广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5958号上诉人（原审原告、反诉被告）：何蕴端，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何泽胜，广东宏俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖浚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。原审被告：姜科海，男，汉族，住江西省丰城市。上诉人何蕴端因与被上诉人肖浚及原审被告姜科海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何蕴端上诉请求：1.撤销一审判决第四、五项，改判肖浚于判决发生法律效力之日起十五日内向何蕴端支付50000元。2.本案诉讼费由肖浚负担。事实与理由：一审判决依据（2018）粤0606民初5198号生效判决认定的事实，判令何蕴端将已收取的2018年5月前50000元租金返还予肖浚，但另案生效判决所确认的事实与客观事实不符，故本案应予改判。何蕴端于2017年11月底已收到佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604执1169号之五执行裁定书，根据执行裁定书第三项，何蕴端自收到裁定之日起通过司法拍卖，竞拍取得涉案房屋所有权。但（2018）粤0606民初5198号生效判决认定何蕴端在2018年5月4日才收到执行裁定书，显然与事实不符。（2018）粤0606民初5198号案件于2018年3月15日立案，申请立案时何蕴端已将执行裁定书作为证据材料提交给法院，若何蕴端未收到执行裁定书，其不可能向一审法院提交。且何蕴端曾与佛山市禅城区人民法院的执行法官沟通核实，执行法官未否认何蕴端陈述的于2017年11月底收到执行裁定书，对此请求向佛山市禅城区人民法院调卷核实执行裁定书实际送达时间。综上，何蕴端有权收取租金，所收租金50000元无需返还。肖浚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回何蕴端的上诉请求，维持一审判决。（2018）粤0606民初5198号判决已确认执行裁定书送达时间为2018年5月4日，则何蕴端自2018年5月起才有权收取租金。何蕴端对（2018）粤0606民初5198号判决未提起上诉，表明其对判决认定的事实无异议。姜科海二审中未提出陈述意见。何蕴端向一审法院提出诉讼请求:1.解除何蕴端、肖浚签订的租赁合同，何蕴端收回位于顺德区容桂街道幸福居委会桂洲大道中18号楼4号商铺及二层商铺，肖浚、姜科海立即迁离商铺及清理铺内物品，逾期归何蕴端所有；2.肖浚、姜科海按每月17280元的标准连带向何蕴端支付场地占用费至交还商铺之日止；3.肖浚、姜科海立即连带支付租金50960元（2018年6月至12月租金）、违约金（以50960元为本金，按人民银行同期同类贷款利率从起诉日计算至清偿日）；4.本案诉讼费由肖浚、姜科海承担。肖浚向一审法院提出反诉请求：1.何蕴端返还肖浚支付的租金50000元（自2017年12月至2018年4月）及利息（从2018年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本诉、反诉费用由何蕴端承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区******************屋（以下简称18号房屋）原为案外人霍志棉、陈景川所有。2010年5月1日，霍志棉委托案外人吴敏华管理18号房屋的出租相关事项及收取租金。2014年11月26日，佛山市顺德区顺荣旅业有限公司（以下简称顺荣公司）注册成立，登记住所地为佛山市顺德区************。2015年5月9日，吴敏华作为甲方与肖浚作为乙方签订《租赁合同》。