广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23168号原告（反诉被告）：罗玉巧，女，1970年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：慈安宁，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡锦兴，男，1962年12月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。原告罗玉巧诉被告胡锦兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，被告胡锦兴提出反诉，本院依法合并审理。适用简易程序，于2018年12月4日、2018年12月25日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告罗玉巧的委托诉讼代理人慈安宁、赵雪娴，被告胡锦兴及其委托诉讼代理人袁文明分别到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉巧向本院提出以下诉讼请求判令：1.解除原被告双方于2017年5月25日签订的《定金合同》；2.被告向原告返还购房定金100万元；3.被告向原告支付违约金30万元；4.被告向原告支付装修工程费用139770.5元；5.被告向原告支付委托律师费用33000元（上述诉请合计1469770.5元）。事实和理由：被告占有中山市三乡镇塘敢村“泰兴楼”项目收益享有11%的股权比例，可出售其名下股份房产。2017年5月25日，原被告双方签订《定金合同》约定“（1)第一条原告预订被告名下股份位于中山市××乡镇××村××楼商品房共××套公寓房（附房清单)；(2)第三条原告同意签订本合同时，支付定金100万元，作为双方订立房屋购买协议担保，等被告办完所有手续，且将被告名下55套房产过户到原告名下，支付的定金转为房价款；（3)第四条原被告双方商定，预定期为365天，于2018年5月25日签订《房屋购买协议》；(4)第八条在本合同约定的预定期限内，因司法机关、行政机关依法限制房地产权利或其它原因造成无法办理房产过户，被告要退还原告定金100万，同时支付给原告30万元利息；（5)第十条有第八条情况出现，被告必须负责原告已装饰样板房、售楼部等所有装修工程或工程预定材料的所有费用，向原告赔偿损失；（6)被告办完手续后，双方另行签订合同。”原告认为原被告签订预约合同合法有效，双方应遵守预约合同的约定履行合同义务。合同签订当天，原告依约向被告转账支付100万购房定金，但被告在合同约定的期限内未能按照约定办完手续且与原告签订《房屋购买协议》过户房产，经原告多次催促，被告仍拖延不予履行合同义务导致原告的合同目的不能实现，原告认为被告已构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，故依据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告罗玉巧就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.定金合同；2.胡锦兴名下（泰兴楼）房号清单；3.收条；4.建行客户交易明细单；5.现场装修图片；6.委托代理合同；7.建行客户交易详细信息；8.室内装饰合同、收据；9.律师费发票；10.中山市不动产登记资料查询结果；11.微信聊天记录。被告胡锦兴答辩称：涉案定金合同签署后，被告严格履行合同义务，而原告并没有根据合同的约定履行支付房款、缴纳税费、签署房屋买卖协议等义务，原告根本违约。第一、涉案的定金合同系原告草拟，原、被告双方于2017年5月25日签署，合同第一条约定原告应向被告支付首付款300万元，含100万元的定金。合同签订之日起半年内支付第二笔款300万元，即原告应当在2017年11月25日前向被告支付购房款300万元，第三期款于合同签订之日起一年半后支付，即原告应在2018年11月25日前支付购房款尾款400万元。而原告在支付了100万元定金之后，其余款项都已到期但均未支付。被告多次催促，原告仍然拒绝支付。被告认为原告的行为已表明其不履行合同的主要义务，原告已严重违约;第二、定金合同第七条明确约定，该物业房产交易环节的全部税费由原告负担，被告为实收价，该条也特别注明了包括原告开发商在内的营业税，55套房产的税金由原告承担，即原告承担全部的税费，其中包括营业税、开发票的税金等。