广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初669号原告（申请执行人）：何孝辉，男，1961年11月18日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：尹爱林，男，1956年6月11日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：何孝贵，男，1963年8月13日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：林清，男，1962年9月3日出生，汉族，住韶关市浈江区。四原告的共同委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。四原告的共同委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被告（案外人）：杨慎，男，1993年11月13日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。被告（被执行人）：韶关市信亿置业有限公司。住所地：韶关市武江区松山路（原百货仓库）一层左侧办公室。法定代表人：杨士明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀芳，该公司职员。第三人（被执行人）：广东鸿瑞建筑工程有限公司。住所地：广东省梅州市蕉岭县蕉城镇朝阳路126号。法定代表人：刘关辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖家禄，广东嘉应律师事务所律师。原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清与被告杨慎、韶关市信亿置业有限公司（以下简称“信亿置业公司”）、第三人广东鸿瑞建筑工程有限公司（以下简称“鸿瑞建筑公司”）申请执行人执行异议之诉，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹爱林、何孝贵及四原告的共同委托诉讼代理人卓友陆，被告杨慎的委托诉讼代理人吴少基，被告信亿置业公司的委托诉讼代理人张秀芳,第三人鸿瑞建筑公司的委托诉讼代理人赖家禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清向本院提出诉讼请求：一、判令准许对位于韶关市武江区新兴路20号景泰花园一层2号商铺（简称涉案商铺）恢复执行；二、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与信亿置业公司、鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷一案经人民法院依法审理并作出生效判决后，信亿置业公司、鸿瑞建筑公司仍怠于履行债务清偿义务。为此，原告向法院申请执行，法院依法查封了信亿置业公司名下的涉案商铺，被告杨慎旋即提出执行异议，法院经书面审理后，作出（2019)粤0203执异5号《执行裁定书》，裁定解除对涉案商铺的查封。原告对此裁定不服，特依法提起本案诉讼。一、被告杨慎不是涉案商铺的所有权人，不具有提起本案执行异议的主体资格。涉案商铺登记在信亿置业公司名下,被告杨慎不是该商铺的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，被告杨慎不是涉案商铺的权利人，其不具有本案提出排除执行异议的主体资格。二、被告杨慎提交的证据材料不能证实其已合法购买了涉案商铺。1.被告杨慎没有取得涉案商铺的所有权。根据我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”等规定，被告杨慎即使与信亿置业公司签订的涉案商铺买卖合同真实且合法有效，但因没有变更登记，其依法未能取得涉案商铺的所有权。2.被告杨慎在执行异议程序中提交证据不能证实其与信亿置业公司的交易行为真实存在。被告提交的《商品房买卖合同》签订时间是在2018年10月17日，其支付所谓购房款的时间是在2018年6月1日，开具税务发票的时间是在2019年1月8日。从前述交易流程时间节点来看，被告杨慎是先向信亿置业公司付清了购房款，而后在事隔4个半月后才与信亿公司签订购买合同，在付清房款后的6个月才由信亿置业公司开具购房发票。因此，如果被告杨慎提供的前述证据均是客观真实存在的，则被告杨慎的购房流程明显违背了日常商品房产买卖交易的正常流程。被告杨慎存在与信亿置业公司恶意串通，利用被告杨慎向信亿置业公司在先因其他交易行为所形成的转账凭据，事后编造《商品房买卖合同》和申请开具购房发票。以向税务机关缴纳较低数额的税款损失为代价，通过虚构买卖转移房产的方式，侵害原告的债权利益，干扰法院的正常司法执行程序。据了解，被告杨慎是信亿置业公司实际控制人杨仕凡之子，是信亿置业公司的副经理，其个人名下建行尾号5985的涉案账户被信亿置业公司长期借名使用，信亿置业公司账户需要开支资金时，杨仕凡会通过被告杨慎的账户向信亿置业公司拨付资金并立即转走，确保信亿置业公司账户余额维持低水平，规避和逃避自己的债务责任。三、被告杨慎排除执行的异议主张依法应予驳回。原告在2017年12月13日向法院申请对信亿置业公司的房产采取诉讼保全措施，法院依法作出（2017）粤0203财保59号《民事裁定书》，并于2017年12月15日向韶关市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知，但由于不动产登记中心出具了“经查，无景泰花园01、02、、03、04、05、06、07、08、09、10号商铺的相关登记记录”的回执，而使涉案房产未能办理查封登记。