广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3481号原告（反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱秀珍，女，1958年8月14日出生，汉族，身份证住址：浙江省文成县。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）与钱秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。世贸公司委托诉讼代理人康小鸫，钱秀珍及其委托诉讼代理人饶小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司向本院起诉，请求：1.判令钱秀珍向世贸公司支付2017年4月1日至2018年11月28日为止的租金人民币208670元（2017年1月1日至2018年12月31日的租金标准为6313元/月，2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为13889元/月），以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至钱秀珍实际付清为止，暂计至2019年4月15日为443142元)，共计人民币651812元；2.判令钱秀珍向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币303024元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币151512元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币454536元；3.钱秀珍赔偿世贸公司提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1023869元整及进场费损失1118333元整；因处理钱秀珍违约诉讼的律师费25000元整；因钱秀珍违约的诉讼费2285元整（一审诉讼费734元整、一审反诉诉讼费1551元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，共计：人民币2169887元整；4.本案诉讼费、诉讼保全费由钱秀珍承担。事实和理由：2014年4月8日,世贸公司与钱秀珍就广州荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1164号商铺签订了《物业租赁合同》，租赁期间自2014年1月1日至2023年12月31日止。（2018）粤01民终17676号生效判决中，钱秀珍明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除双方签订的《物业租赁合同》并愿意承担相应的违约责任，广州市中级人民法院因此判决合同解除。根据我国法律及双方签订的租赁合同的相关规定，钱秀珍应履行的合同义务，违约解除合同应向世贸公司承担的违约责任，以及应承担的其他损失赔偿责任具体如下：一、钱秀珍应向世贸公司支付欠付的租金及滞纳金。双方签订《物业租赁合同》第二条第1款约定：“乙方（即钱秀珍）应于每月8日前，向甲方缴纳下一月度的租金及相关费用”。第五条第1款约定：“…乙方未按照约定期限向甲方缴纳本物业租金或其他费用的，每逾期一日，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付向甲方支付滞纳金……”钱秀珍未依据上述合同约定向世贸公司缴纳2017年4月1日至2018年11月28日的租金，因此钱秀珍应根据上述合同约定向世贸公司支付该期间的租金人民币208670元，以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至钱秀珍实际付清为止)，暂计至2019年4月15日为443142元，共计人民币651812元。二、钱秀珍应向世贸公司支付合同期限内世贸公司给予的租金优惠金额。双方签订《物业租赁合同》第五条第3款约定:“乙方(钱秀珍)无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方(世贸公司)提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠(包括已享受及未享受之优惠)，乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用……”根据上述约定，钱秀珍应向世贸公司补缴2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币303024元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币151512元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币454536元。三、钱秀珍应承担违约解除合同的其他损失赔偿责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，钱秀珍应向世贸公司承担的其他损失赔偿责任包括：涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理钱秀珍违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等，共计人民币2169887元。