广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12683号原告：郭剑荣，男，汉族，1975年2月25日出生，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇上僚大街25号，统一社会信用代码：91440606062147470F。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。原告郭剑荣诉被告佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年7月9日公开开庭进行审理，原告郭剑荣、被告的委托诉讼代理人欧阳娟芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告所有的广东省佛山市顺德区北滘镇上僚村委会华阳南路1号雅居乐国际花园1座1404房安装直接对应供水公司独立计费的水表；2.判令被告向原告支付逾期交楼违约金暂计为50511.58元（以总购房款886168元为本金，逾期超过180天后，按日万分之三计算违约金，自2016年6月30日起暂计算至实际安装水表接水之日止，暂计至2017年1月6日）；3.判令被告向原告支付2016年7月至2017年1月的物业管理费3038元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中自愿撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原告于2015年4月22日与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于佛山市顺德区北滘镇上僚村委会华阳南路1号雅居乐国际花园1座1404房（以下简称涉案房屋），总房价款为886168元。按照合同约定，被告应于2016年6月30日前将符合交楼条件的房屋交付原告，逾期超过180天，则应按照总房款以每日万分之三的标准计付逾期交楼违约金。《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》第11.0.1规定，住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：小区道路畅通，己具备接通水、电、燃气、暖气的条件。《佛山市供用水管理规定》第十一条规定：“新建楼房须安装供水‘一户一表、独立计费’系统，小区内绿化、消防等不同性质的用水应分开计量收费，由建设单位统一报装用水，建设费用由建设单位承担。”但涉案房屋所在楼盘在2016年6月30日根本没有达到交楼条件，被告将没有达到交楼条件的楼盘，以寄送收楼通知书的形式强制包括原告在内的众多业主收楼。该楼盘于2016年12月才正式通天然气，于2017年1月6日由自来水公司安装总水表接水，注册水表编号为1059575，但到目前为止该楼盘尚未为住房安装独立计费水表，即未达到相关法律法规规定的收楼条件。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告已经完成《商品房买卖合同》约定的义务，不存在逾期交楼行为，不需要承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当将已办理竣工验收备案手续、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。首先，被告已于2014年12月31日完成案涉房屋的竣工验收备案，案涉房屋符合商品房买卖合同第九条约定的办理竣工验收备案手续的交付条件。其次，《商品房买卖合同》附件二第11条约定每户有独立之水表，被告已经根据合同约定为案涉商品房安装独立水表，独立读数，独立计费，并能够正常使用，完全符合《佛山市供用水管理规定》关于一户一表的要求。最后，案涉楼盘之所以未能由自来水公司直接安装水表是有客观背景原因的，因佛山新城区行政区划多次变更，自来水公司因为管辖区域调整和工程建设计划跟不上，开发商只能自行铺设水管网，在小区内完成了一户一表的建设，然后再接驳自来水公司的管网。该事实情况对被告而言，不仅未获得任何利益，且要付出额外的人力和物力。综上，案涉商品房已完成竣工验收备案手续，已安装独立水表，独立读数，独立计费，能够正常使用，被告已经完成《商品房买卖合同》约定的义务，不存在逾期交楼行为，不需要承担日万分之三的逾期交房违约责任，并且该违约金过高。另外，因为佛山新城区行政区划的多次变更，导致供水公司无法到案涉小区安装水表，因此开发商自行在小区内完成了一户一表建设，对此开发商额外付出人力物力，包括水管网的铺设等工作，均加重了开发商成本，开发商不仅没有获得任何利益，并且利益受损。关于物业管理费，物业管理公司与被告不是同一主体，与本案无关，物业管理费在原告应当收楼时及应当予以交付与水表无关。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：身份证、企业信息查询资料、商品房买卖合同。被告提供：商品房买卖合同、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、雅居乐国际花园收楼通知书、收楼手续书、业主收楼验收表复印件、送货单、2016年6月安装工程形象进度报表、完工证明。本院出示：佛山市顺德区水业控股有限公司北滘分公司复函。本院组织双方当事人对上列证据进行质证、认证，双方当事人对上列证据的真实性也没有异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的人民网地方领导留言板回复打印件，该证据为人民网留言板公开内容，真实合法，被告虽有异议但没有相反证据反驳，本院予以确认。2.被告提供的水费清单明细表，该表由雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司单方制作，未经原告确认，本院不予确认。