贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6387号原告：李茂，男，布依族，1993年4月11日出生，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：彭冬华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周丹,贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所律师。原告李茂与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2018）黔0502民初7258号民事判决，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司不服该判决提出上诉，毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终1378号民事裁定，发回重审。本院于2019年6月4日登记立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何正斌，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李茂向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市商品房不动产权属证书；2、判决被告以441620.00元购房本金为基数，按每日已付购房款万分之二支付原告自2014年7月1日至原告实际取得不动产权属证书之日止的违约金（暂定50000.00元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＸＣ-ＺＦ-Ａ9-4-501），约定由原告购买被告开发的位于毕节市商品房，合同价款为441620.00元。合同签订后，原告支付了房屋首付款141620.00元，剩余300000.00元原告通过银行按揭方式已支付完毕。现原告已支付完涉案商品房的全部房款，履行了合同义务，按合同约定，被告应于2013年10月31日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二×逾期天数的违约金。原告认为，被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告诉至人民法院，恳请支持其诉请。被告辩称：一、原告的起诉已超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第二条规定“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或者法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定”。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为两年，但双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，而原告现在才起诉，故原告的起诉已超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求；二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。答辩人陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人办证。2018年5月29日三板桥办事处出具证明载明的内容及2018年6月20日七星关区城乡规划局出具的说明载明的内容可知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任；三、即使人民法院认为答辩应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，在未约定违约金时，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，法律的基础在于违约金只能约定产生，当无违约金约定时，则从赔偿损失的角度判决承担责任，损失赔偿的依据确定为以已付购房款按中国人民银行同期贷款利率标准支付，实际上是出于房地产除居住、使用外，尚有融资的金融功能。若逾期办理房产证致使购房户不能担保贷款融资，反推开发商取得、占有了购房户已交购房款，故以此利率裁判开发商承担责任，也就是说该条款的立法精神是开发商逾期办证的违约责任不是以损失作为基础。但有约定，原则上按约定，无约定时依据资金占用损失标准赔偿购房户。既然开发商的逾期办证违约责任是以损失赔偿为基础，则在裁判开发商逾期办证违约金时仍然要考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应以实际发生的损失作为基础考虑过高或过低。既然逾期办证的购房户是基于融资担保贷款不能而发生，则应考量其是否有融资担保贷款的可能。本案中，购房户与鑫城公司签订的商品房买卖合同约定：“购房款以按揭贷款的方式支付房款”，即其房屋权属证书势必抵押于银行，不能再具有二次抵押的功能，因此，实际上并不产生损失，故不能裁决支付违约金或自由裁量降低违约金。本案在被上诉人按揭贷款买房，房产证取得后仍然要抵押于银行，而实际并无损失的情况下，拒绝适用违约金过高可调整的法律规定调低或不判违约金，在大量购房户起诉的情况下，将把答辩逼入破产的境地。如果继续支持违约金的诉求，势必会显失公平，请求法院予以适当减少；四、根据答辩人与原告签订的办证补充协议约定，答辩无需再承担逾期办理和交付相关涉案房屋产权的初始登记证书的违约责任。本案中，由于双方当事人所签订的原合同，是房产证和土地使用证分别办理时所签订的合同，介于新的规定必须双证合一的情况下，答辩人与原告签订办证补充协议。该协议改变原合同的约定，根据该约定，答辩人未在2019年6月1日前将全部办证资料提交不动产登记部门，答辩人才承担日万分之一的逾期办证违约金。现答辩人已将上述资料提交到不动产登记部门，故答辩人已履行了办证义务，无需再向原告承担违约责任。综上所述，原告的起诉已超过诉讼时效，且诉讼请求无事实及法律依据，原告的主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提供的《商品房买卖合同》、借款合同、借据、交款通知、收据。被告的质证意见为，对证据三性无异议，但对证明目的不予认可，本案违约责任应根据情势变更原则予以变更。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关办证费的案件事实，本院予以确认。二、原告提供的到订票记录。拟证明原告于2019年1月6日从山东济南回到毕节，因此补充协议签订时原告并不在场。被告的质证意见为，虽然原告机票信息显示的是1月6日，但无法证明原告在签订补充协议时原告没有回来过。经本院审查认为，该组证据因无其他证据予以佐证，故对该证据的关联性不予确认。三、被告提供的：1.毕节市商品综合批发市场项目投资协议书；2.国有建设用地使用权出让合同；3.（1）毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明；（2）刘汉坤、刘汉文俩户坟茔迁坟资料；（3）草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表；4.一期建筑平面图；5.贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书，《证明》；6.七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违建高的工作预案、三板桥街道办事处关于“毕节市商品批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关于城乡规划局出具的说明；7.《贵州省建设工程竣工规划许可证》；8.《贵州省建设工程竣工验收备案表》；9．《商品房备案证明书》。拟证明被告的商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系七星关区土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，而一期业主违法建设建构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因建设工程竣工规划许可证滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告不应承担责任。