文书内容盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0991民初1323号原告盐城仁者置业有限公司，住所地盐城经济开发区希望大道29号。法定代表人孟建波，该公司董事长。委托诉讼代理人李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人朱红，江苏一正律师事务所律师。被告盐城市园中原置业有限公司，住所地盐城经济技术开发区东环路69号。法定代表人王乃伟，该公司董事长。委托诉讼代理人涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。原告盐城仁者置业有限公司（以下简称仁者置业公司）与被告盐城市园中原置业有限公司（以下简称园中原公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日受理后，依法适用普通程序，分别于2018年11月30日、2018年12月7日、2019年4月29日公开开庭进行审理。原告仁者置业公司的法定代表人孟建波及委托诉讼代理人朱红、李昌国，被告园中原公司的法定代表人王乃伟及其委托诉讼代理人涂正隆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城仁者置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告顶层商品房销售佣金3769709.2元并交付16个车位；2、判令被告承担逾期付款利息（从2012年8月8日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2009年5月16日签订了《大宇·时代名都合作协议》，双方约定被告开发的大宇时代名都项目，由原告全面负责代理销售。协议约定了代理销售总建筑面积、委托承销价格、佣金标准及支付方式等，同时协议还约定了双方的权利义务及违约责任。原告依约定完成了协议的全部义务，为被告争取了良好的经济效益和社会效益。2012年8月经双方结算，被告应支付原告佣金8695536,3元，但因被告诚信缺失，仅支付了部分款项，还有顶层面积(2626.87㎡)的销售佣金和溢价合计3769709.20元未有支付，约定交付的车位尚有16个迟迟不予办理。多年来原告多次向被告追讨，并要求被告承担违约责任。被告却以各种理由推诿，迟迟不予履行其应当履行的义务。原告为维护自身的合法权益，现依据我国法律的相关规定，特具诉状贵院，请求人民法院依法判准支持原告的全部诉讼请求。被告盐城市园中原置业有限公司（以下简称园中原公司）辩称：1、原告主张权利已过诉讼时效，诚如原告在诉状中所说，原被告就大宇时代名都房屋及车位的销售事宜于2009年5月16日达成合作协议，在该协议中第5条约定委托销售的期限（自领到销售许可证起12个月），同时在第8条第三项约定（自合同到期之日双方应在7个工作日内一次性结清所有按合同约定的款项），被告获取许可证最迟时间是2009年12月22日，这意味着委托销售的最终时间是2010年12月21日，按合同约定的结算时间为2010年12月28日，原被告形成结算协议的时间是2012年8月7日，以此时间并结合合同约定的时间，原告主张权利已过诉讼时效；2、原告主张顶层销售佣金及溢价分成不能成立，①顶层并非原告销售，②有关证据可以证明顶层销售的实际时间在双方合作协议约定的期限之外，最早的销售时间也在2011年6月，是在合作协议约定的委托销售时间的7个月之后；3、原告对顶层未能实际销售，法院的调查可以证明，被告的举证也可以证明，虽然原告持有所谓的加密狗，但持有并不意味着是被告委托其实际销售，相关的情况说明已经表明都属于个人行为，何况在委托期结束后原告负有主动归还包括加密狗在内的所有设施的义务，持有而拒不偿还并作为主张权利的依据，对如此违约的做法法庭不应支持；4、关于车位，请法庭综合事实予以处理。综上，原告的诉求不能成立，应当予以全部驳回。经审理查明，2009年5月16日，园中原公司（甲方）与南京仁者房地产策划顾问有限公司（乙方），签订了大宇·时代名都合作协议一份，约定（摘要）：标的物：盐城大宇时代名都。一、经营和销售方式：“该项目”由甲方投资开发，乙方负责承销；二、委托承销内容：“该项目”总建筑面积约为26567平方米，其中可售标准建筑面积25981平方米，地下停车位157个及2000平米自行车库。（按最终权威部门审批为准）；三、委托承销价格及承销总价：标准建筑即地上小高层住宅为3800元/平米，约25981平米，小计98727800元，地下停车位为6万元/个，共9420000元；自行车库1800元/平米，约2000平米，小计3600000元；合计承销总价不低于人民币壹亿壹仟壹佰柒拾肆万柒仟捌百元整。以上建筑物面积最终以权威部门审批结果为准，最后按实结算；四、佣金标准和支付方式：住宅销售均低于（含）3800元/平米，乙方没有佣金；3800元/平米—4000元/平米的溢价部分，全部归乙方所有，但溢价部分的税金由乙方承担；4000元/平米以上的溢价部分，按甲乙双方六四分成，甲方六成，乙方四成，税金按分成比例由甲乙双方各自承担；车位低于6万元/个，乙方没有佣金，且须在住宅溢价部分补足差额，如住宅没有溢价，则从乙方的保证金中扣取；车位超过6万元/个，全部归乙方所有，如开票税金由乙方承担。五、工程进度、销售进度及指标：甲方应保证项目工程进度，力争2009年10月31日前达到预售条件（如有非人为因素推迟，甲方必须提前书面通知乙方），以盐城市房管局审批派发的房屋预售许可证为凭；在此基础上，乙方保证在甲方领到房屋预售许可证之后的3个月（国家法定长假日顺延）内，完成已领销售许可物业（含车库和自行车库）的40%，以后逐月递增销售10%，委托承销期限为自领到销售许可证到清盘共12个月；以上时间约定不含售后服务和甲方时间。在委托承销期内，如乙方未按时序完成销售指标，但乙方按约定支付了承销价款，则不视为乙方违约。七、甲方权责范围及义务：（一）甲方保证该物业对外销售的合法性及相关文件资料的真实有效性；（二）甲方不得委托其他公司和个人对物业进行销售或自行销售；乙方权责范围及义务：（三）乙方保证在甲方领到房屋预售许可证之后的3个月内（国家法定长假日顺延），完成已领销售许可物业（含车库和自行车库）的40%，以后逐月递增销售10%，委托承销期限为自领到销售许可证到清盘共12个月；以上时间约定不含售后服务和交房时间。