江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1204民初4045号 原告：王建，女，1945年6月4日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告：钱静宜，女，1977年4月19日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 两原告共同委托诉讼代理人：高贵，江苏海之阳律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：翟慧慧，江苏海之阳律师事务所律师。 被告：泰州市姜堰区地产总公司，住泰州市姜堰区三水街道上海路88号，统一社会信用代码913212047040108993。 法定代表人：吴子玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章俊，江苏锦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。 第三人：泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司，住泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路248号，统一社会信用代码91321204790850113X。 法定代表人：贾书礼。 第三人：江苏未来房地产开发有限公司，住泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。 法定代表人：秦连喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦文银，该公司员工。 委托诉讼代理人：方溆，该公司员工。 原告王建、钱静宜与被告泰州市姜堰区地产总公司（以下简称姜堰地产总公司）、第三人泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦拆迁公司）、第三人江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告王建、钱静宜及其委托诉讼代理人高贵、翟慧慧、被告委托诉讼代理人章俊、顾蓉、第三人未来房地产公司的委托诉讼代理人方溆到庭参加诉讼，第三人晨曦拆迁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除钱宏业与被告于2011年1月7日签订的房屋购买协议；2.判决被告返还原告剩余拆迁补偿款730926元，赔偿原告因房屋被拆迁而造成的利益损失2201688元；3.判决被告向原告给付停产停业损失（自2018年2月15日起，按每月4060.7元计算）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告王建与原告钱静宜系母女关系。2010年7月31日，原告王建之夫钱宏业与被告、第三人晨曦拆迁公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定钱宏业将位于姜堰区建筑面积为110平方米的非住宅营业性用房交被告拆迁，拆迁补偿安置方式为钱宏业在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置过渡期为18个月等等。被拆迁房屋补偿补助、提前搬迁奖合计1029996元。协议签订后，钱宏业按约将房屋腾空后交被告拆迁，钱宏业仅领取部分补偿补助款及提前拆迁奖合计299070元，剩余拆迁补偿款730926元未领取，用于代转安置房购房款。2011年1月7日，被告提供拟安置房屋结构户型图给钱宏业，同时钱宏业与被告及第三人晨曦拆迁公司签订房屋购买协议，约定钱宏业选择被告提供的罗马嘉园A幢8号（一层、二层）非住宅营业性用房实施产权调换，安置房合法建筑面积为134.4平方米。上述协议签订后，安置过渡期届满时，用于安置拆迁户的房屋尚未开工建设，被告构成违约。钱宏业原有房屋被拆迁后，该地段由第三人未来房地产公司进行商业开发，但实际建成的房屋与拆迁时被告提供的拟安置房屋结构户型图完全不符，门面宽度、长度均与约定的尺寸不符，且结构不合理，实用面积很小，基本丧失营业性用房的使用价值。钱宏业选择原址产权调换的合同目的不能实现，双方约定的产权调换安置方式无法履行。后钱宏业于2018年1月29日死亡。钱宏业与王建共生育一女即钱静宜。钱宏业的父亲于1978年死亡，钱宏业的母亲于1994年死亡。根据我国继承法的相关规定，两原告系钱宏业的第一顺序继承人。请求法院依法判决。 被告辩称，第三人未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园项目已于2016年11月18日通过竣工验收，用于安置原告的房屋已具备交付条件。原告预留的安置房购房款，被告已支付给第三人未来房地产公司，用于抵算购房款。原、被告及第三人晨曦拆迁公司签订的房屋购买协议仅对安置房的面积、楼层达成协议，对于门面宽度、长度等尚未协商确定。