河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1081民初4941号原告：张凤侠，女，1965年7月18日出生，汉族，住霸州市胜芳镇华胜小区。委托代理人：冯辉，河北天禹律师事务所律师。委托代理人：郑佳良，河北天禹律师事务所律师。被告：霸州市辛章爱得家具厂经营者：董秋艳，女，1980年8月10日出生，汉族，霸州市人，现住霸州市。被告：白雪峰，男，1980年9月4日出生，汉族，霸州市人，现住霸州市室。二被告委托代理人：万爱军，河北品皓律师事务所律师。原告张凤侠与被告霸州市辛章爱得家具厂、白雪峰租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯辉、郑佳良，被告霸州市辛章爱得家具厂（以下简称爱得家具厂）经营者董秋艳、白雪峰及二被告委托代理人万爱军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凤侠向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原被告之间签订的国际博览城出租展位转让协议；2、判令二被告返还原告协助办理过户费164560元并赔偿原告装修费50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告夫妻关系，经营霸州市辛章爱得家具厂。2016年8月，被告将其承租的霸州市国际博览城出租展位A1-091(2017年3月9日到期)转租给原告，被告承诺于其租赁期限届满前协助原告去国际博览城管理部门办理过户手续。原告分三次给付被告剩余租赁期间租赁费和协助办理过户费用共计290000元。原告对该展位进行了装修进驻。2016年11月起原告多次找被告协助办理展位过户手续，被告以各种理由推脱拒绝协助，致使租赁期限到期后，该展位被国际博览城管理部门租给他人，给原告造成了巨大损失。被告将展位转租给原告未经出租方同意，亦不协助原告办理过户手续，对原告构成欺诈，严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院，愿判如所请。被告爱得家具厂、白雪峰辩称：原告主张的诉讼请求既无法定事由也无约定事由，要求法庭驳回原告的诉讼请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份;2、原被告2016年8月8日签订的协议书一份，被告爱得家具厂的经营者董秋艳2016年7月24日出具的收据一份，原告分别于2016年7月24日、8月8日、8月31日分别向被告转款100000元、140000元、50000元的转账凭证合计三份，该组证据证明，协议证实被告将位于胜芳国际家具博览城的168平米展位转租给原告，该协议对于转租期间及被告的过户义务做了明确约定，收据以及转账凭证证实原告依约支付了协议款项，但被告多次不顾原告催促，拒不履行过户交接义务，且实际交付使用面积远小于协议约定面积；3、胜芳国际家具博览城流水台账一份和该博览城的租赁合同一页，该博览城A1-092展位装修许可证一份，该组证明证实被告在转租期间内2017年2月18日擅自对其向家具博览城相关管理部门所租赁的展位办理了退租手续，该退租手续在原被告约定的转租期间以内，装修许可证证实该展位已向第三方出租。该份证据证实了被告自协议签订之时，并没有准备代原告与博览城进行过户交接，而是擅自办理了退租手续，并向博览城隐瞒了事实，证据2中的协议应一并撤销;4、原告对承租的展位进行的装修票据四张，装修期间为2016年8月20日25日，以上四张票据合计金额为37350元，另外有部分装修时找的个人装修，以及到装具城自行找的配件，实际装修费用为50000元，证明原告对于该展位进行了以上装修，由于被告未协助办理过户手续，致使博览城将以上装修进行了清理，致使原告受损，以上损失应由被告承担；5、胜芳家具博览城租赁展位租金单一份，证实被告向家具博览城租赁该展位的实际面积、租赁期间以及租金单价，该账目记载的租金单价为每平米每年的金额。