八、特别约定：2、销售税金分担：3800元/平米（含）以内的部分，由甲方承担，超过3800元/平米以上部分按各方收益各自承担；3、佣金结算：自合同到期之日起，甲乙双方在7个工作日内一次性结清所有按合同约定属于乙方的保证金、佣金及其它费用。2012年8月7日，园中原公司（甲方）与仁者置业公司（乙方）签订了大宇时代名都代理销售手续费结账协议一份，约定（摘要）：根据甲乙双方于2009年5月16日签订的《大宇•时代名都合作协议》，介于大宇时代名都项目销售已到末期，经双方友好协商，大宇时代名都销售代理费结算达成如下协议：一、佣金结算情况：截止2012年2月29日大宇时代名都项目累计销售住宅（不含顶层）24762.83平方米，代理销售收入109698338.00元，根据销售代理合同，住宅销售代理佣金结算如下：车位142个，按6万元/个计算，应计代理收入8520000元，乙方实际已付甲方车位款870000元，欠甲方车位收入7650000元，车位按基准价结算无佣金。合计应付佣金8695536.3元。二、佣金支付情况：1、截止2012年7月31日，乙方已开票结算佣金5000000元；2、截止2012年7月31日，预付佣金560000元；3、代付契税补贴款801586.72*40%=320634.69元。三、最终结算：1、乙方应开具代理费发票3695536.3元；2、甲方应付乙方代理费=8695536.3-2000000-560000-2465468.48-7650000-320634.69=-4300566.87，公司收回停车位72个停车位折金额4320000元，补付代理费19433.13元。另：孟建波个人借款340000元，报账还款173000元欠款167000元，补167000代理费发票结清往来。代理销售超底价部分的土地增值税未结算，如其他代理公司结算时扣除土地增值税，需另行结算。另查明，南京仁者房地产策划顾问有限公司的法定代表人为孟建波。再查明，案涉大宇时代名都小区1、2号楼《预售许可证》颁发时间为2009年12月22日，3号楼《预售许可证》颁发时间为2009年9月27日，4号楼《预售许可证》颁发时间为2009年10月13日。案涉顶层销售明细见下表。具体顶层房屋买房人信息如下图：            序号              房号              签约时间              买受人              面积（平方米）              单价（元）              合同总价（元）              与当事人关系                  1              1号楼1201室              2011.8.22              翟继勇              145.33              6000              871980              羽佳公司关联人员                  2              1号楼1202室              2011.8.19              王鼎立              147.26              6000              883560              羽佳公司关联人员                  3              1号楼1203室              2011.8.19              严珍珍              135.9              6000              815400              羽佳公司关联人员                  4              2号楼1204室              2011.9.7              祁桂连              147.92              6000              887520              被告公司副总经理                  5              2号楼1101室              2011.7.24              孟佳佳              146.1              6000              876600              被告公司原法定代表人王乃林协助购买                  6              2号楼1102室              2011.8.9              梁兴娥              135.19              6000              811140              被告公司施工队长                  7              2号楼1103室              2011.9.13              孟建波              146.47              4000              585880              原告公司法定代表人                  8              2号楼1104室              2011.6.9              王锟              144.64              6000              867840              被告公司法定代表人之子                  9              3号楼1001室              2011.9.13              李晓婧              136.88              4000              547520              原告公司法定代表人朋友                  10              3号楼1002室              2011.8.19              徐鼎              132.9              6000              