四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初4059号 原告：青羊区航天佳苑第二届业主委员会，住所地：四川省成都市青羊区培中路73号。 委托诉讼代理人：陈霞，青羊区航天佳苑第二届业委会副主任。 委托诉讼代理人：张义林，青羊区航天佳苑小区业主。 被告：四川环诚物业管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦13栋1单元14层5、6号。 法定代表人：刘强，董事长。 委托诉讼代理人：王位，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋光兵，四川环城物业管理有限公司员工。 第三人：成都市自来水有限责任公司，住所地：成都市蜀都大道十二桥路。 法定代表人：王斌,董事长。 委托诉讼代理人：徐玉珠，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：樊永，国浩律师（成都）事务所律师。 原告青羊区航天佳苑第二届业主委员会（以下简称航天佳苑第二届业主委员会）与被告四川环诚物业管理有限公司（以下简称环诚物业公司）、第三人成都市自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告航天佳苑第二届业主委员会的委托诉讼代理人张义林、陈霞，被告环诚物业公司委托诉讼代理人王位、宋光兵，第三人自来水公司委托诉讼代理人徐玉珠、樊永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 航天佳苑第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求判令环诚物业公司向航天佳苑第二届业主委员会支付已由航天佳苑第二届业主委员会垫付的电费145,252.83元及资金占用损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年1月1日起至判决书指定付款履行期满之日止的逾期付款利息，其中，计算至起诉之日共计7，474.47元）；2.请求判令环诚物业公司向航天佳苑第二届业主委员会支付公共区域广告、场地费等收益分成人民币69，820元及资金占用损失（按中国人民银行同期贷款利率计算至2017年1月1日起至判决书指定付款履行期满之日止的逾期付款利息），其中，计算至起诉之日共计3,316.45元；3.请求判令环诚物业公司管理公司向航天佳苑第二届业主委员会支付临时停车费收益分成人民币35,920元及资金占用损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年1月1日起至判决书指定付款履行期满之日止的逾期付款利息，其中，计算至起诉之日共计1,848.38元）；4.请求判令环诚物业公司向自来水公司支付自来水水费人民币125,590.84元及违约金（截止2017年12月13日共计人民币43,737.70元）至结清之日止；5.请求判令环诚物业公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，航天佳苑第二届业主委员会将第二项诉讼请求改为判令环诚物业公司向航天佳苑第二届业主委员会支付公共区域广告、场地费等收益为102,936.51元及资金占损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年1月1日起至判决书指定付款履行期满之日止的逾期付款利息）；将第三项诉讼请求改为判令环诚物业公司向航天佳苑第二届业主委员会支付临时停车位收益为人民币15,944.8元及资金占用损失（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年1月1日起至判决书指定付款履行期满之日止的逾期付款利息）,航天佳苑第二届业主委员会放弃了全部关于资金占用损失的诉讼请求。 事实与理由：双方于2013年10月28日签订物业服务合同，至2016年12月31日解除。合同执行期间，环诚物业公司未按照合同约定履行以下义务：1.未向供电局缴纳小区2016年9月至12月间的电费，该时间段内电费累计人民币145,252.83元由航天佳苑第二届业主委员会垫付；2.未按时对部分公共区域收益进行分成，致使航天佳苑第二届业主委员会分得的人民币69,820元至今仍然由环诚物业公司占用；3.从2013年10月起一直未对临时停车收费进行分配，且控制其管理系统，不同意航天佳苑第二届业主委员会获取相关数据：临时停车收费按每月898元／月，共计欠费40个月（以2014年3月至2014年10月的收费记录为依据）；4.未向自来水公司缴纳2016年9月至12月间的水费达人民币125,590.84元，截止于2017年12月13日该费用的违约金为人民币43,737.70元。航天佳苑第二届业主委员会及自来水公司多次催缴，环诚物业公司仍未履行义务，为了维护航天佳苑第二届业主委员会的利益，遂诉至本院。 环诚物业管理公司辩称：1.对于电费问题，环诚物业公司应当向航天佳苑第二届业主委员会支付电卡充值费用应为136,176.42元，且不应计算利息，环诚物业管理公司在2017年5月26日才进行电卡交接因为航天佳苑第二届业主委员会至今仍未将环诚物业公司当初缴纳的履约保证金5万元及前期投入10万元，以及环诚物业公司代航天佳苑第二届业主委员会收取的物业费等交付给环诚物业公司，环诚物业公司出于双方互负债务的情况下，留置该部分金额作为航天佳苑第二届业主委员会履行义务的保证符合法律规定；2.