南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初4970号原告：江苏弘业股份有限公司，住所地本市中华路50号。法定代表人：吴廷昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄帆，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李开燕，江苏新高的律师事务所实习律师。被告：陈传海，男，1976年3月6日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。第三人：南京市秦淮区欣运来超市店，住所地江苏省南京市秦淮区钓鱼台131号。经营者：陈传海（本案被告），男，1976年3月6日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告江苏弘业股份有限公司（下称弘业公司）与被告陈传海、第三人南京市秦淮区欣运来超市店（下称欣运来超市店）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘业公司的委托诉讼代理人黄帆、被告陈传海亦即第三人欣运来超市店的经营者到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告弘业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人腾空南京市秦淮区钓鱼台131号门面房并将租赁房屋交付给原告；2、判令被告支付原告占有使用费用（每季度12789.9元，自2019年1月1日起至实际腾空搬离房屋时止）；3、判令被告支付逾期返还房屋的违约金（按年租金51159.6元的千分之五标准计算，自2019年1月1日起至实际腾空时止）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为南京市秦淮区钓鱼台131号门面房的产权人。2018年，原告与被告陈传海签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将秦淮区钓鱼台131号门面房出租给被告，每季度租金为12789元，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期满后，合同自动终止，被告应于合同终止后三日内将房屋交还原告。被告陈传海租赁房屋后，注册了欣运来超市店并在租赁房屋内经营。租赁期满后，原告多次要求被告及第三人迁出，但无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告及第三人共同辩称:被告自2011年起就涉案的租赁房屋与江苏爱涛物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，刚开始为三年一签，合同中也注明了租房保证金6000元。后来就涉案的租赁房屋与原告签订合同时，在被告不知情的情况下将租赁期限改为一年，且租房保证金也未在新合同中注明。合同履行期间，2018年10月，原告发函告知被告，租赁期满后不再续签，当时被告即写了书面意见送给原告，要求原告派人与被告洽商，但原告至今未派人与被告协商还将被告诉至法院。目前租赁期限虽已届满，但一些善后事宜至今未能谈妥，原告就于2019年3月26日停水停电，目前被告仍未迁出租赁房屋。如原告满足被告以下条件，被告可以迁出。原告应当赔偿被告市场转让费6万元、加盟费2万元、因开超市支付他人10万元、精神补偿5万元、装修及设备折旧5万元、停电停水造成的损失0.6万元、营业损失1万元，以上合计29.6万元。另外原告要退还被告租房保证金0.6万元，赔偿超市货物损失40万元，如原告能给被告时间，被告超市货物也可自行处理。本院经审理认定事实如下：位于本市秦淮区房屋产权人为原告弘业公司。2011年3月30日，被告陈传海与案外人江苏爱涛物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租位于南京市北侧南面的房屋，面积为80平方米用于经营超市。租赁期限自2011年4月1日至2013年3月31日止，租赁保证金6000元，租金为每月3650元，全部租金合计为87600元。合同签订前3月29日，被告交纳了租房押金6000元。该合同履行期限届满后，被告又与案外人江苏爱涛物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租位于南京市北侧南面的房屋，面积为100平方米用于经营超市。租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日止，租金为每月3832.5元，租金合计为137970元。原告称之前系委托江苏爱涛物业管理有限公司出租给被告。2016年5月12日，原告就南京市门面房与被告陈传海重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2014年4月1日起至2017年12月31日止，租金为每月3947.5元，年租金为47370元。