辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终574号上诉人（原审被告）：辽阳钧晟房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区东园路4-17号A#楼106号一楼。法定代表人：许晶勃，该公司经理。委托诉讼代理人：边春燕，辽宁玉乾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：辽阳方宏房屋开发有限公司，住所地辽阳市白塔区东红星小区新华路北五组团3-4#。法定代表人：吴新龙，该公司负责人。委托代理人：吴新凤，女，1966年2月9日出生，汉族，住辽阳市文圣区，该公司员工。委托诉讼代理人：边春燕，辽宁玉乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琳，女，1985年1月18日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：于宏志，男，1977年1月17日出生，汉族，住北京市东城区，系原辽阳方宏房屋开发有限负责人。委托诉讼代理人：董经宇，辽宁弘旨律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：辽阳亨通工艺品有限公司，住所地辽阳市宏伟区兰家镇。法定代表人：杨硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。上诉人辽阳钧晟房地产开发有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司因与被上诉人张琳、于宏志，辽阳亨通工艺品有限公司物权确认纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳钧晟房地产开发有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司的共同委托诉讼代理人边春燕，被上诉人于宏志的委托诉讼代理人董经宇，被上诉人张琳与辽阳亨通工艺品有限公司的共同委托诉讼代理人曹忠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳钧晟房地产开发有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司上诉请求：一、请求辽阳市中级人民法院依法撤销原审判决，并对本案依法重新审理判决；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人张琳依据的辽阳亨通工艺品有限公司的《动迁补偿协议书》因违反法律规定，应认定为无效协议。国有土地、房屋征收补偿的主体应为县区政府。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿，其他组织个人无权征收国有土地及作出补偿。同时，上诉人与《辽阳亨通工艺品有限公司》签订的《动迁补偿协议》应认定为无效协议。2、情况说明并未经过法庭的庭审质证，程序错误。判决书所依据的当事人的情况说明没有经过庭审质证，属于程序错误。综上，请辽阳市中级人民法院查明本案事实，依法作出公正判决。张琳辩称，被上诉人与钧晟、方宏签订的三份协议内容系北新华路五组团拆迁补偿项目的延续和收尾，按国有土地上房屋征收与补偿条例规定53条本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有的城市房屋拆迁管理规定办法，而城市拆迁管理第一条规定拆迁人和被拆迁人都是当事人，第四条规定本条例所称拆迁人就是取得房屋拆迁许可证的单位，方宏公司就是依法取得北新华路五组团地块的房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人辽阳亨通工艺品有限公司作为适格的被拆迁人与拆迁人签订的动迁补偿协议完全是合法有效的；动迁补偿协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力强制性规定，无《合同法》、《民法通则》、《民法总则》、合同法解释二任何无效的情形；一审法院审判所依据的情况说明经过一审法庭审理的庭审质证，有一审笔录记录在案，程序正确，综上，请求二审法院依法驳回上诉。