浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初1992号 原告（反诉被告）：舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司，住所地舟山市定海区舟山高新技术产业园区新港大道87号国际进口商品城，统一社会信用代码913309013501679191。 法定代表人：崔晓俊，董事长。 委托诉讼代理人：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾增瑜，北京大成（舟山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舟山众鼎商贸有限公司，住所地舟山市定海区舟山高新技术产业园区新港十道27号国际商品城内3楼A3-10、A3-11、A3-12、A3-23、A3-24号（自贸试验区内），统一社会信用代码91330901MA28K08Q0E。 法定代表人：谢岳军，执行董事。 被告：谢岳军，男，1982年11月1日出生，汉族，住舟山市定海区。 两被告共同委托诉讼代理人：孙剑刚，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 两被告共同委托诉讼代理人：王佳，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 原告舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司（以下简称舟山国际商品展销公司）与被告舟山众鼎商贸有限公司（以下简称众鼎公司）、谢岳军租赁合同纠纷一案，于2019年4月25诉至本院，本院立案受理后，众鼎公司在提交答辩状期内提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。舟山国际商品展销公司的法定代表人崔晓俊和委托诉讼代理人毛宝伦、顾增瑜，众鼎公司和谢岳军的共同委托诉讼代理人孙剑刚、王佳及谢岳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舟山国际商品展销公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告众鼎公司签订的《国际进口商品城商铺租赁合同》及《补充协议书》于2019年3月4日解除；2、被告众鼎公司立即腾退租赁物，将坐落于舟山市定海区舟山高新技术产业园区新港十道27号国际商品城内3楼A3-10、A3-11、A3-12、A3-23、A3-24号商铺按现状交付给原告；3、被告众鼎公司支付自2019年3月8日起至商铺实际腾退之日止按15000元/月计算的占有使用费；4、被告众鼎公司支付违约金200000元；5、被告众鼎公司已付给原告的50000元租赁保证金不予退还；6、被告众鼎公司赔偿空置费45000元；7、被告众鼎公司返还装修补贴款1232080元，并按年利率6%支付自2019年3月8日起至实际返还之日止的利息；8、被告众鼎公司支付电费244.80元；9、被告众鼎公司支付原告为实现债权而发生的律师代理费47600元、公证费2000元；10、被告谢岳军对被告众鼎公司的上述第3、4、6、7、8、9项债务承担连带贵任。事实与理由：原告作为甲方、被告众鼎公司作为乙方于2017年9月1日签订《国际进口商品城商铺租赁合同》和《补充协议书》各一份，约定甲方将坐落于舟山市定海区舟山高新技术产业园区新港十道27号国际商品城内3楼A3-10、A3-11、A3-12、A3-23、A3-24号面积为1540.10平方米的商铺出租给乙方作为经营中式餐厅使用；租赁期限三年，从2017年9月1日至2020年8月31日止，前四个月为装修期，不计收租金，计租从2018年1月1日开始计算；租金按每个租约年乙方税前营业额的5％比例收取；乙方向甲方缴纳50000元的租赁保证金，若乙方出现租赁合同列明的违约情形时，租赁保证金不予退还；水电费由乙方根据实际发生量支付给甲方；除甲方通知并允许闭店的时间外，如果乙方未正常营业的，每发现一次，乙方向甲方支付500元违约金，乙方应在收到甲方书面整改通知后立即整改；如果一年内累计非正常营业时间超过10天或120小时的，甲方有权单方解除合同；甲方按本合同约定解除合同的，乙方商铺内属乙方的可移动物品由乙方处理，乙方无权拆除嵌入墙体、天花板、地面的固定装修及任何固定设施；甲、乙双方任何一方不得违反本合同约定，否则守约方有权单方面解除本合同，并且违约一方需向另一方支付人民币200000元的违约金；因乙方违约导致本合同终止的，甲方无需退还乙方的押金及未到期的租金，乙方还应按商场标准租金15000元/月赔偿甲方三个月商铺或场地租金空置费；乙方必须在收到甲方解除合同通知书后3个工作日内结清有关费用并办理退场手续；因维权而产生的维权费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查取证等费用）由违约方承担。