广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初14011号原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托诉讼代理人吴梅，女，1990年6月22日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人李雯，女，1992年10月5日出生，汉族，系公司员工。被告（反诉原告）黄珍，女，1986年9月14日出生，汉族。委托诉讼代理人石广璐，广东安恪律师事务所律师。委托诉讼代理人熊莹，广东安恪律师事务所实习律师。原告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）与被告黄珍房屋租赁合同纠纷本、反诉两案，本院于2019年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴梅、李雯，被告的委托诉讼代理人石广璐、熊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告中原地产公司与被告黄珍就涉案莲碧阁104房屋的租赁事宜协商达成一致，签署了《深圳市房屋租赁合同书》及相关协议，约定租期为2014年7月23日至2016年12月3日止，约定每月租金为26949.3元。合同签署后，原告按照合同约定支付了租赁保证金。在租赁期间，原告按照合同约定支付了租金，并已尽到承租方应尽的义务。然而租赁期限届满后，被告却未按照合同约定将租赁保证金75900元退还给原告，被告严重违反了合同约定及《合同法》中诚实信用的原则，并导致原告利益损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求：1、被告向原告返还租赁保证金人民币75900元，并支付自2017年1月1日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算，暂计至2018年5月21日，利息暂计为人民币4988元，暂合计人民币80888元）；2、被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。被告辩称，被告不予返还保证金的原因是原告存在违约情形。1、原告违反与被告签订的《房屋租赁合同》的约定，逾期返还租赁房屋。根据原告与被告签署的《房屋租赁合同》中第二十条的约定，合同终止后，原告应于叁拾日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由原告承担的各项费用并办理有关的移交手续。原告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，被告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向原告收取相当于双倍租金的赔偿金。根据双方签订的合同，合同有效期至2016年12月31日。而根据被告提交的证据显示，原告直至2017年2月14日才与被告、案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的员工办理移交手续，且经被告律师函催告后于2017年3月4日方将放置于租赁房屋中的物品迁离。原告的行为已经违反了《房屋租赁合同》中关于返还租赁房屋的约定，构成违约。2、原告违反与被告签订的《房屋租赁合同》的约定未按时支付租赁期间的相关费用。根据原告与被告签署的《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期间，原告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。合同第二十条也对合同终止后费用的结算进行了约定。然而原告并未按时支付房屋的物业管理费。原告不仅逾期返还租赁房屋，且原告并未结清应当由原告承担的各项费用。根据被告提交的证据显示，原告逾期返还租赁房屋期间的管理费及专项维修资金费用均未按时结清，而是逾期后由案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于2017年4月进行补缴。原告的上述行为违反了《房屋租赁合同》中关于按时支付租赁期间的相关费用以及合同终止后结清费用的相关约定，构成违约。综上，根据原告与被告签署的《房屋租赁合同》第九条的相关约定，出现承租方（原告）违约的情形，被告可不予返还保证金。被告在租赁期间履行了合同约定的义务，并不存在违约行为，反而是原告存在前述违约行为。故被告请求判决驳回原告的全部诉讼请求并支持被告的全部反诉请求。被告反诉称，一、合同签订情况：被告与原告就涉案莲碧阁104房屋签署了《房屋租赁合同》，合同约定原告租用房屋的期限自2014年7月23日起至2016年12月31日止，月租金为人民币26949.3元。合同二十条约定，合同终止后，原告应于叁拾日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。原告逾期不迁离或不返还房屋的，被告有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。二、合同履行情况：合同签订后，被告按合同约定向原告支付了房屋并履行了各种义务。然而在租赁期满后，原告并未按照合同返还涉案房屋。经被告多次催告，直至2017年2月14日原告的区域经理代表原告方与被告办理了移交手续。