甘肃省酒泉市中级人民法院民事裁定书（2019）甘09民终428号上诉人（原审原告）：吕某1，甘肃省玉门市人，住玉门市。被上诉人（原审被告）：朱某，辽宁省阜新市人，个体工商户，住玉门市。被上诉人（原审被告）：吕某2，甘肃省玉门市人，个体工商户，住玉门市。上诉人吕某1因与被上诉人朱某、吕某2确认合同效力纠纷一案，不服玉门市人民法院（2018）甘0981民初1520号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕某1上诉请求：撤销一审判决，改判确认吕某2和朱某签订的房屋转让合同为无效合同。事实和理由：1.一审判决对上诉人在一审中提交的证明房屋实际为吕某1所有的执行裁定书未做认定和说明。2.朱某与吕某2签订的房屋转让合同应属无效，一审判决以物权法第一百零六条认定合同有效错误。（1）2015年2月2日，吕某2与朱某之父朱维武的谈话录音证明朱某及朱维武在签订房屋转让合同时知道涉案不动产实际为吕某1所有，且朱维武从2013年开始租用该不动产的地下室，对房屋情况知晓。2016年5月16日，朱维武在没有吕某2授权的情况下，代表吕某2与其女朱某签订房屋买卖契约。以上事实证明，朱某取得不动产时不是善意的。（2）吕某2委托兰州博纳房地产咨询评估有限公司对整栋房产进行评估，价值为4073000元，玉门市人民法院委托该公司对该房产的地下室评估价值为900000元，而吕某2与朱某签订的房屋转让合同约定房屋价款为1818800元，交易价格显然不合理。（3）房屋变更登记行为，经金塔县人民法院判决确认违法，该案二审期间，玉门市房地产管理局撤诉，一审判决生效，产权变更登记因此无效，涉案不动产并未进行变更登记，也没有交付给朱某。吕某1向一审法院起诉请求：1.请求依法确认两被告于2015年1月30日签订的《房屋转让合同》无效。2.请求依法确认玉交（2016-2017）房买卖契字119号《房地产买卖契约》无效。一审法院认定事实：1999年6月，吕某1与刘培德签订《投资修建转让房地产协议》，共同投资，合作开发修建“裕龙综合服务楼”，房屋建成后，刘培德没有按照协议分得房屋。2003年2月，刘培德向一审法院起诉要求吕某1交付房屋并赔偿损失，同年12月8日，一审法院作出(2003)玉民初字第132号民事判决书，双方均未提起上诉，刘培德向法院申请执行完毕该判决。后吕某1以判决不公为由四处申诉，酒泉市检察院提起抗诉，经一审法院再审、重审，2011年8月23日作出(2011)玉民初字第159号民事判决书，判决：一、撤销(2003)玉民初字第132号民事判决；二、被告吕某1按评估房价给付原告刘培德房屋价款、餐费总计446784?元。判决后双方均不服，提起上诉。2012年3月26日，酒泉市中级人民法院作出(2012)酒民二终字第01号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘培德向一审法院申请执行。2012年11月14日，一审法院向被执行人吕某1送达了（2012）玉法执字第361号执行通知书，执行过程中，被执行人提出已向甘肃省高级人民法院提出再审申请，2013年3月20日，省高院裁定驳回再审申请。因吕某1未履行法律文书确定的义务，2013年6月27日，一审法院查封、扣押了位于玉门市××区立交桥东侧登记在吕某1儿子吕某2名下的裕龙综合楼地下室(206.8?平方米)。另查明，2000年8月25日，吕某1与徐胤生签订房屋买卖合同将吕某1综合楼三楼小户一套，以5万元的价格卖给徐胤生;同年10月26日，吕某1与吴效智签订房屋买卖合同一份，将门厅向南第一层第四个门店以65016元价格卖给吴效智，同时合同约定，待吕某1办理好房产证后结清房款。一审法院从玉门市国土局调取的档案资料显示，2003年6月10日，吕某1向玉门市国土资源局递交申请，将“1998年本人与徐鸿升联合修建商业综合楼分割出的部分土地使用权及房屋所有权办在我儿子吕某2名下”。2003年6月14日、7月10日徐鸿升、吕某2分别与玉门市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，2004年9月2日徐鸿升、吕某2申请办理了土地使用权证。2004年10月至12月期间，吕某1以吕某2的名义补办了原裕龙综合服务楼的工程质量等级认证书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，同年12月9日办理了房屋所有权证。2004年11月24日，吕某1向玉门市城建局递交的《关于需求减免罚款的申请》虽署名为吕某2，但其中“我是甘肃省糖酒副食公司武威糖酒站职工、1998年伙同玉门市下岗职工徐鸿升，在玉门经济开发区修建裕龙综合服务楼一幢，本人已接近退休年龄，没有其它经济收入，为了维持正常生活，需出售大套住宅一套，门店一间，请根据实际情况给予减免为盼”。《申请》内容说明裕龙综合服务楼与吕某2没有直接关联。2004年12月10日吕某2与丁宫声、2005年5月26日吕某2与吴效智在玉门市房产交易所的房地产买卖申请审批书上甲方签名均为吕某1和吕某2。2015年1月30日，吕某2与朱某作为甲乙双方签订房屋转让合同一份，合同约定：乙方愿意购买甲方拥有的坐落于玉门市××区立交桥东侧23幢、建筑面积约733.87㎡砖混结构、四层（-1层-+4层）综合楼房一栋房产，交易价格为1818800元，乙方须在2015年2月7日前一次性付清全部房款；甲方须在2015年2月7日前将上述房屋及其他附着物等完整交付给乙方正常使用。