同日，双方在《国际商品城招商对外补助协议》中约定：为支持商户入驻，甲方给予乙方800元/㎡的装修补贴，合计金额为1232080元，若乙方原因导致《国际商品城租赁协议》提前解除的，甲方有权要求乙方立即返还装修补贴款及利息(实际经营期满一年的，应退回装修补贴金额比例的100%，不满二年的，退回装修补贴金额比例的50%，不满三年的，退回装修补贴金额比例的25%)。协议签订后，原告按合同约定履行了出租人义务，至2018年2月11日向众鼎公司支付了全部装修补贴款合计1232080元。但在经营过程中，原告发现自2018年4月起至今，众鼎公司的月整体营业额显示为0元，调查后发现，众鼎公司仅每日派1一2人看管亮灯，实际却未正常经营餐厅，餐厅厨房间紧闭，无食材、无厨师、无服务人员，包间门紧闭。原告发现上述行为后，与众鼎公司进行谈话，明确其商铺非正常经营的事实，希望其在后期进行整改，众鼎公司表态会对该现象进行整改。2019年1月29日，原告书面责令众鼎公司限期整改，但其仍然拒不整改。2019年3月4日，原告发出《解除合同函》，并于3月8日寄达众鼎公司，解除双方的租赁合同。但众鼎公司既不腾退租赁物，也不与原告结算费用，更未返还装修补贴款。至2019年3月31日，众鼎公司拖欠原告电费244.80元。原告为主张权利支付律师代理费47600元、公证费2000元。原告认为，原告与众鼎公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行义务，众鼎公司长期变相停止营业，拒不整改，损害了国际商品城的形象，并给商品城的其他商户造成了负面影响，严重违反合同的约定，有悖原告招商补助商户的目的，原告有权依约解除合同，合同自《解除合同函》送达众鼎公司时解除，众鼎公司应当腾退租赁房屋，将租赁物按现状交付原告，并赔偿合理损失。众鼎公司为一人有限责任公司，被告谢岳军作为股东、实际经营人，应对众鼎公司的债务承担连带责任。 众鼎公司、谢岳军辩称，1、本案并非是租赁合同纠纷，而是合伙协议纠纷。原告与众鼎公司虽然签订名为《国际进口商品城商铺租赁合同》的租赁合同，但是合同的封面是商业合作合同，并且合同内容也有明显的合作意思表示。原告将涉案商铺出租给众鼎公司，但并非是按正常租赁形式按月收取房租，而是以抽成众鼎公司税前营业额的5%作为租金结算，并且原告还负有宣传推广的义务，双方是商业合作关系，并非单纯租赁关系。2、被告谢岳军不是本案适格被告。本案合同相对方分别是原告和众鼎公司，根据合同相对性原则，谢岳军不享有合同权利，也不承担合同义务。另外，众鼎公司作为一人有限责任公司，其股东谢岳军仅以认缴的出资额为限承担有限责任，不应作为共同被告承担连带责任，请求驳回原告对谢岳军的诉讼请求。3、原告与众鼎公司签订的《国际进口商品城商铺租赁合同》及《补充协议书》合法有效，原告提出解除合同没有依据，应当按照约定继续履行。原告以众鼎公司未正常经营为由要求解除合同不成立，《国际进口商品城商铺租赁合同》中虽有约定“如果一年内累计非正常营业时间超过10天或者120个小时的，则甲方有权单方面解除本合同”，但是对“非正常营业”，作为提供格式合同的一方并没有明确何种情况下是“非正常营业”，即便是任意由原告解释所谓的“非正常营业”，原告也未证明众鼎公司累计非正常营业时间超过10天或者120个小时。餐厅除了开业前两个月有生意外，之后整个商城人流稀少，众鼎公司每日购买的新鲜原材料白白浪费，聘请的工作人员无事可做，采用各种促销手段吸引客户，但没有客源无法增加收入。为了减少损失，众鼎公司不得不调整经营策略，保留5-6名工作人员，适当采购原材料，节约用水用电，尽最大的可能开源节流，但是一直不存在关门歇业的状态，不存在不营业的情况。4、如租赁合同解除，原告要求众鼎公司返还装修补贴款1232080元及支付利息诉请错误。双方自2017年9月签订协议至2019年3月提出解除合同时已经满1年，根据《国际商品城招商对外补助协议》第四条中约定“实际经营期满一年不满二年的，乙方应向甲方退回装修补贴金额比例的50%”，即使众鼎公司因违约造成合同解除，也只需返还50%的装修补贴款。对于利息并未约定，不应支付。原告要求不退还保证金、主张违约金，又要求支付空置费不符合法律相关规定。以上内容虽然在《国际进口商品城商铺租赁合同》中均有约定，但是该合同是原告提供的格式合同，明显对众鼎公司不利。原告提出的诉讼请求存在故意扩大诉讼标的，增加了律师代理费，对其提出的律师费及公证费不予认可。综上，众鼎公司无任何违约行为，原告要求解除合同于法无据，应驳回其全部诉讼请求。 众鼎公司向本院提出反诉请求:1、反诉原告与反诉被告继续履行《国际进口商品城商铺租赁合同》、《补充协议书》及《国际商品城招商对外补助协议》；2、反诉被告赔偿反诉原告违约金200000元和律师代理费37000元。事实与理由：反诉原告的法定代表人谢岳军有数年从事餐饮行业经营管理经验。2017年反诉被告以中国.