山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初5072号 原告：裴秀华，住济南市。 委托诉讼代理人:徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人:艾媛，山东圣义律师事务所律师。 原告:裴秀英，住济南市。 委托代理人：裴九岭，男，系原告裴秀英之子。 委托诉讼代理人:徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。 原告:裴明铭，住济南市。 委托诉讼代理人:徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人:艾媛，山东圣义律师事务所律师。 被告:济南旧城开发投资集团有限公司，住所地：济南市。 法定代表人：聂军，该公司董事长 委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告裴秀华、裴秀英、裴明铭与被告济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴秀华的委托诉讼代理人徐秀秀、艾媛，原告裴秀英的委托诉讼代理人裴九岭、徐秀秀，原告裴明铭的委托诉讼代理人徐秀秀、艾媛，被告旧投公司的委托诉讼代理人孙桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告裴秀华、裴秀英、裴明铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告完成房产证办理手续；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告协助三原告将坐落于济南市天桥区顺河新区x室96.52平方米房屋过户至三原告名下，涉及到多出的25.13平方米房屋差价款由被告承担。事实和理由：2007年10月18日，原告与被告签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》（以下简称协议），协议约定了馆驿街189号北屋与顺河西街x室71.39平方米房屋（以下简称该房屋）产权调换的相关合意。其中，协议第八条明确约定，被告应为原告提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。然而在2017年初，原告为该房屋办理房屋确权登记手续时发现，整个房屋被分成了两个部分，除了原告产权调换并已经使用的70多平方米外，房屋另有20多平方米的建筑面积被一道墙封死在里面。房管局以这20多平方米的建筑面积没有交钱为理由不予办理房产证。之后原告多次催促被告配合办理房产权，被告工作人员称属于交接过程中产生的错误，但至今未采取任何有效措施。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，依据济南市旧城改造投融资管理中心与原告签订的产权调换协议，该协议第五条明确约定安置房建筑面积以建成后实际测量为准，原告在交纳安置房差价款时仅交纳了建筑面积为71.39平方米的房屋差价款，就涉诉房产已具备分割小证的条件，但因原告未足额交纳差价款导致产权证无法办证，责任应由原告承担。在原告未结清差价款时要求法院判令被告协助其办理房产证手续无合法依据，法院应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院作如下认定：被告虽对原告提交的照片和视频光盘的真实性有异议，但未提交相应的反驳证据，因上述照片和视频资料显示的房屋与被告认可的房屋分层平面图相对应，本院对照片和视频的真实性予以确认；被告对原告提交的裴秀英之子裴九岭与被告处工作人员的电话录音的真实性不予认可，但未有回复电话录音中所涉人员身份，应承担相应的不利后果，本院对该电话录音的真实性予以确认。综合当事人举证、质证及本院经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告诉争房屋位于济南市天桥区顺河新区x室，系拆迁安置房屋。被拆迁房屋坐落于济南市馆驿街189号北屋，登记所有权人为张万芳。张万芳养育长女裴秀华、次女裴秀英、长子裴明铭。1993年8月1日，张万芳去世。2007年10月18日，济南市旧城改造投融资管理中心[以下简称旧投管理中心（甲方）]与三原告（乙方）的委托代理人裴秀英签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》（以下简称《产权调换协议》），约定：“甲方为实施馆驿街西片区项目，经济建拆许字[2017]第4号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于馆驿街189号北屋。乙方所有的私有住宅房屋建筑面积14.51平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为简易楼房，经评估确定单价为4013元/㎡，其住宅房屋货币补偿金额为58229元；经认证乙方符合按最低套型面积标准补偿的条件，其安置的最低套型房屋对应的建筑面积额为／平方米，货币补偿额增加／元；乙方应得补偿费用合计为58229元。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是天桥区顺河聚贤小区3号楼5#单元，建筑面积71.39平方米，经评估该套安置房单价为12497元／㎡，价值892161元。被拆迁房屋与安置房屋的差价为833932元…。二、过渡期限自乙方完成搬迁并交验房屋之日起为23个月。乙方自行过渡的，甲方从乙方交验空房之日起按规定向乙方支付临时安置补助费。三、…。四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。五、安置房屋的建筑面积以建成后实际测量的为准。六、…。七、…。