安徽省广德县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1822民初1854号 原告：黄俊，男，汉族，1981年4月23日生，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：姚劲松，广德县桃州镇为民法律服务所法律工作者。 被告：广德新时代房地产开发有限公司，住所地：安徽省宣城市广德县桃州镇时代华府5号楼。统一社会信用代码：913418225872103489。 法定代表人：贾伟，公司经理。 委托诉讼代理人：李俊杰，江苏顺邦律师事务所律师。 原告黄俊与被告广德新时代房地产开发有限公司、第三人黄欢、易善红商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。庭审中，经本院释明，原告申请不将黄欢、易善红列为第三人，本院予以准许。原告黄俊及其委托诉讼代理人姚劲松、被告委托诉讼代理人李俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交付土地、房地产权证或商品房初始登记证违约金58300.5元（以522406元为基数，按每日万分之二自2015年10月1日起计算至2017年4月10日止）；2、判令被告立即向原告支付延期交房违约金75644.4元（以522406元为基数，按每日万分之二自2015年5月2日起计算至2019年4月21日止）；3、判令被告立即向原告支付一次性付清购房全款奖励金26120.3元。事实和理由：2013年11月21日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告以522406元的价格将位于广德县商品房出卖给原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。在通过被告处销售人员黄欢介绍优惠政策后，根据双方签订合同后被告优惠政策，原告不做按揭贷款而直接全款支付全部购房款的，由被告奖励支付原告购房全款5%的奖励金。遂原告与被告约定了按照被告优惠政策一次性付款，原告于2013年11月12日付清购房全款后，被告屡次向原告承诺支付购房全款5%的奖励金，但时至今日却一直不支付。另根据双方合同约定，由被告于2015年10月1日前取得相关的土地、房地产权证或商品房初始登记并交付原告，但被告一直未按约定期交付原告《房地产权证》或商品房初始登记证，直到2017年4月5日被告方才通知原告可以办理房产证，原告于2017年4月10日才最终拿到房产证。同时，根据原、被告买卖合同第九条、第十条、第十二条、第十四条和合同附件四、五之约定，被告应于2015年5月1日前按照双方买卖合同，在满足合同第九条第1、第2和第3项全部条款和第十四条及附件四全部条款下按期向原告交付房屋，但时至今日被告也不曾通知原告交房，而且，因被告所售房屋曾多次出现严重质量问题，原告也一直担忧自己的房屋，认为应由被告方充分检测所售原告房屋，在交付房屋时必须经原告验收交房，且必须按照买卖合同第十二条约定方式交接处理，否则延期交房的责任在被告方，但至今为止，被告方却一直不按照买卖合同第十二条和第十四条方式进行交接，导致一直无法满足交房条件，原告迟迟不能顺利拿房。综上，原告认为，被告的的行为已严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，根据原、被告双方买卖合同约定，应承担相关法律责任和经济赔偿责任。由于原告与被告多次协商无果，因此，为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，恳请贵院依法支持原告诉请为感！ 广德新时代房地产开发有限公司辩称，一、首先新时代公司需要明确的一个事实是：新时代公司早在2015年5月已经通过挂号信的形式将房屋可以交付的事实告知了原告，并要求原告前来办理房屋交接手续，原告对此是知晓的。但是当时原告嫌弃所购案涉房屋面积较小，想要换置面积较大的房屋，其父亲多次来到新时代公司的售楼处与时任新时代公司经理的易善红进行沟通，但是双方未能达成一致意见。此种情况下，虽经新时代公司多次催要，但是原告不仅拒绝收房，而且也不缴纳维修基金和委托办证所需的授权委托书、契税、产权登记费、工本费及代办费。所以在本案中新时代公司不存在未通知原告交房的情形存在，更不存在拒绝交房的情形，不存在违约情形，原告要求新时代公司支付违约金缺乏事实和法律依据。二、案涉房屋的不动产权证在2017年4月10日领取，完全是由于原告自身的原因导致的，与被告无关，所以原告无权要求新时代公司支付逾期办证的违约金。依据《合同法》第45条的规定，当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。案涉“商品房买卖合同”第十六条第三款约定：“新时代公司于2015年10月1日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给原告。原告委托出卖人办理该商品房转移登记”。按照该合同条款，如果新时代公司未能在2015年10月1日前向原告交付房屋产权证，新时代公司就应当承担相应违约责任。