河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初1294号 原告：宫明宇，男，1986年10月17日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。 原告宫明宇与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、被告承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告宫明宇的委托诉讼代理人李永军、秦亮平，被告大地营造公司、被告承德华耀公司委托诉讼代理人王文倩，第三人建行滦平支行委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎到庭参加诉讼，原告宫明宇、被告大地营造公司、被告承德华耀公司法定代表人苏为学、第三人建行滦平支行法定代表人宋永德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宫明宇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款272620.00元，并赔偿原告自2017年5月20日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告自2018年5月至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2018年5月至2019年2月，合计29350.80元）；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金53262.00元；5、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》；6、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告经营收益损失21305.00元；7、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；9、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的上述债务承担无限连带责任；10、本案的全部诉讼费用由被告大地营造公司及被告承德华耀公司承担负担。以上各项合计为376537.80元。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告自2018年5月至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2018年5月至2019年3月，合计32295.95元）。 事实和理由：2017年5月27日，原告与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区一组团5-102号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为27.67平米，房屋价款为532620.00元；被告大地营造公司应当在2018年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。同时，原告与被告大地营造公司还签订了《物业委托管理经营合同》（以下简称物业经营合同）作为案涉合同的从合同，约定原告将涉案房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年9月30日至2023年9月30日每年以托管涉案房屋购房款的4%作为固定收益支付给原告。案涉合同签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款272620.00元,剩余260000.00元房款，原告与第三人建行滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同）,由第三人建行滦平支行借款260000.00元并直接支付给被告大地营造公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。之后，被告大地营造公司并没有取得建设工程竣工验收备案表及《新建住宅与配套设施交付使用意见书》，根据《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，涉案房屋并不符合交付条件。2019年2月24日，原告购买的涉案房屋被拆除，直接导致原告购买涉案房屋的合同目的无法实现。原告认为，双方所签订的案涉合同、物业经营合同是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。现在，被告大地营造公司并没有完成交付义务，而且，被告大地营造公司也确定日后无法完成交付义务，被告大地营造公司逾期交房的行为已经超过90日，同时，由于涉案房屋被拆除，原告购买涉案房屋、完成房屋过户的案涉合同目的确定无法实现、物业经营合同目的也无法实现。此情况，也导致原告与第三人建行滦平支行就涉案房屋签订的按揭贷款合同，其合同目的无法实现。故原告依法享有解除案涉合同、物业经营合同、按揭贷款合同的权利。 由于被告承德华耀公司是被告大地营造公司的股东，根据工商登记档案材料显示，被告大地营造公司的注册资本是5000万元，实行认缴制，股东被告承德华耀公司实缴注册资金为0。故，根据《公司法》第三条：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，被告承德华耀公司应当对于被告大地营造公司的债务承担无限连带责任。故为维护原告的合法权益，现提起诉讼，望依法判如诉请。 