西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1432号原告（反诉被告）：李某某，男，汉族，1990年10月1日出生，住西安市碑林区级。委托代理人：杨娜，陕西格润律师事务所律师。委托代理人：明睿，陕西格润律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛某某，男，汉族，1971年XX月XX日出生，住西安市莲湖区。被告（反诉原告）：孔某某，女，汉族，1976年X月XX日出生，住西安市莲湖区。共同委托代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。共同委托代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。第三人：西安美家琪房屋中介有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：周亚鹏，系该公司区域经理。原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）薛某某、孔某某，第三人西安美家琪房屋中介有限公司（以下简称美家琪中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案，于2017年11月2日作出（2017）陕0113民初12001号民事判决书，原告（反诉被告）李某某不服该判决，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院以该判决认定法律事实不清和适用法律错误，发回重审。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某委托代理人杨娜、被告（反诉原告）薛某某、孔某某共同委托代理人郭军刚、刘悟子到庭参加诉讼，第三人美家琪中介公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李某某诉称，原告因考虑孩子上学和居住需要，在多方查看挑选后，在第三人的撮合下与被告在2017年2月21日签订房屋《买卖定金合同》，约定由原告以总价555000元购买被告位于西安市高新区XX路XX号XX城XX公寓XX楼XX号房的房屋。合同第七条约定原告以按揭方式付款。原告准备好首付款并申请按揭贷款后，双方于2017年4月5日办理了网签合同备案手续。后中介以无法确认原告具体可获得的贷款额度为由未指定监管账户，以银行贷款审批通过后再行办理，被告对此未提异议。2017年4月24日，银行通知原告贷款审批获得通过，可以向原告发放贷款。原告立即通知了中介和被告，要求按照合同第七条的约定及时办理资金监管和过户手续。但被告因房价上涨拒绝出售房屋，经原告多次催促，被告仍拒绝履行资金监管及过户手续，构成违约。由于原告因为资金有限，本身怀着极大诚意购买该房屋，并未预料到被告会恶意违约，因此原告的首付款及其他税费钱款一直未动，也来不及寻找替代房屋。目前西安市各处房价高涨，尤其该房屋所处地段价格高涨，原告目前筹措的钱款根本买不来同地段同价位的房屋，被告的恶意违约行为让原告倍感无奈。由于西安市二手房买卖网签合同的有效期为30个工作日，有效期截至2017年5月17日。目前原告首付款早已准备好且贷款已经获批，房屋过户不存在实质性障碍，双方只需办理监管账户，即可迅速办理银行放款和过户手续，完全可以在5月17日之前完成整个交易。综上，被告完全有能力履行合同义务而拒不履行，已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告继续履行原被告及第三人签订的关于“西安市高新区XX路XX号楼XX城XX公寓XX楼XX号房”的房屋买卖合同，并于判决生效后立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并按合同约定交付房屋；2、判令被告向原告双倍返还原告已支付的定金60000元；3、判令被告向原告支付维权费用8000元；4、被告承担本案诉讼费。后被告于2018年3月将案涉房屋买卖交易并过户给第三人，因合同无法继续履行，李某某于2018年9月10日变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失（待评估后确定），2018年10月13日，李某某申请对案涉房屋价值进行评估鉴定，2019年3月15日，陕西公信房地产评估有限公司对案涉房屋作出房地产估价报告，2019年4月11日，李某某变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《买卖定金合同》和《西安市存量房买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告已支付的定金60000元；3、判令被告支付原告支出的律师费18000元、中介费13000元、评估费8000元，共计39000元；4、判令被告赔偿房屋涨价损失254700元；5、被告承担本案诉讼费。被告薛某某、孔某某共同辩称，1、不同意解除合同，本案应该是确认解除合同而非判令，本案在被告向原告发出解除函后合同已经解除；2、定金双返没有法律依据，本案违约方是原告；3、中介费、律师费合同没有约定被告不予承担，评估费不同意支付，被告明确表示不同意评估；4、本案违约方在于原告，故被告不应该承担房屋涨价损失，且本案房屋价格不应依据评估报告，应以房管局的备案价格为依据，5、因原告违约故诉讼费应由原告承担。