?山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初3350号 原告：马沛学，男，1957年9月13日生，汉族，胶州市号。 委托诉讼代理人：谷秀荣，胶州众合法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：堵吉儒，胶州众合法律服务所法律工作者。 被告：陆传强，男，1964年11月10日生，汉族，胶州市户。 被告：陆超，男，1986年2月10日生，汉族，胶州市号。 第三人：乔吉兰，女，1929年3月1日生，汉族，胶州市号。 委托诉讼代理人：孙本俊，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 原告马沛学与被告陆传强、陆超、第三人乔吉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼过程中，原告申请陆超作为被告参加诉讼，乔吉兰自愿申请作为第三人参加诉讼。原告马沛学及其委托诉讼代理人谷秀荣、堵吉儒、被告陆传强、被告陆超、第三人乔吉兰的委托诉讼代理人孙本俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、依法确认原被告之间房产买卖协议合法有效；本案诉讼费由告承担。本案诉讼过程中，原告自愿申请将诉讼请求变更为：1、依法确认原被告之间房产买卖协议合法有效；2、依法判令涉案房屋拆迁补偿款中950000元归原告所有；3、本案诉讼费由告承担。事实和理由：2015年3月16日，被告陆传强通过陈传义联系原告，将其闲置十多年的位胶州市村的房屋卖给原告，成交价为100000元，签订协议时钱款两清，现因涉案房屋被依法征迁，原告为维护合法权益，特诉至本院。 被告陆传强辩称，2014年，其向原告借款15000元，偿还不上了，其就瞒着着家里人把涉案房屋卖给原告，该房屋一直没有交付给原告，一直由其母亲乔吉兰居住。 被告陆超辩称，涉案房屋是其奶奶乔吉兰的，其父亲陆传强把房子卖了，被告陆传强没有权利卖房子。 第三人乔吉兰述称，涉案房屋一直是第三人乔吉兰所有，乔吉兰一直居住在该房屋，被告陆传强无权处分第三人的房屋，第三人也一直不知情，因此涉案房屋属于第三人，别人无权处分。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一、房屋买卖协议一份，证明2015年3月16日，原告与被告陆传强邀请了本村的陆传义梁某仁、梁树革、贾殿辰到涉案房屋所在地对买卖房屋的过程进行了见证，被告陆传强将房屋土地使用证交给了原告，原告购买涉案房屋后，就由原告的哥哥马培成在该房屋内居住使用； 证据二、土地使用证一份，证明涉案房屋已经交接； 证据三、收条二份，证明原告将购房款20000元、60000元，共计80000元给付被告陆传强； 证据四、借条一份，证明被告陆传强在卖房前借了原告5000元。 被告陆传强对原告提交的证据发表质证意见称，对证据一不予认可，该证据不是原件，要求提供原件；对证据二不予认可，并未交接；对证据三予以认可，收到了80000元购房款；对证据四予以认可，是其借的钱。 被告陆超对原告提交的证据发表质证意见称，对证据一、二不予认可，其对该事情不知情；对证据三、四不清楚。 第三人乔吉兰对原告提交的证据发表质证意见称，证据一、二均为复印件，对此不予认可，该证据并不能证明房屋已经交付使用居住；对证据三、四不清楚。 被告陆传强为证明其主张，向本院提交证据离家清单一份，证明其并没有由权利处置涉案房屋，该房屋在第三人乔吉兰百年之后才归属于被告陆传强。 原告对被告陆传强提交的证据发表质证意见称，该证据与涉案房屋无关。 被告陆超对被告陆传强提交的证据无异议。 第三人乔吉兰对被告陆传强提交的证据予以认可，1986年6月12日分家时，该证据第三项明确注明了被告陆传强的父母即第三人乔吉兰共有房屋四间，父母都不在了，四间房屋归被告陆传强所有，后被告陆传强的父亲因病去世，其母乔吉兰仍然健在。 被告陆超为证明其主张，向本院提交报警记录一份，证明2017年9月5日，村民马沛成无故砸乔吉兰的院门（涉案房屋），被告陆超拨打了110，民警去现场的情况，更证明了第二次庭审中原告谎称由其哥哥马沛成居住在涉案房屋的不真实的情况，故意编造谎言、歪曲事实欺骗法庭。 原告对被告陆超提交的证据发表质证意见称，该报警记录不完善，原告马沛学与被告陆传强于2015年3月16日已将涉案房屋钱款两清，该房屋属于被告马沛学的合法财产，被告马沛学将涉案房屋闲置了好多年，后来让其哥哥马沛成居住，在马沛成居住期间，因涉案房屋要拆迁，被告陆传强之母乔吉兰去占领该房屋，来把马沛成赶出去了，因乔吉兰年纪较大，已经91岁高龄，为了防止乔吉兰造成损伤，马沛成就离开了，之后马沛学报了警。 