江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初6895号原告：王锋，男，1979年6月8日生，汉族，上海康裕企业管理咨询有限公司职员，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：任延，江苏玄博民律师事务所律师。委托诉讼代理人：马志强，江苏玄博律师事务所律师。被告：周有文，男，1982年4月20日生，汉族，现羁押于江苏省南京市监狱。被告：朱娣，女，1981年9月18日生，汉族，住江苏省南京市市溧水区。被告：王远会，男，1982年4月27日生，汉族，无业，住江苏省南京市江宁区。被告：江苏中广置业有限公司（统一社会信用代码91320000720584622Ｍ），住所地江苏省南京市鼓楼区管家桥9号12层。法定代表人：翟韶均，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。原告王锋与被告周有文、朱娣、王远会、江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告王锋的委托诉讼代理人任延、被告周有文、被告王远会、被告中广置业公司的委托诉讼代理人薛莲到庭参加诉讼。被告朱娣经法庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王锋向本院提出诉讼请求：１.各被告连带赔偿原告直接损失1950000元及房屋差价损失2200000元；２.被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年7月14日，被告周有文、朱娣、王远会通过中介公司被告中广置业公司与原告达成协议，约定以280万元的价格购买原告位于南京市白下区的房屋（以下简称涉案房屋）。同年7月19日，被告周有文以被告朱娣、王远会的名义与原告签订《南京市存量房买卖合同》，约定朱娣、王远会购买涉案房屋。在被告周有文支付85万元购房首付款后，涉案房屋被过户至被告朱娣、王远会名下。被告周有文以朱娣、王远会名义将涉案房屋抵押向案外人蒋柳柳借款265万元。被告周有文、朱娣、王远会再未支付剩余房款。2011年11月7日，南京市中级人民法院作出（2011）宁刑二初字第25号刑事判决，认定被告周有文诈骗原告的涉案房屋，周有文犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年。2012年7月6日，原南京市白下区人民法院作出（2012）白民初字第311号民事判决，判决周有文以朱娣、王远会名义与王锋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。原告认为，被告周有文以朱娣、王远会名义骗取原告房屋，致原告既无法收回房屋，也没有收到房款，被告中广置业公司作为中介公司，在房屋买卖交易过程中未尽中介义务，各被告的行为给原告造成巨大损失，理应承担连带责任，故诉至法院。被告周有文辩称，应按70%计算增值部分，因为已经支付过部分房款；原告曾于2010年起诉过，依照“一事不再理”原则，请求驳回原告诉讼请求；原告混淆不同法律关系，本案为房屋买卖合同，属于解除返还之诉，原告的诉请为赔偿之诉，请求法院依法驳回原告之诉；本案房产买卖涉及刑事案件，扣押的赃款应发还被害人，因此原告可申请由中院发放款项；评估报告不认可，过高。被告朱娣提交书面意见辩称，其为受害者，被周有文利用，希望法院不追究或从轻处罚。被告王远会辩称，其是被周有文利用，希望可以减少或减免赔偿。被告中广置业公司辩称，其在整个交易过程中不存在任何过错，不应承担赔偿责任；原告对其主张赔偿已经超过诉讼时效，原告主张的房屋差价损失过高；原白下区人民法院已经判决确认三方签订的《房地产买卖中介合同》无效，并驳回原告要求恢复登记的诉求，原告在该判决生效后就应该向相关过错方主张赔偿，赔偿金额也应当仅限于当时的房屋差价，但原告直到2018年才提出赔偿，且按目前的差价主张损失，明显不合理，原告扩大的损失不应当得到法院支持。综上请求驳回原告对中广置业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年7月14日，被告周有文通过被告中广置业公司与原告达成协议，约定以280万元的总价购买涉案房屋。同日，原告（甲方）与被告周有文（乙方）及被告中广置业公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定，涉案房屋售价280万元（建筑面积177.61平方米）；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证。