江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初2574号原告：南京龙品教育信息咨询有限公司，住所地在南京市高淳区淳溪镇双高路9号2幢。法定代表人：王守峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏南，江苏金鼎英杰律师事务所律师。委托代理人：冯康，江苏金鼎英杰律师事务所律师。被告：陈忠民，男，1955年2月25日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：王伟，男，1967年6月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：王瑾瑜，女，1975年3月26日出生，汉族，南京玄武北苑之星幼儿园园长，住南京市玄武区。被告：南京玄武北苑之星幼儿园，住所地在南京市玄武区华飞路8号××花园××幢。法定代表人：王瑾瑜，该园园长。委托诉讼代理人：程加波，男，该园工作人员。原告南京龙品教育信息咨询有限公司（以下简称龙品公司）与被告陈忠民、王伟、王瑾瑜、南京玄武区北苑之星幼儿园（以下简称北苑之星幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判。2019年3月29日，本院裁定对本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告龙品公司的委托诉讼代理人王宏南、冯康，被告王瑾瑜、北苑之星幼儿园的委托诉讼代理人程加波到庭参加了诉讼。被告陈忠民、王伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙品公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告陈忠民、王伟、王瑾瑜于2014年6月4日与南京市××开发（集团）有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月9日解除；2.判令被告陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园立即腾空房屋并交还给原告；3.被告陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园支付2018年5月16日至2018年11月16日欠付的房屋租金和使用费20万元；4.判令被告陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园按照40万元每年的标准支付自2018年11月17日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。事实和理由：南京市玄武区××花园××幢房屋（以下简称案涉房屋）产权原属南京市××开发（集团）有限责任公司（以下简称××集团）所有。2014年6月4日××集团与被告陈忠民、王伟、王瑾瑜签订《房屋租赁合同》，约定××集团将案涉房屋租赁给陈忠民、王伟、王瑾瑜开办幼儿园。2018年，××集团因为经营需要出售该房屋，并书面履行了通知被告是否优先购买的义务。在被告陈忠民、王伟、王瑾瑜未明确表示购买的情况下，××集团与原告龙品公司于2018年4月8日签订《南京市存量房买卖合同》，龙品公司依法取得案涉房屋所有权，××集团书面通知了被告。同时，原告告知被告，原告享有《房屋租赁合同》项下的所有权利义务。为此，原告多次要求被告陈忠民、王伟、王瑾瑜履行支付租金的义务，但他们置之不理。被告王瑾瑜辩称：我们是和××集团签订的《房屋租赁合同》，被告一直严格按照合同履行，被告没有收到××集团的通知，不知道××集团和原告是什么关系。被告一直积极与××集团沟通交纳房租，但××集团不收租金，被告的租金一直交纳到2018年11月16日。被告北苑之星幼儿园辩称：被告与原告之间并不存在民事法律关系，即被告与原告之间没有民事法律规范调整的民事权利义务关系。被告陈忠民、王伟未答辩。本院经审理认定事实如下：案涉房屋现为原告龙品公司所有，系龙品公司于2018年4月8日与案外人××集团签订《南京市存量房买卖合同》购买所得。2014年6月4日，被告陈忠民、王伟、王瑾瑜（乙方）与案外人××集团（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租案涉房屋，用于开办幼儿园；租赁期间自2014年5月16日起至2019年11月15日止，年租金40万元，租金合计220万元；租金先付后用，乙方于合同签订之日向甲方支付第一次租金，以后租金于每年的5月16日前、11月16日前向甲方支付下一个半年的租金20万元；乙方交纳租金时以支票的方式支付，并送交至××路××号××幢××室（地址若有变动，另行通知）；乙方向甲方交纳租房保证金10万元（不计息，当乙方违约时，由甲方在该保证金中扣除相应金额）；租赁期间内，如甲方将房屋出售，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方不得以任何理由阻止甲方带租约销售；乙方逾期支付租金达10日以上的，应支付违约金，同时甲方有权停止供应水、电、气、空调，并有权解除合同，收回房屋，乙方必须无条件交出房屋。