广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9635号原告：曾祥酉，男，汉族，住广东省广宁县原告：黄燕飞，女，汉族，住广东省广宁县两原告委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被告：梁隆艳，女，布依族，住贵州省兴仁县委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。原告曾祥酉、黄燕飞诉被告梁隆艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月26日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人常高永、被告及其委托诉讼代理人田海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》；2.被告双倍返还定金30万元；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年11月11日，原告曾祥酉、黄燕飞与被告梁隆艳通过房产中介佛山市中纳锦房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》约定：1、两原告购买被告位于佛山市南海区丹灶镇金宁社区*******************的房产，房产证号：粤（2017）佛南不动产权第xxxx号，房产总价为98万元；2、两原告在签订合同当日向被告支付定金15万元，首付款29万元（含定金）应于过户时支付给被告。3、两原告应于2018年11月30日前于银行签订按揭贷款协议；4、被告保证房产正常过户，于2019年3月6日过户；5、由该物业所在地法院管辖。签约当天原告黄燕飞即向被告银行转账5万元，再于2018年11月13日向被告银行转账10万元，共15万元定金。另两原告按约定办理按揭贷款。期间，被告经常信息不回电话不接，无法正常联系。到2019年3月6日双方约定过户时，被告依然无法正常联系，偶尔联系上也一直推脱。两原告再三给予被告宽限期，直到2019年4月12日，被告方告知案涉房屋抵押给担保公司，而该担保公司因涉嫌犯罪导致房产已被查封，因此无法过户给原告，但不同意退定金。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同；第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因被告单方原因导致案涉房屋无法过户，原告无法实现买房目的，应予解除双方房屋买卖合同，被告应向原告双倍返还定金共30万元。被告答辩称：原告诉请解除合同，双倍返还定金缺乏事实和法律依据，涉案合同合法有效，应当依法继续履行，在本案中被告并没有出现严重违约导致合同目的无法实现情形，尽管合同履行过程中，未能如期在合同约定之日办理房屋过户手续，但是这是由于出现超出双方签订合同之初能够合理预见的情况所导致，是由于被告在涉案房屋的二押公司出现变故，涉嫌刑事犯罪遭到司法机关的立案调查，所有资产都被查封，被告产权证书等被查封，公司也是没有人对接处理提前还贷手续，致使被告无法如期申请提前还贷，为此被告也是通过有关部门不断在积极协调处理，多次向公安机关申请，但是就是在协调过程中将时间耽误，一直到今年四月份，贷款公司才有专门人员对接处理还贷手续，但是原告却提起诉讼，查封被告的银行账户，导致被告目前不能办理还贷手续，由此可见，是由于第三方的责任导致合同无法履行，并非被告过错的违约行为所致，因此不能视为被告存在有违约行为，而且被告已经将涉案房屋交付给了原告，原告可以正常使用，也不会给被告造成任何的不便或是其他经济损失，在此我们恳请原告能够继续履行合同，被告也能保证房屋正常使用，但是如果坚持要解除合同，被告也没有责任承担违约责任，也不存在双倍返还定金的情形，被告只需返还原告款项15万元。原告举证如下：1.两原告的身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》原件1份，用以证明2018年11月11日，原告与被告签订房屋买卖合同约定，1.原告购买被告的房子，总价为98万元，签约当日原告支付定金15万元，首付款29万元（含15万元定金）在2019年3月6日过户时支付剩余的首付款14万元；2.原告按揭贷款69万元，于2019年11月10日前办理按揭；3.被告保证于2019年3月6日过户没问题。3.房产证复印件1份，用以证明涉讼房产位于佛山市南海区********************。4.借记卡账户历史明细清单原件1页，用以证明原告黄燕飞分别在2018年11月12日、2018年11月13日向被告支付5万元、10万元，共15万元定金。5.收款收据原件2份，用以证明被告出具收款15万元定金收据。6.录音文字资料复印件1份、光盘1张，用以证明2019年4月12日原告用陌生的电话号才打通被告的电话，才被告知房子抵押公司被查封，无法拿出房产证过户不了。7.微信聊天记录打印件4页（与原件核对一致），用以证明被告过户不了，也不同意退定金。被告举证如下：1.情况通报复印件1份、情况通报（五）复印件1份、照片打印件1份，用以证明被告之所以无法办理提前还贷手续是由于贷款公司团贷网涉嫌犯罪被公安机关立案调查，涉讼房屋的相关手续均被公安机关依法查封，导致被告无法申请办理还贷，注销抵押。2.微信聊天记录打印件1页（与原件核对一致），用以证明直到2019年4月经过被告的各方协调才找到团贷网办理注销抵押的对接人员，可以办理申请提前还贷，注销抵押，赎回产权证。3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋的登记信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告的举证，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告举证1，原告不予确认，经审查，被告举证1均为复印件，本院不予采证。被告举证2，被告未能举证证明聊天记录相对方的身份，本院不予采证。被告举证3，原告确认，且为原件，本院予以确认。被告庭审中提交的借款抵押合同为复印件，无原件核对，本院不予采证。