河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初204号 原告王旭男，女，汉族，1981年5月19日出生，现住吉林省通化县。 委托诉讼代理人贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人牟浴，北京市京师律师事务所实习律师。 被告河北澳福房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区科技园区青果路111号2幢1101。 法定代表人赵威，总经理。 委托诉讼代理人田国华，河北天枢律师事务所律师。 被告北京朗运通房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区丰管路22号院12幢2250室。 法定代表人陈波。 被告廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市新世纪步行街第五大街西侧商业街坊。 法定代表人赵威，总经理。 委托诉讼代理人安建芳，河北天枢律师事务所律师。 第三人河北银行股份有限公司大厂支行，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县大安西街139号。 负责人杨硕，行长。 委托诉讼代理人李方正，职员。 本院在审理原告王旭男与被告河北澳福房地产开发有限公司（以下简称澳福公司）、北京朗运通房地产经纪有限公司（以下简称朗运通公司）、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称幸福公司）、第三人河北银行股份有限公司大厂支行房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾鸿斌、牟浴，被告澳福公司的委托诉讼代理人田国华、被告幸福公司的委托诉讼代理人安建芳以及第三人的委托诉讼代理人李方正均到庭参加诉讼。被告朗运通公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告诉称，2017年4月10日，原告与被告澳福公司签订《商品房买卖合同》，内容为：原告购买坐落于河北省廊坊开发区房屋一套，房屋建筑面积为39.69平方米，成交总价位706311元，原告应当于2017年4月16日前支付首期房价356311元，余款350000元向第三人申请贷款支付。合同第八条约定：出卖人应当在2018年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2017年4月10日，原告与被告澳福公司签订《补充协议》，协议第九条第3款约定：双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，由完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2018年8月，原告收到廊坊市峰景晖装饰工程有限公司的《交付通知书》，要求于2018年8月30日集中办理廊和坊金融·家商品房第5幢1单元11511号房屋的交付手续。经原告多次要求，被告澳福公司和廊坊市峰景晖装饰工程有限公司（以下简称峰景晖公司）均未提供关于房屋竣工验收合格的相关证明文件，原告也未收到以被告澳福公司的名义发出的书面的通过竣工验收合格的文件。被告澳福公司违反了法律规定，原告有权解除合同。 此外，购房期间，原告几次到被告澳福公司的售楼处办理相关事宜，且在售楼处多次刷卡付费。事后，原告发现在当时购房的系列数据中，除了首付款和定金的收据外，还有被告澳福公司出具的“代收装修费”的收据，金额为85334元，被告朗运通公司出具的“民兵团”收款收据，收款金额为35000元，被告幸福公司出具的内容为“服务费”收款收据，金额为100000元。被告澳福公司作为开发商及售楼现场的组织者和管理者，对于被告朗运通公司和幸福公司进入选房现场收取费用没有尽到应有的管理义务，且现场缺少让购房人可以明确区分被告澳福公司与朗运通公司、幸福公司的明显标识，导致购房人在无法明确区分责任主体的情况下，在混乱情况时刷卡缴纳费用，被告澳福公司对此负有责任，理应和朗运通公司、幸福公司共同承担退还服务费等其他费用和支付利息损失的连带责任。故请求判令:1、解除原告与被告澳福公司签订的合同编号为S20170416435号的《商品房买卖合同》，并退还购买原告房屋支付的购房定金10000元和首期房款346311元；2、被告澳福公司向原告支付违约金14126.22元；3、被告澳福公司退还代收装修款85334元；4、被告朗运通公司退还35000元，被告澳福公司承担连带责任；5、被告幸福公司退还服务费100000元，被告澳福公司承担连带责任；6、解除原告、被告澳福公司、第三人签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》，被告澳福公司向原告返还原告已经向第三人支付的银行贷款及利息，被告将已收取的剩余购房贷款（扣除原告已偿还的贷款部分）返还给第三人。