呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初4566号原告：巴图，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白晓兰，内蒙古正度律师事务所律师。被告：李艳峰，男，中国农业发展银行呼和浩特分行郊区支行职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:王旭，内蒙古宏德律师事务所律师。被告：内蒙古盛都房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街维多利摩尔城B座写字楼10层。法定代表人：麻春智，总经理。委托诉讼代理人：***，公司员工。原告巴图与被告李艳峰、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司（以下简称盛都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告巴图的委托诉讼代理人白晓兰，被告李艳峰的委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴图向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告向原告返还双倍定金20万元；3.被告支付违约金189,625元，违约金继续计算至实际给付之日；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请放弃第三项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为请求二被告共同承担返还双倍定金20万元，本院依法予以准许。事实与理由：2018年10月12日，原告委托其配偶叶静宜通过盛都公司居间服务签订《房屋买卖居间合同》，预购买呼和浩特市赛罕区大学东路朝阳家园8号楼1至2层4-4012-4022，建筑面积178.84平方米房屋一套，房屋总价款为185万元整。双方约定，合同签订之日原告向被告支付定金10万元，合同签订之日起15日内办理过户手续。过户当日，在见到原告名下的房产证受理单后，原告将剩余购房款175万打入被告指定账户。被告收到全部房款后7日内与原告进行物业交接，结清水、电、暖、物业费等。将水、电存折等由被告过户给原告名下，再交给原告房屋钥匙。交房时原、被告双方同时在场，如果被告未按合同约定的期限将该房产交付于原告，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，被告以该房产转让总价款为基数日万分之五向原告支付违约金。约定在办理过户、付款过程中，若因原、被告任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约。因房屋有抵押，被告承诺于2018年10月15日起7个工作日完成解押、解封工作。合同签订当日，原告向被告支付了10万元定金，由被告向原告出具购房定金收条，明确写明：今收到巴图（原告）购买产权人李艳峰（被告）持有，坐落于××园房屋的购房定金10万元整。产权人（被告）收到定金后保证积极配合办理产权交易相关手续，如因产权人造成该房屋不能办理产权交易相关手续、不能如期办理入住的，按照相关法律规定双倍返还定金。原告按合同约定如期履行了支付定金义务，而被告以“法院查封该房屋无法解决”等种种理由推脱至今。原告得知被告于2019年5月14日将该房屋已过户给其他人。盛都公司作为居间人，与原、被告签订《房屋买卖居间合同》，见证并监督合同的执行，保证该房屋可以顺利过户并协助办理相关手续。原告将定金支付给李艳峰，李艳峰将款项又给了盛都公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第94条第三款、第四款的规定，本案属于法定解除合同情形。依据双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，被告应向原告支付双倍定金及违约金。原告为维护合法权益，向法院提起诉讼保护其合法权益。李艳峰辩称，在签订《房屋买卖居间合同》时其反复强调，涉案房屋在司法查封的状态是过不了户的，原告、盛都公司对该状况认可，且盛都公司在现金收条上也注明了这一点，该事实不能否认。合同约定解除查封、抵押的时间为7个工作日，是债权人傅某计算的，什么时候能够交付，什么时候能够把抵押、查封的钱还上，与李艳峰没有关系。原告要交给李艳峰10万元，但因涉案房屋无法过户，因此该定金由盛都公司收取后出具物业交割费收据，李艳峰在收据上签字。原告、盛都公司没有审慎考虑涉案房屋的交易风险，导致现在的结果。盛都公司在交易中一直明知涉案房屋存在查封、抵押的状况，应该履行向买卖双方当事人进行合理告知的义务。