广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9697号原告：杨利娜，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑盛家，广东顶匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：游粤，广东顶匠律师事务所实习律师。被告：佛山市南海盈裕房地产发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：梁**。委托诉讼代理人：陈瑞敏，男，该公司员工。原告杨利娜与被告佛山市南海盈裕房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭审理了本案。原告杨利娜及其委托诉讼代理人郑盛家、游粤，被告委托诉讼代理人陈瑞敏，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2017年9月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2.被告返还购房款2028608元；3.被告赔偿购房款利息损失（自2017年12月29日起以2028608元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至房款付清之日止，暂计至2019年5月29日为136508.41元=2028608元×4.75%÷360天×510天）给原告；4.被告赔偿已支付的税金损失58974.53元给原告；5.被告赔偿已支付的住宅专项维修金损失20286.08元给原告；6.被告赔偿已支付税金、住宅专项维修金的利息损失（自2018年1月8日起以79260.61元为本金，按中国人民银行同类贷款基准利率计付至房款付清之日止，暂计至2019年5月8日为5019.83元=79260.61元×4.75%÷360天×480天）给原告；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：**号楼**号商铺（以下简称涉讼商铺）位于小区住宅楼底，且并非交通干道或临街面，被告销售人员以涉讼商铺与楼上住宅土地使用权年限一样，产权均为70年为卖点向原告推介销售，并承诺产权年限写进合同。故双方于2017年9月14日签订了《商品房买卖合同（现售）》（以下简称涉讼合同），约定：涉讼商铺所占用的土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地使用权终止日期为2080年12月30日。合同签订后，原告按约向被告支付了全额房款2028608元，并办理了备案，被告于2017年12月29日向原告开具了房款发票。原告于2018年1月5日向指定银行缴纳了20286.08元的住宅专项维修资金，于同月8日向南海税局缴纳了58974.53元税金。2019年3月21日被告在《佛山市南海区不动产登记申请表》“不动产情况”中明确涉讼商铺的土地用途为城镇住宅用地、土地使用年限的起止日期为2080年12月30日止，即至此时被告仍主张涉讼商铺的产权年限为70年。2019年3月25日，不动产登记局通知原告，因涉讼商铺土地使用权的年限与实际不符无法进行产权登记，双方必须重新签订合同补充修改涉讼合同中土地使用权的终止日期。被告声称涉讼商铺有70年产权，欺诈原告与其签订涉讼合同，恶意骗取原告购房款2028608元以解决公司流动资金所需。被告的欺诈行为造成涉讼商铺无法按约定的产权年限登记到原告名下，导致原告合同目的无法实现，直接导致原告向税务机关、银行缴纳相关税费、专项资金等经济损失和巨额购房款被占用损失。被告辩称：一、涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，系真实履行的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，涉讼合同并不存在任何欺诈或者胁迫的情形，更没有损害国家利益，不存在原告所述合同无效的情形，原告主张涉讼合同无效缺乏法律及事实依据。退一步说，即使涉讼合同的签订存在欺诈的情形，涉讼合同是在2017年9月14日签订的，至本案立案时早已超过了一年的时间，原告请求撤销涉讼合同的权利已经丧失。即使存在不好的行为，也不能认定合同无效。二、涉讼合同已明确约定原告所购买的是商铺，商铺的最高产权年限就是40年。三、原告对涉讼合同第一条第一款存在认识和理解错误。被告的土地产权证载明：城镇住宅用地的使用权为2010年12月31日至2080年12月30日，批发零售用地使用权限为2010年12月31日至2050年12月30日。涉讼合同第一条注明的土地终止日期是城镇住宅用地的使用期限。原告购买的商铺属于批发零售用地，其产权年限最高就是40年。四、被告不存在任何欺骗原告的行为，房屋的销售是在合法前提下进行的。被告的工作人员从未向原告宣传过商铺是70年产权，原告作为一个正常的成年人也应当知道商铺的产权年限最高就是40年，不可能存在70年产权的商铺。被告更不可能存在恶意骗取原告购房资金进行流动的意图，被告作为一个专业的房地产开发商，一直运营良好，不存在资金周转问题，单个房屋的购房资金对公司资金流动的影响微乎其微。五、原告要求被告赔偿其已付税金、住宅专项维修金及相应的利息损失没有事实和法律依据，应予驳回。上述款项是原告作为买受人购买商铺所必须交纳的款项，且并非由被告收取，被告不存在占用上述款项的情况。