该合同载明，甲方位于18号房屋的“第一层第一号铺位（面积为50平方米商铺）和二楼全层（即现‘顺荣宾馆’营业地址）”租赁给乙方作商业用途，租赁期限自2014年6月11日起至2021年4月17日止，其中2014年6月11日至2016年4月17日每月租金16000元，2016年4月18日至2019年4月17日租金为每月17280元，2019年4月18日至2021年4月17日租金为每月18662元。该合同第2.6条还约定：“本合同期满，如乙方在租赁期内无任何违约行为，并且缴清所要应付给甲方的租金和水电等费用，甲方需在本合同期满之日起，一个月内，乙方交付给甲方的叁万元（￥30000元）租赁保证金，及广播电视站2台机顶盒押金壹仟伍佰元（￥1500元）一并退还给乙方”。2015年6月4日，顺荣公司的法定代表人由案外人张杰变更为肖浚。2017年9月25日，肖浚与姜科海签订《租赁合同》，约定：肖浚将其承租的上述房屋转租给姜科海，租赁期限自2017年9月25日起至2021年4月17日止，租金为每月12000元。2015年12月1日，佛山市禅城区人民法院以（2015）佛城法民三初字第3880号案查封18号房屋。佛山市禅城区人民法院于2017年11月5日10时至2017年11月6日10时对18号房屋进行司法拍卖，何蕴端以17563200元竞得该房屋。2017年11月28日，佛山市禅城区人民法院作出（2016）粤0604执1169号之五执行裁定，裁定解除对18号房屋的查封措施，注销对应的产权证照，注销其上设立的抵押权，将18号房屋过户给何蕴端，财产权自送达给何蕴端之时起转移，何蕴端可持该裁定于60日内办理相关产权过户登记手续。2018年5月4日，佛山市禅城区人民法院将上述裁定送达给何蕴端。2018年5月，18号房屋过户登记至何蕴端名下。2017年12月至2018年3月，何蕴端每月均收到由肖浚转账支付的10000元。2018年4月25日，姜科海向何蕴端支付10000元。2018年5月，姜科海向何蕴端支付12000元。何蕴端取得18号房屋的产权后，曾于2018年3月起诉肖浚、姜科海，诉讼请求包括：确认何蕴端与肖浚之间的租赁合同关系应继续履行原合同；肖浚、姜科海连带向何蕴端交付欠租56080元以及占用何蕴端资金的违约利息；肖浚、姜科海连带向何蕴端支付租金按金30000元、机顶盒按金1500元。一审法院经审理后2018年9月14日作出（2018）粤0606民初5198号民事判决书，该民事判决对前述事实进行了认定，并认为：一、何蕴端与肖浚之间是否存在租赁关系。在何蕴端取得18号房屋财产权之前，肖浚就该房屋与霍志棉、陈景川存在租赁合同关系，肖浚是承租人，霍志棉、陈景川是出租人。何蕴端参加司法拍卖竞得18号房屋，佛山市禅城区人民法院于2017年11月28日作出（2016）粤0604执1169号之五执行裁定，裁定将18号房屋过户给何蕴端。何蕴端主张该执行裁定实际是在2017年11月28日送达给何蕴端，但未能提供证据证明，故不予采信。经查，佛山市禅城区人民法院于2018年5月4日将该执行裁定送达给何蕴端。根据该执行裁定，何蕴端自送达之日起取得18号房屋的财产权，自此取代霍志棉、陈景川对18号房屋享有出租和获取租金收益的权利。18号房屋所有权发生变动后，霍志棉、陈景川与肖浚签订的《租赁合同》仍然具有法律约束力，肖浚继续享有该合同权利，履行该合同义务，而霍志棉、陈景川在该合同中的权利义务则由何蕴端承继。何蕴端要求对于《租赁合同》约定的租赁物即现在18号房屋的4号商铺及二层，确认其与肖浚之间存在租赁合同关系，予以支持。该《租赁合同》第2.6条约定：“本合同期满，如乙方在租赁期内无任何违约行为，并且缴清所要应付给甲方的租金和水电等费用，甲方需在本合同期满之日起，一个月内，乙方交付给甲方的叁万元（￥30000元）租赁保证金，及广播电视站2台机顶盒押金壹仟伍佰元（￥1500元）一并退还给乙方”。上述租赁保证金30000元、机顶盒押金1500元，合计31500元，并非由何蕴端收取，何蕴端受让取得18号房屋时也没有取得该31500元。故若由何蕴端承担该条款约定的义务，明显有失公平。因此，对于何蕴端主张肖浚与霍志棉、陈景川的《租赁合同》中出租人的权利义务由何蕴端概括承继，但该合同第2.6条除外。