山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10119号原告：关丽君，女，1976年5月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。法定代理人：关成（系原告之父），男，1939年10月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘昱男，山东鲁通律师事务所律师。被告：周磊，男，1984年12月27日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：张洪涛，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙苏东，山东旭冉律师事务所实习律师。原告关丽君与被告周磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，并于2017年6月30日作出（2017）鲁0602民初第1404号民事判决书。原告不服，提起上诉。山东省烟台市中级人民法院（下称烟台中院）于2019年4月19日作出（2017）鲁06民终4596号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）鲁0602民初第1404号民事判决书，发回本院重审。本院遂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代理人关成及委托诉讼代理人刘昱男，被告委托诉讼代理人张洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿破坏原告房屋结构损失300000元；2、被告赔偿2016年9月至2017年12月期间占用房屋的租金损失93400元。原审诉讼过程中，原告撤回要求被告赔偿租金损失93400元的诉讼请求，增加诉讼请求如下：要求被告赔偿原告八次住院的路费3663.50元、住院费20000元；被告赔偿原告为了讨要涉案房屋外出租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日），并继续计算至被告实际交房并办理过户手续之日；被告赔偿房屋内原设施财产电磁炉、洗衣机、油烟机等损失20450元。后，原告又撤回要求被告赔偿住院费20000元的诉讼请求。重审过程中，原告又将诉讼请求变更为：1、被告赔偿原告房屋结构破坏损失280000元；2、被告赔偿原告占有房屋使用费180000元（自2016年7月1日按5000元/月暂计算至2019年7月1日，并继续计算至被告实际交付房屋止）；3、被告支付原告住院医疗费35000元、路费3663.50元；4、被告支付房屋内原设施财产等损失24500元；5、被告支付原告为讨要涉案房屋外出租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日），并继续计算至被告实际交房并办理过户手续之日。后，原告当庭撤回第1、4项诉讼请求。事实和理由：生效的法院判决判定原、被告就坐落于烟台市芝罘区二马路155号13层7号房屋（下称涉案房屋）签订的房屋买卖协议、合同无效，但被告一直霸占涉案房屋，破坏房屋结构原状，并以每年70000元对外出租至今，给原告造成了极大损失。被告辩称，原告主张没有事实与法律依据，不应由被告赔偿原告损失。原告的诉讼请求在（2016）鲁0602民初125号案件中均已主张，本案不应再对原告上述诉讼请求进行审理，且上述诉讼请求与被告无关，不应由被告支付。关于原告主张的在外租房的租金，原告自认涉案房屋是对外出租，故该项主张不成立，并非因本案的纠纷才导致原告要在外租房。（2016）鲁0602民初125号案件已经判决了被告赔偿原告的租金损失，其中应包含原告的实际损失，原告再主张在外租房的租金属于重复主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：诉争的烟台市芝罘区二马路155号13层7号建筑面积161.79平方米的房屋（下称涉案房屋）于2000年9月5日登记在原告名下，产权证书编号为烟房权证芝字第××号。2011年6月15日，原告父亲关成向本院申请宣告原告为无民事行为能力人，并指定其为监护人。2011年7月15日，本院作出（2011）芝民社一特字第8号民事判决书，宣告原告为无民事行为能力人，指定原告父亲关成作为原告的监护人。2014年3月4日，原告法定代理人代理原告与案外人烟台商讯网络科技有限公司（下称商讯公司）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋以41500元/年的租金标准出租给商讯公司使用；租金为3年，租赁时间为2014年3月5日至2017年3月4日。