湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初4362号原告：彭中外，男，1983年11月18日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽宇，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。共同委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。原告彭中外与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭中外的委托诉讼代理人陈良俊、郭泽宇与被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）的共同委托诉讼代理人欧阳灿到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告彭中外向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方于2017年10月所签订的外国生活馆L201号商铺《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失650324元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，原告彭中外将第二项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告经济损失871114.40元。其事实和理由如下：2017年10月，原、被告双方签订一份《租赁合同》，约定被告将位于长沙市天心区书院南路799号的外国生活馆L201号商铺租赁给原告经营电玩（萌神．都）、餐饮、蹦床使用，租赁面积421.84平方米，租赁五年。《租赁合同》签订后，被告要求原告立即进场装修开业，但原告在完成装修并做好全部开业准备后，发现由于被告原因，商场无法通过二次消防验收，导致无法办理《文化经营许可证》，无法正式开业。经与被告反复交涉，被告承诺尽快完成商场开业准备工作，届时将举行盛大的开业庆典活动，并让原告在商场开业前进行试营业，以为商场聚集人气，为商场正式开业做好准备。但由于原告主营电玩，又无法办理开业所需的《文化经营许可证》，根本不能正常营业。因原告已经完成开业前的所有准备工作，人财物均已到位，但由于商场一直在不断地进行各种装修改造，未能正式开业，被告也没有为商场开业进行任何推广活动，导致整个商场人气严重不足，原告每天均处于严重亏损状态。综上，因被告的不诚信，擅自变更商场设计布局以及无限期的拖延商场开业时间，给原告造成了巨大的经济损失，原告签订《租赁合同》以求正常经营获利的合同目的已经无法实现，且由于被告商场未能通过二次消防验收，存在严重的消防安全隐患，原、被告之间的《租赁合同》事实上已经无法实际履行，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告东怡公司、湘邮公司共同辩称：1、原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，被告已全面履行自身的合同义务，原告要求解除合同无事实和法律依据。2、商场一直处于开业运营中，且大部分入驻商家已处于营业状态，并不存在原告所称的商场未开业。开业商场虽未进行开业仪式，但商场管理人员、服务人员均按时在岗工作和为商户提供服务，也多次举行相关宣传活动，并不影响商户的正常开业经营。被告已履行了租赁合同约定的义务，即将该门面交付于被告使用。3、二次消防的责任在于原告而非被告，原告将此责任强加给被告既不合理也不合法。二次消防是指房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装消防许可，其申报主体应是实际经营者，依据《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证；工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证；省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。因此，原告（租赁面积为392.32平方米）所承租的商铺不需要申报二次消防许可。且依据双方签订的租赁合同第8.2条约定，若根据相关法律法规，原告装修需要政府部门报批的，原告应当自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，故二次消防验收责任并不在于被告。退一步讲，即使需要经过消防验收，商场已经过多次消防检查，并未对原告所承租的商铺进行停业等相关处罚，原告仍可以正常经营，不存在原告所称的合同目的不能实现的情形。4、原告无权要求被告赔偿损失。合同依法不符合合同无效及法定解除的条件，在合同履行期限内，原告存在故意拖欠租金的重大违约行为。装修以及加盟等相关投入为被告正常商业投入，现原告违约，若法院判决解除租赁合同，则依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。由于原告自己违约行为造成自己所谓的“损失”，应由其自行承担，被告不存在任何过错，装修残值对原告没有任何利用价值，不应强加给被告。综上，被告已全面履行了合同义务，原告长期拖欠租金并无理要求解除合同的行为，已构成根本违约，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2017年10月，原告彭中外（承租方、乙方）与被告东怡公司、湘邮公司（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L201室（部位）出租给乙方，商铺租赁面积为421.84平方米，乙方承租该商铺用于电玩、餐饮、蹦床用途；租赁期为五年，自房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有90天装修免租期；甲、乙双方同意租赁期内的租金计算如下：第一年每月每平方米60元，月租金为25310.40元；第二年每月每平方米60元，月租金为25310.40元；第三年每月每平方米66元，月租金为27841.40元；第四年每月每平方米72.60元，月租金为30625.60元；第五年每月每平方米72.90元，月租金为33705元，上述保底租金均不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用，乙方应于每日历月五（5）个工作日前向甲方提供上一日历月的加盖乙方公章的销售报表；租赁期内，乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币45元/平方米/月（即18982.80元/月）支付当月的物业管理费；乙方应在合同生效后5个工作日内向甲方足额支付相当于两个月保底租赁金和物业管理费总和之金额88586.40元作为保证金以保证其履行合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括但不限于租金、物业管理费或者其他费用等，甲方有权从乙方的保证金或甲方代收的乙方营业款中扣除所欠款项及相应的滞纳金；乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行，乙方应按照《装修手册》的规定交纳装修押金；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，乙方装修需向政府部门报批的，乙方应自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，则甲方有权不经以乙方同意立即单方面终止本合同；若甲方交付的房屋不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的，甲方交付的该房屋存在缺陷、危及乙方安全的，乙方有权不经甲方同意而单方面终止本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担任何其他责任；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告支付了装修押金21100元、出入证押金400元、保证金88586.40元，被告东怡公司、湘邮公司向原告交付案涉租赁房屋。