桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0122民再2号 原审原告：杭州巨坤贸易有限公司，住所地：杭州市西湖区厚仁商业街（三墩新天地商业中心）4幢5层506室。 法定代表人：傅巨坤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张敏、李益步，均系浙江六和律师事务所律师。 原审被告：吴兴华，男，1988年1月19日出生，汉族，原住桐庐县桐君街道柯家湾4幢102室，现住桐庐县。 委托诉讼代理人：赵和平，浙**茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴顺福，男，1960年11月5日出生，汉族，原住桐庐县桐君街道柯家湾4幢102室，现住桐庐县，系吴兴华父亲。 原审第三人：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地：桐庐江南开发区。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈金鑫，浙**诺律师事务所律师。 原审原告杭州巨坤贸易有限公司（以下简称巨坤公司）与原审被告吴兴华、原审第三人桐庐县富春物业管理有限公司（以下简称富春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年10月25日作出（2018）浙0122民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告巨坤公司的委托诉讼代理人张敏，原审被告吴兴华及其委托诉讼代理人赵和平、吴顺福，原审第三人富春公司的委托诉讼代理人陈金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审审理经过：原告杭州巨坤贸易有限公司与被告吴兴华、第三人桐庐县富春物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理，并于2015年12月21日作出（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。巨坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令吴兴华立即腾退位于桐庐县的商铺，将房屋返还巨坤公司{2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》自行终止}；2、判令吴兴华立即支付自2015年1月23日至实际腾退之日止的房屋占用费{以《商铺租赁合同》约定的租金数为标准计算，暂计至2015年5月23日止为200000元}；3、判令吴兴华立即支付因逾期支付房屋占用费暨原租金所导致巨坤公司的经济损失{以《商铺租赁合同》约定的违约金——按逾期支付租金及逾期天数的日千分之一的标准计算：逾期支付金额暂计为200000元，逾期天数自2015年1月23日起暂计至2015年5月23日止为120天，违约金暂计为24000元，以后继续计算至实际支付之日}；以上二、三两项合计为224000元4、判令吴兴华立即支付至实际腾退之日止的水、电费及物业管理费；5、本案诉讼费用由吴兴华承担。事实和理由：2015年1月23日，经桐庐县人民法院组织拍卖，巨坤公司拍得位于桐庐县商铺的产权。巨坤公司当时系以带租拍卖方式拍得上述房产。房屋原产权人李云生、俞明芬曾授权富春公司将案涉房产租赁给吴兴华，且双方于2013年10月15日签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：租期为十年，自2013年10月15日至2023年10月11日；租期内租金实行先付后租原则，具体支付方式是：前三年租金60万元/年，自第四年起，每年环比递增5%。其中第一年以9个月计算，于2013年11月13日前付清，以后每年9月5日前全额支付下一年租金。逾期未支付的，除立即付清外，每逾期一天按未付款项日千分之一计算违约金。逾期超过60日的，出租方有权终止租赁合同、收回房屋。房屋拍卖前，桐庐县人民法院要求申请执行人、吴兴华、富春公司对案涉房产现状及后续处理作出承诺，申请执行人、吴兴华、富春公司均同意按《商铺租赁合同》继续全面履行。巨坤公司拍卖前也知晓该情况，并同意如吴兴华全面履行《商铺租赁合同》，巨坤公司亦接受该《商铺租赁合同》。2015年1月23日，巨坤公司取得上述房屋产权，此时吴兴华已逾期支付第二期租金达8个多月之久。巨坤公司即与吴兴华协商，要求其立即按《商铺租赁合同》支付租金，吴兴华却提出了额外要求，双方未能达成一致意见，吴兴华遂坚持不付租金。2015年5月8日，巨坤公司向吴兴华发出《产权变更及租金支付通知书》，要求其履行对桐庐县人民法院作出的书面承诺，于2015年5月15日前按《商铺租赁合同》要求支付已拖欠的租金，并告知逾期不付的法律后果等。2015年5月14日，巨坤公司收到吴兴华《致巨坤贸易有限公司“产权变更及租金支付通知书”的回复函》。吴兴华在此函中自认了拖欠租金以及双方经过协商的事实；并明确表示不能按照原《商铺租赁合同》继续支付租金，且要求部分退租，即自认不能全面履行《商铺租赁合同》，其行为已完全违背了自己的承诺。巨坤公司认为：自巨坤公司拍得桐庐县的商铺产权之日起，物权的相应权能归属巨坤公司。正是巨坤公司为物权人，才有权利同意吴兴华在继续全面履行《商铺租赁合同》的条件下给予商铺租赁使用权。现吴兴华已经以自己的行为明确表示不能满足该条件，故巨坤公司有权要求吴兴华立即返还原物，因其行为导致的所有责任均应当由其承担。况且，根据《商铺租赁合同》约定，吴兴华逾期超过60日的，巨坤公司亦有权终止租赁合同、收回房屋。同时，如吴兴华全面履行《商铺租赁合同》，巨坤公司早已经收到租金，故巨坤公司要求以《商铺租赁合同》标准计算房屋占用费与违约金，有事实与法律依据。综上，吴兴华既不能按照承诺的条件支付租金，又不肯返还房屋的行为，已严重侵害巨坤公司的合法权益。根据《物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条等规定，巨坤公司今诉至桐庐县人民法院，望判如所请。在本案审理过程中，巨坤公司变更增加一个诉讼请求：解除《商铺租赁合同》。 本院原审中，巨坤公司、吴兴华、富春公司三方达成的调解协议： 一、被告吴兴华应支付原告杭州巨坤贸易有限公司自2016年1月23日至2017年1月22日止的房屋租金600000元，原告杭州巨坤贸易有限公司同意免除1个月的租金25000元，被告吴兴华尚应支付租金575000元，于2015年12月2日前付至桐庐县人民法院执行款专户（收款银行：浙江桐庐农村合作银行开源支行，账号：20×××87）（现已付清）； 二、被告吴兴华已支付第三人桐庐县富春物业管理有限公司办理消防许可手续（含消防通道的开门、室外部分逃生通道的设计与施工等）费用130000元，桐庐县富春物业管理有限公司应在2015年12月31日前办理完毕，若逾期办理，则2016年1月23日起至办理完毕之日、每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金，由桐庐县富春物业管理有限公司负责支付给被告吴兴华； 三、原告杭州巨坤贸易有限公司同意免除被告吴兴华2015年1月23日至2016年1月22日一半的房租300000元； 四、被告吴兴华于2015年8月7日支付给第三人桐庐县富春物业管理有限公司2015年1月23日至2016年1月22日另一半的房租300000元，桐庐县富春物业管理有限公司应于2015年12月31日前付给原告杭州巨坤贸易有限公司十二分之十一即225000元（其中扣除的75000元包含被告吴兴华应支付给第三人桐庐县富春物业管理有限公司2016年1月23日至2017年1月22日的50000元租金在内）； 五、被告吴兴华应将2017年1月23日起的房租在合同约定的上一年度11月13日前分别向原告杭州巨坤贸易有限公司及第三人桐庐县富春物业管理有限公司支付各十二分之十一、十二分之一； 六、第三人桐庐县富春物业管理有限公司及原告杭州巨坤贸易有限公司承诺电梯在十年的租赁期间按现状只允许由被告吴兴华使用，十年租赁期满后，该电梯属于公共物业，由具体使用人承担所有责任； 七、三方均同意按照原《商铺租赁合同》继续履行； 八、案件受理费4660元，减半收取2330元，由原告杭州巨坤贸易有限公司负担1165元（已交纳），由被告吴兴华负担1165元，于本调解协议生效之日起七日内交纳。 