但是案涉房屋的相关的商品房初始登记证在早在2015年8月20日左右就已经领取并可以办理产权转移登记，所有委托办证的业主的产权证在2015年9月20日就已经全部取得。而由于原告迟迟未能向新时代公司提供代办产权证所需的授权委托书、契税、产权登记费、工本费及代办费等，导致新时代公司根本无法代原告办理案涉房屋的产权登记证。直至2017年4月5日，在新时代公司的再三催促下，原告才前来领取办证相关材料并自行办理了产权。所以被告认为，原告为自身的利益，不提供相关材料及费用，致使新时代公司未能及时代办取得房屋产权证，不应当视为新时代公司构成违约，原告无权要求被告承担逾期办证的违约责任。三、关于原告诉请的逾期交房的违约金而言，新时代公司不存在逾期交房的违约情形。退一步讲，即便新时代公司不能证明已经就交房事宜通知过原告，其也不应当承担逾期交房的违约金。1、由于原告未能及时缴纳维修基金等费用，所以即便新时代公司拒绝交房，也不应当承担在此之前逾期交房的违约金。案涉“商品房买卖合同”补充协议第九条第4款约定：“原告必须在交房前一次性按政府收费文件标准执行的相应款项向新时代公司付清所购房屋在办理各项房产权证书过程中产生的应由原告支付的各项税费和规费（包括但不限于契税、维修基金、产权登记费、抵押登记费、档案费、工本费、代办费等）并提供办证所需的相关证件和材料，反之，新时代公司有权拒绝交房，由此造成的一切责任由原告承担”，但是合同签订后原告直至2017年4月5日才向新时代公司缴纳了案涉房屋的公共维修基金。所以根据合同约定，在此之前即便新时代公司拒绝向原告交付房屋，由此产生的一切不利后果也应当由原告承担，原告无权向新时代主张在此之前的违约金。2、原告在知晓房屋具备交付条件的情况下，却怠于行使权利，造成损失扩大，原告不得就扩大部分损失要求新时代公司赔偿。依据《合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大的；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。2017年4月5日，原告在新时代公司的售楼处缴纳了维修基金并拿取了办理案涉房屋产权的相关材料，而当时时代华府房屋的已经基本交付完成将近两年，住户基本入驻完成，原告应该是可以看到案涉房屋完工及可以入住的情况。并且，按照正常的逻辑，房屋如果能够办理产权证的话肯定是已经符合交付条件了。所以，原告肯定是知晓了案涉房屋已经符合交付条件，但是在此种情况下，原告却未要求办理收房手续。新时代公司认为：房屋交付的实质条件和必备条件是房屋本身具备了交付房产的必备条件，通知只是为了让业主知晓房屋已具备交付的条件，以督促业主尽快办理交接手续，通知只是起到提示业主收楼的作用并不是交付房产的必备条件。所以即便新时代公司违反通知义务，对于该违约行为原告也应采取措施以防止自身损失的扩大。2017年4月5日，在原告已经知晓案涉房屋达到交付条件的情况下却不采取措施防止自身损失的扩大，该部分扩大的损失不应当由新时代公司承担。四、新时代公司从未向原告承诺过其主张的奖励金，原告所述与事实不符。五、在原告的诉请均能够成立的情况下，原告在2019年5月17日才提起诉讼，按照《民法总则》三年诉讼时效的规定，原告在2016年5月17日前的违约金已经超过诉讼时效，不应当予以支持。综上，请求法院依法驳回原告对新时代公司的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实： 2013年11月21日黄俊与广德新时代房地产开发有限公司签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号:2013预109501号），合同约定：“第三条、买受人购买的商品房:广德县。该商品房的规划用途为一般住宅，属框架结构，层高为2.9米，该商品房建筑面积共91.58平方米，其中，套内建筑面积76.9平方米，应分摊的共有建筑面积14.68平方米；第五条、计价方式与价款，原、被告计算该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5704.37元，总价款为522406元整；第七条、付款方式及期限，买受人于2013年11月21日支付房屋首付款464406元，于2014年3月1日支付房款58000元。第九条、交付期限及条件，出卖人应当在2015年5月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、电话线路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条、出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十二条、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条、关于产权登记的约定，出卖人承诺于2015年10月1日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。附件八、补充协议内容：九、房屋交付:3、在房屋交付过程中，买受方除可因出卖方不具备合同约定的交付条件而拒绝交接外，不得以其他任何理由迟延或拒绝办理交接手续。