贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6621号原告：张会，女，汉族，1982年3月8日出生，住贵州省毕节市。原告：许江，男，汉族，1978年12月21日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙海（特别授权），系贵州名称（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林蔓（一般代理），系贵州名称（金沙）律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，公司经理。委托代理人：吴海（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。原告张会、许江与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张会、许江委托诉讼代理人龙海，被告长弘房开公司委托代理人吴海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书进约金暂计人民币20000.00元（以上违约金计算从2014年7月1日起以436519.00元为基数按日万分之二向原告支付违约金至付房屋权属证书之日止）；二、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理房屋权属证书；三、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2011年5月16日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发建设的位于毕节市,该房号为Ｃ1-11-4。合同约定房屋总价款为436519.00元,双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定:“三、（一）出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同签订后,原告覆行义务,支付商品房总额价款436，519.00元。然而时至今日,被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告,原告多次找到被告要求办理,被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书,显属违约,根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定,被告应当支付给原告违约金,违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为436，519.00元,即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。综上所述,原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益,最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让,致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益,彰显社会正义,原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉,请求人民法院以事实为依据,以法律为准绳,依法公判。被告长弘房开公司辩称：该案已经超过诉讼时效，且主张的违约金计算标准过高。因为逾期办证不仅仅是被告的原因，也有政府等其他方面的原因，此外并未对原告方造成实际损失，原告已实际居住涉案房屋，因此请求法院调整违约金。根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发建设的位于毕节市,该房号为Ｃ1-11-4。合同约定房屋总价款为436519.00元,双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定，“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房权属转移登记,委托费用按实际发生元（大写）,由买受人承担。原告按照被告要求提供了相关资料,并接受了涉案房屋。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款436519.00元。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同中约定出卖2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书到相关部门，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则。该约定不高，本院的不予调整，予以尊重。故对原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之二的标准计算。于法有据，本院予以支持。对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。关于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书到相关部门，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告的违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年6月11日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年6月11日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年6月11日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于被告辩称的不能如期办证有政府原因，因涉案房屋已交付原告使用，未对原告方造成实际损失。在开庭时被告未能取得该商品房的初始登记，被告提供的证据不能证明是政府原因导致不能如期办证，只能视为是被告自身的原因造成的。即使是第三方的原因造成被告的违约，也不能免除被告的违约责任。故对被告的辩称理由本院不予采纳。对于原告诉请的办理并交付涉案商品房转移登记的有关文书及产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以购房总款436，519元为基数,按日万分之二的标准计算，从2016年6月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年八月五日书记员  李 犇