广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6198号上诉人（原审被告）：佛山市南海领地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曦虹，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市焦点易房网络科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：熊卫平，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靖雄，广东都汇律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海领地房地产开发有限公司（以下简称领地公司）因与被上诉人佛山市焦点易房网络科技有限公司（以下简称焦点易房公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领地公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回焦点易房公司的诉讼请求或依法改判；2.一审、二审全部诉讼费用由焦点易房公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，焦点易房公司未达到《领地海纳豪庭渠道整合销售代理合同》(以下简称《代理合同》)约定的结佣条件，领地公司有权不向焦点易房公司支付服务费。领地公司与焦点易房公司签署的《代理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。《代理合同》第3.1条、5.1条明确约定焦点易房公司获取服务费需同时满足两个结佣条件：(1)焦点易房公司向领地公司提交《渠道转介确认单》及《认购确认单》，以供领地公司核实确认；(2)焦点易房公司在每周期最后一日将上周期结算单提交给领地公司审核。《代理合同》履行过程中，焦点易房公司并未按照约定向领地公司提交《渠道转介确认单》及《认购确认单》以供核实；也未在每周期最后一日将上周期结算单提交给领地公司审核。在焦点易房公司未按照《代理合同》约定履行先合同义务的情况下，领地公司有权不向焦点易房公司支付服务费。二、一审法院认定事实错误，领地公司工作人员在《领地海纳豪庭车位认购明细表(2017年9月23日-2017年11月19日》(以下简称《明细表》)签名，不代表领地公司对焦点易房公司提交的成交客户数量的确认。根据双方约定的结佣流程，焦点易房公司在推荐客户后，向领地公司提交《渠道转介确认单》及《认购确认单》，领地公司收到后，核实该部分客户是否属于其佛山地区领地业主，如经核实不属于佛山地区领地业主的，领地公司项目销售负责人签署确认《渠道转介确认单》及《认购确认单》，以此作为双方结佣的范围。焦点易房公司从未提交《渠道转介确认单》及《认购确认单》以供领地公司审核确认，焦点易房公司在本案一审中提交的《明细表》也不属于《代理合同》约定的任何一个界定成交客户和结算服务费的标准文本之一。领地公司工作人员在《明细表》上签名的真实意思表示仅是确认收到《明细表》，在未经领地公司核实该表中记载的客户是否属于领地公司佛山地区业主、是否满足《代理合同》约定的结佣范围的情况下，领地公司不可能认可该明细表中记载的32位业主即为焦点易房公司成交的客户。领地公司在一审中提交的证据显示该《明细表》所载32位客户中有26位属于领地公司在佛山地区业主。《代理合同》第3.2条约定，领地公司明源系统记录的佛山地区领地业主归领地公司，不属于焦点易房公司结佣的范围，一审法院简单认定《明细表》中记载的客户属于焦点易房公司结佣范围明显是错误的。三、一审法院认为《代理合同》第3.2条的约定明显超出了焦点易房公司的合理预见，对该条款约定的内容不予采纳，属于对案件事实认定不清，适用法律错误。（一）领地公司与焦点易房公司在平等协商一致的基础上签署《代理合同》，是双方的真实意思表示，其中《代理合同》3.2条的约定属于领地公司与焦点易房公司意思自治的结果，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情况，双方均应遵守该等约定。（二）焦点易房公司在《代理合同》签署时，已明知不能知悉和共享领地公司明源系统记录的业主情况，仍然选择签署《代理合同》，等于选择按照《代理合同》3.2条约定执行，属于对其自身权利的放弃，该等放弃行为是焦点易房公司的真实意思表示，对焦点易房公司产生合法有效的约束力。