大地营造公司辩称，一、原告主张解除案涉合同于法无据，2018年9月15日，我司向被告交付了案涉房屋，并办理了交付手续，案涉房屋已交付原告，房屋风险依法转移，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告签订的案涉合同合法有效，我司没有从事违法违规建设，案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司不同意解除。二、案涉房屋已经拆除，物业经营合同已经履行不能，我司同意解除，但不同意支付经营收益。案涉房屋已经交付给原告，房屋拆除系滦平县政府拆除，故房屋交付后其灭失风险已经转移给了原告。依据物业经营合同第八条第2点第5项的约定，非因我司原因房屋灭失，经营收益可减少、扣减。现房屋尚未投入经营已经灭失，且无经营收益，我司依据该约定及《合同法》第60条的规定，无需支付经营收益，原告主张收益损失缺乏事实和法律依据，不应支持。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司已经按照约定向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，我司并没有延迟交付或者无法交付的违约情形，房屋交付后的灭失风险依法应由原告自身承担，原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据，退一步讲，本案案涉房屋“五停”（即停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任。原告的诉讼请求中，既主张赔偿利息损失，又主张10%违约金和房屋差价，属于重复主张，不应支持；据此应当依法驳回原告对我司违约的诉讼请求。四、原告追责主体错误，案涉房屋交付后，风险由原告自负。案涉房屋系滦平县政府拆除，原告可向滦平县政府申请国家赔偿。如前所述，案涉房屋系“五证”齐全的合法建筑，在我司交付后，被滦平县政府安排拆除，政府行为导致原告利益受损，原告应依法向拆除房屋的责任方即滦平县政府主张国家赔偿。五、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立。因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，我司有权提出行政复议和提起行政诉讼。上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到本案的法律责任的确立和合同能否履行的问题。因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉房屋的案涉合同依法有效，对双方均有法律约束力；第二、案涉房屋是合法建筑物且已经交付，房屋灭失的风险已经转移，所以不同意解除该合同及退还房款；第三、案涉房屋已经灭失，物业经营合同履行不能，我司同意解除合同，但房屋的经营收益损失主张没有事实和法律依据，不应支持；第四、案涉合同基本履行完毕，我司不存在违约行为，房屋拆除是政府行为所导致的，属不可抗力事由，我司也无需承担违约责任，原告的重复主张，不应支持；第五、房屋交付后灭失导致原告利益受损，系滦平县政府拆除行为所致，原告依法应向侵权责任方即滦平县政府主张国家赔偿；第六、案涉合同的履行与我司申请行政复议和行政诉讼有因果关系，系本案的审理结果必须以另一案的审理结果为依据，因此，在本案所关联的我司所行政复议和行政诉讼判决生效前，应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述被告大地营造公司与原告签订案涉合同及物业经营合同，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中一组团5-102号商品房销售给原告，房屋价款为532620.00元，被告大地营造公司应于2018年9月30日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证以外的其他“四证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）均予以撤销的事实。 承德华耀公司辩称，根据合同相对性原则，合同权利义务不应及于没有合同关系的第三人，我司不是案涉商品房买卖合同的权利义务主体，原告主张我司承担连带责任没有合同依据，不应支持。被告大地营造公司是独立的法人公司，依法对其独立作出的民事行为独立承担相应的民事责任，原告应向合同相对方即被告大地营造公司主张合同责任。我司已经全额缴资，履行了全部的出资义务，原告主张我司承担连带责任于法无据。退一步讲，如果股东到期未履行出资义务，应当承担的是补充责任，只有在债权人对公司债务强制执行后仍不足以赔偿损失的，未出资的股东才承担相应的责任。本案案由是商品房预售合同纠纷案件，原告依据公司法司法解释第三条的规定主张有限责任公司股东以出资额为限对公司承担责任属于公司有关的法律关系，二者属于不同的法律关系，不属于本案审查的范畴，不应在本案中处理。其余答辩意见同被告大地营造公司一致。 第三人向本院提出诉讼请求：1、判令原告偿还涉案按揭贷款合同项下剩余贷款242434.67元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令被告大地营造公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3、由原告、被告大地营造公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月2日，原告与第三人签订按揭贷款合同，约定原告向第三人借款260000.00元，用于向被告大地营造公司支付涉案房屋的二期购房款。合同签订后，第三人向原告发放了全部260000.00元贷款，原告只偿还了部分贷款本息。