山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3346号上诉人（原审原告）：烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会。住所地：烟台市福山区东厅街道办事处盛家村。法定代表人：孙树龙，该居民委员会书记。委托诉讼代理人：董蓓、孙立娟，山东三同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林曙光，男，1967年12月24日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王光君，山东福阳律师事务所律师。上诉人烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会（简称“盛家居委会”）因与被上诉人林曙光土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初3785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盛家居委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、涉案合同为租赁合同，最长合同期限不应超过20年，超过部分应为无效。1.涉案《土地承租合同》的签订不满足承包合同的形式要件。土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，以及不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。被上诉人一审期间称本合同为采用其他方式承包类型，根据土地承包法第四十八、四十九条的规定，其他土地类型承包有严格的程序要求，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准方可签订，并需依法登记取得土地承包经营权证。而本案合同未经法定程序，未取得土地承包经营权证，故并非土地承包合同。2.涉案土地为耕地，应适用有关耕地的相关法律规定。涉案合同中明确约定“盛家村西、进村路以南20亩耕地”，说明涉案标的物为耕地。根据土地承包法的相关规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒丘、荒沟、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。而本案标的物为耕地，应采用家庭承包方式，其土地经营权流转应当适用土地承包法家庭承包章节下的相关规定。根据《土地承包法》第三十六条、第三十八条、第四十条的规定，可以确定土地经营权流转系双方自行协商达成的一致意思表示。本案中双方签订的《土地承租合同》是平等关系的主体设立民事权利义务的协议，通过出租的方式进行土地经营权流转，故有关租期的规定应当适用《合同法》第二百一十四条的规定，超过部分无效。3.本案案由为土地租赁合同纠纷，应当适用《合同法》的相关规定审理。4.如果双方签订的《土地承租合同》性质为承包合同，那么因合同标的物为耕地，承包方应为本集体经济组织成员。而被上诉人为本集体经济组织以外的人员，该《土地承租合同》违反法律强制性规定，应认定为无效合同。二、被上诉人实际拖欠租赁费为56000元。按照合同约定，上诉人自2006年1月1日将涉案土地出租给被上诉人经营，每年租赁费为8000元整，自2006年1月1日至2017年12月31日止，租赁费合计96000元。被上诉人仅于2006年1月26日支付租金40000元给上诉人，之后再未支付租金。一审庭审中，被上诉人提交的2007年2月10日、2008年2月4日出具的收条款项27000元，上诉人并未收到，且收条形式也不符合村级财务管理制度要求。另外，《土地租赁合同》付款方式中约定“2011年1月1日起逐年交租赁费”。被上诉人于2006年1月26日已经支付了2006年1月1日至2010年12月31日的租金40000元。又于2007年、2008年分别支付10000元、17000元，从支付时间及支付金额来看，既非合同约定的支付租金时间，也不符合每年租金的应支付金额。故扣除被上诉人已经支付的40000元租金，尚欠租金56000元。被上诉人林曙光答辩称，居委会印章都保存在镇政府，居委会盖章需要镇政府同意，所以镇政府对土地承包合同是许可的，况且还有镇政府司法所出具的见证书；合同签订于2006年，上诉人上诉时已经是2018年，12年的时间，被上诉人带领人员在承包的土地上翻地耕种，上诉人称不知情，于理不符；对于租金，被上诉人已支付上诉人67000元，有收据为证。被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。盛家居委会向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金56000元（自2011年1月1日至2017年12月31日）；2.判令土地承租合同超过20年的部分无效；3.诉讼费用由被告承担。一审法院审理认定事实：2006年1月1日，原告（原名称烟台市福山区高疃镇盛家村村民委员会，因行政区域调整更名为盛家居委会）与被告签订一份《土地承租合同》，合同载明：“高疃镇盛家村党支部、村委会研究决定，经全体村民代表大会讨论通过，将本村西、进村路以南20亩耕地承包给林曙光。具体条款如下：一、承包本合同双方甲方（出租方）：高疃镇盛家村村委会乙方（承租方）：林曙光；二、土地坐落、租金及期限1、坐落：盛家村西、进村路南。2、四至范围：西至孙树路樱桃树，东至村西边河沟，南至水库边，北至进村路南边。3、租金：每年每亩400元。4、租赁期限：2006年1月1日至2036年12月31日，共计30年。5、付款方式：合同签订之日，乙方先交纳前五年租赁费人民币肆万元整。2011年1月1日起逐年上交租赁费，如果有特殊情况双方可协商解决。三、甲方的权利及义务1、将本村西、进村路南20亩地租给乙方经营管理。2、协助乙方处理好地邻关系。3、按时收取乙方租赁费。四、乙方的权利及义务1、利用租入的土地20亩自行选择种植业或养殖业。2、乙方经营期间，必须合法经营，不得上有污染等违法违规的项目。3、在租赁期内，乙方根据需要在租入的土地范围内可以建临时建筑物（但应在取得土管手续的前提下），费用自理。