福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3012号 原告：福州旺榕物业管理有限公司，住所地福州市晋安区远洋路80号连福新村9座-01，统一社会信用代码91350111315349303L。 法定代表人：邹小君，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾伟宁，福建理争律师事务所律师。 被告：戴永棋，男，1969年2月20日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州旺榕物业管理有限公司（以下简称旺榕物业公司）与被告戴永棋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺榕物业公司的委托诉讼代理人魏思格，被告戴永棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺榕物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日起至2018年10月31日止拖欠的物业服务管理费及水电公摊费4471元，并按银行同期贷款年利率6%计算自2018年11月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月1日，原告与福州市晋安区XX区业主委员会签订物业管理委托合同书，约定由原告为福州市晋安区XX小区提供物业服务，小区业主应于每月1日前交纳物业服务费，物业费按建筑面积每月每平方米0.7元计算。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业服务，但被告拒不交纳物业服务费（125元/月）及水电公摊（6.5元/月），截至2018年10月31日，被告共欠缴物业服务费及水电公摊4471元。原告催讨无果，故提起本案诉讼，望判如所请。 戴永棋辩称，被告欠缴物业费期间，并未收到原告的催讨通知，原告所主张的2016年1月1日至2016年3月25日期间的物业服务费已超过诉讼时效。2015年10月3日，因上一任物业公司管理疏忽导致被告家中失窃，造成经济损失约12000元，原告接手小区物业管理，也应对此事承担责任。原告滥用资金私自改建小区东门，事后也未向业主披露财务情况，侵犯业主权益。原告对小区的绿化养护、卫生清洁、秩序维护、安全防范、公用设施日常维护等多项物业管理服务不到位，其未能履行物业服务合同的义务，违约在先，无权收取物业服务费。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，原告与福州市晋安区XX小区业主委员会订立物业管理委托合同书，选聘原告为XX小区的物业服务企业，为该小区提供物业服务，合同约定：服务期限三年，自2016年1月1日起至2019年12月31日止。原告应提供的物业服务包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生等。业主应根据住宅房屋的建筑面积按0.7元／㎡／月交纳物业服务费，业主或物业使用人应于每月1日交纳物业服务费，逾期交纳的，自逾期之日起按应交物业服务费的每日万分之五交纳滞纳金。物业服务企业每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。合同订立后，原告依约为XX小区提供物业服务。被告系该小区XX单元（建筑面积178.87㎡）的业主。因被告拖欠自2016年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费，原告遂于2019年3月25日诉至本院。 以上事实，有当事人陈述、物业管理委托合同书、房地产权证登记总册等证据为证。上述证据经庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，讼争合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，讼争合同的相关条款对XX小区的业主具有约束力，被告作为小区业主在接受原告提供的物业服务的同时，应当依合同约定按时交纳物业服务费。本案中，原告主张其曾向被告多次催缴物业服务费，但未提供相关证据予以证实，本院不予采信，原告于2019年3月25日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，原告诉请2016年1月1日至2016年3月25日期间的物业服务费已超过诉讼时效，被告提出不交纳上述期间物业服务费的抗辩，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为178.87㎡，本应按每月125.21元（178.87㎡×0.7元/㎡）交纳物业服务费，但原告自愿按每月125元计收物业服务费，本院予以照准。故被告拖欠自2016年3月26日起至2018年10月31日止合计31个月又6天（31.2个月）的物业服务费为3900元（125元/月×31.2月），原告要求被告予以支付，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。讼争合同未就公共水电费用的分摊情况作约定，原告未提供证据证明公共水电费用分摊的具体方法，也不能证明其已将每月公共水电费的分摊情况予以公布，故其支付公共水电分摊费的主张，依据不足，本院不予支持。物业服务企业应加强与业主的沟通，充分听取业主的意见和建议，尽最大可能取得业主的理解和支持。考虑到被告系对原告提供的物业服务不满而拒交物业服务费，并非恶意拖欠，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告戴永棋应于本判决生效之日起十日内向原告福州旺榕物业管理有限公司支付自2016年3月26日起至2018年10月31日止的物业服务费3900元； 二、驳回原告福州旺榕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州旺榕物业管理有限公司负担3元，由被告戴永棋负担22元。 本判决为终审判决。 审判员  周成潭 二〇一九年八月二十七日 书记员  林 熠 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。