河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初2621号原告（反诉被告）：刘彦增，男，1967年4月19日出生，汉族，住温县。原告（反诉被告）：陆保芹，女，1962年6月15日出生，汉族，住址同上，系原告刘彦增的妻子。原告刘彦增、陆保芹的委托诉讼代理人：任胜杰，河南飞龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作振华置业有限公司。注册住所地：焦作市山阳区景苑路景苑商住楼4楼18号。现住所地：焦作市解放区建设西路路南1号电厂南场区内。统一社会信用代码91410800326745977C。法定代表人：白华伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦画，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红乔，河南好谦律师事务所律师。原告（反诉被告）刘彦增、陆保芹与被告（反诉原告）焦作振华置业有限公司（以下简称“振华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘彦增、陆保芹及其委托诉讼代理人任胜杰，被告振华公司的委托诉讼代理人何红乔、秦画到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘彦增、陆保芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告振华公司协助原告尽快办理所购被告尚水·翰林苑第1号楼2单元305号房产的不动产所有权登记证书；2、确认原告房屋阳台面积从不动产登记证书上的房屋面积116.92平方米中减掉8.675平方米，确认原告刘彦增、陆保芹应再向被告振华公司支付涉案房屋差价3747元；3、由被告振华公司承担。事实与理由：2016年10月，刘彦增、陆保芹欲购住宅，就开始关注卖房优惠的开发商。通过了解，刘彦增、陆保芹看到被告振华公司给自己的户型鉴赏宣传单显示出售的商品住宅房是“双阳台大赠送”，比较划算。为此，双方于2016年10月8日签订了商品房预售合同，合同约定：刘彦增、陆保芹所购尚水·翰林苑第1号楼2单元305号房屋，预测面积为106.92平方米，每平方米2828.26元，总房款302398元；该商品房阳台是其中封闭阳台数为0，非封闭阳台数为0；所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补。被告振华公司交房后，根据测绘公司对合同房屋的实际测量，房屋面积为116.92平方米，但测绘面积116.92平方米包括双阳台面积8.675平方米。由于双阳台面积在合同中约定不属于房屋面积，108.245平方米应是双方按合同实际结算的房屋面积。由于原告刘彦增、陆保芹少交了1.325平方米的房款3747元（1.325平方米×2828.26元/平方米），故原告少交的房款3747元应补交给被告振华公司。被告振华公司应按照合同约定协助原告办理不动产登记证书，但不予协助，应判令被告振华公司协助原告办理不动产登记证书。并针对被告振华公司的反诉辩称，因为合同签订阳台面积为0，被告振华公司发放的户型鉴定彩页是“双阳台大赠送”，故应驳回被告振华公司的反诉请求。被告振华公司辩称，答辩人没有向原告刘彦增、陆保芹许诺过赠送阳台，原告刘彦增、陆保芹所述与事实不符，应当依法驳回其诉讼请求。答辩人没有为原告办理房产证过户是因为原告没有及时支付房屋差价。在双方签订的价格认可单和商品房预售合同中都没有约定赠送阳台。被告振华公司向本院提出反诉请求：1、判令原告刘彦增、陆保芹支付房屋差价28283元；2、诉讼费由原告刘彦增、陆保芹承担。事实与理由：2016年10月8日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：刘彦增、陆保芹购买尚水·翰林苑第1号楼2单元305号房屋，预测面积为106.92平方米，每平方米为2828.26元。预售合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，按面积差多退少补。现案涉房屋已经办理不动产登记，明确实际面积为116.92平方米，产权登记面积与合同面积的误差面积为10平方米，故要求原告刘彦增、陆保芹支付房屋差价28283元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：1、原告刘彦增、陆保芹所举商品房预售合同的真实性，本院予以确认。2、原告刘彦增、陆保芹所举户型鉴赏宣传页属于复印件，没有向法庭提供原件，被告振华公司对此不予认可，不能证明其证明指向，本院不予认定。3、被告振华公司所举价格认可单，本院对其真实性予以确认。但价格认可单的内容仅显示优惠额度及天然气、水电（开口费）赠送，并没有记载有关“阳台是否赠送”的内容。