巨坤公司称：一、（2015）杭桐民初字第722号民事调解书是各方真实意思表示，合法有效，各方均应遵守。2015年1月23日，经桐庐县人民法院组织拍卖，巨坤公司拍得位于桐庐县商铺的产权。房屋拍卖前，桐庐县人民法院明确告知吴兴华案涉房产的现状及后续处理（即带租拍卖），吴兴华同意按《商铺租赁合同》继续全面履行，并将租金支付给买受人。后巨坤公司拍得案涉房产，但吴兴华没有全面履行《商铺租赁合同》的约定，向巨坤公司支付租金。后巨坤公司迫不得已向桐庐县人民法院起诉，各方在桐庐县人民法院主持下达成和解，自愿签订调解笔录，形成（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。之后吴兴华也按照民事调解书于2017年11月13日向巨坤公司支付下一年租金606375元。因此，案涉民事调解书是各方的真实意思表示，应为合法有效，各方应当遵守民事调解书的法律义务。二、目前就案涉民事调解书争议，主要是吴兴华与富春公司关于租赁房屋的消防许可手续的问题，但不影响民事调解书效力。案涉民事调解书第二条，已明确案涉商铺由富春公司办理消防许可手续，并在2015年12月31日前办理完毕，如逾期办理，承担相关法律责任。因此，该条款是清楚明确的，现因富春公司没有履行上述义务，吴兴华也能够依据该条款主张法律权利，要求富春公司承担违约责任，不影响民事调解书的整体效力。而且吴兴华据此不支付巨坤公司租金在情理、法理上也是没有任何依据的。三、该份民事调解书中的内容是各方自行协商好，再由桐庐县人民法院确认的；而且办理消防验收手续是需吴兴华与富春公司共同配合完成，而非富春公司一方的责任，吴兴华也应当承担一部分法律责任。综上所述，恳请桐庐县人民法院查明事实，确认民事调解书法律效力，依法维护巨坤公司的合法权益。 巨坤公司在原审案件中提供的证据： 1、桐庐县人民法院（2014）杭桐执委字第11－4号执行裁定书及房屋产权三证复印件，证明巨坤公司通过拍卖于2015年1月23日取得位于桐庐县商铺产权的事实。 2、《商铺租赁合同》，证明受原业主授权，富春公司将上述商铺出租给吴兴华，对租金的标准、支付的期限、违约金等作了明确的约定。 3、桐庐县人民法院2014年5月23日的执行笔录，证明吴兴华父亲吴顺福要求带租拍卖上述商铺，并且同意即日起不再向富春公司或上述商铺原产权人支付租金；吴兴华父亲未对租赁合同任何条款提出任何异议，即确认全面履行《商铺租赁合同》为继续租赁使用案涉物业的前提条件。 4、桐庐县人民法院2014年6月6日的执行笔录，证明富春公司与原产权人同意带租拍卖上述商铺，并且同意自2014年6月6日起由买受人即巨坤公司直接向吴兴华收取租金；证明申请执行人、富春公司同意按原租赁合同继续全面履行。 5、桐庐县人民法院2014年6月19日的执行笔录，证明吴兴华明确表示在上述商铺拍卖成功后，将租金直接支付给买受人即巨坤公司和证明吴兴华未对租赁合同任何条款提出异议，即确认全面继续履行《商铺租赁合同》为继续租赁使用案涉房产的前提条件。 6、产权变更及租金支付通知书及EMS邮寄单及签收凭证，证明2015年5月8日巨坤公司向吴兴华发函，告知案涉房产产权已由巨坤公司拍得，同时要求吴兴华全面履行《商铺租赁合同》，且至迟于2015年5月15日前支付逾期租金，否则需承担相应法律后果等事实。 7、吴兴华对“产权变更及租金支付通知书”的回复函，证明吴兴华自认拖欠租金以及双方曾协商过的事实；证明吴兴华明确表示不能按照原《商铺租赁合同》支付租金且要求部分退租，即自认不能全面履行《商铺租赁合同》，违背自己承诺的事实；证明吴兴华按照承诺全面履行《商铺租赁合同》是三方确认的吴兴华继续租赁、巨坤公司同意给予租赁使用权的前提条件，现在吴兴华已不能满足该条件，故巨坤公司有权收回房屋。 巨坤公司在原审案件中提供的证据，吴兴华质证认为：证据1中的执行裁定书，真实性、合法性无异议；产权证无异议。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议。吴兴华是从富春公司转租取得房屋使用权的，并且租赁合同中的租赁期限、租金都有约定的。证据3、4、5，执行笔录真实性、合法性无异议，关联性有异议。明确要求带租拍卖，需要认可租赁合同，受租赁合同的约束。证据6、7，真实性无异议，合法性、关联性有异议，吴兴华是按原租赁合同约定支付租金300000元的。按原约定，20日内落实观光电梯，3个月免租期，这是对巨坤公司的要求，并且不是直接支付给巨坤公司的。执行中的承诺也不能违背租赁合同中的约定。 巨坤公司在原审案件中提供的证据，富春公司质证认为：证据1、2、3、4、5，均无异议，证据6、7，不认可，因为富春公司没有收到。 对巨坤公司在原审案件中提供的证据，本院认证认为：巨坤公司在原审案件中提供的证据，经吴兴华质证，其对证据的真实性，合法性均没有异议。该证据来源合法，具备证据的三性，本院对巨坤公司在原审案件中提供的证据予以认定。 吴兴华辩称：一、吴兴华占有租赁物系有权占有，巨坤公司起诉要求返还租赁物纠纷一案，吴兴华的被告主体资格不适格。 1、案涉商铺系吴兴华从富春公司处转租取得，巨坤公司以带租拍卖方式竞拍取得案涉商铺所有权，并承诺承受原租赁合同的相关约定，原产权人李云生与富春公司、富春公司与吴兴华间各自的租赁（转租）合同继续有效并应各自独立履行，故吴兴华对租赁物系有权占有及使用，巨坤公司无权要求吴兴华返还租赁物。 2、若巨坤公司要求收回租赁物，应以案涉租赁合同解除为条件。根据租赁合同的相对性，巨坤公司非转租合同的相对人，无权直接向吴兴华要求解除租赁合同并收回租赁物，也无权要求吴兴华向其直接支付违约金。 二、案涉租赁物因消防通道设置存在问题无法办理消防验收手续，吴兴华未支付2015年1月23日起至今的租金，系行使《商铺租赁合同》项下的先履行抗辩权，不存在违约行为，无须承担违约金。本案吴兴华拒付租金的原因，系富春公司出租的房屋，消防通道楼梯不符合《建筑设计防火规范》，不能全部用于开设网吧经营的租赁用途，故不属于违约拖欠租金，系行使先履行抗辩权。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”的规定，吴兴华开设的网咖店属人员密集场所，依法应进行消防安全验收或消防安全检查，未经检查合格，不得使用、营业。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。富春公司在将租赁物交付吴兴华时就已知晓该租赁物消防通道设置不符合《建筑设计防火规范》要求，并承诺予以解决消防设置及审批，费用由其承担。因此，吴兴华有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，行使先履行抗辩权，在其未履行消防通道改造、完成符合网咖店经营要求的消防安全检查或验收手续前，拒绝履行租金支付义务。