福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初11991号 原告（反诉被告）：周小玲，男，1969年7月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：雷军，北京观韬中茂（厦门）律师事务所。 委托诉讼代理人：安寿志，京观韬中茂（厦门）律师事务所。 被告（反诉原告）：林尔深，男，汉族，1965年10月2日出生，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：邱育花，女，1966年11月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林尔深，身份信息同上，系邱育花之夫。 被告：倪爱芝，女，汉族，1955年7月25日出生，住厦门市湖里区。 第三人：厦门英特华投资咨询有限公司。，住所地厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦2603室。统一社会信用代码：91350200784161469G。 原告（反诉被告）周小玲与被告（反诉原告）林尔深、邱育花、被告倪爱芝、第三人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周小玲的的委托诉讼代理人雷军，林尔深、邱育花、倪爱芝到庭参加诉讼。英特华公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周小玲向本院提出诉讼请求：确认周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的《房屋使用权转让合同》以及《协议书》均无效；2.林尔深、邱育花、倪爱芝共同返还周小玲购房款123万元及利息以123万元为基数，自2016年9月19日起按年利率6%计算至实际偿还之日止）。事实及理由：周小玲为购买林尔深、邱育花、倪爱芝共有的位于厦门市思明区（现门牌号：××）“闽联综合楼第四楼层15”房屋的使用权，于2016年8月15日由周小玲儿子周奇与林尔深签订《购房定金收条》，双方约定周小玲以总价123万元购买上述房屋使用权，周小玲支付林尔深定金5万元，并定于2016年9月14日签订《房产买卖居间协议书》。周小玲支付被告林尔深定金5万元，2016年9月19日，周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订《房屋使用权转让合同》，约定林尔深、邱育花、倪爱芝共同将该房屋的使用权转让给周小玲。周小玲于2016年9月19日以现金及转账的方式支付了剩余房款118万元，林尔深、邱育花、倪爱芝于2016年9月19日将房屋交付周小玲使用。双方于2016年9月20日至厦门市鹭江公证处对此进行了公证。该房屋使用权由雷军［嘉弈（福建）投资担保有限公司］于2010年8月9日转让给张丽美、张志强和陈序丽夫妇，双方签订编号为ＪＨＹＸ-2010-415号《房屋使用权转让协议书》，2016年7月22日，张丽美、张志强和陈序丽夫妇将该房屋使用权转让给林尔深、倪爱芝。林尔深、邱育花、倪爱芝取得该房屋使用权后，将该房屋使用权转让给周小玲。直至2019年，周小玲才得知“闽联综合楼”目前已存在诸多执行异议案件及执行异议之诉案件，与该案相同的《房屋使用权转让合同》均已被法院认定为无效合同。理由如下：1.双方签订合同时，讼争房屋所在用地为划拨工业用地，英特华公司在未经批准的情况下将划拨工业用地上的房屋作为办公酒店商业用途出售，属擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定为无效。2.虽然此后项目用地类型改为出让并变更土地用途为酒店，但土地房屋权属证书上明确载明“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”，即综合楼应整体转让而不能分割单套出售。英华特公司将房屋分割单套出售违反了土地用途管制制度，损害了国家作为土地所有权主体的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，英特华公司与张丽美、张志强和陈序丽夫妇签订的合同亦认定无效。3.英特华公司将已竣工的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获取利益，符合商品房买卖的合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，英特华公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，合同亦认定无效。