广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初2021号原告：郭奕选，男，1973年9月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杏仪，广志信律师事务所实习律师。被告：赵观平，男，1972年10月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告郭奕选与被告赵观平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭奕选及其诉讼代理人周丽、黄杏仪和被告赵观平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭奕选向本院提出诉讼请求：1.判令解除郭奕选、赵观平双方签订的《房屋租赁合同书》；2.判令赵观平修复商铺阁楼（长为6.20米、宽为5.84米，面积为36.21平方米）；3.判令赵观平支付租金121700元。（其中2016年6月至2018年12月拖欠租金31000元，2019年1月至2019年5月19日拖欠租金90700元）；4.判令赵观平按每月20000元的标准支付场地占用费，从2019年5月20日起计至赵观平将场所修复完整交回给郭奕选之日止；5.由赵观平承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月14日，郭奕选与赵观平签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），郭奕选将坐落在台山市台城环北大道XX号XX房（以下简称涉案房屋）出租给赵观平使用，租赁期限为5年。双方约定从2015年2月5日起至2018年2月4日止，每月租金16000元；从2018年2月5日起至2019年2月4日止，每月租金18000元；从2019年2月4日起至2020年2月4日止，每月租金20000元。租金按月结算，先交租后使用，赵观平应在每月5日前将租金支付给郭奕选。赵观平从2016年6月起开始，以生意难做为由，每月拖欠郭奕选1000元租金，计至2018年12月，赵观平共拖欠租金31000元。2019年1月开始，赵观平以撤场为由，拒绝交租，计至2019年5月19日，赵观平未交租金为90700元。根据《合同法》第二百二十七条的规定以及双方在涉案合同第八条“租赁期间，若乙方有违约行为的，甲方有权收回房屋，终止租赁并没收保证押金”的约定，郭奕选依法解除双方之间的租赁合同关系。郭奕选商铺原有一阁楼，长为6.2米、宽为5.84米，面积为36.21平方米。由于双方租赁期限为5年，为了方便赵观平做生意，郭奕选同意赵观平拆除阁楼。现在赵观平拖欠租金违约，郭奕选不得不解除合同，导致郭奕选存在逾期租金损失。为此，赵观平应修复阁楼，恢复原状。郭奕选为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持上述请求。赵观平辩称，一、赵观平与郭奕选于2015年1月份洽谈涉案房屋，用于经营苹果授权店，由于该房屋搭了个阁楼，严重影响了楼层高度，不符合苹果公司的要求，经过充分协商沟通，郭奕选同意拆除，并于2015年1月份中旬双方签订合同。当初双方协商是同意拆除阁楼，并不需要恢复，并在合同上注明，所以不存在修复阁楼之事。二、2016年初，赵观平与郭奕选协商，提出要减租以支持赵观平解决经营困难，并承诺只要两边商铺开门经营后升回租金，但郭奕选先生没同意，经过几个月的协商，并且两边商铺还是没租出去，赵观平再次要求减租，最后协商结果从2016年6月起减1000元/月，即从16000元/月减到15000元/月。2018年2月份，按合同约定递增租金，从16000元/月递增到18000元/月，因市场整体环境恶劣，为此，赵观平要求郭奕选不要递增租金，按16000元/月收租，但郭奕选不同意，要求其履行合同。但因经营环境差，赵观平申请准备闭店，郭奕选要求赵观平转租，但没转租出去。在此期间，赵观平继续与郭奕选协商，最后，郭奕选同意递增后减租1000元/月，即每月17000元/月，但赵观平坚持请求不递增，但郭奕选以心情不好不与赵观平沟通，最后赵观平同意租金17000元/月，由于1000元额度太低，故没有书面申请。三、2018年下半年，赵观平向苹果公司申请闭店，经苹果公司审核批准后，赵观平马上与郭奕选先生申请，于2018年12月份明确告知郭奕选，赵观平从2019年1月1日起闭店。后，赵观平与郭奕选约定2019年1月4日到店交接，检查完后，赵观平要求郭奕选签名确认，并交接铺位，但郭奕选以吃饭为由走了，后郭奕选回复要求赵观平支付50000元修复楼阁。赵观平认为阁楼是郭奕选同意拆除的，且约定没有要求修复。因郭奕选不理会，赵观平遂将钥匙放在其另一门店，并告知郭奕选自取。