内蒙古自治区磴口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0822民初2231号 原告：刘某，住内蒙古自治区磴口县。公民身份号码×××。 被告：贾某，住内蒙古自治区磴口县。公民身份号码×××。 被告：戴某，住内蒙古自治区磴口县。公民身份号码×××。 二被告共同委托诉讼代理人：林某，内蒙古蒙宁律师事务所律师。 第三人：内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）。 法定代表人：付某，公司董事长。 委托诉讼代理人：王某1，该公司副董事长。 第三人：齐某，住磴口县。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王某2，住磴口县。公民身份号码×××。 原告刘某与被告贾某、戴某排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，根据被告贾某、戴某申请，追加内蒙古天旗房地产开发有限公司、齐某为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2019年6月20日、7月3日公开开庭进行了审理。原告刘某、被告贾某、戴某及其共同委托诉讼代理人林某、第三人天旗公司的委托诉讼代理人王某1、第三人齐某的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出请求：1、判令二被告限期从诉争房屋中搬出；2、判令二被告支付从2019年2月1日起至搬出之日止每月2万元的租金；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2007年刘某某用自己名下的金山商厦102号商铺（面积403.76平方米）、302号商铺（面积807.52平方米）在磴口县农村信用合作联社抵押贷款，后刘某某不能偿还贷款本息，经信用联社、刘某某和巴彦淖尔市彤鑫房地产开发有限责任公司（以下简称彤鑫公司）三方协商，一致同意刘某某在信用联社所贷款项由彤鑫公司偿还，刘某某将以上两处房屋抵顶给彤鑫公司，并将产权变更到彤鑫公司指定人刘某名下，用于解决学府二期农民工工资及回迁房的尾留工程款。2019年1月15日，刘文忠协助原告办理了以上两处房屋的产权变更手续，变更后分别为蒙（2019）磴口县不动产权第00XXX80号和第00XXX81号。产权变更后原告多次通知被告限期15日内搬出，被告不仅不搬还阻止原告进入以上房屋。故诉讼人民法院，恳求判如所请。 被告贾某、戴某辩称，（一）本案诉争的房屋在2012年8月之前属于天旗公司所有，2012年8月之后属于贾某、戴某所有。 2012年8月15日，贾某、戴某与天旗公司达成《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议书》，约定金山商城建筑面积以一、二、三楼实物为准，抵顶价3600万元。天旗公司以金山商城作抵押，向银行贷款1700万元，此贷款2012年8月31日以前利息由天旗公司负责偿还，2012年8月31日以后的本息由贾某、戴某负责偿还顶购房款，剩余房款1900万元抵顶甲方（即天旗公司）向乙方（即贾某、戴某）的借款。 2012年8月31日，双方又达成《内蒙古天旗房地产开发有限公司金山商城抵顶债务的补充协议》，约定金山商城产权系天旗公司所有，原产权人刘某某、李某某、付某某1、芦某某等均属挂名（虚名）。贾某、戴某购买后在办理产权过户时公司（现产权人）负责协助配合办理产权并提供相关所有手续。上述协议签订后，天旗公司已经协助贾某、戴某办理了原产权人为李某某、付某某1、芦某某、周某某、王某某、付某某、张某某的产权变更手续，将产权人变更为贾某、戴某。 2014年2月，经付某某、刘某某与贾某、戴某协商，付某某、刘某某借用原产权人为刘某某的金山商城102号商铺（面积403.76平方米）、302号商铺（面积807.52平方米）在信用社抵押贷款，约定贷款还清后，产权无条件归还贾某、戴某，并于2014年2月28日在房管局做了抵押登记备案。 （二）天旗公司负责人付某某和刘某某夫妇、彤鑫公司负责人齐某、刘某恶意串通，于2019年1月将二被告所有的诉争房屋从刘文忠名下无偿转让给刘某，刘某没有支付房屋对价，也不是房屋的所有权人，其不是适格的原告。刘某某夫妇与刘某签订的房屋买卖协议，因虚假的意思表示而且恶意串通损害答辩人的合法权益，所以二人签订房屋买卖合同无效。综上，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人天旗公司述称，天旗公司与二被告签订的抵顶协议没有法律效力，天旗公司应与二被告对债务进行结算，查明谁欠谁款项。原告刘某对二被告的起诉，我公司不发表意见，原告与刘某某之间的过户是因清偿银行贷款，不存在恶意串通，彤鑫公司代为偿还后，经协调过户给刘某。 第三人齐某述称，2012年李志、吕婵向信用社借款410万元，刘某某以诉争的二处房屋为李某、吕某贷款提供抵押，2016年9月5日因李某、吕某无力偿还贷款，经信用社、彤鑫公司和刘某某协商，由彤鑫公司偿还贷款本金469.99万元、利息30万元，后彤鑫为了解决学府二期农民工工资及回迁房尾留工程，于2019年1月15日经磴口县不动产登记中心将刘某某的两处产权变更到刘某名下。刘某取得的产权合法有效。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：蒙（2019）磴口县不动产权第00XXX80号不动产权证书一份，蒙（2019）磴口县不动产权第00XXX81号不动产权证书一份，证明原告取得了上述两处房屋的不动产权。 经质证，二被告对原告出示的两份不动产权证书不认可，理由是该证书没有四至界线，不能确定具体位置，且在2012年该两处房屋已经抵顶给贾某、戴某，贾某、戴某是实际所有权人，所以该变更登记无效。第三人天旗公司和齐某对原告两份不动产权证书的真实性、合法性没有异议。 被告贾某、戴某为证明其辩驳主张，向本院提交了如下证据： 1．2012年8月15日戴某、贾某与天旗公司签订的《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议书》一份、2012年8月31日戴某、贾某与天旗公司签订的《金山商城抵顶债务的补充协议》一份，证明2012年8月15日二被告以3600万元的价格取得金山商城1、2、3楼的所有权，其中包括诉争房屋，诉争房屋的所有权归二被告，刘某某虽登记为产权人，但该房屋原属于天旗公司所有，现在归二被告所有，与刘某某无关。 2．磴房字第16XX6号、10XX7号房屋证及他项权利证，证明诉争房屋的原始登记人是刘某某。 3．还款明细一份、贷款确认单一份、天旗公司出具收据两份，证明房屋抵顶后，二被告已经将天旗公司贷款本金1700万元及利息82万余元偿还，二被告已经支付了房屋对价。 4．磴口县人民法院（2016）内0822民初1884号民事判决书一份、巴彦淖尔市中级人民法院（2017）内08民终291号民事判决书一份，证明人民法院判决均认为金山商城包括本案诉争房屋所有权归二被告，进一步印证了诉争房屋的所有权人是二被告。 5．分割转让许可证十一份，证明金山商城包括诉争房屋的土地使用权均归二被告所有。 6．录音五段、书面文字材料五份、协议书一份，证明彤鑫公司的负责人齐某与刘某某夫妇及天旗公司负责人付某某恶意串通，将二被告所有的诉争房屋，从刘某某名下恶意变更为刘某名下，刘某并没有支付房屋对价，也不是房屋的所有权人，其无权提起本案诉讼，不是适格的原告。 7．二被告缴纳的金山商城包括诉争房屋部分自来水发票、电费发票、取暖费发票，证明二被告对其所有的金山商城缴纳水电暖费，二被告是诉争房屋及金山商城的实际所有人，刘某某不是房屋的实际所有人，只是挂名。 8.×××、第104021201XX2号、第104021200XX4号、巴彦淖尔×××、第104021301XX9号、第104021301XX0号、第10402130XXX7号、第10402130XXX8号房屋所有权证，证明金山商城除登记在刘某某名下的房屋外其余部分的产权归贾某、戴某所有；登记在刘某某名下的房屋由二被告占有。 