上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26145号原告：上海联鑫汽车经营有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：金少华，总经理。委托诉讼代理人：胡国强，上海市恒信律师事务所律师。原告：上海联海汽车咨询服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱鸣莉，执行董事。委托诉讼代理人：庄士昕，男。被告：上海艾车二手车经营有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人郝洪香。委托诉讼代理人：苏轶，上海凯茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴越，上海凯茂律师事务所律师。原告上海联鑫汽车经营有限公司(以下简称联鑫公司)、原告上海联海汽车咨询服务有限公司(以下简称联海公司)与被告上海艾车二手车经营有限公司(以下简称艾车公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，依法适用简易程序于2019年8月6日公开开庭予以审理。原告联鑫公司的委托诉讼代理人胡国强，原告联海公司的委托诉讼代理人庄士昕，被告艾车公司的委托诉讼代理人吴越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联鑫公司、联海公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除《房屋租赁合同》和《二层西侧添加面积协议》；2.判令被告返还上海市闵行区吴中路XXX号房屋；3.判令被告支付2019年6月30日至2019年8月30日的租金人民币(币种下同)418,070元；4.判令被告赔付提前解约的违约金627,105元；5.判令被告支付水、电费10,280.35元；6.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中,因被告支付了水、电费，原告撤回了第五项诉讼请求。事实与理由：2013年4月23日，被告因拓展二手车业务需要，向原告租赁本市吴中路XXX号“联鑫名车广场”二楼全新装修汽车展厅，用于开展进口二手车销售业务。2018年8月7日，被告以二手车经营市场竞争激烈价格波动莫测，二手车经营走下坡路。为此，请求原告减少租赁场地以减轻企业经营亏损(见《请求报告》。2018年9月10日，原告根据《请求报告》兼顾到被告所述的实际情况，同意被告提前退租二楼汽车展厅东侧承租的面积，双方重新签订了《房屋租赁合同》(合同号：LXXXXXXXXX.)。租赁期限为15个月(自2018年09月18日起至2019年12月17日止)。租金仍按原合同约定执行至2019年4月27日止。后续租金从2019年4月28日起至2019年12月17日止，仍按原合同(4-2)约定的递增幅度1%/年执行。租金每两个月支付一次，每期租金414,129元，押金按前合同约定已预收，本合同重新签订不再另收，押金在租期届满10个工作日内无息退还。2019年6月26日晚，被告在事先未预告的情况下，突然将停放在“联鑫名车广场”二楼展厅内数十辆二手进口车全部撤离转移他处，以此逃避抵押车辆的监管和担保责任。嗣后，原告找到被告交涉，被告称此举实属无奈，因近几年经营二手车亏损严重实在扛不下去，只能移至市郊为降低运营成本。对被告此举和言行，原告认为被告已严重违反合同(10-4)约定，且已失商业诚信应承担合同的违约责任。被告为规避经营风险转移责任，将其为借款已质押给原告的进口二手车，又擅自补办了证照再转售于他人。最近，被告又将公司法定代表人又蓄意变更为年逾古稀不能作为的老人顶替，被告经理人由台前转为幕后的实际操控人，以此逃避经营受挫应承担的法律责任。为此，鉴于被告已失诚信又严重违约，原告只能诉诸法院请求依法解除《房屋租赁合同》并追究被告违约责任，以维护原告合法权益。被告艾车公司辩称，1、同意解除双方的租赁合同，但被告并不存在违约，场地如何经营被告公司内部有调整的自由，不能因被告清场行为就认为系被告违约解除合同。而本案的租赁合同系因原告于2019年7月8日起诉要求解除才导致无法履行。2、现同意解除合同，也同意配合办理房屋交接，但合同系原告于2019年7月8日起诉予以解除，故同意支付自2019年6月28日起至2019年7月8日止的租金。3、不同意支付违约金，合同因原告起诉才予以解除，系原告违约。且原告并未向被告返还押金，请求在本案中予以处理。经审理查明，原、被告原就上海市闵行区吴中路XXX号“联鑫名车广场”二层房屋达成租赁协议。2018年8月7日，被告艾车公司向原告联鑫公司出具《关于请求减少租赁面积的报告》，表示，已向原告承租联鑫汽车广场二楼五年多，现因二手车流通相关政策和环境波动比较大，行业竞争加剧致使利润下降，经营成本增加。面对不利因素，被告青浦店也面临同时开店营业，故请求归还联鑫二楼东侧一半的位置(房租付至2018年9月28日)。2018年9月10日，原告联鑫公司、联海公司(出租方、签约甲方)与被告艾车公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同(二层西侧)》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区吴中路XXX号“联鑫名车广场”二层西侧位置，房屋出租用途为二手车经营业务及办公用房，房屋结构为框架钢结构；乙方向甲方承诺，该租赁房屋仅用作于二手车展示、交易经营及办公使用；甲方于2013年4月28日前已向乙方交付该房屋，本合同为续租合同；房屋租赁期限为15个月，自2018年9月18日起至2019年12月17日止；房屋租金双方约定，2018年4月28日至2019年4月27日，本年度租金为2,364,772.61元，租金递增幅度仍按原合同约定执行，2019年4月28日至2019年12月17日递增幅度1%/年；租金实行先付后租原则，本年度租金按每两个月为一期计付周期，每期(两个月)租金计394,129元，乙方应于每期租金到期前10天，向甲方支付下一期租金；乙方在本合同签订前已支付承租该房的押金，押金按前合同已收两个月的租金计375,000元，甲方已收到乙方上述押金并向乙方出具收款凭证；租赁期满，乙方在缴清租用期间使用的一切费用(租金、水、电、煤、通讯、物业管理费等费)后，甲方应在10个工作日内无息退还乙方租房的保证金(押金)；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满前的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金双倍向甲方支付该房屋占用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的额5倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后十五日内仍未交付的。