在焦点易房公司未能举证《代理合同》3.2条存在重大误解、显失公平的情况，也未行使撒销权的情况下，应严格按照双方约定执行。一审法院超越焦点易房公司的诉讼请求做出裁定是违法的。（三）焦点易房公司能否知悉和共享领地公司明源系统记录的业主情况属于《代理合同》履行过程中的操作环节，焦点易房公司在合同履行过程中完全具备沟通自由，焦点易房公司付出代理销售的交易成本的同时，领地公司支付服务费作为对价，公平合理。一审法院不能据此否认《代理合同》中关于成交客户的界定和归属的条款的效力，应尊重双方当事人的意思自治。（四）《代理合同》3.2条约定的由领地公司驻场销售人员跟进销售明源系统记录的佛山地区业主，该约定仅是属于销售过程中一个工序，属于在客户归属认定后的服务环节中的一部分，并非对客户归属界定的前提条件。事实上，即使界定为焦点易房公司的客户，仍需要领地公司驻场销售人员安排与客户签署《商品房买卖合同》、收取车位款项等后续工作。一审法院认为领地公司未能举证驻场销售人员跟进销售了车位，以此否定领地公司的主张，认定错误。四、一审法院漏查案件事实，焦点易房公司违反《代理合同》约定，未按照约定流程提供结算材料，领地公司有权不予结算。（一）《代理合同》第4.2条约定，车位服务费采取跳点方式结算，且前提是焦点易房公司完成每月五套商铺的销售任务。焦点易房公司在一审中未提供证据证明其已完成每月五套商铺的销售任务，一审法院漏查焦点易房公司是否达到了约定的服务费结算的前置性条件。（二）《代理合同》第5.1条约定，焦点易房公司应在10天/周期的服务费结算周期的最后一日向领地公司提交结算单，领地公司审核确认后交回焦点易房公司，焦点易房公司开具发票连同相关请款材料提交给领地公司后完成结算流程。一审法院未查明焦点易房公司是否在每周期的最后一日按时提交结算单及相关请款材料，焦点易房公司也未提供证据证明其在每周期的最后一日按时提交结算单及相关请款材料。（三）虽然焦点易房公司已向领地公司开具了发票，但该发票金额与其主张的完成32个客户所对应的服务费不一致。且因为领地公司对服务费金额产生异议，故未按照发票金额向焦点易房公司支付服务费，领地公司以行为表示对结算金额有异议。五、根据《代理合同》第61条，一审法院按照领地海纳豪庭的交易习惯来确定两案的交易事实是适用法律错误，认定事实错误。领地公司与焦点易房公司在领地海纳君庭中销售车位的项目是案外项目，与本案中涉及的代理合同是不同的法律关系，一审法院不能按照案外的领地海纳君庭项目的结佣方式来认定两案的结佣方式。领地海纳君庭项目的主体、合同约定的结佣方式与本案是一样的，在领地海纳君庭项目中，领地公司与焦点易房公司明确约定在佛山地区领域的业主即使是焦点易房公司推荐的也不属于焦点易房公司结佣的范围。即使在领地海纳君庭项目中，领地公司没有严格按照该方式与焦点易房公司进行结佣，也仅仅视为领地公司对自身权利的放弃。但领地公司在本案中并没有对结佣方式作出任何放弃的行为或意思表示。综上所述，一审判决认定事实错误，漏查案件事实，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，依法驳回焦点易房公司的诉讼请求或依法改判，以维护领地公司的合法权益。焦点易房公司辩称，一、焦点易房公司已满足《代理合同》约定的结佣条件，领地公司应向焦点易房公司支付车位服务费。《代理合同》第5.1条明确约定焦点易房公司将结算单提交给领地公司审核，领地公司在三个工作日内将确认后的结算单交回焦点易房公司，焦点易房公司按要求开具发票，领地公司应在收到发票后次月支付服务费。领地公司的工作人员在2018年6月20日已签收发票，且未对此提出异议，焦点易房公司已满足结佣条件。同时，《代理合同》是领地公司提供的格式合同，在实际履行过程中并非严格遵照《代理合同》约定的操作程序履行，为了高效履约，焦点易房公司在销售车位后，制作《明细表》给领地公司审核，领地公司对此也表示认可。另外，从焦点易房公司一审提交且经领地公司质证确认的证据可知，焦点易房公司在领地公司关联公司广东领地房地产开发有限公司所属的海纳君庭项目推进销售车位，广东领地房地产开发有限公司根据车位销售明细向焦点易房公司支付了车位服务费，焦点易房公司、领地公司之间关于由焦点易房公司销售车位的确认及车位服务费支付已形成交易习惯。二、领地公司已对焦点易房公司成交客户数量进行了最终确认。焦点易房公司对于销售的车位提供了《明细表》，领地公司的销售经理签署此份文件是对焦点易房公司成交客户数量的确认。