钱秀珍的行为已严重违反双方签订的《物业租赁合同》的约定，侵犯世贸公司的合法权益，已给世贸公司造成重大的经济损失，钱秀珍理应承担相应的法律责任。另外，本案诉请有生效判决予以支持。（2018）粤01民终17676号民事判决认为对于钱秀珍违约提前解除物业租赁合同，世贸公司可以另案向钱秀珍主张损失；对于钱秀珍在既无法定又无约定事由，钱秀珍强行解除双方的租赁合同，前案的二审法院强行判令双方通过平等协商达成的租赁合同，没有事实和法律依据，严重损害世贸公司合法权益。法律上对于损害赔偿的限制，不足以弥补世贸公司的损失。钱秀珍在关联案件中的违约赔偿不足以弥补世贸公司的损失，更不能弥补世贸公司因钱秀珍违约解除物业租赁合同造成世贸公司其他机会的丧失的相关损失及经营商誉等的巨大损失。在目前整体经济下行的情况下，钱秀珍强行解除合同，世贸公司难以将涉案商铺再次出租，涉案商铺至今仍处于空置状态。钱秀珍在享受低租金、免租优惠后提前解除物业租赁合同，致使世贸公司承担继续招租过程中商铺空置的损失，该损失不应由世贸公司承担。钱秀珍是完全行为民事能力人，必须对其行为负责，其强行违约提前解除租赁合同，并试图将商业风险转移给世贸公司，不应得到支持。钱秀珍答辩称：一、钱秀珍解除《物业租赁合同》有合同依据和法律依据，并非违约解除。（一）（2018）粤01民终17676号民事判决书并未确认钱秀珍解除合同属于违约解除，世贸公司依据（2018）粤01民终17676号民事判决追究钱秀珍的违约责任没有事实依据。1.广州市中级人民法院在（2018）粤01民终17676号民事判决并未认定钱秀珍的行为属于违约解除合同，该判决书第17页“本案二审期间，经本院释明，钱秀珍表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。”这段话的意思只是表明法院在二审期间，曾向钱秀珍进行过释明解除合同的法律风险，钱秀珍也只是表示即使今后承担违约责任，也坚持要求解除《物业租赁合同》。该段表述并不表明钱秀珍承认属于违约解除。2.（2018）粤01民终17676号民事判决书第20页第二自然段“世贸公司如认为钱秀珍提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向钱秀珍主张。该段表述同样没有认定钱秀珍解除合同的行为属于违约解除。（二）钱秀珍解除《物业租赁合同》具有合同依据和法律依据，并不构成违约。1.世贸公司违反《委托协议书》约定，没有向钱秀珍支付租金的事实构成违约。世贸公司承认案外人董明忠承租钱秀珍涉案商铺，但在2015年3月离场，由于涉案商铺实际在世贸公司的管理下，但世贸公司并未提交董明忠于2015年3月离场的证据，另根据《补充协议书》约定，钱秀珍同意在2015年6月26日将涉案商铺交世贸公司经营，因此，可以推定，董明忠离场的时间应为2015年6月25日。根据世贸公司与案外人董明忠签订的《物业租赁合同》第二条规定，董明忠应对2015年4月1日起至2016年3月31日止，按每月13375元/月租金支付给世贸公司，世贸公司再根据《委托协议书》第三条规定将租金支付给钱秀珍。因此，世贸公司没有向钱秀珍支付2015年4月1日至2015年6月25日期间的租金，构成违约。2.世贸公司违反《补充协议书》约定，没有向钱秀珍支付租金的事实构成违约，这一事实也被法院确认【详见（2018）粤01民终17676号民事判决书第13页第4行】。3.《补充协议书》实际约定了世贸公司的违约责任，钱秀珍有权解除合同。《补充协议书》第七条规定：本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》及《物业服务合同》具有同等法律效力。本补充协议有约定的，按本协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行。根据该条规定，世贸公司违反《补充协议书》的违约行为，应按《物业租赁合同》第五条第1点、第4点第（9）小点的规定，钱秀珍有权解除合同，包括钱秀珍与世贸公司签订的一切法律文件及协议。二、世贸公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。（一）世贸公司请求支付2017年4月1日至2018年11月28日的租金208670元及滞纳金，没有事实和法律依据。1.世贸公司请求支付2017年4月1日至2018年6月30日的租金的诉讼请求已被（2018）粤01民终17676号民事判决书依法驳回。世贸公司对该期间的租金再次起诉构成一事不再理。2.世贸公司请求的滞纳金明显过高，如果法院判决钱秀珍需要支付2018年7月1日至2018年11月28日的租金及滞纳金，钱秀珍只同意滞纳金以中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。3.2018年7月1日至2018年11月28日期间的租金，产生于诉讼期间，且钱秀珍早于2018年3月6日向世贸公司发出不再接收商铺的律师函，而且该期间的商铺也一直在世贸公司的控制之下，钱秀珍没有使用，对此，世贸公司放任商铺租金的损失，无权对此产生的租金损失要求钱秀珍赔偿。（二）世贸公司要求钱秀珍支付减免优惠的租金没有合同及法律依据。