江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初2381号 原告：丹阳市海鹰制衣有限公司，住所地丹阳市开发区祈钦村夏士村220号，统一社会信用代码913211817344329376。 法定代表人：尹福生。 委托诉讼代理人：吴小平，丹阳市南郊法律服务所法律工作者。 被告：尹福顺。 被告：贡金英。 被告：尹祥。 原告丹阳市海鹰制衣有限公司与被告尹福顺、贡金英、尹祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹阳市海鹰制衣有限公司的委托诉讼代理人吴小平、被告尹福顺、贡金英、尹祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丹阳市海鹰制衣有限公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年4月10日签订的协议书和2016年5月22日签订的房屋租赁合同；2.判令三被告共同返还原告交付的房屋租金36000元、浇筑水泥场地费7200元、铺设下水道费用2400元，合计45600元；3.判令三被告共同承担违约金10万元。事实和理由：原告为生产经营需使用被告的宅基地及门前空地，为此，原、被告双方于2016年4月10日签订了使用场地协议，后三被告又提出要将出租在外的房屋等到2019年2月9日到期后出租给原告，原告考虑到要使用三被告的场地，且是堂兄弟关系，就答应了三被告的要求，遂于2016年5月22日又签订了一份房屋租赁合同。原告按约给被告方浇筑水泥场地花费7200元，铺设下水道费用2400元，支付三年租金36000元。2019年2月9日，被告尹福顺告知原告只能交付二间房屋给原告，其他房屋暂时不能交付。原告要求被告方按合同约定交付，如果不能交付就解除合同。因三被告平时均住在南京，故过了2月10日三被告均回南京，原告又多次电话联系，但被告方讲让原告去找原租房人刘某叫其让房，原告遂于2019年2月19日找刘某，刘某称与原告无关。为此，原告打电话报警，丹阳市公安局大泊派出所到场处理。因三被告与刘某的房租期限未到，公安部门也无法处理。原告无奈又多次电话要求被告方回来处理，被告方却置之不理。被告方的行为已构成了根本违约，原、被告的租房合同也无继续履行的必要，原告于2019年2月24日向被告寄送了解除合同通知。至今，三被告既不退回租金，也不交付房屋，给原告造成了很大经济损失。 被告尹福顺、贡金英、尹祥辩称，我方曾于2015年农历4月份问尹福生是否需要承租房屋，但尹福生称不需要，后我方即于2016年2月将房屋出租给了祁梅芳，租期为自2016年2月10日至20192月9日。祁梅芳是做内衣批发零售生意的，房子租下来后生意不错，而原告也是做内衣批发零售的。尹福生多次找到我方，问为什么要把房屋租给祁梅芳，租给什么人也不能租给他，要求我方退租。后来我把祁梅芳的合同给尹福生看过后，他知道无法退租了，就要求我方三年后一定要将房屋出租给原告。被告尹福顺当时在原告处上班，尹福生草拟了合同让被告尹福顺签名，且要求不能跟别人讲，若祁梅芳知道了就不会搬走了。尹福生一次性给了三年的房租。 2016年收废品的刘某是租的案涉房屋旁边尹书和的房屋，尹福生还是不放心就要求尹书和把刘某赶走，并和尹书和签订了6年的合同，租金也是三年一付。祁梅芳把案涉房屋东边两间转租给了刘某，租金是4000元一年，我方拿2000元修铁皮棚。 尹福生于2019年2月9日至被告家，被告尹福顺当面将大门钥匙交给了原告，并告知原告已让收废品的刘某搬走，尹福生当即表示租下房屋的目的是将祁梅芳赶走，同意转租给收废品的刘某，证人尹某可以证明。我方带尹福生看了刘某承租房屋的状况，提出如果原告继续将东边两间出租给刘某，我方一样得2000元一年，如原告不同意就让刘某离开，2月9日至4月1日的钱补给原告。刘某多次问过尹福生房屋是否转租给她，如果不转租给她，她就搬走并把钥匙给尹福生，尹福生表示房屋一定会转租给刘某，并让刘某不要搬走。刘某已在别处找好了住处，尹福生却让刘某把找好的新住处退掉，刘某可以证明。发生纠纷后双方多次协商，无果，我方即让刘某搬走。2019年3月9日收到法院传票后，我方就让刘某不要搬走，等官司结束再说。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提供的双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 证人刘某当庭陈述，我曾为租房的事情找过尹福生，他同意将我租的被告的房屋还继续租给我，且叫我将外面租的房屋退掉，房屋租金4000元一年。尹福生的儿子曾到我租的房子那去拍照，我问他是否租给我，他也说租给我的。我与尹福顺没有签订过房屋租赁协议，房屋2019年2月10日到期。