陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书                  （2019）陕0102民初2182号 原告：李瑞奇，男，1987年3月25日出生，汉族，商南秦枫科技有限责任公司安全环保部经理，住西安市新城区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静静，陕西其源律师事务所律师。被告：西安曲江明安雅居置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：任小勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王挺，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓东，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原告李瑞奇与被告西安曲江明安雅居置业有限公司（以下简称明安雅居公司）房屋销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞奇之委托诉讼代理人刘静静，被告明安雅居公司之委托诉讼代理人王挺、张晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李瑞奇向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》约定的交房条件，并支付逾期交房违约金 (自2018年1月1日暂计算至2019年1月31日为26986.6元，最终计算至符合实际交房条件之日)。2、判令被告按《商品房买卖合同》约定提供市政集中供暖、供电和有线电视敷设到户，并承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金6814.81元(违约金按照总房款的1％计算)，以上第1和第2项合计33801.41元。事实和理由：2016年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于西安市曲江大明宫遗址区XX路XX号上和郡(一期)4幢1单元25层12501号房屋。合同签订后，原告依照合同约定支付了首付房款，余款通过按揭贷款方式支付，原告每月按期向银行偿还银行贷款。目前，原告取得购房发票金额为681481元。《商品房买卖合同》第十一条约定:被告应当在2017年12月31日前向原告交付商品房。2018年1月2日，被告安排原告收房，但要求原告先行签字收房和缴费，后实地验房。签字收房过程中，被告未向原告提供“商品房竣工验收备案表和房屋测绘报告”。原告在验房的过程中发现小区的水、电、暖气、天然气、有线电视等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件。原告因急于住房，无奈之下只好收房。2018年7月，被告开始接通自来水，但至今没有发水卡，一次只能购买13吨水。被告提供的用电是工程临时用电，至今原告住用的房屋内无电表，原告未取得电卡，时常出现停电和电梯滑梯。2018年12月底，被告才接通天然气。至今被告未接通市政供暖，未能将有线电视敷设到户。因小区的规划、公安消防、环保等均未通过验收，故被告至今无法取得《商品房竣工验收备案表》。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条和第十二条之规定，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另根据《商品房买卖合同》第十条约定，被告应当向原告支付逾期供水、供电、供暖、供气、有线电视敷设到户违约金。原告为维护自己的合法权益诉至法院。被告明安雅居公司辩称，一、原、被告作为平等的民事主体，在签订《商品房买卖合同》时均未对合同内容提出异议，该合同系双方真实意思表示，且已依法依规进行备案，合同条款对双方均具有约束力。原告作为具备完全民事行为能力的自然人，应对其签订《商品房买卖合同》的行为承担全部法律责任，其在签订《商品房买卖合同》时未对合同条款提出任何异议，应视为原告对该合同全部内容（包括合同正文及全部附件内容）均予以知悉并完全认可，该合同一经签订，即对原被告具备法律约束力。二、被告的房屋交付行为符合被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定，原告认可交付现状且在交付时未拒绝接收，应视为原告对被告的房屋交付行为已予以认可，其无权再向被告主张交付的违约责任。1、原、被告在《商品房买卖合同》附件十二中，将主合同第九条约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件的交付条件变更为经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘查单位五方竣工验收合格，该变更对双方均具备法律约束力。2、涉诉商品房所在的上和郡小区4号楼项目在交付前经被告、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，出具了《分部（子分部）工程通过验收各方会签表》。2017年12月30日，被告在西安晚报上刊登了上和郡项目3#、4#号楼交房公告，通知业主进行交付。自2017年12月31日起，被告即分批进行了项目商品房的交付，交付时被告出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告于2018年1月2日前往房屋所在地对商品房进行查验。原告接收了房屋，未对该房屋的交付提出任何异议，目前已完成装修，实际入住。被告对涉诉房屋的交付符合被告与原告签订的《商品房买卖合同》之约定，原告对该房屋的交付状况予以认可且未提出任何异议。因此，原告无权以涉诉房屋未取得竣工验收备案文件为由向被告主张逾期交付的违约责任。3、上和郡项目系分期开发建设，必须在整体开发建设完成后方能进行竣工验收备案，不能就单体项目进行竣工验收备案。因此，在单体项目已竣工验收合格的情况下，因整体项目系分期开发，事实上也不具备竣工验收备案的客观条件，导致该情况的产生并非被告主观过错所致，系受政策影响所致。综上，原告在知悉房屋状况的情况下对涉诉商品房予以查验接收，且涉诉商品房未取得竣工备案文件并非被告过错所致，原告无权在被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定之外要求被告承担违约责任。三、原告要求被告承担逾期供水、供电、供暖、供气和有限电视敷设到户的违约金，无事实和法律依据。上和郡小区供水、供电均满足《商品房买卖合同》约定的业主正常使用需求。因市政工程、规划等非被告所能控制的原因导致逾期供暖、供气，有线电视无法敷设入户的，被告积极协调解决，依约不应承担违约责任。综上，原告所主张的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发建设的位于西安市曲江大明宫遗址区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积117.82平方米；抵押人为被告明安雅居公司，抵押类行为在建工程抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司西安东新街支行；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5783.59元，总价款为681423元。