反诉原告薛某某、孔某某共同诉称，2017年2月21日，原被告双方及第三人中介方签订了《买卖定金合同》约定被反诉人购买反诉人位于西安市高新区XX路XX号XX城XX公寓XX楼XX号房屋，双方约定购买人即原告需在网签之日起5个工作日内将首付款人民币195000元整存至指定账户；之后双方再次签订了《西安市存量房买卖合同》合同约定自合同签订之日起10日内买受人应将房屋转让价款及时存入监管账户。但是，至今原告也没有将不管是首付款还是房屋转让价款按合同约定存入指定账户。其严重违约行为不但给被告造成了巨大经济损失，而且致使双方合同根本性目的不能实现，被告为了减少损失，曾多次找原告要求履行合同约定，并书面发函，但是原告仍然怠于履行义务，无奈之下只能根据《合同法》相关规定再次书面发函解除了双方之间的《买卖定金合同》和《西安市存量房买卖合同》。综上所述，由于被反诉人以上种种严重违约行为，给反诉人造成巨大经济损失，经反诉人多次提出交涉之后，被反诉人不予理睬，并不履行合同义务，给反诉人造成巨大的经济损失。故向法院提起反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人之间所签订的《买卖定金合同》和《西安存量房买卖合同》解除；2、判令被反诉人赔偿反诉人损失赔偿金10000元；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。反诉被告李某某辩称，1、答辩人已全面及时地履行了合同约定的到期义务，首先合同约定及中介方陈述，交易流程为：贷款通过后办理资金监管。第三人在雁塔法院的谈话笔录中也载明了以上交易流程。李某某依约当日支付定金3万元，办理网签、申请贷款，并在贷款审批通过后通知薛某某办理资金监管。李某某不存在逾期违约行为。其次李某某存钱到监管账户需薛某某到场方可完成，双方到场签订监管协议及薛某某提供个人账户后，监管手续方能完成，李某某方可存钱。但本案中，薛某某同意暂不签订监管协议，也即同意暂不存钱到监管账户。10日期限的延长是双方协商一致的结果；2、薛某某书面所发函件没有发生法律效力；3、合同法第94条第（三）、（四）项规定了迟延履行债务的，只有在催告后经合理期限仍不履行或迟延行为致使合同目的不能实现时，对方才可以解除合同。第一，薛某某未经催告程序直接解除合同系属违法。薛某某未发函催告李某某在一定期限内履行义务。且李某某一直通过微信、函件方式要求薛某某履行合同，也不存在经催告后仍不履行的行为。第二，10日内未贷款并不致使合同目的不能实现。网签合同约定只要在30个工作日内（2017年5月17日前）均可办理资金监管手续，双方继续办理资金监管手续仍可继续完成交易，不存在致使合同目的不能实现的情况。第三，薛某某未经催告程序，逾期违约也未致使合同目的不能成立，薛某某不能直接发函解除合同。且薛某某所发函件对象都为第三人，而非李某某。所以，薛某某虽三次发函，但发函对象均为第三人，且发函内容不具备催告性质。实质上，薛某某无单方解除合同权，形式上，所发函件也无解除合同的法律效力。综上所述，请求法院判决驳回反诉人的反诉请求。第三人美家琪中介公司对本诉、反诉均未作陈述，也未到庭参加诉讼。经审理查明，被告薛某某、孔某某系夫妻，原告李某某（买方）、被告薛朝辉（卖方）及第三人美家琪中介公司（居间方）三方于2017年2月21日签订了《买卖定金合同》（以下简称三方合同），合同约定，被告薛朝辉将其位于西安市高新区XX路XX城XX公寓XX区XX号楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给原告李某某。房屋成交总金额为555000元，包含大修基金、固定装修、屋内所有家具家电等。由买方支付定金30000元以确立买卖关系，在合同存续期间，居间方不得收取第三者的定金。合同还约定，买卖双方约定于2017年2月28日之前至房屋管理部门或通过居间方电子系统办理二手房网签手续。关于付款方式的约定：买方须在网上签约之日起五个工作日内先将首付款人民币195000元存至居间方指定监管账户，并配合居间方备齐办理银行贷款所需材料，至居间方指定银行机构办理本次房屋买卖按揭贷款申请手续，签署相关按揭文件。合同签订后，由于原告其他的购房计划，双方并未按照上述合同约定的内容办理二手房交易网签手续。直至2017年4月5日，原被告双方才签订《西安市存量房买卖合同》（以下简称存量房合同）。该合同首页特别提示用黑体字加粗部分：本合同自签订之日起30个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。交易三方均在该特别提示下签字盖章。存量备案合同第四条约定，自本合同签订之日起10日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，原告应将首付款115000元存入监管账户，余款向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。合同签订时，第三人美家琪中介公司告知原被告双方暂不签订资金监管协议，待银行贷款审批后再签订，被告薛某某亦同意，且原告李某某因不确定其贷款额度是否可以获批及获批贷款具体金额，双方遂未办理资金监管手续，原告李某某亦未按合同约定的在合同签订之日起10日内将购房款存入资金监管账户。