广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初10967号原告（反诉被告）：广州市番禺区市桥建筑工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥清河中路18-22号。法定代表人：郭志刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧咏君，女，1976年8月28日出生，香港特别行政区居民,委托诉讼代理人：谷露苗，广东华誉品智律师事务所律师。广州市番禺区市桥建筑工程有限公司（以下简称市桥建筑公司）诉欧咏君租赁合同纠纷一案，本院以（2017）粤0113民初8731号案件立案审理，并于2018年4月20日裁定驳回市桥建筑公司的起诉及欧咏君的反诉。双方不服提起上诉，广州市中级人民法院经审查，以（2018）粤01民终16597号案裁定撤销一审裁定、驳回市桥建筑公司关于“欧咏君立即将拆毁的建筑物回复原状，并赔偿原告损失1000000元”的起诉、指令本院对市桥建筑公司其他诉讼请求及欧咏君的反诉请求继续审理。本院接收案件后，以本案对市桥建筑公司及欧咏君的房屋租赁合同纠纷继续适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，市桥建筑公司的委托诉讼代理人李永快，欧咏君的委托诉讼代理人谷露苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市桥建筑公司向本院提起诉讼请求：1.欧咏君立即支付拖欠的2017年7月至2019年3月的租金共计1095000元；2.欧咏君立即支付拖欠的水电费共计4018.4元；3.欧咏君按拖欠租金每日1‰的标准向市桥建筑公司支付逾期支付租金的违约金，暂计至2018年10月31日的违约金为210980元（实际应支付至欧咏君付清租金之日止）；4.欧咏君立即将拆毁的建筑物恢复原状，并赔偿市桥建筑公司损失1000000元；5.本案诉讼费由欧咏君承担。事实与理由：我司与欧咏君于2016年5月7日签订《租赁合同》，将位于番禺区桥南街××号地块及地上构筑物整体出租给欧咏君使用。双方在租赁合同中约定了租金的支付方式、支付时间、违约责任等内容。合同签订后，我司依约将涉案物业交予欧咏君使用。但欧咏君经常逾期交纳租金，从2017年7月开始，欧咏君不再交纳租金，至今共拖欠租金1100000元。2017年3月，欧咏君在没有通知并征得原告同意的情况下，私自将涉案物业上的部分建筑物予以拆除，后番禺城管分局向其发出《询问通知书》，认定该行为属于违法行为，要求其在2017年9月13日下午到该局接受询问调查。但欧咏君至今未恢复原状。我司认为，根据双方在租赁合同中的约定，欧咏君拖欠租金、私自拆毀涉案物业的行为已构成违约。请求法院依法判决。欧咏君辩称，我已于2017年10月将涉案场地退还给市桥建筑公司，故市桥建筑公司要求支付租金至2019年3月租金不合理，应当予以驳回。关于水电费，应以支付凭证为准，且我在2017年10月已将涉案场地退还，之后发生的水电费与我无关。关于违约金，案涉合同涉及无效合同，故市桥建筑公司要求赔偿违约金缺乏法律依据。关于要求回复原状、赔偿损失的诉请，原一审裁定驳回该项起诉，二审法院已维持，根据一事不再理原则，不应当再进行审查。欧咏君向本院提出以下反诉请求：1.请求确认市桥建筑公司与欧咏君于2016年5月7日签订的《租赁合同》为无效；2.市桥建筑公司退还欧咏君保证金200000元；3.市桥建筑公司赔偿欧咏君经济损失764800元；4.本案的诉讼费由市桥建筑公司承担。事实与理由：2016年5月7日，我与市桥建筑公司签订《租赁合同》，约定市桥建筑公司将位于番禺区桥南街××号的地块及地上构筑物整体出租给我。合同签订后，我拟在租赁物处设立一家游艺公司。然而，涉案建筑物未取得任何合法权属证明，属于违章建筑，因此我一直未能依法办理工商登记。直至2017年10月16日，我因承租租赁物的目的无法实现，向市桥建筑公司发函要求解除租赁关系，退还租赁物，但是市桥建筑公司拒绝接收，遂发生争议。我认为，市桥建筑公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与我签订《租赁合同》，违反了法律相关规定，应属于无效合同，我有权依照合同法的相关规定，要求市桥建筑公司退还保证金，并赔偿我因签订和履行合同遭受的经济损失。