安置房屋是经相关单位规划、设计，原告认为安置房屋结构不合理、丧失营业使用价值与事实不符。原告要求解除房屋购买协议已超过了一年的合同解除期限。关于停产停业损失，原告已领取至2018年2月14日，被告同意按有关规定支付。请求法院依法判决。 第三人晨曦拆迁公司未作陈述，亦未提交证据。 第三人未来房地产公司述称，2012年1月10日未来房地产公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权。后未来房地产公司按照规划部门核准的图纸进行房地产开发，建成了姜堰罗马嘉园小区，该项目已通过竣工验收。在施工过程中，没有任何人向未来房地产公司提出店面房宽度、长度以及结构、车位等特殊要求。原告提出的相关损失无证据证明。 本院经审理认定事实如下：（一）2010年7月31日，钱宏业与被告、第三人晨曦拆迁公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定钱宏业将位于姜堰区建筑面积为110平方米的非住宅房屋交被告拆迁，钱宏业在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置房的具体房号以其签订协议并腾空交房的先后顺序选择确定，另行签订安置房产权调换协议，双方按规定结算差价，各项补偿补助、提前搬迁奖合计1029996元，钱宏业同意2010年8月14日前腾空交房，钱宏业同意拆迁补偿款中的730926元代转安置房购房款，此款在结算产权调换差价时，不计付利息，其余的补偿补助款及提前搬迁奖计299070元，在腾空让房并验收合格后七日内被告支付给钱宏业，停产停业补贴期限为18个月，逾期按每月4060.7元增补，等等。协议签订后，钱宏业按约将房屋交被告拆除，被告向钱宏业支付了相关补偿补助款及提前搬迁奖299070元。2011年1月7日，钱宏业与被告、第三人晨曦拆迁公司签订房屋购买协议一份，约定钱宏业选择被告提供的罗马嘉园A幢8号非住宅营业性用房进行产权调换，安置房合法建筑面积134.4平方米（以竣工后有权部门核定面积为准），安置房等同被拆除合法建筑面积部分一层按每平方米10453元，二层按每平方米6505元，超出面积部分在10平方米以内按安置价每平方米6505元结算，限价面积部分10平方米（即10平方米至20平方米）以内按每平方米7806元结算，其余面积按市场价结算。安置房附属设备、设施等价款由钱宏业承担。 （二）2012年1月10日，第三人未来房地产公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权，后第三人未来房地产公司在该地段开发了罗马嘉园项目，该项目于2016年11月18日通过竣工验收。第三人未来房地产公司开发罗马嘉园项目是发包给江苏万邦建设集团有限公司（以下简称万邦公司）建设，2016年2月未来房地产公司和万邦公司对罗马嘉园相关房屋进行联合销售，其公布的销售价格为人民路两层商业用房均价每平方米19600元，西桥南街一层店铺每平方米14600元，彭垛路一层店铺每平方米11280元。2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为每平方米15000元。 （三）在第三人未来房地产公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权后，被告通过区财政部门将各拆迁户预留的安置房购房款转交给了第三人未来房地产公司。 （四）原告与被告及第三人晨曦拆迁公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议后，原告已领取停产停业损失至2018年2月14日。 （五）与原告同期拆迁的拆迁户共20多户，目前正在本院审理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件共16件。上述拆迁户中，有部分拆迁户在签订城市房屋拆迁补偿安置协议后，又签订了房屋购买协议，有部分拆迁户仅签订了城市房屋拆迁补偿安置协议，未签订房屋购买协议。本院于2016年1月18日受理方德民与姜堰地产总公司及第三人的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，后该案经一审、二审、发回重审、重审后二审，双方当事人于2017年9月18日达成庭外和解协议，方德民撤回起诉。 （六）在第三人未来房地产公司开发的罗马嘉园小区房屋经综合验收合格后，被告一直未书面通知原告选房。在本案审理过程中，被告拟安置罗马嘉园1号楼长江东路6号营业用房给原告，但双方对相关问题未能协商一致。 （七）罗马嘉园1号楼长江东路6号营业房经测绘部门实测，建筑面积为168.37平方米，其中一层建筑面积为50.82平方米（含公摊面积4.6平方米）；二层建筑面积为117.55平方米（含公摊面积10.63平方米）。 （八）钱宏业与王建为夫妻关系，二人共生育一女即钱静宜。钱宏业已于2018年1月29日死亡。钱宏业的父亲已于1978年7月26日死亡，钱宏业的母亲已于1994年5月13日死亡。