广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26026号原告：竺正林，男，1979年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：崔茵茵，女，1982年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：曹利兰，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇狮城路2号风尚蓝湾2座5楼写字楼之四，统一社会信用代码914406050621168694。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：任家骏，广东华法律师事务所律师。原告竺正林、崔茵茵与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月21日受理后,被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2018）粤0605民初26026号民事裁定，驳回被告管辖权异议。被告不服提起上诉。佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终371号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人曹利兰，被告的委托诉讼代理林嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金65948.70元（自2018年1月31日起计至实际交付房屋之日止，以758031元为本金按万分之二的标准自2018年1月31日计至2018年5月1日止，以758031元为本金按日万分之三为标准自2018年5月2日计算至实际交付日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月11日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。根据合同约定，原告购买由被告开发建设的位于佛山市南海区狮山镇长华国际商业中心4幢XXX号住宅，套内建筑面积67.35平方米，房屋总价款758031元，被告应于2018年1月31日前向原告交付房屋。涉讼合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋。截至原告起诉之日，经原告多次催告，被告仍未按照合同约定交付房屋，导致原告至今未能收房。根据合同约定，如被告未能在合同约定的期限前交房，则每逾期1日按照房屋总价款的万分之三向原告支付逾期交房违约金。同时，根据原被告于2016年9月11日签订的《补充协议》，如被告未能在2018年1月31日前交付房屋，则自2018年2月1日起90日内，逾期交房违约金按房屋总价款的每日万分之二计算；逾期交房超过90日的，自逾期第91日起至实际交付之日止，逾期交房违约金按房屋总价款的每日万分之三计算。被告逾期交付商品房的行为已构成根本违约金，严重侵害了原告的合法权益，故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，向法院提起诉讼。被告辩称，一、补充协议是双方自始至终的真实意思表示，当中三十条关于违约金或赔偿金最高为商品房总价款的2%约定，双方应当受到约束，且足以补充原告的实际损失。二、双方还签有认购书、委托装修协议，两协议是买卖房屋的整体文件，原告自始至终知道自己是购买精装修房的，精装修房交付时间是双方约定的真实房屋交付时间，即装修协议约定的交付时间为双方约定的真实房屋交付时间。三、补充协议也是买卖房屋的整体文件，双方在第六条变更房屋交付条件为五方共同验收合格，没有违反法律强制性规定，即取得《工程竣工验收报告》也符合交付条件，被告通知原告收楼也符合约定。四、被告认为合同约定违约金过高，应当以超过造成的损失30%为标准减少，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。被告认为原告的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。被告与原告签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。五、相比较另一个标准计算损失，涉讼房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，如果原告收楼后出租，其收益每月也只有20-22元，每户只有2000元左右租金损失，2%房款已足以补充原告的损失，原告所主张逾期违约金远远高于其实际损失，应予以调整。六、原告存在逾期履行付款，被告有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日加原告逾期付款日。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金，且原告提出的违约金数额过高，应当适当减少。诉讼中，两原告举证如下：1.商品房买卖合同（预售）原件1份，证明涉讼房屋的价款、交楼条件、交楼时间。2.补充协议原件1份，证明协议第三十条为减轻免除卖方义务的格式条款，应属无效。3.购房发票、完税证明原件各1份，证明原告已按照买卖合同约定全面履行了法定义务。4.2018年11月23日的收楼通知书原件1份。5.短信截图打印件1份。证据4、5，证明被告曾向原告发出收楼通知，要求原告对房屋（毛坯）进行验收。因不具备交付条件，原告未予以确认。6.网上截图打印件1份，证明被告因格式条款中免除自己依法应承担的责任、排除消费者依法应当享有的权利的违法行为被南海区市场监督管理局行政处罚。补充协议第三十条应属无效。7.确认函打印件1份，证明被告逾期交楼的时间共441天。诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明交付条件以补充协议第六条第（一）项约定为准；补充协议第三十条约定违约金总额不超过房价2%；补充协议第五条第四项约定逾期付款交楼时间相应顺延；补充协议第六条双方更改房屋交付条件为五方共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条的违约金约定计算分两段，90天内0.02%和90天外0.03%，2.认购书原件1份，证明购买标的为精装修房，房屋交付标准以委托装修协议约定为准；在签订《商品房买卖合同》时明示了补充协议，是双方的真实意思表示；装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议、补充协议是买卖房屋的整体文件。3.委托装修协议原件1份，证明买卖标的为精装房；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准。装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议是卖卖房屋的整体文件。4.精装修工程施工三方合同原件1份，证明精装修工程款由被告承担并支付，从而证明买卖合同所约定的涉讼房屋实际上为精装修房；长华装饰公司是受被告委托与原告签订委托装修协议；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准。5.按揭款收款回单原件1份，证明原告将按揭款打入被告账户时间，已构成逾期付款。6.五方（建设、施工、监理、勘察、设计）竣工验收报告复印件1份，证明按补充协议约定涉讼房屋的交付条件是以取得竣工验收报告为准，已竣工验收合格。7.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼房屋已取得竣工验收备案表。8.测绘报告原件1份，证明涉讼房屋已取得测绘报告。9.快递单原件2份、妥投证明打印件2份，证明被告依约履行合同。10.确认函原件1份，证明被告依约履行合同，已经交付房屋给原告。11.佛山市南海区国土城建和水务局关于于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知复印件1份，证明涉讼房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，从而证明买卖合同约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准，原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以调整，2%已经足以补充原告的损失。