广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4407号 原告：欧荣发，男，1992年6月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区福建路16-6号，注册号：450000200015504。 法定代表人：张功科。 被告：广西保芝冠投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际22层2207号房，统一社会信用代码：91450100099453885E。 法定代表人：高汉敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘源，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧发波，广西同望律师事务所实习律师。 原告欧荣发与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）、广西保芝冠投资有限公司（以下简称“保芝冠公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告欧荣发的委托诉讼代理人奚锦权，被告保芝冠公司的委托诉讼代理人刘源、欧发波到庭参加诉讼。被告红日公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告欧荣发向本院提出诉讼请求：1.确认两被告就南宁市兴宁区房签订的《南宁市商品房买卖合同》无效；2.两被告协助原告办理注销两被告就南宁市兴宁区房签订的《商品房买卖合同》备案登记手续；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年10月28日，原告与被告红日公司签订了一份《商品房买卖合同》及《多层洋房地下室使用权出让协议书》，约定原告购买红日公司开发的位于南宁市兴宁区，同时A6栋1单元102号房对应的地下一层（夹层）及夹层空间建筑物（含通风采光井地面及其以上至地上一层地面之间的空间）无偿赠送给原告使用，两物业交付期限相同，即被告红日公司应于2015年6月30日前交付上述物业给原告。由于A6栋1单元102号房屋本身属于楼中楼结构，所以原告与被告红日公司在签订合同时，并没有将两层楼区分为102号、202号，合同上只标明为A6栋1单元102号，但总面积是102号、202号的总和，在双方2017年签订的《补充协议》也确认此项内容。合同签订后，原告已按合同约定全部付清购房款，但红日公司并没有按约定将房屋交付给原告。后红日公司承认因向被告保芝冠公司借款，已将上述房屋以签订《商品房买卖合同》的形式为借款做担保并办理商品房预售合同登记备案到保芝冠公司名下。原告认为，两被告就上述房屋所签订的《商品房买卖合同》实际上是为借款行为提供担保，而且实际上已经以上述房屋直接抵给保芝冠公司用于抵债，两被告的这一行为违反了担保法及物权法的相关规定，其行为已经损害了原告的合法权益，应被认定为无效。两被告基于无效的合同办理的商品房预售合同登记备案应予撤销。 被告红日公司未作答辩，亦未提交证据。 被告保芝冠公司辩称，原告并非两被告合同当事人，不具有原告主体资格；两被告签订的买卖合同是双方自愿基础上签订的，被告保芝冠公司已经完成付款且已经完成商品房买卖合同备案登记，所以该合同是合法有效的。原告与被告红日公司所签订的合同中关于A6栋1单元202号房屋的部分是无效的；因为保芝冠公司签订合同时间早于原告方且已完成合同备案，系红日公司擅自将A6栋1单元202号房屋出售给原告，红日公司还擅自改造房屋结构，封闭了202号房屋的正常出入口，有违该房屋的备案户型图等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告红日公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月6日，原告欧荣发（乙方）与被告红日公司（甲方）签订了一份《红日·山湖商品房认购协议书》，主要约定：乙方自愿认购甲方位于南宁市兴宁区住宅，该物业的建筑面积为296.12平方米，前述面积最终以房产测绘机构测绘并报房屋产权登记机关备案的结果为准；认购该物业的价格为12280.31元/平方米，甲方给予一口价的优惠后，实际成交总价为1924780元；乙方应在本协议签订时向甲方交纳10万元的购房定金，并于签订本协议7日内一次性付清房款1924780元（含已付定金）；本协议自乙方向甲方交付定金后生效。 2014年10月28日，原告欧荣发（买受人）与被告红日公司（出卖人）就前述房屋签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买的商品房位于南宁市兴宁区；建筑面积296.12平方米，套内建筑面积251.65平方米，分摊的共有共用建筑面积44.47平方米；商品房按套内建筑面积计价，单价为7648.64元，总价为1924780元；买受人须在签订本合同之日即付清总房款的100%即1924780元；出卖人应在2015年6月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；本合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。 