关于租金，我交2000元给买内衣的老板，交2000元给被告尹福顺，租金一年一交。原告提供的录音中我说房屋4月1日到期，该日期指的是被告尹福顺姐夫家的房屋，2月10日是被告家的房屋。 证人尹某当庭陈述，2019年2月9日，尹福生到被告家后，被告尹福顺将案涉房屋的钥匙交给了尹福生，具体几把没有看清。当时尹福顺跟尹福生讲已经要求外地人搬走，但尹福生说还要租给外地人的。 经审理查明，原、被告于2016年5月22日签订了一份房屋租赁合同，双方约定：1.被告将丹阳市开发区夏士村通港路朝北四间一楼及附属彩钢板房、门前所有水泥厂的设施、丹阳市夏墅服装皮件厂在2016年2月10日至2019年2月9日租赁期间需要修建新的彩钢板棚房、每间房门前的附房、东边超宽附房出租给原告；2.租赁期限为三年，即自2019年2月10日至2022年2月9日，房租一次性于当日付清；3.原告在使用期间应当保持房屋的原样布局结构，需更改一定要得到被告方的同意；4.原告在租赁期间若存余房可转租，由被告方谈好价格，超出租赁给原告方价格的部分归被告所有；5.租赁期满后如有变动被告方可公开招租，但不能提前租给原告方同行业的单位或个人，原告方承诺如无人承租被告方房屋，原告方一定继续承租；6.违约方应承担10万元的违约金；等。同日，被告尹福顺向原告出具了金额为36000元的收条。2014年4月10日，原告的法定代表人尹福生代尹羽与尹福顺签订了一份协议书，对尹羽所有的夏墅村老变电房周围尹福顺所有的树木、农作物等的处置达成处理意见。 2019年2月24日，原告向被告发出了通知，认为原告无法交付房屋已构成根本违约，要求：1.解除2016年4月10日、2016年5月22日签订的两份协议；2.被告返还36000元房租款、浇筑90平方米的水泥场地费用7200元、铺设下水道费用2400元，合计45600元；3.支付10万元的违约金。 另查明，2019年2月17日，原告的法定代表人与被告尹祥联系，称其没有资格叫刘某早走，因为刘某的房屋4月1日到期。此后，尹福生及其儿子再与被告方商谈，但双方未能谈拢。刘某于2019年5月20日左右搬走。 还查明，原告要求解除的2016年4月10日的协议书，协议一方为尹羽，另一方为被告尹福顺，原告的法定代表人。案涉房屋由三被告于2016年2月10日出租给了丹阳市胡桥夏墅服装皮件厂，双方并签订了租赁协议，约定租赁期间为自2016年2月10日至2019年2月9日，双方并约定该厂有优先租赁权。该厂于2018年2月6日即书面申请租期延续，后又以短信形式要求按协议享有有限租赁权。审理中，本院通知该厂负责人眭东升到场，向其告知了本案的相关情况，并对是否租赁案涉房屋征求其意见，其表示要回去征求家人意见，但之后经联系一直未有回复。 本院认为，原告要求解除的2016年4月10日的协议书，因原告并非该协议书的当事人，故对原告涉及该协议书部分的所有请求，本院不予理涉。 对于2016年5月22日双方签订的房屋租赁合同，本院认为，原告在签订合同时明知案涉房屋已出租在外，且租赁截止日期次日即为该合同的起始日期，故原告应当预见到被告在交付房屋上可能存在障碍。原告为了承租原告的房屋等了近三年，但向三被告发出解除合同的通知却仅在租赁期起始日后两个星期，原告要求被告交付房屋，也应给予被告合理的履行期限。被告于2019年2月9日即将案涉房屋中除刘某使用的外交付给了原告，原告也未能举证证明三被告对刘某未能及时腾退房屋存在主客观上的恶意，故可认定三被告已经履行了合同的主要义务。再者，刘某已于2019年5月中下旬搬离了案涉房屋，原告在使用案涉房屋上已不存在障碍。 综上，对原告要求解除2016年5月22日双方签订的房屋租赁合同并承担违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。但因三被告在向原告交付房屋的过程中存在延迟，导致原告不能完整使用案涉房屋，对原告的权益造成了一定程度上的损害，故本院酌情支持原告要求被告返还2000元租金的主张。对原告的其余诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告尹福顺、贡金英、尹祥于本判决生效之日起十日内返还原告丹阳市海鹰制衣有限公司租金2000元； 二、驳回原告丹阳市海鹰制衣有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3212元，由原告负担3162元、由三被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  林 俊 人民陪审员  谢志辉 人民陪审员  巴斌兵 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  薛 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。