于宏志辩称，本案于宏志并不是适格的被告；其涉案房屋系2015年10月7日依动迁补偿协议，抵顶动迁款取得房屋，该协议中的房屋与本案诉争房屋无证据证明是同一房屋；2015年商品房买卖合同已经网签，诉争的协议是2017年6月26日签订的协议。辽阳亨通工艺品有限公司辩称，关于一审判决中请求一审法院确认优先权的房屋的位置和房号，原审原告已经向一审法院提出调取证据申请书，一审法院经审理已经查明，方宏与钧晟和李俊东、于宏志网签房屋的具体位置和房号就是原来钧晟和方宏与亨通工艺品有限公司以房屋抵顶动迁补偿款的房屋，该问题一审法院在审理查明中和判决如下中已经表述准确和清楚；方宏与钧晟和李俊东、于宏志签订的所谓网签协议是虚假的，经过一审法庭调查，已经查明无论是李俊东或是于宏志在签订网签协议后没有支付款项和银行流水的任何证据，是虚假的；在一审庭审中一审法院已经向各原审被告释明了原审原告的诉讼请求，即获得诉争房屋的优先权，当庭各原审被告既未提出异议，也未提出答辩期和举证期，完全认可原审原告的诉请；最高院关于审理商品房买卖适用若干问题解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。原审原告张琳向一审法院起诉请求：2015年10月7日原审被告辽阳方宏房屋开发有限公司、原审被告辽阳钧晟房地产开发有限公司与原审第三人辽阳亨通工艺品有限公司签订动迁补偿协议书，约定：三方约定将位于辽阳市白塔区抵顶给辽阳亨通工艺品有限公司作为补偿，合计面积1200平方米（含地下室及新增四楼），购房协议和购房单价待五证齐全后开具至辽阳亨通工艺品有限公司指定人名下；被告1与被告2还需货币补偿给辽阳亨通工艺品有限公司200万元人民币，辽阳亨通工艺品有限公司同意原审被告1与被告2用五套住宅抵顶200万元补偿款。原审被告1与被告2按辽阳亨通工艺品有限公司要求，为五套住宅办理指定人名下所需的各种购房手续；原审被告1、被告2保证2017年5月31日前交付上述房产，若违约，将按交付标的物总价款承担违约责任，按月息2分利计息（标的物总价款按违约时市场价格评估为准）。2017年6月26日原审被告1、被告2与原审原告签订左岸智慧城小区1号楼1单元4层401房屋的预定商品房协议书，并为原审原告开具了三联收据一张，故原审原告因动迁补偿取得诉争房屋。现诉争房屋早已建成，但原审被告1、被告2一直未按约定交付房屋，也不与原审原告办理诉争房屋进户手续及不动产登记，甚至背着原审原告，将诉争房屋与原审被告3进行网签，严重侵害了原审原告的合法权益。现原审原告诉至法院，请求判令：一、确认原审原告优先取得拆迁补偿安置的位于辽阳市白塔区房屋；二、原审被告交付原审原告位于辽阳市白塔区房屋并协助原审原告办理不动产登记手续；三、诉讼费用由原审被告承担。原审被告辽阳钧晟房地产开发有限公司一审辩称，答辩人因原审原告诉原审答辩人房屋确权一案，原审原告提交的证据预定商品房协议书、收款收据、其依据是因为亨通公司与原审被告签订了《动迁补偿协议书》及《动迁补偿协议的补充协议》，原审原告并未交付辽阳钧晟房地产开发有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司购房款。该《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》是因为在2015年10月7日，原审答辩人因施工被阻、不能正常施工的情况下，被迫无奈才与辽阳亨通工艺品有限公司签订的。因《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》是在政府交付净地之后签订的，其他组织、个人无权征收国有土地及作出补偿，该2份协议违反了法律规定，属于无效协议，故原审原告提交的预定商品房协议书、收款收据也相应无效，不具有法律效力，请求法院驳回原审原告诉讼请求。事实与理由如下：1、区政府征收土地、房屋后，土地部门净地出让。