(浙江)自贸区国际进口商品城作为政府重点工程项目招商引资，联系谢岳军希望能在展销中心开设餐厅，因考虑到该项目地处北蝉，人迹罕至将来生意无法保证，反诉原告并不打算在此投资。反诉被告项目相关负责人多次联系谢岳军，又提出了多种优惠措施，答应给予装修补贴，并且承诺每天会有50辆大巴车的客人来展销中心观光消费(日均2000人左右)。后反诉原告同意投资，双方于2017年9月1日签订《国际进口商品城商铺租赁合同》、《补充协议书》及《国际商品城招商对外补助协议》。合同签订后，反诉原告着手餐厅的装修经营，反诉被告也按约支付了装修补贴款1232086元。展销中心于2018年1月底投入运营，前两个月因促销力度大，商城人来人往，热闹非凡，反诉原告餐厅的生意尚可。但是2018年4月以后整个商城人流稀少，生意一落千丈，反诉原告作为经营户采用各种促销手段吸引客户，但未见成效。双方签订的《国际进口商品城商铺租赁合同》第九条第8款以及《补充协议书》第二条中均明确了反诉被告有宣传推广的义务，但其未按约投入大量资金进行宣传活动及市场推广活动，造成整个商城人流稀少。不只反诉原告经营的餐厅，很多经营户都生意惨淡，损失惨重。2018年8月2日双方开会商讨整改经营方案，反诉被告答应针对餐饮客流问题会积极推广及宣传，并推行员工餐政策，但是之后反诉被告并未按约执行，反诉原告的餐厅依然是每日亏损状态。反诉原告至今还是要求继续履行租赁合同，希望在之后几年能够形成市场，挽回一些经济损失。 舟山国际商品展销公司辩称，反诉原告诉称不是事实，反诉被告已按约进行宣传活动及市场推广活动，并为此投入大量资金，已尽到合同义务。反诉原告未正常营业系其自身原因造成，其反诉请求不成立。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的《国际进口商品城商铺租赁合同》、《补充协议书》及《国际商品城招商对外补助协议》合同内容与舟山国际商品展销公司诉称基本一致，本院不再赘述，予以确认。上述合同签订后，众鼎公司向舟山国际商品展销公司缴纳50000元租赁保证金，舟山国际商品展销公司向众鼎公司交付租赁物，并支付装修补贴1232080元。众鼎公司将租赁物进行装修后经营中式餐饮，品牌为“原食部落”。2018年3月31日之前，餐厅发生营业额为62193元。但自2018年4月起，“原食部落”餐厅未发生营业额。2018年8月2日，舟山国际商品展销公司工作人员与被告谢岳军约谈，并以《会议纪要》的形式记录，主题为“原食部落”的目前经营状况及后续整改经营方向。谢岳军提出餐厅经营困难，要求舟山国际商品展销公司给予支持。舟山国际商品展销公司工作人员指出餐厅现状“虽留有上班员工、但仅有两名人员开关灯，每日下午1点半就闭店离开，完全不符合约定的经营状态”，双方对解决方案进行了沟通，谢岳军承诺于8月6日整改完毕。但之后餐厅仍未发生营业额。2019年3月4日，舟山国际商品展销公司向众鼎公司发出《解除合同函》，众鼎公司于3月8日签收。 另查明，一、众鼎公司系一人有限责任公司，法定代表人谢岳军系唯一股东。二、舟山国际商品展销公司为本案诉讼已支付律师费47600元、因保全证据支付公证费2000元。众鼎公司为本案诉讼已支付律师费20000元。 上述事实，有舟山国际商品展销公司提供的《国际进口商品城商铺租赁合同》、《补充协议书》、《国际商品城招商对外补助协议》、银行回单、商户结算单、《会议纪要》、《解除合同函》、回执、照片、《委托代理协议》、房产证信息、企业信息、公证书、发票，众鼎公司提供的《委托代理合同》、发票以及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，舟山国际商品展销公司与众鼎公司签订的《国际进口商品城商铺租赁合同》、《补充协议书》等系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方应按约履行。现舟山国际商品展销公司认为自2018年4月起，众鼎公司经营的餐厅未发生营业额，未正常营业，按合同约定“一年内累计非正常营业时间超过10天或120小时的，有权单方面解除合同”，要求解除合同。而众鼎公司认为餐厅未发生营业额，是因为商场人流稀少，没有生意可做，但是餐厅一直不存在关门歇业和不营业的情况，未存在违约，要求继续履行合同。根据舟山国际商品展销公司提供的商户结算单，众鼎公司经营的餐厅自2018年4月起至今一直未发生营业额，仅发生少量的水电费，可证明餐厅未在正常营业。如若众鼎公司所述，餐厅即使未发生营业额，但不存在关门情况即属正常营业，显然违背舟山国际商品展销公司招商引资和众鼎公司投资目的，也不符合大众对正常营业的理解。众鼎公司认为舟山国际商品展销公司未按约投入大量资金进行市场推广和宣传活动，对此未提供相应事实依据。市场推广和宣传活动起到的是广告效应，与众鼎公司经营的餐厅是否正常营业没有关联。故，因众鼎公司违反合同“一年内累计非正常营业时间超过10天或120小时的，有权单方面解除合同”约定，舟山国际商品展销公司解除合同的条件已成就，可以解除合同。