100万元为被告实收的款项，房屋交易过程中的所有税费由原告承担。而且原告所提交的证据定金收条上也明确了100万元为被告税后实收。然而原告并没有根据约定缴纳税费，被告多次催促原告缴纳，原告仍然拒绝缴纳。原告以其行为再次明确表明其不履行合同的主要义务，原告已严重违约;第三、涉案房屋在2017年11月25日前就可以办理权属证书，被告也多次向原告出示其他房产已办理的房产证，被告多次要求原告支付购房款和缴纳税费，并签署购房协议，办理涉案房屋的过户手续，而原告一直拒绝。原告的行为均表明其拒绝履行合同的主要义务，而且在被告多次催促后，原告依然拒绝履行，原告已严重违约;第四、定金合同自2017年5月25日签署至今，不存在司法机关、行政机关限制涉案房屋权利的情形，也没有其他原因造成涉案房产无法过户的情形，反而是被告多次要求原告支付房款、缴纳税费、办理房屋过户手续，而原告一直拒绝。因此，是原告自身的违约行为导致涉案房屋无法过户，该责任理应由原告自行承担;第五、根据定金合同约定，原告先支付购房款和涉案房屋的税费后，被告才配合订立房屋购买协议和办理过户手续。然而原告一直不支付购房款和缴纳税费，过错方完全在原告，原告没有先履行其义务，被告有先履行抗辩等权利;第六、原告没有证据证明装修工程款为139770.5元。更何况被告严格遵守合同约定，没有违反合同任何一条规定，特别是合同第八条、第九条的规定。而且原告也没有证据证明被告出现了合同约定的第八条、第九条的情形，因此被告不应承担涉案原告主张的房屋装修费。即便存在装修费，该费用也应当由违约方即原告自行承担;第七、原告要求被告承担原告为本诉而支付的律师费、诉讼费没有事实与法律依据。综上，被告认为原告的诉求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回，支持被告的反诉请求。被告胡锦兴就其答辩及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.定金合同；2.微信截图；3.民事案件委托代理合同、诉讼风险告知书、律师费发票；4.房产证、微信聊天记录；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证；6.房产证；7.泰兴楼未售住宅汇总；8.中山市商品房销售登记备案表；9.关于中山市三乡镇塘敢村的工业用地补年限费用的证明；10.合作开发协议书；11.物业分配法律意见书；12.协议书；13.土地使用权出让合同、关于中山市三乡镇塘敢村土地使用权出让合同之补充协议；14.不动产权证；15.微信聊天记录；16.授权委托书；17.塘敢土地总账；18.表格及收据；19.不动产登记查询结果。被告胡锦兴提出反诉，请求判令：1.解除被告与原告于2017年5月25日签署的《定金合同》；2.被告没收原告支付的购房定金100万元；3.原告向被告支付将已装修的房屋恢复原状的费用30000元；4.原告向被告支付已发生的律师费10000元。事实与理由：被告与原告于2017年5月25日签署的《定金合同》，约定总房价为1000万，签约之日支付首付款300万元（其中含定金100万元），签约之日起半年内即2017年6月25日前支付第二笔购房款300万元，签约之日起18个月后支付购房尾款400万元，1000万元为被告实收，全部税费均由原告承担。合同签署后，被告多次催促原告履行合同义务，如根据约定支付购房款、向税务部门缴纳税费，但原告一直拒绝，原告的行为已根本违约。被告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请法院依法支持。被告胡锦兴就其反诉没有另行提交证据。原告罗玉巧对被告胡锦兴的反诉答辩称，原告认为被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。主要理由如下：一、本案中，被告反诉中主张的付款条件未成就，原告不存在违约。双方签订的《定金合同》第二条明确“乙方预订涉案房产的总价1000万元，分三期付款方式乙方给付售房款300万元，含已付定金100万，签订合同之日起半年给付二期款项300万元，第三期付款时间为签订合同之日起1年半内付购房尾款400万元。”