贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6660号原告：张会，女，1982年3月8日出生汉族，住所地贵州省毕节市。原告：许江，男，1978年12月21日出生汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），系贵州省名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），系贵州省名城（金沙）律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤兰（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告张会、许江与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张会、许江之委托诉讼代理人龙海，被告兴业公司之委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张会、许江向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金20，000.00元(以上违约金计算从2016年7月1日起以562,788.00为基数，按日万分之一向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);二、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理房屋权属证书；三、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金20，000.00元(以上违约金计算从2016年7月1日起以562,788.00为基数，按日万分之一向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);变更第二项诉讼请求为：请求人民法院依法判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。事实及理由：原告于2015年3月31日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区盛世华都第1幢1层86号房。合同约定房屋总价款为562788.00元，双方就商品房基本状况，商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中，合同二十二条关于房屋登记的约定：“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）、2、（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款亏分之一的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款562788.00元。然而，时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的产权证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应以购房款为基数按日万分之一向原告支付违约金至交付房屋所有证为止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，原告特依法提起诉讼，请人民法院依法判决被告兴业公司答辩称：一、涉案商品房买卖合同明确约定因政府机关行为造成答辩人违约的，答辩人不承担违约责任。涉案商品房买卖合同第二十二条中约定：“房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日申请商品房所有权登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。”答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关区分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得。合同约定，国土局在2012年12月13日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然而因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人在期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，两原告与毕节华兴商业管理有限公司签订了《盛世华都商铺委托租赁合同》，且华兴公司已将涉案商铺租赁给案外人。原告依据其与华兴公司签订的合同收取租金，并未对买受人造成任何损失。且合同签订后，原告一直积极的履行办证的义务。据此，本案违约金也不应计付。法院应综合考虑本案事实判决驳回被答辩人的诉讼请求。二、涉案商品房买卖合同附件十二第10条约定：“关于房屋登记约定：（1）（对合同二十二条的修改和补充）第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。（2）出卖人承诺在买受人交齐办理主权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付付违约金。”据此，买受人和出卖人通过补充协议的方式，增加了办理房屋转移登记的相关费用，以及交齐办理产权过户手续所需的所有村料和相关税费。但合同履行过程中，买受人至今未告知出卖人是否缴纳了申请办理房屋转移登记的相关费用，也未如约交齐办理主权过户手续所需的所有村料和相关税费，兴业公司无法办理转移登记。故原告诉请办理转移登记并承担逾期交付办理转移登记相关文书违约金无事实和法律依据。本院经审理查明，2015年3月31日，原告张会、许江作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140235），合同约定：出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-ＣＲ-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-ＣＲ-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015年1月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第1幢商业街1层86号房，房号为5-1-86，建筑面积41.95平方米，套内建筑面积34.4平方米，总房款562788.00元，买受人首付房价款312788.00元，余款250000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，张会、许江按合同约定向兴业公司支付全部的购房款。在2016年12月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，未取得所有权初始登记，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、售房专用收据、个人贷款支付凭证。原告提交的上述证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。答辩人认为涉案房屋原告已出租,并获得相应租金,没有任何损失,答辩人不应承担支付违约金的抗辩意见,本院亦不采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持。同时，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，无需向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算方式为：以原告已付购房款562,788.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止。对于原告主张被告向其交付办理商品房转移登记的有关文书的诉请，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房尚未取得所有权初始登记，并不具备办证条件，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张会、许江逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以562,788.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告张会、许江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇一九年八月三十日书记员 孙宏杰