湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初1976号原告（反诉被告）：陈承钦，女，汉族，住岳阳市。委托诉讼代理人：曾广益，岳阳楼区阳光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：潘仁杰，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：林奇伟，湖南祈安律师事务所律师。被告（反诉被告）：陈石虎，男，汉族，住岳阳县。原告陈承钦与被告潘仁杰、被告陈石虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日作出（2017）湘0602民初6117号民事判决，岳阳市中级人民法院于2019年3月18日作出（2018）湘06民终3076号民事裁定，将案件发回本院重审。本院2019年4月1日受理后，潘仁杰提起反诉，陈石虎申请追加岳阳房博士房地产经纪有限公司（以下简称房博士）为本案第三人，本院依法准许。本院另行组成合议庭，于2019年8月5日公开开庭进行了第一次审理。原告（反诉被告）陈承钦的委托诉讼代理人曾广益，被告（反诉原告）潘仁杰的委托诉讼代理人林奇伟，被告（反诉被告）陈石虎的委托诉讼代理人任志军到庭参加诉讼，第三人房博士经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2019年8月9日公开开庭进行了第二次审理。陈承钦的委托诉讼代理人曾广益，潘仁杰的委托诉讼代理人林奇伟，陈石虎的委托诉讼代理人任志军，房博士的委托诉讼代理人李志标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈承钦向本院提出诉讼请求：确认被告（反诉被告）陈石虎和被告（反诉原告）潘仁杰之间签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2017年3月5日，陈石虎在未和陈承钦商量的情况下，私自通过中介和潘仁杰签订了房屋买卖合同，将陈承钦和陈石虎共有的*****栋****号房屋出卖给潘仁杰。陈承钦多次和潘仁杰协商终止交易无果。被告（反诉原告）潘仁杰辩称，诉争房屋的交易，原告（反诉被告）陈承钦不但知情，而且实际参与，请求依法驳回陈承钦的诉讼请求。被告（反诉被告）陈石虎辩称，答辩人因个人债务问题需要处理，在没经过原告（反诉被告）陈承钦同意的情况下将诉争房屋出卖给被告（反诉原告）潘仁杰。答辩人及潘仁杰特别是第三人房博士存在过失，合同因无法履行而无效。第三人房博士述称，答辩人是合同居间方，履行了服务义务。当时房屋处于抵押状态，合同中只有被告（反诉被告）陈石虎的签名，被告（反诉原告）潘仁杰履行偿还银行按揭义务后，陈石虎表示房子卖便宜了不卖房了。被告（反诉原告）潘仁杰向本院提出反诉请求：1.确认诉争房屋买卖合同有效；2.判令原告（反诉被告）陈承钦、被告（反诉被告）陈石虎继续履行合同，将诉争房屋过户登记至潘仁杰名下，并承担延期履行的全部责任；3.陈承钦、陈石虎承担全部诉讼费用。案件发回重审后，潘仁杰于2019年4月12日将反诉请求变更为：1.解除诉争房屋买卖合同；2.陈承钦、陈石虎赔偿潘仁杰各项损失共计111.7531万元；3.陈承钦、陈石虎承担全部诉讼费用。诉讼过程中，潘仁杰于2019年8月5日将赔偿金额变更为116.6631万元。事实与理由：2017年3月5日，陈承钦、陈石虎通过第三人房博士将位于岳阳楼区*****栋****房以68万出卖给潘仁杰，在潘仁杰缴纳定金及支付赎楼款共计43.5万元并加装了空调、不锈钢门等设施后，陈承钦、陈石虎不按合同约定办理房屋产权过户手续，造成潘仁杰各项损失共计116.6631万元，包括：房屋上涨收益46.23万元、租房费用2.1万元、误工损失2.4351万元、空调款0.31万元、不锈钢门0.22万元，租车交通费0.888万元，保全及担保费1.16万元，43.5万元购房款及利息共62.64万元（自合同约定应过户之日计算至2019年8月1日）、评估费0.68万元。原告（反诉被告）陈承钦对被告（反诉原告）潘仁杰的反诉辩称，诉争房屋属于答辩人和被告（反诉被告）陈石虎的夫妻共有财产，陈石虎未经答辩人同意私自处分的行为无效。答辩人于2017年8月中旬致函潘仁杰和第三人房博士，告知不能交易涉案房屋。涉案房屋签订合同时间为2017年3月5日，而涉案房屋评估时间为2019年5月20日，明显是不公平的时间估算点。诉争房屋一直由答辩人用于出租，未交付给潘仁杰。请求依法解除房屋买卖合同并驳回潘仁杰的反诉请求。被告（反诉被告）陈石虎对被告（反诉原告）潘仁杰的反诉辩称，一、被答辩人与潘仁杰签订的合同是答辩人单方所为，合同三方都有一定的过失，与原告（反诉被告）陈承钦无关；二、潘仁杰的损失应该适用定金规则；三、答辩人不认可潘仁杰计算的损失。潘仁杰支付的实际费用为43.5万元，答辩人同意返还42.5万元，1万元定金应由第三人返还，不应按照房屋现值计算损失，其可主张的预期收益应该不超过到2017年9月的预期收益，安装的空调费用答辩人认可。第三人房博士对被告（反诉原告）潘仁杰的反诉述称，答辩人是居间方，按合同履行服务义务，不应该承担责任。请求依法支持潘仁杰的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：原告（反诉被告）陈承钦和被告（反诉被告）陈石虎系夫妻关系，位于岳阳市*****栋****号、不动产权证号为湘（****）岳阳市不动产权*****号房屋（以下简称****号房屋）是两人的夫妻共同财产。