河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初831号原告：赵麒，男，汉族，1972年3月5日出生，住郑州市金水区。原告：周毅，女，汉族，1976年8月26日出生，住郑州市金水区。二原告共同委托诉讼代理人：高鹏，男，汉族，1969年5月20日出生，住河北省邯郸市邯山区。二原告共同委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师。被告：大商集团（新乡）大商百货购物广场有限公司，住所地新乡市平原路139号。法定代表人：韩振文，该公司董事长。委托诉讼代理人：高菲，该公司财务部长。委托诉讼代理人：李儒柏，河南中原法汇律师事务所律师。被告：新乡市红旗区盛世大厦业主委员会，住所地新乡市红旗区人民路272号靖业大厦10层。负责人：李晓，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：田小然，河南舜信律师事务所律师。被告：新乡市盛世同泰物业管理有限公司，住所地新乡市金穗大道461号五星座D座1102房间。法定代表人：张兰波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷建芳，该公司综合管理部经理。被告：新乡市金源物业管理有限公司，住所地新乡市自由路59号靖业金源商厦1层1077号摊位。法定代表人：张瑞颖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仵浙江，河南国川律师事务所律师。原告赵麒、周毅诉被告大商集团（新乡）大商百货购物广场有限公司（以下简称大商百货）返还原物纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加新乡市红旗区盛世大厦业主委员会（以下简称业委会）、新乡市盛世同泰物业管理有限公司（以下简称同泰物业）、新乡市金源物业管理有限公司（以下简称金源物业）作为本案被告参加诉讼。本院于2018年6月27日作出（2017）豫0702民初445号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告赵麒、周毅不服判决，提出上诉，新乡市中级人民法院受理后于2018年12月28日作出（2018）豫07民终4088号民事裁定书，撤销本院（2017）豫0702民初445号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年1月31日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵麒、周毅的委托诉讼代理人孟凡，被告大商百货的委托诉讼代理人李儒柏，被告业委会的委托诉讼代理人田小然，被告同泰物业的委托诉讼代理人雷建芳，被告金源物业的委托诉讼代理人仵浙江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵麒、周毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告位于新乡市平原路139号靖业盛世大厦2层201号等119套房屋，排除妨碍并恢复原状；2、判令被告赔偿其侵权期间（自2016年1月17日至被告将房产恢复原状并交付原告之日止）的房产占用费，截止2016年11月16日，按110元/平方米/月计算，房屋占用费为3674363元；3、本案诉讼费、保全费等各项费用由被告承担。事实和理由：原告为新乡市平原路139号靖业盛世大厦2层201号等119套房产的所有权人，房屋面积共3340.33平方米。自2016年1月起，被告在未经原告同意且未与原告签订任何协议的情况下，违法占用原告的上述房产并进行装修、使用，其行为严重侵犯原告的不动产物权。事后，原告曾多次派人与被告协商，但被告均置之不理。原告认为，被告违法占有、使用并改造原告所有的上述房产，且在事后拒绝与原告协商的行为已严重侵犯原告的合法物权，给原告造成极为重大的经济损失。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告大商百货辩称，第一，大商百货在2016年4月与新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司（现为盛世同泰物业管理有限公司）、新乡市金源物业管理有限公司签订房屋租赁协议，签订协议之时二公司出示新乡市红旗区盛世大厦业委会的授权委托书和备案登记表复印件以证明其签订协议的合法性，在此情况下双方签订租赁协议，从协议至今大商百货按协议约定支付租金并使用，大商百货使用行为是合法的，不存在违约和侵权。