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一章第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》国土法（2010）151号文通知四、严格住房建设用地出让管理（一）不得“毛地”出让，拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷的规定，国有土地出让应为净地出让。白塔区人民政府在2013年5月6日给市土地收购储备交易中心出具的函中，已经明确该地块拆迁补偿已全部完成并支付净地。亨通工艺品有限公司（以下简称亨通公司）国用（2000）字第102100160的土地（部分）在该出让净地范围之内。由此可见，即使亨通公司签订占地补偿协议，也应该是与白塔区政府签订，而不是与开发商直接签订补偿协议。故亨通公司与原审答辩人签订的《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》属于无效协议。2、亨通公司已同意原审答辩人使用该地块，亨通公司于2000年10月24日，在.82平方米划拨土地，国用（2000）字第102100092（现热带雨林），后亨通公司与原审答辩人于2012年5月18日签订协议书，同意原审答辩人使用国用（2000）字第102100160余下的土地（该地块2030平方米，2000年新华路扩宽时已被占用1026平方米，余下1004平方米，见建委【2000】97号裁决书及文圣区人民法院（2000）年文行初字第8号）。3、该协议不是原审答辩人的真实意思。原审答辩人在进驻工地施工被阻，不能施工的情况下，被迫无奈才与亨通公司签订了《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》。该协议不是原审答辩人的真实意思，也应认定无效。综上，《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》属于无效协议，依据其所衍生的预定商品房协议书、收款收据也应无效，请白塔区人民法院查清事实，依法驳回原审原告的诉讼请求，并赔偿由此案件给原审答辩人造成的一切经济损失。原审被告辽阳方宏房屋开发有限公司一审辩称，原审答辩人因原审原告诉原审答辩人房屋确权一案，原审原告提交的证据预定商品房协议书、收款收据、其依据是因为亨通公司与原审被告签订了《动迁补偿协议书》及《动迁补偿协议的补充协议》，原审原告并未交付辽阳钧晟房地产开发有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司购房款，预定商品房协议书、收款收据上的房源也与两份协议上的房源一致。因原审答辩人购买的33123.9平方米地块是国有土地净地出让，那么征收国有土地和给予补偿应是政府行为，其他组织、个人无权征收国有土地及作出补偿，该2份协议违反了法律规定，属于无效协议，故原审原告提交的预定商品房协议书、收款收据也相应无效，不具有法律效力，请求法院驳回原审原告诉讼请求。事实与理由如下：1、区政府征收土地、房屋后，土地部门净地出让。根据2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一章第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》国土法（2010）151号文通知四、严格住房建设用地出让管理（一）不得“毛地”出让，拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷的规定，国有土地出让应为净地出让。白塔区人民政府在2013年5月6日给市土地收购储备交易中心出具的函中，已经明确原审答辩人所购33123.9平方米地块为净地出让，明确该地块拆迁补偿已全部完成并于2013年12月31日交付净地亨通工艺品有限公司（以下简称亨通公司）国用（98）字第102100160的部分土地在该出让净地范围之内，辽阳市国土资源局与原审答辩人签订的《国有建设用地使用权出让合同》也为净地出让。2、亨通工艺品有限公司应与征收部门签订补偿协议。2011年该地块征收入为文圣区政府，2011年年末，辽阳市政府区域重新划分，原审答辩人所购地块划归白塔区管辖，白塔政府成为该国有土地的征收入。在此期间，占有补偿协议均由文圣区政府、白塔区政府与被征收入签订，由此可见，亨通公司签订占地补偿协议，应该是白塔区政府或文圣区政府签订，而不是与开发商直接签订补偿协议。