浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初8470号 原告（反诉被告）浙江易翔空港商务有限公司，住所地浙江省杭州萧山国际机场翔飞路北侧、航辉路西侧、翔越路南侧、边防检查站东侧。 法定代表人傅月龙，公司执行董事兼总经理。 委托代理人胡珊（特别授权）,北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）董碎娒，男，汉族，1951年8月16日出生，住浙江省温州市鹿城区。 被告（反诉原告）程秀霞（曾用名程秀华），女，汉族，1952年10月9日出生，住浙江省温州市鹿城区。 上列两被告的委托代理人朱浩松、濮语诚（特别授权），浙江浩平律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江易翔空港商务有限公司（以下简称易翔公司）为与被告（反诉原告）董碎娒、程秀霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17立案受理。反诉原告董碎娒、程秀霞于2019年3月13日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易翔公司的委托代理人胡珊，被告（反诉原告）董碎娒、程秀霞的委托代理人朱浩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易翔公司起诉称：易翔公司与董碎娒、程秀霞于2018年4月29日签订《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》，董碎娒、程秀霞将位于庆春东路78号紫晶商务城1幢1204室房屋租赁给易翔公司，合同约定承租房屋用于酒店经营。租赁合同签订后，易翔公司按双方的租赁合同约定，支付了首期半年租金（定金和5个月租金），金额分别为3954.05元、19770.25元。 易翔公司支付租金后，因涉案房屋的物业无法完成交接手续，导致易翔公司无法将涉案房屋用于酒店经营。 根据双方租赁合同14条特别说明第1款的约定：协议签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”、“浙江紫晶大酒店有限公司”（以下简称紫晶大酒店）原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，双方可解除本合同，双方互不承担违约责任。现因涉案房屋物业原因导致易翔公司无法与物业公司签订物业服务与租赁协议，导致易翔公司经营目的无法实现。鉴于此易翔公司分别于2018年7月28日、2018年8月6日向董碎娒、程秀霞发函，要求解除租赁合同并将案涉房屋交还给董碎娒、程秀霞，同时要求退还已支付的定金和租金。但发函至今，董碎娒、程秀霞未将款项退还给易翔公司。易翔公司提起诉讼，要求判令：1、确认易翔公司与董碎娒、程秀霞签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》已于2018年7月28日解除；2、董碎娒、程秀霞返还房屋定金3954.05元，租金19770.25元；3、诉讼费用由董碎娒、程秀霞承担。 董碎娒、程秀霞辩称：1、双方之间的合同是依法成立并生效。易翔公司依约支付了第1期即前6个月的租金以及第1个月的物业管理费，双方均已在切实履行各自合同权利义务。原告之后无理单方提出解除合同，同时也不再依约履行后续支付租金的义务，明显属于根本性违约，因此也造成了董碎娒、程秀霞的损失，董碎娒、程秀霞也据此提起了反诉。2、易翔公司要求确认合同于2018年7月28日已解除的理由不能成立，依法成立的合同并非易翔公司单方提出解除就解除。董碎娒、程秀霞在反诉中也提出了合同解除的诉请内容，但认为合同应当自法院判决之日起解除，理由就是易翔公司的根本性违约导致合同无效，无法履行。合同第14条约定双方可以解除合同的条件是在2018年6月1日之前，在本案当中，双方的合同是在18年的4月29日签订，能不能在6月1日之前与紫晶公司签订配套的物业合同是易翔公司自己与紫晶公司协商处理的事宜，与董碎娒、程秀霞没有任何关系，更不存在董碎娒、程秀霞对此是否承担合同责任的问题。董碎娒、程秀霞在租赁合同中作为出租方，主要义务就是将房屋交付给易翔公司使用，除此之外，在合同第一条第1项也明确了要协助易翔公司从原承租办理移交手续。上述义务董碎娒、程秀霞在合同签订后就已经履行完毕。易翔公司不但没有在约定的6月1日之前提出解除合同，而在6月4日，易翔公司还一并支付了三套房屋的首期租金中的剩余5个月租金，以及6月份的物业管理费，同时还在6月1日办理了房屋交接手续。易翔公司提出解除合同是在8月份左右，超过6月1日两个多月时间，合同约定解除的情形在实际中已不再适用，更不能成为易翔公司可以随意解除合同的理由。