杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0105民初7172号 原告：金曼琦，女，1992年9月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：陈玮、罗梦怡，系浙江民凯律师事务所律师。 被告：沈莹，女，1982年4月8日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。 委托诉讼代理人：徐小定，浙江金道律师事务所律师。 第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：李妮，女，26岁，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，39岁，系公司员工。 原告金曼琦与被告沈莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序。在审理中，原告申请追加杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人参加本案的诉讼，本院依法予以准许。后本案于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告金曼琦的委托代理人陈卫、被告沈莹的委托代理人徐小定、第三人我爱我家公司的委托代理人李妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金曼琦变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2、判令被告沈莹返还原告金曼琦定金8万元并支付违约金20万元；3、本案诉讼费用由被告沈莹承担。 事实和理由：原、被告于2018年6月6日通过第三人我爱我家公司签订《购房意向合同》一份，约定原告金曼琦向被告沈莹购买其位于杭州市拱墅区房屋，房屋转让总价为315万元；双方于查档出结果后三天内签订房屋转让合同。如有违约，按房屋转让总价的10%支付违约金。合同签订后，被告沈莹于当日就收到第三人我爱我家公司转付的原告金曼琦的80000元购房定金，并且第三人我爱我家公司于2018年6月12日对交易房屋进行了查档。但被告沈莹又打算将该房屋另售他人，经原告和第三人我爱我家公司多次催促，被告沈莹仍拒绝与原告签订转让合同，其行为已构成违约，故原告金曼琦诉至法院，望判如所请。 被告沈莹辩称，对原告金曼琦第一项诉请及第二项诉请中返还原告金曼琦定金80000元，被告沈莹予以同意。对于第二项诉请中的支付违约金200000元，被告金曼琦不予认可，案涉合同未能履行并非被告沈莹的原因造成，被告沈莹不应当承担违约责任。因为案涉合同签订之前，被告沈莹就告知原告金曼琦及第三人，案涉房产存在抵押贷款，被告沈莹无力先行归还借款，案涉房产必须使用购房者的首付款先行归还抵押贷款，但原告金曼琦不同意。后三方口头协商一致，由第三人我爱我家公司寻找垫款公司，但之后未能找到垫资公司，导致案涉房产抵押不能解除，未能履行意向合同。故本案所涉意向合同未能履行并非被告沈莹原因造成；退一步讲，即使被告沈莹违约，原告金曼琦主张的违约金也远远高于其实际损失。案涉意向合同签订后，房价一直下降；另外被告沈莹出售该房产系为归还债务，但原告金曼琦起诉后，被告沈莹的房产及账户被查封，经济陷入困境。综上，被告沈莹没有违约的主观恶意，案涉合同未能履行并非被告沈莹造成，被告不应当承担违约责任，且原告金曼琦主张的违约金过高，请求法庭依法调整。 第三人我爱我家公司述称，2018年6月6日原、被告及第三人签订《购房意向合同》，约定原告金曼琦向被告沈莹购买其位于杭州市拱墅区房屋，房屋总价为315万元，首付款为房款总价30%，定金80000元于同日由原告金曼琦支付到第三人账户、由第三人转付给被告沈莹。因案涉房屋存在二次抵押，债权数额较高，故被告沈莹需要在房屋过户前还清房屋抵押贷款，需向第三方办理金融垫资，第三人按照正常程序于2018年6月12日出购房查档结果，且于第一时间通知原、被告双方按约签订房屋转让合同。6月14日，双方依约在第三人处准备签订杭州市房屋转让合同，但被告沈莹提出其未办理抵押垫资业务，且外债很多，甚至当场表示有一个涉诉的债务纠纷，认为其已不能还清案涉房屋的抵押贷款，不能签订房屋转让合同，并要求解除三方签订的购房意向合同，最终，当日签约未果。2018年6月28日，因被告沈莹经多次催促仍长期未到第三人处签订房屋转让合同，原告金曼琦、第三人均发函催促，但被告沈莹仍已不能还清抵押贷款为由拒绝签订房屋转让合同。第三人认为，购房意向合同系各方真实意思表示，对各方均具有拘束力。合同签订后，各方应当按照合同积极履行，现被告沈莹以自身债务过多、不能还清抵押款为由拒绝签订房屋转让合同，导致意向合同的合同目的不能履行，构成违约，第三人在保留向违约方追究中介费的基础上同意解除案涉购房意向合同，至于原告金曼琦的其他诉讼请求，请求法庭查明事实、依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对原告金曼琦提交的购房意向合同、收定确认书，被告沈莹对其证据三性没有异议，但认为购房意向合同1.2条约定案涉房产是有设定抵押的，印证三方对房产抵押处理有过协商。第三人我爱我家公司对该两组证据的证据三性均没有异议，故本院对其证据效力予以确认；对原告金曼琦提交的收款收据，被告沈莹认为其不是当事方，对其真实性无法判断，但认可收到第三人转交的定金80000元。第三人对该证据三性没有异议，本院对该证据的证据效力予以确认；对原告金曼琦提交的通知函（复印件）、敦促函（复印件）及查询单（电脑打印件），被告沈莹对其证据三性均有异议，认为被告未收到通知函、敦促函。第三人我爱我家公司对该组证据的证据三性均没有异议，认为邮件查询信息显示丰巢收，如果被告沈莹48小时内未到丰巢领取，根据快递行业规定，丰巢会将快递退回原告处的，本院对该组证据的真实性予以确认；对原告金曼琦提交的发票，被告沈莹对其真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为原告金曼琦起诉后，被告沈莹是同意继续履行意向合同的，但原告金曼琦不同意，在意向合同未解除的情况下却另行购房，是原告金曼琦违约。