3.被告提供《雅居乐国际花园项目周边楼盘水表安装方式统计》，该表由被告单方制作，有关内容缺乏证据佐证，且与本案纠纷无关，本院不予确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2015年4月22日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于佛山市顺德区北滘镇上僚村委会华阳一南路1号雅居乐国际花园1座1404号商品房，总价款为886168元；合同约定商品交付期限：甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的乙方有权要求甲方按以下方式处理：甲方按合同附件二有关规定负责更换。双方在《商品房买卖合同》附件二中约定的装饰、设备标准：“……11.管道燃气，预留燃气管道到户。12.水电工程，每户均有独立之水、电、煤气表，供电到户内配电箱，只设总开关；给水管入户后在厨房留接驳口；排水在立管处留横支管接口……。”2015年8月27日，被告开发的雅居乐国际花园3座、5座、6座、7座、8座独立商铺（建筑面积105191.97平方米，地上24层，地下1层）通过竣工验收，被告取得包括上述商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年2月13日，原、被告办理了案涉房屋的的收楼手续。原告在庭审中确认已入住房屋，入住时可以用水，但自来水的质量不好，曾经向物业管理公司投诉，至今尚未缴交水费。此后，原告认为被告逾期交付房屋遂向本院提起诉讼。佛山市顺德区水业控股有限公司北滘分公司就案涉房屋所在小区的水表安装情况复函本院：“一、佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司的顺德区北滘镇上寮村委会华阳南路1号雅居乐花园小区于2017年1月6日正式安装水表接水，水表编号为1059575，属我司的趸售供水用户。二、上述小区二次供水设施采用自行管理模式。故此，我司无法提供有关你院已受理原告郭剑荣等十四人安装独立水表的相关资料。”另外，被告与佛山市顺德区水业控股有限公司至今未能就雅居乐花园小区的供水管网移交事项达成一致协议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告在2016年6月30日前将房屋交付给原告使用，且应已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）及房屋符合合同附件二所规定的装饰和设备标准（其中水电工程部分约定为每户均有独立之水、电、煤气表）并能正常使用。被告于2015年8月27日取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故被告向原告交付房屋时已符合合同约定的竣工验收备案条件。关于被告为原告安装水表是否符合合同约定条件的问题。《佛山市供用水管理规定》第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统，小区内绿化、消防等不同性质的用水应分开计量收费，由建设单位统一报装用水，建设费用由建设单位承担。第十二条规定，由供水企业安装作计算用水量的水表称为注册水表。第十三条规定，注册水表及其之前的供水设施，一经验收合格投入使用，应移交给供水企业维护管理，用户不得私自移动或拆除。任何人不应在水表附近堆放障碍物及搭建临时构筑物，影响抄表及水表维护管理工作。本案中，案涉小区属于新建楼盘，故原、被告在《商品房买卖合同》中约定“每户均有独立之水、电、煤气表”应符合上述规定。根据已查明事实可知，被告为案涉房屋安装的水表非供水企业为用户安装的注册水表，被告在完成供水管网设施铺设后至今也未能移交给供水企业维护管理，故被告为原告安装的水表不能作为供水企业计算原告用水量的注册水表，明显不符合上述规定“一户一表、独立计费”的要求，被告行为构成违约。由于被告与供水企业就供水设施的移交需由双方协商解决，协商应遵循自愿原则，不能将协商不成的责任完全归于被告，故也不应完全依照《商品房买卖合同》的约定来确定被告所承担的违约责任。由于被告作为开发案涉房屋时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致未能为案涉房屋安装注册水表，必将同样给原告生活上带来不便并造成一定程度的损失，本院综合案情酌定被告应向原告支付本判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元，对于原告主张超出部分，本院不予支持。如果原告在本判决生效后因案涉房屋的水表未能移交供水企业维护管理而造成新的损失，可另案主张。由于案涉房屋的水表的移交时间并不能确定，也不是被告所能控制，故本院对原告主张被告立即为其内安装对应供水公司的独立计费水表的请求不予支持。另外，应说明的是被告仍负将案涉房屋的水表移交供水企业的义务，被告应积极履行并促成，以确保向原告履行合同义务。另外，本案纠纷因被告违约行为引起，故应由被告对其违约行为负担相应的诉讼费用。为此，依照第《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告郭剑荣支付违约金5000元；二、驳回原告郭剑荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取531.39（原告郭剑荣已预交569.37元），应退回原告郭剑荣37.98元，由原告郭剑荣负担50元，由被告佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司负担481.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一九年八月二十日书记员  李嘉濠