广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初534号原告：信宜市xxxx业主委员会，住所地：广东省信宜市区***xxxx。负责人：陈某某，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：周某某，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢某某，广东诚挚律师事务所律师。被告：信宜市xx房地产开发有限公司，住所：广东省茂名市信宜市*******印刷厂底，统一社会信用代码：914***********109K，电话：066******088。法定代表人：姚某某，该公司董事长，委托诉讼代理人：李某某，广东粤茂律师事务所律师。追加第三人：黄某某，女，1979年9月1日出生，汉族，公民身份号码：440************062，户籍地址：信宜市*********自建屋，现住：信宜市*******，电话：138*****888。追加第三人：陆某某，女，1979年1月28日出生，汉族，公民身份号码：440************068，住信宜市********背自建屋，电话：134*****333。委托诉讼代理人：黄某某，男，1985年11月30日出生，汉族，公民身份号码：440************210，住信宜市*******，电话：138*****856。原告信宜市xxxx业主委员会与被告信宜市xx房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，本院于2017年12月5日作出（2017）粤0983民初2243号民事判决，被告信宜市xx房地产开发有限公司不服该判决，向广东省茂名市中级人民法院提起上诉。茂名市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）粤09民终1844号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并于2019年3月4日依法追加黄某某、陆某某作为本案第三人参加诉讼，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告信宜市xxxx业主委员会委托诉讼代理人周某某、谢某某，被告信宜市xx房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某某，追加第三人陆某某委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼；追加第三人黄某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜市xxxx业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告开发建设的位于信宜市区新村路城中村小区xxxx第二层北侧C栋与D栋之间55.17平方米的物业管理用房（详见xxxx二层平面竣工图）所有权归原告全体业主共同所有；2.判决被告在十五天内按竣工图恢复55.17平方米物业管理用房的原状（把物业管理用房西面已拆除的墙体恢复原状）后交付原告使用，恢复原状所需的费用由被告负担；3.判决被告在交付上述物业管理用房给原告后的十天内，拆除物业管理用房东面新建的约38平方米房间（现在的临时物业管理用房），按竣工图恢复C栋与D栋之间消防通道（南宽4.5米，北宽2.7米）原状供业主使用，恢复消防通道的费用由被告负担；4.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判决确认被告与第三人陆某某、黄某某关于xxxx住宅小区第二层C栋与D栋之间面积为55.17平方米的物业管理用房的买卖行为无效。事实与理由：原告是2016年11月19日依法成立并经备案的业主委员会。信宜市区新村路城中村小区xxxxA、B、C、D四栋由被告开发建设销售。xxxx竣工后，按2015年3月10日经验收的二层平面竣工图，在CD栋之间有55.17平方米的物业管理用房，但该55.17平方米的物业管理用房未经业主同意被被告占用，封闭该房东面墙体的两个门口，没有交付该房给原告作物业管理用房；而是另行在该物业管理用房东面占用消防通道未经业主同意及行政部门审批许可，违章建设约38平方米房间供原告作临时物业管理用房使用，消防通道由南宽4.5米、北宽2.7米被私自更改为宽1.5米。