浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1407号 上诉人（原审被告）：林康明，男，1955年12月29日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审被告）：狄彩琴，女，1957年11月19日出生，汉族，住址同上。 二上诉人的委托诉讼代理人：林辉，男，1979年12月14日出生，汉族，住址同上。 二上诉人的委托诉讼代理人：林峰，女，1977年10月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷钻石山区D号楼272号。 被上诉人（原审原告）：温岭市三利物业管理有限公司，住所地：温岭市太平街道太平北路18号。 法定代表人：林炳强。 委托诉讼代理人：顾婷婷，女，1983年6月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人林康明、狄彩琴因与被上诉人温岭市三利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2019）浙1081民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林康明、狄彩琴上诉请求：1、撤销（2019）浙1081民初1497号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人2002年购买涉案房屋后，2003年就发现屋内漏水，室外下大雨，室内下小雨，因漏雨造成室内新装修的墙皮斑驳脱落，墙壁开裂，地板发霉变形。经多次与被上诉人反映，请求维修，没有得到任何答复。多次交涉未果后，不得已以拒交物业费抗议。2006年被上诉人诉至温岭法院，在法院的协调下，双方自行协商解决问题，此时房屋尚在8年保修期内，所以和被上诉人签订协议，代表人为林文喜，承诺进行维修，直至不漏水，付给管理费。二、从2006年签订协议后，房屋至今依旧漏水，一直没有得到解决，被上诉人也从未催讨过物业费。只要书面协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定；没有经欺诈、胁迫的手段订立合同，没有损害国家利益；双方不是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；双方不是以合法的形式掩盖非法目的；没有损害社会公共利益；订立合同的主体具有民事行为能力和民事权利能力；意愿表示真实，这个合同就成立，具有法律效力，受法律保护。即使此协议存在瑕疵，但是双方已履行了十多年，所以形成了事实合同。 温岭市三利物业管理有限公司辩称，一、房屋漏水的原因有房屋本身质量问题、楼上业主的原因、被上诉人对房屋未尽维修的义务，故请上诉人申请司法鉴定，如是被上诉人的原因就找被上诉人进行维修。在上诉人未进行司法鉴定的情况下，上诉人应承担举证不力的后果。二、上诉人与案外人签订的协议，被上诉人有异议，即使存在协议，但双方没有在协议落款处签名，也未生效。即使被上诉人未尽管理维修的义务，上诉人可主张维修等权利来维护自己的权利，而不应该拒绝支付物业费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 温岭市三利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费22220元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告林康明、狄彩琴系阳光花园2002业主，该房屋建筑面积为130.03平方米。原告温岭市三利物业管理有限公司系阳光花园的物业服务企业。2006年1月至2014年4月的高层住宅物业管理服务费为每平方米每月1元，2014年5月起为每平方米每月1.15元。经原告书面催缴，被告至今仍未支付自2006年1月起至2018年6月止的物业费。 一审法院认为，被告对原告提供物业管理服务、物业管理服务费标准及自2006年1月起未支付过物业费的事实均无异议，予以确认。本案的争执焦点是被告以原告未维修被告屋顶至今仍漏水为由拒绝支付物业费是否应予支持。业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括清洁卫生、安全防范、秩序管理、共用设施维修养护等综合性的服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。本案庭审过程中，被告也认可房屋漏水原因虽几经排查但至今仍未有明确结论这一事实，可能是房屋本身质量问题，可能是楼上业主的原因，也可能是原告对房屋建筑共用部分未尽维修管理之义务的原因，不同的原因将产生不同的法律关系，在此情况下被告虽提供协议一份并以房屋漏水为由拒绝支付物业费，不予支持。退一步讲，即使是原告对房屋建筑共用部分未尽维修管理之义务造成漏水属实，被告可通过请求原告承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任来保障自己的权益，而不应以此为由拒绝支付物业费。综上，被告应当按合同约定的标准及时支付物业费给原告。经计算，2006年1月至2018年6月的物业费共计20475元。为此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：被告林康明、狄彩琴于本判决生效后十日内支付给原告温岭市三利物业管理有限公司自2006年1月至2018年6月的物业费20475元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，减半收取178元，由被告林康明、狄彩琴负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了（2006）温民二初字第1595民事裁定书，证明被上诉人曾起诉上诉人，后撤诉了。被上诉人质证对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，该裁定书只证明双方有和解，但无法证明以什么方式和解。 本院认为，因被上诉人对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据予以认定。同时，上诉人一审期间提供了2006年10月1日林文喜代表被上诉人与上诉人林康明签订的协议，被上诉人一审期间对该协议的真实性、合法性存在异议。但本院认为，被上诉人虽对该协议提出异议，但并未提供相反的证据予以反驳或推翻，也未申请对林文喜的笔迹进行司法鉴定。因此结合（2006）温民二初字第1595案件中林文喜系作为被上诉人的委托代理人参加诉讼的事实，本院对该协议书予以认定。 本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定，被上诉人因与上诉人林康明物业管理纠纷，曾向原审法院起诉，后双方在诉讼中自行和解，故原审法院于2006年10月9日作出（2006）温民二初字第1595号民事裁定书，裁定准许温岭市三利物业管理有限公司撤回起诉。2006年10月1日林文喜代表被上诉人与上诉人林康明签订协议，该协议载明，1、三利物业对2002室因渗水造成裂纹墙面进行修缮，并做好室内的清洁扫屋工作。2、三利物业在国庆节后撤销诉讼，三利撤诉后2002室业主也撤销反诉。3、维修标准：以维修后再一次大雨室内不渗水为准。如漏水，三利物业应继续维修。如不漏水，2002室业主付给三利物业管理费。 本院认为，虽然物业服务企业向业主催收物业服务费与业主要求物业服务企业尽修缮义务系不同的法律关系，但上诉人提供的涉案协议可以证明只有被上诉人承担了修缮义务并达到了一定标准后，上诉人才交纳物业服务费。如前文的证据分析和认证，该协议系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议对被上诉人具有约束力。故在无证据证明被上诉人已经履行了该协议约定义务的情况下，现被上诉人要求上诉人支付拖欠的物业服务费，与涉案协议的约定不符，本院对被上诉人的诉讼请求无法予以支持。据此，一审判决不当，本院二审依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销温岭市人民法院（2019）浙1081民初1497号民事判决； 二、驳回被上诉人温岭市三利物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费356元，减半收取178元，二审案件受理费312元，均由被上诉人温岭市三利物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一九年八月十三日 代书记员 严 凌 -6- -1-