广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10070号原告：霍乐发。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被告：黄石英。委托诉讼代理人：李旺东，广东盈达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东盈达律师事务所实习律师。原告霍乐发诉被告黄石英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理，并于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方卓林、被告的委托诉讼代理人李旺东、刘嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付2019年2月1日-2019年6月30日的商铺租金70349.40元、违约金34884元，2019年6月30日之后的租金以14069.88元每月为标准向原告支付至被告实际返还商铺之日止；2.被告向原告支付2019年2月1日-2019年6月30日商铺保洁管理费3060元；3.被告向原告支付律师费5000元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告的《商铺使用权租赁合同》，被告向原告返还商铺。事实与理由：2016年11月14日，原、被告签订《商铺使用权租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市禅城区张槎青柯石材市场C11之一、之二号商铺，商铺建筑总面积306平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止。2015年11月1日至2017年10月31日，租金为每月每平方米38元，自2017年11月1日起，租金每年递增10％。2018年11月1日起至2019年10月31日止，商铺每月的租金为14069.88元。商铺每月每平方米的保洁管理费为2元，即被告每月应支付的保洁管理费为612元。商铺租金采用先交租后使用的原则，租金的结算周期为一季度。被告应在每季度起始月当月10日前将租金交至原告指定的账号；如被告超期10日交租金，原告有权主张被告承担律师费、调查费等损失。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告没有按合同的约定履行支付租金、保洁管理费的义务。至2019年4月15日，被告拖欠原告2019年2月至6月的租金70349.40元，保洁管理费3060元，上述各项合计73709.40元。上述费用经原告多次催讨，被告拒不支付。原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院。被告辩称：1.2016年11月14日，原、被告签订的《商铺使用权租赁合同》，已经在2019年3月8日经双方合意解除，且在2019年3月11日经双方以放行商铺内大部分设备和货物的方式实际解除，因此不存在原告诉请所称的计算至2019年6月30日，也不存在支付违约金以及返还商铺等情形。2.实际上该商铺在2019年3月8日起就已经由原告指定的物业管理人员锁铺，2019年3月11日放行后已由其收取了钥匙，因此该商铺已在2019年3月11日由原告收回及管控，因此不存在被告返还商铺的情形。3.原告及其物业管理人员没有尽到租赁合同作为出租人一方应当尽到的保障租赁物适租的义务，被告无法正常使用该商铺，构成了双方解约的原因。4.被告当时已经怀孕并且出现身体健康恶化，经常就医，曾经住院，被告是经营切割石材且噪音大的生意这一客观原因产生了租赁合同情势变更，也得到原告及其物业管理人员的知情，因此也产生了双方解约的情势变更情形。5.被告由于原告的物业管理人员经常采取拉闸断电、刁难以及无理滋扰加上外部经营环境恶劣等原因，在2019年4月流产一胎，更加不可能履行租赁合同。2016年11月14日，被告与原告签订了《商铺使用权租赁合同》，约定租赁位于佛山市禅城区张槎青柯石材市场C11之一和之二号商铺，租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止，前两年租金为每月每平方米38元，此后逐年递增10%。