湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2731号上诉人（原审被告）：许辰，男，1988年12月3日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：许莉（系许辰之母），住襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心，住所地江苏省南京市江宁经济开发区水阁路33号。法定代表人：焦裕松，该研究中心主要负责人。委托诉讼代理人：刘朴勤，湖北真武律师事务所律师。上诉人许辰因与被上诉人中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心（以下简称航空工业公司南京液压研究中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院〔2019〕鄂0602民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。许辰上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回航空工业公司南京液压研究中心的诉讼请求；2.本案诉讼费由航空工业公司南京液压研究中心承担。事实和理由：一、许辰系襄阳市忠兴汽车驾驶员培训有限公司的法定代表人，案涉房屋系襄阳市忠兴汽车驾驶员培训有限公司租赁，并不是许辰租赁，许辰不是本案适格被告，一审法院判决许辰承担合同主体责任错误。在一审程序中，航空工业公司南京液压研究中心就案涉房屋租赁合同分别起诉了许辰和襄阳市忠兴汽车驾驶员培训有限公司，另一起案件不知结果。二、许辰并未与航空工业公司南京液压研究中心就房屋租赁进行协商，更不可能以个人名义与航空工业公司南京液压研究中心签订房屋租赁合同。2017年航空工业公司南京液压研究中心管理部办公人员打电话给中间人张强，通知许辰去办公室,去后告知驾校交的2017年费用财务转账需要许辰签字，让许辰在一页空白纸上签字，就是航空工业公司南京液压研究中心提供的2016年12月30日《房屋租赁合同》的最后一页。这份《房屋租赁合同》没有第二个许辰的签字，系航空工业公司南京液压研究中心伪造，无论是从合同内容还是签订形式来看都不符合常理。三、航空工业公司南京液压研究中心违反合同约定，擅自封堵驾校大门，停水停电，损害驾校财产，航空工业公司南京液压研究中心应当承担违约责任和损害赔偿责任。一审法院不应判决许辰承担赔偿房屋占用费。四、一审判决程序违法。一审时许辰母亲许莉代为出庭应诉，但一审法院并未让许莉发言，未采纳许莉表达的意见，也未接受许辰提起的反诉。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误、程序违法，为维护合法权益，许辰特依法提起上诉，请求二审人民法院查明本案事实，依法作出公正判决。航空工业公司南京液压研究中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、许辰系汽车驾驶员培训老板，2016年12月30日，许辰租用航空工业公司南京液压研究中心单位三区仓库房屋建筑面积184.83平方米、场地面积4969.2平方米作为驾校用途使用，且许辰与航空工业公司南京液压研究中心签订了房屋租赁合同。许辰是本案适格被告，一审法院判决许辰承担合同主体责任正确。二、许辰上诉称“没有与航空工业公司南京液压研究中心签订该房屋租赁合同，该合同上的签名是航空工业公司南京液压研究中心伪造的”，对此，许辰没有证据证明。一审法院判决认定事实清楚、正确。三、双方签订的合同于2017年12月31日到期，航空工业公司南京液压研究中心决定收回房屋及场地用作单位职工停车。航空工业公司南京液压研究中心多次通知许辰不再续租，终止合同腾退房屋和场地，并给许辰三个月的清退期，许辰不予理睬。2018年7月17日，航空工业公司南京液压研究中心组织单位工作人员对单位门柱进行拆除，以便单位职工车辆出入停放。许辰让其他人员在现场阻止拆除，派出所到现场解决，通知许辰，许辰不到现场，至今仍然占用航空工业公司南京液压研究中心的房屋及场地。一审法院判决许辰承担房屋占用费，事实清楚，适用法律正确。四、许辰委托其母亲出庭应诉，其母已经依法代理许辰出庭应诉，法院审理程序合法。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律规定，航空工业公司南京液压研究中心认为一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。航空工业公司南京液压研究中心向一审法院起诉请求：1.