内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初1940号原告：内蒙古维尔森农业科技发展有限公司，住所地呼和浩特市金山开发区。法定代表人：张铭，该董事长。委托诉讼代理人：苗永军，内蒙古星洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉荣，呼和浩特市“148”协调指挥中心第三法律服务所法律服务工作者。被告：呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区东金山大道国际城商务会馆五楼。法定代表人：薛文娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：高宝，男，该公司员工。原告内蒙古维尔森农业科技发展有限公司（以下至判决主文前简称维尔森公司）与被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称东方房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，于2019年8月1日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告维尔森公司的委托诉讼代理人苗永军、吴玉荣，被告东方房地产公司的委托诉讼代理人高宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维尔森公司提出诉讼请求：一、判决被告在七个工作日内将办理房产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并及时协助原告办理本案七套房产的产权登记；二、判决被告以原告已付房款总额为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准，自2017年12月15日至第一项诉讼请求被告之义务履行完毕之日止。事实和理由：原被告双方于2015年12月中旬签订了七份商品房买卖合同，约定由原告购买被告预售的半山半水小区A1座的106、107号底商，A2座的102、104、105、106、109号底商。房价每平12500元，总价29123125元。合同签订后，原告于2015年12月23日以银行转账方式将全部购房款一次性转入被告公司账户，被告出具了购房款发票。双方购房合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月22日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在房产交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。后被告违约迟延交付房屋，并至今未将全部办理权属登记所需相关资料报登记机关备案，因被告不履行资料报备案的义务，早已超过了约定及法规规定的90日期限。故被告应自报备义务履行期限届满第二日起，即2017年12月15日起，向原告承担违约责任，补偿因其违约导致原告因不能及时取得房产证书遭受的直接、间接经济损失、及不能行使部分所有权的实际利益损失。双方合同第十五条约定被告应承担的违约金为已付房款的0.05%，此约定显著低于其违约给原告造成的利益损失及实际直接、间接损失，故请求法院根据合同法的规定及公平合理原则，调整增加违约金。针对被告的违约行为，原告于2019年3月18日书面致函被告要求其在起诉前履行合同义务，被告亦未履行。被告东方房地产公司辩称:原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》（以下简称：合同）约定，出卖人在商品房交付使用后720日内……,答辩人认为该条款约定所指的“交付使用”为实际交付房屋日，因答辩人已为延迟交付房屋支付了违约金，故该720日应分别从各房屋实际交付之日起计算。二、答辩人已将能向产权登记机关提交的资料提交产权登记机关备案，未完善的资料系因土左旗政府原因导致，属答辩人不能避免、不能克服的客观情况。此外，案涉房屋五证齐全，具备网签条件，网签工作于2016年5月开始。原告至今拖延不与答辩人办理网签。三、答辩人已将房屋交付原告使用，原告占有房屋期间可获得房屋使用价值、房屋租金价值等，且合同约定办理登记备案至原告起诉期间，房屋价格呈上升趋势，原告无直接损失，其主张的间接损失更无事实和法律依据。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有适用前提，即合同无约定的情况下才适用该条而原告的主张不符合客观情况及该条规定，其所谓的逾期利息更无事实和法律依据。五、原告故意混淆合同内容，逾期付款的违约责任对应的是答辩人逾期交房的违约责任，该两项责任基本相当。故不存在权利义务严重不对等的情况。原告维尔森公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同七份及发票，拟证明双方合同约定了被告有提供资料并报备产权登记机关的义务；被告未按合同约定及时履行上述义务，双方合同针对被告的该项违约行为约定的违约金明显过低。2.（2018）内0121民初137号、（2018）内01民终2030号民事判决书，拟证明就同一商品房买卖合同关系，原告针对被告迟延交房的合同违约，已另案起诉，另案生效判决认定以下与本案有关的事实：2015年12月双方签订购房合同后，原告一次性支付被告七套商业房购房款29123125元，已履行全部合同义务；该案二审宣判前，被告仍不能提供七套商业房验收合格、备案的相关证据。故能充分证实被告在约定期限未将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。3.《协助办理七套商业房产权登记催告函》、中国邮政文件快递回执单、邮件妥投信息查询单，拟证明原告在起诉前于2019年3月18日，通过邮政快递向被告发出了《协助办理七套商业房产权登记催告函》，已经书面督促被告及时履行“将产权登记所需资料报产权登记机关备案”的合同义务，并声明合同第十五之2.3项约定的违约金责任承担方式原告不予认可，被告迟延履行义务，应按日承担给原告造成的损失，被告于3月19日收到催告函，但消极对待，既未履行合同也未予答复。