故双方签订的《房屋使用权转让合同》也应认定为无效，林尔深、邱育花、倪爱芝应返还周小玲购房款及利息。 林尔深、邱育花共同辩称，周小玲向林尔深、邱育花之夫的款项，非案涉合同所约定的房屋权利转让款。根据双方签订的协议，转让合同款应为96万元，周小玲支付的其余款项用于双方约定即口头约定的费用。因此即便案涉合同被认定为无效，亦应当返还96万元。且林尔深代垫鉴证费5万元至今还未追回，周小玲作为有过错的一方要求全部返还购房款没有事实和法律依据，只能按公平原则返还一般甚至更低，其利息的主张也不应当得到支持。同时，周小玲向林尔深、邱育花、倪爱芝承诺永不反悔并不得再向三人提出任何条件，现在不能以合同无效而主张返还购房款。此外，自2016年9月19日起，林尔深等三人便已依约将房产交付周小玲，房屋的占有使用收益处分等权利至今仍由周小玲实际享有，若认定合同无效，周小玲不仅需要履行将房屋恢复原状后返还给，同时还需要将其因占有房屋而获取的利益支付给林尔深和邱育花，或者根据占有期间的房屋租金市场行情价格支付房屋占有费用。 倪爱芝辩称，同意林尔深和邱育花答辩意见，且房屋现在已经登记在其他人名下了，倪爱芝没有权利义务参与讼争房屋的纠纷当中。 林尔深、邱育花向本院提出反诉请求：1.周小玲将厦门市思明区（现门牌号××）“闽联综合楼第4楼层15”房屋返还给林尔深、邱育花；2.周小玲应将厦门市思明区（现门牌号××）“闽联综合楼第4楼层15”房屋恢复原状并做相应观察及该排查的保证承诺；3.周小玲应向林尔深、邱育花支付房屋占用费（以每月6265.14元的标准自2016年9月19日起计算至实际交还房屋之日止）。事实与理由：厦门市思明区（现门牌号××）“闽联综合楼第4楼层15”房屋系林尔深、倪爱芝合伙出资向案外人张志强、张丽美购买并转让给周小玲。周小玲要求案外人厦门闽联实业有限公司做见证对购房协议进行更名，转让所有费用均由周小玲承担。林尔深为此垫付鉴证费5万元。双方约定自2016年9月10日起林尔深、邱育花不再承担任何经济与法律责任，也不再拥有该房屋使用权项下的任何权利和义务，周小玲又要求签署永久无反悔无权再提任何条件的条款。2016年9月19日，房屋使用权转让手续均已办理完成，并交付给周小玲使用。 周小玲辩称，对交还房屋、恢复原状均无异议。但林尔深、邱育花所主张的占用费以及占用费标准均无依据。 倪爱芝述称，其与本案所涉房屋已经不存在权利义务关系，同时表示其就本案不提起反诉。 英特华公司就本案未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月3日，案外人闽联实业有限公司（以下简称闽联公司）与嘉奕（福建）投资担保有限公司即现英特华公司签订一份《转让合同》，约定闽联公司将其所有的厦门市思明区（门牌号××）闽联综合楼项目在建工程的所有权一次性出让给英特华公司；自协议签订之日起，双方开始办理闽联综合楼项目的开发权、在建工程的所有权及所属土地的使用权的变更登记手续。嗣后，闽联综合楼项目以“莲花路口酒店公寓”、“厦门长青·嘉华印象”名义进行广告销售。 2010年8月9日，案外人张丽美、张志强与英特华公司签订《房屋使用权转让协议书》，约定英特华公司拥有位于厦门市××“闽联综合楼”的土地房屋100%的使用权益，张丽美、张志强受让的是“闽联综合楼”4楼15号具有使用权的房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积127.86平方米；该房屋使用权转让总价为951293元；该房屋的用途为餐饮、客房、办公综合；英特华公司应于2010年12月1日前，依照有关规定，将符合本协议约定的使用权房交付给张丽美、张志强使用。 2016年7月22日，张丽美、张志强和陈序丽（张志强之妻）将讼争房屋出售给林尔深、倪爱芝。 2016年9月19日，林尔深、邱育花、倪爱芝（均为甲方）与周小玲（乙方）签订一份《房屋使用权转让合同》，约定甲方将讼争房屋使用权转让给乙方，转让价款为96万元，乙方表示对房屋的权属及使用状况等均已作充分了解并自愿受让；乙方应于本合同签订当日向甲方付清全部转让价款（含之前乙方已向甲方支付的购房款5万元）。周小玲向林尔深、倪爱芝、邱育花共支付123万元（含2016年8月15日支付的5万元）。同日，林尔深、倪爱芝（均为甲方）与周小玲（乙方）在闽联公司以及英特华公司的见证下签订一份《协议书》，约定乙方对讼争房屋已做了全面了解真实情况，就甲方将协议合同号（JHYX-2010-415）从原购买人张丽美、张志强转来房屋使用权之权利义务再转让给协议乙方一事达成一致；甲方同意自本协议生效之日起将讼争房屋按合同原价并作公证及办理公证委托方式一次性转让给乙方，转让金额为原价款；乙方享有讼争房屋使用权以及占有使用、对外出租、转让、处分等权利；甲方不再承担任何经济与法律责任也不再拥有该房屋使用权项下任何权利和义务。