现原告认为其购买的涉案房屋被拆除，合同目的无法实现，也导致按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件，即使按揭贷款合同被解除，本诉原告依法、依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本金及利息的义务。同时，因第三人与被告大地营造公司于2016年6月17日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003）（以下简称最高额保证合同），合同约定被告大地营造公司为购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属住房或商业用房而与第三人建行滦平支行发生借贷关系的全部债务人（包括本案原告）提供最高额保证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，若按揭贷款合同被解除，第三人有权要求被告大地营造公司返还购房贷款本金及利息。根据《最高法院关于适用若干问题的解释》第10条的规定，若按揭贷款合同被解除，第三人建行滦平支行亦有权要求被告大地营造公司承担连带保证责任，代原告偿还涉案按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息。 原告就第三人的诉讼请求辩称，其不应承担向第三人偿还贷款及利息的义务，剩余按揭贷款本息应当由被告大地营造公司承担。首先，由于案涉房屋已经被拆除，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的无法实现，该合同具备解除的条件，应当予以解除。其次，第三人在发放案涉房屋的按揭贷款中存在过错，损失应当由其自行承担，或者由被告大地营造公司对第三人承担损失赔偿责任。再次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人即被告大地营造公司应将购房贷款等本金、利息返还担保权人和买受人。同时，根据案涉合同补充协议第十二条约定：合同因法定或约定解除的，若买受人是通过银行按揭贷款方式支付房价款的且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行。该合同及补充协议在第三人处有备案，且第三人同意了该条款后才向被告发放的贷款。因此，无论从法律规定还是从合同约定的角度，剩余按揭贷款本息由被告大地营造公司偿还给第三人都是具有事实及法律依据的。故第三人要求原告偿还剩余按揭贷款的诉讼请求，不符合法律规定及合同的约定。 被告大地营造公司就第三人的诉讼请求辩称，一、案涉商品房买卖合同以及案涉借款合同合法有效，原告是借款合同的义务主体，第三人主张原告偿还借款与我司无关。二、原告作为还款义务的主体并未违约，我司承担保证责任的前提条件尚未成立，各方仍然应当按照借款合同以及最高额保证合同履行各自的义务，故第三人主张我司承担连带保证责任没有事实和法律依据。三、根据《民事诉讼法》第150条的规定，第三人已就案涉房屋有关的我司承担保证责任另行向承德市中级人民法院提起诉讼，两案应当合并审理，本案应在人民法院对合并审理作出裁定前中止审理。 被告承德华耀公司就第三人的诉讼请求辩称，一、案涉商品房买卖合同以及案涉借款合同合法有效，原告是贷款合同的义务主体，第三人主张原告偿还借款与我司无关，但认为在借款合同有效且原告没有违约的情况下，原告仍应按照借款合同约定的方式按月偿还按揭贷款；二、我司已经履行了出资的义务且我司与被告大地营造公司均是具有独立民事行为能力和独立财产权的有限公司，被告大地营造公司应当对自己的民事行为独立承担相应的民事责任，与我司无关；三、我司认同被告大地营造公司上述的第三点答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及合同补充协议、商品房预售备案表，用以证明原告购买了被告大地营造公司开发建设的涉案房屋，被告应当在2018年9月30日前交付房屋。被告逾期交房超过90天的，需要承担房屋总价款10%的违约金。 证据二、购房款收据1张，用以证明原告支付了购房首付款。 证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告通过第三人办理贷款，支付剩余房款。 证据四：账户交易明细，用以证明原告按期偿还第三人贷款本金及利息。 证据五：《物业委托管理经营合同》，用以证明被告大地营造公司承诺自2018年9月30日起支付原告的投资收益为购房款的4%。 证据六：诉求函，用以证明被告大地营造公司给原告造成损失，原告要求被告大地营造公司进行赔偿。 被告大地营造公司对原告提供的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司没有逾期交房，不构成违约，不应承担违约责任，同时，案涉房屋在交付给原告后，标的物灭失的风险转移给了原告，我司不承担责任。且案涉房屋在交付后系被滦平县政府拆除，原告应向滦平县政府主张赔偿责任；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，案涉合同主要义务已经履行完毕；对证据三的真实性无异议，我方确认收到了原告的按揭购房款，关联性有异议，认为原告申请贷款支付剩余房款系依据案涉商品房预售合同约定履行义务，且原告是按揭贷款的借款人以及按揭贷款的偿还主体；对证据四的真实性、合法性由法院核实，关联性认为原告是按揭贷款的偿还主体。另2019年4月23日，我司代原告支付按揭贷款2935.08元，请合议庭在审理本案中充分予以考虑；对证据五的真实性、合法性确认，关联性有异议。案涉合同未实际履行，房屋已经被政府拆除，合同目的无法实现，应当解除。依据物业经营合同约定，非因我司原因房屋灭失，经营收益可减少、扣减。现房屋尚未投入经营已经灭失，且无经营收益，我司依据该约定，无需支付经营收益。