文书内容贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0330民初3355号原告（反诉被告）：袁某，女，汉族，生于1978年1月17日，贵州省习水县人，住本县。委托代理人：赵徐，贵州鸿志律师事务所律师。委托代理人：赵义平，贵州鸿志律师事务所律师。被告（反诉原告）：习水县仁安房地产开发有限公司，住所地：遵义市习水县杉王大道，统一社会信用代码91520330065792619U。法定代表人：秦壹民。委托代理人：文某，系该公司员工。委托代理人：陈某，系该公司员工。原告（反诉被告）袁某与被告（反诉原告）习水县仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安地产）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陆达独任审理，原告（反诉被告）袁某及委托代理人赵徐、赵义平，被告（反诉原告）仁安地产法定代表人的委托代理文某、陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求为：一、依法判令解除原被告之间签订的《租赁合同》。二、判令被告赔偿原告经济损失15万元并承担本案诉讼费。在审理过程中，本诉原告将诉请第二项变更为325093.00元。其中：1、装修费13万元，2、购买木地板的60480.00元，购买空调31098.00元，支出燃气设施费15000.00元，加盟费188000.00元，购买铁板82727.00元，支付燃气转换费5000.00元，购买窗帘15200.00元。从2017.10.13开始计算按5年租期计算，原告已经使用22个月，由于被告违约导致合同解除，不能使用的时间为38个月，上述费用为567305.00元，每月为9455.00元，被告应当承担38个月的损失为359290.00元。并增加第三项诉求要求被告退还保证金42045.00元。事实与理由，原、被告于2016年6月20日签订《租赁合同》，由原告承租被告的商业用房用于经营“法式铁板烧”,并约定2016年9月20日交付使用，被告保证在交付后,商业街区的设施设备正常运行,且承诺售房部门口的小广场不用于修建楼房,但被告在承诺的小广场上修建了楼房,且被告至今没有完善商业街区的配套设施,停车场路口因修建楼房,被告将其封闭,商业街区的电梯直到至今都没有正常运行,被告在原告经营期间在管理上也不完善,通往原告店面的路被隔壁MC酒吧堆成垃圾,被告也没有尽到管理义务，上述各种行为，直接或间接给原告的经营带来损失，在涉案商圈开街后,被告没有拆除商圈内的钢架,导致原告另一边商铺无法经营(该商铺装修损失10万元),直到现在也没有使用，为维护原告合法权益,特提起诉讼,请公正裁判。被告（反诉原告）辩称：1、原告要求解除合同，无事实及法律依据，不应支持；2、原告主张经济损失无事实与法律依据不应当得到支持；3、原告要求退还保证金根据租赁合同，原告存在违反合同约定的情况，保证金应当不予退还。双方租赁合同中并未约定被告在双方租赁期间内不得对原告承租房屋的旁边修建房屋，原告在诉状中称的垃圾问题是否存在无法核实且即便存在垃圾问题由物业负责，被告没有义务清理垃圾，即便被告在履行合同过程中存在一些疏漏，该疏漏也不构成根本违约，原告要求解除合同没有事实及法律依据；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，法院按照规定进行处理，根据该条款的规定，合同解除时双方仅对形成附和的装饰装修物进行处理不含原告诉称的空调，燃气、燃气转换、铁板，窗帘、加盟费等费用，对可移动搬离的物品应由原告搬离而非根据该条法律规定来区分双方责任。履约保证金因原告违约按照合同约定不应退还；原告所称的钢架未拆除不是事实，至少从被告计租开始原告所承租的房屋不存在钢架问题，原告可完整的使用承租房屋，双方的租金计算面积应按照双方合同约定计算。被告出具的告全体商户通知书是因为商街整体运营状况不好且多数商户未缴纳物业费，水电费，被告为了促进物业费水电费的收取才向商户提供优惠政策，积极缴纳相关费用并非原告所称的系因被告自认存在违约对商户进行补偿。本诉被告在答辩期限内向本院提出反诉请求，1、判令解除反诉原、被告于2016年6月20日签订的《租赁合同》,反诉被告立即搬迁腾房位于习水县杉王中路仁安天地商业A区四层8-14号商铺；2、判令反诉被告立即支付反诉原告2017年10月13日至2019年7月31日的房屋租金67316元；3、判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期支付租金的滞纳金(以未支付的租金67316元为基数自2019年8月1日起,按月利率2%计算)；4、判令反诉被告支付反诉原告自2019年8月1日至实际腾房之日止的房屋占用损失(按每日租金计付至实际腾房之日，2019年8月1日至2019年10月12日为12⒈47元/天，2019年10月13日至2020年10月12日为126.33元/天，2020年10月13日至2021年10月12日为172.93元/天，2021年10月13日至2022年10月12日为546.57元/天)；5、反诉费由反诉被告承担。事实与理由，反诉原、被告于2016年6月20日签订租赁合同,约定由反诉被告袁某承租反诉原告所有的位于习水县杉王中路仁安天地商业A区四层8-14号商铺,建筑面积539.01平方米,租期5年。