黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初681号原告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北规划路以西，统一社会信用代码证号：912306035838367658。法定代表人：冯雷，总经理。委托诉讼代理人：孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：宋超，男，1983年12月20日出生，汉族，该公司招商部主管，住大庆市萨尔图区，被告：皮秀丽，女，1978年7月3日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区，原告大庆立天唐人商业管理有限公司与被告皮秀丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月13日作出（2018）黑0603民初3738号民事判决，原告不服提出上诉，大庆市中级人民法院于2019年1月28日作出（2019）黑06民终416号民事裁定书，撤销大庆市龙凤区人民法院（2018）黑0603民初3738号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告大庆立天唐人商业管理有限公司委托诉讼代理人孙瑞刚、宋超，被告皮秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年4月28日至2017年12月31日期间的物业服务费47750元，2018年4月1日至2018年7月31日期间物业服务费23580元，支付2018年8月1日至2018年8月7日交还期物业服务费1376元，支付2018年8月8日至2018年9月28日占用期间物业服务费10218元，延迟履行违约金19542元（从2018年8月1日起计算至2018年10月31日，并要求被告从2018年11月1日起所欠物业费71330元为基数，按照日千分之一的标准支付延迟履行违约金至实际给付之日止）。以上合计102466元；2.被告承担案件诉讼费。事实与理由：位于黑龙江省大庆市××龙××路的世纪唐人中心壹层1015-1016号商铺（下称“商铺”）属原告服务的业主公司（大庆立天唐人置业有限公司）所有。2016年7月29日，业主公司受原告委托，在与被告签署《租赁合同》的同时签订了《物业服务合同》，约定将商铺出租给被告经营服装，由原告提供物业服务。物业费标准为45元/月每平，被告于2017年4月28日开业经营。2017年12月22日，原、被告双方签订补充协议一份，约定被告在2018年度遵守《物业服务合同》及本协议约定的前提下，可享受免除2017年12月31日之前物业管理费，自2018年1月1日起承担物业服务费的优惠政策。被告签订协议后，只向原告交纳了2018年1月至3月的物业服务费，剩余期间物业服务费未按合同约定缴纳，已违反对合同及补充协议的约定，构成违约。原告多次发出催缴通知无果。故原告根据《物业服务合同》及《补充协议》之约定，向你院提起诉讼，维护原告的合法权益。被告辩称，首先我不承认承担2017年4月28日至2017年12月31日期间的物业服务费47750元，因为当时原告是免物业费的，我不承担2018年7月4日至2018年7月31日期间物业服务费，我交了2018年1月1日至2018年3月31日的物业费，我不承担违约金，因为当时不是我不交物业费，是商场强行将我租赁的商铺给锁门了，把我清出来了，我和商场协商，我先交一部分物业费，但是原告不同意，而且违约金过高，我不承担2018年8月1日至2018年8月7日交还期物业服务费1376元，因为当时不是我不拿走货品，是原告强行不让我拿走给扣了，我不承担2018年8月8日至2018年9月28日占用期间物业服务费10218元，所以原告要求从2018年11月1日起所欠物业费71330元为基数，按照日千分之一的标准支付延迟履行违约金至实际给付之日止这个金额我不认可，我交了物业违约保证金11386元，应该从我拖欠的物业费中扣除。原告诉请我全不认可。庭审中，原告向本院提交如下证据：证据一、证明一份（复印件经与原件核对无异议），证明业主公司“大庆立天唐人置业有限公司”所签订的《唐人中心物业管理服务协议》系代为原告所签订，原告在合同期间履行相关物业服务职能并收取相关费用，为本案适格原告。被告质证，对真实性有异议，当时我与大庆立天唐人置业管理有限公司签订租赁合同，大庆立天唐人置业管理有限公司说代收物业费，我并没有与原告签订物业服务合同。经审查，该证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。证据二、2016年7月29日签订租赁合同1份（合同编号：大庆世纪唐人购物公园项目-SY（2016）-SJ-1015-1016-01）（提交复印件，与原件核对无异），证明被告皮秀丽承租大庆世纪唐人购物公园壹层1015-1016号商铺，租赁面积131平米，由原告为被告提供物业服务。物业服务费标准为45元/月/每平方米。被告已向原告支付2018年1月至2018年3月期间的物业费。同时证明，因被告违约而解除合同时，原告有权依据合同第23.4条规定要求被告支付延迟履行违约金；依据合同第25.3条、25.5条规定要求被告承担交还期及占用期期间的物业服务费。