判令许辰立即向航空工业公司南京液压研究中心支付房屋及场地等租赁范围租金52092元，垃圾处理费400元和房屋及场地等租赁范围占用费156276元（52092元×3倍）、违约金9506.79元（欠款额52092元×万分之五×365天），共计218274.79元；2.判令许辰立即腾空租赁航空工业公司南京液压研究中心的房屋及场地等租赁范围，排除对航空工业公司南京液压研究中心使用上述房屋及场地等租赁范围的妨碍，恢复原状；3.判令许辰承担本案的诉讼费和律师费。一审法院认定事实：许辰系原襄阳市忠兴驾驶员培训学校的负责人。2013年7月，原襄阳市忠兴驾驶员培训学校与航空公司南京液压研究中心签订租赁合同，期限为三年，租用了航空工业公司南京液压研究中心单位1500平方米场地用于开办驾校，并约定租金每年18000元。原襄阳市忠兴驾驶员培训学校在使用租赁场地过程中，将租赁场地面积增加到4969.2平方米和租赁房屋面积增加到1784.83平方米后，于2014年12月22日又与航空工业公司南京液压研究中心签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止，年租金变更为50000元，年垃圾处理费为400元。上述合同到期后，航空工业公司南京液压研究中心作为甲方，许辰作为乙方，于2016年12月30日续签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁场地和房屋面积与2014年12月22日签订《房屋租赁合同》一致；租赁期限自2017年1月1日起计算至2017年12月31日止，房屋月租金增加为4341元；共计租金52092元；乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金5000元；甲方代收年垃圾清运费400元与租金一并交纳；乙方应当于房屋租赁期满后或者中途解除之日起十日内将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，并办理企业注册地址变更或者企业注销等手续，逾期按照同期租金的三倍向甲方支付房屋占用费，并承担甲方收回房屋而发生的合理费用，包括但不限于诉讼费、合理的律师费用等；乙方可以追究甲方违约责任，但不得拒绝如期交还房屋，否则乙方仍应当承担延期交还房屋的违约责任，支付房屋占用费按照每日每平方米面积租金的标准计算（每日每平方米面积租金＝月租金÷30日÷房屋建筑面积）；乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备完好，装潢物等乙方物品，可以拆卸、移动的，由乙方在交还前拆卸、搬走，不能拆卸、移动的，无偿归甲方所有；乙方延迟付款的，按拖欠金额每日万分之五承担违约金等规定。该合同签订后，案外人张强于2017年1月11日通过银行转账方式代许辰支付给航空工业公司南京液压研究中心57892元，航空工业公司南京液压研究中心收到该款后，于2017年10月25日开具了收到许辰2017年租赁费52092元的发票和许辰付垃圾清运费5800元的收款收据（庭审中，航空工业公司南京液压研究中心认可出具的垃圾清运费5800元实际就是许辰按照约定支付的5000元保证金和400元垃圾清运费，许辰多交纳400元）。2017年12月31日《房屋租赁合同》到期后，许辰在没有与航空工业公司南京液压研究中心续签订合同，也不交纳房屋占用费的情况下，继续占有、使用以前租赁的场地和房屋。后因航空工业公司南京液压研究中心单位经派员要求许辰限期搬出，并收回租赁场地和房屋无果，引起诉讼。一审法院认为，航空工业公司南京液压研究中心与许辰之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《房屋租赁合同》到期后，许辰应当依照合同约定将租赁场地和房屋退还给航空工业公司南京液压研究中心，许辰继续使用租赁的场地和房屋已无依据，故航空工业公司南京液压研究中心请求许辰立即腾空租赁航空工业公司南京液压研究中心的房屋及场地，排除对航空工业公司南京液压研究中心使用房屋及场地的妨碍，恢复原状，符合有关法律规定，予以支持。关于航空工业公司南京液压研究中心请求许辰支付租金52092元、垃圾处理费400元问题。因许辰已经按照合同约定将2017年租金和清运垃圾费支付给航空工业公司南京液压研究中心，且租赁合同约定租赁期限届满许辰应当将承租房屋及附属设施、设备交还航空工业公司南京液压研究中心，房屋租赁合同在2017年12月31日届满后，航空工业公司南京液压研究中心与许辰之间基于租赁合同关系产生的权利义务关系已经终止，故航空工业公司南京液压研究中心请求许辰支付2018年1月1日至今的租金、垃圾处理费，没有事实依据，不予支持。关于航空工业公司南京液压研究中心请求许辰支付房屋及场地占用费156276元（52092元×3倍）问题。