作为次承租人一方，在转租合同相对人即富春公司违约在先的情况下，吴兴华为减少双方损失，已对实际可利用的商铺面积进行装修、购买设备，投入了必要的装修及经营成本，吴兴华希望各方继续履行租赁合同，由巨坤公司作为新的产权人，配合富春公司共同补正案涉租赁物所存在的消防设置瑕疵。在相关消防审批完成后，吴兴华也愿意继续承租，并支付后续房屋全部租金。 三、巨坤公司按照全部房租600000元计算房屋租赁费没有法律依据，应当依法驳回。首先，吴兴华系通过租赁合同而合法占有房屋，不存在非法占用房屋的事实，故巨坤公司诉请的占房使用费无依据；其次，即使计算租金，由于超过将近一半面积的消防通道设置存在问题，疏散楼梯净宽不够，导致无法办理使用、开业的消防验收，因此巨坤公司诉请要求支付2015年1月23日之后全部房屋的占房使用费或者租金无依据，即使支付也仅能计算已使用面积部分，因此巨坤公司诉请中的暂计算4个月200000元系按照全部租赁房屋计算没有法律依据；第三，带租拍卖并不改变吴兴华与富春公司、富春公司与产权人之间的各自租赁合同关系，巨坤公司直接诉请吴兴华要求支付租金或占房使用费无法律依据。第四、吴兴华与巨坤公司、富春公司在2015年4月9日签订过《商铺租赁合同之补充协议书》，确认房屋消防存在问题，现用部分的租金为300000元/年，未用部分由于存在消防问题无须支付租金，其余消防验收办妥之前免租，并给予8个月装修期，时间按消防许可证办妥之前8个月计算。巨坤公司又反悔三方协议，在2015年5月8日催告要求支付全部600000元租金，导致各方又未能按照2015年4月9日的三方协议继续履行。2015年8月7日，吴兴华向富春公司支付了三方协议约定的300000元租金和130000元办证费用。 四、巨坤公司请求支付水、电、物业费没有法律依据。正常使用期间的物业费，吴兴华已经依法向物业服务单位缴纳，且巨坤公司没有发生垫付款项的事实。 同时，2013年12月10日，吴兴华与富春公司又签订了补充协议，室外的广告牌如到期，要外移，但到现在广告牌未外移。2015年6月5日，巨坤公司为房屋租金问题向桐庐县人民法院提起诉讼。2015年12月21日，巨坤公司、吴兴华、富春公司三方达成了调解协议，桐庐县人民法院出了民事调解书。后因吴兴华和富春公司对民事调解书第二条有关消防许可问题发生争议，2018年法院裁定对本案再审。在民事调解书出具后，除了民事调解书第二条有争议外，其余条款都已履行。到目前为止，吴兴华一直承受巨大的压力，签订合同的根本目的没有实现，合同约定出租房屋1900多平方米，而实际使用是800多平方米，实际使用不到一半的面积。为了办理消防许可手续，2015年8月7日，吴兴华支付给了富春公司130000元款项，但到目前为止消防许可手续仍没有办妥。根据2015年4月9日三方签订的补充协议，吴兴华对于2015年1月23日之前的房屋租金不用再支付，2015年1月23日起到2016年1月22日止也只要支付300000元房屋租金，但吴兴华自2016年1月后分别支付巨坤公司房屋租金为575000元、577500元、606375元。如按2015年4月9日三方签订的补充协议，吴兴华多支付了房屋租金825000元。就今后的房屋租金问题，请巨坤公司予以考虑免除部分。如巨坤公司不予考虑的，吴兴华对多支付的825000元房屋租金要提出相应的请求，要求巨坤公司予以返还。同时，第一次补充协议时，对租赁合同的租期、租金的支付时间作了调整，双方同意变更到2013年12月9日缴纳第一年租金，以后每年的租金在每年的11月8日前缴纳。 吴兴华在原审案件中提供的证据： 1、《商铺租赁合同》、《补充协议》，证明吴兴华与出租方富春公司就桐庐县整层商铺签订租赁合同，合同约定租赁面积1962.63平方米，用途网吧经营，租期10年，自2013年10月15日至2023年10月11日，租金60万元/年，租金第一年付9个月，三个月免租。出租方的义务包括确保全部消防通道畅通，负责20日内完成观光电梯的安装等内容。后由于出租方电梯安装批文逾期违约，双方补充约定租赁起始时间，第一年租金付款时间变更为2013年12月9日起，以后租金在每年11月8日前支付。 2、桐庐县住房和城乡建设局关于同意富春花园北侧安装室外电梯的答复，县住建局于2013年12月6日批准安装室外电梯，出租方未在合同约定的20个工作日（即2013年11月4日前）内完成电梯审批事宜构成违约的事实。 3、收款收据4张，证明吴兴华已支付案涉商铺租金、押金合计为100000元+350000元+30000元+20000元=500000元的事实。 4、吴兴华于2014年9月12日给富春公司“关于要求解决消防通道和减免房租及物管费的函”，证明吴兴华曾多次要求富春公司解决消防通道设置问题的事实。 5、桐庐县人民法院（2014）杭桐执委字第11－1号和（2014）杭桐执委字第11－2号执行裁定书各一份、司法网拍公告，证明案涉房屋在拍卖时系带租赁合同对外拍卖，原商铺租赁合同继续有效的事实，新产权人应当受原租赁合同约束。 6、吴兴华于2014年11月3日给富春公司“关于要求退租的函”，证明消防通道存在宽度不够问题，另一半左右的租赁面积的房屋无法办理消防验收，吴兴华提出要求部分退租的事实。 7、吴兴华于2015年5月13日“致巨坤贸易有限公司‘产权变更及租金支付通知书’的回复函”，证明吴兴华愿意支付现使用部分租金的事实，对于巨坤公司提出支付600000元租金，因租赁物超过一半以上面积消防审批无法办理，吴兴华提出拒付租金，并且要求向富春公司支付租金的事实。 8、《商铺租赁合同》之补充协议书，证明三方确认，案涉商铺的消防通道设置存在问题，不符合网吧经营的消防设计规范，导致吴兴华无法对租赁物按约定进行使用的事实，富春公司所出租房屋存在不能全部办理消防验收的重大瑕疵。现用部分的房屋租金按照300000元每年计算。 9、《建筑设计防火规范》、桐庐建筑勘察设计有限公司出具的“关于桐庐迎春南路577号时代广场三楼消防疏散楼梯宽度的计算”和图纸、照片（未装修的场地部分、现场消防楼梯照片及尺寸示意图），证明案涉商铺的消防通道设置不符合国家规定，无法办理全部租赁面积房屋的消防验收手续。 10、电梯检验报告，证明2014年5月19日电梯检验才合格，之前房屋不符合合同约定用途的事实。 11、收据、收条各一份。证明吴兴华于2015年8月7日支付三方协议约定的300000元房租及消防改造办证的相关费用130000元整的事实。 12、录音及文字摘要。证明案涉三方于2014年4月9日签订《补充协议书》的过程及张敏系受徐萌委托签署《补充协议书》的事实；以及富春公司在出租物业时曾承诺负责办理案涉商铺的全部消防验收手续，确保消防通道设置合格和消防办证审批通过，且全部费用由其承担的事实。 吴兴华在再审案件中提供的证据： 13、桐庐县人民法院（2014）杭桐执委字第11－4号执行裁定书和桐房权证移字第××号房屋所有权证，证明案涉房屋变更至巨坤公司名下的事实。 14、桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第722号案应诉通知书和开庭传票，证明原审案件的相关事实。 15、巨坤公司于2015年11月24日给吴兴华的“催收房租及停电预告函”、吴兴华给巨坤公司的回复函及相关快递面单，证明巨坤公司同意租金减免，吴兴华已按4月9日的协议履行了支付房租的事实。 16、桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书，证明原审调解的情况。 17、桐庐县人民法院（2018）浙0122民监2号民事裁定书，证明本案裁定再审。 18、桐庐县公安局消防大队桐公消审字[2016]第0027号建设工程消防设计审核意见书和桐庐建筑勘察设计有限公司出具的“关于桐庐迎春南路577号时代广场三楼消防疏散楼梯宽度的计算”，证明案涉房屋三楼的消防许可手续未能办妥，是因为消防通道宽度不够。 