在领地公司对焦点易房公司所成交客户数量进行确认之后，由于购买方的原因，有两个车位未能成功销售，领地公司与焦点易房公司经协商一致确认将焦点易房公司所售车位数量变更为“30个”。因此，焦点易房公司开具的发票的金额对应的是30个车位的车位服务费，并且，领地公司的工作人员对焦点易房公司开具的发票进行了签收。因此，焦点易房公司所主张的成交客户数量，是经领地公司最终确认的结果。三、领地公司在焦点易房公司促成交易后才提出业主作为有效客户，明显超出焦点易房公司的合理预见。明源系统为领地公司的内部系统，焦点易房公司自《代理合同》签订时起至销售结束，都无法知晓该系统记录的业主情况，也无权共享该系统的信息。而且，领地公司的驻场工作人员在协助销售车位的后续工作中，也一直未对客户的身份提出异议。再者，领地公司的销售经理签署确认《明细表》的落款时间为2017年11月24日，签收发票的落款时间为2018年6月20日，领地公司在签名确认《明细表》内容后至签收发票前的期间，有长达半年多的时间，其一直未向焦点易房公司提出《明细表》中的客户具有业主身份，故应视为领地公司对此表示认可。另外，在一审庭审过程中，领地公司当庭表示领地海纳豪庭小区的车位配比不足1:1，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，车位应当首先满足业主的需要，因此，焦点易房公司在实际销售过程中很难准确将客户的范围排除在业主之外。根据公平原则，领地公司在焦点易房公司销售车位过程中应负有提醒义务。虽然《代理合同》约定领地公司明源系统记录的佛山地区领地业主归领地公司，但领地公司未在焦点易房公司销售车位前告知明源系统中的业主信息，销售车位过程中对于客户身份并未提出异议，而是在焦点易房公司促成交易后才提出剔除业主作为有效客户，这明显超出焦点易房公司的合理预见。四、一审法院已查明案件事实，认定事实正确，领地公司称一审法院认定事实有误没有依据。焦点易房公司所主张的车位服务费的计算标准，因未达到跳点方式计算的数量要求，并非采用跳点计算标准，故焦点易房公司是否每月销售五套商铺与本案无关。同时，焦点易房公司、领地公司之间关于由焦点易房公司销售车位的确认及车位服务费支付已形成交易习惯，故焦点易房公司提交结算单及相关请款材料的日期与本案无关，且这并不能否认焦点易房公司销售了车位的事实。焦点易房公司向一审法院起诉请求：1.领地公司向焦点易房公司支付车位服务费240000元；2.领地公司向焦点易房公司支付延迟支付车位服务费的违约金21240元（违约金以240000元为本金按日万分之五自2018年8月1日起计算至实际清偿之日止，现暂计至2019年1月25日，共177日）；3.领地公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月28日，焦点易房公司（乙方、受托方）和领地公司（甲方、委托方）签订《代理合同》，约定甲方委托乙方以渠道分销的形式销售领地海纳豪庭项目的商铺和车位，合同期限自2017年9月20日至2017年12月19日。合同期满后，乙方仍有意向客户在跟进的，该合同将自动延续15天终止。乙方推荐客户成交后，由甲方的项目销售负责人签署确认的《渠道转介确认单》及《认购确认单》，即视该客户为乙方成交的客户。甲方承诺乙方成交的客户符合本合同服务费结算条件的，甲方应按本合同约定支付服务费给乙方。客户界定：甲方明源系统记录的佛山地区领地业主归甲方，该业主由甲方驻场销售人员跟进销售，成交后归甲方。合同期内，成交车位服务费采取跳点方式，完成不同任务匹配不同佣金，同时车位佣金跳点的前提条件是完成每月5套商铺的销售任务。具体如下：海纳君庭项目连同其他领地在售项目（豪庭、公馆）累计车位成功销售60个（含60个）佣金按每个0.8万元。甲方同意对乙方推介的客户在成功网签《广东省商品房买卖合同》后的10天内向乙方支付服务费。该费用按每周期10天结算一次，乙方每周期最后1日前将上周期结算单提交给甲方审核，甲方在3个工作日内将确认后的结算单交回乙方，乙方根据结算单及甲方提供的纳税人信息开具等额增值税普通发票，发票开票内容为中介服务费，连同相关请款材料给甲方，甲方在收到发票后次月内将服务费支付给乙方指定的以下账户。甲方延迟支付服务费的按日万分之五支付逾期违约金。双方并约定其他权利义务。2017年9月20日，领地公司出具《领地海纳豪庭项目搜狐网进场确认函》予焦点易房公司，载明焦点易房公司代理领地海纳豪庭项目商铺、车位的销售，其中领地海纳豪庭车位为独家代理，其他产品为非独家代理。2017年11月24日，领地公司的销售经理签署《明细表》，载明焦点易房公司销售的车位数量为32个，并载明客户姓名、销售车位号、销售总价，项目结佣标准载明每个8000元。