陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终5658号 上诉人（原审原告）:范晨雨，女，1993年07月14日出生，满族，国家电力投资集团有限公司员工，住西安雁塔区。委托诉讼代理人：门萍，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卫晓梅，女，1966年09月09日出生，汉族，延安市五金公司退休职工，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：陈川，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：任志海，男，1965年6月19日出生，汉族，延安电信公司职工，住陕西省延安市宝塔区。原审第三人:西安麦田房地产中介有限公司,住所地：西安曲江新区航天大道路1199号大华公园世家项目肆街区。法定代表人：王维一，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩，男，1992年2月11日出生，汉族，该公司员工，住西安市。委托诉讼代理人：刘正东，男，1986年2月12日出生，汉族，该公司法务，住该公司。上诉人范晨雨因与被上诉人卫晓梅、原审第三人西安麦田房地产中介有限公司（以下简称麦田公司）债权债务概括转移合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。范晨雨上诉请求：1、撤销一审判决改判支持其在一审的全部诉讼请；2、本案诉讼费用由卫晓梅承担。事实和理由：1、双方的买卖系房屋备案预登记阶段发生的权利转换，不是二手房买卖合同法律关系，不受西安市XX房XX市场交易政策限制，不适用二手房交易流程。2、卫晓梅委托麦田公司售房在先，其从网上获得涉案房屋出售信息后，才联系麦田公司，签订了涉案的《房屋买卖三方合同》，房屋价款是公平交易市场价，其是遵纪守法的善意购买人，麦田公司也在庭审表示涉案房屋更名手续完全在法律规定内办理完成，并未违反任何强制性法律规定。若违反，房管局不可能审批通过。3、卫晓梅售房意思表示真实，且自愿办理退房、注销手续，其与开发商签订的《商品房买卖合同》经西安市住房保障和房屋管理局审批备案，不违反房屋所有权取得的法律规定，现其已经合法拥有涉案房屋所有权。4、一审判决适用法律错误，本案应按照合同履行义务和公平诚信原则，判令继续履行。4、一审法院认定卫晓梅违约意图明显，却按照卫晓梅之意判决解除合同，在房价攀升的当下，无疑是助长卖方违约，鼓励违背诚信及公平交易原则。5、其与西安天地源曲江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并且已经通过行政审批，民事审判不能代替行政审批权认定为违法。故其上诉请求二审法院依法予以纠正。卫晓梅辩称，一审法院认定法律关系正确，本案确系二手房买卖合同关系，理应适用西安市二手房政策。根据西安市房管局的处罚决定书，麦田公司办理的更名行为，系违规交易行为，双方签订的《房屋买卖三方协议》已经被确认为违法违规，该协议理应解除。麦田公司陈述称，双方约定的交易方式是卫晓梅将其与开发商签订的房屋买卖合同解除，解除后开发商与卫晓梅共同撤销房屋备案登记手续。后开发商与范晨雨签订商品房买卖合同，将涉案房屋卖给范晨雨，房款由范晨雨直接付给卫晓梅，交易过程中范晨雨代卫晓梅向开发商支付7万元赔偿金，本案合同违约方是卫晓梅。范晨雨向一审法院起诉请求：1、判令卫晓梅继续履行合同，限期向其交付房屋；2、判令卫晓梅向其支付逾期交房违约金11480元（违约金暂计至2018年6月5日为11480元，自2018年6月6日至实际交付房屋之日止，以房价款为基础，按照日利率万分之五继续支付；3、判令卫晓梅承担本案律师费用100000元；4、判令本案诉讼费用由卫晓梅承担。一审法院经审理查明，2018年3月3日，范晨雨、卫晓梅与西安麦田房地产中介有限责任公司签署《房屋买卖三方合同》约定：范晨雨购买卫晓梅所有的坐落于西安市曲江新区金羊路以北13号路以东唐华路以南天地源曲江香都c区12幢1单元10701室房屋，房屋建筑面积199．82平方米，成交价格3280000元，房屋未设定抵押，未设租赁。双方选择合同更名为交易方式，更名产生的费用由范晨雨承担。合同对付款方式的约定为：签订本合同当日范晨雨支付卫晓梅首付款人民币1640000元，范晨雨在签订合同网签备案交房后当日支付卫晓梅剩余房款人民币1640000元。