吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2018）吉0202民初3118号原告：聂艳君，女，1953年10月5日出生，汉族，户籍地吉林省白城市洮北区。委托诉讼代理人：聂品森（系原告之子），男，1979年6月10日出生，汉族，户籍地吉林省白城市洮北区。被告：吉林市汇通房地产开发经营有限公司，住所地船营区。法定代表人：鞠宁生。被告：中国工商银行股份有限公司吉林市吉林大街支行，住所地吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王哲，该公司员工。委托诉讼代理人：汪海波，该公司员工。第三人：黄萍，女，1962年7月11日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：高晓庆，吉林万璋律师事务所律师。原告聂艳君与被告吉林市汇通房地产开发经营有限公司（以下简称汇通公司）、被告中国工商银行股份有限公司吉林市吉林大街支行（以下简称工行吉林大街支行）、第三人黄萍房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂艳君委托诉讼代理人聂品森、被告工行吉林大街支行委托诉讼代理人王哲及汪海波、第三人黄萍委托诉讼代理人高晓庆到庭参加诉讼，被告汇通公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告聂艳君向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告汇通公司就吉林市昌邑区汇通名苑一单元房屋（下称诉争房屋）签订的购房协议书有效；2、确认以第三人黄萍名义就诉争房屋签订的《编号商品房购销合同》、《个人购房借款合同》无效，判令被告工行吉林大街支行注销就诉争房屋办理的抵押备案登记。事实和理由：2001年，原告与被告汇通公司就诉争房屋签订购房协议，并支付了全部房款、入户费、物业费，汇通公司亦将诉争房屋交由原告居住和使用，但由于汇通公司迟迟不肯协助原告办理产权登记，所以原告一直未能取得该房屋的所有权证。2009年原告得知，被告汇通公司在将诉争房屋出售给原告后，又与第三人黄萍签订了房屋购销合同。后经司法机关查明，黄萍的丈夫陈林学曾系汇通公司的职工，汇通公司利用职工家属的身份信息，在黄萍本人并不知情的情况下，擅自伪造房屋购销合同，并利用此合同套取高额银行贷款。基于上述事实和理由、恳请贵院依照《民法总则》、《合同法》、《物权法》及相关法律、法规之规定，确认原告与汇通公司签订的购房协议书有效、确认利用黄萍名义签订的《商品房购销合同》、《个人购房借款合同》无效，判令工行吉林大街支行注销就诉争房屋办理的抵押备案登记。被告汇通公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。被告工行吉林大街支行辩称：1、被告与第三人之间签的《借款担保合同》，签字真实、内容合法，债权与抵押权合法、有效，应当子以保护；2、被告的抵押已办理合法有效的抵押登记，享有抵押优先受偿权，假设房屋存在开发商“一房两卖”，也是开发商汇通公司的责任，依据《物权法》第106条的规定，被告对抵押房屋享有“善意抵押权”，应受到法律保护；3、被告经过公示的抵押权是物权，是“对世权”，原告仅依协议取得诉争房产的债权，仅能产生合同法上的权利义务，不能对抗被告的抵押权；4、假设房屋存在开发商“一房两卖”，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房以一倍的赔偿责任”。原告应向开发商汇通公司主张倍偿的债权责任，而不应该主张我行的借贷抵押无效。综上答辩意见，请法院依法驳回原告诉讼请求。第三人黄萍述称：本案与第三人无关，第三人与汇通公司没有签订过房屋买卖合同，第三人从未办理过任何房屋按揭贷款及抵押登记。本院经审理认定事实如下：聂艳君与聂艳玲系姐妹关系，聂艳君委托聂艳玲于2001年11月20日与汇通公司签订购房合同书，约定聂艳玲购买坐落于吉林市昌邑区汇通名苑综合楼1单元12层4号、建筑面积为180平方米的房屋一套（即本案的案涉房屋，以下均称为案涉房屋），该房屋总价360,000元，实际购买人为聂艳君，聂艳君交纳了案涉房屋的进户费、物业费、天然气入网费、燃气费、水费，取得了该房屋使用权并居住至今，汇通公司始终未给聂艳君办理房屋权属登记。2009年聂艳君得知，汇通公司与黄萍签订编号为GF-95-0171的商品房购销合同，汇通公司将该案涉房屋出卖给黄萍，此合同未载明签订日期。经吉林博信司法鉴定中心鉴定，编号为GF-95-0171的《商品房购销合同》第13页乙方位置“黄萍”签名字迹，不是黄萍本人所书写，黄萍亦称从未与汇通公司签订过房屋买卖合同。