四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1546号 原告（反诉被告）：都江堰市新源旅游开发有限责任公司。住所地:四川省都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：曾述兵，董事长。 委托诉讼代理人：陈江，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗光俊，男，1962年8月15日出生，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：徐博，四川蜀天律师事务所律师。 原告（反诉被告）都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称新源公司）与被告（反诉原告）罗光俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告罗光俊对新源公司提起反诉，本院审查后予以准许并与本诉合并审理。原告（反诉被告）新源公司的委托诉讼代理人陈江、张云花，被告（反诉原告）罗光俊及其委托诉讼代理人徐博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新源公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除2015年4月10日新源公司与罗光俊签订的编号为20150004号《房屋租赁合同》；2、依法判令罗光俊立即交还房屋给新源公司；3、依法判令罗光俊向新源公司支付租金至交还房屋时止（暂计至起诉之日租金为141600元）、违约金121917.6元，以上共计人民币263517.6元；4、本案诉讼费由罗光俊承担。事实与理由：2015年4月10日，新源公司与罗光俊就都江堰市柏条河北路下段建筑物9﹟-4及相关附属设备、设施签订编号为20150004《房屋租赁合同》，之后新源公司按照合同约定履行了义务。截止起诉之日，罗光俊尚欠新源公司租金141600元未付。新源公司多次催收无果，罗光俊已严重违反合同约定。新源公司为维护其合法权益，特根据相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 罗光俊辩称，1、新源公司诉称的2015年4月10日与罗光俊签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给罗光俊的事实属实。2、新源公司要求解除合同，新源公司已于2018年6月21日向罗光俊发出通知要求于2018年6月30日终止合同，罗光俊并无异议。3、新源公司在2018年6月21日向罗光俊发出终止《房屋租赁合同》以及之前都明确告知罗光俊暂不缴纳2018年5月31日至2019年5月30日的房租。4、新源公司终止合同后应与罗光俊就终止合同后的装饰装修、罗光俊的各种损失进行处理，罗光俊才能向新源公司移交房屋，且新源公司在终止合同后并未通知罗光俊移交房屋。5、本案属于新源公司单方终止合同，违约责任在于新源公司，罗光俊没有违约行为，因此不承担任何违约责任。综上，罗光俊认为新源公司所述不实，且无法律支持，请求驳回新源公司的诉请。 罗光俊向本院提出反诉请求：1、判令新源公司赔偿因其单方终止合同给罗光俊造成的资产损失711656.24元。2、判令新源公司赔偿因其单方终止合同给罗光俊造成的可得利益损失420153元。3、判令新源公司退回罗光俊履约保证金40000元、电费保证金18000元，合计58000元。4、新源公司赔偿罗光俊评估费32965.05元。5、新源公司承担本案的反诉费用。事实与理由：2015年4月10日，罗光俊与新源公司签订《房屋租赁合同》，合同约定新源公司将柏条河北路下段9-4的房屋出租给罗光俊，租赁期限为优先签约期10年，本次租赁期5年，自2015年4月10日至2020年4月9日，并约定了前5年的租金为每平方米20元。罗光俊取得租赁房屋后，加盟了沈家洪城老火锅，支付了加盟费用，投入了大量资金进行装饰装修，购买了经营设备设施，聘请了厨师团队及相关经营人员，并按约定用途使用租赁房屋。2018年4月期间新源公司电话通知罗光俊，因天府绿道锦江主轴都江堰段建设暂不缴纳房屋租金。2018年6月21日新源公司向罗光俊发出终止合同通知，罗光俊收到终止合同通知后为了避免损失扩大，即安排处理存货、解除员工等，随后罗光俊终止经营。2018年11月，罗光俊与新源公司就终止《房屋租赁合同》相关事宜不能达成一致意见，罗光俊为了维护自己的权利，特委托四川君妍价格评估有限公司对因新源公司终止房屋租赁合同导致的装饰装修、设施设备等及合同期内可得利益损失进行了评估。