原告应被告要求进场装修，于2018年1月装修完毕，并开始营业。原告办理了涉案店铺（名为“长沙市天心区萌神都电子游艺厅”）相关营业执照和食品经营许可证。原告认为商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态致客流量低无法盈利且东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺与地铁4号线无缝对接未实现，同时商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查不能开业经营并存在安全隐患，遂要求解除合同并赔偿损失。原告为涉案商铺支付的费用有装修费用195000元、消防装修费15000元、消防报验费5000元、安防装修费16635元、门头装修费20000元、店面装饰费15000元，并支付了购买机器设备346500元、淘气堡65000元、沙发1180元、电子游艺厅运营系统40800元。另查明，2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2017年10月27日，原告对案涉商铺室内装修申请了消防设计备案，备案号为430000WSJ170009031。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月1日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为，原告彭中外与被告东怡公司、湘邮公司签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，被告东怡公司、湘邮公司应依约提供符合条件的房屋，原告彭中外则应依约履行支付租金的义务，同时双方当事人均应按照诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务。原告彭中外认为被告东怡公司、湘邮公司存在交付的商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未与地铁4号线无缝对接、商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查等违约行为，原告彭中外亦存在违约行为，由于双方的违约行为，导致《租赁合同》事实上已经无法实际履行，因此，对原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以准许。本案中，原、被告双方均在合同履行过程中存在过错，均有违约行为。现就双方的违约行为及过错责任大小分析如下：关于被告东怡公司、湘邮公司的违约行为：其一，被告东怡公司、湘邮公司违反《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的相关规定未申报案涉商场室内装修后的消防验收及开业前的消防安全检查遂开业经营，依法其应承担相应的行政责任。消防法等相关规定是出于行政管理和维护公众安全的考虑，一旦被查处可通过相应的行政处罚（限期整改、停业整顿、罚款）达到法律规定的目的和制止的效果，并不必然导致案涉商铺不能用于租赁、经营使用，且案涉商场中已有部分商铺通过了开业前的消防安全检查。原告租赁商铺期间一直在营业，双方并未因此被相关行政机关处罚，被告的上述行为并未对原告的经营活动造成实质上的严重影响，并未致使原告租赁商铺的合同目的不能实现，但此种情况存在增加了原告的经营风险。其二，被告东怡公司、湘邮公司未进行商场开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未实现与地铁4号线无缝对接的承诺，一定程度上影响了客流量，增加了原告租用商铺进行经营的商业风险，对原告租赁商铺盈利的目的有不利影响，该行为亦构成违约。关于原告的违约行为，原告在签订租赁合同后，仅支付了装修押金及合同保证金等费用而未支付租金，违反了租赁合同的主要义务，构成了根本违约。被告东怡公司、湘邮公司未按诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务，违反了合同的附随义务（非主合同义务），但其违约情形并不必然导致合同无法继续履行及合同目的不能实现，未构成根本违约，仅在一定程度上增加了原告的经营风险；而原告逾期支付租金的行为违反了主合同义务，且其本应承担正常的商业经营风险并及时止损，不能以拒交租金及事后解除合同来规避和转嫁风险。结合本案的实际情况，本院根据各自过错程度酌情考虑原告彭中外承担70%的责任，被告东怡公司、湘邮公司共同承担30%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告彭中外的损失问题，其为涉案商铺支付的费用有装修费用195000元、消防装修费15000元、消防报验费5000元、安防装修费16635元、门头装修费20000元、店面装饰费15000元，合计266635元，因有相应证据予以佐证，予以支持，因双方违约导致合同解除，由双方根据各自的过错承担相应的责任，因此，被告东怡公司、湘邮公司应向原告彭中外赔偿的装饰装修损失为266635元×30%＝79991元；原告支付的购买机器设备346500元、淘气堡65000元、沙发1,180元、电子游艺厅运营系统40800元，均为可移动物品，原告可自行搬离并再利用，不属于合同解除后的损失，对该部分诉讼请求不予支持。关于美团宣传服务费、保险费、员工住房租赁费等其他损失，因已在合同履行期间使用且受益，并不是经济损失，不予支持；装修押金21100元、出入证押金400元、保证金88586.40元，合计110086.40元，被告应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭中外与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于2017年10月签订的《租赁合同》；二、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同于本判决生效之日起10日内向原告彭中外退还装修押金、出入证押金、保证金合计110086.40元；三、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同于本判决生效之日起10日内向原告彭中外赔偿经济损失合计79991元；四、驳回原告彭中外的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10304元，减半收取5152元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同负担1152元，由原告彭中外负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方文二〇一九年八月十四日代理书记员  杨涵