福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初11521号 原告：厦门市天守投资管理有限公司，住所地厦门市思明区观音山商务区宜兰路5号天瑞99商务中心2601，统一社会信用代码91350203737867987R。 法定代表人：蔡天守，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞承生，福建金海湾律师事务所律师。 被告：厦门明德兴邦教育投资有限公司，住所地厦门市思明区观音山商务区宜兰路5号天守营运中心第五层505单元，统一社会信用代码91350200MA345DPO8N。 法定代表人：曹宇，该公司总经理。 原告厦门市天守投资管理有限公司（以下简称天守公司）与被告厦门明德兴邦教育投资有限公司（以下简称明德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天守公司的委托诉讼代理人俞承生与明德公司的法定代表人曹宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天守公司向本院提出诉讼请求：1.解除天守公司与明德公司签订的《租赁合同》（ZX2015-066）；2.明德公司支付自2018年11月1日至解除合同之日止的租金（按照每月租金115299元计算）以及自2018年11月1日至解除合同之日止的逾期付款违约金（以欠付的租金金额为基数，按照日千分之一的标准自应付之日起计算至实际支付之日止）；3.明德公司支付自用水电费759.78元以及逾期付款违约金（自2019年1月24日至租赁解除合同之日止，按日千分之一计算）。事实和理由：2015年12月25日，明德公司与天守公司签订了《租赁合同》ZX2015-066，由明德公司向天守公司承租坐落于厦门市观音山宜兰路5号天守营运中心（天瑞•99商务中心）地上5层第501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512单元；房屋租赁面积总计为2562.19平方米，房屋用途为办公；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。租金含税35元/平方米，第二年起逐年递增3元，第四年起逐年递增4元/平方米。租金每季度为一期，首期租金在签订合同时支付，以后每期租金在到期前10日收取。逾期支付租金应当按照费用总额的0.1%/日支付违约金。合同对其他事项也作出了详细约定。合同签订后，天守公司依约履行了义务，明德公司却拖欠2018年11月1日以后的租金及相应水电费。前述欠费经天守公司多次催讨明德公司均未支付。 明德公司辩称，同意解除案涉房屋租赁合同，但天守公司要求明德公司支付租金、相关水电费及违约金缺乏依据。明德公司之所以2018年11月份开始未缴纳房租是因为天守公司自2018年6月26日开始陆续断电，造成明德公司无法进行正常经营活动。2018年11月中旬开始，天守公司将租赁房屋封锁起来，导致明德公司无法使用场地，还有大量物资被封锁在租赁房屋内。明德公司从2018年11月开始就因为天守公司的原因无法使用租赁房屋，无需向天守公司支付租金、水电费及相关违约金。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月25日，天守公司（出租方、甲方）与明德公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：明德公司向天守公司承租位于厦门市思明区观音山商务区宜兰路5号天守运营中心地上5层第501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512单元房屋，租赁面积总计2562.19平方米，房屋用途为办公。租赁期限共五年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。第一年每月租金为89677元，此后递增，2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月租金为105050元、2019年1月1日至2019年12月31日期间，每月租金为115299元，2020年1月1日至2020年12月31日期间，每月租金为125547元。前述租金不包含物业管理、水电、公摊费用等其他费用。租金每季度为一期，首期租金在签订合同之日支付，以后每期租金在季度第一个月5日收取。免租期为五个月，租赁期内第一年的一个月至第五个月为免租期。乙方应承担该房屋物业管理费、水电以及公摊等费用，该费用三个月为一期，乙方到甲方物业公司办理装修手续之日开始计收。水电及公摊按物业管理部门制定标准收取，于每月5日前收取。租赁期间，乙方未按约定交纳应当由乙方交纳的各项租金费用，达15日以上的，除因甲方有合同10.2条违约过错导致双方发生纠纷的情形外，甲方有权终止合同并清空该物业内所有物品，收回该房屋，乙方应按照合同同期总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的房租费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.1%/日支付甲方违约金。同时甲方有权终止提供水、电、空调等的供应，乙方并同意甲方采取留置乙方放置在该房屋中的货物及其他物品以敦促乙方缴清欠款。逾期交纳费用满10天，甲方有权禁止乙方进入该物业。因甲方有本合同10.2条违约过错导致乙方未能如期交纳租金的，乙方不承担本条约定的责任。 前述合同签订后，天守公司依约将房屋交付明德公司使用。明德公司确认自2018年6月份开始即存在晚交租金的情形。