江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初5439号原告(反诉被告)：南京名都家居广场有限公司，住所地南京市秦淮区卡子门大街29号，统一社会信用代码91320104793709115W。法定代表人：陈淑红，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫继业，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文君，江苏世纪同仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店，住所地南京市秦淮区卡子门大街29号综合馆二楼B8123、B8125展位，注册号320104600482111。经营者：杨宽美，男，1977年4月10日出生，汉族，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：王式军，江苏金政律师事务所律师。原告(反诉被告)南京名都家居广场有限公司（以下简称名都家居公司）与被告（反诉原告）南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店（以下简称华之蝶销售店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)南京名都家居广场有限公司的委托诉讼代理人闫继业、罗文君，被告（反诉原告）南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店经营者杨宽美及其委托诉讼代理人王式军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都家居公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的租金、管理费等共计110775.76元，并支付逾期付款违约金（按照年利率24%的标准自2018年2月1日至实际支付之日止)；二、判令被告向原告支付场地占用费（场地占用费按《合同》约定的租金标准以5.43元/平方米/天，按15平方米计算占用面积，自2018年8月1日起计算至实际取回相关物品之日）；三、判令本案原告支付的律师费8000元由被告承担；四、判令被告以被告2017年7月-12月销售总额1387747元为基数，按照1%的比例向原告支付没有按照合同约定进行商场统一收银管理的违约金13877元；五、判令本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原告、红星美凯龙家居集团股份有限公司江苏分公司（下称管理方）、被告于2017年8月1日前签订了编号为0201010011365、0201010011951《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》两份，前述合同约定：原告将位于南京卡子门商场面积共计231.56平方米的B8123、B8125号商铺（下称租赁物）出租给被告，被告向原告支付租金，租金为81.5元/平方米/月。管理方为被告提供管理服务，被告向管理方支付管理费，管理费为81.5元/平方米/月。前述两份合同约定的租赁期限、服务期限分别为:2017年8月1日起至2017年10月22日止、2017年10月23日起至2018年7月31日止。被告应于合同签订当日支付首期租金及管理费，于合同签订后6个月支付下期租金及管理费。被告未按照合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。原告已按约向被告交付租赁物，管理方亦按合同约定提供了管理服务，但被告未按合同约定向原告、管理方支付租金、管理费等各项费用。截至诉讼之日，被告尚欠原告2018年6月1日至2018年7月31日租金37744.28元；尚欠管理方2018年6月1日至2018年7月31日管理费37744.28元；尚欠管理方2017年8月1日至2018年7月30日综合管理费27787.2元，尚欠管理方2017年8月1日至2018年7月30日平销扣点费7500元；被告逾期支付前述费用应支付违约金合计28522元（违约金按未付款金额的年化24%主张)。被告在合同到期后，不仅未按约支付租金，也拒绝清空租赁物内相关物品，现被告店内相关物品仍存放于原告场地内，占用约15平方米场地。管理方已将对合同项下对被告的债权（包括但不限欠付的管理费、综合管理费、平销扣点、违约金等）全部转让原告，并已通知被告的经营者杨宽美。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告华之蝶销售店辩称：1、本案被告只欠原告租金37744.28元。