广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初12952号原告：吉春艳委托诉讼代理人：林云鹏被告：费儆德委托诉讼代理人：陈世钟原告吉春艳与被告费儆德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及诉讼代理人林云鹏、被告诉讼代理人陈世钟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方签署的《房屋转让合同》、原告与被告公证代理人签署的《深圳市二手房买卖合同》合法有效；2.判决原、被告交易的房产即现登记于被告名下位于深圳市××××东蔚蓝海岸社区首期5栋10层11D的房产及附属车位A5-11B归原告所有（交易价值11741475元）；3.判决被告支付原告违约金1752000元（暂计算时间2017年7月13日至2018年7月12日）；4.判决被告承担本次诉讼的全部费用。后原告变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告双方签署的《房屋转让合同》及原告与被告公证代理人签署的《深圳市二手房买卖合同》；2.判决被告归还原告购房款12000000元；3.判决被告支付原告违约金1752000元（暂计算时间2017年7月13日至2018年7月12日）；4.判决被告承担本次诉讼的全部费用。庭审中，原告将第2向诉讼请求变更为判决被告归还原告购房款11942422.8元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月2日签订了《房屋转让合同书》，被告将登记于被告名下的位于深圳市××××东蔚蓝海岸社区首期5栋10层11D的房产以1300万元的价格出让给了原告。并约定了付款方式即签署合同之日支付被告房屋定金100万，合同签署后3日内，原告再支付被告购房款200万，房屋按揭款900万由原告负责赎楼。赎楼款视为原告向被告支付的购房款。根据以上约定，原告依法委托刘鹏及魏炜先后向被告支付了上述全部款项。2017年7月13日，原被告双方到深圳市国土局办理了过户登记手续，并按照国土局要求，原告与被告的公证授权代理人魏炜再次签署了《深圳市二手房买卖合同》（编号：深（南）房现买字2017第10309），并按照国土部门的要求办理了相关手续，房产在办理过户过程中，被告的房产忽然被第三方查封，导致该交易无法顺利进行。鉴于以上事实，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.《房屋转让合同书》是一份精心策划的虚假合同。2015年魏炜与被告合伙创办深圳市前海华融信金融信息服务有限公司，从事非法融资贷款业务。2016年11月公司资金链彻底断裂，债权人纷纷要求退款，被告要求魏炜把公司的钱退还给债权人，且到处借钱还债。刘鹏同意借款被告300万元还债，要求被告委托魏炜卖掉深圳市××××东蔚蓝海岸社区首期5栋11D房产还债。2017年6月2日刘鹏(魏炜的表哥)与魏炜合谋借给被告300万元（100万元定金，200万元借款），充当购房的定金和首付款（实际是借款，已经偿还，通过姚伟达抵偿刘鹏）,同时6月2日诱骗被告到南山公证处签订了公证委托书，委托魏炜、刘鹏等出售深圳市××××东蔚蓝海岸社区首期5栋11D房产，于是被告就签了一份《房屋转让合同书》给魏炜，约定合同价格1600万元，合同日期和卖方空白。后来魏炜把合同第一页换了，把合同定价改为1300万元，自己填上了买卖日期2017年6月2日，原告（魏炜的母亲）在卖方签字。被告与原告很熟，假如要卖房子给原告的话，可以直接卖给原告，不需要费力到公证处去搞什么公证委托。从2017年6月2日到2017年6月26日被告到公安去自首止，被告有足够的时间卖房子给原告，不需要委托魏炜卖给她的母亲。被告没有把房产证交给魏炜，实际上是撤回了卖方委托。况且原告是辽宁省北票市的一名退休人员，根本没有这么多钱买房子。6与2日当天在公证处办理委托，根本没有时间与原告签协议。所以整个卖房子过程是魏炜家人策划的一场阴谋，是一桩虚假的买卖。在被告与魏炜非法吸收公众存款案件中，魏炜明知蔚蓝海岸房子被查封了，其于2017年7月10日仍然把房子卖给原告，7月13日去房产登记中心过户登记，属于欺诈，套现800多万元的赃款，进行洗钱；2.《深圳市二手房买卖合同》是一份双方代理、越权代理的无效合同。魏炜代理被告卖房子给原告，又代理原告支付购房款，办理纳税申报事宜，是双方代理，并且以1300万元卖给原告（远低于1600万元），双方串通损害被告的利益。刘鹏（吉春艳外孙）代理被告卖房子给原告并且代理原告支付300万元购房款，也是双方代理。公证委托书没有委托魏炜向深圳市不动产登记中心挂失第0033561号《不动产权证书》的内容，越权代理无效。况且第0033561号《不动产权证书》根本没有丢失，仍然在被告之手。为了达到侵吞被告房产的目的，魏炜伪造《公证书》，骗取了第0117560号不动产权证，后来深圳市不动产登记中心发现魏炜私刻公证处印章，撤消了第0117560号不动产权证。