同日，原告欧荣发（乙方）与被告红日公司（甲方）还签订了一份《红日·山湖多层洋房地下室使用权出让协议书》，主要约定：甲方在投资建设“红日·山湖小区”多层洋房时投资建设了地下一层（夹层）及夹层下层空间建筑物，该部分建筑物在规划设计时未列入公摊面积部分，也无法办理面积测绘和物权登记，甲方享有永久使用权和收益权；乙方系购买了“红日·山湖”小区多层洋房物业的业主，为明确乙方对其所购商品房对应的地下一层（夹层）及夹层下层空间建筑物的使用权事项，达成本协议；出让物业为位于南宁市兴宁区商品房对应的地下一层（夹层）及夹层下层空间建筑物（含通风采光井地面及其以上至地上一层地面之间的空间），物业四至及尺寸详见附件一平面图，物业装饰、设备标准详见附件二，该建筑物在本合同签订之时已建成，双方也对现场进行过确认，以上地下一层（夹层）及夹层下层空间建筑物的面积为300平方米；以上物业作为乙方所购商品房的附属空间无偿赠送给乙方使用，使用期限与该建筑物所在楼栋的使用期限相同；本协议随甲乙双方签订的《商品房买卖合同》生效同时生效。 同日，原告欧荣发（买受人）与被告红日公司（出卖人）还签订了一份《补充协议》，主要约定：出卖人与买受人就南宁市兴宁区已签订了《商品房买卖合同》，双方就该合同达成本补充协议；买受人所购商品房原户型因进行优化正在办理设计变更及规划审批手续，同时鉴于出卖人将买受人所购商品房以登记备案给第三人的形式用于在建工程融资抵押，故出卖人暂不办理《商品房买卖合同》登记备案手续；因买受人已确认购买上述房屋并按约定履行付款义务，故无论上述房屋是否完成《商品yi房买卖合同》登记备案手续，该房屋所有权均属于买受人，出卖人不得无故单方变更或终止；出卖人应于本协议生效之日起至2016年10月30日前完成所购商品房各项政府行政审批手续并撤销原商品房合同备案，同时通知买受人进行《商品房买卖合同》网络签约手续及办理合同登记备案手续；本补充协议经双方签字或盖章后即生效，本协议是双方签订的《商品房买卖合同》的有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。 另查明，南宁市不动产登记中心查询单显示：被告红日公司为被告保芝冠公司就案涉A6栋1单元202号房屋，于2014年8月12日办理了“期房网上签约”。案涉A6栋1单元202号房屋《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201408291791）载明：房屋坐落为南宁市兴宁区；建筑面积161.03平方米，套内建筑面积138.13平方米;毛坯房总价1127210元；开发企业为红日公司，买受人为保芝冠公司；合同签订时间为2014年8月6日，合同备案时间为2014年8月13日。 此外，被告保芝冠公司（买受人）与被告红日公司（出卖人）于2014年8月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买的商品房位于南宁市兴宁区；建筑面积161.03平方米，套内建筑面积138.13平方米，分摊的共有共用建筑面积22.9平方米；商品房单价8160.5元，总价为1127210元；买受人须按附件六合同补充协议第三条的约定分期付款；出卖人应在2014年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；本合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。该合同附件六《合同补充协议》约定：买受人须在签订合同的同时交付合同总价款的0.44%，即5000元（含定金）；买受人须在2014年12月31日前支付合同总价款的99.56%，即1122210元。 2014年8月12日，被告红日公司（出卖人、甲方）与被告保芝冠公司（买受人、乙方）签订了一份《补充协议》，主要约定：甲乙双方于2014年8月6日签订《商品房买卖合同》，由乙方向甲方购买位于南宁市商品房，现就上述合同的付款、备案及其他相关事宜达成如下补充约定；合同约定的所有房屋单价中包含了2000元/平方米（按建筑面积计算）的室内精装修费用，甲方交房时，乙方有权选择是否对房屋进行精装修，如乙方选择自行装修的，则乙方无需支付房屋单价中所包含的前述装修费用；乙方在合同签订且甲方办妥备案手续并向乙方移交备案证明当日内将上述不包含精装修费用的所有购房款20161800元一次性支付给甲方。该补充协议还就合同履行等问题予以约定。 前述合同签订后，被告保芝冠公司通过其中国光大银行账户，向被告红日公司的中国农业银行账户分4笔转账付款共20161800元，包括：于2014年8月14日转账交付1000万元，转账备注为“购房款”；于2014年8月15日转账交付500万元及161800元，转账备注为“购房款”；于2014年8月18日转账交付500万元，转账备注为“购房款”。 