江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初218号原告(反诉被告)：深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320114580458236K，住所地南京市雨花台区板桥新城管委会1楼105室。负责人：谢清，该分公司总监。委托诉讼代理人：李博，该公司职员。被告（反诉原告）：南京众健文化传播有限公司，统一社会信用代码913201143027335687，住所地南京市雨花台区凤集大道15号B区77栋2层202-6。法定代表人：韩旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：蓝辉、陈敏，北京市京师（南京）律师事务所律师。第三人：金地集团南京置业发展有限公司，统一社会信用代码913201006637973053，住所地南京市雨花台区板桥街道大方村村委会办公楼。法定代表人：阳侃，该公司董事长。委托诉讼代理人：安珏，该公司职员。原告（反诉被告）深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司（以下简称弘金地南京分公司）与被告（反诉原告）南京众健文化传播有限公司（以下简称众健公司）、第三人金地集团南京置业发展有限公司（以下简称金地集团南京公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）弘金地南京分公司委托诉讼代理人李博、被告（反诉原告）众健公司委托诉讼代理人蓝辉、第三人金地集团南京公司委托诉讼代理人安珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）弘金地南京分公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《运动场地租赁合同》；2.被告立即返还运动场地并拆除全部附属设施（小木屋）；3.被告支付原告租金130935.30元(暂计至2018年12月，实计至被告返还场地之日）；4.被告支付原告违约金788832元(逾期违约金暂计至2018年12月19日，实计至被告履行完毕之日）；5.被告支付原告垫付的电费共计8480元（暂计至2018年12月19日，实计至被告返还运动场地之日）；6.原告不返还被告租赁押金20000元。事实和理由：原、被告于2017年签订了《运动场地租赁合同》（以下简称“场地合同”）。合同第二条约定：租赁期限从2017年6月1日起至2020年5月31日止。第三条约定：租金为第一年201667元（2017.06.01-2018.05.31），第二年237600元（2017.06.01-2018.05.31），第三年256608元（2018.06.01-2019.05.31），第四年256608元（2019.06.01-2020.05.31），第五年277136元（2021.06.01-2022.05.31）,租金按季度支付，租赁押金为20000元（若乙方无违约行为可无息退回）。第四条约定：水、电、暖、通讯费用由乙方承担，实际操作中是原告代收（被告每月将上月发生的费用交给原告）。第八条约定，被告逾期支付租金的，每日按年租金的1%向原告支付违约金。若被告逾期支付租金超过十五日的，原告有权解除合同并要求乙方支付年租金20%的违约金。上述合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的运动场地供被告使用并对外经营，但被告并未能依约履行付款义务，自2018年6月1日起，被告共拖欠原告租金132126.78元、电费共计8480元、违约金共计788832元(前述费用暂计至2018年12月19日）。原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但均告无果。原告认为，双方签订的租赁合同均系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、电费的行为已经长达半年多之久，实属严重违反合同约定及法律规定，构成了实质性违约事实，乙方的违约行为已然导致了两份租赁合同无法实现合同之目的且失去了合同履行的根本意义，其行为严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）众健公司辩称，第一，原告诉请没有事实和法律依据；即使逾期付款违约，原告主张的违约金过。第二，同意解除双方签订的租赁合同。第三，原告主张的电费，如果提供电的度数和支付凭证，我方愿意承担。被告（反诉原告）众健公司向本院提出反诉请求：1.被告返还押金20000元；2.被告赔偿原告经济损失共计260000元。事实和理由：2018年5月因反诉被告自身原因，导致板桥莲花湖金地体育公园全面停电，时间长达一个多月之久，反诉原告在内的所有用户造成了巨大的经济损失，反诉原告欲妥善协商解决，多次找到反诉被告协商解决，但反诉被告不仅不予理会，且强行解除租赁合同，给反诉原告造成了巨大的经济损失，包括装修、设备以及经营性损失。恳请法院查明事实，依法支持反诉原告的全部诉请。原告（反诉被告）弘金地南京分公司针对反诉请求辩称，第一，众健公司拒付租金构成实质性违约情形，反诉原告请求返还押金20000元、赔偿经济损失共计260000元，缺乏事实及法律依据，不能成立，应予驳回。反诉被告依约履行合同交付场地，但反诉原告未依约履行付款义务，反诉原告实质性违约，无权要求退还押金。