浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初11544号 原告：崔立铭，男，1985年9月14日出生汉族，住宁波市海曙区。 原告：郭高元，男，1985年10月10日出生汉族，住宁波市鄞州区。 两原告共同委托代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 两原告共同委托代理人：王欣，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：吴佳展，女，1996年5月19日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：虞竹君（被告母亲），女，1969年6月15日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。 原告崔立铭、郭高元与被告吴佳展房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序审理。本案于2018年12月28日公开开庭进行了审理，原告崔立铭、郭高元及其委托代理人章定表、王欣，被告委托代理人虞竹君、蔡泉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔立铭、郭高元起诉称：原、被告于2018年5月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于宁波市鄞州区亚洲之窗104号（学士路）商铺的房屋出租给原告，租赁期限自2018年7月1日至2021年7月31日，如开发商延期将房屋交付被告，合同租赁时间往后顺延。开发商已于2018年7月26日将房屋交付被告，但被告却以《房屋租赁合同》约定的租金过低为由不愿继续履行合同，并于2018年8月2日向原告发送《解除合同通知函》。合同签订后，原告向他人支付了品牌加盟费、房屋设计费等各种费用。要求判令被告继续履行《房屋租赁合同》，并依合同标准向原告交付房屋。审理过程中，因原告已实际将涉案房屋出租给第三人，原、被告的《房屋租赁合同》已履行不能，故原告变更诉讼请求为要求判令：一、被告退还定金2万元；二、被告赔偿原告中介费损失12500元、房租差价损失202000元、室内设计费18000元、品牌标识授权使用费72800元。 被告吴佳展答辩称：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》是在2018年5月26日签订，当时开发商并未交付房屋，被告被中介误导，以远低于市场价格的租金标准与原告签订了合同。2018年7月26日，开发商交付房屋。被告多次与原告协商房租问题，同意以低于同类市场价格的标准租给原告，但协商未成，后被告于2018年8月2日通知原告解除合同。二、被告从未向原告交付房屋。原告在没拿到房子前就签订装修合同、品牌授权合同，与常理不符。未交付的房子并不具备装修设计的条件，原告主张的装修设计费及品牌使用费损失均不能证明已实际发生。三、原告租赁房屋是为了开店经营而非转租牟利，且房租会随市场波动，因此原告不能主张房租差价损失。四、对于返还定金的诉请是认可的。 本院经审理认定本案事实如下： 2018年5月26日，原告崔立铭、郭高元（乙方）与被告吴佳展代理人虞竹君（甲方）、宁波昱景第房产销售代理有限公司（丙方，以下简称昱景第公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于宁波市鄞州区亚洲之窗104号（学士路）商铺出租给乙方；租赁期限36个月，从2018年7月1日起至2021年7月31日止，其中2018年7月1日至2018年7月31日赠送装修期；第一年租金为150000元，第二年租金156000元，第三年租金162000元，首期租金支付日期为甲方交付房屋当日，租金每半年支付一次，先付后用；合同签订当日乙方向甲方缴纳定金20000元，定金到乙方支付首期房租当日则自动转为租赁押金。同日，被告代理人虞竹君收到两原告2万元定金，并向两原告出具《收条》。5月30日，崔立铭向中介方昱景第公司工作人员微信转账6000元，支付宝转账6500元。《房屋租赁合同》签订当时，亚洲之窗104号（学士路）的商铺尚未交付。2018年7月26日，开发商交付房屋。 2018年6月12日，原告崔立铭（乙方）与上海爵味投资管理有限公司（甲方）签订《“悠百佳”品牌标识授权使用合同》、《“悠百佳”门店商品供销协议》、《确认书》，载明上海爵味投资管理有限公司将其拥有的“悠百佳”商标许可崔立铭在宁波市圣嘉大厦商业104号使用（原、被告一致认可“圣嘉大厦商业104号”就是本案涉诉房屋“鄞州区亚洲之窗104号商铺”），以乙方门店为中心，直径一公里范围内，甲方保证不与第三人合作开设“悠百佳”门店；乙方向甲方交纳48800元作为乙方门店开业技术服务费（本合同解除及终止时不退）；乙方向甲方交纳7000元/年作为品牌管理服务费（本合同解除及终止时不退），本合同签约时共付终身年，实付14000元；乙方向甲方交纳履约保证金10000元，履约保证金自双方合同终止后乙方没有违约且双方没有任何债务的前提下，甲方无息退还给乙方；合同期限自2018年6月12日起至2021年6月11日止。