湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初244号原告：邹清，男，1978年6月1日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：邹含博，湖北书院律师事务所律师。被告：湖北杰邦制衣有限公司。住所地：湖北省云梦县曾店镇工业园区。法定代表人：冯四春，公司执行董事。委托诉讼代理人：许国平，男，该公司法律顾问。第三人：冯四春，男，1972年11月15日出生，汉族，湖北杰邦制衣有限公司执行董事，住湖北省云梦县曾店镇工业园区。原告邹清与被告湖北杰邦制衣有限公司（以下简称杰邦公司）、第三人冯四春建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日、2019年5月17日两次公开开庭进行了审理。原告邹清及其委托诉讼代理人邹含博，被告杰邦公司的委托诉讼代理人许国平，第三人冯四春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹清向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告邹清与被告杰邦公司签订的《购地协议书》；2、依法责令被告杰邦公司向原告邹清返还全部土地转让款共73万元；3、由被告杰邦公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告邹清增加诉讼请求：依法责令被告杰邦公司向原告邹清支付违约损害赔偿金（8.67万－3.5万元）×15亩＋鉴定费5600元＝78.11万元。事实和理由：2011年8月17日，被告杰邦公司与案外人曾店镇人民政府签订了《杰邦投资补充协议》，协议约定由被告杰邦公司向案外人曾店镇人民政府购买30亩左右的工业出让土地（面积以土地部门实测为准）。因原告邹清与第三人冯四春系朋友关系，2012年3月，第三人冯四春与原告邹清协商投资事宜，约定原告邹清向被告杰邦公司预先支付73万元，待被告杰邦公司受让征收的30亩土地后，将其中的15亩（10000㎡）土地转让给原告邹清。2012年3月24日，原告邹清将土地转让款73万元分两笔打入被告杰邦公司法定代表人的银行账户。2012年7月1日，原告邹清与被告杰邦公司签订了《购地协议书》，协议中约定：“被告将与曾店镇人民政府所签订的《杰邦投资补充协议》中30亩土地南边的一半15亩地转让给原告，转让土地性质为工业出让。上述30亩土地使用权归甲乙双方共同所有，甲方不得私自处理或转让给第三方，土地使用权证出来后，应马上到广东省公证处公证甲乙双方的使用权……”。原告邹清向被告杰邦公司履行了合同全部义务，而被告杰邦公司已于2013年1月18日取得该土地的使用权证（云国用（2013）第12037号），但被告杰邦公司隐瞒该项事实，至今不履行合同义务，违反契约精神，已构成根本违约。原告邹清知情后，委托律师向被告杰邦公司发出律师函，通知被告杰邦公司履行合同义务并依法完成土地使用权过户手续，否则将解除合同并要求被告杰邦公司返还转让款、赔偿违约损失，但被告杰邦公司至今拒不履行合同义务。为维护其合法权益，原告邹清遂向本院提起诉讼。被告杰邦公司辩称，1、双方于2012年7月1日签订《购地协议书》，而被告杰邦公司已于2013年取得诉争土地使用权证，至今也有五、六年时间，原告邹清从未找过被告杰邦公司，也未主张权利，故原告邹清的起诉已超过三年的诉讼时效。2、被告杰邦公司签订《购地协议书》时还没有受让土地，故其无权签订土地使用权转让合同，该协议书属于无效合同。3、原告邹清并未履行《购地协议书》中支付转让款义务。《购地协议书》第三条约定：“本协议签订前，乙方已向甲方支付转让款的70％，计为人民币367500元整，余款在收到土地使用权证时一次性支付。”按照该协议，被告杰邦公司应是先收到了367500元，但是被告至今未收到过367500元，也就是说原告根本没有履行该合同。而原告诉称的汇款73万元与合同约定自相矛盾，被告转让原告15亩土地使用权总价是52.5万元，余款在收到土地使用权证时一次性支付，原告又怎么会提前支付73万元。这些足以说明原告隐瞒了事实情况。原告之妻梁燕向被告账户汇款73万元属实，但该笔款项是其他经济行为，不属于支付土地款的行为，两者不是同一法律关系，不能混淆。事实上被告也曾多次向原告账户汇款，数额多达100多万元，故梁燕向被告账户汇款73万元也只是一种还款行为。综上，请求驳回原告邹清的诉讼请求。第三人冯四春述称，我于2007年在广东中山沙溪镇开设杰邦制衣厂生产衬衣，我通过梁燕（卡玛公司高管）与卡玛公司建立起销售合同关系。我通过梁燕认识其夫即本案原告邹清，为了保持跟卡玛公司的良好合作，在没有打借条的情况下，我多次向原告邹清转款，合计150余万元。