明德公司未再向天守公司2018年12月1日之后的租金。 2019年2月16日，天守公司向明德公司送达《再次催费通知单》，载明明德公司已欠缴2018年11月1日至2019年2月28日租金、物业费、公共维修金、公共水电费、滞纳金共计553754.38元，其中自用水电费2018年12月24日至2019年1月23日742.78元，2018年12月27日至2019年1月23日水电费滞纳金、2019年2月1日至2019年2月15日，33.43元。明德公司的法定代表人曹宇在该通知单上签字，并注明“本人承诺于2019年2月18日13点前与天瑞物业及业主代表处理之前停电时间盖章一事，并将所欠物业费及房租缴清”。 现明德公司的相关办公设备仍在租赁房屋内，并未将案涉房屋返还天守公司。 审理中，明德公司主张天守公司在租赁期限存在因明德公司拖延支付租金而断电的行为，影响明德公司的正常经营，且自2018年11月起，天守公司即封锁租赁房屋，明德公司未能使用租赁房屋，无需支付此后的租金及相关费用。明德公司提供如下证据：1.明德公司制作的2018年11月至2019年3月退款金额表，主张该期间因天守公司停电导致明德公司损失；2.监控停电数据，该记录从2018年1月2日至2019年8月16日，明德公司主张异常关机即因天守公司停电造成；3.照片及微信聊天记录，证明天守公司封锁租赁房屋导致其无法使用租赁物。 天守公司对前述证据1、2及照片的真实性均不予确认，对于微信聊天记录的真实性予以确认，但认为该聊天记录无法证明明德公司的主张。天守公司主张并未对明德公司采取断电措施，也未封锁租赁场所，明德公司仍能正常使用租赁房屋。 本院认为，天守公司与明德公司订立的《租赁合同》系双方真实意义表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。明德公司逾期支付租金，构成违约，逾期支付租金的天数已达双方合同约定的解除条件，天守公司要求解除与明德公司的《租赁合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。鉴于天守公司及明德公司均同意解除案涉房屋租赁合同，且在2019年8月28日的询问中同意就房屋的返还办理交接手续，为便于房屋租金计算及判决执行，本院判决双方的《租赁合同》在2019年8月28日解除。根据在案证据，明德公司法定代表人在2019年2月16日还与天守公司确认欠费情况，欠费期间涵盖了2018年12月1日至2019年2月28日的费用，且即便依照其自行提供的监控数据，在2018年11月1日至2019年8月16日期间，也存在设备运行及关闭的记录，因此，明德公司主张自2019年11月起租赁房屋已被天守公司封锁、明德公司无法使用的事实，缺乏证据支持，本院不予采信。明德公司已确认其自2018年6月份开始即存在迟延支付租金的情形，且就其所主张的天守公司存在断电行为也未能提供充分证据，对于该抗辩意见，本院亦不予采纳。明德公司依约应向天守公司支付2018年12月1日至合同解除之日止的房屋租金，具体支付标准为，2018年12月1日至2018年12月31日按照每月105050元计算。此后天守公司主张按照每月115299元标准计算租金，本院予以支持。鉴于双方合同约定每日千分之一的违约金标准过高，本院根据双方合同履行情况，将逾期付款违约金标准调整为每月2%，明德公司应根据合同约定自每季度租金应付租金的次日起支付逾期付款违约金，具体为：335648元自2018年12月6日起计算，345897元自2019年3月6日起计算，334739元（租金计算截止至2019年8月28日）自2019年6月6日起计算，均按照每月2%计算至实际支付之日止。有关明德公司的自用收电费部分，明德公司对于天守公司在2019年2月16日出具的《再次催费通知单》上记载的自用水电费金额并未提出异议，且明德公司实际使用亦产生相应水电费金额，对于天守公司主张的水电费，本院在742.78元的范围内予以支持。超出部分，天守公司未能明确计算标准及依据，本院不予支持。天守公司亦未提供水电费的具体出具时间，合同也未就有关水电费逾期违约金进行约定，本院对天守公司主张的水电费逾期付款违约金不予支持。如合同解除后，天守公司与明德公司因未能及时办理房屋交接手续导致其他损失，双方均可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告厦门市天守投资管理有限公司与被告厦门明德兴邦教育投资有限公司2015年12月25日签订的《租赁合同》于2019年8月28日解除； 二、被告厦门明德兴邦教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市天守投资管理有限公司房屋租金合计1016284元及逾期付款违约金（其中，335648元自2018年12月6日起计算，345897元自2019年3月6日起计算，334739元（租金计算截止至2019年8月28日）自2019年6月6日起计算，均按照每月2%计算至实际支付之日止）； 三、被告厦门明德兴邦教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市天守投资管理有限公司水电费742.78元的； 四、驳回原告厦门市天守投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5631元，由原告厦门市天守投资管理有限公司负担162元，被告厦门明德兴邦教育投资有限公司负担5469元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年八月二十八日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。