四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0822民初620号 原告：王欢，女，汉族，生于1990年12月13日，四川省青川县人，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：王星凯，男。系原告王欢之父。 被告：广元市运融置业有限公司（下称运融公司）。住所地：广元市青川县乔庄镇滨河路上段（客运公司内）。 法定代表人：冯涛。 委托诉讼代理人：邹晓明，公司股东。 委托诉讼代理人：万荣，公司员工。 第三人：四川青川农村商业银行股份有限公司（下称青川农商行）。 统一社会信用代码： 法定代表人：李成亮，董事长。 委托诉讼代理人：杜学平，四川秦兴律师事务所律师。 原告王欢与被告广元市运融置业有限公司、第三人四川青川农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，依法公开开庭进行了审理，作出（2018）川0822民初591号民事判决书，运融公司不服该判决，提起上诉，经广元市中级人民法院裁定发回本院重审，本案经本院依法适用普通程序公开重审，重审时，原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王欢向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2015年3月12日签订的编号分别为167、170、171的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款726180元及自被告收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）；2、判令被告承担违约责任和给原告造成的经济损失；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年3月12日分别签订了编号为167、170、171的《商品房买卖合同》，购得41.54㎡、35.18㎡、27.02㎡的房屋，原告合计给被告支付购房款726180元。合同约定被告应当在交房之日起365天内给原告办理好房屋产权证，被告还对该房屋进行了质量保证。被告向原告移交了房屋，原告也如期进行了装修，但自2015年6月起，原告所购买的房屋存在严重漏水等质量问题，给原告造成了巨大的经济损失，加之被告也没有在约定的期限内给原告办理房产证，原告曾多次要求被告办理房屋产权证和对房屋进行维修处理，但被告却不闻不问，始终不予履行合同确定的义务。迫于无奈，原告于2016年9月给被告寄送了要求解除合同的书面告知函，但被告收函后仍然无动于衷。截止现在，被告不但没有在合同规定的期限内移交房屋产权证、土地使用证（不动产登记权证）等相关手续，而且对原告所购商品房自2015年6月起存在着漏水等质量问题也没有处理，被告对原告寄送要求解除合同的函表示了认可至今没有做出任何不同意解除合同的回复，在2017年5月18日，原告已经向人民法院起诉过要求解除商品房买卖合同和退还购房款及资金占用利息的请求，被告要求原告撤诉，被告将原告所购房屋返租三年，并赔偿原告的损失。原告撤诉后，被告根本没按承诺履行，也没有全面履行合同义务，存在严重违约，被告应依法退还原告的购房款和赔偿原告相关损失及承担合同约定的违约责任。综上，被告违反合同相关规定，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，以维其权。 被告运融公司辩称，1、原告称房屋存在质量问题，只是其单方揣测，并无报物管公司的记录。2、办理产权不是移交，而是在相关部门办理产权转移登记，交房后我公司多次催促原告提供资料办理产权转移登记，并非“移交”，房屋移交时间应以运融公司办理完国土登记手续、房屋“大产权”之日确定，即2016年3月22日，我公司提前交付业主，是为了方便业主进场装修。3、2015年6月份前工程延期，我们根据合同约定对延期交房赔偿了款项，如数支付了违约款，原告认可了违约责任，延期交房势必延期办理产权。4、我公司已通知原告提供手续办理产权，原告至今未答复。5、原告曾起诉要求办理产权，后撤诉，其撤诉是基于原、被告的庭外和解，该和解协议是原、被告的真实意思，既然原告撤诉，对撤诉前的事实予以认可，至于撤诉后和解协议是否履行，责任不在于我公司。6、原告提出案涉房屋被成都市金牛区法院查封，该案涉及公司与案外人的借款担保合同，且该案已经向检察机关申请抗诉，目前还没有最终结论，金牛区法院的执行错误将得到纠正。综上，我在延期交房前提下获得了原告认可，原告领取了延期交房的补偿，后期我公司按合同约定通知原告提供证件办理手续，原告不积极履行。且由于国家行政体制改革，造成了不能如期办理产权。 第三人青川农商行诉称，对原告要求解除案涉三份商品房买卖合同持否定态度，原告购房时在我处进行了按揭贷款，用该三处房产办理了抵押担保，我享有抵押权，原告要求解除合同会损害我的利益，在购房款未偿还完毕前不能解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告王欢提供了如下证据：原、被告的身份信息证明；商品房买卖合同三份；还款明细及还款计划表；2016年9月5日王欢向运融公司发出的要求办理房屋产权登记的函；成都市金牛区人民法院（2018）川0106执2633号、（2019）川0106执异313号执行裁定书。