浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初823号 原告顾家家居股份有限公司，住所地浙江省杭州市经济技术开发区11号大街113号。 法定代表人顾江生，该公司董事长。 委托代理人叶陈敏、闵慧文，北京金城同达（杭州）律师事务所律师。 被告浙江弄口恒祺置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥路1号2幢126室。 法定代表人姚志颂，该公司董事长。 委托代理人高尔文、唐佳璐，浙江九恒律师事务所律师。 第三人杭州东杰科技服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥街道浜河部落4号楼309室。 法定代表人俞江，该公司董事长。 委托代理人郑克坚，浙江汉鼎律师事务所律师。 原告顾家家居股份有限公司（以下简称顾家家居公司）诉被告浙江弄口恒祺置业有限公司（以下简称恒祺公司）、第三人杭州东杰科技服务有限公司（以下简称东杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告顾家家居公司于2018年1月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理，于2018年10月26日、2018年12月19日、2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告顾家家居公司的委托代理人叶陈敏、被告恒祺公司的委托代理人高尔文、第三人东杰公司的委托代理人郑克坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾家家居公司诉称：2016年11月25日，被告作为出租人甲方，与原告承租人乙方，签订《租赁合同书》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区“恒祺商务中心”D幢一层（仅限于大厅）及四层至九层全部办公楼物业出租给乙方。物业租赁期限19年，租金标准为每日每平方米1.35元，自“恒祺商务中心”D幢物业具备装修进场条件时由甲方书面通知乙方之日开始计算，乙方收到通知后与甲方联系组织验收交付等事宜，交付标准为甲方通过规划及消防验收。合同生效后，非因本合同约定原因，甲方提前终止本合同，或乙方根据14.2.1提前终止本合同，甲方应赔偿乙方2000万元违约金。合同还对租赁定金、租金的支付以及合同解除等进行了约定。上述合同签订后，原告依约足额交纳租赁定金于被告，并积极开展使用租赁涉案物业的前期准备工作。但后因周边物业租金上涨较快，被告擅自要求解除合同，在案涉租赁物业具备交付条件后，拒不向原告交付，在未通知原告的情况下，与第三人签订《租赁合同书》，将案涉租赁物业交付给第三人使用。因案涉物业正好位于原告所在的顾家大厦对面，对原告生产经营具有重大意义，原告多次努力与被告、第三人协商，希望被告继续履行合同，但最终未果。原告系大型上市公司，为使得公司原定经营计划不发生重大变化，无奈只得在案涉租赁物业附近另行寻租。原告认为，被告无约定或法定事由擅自要求解除《租赁合同书》，为谋取更高租金收益将案涉租赁物业另行出租给第三人，并进行了交付，致使原、被告之间的《租赁合同书》事实上无法继续履行，迫使原告另寻他租，并为此不得不支付高额租金，使原告遭受巨大经济损失。案涉《租赁合同书》约定的违约金2000万元，远远无法弥补原告所受之经济损失，故原告请求被告按照原告实际损失支付违约金。诉讼请求：判令被告向原告支付违约金9000万元。 被告恒祺公司辩称：一、原、被告之间的租赁合同关系已经终止，被告已经按照合同法规定的定金罚则，双倍返还了定金给原告，原告也已收到被告返还的双倍定金。被告认为，根据法律规定，违约责任中定金罚则与违约金只能选其一，在原告已经收到被告双倍定金的情况下，无权再要求被告支付违约金。二、原告将原、被告之间的租赁合同与原告和东恒大厦之间的租赁合同对比，由此欲证明原告另行租赁房屋造成的巨大损失，对此答辩人认为：1、两个租赁合同根本不具有可比性。首先，土地性质不同，案涉房屋的土地性质是弄口社区留用地，并非拍卖的商业用地；其次，租赁用途不同，案涉房屋租赁合同中约定的用途为住宿及配套餐饮，而原告与东恒大厦的租赁合同约定的用途为办公使用；再次，装修标准不同，案涉房屋交付时为毛坯，不含任何装修及空调，而原告与东恒大厦的租赁合同7.4条明确房屋内的空调由甲方（即出租方）安装，这意味着交付时包含空调设备。故被告认为，土地性质、房屋用途及交付标准的不同，决定了房屋的租金价格显然是不同的，原告将两个完全不同类型的租赁合同进行对比，完全没有可比性。2、据被告所知，原告在火车东站附近有两幢面积约6万平方米左右的写字楼，是原告向杭州市城东新城建设投资有限公司租赁，租赁期限为15年，由原告对外出租，且目前该两幢写字楼尚有部分房屋空置。