山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初2163号原告：烟台北方汽车配件交易中心有限公司，住所地烟台市福山区福海路西苑制药厂院内。法定代表人：于飞，经理。委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：都基辉，山东书言律师事务所律师。被告：郭新光，男，1959年11月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕，山东福阳律师事务所律师。原告烟台北方汽车配件交易中心有限公司与被告郭新光商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2018年4月2日裁定驳回了被告的管辖权异议；被告不服，上诉至山东省烟台市中级人民法院，该院于2018年7月18日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院遂依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人都基辉及被告的委托诉讼代理人林燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台北方汽车配件交易中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2004年6月18日签订的编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》已于2017年11月8日解除；2、被告向原告支付逾期付款违约金56056元（以欠付的购房款280280元的20%计算）。庭审中，原告增加一项诉讼请求：被告向原告返还坐落于烟台市福山区房屋（以下简称涉案房屋）。事实和理由：2004年6月18日，原、被告签订了编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》，约定：被告以565280元的价款购买原告开发的涉案房屋，付款方式为银行按揭贷款；被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同并扣除被告应交房款的20%作为违约金，有权将涉案房屋另行出售。合同签订后，被告向原告仅支付了购房款285000元，剩余房款经原告多次催要至今，被告既未办理银行按揭贷款，也未通过其他方式付款，故原告于2017年11月7日致函通知被告解除上述《商品预（销）售合同》，但被告拒收。被告郭新光辩称，1、被告向原告交付了首付款285370元后，同时依约向原告提交了办理按揭贷款所需的全部材料，但原告一直未办理出银行贷款，导致被告无法缴纳剩余房款。2、2004年年底，原告向被告交付涉案房屋，并同意被告将涉案房屋出租，由承租人直接将租金支付给原告以冲抵房款。直至2012年，原、被告均按照上述约定履行，涉案房屋至今仍由被告占有使用。3、2012年5月4日，原告恶意将涉案房屋的产权证书登记到案外人邹春荣名下，存在一房两卖行为，后经法院生效判决撤销了登记在案外人邹春荣名下的房产证及土地证，；4、2017年2月14日，原告向被告发送的《催款通知函》因邮寄地址错误，导致被告收到上述函件时已经超过了通知要求的付款期限。2017年2月21日，被告即向原告发送了《回复函》，但原告在发送邮件时因留存的地址及电话错误，导致被告的上述函件无法送达给原告。综上，被告有权行使不安抗辩权，暂时拒绝向原告支付剩余房款。被告不存在违约行为，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2004年6月18日，原告与被告在签订的合同编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》中约定：原告购买被告开发的涉案房屋，总价款为565280元，付款方式为银行按揭贷款；被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同并扣除被告应交房款的20%作为违约金，并可将涉案房屋另行出售；原告应当在2004年9月30日前将经监理部门验收合格可以入驻装修的涉案房屋交付给被告。