第二，盛世大厦作为一个单体报规报建的商业物业，原告只是该物业近300户业主中的一个且其所占面积仅为一小部分，在该物业其他绝大部分业主已经根据协议交由大商百货统一使用的情况下，其单方提出不合理的价格要求将物业分割使用，不符合全体业主的整体利益和公共利益，其请求应当驳回。第三，大商百货一直按照与物业公司的租赁合同足额支付租金，不存在未支付租金情况。第四，原告要求按110元每平米支付房产占用费无相关依据，原告起诉大商百货无事实法律依据，应驳回其诉讼请求。被告业委会辩称，第一，2016年2月6日，盛世大厦首届业主大会依法召开，业主大会依法选举产生业委会，并依法通过《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》，根据《物权法》第76条的规定，上述组织和文件合法有效。第二，业主大会有权决定盛世大厦的整体出租使用问题，所有业主应当遵守业主大会整体出租的决定，且案涉商铺不属于专有部分，其业主行使物权应当受到一定限制。案涉商铺为产权式商铺，不具备“构造上的独立性”和“功能上的独立性”。从构造上来看，案涉商铺所占区域，从建筑物整体竣工之日至今，始终不具备“构造上的独立性”；从功能上来看，案涉商铺不具备“利用上的独立性”，这里的“利用”应当是“有价值的使用”而非“不考虑价值的使用”。案涉商铺始终是作为整个商场的一个部分，与整个商场一同出租，从其所处位置来看不存在单独使用的可能性，没有独立的经济效用。如此大的商场如由各业主自主经营或自行管理，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。案涉商铺与大厦中其他商铺已经形成利益共同体，原告在购买商铺时明知案涉商铺不同于一般商铺，其目的是投资收益，而非自己经营。业委会根据业主大会授权，委托新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司、金源物业与大商集团签署房屋租赁合同，该房屋租赁合同合法有效并已实际履行。第三，涉案商铺业主不能主张返还涉案商铺，盛世大厦业主对其商铺所有权的行使还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。所有业主应当遵守整体出租的决定，不能主张返还涉案商铺。第四，业委会根据业主大会授权确定租金分配方案，该分配方案合法有效并且没有侵犯原告的合法权益，原告未领取的租金，可与业委会按照分配方案核算清楚后从业委会处领取。第五，大商百货租赁大厦的租期自2016年2月开始，是商业运作的真实表现，与合同上2016年4月18日签署日期并不矛盾，也没有侵犯任何业主的权利。综上，业委会有权对大厦整体出租，受委托的物业公司有权代表业委会及业主大会与大商集团签署租赁合同，租金分配标准符合业主大会要求并且没有侵犯原告的合法权益。原告的诉讼请求没有法律依据，依法应当驳回。被告同泰物业辩称，其受盛世大厦业委会委托，与大商签署房租合同，并受业委会委托向小业主返租金，目前合同仍在履行。被告金源物业辩称，被告申请追加被告不合法，大商百货的委托诉讼代理人没有权限追加被告，追加程序是违法的。大商承租涉案房屋是基于盛世业主委员会的授权，与同泰物业、金源物业签订协议，本案关键在于盛世业主委员会是否有权将房屋出租，原告主张月租金110元/平方米计算占有费没有事实和法律依据。其余同第三被告的意见。原告赵麒、周毅向本院提交证据材料有：1、涉案房产清单及119套房产产权复印件，证明原告是119套房产的合法所有权人，在备案的平面图底册上有面积、坐落位置等内容，且在设计、建造时各房产之间存在隔断物，原告对案涉房产享有专有使用权。2、2016年新乡市房产局关于房屋租赁市场租金指导价的公布信息，证明原告第2项诉请主张的依据，要求按照政府指导价进行计算。3、新乡日报新闻报道及被告宣传材料，证明在2016年1月中旬，大商百货已经实际签约并使用、控制案涉房产，且在其后试营业、开业，被告的侵权行为持续至今。4、119套案涉房屋的平面图及被告侵权现状照片一组，证明原告所有的119套房产均存在四至，可分割，位置明确，有独立空间，属于建筑物区分所有权中的专有部分，且被告在实际使用过程中，也是分割为独立的商铺。经庭审质证，被告大商百货对原告赵麒、周毅所举证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，与被告无关联。对证据4照片的真实性无异议，但是被告不存在侵权，系通过合法途径租赁。被告业委会对原告提供证据的质证意见为，对证据1房产证的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议，该证据只能证明原告拥有产权及产权的面积，不能证明案涉商铺在整个大厦的坐落位置。