在履行合同中，原告委托了佛山市五星合富物业管理有限公司（下称五星公司）来收取押金和每月的租金费用，并由五星公司出具收据，并且改变了先交租后使用的约定为先使用后交租。在租约履行过程中，原告和五星公司并没有保障到被告使用该租赁物，对于被告有关整改物业服务的合理要求置之不理；多次无理以剪电表电线、锁卷闸的方式致使被告停工；有关租赁建筑物一直没有取得报建手续和出示提交给被告，全部以开具收据而不是发票的方式收取租金，直接导致被告既无法注册成立有限公司、也无法抵扣成本，造成了损失。被告多次与原告、五星公司指定的物业管理人员沟通交涉，均无效，2018年底，五星公司的黄伟清总经理与被告闹翻后，原告、五星公司很过分地将电表电线剪断、出动保安锁卷闸，遇到这样蛮不讲理的出租人和物管，被告无法经营且身心俱疲、还在3月初受此刺激导致流产（双胞胎流产了其中一胎），就在2019年3月8日以手机短信息的方式通知原告指定的管理处员工（181××××0356）解除租约、并提出以押金抵扣所争议的租金，因此，租约应在2019年3月8日解除、并在此日起停计租金、原告及五星公司应以押金抵扣租金后返还余额、原告及五星公司应当在此日后开门放行允许被告取回租赁物内的各种设备设施货物物品以避免租赁损失的扩大。但是，原告及五星公司拒绝解除租约、继续在2019年3月11日通过181××××0356发短信息催缴2、3月的租金管理费，原告还在4月份提起了本案诉讼。原告及五星公司自3月11日起派人将商铺锁铺、剪电线，实际上被告已经无法进入和使用该租赁物，因此原告及五星公司应对自2019年3月8日解约之后的商铺租赁损失自行承担责任，不应继续计算租金/占用费。由于五星公司以收取租金、管理租赁物等方式实际参与了租约的履行，对租约的提前解除也有过错，还应当承担起返还押金、赔偿损失、协助放行等法律责任。由于原告及五星公司拒绝出示报建手续、在收取租金物管费后一直不开发票，导致被告无法获得工商登记不能与他人合股开有限公司也无法抵减成本；原告及五星公司还以锁铺的方式导致被告自2019年3月至今无法经营，造成直接损失20万元（不能取得发票抵扣成本、铺内设施设备折旧、铺内可售石材压货无法销售的资金损失、员工工资和开支等）。对于没有报建、没有开票纳税，被告保留向有关国家机关举报的权利，并依法指出，在本案租赁的民事关系中，既导致被告与原告的《商铺使用权租赁合同》自始无效，也导致被告不能合法利用该租赁物进行注册公司经营和通过取得发票抵减成本，严重影响了被告在租赁合同中的权益，原告及五星公司具有明显的民事过错。被告被原告及五星公司无理拒绝解约、无理拒绝搬迁、无理缠诉，在4月上旬再次住院治疗。以上事实有合同、收据、视听资料（短信息、商铺录像）、委托代理合同和发票等为证。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告身份证复印件、佛山市禅城区昇发石材经营部营业执照复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《商铺使用权租赁合同》。证明原告与被告签订涉案商铺租赁合同，合同约定租金标准以及保证金、违约金的标准，同时约定合同解除办理相关手续的方式。3.《民事委托代理合同》、转账记录查询1张，律师费发票1张。证明原告因向被告主张法律责任所产生的律师费，该费用根据租赁合同的约定应当由被告承担。4.《中标确认书》《张槎街道青柯仓库（二次）招标公告》。证明原告通过招投标的形式向佛山市禅城区张槎街道青柯股份合作经济社、佛山市禅城区张槎街道青柯九朗股份合作经济社、佛山市禅城区张槎街道青柯上东股份合作经济社、佛山市禅城区张槎街道青柯西亦股份合作经济社承租了青柯石材市场并取得经营权，原告再将其中的C11之一、之二号商铺转租给被告。诉讼中，被告举证如下：1.水电费收据、租管费收据。证明原告已以实际行动同意被告采用先使用后交租的租赁支付方式，被告也于每月履行支付上月租管费的义务，双方以实际行动合意变更了新约定，代替了原签订的《商铺使用权租赁合同》的约定，履行变更后的租赁约定中约定的新的权利义务，同时证明原告的物业管理人在收取租金物管费后一直不出具发票，导致被告无法获得工商登记不能与他人合股开设有限公司，也无法抵扣成本。2.押金收据1张。证明被告依约向原告全额支付保证金；五星公司是原告的物业管理人，以及租赁代理人，其行为由原告承担责任，有关押金退还义务也应当由他们承担。3.2019年3月8日通知解除合同的短信息3页。证明被告于2019年3月8日已通知原告解除租约。