福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初4276号 原告：福州兰德企业管理有限公司，住所地福州市仓山区齐安路760号7号厂房2层A2-042商铺。 法定代表人：方芬兰，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙飞、赖纲超，福建合立律师事务所律师。 被告：翟静女，1989年7月15日出生，汉族，住河南省新野县。 原告福州兰德企业管理有限公司（以下简称兰德公司）与被告翟静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰德公司委托诉讼代理人陈龙飞、被告翟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰德公司向本院提出诉讼请求：1.判令翟静向兰德公司支付从2018年5月15日起至2019年4月14日止未支付租金77733元及违约金（违约金以每月应支付的8637元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年7月15日起分段算至实际还款之日止，现暂计至2019年4月14日止为5580元）；2.判令翟静向兰德公司支付2018年7月15日起至2019年4月14日止未支付的物业管理费7773.3元（违约金以每月应支付的863.7元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年7月15日起分段算至实际还款之日止，现暂计至2019年4月14日止为558元）；3.判令翟静向兰德公司支付2018年8月15日起至2019年1月6日止未支付的水电费932.72元；4.本案诉讼费、公告费由翟静承担。事实与理由：兰德公司与翟静双方于2017年8月28日签订了《租赁合同》，合同约定：兰德公司将福州市仓山区齐安路760号福州国艺汽配市场14号楼3层B3-023号商铺,租赁面积287.9平方米给翟静使用，租赁期限5年，从2017年8月15日起至2022年8月14日止，租金约定如下，第一年度：自2017年8月15日起至2018年8月14日止，租金按每月30元/平方米，翟静应于签约之日一次性预付一个月的租金，计人民币8637元；第二年度，自2018年8月15日起至2019年8月14日止，租金按每月30元/平方米，月租金计人民币8637元；第三年度，自2019年8月15日起至2020年8月14日止，租金按每月30元/平方米，月租金计人民币8637元；第四年度递增8%；自2020年8月15日起至2021年8月14日止，租金按每月32.4元/平方米，月租金计人民币9327.96元；第五年度递增8%；自2021年8月15日起至2022年8月14日止，租金按每月34.99元/平方米，月租金计人民币10073.62元。租金按每月支付一次，在每月的25日前交纳下个月租金，先付租金后使用。翟静应于签订本合同后三日内支付兰德公司17274元履约保证金；自2017年8月15日起，翟静应按租赁面积以每月3元/平方米的标准向兰德公司支付物业管理费，物业管理费每月为863.7元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步。电费水费：翟静租赁区域内的用电按翟静独立电表显示的实际发生额交费，公共用水设施产生的用水费用翟静按55元/月，水电费按月缴纳，即每月的电费、水费应在下月8日前缴清，水费电费按水价3.7元/吨，电费按1.2元/度由兰德公司代缴。若翟静逾期支付租赁合同约定租金、物业管理费等各项费用的，每逾期一日，按应支付数额的千分之五支付违约金。截至2019年3月31日止，翟静共欠兰德公司房屋租金77733元，物业管理费7773.3元，水电费932.72元，经兰德公司多次催讨，未果。 翟静辩称，其原本在三楼经营,兰德公司要其搬到二楼经营,因双方无法协商一致，且二楼没有合适的店面,其便没打算继续租赁讼争店铺，之后三楼只剩翟静一家店铺在经营,无法继续经营。2018年11月左右,翟静把店铺的物品都搬走了,并告知兰德公司工作人员,工作人员要求其继续经营,不然就把之前免租期的租金补交了。搬出后，店铺就一直空置,不知兰德公司诉请的金额是如何得来的。兰德公司与翟静签订的《租赁合同》尚未解除，兰德公司于2019年3月将讼争房屋出租给案外人，构成违约。 本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，兰德公司与翟静签订《租赁合同》，1.合同第1条约定，兰德公司将坐落于福州市仓山区三层Ｂ3-023号商铺出租给翟静使用，租赁面积共计287.9平方米；2.合同第6条关于租期约定，租赁期限为5年，从2017年8月15日起至2022年8月14日止，装修期12个月，从2017年8月15日起至2018年2月14日止，自2019年5月15日起至2019年8月14日，自2020年5月15日起至2020年8月14日止，装修期内兰德公司不收取租金，本合同约定的为附条件装修期，若租赁期限内因翟静违约行为导致本合同因兰德公司依据合同第三十条约定追究违约责任而被解除的，翟静不享受装修期优惠，翟静应于合同被解除当日向兰德公司补缴原装修期内的按租金标准而产生的应付租金额；3.合同第7条关于租金约定：第一年度：自2017年8月15日起至2018年8月14日止，期间租金按每月30元／平方米，翟静应于签约之日一次性预付一个月的租金8637元，第二年度：自2018年8月15日起至2019年8月14日止，期间租金按每月30元／平方米，月租金8637元，第三年度：自2019年8月15日起至2020年8月14日止，期间租金按每月30元／平方米，月租金8637元，第四年度递增8%：自2020年8月15日起至2021年8月14日止，期间租金按每月32.4元／平方米，月租金9327.96元，第五年度递增8%：自2021年8月15日起至2022年8月14日止，期间租金按每月34.99元／平方米，月租金10073.62元，翟静应于每月25日前一次性交纳下一个月租金；4.