故亨通公司与原审答辩人签订的《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》属于无效协议。3、亨通公司已同意原审答辩人使用该地块，亨通公司于2000年10月24日，在.82平方米划拨土地，国用（2000）字第102100092（现热带雨林），后亨通公司与原审答辩人于2012年5月18日签订协议书，同意原审答辩人使用国用（98）字第102100160余下的土地（该地块2030平方米，2000年新华路扩宽时已被占用1026平方米，余下1004平方米，见建委【2000】97号裁决书及文圣区人民法院（2000）年文行初字第8号）。4、该协议不是原审答辩人的真实意思。原审答辩人在进驻工地施工被阻，不能施工的情况下，被迫无奈才与亨通公司签订了《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》。该协议不是原审答辩人的真实意思，也应认定无效。综上，《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》属于无效协议，依据其所衍生的预定商品房协议书、收款收据也应无效，请白塔区人民法院查清事实，依法驳回原审原告的诉讼请求，并赔偿由此案件给原审答辩人造成的一切经济损失。原审被告于宏志一审辩称，一、从程序上看，原审答辩人非本案适格被告。本案《动迁协议书》的签订主体为辽阳方宏房屋开发有限公司、辽阳钧晟房地产开发有限公司及辽阳亨通工艺品有限公司，收款收据上的财务专用章为辽阳钧晟房地产开发有限公司，原审原告的诉讼请求与原审答辩人无任何关系，法院应驳回原审原告对原审答辩人的起诉。二、从实体上看，原审原告的诉讼请求应予驳回。原审原告在起诉状中陈述案涉房屋系依据2015年10月7日《动迁补偿协议书》抵顶动迁补偿款取得的房屋，但该协议中的房屋与本案诉争房屋并非同一房屋，其诉讼请求应予驳回。三、本案中《预定商品房协议书》为无效协议。2015年辽阳市商品房买卖合同已开始网签，案涉商品房2016年底已开始网签，但本案协议却是在2017年6月26日签订的书面协议，该协议无效协议。另外，《预订商品房协议书》中名头中的买方与协议书尾部的乙方签名并非同一个人；收款收据中的财务专用章及收款人为“辽阳钧晟房地产开发有限公司”，而不是辽阳方宏房屋开发有限公司。故本案中《预订商品房协议书》为无效协议。原审第三人辽阳亨通工艺品有限公司一审述称，对原审原告起诉无意见。一审法院认定事实：2000年2月29日，辽阳市城乡建设委员会作出辽建裁字【2000】097号行政裁决书，被裁决人为辽阳市亨通工艺厂（太子河煤场），裁决书内容为：根据城市总体规划，经市政府批准，新华路北段五组团的开发建设由方宏房屋开发有限公司承担，辽阳市亨通工艺厂（太子河煤场）地处该动迁区内。该单位自有无照秤房61.74平方米；违章用房52.52平方米；职工28人；电话一部；围墙144.9延米；地秤15吨一台；煤底子1849平方米。新华路北段道路拓宽改造该厂（太子河煤场）已将路面占地面积1026平方米让出，煤场因拆迁已停业。但是在进行开发建设过程中，双方因补偿安置等问题至今未达成协议。……方宏房屋开发公司如以作价补偿形式拆迁应支付太子河煤场费用。……以上裁决作价收购部分为300,733.00元，土地补偿费用182,598.50元，两项合计483,331.50元。2000年7月10日，辽阳市文圣区人民法院做出（2000）文行初字第8号行政判决书，撤销被告辽阳市城乡建设委员会2000年2月29日作出的辽建裁字（2000）第97号裁决。2014年5月5日，辽阳方宏房屋开发有限公司（甲方）与辽阳钧晟房地产开发有限公司（乙方）签订《联合开发协议书》，双方共同开发左岸智慧城项目。辽阳方宏房屋开发有限公司的法定代表人原系原审被告于宏志，后于2018年5月22日变更为吴新龙。2015年10月7日，辽阳方宏房屋开发有限公司（甲方），辽阳钧晟房地产开发有限公司（乙方）与辽阳亨通工艺品有限公司（丙方）签订书面《动迁补偿协议书》，内容为：甲乙双方共同征占丙方使用的北新华路二段12号热带雨林北侧2030平方米土地开发建设新华路北五组团地块，现就动迁补偿事宜达成协议如下：一、丙方同意甲乙双方WD1网点与热带雨林浴场北房山墙相接不留消防通道，并将原设计三层网点增至四层与热带雨林浴场同高。