上述证据拟证明原、被告间的合同关系，被告未按期办理房屋权属转移登记，且案涉房屋被查封，无法过户。 原告王欢的上述证据经被告运融公司质证认为，案涉房屋并未被查封。 第三人青川农商行同意运融公司的质证意见。 上述证据中，成都市金牛区人民法院（2018）川0106执2633号、（2019）川0106执异313号执行裁定书与本案不具有关联性，本院不予采纳，其他证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告运融公司提供了如下证据：延期交房后支付违约金的转账凭证；原告接手房屋后租赁给他人使用的证据；撤诉裁定书；青川县房管局出具的证明；催促原告办理网签手续的函。证明延期交房后被告按约支付了违约金，原告接手房屋后已经租赁给他人使用，原告第一次起诉后撤回起诉是基于双方达成和解协议，案涉房屋未被查封，可以办理网签手续，被告多次催促原告提供资料办理手续未果。 被告的上述证据经原告质证认为，交房后只是将其中一间房租给他人使用，且房屋漏水产生了很大损失，被告对此知情；第一次起诉后撤诉，撤诉后被告并未按和解协议履行，我已经起诉被告，都开庭两次了才邮寄催告函给我，法律规定应该在签订购买合同后一个月内办理网签手续。 第三人质证认为，第三人与被告运融公司不具有合同关系，但青川房管局出具的证明能够证实案涉合同可以正常履行。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 第三人青川农商行提供了如下证据：借款合同、抵押合同、清单。证明原告在青川农商行按揭贷款购买案涉三套房屋。 第三人的上述证据经原告质证认为，原告、第三人签订的是个人借款合同，抵押合同与案涉房屋无关，担保人是个体户冯秀珍，即使当时签字均属实，但是案涉房屋根本还没有办理产权证，根本无法办理抵押，其抵押合同是无效的。 上述证据经被告质证无异议。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 1、2015年3月12日，原告王欢与被告运融公司签订了合同编号为167、170、171的《商品房买卖合同》，合同约定被告将座落于青川县竹园镇的青川县竹园客运贸易商城，商品房预售许可证号：青（2013）房预售证第001号，1幢3层105号套内面积23.21㎡，共用部位与共用房屋分摊面积11.97㎡,单价7000元/㎡，价款246260元；1幢2层15号套内面积17.66㎡，共用部位与共用房屋分摊面积9.36㎡,单价7000元/㎡，价款189140元；1幢3层106号套内面积27.4平方米，共用部位与共用房屋分摊面积14.14平方米,单价7000元/㎡，价款290780元，三间商铺出卖给原告王欢。出卖人运融公司在2015年2月17日向买受人王欢交付该商品房，买受人按照首期支付总价款的52%，其余价款可以向青川县信用社或住房公积金管理机构借款支付。合同第十九条第（二）项转移登记第1条约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后原告王欢按照合同约定向出卖人运融公司支付了三间商铺的全部价款共计726780元。 2、2015年7月15日，原告王欢以合同编号为167号、建筑面积41.54㎡的商品房作抵押向第三人青川农商行贷款14万元；以合同编号为170号、建筑面积35.18㎡的商品房作抵押向第三人青川农商行贷款12万元；2015年10月29日原告王欢以合同编号为171号、建筑面积27.02㎡的商品房作抵押向第三人青川农商行贷款9万元。合计贷款35万元。 3、出卖人运融公司未按照合同约定的2015年2月17日交付房屋，合同双方对出卖人迟延交付房屋达成赔偿协议，2015年10月20日出卖人向买受人全额交付了协议中约定的赔偿款项。 4、2017年7月7日，王欢在本院就案涉商品房买卖合同提起诉讼，请求解除合同并赔偿损失，后于2017年9月13日申请撤回起诉。2017年8月21日运融公司向王欢邮寄送达《通知》，书面催促王欢带齐《商品房买卖合同》、购房付款收据、身份证复印件等资料到青川竹园客运商贸城销售中心，完善网签合同手续，该邮件被王欢拒收，2019年3月13日运融公司再次向王欢邮寄送达书面通知，要求提供上述资料完善网签合同手续，该邮件由王欢本人签收。截止本案重审时，王欢未向运融公司提供完善网签手续所需资料，案涉房屋权属转移登记仍未办理。重审过程中，王欢提出运融公司未在合同约定的期限内履行办理房屋产权义务，而是在王欢已经提起起诉后才通知要求提供资料办理网签手续，其通知行为不合理，应当视为运融公司未通知其提供资料。 5、本案在经广元市中级人民法院二审期间，四川省青川县房产管理局于2019年1月31日向广元市中级人民法院提供《证明》一份，证实案涉三套房屋未被他人查封、抵押，只要按照相关程序完成国家规定的税、费缴纳，并提供相关证件、证照、委托书等国家规定的手续，并完成网签工作，则可以正常办理不动产权证书。