综上，请求法院查明事实，支持我的反诉请求。市桥建筑公司辩称，本案合同效力由法院依法处理，如果欧咏君认为合同无效导致违约金没有依据，则欧咏君反诉请求要求赔偿亦缺乏法律依据。经审理查明：2016年5月7日，市桥建筑公司（甲方、出租方）与欧咏君（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市番禺区桥南街××号地块及地上构筑物整体出租给乙方使用；该物业的国有土地证号01××58，土地面积3082平方米（实测3300平方米），该地块上有历史遗留构筑物：（1）单层钢结构约1500平方米，（2）一座二层的砖混结构房，（3）正门入口处东西两面各有一座砖屋，均无建筑工程规划许可证等报建文件；在合同签订前，乙方已经查阅并了解该物业的产权文件，实地勘察了该物业，同意按现状承租，乙方符合自身使用用途，自行完善该物业配套设施；该物业乙方只能用作餐饮、酒吧、休闲、办公、商场、轿车专卖场等使用，如要改变用途，须经甲方同意；该物业地块范围内的附属设施，乙方均不能拆除，装修或改造由乙方负责和承担风险与收益；租赁期限共8年，从2016年5月9日起至2024年5月8日止；租赁期内首年每月租金50000元，租金从租赁期开始每两年为递增周期，每一递增周期比上一周期月租金标准递增10%，直至合同期满，其中2016年8月9日至2018年5月8日的月租金为50000元，2018年5月9日至2020年5月8日的月租金为55000元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前将当月租金一次性全部支付；租赁保证金200000元，由乙方在签订合同当天支付，该保证金的性质为履约保证金；双方在签订合同之日已将该物业（含门锁匙）交付乙方使用，从合同签订日起该物业即视为已交付给乙方；乙方在租赁期限，使用租赁物业所产生的费用及一切税费由乙方自行承担，包括可能产生的管理费、水电费等一切相关费用；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按应付租金的千分之一向甲方支付逾期支付租金违约金，直至缴清逾期租金及其违约金止，逾期超过30日，视为乙方根本性违约；等等。2016年7月26日，原广州市番禺区工商行政管理局核发《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准欧咏君等人出资的企业名称为广州市美君游艺有限公司，核准的企业名称保留期至2016年10月24日。2016年8月9日，双方就涉案物业的出租情况办理房屋租赁登记备案证明。2016年11月25日，桥南街道办事处出具《申请不予受理通知书》，告知欧咏君：根据桥南街城建中心核查后的情况，涉案物业属于违法建设的房屋，光明大桥即将建设，在建设规划红线范围内，故不符合发放《临时经营场所使用证明》的规定。欧咏君支付租金至2017年6月，自2017年7月开始未再支付。欧咏君于租赁过程中拆除正门入口处东西两面各一座砖屋，同时对钢结构建筑物等进行部分改造加装。欧咏君为证明自己的投入，自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案物业已完工的钢筋混凝土地梁工程、灰砂砖砌体工程、墙面抹灰工程、水电安装工程等项目重置成本进行了评估测算，价值时点2017年10月11日，经评估，确认估价对象于价值时点的评估总价为764800元。市桥建筑工程公司不确认上述评估报告的真实性、合法性、关联性，认为欧咏君未经行政机关许可，也未经其同意进行建设，且合同约定投入使用后风险及收益均由欧咏君自行承担。2017年10月17日，欧咏君向市桥建筑公司邮寄函件：我与贵公司于2016年5月7日签订关于广州市番禺区桥南街××号的《租赁合同》（编号：20160103），现我方拟解除与贵司的租赁关系并将租赁物退还给贵司，请于2017年10月18日早上10点安排人员到广州市番禺区桥南街××号交接。邮寄收件人为郭志刚，单位为市桥建筑公司，收件地址为市桥建筑公司的注册地址。该邮件于当天由他人代为收取。2017年10月20日，市桥建筑公司向本院提起诉讼，要求欧咏君支付拖欠的租金、违约金、恢复建筑物原状、赔偿损失等，欧咏君提起反诉，要求确认合同已解除、退还保证金、支付违约金、赔偿损失等，案号为（2017）粤0113民初8731号。