广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0785民初634号原告（反诉被告，以下统称原告）：恩平市新风电子厂。投资人：陈美娜。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：吴玩华，男。委托诉讼代理人：岑明华，广东粤鑫律师事务所律师。原告恩平市新风电子厂诉被告吴玩华租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告提起反诉且案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡伟宁、被告吴玩华及其委托诉讼代理人岑明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新风电子厂向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告的铺位租赁关系；2、判决被告立即返还租赁铺位给原告；3、判决被告支付铺位租金人民币100100元给原告（计至2018年4月）：4、本案一切诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告申请撤回第1、2项诉讼请求，变更第3、4项诉讼请求为：1、判决被告支付铺位租金160160元（从2017年6月19日至2018年11月6日止）给原告。2、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，原被告口头约定：原告出租位于江门市产业转移工业园恩平园区二区V12号1-2车间给被告用于仓库使用，租期不定，每月租赁费9100元，按月缴交。原被告达成口头协议后，原告依约将租赁的铺位移交给被告使用，被告按月支付租赁费给原告。铺位租赁关系履行至2017年5月，原被告协商解除租赁关系，因此被告从2017年6月份开始停止向原告缴交租赁费。但被告从停缴租赁费时起至现在继续使用租赁铺位未返还给原告，期间经多次协商无果。原被告的铺位租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第215条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人来采用书面形式的，视为不定期租”及232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十—的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人”的规定，属不定期租赁关系。因此，原告随时行使解除与被告租赁关系的权利，被告应随时履行返还租赁铺位给原告的义务。被告方从2017年6月19日拖欠原告的租金截至2018年11月6日才将涉案的铺位交回给原告，因此，请求上述时间段的租金。吴玩华辩称，一、被告与原告原签订的租赁合同有效，被告按照约定履行合同，但原告故意拒收租赁费，是原告违反合约。在租赁合同签订生效后，被告告一直按照合同约定按时缴交租赁费；是原告故意拒收租赁费，原告违约在先。二、原告已收取了2017年6月的租赁费。2017年6月17日，被告通过银行转账，把本月租赁费转账到原告指定的银行账户（户名：岑伟林，卡号：95×××74），根据银行回馈的信息，原告已经收取到该笔款项。三、原告违约在先，应归还被告的租赁保证金18200元及赔偿被告的其他损失。根据我国《合同法》第一百零七条和第一百一十九条规定，原告不依约履行合约，而且还恶意解除被告原告原签订的租赁合同。因此，原告的行为构成违约，那么，原告应归还租赁保证金及赔偿被告由此造成的一切损失。原告的诉讼请求与事实不符，没有事实依据及法律依据支持，恳请法庭查明事实，公正审理，维护被告的合法权益及正常的经济秩序。吴玩华向本院提出反诉请求：1、判令原、被告原签订的租赁合同有效，在原告赔偿全部损失给被告之日第二日起自动无效。2、判令原告返还租赁保证金18200元；赔偿装修费用121879.41元；赔偿货物中转费用113854.50元；补偿搬迁费用30000元；赔偿公证费1600元；合计人民币285533.91元。3、本案反诉诉讼费用由新风电子厂承担。审理过程中，被告明确诉讼请求为：1、判令双方签订涉案租赁合同有效。2、原告应返还租赁保证金18200元及装修费用66696元，赔偿货物中转费用113854.50元，补偿搬迁费用3万元，赔偿公证费1600元。