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告营业执照复印件1份，被告企业信用信息公示系统打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（现售）》原件1份，用以证明涉讼合同约定涉讼商铺土地使用权终止日为2080年12月30日。3.商品房合同登记信息查询结果复印件1份，用以证明①涉讼合同经法定机关备案登记；②备案登记机关确认原、被告在涉讼合同中约定涉讼商铺土地使用权终止日期为2080年12月30日。4.《佛山市南海区不动产登记申请表》原件1份，用以证明①2019年3月21日被告在该表“不动产情况”中再次确认涉讼商铺土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日为2080年12月30日；②该表中“申请人情况”明确约定涉讼商铺产权登记的义务人为被告，原告仅为代理人；③被告在该表落款处承诺对填写的内容及提交的申请材料真实性负责；④该表是原、被告对涉讼商铺土地使用权终止日的再次确认和补充。5.发票原件1份。6.税收完税证明原件1份。举证5、6，用以证明①原告按合同约定先后向被告支付了全额房款2028608元，并于2017年12月29日取得税务发票；②原告于2018年1月8日缴纳了涉讼商铺的税金58974.53元。7.存折原件1份，用以证明原告于2018年1月5日向被告指定银行缴纳了涉讼商铺的住宅专项维修金20286.08元。8.项目答复单原件1份，用以证明①不动产登记局于2019年3月25日通知原告，因涉讼合同中约定商铺土地使用权终止日为2080年12月30日而无法办理产权登记；②涉讼商铺进行产权登记必须由原、被告对涉讼商铺的土地使用权进行重新约定并确认。9.《商品房买卖合同》合同补充协议原件1份，用以证明①被告在补充协议中没有对涉讼商铺土地所有权的使用年限向原告作出任何的提醒、补充或磋商。②补充协议中对涉讼商铺的使用限制性的规定当中没有禁止作为生活居住使用的内容，故原告有理由相信涉讼商铺使用年限为70年。10.房屋租赁合同三方协议原件1份，用以证明被告向原告销售涉讼商铺时，涉讼商铺是带租约的，且被告以此为由拒绝向原告出示涉讼商铺的土地产权、规划、消防验收等批文。经质证，被告对原告举证1、2、4-10的真实性无异议，对举证3的真实性有异议。其中：举证2，被告取得该项目土地的年限分为两部分，城镇住宅用地使用年限为2010年12月31日至2080年12月30日，批发零售用地的使用年限为2010年12月31日至2050年12月30日；原告所购买的是商铺，属于批发零售用地，其使用权限最高就是40年，即土地终止日期为2050年12月30日，且被告在签订合同时就已告知原告其购买的是商铺，产权年限最高为40年；被告关于住宅和商铺的买卖合同都是同一范本，合同记载的都是城镇住宅用地的使用截止日期，但客户购买的是商铺，被告工作人员都会事先说明。举证3是原告单方制作，但是确认原告是涉讼商铺的购买人；商铺的使用年限最高为40年，这是国务院相关条令所明确规定的，该查询结果也记载了用途是商业，但并无记载涉讼商铺所在土地的终止日期。举证4上记载的是整块土地的情况，并不是针对原告所购买的单个商铺。举证5-7与被告无关，被告没有收取原告的税金及维修基金，故无需赔偿该些款项及其他相关损失。举证8，原告所购买的是商铺，产权年限为40年，原被告应当一同协商后再次对涉讼商铺进行确权。举证9，应以合同所约定的内容为准，原告作为一名具有民事权利的人，理应知道商铺的最高产权年限为40年，并且被告营销人员在与原告签订合同时也会告知商铺的产权年限为40年。举证10，涉讼商铺是带租出售给原告的，涉讼商铺的房租由被告收取，被告工作人员肯定会向原告出具上述文件资料，必须保证在合法合规的前提下才能出售。诉讼中，被告举证如下：1.土地证原件1份，用以证明被告对项目所在土地拥有合法使用权利，其中城镇住宅用地的使用期限是2010年12月31日至2080年12月30日止，批发零售用地的使用期限是2010年12月31日至2050年12月30日止。2.竣工验收备案表1份（复印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章）。3.测绘报告书原件1份。4.佛山市商品房现售备案证明原件1份。举证2-4，用以证明被告出售商铺的行为合法有效，取得了相应的证明材料。经质证，原告对被告举证1-4的真实性由法院审核。其中：举证1是2018年颁发的，但涉讼合同是2017年9月14日签订的，故土地证取得时间在合同签订之后；被告向原告销售的是现房，双方签订涉讼合同时，被告没有向原告出示涉讼商铺的土地使用规划建设及验收等资料，故在涉讼商铺买卖过程中，原告不清楚也没有看到过土地使用权限；该土地证使用期限有两个，一个是城镇住宅用地，一个是批发零售用地，而且在每个土地性质后面都明确了起止时间，但是被告在涉讼合同及补充协议、南海区不动产登记申请表等多份书面材料中以打印格式条款的形式，标注了使用年限为城镇住宅用地2080年12月30日止，即被告在销售涉讼商铺过程中隐瞒其土地使用证批发零售用地的具体使用年限和起止时间，误导原告与其成交。举证2-4，原告不知情，被告在交易过程中恶意隐瞒该些内容，误导原告与其成交。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证1-4，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区**号**楼**号商铺，其登记用途为商业。涉讼商铺所在土地，证号：粤（2018）佛南不动产权第0****3号，土地用途为城镇住宅用地的，出让年限为柒拾年，终止日期为2080年12月30日；土地用途为批发零售用地，出让年限为肆拾年，终止日期为2050年12月30日。