宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初2350号 原告（反诉被告）：林海岳，男，1979年10月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：刘欣鑫，浙江共业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴浩波，男，1961年10月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：林鹏飞，浙江锦屏律师事务所律师。 原告林海岳与被告吴浩波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年5月5日根据原告的保全申请依法对被告吴浩波的财产进行了冻结。2019年5月27日，被告（反诉原告）吴浩波向本院提出反诉，因双方争议较大，不宜适用简易程序审理，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林海岳的委托诉讼代理人刘欣鑫、被告（反诉原告）吴浩波及其委托诉讼代理人林鹏飞、证人盛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林海岳向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的租房协议于2019年3月11日解除；2.请求依法判决被告返还原告剩余租金16666元。事实和理由：2018年7月23日原告与被告签订租房协议，约定被告将位于奉化区浩海针织厂的部分房屋出租给原告，租期自2018年8月1日至2021年7月30日，租金每年50000元，押金5000元。协议签订后，原告按约向被告支付了租金和押金共计55000元，被告出具了付款凭证确认收款。后原告因经营需要欲终止租房协议，经与被告协商一致，原告于2019年3月11日搬离租赁的房屋。原告与被告清算2019年1月9日至2019年3月9日水电费共计7020元，扣除押金5000元，原告通过微信另支付给被告2445元。双方口头约定，原告愿意承担被告空租期的损失，待被告将房屋全部出租后，退还原告剩余已支付的租金。原告搬离次日，被告将上述房屋一分为二，出租给他人，并与两名承租人签订租房协议，约定租金自2019年4月1日起支付。原告认为双方已协商一致解除租房协议，原告已于2019年3月11日实际搬离并结算，被告已将房屋出租给他人，原告愿意承担因原告违约造成的被告2019年4月1日前的房租损失。因此，被告应当退还原告剩余四个月的房租16666元，经原告多次催讨，被告拒绝返还，为此向法院提起诉讼。 被告吴浩波当庭答辩称：原告在2019年3月擅自搬离房屋后提出退租，当时被告同意解除未到期的租房协议，但被告不同意退还一年中剩余已经支付的租金，根据双方签订的租房协议第六条约定“租房期间，因国家政策或拆建原因，合同自行解除，多余租金退还。因其他原因终止协议，双方须提前半年通知。”原告没有按约定提前六个月通知被告就提出解除协议，无权要求被告退还剩余租金。 反诉原告（被告）吴浩波提出反诉诉讼请求：1.判令林海岳赔偿损失14525元；2.判令林海岳返还钳桌1张、三人钢椅1把、周转箱100只、砂轮机1只、周转板5块、抛光石5袋、台虎钳1只。事实与理由：吴浩波与林海岳在签订租房协议时，林海岳找人敲掉了租赁房屋的5拼隔墙和2拼前挂面墙，共42平方米（价值13525元）。林海岳在搬离租赁房屋后，未清理使用租赁房屋期间遗留的油泥等污物，吴浩波请人清理花费1000元。林海岳在租赁期间取走吴浩波所有的钳桌1张、三人钢椅1把、周转箱100只、砂轮机1只、周转板5块、抛光石5袋、台虎钳1只等财物。双方解除租赁合同后，按照法律规定，承租人应恢复原状或赔偿损失和返还财物。为此，吴浩波提出反诉。 反诉被告（原告）林海岳当庭答辩称：1.被告反诉要求原告赔偿损失14525元缺乏事实和法律依据。（1）原告从未找人敲墙，敲墙的人是被告自己找的，原告不认识被告找来的敲墙工，被告对敲墙是积极作为，要求原告赔偿敲墙损失于法无据。（2）敲墙利益由被告享受，至今仍维持现状出租给他人。（3）原告对被告诉称敲墙造成的损失13525元的金额不予认可。（4）原告搬离厂房时已经清洁打扫，经被告验收后，双方结算搬离，结算时水电费为7020元，用押金5000元支付外，原告另支付被告2445元，另余425元作为给被告的补偿，双方已经就房租返还以外的事宜达成了一致，原告无需另行赔偿被告，而且被告请人清洁，是否必要，是否实际发生，费用是否合理，原告对此均不予认可。2.被告要求原告返还第二项反诉请求中的物品，原告不予认可。因为原告未收到上述物品，被告也没有证据证明上述物品是其所有且被原告非法占有，应当承担举证不能的责任。3.被告反诉称“原告自行搬离租赁房屋后向其退租的”“反诉人并没有同意退还一年中剩余租期的租金”与事实不符。首先，双方是协商一致结算完毕后，原告腾退厂房；其次，若被告不同意返还剩余房租，那么原告也不会立即腾退房屋让被告出租给他人。故请求法庭驳回被告反诉请求。 原告为证明其主张，向法庭提供了《租房协议》、转账凭证、付款凭证、被告微信身份信息、微信支付凭证、被告书写的水电费结算单、租房协议、录像视频。经庭审质证，被告对原告提供的证据均无异议，但质证称双方确实协商一致解除了租赁协议，之后被告也已经将房屋出租给其他人，但是原告与被告只是结算了一部分，并未全部结算清楚，如返还物品、恢复原状、赔偿损失等都没有协商一致。