2017年12月1日，欧咏君委托律师向市桥建筑公司发送律师函，再次要求办理交接手续。该案诉讼中，关于交还场地的问题，欧咏君称在发函通知解除合同后，要求市桥建筑公司办理交接手续，但对方不予回应，涉案场地并无上锁，现场放置无法拆除搬走的建设设施。市桥建筑公司则主张继续履行合同，同时认为涉案场地交付给欧咏君后无法进入场地查看现状。该案经审查，涉案物业均未办理建设工程规划许可证，本院向双方当事人释明涉案合同涉及合同无效，询问当事人是否变更诉请，市桥建筑公司坚持原诉请，欧咏君变更诉请为确认合同无效、退还保证金及赔偿经济损失。本院遂作出裁定，驳回市桥建筑公司的起诉及欧咏君的反诉，双方不服提起上诉，广州市中级人民法院二审裁定撤销原一审裁定，驳回市桥建筑公司关于“欧咏君立即将拆毁的建筑物恢复原状，并赔偿原告损失1000000元”的起诉，同时指令本院对市桥建筑公司其他诉请及欧咏君反诉请求进行审理。其后，本院以本案立案继续审理双方当事人的上述诉请。本案于2019年3月6日的庭审中，市桥建筑公司、欧咏君确认了本诉请求及反诉请求。本院询问涉案场地是否仍有未处理的相关物品时，欧咏君陈述“除了钢结构上无法搬走的装修以及空地上的地砖外我方都搬走了，现场并未遗留建筑垃圾或钢材”，市桥建筑公司陈述“我方并未现场查看，因为双方合同关系并未解除，也没有被法院或仲裁机构认定为无效，租赁物的交接，也不是说由被告采取随意抛弃的方式就视为已经交还给原告的”。当天，双方同意由本院组织到涉案物业进行现场交接。2019年3月6日，双方交接涉案场地，欧咏君放弃涉案场地中可搬移物品的所有权，市桥建筑公司收回涉案场地。2019年3月22日，广州市番禺区城市管理和综合执法局回函告知本院，涉案物业均未取得建设工程规划许可证，涉嫌违法建设，已立案调查尚未最终处理。市桥建筑公司主张水电费共4018.4元，提供了水费、电费等票据凭证，其中电费发票显示2016年9月1日至2016年11月1日、2017年3月1日至2017年5月1日的电费共1289.06元，水费相关凭证显示2016年9月28日至2018年2月前的水费共2659.14元。欧咏君主张水电费已支付至2017年6月，但未提供相关证据。本院认为：市桥建筑公司与欧咏君签订的《租赁合同》涉及的租赁物部分为土地，部分为地上建筑物。关于地上建筑物部分的租赁效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，用于租赁的地上建筑物均未取得建设工程规划许可证，市桥建筑公司将其出租给欧咏君，该部分租赁合同内容无效。土地部分租赁内容，是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该部分租赁内容合法有效，对当事人具有约束力。虽然涉案合同内容存在部分有效、部分无效，但是欧咏君承租涉案土地及地上建筑物整体用于经营商业项目，不能机械割裂两部分内容分开履行。由于涉案地上建筑物均未办理报建，桥南街道办事处也以此为由拒绝为欧咏君办理临时经营场所使用证明，导致欧咏君承租的合同目的不能实现，欧咏君提出解除合同符合合同约定及法律规定。欧咏君于2017年10月17日向市桥建筑公司发出解除合同的通知，并要求市桥建筑公司于10月18日办理交接手续。市桥建筑公司于2017年10月17日当天收到上述通知，该通知自到达时生效，故租赁合同涉及土地使用部分的解除时间为2017年10月17日。欧咏君承租涉案土地及地上建筑物期间，应按照约定支付土地租金，及参照约定支付地上建筑物的使用费，欧咏君自2017年7月开始未支付上述租金及占有使用费，故应按照合同约定的租金标准支付租金及占有使用费至2017年10月17日，合同约定租赁周期为当月9日至次月8日，则上述期间的租金及占有使用费共164516元（50000元×3个月+50000元/31天×9天）。合同约定每月10日前缴纳当月租金，未支付的应担按照日1‰的标准支付违约金。本院认为，上述违约金标准过高，欧咏君请求予以调整，故本院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行同期同类贷款利率。欧咏君逾期支付上述占有使用费，亦应当支付相应利息。则上述应支付的租金及占有使用费，均应自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日。