四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初2887号 原告（反诉被告）：四川省射洪县地方海事处，住所地射洪县振宏路67号。统一社会信用代码12510822731600544U。 法定代表人：任春霞，系该处处长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈奇英，系四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：税元民，系四川远阳律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡旭东，男，1971年12月28日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：刘正果，系四川子昂律师事务所律师。 原告四川省射洪县地方海事处与被告胡旭东租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，被告胡旭东提起反诉。本案经适用简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川省射洪县地方海事处的委托诉讼代理人陈奇英，被告胡旭东及其委托诉讼代理人刘正果到庭参加诉讼；原告四川省射洪县地方海事处的法定代表人任春霞、委托诉讼代理人税元民经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省射洪县地方海事处向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即返还原告出租的螺湖码头所有场地、资产（包括但不限于港航公司、吊脚茶楼等），并将场地恢复原状；2.判令被告支付拖欠原告的租金71638元及超期占有使用期间的费用9787元并支付违约金2万元。事实与理由：原、被告于2007年6月2日签订《射洪县螺湖旅游码头承包合同》，载明：原告将螺湖码头现所有场地、资产、港航公司承包给被告经营所用，时间10年，每年租金5000元，前五年按每年5%递增，后五年按10%递增，吊脚茶楼每年1200元。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告在合同期内仅支付租金1万元，同时被告未经原告同意将场地改建为游泳池。合同到期后，被告应当搬离螺湖码头并归还一应设施，经原告多次催告未果，现诉至法院请求判准前述诉讼请求。 被告胡旭东答辩并反诉称，一、从合同的名称和内容均能够看出本案的法律关系应当为企业承包经营合同纠纷，而不是租赁合同纠纷。二、原告的诉讼请求均应当予以驳回：1.我对场地进行改造、改建是依照合同的约定进行，如要拆除原告应当支付我为此所支付的修建费用；2.原告未按照合同的约定将港航公司的船舶、游艇、场地等全部交与我使用，致使我不能够按照合同约定经营，属于原告违约，而不是我违约，故原告要求支付租金71638元、超期占用费用9787元及违约金2万元的诉讼请求不应当得到支持。提出反诉请求如下：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金2万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失1269800元（其中：看守人员工资1500元/月×12个月×5年+生活补贴300元/月×12个月×5年=108000元，修不沉游轮420㎡×680元/㎡=297840元，亭子装修改造4个×5000元/个=20000元,游泳池2030㎡×580元/㎡=1177400元÷10年×4年=470960元，营业损失4年×10万元/年=400000元）；3.本案诉讼费由反诉被告负担。 反诉被告四川省射洪县地方海事处辩称，港航公司已经于2006年改制，不可能有游船、快艇等交付对方，我方不存在违约。反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月2日，四川省射洪县地方海事处与被告胡旭东签订《射洪县螺湖旅游码头承包合同》，载明“甲方：射洪县地方海事处乙方：胡旭东一、甲方将螺湖码头现所有场地、资产、港航公司承包给乙方经营使用，时间十年。每年租金5000元（伍仟元），前五年按每年5%递增，后五年按每年10%递增。吊脚楼茶园每年1200元（壹仟贰佰元正）。二、乙方在经营过程中。发生的税费和安全事故由乙方自行负责。三、为方便扩大和方便经营，乙方在经甲方同意的情况下，对现有场地进行部分改造、修建。四、乙方对甲方场地内的各种设施，设备，花草树木，有保护爱护责任不得损坏和丢失。违约责任：一、如任何一方违约，赔偿对方两万元，并赔偿对方相关损失。二、如遇政府规划或不可抗拒因素造成双方终止合同，双方不负违约责任。三、其他未尽事宜双方协商处理。”，协议上加盖四川省射洪县地方海事处印章，该处时任处长范志强及胡旭东签字。 协议签订后，四川省射洪县地方海事处将螺湖码头部分场地设施交付胡旭东，未交付《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中所涉及的港航公司证照及印章；胡旭东向四川省射洪县地方海事处交付了租金10000元，并于2013年7月30日支付青苗费6000元。