山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3346号原告：交通银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区大马路5号。负责人：祝传芳，行长。委托诉讼代理人：孙恒恒，山东昊言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子力，山东昊言律师事务所实习律师。被告：李汉春，男，1989年5月26日出生，汉族，户籍所在地山东省烟台市芝罘区。被告：烟台城发置业有限公司，住所地烟台市芝罘区科技工业园汇宾路8-1号。法定代表人：宋吉良，董事长。委托诉讼代理人：孙华丞，男，烟台城发置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：丁春霞，女，烟台城发置业有限公司工作人员。原告交通银行股份有限公司烟台分行与被告李汉春、被告烟台城发置业有限公司（以下简称城发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙恒恒、林子力到庭参加诉讼；被告城发公司的委托诉讼代理人孙华丞、丁春霞到庭参加诉讼；被告李汉春经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李汉春、被告城发公司于2013年8月22日签订的编号为2013376030001100058的《个人房产抵押贷款合同》；2.判令被告李汉春偿还借款本金314445.78元、利息9329.03元、罚息93.26元、利息复利215.82元、罚息复利1.33元（利息、罚息、复利暂计算至2019年1月21日）及自2019年1月22日起至实际给付之日止仍按合同约定计算的利息、罚息、复利；3.判令被告李汉春赔偿律师费24500元；4.判令被告城发公司对被告李汉春上述第2.3项债务承担连带保证责任；5.确认原告对被告李汉春贷款买受的、坐落于烟台市芝罘区康和新城住宅小区15号住宅楼内202号房产在拍卖变卖价款中享有优先受偿权。事实和理由：2013年8月22日，原告与被告李汉春、被告城发公司签订编号为2013376030001100058的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告李汉春向原告借款340000元用于购买位于烟台市芝罘区康和新城住宅小区15号住宅楼第2层内202号的房产，借款期限360个月；被告李汉春同意以贷款所购房产提供抵押担保，被告城发公司承担连带责任保证。2013年9月5日，原告依约向被告李汉春发放借款340000元。被告李汉春取得借款后未依约按时足额偿还借款。被告李汉春缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。被告城发公司辩称，对律师费有异议，收费太高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，原告与被告李汉春、被告城发公司签订编号为2013376030001100058的《个人房产抵押贷款合同》，原告系贷款人、抵押权人，被告李汉春系借款人、抵押人，被告城发公司系保证人，约定被告李汉春向原告借款340000元用于购买位于烟台市芝罘区康和新城住宅小区15号住宅楼第2层内202号的房产，贷款期限360个月；合同项下贷款利率为月利率4.9125‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮10%，还款以月为一期，首期自放款日起计算，按合同约定调整利率，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为合同约定利率上浮100%；被告李汉春选择等额本息还款法，每月还款额为2015.58元；本息按期支付，还款日为每期末月的21日；被告李汉春归还款项不能足额清偿全部债务时，应首先抵偿到期未付费用，抵偿费用后的余额先用于抵偿到期未付的本金，再用于抵偿到期未付罚息、罚息复利、利息、利息复利；被告城发公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证合同为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告李汉春取得房屋所有权证，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告城发公司的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告李汉春已有欠款或欠费的，被告城发公司对该部分应付款项仍应承担保证责任；抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；被告违反合同约定，视为合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告李汉春立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告李汉春未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息=罚息利率*逾期本金金额*逾期天数；被告李汉春未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告李汉春连续三个月或累计六个月未按时足额还款或原告依合同约定宣布贷款全部提前到期，原告有权处理抵押物。2013年8月26日，原告与被告李汉春至烟台市房产交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年9月5日，原告依约发放贷款340000元，被告李汉春取得上述借款后，自2018年5月21日起未依约还本付息。截至2019年1月21日，被告李汉春欠付原告贷款本金314445.78元、利息9329.03元、罚息93.26元、利息复利215.82元、罚息复利1.33元。原告为实现本案债权，委托山东昊言律师事务所指派律师参加本案诉讼，支付律师费24500元。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，制发（2019）鲁0602民初3346号民事裁定书并依法进行保全。本院认为，原告和被告李汉春、被告城发公司于2013年8月22日签订的《个人房产抵押贷款合同》权利义务约定明确，形式要件齐备，应认定为合法有效。履约中，原告依约将贷款340000元发放给被告李汉春，被告李汉春取得上述借款后自2018年5月21日起未依约还本付息，已构成违约。截至2019年1月21日，被告李汉春欠付原告贷款本金314445.78元、利息9329.03元、罚息93.26元、利息复利215.82元之事实清楚。现原告要求解除《个人房产抵押贷款合同》并由被告李汉春偿还上述款项及自2019年1月22日起至实际给付之日止仍按合同约定计算的利息、罚息、利息复利之诉讼请求于法有据，于约相合，本院予以支持。关于原告主张律师费24500元之诉讼请求，原告与被告李汉春签订的《个人房产抵押贷款合同》约定明确且原告已提供证据予以证明，故本院对原告该项诉讼请求依法予以支持。涉案房产尚未办理抵押登记手续，被告城发公司依约应当承担连带保证责任，原告请求被告城发公司对被告李汉春的上述债务承担连带保证责任，与约相合，本院予以支持。关于原告主张罚息复利之诉讼请求，本院认为，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》、《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息；且从原告与被告李汉春签订的《个人房产抵押贷款合同》约定的罚息计算方式来看，罚息是对逾期贷款按合同约定利率上浮50%的罚息利率计收，已经高于《个人房产抵押贷款合同》约定的正常利率标准，故罚息本质上是一种违约责任的承担方式，已经体现了对被告李汉春逾期还款行为的惩罚性，若再对罚息计收复利，有违公平和补偿原则，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。涉案房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故原告主张对已设定预抵押登记的涉案房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，本院不予支持。庭审中，被告李汉春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。本院鉴于本案基本事实清楚，依法决定缺席判决本案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司烟台分行与被告李汉春、被告烟台城发置业有限公司于2013年8月22日签订的编号为2013376030001100058的《个人房产抵押贷款合同》。二、限被告李汉春于本判决生效之日起10日内偿付原告交通银行股份有限公司烟台分行贷款本金314445.78元、利息9329.03元、罚息93.26元、利息复利215.82元（利息、罚息、利息复利暂计算至2019年1月21日），同时自2019年1月22日起至实际给付之日止仍按合同约定计算利息、罚息、利息复利给原告交通银行股份有限公司烟台分行。三、限被告李汉春于本判决生效之日起10日内赔偿原告交通银行股份有限公司烟台分行律师费24500元。四、被告烟台城发置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。五、驳回原告交通银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果被告李汉春、被告烟台城发置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告交通银行股份有限公司烟台分行。案件受理费6529元及财产保全费2263元，由被告李汉春、被告烟台城发置业有限公司共同负担。因原告交通银行股份有限公司烟台分行已向本院全额预交，原告同意两于本判决生效之日起10日内迳付给其8792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  赵春良人民陪审员  郑 涛人民陪审员  宫占光二〇一九年八月二十三日书 记 员  潘文雯