黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初1482号 原告：哈尔滨东方物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区新阳路504号。 法定代表人：张春雨，经理。 委托诉讼代理人：张林林，男，哈尔滨东方物业管理有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：王鸿，黑龙江合兴律师事务所律师。 被告：张金富，男，，住宁安市。 委托诉讼代理人：张树林（系被告张金富的叔叔），住宁安市。 第三人：牡丹江市华隆物业管理有限责任公司，住所地牡丹江市西安区西六条路牡丹街。 法定代表人：张伟杰，总经理。 委托诉讼代理人：刁鹏，男，牡丹江市华隆物业管理有限责任公司项目经理。 原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司（以下简称东方公司）与被告张金富、第三人牡丹江市华隆物业管理有限责任公司（以下简称华隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司（以下简称东方公司）的委托诉讼代理人张林林、王鸿、被告张金福及其委托诉讼代理人张树林、第三人华隆公司的委托诉讼代理人刁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方公司向本院提出诉讼请求：1.要求法院判决被告张金富给付原告2017年至2019年两年的物业费2080元、违约金376元、滞纳金1438元，合计3894元。诉讼过程中，东方公司变更诉讼请求为：要求被告给付2018年10月10日至2019年10月9日的物业费940元（132.78平方米×0.59元×12个月），声控灯费每年20元，二次加压供水维护维修费每年80元，合计1040元，违约金188元，滞纳金719元，共计1947元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告是宁安市宁安镇鑫江花园小区的物业管理公司，自2018年至今负责管理该小区物业。原告于2018年8月30日与小区业主委员会签订《鑫江家园小区物业服务合同》，依据合同约定，原告履行了小区物业的管理义务。被告应当向原告交纳物业费。2018年至2019年度，原告向被告收取物业费，并对其催缴，被告至今未交。原告为了保护自己的合法权益，依据《物业管理条例》第六十四条以及民事诉讼法的规定，要求法院判决被告给付原告物业费、违约金、滞纳金。 被告张金富辩称，要求依法驳回原告东方公司的全部诉讼请求。1.原告不具备诉讼主体资格。被告所生活居住的宁安市鑫江花园小区自2017年10月1日起，经物业委员会付桂兰与第三人华隆公司签订了为期五年的物业服务合同（服务期为2017年10月1日至2022年9月30日）。2018年8月31日，宁安市鑫江花园小区业主委员会与第三人签订了鑫江花园小区物业服务解除合同。自此鑫江花园业主与第三人物业服务关系自然解除。2017年10月到2018年8月期间，鑫江花园的物业服务企业为第三人。作为鑫江花园的业主，在此期间从未接受过原告的物业服务，所以更不会产生相应的物业服务费用。原告的主张毫无事实依据，请求驳回原告该部分诉讼请求。2.原告从未与鑫江花园小区业主形成合法的物业服务合同。第三人从2018年10月撤离宁安市鑫江花园小区后，鑫江花园业主委员会从未就该公司的撤离原因向全体业主作出说明。自2018年5月1日起《牡丹江市住宅物业管理条例》施行。其中，第四章第三十三条、第三十四条，对物业服务企业的选聘提出了明确规定。2018年10月至今，鑫江花园新的物业服务企业的选聘方案从未经业主大会会议表决通过。2018年10月至今，原告从未向宁安市物业管理行政主管部门备案。2019年4月10日，宁安市鑫江花园小区业主委员会成员付桂兰与原告签订的鑫江花园小区物业服务合同补充合同。该补充合同的前置合同已于2018年8月31日宣布解除，应属于无效合同。同时该份合同的制定、签订，未按《牡丹江物业管理条例》规定的合法程序进行，签订时间明显晚于原告主张的权益时间，不应作为本案的证据。由此，在2018年10月至今，鑫江花园小区业主委员会从未与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面物业服务合同，就更谈不上物业服务费用、违约金、滞纳金。综上所述，被告认为，被告至今从未与原告签订任何得到法律认可的合同，从未与原告发生任何法律关系，原告起诉被告不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“原告是与本案有关的公民、法人和其他组织”之规定，原告不具备诉讼主体资格，法院应当驳回原告起诉。当然，作为一名守法公民深知享受服务缴纳服务费用的义务，在处理本案过程中，也体会到原告作为物业服务人员的苦衷。