对于该合同第2.6条，肖浚可待约定条件满足后另行向霍志棉、陈景川主张权利。何蕴端主张肖浚应继续履行该《租赁合同》，法院予以支持。二、肖浚应向何蕴端支付的租金数额。肖浚主张每月租金已变更为10000元，但承认并未与霍志棉、陈景川或与吴敏华对此签订书面协议进行确认，肖浚提供证据证明分别于2016年10月28日、2016年11月28日向吴敏华转账支付10405元、10362元，并认为两次转账中的10000元即为租金，多出的零头则为水电费用。但首先，该证据并不能反映肖浚当月支付的租金仅限10000元。其次，即使肖浚每月支付租金10000元，也不能够说明霍志棉、陈景川或吴敏华已同意按该金额收取租金。同理，肖浚提供的每月向何蕴端转账支付10000元的银行业务回单及10000元的收据，也并不能说明何蕴端已同意按每月10000元收取租金。肖浚与姜科海所签订的《租赁合同》约定肖浚转租给姜科海的租金为每月12000元，但该租金金额属于肖浚与姜科海之间的约定，并不能以此来限制何蕴端按每月10000元的标准向肖浚收取租金，也不能以此倒推肖浚每月应支付的租金为10000元。因此，肖浚对于其主张的租金已变更为每月10000元，并不能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。对于肖浚主张租金已变更为每月10000元，不予采纳。何蕴端取得18号房屋财产权的时间为2018年5月4日，自该日起，肖浚应向何蕴端支付租金。因此，对于何蕴端主张肖浚支付2017年11月至2018年4月的租金，不予支持。对于2018年5月的租金，何蕴端主张按每月17280元的标准计算，符合《租赁合同》的约定，予以采纳。何蕴端承认已收到该月租金12000元，并主张肖浚支付剩余5280元及利息，予以支持。对于肖浚与姜科海在2017年12月至2018年4月期间向何蕴端支付的款项，肖浚与姜科海未在该案中提起反诉要求返还，故不作处理，可另案主张。三、肖浚是否应向何蕴端交付租赁保证金30000元、机顶盒押金1500元。《租赁合同》第2.6条约定，合同期满，如果承租人无违约行为并缴清租金、水电费用，则出租人应退还租赁保证金30000元、机顶盒押金1500元，合计31500元。但该合同中并未对出租人向承租人支付上述31500元作出明确约定，即何蕴端概括承继的合同权利内容中并不包含向肖浚收取该31500元，肖浚应履行的合同义务中也不包含向何蕴端支付该31500元。而且何蕴端概括承继的出租人权利义务也并不包含《租赁合同》第2.6条。即使何蕴端享有收取租赁保证金30000元、机顶盒押金1500元的权利，则何蕴端应向霍志棉、陈景川主张移交该31500元，或待肖浚取回该31500元后再向其主张。因此，对于何蕴端在该案中主张肖浚交付租赁保证金30000元、机顶盒押金1500元，不予支持。四、姜科海是否应承担支付义务。基于合同相对性，何蕴端仅可以向肖浚主张合同权利，姜科海对何蕴端并不负有合同义务。遂判决如下：一、确认何蕴端与肖浚之间存在租赁合同关系，何蕴端概括承继肖浚与霍志棉、陈景川签订的《租赁合同》中除第2.6条以外的出租人权利义务，肖浚继续履行该《租赁合同》；二、肖浚于判决发生法律效力之日起十日内向何蕴端支付2018年5月所欠租金5280元及利息（以5280元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月1日起计算至清偿之日止）；三、驳回何蕴端的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。此后，何蕴端要求肖浚继续支付2018年6月起的租金，肖浚只是通过姜科海从2018年6月到12月期间每月支付10000元的租金，何蕴端于2018年12月委托律师发送短信和函件催收，要求按原合同载明的租金标准交纳租金，肖浚通过手机短信回复表示无法按照原租赁合同载明的租金标准履行，不再租赁。何蕴端后又于2018年12月18日通过律师发函要求解除合同并返还房屋和支付租金等，双方遂再次发生诉讼。