河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0404民初800号 原告：张淑珍。 原告：朱亚军。 二原告共同委托诉讼代理人：薛金昌，邯郸市复兴区胜利法律服务所法律工作者。 被告：河北卓昱房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：刘邯生，男，系公司员工。 原告朱亚军、张淑珍与被告河北卓昱房地产开发有限公司（以下简称卓昱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱亚军、张淑珍的委托诉讼代理人薛金昌，被告卓昱公司的委托诉讼代理人刘邯生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱亚军、张淑珍向本院提出诉讼请求：一、被告给付二原告延期交房违约金5,247.57元，并自原告起诉之日起按照法律规定的利率支付该款利息；二、被告给付二原告延期办理商品房产权证书违约金30,902.4元（暂定），实际给付违约金计算至商品房产权证书办理完毕之日止；三、被告退还二原告多收的1,862元；四、被告按照合同约定及时为原告办理商品房产权证书；五、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告当庭变更第一、二项诉讼请求为：一、被告给付二原告延期交房违约金5,247.57元及利息（自2012年12月15日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告给付二原告延期办理商品房产权证书违约金（自2012年3月15日起至办理产权证之日止，按日万分之二点一计算，截至2019年3月19日为215,598.55元）。后原告又书面变更其第一、二项诉讼请求为：一、被告给付二原告延期交房违约金20,990.32元及利息（自2019年3月29日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告给付二原告延期办理商品房产权证书违约金13,993.55元及利息（自2019年3月29日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 事实和理由：就原告购买被告开发的商品房事宜，经过原、被告前期充分接治商谈，被告以预售的方式与原告就被告开发的卓昱北郡小区1-1-19层1901号住宅（建筑面积135.29平米）达成购房协议。原告向被告交齐购房款466,451.52元后，在2012年1月5日被告向原告出具了《销售不动产统一发票》，并于2012年1月15日双方正式签订《商品房买卖合同》，替代了此前签订的购房协议。按照合同约定，被告承诺在2012年5月1日前向原告交房，可是，被告却在2012年12月15日才向原告交房。交房时被告又向原告加收太阳能的费用4,800元。当时经过口头协商，被告按照万分之0.3的违约金计算210天共计支付原告违约金2,938元，原告应向被告交付的太阳能费用4,800元扣除被告应支付的违约金2,938元后，原告需再向被告交付1,862元，并于当日向被告支付了1,862元，被告也出具了收据。在2012年12月15日，原告按照被告要求交付了各种款项后，被告向原告交付了房屋钥匙，标志着买卖双方房屋交付完毕。只等着被告按照约定为原告办理房产证。 之后，经原告多次催问被告办理房产证事宜，均未果。直到2019年3月19日，原告找到被告询问，被告才给原告出具了仍需交费清单，共计11,474元。被告答应交齐款后，就可办理房产证。此时，原告发现，被告无故让原告多交款2,938元的事实。在原告质问下，被告对当时经合议抵顶的2,938元违约金失口否认，予以反悔，并以如不交纳就不予办理房产证为要挟。对于被告毫无诚信的做法，原告多次找被告协商并依法依约提出要求均无果。至此，原告只有依法提起诉讼，请法院依法维护原告的合法权益。 卓昱公司辩称，2010年5月23日，原告认购被告开发的卓昱北郡1-1-1901号房屋，面积135.22平方米。2012年1月15日，换签商品房房屋买卖合同，出具正式发票，并在市房管局备案。一、关于延期交房问题：合同第八条约定，交房期限为2012年5月1日前，但合同第三条同时约定了如遇下列原因，除双方协商解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期：为遵守配合政府行为引起的延误，交房日期可相应顺延;如因恶劣天气、罢工及政府政策原因及其他非出卖人所能控制的因素影响工期的，商品房交期相应顺延。造成我司延期交房的主要原因是：1、卓昱北郡2010年7月施工中，一号楼东头发现一个洞，市文物部门认为与“赵邯郸古城”有关联，进行实地考古调查，因此停工三个月。2、卓昱北苑施工单位江苏中顺，2011年、2012年因其他项目涉及非法集资罢工，老板逃往国外，公安对其网上追逃，后劝返回国，造成全市多个江苏中顺项目拖欠农民工工资，农民工罢工，因此停工长达八个月。3、2011年、2012年全国两会期间安保护路，铁路沿线高层要求各停工半个月。上述原因造成我公司延期交房，期间我公司千方百计采取措施，减少拖延工期。二、关于延期办理商品房产权证问题。原告正式签订合同后，已在房管局备案。备案和办证是两码事，卓昱北苑是邯郸市第一批解遗项目，丛台区四季青街道于2018年6月开始为期三个月的百日攻坚，免费帮助卓昱北苑1、3号楼住户办证，现在已办209户。2018年5月4日政府就在报纸上通告可以办理产权登记证书，原告至今不去办理，与卓昱公司无关，因未办证让被告赔偿，被告不应承担赔偿责任；3、我公司没有多收任何款项；4、办理产权登记证书是原告的权利，我公司已经履行了办理产权登记证书的前置义务，原告可以自行办理也可委托相关机关免费代为办理；5、原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。因此应当驳回原告的诉讼请求。 张淑珍、朱亚军为其主张，提供如下证据：1、原告身份证复印件及结婚证复印件各一份，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》一份，证明约定交房日期为2012年5月1日，延期交房违约金为总房款万分之0.5；3、《销售不动产统一发票》一份，证明购房款466,451.52元；4、太阳能《收据》一份，证明原告补交了1,862元，被告对此不具有合法收取的依据，应予退还；5、物业费《收据》一份，证明2012年12月15日原告向被告交付了费用，被告将房屋钥匙交付给原告，也证明被告的实际交房时间；6、维修基金《收据》一份，证明目的同证据5；7、《卓昱北苑不动产办证费用明细表》复印件一份，证明被告向原告多收取了2,938元不合理，原告基于此情况提起诉讼；8、2011年11月22日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告在2010年就向被告交纳了首付款，后双方签订正式合同时该合同被收回，二原告的手机号在签订该合同时就已提供给被告，被告至今未书面通知原告办理产权登记证书；9、通话录音及书面材料各一份，证明原告一直在与被告协商，原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效。 