河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫03民终3582号 上诉人（一审被告）：马玉娟，女，1963年10月25日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：吴桂玲，女，1949年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 被上诉人（一审原告）：关文生，男，1949年11月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 被上诉人（一审原告）：程卫红，女，1966年12月7日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 被上诉人（一审原告）：金建洛，男，1962年10月7日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 被上诉人（一审原告）：曹艳萍，女，1962年9月3日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 被上诉人（一审原告）：刘瑞红，女，1957年1月12日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 被上诉人吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红的共同委托诉讼代理人：符继隆，河南中冶律师事务所律师。 被上诉人吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红的共同委托诉讼代理人：郭楠，河南中冶律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：赵利文，女，1966年10月25日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区，现羁押于洛阳市看守所。 上诉人马玉娟因与被上诉人吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红、赵利文债权人撤销权纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2019)豫0303民初1921号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马玉娟的委托诉讼代理人任亚涛，被上诉人吴桂玲、关文生、程卫红、曹艳萍、刘瑞红及其与金建洛共同委托诉讼代理人符继隆、郭楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玉娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审原告的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的房屋评估价值错误，认定马玉娟交付的购房款数额错误。马玉娟和赵利文到房管部门办理房屋所有权过户登记时行政机关对该房产的评估价值为314626元，一审法院对该评估价值不予采信属认定事实错误。一审判决认定马玉娟向赵利文交付的购房款数额为20万元与事实不符，赵利文向马玉娟借款5万元一直未偿还是客观事实，双方在买卖房屋时已经明确将该5万元转化为购房款，并在房屋买卖合同中予以体现。二、一审法院认定马玉娟对赵利文不当转让房产造成债权人损害知情与事实情况不符，马玉娟已经充分了解房屋情况，对吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红与赵利文之间的债务不知情，赵利文将房屋卖给马玉娟是因为赵利文急需将房屋变现清偿银行贷款以及无力偿还马玉娟借给赵利文的5万元。综上，马玉娟与赵利文之间的买卖合同是合法的，本案不符合我国法律关于债权人撤销权的规定，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决并依法改判驳回吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红的诉讼请求或发回重审。 吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红辩称，一审判决关于债务人赵利文以明显不合理的低价转让房产，对吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红造成损害，且受让人马玉娟知情的认定以及关于涉案房屋价值、马玉娟交付购房款的认定正确客观。1、经吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红申请，一审法院委托洛阳市方平房地产估价有限责任公司作出在2017年6月28日涉案房产价值为416735元的鉴定结论客观、科学，一审法院据此确定涉案房屋的价值并无不妥。2、虽然赵利文与马玉娟的购买合同上约定的是25万元，但另外的5万元借款没有任何证据支持，且明显不符合常规，属于不合理的低价范畴。