被告保芝冠公司还就前述25套商品房的举证提供了相应的商品房买卖合同（合同约定的总套内建筑面积为3459.43平方米，套内建筑面积单价8160.55元/平方米，合同总价约定为28226520元，总建筑面积为4032.36平方米,建筑面积单价为7000元/平方米）,以及商品房买卖合同登记备案证明（合同备案时间皆为2014年8月13日），所涉房号包括：（1）A6-1-502号，（2）A3-2-102号，（3）A3-2-401号，（4）A7-2-201号，（5）A3-2-301号，（6）A3-2-101号，（7）A7-2-301号，（8）A7-2-401号，（9）A6-1-302号，（10）A7-2-101号，（11）A3-2-201号，（12）A6-1-202号，（13）A6-1-402号，（14）A3-2-501号，（15）A3-2-402号，（16）A3-2-202号，（17）A7-2-501号，（18）A7-2-202号，（19）A3-2-302号，（20）A3-2-502号，（21）A7-2-102号，（22）A7-2-502号，（23）A7-2-302号，（24）A7-2-402号，（25）C1-2-401号。 再查明，被告红日公司在本院（2014）兴民一初字第1422～1425号、1435号案件中辩称：其系由于银行收紧贷款后造成其资金链断裂，为了继续完成商品房的开发，不得已向上海金元惠理资产管理有限公司借款，并以房屋备案的方式进行借款担保，并不是真实的房屋交易。被告红日公司在前述案件中还就其辩称提供了其与上海金元惠理资产管理有限公司于2013年12月签订的《信用增级协议》复印件作为证据，该协议记载：甲方（上海金元惠理资产管理有限公司）与乙方（红日公司）签订了《应收账款受益权转让及回购合同》，乙方向甲方转让的标的为其合法持有的应收账款受益权，转让价格为人民币2亿元，双方就乙方向甲方清偿上述合同中债务的事宜达成该协议；为保障甲方的权益，乙方将名下位于南宁市兴宁区，合计43841.97平方米房产备案给甲方；甲方与乙方签订了系列《南宁市商品房买卖合同》，并到南宁市房产局办理本案登记证明；乙方将上述应收账款受益权严格按照《应收账款受益权转让及回购合同》规定回购后，甲方与乙方签订的系列《南宁市商品房买卖合同》自动失效，甲方需在十个工作日内无条件配合乙方撤销备案登记证明；撤销备案登记证明产生的任何费用均由乙方承担；如乙方不履行《应收账款受益权转让及回购合同》中任何一期的应收账款受益权，则甲方投资乙方应收账款受益权的2亿元作为甲乙双方签订的系列《南宁市商品房买卖合同》的购房款；上述房产由甲方自行处置，乙方需无条件配合甲方；甲方办理购房手续所产生的任何税收、费用均由乙方承担。被告红日公司还在该案庭审中述称《信用增级协议》原件存于桂林银行。 还查明，本院于2017年9月11日作出了（2017）桂0102民初757号民事判决书，已审理查明：原告欧荣发已就红日山湖小区A6栋1单元102号房先后于2014年7月6日、7月18日分两次向被告红日东升公司支付红日·山湖A6栋1单元102号购房款共计1924780元。2013年8月26日，南宁市房地产测绘队曾对“兴桂路36号红日·山湖A6栋1单元一层102号房”进行测绘，测绘的结果显示，该房的套内建筑面积126.19，共有分摊面积20.92，建筑面积为147.11。审理过程中，原告述称其向被告红日东升公司购买的房屋实际为两层建筑。本院组织双方对涉案房屋进行了现场勘查，现状为：涉案南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖小区A6栋一至二层均有加建的内置楼梯连通，且二层仅能从该内置楼梯进入，无其他外部通路，通往二层的电梯口有明显被封闭并砌起墙面的痕迹。三层以上楼层均有独立的出入口连接外部的公共楼梯。对于涉案房屋具体的栋数、单元号及房号，现场房屋均未标明，本院系结合原告的指认、现场售楼人员的陈述及涉案房屋售楼部的楼宇立体模型标示进行确认，被告金元百利公司对原告指认的楼栋不予认可。“上海金元惠理资产管理有限公司”于2014年5月16日变更名称为“上海金元百利资产管理有限公司”。该判决书判令：一、被告广西红日东升投资有限公司与被告上海金元百利资产管理有限公司于2013年12月10日就南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖A6栋1单元102号房屋签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00416042）无效；二、被告广西红日东升投资有限公司与被告上海金元百利资产管理有限公司协助原告欧荣发办理注销上述合同的商品房预售合同登记备案。该案判决作出后，被告上海金元百利资产管理有限公司上诉至南宁市中级人民法院，而后撤回上诉，经南宁市中级人民法院作出（2019）桂01民终359号民事裁定书，裁定：准许上海金元百利资产管理有限公司撤回上诉；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 本院认为,各方当事人的争议焦点在于：1.原告能否向被告保芝冠公司提出本案诉请的问题，即诉讼主体是否适格的问题；2.被告红日公司分别与原告及被告保芝冠公司就案涉房屋各自签订的商品房买卖合同，如何认定合同效力的问题；3.在合同效力认定的基础上，如何认定原告与被告保芝冠公司何者享有案涉房屋的合同备案登记权利的问题。 一、关于原告及被告保芝冠公司诉讼主体资格是否适格的问题。 