19、桐庐县人民法院民事审判第一庭给执行局回复函，证明原审法官认为富春公司应当办妥室内、室外消防通道。 20、现场消防通道疏散照片，证明疏散通道不够宽，消防手续未办妥。 吴兴华在原审案件中提供的证据，巨坤公司质证认为：证据1，其中租赁合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议，富春公司不是产权人，租金第4年起环比递增。另，补充协议，巨坤公司至今才看到原件，补充协议是吴兴华与富春公司签订的，原产权人也没有参与，所以补充协议不能约束原产权人，对整个内容不认可。证据2，是复印件，三性无法证明，是富春公司与吴兴华之间的关系，与巨坤公司没有关联。证据3，收款收据都是发生在巨坤公司成为产权人前，巨坤公司对三性均无法核实。从记载的内容看，这些款项与巨坤公司都是无关联的，巨坤公司也没有收到过，如以后有押金，也不需要巨坤公司退。证据4，是打印件，三性均有异议，与巨坤公司没有关联。证据5，三性均认可。巨坤公司为了能够尽快拍卖，才同意带租拍卖。拍卖标的的确是以现状进行拍卖，至少证明房屋当时是符合消防验收的。证据6，没有邮寄凭证，三性有异议。证据7，真实性无异议，巨坤公司的确收到了，但关联性、证明对象有异议。证明巨坤公司已经发函要求吴兴华支付租金，吴兴华没有及时支付租金的事实。证据8，补充协议是草案，规定三方签章之日起生效，巨坤公司没有签章，该协议至今没有生效。证据9，其中建筑设计防火规范的真实性、合法性无异议，关联性有异议，2015年5月1日才实施的，是在巨坤公司取得产权后。对巨坤公司拍卖取得的房屋没有溯及力；消防设计意见不是相关的职能部门出具的，有无法律效力不清楚，新的标准与巨坤公司没有关系。图纸、照片的三性有异议。证据10，检验报告三性均有异议，是复印件，从检验日期上可以看出，富春公司在2014年5月19日就完成电梯安装工作。证据11，收据、收条，富春公司确认已经收到了，真实性无异议，对合法性有异议，这是吴兴华与富春公司之间的关系，不能证明是巨坤公司同意办理消防手续费用130000元。证据12，合法性有异议，巨坤公司认为该录音是非法证据，应予以排除。 吴兴华在再审案件中提供的证据，巨坤公司质证认为：证据13、14，三性无异议。证据15，催收函无异议，是巨坤公司发的。回复函及快递面单，无法确认，没有签收凭证，三性有异议。证据16，三性无异议，民事调解书应当得到全面履行。证据17，真实性无异议，但再审的理由是不成立。证据18，其中桐庐县公安局消防大队的建设工程消防设计审核意见书真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明巨坤公司没有尽到消防许可义务，因为这个义务是富春公司的。关于桐庐迎春南路577号时代广场三楼消防疏散楼梯宽度的计算，三性有异议，没有在原审案件中提交，与本案巨坤公司没有关联性。证据19，回复函，三性无异议，证明对象有异议。证据20，真实性无异议，合法性、关联性有异议，但可以证明吴兴华在开棋牌室。 吴兴华在原审案件中提供的证据，富春公司质证认为：证据1、2、3认可。证据4，函的内容看不清楚。证据5，认可。证据6，不认可，没有收到。证据7，不认可，与富春公司无关。证据8，认可。证据9，消防设计意见不是消防部门出具的，不认可。证据10、11，认可。证据12，合法性有异议。 吴兴华在再审案件中提供的证据，富春公司质证认为：证据13，执行裁定书、房屋产权证明，证据14传票、应诉通知书，质证意见同巨坤公司一致，三性无异议。证据15，富春公司不清楚。证据16，原审民事调解书，三性无异议。证据17，裁定书，无异议。证据18，建设工程消防设计审核意见书和桐庐建筑勘察设计有限公司出具的“关于桐庐迎春南路577号时代广场三楼消防疏散楼梯宽度的计算”，同意巨坤公司的质证意见。该证据不能证明消防通道宽度不够的。证据19，回复函，形式上的真实性无异议，合法性有异议，函上盖的是桐庐县人民法院民事审判第一庭的章，不能对外使用。关于双方民事调解协议书中第二项内容到底是什么意思，包括哪些内容，双方存在巨大争议，不能以当时承办法官的意思作判断。证据20，不能证明吴兴华欲证明的内容。 对吴兴华在原审案件中提供的证据，本院认证认为：证据1，巨坤公司和富春公司对真实性没有异议，本院对证据1予以认定。证据2、证据3，富春公司对真实性没有异议，证据2、3是巨坤公司在受让案涉房产前所形成，与富春公司有利害关系，富春公司对真实性没异议，本院对证据2、3予以认定。证据4，巨坤公司、富春公司均对该证据有异议，现吴兴华未能证明富春公司已签收，故本院对证据4不予认定。证据5，巨坤公司、富春公司对真实性均没有异议，本院对证据5予以认定。证据6，巨坤公司、富春公司对真实性均有异议，吴兴华未能证明富春公司已签收，故本院对证据6不予认定。证据7，吴兴华给巨坤公司回复函，巨坤公司没有异议，本院对证据7予以认定。证据8，巨坤公司、富春公司对真实性没有异议，但对该协议的效力有异议，本院对证据8的真实性予以认定，该协议的效力在本院认为部分（说理部分）予以说明。证据9，巨坤公司、富春公司均不认可，《建筑设计防火规范》于2014年8月27日发布，于2015年5月1日实施，而案涉商铺所在房产在这之前早已验收合格投入使用，该规范没有溯及力，本院对证据9不予认定。证据10，富春公司无异议，室外观光电梯系富春公司提供，本院对证据10予以认定。证据11，富春公司对真实性无异议，该款项系吴兴华支付给富春公司，本院对证据11予以认定。证据12，巨坤公司、富春公司对合法性均有异议，但该证据是证明签订《商铺租赁合同》之补充协议书的协商过程，巨坤公司、吴兴华、富春公司均认可有过协商，结合证据8即《商铺租赁合同》之补充协议书的签订，本院对证据12予以认定。 对吴兴华在再审案件中提供的证据，本院认证认为：证据13、14，巨坤公司、富春公司对证据的三性均无异议，本院对证据13、14予以认定。证据15，其中催收函是巨坤公司给吴兴华的，现巨坤公司无异议，本院对其中的催收函予以认定；证据16、17，巨坤公司、富春公司对真实性没有异议，系本院出具的法律文书，本院对证据16、17予以认定。证据18，巨坤公司、富春公司对其中建设工程消防设计审核意见书真实性、合法性无异议，本院对建设工程消防设计审核意见书予以认定；证据18中的“关于桐庐迎春南路577号时代广场三楼消防疏散楼梯宽度的计算”是由桐庐建筑勘察设计有限公司于2015年7月26日出具，时间在本院民事调解书出具之前，而富春公司应根据本院民事调解书规定办理消防许可手续，该书证显然与建设工程消防设计审核意见书出具时间不吻合，故本院对该证据不予认定。证据19，巨坤公司、富春公司对证据的真实性均无异议，本院对证据19予以认定。证据20，巨坤公司、富春公司均有异议，对该证据的真实性、合法性无法确认，故本院对证据20不予认定。 富春公司陈述：一、桐庐县人民法院于2018年10月25日作出（2018）浙0122民监2号民事裁定，认定吴兴华与富春公司就（2015）杭桐民初722号民事调解书第二项内容存在重大分歧意见，且事后无法达成一致意见，说明该民事调解书的相关内容并非出自双方自愿，违反了自愿原则，根据民事诉讼法之规定，裁定本案再审。富春公司认为，桐庐县人民法院依法裁定本案再审正确。调解的自愿原则包含两个内容，一是法院就案件进行调解，须征得案件当事人的同意，即案件当事人自愿进行调解；二是达成的具体调解内容，须征得案件当事人的同意，即案件当事人自愿签署调解内容。而本案中，巨坤公司、吴兴华、富春公司虽然是自愿进行调解，但民事调解书第二项内容，并非是吴兴华和富春公司自愿签署，违反了调解自愿原则。