被告质证，对真实性无异议，首先我没有违约，因为补充协议约定免除2017年12月31日之前的物业管理费，我交了2018年1月1日至3月31日的物业费，我拖欠的是4月1日至6月31日的物业管理费，从2017年1月开始棚顶开始漏水，是排气管漏水，物业一直没有给维修，一直说让维修，没有修好，造成空调排气孔损坏，冬天温度在10度以下，从2018年5月份开始，款台部分大面积漏水，把地喷漆全部泡开了。合同第6条保证金，应该按合同约定执行，原告没有通知我补交保证金。经审查，该证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。证据三、唐人中心物业管理服务协议一份（提交复印件，与原件核对无异），证明被告租赁大庆世纪唐人购物公园1015-1016号商铺由原告为其提供物业服务，被告应按时缴纳物业费用45元/月/每平方米，被告逾期缴纳应承担违约责任。被告质证，对真实性无异议，证明问题有异议。我并没有违约，因为物业出现问题要求维修，一直没有给修好，造成我地面受损，影响美观影响销售，我不承担违约责任，而且有违约保证金，如果我暂时不交物业费，可以从违约保证金中扣除，不够可以补交，但是原告没有权利锁我的门和停电。经审查，该证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。证据四、照片1张（2018年7月16日拍摄）、2018年7月16日催缴函件一份（提交复印件，与原件核对无异），证明被告拖欠租金及物业费，原告多次向其送达催缴通知，并告知因其违约行为将依据约定解除租赁合同并追究违约责任。被告质证，2018年7月4日，原告已经将我的店铺停电锁门，我不在店，我不知道催缴通知单的事情。经审查，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。证据五、照片一张（2018年8月1日拍摄）、房屋交还通知书、合同解除通知书各一份、EMS邮寄单及网络查询单一份（提交复印件，与原件核对无异），证明被告因拖欠原告租金及物业费，经多次催缴无果后，原告于2018年7月25日向被告邮寄送达解除合同通知书，依据合同27.3条约定，双方租赁合同于2018年7月31日解除。同时，原告于2018年8月1日再次向被告送达了房屋交还通知书及解除合同通知书，被告未按通知时间缴清费用。依据合同第25.1条、25.3条、25.5条规定，房屋交还期为2018年8月1日至2018年8月7日，应向原告承担该期间物业费。被告质证，房屋交还通知书我收到了，当时不是我不交，是原告扣着我的货不让我走，什么时候交款什么时候把货拿走，我和他们沟通到了返货期，我得把需要返货的货品拿走，商场不同意，我要求清点，一直不和我清点，最后偷偷摸摸把我的货拿走了，其它证据均未收到。经审查，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。证据六、原告单位函件签收表1页（复印件经与原件核对无异议）及费用通知单复印件一份，证明2018年6月11日，被告签收了原告送达的2018年的费用通知单。被告质证，我对通知单没有印象，但是字是我签的，但是只是签收表，其他什么都没有写。经审查，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，能够证明被告收到2018年费用通知单的事实，故本院对该证据予以采信。证据七、与被告租赁铺位相邻的1046-1047号租赁合同及物业管理服务协议复印件各一份、该商铺付款明细复印件一份，证明与被告相邻商铺在商场统一优惠政策下实际支付的物业服务费情况，该业户张林伟实际支付物业费135934.2元，2018年1月1日至2019年6月30日。被告质证，对真实性有异议，原告对商户优惠政策是不一样的，该商户交物业费是因为全年一直经营，唐人强行从2018年7月4日一直把我商铺上锁，我停止经营。经审查，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。庭审中，被告向本院提交如下证据：补充协议一份、（2019）黑06民终598号民事判决书一份，协议证明原告已经免除2017年4月28日至2018年1月1日前的所有物业费，我已按约定交付了2018年第一季度物业费，我没违约。判决书证明2017年4月28日至2018年所免除费用。原告质证，对真实性无异议，证明问题有异议，协议约定是附条件的优惠政策不是被告所称的无条件免除，中院对涉案商铺租金的认定是错误的，最后结果是按补充协议约定条件履行的商户反而缴纳较多的租金，而向被告这样未按补充协议约定条件履行的按判决的结论反而承担较少的租金，严重违反法律公平公正原则，无论其以何种理由判决均是错误的，原告已经启动申诉程序，我国不是判例法国家，请求法院独立裁决本案，不受其他判决影响。经审查，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。本院依据认定的证据确认的案件事实为：2016年7月29日，案外人大庆立天唐人置业有限公司与被告签订租赁合同。合同约定该公司同意在唐人中心建成后将一层1015-1016号商铺出租与被告，房屋计租套内面积131平方米，租期自2016年12月18日起至2019年12月17日止。开业日暂定为2016年12月18日，案外人唐人置业公司另行书面通知被告开业日的以通知为准，被告作为承租人应自开业日起向物业服务公司缴纳承租房屋的物业费，收取标准按房屋套内面积每平方米每月45元计算。