广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20453号原告：张文军，男，1991年7月9日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：许永成，系广东佳思特律师事务所律师。被告：曾詠麟，男，1984年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：何绮君、周倩，分别系广东天旗律师事务所律师、实习人员。被告：韩广瑞，男，1969年8月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：韩亮，男，1996年9月24日出生，汉族，住广州市天河区，系被告韩广瑞的儿子。原告张文军诉被告曾詠麟、韩广瑞确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文军及其委托代理人许永成，被告曾詠麟的委托代理人何绮君，被告韩广瑞及其委托代理人韩亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文军诉称：韩培杨和黎桂荣于1959年9月18日登记结婚，广州市天河区天河路184号204房为韩培杨和黎桂荣结婚后的夫妻共同财产，登记在韩培杨的名下。韩培杨和黎桂荣育有三子一女，分别为韩电生、韩广国、被告韩广瑞和韩广花。韩广花后与张志业结婚，两人育有一子，即原告张文军。黎桂荣于2006年4月9日去世后，上述房屋一半份额应当由韩广国、被告韩广瑞、韩广花、韩培杨平均共同继承。但2008年7月25日，被告韩广瑞代韩培杨与被告曾詠麟签订了《房屋买卖合约》，将涉案房屋以45万元转让给了被告曾詠麟。原告张文军认为该《房屋买卖合约》应属无效，理由为：1、韩培杨在2008年7月期间已在医院病入膏肓，根本无法办理委托手续；2、2008年7月25日时，韩培杨只享有涉案房屋62.5%的产权份额，其处置涉案房屋时未取得其他共有人即韩广国、被告韩广瑞、韩广花的同意，损害了其他共有权人的利益。因韩广花后于2009年6月7日去世，故韩广花享有的涉案房屋份额应由原告张文军继承。为维护原告张文军的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认韩广瑞代韩培杨与被告曾詠麟于2008年7月25日签订的《房屋买卖合约》无效；二、本案诉讼费由被告承担。被告曾詠麟辩称：不同意原告张文军的诉讼请求，理由如下：1、被告曾詠麟在房屋交易过程中没有任何过错，2008年被告曾詠麟向韩培杨购买涉案房屋时，涉案房屋登记在韩培杨名下，交易的时候有韩培杨委托被告韩广瑞出售房屋的公证书，被告曾詠麟亦支付了合理的对价，涉案房屋的查册表也显示有抵押记录，证明被告曾詠麟以按揭方式付款，涉案房屋也已过户到被告曾詠麟名下。2、被告曾詠麟与韩培杨之间的《房屋买卖合约》是合法有效的，如果原告张文军认为韩培杨及被告韩广瑞损害其利益，可以另行起诉要求相关人员赔偿损失。被告韩广瑞辩称：被告韩广瑞不认可该份《房屋买卖合约》的效力，不清楚涉案房屋是如何过户到被告曾詠麟名下的，当时被告韩广瑞是被朋友欺骗才在文件上签字，之后被告韩广瑞被举报吸毒，戒毒2年后回来才知道涉案房屋被卖了，无法再进入涉案房屋，也从未收到过购房款。经审理查明：据广州市房地产档案馆留存的广州市天河区天河路184号204房（以下简称“涉案房屋”）档案显示，韩培杨曾系涉案房屋的登记权属人，房屋占有份额为全部，权属来源为1999年10月向中国南方电力联营公司买。2008年7月24日，韩培杨签署《委托书》，委托韩广瑞在广州市房产交易所办理涉案房屋的售房手续并代收售房款等；该《委托书》的签署经广东省广州市广州公证处公证，出具了编号为（2008）粤穗广证内经字第78067号的《公证书》。