4、在租赁期内，对租入的土地有种植、养殖的使用权，没有出卖权、抵押权和转让权。五、双方责任租赁期内，国家、集体征用该租赁的土地，甲乙双方应无条件服从。地上附着物补偿费归乙方所有，土地征用费归甲方所有。六、甲乙双方不得无故单方违约，中止合同。如有特殊情况确需解除合同，必须双方协商同意。合同到期后，乙方如需继续承租，同等条件下享有承包权。如甲方不允许乙方承租，甲方需对乙方地上附着物按合同到期时价格做出折价补偿。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，镇政府存档一份。”该合同由原告盖章，代表人孙树人签字，林曙光盖章及签字捺印。2006年1月3日，烟台市福山区高疃司法所出具《见证书》一份，载明：“经审查核实，盛家村委与开发区奇章村177号林曙光所签订土地承包合同真实、合法，现予见证。”合同签订后，原告将土地交付被告，原告于2006年1月26日出具收款收据一份，载明：“兹收到人民币肆万元整，事由土地承包费。”该收据盖有原告印章及孙树人签字。2007年2月10日盛家村委会出具收条一份，载明：“今收到林曙光预收支取土地租赁费壹万柒仟元正。盛家村委。”该收条盖有原告印章及孙树人签字。2008年2月4日原告出具收条一份，载明：“今收林曙光土地款壹万元正（租费）。”该收条盖有原告印章及孙树人签字。此后，被告再未交纳任何费用。另查，孙树人在签订合同时系原告法定代表人。经质证，被告对原告提交的土地承租合同真实性无异议，对原告主张的租赁期限问题，认为是土地承包应适用《土地承包法》，该法规定土地承包期限为30年，其与《合同法》是特别法与一般法的关系，本案应适用特别法《土地承包法》30年的期限；被告承包土地后种植大樱桃，从幼苗时期到挂果期需7-10年时间，到盛果期需15年以上，被告盈利在20年以后，如果20年就解除合同明显违反公平、诚实、信用原则；如法院判决超过20年时期无效，原告应对被告的土地投入及地上附着物进行补偿。原告对被告提交的土地承租合同及见证书真实性无异议，但认为合同中租赁期限超过20年部分无效，《土地承包法》是针对农村集体经济组织成员承包村集体经济组织发包的土地而制定的特别法，是针对特殊主体的特别规定，涉案合同标的为村委出租村集体的自由地，其合同性质为租赁合同，租赁期限应适用《合同法》的规定。对被告提交的收款收据真实性无异议，对交纳40000元租赁费数额无异议。对收条的真实性有异议，认为原告并未出具该收条，也没有收到收条中的租赁费用，从收条形式上看，村委会印章加盖在纸张的空白处，对收条中所书内容是否可以确认真实，无法认定，且村委出具收条也不符合有关村级财务管理制度，原告的财务记录中没有两份收条的租赁费收取记录。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百二十四条规定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。第一百二十六条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。本案中，原、被告签订的《土地承租合同》系双方协商一致自愿订立，其内容既有承包土地的表述，也有租赁土地的表述，结合见证书、收款收据的表述及法律规定，该合同实质为农村土地承包合同，应遵循关于农村土地承包的相关法律规定。该合同承包标的物为耕地，承包期限三十年，符合《中华人民共和国物权法》的规定，且无其他违反法律、行政法规强制性规定之处，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张土地承租合同超过20年的部分无效，于法无据，不予支持。原告交付土地后，被告应按照约定交付承包费。原告主张被告尚欠承包费56000元，被告主张其已交付承包费67000元，尚欠29000元。对此，原告只认可被告交付承包费40000元，对被告后期交付的27000元不认可。因被告提交的盖有原告印章及法定代表人签字的收条，足以证明其向原告交付了27000元承包费，故截至2017年12月31日被告尚应给付原告29000元承包费，原告此诉请超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百二十四条、第一百二十六条规定，一审法院于2018年12月26日判决：一、被告林曙光于判决生效后十日内给付原告烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会土地承包费29000元；二、驳回原告烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元减半收取为600元，由原告烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会负担289元，被告林曙光负担311元。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是，一、涉案合同约定租赁期限30年是否超出法律规定；二、被上诉人林曙光交纳土地租金的数额一审法院认定是否正确。关于焦点一，对于涉案合同性质，不仅要从合同名称，更应结合合同约定的内容、标的物的性质等综合加以认定。就本案合同而言，《土地承租合同》中明确了用于出租土地的性质为村集体土地，用途为用于林曙光开展种植业或养殖业。且高疃镇司法所为该《土地承租合同》出具的《见证书》中亦载明盛家居委会与林曙光签订的合同系“土地承包合同”，一审法院依此认定涉案合同为农村土地承包合同，合同中关于承包期限为三十年的约定有效，符合相关法律规定。关于焦点二，林曙光提供的三张土地承包收费单据，金额总计67000元。单据上加盖烟台市福山区高疃镇盛家村村民委员会印章，并有原上诉人盛家居委会法定代表人孙树人签字，证据形式合法有效，可以证明被上诉人林曙光于2006年至2008年分三次向上诉人盛家居委会交纳土地承包费67000元的事实。上诉人盛家居委会主张只收到了40000元，但对此未能提供反驳证据，本院不予支持。综上，上诉人烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人烟台市福山区人民政府东厅街道办事处盛家居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇一九年八月六日书记员  吕冠晓