贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0122民初732号原告（反诉被告）：许定忠，男，1956年4月18日生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：李俊，贵州康卓律师事务所律师，执业证号15201201110133760。特别授权代理。委托诉讼代理人：郑仟，贵州康卓律师事务所律师，执业证号15201201611731166。特别授权代理。被告（反诉原告）：徐良焜，男，1985年4月16日生，住贵州省息烽县。原告（反诉被告）许定忠与被告（反诉原告）徐良焜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许定忠及委托诉讼代理人李俊、郑仟，被告（反诉原告）徐良焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许定忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月8日签订的门面租赁合同，并判决被告在判决生效后立即将门面交付给原告；2.判令被告支付原告门面租赁合同解除前的租金，暂计算6个月租金4万元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原告将其所有的位于息烽县龙港新城2号楼门面出租给被告，双方签订《门面租赁合同》,合同约定，租赁期自2018年3月15日起至2024年3月14日止共6年，第一年租金为7.5万元，第二年租金为8万元，第三年后按5%递增，应先支付全年租金后才使用房屋，否则原告有权提前收回门面。合同签订后，被告支付第一年租金7.5万元，第二年租金8万元被告应当于2019年3月14日以前支付给原告。到期后，原告对此催促被告按合同约定支付第二年租金8万元，被告都以各种理由拖至今日分文不付。原告为维护自己合法权益，逐诉至法院，请求支持如前诉求。同时，针对反诉原告徐良焜提出的反诉请求辩称，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。理由如下：1.反诉被告没有任何欺租行为，根据反诉原告所称其在4月8日发现门面要进行维修，当发现被欺租至今已有一年，其并没有主张解除合同，反而积极与新华社区和城投公司协商相关事宜；2.反诉被告在履行房屋租赁合同中没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。反诉原告所诉请的经济损失，已经与新华社区、城投公司签订了相关的赔偿协议，就算该损失存在，也不应当由反诉被告赔偿；3.反诉原告诉请的装修装饰赔偿款，该款是城投公司对反诉被告原装门面的赔偿，反诉原告的装修损失，新华社区和城投公司已经足额赔偿了反诉原告，所以反诉原告诉请的装修装饰赔偿款系反诉被告所有，不应当赔偿给反诉原告；4.反诉原告诉请继续履行合同和租金减半的问题，反诉被告已向法院提出解除合同的诉请，根据双方签订的租赁合同约定，反诉原告应当在2019年3月15日向反诉被告支付2019年3月15日至2020年3月14日之间的租金8万元，合同第八条明确约定，反诉原告不按期履行义务，反诉被告可收回门面。被告徐良焜辩称，不同意解除租赁合同，且其不应支付租金。1.原告租房子给被告的时候隐瞒房子的安全隐患，导致租赁至今被告未能得到实际的经营，原因是该楼房要进行加固维修，息烽县城市建设投资有限公司（以下简称息烽城投公司）于2018年2月1日在原告楼下公示了维修的方案，被告于2018年3月8日和原告签订合同后，为了实现经营目的，投入了大量的资金和人脉；2.2018年3月27日，息烽县新华社区和息烽城投公司阻止了被告的装修行为，并告知了门面需要加固维修的情况。被告遂终止了门面装修，被告为积极的减少和挽回投入的经济损失，对于一些已订货的商家采取了合同终止的措施，得到了一定的效果，但部分经济损失依然没有挽回。在这样的情况下原告不但没有采取相应的挽回措施，原告妻子反而于2018年4月8日前将用电报停，至今未能恢复。同时，因原告的行为导致了被告的经济损失，原告应当予以赔偿，徐良焜因经营已投入251740元，除息烽城投公司赔付的75000元租金损失外，尚有176740元未进行补偿，除订购的货架还能继续使用外，还造成不可挽回的损失127050元。为此，徐良焜向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告承担违约责任，赔偿直接经济损失127050元，并按合同约定违约金5万元作为履行利益损失，共计177050元；2.