被告陆传强对被告陆超提交的证据无异议。 第三人乔吉兰对被告陆超提交的证据无异议。 第三人乔吉兰为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一、林权证一份，登记户主是陆成忠（乔吉兰之夫），证明原老宅基地是陆成忠的，东邻大街，西邻陆传义，南至张志风，北邻大街，该四至范围与本案涉案房屋的四至是一致的； 证据二、1982年正月十六日，第三人与被告陆传强所立的分家单一份，证明根据证据一原有老房五间，分房三间由被告陆传强居住，二间由第三人乔吉兰夫妻居住，乔吉兰夫妻病故后由被告陆传强居住； 证据三、1986年6月12日的离家清单一份，证明1986年6月份之前，将证据一、二所说的老房屋由第三人翻盖后成房屋四间，所以在1986年6月12日就重新立了分家单，该分家单第三项说明房屋共有四间，第三人乔吉兰夫妻百年以后，四间房屋归被告陆传强所有； 证据四、照片三张，证明第三人一直居住在涉案房屋内直至拆迁，家具设施齐全； 证据五、原告在村里已有住宅房的登记档案复印件四张，证明原告已有房屋，再买房的话违反了一户一宅的强制性规定。 原告对第三人提交的证据发表质证意见称，证据一是林权证，与涉案房屋无关联性；证据二所记载内容不清楚，不予质证，2014年涉案房屋买卖时，被告陆传强将该房屋的土地使用证给付了原告；证据三是残缺的，不予认可；证据四与涉案房屋无关联性，不能证明房子的实际居住情况；对证据五不予认可，原告是本村村民，有权为儿子购买房屋。 二被告陆传强、陆超对第三人提交的证据均无异议。 本院依法到拆迁部门调取了涉案房屋买卖协议、房屋安置补偿协议书、搬迁补偿结算表各一份，并向原被告及第三人出示： 原告对该宗证据均无异议，买卖协议合法有效。 第三人乔吉兰对该宗证据发表意见称，房屋买卖协议中所提到的房屋是第三人的房屋，不是被告陆传强的房屋，第三人一直居住在该房屋内，直至上级政府要求拆迁时才搬出，因此我方不认可该房屋买卖协议，该房屋买卖协议无效。从协议内容看，两份协议的日期都是2015年3月16日，明显说明马沛学和马超签订的买卖协议不真实，马沛学与马超所签协议涉及到的房屋仍是第三人的房屋，第三人一直居住在该房屋内，因此第三人不认可马沛学与马超签订的买卖协议，请求法院依法审查。另外该案起诉的主体是原告马沛学，本案诉讼主体未涉及到马超，且马超与马沛学系父子关系，更说明马沛学与马超签订的协议不真实，父子串通损害第三人的利益。房屋安置补偿协议、搬迁补偿结算表应当提交原件核实，马超属于前石龙屯村的村民，在村里有宅基地，该拆迁协议是否与本案有关无法确认，对证明事项亦不予认可。 二被告陆传强、陆超的质证意见均同第三人乔吉兰意见。 本院依法对证梁某仁、梁书革做了调查询问笔录，并向原被告及第三人出示： 原告对证人证言的真实性无异议，对证言内容予以认可，该询问笔录中对见证的事实和时间进行了确认，充分说明了当时的买卖协议真实有效，请求法院依法作出判决。 第三人乔吉兰发表质证意见称，对法院调查梁某仁、梁书革二份询问笔录本身没有异议，两人均证明了当时原告给被告陆传强预付20000元现金，后剩余80000元在交房后付清，至于是否交房，是否已经支付了80000元的事实均不能证实，恰好说明了第三人一直居住在该房屋内，说明了房屋确实没有交付。再一点，两位证人均证明了实际上是被告陆传强向原告借款，因此案件的事实是买房协议无论真假有效，事实说明了原告与被告陆传强之间只是存在民间借贷关系而不是房屋买卖关系，房屋确实一直没有交付，第三人居住在该房屋内，第一次开庭时已提交了第三人居住在该房屋内的照片作为证据，请法庭查明事实准确确定法律关系。 二被告陆传强、陆超的质证意见均同第三人乔吉兰意见。 本院依法通过电话录音方式胶州市村委支部书记贾殿臣进行调查，并向原被告及第三人当庭播放录音： 原告发表质证意见称，对其真实性无异议，对录音内容认定的事实无异议，对其证明的事项请求法院予以采纳。 第三人乔吉兰发表质证意见称，对通话录音不予认可，所提供的录音文字稿也没有对协议详细情况予以证实，因此无法证明案件的事实真相。 二被告陆传强、陆超的质证意见均同第三人乔吉兰意见。 本院依法对证陆某1许陆某2胜做了调查询问笔录，并向原被告及第三人出示： 原告发表质证意见称，对证陆某1许的证言有异议陆某1许与被告陆传强是亲弟兄，他的证言不具有法律效力陆某1许所作证的分家单与本案争议的房屋也没有任何联系，不能证明本案争议的房屋的真实情况；对证陆某2胜的证言有异议陆某2胜所证明的分家单分割的房屋是五间，与本案争议的四间房屋根本不是一回事，本案争议的四间房屋土地使用证明确记载产权人是被告陆传强，分家单所分割的房屋与本案争议的房屋没有任何联系，两份询问笔录对本案不产生任何法律效力。 二被告陆传强、陆超对证人证言均无异议。 