买卖虚假的房子，也是无效的；3.原告没有支付任何购房款，魏炜代付的赎楼款就是公司的钱。原告是辽宁省北票市一名退休人员，随女儿南迁深圳定居，自己没有一分钱。刘鹏代原告支付的100万定金和200万元的房款，实际上是6月2日借给被告的300万元借款。2017年6月23日被告把周淑怡的300万元债权转让给了刘鹏，并且把利息一起转让，所以300万元借款已经还尽。魏炜于2017年7月10日支付的8942422.75的赎楼款，实际上是被告自己的钱或者是深圳市前海华融信金融信息服务有限公司的钱。魏炜与被告合伙开办华融信公司的，双方的个人银行卡归公司使用，被告负责融资业务，魏炜负责贷款业务，被告银行卡的钱都转给魏炜贷款。2016年1月18日，被告分6笔转给魏炜350万元，2016年5月26日被告通过余永翔（魏炜司机）转给仇立果（魏炜的哥哥）50万元，5月30日转给仇立果140万元。李洁偿还魏炜439万元。被告交通银行卡62×××82与魏炜、魏忠玉、仇立楠的各个银行卡有大量的资金往来，说明魏炜银行卡的资金是公司的资金，不属于个人资金，魏炜代她母亲支付的赎楼款就是公司的款，原告没有付一分钱。魏炜的民生银行卡62×××21与被告的各个银行卡有大量的资金往来，说明魏炜银行卡的资金是公司的资金，不属于个人资金，魏炜代她母亲支付的赎楼款就是公司的款，原告没有付一分钱。魏炜的中信银行卡62×××98与被告的各个银行卡有大量的资金往来，说明魏炜银行卡的资金是公司的资金，不属于个人资金，魏炜代她母亲支付的赎楼款就是公司的款，原告没有付一分钱。被告的中信银行卡62×××05与魏炜、魏忠玉、仇立楠的各个银行卡有大量的资金往来，说明魏炜银行卡的资金是公司的资金，不属于个人资金，魏炜代她母亲支付的赎楼款就是公司的款，原告没有付一分钱。综上，上述房屋转让是一份虚假的买卖，是一份无效买卖，是一宗虚假诉讼的案子，是魏炜一家人合谋侵吞被告的房产，魏炜、吉春艳私刻事业单位印章违法，请求法院驳回原告的诉讼，并且把案子移交公安机关处理。庭审中，被告补充如下答辩意见：1、按照原告的说法，原告缴纳了100万元和894万元，共计支付了994万元，按照原告的说法，被告并没有违约，原告的房款没有支付完毕；2、公司本有账户，魏炜利用熟悉银行业务，公司往来不走公户，而走被告与魏炜的账户，故意混淆视听，混淆账户；3、表面支付994万元，侵吞1392万元的房产；4、被告始终没有看到原告委托魏炜去赎楼的证据，反而被告的公证委托书写了被告委托魏炜去银行赎楼，故魏炜赎楼的钱是公司的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南山区××东蔚蓝海岸社区首期5栋11D（以下简称“涉案房屋”）于2016年2月5日登记至被告名下，面积172.4平方米。2017年6月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方将涉案房屋转让给买方，转让价款1300万元，买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金100万元，在签署本合同后三日内再向卖方支付定金200万元；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注手写“该房按揭贷款900万元，由买方负责孰（应系笔误）楼，赎楼款视为向卖方支付的购房款，剩余款项买方需在过户后三日内支付给卖方，A5-11D车位随该房产一同转让，车位号：A132号”；及其他内容。被告称上述合同签订时是空白的。同日，被告出具《委托书》，委托余永翔、刘国平、魏炜、刘鹏、罗勇杰为其代理人,就被告在涉案房屋所有权份额内,在代理期限2年内即在2017年6月2日至2019年6月2日内可独立办理包括:到不动产登记中心办理涉案房屋注销抵押登记手续、变更手续、申请办理涉案房屋的《不动产权证书》或《房地产证》、转卖涉案房屋、签署《房地产买卖合同》、《纳税申报表》、《缴款通知书》并办理公证手续、到银行办理申请提前还清楼款、赎楼（还清银行贷款）等事项。2017年6月2日，刘鹏先后向被告转账100万元（银行交易明细备注为“5栋11D购房定金”）和200万元（银行交易明细备注为“借款”）。2017年7月10日，魏炜通过卡号为62×××29的银行账户向个贷系统平账专户转账支付8942422.75元。同日，中国建设银行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明被告的贷款已于2017年7月10日结清。被告提交了被告与刘鹏签订的《债权转让协议书》，以证明刘鹏于2017年6月2日向被告的两笔转账是借款而非购房款。原告对该协议的真实性、合法性、关联性不予认可。被告另提交了银行支付业务回单、个人电子转账凭证，以证明被告分别向魏炜、仇立果借款350万元、190万元。被告提交了2018粤0305刑初300号刑事判决书和魏炜结算证明、李洁还款说明，以证明魏炜收回李洁欠款439万元。原告对上述证据的关联性均不予确认，并提交了魏炜银行交易明细，以证明魏炜已还清借款350万元。