1.《物业租赁合同》没有约定对钱秀珍承租期减免或优惠租金的条款。合同约定不用交纳租金与租金的免租减免在法律意义是不一样的，租金的免租减免是承租人需要交纳租金，但出租人出于某些因素，愿意对承租人应该交纳的租金给予免收或减收，而不用交纳租金就是出租人不用承租人交纳租金。《物业租赁合同》第二条只是约定物业租金及缴交方式及违约责任，第二条没有出现任何的租金减免或优惠的词句。该条约定自2014年1月1日起至2015年12月31日止，本物业租金为0元；自2016年1月1日起至2017年12月31日止，本物业租金为6316元/月。《物业租赁合同》第一条第3点约定，钱秀珍没有享受免租装修期限。因此，《物业租赁合同》第二条或其他条款都没有规定2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金规定属于租金减免或优惠，《物业租赁合同》第二条属于约定2014年1月1日起至2017年12月31日期间承租人交纳租金的具体数额。2.根据（2018）粤01民终17676号民事判决，法院认为钱秀珍向世贸公司支付的人民币220万元属于钱秀珍承租涉案商铺十年租期所支付的对价，并且对钱秀珍要求返还220万的诉讼请求，法院也是将220万元分摊为120个月，仅支持在《物业租赁合同》解除后剩余61个月的那部分，对已租赁期间已经过的59个月，法院没有支持。【详见（2018）粤01民终17676号民事判决书第18页】因此，对于2014年1月1日至2017年12月31日的期间，钱秀珍实质上也支付承租的对价，即除租金外，还支付给世贸公司每月18333元作为对承租的对价。3.《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》也没有任何条款证明2014年1月1日至2017年12月31日期间的租金约定属于租金减免或优惠。《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》也只是承租涉案商铺的意向书，其签订时间早于《物业租赁合同》，其内容中也没有约定租赁期限的起算期和双方的权利和义务，其所约定的租金与《物业租赁合同》约定的租金也不一致，比如其规定第3-4年环比递增5%，而《物业租赁合同》约定第3-4年租金为118元/月/㎡。可见，钱秀珍与世贸公司对租金的约定，包括租金是否减免优惠政策，应以《物业租赁合同》为准。4.退一步说，如果按世贸公司的说法，2014年1月1日至2015年12月31日为免租期，那么，钱秀珍也同样给过世贸公司二年的免租期。2014年4月1日，钱秀珍在跟世贸公司签订委托协议书时，钱秀珍就同意给予承租方免租一年的优惠，钱秀珍同意免租一年，完全是因为其有二年是不用交租金的这一因素。至于《补充协议书》，钱秀珍是被世贸公司诱骗，于2018年3月在《补充协议书》期满后再签的名。很显然，如果不是被诱骗，钱秀珍不可能在《补充协议书》期满后，再签订一个完全对自己不利的合同。由于（2018）粤01民终17676号民事判决认定《补充协议书》的有效性，钱秀珍按《补充协议书》的规定，又再一次给予世贸公司一年免租的优惠。对于优惠的租金，钱秀珍于2016年3月1日至2017年2月28日给予世贸公司返租租金的优惠。如果把钱秀珍支付的220万元计算在内，其在《委托协议书》和《补充协议书》期间，给予世贸公司的租金都是优惠，钱秀珍收取的租金根本不够其投入的成本。（三）世贸公司要求钱秀珍赔偿其损失人民币2169887元没有依据。1.要求钱秀珍赔偿世贸公司的损失是基于钱秀珍违约解除合同的这一前提，而钱秀珍根本不存在违约解除合同的情形，而违约方恰恰是世贸公司，正如钱秀珍在前文中分析，世贸公司没有按合同向钱秀珍支付租金，钱秀珍才解除合同，其的解除合同有法律依据和合同依据。2.世贸公司要求钱秀珍赔偿2169887元的构成包括：商铺租金损失1023869元，1118333元进场费、律师费25000元，诉讼费2285元，宣传推广费400元。世贸公司主张的这些损失费用要么不存在，要么已经为生效判决所确定。（1）商铺租金损失1023869元根本不成立。因为自2018年11月28日，双方签订的《物业租赁合同》已解除，合同解除后，世贸公司完全可以将涉案商铺另行出租，根本不存在损失。（2）世贸公司主张的1118333元进场费、诉讼费2285元已被（2018）粤01民终17676号民事判决所确定，世贸公司通过本案诉讼将生效判决所确定的事实，实际上是以后诉否定前诉的判决结果，属于一事不再理的情形，应予驳回。（3）世贸公司主张的律师费25000元、宣传推广费400元没有合同依据和法律依据。其律师费用是世贸公司自己要求律师服务而产生费用，与钱秀珍无关。宣传推广费本身就是世贸公司为宣传、经营世贸公司所承担义务，也与钱秀珍无关。3.（2018）粤01民终17676号案，钱秀珍已承担了三个月租金的损失和预付一个月的租金的损失。另外，对三年返租期，钱秀珍还承担了每月18333.33元的损失。三、导致本案纠纷产生的根本原因是世贸公司违反《补充协议书》和《委托协议书》，拒不支付租金导致的，因此，其负完全过错责任。钱秀珍提起反诉：1.判令世贸公司向钱秀珍赔偿2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失共计160500元；2.