；第三条“乙方同意签订本同时支付定金100万，作为甲、乙双方当事人订立房屋购买协议担保，等甲方办完所有手续，且将甲方名下55套房产过乙方公司名下后，支付定金转为房价款。”合同最后一段注明“甲方办理手续完，双方另行签订合同。”本案合同第二条约定首期款包含本案100（万）定金，而合同第三条明确100万定金转为房价款的前提是“等甲方办完所有手续，且将甲方名下55套房产过户到乙方公司名下后，支付的定金转为房价款”，据此，100万定金转化为首期款的条件尚未成就，谈何支付剩余的两笔房款。再结合本案合同条款上下文理解，本案合同是预约合同，合同第二条应是双方签订正式房屋买卖合同的具体付款方式及金额，而不是签订定金合同后支付购房款，故乙方涉案房产的付款条件是尚未成就，乙方不存在违约情况。二、本案是被告未按合同履行义务造成涉案房产未能交易，被告应当承担违约责任。本案《定金合同》是预约合同，定金是成约定金，为了担保“甲乙双方签订房屋买卖协议，甲方办完所有手续将甲方名下的55套房产出售过户给乙方公司名下”。根据原告从涉案房产的开发商中山市嘉实丰房地产咨询有限公司了解得知，涉案房产仍然登记在其公司名下且目前无法办理过户，被告无法在约定的期间2018年5月25日前办完所有手续与原告签订《房屋买卖合同》，使得原告的合同目的不能实现，已构成违约，应当承担违约责任。综上所述，原告认为被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告罗玉巧就其反诉答辩没有另行提交证据。经审理查明：2014年4月18日，中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）出售中山市三乡镇泰兴楼1幢1座203房办理了中山市商品房销售登记备案表。2017年5月15日，建设单位嘉实丰公司开发的泰兴楼取得了中山市住房和城乡建设局颁发的建设工程竣工验收备案登记证。2017年5月25日，甲方（卖方）胡锦兴与乙方（预购方）罗玉巧签订《定金合同》，约定：第一条:乙方预定中山市三乡镇塘敢村泰兴楼商品房，共55套公寓房（附房清单）（以下简称案涉房产）；第二条:乙方预订的该房屋总价为1000万元，乙方采取分三期付款方式，乙方给付售房首期款300万元，含已付定金100万，签订合同之日起半年(6个月)给付二期款项300万元，第三期付款时间为签订合同之日起1年半后（18个月）付购房尾款400万元；第三条：乙方同意签订本合同时，支付定金100万元，作为甲、乙双方当事人订立房屋购买协议担保，等甲方办完所有手续，且将甲方名下55套房产过户到乙方公司名下后，支付的定金转为房价款；第四条：预订期365天，乙方于2018年5月25日前与甲方签订《房屋购买协议》；第五条：甲方收取定金100万元当日将物业交楼、交钥匙给乙方，乙方进行装修；第七条：该物业房产交易环节的全部税费由乙方负担，甲方为实收价（包括甲方开发在内营业税，在55套内按公司定价开发票交税，税金由乙方负责）；第八条：本合同第四条约定的预订期内，因司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利或因其它原因造成无法办理房产过户，甲方要退还乙方定金100万元，同时支付给乙方30万元利息；第九条：本合同第四条约定的预订期限内，已经可以办理房产过户，但甲方违约拒绝签订房屋买卖协议的，三倍赔偿已收取的定金即300万元，以及第十条出现情况的损失费用。注：在甲方可办过户房产给乙方名下时，乙方应给甲方付首期款300万元，否则甲方不退回定金给乙方；第十条：有第八条、第九条情况出现，甲方必须负责乙方已装饰样板房、售楼部所有装修工程或工程预定材料的所有费用，向乙方赔偿损失；第十一条：物业过户可由乙方指定过户到个人或公司名下。合同甲方落款处签胡锦兴名并捺印，乙方落款处签罗玉巧名并捺印。合同附胡锦兴名下（泰兴楼）房号清单。2017年5月25日，罗玉巧两次通过中国建设银行向胡锦兴转入各50万元，共计100万元。被告胡锦兴出具收条一份，内容为：今收到罗玉巧收购泰兴楼胡锦兴名下股份共55套房子，合计面积贰仟肆佰零叁平方，总价税后实收1000万，现收到定金100万元整。2017年6月3日，发包方（简称甲方）罗玉巧与承包方（简称乙方）珠海市蓝泰装饰设计工程有限公司签订《室内装饰合同》，约定：工程地点中山三乡泰兴楼B座309、310房，工程承包方式包工包料，工程期限从本合同生效之日起60个工作日，工程价款139770.5元。