9.贾某、戴某偿还贷款情况说明及内蒙古农村信用社贷款本息收回发票24张，证明贾某、戴某偿还天旗公司名下贷款本息共计1782.4567万元，其中偿还本金1700万元，偿还利息82.4567万元。 经质证，原告和第三人以对被告证据证明的事项不清楚为由，不发表具体意见；第三人天旗公司对被告证1的真实性没有异议，但对其合法性和证明意图有异议，两份协议是天旗公司用第三人的资产抵顶自己的债务，在法律上是不合法的。两份协议的目的是担保。且二被告也知道，当时因为高利贷被迫无奈，将第三人资产抵上。对证2的真实性、合法性无异议。对证3中偿还贷款情况不清楚，对贷款确认单不认可，对两份收据的真实性没有异议，但对被告主张已支付对价不认可。对证4、证7的真实性、合法性没有异议，对其举证意图不认可，二被告是2012年以来金山商城的实际使用人，产生的相关费用应由其承担。对证5的真实性、合法性认可，不认可举证意图，十一份土地分割证上土地使用权人为**川公司，既不是天旗公司，也不是本案被告，不能证实是二被告的土地。对证6不发表意见，对协议书不认可，不能证明被告的举证意图及案涉房屋归二被告所有。 第三人天旗公司未向法庭提供证据。 第三人齐某向法庭提交了内蒙古农村信用社贷款本息收回凭证二份，证明彤鑫公司于2016年9月5日偿还信用社贷款本金469.9999万元，利息30万元。 经质证，原告以对第三人证明事项不清楚为由，不发表意见。二被告认为该凭证与本案无关，凭证上没有原产权人刘某某及现产权人刘某的相关信息，且没有原件，不认可。第三人天旗公司没有异议。 本院审查认为，原告提交的证据被告虽不认可，但未提供相应证据否认其真实性，本院对其真实性予以认定。被告提交的证1与证8互相印证，除登记为刘某某的房屋外，对其余部分的证明力予以确认；证3中还款明细与证9互相印证，证明二被告已经履行了约定的偿还贷款的义务，同时天旗公司对借款转购房款的两份收据无异议，本院对以上部分的证明力予以确认；贷款确认单因系手工制作，无来源出处，无双方签字确认，故对其证明力不予确认；对证2的证明力予以确认；证4系人民法院已经发生法律效力的裁判文书，证7为二被告缴纳的水电暖票据，真实性、合法性予以确认，除登记为刘某某的房屋外，其余部分的举证意图予以确认；证5登记的土地使用者为**川建筑安装工程有限公司，对其真实性、合法性予以确认，对其举证意图不予确认；证6中协议书没有协议各方签字，对其举证意图不予确认，录音材料可以证实付某某、刘某某、齐某、刘某协议办理诉争房屋变更登记的事实，对其余部分的举证意图因缺少比对材料不予确认。第三人齐某提交的证据显示还款人为刘某某，非彤鑫公司，且刘某某偿还本金469.99万元与李某、吕某借款410万元非同一笔借款，不能证明其举证意图，对其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月15日贾某、戴某与天旗公司签订《磴口县金山商城抵顶债务及回购协议书》，约定金山商城建筑面积以一、二、三楼实物为准，抵顶价3600万元。天旗公司之前以金山商城作抵押向银行贷款1700万元，此贷款2012年8月31日以前利息由天旗公司负责偿还，2012年8月31日以后的本息由贾某、戴某负责偿还，顶购房款，剩余房款1900万元抵顶甲方（即天旗公司）向乙方（即贾某、戴某）的借款。自协议签订之日起，天旗公司在两年内有回购金山商城的权利，贾某、戴某不得零星或整体出售、变卖金山商城。协议还约定了其他事项。 2012年8月31日，双方又达成《内蒙古天旗房地产开发有限公司金山商城抵顶债务的补充协议》，约定金山商城产权系天旗公司所有，原产权人刘某某、李某某、付某某1、芦某某等均属挂名（虚名）。贾某、戴某购买后在办理产权过户时公司（现产权人）负责协助配合办理产权并提供相关所有手续。 