上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初16164号原告：上海良宇物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王晓峰，董事长。委托诉讼代理人：韦海南，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。被告：刘一兵，男，1955年3月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海良宇物业管理有限公司与被告刘一兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序。2019年4月15日，经裁定本案转为普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告上海良宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦海南到庭参加诉讼，被告刘一兵经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海良宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2012年10月起至2013年12月止的物业管理服务费2,142元、2013年1月至12月的机动车泊位费1,800元，两项合计3,942元及相应的违约金(逾期每天0.3%)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经上海市静安区大闻丽都苑业主大会选聘，于2012年1月1日与小区业主大会正式签订《物业管理服务合同》，该合同到期后又续签。《物业管理服务合同》及续签合同约定物业管理费为1.35元/月/平方米、机动车地面泊位费150元/月/辆等内容。合同签订后，原告按照合同约定的内容履行了对小区的日常物业管理服务工作。被告为系争房屋业主，住宅面积为105.78平方米，并在小区地面停放机动车一辆。但自2012年10月至2013年12月，被告未履行缴纳物业管理费及机动车泊位费的义务，欠付物业管理费2,142元及机动车泊位费1,800元，两项合计欠费3,942元。原告多次催讨被告置之不理。原告认为，原告已按合同约定履行相关义务，被告应当履行支付物业管理费及机动车泊位费的义务，现被告拒付上述费用的行为严重侵犯了原告的合法权益，故起诉来院要求判如诉请。被告刘一兵未答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的物业服务合同、落款为2013年9月26日的《关于大闻丽都苑物业服务工作有关事宜的复函》、落款为2013年9月29日的函、落款为2013年10月9日的《关于物业服务工作有关事宜的复函》、落款为2013年12月25日的《致函》、房屋状况及产权人信息、上海市房地产登记申请书、被告身份证、上海市房地产买卖合同、催缴物业服务费通知及挂号信、整付零寄交寄清单、2012年7月-9月停车费发票，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告原系本市海防路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积105.78平方米)的业主。原告系大闻丽都苑(即本市海防路387弄)物业管理企业，接受上海市静安区大闻丽都苑业主大会的委托，为大闻丽都苑提供物业服务。2012年原告与上海市静安区大闻丽都苑业主大会签订《物业服务合同》。该合同约定：原告对于住宅业主每月按建筑面积每平方米收取物业服务费1.35元；车位使用人应按露天机动车车位150元/个·月的标准交纳停车费；合同期为壹年，自二0一二年一月一日起至二0一二年十二月三十一日止等主要条款。2013年9月26日，原告向上海市静安区大闻丽都苑业主委员会致函，表示“其公司与业主大会签订的合同已于2012年12月31日到期，至今公司仍继续履行对小区的物业服务工作。公司经董事会研究决定，将于2013年10月31日终止对小区物业服务工作”。2013年9月29日，上海市静安区大闻丽都苑业主委员会致函原告公司，表示“已于2013年9月27日收到复函，经业委会讨论回复如下：1.根据物业管理的规定，贵方如决定撤出对大闻丽都苑小区的物业管理，自正式告知起，应该给本小区三个月的时间进行招聘新物业管理公司的工作。(即至12月27日)如到时我小区仍未做好聘用新的物业管理公司来接手，贵公司可自行撤出，不必承担由此引起的后果。2.上述意见，双方在9月25日约见时，我们已经当场口头表达，贵方也认可这是常规做法。3.我们业委会现已开始进行新的物业管理公司的推荐挑选、考察、选评等工作，也希望尽快完成这一工作。如在2013年10月31日前尚未完成此项工作，请贵公司按照物业管理的规定，请勿当然撤出。4.在近阶段，贵公司在本小区的管理出现松懈，请能督促站好最后一班岗，以维护贵公司声誉”。2013年10月9日，原告致函上海市静安区大闻丽都苑业主委员会，表示“贵会2013年9月29日来函已收悉。鉴于回函中贵会与我司协商将物业服务时间延长至2013年12月27日之要求，经我司董事会研究决定：考虑到贵会目前的实际情况等因素，我司尊重贵会意愿决定对贵小区物业服务工作时间延长至2013年12月31日,望贵会在此期间抓紧落实物业服务企业的选聘工作”。2013年12月25日，上海市静安区大闻丽都苑业主大会致函原告，表示“兹定于本月12月30日上午10点办理大闻丽都苑物业管理移交手续”。2015年1月27日，原告向被告发出挂号信催讨自2012年10月起至2013年12月止的物业费2,142元及滞纳金3‰。2015年11月12日，原告向被告发出挂号信催讨自2012年10月起至2013年12月止的物业费2,142元、自2013年1月起至2013年12月止的机动车泊位费1,800元，共计3,942元，滞纳金3‰。但上述信件被退回。因被告未缴纳上述物业服务费及机动车泊位费，原告遂诉讼来院。另查明，本市海防路XXX弄XXX号XXX室原权利人为被告刘一兵。2014年11月30日，被告与案外人王某、胡某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将该房屋出售给案外人。2015年2月3日，被告及案外人办理上述房屋的权利转让手续。相关部门于2015年2月16日核准后，本市海防路XXX弄XXX号XXX室权利人变更为案外人王某、胡某。审理中，原告表示其曾于2016年9月就该纠纷向本院提起诉讼，因被告将系争房屋出售，原告无法找到被告，为补充收集证据，经综合考虑撤回起诉。2019年7月22日，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据现有证据及庭审查明，原告接受被告系争房屋所属小区业主大会的委托，为小区提供物业服务，双方签订的物业管理合同效力及于小区内各业主。作为接受服务的小区各业主，应当按物业管理服务合同的约定支付相应对价，承担相应的合同义务。虽然物业合同约定的管理期限为一年，但原告提供的其与系争房屋所属小区业委会及业主大会往来的信函，能够证明在合同期满以后，原告继续对系争房屋所属小区提供物业服务，故应当认定原告在2012年1月至2013年12月对系争房屋所属小区提供了物业服务。现原告按约定履行了物业服务，被告虽然于2015年2月将系争房屋权利转让他人，但在原告提供物业服务期间，被告仍是系争房屋的权利人，其作为业主理应按约定交纳物业管理费及机动车泊位费。系争房屋物业费为每月每平方米1.35元，系争房屋建筑面积105.78平方米，每月应缴物业管理费142.80元，被告每月应缴纳的机动车泊位费为150元，被告未支付原告自2012年10月起至2013年12月止的物业管理费共计2,142元及自2013年1月起至2013年12月止的机动车泊位费共计1,800元，故原告要求被告支付上述期间物业服务费及机动车泊位费的诉讼请求符合法律规定，于法不悖，本院予以准许。审理中，原告自动撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证、质证及答辩等权利，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘一兵应于本判决生效之日起十日内支付原告上海良宇物业管理有限公司自2012年10月起至2013年12月止的物业服务费2,142元；二、被告刘一兵应于本判决生效之日起十日内支付原告上海良宇物业管理有限公司自2013年1月起至2013年12月止的机动车泊位费1,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘一兵承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强审 判 员  **原人民陪审员  范 勇二〇一九年八月二十三日书 记 员  杨郭雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。