同时对租金、履约保证金、付款方式、违约责任等进行了约定。但反诉被告接房后至今一直未向反诉原告支付租金，经反诉原告多次催收后仍未缴纳任何费用，己根本违约。合同约定欠付租金应支付滞纳金。特诉至法院,望判如所请。反诉被告辩称：对反诉原告的第一项诉讼请求无异议，对第二项要求支付房租其计算时间2017.10.13-2019.7.31，是由于反诉原告的违约导致反诉被告不能正常经营，在签订合同并未告知在该商区要修建高层，导致经营环境变差，所以我方不同意支付房租，反诉原告向商家发出的告知书中承认由于反诉原告修建高楼对商户造成影响，反诉原告承诺减免12个月的房租及水电费。反诉原告的第三项反诉请求我方可以在短期内退房给反诉原告，但对租金计算的标准不认可，导致争议及造成商区的经营环境恶化是反诉原告不守承诺隐瞒事实而造成的，反诉被告不承担责任。房屋面积是2部分组成，109平方米是由于钢架未拆除，我方实际使用面积只有420平方米，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理，本院依据有效证据确认以下案件事实：2016年6月20日仁安地产作为出租人甲方与承租人乙方袁某签订编号为XSRA-ZS-048的《租赁合同》约定，甲方仁安地产将位于习水县杉王中路仁安天地商业A区四层8-14号建筑面积为539.01㎡的商铺租赁给乙方袁某经营法式铁板烧餐烧。合同第一条第三款载明，乙方已对租赁标的现状，包括但不限于对水、电、通讯、空调、通风、排烟、消防、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，并确认该现状符合乙方经营所需。第二条租金及其他费用约定如下：            项目              租赁期限              单价              月租金              年租金（应交总额）                  1、租金              第一年              5元/㎡              2695元              32340                  第二年              6.76元/㎡              3644元              43725                  第三年              7.03元/㎡              3790元              45471                  第四年              9.63元/㎡              5188元              62256                  第五年              30.42元/㎡              16397元              196764                  1、履约保证金              人民币42045元                  3、物业管理费              人民币3元/月/平方米      1、租金仅为甲方同乙方收取的租赁标的资产使用权的款项，不包括店招，广告位所产生的费用、水费、电费、气费、通讯费、有线电视费用、网络费、物业管理费、水电保证金、装修除渣费、水电公摊等费用以及经营中所产生的其它相关费，自本合同租赁标的交付之日起，上述费用由乙方自行承担。2、履约保证金，本合同签订时,乙方向甲方支付42045元作为本合同的履约保证金。在合同期间，乙方不得要求从履约保证金冲抵租金或其他未付款项和应付款。合同终止后三十日内,乙方应向工商管理部门和其他相关主管部门办理租赁场所内注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续或迁移手续，甲方于收到所有相关部门同意注销或迁移的书面文件后，确认乙方无违约情况下，无息退还乙方履约保证金。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终上，乙方所缴纳保证金将不予退还。3、甲方有权选择并委托专业的物业管理公司开展物业管理工作，乙方必须与甲方指定的物业管理公司签署《商业物业服务协议》（本合同附件二）并缴纳相关的物业管理费用，相关收费标准及费用，乙方在本合同签署时已充分了解且并无异议。《商业物业服务协议》系本合同签署之要件。第三条租赁期、免租期与交付期，1、租赁标的租赁期限为5年，培育期按双方协商金额收取租金，其他费用不予免除。2、甲乙双方确定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为本合同开始计租之日。3、本合同约定租赁标的交付时间为2016年9月30日。5、乙方在合同租赁期内，如确要提前终止本合同，必须提前90天以书面形式通知甲方，并按期交付租金、物业管理费及其他费用至甲方书面同意本合同提前终止之日止。在上述情况下，乙方应另行向甲方支付相当于一个月租金的违约赔偿金。乙方在合同终止之日应付清全部应付的款项，否则甲方有权从履约保证金中予以抵扣，不足部分甲方有权追缴。