二被告对原告的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性均无异议，但是对原告的证明目的不认可，原告说转租协议证实了被告将展位转租于原告，对转租期间的过户义务做了约定，但是关于过户费用的承担，在该协议(原告起草的)第四条明确被划掉的，并且有原告签字捺印确认，这就与原告诉讼请求2严重冲突，原告的诉讼请求2明确写明要求二被告退还原告协助办理过户费164560元，与此严重冲突，既然原告明知协议对此有约定，还主张所谓的办理过户费用，是没有事实依据的，更没有法律依据。关于转租面积的问题，被告已经严格按协议约定的面积交付了展位，退一步讲，如果原告对转租面积有异议，也应当在被告向其交付展位的时候及时提出。原告所述被告拒不履行过户交接义务与事实不符，事实上被告协同原告多次找到家具博城的主管领导李岩(运管总监，主管租货业务)，原告诉状的事实与理由中提到被告承诺租期限届满前协助原告去国际博览城管理部门办理过户手续，这个与原被告的协议约定不一致，转租协议第二条明确写道，到租期截止日期时，被告协同原告办理过户交接手续。事实上被告为了全面的履行协议义务，协助原告办理好过户交接手续，早在租期届满之前就已经多次带原告找到博览城领导李岩，被告已经全面履行了协议义务；证据3的流水台账，快到期的时侯，博览城再三给被告打电话，被告白雪峰就给原告打电话，原告明确表示说不要了，董秋艳又让工作人员陈某给原告打电话，原告还是明确表示不要了，就跟博览城说到期了不要了，而且台账的日期也不对，应该是快到期的时候，不是这个时间。博览城一般要求到期前两个月回复续租不续租，因为我们是老用户，所以快到期了也就是2017年3月初白雪峰给原告打的电话，内容是询问原告，转租给原告的摊位原告要不要续租，原告回复博览城定价太贵，不用了，白雪峰接着说那被告自己的摊位给原告用不用，如果用，就优先给原告使用，被告不用了，原告回复说被告的摊位价格也贵，也不要了。被告之所以在转租期限届满前就积极协助原告办理租户更名手续，是因为被告与家具博览城所签的租赁合同明确约定租期届满前60天内有意续租的话就应当与博览城重新签订租赁协议并交纳租金，原告作为家具城的老租户，对此是非常清楚的，原告提供的电脑截屏照片系复印件，根据民诉法的规定，对复印件不认可，没有证据效力。对原告提供的博览城租赁合同一页系复印件，被告不予认可，另外被告将展位转租给原告系经过博览城同意的，不属于擅自转租。原告提供的A1-092展位装修许可证，被告认为与本案没有关联，同时租期届满既然原告不同意继续承租博览城，此后对外出租的话再正常不过了，被告并没有向博览城隐瞒转租的事实；证据4，作为收据这种票据形式，其中有两份没有加盖印章，被告不予认可，原告转租的展位是已经装修好的展位，原告承租以后即使进行了进一步装修，也属于原告的个人行为，况且转租协议对该费用的承担并没有约定装修费用由被告承担，该费用不应当由被告承担；证据5，该证据同为复印件，被告对该证据不予认可，该证据与本案也没有关联性，被告花多少租金从博览城处承租展位，是被告与博览城之间的法律关系，合同具有相对性，原被告应当按双方签订的协议履行义务。原告补充意见：2016年8月8月双方签订的协议书，其中第四条虽然已被双方划掉，未作为合同内容，但第四条明确写明博览城的过户费一事，也印证了协议书中约定的转让费中明确包含过户费，因为按照被告收取原告的290000元转让费，组成应包括两项，一项为租货费，另一项为过户费，租费实际租期266天，根据原被告双方约定的1280元每年每平方米计算出实际租金为106220元，290000元扣除以上租金数额，既为原告给付被告的过户费用，就是合同第四项所述的博览城交纳过户费用，合同第二条约定了到截止日期时甲方代乙方到博览域办理接交手续(过户手续)，时间应当是在租期截止日以后也就是3月9日以后，应该是本案被告主动带领原告办理相关手续，才能产生过户的行为，基于转让费的组成和本案转让协议书第二条的约定，本案被告实施了欺诈行为，导致合同截止日期之前被告与博览城的协议就已经解除，致使本案原被告双方签订的协议无法履行，所以我们认为被告构成民事欺诈。