安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0828民初2257号 原告:万喜六，男，汉族，1975年10月5日出生，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人:吴润琴，安徽中辉律师事务所律师。 被告:岳西县瑞城房地产开发有限公司，住所地岳西县天堂镇回龙社区(莲云快车道北侧)。 代表人:岳西县瑞城房地产开发有限公司破产清算组，该公司破产管理人。 负责人:张国兵，该清算组组长。 委托诉讼代理人:方珏，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人:贾卫民，安徽皖激扬律师事务所律师。 原告万喜六与被告岳西县瑞城房地产开发有限公司(以下简称瑞城房地产公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万喜六及委托诉讼代理人吴润琴，被告瑞城房地产公司的委托诉讼代理人方珏、贾卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万喜六向本院提出诉讼请求:1、判令依法确认被告赔偿逾期交房违约金155564.34元；2、判令确认被告支付原告装修款13500元；3、判令被告承担本案的受理费用。事实与理由:原、被告于2014年1月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14000242），合同约定原告购买被告开发的瑞城金翠名园社区11#楼2单元10层1001室房屋一套，建筑面积113.05平方米，单价4003元/平方米，总购房款452485元，于2014年12月30日前交房，并约定出卖人逾期交房超过60日即应自约定交房次日至实际交房日止按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。后原告按合同约定给付了全部购房款，被告到2018年3月5日才交付房屋，但对其承诺赠送的装修款项分文未支付给原告。被告逾期交付房屋达一千余天，依约应向原告支付违约金155564.34元。被告于2018年8月15日被岳西县人民法院裁定破产清算,2019年元月15日，被告的破产管理人将原告的该项债权核定为44913元，对被告承诺赠送的装修款13500元未予核定。原告对被告管理人的审核意见不服，认为被告管理人对该两项债权的审核严重侵犯自身的合法权益，现原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请！ 瑞城房地产公司辩称，1、原告所述签订《商品房买卖合同》及迟延交付房屋的时间（2018年3月5日）是事实，没有异议，但基于合同约定的违约金标准过高，远远超过实际损失，请求法庭依法予以核减；2、装修卡13500元的请求没有事实和法律依据，原告没有申报债权，应视为原告放弃其权利，装修卡只是商家的促销行为，是非赠与行为也没有实际交易，故我方不认可；3、该案是管理人行使债权的确认之诉，不是分配行为，也不是给付之诉，被告是充分依据安庆中院（2018）皖08民终2641号判决书确认原告的违约损失，是有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：万喜六与瑞城房地产公司于2014年1月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14000242），合同约定万喜六购买瑞城房地产公司开发的瑞城金翠名园社区11#楼2单元10层1001室房屋一套，建筑面积113.05平方米，单价4003元/平方米，总价款452485元，于2014年12月30日前交房，若瑞城房地产公司未按合同约定交付房屋，逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。万喜六按照合同约定支付了全部购房款，瑞城房地产公司于2018年3月5日交付房屋，实际逾期1160天。在签订商品房买卖合同当日，瑞城房地产公司向万喜六出具一张135000元的收据，收据支付方式中注明“装修卡”，该款瑞城公司未实际收取。同时，瑞城房地产公司向万喜六赠送了一张价值5000元的代金券及一张瑞城商都VIP装修材料卡。 另查明，2018年8月15日，本院作出（2018）皖0828破申3号民事裁定书，裁定受理岳西县国厚资产管理有限公司对岳西县瑞城房地产开发有限公司的破产清算申请。同日，本院指定岳西县人民政府成立清算组担任瑞城房地产公司的管理人。2018年8月24日万喜六就逾期交房违约金向瑞城房地产公司管理人申报债权，请求支付违约金163297.7425元（407485元×0.0003×1335天=163197.7425元），经瑞城房地产公司破产管理人审核，确认违约损失为44913元（38.2月*113.05㎡*8元/月*130%=44913元）。万喜六于2019年7月14日收到瑞城房地产公司邮寄的债权审核表。万喜六就装修费用未向瑞城房地产公司管理人申报债权。 