广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2985号原告（反诉被告）：陈海蝶，女，1991年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。被告（反诉原告）：李建荣，男，1974年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。原告（反诉被告）陈海蝶与被告（反诉原告）李建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈海蝶，被告（反诉原告）李建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈海蝶本诉诉称：原、被告双方于2014年6月1日签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告位于天河区海文路xx号1003房用来作为员工宿舍，并3次续签合同，最后1次续签期限是2018年6月1日至2019年5月31日。2018年10月27日，原告发现房屋内水管漏水严重并通知被告，被告以维修为由要求原告尽快退房，原告于2018年10月30日退房。被告以原告损坏房屋为由拒绝退房退还租房押金，原告经长期多次与被告沟通，被告仍拒不退还押金。现诉至法院请求判令：一、被告向原告退还租房押金10000元；二、被告向原告支付违约金10000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）李建荣本诉答辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院予以驳回。因陈海蝶违反合同约定，居住人数超过约定的7人，且使用不当导致房屋破损，并欠缴水电费及煤气费，故被告有权解除租赁合同及没收押金。被告（反诉原告）李建荣反诉诉称：首先，陈海蝶在2018年6月1日至2018年10月30日期间入住人数为10人，违反合同只能住7人的约定。其次，陈海蝶未及时将房屋的破损告知被告，导致房屋大面积损坏，修复费用共计21985元，还擅自把厕所的四个顶灯改成一个灯，严重破坏厕所的美观。再次，陈海蝶没有按时缴纳水电、燃气费。现诉请判令：一、陈海蝶支付违约金10000元；二、陈海蝶支付涉案房屋损坏赔偿金21985元；三、陈海蝶支付涉案房屋修复期间的租金损失6800元；四、陈海蝶支付租赁期间拖欠的2018年9月至11月期间所产生的水费819.62元、电费67.35元及燃气费82.88元；五、陈海蝶承担反诉诉讼费。原告（反诉被告）陈海蝶反诉答辩称：不同意支付违约金、房屋维修的损失以及租金损失，同意支付欠缴的水费、电费及燃气费共计969.85元。因为陈海蝶从事的是餐饮行业，人员流动性强，暑假期间一般会有暑期工临时居住，所以有可能临时入住超过7人，但不是长期超过7人，且出入卡的办理只能证明办过10张卡，并不能证明有超过合同约定的7人居住，何况陈海蝶退租时李建荣也没有对此提出异议。至于房屋毁损的情况，陈海蝶发现漏水后就及时通知了李建荣，但李建荣都以工作忙没时间处理，导致损失扩大，之后陈海蝶退租时李建荣交接房屋也没有提出异议。经审理查明：2018年5月27日，李建荣（出租方/甲方）与陈海蝶（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区珠江新城海文路XX号1003房物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，建筑面积为85平方米，房屋用途为居住，限7人；该房屋月租金为6800元；租赁期自2018年6月1日起至2019年5月31日止，共计12个月；乙方2014年6月1日前向甲方缴纳10000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回给乙方，本押金不得以租赁期满前抵付租金；未经甲方书面同意，不得对房屋内的门、墙、天花板订钉、打钻孔、进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途使用需要进行房屋内部装修，须经甲方书面同意；要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋与其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或维修；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现使用不当或人为造成房屋原配件损坏的，不能正常运行及使用的，则在乙方押金（保证金）中扣除赔偿或维修费用，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，并支付等额押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿，已收的当期租金不予退还等内容。租赁期间内，陈海蝶向李建荣交付押金10000元，李建荣出具相应金额的《收据》。诉讼中，陈海蝶、李建荣共同确认因涉案房屋漏水需要维修，陈海蝶在李建荣的要求下于2018年10月30日搬离涉案房屋，此后未再入住涉案房屋。陈海蝶主张李建荣要求提前解除租赁合同，李建荣则表示只是要求陈海蝶暂时搬离，事后可以搬回。李建荣表示其要求陈海蝶搬离时未向其提供其他住所，也没有免除租金。根据双方共同确认的微信聊天记录，显示2018年10月28日9时19分李建荣向陈海蝶发信息称“你们尽快吧！最好就住到这个月底，我要约师傅搞好水管先，我怕问题越来越严重”，陈海蝶回复“好的，我们也在尽量找”。李建荣主张陈海蝶居住人数超过合同约定的7人，提供《房屋居住人员登记表》（载明涉案房屋居住七名人员的名单，并备注“乙方未经甲方同意不得随意增加或变更居住人员，否则甲方有权收回房屋并没收押金”，下方有“陈海蝶”字样的手写签名）以及猎德锡惠物业管理有限公司出具的《证明》（载明兹有猎德花园青云楼1003房业主李建荣申请，查其房屋在2018年6月1日至2018年11月1日共有10人办理出入卡）拟予以证明。经质证，陈海蝶对上述证据的真实性予以确认，但辩称人员流动大，有些人走了未及时将卡注销。李建荣主张陈海蝶擅自更换顶灯，以及未及时告知房屋漏水，导致房屋损坏损失，提供证人李某出庭证言及《房屋家私电器设施清单》、现场照片17张以及收款收据5张拟予以证明。经质证，陈海蝶对上述证据均不予确认，辩称未能证明与涉案房屋相关，且均为李建荣单方制作。李建荣主张陈海蝶欠缴2018年9月至11月期间水费819.62元、电费67.35元及燃气费82.88元，并提供电费、煤气的缴费发票及水费的转账账单予以证明，陈海蝶确认欠付上述费用共计969.85元并同意支付。本院认为：根据查明的事实，陈海蝶、李建荣之间就涉案房屋存在租赁合同关系。租赁期间内，因涉案房屋漏水需要维修，陈海蝶在李建荣的要求下搬离涉案房屋，事后未再返回涉案房屋，期间李建荣亦未向陈海蝶提供其他临时居住场所或给予免租期，可视为双方的租赁关系在陈海蝶搬出之日已实际解除，而押金的目的在于保障租赁合同的正常履行，现陈海蝶要求李建荣向其返还涉案房屋的押金10000元具有事实及法律依据，本院予以支持。至于李建荣辩称其只是暂时要求陈海蝶搬出，并非解除合同的意见与查明事实不符，本院不予采纳。又因李建荣在租赁期间内提前要求解除租赁合同，未能正常提供符合出租条件的涉案房屋，而陈海蝶在承租期间亦存在居住人数超过7人的情况，双方互有违约行为，从公平角度及责任相抵原则，陈海蝶、李建荣各主张对方应支付10000元违约金的诉请，本院均不予支持。关于李建荣主张陈海蝶应向其支付房屋毁损的赔偿款项以及房租损失，现李建荣未能充分举证证明涉案房屋的毁损因陈海蝶延误告知或人为毁损造成，李建荣的上述主张缺乏依据，本院不予支持。至于李建荣主张陈海蝶欠付2018年9月至11月期间水费819.62元、电费67.35元及燃气费82.88元，陈海蝶对此予以确认并同意支付上述费用，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）李建荣向原告（反诉被告）陈海蝶返还租房押金10000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）陈海蝶向被告（反诉原告）李建荣支付2018年9月至11月期间水费819.62元、电费67.35元及燃气费82.88元；三、驳回原告（反诉被告）陈海蝶的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李建荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元、由原告（反诉被告）陈海蝶负担150元，由被告（反诉原告）李建荣负担150元；反诉受理费397元，由原告（反诉被告）陈海蝶负担10元，由被告（反诉原告）李建荣负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张丹丹人民陪审员  王瑞霞二〇一九年八月二十八日书 记 员  邱莉晶梁昭仪