湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初6711号原告：长沙金海物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路街道湘江北路三段1388号架区Z54号。法定代表人：肖瑞阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴利思，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓智兴，湖南金厚律师事务所实习律师。被告：沈朝晖，男，1971年7月15日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙金海物业管理有限公司（以下简称“金海公司”）与被告沈朝晖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王小强独任审判，代理书记员沈沙担任庭审记录，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告长沙金海物业管理有限公司的委托诉讼代理人戴利思、邓智兴，被告沈朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠原告的物业管理费1351.5元；2、判令被告向原告支付拖欠原告的物业管理费所产生的违约金（违约金以1351.5元为基数，以日3‰计算，从2019年1月1日暂计算至2019年3月15日为296元，后续违约金仍按上述标准计算至实际清偿之日止）；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与金帆小区业主委员会存在着长期的合作关系，金帆小区业主委员会委托原告对金帆小区范围内的公共设施、绿化、安保、卫生、公共秩序等进行维护、管理，各业主或物业使用人按照物业管理费收取标准按时支付物业管理费用给原告，按照合同约定，原告为金帆小区提供物业管理服务，各业主或物业使用人每月6日至10日到物业管理处交纳本月的物业管理服务费用。被告是金帆小区的业主，系5栋503号房屋的所有人，房屋占地面积为113.51平方米。被告从2016年7月起至2018年5月未按约缴纳物业管理费给原告，给原告的正常经营活动造成很大影响，被告累计拖欠原告的物业管理费用为人民币1351.5元（2012年6月之前按0.5元/㎡计算，2012年6月开始按照0.7元／㎡计算）。合同履行至2018年5月，原告按合同约定为被告所在的小区提供良好的物业管理服务，被告却不按约履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告沈朝晖辩称，1、被告的杂屋从2005年开始楼上住户卫生间渗水到房内，多次向原告管理人员报告，物业人员换了一批又一批，物业收费每年记得收，渗水问题一直推脱，问题始终未解决，造成该杂屋至今还在渗水，墙面发霉，地面潮湿，存放在杂屋的物品基本报废，给被告造成经济和精神损失费用合计一万元；2、原告作为金帆小区的前任物业公司，于2018年5月解约，因为其服务意识差，管理水平低，造成小区品质下降，与周边楼盘价格相比，房价涨不起来，长沙金海物业管理有限公司负有不可推卸的责任。3、小区卫生脏乱差，垃圾清理不及时，绿植无人养护，绿化带被硬化，楼道间牛皮癣到处可见，消防栓常年无水，消防管带缺失，小区出入口多，流动人口及租赁户多，进出小区保安都是不闻不问，小区监控也如同虚设，出了事情调查监控，监控图像不是坏了就是看不清。原告未尽到管理服务义务。本案中，原告向本院提交了物业管理委托合同，金帆小区工作交接协议，金帆小区业主大会公告，物业管理费、水费催缴通知单，内资企业登记基本情况表等证据；被告向本院提交了照片等证据。对于原告提交的证据，被告未提出实质性异议，本院经审查后予以确认；对于被告提交的照片等证据，将在事实部分予以说明。根据上述确认的证据，本院查明的本案事实如下：2005年10月1日，金帆小区业主委员会（委托方，甲方，以下简称“金帆业委会”）与长沙金海林物业管理有限公司（受托方，乙方，以下简称“金海林公司”）签订《物业管理委托合同》约定，1、甲方将位于长沙市开福区四方坪街道金帆小区的物业服务等事项委托乙方管理服务；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米人民币，多层0.5元，洋房1元向业主或物业使用人收取等。2012年5月17日，经金帆小区业主委员会同意后，原告将物业服务收费标准进行了调整，即从2012年6月1日起，普通住宅每月0.7元/平方米，门面每月1.4元/平方米，洋房每月1.2元/平方米，金帆小区业主委员会并对此进行了公告。2018年5月2日，长沙金海物业管理有限公司（甲方，以下简称“金海公司”）与金帆业委会签订《金帆小区物业工作交接协议》（以下简称《交接协议》）约定，甲方因金帆小区项目经营状况不佳，在无新的收入增长可能的情况下，经与乙方协商一致，定于2018年5月31日退出金帆小区项目等。另查明，被告沈朝晖系长沙市开福区四方坪金帆小区5栋503号房屋的所有人，房屋占地面积为113.51平方米。被告拖欠原告自2016年7月1日起至2018年5月31日的物业管理费用共计人民币1351.5元。经原告催收，被告未支付上述物业管理费用。被告向本院提交照片等证据并提出，这些照片虽然于2019年7月，即原告退出金帆小区管理后拍摄，但照片上载明的情况发生在原告管理服务期间，原告的物业服务未达到相应的标准。对此，原告不予认可并认为被告提交的照片于其退出金帆小区管理后拍摄，无法核实其真实性，亦无法证明原告未履行其物业管理服务义务。还查明，金海林公司经工商登记变更为金海公司。另，原告与被告未签订物业服务协议，但被告对原告的实际物业管理事实没有异议。本院认为，一、金帆小区业委会和原告签订物业委托合同，金帆小区业委会将金帆小区物业管理交由原告管理，原告作为物业管理公司，因故未和被告签订物业管理服务协议，根据金帆小区业委会签订的委托合同，原告对小区进行实际管理，即原告与被告成立事实物业管理服务合同，原告已经向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告支付物业管理费，相应的费用应参照金帆小区业委会和原告签订物业委托合同予以确定，故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告提出原告的物业服务未达到理想标准，并提供了照片等证据，原告对此不予认可，被告并未充分举证证明原告未尽物业管理服务义务，故对被告的该项意见，本院不予采纳。被告当庭确认其在2016年7月1日到2018年5月31日期间未缴纳物业费，其对原告提出的物业费管理费1351.5元未提出异议，故对于原告要求被告支付物业费1351.5元的请求，本院予以支持。二、对于原告提出的违约金的问题。因原告未与被告签订具体物业服务合同，且被告就物业管理事项对原告主张过权利，且双方产生过纠纷，故被告并非原告所称的无故不缴纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告沈朝晖在本判决生效之日起十日内向原告长沙金海物业管理有限公司支付物业费1351.5元；二、驳回原告长沙金海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由被告沈朝晖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  王小强二〇一九年八月十六日代理书记员  沈 沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。