另，本院前期在审理相关涉及安徽紫薇房地产开发有限公司迟延交房违约金案件，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对购房者因迟延收房的实际损失进行评估，该公司作出的《皖中信房估计【2017】H-1406号》咨询报告，确认该地段住宅正常租金为8元/㎡·月，报告有效期为2017年12月28日至2018年12月28日止。该咨询报告所评估对象与案涉瑞城金翠名园社区区位一致，位置相近，住宅销售价格及房屋租赁价格相当。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，万喜六与瑞城房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现瑞城房地产公司未按合同约定如期交房，应当承担违约责任。现就本案争议焦点分述如下： 一、瑞城房地产公司逾期交房违约金的确定。根据相关法律规定，瑞城房地产公司逾期交房，应当根据双方约定的标准计算违约金。现瑞城房地产公司以约定违约金过高为由请求核减违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，如果约定的违约金过分高于实际损失，瑞城房地产公司可以请求调减。如何确定约定的违约金是否过分高于实际损失，应以瑞城房地产公司逾期交房给万喜六造成的实际损失来衡量。一般而言，逾期交房给购房者造成的实际损失，可以参照逾期交房期间同地段同类房租的租金作为标准核算。瑞城房地产公司逾期三年余交房，万喜六据此主张违约金155564.34元，相较房屋租金而言明显过高，故瑞城房地产公司请求调减违约金的理由成立，应予采纳。关于该地段房屋租金的参照基准，瑞城房地产公司主张比照按安徽紫薇房地产开发有限公司开发的紫薇山庄逾期交房租金损失计算违约金。基于瑞城房地产公司已进入破产程序，为快速解决纠纷，早日实现债权人债权；紫薇山庄与瑞城金翠名园社区区位相同，位置相近；万喜六对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的咨询报告（皖中信房估计【2017】H-1406号）不持异议，该报告尚在有效期内等因素，可参照适用该报告计算逾期交房实际损失。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释〉》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少；……”的规定，即以上述租金标准为基数，结合所购房屋面积及逾期期间计算出的租金的130%为标准核定。故瑞城房地产公司应承担的违约金为45461元（1160天÷30天／月×8元／月·平方米×113.05平方米×130%）。 二、关于是否确认支付万喜六装修款问题。根据《中华人民共和国破产法》中“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权力”，“人民法院受理破产申请后，应当确定债权人申报债权的期限”，“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权，债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报”，“在人民法院确定的债权申报期内，债权人未申报的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配”，“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”等规定，可以确定在债务人进入破产程序后，享有债权的债权人，应依照《中华人民共和国破产法》的规定程序行使权力，除所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用等不必申报债权外，其他债权的债权人应当向清算组申报，万喜六主张的装修费用非不必申报债权项下的债权，万喜六应当向瑞城房地产公司申报债权。纵使万喜六在人民法院确定的债权申报期内，未申报债权，还可以在破产财产最后分配前补充申报，只有在对债权表记载的债权有异议的，才可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。本院于2018年8月15日裁定受理瑞城房地产公司破产清算申请，并指定成立破产清算组，瑞城房地产公司业已进入破产程序，债权人须按破产法规定的程序行使权利。即万喜六须先向瑞城房地产公司破产管理人处申报债权后，如对债权表记载的债权有异议的，才可以向人民法院提起诉讼。故本院对万喜六确认装修款的主张，不予处理，万喜六可按破产程序先行申报债权，在瑞城房地产公司破产管理人确认后，对确认有异议的可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十五条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下： 一、岳西县瑞城房地产开发有限责任公司应赔偿万喜六逾期交房违约金45461元。 二、驳回万喜六其他诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由岳西县瑞城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 刘东升 二〇一九年八月二十三日 法官助理柳文静 代书记员 曹婉君