4.违约金计算表，拟证明原告请求被告承担违约金2420860元的理由及计算依据。被告东方房地产公司的质证意见为：对证据一认可；对证据二真实性认可，证明问题不认可，A1、A2两栋楼的高层2016年５月已经可以开始办理网签，原告未与被告办理网签；对证据三邮政快递的复印件真实性不认可，对于催告函的内容不认可；对于证据四的计算方式不认可，因为合同有具体逾期约定，见合同第十五条第二项。经审查，本院对原告提供的1、2、4组证据的真实性予以认可。第3组证据为复印件对其真实性不予认可。被告东方房地产公司为证明其意见向本院提供一份“证明”（土默特左旗住房保障和房产管理所出具），拟证明A1、A2号楼在2016年５月份开始可以办理房产登记。原告维尔森公司质证为：证明上面的年月日没有，证明形式有瑕疵。证明的是网签，和产权登记是两个概念，我们所主张的是不予办理产权登记造成违约所应承担的责任，该份证明和我方的请求没有关联性；网签应该是出卖方的主要责任，买受方是配合。所举证明不能作为本案的抗辩证据使用。经审查，本院对被告提供证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告维尔森公司与被告东方房地产公司相继就位于呼市××区、107号底商，A2号楼102号、104号、105号、106号、109号商业用房签订七份商品房买卖合同，约定被告东方房地产公司以单价12500元每平米，总房价29123125元将其开发的上述七套商业用房出售给原告维尔森公司。合同签订后，原告维尔森公司一次性支付了全部购房款29123125元，被告东方房地产公司出具收款收据及发票并分别于2016年4月16日、2017年2月14日、2016年12月7日、2016年10月18日、2016年12月19日、2016年8月25日、2016年12月29日相继将七套商业用房交付原告维尔森公司，原告维尔森公司已将商业用房出租经营。上述七份合同均在第十五条对房屋的产权登记作出如下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3向处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”被告未在合同约定的期限内将应由其提供的全部资料报产权登记机关备案。涉诉七套房屋均已具备办理网签条件。另查明，因被告迟延交付房屋，原告于2018年3月22日向我院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金2038619元，2018年5月28日，我院作出判决书，判令被告支付原告逾期交房违约金891479元，原告不服该判决，上述于呼和浩特市中级人民法院，二审法院驳回上诉人维尔森的上诉请求，维持原判。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告东方房地产公司未在合同约定的期限内履行将应由其提供的全部资料报产权登记机关备案的合同义务，应当按照约定全面履行该义务，故原告维尔森公司的第一项诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于维尔森公司的第二项诉讼请求，因原被告双方签订的七份商品房买卖合同对东方房地产公司未履行将应由其提供的全部资料报产权登记机关备案的合同义务，应当承担的违约责任作出明确约定，即“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3向处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”东方房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，其辩称未能及时向产权登记机关提供全部资料的原因是因政府原因导致，但未提供证据予以证明，本院对其该辩称不予认可。维尔森公司称合同约定的违约金过低，请求法院予以调整，但未提供证据证明被告的涉诉违约行为给其造成的实际损失。维尔森要求调整违约金，依据的是最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，该法律条文适用的前提是合同对违约金没有约定或者损失数额难以确定的，而本案原被告签订的商品房买卖合同对违约金作出明确约定，故原告依据该法律条文请求调整违约金不适当。综上，本院支持原告的违约金是根据原被告双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金即14561元（29123125元×0.05%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内将办理金川开发区半山半水小区A1号楼106号、107号，A2号楼102号、104号、105号、106号、109号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告内蒙古维尔森农业科技发展有限公司办理上述房屋的权属登记；二、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付原告内蒙古维尔森农业科技发展有限公司因未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约行为产生的违约金14561元。三、驳回原告内蒙古维尔森农业科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26167元由原告内蒙古维尔森农业科技发展有限公司负担26010元，由被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二0一九年八月十日书 记 员 温佳宝附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。