2017年9月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为2********2的《商品房买卖合同（现售）》（即涉讼合同），约定：被告向原告出售涉讼商铺；（第一条）涉讼商铺所占用的土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地使用权终止日期为2080年12月30日；涉讼商铺总价款为2028608元，原告在2017年5月30日前支付全部房价款；被告应当在2017年12月31日前向原告交付涉讼商铺。后该合同办理了合同登记备案。2017年12月29日，被告开具发票确认收到涉讼商铺购房款2028628元。2018年1月5日，原告缴存了涉讼商铺的住宅专项维修资金20286.08元。2018年1月8日，原告缴纳了涉讼商铺的契税57960.23元、印花税1014.3元。2019年3月，原被告向里水镇国土城建和水务局申报涉讼商铺的买卖转移登记，原被告作为“申请人”就涉讼商铺填写了《佛山市南海区不动产登记申请表》，主张：涉讼商铺土地使用年限的起止日期为2080年12月30日止，土地用途为城镇住宅用地，建筑物规划用途为住宅。2019年3月25日，里水镇国土城建和水务局出具《行政服务中心项目答复单》，载明“经审核：商品房买卖合同上缺少批发零售用地的终止日期，增加后请双方确认”。诉讼中，原被告均确认：涉讼商铺是带租约出售给原告的，涉讼商铺自2018年1月1日起的租金由原告收取。原告陈述：涉讼商铺的钥匙没有移交给被告；若涉讼合同有效，原告要求解除合同或撤销合同，不同意继续履行涉讼合同。被告陈述：涉讼商铺已交付原告，被告没有涉讼商铺的钥匙；若涉讼合同有效，被告不同意解除合同。本院认为：原被告因买卖涉讼商铺而签订涉讼合同，涉讼合同中除了第一条中的“涉讼商铺所占用的土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地使用权终止日期为2080年12月30日”的约定以外，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼商铺的用途为商业，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地最高年限为四十年。但是，涉讼合同仅载明“涉讼商铺所占用的土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地使用权终止日期为2080年12月30日”，并未明确批发零售用地的终止日期为2050年12月30日，被告在《佛山市南海区不动产登记申请表》中还主张涉讼商铺所在土地使用年限至2080年12月30日，被告在上述文件中关于涉讼商铺所在土地使用年限的表述，对原告就涉讼商铺使用年限的理解造成误解，且对原告购买涉讼商铺造成重大影响，现原告以购买涉讼商铺时对商铺使用年限存在重大误解为由要求撤销涉讼合同，本院予以支持。原被告在2019年3月的《行政服务中心项目答复单》中仍主张涉讼商铺所在土地的使用年限至2080年12月30日，被告辩称其在签订涉讼合同前已告知原告涉讼商铺所在土地的使用年限至2050年12月30日、原告早已知晓涉讼商铺所在土地的使用年限至2050年12月30日，但未能举证予以证实，原告亦予否认，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告该辩解不予采纳。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。现原告要求被告返还所收取的购房款2028628元，本院予以支持。商业用地最高年限为四十年，原被告在签订涉讼合同时就涉讼商铺所在土地的年限没有尽到审慎审查义务致涉讼合同被撤销，双方对此均存在过错，考虑到被告已将涉讼商铺移交给了原告，原告请求被告赔偿购房款利息损失，本院不予支持。原告已向税务机关缴纳了涉讼商铺的契税及印花税，并缴存了住宅专项维修资金至指定账户，被告仅负协助退款义务，原告请求被告直接退还上述款项并计付利息损失，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、撤销原告杨利娜与被告佛山市南海盈裕房地产发展有限公司于2017年9月14日签订的合同编号为2********2的《商品房买卖合同（现售）》；二、被告佛山市南海盈裕房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款2028628元予原告杨利娜；三、被告佛山市南海盈裕房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨利娜办理佛山市南海区**号**楼**号铺契税57960.23元、印花税1014.3元的退款手续；四、被告佛山市南海盈裕房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨利娜办理佛山市南海区**18号**楼**铺住宅专项维修资金20286.08元的退款手续；五、驳回原告杨利娜的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24795.18元，减半收取计12397.59元（原告已预交），由原告负担6198.59元，被告负担6199元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年八月九日书记员  程学斌