广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1038号原告梁景科，男，汉族，1987年8月13日出生，441203198708130935。委托代理人梁碧凤，女，汉族，1955年4月29日出生，住肇庆市鼎湖区，与原告系母子关系。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路12号，统一社会信用代码：9144120305074047X4。法定代表人尹绍元。委托代理人陈义华，广东曜政律师事务所律师。委托代理人李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告梁景科诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称“天标公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，适用简易程序，于同年8月8公开开庭进行审理。原告委托代理人梁碧凤，被告委托代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁景科向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金，从2016年11月29日至2019年1月27日，合计790天，该时间段违约金99736元（即420827*0.0003*790=99736元）。2、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告于2014年11月3日与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司签订合同编号2014110147《商品房买卖合同》，原告（买受人）购买被告（出卖人）所开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期9幢15层1503房，购买金额为420827元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。被告在2019年1月28日才发出收楼通知书，离原定交楼时间迟了2年半。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来了无法预计的损害，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。原告梁景科向本院提交证据如下：原告身份证、户口本，证明原告身份情况。天标公司企业机读档案登记资料，证明被告的身份情况。《商品房买卖合同》，证明双方的商品房买卖关系及被告违约事实和违约责任、合同约定的赔偿标准事实依据。购房发票二张，证明原告已履行交付房款420827元的义务。被告天标公司辩称，1、原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人一约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，在法院审理的被告同类型案件中，法院的生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，房屋买卖合同未约定逾期办证，逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。结合鼎湖区法院及肇庆市中院的生效判决。被告认为原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。被告请求法院根据本案事实依法作出公正判决。被告天标公司向本院提交证据如下：竣工验收备案表，证明案涉商品房于2019年1月23日办理验收备案的事实。收楼通知书、邮寄单、入伙确认书，证明被告于2019年1月26日已向原告发出收楼通知且原告已经实际收楼的事实。民事判决书5份，证明鼎湖法院及肇庆市中院两级对同楼盘延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的计算标准。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014110147。合同约定，原告购买由被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期9幢15层1503号房，价款为420827元。合同第八条约定，交付期限是2016年8月30日。交付条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告分别于2014年11月3日和同年12月1日两次支付房价款共420827元。但涉案房屋一直未办理竣工验收备案手续，未交付给原告使用。庭审中，原、被告双方对逾期交楼时间为790天予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。合同约定，被告交付房屋期限是2016年8月30日，被告未能按合同约定的交付条件交付房屋，被告逾期交付房屋行为已构成违约，应当按照合同约定支付相应违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”本案中，原告请求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款420827元×中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75的1.3倍×逾期交房天数790天。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁景科支付逾期交房违约金56243.82元（违约金按购房款420827元×中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75的1.3倍×逾期交房天数790天计算）。驳回原告梁景科其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1147元，由原告梁景科负担505元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邱树林二〇一九年八月二十八日书记员  张鹏莉