3、反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年，被告因业务发展的需要，需租赁厂房。经中介方江振华介绍，得知原告名下有厂房出租，经双方多次商谈，达成了一致协议，约定租赁原告厂房首层的1-2车间，其中卡l车间面积为530㎡，租赁费为8/㎡，月租赁费为4240元人民币；卡2车间面积为810㎡，租赁费为6元/㎡，月租赁费为4860元，租赁费合计9100元/月，租赁期10年，并给予1.5个月的免租装修时间。2016年7月份，双方约定签署合同。由于原告的老板当时身在外地，先由被告在租赁合同签名并预交27300元（包含一个月的租赁费及保证金18200元），签署的租赁合同由中介方江振华转交给原告，被告同时要求原告补盖章后需立即返还一份合同。之后，被告多次要求原告交回一份《租赁合同》，但原告却以各种借口推脱。虽经东安工业区维稳中心组织双方多次调解，但原告不知出于何目的却依然不提供合同，甚至想方设法解除合同。2017年5月，原告先阻拦运输货物的车辆从大门进入，并将大门堵封，逼迫被告的货车从后门进入，因后门狭小，无法进入，导致被告不得不通过中转的方式把货物运到租赁区，从而导致被告支付中转费，从2017年7月起截至2018年5月8日，已造成被告中转费用113854.50元。2017年7月份起，被告通过银行转账的方式把租赁费转给原告，但原告将原账号注销，无法转账，由此证明原告开始拒收租赁费。后来，被告多次与原告反映情况，要求原告提供新账号，但却不予理睬。之后，被告每月都在原告处粘贴《通知》，要求支付现金给原告，但仍拒收租赁费。2018年1月，原告曾经以拖欠租金为由向贵院提起诉讼，但又撤诉。之后，被告依然依约履行支付租赁费义务，但原告依然拒绝收取租赁费。现原告又以“拖欠租赁费”为由提起诉讼，意图解除合同，收回厂房。实属原告违约在先，故被告认为与原告签订的租赁合同合法有效，现原告的行为已构成违约，从而造成被告损失。根据上述事实，被告现向法院提起反诉，请法院依法查明事实，支持被告的反诉请求。新风电子厂对吴玩华的反诉辩称，1、原、被告双方没有签订书面合同，属于不定期租赁，原告有权随时解除租赁关系，收回租赁铺位；2、原告曾解除租赁合同和追索租赁费提起诉讼，当时由于被告的身份信息有误，所以撤诉再重新起诉；3、根据厂房的相关人员反映，由于原被告双方就租赁关系产生分歧，是被告方没有缴交租赁费，并不是原告恶意拒收；4、原告在履行双方租赁关系过程中，并没有违约，也没有过错，因此不应承担被告所主张的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：涉案厂房座落于恩平市恩城江门产业转移工业园恩平园区二区V12号，总建筑面积为6174.1平方米，权利人为恩平新风电子厂，产权证号为粤房地权证恩字第××号。2016年9月，被告开始租赁使用原告名下的位于江门市产业转移工业园恩平园区二区V12号首层1-2车间的厂房，双方没有签订书面合同，没有约定租赁期限，仅口头约定月租金为9100元。在使用过程中，被告对涉案厂房车间进行了装修，并交纳了2017年7月17日前的租赁费。此后，原告没有再收取被告的租赁费。在审理过程中，被告申请对涉案厂房装修的工程造价进行鉴定，本院经审查准许并依法委托广东粤能工程管理有限公司进行鉴定，该公司于2018年11月29日作出造价鉴定结论，认定涉案厂房的工程造价为97596.66元。被告支付了鉴定费6000元。尔后，被告又申请对厂房装修的剩余价值进行评估，本院经审查准许并依法委托江门市尚诚价格评估有限公司进行评估，该公司于2019年5月21日作出江尚诚价评字[2019]第0057号鉴定报告，鉴定位于江门市产业转移工业园恩平园区V12号首层1-2车间厂房的装修剩余价值为66696元。被告支付了评估费5000元。在审理过程中，被告搬离了上述租赁厂房。原被告双方有争议的事实：1、原告主张与被告没有签订书面合同，没有约定租赁期限，为不定期租赁合同关系；被告辩称，双方通过中介江振华介绍签订了书面租赁合同，并约定了租金为每月9100元，租赁期限为10年，并由江振华代收保证金18200元及第一个月的租金。2、原告主张被告从2017年6月份开始拖欠租赁费；被告抗辩其一直向原告交纳租赁费，但原告拒收，原告已收取了2017年7月前的租赁费。3、原告主张被告于2018年11月份搬离涉案厂房，并于2018年11月6日将涉案厂房交回给原告；被告抗辩其于2018年9月6日搬离涉案厂房，并于2019年9月30日将将涉案厂房交回给原告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：一、原、被告是否签订书面租赁合同。二、被告是否拖欠租金及数额问题。