江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初5499号原告：李庆华，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：吴小喜、薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。被告:王国龙，住南京市雨花台区。被告：史林生，住南京市。二被告共同委托诉讼代理人：侍鑫广，江苏薛济民律师事务所律师。第三人：南京牛首物业管理有限公司，统一社会信用代码913201147388679465,住所地南京市雨花台区铁心桥街道。法定代表人：尹敏，南京牛首物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王某，住南京市雨花台区。原告李庆华与被告王国龙、史林生，第三人南京牛首物业管理有限公司（以下简称牛首公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李庆华委托诉讼代理人吴小喜、薛晓康，被告王国龙、史林生共同委托诉讼代理人侍鑫广，牛首公司委托诉讼代理人王世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2.判决被告返还原告商铺租赁押金人民币5000元；3.判决被告因提前收回出租商铺赔偿违约金5000元及原告装修损失费人民币90095.5元、2018年11月份至合同到期至的营业利润损失421881.74元，搬迁费2000元，合计518977.24元，第三人对此赔偿承担连带责任；4.判决被告及第三人共同承担本案诉讼费。事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2015年8月1日签订了《商铺租赁合同》，由原告承租坐落在南京市雨花区8号的商铺，用来经营南京市雨花台区许姐小吃店，建筑面积45平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2021年7月31日止，前三年租金50000元，三年后发生的调整，按合同数6%增长，原告一直按时交纳租金，但2017年12月份以来，因第三人原因，被告一直要提前收回房屋，并联合第三人在门口施工围挡，阻挠原告营业521后被告与原告就提前退租赔偿问题一直协商无果，对于该商铺，由于被告这一违约行为，给原告带来了巨大的经济损失。原告特诉至贵院，请求贵院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告王国龙辩称，因王国龙未与原告签订合同，也未收取原告的房租，本案涉及的商铺是王国龙从第三人租赁的整栋房屋中一小部分，是由王国龙将涉案商铺交由其父亲即史林生，商铺租赁合同是史林生签订的且是由其收取租金，因此王国龙不应在本案中承担责任。被告史林生辩称，史林生确实与原告签订了租赁合同且收取租金，因第三人要求需要提前收房，被告也将该情况告知原告，但原告未能就相关事宜达成一致。按照合同的约定，如有一方违约将支付违约金5000元，故此原告与被告解除合同，原告未按照合同约定支付租金，按照合同约定，已经达到解除合同的条件，应支付被告的违约金。原告至今既不支付租金又占有房屋，被告要求原告依照合同约定及法律规定向被告支付租金及占有费。关于原告所提出的相关损失，该商铺是无产权证，无建筑规划的、三无商铺。依照最高院的司法解释，双方的合同是无效合同，据此所产生的损失不应由被告承担，综上请求法院依法判决，同意解除双方签订的房屋租赁合同，但要求原告尽快腾空房屋并支付违约金，押金同意返还，但要求原告支付房屋占用期间的占有费。第三人牛首公司述称，我方与王国龙于2018年10月29日解除合同，原告要求第三人承担连带责任，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：司法评估报告，原告对评估报告不予认可，认为评估价格过低。二被告与第三人对该证据无异议。本院认为，原告对其主张未提供证据，本院不予采纳，对鉴定意见予以采信。本院经审理认定事实如下：2007年8月29日，王国龙与牛首公司签订房屋租赁协议，约定“牛首公司将南京市雨花台区春园路物业用房交王国龙使用，房屋建筑面积1500平方米，期限二十年（自2007年9月1日至2027年8月31日），管理费前五年9元/平方米每月，每年162000元，第六年开始按0.5元/平方米每月递增。”原告与史林生于2015年7月23日签订商铺租赁合同，约定“王国龙将南京市雨花台区门面出租给李庆华，房屋建筑面积45平方米，期限六年（自2015年8月1日至2021年7月31日），租金前三年每年50000元，三年后按合同数6%增长。原告每年六月缴纳租金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方不负责。”合同签订后原告与史林生实际履行了合同。上述房屋未办理产权登记且未取得建设工程规划许可证。原告租金交至2018年8月31日，后未缴纳。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。关于案涉租赁合同的出租方问题，原告主张史林生代理王国龙与其签订合同，要求两被告共同承担责任。二被告不予认可，主张王国龙将涉案商铺交由史林生使用，王国龙未参与涉案商铺租赁，因此王国龙不应在本案中承担责任。经查，商铺租赁合同是由史林生与原告签订，合同上王国龙签名虽为史林生代签，但合同履行均由史林生与原告进行，故本院认定案涉租赁合同的出租方为史林生。原告要求王国龙承担赔偿责任，无事实依据，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始无效，双方应各自返还因该合同而取得的财产。史林生要求原告尽快从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还，符合法律规定，予以支持。原告要求被告史林生返还原告商铺租赁押金人民币5000元，本院予以支持。法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，史林生作为房屋的出租方，其明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租给原告，其对合同无效具有过错。原告在承租涉案房屋时，没有尽到审查、注意义务，也具有一定的过错。本案综合实际情况，确定史林生应当对损失承担80%的赔偿责任。另根据审理城镇房屋租赁合同纠纷案件相关司法解释的规定，史林生应对装饰装修损失承担相应的过错责任。本案中，根据评估报告，确定原告涉案房屋固定装修费用为37981元。史林生应当赔偿原告损失30384.8元（37981×80%）。原告主张装修损失费人民币90095.5元，无事实依据，本院不予支持。由于合同无效，不存在解除的问题，故原告诉请判令解除商铺租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。由于合同无效，不存在违约的问题，故原告诉请二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因合同无效所受到的损失，应限于信赖利益，不包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益。因此对于原告主张的营业损失不能作为认定合同无效后损失赔偿额的依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付搬迁费2000元的诉求，因该费用未实际产生，本院不予支持。关于原告要求第三人承担连带责任的诉求，因第三人并非案涉合同第三人，原告诉求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李庆华于本判决生效之日起十五日内将位于南京市雨花台区门面房屋腾空，并将房屋交还被告史林生；二、被告史林生于判决生效之日起十日内赔偿原告李庆华装修损失30384.8元、返还押金5000元；三、驳回原告李庆华其他诉讼请求。如果被告未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9040元，由原告李庆华负担8400元，被告史林生负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  罗贵明人民陪审员  蔡正勤人民陪审员  ***二〇一九年八月一日书 记 员  张 琰