判令世贸公司向钱秀珍赔偿2015年4月1日起至2016年2月28日止的租金损失138886元以及2016年3月1日至2017年2月28日优惠的租金16692元（按照世贸公司在本诉中主张的租金价格236元/月/平方米为标准计算），共计155578元；3.判令世贸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、世贸公司应赔偿钱秀珍从2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失共计人民币160500元。根据世贸公司与董明忠签订的《物业租赁合同》第五条第三款规定，董明忠无正当理由在合同期限届满前自行离场，属于单方解除合同，董明忠享受的租期优惠，不再享有，并补交租金，而且赔偿损失。在董明忠无正当理由在合同期限届满前自行离场后，世贸公司没有通知钱秀珍，也未将涉案商铺归还。由于《物业租赁合同》的签订主体是世贸公司，其在董明忠违约后，有义务对董明忠追偿但未追偿，从而导致钱秀珍的租金的直接损失，该损失应由世贸公司承担。因此，世贸公司应赔偿钱秀珍从2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失共计人民币160500元。二、世贸公司应向钱秀珍赔偿2015年4月1日起至2017年2月28日止的租金损失人民币155578元。2015年6月26日，世贸公司冒充钱秀珍签名，签订《补充协议书》，约定钱秀珍同意于2015年6月26日至2018年2月28日由世贸公司经营涉案物业；2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，2016年3月1日至2017年2月28日止，租金为11235元/月；世贸公司同意免去钱秀珍2016年1月份及2月份的租金。考虑（2018）粤01民终17676号民事判决已根据《补充协议书》认定世贸公司、钱秀珍双方租金返还，并已作出判决。因此，钱秀珍就不再根据世贸公司与董明忠签订的《物业租赁合同》的相关条款租金标准计算钱秀珍租金损失，而是采用《补充协议书》约定的租金标准计算租金损失。根据《补充协议书》第七条规定，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行。根据《补充协议书》第三条规定，世贸公司没有向钱秀珍支付租金，是对《补充协议书》的根本性违约，虽然《补充协议书》本身没有约定世贸公司的违约责任，但根据第七条的规定，世贸公司的违约责任可以适用《物业租赁合同》第五条规定，钱秀珍给世贸公司的租金减免优惠，世贸公司应该向钱秀珍补交，并赔偿钱秀珍的损失。对于钱秀珍的反诉，世贸公司答辩称：一、钱秀珍没有提供2014年6月17日董明忠签订的《物业租赁合同》的原件，该合同的真实性无法确认。（2018）粤01民终17676号生效判决中一二审法院均认为钱秀珍无法提交该合同原件，对该证据真实性无法确认（本院认为部分：“钱秀珍认为世贸公司向钱秀珍支付的租金应为董明忠与世贸服装厂签订的租赁合同中约定的三年租金，但未提供证据证明该租赁合同的真实性及该合同已得到实际履行至期满，故钱秀珍该意见，一审法院不予采纳。”“……但钱秀珍无法提交该合同原件，对该证据真实性无法确认，且该合同即使属实，也在2015年6月26日被《补充协议书》的新约定取代，……”。在不能确认2014年6月17日签订的《物业租赁合同》真实性的基础上，钱秀珍不能证明该合同约定了钱秀珍主张所谓的减免优惠的租金，及单方解除合同应返还所谓减免优惠的条款。其主张的所谓“租金损失”没有合同依据，世贸公司无需向钱秀珍赔偿任何款项。二、钱秀珍无权收回返租免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定，也没有约定2016年3月1日至2017年2月28日系所谓的“租金优惠期”。世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据及生效判决认定。钱秀珍所谓的主张是以《物业租赁合同》为基础，但《物业租赁合同》与《补充协议书》属于两份不同的合同。钱秀珍的诉请没有合同依据，世贸公司无需向钱秀珍支付返租免租期间的任何租金及所谓的“租金优惠期”的租金差额。1、根据双方于2015年6月26日签订的《补充协议书》约定，钱秀珍于2015年6月26日将租赁物业返租给世贸公司经营至2018年2月28日，其中，2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，世贸公司无需向钱秀珍支付租金。此后世贸公司依约经营该物业至期满，并多次通知钱秀珍接收商铺，由钱秀珍按双方签订的《物业租赁合同》继续经营。因钱秀珍始终未支付租赁物业的租金，世贸公司延付了返租期间的租金，但世贸公司同意支付返租租金，也多次发函告知钱秀珍。2、依据《物业租赁合同》第五条第3款约定，钱秀珍无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的，其已缴的所有款项不予退还，且不再享受免租期优惠及任何租赁优惠(包括已享受及未享受之优惠)。现钱秀珍违约提前解除合同，不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件。世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据，合法有据，法院应予支持。