对当事人双方无异议的上述证据，本院予以采信。 被告（反诉原告）为证明其主张，向法庭提供了证人盛某的证言、《租房协议》、证人出具的二份证明、居民身份证一份、营业执照副本复印件一份、房屋所有权证复印件、微信账单详情、收条、42平方墙体费用。其中证人盛某出庭证言证明，其与被告认识，被告联系其到涉案的厂房敲墙，其叫了几个小工来，敲墙费用是原告支付的；当时厂房里有钳桌1张、钢椅1把、周转箱大概100多只、砂轮机1只、台虎钳1只等物品；被告说不要这些东西了，送给其让其拿走，但原告说他要，被告就说给原告，其就没有拿走；原告搬走后，被告联系其让其清理厂房里的油污，其叫了几个人来清理，被告大概支付了1000元清理费。经庭审质证，原告（反诉被告）对被告提供的居民身份证、营业执照、《租房协议》、微信账单详情均无异议，本院也予以采信；对证人出具的二份证明、收条、42平方墙体费用有异议，原告认为二份证明中签名的证人有三个，但出庭的证人只有一个，而且出庭的证人当庭证明其未看到原告将被告要求返还的物品拿走，其来敲墙是被告联系其来的，说明被告是积极支持敲墙；认为收条清理油污花费金额不合理，超出市场价格，而且是否必要不明；认为42平方墙体费用是被告单方书写，费用没有依据。对于上述原告无异议的证据，本院予以采信。对于证人出具的二份证明，因该证明系被告书写后让证人签字，部分内容与证人盛某当庭证言不一致，故对其中与证人当庭证言不一致的内容，本院不予采信。对于收条，在庭后原告向本院表示愿意承担该1000元清理油污费用，本院予以采信。对于42平方墙体费用，系被告单方书写，且无相应证据印证该费用的依据，故本院不予采信。 经审理查明：2018年7月23日原告林海岳与被告吴浩波签订租房协议，约定被告将位于奉化区浩海针织厂的部分房屋出租给原告，租期自2018年8月1日至2021年7月30日，租金每年50000元，押金5000元。协议签订后，原告按约向被告支付了租金和押金共计55000元，被告出具了付款凭证确认收款。后原告与被告协商一致解除房屋租赁协议，并结算2019年1月9日至2019年3月9日水电费共计7020元，从原告交纳给被告的押金5000元抵扣后，原告另通过微信支付给被告2445元水电费。原告于2019年3月11日搬离租赁的房屋。后被告将上述房屋一分为二，出租给他人，并与两名承租人签订租房协议，约定租金自2019年4月1日起支付。 另查明：被告吴浩波联系了证人盛某到上述出租房屋里敲墙，之后由原告林海岳向盛某支付了敲墙的工钱。原告搬出租赁房屋后，被告请证人盛某清理租赁房屋里的油污花费1000元。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方当事人均表示双方已就解除租赁合同达成一致意见，应当确认租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故在剩余租期内，作为出租人的被告吴浩波不需要再履行提供租赁物的义务，作为承租人的原告林海岳也不需要支付剩余租期内的租金；对于原告林海岳已经履行的剩余租期内的租金，应当由被告吴浩波返还给原告；对于解除租赁合同后，出现空租期导致被告的租金损失，原告表示愿意承担，因此原告请求被告扣除空租期的损失后返还自2019年4月1日至2019年7月31日期间的剩余租金16666元，于法有据，本院予以支持。至于被告提出的原告未按照租赁协议约定提前半年通知就不能退还多余租金的答辩意见，经查本案租房协议中虽然约定“因其他原因终止协议，双方须提前半年通知”，但是并未约定不提前半年通知的后果，故被告以此作为拒绝返还剩余租期内的租金的理由，不能成立，不予采纳。关于被告提出的要求原告赔偿损失14525元的反诉请求，对于其中敲掉租赁房屋墙壁损失，被告未提供证据证明该损失的价值为13525元，本院不予支持；对于其中清理租赁房屋废油泥和地面花费1000元，原告在庭后向本院表示愿意承担，本院予以确认。关于被告提出的要求原告返还钳桌1张、三人钢椅1把、周转箱100只、砂轮机1只、周转板5块、抛光石5袋、台虎钳1只等财物的反诉请求，证人盛某出庭证明上述物品是在清理厂房时被告不要的物品，而且当时被告已经送给原告，至于原告是否拿走了，其不清楚，并且原告也当庭否认拿走了上述物品，因此被告主张原告拿走了上述物品，证据不足，故被告要求返还上述物品的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告林海岳与被告吴浩波签订的租房协议已于2019年3月11日解除； 二、被告吴浩波应当于判决生效后五日内向原告林海岳返还剩余租金16666元； 三、反诉被告林海岳应当于判决生效后五日内向反诉原告吴浩波支付清理油污损失1000元； 四、驳回反诉原告吴浩波的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费217元，减半收取108.5元，保全申请费186.66元，均由被告吴浩波负担；反诉案件受理费82元，由反诉原告（被告）吴浩波负担76元，由反诉被告（原告）林海岳负担6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  何 军 人民陪审员  刘德远 人民陪审员  孙恩国 二〇一九年八月五日 书 记 员  周 露 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。