后，赵观平催促郭奕选去拿钥匙交接，但郭奕选没有去拿，赵观平只好邮寄给郭奕选，但被拒收。此期间，郭奕选向赵观平追缴租金，但赵观平明确告知郭奕选，其已于2018年12月30日闭店撤场，郭奕选认为赵观平撤场没有解除合同和办交接。赵观平认为合同注明提前终止合约的，只需放弃保证金，并无其他约定。郭奕选以要赵观平修复阁楼围殴拖住不办理商铺交接，故并不是赵观平不交接，而是郭奕选以不正当理由拒绝接收商铺，所以赵观平不存在欠交租金。四、在签订合同时，赵观平交纳了36000元保证金和一个月首期租金16000元，另应郭奕选要求，交纳了50000元预交租金，现赵观平要求郭奕选退回该50000元。综上，赵观平并没有违反合同约定，也没损坏商铺，没有欠费，由于市场经营环境不好，赵观平不得已选择闭店结束营业，郭奕选不得以不正当理由拒绝交接。故恳请法院依法驳回郭奕选的诉讼请求，并由郭奕选承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：郭奕选提交的《房屋租赁合同书》、房屋所有权证、《告知书》、国内标准快递单。赵观平提交的《收款收据》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郭奕选提交的1.顺丰速运快递单网上查询的截图2张，拟证明经网上查询，赵观平主张的通过顺丰快递将钥匙寄回给郭奕选的事实不存在，赵观平至今仍未将钥匙交回给郭奕选。经质证，赵观平对上述截图的真实性无异议，但认为郭奕选反映的情况不属实。经审查，该证据反映的情况属实，本院予以确认。2.微信聊天记录截图22张，拟证明1.赵观平拖欠租金，郭奕选多次向其催收。2.赵观平曾向郭奕选提出减租申请，但郭奕选书面明确表示不同意。3.郭奕选为方便赵观平经营，“同意拆除阁楼”的约定是以涉案合同中约定租期为5年且赵观平每月依时足额缴纳租金的前提下，“同意拆除阁楼”之约定方为生效。现赵观平违约解除合同，赵观平以郭奕选“同意拆除阁楼”之约定来对抗郭奕选主张恢复阁楼原状的请求不成立。4.赵观平拆除、破坏涉案出租屋室内玻璃、水电、灯具，违反合同中约定的离场时不得拆除房屋的固定装饰物。经质证，赵观平对上述微信聊天记录的真实性无异议，但认为虽然2018年7月郭奕选对减租不同意，却从2016年6月起至2018年1月已减租1000元，另，按照合同约定，2018年2月起应递增到18000元/月，赵观平要求不递增但郭奕选不同意，后经双方协商，郭奕选同意每月减租1000元。经审查，该聊天记录属实，本院予以确认，至于其证明内容，本院将结合本案其他证据进行综合认定。3.《说明》、潘文珍身份证各1份、图片8张，拟证明赵观平是从潘文珍处转租涉案房屋，赵观平支付给郭奕选的50000元顶手费用，郭奕选已支付给潘文珍。经质证，赵观平主张其与郭奕选磋商期间从未见过潘文珍，不可能支付50000元顶手费给她。经审查，因潘文珍未到庭陈述，故无法核实上述《说明》的真实性，另上述图片亦无法证明与本案待证事实相关，故本院对该组证据均不予确认。赵观平提交的1.招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单36张、中信银行个人电子转账凭证6张、中信银行个人电子回单5张、微信聊天记录截图5张，拟证明赵观平向郭奕选支付押金36000元、首月租金16000元、预交租金50000元以及赵观平每月交付租金的情况。经质证，郭奕选对上述证据的真实性均无异议，对其证明内容提出异议。经审查，该组证据属实，本院予以确认，至于其证明内容，本院将结合本案其他证据进行综合认定。2.顺丰速运快递单，拟证明赵观平已将涉案房屋钥匙邮寄给郭奕选，但郭奕选拒收的情况。经质证，郭奕选认为上述快递单的寄方信息和收件方信息全是赵观平的，涉案房屋的钥匙没有寄回给郭奕选。经审查，因郭奕选提交的顺丰速运快递单网上查询的截图2张证实尚无该快递单邮寄送达情况，且赵观平未提交相反证据证明其已通过顺丰快递邮寄涉案房屋的钥匙，故本院对主张不予采纳。3.《房屋租赁合同书》，拟证明赵观平与郭奕选签订房屋租赁合同。经质证，郭奕选对上述合同的真实性无异议，但对赵观平在该合同添加“经双方协商同意提前终止租赁合同，于2018.12.30日费用两清，互不相欠赵观平2019.1.4”的内容不予认可，认为是赵观平单方面添加的，未经郭奕选同意，应以郭奕选提交的《房屋租赁合同书》为准。经审查，因郭奕选对赵观平在上述《房屋租赁合同书》添加的内容有异议，且赵观平未提交相关证据证实添加的内容经合同双方当事人协商一致，故本院对涉案合同中赵观平单方面添加的内容不予确认。4.图片2张，拟证明台山玉石茶艺馆是郭奕选临时用于摆放玉石的，并非出租给他人。经质证，郭奕选认为该图片证实赵观平接手涉案房屋时是潘文珍在经营，并非郭奕选本人。