即便如此，法院依原告申请在2017年12月15日对涉案商铺已经依法采取查封措施的事实是清晰的，因此即便被告杨慎提交的商品房买卖合同是真实有效的，其订立时间也明显晚于法院查封之时。涉案商铺既非用于居住的房屋，也不是被告杨慎购买的唯一房产。被告杨慎在其异议申请书中自认，其详细住址为韶关市××区××花园××房，表明其名下已有可用于居住的其他房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，法院对被告杨慎排除执行的异议主张，依法应不予支持。综上所述，法院作出的（2019）粤0203执异5号执行裁定认定事实和适用法律均有错误，请法院查明事实，依法作出公正判决。此外，即使被告杨慎与信亿置业公司办理了网签手续，买卖合同也是真实的，被告杨慎所取得的只是债权请求权而非物权请求权。被告杨慎辩称，被告杨慎与信亿置业公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并依照合同约定全额支付了购房款，房屋已经移交使用，因此被告杨慎与韶关市信亿置业公司的商品房买卖已经完成，被告杨慎已经实际取得了涉案商铺的物权，至于原告与信亿置业公司是否存在债务关系或者其他法律关系与被告杨慎无关，被告杨慎认为裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持，恳请法庭驳回原告诉请。被告信亿置业公司辩称，被告杨慎已经与被告信亿置业公司签订合同，房款已经付清，房屋也已经交付给其使用。被告信亿公司不同意原告的诉讼请求。第三人鸿瑞建筑公司述称，第三人鸿瑞建筑公司同意原告的诉请，被告杨慎与信亿置业公司的房屋买卖未经合法登记，不产生物权效力。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩理由依法提交了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清（均作为原告）与信亿置业公司（作为被告）、鸿瑞建筑公司（作为被告）买卖合同纠纷一案，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清于2017年12月13日向本院提出诉前财产保全申请。本院依据其申请作出（2017）粤0203财保59号民事裁定，并于2017年12月15日向韶关市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，该不动产登记中心在送达回证标注：“经查，无景泰花园01、02、03、04、05、06、09、10号商铺的相关登记记录”的内容，而未能予以查封。之后，本院于2018年5月14日作出（2018）粤0203民初145号民事判决，判决：“一、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司于判决生效之日起十日内向何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清共同支付钢材货款利息2199661.98元。二、驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的其他诉讼请求。”信亿置业公司、鸿瑞建筑公司对该判决不服提起上诉，韶关市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）粤02民终1337号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，因信亿置业公司、鸿瑞建筑公司未按判决指定的期间履行给付义务，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清遂向本院申请强制执行，本院依其查封申请作出（2018）粤0203执1679号民事裁定，并于2018年12月17日查封了登记在信亿置业公司名下的位于韶关市武江区××景泰花园××号等商铺。2019年1月18日，杨慎以案外人的身份就上述商铺向本院提出执行异议，请求解除对上述商铺的查封。本院于2019年1月23日作出（2019）粤0203执异5号民事裁定，裁定：“解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封”。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清签收了（2019）粤0203执异5号民事裁定书后，因不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，杨慎于2018年5月28日与信亿置业公司签订《景泰花园住宅认购书》，约定杨慎向信亿置业公司认购景泰花园1层2号商铺，建筑面积约为76.24平方米，总价款为686160元，杨慎须在签订本认购书后7日内即2018年6月3日前付清总房款686160元，同时与信亿置业公司签署《商品房买卖合同》（含附件、补充合同）及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。2018年5月31日，被告分两次（500000元、186160元）将上述房屋价款686160元转账支付至信亿置业公司在韶关市区农村信用合作联社的单位存款专用账户。2018年10月17日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由杨慎向信亿置业公司购买位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺（房屋建筑面积76.64平方米），房屋价款为686160元，其中合同第八条第一项约定付款方式为一次性付款付款。买受人应当在2018年12月31日前支付全部价款；合同第十七条第（二）项约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”。