判令反诉被告将侵占的装饰装修赔偿款55570.95元全部归还反诉原告所有；3.判令反诉被告在该门面维修期间租金减半收取，维修完成后延期（2019年3月15日起至维修完成的时间计算）继续履行合同，租金收取金额应按合同约定的第二年租金方式开始计算；4.由反诉被告承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及所提交的证据，结合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下：2016年，渝黔快铁息烽站站前广场项目修建期间，因地质灾害等原因导致毗邻的息烽县龙港新城小区2号楼局部出现地面下沉、墙体开裂、楼顶渗水等现象。接到群众反映后，息烽县政府及相关职能部门组织召开协调会，明确由息烽县城市建设投资有限公司（以下简称息烽城投公司）作为责任主体，对所涉房屋进行加固维修。期间原告也参加过相关会议。2018年2月1日，息烽城投公司发布公告，内容为息烽县龙港新城2号楼房屋加固维修补偿方案，公告张贴在息烽县龙港新城2号楼的公告栏处、小区多处出入口处及2号楼1号、7号门面处。2018年3月8日，许定忠将其所有的位于息烽县龙港新城2号楼门面（属于加固维修方案范围内）出租给徐良焜经营超市使用，双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定：租赁期自2018年3月15日起至2024年3月14日止共6年，第一年租金为7.5万元，第二年租金为8万元，第三年后按5%递增，应先支付全年租金后才使用房屋等内容。合同签订后，被告了支付第一年租金7.5万元及5000元的押金。2018年3月27日，徐良焜被新华社区及息烽城投公司的工作人员告知该门面需要加固维修，暂时不能使用。此后，经息烽县新华社区及息烽城投公司组织双方多次就此事进行协商。2018年12月29日，息烽城投公司与徐良焜签订《息烽县龙港新城2＃楼房屋加固维修补偿协议》，协议约定：息烽城投公司一次性补偿徐良焜搬家费（含搬出、搬进共两次）3012.8元，房租损失59375元（2018年3月15日至2018年12月28日），过渡费（房租损失）18830元（2018年12月28日至2019年3月15日），货柜损失补偿9613.58元。同日，息烽城投公司与许定忠签订《息烽县龙港新城2＃楼房屋加固维修补偿协议》，协议约定：息烽城投公司支付原告装饰装修补偿费55570.95元。同时许定忠、徐良焜还向息烽城投公司出具承诺书，承诺房屋加固维修期从2018年12月28日开始计算，2018年3月15日至2018年12月28日期间3号门面的房租损失，息烽城投公司与徐良焜商定并据实给予补偿。许定忠与徐良焜商定：2018年12月29日至2019年3月14日期间的过渡费归徐良焜所有，2019年3月15日至2号楼加固维修工程结束期间产生的过渡费问题，由许定忠、徐良焜自行协商解决，息烽城投公司据实支付。息烽城投公司于2019年1月4日，将上述补偿协议中的款项分别支付给了原、被告。2019年3月15日前被告未按约支付原告第二年房屋租金8万元，原告遂诉至法院请求判令支持其如前诉请。另查明，2018年3月10日，徐良焜与案外人汇川东成副食经营部签订了一份合同价款为141900元的购销合同，并于同日支付了8万元的货款。徐良焜于2019年1月29日将案外人汇川东成副食经营部诉至遵义市汇川区人民法院，要求案外人汇川东成副食经营部退还原告订货款8万元，后经遵义市汇川区人民法院调解，徐良焜在放弃诉讼请求的同时另行再支付案外人汇川东成副食经营部2万元经济损失。还查明，2018年3月13日，徐良焜于案外人息烽天地广告有限公司签订了一份合同价款为35800元的《施工合同协议书》，并支付定金1.5万元，后因徐良焜要求暂停施工，双方对已完成工程及相关材料费进行结算后，徐良焜支付案外人息烽天地广告有限公司2.1万元（含定金1.5万元）。现反诉原告徐良焜认为许定忠违约在先遂提起反诉，请求判令支持其反诉请求。本院认为，结合本诉和反诉的请求来看，本案的争议焦点为：1.合同是否应当解除，合同解除前的租金是否应当支付；2.反诉原告诉请的损失是否应当得到支持及损失应当由谁来承担；3.装修赔偿款应当归谁享有？