原告作为企业代表在为广大业主提供服务过程中，要首先尊重法律精神，尊重法律规章制度，依照合同办事，不断把企业引向合法轨道运营管理。希望原告能够积极参与鑫江花园小区的物业选聘工作，依照法律规定签订符合双方利益的物业服务合同，共同为小区建设努力。业主不知道第三人与业主委员会签订的合同，直到起诉业主才知道签订合同的事情，合同的内容从未通知业主，未向业主公示，剥夺了业主的知情权和参与权。签订合同是业主委员会的个人行为，内容和项目与鑫江花园事实不符，被告认为合同是无效的。不论是华隆公司还是东方公司，鑫江花园广大业主认为他们所做行为不符合物业管理政策法规文件中的规定，二公司违法强行收费，没有依据。物业公司定费之前应当先定项，再计价算成本，公示给业主，业主认可才能建立服务和被服务关系。在物业管理文件里没有二次代收费这个名词，业主提出特殊服务可以代收费，但是原告把原定价格拆开收费，属于乱收费。关于二次供水费，从12号楼到16号楼，水是从政府直接通至水房，没通过物业公司，该收费不妥当。物业费收取标准过高，但是服务标准不达标。原告与第三人的老总没去过鑫江花园小区，二公司违反法律规定。 第三人华隆公司向本院提出诉讼请求：要求作为第三人参加本案诉讼，要求被告张金富给付2017至2018年度物业费1040元，其中包括物业服务费用940元（0.59元×132.78平方米×12个月）、二次供水费用80元每年、声控灯费20元每年。事实和理由：第三人在2017-2018年度为鑫江花园小区提供物业服务，依据第三人与业主委员会签订的物业服务合同收取物业服务费用，要求作为第三人参加本案诉讼。 被告张金富对第三人华隆公司的诉讼请求辩称与其对东方公司的辩称一致。 原告东方公司对第三人华隆公司的诉讼请求辩称，同意第三人的诉讼请求，没有意见。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点及审理重点为：1.哈尔滨东方物业管理有限责任公司是否是本案适格原告；2.原告、第三人华隆公司与被告张金富之间是否存在物业服务合同关系；3.原告及第三人要求被告给付2017年至2019年物业费、违约金、滞纳金是否符合法律规定。 原告东方公司为支持其主张，向法庭举证，本院认定如下： 1.原告东方公司与宁安市鑫江花园小区业主委员会签订的鑫江花园小区物业服务合同、补充合同各一份；2.鑫江花园小区物业服务合同解除协议一份。本院认为，上述证据能证明宁安市鑫江花园小区业主委员会与第三人华隆公司于2018年8月31日签订鑫江花园小区物业服务合同解除协议。原告与宁安市鑫江花园小区业主委员会于2018年8月30日签订了鑫江花园小区物业服务合同，于2019年4月10日签订了鑫江花园小区物业服务合同补充合同。第三人为宁安鑫江花园小区提供了2017-2018年度物业服务。 被告张金富为支持其主张，向法庭举证，经本院认证如下： 1.鑫江花园小区物业服务合同（牡丹江市华隆物业管理有限责任公司）、补充合同、解除协议、解除合同协议书各一份（均为复印件）；2.文庙社区出具的证明、市物业管理办公室出具的情况说明各一份；3.鑫江花园开发商前期物业管理核算表七页（复印件）；4.牡丹江市华隆物业管理有限责任公司展示板二张（打印件）；5.2018年元月3日通知、2018年11月27日通知、2018年12月22日温馨提示、2019年1月12日温馨提示各一份；6.证人赵文民证言；7.证人郭子林证言。本院认为，上述证据能证明宁安市鑫江花园小区业主委员会与牡丹江市华隆物业管理有限责任公司于2018年8月31日签订鑫江花园小区物业服务合同解除协议。宁安市鑫江花园小区业主委员会与原告于2019年4月10日签订了鑫江花园小区物业服务合同补充合同，该合同截止2019年6月25日未在宁安市文庙社区居民委员会备案。 第三人华隆公司为支持其主张，向法庭举证，经本院认证如下： 物业服务合同1份（复印件，原件在文庙社区存档）。本院认为，该证据能够证明第三人于2017年9月25日与宁安市鑫江花园小区业主委员会签订了鑫江花园小区物业服务合同，约定由第三人为宁安鑫江花园小区提供物业服务，合同期限为五年。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 第三人华隆公司于2017年9月25日与宁安市鑫江花园小区业主委员会签订鑫江花园小区物业服务合同，约定由第三人为宁安鑫江花园小区提供物业服务，合同期限为五年，约定物业服务费收费标准为：多层住宅0.59元／月·平方米，公共照明费用20元／户·年，二次供水附加费80元／户·年。宁安市鑫江花园小区业主委员会与第三人于2018年8月31日签订鑫江花园小区物业服务合同解除协议，约定甲方（宁安市鑫江花园小区业主委员会）与乙方（牡丹江市华隆物业管理有限责任公司）同意乙方拥有合同相关债权的处置权，有权利向鑫江花园业主未缴费业主追缴2017年10月1日至2018年9月30日年度物业服务费。