甲方交付的该房屋存在严重缺陷，危及乙方声明安全的。乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损失的。因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承担权或与他人交换各自承租的房屋的、乙方逾期支付租金次数累计超过2次或逾期支付租金超过20日。在乙方将所有公共事业单位正式过户前，且逾期未付水电费等相关费用超过30天的；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方提出中途解约的，应提前二个月通知对方，并赔付相当于三个月房租金额的违约金给乙方，未提前二个月通知而中途解约的，乙方应向对方赔付相当于二个月租金额的违约金给甲方；租赁期间，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付滞纳金，若逾期30日仍未支付租金的，视作乙方故意违约，违约金按月租金的5倍计付，且甲方有按规定权收回出租房屋并终止《房屋租赁合同》等。合同签订后，原告将系争租赁场地交付被告使用。被告支付了押金375,000元，并支付了至2019年6月27日止的租金。2018年12月27日，原告联鑫公司、联海公司(出租方、签约甲方)与被告艾车公司(承租方、签约乙方)签订《二层西侧添加面积协议》一份，约定：乙方因二手车业务需要在原房屋租赁面积上添加几个车位，经甲乙双方协商，原乙方展厅租赁面积长33.68米、宽41.50平方米，现添加至36.60米、宽41.50米；经甲乙双方协商一致确认，现展厅添加面积的月租金为1万元，起租于2018年12月1日至2019年12月17日止。2019年6月26日，被告将存放于系争房屋内的车辆全部撤离，工作人员也一并撤离，后系争房屋内仅遗弃有部分家具，不再继续经营。就此被告于庭审中陈述，6月底被告公司并未决策是否继续履行该租赁合同，故未再继续支付下期租金。本案审理过程中，原、被告双方于2019年8月23日办理了系争房屋的交接手续，被告并结清了水、电费。上述事实，由原告提交的《关于请求减少租赁面积的报告》、《房屋租赁合同(二层西侧)》、《二层西侧添加面积协议》、照片一组、房屋交接书，由被告提交的记账凭证二份、房屋交接书等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同(二层西侧)》、《二层西侧添加面积协议》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方租赁合同之约定，被告应于每期租金到期前10天，向原告支付下一期租金，即被告应于2019年6月17日前向原告支付下一期租金。即使如被告所述双方在租赁合同履行过程中，形成交易习惯，已变更为月底支付租金，但被告于2019年6月26日已经撤离了全部车辆及人员，并停止经营至今，以其行为明确不再租赁。同时在本案审理过程中，被告要求解除合同，其不再履行租赁合同的表意已非常明确。结合被告的意思表示及其撤场之行为，本院认为，在系争租赁合同履行期限届满之前，被告明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除《房屋租赁合同(二层西侧)》及《二层西侧添加面积协议》的诉讼请求本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。本案中，被告于2019年7月14日收悉了本案诉状，本院确认双方的《房屋租赁合同(二层西侧)》及《二层西侧添加面积协议》于2019年7月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方已办妥系争房屋的交接手续，关于原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本案中无需再行处理。关于原告要求被告支付2019年6月30日至2019年8月30日租金的诉讼请求，被告同意支付2019年6月28日起至2019年7月8日止的租金。双方合同于2019年7月14日解除，自2019年6月28日起至2019年7月14日的租金118,453.17元，被告应予以支付。自2019年7月15日起至2019年8月23日，虽双方合同已解除，被告始终未能清空房屋予以返还，系争房屋仍在被告占有使用之下，原告要求按照租金标准支付占有使用费，本院予以支持，被告应向原告支付该期间内的房屋占有使用费271,745.50元，故被告共计应向原告支付租金及房屋占有使用费共计390,198.67元。关于原告主张的违约金627,105元，本院认为，本案系争租赁合同因被告违约导致解除，被告应承担相应之违约责任。但关于合同解除违约金，双方的租赁合同中有多处约定，并约定了不同金额之违约金。本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案租赁合同履行中，被告搬离房屋后，原告即提起诉讼，并未造成损失之扩大，本院结合被告的违约故意及原告的实际损失，酌定被告向原告支付违约金418,070元。至于被告支付的押金375,000元，原告同意在被告清偿相应费用后予以返还，符合双方合同约定，于法不悖，本院为避免当事人讼累，在本案中予以一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海联鑫汽车经营有限公司、原告上海联海汽车咨询服务有限公司与被告上海艾车二手车经营有限公司签订的《房屋租赁合同(二层西侧)》及《二层西侧添加面积协议》于2019年7月14日解除；二、被告上海艾车二手车经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海联鑫汽车经营有限公司、原告上海联海汽车咨询服务有限公司支付租金及房屋占有使用费390,198.67元；三、被告上海艾车二手车经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海联鑫汽车经营有限公司、原告上海联海汽车咨询服务有限公司支付违约金418,070元；四、原告上海联鑫汽车经营有限公司、原告上海联海汽车咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告上海艾车二手车经营有限公司返还押金375,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,898.16元，由被告上海艾车二手车经营有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年八月三十日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。