4.被告与物管人员的聊天记录1页。证明原告已于2019年3月12日或此日前已将涉案商铺钥匙收回。根据物管人员的表述可以证明涉案商铺于2019年3月12日或此日前已处于锁门状态。5.被告的妇科出院记录报告复印件。证明黄伟清与被告闹翻后，原告不讲理地剪断涉案商铺的电表电线、出动保安锁卷闸，致使被告无法经营，且身心疲惫，于2019年3月住院，4月初受此刺激导致流产（双胞胎流产了其中一胎）。另外也证明了被告是出现了怀孕且健康受损的客观事由导致租赁合同情势变更。6.涉案商铺的视频录像（附光盘1只）。证明涉案商铺自从原告物管人员及保安剪断电表电线、锁上卷闸后一直处于关闭状态，原告恶意拖延时间，自行放任损失进一步扩大。7.2019年5月20日MOVI007视频翻译（被告与物管处人员的取证视频及文字译文）、2019年5月20日被告与物管保安的录音对话及文字译文、2019年5月22日凌晨黄天星与黄伟清的录音对话及文字译文。证明原告同意被告采用先使用后交租的租赁交租方式，同时证明原告已收回涉案商铺钥匙，不存在被告恶意占用商铺的说法，相反，是原告有意隐瞒被告以搬走商铺财产的实际行动来解除租赁合同，而原告也同意被告搬走财产以解除合同的事实。8.涉案商铺内的货物、设备整理清单1份。证明被告已搬走商铺大部分的财产，剩余财产因原告一直拒绝出示钥匙，拒绝让被告把剩余财产搬走才会产生涉案商铺内物品迟迟未搬走的情形。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1-4及证据7中的被告与物管人员的视频，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5原告有异议，因与本案的事实没有关联性，故本院不予采纳；证据6，原告确认为涉案商铺，本院对真实性予以确认；证据7中被告与物管保安的录音对话以及黄天星与黄伟清的录音对话，因无法核实对话当事人的身份，原告亦有异议，故本院不予采信；证据8为被告单方制作的清单，庭审后，被告确认放弃铺内物品所有权，故对被告的该份清单，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年10月1日，被告交纳佛山市国际石材城二区C11A、C11B商铺押金34884元。2016年11月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺使用权租赁合同》，主要内容为：“第一条：租赁物概况。租赁商铺位于佛山市禅城区张槎青柯石材市场C11之一号、C11之二号商铺，总建筑面积306平方米。第二条：租赁期限。从2015年10月1日至2020年9月30日止，从2017年11月1日，每年递增10%计算，2015年10月31日前免租期……2、2018年11月1日起至2019年10月31日止，每月租金每平方米45.98元，每月租金14069.88元；2019年11月1日至2020年10月31日止，每月租金15476.86元。每月保洁管理费2元/平方，306平方米每月保洁管理费合计612元。3、商铺用先交租后使用的原则，租金的结算周期为一季度，乙方应在每季度起始月当月10号前将租金交至甲方……第四条：租赁保证金。乙方应于签订合同之日起三日内支付租赁保证金34884元给甲方……第九条：违约责任。1、乙方有拖欠应付甲方的租金或物业管理费或水电费超过10日的情形，甲方有权单方面解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方支付违约金34884元。2、在租赁期间，乙方超过10日不向甲方缴交租金，甲方有权无须催告单方终止合同且没收租赁保证金，并有权向乙方追究拖欠的租金、违约金，主张乙方承担责任产生的律师费等因此造成的一切损失。”2019年3月8日，五星公司物管代表谢玉传向被告发送短信：“你的铺是转给别人了？还是怎么样？”被告回复：“不想做了，全亏了就算。”谢玉传：“公司叫我通知你，欠的租金三天之内要交过来，否则起诉你。”被告：“在押金里减去就是了”谢玉传：“押金是合同履约金，合同到期自然退回你……希望你到管理处解决好。”2019年3月11日，谢玉传通过手机短信向被告发送《缴纳通知书》，并告知被告：“你尽早拿合同及押金单到管理处缴清所欠费用，签署解除合同。现在合同是有效的，租金也是延续的。”2019年3月12日，被告通过微信告知物管人员罗钊“钥匙给回保安了”。