3、马玉娟称为了改善住房而购买涉案房屋不符合常情。根据公安机关对赵利文的讯问笔录可以看出赵利文将房屋低价转让给马玉娟具有明显的规避其他债权人的主观意图。2017年6月8日涉案房屋即被吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红实际占有，马玉娟在2017年6月28日购买涉案房屋，此时房屋钥匙已更换，马玉娟购买房屋却不到现场查看，且马玉娟对该房产不可能早已熟悉，所以马玉娟不用钥匙去查验房屋不符合日常交易惯例，没有尽到相关注意义务，实际上马玉娟明知该房屋购买价格低，对涉案房屋已被其他债权人实际占有的情况是明知的。综上，一审认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有依据，应依法驳回。 吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红向一审法院起诉请求：依法撤销赵利文、马玉娟于2017年6月28日签订的洛阳市西工区纱厂西路三街坊29号楼2门202室的房产买卖合同。 一审法院认定事实：赵利文曾向吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红借款。后因赵利文无力归还借款并将名下房屋转让给马玉娟，吴桂玲等人于2017年9月5日到洛阳市公安局金谷分局报案称赵利文虚构事实骗取借款，公安机关当日立案侦查。2017年9月12日，吴桂玲、关文生、程卫红将赵利文扭送至公安机关，赵利文当日被刑事拘留。2018年4月25日，吴桂玲等人诉至该院，要求撤销赵利文转让房屋的行为。2018年6月11日，洛阳市西工区人民检察院作出洛西检诉刑诉（2018）134号起诉书，以赵利文涉嫌诈骗罪向该院提起公诉，起诉书查明：2014年5月至2017年6月期间，赵利文以许诺高息，虚构河南唐鼎实业有限公司商户进货急需用钱，公司保安买房急需用钱等为由，先后多次在洛阳市××工区纱厂家属院、××广场小区等地骗取被害人吴桂玲9.7万元、关文生7.6万元、程卫红13.3万元、金建洛7.45万元、曹艳萍3.7万元、刘瑞红13.5万元、潘建军2万元、秦俊叶2.1万元，合计59.35万元。检察机关起诉书认定的涉及本案六原告被骗借款合计55.25万元。本案中，六原告提交赵利文出具的借条25张，载明的本金及利息合计902000元，并同意本案中借款本金以检察机关起诉书认定数额为准。诉讼中，该院于2018年12月11日作出（2018）豫0303刑初150号刑事判决书，以诈骗罪判处赵利文有期徒刑十一年，并处罚金10万元，责令赵利文退赔吴桂玲等人损失。赵利文不服该判决，提起上诉。河南省洛阳市中级人民法院于2019年3月7日作出（2019）豫03刑终77号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。上述一审刑事判决书和二审刑事裁定书认定的赵利文骗取吴桂玲等人借款的数额与检察机关起诉书认定数额一致。赵利文、马玉娟买卖的房屋为洛阳市西工区纱厂西路三街坊29号楼2门202号住宅房屋（以下简称202号房屋）。该房屋建成于1998年，建筑面积81.14平方米，2013年2月4日登记产权，所有权人赵利文，所有权证号为洛房权证市字第××号。2017年1月19日，赵利文以购买家具为由向民生银行洛阳分行贷款20万元，贷款期限六年，年利率6.86%，还款方式为等额本息。赵利文以202号房屋向民生银行提供抵押担保，并办理了抵押登记。2017年6月26日16时43分赵利文的还款账户存入现金190000元，当日17时05分民生银行从该账户划走189000.61元，该笔贷款提前偿还完毕。2017年6月28日，赵利文与马玉娟签订《房产买卖合同》一份，约定赵利文将202号房屋以25万元卖给马玉娟。同日，双方到房管部门办理房屋所有权转移过户登记，马玉娟成为该房屋新的所有权人，不动产权证号为豫（2017）洛阳市不动产权第00492778号。2017年6月27日，税务机关向马玉娟代开的《河南增值税普通发票》显示该房屋买卖的合同金额为250000元，向马玉娟开具的《税收缴款书（税务收现专用）》显示该房屋计税金额或销售收入为314626元。六原告对此不认同，认为政府计税价格不应作为房屋买卖的市场价格。六原告提交有关房价信息，主张202号房屋所在小区2017年6月份的平均房价为5954元/㎡，该房屋市场价值应为483107.56元，赵利文、马玉娟对此不认同。六原告申请对202号房屋的市场价值进行评估。根据该院委托，洛阳市方平房地产估价有限公司于2018年10月29日作出豫洛方平估（2018年）第102902号《房地产估价报告》，估价结果为202号房屋在2017年6月28日的市场价值为416735元，单价为5136元/㎡。该估价报告第十八页关于洛阳房地产市场背景分析中明确载明“2017年上半年洛阳房地产市场受多重因素影响，房地产价格直线上升，部分房地产项目销售价甚至突破万元大关”。该估价报告作出后，根据六原告的申请，该院从民生银行调取了2017年1月赵利文在民生银行抵押贷款时，委托河南远志房地产评估有限公司对202号房屋抵押价值所作的估价报告。