对证据2政府指导价的真实性、关联性均有异议，商业租赁是典型的市场行为，在实际租赁过程中，租金受年限、面积、装修、坐落位置等多种因素影响，该指导价不具有强制性。对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，报道内容不是本案当事人，与本案无关。对证据4平面图的真实性无异议，对其证明目的有异议，案涉商铺与其他业主混杂在一起，无独立出入通道，不具备独立使用的条件。被告同泰物业的质证意见同被告大商百货的质证意见。被告金源物业的质证意见同被告业委会的意见。前三组证据不能证明金源物业使用房屋、存在侵权的事实。2016年房管局关于指导价公布信息不能作为证据使用，对其真实性和证明目的均有异议。证据4照片的拍摄时间、地点没有详细记录，图片上没有对涉案房屋造成损害。被告大商百货向本院提交证据材料有：1、房屋租赁合同一份。2、房租支付明细一份。证明大商百货是经业委会授权，与靖业公司、金源物业于2016年4月18日签订房屋租赁合同，其中合同约定租赁的房屋包括案涉房屋，大商百货已经按合同约定按时向同泰物业支付了租金，因此大商百货没有责任。虽然租赁协议从2016年2月1日开始计算租赁期限，但其并不是实际租赁期限，是按照业主委员会的要求补他们两个月租金，大商百货是在合同签订后实际占有房屋。经庭审质证，原告对被告大商百货提供证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据不能证明大商百货对原告不存在侵权，反而其已自认对原告存在侵权行为，大商百货与物业签订了租赁合同，物业公司在2016年4月2日接受了业委会的授权，其将房屋租赁给大商的权限产生于2016年4月2日后，但是该合同显示的租赁期限为从2016年2月6日开始，大商在没有任何机构授权的情况下实际侵占原告房产，侵权行为早已发生。对证据2的真实性无法确定，且与原告无关，更不能证明大商不存在侵权。被告业委会、同泰物业、金源物业对被告大商百货提供的证据无异议。被告业委会向本院提交证据材料有：第一组证据：1、西街办事处关于同意成立盛世大厦业主委员会筹备组的批复；2、公告召开业主大会的照片；3、盛世大厦首届业主大会会议记录；4、盛世大厦首届业主大会照片；5、关于盛世大厦首次业主大会会议表决结果的公告；6、关于盛世大厦首次业主大会依法设立的公告；7、业主大会会议表决结果公告照片；8、新乡市业主委员会备案表。该组证据证明业主大会的筹备、公告、召开、表决、决议内容等程序符合法律规定，且业主委员会依法经备案。第二组证据：1、案涉商铺平面图；2、房屋买卖协议；3、盛世大厦业主大会议事规则；4、盛世大厦管理规约。该组证据证明案涉商铺不具备“构造上的独立性”和“功能上的独立性”，业主购买商铺时已明知其权利受限，业主大会依法决定对大厦整体出租。第三组证据：1、授权委托书；2、房屋租赁合同；3、业委会决议、租金分配方案。该组证据证明业委会根据授权将大厦整体出租给大商集团，业委会按照授权确定租金方案。经庭审质证，原告对被告业委会提交证据的质证意见为，对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，业委会设立程序不合法，不能证明业委会已通知全体业主、已将会议议程告知业主，也不能证明全体业主已明确表示同意处分方案。当时通知业主们参会是为商量大厦是否继续出租以及怎么出租的问题，现场的业主代表、业委会成员都是内定的，未通过全体业主评选，证据中的照片也显示到场的业主远远不够200人。对第二组证据1、2的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明案涉商铺不是专有部分，每个商铺都有四至，是独立构成的；对证据3、4有异议，议事规则、管理规约的形成程序违法，被告未提供全体业主的签字表，未完成其举证义务。对第三组证据1、2的真实性无异议，对其证明内容有异议，该证据证明物业公司在业委会未成立的情况下签订租赁合同，大商百货存在侵权行为；对证据3的真实性有异议，系复印件且单方计算，大商百货未将租金付给原告方。被告大商百货、同泰物业、金源物业对被告业委会提交的证据均无异议。被告同泰物业向本院提交的证据材料有：1、2016年4月2日盛世大厦业委会授权委托书一份及房屋租赁合同一份。证明同泰物业受盛世大厦业委会委托与大商百货签订了租赁协议，并受业委会委托向小业主返租金，目前合同仍在履行。2、大商百货打款明细表一份、收付款入账通知19张，证明2016年2月份至2019年3月份，共收大商租金45916660元。经庭审质证，原告对被告同泰物业提交的证据质证意见为，对证据1的真实性无异议，对其证明内容有异议，该证据证明物业公司在业委会未成立的情况下，与大商公司签订租赁协议，大商百货存在侵权行为。