二被告补充意见：1、原被告双方签订的转租协议以后，第四条是在双方一致认可的情况下划掉并明确注明该条款无效，所以一个被作废的条款没有任何理由作为分析案件事实的依据；2、通过该转租协议，可以看出协议当中所谓的转让费就是转租费用，原告所说实际租期是226天，这就说明在该转租期间展位的承租权、使用权是完全归原告，原告是实际使用了，协议第二条转让期限事实上指的就是转租期限，因为该协议第二条转租期限后边进行了进一步的解释，即起租日2016年7月26日开始至2017年3月9日止，第三条转让费也就意味着等同于转租费；3、原告所述转让费包括转租费与过户费显然是错误的，家具博览城按规定应当收取的过户费远远低于原告计算出来的所谓的过户费160000余元；4、转租协议是原告自行起草的，虽然条款表述与法律专业性表述存在一定差距，但是被告认为该协议对双方所要表达的基本权利义务也是做了明确约定的，不存在争议，即使有争议也理应做出对原告不利的解释；5、原告主张被告承担过户费，但又没有真实可信的证据予以佐证，原告应自行承担举证不能的法律后果。二被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、原告起草并由原被告双方签订的《国际博览城出租展位协议书》一份，证明原被告之间建立的转租关系，是双方的真实意思表示，双方没有任何误解可言，转租协议已经履行完毕，不具有可撤销内容；2、对话人为董秋艳和博览城原运营总监李岩的录音一份，证明原告为了不支出“过户费”随同被告董秋艳在租期届满前多次找过博览城领导等基本案件事实，同时证明转租是经过博览城同意的，被告不属于擅自转租；3、李岩的名片一份，证明李岩系博览城主管领导(副秘书长、运营总监)身份，其同意被告转租展位属于职务行为，被告不存在擅自转租的行为；4、被告与博览城签订的《霸州市胜睿家居广场租赁合同》一份，证明被告不存在超期转租行为，是严格按照自己的承租期限转租给原告的，同时证明被告在租期届满后享有优先租赁期，但应当在租期届满前60天内与博览城重新签订书面租赁协议并交纳租金，这也正是为什么被告在租期届满前大力配合原告找到博览城主管领导办理带户头租赁相关手续的原因，上述陈述在该协议的10.1、10.5等条款有相关记载；5、证人惠某、陈某、王某的出庭证言。（1）惠某，女，1985年10月11日出生，汉族，住霸州市。身份证号:。证言主要内容：“我和董秋艳是朋友，我是霸州市安正商务信息咨询有限公司的员工。原被告双方签博览城的摊位转租合同时，董姐和我说要借个地方，就去的我们公司，签合同时我在场。当时是张凤侠拿出来的合同，合同上有一条是过户双方承担费用的问题，董姐提出了异议，说如果不到期的话和博览城签协议过户有费用，到期后就没有费用了，到期后和博览城自己协议就行，董姐协助她就行，当时董姐就把承担过户费用的那一条划掉了，又备注了这一条无效，双方看了下按了手印，双方签完之后就走了。这事大概是在2016年8、9月份。我之前在博览城运营那工作，工作了大概两年，一直到2014年。家具行业内户转租是假如甲方与博览城签订租赁合同，这块地就出租给甲方，乙方想从甲方处租块地，如果还用甲方的名字，叫不带户头转租，如果想和博览城签订合同，叫带户头转租，以后的一切事宜和甲方没有关系，是由乙方和博览城对接。原被告签订合同时我在场，但转让费是多少钱不清楚。原被告之间的租赁期限大约五六个月，不是很清楚。原被告签订合同时博览城对外出租每平米每年大约多少钱我也不清楚，跟位置和年限有关系，价格不确定每块地有每块地的价格。董秋艳他们租赁时的价格大概是四五百块钱每平米每年，她租赁的时间比较长，那块地是A类地，属于中厅部分，最贵的部分”。