根据工行吉林大街支行向本院提交的日期为2001年11月6日的《个人购房借款合同》显示，黄萍向中国工商银行吉林市分行营业部（该单位部后改为工行吉林大街支行，以下统称为工行吉林大街支行）贷款400,000元，用途为购买案涉房屋，并以该案涉房屋作为抵押物，工行吉林大街支行在吉林市房地产交易中心办理了该案涉房屋的吉林市房地产抵押（按揭）登记备案批准书，审批日期为2001年11月6日。认定上述事实的证据有：当事人陈述、购房合同书、物业费、进户费、天然气入网费收据、2018年10月29日诉争房屋水费存单、2018年10月29日诉争房屋的气费专用收据、参加诉讼通知书、公证书、编号GF-95-0171商品房购销合同、吉林市博信司法鉴定意见书、吉林市丰满区人民法院执行裁定书、检察建议书、吉林市丰满区人民检察院的调查笔录、吉林市房产交易中心的房屋登记信息、（2005）297号文件复印件、黄萍贷款档案、（2007）吉丰非诉执字第12号民事裁定书、吉林市正大房地产评估咨询有限公司吉正司鉴字（2006）第33号执行评估《房地产估价报告》、（2018）吉0202民初658号民事裁定书、（2018）吉0202民初1959号、（2018）吉0202民初3119号、（2019）吉02民终956号民事判决书、鲁保国诉吉林大街支行所有权确认纠纷案判决书复印件3份、吉林大街支行诉王洪全腾迁纠纷案判决书，上述证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，能够形成完整的证据链，可以作为认定案件事实的依据。本院予以认定。本院认为，一、关于聂艳君的诉讼主体资格问题：聂艳君为案涉房屋实际购买人，与本案具有直接利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，其有权请求人民法院对其诉讼请求进行审理；二、聂艳君委托聂艳玲与汇通房地产公司签订的关于案涉房屋购房合同书的效力问题：该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，为有效合同；三、关于编号GF-95-0171号《商品房购销合同》效力问题：合同的成立应以双方当事人意思表示真实、一致为前提，意思表示不真实的合同不成立，合同落款借款人处有“黄萍”字样的签名，但吉林鸣正司法鉴定中心出具的吉博信司鉴中心[2019]文鉴字第57号司法鉴定书认定，该签名并非黄萍本人所签。黄萍亦陈述其未与汇通公司签订过房屋买卖合同，据此可以认定黄萍并没有与汇通公司签订案涉房屋购销合同的意思表示，故GF-95-0171号《商品房购销合同》依法不能成立；四、关于以“黄萍”名义与工行吉林大街支行签订的《个人购房借款合同》效力问题，该合同上有名为“黄萍”的签名及银行的公章，虽然黄萍对该合同的真实性予以否认，但没有证据明签字不是黄萍本人所签，也没有证据证明该借款合同存在无效的法定事由，故聂艳君主张该合同无效的诉请求本院不予支持。关于该合同抵押物条款的部分，抵押物为本案案涉的房屋，经本院之前论述，黄萍未与汇通公司签订购房合同，其并非该房屋的权利人，且抵押行为未经过案涉房屋权利人的认可，无论借款合同及该合同关于抵押部分的签字是否为黄萍所签，该借款合同关于案涉房屋抵押部分的约定为无效条款；五、关于聂艳君请求判令工行吉林大街支行注销就诉争房屋办理的抵押备案登记的诉讼请求：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效，案涉合同依法不能成立，即不能发生法律效力。设置在抵押物上的抵押登记应具有合法依据，本案中，案涉房屋办理抵押登记备案的依据为案涉合同及汇通房地产公司与“黄萍”签订的商品房购销合同，现案涉合同依法不能成立，不发生法律效力，且关于该案涉房屋在工行吉林大街支行抵押部分的约定无效，案涉房屋抵押登记的存在影响聂艳君对抵押物的正常使用和流转，妨碍聂艳君的权利，有违民事法律的公平原则和诚实信用原则，故该登记行为丧失了合法依据，应予注销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告聂艳君以聂艳玲名义与被告吉林市汇通房地产开发经营有限公司就坐落于吉林市昌邑区汇通名苑1单元12A层4号房屋签订的购房合同书有效；二、被告中国工商银行股份有限公司吉林市吉林大街支行于本判决生效之日起七日内注销坐落在吉林市昌邑区汇通名苑1单元房屋在吉林市房地产交易中心于2001年11月6日办理的受理编号为05-05-17-20011106-0032的吉林市房地产抵押（按揭）登记备案批准书；三、驳回原告聂艳君其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告吉林市汇通房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 邵明强 二〇一九年八月二十八日书记员 张金鑫