第三人我爱我家公司对该证据的证据三性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告沈莹提交的通话录音（附光盘、文字稿），原告金曼琦对其真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的，通篇电话录音均是被告沈莹在陈述，原告出于礼貌“嗯”，关于被告陈述系第三人责任问题，原告明确系被告违约，如果被告认为是中介的问题、自行找中介协商处理。第三人对该证据的真实性无法确认，对被告沈莹的证明目的有异议，认为该通话录音仅是原、被告两方的沟通，不能证明第三人为其做了口头约定即担保，第三人也仅是为其介绍其他的金融垫资机构而已。本院对该证据形式上的真实性予以确认。 根据上述有效证据和当事人陈述，本院认定案件事实如 下： 2018年6月6日，原告金曼琦（甲方、买方）、被告沈莹（乙方、卖方）与第三人我爱我家公司（丙方、居间方）签订编号为ＺＤ0180718《购房意向合同》一份，约定：转让房屋位于杭州市，建筑面积为89.79平方米；是否设定抵押：是；是否存在租约：否；是否存在个税：是；是否存在增值税：是；乙方承诺持有该房屋期间是否发生过恶性事件，是否有非正常死亡现象发生：否；转让总价为3150000元，该总价包含随屋赠送：物业维修基金、水电煤一户一表；付款方式商业贷款，其中首付为转让总价的30%；交易过程中产生的税费、经纪服务费等相关费用由买方承担；甲方支付房款时间：签订杭州市房屋转让合同后十天内打入指定银行监管账户30%首付款，剩余房款银行放款后支付；乙方领取房款条件：待甲方打入指定银行监管账户30%首付款，银行审批通过后领取，剩余房款银行放款后领取；交房时间：不动产权证办出且银行放贷后五天内交房，交房时乙方需结清所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视，同时保证所有户口迁出；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金80000元，乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲方承诺为：杭州本市户籍，在杭州有0套房屋（含已签订合同），符合购房资格；甲方应在本意向合同签订后五天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后三天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金等。上述合同经各方签字、盖章后生效。同日，原告金曼琦向第三人我爱我家公司支付了定金80000元，第三人向原告金曼琦开具收款收据一份。同日，被告沈莹向第三人出具收定确认书一份，载明：本人沈莹通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间服务已与金曼琦签订了位于天鸿香榭里9幢1901室房屋《购房意向合同》。根据《购房意向合同》约定：意向金80000元转为购房定金。本人确认由我爱我家直接将该笔定金打入本人账户：开户人：沈莹，开户行：工商银行南星桥支行，借记卡卡号：62×××02，此确认书自款项到账时生效。后经第三人我爱我家公司查档，原、被告至第三人处签署《杭州市房屋转让合同》时，被告沈莹提出其未办理抵押垫资业务、且外债较多，无法还清案涉房屋的抵押款，不能继续签订房屋转让合同。三方经协商无法达成一致，最终导致《杭州市房屋转让合同》未签订。2018年6月28日，第三人我爱我家公司向被告沈莹发《通知函》，敦促被告尽快到第三人处签订正式购房合同；同日原告金曼琦向被告沈莹发出《敦促函》，敦促被告于2018年6月30日13时至第三人处签订《杭州市房屋转让合同》，逾期，被告沈莹构成违约，原告金曼琦要求被告沈莹退还购房定金80000元并保留追究违约责任的权利。后被告沈莹仍未签订房屋转让合同，遂原告金曼琦起诉至法院。 另查明，原告金曼琦已于2018年7月27日以3302000元的价格购买天鸿香榭里小区同面积房屋一套。 本院认为，《购房意向合同》系签约各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。本案中，鉴于原、被告及第三人对于解除三方《购房意向合同》、被告沈莹返还原告金曼琦定金80000元均没有争议，故对于原告诉请解除房屋买卖合同关系、被告沈莹返还原告金曼琦定金80000元的诉请，本院予以支持。另在案涉合同履行过程中，被告沈莹以其未办理抵押垫资业务、且外债较多、无法还清案涉房屋的抵押款为由，不能继续签订房屋转让合同，导致《购房意向合同》的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，应当承担相应的民事责任。至于被告沈莹抗辩三方口头约定由第三人我爱我家公司解决其抵押款垫资业务、最终未签订《杭州市房屋转让合同》的违约方系第三人，因未提交有效证据予以证明，故本院不予采信。关于原告金曼琦主张的违约金，合同约定以房屋总价款30%计收，但被告沈莹抗辩该违约金计算过高，而原告金曼琦主动调整至200000元一节，本院认为，违约金应以填补实际损失为原则。本案中，综合考虑合同约定、实际履行情况，双方当事人的过错程度以及原告的实际损失等因素，本院酌情确定违约金160000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八之规定，判决如下： 一、原告金曼琦、被告沈莹及第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2018年6月6日签订的《购房意向合同》予以解除。 二、被告沈莹返还原告金曼琦定金80000元。 三、被告沈莹支付给原告金曼琦违约金160000元。 上述二、三项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，财产保全申请费2495元，合计7995元，由被告沈莹负担。 原告金曼琦于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告沈莹于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  石 红 人民陪审员  田伟伟 人民陪审员  张更泗 二〇一九年八月十五日 代书 记员  梁 艳