四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初11266号 原告：杨磊，男，1977年9月25日出生，汉族，住北京市海淀区。 原告：雷开春，女，1975年10月29日出生，汉族，北京市海淀区。 二原告共同委托诉讼代理人：熊锐，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：冯泽跃，男，1975年1月18日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：杨存华，四川知标律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：金丹凤，四川知标律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：杨小辉，男，1977年9月9日出生，汉族，住四川省双流县。 原告杨磊、雷开春与被告冯泽跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，2018年9月25日，冯泽跃向本院提出管辖权异议，后经成都市中级人民法院裁定该案由本院进行审理，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，经冯泽跃申请，本院依法追究加了杨小辉为第三人参加诉讼，于2019年4月30日再次公开开庭进行审理。原告杨磊、雷开春共同的委托诉讼代理人熊锐、被告冯泽跃及其委托诉讼代理人杨存华、金丹凤及第三人杨小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨磊、雷开春向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令冯泽跃于判决生效3日内搬离房屋；3判令由冯泽跃承担自2016年3月25日至其搬离租赁物之日的违约责任（至2018年4月30日，暂计为308728元，分别为未缴纳房租11520元和违约金297208元），拆除相关装饰并承担租赁费及其他营业债务至其搬离房屋时止；4、冯泽跃承担本案诉讼费用。诉讼过程中，杨磊、雷开春变更诉讼请求第三项为：要求冯泽跃补足单方降低租金及给杨磊、冯泽跃造成的损失，租金为33904元，并支付违约金462602元。事实和理由：杨磊、雷开春与冯泽跃于2013年12月25日签署房屋租赁合同。双方约定：租赁标的物为杨磊、雷开春所有的位于成都市高新区天府大道天府三街218号峰汇中心2栋15层1510号和1512号共两间房屋；租赁期为2014年3月25日至2024年3月24日；房屋租金每月每平方米40元（一个月租金3880元），按季度支付租金，季度租金为11640元。合同签订后，杨磊、雷开春如约向冯泽跃交付了租赁房屋，但冯泽跃自2016年3月25日至2018年4月单方面降低了租金，杨磊、雷开春曾多次与冯泽跃沟通要求其缴足租金，并于2018年3月底向冯泽跃提出协商解除合同，收回租赁房屋，未果。冯泽跃的违约行为，导致双方签订的合同目的不能实现；《房屋租赁合同》第10条第二款约定“合同签订后乙方不依照合同约定的时间及时缴纳租金的……如果超过履行期限一个月，甲方有权解除本合同并且乙方每日按季度租金总额的三十分之一向甲方支付违约金”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定以外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。为此杨磊、雷开春提起诉讼，请求判允上述请求。 冯泽跃辩称，冯泽跃不是本案的适格被告，法院应当依法驳回杨磊、雷开春对冯泽跃的起诉。理由如下：1、冯泽跃租赁案涉房屋用于酒店经营，但已于2017年7月9日将酒店经营权以及案涉租赁房屋转给案外人杨小辉，杨磊、雷开春已于2017年11月至今向受让人杨小辉收取了案涉房屋的租金。事实上，三方已经通过履行租金给付义务、受领租金等行为，对案涉租赁合同权利义务的转让进行了认可或追认。杨磊、雷开春与冯泽跃的租赁关系已经终止，租赁合同的主体已不是本案冯泽跃，人民法院应当驳回杨磊、雷开春的起诉；2、案涉租赁合同转让之前，冯泽跃一直依约定支付租金，不存在不足额缴纳房租的行为。冯泽跃与包含杨磊、雷开春在内的25户房东于2016年3月口头协商，达成了25户房东降低租金标准，且支付标准由按季度支付变为按月支付。涉案房屋系酒店整体经营的一部分，其余二十几户房东均未向冯泽跃主张权利，解除合同将影响酒店的正常经营；3、即使冯泽跃与杨磊、雷开春的租赁关系存续期间有未足额交纳租金的行为，但杨磊、雷开春主张的违约金过高，且其主张已过诉讼时效，请求人民法院驳回杨磊、雷开春的诉讼请求；4、杨磊、雷开春违反诚实信用原则，人民法院应当依法驳回杨磊、雷开春的全部诉讼请求。 第三人杨小辉陈述，1.涉案酒店含涉案租赁房屋，冯泽跃于2017年7月整体转让给杨小辉，杨小辉受让后一直租赁使用至今，并由杨小辉本人交付租金；2.涉案酒店于2017年转让给杨小辉时，已经通知杨磊、雷开春及所有业主，所有业主同意将房屋转让给杨小辉，同意按照之前签订的房屋租赁合同继续履行，租金按照之前冯泽跃、梁小刚（冯泽跃之前的合伙人）与其口头约定，转移至杨小辉支付；3.杨小辉受让房屋使用期间，杨磊与杨小辉协调了房屋租赁事宜，于2018年4月经协商一致，从3400元调整为4074元，恢复了原合同的房屋租金。4.杨小辉因整体接手酒店时投入很大，如果解除租赁合同将对酒店正常经营造成巨大的影响和损失。