山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁民再621号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：夏欢欢，女，1984年4月2日出生，汉族，住山东省荣成市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宁海宁，男，1985年3月25日出生，汉族，住山东省荣成市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：荣成兴盛房地产开发有限公司，住所地山东省荣成市虎山镇虎山大街3016号。法定代表人：唐聚德，总经理。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。再审申请人夏欢欢、宁海宁因与被申请人荣成兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终307号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月20日作出（2019）鲁民申2318号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人夏欢欢、宁海宁，被申请人兴盛公司的委托诉讼代理人王传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏欢欢、宁海宁申请再审称，1.兴盛公司建设的商厦至今未经过行政主管机构的验收也未投入使用，夏欢欢、宁海宁不具备前去验收的基础条件。兴盛公司在商厦还未建设时即以荣成市智邦商场经营管理有限公司（以下简称智邦公司）的名义签订委托经营管理合同，并约定自2016年1月1日三年内的租金在购商铺的价款中予以直接扣减，所以前三年的房租系兴盛公司支付，而不是智邦公司支付。支付的租金无法体现兴盛公司向智邦公司交付了商厦，也不能证明智邦公司从2016年1月1日开始对商厦进行对外经营。原审认定支付租金系证明商厦已交接与事实不符。2.夏欢欢、宁海宁与兴盛公司订立的商铺买卖合同中明确约定了双方交付验收商铺的时间、地点和方法，没有约定由第三人代替夏欢欢、宁海宁验收和接收商铺。智邦公司与夏欢欢、宁海宁在委托合同中也没有约定此项民事权益，原审法院违反合同约定越权选择商铺验收和交接对象，应予纠正。3.夏欢欢、宁海宁与兴盛公司约定了逾期交付商铺按日万分之三承担违约金，该约定不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，且该商厦至今未经政府机构验收，兴盛公司应该承担逾期交付楼房及验收的违约责任。4.智邦公司在没有看到和验收商厦的情况下即与夏欢欢、宁海宁订立经营管理合同，不符合商业运作模式，也不符合开办公司以营利为目的的客观规律，充分说明其与兴盛公司是同一出资人经营的。5.根据物权法不动产的交付以登记为主，辅之以实际交付为补充。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也严格规定了房屋买卖验收交付的必要条件，原审判决适用合同法总则错误。请求：撤销一、二审判决，判令兴盛公司按合同约定支付违约金并交付商铺。被申请人兴盛公司答辩称，1.通过签订《委托经营管理合同》，夏欢欢、宁海宁将从兴盛公司处购买的诉争房屋，交由案外人智邦公司进行经营，夏欢欢、宁海宁实际上已通过智邦公司占有诉争房屋，因此，兴盛公司事实上履行了交房义务，不应承担逾期交房违约金。2.夏欢欢、宁海宁根据《委托经营管理合同》约定，对诉争房屋所享有自2016年1月1日至2018年12月31日的租金收益，已经由智邦公司通过兴盛公司从总购房款中扣除，即夏欢欢、宁海宁已经通过履行与智邦公司之间的《委托经营管理合同》取得了诉争房屋的租金收益，《商品房买卖合同》的合同目的已经实现。夏欢欢、宁海宁在已经获得委托经营管理租金收益的情况下，同时主张委托经营管理期间的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。3.夏欢欢、宁海宁要求交付商铺的请求不属于原一、二审审理范围，应不予受理。请求驳回夏欢欢、宁海宁的再审申请。夏欢欢、宁海宁向一审法院起诉请求：判令兴盛公司按合同约定的每日万分之三的标准支付自2016年1月1日起至实际交付商铺之日止的违约金。一审法院认定事实：夏欢欢、宁海宁系夫妻关系。2014年11月3日夏欢欢、宁海宁与兴盛公司签订商品房预售合同，约定购买兴盛公司开发的位于荣成××××路的好当家国际商贸城第1323号商品房，兴盛公司应于2015年12月31日前交付验收合格商铺，逾期交付超过180日，兴盛公司应当自约定交付日期次日起至实际交付之日止，按每日万分之三标准支付违约金。同日，夏欢欢、宁海宁与智邦公司签订了委托经营管理合同，将案涉商铺委托智邦公司进行经营，约定智邦公司在2016年1月1日至2018年12月31日的三年市场培育期间给予夏欢欢、宁海宁租金补贴总计33759元，该款在签订商品房预售合同时一次性从总房款中扣除。夏欢欢、宁海宁依据商品房预售合同和委托经营管理合同在支付购房款160759元中扣减了33759元。