根据被告提供的视频显示，2019年5月29日，被告以看铺为由与其代理人刘嘉敏到五星公司。其中有以下陈述：被告：“他们要把钥匙拿出来才行，还有一些证件什么的。”物业公司的人员回复：这个要找老板，找霍总。”……被告问：“钥匙在哪里？”物业公司人员回复：“你打电话给他嘛。”被告回复：“我没有他电话。”刘嘉敏问：“问老板是什么意思？是钥匙在老板那里吗？”物业公司人员回复：“对”。另查明，根据原告提供的《张槎街道青柯仓库（二次）招标公告》显示，项目土地证【佛禅集有（2012）第1100432】主体建筑未办理相关报建手续。诉讼中，原、被告共同确认：被告从2019年2月开始没有交纳租金及保洁费。原告陈述：被告交纳了34884元保证金，由于被告违约，所以原告已经没收保证金。被告于2019年3月8日搬走部分物品，次日将钥匙交还给市场保安，市场共有保安四人，私自接受被告钥匙的保安为吕志辉。过了几天，保安将钥匙交还给谢玉传，谢玉传不同意接收，认为保安无权接收钥匙，2019年5月上旬，因原告已起诉被告，为商铺物品安全起见，谢玉传无奈接过钥匙。由于被告违约，铺内物品可搬离商铺，但须另外找一个地方保存，以抵押租金。被告陈述，被告要求押金抵扣租金，抵扣后剩余押金返还被告。2019年8月2日，被告陈述：被告撤回反诉。且基于被告取回铺内物品可能要交纳占用费，被告放弃铺内物品的使用权，但被告认为铺内遗留物品是原告恶意拖延阻拦而致。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未提供涉案物业办理报建手续的材料以及涉案物业产权登记资料，原告提供的《张槎街道青柯仓库（二次）招标公告》也载明主体建筑未办理报建手续，故原、被告于2016年11月14日签订的《商铺使用权租赁合同》应属无效。原告诉请解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租金的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《商铺使用权租赁合同》无效，但被告实际占用涉案商铺，故仍应向原告支付占有使用费。被告确认自2019年2月未向原告交租，原告确认保安已于2019年3月9日接收了原告钥匙，本院确认被告应当向原告支付上述期间的占有使用费。经计算为18154.68元【14069.88元（2月）+4084.80元（3月）】。关于原告认为被告仍在占用商铺，需继续支付占有使用费的诉请。原告认为被告仅将商铺钥匙交还给保安，并非原告本人，不等同于交接铺位，但从采信视频可知，物业管理公司确认被告已将钥匙交还原告。且从原告的陈述以及物业管理公司对市场进行日常管理的情况，被告认为保安人员有权代收钥匙也合情合理。故原告事实上已收回且控制涉案商铺。原告再主张此后的占有使用费以及诉请被告返还商铺，本院不予支持。关于保洁管理费。被告在庭审中确认自2019年2月起没有支付保洁管理费，故被告应向原告支付2019年2月1日至2019年3月9日的保洁管理费789.68元（612元+177.68元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。原、被告确认被告已支付保证金34884元，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应予以返还被告，被告主张用于抵扣租金，为免讼累，本院将保证金抵扣占有使用费以及保洁管理费，余款15939.64元（34884元-18154.68元-789.68元）原告应予以返还被告。关于违约金。因涉案合同无效，原告的该项请求没有合同依据，本院不予支持。关于律师费。原告作为出租人将没有报批报建的商铺出租给被告，对于租赁合同无效负有过错，且律师费并非必要支出，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告霍乐发与被告黄石英于2016年11月14日签订的《商铺使用权租赁合同》无效；二、驳回原告霍乐发的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1283元，由原告霍乐发负担1078元，被告黄石英负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月十三日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。