被告认为，原告在其自身尚有写字楼未出租的情况下，却还向东恒大厦租赁写字楼，该租赁行为是否有必要，是否真实，值得考量，被告有理由怀疑原告与东恒大厦签订租赁合同的目的完全是为诉讼需要。3、类似本案中在火车东站附近的留用地房屋，其对外租赁价格均在1.5元每平方米左右。因此，被告认为，原告主张被告给原告造成的巨大经济损失，显然缺乏事实根据。三、退一步说，即便法院认为被告应当赔偿原告违约金或经济损失，被告认为，首先，租赁合同约定的违约金过高，根据合同法第114条，应当予以调整；其次，原告主张的损失金额，除了直接损失外，还包含了未发生的预期损失，已远远超过了其实际损失。被告认为，违约金的金额应当结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考虑。综上，被告认为，原告诉请要求被告支付违约金，没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人东杰公司述称：同意被告的答辩意见并作如下补充：一、原告诉请主张的违约金没有合同依据。根据原、被告间签订的租赁合同7.1条约定，如租赁物业交付前甲方单方解除合同的，则甲方双倍返还乙方已支付的定金；同时第15.3条约定，本合同生效后，如非因本合同约定的原因甲方提前终止合同或乙方根据14.2.1建议提前终止本合同的，甲方应当赔偿乙方2000万元的违约金。根据以上关于定金的约定，在定金交付后租赁物业交付之前，接受定金的甲方解除合同的应双倍返还定金；合同第15.3条违约金条款的适用前提条件为非因本合同约定的原因。我们认为，由于双方已经在合同中明确约定租赁物交付前甲方解除合同需要双倍赔偿定金，这属于本合同约定原因而不是非因本合同约定的原因，因此原告主张适用违约金的条款前提条件就不能成立。从合同体系的表述上来看，合同第15条关于违约责任的约定，针对的是租赁物业交付后的违约情形，并非针对物业交付前的违约，所以第7.1条相对于第15条关于违约责任的约定，有特别约定条款的性质。根据合同法第116条规定，定金与违约金不能并罚，被告的一种违约行为不应当招致双重处罚。原告已经接受了双倍返还的定金，所以现在再另行主张巨额的违约金，没有法律的依据。二、原告主张的巨额违约金也没有事实依据。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，衡量约定的违约金是否过高以及是否应当调整，应当以实际损失作为判断的基础，这才符合对违约金采取的坚持以补偿性为主的立法原则。最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。原告就其损失主张并没有充分举证，现有证据并不足以证明其实际损失，而且原告提交的与东恒大厦签订的租赁合同存在诸多疑点，不足采信。三、原告主张的损失应当仅限于合理损失和可预见的损失，不确定的和不可预见的损失不应得到支持。合同法第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失，赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后，可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当能预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的巨额损失是双方订约时所无法预见的。再者，从原告补充的这个证据内容来看，该份合同为履行期长达19年的一份合同，但从合同条款的约定来看，任何一方只要付出极微小的代价，都可以解约，该合同能否按期完全履行，具有很大的不确定性。综上，原告提出的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 为证明自己的主张，原告顾家家居公司向本院提供了下列证据： 1、租赁合同书1份，拟证明原、被告签订租赁合同，双方之间的租赁合同关系合法有效的事实； 2、农业银行客户收付款入账通知1份，拟证明原告依约足额缴纳租赁定金，案涉租赁合同书已经生效的事实； 3、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表各1份，拟证明案涉租赁房屋已经具备交付条件，但被告无正当理由，迟迟不予交付原告使用的事实； 4、租赁合同1份、农业银行电子回单2份、收据及发票1组，拟证明因被告恶意违约，原告不得不另行租赁房屋，签订合同支付款项，因租金上涨原告存在巨大经济损失，以及周边租金上涨的事实； 5、案外人租赁预定协议、租赁合同3份，拟证明案涉租赁房屋及周边同等层次房屋的租金上涨，日租金每平方米至少3元的事实。 