广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初15259号原告：何永杰，男，1973年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：陈艺超，男，1986年7月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：尹建功，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子哲，广东东成律师事务所实习律师。原告何永杰与被告陈艺超租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何永杰，被告陈艺超及其委托诉讼代理人尹建功均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付以下费用(1)①号仓库2019年3月至6月份4个月的仓库使用费共27200元（6800元/月）、2018年8月至2019年5月10个月仓库电费1708元、2018年8月至2019年5月10个月公摊水电费和设备运行费800元、上期欠费余额1000元、清理费1600元（800平方米×2元/平方米）；(2)⑤号仓库2019年3至6月份4个月的仓库使用费共29520元（7380元/月）、2018年8月至2019年5月10个月仓库电费100元、2018年8月至2019年5月10个月公摊水电费和设备运行费700元、上期欠费余额1000元、清理费2000元（1000平方米×2元/平方米）；上述两项合计65628元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告于2018年8月1日与被告签订沙边金沙湾工业区（沙边骏业家具厂内）①号仓库《仓库使用约定书》，约定使用期为一年，由2018年8月1日起至2019年7月30日止，使用费为每月6800元等相关事宜。但被告自2019年3月份至6月份仓库使用费27200元；2018年8月份至2019年5月份仓库电费1708元；2018年8月份至2019年5月份公摊水电费，设备运行费800元；上期欠费余额1000元；清理费1200元一直未有缴交。二、原告于2018年8月15日与被告签订沙边金沙湾工业区（沙边骏业家具厂内）⑤号仓库《仓库使用约定书》，约定使用期为一年，由2018年8月1日起至2019年7月30日止。使用费为每月7380元，并约定相关事宜。但被告自2019年3月份至6月份4个月的仓库使用费共29520元；2018年8月份至2019年5月份仓库电费100元；2018年8月份至2019年5月份公摊水电费，设备运行费700元；上期欠费余额1000元；清理费1500元一直未有缴交。三、两项共计64728元。经原告电话及书面多次催缴，被告均不理会、不缴交。据此，原告提起诉讼。被告辩称：一、租赁合同是一个无效合同，因为仓库是没有房产证也没有报批手续。二、被告就案涉的仓库实际占有使用时间是至2019年2月份，由于在2019年春节后已经拆迁然后道路被堵死了，造成案涉仓库不能使用，所以从2019年3月份的仓库使用费就不用交付了。三、原告提到的电费，被告并不拖欠。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原、被告签订一份《仓库使用约定书》（以下称①号仓库），约定原告将坐落于乐从镇沙边村金沙湾工业区的建筑物出租给被告作仓库使用，使用期限自2018年8月1日至2019年7月30日，使用费每月6800元。该合同最后备注“因政府政策原因整片沙边金沙湾工业区存在着升级改造或拆迁等不明朗因素（现甲方以过渡期性质每月收取乙方的使用费为保本收益，临界于成本费的边缘），所以经双方协商特别约定如下，1．政府对工业区原政策不变，2．土地占用费和管理费不变，3．相关对应部门对仓库政策措施不变，合乎以上因素条件在同等条件下优先续约原用户，按仓库约定书条款延长1年。”2018年8月15日，原、被告又签订另一份《仓库使用约定书》（以下称⑤号仓库），约定原告将坐落于乐从镇沙边村金沙湾工业区的建筑物出租给被告作仓库使用，使用期限自2018年8月15日至2019年7月30日，使用费每月7380元。该合同最后备注与前述合同相同。被告租用仓库后用于存放家具，但自2019年3月1日起没有向原告缴交使用费，还有欠付电费。经原告微信、短信等催收无果，原告遂于2019年7月15日向本院提起诉讼。