王建曾在姜堰公证处承诺，钱宏业生前未订立遗嘱，也未与他人签订遗赠扶养协议。 本案争议焦点为：一、原告要求解除房屋购买协议是否应当支持；二、原告要求被告返还房屋拆迁补偿款并赔偿相关损失是否应当支持；三、原告主张的停产停业损失应当计算到何时？ 关于争议焦点一，本院认为，原告与被告、第三人晨曦拆迁公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、房屋购买协议系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。案涉房屋购买协议中约定钱宏业一户安置房屋为罗马嘉园A幢8号，房屋合法建筑面积初定为134.4平方米，在安置房屋实际建成后，被告拟安置给原告的房屋为罗马嘉园长江东路6号，面积为168.35平方米，拟安置房屋的面积无论与原告一户原拆迁房屋的面积，还是与房屋购买协议中约定的房屋面积均相差较大，钱宏业原来选择的安置房屋位于罗马嘉园2号楼中间，而被告拟安置给原告的罗马嘉园长江东路6号房屋位于罗马嘉园1号楼最西边一间，位置发生了重大变化，被告提供的安置房屋多方面不符合双方签订的房屋购买协议的约定，被告的行为已构成违约，原告一户的合同目的无法实现，两原告作为钱宏业的法定继承人要求解除房屋购买协议符合法律规定，本院予以支持。因原告未向被告发送解除房屋购买协议书面通知，但原告在诉状副本中明确提出解除房屋购买协议，在被告收到本院发送的诉状副本之日视为被告收到了解除通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告与被告及第三人晨曦拆迁公司于2011年1月7日签订的房屋购买协议应于2018年6月19日解除。 关于争议焦点二，本院认为，因钱宏业与被告之间的房屋购买协议已解除，被告应当向原告返还预交的购房款730926元。关于原告要求被告赔偿可得利益损失，其认为拟安置给原告的房屋一层、二均为67.2平方米，营业房价格一层、二层均价为每平方米25000元。本院认为，原告提交的图纸和安置房屋的面积表为复印件，被告及第三人对其真实性不予认可，本院对其真实性无法确认。原、被告签订的房屋购买协议约定的拟安置房屋的建筑面积为134.4平方米，但同时注明以房屋建成后有权部门的核定面积为准，且对一层、二层的建筑面积未作出约定，故本院对拟安置给原告的房屋的一层建筑面积、二层建筑面积无法进行准确认定。拟安置给原告的房屋位于罗马嘉园2号楼，虽然2016年2月未来房地产公司和万邦公司联合公布的广告价格为人民路两层商业用房均价每平方米19600元，西桥南街一层店铺每平方米14600元，彭垛路一层店铺每平方米11280元，但没有长江东路的营业房价格。2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为15000元。近年来，姜堰地区的商品房价格有一定的上涨，但原告未能提交证据证明拟安置给原告的房屋一层、二层均价为每平方米25000元。因原告提交的证据不足以证明其主张的可得利益损失的构成，故本院对原告的该项主张不予支持，原告可在取得相关证据后，另行依法处理。 关于争议焦点三，本院认为，原告一户房屋拆迁后的停产停业损失，原告已领取至2018年2月14日，对于2018年2月14日之后的停产停业损失，被告姜堰地产总公司表示同意支付，故对原告主张的停产停业损失，被告应当支付至本判决生效之日，标准按每月4060.7元计算。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、钱宏业与被告泰州市姜堰区地产总公司、第三人泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司2011年1月7日签订的房屋购买协议于2018年6月19日解除； 二、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告王建、钱静宜返还房屋拆迁补偿款730926元； 三、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告王建、钱静宜支付停产停业费用（自2018年2月15日起至本判决生效之日止，按4060.7元/月计算）； 四、驳回原告王建、钱静宜的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30586元，由原告王建、钱静宜共同负担18746元，被告泰州市姜堰区地产总公司负担11840元（原告同意其预交的案件受理费中的11840元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费30586元。 审 判 长  钱忠兵 人民陪审员  高有银 人民陪审员  凌 嵘 二〇一九年八月五日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  霍雪梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。