被告擅自占用、销售原告全体业主共有的位于信宜市区新村路城中村小区xxxx第二层北侧C栋与D栋之间55.17平方米的物业管理用房给第三人陆某某、黄某某，违反了法律的规定，损害了原告全体业主的利益，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，被告与第三人陆某某、黄某某关于xxxx住宅小区第二层C栋与D栋之间面积为55.17平方米的物业管理用房（详见xxxx二层平面竣工图）的买卖行为无效。原告认为，被告的上述行为明显违反《物权法》第七十三条关于建筑区域内的物业服务用房属于业主共有的规定，违反《物业管理条例》第三十条以及《广东省物业管理条例》第三十八条关于建设单位应当配置必要的物业服务用房，并应当是成套装修房屋，具备水、电使用功能，最低不少于五十平方米，物业管理用房属于全体业主，不得挪作他用的规定。依据《物权法》第三十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，提出前述的诉讼请求，请依法判如所诉。被告信宜市xx房地产开发有限公司辩称，一、xxxx于2013年底经政府主管部门验收合格，业主亦于此时相继入伙进住，物业管理房也同时由业主委员会管理和使用，不存在所有权争议（业主陈某某是2013年11月15日签订买卖合同，信宜市房地产交易所于2013年12月14日备案）。二、被告当时作局部调整，调整后的物业房为54.42㎡。退一步而言，就按原告所说的38㎡，加楼梯间放置洁具的小房6.81㎡，再加上负一层的管理用房6.5㎡，合计为51.3㎡，不存在少于50㎡之说。三、出卖人对物业房局部的调整，是在商品房买卖合同规定的范围之内，合同附件四第二条有约定。但调整之后的物业房一分为三（办公房，杂物房，洁具保管房），有利于环境卫生，有利于管理者的使用。四、调整后并不影响消防安全。综上所述，被告没有损害原告的合法权益，从业主管理委员会使用至今已长达4年，没有谁与其争使用权。再说，物业管理房不在公用分摊面积之内，原告所有权确权之诉实在无理，恳请人民法院依法驳回原告之诉求。被告信宜市xx房地产开发有限公司在重审时还辩称，一、变更物业用房的事实是发生在涉案楼房出卖给各个业主之前，即是说我方xxxx的楼盘开盘前，这个行为是发生在被告与各个业主签订商品房买卖合同之前，更加是在原告业委会成立之前，原告现在提起本案诉讼没有主体资格。二、xxxx竣工之后虽然在2015年3月10日验收第二层平面竣工图有55.17平方米物业用房，但是这只是图纸，没有变更，事实上该55.17平方米的物业用房在2013年之前就已经变更为现状，而且我方在xxxx开盘的时候就按照原状使用物业用房，所以2015年的图纸是不能够作为对方主张的依据，这个图纸是未及时变更导致的。三、变更之后原来的55.17平方米物业用房的位置和面积已经由政府确权发证给两个第三人，这个行为都是在原告业委会成立之前发生的，政府发证给第三人就已经确认第三人享有的权属，原告诉讼的请求是不能够损害善意第三人的合法利益，因此请求法院驳回原告的诉讼请求或者驳回本案起诉。追加第三人陆某某述称，同意被告信宜市xx房地产开发有限公司的意见。追加第三人黄某某未作答辩。经审理查明，信宜市***xxxx住宅楼为被告信宜市xx房地产开发有限公司建设并销售，有A、B、C、D四幢，总建筑面积为20207.94平方米，于2015年3月10日验收竣工。C、D两幢二层平面竣工图上显示，在C、D幢之间有一间标注为管理用房，面积55.17㎡，管理用房东侧为南北向的通道，北宽2.7米，南宽4.5米。管理用房两个门口开在东面墙，西面为封闭的墙体。D幢业主经电梯上下出入要在二层经过该通道（D幢电梯不可直达首层），转换C幢电梯出入。被告交楼给业主后，未经原告同意，把二层进行改建，把长方形的管理用房（东西宽3.77米，南北长15.3米）东面的门封闭，拆开西面墙体。现场勘验所见：竣工图上原管理用房东面已变为封闭墙体，无门窗，西侧墙体和房内间墙已拆除，与二层西侧全部空间相连。东面的通道宽1.54米。通道东面建有呈梯形房间（北面宽1.24米，南北长18.38米，南面宽3.02米），作为改建后的物业管理用房，梯形房间内地面比通道地面低约52cm。C幢电梯井背有一长方形小房（东西宽0.91米，南北长5.19米），存放有清洁用具。原告是于2016年11月19日经选举成立的业主委员会，业主委员会主任为陈某某，2016年12月5日经信宜市房产管理局备案。