上述协议签订后，天旗公司履行了向贾某、戴某交付金山商城的占有权、使用权、收益权的义务，协助贾某、戴某办理了原产权人为李某某、付某某1、芦某某、周某某、王某某、付某某、张某某的产权变更手续，为贾某、戴某出具了总额为1900万元的借款转购房款的收据，贾某、戴某履行了抵顶协议约定的偿还天旗公司贷款1700万元本息的义务，并从2012年8月至法庭辩论终结前，一直占有并经营包括原登记产权人为刘某某的房屋在内的金山商城至今。 2014年2月，付某某、刘某某用原登记产权人为刘某某的金山商城102号商铺（面积403.76平方米）、302号商铺（面积807.52平方米）在信用社抵押贷款，并于2014年2月28日在房管局作了抵押登记。2019年1月15日刘某与刘某某签订《个人售房协议书》并办理产权变更手续，刘某取得不动产权证书。《个人售房协议书》建筑物总价款栏为空白，刘某在本案庭审时自认自己没有支付购买诉争房屋的价款。 另查明，根据原告提供的不动产权证书所附房屋分户图显示，原告享有不动产权的房屋分别位于金山商厦一层和三层，只有长度和宽度，没有四至界线和具体坐标点，具体位置无法确定。本院调取的付某某1、付某某、贾某、王某某房屋分层分户平面图与原告提供的基本相同，个别虽标明共墙，但共墙之外不得而知，依然无法确定诉争房屋位置。 再查明，本案庭审过程中，天旗公司未向法庭提供自2012年8月15日起，在协议约定的两年回购期内行使回购权的相关证据。 还查明，本案中金山商城与金山商厦系同一建筑物。 本院认为，本案原、被告诉争的房屋，从2012年8月起，已由被告贾某、戴某以以物抵债方式合法占有至今。原挂名产权人为刘文忠的产权证虽然未变更到贾某、戴某名下，但该房屋作为金山商城整体的一部分，包含在双方签订的抵顶债务协议中，为天旗公司用于抵顶债务的财产的一部分，且已于2012年8月由天旗公司交付贾某、戴某占有并经营至今。虽然原告刘某与原挂名产权人刘某某于2019年1月15日签订《个人售房协议书》并取得不动产权证书，但庭审查明，原告刘某既没有购买诉争房屋的意思表示，也没有支付购买诉争房屋的价款，在诉争房屋办理变更登记前，不知道原产权人是谁，不知道诉争房屋的具体位置、管理状态、四至界线，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，不构成善意取得。且原挂名产权人刘某某自始至终未合法占有诉争房屋并进行实际管理，没有向原告刘某履行交付义务，双方对诉争房屋的交易并未完成。根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同成立后，交付标的物并转移标的物所有权为出卖人最基本的义务。在房屋买卖中，出卖人不仅要履行协助办理房屋产权变更登记的义务，亦要履行向买受人交付房屋转移占有的义务。原告刘某在没有实际占有诉争房屋的情况下主张排除妨害，没有事实和法律依据，对其要求判令二被告限期从诉争房屋中搬出并支付从2019年2月1日起至搬出之日止每月2万元租金的诉讼请求，本院不予支持。原告刘某可根据合同相对性原则，要求出卖人刘某某继续履行房屋买卖合同，向其交付房屋；或者主张因无法交付诉争房屋导致买卖合同无法履行的违约责任。被告辩称原告主体不适格，对此本院认为，原告持不动产权证书以物权所有人起诉，从程序上讲其诉权成立，即原告主体适格，被告辩称理由与法不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第二百四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘某要求被告贾某、戴某搬离诉争房屋并赔偿损失的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  郭治文 审 判 员  孟学琴 人民陪审员  李 燕 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  王鸿宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。 按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。