济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4452号 原告:邱诗雯，女，1995年4月20日出生，汉族，学生，住济南市 委托诉讼代理人：王瑞洲，山东隆湶律师事务所律师。 被告：鹿文静，女，1982年4月16日出生，汉族，青岛市城阳区工商银行职工，住济南市 原告邱诗雯与被告鹿文静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱诗雯的委托诉讼代理人王瑞洲、被告鹿文静及其委托诉讼代理人刘世琳、刘文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱诗雯向本院提出诉讼请求：1.判决解除邱诗雯与鹿文静于2017年8月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判决鹿文静支付违约金771000元，双倍返还定金10万元，赔偿邱诗雯财产保全保险费用2700元、律师费56100元；3.案件诉讼费用、保全费等由鹿文静负担。事实与理由：2017年8月27日，邱诗雯通过山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）与鹿文静签订了《房屋买卖合同》，合同约定：邱诗雯购买鹿文静位于济南市某某某室，房屋总价257万元，邱诗雯在买卖合同签订时向鹿文静支付定金10万元，其他购房款用现金付款方式。鹿文静保证在两个月内办理完毕合同更名手续。在签订本合同后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务。每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方承担合同总房价款30%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。合同签订后，邱诗雯于2017年8月27日向鹿文静支付了10万元定金。2017年10月26日鹿文静以无法办理合同更名手续为由，将10万元定金退给了邱诗雯。邱诗雯认为，鹿文静的行为明显违反了双方签订《房屋买卖合同》约定，也使邱诗雯的合同目的无法实现，邱诗雯有权解除房屋买卖合同并要求鹿文静支付违约金、赔偿律师费等损失。为维护邱诗雯的合法权益，特提起诉讼。 鹿文静辩称，我方不存在违约，也不同意解除合同，要求继续履行合同。1、我方与邱诗雯签订涉案合同后，为了配合邱诗雯办理合同更名，已经将我方与开发商签订的房屋买卖合同原件交予了居间人，居间人给邱诗雯出具了房屋权属证明的保管书，该合同原件至今仍在居间人手中。2、2017年9月23日，我方向居间人转账过10万元，用于办理该房屋的更名手续，不存在邱诗雯所说的我方不配合办理。3、我方与邱诗雯通过居间人中住公司签订了涉案买卖合同，因政策原因暂时无法办理更名，我方已经及时通知邱诗雯，邱诗雯知晓后与我方达成了退款协议，我方于2017年10月26日将签订该合同时邱诗雯支付的10万元定金退还给了邱诗雯，双方有收条及转账证明，邱诗雯在起诉状中也承认该定金已退还。因此，即便该房屋买卖合同没有正常履行，也并未给邱诗雯造成任何损失，邱诗雯在起诉状中要求的70余万元的违约金及双倍返还定金过高，我方不认可。4、从合同签订退还定金到如今邱诗雯起诉已经经过两年，我方多次与邱诗雯协商继续履行合同，均被邱诗雯拒绝，我方认为本合同存在继续履行的可能性，邱诗雯拒绝履行反而起诉要求过高的违约金及赔偿，有违诚实信用及公平原则。5、涉案房屋不具备买卖条件，违反国家政策和法律规定，系无效合同。（1）该合同是在中介撮合、引诱下签订，当时房屋还在开发商处，没有过户至鹿文静名下，中介作为专业的房屋买卖机构，对此是明知的。为了赚取中介费用，中介怂恿双方签订合同，所以涉案合同第一条房屋状况中关于房屋所有权证书号是空白的。按照我国法律规定，房屋属于特别物，必须取得产权证书才能合法拥有，才能交易。而涉案房屋所有权证书空白意味着没有产权证书，不具备交易条件。我国《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的商品房不得转让；国务院转发的建设部、发改委、国土部等制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中也禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让；因此，应将居间人中住公司追加为本案当事人；（2）涉案合同第5条甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费。甲方承担合同更名费用，乙方承担中介佣金费用。关于合同更名费用的约定实际上再次印证双方明知是一套不具备买卖条件的房屋再转让，而不是过户。在此条款中将过户的法定程序变相为更名损害国家利益，一旦成功，逃避了税法中的房产交易税。仅此而言，更名是违法约定、无效约定；（3）涉案合同更名必须经案外人开发商同意才能实施，从法律上讲是附条件的合同，开发商不同意该合同就不成立，合同不成立就谈不上违约问题。退一步讲，即使房屋开发商同意，因违反没有取得房屋产权证书的房屋不得买卖的规定，合同也应认定无效合同。鉴于双方签订的协议系无效合同，自签订之日起就不具备法律效力。所以不存在邱诗雯所诉要求解除合同的情形，也不存在违约金及双倍返还定金的情形。