湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初3300号 原告：七分养（武汉）食品有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东大道158号都市经典17栋1层4室。 法定代表人：刘尧，该公司总经理。 被告：武汉市洪山区味稻悦坊快餐店，住所地：武汉市洪山区街道口省妇幼新妇产科大楼底层一楼。 经营者：张雯，女，1982年10月30日生，汉族，住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：周国胜，男，1969年3月20日生，汉族，该公司经理，住武汉市洪山区。特别授权代理。 原告七分养（武汉）食品有限公司与被告武汉市洪山区味稻悦坊快餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七分养（武汉）食品有限公司的法定代表人刘尧、被告武汉市洪山区味稻悦坊快餐店的委托诉讼代理人周国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告七分养（武汉）食品有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还自2018年6月至2019年3月的房租63000元及押金7000元；3、判令被告赔偿原告装修损失30000元、违约金16800元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月1日，原被告签订《租赁合同》，约定原告承租省妇幼星味稻餐厅大厅窗口商铺，月租金7000元，押金7000元。合同签订后，原告依约向被告支付了押金，并一直如期支付租金。期间，原告多次要求被告协助原告办理营业执照，但被告一直怠于履行其合同义务，导致原告租赁期间一直无法办理营业执照、无法正常经营。2018年3月20日，被告及房屋产权人湖北省妇幼保健院在毫无实现通知的情况下，将原告强制清退。为此，原告多次与被告进行交涉，被告均置之不理，为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请支持。 被告武汉市洪山区味稻悦坊快餐店辩称，双方租赁合同已经合法解除；原告延迟支付房屋租金，构成违约；原告恶意拖欠房屋使用期间应付水电费；房租押金应当作为房屋租赁合同的担保；租赁合同因原告违约而解除，我司不应承担原告的装修损失；我司积极配合原告办理营业执照且原告一直正常经营；我司积极配合原告办理营业执照且原告一直正常营业；租赁合同因原告违约而解除，我司不应承担违约责任。 经审查，本院认定事实如下：2017年5月28日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定被告将坐落于省妇幼星味稻餐厅大门旁窗口商铺出租给原告，租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日止，租金为每月7000元，按押一付三的方式支付，原告在每季度初3日内向被告缴纳该季度租金。合同并约定：原告承诺承租案涉租赁场地及其附属物仅作为滋补炖品散装、预包装食品零售使用；合同还约定：被告有责任协助原告办理营业执照、食品经营许可证等证件，并切实有效。同时，合同对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了7000元押金，并按约定付清了2019年2月28日之前的租金，而未支付自2019年3月1日之后的租金。 2019年3月26日，被告腾退出位于湖北省妇幼保健院××妇产科大楼底层××楼的商铺。 2019年4月4日，原告收到被告向其出具的《解除租赁合同通知书》，称因原告未按照合同约定在2019年2月25日向被告支付下季度（3月-6月）的租金，已超出合同约定的15日期限，依据合同第三条，特此通知解除租赁合同。2019年4月20日，原告腾退出案涉租赁房屋，并将钥匙移交给案涉房屋的前手出租人湖北省妇幼保健院。 另查明，在案涉租赁合同的履行过程中，为了办理原告营业所需的营业执照，被告对原告给予了积极配合，但未提供办理营业执照所需的全部资料，被告未能按照合同约定“切实有效的”履行协助原告办理营业执照、食品经营许可证等证件这一合同义务。 还查明，案外人湖北馔玉世家餐饮投资管理有限公司于2012年3月8日与案外人陈晓娟就案涉房屋签订了房屋租赁合同，后陈晓娟于2014年11月5日将案涉房屋的租赁事宜委托给本案被告经营者张雯，张雯成立了武汉市洪山区味稻悦坊快餐店，武汉市洪山区味稻悦坊快餐店承租了案涉房屋，并将其中的一部分于2017年5月28日转租给了本案原告。 