黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初3604号原告:哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行,住所地:哈尔滨市香坊区哈平路副555号。负责人：刘江南，该支行主任。委托诉讼代理人：傅卫光，男，该支行副行长。委托诉讼代理人：韩松，男，该支行职员。被告：孙莹，女，1988年6月4日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：程常青，黑龙江畅顺达律师事务所律师。被告：宿瑶琳，女，1986年11月3日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。被告：陈福升，男，1987年10月28日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。第三人：迟利清，女，1968年8月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人:姜雅馨，黑龙江博名律师事务所律师。原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行与被告孙莹、宿瑶琳、陈福升、第三人迟利清（庭审前以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅卫光、韩松、被告孙莹委托诉讼代理人程常青、第三人迟利清及委托诉讼代理人姜雅馨到庭参加诉讼，被告宿瑶琳、陈福升经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款本息合计1243675元，其中借款本金1000000元及借款利息243675元(计算至2019年2月20日,按月利率8.1%计算，逾期月利率按12.15%计算)计算至全部借款本息清偿完毕止；2、如被告不能偿还借款本息，则以拍卖、变卖被告陈福升抵押物的价款优先受偿借款本息；3、被告陈福升、宿瑶琳承担连带担保责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月13日,原告与被告孙莹及被告陈福升签订《最高额抵押担保借款合同》，借款金额1000000元，期限自2015年7月13日至2018年7月12日。原告为保障债权的实现，与被告陈福升签订《房地产抵押合同》。被告陈福升以其位于道里区××路××号××单元××号(产权证号：哈房权证群字第××号)的房产作为上述借款本息的抵押担保，并办理了抵押手续，他项权证号为：哈房他证市字第××号。原告依合同约定放款1000000元，被告长期拖欠利息，并已逾期，原告曾多次催促被告还款，但截至诉前，被告尚欠借款本金1000000元及利息243675元(计算至2019年2月20日)。故诉至法院。孙莹辩称，其不是实际的借款人，孙莹与陈福升系表兄妹关系，实际借款人为陈福升，贷款也由陈福升收取；陈福升有抵押房产足以清偿原告的借款本息，同意以陈福升抵押的房产优先偿还本息，不足部分孙莹按法律规定承担相关的借款责任；孙莹与第三人无任何借款关系，第三人不应作为本案的诉讼主体参与诉讼，应驳回其诉讼请求。迟利清辩称，同意根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定行使涤除权，代孙莹、陈福升、宿瑶琳向原告还清不动产抵押担保的借款剩余本金、利息，以涤除位于哈尔滨市××路××号××单元××号房屋上设置的抵押权（优先以剩余购房款350000元支付）。在迟利清代孙莹、陈福升、宿瑶琳偿还原告借款本金及利息并且房屋在抵押登记注销后，被告陈福升、宿瑶琳应立即协助将房屋产权过户至第三人迟利清名下，且被告孙莹及被告陈福升、宿瑶琳应向第三人迟利清清偿涤除抵押权的费用及利息。第三人与被告陈福升、宿瑶琳于2016年9月8日签订《房屋买卖协议》，购买了被告陈福升名下位于哈尔滨市××路××号××单元××号房屋（含车位），总价款为195万元。基于该房屋存在购房贷款及商业用途抵押贷款，第三人根据合同约定于2016年9月8日向被告陈福升支付60万元购房款，将涉案房屋产权证从信用社赎回；再于2016年9月9日向被告陈福升支付100万元购房款，约定由被告陈福升用该笔款项将在原告的房屋抵押贷款全部还清并办理房屋更名过户手续之后，将尾款35万元全部付清。2016年9月底，被告陈福升按照合同约定将涉案房屋腾空交付第三人，2016年10月2日第三人入住使用涉案房屋，并按月按期缴纳水电费、物业费、车位管理费、取暖费等费用。第三人迟利清得知被告陈福升并未将其支付的100万元购房款用于偿还原告的房屋抵押贷款，导致该房屋贷款尚未结清，仍有抵押，无法办理更名过户手续。第三人迟利清得知该房抵押的借款系被告孙莹向原告借的款，以陈福升名下的涉案房屋作为抵押担保。本案第三人迟利清作为涉案抵押房产的买受人，行使涤除权符合法律规定，因本案的审理涉及抵押房屋的权利，故迟利清应当参加本案的诉讼，基于被告孙莹系本案债务人，故迟利清偿还原告相关费用后被告应当向迟利清支付涤除抵押权的款项。