广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8771号原告：广州闽商物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云湖街石井大道6号C栋601-2室。法定代表人：刘雨卓，执行董事。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告：李水忠，男，1977年4月11日出生，汉族，身份证住址福建省漳平市，被告：柯美蓉，女，1981年11月1日出生，汉族，身份证住址福建省漳平市，委托诉讼代理人：李水忠，夫妻关系。原告广州闽商物业管理有限公司与被告李水忠、柯美蓉物业管理合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州闽商物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈慧婷，被告及被告柯美蓉的委托诉讼代理人李水忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州闽商物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、请求判令两被告向原告支付拖欠租金419971元、物业协管费979910元及违约金419964.3元（从拖欠之日起按每天1%计算，暂计30天）；二、请求判令两被告向原告支付拖欠水电费274409元及违约金82322.7元（从拖欠之曰起按每天1%计算，暂计30天）；三、请求判令两被告向原告支付律师费损失50000元；四、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李水忠与柯美蓉系夫妻关系，两被告与原告达成两被告向原告承租位于广州市白云区石井街石井大道6号A栋B8138、B8139、B8二楼和B8三楼商铺的协议；2014年11月12日，两被告分别以被告柯美蓉的名义与原告签订了《商铺租赁合同》（合同编号：B8301）、《物业管理合同》(合同编号：B8301)以及以被告李水忠的名义与原告签订了《商铺租赁合同》(合同编号：B8138)、《物业管理合同》(合同编号：B8138)。上述合同约定合同期为六年，从2014年12月1日起至2020年11月30日止；并对租金、物业协管费、水电费的交纳进行了约定。《租赁合同》、《物业管理合同》第七条规定：两被告拖欠原告租金、水电费视为违约，每逾期一天两被告应按应付未付款金额的百分之一向原告支付违约金，拖欠时间达一个月的，原告有权解除租赁合同，收回该商铺，两被告所交保证金不予退还，两被告还需缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物品交回原告。原告将上述商铺交付给两被告后，两被告对其进行打通装修，并用于经营商务男装使用。但是两被告并未按合同的约定支付租金和水电费，拖欠时间长达20个月；因此，原告分别于2017年1月12日和2017年2月21日向两被告发出了《关于解除的通知》，并要求于2017年3月1日前缴清相关费用，但至今仍拖欠原告2015年7月至2017年2月的租金和水电费合计1674290元。被告柯美蓉、李水忠辩称，对于原告主张的物业协管费有异议，因为原告从来都没有向我开过发票，协管费远远大于租金不合理。原告主张的违约金不合理，我方与原告签订租赁合同时若一个月没有缴纳租金的话就要将档口收回去的，我方不可能会欠这么久的租金，说明我方与原告私下是有达成协议的，即使要计算违约金也仅计算一个月，给我方继续使用的情况下就说明双方达成了口头协议或者协议，既然原告愿意让我方继续使用的话为何又要计算违约金，故我方不同意支付违约金和协管费。对水电费，我有缴纳过一些但原告并没有予以扣除，对水电费金额无法确定。如果原告按照合同来执行，逾期一个月未缴纳租金的话就应该将档口收回去，但现在原告并没有收回档口而让我继续经营，是因为我的档口是整个市场最大的一个，原告的接待经营费用放在我的门店还要我支付费用及违约金完全不合理，我有照片和视频可以证实原告所有的股东都在我那里求消费和经营活动，我是原告的接待部门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺租赁合同、物业管理合同、欠条、催交欠费通知书、关于解除商铺租赁合同的通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2014年11月12日，原告（甲方、出租方）与被告李水忠（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区石井街石井大道6号A栋B8138、B8139、B8二楼商铺（以下简称涉案商铺）按现状出租给乙方使用，面积为1352平方米，仅限于经营商务男装使用；租期自2014年12月1日起至2020年11月30日止（含装修免租期），免租期自2014年12月1日至2015年5月31日，租金起算日为2014年12月1日；2015年6月1日至2016年5月31日为11357元/月，2016年6月1日至2017年5月31日为14196元/月，此后分别为15616元、17958元、20652元及23749元，乙方应于每月5日前支付当月租金；签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理有限公司签订《物业管理合同》等等，并对物业管理公司管理进行约定。同日，原被告还签订《银马广场安全规则》、《商铺（写字楼）租户防火安全责任书》、《承诺书》。