广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12645号原告：彭靖程，女，1985年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人:唐明华，广东坚信律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码********。法定代表人：林某1。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码***********。法定代表人：林某1。两被告共同委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。原告彭靖程与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、被告广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月31日受理后,被告粤海通公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤0605民初12645号民事裁定，驳回被告粤海通公司管辖权异议。本院依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人唐明华，两被告的共同委托诉讼代理人陈荻、林彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司支付违约金98857元（以购房总价1445274元为本金从2018年5月1日起至2018年12月14日止按利率日万分之三计算）予原告，并以98857元为本金从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告；2.被告长华公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年9月23日，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告粤海通公司将其开发的位于佛山市南海区*******************出售给原告，成交价1445274元，被告粤海通公司应当在2018年4月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用；被告粤海通公司交房逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告粤海通公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。同日，被告粤海通公司要求原告签订了《补充协议》。2018年12月13日，被告粤海通公司才向原告发出《毛坯收楼通知书》，通知原告在2018年12月14日至2019年1月2日期间办理房屋交接手续。被告粤海通公司未在2018年4月30日前交付房屋，已构成违约，应根据《商品房买卖合（预售）第十二条的约定按日万分之三的标准计算逾期交房的违约金。被告长华公司是被告粤海通公司的唯一股东，应当对被告粤海通公司的债务承担连带清偿责任。原告为了维护自己的合法权益，故提起诉讼。两被告共同辩称，一、被告长华公司并非本案适格被告。根据《公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。本案中，与原告签订商品房买卖合同的主体是被告粤海通公司，履行商品房买卖合同的主体也是被告粤海通公司，被告粤海通公司的股东长华公司既非合同的一方，实际也未参与涉讼房屋买卖的活动。被告长华公司与被告粤海通公司之间虽系关联企业，但份属独立的法人主体，亦有各自独立的财产。原告仅因被告长华公司系被告粤海通公司股东而要求其就被告粤海通公司的债务承担连带责任，没有事实和法律的依据。二、被告粤海通公司与原告之间达成的合意为买卖精装修商品房而非买卖毛坯房。原告与被告粤海通公司达成买卖合意之初，双方的共识就是买卖精装修商品房而不是单纯的毛坯房，故此，双方在订立《认购书》的时候，就已在《认购书》中明确交楼的标准以《委托装修协议》中约定的装修标准为准。《委托装修协议》并没有另外收取业主装修款，业主所需支付的对价全部体现在《商品房买卖合同（预售）》当中，从侧面也可佐证双方的交易目的系交付精装修房。此外，《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》和《委托装修协议》三份文件在同日同场合签订，共同体现双方完整的交易合意和完整的权利义务约定，应当作为一个整体来对待而不宜割裂解读。因此，本案中被告粤海通公司交付义务应当认定为交付精装修商品房的义务，相应地，交付涉讼房屋交付的期限，应当《委托装修协议》第五条约定的交付精装修涉讼房屋时间，而非《商品房买卖合同（预售）》中约定的毛坯房交付时间为准。三、原告所主张的逾期交楼违约金依据有误且违约金金额过高。1.计算违约金的标准应以《补充协议》有关约定为准。被告粤海通公司与原告签订《补充协议》时，已经通过《补充协议》对《商品房买卖合同（预售）》中的逾期交楼违约金的计算标准作出细化约定和变更。《补充协议》第九条约定，《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于出卖人逾期交楼应承担的违约金责任变更为：出卖人交付房屋逾期不超过90日的，应向买受人每日支付已付商品房价款的0.02%违约金，逾期超过90日的，自92天起至实际交付之日，应向买受人每日支付已付商品房价款的0.03%违约金。此外，《补充协议》第三十条还进一步约定，出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过房屋总价款的2%。以双方约定交付精装修房为交付时间起算点，被告粤海通公司迟延交付的时间并没有超过90天，因此应当适用0.02%/日的计算标准和最高不超过2%的封顶约定。2.原告主张违约金明显高于其实际损失应予下调。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告没有选择解除双方之间的商品房买卖关系，而是选择接受被告粤海通公司的交付并主张相应的违约责任。换言之，被告粤海通公司迟延交付的行为，充其量只是在迟延交付期间使得原告遭受租金损失。在双方有明确约定违约金的情况下，违约金亦不应超过同地段同类房屋在逾期交付使用房屋期间的租金水平。根据《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》，涉讼房屋所属地段佛山市南海区*******的租金标准约为20元/平方米/月。由此可见，原告所主张的违约金，明显远高于涉讼房屋在迟延交付期间的租金水平，也高于实际损失的1.3倍。本案中被告粤海通公司应承担的逾期交付违约金，应该参照上述《通知》的标准予以下调。四、原告要求被告粤海通公司支付违约金利息无法律依据。鉴于逾期交付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方可固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，原告主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、两被告工商信息打印件各案1组，证明原被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）、补充协议原件各案1份，证明原告与被告粤海通公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并约定相关权利义务关系。3.发票原件1份，用以证明原告已全额支付购房款。4.收据（NO5449603）原件1份，用以证明原告按照委托装修协议而支出的装修款项。两被告共同举证如下：1.认购书原件1份。2.委托装修协议原件1份。3.精装修工程施工三方合同原件1份。4.长华装饰公司营业执照打印件1份。证据1-4共同证明：1.本案房屋交楼标准为按照《委托装修协议》约定的装修标准装修后的商品房。《商品房买卖合同（预售））》、《补充协议》及《委托装修协议》共同体现完整的交易合意和完整的权利义务约定，应当作为一个整体来对待；2.对于《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及《委托装修协议》，被告粤海通公司已尽《合同法》第39条第1款所规定的提示义务和说明义务，前述文书没有违反强制性法律法规的规定，系合法有效的格式条款合同，对合同双方均有约束力。3.原告无须就《委托装修协议》额外支付装修费，精装修工程的费用由被告粤海通公司承担。