大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4923号原告：马涛，女，汉族，1977年6月16日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王柏，辽宁海晏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秦沣，辽宁海晏律师事务所实习律师。被告：大连德威佳业投资有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港浦路139B-1号。法定代表人：贾文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨擎霄，辽宁善成律师事务所律师。原告马涛与被告大连德威佳业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马涛委托诉讼代理人王柏、杨秦沣、被告大连德威佳业投资有限公司的委托诉讼代理人杨擎霄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋认购书》；2、请求判令被告立即向原告双倍返还定金十万元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年7月6日与被告签订《房屋认购书》一份，认购被告开发建设的位于中山区的“东港.天鹅湾”项目1号楼1单元5层1号房屋，并按约定向被告支付了定金五万元。认购书第3条约定原告应按被告通知时间在7日内与被告签订正式《商品房买卖合同》，同时支付房屋首付款或总房款。2019年4月18日，被告售楼员童莹通过微信向原告发送了一份被告向原告作出的《催告函》，要求原告于2019年4月25日前到被告销售中心支付首付款。因被告尚未向原告提供《商品房买卖合同》文本，原告于2019年4月23日委托家人到被告销售中心要求被告出示了《商品房买卖合同》。此后，被告售楼员童莹向原告表示，被告要求原告必须先交首付款，7日之后才能与原告签订《商品房买卖合同》，而且在原告一再催问的情况下，才又向原告提供了被告的《补充协议》文本。但经原告研究被告的《商品房买卖合同》、《补充协议》文本，发现在认购房屋系现房销售的情况下，被告的合同文本存在多处对原告明显不公平的条款。原告遂于2019年4月25日将汇总的修改意见通过微信发送给被告售楼员童莹，希望双方能够协商修改合同条款。但售楼员给原告的答复是，被告拒绝对合同文本进行任何修改。原告于2019年5月5日找被告的销售负责人苑经理进行了当面沟通，提出了两项要求，一是希望按照《房屋认购书》的约定，在支付首付款的同时就签订《商品房买卖合同》，二是希望对不合理的合同条款予以修改。但被告给原告的答复仍然是，必须先交首付，之后才能签订合同，而且在其已确认合同明显存在不合理条款的情况下，仍拒绝对合同做任何修改。原告认为，签订合同应是双方共同协商的结果，不应将一方的意志强加于另一方，被告要求原告全部接受被告单方制定的包含多项对原告不公平条款在内的合同文本，而且要求必须原告先付首付款才能与原告签订合同，被告的作法明显没有法律依据而且违反认购书的约定，对于双方针对原告认购的房屋未能签订正式的《商品房买卖合同》，被告明显存在过错。原告于2019年5月13日向被告邮寄了《解除合同暨返还定金通知书》，被告于次日收到，但被告人至今仍拒绝履行相关内容。故原告提起诉讼。被告大连德威佳业投资有限公司辩称，同意解除原被告之间的《房屋认购书》，但不同意双倍返还定金十万元。1、《房屋认购书》中定金的作用是保证我公司与马涛后续《商品房买卖合同》能够真实履行。为保证上述目的实现我公司需要为马涛保留预售房屋，直至其交付首付并签订《商品房买卖合同》，在此过程中我公司将承担房屋滞销的风险，及房屋价值上涨带来的损失。一旦马涛不能或不愿意继续履行购买行为，那么该定金就作为我公司为其保留房产期间滞销房产的损失补偿。现马涛自2018年起以各种理由拒绝交付首付款并签订《商品房买卖合同》，我公司实际产生了房屋滞销的损失，该定金理应赔付给我方；2、我公司没有违约行为。我公司没有违反《房屋认购书》的违约行为，且根据《房屋认购书》第3条约定：马涛承诺在《房屋认购书》签订后按照甲方通知的时间之日起7日内到我公司指定地点签订《商品房买卖合同》，如果马涛未达成上述要求，《房屋认购书》自动终止。第6条约定，马涛提出不再购买我方房屋，不签订《商品房买卖合同》，没有缴纳首付款，其缴纳的定金我公司不予返还。现马涛的行为符合上述违约条款的约定，我公司有理由收缴其定金；3、我公司在《商品房买卖合同》签订过程中无过错。在我公司销售大厅中有专门的政府批文及合同文本的公示版，每一位购房者在签订《房屋认购书》时都被邀请详细阅读相关信息。并且在《房屋认购书》中第14条，马涛声明对所购房屋之状况及其他交易条件均有充分了解。