广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初675号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：翁广清、张茂东，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州四海房地产开发置业公司，住所地广州市越秀区东风东路555号2408房。法定代表人：郭友谊。被告：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，职务：总经理。委托代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托代理人：黄敏飞，男，1962年6月18日出生，汉族，系公司员工，联系地址。第三人：陈正清，男，1955年5月13日出生，汉族，住所地广西宾阳县。原告广州市荔湾区住房和建设局(以下简称：荔湾住建局)诉被告广州四海房地产开发置业公司(以下简称：四海公司)、广州龙津房地产开发有限公司(以下简称：龙津公司)、第三人陈正清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荔湾住建局的委托代理人翁广清，被告龙津公司的委托代理人柳灿、黄敏飞到庭参加诉讼，被告四海公司、第三人陈正清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告荔湾住建局诉称：广州市荔湾区龙津东路798号是原广州市荔湾区房地产管理局(以下简称“荔湾房管局”）管业的直管房，1994年经原广州市规划局（94）城地批字第328号文核准由被告四海公司征用。1994年8月22日，广州市国土局向四海公司发出穗国土【1994】建用通字第781号建设用地通知书，通知四海公司办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜。1995年6月16日，广州市房地产管理局向四海公司发出拆许字（95）第107号房屋拆迁许可证准许四海公司拆迁征用地块房屋。1997年1月19日，被告四海公司向广州市国土局报告，四海公司与南海市华龙发展建设实业公司拟组建项目公司被告龙津公司共同投资开发广州市龙津东路778号至800号，光复中路397号至437号路段，兴建龙津东路商住楼项目。1997年5月28日，广州市建设委员会以穗建开函【1997】277号《关于同意设立广州龙津房地产开发有限公司的复函》告知同意四海公司、南海市华龙发展建设实业公司共同设立被告龙津公司经营商品楼项目。1997年3月21日，四海公司与荔湾房管局签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，双方约定作原址回迁产权调换补偿。1999年10月6日，四海公司将荔湾区光复中路397号A梯XXX号房作为拆迁广州市荔湾区龙津东路798号直管房的补偿房屋移交给房管部门，并由原广州市国土房管局以1999年房字第××号接管通知书通知荔湾房管局接管，自1999年11月起管业至今。因机构改革，荔湾房管局的直管房管理职能规划入原告。原告主张管业的案涉房产所处的位置，是由四海公司经广州市人民政府批准征用的龙津东778至800号、光复中397至437号地段的土地，出让给四海公司作为建设商住楼项目用地，并由四海公司负责拆迁回迁工作。之后四海公司与南海市华龙发展建设实业公司为共同投资开发上述地段，组建成立房地产开发项目公司龙津公司共同经营，上述用地的土地使用权转入该项目公司经菅。据此，四海公司征拆原直管房、安置补偿的权利与义务在成立龙津公司后已经转由龙津公司承继，即由大确权在龙津公司名下的房产作出拆迁原直管房的补偿房屋。因此，四海公司早期与荔湾房管局签订征用拆迁开发的直管房补偿协议约定的权利义务以及盖章确认的移交回迁涉案房屋的《房屋移交接管表》的行为对龙津公司均具有约束力。虽然统字594321号《广州市不动产查册表》登记的不动产所有人为龙津公司，但该不动产登记是对龙津公司开发项目龙津商贸大厦办理的大确权所进行的初始登记，之后再通过转移和变更登记将部分产权过户到约定回迁人的名下。原告提交的证据足以认定涉案的房产就是属于上述因拆迁回迁补偿的房产，因机构改革，原荔湾房管局的直管房管理职能规划入荔湾住建局，故涉案的房产应当属于原告管业的房产。第三人陈正清在广州市中级人民法院执行裁定书（2018）粤01执异39、40号、（2018）粤01执异104、105号中称，其与龙津公司于2001年1月25日签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第NO97034779、97034780号）。合同约定其购买位于广州市荔湾区光复中路397号B2座A梯XXX、906房。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被告龙津公司在与原告签订拆迁补偿协议、产权调换后仍就案涉房屋第三人签订房屋买卖合同，原告有优先取得补偿安置房屋的权利。