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖关系。2、补充协议一份，证明原、被告对商品房交付条件作了约定。3、定金收据一份，证明原告支付购房定金10000元。4、民兵团收款收据一份，证明原告向被告朗运通公司支付了35000元。5、首期购房款收据一份，证明原告向被告澳福公司支付了首期购房款346311元。6、服务费收据一份，证明原告向被告幸福公司支付了服务费10万元。7、装修费收款收据一份，证明原告向被告澳福公司支付了装修费85334元。8、交付通知书一份，证明被告要求原告2018年8月30日办理房屋的交付手续。9、个人住房担保借款合同一份，证明原告已经办理了抵押贷款合同，约定借款期限从2017年5月9日开始。 被告澳福公司辩称，1、原告与我方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告要求返还购房款的诉讼请求与法无据。2、我方交付原告的商品房符合法律的规定和合同约定的交付标准。3、被告没有收取装修款，也没有收取服务费，我方不应承担任何连带责任。4、因原告购买商品房时约定的付款方式为银行按揭贷款，其向第三人还款及支付利息是其应履行的义务。我方没有义务返还其银行贷款本金及利息。5、我方不同意解除与原告签订的商品房买卖合同，双方应本着诚实信用的原则，履行己方的义务。 被告澳福公司针对己方主张向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明合同约定的房屋交付条件为经验收合格。2、检测鉴定报告一份，证明因该工程项目存在遗留问题，经委托第三方进行工程质量检测鉴定，符合交付标准。3、检测鉴定结果的认定意见和室内装修协议各一份，证明证据二的检测报告真实有效，其结果可以作为工程实体质量判定依据。4、房屋现状照片九张，证明房屋已交付委托办理收房手续的峰景晖公司，且诉争房屋已装修完毕。5、河北省建设工程竣工验收报告一份，证明涉诉工程已竣工验收。 被告朗运通公司未答辩，未提供证据。 被告幸福公司辩称，1、原告与我方系中介服务合同关系，应按中介服务合同纠纷另案解决，不属于本案的审理范围，我方不是本案的适格被告。2、双方签订的团购推荐协议是双方真实意思的表示，且该协议已实际履行。原告已成功签订购房合同，所以无权要求返还服务费。我方收取原告的服务费有事实根据和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 被告幸福公司针对己方主张向本院提交证据如下：1、团购推荐协议一份，证明协议双方系中介服务关系，该协议是双方真实意思表示，双方应依约履行。本案由是房屋买卖合同纠纷，所以因该协议履行发生争议不属于本案的审理范围。2、收款收据一份，证明原告付款时即明确知悉并认可支付的是我方服务费，该付款行为是原告的真实意思表示，也是其应履行的义务。3、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明我方已经履行了自己与原告签订的团购服务协议项下约定的义务，使原告成功购房，所以有权按协议约定收取服务费。 第三人述称，对原告诉请无异议。 第三人未提供证据。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 一、合同签订及付款情况 （一）合同签订 2017年4月10日，王旭男与幸福公司签订《团购推荐协议》，约定：幸福公司团购推荐廊和坊金融·家，王旭男意向购买廊和坊金融·家5栋1单元11511号房屋，团购服务费总价款100000元，王旭男于2017年4月10日前向幸福公司支付；如王旭男成功购房（草签购房合同），无论任何原因，王旭男确认不再以任何理由要求幸福公司退还本协议项下团购服务费；王旭男确认幸福公司仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系。 2017年4月16日，王旭男与澳福公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｓ20170416435），约定：1、王旭男购买澳福公司开发建设的位于河北省廊坊经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为39.69平方米，单价17795.69元／平方米，房屋总价为706311元；2、王旭男选择银行按揭贷款方式付款，其应于2017年4月16日前支付首期房价款356311元，余款350000元向河北省廊坊市中国工商银行朝阳支行（后改为第三人）申请贷款支付；3、澳福公司应当在2018年1月30日前，将具备经验收合格的商品房交付王旭男使用；4、出卖人逾期交房的违约责任，按照补充协议的相关约定执行；5、商品房达到交付使用条件后，澳福公司应当书面通知王旭男办理交付手续；双方进行验收交接时，澳福公司应当出示本合同第八条规定的证明文件（房屋经验收合格的证明文件），并签署房屋交接单；6、澳福公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，王旭男有权要求澳福公司按照补充协议的相关约定执行。