广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初8896号原告（反诉被告）：广州市房屋安全管理所，住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：杜树军。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：覃树妹，男，1941年3月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：覃敏飞，被告覃树妹之女，身份证住址同上。原告广州市房屋安全管理所诉被告覃树妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张邓敏，被告的委托诉讼代理人覃敏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是负责公房管理的事业单位。广州市越秀区王圣堂后街xxxxx屋是原广州市国土房管局移交原告管理的直管公房。2005年7月1日，原告与被告订立《广州市房地产租赁合同》，将上述房屋出租给被告作住宅用途使用，租赁期限自2005年7月1日至2010年6月30日止，月租203.50元。合同期满后，双方无续签合同，被告继续使用房屋至今，并继续向原告支付租金。经查，被告家庭另有产权房屋共151.6951平方米。原告认为，租赁合同期满后，双方未续签合同，为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同。且被告另有产权房屋，已不符合承租公房的条件。故原告提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告双方关于广州市越秀区王圣堂后街xxxxx的房屋租赁合同关系；二、被告及同住人员立即搬出广州市越秀区王圣堂后街xxxxx，将该房屋交还原告；三、被告向原告支付房屋使用费（参照原租金标准203.50元/月计，从2019年6月1日起计至被告实际交还房屋之日止）。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。当时我不是因为符合公租房的条件才承租涉讼房屋的，我是拆迁安置搬到涉讼房屋居住，拆迁时原告收取了我的永久使用权的费用。所以我要求原告返还我支付的永久使用费31340元，返还了该款我就可以交还房屋给原告，不再承租涉讼房屋。被告反诉称：1994年8月，被告在广州市越秀区西湖路xx号三楼的直管公房因拆迁被广州市民政局安置到广州市越秀区王圣堂后街xxxxx。由于该xxx面积为36.31平方米，超出拆迁办计算的拆迁安置面积，故拆迁办按2000元/平方米的价格收取了被告购买超出拆迁安置面积15.67平方米的永久使用权费用31340元，并签订了拆迁安置协议的补充协议。鉴于原告要求收回上述房屋，故反诉要求：原告向被告返还1995年5月2日收取的购买直管公房（广州市越秀区王圣堂后街xxxxx）永久使用权费用31340元，并支付该永久使用权费用的利息（按照银行同期活期存款利息标准，从1995年5月2日起计至实际返还之日止）。原告就反诉答辩称：所谓的永久租赁费并非是我单位收取的，而是广州市民政局起义路拆迁办向被告收取的。所以由我方退还相关的费用无事实依据。我方作为公房管理单位，从接管通知书可见，我方接管房屋的时间是2000年6月28日，我方接管后，与被告之间一直保持的是公房租赁关系，因此，我方对待被告使用房屋的情况是按照广东省公有房屋管理办法进行管理。目前，被告已拥有两处私有房屋，不再符合公房租赁的条件。所以，我方主张被告退还房屋。经审理查明：1994年8月8日，广州市民政局（为拆迁人、甲方）与被告（为被拆迁人、乙方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中内容为：甲方经批准拆除西湖路xx号三楼房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积19.44平方米，有正式户口的实际居住人口三人（其中独生子女1人）；甲方应于1994年10月30日前，在王圣堂后街40号北向第七层，产权属公有、使用面积20.64平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。1995年5月2日，广州市民政局起义路西湖路地段拆迁办公室签署《补充协议》，其中内容为：现新楼安置36.31平方米居住面积，经双方协商超过原协议15.67平方米居住面积，双方同意以2000元/平方米计购买永久使用权，租金按房管有关部门核定计收等。同日，被告支付了上述协议约定的费用31340元。2000年6月28日，广州市国土局房管局作出《接管通知书》，将包括广州市白云区（现为越秀区）王圣堂后街xxxxx等房屋交由原告管理。2005年7月1日，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区王圣堂后街xxxxx部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积46.03平方米，租赁期限2005年7月1日至2010年6月30日，月租金额为203.50元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金；租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期的租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金等。上述合同期满后，原、被告双方无续签租赁合同。被告按203.50元/月标准继续向原告交租。2018年1月3日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求解除与被告的房屋租赁关系等。另查明，据房管部门于2017年11月27日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，被告名下登记有越秀区六榕路福泉街26号105房（住宅，建筑面积43.5149平方米），被告及其妻子名下登记有海珠区同福东路552号1303房（住宅，建筑面积108.1802平方米）的房产。因本案纠纷，原告于2019年2月19日向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告确认其继续向被告收取租金至2019年7月，故其第三项诉讼请求调整为：被告向原告支付房屋使用费（参照原租金标准203.50元/月计，从2019年8月1日起计至被告实际交还房屋之日止）。本院认为：公房住宅租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，被告名下有越秀区六榕路福泉街26号105房（住宅，建筑面积43.5149平方米），被告及其妻子共同有海珠区同福东路552号1303房（住宅，建筑面积108.1802平方米）的房产，已不符合承租公房的条件，理应将承租的公房腾空交还原告，以便分配给其他更需要承租公房的住户。而且，原、被告之间的租赁合同约定的租期已于2010年6月30日届满，双方没有续签合同，被告继续使用承租房屋并缴纳租金给原告，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。故原告现要求解除双方之间的租赁合同关系、收回房屋，合法合理，本院予以支持。被告及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回原告。在双方的租赁合同关系解除前，被告向原告支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算。解除后至房屋交回原告前，被告仍使用了涉讼房屋，原告要求参照原合同约定的租金标准计付房屋使用费，公平合理，本院亦予以支持。至于被告主张的购买永久使用权费31340元，是基于其与广州市民政局之间的拆迁安置关系而发生的相关费用，并非是基于其与原告之间的公房租赁合同关系而产生的费用，且原告并没有收取过该费用，故被告反诉要求原告予以退还并计付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市房屋安全管理所与被告覃树妹之间关于广州市越秀区王圣堂后街xxxxx的租赁合同关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告覃树妹及同住人员迁出广州市越秀区王圣堂后街xxxxx，并将该房屋交还原告广州市房屋安全管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告覃树妹将2019年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按203.50元/月计）支付给原告广州市房屋安全管理所；自本判决发生法律效力之次日起，被告覃树妹参照原租金标准（按203.50元/月计）逐月支付房屋使用费给原告广州市房屋安全管理所，至交还上述房屋之日止。四、驳回被告覃树妹的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元、反诉费583.50元，由被告覃树妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  何海年二〇一九年八月六日书 记 员  戚志滨