黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初785号原告：黄石市下陆房地产开发有限公司，住所地：黄石市下陆区建设局院内。法定代表人：朱致成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李信芝，广东威豪律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：占红，女，1970年1月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区，系特别授权。被告：湖北正宇房地产开发有限公司，住所地：黄石市阳新县兴国镇陵园居委会东坡路盛世名宅商住楼幢3层301铺室。法定代表人：明戎，该公司总经理。委托诉讼代理人：成家庆，湖北才俊律师事务所律师，系一般授权。被告：曹中华，男，1961年5月19日出生，汉族，住黄石市阳新县。委托诉讼代理人：邹良军，湖北文光律师事务所律师，系特别授权。原告黄石市下陆房地产开发有限公司（以下简称下陆房地产公司）诉被告湖北正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）、曹中华项目转让合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告下陆房地产公司的法定代表人朱致成及其委托诉讼代理人李信芝、占红、被告正宇公司的委托诉讼代理人成家庆、曹中华及其委托诉讼代理人邹良军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告下陆房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令商品房开发项目转让合同无效；2、判令两被告依法返还原告支付的所有费用共计10622000元；3、判令两被告依法赔偿原告因此所受到的损失共计6280000元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月30日，原告与被告正宇公司签订了商品房开发项目转让合同，合同对双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付了全部款项，但被告正宇公司不能完成项目转让手续。被告的行为严重违反相关法律规定，损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告正宇公司辩称，1、原告起诉陈述的事实不实。原告未提前支付合同约定的款项。原告支付的款项大部分为拆迁费用，并非合同转让费用。双方至今未按合同约定履行完毕，主要原因是原告造成；2、双方签订的合同内容是开发前期拆迁事物的协议，内容并未违反法律强制性规定，且合同尚可履行，故不能无端确认无效。综上，原告陈述的事实与理由不符合客观事实，诉请违反法律规定，应依法确认合同有效的情况下驳回其诉讼请求。被告曹中华辩称，1、双方签订的合同合法有效，合同在履行过程中，且为拆迁支付了11880000元；2、如果合同无效，被告不应承担担保责任，请求驳回原告对被告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告下陆房地产公司提交的证据：证据一、二、四，证据来源及形式合法，且被告对其真实性无异议，故本院依法予以采信。证据五、六，证据来源及形式合法，且能够相互印证，故本院依法予以采信。证据七、八，与本案没有必然的联系，故本院依法不予采信。证据九，证据来源及形式合法，故本院依法予以采信。被告正宇公司提交的证据：第一组证据，合同、土地收储用地规划任务通知单、会议纪要，与本案没有必然的联系，故本院依法不予采信。第二组证据，与本案没有必然的联系，故本院依法不予采信。第三组证据，会议纪要，证据来源及形式合法，本院依法予以采信。搬迁协议，与本案没有必然的联系，故本院依法不予采信。被告曹中华提交的证据：证据一，与本案没有必然的联系，故本院依法不予采信。经审理查明，2013年9月30日,正宇公司（甲方）与下陆房地产公司（乙方）签订《商品房开发项目转让合同》，合同约定：1、甲方同意将阳新县富川路原阳新县粮食局加工仓库地块“御学花园”（暂定名）商品房开发项目转让给乙方进行房地产开发，土地面积15.12亩，地价1500万元包干；2、甲方付给粮食局资金和办理该地块相关手续的人员工资、交通、通讯、招待等费用约980万元，甲方将本合同约定范围内的商品房开发项目现转让给乙方进行房地产开发并包干收取乙方费用1200万元；3、签合同后从乙方付给甲方第一批款到位时间起计算，甲方负责六个月将规划、拆迁、土地依法摘牌等全部落实并办理到位，各拆迁户补偿款按合同由乙方及时支付。合同签订后，正宇公司与下陆房地产公司多次协商推进项目工作进度，但至今正宇公司未完成双方合同约定的项目规划及土地摘牌工作。为此，双方发生纠纷，下陆房地产公司诉至法院。另查明，1、2013年10月12日，正宇公司出具法定代表人授权委托书，全权委托曹中华办理阳新县御学花园工程项目开发工程一切事宜和处理与之有关的一切事务；2、2014年7月10日至2017年1月17日期间，曹中华系正宇公司法定代表人；3、下陆房地产公司分别于2013年10月15日、11月22日、11月29日、2014年1月28日、1月29日、6月4日、9月30日、10月28日、2015年6月17日向正宇公司或曹中华账户汇款250万、200万、40万、100万、60万、200万、30万、138万、10万，共计1028万元；4、正宇公司于2014年10月28日出具收条，收到下陆房地产公司项目款1018万元，曹中华于2015年6月17日出具收条，收到下陆房地产公司方案图费用10万元。本院认为，本案系项目转让合同纠纷。本案的关键是认定正宇公司与下陆房地产公司签订的《商品房开发项目转让合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，正宇公司与下陆房地产公司所签订项目转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效。理由如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”同时，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，正宇公司在法庭调查结束前都未取得出让土地使用权证或有批准权的人民政府同意转让，亦没有完成双方合同约定的义务。依据以上法律和行政法规的规定，涉案项目土地使用权并未达到转让的条件，正宇公司无权对项目土地使用权进行转让，其与下陆房地产公司签订的《商品房开发项目转让合同》，违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，应属于无效合同。正宇公司及曹中华提出合同有效的抗辩意见，如前所述，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。下陆房地产公司要求正宇公司返还支付的1028万元的请求，因其符合法律规定，本院依法予以支持。下陆房地产公司要求曹中华承担民事责任的请求，因曹中华于2014年7月10日至2017年1月17日期间系正宇公司法定代表人，其行为是职务行为，且有正宇公司出具的授权委托书，其民事责任由正宇公司承担，故对该请求本院依法不予支持。下陆房地产公司要求返还后期支付的34.2万元拆迁款的请求，因其系向案外人支付，同时根据合同相对性原则，下陆房地产公司应另行主张权利，故对该请求本院依法不予支持。关于赔偿损失，本院依据公平原则，酌定判令正宇公司赔偿原告1028万元转让款的利息损失，该利息损失自收到首期转让款次日起，以支付款为本金，按照年利率6%的标准计算至付清之日止。下陆房地产公司要求赔偿合同约定损失60万元的请求，因双方合同无效，其主张合同约定损失于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告湖北正宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄石市下陆房地产开发有限公司转让款10280000元；二、被告湖北正宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄石市下陆房地产开发有限公司利息损失（以2500000元为基数，从2013年10月16日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以2000000元为基数，从2013年11月23日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以400000元为基数，从2013年11月30日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以1000000元为基数，从2014年1月29日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以600000元为基数，从2014年1月30日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以2000000元为基数，从2014年6月5日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以300000元为基数，从2014年10月1日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以1380000元为基数，从2014年10月29日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以100000元为基数，从2015年6月18日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止）；三、驳回原告黄石市下陆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取58780元，由被告湖北正宇房地产开发有限公司负担（于本判决生效后五日内交纳本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张刚二〇一九年八月二十三日法官助理孙洋书记员杨洋