被告宿瑶琳、陈福升未出庭未作答辩。原告围绕着诉讼请求依法提交了以下证据：证据A1、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》各一份，证明原告依法与被告签订借款合同，有合法的房产抵押。经质证被告孙莹对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该合同借款人虽然是孙莹，但实际使用人是陈福升；第三人迟利清对证据的真实性和证明问题均无异议证据A2、个人贷款面谈记录、担保人面谈记录、房屋抵押担保借款协议书、抵押物未出租承诺书、借款凭证、100万放款凭证、他项权利证各一份，证明借款都是通过签订合同，符合完备的借款手续。经质证被告孙莹对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该合同借款人虽然是孙莹，但实际使用人是陈福升；第三人迟利清对原告的证据没有异议，第三人同意代孙莹、陈福升、宿瑶琳偿还银行的全部符合法律规定标准和合同约定的借款本金及利息以涤除涉案房屋的抵押权，迟利清向原告偿还后三被告应当向迟利清清偿涤除抵押权的费用及利息。（上述证据为复印件）第三人围绕着诉讼请求依法提交了以下证据：证据B1、《房屋买卖协议》一份，证明第三人与被告陈福升、宿瑶琳于2016年9月8日签订房屋买卖协议，购买了陈福升名下位于哈尔滨市××路××号××单元××号房屋（含地下车位），总价款1950000元。经质证原告对证据的真实性和证明问题均无异议；孙莹对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为第三人在购买此房时，明知此房有抵押行为，此合同尚未生效，此合同约定应进行公证，公证完毕后再付130万元，将卖方的贷款还清，此证据证实了实际借款人为陈福升的事实，最后该证据与本案件没有关联性，与本案的被告孙莹没有任何法律关系，在没进行抵押清偿之前，该房屋不会发生房屋买卖的行为。证据B2、《中国建设银行客户回单》两份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、哈房权证群字第××号《房屋所有权证书》各一份，证明迟利清于2016年9月8日向陈福升支付购房款60万元后，根据合同约定取得了涉案房屋的权属证书原件；2016年9月9日向陈福升支付100万元购房款，结合迟利清出示的证据一《房屋买卖协议》约定应由陈福升用该笔款项将在原告处的房屋抵押贷款全部还清并为第三人办理房屋更名过户手续。经质证原告对证据的真实性和证明问题均无异议；孙莹对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该款项限于买卖双方发生的，不能证实此款清偿抵押借款。证据B3、微信聊天截图，证明在宿瑶琳与迟利清的弟弟迟利君微信聊天截图内容中能够充分证实，其多次找陈福升和宿瑶琳欲协商解决涉案房屋相关事宜，但因找不到陈福升，宿瑶琳也对陈福升不与迟利清及迟利清的弟弟联系感到失望；还能证明迟利清按合同约定向陈福升和宿瑶琳支付100万元购房款用于解除涉案房屋银行贷款抵押事宜，但陈福升、宿瑶琳违约没有将此100万元用于解除涉案房屋银行贷款抵押，基于陈福升、宿瑶琳的违约行为迟利清有权依据合同法第68条，在陈福升、宿瑶琳没有办理完毕涉案房屋银行贷款抵押的前提下行使不安抗辩权，中止按合同约定支付剩余购房款35万元。经质证原告认为与借款合同无关；孙莹对证据真实性、关联性及证明问题均有异议，认为聊天记录的当事人不清楚，与本案银行所起诉的担保没有关联，所有的行为未经过抵押人的同意，是第三人和陈福升私下的行为不受法律保护。证据B4、2017年11月14日《黑龙江增值税普通发票》、《哈尔滨国弘物业管理有限公司业主进户费收缴明细表》、《中国工商银行持卡人存根》、《中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司综合业务受理单》、网络截图、2017年11月16日《黑龙江增值税普通发票》、水费缴费流水网络截图、《哈尔滨供水集团有限责任公司销售发票》、《用户交付水费通知单》、《提示客户交付电费通知单》、用户缴费明细（电费）、手机微信缴费截图等共33页，证明陈福升、宿瑶琳已经按照买卖合同的约定，向迟利清交付了涉案房屋，自2016年10月以来一直由迟利清实际占有使用，并办理及缴纳有线电视费用、网络费用、水电费、物业费等费用，迟利清系房屋的实际所有权人。经质证原告对证据真实性和证明问题均无异议；孙莹认为此证据与本案没有关联性。证据B5、哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初662号民事判决书、送达回证各一份，证明基于该房屋被哈尔滨市松北区人民法院查封，迟利清提出执行异议之诉。该生效判决书中对上述证据的真实性予以确认及采信，并确认迟利清与陈福升、宿瑶琳之间形成了受法律保护的房屋买卖合同关系，且迟利清已基本履行了支付房款的合同义务，迟利清的权利能够排除法院的强制执行。