2012年10月26日，胡旭东之子胡家晨登记名称为“射洪县螺湖水上乐园”的个体工商户，组成形式为个人经营。2012年起，胡旭东对射洪现螺湖码头进行了改造，修建了游泳池及附属设施、不沉的游轮、对原有的吊脚茶楼进行了修葺；在修建不沉的游轮期间由因未获得建设和城管部门许可而未能完工。2018年6月9日，四川省射洪县地方海事处通知胡旭东合同已经到期，要求其就是否续租等事宜进行协商之前暂停营业。 后双当事人未能就续租或胡旭东搬离事宜达成协议，四川省射洪县地方海事处遂于2018年8月30日诉至本院，请求判准诉讼请求；审理中，胡旭东提起反诉。2018年10月18日，胡旭东以“了解资产市场价值为委托方提供市场价值参考依据”为评估目的，委托四川盛世资产评估事务所有限责任公司对位于射洪县太和镇螺湖水上乐园的固定资产——建筑物、构筑物等进行评估。2018年10月26日，四川盛世资产评估事务所有限责任公司出具《射洪县螺湖水上乐园申报的建筑物、构筑物资产市场价值评估项目资产评估咨询报告》，评估结论为：评估资产评估价值原值851941.50元，净值495221.00元。为此次评估，胡旭东支付评估费6816元。 另查明，射洪县港航有限责任公司系国有控股有限责任公司，隶属于四川省射洪县地方海事处，该公司成立于1999年8月16日，经营范围为船舶维修、客货码头出租、航道疏浚、码头修建、船舶买卖中介服务、水运信息服务，该公司于2009年4月20日吊销营业执照。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 本案争议的焦点之一为本案的法律关系究竟是租赁合同纠纷还是企业承包经营合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。企业承包经营是一种企业经营模式，企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。本案的《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中第一条约定“甲方将螺湖码头现有的场地、资产、港航公司承包给乙方经营使用，时间十年。每年租金5000元（伍仟元）……”，虽然该条约定中出现了“承包”一词，但是同时约定的费用为“租金”而不是承包费，双方当事人也仅仅只约定了租金的增长计算方式，没有具体约定企业所有权人与经营者之间的权利义务；胡旭东对四川省射洪县地方海事处向其交付场地和相应资产时未交付射洪县港航有限责任公司的证照及印章一直未提出异议，其在接收场地后所开展的经营活动也与射洪县港航有限责任公司所登记的经营范围无关；故本院认定本案的法律关系应当为租赁合同纠纷。 本案争议的焦点之二为双方当事人在履行合同中是否存在违约，应当向对方支付违约金并赔偿损失。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同的约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。《射洪县螺湖旅游码头承包合同》第一条所约定的“螺湖码头场地、资产”，除能够看出租赁场地的位置外，并无其他具体的约定；合同签订后，胡旭东接收了螺湖旅游码头的场地，双方当事人均未能提供证据证明其他资产或附属设施的移交情况，本院认定四川省射洪县地方海事处履行了租赁合同的主要义务。胡旭东在租赁螺湖旅游码头后，未能及时足额支付租金，应当承担由此所产生的民事责任。关于胡旭东所提出的在租赁期间对场地的改建、改造及其损失赔偿问题：胡旭东明知租赁期间为2007年6月2日至2017年6月1日，应当对合同到期后是否能够继续租赁场地存在不确定有认知，但是其2012年及其以后才对场地进行改建、改造；《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”胡旭东在诉讼中称场地的改造、改建是根据合同第三条的约定得到四川省射洪县地方海事处的同意，以及双方当事人口头约定承包期限顺延五年，但是在诉讼中没有能够举出证据予以证明，应当由其承担举证不能的不利后果；本案中胡旭东所提出的各项损失，应当由其自行承担。《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中未约定应当支付当地村民的青苗费的承担问题，故本院将胡旭东2013年7月30日所交付的青苗费6000元，纳入租金范畴，在胡旭东应当支付四川省射洪县地方海事处的租金中予以品跌。 综上所述，本院对本诉原告四川省射洪县地方海事处的诉讼请求部分予以支持，对反诉原告胡旭东的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由被告胡旭东于判决生效后30日内向原告四川省射洪县地方海事处返还螺湖旅游码头场地并恢复原状； 二、由被告胡旭东于判决生效后30日内支付原告四川省射洪县地方海事处租赁期间租金65638元、超期期间场地占用等费用9787元及违约金20000元； 三、驳回反诉原告胡旭东的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2328元，反诉案件受理费8204元，共计10532元，由被告胡旭东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵晓银 人民陪审员  田文芳 人民陪审员  陈雪容 二〇一九年八月三十日 书 记 员  刘唐梅