上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2，被告及第三人对三性无异议，但认为双方合同已经终止，且被告已经双倍返还定金于原告；本院认为，该两组证据能够证明原、被告之间权利义务的约定，以及原告依约支付定金的事实。对原告提供的证据3，被告及第三人对真实性有异议，认为与事实不符，主张消防验收于2017年12月5日通过，竣工验收在2017年12月29日；本院认为，该组证据系复印件，对其真实性难以确定，故不予确认，但对被告自认案涉房屋已经通过消防验收及竣工验收的事实予以确认。对原告提供的证据4，被告及第三人对真实性、关联性均有异议，认为存在原告为本案诉讼故意签订合同的情况，且主张该合同存在诸多疑点；本院认为，该组证据能够证明原告已另行租赁房屋的事实。对原告提供的证据5，被告及第三人均认为其中两份协议已经退租并未实际履行，且租赁面积较小，对另一份合同的三性均有异议；本院认为，该组证据与本案各方之间的纠纷缺乏直接关联，不予确认。 为证明自己的主张，被告恒祺公司向本院提供了下列证据： 1、终止租赁合同书告知函及邮寄面单各1份，拟证明因案涉租赁房屋产权单位弄口社区经济联合社根据政府产业布局，需收回被告的租赁权，故被告于2017年7月26日书面告知原告终止双方租赁合同书，并要求原告办理退还保证金手续，原告已收到的事实； 2、扣款业务自助回单2份，拟证明被告已在2017年12月21日退还原告支付的保证金75万元，并支付双倍定金的事实； 3、律师函、邮寄凭证各1份，拟证明被告委托律师致函原告，明确告知租赁关系已终止，相关款项已退还，并告知原告不得擅自进场装修的事实； 4、租赁合同书1份、扣款业务自助回单2份、收据2份、交付确认书1份、建筑装饰工程施工合同1份、开工报告1份、装饰装修管理协议1份，拟证明原、被告租赁关系终止后，被告已与第三人就案涉房屋另行签订租赁协议，第三人已缴纳定金及保证金，并进场装修的事实； 5、杭州市国有建设用地使用权挂牌竞买成交通知书、公证书各1份，拟证明案涉房屋土地性质为弄口社区留用地的事实； 6、案外人签订的租赁合同5份，拟证明案涉房屋周边同类型土地房屋租赁价格在1.5元/平方米/天； 7、房地产估价报告书2份，拟证明案涉房屋2018年1月15日的市场租金评估单价为2.18元/天/平方米，2017年8月1日的市场租金单价为1.91元/天/平方米。 上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但认为不能起到解除合同的效力；第三人无异议；本院认为，该组证据的真实性可予确认，能够证明被告单方通知原告解除合同的事实。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，但原告不接受，已经将款项打回给被告，被告又再次打款，原告已经起诉表明不接受的态度；第三人无异议；本院认为，该组证据能够证明被告向原告支付款项的事实。对被告提供的证据3，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为双方租赁关系并未解除；第三人无异议；本院认为，该组证据能够证明被告向原告邮寄律师函的事实。对被告提供的证据4，原告对三性均有异议；第三人无异议；本院认为，该组证据的真实性可予确认，能够证明被告将案涉房屋另行出租给第三人的事实。对被告提供的证据5，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；第三人无异议；本院认为，该组证据能够证明案涉房屋的土地性质。对被告提供的证据6，原告均有异议；第三人无异议；本院认为，该组证据与本案各方之间的纠纷缺乏直接关联，不予确认。对被告提供的证据7，原告对三性均有异议；第三人无异议；本院认为，该组证据的真实性可予确认。 为证明自己的主张，第三人东杰公司向本院提供了下列证据： 1、协议书1份、转账凭证2份，拟证明原告提供的证据5中两份协议没有实际履行，客户已退租，定金已退还； 2、第三人资金投入凭证1组，拟证明第三人承租案涉房屋后进行了装饰装修、添置设施设备、进行消防改造安装等，实际投入巨额资金的事实。 上述证据经庭审质证，对第三人提供的证据1，原告对真实性、合法性表示无法确认，但认为能证明原告相关证据的真实性；被告无异议；本院认为，该组证据与本案各方争议缺乏直接关联，不予确认。对第三人提供的证据2，原告对三性均有异议；被告无异议；本院认为，该组证据本身与本案缺乏直接关联，故不予确认，但各方对第三人承租案涉房屋并进场装修的事实无争议，本院予以确认。 