江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0682民初10776号原告（反诉被告）张志亮，男，1987年11月22日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：胡秋建，江苏希言律师事务所律师。委托诉讼代理人：石笃，江苏希言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）谢国平，男，1973年7月15日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：秦海洋，北京汉卓（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）张志亮与被告（反诉原告）谢国平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，继续公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志亮向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即返还原告自2018年4月7日起至2018年7月31日止的租金202847元；2.要求被告双倍退还收取原告的定金4万元；3.要求被告返还收取原告的污水处理设备机器款3万元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月26日签订租赁协议书一份，协议约定被告将如皋市搬经镇金龙养殖场的猪舍、生活用区、拌料房及仓库租赁给原告用于生猪养殖，年总租金为635000元，租赁期为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，协议第一条确认原告已缴纳2万元定金。合同签订后，原告按约向被告缴纳了第一年度的租金635000元。2018年4月6日被告书面通知原告租赁协议提前终止，并让原告赶快搬走，原告无奈不得已搬离租赁场所，后经如皋市搬经镇司法所调解，被告承认将剩余的租金退还给原告，但却一直未予支付。另外，根据协议第九条第1款的约定，因被告未能保证原告完成首批生猪至少以350斤质量的标准成长出售，故被告应双倍退还定金。2017年11月30日，被告另外向原告要了3万元用于购买污水处理设备，并承诺如果原告未在猪场养满3年被告无条件退还原告3万元。被告谢国平辩称，1.原告实际占用涉案养殖场至5月底，其仅对最后两个月的租金享有返还权；2.合同的解除是原告的违约导致的，定金不予退还；3.按照原、被告签署的补充协议，原告应当在2月10日前付清设备款7万元，至今该7万元未交付被告，按照补充协议，被告仅仅应当归还原告1万元。反诉原告谢国平向本院提出诉讼请求：1.反诉被告返还污水泵、搅拌电机、电缆以及厨房内的洗菜池、自吸泵、空调主机加外机；2.反诉被告维修传达室内不锈钢门2扇、办公室窗户1扇、棚舍门4扇、棚舍窗户17扇、漏风板11片、钢巴网4片、猪圈钢筋门12扇、棚舍墙壁、钢结构；3.反诉被告重建养殖场西北角、东北角的两间房；4.反诉被告支付反诉原告道路、水沟修复费用49232元；5.反诉被告支付反诉原告欠付王某的赔偿款11500元；6.反诉被告支付反诉原告垫付王某的住宿租金10000元；7.反诉被告支付反诉原告垫付的鱼苗赔偿款26000元；8.反诉被告支付反诉原告垫付的苗木赔偿款9000元；9.反诉被告支付鱼塘清洗费用56960元；10.反诉被告支付鱼塘污水清理运输费用12000元；11.反诉被告支付挖土机费用23580元；12.反诉被告支付反诉原告超额承担的污水处理费用89184元；13.反诉被告清洗5条养猪大棚、6个沉淀池、1个清水池；14.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月，反诉被告欲在涉案养殖场养猪，向反诉原告缴纳定金后，反诉原告才与如皋市金龙家禽现代养殖有限公司签订租赁合同，再经金龙公司同意与反诉被告签订转租合同，并投资改建。反诉原告与反诉被告的租赁合同履行中，反诉被告却存在私自拆除改建、超密度养殖和违反政府规定饲养的行为，多次被政府行政处罚，最终导致涉案养殖场被政府勒令关停，对反诉原告构成根本违约。基于此，反诉原告于4月6日通知反诉被告提前终止合同，但反诉被告仍继续占用租赁物。经搬经镇司法所调解，反诉被告承诺出粪费用100车以内均摊，超过100车则由反诉被告自行负责，墙壁维修费用照赔。