根据本案再审前的巨大执行争议和本次庭审情况可知，吴兴华自愿签署调解协议的前提是民事调解书第二项内容中的“办理消防许可手续”，是指富春公司须完成室内、室外所有逃生通道的设计与施工，以及取得“消防设计审核意见书”和“消防安全检查合格证”为止。而富春公司自愿签署调解协议的前提是民事调解书第二项内容中的“办理消防许可手续”，是指取得“消防设计审核意见书”及消防通道的开门、室外部分逃生通道的设计与施工，并不包括室内逃生通道的设计与施工，也不负责取得“消防安全检查合格证”。据此可知，吴兴华和富春公司自愿签署调解协议所基于的前提是不一致的，双方对民事调解书第二项内容的理解是不同的，且只可能有一方的理解是正确的，那也就意味着另外一方存在重大的错误理解，错误理解方签署调解协议与其真实意思不一致，自愿的前提也就不存在了，自然不是自愿签署，违反了调解自愿原则。故桐庐县人民法院以调解协议违反了自愿原则为由裁定本案再审，完全是正确的，民事调解书应当予以撤销，并根据事实和法律规定依法判决。二、退一步讲，假如说吴兴华对民事调解书第二项内容的理解是正确的，那么显然与富春公司的真实意思相违背，富春公司自愿调解的前提不存在，违反了调解自愿原则。1、从民事调解书的内容来看，民事调解书第二项以“括号”的形式对“消防许可手续”进行了解释，并没有包括室内消防的施工，更加不包括取得“消防安全检查合格证”。故富春公司在签署调解协议时，是基于对“括号”内容的充分相信，并以此来判断自己的义务，而签署了调解协议。2、从客观上看，在民事调解书约定的期限内富春公司只能完成消防设计审核手续和室外逃生通道的设计与施工，根本不可能完成其他事项，更不可能取得“消防安全检查合格证”。调解协议是2015年12月21日签署，约定在2015年12月31日前完成消防许可手续，按照吴兴华的理解，富春公司要完成以下几项内容：消防设计审核、室内外消防通道的施工、取得“消防安全检查合格证”。而正常的流程是：房屋装修方案设计——结合装修方案设计消防施工方案——将消防施工方案报到消防部门办理消防设计审核手续——取得消防设计审核意见书后，对房屋进行装修和消防施工——竣工后通知消防部门，消防部门检查且没有问题的，发出“消防安全检查合格证”。以上流程走完，最快也要4个月以上。请法庭注意，2015年12月21日调解协议签署时，案涉房屋装修方案尚未确定，室内、室外消防工程尚未设计，更未施工，案涉房屋也尚未装修。富春公司显然不可能将一个原本最少需要4个月才能完成的工作承诺11天完成（调解协议签署时间为2015年12月21日至民事调解书确定的最后期限2015年12月31日止）。3、民事调解书第二项约定了如富春公司无法在2015年12月31日完成消防许可手续，须从2016年1月23日起至办理完毕之日，按照每年300000元标准计算支付租金给吴兴华。也就是说，富春公司逾期要承担的违约责任是非常重的，再结合前述第2点意见，富春公司不可能签署一个客观上根本无法完成，且必定要承担严重违约责任的调解协议。综合以上3点意见，如果吴兴华对民事调解书第二项内容的理解是正确的，那么该内容显然不可能会是富春公司的真实意思表示，富春公司自愿签署调解协议的基础是不存在的，调解协议违反了调解自愿原则，民事调解书应当予以撤销，并依法判决。三、巨坤公司认为民事调解书第二项以外的其他内容是各方真实意思表示，应当予以维持。富春公司认为该意见不能成立。调解协议中各方达成的意见共分为八项内容，虽然目前是第二项内容违反了自愿原则，但必须强调，调解协议的八项内容是一个整体，如果第二项内容无法达成，那么其他七项内容也不可能单独达成及履行，调解协议中的所有内容均是相互关联的，不可能分割。故民事调解书应当整体撤销，巨坤公司的上述意见不能成立。四、巨坤公司提起本案的诉讼主体资格正确。案涉租赁合同虽然是2013年10月15日由富春公司与吴兴华签订，但在2014年5月23日和2014年6月6日的执行过程中，桐庐县人民法院已经明确告知吴兴华和富春公司：1、案涉房屋带租拍卖，买受人承受案涉租赁合同；2、从2014年6月6日起的租金，由买受人直接向吴兴华收取；3、买受人收取租金后，提取十二分之一给富春公司（部分房屋属于富春公司）。吴兴华和富春公司对此均无异议。故巨坤公司通过拍卖取得案涉房屋后，根据前述执行笔录，巨坤公司为案涉租赁合同的相对人，其行使案涉租赁合同项下权利，并作为原告起诉吴兴华，诉讼主体资格正确。五、吴兴华在履行案涉租赁合同过程中严重违约，巨坤公司起诉要求解除案涉租赁合同，腾退房屋事实清楚，有合同及法律依据：1、吴兴华拒不支付房屋租金，违反了执行中的承诺，严重违约。桐庐县人民法院2014年5月和6月的两次执行过程中，明确告知吴兴华要将2014年6月6日起的租金直接支付给买受人，吴兴华也是同意的，并未提出消防有问题等任何异议。但之后巨坤公司拍得案涉房屋之后，吴兴华却找各种理由拒不支付租金，违反了执行中的承诺，严重违约。2、吴兴华拒不支付房屋租金，严重违反了租赁合同约定。案涉租赁合同第五条明确约定：第一年的租金于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度租金。吴兴华拒不支付租金显然违反了前述合同约定。3、吴兴华提出的拒付租金的理由不能成立，理由有三：其一，案涉租赁合同第四条第（一）款约定“富春物业确保所有消防通道畅通”。该条款是指富春公司交付给吴兴华的房屋是通过消防验收的，消防通道是畅通的，富春公司并未违反该条款约定，富春公司交付给吴兴华的房屋是通过消防验收，并办理合法产权证的，如果消防未通过验收，是不能办理产权证的。至于吴兴华承租房屋后，根据其实际经营需要，是要重新办理消防审批手续的，这并不是富春公司的合同责任，是吴兴华自己的责任。其二，吴兴华认为案涉房屋存在消防通道宽度不足的法律依据是《建筑设计防火规范》，但请法庭注意，该规范是2015年5月1日才实施的，吴兴华用2015年的规范来评判2013年租赁合同项下之房屋，违反了法不溯及既往的原则，显然不能成立。其三，吴兴华称富春公司违反了2015年4月9日的《商铺租赁合同补充协议书》不能成立。首先，该补充协议并未生效。该补充协议第八条明确约定“三方签章之日生效”，而巨坤公司处的签字人是张敏，但张敏并非是巨坤公司的法定代表人，或者授权代表，无权代表巨坤公司签订该补充协议，且巨坤公司事后也未予追认，当庭也不予认可，故该补充协议尚未生效。吴兴华以一份未生效的协议作为其依据显然不能成立。其次，各方实际并未履行该补充协议。该补充协议于2015年4月9日签订，但2015年5月8日巨坤公司发给吴兴华的通知书和2015年5月13日吴兴华的回复函，均是与该补充协议的约定相违背的，吴兴华也没有按照该补充协议的约定支付相关款项，这足以说明该补充协议并未实际履行。最后，吴兴华违反该补充协议在先。根据该补充协议第四条约定，吴兴华有一个在先的合同义务，即在协议签订之日起3日内（2015年4月12日前）支付130000元给富春公司，富春公司收到该款项后再操作消防相关事项。但吴兴华一直未支付该笔款项，直到2015年8月7日才支付。请法庭注意，因吴兴华拒不支付房屋租金，也不支付该补充协议中的130000元款项，巨坤公司发函给吴兴华，并于2015年6月向桐庐县人民法院提起了本案诉讼，要求解除租赁合同及腾退房屋等。故吴兴华违约在先，现又以该补充协议为依据认为消防问题未解决显然不能成立。综上，吴兴华拒付房屋租金的理由均不能成立，吴兴华严重违约，巨坤公司要求解除房屋租赁合同及腾退房屋，于法有据。六、巨坤公司要求吴兴华支付房屋占用费及违约金，应当扣除吴兴华已支付的款项，且违约金标准明显过高，应予以降低。综上，（2015）杭桐民初字第722号民事调解书违反了自愿原则，应当予以撤销。巨坤公司提起的本案诉讼，请求桐庐县人民法院依法判决。 