同日，三方还签订《补充协议》，约定，乙方于2010年7月20日前将首付款85万元存于资金托管中心，同时双方办理过户及贷款手续；贷款金额193万元。同年7月19日，被告周有文以被告朱娣、王远会的名义与原告签订《南京市存量房买卖合同》，约定被告朱娣、王远会购买涉案房屋。在被告周有文支付85万元购房首付款后，涉案房屋被过户至朱娣、王远会名下，周有文以朱娣、王远会名义将涉案房屋作抵押向案外人蒋柳柳借款265万元。被告周有文、朱娣、王远会均未支付剩余房款，涉案房屋亦未交付。后被告周有文因涉嫌犯合同诈骗罪被刑事立案侦查。原告在公安机关陈述，周有文提出由他找银行办理贷款，2010年7月24日原告、周有文及中广置业公司至中山的中国银行办理贷款事项，在银行的二楼贷款区，有一个自称姓陈的中国银行客户经理办理了贷款手续，并称贷款于9月初能下来，周有文将两证给了姓陈的人；9月初因贷款一直没下，原告要求中广置业公司催款，多次催款后贷款仍未到账，9月25日原告查询涉案房屋情况发现房屋被抵押，原告至银行找陈经理，二楼贷款柜台工作人员一会说有这个人，一会说没有这个人，最后说陈经理也算他们银行的工作人员，此时原告发现被骗。被告中广置业公司的工作人员吴丹在公安机关陈述，送件当天，买卖双方还签订承诺书（提醒卖方风险）；当时取件是周有文找的人，三天就出件的，出件第二天约好去银行办理抵押贷款手续，其与买卖双方一起到中山上中国银行办理贷款手续，两证是三方在场的情况下由周有文给信贷员的；周有文分两次支付1.8万元中介款；周有文称自己在南京名下很多套房，如用自己名字购买不能享受银行优惠政策，所以没有用自己的名字买房，周有文还称银行有熟人。被告朱娣作为证人陈述，2010年6月周有文说要用其名字买房，７月周有文带其到南京房产交易中心，其与房主王锋签订房屋买卖合同，王远会也签了字；拿到二证后，周有文直接带其到担保公司签署了许多东西，钱打到其账户上又全转给了周有文，其拿到5万元。被告王远会作为证人陈述，2010年7月19日在周有文的要求下，其和朱娣到南京房产交易中心与房主王锋签订存量房买卖合同，首付款84万元和税金均由陈巧玲支付；拿到二证后的第二天下午周有文带他和朱娣去了担保公司，用涉案房屋以265万元抵押给了蒋柳柳。2011年11月7日，南京市中级人民法院作出（2011）宁刑二初字第25号刑事判决，判决认定，周有文在身负大量债务的情况下，假借购买他人房产，许诺以银行贷款支付购房尾款来骗取原房主的信任并签订合同，在支付部分购房款后将房产过户，再以房产抵押给个人以实现其套用资金的故意，周有文以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人财物、数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪；判决，周有文犯合同诈骗罪判处有期徒刑十五年，并处罚金150万元；已扣押在案的赃款发还被害人，责令周有文、陈巧芳继续退赔违法所得。2012年1月11日，原告起诉朱娣、王远会、周有文，请求判令双方签订的《南京市存量房买卖合同》无效，涉案房屋恢复登记至原告名下，原南京市白下区人民法院经审理于2012年7月6日作出（2012）白民初字第311号民事判决，判决查明，涉案房屋仍设有抵押，抵押权人为蒋柳柳；法院认为，双方签订的《南京市存量房买卖合同》虽为无效合同，但涉案房屋上设立的抵押权尚未涤除，现暂不具备将涉案房屋恢复登记的条件；判决，周有文以朱娣、王远会名义与王锋签订的关于涉案房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；驳回王锋其他诉讼请求。该民事判决于2012年9月13日生效。另查明，蒋柳柳与朱娣、王远会、周静民间借贷纠纷案件，原南京市下关区人民法院于2010年12月18日作出（2010）下民初字第2108号民事判决，判决，朱娣给付蒋柳柳265万元、律师费3.98万元及265万元的利息，王远会、周静对上述款项承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，蒋柳柳申请强制执行，涉案房产于2012年2月被查封，该执行案件于2013年11月19日和2018年1月4日两次恢复执行，期间对涉案房产进行了续封。2018年2月6日原告向南京市鼓楼区人民法院对执行涉案房产提出书面异议，该院于2018年2月12日裁定驳回王锋的异议请求。后原告提起案外人执行异议之诉，因原告未按期足额诉讼费用，该案按原告撤回起诉处理。同年9月5日，涉案不动产登记至王树梅名下，产权来源为买受。