该房屋占用范围内土地使用权属等同时转让；甲方保证在2017年3月7日前将房产证过户给乙方，过户费用交易税、费、中介费及代办产权过户手续费等全部由甲方承担。合同还对违约责任及其他事项作了约定。同日，吕某2向朱某出具收到房屋转让费1818800元收条一张。双方申请公证处对房屋转让合同进行公证，玉门市公证处于同日作出（2015）甘玉证字第067号公证书。2016年1月21日，吕某2向玉门市公证处提出关于撤销2015年2月2日委托书的申请，玉门市公证处工作人员在吕某2提交的申请书上备注：“已告知申请人，待两份公证委托书交回后再予以受理”。2016年3月21日，朱某向本院起诉，请求判令吕某2交付坐落于玉门市××区立交桥东侧23幢综合楼房一栋（房屋所有权证：玉房权证玉镇新字第XXXX号），并请求支付违约金363760元，继续履行合同。2016年5月16日，朱某在玉门市房管局办理了玉房权证玉市新字第XXXX号房屋产权证，将登记在吕某2名下的坐落在玉门市××区住宅、一层6号商服、8号商服、二层南段商服、地下室负一层南段商服房屋产权变更办理至朱某名下，并缴纳土地增值税等税费129123.35元。2016年7月25日，吕某2向金塔县人民法院提起行政诉讼，请求确认玉门市房地产管理局于2016年5月将吕某2所有的房产过户至朱某名下的房产变更登记行政行为违法。2016年11月4日，金塔县人民法院作出（2016）甘0921行初5号行政判决书，判决确认玉门市房地产管理局办理玉房权证玉市新字第XXXX号房屋产权变更登记行政行为违法。后玉门市房地产管理局向酒泉市中级人民法院提出上诉，案件正在二审审理中。一审法院认为：一、关于《房地产买卖契约》的效力问题。吕某2与朱维武办理的《委托书》载明的委托范围为：1.办理该楼房的贷款、抵押、担保手续以及还款和解除贷款抵押、担保的相关事宜。2.办理与该楼房相关的房屋拆迁、政府征用、各类补贴领取等事宜。3.到玉门市房管局办理房产证过户手续。4.到玉门市国土局办理土地证过户手续。5.办理与该楼房相关的其它事宜。以上授权内容并没有签订房屋买卖合同的授权事项，朱维武在未取得授权的情况下代吕某2与朱某重新签订《房地产买卖契约》，且该《房地产买卖契约》对原《房屋转让合同》的重要条款即房屋价款作了重大变更，房屋交易价格由1818800元变更为900000元，履行期限由“2015年2月7日前一次性付清全部房款”变更为“2016年5月9日前一次性付清给甲方”，甲方“吕某2”的签名也由朱维武代签。依据该合同办理房屋过户手续只交税款129123.50元，较《房屋转让合同》标的1818800元应缴税款25万余元，减少了50%。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，本案吕某2的代理人朱维武的委托权限并没有签订房屋买卖合同的授权，因此，朱维武以吕某2的名义与自己的女儿朱某签订的《房地产买卖契约》属于无权代理的行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益，该《房地产买卖契约》并未真正约束双方权利义务，朱维武明知朱某已与吕某2签订了《房屋转让合同》还超越授权签订了《房地产买卖契约》，故意降低标的，造成朱某办理房产登记时少缴税款，损害了国家利益，因此该《房地产买卖契约》系无效合同。2关于《房屋转让合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。本案二被告在签订《房屋转让合同》时吕某2向朱某提供的就是自己名下的房产证书，双方签订合同时也未对产权提出异议，朱某在知悉房屋登记在被告吕某2名下，确信涉案房屋产权系吕某2，据此签订合同，应当认定朱某为善意受让，吕某2认为朱某在与自己签订《房屋转让合同》存在欺诈和胁迫，但其提交的证据并不能证实存在欺诈和胁迫，其主张不能成立；朱某提交的已经交付了购房款的借条、银行还款及利息记录等证据，已经能够证实朱某向吕某2交付现金1562000元，留存256800元作为预留税款的意见也符合房屋交易的习惯，可以认定其主张成立。因此应当认定吕某2与朱某签订的《房屋转让合同》属于有效合同。综上，原告吕某1请求确认《房地产买卖契约》为无效合同的诉讼请求成立，请求确认《房屋转让合同》无效的请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，判决：被告朱某与被告吕某2签订的《房屋转让合同》为有效合同，被告朱某与朱维武代理吕某2签订的《房地产买卖契约》为无效合同。案件受理费21169元，由原告吕某1负担10584.50元，被告朱某负担5292.25元，吕某2负担5292.25元。本院审理查明，2019年3月25日，酒泉市公安局对吕某2被诈骗一案立案侦查，该诈骗案涉及吕某2与朱某房屋转让合同中的标的物。本院认为，本案双方诉争房屋转让合同标的物涉及被上诉人吕某2被诈骗一案，公安机关已立案侦查，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对吕某1的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销玉门市人民法院（2018）甘0981民初1520号民事判决；二、驳回上诉人吕某1的起诉。一审案件受理费21169元，退还上诉人吕某1；二审案件受理费21169元，予以免交。本裁定为终审裁定。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年八月十九日书记员 高 阳