浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初4654号原告：杭州亿润纺织品有限公司，住所地：杭州余杭区崇贤街道运河路889号五楼502-503。法定代表人：沈建华，执行董事。委托代理人：刘勇、邵燕芬，浙江哲鼎律师事务所律师。被告：杭州兔子坡文化创意有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道绿汀路1号3幢145-2室。法定代表人：冯越丰，董事长。委托代理人：黄琪，浙江奇沁律师事务所律师。原告杭州亿润纺织品有限公司（下称原告）为与被告杭州兔子坡文化创意有限公司(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘勇、邵燕芬及被告的委托代理人黄琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将名下的杭州市余杭区崇贤街道沿山村的厂房（下称案涉房屋）出租给被告使用，厂房面积为10228.51平方米，其中办理产权证的面积为9738.51平方米，附属房屋（无产权证）面积490平方米，约定租期为十年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，并对房屋用途、可否转租以及违约责任等内容进行了约定。此后，原告如约将房屋交给被告使用。然而，被告在合同履行期间存在下列违约行为：1、合同约定案涉房屋用于被告设立杭州好乐屋游乐设备有限公司（下称好乐屋公司）进行生产，但经原告查询，现使用案涉房屋的好乐屋公司的股东并非被告，被告系将案涉房屋转租给好乐屋公司。2、被告将案涉房屋转租给案外人杭州尚虹轮胎销售有限公司（下称尚虹公司）用于生产经营而非仓库，违反约定；3、尚虹公司及好乐屋公司分别因存在消防隐患被监管部门处罚，原告也遭到牵连受到处罚，致使原告声誉受损；4、被告将部分房屋作为集体宿舍使用，违反合同约定，并造成安全隐患。鉴于被告的违约行为，原告于2018年9月7日发出解除合同通知书，通知被告即日起解除合同，并要求被告30日内腾退房屋，但被告至今不履行。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告腾退案涉房屋；2、确认《房屋租赁合同》中关于违法建筑部分的出租约定无效；3、本案诉讼费用由被告负担。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。2、不动产权证书一份，证明案涉房屋有一部分面积未取得不动产权登记，该部分房屋租赁无效的事实。3、企业信用信息公式报告一份（打印件），证明好乐屋公司并非被告设立，被告擅自转租的事实。4、行政处罚告知书一份（复印件），证明被告生产经营违反行政法规，以及被告擅自转租，构成违约的事实。5、行政处罚告知书一份（复印件），证明案外人尚虹公司生产经营违反行政法规，以及被告转租行为违约的事实。6、行政处罚告知书一份，证明原告因受到上述处罚的牵连，亦受到行政处罚，声誉受损的事实。7、缴款书收据一份，证明原告受到余杭区安全监管局的行政处罚，被告损害原告声誉，构成违约的事实。8、解除合同通知书一份，证明原告已经通知被告解除房屋租赁合同的事实。9、照片一组，证明被告将部分案涉房屋作为集体宿舍使用，违反合同约定的事实。被告答辩称：1、案外人好乐屋公司成立时出资人为卢瑾及邢婉佳，二人均系受到被告的委托代持股份，实际出资人是被告。后邢婉佳受被告指令将股份转给卢瑾，现由卢瑾代持被告在好乐屋公司的全部股份。故被告并非转租，亦未违约。2、案外人尚虹公司并未在案涉房屋内从事生产经营，而是用作仓储，未违反合同约定。3、好乐屋公司被安监部门处罚是因为员工的电焊焊工证到期，尚虹公司被处罚是因为未将事故隐患排查记录进行书面登记，均不属于破坏原、被告的租赁关系，或不当使用案涉房屋。同时，原告受到处罚是因为其自身行为不当，并非被告行为导致。4、被告并不存在将案涉房屋改造为集体宿舍的行为。5、原告认为被告存在重大违约行为系原告的错误认识，因此其单方面解除合同的行为无法律效力。请求法院查明事实，依法判决驳回原告全部诉请。被告为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：1、企业信用信息公示报告（打印件）、代持股权协议书、业务回单各一份，证明被告系好乐屋公司隐名股东，实际出资均是被告出资的事实。2、租赁协议一份，证明案外人好乐屋公司成立之前与原告即签订了房屋租赁合同，代表好乐屋公司签字的即是邢婉佳，原告自好乐屋公司成立之时就知晓该公司显名发起人、登记股东并非被告的事实。