根据当事人的陈述以及有效证据，本院确认以下案件事实：1、2016年10月8日，振华公司与刘彦增、陆保芹签订一份商品房预售合同，合同约定：刘彦增、陆保芹购买振华公司位于尚水·翰林苑第1号楼2单元305号房屋；商品房阳台是其中封闭阳台数为0、非封闭阳台数为0；商品房预测建筑面积为106.92平方米，其中套内建筑面积89.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.46平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米2828.26元，总金额302398元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补；在签订合同时累积首付房款77398元，剩余房款225000元办理按揭手续；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同签订后，振华公司按照约定履行了交房义务。2、2017年11月30日，温县国土资源局为被告振华公司办理了不动产权利证书，载明：权利人为振华公司，尚水·翰林苑1号楼2单元305号房屋套内建筑面积为94.05平方米、共有分摊面积22.87平方米，建筑面积为116.92平方米。本院认为，原告刘彦增、陆保芹与被告振华公司签订的商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行义务。（一）阳台是否属于赠送的问题。原告刘彦增、陆保芹陈述被告振华公司赠送8.675平方米面积的阳台，依据为商品房预售合同中显示阳台面积为0，但根据合同条款以及房地产销售市场的交易习惯，如果合同面积不包含阳台面积，或者阳台属于赠送的，双方应在合同中特别约定，没有特别约定的，阳台面积属于房屋面积的组成部分，阳台价款是整个房款的组成部分。从实际情况来看，涉诉房屋在出售时，原告刘彦增、陆保芹知道房屋有阳台，并且知道阳台的数量，且合同附件一中的房屋平面图中显示有阳台，附件也是合同的有效组成部分，故不能简单的以合同中约定的阳台数为0，就推断出被告振华公司售给原告刘彦增、陆保芹房屋的阳台不应计算价款，或者赠送给原告的结论，而且原告刘彦增、陆保芹也没有提供其他有效证据证明自己的主张，故不能推定存在赠送阳台的事实。原告刘彦增、陆保芹不能提供有效证据证明被告振华公司向其发放户型鉴赏宣传页的事实，不足以证明被告振华公司曾向其发出赠送双阳台的要约，原告刘彦增、陆保芹应当承担举证不能的不利后果。综上，本院不能认定涉诉房屋双阳台属于赠送的事实。（二）登记机关依法颁发的不动产权利证书，具有法律效力，虽然权利人是振华公司，但证书上所记载的房屋就是原告刘彦增、陆保芹所购买的房屋。合同约定的房屋面积差处理方式，一般人对条款的理解均不会产生歧义，对合同当事人具有约束力。合同约定的房屋面积106.92平方米不是最终确定房屋价款的面积，应以产权登记面积116.92平方米作为房屋价款的计算面积，房款按面积差多退少补，故原告刘彦增、陆保芹应按照单价2828.26元向被告振华公司补交10平方米的房款28282.6元，被告振华公司主张超过28282.6元的部分本院不予支持。原告刘彦增、陆保芹要求确认原告应再向被告振华公司支付房屋差价3747元，没有事实依据，本院不予支持。（三）因涉诉房屋登记在被告振华公司名下，被告振华公司应按照合同约定协助办理房屋过户登记手续。但是，由于原告刘彦增、陆保芹没有付清房款差价，故被告振华公司应于原告刘彦增、陆保芹付清房款差价后及时协助原告刘彦增、陆保芹办理不动产变更登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘彦增、陆保芹应于本判决生效后十日内向被告焦作振华置业有限公司支付房款差价28282.6元；二、被告焦作振华置业有限公司应于房款差价28282.6元付清后十日内协助原告刘彦增、陆保芹办理尚水·翰林苑1号楼2单元305号房屋的不动产变更登记手续；三、驳回原告刘彦增、陆保芹的其他诉讼请求；三、驳回被告焦作振华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费253.5元，共计278.5元，由原告刘彦增、陆保芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院将依法不予强制执行。审判员  王卫东二〇一九年八月七日书记员  侯琬璐河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0825民初2621号本院（2019）豫0825民初2621号民事判决书所适用的法律条文的具体内容表述如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。