四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初3897号 原告：蒙正波，男，1977年9月10日出生，汉族，住四川省西充县。 原告：韩玉琼，女，1977年6月9日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张维明，四川博成律师事务所律师。 被告：陈翔，男，1968年2月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：友合集团四川友合房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路三段50号。 法定代表人：刘安春。 原告蒙正波、韩玉琼与被告陈翔、友合集团四川友合房地产开发有限公司（以下简称友合房产公司）执行异议之诉一案，本院于2019年05月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员彭艳担任审判长、人民陪审员郑杨、罗平组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人母洪恒、被告陈翔及其委托诉讼代理人甘涛到庭参加诉讼，被告友合房产公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告蒙正波、韩玉琼向本院提出诉讼请求：1.立即终止对四川省西充县晋城大道四段“香山帝景”项目的A幢1号营业房的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陈翔与友合房产公司民间借贷纠纷一案中，贵院于2016年8月8日作出（2016）川1302民初3984号民事裁定查封了案涉房屋，并立案执行。该执行标的物营业房系原告于2015年3月5日在友合房产公司购买取得，原告与友合房产公司签订有《友合.香山帝景楼宇认购书》，该认购书经四川省西充县法院于2018年6月12日作出的（2018）川1325民初1696号民事判决，判决该认购书有效，故原告方已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告友合房产公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告陈翔系执行案件的申请人，友合房产公司系执行案件的被申请人，在执行程序当中，陈翔向法院申请对原告具有所有权的案涉不动产申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年4月30日作出（2019）川1302执异21号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请，因此特向贵院提起诉讼。 被告陈翔辩称，1.我方认为陈翔向顺庆法院申请查封案涉房屋，法院经过审查后在西充县房管局对登记在友合房产公司名下的房屋进行了查封，根据物权法的规定，该房屋系友合房产公司开发并且登记在友合房产公司名下，法院的查封没有错；2.原告诉称的（2018）川1325民初1696号民事判决只确定了认购书的效力，并没有确定房屋的所有权。同时，原告与友合房产公司之间并没有通过房管局规定的网签手续进行网签并备案登记，存在重大过错，因此，我们认为原告的诉请没有事实和法律依据，依法应当驳回。 被告友合房产公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 原、被告围绕其诉讼请求向法庭出示了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合案件庭审与原、被告的诉辩称及陈述意见，对本案事实，本院认定如下: 2015年3月5日，二原告蒙正波、韩玉琼（乙方）与友合房产公司（甲方）签订《友合.香山帝景楼宇认购书》，约定二原告购买被告开发的位于西充县晋城镇晋城大道四段“香山帝景”商住楼A幢一层01号营业房，建筑面积为76.2平方米，总价款为1200000元，同时认购书还对付款方式、房屋交接、产权登记、违约责任作了明确约定。该合同甲方签章为“友合集团四川友合房地产开发有限公司香山帝景项目部”，委托代理人：罗妍（签字），审核人：岳鑫（签字）。乙方由二原告签名捺印。同日,原告韩玉琼通过银行转账向被告方工作人员岳鑫银行账户转款800000元。友合房产公司向二原告出具《收据》一张，载明购A幢门面1号，金额为800000元。该收据加盖“友合集团四川友合房地产开发有限公司香山帝景项目部”字样的印章。2015年12月28日，二原告通过银行转账两笔合计397000元至被告工作人员李云波银行账户，李云波再分别将上述两笔款项转给岳鑫。同日，友合房产公司向二原告出具《收据》一张，载明购A幢一层一号门面，金额为400000元。该收据加盖“友合集团四川友合房地产开发有限公司香山帝景项目部”字样的印章。2016年7月12日，友合房产公司香山帝景项目部向聚鑫物业公司出具《交房通知》，载明“香山帝景小区业主蒙正波，1幢1单元1号房，面积75.81平方米。请给予办理交房手续。经手人：李云波（签名）”现案涉房屋尚未进行初始登记，且因案涉项目原因之前被其他法院查封导致案涉房屋没有经营使用。 另查明:友合房产公司因开发四川西充县“香山帝景”商住小区而设立友合房产公司香山帝景项目部，任命蒙朗为该项目部经理。友合房产公司、蒙朗于2012年5月6日签订《承包经营协议书》，由蒙朗挂靠友合房产公司经营。案外人岳鑫系蒙朗妻子，亦系友合房产公司香山帝景项目部工作人员。 2016年8月8日，本院作出（2016）川1302民初3984号民事裁定书“查封友合集团四川友合房地产开发有限公司位于西充县晋城镇雨台路友合.爱众香山帝景1栋1-1号房屋，查封期限为三年”；2016年8月10日，本院作出（2016）川1302民初3984号协助执行通知书，查封了西充县晋城镇雨台路友合.爱众香山帝景1栋1-1号房屋。本案原告蒙正波、韩玉琼作为该案案外人不服该裁定向本院提出书面异议，本院受理后，依法审查作出（2019）川1302执异21号执行裁定书，裁定驳回蒙正波、韩玉琼的异议请求。 本院认为，二原告的起诉属于执行异议之诉的受案范围。本案的争议焦点问题是二原告对西充县晋城镇晋城大道四段“香山帝景”商住楼A幢一层01号营业房是否享有民事权益及其是否足以排除强制执行。 首先，二原告与友合房产公司签订的《友合.香山帝景楼宇认购书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定。同时该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该认购协议合法有效。协议签订后，二原告按照约定付清了相应的房屋价款，且友合房产公司于2016年7月将案涉房屋交由二原告，二原告对案涉房屋享有实体权利。 其次，关于是否停止对案涉房屋的查封、执行的问题。在本院查封之前，原告与被告友合房产公司已签订合法有效的书面买卖合同，并占有案涉房屋，按照合同约定支付了全部购房款。因被告友合房产公司的原因，致使原告未办理房屋过户登记，原告没有过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，二原告对位于西充县晋城镇晋城大道四段“香山帝景”商住楼A幢一层01号营业房享有的民事权益足以排除人民法院强制执行。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，判决如下： 不得查封、执行位于西充县晋城镇晋城大道四段“香山帝景”商住楼A幢一层01号营业房。 案件受理费100元，由被告陈翔、友合集团四川友合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  彭艳 人民陪审员  郑杨 人民陪审员  罗平 二〇一九年八月九日 书 记 员  王茜