综合有效证据及各方当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下： 2016年11月25日，被告恒祺公司作为出租人（甲方），与原告顾家家居公司作为承租人（乙方），签订了《租赁合同书》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区“恒祺商务中心”D幢一层（仅限于大厅）及四层至九层全部办公楼物业出租给乙方；建筑面积暂定10429.95平方米（最终以杭州市房管部门最终测绘面积为准）；乙方承诺该物业仅限于用作住宿及配套餐饮等相关服务性行业业务；物业租赁期限19年，自“恒祺商务中心”D幢物业具备装修进场条件时由甲方书面通知乙方之日开始计算，乙方收到通知后与甲方联系组织验收交付等事宜，交付标准为甲方通过规划及消防验收；第一年每日每平方米建筑面积租金为1.35元；租金每三年为一期，每一期租金在上一期的基础上递增6.5%；双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付租赁定金200万元；如租赁物业交付前乙方单方解除合同的，则甲方已收取的定金不予退还；如租赁物业交付前甲方单方解除合同的，则甲方双倍返还乙方已支付的定金；合同生效后，非因本合同约定原因，甲方提前终止本合同，或乙方根据14.2.1提前终止本合同，甲方应赔偿乙方2000万元违约金；等等。原告于2016年12月1日向被告支付了合同定金200万元。案涉房屋于2017年12月通过消防验收及竣工验收。 2017年7月26日，被告恒祺公司邮寄《终止租赁合同书告知函》于原告，表示：“因产权单位杭州市笕桥街道弄口社区经济联合社根据政府产业布局需要收回我公司的租赁权，为此我公司特致函贵司，解除双方签订的租赁合同书……望贵司收到本函立即派人前来我公司办理退还保证金等相关手续事宜。”原告认可收到该份中止函，但表示已于收函后发函表示拒绝解除合同。 2017年12月14日，被告恒祺公司向原告邮寄《律师函》一份，表示：“就贵方于2017年12月8日通知函事宜，致函如下：……2017年7月26日，恒祺公司已函告贵方因政府产业布局需要收回该办公室楼的租赁权，并以书面告知解除双方《租赁合同书》，告知函送达之日视为双方终止租赁关系之日，同时要求贵司赴恒祺公司办理退还保证金等相关事宜，截止本律师行发函之前，恒祺公司已将保证金及违约金汇入贵司。据此，双方租赁关系已实际终止，并不存在继续履行之可能，更不存在未经恒祺公司许可，贵司擅自进场装修等状况。……故贵司因擅自进场装修等行为发生占用恒祺公司房产的事实，则由此引起的一切法律后果均由贵司承担。” 2017年12月13日，被告曾向原告转账返还双倍定金，后原告于2017年12月20日转回被告。2017年12月21日，被告再向原告转账支付双倍定金400万元。 2017年12月15日，被告恒祺公司作为出租人（甲方），与第三人东杰公司作为承租人（乙方），签订了《租赁合同书》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区“恒祺商务中心”D幢一层至十五层，以及E幢一至二层商业物业，全部出租给乙方；物业租赁期限20年，自“恒祺商务中心”D幢物业具备装修进场条件时由甲方书面通知乙方之日开始计算；乙方收到通知后与甲方联系组织验收交付等事宜，交付标准为甲方通过规划及消防验收；恒祺商业中心D幢第一层第一年每日每平方米租金为2.0元；第二至三层第一年每日每平方米租金为1.75元；第四至十五层第一年每日每平方米租金为1.35元；租金每三年为一期，每一期租金在上一期的基础上递增6.5%；等等。此后，被告已将案涉房屋交付于第三人，第三人进场装修使用。 另查明，原告向本院起诉时诉讼请求为要求被告继续履行双方签订的《租赁合同书》。2018年3月14日开庭审理中被告及第三人陈述案涉房屋已交付于第三人，并已由第三人进场装修。本院即向原告释明，要求原告限期明确是否变更诉讼请求。此后原告多次要求延长变更诉讼请求期限，至2018年8月将诉讼请求变更为现主张。 又查明，2018年9月18日，原告作为承租方（乙方）与案外人杭州东恒大厦有限公司作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的写字楼位于杭州市恒大厦，具体楼层为5、6、7、9、10楼全部房屋；建筑面积为5322.4平方米；以房屋现状交付；乙方向甲方承诺该房屋用于乙方公司的办公使用；租赁期限为19年；房屋的交付日为2018年9月18日；首年的日租金为2.7元/平方米，第二年递增5%；等等。原告已按约支付了相应费用。 还查明，为确定市场租金标准，本院委托杭州众诚价格评估有限公司进行价格评估，该公司出具杭众价[2019]评字第T002号《价格评估结论书》，确认：“恒祺商务中心”D幢一层（仅限于大厅）及四层至九层在2018年5月21日，以原、被告原租赁合同约定标准的租金价格为2.65元/平方米/天。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现被告单方主张提前解除合同，其解除合同缺乏双方约定依据或法定依据，属于违约行为，原告有权予以拒绝并要求继续履行合同。