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对原告提交的证据，被告对证据1三性无异议，但认为原告对合同中有关转租及合同解除条件的理解有误；对证据2三性无异议，但认为双方就未进行产权登记的部分房屋的租赁约定并不能一概认定为无效；对证据3三性无异议，但认为无法显示被告转租；对证据4真实性、合法性无异议，但认为被告受处罚是因为其经营管理原因，与房屋租赁活动无关；对证据5真实性、合法性无异议，但认为不能显示尚虹公司存在生产经营行为；对证据6、7真实性、合法性无异议，关联性、待证事实有异议；对证据8形式真实性无异议，但对其合法性、关联性、内容的真实性、待证目的均有异议；对证据9三性均有异议，认为拍摄地点不明，无法说明案件事实。经本院审查后认为，原告提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有一定证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。对被告提交的证据，原告对证据1、2的三性均有异议。经本院审查后认为，被告提供的证据符合有效证据的形式要件，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下：2017年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将名下的案涉房屋出租给被告使用，厂房面积为10228.51平方米，其中产权证面积为9738.51平方米，附属房屋（无产权证）面积490平方米，约定租期为十年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止。双方约定被告承租房屋用于设立好乐屋公司，并对可否转租以及违约责任等内容进行了约定。后原告将房屋交由被告使用。2017年5月10日，案外人邢婉佳作为好乐屋公司的发起人，与原告签订了案涉房屋的租赁协议，并以此向工商机关进行了公司注册登记。被告在使用过程中，将案涉房屋一部分转租给案外人尚虹公司。2018年8月，好乐屋公司及尚虹公司分别因特种作业人员未持证上岗及事故隐患排查治理未如实记录而受到行政处罚。原告认为被告的行为违反合同约定，遂于2018年9月7日发出解除合同通知书，通知被告即日起解除合同，并要求被告30日内腾退房屋。但被告未予同意。为此，原告诉至法院，请求上判。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力。现双方争议的焦点是被告是否存在重大违约行为，及原告单方面解除合同的行为是否有效。针对原告提出的被告存在四点违约行为，本院作如下认定：1、原、被告虽约定被告承租房屋的目的系用于设立好乐屋公司，但在好乐屋公司成立时，原告与公司发起人邢婉佳签订了相应的房屋租赁合同，此时原告即应知晓好乐屋公司并非被告登记设立。好乐屋公司成立前后，被告曾分别向邢婉佳及卢瑾汇款200000元及800000元，该款项数额与上述二人在好乐屋公司的实缴出资额相符。后邢婉佳将股份转让给卢瑾，卢瑾作为好乐屋公司的唯一股东，与被告之间签订了股权代持协议书。综合上述情况可以合理推断，好乐屋公司的成立与被告存在密切联系。原告认为被告系将案涉房屋转租给好乐屋公司，缺乏相应证据，本院不予采信。2、原、被告在合同中约定，“经甲乙双方协商同意，乙方多余空闲房可以仓库形式转租，不允许乙方以生产形式将房屋转租给第三方”。本院认为，上述条款中“经甲乙双方协商同意”存在不同语义理解，但可以看出，合同原则上并未禁止被告的转租行为。被告将部分案涉房屋转租给尚虹公司的行为，并非对合同的根本性违反。原告认为尚虹公司承租案涉房屋后用于生产经营活动，但通过原告提交的照片及安监部门的处罚决定书均无法说明该事实，故本院不予采信。3、好乐屋公司及尚虹公司先后受到行政处罚，原告主张该事实是造成其后续受处罚的原因，但并未提交证据显示两者的关联，故本院不予采信。4、原告主张被告将部分案涉房屋作为集体宿舍使用，但相应的证据材料照片不能显示拍摄时间，且安监部门在进行检查时也未发现此类问题，故本院不予认定。综上，原告主张被告存在重大违约行为，依据不足，原告单方面发出的解除合同通知书，并不能产生相应的法律效力。因此，原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。就案涉房屋中未进行产权登记部分的租赁问题，经调查该部分房屋不在规划许可证许可范围内，故针对该部分的租赁关系，应属无效。原告要求确认《房屋租赁合同》中关于违法建筑部分的出租约定无效的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州亿润纺织品有限公司与被告杭州兔子坡文化创意有限公司于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》中，就杭州市余杭区崇贤街道沿山村的厂房附属房屋（无产权证，面积490平方米）部分建筑的约定无效。二、驳回原告杭州亿润纺织品有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告杭州亿润纺织品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  周新宇人民陪审员  方 慧人民陪审员  李明达二〇一九年八月三十日书 记 员  杜 洁