二、甲乙双方同意将WD1网点南1#、2#临街面宽15米，进深16米商网，顶付丙方作为补偿，合计面积1200平方米（含地下室及新增四楼），购房协议和购房单价待五证齐全后双方协商尽量低价开具至丙方指定人名下。三、甲、乙、丙三双方协商确定除上述房屋安置外，甲乙双方还需货币补偿丙方200万元人民币，丙方同意甲乙双方用五套住宅抵顶200万元补偿款，房源如下：1、20#楼二单元一楼2-102、面积109.8平方米；2、20#楼一单元五楼2-502、面积131.3平方米；3、14#一单元四层1-402、面积85.8平方米；4、14#二单元七层2-701、面积85.8平方米；5、14#楼二单元七层2-602、面积92.7平方米。甲乙双方负责按丙方要求，为上述住宅办理指定人名下所需的各种购房手续。四、甲乙双方保证2017年5月31日前将上述房产交付丙方，如甲乙双方未能按期履行，将按交付标的物总价款承担违约责任，按月息2分利计算（标的物总价款按违约时市场价格评估为准）。协议底部有辽阳方宏房屋开发有限公司的公章及于宏志印章，辽阳钧晟房地产开发有限公司公章及吴新龙签字，辽阳亨通工艺品有限公司公章及杨硕签字。2017年6月25日，杨玉辉（被动迁人）与吴新龙（动迁人）签订《动迁补偿协议的补充协议》，一、原协议答应给杨玉辉WD1网点南数1/2控新增四楼原计划面积为240平方米X6,000.00元/平方米=1,440,000元改由1#楼住宅置换。二、杨玉辉提出退回原动迁补偿协议中的一套20#楼2-101面积：109.8平方米的住宅（其中退回的住宅直接在将给的1#楼5套住宅的总面积中扣掉）和半地下室219号车库一控（约定价格170,000.00元）。三、现双方协商用1#住宅楼一单元西山1、3、5、7、9号共5处住宅，总面积95.61平方米X5套住宅=478.05平方米-109.8平方米=368.25平方米X4,700元/平方米=1,730,775.00元-1,440,000.00元-170,000.00元=120,775.00元。四、双方协商杨玉辉补款取整为130,000.00元，并将退回的房源与车库手续退回作废，新增5套住宅房源以协议和三联收据形式开出，待2018年5月春季房交会时更换正式手续。关于WD1网点南数1、2控网点（含地下室）面积不足240平方米缺口面积由地下室仓房补齐。2017年6月26日，辽阳钧晟房地产开发有限公司（卖方）与张琳（买房）签订《预订商品房协议书》，预定地点在左岸智慧城小区，1号楼1单元4层401号房间，乙方向甲方购买商品房，建筑面积共95.61平方米。该商品房每平方米4,700元，总金额肆拾肆万玖千叁佰陆拾柒元整。甲方盖章部分盖章为：辽阳钧晟房地产开发有限公司及辽阳方宏房屋开发有限公司。2016年4月27日，经辽阳市门牌办公室根据辽阳市整体规划，把1号楼定位65-7号楼，但内部还习惯称为1#。原审原告张琳所签订的《预订商品房协议书》中，左岸智慧城小区1号楼1单元4层401号房间网签时的地址为辽阳市白塔区新华路65-7西1单元7号。现该房屋网签至原审被告于宏志名下。一审法院所确认的上述事实有原审原告提供的行政裁决书、行政判决书、《联合开发协议书》、《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》、《预订商品房协议书》、情况说明及原审原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，动迁补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁的过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中2015年10月7日辽阳亨通工艺品有限公司与被告辽阳方宏房屋开发有限公司，辽阳钧晟房地产开发有限公司签订的《动迁补偿协议书》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行各自的义务。2017年6月25日，杨玉辉与吴新龙签订《动迁补偿协议的补充协议》，内容上是对2015年10月7日《动迁补偿协议书》的补充及延续。