海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初858号 原告：陈平，女，1982年5月20日出生，汉族，住黑龙江省庆安县。 委托诉讼代理人:陈继武，男，1957年12月28日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。系原告陈平的父亲。 被告:李骁轶，男，1978年11月6日出生，汉族，现住辽宁省调兵山市。 被告:王喜芝，女，1953年8月21日出生，汉族，现住辽宁省调兵山市。系被告李骁轶的母亲。 二被告委托诉讼代理人:李柱，男，1952年3月25日出生，汉族，现住辽宁省调兵山市。系被告李骁轶的父亲。 第三人:陈继武，男，1957年12月28日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。系原告陈平的父亲。 原告陈平与被告李骁轶、王喜芝、第三人陈继武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理,同年9月17日作出（2018）琼9002民初1891号民事判决书。宣判后，被告不服提起上诉。海南省第一中级人民法院经审理，于2018年12月24日作出（2018）琼96民终1906号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈继武，二被告的共同委托诉讼代理人李柱，第三人陈继武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原告与被告李骁轶于2018年1月9日签订的《房屋买卖契约》；2、判令被告李骁轶返还购房定金10万元给原告；3、判令被告承担本案诉讼费；4、撤销原诉讼中陈继武第三人身份。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2018年1月9日，原告与被告签订了《房屋买卖契约》，原告于2018年1月9日、10日分两次向被告支付购房定金共计10万元。随后原告找到中介公司即琼海红星安佳房地产营销策划有限公司（以下简称安佳公司）销售经理符海忠代办该房产过户手续事宜，他说：“你只要委托我公司办理就行了。”他又将公司的客服经理杨娜介绍给原告，让原告出具公证委托书全权委托杨娜办理购房手续。符海忠于2018年1月14日收到原告的公证委托书后，他多次催促被告提交相关过户手续资料，可是被告却迟迟不肯提交合格的过户手续，总是一拖再拖。被告的委托书直至2018年2月4日才寄到琼海，中介公司说被告的委托书不合格，被告李骁轶已婚，房屋是婚后财产，房屋不能过户。2018年3月8日原告找被告王喜芝协商让她重新出具过户手续，被告的父亲李柱讲过户手续合格，提出如果需要被告李骁轶夫妇来海口做公证的话，公证费用则由原告承担。这时原告才知道被告不是真正想卖房，因为房价上涨了被告不想卖，原告也意识到房屋是买不成了。之后原告询问中介公司房屋是否能过户，中介公司说现在恐怕不行了，因原告没有购房资格，2018年4月海南省又将出台新的住房限购政策，房屋无法过户。原告考虑到房屋既然不能过户,就决定不买了。原告与被告李骁轶签订的房屋买卖合同，因海南省实施对房屋交易主体限制等相关政策规定，在不归于双方当事人过错的客观原因下，致使双方无法得以实现合同目的，更无法实现物权登记的合同结果，该合同应依法予以解除，依据合同法的规定及房屋价格上涨的客观事实，被告理应全部返还原告购房定金。经原告多次找被告协商返还定金未果，原告为维护合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判决。 二被告共同答辩称，1、原、被告签订的《房屋买卖契约》，是原告代理人（第三人）陈继武在众所周知的2017年第45号琼海市住房限购政策文件执行后第260天，事先与琼海红星安佳房地产营销策划有限公司经理符海忠合谋，故意隐瞒原告没有购房资格的情况下自愿与被告代理人签订的，双方签订《房屋买卖契约》因原告没有购房资格致使不能实现合同目的，应依法解除。2、双方签订的《房屋买卖契约》因原告故意隐瞒其没有购房资格致使不能实现合同目的，原告的行为属于欺诈，应承担违约责任，原告要求返还定金没有法律依据。3、诉讼费用应由原告承担。4、第三人是制造该起案件的直接责任者，必须承担法律责任。综上，为保护当事人的合法权益，请法院依法判决。 第三人陈述称，第三人陈述的意见与原告一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有：原告提交的证据1、《房屋买卖契约》，2、收条两张，3、原告陈平的公证委托书，4、房产中介公司杨娜名片5、被告李骁轶的不动产权证，6、被告李骁轶身份证（复印件），9、聊天记录（陈平与中介公司），10、聊天记录（李柱与中介公司），11、李骁轶的结婚证（复印件）；二被告提交的证据1、中介公司营业执照、企业机读档案信息，2、中介公司销售经理符海忠名片，3、微信记录（李柱与中介公司符海忠），5、原告陈平的公证委托书，6、中介公司客服经理杨娜名片，7、微信记录（李柱与中介公司符海忠），9、陈继武的授权委托书，10、民事起诉状、民事裁定书。对上述当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据7、电子委托书，证明被告李骁轶用微信发给中介公司的委托书，有李骁轶按手印，该委托书于2018年1月31日才出具，被告拖延办理过户时间。