内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初938号原告：刘家琪，男，大学本科，市民，银行职员，现住呼市。委托诉讼代理人：高建军，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告：代振玉，男，大专，市民，现住呼和浩特市。原告刘家琪诉被告代振玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理，依法适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理，诉讼中，原告依庭审情况对其诉讼请求进行了变更，本院将该案转为普通程序，于2019年7月12日上午再次开庭审理本案。原告刘家琪及其委托诉讼代理人高建军、被告代振玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订《房屋认购买卖合同书》有效。2、判决被告履行《房屋认购买卖合同书》向原告交付：122．08平米楼房一套，楼房坐落：呼市土默特左旗白庙子凤凰城小区4号楼2单元401号。3、判决被告赔偿从2018年6月24日起到房屋实际交付之日止的实际损失，损失计算以321681元为基数，按日万分之1．75元计算。事实与理由：于2018年5月26日原、被告双方签订《房屋认购买卖合同书》约定：原告以奥迪轿车（奥迪S5、车架号WAU9GD8T7B063647）加1000斤有机粮食换购被告在呼市××旗．08平米房屋一套，交易价值321681元。原告按约定将车辆过户至被告指定人名下，被告向原告出具了《车辆接收条》并签订了《补充协议》约定“车辆过户后25天内办理房产过户手续”。被告本应在2018年6月24日前为原告办理完房屋产权过户手续，却以各种理由拖延办理。后因楼房销售市场价格发生变化，被告更是百般抵赖，万般无奈，原告只得依法诉讼。原告向本院提供如下证据：房屋认购买卖合同书、车辆接收条（合同附件）、大米收条、个人证明，证明：1、于2018年5月26日，原、被告双方签订《房屋认购买卖合同书》，被告出让楼房坐落：位于呼和浩特市××旗。房屋优惠价总款27万元。原告用奥迪S5车号为×××价值26万元、有机大米价值1万元共同抵顶房款。2、原告已按合同约定全部义务；房屋认购买卖补充协议、车辆过户登记证明，证明：1、补充协议约定车辆过户后25天内办理房产过户手续，而原告于2018年6月14日办理了车辆过户手续，被告至今十个月未给原告交付房屋的产权合同、楼房钥匙，已构成违约。2、若被告无交易楼房相关手续，其对原告便是诈骗。本案应中止审理，应将该案移交公安机关予以刑事立案；微信信息，证明首次开庭后，被告与原告协商处理此事，但仍迟迟无果，故其构成再次欺诈，我方要求变更诉讼请求。被告质证意见为：对原告证据的真实性予以认可，证明问题不认可。经本院审查，本院对原告所举证据的真实性予以采信。被告辩称，因为原告与我置换房屋的车辆发生过事故，其价值已不适合与我的这套房屋置换了，所以我一直通过介绍人在与其沟通解决此事，事实并非原告所述。被告向本院提交如下证据：我与原告的通话电话录音及保险公司及中间人的录音，证明：当时签订合同，确定了房产是价值26万元。该车不值26万元，该车出现过事故，原告非常懂车，并且知道该车实际价值多少钱；两份保单，证明：该车倒档出现问题，且补充协议是在车辆出现问题后签订的。原告质证意见为：真实性认可，证明问题不认可。经本院审查，本院对被告所举证据的真实性予以采信。经本院审理认定如下事实：2018年5月26日，原告作为乙方和被告作为甲方签订房屋认购买卖合同书，合同第一条约定：乙方所购买的商品房位于呼和浩特市××旗的商品房位于呼和浩特市××旗。该商品房的建筑面积为122.08平方米，本房产属于五证齐全、现房，可以办理网签；第二条约定：该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币2635元/平方米，房款计321681元；第三条约定：购买方式以物（车+粮油）换房；第四条约定：乙方在签订本合同后将车过户到甲方名下，剩下房款在甲方给乙方办理完过户手续后一次性付清，办理时间为25天。2018年5月30日，双方签订房屋认购买卖补充协议。同日，被告为原告出具车辆接收条。2018年6月14日，原告将车辆过户至被告指定人倪玉梅名下。2018年6月17日，被告为原告出具大米收条。该房屋买卖最终确认房屋优惠价格为27万元。因被告至今未交付房屋并办理相关手续，故原告提起此诉讼庭审中，本院要求被告限期将其所售房屋的权属证明交由本院进行核实。被告未能如期提供，并称该套房屋的产权不在其名下，其具有交易权。原告得知被告并非案涉房屋的所有权人，故向本院申请变更诉讼请求为：1、判令解除房屋认购买卖合同书；2、判令被告向原告双倍返还已付购房款27万元即54万元的等价财产或人民币，判令被告返还利息，利息计算按27万元为基数按年利率6%从2018年5月30日起到被告履行返还之日止。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告并非位于呼市××旗房屋的所有权人，其将该房屋出售后亦未取得权利人对其出售行为的追认，系属无权处分，故其与原告所签房屋认购买卖合同书及补充协议为无效协议。被告因该协议取得的房款对价27万元，应返还于原告，因双方约定被告办理房屋过户手续的时间为原告办理车辆过户手续后25日之内，故利息起算应自2018年7月10日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为计算依据进行支付。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求被告双倍返还已付购房款27万元即54万元的等价财产或人民币，本院认为该法律解释明确规定其适用的售房主体为房地产开发企业，而非指自然人之间的房屋买卖合同关系，故其该诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告代振玉于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘家琪购房款对价270000元整及利息（从2019年3月13日起直至付清之日止产生利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告刘家琪其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由原告刘家琪负担4600元，由被告代振玉负担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 周培刚 二○一九年八月二十六日书 记 员 王婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条、无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条、无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。