贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初6747号原告：张奇洛，男，1989年10月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴哲熠（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610686708。委托诉讼代理人：王兴（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。证号：230713011110498。被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事兼总经理，委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。原告张奇洛与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“天厦房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴哲熠，被告天厦房开委托诉讼代理人赵雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张奇洛向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理双方签订的《商品房买卖合同》约定的毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋转移登记有文书的违约金暂计10,000.00元（以购房款以286,754.00元为基数，从2013年12月31日起按日0.1%的标准计算至实际交付转移登记有关文书为止），庭审中，原告将该项诉讼请求明确（变更）为判令被告向原告支付逾期办理毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋转移登记有关文书的违约金111,926.00元，并以购房款286,754.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算从2013年12月31日起至实际办理不动产权证书之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2012年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋，建筑面积101.37平方米，总价款286,754.00元，原告已按约定支付了购房款286,754.00元。根据合同约定：出卖人应于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向原告支付已付房款0.1%的违约金。期限届满后，原告要求被告履行办证义务，被告均以各种理由拒绝。综上，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告天厦房开辩称：一、原告的主张，其诉讼请求已超过诉讼时效，请求人民法院驳回原告超过诉讼时效部分的诉讼请求；二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的有关文书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房转移登记有文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。另外，根据合同法的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故答辩人也不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。三、根据双方合同的约定，约定日期60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1%承担违约责任，对于约定日期60日后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，原告对60日以后的并不承担违约责任，同时违约金约定过高，应当依法调低。且原告的损失应由其举证证明，如不能举出证据证明其损失，则等同于原告没有损失，其主张违约金不应得到支持。综上，请法院考虑答辩人的答辩理由，判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证及结婚证复印件、被告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、银行流水。能证明原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了相关购房款以及办证所需税费等事实，其证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省××市××花园××单元××房，房号为26-22-2号，建筑面积101.37平方米，套内建筑面积84.9平方米；房屋总价款286,754.00元，交付时间：2013年3月30日前。转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列X项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款286,754.00元。并支付了购房税，代办证费等相关税费。被告未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在庭审中表示，涉案房屋因消防验收不合格，不具备办证条件，被告收到原告办证的相关税费，视为同意接受原告委托为原告办证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未履行该义务，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证（被告表示同意接受原告委托）违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，对逾期60日后违约金的计算，合同虽没有选择，但已明确载明：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。故应认定为有合同约定，鉴于该约定过高，依法应予以调整，原告主动要求按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付，原告的该主张符合法律规定，也较为适宜。合同中约定涉案房屋的总价款为286,754.00元，且原告实际支付被告的购房款亦为286,754.00元，故依照合同约定，被告应当以286,754.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付原告逾期办证的违约金。对被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年1月1日起开始计算违约金。原告不能举证证明诉讼时效有中止、中断、延长等的情形，原告于2019年6月13日向本院提起诉讼，按三年诉讼时效的规定，2016年6月13日前确已超过诉讼时效，原告要求被告支付从2013年12月31日起至2016年6月13日期间的违约金的诉讼请求，本院不予保护，从2016年6月13日后的违约金还未超过诉讼时效，本院应予以支持，故本案原告诉请逾期办证的违约金的起算时间为2016年6月13日。因被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；对被告主张不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，在法庭辩论终结前，被告未在合同约定的期限内取得商品房综合验收备案证明书，不具备办证条件，故已违反合同的约定，所以对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张只对逾期60日的违约金有约定，逾期60日的违约金未约定，对被告的该主张，从原告提供的《商品房买卖合同》载明：“约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列X项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。合同载明该内容，虽未作具体选定，但该约定是明确具体的，应认定为有合同约定。故对被告的该主张，本院不予以支持，且原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，符合法律规定，本院应予以支持；对被告主张应以损失为依据，因双方合同已有明确的约定，该约定不违反法律法规的规定，故对被告的该主张，本院不予以支持。综上所述，被告应当承担支付原告逾期办证违约金，计算违约金的标准为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，基数为已付购房款286,754.00元，起止时间为2016年6月13日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张奇洛逾期办证违约金（违约金以原告已付房款286,754.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2016年6月13日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告张奇洛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人1,269.00元，由被告原告张奇洛负担579.00元，毕节市天厦房地产开发有限公司负担690.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年八月二十一日书记员 裴晨迪