经评估，罗光俊投入的装饰装修、设施设备、加盟费用等损失711656.24元，可得利益损失420153元。综上，罗光俊与新源公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，新源公司单方终止合同的行为违反了双方合同约定，依法应承担违约责任。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定特提起反诉，恳请贵院依法支持。 新源公司辩称，罗光俊的反诉请求不应当得到支持，新源公司没有存在违约行为，而事实上罗光俊逾期交付房租。双方于2015年4月签订的租赁协议，罗光俊每年4月是交房租的时间节点，罗光俊认定2018年4月新源公司电话通知因修天府绿道暂不缴房租是无中生有，天府绿道的文件下发时间是2018年5月，新源公司不可能预先计算出成都政府修建绿道的时间，而事实上2018年4月新源公司向罗光俊催收房租，而不是让其不交房租。罗光俊实际的经营时间是到2018年11月，在这期间新源公司多次向罗光俊催收房租，根据合同约定罗光俊逾期支付房租，新源公司有权没收其保证金，罗光俊因违约应当承担新源公司的损失。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 新源公司围绕其本诉主张和反诉答辩提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》，拟证新源公司与罗光俊于2015年4月10日签订合同编号为20150004号的《房屋租赁合同》，双方对租赁地点、范围与使用性质、租赁期限、租金、优惠政策及其他支付方式、双方的权利和义务、合同变更和终止、违约责任等进行了约定。2、交房确认书，拟证2015年5月30日新源公司将案涉房屋交付给罗光俊，自2015年5月30日开始计收租金。3、都绿道办【2018】10号《都江堰市绿道建设指挥部办公室关于做好柏条河沿河商业建筑经营权处置工作的函》，拟证2018年5月16日都江堰市绿道建设指挥部向新源公司发函，按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工，要求新源公司在2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。4、2018年6月21日都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》，拟证都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局联合发通告，对柏条河（蒲柏桥至胥家镇老人桥段）河道两侧进行整治。5、短信，拟证2018年6月21日新源公司员工陈江向罗光俊发短信，内容为新源公司接市政府相关部门通知，从2018年6月21日起将对柏条河两侧商业设施进行整治，根据合同相关条款约定，告知罗光俊于2018年6月30日终止合同，相关事宜请罗光俊尽快与新源公司联系。6、2018年8月15日短信、2018年9月7日短信，拟证新源公司分别于2018年8月15日、2018年9月7日向罗光俊催收2018年5月30日至2019年5月29日的租金。7、通话记录，新源公司员工陈江曾分别于2018年10月9日、2018年10月10日、2018年10月21日、2018年10月26日电话联系罗光俊，就双方签订的房屋租赁合同仍然有效，请罗光俊按合同约定缴纳2018年5月30日至2019年5月29日租金事宜。8、新办字【2018】18号通知，拟证2018年10月10日新源公司向罗光俊发出通知，告知罗光俊根据最新发展情况，新源公司曾多次专程到罗光俊的店铺做解释工作，特别是2018年9月21日公司安全检查时，新源公司一行人专程对租金收取做出说明，新源公司与罗光俊签订的合同仍然有效，罗光俊应于2018年10月19日缴纳拖欠租金169920元，逾期不缴视为违约，新源公司有权单方解除20150004号合同，收回房屋另行处置。9、发文签收记录及签收照片，拟证新办字【2018】18号《通知》于2018年10月10日送达罗光俊。10、新办字【2018】20号《关于解除与建筑9#-4商家合同关系的通知》，证明2018年10月26日新源公司向罗光俊发出通知，决定解除与罗光俊签订的编号为20150004号合同，并通知罗光俊在2018年10月31日前撤场；租金及其他费用计算到交付房屋时止，并要求承担违约责任。11、罗光俊经营的沈家洪城老火锅店员签收新办字【2018】20号文的照片，拟证新办字【2018】20《关于解除与建筑9#-4商家合同关系的通知》已送达给罗光俊。12、电费抄收表及收据，拟证罗光俊缴纳电费至2018年11月。13、日常安全生产检查及整改记录，拟证2018年9月21日新源公司到罗光俊店铺安全生产检查。