合同解除后，欧咏君多次书面通知市桥建筑公司办理交接手续，市桥建筑公司均予以拒绝，市桥建筑公司对未能及时收回场地存在过错，欧咏君在承租期间对涉案建筑物部分拆除、部分改建，也是造成市桥建筑公司不能及时收回场地原因之一，欧咏君对此亦存在过错，但综合整案情形，市桥建筑公司一直拒绝协商及办理交接手续是导致场地未能及时收回的主要原因。市桥建筑公司于2019年3月6日按现状收回场地，2017年10月18日至2019年3月6日期间场地的占有使用费，根据双方过错程度，本院酌情支持3个月，其余部分属于市桥建筑公司过错导致的扩大损失，本院不予支持。因此，按照合同约定租金标准，欧咏君还应向市桥建筑公司支付占有使用费共150000元（50000元/月×3个月）。关于水电费4018.4元，其中电费1289.06元属于欧咏君租赁期间产生的费用，欧咏君未提供证据证明已支付该费用，故市桥建筑公司关于电费的主张，本院予以支持。其余水费，部分产生时间发生在合同解除后，根据上段论述，本院酌情支持市桥建筑公司3个月的占有使用费，则该期间的水费2659.14元，应由欧咏君承担，该期间之后发生的水费，属于市桥建筑公司自身造成的扩大损失，本院不予支持。关于合同解除后履约保证金是否应当退还的问题。因合同部分有效、部分无效，合同无效部分的保证金应当予以退还，合同有效部分的保证金，应当根据双方对于解除合同的过错责任来认定是否应当退还。本案中，市桥建筑公司作为出租人应当提供符合合同目的的租赁物，因涉案建筑物涉嫌违章建筑导致欧咏君无法正常经营，市桥建筑公司对此存在过错。而欧咏君作为承租人，明知涉案建筑物未办理任何报建手续仍愿意承租，欧咏君对此亦存在过错，双方过错相当。因此，在双方对于合同解除均有过错的情形下，市桥建筑公司无权没收保证金，应当返还给欧咏君。综上，合同无效及有效部分的保证金共200000元，市桥建筑公司均无权没收，应当全额退还给欧咏君。关于市桥建筑公司要求欧咏君将拆毁的建筑物恢复原状，并赔偿损失的诉请，（2018）粤01民终16597号民事裁定书已驳回市桥建筑公司该项诉请的起诉。关于欧咏君要求市桥建筑公司赔偿其对涉案建筑物加建、装修部分的投入损失问题。由于涉案建筑物未办理建设工程规划许可证已被立案查处，涉案建筑物是否能够保留使用尚未作出认定，而欧咏君该项诉请需以该认定结果作为依据，故现阶段该诉请暂不具备处理的条件。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州市番禺区市桥建筑工程有限公司与欧咏君于2016年5月7日签订的《租赁合同》关于土地租赁部分合同有效，关于建筑物租赁部分合同无效；二、欧咏君应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区市桥建筑工程有限公司支付2017年10月17日之前的租金及占有使用费共164516元及利息（自应支付的当月11日起，以应支付金额为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；三、欧咏君应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区市桥建筑工程有限公司支付3个月的占有使用费共150000元；四、欧咏君应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区市桥建筑工程有限公司支付电费1289.06元、水费2659.14元；五、广州市番禺区市桥建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向欧咏君返还保证金200000元；六、驳回广州市番禺区市桥建筑工程有限公司的其余诉讼请求；七、驳回欧咏君其余反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23592元，由广州市番禺区市桥建筑工程有限公司承担20012元、欧咏君承担3580元；反诉费6724元，由广州市番禺区市桥建筑工程有限公司承担1394元、欧咏君承担5330元。如不服本判决，广州市番禺区市桥建筑工程有限公司可在判决书送达之日起十五日内，欧咏君可在判决送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  焦倩仪二〇一九年八月二十日书 记 员  陈 冬