综上，要求驳回易翔公司的诉请。 董碎娒、程秀霞提起反诉称：涉案房屋在出租给易翔公司之前一直出租给紫晶大酒店，在易翔公司因经营需要多次与董碎娒、程秀霞协商后，董碎娒、程秀霞放弃了与紫晶大酒店续签协议的机会，于2018年4月29日与易翔公司签订了《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》。合同对租赁期限，租金、物业管理费、水电费等费用的支付以及违约金等内容进行了约定。 董碎娒、程秀霞购买案涉房屋的总价为687660元。合同签订后，易翔公司于2018年5月1日支付了第1个月的租金3954.05元，于6月1日办理了房屋交接手续，于2018年6月4日支付了首期租金当中的剩余5个月租金19770.22元及2018年6月份的物业管理费175.2元。2018年7月-11月的物业管理费、水电费等费用共计886元至今未付。 2018年8月6日，易翔公司以因无法完成配套物业交接导致无法经营为由，发函告知董碎娒、程秀霞要求解除合同，董碎娒、程秀霞对易翔公司的上述无理要求明确表示拒绝，并要求易翔公司依约承担违约责任。但易翔公司已明确表示不再继续履行合同义务，董碎娒、程秀霞为最大程度减少因易翔公司违约所带来的经济损失，于2018年12月又重新与紫晶大酒店签订了房屋租赁合同，但因此造成了实际损失37383元，其中包括：（1）易翔公司未提供的10张住宿券3000元；（2）因重新签订合同所免除的1.5个月租金5931.08元；（3）因租金标准降低而减少的租金28451.92元。董碎娒、程秀霞认为，易翔公司在合同签订后无理要求解除合同的行为已明确表示不再继续履行合同主要义务，构成根本性违约，合同目的已无法实现，合同应予解除；因易翔公司的违约行为给董碎娒、程秀霞造成的实际损失应予赔偿。故提起反诉，要求判令：1、解除董碎娒、程秀霞与易翔公司于2018年4月29日签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》；2、易翔公司立即支付2018年7月-11月的物业管理费等费用共计886元；3、易翔公司支付因违约给董碎娒、程秀霞造成的实际损失37383元；4、易翔公司承担本案全部诉讼费用。 易翔公司辩称：1、合同法规定的解除权有两种，一种是法定解除，一种是约定解除，易翔公司本诉主张的是约定解除，双方租赁合同第十四条约定了解除条件，易翔公司认为本案的情况已经达到了解除条件，易翔公司也依法通知了董碎娒、程秀霞。2、关于物业费、水电费等费用，双方已在2018年7月解除了合同，此后的该些费用也就不存在了。董碎娒、程秀霞要求易翔公司承担相应的费用不能成立。3、关于实际损失，双方合同已经解除，易翔公司也不存在违约行为，且合同解除之后，董碎娒、程秀霞与案外人签订了相应的合同，董碎娒、程秀霞与案外人之间权利义务关系与易翔公司无关，董碎娒、程秀霞没有理由，也没有任何依据要求易翔公司来承担相应的损失。综上，要求驳回董碎娒、程秀霞的反诉请求。 经审理，本案事实认定如下： 杭州市江干区紫晶商务城1幢1204室房屋的所有人为董碎娒、程秀霞，二人共同共有。该房屋的购买价款为687660元。 2018年4月29日，易翔公司（合同乙方、运营方）与董碎娒、程秀霞（合同甲方、出租方）签订《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》，约定：乙方为托管运营方，协助甲方完成与承租方的租赁合同，承租方为一家符合招租文件标准的，属于2017年中端酒店排名前20名的依据中国法律成立并有效存续的公司，拟承租甲方提供的物业（含该物业的公摊面积）用于酒店经营；甲方认可乙方作为承租方在本项目的托管运营方做前期商务洽谈和签约，负责与甲方签订本租赁意向协议；甲方同意将其所属的紫晶商务城1幢1204室产权式酒店（现为紫晶大酒店）房产及其相应的配套设施设备按房屋现有装修和附属设施设备的现状出租给承租方用于酒店经营，同时乙方协助甲方和承租方从原承租方（浙江奥赛酒店管理有限公司，紫晶大酒店的经营方）办理物业移交手续；承租方承诺依照本协议合法地经营和管理本物业，并依据本合同条款支付甲方房屋租金；乙方作为托管运营方，协助甲方和承租方办理租赁相关资料的收集、合同签订等手续；租赁期限为15年，自2018年6月10日至2033年5月31日；该房屋作为紫晶商务城1幢由承租方租赁的客房部分由承租方统一管理，紫晶商务城1幢的其非甲方所持其他物业由承租方自行与紫晶商务城的其他业主、原物业管理公司或者紫晶商务城业主委员会协商管理；紫晶商务城1幢第4至第20楼属于该房屋的附属设备设施和一楼大厅的分摊部分，由承租方用于经营酒店；租金以该房屋首次买入的房价总额作为计算依据，首年的年租金为总房价的6.90%（税后），年租金前3年不递增，第4-6年、7-9年、10-12年、13-15年分别在首年基础上递增5%、10%、15%、20%；支付方式为先付后租，