合同对违约责任的约定为：本合同签署后，若双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如范晨雨违约定金不退，卫晓梅违约双倍退还范晨雨定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。上述合同签订后，范晨雨向卫晓梅支付了购房款1640000元。经法院向麦田公司就涉案交易的经办业务员张涛核实，其称范晨雨、卫晓梅及麦田公司在合同签订之初均知晓更名交易系违规交易方式，但范晨雨、卫晓梅双方均同意以该方式进行交易，故其要求卫晓梅签署了办理注销合同所需的若干资料后，注销了卫晓梅与涉案房屋开发商西安天地源曲江房地产开发有限公司签订的备案号为Y17011038的《商品房买卖合同(预售)》。嗣后，又要求范晨雨在备案号为X18087753的《商品房买卖合同(预售)》上签字，持有上述材料前往开发商及房屋管理部门办理了备案手续，将涉案房屋网签备案至了范晨雨名下，备案登记完成时间为2O18年5月3O日。后范晨雨主张继续履行合同，卫晓梅以范晨雨未按时履行网签备案手续及房屋不符合交易政策为由拒绝继续履行合同。另查，2017年6月28日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》的限购政策，该通知第一条载明“2017年4月18日以前，在…曲江新区…等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易…"。2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》的限购政策，该通知第一条第(三)项载明“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易…”，经法院核实，卫晓梅购买涉案房屋的时间为2017年1月，涉案房屋至今仍不符合西安市二手房上市交易条件。再查，西安市住房保障和房屋管理局作出西房中违处字(2018)29号行政处罚决定，因麦田公司为禁止交易的房屋提供经纪服务，特处以三万元罚款。2018年8月21日，麦田公司不服该行政处罚，依法向陕西省住房和城乡建设厅提出行政复议申请。又查，范晨雨主张卫晓梅承担本次诉讼花费的律师费100000元，对此向法院提交了委托代理合同及实际支付律师费50000元的票据，一审法院认为，范晨雨、卫晓梅及麦田公司签订《房屋买卖三方合同》后，范晨雨依约支付了购房首付款，麦田公司也已办理了涉案房屋的合同更名手续，通过该方式将涉案房屋网签备案至了范晨雨名下，但范晨雨与涉案房屋的开发商西安天地源曲江房地产开发有限公司之间并无事买上的商品房买卖合同关系，范晨雨基于《房屋买卖三方合同》与卫晓梅存在二手房买卖关系，故范晨雨购买的应系卫晓梅所有的二手房而非预售商品房，受西安市XX房XX市场交易政策限制，涉案房屋不符合西安市现行条件，范晨雨无法正常办理房屋网签备案及转移登记手续，麦田公司协助范晨雨、卫晓梅双方通过合同更名方式违规将涉案房屋网签备榘到范晨雨名下，也已收到房屋管理部门的处罚决定，故范晨雨并未合法合规取得涉案房屋的房屋所有权，涉案房屋的实际所有权人仍系卫晓梅。受政策所限，双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，故范晨雨主张继续履行合同项下的所有诉请，法院依法不予支持。范晨雨、卫晓梅及麦田公司在签订合同之初就应对西安市二手房交易政策熟悉并遵守，尤其是麦田公司作为专业的房产经纪机构，明知涉案房屋不符合交易条件，仍为范晨雨、卫晓梅提供居间服务，并违规办理更名手续，当属扰乱二手房市场交易秩序行为，对涉案三方合同不能履行负严重过错，法院就此对麦田公司提出严厉批评。涉案合同无法继续履行，麦田公司负主要责任之外，范晨雨、卫晓梅自身也负有对政策、法规详细了解的审慎义务，尤其是本案卫晓梅，签订合同之初知晓并同意按照合同更名方式进行交易，此后又以该方式不符合政策为由不愿继续履行合同，主观上的违约意图明显，虽合同无法继续履行系政策原因所致，但卫晓梅亦应对其违约行为承担相应的违约责任，依照合同约定范晨雨本次诉讼实际花费的律师费50000元依法应由卫晓梅承担。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下一、卫晓梅应于本判决生效之日起十日内支付范晨雨律师费50000元；二、驳回范晨雨其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33932元，由范晨雨承担3932元，由卫晓梅承担15000元，由麦田公司承担15000元，因范晨雨已预交，卫晓梅及麦田公司应在判决生效后将其应承担的款项给付范晨雨二审经审理查明，卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司于2017年1月签订备案号为Y17011038的《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，2017年2月西安天地源曲江房地产开发有限公司将涉案房屋交付卫晓梅使用，但一直未办理房产证，现涉案房屋一直由卫晓梅实际占有使用。