杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初3334号 原告：高玉霞，女，汉族，1988年5月8日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈志宾、石海国，浙江追梦律师事务所律师。 被告：沈仲鹤，女，汉族，1975年6月10日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：温建平，浙江协鼎律师事务所律师。 第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：滕皋明。 委托诉讼代理人：周欣，男，汉族，1976年10月14日出生，系该公司工作人员。 原告高玉霞诉被告沈仲鹤、第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告高玉霞及其诉讼代理人陈志宾，被告沈仲鹤及其诉讼代理人温建平，第三人华邦公司的诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告高玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还双倍定金40万元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告经第三人介绍，于2018年12月9日签订了《购房定金合同》一份，合同约定原告购买被告所有的杭州市萧山区，转让总价为2445000元。原告在签订合同前询问被告是否有土地证，被告告知有土地证，过两天拿来。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了定金20万元，被告出具了收条。《购房定金合同》第二条第11款约定：“甲方承诺，交易房屋的权属证书齐全（包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《契证》），并为了表示出售房屋的诚意，于本合同签署后当天将上述权属证书全部交予房地产经纪机构杭州华邦房地产代理有限公司保管，直至完成交易。”但在签订正式的转让合同前，第三人才告知原告该房屋没有《国有土地使用证》。因第三人和被告提供虚假情况，案涉房屋土地权属不明，双方无法达成交易。原告要求被告返还定金，被告不予返还，故原告要求被告按照约定双倍返还定金。为维护原告合法权利，特提起诉讼，望判如所请！ 被告沈仲鹤辩称，1、就案涉定金合同中所涉的杭州市萧山区房屋系答辩人向商品房开发商正常购买的商品房屋，权属清晰且能正常上市交易。2018年12月9日，在第三人的居间介绍下，答辩人与原告签订了《购房定金合同》，并于当日将房屋所有权证书交与了第三人保管。在签订合同时，因答辩人内心确定该房屋权属清晰且能正常交易，故未特别注意到土地证一事，同时如确定需要提供，答辩人第二日便可至相关部门办理出来。但在办理过程中得知，萧山区已实行统一办理不动产权证政策，不再单独办理土地使用权证。得知该消息后，答辩人立即通知了第三人并要求其转告给原告。同时，答辩人还积极配合第三人与原告到房管部门及其他有关部门了解、调查，使原告了解到自2018年9月18日起萧山区全面实行房屋所权权证与土地使用权证合二为一的政策，即停止单独办理土地使用权证。答辩人还在房管局调出了“权籍调查配号凭证”，以此说明该房屋产权清晰，权属明确，且能正常上市交易（中介公司能网上正常挂牌，就说明能正常交易，对此，原告均是明确知道的）。2、原告了解到上述情况后，也表示愿意继续履行合同，并在2019年1月14日与第三人明确表示抽时间去签订正式的房屋转让合同。可后来，原告又无理的非要答辩人要么将土地证办理出来，要么降价20-30万元才肯去签订正式房屋转让合同，且一直拖延时间至合同履行最后期限。3、根据双方签订的《购房定金合同》的约定，双方的最后合同履行期为2019年2月2日，但原告一直拖延履行合同。为此，答辩人委托第三人通知原告，若其未能在2019年2月12日之前履行《购房定金合同》的，则将按约定没收购房定金，并解除合同。2019年2月13日，答辩人通过第三人通知原告，解除合同，没收定金。现答辩人已将该房屋另行转让给他人，并顺利办理了过户登记手续，足以说明答辩人的房屋产权清晰，权属明确，能正常上市交易。综上，答辩人不存在任何违约行为，更无根本性违约的问题，案涉房屋无丝毫影响双方正常交易的情形，不足以导致原告解除合同。相反，真正违约方系原告，其是签订《购房定金合同》后不知是对价格还是对房屋不满而反悔。因此，根据定金的规则。承担定金责任的责任方为原告，其无权要求退还定金，更无权要求双倍返还定金，答辩人按约没收定金于法有据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人华邦公司称，原、被告双方于2018年12月9日通过第三人签订《购房定金合同》，双方约定于查档通过之日起35日内签订杭州市房屋转让合同，即2019年2月2日为最后转签日。2019年1月3日，应原告要求，对于被告告知的土地证没有办理，需重新办理时，按照国家的行政管理规定，将办理不动产证，收回原有的房屋所有权证等相关证件，即“三证合一”。就此事项，于2019年1月3日陪同原告前往萧山区市民中心进行查证，得到萧山房地产交易窗口的认可，明确告知该房具备上市交易条件，可以正常办理过户手续。2019年1月14日，原告再次就产权问题要求被告出示身份证、户口簿、及过世丈夫的死亡证明、法院判决书等。