虽庭审过程中被告辽阳方宏房屋开发有限公司对2017年6月25日吴新龙签订的《动迁补偿协议的补充协议》予以否认，但因辽阳方宏房屋开发有限公司、辽阳钧晟房地产开发有限公司于2017年6月26日与辽阳亨通工艺品有限公司的指定房屋产权办理人张琳签订了《预订商品房协议书》，所涉房屋坐落位置与补充协议中房屋的坐落位置一致，应认定是对补充协议的事后追认。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定明确表明原告有优先取得特定补偿安置房屋的权利，依据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，虽原审被告于宏志称其系购买的争议房屋并进行了网签，但均未提供证据证明他人已取得该争议房屋的房屋所有权证，故对于原审原告主张享有房屋优先权及协助办理房屋产权登记的诉讼请求，一审法院予以支持。虽原审原告诉讼主张中的房屋坐落位置与网签房屋的坐落位置不一致，但经庭审核对，原审原告诉讼主张中的房屋与网签房屋系同一处房屋，只是由于辽阳市门牌办公室根据辽阳市整体规划，将楼房重新编号，故应以网签房屋的门牌号确定原审原告所诉房屋的具体位置。关于原审被告辩称其系净地出让，根据法律规定，其与辽阳亨通工艺品有限公司签订的《动迁补偿协议书》及《动迁补偿协议的补充协议》是无效的，因双方签订的协议是真实意思表示，不违反相关的法律规定，是否为净地出让与本案并非同一法律关系，故对此辩称，一审法院不予采纳；对于原审被告辩称签订动迁协议是因施工被阻、不能正常施工的情况下，被迫无奈才签订的协议，因其未提供证据予以证明，故对此辩称，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、张琳享有对辽阳市白塔区新华路65-7西1单元7号房屋的优先权；二、辽阳钧晟房地产开发有限公司、辽阳方宏房屋开发有限公司协助张琳办理上述房产的权属登记手续。案件受理费100.00元，保全费1,954.00元，由辽阳方宏房屋开发有限公司负担。本院二审期间，辽阳方宏房屋开发有限公司第一次庭审提供了辽阳亨通工艺品有限公司的企业机读档案，证明该公司注册时间与动迁土地使用证办理时间矛盾，证明动迁补偿主体错误，因该证据的内容不能证明动迁主体错误，故对其证明力不予确认；辽阳方宏房屋开发有限公司第二次庭审提供了下列证据：1、省政府土地批件2011年853号；2新华路北五组团改造房屋征收补偿方案；3、文圣区政府公告；4、北五组团地块改造项目协议书；5网上挂牌成交确认书；6、交地确认书；7、收据10张复印件；8、方宏公司土地使用证；9、不动产产权登记表国用（1998）字第102100160号的土地使用权证；10、1989年国有土地使用证及企业兼并协议。其中证据1-4证明区政府是北五组团地块的拆迁人，是一个新立项的；证据5-8证明方宏公司通过拍卖有权取得建设用地使用权，该地块是县区进行征收并委托土地部门公开出让；证据9不动产权登记日期是2016年12月16日，能证明亨通公司国用（1998）字第102100160号的土地使用权证是在辽阳方宏房屋开发有限公司已经取得国有土地使用权后办理的，是违法取得；证据10证明亨通公司取得土地使用证是兼并取得的，辽阳市太子河供销社的土地使用证是1989年11月13日的，太子河供销社和亨通公司企业兼并协议是1998年10月21日签订的，亨通公司当时还没有成立，并且亨通公司后续的土地使用证是1998年10月22日办理的，仅隔一天，我们认为该行为没有向有关部门报备，亨通取得土地证是违法的。对于上述10份证据的真实性，本院予以确认，因上述证据亦不能证明《动迁补偿协议书》、《动迁补偿协议的补充协议》存在法律规定的无效情形，且上述不能直接证明辽阳方宏房屋开发有限公司的动迁主体资格问题，动迁主体资格问题亦不属于民事审查范围，故对上述证据不予采信。被上诉人辽阳亨通工艺品有限公司提供了辽阳市城市建设发展服务中心出具的《关于新华路五组团开发项目拆迁情况说明》，证明动迁发生在1999-2001年1月之间，动迁适用《城市房屋拆迁条例》，不适用《国有土地房屋征收与补偿条例》，本院对该证据的真实性、关联性予以确认；辽阳亨通工艺品有限公司提交了公司设立登记申请书，证明辽阳亨通工艺品有限公司1997年成立，对于该证据的真实性本院予以确认，因申请书不能证明成立时间，对其证明目的本院不予确认；被上诉人辽阳亨通工艺品有限公司提交了辽阳方宏房屋开发有限公司2005年取得的拆迁许可证（档案复印件），辽阳方宏房屋开发有限公司对该证据的真实性予以认可，但抗辩该拆迁许可证已经过期，该抗辩无法律依据，该证据本院予以采信。