广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2923号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元，统一社会信用代码9144000076494110XG。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托诉讼代理人：李蓬桂、关怡钧，该司职员。被告：赵世泽，男，1970年3月8日出生，汉族，住增城区。被告：封小莲，女，1980年11月23日出生，汉族，住增城区。委托诉讼代理人：赵世泽，男，系被告丈夫，住增城区新塘镇汇太东路161号401房。原告广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）与被告赵世泽、封小莲居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人李蓬桂，被告封小莲的委托诉讼代理人暨被告赵世泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称：我司促成被告与案外人游袁签订增城市新塘镇凤凰城凤天苑X街X号1702房的买卖合同。根据被告向原告出具的《咨询及中介服务费确认书》的约定，被告同意于签署确认书当天向原告支付咨询及中介服务费34950元；被告逾期支付上述咨询及中介服务费的，将按每天千分之一的标准支付违约金。但被告至今尚有咨询及中介服务费20000元未支付，被告的行为己构成严重违约，故还应向原告支付逾期支付服务费的违约金。现诉请判令：一、被告向原告支付咨询及中介服务费20000元；二、被告向原告支付咨询及中介服务费的逾期支付违约金（以20000元为基数，以每日千分之一为标准，自2017年1月10日起，计至被告清偿之日止，以本金为限）。被告赵世泽、封小莲辩称，不同意原告的全部诉请，理由是我们签订的房屋买卖合同中明确注明了房屋中介费是谁违约谁支付，现在是因为卖方违约导致我们一直没有取得所购房屋的产权，一、二审都判令中介费由违约方游袁支付，中原起诉要求我们支付剩余的中介费是无理的。经审理查明：2017年1月9日，被告赵世泽、封小莲（乙方、买方）与案外人游袁（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：载明“……第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城市新塘镇凤凰城凤天苑X街X号1702房……第二条计价、价款甲乙双方约定按以下方式计价、付款该房地产按整套出售并计价，交易币种人民币，总成交价为233万元。……第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。甲乙双方一致同意由乙方按下述第4项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款。……4、涂销抵押按揭付款（1）签订本合同时支付人民币5万元作为定金。（2）本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）人民币仟佰拾万仟佰拾元整，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。（3）部分楼款共计65万元整应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后五个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。（4）人民币163万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第四条交楼时间和交接手续1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款7日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。……第八条交易不成的违约责任1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条迟延办理产权登记的违约责任如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列第2种方式处理：……2、其他：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。……第十六条……如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任……”。同日，原告中原公司（丙方、经纪方）与案外人游袁（甲方、卖方）、被告赵世泽、封小莲（乙方、买方）签订《中介服务三方协议》（以下简称《三方协议》），约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖增城市新塘镇凤凰城凤天苑X街X号1702房（以下简称“涉案房屋”）提供中介服务事宜；涉案房屋的买卖市场参考价2330000元，该价格仅供参考，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲方双方需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，甲方需支付的咨询及中介服务费金额为元，乙方需支付的咨询及中介服务费金额为34950元（如与甲方或乙方签署的咨询及中介服务费确认书的内容不一致的，以咨询及中介服务费确认书为准）；如甲方或乙方签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费（如有）需由违约方支付等内容。同日，被告赵世泽、封小莲向原告中原公司出具《咨询及中介服务费确认书（买卖）》（以下简称《确认书》），载明：本人赵世泽、封小莲是涉案房屋的《买卖合同》当事人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《买卖合同》。为此，本人同意支付人民币34950元予贵司作为咨询及中介服务费。同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按0.1%/天支付违约金等内容。另查明，被告赵世泽、封小莲曾以案外人游袁拒绝履行《买卖合同》为由起诉至法院，经广东省广州市增城区人民法院作出的（2017）粤0183民初2180号民事判决以及广东省广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终14933号民事判决，查明并认定：赵世泽、封小莲与游袁签订的《买卖合同》合法有效，游袁明确表示不继续履行合同已构成违约。赵世泽、封小莲作为守约方要求继续履行《买卖合同》以及要求游袁支付违约金的诉讼请求，合法有理，予以支持。就涉案房屋的交易，赵世泽、封小莲应向广东中原地产代理有限公司支付中介费34950元，现已付中介费14950元，现赵世泽、封小莲主张游袁应向其支付中介费14950元，予以支持。至于剩余的中介费20000元尚未现实支付，该案暂不予处理。该案判决现已生效。诉讼中，原告及两被告均确认两被告已向原告支付中介费14950元，尚余中介费20000元未支付。两被告主张应依据上述生效判决的认定由案外人游袁作为买卖合同违约方支付剩余中介费，原告则认为游袁的行为并未达到合同解除的法律后果，故不应由游袁代为支付该款项。本院认为：原告中原公司与被告赵世泽、封小莲签署的《三方协议》及《确认书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应切实履行。原告中原公司促成被告赵世泽、封小莲与案外人游袁签订《买卖合同》，被告赵世泽、封小莲负有向其支付中介服务费的义务，但因《三方协议》约定，如赵世泽、封小莲或案外人游袁签署合同后存在违约行为，违约方应代对方支付应支付的咨询及中介服务费；同时根据已生效的（2017）粤0183民初2180号民事判决以及（2018）粤01民终14933号民事判决，查明并认定赵世泽、封小莲与游袁签订的《买卖合同》合法有效，游袁不继续履行合同的行为已构成违约，并据此判令游袁向赵世泽、封小莲支付已先行支付的中介费14950元。基于上述《三方协议》的相关约定，游袁在涉案房屋买卖过程中作为违约方，负有代为承担赵世泽、封小莲向中原地产支付咨询及中介服务费的义务，中原公司辩称游袁的行为并未导致买卖合同根本解除故不属于违约方的意见明显缺乏依据，本院对此不予采纳，故中原地产诉请要求赵世泽、封小莲支付咨询及中介服务费20000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广东中原地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费350元，由原告广东中原地产代理有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  丘东友二〇一九年八月三十日书 记 员  邱莉晶梁昭仪