8、公证书，证明被告交给中介公司的公证委托书后面只有李骁轶签名，被告不想办理过户，故意拿不能用的委托书来拖延这件事。二被告质证认为，对证据7、8的真实性、合法性和关联性均有异议，两份证据是假的、拼接的，房屋交易得去房管局才能办理。第三人质证认为，对两份证据均无异议。本院审查认为，两份证据因被告持有异议，且无原件核实，本院不予认定。二被告提交的证据4、李骁轶的公证书，证明被告提交了公证委托书，所售房源合法。8、二手房过户流程，证明受理后30天内办完房屋交易产权确认书。11、第三人陈继武的不动产登记信息，证明陈继武的房产是于2017年限购政策出台前在琼海购买，不受限购政策影响。原告质证认为，对证据4的真实性、合法性和关联性有异议；对证据8不清楚；对证据11的真实性无异议，但与本案无关。第三人的质证意见与原告质证意见一致。本院审查认为，对被告提交证据4、8的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据11与本案无关，不予确认。 第三人没有提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈平与第三人陈继武是父女关系，被告李骁轶与被告王喜芝是母子关系，与委托诉讼代理人李柱是父子关系，被告王喜芝与委托诉讼代理人李柱是夫妻关系。位于琼海市××镇房[证号为：琼(2017）琼海市不动产权第XXXX号]登记在被告李骁轶名下。2018年1月9日第三人经中介公司介绍与被告王喜芝协商购房，陈继武作为原告陈平代理人、王喜芝作为被告李骁轶代理人，双方签订《房屋买卖契约》。合同约定：被告李骁轶（甲方）自愿将前述其名下房屋出售给原告陈平（乙方），双方确定成交价款为人民币72万元；付款方式，乙方在2018年1月9日交定金5万元、1月10日交定金5万元；尾款分二次付清，房产确认交易日乙方付款52万元，余下10万元在不动产变更签字日签字后付清甲方交钥匙，乙方获得房屋使用权；房屋更名费用由乙方负责，各自承担国家的税费，甲乙双方变更过程中相互配合；以上条款双方共同遵守，交定金后，双方以定金额作为赔偿额，如乙方反悔不买10万元定金不退，如甲方反悔不卖，退还乙方10万元定金后再赔付乙方10万元。合同签订当日第三人支付定金5万元，1月10日支付定金5万元给被告，共计10万元，被告王喜芝出具收据给第三人，并和原告一起到琼海红星安佳房地产营销策划有限公司将房屋过户的有关资料交给该公司销售经理符海忠。合同签订后，2018年1月11日原告公证委托安佳公司客服经理杨娜办理房屋过户，被告李骁轶2018年1月31日公证委托其父亲李柱代为办理房屋过户。在办理过户过程中，因原告受购房政策的限制，不能购房和办理房产过户，原告提出退房，要求被告退还定金10万元。被告认为原告故意隐瞒没有购房资格，致使合同目的无法实现，原告单方违约，按合同约定定金不退，故不同意退还原告定金。双方因此发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，请求处理。 本院认为，原、被告于2018年1月9日签订的《房屋买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应予遵守和履行。现原告主张解除上述《房屋买卖契约》，被告亦同意解除。故对原告诉请解除《房屋买卖契约》之主张，本院予以支持。本案争议的焦点为：被告应否退还原告购房定金10万元。 关于被告应否退还原告购房定金10万元的问题。双方签订的《房屋买卖契约》第五条约定，以上条款双方共同遵守，交定金后，双方以定金额作为赔偿额，如乙方反悔不买10万元定金不退，如甲方反悔不卖，退还乙方10万元定金后再赔付10万元。原告购房因受购房政策的限制，无法办理房屋过户，要求被告退房，退还定金10万元。被告抗辩原告反悔不购房，是原告单方违约，按合同约定定金不予退还。从查明的事实看，被告抗辩在与第三人协商购房时，曾询问原告是否具有购房资格，第三人表示原告有资格购房后才与原告签订合同，没有证据证明。而原告在琼海市政府2017年4月出台房屋限购政策后没有认真审查自己是否受购房政策的限制，是否具备购房资格的情况下，就与被告签订《房屋买卖契约》购房，并交付定金，之后原告又提出因购房政策限制无法办理房屋过户，要求被告退房，退还定金，其行为存在一定的过错，应承担相应的责任。鉴于原告购房是受政府出台的限购政策客观原因的限制无法办理房屋过户，并非原告有意违反合同约定不想购房。为平衡各方当事人的利益，依照公平原则，可酌情判决被告返还原告购房定金70000元，原告主张超出上述的部分，不予支持。被告关于原告故意隐瞒没有购房资格，致使合同目的无法实现，原告单方违约，按合同约定所交定金不予返还的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告陈平与被告李骁轶于2018年1月9日签订的《房屋买卖契约》。 二、限被告李骁轶于本判决生效之日起十日内，返还原告陈平购房定金人民币70000元。 二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2300元，由原告陈平负担690元，被告李骁轶负担1610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  祁永芳 人民陪审员  钟兴珠 二〇一九年八月三十日 法官 助理  梁 茵 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。