原告东方公司与宁安市鑫江花园小区业主委员会于2018年8月30日签订鑫江花园小区物业服务合同，约定物业服务费收费标准为：多层住宅0.59元／月·平方米；公共照明费用20元／户·年，二次供水附加费80元／户·年。第六条约定：“业主应于约定的入住时间之日起及下一个缴费期开始的30日前交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在约定的入住时间之日起及下一个缴费期开始的30日前履行交纳义务。”第二十九条约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按3‰的标准向乙方支付违约金。”第三十八条约定：“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突，以本合同为准。”原告根据服务成本进行定价，与宁安市鑫江花园小区业主委员会根据需要提供的服务，双方协商定价达成。2019年4月10日，原告（乙方）与宁安市鑫江花园小区业主委员会（甲方）签订了鑫江花园小区物业服务合同补充合同，第2.1条约定：“乙方可以向欠物业费的业主收取违约金及滞纳金，违约金按欠物业费用总价款的20%进行收取，滞纳金按欠物业费用总价款的日千分之二进行收取。”截止2019年6月25日，该补充合同未在宁安市文庙社区居民委员会备案。第三人在2017至2018年度为宁安市鑫江花园小区业主提供物业服务。原告于2018年10月10日入驻该小区并实际提供物业服务至今。 另查明，被告张金富在该小区的住宅为多层住宅，房屋面积为132.78平方米。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第三人华隆公司于2017年9月25日与宁安市鑫江花园小区业主委员会签订鑫江花园小区物业服务合同，约定由第三人为宁安鑫江花园小区提供物业服务。第三人依据合同约定为该小区提供了2017-2018年度物业服务，被告张金富应当遵循该合同，向第三人交纳2017-2018年度物业服务费1040元（132.78平方米×0.59元／月·平方米+公共照明费用20元／户·年+二次供水附加费80元／户·年）。第三人的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称第三人不具备诉讼主体资格、收费标准过高、服务不达标，并未提供充分证据支撑其辩解，对该辩解意见不予采纳。原告东方公司与宁安市鑫江花园小区业主委员会于2018年8月30日签订物业服务合同，于2018年10月10日入驻宁安市鑫江花园小区并提供物业服务。现原告要求被告给付2018-2019年度物业服务费1040元（132.78平方米×0.59元／月·平方米+公共照明费用20元／户·年+二次供水附加费80元／户·年）。原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称宁安市鑫江花园小区业主委员会未与原告签订合法的物业服务合同，但并未提供充分证据支撑，对该辩解意见不予采纳。原告与宁安市鑫江花园小区业主委员会于2018年8月30日签订的物业服务合同第二十九条约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按3‰的标准向乙方支付违约金。”第三十八条约定：“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突，以本合同为准。”补充合同中关于违约金的约定与本合同中关于违约金的约定不一致，故关于违约金应按原告与宁安市鑫江花园小区业主委员会于2018年8月30日签订的物业服务合同约定计算，即3.12元（1040元×3‰）。原告要求被告给付违约金376元、滞纳金1438元，超出法律规定，本院对超出法律规定部分不予支持。 综上所述，被告张金富应给付第三人华隆公司2017-2018年度物业服务费1040元，被告应给付原告东方公司2018-2019年度物业服务费1040元、违约金3.12元，共计1043.12元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张金富于本判决发生法律效力之日给付原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司2018-2019年度物业服务费1040元、违约金3.12元，共计1043.12元； 二、被告张金富于本判决发生法律效力之日给付第三人牡丹江市华隆物业管理有限责任公司2017-2018年度物业服务费1040元； 三、驳回原告哈尔滨东方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张金富负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  靳来香 二〇一九年八月二十六日 书记员  王丽娜