安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0302民初983号原告:苏敏姗，女，1986年7月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托代理人：陈翠，安徽北正律师事务所律师。被告：陈瑜，男，1968年10月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托代理人：段琼，安徽易润律师事务所律师。委托代理人：张妍，安徽易润律师事务所律师。被告：廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市南山郦都D区综合楼6楼，统一社会信用代码91340300571770869w。负责人：曹洪九，该公司总经理。被告：蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路488号，统一社会信用代码913403000608019695（1-1）.法定代理人：陈某，执行董事长。委托代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。委托代理人：黄娜，安徽禹风律师事务所实习律师。原告苏敏姗诉被告陈瑜、廊坊荣盛物业管理有限公司蚌埠分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院曾于2018年10月17日作出（2018）皖0302民初1704号民事判决，原告素敏珊对该判决不服，上诉至蚌埠市中级人民法院，蚌埠市中级人民法院受理后认为一审判决认定事实不清，于2019年4月3日作出（2019）皖03民终306号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2019年4月30日受理后，依法组成合议庭进行审理，案件审理过程中，被告陈瑜向本院申请追加蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司为被告，并于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告苏敏珊的委托代理人陈翠，被告陈瑜及其委托代理人张妍，被告廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司的负责人曹洪九，被告蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司的委托代理人蔡广宝、黄娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏敏姗向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告损失52009元；2、被告承担本案诉讼费、评估费。事实和理由：原告与被告陈瑜系蚌埠市香榭兰庭小区26幢1单元402、401号的业主，荣盛物业系该小区物业管理公司。2017年1月原告委托装修公司对房屋进行装修，但因被告陈瑜房屋阳台水管爆裂且地漏不通，导致被告的401室大量积水并灌入原告的402室造成原告房屋墙面起泡、墙纸严重脱落、卧室地板空鼓、橱柜泡湿、背景墙霉烂。为此，原告对此从广东回蚌埠与被告协商赔偿事宜，陈瑜称自己还未对房屋进行装修，水管爆裂漏水，物业公司有修理的义务，荣盛物业有一定责任；被告荣盛物业同意委托评估机构对原告的财产损失进行评估后再进行赔偿事宜，但至原告起诉时荣盛物业还未出示评估报告。原告认为，被告陈瑜在办理交房手续后有义务确保房屋内设施包括水管处于正常运转状态；荣盛物业在业主均未入住情况下打开401室总水阀，未及时通知原告均应承担一定赔偿责任。要求被告承担连带赔偿责任。陈瑜辩称：1、陈瑜购买的401室房屋，在房屋交付后，该房一直无人居住，陈瑜未对房屋进行装修，不存在住户使用不当或自行改动问题。根据荣盛物业公司的管理规定，陈瑜向荣盛物业公司提出装修申请后，荣盛物业公司才将陈瑜户外的水阀打开。陈瑜没有向荣盛物业公司提出装修申请，401室的水阀由荣盛物业公司控制，不是陈瑜打开，对于苏敏姗的损害后果的发生无过错，不应承担赔偿责任。2、本案是一般侵权纠纷，适用过错责任原则。苏敏姗房屋漏水的原因是陈瑜购买的房屋墙内水管漏水、阳台地漏不通所致，属建筑质量问题。陈瑜于2016年7月接收房屋，苏敏姗的房屋于2017年8月漏水，房屋仍在保修期内。也就是说，苏敏姗的损害系被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司交付给陈瑜的房屋质量不合格造成的，过错在蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司，陈瑜购买401室房屋的行为不存在过错，故，苏敏姗的损失应由蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司承担。3、苏敏姗要求陈瑜与其他被告承担连带赔偿责任无法律依据。廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司辩称：物业公司是按照物业合同服务进行管理，水电的阀门是物业公司按业主要求开关，不存在物业公司擅自开启说法，该问题的产生与物业公司无关，请求驳回对物业公司的诉请。蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司辩称：蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司并非本案适格被告。本案两位苏敏姗损害结果的发生与蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司并无任何关联。1、蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司向苏敏姗交付的房屋质量合格，且苏敏姗对此均认可。首先，香榭兰庭小区系在整体工程竣工后经过竣工验收合格后，方才向小区的业主发出入住通知书，通知各位业主办理入住手续。其次，涉案的两套商品房均已由蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司完成了交付义务并由两位业主领受，苏敏姗于2016年7月6日办理了入住手续，领取了房屋钥匙、对房屋内的状况进行了验收并签下业主入住验房表；陈瑜于2016年7月12日理了入住手续，领取了房屋钥匙、对房屋内的状况进行了验收并签下业主入住验房表。在苏敏姗所签订的入住验房表中显示，其所购买的香榭兰庭小区26栋1单元402室除门窗外并未达到业主要求外并无其他部位需要整改；而陈瑜所签的入住验房表则显示陈瑜所购买的香榭兰庭小区26栋1单元401室并无任何需要整改的部位。因此，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司交付的房屋不论是工程质量还是房屋内设施的质量均无瑕疵或缺陷，且两位业主对此均已予以认可。蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司已经完成《商品房买卖合同》中约定的相应的交房义务。2、苏敏姗所称的房屋渗水的原因并非由蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司引起，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对此不应承担责任。假定苏敏姗所称的房屋渗水系由401室阳台水管爆裂及阳台地漏不通所致，该室水管爆裂及地漏不通也是由于401室的业主也就是陈瑜领房后疏于对房屋进行管理所产生的不利后果。而对于该不利后果的产生，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司为陈瑜办理完毕入住手续之后无法预见更无法控制。因此，该401室的阳台水管爆裂及地漏不通之原因并不在于蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司。换言之，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司所交付房屋质量合格，渗水事件之发生与蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司并无关系。根据蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司与苏敏姗所签订的《商品房买卖合同》第16条之约定：因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。因此，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对本案中苏敏姗的损失不应当承担任何所谓的损害赔偿责任。3、对于本案危险结果的发生，业主自身存在过错。本案中如若两位业主在办理入住手续之后长期不在家与小区物业公司签订委托管理合同、将房屋委托给物业进行管护，那么第一时间危险发生后，险情能立即排除，也不会造成苏敏姗的财产损失。而本案中，两位业主并未与物业公司签订委托管理合同，也未能在第一时间将渗水情况告知蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司及物业公司，致使损害结果进一步扩大，对此，两位业主自身存在不可否认的过错。4、即便假定蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司交付房屋质量有问题，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对苏敏姗的损害结果亦不需承担赔偿责任。根据蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司与苏敏姗所签订的《商品房买卖合同》17条之约定：业主在验房接收钥匙后在保修期内出现质量问题，业主应及时通知出卖人并积极配合出卖人或出卖人委托的物业管理公司进行修复；房屋交付使用，并装修完毕后，地面墙面出现尺寸偏差、细小裂缝、门窗有瑕疵等不属于出卖人质量问题的，出卖人、物业公司不予维修，由买受人自行承担相关责任……；根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条第3款之规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：…管道渗漏１年；…管道堵塞２个月…。