对证据2的真实性、证明目的均有异议，该组证据证明大商自2016年2月1日起占有房屋，开始侵权。被告大商百货、业委会、金源物业对被告同泰物业提交证据的真实性及证明目的均无异议。被告金源物业未向本院提交书面的证据材料。对原、被告所举证据，双方没有异议的，本院予以认证，有异议的，本院予以综合认证。依据当事人的有效证据及当庭陈述可以确认如下案件事实：新乡市平原路139号靖业盛世大厦2层201室、202室、203室等119套房屋为原告赵麒、周毅所有，房屋建筑总面积3340.33平方米。靖业盛世大厦由新乡市靖业房地产开发有限公司（以下简称靖业公司）开发建设，该大厦总建筑面积42178.95平方米，分地上5层，地下1层，共有273户业主。原告赵麒、周毅购买的案涉营业房位于靖业盛世大厦2层，与其他商铺未建立相互隔离的墙体，在平面上紧密相连，处于交织状态，实为靖业盛世大厦众多商铺中的一部分。2009年8月19日，原告赵麒（乙方）与靖业公司（甲方）签订了房屋买卖协议书一份，该协议约定：一、乙方同意购买甲方位于新乡市平原路139号的第二层房号以备注为准的房产，该房产用途为商业经营，建筑面积3340.33平方米，单价为8981.1485元/平方米，总价暂定为人民币30000000元。二、……。三、本协议约定房产为已出租敞开式经营使用的现房商铺。四、乙方交纳全额购房款之日的次日视为交付房产商铺日，同时为投资年收益起算日。五、为确保乙方所购物业的收益，保证平原路胖东来百货租赁该物业的统一、敞开式经营。经双方协商，乙方所购的物业在双方约定房产商铺交付乙方之日由甲方负责移转新乡市靖业东来物业管理有限公司统一管理，租赁期限届满后，经各方书面协商一致，物业公司受托协助办理与胖东来百货续租事宜。该协议签订后，涉案商铺由新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司负责统一经营管理并按协议的约定向原告赵麒、周毅支付租金。上述协议中的胖东来百货租赁期限届满后，原告赵麒、周毅未与新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司或靖业公司再续签相关合同。2016年2月6日，新乡市红旗区盛世大厦业主大会召开首届业主大会，选举产生了新乡市红旗区盛世大厦业主委员会，并通过了《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》。该业主委员会在新乡市红旗区物业管理领导小组办公室办理备案。《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》对新乡市靖业盛世大厦的维护及环境卫生、公共秩序等方面的内容进行了规定。《盛世大厦业主大会议事规则》第五条第7项载明：决定将本物业与大商集团股份有限公司签订租赁协议，并授权业主委员会协商确定租赁期限和租金标准等具体条款内容，全体业主应当遵守。如该租赁合同到期后，仍授权业主委员会对盛世大厦进行统一经营、统一招商、统一管理，统一确定租赁期限和租金标准；第十一条“业主委员会职责”第9项载明：根据业主大会的授权决定与大商集团股份有限公司签订租赁协议，年租金14500000元（含税），盛世大厦总建筑面积42178.95平方米，每平方租金22元，业主委员会应当与本物业的其他业主（包含物业继受人）协调租金费用或由业主委员会委托第三方筹措对业主进行补贴，确保已签订委托租赁协议业主的租金按协议标准执行；未签订委托租赁协议业主的租金标准，按照业主委员会与承租方签订的租赁合同的租金标准执行，切实维护业主利益。委托租赁协议到期后，根据业主大会授权决定盛世大厦统一经营、统一招商、统一管理，统一确定租赁期限和租金标准。第十一条第10项载明：根据业主大会授权决定盛世大厦每层租金的分配方案、税收的代收代缴。《盛世大厦管理规约》第二条载明：本物业作为单体报规、单体报建的项目，按国家相关主管部门的规定只允许设立一个水、电，不允许另行外接水、电，现已售出的商铺属虚拟商铺，只能依法统一规划、统一管理、统一招商、统一经营，不允许个人招商经营或自营。依据相关法律、法规及规范性文件一个物业管理区域只能成立一个业主委员会的规定，并依法成立业主委员会，行使相关权利和义务。第九条“业主应当履行下列义务”第2项载明：执行业主大会通过的决定、决议和业主大会授权业主委员会作出的决定，当业主的个人利益与本物业大多数业主的利益发生冲突时，必须本着发挥本物业经济利益，避免社会财富浪费的原则，以不违背大多数业主意愿，不损害大多数业主利益为宗旨，坚决服从和执行业主大会及业主大会授权业主委员会做出的所有决定及决议。