广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3661号原告：珠海市碧桂园房地产开发有限公司，住所地珠海市湾仔下沙街。法定代表人：周睿，总经理。委托诉讼代理人：刘柳君，女，1993年4月25日出生，汉族，住珠海市香洲区横琴镇，系公司员工。委托诉讼代理人：郑素辉，女，1986年11月2日出生，汉族，户籍地河北省邢台市，现住佛山市顺德区。被告：王子健，男，1998年11月8日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：鞠浩霞，女，1969年4月9日出生，汉族，住新疆昌吉市长宁路，系被告母亲。原告珠海市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告王子健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人郑素辉、被告王子健的委托诉讼代理人鞠浩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》及附件；2.判令被告支付违约金1145185.6元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2018年7月18日签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定由被告向原告购买位于广东省珠海市香洲区沿海路XX号碧桂园濠月湾名居X栋XXXX房（简称该商品房），房价款为5725928元，合同约定，被告必须在2018年8月8日前支付人民币1725928元（含定金）给原告，余款人民币2890000元申请银行按揭贷款将购房款支付给原告。同时约定：若买受人（即被告）逾期向出卖人（即原告）支付房价款或因被告原因导致银行逾期放贷的，原告有权解除合同，且被告须赔偿原告按累计应付款15%计算的违约金。被告支付部分房款后，一直没有按约定支付首期房款，已严重损害原告权益。原告根据《商品房买卖合同》的约定、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定请求法院判令解除原被告双方于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》及附件，并判令被告支付违约金及承担本案全部诉讼费用。原告为其诉称向本院提供如下证据：1、商品房预售许可证；2、《广东省商品房买卖合同》及附件；3、解除合同通知书及快递单。被告辩称，被告不能够履行的原因是我公司4月26日消防验收不达标，到现在无法开通，现经济困难。被告的父亲意外受伤，右腿骨三处骨折不能下地，目前是雪上加霜，所以没有能力继续履行合同，希望原告能不能置换小的房，我们还是想买原告房子的，但是目前经济比较困难。被告为其辩称提供如下证据：原告销售人员梁诗雨于2018年4月29日手写给被告的同意2018年11月交齐首付款的证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：原告是珠海市香洲区沿海路XX号碧桂园濠月湾名居X栋楼房的开发销售商，并已领取了相应的《商品房预售许可证》。被告欲购买桂园濠月湾名居X栋XXXX房（以下简称为案涉房产），经与原告销售人员协商后，被告于2018年4月29日向原告支付定金10万元、于2018年5月10日支付18万元、于2018年5月18日支付30万元，合计58万元。根据双方认可的证据显示：原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年7月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件，合同约定由被告向原告购买位于广东省珠海市香洲区沿海路XX号碧桂园濠月湾名居X栋XXXX房，房价款为5725928元。合同第七条第3点约定，商业贷款，买受人应当于2018年8月8日前支付首期房价款人民币1725928元（含定金），占全部房价款的30%。余款人民币2890000元向银行申请银行贷款支付。合同附件的《补充协议》第四条关于逾期付款责任约定：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之四的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总价款的20%。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同及附件补充协议签订后，被告未能按合同约定的时间付款，原告主张已按照合同约定的地址向通过挂号信向被告寄送一份《解除合同通知书》。被告在庭审中陈述没有收到，但认可于2019年4月收到本案诉讼资料时收到。并提出原告销售人员梁诗雨于2018年4月29日手写给被告的同意2018年11月交齐首付款的证明辩解双方实质已对支付首期购房款的时间作出了变更。原告庭审陈述不认可这份证明。本院认为，原告是珠海市香洲区沿海路XX号碧桂园濠月湾名居X栋楼房的开发销售商，并已领取了相应的《商品房预售许可证》，因此，原告与被告于2018年7月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同及附件补充协议合法有效，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。合同及补充协议签订后，被告因自身经济困难的原因未能如约支付首期房价款的事实已构成根据性违约，被告在第一次庭审时表达要求继续履行合同的意愿，本院已通过审判程序的变更给予其补充履行的时间和机会，但被告仍然没有能力履行合同。至于被告辩解提出原告销售人员梁诗雨于2018年4月29日手写给被告的同意2018年11月交齐首付款问题，该手写件形成于2018年4月29日，也没有加盖原告的公章，原告对此又不认可。其次是双方签订合同及补充协议的时间发生在2018年7月，在上述手写件之后，因此，即使被告持有的手写证明真实亦不能对抗双方签订的合同及补充协议的约定。至于被告辩解提出没有收到原告于2018年11月寄送的《解除合同通知书》问题。原告是按照被告在合同上所留存的地址寄送，被告不能以没有收到为由提出抗辩。其次是被告至少也于2019年4月收到本院寄送的诉讼资料时收到。因此，被告的诸多理由亦不能免除其违约事实和违约责任。庭审中，被告表示同意原告请求解除双方于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》及附件，本院予以照准。本案中，原告请求被告支付违约金1145185.6元的合同依据是《补充协议》第四条第2点约定，计算方法是5725928元x20%=1145185.6元。被告提出合同及《补充协议》版本均是原告提供的，《补充协议》约定的违约金过高，申请调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，由于被告的违约对原告造成的损失仅是案涉房产丧失或耽误期间再出售的机会，原告在本案请求被告支付违约的损失金额5725928元x20%=1145185.6元已明显超出了造成损失的百分之三十。故本院根据被告的违约情况，结合原告实际损失考量，酌定被告应向原告支付违约金的数额为556092元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：—、解除原告珠海市碧桂园房地产开发有限公司与被告王子健于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》及附件；二、被告王子健于本判决发生法律效力之日起七日向原告珠海市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金556092元（双方可自行抵扣）；三、驳回原告珠海市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47816元，由原告珠海市碧桂园房地产开发有限公司负担23908元，由被告王子健负担23908元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  蒋施思人民陪审员  梁艺芬二〇一九年八月九日书 记 员  刘嘉茵何倩