其中合同载明的被告地址为“烟台市芝罘区二马路187-6-7”。《商品房预（销）售合同》签订后的当日，原告向被告支付了涉案房屋首付款285370元。履约中，原告向被告交付了涉案房屋。2012年6月18日，针对涉案房屋原告另与案外人邹春荣签订了相同编号的《商品房预（销）售合同》。2015年10月12日，本案被告以原告与案外人邹春荣签订的《商品房预（销）售合同》无效为由诉至烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）。2016年8月8日，福山区法院作出了（2015）福民初字第400号民事判决，判决支持了本案被告的诉请。一审判决后，本案原告不服，提起上诉。2017年1月3日，烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）作出了(2016)鲁06民终4256号民事判决书，认定原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》有效，原告的行为构成“一房两卖”；判决驳回了原告上诉，维持原判。上述民事判决书已经发生法律效力。2017年2月14日，原告以EMS方式向被告（收件地址：烟台市芝罘区二马路187号6单元7号）邮寄的《催款通知》中载明：合同签订后，被告向原告支付了购房款285370元，但至今未支付剩余房款279910元，早已超过了双方约定的付款期限；现原告通知被告于2017年2月20日前交付剩余房款及逾期付款利息，否则将视为被告无理由终止合同，原告将解除上述合同并将涉案房屋另行出售，同时追究被告的违约责任。快递邮寄过程中，因被告名址有误，被告直至2017年2月20日收到上述通知。2017年11月7日，原告以EMS方式向被告（收件地址：烟台市芝罘区二马路187号6单元7号）寄送了《解除合同通知书》，载明：被告未依约向原告支付房款，且经原告多次催要后至今亦未支付；根据合同约定，原告现通知被告解除双方签订的商品房买卖合同，并于三日内到原告处办理合同解除后的相关事宜；并保留因被告的违约行为造成原告的损失及违约责任继续追究的权利。2017年11月10日，该快递件被退回。针对涉案房屋剩余房款279910元的支付方式，原、被告一致认可：按合同约定应以银行贷款方式向原告支付，但办理贷款的具体期限未约定。原告称在2017年2月14日向被告发出《催款通知》前曾通知被告补缴贷款资料，但不能提供证据证明。另查，登记在案外人邹春荣名下的涉案房屋房产证书及土地使用权证书，业经生效的福山区法院（2018）鲁0611行初3号行政判决书和烟台中院（2018）鲁06行终164号行政判决判令予以撤销。目前，涉案房屋由被告管理使用。诉讼中，本院调取了福山区法院（2015）福民初字第400号案件中留存的、（1）2007年1月8日，原告与案外人杨某针对涉案房屋签订的《房屋租赁合同》（租期自2007年1月1日至12月31日）复印件一份，约定杨某应按期将涉案房屋租金交付给原告。（2）2012年1月1日原告、杨某及烟台北方汽配物业管理有限公司（以下简称北方汽配物管公司）针对涉案房屋签订的《烟台北方汽车配件交易中心租赁合同》（租期自2012年1月1日至12月31日）复印件一份。约定杨某应按期将涉案房屋租金交付给原告，将物业费交付给北方汽配物管公司。对上述两份合同的真实性，原、被告均无异议。但原告称：北方汽配物管公司系独立法人企业且与本案无关，但该公司对租住住户有监督管理的责任，故作为租赁合同的当事人。庭审中，为证明原、被告双方形成了以涉案房屋租金抵顶剩余房款的协议，被告另向本院提交了如下证据：1、（1）《北方汽配管理制度》复印件一份。其中第二条“北方汽配业户进住经商规定”中载明：房屋已出租，但购房者未付清房款，商铺钥匙直接交给租赁业户，租金由原告收取，直接用于冲减房款。（2）2005至2012年间原告及北方汽配物管公司分别出具给杨某的租金收据复印件共10张。（3）2012年12月22日，被告与案外人杨某针对涉案房屋签订的《房屋租赁合同》一份。被告以上述证据证明2004年年底，原告向被告交付涉案房屋，并同意被告将涉案房屋出租，由承租人杨某直接将租金交付给原告，以此抵扣房款，直至2012年原、被告一直按照上述约定履行；自2013年开始承租人将涉案房屋租金交付给被告，至今涉案房屋由被告占有、使用和收益。上述租金收据的原件由杨某持有。