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。原告王欢按照合同约定支付购房的全部价款，被告未按照合同约定的期限办理产权转移登记，双方签订的合同属依法成立尚未全部履行完毕的合同。 本案争议的焦点有二：一是案涉房屋的交付时间，二是案涉商品房买卖合同是否符合合同约定解除条件或法定解除条件。 1、商品房交付是指转移占有标的物。原、被告于2015年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定在2015年2月17日向买受人交付房屋，该交房时间与客观事实不符，双方签订合同日期在后、约定交付日期在前，实际交付房屋日期应为买受人占有、使用房屋之日，庭审中原、被告均不能明确说明具体占有、使用房屋的日期，但双方对迟延交付达成赔偿协议，出卖人运融公司于2015年10月20日向原告支付了违约金，故应以出卖人支付该违约金之日确定为实际交付房屋之日。合同约定出卖人在交付房屋之日起365日内应当向买受人办理产权转移登记，被告运融公司未在约定的期限内办理产权转移登记，构成违约； 2、案涉商品房买卖合同是否符合合同约定解除条件或法定解除条件。第一、本案中合同第十九条（二）项约定“商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。根据该约定，即使因出卖人的原因导致买受人未取得房屋产权证的情形下，出卖人仅应承担违约金，买受人不得退房，该项约定系合同双方真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。第二、案涉房屋的产权转移登记属于迟延办理而非办理不能。根据青川县房产管理局出具的《证明》明确说明案涉房屋在履行完必要程序、完成网签手续后即可正常办理产权证，故该合同可以继续履行，合同目的能够正常实现，解除合同的法定条件并不成就。第三、本案是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的情形。该解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的情形，合同应当解除。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动…”，本案中，合同既未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，出卖人运融公司也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同。庭审中原告王欢亦未提交房屋漏水的证据，原告提出的房屋漏水、迟延办证的理由均不能满足合同解除的条件； 3、案涉合同解除是否会损害第三人青川农商行的利益。本案中，买受人王欢在青川农商行办理了按揭贷款，用案涉房产作为该笔贷款的抵押，青川农商行是案涉房产的抵押权人，合同一旦解除，青川农商行的抵押权将无从实现，故从解除合同将损害第三人利益的角度考虑，案涉商品买卖合同亦不宜解除； 4、未办理产权证的违约责任。案涉房屋交付日期应确定为2015年10月20日，根据合同约定，出卖人应于此后365日内办理房屋产权转移登记，即办理房屋产权转移登记的最后期限为2016年10月20日。庭审时，被告运融公司陈述其取得国土登记手续、房屋“大产权”日期为2016年3月22日，以该日期为房屋交付日的抗辩理由本院不予采纳。2017年8月21日运融公司在电话联系王欢无果后向王欢邮寄送达书面通知，告知其提供身份证明等资料前往该公司完善网签手续，故自2016年10月20日至2017年8月21日期间应确定为出卖人运融公司迟延办理房屋产权转移登记的违约期间，运融公司应当承担此期间的违约金，违约金以买受人王欢已付购房款726180元为基数，按合同约定的日万分之一为利率计算。对原告要求被告承担资金占用利息按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金利息，本院不予支持。 综上，对原告起诉要求解除合同、返还购房款726180元的诉讼请求，本院不予支持，部分支持原告要求被告承担违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告广元市运融置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王欢支付自2016年10月20日至2017年8月21日的违约金，违约金以726180元为基础，按日万分之一的利率计算； 二、驳回原告王欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5531元，由原告王欢负担5000元，被告广元市运融置业有限公司负担531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  徐胜勇 人民陪审员  尚元丽 人民陪审员  罗义碧 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  李忠林