鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2452号原告：李爽，男，汉族，1989年1月22日出生，住址鞍山市千山区。被告：鞍山市港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：刘完树，系该公司董事长。委托诉讼代理人：隗琦，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马健，该公司工作人员。原告李爽诉被告鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买鞍山义务国际商贸城第1幢A单元3层9街32号房，产籍号：2-60-9-2225、建筑面积27.26平方米商铺用于经营，房屋售价146596元，原告已全部支付完毕。根据《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2015年7月1日前交付使用。第九条出卖人逾期交房违约责任、逾期超过30天买受人有权解除合同并按买受人累计以付房款的30%向买受人支付违约金。原告2013年12月24日交付被告房款146596元，按约定被告应承担违约金43978.80元。故原告诉至法院，请求判令：1、判令依法解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告购房款146596元；3、被告给付违约金43978.80元；4、案件受理费由被告承担。被告辩称：第一，根据双方签订的商品房买卖合同，被告按照约定全面履行合同。被告没有逾期交房的违约行为，不承担逾期交房违约金。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书，原告认可被告已将房屋交付给鞍山义务国际商贸城的交付行为，因此，原告诉状所诉的逾期交房行为不存在，被告不承担逾期交房违约金。第二，如人民法院认定被告构成逾期交房的违约行为，应当按照合同第九条3款约定，执行附件四，即原告同意被告不支付违约金。根据商品房买卖合同附件四第八条，因专业市场的特殊性、公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，不超过90天，买受人同意出卖人无须支付违约金。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书，原告认可被告将商铺交付给鞍山义务商贸管理城管理有限公司。被告逾期交房未超过90天，原告明确放弃被告逾期交房的违约金。第三，被告待全部工程竣工验收后给原告发放相关证书。根据商品房买卖合同附件四第五条5，因本项目分期开发，出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。被告待全部工程竣工验收后，给原告发放相关证书。第四，原告没有经济损失，无权按照租金标准主张经营收益。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议第一条“委托方式”1，原告同意将该商铺自鞍山义务国际商贸城开业之日起三年内的使用权、经营权无偿交给鞍山义务商贸管理城管理有限公司，并同意自市场开业之日起第四年至第十年，才按照商铺的实际租金按照1:9的比例进行分配。第三条“关于市场委托经营管理期内经营收益及支付方式”1，原告同意该商铺从本协议约定市场开业之日起三年内，作为免租装修期及市场培育期交予鞍山义务商贸管理城管理有限公司统一运营管理和招铺出租，期间如有租金收益，均归鞍山义务商贸管理城管理有限公司用于补贴招商和运营产生的费用。第五，原告主张的租金支付标准没有法律和事实依据，不能作为认定租金支付标准。经审理查明：2013年12月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层9街32号的商业网点（产籍号为2-60-9-2225）出售给原告，房屋价款总计146596元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同签订后，原告依约交付房款146596元，被告于2013年12月24日出具销售不动产统一发票。但被告至今没有将涉案房屋交付原告。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1，依据合同约定的时间向原告交付房屋。2，依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供证据，证明被告已经于2015年9月26日交付房屋，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日，被告既没有向原告按期交付房屋，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付房屋，因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的责任。就依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了交接单、交接确认单，但被告没有提供合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，特别是商品房买卖合同第八条明确约定了应当具备商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。综上，被告没有按照合同约定的时间和交付交接条件交付房屋，已经逾期交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。因此，原告要求解除双方《商品房买卖合同》返还购房款，并按购房款的30%支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告答辩中的主张因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、原告李爽与被告鞍山港龙国信置业有限公司于2013年12月1日签订的《商品房买卖合同》予以解除。二、被告于本判决生效之日起10日内向原告返还购房款146596元及违约金43978.80元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4112元，原告已预交，由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  刘 春人民陪审员  唐丽元人民陪审员  黄 意二〇一九年八月二十三日书 记 员  畅诚蕊