2008年7月26日，韩广瑞作为韩培杨的代理人与曾詠麟签订了《房地产买卖合同》，约定韩培杨将涉案房屋以385000元的价格出售给曾詠麟；曾詠麟按按揭方式付款等。签订《房地产买卖合同》当天，韩广瑞与曾詠麟共同签署了涉案房屋的《广州市房地产转移登记申请书》，涉案房屋档案中还存有韩广瑞与曾詠麟在房地产登记交易机构拍摄的照片。2008年7月28日，天河区房地产登记交易中心出具《广州市房地产价格审核书》，确认按现审核时点，涉案房屋全交吉市场价格为385000元，均价为4820元/平方米等。2008年7月31日，广州市天河区房地产登记交易中心开具《销售不动产统一发票》，载明付款方为曾詠麟，收款方为韩培杨，涉案房屋的购房款金额为385000元。后涉案房屋于2008年8月1日转移登记至曾詠麟名下，涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示2008年9月3日曾詠麟、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行申请持房产证抵押，2008登记字9019029号存案。据张文军提交的河南省舞阳县莲花镇民政所出具的《证明》显示，韩培杨与黎桂荣于1959年9月18日登记结婚；据张文军提交的《居民户口登记册》显示，韩培杨为户主，黎桂荣为妻子，韩广花为女儿，韩电生为儿子（84.11.7报死亡），韩广瑞为儿子，韩广国为儿子；据张文军提交的《出生证明书》显示，韩广花于1991年7月9日生育了张文军；据张文军提交的《死亡医学证明书》显示，黎桂荣于2006年4月9日死亡，韩广花于2009年6月7日死亡，韩培杨于2010年2月27日死亡；据张文军提交的漯河市西城区阴阳赵镇大张庄村2017年4月24日出具的《证明》显示，家爱，女，1908年3月7日出生，于1975年10月30日病逝；丈夫黎莲容，男，于1954年10月病逝；女儿，黎桂荣，于2006年4月9日因病在广州去世。现张文军主张，涉案房屋系韩培杨与黎桂荣在婚姻关系存续期间取得，属其夫妻共同财产。黎桂荣死亡时未留遗嘱，故涉案房屋一半的产权份额依法应由其配偶、子女共同继承；即韩培杨享有涉案房屋62.5%的产权份额，韩广花享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广瑞享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广国享有涉案房屋12.5%的产权份额；但韩培杨却在未经其他共有权人同意的情况下于2008年7月26日将涉案房屋出售给了曾詠麟，侵害了其他共有权人的权益；因韩广花于2009年6月7日死亡，故韩广花就涉案房屋享有的产权份额转继承给其儿子张文军，张文军有权主张有关涉案房屋的权利。另张文军称，《委托书》并非韩培杨签署，因2008年7月时韩培杨已病重。本案中，张文军还提交了一份显示由韩培杨（卖方，委托代理人韩广瑞）与曾詠麟(买方)于2008年7月25日签订的《房屋买卖合约》，约定：卖方将涉案房屋以现状按套售予买方，涉案房屋带户口，卖方应2008年8月5日前迁出；物业之成交价为450000元；该次交易所产生之税费均由买方支付；卖方收齐全部楼款当天卖方交付涉案房屋予买方使用；一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还已支付之款项等。《附件（付款方式）》载明，涉案房屋定金为20000元，买方应在签署本合约之同时支付给卖方；买卖双方同意在房管部门完成本次交易的递件手续并在出具成功受理本次交易的递件回执当天之同时支付首期楼款30000元给卖方；楼价余款（即申请贷款额）400000元，由贷款银行直接划给卖方等。经质证，曾詠麟对上述《房屋买卖合约》的真实性予以确认，且称该合同约定的交易金额高于在房管部门备案的《房地产买卖合同》约定的交易金额，是因为双方还私下约定了中介费及装修补偿费用；关于购房款450000元的支付情况，当时是通过抵押贷款的方式支付的，但因时间久远，无法提供转账凭证；涉案房屋在2008年9月之后交付给其使用，其进行装修后便自行居住，后又于2013年将涉案房屋出卖给了案外人。