2017年9月18日，珠海市蓝泰装饰设计工程有限公司出具收据，收到中山三乡泰兴楼B座309、310房装修工程款139770.5元。2017年11月16日，中山市国土资源局向嘉实丰公司颁发不动产权证，位于中山市××乡镇××村××路××楼××359户登记为嘉实丰公司所有。2017年12月6日，甲方胡锦兴、乙方珠海市生利能源科技有限公司张锦生、丙方黄美然、丁方杨力、已方嘉实丰公司签订《物业分配法律意见书》，约定了甲乙丙丁四方的分配确认的商铺和住宅。2018年2月8日，泰兴楼1幢1座323、325、420房被中山市第一人民法院根据薛晨的申请查封，2018年7月27日被告珠海横琴新区人民法院轮候查封，分别于2018年9月6日、2019年6月19日解封。2018年4月11日，中山市国土资源局向**义颁发（2018）中山市不动产权第0071902号不动产权证，中山市三乡镇塘敢村沥金路23号泰兴楼1幢1座221房登记为**义所有。后原、被告在履行协议的过程中发生纠纷，协商无果，原告起诉。2018年10月19日，甲方罗玉巧与乙方广东益诺众承律师事务所签订委托代理合同，约定：甲方因与胡锦兴买卖合同纠纷一案，委托乙方代理，乙方指派慈安宁为甲方上述案件代理人，代理费33000元。2018年10月22日，罗玉巧向广东益诺众承律师事务所转账33000元。2018年11月1日，广东益诺众承律师事务所开具发票，购买方罗玉巧服务名称律师费33000元。2018年11月14日，甲方胡锦兴与乙方广东邦杰律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定：甲方接受乙方委托，指派本所律师袁文明在甲方与罗玉巧房屋买卖合同纠纷一案的一、二审程序中担任甲方代理人。代理费10000元。本院认为，罗玉巧与胡锦兴签订的《定金合同》约定的预定对象是中山市三乡镇塘敢村泰兴楼商品房中的55套公寓，该泰兴楼由中山市嘉实丰房地产咨询有限公司开发，虽然被告胡锦兴占有嘉实丰公司的股份，享有案涉的55套公寓的权益，但该合同仍需嘉实丰公司同意并确认后才能发生法律效力，故原、被告所签合同尚未生效，系效力待定合同；至本案庭审辩论终结前，被告仍未取得嘉实丰公司确认该合同效力的书面意见，且原、被告双方均要求解除该合同，故对原告要求解除定金合同、被告反诉要求解除定金合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失，因合同取得的财产应予返还；故被告应返还原告已付定金100万元，并支付该资金占用期间的利息，该利息从2017年5月25日开始至付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计付利息；原告已装修样板间，拆除装修有损其价值，故装修归被告胡锦兴所有，被告胡锦兴返还原告罗玉巧装修费139770.5元，原、被告签订该合同均没有尽到审慎义务，均有过错，故各自承担各自损失；因合同未生效，对原告关于依据合同约定要求被告承担违约金30万元的请求不予支持，互不承担对方律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告罗玉巧与被告胡锦兴于2017年5月25日签订的《定金合同》；二、被告胡锦兴返还原告罗玉巧定金100万元，并从2017年5月25日起，至付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计付利息；三、被告胡锦兴返还原告罗玉巧装修费139770.5元；上述第二、三项，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告罗玉巧的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告胡锦兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18028元（原告已预交），由原告罗玉巧承担2250元，被告胡锦兴承担15778元。财产保全费5000元（原告已预交），由被告胡锦兴承担。反诉费7080元（被告已预交），由反诉原告胡锦兴承担7030元，反诉被告罗玉巧承担50元。分别于本判决生效后七日内向迳付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年八月十九日书 记 员  何丽钊**龙