广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10536号原告（反诉被告）：夏礼星，男，1951年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：夏国端，男，1978年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告儿子。委托诉讼代理人：朱细颜，女，1980年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告儿媳。被告（反诉原告）:佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道郊边一路1号万科金色雅苑一区3座1F物业管理用房，统一社会信用代码91440604MA52NY3A73。负责人：李良军。委托诉讼代理人：钟金宏，女，1989年6月10日出生，汉族，住湖南省慈利县，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄瑞玄，女，1996年12月16日出生，汉族，住广东省雷州市，系该公司员工。原告夏礼星诉被告佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告于2019年5月21日开庭时提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2019年6月6日第二次开庭对本反诉进行了合并审理。原告委托诉讼代理人夏国端、朱细颜、被告委托诉讼代理人钟金宏、黄瑞玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付月租金的10%以及3个月的租金共17825元作为违约金；二、被告支付押金、履约保证金共23000元及逾期支付违约金908.5元（万分之五/天，2019年3月20日-6月6日共79天，暂计至2019年6月6日）；三、被告支付水电费3366元及逾期支付违约金85.83元（万分之五/天，2019年4月23日-6月6日共51天，暂计至2019年6月6日）；四、被告支付换锁费200元和清洁费1050元及逾期支付违约金31.25元（万分之五/天，2019年4月24日-6月6日共51天，暂计至2019年6月6日）；五、被告支付第一期租金的逾期支付违约金120.75元（万分之五/天，2019年3月20日-4月2日共51天，暂计至2019年6月6日）；六、被告支付8张床的拆卸及搬运费用、存放房租共1520元（8张床的拆卸和搬运费用90元/张×8=720元，存放租金400元/月×2=800元）；七、被告支付2019年2月13日至2月20日的房屋空置费1642元（5750元/28天×8天=1642元）以及两个租户提前解约的赔偿款1700元（850元×2=1700元）；八、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、根据合同约定，被告应于2019年3月20日向原告支付首期租金（含押金11500元及第一期租金17250元）和履约保证金11500元，共40250元。但在原告多次催促后被告仅于4月2日支付了17250元，其余款项直至4月23日被告完全搬离的时候仍未支付，因此被告已经单方面违约，导致原告提前解除合同，原告要求被告支付月租金的10%以及3个月的租金共17825元作为违约金；二、根据合同约定，被告尚需要支付押金、履约保证金、水电费及逾期支付违约金；三、被告搬离房屋时没有打扫卫生，原告请阿姨打扫卫生，原告于4月24日请人来换锁，清洁费和换锁费都是被告原因导致的，被告应当承担；四、根据合同约定，被告的第一期租金应于3月20日支付，但被告实际上是4月2日才支付，被告需要为延期交纳租金支付违约金；五、原告原本有提供给被告8张床并且安装好给被告使用，但后来被告提出要用自己的床，于是原告又请人把8张床全部拆卸搬运到别的住户处租了一个小房间放置8张床，存放的租金是800元。另外，为了腾空足够的房间给被告，原告赔偿了5楼原有的两个住户各一个月的租金共1700元。为维护权益，原告诉至法院，恳请法院判如所请。被告辩称：一、原告所诉相关事实错误，被告并不存在违约情形，不应承担违约责任。2019年2月21日，双方通过微信约定原告为被告在入住时购买和安装空调6台，每月房屋租金5750元，合同从2月21日开始。原告实际于2月25日才将房屋钥匙给到被告，因此租赁起算时间应从2月25日开始，且被告入住后，原告并未按约定购买安装空调。被告多次要求原告购买安装空调，但原告均予以拒绝，严重违反了双方的约定。在原告不按约履行义务的情况下，被告要求原告购买安装空调后才能支付剩余押金，是依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为，原告无权终止合同。