广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12402号原告：付树荣，男，1973年3月1日出生，汉族，住广东省中山市西区，被告：何燕燕，女，1977年1月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告付树荣与被告何燕燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付树荣，被告何燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付树荣向本院提出诉讼请求：被告向原告支付合同违约金20000元、2019年3月份商铺租金10310元及逾期付款利息（按月利率2%，自2019年3月1日起计至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确要求被告继续履行商铺租赁合同。事实与理由：原、被告于2019年1月10日签订商铺租赁合同，约定被告在订立合同时向原告支付物业租赁押金20000元，合同期限至2021年12月31日，合同期内双方均不得借故解除合同，如被告确需退房，应提前两个月通知原告，并以租赁押金赔偿原告因此遭受的损失。被告与原告签订合同后，一直拒付押金，且于2019年3月自行解除合同，当月租金也拒绝交付，原告为此诉至法院。被告何燕燕辩称，不同意原告的诉讼请求，我方明确表示解除合同。原告用欺骗手段骗取我签订合同。2019年1月8日原告找我，我要求原告必须找到原出租方拿到原合同，才签订新合同。1月10日，原告联系我说已经拿到原合同，我再三与原告确认，原告说已经拿到了，在他车上。因原告是拍卖所得案涉商铺的产权，所以我也相信了原告，后来才知道原告一直没有拿到原合同，导致我与原告签订了新合同。我跟原告说合同约定的20000元违约金暂时不给，因为我必须要与原出租方完成交接，但是租金可以交付，我交付租金后，原告又说我租金不该这样支付，原告的租金要从1月7日计算至2月7日，但合同约定是按月交租，之后原告也一直找我。后来我再问原告有无向原出租方拿到我的原合同，原告说不管了，这个是我与原出租方的事情，要求交20000元违约金给他。原告从法院拍卖竞得案涉商铺的产权至双方发生争议都不足两个月。双方在微信语音中就违约金何时支付的问题进行了交涉，如果不交，原告作出了确认的回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：何燕燕与窈窕房地产公司于2016年签订房屋租赁合同，约定何燕燕承租该公司位于中山市火炬开发区××大道××广场××商业楼××7卡商铺（以下简称案涉商铺），合同租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日，合同还约定了其他事项。何燕燕在案涉商铺经营餐厅。2019年1月7日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执567号之四执行裁定书，裁定将被执行人窈窕房地产公司名下的案涉商铺【土地证号为国（2014）1500174，房产证号为01××92】以1250000元变卖给买受人付树荣，案涉商铺的所有权及相应的土地使用权自裁定书送达给买受人付树荣时起转移。付树荣于2019年1月8日签收前述执行裁定书并取得案涉商铺的所有权。另查，2019年1月10日，付树荣（甲方、出租方）与何燕燕（乙方、承租方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将案涉商铺出租给乙方经营餐厅，建筑面积187.47平方米，租赁合同期限为3年，自2019年1月7日起至2021年12月31日，乙方于2019年1月7日开始支付租金，其中2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金10310.9元，乙方于每月8日支付当月租金。乙方应在甲方交付租赁物业时按照20000元标准向甲方支付租赁押金，合同解除或终止时，乙方按照本合同约定交付租赁物业，结清应由乙方承担的各项费用，甲方在乙方完成上述义务之日起10个工作日内将租赁押金无息退还乙方。乙方拖欠甲方租金及其他费用的，应从应付之日至付清之日止，每天按所欠总额的千分之五计付违约金，双方不履行本合同所定义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。除合同另有约定外，双方都不得借故解除合同，如乙方确需退房的，应提前两个月通知甲方，并以租赁押金赔偿给甲方所造成的损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，付树荣向何燕燕交付了案涉商铺，何燕燕向付树荣支付了2019年1月7日至2月28日的租金，未支付押金20000元。