原告还提交了魏炜卡号为62×××29的银行卡的2017年7月10日银行交易明细，以证明魏炜于2017年7月10日赎楼的资金来源。交易记录反映了魏炜配偶仇立楠向该账户转账335万元，原告配偶魏忠玉向该账户转账150万元，林丹华向该账户转账400万元，魏炜通过手机向该账户转账15万元，原告陈述，魏炜系原告女儿，刘鹏系原告外甥。原告提交了原告（买方）与被告（卖方）于2017年7月13日签订的《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋转让给买方，转让总价款为11741475元，付款方式为一次性付款，买方须于2017年7月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户，卖方应于收到全部楼款3日之内将该房地产交付买方，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》90日内，共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之四的违约金；及其他内容。合同由原告、魏炜签字确认。该合同约定的不动产权证号为：粤（2017）深圳市不动产权第0117560号，2017年8月3日，深圳市不动产登记中心撤消了上述不动产权证书的核准登记。原告称该合同是在办理过户登记手续时按照国土局要求签署的。被告对该份合同的真实性不予认可。同日，原告委托魏炜向深圳市地方税务分局或深圳市不动产登记中心申报转移登记纳税并签署《纳税申报表》。庭后，原告提交了刘鹏出具的《情况说明》，刘鹏称：“吉春艳因购房资金紧张，向本人借款200万，所以本人200万的转账备注为借款，即该笔款项系本人借与吉春艳用于购买房屋”，被告对此不予认可。涉案房屋已被深圳市公安局南山分局查封，查封期限从2017年7月25日至2019年7月24日。另查，被告于2019年1月11日收到原告的变更诉讼请求申请书。本院认为，当事人对自己的诉讼请求及抗辩所依据的事实应负有举证责任，不能提交充分证据加以证明的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，原告提交了其与被告签订的《房屋转让合同书》，被告辩称签订合同时合同部分内容空白以及原告替换了合同第一页内容，但被告对此并未提交其持有的《房屋转让合同书》或其它反证予以反驳，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。刘鹏转账的100万元款项银行转账记录上已备注“5栋11D购房定金”，故原告主张该款项的性质为原告所付购房定金，本院予以采纳。刘鹏其后向被告转账的200万元款项，有关银行转账记录备注为“借款”，即便原告在诉讼中提交了刘鹏出具的《情况说明》，但是本院依然无法据此推翻其借款性质而认定该款项性质为购房定金。《房屋转让合同书》约定由原告负责赎楼，魏炜向个贷系统平账专户转账支付8942422.75元，其性质为合同约定的“赎楼款”，按约定应视为原告向被告支付的购房款。涉案房屋已被查封，被告构成违约，而原告未按照约定支付剩余定金200万元，亦构成违约。现涉案房屋交易因故不能履行，原告请求解除合同，本院依法予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2019年1月11日收到原告提交的包含解除合同意思表示的《变更诉讼请求申请书》，故本院确认涉案房屋买卖合同于2019年1月11日解除。合同解除后，原告已付的购房定金100万元、购房款8942422.75元，合计9942422.75元，被告应予返还。原告请求判令被告支付违约金，因原告亦存在违约行为，对合同的解除亦存在一定过错，故本院不予支持。刘鹏向被告转账200万元而产生的民事纠纷，以及被告如与原告及案外人存在借款纠纷或其它民事纠纷，当事人可自行协商解决，协商不成的可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吉春艳与被告费儆德签订的《房屋转让合同书》及《深圳市二手房买卖合同》于2019年1月11日解除；二、被告费儆德于本判决生效之日起十日内向原告吉春艳返还定金及购房款合计9942422.75元；三、驳回原告吉春艳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104312元，原告已预交，后因原告变更诉讼请求案件受理费减为103966.53元，由原告负担28484.77元，被告负担75481.76元，其余原告预交的案件受理费345.47元，本院予以清退；保全费5000元，原告已预交，由原告负担1369.9元，被告负担3630.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 赖 晖审判员 王小燕审判员 庞海婷二〇一九年八月十六日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。