此后，反诉被告并未履行承诺，反而将租赁场所肆意破坏、污染，甚至污染临近鱼塘。5月22日，搬经镇司法所再次组织调解，直至5月27日左右，反诉被告未告知反诉原告进行交接即自行离场。反诉原告发现反诉被告未修复租赁物，还将部分财物带走，反诉原告不得已自行修复部分并支付部分费用，目前租赁物尚未得到彻底恢复。针对反诉原告谢国平的诉讼请求，反诉被告张志亮辩称，1.反诉原告的反诉请求不能成立，反诉请求1反诉被告并没有拿取反诉原告的任何物件，反诉原告没有任何证据证明反诉请求1中的物件系反诉被告所拿取，因此其要求返还没有事实依据。反诉请求2中要求维修的事实并不存在，所列明的维修明细与反诉被告无任何关系，没有证据证明系反诉被告将上述物件进行损坏。反诉请求3要求反诉被告重建不存在客观事实，反诉被告没有义务为反诉原告重建房屋。对反诉请求4至反诉请求13均不符合客观事实，与反诉被告无关，住宿租金根据合同的约定，应由反诉原告支付，所以反诉原告的请求不能成立，应驳回反诉。另外反诉状中载明的事实和理由部分，也与客观事实不相符合，其陈述反诉被告私自改建，超密度养殖和违反政府规定，均不是事实，因此反诉不能成立本院经审理认定事实如下：2017年7月26日，原告张志亮（乙方承租人）与被告谢国平及案外人闵某（甲方出租人）签订《租赁协议书》，载明：“甲乙双方为谋求共同发展，经协商一致，甲方将坐落于如皋市搬经镇土山村13组金龙养殖场的猪舍、生活用区、拌料房及仓库租赁给乙方用于生猪养殖，现就相关事宜达成如下协议一、租赁物、租金计算、租金缴纳时间乙方租赁甲方的场地约26亩，年总租金为63.5万元，乙方必须于2017年8月1日前一次性缴纳第一年度的租金；第二年度于2018年6月1日前交纳10万元，7月1日前交剩余部分；以后每年度的租金于前一年度的7月1日前缴纳。乙方已缴纳2万元定金，合同期满后乙方若无违约，甲方予以退还。二、租赁期限自2017年8月1日起，至2022年7月31日止，租赁期为5年。三、交付房屋期限甲方于租赁期限开始之日，将该租赁物交付给乙方。乙方现场验收。四、乙方对所有租赁物及乙方工作人员生活用物妥善、合理使用。自然灾害造成的房屋破损由甲方负责维修。如有人为损毁，乙方自行维修，否则甲方有权优先从定金中扣除相关费用，协议期满后，甲方退还剩余定金。乙方不得任意拆除改建，否则甲方有权终止协议，并不退还定金。定金不足弥补损失的，另行补足。五、转租限制乙方须经甲方同意，方可转包、转租。乙方擅自转包、转租的，须经甲方承担相应违约责任，且甲方有权解除本协议。六、关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，甲方免费提供乙方工作人员住宿，但以下费用由乙方及时支付，乙方如有拖欠两个月以上，需承担相应违约责任，甲方有权停水停电：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.乙方自行申请安装的其他设备费用。七、生产经营过程中双方权利义务1.甲方有权监督乙方生产经营权、乙方不得使用违禁药物进行养殖，且在养殖过程中，病死生猪必须在甲方规定地点存放，不得随意丢弃，保险费由甲方缴纳，补偿款也由甲方所得，若有违反，乙方自行承担后果。2.乙方享有自主经营权，甲方不得干涉，并允许乙方使用泔水进行养殖。如果政府明文规定不准泔水养殖且实施检查，甲方需提前通知乙方，乙方配合停业一周。如果确定之后无法进行泔水养殖，合同目的无法实现，在首批生猪出栏后，合同提前终止，互相不负违约责任。3.乙方生产经营中一切安全事故的后果由乙方自负。4.甲方不干涉乙方正常、合法的经营活动，但乙方不得以甲方名义进行非法活动，乙方在养殖过程中必须保持场内外的清洁卫生，符合相关部门的规定及要求，否则自行承担相关后果，污水由甲方负责处理，乙方用清水冲洗猪棚。5.甲方需保证乙方能正常使用租赁场所及水电、进出道路等配套设施。八、争议的解决本协议在履行中发生争议，由双方友好、协商解决。协商不成时，甲乙双方可通过法律途径解决。九、协议的终止1.租赁过程中，如遇政策性拆除等不可归责于双方的不可抗力因素，甲方不负赔偿责任，本协议终止，退还已缴纳的剩余租金。但甲方保证乙方完成首批生猪至少以350斤质量的标准长成出售，否则甲方双倍退还定金。2.在甲方未根本违约时，未经甲方同意，乙方不得提前解除协议，否则乙方定金不予退还。十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力，双方签字或盖章后即生效。