每半年支付一次税后租金，每年首次租金支付时间为5月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过5月31日，二次租金于12月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过12月31日；承租方每年提供10张免费住宿券(含双早)，当年未使用完的住宿券，不延续至下1个租赁年;承租期间，该房屋的物业管理费、水电费等及与经营相关的一切费用均由承租方承担，承租方的经营所得均由承租方享有，经营所得所涉及的税费及经济法律责任均由承租方承担；未到租赁期限承租方要求提前退租的，视为承租方违约，并向甲方支付违约金，违约金为该房屋未到期限的全部租金；签订正式合同5个工作日内支付1个月定金，在交房后支付剩余5个月租金；本协议签订后，如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，甲乙双方可解除本合同，双方均不承担违约责任；计租日期由甲方将钥匙交由乙方日期为准；甲方必须在2018年5月31日前完成物业交接手续，如果没有按时完成交房则起租期顺延至交房完成之日，但最迟不能迟于2018年6月30日，否则视同甲方违约；等等。 2018年5月1日，易翔公司向董碎娒、程秀霞支付了1个月租金3954.05元（11862.15/3）。 2018年6月1日，董碎娒、程秀霞向易翔公司交付了涉案房屋。 2018年6月4日，易翔公司向董碎娒、程秀霞支付了5个月租金19770.25元及2018年6月的物业管理费175.25元，共计19945.5元（59836.5/3）。 2018年7月28日，易翔公司通知董碎娒、程秀霞，因易翔公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，导致易翔公司无法经营酒店，酒店开不成，依照房屋租赁合同约定已经符合解除房屋租赁合同的情形及条件，通知于当日解除房屋租赁合同，要求董碎娒、程秀霞退回2018年7月28日及之后剩余租期的租金。2018年8月2日，易翔公司通知董碎娒、程秀霞于当周内前往办理解除房屋租赁合同的手续、收房手续。 2018年8月6日，易翔公司通知董碎娒、程秀霞，要求在收到通知后2天内前往办理交还房屋手续。董碎娒、程秀霞未前往收房。 2018年12月3日，董碎娒、程秀霞与紫晶大酒店签订了《紫晶商务城房屋租赁合同》，约定董碎娒、程秀霞将紫晶商务城1幢1203室房屋出租给紫晶大酒店，租期自2018年12月3日至2028年5月31日，免租期1.5个月，首年租金按一手房价的6.70%计算（税后净租金），前3年不变，其后每3年递增5%，等等。 2018年12月3日，董碎娒、程秀霞向紫晶大酒店支付了2018年7月-11月的物业管理费876元以及门锁电池的费用10元，合计886元。 另查明，易翔公司于2018年8月23日至本院起诉紫晶大酒店，案号（2018）浙0104民初9231号，易翔公司基于其与紫晶商务城1幢部分房屋所有人签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》提出诉讼请求：一、判令紫晶公司立即协助易翔公司进场装修施工及提供施工用电、用水；二、判令紫晶公司立即提供热水；三、判令紫晶公司立即提供公共部位、公共用房及水电图纸；四、判令紫晶公司立即提供紫晶大酒店房屋平面布置图及消防检查合格证；五、判令紫晶公司立即提供位于紫晶大酒店1楼设置总服务台具体的位置；六、判令紫晶公司立即支付因阻止易翔公司装修造成的损失764940元（自2018年6月15日起暂计算至2018年7月15日，此后按照418元/天/间，共计61间，计算至2018年7月31日）。该案于2018年10月24日开庭审理，庭审中易翔公司撤回了第1至第5项诉讼请求。本院于2018年11月9日作出判决如下，驳回易翔公司的诉讼请求。易翔公司不服一审判决提起上诉，杭州市中级人民法院经审理于2019年2月13日作出判决如下，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有易翔公司提交的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》、付款记录、微信聊天记录、办理房屋交还通知函，董碎娒、程秀霞提交的房屋所有权证、契证、《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》、交接房屋清单、办理房屋交还通知函、微信聊天记录、发票、《紫晶商务城房屋租赁合同》以及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，易翔公司与董碎娒、程秀霞签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》合法有效。