经质证原告对证据的真实性和证明问题均无异议；孙莹对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为此份判决的目的是解除了对抵押房产的查封，是解除查封的行为，与本案不具备关联性，也不能对原告所享有的抵押权进行抗辩，不影响抵押权人行使抵押权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月13日,原告与被告孙莹、陈福升签订《最高额个人担保借款合同》，借款金额1000000元，期限自2015年7月13日至2018年7月12日。同日，原告与被告陈福升签订《房地产抵押合同》，被告陈福升以其位于道里区××路××号××单元××号(哈房权证群字第××号)房产为上述借款本息抵押担保，并办理了抵押登记（哈房他证市字第××号），房屋共有人被告宿瑶琳（与被告陈福升原系夫妻关系）在房屋抵押担保借款协议书上签字确认。次日，原告向被告孙莹发放贷款1000000元，截至诉前，被告尚欠借款本金1000000元及利息243675元(计算至2019年2月20日)。2016年9月8日，第三人迟利清与被告陈福升、宿瑶琳签订《房屋买卖协议》，约定陈福升将坐落于哈尔滨市××路××号××单元××号建筑面积174.90平方米房屋（含地下车位，车位号D55）出售给迟利清，总价款1950000元。迟利清已经支付被告陈福升、宿瑶琳购房款1600000元，并于2016年10月开始实际占有使用该房屋。因本案抵押的房屋被哈尔滨市松北区人民法院查封，2018年3月19日，第三人迟利清向哈尔滨市松北区人民法院提出了执行异议之诉，该院作出了已经生效的（2018）黑0109民初662号民事判决书，解除了哈尔滨市松北区人民法院（2017）黑0109执675号执行裁定中对坐落于哈尔滨市××路××号××单元××号房屋的查封。本院认为：原告与被告孙莹、陈福升签订《最高额个人担保借款合同》及《房地产抵押合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对各方具有约束力。现原告已依约履行合同义务，向孙莹发放了贷款，其未能按期履行偿还义务，已构成违约，原告据此要求偿还借款本息并无不当。对被告孙莹称该笔贷款被告陈福升是实际使用人的陈述，因其未向法庭提供证据予以证实，本院不予采信。被告陈福升、宿瑶琳作为保证人应对借款本息承担连带给付责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，如被告孙莹未履行偿还借款本息的义务，第三人迟利清作为抵押房屋受让人为涤除抵押房屋上的抵押权,便于其与被告陈福升、宿瑶琳签订的《房屋买卖协议》继续履行，愿意代替被告陈福升、宿瑶琳向原告偿还借款本金及利息等费用（优先以剩余购房款350000元支付），并未损害被告陈福升、宿瑶琳的利益，且起到了维护交易稳定、促进资源流转的作用，本院予以准许。原告应在贷款本息结清后，注销抵押房屋上设立的抵押权。第三人迟利清涤除抵押权的费用可向被告陈福升、宿瑶琳追偿。抵押权涤除后，被告陈福升、宿瑶琳应协助迟利清将涉案房屋过户的迟利清名下。因被告陈福升、宿瑶琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告孙莹于本判决书生效之日起十日内偿还原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行借款本金1000000元及利息243675元(计算至2019年2月20日)；二、被告孙莹给付原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行自2019年2月21日起至借款本金还清时止的逾期罚息（按照月利率12.15%计算）；三、如被告孙莹未能按期偿还上述款项，第三人迟利清可于本判决书生效之日起十五日内向原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行支付上述贷款本息（具体数额以该行在清偿之日的明细为准）；四、原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行于上述贷款清偿之日起十日内办理哈尔滨市道里区兴江路566-4号3单元3层1号房屋（哈房他证市字第××号）的抵押登记注销手续；五、被告陈福升、宿瑶琳在上述房屋抵押登记注销后十日内协助第三人迟利清将上述房屋产权过户至迟利清名下；六、驳回原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司朝阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15993元，公告费260元，由被告孙莹负担于本判决生效之日起十日内一并给付原告，被告陈福升、宿瑶琳承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院审 判 长  于海泳人民陪审员  刘慧君人民陪审员  万淑珍二〇一九年八月十五日法官助理白晶书记员张欣