3、《补充协议书》中没有约定因世贸公司延迟支付租金，钱秀珍就有权收回返租免租期优惠。钱秀珍单方主张世贸公司延付了返租期间的租金，可以适用《物业租赁合同》的规定，这毫无依据。钱秀珍的这一主张既没有合同依据，亦不符合事实。《物业租赁合同》与《补充协议书》属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系。钱秀珍无权向世贸公司主张收回返租免租期优惠，世贸公司亦无需向钱秀珍支付返租免租期间的任何租金。4、世贸公司依约经营返租物业至期满，钱秀珍实际上没有产生任何损失，更无权向世贸公司主张所谓的“租金损失”。5、2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准为210元/月，系《补充协议书》明确约定，《补充协议书》中并没有约定钱秀珍所谓的“租金优惠期”，钱秀珍主张该段期间应按世贸公司在本诉中主张的租金价格236元/月/㎡计算该段期间租金，没有任何合同依据与事实依据。世贸公司无需向钱秀珍支付其所谓的“租金优惠期”的租金差额。三、钱秀珍违约提前解除《物业租赁合同》，钱秀珍应向世贸公司承担相应的违约责任。在关联案一、二审中，钱秀珍明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除双方签订的《物业租赁合同》并愿意承担相应的违约责任，广州市中级人民法院因此判决《物业租赁合同》解除，并告知世贸公司，如认为钱秀珍提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向钱秀珍主张。而钱秀珍违约提前解除《物业租赁合同》后，世贸公司不仅未收到截至合同解除前已经产生的租期内的租金，还因此蒙受钱秀珍无理转嫁给世贸公司的严重损失，钱秀珍应向世贸公司承担全部损失赔偿责任。经审理查明：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月12日案外人张克丽向世贸公司认租广州世贸服装城一层1162、1164号二间商铺，并向世贸公司支付人民币30万元的定金。同日，张克丽向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号1164（涉案商铺）；面积为53.5平方米；承租人为张克丽；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费220.47万元；3.租金236元/平方米/月，管理费72元/平方米/月；4.付款方式：首付定金15万元/间，10天内交齐总额30%即51万元，2012年4月30日再付款总额的20%即44万元，2012年6月30日前付清50%余款110.47万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。2011年12月17日，张克丽（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号1164商铺，建筑面积53.5平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金236元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。《商铺/写字间确认书》右上角盖有广州世贸服装城商场收款专用章，载明：该商铺已交齐50%的一次性款项，2012年8月13日。2012年9月11日，张克丽经世贸公司同意，将涉案商铺转让给钱秀珍承租。同日，钱秀珍向张克丽支付涉案商铺费用110万元。2013年12月20日，钱秀珍向世贸公司支付款项110万元。2014年3月13日，钱秀珍（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1162号商铺；建筑面积为53.5平方米；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；物业租金及缴交方式，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元∕月∕㎡（合计6313元∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为259.6元∕月∕㎡（合计13889元∕月）；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为298.54元∕月∕㎡（合计15972元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金12626元和保证金（三个月租金）37878元，待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达等等。钱秀珍在《物业租赁合同》中填写的通讯地址为浙江省文成县大峃镇驮墙巷24号四单元302室。钱秀珍向世贸公司支付了一个月租金12626元和保证金（三个月租金）37878元。之后，没有再向世贸公司支付过租金。2014年4月1日，钱秀珍（委托人，甲方）与世贸公司（受托人、乙方）签订《委托协议书》，约定甲方委托乙方对涉案商铺对第三方出租；甲方委托乙方以三年为租期对该物业进行招商出租，届时以乙方与承租者签订物业租赁合同为准；甲方同意给予承租方免租一年的优惠，第二年租金按甲方与乙方签订的《物业租赁合同》约定的第三年的底租的50%计算，即每月250元/㎡，第三年租金按每月13375元/㎡，租金及押金由乙方直接向承租者收取，然后全额支付给甲方，等等。