2018年11月8日，双方在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。2019年1月8日，信亿置业公司出具了涉案商铺的购买发票。杨慎主张涉案商铺已经实际交付，对此，提供了装修指南、业主手册及韶关市商品住宅使用说明书（质量保证书）予以佐证，信亿公司对此无异议。目前案涉商铺尚未办理过户登记。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为：一、就案涉商铺杨慎与信亿置业公司之间的交易是否真实合法有效；二、杨慎对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利，其排除执行的主张应否得到支持。本院对此作如下分析：关于焦点一。本案中，在案涉商铺被查封之前，杨慎即与信亿置业公司签订了《景泰花园住宅认购书》及《商品房买卖合同》，且双方签订《景泰花园住宅认购书》后，杨慎依照约定，在付款期限内将全部购房款存入信亿置业公司单位存款专用账户，之后亦签订了《商品房买卖合同》并在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。据杨慎提供的装修指南、业主手册及韶关市商品住宅使用说明书（质量保证书）证据显示，信亿置业公司亦于2018年5月31日将房屋交付给了杨慎使用。而原告认为杨慎与信亿置业公司之间的交易行为并非真实的理由为：一、杨慎存在利用先前交易行为所形成的转账凭据，事后编造《商品房买卖合同》和申请开具购房发票；二、涉案商铺至今未办理产权转移登记，交易流程违反正常交易规则；三、杨慎是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，故其双方之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能。首先，杨慎与信亿置业公司就涉案商铺于2018年5月28日就签订了《景泰花园住宅认购书》，并约定在签订认购书后7日内即2018年6月3日前付清总房款686160元，而杨慎亦是按上述约定于2018年5月31日将上述房屋价款686160元转账支付至信亿置业公司在韶关市区农村信用合作联社的单位存款专用账户，且两笔款项的累计金额与认购书所约定的商铺价款一致，另外金额为186160元的款项附言内容为“2号商铺尾款”。至于杨慎与信亿置业公司是在支付完房款后再签订《商品房买卖合同》并不违反法律的规定。而原告主张杨慎存在利用先前交易行为所形成的转账凭据，事后编造《商品房买卖合同》和申请开具购房发票的行为，但并未提交相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告提出的主张不予采信。其次，杨慎与信亿置业公司签订《景泰花园住宅认购书》、交纳房款后亦与信亿置业公司签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案手续，信亿置业公司亦向杨慎交付了涉案商铺。虽双方并未明确约定办理过户登记的时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”的约定，可推断双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内。而本案中案涉商铺交付时间与被查封的时间不到半年，未超出双方合意的时间。故对原告提出的案涉商铺交易流程违反正常交易规则的主张本院不予采信。最后，原告认为杨慎是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，但未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对原告该主张本院不予采信。综上，原告主张杨慎与信亿置业公司之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能，本院亦不予采信。杨慎与信亿置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于焦点二。案涉商铺目前仍未办理过户登记，虽根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，杨慎对执行标的尚不享有所有权，但杨慎作为案涉商铺的买受人，其对案涉商铺享有的物权期待权，也具有排除一般债权执行的效力。案涉商铺被查封的时间为2018年12月17日，在此之前，杨慎已与信亿置业公司签订《景泰花园住宅认购书》、《商品房买卖合同》，信亿置业公司也将案涉商铺交付给杨慎由其合法占有，案涉商铺价款亦已全部支付完毕。至于案涉商铺未在被查封前办理过户登记亦并非买受人本身原因所致。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案商铺不存在他人权利障碍，杨慎已经尽到合理注意义务。其次，案涉商铺买卖不存在政策限制。最后，如前所述，双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉商铺在交楼后半年内未办理完过户登记手续不属于非正常情形，且在发现房屋被查封后，杨慎也积极向执行法院提出书面异议，并不存在消极不行使登记权利的情形。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封并无不妥。故对于原告请求准许对位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺恢复执行的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  成燕萍人民陪审员  陈志筠人民陪审员  黄润清二〇一九年八月二十二日书 记 员  曹 亮