原告违约在先，且被告已在2019年2月18日支付2000元押金，不存在违约的故意；二、原告所称的押金即为履约保证金，并不存在两种款项，从合同中可以看出，押金数额与保证金数额一致，支付时间一致，且在合同之外，双方均未提及履约保证金，原告之前也从未主张，双方均认可履约保证金即是押金；三、原告所诉的水电费并非真实数据，与之前提供的数据也相差甚远，也无相关水电表读数证据证明；四、换锁与清洁费相关情况与真实情况不符，被告并未损坏门锁，被告搬走时也已打扫干净房屋；五、原告严重违约，没有购买安装空调，并未经允许随意进出涉案房屋，扰乱被告员工生活，在合同未到期的情况下，逼迫被告于2019年4月22日搬离房屋，致使合同无法继续履行，给被告造成损失，依法应当承担违约责任。租赁期间，被告支付了2000元押金及17250元房租，但实际上只居住了不到两个月，剩余的租金和押金等，原告均未返还。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，被告补充答辩意见：原告的起诉是根据合同10.3.4条，但押金并不是租金，原告没有权利解除合同；假如原告能证明被告违约，那么违约金的标准过高；关于第六项诉请，被告没有要求过原告拆卸及搬运八张床。被告向本院提出反诉请求：一、原告支付月租金的10%以及3个月的租金共17825元作为违约金；二、原告返还押金2000元及利息（按年利率6%计算，自2019年4月30日起至实际全部返还之日止）；三、原告返还2019年2月25日至5月24日期间空调费、床位费共计1500元（6台空调×50元/月×3个月）及利息（按年利率6%计算，自2019年4月23日起至实际全部返还之日止）；四、原告返还2019年4月23日至5月24日期间共计32天尚未使用的租金5600元（5250元/月÷30天×32天）及利息（按年利率6%计算，自2019年4月23日起至实际全部返还之日止）；五、本案诉讼费用全部由原告承担。事实和理由：被告与原告在2019年2月21日时约定原告要购买安装6台空调作为出租条件，并约定对加装的空调每月每台加收50元租金，租金最终按每月5750元收取。2月25日，被告入住时，原告并未购买空调，被告多次要求原告购买安装空调，但原告均予以拒绝，严重违反了双方的约定。按照合同约定，原告违约要依法承担月租金的10%以及3个月的租金作为违约金；2000元押金也应退还给被告并支付逾期利息；因被告支付的租金尚未使用完毕，且租赁期间原告并未提供空调及床位，每月租金应按5250元计算，原告要将剩余租金、管理费床位费退还给被告。请法院依法判决。原告就被告的反诉辩称：一、被告违约导致合同提前解除，被告应支付违约金，且被告的员工大多是保安，原告无力逼迫他们搬离；二、合同是被告拟定并于3月13日签订的，被告对合同条款都是明知的，合同写明房屋交付日期和租金计收从2019年2月20日开始；三、合同里并没有注明每月的租金组成明细，被告在入住后再以设施不完善为由提出减租是不合理的，被告入住房屋则代表认可房屋现状；四、合同没有明确指出空调是合同成立的必要条件，也没有任何条款注明押金是必须在安装好空调后才能支付的，被告以没有空调为由拒绝支付押金是不合理的，且第一期租金支付日期也晚于约定日期。如果被告按约定在3月20日把所有费用都付清，原告就会把空调都安装好；五、合同是被告深思熟虑拟定的，合同对履约保证金也做了明确说明，因此押金与履约保证金是两个不同款项；六、原告在2月27日的时候已经将入住时的水电表读数发给被告核对，被告并无异议，收电费的收费标准在合同里也已注明。诉讼中，原告就本反诉一并举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息查询结果。拟证明原被告诉讼主体资格。2、房屋租赁合同。拟证明双方的租赁合同关系及相关约定。微信聊天记录。拟证明被告从2019年2月13日确定要承租原告的房屋，到了3月13日才与原告签订合同，但实际上被告2月20日就搬进去住了，被告是在多次催促中才确定下来签订合同的。签订合同后被告没有按照签订合同的日期支付首期的租金及押金,被告构成违约。照片。拟证明被告的员工在2019年4月23日搬离，原告在2019年4月24日去查看楼房才发现很多垃圾和杂物，需要请清洁工去清理，且被告搬离的时候也没有要原告到场，被告在全部搬离之后才通知原告去的。收据。拟证明原告在24日去接收房屋的时候发现一个门锁损坏，换锁的费用。房地产权证。拟证明实际租赁的房屋权属情况，且租赁合同合法有效。水电表读数照片及入住前水电表读数记录明细。拟证明水电费金额是按照合同约定的标准计算得出。诉讼中，被告就本反诉一并举证如下：1、2019年2月21日微信聊天记录。拟证明原告在出租前承诺安装空调机、租金构成和标准。2、2019年2月25日入住照片及微信聊天记录。拟证明租金起算时间应为2019年2月25日。3、2019年4月11日微信聊天记录。拟证明原告未安装空调的违约事实，被告依法行使先履行抗辩权，不存在违约。4、2019年4月20日微信聊天记录。拟证明原告以新租客要入住逼迫被告于4月22日搬离出租房屋的违约事实。5、退房照片。拟证明房屋已经由被告清理干净。6、水电费短信记录。拟证明原告在4月15日发送的短信记录显示两个月水电费共2153.4元，与原告诉求3500元不一致。7、押金付款记录。拟证明已支付押金2000元。8、租金付款记录。拟证明已支付3个月租金17250元。9、租赁合同。