14、税务查询明细，拟证罗光俊正常营业至2018年11月。 经庭审质证，罗光俊认可新源公司提供的证据1-5、8、9、12，本院予以确认；对证据6、7、11，罗光俊庭审中称其不清楚，但未于本院指定期限内提交书面核实意见，本院予以确认；对证据13，罗光俊认为系新源公司单方制作的工作记录，本院不予确认；对证据14，罗光俊认为不能达到新源公司的证明目的，本院认为，税务申报缴纳情况与单位经营状况有关联性，故本院予以确认。 罗光俊围绕其本诉答辩及反诉主张提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》，拟证新源公司将房屋出租给罗光俊，双方对权利义务作出了约定。2、短信截屏，内容为2018年6月21日陈江向罗光俊发出2018年6月30日终止合同的短信通知，拟证合同已于2018年6月30日终止。3、新源公司【2017】18号文件，证明新源公司在文件中再次确认了2018年6月21日向罗光俊发出终止合同的通知，且不收取2018年5月31日至2019年5月30日的租金。4、四川君妍价格评估有限公司（2018）141号价格评估报告书，拟证因新源公司单方终止租赁合同而导致都江堰市沈家洪城老火锅店的装饰装修等资产损失为711656.24元。5、四川君妍价格评估有限公司（2018）142号价格评估报告书，拟证因新源公司单方终止合同而导致的都江堰沈家洪城老火锅自2018年6月30日至2020年4月9日期间的可得利益损失为420153元。6、价格评估委托合同两份及四川增值税普通发票一张，拟证罗光俊因评估装饰装修、可得利益损失等支付的评估费为32965.05元。7、履约保证金和电费保证金收据，证明新源公司收到罗光俊履约保证金40000元、电费保证金18000元。8、沈家洪城老火锅店营业执照复印件，证明罗光俊在承租案涉房屋后办理了营业执照。 经庭审质证，新源公司认可罗光俊提供的证据1-3、7和8，本院予以确认；对证据4、5真实性无异议，对合法性、关联性存异议，评估基础资料由罗光俊自己制作，营业收入与税务查询明细不一致，日营业报表有涂改痕迹，可得利益起算点与事实不符；对证据6真实性无异议，但票据和合同时间差距较远，本院认为，评估费用属合理范围，故对该证据本院予以确认。 对四川君妍价格评估有限公司（2018）141号、142号价格评估报告书，本院认定如下： （2018）141号评估报告书第6页载明评估标的为“罗光俊投资的都江堰市沈家洪城老火锅店因租赁合同终止而导致的装饰装修、设施设备、环境绿化、加盟经营权费用等资产损失”，故对该证据与本案的关联性本院予以确认，对评估结论的合法性和证明力，另行评述。（2018）142号价格评估报告书第6页载明评估标的为“罗光俊投资的都江堰市沈家洪城老火锅店自2018年6月30日至2020年4月9日期间正常经营状况下的合理收益”，故对该证据与本案的关联性本院予以确认，对评估结论的合法性和证明力，另行评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、案涉房屋系位于建筑，新源公司系案涉房屋管理单位，罗光俊系都江堰市沈家洪城老火锅店的经营者。 二、2015年4月10日，新源公司（出租方、甲方）与罗光俊（承租方、乙方）签订了《房屋买卖合同》（合同自编号：20151004），合同案涉条款约定： （一）甲方同意将案涉房屋及相关附属设备、设施在租赁期限内出租给乙方，建筑面积708平方米，附加使用面积100平方米；乙方应按照政府相关部门核准的经营范围合法经营，经营种类及内容为餐饮、娱乐、休闲、办公，不得擅自变更；甲方承诺给予乙方优先签约期10年，本次租赁期为5年，自2015年4月10日至2020年4月9日止；甲方同意给予乙方6个月的免租期，前三年每年免2个月，在免租期内免收乙方租金；乙方保证在收到甲方接房通知书后6个月内开始营业，逾期则属乙方违约，甲方有权终止合同。 （二）乙方于2015年4月1日向甲方支付10000元定金（该定金抵作第一年的租金，在支付租金时予以扣除），乙方应付租金从交房之日起开始计算；前五年租金标准为20元/㎡，第1-3年每年租金为141600元，第4-5年每年租金为339840元；租金采取提前30日“先付后租”方式每年度支付，首次支付在合同签订后3各工作日内按甲方提供银行账号支付，以后每年的双方交接房屋日期前一个月内支付；第一年支付租金为141600元，乙方已交付定金10000元，实际第一次应支付131600元；第二年支付租金为141600元；第三年支付租金为141600元；第四年应支付租金为169920元；第五年应支付租金为169920元； （三）本合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金10000元，本合同终止，并于甲乙双方完成相关手续后7个工作日内，由甲方将履约保证金全额不计息退还乙方。 （四）乙方应于2015年5月1日与甲方交接房屋，逾期不交接或乙方故意拖延交接时间，视为乙方违约；乙方须在签订本合同30日内提供装修方案；甲乙双方完成房屋交接手续后，须在60日内进场装修，逾期视为乙方违约，甲方有权收回房屋另行处置并不予退还履约保证金。 （五）在本合同有效期内为避免乙方损失，乙方所需设置的店招及广告牌风格、尺寸和位置，应将书面方案预先报相关部门审批，得到书面同意后方可实施。甲方有权根据本合同的约定及《柏条河两侧景观及配套设施工程经营管理公约》进行定期或不定期巡检工作。 （六）甲方为乙方提供388KW的电量，乙方使用的电表由甲方安装，并收取预存电费保证金合计18000元，由甲方向相关部门代缴，合同期满，乙方不续租，甲乙双方完成相关手续后7个工作日内，由甲方将预存电费保证金全额不计息退还乙方。 （七）乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，从当期计租日起的6个工作日后每逾期一天按每季度租金总额的1%支付违约金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，视为乙方违约，甲方不退还乙方履约保证金4万元，且甲方有权终止合同。 上述合同签订后，罗光俊向新源公司支付了履约保证金40000元和电费保证金18000元。2015年5月30日，新源公司向罗光俊交房，并签署《交房确认书》，约定从2015年5月30日起开始计收租金。嗣后，罗光俊按照《房屋买卖合同》约定向新源公司交付租金至2018年5月31日。 三、2018年5月16日，都江堰市绿道建设指挥部办公室向新源公司发出《关于做好柏条河沿河商业建筑经营权处置工作的函》，函中载明“按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工，为协调推进成都市锦江绿道示范段建设，请贵公司高度重视，对照时间节点，制定工作计划，采取有力措施，2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。” 四、2018年6月21日，都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督局联合发出《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》，该通告载明“按照岷江、沱江流域水环境治理要求，为切实要求加强柏条河水环境治理，加快推进天府绿道锦江主轴都江堰段建设，依据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国污染防治法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《入河排污口监督管理办法》、《城市绿化条例》、《四川省河道管理实施办法》、《四川省城乡环境综合治理条例》等法律法规的规定，现将有关事宜通告如下：一、整治范围：柏条河（蒲阳桥至胥家镇老人桥段）河道两侧。二、整治范围：（一）对河道两侧的临时商业设施进行整治、违法搭建的建（构）筑物予以拆除……”。同日，新源公司陈江向罗光俊等承租商户发送短信，短信内容为“接市政府相关部门通知，从今日起将对柏条河两侧商业设施进行整治，根据我公司与你签订合同的相关条款约定，特通知你于2018年6月30日终止与你方的合同，相关事宜请尽快与公司联系。” 五、2018年10月10日，新源公司向罗光俊经营的沈家洪城老火锅店发出新办字[2018]18号通知，通知内容为“根据编号20151004号合同，贵店（建筑9#-4）应于2018年5月31日前支付租金169920元。2018年6月21日，根据都江堰市政府各部门联合通告精神，将对柏条河临河建筑进行整治，拆除违法搭建。为此，公司于6月21日以短信方式通知贵方于6月30日起终止合同，暂时不收取2018年5月31日至2019年5月30日房租，并敦促贵店尽快与公司联系解决后续事宜。此后，根据事情最新发展情况，公司多次专程到贵店做解释工作，特别是2018年9月21日，公司安全检查时公司一行人专程对租金收取作出了说明，公司与沈家洪城罗光俊先生签订的合同仍然有效，公司仍然是房屋主体的房东，贵店从2018年5月31日至今，仍然在经营并使用房屋及设施设备，贵店应按合同约定缴纳房租。期间又多次电话通知贵方按合同约定缴纳房租，但截至2018年10月10日仍未到账。为维护我公司股东利益，确保柏条河配套服务用房的正常经营秩序，经公司慎重研究，通知如下：1、请贵店于2018年10月19日前缴纳拖欠租金169920元，逾期不缴视为违约，我公司有权单方面解除20151004号合同，收回房屋另行处置。