因房屋已经交付，交付后房屋的风险由原告承担，原告由此产生的损失可向责任方即滦平县政府主张赔偿；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，我司没有收到该函件，没有送达证明，且我司不认同函件内容，我司没有违约，不应承担违约责任，房屋系政府拆除，且已经交付给了原告，风险应由原告自身承担，原告可向责任方，即滦平县政府主张赔偿。 被告承德华耀公司对原告提供的证据质证认为：对上述证据的真实性、合法性认同被告大地营造公司的意见，关联性有异议。根据合同的相对性，我司不是合同义务主体，不应承担合同责任；我司已经履行了出资义务，不应承担未履行出资义务而承担的责任；原告以及第三人对我司的诉求是与公司有关的法律关系，本案属于商品房买卖合同，该诉求显然不属于本案审理的范围，应另案审理。 第三人建行滦平支行对原告提供的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性均予以认可。但认为无法达到原告的证明目的。恰恰可以说明正是由于原告向被告大地营造公司购买案涉房屋的需要，故向第三人申请发放住房贷款，双方之间产生了《借款合同》法律关系。对证据二的真实性、合法性、关联性均予以认可。同时可以说明，第三人是按相关法律规定在借款人支付购房首付款后发放的贷款。对证据三的真实性、合法性、关联性均予以认可。该份证据能够说明原告与第三人之间签订的《借款合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按照约定履行相应的合同义务。第三人履行了发放贷款的义务，原告应履行偿还贷款的义务，如原告未能履行的，应按该合同约定的条款承担由此产生的后果。对证据四的真实性、合法性、关联性予以认可。说明原告与第三人之间存在的是借款合同关系，其应按合同约定履行偿还借款的义务。对于证据五，因该合同为原告与被告大地营造公司签订，内容不涉及第三人。该份证据与第三人无关，不发表质证意见。对于证据六，因该函为原告向被告大地营造公司发送，内容不涉及第三人，不发表质证意见。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》、《物业委托管理经营合同》。 证据二：预售备案登记证。 证据一至证据二用以证明被告大地营造公司与原告签订了案涉合同，并约定了双方的权利义务；合同约定案涉房屋交付时间为2018年9月30日，现案涉房屋已经交付，合同基本履行完毕，被告不构成违约，同时，案涉合同已依法备案登记，被告所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告应依法予以免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2016-18）。 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00071号）。 证据五：《建设用地规划许可证》（地字第130824201600027号）。 证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600035号）。 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号130824201704140101）。 证据八：商品房预售许可证（证号：滦房预售证第20170003号）。 承德大地营造公司提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，被告没有违规建设，没有违约违规。 证据八-1证据房屋交付证明，用以证明案涉房屋已经交付原告，房屋灭失的风险已经转移，应由原告承担标的物灭失风险。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的。 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除。 证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府实行了“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）。 证据十二：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]007号）。 证据十三：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]025号）。 证据十四：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号：滦行审撤[2019]18号）。 证据十五：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号:滦行审撤[2019]25号）。 承德大地营造公司提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的行政许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所致，属于不可抗力事由，被告无需向原告承担责任。 证据十六：《行政复议申请书》提交证明，用以证明被告大地营造公司已就政府撤销行政许可提出复议申请，本案应当中止审理。 证据十七：银行付款凭证，用以证明被告大地营造公司代原告支付银行按揭贷款共计2935.08元。 原告对被告大地营造公司提供的证据质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可，证明目的不认可。首先，案涉房屋并没有完成交付，根据双方的买卖合同约定，被告应当依法向原告交付“经验收合格的房屋”。并且，案涉房屋并不符合《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条规定的交付条件，商品房买卖合同没有履行完毕；其次，案涉房屋的“四证”已经被撤销，现案涉房屋不属于合法建筑。