同日，原告崔立铭通过支付宝转账12800元、50000元、10000元，上海爵味投资管理有限公司开具两份收据，一份金额为62800元，收款事由写为“开业技术品牌管理服务费”，一份金额为10000元，收款事由写为“履约保证金”。 2018年6月20日，原告崔立铭（甲方）与宁波全室装饰设计工程有限公司（乙方）签订《室内设计合同》，就位于宁波圣嘉大厦商业104号的悠百佳食品连锁店的设计项目，约定由乙方提供平面布置图、平面尺寸放样图、室内强弱电、排水设计图，室内设计施工图、家具设计布置图等；设计收费20000元，合同签订后两个工作日付8000元，提交整套室内设计施工图、材料说明、材料表后两个工作日内付10000元，工程竣工后付2000元。同日，宁波全室装饰设计工程有限公司开具收据一份，金额为8000元，事项为“悠百佳设计费”。2018年7月7日，崔立铭向“张设计师”微信转账5000元。2018年7月18日，宁波全室装饰设计工程有限公司开具收据一份，金额为10000元，事项为“悠百佳设计费”。原告向本院提交了宁波全室装饰设计工程有限公司制作的全套装饰施工图，包括平面布置图、顶面布置图、地面材质图、地面图、索引图、平米尺寸放样图等等。 开发商向被告交付房屋后，被告发现与原告所订租赁合同约定的租金过低，故与原告协商要求重新商议租金价格。被告给的最终租金方案为低于市场价15-20%，原告则坚持按原合同约定的租金价格。2018年8月2日，被告代理人虞竹君向两原告发送《解除合同通知函》，通知原告解除合同。 2018年8月6日，被告代理人虞竹君（甲方）又与案外人**（乙方）签订《个人商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给**，租金从2018年8月6日至2021年9月5日，第一年租金为22万元，第二年租金为22万元，第三年租金为23万元。涉案房屋目前已实际出租给**，用于经营小吃店。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《解除合同通知函》、定金收条，中介费支付凭证，《“悠百佳”品牌标识授权使用合同》、《“悠百佳”门店商品供销协议》、《确认书》及支付宝转账凭证与上海爵味投资管理有限公司的两份收据，《室内设计合同》、装饰施工图、宁波全室装饰设计工程有限公司两份收款收据、微信转账记录，被告提供的《个人商铺租赁合同》、宁波市鄞州首南晶健小吃店登记信息，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方均应受合同约束。无论合同约定的租金价格是否低于市场价，在合同未撤销的情况下，被告单方通知解除合同，并将房屋另行出租给他人，确已构成违约。合同一方当事人不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，继续履行租赁合同已无可能，原告也放弃了该主张，故主要争议在于被告需赔偿损失的范围。原告基于对双方签订的三年租期的《租赁合同》的合理信赖，与案外人上海爵味投资管理有限公司签订品牌标识授权使用合同及商品供销协议，并支付品牌管理服务费及履约保证金，并无不妥。同理，原告与案外人宁波全室装饰设计工程有限公司签订设计合同并支付设计费，也无不妥。对费用的具体金额，原告支付给上海爵味投资管理有限公司的合计72800元有转账凭证、收据及合同依据，本院予以确认。原告付给宁波全室装饰设计工程有限公司的合计18000元有收据及合同依据，虽然只有5000元有转账凭证，但剩余的8000元与5000元以现金形式支付也并无不可，而且原告已提供了全套设计图纸，设计合同中约定提供整套室内设计施工图后原告应付款至18000元，故本院对18000元设计费亦予以确认。原告主张的中介费损失12500元也属其合理损失，定金20000元被告同意退还，故本院均予以支持。对原告主张的房租差价损失202000元，一是由于原告主张租赁被告房屋用于经营“悠百佳”门店，品牌方许可原告使用“悠百佳”商标的地址仅限于案涉的被告房屋这一处，本院基于此情况而支持了原告主张的品牌管理服务费及履约保证金损失，若原告又主张其要在同类地段重新租赁房屋，则与前述主张存在矛盾；二是由于《合同法》第一百十三条规定的违约一方赔偿对方的损失是“相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房租差价损失并非合同履行后原告本可以获得的利益，故本院对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告吴佳展退还原告崔立铭、郭高元定金20000元，赔偿原告崔立铭、郭高元中介费损失12500元、设计费损失18000元、品牌标识授权使用费损失72800元，合计123300元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 二、驳回原告崔立铭、郭高元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费6180元，减半收取3090元，由原告崔立铭、郭高元负担1707元，被告吴佳展负担1383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  郑 燕 二〇一九年八月六日 代书记员  杨利波