经审查，上述图片无法证明与本案待证事实相关，故本院对该证据均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月14日，郭奕选作为合同甲方（出租方）与赵观平作为乙方（承租方），双方签订涉案合同，约定甲方（即郭奕选）将涉案房屋出租给乙方（即赵观平）使用，租赁期限5年，从2015年2月5日起至2020年2月4日止，租金按月结算，先交租后使用，乙方在每月的5日前交付甲方，付款方式为现金交付。上述合同还约定，乙方在使用房屋期间需要装修拆改需征得甲方同意，否则因人为造成的事故以导致房屋的损坏，一切责任由乙方负责并负责修复房屋的全部费用。乙方对房屋的固定装修物，停止租赁时不得拆除，乙方提前停止租赁房屋，甲方有权没收其全部保证金。甲方必须保证该出租屋的合法性，如甲方中途毁约根据合同法相关规定处理。租赁期间，若乙方有违约行为的，甲方有权收回房屋，终止租赁并没收保证押金。甲方同意乙方在不影响整幢楼安全性的前提下可以拆除阁楼。另，上述合同约定：从2015年2月5日起至2018年2月4日止每月租金16000元，从2018年2月5日起至2019年2月4日止每月租金18000元，从2019年2月5日起至2020年2月4日止每月租金20000元。甲方一次性收取保证金36000元。收取保证金后合同生效。上述合同签订当日，赵观平通过银行转账方式向郭奕选转入102000元，赵观平在该次转账的对账单备注栏处备注该笔转账为保证金、租金。合同履行过程中，截至本案诉讼提起日止赵观平向郭奕选交清了2016年5月（包括本月）前的租金，另2016年6月起至2018年1月止，赵观平每月支付15000元租金。2018年2月起至2018年12月止，赵观平每月支付17000元租金。2019年1月起，赵观平未向郭奕选交付过任何租金或相关款项。2018年6月5日，郭奕选向赵观平出具《收款收据》1张，内容为郭奕选已收到赵观平交付的涉案房屋合同保证金36000元。2019年5月20日，郭奕选以赵观平违反涉案合同，逾期拒不交付租金为由，向本院提起本案诉讼。本院立案后，向赵观平送达起诉状副本等应诉材料，赵观平于2019年6月5日签收上述材料。2019年8月15日，郭奕选向本院提交郭奕选与前妻潘文珍的《离婚证》、与第二任妻子的《结婚证》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《房屋租赁合同终止协议书》（出租人郭奕选，承租人中国电信股份有限公司台山分公司销售部）等新证据。经审查，上述证据与本案待证事实无关联性，且已超过举证期限，故本院对该组证据不予采纳。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。围绕郭奕选提出的诉讼请求，结合双方当事人的诉辩意见，本案归纳如下主要争议焦点：一、赵观平是否违约，郭奕选请求解除涉案合同是否应得以支持，以及赵观平是否仍欠郭奕选租金，郭奕选关于租金的诉求应否得以支持；二、根据双方履行涉案《房屋租赁合同书》的情况，赵观平是否需要对拆除的阁楼进行修复；三、赵观平预付的50000元是什么性质。对于上述第一个焦点问题，从双方当事人签订的涉案合同约定的履行期限看，合同履行期限于2020年2月4日届满。在合同履行中，赵观平因经营问题于2018年12月30日停止该店经营，单方搬离租赁房屋并通知出租人郭奕选收回房屋。赵观平的上述行为是属于表明其不再履行租赁合同，但其自行搬离租赁房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。因赵观平未举证证实该租赁合同已解除，故该合同仍在继续履行过程中，即使赵观平现今已停止使用涉案租赁房屋进行经营，但在其未与作为出租方的郭奕选协商并一致同意解除合同及交回租赁房屋的情形下，赵观平依法依约仍应向郭奕选交付租金。从本案认定的事实看，赵观平仅交清了2016年5月（含本月）前的合同约定每月缴交的租金以及向郭奕选缴付了从2016年6月起至2018年12月的每月大部分租金，自2019年1月份起的租金至本案诉讼提起时仍分文未付，该行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，结合赵观平单方搬离租赁房屋表明不再履行租赁合同的行为，郭奕选依据涉案合同中“租赁期间，若乙方（即赵观平）有违约行为的，甲方（即郭奕选）有权收回房屋，终止租赁并没收保证金”的约定诉请解除该合同，事实和理由充足，法律依据充足，本院依法予以支持。至于涉案《房屋租赁合同书》的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，结合本案，郭奕选诉请解除合同的起诉状副本于2019年6月5日送达到赵观平本人，故涉案《房屋租赁合同书》自2019年6月5日起解除。