电力供应是金地集团南京公司负责，反诉被告对供电中断没有过错，也不知情，并且在供电中断后已尽力做出适当补救措施，尽到合理保护义务，不应承担责任。反诉原告主张经济损失260000元与事实不符。第三人金地集团南京公司辩称，该公司不是本案必要参与人，按合同相对性，租赁合同为原、被告，如原告需承担相应责任可依据其与该公司之间的合同关系行使追偿权，直接追加该公司为第三人没有合同上的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告（反诉被告）弘金地南京分公司主张的合同解除条件及责任事实、违约事实及违约责任事实，经查，2009年9月4日，第三人金地集团南京公司与南京市板桥新城管理委员会签订《南京市雨花台区板桥新城石闸湖体育公园租赁协议》，金地集团南京公司承租体育公园，依法自主开展经营活动，租期15年（自2011年1月1日至2025年12月31日），年租金180万元，可以转租，转租须报备，否则无效。2011年8月10日，金地集团南京公司将该体育公司交原告（反诉被告）弘金地南京分公司经营管理，立具证明一份，载明因该场地发生的经营管理纠纷及相关矛盾由深圳市弘金地网球俱乐部有限公司南京分公司负责处理。深圳市弘金地网球俱乐部有限公司南京分公司于2016年8月11日更名为深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司。2017年5月16日，弘金地南京分公司（出租人、甲方）与众健公司（承租人、乙方）签订《运动场地租赁合同》，约定：1.租赁物为金地体育公园室外篮球场11片；2.租赁期五年（自2017年6月1日至2022年6月31日）；3.租赁期间第一年租金合计201667元……，租金按季度付款，第一年租金于合同签订后15日内支付55000元，以后每期租金于前一租赁期届满前支付，押金2万元；4.甲方确保乙方所需的水、电畅通，变压器等正常使用；5.因甲方自身原因导致合同无法继续履行，而造成乙方不能继续使用租赁物的，应提前30日通知乙方，退还未满租期的剩余租金，给乙方造成损失的甲方应承担赔偿责任。6.因乙方自身原因导致合同无法履行的，应提前30日通知甲方方，乙方已缴纳的租金甲方无需退还，给甲方造成损失的乙方应承担赔偿责任。7.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，向甲方支付逾期付款违约金（按照应付租金的1%计算），逾期超过十五日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付租金20%的违约金。上述《运动场地租赁合同》后，弘金地南京分公司向众健公司交付涉案运动场。后众健公司对涉案运动场进行了装修改造。2017年5月26日，众健公司通过银行转账的方式向弘金地南京分公司交付押金2万元，弘金地南京分公司出具收据。2017年5月26日、2017年9月29日、2018年1月8日、2018年4月9日，众健公司通过银行转账的方式向弘金地南京分公司交付租金5.5万元、5.5万元、5.5万元、36667元。2018年4月18日，南京供电公司向第三人金地集团南京公司下发超期用户停电通知书，载明：客户金地集团南京公司已于2018年1月16日期满，经多次催办拆表销户未拆除电表，仍超期用电，通知限于2018年4月18日前拆除电表并办理相关销户手续，如不按时办理，将于2018年4月25日起终止供电。同年4月26日，第三人金地集团南京公司向南京市雨花台区供电公司作出承诺书，言明，莲花湖体育公园办理正式用电，目前供电方案已通过，并已进入施工图设计阶段……，请供电公司帮助解决目前现场的用电需求。同年5月14日，第三人金地集团南京公司再次向南京供电公司出具承诺书，载明中标施工工期60天，我司正在加速推进正式用电相关工作，请供电公司帮助解决目前现场用电需求。因发生停电，同年8月起，被告（反诉原告）众健公司多次与原告（反诉被告）弘金地南京分公司协商停电赔偿事宜，提出适当减免租金等要求，但双方未能达成一致。同年11月19日，原告（反诉被告）弘金地南京分公司送达催缴函，要求被告（反诉原告）众健公司送于2018年11月30日前付清租赁费用118800元、违约金47520元，共计166320元。同年12月5日，被告（反诉原告）众健公司向原告（反诉被告）弘金地南京分公司送达《关于板桥体育公园运动场及商铺停电赔偿问题情况说明函》，主张2018年4月26日至27日、2018年5月11日至5月28日、2018年8月13日、2018年8月17日共计停电22天，导致停业，弘金地南京分公司构成违约，造成损失，运动场地租赁合同中春季足球联赛停赛并直接取消（合同金额65000元）、营业流水40000元及合作协议中15%的分成比例，以及商铺租赁合同中因停电店门无法打开停业数日营业流水损失约20000元，要求于2018年12月20日前给予解决方案。关于停电时间，原、被告确认停电始于2018年4月25日，被告（反诉原告）众健公司主张恢复供电为同年5月31日，原告（反诉被告）弘金地南京分公司表示需要核实。在本案审理期间，原、被告已于2019年3月7日将涉案运动场返还。关于停电导致损失的赔偿责任，被告（反诉原告）众健公司提交停电通知书、承诺书、索赔函、运动场和卖品店营业流水（消费清单、消费记录表、明细表）、建材购销合同及付款凭证、篮球场灯光改造协议及发票、足球场施工协议及付款凭证、场馆合作协议及补充协议和解除协议、验资报告，主张证明运动场营业损失12058元、卖品店营业损失12019.60元、小木屋建造费用34800元、场地改造费用244183元以及丧失合作机会损失。