被告出示后，原告仍对该房产权有怀疑，要求被告陪同前往宁围派出所查询被告丈夫销户时间。经核实后原告明确同意在当周周末去网签，并于2019年1月15日要求先看一下转让合同的范本，2019年1月18日再次确认在2019年1月20日签订合同。但2019年1月20日，原告以该房无土地证为由要求降价20万元才愿意签订合同，并要求查询被告女儿年龄及其是否是共有产权人，以及被告去世丈夫的父母是否会要求分配房屋产权，并要求查询被告婚姻状况，导致当日未签订网签合同。临近2019年2月2日前，第三人多次联系原告希望其按约履行合同，但其没有来签订合同。2019年2月1日，被告前来门店委托第三人发送催告函，宽限最后转签日至2019年2月12日。2019年2月12日，原告再次提出降价20万元，被告不同意。2019年2月13日，被告拿回产权证，视为原告违约，按催告函要求解除合同。2019年2月14日，原告再次去房管局咨询，希望第三人邀约被告履行合同，次日，原告再次确认履行合同，但被告认为已超过宽限时间，按照催告内容执行。原告最后一次联系第三人是在2019年2月22日，要求被告返还定金20万元，但未能得到被告首肯。需要说明的是，《购房定金合同》是要约合同，该要约的行为是签订杭州市房屋转让合同，即网签合同，双方就产权等在35天转签周期内多次去相关职能部门求证，有充分的时间可以知晓《购房定金合同》是否能够履行。最终没有达成网签合同的行为，是原告认为没有办理土地证且不允许被告按照国家行政要求重新办理不动产证的前提下，同时以证件不齐为理由，要求被告降价的诉求没有得到满足，迟迟未签订网签合同，甚至于超过催告函所提到的最后宽限日2019年2月12日的最后期限，也未配合履行，导致诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对原告高玉霞提交的《购房定金合同》、收条、录音光盘及录音文稿、杭房权证萧移字第××号房屋所有权证、杭州市二手房交易监督服务平台公示信息、微信聊天记录、短信记录，被告沈仲鹤及第三人华邦公司对真实性无异议，本院对真实性予以认定。2、对被告沈仲鹤提交的其与第三人华邦公司工作人员的微信聊天记录、杭州市不动产登记信息查询记录，原告高玉霞及第三人华邦公司对真实性无异议，本院对真实性予以认定。3、对被告沈仲鹤提交的《房屋转让居间合同》，原告高玉霞对真实性无异议，第三人华邦公司认为不涉及其，不发表意见，本院对该证据真实性予以认定。4、对被告沈仲鹤提交的委托书、情况说明、欠条、附加协议、权籍调查配号凭证等证据，原告高玉琴表示无原件，无法核对真实性，且其也未收到过；第三人华邦公司对真实性无异议；本院对上述证据的真实性予以认定，但并无证据表明上述证据材料已经送达原告高玉霞，对其证明目的需结合全案事实综合分析判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月9日，沈仲鹤（甲方、卖方）与高玉霞（乙方、买方）、华邦公司（丙方、房地产经纪机构）签订《购房定金合同》一份，约定，乙方委托丙方以下列条件购买甲方位于杭州市萧山区的房屋，乙方实地对房屋进行了详细察看，丙方就该转让房屋已对乙方进行充分的说明，乙方对甲方所要转让的房屋价格、户型、税费等事项已充分了解，愿意购买该房屋；一、乙方为表示对上述房屋的购买诚意，于2018年12月9日向丙方交付意向金人民币20万元整作为洽谈之用，并于甲乙双方签字确认本合同生效后，乙方交付给丙方的意向金直接转为购房定金；二、房屋情况概述：1、房屋坐落：杭州市萧山区，建筑面积89.21平方米；2、房屋权属：杭房权证萧移字第××号，不存在共有；3、房屋性质：住宅；4、土地使用权类型：出让；…11、甲方承诺，交易房屋的权属证书齐全（包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《契证》），并为了表示出售房屋的诚意，于本合同签署后当天将上述权属证书全部交予房地产经纪机构华邦公司保管，直至完成房屋交易；12、甲方保证上述事项真实、准确，如有不实，由此引发的纠纷由甲方承担全部法律责任；四、甲乙双方确认交易相关事宜如下：1、转让总价：人民币2445000元；…3、合同签订时间：待乙方购房资格查档通过后35天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议；…5、经纪服务费承担方式：基于甲乙双方同意向丙方（华邦公司）支付经纪服务费人民币30000元整。其中，乙方承担30000元。6、乙方于本合同签署时向甲方自行支付定金，甲方收取定金时应向乙方出具收条；7、房款支付方式以及资金划转方式：甲乙双方约定按公积金贷款付款，乙方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后7个工作日内将首付款人民币1945000元整打入丙方银行保证金账户，待首付款到账且按揭审批通过后转付给甲方，余款人民币50万元整办理按揭贷款，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方；…六、违约责任：1、若甲乙双方未签订《杭州市房屋转让合同》，则甲方需在甲乙双方依法解除本合同之日起二个工作日内领取该房屋的相关权属证书。