再次，案涉房屋已经被拆除，买卖合同的目的确定无法实现，而且案涉房屋被拆除，不属于不可抗力，被告大地营造公司应当向原告承担违约责任；对证据三至证据八的真实性认可，合法性、关联性、证明目的都不认可，上述行政许可因被告大地营造公司存在违法、违规行为，被政府发现后，依法予以撤销，而且，由于被告大地营造公司违法建设，导致原告购买的涉案房屋被拆除，被告大地营造公司也无法再次进行重建，原告买卖合同的目的无法实现，所以，被告大地营造公司应当承担违约责任；对证据八-1的真实性认可，合法性和关联性不认可，该证据并不能购证明被告大地营造公司交付的房屋符合法律和约定条件，被告大地营造公司没有完成房屋交付义务；对证据九的真实性、合法性、关联性都不认可，证明目的也不认可，该文件没有任何部门的盖章，无法确定来源，而且，该文件也显示，是由于被告大地营造公司违法建设、需要拆除房屋，并未显示是政府拆除的。由于涉案房屋并没有完成交付，房屋的灭失风险，也应当由被告大地营造公司承担，并向原告承担违约责任；对证据十的真实性、合法性、关联性、证明目的都不认可，该照片无法显示房屋的具体位置，但是事实是房屋已经被拆除，无法证明案涉房屋被政府拆除；对证据十一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据说明被告大地营造公司开发建设的房屋属于违建，应当承担违约责任；对证据十二至证据十五的真实性认可，合法性及关联性、证明目的都不认可，被告逾期交房的行为，已经超过了合同约定的交房期限，原告购买涉案房屋被拆除，合同目的无法实现，原告根据合同约定和法律规定已经享有合同解除权。同时该证据也表明是由于被告大地营造公司存在违规行为导致许可被依法撤销，责任在被告大地营造公司，被告大地营造公司是否进行行政诉讼，与本案无关，也不构成民事案件中止的理由，因此，被告大地营造公司应按照买卖合同的约定对原告承担违约责任；对证据十六的真实性、合法性、关联性不认可，行政案件与民事诉讼没有必然的关系，涉案房屋已经被拆除，合同目的无法实现，本案不应当中止审理；对证据十七没有异议。 被告承德华耀公司对被告大地营造公司提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该证据证实案涉纠纷是发生在原告和被告大地营造公司之间的合同纠纷，根据合同的相对性，原告请求承德华耀公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。 第三人对被告大地营造公司提供的证据质证认为：对证据一至证据二证据的真实性、合法性、关联性均无异议，正因为其双方签订了合法有效的买卖合同原告才向第三人建行滦平支行申请住房贷款；对证据三至证据八真实性、合法性、关联性均无异议，上述8份证据也能够说明第三人建行滦平支行在审核、发放贷款过程中已尽审慎义务，是合法有效的；证据八-1真实性予以认可，但认为涉案房屋是否完成交付与原告是否履行向第三人偿还借款本息的义务不存在关联性；证据九至证据十一与我方无关，不发表质证意见。证据十二至证据十五，撤销决定发生在我方与被告大地营造公司签订《最高额保证合同》之后，与我方无关，被告大地营造公司仍应按合同约定向我方承担连带还款责任；对证据十六真实性认可，但是与原告应否履行偿还借款本息的义务无关；对证据十七真实性、合法性、关联性认可，原告作为借款人，被告大地营造公司作为连带责任保证人均应向第三人建行滦平支行履行还款义务。 为证明自己的观点，被告承德华耀公司向法庭提供如下证据： 证据一：银行转账流水。 证据二：审计报告。 证据三：工商信息报告。 上述证据用以证明被告承德华耀公司已经履行了全部50000000.00元的出资义务，已经申请变更了工商信息，资本出资显示为实缴，被告承德华耀公司不应承担连带责任。 原告对被告承德华耀公司提交的证据质证认为：对证据一的真实性请法院核查，合法性和证明目的不认可。被告承德华耀公司是被告大地营造公司的唯一股东，被告大地营造公司属于一人公司。根据《公司法》第六十三条规定，被告承德华耀公司没有提供证据证明被告大地营造公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带赔偿责任。而且，被告大地营造公司已经将收取的原告等众多业主的购房款用于被告承德华耀公司其他项目的开发建设，从这一点讲，被告承德华耀公司也应当承担连带赔偿责任。同时，被告承德华耀公司与被告大地营造公司的法定代表人都是苏为学，办公地址也一致，公司人员也一致，这也足以说明，二公司的财产是混同的，被告承德华耀公司应当承担连带赔偿责任；对证据二认为该证据并非审计报告，而是《企业所得税年度缴纳申报鉴证报告书》，该证据仅是作为被告大地营造公司进行纳税申报的材料，并非是审计报告。而且实收资本并不代表注册资本，账目用途为往来账款，亦没有出资证明书，同时，截止到2019年5月9日，经工商登记查询，被告承德华耀公司的实缴资本仍然为0，其对外公示不得对抗本案善意原告，仍应当按照其工商登记信息为准；对证据三的真实性、合法性关联性都不认可。该证据没有经过公证，仅仅是网页打印图片，没有原件，无法确定真实性。该证据显示的内容与全国企业信用信息网显示的注册资本不一样，应当以全国信息网的内容为准。本案中原告要求被告承德华耀公司承担连带责任的主要依据是财产混同，而被告承德华耀公司出资不实只是其中理由之一，根据公司法第六十三条，被告承德华耀公司作为一人公司的股东与公司存在财产混同，应当承担连带赔偿责任。 被告大地营造公司对被告承德华耀公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均予认可。 第三人对被告承德华耀公司提交的证据不予认可，认为与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的。