2010年，我通过政府招商引资决定回乡创业，因前期购地建厂投资比较大，资金有些困难，我遂向原告邹清夫妇提出归还欠款的要求，原告邹清遂向我转款73万元。后原告邹清夫妇认为我回乡成立的公司占地面积大、地段好，未来有很大的升值空间，也想买地。考虑到以后仍然要跟梁燕所在的卡玛公司合作，我遂与原告邹清夫妇签订了《购地协议书》。《购地协议书》签署后，原告邹清并未履行合同支付款项，我也未向原告邹清催要合同约定的土地转让款。综上，第三人冯四春认为，原告邹清并未履行合同约定的支付土地转让款义务，原告邹清通过其妻梁燕向第三人冯四春账户转款73万元是偿还第三人冯四春的借款，并不是支付《购地协议书》约定的土地转让款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中，原告邹清向本院提交了以下六组证据：证据一、邹清的身份证复印件，证明原告邹清的诉讼主体身份。证据二、杰邦公司的工商信息查询表，证明被告杰邦公司的诉讼主体身份及公司工商登记信息。证据三、《杰邦投资补充协议》、《购地协议书》、转款凭证、结婚证及第三人冯四春房产证，证明如下事实：1、被告杰邦公司与曾店镇人民政府签订《杰邦投资补充协议》后，第三人冯四春将位于广东省的房产证交付给原告邹清作担保，被告杰邦公司与原告邹清签订《购地协议书》，约定土地转让价格为3.5万元／亩的事实；2、原告邹清向被告杰邦公司支付73万元土地转让价款后，第三人冯四春将此款作为被告杰邦公司征地款支付给曾店镇财政所的事实。证据四、云国用（2013）经12037号土地使用权证书，证明被告杰邦公司于2013年取得案涉土地的使用权证后未按合同约定向原告邹清履行通知、过户手续的事实。证据五、律师函及快递单据，证明原告邹清向被告杰邦公司通知履行合同义务而被告杰邦公司拒不履行，原告邹清已通知被告杰邦公司解除合同及要求返还土地转让款、赔偿损失的事实。证据六、《土地估价报告》及评估费票据，证明诉争土地使用权价值为8.67万元／亩，因被告杰邦公司违约行为给原告邹清造成了78.11万元经济损失的事实。被告杰邦公司向本院提交了以下三组证据：证据一、杰邦公司营业执照及公司法定代表人身份证明书，证明被告杰邦公司的诉讼主体身份及公司工商登记信息。证据二、《购地协议书》，证明双方约定的是转让15亩土地，总价款52.5万元，约定乙方已经向甲方支付70％的款项36.75万元，但原告邹清并没有支付此款，合同根本没有履行。证据三、银行转账明细，证明第三人冯四春于2011年至2012年间向原告邹清转账349750元，实际上是100多万元，原告邹清通过其妻梁燕向第三人冯四春转款系偿还之前借款非支付土地转让款。第三人冯四春未向本院提交证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证。被告杰邦公司和第三人冯四春对原告邹清提交的证据一、证据二没有异议。对证据三、证据四、证据五真实性没有异议，但对其证明目的有异议。对证据六有异议，质证认为该评估报告系原告单方委托有不公正嫌疑，应由法院或双方共同进行委托，该评估报告不能作为认定土地价值的依据。庭审中，被告杰邦公司提出重新鉴定申请。原告邹清对被告杰邦公司提交的证据一、证据二没有异议。对证据三有异议，质证认为该银行转账明细不能证明是原告邹清向第三人冯四春借款，为此原告邹清通过其妻梁燕向第三人冯四春转款不能证明是还款行为。第三人冯四春对被告杰邦公司提交的证据没有异议。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述双方当事人有异议的证据，关于原告邹清提交的证据六即《土地估价报告》及评估费票据，本院认为，该《土地估价报告》系湖北地宜土地房地产评估咨询有限公司接受邹清委托作出，该评估公司和评估人员具备相应的鉴定资质，作出的评估意见有相应的估价依据，庭审中，杰邦公司提出重新鉴定申请，本院予以准许，但在重新鉴定过程中，杰邦公司撤回了重新鉴定申请，故对于该《土地估价报告》，本院依法予以采信。评估费票据系湖北地宜土地房地产评估咨询有限公司向邹清出具的正式增值税普通发票，本院予以采信。关于被告杰邦公司提交的证据三即银行转账明细，本院认为，该银行转账明细仅能证明第三人冯四春曾向原告邹清转款的事实，但该银行转账的性质和用途在没有其他债权凭证等证据予以证实的情况下，不能证明是原告邹清向第三人冯四春借款的事实，故对其证明目的本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月11日，杰邦公司经工商注册登记成立，公司住所为湖北省云梦县曾店镇工业园区，公司法定代表人为冯四春。