对于广告费收益的分配，只要航天佳苑第二届业主委员会能够提供证据证明环诚物业公司收到第三人支付的金额而未向其分成，环诚物业公司同意支付；3.对于停车费收益，环诚物业公司的《物业服务合同》生效是2013年11月1日，撤场完毕时2016年12月31日，那么2013年10月、2017年1月、2月的诉讼请求毫无依据，其次，2015年1月1日之前的停车费部分已经超过了诉讼时效，应当予以驳回，最后，航天佳苑第二届业主委员会仅提供2014年10月的相应记录要求环诚物业公司支付直至2017年2月的停车位费收益，是完全缺乏依据，在2016年3月起，航天佳苑因地下工程施工，自2016年3月起，环诚物业公司未收到任何停车费；4.对于自来水水费的请求，航天佳苑第二届业主委员会不是适格的请求主体，并且在《物业服务合同》中明确规定环诚物业公司负责承担合同期内公共区域的损耗，实际上环诚物业公司一直支付公共部分的水费，同时，航天佳苑第二届业主委员会与环诚物业公司未签订过代缴协议，环诚物业公司处于方便业主额外提供的服务而不是合同义务。最后，环诚物业公司发现小区存在大量水损的情况后，及时通知航天佳苑第二届业主委员会和自来水公司，并且环诚物业公司也对多处水管设施进行了维修，并垫付了水管维修费用共计11,600元，根据《物业服务合同》规定，该笔款项应由航天佳苑第二届业主委员会所管理的维修基金支付。双方共同找自来水公司进行协商，缴纳水费只按照业主水表读数和公共区域部分读数缴纳，自来水公司也予以认可。故从2016年9月至2016年12月，环诚物业公司一直按上述方式向自来水公司缴纳水费。 第三人自来水公司辩称：1.自来水公司与西昌卫星发射中心签订了四份供水合同，一直向航天佳苑小区提供自来水；2.环诚物业公司作为航天佳苑第二届业主委员会的物业服务单位，签订《物业服务合同》约定了环诚物业公司有代收水费的义务；3.环诚物业公司在收取水费后未将水费缴纳给自来水公司，自来水公司进行多次催告，但环诚物业公司仍未缴纳。 经审理查明，2013年10月28日，航天佳苑第一届业主委员会与环诚物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：环诚物业公司为青羊区航天佳苑提供物业服务，委托管理期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。对于共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管……供电系统、门禁系统、车场管理系统等；在履约保证金及改造费用方面，环诚物业公司向小区业委会交纳5万元履约保证金，同时承诺为小区设施设备改造投入经费10万元并于合同签订前存入业委会账户，具体使用需双方共同制定方案，并经双方同意后方可支出；在物业管理费方面，小区公共场所经营需业委会同意并按比例分成，公区广告费及业委会同意的其他进场费（按5:5比例提成），环诚物业公司在收到款项7日内需按比例将提成部分支付给航天佳苑业委会，公用临时停车费收入（按物业公司6：业委会4的比例提成），环诚物业公司以季度（在每季度7日前将上部分）按比例将提成部分支付给航天佳苑业委会；在房屋的共用部分、公用设施设备、公共绿地及景观场地的维修养护费用：本物业的房屋共用部位、公用设施设备、附属设施设备、附属建筑物、构建物、公共绿化及景观场地、附属配套建筑和设施，其保修期满后的单项日常维护费用（2000元内），由环诚物业公司在收取的物业管理公共服务费中列支。大修、中修、更新、改造费用，报经业委会同意后在本物业维修专项资金中列支；本建筑区划内，环诚物业公司、业主应按照约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等费用。前款费用属于业主自用，由业主承担隶属于业主公同使用的公共区域能耗支出由环诚物业公司在收取的物业费中承担。环诚物业公司承担合同期内公共区域使用能耗电费充值。开发建设单位（西昌卫星发射中心）在成都市供电账户的保证金，环诚物业公司不得动用，环诚物业公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《四川省电力公司模拟电费发票》载明：客户户名为西昌卫星发射中心的账户2016年10月缴纳电费45,644.07元，2016年11月缴纳电费34,199.90元，2016年12月缴纳电费31,751.36元，2017年1月缴纳电费31,751.36元。 2018年10月17日，航天佳苑第二届业主委员会出具《航天佳苑对账情况》载明：航天佳苑第二届业主委员会委托业主陈霞与四川环诚物业管理有限公司会计覃会计进行了网上对账：一、公共收益核对情况：1.合同期内还未分配公区收入双方已确认118,600元，其余还有费用按合同应收29,500元，其中在已收到款中118,600元中应提取给业委会83,174元；二、临停停车费核对情况：1.2014年10月至2015年12月未提取费用为29,372元，物业和业委会按合同约定6:4分配，业委会应分配金额11,748.8元；2.2016年1月至5月临停收益双方可协商，预估平均每月按2,098元计算，未提费用共计10,490元，物业和业委会按合同约定6:4分配，业委会应分配金额4,186元；2016年6月后未收取停车费，因地下维修停车场，业委会程主任已提供现场公告照片；三、电费问题，按成都市供电局核对未交费为145,252.83元；四、业委会代收四川环城物业退场后业主未交环诚物业公司物业费为105,921.78元。 2010年10月，自来水公司与西昌卫星发射中心签订《城市公用自来水合同》（合同编号分别为309767、309768、309769、309770），约定自来水公司为西昌卫发射中心提供自来水，当合同期满用水人仍然继续用水，双方对合同均无异议，则合同有效期自动顺延。 