（2陈某敏，女，1973年8月21日出生，汉族，霸州市室。身份证号3。证言主要内容：“我原来是霸州市辛章爱得家具厂的员工，现在不在那工作了。转租前名匠经典的老板和老板娘去看地方，在场的还有博览城的主管李岩，李岩说要过户的话要几万元的过户费，我当时在爱得家具厂的展位负责销售，没听清，李岩说如果摊位快到期的时候再办理户头转让，费用就不用交了。后来双方听取了李岩的建议，具体怎么协商的我就不清楚了，等协议签订了以后我就负责把展位腾出来，然后名匠经典就把样品摆上，双方就正常营业了。快到期的时候，因为展位涨钱，爱得家具厂的老板娘陪同名匠经典的老板娘找博览城的主管协商过价位的间题，因为名匠经典用的地两边都是主通道，博览城定的价就高，当时博览城给的价格是名匠经典是3080元每平每年，爱得家具厂用的那块地是1680元每平每年，展位马上到期前爱得家具厂老板娘让我给名匠经典老板娘打电话，说如果名匠经典老板娘嫌她用的那块地价位高的话，也可以用爱得家具厂的那块地，但是名匠经典的老板娘拒绝了。我在家具行业工作大概11年了。家具行业内带户转租就是到期后把钱交给博览城，不带户头的意思就是到期后把租金还是交给原租户。租期届满后一般还要原租户协助接受转租的租户因为原租户有优先租赁权。名匠经典的老板没有续租我感觉是因为价位问题。租期届满后新的租金由由博览城确定。如果在租期届满的情况下，爱得家具或被告放弃优先租赁权的话，名匠经典也接受博览城新的租金价位的话，名匠经典应该能从博览城租到这块地。在这行业里，习惯上过户费由接受转租的那一方承担，也就是谁继续使用谁承担过户费。作为爱得家具厂的员工，我不知道我们厂租赁展位时的价格。爱得家具厂把展位转租给张风侠的费用是多少不清楚”。（3王某军，男，1982年10月10日出生，汉族，内蒙古丰镇市人，现霸州市镇新城华府小区。身份证号0。证言主要内容：“我是干家具的，和董姐是朋友也是同行，博览城我也有三块展位，有两块也是转租出去了，一块自己用。转租的情况是双方协商好了，转租前去跟博览城说一声，到第二年交租金的时候承租方自己去博览城交费，和我没有关系了。在家具行业干了大概10年左右。入驻的博览城大概6、7年了，我是B馆入驻的第一家。家具行业内带户头转租就是租期届满后接受转租的一方直接找博览城对接，不带户头转租就是租期届满后还找我，我再去找博览城。我转租出去两块展位，没有签订合同。我转租出去的两块不涉及过户费，如果涉及过户费需要双方协商。2016年的时候负责展位出租的领导叫李岩，就管展位出租这一块，能代表家具城，说了算。转租的费用和租赁的费用不一致。转租费比租赁费高，我转租了一块150平的展位，租期还有三个月，转租费大概是30万元。因为我占着这块地好，加钱很正常。转租费都包括三个月的租金、占地费、装修费、好处费”。证明转租期内原告已经正常没有任何妨碍的情况下使用了租赁物，同时证明家具行业内带户头转租的涵义（指的是原承租人在租期届满时或者是在转租过程中，在出租人处将承租人的名称登记为接受转租的人），还证明原被告双方协议签订过程等相关案件事实。原告对二被告证据的质证意见为：对证据1没有异议，但是不同意被告的证明目的，坚持我方对证据目的的说明；对证据2录音有异议，①对客观性有异议，因为这个录音无法确认对话双方的真实身份，特别是电话中男性声音的来源，②对关联性有异议，因为录音中未涉及本案主要争议内容，录音当中所谓的李岩并不清楚原被告双方签订的协议内容和履行情况，③对合法性有异议，被告的举证形式应为民诉证据中的证人证言形式，此种证人证言应该证人出庭作证，并接受双方当事人质询，以电话录音的形式替代证人证言形式不合法。综上，此证据不应作为定案依据，法庭不应采信；对证据3，与本案不具备关联性；对证据4没有异议，但是不同意被告的证明目的，另外向法庭说明，按照这份合同结算，租金标准为每平米每年520元；对证据5三份证人证言，这三份证言不具有客观性、关联性、合法性，对于本案的合同签订和履行情况三名证人均不知情，作出的证言均是具有猜测性、评论性、推断性的语言，这种语言不具备客观性，因为合同具有相对性，不具有可比性。