八、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料，乙方应当按照规定缴纳税费。九、…。十、…。十一、…。…”天桥区拆迁办公室作为甲方代理人在协议上盖章。后原告通过搬迁费、过渡费抵扣差价款等方式及直接交费，按拆迁补偿协议约定共计交纳833932元差价款。被告旧投公司分别于2012年6月5日、同年7月31日向原告出具收据联，其中2012年7月31日的收据联上“款项事由”一栏载明：“协议差价款（顺河3-1-10671.39㎡）”。2012年7月31日，天桥区拆迁办公室向原告出具迁入证，将济南市天桥区顺河小区x室交付给了原告裴秀华、裴秀英、裴明铭。 诉讼中，双方对于房屋登记面积与产权调换协议及迁入证所载面积相差的25.13平方米的建筑物差价款应由谁负担存在争议。原告主张，该多出部分的面积被一道墙堵住，原告无法实际使用，且涉案安置房屋为商铺，多出部分延伸至住宅楼，无商业使用价值，且相差面积超过3%，系被告造成，原告亦未使用多出部分面积，原告不同意缴纳该部分差价款。被告旧投公司辩称，认可涉案被拆迁房屋产权属于原告，根据安置协议第一条和第五条明确了以安置房的实测面积予以结算，协议面积与实测面积之间的差25.13平方米的差价款应由原告承担，涉案房屋已具备办理房产证条件，在原告补齐差价款后才能办理房屋产权手续。 另查明，涉案拆迁安置房屋现坐落于济南市天桥区顺河新区x室，2013年7月4日，该房屋所在楼宇办理初始登记，产权证号为：济房权证天字第xxxxxx号，登记所有权人为被告旧投公司，涉案安置房屋的登记建筑面积为96.52平方米。 再查明，2006年7月18日，济南市机构编制委员会发布济编发[2006]13号《关于设立济南市旧城改造投融资管理中心的通知》，设立旧投管理中心。同年7月19日，济南市人民政府发布济政字[2006]26号《济南市人民政府关于组建济南市旧城改造投资运营有限公司的通知》，组建济南市旧城改造投资运营有限公司，该通知载明，济南市旧城改造投资运营有限公司与旧投管理中心一套机构两个牌子。2011年9月5日，济南市人民政府发布济政发[2011]28号《济南市人民政府关于印发济南市投融资平台公司改造实施方案的通知》，明确将济南市旧城改造投资运营有限公司等5家公司整合组建被告旧投集团。2011年9月29日，济南市旧城改造投资运营有限公司变更登记为济南旧城开发投资集团有限公司，即被告旧投公司。2017年5月2日，济南市人民政府发布济政发[2017]7号《济南市人民政府关于印发济南市人民政府部分工作部门整合调整方案的通知》，明确撤销旧投管理中心事业单位建制。同日，济南市人民政府发布济政发[2017]8号《济南市人民政府关于印发济南市市级投融资平台整合调整方案的通知》，通知第二条载明：“将济南旧城开发投资集团、济南城市建设投资集团合并组建城市投资集团”。 本院认为，原、被告签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》出于双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且原、被告双方对于产权调换协议的签订及协议内容均无异议，双方应按照协议约定履行各自权利义务。原告作为被拆迁人，已按照协议交纳房屋差价款833932元。旧投管理中心依照协议约定负有协助原告办理涉案房屋的产权登记义务。从被告旧投公司提交的公司沿革说明及相关文件可看出，旧投管理中心与济南市旧城改造投资运营有限公司为一个机构两个牌子，后济南市旧城改造投资运营有限公司又被整合为被告旧投公司，而旧投公司又被合并组建为城投集团，故旧投管理中心的权利义务应由被告旧投公司承继，且涉案房屋所在楼宇的初始登记产权人为被告旧投公司，被告旧投公司亦自认负有办理涉案房屋产权证的义务，被告旧投公司应按合同约定履行协助原告办理涉案安置房屋的产权登记义务。现因涉案安置房屋实测面积与协议约定面积相差25.13平方米，原、被告产生争议，虽产权调换协议第五条约定面积以实测为准，但实测面积与协议约定面积相差过大，所产生的差价较大，已经超出作为被拆迁人的原告对于涉案安置房屋的预期。双方签订的产权调换协议虽带有一定的政策性质，但合同一旦生效，其内容仍然符合商品房买卖合同的性质，因双方当事人对超出合同约定的房屋面积部分的价格未作约定，面积差的问题应适用商品房买卖合同相关法律法规的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”诉讼中，原告要求被告协助办理房屋产权登记，具有继续履行合同的意思，被告亦同意继续履行，应视为双方同意继续履行，协议约定的面积为71.39平方米，实测面积为96.52平方米，经计算，面积误差比绝对值已超出3%，据此，应按照产权调换协议中约定的每平方米12497元，面积误差产生的价款总额应为314049.6元，其中，未超出约定的3%部分面积价款应由原告承担，即26764.8元，超出3%部分面积价款应由被告承担，即287284.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南旧城开发投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告裴秀华、裴秀英、裴明铭将坐落于济南市天桥区顺河新区x室房屋（建筑面积96.52平方米）转移登记至原告裴秀华、裴秀英、裴明铭名下； 二、原告裴秀华、裴秀英、裴明铭于本判决生效之日起10日向被告济南旧城开发投资集团有限公司支付房屋面积差价款26764.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，由原告裴秀华、裴秀英、裴明铭负担400元，被告济南旧城开发投资集团有限公司负担4020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  王秀英 人民陪审员  林常云 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  郝慧明