其在签订《房屋认购书》时对后续房屋交易流程和合同内容是了解的，并且默认了上述操作流程。其次，马涛提出《商品房买卖合同》及《补充协议》存在诸多不公平约定，并提出了对上述合同的修改意见。纵观其修改意见，主要集中在一点，就是马涛签订合同后出现违约行为的罚则条款。我公司制定的《商品房买卖合同》及《补充协议》经过政府部门登记备案，具备合法有效性，其中违约条款的罚则没有违反国家法律规定，符合行业标准，具备普遍适用性。马涛所称的不公平性无从谈起。其修改意见中的时间信息均具有实践操作的必要性，不应随意修改。并且其对《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》的修改并无实际意义。上述条款均具有明确的生效前提，即我公司无法为其按时办理产权登记时生效。实际情况是我公司对马涛出售的是现房，产权明晰，购房后可以立即办理产权登记，上述条款并不会生效。最后，商品房买卖过程是：1.马涛交付首付款。2.首付款交付同时或者之后7日内我公司确定收款到账双方签订《商品房买卖合同》。3.我公司解除抵押交付房屋。4.马涛接受房屋办理产权证。上述流程具有行业通用性，是房地产行业风险防控的必然要求，经过协商我公司也明确表示同意将1、2条同时执行，原告仍然以此为借口诉我公司违约，明显不能成立。综上，在我公司与原告将上述情况详细解释清楚后，原告依然执着要求我公司变更合同，并且在最后将我公司诉至法院要求解除《房屋认购书》，其行为异于常人，带有明显的目的性，可以推测其内在目的是取消本次购房交易，并且要回5万元定金。贵院不应支持其诉请。经审理查明：2018年7月6日，原告马涛与被告大连德威佳业投资有限公司签订《房屋认购书》，约定由原告认购被告开发的东港.天鹅湾1号楼1单元5层1号房屋，房屋建筑面积约167.22平方米，总价款为人民币3305939元。原告应于被告通知的时间之日起7日内与被告签订正式《商品房买卖合同》，同时支付该房屋首期房款或全部总房款。原告未能按通知时间签订《商品房买卖合同》的，本协议自动终止。签署认购书当日，原告按约定内容向被告交付了五万元定金，被告向原告开具了专用收款收据。2018年10月25日、11月30日、2019年2月22日，被告通过微信三次通知原告签订正式合同，原告表示因资金不足暂时无法购房。2019年4月18日，被告向原告发出《催告函》，要求原告于2019年4月25日前至被告销售中心签订《商品房买卖合同》并支付首付款。原告于2019年4月起，多次要求更改《商品房买卖合同》合同条款，被告未能同意。2019年5月13日，原告向被告发送《解除合同暨返还定金通知书》，要求解除案涉的《房屋认购书》，双倍返还定金十万元。截至原告起诉之日，双方未就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋认购书、定金收据、户型图、催告函、微信截图、商品房买卖合同及补充协议文本、合同修改意见、谈话录音、解除合同暨返还定金通知书、快递单、快递查询结果，被告提供的房屋认购书、公示板照片、微信记录及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经本院审查，应予采信。本院认为，合同当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《房屋认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律强行性规定的内容，依法成立，合法有效，双方均应严格恪守履约。原告未能在被告通知之日起7日内与被告签订《商品房买卖合同》，且双方明确表示同意解除案涉的《房屋认购书》，故原告要求解除《房屋认购书》的诉请，于法有据，本院予以支持；关于原告双倍返还定金的请求，由于双方在《房屋认购书》中约定五万元的定金条款，是为了确保此后能够顺利签订《商品房买卖合同》，这也是认购书的主要合同义务。被告依据合同约定向原告发出了签订《商品房买卖合同》的通知，已经履行了其合同义务，原告接到通知后未在约定期限内签署合同，而是要求被告更改已经公示的《商品房买卖合同》条款，且要求更改的条款很多不具有实际意义，该《商品房买卖合同》已经过政府部门登记备案，具体条款不能随意更改，否则将产生大量不确定、不公平的合同产生，不利于房地产行业的稳定性。原告未按约签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告马涛与被告大连德威佳业投资有限公司之间签订的《房屋认购书》；二、驳回原告马涛的其他诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交），由原告马涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张 弘二〇一九年八月二十日书记员 周思雨