2018年，双方又就南京市门面房签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月4263.3元，年租金为51159.60元。租赁期满，在同等条件下，乙方（被告）有优先续租权，乙方应在租赁届满前两个月，以书面形式将续租事宜通知甲方（原告），否则，乙方不再享有优先续租权。租金等费用以半年为一期，按期支付，先交纳租金后用房。第一期租金应于2018年1月1日前付清，以后每期租金提前七日内支付。乙方租赁期满，本合同终止，乙方应于合同终止后三日内将租赁房屋交还甲方。乙方逾期返还房屋的视为违约，乙方每逾期一天，应向甲方支付年租金总额的千分之五的逾期违约金。合同签订后，2018年3月6日、8月16日，被告分别交纳了该年度的两期租金，两次均为25579.8元，合计51159.60元。2018年11月7日，原告向被告发出《关于房屋租赁合同到期不再续签的通知》函件，内容为：“陈传海先生：您好，您与弘业公司签订的钓鱼台131号门面房房屋租赁合同将于2018年12月31日到期。2018年10月23日我司工作人员已将合同到期后不再续租，请做好到期腾房准备的书面通知送达至您本人手中，您口头答复已知晓，但是拒绝签收。现再次提前通知您：因我司经营管理的需要，该合同期满后我司不再与您续签租赁合同，请提前做好房屋交接及水电等相关费用的结清工作，同时于合同终止后三日内将所租赁的房屋交还我司。非常感谢您的配合，特此通知”。被告收到函件后，向原告提出书面补偿等诉求，原告为此又于2018年12月18日再次回函被告，告知被告到期如不搬迁，由此导致租赁等损失应由被告自行承担等风险。被告收到回函后，再次向原告提出书面意见，认为搬迁原告应当给予被告补偿等，否则被告不予配合并要求原告派人协商解决。合同到期后，被告未能迁出，原告遂于2019年3月26日对租赁房屋断水断电，截止目前为止，被告仍未迁出租赁房屋。对于租房押金6000元，原告表示认可并同意退还，原告称租赁房屋收回自用，不会再进行出租。对于原告主张的违约金，被告认为其不构成违约，如构成违约其认为违约金过高，应当调整降低。另查明，被告租赁涉案房屋后，用于经营超市并在租赁地上注册成立南京市秦淮区欣运来超市店，因系被告租赁并注册成立第三人南京市秦淮区欣运来超市店，故原告要求被告及第三人一并迁出。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行汇款业务回单、函件、诉求书等证据及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定严格履行，根据合同约定，被告有优先续租权，但应在租赁届满前两个月，以书面形式将续租事宜通知原告，否则，被告不再享有优先续租权。原、被告之间合同期限截止2018年12月31日，但被告未在租赁届满前两个月提出续租，且原告收回房屋系自用，故被告应当在租赁期限届满时迁出，因被告在租赁地注册成立南京市秦淮区欣运来超市店并经营，故被告及第三人均负有腾空南京市秦淮区钓鱼台131号门面房并将租赁房屋交付给原告的义务。因被告在租赁期满后未能迁出租赁房屋，故其应当支付原告自2019年1月4日起（扣除三天迁出宽限期）逾期交付房屋的占有使用费至实际腾空搬离房屋时止，因租赁房屋原告于2019年3月26日采取断水断电措施，事实上对超市经营产生了实质性的影响，故本院酌定按年租金51159.6元的标准的50%支付原告占有使用费至实际腾空搬离房屋时止。对于原告主张的违约金，考虑到断水断电的因素及被告要求调整违约金的主张，本院酌定被告支付原告自2019年1月4日起至被告实际腾空搬离房屋时止，按年租金51159.6元的标准的千分之一计算的每日违约金。对于被告已交纳的6000元押金，原告应当退还。对于被告提出的各项赔偿主张，因双方合同期限已届满，原告并无违约行为，故被告要求赔偿的主张并无依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告陈传海及第三人南京市秦淮区欣运来超市店自本判决生效之日起十五日内腾空南京市秦淮区钓鱼台131号门面房并将租赁原告的房屋交付给原告；二、被告陈传海自本判决生效之日起十五日内支付原告江苏弘业股份有限公司租赁房屋占有使用费（自2019年1月4日起至实际腾空搬离房屋时止，按年租金25579.8元的标准计算）；三、被告陈传海自本判决生效之日起十五日内支付原告江苏弘业股份有限公司逾期交房违约金（自2019年1月4日起至实际腾空搬离房屋时止，按年租金51159.6元的千分之一标准支付每日违约金）；四、原告江苏弘业股份有限公司自本判决生效之日起十五日内返还被告陈传海租房押金6000元（可与本判决第二项、第三项的款项冲抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费761元，由被告陈传海负担（原告已预交，被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。审 判 长  张立旺人民陪审员  陈春玲人民陪审员  张晓健二〇一九年八月二十一日见习书记员孙文莉