济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初2317号 原告：中国建设银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 负责人：刘春龙，行长。 委托诉讼代理人：徐伟、戈树峰，均为山东聚轩律师事务所律师。 被告:廉清，女，1978年12月14日出生，汉族。 原告中国建设银行股份有限公司济南分行（以下简称建设银行济南分行）与被告廉清金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告建设银行济南分行的委托诉讼代理人徐伟到庭参加了诉讼。被告廉清经本院合法传唤，无正当理由未庭参加诉讼。本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告建设银行济南分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告廉清偿还原告借款本金余额573932.71元，截止到2018年11月26日借款利息8470.24元、本金罚息57.38元、利息罚息74.94元，上述标的额为583535.27元。自2018年11月26日起至本息付清之日的利息（以借款合同本金为基数，按照借款合同约定的计算方式，计算利息、罚息和复利，至本金付清为止）；2、判令原告对被告抵押的位于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区二区10号楼1-701的房产拍卖、折价、变卖后所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费、财产保全费、律师费3000元、公告送达费等实现债权而发生一切费用由被告承担。事实与理由：2016年12月28日，原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定廉清向建设银行济南分行借款60万元用于购买坐落于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区二10号楼1-701房产，借款期限为2017年1月18日至2039年1月18日。廉清以上述房屋为借款合同项下的债务提供抵押担保，并办理了抵押权登记。借款合同签订后，建设银行济南分行依约向廉清发放了贷款，但廉清未按合同约定按时足额还款。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 原告中国建设银行股份有限公司济南分行为证明其诉讼请求，提交如下证据： 证据1、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明原告与被告廉清存在借款合同关系及抵押合同关系。（1）2016年12月28日，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》。其中约定：廉清为购买房屋，向原告借款60万元，借款期限自2017年1月18日至2039年1月18日，贷款利率为基准利率下调10%（2017年央行贷款基准利率为3.25%）；（2）被告廉清以购买的房屋为上述借款抵押担保。 证据2、《房屋买卖合同》、收条各一份，证明被告向原告贷款的用途，被告为了购房，于2016年11月28日与案外人孙晓飞签订了《房屋买卖合同》，当日，案外人孙晓飞收到被告首付款26万元。 证据3、个人贷款支付凭证一份，证明原告向被告廉清履行了支付借款的义务，2017年1月18日，被告廉清委托原告将60万贷款转存至收款人（房屋买卖合同的出卖方）孙晓飞的账户。 证据4、不动产权证书复印件一份，证明被告廉清向原告借款购买房屋的自然状况。 证据5、不动产登记证明一份，证明原告对廉清贷款购买的房屋拥有抵押权。 证据6、拖欠明细打印件一份，证明自2018年8月18日，被告廉清开始拖欠借款本息。 证据7、结清试算打印件一份，证明被告拖欠原告本金余额、利息余额、利息罚息、本金罚息的情况，截止2019年7月4日，被告应当偿还原告借款本金573932.71元、利息23535.06元、本金罚息460.01元、利息罚息701.07元，结清金额598628.85元。 证据8、拖欠明细打印件一份，证明被告拖欠原告贷款余额、利息余额、罚息明细情况，截止2019年7月4日，被告拖欠原告贷款余额573932.71元、利息余额23535.06元、罚息1161，09元，合计598628.86元（其中，罚息数额=本金罚息+利息罚息）。 证据9、济南市工商局出具的企业变更情况证明一份，证明原告的名称的变更情况，以此说明原告具备诉讼主体资格。 被告廉清未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月28日，中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部（以下简称建设银行山东营业部）与廉清签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：廉清向建设银行山东营业部借款本金60万元，借款期限为2017年1月18日至2039年1月18日，用于购买济南市天桥区东工商河路17号泉星小区二区10号楼1-701室住房，售房人孙晓飞，贷款人将款项一次性划入孙晓飞6217002340023198338的账户；还款方式为等额本息，贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，借款逾期的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；担保方式为抵押；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即为违约，出现违约情形贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按约还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的解释方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。