797400              羽佳公司关联人员                  11              3号楼1003室              2011.8.19              严珊珊              132.9              6000              797400              羽佳公司关联人员                  12              3号楼1004室              2011.8.22              王高珍/武进亮              136.88              6000              821280              被告公司原法定代表人王乃林同事                  13              4号楼1101室              2011.7.13              成超              143.06              6000              858360              被告公司副总成对珠之子                  14              4号楼1102室              2011.7.8              施浩              110.83              6000              664980              被告公司副总施桂华之子                  15              4号楼1103室              2011.8.22              成万清/解加美              110.64              6000              663840              解加美系被告公司会计                  16              4号楼1104室              2011.7.21              许建国              110.64              6000              663840              被告公司技术顾问许保祥之子                  17              4号楼1105室              2011.8.22              张杰              105.67              6000              634020              羽佳公司关联人员                  18              4号楼1106室              2011.8.22              曹红梅              105.67              6000              634020              羽佳公司关联人员                  19              4号楼1107室              2011.8.19              许晓玉              105.84              6000              635040              羽佳公司关联人员                  20              4号楼1108室              2011.8.22              李正安              143.06              6000              858360              羽佳公司关联人员                  总计                                                        2623.78                            15175980                    本院认为，本案的争议焦点为：一、原告向被告主张顶层佣金是否超过诉讼时效？如未超过诉讼时效，原告的主张能否予以支持？1、关于诉讼时效问题。首先，原被告双方于2012年8月7日签订结账协议，特别注明不含顶层，但至结算日，顶层销售已全部结束，结算顶层佣金的条件已成就，因此原告至迟于该日即可主张顶层佣金，诉讼时效亦从此日开始计算。从原告与被告2017年7月21日双方的谈话录音中可以看出，原被告就包括顶层佣金问题曾有过多次交涉，因此在此时间段存在多次的诉讼时效中断及重新计算的法定条件，根据民法总则有关3年诉讼时效的规定，至2017年7月21日双方谈话交涉顶层佣金结算事宜起，系又发生时效中断和重新计算的法定事由，至原告诉讼之日，时效并未超过。其次，本院认为，权利的放弃应当以明示或事实行为的推定来认定，本案中，顶层佣金的结算是原告的一项重要权利，在双方2012年结账协议中特别注明的不含顶层佣金的意思表示不太明晰，不能证明原告放弃了该权利。最后，原被告双方在签订代理销售协议及相关结算协议后，因情势变化，并未严格按协议约定的时间进行履行，存在多个延迟履行的客观情况。因此，从上述三个方面综合来看，原告诉讼主张顶层佣金并未超过诉讼时效。被告的相关抗辩，本院不予支持。2、关于园中原公司是否应支付顶层佣金的问题。（1）关于原告主体问题。2009年5月16日，南京仁者房地产策划顾问有限公司与园中原公司签订了《大宇时代名都合作协议》，经查，南京仁者房地产策划顾问有限公司的法定代表人与原告仁者置业公司的法定代表人均为孟建波。且2012年8月7日原被告签订的《大宇时代名都代理销售手续费结账协议》中前文部分明确载明：“根据甲乙双方于2009年5月16日签订的《大宇时代名都合作协议》，介于大宇时代名都项目销售已到末期，经双方友好协商，大宇时代名都销售代理费结算达成如下协议。”据此可以认定，南京仁者房地产策划顾问有限公司已将《合作协议》中的权利义务概括转移给原告仁者置业公司，且得到了被告园中原公司的认可，因此，被告园中原公司抗辩原告仁者置业公司在本案中无诉讼主体资格，依法不能成立，本院依法不予采纳。