三、原告应否应返还租赁保证金18200元及赔偿装修费用66696元、货物中转费用113854.50元、公证费1600元及补偿搬迁费用30000元等给被告。一、关于原被告是否签订书面租赁合同的问题。被告主张其系经房屋中介江振华介绍向原告承租涉案厂房，并与原告签订了一份书面租赁合同，约定租赁期十年，每月租赁费9100元，对此，提供江振华的询问笔录及江振华出具的证明为据。原告抗辩其与被告之间没有签订书面租赁合同，只是口头约定将涉案厂房租赁给被告，没有约定租赁期限。本院认为，被告主张其与原告签订了书面的租赁合同，仅提供江振华的询问笔录及证明为据，上述两份证据均为证人证言，既没有申请证人出庭作证、接受法庭的质询，而原告对被告的抗辩意见不予认可。被告也没有提供其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对被告主张双方签订了书面租赁合同的意见不予采信。被告请求确认双方签订的涉案租赁合同有效，理据不足，本院不予支持。本案中，虽然原被告双方没有签订书面的租赁合同，但原、被告双方对原告将涉案厂房出租给被告使用，被告也交付了部分的租赁费的事实予以确认，因此，原被告之间存在事实上的租赁合同关系。二、关于被告是否拖欠租金及数额的问题。原告依约将涉案厂房交付给被告使用，被告应依约向原告支付相应的租赁费。1、被告拖欠租赁费的起始时间：原告主张被告仅交纳了至2017年6月18日前的租赁费，余下的租赁费没有交纳。被告辩称，其交纳了2017年7月17日前的租赁费，并提供了2017年6月17日的手机银行转账记录凭证截图证明该转账系支付2017年6月17日至2017年7月17日的租赁费。本院认为，被告主张其已交纳了2017年7月17日前的租赁费，提供了相应的转账凭证为据，理由充分、证据充足，本院予以采信。据此，应认定被告自2017年7月18日开始拖欠原告的租赁费。2、关于被告交还涉案厂房给原告的时间。原告自认被告于2018年11月6日将涉案厂房及厂房的锁匙交回给原告。被告抗辩则其已于2018年9月6日搬离涉案厂房，并于2018年9月30日交还厂房锁匙给原告的门卫，并于当日在涉案厂房门口贴出告示，对其辩称提供贴告示的照片为据。本院认为，被告抗辩其在本案审理过程中，于2018年9月30日将涉案厂房交回给原告，但既没有与原告之间签订移交手续，也没有及时将相关情况汇报给法庭，仅于2018年12月19日的庭审中称已将厂房交回给原告，至2019年3月29日才向法庭提供其自行在涉案厂房门口贴出告示的照片，而该张贴告示的照片又没有原告的相关人员在场见证，现原告对被告该抗辩意见也不予认可。因此，无法确认被告已于2018年9月30日将涉案厂房交回给原告。现原告自认其员工于2018年11月6日从被告处收回厂房，本院结合本案实际情况，确认被告于2018年11月6日将涉案厂房交回给原告。综上，被告拖欠原告的租赁费期间为：2017年7月18日至2018年11月6日，合共151666.67元【（16个月×9100元）+（9100元÷30日）×20日】。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，原告请求被告支付拖欠的租赁费理据充分，但应以实际欠付数支付，原告请求合法合理部分，本院予以支持。因此，被告应向原告支付租赁费151666.67元。三、关于原告应否返还租赁保证金18200元及赔偿装修费用66696元、货物中转费用113854.50元、公证费1600元及补偿搬迁费用30000元给被告。1、关于原告应返还租赁保证金18200元问题。被告称其通过房屋中介江振华向原告支付了租赁保证金18200元，请求原告返还，提供了江振华出具的《收款收据》及江振华的询问笔录为据。原告主张其并没有收到被告交来的租赁保证金18200元，不同意返还。本院认为，首先，被告主张其向原告交纳了租赁保证金18200元提供的证据《收款收据》为凭，但该收款收据系振华江出具的，并非原告；其次，被告提供的其与江振华二人共同出具的证明及对江振华的询问笔录的内容显示江振华表明其代原告收取了被告的租赁保证金，但该内容并没证实江振华收取了被告交纳的租赁保证金后系交给了原告，也没有提供证据证明原告收取了上述款项，且原告也不确认收到该款项。综上，被告主张向原告交纳了租赁保证金的理据不足，本院不予确认。因此，被告请求原告返还租赁保证金的依据不足，本院不予支持。2、关于被告请求原告赔偿装修费用66696元的问题。（1）被告是否对涉案厂房进行了装修。本案中，原告将涉案厂房交付给被告使用，被告根据使用的需要将厂房进行了相应的装修。