2014年11月12日，原告（甲方）与被告李水忠（乙方）签订《物业管理合同》，约定甲方出租、管理涉案商铺的合同期为2014年12月1日至2020年11月30日，物业管理费起算日为2014年12月1日，物业协管费2015年6月1日至2016年5月31日为26499元/月、2016年6月1日至2017年5月31日为33124元/月；乙方签署本合同时向甲方交纳物业协管费押金99372元，水电费押金500元；公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水电费按实际使用数加合理损耗结算；租赁期内乙方应于每月5日前向甲方支付当月管理服务费及上月水电费；乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的百分之一向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知而视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方等等。李水忠与柯美蓉是夫妻关系，于2008年1月30日登记结婚，柯美蓉同时向原告租赁涉案商铺所在商场的B8三楼。原告表示李水忠没有缴纳押金，李水忠未能提供支付押金的单据予以证明。2016年9月20日，李水忠向原告出具欠条，确认因个人原因未按时缴交相关费用，承租的A2044、2046档欠2015年6月至2016年8月水电费40011元；B8138、8139、8201、8301档欠2015年9月至2016年8月份的租金820841元，欠2015年6月至2016年8月的水电费210907元;另闽商公司自2016年3月1日至2016年8月23日在李水忠因公消费50548元，此消费用于抵扣所欠的租金；承诺：从2017年3月份开始，于每月5日前向公司缴纳拖欠的租金和水电费，如违约，可以按相关规定进行处理。2017年1月5日，银马（国际）男装城闽商物业管理处向两被告发出催交欠费通知书，要求2017年1月8日前交B区8138/8139/8201/8301号商铺2015年7月至2017年1月租金、2015年6月-2017年1月水电费。2017年1月12日、2月21日，原告分别向李水忠发出关于解除《商铺租赁合同》的通知，因违约决定收回银马（国际）男装城B区B8138/8139/8201号商铺使用权，于2017年1月18日及3月1日17:00前缴清相关费用、办理弃铺手续并清走物品。2017年2月后原告收回涉案商铺，李水忠确认原告另行将涉案商铺出租。李水忠表示找了别人将欠款交了，原告不予确认，李水忠未能提供已支付原告诉请的物业协管费及水电费的证据。诉讼期间，原告撤回租金及违约金、律师费的起诉，明确诉讼请求为2015年7月至2017年2月的物业协管费589605元、水电费113540元及违约金（自2017年3月5日，按每日1%计算至实际给付支付止）。本院口头裁定予以准许。柯美蓉作为李水忠的妻子同意在本案中承担连带清偿责任。原告出具2015年7月31日至2017年2月28日由银马（国际）服装城闽商物业管理处向B区8138/8139/8201号商铺李水忠开具的交费通知单，项目为租金、物业协管费、水电费，其中水电费合计113540元，李水忠表示没有收到上述单据，不同意原告主张的水电费请求，此前水电费都是原告提供的数据，每个月去原告财务交费，原告无法提供支付涉案商铺水电费的单据，被告李水忠亦表示无保留计算欠条中水电费欠款的相关证据。原告确认涉案商铺所在建筑物无产权登记及办理规划报建手续，经本院释明合同效力后，原告坚持不变更诉讼请求。本院认为，原告明确涉案商铺及所在建筑物无建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原告与被告李水忠所签订的《商铺租赁合同》为无效合同。本案中，原告与被告李水忠签订了《物业管理合同》，该合同是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了李水忠必须与原告委派的物业管理公司也即是原告签订《物业管理合同》，《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时，在《物业管理合同》中也约定了原告作为出租人及物业管理人、被告作为承租人等应负的权利义务，故而《物业管理合同》实质上与《商铺租赁合同》为一个整体，该《物业管理合同》的履行以原、被告之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为同一整体的《物业管理合同》当属无效。被告占用场地期间享受原告提供的物业服务内容，原告要求被告李水忠支付2015年7月至2017年2月的物业协管费，可参照物业管理合同中物业协管费的标准计算，被告李水忠未能提供证据证实已支付上述物业协管费，原告要求被告支付2015年7月至2017年2月的物业协管费共计589605元合法合理，本院予以支持。原告要求支付2015年7月至2017年2月的水电费113540元，出具每月的交费通知单予以证实，被告李水忠使用涉案场地，必然产生水电费的支出，故原告要求被告支付水电费合法合理，原告提供的费用明细中明确记载各月份的水电费数据，被告虽未予确认，但未能提供相反证据予以反驳，李水忠在2016年9月20日欠条中确认B8138、8139、8201、8301档欠2015年6月至2016年8月水电费210907元，其中B8138、8139、8201属于本案纠纷的档口，故本院对原告上述证据予以采信，被告李水忠未能提供证据证实已支付原告诉请期间的水电费，原告该主张合理，本院予以支持。因合同无效，原告要求支付违约金，本院不予支持。原告要求被告柯美蓉承担连带清偿责任，柯美蓉作为李水忠的妻子同意在本案中承担连带清偿责任，原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告李水忠向原告广州闽商物业管理有限公司支付2015年7月至2017年2月的物业协管费589605元；二、在本判决生效之日起三日内，被告李水忠向原告广州闽商物业管理有限公司支付2015年7月至2017年2月的水电费113540元；三、被告柯美蓉对上述判决承担连带清偿责任；四、驳回原告广州闽商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12941元，由原告广州闽商物业管理有限公司负担2986元，由被告李水忠、柯美蓉负担9955元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  李翠玉人民陪审员  李燕平二〇一九年八月二十八日书 记 员  郑萍军：