《商品房买卖合同（预售）》当中约定的对价系购买精装修房的对价，从另一角度印证双方交易标的物系精装修房的主张。5.工程竣工验收报告复印件1份。6.竣工验收备案表原件1份。7.测绘报告原件1份。证据5-7共同证明涉讼房屋在2018年9月27日具备交楼条件。8.收楼通知书、快递单原件1组。9.妥投清单原件1组。10.交付确认函原件1组。证据8-10共同证明：1.涉讼房屋房屋建成后，被告粤海通公司已经履行通知原告收楼的义务。2.其中一次发函系由被告粤海通公司与案外人长华装饰公司联名通知原告对精装修房收楼，从侧面印证双方之间的交易标的物系精装修房，而非单纯的毛坯房。3.部分涉讼房屋房屋已经实际交付，原告亦已通过书面签收的方式确认。11.2018年南海区房屋租赁指导租金标准的通知复印件1份，证明涉讼房屋在迟延交付期间，所在地区租金标准每月每平方20元左右，对比《商品房买卖合同（预售）》第十二条、《补充协议》第九条中所约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准。原告既然选择继续履行合同，也就意味着被告粤海通公司迟延交付充其量所造成的损失，仅限于迟延交付期间的租金损失。原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以下调。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-4真实性无异议，原告对两被告提供的证据1-10真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。两被告举证11佛山市南海区土建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月7日，原告彭靖程与被告粤海通公司签订《认购书》，约定原告认购被告粤海通公司开发的佛山市南海区**********房（以下简称涉讼房屋）。2017年9月23日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价1445274元；在2017年9月23日前支付全部房价款，总金额1445274元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第十八条（二）出卖人以买受人提供的联系方式资料发出的任何通知、文件、催告均视为已经送达。等等。同日，原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修，甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订商品房买卖合同约定的商品房交付日当日将商品房交付给乙方进行装修，同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方；甲方同意以1500元/平方米（该商品房建筑面积）的价格将本协议项下室内装修工程发包给乙方，该商品房建筑面积共105.96平方米，装修工程款总价合计158940元；如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。原告已支付全部购房款。两被告未提出原告存在逾期付款的行为。2017年11月22日，长华装饰公司（甲方）和XX有限公司（乙方）签订《精装修工程施工合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅XX栋精装修工程。2018年12月12日，长华国际商业中心（XX幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月24日，长华国际商业中心XX幢（住宅）取得测绘报告书。2018年12月13日、2018年12月25日，被告粤海通公司分别向原告邮寄收楼通知书。2019年4月26日，被告粤海通公司向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年5月1日至5月4日收楼，该邮件于2019年5月1日投递并签收原告于2019年5月31日提起本案诉讼。另查明，被告粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为被告长华公司。本院认为，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，但本院认定交付时间应为同年12月31日，根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，原告确认其收取涉讼房屋时为带精装修状态，被告粤海通公司确认《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，结合当时的房地产市场调控政策及双方当事人的陈述等事实，可以认定原告在购买涉讼房屋时，虽然分别与被告粤海通公司和长华装饰公司签订涉讼合同和《委托装修协议》，但涉讼房屋实为带装修出售，此其一；其二，《委托装修协议》的合同内容上，合同相对方缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料等作具体约定，该《委托装修协议》明显有异于日常的装修合同。综上所述，本案中涉讼合同与《装修合同》不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量，原告签订《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日，系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、被告粤海通公司应在涉讼房屋已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告粤海通公司于2019年4月26日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年5月1日至5月4日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年5月1日止。综上，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年5月1日止共计121天。关于逾期交楼违约金的标准，首先，如前所述，《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，故被告粤海通公司支付逾期交付违约金应以实际购房总价款即涉讼合同合同价款与《委托装修协议》的装修价款之和作为本金标准；其次，根据涉讼合同，现被告逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付违约金58233元[（1445274+158940）元×0.0003/天×121天]予原告，原告主张的逾期期限系基于毛坯房交付提出的，与本院认定涉讼房屋为精装房交付不符，为避免诉累，原告主张的违约金数额在本院核定范围内的，本院予以支持，超出部分本院不予支持。原告与被告粤海通公司就逾期交付违约金的数额产生纠纷而诉至法院，被告粤海通公司应支付的逾期交付违约金数额经本院裁判后确定，对原告的利息主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告长华公司为被告粤海通公司的独资股东，现被告长华公司未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其财产，故被告长华公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告该主张于法有据，本院予以支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年12月31日，而长华装饰公司是被告粤海通公司的关联公司，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由两被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金58233元予原告彭靖程；被告长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告彭靖程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1135.71元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用1135.71元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年八月三十日书记员  罗静雯