富春公司在原审案件中提供的证据：富春公司于2015年8月31日给吴兴华的“关于要求尽快提供时代广场三楼消防审批资料的通知函”、邮寄面单凭证（快递面单）、快递查询单，证明富春公司通知吴兴华在2015年9月10日前提供消防审批手续的所有资料。 富春公司在再审案件中提供的证据：桐庐县公安消防大队于2016年2月3日出具的建设工程消防设计审核意见书、桐庐天翔金属材料有限公司于2016年3月25日出具的验收申请、浙江恒欣建筑设计股份有限公司桐庐分公司于2016年3月26日出具的证明，证明案涉房产在桐庐人民法院调解后，取得了消防部门的建设工程消防设计审核意见书，同时完成了涉外通道的设计和施工。 富春公司在原审案件中提供的证据，巨坤公司质证认为：巨坤公司不知情，但能证明吴兴华没有履行约定的义务。 富春公司在原审案件中提供的证据，吴兴华质证认为：该通知函吴兴华收到了，真实性无异议。 富春公司在再审案件中提供的证据，巨坤公司质证认为：三性无异议。 富春公司在再审案件中提供的证据，吴兴华质证认为：建设工程消防设计审核意见书，是消防设计的图纸报到消防大队，仅仅是消防设计合格，后续的施工、验收并没有完成；验收申请，真实性认可，但是否符合消防验收标准不知道，也没有通过消防验收；证明，三性有异议，目的是要通过消防管理部门的验收，最终是没有通过消防部门验收的。 对富春公司在原审案件中提供的证据，本院认证认为：该函系富春公司给吴兴华的，现吴兴华对真实性没有异议，本院对该证据予以认定。 对富春公司在再审案件中提供的证据，本院认证认为：巨坤公司、吴兴华对其中的建设工程消防设计审核意见书和验收申请真实性没有异议，本院对其中的建设工程消防设计审核意见书和验收申请予以认定；结合建设工程消防设计审核意见书和验收申请，本院对浙江恒欣建筑设计股份有限公司桐庐分公司于2016年3月26日出具的证明予以认定。 经再审查明：2013年10月15日，富春公司（为甲方）与吴兴华（为乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同约定的租赁内容：甲方受桐庐迎春南路577号时代广场三楼商铺业主的委托将该商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法的出租权；甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约为1962.63平方米。甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围以网吧经营为主。租赁期限：租赁期限为10年：自2013年10月15日起至2023年10月11日止。租金及其他费用：租金实行先付后租原则，具体支付方式为：前三年租金为60万元/年，第四年起每年环比递增5%。租金缴纳时间：第一年的租金乙方于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度的租金。其中第一年租金甲方按9个月计算收取，给予乙方三个月免租装修期；电费、水费按日常实际使用数（计量）收费。物业管理费按0.3元/平方米/月收取。甲方的权利和义务：甲方应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方确保所有消防通道畅通。为乙方办理营业执照等提供有效的房产证明及相关手等。乙方的权利和义务：乙方不得在上述租赁场所从事违法违规的经营活动损害甲方和国家的利益，并对自己的行为承担法律和行政责任。按合同约定期限交纳租金及其他费用。在租赁期内乙方不得擅自转租，亦不得擅自改变合同约定的使用用途。如确需转租或改变使用用途的，必须事先与甲方协商。在租赁期内所有的消防安全责任均由乙方自行承担，如因管理、使用不当造成房屋或设施等损坏的，乙方应负责维修或予以经济赔偿，甲方概不承担任何责任等。其他：本合同的某项条款需要变更时，必须书面通知对方。收到函件方必须在十天内书面答复，逾期未答复的视为同意对方函件的内容，双方均同意此函件作为本合同的有效附件；合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方欲续租的，应在租赁期满前二个月向甲方书面提出，双方就续租事宜形成一致意见后签订新的租赁合同。乙方未续租的，应在租期届满后15日内清空返还房屋，逾期返还的，按每日租金的5倍支付房租，直至返还为止。违约：任何一方不得无条件单方面取消、终止本合同。如一方因特殊情况确需单方取消、终止本合同的，应按本合同约定年租金的20%向对方支付违约金，并承担对方的实际损失；乙方逾期支付所有应付款项属于违约，除立即付清所欠款项之外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金。逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同收回房屋。合同生效、纠纷解决：本合同经甲、乙双方签章之日起生效。合同在履行过程中发生的纠纷，由双方友好协商，协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院诉讼解决；本合同未尽事宜由双方协商解决，并签订补充协议，与本合同具有同等效力；双方提供的所有资料、文件、逾期未回复的函件均作为本合同的有效附件。特别约定条款：乙方于合同签订之日起向甲方交纳壹拾万元定金，甲方在20个工作日内落实室外观光电梯事宜。如政府有关部门同意建造观光电梯，则双方继续履行本合同；如政府部门不同意建造观光电梯的，则本合同自动终止，甲方无息退还乙方已付的定金，双方互不承担任何违约责任。如政府有关部门同意建造观光电梯，甲方在乙方三个月装修前一周完成电梯投入运营，费用由甲方承担。2013年12月10日，富春公司（为甲方）与吴兴华（为乙方）签订一份商铺租赁合同之补充协议。该补充协议约定：1、原《商铺租赁合同》中约定的租金包含税金在内。2、合同期内水电费用按实际使用数字由乙方统一收取结算，其中水费按3.85元/吨收取，电费按1元/度收取。3、目前三楼户外的电子显示屏广告位由桐庐县城市管理综合行政执法局统一对外招租，合同期限到2016年10月30日为止。考虑到目前的广告位比较靠近三楼窗户，在上述合同期满后甲方委托乙方与桐庐县城市管理综合行政执法局进行沟通，要求将广告位整体外移，以利于三楼窗户的通风和采光。4、原租赁合同约定的租赁期限从2013年10月15日至2023年10月11日，第一年租金时间从2013年11月13日开始缴纳，现双方一致同意将第一年租赁开始时间变更为以电梯批文收到时间为准，乙方收到电梯批文（2013年12月9日）后3日内向甲方支付第一年的9个月（至2014年12月8日）租金，第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。5、甲方同意乙方自行安装电力变压器；并提供四楼露台供乙方放置空调室外机组及配套相关设备。6、本补充协议作为原租赁合同的有效附件，具有同等法律效力。原租赁合同未作修改补充的部分仍然有效执行。前述商铺租赁合同和商铺租赁合同之补充协议签订后，富春公司向吴兴华提供商铺租赁合同约定的商铺，吴兴华对承租的整体商铺中部分进行了装修，作为桐庐阳阳网吧的经营场所，并向富春公司支付了合同约定的租金。在吴兴华租赁经营期间，由于案涉商铺即桐庐县县城迎春南路577号时代广场三楼商铺的产权人李云生、俞明芬欠徐萌、傅巨坤到期借款未还，徐萌、傅巨坤于2013年12月23日向杭州市上城区人民法院提起诉讼。案经杭州市上城区人民法院审理，徐萌、傅巨坤与李云生、俞明芬达成调解协议。为此，杭州市上城区人民法院于2014年1月22日出具了（2014）杭上商初字第24号民事调解书。