协议签订后，原告将房屋交付给商讯公司办公使用。2014年6月18日，烟台市住房和城乡建设局依据2014年5月20日的《烟台日报》遗失声明，为原告所有的涉案房屋补办了房屋所有权证书，新房屋所有权证书编号为烟房权证芝字第××号。2014年6月27日，原告与被告在签订的《购房协议书》中约定：截止到本协议签订之日原告尚欠被告借款人民币330000元无能力偿还，经协商原告以涉案房屋抵顶，该房作价1100000元，扣除原告所欠被告借款330000元，被告应支付原告房款人民币770000元；被告应分别在2014年10月31日前支付原告房款400000元，余款370000元由被告于2014年12月31日前支付；原告保证在本协议签订后30日内协助被告办理过户手续，过户费由被告承担；如因过户需要，需另行签订购房协议，原告必须无条件协助被告，但双方以本购房协议为准执行；原告保证在2015年4月30日前将该房交给被告，如原告不能交房，除全额退给被告购房款和办理过户的费用外，另行承担违约金300000元作为对被告的补偿。留存在烟台市房产交易中心档案馆、载明日期为2014年7月1日的原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定：原告自愿将涉案房屋出售给被告，建筑面积161.79平方米，双方议定房屋成交价格为700000元；被告已向原告交付定金300000元，于2014年7月2日一次性付清房款（含已付定金）；双方同意于2014年9月13日由原告将房屋交付被告，双方于2014年7月1日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续，所需缴纳的税费由双方按国家规定承担。2014年7月1日，原告与被告办理了涉案房屋的产权转移登记手续，登记的房屋所有权人由原告变更为被告。2014年10月15日，原告将被告诉至本院，请求撤销原被告双方签订的《购房协议书》和《房屋买卖合同》。2015年9月8日，本院作出（2014）芝民一初字第636号民事判决书，确认原、被告在2014年6月24日签订的、关于涉案房屋的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。被告不服，上诉至烟台中院，烟台中院以（2015）烟民一终字第1097号民事判决书驳回上诉，维持原判。2016年1月4日，原告根据上述生效判决，具状请求被告将涉案房屋返还并过户于原告名下；被告赔偿原告房屋被占用期间的房屋结构破坏损失300000元、租金损失140000元、房屋保全担保费1500元、房屋内原设施财产（电磁炉、洗衣机、油烟机等）损失20450元、住院费20000元、原告及其法定代理人精神损失费100000元、房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，以上共计623950元。该案诉讼过程中，被告提起反诉，要求原告返还购房款1060000元及办理房产变更登记所支出的费用44771.99元。在该案审理中，原告就住院费20000元提交了2014年9月28日至2014年11月21日烟台肺科医院病人费用清单、2015年1月23日至2015年4月2日烟台肺科医院住院病案、2015年4月3日至2015年4月24日西安市精神卫生中心出院病人清单、2015年8月25日至2015年10月8日烟台市心理康复医院住院病案、2015年10月12日至2015年11月27日烟台肺科医院住院病案佐证。就房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，原告称是其法定代理人从西安到烟台为诉讼租房子以及日常开销所产生的费用，为此原告提交了2014年9月18日原告法定代理人关成与张秀萍签订的租赁合同及2014年9月20日、2015年3月21日、2015年9月21日、2016年3月21日张秀萍出具的面额分别为3600元的4张收条以及原告提交2014年、2015年从西安到烟台车票18张佐证。2016年8月31日，本院作出（2016）鲁0602民初125号民事判决书，判令本案被告将涉案房屋返还给本案原告，并协助将上述房屋过户至本案原告名下；本案被告赔偿本案原告房屋租金损失83000元；本案原告返还给本案被告购房款200000元；本案被告赔偿本案原告房屋保全担保费1500元；驳回原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求。原、被告均不服，上诉至烟台中院，烟台中院以（2016）鲁06民终4454号民事判决书驳回上诉，维持原判。2017年2月27日，原告具状要求被告赔偿破坏原告房屋结构损失300000元、2016年9月至2017年12月期间占用房屋的租金损失93400元。