原告的质证意见为：对1号及2号证据的真实性无异议，但与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的，理由是原告只是与被告具有关系且本案系原告基于双方签订的合同主张逾期办证的相关权利，与被告和政府的土地使用关系没有直接关联；对3号证据的真实性不予认可，且该证据与本案无关；对4号及5号证据的真实性无异议，但对关联性有异议；对6号证据的真实性无异议，但与本案无关，达不到被告的证明目的；对7号、8号及9号证据的真实性无异议，但不到被告的证明目的，该证据只能证明被告逾期办证已构成违约，不能证明被告的违约属于情势变更。经本院审查认为：上述证据虽能证明涉案土地的取得、工程的竣工、被告已取得商品房备案证明书等事实，但依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故上述证据达不到被告不承担违约责任的证明目的。四、被告提供的补充协议。拟证明该协议变更了商品房买卖合同的约定，逾期办证违约金以办证补充协议约定为准，并且已将办证资料提交到不动产登记部门，被告已履行了办证义务，无需再承担违约责任。原告的质证意见为，不认可该补充协议的真实性，协议签订的日期明显是经过被告涂改的，2018的8字是将9字涂改为8字的。12月的2字应是事后添加的，21日的2字应是将1改为2。该协议应该是原告在2019年的1月11日签的，但是原告并不知道该协议的内容，这份协议是在被告的欺骗下签的。而且原告手里并未持有该补充协议。协议上除名字及2019年的1月11日外其他书写内容也并非李茂书写。从内容来看这个补充协议并没有任何一条免除被告的违约责任，并未明确变更原合同关于违约责任的条款，因此，达不到被告的证明目的。该补充协议与原商品房买卖合同第二十九条是相矛盾的，根据二十九条的约定，补充协议当中含有减轻或免除合同约定应由出场人承担的责任，仍以本合同为准，也就是说该办证补充协议即便被认定为含有减轻或免除被告责任的内容，该约定也不能对抗原合同的约定，违约责任的承担应当以原合同为准。经本院审查认为，《办证补充协议》经原告签字捺印，原告虽以协议系其受在欺诈情形下签订，协议内容并非其真实意思表示等为由不予认可，但原告主张的受欺诈等事实现无有效证据证明，协议内容涉及房屋办证及违约责任事宜，与本案具有关联性，故对协议予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，原告李茂作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ａ9-4-501；建筑面积170.39平方米，套内建筑面积147.90平方米，总房款441620.00元；买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款141620.00元，余款300000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，共计交付购房款441620.00元。2014年2月22日，原告向被告交付预告登记费、维修基金、契税、房屋登记、土地证、交易手续费等费用。2018年12月21日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订《办证补充协议》，协议载明：“在合同约定的办证期间，《不动产登记暂行条例》颁布施行，实行土地使用证和房屋所有权证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议。第一条：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方于2019年6月1日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2019年6月1日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一支付逾期办证违约金……”。另查明，2018年8月24日，被告取得毕节市商品房综合批发大市场（一期）9幢的《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间，被告是否为原告办理并交付不动产权属证书；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约期间及违约金标准如何认定。关于焦点一的问题。受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件。因此，在原告李茂提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的情况下，被告应为原告办理并交付商品房不动产权属证书。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方当事人于2018年12月21日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2019年6月1日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。而被告未提供证据证明其以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料，且被告也未在2019年6月1日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关。因此，根据《办证补充协议》的约定，因被告的原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金，该违约金的计算时间从2019年6月2日起开始计算。故根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，上述违约金请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。后双方当事人于2018年12月21日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2019年6月1日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。而被告未提供证据证明其以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料，且被告也未在2019年6月1日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关。因此，根据《办证补充协议》的约定，因被告的原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金，该违约金的计算时间从2019年6月2日起至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。且该违约金的计算标准不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任等抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。同时，双方又于2018年12月21日签订《办证补充协议》，其内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告李茂提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书。二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李茂支付违约金，该违约金以已付购房款441620.00元为基数，按日万分之一的标准从2019年6月2日起计算至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。三、驳回原告李茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  简泽智人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一九年八月二十三日书 记 员  彭 双