2018年3月3日范晨雨与卫晓梅及麦田公司签订《房屋买卖三方合同》，约定卫晓梅将其购买的涉案房屋及该小区的一个车位出卖给范晨雨，约定车位及房价款共计328万元，合同签订当天，范晨雨按照约定向卫晓梅支付了第一笔购房款164万元。后在麦田公司的居间服务下，卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司注销了双方签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，2018年5月30日范晨雨与西安天地源曲江房地产开发有限公司就涉案房屋网签了登记号为X18087753的《商品房买卖合同》，合同中的买房人为范晨雨，出卖方为西安天地源曲江房地产开发有限公司，该合同最后注明：“原购房人所交存的房屋维修资金结余随盖房转让给现购房人，原购房人同时将维修资金交存收据等交给现购房人，由现购房人办理维修资金更名手续”。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，范晨雨与卫晓梅签订涉案《房屋买卖三方合同》，买卖涉案房屋，双方约定的交易方式为合同更名，系卫晓梅将其与西安天地源曲江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务概括转移给范晨雨。卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》并未履行完毕，卫晓梅转让给范晨雨的不仅是基于合同已经取得的权益，还包括合同未履行部分的风险。现双方的权利义务概括转让行为已获得西安天地源曲江房地产开发有限公司的同意且实际履行，故本案的案由应为债权债务概括转移合同纠纷。根据《房屋买卖三方合同》的约定，卫晓梅主要合同义务是促成范晨雨与西安天地源曲江房地产开发有限公司网签涉案房屋的《商品房买卖合同》，范晨雨的主要合同义务是向卫晓梅支付购房款。合同签订后，范晨雨按约定支付了第一笔购房款164万元，且卫晓梅也促成了范晨雨与西安天地源曲江房地产开发有限公司于2018年5月30日网签涉案房屋的《商品房买卖合同》，完成了更名手续。根据合同约定，更名手续应在2018年5月29日完成，而实际完成合同更名的时间超过了合同约定的期限一天，但该项合同约定的履行主要系卫晓梅及麦田公司的义务，超期一天并不能认定系范晨雨违约，故卫晓梅以更名手续晚了一天为由主张范晨雨违约的理由，本院不予支持。卫晓梅作为涉案房屋的出卖方，其对涉案房屋的产权状况及是否符合政府限售政策是明知的，但其仍委托麦田公司出售涉案房屋，现卫晓梅又以双方交易违反限购政策为由拒不履行合同约定的交房义务，违约意图明显，意在通过违约方式获取涉案房屋价格上涨的增值利益，严重违背合同的诚信原则。双方现已完成合同约定的更名手续，卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系已经解除，范晨雨已与西安天地源曲江房地产开发有限公司形成房屋买卖合同关系。故根据涉案《房屋买卖三方合同》的实际履行情况及关于交房的约定，对范晨雨要求卫晓梅继续履行合同向其交付房屋的请求，本院予以支持。因本案中范晨雨在签订《房屋买卖三方合同》时，对涉案房屋未取得房产证的情况及双方买卖涉案房屋违反我市限购政策是明知的，双方通过合同更名的方式完成交易，规避了限售政策的规定，主观上存在一定过错，故其主张的逾期交房违约金及律师费的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12257号民事判决；二、本判决生效后三十日内，卫晓梅将西安市曲江新区XX路XX号XX路XX区XX幢XX单元XX号房屋交付范晨雨；三、驳回范晨雨的其余诉讼请求。一审案件受理费33932元，范晨雨已预交，由范晨雨承担3932元，卫晓梅承担30000元；二审案件受理费33840元，范晨雨已预交，由范晨雨承担3840元，卫晓梅承担30000元。卫晓梅于本判决生效后三十日内向范晨雨支付应承担的案件受理费60000元。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  肖 晓 通审 判 员  张   伟 二○一九年七月二十六日  书 记 员  袁   萱 1