江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初4370号原告：王幼君，男，1965年7月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：郁放华，江苏金乐律师事务所律师。被告：王锡军，男，1971年1月15日生，汉族，住宜兴市。原告王幼君与被告王锡军确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告王幼君及其代理人郁放华、被告王锡军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王幼君向本院提出诉讼请求，要求确认：1.1995年6月5日的拼房协议有效；2.王锡军按约归还座落于交汇处的房屋，并协助其办理过户手续。事实与理由：其与王锡军系亲兄弟。1983年春二人父亲去世，留下座落于的平房两间。通过其亦工亦农辛勤努力于1986年秋将两间平房翻建成楼房，并在后面又建造了两间平房。1988年其结婚后按照农村习俗，其与王锡军分家。其分得北房，王锡军分得南房。1992年春，其母亲去世。1993年冬，其在生产队公场建造平方两间。1995年为方便王锡军结婚，在部分亲友见证下，双方签订拼房协议，其将自己的北屋归并给王锡军结婚使用，其居住到生产队公场建造的平房中。但协议约定，如以后王锡军搬迁，原归并的北屋需归还给其。现王锡军已置办多处房产，原老屋也不再居住。其要求归还北屋，但王锡军置之不理。故诉至法院。被告王幼君辩称：1995年双方签订的拼房协议是房屋买卖协议。1996年该房屋领取了房产证并登记在其名下，是其享有所有权的房产，不应归还。购买该房屋后其重新进行了装修，2005年拆除后又重新建造了两层房屋，2014年又开设店面。现存的房屋系其后来重建的，即使需要归还，也因老屋已经灭失而无法归还。经审理查明：王幼君、王锡军系亲兄弟。1995年6月5日，二人签订“拼房协议”,载明内容如下：“王幼君哥拼房给弟王锡军：一、原老屋四间其中两间平房两间楼房联平台脚屋，原分关幼君北屋、锡军南屋，现将北屋拼给弟锡军使用，地址：东浦渚公路、南锡军屋、西扬听大厂房、北至罗国民屋。二、拼房北屋之后，平房、楼房、平台、脚屋，包括所有房屋建筑结构之后门窗及屋内所有设施，双方定价7288元。三、幼君屋内物品暂放老屋内待幼君新房落成后搬走，但所有物品归纳一起不能变动。付款待幼君开始建房时付清，后产权归锡军。如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君。幼君将如数退还7288元给锡军。以上协议双方签字生效。代笔徐某，中人：王敖金、钱林泽，兄弟签字：王锡军、王旭杰。”王旭杰系王幼君的儿子，王幼君对王旭杰签字的行为予以追认。另查明，王幼君、王锡军的父母育有两子一女。位于交汇处的房屋系王幼君、王锡军父母建造。1988年王幼君、王锡军分家，但仍共同居住在该房屋内，此时妹妹已经出嫁。王幼君居住在北屋，王锡军住在南屋。1993年王幼君在生产队公场另建造房屋两间，并于1995年搬出涉案房屋。1996年王锡军申请所有权登记，涉案房屋被登记在王锡军名下。近年来，涉案房屋附近进行改造，修筑道路，该房屋也被王锡军改造为临街店面。2018年王幼君对宜兴市国土资源局（宜兴市不动产登记局）的登记行为提起行政诉讼，后本院以超过行政诉讼二十年最长起诉期限而予以驳回。该案经二审维持后已发生法律效力。2018年1月9日，王锡军起诉王幼君要求排除妨碍[(2019)苏0282民初1055号]，后该案撤诉。以上事实，由王幼君提供的协议、判决书、裁定书及本院的庭审笔录在卷佐证。审理中，王幼君、王锡军针对“拼房协议”的真实意思产生争议。王幼君主张，该份协议的真实意思是因王锡军结婚将其所有的北屋暂借给王锡军使用，而并非房屋买卖协议。协议上约定的7288元其也没有收到。根据拼房协议的第三条，锡军另搬迁，该房屋应归还给其，王锡军目前有出卖房产的意思表示，故应返还涉案房屋。王锡军认为，“拼房协议”在农村的习俗中就是房产买卖协议。且该协议第三条也明确了“产权归锡军”。对于“锡军另搬迁”这句话，其不清楚为何会写。应理解为：如果其要出卖房子，王幼君有优先权的意思。房款其于1996年3月左右付清，是付给其大嫂的。王幼君申请到庭的证人徐某到庭作证称：其是村里的会计，也是“拼房协议”的代笔人。其不清楚他们之间是买卖还是使用的关系，他们怎么说，其就怎么写。对于房款是否付清其也不清楚。但之后房子一直由王锡军使用直至他买了新房子。目前该房屋已经对外出租。王锡军已将房子全部翻建了。兄弟之间买卖房屋一般写买卖协议。在1055号民事案件中，徐某亦作为证人出庭作证，针对“拼房”的意思，其称拼房就是产权归并给一方了。在该案中，钱林泽作为证人出庭称，因兄弟之间买卖房屋不光彩，所以叫“拼房”，协议根据他们双方意思写好了，其作为中间人签字的。