2、本案原告无权向被告主张管理费用，原告主张管理方已将涉案债权转让给原告，但管理方并没有通知被告，该债权转让对被告不发生效力，原告无权就管理费向被告主张权利。3、原告按年利率24%比例主张违约金没有法律依据，也没有合同约定依据，原告主张的标准过高，请求法院予以调整。4、原告向被告主张场地占用费没有事实依据，原告按照营业用房的标准向被告主张场地占用费明显不当，而且原告在清空房屋的时候没有通知被告。5、原告向被告主张律师费没有法律依据。6、原告按销售额1%向被告主张违约金没有合同依据，也没有法律依据。综上，只同意支付欠付租金37744.28元，请求法院对其他诉讼请求予以驳回。反诉原告华之蝶销售店向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人因拉闸停电无法经营造成的营业损失150000元；2、依法返还反诉人浴室柜5套及吊灯6套；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实理由：在反诉人租赁被反诉人商铺期间，被反诉人于2018年5月30日开始无故拉闸停电，一直停电到2018年7月30日，导致反诉人无法经营。2018年7月31日被反诉人在未通知反诉人的情况下，将反诉人的办公用品搬出。被反诉人在反诉人租赁期间，擅自拉闸停电，其行为严重违反租赁合同的约定，给反诉人造成了经营损失约150000元，为此，反诉人特提起反诉。恳请人民法院依法判如所请。反诉被告名都家居公司辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、反诉被告认可在反诉原告拖欠租金的期间内为缴租金曾有过断电的行为，但并非反诉原告所称的2018年5月30日-7月30日有持续的断电行为，根据反诉原告提供的证据，其与红星美凯龙客户聊天记录内认可断了27日的电。2、在租赁合同项下承租人的义务就是交付租金，而出租人的义务是提供符合合同约定的租赁物供承租人使用，合同对于承租人应交付租金的时间有明确约定，承租人在未按合同约定的情况下出租人有权停止电力供应。反诉原告主张的设备，我们确认反诉原告在租赁合同结束后有部分设备未取走，反诉被告为避免损失扩大将设备移至其他场所保管，据反诉被告盘点，也不是反诉原告主张的浴室柜5套、吊灯6套，而是餐桌3张、浴室柜4套、浴室镜5个、马桶1个、椅子8把，以上物品同意返还，希望反诉原告支付相关费用后尽快取走相关物品。原告名都家居公司为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1、2017年8月1日前签订的原告、管理方、被告三方签订的红星美凯龙家居商城展位租赁及管理服务合同，证明欠付租金和管理费等及应当承担违约金的事实。证据2、关于2018年商场增收管理费通知（复印件），证明被告应当支付2017年8月1日-2018年7月30日综合管理费27787.2元、平销扣点费用7500元。证据3、债权转让协议书、通知书，证明管理方将租赁合同项下对被告的全部债权转让给原告，并通知了被告。证据4、照片，证明原告为被告保管未取走物品，应当支付场地占用费。证据5、律师委托代理合同、发票，证明原告花费律师费8000元。被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为被告从未收到债权转让协议书、通知书，照片中间部分浴室柜、椅子是被告物品，其他都不是被告的。反诉原告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1、被告与店铺人员小马2018年5月30日-6月2日的微信聊天记录、反诉人经营者杨宽美和被反诉人主管王博2018年5月30日-7月25日的微信聊天记录、反诉人经营者杨宽美和被反诉人员工钱山的微信聊天记录、反诉人经营者杨宽美和反诉被告商户谷总聊天记录、图纸，证明原告擅自停电的事实以及2018年5月被反诉人就将反诉人的案涉商铺对外出租，新承租人已经对店铺进行装修设计。证据2、2017年7月-12月产品订货合同、销售明细及相应收据，总额为1387747元，证明反诉原告平均每月200000元销售额，反诉原告擅自断电2个月导致无法营业，2个月大概500000元销售额，按销售利润30%计算，原告营业损失大概为150000元。反诉被告对以上证据的真实性给予认可，但对其与本案的关联性不予认可。反诉原告申请证人马某、王某出庭作证。证明原告擅自停电2个月，导致其无法经营，因此造成了营业损失。反诉被告提出两证人原某是反诉原告的员工，不认可证人的证言，且证人证言与反诉原告提供的微信聊天中陈述的27天有矛盾。本院对以上证据予以审查确认，并在卷佐证。