第四条付款方式及时间，1、甲乙双方约定，每三个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前7日向甲方支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用，乙方具体应计数额详见甲方向乙方出具的《收费通知单》。须由乙方自行向有关部门缴纳的费用不在此限。第五条第八项租赁期满，甲乙双方不续约时，乙方应于7日内将租赁标的恢复原状并交还甲方。甲乙双方在交接时亦应对现状和设施情况列表说明并签收确认。乙方未在上述期限内将租赁标的恢复原状的，其租赁场标的内的物件视为乙方的遗弃物，任由甲方处理。甲方处理所需费用由乙方承担，甲方可从履约保证金中自行扣除，不足部分由乙方支付。第七条违约责任，一、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索，乙方超过30日未支付的，甲方有权解除本合同，并按第七条第二款追究乙方的违约责任。二、乙方有上述特别约定条款及下列情形之一的，甲方可单方面解除本合同，扣罚履约保证金并收回租赁标的，且乙方须按本合同年租金总额的30%承担违约责任及赔偿，甲方因此而遭受的其他实际损失(包括律师诉讼代理费):1、乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借店铺的；2、乙方未经甲方书面同意擅自改变经营业态、品牌的；3、乙方擅自进行非法活动，损害公共利益的；4、乙方单方面解除本合同的；5、乙方擅自停止营业或者变相不营业连续达72小时而未事先经过甲方书面同意的；6、乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。《租赁合同》附件二特别约定，内容为如因甲方原因，在约定交付期前达到交付条件，乙方在收到甲方提前交付的通知后应无条件接房，并在接房后三个月内达到开业条件，配合甲方统一开业的时间，否则视为违约，承担相应违约责任。附件三商铺经营规范载明仁安地产尊重物业使用人的自主经营权，不干涉行业使用人正当的经营活动，努力为物业使用人提供完善的经营管理服务，营造良好的经营环境。2016年6月12日仁安地产向商户发出商户进场通知函，通知于2016年6月15日到仁安地产办理商铺交接及装修手续，且需要在2016年9月20日完成装修并开业；商业中心的整体开业时间为2016年10月01日。2016年6月20日袁某向仁安地产交履约保证金41892.00元，同月28日再次交153.00元，共计交履约保证金42045.00元。袁某向仁安地产提交装修申请表，并得到仁安地产的批准，该表中载明“装修期限从2016年8月2日起至2016年9月20日。为涉案商铺的经营，袁某发生了下列支出：2016年8月1日袁某与习水县艺高装饰签订《装饰设计工程施工合同》，将涉案商铺中296㎡以180000.00元的价格包工包部份材料的方式承包给艺高装饰装修，并支付装修款130000.00元。2016年8月9日袁某与习水圣象地板专卖店签订《销售合同》，袁某购买地板60480.00元。2017年7月20日购买海尔空调5台，花去36098.00元。安装窗帘等花去15200.00元。2016年12月18日、2017年2月19日、7月19日向习水壹加壹广告支付广告费35800.00元。2016年8月11日、10月24日共支出燃气设施费15000.00元。2017年11月，仁安天地A区商家以营业环境与承诺不一致、且开街时间廷误于2017年10月等为由向仁安地产请求赔偿。（2018）黔0330民初4090号生效判决书认定，由于仁安地产在仁安天街A区旁边修建商品房，为补偿相关商户，2018年4月28日仁安地产与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，内容载明，仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租，请各商铺见本告知书后15日内与公司招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按原合同执行并追述相关费用。同时在规定期限内完善手续及相关费用的商家给予一定的优惠扶持政策，即A区内街减免租金及物业费12个月。同时说明满足优惠扶持政策的商户还需满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议。本案涉案商铺A区四层8-14号属A区内街范围，于2019年6月10日已关门停业。仁安天地为修建A区旁边商品房，封闭了A区挨新建房屋这边的进出通道。本院认为：袁某与仁安地产签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。现双方均诉请要求解除2016年6月20日签订的《租赁合同》，本院尊从双方意愿，依法予以支持。合同解除后，本诉原告（反诉被告）袁某应及时将涉案租赁房屋即位于习水县杉王中路仁安天地商业A区四层8-14号房屋交付与本诉被告（反诉原告）仁安地产。对本诉原告袁某要求本诉被告仁安地产赔偿经济损失325093.00元的诉请，其中：装修费130000.00元、装修购木地板费60480.00元，燃气设施费15000.00元，广告费35800.00元，共计241280.00元。因本诉原告袁某装修承租房屋时经本诉被告仁安地产的批准同意，且已实际装修并产生费用，不可拆除或拆除后价值毁损，故该损失应根据本案导致合同解除过错责任予以确定。