福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0304民初758号 原告：林建成，男，1975年8月3日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡雨安，福建聚华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢菲菲，福建聚华律师事务所实习律师。 被告：蔡清华，男，1970年2月3日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：吴清华，福建兆恩律师事务所执业律师，特别代理。 林建成与蔡清华租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林建成的委托诉讼代理人蔡雨安，蔡清华及其委托诉讼代理人吴清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建成向本院提出诉讼请求:依法判令蔡清华向林建成清偿垫付的租金和占用费315756元及该款自2017年11月1日起按月利率2%计算资金占用费至清偿之日止。事实和理由：2004年5月31日，林建成开办的XX有限公司与案外人XX签订《租赁合同书》，向XX承租位于福建省莆田市荔城区产业园区的房屋及空地，合同对租赁范围、租金、水电费、双方的义务和责任等进行约定，租期10年，自2004年7月15日至2014年7月14日。2005年10月1日，莆XX有限公司将前述租赁场地中的一块2000平方米空地转租给蔡清华，并于当日签订《租赁合同》，租期期限为8年零9个月，租期自2005年10月1日至2014年7月1日止，租赁合同还对租金、税费、违约责任等进行约定。2014年7月17日，林建成再次以第一年月租金为11.1万元，3年总租金为4199130元的价格中标取得XX拥有的位于福建省莆田市荔城区幅土地，即XX。同年8月15日，林建成与XX签订《租赁合同书》，合同对租赁土地、租金、税费、违约责任等进行约定，租期三年，自2014年8月15日至2017年8月14日。2014年7月1日，林建成将前述租赁场地中标准厂房及土地约2000平方米转租给蔡清华（即讼争租赁场地），并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：XXX），约定第一年月租金为20000元，按上一年基数5%递增，租期期限暂定三年一个月，租期从2014年7月1日至2017年8月1日止。租赁合同还对押金、水电承担、违约责任等进行约定。2015年3月30日，林建成又将前述租赁场地中标准厂房及土地另一部分约1800平方米转租给蔡清华，并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：XX），约定第一年月租金为10000元，租期期限暂定二年四个月，租期从2015年4月1日至2017年8月1日止。合同履行过程中（蔡清华占用租赁场地期间）,蔡清华只支付租金和占用费至2017年10月31日，拒不支付其他租金和占用费。而合同期满后，蔡清华继续使用租赁场地至2018年7月31日。 合同履行期间，除了蔡清华迟延支付或拒付租金，且其他的承租人也存在同样的情况。2016年7月8日，XX将林建成诉至莆田市荔城区人民法院，要求支付租金，将租赁场地腾空迁出。2016年12月29日荔城区人民法院作出（XX）闽XX民初XX号民事判决书，判决林建成与XX于2014年8月15日签订的《租赁合同书》于2016年5月17日解除。判决生效后XX申请强制执行，导致林建成被列入失信黑名单。2017年9月27日，莆田市荔城区人民法院根据生效民事判决书发出（XX）闽XX执XX号《公告》，责令蔡清华及其他次承租人在2017年10月10日前主动腾空迁出，但蔡清华及其他次承租人拒绝腾空并搬离，也拒不支付租赁期限届满后继续使用场地的占用费。林建成将XX部分场地转租给蔡清华，蔡清华作为租赁的实际使用人和受益人，负有交付租金和占用费的法律义务，蔡清华拖欠租金和占用费315756元，林建成有权要求蔡清华支付租金和占用费，并要求蔡清华承担相应的资金占用费。 蔡清华辩称，1、林建成与蔡清华之间的租赁合同没有得到房屋所有人即XX的追认，所以林建成与蔡清华之间的租赁合同无效；2、蔡清华已足额支付林建成房屋占用使用费用，不存在拖欠的事实，故要求驳回林建成的诉讼请求。 