贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3269号 原告：张玉禄，男，彝族，1973年11月7日出生，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹鸿猷（特别授权），贵州创驰律师事务所。 被告：张思红，男，彝族，1973年3月13日出生，住毕节市七星关区。 第三人徐成美，女，汉族，1974年11月8日出生，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权），贵州锐腾律师事务所。 原告张玉禄与被告张思红、第三人徐成美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告张玉禄及其代理人曹鸿猷，被告张思红，第三人徐成美及其代理人周礼贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求你判令被告履行双方2016年5月22日所签订的《房屋转让协议》，到毕节市（德溪南片区办理房屋接受并配合原告过户；3、请求判令被告张思红排除第三人徐成美干扰，保障原告对房屋的正常使用和管理；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2016年5月22日签订的《房屋转让协议》，合同约定：被告将自己合法拥有的位于毕节市七星关区流仓桥肖家院安置房Ｂ-7组团Ｂ型楼一单元Ｃ户型3楼面积约为85.9平方米的房屋一套，以总价14万元出售给原告，房屋交付后，被告应配合原告将房屋的产权办理到原告名下、被告保证转让房屋不涉及第三方权利内容。签订合同时，被告向原告出具了与毕节市（现在的融府天地一单元五楼德溪南片区房屋征收办公室办公）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、被告与前妻徐成美离婚协议的《民事调解书》，用以证明自己对房屋的所有权和处分权。合同签订后，原告按照约定分三次将14万元交付给被告，被告出具了收款收据。2018年房屋交付后，原告搬入居住。但到2019年1月，原告发现该房屋的水电入户均登记在第三人（被告前妻）徐成美名下，徐成美持有相关证明到物业管理处要求停水停电，导致原告不能正常使用、管理该房屋。原告到毕节市了解情况，该办公室表示在被告张思红到场的情况下，可以将房屋登记在原告名下。同时系张思红没有缴纳清楚相关费用，所以未办理相关手续。原告多次电话联系被告，但被告以各种理由推诿拒不见面。原告认为：原被告签订合同合法有效，在原告履行了付款义务后，被告采取不见面等方式不积极履行合同约定的义务，违反了合同的约定，损害了原告的利益。今根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，请求判如所请，不甚感激。在审理中，原告增加了一项诉请，即：请求判决确认原被告双方2016年5月22日所签订的《房屋买卖协议》有效。 被告张思红答辩：针对被答辩人张玉禄第一项诉讼请求，答辩人答辩如下：请求依法确认答辩人与被答辩人于2016年05月22日所签订的《房屋转让协议》无效；理由如下，第一、本案房屋系毕节市征收办修建：“德溪新区工程一号路”项目建设拆迁安置给答辩人及家人，属于因重大市政工程动迁居民而建设的配套商品房或配购的中低价商品房，且该安置房土地性质是划拨集体土地，依据法律的规定，答辩人不能出卖该安置房。第二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定安置房属性（即安置房具有社会保障性质，属于经济适用房）另根据《经济适用房管理办法具体条例》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易、、、、、规定”，本案答辩人与被答辩人签订《房屋转让协议》因违反法律，行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。第三、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解签订的；（二）在订立合同时显示公平的。”本案根据答辩人及第三人于2018年12月17日与毕节市七星关区房屋征收管理局签订的《房屋回签结算表》显示，该安置房回迁面积为89.08㎡，房屋的计算单价为2100.00元/㎡。而根据答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》计算该房屋单价仅为1571.62元/㎡，该《房屋转让协议》显然属于在订立合同显示公平的情形。答辩人签订该《房屋转让协议》的主要原因是当时答辩人吸毒，在毒瘾发作、没钱购买毒品吸食，导致答辩人意识不清的情形下签订《房屋转让协议》。答辩人认为，答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》系在答辩人意识不清，属于在订立合同时显示公平的情形下，被答辩人利用答辩人处于危难之际，使答辩人在违背真实意思的情况下订立的合同，根据《合同法》规定，请求法院撤销该《房屋转让协议》。