2017年4月19日，被告薛朝辉通过微信告知原告李某某不想出售涉案房屋，并愿意按照合同约定承担违约金。原告李某某要求按照合同约定继续履行，并于2017年4月26日向被告薛朝辉发出律师函，告知其银行贷款已于4月24日获批，其应当按照合同约定履行。2017年4月28日，被告薛朝辉向第三人通知：原告李某某未按照合同约定10日内将房款存入资金监管账户，已经构成违约。2017年5月4日，被告薛朝辉向第三人发了通知函，通知内容为：1、原告未按照合同约定支付房款已构成违约；2、希望第三人联系并通知原告，与原告协商解决。2017年5月7日，被告薛朝辉分别给原告及第三人送达了解约函，认为原告李某某未按照合同中约定的首付款时间付款，构成违约，要求解除买卖双方的《买卖定金合同》及《西安市存量房屋买卖合同》。原告李某某及第三人均表示收到了被告的解除通知。2017年6月6日，原审办案人员告知被告薛某某案涉房屋在一审、二审诉讼期间不允许交易。另查明，2018年2月26日，被告薛某某与案外人孙小星另行签订《西安市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以总价530000元出卖给案外人孙小星并办理了房产过户手续。再查明，原告李某某于2018年10月13日对案涉房屋价值，申请评估鉴定，2019年3月15日，陕西公信房地产评估有限公司对案涉房屋作出陕公信房评（2019）法字第0014号房地产估价报告，对案涉房屋评估总值为784700元，被告对该评估报告在异议期内未提出异议。上述事实有《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》、微信聊天记录、通知函、解除通知、房地产估价报告、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点为违约方认定问题。原、被告双方所签订的《买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。2017年4月5日，原、被告签订《西安市存量房买卖合同》时虽约定10日内由原告李某某将房屋转让价款存入资金监管账户，但中介公司在签订合同时已给原被告双方释明暂不签订资金监管协议，待银行贷款审批通过后再行签订，对此被告薛某某亦同意，2017年4月18日，被告薛某某告知原告李某某及第三人美家琪中介公司不想继续出卖案涉房屋，原告李某某于2017年5月3日向本院起诉要求继续履行合同，被告薛某某于2017年5月7日向第三人美家琪中介公司发出解约函，单方解除其与原告李某某签订的《买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》，因双方对该合同是否履行已经由本院受理，且该解约函仅向第三人美家琪中介公司发出，故该解约函并不产生相应的法律后果，被告无权解除合同，结合被告薛某某在二审审理期间将案涉房屋转卖案外人并办理房产过户的行为，导致原告未按约定履行的责任在于被告，被告的行为已构成违约，理应承担相应法律后果。因被告已将案涉房屋转卖案外人且办理了房产过户，原、被告签订的房屋买卖合同已无法继续履行，故原告李某某及反诉原告薛某某均要求解除双方签订的《买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》的诉求，本院予以支持；原告要求被告赔偿房屋涨价损失应为229700元（784700元-555000元）、中介费13000元、评估费8000元，以上共计250700元，合法有据，本院予以支持；对原告要求双倍返还定金60000元的诉求，结合原告受损情况及被告赔偿情况，本院酌情认定由被告退还原告定金30000元。对原告诉请的律师费没有依据，本院不予支持。对反诉原告薛某某要求反诉被告赔偿的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七、第一百一十三条、之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李某某与被告薛朝辉（反诉原告）签订的《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）薛朝辉、孔某某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李某某返还购房定金人民币30000元；三、被告（反诉原告）薛朝辉、孔某某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李某某支付房屋涨价损失229700元、房屋中介费13000元、评估费8000元；四、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）薛朝辉、孔某某的其他反诉请求。本案本诉案件受理费9300元，由被告薛朝辉、孔某某承担，因原告李某某已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告。反诉案件受理费25元，由被告薛朝辉、孔某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院审判长  景振宇审判员  殷 瑞审判员  余 洁二〇一九年八月六日书记员  李 丹打印：相丽华校对：魏张红2019年月日送达1