被告将二层改建后，欲将改建后的楼房（原告称是38㎡，被告称是41.31㎡）、楼梯间小房6.81㎡，负一层管理用房6.5㎡变更为物业管理用房。另查明，被告改建原规划的物业管理用房及通道时，没有经规划行政主管部门批准，并且被告已将原规划的物业管理用房改建后转让给第三人。本院认为，本案为物权确认纠纷，有四个焦点：一是该二层平面竣工图上标注的物业管理用房（55.17㎡）的产权权属问题；二是原告请求被告恢复物业管理用房（55.17㎡）的原状应否支持；三是原告请求拆除东面新建呈梯形约房间恢复通道原状应否支持；四是被告与第三人陆某某、黄某某对原规划的物业管理用房的买卖行为是否有效。关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”因此，经规划行政管理部门规划许可由建设单位合法建造竣工后，原告全体业主即取得改建前规划的55.17平方米的所有权，因此，该55.17平方米的所有权依法属于原告全体业主共有。关于焦点二，本案中，被告对2015年3月10日验收竣工确定的物业管理用房，在未经规划行政管理部门规划许可的情况下，擅自变更规划、设计，改建原来的物业用房作他用途，明显违反《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”的规定。并且调整后的物业服务用房由呈梯形楼房（办公房）41.31㎡，楼梯间小房（放置清洁用品用）6.81㎡，负一层管理用房6.5㎡组成，也不符合《广东省物业管理条例》第三十八条第二款：“物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；……”的规定。还有，如前所述，55.17平方米的物业管理用房属原告全体业主共有，原告也不同意调整物业管理用房。因此，原告请求被告恢复物业管理用房（55.17㎡）的原状，应予支持。关于焦点三，如前所述，被告在未经规划行政管理部门规划许可的情况下，在xxxxC、D幢之间二层原有公众通道上修建成物业用房，把原来北端宽2.78米、南端宽4.56米的宽阔通道改建成南、北两端均只有1.54米宽的通道，不但违反法律的规定，还影响了业主的通行，侵害了权利人的通行权。因此，原告请求拆除55.17㎡物业管理用房东面新建的房间（改建后的物业管理用房），恢复C栋与D栋之间南宽4.5米，北宽2.7米通道有理，对原告的该项请求本院予以支持。关于焦点四，如前所述，被告对2015年3月10日验收竣工确定的物业管理用房，在未经规划行政管理部门规划许可的情况下，擅自变更规划、设计，改建原来的物业管理用房后转让给第三人，并且从第三人陆某某的答辩意见可知，被告将原规划的物业用房改建后转让给第三人时，第三人已知悉该房属物业管理用房。故被告与第三人陆某某、黄某某关于xxxx住宅小区第二层C栋与D栋之间面积为55.17平方米的物业管理用房的买卖行为不但违反相关法律规定，也损害了原告的合法权益，属无效的民事法律行为。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第三十五条、第三十六条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：一、确认位于信宜市区新村路城中村小区xxxx住宅小区*****与D栋之间面积为55.17平方米的物业管理用房（xxxx二层平面竣工图标示）所有权属于原告全体业主共有；二、限被告信宜市xx房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内恢复面积55.17平方米物业管理用房的原状（把物业管理用房西面已拆除的墙体恢复原状）；三、限被告信宜市xx房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内，拆除在原物业管理用房东面改建成的物业用房，恢复C栋与D栋之间南宽4.5米、北宽2.7米通道(恢复至符合峻工图纸的设计标准)；四、被告信宜市xx房地产开发有限公司与第三人陆某某、黄某某对xxxx住宅小区第二层C栋与D栋之间面积为55.17平方米的物业管理用房的买卖行为无效。本案受理费3169元（原告已预付），由被告信宜市xx房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨洪波人民陪审员  黎思安人民陪审员  彭志刚二〇一九年八月六日书 记 员  肖 婵