李云生、俞明芬未履行杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第24号民事调解书确定的还款义务。徐萌、傅巨坤于2014年2月17日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。2014年3月13日，杭州市上城区人民法院将该案委托本院执行。本院于2014年3月31日立案受理该执行案件即本院（2014）杭桐执委字第11号民间借贷纠纷执行案。本院在执行过程中，需拍卖处置被执行人李云生、俞明芬的前述案涉商铺即桐庐县县城迎春南路577号时代广场三楼商铺来清偿其所欠债务。该商铺的承租人吴兴华要求拍卖后仍保持原租赁合同即带租拍卖。考虑到富春公司为吴兴华承租该商铺另行安装电梯等，巨坤公司与富春公司对吴兴华所付房屋租金经协商同意由巨坤公司收取十二分之十一，由富春公司收取十二分之一。后案涉商铺由巨坤公司以850万元的价格拍得，并于2015年3月17日办理了案涉商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证，同意吴兴华与富春公司签订的《商铺租赁合同》仍继续履行。富春公司、巨坤公司均要求案涉商铺拍卖后，吴兴华应向买受人交纳房租。本院也告知吴兴华在商铺拍卖后应向买受人交纳房租。2015年4月9日，富春公司（甲方）、吴兴华（乙方）、巨坤公司（丙方）签订了一份商铺租赁合同之补充协议书。该补充协议书约定：1、甲乙双方于2013年10月15日签订了《商铺租赁合同》及相关补充协议，就桐庐县商铺达成租赁协议；2、丙方于2015年1月23日通过法院拍卖成为上述房屋的合法产权人；3、租赁房屋的消防通道问题存在争议。现甲乙丙三方在平等自愿的基础上对《商铺租赁合同》自2015年1月23日之后的相关事宜达成如下补充协议，各方均承诺严格予以遵守：一、丙方继续委托甲方代为出租上述房屋。二、三方确认《商铺租赁合同》及相关附件继续有效。三、三方同意由甲方负责办理上述房屋的闲置部分(约一半面积)的消防许可手续(含消防通道的开门、室外部分逃生通道的设计与施工等)，直至办出为止，乙丙双方给予全力配合。四、上述所需费用为13万元，全部由乙方承担支付，在本协签订之日起3日内支付给甲方，甲方收到款项后开始操作有关事宜，超出13万元的部分由甲方承担。如甲方在两个月内未能办妥上述事宜的，乙方已支付的相关费用由甲方全额退还乙方。五、闲置部分的房租(30万元/年)在甲方办妥消防许可证之前免租；办妥消防许可证之日的前八个月为装修期，免交租金。其余部分在许可证办妥之日起7日内支付。六、现用部分的房租(30万元/年)自本协议生效之日起7日内支付给甲方，同时甲方将扣除10%以后的款项支付给丙方。七、各方一致同意将原租赁期限延长到2025年12月9日止。八、本补充协议自甲乙丙三方签章之日起正式生效，作为原《商铺租赁合同》的有效附件。该补充协议落款处甲方由富春公司盖章，乙方由吴兴华签名，丙方由本案巨坤公司代理人张敏签字。张敏在该补充协议商谈过程中，未提供巨坤公司的授权委托书，事后，该补充协议也未经巨坤公司盖章确认。2015年5月8日，巨坤公司向吴兴华发出“产权变更及租金支付通知书”。该产权变更及租金支付通知书载明：吴兴华所承租的桐庐县迎春南路577号时代广场3层商铺，已经桐庐县人民法院司法拍卖，由巨坤公司于2015年1月23日取得该商铺产权。该商铺拍卖前，吴兴华向桐庐县人民法院承诺：若桐庐县迎春南路577号时代广场3层商铺拍卖成功，吴兴华将租金直接支付给买受人。同时，富春公司也已于2014年6月6日向桐庐县人民法院承诺：由买受人继续向吴兴华收取自该日起至剩余租期届满止的全部租金。现据巨坤公司了解，依据吴兴华之前与富春公司签订《商铺租赁合同》，吴兴华当期应付房租60万元逾期超过5个月。巨坤公司取得该商铺产权后，也已多次与吴兴华协商，希望吴兴华尽快依据原《商铺租赁合同》，实现对桐庐县人民法院所作承诺，履行支付房租义务，但吴兴华至今未向巨坤公司支付任何租金。故巨坤公司特向吴兴华致函：请吴兴华务必于2015年5月15日前，向巨坤公司支付自2015年1月23日起至2016年1月22日的当年房屋租金60万元；若吴兴华再逾期支付上述租金，巨坤公司将以产权人身份向吴兴华主张和行使相关法律权利。届时吴兴华将承担支付租金、赔偿损失、腾退房屋等法律责任。望吴兴华本着诚信原则，尽快履行义务!吴兴华收到“产权变更及租金支付通知书”后，于2015年5月13日向巨坤公司发出“致巨坤贸易有限公司‘产权变更及租金支付通知书’的回复函”。该回复函载明：巨坤公司关于“产权变更及租金支付通知书”已于2015年5月12日晚上收悉。吴兴华与富春公司于2013年10月15日签订了桐庐县迎春南路577号时代广场三层商铺租赁合同，因租赁物不符合消防要求，大部分面积自合同签订至今一直不能使用，不符合租赁法规定：“租赁物符合约定的用途”。自巨坤公司成为合法产权人后，与吴兴华和出租方协商，但没有协商一致，吴兴华愿承担并支付现网咖使用部分房租，巨坤公司同意即可立即支付，当否请回复；未启用部分的房租应由房东巨坤公司改造直至符合消防要求，吴兴华才开始承租，并给予原合同约定的三个月免租装修期，从今起如再拖延二个月(7月15日止)还不能正常使用，不能正常使用的部分应该给予退租，并要求承担吴兴华经济损失。因空置部分现未能投入使用产生效益，对吴兴华整体布局和盈利产生很大的影响。如今再进行装修，需再次整体布局，成本涨幅很大，吴兴华资金周转困难。网咖也因共用通道、线路、供水、整体风格等问题，需停业改造，资金投入巨大。要求原房租一年一付调整为每半年支付一次。按合同约定：房租吴兴华应按合同约定交富春公司，而不是巨坤公司。巨坤公司单方下达租金支付通知书不符合合同法和吴兴华与富春公司房屋租赁合同的约定，吴兴华现在不能完整履行。吴兴华愿承担现网咖使用部分房租。愿与出租方和房东友好协商租房事宜，争取尽快解决。巨坤公司收到吴兴华回复函后，于2015年6月5日向本院提起诉讼即本案原审。2015年8月7日，吴兴华向富春公司支付了2015年4月9日签订的补充协议约定的消防办证费用13万元及2015年1月23日至2016年1月22日止时代广场三楼租金30万元。2015年8月31日，富春公司向吴兴华发出“关于要求尽快提供时代广场三楼消防审批资料的通知函”，通知吴兴华在2015年9月10日前提供消防审批所需的所有资料，如吴兴华能按时提供资料的，富春公司将在收到吴兴华资料后在约定期限内进行消防审批报送及施工事宜；如不能按时提供的，则后果由吴兴华自负。原审案件经本院主持调解，巨坤公司、吴兴华、富春公司经协商达成了调解协议。本院根据三方达成的调解协议于2015年12月21日出具了（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。在该次调解过程中，巨坤公司同意免除吴兴华自2016年1月23日起至2017年1月22日止这期间1个月租金25000元和自2015年1月23日起至2016年1月22日止这期间另一半房租300000元，共计免除吴兴华房屋租金325000元。在本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书生效后，吴兴华根据民事调解书的规定按约向巨坤公司履行支付房屋租金至2019年1月22日止，支付巨坤公司十二分之十一的房屋租金分别为：2015年8月7日支付2015年1月23日至2016年1月22日房屋租金300000元；2015年12月8日支付2016年1月23日至2017年1月22日止的房屋租金575000元；2017年3月3日支付2017年1月23日至2018年1月22日止房屋租金577500元；2017年11月13日支付2018年1月23日至2019年1月22日止房屋租金606375元，前后共支付房屋租金2058875元。