2、逾期不能缴纳租金，除按合同约定征收滞纳金外，我公司将采取必要的处置措施和法律途径维护公司的正当权益，并保留相关的诉讼权利。” 2018年10月26日，新源公司向罗光俊经营的沈家洪城老火锅店发出新办字[2018]20号通知，通知内容为“2015年4月10日，你方与我公司签订了编号为20151004号合同，合同约定2018年度（起止时间：2018年5月31日至2019年5月30日）你方实际应缴纳场地租赁使用费169920元。我公司多次以电话、短信催缴，但你方一再推拖，时至今日也未缴纳。2018年10月10日，公司又以书面通知催促你方缴纳租金，并郑重将可能引起的后果告知你方，但截至2018年10月19日你方仍未转账。由于你方恶意拖欠使用费，为维护我公司股东利益，确保柏条河配套服务用房的正常招租经营秩序，根据合同约定，经公司慎重研究，决定解除与你方签订的编号为20151004号合同，现就有关事宜通知如下：1、请你方在2018年10月31日前撤场。2、租金及其他费用计算到你方交付房屋给我公司时止。3、你方需根据合同相关条款承担违约责任。若你方不履行上述通知内容，我公司将采取包括但不限于法律诉讼途径来维护本公司的利益。” 六、2017年11月至2018年12月沈家洪城老火锅店用电量情况：2017年11月2668度，12月4224度，2018年1月4428度，2月4748度，3月3440度，4月2816度，5月3032度，6月3632度，7月5868度，8月4228度，9月2824度，10月2360度，11月至12月1420度。上述用电电费均已缴纳。 七、2018年11月18日至11月25日，四川君妍价格评估有限公司受罗光俊委托对沈家洪城老火锅店因租赁合同终止导致的装饰装修、设施设备、环境绿化、加盟经营权费用等资产损失和可得利益损失进行价值评估。对资产损失，评估公司出具了（2018）141号评估报告书，载明以相应成新率计算房屋装饰装修类价值294282.39元（除少数灯具成新率100%外，均以成新率37.17%计算）、设施设备类价值371256.65元、绿化类价值3000元、加盟经营权价值43117元，成新率为尚可使用年限与总使用年限之比率。对可得利益损失，评估公司出具了（2018）142号价格评估报告书，载明评估标的为2018年6月30日至2020年4月9日期间正常经营状况下的合理收益，根据罗光俊提供的2017年7月1日至2018年6月30日年营业额数据，确定沈家洪城老火锅店年营业额为2179453元，根据中国饭店协会发布的《2017年餐饮业年度报告》数据，沈家洪城老火锅店的纯利率为13.51%（经核实，该数据为报告数据火锅餐饮业平均净利率），计得年纯收益为294444.20元，合同剩余年限1.69年，计得可得利益损失价值为420153.30元。新源公司对评估装饰装修折旧率不予认可，对可得利益损失评估所依据的起算时间和有涂改痕迹的营业收入报表作为评估依据不认可。 八、庭审中，新源旅游公司称罗光俊尚未将案涉房屋钥匙归还，罗光俊陈述2018年10月其未撤出案涉房屋。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立且有效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。双方当事人的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》的解除时间；2、罗光俊应否向新源公司支付2018年5月31日起的房屋租金或使用费；3、新源公司应否向罗光俊赔偿合同解除的损失及金额。 关于争议焦点一，《房屋租赁合同》的解除时间。罗光俊主张双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，依据是2018年6月21日新源公司陈江向其发送的短信。本院认为，根据短信内容，新源公司系通知罗光俊于2018年6月30日解除双方的租赁合同，解除事由为按市政府相关部门通知将对柏条河两侧商业设施进行整治，罗光俊于审理中认可双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，视为双方同意解除《房屋租赁合同》，故本院对《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除予以确认，对新源公司主张的违约金不予支持。 关于争议焦点二，罗光俊应否向新源公司支付2018年5月31日起的房屋租金或使用费。