韩广瑞虽确认其签署了该份《房屋买卖合约》，但表示其并不认识曾詠麟，可能是在意识不清、受人胁迫的情况下签署的，韩广瑞还就此提交了广州市天河区拘留所2008年8月22日出具的《解除拘留证明书》（显示韩广瑞于2008年8月12日因吸毒被广州市天河区公安分局裁决拘留，拘留期限自2008年8月12日至2008年8月22日）、广州市公安局天河区分局2008年8月22日出具的《强制隔离戒毒决定书》（显示2008年8月11日韩广瑞在涉案房屋吸食毒品，被公安机关查获，故该局决定对韩广瑞隔离戒毒贰年，自2008年8月22日至2010年8月21日等）以证明其被骗签署《房屋买卖合约》后又被人举报吸毒，待其2010年回去的时候，才听说涉案房屋被卖掉了，且不允许其进入，其至今仍持有涉案房屋的钥匙，户口也未从涉案房屋迁出，但从未收到过涉案房屋的购房款，合同约定的交易价格也不符合市场价格。对此，张文军表示曾詠麟并未提交任何证据证明其实际支付了涉案房屋的购房款，因2008年8月11日韩广瑞已被采取强制措施，故曾詠麟称其2008年9月收楼也是不属实的。本院认为：韩培杨与黎桂荣于1959年9月18日登记结婚，韩培杨购买涉案房屋的时间为1999年10月，故涉案房屋应属韩培杨与黎桂荣的夫妻共同财产。黎桂荣于2006年4月9日死亡时，未有证据显示其留有遗嘱，故黎桂荣就涉案房屋享有的一半的产权份额依法应由其在世的配偶韩培杨、子女韩广花、韩广瑞、韩广国共同继承；即韩培杨享有涉案房屋62.5%的产权份额，韩广花享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广瑞享有涉案房屋12.5%的产权份额，韩广国享有涉案房屋12.5%的产权份额。涉案房屋由韩培杨、韩广花、韩广瑞、韩广国按份共有。据广州市房地产档案馆留存的涉案房屋档案显示，涉案房屋在2008年7月时仅登记在韩培杨一人名下，韩广瑞系持有韩培杨签署的《委托书》（主要内容为韩培杨委托韩广瑞在广州市房产交易所办理涉案房屋的售房手续并代收售房款；《委托书》的签署经广东省广州市广州公证处公证）与曾詠麟到房地产登记交易机构办理了涉案房屋的交易过户手续，可知涉案房屋的出售已经占涉案房屋份额三分之二以上的按份共有人即韩广瑞、韩培杨的同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，韩广瑞、韩培杨处分涉案房屋具有法律依据，张文军以韩广瑞、韩培杨出售涉案房屋时未经其他共有权人同意，属无权处分为由主张韩广瑞代韩培杨与曾詠麟就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据。但涉案房屋的其他共有权人如认为韩广瑞、韩培杨对涉案房屋的处分损害其利益的，可以向侵权人主张侵权的损害赔偿等。另就张文军主张的《委托书》并非韩培杨签署的问题，因现并无证据显示该份由韩培杨生前办理的（2008）粤穗广证内经字第78067号的《公证书》被撤销，故对张文军有关出售涉案房屋予曾詠麟并非韩培杨真实意思表示的抗辩意见，本院不予采纳。又，韩广瑞签署了涉案房屋的买卖合同、协助办理了涉案房屋的交易过户手续，其现表示不清楚涉案房屋的交易情况，有违事实；但若韩广瑞确认曾詠麟未支付涉案房屋购房款的，相关权利人可向曾詠麟主张权利。综上，本案中张文军要求确认韩广瑞代韩培杨与曾詠麟就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张文军的全部诉讼请求。本案受理费8050元，由原告张文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  张丹丹人民陪审员  李玲莉二〇一九年八月二十六日书 记 员  邱莉晶