盛都公司辩称，对涉案房屋存在查封没有异议，各方当事人均知道，但李艳峰当时表示其可以处理查封，因此《房屋买卖居间合同》才约定7个工作日解除查封和抵押，15个工作日过户。在签订合同时，各方均真实在场，自愿签署，不存在坑骗行为。李艳峰未解决抵押、查封等问题，房屋最终没有过户到巴图名下，而是与其他中介公司成交并过户给其他人，盛都公司认为卖方李艳峰违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《房屋买卖居间合同》，对原告提交的《授权委托书》、《声明书》、户口簿复印件、《购房定金收条》，对被告提交的收据、（2018）内0121执恢115号执行裁定书、证人傅某的证人证言予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年10月5日，巴图（委托人）委托其配偶叶静宜（受托人）代理其签订购买呼和浩特市赛罕区大学东路朝阳家园8号楼1至2层4-4012-4022房屋买卖合同、居间合同，支付定金等与该房屋有关的全部事宜。2019年5月26日，巴图（声明人）出具《声明书》，声明对其配偶叶静宜与上述房屋有关的所有事项均由叶静宜办理，巴图对其认可并承担全部责任。2018年10月12日，李艳峰（甲方、出售方）与巴图（乙方、购买方）、盛都公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定房屋状况：甲方将其坐落于呼和浩特市××区，建筑面积178.84平方米，所有权证号：呼房权证字第2XXXX号呼房权证字第XXXX号，用途为住宅，单独所有，出售给乙方。合同第二条约定房屋价款及支付方式：1.房屋交易成交价为185万元；2.合同签订之日，乙方支付定金10万元给甲方；……4.付款方式为乙方一次性支付购房款，乙方尾款175万元于过户当日，在见到已是乙方名下的产权证受理单后，由乙方打入甲方指定账户。合同第四条约定办理期限、房产交付及户口迁移：合同签订之日起15日内，甲乙双方须携带相关证件资料办理贷款或过户手续。……甲方应在收到乙方全部房款后7日内，与乙方进行物业交接，并将房屋钥匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水、电、暖、物业费等相关费用。……如果甲方未按合同约定的期限将房屋交付于乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房产转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金。合同第五条约定甲、乙、丙三方义务：……（一）甲方权利义务：2.甲方义务（1）甲方保证该房产产权无纠纷，属本人合法财产，配合乙方办理过户手续，一切债权债务纠纷由甲方承担；……（三）丙方权利义务：1.见证并监督本合同的执行；2.保证该房屋顺利过户，协助相关手续办理。合同第六条约定违约责任：1.乙方支付定金后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金的2倍赔偿乙方，并视丙方居间服务已完成，甲方仍应支付丙方相当于房屋成交价2%的服务佣金；若乙方违约，不购买上述房产，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，并视为丙方服务已完成，乙方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2%的服务佣金；2.在办理贷款及过户、付款过程中，若因甲、乙任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约。合同第十条其他约定事项为手写条款：1.因房屋有抵押，甲方承诺于2018年10月15日起7个工作日完成解押、解封等工作；2.乙方须在过户时承担个税、契税等费用。同日，李艳峰出具《购房定金收条》，载明：收到巴图购买产权人李艳峰持有，坐落于××园房屋的购房定金10万元。产权人收到购房定金后，保证积极配合办理产权交易相关手续，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权交易相关手续、不能如期办理入住的，按照《合同法》、《担保法》相关定金“收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还的定金”的条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。该《购房定金收条》下手写内容为：“如因相关单位未能完成解押、解封等工作，三方将合同协商退还、解除”。庭审中，盛都公司称《房屋买卖居间合同》、《购房定金收条》中的手写内容均是在三方在场的情形下，由盛都公司员工***书写。