因双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，罗光俊支付租金至2018年5月31日，故罗光俊应按照合同约定向新源公司支付2018年6月的租金14160元（169920元/年÷12个月）。合同解除后，2018年10月新源公司催收租金但罗光俊拒交租金，但继续使用房屋，应当支付返还房屋前的房屋使用费。双方对2018年6月30日后罗光俊是否继续经营的事实存在争议，本院认为，根据沈家洪城老火锅店2018年7月至10月用电量情况以及2018年10月26日新源公司向罗光俊经营的沈家洪城老火锅店发出限期撤场的新办字[2018]20号通知，可以推定2018年7月至10月期间沈家洪城老火锅店处于正常营业状态，2018年11月起停止营业。对2018年7月至10月正常营业期间，罗光俊应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付14160元/月的使用费计4个月共56640元。关于2018年11月起至房屋交还时止的使用费，因案涉《房屋租赁合同》的解除系由于市政府相关部门对柏条河临河建筑的整治工作要求，柏条河临河区域确于2018年下半年开始因绿道建设进行打围改造，该路段商铺在打围改造期间的经营效益必然受到影响，加之双方均未提交证据证明2018年11月火锅店停止营业后各自通知对方办理房屋移交和设备清点等手续的事实，本院酌情认定罗光俊按照7000元/月的标准向新源公司支付房屋使用费。 关于争议焦点三，新源公司应否向罗光俊赔偿合同解除的损失及金额。罗光俊主张的损失主要包括资产损失和可得利益损失两部分。案涉《房屋租赁合同》解除系因市政府相关部门对柏条河临河建筑的整治工作要求，属于不可归责于双方的事由，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，新源公司与罗光俊对《房屋租赁合同》的提前解除造成的损失应平均分担为宜。对资产损失数额，罗光俊提供了（2018）141号评估报告书，根据《房屋租赁合同》对租赁期限自2015年4月10日至2020年4月9日的约定，评估报告所采用的成新率属合理范围，故本院对评估报告书中评估装饰装修类价值294282.39元予以认定；对设施设备类损失，因属于可搬迁再利用资产，本院酌情认定拆除搬迁费用5000元；对绿化类价值3000元，本院予以认定；对加盟经营权费用，因不属于必然损失，本院不予认定。对可得利益损失，因案涉《房屋租赁合同》的解除不归责于双方当事人，对该项损失本院不予认定。关于评估费用，虽评估报告结论在本案中未尽采纳，但属于认定损失产生的必要费用，新源公司与罗光俊应平均分担。综前所述，新源公司应当向罗光俊支付其资产损失151141.2元（302282.39元×50%）和评估费用16482.53元。 另，关于履约保证金、电费保证金，因《房屋租赁合同》已解除，也未发生保证金不予退还的约定情形，新源公司应将履约保证金4万元、电费保证金18000元退还给罗光俊。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、确认都江堰市新源旅游开发有限责任公司与罗光俊2015年4月10日签订的自编号为20150004号《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除； 二、本诉被告罗光俊于本判决生效之日起十五日内向本诉原告都江堰市新源旅游开发有限责任公司返还位于房屋； 三、本诉被告罗光俊于本判决生效之日起十日内向本诉原告都江堰市新源旅游开发有限责任公司支付2018年6月租金14160元及2018年7月1日至实际返还房屋时止的使用费，使用费计算方法：2018年7月1日至2018年10月31日为56640元，2018年11月1日起至实际返还房屋时止的使用费按每月7000元标准计算； 四、反诉被告都江堰市新源旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告罗光俊支付资产损失、评估费损失共167623.73元； 五、反诉被告都江堰市新源旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告罗光俊履约保证金、电费保证金共58000元； 六、驳回都江堰市新源旅游开发有限责任公司、罗光俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5254元，减半收取2627元，反诉案件受理费15804元，减半收取7902元，共计收取10529元，由都江堰市新源旅游开发有限责任公司、罗光俊各负担5264.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周平 二〇一九年八月十六日 书记员  何巧