合同还约定了其他内容。 2017年4月10日，王旭男与澳福公司签订《补充协议》，约定：1、王旭男自愿购买澳福公司开发建设的廊和坊项目第5栋1单元15层11号商品房，王旭男于2017年4月10日前向澳福公司支付商品房部分房款356311元，余款350000元王旭男以银行按揭贷款的方式付清；2、双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格；3、关于合同解除的约定：买卖合同及本协议解除后10日内，王旭男应当与澳福公司共同办理房屋买卖合同注销手续（注销合同备案的费用由王旭男承担），否则每逾期一日，王旭男应按照商品房总价款万分之五/日的标准向澳福公司支付违约金；买卖合同及本协议解除后10日内，王旭男应配合终止澳福公司为王旭男提供的担保，解除商品房新设定的抵押等限制、注销产权登记、腾空商品房、迁出户口、退还优惠、退还税费票据原件，承担税费损失等手续，否则每逾期一日，王旭男应按照商品房总价款千分之二/日的标准向澳福公司支付违约金（如按此计算日违约金低于500元的，则按每日500元标准计算）；买卖合同及本协议解除后10日内，王旭男应将该商品房腾空、恢复原状后返还澳福公司，且不得有任何损坏，否则每逾期一日，王旭男应按照商品房总价款千分之一/日的标准向澳福公司支付商品房使用费。买卖合同及本协议非因澳福公司原因解除的，王旭男无权向澳福公司主张房屋内的装饰装修设施补偿；前述手续全部办理完毕后90个工作日，澳福公司扣除王旭男应承担的违约金、费用及损失后，剩余购房款无息退还给王旭男；、买卖合同及本协议解除的，如王旭男为贷款客户，澳福公司不承担王旭男已还贷款机构贷款利息。如因澳福公司原因导致买卖合同及本协议解除的，双方同意：如王旭男为一次性/分期付款客户的，澳福公司按照中国人民银行同期存款利率向王旭男支付购房款实际到达澳福公司账户之日至澳福公司退还购房款之日的已付购房款的利息；如王旭男为贷款客户的，首付款部分按照中国人民银行同期存款利率计算，贷款部分按照中国人民银行同期贷款利率计算，由澳福公司向王旭男支付购房款实际到达澳福公司账户之日至澳福公司退还购房款之日的已付购房款的利息。除此之外，澳福公司不承担任何其它责任。协议还约定了其他内容。 2017年4月10日，王旭男与峰景晖公司签订《室内装修协议》，约定：1、王旭男与澳福公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议后，王旭男委托峰景晖公司完成下述事项：1、在买卖合同约定的毛坯房交付条件成就时，由峰景晖公司代王旭男收房（见《收房及钥匙代管委托书》），并由峰景晖公司代王旭男与澳福公司签署相关交付文件；该商品房交付后，由峰景晖公司对该商品房进行室内装修，并在装修工程完工后，将该商品房交付王旭男；双方确认，该商品房室内装修的价款按固定总价结算，装修总价款合计为人民币85334元。同时，王旭男在《收房及钥匙代管委托书》签字确认：王旭男不可撤销的委托峰景晖公司按照《商品房买卖合同》的约定办理商品房的验收及交接手续，领取房屋钥匙。 （二）付款情况 2017年4月7日，王旭男通过银行转账支付澳福公司购房定金10000元；王旭男通过银行转账支付朗运通公司峰尚项目35000元。 2017年4月10日，王旭男通过银行转账支付澳福公司购房首期款346311元；王旭男通过银行转账支付幸福公司服务费100000元；王旭男通过银行转账支付澳福公司装修费85334元。 二、因涉诉房屋的购买，王旭男、澳福公司与第三人签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》，约定第三人向王旭男发放住房贷款350000元，贷款日期自2017年5月9日至2047年5月9日，并以涉诉房屋提供抵押担保，以澳福公司提供保证担保。目前，贷款已发放，王旭男正在还贷中。 三、2018年5月7日，河北省建筑工程质量检测中心就廊和坊·金融街-金融·家项目服务式公寓出具《检测鉴定报告》，结论为该工程满足原设计及局部改造加固设计的安全使用要求。2018年5月14日，廊坊经济技术开发区建设工程质量监督站出具《关于廊和坊金融街-金融·家项目服务式公寓检测鉴定结果的认定意见》，认定：负责廊坊“廊和坊金融街-金融·家项目服务式公寓”结构检测鉴定的机构，具备法定建筑工程检测鉴定资质，资质证书在法定有效期限内；河北省建筑工程质量检测中心出具的“廊和坊金融街-金融·家项目服务式公寓”结构检测鉴定报告真实有效，其结果可作为工程实体质量判定依据。 四、2018年8月，峰景晖公司向王旭男交付《交付通知书》，通知王旭男在2018年8月30日上午办理涉诉房屋的交付手续。王旭男未办理上述交付手续。 