为履行本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的义务，富春公司委托浙江恒欣建筑设计股份有限公司桐庐分公司对桐庐阳阳网吧（即吴兴华经营的网吧）进行消防设计。2016年2月3日，桐庐县公安消防大队向桐庐阳阳网吧出具建设工程消防设计审核意见书{桐公消审字[2016]第0010号}，认为该工程消防设计合格。桐庐县公安消防大队审核确认该工程消防设计合格后，由桐庐天翔金属材料有限公司对桐庐富春花园小区时代广场2楼至4楼至露台外立面消防逃生通道钢架楼梯安装工程进行施工，并于2016年3月施工完毕。吴兴华认为富春公司未履行本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的办理消防许可手续之义务，于2016年3月23日开始向本院申请执行该民事调解书第二项确定的若富春公司逾期办理消防许可手续之义务，则富春公司应承担自2016年1月23日起至办理完毕之日，每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金。2016年6月2日，桐庐县公安消防大队又向桐庐阳阳网吧出具建设工程消防设计审核意见书{桐公消审字[2016]第0027号}，按照《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）等国家工程建设消防技术标准审核，认为该工程的消防设计不符合相关消防技术标准的规定，主要存在以下问题：疏散通道宽度不足，违反了《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）第5.5.21.4条之规定。2017年1月9日，富春公司向本院申请执行本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第五项确定的内容，即吴兴华应支付自2017年1月23日至2018年1月22日止的房租50000元{（2017）浙0122执053号}。在本院执行上述案件过程中，吴兴华与富春公司对本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项内容发生重大分歧，富春公司认为已履行本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的办理消防许可手续之义务，不应向其执行该民事调解书规定的若逾期办理消防许可手续之义务，则应由其承担的自2016年1月23日起至办理完毕之日，每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金。而吴兴华认为富春公司未履行本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的办理消防许可手续之义务，坚持向本院申请执行该民事调解书第二项确定的若富春公司逾期办理消防许可手续之义务，则由富春公司自2016年1月23日起至办理完毕之日，每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金。吴兴华与富春公司事后也无法达成一致意见。上述吴兴华申请执行的案件执行进入僵局。 本院认为，吴兴华与富春公司对本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项内容理解存在重大分歧，且事后经协商也未能达成一致意见，应认定该民事调解书的相关内容并非出自当事人自愿，违反了当事人的自愿原则，应予以撤销。巨坤公司从法院拍卖取得案涉房产，巨坤公司、吴兴华、富春公司明确吴兴华与案涉房产原产权人所签订的商铺租赁合同仍按原合同内容继续履行，巨坤公司取得案涉房产出租人的地位，吴兴华应向巨坤公司履行支付租金的义务。该商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。巨坤公司与吴兴华应全面履行商铺租赁合同约定的义务。该商铺租赁合同第四条第（一）项虽约定：“甲方（出租方）应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方（出租方）确保所有消防通道畅通。”但巨坤公司是在吴兴华实际租赁经营过程中从法院拍卖取得该案涉房产，吴兴华在巨坤公司拍卖取得该案涉房产前的前期经营期间和本院对案涉房产实际拍卖过程中未对消防问题提出异议，而竞买须知明确拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。在巨坤公司取得案涉商铺的产权前，案涉商铺所在该幢楼房经验收合格后早已投入使有，说明该幢楼房已通过消防部门的验收，也确保所有消防通道畅通。吴兴华租赁该案涉商铺用于经营，吴兴华对租赁商铺进行了装修，该商铺租赁合同对装修后的消防手续由谁办理未进行特别的约定，通常理解对装修后经营场所的消防手续应由实际经营人办理，即应是实际经营人吴兴华本人办理其经营场所的消防手续。巨坤公司、吴兴华、富春公司于2015年4月9日签订的商铺租赁合同之补充协议书，由于巨坤公司事后未盖章确认。根据该商铺租赁合同之补充协议第八条约定：本补充协议自巨坤公司、吴兴华、富春公司签章之日起正式生效，作为原《商铺租赁合同》的有效附件。现巨坤公司未盖章确认，故该商铺租赁合同之补充协议未生效，对巨坤公司、吴兴华、富春公司没有约束力。吴兴华辩称其被告主体资格不适格和行使先履行抗辩权的理由不能成立。鉴于本院民事调解书出具后，吴兴华已根据本院原审民事调解书的约定，实际已向巨坤公司支付2019年1月22日前的租金。就2019年1月23日起的房屋租金，巨坤公司已向本院另案提起诉讼。本案再审解决当事人2019年1月22日前遗留问题，期后问题另案解决。故对巨坤公司要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，本院在本案中不予支持。本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书应予以撤销，原审中巨坤公司同意免除吴兴华325000元房屋租金无事实和法律依据，现巨坤公司与吴兴华经协商也未能达成协议，故吴兴华仍应向巨坤公司交纳该房屋租金325000元。巨坤公司自愿放弃追究吴兴华2019年1月22日前逾期交纳房屋租金的违约责任，系对自己权利的处分，不损害他人民事权益，本院予以准许。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百九十六条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。 二、原审被告吴兴华尚应支付原审原告杭州巨坤贸易有限公司2019年1月22日前房屋租金325000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原审原告杭州巨坤贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费4660元，由原审被告吴兴华负担。 原审原告杭州巨坤贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原审被告吴兴华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院开户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判长  袁来红 审判员  杨国华 审判员  施彩红 二〇一九年八月二十六日 书记员  宋红英