房屋租赁合同届满后，许辰继续占有租赁房屋和场地，应当向航空工业公司南京液压研究中心支付房屋占用费，航空工业公司南京液压研究中心请求许辰支付房屋及场地占用费156276元（52092元×3倍），实际是请求按照租赁合同约定支付2018年1月1日至2018年12月31日止期间房屋和场地占用费。许辰约定房屋占用费按照同期租金的三倍支付，性质上属于搬迁违约金，而违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定，考虑许辰已经租赁航空工业公司南京液压研究中心房屋和场地开办驾校多年，本案《房屋租赁合同》已履行完毕并终止，航空工业公司南京液压研究中心的实际损失就是房屋和场地预期租金损失，故酌定2018年全年的房屋和场地占用费参照2017年约定的租金标准52092元予以确定，航空工业公司南京液压研究中心主张过高部分，不予支持。关于2019年1月1日后的房屋占用费，因航空工业公司南京液压研究中心没有起诉，不予处理，航空工业公司南京液压研究中心可以依法另行主张权利。关于航空工业公司南京液压研究中心主张违约金9506.79元（欠款额52092元×日万分之五×365天）的问题，实际就是主张逾期支付租金的违约金，因许辰在签订《房屋租赁合同》后于2017年1月11日已经将租金支付给航空工业公司南京液压研究中心，许辰该行为并不构成违约，故航空工业公司南京液压研究中心请求许辰支付违约金，不予支持。关于航空工业公司南京液压研究中心请求许辰承担律师代理费问题，航空工业公司南京液压研究中心并没有提供其支付代理费损失的证据，故不予支持。综上，许辰应当依法立即腾空租赁航空工业公司南京液压研究中心的房屋及场地，排除对航空工业公司南京液压研究中心使用房屋及场地的妨碍，恢复原状，并赔偿2018年全年的房屋占用费52092元。因许辰在2017年向航空工业公司南京液压研究中心交纳租赁房屋保证金5000元，并多交纳400元，航空工业公司南京液压研究中心与许辰租赁合同关系终止后，航空工业公司南京液压研究中心应当将许辰交纳的租赁保证金5000元和多交纳的400元，返还给许辰，相互作抵后，许辰尚应赔偿航空工业公司南京液压研究中心房屋占用费46692元。许辰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、许辰于本判决生效后十日内腾空租赁中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心的房屋及场地，排除对中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心使用房屋及场地的妨碍，恢复原状；二、许辰应赔偿中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心2018年1月1日至2018年12月31日止的房屋占用费52092元，与许辰交纳的5000元租赁保证金和多交纳的400元相抵后，许辰于本判决生效后十日内赔偿中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心房屋占用费46692元。三、驳回中国航空工业集团公司金城南京机电液压工程研究中心的其他诉讼请求。如果许辰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2287元，由航空工业公司南京液压研究中心负担1803元，许辰负担484元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，许辰虽系原襄阳市忠兴驾驶员培训学校的负责人，但其以个人名义与出租人航空工业公司南京液压研究中心订立了本案租赁合同，航空工业公司南京液压研究中心按照上述合同约定向其交付了房屋及场地用于开办驾校，许辰在双方租赁合同到期后未向航空工业公司南京液压研究中心返还房屋及场地，根据合同相对性原理，一审法院判决许辰支付航空工业公司南京液压研究中心主张的房屋及场地占用费，并无不当。许辰以房屋及场地的实际使用者系襄阳市忠兴驾驶员培训学校主张其个人不是本案适格被告，于法不符，本院不予支持。许辰上诉称上述租赁合同系伪造而来，但对合同中其本人签名的真实性予以认可，亦无其他证据予以佐证，故其以此为由主张不应支付房屋及场地占用费，理由不能成立，本院不予支持。许辰上诉还称航空工业公司南京液压研究中心违反合同约定妨碍其使用租赁房屋及场地，应承担违约及损害赔偿责任，但其既未就损害赔偿依法提起反诉，亦未提供证据证实航空工业公司南京液压研究中心存在违约事实，故其以此为由主张不支付房屋及场地占用费，本院不予支持。综上所述，许辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费967元，由许辰负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年八月三十日书记员  徐丽莉