第三人乔吉兰发表质证意见称，对证人证言无异议，证陆某2胜所说到的当时分家五间房屋，在上次开庭时已经解释过，即原五间老房是19世纪五六十年代登记在陆成忠名下，涉案房屋大约是1989年陆成忠在原有五间老房拆除后的宅基地上翻建了四间正房和三间东厢房。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实： 本案诉争的房屋坐落胶州市村（集体土地使用证号：370281102226JC00528），该房屋自1991年起一直登记在被告陆传强名下。被告陆传强与妻子纪业美（2015年2月6日去世）于1985年结婚,婚后共生育一子，即被告陆超。第三人乔吉兰与被告陆传强系母子关系。 2015年3月16日，原告（乙方）与被告陆传强（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方原有房屋四间，东平房三间，水电门窗齐全，集体土地使用证号：370281102226JC00528，使用权面积193.78平方米，四至清楚（具体四至以集体土地使用证为准），经甲乙双方友好协商，甲方以壹拾万元整价格将此房屋权益一次性转让给乙方所有，钱款当面付清。今后如遇拆迁等，该房屋所产生的一切权益归乙方所有，与甲方无关，此房屋如过户条件成熟，甲方应无条件协助乙方办理过户手续。贾殿臣、梁书革梁某仁、陆传义作为见证人在协议上签名。后原告支付了被告陆传强购房款，被告陆传强将该房屋土地使用证给付了原告。 因胶州市李哥庄镇南部村庄整体搬迁，现涉案房屋已经拆迁，拆迁补偿款共计1201134元，具体赔偿明细为：应安置面积价值1044000元、院内其他房屋25187元、附属设施14547元、装饰装修32000元、搬家补助费1200元、临时过渡补助费21600元、临时过渡补助费3600元、货币补偿10%奖励34800元、第一时间段个人房屋速迁奖24000元、移机补助费200元。2018年4月22日，马超胶州市村民委员会签订房屋搬迁安置补偿协议书。马超系原告之子，已成年，其户口胶州市村。 另，原告与被告陆传强系同村村民。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。民事活动应当遵守法律，也应遵守善良的社会风俗。诉争房屋自1991年起登记在被告陆传强名下，且2013年亦确认登记在陆传强名下。不动产物权的登记是确认不动产权属的重要依据。诉争房屋及其土地使用权两次确认登记在陆传强名下的事实清楚，原告与被告陆传强于2015年3月16日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律法规的禁止性规定，也符合同村村民转让农村房屋的习俗，协议签订后，双方当事人全面履行了该协议，原告主张该协议合法有效，理由正当，本院予以支持。涉案房屋拆迁后，拆迁补偿款共计1201134元，原告主张该房屋拆迁补偿款中的950000元归其所有，通过庭审调查可以看出，被告陆传强兄弟五人在同村各有四间房屋居住使用，第三人乔吉兰有时也到其他儿子家中居住，使原告有理由相信该房屋归属于陆传强所有，原告善意、有偿取得该房屋，其在房屋转让过程中不存在过错，对原告的该项请求本院予以支持。 关于被告及第三人主张诉争房屋归第三人所有，被告陆传强无权处分的主张，第三人向本院提交了1986年6月12日的离家清单相佐证，载明父母房屋共有四间，父母以后都不在了，四间房屋归陆传强所有，由于该离家清单上无任何权益人签名，其所记载的四间房屋未明确相应的权属证号或房屋四至，无法确认该四间房屋即是本案诉争房屋，退一步讲，即便是本案诉争房屋，四间房屋属于被告陆传强父母的夫妻共同财产，因陆传强的父亲已故，四间房屋中的两间房屋已归属被告陆传强所有，被告陆传强对其中两间房屋有权进行处分，至于被告陆传强同时处分了另外两间房屋，考虑到被告陆传强对其分家情况的知情而予以隐瞒，其本人负有较大过错，其行为给第三人造成的损失亦应由其承担，房屋拆迁补偿款的余额251134元（1201134元-950000元）可以给第三人用于租住房屋、养老等使用。综上，被告及第三人的抗辩主张，证据不充分，本院不予采信。 依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告马沛学与被告陆传强于2015年3月16日签订的房屋买卖协议书合法有效； 二、坐落胶州市村房屋（集体土地使用证号：370281102226JC00528）拆迁补偿款中950000元归原告马沛学所有。 案件受理费13300元，由被告陆传强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 刘克艳审判员管清娟 审判员 臧   辉   艳 二〇一九年八月十五日 书记员 陈       震