综上所述，广州市荔湾区光复中路397号A梯XXX房为拆迁补偿安置房屋并且是属于原告的直管房。原告于2018年初就案涉房屋于另案提出执行异议（被告龙津公司为被执行人）时才得知，被告龙津公司将已作为拆迁补偿安置房移交给原告的案涉房屋再次出售给本案第三人。为维护被拆迁人的合法权利，避免国有资产流失，现起诉要求判令：1、判决确认广州市荔湾区光复中路397号A梯XXX房为拆迁补偿安置房屋并属于原告的直管房；2、判决本案的诉讼费由两被告承担。被告四海公司书面答辩称：1、原告回迁补偿权益已经按约得到实际补偿，广州市国土房管局作为主管机关，以《接管通知书》方式已经对原告回迁补偿物业的权益予以确认，无需另行确权。2、被告龙津公司将涉案房屋物业另行出售给第三人，属于被告龙津公司违法侵犯原告的权益，应由龙津公司依法承担相应的法律责任。综上，原告针对被告四海公司提出的诉讼请求，没有法律依据应依法驳回。被告龙津公司答辩称：被告龙津公司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、广州市荔湾区光复中路397号A梯XXX房在原告提起诉讼前，已经被广州市中级人民法院查封，并被广州市越秀区人民法院轮候查封，现正由广州市中级人民法院对涉案房产进行处理。根据《最高人民法院引起的通知》第26条的规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件。”本案应中止审理或裁定驳回原告起诉。2、本案涉案房产，广东省高级人民法院已经作出生效的（2018）粤民终2254-2257号民事判决书，准许首封法院对涉案房产的执行，原告、被告龙津公司及第三人均是该案的当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项的规定和《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定，原告对上述生效判决不服的，应当依法申请再审。现原告又再次针对涉案房产提起确认之诉，其诉请实质上否定了上述生效判决的判决结果。原告的再次起诉构成重复起诉，应当裁定驳回原告起诉。3、涉案房产业经不动产登记部门确权登记在被告龙津公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，被告龙津公司是涉案房产无可争议的所有权人，原告、被告四海公司均无权单方对涉案房屋进行处置。原告的《接管通知书》是原广州市国土房管局单方作出，被告龙津公司不知情且没有确认，也没有送达给被告龙津公司，并且接管的房屋也与原拆迁协议的约定完全不一致，没有任何的合法性可言。请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告起诉。第三人陈正清没有到庭答辩和举证。经审理查明：1994年8月22日广州市国土局向被告四海公司发出（穗国土[1994]建用通字第781号）《广州市建设用地通知书》告知：“经广州市人民政府批准征用（收回）龙津东778至800号、光复中397至437号地段的土地，核准面积6772平方米，出让给你单位使用，作为建设商住楼项目用地。”1995年6月16日，广州市房地产管理局向被告四海公司核发《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为龙津东778至800号、光复中397至437号地段，占地面积为6772平方米。1997年3月21日，原荔湾房管局(甲方)与被告四海公司（乙方）就龙津东路798号直管房签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定甲方同意将该房屋交由乙方拆除，乙方补偿同等面积房屋移交甲方，产权属于广州市房地产管理局所有，以作补偿。2000年12月30日移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附房屋报建审批资料等。龙津东路798号直管房的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字96746号）显示该房产属广州市房地产管理局，于1997年4月22日由被告四海公司征用，交换产权。1997年5月28日，广州市建设委员会以穗建开函[1997]277号《关于同意设立广州龙津房地产开发有限公司的复函》告知被告四海公司、南海市华龙发展建设实业公司：一、同意你们共同设立龙津公司，在市规划局[94]穗城规北片地字328号《建设用地规划许可证》核定的龙津东路778号至800号、光复中路397号至437号地段6772平方米的土地上，经营开发商品房项目，请尽快落实建设资金，加快该项目的开发建设。二、接此批文后，请到市工商局办理项目公司注册登记，领取《营业执照》副本等手续。三、龙津公司成立后，请报市规划、国土部门，将上述用地的土地使用权转入该项目公司经营。