2018年6月20日，领地公司的员工签收焦点易房公司开具的三张增值税发票，金额合计240000元。领地公司在诉讼中陈述，涉讼领地海纳豪庭小区的车位配比不足1:1。一审法院认为，焦点易房公司和领地公司签订的《代理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于如何认定销售的车位属于焦点易房公司成交的客户，一审法院分析如下：第一，《代理合同》约定焦点易房公司推荐客户成交后，由领地公司的项目销售负责人签署确认的《渠道转介确认单》及《认购确认单》，即视该客户为焦点易房公司成交的客户。焦点易房公司已提供《明细表》，领地公司的销售经理已签署确认焦点易房公司销售车位32个，每个按8000元结算服务费,焦点易房公司主张的32个车位已符合合同约定的视为焦点易房公司成交客户的条件。第二，《代理合同》约定服务费每周期10天结算一次，结算完成后焦点易房公司开具增值税普通发票，领地公司收到发票后次月支付服务费。焦点易房公司已提供发票签收单，证明领地公司的工作人员已于2018年6月签收发票且签收后一直没有对发票金额即结算金额240000元提出异议，双方已完成结算程序。第三，《代理合同》约定领地公司明源系统记录的佛山地区领地业主归领地公司，该业主由领地公司驻场销售人员跟进销售，成交后归领地公司。但领地公司没有举证证明焦点易房公司和领地公司在签订《代理合同》时领地公司已明确告知焦点易房公司明源系统记录的业主情况，也没有证据显示焦点易房公司有权共享领地公司明源系统的信息。涉讼领地海纳豪庭小区的车位配比不足1:1，小区车位应首先满足小区业主的使用需要。如焦点易房公司明确知悉业主不纳入计算服务费的范畴，则焦点易房公司在促成交易时可通过选择有效交易对象减少交易成本。领地公司在焦点易房公司促成交易后才提出剔除业主作为有效客户，明显超出焦点易房公司的合理预见。且该条约定的属于领地公司成交的客户，除了需是明源系统已登记的业主外，还应满足“由领地公司驻场销售人员跟进销售”的条件，焦点易房公司提供的《明细表》已证明焦点易房公司主张的车位是由焦点易房公司销售，没有证据显示领地公司的驻场销售人员跟进了车位的销售，一审法院对领地公司主张小区业主根据该条约定不应纳入焦点易房公司有效客户的意见不予采纳。综上，领地公司应支付车位销售服务费240000元予焦点易房公司。《代理合同》约定领地公司在收到发票后次月支付服务费，逾期支付，按日万分之五计付逾期违约金。焦点易房公司请求领地公司从2018年8月1日起至付清款日止按日万分之五计收逾期违约金，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：领地公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付车位服务费240000元及该款从2018年8月1日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金予焦点易房公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2609.3元，由领地公司负担。二审期间，领地公司向本院提交新的证据：领地公司的销售负责人陈某艳的证人证言，拟证明领地公司的销售负责人在《明细表》上签名的行为仅是确认收到《明细表》，不构成领地公司对焦点易房公司提交的成交客户数量和结算佣金最终范围的确认。二审期间，焦点易房公司没有向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，证人陈某艳为领地公司员工，与领地公司存在利害关系，对其证言的证明力不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，领地公司于一审提交了《明细表》中序号为2、5、6、7、9-16、18-28、30、32共25个车位的购买者的住宅《商品房买卖合同》以证明上述客户为其明源系统记录的佛山地区领地业主，不属于焦点易房公司的结佣范围。经审查，18号车位业主陶家华并非明源系统记录的佛山地区领地业主，另外有6个车位的业主并非佛山地区业主：5号蒋艳芬名下房屋为其共有人成志亮购买，《商品房买卖合同》载明成志亮的地址在广州市越秀区。7号业主的《商品房买卖合同》载明郝六江的地址在广州市白云区。10号业主的《商品房买卖合同》载明谢培芬的地址在广州市白云区。9号宁敏候名下房屋为其共有人黄宝琼购买，《商品房买卖合同》载明黄宝琼的地址在广州市白云区。