2015年6月26日，钱秀珍（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年6月26日将物业交还给甲方经营，即2015年6月26日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方仍应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2.2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元∕㎡向乙方支付租金（即租金为11235元∕月）；3.2017年3月1日至2017年12月31日，甲方按每月260元∕㎡向乙方支付租金（即租金为13910元∕月）；2018年1月1日至2018年2月28日，甲方按每月402元∕㎡向乙方支付租金（即租金为21507元∕月）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方；本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议是《物业租赁合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》具有同等法律效力，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。钱秀珍在《物业租赁合同》与《补充协议书》中填写的联系地址均为浙江省文成县大镇驮墙县24号四单元302室。《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给钱秀珍。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月24日，世贸公司以邮政快递方式向钱秀珍在《物业租赁合同》与《补充协议书》中填写的联系地址浙江省文成县大镇駄墙县24号四单元302室寄送《接收物业告知函》《关于再次催告接收物业告知函》，通知钱秀珍在2018年3月1日前接收物业等等。但钱秀珍没有与世贸公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，钱秀珍向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3425号（以下简称3425号）。该案中，钱秀珍的诉讼请求为：1.解除钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》；2.世贸公司返还钱秀珍预付的租金人民币220万元及支付自2013年12月20日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）;3.世贸公司返还钱秀珍交付的物业租赁保证金人民币37878元及一个月的租金人民币12626元，及支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）4.世贸公司向钱秀珍支付租金人民币234333元及自2017年4月1日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。世贸公司提起反诉，要求钱秀珍按《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付1164号物业自2017年4月1日至2018年6月30日的租金（2017年4月1日至2017年12月31日的租金标准为6313元/月，2018年1月1日至2018年6月30日的租金标准为13889元/月）及滞纳金（每逾期一日，按照当月所欠租金总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至钱秀珍实际付清为止）。该案民事判决认为：钱秀珍以世贸公司未向其支付出租涉案商铺给董明忠的租金及《补充协议书》约定的返租租金为由要求解除双方签订的《物业租赁合同》，依据不足，不予支持。关于钱秀珍和世贸公司2014年4月1日至2017年3月31日租金与返租租金冲抵问题，根据《物业租赁合同》和《补充协议书》的约定，该期间钱秀珍应向世贸公司支付租金为82069元；根据《补充协议书》的约定，该期间世贸公司应向钱秀珍支付的返租租金共148730元，冲抵后世贸公司应向钱秀珍支付该期间租金共为66661元，并应支付相应利息。对于世贸公司主张的2017年4月1日至2018年6月30日租金及滞纳金问题，根据《物业租赁合同》的约定，该期间钱秀珍应向世贸公司支付租金为140151元；根据《补充协议书》的约定，该期间世贸公司应向钱秀珍支付的返租租金共168204元，世贸公司向钱秀珍支付的租金可冲抵钱秀珍向世贸公司缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给钱秀珍，现冲抵后世贸公司应向钱秀珍支付该期间租金共为28053元；故世贸公司要求钱秀珍按《物业租赁合同》约定的租金标准支付2017年4月1日起至2018年6月30日的租金，因该部分租金已不足以冲抵2017年4月1日起至2018年2月28日的返租租金，不予支持。