原告质证称，对证据（1）《北方汽配管理制度》的真实性不予认可，原、被告从未约定以房租抵顶购房款。对证据（2）除了原告开具的2005年4月29日、8月23日和2007年1月8日的收款收据外，其他由北方汽配物管公司出具的收据，原告不清楚，与本案无关；对证据（3）的真实性不清楚。2、载明时间为2017年2月20日、被告作出的回复函及快递详情单两张（快递单号：308072494873）。被告以该证据证明被告按原告2017年2月14日寄发《催款通知》时载明的原告地址及联系电话，以快递方式向原告发出了回复函，但该快递件被退回，快递员口头陈述查无此人。原告质证称，对证据的真实性无异议，但不能证明上述邮件已经实际邮寄且因原告的原因被退件。为证明被告实际寄发了该回复函的事实，被告向本院申请证人韩某和王某出庭作证，本院依法未予允准。且因顺丰速运的物流信息仅保存3个月，故本案诉讼中已无法查询相关记录。3、证人杨某出庭作证。证人杨某出庭作证称，证人在2004年下半年开始承租原告厂区内东一区二号房屋即涉案房屋，并在2004年年底针对涉案房屋与原告签订了租赁合同，租期延续至2012年年底，期间基本每年都与原告签订一份租赁合同，证人以现金方式向原告交付租金；自2013年年初开始，针对涉案房屋证人开始与被告签订租赁合同，租期三年，但因涉案房屋存在纠纷，双方约定租金缴纳暂缓，故实际仅向被告交付了两年租金，至今该套房屋仍由证人承租使用。针对涉案房屋的实际产权人，证人称，自2004年承租涉案房屋时，证人即听原告的工作人员说涉案房屋的房主是被告，因原告负责人伦总（具体姓名不详）称其代被告出租房屋以抵顶被告欠付的房款，但不清楚具体数额。证人对原告提交的收据复印件12张及本院调取的2007年1月8日和2012年1月1日原告与证人签订的房屋租赁合同复印件的真实性均无异议，证人另提交了2004年12月28日（租期自2005年1月1日至12月31日）和2006年2月22日（租期自2006年1月1日至12月31日）原告与证人签订的房屋租赁合同原件、2009年1月1日证人与北方汽配物管公司签订的房屋租赁合同原件、2005年4月29日至2012年1月1日期间原告及北方汽配物管公司分别出具给证人的涉案房屋租金收据原件10张、2012年11月22日证人与被告签订的房屋租赁合同原件及《北方汽配管理制度》原件。原告质证称，对2004年12月28日和2006年2月22日租赁合同的真实性无异议，对其他两份租赁合同不予认可；对2005年8月23日、4月29日、2007年1月8日和2008年1月10日收据真实性无异议，对其他六张收据并非原告出具，故不予认可；《北方汽配管理制度》未加盖原告公章，故不予认可。被告质证称，对证人提交的上述材料真实性均无异议。本院认为，业经法院的生效法律文书认定，原告与被告在2004年6月18日签订的《商品房预（销）售合同》合法有效。合同中约定了原告应于2004年9月30日前向被告交付符合约定条件的涉案房屋、被告应以银行按揭贷款的方式向原告支付购房款的内容清楚。履约中，原告向被告交付了涉案房屋，被告依约向原告支付了涉案房屋首付款285370元，剩余购房款279910元未能以银行贷款方式向原告支付的事实清楚。上述《商品房预（销）售合同》的有效期间内，原告及案外人北方汽配物管公司在已逾合同约定交房时间的2005年至2012年间仍然对外出租房屋收取租金获利的行为，结合租赁合同、证人证言及《北方汽配管理制度》等证据，本院采信被告关于原、被告双方达成以房屋租金抵顶剩余购房款口头协议的抗辩理由；且原告向被告寄送的《催款通知》和《解除合同通知书》中的被告地址并非被告确认的送达地址，被告分别迟至通知交款期限的最后一日收取或未能收取。现原告以《解除合同通知书》的退件时间2017年11月8日为据，请求确认双方签订的《商品房预（销）合同》已于2017年11月8日解除、被告向原告返还涉案房屋并支付逾期付款违约金的主张，与证据事实不符，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：驳回原告烟台北方汽车配件交易中心有限公司的诉讼请求。案件受理费1301元，由原告烟台北方汽车配件交易中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 陈 泽 卿人民陪审员 朱 淑 华二〇一九年八月二十九日书 记 员 王丽（代）