四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初1427号 原告：宁华，女，1969年5月28日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：岳伶俐，四川经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娇，四川经纬律师事务所律师。 原告：罗德琼，女，1969年8月20日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：岳伶俐，四川经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娇，四川经纬律师事务所律师。 被告：成都金满地房地产开发有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道（原崇阳镇）乐瑞街26号。 法定代表人：谷罗余，执行董事。 委托诉讼代理人：杨大福，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王清，四川赛亚律师事务所律师。 原告宁华、罗德琼与被告成都金满地房地产开发有限公司（以下简称金满地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。宁华、罗德琼的委托诉讼代理人岳伶俐、刘娇，金满地公司的委托诉讼代理人杨大福、王清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁华、罗德琼向本院提出诉讼请求：1、判令金满地公司为其办理崇州市房屋和2幢3层3号房屋的不动产权证书；2、判令金满地公司支付逾期办证违约金及损失（按房款3,699,299元的每日万分之一计算，从2016年3月24日起至2016年9月26日的违约金以及2016年10月8日起直至办理产权证书为止的损失，暂计算至2019年1月15日共为379,918元）。 事实和理由：2013年6月24日，宁华、罗德琼与金满地公司签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同1）及《金都汇商品房买卖合同附件》（以下简称：合同附件1），合同约定宁华、罗德琼购买金满地公司开发建成的位于崇州市房屋(建筑面积：560.5平方米，总价款为3,699,299元），并约定2014年10月1日前交付房屋，从房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书。2016年8月25日，双方签订份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：合同2）及《金都汇商品房（商铺）买卖合同附件》（以下简称：合同附件2），约定金满地公司将其开发建成的位于崇州市房屋（建筑面积：81.32平方米，总价款为62,419元）抵偿给宁华、罗德琼，以支付金满地公司应支付给宁华、罗德琼的违约金。合同附件约定若因出卖人原因，逾期办理房屋所有权证书按全部己付款万分之一按日向买受人支付违约金。合同签订后，宁华、罗德琼己按约支付全部购房款。2015年3月23日金满地公司向宁华、罗德琼交付了3幢3层17号房屋，并于当日收取了该房屋的维修资金、契税、印花税、产权登记费及办理产权证的相关资料。按照合同约定，金满地公司应当自交房之日起365日内即应在2016年3月23日前为宁华、罗德琼办理不动产权证书，但金满地公司至今未办理。经多次催告，金满地公司均置之不理。金满地公司的上述行为己构成严重违约，按合同约定金满地公司应当立即为宁华、罗德琼办理不动产权证书并承担相应的违约责任，为此提起诉讼。 金满地公司辩称，其愿意为宁华、罗德琼办理不动产证书，但认为第二项支付违约金的请求权是超过了法律规定的诉讼时效期间。 宁华、罗德琼为支持其诉讼请求，提交以下证据： 一、宁华、罗德琼身份信息；金满地公司工商信息； 拟证明：双方主体适格。 二、宁华、罗德琼与金满地公司签订的合同1及合同附件1； 拟证明：双方存在房屋买卖关系，合同中约定办理房屋所有权证书的时间及逾期责任。 三、购房款付款凭证及各项费用缴纳收据。 拟证明：宁华、罗德琼依约积极履行合同义务，支付了全部购房款、维修基金及相关税费。 金满地公司质证后对以上证据的“三性”均无异议。 本院对上述证据的“三性”予以确认。 金满地公司未提交证据。 本院出示调查证据： 一、本院就案涉房屋向崇州市不动产登记中心的去函及崇州市不动产登记中心的回复； 二、关于“金都汇”工程项目资料进馆说明。 宁华、罗德琼质证后对以上证据的“三性”无异议，但认为证据二可以证明案涉房屋已经具备办理产权的条件。 金满地公司质证后对以上证据的“三性”无异议。 根据双方当事人的陈述和经过质证的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日，宁华、罗德琼作为买受人、金满地公司作为出卖人签订了合同1及合同附件1，合同1第三条约定：出卖人将位于崇州市“金都汇”3幢3层17号房屋售与买受人，成交总价为3,699,299元。第五条约定，买受人采取分期付款方式付款。第十条约定出卖人在2014年10月1日前向买受人交付案涉房屋。第十九条产权登记（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人责任，买受人未能在商品房交房之日起365日内取得房屋所有权证书的双方同意按照合同附件处理。合同附件1第九条：对合同第十九条补充约定。3.办理房屋所有权证的时间，从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交办理产权所需全部资料及相关手续之日起计算，如因买受人原因或行政不可抗力使产权登记手续超过买卖合同第十九条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。4.