基于上述法律规定，请求驳回邱诗雯诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，买受人邱诗雯、出卖人鹿文静、居间人中住公司签订编号为***的《房屋买卖合同》，约定鹿文静自愿出售坐落于济南市某某某室的房产给邱诗雯，房屋所有权人为鹿文静，房屋建筑面积142.65平方米，地下室11.66平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为257万元；邱诗雯在买卖合同签订时向鹿文静支付定金10万元，鹿文静自本合同签订时将《房屋所有权证》交由中住公司用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；双方在签订本合同时，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约金应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同房屋总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；合同签订当日，邱诗雯交纳购房定金10万元，若邱诗雯违约定金不退，若鹿文静违约将双倍返还定金给邱诗雯；双方积极配合办理合同更名手续，鹿文静保证两个月内办理完合同更名手续，邱诗雯与开发商签订新购房合同或网签合同并提供房屋车位、地下室收据或发票后三个工作日内将剩余房款247万元一次性打入鹿文静指定账户。 2017年8月27日，鹿文静出具定金收条，载明收到邱诗雯购买涉案房屋的定金10万元。鹿文静将涉案房屋权属证明交给中住公司保管。 2017年10月26日，因房屋买卖合同更名未完成，鹿文静将10万元定金退还给邱诗雯。2018年12月26日，涉案房屋登记备案至鹿文静名下。 另查明，邱诗雯为本次诉讼支付律师费56100元，支付保全责任保费2700元。 本院认为，本案的争议焦点有四个问题：一、是否应将中住公司追加为本案当事人；二、涉案的房屋买卖合同的效力如何认定；三、涉案房屋买卖合同应否解除；四、如合同解除，鹿文静是否应承担违约责任，应承担何种违约责任。 对焦点问题一，本院认为，鹿文静虽辩称是在中介撮合、引诱下签订的涉案房屋买卖合同，但其作为有完全民事行为能力的成年人，对自己的行为应有清楚的认知、判断，对自己行为所产生的结果应承担相应的法律责任。邱诗雯依据房屋买卖合同约定，要求鹿文静承担出卖人的相应责任，该责任与作为居间人的中住公司无法律关系，鹿文静将中住公司列为当事人的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 对焦点问题二，本院认为，涉案房屋买卖合同是当事人自愿签订，是当事人的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据该规定，当事人之间房屋买卖合同只要符合民法通则、总则、合同法所规定的民事行为有效的条件，合同即成立生效。鹿文静辩称涉案房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定无效，但该第三十八条第一款第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，即涉案房屋买卖合同并没有违反法律的效力性强制性规定。因此，涉案房屋买卖合同为有效合同。 对焦点问题三，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。鹿文静在合同约定的时间内未将其与开发商签订的房屋买卖合同更名至邱诗雯名下，导致合同目的不能实现。现邱诗雯要求解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。 对焦点问题四，本院认为，涉案房屋买卖合同第十三条明确约定，鹿文静保证两个月内办理完合同更名手续，因其未依照约定履行义务，致使合同目的无法实现而导致合同解除，鹿文静应承担相应的违约责任。邱诗雯主张鹿文静支付违约金、双倍返还定金并赔偿损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。鹿文静未按约定时间办理完毕合同更名，属于违约，涉案合同既约定了违约金，又约定了定金，鉴于邱诗雯坚持选择违约金条款，因此本院适用违约金条款。考虑到自合同签订之日至合同确定无法履行之日止仅两个月、时间较短，且鹿文静已将邱诗雯支付的10万元定金退还，故本院酌定由鹿文静支付15万元违约金。对邱诗雯主张鹿文静承担律师费、保全保险费，本院认为，涉案房屋买卖合同第十二条第二款约定，违约方赔偿相对方因此所遭受的损失，包括律师费、诉讼费用、交通费等，邱诗雯主张的律师费56100元、保全保险费2700元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告邱诗雯与被告鹿文静于2017年8月27日签订的房屋买卖合同； 二、被告鹿文静于本判决生效之日起十日内支付原告邱诗雯违约金15万元； 三、被告鹿文静于本判决生效之日起十日内支付原告邱诗雯律师费56110元； 四、被告鹿文静于本判决生效之日起十日内支付原告邱诗雯保全保费2700元； 五、驳回原告邱诗雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13098元，减半收取计6549元，由原告邱诗雯负担5190元，由被告鹿文静负担1359元；保全费5000元，由鹿文静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇一九年八月二十日 书记员  万传玺