本案导致合同解除的原因是由于本诉被告仁安地产在仁安天街A区旁边修建商品房，卫生环境较差，进出及停车等因素也必然会受影响，给本诉原告造成经营上的严重影响，是本诉原告诉请解除合同的根本原因。根据合同约定的租赁时间为5年，原告已经使用22个月，每月折算为4021.33元，剩余38个月，共计损失为152810.54元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，应由被告（反诉原告）承担上述损失。空调费31098元、窗帘15200.00元，因该部分物资未形成附合的装饰装修物，承租人本诉原告袁某可自行拆除搬走，故对该主张不予支持。加盟费188000.00元，从本诉原告提供的其与北京塞纳印象国际餐饮管理有限公司签订《合同书》看，该合同的签订日期为2016年5月28日，合同约定：经营牌名为《英尚1569》铁板烧，经营期限为2016年5月28日至2017年5月27日、一次性投资费用为180000.00元、年管理费8000.00元，该合同的签订日期早于本案涉案租赁合同的签订时间，且支付加盟费的时间均在2016年5月末，原告提供的该份证据不能证明系涉案房屋经营支出的加盟费，且本诉被告仁安地产不予认可，故对该诉请，本院不予支持。铁板费82727.00元及燃气转换费5000.00元，本诉原告提供的证据为中国农业银行贵州省分行的银行卡转账凭据2张，该凭据无法证明转账的目的及用途，不能达到其证明目的，且本诉被告仁安地产不予认可，故该项诉请本院不予支持。对本诉原告要求本诉被告退还保证金42045.00元的诉请，本诉被告修建房屋影响其经营是合同解除的主要原因，故被告（反诉原告）应当予以返还。对反诉原告仁安地产要求反诉被告支付2017年10月13日至2019年7月31日的房屋租金67316元，并以该租金为基数计算2019年8月1日起按月利率2%计算滞纳金的诉请，反诉被告提出由于反诉原告的违约导致反诉被告不能正常经营，且反诉原告告知商户免除租金12个月，故该项诉求不予支付的辩称意见，因反诉原告《告仁安天街全体商户》上明确，2017年10月13日开始计租，A区内街减免租金及物业费12个月。同时说明满足优惠扶持政策的商户还需满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议。反诉被告未举证证明已满足优惠扶持政策的条件，故对该辩称意见不予支持。对反诉被告辩称实际仅占用420平方米，其余面积被反诉原告占用的意见，因其提供的证据不足以证明该事实的存在，故不予采信。但由于反诉原告（本诉被告）修建房屋的行为给反诉被告（本诉原告）造成影响，根据公平原则，本院酌情减免6个月的租金，即租金从2018年4月13日开始计算支付至2019年7月31日为2695元/月×6月+3644元/月×9月+3644元/月÷30天×19天=51273.93元。同时，由于袁某与仁安地产在《租赁合同》第七条明确约定关于逾期支付按每天以应付款项的0.5%计算滞纳金的约定，因本案反诉被告不交纳租金是由于反诉原告的违约行为导致反诉被告无法正常经营其并非故意违约。故对其主张的违约金不予支持。袁某在搬迁腾房之日止，占用仁安地产房屋，必然会造成仁安地产房屋占用损失，故反诉原告主张按合同约定的租金标准即2019年8月1日至2019年10月12日为121.47元/天、2019年10月13日至2020年10月12日为126.33元/天、2020年10月13日至2021年10月12日为172.93元/天、2021年10月13日至2022年10月12日为546.57元/天支付房屋占用损失的诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除袁某与习水县仁安房地产开发有限公司于2016年6月20日签订的《租赁合同》，袁某于本判决送达之日起10日内搬离承租的位于习水县杉王中路仁安天地商业A区四层8-14号房屋，并交付给习水县仁安房地产开发有限公司；二、由习水县仁安房地产开发有限公司在本判决生效后10日内赔偿袁某损失152810.54元，并退回袁某保证金42045.00元，共计194855.54元；三、由袁某于本判决生效后10日内向习水县仁安房地产开发有限公司支付截止2019年7月31日止的租金51273.93元；四、由袁某于本判决送达之日起十日内向习水县仁安房地产开发有限公司支付从2019年8月1日起至搬离交付房屋时止的房屋占用损失，计算标准为：2019年8月1日至2019年10月12日为121.47元/天、2019年10月13日至2020年10月12日为126.33元/天、2020年10月13日至2021年10月12日为172.93元/天、2021年10月13日至2022年10月12日为546.57元/天。五、驳回袁某的其他诉讼请求。六、驳回习水县仁安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300.00元，反诉案件受理费741.00元，共计4041.00元，由袁某负担2000.00元，由习水县仁安房地产开发有限公司负担2041.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 陆  达二〇一九年八月二十日书记员 林雪依婷