第三人主张被告承德华耀公司承担还款责任是基于其与被告大地营造公司存在财产混同情形，其是否履行出资义务均应对涉案借款承担还款责任。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明双方之间形成借款合同法律关系，合同约定商品房买卖合同被解除的，原告仍应承担还款义务或委托售房人直接将上述款项归还第三人，且原告应将售房人返还购房款本息及补偿款用于清偿本合同项下债务，同时根据签订合同时间，此合同属于涉案《最高额保证合同》担保范围。 证据二:《个人贷款支付凭证》一份，用以证明第三人履行了向原告发放全部贷款的义务，贷款已按合同约定打入被告大地营造公司账户，用于购买涉案房屋，原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的已经实现。 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，用以证明第三人与被告大地营造公司形成保证合同关系，涉案借款合同在承包范围内，合同第六条规定，主合同被解除并不影响本合同的效力，保证人对债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。 证据四:《个人贷款对账单》一份，用以证明截止2019年5月10日，本案借款合同项下贷款余额242434.67元。 证据五:河北省承德市中级人民法院《民事裁定书》一份，用以证明第三人诉被告大地营造公司等保证合同纠纷一案由承德市中级人民法院受理，案号为（2019）冀08民初11号，现该案已由市法院依法移送滦平县人民法院管辖，该案应与本案合并审理。 原告对第三人提供的证据质证认为：对证据一的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，首先，第三人是在涉案房屋不满足放款条件下，进行的放款，贷款本金及利息应当由第三人与被告大地营造公司承担，与原告无关。其次，借款合同约定的贷款支付账号并非资金监管账号，第三人没有将原告的贷款发放至资金监管账户，导致被告大地营造公司将贷款挪作他用，目前涉案房屋已经因违法建设而被拆除，所以，贷款本金及利息均应由第三人及被告大地营造公司承担；对证据二的真实性认可，合法性及关联性、证明目的不认可，第三人作为专业的银行贷款机构，明知依法应将贷款发放至资金监管账户，但其却违法不予理会上述规定，造成贷款无法追回，责任在于第三人及被告大地营造公司；对证据三的真实性、合法性、关联性原告无法核实，由于原告并非合同主体，不清楚该合同的内容，原告不受该合同的约束；对证据四的真实性认可，合法性、关联性及证明目的都不予认可；对证据五的真实性、合法性认可，证明目的不认可，承德市中级人民法院受理该案是基于第三人享有最高额保证合同请求权，而原告并该合同的主体，该合同不约束原告，第三人在该案中主张的数额，是否包括原告，并不确定，且该案件中止审理，待原告与被告、第三人的商品房买卖合同纠纷案件结束后再继续审理，更符合法律规定，所以，该案件无法与本案合并审理。 被告大地营造公司对第三人提供的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，认为案涉借款合同的主体是原告与第三人，还款的主体也是原告，并非大被告地营造公司；对证据二的真实性、合法性无异议，被告大地营造公司收到该按揭房款；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告大地营造公司是否承担保证责任尚未确定、承担金额也未明确；对证据四的真实性请法院核定，另2019年4月23日，被告大地营造公司代原告支付按揭贷款2935.08元，应在本案审理中综合考虑；对证据五的真实性、合法性无异议，认为该案与本案存在重合，现第三人申请合并审理，本案应在是否合并审理决定作出前中止审理。 被告承德华耀公司对第三人提供的证据质证认为：真实性、合法性认同被告大地营造公司的意见，对关联性有异议，根据合同的相对性，被告承德华耀公司不是合同义务主体，不应承担合同责任，且已经履行了出资义务，不应承担未履行出资义务而承担的责任。原告以及第三人对被告承德华耀公司的诉求是与公司有关的法律关系，本案属于商品房买卖合同，该诉求显然不属于本案审理的范围，应另案审理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告宫明宇与被告大地营造公司于2017年5月27日签订了合同编号为20170527023的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区一组团5-102号商品房销售给原告宫明宇，房屋总价款为532620.00元，被告大地营造公司应当在2018年9月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。同时，原告与被告大地营造公司签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告将本案商品房委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年9月30日至2023年9月30日每年以托管涉案房屋购房款的4%作为固定收益支付给原告。《商品房买卖合同》签订后，原告于2017年5月20日向被告大地营造公司支付房屋首付款272620.00元,2017年8月2日原告与第三人建行滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》,向第三人建行滦平支行借款260000.00元用于购买案涉商品房。2018年4月26日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地营造公司指定账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除。 