林建成围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织蔡清华进行证据交换和质证，对蔡清华真实性无异议的租赁合同书（合同编号：XXX）复印件、租赁合同书（合同编号：XXX）复印件、荔城区人民法院（XX）闽XX民初XX号民事判决书复印件、照片、录音光盘、录音文字、XX与XX有限公司租赁合同书复印件、XX有限公司与XX有限公司租赁合同书复印件、XX专题会议纪要【XX】XX号各一份等证据，本院予以确认并在卷佐证。林建成、蔡清华对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下： 1、对林建成提供的XX银行支付业务回单、银行流水、XX银行客户回单及银行卡客户交易明细清单、交通银行网上转账电子回执、福建增值税普通发票各一份等证据，蔡清华对上述证据有异议。本院经审查认定：上述证据系林建成向XX交付讼争场地的租金及执行后的场地占用费的支付明细，上述各证据有第三方银行的盖章确认及XX的盖章确认，内容涉及租赁场地租金及合同解除后的占用费，与林建成提供的其与XX签订的租赁合同，林建成执行（XX）闽XX民初XX号民事判决书内容一致，本院予以认定。上述证据结合林建成与XX的租赁合同，可以证实林建成承租给蔡清华的租赁场地系林建成向XX承租而来，且林建成根据生效的民事判决已经向XX支付完相应租金及占用费的事实。 2、对林建成提供的银行流水账单证据5张，蔡清华对此证据有异议。本院经审查认定：对该证据其真实性双方无异议，账单显示于2015年7月7日至2017年6月30日期间，蔡清华向林建成转账汇款共计438000元，对该金额本院予以认定。 3、对蔡清华提供的银行流水证据一份，林建成对该证据有异议。本院经审查认定：对该证据其真实性双方无异议，XX历史流水显示于2014年7月5日至2014年10月24日期间，蔡清华向林建成分别转账汇款60000元、55000元、60000元、90000元、10000元，共计275000元。同时，XX银行交易明细显示于2018年1月5日蔡清华向XX转账汇款120000元；于2018年2月14日蔡清华向林建成的妻子XX转账汇款60000元，以上数额共计455000元，对该金额本院予以认定。 经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下：2004年5月31日，林建成开办的XX有限公司与案外人XX签订《租赁合同书》，向莆田学院承租位于福建省莆田市荔城区产业园区的房屋及空地，合同对租赁范围、租金、水电费、双方的义务和责任等进行约定，租期10年，自2004年7月15日至2014年7月14日。2005年10月1日，林建成开办的XX有限公司将前述租赁场地中的一块2000平方米空地转租给蔡清华开办的XX有限公司，双方于当日签订《租赁合同》，租期期限为8年零9个月，租期自2005年10月1日至2014年7月1日止，租赁合同还对租金、税费、违约责任等进行约定。2014年7月17日，林建成再次以第一年月租金为11.1万元，3年总租金为4199130元的价格中标取得XX拥有的位于福建省莆田市荔城区幅土地，即XXX。同年8月15日，林建成与XX签订《租赁合同书》，合同对租赁土地、租金、税费、违约责任等进行约定，租期三年，自2014年8月15日至2017年8月14日。2014年7月1日，林建成将前述租赁场地中标准厂房及土地约2000平方米（即讼争租赁场地）转租给蔡清华开办的XX有限公司，并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：XXX），蔡清华在上述合同的落款处签名确认。双方约定第一年月租金为20000元，按上一年基数5%递增，每年土地使用税交纳12000元，期限暂定三年一个月，租期从2014年7月1日至2017年8月1日止。同时双方约定蔡清华开办的XX有限公司在签订该合同时支付押金6万元给林建成，若蔡清华开办的XX有限公司无违约行为，则林建成将押金全额无息退还给蔡清华开办的XX有限公司，租赁合同还对押金、水电承担、违约责任等进行约定。2015年3月30日，林建成又将前述租赁场地中标准厂房及土地另一部分约1800平方米转租给蔡清华，并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：XXX），约定第一年月租金为10000元，租期期限暂定二年四个月，租期从2015年4月1日至2017年8月1日止。同时双方约定，蔡清华开办的XX有限公司在签订该合同时支付押金3万元给林建成，若蔡清华开办的XX有限公司无违约行为，则林建成将押金全额无息退还给蔡清华开办的XX有限公司。 