2016年7月29日，案外人唐人置业公司以原告大庆立天唐人商业管理有限公司的名义与被告皮秀丽签订了《唐人中心物业管理服务协议》，协议约定双方分别作为大庆世纪唐人购物公园1015-1016号商铺的物业管理人和本物业商铺使用人，原告唐人商管公司为被告皮秀丽提供如下物业管理服务:1、本物业共用部分及公用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务；3、本物业装饰装修管理服务；物业管理区域内其他双方协商的有偿服务；被告皮秀丽按承租商铺的套内建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）交纳物业服务费，物业服务费的交纳标准暂定每平方米每月45元；物业服务费自开业日起计收，第一期物业费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为开业日起至开业日所在季度的最后一天，如该期间不足一个月的，则该期物业服务费应付至下一个季度的最后一天，自第二期物业服务费开始，以每个自然季度为一个交费期，被告皮秀丽应当在每个交费期届满之日的10天前，向物业公司一次性足额支付下一个交费期费用，原告唐人商管公司有权根据测算重新确定物业服务费标准，但在开业起365天内执行的物业服务标准应为每平方米每月45元;如被告皮秀丽逾期支付或补足物业服务费，除应如数支付或补足外，每逾期一天按应付未付金额的0.5‰向原告唐人商管公司支付违约金，逾期超过15天的，原告唐人商管公司有权按本协议约定中止或停止相关服务；本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的约定向本物业所在地人民法院提起诉讼。2017年12月22日，原告唐人管理公司与被告皮秀丽签订补充协议一份，协议中约定1、双方一致同意免除被告皮秀丽2017年12月31日之前的物业管理费，自2018年1月1日起被告皮秀丽开始承担物业管理费，按照原合同约定的物业管理费支付时间向原告支付物业管理费；2、本补充协议第1条所述的物业费管理费优惠条件，为双方经过友好协商后确定的最终优惠条件；3、如被告皮秀丽在2018年日历年度内出现违反原合同及本协议约定的任一情形，则本补充协议第1条所述的物业管理优惠自动取消，被告皮秀丽应于接到甲方通知后5日内将优惠的物业管理费补足付清；4、本补充协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。2018年10月29日，原告唐人商管公司出具证明认可案外人唐人置业公司代为其公司与被告皮秀丽签订的《唐人中心物业管理服务协议》的效力。被告皮秀丽承租的大庆世纪唐人购物公园1015-1016号商铺开业日为2017年4月28日。2018年7月16日向被告皮秀丽租赁的商铺门上粘贴了案外人唐人置业公司出具的关于大庆世纪唐人中心租金、物业二次、三次催缴函。2018年7月25日案外人唐人置业公司和原告唐人商管公司联名向被告皮秀丽邮寄的合同解除通知书中载明被告皮秀丽与案外人唐人置业公司签订了《租赁合同》承租案外人唐人置业公司一层1015-1016号商铺用于经营服装，自2018年3月20日至2018年6月30日，被告皮秀丽在案外人唐人置业公司多次催缴的情况下，拖欠自2018年4月1日至2018年9月30日的物业费共计人民币35370元。案外人唐人置业公司向被告皮秀丽发出了《大庆市世纪唐人中心租金及物业费催缴函件》，要求被告皮秀丽付清欠款。另查明，被告皮秀丽向原告唐人商管公司交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的第一季度物业费。本院认为，案外人大庆立天唐人置业有限公司以原告的名义与被告皮秀丽签订了唐人中心物业管理服务协议，原告对该协议的效力予以追认，故原、被告签订的物业服务合同成立、有效。双方签订的补充协议亦不违反法律规定，协议成立、有效，约定内容对双方具有约束力。关于被告皮秀丽逾期不缴纳物业服务费问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告作为物业服务企业已向被告就拖欠的部分物业费进行书面催缴，故被告皮秀丽应向原告支付拖欠的物业费35370元并按合同约定支付违约金。原告向被告主张的其他物业服务费，因补充协议明确约定了免除条款且原告无证据证实就该物业服务费也已向被告书面催缴，故本院对原告此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告皮秀丽给付原告大庆立天唐人商业管理有限公司人民币35370元；二、被告皮秀丽支付原告大庆立天唐人商业管理有限公司违约金（以35370元为基数，按日0.5‰计算，自2018年4月1日起至欠款付清之日之日止）；上列两项，于本判决生效之日起七日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2349元，原告承担1406元，被告承担943元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  孙景耀人民陪审员  刘福佳人民陪审员  于继尧二〇一九年八月十日书 记 员  于美琪附：本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。