云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初7335号原告：万函超，男，1987年5月22日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：张涛，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张禄，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汇通房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市环城西路328号，统一社会信用代码91530000757197415Q。法定代表人：莫非，执行董事。委托诉讼代理人：方东，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘加涛，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告万函超与被告云南汇通房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告万函超及其委托诉讼代理人张涛、张禄，被告云南汇通房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人方东、潘加涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万函超向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告迟延办理原告不动产登记自2016年8月28日起至2019年4月19日止的违约金94169元。2、判令被告支付原告迟延办理原告不动产登记自2019年4月20日起至被告完成合同约定办理产权登记止的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，原告就购买被告开发的位于昆明市与被告签订《商品房购销合同》，双方就购买商品房涉及的价格、款项支付、房屋交付、办理产权登记等相关购房事项进行了约定。原告依约支付了相应的全部房款人民币629862元，原被告双方于2015年12月12日办理了房屋交接手续，并按照合同的约定以及被告的要求向被告支付了契税、公共维修基金、印花税、工本费，签署了房屋交接、入住、办理产权登记的一系列文件，按照双方购房合同第十二条的约定，被告应在约定条件成就后180个工作日内向产权登记机关申请办理商品房产权登记的相关手续，但截至原告提起诉讼之日，被告仍然没有履行办理产权登记的相关义务，导致原告至今无法取得所购商品房的不动产权登记证书。原告认为，依法成立的合同应当受到法律保护，并依据诚实信用的原则得到合同双方的全面履行。本案中被告没有依约向产权登记机关报送办理原告产权登记的相关资料，导致原告所购商品房至今无法办理产权登记，已经违约，应依法向原告承担违约责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能在约定办理所有权登记期限取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告据此追究被告违约责任并计算被告应支付原告逾期办理产权登记的违约金。原告就延期办理产权登记的违约赔偿等相关事宜与被告进行协商无果后，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告云南汇通房地产开发经营有限公司辩称：原告诉讼请求不成立，依据商品房购销合同12条规定，本案被告在约定条件成就后180个工作日向产权登记机关申请办理登记手续，并不是说直接取得产权证书，且所约定条件在2019年6月12日才成就，如果要构成违约是180个工作日之后。该项目是因为规划调整，导致了该项目在2019年才完成消防规划验收，政府部门也出了意见书，不是被告自身原因造成的，是政府政策变化造成的。当时约定的条件是原告方要递交申请及授权委托书等资料后，该材料要在2019年6月12日开始交资料，所以我们认为被告不存在违约的情况，原告主张的“依据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释”的规定，是要在规定期限内取得产权证书，不适用于本案，本案中合同对办证有特别约定，而我方没有构成违约，基于以上几点，我方认为原告诉请不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实本院认定如下：一、2014年11月22日，原告万函超与被告云南汇通房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的位于昆明市房屋，总金额629862元。此外，合同第七条约定“甲方应当于2015-9-30（年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；合同第十二条约定“在原告办理完毕以下事项：（一）支付完毕全部该商品房价款及本合同补充协议的约定税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项；（二）办理完毕该商品房交接手续；（三）原告向被告提供符合产权登记机关要求的全部资料，被告于180个工作日向产权登记机关申请办理该商品房产权登记的相关手续。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕本条款的约定。”同日，原、被告签订《补充协议》，其中第十条第（二）项约定“鉴于本补充协议签署时，该项目为在建工程，不可抗力、政府行为或不可归责于双方的事由等因素可能会对交付期限、设计施工、办理产权等事宜产生一定影响，或甲方需要按相关法律规定告知乙方该类重大变更情况的，甲方以报纸公告的形式通知乙方，并视为甲方已尽通知义务。……因本条款所述因素而导致的交接手续期限延长、办理产权期限延长的，甲乙双方互不承担违约责任……”合同签订后，原告依约向被告支付全部房款，双方于2015年12月12日办理房屋交接手续，并按照合同的约定向被告支付契税、公共维修基金、印花税、工本费等费用。至今，原告未取得所购房屋的不动产产权证书。二、2018年8月至2019年1月期间，昆明市规划局对本案相关的建设工程进行了规划调整和公示。《竣工验收合格证明书》载明本案所涉建设工程于2019年1月23日完成工程竣工验收。2019年6月4日，被告通知包含原告在内的“汇和紫熙园”小区业主补交办证所需材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同义务。原告万函超与被告云南汇通房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原、被告签订《商品房购销合同》后，双方于2015年12月12日完成房屋交接手续，但依据在案的《竣工验收合格证明书》以及当事人陈述可以确定，本案所涉建设工程竣工验收日期为2019年1月23日。本院认为，依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，结合双方签订的《商品房购销合同》第七条约定，被告向原告交付房屋时，建设工程应当经由建设单位组织验收合格。据此，根据上述法规规定，以及双方对合同权利义务的约定，基于对原告合同信赖利益的保护，应当认为涉案房屋进行房屋交接手续时，即应当已经具备办理房屋权属证书的竣工验收合格条件。被告未能在合理期限内完成竣工验收，进而导致产权登记手续未能按合同约定履行，构成违约，应承担相应的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，以及《商品房购销合同》第十二条“……被告于180个工作日向产权登记机关申请办理该商品房产权登记的相关手续……”的约定，结合原告关于违约金的主张，本院依法支持自原告实际接房之日2015年12月12日起180个工作日，即2016年8月28日起计算至被告实际向产权登记机关报送资料之日止，以已付购房款629862元为基数，按年利率4.35%上浮30%标准（即年利率5.655%）计算的违约金。被告抗辩认为未能办证的原因系规划调整等原因导致，属于不可抗力情形，故己方不存在违约。本院认为，依据《补充协议》第十条第（二）项的约定，对因不可抗力、政府行为或不可归责于双方的事由等因素，对交付期限、设计施工、办理产权等事宜造成影响的，被告应当以报纸公告的形式通知原告。基于该约定，以及关于房屋交付相关法规规定和双方合同约定，结合本案案情，应当认为因上述原因导致办理产权登记事宜推迟的，被告应当最迟于合同约定的房屋交付日期（2015年9月30日）前，以合理方式通知原告。本案审理过程中，被告未提交相关证据证明其已经按照合同约定履行己方合同义务，应当承担相应举证不利的法律后果。同时，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，被告主张系因为政府原因导致消防规划进行调整属于不可抗力。本院认为，消防道路等规划调整不属于不能预见、不能避免且不能克服的情况，不属于法律规定的不可抗力。据此，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南汇通房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万函超支付自2016年8月28日起至实际向产权登记机关报送合格资料之日止，以购房款人民币629862元为基数，按年利率5.655%计算的违约金。二、驳回原告万函超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2154元由被告云南汇通房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判长 宋 杰审判员 邓 怡审判员 罗振兴二〇一九年八月一日法官助理张海彤书记员罗焰虹杨云虎