山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4527号上诉人（原审被告）：烟台华乐置业发展有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚南路1号。法定代表人：姜玉珂，董事长。委托诉讼代理人：宫红，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：戴世法，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：孙宝荣，女，1953年3月31日出生，汉族，烟台市食品有限公司退休员工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。上诉人烟台华乐置业发展有限公司（以下简称华乐置业公司）因与被上诉人孙宝荣商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。华乐置业公司的委托诉讼代理人宫红、戴世法，孙宝荣的委托诉讼代理人张广平参加诉讼。本案现已审理终结。华乐置业公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7315号民事判决第一项，改判华乐置业公司向孙宝荣支付2014年12月31日起至2016年6月30日期间逾期交房违约金28458元；2、二审案件受理费及邮寄快递费均由孙宝荣负担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误，应予纠正。华乐置业公司与孙宝荣2014年11月19日签订了芝预字第141119020039号《商品房买卖合同》，孙宝荣交纳了总房款527000元，约定了华乐置业公司交房时间为2014年12月30日前及逾期交房违约金自最后交付期限的第二天起至实际交付之日是按日支付已交付房款的万分之一违约金等不争事实。本案争议焦点有二：1、华乐置业公司是否通知过孙宝荣接房；2、华乐置业公司通知孙宝荣接收所交房屋是否符合约定条件。事实上，华乐置业公司与孙宝荣订立合同之日，距约定的交房之日只剩41天，华乐置业公司在具备交房条件的2015年12月28日至2016年5月间，按照各买受人留存的手机号分别电话告知各业主来接房接钥匙，并于2015年12月28日在华乐家园1-19号楼各楼栋一层楼外张贴了交房公告。鉴于类似于孙宝荣等部分业主迟延接房的情况，华乐置业公司另于2016年6月28日制发了交房公告，并于2016年6月30日刊发于烟台日报社开办的报纸《今晨6点》。孙宝荣怠于接房，故2016年7月1日至2017年2月14日间华乐置业公司不应承担所谓的违约金12489.90元。另，华乐置业公司提供了2013年6月至2016年4月25日间《关于华乐家园设总表供水协议》、《城市供用水合同》、《电力设施配套工程建设合同》、《管道燃气设施配套工程建设合同》、《烟台华乐家园物业管理服务手册》等证据，足以证明华乐置业公司通知孙宝荣在2016年6月30日前来接房，该房屋完全符合双方《补充协议》第二条第3款的约定。二、一审判决证据认定错误，应予改判。华乐置业公司电话通知、在各楼栋张贴《交房公示》以及在《今晨6点》刊登交房公示等，足以形成证据链，佐证了2016年6月30日前双方交接房屋的事实，孙宝荣怠于在上述时间接收房屋系其单方意思，与华乐置业公司无关。且一审法院认定涉案房屋至孙宝荣接收之日仍未达到合同约定的交房条件，于法相悖，于理不合。综上所述，请二审法院查清事实，依法予以改判。孙宝荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。孙宝荣向一审法院起诉请求：1、华乐置业公司支付2014年12月31日至2017年2月14日的迟延交房违约金81790.40元（按照总房款527000元的日万分之二计算）；2、华乐置业公司为孙宝荣办理坐落于烟台市芝罘区住宅楼第14层1402号房产权属登记手续，并支付迟延办理房产权属登记手续违约金527元（按照总房款527000元的千分之一计算），并自本案判决生效之日起至华乐置业公司实际办理房产权属登记日止按总房款527000元的日万分之二计算违约金。诉讼中，孙宝荣撤回要求华乐置业公司为孙宝荣办理坐落于烟台市芝罘区住宅楼第14层1402号房产权属登记手续的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年11月19日，孙宝荣与华乐置业公司在签订的合同编号为芝预字第141119020039号的《商品房买卖合同》中约定，孙宝荣购买涉案房屋，建筑面积90.47平方米，总价为527000元，孙宝荣应于2014年11月19日前付清。孙宝荣若未在合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，华乐置业公司按日向孙宝荣支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，华乐置业公司有权解除合同。华乐置业公司解除合同的，孙宝荣按累计已付款的0.1%向华乐置业公司支付违约金。孙宝荣愿意继续履行合同的，经华乐置业公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，孙宝荣按日向华乐置业公司支付逾期应付款万分之2的违约金。第八条：华乐置业公司应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付孙宝荣使用：取得《建设工程竣工规划验收合格证》、取得《建设工程竣工验收备案表》、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第九条：华乐置业公司若逾期交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华乐置业公司按日向孙宝荣支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，孙宝荣有权解除合同。孙宝荣解除合同的，华乐置业公司应当自孙宝荣解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按孙宝荣累计已付款的0.01%向孙宝荣支付违约金。孙宝荣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华乐置业公司按日向孙宝荣支付已交付房价款的万分之一的违约金。第十五条：华乐置业公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由华乐置业公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。