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-4、6真实性无异议，原告对被告提供的证据1-3、5、7-11真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。对原告举证5短信截图，本院对真实性予以确认；对被告举证4精装修工程施工三方合同，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对被告举证6五方（建设、施工、监理、勘察、设计）竣工验收报告虽为复印件，但有加盖相关单位公章，且与本案相关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，两原告与被告签订《认购书》，约定两原告认购被告开发的佛山市南海区狮山镇博爱中路68号长华国际商业中心4幢XXX号房（以下简称涉讼房屋）。2016年9月11日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价758031元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款268031元，除首期款外，剩余房款金额490000元应于2016年9月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（四）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第二十条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交寄日的第三日为送达日；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。等等。同日，原告（甲方，委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司，乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年8月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与被告办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年2月14日，两原告除首期款外应支付的按揭款项划至被告账号，被告主张两原告存在逾期付款的行为。原被告均确认两原告已支付全部购房款。2017年11月19日，被告（甲方）、深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，长华国际商业中心（1-6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月12日，长华国际商业中心4幢（住宅）取得测绘报告书。2018年11月23日，被告向原告邮寄收楼通知书。2019年4月6日，被告向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年4月11日至4月13日前收楼，该邮件于2019年4月8日投递并签收。2019年4月17日，原告签署确认函确认当日收楼。另查明，自2018年1月31日至2018年8月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾经向被告主张交付涉讼房屋。本院认为，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于被告逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年1月31日，但本院认定交付时间应为同年8月31日，理由如下：在涉讼合同签订当日，原告与被告的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间，此其一；其二，如原告认为交楼时间为买卖合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，原告理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求被告交楼，但自2018年1月31日至同年8月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾以上述方式向该公司催收涉讼房屋，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告逾期交楼的违约责任应自2018年9月1日开始起算。二、被告应在涉讼房屋已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告于2019年4月6日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年4月11日至4月13日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告承担其后的逾期交付违约责任，故被告逾期交付违约责任应计算至2019年4月11日止。综上，本院认定被告逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月11日止共计223天。关于原告在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至被告账户，否则，原告应承担逾期付款违约责任。涉讼合同签订日期为2016年9月11日，据此，原告应保证购房余款在60日内即2016年11月10日前支付至被告账号。因上述款项在2017年2月14日才划至被告账号，原告逾期付款96天，该期间可作为被告顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，原被告签订的补充协议限制被告向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告支付的违约金可以叠加。被告作为提供格式合同条款的一方,该条款存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力。现被告逾期交房已超过90日，原告主张按补充协议第九条约定的自最后交付期限第2天起至第91天按日万分之二标准，自第92天起至实际交付日按日万分之三标准计付逾期交付违约金，系其对自身权利的处分，本院予以照准。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，原告主张的违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告应向原告支付违约金22058.7元[758031元×0.0002/天×90天+758031×0.0003/天×（223-96-90）天]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。长华装饰公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，本院对被告申请追加长华装饰公司为第三人的申请依法不予准许。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年8月31日，而长华装饰公司是被告的关联公司，但被告未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金22058.7元予原告竺正林、崔茵茵；二、驳回原告竺正林、崔茵茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取724.36元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用724.36元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年八月三十日书记员  刘冬花