通是因为开发商相关配套手续及费用未办理缴纳(有相关录音证据)。后被告工作人员于2018年11月30日通知燃气可以开通，有线电视于2019年春节前后开通，暖气整个冬天未开通，手续是否办完未知。燃气、暖气、有线电视等属于生活起居必备基础设施，按合同附件三第二条之约定，理应在交房之前办理完相关手续达到使用条件。被告在明知相关手续未完成的情况下，提前交房恶意规避本应支付给原告的违约金，交付的房屋无法使用，不具备居住条件。要求被告按合同第十二条总房款日万分之二标准支付违约金，自2018年9月16日起至2019年4月5日止，合计30988.38元。若2019年供暖季被告仍未完成相关手续，原告保留继续追究其法律责任权利。本案诉讼费用由被告全部承担。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 金汇泉公司辩称，一、原告要求对金汇泉商住楼一单元建筑物的共有部分不符合约定装修工作进行限期整改，但原告所购房屋位于金汇泉商住楼一单元1503户，显然原告不具有诉讼主体资格，应当依法驳回原告的起诉。原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400014786）（以下简称涉案合同），约定原告购买被告开发的位于青岛市开发区大涧山路1号《金汇泉商住楼》1单元15层1503户房屋，房屋建筑面积93.77平方米。根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，原告对专有部分93.77平方米享有所有权，超出房屋建筑面积的建筑物的其他部分为建筑物的共有部分，属于业主共有。现原告要求对金汇泉商住楼一单元不符合装修工作进行限期整改，原告所要求整改的部分显然不属于原告所购房屋的专有部分，应属于建筑物的共有部分。根据《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告要求对金汇泉商住楼一单元公共楼梯间等的整改即属于《物权法》第七十六条第六项规定的改建建筑物附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可整改，原告的专有部分建筑面积为93.77平方米，而金汇泉商住楼的建筑总面积为15929.17平方米，原告显然不具有诉讼主体资格，应当依法驳回原告的起诉。二、原告起诉要求被告支付自2018年9月16日起至2019年4月5日止的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。涉案合同第十条约定“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交付房屋已通过单体楼座竣工验收，乙方（即原告）按约履行了付款及其他约定义务”。该条款对涉案房屋的交付条件进行了明确的约定，即单体楼座竣工验收后即可交付。《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”。涉案合同第十条的约定是原告与被告的真实意思表示，不违反法律对建筑工程交付的强制性规定。被告于2018年9月4日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，于2018年9月16日向原告交付涉案房屋，原告自此实际占有使用涉案房屋，被告向原告交付涉案房屋既符合涉案合同的约定，也符合法律的规定。故，本案不存在原告所述的被告恶意提前交房，原告要求被告支付自2018年9月16日起至2019年4月5日止的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年1月24日，金汇泉公司作为甲方、卖方，许志恒作为乙方、买方，经协商一致签订《青岛市商品房预售合同》及其附件,约定许志恒购买金汇泉公司开发的位于青岛市黄岛区开发区大涧山路1号金汇泉商住楼1栋1单元15层1503户,房屋建筑面积为93.77平方米,房屋总价款767039元。合同第十一条约定：甲方定于2015年2月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方继续履行合同，自逾期180天之日起按已支付房款的日万分之二向乙方支付违约金。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为正常情况下为双方签署《房屋交接书》；异常情况下见补充条款。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准一、3）单元门：楼宇可视对讲；4）公共楼梯间：木质扶手铁艺栏杆；5）公共楼梯间：顶部石膏板吊顶；二、配套设施2.供暖系统：市政集中供暖挂水暖；8.燃气系统：市政管道天然气。补充条款十七、对于附件三的约定：3.电话、有限电视、网络、燃气、暖气交付时已预留或线路铺设完毕，由买受人自行申请并承担费用。 2.涉案房屋于2018年8月28日通过消防验收，并取得《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，于2018年9月4日通过建设工程竣工验收，并取得《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2018年9月16日交付。原告称虽交付涉案房屋，但交房验收单上与预售合同不符，通知被告予以整改。 3.涉案商住楼共计197套房屋，其中住宅126套。涉案商住楼只有一个单元。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是：一、原告要求被告对不符合合同约定的装修予以整改的请求能否得到支持；二、被告是否支付原告逾期交房违约金。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 1.原告要求被告对不符合合同约定的装修予以整改的请求不能得到支持。原告所主张的涉案商住楼中的“单元门、公共楼梯间”依据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定属于业主共同共有。《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告不能代表共同共有权人提起涉案诉讼，原告不具有诉讼主体资格，对原告的该项起诉，依法予以驳回。 2.被告不应支付原告逾期交房违约金。原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。原告主张被告按总房款日万分之二支付其违约金，称因被告在2018年9月16日向原告交付房屋时，基本配套设施未完成，房屋不满足居住条件，与商品房预售合同附件三第二条配套设施的供暖系统、市政管道天然气不符。双方签订的预售合同约定，被告自逾期180天之日起按已支付房款的日万分之二向原告支付违约金。本院经审理查明涉案房屋已于2018年9月16日交付，现原告主张2018年9月16日之后的违约金没有事实依据。原告称原告交付房屋时，供暖系统、市政管道天然气基本配套设施未完成，但预售合同中，仅约定燃气、暖气交付时已预留或线路铺设完毕，现原告以供暖及天然气未能开通为由，要求被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上，对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第三项规定，判决如下： 驳回原告许志恒的诉讼请求。 本案案件受理费575元，减半收取287.5元，由原告许志恒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇一九年八月十二日 书记员  李晓春