二、针对被答辩人张玉禄第二项诉讼请求，答辩人答辩如下：第一、因答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，且该《房屋转让协议》系在答辩人意识不清的情况下签订的合同，请求法院依法确认合同无效或撤销《房屋转让协议》。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”规定，该房屋应由被答辩人返还给答辩人。第二、根据法律及国家政策规定，安置房过户需要满足一下条件：1、需要被拆迁人在取得安置房产证之日起五年后才能够将房屋过户给他人；2、安置房过户必须先办理土地使用权证书，办理土地使用权证书根据法律规定，又必须支付全部土地使用权出让金，本案房屋系由第三人与毕节市拆迁办签订拆迁安置补偿协议，根据规定该房屋只能由第三人缴纳了土地使用权出让金后，再由毕节市拆迁办为第三人办理房产证，从第三人拿到房产证之日起满五年后才能将该房屋过户给他人，现因毕节市拆迁办未确定需要支付多少土地使用权出让金、也未给第三人办理房屋产权证且答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同；综上应驳回答辩人的该项诉讼请求。三、针对被答辩人张玉禄第三项诉讼请求，答辩人答辩如下：1、因答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，且该《房屋转让协议》系在答辩人意识不清的情形下签订，属于在订立合同时显示公平的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：该房屋应由被答辩人返还给答辩人及其家人。2、因涉案房屋登记在第三人名下，且第三人系完全民事行为能力人，依法应驳回答辩人的该项诉讼请求。第四、针对被答辩人张玉禄第四项诉讼请求，答辩人答辩如下：本案系被答辩人利用答辩人处于危难之际，使答辩人在违背真实意思的情况下订立的合同，所以本案诉讼费理应由被答辩人承担。综上所诉，请求人民法院查清实事实之后，依法判决答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》无效或依法撤销概念《房屋转让协议》，判决该房屋归答辩人及其家人所用。 第三人徐成美答辩:针对被答辩人张玉禄第一项诉讼请求，答辩人答辩如下：请求依法判决确认被答辩人张思红私自与被答辩人张玉禄于2016年05月22日所签订的《房屋转让协议》无效；理由如下：根据法律规定拆迁安置房分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。另一类是因为房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。本案房屋系毕节市征收办公修建：德溪新区工程一号路项目建设拆迁安置房给答辩人及家人，属于因重大市政工程迁居民而建造的配套商品房或配置的中低价商品房，且该安置房的土地性质是划拨集体土地，依据法律的规定，被答辩人张思红不能出卖该安置房。第二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”安置房是以确定的价格、套型面积向具有市区户籍的被诉人拆迁定向销售的住宅房。同时享受土地划拨，规费减免等相关政策，具有社会保障性质，依法属于经济适用房。根据《经济使用房管理办法具体条例》第十三条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确实需要转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行购回。”及第十三条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”，本案房屋系拆迁安置给答辩人及家人张玉禄签订《房屋转让协议》损害答辩人及家人利益，违反法律、行政法规的强制规定，依法应认定为无效合同。且该涉案房屋系2018年12月，毕节市七星关区房屋征收管理局才通知答辨人进行回迁结算，由答辩人支付完差价后才将房屋交付给答辩人。而根据被答辩人张思红与被答辩人张玉禄签订《房屋转让协议》可知其在2016年05月22日签订协议，双方签订协议时，物权都不存在，依法不能进行买卖。第三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）已出让的方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权书；（二）按照出让合同约定进行、、、、、、。以第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案被答辩人张思红在与被答辩人张玉禄签订《房屋转让协议》时未依法登记领取权属证书、也未经其他共有人书面同意且未按规定支付全部土地使用权出让金，在未取得土地使用权证书的情况下所签订的《房屋转让协议》损害答辩人及其家人利益，违反法律规定，依法应认定为无效。第四、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定：本案被答辩人张思红与被答辩人张玉禄签订的《房屋转让协议》计算该房屋单价为1571.62元/㎡，而答辩人与毕节市七星关区房屋征收管理局签订《房屋回迁结算表》显示，该房屋计算单价为2100.00元/㎡，被答辩人张思红与被答辩人张玉禄签订《房屋转让协议》显然属于在订立合同时显示公平的情形依法予以撤销。