2017年3月5日，经第三人房博士居间介绍，陈石虎、被告（反诉原告）潘仁杰、房博士三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定陈石虎将1202号房屋以68万元的价格出卖给潘仁杰；潘仁杰在签订本合同时支付定金1万元、在房屋产权过户受理完（领取新的不动产受理单）的当日一次性付清购房款；过户手续在2017年5月31日前完成，逾期可延期45天；陈石虎和潘仁杰分别向房博士支付佣金0.68万元；三方还对合同的其它内容进行了约定。合同签订后，潘仁杰向房博士支付定金1万元，于2017年6月20日向陈石虎支付了3万元现金，并于2017年8月7日、8月8日通过银行转账向陈石虎支付了39.5万元，共计支付43.5万元。潘仁杰还花费0.31万元在1202号房屋内安装了一台空调。陈石虎收取潘仁杰支付的钱款用于了案涉房屋的还贷赎楼。关于陈石虎向潘仁杰出卖1202号房屋陈承钦是否知情的问题。陈承钦主张，其对陈石虎出卖1202号房屋的行为并不知情，并提交了一份2017年9月3日向潘仁杰发出的一份《情况说明》。陈石虎认可在出卖1202号房屋时未告知陈承钦。潘仁杰及房博士主张陈承钦不仅知晓，而且亲自参与，但未提交充分证据证明。本院认为，没有证据证明陈承钦知晓案涉房屋被出卖的事实，不应认定陈承钦对本案房屋买卖事实知情。经潘仁杰申请，本院委托湖南友朋房地产评估咨询有限公司对案涉住宅房地产进行评估，该公司评估该房地产总价为114.23万元，价值时点为2019年6月11日。本院认为，1202号房屋是原告（反诉被告）陈承钦和被告（反诉被告）陈石虎的夫妻共同财产，陈石虎未经陈承钦同意出卖该房屋，属于无权处分。关于陈石虎和被告（反诉原告）潘仁杰签订的《房屋买卖合同》的效力问题，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈承钦要求确认该合同无效的诉讼请求与法律规定相悖，本院不予支持，潘仁杰要求确认该合同有效的反诉请求成立，本院予以支持。现陈承钦、陈石虎、潘仁杰均同意解除合同，本院予以认可。关于本案争议的焦点问题：(一)关于合同解除后违约损失如何承担。合同解除后，陈石虎应将潘仁杰支付的房款返还给潘仁杰，陈承钦虽对诉争房屋买卖合同不知情，但诉争房产系陈承钦与陈石虎的夫妻共同财产，潘仁杰支付的购房款用于了诉争房屋的还贷赎楼，故对潘仁杰要求陈承钦共同承担返还购房款及利息的诉请予以支持。因陈石虎在收取购房款后陈承钦不同意转让而导致诉争房屋物权不能变更，并最终导致合同解除，陈石虎应当承担违约赔偿责任。陈承钦不是诉争购房合同的缔结方且不知晓该合同，不应对陈石虎造成的购房款本息以外的其他违约损失承担共同赔偿责任，故对潘仁杰要求陈承钦承担返还购房款本息以外的其他违约责任的反诉请求，本院不予支持。第三人房博士未对产权情况作调查存在过错,但本、反诉均未对其提出请求，故对房博士的民事责任，本案不予处理。因潘仁杰在签订合同时未尽谨慎的注意义务，且在得知合同不能履行时，未及时止损，故对合同不能履行造成的损失应自行承担一部分责任，本院酌情认定承担30%的损失，陈石虎应当承担70%的违约赔偿责任。（二）合同解除后的损失认定。潘仁杰为履行合同支付43.5万元后，产生利息损失，陈承钦、陈石虎应当赔偿该损失，但潘仁杰要求以银行贷款利率的四倍计算利息损失没有法律依据，本院按年利率6%标准、自潘仁杰支付之日即2017年8月8日起予以计算,计算至债务清偿之日。经本院委托鉴定，案涉房屋现在价值为114.23万元，比陈石虎签订合同时68万元的交易价格增长了46.23万元，该差价部分为潘仁杰因交易目的不能实现所造成的损失；潘仁杰支付的空调购置费0.31万元，亦为潘仁杰的直接损失，两项合计46.54万元。该损失已经远超1万元的定金数额，适用定金规则不能弥补潘仁杰的损失，故对陈石虎关于潘仁杰的损失应该适用定金规则，不应按照房屋现值计算损失等答辩意见，不予采纳。根据责任划分，陈石虎应当承担本案损失32.578万元（46.54万元×70%）。陈石虎已经承担了因房屋涨价带来的差价损失，潘仁杰再要求其承担租房费、误工损失、租车交通费等损失，属于重复主张权利，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉被告）陈石虎和被告（反诉原告）潘仁杰2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》有效，予以解除；二、驳回原告（反诉被告）陈承钦的诉讼请求；三、原告（反诉被告）陈承钦、被告（反诉被告）陈石虎向被告（反诉原告）潘仁杰返还购房款43.5万元，并按照年利率6%标准支付自2017年8月8日起至债务清偿之日止的利息；四、被告（反诉被告）陈石虎向被告（反诉原告）潘仁杰赔偿违约损失32.578万元；五、驳回被告（反诉原告）潘仁杰的其他反诉请求。以上第三、四项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉费7650元，财产保全费3920元,评估费6800元，合计18570元，由原告（反诉被告）陈承钦负担200元，由被告（反诉被告）陈石虎负担11725元，由原告（反诉被告）陈承钦、被告（反诉被告）陈石虎共同负担2852元，由被告（反诉原告）潘仁杰负担3793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  吴琳人民陪审员  方婧人民陪审员  邓刚二〇一九年八月二十一日书 记 员  彭薇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。