合同签订后，建设银行山东营业部按约于2017年1月18日向合同约定的售房人孙晓飞付款60万元。廉清以济南市天桥区东工商河路17号泉星小区二区10号楼1-701室房屋作为抵押物为廉清与建设银行山东营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务提供抵押担保，建设银行山东营业部于2017年1月4日办理了抵押登记。 根据建设银行山东营业部提交的廉清贷款对账单及贷款明细显示，廉清借款后，每月应还款数额为3554.63元，2017年2月至2018年7月期间廉清正常偿还贷款，2018年8月廉清仅偿还531.34元。 截至2019年7月4日本案庭审之日，廉清已到期未偿付的本金数额为15153.93元，利息23535.06元，罚息460.01元，复利701.07元。 2018年4月19日，中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部变更名称为中国建设银行股份有限公司济南分行。 庭审过程中，建设银行济南分行称，因廉清违反合同约定未及时偿还借款本息，依据涉案个人住房借款合同第十七条第一款的约定，宣布廉清的借款提前到期，要求廉清一次性偿还剩余借款的全部本息。 本院认为，被告廉清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对原告建设银行济南分行的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由被告廉清自行承担。原告建设银行济南分行为证明其主张提交了相应证据材料，被告廉清没有提交证据材料予以推翻，且上述证据之间可以相互印证形成证据链，故本院予以采信。 原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。建设银行济南分行已依约向廉清发放了借款，廉清取得借款后正常还款18期，之后未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。截止到2019年7月4日，已到期但未偿付的本金数额为15153.93元、利息23535.06元、罚息460.01元、复利701.07元。 对于建设银行济南分行主张廉清立即偿还所有剩余贷款本金573932.71元的诉讼请求，本院认为，原、被告约定贷款本金60万元分264期偿还，被告在偿还18期后出现违约，到期未偿付的本金数额为15153.93元。合同约定廉清逾期还款，建设银行济南分行有权宣布贷款提前到期。但对于该条款的适用，本院认为首先贷款合同为建设银行济南分行提前拟定的格式合同，其次该条款对于廉清所享有的合同利益有着重大影响，即廉清一期违约，建设银行济南分行即可以对此后的200余期未到期贷款宣布提前偿还，属于限制廉清合同基本权利的条款。因此，建设银行济南分行应对该条款采取特别标注，以示提醒。但建设银行济南分行并未就该条款予以特别提醒。另外，即使适用该条款，则对于廉清应进行专门的宣布程序，但建设银行济南分行并未就此向廉清宣布。建设银行济南分行在庭审期间提出当庭宣告，但本院认为该条款的宣告，必须向廉清本人进行。诉讼期间向本院作出的表述仅是建设银行济南分行对自身权利的主张行为，而非向合同相对人的宣告行为。因此，建设银行济南分行在庭审期间当庭宣告不构成向廉清的宣告。故本院认为建设银行济南分行依据贷款合同第十七条第一款的约定要求廉清清偿全部贷款余额5732.71元的依据不足，本院不予支持。同时，本院认为，在廉清逾期本金15153.93元的情况下，提前终止60万元标的的合同，亦不符合权利义务对等的原则。 廉清逾期还款构成违约，应承担违约责任。对于截止到2019年7月4日其拖欠的本金15153.93元、利息23535.06元、罚息460.01元、复利701.07元应向建设银行济南分行支付。2019年7月4日之后的利息罚息，依照合同约定应向建设银行济南分行支付。对建设银行济南分行的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。对于建设银行济南分行主张的律师代理费，建设银行济南分行对此未提交证据，不能证明该费用已实际发生，故建设银行济南分行的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。涉案房产已办理抵押登记，建设银行济南分行对该抵押的房屋享有优先受偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告廉清于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南分行本金15153.93元； 二、被告廉清于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司济南分行利息23535.06元，罚息460.01元，复利701.07元（均截至2019年7月4日）； 三、被告廉清于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司济南分行逾期利息、罚息（以本金15153.93元为基数，按年息6.615%，自2019年7月5日计算至实际给付之日止）； 四、原告中国建设银行股份有限公司济南分行对位于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区二10号楼1-701室房屋折价拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济南分行的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9740元，由原告中国建设银行股份有限公司济南分行负担8940元，被告廉清负担800元；公告送达费600元，由原告中国建设银行股份有限公司济南分行负担550元，被告廉清负担50元；财产保全费3520元，由原告中国建设银行股份有限公司济南分行负担4380元，被告廉清负担290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  梁 颖 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年八月二日 书 记 员  贺 宏