针对焦点1，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中徐良焜作为承租人本应按合同约定于2019年3月15日前将第二年的租金支付给出租人许定忠，但徐良焜以许定忠在房屋出租时明知该房屋存在安全隐患，需要加固维修，不符合出租条件等为由拒绝支付租金且不同意解除合同的意见本院不予采纳，理由如下：第一，徐良焜在本诉及反诉中均称：息烽城投公司2018年2月1日发布的《息烽县龙港新城2号楼加固维修工作方案》在许定忠住处小区多处位置进行了公示，许定忠对房屋存在安全隐患需要加固维修在其出租前系明知的辩解意见，经本院调查核实，徐良焜的陈述得以印证，但同时徐良焜作为承租人，在选取租赁物时通常是会对租赁物周围环境及相关情况进行考察、了解的，根据向城投公司调查获取的公告张贴图片可知，该公告张贴位置离案涉门面非常近，处于醒目的位置处，且该处也属人行要道，徐良焜看不到公告的可能性非常小；第二，徐良焜称许定忠对其具有欺租的行为，房屋存在安全隐患，不符合出租条件，订立合同目的无法实现，但被告又以减少损失为由不同意解除合同，在合同目的无法实现的情况下仍坚持不解除合同，不符合常理；第三，从2018年3月27日至今已一年有余，涉案房屋的加固维修也于2019年7月才开始，具体结束时间暂时还无法确定，对于一个经营者来说，肯定是希望在最短的时间内投入经营，产生收益，而本案中，需要加固维修的门面何时可以修复完毕，能够投入正常经营使用都不确定的情况下，恐怕对经营者造成的损失更大，所以对于徐良焜以减少损失为由不同意解除租赁合同的意见，不予采纳。鉴于上述原因，可推知徐良焜在其租赁该门面时对该门面存在安全隐患，需要加固维修是明知的，现其以该理由拒绝支付房屋租金并要求继续履行合同的抗辩不成立，原告有权解除租赁合同，故对原告请求解除租赁合同的请求本院予以支持；对于原告要求被告支付门面解除前的租金问题，虽被告确实没有在约定期限内先交付第二年租金，但从2019年3月15日起被告也没有实际使用该门面，故对该诉讼请求不予支持。针对焦点2，徐良焜要求许定忠承担违约责任赔偿直接经济损失127050元及违约金5万元的请求，因违约金具有补偿损失和惩罚双重性质，在损失赔偿额大于违约金时法律赋予当事人请求调整违约金数额的权利，现徐良焜主张的实际损失赔偿数额已远远超过双方当事人约定的违约金，故本院支持实际损失赔偿后不再支持违约金。对徐良焜的相关损失认定如下，结合徐良焜提供的证据及本院的调查情况，对10万元的货物损失予以确认，2.1万元的装修损失中包含制作门头字及柜子的费用，由于门头字是根据门头大小制作的，虽然可以搬走，再次使用的机会较小，柜子是根据特定的尺寸固定在墙上及地上的，移除后再次使用的可能性较小，故对该损失予以认可；1050元的诉讼费用并非必然产生的直接损失，故该笔费用不予支持；5000元系房屋租赁押金，现双方合同已解除，退还押金条件已成就，许定忠理应将该押金予以退还，但该费用不属于被告的损失费用范围，徐良焜的损失共计121000元；对于损失的责任承担问题，双方在明知房屋需要加固维修不能正常使用的情况下，仍然签订租赁合同，导致被告产生上述损失，双方均有过错，且从庭审及本院的调查可知，徐良焜并没有采取适当措施减小损失，故由双方对上述损失各承担50%的责任较为适宜。针对焦点3，徐良焜要求许定忠返还侵占的装修款问题，因该装修款系息烽城投公司对这许定忠原有装修进行的补偿，而租赁合同中对该原有装修的归属未作约定，按理应当属于出租人所有，故因此而产生的赔偿费用应当由许定忠享有，本院对徐良焜要求反诉被告将侵占的装饰装修赔偿款55570.95元全部归还的反诉请求不予支持。综上所述，解除许定忠与徐良焜于2018年3月8日签订的《门面租赁合同》，徐良焜与本判决生效后十日内将租赁门面腾空后交付许定忠，由许定忠于本判决生效后十日内赔偿徐良焜损失60500元，返还徐良焜押金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、解除本诉原告许定忠与本诉被告徐良焜于2018年3月8日签订的《门面租赁合同》，由本诉被告徐良焜于本判决生效后十日内将租赁的位于息烽县龙港新城2号楼3号门面腾空后交付给本诉原告许定忠；二、驳回本诉原告许定忠的其余诉讼请求；三、由反诉被告许定忠于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐良焜经济损失60500元；四、由反诉被告许定忠于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐良焜租房押金5000元；五、驳回反诉原告徐良焜的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由本诉原告许定忠负担370元，本诉被告徐良焜负担30元；反诉案件受理费2395元，由反诉原告徐良焜负担1772元，反诉被告许定忠负担623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  徐飞燕二〇一九年八月七日法官助理陈春美书记员唐惠