2017年1月15日，航天佳苑第二届业主委员会与环诚物业公司签订《航天佳苑物业交接三方协调意见》，意见载明：1.双方未结清费用的收取、支付方式：移交前一切费用由四川环城物业处理；移交时间点后由成都龙湖物业处理，以移交时抄表双方签字为依据；环诚物业公司移交时间节点前未结清的水费由环诚物业公司，涉及争议部分由航天佳苑第二届业主委员会与环诚物业公司于2016年2月28日前协商处理，但环诚物业公司不得因小区欠费造成水费时间发生。水费滞纳金产生费用由业主委员会协调，环诚物业公司尽快将代收部分上交自来水公司。 审理中，航天佳苑第二届业主委员会与环诚物业公司确认：1.环诚物业公司应返还航天佳苑第二届业主委员会电费145,252.83元；2.航天佳苑第二届业主委员会主张根据合同约定，环诚物业公司应支付航天佳苑第二届业主委员会广告、场地费收益分成102,936.51元。环诚物业公司主张按实际收取的款项计收提成款为83,174元；3.环诚物业公司应支付航天佳苑第二届业主委员会停车费15,944.8元，环诚物业公司对此金额无异议，但诉讼时效时效应倒推3年，其中3,356.8元已经超过了诉讼时效；4.环诚物业公司提供物业服务期间（截至2016年12月31日），小区欠缴水费125,590.84元（含业主欠缴水费、公共区域水损及水管爆裂的损失）。 本院认为，航天佳苑第二届业主委员会与环诚物业公司签订的《物业服务合同》、《航天佳苑物业交接三方协调意见》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。 关于电费。航天佳苑第二届业主委员会与环诚物业公司确认：环诚物业公司应返还航天佳苑第二届业主委员会电费145,252.83元，本院予以认定。 关于公共区域广告、场地费等收益分成。航天佳苑第一届业主委员会与环诚物业公司签订《物业服务合同书约定》在小区公共场所经营需业委会同意并按比例分成，公区广告费及业委会同意的其他进场费（按5:5比例提成），双方在《航天佳苑对账情况》明确约定合同期内还未分配公区收入双方已确认118,600元，其余还有费用按合同应收29,500元，其中在已收到款中118,600元中应提取给业委会83,174元。双方在合同解除后，剩余29,500元应当归还航天佳苑第二届业主委员会，共计112,674元，航天佳苑第二届业主委员会主张102,936.51元并无不当。但《物业服务合同书》约定了上述提成款待实际收到后7日内支付航天佳苑第二届业主委员会，即对于尚未实际收到的公共区域广告、场地费，环诚物业公司并无垫付义务。故环诚物业公司应支付公共区域广告、场地费等收益分成83,174元。其余应收公共区域广告、场地费，待环诚物业公司实际收取后，可另行主张。 关于临时停车费收益分成。各方确认环诚物业公司应支付航天佳苑第二届业主委员会停车费15,944.8元，环诚物业公司对此金额无异议，本院予以认定。环诚物业公司主张诉讼时效时效应倒推3年，其中3,356.8元已经超过了诉讼时效，但《物业服务合同书》并未约定环诚物业公司收取临时停车费后向航天佳苑第二届业主委员会支付收益分成的付款时间，诉讼时效应自航天佳苑第二届业主委员会首次要求支付之日起算，故环诚物业公司主张超过诉讼时效，本院不予支持。 关于水费及水管维修费。第一，与成都市自来水公司建立供水服务合同关系的是航天佳苑第二届业主委员会，即付款义务人是航天佳苑第二届业主委员会。《物业服务合同书》也仅约定环诚物业公司接受航天佳苑第二届业主委员会的委托向业主代收水费代缴水费，但并未从本质上改变付款义务人。航天佳苑第二届业主委员会以环诚物业公司未尽到管理义务为由主张其支付水费，实质上是主张违约方承担违约责任，但，即使环诚物业公司存在违约情形应该承担违约责任，也应向守约方航天佳苑第二届业主委员承担违约责任，航天佳苑第二届业主委员主张其向第三人成都市自来水公司承担违约责任，违反了合同相对性原则，无合同及法律依据。第二，即使航天佳苑第二届业主委员会主张环诚物业公司承担违约责任，也应以存在实际损失为前提。现航天佳苑第二届业主委员会也不能举证证明其存在实际损失。故本院不予支持。同理，基于此产生的水管维修费，本院亦不予支持。当事人仍有争议的，可另案诉讼。 综上，对于航天佳苑第二届业主委员会的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、四川环诚物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向青羊区航天佳苑第二届业主委员会返还电费余额145,252.83元； 二、四川环诚物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向青羊区航天佳苑第二届业主委员会支付公共区域广告、场地费等收益分成83,174元； 三、四川环诚物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向青羊区航天佳苑第二届业主委员会支付停车费收益分成15,944.8元； 四、驳回四川环诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,801.94元，由青羊区航天佳苑第二届业主委员会负担3,000元，四川环诚物业管理有限公司负担4,801.94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  王 川 人民陪审员  王 莹 二〇一九年八月二十日 书 记 员  孙中其