在交付过程中，买受方发现的质量不影响交接手续的办理，买受方可要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务。4、买受人必须在交房前一次性按政府收费文件标准执行的相应款项向出卖人付清所购房屋在办理各项房产权属证书过程中产生的应由买受人支付的各项税费和规费（包括但不限于契约、维修基金、产权登记费、抵押登记费、档案费、工本费、代办费等）并提供办证所需的相关证件和材料，反之，出卖人有权拒绝交房，由此造成的一切责任由买受人承担。5、买受人应在收到出卖人的交房通知后的七日内，携带相关资料至出卖人销售现场办理房款、费用的缴纳、房屋入住等手续，否则视为买受人逾期接受房屋。买受人逾期接受房屋或逾期提供出卖人所需的相关资料的，出卖人有权追究买受人的逾期接收商品房的违约责任。”合同签订后，黄俊依约支付了全部购房款。2015年6月2日，广德县桃州镇时代华府3号楼工程通过竣工验收，2015年6月18日取得安徽省建设工程竣工规划验收证［广规竣（2015）009］，2015年8月20日取得商品房初始登记证。期间，黄俊及其父亲因所购房屋面积较小，想换置面积较大的房屋，多次来到新时代公司的售楼处进行沟通，但未能达成一致意见。2017年4月5日黄俊向新时代公司交纳案涉房屋的维修基金，2017年4月10日黄俊取得房屋产权证。黄俊现以被告违约为由，向本院提起诉讼，要求判如所请。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，黄俊、广德新时代房地产开发有限公司签订的《广德县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。(一)关于商品房交付时间及条件，案涉合同第九条有明确约定，双方应依约履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，而交付使用是基于当事人之间的商品房买卖合同所享有的有权占有事实状态，房屋出卖人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的一项义务。案涉合同约定的房屋交付使用的期限为2015年5月1日前，广德新时代取得安徽省建设工程竣工规划验收证时间为2015年6月18日，故在合同约定的房屋交付使用的期限内，不能完成交付行为，应承担逾期交房的违约责任。案涉房屋于2015年6月18日符合交付条件后，庭审中黄俊虽否认广德新时代房地产开发有限公司向其发出交付通知，但合同中约定了房屋竣工交付的时间，结合黄俊就房屋置换与开发商多次协商这一事实，黄俊应知晓房屋交付通知，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，黄俊受领迟延的行为，属于违约行为。案涉合同补充协议九房屋交付:3、4、5条款，对房屋交付有明确约定，双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行。广德新时代房地产开发有限公司通知交房时间为2015年6月，现黄俊主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，广德新时代房地产开发有限公司诉讼时效抗辩理由成立，黄俊该项诉请，本院不予支持。(二)关于广德新时代房地产开发有限公司办理《房地产权证》或商品房初始登记证是否迟延的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，案涉商品房买卖合同约定，2015年10月1日前取得商品房初始登记证，广德新时代房地产开发有限公司在约定期限内取得商品房初始登记证，通常情况下，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，出卖人的办证义务就履行完毕。案涉合同约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，也即黄俊提出登记办证申请是启动转移登记的原因。因黄俊未按合同约定及时提供办证有关证件及交付由买受人支付的各项税费和规费，故其主张逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。(三)购房全款奖励是黄俊与广德新时代房地产开发有限公司在商品房买卖合同签订前就价款是否优惠进行洽谈，其结果体现在合同第五条商品房单价中，现黄俊要求支付购房全款奖励没有合同依据，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下： 驳回原告黄俊的诉讼请求。 案件受理费3500元，由原告黄俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  余 军 人民陪审员  张学仿 人民陪审员  汪金忠 二〇一九年八月二日 书 记 员  陈 琦 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; …… 3、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。