被告称其系经原告口头同意对厂房进行装修，现原告提前收回涉案厂房，致其无法实现装修价值，要求原告赔偿提前收回厂房造成其装修费用损失66696元。原告称被告未经其同意对涉案厂房进行装修，且该厂房中的大部分装修系由其装修的。本院认为，其一，原告将涉案房屋出租给被告使用，原告应清楚被告租赁厂房的用途；其二，原告作为涉案厂房的产权人及出租人，有对出租厂房进行管理、监督承租人使用的义务，被告在使用原告的厂房（车间）过程中进行装修，原告应该知道被告进行装修的行为，但并没有证据证明原告曾提出过异议或制止被告的装修行为；再者，在鉴定机构对涉案厂房的装修进行工程造价鉴定现场勘查过程中，经原告授权的工作人员也确认了相关的装修系由被告进行装修的，鉴定机构也对该部分装修进行了工程造价鉴定。综上三点，本院认为被告系经原告同意对涉案厂房进行了装修，原告主张大部分的装修系由其在出租前装修的理据不足，本院不予确认。（2）原告应否赔偿被告的装修费损失。被告主张其与原告约定涉案租赁物的租赁期限为十年，但对此并没有提供相关的证据予以证明，原告也不予确认，因此，本院对其该意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定，双方没有签订书面租赁合同，原告亦未举证证明双方约定具体的租赁期限，据此，本案的租赁为不定期租赁，本案原告可以随时解除合同，请求被告返还租赁物。原被告双方明知涉案不定期租赁合同的履行的不确定性，但被告仍投入一定的财物对涉案租赁厂房进行装修，而原告也没有提出反对意见，现原告在起诉时请求解除双方的租赁合同关系，要求被告返还租赁物，导致双方关系矛盾激化，被告也搬离涉案厂房，致装修价值无法实现，造成装修费的损失，原被告双方均有相应的责任。由于被告没有举证证明双方对承租涉案租赁物的装修进行了相关约定，因此，本院根据原被告双方的过错大小及原告作为最终获利一方，酌情被告对其装修价值损失承担30%的责任，原告对被告的装修价值损失承担70%的责任。涉案厂房的装修经江门市尚诚价格评估有限公司评估鉴定，认定涉案厂房的装修剩余价值为66696元，因此，原告应赔偿被告装修费损失46687.2元（66696元×70%）。3、关于原告应否赔偿被告的货物中转费用113854.5元、补偿搬迁费30000元的问题。（1）被告主张原告不让其使用邻近其租赁厂房的门口，导致其在使用租赁物期间增加了货物中转费用113854.5元，要求原告赔偿。本院认为，原被告双方并没有签订书面的租赁合同，在庭审中，被告并没有举证证明双方约定原告必须提供哪一个门口供被告使用或同意大货车必须可以到达被告的车间门口；另，即便被告因使用涉案租赁物过程中产生了相应的货物中转费，但并没有提供充足的证据证明系原告造成被告的损失，因此，被告请求原告赔偿货物中转费用113854.5元的理据不足，本院不予支持。（2）原告应否补偿被告的搬迁费30000元的问题。被告主张原告请求解除合同，其搬离涉案厂房，原告应赔偿其搬迁费用30000元，但没有提供证据证明双方约定原告对被告搬离租赁厂房需承担该费用。对此，被告的该项请求理据不充分，本院不予支持。4、关于原告应否赔偿被告公证费1600元的问题。经查，该费用系被告为了保全本案诉讼的证据而产生的款项。双方在不定期的租赁合同关系中对这些费用的承担并没有进行约定，而该费用的发生系被告正常诉讼维权时所支出的费用及损失，与本案租赁合同关系无法律上的直接因果关系。因此，其据此要求原告予以赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴玩华应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付租赁费151666.67元给恩平市新风电子厂；二、恩平市新风电子厂应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿装修费46687.2元给吴玩华；三、驳回新风电子厂的其他诉讼请求；四、驳回吴玩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3694.5元（原告已预交），由原告负担361.17元，被告负担3333.33元；反诉受理费2377.63元（被告已预交2792元），由原告负担483.59元，由被告负担1894.04元；本案鉴定费6000元，评估费5000元，合共11000元（被告已预交），由原告负担3500元，被告负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴丽冰审 判 员  莫妙丹人民陪审员  何玉持二〇一九年八月十六日法官助理吴颖虹书记员冯莉