江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0702民初990号 原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。 统一社会信用代码：91360700586568313K。 法定代表人：唐三阳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄洪强，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：袁志斌，男，1969年8月24日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被告：袁乐颖，女，1997年12月17日生，汉族，住江西省赣州市章贡区， 第三人：江西银行股份有限公司赣州分行（原名南昌银行股份有限公司赣州分行），住所地：江西省赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心8号楼。 统一社会信用代码：91360700550871863N。 负责人：雷红云，系该行行长。 委托诉讼代理人：蔚芳金，男，汉族，1986年3月5日生，系该分行员工，住江西省赣州市南康区，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：黄先兴，江西凯莱律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告华润置地（赣州）有限公司（以下简称为华润公司）与被告袁志斌、袁乐颖，第三人江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称为江西银行赣州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托诉讼代理人**明，第三人江西银行赣州分行委托诉讼代理人蔚芳金到庭参加诉讼，被告袁志斌、袁乐颖经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2013年11月26日签订的两份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为XXXX、XXXX）及相应的《合同补充协议》；2、判令二被告自商品房买卖合同确定解除之日起10日内将商品房退还给原告，合同确定解除之日起30日将合同原件、购房发票原件一并退还原告并协助原告办理注销合同备案登记，相关费用由二被告承担；3、判令二被告向原告支付违约金1325466.4元（总购房合同款的20%）；4、判令二被告赔偿原告损失共计75012.95元（即原告为二被告垫付的贷款本息75012.95元）；5、判令二被告赔偿原告律师代理费7000元；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年11月26日，原告与被告签订两份《赣州市商品房买卖合同》（备案编号为XXXX、XXXX），约定二被告购买原告位于赣州市××××新区XX中心X区XX、XX办公房产，建筑面积分别为395.81㎡、276.73㎡，购房首期款分别为1987785元、1339547元，余款1980000元、1320000元由二被告向银行申请按揭贷款支付。2014年3月1日，第三人南昌银行赣州分行（现为江西银行赣州分行）作为贷款人（抵押权人）、被告袁志斌作为借款人及抵押人、案外人吴晓玲作为共同借款人和抵押人签订《个人房产借款合同》（编号为197140037720100、197140037150100），约定被告袁志斌、吴晓玲向第三人贷款1980000元、1320000元，借款期限为120个月，自2014年3月2日起至2024年3月2日止，按月等额归还贷款本息。担保方式为房屋抵押和原告作为阶段性保证人。2018年5月、6月起，被告开始未按两份借款合同约定偿还贷款，且累计达三期以上，二被告行为已构成违约。同年10月31日，原告向第三人代偿了涉案两套房产贷款本息共计75012.95元，承担了连带担保责任。起诉时，涉案房产尚未办理产权证。被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，原告有权解除合同，并要求其按总购房款的20%支付违约金。合同解除时，如买受人已实际接收了房屋，原合同确定解除之日起30日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记，注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方承担。综上，原告遂诉至法院。 被告袁志斌、袁乐颖未作答辩亦未提交证据。 第三人江西银行赣州分行辩称，两被告已逾期连续超过3期，原告为被告代偿了部分借款本息，金额待核实，在所有欠款结清的情况下，同意原、被告解除合同。 经审理查明：2013年11月26日，原告（出卖人）与被告袁志斌、袁乐颖（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：XXXX、XXXX）各2份，约定：被告购买原告开发的位于赣州市××××区章江新区华润B幢1701、1708办公楼，建筑面积分别为395.81㎡、276.73㎡，购房总价款分别为3967785元、2659547元；被告应当于合同签订时分别向原告支付50%购房款，分别为1987785元、1339547元，余款1980000元、1320000元向原告认可的贷款银行申按揭贷款支付；被告未按合同约定时间付款，逾期不超过30日的，自合同规定的应付款项期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告向原告支付逾期应付款万分之十的违约金。上述合同的附件三补充协议约定：被告如有任何导致银行追究原告按揭保证责任的行为，均构成被告违反本协议，自原告履行保证责任之日起10日内，被告应赔偿原告的全部损失，否则被告应从原告实际承担担保责任之日起每日按原告承担合同金额的万分之一向原告支付违约金至实际付清款项之日止。