广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0112民初324号原告：广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南湾大街89号。法定代表人：麦志添，社长。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。被告：岑毅强，男，1971年5月4日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：谢庆玉，广东明思律师事务所律师。原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社（以下简称南基二社）与被告岑毅强土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南基二社的委托诉讼代理人关天强、卢慧铮，被告岑毅强及其委托诉讼代理人谢庆玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南基二社向本院提出诉讼请求：1.岑毅强立即将《承包南基村第二生产队牛栏元场地合同》涉及的土地交还给南基二社；2.岑毅强向南基二社支付土地占用费，占用费每月按10290元（21元/平方米×490平方米）的标准计算，自2018年12月1日起至岑毅强实际搬离之日止；3.本案的案件受理费由岑毅强承担。以上暂合计：10290元。事实和理由：1993年5月17日，南基二社（原名称为广州市黄埔区南岗镇南基村第二经济合作社）与麦国辉签订了《承包南基村第二生产队牛栏元场地合同》（以下简称牛栏元承包合同），约定南基二社将位于广深公路边，石油商贸公司东侧（地名牛栏元）场地一块，水坑一条的土地（以下简称涉案土地）使用权发包给麦国辉，承包期限为1988年12月1日至2018年11月30日。后麦国辉与黄河源、广州市城东农村信用合作社因拖欠工程款、借款问题发生纠纷，麦国辉无力偿还款项，被对方申请强制执行，法院根据南基二社与麦国辉签订的牛栏元承包合同将麦国辉位于广州市黄埔区黄埔东路2653号房屋及土地的出租权益进行了估价和公开拍卖。2006年10月31日，岑毅强以31万元的最高价竞得。法院在2006年11月8日作出（2005）黄法委执字第11号恢1之四、（2006）黄法执字第93、94号之二《民事裁定书》，裁定起租日期自2006年11月1日起至合同约定的终止时间（2018年11月30日）止。现牛栏元承包合同中约定的终止时间已到，南基二社要求岑毅强交还场地未果，岑毅强强行霸占南基二社的土地，其行为已经严重侵犯了南基二社的合法权益，故只能诉至法院，请求法院能够查明本案事实，依法支持南基二社的全部诉请。岑毅强辩称：要求驳回南基二社的全部诉讼请求，并应当根据法律规定，由行政主管部门先行处理涉案土地和房产，理由如下：首先，根据《广东省高级人民法院关于审理农村土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地，或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地，且当事人已经在地块上进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及地上建筑物、构建物或其他设施进行处理后，可因合同履行而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，本案南基二社诉讼请求事项，需要经有关行政主管部门处理后才可以提起诉讼主张土地权利。其次，结合本案事实，原双方合同当事人麦国辉承租时仅仅存在地块，后来地块上已经有建筑物存在，该事实根据南基二社提供的合同第一条及民事裁定得到确认，且裁定进一步确认“2653号房及土地均未确权”。再次，虽然本案南基二社提供了集体土地使用权证，但是该证上显示的地址无法确认是否是诉争土地，且该证上没有显示土地用途，没有明确四至和坐标图和位置，图号无界线，无单独的集体土地使用证，因此南基二社提供的证据无法证实其对涉案土地有使用权或者管理权等，无法证明涉案土地在该证上的具体位置、是否属于该证上的土地等，因此属于权属不明的情况。而且，双方合同第五条约定，期满后乙方投资的建筑物、设施使用权归乙方。在乙方不再签订协议继续经营的情况下，甲、乙双方可折价或以其他方式处理。因此根据合同，双方已经明确约定了南基二社需要折价或以其他方式处理涉案土地和房产，而非本案南基二社直接主张的要求岑毅强搬离土地和房屋，而是只有在南基二社作出折价补偿或双方协商好如何处理乙方投资的建筑物、设施使用权后才有权要求法院处理本案。综上，应该驳回南基二社的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1993年5月17日，南基二社（甲方）与麦国辉（乙方）签订《承包南基村第二生产队牛栏元场地合同》，第一条约定：甲方所有的位于广涤公路边，石油商贸公司东侧（地名牛栏元）场地一块，水坑一条。