一审法院认为，何蕴端通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，并据此取代原房屋所有人与肖浚之间成立合法有效的租赁合同关系，已由人民法院生效判决所认定，肖浚应作为房屋承租人承担继续支付租金的义务。肖浚在继续租用案涉房屋并转租给姜科海的情况下，未按合同约定的标准向何蕴端支付租金，并表示不同意按合同约定的租金标准继续履行合同，事实上以其行为表示不再履行合同，其行为已构成违约，何蕴端有权据此解除合同，何蕴端于2018年12月18日通过律师发函通知肖浚表示解除合同，故双方的合同关系于当日解除。姜科海对解除合同亦无异议，故合同解除后，肖浚应将案涉房屋返还给何蕴端，姜科海作为次承租人应搬离案涉房屋并予以必要协助。关于租金的计算标准及支付问题。原租赁合同约定从2016年4月18日至2019年4月17日租金为每月17280元，且此前的生效判决亦认定肖浚需按此租金标准支付2018年5月份的租金，故何蕴端主张从2018年6月至返还房屋之日按此标准计算租金，合法有据，一审法院予以支持。何蕴端另要求姜科海对上述租金承担连带清偿责任，但姜科海与何蕴端并无直接合同关系，仅是作为案涉房屋的次承租人有根据转租合同向肖浚支付租金的义务，故何蕴端的该项主张缺乏理据，一审法院对此不予支持。关于何蕴端于2018年5月之前收取的款项50000元应否在本案中一并处理的问题。一审法院的生效民事判决已确认何蕴端取得该房屋所有权后作为出租人从2018年5月起有权收取租金，肖浚此前支付的款项40000元及姜科海此前支付的10000元，是基于何蕴端将取代案涉房屋的原所有权人作为出租人，而肖浚是承租人，姜科海是次承租人，姜科海虽只是与肖浚存在合同关系，与何蕴端无直接合同关系，但其事实上当时并未向肖浚支付租金，而是直接向何蕴端支付，姜科海亦认为其与何蕴端不存在合同关系，故该10000元实际是其代肖浚支付，上述款项与租赁合同的履行有关，明显是为履行租赁合同为给付，并无其他给付原因，何蕴端也无以其他合法原因收取的依据，鉴于前案诉讼中肖浚未就此提出请求而未作处理，肖浚现请求返还，上述款项应在本案中一并处理并由何蕴端返还给肖浚；至于肖浚与姜科海之间的款项结算问题，由其两人另循合法途径解决。关于双方主张的利息计算问题。何蕴端要求肖浚承担2018年6月计至12月所欠租金的利息，肖浚在反诉中亦要求何蕴端承担应返还的50000元款项的利息。如前所论述，肖浚应承担的租金从2018年6月计至12月为120960元（每月17280元），减除姜科海此期间代肖浚支付的50000元，尚欠70960元。而在此之前，何蕴端已收取肖浚、姜科海支付的50000元，肖浚的违约行为主要体现在其不同意按17280元的标准支付租金，并非恶意拖欠租金，鉴于双方此前没有在租金中进行结算并相互抵扣，两者数额基本相抵，如对上述款项计付利息则双方均有权主张计算，双方此前相互应支付的款项未一并结算基本没有造成另一方资金被占用的明显损失，故相互不应再主张计算上述款项的利息，一审法院对双方主张的上述款项的利息计算均不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百二十条、第二百二十七条、第二百二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、确认何蕴端因承继肖浚与霍志梅、陆景川签订的《租赁合同》而形成的租赁合同关系于2018年12月18日解除；二、肖浚于判决发生法律效力之日起十五日内将位于佛山市顺德区******************屋的租用部分返还给何蕴端，姜科海应在上述期限内搬离并协助将上述房屋返还给何蕴端；三、肖浚向何蕴端支付所欠租金（租金暂计至2018年12月份为70960元，此后按每月17280元计至履行上述判决第二项确定的返还房屋义务之日止）；四、何蕴端向肖浚返还款项50000元；五、上述判决第三、四项确定的付款义务可相互抵扣，抵扣后，肖浚应支付的款项于判决发生法律效力之日起十五日内向何蕴端支付完毕；六、驳回何蕴端的其他诉讼请求；七、驳回肖浚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费为537元，由肖浚负担，何蕴端已预交受理费3242元，多交部分的2705元可向一审法院申请退还；反诉受理费为525元（肖浚已预交），由何蕴端负担。