福建省福州市长乐区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0182民初3954号 原告：长乐市蔚蓝海岸小区业主委员会，住所地福建省福州市长乐区漳港街道漳港蔚蓝海岸3号楼1层。 负责人：肖天财，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所执业律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区漳港街道永安路180号。 法定代表人：吴永官，总经理。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所执业律师。 原告长乐市蔚蓝海岸小区业主委员会（以下简称蔚蓝海岸业委会）与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法进行审理。 蔚蓝海岸业委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令君豪公司赔偿蔚蓝海岸业委会损失人民币156100元（2850元／户×546户）；2.本案的案件受理费由君豪公司承担。事实和理由：蔚蓝海岸业委会是位于长乐市的蔚蓝海岸小区的业主大会选举产生的，作为业主大会的执行机构，依法有权维护小区全体业主的合法权益，现小区业主的共同利益遭受君豪公司的损害，蔚蓝海岸业委会有权代表全体业主向贵院提起诉讼，故蔚蓝海岸业委会是适格的主体。蔚蓝海岸小区业主就商品房买卖事宜，分别与君豪公司签订了《商品房买卖合同》，各《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）都约定:商品房单价、总价款、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等。合同生效后，各业主均依约履行了付款义务，但是君豪公司交付的商品房现有的配套燃气工程（含庭院管户内管等）由君豪公司自行委托施工单位施工，燃气工程施工及验收过程中未委托监理单位进行工程监理，竣工资料无工程监理单位盖章，同时存有不少安全隐患（详见附件）需进行整改；并且君豪公司未按规定对小区配套管道燃气工程组织竣工验收，未将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件依法备案，导致商品房交房四年多，小区燃气仍无法与城市燃气管网连接，仍然无法使用；君豪公司交付的商品房燃气不符合《合同》第十条约定的商品房相关设施设备的交付条件，第十条第（一）基础设施设备第4燃气约定:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理:（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。《合同》第十二条明确约定逾期交付责任，约定违约责任的主要目的在于弥补守约方的损失，现委托燃气设计院重新对小区燃气工程进行设计、组织正规有资质的队伍拆除旧的燃气管线、安装新的管线，并将工程验收合格、备案后连接城市管网、通气每户需要支付人民币2850元，该笔费用理应由君豪公司承担。综上所述，小区业主与君豪公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，属合法、有效的合同，小区业主依约完全履行合同义务，而君豪公司交付的商品房配套燃气不符合《合同》第十条的约定，其已经违约，理应依《合同》第十二条的约定赔偿蔚蓝海岸业委会的损失。 本院经审查认为，业主委员会是业主大会的执行机构。因此，业主委员会作为诉讼主体是受到限制的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”从本案的诉讼请求及理由来看，所涉事项属于第七项的事项,应当由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。 此外，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定,业主委员会的职责由业主大会赋予,即业主委员会的职责系执行业主大会的决定事项。蔚蓝海岸业委会作为经过登记备案的业主大会执行机构，应当依照法律和相关行政法规的规定行使自己的职权，本案的诉讼事项应当得到业主大会的特别授权方可实施。 本案中，蔚蓝海岸业委会没有提供证据证明其以自己的名义提起本案诉讼已取得业主大会或者符合法定比例的业主授权。审理中，经本院依法释明，要求蔚蓝海岸业委会提交业委会相关基本信息材料及应当根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第十五条等相关规定，提交相关授权材料。蔚蓝海岸业委会在指定期限内仅提交业委会备案材料一份及授权委托书一份。业委会备案材料可以确认蔚蓝海岸业委会现住所地为漳港蔚蓝海岸3号楼1层，业主委员会主任为肖天财。经审查，蔚蓝海岸业委会未能提交有效的业主授权委托材料且缺乏证据佐证获得符合法定比例的业主授权。此外，蔚蓝海岸业委会未能提交提起本案诉讼之事宜通过业主大会讨论决定。综上，蔚蓝海岸业委会起诉不符合法定的起诉条件。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《物业管理条例》第十五条规定，裁定如下： 驳回长乐市蔚蓝海岸小区业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郑 宇 人民陪审员 李 雄 人民陪审员 蔡友华 二〇一九年八月二十二日 书 记 员 蔡敏杰 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第一百一十九条(?javascript:SLC(183386,119)?)的规定，且不属于第一百二十四条(?javascript:SLC(183386,124)?)规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第一百二十四条(?javascript:SLC(183386,124)?)规定情形的，裁定驳回起诉。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 -4-