十一、本协议未尽事宜，甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本协议不一致的，以补充协议为准”。上述《租赁协议书》签订后，原告即开始使用案涉养殖场，并交纳了第一年的租金635000元。2017年11月3日，被告谢国平出具收条一份交原告收执，载明：“今天收到张志亮3万元整用于购机器，如果未在猪场养满3年无条件退还张志亮3万元整”。2018年1月9日，原告张志亮（乙方）与被告谢国平（甲方）签订《补充协议》，载明：“2017年7月26日甲方双方签署了租赁协议书，当时乙方合伙人闵某也在该协议甲方处签字，现因甲方合伙人闵某退伙，现就双方的上述协议经协商一致，特订立如下补充协议：一、2017年7月26日签署的《租赁协议书》甲方的权利和义务转由谢国平一人享有和履行：凡涉及到本协议的履行，均以甲方为准，其他人作出的任何约定、承诺、说明等涉及到本协议内容的均为无效。二、原协议第七条第2项修改为“乙方享有自主经营权，甲方不得干涉，如乙方按照政府规定可以使用泔水进行生猪养殖，则必须按照政府部门及主管部门的要求使用泔水，甲方接到政府部门的通知后随时通知乙方，乙方必须按通知要求执行；如乙方不按照主管部门的要求使用泔水，导致罚款及被责令停产停业的，罚款由乙方缴纳，且由此引起的一切损失由乙方自负”。三、甲方投入的环保设备处理容量为一百五十吨每天，乙方不得超过该限额使用，超出部分由乙方自行处理，由此引起的责任也由乙方承担；对甲方的环保设备资金投入，经甲乙双方协商，由乙方在租赁期内贴补甲方壹拾万元，如租赁期未满即因政府拆迁导致终止合同的，未到期的剩余租赁期限按每年贰万元由甲方退还乙方。四、乙方应做好养殖期间的各项台账，注重环境卫生，如因乙方台账不全等引起主管部门查处，所有责任由乙方负责，包括但不限于缴纳罚款等。五、乙方因《租赁协议书》应当对甲方履行的义务，全部向谢国平一人履行，向其他任何人履行均为无效。六、本协议作为《租赁协议书》的补充协议，与《租赁协议书》具有同等法律效力，如与《租赁协议书》不一致的，以本补充协议为准。七、本协议签字即生效。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份”。在该《补充协议》下方，载有“剩余柒万元2月10日前付清”，原被告均认可该7万元即《补充协议》第三条“对甲方的环保设备资金投入，经甲乙双方协商，由乙方在租赁期内贴补甲方壹拾万元”中的10万元减去原告于2017年11月3日给付被告的3万元之后所得金额。2018年1月5日、2018年3月30日，如皋市农业委员会先后两次对原告张志亮处以罚款，处罚理由均为使用未经无害化处理的泔水喂养生猪。2018年4月，被告谢国平送达《通知》一份交原告张志亮，载明：“承租人张志亮，你在实际生产经营中违背了租赁协议书中第七条第2款、第4款之规定，现正式书面通知你该租赁协议提前终止，提前终止的责任由你承担。该通知书送达之时即为协议终止之日。如你有异议，可按协议第八条执行”。庭审中，被告主张原告实际使用案涉养殖场至2018年5月26日，原告陈述其系该日离场。反诉原告谢国平为证明其诉求，提供1.照片一组，以证明反诉被告张志亮使用养殖场期间对租赁物及周边环境造成破坏及污染；2.送货单一份，以证明反诉被告张志亮损坏场内道路及水沟，反诉原告为此支出的混凝土、黄沙等修复材料费用；3.反诉原告与案外人王某签订的协议书照片打印件一份，以证明反诉原告应反诉被告的请求代其租赁王某的房间用于居住，因反诉被告损坏物品，反诉原告一次性贴补王某11500元；4.反诉原告与案外人汪某的对账单，以证明反诉原告为清理鱼塘等支出56960元；5.出粪记录一组、加盖“南通中瑞农业科技有限公司”公章的证明一份、案外人章某出具的证明，以证明反诉原告支出的出粪费用，反诉被告超密度养殖产生的出粪费用应由反诉被告承担；6.案外人卢某出具的收条一份，以证明反诉被告因污染鱼塘，反诉原告垫付鱼苗赔偿款26000元；7.收据两张，以证明反诉原告垫付的挖土机费用；8.案外人陈某出具的证明两份，以证明因反诉被告排污导致苗木损失，反诉原告为此支出9000元赔偿款。审理中，经原告申请并提供担保，本院依法作出裁定，冻结被告谢国平中国建设银行账户（账号62×××78）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现因双方均认可案涉租赁协议终止，本院无异。