二审期间，何蕴端向本院提交新证据《广东省佛山市禅城区人民法院执行询问笔录》载明：“广东省佛山市禅城区人民法院确认拍卖成交并经何蕴端支付全部竞买款项后，于2017年12月11日到标的物现场组织何蕴端、何广文（何蕴端丈夫）同占用人协商物业交付。何蕴端委托何广文到现场接受物业和法律文书，当日广东省佛山市禅城区人民法院向何广文送达（2016）粤0604执1169号之五裁定书，何蕴端办理过户手续时发现裁定书落款时间有误，广东省佛山市禅城区人民法院于2018年5月4日向何蕴端送达校对后的成交裁定书。”拟证明何蕴端于2017年12月11日收到（2016）粤0604执1169号之五裁定书，自2017年12月11日起何蕴端取得案涉房屋所有权。肖浚质证认为，执行询问笔录的真实性由本院审核，但对其关联性及证明内容不予确认。经审核，本院对该执行询问笔录予以采信。肖浚、姜科海二审期间未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明除“2018年5月4日，佛山市禅城区人民法院将上述裁定（（2016）粤0604执1169号之五裁定书）送达何蕴端”、“何蕴端取得18号房屋财产权的时间为2018年5月4日”以外的事实予以确认。二审另查明，何蕴端于2017年12月11日收到（2016）粤0604执1169号之五裁定书。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：何蕴端应否向肖浚返还50000元。据本院查明的事实，何蕴端于2017年12月11日收到（2016）粤0604执1169号之五裁定书，根据该执行裁定，何蕴端自送达之日即2017年12月11日起取得案涉房屋所有权，自此取代霍志棉、陈景川对18号房屋享有出租和获取租金收益的权利，合法承继霍志棉、陈景川与肖浚签订的《租赁合同》的权利义务。该《租赁合同》对双方当事人具有约束力，何蕴端有权根据《租赁合同》的约定向肖浚收取租金，肖浚应按约及时足额地向何蕴端支付租金。因何蕴端于2017年12月11日取得案涉房屋所有权，肖浚于2017年12月19日、2018年1月19日、2018年2月28日、2018年3月22日分别向何蕴端银行转账10000元，共计40000元，属于肖浚履行支付租金义务的款项，故何蕴端有权收取该40000元。姜科海即案涉房屋的次承租人，在2018年4月25向何蕴端支付的10000元，属于其代肖浚支付租金的款项，同理何蕴端亦有权收取该10000元。一审认定何蕴端无权收取该50000元（40000元+10000元）不当，本院予以纠正。综上所述，何蕴端的上诉请求成立，予以支持。本案因当事人于二审提交了新证据，被依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2522号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2522号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2522号民事判决第三项为：肖浚向何蕴端支付所欠租金（租金暂计至2018年12月份为70960元，该款项于本判决发生法律效力之日起十日内向何蕴端支付完毕；此后按每月17280元计至实际返还房屋之日止）；四、驳回何蕴端的其他诉讼请求。五、驳回肖浚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1074元、反诉受理费525元，合计1599元，由肖浚负担。二审案件受理费1050元，由何蕴端负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月二十二日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力