卓昱公司为其辩解，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告延期交房是客观情况造成；2、《备案表》复印件一份，证明涉案房产已于2012年1月6日在房管局备案；3、办证通知卡一份，证明政府相关部门都在解决办证问题，涉案房屋已具备办证条件，小区内也有其他住户办理了产权登记证书；4、2018年5月4日邯郸晚报复印件及2018年7月3日丛台区解决房地产开发遗留问题工作领导小组办公室文件复印件一份，证明目的同证据3。 本院经审理认定事实如下：2012年1月5日，被告向原告开具购房款466,451.52元的《销售不动产统一发票》一份。2012年1月6日，被告将涉案的商品房到房屋管理部门进行备案。 2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房达成如下协议：原告购买被告的卓昱北郡1幢1单元19层1901号房，建筑面积135.29平方米，套内建筑面积111.32平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,447.79元；买受人必须于2011年12月1日前向出卖人交清该房屋房价总款466,451.52元;买受人未按本合同规定的时间付款，逾期7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款；3、为遵守配合政府行为引起的延误，交房日期可相应顺延。如因恶劣天气、罢工及政府政策原因及其他非出卖人所能控制的因素影响工期的，商品房交付相应顺延；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.4%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。 合同签订后，被告并未在合同约定的2012年5月1日前向原告交房，而是在2012年12月15日向原告交付了房屋。原告诉称，被告在向原告交付房屋时，另交太阳能款4,800元，双方口头协商，被告按照房款466,451.52元的日万分之0.3计算210日，折合违约金2,938元抵顶了太阳能款2,938元，原告于当日向被告交纳剩余太阳能款1,862元，被告向原告出具内容为“1#-1-1901补交款的”收据一份。被告对延期交房抵顶了2,938元的事实不予认可，称太阳能4,800元，原告交款1,682元，是被告少收了。 以上事实，有原告身份证复印件及结婚证复印件各一份、《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》一份《收据》三份、2018年5月4日邯郸晚报复印件一份及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。 一、关于原告主张延期交房违约金20,990.32元的问题。 被告是否存在延期交房的违约行为。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2012年5月1日前向原告交付房屋，但被告实际于2012年12月15日向原告交付了涉案房屋，被告辩称因为存在应当顺延的客观情况，不属于延期交房，不存在违约行为，但未提交相关证据，故本院认定被告于2012年12月15日向原告交房构成违约。 延期交房计算违约金的标准。原告称，《商品房买卖合同》约定了原告延期交款按照日万分之二支付被告违约金，而延期交房超过九十日则约定了被告按照日万分之0.5支付原告违约金，按照权利义务对等的原则，被告亦应当按照万分之二支付原告违约金20,990.32元（466,451.52元×万分之二×违约天数225天）。因《商品房买卖合同》明确约定了延期超过九十日应当按照日万分之0.5计算违约金，该条款系双方在“平等、自愿、协商一致的基础上”签订，在该合同条款并未确定无效或者被撤销的情况下，原告主张日万分之二计算违约金，于法无据，本院不予支持。按违约金日万分之0.5计算，违约金为5,247.5元（466,451.52元×万分之0.5×违约天数225天）。虽原告陈述双方按照交房时以延期交房违约金抵顶了2,938元太阳能款，但被告不予认可，证实双方对此并未达成合意，故被告应依约支付原告上述违约金5,247.5元，并支付自2019年3月29日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息。 是否存在超过诉讼时效期间的问题。被告辩称，原告起诉已超过了法律规定诉讼时效期间，因被告于2012年12月15日向原告交付房屋后，双方对是否以延期交房违约金2,938元抵顶了部分太阳能款项存在争议，被告对此予以否认，原告现向被法院主张该款，并未超过法律规定的三年的诉讼时效期间，被告该辩解，本院不予支持。 二、关于原告主张被告支付延期办理商品房产权证书违约金13,993.55元的问题。 《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。该条款明确约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定原告取得房地产权属证书的时间，原告按照该约定的90日主张延期办理商品房产权证书违约金，证据不足，本院不予支持。 三、关于原告主张被告退还多交的1,862元的问题。 原告陈述太阳能款4,800元，以违约金抵顶2,938元后，又向被告交纳1,862元。被告对1,862元太阳能款不持异议，但对于违约金抵顶2,938元不予认可,称少收了原告2,938元。从双方的陈述看，双方均认可该1,862元为太阳能款，且原告已向被告实际履行，现原告再向被告主张返还太阳能款1,862元，于法无据，本院不予支持。 四、关于原告主张被告按照合同约定及时为原告办理商品房产权证书的问题。 被告提交的证据证实卓昱北苑已具备办理房地产权属证书条件，原告可自行办理，办理房产证并非是被告的义务，原告要求被告办理商品房产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告河北卓昱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱亚军、张淑珍延期交房违约金5,247.5元； 二、驳回原告朱亚军、张淑珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元，由原告朱亚军、张淑珍负担305元，被告河北卓昱房地产开发有限公司负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇一九年八月二十八日 书记员  霍观涛