五、2019年3月29日，澳福公司向本院递交《关于王旭男案所涉廊和坊金融·家项目的情况说明》，主要说明：该项目原为廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）开发建设（2011年由中建二局开工建设），后澳美公司无力继续开发，华夏幸福基业股份有限公司以全资子公司与澳美公司进行股权交易，对上述项目进行收购。该项目为历史遗留项目。 后，澳福公司向本院递交《河北省建设工程竣工验收报告》，报告记载：工程名称为廊和坊金融街金融家公寓楼，开工日期2011年1月15日，竣工日期2018年5月14日；竣工验收结论为工程为合格工程，同意使用。 目前，澳福公司已取得涉诉房屋（楼盘）的《商品房预售许可证》、不动产权证；涉诉房屋已装修完毕。 本院认为，王旭男与澳福公司之间在平等的基础上自愿达成《商品房买卖合同》，不违反法律的规定，本院依法确认。 根据查明的事实，1、涉诉房屋所在工程项目系历史遗留的房地产项目，澳福公司在接手该项目后大幅度推进后续进程并逐步完善相关手续，作出了很大的付出。建设工程尤其是关乎民生项目的住宅楼建设，国家对此制定了严格的法律规范，并规定住宅类建筑工程实行备案登记制。《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》都规定了未经验收或验收不合格的建筑工程不得交付使用。庭审中，澳福公司提交了项目工程的检测鉴定报告及廊坊经济技术开发区建设工程质量监督站出具的认定意见；庭审后，澳福公司向本院递交相关部门盖章的竣工验收报告，结论为合格工程，同意使用。据此，虽然澳福公司于庭审后提交了竣工验收报告欠妥，但涉诉工程已竣工验收，符合法律规定的交付使用条件，即王旭男与澳福公司约定的交付要件。故，王旭男主张澳福公司未经验收即交付房屋的意见，本院不予支持。2、王旭男与峰景晖公司签订的《室内装修协议》以及王旭男签字确认的《收房及钥匙代管委托书》，不违反法律的规定，本院依法确认。根据协议约定，王旭男同意由峰景晖公司办理涉诉房屋的验收及交接手续。但涉诉房屋应在2018年1月30日前交付，而峰景晖公司通知王旭男在2018年8月30日办理房屋交付手续，已构成违约，王旭男主张澳福公司承担违约交付房屋的违约金，符合合同约定，本院予以支持。但是，王旭男因此主张解除合同的意见，本院认为，首先，涉诉工程原系历史遗留的房地产项目工程，当地政府及相关部门为此引入新的资金对该房地产项目进行接续及完善，付出巨大；其次，购买涉诉房屋原本就是王旭男的主观意愿，其仅因违约交付而解除合同虽符合合同的约定，但却与其原本的意愿相违背；第三，该工程已经验收合格，具备交付使用的条件；第四，涉诉楼盘涉及到的商品房已大部分出售，有的房屋已交付业主使用；第五，涉诉房屋已由王旭男偿还贷款经年有余，解除合同势必造成贷款合同解除，扩大损失；第六，涉诉房屋在购买时价格较高，与现在存在价差，这是房地产市场的风险，王旭男和澳福公司均应接受。因此，综合考虑上述因素，对于王旭男主张解除与澳福公司签订的商品房买卖合同及补充协议的意见，本院不予支持。王旭男主张退还购房定金和首期房款、装修款的意见，本院亦不予支持。因澳福公司违约交房，对王旭男主张澳福公司承担违约金14126.22元，本院予以支持。 因涉诉房屋的部分房款系贷款支付，涉诉房屋买卖合同未解除，王旭男与第三人之间的《个人住房（商业用房）担保借款合同》亦不应解除。 另，王旭男意向购买澳福公司开发的涉诉房屋，与幸福公司签订《团购推荐协议》。团购推荐应在推荐购买的产品中享受优惠条件，但幸福公司庭审时辩称当时的房屋销售市场火爆，仅向王旭男提供房源并收取服务费，优惠活动需要到澳福公司取，但澳福公司没有提供证据证明因幸福公司推荐王旭男购房的需要而给予其购房优惠。而实际上，幸福公司与澳福公司都在同一个场所办公，王旭男本可以直接向澳福公司主张房源，无需幸福公司提供，且王旭男没有得到团购推荐的优惠，幸福公司应将收取的团购推荐服务费100000元返还王旭男。王旭男主张朗运通公司返还35000元，因朗运通公司未到庭自行放弃辩解，应承担不利后果，本院予以支持。 有关王旭男主张由澳福公司承担连带责任的意见，王旭男不能提供充分的证据证明，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下： 一、被告河北澳福房地产开发有限公司给付原告王旭男违约金14126.22元。 二、被告北京朗运通房地产经纪有限公司返还原告王旭男35000元。 三、被告廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司返还原告王旭男团购服务费100000元。 四、驳回原告王旭男的其他诉讼请求。 上述款项均于本判决生效之日起七日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9708元，由原告王旭男承担4854元，由被告河北澳福房地产开发有限公司承担4854元；此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  刘 鹏 人民陪审员  赵俊玲 人民陪审员  刘玉连 二〇一九年八月二十日 书 记 员  王萌萌 书 记 员  徐洪凯