拟证明原告承担违约责任的依据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据1-3、6，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告举证的证据5，被告虽对真实性有异议，但并未无其他证据予以反驳，本院确认其真实性；原告举证的证据4、7，被告对入住前的水电表读数无异议，本院确认其真实性，对搬离后房屋照片、水电表读数照片，因与其他证据相互印证，且被告并无证据予以反驳，本院予以确认。被告举证的证据，原告对真实性均无异议，本院确认其真实性。本院经审理查明：2019年3月13日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条：房屋坐落佛山市禅城区环市街道××边村××号，所在楼层4、5、6，总层数6层。…第三条租赁期。3.1本合同租赁期限十二个月，即自2019年2月20日起至2020年2月19日止。…3.4.1甲方应于2019年2月20日向乙方交付房屋…第四条。租金、物业服务费4.1.1本合同租金为不含税租金，乙方应承担应纳增值税及附加税。4.2租金。房屋采用月租金制计费方式，标准为5750元/月，按季度付款；4.4水电费。水费4.8元/吨，电费1.5元/度，每月每户共摊5度电。4.5支付期限。租金甲方自2019年2月20日计收，乙方应每3个月支付一次并于首月前一次性支付房屋租金。首期租金28750元（含押金11500元，第一期租金17250元）乙方应于2019年3月20日向甲方支付…第六条履约保证金。乙方签订本合约时向甲方交付相当于2个月租金数额的履约保证金，计11500元，并与房屋首期租金合并向甲方交纳。本合同期满终止之日起7日内，甲方在扣除乙方未依照合同约定应缴纳的所有费用后，无息退还乙方。第十条合同解除。10.1甲乙双方经协商一致，可以解除本合同。…10.5甲乙双方不得擅自解除本合同，擅自解除的一方构成违约，应按照房屋月租金的10%向对方支付违约金。第十一条违约及免责。11.1甲方违约责任11.1.1甲方未按照第3.4款约定向乙方交付房屋的，每逾期一日，甲方按100元标准向乙方支付逾期交付房屋违约金。11.1.2甲方单方面要求提前终止合同的，应提前1个月书面通知乙方。乙方同意提前解除的，甲方应向乙方支付相当于3个月的租金作为违约金，租金标准按本合同第四条约定的执行租金标准；11.1.5甲方因违反法律法规或本合同相关条款约定而导致合同提前解除的，应向乙方支付相当于3个月的执行租金作为违约金。…11.2乙方违约责任11.2.1乙方未按照第3.4款约定支付租金或履约保证金等费用的，每逾期一日，乙方按欠款总额万分之五的标准向甲方支付逾期交付违约金。11.2.2乙方单方面要求提前终止合同的，应提前1个月书面通知甲方。甲方同意提前解除的，乙方应向甲方支付相当于3个月的执行租金作为违约金；11.2.3乙方因违反法律法规或本合同相关条款约定而导致合同提前解除的，应向甲方支付相当于3个月的执行租金作为违约金。2019年4月20日，原告通过微信告知被告应于2019年4月22日搬离。2019年4月22日，被告搬离涉案房屋。2019年4月24日，原告找人维修六层门锁花费200元。另查明一：佛山市禅城区环市街道××边村××号、佛山市禅城区环市郊边会稽里新村三巷3号，产权人均是原告，租赁合同约定的房屋为会稽里六巷12号，实际出租的为会稽里新村三巷3号；佛山市禅城区环市郊边会稽里新村三巷3号层数为五层，六层为临时搭建的房屋。另查明二：2019年2月18日，被告向原告微信转账2000元，注明“压金”；2019年2月21日，原告与被告商定房租5750元/月具体包括：2300元（四层）+2500元（五层）+650元（六层）+300元（空调费）；2019年4月2日，被告向原告转账支付租金17250元。另查明三：涉案房屋的用电量分别为：401（237度）、402（312度）、403（342度）、501（293度）、502（189度）、503（296度）、601（105度），共计1774度；涉案房屋的用水量分别为：401（11吨）、402（12吨）、403（56吨）、501（13吨）、502（7吨）、503（18吨）、601（8吨），共计125吨。庭审中，原告陈述：2019年4月23日交还房屋，解除合同；被告为了少缴税，合同上的房子是老房子，可以节约出租房屋的税金，因为当时约定了由被告支付该税金。被告陈述：2019年4月22日搬离当天解除合同；支付了2000元的押金。诉讼中，双方一致确认：实际租赁的房屋为佛山市禅城区环市郊边会稽里新村三巷3号；被告承租了四层3个房间租金共2300元、五层3个房间租金共2500元、六层一个房间租金650元。被告从入住之后没有缴纳过水电费；第一期租金17250元已交纳；没有发出书面解除合同通知。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。据前查明，涉案房屋一层至五层有房产证，而六层为临时搭建的房屋，未取得建设工程规划许可证。故原告与被告签订的《房屋租赁合同》中关于出租四层、五层的合同部分有效，出租六层房屋的合同部分无效。关于租金。据前查明，原、被告在微信上商定合同中的租金为2300元（四层）+2500元（五层）+650元（六层）+300元（空调费用）=5750元，因合同中关于出租六层的部分无效且原告并未为被告购买安装空调，故本案中双方的租金应为4800/月，六层房屋的650元/月为占有使用费。