1997年6月17日，广州市国土局颁发穗国土建用字[1997]第261号《建设用地批准书》，用地单位为“龙津公司”，建设项目为“商住楼”，用地批准文号为“穗国土[1994]建用通字第781号”，用地单位主管机关甲方为“四海公司”，乙方为“南海市华龙发展建设实业公司”，用地地点为“荔湾区光复中路397号-419号以西、解元里2-20号、解元黑巷2-10号、云津里2-20号以东”，有效期自1997年6月至1999年6月。1999年10月16日，被告四海公司通过填写《房屋移交接管表》的形式向原广州市国土房管局移交了荔湾区光复中路397号A梯XXX房作为拆迁上述直管房的补偿房屋。该房由原广州市国土房管局以编号为1999年房字第××号的《接管通知书》接管，并自1999年11月起移交原荔湾房管局管业。因机构改革，原荔湾房管局的直管房管理职能划入荔湾住建局。另查，统字594321号《广州市不动产登记查册表》记载，地址为荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号龙津商贸大厦、云津里2-20号以东、解元黑巷2-10号、解元里2-20号）的房产，登记的产权人为被告龙津公司。2016年6月13日广州市中级人民法院在执行刘莉琼申请执行（2001）穗中法经初字第369、370号两案民事判决书的过程中，作出（2002）穗中法执字第96、97号执行裁定，查封登记在被告龙津公司名下的位于广州市荔湾区龙津东路778-800号，光复中路397-437号龙津商贸大厦（第1期B-1栋、B-2栋，预售证号：970119）的房产，其中包括广州市荔湾区光复中路397号A梯XXX房。针对本案XXX房，第三人陈正清曾提出执行异议。广州市中级人民法院受理后裁定中止对涉案房产的执行。刘莉琼遂提起执行异议之诉，该院作出（2018）粤01民初204、205、206、207号民事判决支持刘莉琼的诉请，准许对该房产的执行。2018年12月3日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民终2254-2257号民事判决维持广州市中级人民法院的上述判决。另查，荔湾住建局于2018年12月10日就广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第96、97号执行案查封原告直管房广州市荔湾区光复中路397号A栋XXX房提出书面异议。经该院审查认为荔湾住建局对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行，对荔湾住建局异议请求，该院予以支持。该院于2019年5月24日作出（2019）粤01执异410、411号执行裁定书，裁定：中止对广州市荔湾区光复中路397号A栋XXX房的执行。由于当事人对执行裁定书不服提起诉讼，案件正在审理中尚未发生法律效力。本院认为：原告与被告四海公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》以及《房屋移交接管表》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定。被告龙津公司作为被告四海公司在龙津东路778至800号、光复中路397至437号地段6772平方米的土地的权利义务承继人，被告四海公司与原告签订的上述协议书对被告龙津公司具有约束力。被告四海公司对上述事实在答辩中均已确认，被告龙津公司有义务按上述协议书约定的内容全面履行被告四海公司与原告的权利义务。被告龙津公司与第三人陈正清签订的涉案房屋的买卖合同不能对抗上述司法解释。故原告要求确认广州市荔湾区光复中路397号A梯XXX房为拆迁补偿安置房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求确认涉案房屋为直管房屋的诉讼请求，因直管房屋的确认是行政机关的职能范围，不属于民事诉讼的调整范畴。原告该诉讼请求不宜在本案进行处理，原告应另循途径解决。对于被告在答辩中认为原告在本案的诉讼请求属重复诉讼及本案应通过执行程序解决的问题。根据上述案件查明原告虽曾提出执行异议，但未主张本案诉讼请求且法院对本案诉讼请求未作出实体处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定。原告在本案的诉讼请求不构成重复诉讼，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告四海公司及第三人陈正清经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认广州市荔湾区光复中路397号A梯XXX房属于原告广州市荔湾区住房和建设局拆迁补偿安置房屋。本案受理费10700元，由被告广州龙津房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  冯婉雯人民陪审员  陈婉芳二〇一九年八月二十二日书 记 员  谢绮雯左晶晶