后，原告将诉讼请求明确为：被告赔偿破坏房屋结构损失300000元、八次住院路费3663.50元、为讨要涉案房屋外出租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日，并继续计算至被告实际交房并办理过户手续之日）、房屋内原设施财产损失20450元。2017年6月30日，本院以（2017）鲁0602民初1404号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至烟台中院，烟台中院以（2017）鲁06民终4596号民事裁定书撤销（2017）鲁0602民初1404号民事判决，发回本院重审。本案中原、被告双方争议焦点如下：一、被告应否赔偿其占有房屋期间的租金损失？诉讼中，原被告认可一致，（2016）鲁0602民初125号案中被告赔付给原告的租金损失83000元是赔付至2016年7月1日的租金损失。原告主张，被告应支付2016年7月1日至实际腾退之日的租金损失，租金标准应按5000元/月计算，并提交2019年5月23日烟台市美田房地产经纪有限公司出具的虹口大厦租金调查一份，载明虹口大厦1307号房屋租金范围为4500元-5000元/月；2019年5月25日烟台金和房产经纪有限公司出具的证明一份，载明虹口大厦1307号房屋月租金为5000-6000元；2017年6月10日烟台隆基房地产经纪有限公司市场价格分析一份，载明虹口大厦1307室出租年租金78000元到82000元一年；未载有出具时间的链家房地产经纪有限公司解放路店出具的出租或出售信息一份，载明虹口大厦1307室出租年租金78000元到82000元一年；原告用上述证据证明涉案房屋目前的月租金为5000元左右，年租金为78000元至82000元。被告对该证据的真实性不予认可，称系原告单方制作，且与本案无直接关联性，不能证明原告的主张。涉案房屋房龄较长，年久失修，租金应为3500元/月左右。经本院释明诉讼风险，原告明确表示不申请对涉案房屋2016年7月1日至今的租金标准进行司法鉴定。二、被告应否承担原告住院费用及交通费？原告主张，因被告将房屋骗走，导致原告犯病率非常高，之前是三四年住一次院，被骗之后一年住三、四次院，原告于2014年至2019年期间共花费了99257.54元住院费，上述费用未报销的40%以及为此支出的交通费用应由被告承担。为此，原告提交了如下证据：1、2014年9月28日至2014年11月21日在烟台肺科医院收费票据，金额为16767.08元；2015年1月23日至2015年4月2日烟台肺科医院住院收费票据，金额为19067.69元；2015年4月3日至2015年4月4日西安市精神卫生医院住院结算单，金额为8671.32元；2017年4月24日至2017年6月6日烟台肺科医院住院收费票据，金额为14884.39元；2017年6月6日至2017年6月15日住院收费票据，金额为4907.8元；2017年9月14日至2017年11月9日烟台肺科医院住院收费票据，金额为19593.62元；2018年11月26日至2019年1月22日烟台肺科医院住院收费票据，金额为15365.64元。庭审中，原告认可2014年9月28日至2014年11月21日烟台肺科医院收费票据、2015年1月23日至2015年4月2日烟台肺科医院住院收费票据、2015年4月3日至2015年4月4日西安市精神卫生医院住院结算单在（2016）鲁0602民初125号案件中提交过。2、2014年至2015年烟台至火车票票据十四张共3180.50元，2015年6月15日、8月15日、8月26日、10月8日烟台至莱阳汽车票票据四张117元。庭审中，原告认可该十四张票据已在（2016）鲁0602民初125号案件中提交过。3、原告法定代理人单方制作的房子被骗前后住院次数对比表。证明因与被告就涉案房屋发生纠纷，原告犯病率增高。被告质证称，对医院收费票据的真实性没有异议，但原告本身就患有××，其病情加重与原被告之间的经济纠纷没有因果关系；原告提供的车票亦不能证明与原告本人治病有关，原告身体的××不是被告造成的，不应由被告承担费用。对该对比表，被告称与被告没有关联性。三、被告应否承担原告法定代理人的租房费用？原告法定代理人称，原告及其法定代理人在烟台没有其他房屋。原告购买涉案房屋后即用于自己开办公司，作为办公场所使用，此时原告与前夫住在一起，后两人分手后涉案房屋就给了原告，2011年重新装修也是作为办公场所使用；2014年前原告在西安居住，后来偷跑到烟台，房子被骗走后，原告就一直住在进德老年公寓，期间有时也去住院治疗，还偷跑到青岛，2017年10月原告朋友孙茂国就将原告私自接走在外居住，原告法定代理人与原告失去联系。