本院认为，案涉租赁的仓库属于建筑物，但没有办理报建手续也就是没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，本案的两份《仓库使用约定书》无效，即使原告与仓库所在地的沙边村委员会租来的土地仍然在租赁期内，也不是取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。上述司法解释第五条第一款又规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告可以请求被告支付占用仓库期间的使用费，但是，在合同最后备注写有所在片区存在升级改造或拆迁的不明朗因素，即案涉仓库的建筑处于乐从镇的“村级工业园改造”范围，存在受此影响的可能。事实上在被告租赁期间附近确实已开展拆除部分厂房建筑等连片拆迁工作，因此即使暂时没有拆迁原告的仓库，也会对周边出入仓库的道路通行造成一定程度阻碍（但不是完全堵死）等问题，确有对被告使用仓库产生部分不便，故依照公平原则应适当降低仓库使用费的标准，本院确定按70%计收。原告主张以原来标准100%计算，不予全部支持。被告认为其已自2019年3月起没有使用原告的仓库，但被告却没有与原告办理退租手续，即使被告自2019年3月起有租用其他仓库的事实，也不能因此可以否定仍然占用原告的仓库。而且新租仓库面积只有550平方米，比原仓库面积小得多，难于全部存放原来的货物。被告还提供三名证人出庭作证，但证人均没有明确确定被告在2019年3月起已经将所有货物全部搬离，部分证人还表示有部分物品没有搬走，可能是不要了，即有占用的情形。因此，上述证据不足以认定被告的主张。反而原告提供了仓库内的监控视频，显示被告所租赁的仓库一直有存放货物甚至有人进行装卸，至2019年6月时仓库内仍然尚有物品没有清理完毕。原告提供的证据比较直观、真实，能产生证明力，本院予以采纳认定。还有，原告多次通过微信、短信或者张贴通知向被告追缴费用，如被告确无使用仓库应会提出异议，但被告从未回复提出抗辩，此做法有违商事交易习惯，该事实也佐证于被告确有货物继续占用仓库。综上，原告请求被告支付2019年3月至6月的仓库使用费有理，本院予以支持，但应按70%计算，其中①号仓库的使用费为6800元/月×70%×4个月共19040元，⑤号仓库的使用费为7380元/月×70%×4个月共20664元。另原告主张被告在2019年2月累计尚欠的使用费每个仓库各1000元，被告则认为没有，因支付使用费是被告负有的履行义务，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二项规定，应由被告承担举证责任，现被告没有相应证据证明已经全部支付完毕，需承担举证不能的不利后果，本院不予采信被告此项的抗辩。因该时还未受拆迁影响，故全额计算。合计被告本案还需向原告支付的仓库使用费为41704元（19040元+20664元+1000元+1000元）。被告曾申请调取原告仓库的拆迁补偿协议，但即使签订了拆迁补偿协议，也不影响原告对仓库实际出租（使用）期间的收益权。对于原告请求的电费，应以实际使用数额为基础来确定，在原告统一向供电公司支付后，被告应向原告据实付回。其中①号仓库原告提供有独立的电表和独立的电费发票，应予采纳认定，但凭该发票据实计算，电费数额共只为1230.24元，故以本院此数额确定。⑤号仓库是公用电表，按原告提供的另一些电费发票确有产生电费开支，现原告主张⑤号仓库自2018年8月以来的电费只占100元，本院认为合理，予以支持。上述电费合计1330.24元，被告应向原告支付。原告还有诉讼请求的公摊水电费、设备运行费（原告称是监控设备），不属于被告租赁仓库的专属区域并由被告个人使用，应是原告提供出租服务的成本支出，故原告请求由被告分摊依据不足，本院不予支持。对于清理费，原告称是为被告清洁仓库的费用，但原告没有具体该费用支出的证据，且以此要求被告承担也没有依据，不予支持。综上所述，原告本案部分诉讼请求有理，本院予以支持，其余诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈艺超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何永杰支付仓库使用费41704元和电费1330.24元；二、驳回原告何永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440.7元，减半收取计720.35元（原告何永杰已预交），由被告陈艺超负担437.93元，原告何永杰负担282.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇一九年八月二十七日书记员  劳雪清