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2018年11月11日，原告黄燕飞、曾祥酉（买方）与被告梁隆艳（卖方）、案外人佛山市中纳锦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方已就买卖佛山市南海区丹灶镇金宁社区*******************的所有交易条件达成一致。该物业建筑面积为91.02平方米，成交价980000元。抵押中，欠款额约59万左右（以银行通知为准），卖方在签署本合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方该款项到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。提前还贷出资方式为买卖双方共同出资，其中卖方出资300000元，买方出资290000元。定金150000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。买方应于2018年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。首期款（含定金）290000元，买方在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户。尾期房款即申请贷款额690000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。此物业业主有二次抵押，买卖双方都知明情况，卖方保证此房屋无查封、无不良贷款等。卖方保证此房屋可以正常过户。由于此房屋2019年3月6日满二年，2018年12月1号到2019年3月6日之间的月供每个月2300元，一共6900元，过户当天由买方转给卖方。3、此房屋卖方欠装修工人工资，在交楼给买方之前结清，保证买方能正常使用房子，等约定。原告分别于2018年11月12日、13日各向被告转账支付了定金50000元、100000元。2019年4月12日，原告曾祥酉电话被告问“你这个房子现在到底怎么搞法”，被告在电话中答复“星期二给你答复……我的房子抵押，做二押的嘛，押给那个公司老总3月20几号被抓了，整个公司都被封了然后我的房产证，我要先把钱投进去，才能拿房产证出来，我星期一去东莞报案写申请……”。2019年4月16日，原告微信被告“梁小姐你好，我们买的房子我听朱小姐说还要等？你本来说3月6号过户，现在已经4月16号，那如果我等的话你能不能跟我说说大概过户时间还需要几个月？还是说要等多久你再答复我？”。同日，被告微信向原告发送了一份申请的图片。原告微信回复被告“你好梁姐这个是你跟担保公司的事，我只要结果的哦，我们约好的3月6号过户，我也没有掐着点非要在3月6日过户。可是现在已经4月份，拖的蛮长时间了。”，被告微信回复“是的，对不起了”“看看怎么样来解决问题”“我想你们可以装修住进去的，然后我们用律师来写份合同好吗？对你们有利益的”“玩在要我马上拿15万，我有点困难”。2019年3月12日，经查询，涉讼房屋登记在被告梁隆艳名下，登记抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行、深圳市天大联合融资担保有限公司。另，被告在庭审中确认未向中国农业银行办理提前还贷手续，亦未还清中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行的贷款。2019年4月28日，原告提起本案诉讼，起诉状于2019年7月8日送达至被告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。两原告与被告于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》中关于原、被告双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对原被告均具有法律约束力。原告主张原、被告约定2019年3月6日办理涉讼房屋的过户手续，被告对此并未提出异议，结合原、被告的微信聊天记录及通话记录，本院确认原、被告约定涉讼房屋的过户时间为2019年3月6日。原告与被告的《房地产买卖合同》于2018年11月11日签订，合同约定被告应于签署合同后30日内向银行办理提前还贷手续，并于2019年3月6日办理过户，被告未在合同约定的时间向银行申请还贷，亦未在2019年3月6日配合原告办理过户手续，两原告主张被告构成根本违约，本院予以采纳。被告辩解称因涉讼房屋的房产证被扣押在抵押权人深圳市天大联合融资担保有限公司处且深圳市天大联合融资担保有限公司无人与被告对接导致无法按合同约定办理过户及向银行申请提前还贷，但被告未能举证证明其在2019年3月6日前曾向涉讼房屋的两抵押权人要求还款并办理注销抵押手续，被告的辩解不能成立，本院不予采信。被告根本违约，原告提起本案诉讼时享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的起诉状于2019年7月8日送达被告，本院据此认定双方签订的《房地产买卖合同》于当日解除。合同因被告违约解除，原告诉请被告双倍返还定金，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾祥酉、黄燕飞与被告梁隆艳于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》中双方的权利义务约定于2019年7月8日解除；二、被告梁隆艳应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金300000元予原告曾祥酉、黄燕飞。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2900元、财产保全费2020元，合计4920元（原告已预交9505元），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的9505元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年八月二十三日书记员  成海欣