签订本合同前原告已向被告支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；原告应当于2016年5月20日前支付首期房价款381423元，占全部房价款55.9%，余款300000元原告向银行或者公积金管理中心申请贷款支付；该《商品房买卖合同》备案号Y16081053；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定，供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，或满足正常使用要求。因市政供水、排水管网不具备接入条件及其他非出卖人能控制的原因导致供水、排水延误的，出卖人不承担责任。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，或满足正常使用要求。因市政供电管网不具备接入条件及其他非出卖人所能控制的原因导致供电延误的，出卖人不承担责任。供暖：交付时供热系统负荷供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，且第二个供暖季供暖。因供暖单位原因未提供供暖服务，或服务不符合相关标准的，或交付时市政供热管网尚不具备接入条件及其他非出卖人所能控制的原因导致供暖延误的，出卖人不承担责任。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因供气单位原因未提供供气服务，或服务不符合相关标准的，或交付时城市燃气管网尚不具备接入条件及其他非出卖人所能控制的原因导致供气延误的，出卖人不承担责任。有线电视在交付时线路敷设到户。以上供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方均同意按照下列方式处理:确属出卖人责任的，出卖人按日向买受人支付50元/日的违约金，但违约金数额最高不超过总房款的1%，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续（二）约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。《商品房买卖合同》附件十二第二条约定：为给买卖双方预留充分的房屋查验及维修时间，保证维修质量，买受人同意在商品房经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘查单位五方竣工验收合格后，即对房屋进行查验接受，故双方经协商一致同意将第十一条第（二）款“商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后”修改为“该商品房达到竣工验收合格条件后”。《商品房买卖合同》附件十二第四条约定：如果由于不可抗力、政府行为，及其他非出卖人所能控制的原因，导致商品房相关设施设备、公共服务及其他配套设施未达到本合同约定的交付条件时，出卖人不承担违约责任。《商品房买卖合同》的附件十二中，对主合同约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”变更为“该商品房达到竣工验收合格条件，即商品房经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位五方竣工验收合格后，即对房屋进行查验接收”。2017年12月20日，涉诉商品房所在的上和郡4号楼项目经被告、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，出具了《分部（子分部）工程通过验收各方会签表》。原告所在的上和郡4号楼单体项目已竣工验收格。2017年12月30日，被告在西安晚报上刊登了上和郡项目3#、4#号楼交房公告，通知业主进行交付。自2017年12月31日起，被告即分批进行了项目商品房的交付，交付时被告出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2018年1月2日原告对涉案商品房进行查验，查验过程中，原告接收了房屋，未对该房屋的交付提出任何异议，目前已完成装修，实际入住。原告取得购房款发票金额为681481元。上和郡项目系整体报建、分期开发建设，涉案房屋交付时因市政规划原因供水、供电、供热、电信网络等市政管网尚不具备接入条件，有被告提交的《西安曲江明安雅居置业有限公司（东原西路）专项综合管线图》为证。涉案房屋交付时无法完成整个小区工建水表的安装，但被告在接入正式水电前免收业主的水电费。2018年9月该小区正式通水，2018年11月正式通天然气，2019年2月27日正式通电。水费是被告代收代缴，电费、天然气费是由业主自行交纳。庭审中，原告主张其曾委托其他业主与被告就逾期供水、供电、供暖、有线电视敷设到户等问题进行沟通，但并未向法庭提交证据。本院认为，原告李瑞奇与被告明安雅居公司所签的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应自觉履行。双方当事人在该《商品房买卖合同》附件十二中将房屋交付时间和手续由“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”变更为“该商品房达到竣工验收合格条件，即商品房经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位五方竣工验收合格后，即对房屋进行查验接收”，应视为是对合同第十一条内容的变更，该附件也是该合同的组成部分，该约定对当事人也有法律约束力。被告已经按约将涉案商品房所在的上和郡4号楼项目经被告、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，并出具了《分部（子分部）工程通过验收各方会签表》，原告所在的上和郡4号楼单体项目已竣工验收合格，被告也按约定通知原告收房，原告于2018年1月2日查验收房时并未提出异议，交付房屋时被告向原告出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故原告要求被告按照《商品房买卖合同》约定的交房条件继续履行合同，并支付逾期交房违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。上和郡项目系整体报建、分期开发建设，房屋交付时被告因市政规划原因供水、供电、供热、电信网络等市政管网尚不具备接入条件，无法完成整个小区工建水表的安装，但被告向业主提供临时用水用电，并免收水电费，能够满足业主的正常使用需求，且合同约定为第二个供暖季供暖，依据合同附件十二的约定，被告不承担违约责任。故原告要求被告按合同约定提供市政集中供暖、供电和有线电视敷设到户，并承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金6814.81元，本院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告李瑞奇要求被告按照《商品房买卖合同》约定的交房条件继续履行合同，并支付逾期交房自2018年1月1日至符合实际交房条件之日违约金(截止2019年1月31日为26986.6元)的诉讼请求。二、驳回原告李瑞奇要求被告按合同约定提供市政集中供暖、供电和有线电视敷设到户，并承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金6814.81元的诉讼请求。案件受理费645元由原告李瑞奇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审  判  长   左  立                         审  判  员   杨海涛                         人民陪审员   刘雪凤                                二0一九年八月一日                          书  记  员   李璐薇  1