但原告依然将其部分财务留置在诉争房屋内导致被告无法再次租赁房屋。2017年2月28日被告聘请律师向原告发送律师函，要求原告将滞留在诉争房屋内的财务搬离，将租赁房屋返还给被告。三、原告应承担的违约责任：根据法律及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告的行为已经严重违约，原告根据《房屋租赁合同》第二十条的约定：要求原告向被告支付各项费用、赔偿金及利息。为维护被告的合法权益，被告反诉至法院请求：1、原告向被告支付迁离期的房租及各项费用共计人民币28264.2元；2、原告向被告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金共计人民币53898.6元；3、原告向被告按银行同期贷款利率支付自2017年3月1日至实际支付之日的利息（暂计至2019年5月20日的利息为人民币8671.5元）；4、原告承担被告因本案支付的律师费人民币10000元（以上暂合计为人民币100834.3元）；5、原告承担本案反诉的诉讼费用、保全费等全部诉讼费用。后，被告在庭审时变更其第一项诉讼请求为：原告向被告支付迁离期的房租及各项费用共计人民币27614.1元，并明确迁离期的房租和各项费用为2017年1月份房租26949.3元加上2017年1月至2月的各项费用664.7元。被告另明确第二项诉讼请求中逾期指的是2017年2月；第三项诉讼请求中利息的计算基数为一、二项诉讼请求金额之和。原告对此答辩称，原告已按约定搬离涉案房屋，不存在违约情形，原告于2016年12月30日已通知被告原告要搬出涉案房屋希望其通知物业管理处放行，但被告一方却通知物业管理处阻挠原告搬离，原告当时即报警以期解决矛盾，但派出所出警后处理未果，所以原告当天仅能将电脑和办公文件等搬离办公文件等搬离，而桌椅物件是未能撤出的，而根据房屋租赁合同第二十条之约定，在合同终止后原告有30日的搬离期，事实上我方也是按照合同约定搬离，而被告作为出租方负有协助义务但被告不仅未予协助还以各种方式阻挠，并且未按约定退还原告租赁保证金，其行为已然构成违约，同时由于被告的阻挠原告还损失了一部分的办公用品。被告负有协助原告搬离并及时止损的义务但被告未及时处理，因此而导致的损失应由其自行承担，与原告无关，而租赁合同第二十条约定，被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，由此可见如被告认为原告逾期返还租赁房屋的，其也可以自行收回租赁房屋，且根据合同法第119条之规定合同相对方负有采取适当措施防止损失扩大的义务否则不得就扩大的损失要求赔偿，原告在合同约定的搬离期内通知了被告并且已经主动搬离涉案房屋，而被告应当及时与原告办理交接手续，但被告自始至终未出现更未与原告办理交接手续，所以被告要求原告支付各项赔偿金没有法律依据，综上原告请求法院依法驳回被告的反诉请求，支持原告诉讼请求。经审理查明，被告黄珍（甲方）与原告中原地产公司（乙方）签订《房产租赁合同》约定，甲方将涉案莲碧阁104的房屋租赁给乙方使用，建筑面积为83.39平方米，租期自2014年7月23日至2016年12月31日止，租金为每月26949.3元，租赁房屋用途为办公。《房产租赁合同》第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币75900元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件为甲方单方终止合同收回该铺位且出租方违约。返还租赁保证金的方式及时间为三个工作日内以银行转账方式支付。第九条另约定，出现以下情形的，甲方可不予返还保证金：承租方违约。第十条约定，租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。第二十条约定，本合同终止后，乙方应于三十日内迁离并返还房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。第二十条另约定，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2014年7月12日，原、被告签署补充协议约定，《房屋租赁合同》租期为2014年1月1日至2016年12月31日。租赁合同第二条约定，每月租金总额为26949.3元为含税租金。第四条规定：甲方（即出租方）收取租金时，应向乙方开具税务发票。现为合同履行便利，经双方协商一致，可以由中原地产公司代出租方交纳租赁合同所约定的租赁税费，具体执行方案如下：1.2014年1月1日至2016年12月31日期间每月含税价租金为人民币贰万陆仟玖佰肆拾玖元三角（￥26949.3），实收租金人民币贰万伍仟叁佰元（￥25300）；2.该租赁合同之租金一年一付，中原地产公司于每年1月5日前向出租方支付年实收租金人民币叁拾万零叁仟陆佰元（￥303600）；3.含税租金与实收租金之间的差额中原地产公司有权扣除用于代出租方缴纳租赁税费。《房产租赁合同》签订后，被告将涉案房屋交付给原告，并于2014年7月23日向深圳市福田区房屋租赁管理局登记备案。原告依约向被告支付了租赁保证金75900元。2016年12月31日，租赁合同期限届满。原、被告均确认租赁期间的租金已经全部结清。2017年2月14日，原告的员工王宏伟与被告母亲邹权招及案外人潘吉华共同办理了涉案房屋移交手续。原告提交了交接单照片打印件，被告提交了当日的交接单原件，但被告的交接单上多了一句话：“桌子凳子还暂放在房间内”。