福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初480号 原告：福建仁文建设有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层，统一社会信用代码：91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎，职务：董事长。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所实习律师。 被告：李传静，男，汉族，1982年3月3日出生，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄旭星，福建沃泰律师事务所律师。 原告福建仁文建设有限公司与被告李传静商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊益彬、李兵玉，被告李传静及其委托诉讼代理人肖文桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建仁文建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2011年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201032490011）已于2018年9月10日解除；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：201032490011）的备案登记注销手续；3.判令被告协助原告办理福州市鼓楼区仁文大儒世家原厝南地块*＃*单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.判令被告向原告返还编号为00015453、00094260的销售不动产统一发票发票联及办证联；5.依法判令被告向原告支付违约金人民币14500元（按累计应付款的1%计算，自2011年11月6日计至合同解除之日即2018年9月10日）；6.判令原告有权在被告已付的购房款中直接扣除第5项请求中的被告应承担的金额；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月14日，被告李传静与原告福建仁文建设有限公司签订编号为201032490011的《商品房买卖合同》（以下称“合同”），购买原告开发的位于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块*＃*单元商品房，总金额为人民币1664943元，其中1160000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，被告仅支付首付款人民币504943元，购房余款1160000元迟迟未办理按揭贷款手续，亦未采取其他方式支付。2011年10月29日、2013年12月5日，原告向其发送《通知书》，要求其办理按揭贷款手续，但其均置之不理。根据合同第七条的约定，因被告逾期付款的违约行为，原告依约有权解除合同。2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所向被告寄发《律师函》，通知其在收到函件之日起7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，否则该《律师函》自动转成解除合同的通知。被告已于2018年9月3日签收《律师函》，但至今未履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，导致原告合同根本目的无法实现，原告依法有权解除合同，故合同已于2018年9月10日解除。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，并返还原告已开具的购房款发票。因被告逾期付款，根据合同附件六第二条第5款的约定，被告应自2011年11月6日起按照贷款总额1160000元的日万分之一向原告支付违约金。截至合同解除之日，被告应付违约金为290000元、被告应付购房余款为1160000元，累计应付款为1450000元。按照合同第七条的约定，合同解除后，被告应当按累计应付款的1%向原告支付违约金，共计14500元。综上所述，被告逾期付款的行为，已经构成严重违约，且导致合同的根本目的无法实现，严重侵犯了原告的合法权益，不论根据合同的约定还是法律的规定，本案商品房买卖合同均已经解除。故原告根据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，望判如所请。 被告李传静辩称，一、本案诉争商品房买卖合同并非于2018年9月10日解除。理由是：在该律师函中，原告单方对商品房买卖合同第六条的付款方式及期限以及附件六中按揭贷款方式等约定内容作实质变更，被告不认可这些变更，故被告未在七日内一次性现金交付余款并不构成违约，被告认为双方应按商品房买卖合同约定的付款方式即按揭贷款方式履行，且因2018年9月3日后原告没有授权银行为被告办理按揭贷款手续，同时依据商品房买卖合同解释第15条之规定，原告已丧失解除权，故涉案商品房买卖合同并不符合法定和约定的解除条件。二、被告的按揭手续未能如期办成是原告的过错，跟被告无关。理由是：2018年9月3日之前原告因民间借贷等纠纷先后分别被厦门、泉州、龙岩、福州、南平五市法院查封，税务部分对原告的财产采取查封、冻结等强制措施这一众周知的事实，银行拒绝为被告按揭贷款。2018年9月3日之后，是由于原告没有授权给银行的原因，银行拒绝为被告办理按揭。被告将情况反馈给原告，但原告一直没有回复，以沉默的方式拒绝协助被告办理按揭贷款手续，所以，被告的按揭贷款手续未能如期办成是原告的过错，跟被告无关。三、原告应向被告支付逾期交房的违约金，被告就此类另案起诉，且已向本案法官提交合并审理申请书。理由是：第一、被告已按合同履行支付首期购房款504943元的义务和多次去银行申请办理按揭贷款义务，且不存在任何需要支付逾期付款违约金等违约责任的事实。第二、涉案商品房买卖合同第八条约定，原告应当于2012年12月31日前将符合条件的商品房交付给被告使用，原告逾期交房的，逾期超过90天的，自交付房子的第二天起至实际交付之日止，按日向被告支付已付款的万分之一的违约金，截止2019年3月18日，原告向被告支付的违约金合计114470元（违约金=已付款504943元*0.0001*2267天=114470元）。此外，原告在存在不安因素，被告有权行使不安抗辩权。 