本案中，被告谢国平陈述其将承租的如皋市金龙家禽现代养殖有限公司的养殖场的猪舍、生活用区、拌料房及仓库出租给原告张志亮使用，被告张志亮应当给付其实际使用养殖场期间的租金，庭审中，原、被告均认可原告离场时间为2018年5月26日，原告已经交纳2017年8月1日至2018年7月31日的租金635000元，故被告谢国平应当返还原告租金114822元（635000元/365天*66天）。原告要求被告双倍返还定金4万元，其理由是首批生猪未达350斤标准出售，但原告对此未提供充分证据予以佐证，且生猪以何种标准出售掌握在原告手中，故本院酌定被告谢国平返还原告张志亮已交纳的定金2万元。关于原告要求被告返还已收取的污水处理设备机器款3万元，虽原告在养殖场养猪未满3年，但此后双方在《补充协议》中约定“乙方在租赁期内贴补甲方壹拾万元”，考虑本案实际情况，酌定被告返还原告设备款15000元。对反诉原告的诉讼请求1.返还污水泵、搅拌电机等物品，因反诉原告未提供证据证明上述物品确系反诉被告占有，故其该项诉求本院不予支持；2.维修传达室内不锈钢门2扇、办公司窗户1扇等损坏物品，因反诉被告对此予以否认，反诉原告亦未有证据证明上述物品系反诉被告损坏，故该项诉求本院难以支持；3.反诉原告要求被告重建养殖场西北角、东北角的两间房，理由系反诉被告将其房屋拆除后私自改建，但其未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持；4.支付反诉原告道路、水沟修复费用，反诉原告未举证证明道路、水沟系反诉被告人为损坏，且双方在《租赁协议书》中约定“甲方需保证乙方能正常使用租赁场所及水电、进出道路等配套设施”，故反诉原告要求反诉被告修复道路、水沟，本院难以支持；5.支付反诉原告赔偿王某的11500元，反诉原告仅提供其与王某签订协议书的照片打印件，其内容也未能证明反诉被告损坏王某物品造成损失；6.支付反诉原告垫付王某的住宿租金1万元，双方在《租赁协议书》约定“甲方免费提供乙方工作人员住宿”，但未明确乙方工作人员住宿人数的上限，故反诉原告对反诉被告方工作人员的住宿负有义务，如其认为反诉被告方住宿人员过多超出预期，应当在合同履行中向反诉被告提出并解决；7.反诉原告的第7、8、9、10项诉求均涉及排污带来的损失，根据《租赁协议书》的约定“污水由甲方负责处理”，排污应当由反诉原告负责，故该四项诉求本院不予支持；8.反诉被告支付挖土机费用23580元，反诉原告称该费用的支出系“清洗鱼塘的时候有黑泥，我就将黑泥挖出来放在门口的田里用于种麦冬的，后来将黑土埋下去的，是包给张圣健挖的”，该费用的支出与反诉被告关联性存疑，本院难以支持；9.反诉被告支付反诉原告超额承担的污水处理费89184元，其理由是反诉被告超密度养殖带来的污水处理费用的增加，该诉求本院难以支持，第一，双方在《租赁协议书》及《补充协议》中未就养殖密度进行约定，第二，反诉被告养殖生猪数量处于变化之中，反诉原告计算的所谓超额费用事实依据不足，第三，污水的处理是反诉原告的合同义务，故原告此项诉求本院难以支持；10.反诉被告清洗养猪大棚、沉淀池、清水池，双方在《租赁协议书》中约定“乙方在养殖过程中必须保持场内外的清洁卫生，符合相关部门的规定及要求，否则自行承担相关后果，污水由甲方负责处理，乙方用清水冲洗猪棚”，故反诉被告对猪棚的清洁负有义务，反诉被告应当予以清洗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告谢国平于本判决生效后十五日内返还本诉原告张志亮租金114822元、定金2万元、机器设备款15000元，合计149822元；二、反诉被告张志亮于本判决生效后十日内对本案养殖场内其使用过的猪棚进行清洗；三、驳回本诉原告张志亮其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢国平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5390元，由本诉原告张志亮负担2490元，由本诉被告谢国平负担2900元；反诉案件受理费2805.92元，由反诉原告谢国平负担2705.92元，由反诉被告张志亮负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，向该院预交本诉上诉费5390元，反诉上诉费2805.92元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈思航人民陪审员  卢德祥人民陪审员  石 磊二〇一九年八月十六日法官 助理  许 燕书 记 员  平正磊