宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2019）宁0122民初3777号   原告：王建忠，男，1973年7月14日出生，系原神华宁夏煤业集团有限责任公司汝箕沟无烟煤分公司退休职员，住宁夏回族自治区贺兰县。   被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640000715083794X，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。   法定代表人：马金明，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。   原告王建忠与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建忠、被告亘元公司的委托诉讼代理人郑文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王建忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金15000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月12日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的望都太阳城X区X-X-X室房屋一套，合同约定原告于合同签订后向被告支付193322元，被告交付的商品房应当符合下列条件：l.该商品房己经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》以及合同对该商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件等均作了明确约定。被告应当于2012年12月31日向原告交付房屋，同时合同第17条约定被告应当在上述房屋交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理权属证书的，原告有权要求被告继续履行合同并要求被告自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定按时足额支付了房款，遗憾的是被告一直未能为原告办理土地证等证件向有关政府部门提供相关的手续与资料，导致原告一直无法办理土地证，而原告为此事曾多次找过被告，要求被告为原告办理土地证等相关证件，尽快向有关政府部门补充完整的必要的手续与材料，均被告知不能办理土地证的原因是因为贺兰县政府建设用地批超了，没有用地指标，所以造成土地证等证件不能正常办理，让原告再等等。直到2016年l0月，宁夏回族自治区开始实行不动产证，原告由于没有土地证，无法办理不动产证，再次找到被告，被告依然把全部责任推至有关政府部门。迫于无奈，原告所在的太阳城X区业主于2017年向人民法院提起诉讼，要求被告尽快履行合同约定的义务。被告迫于压力在向政府部门交纳一定数额的土地出让金后，通知原告于2017年7月可以办理不动产证。被告的行为明显违反了合同约定，损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。   被告亘元公司辩称，一、原告要求被告支付违约金的诉请已经经过诉讼时效期间；二、原告要求被告承担逾期办证违约金与事实不符，法律无据，原告未在合同约定的期限内取得相关权属证书是因为政府相关职能部门的工作衔接相关政策的调整不够顺畅，另外是因为原告自身的原因导致不能办理产权证书与被告无关；三、原告主张的违约金计算标准金额不准确，以及要求的数额过高；四、原告系原神华宁煤集团有限责任公司大峰露天煤矿员工，涉案房屋属于经济适用房，原告自购买之日起五年内仅享有有限产权，五年内不能办理相关权属证书，所以不存在产生逾期办证违约金的问题。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》原件一份、合同补充协议原件一份、销售不动产统一发票原件一张、房屋不动产权证原件一张（均质证原件留存复印件），经被告质证对其真实性无异议，本院对该证据予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告系原神华宁夏煤业集团大峰露天煤矿员工。2011年10月15日，该公司向被告售楼部出具《太阳城迁居安置证明》，载明：王建忠系我公司员工，经单位迁居安置工作领导小组审核，符合迁居安置条件，现分配贺兰太阳城X区X-X号楼X号房，面积86㎡，原告对该房屋五年内不能办理产权证书知悉。2011年12月12日，原、被告就上述房屋签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都·太阳城X区X-X幢X号房，建筑面积共86.34平方米，该商品房单价为每平方米2235.67元，总金额193028元，被告应于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。2013年1月29日，原、被告签订合同补充协议，确定案涉房屋实际面积为86.45平方米，房款193322元。合同签订后，原告付清房款193322元，被告将该房屋交付原告。原告庭审自认被告于2017年7月通知其可以办理涉案房屋不动产权证书，原告于2017年7月14日实际取得不动产权证书。现原告因未能按期取得不动产权证书诉至本院，望判如所请。   本院认为，原告主张被告支付逾期办证违约金，应当提供证据证明逾期办证的事实存在。本案中，涉案房屋系基于原告是所在单位员工，符合安置条件而分配所得，因此，涉案房屋产权登记期限应受安置文件政策约束，故，对被告有关涉案房屋自购买之日起五年内仅享有部分产权的答辩意见，予以采纳。结合庭审，涉案房屋买卖合同于2011年12月12日签订，自即日起至2016年12月11日涉案房屋购房满五年，故原告自2016年12月12日起有权主张涉案房屋完全产权。但被告自2017年7月才通知原告办理产权，该期间内致使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。   对于原告主张的违约金数额，被告请求降低或减少违约金，对于被告的该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，被告已实际取得不动产权证书。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按原告已付房价款计算,由被告按日万分之零点三向原告支付逾期办证违约金。   根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》的约定，逾期办理产权证书的违约责任为以日为单位累计计算违约金数额，原告的违约金给付请求权属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。本案中，原告有权主张房屋完全产权之日为2016年12月12日，被告关于原告诉请全部已过诉讼时效的答辩意见不能成立。因此，本院认定被告应支付原告逾期办证违约金的期间为2016年12月12日至2017年7月1日止（原告自认被告通知其办理之日），共201天，违约金计算为1166元（193322元×0.03‰×201天≈1166元），故原告要求被告支付逾期办理土地证的违约金1.5万元的诉讼请求，本院支持1166元，超出部分不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告王建忠逾期办理土地证违约金1166元，于本判决生效之日起十五日内付清。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费88元(已减半收取)，由原告王建忠负担81元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担7元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 高秀荣     二○一九年八月二十六日   （法官助理 柯玉平   书记员 蔡嘉彬   附：本案适用相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》   第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。