16号业主的《商品房买卖合同》载明卓木秀的地址在广州市荔湾区。28号业主的《商品房买卖合同》载明李闽珍的地址在广州市海珠区。另查明二，焦点易房公司陈述，其提供的《明细表》中序号为3、4，姓名为杨文俊的客户取消认购065、778车位。故焦点易房公司不主张该两个车位的相应佣金。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为领地公司应否向焦点易房公司支付车位服务费和违约金。焦点易房公司要求领地公司支付30个车位服务费240000元的依据是《代理合同》约定海纳君庭项目连同其他领地在售项目（豪庭、公馆）累计车位成功销售60个（含60个）佣金按每个0.8万元。乙方将上周期结算单提交给甲方审核，甲方在3个工作日内将确认后的结算单交回乙方，乙方根据结算单及甲方提供的纳税人信息开具等额增值税普通发票，发票开票内容为中介服务费，连同相关请款材料给甲方，甲方在收到发票后次月内将服务费支付给乙方指定的账户。本案中，焦点易房公司提交了经领地公司的销售经理陈某艳签名确认的《明细表》和240000元的发票拟证明焦点易房公司成功销售了30个车位。对此，领地公司认为焦点易房公司未达到《代理合同》约定的结佣条件，其既未提交《渠道转介确认单》和《认购确认单》，又未举证完成每月五套商铺的销售任务；焦点易房公司诉请的30个车位中有25个车位的购买者为其明源系统记录的佛山地区领地业主，陈某艳签名仅代表收取了文件。对此，本院认为，首先，焦点易房公司已按《代理合同》约定，提交了经领地公司销售经理陈某艳签名确认的明细表，焦点易房公司且开具了与诉请金额240000元一致的发票。领地公司称陈某艳签名不代表确认成交客户数量，仅仅是签收《明细表》。但是根据日常生活经验，销售经理签名是基于销售负责人的职务代表领地公司对《明细表》予以确认。领地公司上诉称焦点易房公司未向领地公司提交《代理合同》约定的结算资料故未达到结佣条件，没有事实依据。其次，《代理合同》所指完成每月销售五套商铺的任务仅为车位佣金跳点的前提条件，并非车位佣金结算的前提条件。领地公司以焦点易房公司未举证完成每月五套商铺的销售任务作为不支付销售车位服务费的依据不足。最后，关于焦点易房公司主张的30个车位的购买者中有多个为明源系统记录的佛山地区领地业主的问题。《代理合同》的客户界定条款约定：甲方明源系统记录的佛山地区领地业主归甲方，该业主由甲方驻场销售人员跟进销售，成交后归甲方。经查，《明细表》中有6名广州业主、1名非明源系统记录的佛山地区领地业主、加上经领地公司销售经理签名确认的1号、8号、17号、29号和31号车位，共12个车位符合《代理合同》约定的结佣条件。故本院确定领地公司应向焦点易房公司支付该12个车位的服务费96000元，焦点易房公司诉请超出本院核定部分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《代理合同》约定领地公司应在收到发票次月支付服务费，如迟延支付服务费须按日万分之五支付逾期违约金。因领地公司于2018年6月收到发票后未及时支付服务费，焦点易房公司请求领地公司除服务费外，以领地公司应支付的服务费为本金，按每日万分之五从2018年8月1日起支付违约金，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，上诉人佛山市南海领地房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3227号民事判决为：佛山市南海领地房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付车位服务费96000元及该款从2018年8月1日起至清偿之日止按日万分之五计算的违约金予佛山市焦点易房网络科技有限公司；二、驳回佛山市焦点易房网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2609.3元，由佛山市焦点易房网络科技有限公司负担1650.44元，佛山市南海领地房地产开发有限公司负担958.86元；二审案件受理费5218.6元，由佛山市南海领地房地产开发有限公司负担1917.72元，由佛山市焦点易房网络科技有限公司负担3300.88元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十九日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