另查明，截止2019年5月10日，原告已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计32297.53元，其中包括被告大地营造公司于2019年4月23日代原告偿还贷款本息2935.08元，原告本人偿还贷款本息29362.45元，尚欠贷款本金242434.67元及利息。 本院认为，原告与被告大地营造公司于2017年5月27日签订的案涉合同及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋。因被告大地营造公司交付楼房过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，本院对被告大地营造公司主张房屋已交付，风险已转移的辩解意见不予支持。现已过交房期限，被告大地营造公司未能按约定的期限交房，且涉案房屋已经拆除，合同目的无法实现，故对原告要求解除原告与被告大地营造公司于2017年5月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告大地营造公司关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见不予采信。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年8月2日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。 因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，二原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求二被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即被告大地营造公司应赔偿原告已付房款的利息损失，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿二原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。 对于第三人请求原告偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告为还款义务人，解除前的欠款本息应由原告负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地营造公司应将原告已支付的贷款本金返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向第三人偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地创见公司对二原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。 原告主张解除《物业委托管理经营合同》并要求被告大地营造公司赔偿原告经营损失21305.00元，因上述主张与本案分属不同法律关系，本案不予处理，原告可另行起诉。 原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实、财产混同为由要求要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司向本院提供证据证明其已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，原告亦未针对二被告财产混同提供相应的证据予以证实，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告宫明宇与被告大地营造公司于2017年5月27日签订的合同编号为20170527023的《商品房买卖合同》（包括补充协议），并由被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告宫明宇办理注销网签备案手续； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宫明宇支付的购房首付款272620.00元； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宫明宇支付的购房首付款272620.00元的利息损失（利息损失自2017年5月20日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）； 四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宫明宇已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计29362.45元； 五、解除原告宫明宇与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年8月2日签订的合同号编为130687508-2032-20172112868的《个人住房（商业用房）借款合同》； 六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2032-20172112868的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告宫明宇的其他诉讼请求； 八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6945.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  佟 洋 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。