2016年12月29日，莆田市荔城区人民法院作出（XX）闽XX民初XX号民事判决书，判决确认林建成与案外人XX于2014年8月15日签订的《租赁合同》于2016年5月17日解除，并将房屋、场地交还给XX，同时于2016年11月起至林建成搬出租赁房屋、场地之日止每月按122377.5元向XX支付占用费。因林建成向XX交接租赁场地期间，经查自2016年12月1日起，蔡清华以及其他的次承租人XX、XX、XX仍在占用上述租赁场地。之后，经林建成催促搬离租赁场地及另案审理查明，蔡清华于2018年7月15日搬离租赁场地，XX于2018年4月30日搬离租赁场地，XX于2017年12月31日搬离租赁场地，XX于2018年7月31日搬离租赁场地。现林建成请求蔡清华支付剩余租金及与其他继续使用、拒不搬离的次承租人按租金比例分摊林建成向XX支付的占用费共计315756元，并要求蔡清华承担相应的资金占用费，但蔡清华拒不支付，致诉讼。案经审理，因双方各持己见，致使无法达成调解。 另查，林建成在合同期内向XX支付租金及XX申请执行后，林建成向XX支付的占用费共计5569430.42元。蔡清华于2014年7月5日至2014年10月24日期间向林建成银行转账支付租金共计275000元；于2015年7月7日至2017年6月30日向林建成银行转账支付款项共计438000元；于2018年1月5日蔡清华向X转账汇款120000元；于2018年2月14日蔡清华向林建成的妻子XX转账汇款60000元。同时，林建成自认2017年9月7日收取到蔡清华2万元的款项，并将另外30万元作为蔡清华的介绍费用作抵扣租金。 本院认为，林建成与案外人XX签订租赁协议，系双方的真实意思表示，协议内容真实合法有效，且林建成实际占有使用了XX提供的租赁物，故双方签订的租赁合同为有效合同，本院予以认定。林建成作为承租人在承租期间与蔡清华开办的XX有限公司签订了转租合同，并收取租金，现蔡清华抗辩该转租合同未经XX同意系为无效合同，本院不予认可，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的五种规定及第二百二十四条关于承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定可以得出，法律赋予出租人的救济手段是可解除其与承租人之间的租赁合同，而非直接宣布转租合同无效。本案中，林建成与蔡清华开办的XX有限公司签订的租赁合同并不属于法律规定的五种无效合同，且因双方的租赁合同为诺成性合同，故只需双方意思表示一致，合同内容真实合法即有效成立。虽XX行使了与林建成的租赁合同解除权，人民法院也判决解除了XX与林建成之间的租赁合同，但也只能导致林建成与蔡清华开办的XX有限公司之间的转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。2、根据相关法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，未在六个月内提出异议的，请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，林建成向蔡清华开办的XX有限公司转租的是租赁场地的空地，而林建成在与XX的租赁合同中并未明确关于租赁场地上的空地是否可以进行转租的约定，同时在林建成向蔡清华开办的XX有限公司转租租赁空地多年期间，XX也一直未对林建成的转租行为提出异议。故综合上述两点可以认定本案林建成与蔡清华开办的XX有限公司的转租合同并不是无效合同。虽然林建成系与蔡清华开办的XX有限公司签订租赁合同，但因蔡清华在双方签订的租赁合同书签字落款，蔡清华也实际使用了租赁场地，同时蔡清华对林建成起诉其蔡清华个人而非起诉其开办公司的行为无异议，故林建成可基于合同约定向蔡清华请求支付租金，对蔡清华抗辩林建成无权基于无效合同请求其支付租金，不予采纳。本案中，林建成与出租人XX的租赁合同终止于2016年5月17日，租赁合同终止后林建成负有向XX交还租赁物及租赁场地，相应的林建成与蔡清华的转租合同也应于此时终止，林建成可基于与蔡清华之间的转租关系以及蔡清华实际占有状态要求其搬迁。但因蔡清华及另案的其他次承租人XX等人在转租合同终止后继续占有租赁物及租赁场地是导致林建成无法及时返还租赁物及租赁场地而向莆田学院承担占用费的原因所在，同时林建成按照生效的民事判决于2016年11月起向XX承担迟延搬迁期间的租赁房屋、场地的占用费。因此，林建成有权向继续使用租赁场地、拒不搬离的蔡清华及其他的另案次承租人XX等人请求按租金比例分摊林建成向XX支付的占用费（每月按122377.5元计算），合情合理，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，林建成自认蔡清华在租赁其两块租赁地时自合同签订之日至实际搬离之日期间共支付了1213000元的租赁费，其中30万为介绍费抵作租金，20000元为蔡清华于2017年9月7日向其支付，剩余款项虽无转账记录，但蔡清华提供的向林建成等人支付租赁费的银行转账记录中各金额相加为455000元，以上数额经计算为1213000元，与林建成上述主张的金额相一致。