同日，盛都公司出具收据一张，载明“收到李艳峰交来朝阳家园物业交割金10万元”，该收据上有交款人李艳峰、收款人***的签字，并盖有盛都公司财务专用章。内蒙古自治区土默特左旗人民法院在执行土默特左旗农村信用合作联社与禾海珍、郭强、靳永财、李艳峰公证债权文书一案中，土默特左旗人民法院于2019年5月5日作出（2018）内0121执恢115号执行裁定书，裁定解封李艳峰所有的位于呼和浩特市××区、4-4022号房产，房产证号2XXXX号。庭审中，李艳峰申请证人傅某出庭作证，傅某与李艳峰系朋友关系。傅某称，在涉案房屋买卖交易过程中，李艳峰未给傅某出具授权委托书，因李艳峰行动不方便，傅某作为朋友为其提供帮助，具体包括：帮助李艳峰联系买卖各方、接送李艳峰等，但最终签订及履行合同均由李艳峰自己进行；李艳峰在涉案交易中，具备完全民事行为能力，对涉案房屋买卖交易清楚且明白，与该房屋有关的合同均由李艳峰本人签字；《房屋买卖居间合同》是2018年10月12日在李艳峰家中签订，在场人员包括：傅某、李艳峰、叶静宜及盛都公司员工***和一名曹姓员工，叶静宜在签订合同时知道涉案房屋存在司法查封，并约定7日内解押、15日内过户，但当时各方均不知道涉案房屋实际上存在这么多的抵押和查封；合同签订后，因李艳峰行动不便，傅某帮助其处理房屋过户等事，但叶静宜对傅某有所不满，认为是由于傅某的原因无法办理完成过户手续，因此双方最后一次沟通是在2019年3月；涉案房屋于2019年5月中旬解除司法查封，此时该房屋上没有抵押、查封等情形；涉案房屋在2019年5月14日经其他中介公司居间，以204万元的价格出售给案外人秦某，现已完成过户，但对与巴图签订的涉案合同未进行处理；傅某收取该204万元，并将其中1万元转至中介公司，其中1万元转至李艳峰。本院认为，巴图、李艳峰与盛都公司于2018年10月12日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于巴图请求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，庭审中，李艳峰表示涉案合同已于2019年4月15日解除，但从证据及巴图与盛都公司的陈述来看，各方在2019年4月15日并未达成解除合意，故不能认定涉案合同已于2019年4月15日解除。鉴于盛都公司当庭表示同意解除涉案合同，李艳峰亦表示不愿继续履行该合同，故本院确认涉案合同于2019年7月17日解除。关于巴图请求李艳峰、盛都公司向其返还双倍定金20万元的诉讼请求，本院认为，涉案《房屋买卖居间合同》中第二条约定：“房屋交易成交价为185万元，合同签订之日，巴图向李艳峰支付定金10万元”；第十条以手写条款约定：“因房屋有抵押，李艳峰承诺于2018年10月15日起7个工作日完成解押、解封等工作”，由此可见，各方在签订合同时均明确知道涉案房屋存在抵押、查封等情形，并在合同中对解押、解封的时间进行明确约定，李艳峰亦认可在合同签订后，若其资金充裕，是可以在约定的期限内解除涉案房屋抵押、查封的，现李艳峰未能在期限内完成解除抵押、查封的合同义务，亦未在涉案房屋于2019年5月解除抵押、查封后，就涉案合同是否继续履行或解除与巴图、盛都公司再进行约定，而是将该房屋以204万元的价款出售给案外人，并已办理完成变更登记，李艳峰的上述行为违反合同约定，应依据《房屋买卖居间合同》第六条“乙方支付定金后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金的2倍赔偿乙方”的约定承担违约责任，故李艳峰应承担向巴图返还双倍定金20万元的违约责任。另，因巴图已将10万元定金交纳至盛都公司，盛都公司认可该10万元定金是作为“物业交割金”由其收取、存放，并准备在涉案房屋交付后退还，现《房屋买卖居间合同》已解除，为了减少诉累，由盛都公司向巴图返还该10万元定金，另10万元应由李艳峰向巴图返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告巴图、被告李艳峰、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司于2018年10月12日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年7月17日解除；二、被告李艳峰于本判决生效之日起十五日内向原告巴图返还定金100,000元；三、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告巴图返还定金100,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3572元（原告已预交），由被告李艳峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年八月二十五日书记员 米文欢