原告法定代理人从2001年开始就一直在烟台居住，有时也回西安，一年在西安住多长时间、在烟台住多长时间记不清了，多半是在西安居住，当时原告在迟家买了房子，但具体位置记不清了，迟家的房子也在2006年卖了；原告法定代理人于2014年9月听说被告抢占原告房屋、原告犯病，就从西安回到烟台，为讨要涉案房屋先后承租了张秀萍、李文江的两间房屋在内居住，故要求被告赔偿租金损失。为此，原告提交法定代理人关成与案外人张秀萍于2014年9月18日签订的、月租金为600元、租赁期限自2014年9月18日至2017年9月18日的租房合同一份以及落款日期分别为2014年9月20日、2015年3月21日、2015年9月21日、2016年3月21日、2016年9月21日、2017年3月21日张秀萍出具的面额分别为3600元的收条六张；法定代理人关成与案外人李文江与2017年9月16日签订的、月租金为1000元、租赁期限自2017年9月18日至2019年9月18日的租房合同一份以及落款日期分别为2017年9月16日、2018年9月10日、2019年3月10日、2019年9月10日李文江出具的收条四张佐证。被告质证称，对上述证据的真实性不认可，无法确认张秀萍、李文江的身份，无法确认是否是张秀萍本人所签的合同和收条。上述证据与原告在（2016）鲁0602民初125号案件中提交的不一致，且合同中的承租方是关成而非原告，不能证明租房合同中的租金与原告有关以及该损失与被告有关。原告并不在涉案房屋内居住，不会产生原告在本案中所讲的租金损失。经本院根据原告法定代理人提供的电话向张秀萍、李文江询问情况。张秀萍称，原告法定代理人确实在2014年9月到2017年9月租过她房子，其身份证号码与合同上载明的一致，但是她摔伤了，所以无法到庭说明情况。李文江称，原告法定代理人于2017年9月开始租他的房子，但是他身份证2年前就遗失了，一直没有补办，也记不清自己的身份证号码，平时太忙也不能到庭说明情况。本院认为，（一）原被告之间的房屋买卖合同无效，被告理应向原告返还涉案房屋。本案中，涉案房屋仍由被告实际占有使用至今，故原告要求被告支付自2016年7月1日起的房屋占有使用费至实际腾退之日，理由正当，本院依法予以支持。关于租金标准，原告主张按照5000元/月计算租金损失，并提供了四家房屋中介出具的租金调查信息佐证，但不申请对租金进行鉴定。被告则辩称涉案房屋租金标准仅为3500元/月。本院认为，原告提供的现有证据，不足以证明涉案房屋自2016年7月至今的租金损失，且原告明确表示不对租金标准申请鉴定，故应参照原告与商讯公司之间的租金标准来计算原告的租金损失。但本院注意到，虽然原告与商讯公司约定的租金为3500元/月，但租赁期限截止到2017年3月，而房地产市场确实存在租金逐年上涨的现实因素，若一直按3500元/月租金标准认定涉案房屋租金标准，亦有违公平原则。因此，考虑到涉案房屋的坐落位置、面积等实际情况，结合公平原则，本院认为，涉案房屋2016年7月1日至2017年3月30日的租金损失应参照3500元/月的租金标准计算为31500元（3500元/月×9个月），而2017年4月1日起应酌定按4000元/月的租金标准计算租金损失为112000元（暂计至2019年7月30日，自2019年8月1日起应按4500元/月标准计付租金至实际腾退之日止），原告主张的超出部分不予支持。（二）关于被告应否赔偿原告住院路费3663.50元、医药费35000元以及原告法定代理人租房的租金21600元（从2014年9月20日到2017年9月20日，并继续计算至被告实际交房并办理过户手续之日）的问题。本院认为，原告主张的住院路费以及部分医药费及部分在外租房的租金，已经（2016）鲁0602民初125号案中予以处理，且原告提供的证据不足以证明上述损失的发生和原、被告间的房屋买卖纠纷存在因果关系，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告周磊于本判决生效之日起10日内向原告关丽君支付2016年7月1日至2019年7月30日的房屋租金损失143500元（3500元/月×9个月+4000元/月×28个月），并自2019年8月1日起按4500元/月的标准计付租金损失至被告周磊向原告关丽君实际腾退烟台市芝罘区二马路155号13层7号房屋之日止；二、驳回原告关丽君的其他诉讼请求。如果被告周磊未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告关丽君。案件受理费应收4904元，由原告关丽君负担1974元，被告周磊负担2930元。因原告在立案时向本院申请缓交，故限原告于本判决生效之日起10日内向本院缴纳1974元，被告周磊于本判决生效之日起10日内向本院缴纳2930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 陈  泽  卿二〇一九年八月十九日书 记 员 郝经顺（代）