广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18479号原告：侯杏枝，男，1982年11月15日出生，汉族，住广东省封开县，原告：徐敬新，男，1974年8月7日出生，汉族，住广东省德庆县，被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尚立，广东盈宇律师事务所实习律师。原告侯杏枝、徐敬新诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告侯杏枝、徐敬新以及被告委托诉讼代理人秦光媚、梁尚立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的《物业使用权转让合同》无效；2、请求依法判令被告返还原告支付的138397元房租款；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月14日签订了《物业使用权转让合同》，合同中约定，被告将位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目第4栋203房的使用权转让给原告使用，该物业建筑面积为37.50平方米，使用权期限自2019年2月14日至2039年2月14日止。届满后被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即自2039年2月14日至2056年9月30日止。同时合同中约定了物业使用权转让款为每平米6090.50元，总金额为228397元，首期转让款于2019年2月14日前支付138397元，二期转让款由于加德公馆项目：没有建设工程规划许可证，已停工状态没有支付。同时被告处理方案;已交定金和未足购房款业主，在新的销售团队正式启动销售工作前，被告将不再对以上业主进行催款。合同签订后，原告按照合同约定的时间和金额支付首期转让款138397元给被告，但是被告的物业还处于一片荒地状态却始终不动工，由于佛山市加德公馆第4栋203房房屋位于地块二,没有建设工程规划许可证。此物业已是烂尾一年多，开发商五证不齐全，楼盘没有动工，没有工人，已停工状态，土地属村集体所有,未取得建设工程规划许可证，而且该房屋建筑物还没有兴建！被告还未向原告交付房屋。原告联系被告解决，被告只答应自2020年5月份开始按月支付原告违约金，违约金按照合同约定的转让款日万分之二支付，但是被告实际情况是常年陷入各种经济纠纷，其当初收了原告转让款后，并没有投入房地产的建设过程中。被告采取欺骗的手段宣传，诱导原告与其签订《物业使用权转让合同》并支付转让款，但其真实目的仅仅是需要原告支付的钱而已，并未真心想要建设房屋，涉案物业还是一片荒地的状态！而且合同的最长期限为20年，被告跟原告居然签订了40年的租赁合同，严重违反了法律规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情景，第一项：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；第三项：以合法形式掩盖非法目的的；第五项：违反法律、行政法规强制性规定的。原、被告签订《物业使用权转让合同》很明显属于无效合同，被告的行为严重侵犯了原告的利益，被告应当退还原告支付的138397元转让款和利息（以138397元为本金，自2019年2月14日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至实际履行完毕之日止）及违约金（以138397元为本金，自2020年5月31日起，按照日万分之二的利率计至实际履行完毕之日止）。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告认为《物业使用权转让合同》有效，双方依据合同履行，原告无权要求返还租款，请求法院驳回诉讼请求，理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，现涉案租赁物还未建设完成，且未到合同约定的时间，被告可以在合同到期前取得许可证，该项目已经申报，地块一已经取得规划许可证，地块二也在办理过程中；2、合同形式内容没有违反法律强制性规定，本案的涉案合同均未超过20年规定，因此合同有效；3、被告不存在欺骗的行为，合同明确约定原告负有审慎注意义务，在了解物业情况下与被告签订合同，合同是双方真实意思表示，不存在欺骗情况。且被告一直积极履行合同义务，积极办理地块建设工程规划许可证，综上所述，合同是双方意思真实表示，没有违反强制性规定，恳请法院驳回原告诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》2份、《加德公馆签约确认单》1份、《加德公馆认购单》1份、《加德公馆单位特殊申请单》1份、《加德公馆物业使用权受让确认协议》2份。证明被告迟延履行合同，同意向原告退还物业使用权租赁款。2.《关于加德公馆项目情况的公告》。证明被告迟延履行合同，同意向原告退还物业使用权租赁款。3.《收款收据》。证明原告已经按照合同约定支付了138397元的使用权费用。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取（2019）粤0604民初1381号案中本院向佛山市自然资源局禅城分局调取的复函。经庭审质证，本院认证如下：原告证据1中的《物业使用权转让合同》《加德公馆物业使用权受让确认协议》及证据2、证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据1的《加德公馆签约确认单》《加德公馆认购单》《加德公馆单位特殊申请单》原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未举证予以反驳，故本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年2月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0457），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业及前提条件1、甲方同意将该项目第4栋203房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为188397元。2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款：（一）首期转让款98397元，于2019年2月14日前付清（包含定金）。（二）二期转让款15000元，于2019年5月14日前付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”2019年2月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0457），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋203房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用期限自甲、乙双方于2019年2月14日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0457）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为40000元。2、乙方须于本合同签订（即2019年2月14日内）向甲方支付转让款39000元（包含定金）。剩余转让款1000元，于2056年9月30日前付清……”2019年1月26日、2019年2月14日，被告分别出具《收款收据》共五份，确认收取原告支付的公寓签约保证金合计100000元、公寓使用权租赁款合计37397元。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为弼唐经联社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。再查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案逾百件。被告在相同系列案中陈述：佛山加德公馆项目共售出物业516间，目前已停售。诉讼中，原告陈述，其中的1000元是现金支付的，被告没有开收据。诉讼中，被告陈述，确认原告已向被告支付租金合计137397元。涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的属于地块二。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，截至庭审日，被告仍未就地块二取得《建设工程规划许可证》。故原、被告于2019年2月14日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。关于原告诉请返还物业使用权转让款。如前所述，原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋。根据本院查明的事实，被告已收取原告137397元，故被告应将收取的物业使用权转让款137397元返还给原告。对于原告主张超出的1000元，因原告未举证证实，被告亦予以否认，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告侯杏枝、徐敬新于2019年2月14日就佛山加德公馆第4栋203房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告侯杏枝、徐敬新返还物业使用权转让款137397元；三、驳回原告侯杏枝、徐敬新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2363元，由原告侯杏枝、徐敬新负担945元；由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担1418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月二十七日书记员  黎晓婷附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。