综上因被答辩人张思红私自与被答辩人张玉禄签订的《房屋转让协议》损害答辩人及其家人利益，违反法律、行政法规的强制性规定，未经其他共有人的书面同意、未依法登记领取权属证书及未按规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书的情况下所签订的《房屋转让协议》依法应认定该《房屋转让协议》无效。二、针对被答辩人张玉禄第二项诉讼请求，答辩人答辩如下:根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因被答辩人张思红私自与被答辩人张玉禄签订的《房屋转让协议》损害答辩人及其家人利益，违反法律、行政法规的强执行规定，依法应认定合同无效；）“合同无效后，因该合同取得的财产，应予以归还；”规定，请求法院依法确认被答辩人张思红于被答辩人张玉禄签订《转让房屋协议》无效，并确认该房屋归还答辩人及家人共同所有。三、针对被答辩人张玉禄第三项诉请求，答辩人答辩如下：1、答辩人不存在干扰行为，根据《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外。”本案涉案房屋系答辩人与毕节市拆迁办签订拆迁安置补偿协议，毕节市拆迁办安置给答辩人及家人的，该房屋现登记在答辩人名下，答辩人管理使用该房屋符合法律规定，不存在干扰。2、答辩人不知道被答辩人张思红已将该房屋私自出卖给被答辩人张玉禄签订的《房屋转让协议》损害答辩人及其家人利益，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定该《房屋转让协议》无效，综上答辩人管理使用该房屋符合法律的规定。第四、针对被答辩人张玉禄第四项诉讼请求，答辩人答辩如下：因被答辩人张思红私自与被答辩人张玉禄签订的《房屋转让协议》损害答辩人及家人利益、违反法律、行政法规的强制性规定，请求法院依法判决由二被告承担本案诉讼费。综上所诉，答辩人认为，被答辩人张思红私自与被答辩人张玉禄签订的《房屋转让协议》损害答辩人及家人利益，违反法律、行政法规的强制性规定，并且双方签订《房屋转让协议》协议时，物权都不存在，依法不能进行买卖。请求人民法院查清事实后，依法判决被答辩人张思红私自与被答辨人张玉禄签订的《房屋转让协议》无效。特提出上述答辩意见，请法院核实并予以采纳。 本院经审理查明：原告与被告于2016年5月22日签订的《房屋转让协议》，合同约定：被告将自己合法拥有的位于毕节市七星关区流仓桥肖家院安置房B-7组团B型楼一单元C户型3楼面积约为85.9平方米的房屋一套，以总价14万元出售给原告，房屋交付后，被告应配合原告将房屋的产权办理到原告名下、被告保证转让房屋不涉及第三方权利内容，合同还约定其他内容。合同签订后，原告按照约定分三次将14万元交付给被告，被告出具了收款收据。2018年房屋交付后，原告搬入居住。但到2019年1月，原告发现该房屋的水电入户均登记在第三人（被告前妻）徐成美名下，徐成美持有相关证明到物业管理处要求停水停电，导致原告不能正常使用、管理该房屋。原告多次电话联系被告，但被告以各种理由推诿拒不见面。原告于2019年3月20日起诉请求判决如所诉。另查明，被告与第三人徐成美离婚时已将位于毕节市七星关区流仓桥肖家院安置房B-7组团B型楼一单元C户型3楼面积约为85.9平方米的房屋分割被告张思红。 本院认定的上述事实，有原被告及第三人的陈述及其提供的证据在卷为凭，本院依法确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）已出让的方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律，行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权书；（二）按照出让合同约定进行、、、、、、。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，被告张思红与原告张玉禄签订《房屋转让协议》至法庭辩论终结前涉案房屋均未依法登记领取权属证书，根据该法律规定属违反了法律的强制性规定的无效合同。被告将未依法登记领取权属证书的房屋出卖给原告，原告在购买被告房屋时未认真审查被告出卖的房屋的相关资料是否齐全。因此，原，被告双方在签订《房屋转让协议》均有过错，被告应返还原告购房款。但原告并未主张，经释明后原告仍未变更，而是增加诉请请求确认双方签订的《房屋转让协议》有效。原告提供的证据不能证明自己主张成立，应承担举证不能的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下: 驳回原告张玉禄的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，公告费280.00元，由原告张玉禄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判长  石朝鹏 陪审员  钱声明 陪审员  王启义 二〇一九年八月二十八日 书记员  李 犇