呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初1064号原告：殷为强，男，无固定职业，住黑龙江省克东县。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉荣，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：赛罕区晶淼晶商务酒店，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林南路40号。经营者：张利强。委托诉讼代理人：张立鸿，内蒙古申宏律师事务所律师。原告殷为强与被告赛罕区晶淼晶商务酒店（以下简称晶淼晶酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法转为普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告殷为强的委托诉讼代理人张秀芳、吴玉荣，被告晶淼晶酒店的委托诉讼代理人张立鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷为强向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还租金99,014元并返还暖气费3018元；3.被告返还设备设施转让费用185,000元；4.被告支付违约金26,000元；5.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年5月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，租赁锡林南路40晶淼晶商务酒店4号门店，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，按年交租金。合同签订后原告按照约定履行了自己的义务，并于2018年5月17日按约向被告支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金。同时原告于2018年9月29日向被告另支付了五楼宿舍2018年8月1日至2019年8月1日的房租8000元。但租金支付后因被告原因，导致原告租赁的商铺于2019年1月18日被停水、停电、停暖，商铺无法进行正常营业，给原告造成了巨大的经济损失。因为原、被告在2019年1月18日已协商口头解除租赁合同，因此原告要求确认租赁合同已解除。综上，因被告的违约行为致使原告无法正常使用和进行经营，现为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，向法院提起诉讼，请予以支持。晶淼晶酒店辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告不同意解除《房屋租赁合同》，并要求继续履行。因被告认为双方《房屋租赁合同》中约定的解除条件没有成就，且依据合同法第96条的规定，原告应当以书面形式向被告发出解除合同的通知，在被告接到通知后，若三个月内有异议，由法院确认解除合同的效力是否成立，原告未履行解除合同的法定程序，故第一项诉讼请求不能成立。针对原告的第二项诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》中对退还租金也进行了约定，现在该条件未成就，因此租金不予退还。针对原告的第三项诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》中没有约定退还设备转让费的情形，且被告认为设备转让费是另一法律关系，是被告的经营者张利强将涉案房屋内的装修、餐饮设备等与原告订立的买卖法律关系，原告在2019年4月还在正常经营，因此设备转让费被告不予退还。针对原告的第四项诉讼请求，因被告的经营者张利强与涉案房屋“大房东”王进军之间的诉讼还在进行中，因此被告是否违约现在还没有定论，故原告主张的违约金被告不予支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的张利强与殷为强签订的《房屋租赁合同》，对原告提交的王进军与张利强签订的《房屋租赁合同》、收条、收据、《室内装饰装修工程施工合同协议条款》及票据、《解除房屋租赁合同通知书》、《停水停电通知书》、录音、王进军与殷为强签订的《房屋租赁合同》、收据予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2014年5月15日，王进军（甲方、出租方）与张利强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定房屋基本状况：1.甲方出租给乙方的房屋位于呼和浩特市××路以东、地质局北街以南、三A商务楼南侧）；2.甲方出租给乙方的房屋为临街的建筑物一幢，包括地上1-6层及地下一层，总建筑面积6946平方米。合同第四条约定租赁期限及交付日期：1.房屋租赁期限为2014年5月15日起至2019年5月14日止，共计6年；2.