而蔡清华抗辩其向林建成支付共计1688000元但只提供了455000元的转账记录，未提供其他证据证明存在除林建成自认30万介绍费抵扣、2万元金额及提供的转账记录金额外的其他金额，故本院认定蔡清华自合同签订之日至实际搬离之日止向林建成租赁的两块租赁地已支付租金及占用费共计1213000元。林建成在庭审期间自认蔡清华最后占用租赁场地的时间为2018年7月15日，而蔡清华提供的证据又不足以证明其于2018年3月31日搬离，故本院确定蔡清华最后搬离租赁地的时间为2018年7月15日。现根据上述本院对林建成主张蔡清华支付占用费的合法性合理性分析，结合蔡清华自签订租赁合同至2016年12月1日前的应付本案租赁场地的租金及其于2016年12月1日之后与其他占用租赁场地的次承租人按租金比例共同分摊林建成向XX支付占用费（每月按122377.5元计算）的计算，自合同签订日起至2018年7月15日期间，蔡清华应向林建成支付本案租赁场地的租金及垫付的占用费总计为：1123958.5元（252000元+369000元+282763元+101428元+118767.5元，具体计算过程，详见附件一）。现林建成自认蔡清华自合同期及XX申请执行期间支付本案租赁场地的租金及占用费为883000元，且因双方的租赁合同系因林建成与XX的租赁合同终止而无法继续履行，不可归责于双方的过错，蔡清华于合同签订时向林建成交付的押金6万元，应予退还，本院直接抵扣租金予以计算。故综上分析，扣除已经支付的租赁费用及押金，剩余180958.5元（1123958.5元-883000元-60000元）为蔡清华未支付的租赁费，本院予以认定。因林建成请求蔡清华支付的占用费系比照向XX支付的占用费与其他继续使用场地、拒不搬离的次承租人按比例分摊，若再请求逾期支付占用费的违约责任，则林建成收取的各承租人的占用费高于其向XX支付的占用费，导致林建成从中收益，故对林建成请求蔡清华支付本案租赁场地的租金及占用费315756元及该款自2017年11月1日起至清偿之日止按月利率2%计算资金占用费，部分超过法律规定，林建成仅可诉讼请求蔡清华支付180958.5元及该款自起诉之日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费，予以调整，超过部分不予支持。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、蔡清华应在判决生效之日起十日内向林建成清偿垫付的占用费180958.5元及该款自2019年2月13日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费； 二、驳回林建成其他的诉讼请求。 如果蔡清华未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6959元,由林建成负担3040元，由蔡清华负担3919元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄志忠 人民陪审员  刘金水 人民陪审员  余文烟 二〇一九年八月十二日 书 记 员  林 晶 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 第五十二条，即“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 第六十条，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十七条，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 第九十八条，即“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。” 第一百一十三条第一款，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第二百二十四条第二款，即“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 第二百三十五条，即“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，即“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。” 