广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初759号原告：刘力平，男，1982年4月20日出生，汉族，住广州市越秀区，经常居住地广州市海珠区同福西路26号1202房。原告：李诗慧，女，1986年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：程巍、李旸，均是广东连越律师事务所律师。被告：广州市誉城房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福西路131-133号自编605房。法定代表人：文小兵，职务总裁。委托诉讼代理人：丁维、里曼，均是广东瀛杜律师事务所律师。原告刘力平、李诗慧诉被告广州市誉城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘力平及两原告的共同委托诉讼代理人李旸，被告的委托诉讼代理人丁维、里曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月25日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区同福西路26号天誉半岛花园自编26栋1202房，房价总金额为17671500元，合同第十二条约定，交房的验收条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的许可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”但据了解，该房屋的供气开通时间为2017年8月22日，距离合同约定的房屋交付日期2017年6月30日，已逾期53天。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，被告应当诚实信用地履行合同义务。合同第十三条规定，如果被告交付房屋时间“逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。被告逾期交房的行为已违反了合同的约定，应承担违约责任并支付违约金。故起诉要求判决：1、被告支付违约金468294.75元(每日按总房价款0.05%的标准,自2017年7月1日起计算至2017年8月22日止,即17671500元×0.05%×53天=468294.75元);2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，事实理由如下：一、被告所开发的天誉半岛花园项目自编A3栋建筑已经于商品房买卖合同约定的交楼日期之前取得《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》等证明前述物业达到交付使用标准的政府批文，且已于2017年6月8日完成燃气工程竣工验收。法院无需再向燃气公司调取天誉半岛花园项目燃气工程验收资料。被告所开发建设的天誉半岛花园项目自编A3栋建筑已经于2017年6月8日完成整体竣工验收，并于2017年6月30日取得广州市海珠区住房和建设水务局竣工验收备案，并取得了《建设工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》等政府及各相关单位的验收文件，即被告所开发建设的天誉半岛花园项目自编A3栋建筑已经在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期2017年6月8日具备交楼条件，符合法定的物业交付条件。针对本案焦点问题，被告提供天誉半岛花园项目燃气工验收文件《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，验收时间为2017年6月2日（庭院）和2017年6月8日（户内）。该证据足以证明天誉半岛花园项目燃气工程的验收合格时间，法院无需再根据原告的申请向燃气公司调取天誉半岛花园项目燃气工程验收资料。二、被告已经于商品房买卖合同约定交楼日期之前向原告送达了《商品房收楼通知书》，履行了通知义务。原告提供的证据《业主收楼须知》明显不符合正常收楼通知书的基本要件，并非被告发给原告的正式收楼通知。原告自愿于2017年7月16日前往收楼，造成的逾期责任应由原告自行承担。被告已经于2017年6月20日向原告邮寄送达了《商品房收楼通知书》，该通知书中已明确写明：“该物业已按照您与我司签订的《商品房买卖合同》及其附件约定交楼时间（2017年6月30日）达到交付使用的标准，特通知您前来办理收楼手续，我们将为您提供尊贵、温馨的‘一站式’交房服务”，“由于本次收楼客户较多，且时间较为集中。未能给您带来尊贵、专属、便捷的收楼服务，请提前与我们联系预约收楼时间，我们将热情恭候您及您的家人光临”，“收楼服务热线：020-89636838”。被告已明确告知原告，本案物业已于合同约定交楼日（2017年6月30日）之前达到交付使用标准，原告可以根据自己的时间安排随时电话联系被告预约收楼时间。原告提供的证据《业主收楼须知》，没有房号、业主姓名、被告公司盖章等收楼通知书的基本要件，显然不是开发商的正式通知文件。原告在被告发出的《商品房收楼通知书》后，因同批次办理收楼手续业主较多，自行选择于2017年7月16日才前往被告处收楼，并非案涉房屋未达到合同约定的交付条件或者被告的原因而导致的逾期交楼，其逾期责任应由原告自行承担。三、原告已于2017年7月16日完成收楼，确认案涉房屋符合交付标准。原告2017年7月16日前往办理案涉房屋收楼手续，于当天顺利接收案涉房屋及附带的物品、文件，签署《收楼确认书》、《减免物业管理费确认书》、《收楼文件》等一系列文件，原告提供的证据2017年8-10月物业管理费收款收据上的缴费日期正是2017年7月16日。以上足以证明原告收楼时间为2017年7月16日。收楼确认书中明确“本人刘力平、李诗慧在此确认向广州市誉城房地产开发有限公司（下称‘誉城公司’）所购买的天誉半岛花园A3栋26号1202单元（下称‘该单元’）符合双方签订的《商品房买卖合同》内约定的交楼条件，本人确认接收该单元”，原告已经于收楼时确认案涉房屋符合商品房预售合同约定的各项交付条件。四、原告实际入住时间在2017年9月6日之后，原告一直正常使用案涉房屋，无任何实际损失。原告收楼后，于2017年7月17日向被告提出二次装修申请，自行对案涉房屋进行二次装修，该装修工程于2017年9月6日才完成竣工验收。因此，原告在2017年9月6日前并未实际入住该案涉房屋。原告在入住后，自原告收楼后至本诉提起，期间长达近两年时间里，原告从未对案涉房屋的燃气通气问题提出过任何意见。