浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初2552号原告：王尔灵，男，1960年9月9日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人：杨天晓，浙江海耘律师事务所律师。被告：梁齐山，男，1988年10月22日出生，汉族，住安徽省寿县。被告：姚瑞霞，女，1988年4月13日出生，汉族，住安徽省寿县。二被告共同委托诉讼代理人：顾涛、沈飞，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。原告王尔灵为与被告梁齐山、姚瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年5月29日向本院提起诉讼，并依法由审判员李夏琰适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨天晓、二被告共同委托诉讼代理人顾涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：二被告系夫妻关系。2017年9月11日，经案外人海盐县武原镇晨晨房产中介服务部（负责人为金美芬）的居间介绍，原告与二被告签订海盐县二手房买卖合同（以下简称合同）一份。合同约定：二被告将自己购得的位于海盐县商品住宅房一套（建筑面积为121.23平方米）转让给原告，转让价款为人民币1210000元。购房定金为人民币210000元，原告在同年9月15日前向被告交付定金人民币100000元，在同年10月15日前再向被告交付定金人民币100000元。原告在同年12月15日前向被告支付房款人民币300000元，在被告取得房产证之日支付房款人民币200000元，余款500000元在前述房屋过户后由原告贷款出来后支付，前述最后一笔房款付清后210000元定金自动转化为购房款。合同订立后的当天，原告以现金方式向被告交付了购房定金人民币10000元，二被告出具收条一份。后，原告按合同约定以及二被告提供的账户与指示，在2017年9月13日向二被告账户交付购房定金人民币100000元，在2017年10月12日向二被告账户交付购房定金人民币100000元。至此，原告已经严格按照合同约定的时限、数量足额地向被告交付了全部购房定金。2017年12月11日、12月21日，原告以银行转账方式分二次向二被告支付购房款人民币300000元。2018年7月6日，因二被告的要求，原告用儿子王超的账户向二被告转账支付购房款人民币40000元。又于2018年11月17日，直接向二被告支付以及为二被告代付与购房相关的款项人民币63618.93元，共计款项103618.93元。对此，二被告当天给予确认，并向原告出具收到房款100000元的收条一份。2019年2月25日，二被告向原告发送书面通知函一份，表明其已于2019年1月23日取得房产证，认为原告未按合同要求足额支付当期购房款人民币200000元，据此通知欲解除合同。原告收到被告的前述通知后表示不认可。2019年3月1日，原告向二被告发送书面通知一份，表明原告已向二被告支付合同定金与购房款共计人民币610000元，要求继续履行本合同，并在办理过户时再支付当期房款100000元，余款在办理贷款后一次性付清，要求二被告在2019年3月15日前协助原告办理合同项下的房屋过户手续。此后，二被告将案涉房屋出卖给他人，并已办理房产过户手续。被告通过银行转账方式退还原告购房款人民币400000元，但扣留了原告的合同定金210000元，一直不给。综上所述，原告认为，原、被告双方之间签订的买卖合同合法有效。二被告明知自己与原告已有效签订合同且已收取原告交付的合同定金与购房款共计人民币610000元的情况下，单方提出解除合同，又将案涉房屋出卖给第三人并已办理产权过户登记，导致原告房屋买卖合同目的不能实现，并且本案合同已无法实际的全面的履行。二被告一房二卖的行为没有法律根据与合同约定依据，显属违约，并已构成合同法规定最严重的违约情形一一根本违约，应当承担法律责任。根据定金罚则，收受定金方不履行义务的，应当双倍返还定金。据此，原告诉请判令：1、解除原告与二被告间的房屋买卖合同；2、被告梁齐山、姚瑞霞双倍返还原告定金共计420000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。二被告答辩称：第一，合同约定截至二被告拿到房产证，原告应向二被告支付购房款710000元，现原告未足额支付，系原告违约；第二，原告未按合同约定足额支付购房款，二被告有权依据合同约定扣除原告给付的定金210000元；第三，原告事实与理由中提出的二被告协助原告办理过户时支付购房款200000元无事实依据，二被告亦未收到过原告于2019年3月1日发出的通知书。本院经审理查明，2017年9月11日，原、被告签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定，卖方：梁齐山、姚瑞霞，以下简称甲方。买方：王尔灵，以下简称乙方。居间方：海盐县晨晨中介服务所，以下简称丙方。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋转让事宜达成如下协议：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金为贰拾壹万元整，定金分2次付清，9月15日付拾万，10月15日付拾万。房屋坐落海盐县。契证待办；房屋所有证待办；国有土地使用权证待办。甲乙双方商定成交价格为壹佰贰拾壹万元整。乙方支付房款具体约定时间为：1、于2017年12月15日前，支付甲方房款人民币（大写）叁拾万元整；（小写）￥30万元。2、甲方拿到房产证之日付（大写）贰拾万元整；（小写）20万元。3、甲方房产证产权过户到乙方名下余款伍拾万元整在乙方房产证出来后贷款出来付清；（小写）50万元。4、当乙方支付甲方最后一笔购房余时，乙方支付给甲方的购房定金自动转为购房款。违约责任：乙方违约，乙方无权要求甲方返还定金，定金归甲方同时由甲方从收到的定金中支付丙方中介费18000元。甲方违约，双倍返还定金给乙方，乙方从收到的违约金中支付丙方中介费18000元。甲乙双方同时违约，中介费甲乙双方各承担50%，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方按日给付总房款千分之一的违约金。三方还就其他事项在合同中进行了约定。