7000多卖房款有无支付不清楚。对于协议中“锡军另搬迁”这句话什么意思也不清楚。之后王锡军翻建过房屋。本院依申请向王顺金进行调查，其称：王幼君、王锡军系其外甥。1995年二人签订拼房协议时其不在场，但其知道事情经过，因为当时王幼君需要另有宅基地，所以把房屋并给王锡军了。“并”就是卖的意思。本院依申请向王海军进行调查，其称：其与王幼君、王锡军系表亲。其不清楚二人之间签订拼房协议的事情，但知道他们之间卖房的事情。当时哥哥需要宅基地，弟弟结婚，就进行的买卖。在农村，兄弟间的房屋买卖就写拼房协议。王锡军的房屋已经翻建过三回了，其是做土建的，所以翻建的时候其在场。翻建时王幼君也去看过，也没提出这个房子是他的之类的话。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉“拼房协议”的性质如何认定？二、案涉协议效力如何认定？关于争议焦点一，王幼君认为，“拼房协议”的性质是房屋借用协议；王锡军认为，该协议的性质是房屋买卖协议。本院认为，该协议的性质是共有人对共有财产的归并行为。理由如下：1.《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方对“拼房协议”的真实意思存在争议，应适用合同解释的相关原则，结合案件事实，去探究双方当事人的真实意思；2.涉案协议并非房屋借用协议。首先，就文义解释看，尽管合同第一条有“将北屋拼给弟锡军使用”的词句，但从第二条“所有房屋及设施”定价条款以及第三条“付清后产权归锡军”来看，双方签订合同的目的并非是使用权的让渡，而是旨在所有权的转移。其次，王幼君、王锡军共同的亲戚王顺金、王海军均作证称，王幼君因需另有宅基地，而王锡军需结婚，故双方之间签订了房屋买卖合同，这一说法符合本案相关事实，也符合农村一般实践做法，可信度较高；关于“拼房协议”的含义，证人均证实在宜兴地区农村中，兄弟之间的房屋买卖一般称之为“拼房”。上述证言均能证明兄弟二人之间并非房产借用关系；第三，在签订该协议后，王锡军对房屋进行了多次翻建并领取了房产证，王幼君始终未向王锡军主张过房屋所有权或房款，直至涉案房屋变成临街店铺，王幼君始对房屋所有权提出异议。若双方之间系借用关系，这一做法有违常理；3.从严格意义上说，涉案协议亦并非房屋买卖协议，而是共有人之间约定将共有物归并至一人名下的共有物归并协议。首先，在协议签订前，王锡军、王幼君通过继承方式继受取得涉案房屋的所有权，且双方进行了分家，按份共有涉案房屋。后双方签订协议，约定将涉案房屋的所有权归并给王锡军，王锡军支付对价。这是共有人对共有财产共同做出的安排，不违反法律规定，应属有效。综上，无论是从合同文义解释、农村习俗还是诚实信用原则，双方当事人的真实意思均应理解为将房屋所有权归并给一方的意思表示。后王锡军又将涉案房屋产权登记在自己名下，至此，王锡军确定的取得了涉案房屋的房屋所有权。关于争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。本案中，“拼房协议”系双方当事人真实意思的表示。其主要条款不违反法律规定，应属有效。但其中的第三条中：“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”的约定因违反物权法定原则而无效。理由如下：物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权法第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。即当事人不得自行创设物权，也不能作出违反物权法关于物权内容的强制性规定的约定。本案中，协议第三条的约定在法律层面应解读为：如锡军不再使用或需处分涉案房屋，则房屋应回复到协议签订前的状态。如前所述，本案中双方当事人签订合同的目的是为了将房屋所有权归并给王锡军，王锡军一旦取得涉案房屋的所有权，即取得了完整的占有、使用、收益、处分的权利。而协议第三条的约定意图限制王锡军对涉案房屋的处分权，从而使王锡军的所有权不完整，该条款的约定违反了物权内容法定的强制性规定，应属无效，故王幼君依据该条要求王锡军返还房屋，本院不予支持。但该条款的无效不影响合同其他条款的效力，协议的其他条款仍有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条之规定，判决如下：一、1995年6月5日的“拼房协议”有效，但其中第三条“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”的内容无效；二、驳回原告王幼君的其他诉讼请求。本案诉讼费7710元（已减半收取），由王幼君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  盛熹二〇一九年八月五日书记员  尹昳