云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初848号原告：杨丽君，女，1982年12月4日出生，汉族，云南省保山市人，身份证住址云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：徐红飞，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳和谐居房地产开发有限公司，地址云南省西双版纳州景洪市勐泐大道98号。法定代表人：徐定荣，职务总经理。委托诉讼代理人：周梦柔，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨丽君与被告西双版纳和谐居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨丽君的委托诉讼代理人徐红飞，被告的委托诉讼代理人周梦柔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼，请求判令：1.被告为原告办理景洪市勐泐大道浙商大厦2-1-101、102房屋的不动产权登记证书；2.本案诉讼费用由两被告承担。后原告当庭撤回了对2-1-101房屋的诉讼请求。事实与理由：2014年9月原告通过朋友介绍购买了被告开发的位于景洪市勐泐大道浙商大厦2-1-101、102的房屋二套，建筑面积共234平方米，每平方米3413.26元，共799999.88元。随后，原告向被告交付了两套房屋的购房款了799999.88元，被告也向原告交付了房屋，并出具了发票一张，但双方至今未签订书面购房合同。原告接房后，对房屋进行装修使用至今，并交纳了每年的物业费等相关费用。2017年中，原告要求被告签订房屋购销合同，但被告以双方是朋友，合同稍后再签为由没有签订。后原告跟随丈夫回浙江生活，通过电话要求签订购房合同，但被告均以各种理由拒绝。原告认为，被告的行为已经侵害了原告合法权益，所以，原告要求被告继续履行合同，以维护自身合法权益。被告辩称：一、本案原告主体资格不适格，被答辩人杨丽君诉求判令答辩人办理2-1-101、2-1-102两套房屋的不动产权证，实际2-1-101号房己于2012年11月23日出售给了蔡兵，并己登记备案，该套房屋与本案无关。原告杨丽君无权要求将他人所有的不动产产权办理到其名下。2-1-102号房屋部分款项实际均系汪培训支付（自2013年5月2日至2016年5月31日期间，汪培训陆续分5次向答辩人支付，共计80万元，答辩人均出具收条。其中2016年5月31日的20万元元是由杨娴代汪培训向答辩人转账支付。答辩人应汪培训口头要求，发票付款方写被答辩人杨丽君的名字，该发票是汪培训指定杨娴于2016年6月2日来被告财务室开具的，而原告在汪培训第一次付款至开具发票期间，自始至终就没有在被告公司出现过。因此可知，杨丽君不是实际付款人，其不具备原告主体资格，无权要求答辩人为其办理不动产权证。二、杨丽君在诉状中所述：“2014年9月，原告通过朋友介绍购买了被告开发的位于景洪市动锄大道浙商大厦2-1-101、102的房屋两套……原告向被告交付了两套房屋的购房款799999.88元，被告也向原告交付了房屋，并出具发票一张，但双方至今未签订房屋购销合同”不属实。2013年汪培训与答辩人口头约定，因其急等房屋，先用被答辩人2-1-102号、202号房屋两套，并于同年5月2日支付300000元人民币，答辩人随后交付了上述两套房屋。但当时汪培训不确定是否要购买两套房屋，遂与答辩人约定，如其决定购买，则在入住后立即与答辩人签订书面的购房合同（当时约定的房屋单价4300元每平方），否则，已支付的房款就视作房屋租金，多退少补。汪培训自2013至今未与答辩人签订购房合同，没有购房意向，其缴纳的款项均系租金。2016年5月汪培训急用钱，欲将2-1-202号房转让给刘梅，因当时该套房屋汪培训未与答辩人签订书面购房合同，也未进行登记备案，遂其与答辩人沟通后，直接由答辩人与刘梅之间对接，将该套房屋出售给刘梅，并己登记备案。同时约定，汪培训于2013年7月22日及同年8月8日支付的共计300000元房屋相关款项抵用在2-l-102号房屋。答辩人出具的发票上写购房款而非租金因答辩人公司财务系统及如写租金税率会更高的原因，所以才出具了名称为购房款的发票。三、关于租金的问题，因汪培训租赁房屋用于办公，遂双方约定的租赁价格为每月30元每平方，按照其使用至今的时间，租金计算如下：（1）2-1-102号房屋租金应为：492198元（自2013年5月2日暂计算至2019年3月2日，共计70个月。计算方式：234.38m2×30元/m2/月×70个月＝492198元），因该套房屋汪培训还在使用中，最终租赁金额以实际使用时间为准；(2）2-l-202号房屋租金应为：159218.4元（自2013年8月8日计算至2016年6月7日，共34个月。计算方式：143.44m2×30元/m2/月×34个月＝159218.4元）。(3）综上，租金共计651416.4元。现答辩人按照约定，以实际使用时间计算租金，多退少补。四、答辩人未向被答辩人杨丽君交付过房屋，事实是答辩人于2013年5月即向汪培训交付了2-1-102、202号房屋，并由其一直使用2-1-102号房屋至今，2-1-202号使用至2016年。以上事实从汪培训2013年11月5日起就开始缴纳物业费即可知，其系房屋的实际使用人。