贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4315号原告：江荔，女，1983年3月30日出生，汉族，户籍所在地贵州省贵阳市南明区，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：郭宇，贵州致正律师事务所律师，特别代理。被告：贵州巧寓网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心D区D3栋（D）11层10号，统一社会信用代码：91520193470159140。法定代表人：朱荣耀，职务：总经理。委托诉讼代理人：应宇弘，女，1978年4月15日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区，系被告公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：杨冬艳，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。本院受理的原告江荔诉被告贵州巧寓网络科技有限公司（以下简称巧寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告江荔的委托诉讼代理人郭宇，被告巧寓公司的委托诉讼代理人应宇弘、杨冬艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江荔诉请：1、解除原告与被告的租赁合同关系；2、被告将观山湖区中铁逸都国际A20栋1单元102号房屋恢复原状，并归还原告；3、被告按每月1,800元的标准向原告支付从2018年7月至房屋恢复原状并归还原告之日止的租金。4、被告向原告支付原告为其代缴纳的物业费2,186.7元。事实及理由：2018年7月，原告购买获得观山湖区中铁逸都国际A20栋1单元102号房屋，购得房屋后原告立即将房屋变更所有权人的事宜告知了被告。2016年10月7日，被告与原房东前后签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定了涉案房屋的用途、租期、租金、双方权利义务等，2019年1月5日，原告作为房屋所有人对涉案房屋进行查看时，发现被告存在擅自变更房屋的承重和主体结构、不正当使用涉案房屋的行为，使房屋受损并处于高度危险的状态，属于严重违约，并且被告并未按照之前的合同约定向原告支付租金。为维护原告合法权益，特诉至人民法院。被告巧寓公司答辩称：1、根据买卖不破租赁的原则，被告与原房主周光琴签订的《房屋租赁合同》及其补充协议对原告具有约束力，依法依约不应解除；2、案外人周光琴与原告均知晓并接受被告对房屋的装修改造，不符合法律法规规定的“擅自变动”要件；3、被告一直向原告积极支付租金，因原告个人原因导致被告支付不成，该行为系原告违约在先，而非被告怠于支付租金，原告的损失应当由原告自行承担，不能认定被告违约；4、原告无故提出解除租赁合同，不仅违反法律规定且违反合同约定，应承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，经审理认定事实如下：2016年10月7日，被告巧寓公司与案外人周光琴签署《房屋租赁合同》，被告系承租人，案外人周光琴系出租人。合同约定，案外人周光琴将自有的位于观山湖区石林东路300号中铁·逸都国际A组团二期A-20栋1单元1层2号房屋出租给被告作为青年公寓使用。合同第三条约定：租赁期共陆年，从2016年10月7日至2023年1月6日将出租房屋交付被告使用，其中前90天为免租装修期。合同第四条约定：涉案房屋2017年1月6日至2020年1月6日月租金1800元。合同第七条约定：乙方租赁期间，水费、电费、物业以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方支付。免租装修期间的物业费由乙方承担。租赁合同期满，乙方须交清以上欠费。合同第八条约定：被告须在不影响房屋主体结构的前提下进行装修改造。合同第九条约定：合同期内被告拥有该房屋使用权，但不能用于非法聚会或其他违法犯罪活动，可将房屋合租或转租他人合法使用，出租方不得影响或干涉被告及其租客对本房屋的正常使用。合同第十一条约定：合同期内，被告履行本合同条款后，出租方不得提前收回房屋，但发生出租方能力范围外的不可抗力事件和被告违约的情况除外。合同第十五条约定：2020年1月7号到2023年1月6日号的租金标准每月2000元整。2017年3月6日，双方又签署《补充协议》，协议第一条约定：合同期结束后，如双方不再续约，被告应当将涉案房屋恢复原状（具体恢复如下）：ａ、将新加的隔墙拆除；ｂ、将原本没有孔的墙体恢复；ｃ、将新增抬高的地面恢复；ｄ、恢复作业完时，清楚房屋内的施工垃圾；ｅ、墙体上的瓷粉等装饰不用拆除。同时还约定：被告装修期间，施工必须依据物管及相关装修规定进行装修，如因装修违规产生的责任由乙方承担。2018年7月，原告江荔从案外人周光琴处购买获得涉案房屋，并办理的不动产登记，不动产权证号为黔（2018）观山湖区不动产权第××号，同时原告要求被告自当月起，之后的房租向其支付。购买涉案房屋时，原告知晓房屋出租的情况，但并未实地验看，2019年1月5日，原告在被告的陪同下实地验看了涉案房屋。2019年1月23日，原告委托贵州致正律师事务所向被告发出《律师函》，《律师函》称被告方将涉案房屋用于群租，严重违约，且被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，加大了房屋的使用风险，且欠付租金、物管费等多项费用，严重违约，要求被告尽快与原告协商。2019年2月13日，被告回函称己方并无违约行为，原告遂诉至人民法院引起本案。另，涉案房屋现被隔为多个单间出租，每个单间均有一独立电表。从2018年7月起至起诉时，原告江荔皆未收到被告支付的租金。涉案房屋从2018年1月至2019年5月共计欠付物业费2,186.7元，原告已经缴清。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、黔（2018）观山湖区不动产权第××号不动产权证书、律师函、回函、照片、微信截屏、交费证明等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》及其《补充协议》为案外人周光琴与被告双方自主订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”，原告在取得涉案房屋的所有权后，按照《房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定双方成立了新的房屋租赁合同法律关系，同时，作为房屋所有权人的原告，有权依照法律规定和合同约定向被告主张自己的权利。在原告实地验看过涉案房屋后，认为被告对涉案房屋的改造存在擅自变更房屋的承重和主体结构、不正当使用涉案房屋的行为，使房屋受损并处于高度危险的状态，属于严重违约，要求被告进行协商，系作为房屋所有权人行使自己的权利，不构成违约。被告辩称，原告在购买房屋前就知晓并接受被告对房屋的装修改造，被告的装修和改造并未得到物业的反对，故认为自己的装修和改造行为不属于“擅自变动”，是合法合规的。本院认为，被告将涉案房屋隔为多个单间出租，每个单间均有一独立电表的改造行为，必然变更涉案房屋原有电力线路布局，在一般住宅并未新加电力负荷装置的情况下加大了用电负荷，有可能导致电力线路短路，加大了涉案房屋发生火灾的可能性，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”在现阶段涉案房屋损毁风险加大的情况下，原告主张解除合同符合法律规定，不属于违约，被告关于己方装修和改造行为不属于“擅自变动”，合法合规的意见本院不予采信，原告关于解除合同的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应当按照补充协议第一条的约定将涉案房屋恢复原状并交付原告，同时，自2018年7月起被告并未向原告支付租金，被告应当按每月1,800元的标准向原告支付租金至房屋交付之日止，故原告关于房屋恢复原状、支付租金的诉请本院予以支持。关于物业费的诉请，合同约定租赁期间涉案房屋物业费由承租人也就是被告负担，原告已向物管公司缴纳2018年1月至2019年5月的物业费2,186.7元，被告应当向其返还，该诉请本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原告江荔与被告贵州巧寓网络科技有限公司之间订立的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；二、被告贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三十日内将观山湖区石林东路300号中铁·逸都国际A组团二期A-20栋1单元1层2号房屋恢复原状，交还原告江荔；三、被告贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三日内向原告江荔支付租金，租金从2018年7月起按每月1,800元的标准支付至本判决第二项履行完毕之日止。四、、被告贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三日内向原告江荔支付返还物业费2,186.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费348元（原告预交），由被告贵州巧寓网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年八月三十日书记员  邵曦霖