甲乙双方约定该房屋的交付日期为乙方在合同签订之日起三日内向甲方付清定金50,000元及首期租金1,133,333元（首期即2014.5.15至2014.9.14）和押金50,000元后交付。合同第五条约定租金及支付方式：1.房屋租金：从2014.5.15至2015.5.14年租金为340万元；从2016.5.15至2017.5.14租金为350万元；2017.5.15至2018.5.14租金为360万元；以后每年递增10万元。合同第八条约定转租、转让和担保：1.除甲乙双方另有约定外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋全部或部分转租给第三方，同时乙方仍然履行本合同向甲方支付租金的义务，而该第三方在履行转租合同过程中给甲方造成的损失，应由乙方向甲方承担赔偿责任，否则甲方从乙方所支付的租金中扣除，并无条件补足合同约定的租金数额，否则视为乙方违约，并依合同第十条第5项承担违约责任；2.租赁期间乙方在未征得甲方书面同意的情况下不得将合同项下的权利义务整体转让与第三方，否则视为未经甲方同意的转租行为。合同第九条约定合同的解除：2.租赁期内，乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权单方解除合同、收回房屋及其附属设施，自甲方的解除通知到达乙方之日起合同即告解除：……（5）乙方擅自将该房屋转租给第三方的。合同第十条约定违约责任：1.甲方有违约的，应按当年年租金的20%向乙方支付违约金；2.乙方有本合同第九条第2款约定的情形之一的，应按当年租金的20%向甲方支付违约金。2018年5月17日，张利强（甲方）与殷为强（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条、第二条约定，房屋坐落于锡林南路40晶淼晶商务酒店4号门店，总建筑面积200平方米，经营期限3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租赁金额每年26万元，三年之内房租不变，三年以后随市场行情增或降不得高于10%，付款方式为一次性支付，在下一年开始计算日前一月内一次性交付。合同第三条约定甲方的权利和义务：……3.在合同期内不得单方随意改变合同时间、租金及收回房屋；5.本协议签订之前该房屋所发生的债权债务由甲方承担；6.甲方负责乙方经营活动所需房屋、水、电、暖的正常使用，相关费用由乙方承担。合同第四条约定乙方的权利和义务：……6.租赁期内，如乙方需要提前退房，必须提前二个月书面通知甲方，甲方根据乙方的申请和合同约定办理合同解除的相关手续及费用结算。合同第五条约定违约责任：1.双方应严格履行协议条款，如一方违约应向对方支付年租金10%的违约金；……4.如因房屋拆迁不能按期履行合同，甲方应返还乙方已经交付的租金。2018年5月17日，张利强开具收条两张，一张载明“收到殷为强房租26万元整”、一张载明“收到设备设施费用185,000元（包含转让费）”。2018年5月31日，殷为强与案外人签订的《室内装饰装修工程施工合同协议条款》及殷为强购买冷柜、灶台、灯具等的票据，证明殷为强对涉案房屋曾进行装修。2018年9月29日，晶淼晶酒店出具收据一张，载明“收到串串香2018年8月1日到2019年8月1日五楼宿舍房租8000元”；2018年11月23日，晶淼晶酒店出具收据一张，载明“收到串串店暖气费6036元”。2019年1月7日，王进军向张利强发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明在《房屋租赁合同》的履行期间，张利强无正当理由拒不支付房屋租金，……通知：一、自告知函发出之日起，双方《房屋租赁合同》解除，张利强在收到书面通知后5日内搬出租赁房屋；……。同日，王进军向张利强发出《停水停电通知书》，载明因张利强未按合同约定支付房屋租金，单方违约，合同终止，将从2019年1月18日起对晶晶商务楼进行整体停水停电，……。殷为强配偶与张利强在2019年2月1日的通话中，张利强表示，让殷为强与王进军就涉案房屋签订租赁合同，并表示同意将殷为强向其交纳的部分房屋租金退还给殷为强。2019年2月1日，王进军（出租方、甲方）与殷为强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定房屋基本状况：房屋坐落于××路以东、地质局北街以南、三A商务楼南侧晶淼晶商务楼首层商铺4号门店总建筑面积200平米）。合同第四条约定经营期限及交付时间：1.该房屋租赁期限为2019年2月1日起至2020年2月1日止，共计1年，……；2.甲乙双方约定该房屋的交付日期为乙方在合同签订之日起三日内向甲方付清首期租金后（首期即2019.2.1至2019.4.30）交付。合同第五条约定租金及支付方式：1.房屋租金为26万元；2.支付方式：合同签订之日起三日内，乙方须将第一期（每三个月为一个缴纳租金期，第一期即为2019年2月1日至2019年4月30日）租金以现金形式支付给甲方。剩余三期租金分别于2019年5月1日、8月1日和11月1日的十日前支付给甲方。合同第八条约定转租、转让和担保：……5.