五、实际上，答辩人多次联系汪培训让其到答辩人公司处签订书面购房合同，并交清房款，但汪培训至今一直采取欺骗与躲避策略，找各种借口拖延与答辩人签订购房合同，则可视作其没有购买2-1-102号房屋的意向，仅是租赁该房屋，己支付的房屋款项应抵做租金。六、关于2-1-102号房屋的价款及平方价的说明。被告公司“和谐居”二期项目的商品房（包含本案争议的2-1-101、2-1-102号房屋）共65套，合同计价方式均系按套计，不按照平方数来计价。因税务系统会根据发票金额除以平方数，自动跳出每平方价格，遂原告杨丽君在诉状中所述：“2014年9月，原告通过朋友介绍购买了被告开发的位于景洪市勋油大道浙商大厦2-l-101、102号的房屋，建筑面积共234平方米，每平方米3413.26元，共799999.88元”平方价及房屋总价均系错误的。再者，假定被答辩人杨丽君所诉为实，2-1-101、102房屋的建筑面积共计也应为387.18平方米，即使按每平方米3413.26元计算，也应为总房价1321546元，而非800000元。汪培训自2013年5月2日至2016年5月31日期间共计向答辩人支付的800000元人民币并非2-1-102、202号房屋的总价款，应为租赁款。综上所述，被答辩人杨丽君不是本案争议房屋的实际付款人，其无权要求答辩人为其办理不动产权证。其提出的诉讼请求于法、于事实无据，恳请贵院驳回被答辩人杨丽君的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据认证如下：1.原告提交的购房款发票、物业水电费收款收据（四份）、照片（七张）均来源真实、合法，且能证实原告观点，本院予以采信；2.被告提交的付款收据5份、银行流水、遗失证明、收款收据8份、商品房买卖合同登记备案表3份及发票均可证实已支付2-1-102号房屋购房款80万元的事实，但该证据无法证实被告观点，本院仅对真实性予以采信；3.被告提交的商品房购销合同发票西双版纳和谐居房地产开发有限公司商品房销售价格与信息公示目录不能证实被告观点，本院不予采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：被告与案外人汪培训于2013年商谈购买位于景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元101、102号房屋事宜，并于2013年向案外人汪培训交付了上述两套房屋，未订立书面的商品房预售合同，购房款后由被告法定代表人徐定荣于2013年5月2日支付30万元，于2014年1月26日支付10万元；由汪培训于2013年7月22日支付10万元，于2013年8月8日支付20万元；由杨娴于2016年5月31日转账支付10万元，共计80万元。后被告与汪培训协商将和谐居二期2幢1单元101号房屋退还。被告自述根据汪培训要求于2016年6月2日向原告杨丽君出具了购房发票，发票载明房号为2-1-102，面积为234.38平方米，金额为799999.88元。原告杨丽君与案外人汪培训自认系前同居关系，共同生育了子女二人。汪培训称本案争议房屋实际购买人为原告杨丽君，购房款系原告杨丽君出资，由其代为转付被告。现原告要求被告协助将位于景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元102号房屋过户至原告名下。本院认为，关于被告是否应当为原告办理位于景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元102号房屋的不动产权登记手续的问题。本案中，原告诉请的争议房屋具体位置表述有误，经本院核实应为景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元102号，现予以更正。自2013年始原告已通过他人陆续向被告支付了购房款80万元，被告也向原告出具了购房发票，虽双方未订立书面的商品房购销合同，但存在事实上的房屋买卖关系，被告作为开发商应当承担与原告杨丽君订立书面商品房购销合同及协助办理房屋产权证的义务。庭审中被告陈述双方争议的位于景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元102号房屋已具备办理不动产登记证书的条件，已向不动产登记主管部门申请将本案争议房屋产权证办理至被告公司名下，故本院对原告请求被告为其办理位于景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元102号房屋的不动产权登记手续的诉讼请求予以支持。对于被告辩称收取的80万元款项为房屋租金的抗辩理由，于理不合，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条之规定，判决如下：被告西双版纳和谐居房地产开发有限公司为原告杨丽君办理位于景洪市勐泐大道98号和谐居二期2幢1单元102号房屋的不动产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11800元，由被告西双版纳和谐居房地产开发有限公司负担。该款由被告迳付原告，本院不再清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  邓 洁人民陪审员  黄志玲人民陪审员  刘晓洁二〇一九年八月十九日书 记 员  姚书宇