经审查本院认为，原告提供的证据1、具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2，被告对其的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据3中流水台账一份及证据5，为复印件，被告对该证据不予认可，达不到原告的证明目的，本院不予采信。证据3中博览城的租赁合同一页、博览城A1-092展位装修许可证一份，与本案不具有关联性，达不到原告的证明目的，本院不予采信。证据4，无其他证据佐证，达不到原告的证明目的，本院不予采信。被告的证据1、4，原告对其无异议，本院对其真实性予以采信。证据2、3，无其他证据佐证，本院不予采信。证据5，三位证人未参与本案原被告双方合同磋商及费用的商定情况，作出的证言不具真实性，本院不予采信。经审理查明：2016年7月，原告张凤侠与被告爱得家具厂的经营者董秋艳协商，被告爱得家具厂将自己位于胜芳国际家具博览城的展位转租给原告。2016年7月24日，原告给付被告爱得家具厂定金100000元，被告爱得家具厂的经营者董秋艳为原告出具收据一份，内容：“收据今收到名匠经典家具转让爱得家博览城中厅东摊位，转让款定金拾万元整（￥100000.00），余款壹拾玖万元签约后给付。（备：共计转让款290000贰拾玖万元，带户头）收款人：董秋艳2016年7月24日”。2016年8月8日原告张凤侠与被告爱得家具厂的经营者董秋艳签订的协议一份，协议主要内容：甲方：爱得家家具公司，乙方：名匠经典家具公司，一、甲方将展位168平方米转租给乙方；二、转让期限：起租日2016年7月26日开始至2017年3月9日止，到截止日时，甲方带乙方到国际博览城办理结交手续（过户）；三、转让费：贰拾玖万元整，7月26日乙方交给甲方预付款拾万元整，到7月30日前交给甲方壹拾肆万元整，尾款五万元乙方进驻后结清；四、如果博览城与甲乙双方纠缠过户费，由甲乙双方共同承担；五、本合同一式两份，自甲乙双方签字后生效。此合同系甲乙双方自愿达成，需共同遵守，不得反悔。甲方董秋艳、乙方张凤侠签字。双方签订转让协议以后，在双方一致认可的情况下将协议第四条划掉并明确注明该条款无效。2016年8月8日、8月31日原告张凤侠分别向被告爱得家具厂的经营者董秋艳转款140000元、50000元。原告张凤侠进驻上述博览城展位使用至2017年3月9日租期结束。2017年8月24日原告张凤侠以诉请之理由起诉至本院。另查：被告爱得家具厂的经营者董秋艳与被告白雪峰为夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原告张凤侠与被告爱得家具厂经营者董秋艳2016年8月8日签订的博览城展位转让协议，转让期限至2017年3月9日止。原告于2017年8月24日起诉时，双方的转让协议已经履行完毕，故本院对原告要求撤销原被告之间的国际博览城展位转让协议的诉讼请求不予支持。原被告转让协议中第三条明确约定在转让期限内转让费290000元，双方签订转让协议以后，在双方一致认可的情况下将协议第四条划掉并明确注明该条款无效，协议条款对过户费没有约定。原告提供的证据亦不能证明该290000元转让费包含有过户费，故本院对原告原告要求被告返还协助过户费164560元的诉讼请求不予支持。原告主张被告返还转让期限内装修费用50000元的的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张凤侠的诉讼请求。案件受理费4518元减半收取2259元、保全费1620元，由原告张凤侠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  赵秋霞二〇一九年八月二十六日书记员  张 硕