该报告显示，202号房屋在2017年1月3日的抵押价值为382088元。赵利文、马玉娟均陈述202号房屋购房款为25万元，包括赵利文之前借马玉娟的5万元和马玉娟从他人处借款支付的20万元，但二人之间就上述款项均没有相应的借条、收条、转账凭证。马玉娟为证明从他人处借款20万元给赵利文偿还银行贷款，提交了相关借条和出借人取款记录，并申请出借人李果实（现年71岁）、於克成（现年57岁）出庭作证。1．李果实的工商银行交易凭证显示，2017年6月26日10时10分许，李果实从其三个银行账户取款四笔计49500元。当日，马玉娟丈夫高建设向李果实出具了五万元的借条。李果实出庭作证，证明其与马玉娟是白马集团上世纪八十年代的同事，证明马玉娟夫妇向其借款五万元买房的事实以及取款过程、现金交付、打借条的事实。2．於克成之妻李炳琴的工商银行交易凭证显示，2017年6月26日15时26分许，李炳琴从其三个银行账户取款三笔计150000元（该三个账户均为定期存单，当日取款后销户）。当日，马玉娟丈夫高建设向於克成出具了一张十万元借条。马玉娟陈述当日还另外出具了一张五万元的借条，该五万元已偿还於克成，於克成予以认可。3．马玉娟为证明已向於克成夫妇还款五万元的事实，提交其母亲郭林华单位出具的郭林华于2017年5月24日死亡的《证明》以及郭林华工商银行白马支行存折两页，该存折显示2017年11月24日取款64104.40元，取款后余额为零。於克成出庭作证，证明其与马玉娟丈夫高建设是朋友，证明马玉娟夫妇向其借款15万元买房的事实以及取款过程、现金交付、打了两张借条的事实。赵利文在公安机关讯问笔录中有关借款及房屋买卖的陈述内容。1．2017年6月8日晚上，吴桂玲、关文生把赵利文堵在涉案房屋让其还钱，其当时没钱给，吴桂玲让其在借条上备注了“以上借款不还，以房产抵押”字样，关文生把放在茶几上的房门钥匙拿走，第二天他们把房屋门锁换了，钥匙他们一直拿着没还。2．2016年其在外面借了许多钱，还从网上贷了8万元高利贷，2017年资金周转不开了，就用涉案房屋在民生银行抵押贷款20万元，偿还网络贷款和其他款项后，把剩余的钱买彩票、个人消费了。2017年6月底，民生银行催款，其找到了马玉娟，让她帮忙把银行贷款20万元还了，欠马玉娟的5万元不再说了，把房子过户给她，后来马玉娟筹集了20万元，二人一起到民生银行把贷款还了，并办理了过户手续。3．之前借了马玉娟5万元，马玉娟没有收利息，其他人都收了高额利息，其比较感激马玉娟，自愿亏一点把房子卖给马玉娟；吴桂玲、关文生、程卫红合伙陷害她，还想要房子，其不可能给他们。4．马玉娟不知道其与吴桂玲等人之间的纠纷，不知到房子抵押给吴桂玲等人的事。马玉娟在公安机关讯问笔录中有关借款及房屋买卖的陈述内容。1．其与赵利文的姐姐赵秀玲是很好的同学关系，与赵利文认识几十年了。2．2015年三四月份，赵利文向其借款5万元，保证一年内还，当时没有打借条；这几年，其没见过赵利文，赵利文也没有还钱。3．2017年6月份，赵利文说在银行有抵押贷款20万元，想把房子卖给她，只要把20万还了，欠的钱一笔勾销；其怕有不妥就给赵秀玲打了电话，随后偿还了银行20万元后就办理了房屋买卖。4．其不知道房子有纠纷，不知道赵利文在外面欠了好多钱。洛阳市公安局金谷分局2017年8月8日《接处警登记表》、2017年9月14日《处警记录证明》显示：2017年8月8日马玉娟、李昌辉等人拿着房产证，把涉案房屋门锁撬开，与吴桂玲等人发生纠纷，吴桂玲报警；2017年9月14日马玉娟、李昌辉等人对涉案房屋进行装修，遭吴桂玲等人阻止，李昌辉报警，公安机关均到场处理。另，该院在诉讼中拟就房屋买卖及购房款支付情况询问马玉娟本人，但马玉娟经该院两次传票传唤拒不到庭。吴桂玲等六债权人与房屋受让人马玉娟未能达成调解。一审法院认为，赵利文向吴桂玲等六人借款并出具借条，后因无力归还借款并转让名下房屋被扭送至公安机关，已被生效判决认定构成诈骗罪。吴桂玲等人以赵利文以不合理低价转让房屋、公安机关对该房屋无法进行追赃为由诉至该院，要求撤销赵利文转让房屋的行为，本案应为债权人撤销权纠纷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条第一款规定：“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。”本案中，吴桂玲等人与赵利文的借贷合同关系不因借款人赵利文构成诈骗犯罪而当然无效，也不存在合同无效的法定事由。检察机关起诉书及生效刑事判决书已经认定赵利文骗取吴桂玲等六人借款55.25万元，吴桂玲等六人对赵利文拥有合法债权，具备行使撤销权的前提条件。关于202号房屋交易时的市场价。赵利文转让房屋时，税务部门的计税价为314626元，但税务部门计税价并非房屋的市场交易价，故不能成为衡量房屋价值的标准。洛阳市方平房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告》，系根据六原告申请并经该院委托所作，目的为评估涉案房屋交易时的市场价值。该评估机构及评估人员具有相应资质，评估程序合法，该院对该评估报告予以采信，对其评估的市场价416735元予以认定。在2017年上半年洛阳房地产价格直线上升的背景下，该评估报告的估价与赵利文抵押贷款时房屋的抵押价值能够相互印证。