若甲乙双方未签订解除协议，且甲方书面提出解除合同要求的，房屋权属证书自甲方书面提出解除合同要求取回，并履行完相关责任和义务后由保管方返还甲方；3、若甲方违约，乙方选择双倍返还定金的，乙方同意将双倍返还定金金额的25%支付给丙方作为居间服务费（不高于甲乙双方合计经纪服务费金额）；4、若乙方违约，甲方选择没收定金的，甲方同意将没收定金金额的50%支付丙方作为居间服务费（不高于甲乙双方合计经纪服务费金额）；…八、其他约定：1、定金20万（2019年12月9日付2万元整，2019年12月10日支付18万元整）2、定金于领首付款当天先领取首付款后退还给买方。该合同签订后，高玉霞于2018年12月9日支付给沈仲鹤购房定金20000元，于2018年12月10日支付给沈仲鹤购房定金18万元。因签订《购房定金合同》时，沈仲鹤尚未办理该房屋的土地使用权证，其在《购房定金合同》签订后，去办理土地使用权证时，相关部门告知其现只颁发不动产权证书，不再颁发国有土地使用权证。 2018年12月30日，高玉霞购房资格查档通过。当日，高玉霞发现沈仲鹤未办理过案涉房屋的土地使用取证，遂向华邦公司提出必须提供该房屋的土地使用权证。2019年1月3日，华邦公司工作人员陪同高玉霞前往萧山区市民中心房地产窗口咨询，被告知本案房屋可以上市交易。2019年1月23日，高玉霞、沈仲鹤、华邦公司工作人员就本案房屋转让事宜进行协商，终因土地使用权证问题而协商未果。2019年2月2日，沈仲鹤委托华邦公司向高玉霞发送《催告函》，主要内容为：“…2019年2月2日为最后转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议的最后期限，贵方已构成违约，请贵方于2019年2月12日之前配合履行协议义务，转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议，如未履行协议义务，则卖方沈仲鹤将按《购房定金合同》的约定，没收购房定金，解除该定金合同，拿回房屋权属证书…”高玉霞回复：“你们之前许诺过的房屋三证准备好，我马上来签约！”2019年2月11日，高玉霞发信息给华邦公司工作人员，主要内容为：“…贵方一直未能出示卖方的《国有土地使用证》，…2019年2月2日为最后转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议的最后期限，卖方及贵方已构成违约，请贵方于2019年2月12日之前出具《国有土地使用权证》，如未履行合同义务，则我方将按《购房定金合同》的约定，解除该定金合同，并按合同违约条款追究贵方及卖方违约责任。”华邦公司工作人员将该信息转发给了沈仲鹤。2019年2月13日，沈仲鹤向华邦公司出具了《委托书》、《情况说明》、《欠条》、《附加协议》等材料后，取回了案涉房屋所有权证。后沈仲鹤于2019年3月12日将案涉房屋转售他人。 另，诉讼过程中，双方当事人及华邦公司均确认，萧山区部分房屋存在仅能领取房屋所有权证，但不能领取国有土地使用权证的情况。 本院认为，本案《购房定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据该合同约定，双方需在高玉霞购房资格查档通过后35天内签订《杭州市房屋转让合同》。高玉霞于2018年12月30日购房资格查档通过，根据该约定双方需在2019年2月2日前签订《杭州市房屋转让合同》。在双方就土地使用权证等问题发生争议后，沈仲鹤又将签订《杭州市房屋转让合同》的期限宽限至2019年2月12日。纵观在此期间双方及第三人之间的谈话录音、往来短信、微信等，高玉霞并未拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，只是要求在签订《杭州市房屋转让合同》时沈仲鹤需出示案涉房屋的国有土地使用权证。《购房定金合同》约定，沈仲鹤承诺案涉房屋包括房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产权证书、契证等在内的权属证书齐全。双方在签订《购房定金合同》时，沈仲鹤也承诺其可立即办理国有土地所有权证，因萧山区存在部分房屋仅有房屋所有权证而没有国有土地使用权证的情形，高玉霞在沈仲鹤未能提供国有土地使用权证的情形下未签订《杭州市房屋转让合同》不构成违约。同样，沈仲鹤对案涉房屋享有完全的所有权，案涉房屋亦可以上市交易，虽在签订《购房定金合同》时沈仲鹤尚未领取国有土地使用权证，但其承诺可予立即办理，但因政策变化导致相关部门现只颁发不动产权证书而不再颁发国有土地所有权证，导致其未能提供国有土地使用权证。但沈仲鹤在约定的签订《杭州市房屋转让合同》的期限内并未拒绝签订《杭州市房屋转让合同》。在双方就是否由沈仲鹤领取不动产权证书并签订《杭州市房屋转让合同》进行磋商但不能达成一致意见的情况下，亦不宜认定沈仲鹤违约。综上，本案属于不可归责于双方当事人任何一方的原因导致未能签订《杭州市房屋转让合同》。鉴于沈仲鹤已将案涉房屋另行出售给他人，双方已不可能就本案房屋再签订《杭州市房屋转让合同》，沈仲鹤应将其收取的定金20万元返还给高玉霞。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条的规定，判决如下： 一、被告沈仲鹤于本判决生效之日起十日内返还原告高玉霞定金20万元； 二、驳回原告高玉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，减半收取3650元，财产保全费2520元，合计6170元，由原告高玉霞负担3085元，被告沈仲鹤负担3085元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 姜新农 二〇一九年八月十九日 法官助理贾昱泓 代书记员 陈晓玲