说明燃气未影响其正常使用，原告并未因此受到过任何实际损失。五、经被告内部核查，原告已付清案涉房屋的购房款。综上所述，被告认为：被告向原告交付的房屋于2017年6月8日符合法定的交付标准，且被告已在合同约定的交付日期前合理时间内通知原告前来收楼，而原告在其自行选择的收楼日期2017年7月16日且已经成功收楼，且原告一直可以正常使用涉案房屋。原告在其自行选择的时间收楼且正常使用的情况下，要求被告支付逾期交付违约金的请求没有任何事实和法律依据。经审理查明：2016年6月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区马冲××、××、××以南、以东地段编号为116的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设天誉半岛花园商品房；（第四条）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的天誉半岛花园自编A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、C-1栋第同福西路26号自编A-3栋12层1202号房，房屋地址：海珠区同福西路26号1202房；（第七条）房屋总金额为17671500元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，在2016年6月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构也应向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务;（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。㈡建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。㈢消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。㈣供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。㈤人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。㈥《房地产（住宅）质量保证书》。㈦《房地产（住宅）使用说明书》。㈧《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,㈠至㈤项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;㈥、㈦项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件;上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。(第二十三条)甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第3种方式处理：3、甲方进行修理、更换，如遇市场变化，甲方有权以同等质量、类似之装饰设备或材料代替，乙方不得以此为理由拒绝接收该商品房。该合同附件七：作为对主合同的修改和补充，约定：（第八条）对主合同第十三条的补充约定：2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照主合同第二十五条承担保修责任；乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，甲方不承担延期交房的责任，且视同甲方已在主合同约定的交房期限届满之日按主合同约定的标准向乙方交付了该商品房；4、除该商品房存在主体结构和地基基础的房屋质量缺陷外，其他情况不得作为拒绝收楼之条件。房屋质量严重影响乙方对房屋的正常使用的，甲方按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45日内修复，并承担修复费用；（第九条）对主合同第十四条的补充约定：2、除主合同规定的不可抗力因素外，如出现以下情形之一的，致使甲方履行主合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期相应顺延，甲方无须承担违约责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用：⑶配合国家和地方法律法规、重大政策及重要政府行因执行政府的政策政令造成延期的；⑸因市政配套设施延误造成延期的；⑺因政府部门需要的各项管制延期的；⑻因技术部门证明施工中遇到重大技术问题及困难导致延期的；⑼施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致延期的。3、双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充修改：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但甲方对乙方应承担的最高赔付额不超过总房价款的10%；（第十条）对主合同第十五条的补充约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；（第十一条）对主合同第十六条的补充约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。如交付时甲方具备本协议第十条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付。如之后乙方再次或重复提出异议的，之后的异议无效。甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视作该商品房己如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；（第二十三条）本协议是主合同的组成部分，主合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准；等。2017年12月19日，原告向被告支付了涉案房屋楼款17671500元，被告开具了两张售房发票。据建设单位为广州市誉城房地产开发有限公司的《建筑工程竣工验收报告》记载，工程地点为海珠区马涌以北、洪德路以南、珠江以南以东地段的住宅楼(自编A2、3栋及对应地下室工程)于2017年6月8日验收。