为此，该案判决：一、世贸公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金66661元及利息（利息：以租金66661元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给钱秀珍；二、驳回钱秀珍的其他诉讼请求；三、驳回广州世贸公司的反诉请求。3425号案判决后，钱秀珍不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判解除钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》；改判世贸公司返还钱秀珍预付的租金人民币220万元及自2013年12月20日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；改判世贸公司返还钱秀珍交付的物业租赁保证金人民币37878元及一个月的租金人民币12626元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3.判令世贸公司向钱秀珍支付租金人民币234333元及自2017年4月1日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。该上诉案件案号为（2018）粤01民终17676号（以下简称17676号）。17676号民事判决认为：虽然《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，钱秀珍以世贸公司不履行《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；钱秀珍主张其并未于2015年6月26日签署《补充协议书》，但世贸服装城主张钱秀珍已委托他人代为签署，结合钱秀珍于2018年在该协议上签名的事实，可视为钱秀珍对《补充协议书》的确认。钱秀珍与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，钱秀珍认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；在《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函钱秀珍仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；经释明，钱秀珍表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》。钱秀珍向世贸公司支付的220万元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成钱秀珍承租涉案商铺所支付的对价；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月，尚余约61个月，故世贸公司应当返还钱秀珍1118333元（计算过程：2200000元×61/120=1118333元）。该案二审判决：一、维持3425号民事判决第一项、第三项；二、撤销3425号民事判决第二项；三、钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》自本判决生效之日起解除；四、世贸公司自本判决生效之日起10日内向钱秀珍返还1118333元；五、驳回钱秀珍其他诉讼请求。17676号民事判决已于2018年11月28日发生法律效力。庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。本案审理过程中，钱秀珍为证明世贸公司应向其赔偿2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失，提交了世贸公司与董明忠于2014年6月17日签订的《物业租赁合同》复印件，该合同约定世贸公司将涉案商铺出租给董明忠作服装服饰用途，租期自2014年4月1日至2017年3月31日，其中2014年4月1日起至2015年3月31日免租，2015年4月1日起至2016年3月31日止租金13375元/月，2016年4月1日起至2017年3月31日止租金14044元/月，等等。世贸公司认为没有原件，对该合同不予确认，该证据与本案无关，不能证明钱秀珍的证明。本院认为，钱秀珍和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》及其《补充协议书》的效力，已经生效的17676号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，本院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司主张的2017年4月1日至《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。在3425号和17676号判决中，世贸公司已经就2017年4月1日至2018年6月30日租金提出相应的诉讼请求，生效判决对此作出不予支持的处理，其本案再行提出支付该期间租金请求，本院不予审处。至于2018年7月1日至2018年11月28日的租金，钱秀珍与世贸公司签订的《补充协议书》约定，世贸公司于2018年3月1日将物业交还钱秀珍并继续履行双方签订的《物业租赁合同》。