关于解除合同及逾期支付违约金。合同约定被告应在2019年3月20日向原告支付第一期租金及押金，但被告并未按照合同约定按时足额履行支付押金的义务，构成违约，应当承担违约责任。被告虽抗辩称支付押金的前提条件是原告购买安装空调，但在租赁合同中并未明确约定支付押金与购买安装空调孰先孰后，且被告亦未提供证据证明其与原告就先购买安装空调再支付押金达成过一致，故被告的抗辩不成立，被告应当向原告支付违约金。关于解除合同违约金。因涉及出租六层房屋的合同部分无效，原告主张六层房屋部分的违约金，于法无据，本院不予支持。合同约定被告因违反法律规定或本合同条款约定而导致本合同提前解除的违约金为3个月租金，故被告应向原告支付违约金14400元（4800元/月×3个月）。原告诉请被告支付违约金超出部分，本院不予支持。关于逾期支付房租违约金。被告于2019年4月2日才支付租金及占用费，故应支付2019年3月20日至2019年4月1日的租金及占用费逾期违约金106.28元（16350元×13天×万分之五/天）。关于水电费及违约金、换锁费。本案中，原告提供了水电表读数照片、收据，被告对入住时的水电表读数并无异议，虽对搬离时的读数和换锁费有异议，但其并未提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。被告应向原告支付水电费为3366元（1774度×1.5元/度+125吨×4.8元/吨+公摊电费5度/月/间×7间×2个月）、换锁费200元。原告关于水电费、换锁费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。至于水电费逾期支付违约金，合同中约定被告应在收到《水、电费缴费通知单》7日内足额缴清，但原告未提供《水、电费缴费通知单》或其垫付水电费具体日期的证据，应承担举证不能的法律后果，故对原告诉请水电费逾期支付违约金，本院不予支持。关于履约保证金、押金。因双方的合同已经解除，原告诉请被告支付履约保证金、押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的清洁费、8张床拆卸存放费、房屋空置费、两个租户提前解约赔偿款。本案中，原告并未提供证据予以证明相关费用的实际发生情况，应当承担举证不能的法律后果，故原告的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉返还租金、空调费、床位费及利息。本案中，原告通过微信要求2019年4月22日搬离涉案房屋，被告也确认于4月22日搬离房屋，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除。被告支付了3个月的租金，但只实际居住了两个月，故原告应向被告退还剩余租金。诉讼中，被告主张原告于2019年2月25日交付钥匙，故应从2月25日起算租金，但租赁合同中明确约定从2019年2月20日计算租金，故本院确认租金自2019年2月20日起计算。2019年2月20日至4月22日的租金及占用费为11445元（5450元/月×2个月3天），原告应向被告退还5805元（17250元-11445元）。被告反诉退还租金、空调费超出部分，本院不予支持。至于被告反诉退还租金的利息，于法无据，本院不予支持。至于被告反诉退还床位费，被告提交的证据不足以证明双方就床位费达成过一致约定，故本院不予支持。关于被告反诉返还押金2000元及利息。本院认为，被告在向原告转账2000元是押金亦是履约保证金，依合同约定应当先行抵扣被告租赁期间拖欠的水电费，被告反诉要求原告退还，于法无据，本院不予支持。为避免双方当事人诉累，本院将原告应退还的租金在被告应支付的违约金中予以抵扣，押金在应交纳的水电费中予以抵扣，两项抵扣之后，被告仍应向原告支付违约金8701.28元（14400元+106.28元-5805元）、水电费1366元（3366元-2000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：被告佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告夏礼星支付违约金8701.28元；二、被告佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告夏礼星支付水电费1366元；三、被告佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告夏礼星支付换锁费200元；四、驳回原告夏礼星的其他诉讼请求；五、驳回被告佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取463元，反诉受理费237元，合计700元，由原告夏礼星负担353元、被告佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心负担347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年八月一日书记员 冯裕雯