河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初884号原告袁海涛，男，汉族，1988年11月07日生，住南阳市。委托代理人李辅光，豪盛业主，一般代理。被告河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R委托代理人葛杨鑫、王红，河南豪盛商贸有限公司员工，特别授权。原告袁海涛诉被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁海涛及其委托代理人李辅光，被告河南豪盛商贸有限公司的委托代理人葛杨鑫、王红到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告诉称：原被告双方于2016年1月20日签订《鸿德购物公司商铺租赁协议书》，将原告购买的鸿德购物公园二楼D016、D005号商铺租给被告，租金每月分别为：2444元，2444元。但被告从签订协议至今从未支付任何租金。依据《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，第十一条的约定，协议期满后，不再续签租赁协议的，被告应将商铺按产权证（产权面积）分割并安装隔断交还甲方。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、支付原告29个月租金141752元，自起诉之日按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、要求增加滞纳金、银行同期利息，中止合同，返还商铺。3、诉讼费由被告承担。为此，原告向本院提供的证据有：银行流水一份，租赁协议原件一份。被告辩称，二楼的那五间房是抵账的，财务上没有出来流水账单。法定期间内被告未向本院提供证据。对原告提供的证据，被告的质证意见为：二楼的我们不清楚，没法说。上述证据经庭审质证，证据的效力本院将结合判决综合予以评定。本院根据上述有效证据及当事人庭审中的诉辩，认定事实如下：2016年1月20日，原告袁海涛（乙方）与南阳鸿德房地产开发有限公司（甲方）签订《商铺认购协议书》两份，两份协议约定的主要内容：第一条、乙方指定认购的两间商铺分别为：二层D005号和二层D016号，建筑面积均为9.64平方米，总价均为325832元。甲方按照乙方付款方式给予相应优惠额度，一次性付款优惠10%。优惠后双方确认签约总价合计为：293249元／间。2016年1月20日原告袁海涛（甲方）与被告河南豪盛商贸有限公司（乙方）关于认购的商铺，签订《租赁（返租）协议书》两份：第一条、甲方为豪盛购物公园二层D016号和二层D005号商铺购买人，两间商铺面积均为9.64平方米，在签订本协议时，甲方应一次性交清房款和相关税费。第二条、甲方自愿将这两间商铺租赁给乙方统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。第三条、返租期限及租金支付方式：1．两间商铺返租期限自本协议签订之日后三个月自2017年1月20日起至2026年1月20日止。2．乙方每年支付商铺总价款的10％即29325元人民币／间租金给甲方，折合每月2444元／间，租金按自然月支付，自甲方交清房款及相关费用之日后三个月起开始计算。乙方每月25至30日将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户。第七条第二款、本协议签署后，乙方如未按期支付甲方租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未支付租金金额的每日万分之二计付。第十一条、出现以下情况，本协议自动终止：1．本协议期满后，双方约定本协议不再续签的。2．因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。协议签订后，被告至今未缴纳租金，原告为此诉至本院。本院认为，原告袁海涛与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中约定了违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。双方在签订租赁合同时约定了解除条件，一是协议期满双方协商不再续签，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，现租赁合同期限尚未届满，原告要求解除合同本院不支持。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够眨确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额，原告要求支付141752元，折合每月2444元／间，应从2017年1月20日起计算，截止2019年6月28日开庭之日，已超过29个月，原告的请求本院支持。合同约定违约金按照日万之二，未超过法律规定本院支持。另外原告要求支付利息，利息应以欠房租141752元为基数，从2019年6月20日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清为止，综上依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告袁海涛租金人民币141752元，并以所欠租金为基数，从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止。二、被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，向原告袁海涛支付违约金。违约金以所欠租金141752元为基数，自2019年6月20日起按日万分之二计付至款付清之日止。三、驳回原告袁海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1518元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  刁德顺审判员  陈 琪审判员  范成然二〇一九年八月十三日书记员  王 彬书记员  李冬雪