在没有相关证据证明钱秀珍不承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，钱秀珍应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金。钱秀珍有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，对世贸公司主张的2018年7月1日至2018年11月28日租金，本院予以支持。依租赁合同约定，该期间的租金共计68519元。有关滞纳金计算问题，钱秀珍所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议；该滞纳金标准显属过高，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。关于钱秀珍支付减免优惠租金的问题。在3425号、17676号案中，钱秀珍提出解除涉案物业租赁合同，17676号民事判决认定其解除理由并不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为钱秀珍提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向钱秀珍主张。《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，此为出租方世贸公司与承租方钱秀珍所作免租期优惠约定。本案世贸公司依合同约定主张钱秀珍向其支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，可予支持。结合合同履行中钱秀珍已付租金数额，世贸公司主张该期间的免租租金为303024元（12626元/月×24月），本院予以确认。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，虽比其他非免租期间的租金低，但仅从租金数额看难以判断世贸公司给予合同相对方该期间租赁优惠，亦难与租赁合同所约定的租赁优惠相联系。世贸公司主张钱秀珍向其支付2016年1月1日至2017年12月31日减半收取的租金，难以成立，本院不予支持。关于世贸公司主张钱秀珍提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对钱秀珍合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、钱秀珍补缴减免优惠租金均是钱秀珍承担提前解除合同违约责任的形式。对于商铺租金损失赔偿，因钱秀珍不履行合同而提前解除租赁合同，客观上造成世贸公司涉案商铺空置，依合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金标准，本院酌定钱秀珍向世贸公司支付三个月租金即41667元作为租金损失赔偿，对世贸公司超出该部分的租金损失请求，本院不予支持。世贸公司有关涉案商铺租赁进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费的主张，均难成立，本院不予支持。关于钱秀珍主张的2014年4月1日至2015年3月31日给予案外人减免优惠的租金损失赔偿。世贸公司对于钱秀珍所提世贸公司与董明忠签订的《物业租赁合同》复印件真实性不予认可，而且依钱秀珍与世贸公司所签《委托协议书》，双方是委托代理关系。故钱秀珍以其所提该项证据复印件主张前述租金损失赔偿，难以成立，本院不予支持。关于钱秀珍依《补充协议书》主张2015年4月1日至2016年2月28日的免返租租金损失及2016年3月1日至2017年2月28日的返租优惠租金损失赔偿问题。《物业租赁合同》所涉商铺租赁与《补充协议书》的商铺返租属于不同的法律关系，虽然合同及补充协议书分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。钱秀珍该项主张的理由不成立，无合同依据，本院不予采信。对钱秀珍要求世贸公司支付有关返租免租和优惠损失请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金68519元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金13889元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金303024元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金41667元；四、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告钱秀珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16505元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担14409元，被告钱秀珍负担2096元；反诉受理费3021元，由被告钱秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年八月二十九日书记员  魏冬菊姚晓丹