根据本院审查确认的证据、双方当事人当庭陈述的内容，本院认定如下事实：原告名都家居公司（出租方）、红星美凯龙家居集团股份有限公司江苏分公司（管理方）、被告华之蝶销售店（承租方）于2017年8月1日前签订了编号为0201010011365、0201010011951《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》两份，前述合同约定：出租方将位于南京卡子门商场面积共计231.56平方米的B8123、B8125号商铺出租给承租方，承租方向出租方支付租金，租金为81.5元/平方米/月。管理方可自行收取管理费，亦可委托出租方代为收取，管理费为81.5元/平方米/月。前述两份合同约定的租赁期限、服务期限分别为:2017年8月1日起至2017年10月22日止、2017年10月23日起至2018年7月31日止。承租方应于合同签订当日支付首期租金及管理费，于合同签订后6个月支付下期租金及管理费。出租方有权对商场收银进行统一管理，承租方应当配合，承租方不得以任何方式招徕或劝诱顾客私下与承租方达成任何交易；关于违约责任，合同约定若承租方未按照合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。承租方擅自开具出租方统一的定销货单以外的销售凭证或违反出租方关于统一收银的要求的，应按违约行为涉及金额的两倍向出租方支付违约金，违反承租方不得以任何方式招徕或劝诱顾客私下与承租方达成任何交易约定的，承租方应承担5000元/次的违约金；合同第21.6条约定因承租人未按时交纳合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等）经出租方或管理方书面催告仍未交纳的、不使用出租方定/销货单，自行与顾客达成交易并收取定金、货款等情况的，出租方或管理方有权要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿出租方和管理方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。2018年3月11日原告、管理方向被告送达《告商户书—关于2018年商场增收综合管理费通知》，通知载明商场将于2018年度按照10元/平方米/月的标准收取综合管理费，并告知被告应交纳的平销扣点费为7500元。后因被告欠交2018年6月1日至2018年7月31日租金37744.28元，原告于2018年5月30日原告将被告店铺电源切断。后被告经营者杨宽美与原告的工作人员协商电力恢复及欠费的交纳事宜，在2018年7月20日被告经营者杨宽美在与原告员工钱山的微信聊天时，提出“……钱山你问问27天提前拉我电的租金怎么算，然后我们再来谈租金我怎么付好吧……”。原、被告合同到期后，原告于2018年7月底将被告部分办公用品搬出，存放于名都家居其他场地内。2018年11月28日，管理方红星美凯龙家居集团股份有限公司江苏分公司与原告签订《债权转让协议》，约定管理方将涉案合同项下债权（包括但不限于欠付的管理费、综合管理费、平销扣点、违约金等）全部转让原告。但被告陈述其在本次案件诉讼前并未收到该债权转让通知。本院认为，本案中，原告名都家居公司（出租方）、红星美凯龙家居集团股份有限公司江苏分公司（管理方）、被告华之蝶销售店（承租方）于2017年8月1日前签订的编号为0201010011365、0201010011951《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告应当按照合同约定交纳2018年6月1日至2018年7月31日租金37744.28元；2018年6月1日至2018年7月31日管理费37744.28元，而被告至今未按约定交纳，已经构成违约。对现原告要求被告按照约定交纳欠付的租金37744.28元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的管理费、综合管理费、平销扣点费，本院认为原告虽未提供充分证据证明其与管理方签订的《债权转让协议》在本案诉讼前已通知债务人，但在本案庭审中，原告已向被告提交了该协议，受让人通过直接向人民法院提起诉讼的方式向债务人主张权利的，亦可认定为通知债权转让的一种方式，在相关诉讼材料送达债务人时，该债权转让通知对债务人发生法律效力。