出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人所购房屋所在项目所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起三年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料交国土部门（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定进行）。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，出卖人承担相应责任。6.如因出卖人的责任，买受人未能在本条第三款约定的办理房屋所有权证的起始时间起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。上述合同1及合同附件1签订后，宁华、罗德琼按约定向金满地公司支付了全部购房款。2015年3月23日，宁华、罗德琼向金满地公司交纳了办理产权证的契税、产权登记费和工本费等费用，同日，金满地公司向宁华、罗德琼交房。 另查明，一、崇州市人民政府办公室于2016年9月13日发布《关于崇州市行政区划范围内实施不动产统一登记制度有关市县的通告》，载明：从2016年10月8日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理。由崇州市不动产中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》、《集体建设用地使用证》、《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《林权证》以及《房屋预告登记证明》。2016年10月8日前，依法颁发的前述证书继续有效，不需申请更换，在申请变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记证书。因更换基础信息平台，数据汇交等工作，2016年9月26日起，崇州市国土资源局、崇州市住房和建设局、崇州市农村发展局等相关部门，停止受理不动产涉及的各项登记业务。10月8日起由崇州市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务； 二、2019年4月23日，我院向崇州市不动产登记中心发出“关于金都汇项目情况”的函，询问案涉房屋是否具备办理不动产转移登记的条件。2019年4月30日，崇州市不动产登记中心向我院回函，载明：金满地公司于2011年12月通过拍卖取得位于宗国有建设用地使用权，已取得《国有土地使用证》，该宗地上已修建“金都汇”项目。根据《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，办理不动产权分户转移登记，必须先办理房屋首次登记。据我中心向其他相关部门了解，因工程建设施工方与开发商之间工程款纠纷，该项目尚未办理工程竣工验收备案手续及房屋首次登记，所以暂时不能办理各业主分户不动产权登记； 三、崇州市城建档案馆于2019年2月27日出具的《关于“金都汇”工程项目资料进馆的说明》，载明：“金都汇”项目由于业主与承建方因工程造价发生纠纷，致使“金都汇”工程项目资料不能完善，无法进馆。作为行业主管部门，我们进行了多次多方协调，仍无结果。为了方便群众办证，解决群众实际困难，住建局党组根据人民法院（2015）崇州民初字第133号和（2016）川01民终9386号判决书作出：“金都汇”项目采用第三方工程安全鉴定的方法进行进馆。现该项目已完成所有相关手续，“金都汇”工程项目资料已经进馆。 四、因解除委托租赁合同，金满地公司将“金都汇”2幢3层2号房折价补偿给宁华、罗德琼，故，宁华、罗德琼作为买受人、金满地公司作为出卖人于2016年7月25日签订了合同2、2016年7月27日签订合同附件2，合同附件2第三条载明：由于该房屋是出卖人赔偿给买受人的违约租金折价的抵偿物，买受人须配合出卖人完善相关的财务手续。第九条载明：2.1.1双方在签订合同2时，该商铺已符合交房条件，本合同即为实际交付文件；2.1.2该商铺权证办理所产生的税费按照国家或政府相关部门的有关规定由买受人自行缴纳…3、由于该项目的实际情况，买受人已充分知悉并理解，办理权证的时间不受主合同约定的限制，与该项目办理权证时同步一并办理，并且双方互不承担违约责任。上述合同及合同附件签订后，宁华、罗德琼于2016年9月2日向金满地公司支付了2万元房款。 本院认为，宁华、罗德琼与金满地公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件（即补充协议）系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。宁华、罗德琼支付了房款，金满地公司交付了房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：一、金满地公司是否能为宁华、罗德琼办理案涉房屋权属证明；二、金满地公司是否应承担迟延办理3幢3层17号房屋所有权证的违约责任以及宁华、罗德琼主张的违约金及损失请求是否成立；三、宁华、罗德琼向金满地公司主张逾期办理案涉房屋产权证的违约金及办理不动产证的损失是否超过诉讼时效期间。本院对上述争议焦点评述如下： 一、关于金满地公司是否能为宁华、罗德琼办理案涉房屋权属证明的问题 本院认为，案涉房屋所在楼栋未办理房屋首次登记，行政机关也书面确认暂时不能为宁华、罗德琼办理不动产转移登记。因此，宁华、罗德琼要求金满地公司协助办理案涉房屋权属证书因存在障碍而不应得到支持。宁华、罗德琼可待障碍消除后，再行要求金满地公司协助办理案涉房屋不动产证书。故，对宁华、罗德琼要求金满地公司办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于金满地公司是否应承担迟延办理3幢3层17号房屋所有权证的违约责任以及宁华、罗德琼主张的违约金及损失请求是否成立的问题。 本院认为，金满地公司作为案涉房屋的出卖人，办理案涉房屋权属转移登记是《商品房买卖合同》约定的合同义务，该义务是否履行直接影响到宁华、罗德琼购买案涉房屋的目的是否得以实现；并且金满地公司应当承担的违约责任已在《补充协议》中予以明确。