审理中，经原告申请，本院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行鉴定。经鉴定，涉案房屋于价值时点2012年9月13日总价为337.16万元，建筑面积单价18983元；于价值时点2018年7月10日总价为477.06万元，建筑面积单价26860元。原告陈述，自2012年以来，在蒋柳柳与朱娣民间借贷的执行案件中，原告通过执行异议等方式一直在积极主张权利，想要回涉案房屋，后因要回房屋无望，遂提起本次诉讼；原告被骗是有人假扮银行工作人员收走两证，被告中广置业公司有代办贷款的义务，但没有尽到审慎义务，且其明知周有文不能购房还促成原告与王远会、朱娣完成合同签订。中广置业公司陈述，本案的贷款是由周有文办理，其在签订合同时勾选该项是因其通知贷款方准备贷款材料，并陪同双方办理贷款。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，根据生效的（2011）宁刑二初字第25号刑事判决、（2012）白民初字第311号民事判决，原告与被告周有文所签订的《房地产买卖中介合同》、被告周有文以被告朱娣、王远会名义签订的《南京市存量房买卖合同》无效，现涉案房屋已不能返还，故应当予以折价补偿。各方的争议焦点是：一、被告周有文是否承担民事赔偿责任，二、原告的损失如何认定，三、各被告的民事责任如何承担。关于被告周有文是否承担民事赔偿责任，本院认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的司法解释》第一百三十九条的规定，被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责任退赔；被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。现生效的刑事判决已判决周有文继续退赔违法所得，故原告对其再行提起民事诉讼要求赔偿，没有法律依据，本院不予支持。关于原告的损失，原告主张直接损失195万元及房屋差价损失220万元。本院认为，刑事判决认定为该笔犯罪金额为195万元，且原告作为出卖方，合同正常履行其获得的价款也即合同约定的280万元，涉案房屋在法院强制执行前也一直由原告使用，故应当认定其损失为195万元（发还原告王锋的赃款、退赔款应当在上述款项中予以扣除）。关于其他民事责任主体的责任承担问题，本院认为，被告朱娣、王远会作为借名方，无购房真实意思，借名为周有文实施犯罪提供便利，最终致原告损失，具有较大过错；而中广置业公司根据合同负有代办贷款义务，虽然其未实际办理，但作为中介公司，应当具有比买卖双方更高的注意义务，故亦存在一定过错，根据本案案情，本院酌定被告朱娣、王远会承担70%赔偿责任，被告中广置业公司承担30%的赔偿责任。原告主张三被告承担连带赔偿责任，无事实、法律依据，本院不予支持。被告中广置业公司关于已经超过诉讼时效的辩称意见，本院认为，原告于2012年1月提起诉讼主张权利，因涉案房屋上设定的抵押权未涤除，法院仅判决合同无效，未判决恢复登记。后原告通过在蒋柳柳与朱娣、王远会、周静民间借贷纠纷案件强制执行中提出异议、提起执行异议之诉的方式主张权利。2018年9月，涉案房屋被法院执行过户至他人名下，恢复不能，故原告提起诉讼要求各被告赔偿，未超过诉讼时效，对该项辩称意见本院不予采纳。综上，原告的损失为195万元，被告朱娣、王远会应当赔偿70%损失，即136.5万元（按70%比例扣减发还原告王锋的赃款、退赔款），被告中广置业公司应当赔偿30%损失，即58.5万元（按30%比例扣减发还王锋的赃款、退赔款）。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱娣、王远会于本判决生效之日起十日内赔偿原告王锋损失136.5万元（执行中按70%比例扣减已发还原告王锋的赃款、退赔款）。二、被告江苏中广置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王锋损失58.5万元（执行中按30%比例扣减已发还原告王锋的赃款、退赔款）。三、驳回原告王锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40000元、诉讼保全费5000元、鉴定费30000元，合计75000元，由原告王锋负担43000元，被告朱娣、王远会负担22400元，被告江苏中广置业有限公司负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李 娜人民陪审员 朱 斌人民陪审员 刘素贞二〇一九年八月五日见习书记员 夏美玲