另查明：原告于2017年9月11日向二被告支付定金10000元，同年9月12日支付中介费10000元，同年9月13日，向二被告支付定金100000元，同年10月12日向二被告支付定金100000元，同年12月11日通过案外人顾连芬向二被告支付购房款200000元，同年12月21日向二被告支付购房款100000元，2018年7月8日，通过案外人王超向二被告支付购房款40000元，同年11月17日，支付涉案房屋物业费及购房款等共计63618.93元。庭审中，原、被告均确认原告已支付被告定金及购房款共计610000元，二被告于2019年1月23日取得涉案房屋的产权证。涉案房屋于2019年2月26日过户给案外人姚陈光、曹爱红。再查明，2019年1月23日，被告梁齐山通过短信告知原告称“王哥，今天早上中介打电话通知我房产证已经下来了，按合同约定今天你要付20万给我的，刚刚我们电话沟通不畅，你是什么原因我不知道，我已经把房子交付你了，希望我们本着诚信买卖希望你3天内付款，谢谢。”同年2月25日下午14时56分，被告梁齐山通过手机短信向原告发通知函一份，该函载明：我方已于2019年1月23日通过电话及短信向你告知房产证已经办理完毕，并通知你3天内支付20万元的款项。但鉴于你未如约履行合同一个月之久，迟迟不按照合同约定履行付款：一、按合同第二条约定付清拿到房产证付款的20万元。二、按合同第五条约定支付违约金，总房款的千分之一即1210元。现已违约33日即违约金39930元，如我方在2019年2月25日15:00前未收到你已拖欠和违约款项，为避免继续造成损失合同解除。同时我方追究你方未能履行合同的违约责任和权利。原告收到该函后回复被告梁齐山“你不发这种信息我不认同没用的”。同日15时01分，被告梁齐山向原告发送短信称“王尔灵你好，年前我就电话、短信通知过你要求把合同约定的房款20万元付清，你也未答复，现在已经过去1个月之久了你却迟迟未付，我也知道你买了很多房产为的就是想赚钱，现在房价跌了，大家现在资金都很紧张，我上次和中介金大姐见面聊了一下听她说你也在向她借钱，我现在的顾虑很多希望你理解，害怕万一房产过户尾款不能得到确保拿到。所以出于种种担心和顾虑故要求解除房屋买卖合同。你把你的银行卡发过来我会把已收到你的房款退还”。同年3月3日，原告将银行卡号发给被告梁齐山。后二被告退还原告购房款400000元，定金210000元未退还。以上事实有原告提供的《海盐县二手房买卖合同》、短信聊天记录、通知函、收条、银行交易明细、证明，本院向海盐县公安局武原派出所调取的接处警情况登记表、询问笔录及原、被告陈述为证。本院认为，涉案房屋产权二被告已过户至案外人曹陈光、曹爱红，二被告将400000元房款退还给原告后，原告亦向本院起诉要求解除涉案的房屋买卖合同，故原、被告就涉案房屋买卖合同已无法继续履行，原、被告就合同解除未持有异议。本案争议焦点为：一、原告是否存在违约行为？二、涉案房屋买卖合同何时解除？三、合同解除后定金如何处理？就上述争议焦点，本院作如下分析：就争议焦点一，庭审中，原、被告对合同中房款支付约定中的第2条存在争议。原告认为，二被告拿到房产证无任何意义，依据一般交易习惯，应是二被告将产权过户至原告的当日由原告支付二被告200000元房款，涉案房屋的过户手续应当与房款交付同时进行，现二被告已拿到房屋产权证，符合过户条件，但其未过户给原告，系二被告违约。且原告已依约支付二被告购房款610000元，在二被告拿到房屋产权证后原告仅需再支付二被告100000元。被告认为，涉案合同虽未具体约定过户时间，但合同就200000元房款的支付条件约定明确，二被告在拿到房屋产权证后给予了原告一定的付款时间，但原告未及时付款，系原告违约。本院认为，原、被告签订的《海盐县二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，故涉案合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。涉案合同虽未就房屋过户约定时间，但就购房款的支付条件约定具体、明确。原告不能以合同对产权过户时间未约定具体日期就对该款约定附加其他条件。依据合同法第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第四项的规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告双方在合同中未约定产权过户的具体履行时间，可随时要求履行，即对产权的过户时间双方可另行约定履行期间，并不影响涉案合同目的的实现。二被告拿到房屋产权证后要求原告支付相应的房款并进行了催告，现原告未依约履行，已违反了合同约定，原告主张的于产权过户同日支付剩余房款100000元无事实和法律依据，本院不予支持。就争议焦点二，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，二被告在拿到房屋产权证当日即2019年1月23日已通知原告支付购房款，并给予了原告3天合理期限。同年2月25日，二被告再次发函至原告进行催告并告知了后果，经催告后，原告仍逾期未付。本院认为，二被告对原告迟延支付房款的行为进行了催告并给予了合理期限，现原告违反约定未支付相应购房款，二被告享有解除权并据此行使合同解除权的行为符合法律规定。原告于同日收到该通知，因此，本院确认，原、被告签订的《海盐县二手房买卖合同》已于2019年2月25日解除。就争议焦点三，本院认为，原告仅按约支付了定金210000元及购房款400000元，未完全履行合同约定的付款义务，二被告有权适用定金罚则没收定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，被告未履行部分占全部转让款的比例为600000元/1210000元，故二被告有权没收原告支付的104132.23元定金，其余定金105867.77元无权没收，应返还给原告。对原告多请求部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王尔灵与被告梁齐山、姚瑞霞于2017年9月11日签订的《海盐县二手房买卖合同》于2019年2月25日解除；二、被告梁齐山、姚瑞霞于本判决生效之日起十日内共同返还原告王尔灵定金105867.77元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3800元，财产保全费2720元，共计6520元，由原告王尔灵负担4877元，由被告梁齐山、姚瑞霞共同负担1643元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）审判员  李夏琰二〇一九年八月二十六日法官助理高凯茜书记员张伟华