合同签订后，周小玲于2016年9月19日接收讼争房屋并占有使用至今。 另查明，闽联综合楼项目原用地性质为工业划拨用地。2013年6月25日，闽联公司取得该项目的土地房屋权证，土地用途为酒店，土地使用权类型为出让，并备注：“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。 审理中，林尔深、邱育花和周小玲均同意占用费由本院酌定。 林尔深、邱育花陈述讼争房屋交付给周小玲时应为酒店格局，但格局、家具、电器等房屋状况均不清楚，可以参考周围同户型房屋。周小玲陈述其并未改变房屋结构，按现状予以返还。 周小玲和林尔深、邱育花、倪爱芝均确认讼争房屋实际转让价为123万元。 本院认为，周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的《房屋使用权转让合同》以及《协议书》应认定无效，理由如下：1.讼争房屋所在用地为划拨工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于划拨土地使用权和地上建筑物转让应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定，英特华公司在未经批准的情况下将划拨工业用地上的房屋作为办公酒店商业用途出售，属擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定为无效。2.虽然此后项目用地类型改为出让并变更土地用途为酒店，但土地房屋权属证书上明确载明“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”，即综合楼应整体转让而不能分割单套出售。英特华公司将房屋分割单套出售违反了土地用途管制制度，损害了国家作为土地所有权主体的利益，转让合同亦应认定无效。3.英特华公司将已竣工的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获取利益，符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，英特华公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，合同亦应认定无效。综上可认定，讼争房屋不具备出售的法定条件，其转让交易行为均属无效，故周小玲主张其与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的转让合同无效，于法有据，予以支持。 鉴于讼争房屋转让合同无效，双方应各自返还基于该合同所取得的财产，故周小玲要求林尔深、邱育花、倪爱芝返还购房款123万元的主张以及林尔深、邱育花要求周小玲返还房屋的诉求，于法有据，予以支持。根据在案证据，合同双方仅对讼争房屋使用权的交易进行约定，可见周小玲在交易过程中已明知房屋并不具备房地产买卖条件，其与并非房屋产权人的林尔深、邱育花、倪爱芝签订《房屋使用权转让合同》，受让所谓房屋使用权，构成对自身权利障碍和政策限制的忽略，亦有过错，故其要求支付购房款利息的主张，不予支持。林尔深、邱育花对房屋交付时的格局、家具、电器等状况均不清楚，亦未能举证证明房屋交付时的原状，故其要求周小玲恢复原状并做相应观察及该排查的保证承诺的诉求，不予支持。周小玲已实际占用讼争房屋，基于合同无效应向林尔深、邱育花支付占用费，但林尔深、邱育花对讼争房屋不能交易之情况亦属明知，其在交易过程中亦具有过错，本院结合双方在交易过程中的实际过错情况，酌定占用费为每月3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、周小玲与林尔深、邱育花、倪爱芝签订的《房屋使用权转让合同》及《协议书》无效； 二、林尔深、邱育花、倪爱芝于本判决生效之日起十五日内向周小玲返还购房款123万元； 三、周小玲于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区××“闽联综合楼第4楼层15”返还给林尔深、邱育花并支付占用费（按每月3000元的标准，自2016年9月10日起计算至实际返还房屋之日止）； 四、驳回周小玲的其他诉讼请求； 五、驳回林尔深、邱育花的其他反诉请求。 案件受理费8823元，由周小玲负担1220元，林尔深、邱育花、倪爱芝共同负担7603元；反诉受理费2395元，由林尔深、邱育花共同负担798元，周小玲负担1597元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年八月十三日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。