汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初3346号 原告梁辉，男，汉族，住陕西省汉中市汉台区紫柏路988号卡斯迪亚小区。委托代理人梁宏平，男，汉族，住陕西省旬阳县段家河镇街道。系原告之父。被告汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地，汉台区紫柏路建昌卡斯迪亚小区南区。统一社会信用代码：91610700776971939X法定代表人蔡国正，该公司执行董事。委托代理人李君，汉中市148法律服务所法律工作者。原告梁辉与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告梁辉的委托代理人梁宏平，被告泽顺房产公司委托代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告办理权房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（73919元）；3、判令被告对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿（4944元），以上合计78863元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年3月16日，原告向被告支付房款386000元，用于购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚20#楼XXXX室住房一套，由于小区是期房预售，原告于2013年3月2日收房并向被告支付该房屋契税及维修基金等合计19040元。之后被告一直未为原告办理该房屋的权属证书，期间原告多次督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延未给原告办理房屋所有权证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，理应按照双方购房合同第16条约定的在交房后365日内办理房屋所有权证，但被告至今未予办理，其行为已构成违约，应当按照已交房款的日0.01%向买受人支付违约金计73919元。被告对预收的契税与维修基金19040元也应承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔付计4944元。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。被告泽顺房产公司答辩称，一、不动产权属登记是相关政府部门的行政权力，答辩人不具有办理不动产登记的行政主体资格，被答辩人请求30日内为其办理好房屋所有权证并非答辩人权力范围。答辩人只能帮助被答辩人向不动产登记部门申报和提交相关的材料、资料，答辩人也愿意协助被答辩人向相关部门申报和提交资料。二、房屋权属证书迟延办理报备的原因及责任在于被答辩人一方，2019年1月8日，答辩人及其家属才将办理房屋权属证书的资料提供给答辩人公司，答辩人按照轮候程序已经向相关机关提交报备手续。三、答辩人仅有按照合同约定向被答辩人支付违约金的义务，房屋买卖合同签订后，被答辩人2012年4月13日支付了首付款186000元，余款200000元办理了按揭贷款，2013年3月3日向被答辩人交付了房屋。根据答辩人和被答辩人所签订《商品房预售合同》第十六条约定，答辩人按照已付房款的0.01%向买受人支付违约金，本案诉争的房屋购房款为386000元，因此答辩人仅有义务支付违约金38.6元。四、房屋契税及维修基金都是答辩人为了方便房屋买受人办理产权登记所代收代缴的费用，这些费用是依据《中华人民共和国契税暂行条例》《住宅专项维修资金管理办法》所代收，最终都交给了相关部门，也是房屋买受人取得不动产权属证书的条件之一，答辩人代收是为了方便买受人，因此，被答辩人提出支付此笔费用的违约金的请求即没有任何法律依据，也没有合同约定，答辩人没有支付该违约金的义务。原告梁辉为支持其诉讼请求提供以下证据，1、原告梁辉与被告签订的《商品房预售合同》；2、契税及大修基金收据；3、购房发票两张，首付18.6万，按揭贷款20万。被告质证认为，对上述证据1合同真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，合同第16条约定的很清楚，不退房按照已付房款的0.01%支付违约金；对证据2、3没有异议。被告泽顺房产公司为支持其辩解理由提供以下证据：被代：第一组，1、营业执照、2、法人代表身份；第二组，3、原被告之间签订的预售合同，证明合同对违约责任的约定；第三组，4、售楼书，5、接房手续书，证明案涉房屋在2013年3月3日交付使用；第四组， 6、户口本，7、结婚证复印件，8、梁辉身份证，9、李颜芬身份证，10、不动产登记委托书，11、询问记录，12、工行个人贷款基本信息查询，以上证明原告向被告提供办证资料的时间是2019年1月8日。原告梁辉质证认为，对被告提交的证据均没有异议。原被告对对方提交证据的真实性均无异议，本庭予以确认。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2012年4月13日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚20#楼XXXX室住房一套，房屋建筑面积为128.6平方米，房屋每平方米单价为3001.56元，合同总价款为386000元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2012年4月13日交首付房款18600元，余款200000元办理银行按揭贷款，最终以银行审批为准；关于原告逾期付款的违约责任，第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2012年8月31日之前在满足以下两个条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于产权登记的约定，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款186000元，被告给原告开具了金额为186000元的销售不动产统一发票（自开）；2012年5月23日，中国工商银行汉中东大街支行发放了该笔按揭贷款20万元，经原告催告后，被告于2019年3月7日向原告开具了金额为20万元的陕西省增值税普通发票一张。2013年3月2日，原告向被告缴纳办理产权证书用的大修基金、契税等费用合计19040元，被告向原告出具收款收据一张。2013年3月3日，被告向原告交付了所购房屋，原告在被告出示的接房手续书、收楼书上签订确认。期间被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使原告无法办理房屋权属登记手续，原告多次催促无果后诉至法院。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。被告虽然于2013年3月3日向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门移交原告预交的大修基金、契税等费用，致使原告无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，本院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.01%支付违约金，本院认为，首先，本案中涉案房屋的交房时间是2013年3月3日，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，那被告至少应该在2014年3月3日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）；其次，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为38.6元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，本院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，即被告应当自2014年3月3日起，以购房款386000元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告梁辉购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区20号楼XXXX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告辩称，因原告迟延缴纳办证材料导致其不能向相关行政机关备案，其不存在违约行为，不承担违约责任的理由，与案件查明的事实不符，本院不予支持；综上，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条的规定，判决如下:    一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告梁辉办理“建昌·卡斯迪亚”小区20号楼XXXX室房屋权属证书。     二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款386000元为基数，自2014年3月3日起，按照每日万分之0.5的标准，至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向原告梁辉支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回原告梁辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1872元，减半收取936元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审  判  员   张    妍 二〇一九年十月十八日 书 记 员  江    韬   1