惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1965号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司，经营场所：惠州大亚湾澳头。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：朱林梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：饶晓燕，女，该公司工作人员。被告：彭某，男，汉族，1986年出生，住址：四川省仁寿县。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司（以下简称龙光物管龙光城分公司）与被告彭某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告龙光物管龙光城分公司的委托诉讼代理人朱林梅、饶晓燕到庭参加了诉讼，被告彭某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙光物管龙光城分公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付从2014年6月1日至2019年4月30日止的物业服务费14752.64元及欠缴物业服务费所产生的违约金（违约金计至被告还清物业服务费之日止，暂计至2019年3月31日的违约金37694.94元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月30日，惠州大亚湾东X有限公司将坐落于惠州市大亚湾龙光城南片区的XX单元XX房交付给被告，原告于同月接受惠州大亚湾东XX有限公司的委托正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务至今，后又与被告签订了《前期物业服务协议》，根据物业服务协议的约定，物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、联排别墅每月每平方米3元、商用及办公每月每平方米3元，业主应该在每月5日前向原告缴纳当月物业服务费，如有逾期的，逾期每日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金。此外，双方还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及收取公共水电分摊费等。涉案房产建筑面积为174.94平方米，根据物业协议的约定，被告每月应缴纳物业服务费为250.16元，但自2014年6月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，但被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，双方签订的物业服务协议合法有效，且原告从2014年5月起至今已经按照协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为，不但严重违反了协议约定，损害了原告的合法权益，且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益，故被告应当承担相应的法律责任，被告除立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业服务协议第十一条第四款关于“乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。为维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉请，望判如所请。原告龙光物管龙光城分公司提供如下证据：1.被告身份证；2.商品房买卖合同；3.商品房交付（入伙）通知书及快递单；4.前期物业服务协议；5.欠费明细表；6.快递单明细表；7.快递单；8.催缴函。拟证明其诉称的事实。被告彭某未作答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月4日，被告彭某与案外人惠州大亚湾东X有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告彭某购买案外人惠州大亚湾东X有限公司开发建设的龙光城南区××单元××号房屋（现房），房屋用途为住宅，建筑面积为174.94平方米。原告登记成立于2012年1月6日，经营范围包括物业管理。2011年6月30日，案外人惠州大亚湾东XX有限公司作为甲方与广东龙光集团物业管理有限公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对龙光城提供前期专业化、一体化的前期物业管理服务事宜，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负责具体工作；2.物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元，公共水电费按实际发生费用向全体业主合理分摊；3.业主应于通知入伙之日起交纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方交纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1日至15日履行缴纳义务；4.物业服务期限为5年，暂定自2011年7月1日至2016年6月30日。合同还约定了双方的其他权利义务。2016年7月1日，案外人惠州大亚湾东XX有限公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《龙光城（南区）前期物业服务合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对龙光城（南区）提供专业化、一体化的物业管理；2.物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：住宅每月每平方米1.43元、28-38栋别墅每月每平方米3.8元、4-27、39-40栋别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元，以上均不含公共水电费分摊；3.物业服务费收取起始日为自商品房入伙通知书载明的入伙之日起开始计收，若业主提前收楼的，则从实际收楼之日计收，若业主因自身原因未能在交付期限内办理相关交付手续的，物业服务费也自入伙通知书载明的入伙之日起计收；4.物业服务费每月缴纳一次，每次缴纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未缴纳的，乙方有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之三的标准缴交违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。案外人惠州大亚湾东XX有限公司按照《商品房买卖合同》载明的被告地址于2014年5月10日邮寄《商品房交付（入伙）通知书》给被告，通知被告于2014年5月30日前办理交付手续。因被告未支付物业费等费用，原告于2019年1月10日向被告发出《催缴函》，要求被告支付自2014年6月起至2019年1月的物业服务费、2014年6月至2018年3月的违约金等费用。因被告仍未支付，原告向本院起诉，提出如上诉请。本院认为，本院依法向被告彭某送达开庭传票，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩和质证的权利，并依法可作缺席判决。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案外人惠州大亚湾东XX有限公司与原告总公司签订的《前期物业服务合同》及案外人惠州大亚湾东XX有限公司与原告签订的《龙光城（南区）前期物业服务合同》对业主具有约束力。案外人惠州大亚湾东XX有限公司已通知被告于2014年5月30日前办理交付手续，原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2014年6月1日至2019年4月30日的物业服务费，根据合同约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.43元,被告位于龙光城南区的住房建筑面积174.94平方米，故每月应缴纳物业费为250.16元。2014年6月1日至2019年4月30日共59个月，应缴纳物业费14759.44元，原告诉请物业费按14752.64元，未违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算问题。被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。双方虽在合同中约定了违约金的具体计算方式及标准，即被告自逾期之日起按每日千分之三的标准缴纳违约金，因双方约定的逾期付款的违约金计算标准明显过高，被告虽未到庭，但考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，根据物业服务费的性质，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率基础上再提高30%的标准计算逾期付款违约金。协议约定物业管理费每月5日前支付，故每月所欠管理费的违约金应从该月6日起计算，故2014年6月至2019年4月的逾期违约金应以每月250.16元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月6日起计算至实际支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告彭某自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付2014年6月1日至2019年4月30日的物业服务费14752.64元及逾期付款违约金（每月的逾期违约金以250.16元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%为标准，分别自当月6日起计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555.6元，由被告彭某负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  王科丰二〇一九年八月七日法官助理巫惠慧书记员黄瑾