因此，即便假定蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司向苏敏姗所交付的房屋质量有问题，业主也应当在报修期内向蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司及物业公司提出，而本案中，业主敏姗所称的问题发生时间显然不在质量保修期范围内，蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对苏敏姗的损害结果亦不需承担赔偿责任。5、即便假定渗水原因在于涉案房屋内水管及地漏质量有问题，两位业主应当向该水管、地漏的制造商或承建排水工程的承建单位追责，而不应向蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司要求所谓的损害赔偿责任。综上，请求法院依法驳回苏敏姗对蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司的起诉。原告为支持其主张，提供了如下证据：1、原、被告的身份证及工商登记信息，证明原、被告的主体资格。2、原告的购房合同及发票，证明原告是402室的业主；3、照片、录像光盘，证明原告房屋浸水的情况；4、工程质量问题保修通知单，证明造成原告损失的时间；5、装饰工程合同、装饰预算表。证明房屋已经进行了装修；6、评估报告、评估费发票及原告与装饰公司签订的装修合同，证明原告损失的数额7、交通费1330元的票据，证明原告处理此事花费的交通费用。经质证，被告陈瑜对以上证据1、2、3、5、6无异议,对对证据4认为在原告房屋漏水后向江苏九鼎出具的说明，内容说明了阳台水管破裂、地漏水管不通的质量问题造成402室受损的事实，这与证据6相互印证，从而证明开发商交付给陈瑜的房屋存在质量问题，在保修期内应当由开发公司承担责任；对证据7的真实性有异议，不能证明与处理漏水事件有关。廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司对以上证据均无异议。蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对以上证据材料1、2无异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议；对证据4的真实性无异议，但证明了涉案房屋水管破裂超过2个月的保修期；对证据5的三性均有异议，且认为与其无关；对证据6的真实性有异议，认为达不到证明目的且与其无关；对证据7的真实性无异议，关联性有异议，看不出与本案有关联。经审查，本院对以上证据真实性均予以认可。陈瑜围绕抗辩向本院提交的证据材料如下：1、身份证复印件。证明主体资格；2、401室照片打印件6张、蚌埠市中级人民法院2019年2月21日的庭审笔录、蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民终306号民事裁定书，证明401室未进行装修；通过物业公司陈述的业主装修程序可知401室总水阀在户外，通水是由荣盛物业公司控制，业主没有钥匙；（业主申请装修的程序是：业主到物业公司申请装修-办理装修手续-与物业公司签订装修协议-进行室内通水-卫生间闭水实验-签订装修改动承诺书-填写装修申请表-签订施工治安责任保证书-物业公司颁发装修许可证，业主可以装修。）另，室外水阀的木门是荣盛物业公司上锁的，业主没有开锁的钥匙；漏水部位系阳台墙内水管，地漏不通导致渗水。经质证，苏敏姗对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，与本案无关联性，不能未装修就排除排除义务，应以是否验收为赔偿依据。廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司对证据1无异议，对证据2认为真实性无异议，与物业公司没有关联性，业主对室内设施的看守责任与物业公司无关，庭审笔录只是记载物业公司对问题的问答，不代表承担责任。蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，认为证明目的有异议，业主有维护管理房屋的行为，不应把自身的过错转嫁到开发公司。经审查，本院对以上证据真实性均予以认可。廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司向本院提交以下证据材料：1、业主交付资料，小区前期物业协议，证明协议内没有与业主约定对房屋专用部位管理的内容，业主在协议外也没与物业签署专项部分看护的委托协议，协议中签署的只限于对高压供水的维修，对水箱定期清洗消毒，确保水质合格，除此之外没有对自来水的特别约定。2、小区临时管理规约第二章第三条第十条，规定业主应保证室内用水设施（水龙头，混合阀等）完好，造成的损失由业主自行赔付，证明401与402发生的用水事故与物业公司无关；3、业主入住验房表及业主入住验房附表，证明业主在房屋交付中确认使用设备均完好，无任何整改问题，交付后按照自来水的相关要求，水表前至二次供水高压泵房设施由自来水供水公司负责，水表后设施由业主负责。同时该水表及管道交付后相关责任为业主责任，物业公司仅负责公共部位的巡查，物业公司无权利开关业主水阀，该权利由业主所有。因此该水阀的开关与物业公司无关，无证据证明是物业公司开的水阀，具体业主室内的水通与不通只有业主自行掌握，而非物业公司能够掌握，故401与402之间的漏水问题与物业公司无关联。