其中土地南接广涤公路，东有围墙一片，面积8米×35米，共280平方米，为已填地，水坑紧靠场地，面积6米×35米，共210平方米。水坑由乙方出资填土，填土后两块土地连成一片。现甲方将以上土地发包给乙方，授予乙方全部使用权。第四条约定：本合同期限为三十年，即从1988年12月1日至2018年11月30日止。承包期满后，经双方同意，可签订协议延长承包期。在同等条件下，乙方有对该场地承包使用优先权。第五条约定：承包期满后，该场地由乙方投资的建筑物、设施，所有权归乙方。在乙方不再签订协议继续经营的情况下，甲、乙双方可折价或以其它方式处理。2006年11月8日，广州市黄埔区人民法院作出（2005）黄法委执字第11号恢1之四、（2006）黄法执字第93、94号之二民事裁定书，载明：本院在执行黄河源、广州市城东农村信用合作社分别申请执行麦国辉等拖欠工程款、借款三案中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人限期履行完毕法定义务。但被执行人至今未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务。在执行过程中，本院查明被执行人麦国辉与南基第二生产队于1993年5月17日签订了一份“承包南基村第二生产队牛栏元场地合同”，根据合同被执行人麦国辉享有位于广州市黄埔区黄埔东路2653号房屋及土地的出租收益，因该房地均未确权，本院对该出租权益进行查封。经依法委托评估机构及拍卖机构对上述被执行人麦国辉所享有的合同权益进行了估价和公开拍卖。2006年10月31日，买受人岑毅强以310000元的最高价竞得麦国辉在广州市黄埔区黄埔东路2653号房屋及土地上所享有的出租权益及承租合同规定的权利和义务。本院裁定如下：1.解除对广州市黄埔区黄埔东路2653号房屋及土地的出租权益的查封；2.广州市黄埔区黄埔东路2653号房屋及土地的出租权益及麦国辉与南基村第二生产队于1993年5月17日签订的“承包南基村第二生产队牛栏元场地合同”中承租人麦国辉所享有的权利、义务均由买受人岑毅强承受，起租日期从2006年11月1日起至合同约定的终止时间止。南基二社提交了其与广州经济技术开发区石油商贸公司签订的《承包金三角加油站东侧场地合同》《关于补充金三角油站东侧场地合同的协议》及该合同所涉的黄埔区村镇建房许可证、建筑工程消防安全项目验收登记表拟证明涉案土地属于南基二社所有，土地上的建筑物有合法的报建手续，建筑物消防项目经过验收。岑毅强对《承包金三角加油站东侧场地合同》《关于补充金三角油站东侧场地合同的协议》不予确认，认为与本案没有关联性，看不出是涉案土地；对黄埔区村镇建房许可证、建筑工程消防安全项目验收登记表不予确认，认为没有证据原件，且建房许可证上的日期早于涉案合同之前。南基二社提交了广州市黄埔区穗东街道办事处、广州市黄埔区委等文件证明南基二社由原名称广州市黄埔区南岗镇南基村第二经济合作社变更为现名称。南基二社提交了集体土地所有证，载明：土地所有权人是南基二社农民集体，土地总面积为0.5875公顷。岑毅强提交了广州市农村商业银行于2018年12月3日及2018年12月24日的银行业务回执各一张，拟证明其分两次向南基二社继续支付租金。南基二社认为岑毅强试图交租给其，但是其已经退回给岑毅强。本案审理过程中，经本院释明，双方当事人均表示清楚涉案合同无效的法律后果，并明确坚持各自的诉讼请求及答辩意见。双方明确：1.涉案土地上有一栋四层的建筑物；2.涉案合同于2018年11月30日到期，至开庭之日仍由岑毅强在占有使用涉案土地。关于涉案建筑物的规划报建问题，南基二社陈述当时报建的是一层，现在实际建设的是四层，上面的三层是没有报建的；岑毅强对此不予认可，认为涉案四层建筑物无规划报建手续。以上事实有《承包南基村第二生产队牛栏元场地合同》、民事裁定书、《承包金三角加油站东侧场地合同》《关于补充金三角油站东侧场地合同的协议》、黄埔区村镇建房许可证、建筑工程消防安全项目验收登记表、广州市黄埔区穗东街道办事处和广州市黄埔区委等文件、广州市农村商业银行业务回执及当事人陈述等证据证实。本院认为，南基二社起诉要求岑毅强交还涉案土地及支付土地占用费，但其未提交证据证实涉案土地的用途、具体的四至等，且涉案土地上已经建设了无报建手续的建筑物，该建筑物的认定和处理属于行政机关的职权范围，应先由行政主管部门对建筑物的合法性进行确认和处理，处理后才能确定其财产权益关系。之后南基二社才能起诉请求处理土地租赁问题。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社的起诉。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一九年八月三十日法官助理李丹丹书记员王结仪