被告保芝冠公司主张其作为本案被告主体不适格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项的规定，即“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，而本案中，原告欧荣发虽非两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》的当事人，但由于该合同与原告签订的《南宁市商品房买卖合同》均指向相同的房屋坐落（原告所签订合同为A6栋1单元102号房，但建筑面积约定为296.12平方米，明显超过单层面积，且房屋现状为两层建筑，即A6栋1单元102号与202号房内部相通；而被告所签订合同为A6栋1单元202号房），且两被告就案涉房屋办理的《商品房买卖合同登记备案证明》（A6栋1单元202号房），也造成原告无法就A6栋1单元202号房屋办理合同登记备案，故原告与两被告签订的合同存在直接利害关系。综上，原告起诉两被告并无不当，故本院对被告保芝冠公司的前述主张不予支持。 二、关于两被告所签订《南宁市商品房买卖合同》的效力问题。 原告主张两被告所签订的《南宁市商品房买卖合同》实际上系以房屋买卖的方式为两被告之间的借贷提供让与担保；而被告保芝冠公司主张其与红日公司之间的《南宁市商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为合法有效。本院综合全案证据，分析如下：1.虽然原告举证提供了（2017）桂0102民初757号民事判决书，证明了红日公司与上海金元百利资产管理有限公司对A6栋1单元102号的合同备案系作为借款担保，并已被生效判决认定合同无效，注销备案；但本案A6栋1单元202号的合同备案权利人为被告保芝冠公司，不能仅以红日公司曾有让与担保的模式即认定被告保芝冠公司的本案合同亦为让与担保。2.被告红日公司虽然与原告签订了《补充协议》载明：A6栋1单元102号房已签订了《商品房买卖合同》，因买受人所购商品房原户型因进行优化正在办理设计变更及规划审批手续，同时鉴于出卖人将买受人所购商品房以登记备案给第三人的形式用于在建工程融资抵押，故出卖人暂不办理《商品房买卖合同》登记备案手续。但该《补充协议》仅系被告红日公司与原告之间的约定，不能证明被告保芝冠公司当然知悉该协议内容，且该《补充协议》所称合同备案应指上海金元百利资产管理有限公司对A6栋1单元102号的合同备案，而不必然包括被告保芝冠公司对A6栋1单元202号的合同备案。3.虽然A6栋1单元102号、202号房屋经（2017）桂0102民初757号案件中的现场勘查，现状为：涉案南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖小区A6栋一至二层均有加建的内置楼梯连通，且二层仅能从该内置楼梯进入，无其他外部通路，通往二层的电梯口有明显被封闭并砌起墙面的痕迹；三层以上楼层均有独立的出入口连接外部的公共楼梯。因此，虽然A6栋1单元202号房屋目前无独立出入口，但通往二层的电梯口有明显被封闭并砌起墙面的痕迹，加之A6栋1单元202号房屋已完成合同备案，应符合规划设计要求；故A6栋1单元202号房屋因受红日公司改造而缺乏独立出入口，仅涉及合同能否履行以及违约责任追究的问题，不应作为两被告《商品房买卖合同》无效的依据。4.被告保芝冠公司虽并非逐套房屋进行付款，但已经提供两被告之间共25套房屋的总付款转账凭证及两被告之间关于房屋价款支付的《补充协议》，足以证明被告保芝冠公司已依约履行付款义务。 综上，两被告就A6栋1单元202号房屋所签订的《商品房买卖合同》，原告所举证据未能证明该合同系让与担保，而被告保芝冠已获得案涉房屋合同备案，并已实际履行付款义务；因此，该合同应认定为合法有效。故对于原告要求确认两被告就A6栋1单元202号房屋所签订的《商品房买卖合同》无效的主张，于法无据，本院不予支持。 三、关于注销合同登记备案的问题。 虽然原告与被告红日公司就A6栋1单元102号房屋所签订的《南宁市商品房买卖合同》，其建筑面积约定为296.12平方米，其面积可能涵盖A6栋1单元202号房屋的面积；但A6栋1单元102号、202号房屋在房产部门已分别进行合同备案，并非作为一套房屋进行合同备案，而红日公司亦未提供已经依法变更规划审批的相关证据；因此，红日公司擅自改造案涉A6栋1单元102号、202号房屋内部结构后，将A6栋1单元202号房屋的面积重复出售给原告欧荣发及被告保芝冠公司，如因此造成合同履行障碍，原告欧荣发及被告保芝冠公司可分别依据各自合同约定主张权利。在暂无证据证明A6栋1单元102号、202号房屋已变更规划为一套房屋的情况下，原告欧荣发不能以方便统一使用为由要求注销对方的合同备案。因此，对于原告要求两被告协助办理注销A6栋1单元202号房屋的合同备案登记的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告欧荣发的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告欧荣发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  叶显莲 人民陪审员  闫 肃 二〇一九年一月三十日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。