乙方签订协议之前就该被租赁房屋签订的全部其他租赁合同与甲方没有任何关联，由乙方自行处理，乙方无权以任何理由要求甲方承担法律责任。2019年2月1日，王进军为殷为强出具收据，载明收到“华阳串串香殷为强交来房租2万元”。晶淼晶商务酒店提交的结账单，表明殷为强在涉案房屋经营的饭店于2019年4月6日仍处于经营状态。本院认为，殷为强与张利强于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。张利强系个体工商户晶淼晶酒店的经营者，与晶淼晶酒店相关的权利、义务均应由张利强承担。关于殷为强请求确认解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，张利强认可涉案房屋系自王进军处承租而来，亦对王进军于2019年1月7日向其发出《解除房屋租赁合同通知书》表示知情，且殷为强与王进军于2019年2月1日就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期为2019年2月1日起至2020年2月1日止，与殷为强、张利强签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期间相重合，殷为强亦向王进军重新交纳房屋租金，上述行为阻止了殷为强与张利强签订的《房屋租赁合同》履行，致该合同无法履行，故本院确认张利强与殷为强签订的《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除。关于殷为强称双方已在2019年1月18日口头协商解除涉案合同，庭审中，晶淼晶酒店对此不予认可，殷为强亦未提交相关证据，故对殷为强的该主张，本院不予认可。关于殷为强请求晶淼晶酒店退还租金99,014元并返还暖气费3018元的诉讼请求，本院认为，双方《房屋租赁合同》中约定，自2018年6月1日起至2021年5月31日止的租赁金额为每年26万元，张利强于2018年5月17日开具收到殷为强交纳房租26万元的收据，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，张利强与殷为强签订的《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除，故张利强应向殷为强返还剩余部分的房屋租金共计86,667元。殷为强提出张利强应向其返还宿舍房租8000元的主张，本院认为，对于租赁该宿舍一事，双方并未在《房屋租赁合同》中达成约定，亦未提交证据证明该房屋的使用期间，故对殷为强的该主张，本院不予支持。殷为强提出涉案房屋因2019年1月18日被停水、停电、停暖而无法正常使用，双方《房屋租赁合同》在2019年1月18日已解除的主张，本院认为，殷为强在涉案房屋经营的饭店在2019年4月6日仍处于经营状态，此时呼和浩特市仍属于供暖期，故对殷为强请求晶淼晶酒店向其返还暖气费3018元的诉讼请求，本院不予支持。关于殷为强请求晶淼晶酒店向其返还设备设施转让费用185,000元的诉讼请求，本院认为，张利强为殷为强开具的收条载明该费用为设备设施费用（包含转让费），双方对此均予以认可，殷为强亦认可实际使用该设备设施，故对殷为强的该项诉讼请求，本院不予支持。关于殷为强请求晶淼晶酒店向其支付违约金26,000元的诉讼请求，本院认为，双方《房屋租赁合同》第五条约定“双方应严格履行协议条款，如一方违约应向对方支付年租金10%的违约金”，殷为强称，因张利强未依约履行其与王进军签订的《房屋租赁合同》、欠付房租而导致王进军对涉案房屋停水停电，致其无法正常使用该房屋，张利强亦认可其与王进军之间就房屋租赁一事存在纠纷，并对王进军向其发出《解除房屋租赁合同通知书》、《停水停电通知书》表示知情。2019年2月1日，殷为强为继续使用该房屋而与王进军重新签订《房屋租赁合同》并重新交纳房屋租金，上述行为阻止了殷为强与张利强签订的《房屋租赁合同》履行，张利强对该合同无法继续履行存在过错，应承担违约责任。张利强提出因其与王进军之间的纠纷尚未解决，因此对其是否存在违约行为尚无定论的抗辩，本院认为，依据合同相对性原则，张利强与王进军之间的纠纷与第三人殷为强无关，故对张利强的该抗辩，本院不予采信，故晶淼晶酒店应依据合同约定向殷为强支付违约金26,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告殷为强与被告赛罕区晶淼晶商务酒店于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除；二、被告赛罕区晶淼晶商务酒店于本判决生效之日起十五日内向原告殷为强返还房屋租金共计86,667元；三、被告赛罕区晶淼晶商务酒店于本判决生效之日起十五日内向原告殷为强支付违约金26,000元；四、驳回原告殷为强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费5996元（原告已预交），由原告殷为强负担3442元，由被告赛罕区晶淼晶商务酒店负担2554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇一九年八月十二日书 记 员 米文欢