一审对于双方签订商品房预售合同、夏欢欢、宁海宁与智邦公司签订委托经营管理合同、合同约定的房屋交付时间及违约条款、兴盛公司未按约定向夏欢欢、宁海宁交付商铺、夏欢欢、宁海宁与智邦公司约定的租金补贴已在商品房买卖合同购房款中扣减、夏欢欢、宁海宁向智邦公司交付商铺的事实予以确认。商品房预售合同及委托经营管理合同系同时签订，商品房预售合同约定交付商铺的时间与委托经营管理合同约定的起付租金时间能够相互承接，足以构成夏欢欢、宁海宁同意兴盛公司直接向智邦公司交付商铺的意思表示。同时，夏欢欢、宁海宁已经享有委托经营管理头三年租金收益，兴盛公司向智邦公司交付商铺不会影响夏欢欢、宁海宁实现合同目的。故夏欢欢、宁海宁主张兴盛公司构成迟延交付商铺的违约责任，无事实及法律依据，不予认定。一审法院认为，案涉商铺已经取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。夏欢欢、宁海宁未提供其与智邦公司委托经营管理合同无效或解除的证据，根据商品房预售合同及委托经营管理合同，兴盛公司无需向夏欢欢、宁海宁直接交付商铺，只需向智邦公司交付商铺即可履行交房义务。兴盛公司现已根据委托经营管理合同向智邦公司交付了商铺，并不存在夏欢欢、宁海宁主张的违约情形，故夏欢欢、宁海宁的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。判决：驳回夏欢欢、宁海宁的诉讼请求。案件受理费294元（系减半收取），由夏欢欢、宁海宁负担。夏欢欢、宁海宁不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判兴盛公司向夏欢欢、宁海宁自2016年1月至今每日按房款万分之三计算的数额给付违约金。二审法院认为，兴盛公司与夏欢欢、宁海宁签订的商品房预售合同约定兴盛公司应于2015年12月31日前交付商铺，夏欢欢、宁海宁与智邦公司签订的委托经营管理合同约定智邦公司自2016年1月1日起向夏欢欢、宁海宁支付租金即智邦公司经营管理案涉商铺。可以看出，就商铺交付而言，兴盛公司向夏欢欢、宁海宁交付与夏欢欢、宁海宁向智邦公司交付时间上相互衔接。夏欢欢、宁海宁已通过扣减应付兴盛公司部分房款的方式获取了租金，而智邦公司亦予认可，表明智邦公司认可已占有案涉商铺。虽然兴盛公司在履行交房义务时存在瑕疵如应通知而未通知夏欢欢、宁海宁、应签署而未签署商铺交接单等，但是夏欢欢、宁海宁在已获得租金的情况下要求兴盛公司给付逾期交房违约金，理由不当，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由夏欢欢、宁海宁负担。本院再审庭审中，夏欢欢、宁海宁提交了兴盛公司与智邦公司的企业工商登记信息，证明两公司的法定代表人是同一人。同时提交照片一组、光盘一张，证明涉案商铺至今仍在装修。兴盛公司质证称，对企业工商登记信息真实性无异议，但兴盛公司与智邦公司是两个独立的法人。对照片和光盘的真实性无法确认，并称目前包含涉案商铺在内的整个商场由红星美凯龙运营，已经开业。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是兴盛公司应否支付夏欢欢、宁海宁逾期交房违约金。2014年11月3日夏欢欢、宁海宁与兴盛公司签订的《商品房买卖合同》中第七条明确约定“出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”，第八条约定“逾期（交房）超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。夏欢欢、宁海宁提交收款收据证实已经支付购房款，兴盛公司对此予以认可。原审及再审庭审中兴盛公司均认可其未在2015年12月31日前向夏欢欢、宁海宁交付涉案商铺，其辩称系因夏欢欢、宁海宁与智邦公司签订的委托经营管理合同时间自2016年1月1日起，与约定的交房时间相互衔接，因此其已将涉案商铺交付智邦公司，智邦公司已实际接收商铺并将前三年的租金自购房款中予以扣减，为此兴盛公司提交智邦公司加盖公章的证明予以佐证，但该证明的真实性未经智邦公司确认，兴盛公司亦未提交其他向智邦公司交付商铺的证据予以佐证，且该项主张也与其二审庭审中自认的涉案商铺还未完成消防验收的事实相矛盾，故兴盛公司已向智邦公司交付了验收合格的涉案商铺的主张与事实不符。本院认为，兴盛公司与夏欢欢、宁海宁之间的商品房买卖关系和夏欢欢、宁海宁与智邦公司之间的委托经营管理关系并非同一法律关系，兴盛公司二审庭审中明确陈述其与智邦公司系两个独立的法人企业，再审庭审中亦认可将商铺交付智邦公司未经夏欢欢、宁海宁同意或授权，故原审在既没有证据证明夏欢欢、宁海宁授权兴盛公司向智邦公司交付涉案商铺，智邦公司亦未参加诉讼的情况下，认定“夏欢欢、宁海宁已通过扣减应付兴盛公司部分房款的方式获取了租金，而智邦公司亦予认可，表明智邦公司认可已占有案涉商铺”缺少事实及法律依据。因涉案商铺委托智邦公司经营的前三年收益已经以扣减购房款的形式实际支付，商铺的交付情况及本案处理结果与智邦公司存在法律上的利害关系，为减轻当事人诉累，本案应追加智邦公司参加诉讼，以查明涉案商铺实际交付情况。依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终307号民事判决及山东省荣成市人民法院（2017）鲁1082民初6577号民事判决；二、本案发回山东省荣成市人民法院重审。审判长  贾新芳审判员  李 霞审判员  柴家祥二〇一九年八月五日法官助理陶新枝书记员白靖