（2）原告仁者置业公司认为，双方《结账协议》中虽未涉及顶层佣金，但是事实上案涉顶层20套房屋系其销售，故被告园中原公司应按约支付佣金。被告对此抗辩认为，双方的《合作协议》中关于委托销售的期限约定为自领到销售许可证起12个月，最迟楼盘取得预售许可证的时间为2009年12月22日，而案涉20套顶层房屋销售的时间均在2011年，故实际销售时间均超过了双方约定的销售期间。另外，被告认为该20套房屋其中9套为被告公司的法定代表人、股东、工作人员或与公司法定代表人有关系的相关人员，另外9套为江苏羽佳模塑有限公司的相关人员购买，故该顶层房屋并未由原告实际销售，故不应支付相应佣金。对此，本院认为：首先，双方《合作协议》约定：自合同到期之日起，甲乙双方在7个工作日内一次性结清所有按合同约定属于乙方的保证金、佣金及其它费用，但双方实际对账时间为2012年8月7日，故双方并未严格按照《合作协议》约定的时间节点正常履行；其次，根据查明的事实，案涉20套顶层房屋的合同签订均是通过原告仁者置业公司持有销售“加密狗”完成，被告公司亦并未提交曾向原告公司要求返还“加密狗”的证据，且根据查明的事实，案涉顶层房屋的买受人祁桂连、孟佳佳、孟建波、王高珍、成超、施浩、成万清、徐鼎、许建国委托原告公司的工作人员办理房屋预告登记、房屋预告抵押登记、房屋所有权登记、国有土地使用证、房屋他项权证等手续。另外，关于江苏羽佳模塑有限公司的相关人员购买的9套房屋，被告园中原公司辩称该9套房屋系其公司用于抵充欠付羽佳公司的其他款项，但根据本院对羽佳公司总经理李正安以及管理部长李海东调查，两人均表示上述9套房屋系通过园中原公司正常购买，但并非用于抵充园中原公司欠其投资款。故园中原公司的该抗辩意见不具有真实性。（3）关于原告仁者置业公司应得的顶层佣金的数额问题。根据双方《合作协议》约定：住宅销售均低于（含）3800元/平米，乙方没有佣金；3800元/平米—4000元/平米的溢价部分，全部归乙方所有，但溢价部分的税金由乙方承担；4000元/平米以上的溢价部分，按甲乙双方六四分成，甲方六成，乙方四成，税金按分成比例由甲乙双方各自承担。现仁者置业公司主张按实际成交单价7000元或7200元结算相应佣金，对此，原告未能提交相关证据予以证实，本院依法按照实际合同销售价来支持相应佣金报酬。鉴于案涉顶层房屋的销售均超过了双方协议约定的销售期间，但事实上已全部销售完毕，根据本院查明的事实，20户顶层房屋中有9套系案外人羽佳公司通过园中原公司销售，另有9套系园中原公司职工及其关联人员购买，表明园中原公司在这18套房屋销售中起到了一定的积极促成作用，但根据对“加密狗”的特定含义表明，这些房屋的销售绕不开原告仁者置业公司，结合其他一些证据，表明原告仁者置业公司在20套房屋的销售中亦起到了相应的积极作用。由于20套顶层房屋的销售系在协议约定的销售期外完成的，双方对此销售佣金的结算又未形成新的合意，故协议约定的结算方法已不能完全适用，但仍具有一定的参照性。考虑原被告双方在18套房屋的销售中均均起到了积极促进作用，究竟谁作用大小并不能严格量化，本院依据公平原则，参照原协议约定的结算标准，并按照房屋销售合同约定确定的价款，计算所得的佣金再折算50%后，支持原告主张顶层佣金的部分诉求。对18套以外的2套房屋支持仍按原协议确定标准全部计算佣金给原告。对此原告主张按双方协议确定的标准计算佣金的请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。被告园中原公司有关房屋系其销售的抗辩意见，部分具有合理性，本院予以部分支持。经查明，该18户房屋总面积为2340.43㎡，孟建波及李晓婧两户面积总和为283.35㎡，故仁者置业该公司顶层房屋销售佣金金额为：200元×2340.43㎡×0.5+283.35㎡×200元+2000元×2340.43㎡×0.4×0.5=1226885元。二、原告仁者置业要求被告园中原公司公司交付16个车位的请求是否成立？关于原告仁者置业主张的案涉大宇时代名都苑小区16个车位的交付问题，被告对此有两点抗辩意见，一是认为被告公司已经将车位移交给原告，只是未办理与物业公司对接的问题；二是关于车位未交付的原因在于双方关于车位、佣金等在内的发票开具的原因产生。本院认为，关于案涉汽车车位的结算问题，原被告双方已在2012年8月7日的《结账协议》中明确予以结算，被告应按约协助原告办理相关车位的交付办理手续，至于被告辩称的佣金发票开具问题，因双方的结账协议中并无对于开具发票与交付车位的履行顺序约定，因此被告不能据此作为拒不办理车位交付的抗辩理由。因此，被告园中原公司应按约办理大宇时代名都苑小区1幢3号、8号、28号、66号，2幢5号、26号、28号、29号、36号，3幢60号、69号，4幢39号、52号、53号、56号、57号车位的交接手续。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市园中原置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告盐城仁者置业有限公司顶层商品房销售佣金1226885元，并支付自2012年8月8日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、被告盐城市园中原置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告盐城仁者置业有限公司交付16个地下停车位并协助办理相关交接手续（盐城市大宇时代名都小区1号楼3号、8号、28号、66号，2号楼5号、26号、28号、29号、36号，3号楼60号、69号，4号楼39号、52号、53号、56号、57号）；三、驳回原告盐城仁者置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51907元，财产保全费5000元，合计56907元，由原告仁者置业公司负担35014元，由被告盐城市园中原置业有限公司负担21893元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  徐连成审判员  邵海峰审判员  卞仁彪二〇一九年八月十二日书记员  姜 露附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。