被告虽主动向原告支付双倍定金，但原告将款项转回被告的行为本身，即表明原告不同意被告的解除合同行为，此后被告再次向原告支付双倍定金，原告以提起诉讼要求继续履行合同的方式表示拒绝，故被告及第三人认为原告接受双倍定金以及以此表示同意解除合同的主张，与事实不符，本院不予采纳。 在被告违约要求解除合同并将案涉房屋另行出租，客观上导致原、被告之间租赁合同无法继续履行的情况下，原告要求被告承担违约责任赔偿损失，符合法律规定，应予准许。 对于被告应当承担的违约责任问题，原、被告租赁合同约定了定金200万元、违约金2000万元，被告主张已经双倍返还定金共计400万元，故不需承担其他违约责任。本院认为，被告主动向原告打款双倍定金，原告以退回、起诉的方式表明拒绝，故被告主动返还双倍定金的行为不能视为双方对被告违约解除合同承担违约责任的一致约定，对被告该项主张本院不予采信。合同约定的违约金金额低于守约方的实际损失的，守约方可以要求违约方赔偿实际损失，故原告不主张被告双倍返还定金，或适用违约金条款，而是主张被告赔偿实际损失的，具有法律依据，应予支持。对于原告实际损失的确定问题，本院认为，因被告违约导致原告无法继续履行双方的租赁合同，原告另行寻找房屋租赁产生的合理租金差价损失，应当属于原告的实际损失。原告虽主张按照其与案外人已经实际另行订立的租赁合同租金标准计算其实际损失，但原告另行签订的租赁合同所确定的租赁标准、地段、时间等，均与原、被告之间的租赁合同存在一定差异，故不应直接适用该租金标准判断，而应以原、被告之间签订的租赁合同确定的租赁条件为准。 对于合理租金差价损失确定的时点问题，被告要求按照2017年7月份被告向原告发出解除租赁合同通知的时间作为鉴定节点。本院认为，在本案2018年3月14日第一次庭审时，被告即明确其发出的解约通知实际上是以被告违约解除为基础，此时原告作为守约一方既可以同意解除合同，也可以选择继续履行合同；而原告实际上在起诉时明确要求继续履行合同，故被告发出解约通知并未产生原、被告租赁合同解除的法律后果，以该时点计算合理租金损失缺乏依据，本院不予采纳。 对于原告主张按照2018年9月18日与案外人另行签订租赁合同的时点作为判断合理租金损失标准的鉴定节点。本院认为，在原告明确知晓与被告之间的原租赁合同无法继续履行的情况下，原告有义务及时采取减损措施，避免其损失进一步扩大，因其怠于主张或者怠于行动而导致损失扩大的部分，不得要求对方来承担。本案中，在2018年3月14日第一次开庭进行审理过程中，被告与第三人已经明确案涉房屋实际交由第三人进行装修并且明确了装修的进程，当庭本院已向原告释明，要求原告在五个工作日内决定是否变更其继续履行合同的诉讼请求。因此，在该时点原告即应该明确知晓原、被告之间的租赁合同可能无法继续履行的情况。在此基础上，原告应当及时地寻找另行订立租赁合同的机会。考虑到租赁面积、租赁年限等综合因素，本院酌情确定原告合理的寻租磋商期为两个月。综上，本院认为以本案第一次开庭后五个工作日后的二个月，即2018年5月21日为确定原告实际损失的合理租金标准时点。 根据本院委托进行的司法评估结论，在2018年5月21日时点根据原、被告之间《租赁合同书》约定的租赁条件，市场租金单价为2.65元/平方米/天，该评估结论可予确定。被告及第三人对该份评估报告提出诸多异议，但均未能提供证据证明该评估报告的出具存在违法之处，且被告及第三人提出的异议评估机构均已书面回复理由，本案委托评估的标准亦是以原、被告签订的《租赁合同书》约定的租赁条件为准，故对被告及第三人的异议不予采纳。 考虑本案租赁面积较大、租赁年限较长，并酌情考虑履约财务成本、损失的可预见性等因素，本院酌情确定被告赔偿原告实际损失3500万元，扣减被告已向原告支付的双倍定金，故被告还应赔偿原告3300万元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告浙江弄口恒祺置业有限公司赔偿原告顾家家居股份有限公司实际损失人民币33000000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告顾家家居股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币491800元，由原告顾家家居股份有限公司承担人民币285000元，被告浙江弄口恒祺置业有限公司承担人民币206800元。行为保全申请费人民币5000元、财产保全申请费人民币5000元，合计人民币10000元，由被告浙江弄口恒祺置业有限公司承担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  陶宇玉 人民陪审员  邹雅娟 二〇一九年八月十四日 书 记 员  耿雨秋