赵利文辩解评估机构及人员不具有司法鉴定资格，与事实不符；马玉娟辩解评估时没有专业测量、没有提供国有土地使用权证、装饰装修情况仅凭当事人介绍、未考虑快速变现等辩解意见，均不足以推翻该报告，二人关于该报告不能作为定案依据的意见不予采纳。关于马玉娟是否支付购房款25万元及支付了多少。赵利文、马玉娟陈述购房款25万元包括之前赵利文借马玉娟的5万元、马玉娟从他人处借款给赵利文偿还银行贷款的20万元。对此，吴桂玲等六人均不认可。该院认为，关于赵利文之前所借马玉娟5万元，仅有二人陈述，没有其他任何凭据，该院不予认定。关于马玉娟从他人处借款给赵利文偿还银行贷款的20万元，有出借人李果实、於克成的证言及银行取款记录、借款人马玉娟夫妇出具的借条予以佐证，且借款数额与赵利文偿还银行贷款数额基本一致，取款时间与赵利文偿还银行贷款时间发生在同一天且符合时间上的先后顺序。故，马玉娟支付给赵利文20万元的事实具有高度盖然性，应予认定。综上，该院认定马玉娟支付购房款的数额为20万元。关于赵利文转让房产是否存在恶意，马玉娟对赵利文不当转让房产造成债权人损害是否知情。吴桂玲等六人、赵利文对2017年6月8日吴桂玲等人占有了涉案房屋的事实陈述基本一致，应予认定。结合2017年8月8日马玉娟等人将涉案房屋门锁撬开时与吴桂玲等人发生争执的事实，应当认定2017年6月8日至2017年8月8日期间涉案房屋由吴桂玲等人控制。赵利文转让房屋时六年期限的房产抵押贷款仅仅履行了五个月，赵利文在公安机关讯问笔录中亦陈述不想让房子被吴桂玲等人霸占，故赵利文转让涉案房屋的行为明显具有逃避吴桂玲等人债务的恶意。赵利文急于转让房屋，且价格明显偏低，马玉娟当天借款20万元购房、两天后办结过户而不去查看房屋不合常理，没有尽到注意义务。故，应当认定马玉娟对赵利文不当转让房产造成债权人损害知情。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，赵利文在无力清偿吴桂玲等人债务情况下，将涉案房产转让给马玉娟，马玉娟支付购房款20万元，该转让价格占2017年6月28日房屋买卖时市场价416735元的47.99%，占2017年1月3日该房屋抵押价值382088元的52.34%，属于以明显不合理低价转让房产，且马玉娟对赵利文不当转让房产造成债权人损害知情，故吴桂玲等六人依法可以请求撤销。吴桂玲等六人的债权本金为55.25万元，其行使撤销权未超过涉案房屋市场价416735元，赵利文也没有提交证据证明其在转让房产后还有其他财产能够清偿债务。综上，赵利文转让涉案房产造成其责任财产不当减少，对债权人造成损害。吴桂玲等六人请求撤销该房产转让行为，不超过撤销权行使期间，符合法律规定，该院予以支持。需要说明的是，撤销权制度仅是一种债的保全制度。撤销权行使的效果仅是恢复债务人的责任财产。吴桂玲等六债权人并不能直接从该撤销权的法律后果中取得相应的财产权利，也不能因行使撤销权而当然地享有相应财产权利的优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：撤销赵利文、马玉娟2017年6月28日签订的洛阳市西工区纱厂西路三街坊29号楼2门202号房屋的《房产买卖合同》。案件受理费4951元，评估费4667元，保全费1735元，合计11353元，由赵利文负担。 本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红作为赵利文的债权人，向一审法院起诉请求依法撤销赵利文、马玉娟于2017年6月28日签订的洛阳市西工区纱厂西路三街坊29号楼2门202室的房产买卖合同，引发本案纠纷。关于洛阳市方平房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》能否作为本案的定案依据问题，经本院审查，该《房地产估价报告》经一审法院委托，鉴定程序合法，鉴定机构和鉴定人员具有相应资质，该鉴定意见能够作为本案的定案依据，马玉娟虽然对该鉴定有异议，但在本案诉讼过程所提供的证据不足以推翻该鉴定意见，本院对马玉娟的该项上诉主张不予支持。关于赵利文、马玉娟就涉案房产订立的买卖合同是否应当撤销问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，一审法院采信《房地产估价报告》的结论，结合赵利文、马玉娟签订涉案房产买卖合同的实际履行情况，认定赵利文以明显不合理的低价转让财产，对债权人吴桂玲、关文生、程卫红、金建洛、曹艳萍、刘瑞红造成损害，撤销赵利文、马玉娟就涉案房产订立的买卖合同并无不当，本院对马玉娟的该项上诉主张不予支持。另，撤销权行使的法律后果仅是恢复债务人的责任财产，吴桂玲等六债权人并不能直接从该撤销权的法律后果中取得相应的财产权利，也不能因行使撤销权而当然地享有相应财产权利的优先受偿权。综上，马玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7031元，由上诉人马玉娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘龙杰 审判员  杨元卿 审判员  李 慧 二〇一九年八月二十七日 书记员  常 虹