如被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，累计达三期(含三期)以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外，被告还应支付原告因解约支出的合理费用(包括但不限于诉讼费、律师费、执行费)等，如此违约金不足以赔偿原告损失的，被告还应承担赔偿责任等；如因被告原因导致原合同及本协议解除的，双方按以下方式处理，被告应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。原告因签署原合同及本协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加税、教育附加税、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由被告承担。原告有权在退还被告购房款前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。被告购房款不足以抵扣时，原告有权继续向被告追偿。合同解除时，如被告已实际接收了房屋，除原告书面允许保留的装修（原告无需补偿装修费）外，被告应当在原告发出腾退商品房通知之日起10日内，将该商品房交还给原告。如被告不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按商品房总价款的万分之一承担违约金；给原告造成损失的，还应承担赔偿责任等。合同签订后，被告分别交付了购房款1987785元、1339547元。2014年3月1日，原告（保证人）、被告袁志斌（借款人、抵押人）、被告袁乐颖（抵押人）、案外人吴晓玲（借款人）第三人江西银行（贷款人）签订《个人房产借款合同》（合同编号：XXXX、XXXX）2份，约定：被告袁志斌、吴晓玲向第三人江西银行分别借款1980000元、1320000元购买一手商用住房，借款期限分别为120个月，即从2014年3月2日起至2024年3月2日，采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额分别为22532元、15469元，担保方式为房屋抵押和原告提供阶段性连带责任保证担保。借款合同签订后，被告自2018年5月逾期还款，原告因此于2018年10月31日分别代为还款60494.62元、14518.33元，2019年3月28日分别代为还款114866.35元、76577.59元。双方就原告代偿事宜协商不成，致诉。 另查明，原告为实现本案债权支付律师费7000元。 上述事实，有原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、第三人工商信息、《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人房产借款合同》、支付凭证、委托代理合同、律师发票等证据以及原告庭审陈述，在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告与被告袁志斌、袁乐颖、案外人吴晓玲、第三人江西银行签订的《个人房产借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。第三人向被告袁志斌发放按揭款后，被告袁志斌未按期还款，且逾期期数累积达三期以上，原告因此代偿，根据原、被告双方的约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。现原告要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告理应退还涉案房屋，并将合同原件、购房发票退还，同时协助原告办理注销合同登记手续，由此产生的相关费用由被告承担。针对原告诉请的违约金，虽然符合双方约定，但该违约金计算标准过高，结合本案实际情况，本院酌定按购房总价的10%计算为宜，故被告应向原告支付违约金662733.2元。原告于起诉前代为垫付按揭款75012.95元，此外，于诉讼中垫付部分款项，但原告并未变更诉讼请求，现原告要求被告支付垫付按揭款75012.95元并无不当，本院予以支持。关于原告诉请的律师费，符合约定，且原告诉请的金额亦未违反相关收费标准，本院予以支持。被告袁志斌、袁乐颖经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告华润置地（赣州）有限公司与被告袁志斌、袁乐颖于2013年11月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：XXXX）； 二、解除原告华润置地（赣州）有限公司与被告袁志斌、袁乐颖于2013年11月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：XXXX）； 三、由被告袁志斌、袁乐颖于上述合同解除之日起七日内将赣州市章贡区章江新区华润B幢1701、1708办公楼返还给原告华润置地（赣州）有限公司，并于上述合同解除之日起三十日内返还上述合同原件、相关购房发票及协助办理解除合同备案手续，相关费用由被告袁志斌、袁乐颖承担； 四、由被告袁志斌、袁乐颖于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（赣州）有限公司违约金662733.2元； 五、由被告袁志斌、袁乐颖于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（赣州）有限公司代偿损失75012.95元； 六、由被告袁志斌、袁乐颖于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（赣州）有限公司律师代理费7000元； 七、驳回原告华润置地（赣州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17467元，由原告华润置地（赣州）有限公司负担7000元，被告袁志斌、袁乐颖负担10467元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长 吴 芬 审判员 赵盈慧 审判员 温文斐 二〇一九年八月一日 书记员 曾一苇