原告（反诉被告）弘金地南京分公司、第三人金地集团南京公司承认停电事实，对关于损失的证据不予认可。上述事实有体育公园租赁协议、体育公园经营管理证明、运动场地租赁合同、银行回单及租金发票、银行回单及押金收据、租金催缴函、木屋照片、停电通知书、承诺书、微信记录、索赔函及快递单、运动场和卖品店营业流水（消费清单、消费记录表、明细表）、建材购销合同及付款凭证、篮球场灯光改造协议及发票、足球场施工协议及付款凭证、场馆合作协议及补充协议和解除协议、验资报告及当事人当庭陈述等证据在卷。本院认为，原、被告签订的《运动场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告双方均应切实履行合同义务。原告（反诉被告）弘金地南京分公司未依约确保电力畅通，构成违约，应承担相应法律责任。被告（反诉原告）众健公司未依约支付租金，亦构成违约，应承担相应法律责任。原告（反诉被告）弘金地南京分公司主张被告（反诉原告）众健公司逾期支付租金导致合同解除条件成就，本院予以采信。被告（反诉原告）众健公司抗辩主张因停电而拒付租金，没有合同上或法律上的依据，对因停电影响承租使用的期间，被告（反诉原告）众健公司可以依据合同法第二百二十一条的规定请求减少相应租金或者延长租期。原告（反诉被告）弘金地南京分公司请求解除合同，本院予以支持。现双方均同意解除《运动场地租赁合同》，一致确定合同解除时间2019年3月7日，本院予以确认。原告（反诉被告）弘金地南京分公司请求被告（反诉原告）众健公司支付租金，符合有关法律规定，本院予以支持，但应减少停电期间的相应租金。原告（反诉被告）弘金地南京分公司请求被告（反诉原告）众健公司支付违约金，其主张按合同约定年租金每天百分之一支付过高，本院予以调整，按未付租金年利率百分之二十四计算。原告（反诉被告）弘金地南京分公司请求不返还保证金20000元，应当冲抵租金或违约金。原告（反诉被告）弘金地南京分公司请求被告（反诉原告）众健公司拆除附属设施，双方合同约定，双方协商一致解除合同后，其他未能移除的部分由甲方进行处置，该项请求不符合合同约定，本院不予支持。反诉部分，被告（反诉原告）众健公司请求原告（反诉被告）弘金地南京分公司返还押金20000元，应当冲抵应付租金或违约金，该项请求本院不予支持。被告（反诉原告）众健公司请求原告（反诉被告）弘金地南京分公司赔偿经济损失260000元。其中关于营业损失，众健公司索赔函记载共计停电22天，弘金地南京分公司未就停电天数提出证据，金地集团南京公司陈诉停电20天左右，虽众健公司主张停电一个多月，本院采信停电天数为22天；众健公司提供的《运动场地经营流水》、《运动场地、卖品店损失明细》系单方制作、测算，不足以证明实际营业损失的数额，本院依据合同法违约赔偿的限制原则，损害的可预见性、受害人应及时采取措施防止损害扩大等规则，酌情认定因停电造成的营业损失10000元，对此弘金地南京分公司应予赔偿。关于装修损失，根据双方陈述、众健公司提供的施工协议及付款凭证，可以证明众健公司确对涉案运动场进行了装修，因双方均未申请鉴定，本院根据众健公司提交的证据，同时考虑运动场地使用折旧，酌定装修损失金额为220000元；根据合同约定，租赁期满或双方协商一致解除合同后，乙方所投入的有关设施、设备等归乙方所有，现合同解除，众健公司装修投入应予以相应补偿。关于垫付电费8480元，众健公司表示凭票支付，双方可以自行处理或另案诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司与被告（反诉原告）南京众健文化传播有限公司签订的《运动场地租赁合同》于2019年3月7日解除；二、被告（反诉原告）南京众健文化传播有限公司支付原告（反诉被告）深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司2018年6月1日至2019年3月7日租金168300元（已扣除22天租金14520元），以押金冲抵20000元，实际支付148300元，并偿付违约金（按租金168300元，自2018年6月1日起至实际付款之日止，按年利率百分之二十四计算），于判决生效之日起十五日内付清；三、原告（反诉被告）深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）南京众健文化传播有限公司营业损失10000元；四、原告（反诉被告）深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）南京众健文化传播有限公司装修损失220000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司的其他反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）南京众健文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13282元，原告（反诉被告）弘金地南京分公司负担8982元，被告（反诉原告）众健公司负担4300元。反诉案件受理费2750元，原告（反诉被告）弘金地南京分公司2450元，被告（反诉原告）众健公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张旭琳人民陪审员  黄加友人民陪审员  单 珍二〇一九年八月五日书 记 员  邓林如