舟山国际商品展销公司向众鼎公司发出《合同解除函》，于2019年3月8日通知到众鼎公司时合同解除。合同解除后，众鼎公司应在3个工作日内腾退租赁物按现状（除可移动的物品外）返还给舟山国际商品展销公司，并应付清合同解除前的相关费用。至2019年3月31日，众鼎公司尚需支付电费244.80元。因众鼎公司至今还未腾退租赁物，尚需按租金标准支付自合同解除之日3个工作日起的占有使用费，租金标准可按双方约定“合同期内，乙方未经甲方批准中途退场时，如合同期限剩余不满1个月的，乙方应向甲方按标准租金15000元∕月补足1个月租金，以此类推”执行，即15000元∕月。双方约定如众鼎公司违约需支付违约金200000元、赔偿空置费45000元，并且已缴纳的50000元租赁保证金不予退还，均是对承担责任方式的约定，均具有惩罚性。因国际商品城地处偏僻，经营中式餐厅客观上存在诸多困难，根据众鼎公司违约的情形，本院认为众鼎公司承担的责任方式为50000元租赁保证金不予退还。众鼎公司至合同解除时餐厅经营期已满一年不满二年，按照合同约定应向舟山国际商品展销公司退回装修补贴金额比例的50％并支付利息，返回金额为616040元。双方对利息约定不明，利息可自舟山国际商品展销公司起诉之日起按年利率6％计算。对于律师费、公证费，合同约定由违约方承担。众鼎公司抗辩舟山国际商品展销公司提出的诉讼请求存在扩大诉讼标的，增加了律师代理费，本院予以采纳，由众鼎公司酌情赔偿律师代理费25000元。公证费2000元属合理支出，由众鼎公司承担。众鼎公司属于一人有限责任公司，谢岳军系唯一股东。《公司法》第六十四条规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。该规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与股东财产严格分离，且股东应就其财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，谢岳军对此未举证证明，应对众鼎公司的债务承担连带责任。众鼎公司存在违约，其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司与被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司签订的《国际进口商品城商铺租赁合同》及《补充协议书》于2019年3月8日解除； 二、被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司于本判决生效后五日内将承租的坐落于舟山市定海区舟山高新技术产业园区新港十道27号国际商品城内3楼A3-10、A3-11、A3-12、A3-23、A3-24号商铺腾退后按现状（除可移动的物品外）返还给原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司； 三、被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司支付自2019年3月14日起至租赁物实际腾退之日止按15000元∕月计算的占有使用费； 四、被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司支付电费244.80元； 五、被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司向原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司交纳的租赁保证金50000元不予返回； 六、被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司返回装修补贴款616040元，并支付该款自2019年4月25日起至返还之日止按年利率6％计算的利息； 七、被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司赔偿律师费25000元、公证费2000元； 八、被告谢岳军对上述第三、四、六、七项债务承担连带责任； 九、驳回原告（反诉被告）舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）舟山众鼎商贸有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费18992元，减半收取计9496元，由舟山港综合保税区国际商品展销中心有限公司负担4490元，由舟山众鼎商贸有限公司、谢岳军共同负担5006元；反诉受理费2427.50元，由舟山众鼎商贸有限公司、谢岳军共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  陈健 二〇一九年八月十八日 书记员  乐瀚