2017年6月20日，被告向原告邮寄发出《商品房收楼通知书》，主要内容为：我司开发建设的【天誉半岛花园】A3栋26号1202单元物业已按照您与我司签订的《商品房买卖合同》及其附件约定交楼时间（2017年6月30日）达到交付使用的标准，特通知您前来办理收楼手续；具体详见附见（收楼须知），由于本次收楼客户较多，且时间集中，请提前与我们联系预约收楼时间；等。《业主收楼须知》，主要内容为：您好！欢迎您入住[天誉半岛花园]，我们将竭诚为您提供优质的服务。由于本次收楼客户较多，且时间较为集中。为能给您带来尊贵、专属、便捷的收楼服务，建议您于2017年7月16日14:30-16:00时亲临现场办理收楼，我们届时将为您安排专人一对一收楼服务；收楼时缴交费用：预交三个月物业管理费，等。据建设单位为广州市誉城房地产开发有限公司的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载，涉案楼宇工程的备案日期为2017年6月30日。2017年7月16日，广州市天誉物业管理有限公司出具收取原告预交的三个月物业管理费6714.17元的收据。同时，原告写下字据，内容主要为“确认向被告所购买的天誉半岛花园A3栋26号1202单元符合签订的《商品房买卖合同》内约定的交楼条件，确认接收涉案房屋，并收到钥匙IC卡，接收业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。”。2017年7月17日，原告申请对房屋进行室内二次装修。2017年7月22日，原告领取室内装修施工许可证，2017年9月2日，室内二次装修竣工，原告向物业公司申请退回押金。另查明，在本院（2017）粤0105民初10855号案件诉讼中，本院分别向供水、供气、供电和邮政部门发函调查相关永久供水、供气、供电和通邮的情况。广州市自来水公司南区供水分公司向本院函复称：天誉半岛花园有4个水表供水，均为永久水表，于2017年6月15日安装。广州供电局有限公司海珠供电局函复称：广州市誉城房地产开发有限公司开发的天誉半岛花园的商品房已安装永久用电设施；根据我局营销系统记录，该址于2017年3月22日后送电，用电性质为永久用电。中国邮政集团公司广州市分公司函复称：位于广州市海珠区同福西路2号至32号的天誉半岛花园已于2017年4月11日正常通邮，通邮申请单位为广州市誉城房地产开发有限公司。广州燃气集团有限公司向本院函复，主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。原告于2019年1月7日提起本案诉讼。诉讼中，根据原、被告的申请，本院向广州燃气集团有限公司发函调查，广州燃气集团有限公司向本院函复，主要内容为：一、广州市商品房项目燃气工程可以交付使用的条件，根据《广东省燃气管理条例》第十二条规定，燃气工程项目竣工后，建设单位应当依法组织有关单位进行竣工验收，并在验收合格之日起十五日内报所在地燃气行政主管部门备案；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。具体以相关工程主管部门意见为准。二、天誉半岛花园商品房项目燃气工程竣工验收时间，天誉半岛花园商品房项目燃气工程建设单位为广州市誉城房地产开发有限公司，由建设单位自行委托有相应资质的单位进行设计、监理、施工安装。因此，该工程竣工验收时间应以建设单位组织的竣工验收合格时间为准。据建设单位提供给我司的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》显示该项目庭院管道工程竣工日期为2017年6月2日，户内管道工程竣工日期为2017年6月8日。三、涉案房屋（海珠区同福西路26号自编A-3栋12层1202号房）达到永久供气的条件，以及涉案房屋达到永久供气条件与实际通气并能正常使用之间的关联性，我司不清楚永久供气的判断条件及判断标准，不确定涉案房屋达到永久供气条件与实际通气的关联性。四、涉案房屋取得我司出具的永久供气证明文件的时间，我司没有对外出具永久供气的证明文件的业务。该地址天然气开通有关情况函复如下：海珠区同福西路26号A3栋12层1202房业主李诗慧于2017年10月14日到我司营业厅前台办理了申请点火手续，并与我司签订供用气合同；2017年11月17日客户联系我司上门通气点火，并于2017年11月18日通气并正常使用。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，被告应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给原告使用。原告主张被告在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给原告，就此本院已分别向供水、供气、供电、邮政部门发函调查，根据广州燃气集团有限公司（以下简称燃气公司）函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给燃气公司，燃气公司并于同日与被告签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案房屋的供气条件于2017年8月9日才真正具备。被告未按约定时间向原告提供符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于原告于2017年7月16日已经接收涉案房屋，应视为对涉案房屋交付条件的认可。合同约定，被告延期交房的，应每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。现原告要求被告支付从2017年7月1日至2017年7月16日的违约金合理有据，本院予以支持。原告在收楼后又以被告未出示交楼文件及房屋未具备通气条件等为由主张2017年7月16日之后的延迟交楼违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市誉城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘力平、李诗慧支付延迟交楼违约金（从2017年7月1日起至2017年7月16日止，每日按17671500元的0.05%计算）；二、驳回原告刘力平、李诗慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8324.4元，由原告负担5197元、被告负担3127.4元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一九年八月六日书 记 员  杜彦泽蔡文棋