诉讼过程中，原告龙品公司与被告王瑾瑜、北苑之星幼儿园就如下事实达成一致意见：被告已按约支付租金至2018年11月15日，共计已支付租金180万元，并支付了保证金15万元，2018年11月16日以后的租金未支付。对于2018年11月16日以后租金未支付的原因，被告王瑾瑜、北苑之星幼儿园称：按照惯例，是××集团派人到被告处取支票，但在2018年11月，××集团没有派人来拿支票，称房子卖掉了。之前，原告找被告要求租金，但被告认为原告不是《房屋租赁合同》的合同主体，故被告应当把租金支付给××集团，支票可以交付给原告，但抬头要写××集团。原告未同意这种方案，导致被告未能支付租金。原告称，原告可以接受被告将租金支付给××集团，但不能接受把支票交付给原告，但支票抬头写成××集团；被告于2018年5月15日支付的租金是通过转账方式支付的，故对于2018年11月16日以后的租金也可以通过转账的方式支付，故不存在支付不能的问题。原告龙品公司为证明原告取代××集团成为《房屋租赁合同》新的出租人的事实，提交了以下证据：江苏金鼎英杰律师事务所向被告陈忠民、王伟、王瑾瑜发出的《律师函》、××集团书面通知被告案涉房屋产权转让事宜的《告知函》及原告向被告陈忠民、王伟、王瑾瑜书面催缴租金的《催缴租金函》。被告北苑之星幼儿园、王瑾瑜质证称：收到过《律师函》，但对其反映的事实不认可；《告知函》、《催缴租金函》没有收到，且2018年的租金已向××集团交纳，原告无权主张租金；××集团将案涉房屋出售给原告前与被告谈过，被告主张优先购买权时，××集团不同意，明确不能卖给个人，被告表示愿意以北苑之星幼儿园名义购买，但××集团认为北苑之星幼儿园不是合同相对人，没有优先购买权，最后将案涉房屋出售给了原告，故××集团侵犯了被告的优先购买权，被告将另案起诉。本院认为，案外人××集团和被告陈忠民、王伟、王瑾瑜签订的《房屋租赁合同》及原告龙品公司与××集团签订的《南京市存量房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。因此，虽然××集团在租赁期间内将案涉房屋出售给原告龙品公司，但不影响××集团与被告陈忠民、王伟、王瑾瑜签订的《房屋租赁合同》的效力。根据合同法第七十九条的规定，除特殊情形外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。因此，××集团有权将《房屋租赁合同》项下的权利全部或者部分转让给龙品公司。从被告陈忠民、王伟、王瑾瑜履行《房屋租赁合同》的过程可知，其知晓××集团已将《房屋租赁合同》项下的权利转让给原告龙品公司。因此，原告提起本案诉讼的主体资格适格。根据合同约定，承租方逾期交纳租金达10日以上的，出租方有权解除合同，收回房屋。因被告陈忠民、王伟、王瑾瑜未支付2018年11月16日以后的租金，故对原告请求确认解除与被告陈忠民、王伟、王瑾瑜的《房屋租赁合同》，并主张被告将房屋腾空后交还原告的诉讼请求，本院予以支持，本院确认案涉《房屋租赁合同》于本院向被告陈忠民、王伟、王瑾瑜送达起诉状副本之日即2019年5月7日解除。因被告已支付租金至2018年11月15日，故原告主张被告支付2018年5月16日至2018年11月16日的租金20万元，本院不予支持。原告主张被告按40万元每年的标准支付自2018年11月17日起至被告实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费，本院予以支持，但在结算时应扣除被告已支付的保证金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认南京市××开发（集团）有限责任公司与被告陈忠民、王伟、王瑾瑜于2014年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月7日解除；二、被告陈忠民、王伟、王瑾瑜、南京玄武区北苑之星幼儿园于本判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区××花园××幢的不动产返还给原告南京龙品教育信息咨询有限公司；三、被告陈忠民、王伟、王瑾瑜于本判决生效之日起十日内向原告南京龙品教育信息咨询有限公司支付自2018年11月17日起至被告实际返还房屋之日止按每年40万元的标准计算的租金和房屋使用费；三、驳回原告南京龙品教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，公告费300元，合计4600元，由原告南京龙品教育信息咨询有限公司负担2000元，由被告陈忠民、王伟、王瑾瑜负担2600元（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李   伟人民陪审员 杨 锦 强人民陪审员 陶   芬二〇一九年八月十五日法官 助理 见习王雪楠书 记 员 李   程