原告主张“桌子凳子还暂放在房间内”为被告私自添加。被告对此解释为：在办理交接时，原告的员工在拍照留存后另行加上了这句话。2017年2月28日，被告向原告邮寄《律师函》，要求原告于收到函件三日内自行迁离，返还租赁房屋，否则将变卖提存房屋内留存的废旧物品。2017年3月3日，被告与案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称世华公司)签订房屋租赁合同，涉案房屋由世华公司承租。另查明：一、被告系涉案莲碧阁104的房屋的所有权人。二、世华公司于2017年4月13日缴纳了涉案房屋2017年1月至4月的管理费、专项维修资金及滞纳金。其中，2017年1月费用合计为334.69元，2017年2月费用合计为330.09元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告中原地产公司与被告黄珍签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效，双方应当按照合同约定严格履行合同义务。关于双方办理涉案房屋交接的时间。原、被告之间的租赁合同于2016年12月31日因租赁期届满而终止，原告应当根据租赁合同约定，在合同终止后30内即2017年1月31日前与被告办理房屋交接手续。原、被告均提交了涉案房屋交接单，但被告的交接单上多了一句话：“桌子凳子还暂放在房间内”。原告主张被告擅自添加交接单的内容，但原告仅提交了交接单照片打印件，未出示照片的原始载体，而被告提交的是原件，被告对此亦作出了合理解释，故本院采信被告提交的交接单内容。本院认为，虽然涉案房屋内还留存部分桌椅，但并不影响双方办理交接手续，亦不影响被告收回房屋。故本院认定原告交还涉案房屋时间为2017年2月14日。关于被告是否应向原告返还租赁保证金。原告诉请被告返还租赁保证金75900元，被告则主张因原告逾期返还房屋且未结清相关费用，构成违约，无须返还租赁保证金。对此，本院认为，原告交还涉案房屋时间为2017年2月14日，已经构成违约。根据案涉租赁合同第九条约定，承租方违约，出租方可不予返还保证金。故原告请求被告返还租赁保证金及相应利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期搬离赔偿金。涉案租赁合同第二十条明确约定了合同终止后逾期搬离的违约责任，即出租方有权就逾期部分向承租方收取相当于双倍租金的赔偿金。因双方约定的双倍赔偿金明显超过正常违约情形下应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则，原告答辩不予支付，可视为请求调整，本院予以支持。考虑到原告的违约情形及因此给被告造成的实际损失情况，本院酌定原告按照租赁合同终止前的月租金标准26949.3元支付赔偿金并支付相应利息损失，原告于2017年2月14日返还租赁房屋，本院将被告主张的2017年1月份房屋占有使用费一并处理，故原告应当向被告支付2017年1月1日至2月14日之间的房屋占有费40423元及利息损失，利息损失以40423元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年3月1日起计至实际清偿之日止。关于被告反诉请求原告支付2017年1月至2月各项费用664.7元，因原告逾期至2017年2月14日搬离，对2017年1月至2月14日管理费和专项维修资金合计500元及相应利息损失，本院予以支持。利息损失以500元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年4月14日起计至实际清偿之日止。被告主张超过部分，本院不予支持。另，原告请求被告支付诉讼费、保全费、公告费，被告请求原告承担本案诉讼费、保全费、律师费，均无法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告中原地产代理（深圳）有限公司应在本判决生效之日起十日内，向被告黄珍支付2017年1月至2月14日房屋占有使用费40423元及相应的利息损失（利息损失以40423元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年3月1日起计至实际清偿之日止）；二、原告中原地产代理（深圳）有限公司应在本判决生效之日起十日内，向被告黄珍支付2017年1月至2月14日管理费、专项维修资金500元及相应的利息损失（利息损失以500元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2017年4月14日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告黄珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1822元（已由原告预交），由原告中原地产代理（深圳）有限公司负担；反诉案件受理费人民币1152元，由反诉原告黄珍负担630元，反诉被告中原地产代理（深圳）有限公司负担522元。反诉原告黄珍预交1158.34元，多余部分予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 曲  艳  林人民陪审员 梁    琴二〇一九年八月三十日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。