关于租金问题，根据双方当事人约定，从2015年2月5日起至2018年2月4日止每月租金16000元，从2018年2月5日起至2019年2月4日止每月租金18000元，从2019年2月5日起至2020年2月4日止每月租金20000元。据此，赵观平从2015年2月5日起至2018年2月4日期间每月应向郭奕选缴付租金16000元，但赵观平自2016年6月起至2018年1月止，每月向郭奕选缴付租金15000元，欠付租金20000元（1000元/月×20个月）。另，赵观平从2018年2月5日起至2019年2月4日期间每月应向郭奕选缴付租金18000元，但赵观平自2018年2月起至2018年12月止，每月向郭奕选缴付租金17000元，欠付租金11000元（1000元/月×11个月）。赵观平主张郭奕选同意其从2016年6月起至2018年12月止每月减租1000元，但其没有向本院提交相关证据证实其主张。相反，结合郭奕选和赵观平提交的微信聊天记录，郭奕选未曾以明示方式同意赵观平提出的每月减租1000元的申请，即使郭奕选一直对赵观平每月少缴付1000元标准的租金予以受领亦不产生变更合同的效力，更不构成变更租金约定的新意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，赵观平应当按照合同的约定租金标准向郭奕选支付房屋租金。对于2019年1月5日起至涉案合同解除期间的租金，在合同未解除而继续履行的前提下，租金应计算至合同期满日即2020年2月4日，但因郭奕选起诉主张解除合同且该合同已于2019年6月5日解除，故租金理应计算至合同解除的前一天。另郭奕选主张要求赵观平按20000元/月标准支付2019年5月20日起至同年6月4日的场地占用费，根据本案认定事实，该期间涉案合同尚未解除，郭奕选主张上述期间的场地占用费实为该期间的租金。综上，赵观平应向郭奕选缴付2019年1月5日起至同年6月4日期间的租金98000元（18000元×1个月+20000元×4个月）。综上，赵观平向郭奕选应缴付的计算至2019年6月4日止的租金为129000元（20000元+11000元+98000元）。故郭奕选起诉请求赵观平支付计算至2019年6月4日止的租金129000元，事实清楚，理据充分，本院依法予以支持。对于上述第二个争议问题，从双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同书》中关于涉案房屋阁楼以及违约责任的约定看，赵观平拆除涉案房屋的阁楼郭奕选是同意的，且上述合同亦约定赵观平提前停止租赁涉案房屋，郭奕选有权没收全部保证金，但未约定赵观平提前停止租赁涉案房屋需对拆除的阁楼进行修复。另，赵观平于2018年12月30日已停止使用及搬离涉案房屋，郭奕选也清楚该情况，故郭奕选于合同解除（2019年6月5日）的当天起就可以收回涉案房屋并进行管理使用。因此，郭奕选诉请赵观平修复涉案房屋的阁楼且按照20000元/月标准支付合同解除日（2019年6月5日）起至赵观平将阁楼修复完整止该期间的场地占用费，事实和法律依据不足，本院不予支持。对于上述第三个争议问题，纵观双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同书》，该合同对租金、保证金均有约定，但未对顶手费有所约定，双方亦未就顶手费达成补充协议。郭奕选主张赵观平在2015年1月14日通过银行转账方式向郭奕选转入102000元中的50000元为顶手费，且该顶手费郭奕选已经支付给涉案房屋上一任租户潘文珍，但其未提供相关证据证实该主张，且从上述102000元的转账单显示该笔账为保证金和租金，故本院对郭奕选主张该50000元为顶手费的主张不予采纳。另，赵观平主张该50000元为预付租金，因涉案《房屋租赁合同书》已解除，且赵观平应付未付租金129000元，故该50000元可抵扣上述应付未付租金，扣减后赵观平仍应向郭奕选支付租金79000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭奕选与被告赵观平于2015年1月14日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告赵观平应于本判决生效之日起三十日内支付租金79000元给原告郭奕选。三、驳回原告郭奕选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2817.50元、申请财产保全费1128.50元，合共3946元（原告郭奕选已预交3891.25元），由原告郭奕选负担670.82元，由被告赵观平负担3275.18元。原告郭奕选多预交的一审案件受理费3275.18元，由本院予以退回；被告赵观平应向本院补缴一审案件受理费3275.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  伍启韬二〇一九年八月十六日书记员  刘雯瑜