且被告在2018年3月11日收到原告及管理方送达的增收综合管理费的通知后，对综合管理费及平销扣点费用的收取亦未提出任何异议，故现原告要求被告按照约定交纳欠付的管理费37744.28元、2017年8月1日至2018年7月30日综合管理费27787.2元、2017年8月1日至2018年7月30日平销扣点费7500元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的以上欠费的违约金，因在2018年3月11日原告及管理方向被告送达的增收综合管理费的通知中，并没有对逾期付款违约金的约定，故本院对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼主张不予支持；对于欠付的租金及管理费共计75488.56元的违约金，双方虽有约定，但约定过高，被告亦要求予以调整，本院综合双方当事人的约定、原告的损失及本案的实际情况，酌定违约金的标准为自2018年4月23日起按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算。对于原告主张的15平方米的场地占用费用，原告并没有提供充分的证据证明房屋内存放的物品全部为被告所有、原告物品占用面积为15平方米、放置物品的房屋租金为原告主张的标准，故本院对原告的该项主张不予支持。对于原告主张的被告因违反商场统一收银管理规定应支付的违约金，因在双方的合同中，虽有商场统一收银的约定，但并没有明确约定仅在门店内发生的业务统一收银，还是包括门店外电话订购业务等一并在内的统一收银，原告亦没有提供相应的证据证明被告未进行统一收银金额的基数，故对原告的该项主张因无充分的证据予以证实，本院不予支持。对于原告主张的律师费8000元，在涉案合同中有明确约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于反诉原告的诉讼请求，对于反诉原告主张的因反诉被告拉闸停电而给其造成的营业损失150000元，首先，反诉原告主张停电时间为2个月，即自2018年5月30日至7月31日，并申请其两位员工出庭作证，证明该主张，但反诉原告向法院提供的其经营者于2018年7月20日与反诉被告工作人员钱山的微信聊天记录中，明确提出断电时间为27天，故本院依法认定断电时间为27天；其次，对于营业损失，反诉原告提供的营业收入明细中有门店收入，也有其他业务收入，其员工出庭作证时亦证明有些是老客户，只需要电话订货或反诉原告上门商谈业务，反诉原告亦没有提供相应的证据证明其营业利润额；再次，反诉被告断电行为也是基于反诉原告先行违约行为（未按约交纳租金），综上，结合原告的经营模式、收入、双方过错、断电时间等因素，本院酌定反诉被告应赔偿反诉原告损失20000元。对于反诉原告要求反诉被告返还店内物品浴室柜5套、吊灯6套的主张，在庭审中，反诉原告明确表示在反诉被告出具的物品照片中，仅有中间部分的浴室柜5套及椅子8把是自己的，并明确表示不要椅子，由反诉被告自行处分，反诉被告亦同意将浴室柜返还反诉原告。反诉被告明确其处没有反诉原告主张的吊灯，反诉原告亦没有提供相应的证据予以证实，故对于反诉原告要求反诉被告返还吊灯的诉讼主张，因无相应的证据予以证实，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求，符合法律规定的部分，在以上范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店（经营者杨宽美）应于本判决生效之日起十日内向原告南京名都家居广场有限公司支付拖欠的租金、管理费共计75488.56元及逾期付款违约金（自2018年4月23日按照中国银行同期贷款利率2倍的标准计算至实际支付之日止)；二、被告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店（经营者杨宽美）应于本判决生效之日起十日内向原告南京名都家居广场有限公司支付拖欠的综合管理费27787.2元、平销扣点费7500元；三、被告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店（经营者杨宽美）应于本判决生效之日起十日内向原告南京名都家居广场有限公司支付因此次诉讼支出的律师费8000元；四、驳回原告南京名都家居广场有限公司的其他诉讼请求；五、反诉被告南京名都家居广场有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店（经营者杨宽美）营业损失20000元；六、反诉被告南京名都家居广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店（经营者杨宽美）返还本案庭审中提供的照片中显示的浴室柜5套；七、驳回反诉原告南京名都家居广场华之蝶瓷砖销售店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费3609元，减半收取1804.5元，保全费1348元，共计3152.5元，由原告负担420.5元，被告负担2732元。反诉案件受理费1650元，由反诉原告负担1430元，反诉被告负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年八月一日见习书记员  吴梦