2011年8月17日，杰邦公司（乙方）与曾店镇人民政府（甲方）签订了一份《杰邦投资补充协议》，协议约定：乙方在紧挨原征地10亩的南边至连接线到曾店通道边，再重新征地30亩左右，征地性质为工业出让；乙方在与甲方签订好协议后于2011年9月10日前向甲方付征地款总额的70％，其余征地款在收到土地证后一次性付清等内容。2012年初，冯四春找到曾在广东有业务往来的邹清、梁燕夫妇二人，要求一起合作投资30亩工业出让地。双方口头约定由邹清出资73万元，等办理了土地使用权证后一起到中山市公证，30亩土地使用权一人一半。2012年3月24日，邹清通过其妻梁燕账户分两笔向冯四春账户转款73万元。因冯四春未向邹清出具收条，冯四春应邹清要求将其房产证（粤房地权证中府字第××号）交由邹清手中作抵押，但未办理抵押登记。2012年3月29日，冯四春以杰邦公司名义将该73万元作为购地款交云梦县曾店财政所。2012年7月1日，杰邦公司（甲方）与邹清（乙方）在广东省签订了一份《购地协议书》。协议约定：一、转让土地位置、面积。紧挨甲方原征地40亩的南边至连接线到曾店通道边，面积30亩（与曾店镇人民政府所签订的《杰邦投资补充协议》第二条所指的南边土地一半即15亩），转让性质为工业出让。二、转让价格。甲方同意将上述土地使用权以3.5万元／亩的价格转让给乙方。甲方同意为上述土地使用权填土50公分并建设围墙，填土费用由甲方承担；围墙由甲乙双方承担，按双方的使用面积分配承担围墙费用（按当地实际价格计算）。三、付款方式。本协议签订前，乙方已向甲方支付转让款的70％，计为人民币367500元整，余款在收到土地使用权证时一次性支付。四、双方责任义务。上述30亩土地使用权归甲乙双方共同所有，甲方不得私自处理或转让给第三方；甲方如需购回乙方的15亩土地使用权，经乙方同意的情况下，则按当时当地的市场价回购；土地使用权证出后，应马上到广东省公证处公证甲乙双方的使用权。2013年1月18日，杰邦公司取得上述土地的《国有土地使用证》，证号为：云国用（2013）第12037号。2016年11月1日，杰邦公司以该土地使用权作抵押向中国建设银行股份有限公司云梦支行办理抵押贷款220万元。因杰邦公司未履行还款义务，中国建设银行股份有限公司云梦支行向本院提起诉讼。本院于2018年7月27日作出（2018）鄂0923民初1221号民事判决，判决中国建设银行股份有限公司云梦支行对登记在杰邦公司名下的上述土地使用权在300万元最高债权额限度内享有优先受偿权。邹清通过网上查询得知上述情况后于2018年12月17日向杰邦公司和冯四春发送律师函，要求杰邦公司履行《购地协议书》中确定的义务，因杰邦公司拒绝履行，邹清遂向本院提起诉讼。另查明，2019年2月26日，邹清委托湖北地宜土地房地产评估咨询有限公司对云国用（2013）第12037号《国有土地使用证》的土地价值进行评估，估价结果为：评估土地面积11961.2平方米；评估土地单价130元／平方米（合8.67万元／亩）；评估土地总价155.4956万元。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及庭审举证质证情况，本案的主要争议焦点：一、双方签订的《购地协议书》是否有效；二、邹清是否履行了《购地协议书》中支付土地转让款的义务；三、邹清是否有权解除《购地协议书》及如何确认杰邦公司应承担的违约责任；四、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，邹清和杰邦公司于2012年7月1日分别在《购地协议书》签名和盖章，同时，冯四春作为杰邦公司法定代表人也在《购地协议书》上签名，该协议系双方当事人真实意思表示。双方签订协议时，杰邦公司虽未取得诉争土地的使用权证，但经庭审查明杰邦公司已于2013年1月18日取得诉争土地的《国有土地使用证》，根据上述法律及司法解释规定，双方签订的《购地协议书》应认定为有效合同。杰邦公司关于双方签订协议时，杰邦公司尚未受让土地，故无权签订土地使用权转让合同，该合同应为无效合同的抗辩理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，《购地协议书》第二条关于转让价格约定：“甲方同意将上述土地使用权以3.5万元／亩的价格转让给乙方。甲方同意为上述土地使用权填土50公分并建设围墙，填土费用由甲方承担；围墙由甲乙双方承担，按双方的使用面积分配承担围墙费用（按当地实际价格计算）”，第三条关于付款方式约定：“本协议签订前，乙方已向甲方支付转让款的70％，计为人民币367500元整，余款在收到土地使用权证时一次性支付。”庭审中，邹清提交了其通过其妻梁燕于协议签订前即2012年3月24日向杰邦公司法定代表人冯四春银行账户转款73万元的银行转款凭证，及杰邦公司于2012年3月29日将73万元作为购地款支付给云梦县曾店财政所的银行结算业务申请书。