第二十九条，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，即“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。” 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，即“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件一： 林建成与蔡清华租赁纠纷一案的占用费计算明细： 林建成按照司法判决自2016年11月起支付给XX的占用费为每月122377.5元，现查明从2016年12月起租赁场地只有以下承租人： XX(于2017年12月30日搬离)、蔡清华(于2018年7月15日搬离) XX(于2018年4月30日搬离)、XX于(于2018年7月31日搬离) 故各承租人自2016年12月1日起至各家搬离之日止按租金比例分摊林建成向XX支付的占用费（每月122377.5元），计算如下： （一）2016年12月1日至2017年12月31日期间，继续占用租赁场地的承租人为XXX、蔡清华、XX、XX。根据各承租人与林建成签订的合同查明： XX租金为：16800元/月； 蔡清华地块一（2000平米）租金：21000元/月； 蔡清华地块二（1800平米）租金：10000元/月； XX租金为：47250元/月； XX租金为：23100元/月； 总计：118150元 即：XX分摊占用费：16800/118150=15.22%*122377.5=17401.12元 蔡清华地块一分摊占用费：21000/118150=17.77%*122377.5=21751.4元 蔡清华地块二分摊占用费：10000/118150=8.46%*122377.5=10357.8元 XX分摊占用费：47250/118150=39.99%*122377.5=48940.64元 XX分摊占用费：23100/118150=19.56%*12377.5=23926.54元 （二）2018.1.1至2018.4.30期间，继续占用租赁场地的承租人为蔡清华、XX、XX。根据各承租人与林建成签订的合同查明： 蔡清华地块一（2000平米）租金：21000元/月； 蔡清华地块二（1800平米）租金：10000元/月； XX租金：47250元/月； XX租金：23100元/月； 总计：101350元 蔡清华地块一分摊占用费为：21000/101350=20.72%*122377.5=25357元 蔡清华地块二分摊占用费为：10000/101350=9.87%*122377.5=12079元 XX分摊占用费为：47250/101350=46.62%*122377.5=57052元 XX分摊占用费为：23100/101350=22.79%*12377.5=27890元 （三）2018.5.1至2018.7.31期间，继续占用租赁场地的承租人为蔡清华、XX。根据各承租人与林建成签订的合同查明： 蔡清华地块一（2000平方米）租金：21000元/月； 蔡清华地块二（1800平方米）租金：10000元/月； XX租金：23100元/月； 总计：54100元。 即：蔡清华地块一分摊占用费：21000/54100=38.82%*122377.5=47507元 蔡清华地块二分摊占用费：10000/54100=18.48%*122377.5=22615元 XX分摊占用费：23100/54100=42.7%*12377.5=52255元 蔡清华租赁地块一（面积2000平方米）自2014年7月1日至2018年7月15日的租金及占用费计算明细为： 日期月租金/占用费月数总租金/占用费土地使用税合计备注 （年/月/日）（元）（月）（元）（元）（元） 2014.7.1-2015.6.30200001224000012000252000合同约定租金 2015.7.1-2016.11.30210001735700012000369000合同约定租金 2016.12.1-2017.12.3121751132827630282763合同约定租金 2018.1.1-2018.4.302535741014280101428共同分摊占用费 2018.5.1-2018.7.15475072.5118767.50118767.5共同分摊占用费 本案租赁地租金及占用费总计： 252000元+369000元+282763元+101428元+118767.5元=1123958.5元