上述事实，有原告提交的《租赁合同》、照片、转账记录、《房屋租赁合同》和被告提交的《解除合同通知书》、照片、委托书、《补充协议》，及双方当事人的到庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》为双方真实意思表示且没有违反法律行政法规的强制性规定，双方均应严格且全面的履行合同义务。在房屋租赁合同关系中，出租方的主要义务是向承租方提供符合条件的租赁房屋，确保承租方能够在合同约定的租赁期间内有效的使用房屋。在本案中，被告作为出租方已经向原告履行了交付房屋的义务，也确保了原告在被告退场前即2019年3月26日前一直使用案涉房屋开展经营活动，因此原告应当向被告交纳截至2019年3月26日之前房屋占用期间的租金。由于被告于2019年3月26日已经从案涉租赁场地退场，被告与其上手承租人之间的租赁合同关系已实际结束，故被告自2019年3月27日以后无权就案涉场地对原告进行转租。而原被告双方租赁合同租赁期限是自2017年6月1日至2019年5月31日止，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。被告自2019年3月27日起的转租期限已超过自己的剩余租赁期限，故超过部分应为无效。即原被告之间的租赁合同关系自2019年3月27日起已归于终结，基于此情形，原被告均无权在双方权利义务关系终结后解除合同。因此，被告在2019年4月4日向原告出具《解除租赁合同通知书》的行为本院不予认可；同时，原告主张解除合同的诉讼请求，本院亦不予支持。 其次，被告未能按照《租赁合同》第六条第四款“切实有效的”履行协助原告办理营业执照、食品经营许可证等证件这一合同义务，未能向原告提交全部办理相关证件的材料，已构成违约。故根据《租赁合同》第九条第一款“租赁期限内，任何一方违约，由违约方承担违约赔偿责任”的约定，参照《租赁合同》第九条第二款“因甲方自身原因提前解除协议的，按约定支付年租金的20%作为违约金”的约定，并无证据表明该约定过分高于原告实际的损失，故本院认为应当按照双方约定的标准由被告向原告支付违约金7000元/月×12个月×20%=16800元。 本院认为，被告自认省妇幼对商铺的招标结果在2018年11月就已经公示了，被告公司并没有中标，且原告知晓此事。原告以此为由进行抗辩，称因知晓被告没有中标，己方随时有可能被清场，因此不敢再交租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，原告的抗辩理由成立，本院予以认可。但被告在2019年3月26日就已经退场，案涉合同自此以后已确定无法继续履行，因此应认定原告基于不安抗辩而中止履行的事由在此时消灭，原告应该及时向被告交付2019年3月1日至2019年3月26日的租金，但原告至今未向被告交付拖欠租金，亦构成违约，故根据《租赁合同》第三条“乙方逾期超过7天未支付的，则乙方需按年租金的5%向甲方支付违约金”的约定，故原告应向被告支付违约金7000元/月×12个月×5%=4200元。 关于原告主张被告向其支付装修损失30000元的诉讼请求，原告并未提交证据证明其损失计算的依据，同时，根据《租赁合同》第七条第九款“因乙方对租赁物进行装修、装饰而使租赁物增值的，在本合同终止时或租赁期满后或因乙方单方面要求提前终止合同时，都应将承租无完好无损的移交甲方，不得向甲方索要增值价值”的约定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告返还7000元押金的诉讼请求，本院认为，押金返还的前提是原告依约付清所有房租，但至今为止，原告仍有2019年3月1日至2019年3月26日期间的租金未支付，因此，在抵扣掉原告应付的该部分的租金后，剩余部分1129元[7000元-7000元÷31天×26天]，被告应该予以返还。关于被告主张原告恶意拖欠房屋使用期间应付的水电费，应从押金中抵扣11000元的水电费，因合同并未对水电费的交付金额和交付方式进行约定，被告也未提交证据证明该11000元水电费的收取依据及其于租赁期间向原告催收过水电费，因此对于被告的该项抗辩本院不予采纳。 综上，被告应向原告支付的金额为：扣除原告应支付的租金后的剩余押金1129元+被告应支付的违约金16800元-原告应承担的违约金4200元=13729元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院依法判决如下： 一、被告武汉市洪山区味稻悦坊快餐店在收到本判决书之日起十日内向原告七分养（武汉）食品有限公司支付13729元； 二、驳回原告七分养（武汉）食品有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1318元，由原告七分养（武汉）食品有限公司负担1160元，由被告武汉市洪山区味稻悦坊快餐店负担158元。 如不服本判决，可以在判决收到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。 审判员  姚紫茶 二〇一九年八月二十九日 法官助理肖颖 书记员付锦