根据上述协议关于转让价格和付款方式约定的内容及邹清向本院提交的上述银行转款凭证，可以证明原告邹清已按协议约定向被告杰邦公司履行了支付土地使用权转让款的义务。被告杰邦公司辩称，邹清通过其妻梁燕向公司法定代表人冯四春转款73万元与《购地协议书》约定的转让款数额不一致，该款系邹清偿还先前下欠冯四春的借款，而非支付的土地转让款。本院认为，其一、《购地协议书》关于转让价格的约定包含按3.5万／亩计算的转让款和建设围墙的费用，由此可以认定实际土地转让价格双方并未最终确定，且《购地协议书》中约定双方签订协议之前，邹清已支付转让款70％即36.75万元，结合协议签订时间及转款时间，该转款数额虽与协议约定数额不一致，但可以认定该73万元转款用途或性质应为支付的土地转让款。其二、庭审中，杰邦公司提供的证据并不能证明邹清与冯四春之间存在借贷关系，更无法证明该73万元系邹清偿还冯四春借款，杰邦公司为此应承担举证不能的法律后果。故对于杰邦公司的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，杰邦公司取得土地使用权证后未按《购地协议书》约定到广东省公证处公证双方的使用权。同时，根据庭审查明的事实，杰邦公司取得土地使用权证后即以该诉争土地使用权作为抵押向银行办理贷款，后因未履行还款义务被诉至法院，且至今未履行生效判决确定的义务。杰邦公司的上述行为导致邹清订立《购地协议书》的合同目的已无法实现，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，邹清要求解除双方签订《购地协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因杰邦公司的根本违约行为导致合同被解除，对于邹清已支付的土地转让款73万元，杰邦公司应当予以返还。邹清要求杰邦公司返还土地转让款73万元的诉讼请求，本院予以支持。关于如何确定违约损害赔偿金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”同时，《购地协议书》关于双方责任义务约定：“甲方如需回购乙方的15亩土地使用权，经乙方同意的情况下，则按当时当地的市场价回购。”本案中，杰邦公司根本违约行为给邹清造成损失的事实客观存在，双方签订《购地协议书》的转让标的系建设用地使用权，现因诉争建设用地使用权的土地价值已升值，邹清要求杰邦公司按土地升值部分支付违约损害赔偿金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据湖北地宜土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告书》关于土地单价8.67万元／亩的评估结果，减去《购地协议书》中关于土地单价3.5万元／亩的约定，两者的差额乘以《购地协议书》中约定的土地转让面积15亩，金额为77.55万元，再加上邹清为此支出的评估费5600元，本院确定杰邦公司应支付给邹清的违约损害赔偿金为78.11万元。关于争议焦点四，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，邹清按协议约定向杰邦公司支付土地转让款后，杰邦公司于2013年1月18日取得诉争土地使用权证后未通知邹清，邹清对被告杰邦公司已取得诉争土地使用权的事实不知情。直至2018年邹清通过网上查询杰邦公司用取得的诉争土地使用权作抵押向银行贷款，因未履行还款义务被银行起诉至法院，邹清才得知其权利受到损害，邹清遂于2018年12月17日通过律师发函方式向杰邦公司主张权利。故邹清于2019年1月7日向本院起诉未超过诉讼时效。杰邦公司关于邹清的起诉已超过法定诉讼时效，其诉讼请求不应得到保护的抗辩理由，本院不予采纳。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告邹清与被告湖北杰邦制衣有限公司于2012年7月1日签订的《购地协议书》。二、被告湖北杰邦制衣有限公司于判决生效后十五日内返还原告邹清土地转让款73万元。三、被告湖北杰邦制衣有限公司于判决生效后十五日内支付原告邹清违约损害赔偿金78.11万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理18400元，由被告湖北杰邦制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  吴艳军人民陪审员  张 林人民陪审员  罗大荣二〇一九年八月十六日书 记 员  李 琴【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。