经审理查明：2011年3月14日，福建仁文建设有限公司与李传静签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块第*＃*单元房产，建筑面积140.95㎡，商品房价款1664943元；2.买受人于2011年3月14日付房款5万元，于2011年3月14日前付房款454943元，其余购房款1160000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。原告福建仁文建设有限公司于2010年12月16日向李传静出具了金额分别为50000元、454943元的销售不动产统一发票。 2011年4月16日，鼓楼区洪山镇国光路86号仁文•大儒世家原厝南地块*＃*单元房产办理了预购商品房预告登记（预告登记证号为榕房预ＹＲ字第××号）。2011年10月29日，原告向李传静邮寄了一份《通知书》，主要内容：被告所购买的仁文•大儒世家原厝南地块第*＃*单元房产已具备办理贷款的手续，要求李传静于2011年11月5日前到相关银行办理按揭手续。2012年12月1日，福建仁文建设有限公司向大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）业主发出《商品房延期交付通知书》，主要内容：大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）因故需迟延交房，将在2014年9月30日前办理交房，原告将在业主办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定支付迟延交付违约金。2013年12月5日，原告再次向李传静邮寄《通知书》要求被告于2013年12月10日前到相关银行办理按揭贷款手续。2014年9月25日，福建仁文建设有限公司再次向向大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）业主发出《商品房延期交付通知书》，主要内容：大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）因故需迟延交房，将在2015年6月30日前办理交房。2018年3月5日，李传静向原告邮寄了一份《联系方式变更申请》。2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知被告在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知。 另查，福建仁文建设有限公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，无法按约交房。福州市人民政府专题会议纪要【2016】139号文件关于仁文•大儒世家项目问题处理如下：“1.由福州住房公积金中心福州，先行办理该项目涉及建行组合贷款手续……3.由市建委牵头，协调施工方加快完成大儒世家项目剩余的工程量，确保及时完工验收交房”。 本院认为，福建仁文建设有限公司与李传静签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按照约定全面履行各自的义务。从本案查明事实及证据分析，双方签订的合同约定李传静于签订本合同当日支付首付款504943元，剩余房价款1160000元由李传静向银行申请按揭贷款支付，其应自收到福建仁文建设有限公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续。福建仁文建设有限公司应于2012年12月31日前交付案涉房产。合同签订后，李传静按合同约定支付了房屋价款504943元，但未按约定办理按揭贷款手续。原告诉称李传静逾期付款的行为构成违约，要求解除合同。被告主张其无法办理按揭贷款系原告原因，原告至今未履行交房义务，其有权拒绝支付购房余款，且原告已超过法律规定的解除权行使期限。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”、第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，后履行抗辩权、不安履行抗辩权是双务异时履行合同中后履行方、先履行方分别享有的抗辩权利。义务先履行方不履行、不适当履行合同义务时，合同义务后履行方可以行使后履行抗辩权，拒绝履行己方义务；义务后履行方将不会或不能履行合同义务时，义务先履行方可以行使不安抗辩权拒绝履行己方义务。当后履行抗辩权与不安抗辩权发生在同一案件中形成对抗时，应先审查不安抗辩权是否成立，因为义务先履行方往往是在义务履行过程中发现对方存在不安事由，此时义务先履行方的履约行为尚未完成，自然会存在部分履行、瑕疵履行、不完全履行等情形，如果此时允许义务后履行方行使后履行抗辩权，那么义务先履行方的不安抗辩权就沦为虚设。行使不安抗辩权要求义务先履行方负严格的举证责任，即有确切的证据证明义务后履行方出现了危及履约能力的情形。本案中，合同履行过程中，福建仁文建设有限公司因经营不善未能按约正常履行房屋建造义务，案涉项目几度停工，亦无法依约于2012年12月31日前交房，已构成违约，李传静作为花费1664943元购买不动产的买受者，由此产生的合同能否继续履行的不安符合社会大众的普遍心理，可以认定为属于《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，李传静为维护自身权利，停止支付剩余款项，系行使法律规定的不安抗辩权利。由此可见，未办理按揭贷款手续支付购房余款的责任在于原告。2018年8月31日，原告向李传静发出律师函要求被告缴纳购房余款及违约金，但原告并未告知被告讼争房屋已具备交付条件，故被告仍处于有享有正当理由的抗辩状态，并可据此暂不支付剩余房款。因此，福建仁文建设有限公司以李传静未支付剩余房款为由要求解除合同依据不足，本院不予支持。同时，福建仁文建设公司基于合同解除诉请李传静协助办理备案登记注销手续、预告登记注销手续及返还发票亦无相应依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告福建仁文建设有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费9892元（已由原告预交19784元），由原告福建仁文建设有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年八月十三日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。