本院依辽阳方宏房屋开发有限公司的申请，对案涉房屋涉及的拆迁项目，是否系辽阳方宏房屋开发有限公司在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前依法取得房屋拆迁许可证的项目，到辽阳市城市建设发展服务中心进行了核实，辽阳市城市建设发展服务中心信访法务部部长李树仁对该单位2019年4月2日出具的情况说明进行了说明、解释，各方当事人对该询问笔录进行了质证，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院另查明：辽阳方宏房屋开发有限公司2005年8月4日取得“北新华五组团”项目的拆迁许可证，本案争议房屋涉及的范围在该拆迁许可证范围之内。认定上述事实的依据有辽阳市城市建设发展服务中心出具的《关于新华路五组团开发项目拆迁情况说明》、辽阳方宏房屋开发有限公司2005年取得的拆迁许可证、李树仁的询问笔录在卷为凭，以上证据经当事人庭审质证，可以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于二上诉人主张案涉《动迁补偿协议书》因违反法律规定无效一节，《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月21日实施，该条例第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”辽阳方宏房屋开发有限公司在该条例实施前已经取得北新华五组团项目的拆迁许可，故本案涉及动迁事项可以适用《城市房屋拆迁管理条例》，辽阳方宏房屋开发有限公司可以作为拆迁人与被拆迁人签订《动迁补偿协议书》，另辽阳亨通工艺品有限公司与辽阳方宏房屋开发有限公司、辽阳钧晟房地产开发有限公司2015年10月7日签订的《动迁补偿协议书》没有违反效力性强制性规定，无法律规定的合同无效的法定情形，故该协议具有法律效力。吴新龙在2017年6月25日与杨玉辉签订补充协议时候，是辽阳钧晟房地产开发有限公司的负责人，其行为可以代表辽阳钧晟房地产开发有限公司，因辽阳钧晟房地产开发有限公司与辽阳方宏房屋开发有限公司共同开发，故该补充协议对辽阳方宏房屋开发有限公司有约束力，故杨玉辉与吴新龙签订的《动迁补偿协议的补充协议》，对辽阳方宏房屋开发有限公司、辽阳钧晟房地产开发有限公司有约束力。故二上诉人关于协议无效的抗辩，本院不予支持；辽阳方宏房屋开发有限公司主张案涉协议的签订不是其真实意思表示，但其不能提供证据支持，且在协议签订后并未主张过撤销权，故该抗辩本院不予支持；辽阳方宏房屋开发有限公司主张辽阳亨通工艺品有限公司的土地使用证违法，但该土地使用证并未被行政机关撤销，土地使用证的效力问题亦不是民事案件审查范围，对于该抗辩，本院不予审查。关于《动迁补偿协议的补充协议》涉及的房屋与张琳起诉请求确认优先权的房屋是否一致的问题，二上诉人及于宏志在一审庭审中已经确认是一致房屋，辽阳方宏房屋开发有限公司提交的情况说明属于当事人陈述内容且与庭审陈述一致，故一审判决认定该事实程序合法，上诉人关于情况说明未经质证、一审判决程序违法的理由，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据案涉《动迁补偿协议书》的约定，张琳为辽阳亨通工艺品有限公司指定的权益人，其可以取得辽阳亨通工艺品有限公司的动迁权益，争议房屋属于拆迁补偿安置协议约定的以所有权调换形式补偿的特定房屋，且目前尚未办理权属登记，故张琳请求优先取得补偿安置房屋，应予支持。综上所述，辽阳方宏房屋开发有限公司、辽阳钧晟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人辽阳方宏房屋开发有限公司负担100元，由上诉人辽阳钧晟房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  徐莲凤审判员  郁 岚二〇一九年八月二十日法官助理尚莉莉书记员胡子健