合同明确约定了易翔公司为托管运营方，协助董碎娒、程秀霞完成与承租方的租赁合同，因此易翔公司并非承租人。 案涉房屋租赁合同约定，该合同签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，易翔公司与董碎娒、程秀霞可解除合同，双方均不承担违约责任。易翔公司根据上述约定于2018年7月28日通知董碎娒、程秀霞，表示其公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，其公司无法经营酒店，通知于当日解除房屋租赁合同。本院认为，董碎娒、程秀霞于2018年6月1日向易翔公司交付了涉案房屋，易翔公司于2018年6月4日向董碎娒、程秀霞支付了租金、物业管理费，该2个日期在2018年6月1日当日或之后，易翔公司与董碎娒、程秀霞在易翔公司或承租方未能按约定期限与紫晶大酒店就配套物业达成协议的情况下仍在继续履行合同，因此应认为易翔公司、董碎娒、程秀霞均放弃了房屋租赁合同约定的上述解除合同的权利，易翔公司不能再根据房屋租赁合同的上述约定解除合同。同时，易翔公司于2018年8月23日起诉紫晶大酒店，要求紫晶公司协助其公司进场装修施工、提供施工用电用水等，至2018年10月24日才撤回该些诉讼请求，这表明在此期间易翔公司仍在追求履行合同，易翔公司于2018年7月28日通知董碎娒、程秀霞解除合同的行为与其公司的诉讼行为相矛盾，有失诚信。因此，易翔公司要求确认涉案房屋租赁合同已于2018年7月28日解除的诉讼请求，本院不予支持。 易翔公司向董碎娒、程秀霞交还了涉案房屋的钥匙，对此董碎娒、程秀霞未提出异议且于2018年12月3日将涉案房屋出租给了紫晶大酒店，现双方未能明确案涉房屋钥匙交还的准确日期，结合董碎娒、程秀霞2018年12月3日与紫晶大酒店签订协议的事实，本院推定房屋钥匙交还时间为2018年12月3日。因此应认定涉案房屋租赁合同已于2018年12月3日解除。董碎娒、程秀霞要求判决解除涉案房屋租赁合同的反诉诉讼请求，本院不予支持。 涉案房屋租赁合同约定租金、物业管理费、水电费应由承租人支付，但在承租人未确定，且董碎娒、程秀霞已交付房屋给易翔公司、约定的计租日期已经开始的情况下，易翔公司履行了部分支付义务。本院认为，由于易翔公司一直未能确定承租人，而董碎娒、程秀霞已经交付了房屋，因此2018年6月1日至12月3日期间涉案房屋的租金、物业管理费、水电费均应由易翔公司承担。因此，易翔公司要求董碎娒、程秀霞返还款项23724.3元的诉讼请求，本院不予支持。易翔公司已经支付租金、物业管理费、水电费至2018年6月。董碎娒、程秀霞要求易翔公司支付的7月-11月的应付物业管理费等费用886元，本院予以支持。 董碎娒、程秀霞要求易翔公司赔偿因违约给其造成的损失37383元，包括易翔公司未提供10张住宿券3000元、因重新签订合同所免除的1.5个月租金5931.08元、减少租金28451.92元。本院认为，涉案房屋租赁合同签订时易翔公司或承租人未取得作为酒店经营的配套物业，合同履行存在障碍，对此双方约定承租人无法在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同时易翔公司与董碎娒、程秀霞可解除合同以控制风险；但在易翔公司或承租人未取得配套物业的情况下，易翔公司与董碎娒、程秀霞越过2018年6月1日这个时间点继续履行合同，又未重新约定新的时间点或对此后不能取得配套物业的风险承担作出约定，双方履行合同的行为均有失谨慎；同时董碎娒、程秀霞主张的免租期、减少租金损失因董碎娒、程秀霞与紫晶大酒店签订的房屋租赁合同价格条件与涉案的房屋租赁合同存在差异而产生，并非易翔公司在签订涉案的房屋租赁合同时可以预见或者应当预见；因此董碎娒、程秀霞要求易翔公司赔偿损失依据不足，对董碎娒、程秀霞的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、驳回浙江易翔空港商务有限公司的诉讼请求； 二、浙江易翔空港商务有限公司支付董碎娒、程秀霞物业管理费、门锁电池等费用合计人民币886元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回董碎娒、程秀霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币393元，由浙江易翔空港商务有限公司负担；公告费人民币260元，由董碎娒、程秀霞负担。反诉案件受理费人民币378元，由董碎娒、程秀霞负担人民币353元，由浙江易翔空港商务有限公司负担人民币25元。 浙江易翔空港商务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈维专 人民陪审员  裘咪娜 人民陪审员  吴玉萍 二〇一九年八月十日 法官助理李晓斐 代书 记员  李思佳