经质证，苏敏姗对证据1的真实性无异议，该证据只能证明房内地漏漏水、管道漏水物业没有管理义务，但是401与402用的水阀是公共部分；对证据2三性都无异议；对证据3认为只能证明业主对房屋墙面地漏水龙头相关设施的质量的认可，达不到其他证明目的。陈瑜对证据1，认为该两份证据均无法证明陈瑜提出了装修申请，401室室外水阀是陈瑜打开的，该组证据证明对于401是室外的水阀管理权限在于物业公司，这蚌埠市中级人民法院的庭审笔录中5页描述的401室木门水阀是有物业管理上锁，陈瑜没有开锁的钥匙的事实相印证。对证据2同苏敏姗意见一致；对证据3真实性无异议，但该证据达不到推定房屋质量合格的证明目的，该验房表是双方在物业公司办公室由物业公司填写并签订的，并未到401室逐一验收，该验房表的验房标志无法证明是业主认可的相应内容。更主要的漏水原因是墙内水管爆裂所指，属于隐蔽工程，陈瑜看不到的，业主收房并不能直接推导出工程质量合格。蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司对以上证据均无异议。经审查，本院对以上证据真实性均予以认可。蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司向法院提交以下证据材料：1、入住通知书复印件，领取资料（钥匙）证明复印件，业主入住验房表，证明向两业主交付的房屋质量合格的事实；2、商品房买卖合同复印件，证明与两业主签订的商品房买卖合同中双方权利义务及保修责任进行了约定的事实。经质证，苏敏姗对证据1真实性无异议，认为该证据证明了陈瑜已验收该房屋，认可房屋无质量问题；对证据2三性均无异议。陈瑜对证据1真实性无异议，但认为该证据达不到推定房屋质量合格的证明目的；对证据2真实性无异议，证明房屋尚处在在质保期内，而不是2个月的质保期。廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司对以上证据均无异议。经审查，本院对以上证据真实性均予以认可。经审理查明，原告苏敏姗于2016年2月于蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，购得该开发公司开发的本市香榭兰庭小区26幢1单元402室的房屋。2016年9月28日，原告又与中劲鸿博建设集团有限公司签订了家庭居室装饰工程合同，对房屋进行装修。被告陈瑜购买的是香榭兰庭小区26幢1单元401室，购房后未装修，无人居住，一直空闲。2017年7、8月份，原告房屋进水造成装修后的房屋墙面起泡、墙纸严重脱落、地板长时间浸泡起鼓、背景墙霉烂，发现房屋进水是因为被告陈瑜的401室阳台墙内水管破裂漏水，阳台地漏又堵塞不通，水漫到其室内后浸到原告房内，造成损失。原告和被告方交涉处理赔偿事宜，但迟迟未果，原告又委托中衡保险公估有限公司对其财产损失进行评估，评估财产损失（含工费）为50639元，评估费用为3850元。另查，原告苏敏姗与被告陈瑜房屋进水阀门在一个箱内，该水箱处以双方的户外公共部位处，现已上锁。本院认为：原告房屋进水造成装修损失，主要是因为被告陈瑜房屋阳台墙内水管破裂漏水，加上阳台地漏堵塞造成的。但墙内水管破裂及地漏堵塞应属建筑质量问题，原告提供的工程质量问题保修通知单就是房屋开发公司向施工建设单位出具的，要求对陈瑜房屋质量问题进行维修，故该相关主要责任应由房屋开发建筑企业承担。物业公司作为该小区的管理人，对小区的公共部分应依责进行管理，而房屋阳台漏水至原告房屋损害后果的发生，系房屋专有部位出现的问题，此时要求物业管理公司对业主专有部位产生的问题及时发现并管理存在苛责，因此对原告要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。被告陈瑜的房屋无人居住也未进行装修，对损害后果的发生，并无明显过错，但其作为房屋的所有权人，应当按期对房屋内的设施设备进行巡查管理，排除安全隐患，故其应当对房屋漏水给原告造成的损失承担部分赔偿责任。原告要求的交通费用，要求赔偿，该证据并不能直接证明因处理房屋损失问题产生的，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对于原告素敏珊的损失，本院认为蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司本院应当承担80%的赔偿责任，应陈瑜应当承担20%的赔偿责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告苏敏姗房屋装修损失40511.2元、评估费用3080元，合计43591.2元；二、被告陈瑜于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告苏敏姗房屋装修损失10127.8元、评估费用770元，合计10897.8元；三、驳回原告苏敏姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元由被告蚌埠市荣盛丰业房地产开发有限公司承担256元，被告陈瑜承担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长 王 玮审 判 员 周 惠人民陪审员 陈 萍二〇一九年八月十七日书 记 员 伊莉莎