2016年3月5日，新乡市盛世大厦业委会委员一致同意做出以下决议：1、同意决定与大商集团统一签订房屋租赁合同；2、同意决定授权新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司与大商集团签订房屋租赁合同；3、同意决定选聘新乡市金源物业管理有限公司为盛世大厦物业管理服务企业，并与该公司签订物业管理服务合同；4、根据业主大会的议事规则第十条第9项的规定，确定盛世大厦年租金14500000元（含税），每平方租金均价为22元。为确保已签订委托租赁协议业主的租金按协议标准执行，由业委会与本物业其他业主（包含物业受让人）协调租金费用或委托第三方筹措对已签委托租赁协议业主补贴达到协议租金标准，对与未签订委托租赁协议的业主不再进行补贴，所有税费由该业主自行承担。2016年4月2日，被告业委会依据新乡市红旗区盛世大厦业主大会的授权向新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司、金源物业出具委托书，委托上述两公司与被告大商百货签订了房屋租赁协议。上述两公司于2016年4月18日与被告大商百货签订了房屋租赁合同，该合同载明：将盛世大厦包括原告赵麒、周毅购买的涉案商铺在内的260户业主的商铺租赁给被告大商百货；租赁或代租期限为十五年，租赁期限起始日自2016年2月1日起至2030年12月31日止；前五个租赁年度的房屋租金为每年14500000元，每季度租金为3625000元，租金每5年递增5%。该房屋租赁合同签订后，被告大商百货将房屋租金交付给被告同泰物业。现原告赵麒、周毅未按照新乡市红旗区盛世大厦业主大会通过的《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》的要求领取涉案商铺租金，诉至本院要求被告大商百货支付2016年1月17日起侵权期间的房屋占用费，并要求返还营业房、排除妨碍恢复原状。另查明，新乡市靖业东来物业管理有限公司成立后，于2015年12月1日企业名称变更为新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司，于2016年8月9日企业名称变更为新乡市盛世同泰物业管理有限公司。本院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，从原告赵麒、周毅与靖业公司签订的房屋买卖协议书等内容可知，原告购买的涉案营业房位于靖业盛世大厦2层与其他商铺未建立相互隔离的墙体，在平面上紧密相连，处于交织状态，为靖业盛世大厦众多商铺中的一部分。原告赵麒、周毅取得房屋所有权的案涉商铺，是将大商场分割成若干小面积并具有独立产权证的商铺，其相对于其他独立专有的房屋存在一定的特殊性，应认定为产权式非独立商铺。产权式非独立商铺的商铺所有权与经营权互相分离，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。原告赵麒、周毅的涉案商铺与盛世大厦其他商铺的业主已形成利益共同体，如将涉案商铺分割出来，势必影响到整个商厦的经营和管理，同时也会给其他业主的利益造成损害，故原告赵麒、周毅要求返还涉案商铺，并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告大商百货支付2016年1月17日以来涉案商铺侵权期间的占用费的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因新乡市红旗区盛世大厦业主大会依法成立，并选举产生了新乡市红旗区盛世大厦业主委员会，且在有关部门备案，故该业主大会通过的《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》合法有效，盛世大厦的全体业主均应遵照执行。被告同泰物业受被告业委会的委托与被告大商百货签订的租赁合同对盛世大厦全体业主均有约束力，且被告大商百货已将盛世大厦的租金按照该房屋租赁合同的约定支付给了被告同泰物业，原告赵麒、周毅应按照《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》的规定到被告业委会进行核算并领取租赁费，故原告要求被告赔偿其侵权期间自2016年1月17日起至2016年11月16日止按110元/平方米/月计算的房产占用费3674363元的诉讼请求,缺乏事实根据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回赵麒、周毅的诉讼请求。案件受理费36195元，保全费5000元,均由原告赵麒、周毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一九年八月二十九日书 记 员  丁素花