孙宝荣应按相关规定在华乐置业公司商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因孙宝荣的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因华乐置业公司的责任，孙宝荣不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、孙宝荣退房，华乐置业公司在孙宝荣提出退房要求之日60日内将孙宝荣已付房价款退还给孙宝荣，并按已付房价款的0.1%赔偿孙宝荣损失；2、孙宝荣不退房，华乐置业公司按已付房价款的0.1%向孙宝荣支付违约金。合同附件一商品房预售补充协议第二条“双方同意买卖合同第八、九条补充条款为”中的第3款约定：由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该房屋满足供水、供气、供电以及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，华乐置业公司不需要承担任何责任。2014年11月19日，孙宝荣付清全部房款527000元，华乐置业公司向孙宝荣出具了收款收据。2017年2月14日，孙宝荣接收了涉案房屋。庭审中，华乐置业公司称：2016年端午节前后华乐置业公司电话通知孙宝荣收房，但现在落实不了当时是否联系到孙宝荣，因为当时有些业主电话打不通、联系不到，华乐置业公司在报纸上发了公告。涉案房屋现确未达到商品房买卖合同第八条约定的取得《建设工程竣工规划验收合格证》等交付条件，但合同附件一商品房预售补充协议中的第二条第3款的约定是对合同中第八条交付条件的变更，涉案房屋在华乐置业公司发布报纸公告时已达到补充协议第二条第3款约定的交付条件，故华乐置业公司只承担违约责任至2016年6月30日。涉案房屋尚未通过综合验收，现不具备办证条件。为证明2016年6月30日华乐置业公司在报纸上发布公告、当时已达到补充协议第二条第3款约定的房屋交付条件，华乐置业公司提交了自烟台图书馆调取的2016年6月30日《今晨六点》报纸（报纸上华乐置业公司发布的《交房公告》内容为：尊敬的华乐家园业主：我公司开发建设的华乐家园1-11号楼已具备交付条件，并于2016年6月30日前陆续交房，请您按照入伙通知后备齐相关资料，按照约定的时间到烟台华乐家园售楼中心办理交房入住手续）、2015年8月31日签订的《关于华乐家园设总表供水协议》、2015年9月7日签订的《城市供用水合同》、2014年2月25日签订的《电力设施配套工程建设合同》、2013年6月签订的《管道燃气设施配套建设合同》、2016年1月3日和4月25日华乐家园业主签订的《烟台华乐家园物业管理服务手册》两份予以证明。对此，孙宝荣表示，补充协议中没有载明水电暖齐全即视为华乐置业公司已交付房屋，华乐置业公司交房的条件应按照商品房买卖合同约定的标准确认，2017年2月14日华乐置业公司电话通知孙宝荣收房，之前没有通知过孙宝荣收房；不清楚报纸上“烟台图书馆”的公章，孙宝荣不申请进行鉴定，公告内容未说明发布公告日即视为向孙宝荣交付房屋；不清楚其余证据的真实性，与本案无关。一审法院认为，（一）孙宝荣与华乐置业公司在2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确,双方均应依约履行。履约中，孙宝荣向华乐置业公司交付了全部购房款，但华乐置业公司未依约于2014年12月30日前向孙宝荣交付符合合同约定条件的涉案房屋，一审法院认定华乐置业公司自《商品房买卖合同》约定的交房时间次日即2014年12月31日起至2017年2月14日期间存在逾期交付房屋的违约行为，应按照合同约定向孙宝荣支付2014年12月31日起至2017年2月14日期间的逾期交房违约金40947.90元（按照总房款527000元的日万分之一计算）。孙宝荣要求按照总房款的日万分之二计算逾期交房违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。华乐置业公司称合同附件补充协议第二条第3款系对合同第八条约定的交房条件的变更，一审法院认为，该补充协议第二条标题处明确写明是对合同第八九条的补充，第二条第3款的内容系对供水供气等配套设施达到使用条件的补充说明而非对涉案房屋交房条件进行了变更，因涉案房屋至孙宝荣收房之日仍未达到合同第八条约定的交付条件，故对华乐置业公司主张的只承担违约责任至2016年6月30日的辩解，不予采纳。（二）庭审中，华乐置业公司自认涉案房屋至今尚不具备办证条件，且同意按照合同约定向孙宝荣支付逾期办证违约金527元，一审法院对此予以照准。孙宝荣要求华乐置业公司自本案判决生效之日起至华乐置业公司实际办理房产权属登记日止按总房款527000元的日万分之二支付违约金，缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限华乐置业公司于判决生效之日起10日内支付孙宝荣2014年12月31日起至2017年2月14日期间的逾期交房违约金40947.90元；二、限华乐置业公司于判决生效之日起10日内支付孙宝荣逾期办证违约金527元；三、驳回孙宝荣的其他诉讼请求。如果华乐置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1858元，由孙宝荣负担922元，华乐置业公司负担936元。二审中，华乐置业公司称涉案项目目前仍未通过竣工验收。华乐置业公司提交以下证据：一、《华乐家园交房通知书》，证明2015年12月28日其曾向包括孙宝荣在内的华乐家园2号楼业主下发通知书要求业主办理交房手续；二、《华乐家园业主入住情况统计表》，证明华乐家园符合居住条件。孙宝荣质证称，证据一不属于新证据，且其并未收到过该通知书；对证据二的真实性及关联性均不予认可。本院认为，在涉案项目未竣工验收的情况下，即使华乐置业公司向孙宝荣下发了交房通知书，亦不能视为其完成了交付房屋的义务。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议焦点问题在于：华乐置业公司应否向孙宝荣支付2016年7月1日至2017年2月14日的逾期交房违约金。华乐置业公司与孙宝荣2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。孙宝荣已按照合同约定付清房款，华乐置业公司未能在合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付给孙宝荣，应当承担逾期交房的违约责任。华乐置业公司主张其已经通过电话通知、张贴及刊发交房公告的方式将符合合同附件一商品房预售补充协议第二条第3款条件的涉案房屋向孙宝荣完成了交付。本院认为，涉案房屋未通过竣工验收，未达到法定的交付条件，即使华乐置业公司向孙宝荣发出交房通知，仍不能视为其完成了交房的义务。故华乐置业公司仍应继续承担2016年7月1日至2017年2月14日的逾期交房违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以支持。综上所述，华乐置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511元，由烟台华乐置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年八月二十九日书记员  孙晓雯