广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6424号原告：李平平，女，1975年10月15日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：周世和，女，1952年6月9日出生，汉族，住广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁妙英，广东正善律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。原告李平平、周世和与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行审理，原告李平平、周世和的共同委托诉讼代理人梁妙英，被告白云公司的委托诉讼代理人孔国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平平、周世和向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告逾期交房违约金695344.7元（自2004年1月1日起至实际交房之日止，至起诉之日暂计5628天）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于广州市花都区梯面镇珠高埔E42幢房屋，建筑面积417.07平方，单价1987.45元/平方米，房屋总价款411836.5元。其中，合同第八条交付期限明确规定，被告应当在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后将该房交付买受人使用。原告按照约定支付房屋首付款211836.5元，余款200000元已通过银行贷款予以付清。该《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%同买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告按照约定支付房屋首付款211836.5元，余款200000元已通过银行贷款予以付清。但是，被告直到今日仍未交房给买受人，距合同约定的交房时间已逾期5628日.原告认为，双方所签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法受法律保护，双方均应当切实履行。被告至今仍未向原告交付房屋，已经构成违约，依法应当按日按照已付房款411836.5元的万分之三支付违约金。原告为了维护自己合法权益，故诉至法院，请求判如所请！被告白云公司辩称，别墅属于云梯山庄900亩项目，此项目实际是在当时政策环境下，我公司为解决机场员工住房问题开发的、带有员工福利性质的项目。本案原告虽然不是机场员工，但也享受了同机场员工一样福利性质的购房价格，别墅单价987.45元／平方米。原告在起诉状中表示单价每平方米1987.45元纯属笔误，或者是有意误导。由于资金等历史遗留问题原因，涉案别墅确实尚未交付原告使用。我公司此前已积极完善收尾工作，目前基本达到合同约定的交付标准，我公司将尽快通知原告交付房屋。二、原二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间。按照相关司法解释和省法院的指导意见，按日计算的违约金应该是分分别计算诉讼时效期间的，即自原告起诉之日起往前计算三年之日前产生的违约金的请求权已超过了诉讼时效期间，不再受法律保护。自原告起诉之日起往前计算三年之日起发生的违约金才能得到法律的保护。三、违约金总额不应超过购房款本金。由于涉案别墅购买价格极低，每平方米不到1000元，且被告迟延交楼并未给原告造成实际损失，事实上由于房价升值反而是给原告带来极大的增值利益。基于公平原则，被告承担违约金的总额不应超过房价本金411836.5元。四、被告迟延交付违约金应计算至生效判决书或调解书出具之日，其后的违约行为尚未确定发生，本案不应对尚未确定发生的违约行为作出裁判，宜待该违约行为实际发生后由原告另案主张。综上所述，敬请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2002年，李平平、周世和与白云公司签订《广东省商品房买卖合同》、附件一至三及合同补充协议。《广东省商品房买卖合同》约定李平平、周世和向白云公司购买位于广州市花都区梯面镇珠高铺云梯山庄E42幢房，房屋用途为住宅，层高3米，建筑层数地上三层，建筑面积共417.07平方米，该商品房按建筑面积计价，单价为每平方米987.45元，总金额411836.5元。付款方式为按揭付款方式：1、买受人于签署本合同之日已支付全部房价款的51%，计211836.5元；2、买受人向中国工商银行广州市环城支行申请按揭贷款，于签署本合同之日起三十日内支付房价款的49%，计200000元。第八条交付期限：出卖人应当在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%同买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为从通知中约定的交付之日起为该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，李平平、周世和向白云公司支付了全部购房款。截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得工程竣工验收备案表，房屋未交付李平平、周世和使用；白云公司称前期因资金问题未能及时验收，目前正在积极办理房屋收尾和验收工作。李平平、周世和称其一直在与被告协商交楼问题主张权利，但被告一直说在办手续。白云公司表示李平平、周世和从未向其主张过权利。本院认为，白云公司与李平平、周世和签订的《广东省商品房买卖合同》及附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。李平平、周世和按合同约定向白云公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，根据合同约定，白云公司应于2003年12月31日前将验收合格以及符合合同约定的商品房交付李平平、周世和使用。白云公司至今未交付房屋，构成违约，李平平、周世和依据合同约定要求白云公司支付逾期交楼违约金合法有据。白云公司应于2003年12月31日前交付房屋，逾期交房违约金应从2014年1月1日起计付，但现无证据证明李平平、周世和在提起本案诉讼前曾向白云公司主张过逾期交房的违约责任，因逾期交房违约金属于继续性债权，其诉讼时效应从各自产生之日起分别计算，故李平平、周世和主张的自提起本案诉讼之日前三年（2016年6月5日）前的逾期交楼违约金已超过法定的民事诉讼时效期间，本院不予支持。2016年6月5日（含当日）之后产生的逾期交楼违约金未超过诉讼时效期间，应予支持。因目前涉案房屋尚未具备交付条件，在符合交付条件之前的事实尚未固定，故判决逾期交楼违约金暂计至李平平、周世和提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2016年6月5日至李平平、周世和提起本案诉讼之日（2019年6月5日）共1095天。白云公司应向李平平、周世和支付逾期交楼违约金为135288.29元（411836.5元×0.03%×1095天）。李平平、周世和要求白云公司支付违约金135288.29元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李平平、周世和支付逾期交楼违约金135288.29元；二、驳回原告李平平、周世和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5377元，由原告李平平、周世和负担4331元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担1046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王璇二〇一九年八月三十日书记员  刘赟