合同第8条约定，翟静应于签订本合同后三日内支付兰德公司17274元履约保证金；5.合同第9条约定，自2017年8月15日，翟静应按租赁面积以每月3元／平方米的标准向兰德公司支付物业管理费，每月为863.7元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步；6.合同第10条约定，翟静租赁区域内的用电按翟静独立电表显示的实际发生额交费，公共用水设施产生的用水费用翟静按11元／70平方米（不足70平方米的70平方米计算），合计55元／月，每月的电费、水费应在下月8日前缴清，电费、水费按兰德公司规定的水价3.7元／吨和电价1.2元／度代收代缴；7.合同第31条约定，若翟静逾期支付租金达10日，逾期支付其他费用达20日，兰德公司有权单方面解除合同，没收履约保证金，并要求翟静赔偿实际经济损失，兰德公司提前解除合同应书面通知翟静，翟静应在接到通知后5日内依本合同有关约定迁离并交还店铺，兰德公司也可以选择不予解除合同，但有权没收履约保证金，并要求翟静赔偿经济损失及违约金；8.合同第33条约定，若翟静逾期交付本合同之约定按时足额缴纳的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向兰德公司支付违约金，逾期达到31条规定的，兰德公司有权按第31条的规定处理。 另查，2018年5月15日至2019年4月14日，翟静共向兰德公司支付两个月租金17274元。兰德公司已于2019年6月收回讼争店铺。 本院认为，兰德公司与翟静签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。兰德公司要求翟静向其支付2018年5月15日至2019年4月14日的租金及违约金，鉴于诉讼过程中兰德公司有自认翟静在上述期间向其支付过两个月的租金，故翟静应向兰德公司支付上述期间拖欠的租金77733元（8637元/月×9个月）。翟静辩称，其已经向兰德公司支付租金至2018年10月，但其并未提交相应的证据，其应当承担举证不能的后果。关于兰德公司要求逾期支付租金违约金的诉请，本院认为，依据《租赁合同》第33条约定，若翟静逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向兰德公司支付违约金，由于翟静在2018年5月15日至2019年4月14日期间，仅向兰德公司支付两个月的租金，并未按照合同约定支付足额租金，已构成违约，其应以每月应支付的租金8637元为基数，按0.5%标准向兰德公司支付违约金，鉴于兰德公司现仅要求按照月利率2%的标准计算违约金，本院予以准许。此外，虽然兰德公司自认翟静在上述期间支付了两个月租金，但并未明确翟静所支付租金对应的月份，故应认定翟静支付的系2018年5月15日至2018年7月14日的租金，翟静拖欠租金的期间应为2018年7月15日至2019年4月14日。依据《租赁合同》第7条约定，翟静应于每月25日前一次性交纳下一个月租金，故翟静逾期支付2018年7月15日至2019年4月14日租金的违约金应从2018年6月26日起算，现兰德公司仅要求违约金从2018年7月15日起算，本院予以准许，故翟静逾期支付2018年7月15日至2018年8月14日租金的违约金应从2018年7月15日起算，逾期支付2018年8月15日至2019年4月14日租金的违约金应从2018年7月26日起算分段计算。翟静辩称，《租赁合同》尚未解除，兰德公司于2019年3月将讼争房屋出租给案外人，构成违约，本院认为，兰德公司已于2019年6月收回讼争房屋，翟静认为兰德公司构成违约，但其并未提出反诉主张权利，若其认为兰德公司违约造成其损失，可另行起诉主张权利。 关于兰德公司要求翟静向其支付物业管理费及违约金的诉请，本院认为，本案审理的是兰德公司与翟静之间的租赁关系，而物业管理费的主张系基于兰德公司为翟静提供物业服务的基础上，该诉请并非基于租赁关系而提出，不属于本案审理范畴，故对该项诉请，本院不予支持。兰德公司要求翟静向其支付水电费932.72元，依据讼争《租赁合同》约定，兰德公司对水电费等仅是代收代缴，兰德公司提交的现有证据并不足以证明其已代为交纳了水电费，故对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、翟静于本判决生效之日起十日内向福州兰德企业管理有限公司支付租金77733元及违约金（逾期支付2018年7月15日至2018年8月14日租金的违约金应以应支付的租金8637元为基数，按月利率2%的标准，从2018年7月15日起计算至款项还清之日止；逾期支付2018年8月15日至2019年4月14日租金的违约金应以每月应支付的租金8637元为基数，按月利率2%的标准，从2018年7月26日起分别计算至款项还清之日止）； 二、驳回福州兰德企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2114元，减半收取计1057元，由福州兰德企业管理有限公司负担107元，翟静负担950元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇一九年八月二十八日 法官助理邱仕鹏 书记员付静思 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。