综上，杨小辉不存在违约行为，为维护诚实信用的商业环境和自己的合法权益请求贵院考虑杨磊、雷开春一直从杨小辉收取租金的实际情况驳回其诉讼请求。 经审理查明，杨磊、雷开春系夫妻关系，涉案租赁房屋为双方共有，面积97平方米。2013年12月25日，杨磊、雷开春（共同为甲方）与冯泽跃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租赁期为2014年3月25日至2024年3月24日；房屋租金为每月40元/每平方米（每月租金3880元），从第四年开始按照5%的比率逐年递增，直至租赁期满；乙方提前一个月按季度支付房屋租金给甲方；合同签订后乙方不依照合同约定的时间及时缴纳租金的，乙方每日按季度租金总额三十分之一向甲方支付违约金，本合同继续履行。如果超过履行期限一个月，甲方有权解除合同。”合同签订后，杨磊、雷开春将租赁房屋交付了冯泽跃。冯泽跃依约定的每月3880元的标准支付租金至2016年2月。自2016年3月起冯泽跃每月于25日左右向杨磊、雷开春支付租金3400元。 另查明，案外人梁小刚另外租赁了24户案外人的房屋，该房屋与冯泽跃租赁的案涉房屋，一并用于共同经营蜀语印象酒店。 2017年7月9日，冯泽跃、梁小刚（共同为甲方）与第三人杨小辉（乙方）签订《转让协议》，约定甲方自愿将其合法拥有的高新区蜀语印象酒店转让给乙方，包括酒店所有设施设备及房屋租赁押金；甲方将原25份房屋租赁合同作为附件同时转让给乙方，并由乙方承担原合同责任和义务。同年11月22日，双方签订《补充协议》约定，酒店经营管理权移交后，原甲方与房东签订的25份房屋租赁合同权利义务由乙方享有和承担。 杨小辉受让案涉房屋后，按冯泽跃的租金支付方式每月向杨磊、雷开春支付租金3400元，2018年4月杨磊与杨小辉的酒店管理人员协商恢复合同约定的租金标准、租金方式，按递增5%后的标准于每季度末的25日支付租金12222元。 同时查明，2016年2月28日杨磊向冯泽跃发送微信：“冯总，您好。我是峰汇中心2-1510、2-1512两间房屋的业主杨磊，根据合同约定，您该在2月24日向我支付该两间房屋的2016.3.25-2016.6.24季度的租金共计11640元，虽然25日按照您的提示已经电话联络梁总，截止目前，我未收到贵方的款项……”2018年3月29日杨磊向冯泽跃发送微信：“冯总，我考虑了一下，房子从5月份开始我考虑收回、装修一下自用了。这个样子一直持续也不是个办法。” 证人何某1、何某2到庭证实：2016年3月何某1、何某2到冯泽跃的酒店吃饭，听冯泽跃说生意不好做，三人一起去到楼上，冯泽跃与杨磊谈降房租的事，后听冯泽跃说谈妥了，何某1、何某2还提醒了要不要写一个协议。 另：冯泽跃当庭提交了其余24户出租人签订的房屋租赁合同及其向部分出租人支付租金的明细，证明其余房东对租金也进行了降低。 上述事实，有杨磊、雷开春提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、银行流水、证人证言，冯泽跃提交的《转让协议》、租金支付凭证、工商登记信息、25份《房屋租赁合同》、银行流水、微信记录及当事人陈述等证据，在案为证，本院予以认定。 本院认为，杨磊与雷开春签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定，自2014年3月起每月租金为3880元，第四年起逐年递增5%。但在履行合同过程中，冯泽跃于2016年3月起每月支付租金3400元，杨小辉受让房屋后仍按此标准支付租金，至2018年3月29日，期间两年，杨磊未提出异议；从2018年3月29日杨磊发送的微信“冯总，我考虑了一下，房子从5月份开始我考虑收回、装修一下自用了。这个样子一直持续也不是个办法”看，冯泽跃自2016年3月起降低标准支付租金，并非未与杨磊协商，杨磊也并非不同意；同时，在此期间冯泽跃用于酒店经营的其他房屋，从提供的部分租金支付明细看，其他出租人的租金亦进行了降低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，本案中，冯泽跃主张“冯泽跃与包含杨磊、雷开春在内的25户房东于2016年3月口头协商，达成了25户房东降低租金标准，且支付标准由按季度支付变为按月支付。”的事实具有高度可能性，根据上述规定，本院认定前期租金每月支付3400元经过了杨磊同意。 关于房屋转租的问题，2017年7月9日，冯泽跃、梁小刚与第三人杨小辉签订《转让协议》，将案涉房屋转租给杨小辉，租金亦由杨小辉或其酒店人员支付，且双方于2018年4月协商恢复了租金标准及租金支付方式，就案涉房屋转租，杨磊在起诉及第一次开庭时均未就此异议，仅在2019年2月22日，本院再次开庭询问解除合同依据时，杨磊、雷开春的诉讼代理人才提出“有法律规定和合同约定。合同法二百二十四条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 综上，杨磊、冯开春要求解除房屋租赁合同，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下： 驳回杨磊、雷开春的全部诉讼请求。 本案案件受理费10085元，杨磊、雷开春负担9985元，冯泽跃负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨登琼 人民陪审员  李厚超 人民陪审员  刘祚久 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  邢 超