河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初1786号   原告：田勇仡，男，1968年1月9日生，汉族，住迁西县。   委托诉讼代理人：郝钰凤，女，1966年12月18日生，汉族，住迁西县，系原告妻子。   被告：唐山正东房地产开发有限公司。住所地：唐山市路北区裕华道与龙泽路交口东行100米。   统一社会信用代码：91130200694695387Q。   法定代表人：孙彦来，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：侯寿忠，男,1956年6月18日生,汉族,住迁西县林茂街秀峰里民顺小区桃李苑5排003号,该公司员工。   原告田勇仡与被告唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告田勇仡及其委托诉讼代理人郝钰凤、被告唐山正东房地产开发有限公司委托诉讼代理人侯寿忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告田勇仡向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付延期交房违约金16773元（386490元×0.001%×433天），并退回多交纳房款16405元（4.2653平方米×3846.05元/平方米）；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告田勇仡于2011年3月19日与被告签订《正东-新蓝湾内部会员置业订单》，购买被告开发的的位××县第102栋4单元1001号房屋，面积100.49平方米，签订合同当日原告一次性交齐386490元购房款，被告承诺2013年5月1日前将符合约定的商品房交付给原告使用，直至2014年7月9日，被告仍然未向原告交付房屋，后原告找到被告要求交付房屋，被告要求原告再交纳30019元房款及公共设施维修保证金等各项费用12296元，才将房屋交付给原告。依据《商品房屋买卖合同》第九条约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。另外，原、被告签订置业订单的房屋面积为100.49平方米，被告交房的面积为107.77平方米，依据法律规定，超出约定3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，所以，被告应当退还多收的购房款16405元。此事原告多次找被告协商未果，特提起诉讼。   被告正东房地产公司辩称，对原告提出的延期交房违约金和多交的购房款没有异议，但是原告的起诉超过诉讼时效。   原告田勇仡围绕诉讼请求提交了如下证据：   证1、《正东-新蓝湾内部会员置业订单》一份，证明购房面积是100.49平方米，单价是3846.05元；   证2、交款收据一份，证明原告向被告支付购房款386490元；   证3、《商品房购买合同》一份，证明合同约定交房时间为2013年5月1日，实际交房时间是2013年7月9日，延期交房433天；   证4、购房发票一份，证明原告房屋实际面积108.35平方米，每平3846.05元，实交售房款416720元；   证5、迁西县人民法院诉前调解终结书一份，证明原告曾于2015年5月19日向法院主张权利，本次起诉未超过诉讼时效。   本院经开庭组织双方当事人对证据进行了质证。被告正东房地产公司对原告田勇仡提交的证据的真实性没有异议。   经本院审查核实，原告田勇仡提供的证据从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性、关联性，具有证明力且被告对证据予以认可，确认为有效证据，予以采信。   经审理查明，原告田勇仡与被告正东房地产公司于2011年3月19日签订《正东-新蓝湾内部会员置业订单》，约定：第一条标的物基本情况订购人于2011年3月19日，预付386490元作为新蓝湾北区102栋4单元1001室的内部预付定金，该房在签订正式商品房买卖合同之前，为内部会员预定。第二条房屋价款上述房屋建筑面积为100.49平方米，单价为3846.05元，总房款为386490元。原告于当日向被告支付了购房款386490元，后原、被告于2016年1月11日补签了《商品房买卖合同》，合同第三条、第四条约定：房屋建筑面积为108.35平方米，单价3846.05元，总价款为416720元；第八条约定：房屋原定于2013年5月1日交房，实际交房时间为2014年7月9日，逾期交房按照合同第九条约定执行；合同第九条约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。   另查明，就被告唐山正东房地产开发有限公司延期交房及交付使用的房屋建筑面积与正东-新蓝湾内部会员置业订单约定面积不符问题，原告田勇仡曾于2015年5月19日向法院主张权利，经诉前调解未果，本院于2017年12月6日终结调解。   本院认为，原、被告签订的《正东-新蓝湾内部会员置业订单》及《商品房购买合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告延期交房433天（2013年5月2日至2014年7月9日），应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即被告应向原告支付延期交房违约金16735.02元（386490元×0.001%×433天）；被告向原告实际交付的房屋面积为108.35平方米，约定交付的面积为100.49平方米，面积误差绝对比值为0.0782[（108.35平方米-100.49平方米）÷100.49平方米]，超出了3%（0.03），根据法律规定，超出3%部分的房价款应当由出卖人承担，产权归买受人，原告超出部分房屋面积为4.84平方米[（0.0782-0.03）×100.49平方米]，超出部分房价应为18614.88元（4.84平方米×3846.05元/平方米），原告要求退回房价款16405元的诉请未超过此数额，予以支持；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告田勇仡曾于2015年5月19日向法院主张权利，2017年12月6日终结诉前调解，故诉讼时效应自2017年12月7日起重新计算，至原告起诉时止，未超过3年的诉讼时效期间。   综上，原告要求被告支付延期交房违约金和退还多收购房款的诉讼请求，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告唐山正东房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告田勇仡延期交房违约金16735.02元；   二、被告唐山正东房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告田勇仡购房款16405元；   三、驳回原告田勇仡的其他诉讼请求。   如果未按本判决书确定的履行期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费630元，减半收取315元，由被告唐山正东房地产开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 李晓华     二○一九年八月二十四日   书记员 孙 昕   附:相关法律法规及司法解释   相关法律法规及司法解释   1、《中华人民共和国合同法》   第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；   （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   3、《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：   （一）权利人向义务人提出履行请求；   （二）义务人同意履行义务；   （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；   （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。   4、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。