金满地公司协助宁华、罗德琼取得案涉房屋权属证书系金满地公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才能转移到宁华、罗德琼名下，但办理案涉房屋权属证书所需要的证明文件需要金满地公司提供，若金满地公司未提交相关文件，案涉房屋的权属证书实际无法办理。因此，金满地公司有协助宁华、罗德琼取得案涉房屋权属证书的义务。宁华、罗德琼已按合同约定，将办理房屋产权登记的资料及相关税、费缴纳，而金满地公司未按约定期限协助宁华、罗德琼办理案涉房屋权属登记，已构成违约，应承担违约责任。 按照合同的约定金满地公司应在2016年3月22日前协助宁华、罗德琼办理完毕房屋所有权证书，故，违约金的计算时间应自2016年3月23日起计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证“二证合一”政策的颁布，2016年9月26日起，崇州市国土资源局、崇州市住房和建设局、崇州市农村发展局等相关部门，停止受理不动产涉及的各项登记业务。2016年10月8日起由崇州市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。因此，在2016年9月26日后，金满地公司已经无法协助宁华、罗德琼办理房屋所有权证书和国有土地使用权证，故金满地公司在2016年9月26日起不应承担违约责任。故，违约金计算时间为187天（2016年3月23日至2016年9月26日）。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，因出卖人原因未能在约定期限内办理房屋产权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因此，金满地公司应向宁华、罗德琼支付违约金69,176.89元（3,699,299元×0.01%×187天）。 关于宁华、罗德琼主张按房款3,699,299元的每日万分之一计算，从2016年10月8日起至金满地公司为其办理完毕不动产证书之日止的损失的请求，因宁华、罗德琼未出具证据证明因金满地公司逾期办证给其造成的实际损失情况，应承担举证不能的责任，故，对宁华、罗德琼的该项诉讼请求，本院不以支持。 三、关于宁华、罗德琼向金满地公司主张逾期办理案涉房屋产权证的违约金及办理不动产证的损失是否超过诉讼时效期间问题。 宁华、罗德琼认为没有超过诉讼时效期间。理由如下：（一）违约金起算时间是从缴纳房屋的维修基金后365天之后起计算的，且违约金的计算是按每日单独计算；（二）起诉状递交的时间为2019年2月26日，与立案的时间2019年4月3日不一致。应按交起诉状递交之日计算。 金满地公司则认为：（一）宁华、罗德琼认为诉讼时效的违约金起算时间应当按每日单独起算，没有任何法律依据；（二）根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，本案中，宁华、罗德琼主张逾期的办证的违约金请求权是一项债权请求权，该项权利应当依法受诉讼时效的限制。宁华、罗德琼认可交纳维修基金和相关税费的时间为2015年3月23日，根据约定金满地公司应当在365日内，协助宁华、罗德琼办理房屋所有权证书，即最后截止时间为2016年3月22日。在该截止时间金满地公司没有协助宁华、罗德琼办理房屋所有权证，宁华、罗德琼应当知道权利已经被侵犯，因此，宁华、罗德琼主张该项违约金的债权请求权的诉讼时效起算时间为2016年3月23日。根据2017年10月1日实行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼期间，宁华、罗德琼最迟应当在2019年3月22日前主张权利。根据宁华、罗德琼提交的所有证据，宁华、罗德琼没有任何证据证明向金满地公司主张过该项权利，而引起诉讼时效的中止或中断，宁华、罗德琼主张该项权利向法院提起诉讼的时间为2019年4月3日，已经超过了三年的诉讼时效。因此，应当依法驳回宁华、罗德琼主张逾期办证违约金的诉讼请求。 本院认为：宁华、罗德琼主张逾期办证违约金，其诉讼权利应当受到诉讼时效的限制。诉讼时效应当从约定办理房屋权属转移登记的逾期之日起计算，即按照合同附件第九条对合同第十九条补充约定3、“办理房屋所有权证的时间，从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交办理产权所需全部资料及相关手续之日起计算”，宁华、罗德琼缴纳专项维修基金及相关税费的时间为2015年3月23日，按约定金满地公司应在2016年3月22日前完成转移登记，将案涉房屋的房屋所有权转移登记在宁华、罗德琼名下，但金满地公司未按约定完成转移登记，从2016年3月23日起已经逾期，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，本案诉讼时效应从2016年3月23起开始计算，至2018年3月22日已经届满。由于《中华人民共和国民法总则》从2017年10月1日起施行，该总则第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案的诉讼时效期间为三年，至2019年3月22日届满，而本院收到宁华、罗德琼递交起诉状的时间为2019年2月26日，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”的规定，宁华、罗德琼没有超过诉讼时效期间。故，对金满地公司的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告成都金满地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宁华、罗德琼支付违约金69,176.89元； 二、驳回宁华、罗德琼的的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6998元，减半收取3499元，由宁华、罗德琼负担2734元，由成都金满地房地产开发有限公司负担765元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 健 二〇一九年八月六日 法官助理  陈小雪 书 记 员  宛 悦 庭审书记员王江双