付树荣确认何燕燕于2019年3月4日撤离案涉商铺。又查，双方的微信聊天记录显示，何燕燕于2019年1月10日提出“请问你是不是已经取到原业主同我所签原合同”，付树荣回复“有了，我等会拿过来给你核对下，我现在过来”。2019年2月1日，何燕燕提出“付生我已经将2月份租金转到你帐，如果我2月份尚未转出，如果继续经营3月份交押金”，付树荣回复“好吧”，后何燕燕提出“付生我铺头不做了，呢两日拆完也交反比你”（付先生，商铺我不租赁了，这两天拆除后返还商铺给你），付树荣回复“固定装修无拆哦！合同条款有的”（固定装修不要拆！合同条款有约定）。再查,2019年7月3日，窈窕房地产公司出具证明，证明付树荣通过司法拍卖取得案涉商铺后未与该公司联系索取何燕燕与该公司签订的房屋租赁合同及押金单。庭审中，付树荣主张继续履行租赁合同，并确认没有取得何燕燕与窈窕房地产公司签订房屋租赁合同原件，但称窈窕房地产公司有向其发送过前述租赁合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。付树荣与何燕燕签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据合同约定，何燕燕应在付树荣交付租赁物业时支付租赁押金20000元，若何燕燕退租，应提前两个月通知付树荣，并以租赁押金赔偿付树荣的损失。经查，付树荣于2019年1月10日将案涉商铺交付给何燕燕使用后，何燕燕没有依约向付树荣交付押金。何燕燕辩解，2019年2月1日其提出“如果继续经营3月份交押金”，付树荣在微信中回复“好吧”，表明付树荣同意其若不续租就不需缴纳押金，付树荣对此不予确认，该辩解不符合正常语义及一般生活常理，本院不予采信。何燕燕未依约向付树荣支付押金，属于违约行为，付树荣诉请何燕燕支付合同违约金20000元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，何燕燕于2019年2月1日通过微信通知付树荣不再继续租赁并将返还租赁物，付树荣回应“固定装修不要拆除”，可知付树荣同意何燕燕解除租赁合同的主张，故双方于2019年1月10日签订的租赁合同已于2019年2月1日协商解除，且何燕燕已于2019年3月4日撤场。原告付树荣主张继续履行租赁合同，理据不足，本院不予支持。合同解除后，占有使用案涉商铺产生的占有使用费何燕燕应参照合同租金交费标准向付树荣支付，因双方确认何燕燕截止至2019年2月28日的租金及占有使用费已结清，何燕燕于2019年3月4日撤场，故何燕燕应当向付树荣支付2019年3月1日至4日的占有使用费1330元（10310.9元/月÷31天×4天）。由于付树荣于2019年1月8日取得案涉商铺的所有权，其无权收取何燕燕2019年1月7日的租金332.6元（10310.9元÷31天），为节约司法资源，避免当事人诉累，本院予以相应扣除，何燕燕应当向付树荣支付占有使用费997.4元（1330元-332.6元）。付树荣主张的超出部分，于法无据，本院不予支持。关于原告付树荣主张被告何燕燕支付逾期付款利息的诉讼请求。本院认为，本院已支持付树荣主张的违约金20000元的诉讼请求，足以弥补付树荣的损失，再按月利率2%计付逾期付款利息过高，综合考虑合同履行情况及对双方权利义务的平衡，对该诉讼请求，本院不予支持。被告何燕燕主张付树荣以欺诈的方式，欺骗其签订房屋租赁合同。首先，付树荣通过司法拍卖的形式合法取得案涉租赁物的所有权，何燕燕与付树荣签订租赁合同的目的是为了租赁商铺，在原址继续经营餐厅，付树荣是否取得何燕燕与窈窕房地产公司租赁合同及押金单，对何燕燕合同目的的实现并无影响，且双方签订后也已实际履行了租赁合同。其次，根据合同的相对性，付树荣不是何燕燕与窈窕房地产公司租赁合同的相对方，是否取得原租赁合同及押金单既不属于付树荣的给付义务，亦不属于其附随义务，而是何燕燕与窈窕房地产公司之间的事宜。综上所述，被告何燕燕的辩解，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告何燕燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告付树荣支付违约金20000元及2019年3月1日至4日的占有使用费997.4元；二、驳回原告付树荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元，减半收取为286元（原告已预交），由原告付树荣负担92元，被告何燕燕负担194元（被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 璐二〇一九年八月九日书记员 彭梦圆姚志姬