上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初1375号原告：上海南站广场投资有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：姚家伟，执行董事。委托诉讼代理人：吴强，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲磊，上海市浦栋律师事务所律师。被告：东方龙传媒股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：傅月龙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：凌伟，上海建纬(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛永帅，上海建纬(杭州)律师事务所律师。原告上海南站广场投资有限公司(以下简称南站投资公司)与被告东方龙传媒股份有限公司(以下简称东方龙公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴强、被告法定代表人傅月龙及委托诉讼代理人凌伟到庭参加诉讼。后本案于同年7月8日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴强、被告委托诉讼代理人凌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南站投资公司向本院提出诉讼请求：1.南站投资公司与东方龙公司之间的《媒体阵地租赁合同书》于2018年7月10日解除；2.东方龙公司支付拖欠的租赁费145万元及按照每日万分之五的标准计算至实际偿付日止的违约金，以20万元为基数、自2017年7月6日起算，以125万元为基数、自2018年1月6日起算；3.东方龙公司支付2017年11月至2018年6月的电费70,947.52元及按照每日万分之五的标准计算至实际偿付日止的违约金,以20,443.43元为基数、自2018年1月1日起算，以50,504.09元为基数、自2018年7月1日起算；4.东方龙公司按照《媒体阵地租赁合同书》约定的租赁费标准支付广告阵地的占用使用费221.77万元(按照半年125万元的标准自2018年7月1日起计算至2019年5月20日)；5.东方龙公司支付自2018年7月至2018年12月的电费合计57,789.83元；6.东方龙公司支付《媒体阵地租赁合同书》提前解除的违约金50万元；7.本案诉讼费由东方龙公司承担。事实和理由：2017年1月，南站投资公司和东方龙公司签订《媒体阵地租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。东方龙公司租赁南站投资公司位于上海南站B1及相关区域内的广告媒体阵地，合同期限自2017年1月1日至2024年12月31日。《租赁合同》约定，东方龙公司应当在2017年3月25日前支付上半年租赁费125万元，2017年7月25日前支付下半年租赁费125万元；对于2018至2024年度媒体阵地租赁费，东方龙公司应当于每年1月5日及7月5日前各支付当年租赁费的50%；东方龙公司若未能依约支付的，每逾期一日应按欠费金额万分之五的标准支付违约金。延期超过半年的，南站投资公司有权单方面终止合同，同时东方龙公司还应当按照本协议未能履行月份的租赁费总金额的20%标准支付违约金。《租赁合同》签署后，南站投资公司如期交付广告阵地，但东方龙公司一再发生逾期付款的违约行为，其拖欠的租赁费145万元包括2017年下半年的租赁费20万元及2018年上半年的租赁费125万元。2018年7月9日，南站投资公司向东方龙公司发出《终止合同通知函》，函告《租赁合同》终止并收回全部广告阵地，要求东方龙公司支付欠款及违约金。但东方龙公司至今仍未支付拖欠款项及违约金。审理中，南站投资公司与东方龙公司于2019年5月20日办理了广告媒体阵地的交接手续。因此南站投资公司诉至法院，请求判如所请。东方龙公司辩称，目前合同已经无法实际履行，同意解除合同，但导致解约的过错在于南站投资公司，希望能扣减相应部分租金。鉴于南站投资公司与东方龙公司已经于2019年5月20日对现有广告位完成交接，东方龙公司认为应当扣减其在设施设备投入上的剩余价值，包括5块LED显示屏价值642,640.29元、灯箱广告和普通广告价值545,755.78元。其次，东方龙公司被拆除的广告牌应当进行补偿，以南站投资公司获得的补偿为准。第三，南站投资公司在租赁期间未经东方龙公司允许擅自撤下广告位，还有擅自使用已经被租赁的广告位，都应当在租金中扣除部分金额；由于造地铁影响的广告位也应当扣减相应的租金。第四，对于南站投资公司提出的2017年欠付租金20万元的事实，东方龙公司不认可，因为地铁公司征用东方龙公司承租的广告位后，南站投资公司与东方龙公司对于应当扣减的租金在协商中，由于双方未达成一致才导致东方龙公司逾期支付租金。本院认定事实如下：2017年1月，南站投资公司(甲方)与东方龙公司(乙方)签订《媒体阵地租赁合同书》，约定上海南站B1及相关区域是指由甲方负责经营的上海南站动力广场地下北通道、中心通道、南通道；不可抗力是指本协议一方不能合理预见、不可避免、无法控制或不能克服的自然事件和社会事件，包括地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或战争；本协议的合作期限从2016年1月1日起至2024年12月31日止；基于甲方按本合同的约定将广告媒体阵地租赁给乙方，乙方应按照本协议的约定向甲方支付媒体租赁费，乙方负责与广告客户的签约、广告画面的设计、制作、安装、广告画面发布的审批报备手续、广告牌检测费、广告画面维修费、巡视、媒体阵地所需要的安装接电和灯具设备购买及由此产生的一系列工作，并承担由此产生的相关费用；本协议期内，乙方签订客户的广告媒体照明所发生的电费、设备安装及由此产生的一切费用由乙方承担，根据相应的计算公式核算出的电费，按单价每半年结算一次，电费计算公式为：广告电费=广告电表数*1.33元/度(若电价调整也作相应变动)；协议期内，乙方应自负费用并负责对广告媒体阵地(若设置的情况下包括灯光)的巡视、维护、检查，对画面脱色、破损、陈旧的广告媒体阵地要及时维修，确保美观和整洁，遇台风或汛期乙方应采取安全防范措施；乙方有权对本合同所述、并已取得租赁广告媒体阵地进行改造，媒体阵地改造所涉及的一切费用由乙方承担，改造方案及费用必须交甲方审核同意，本合同结束后，所有媒体设施归甲方所有；由于国家法律、政策变更，以及规划调整或其他相关工程施工等原因导致媒体需要调整、搬迁的，甲乙双方协商解决；由于南站整体设计需要，上述媒体需调整或者搬迁，乙方应积极服从，搬迁或重建过程中的工程费用则由甲方负担，如果届时的实际条件和状况导致部分媒体需要取消或调整，此时甲方无须对乙方承担任何的违约责任，但甲方同意按照乙方实际经营媒体的天数与乙方结算该年度发生的租赁费、电费等，对于乙方多付的金额部分甲方将一次性退还乙方；合同总金额即上述媒体租赁费为21,550,700元，按每两年递增10%计算，媒体阵地租赁费具体支付金额如下：2017年媒体租金250万元，2018年媒体租金250万元，2019年媒体租金275万元，2020年媒体租金275万元，2021年媒体租金302.50万元，2022年媒体租金302.50万元，2023年媒体租金332.75万元，2024年媒体租金332.75万元；媒体阵地租赁费支付方式：2017年度，2017年3月25日前支付上半年租赁费125万元，2017年7月25日前支付下半年租赁费125万元，2018至2024年度，每年1月5日及7月5日前各支付当年租赁费的50%，注：2016年度媒体因产权移交问题，甲乙双方协商后媒体租赁费由200万元调整至220万元，乙方于2017年1月25日前凭甲方开具的增值税发票支付；乙方未能按照本协议规定按期向甲方支付媒体租赁费及电费的，每逾期一日应按欠付费用金额万分之五的标准向甲方支付违约金；除本协议另有约定或双方协商一致外，甲乙任何一方违反本协议的约定提前终止本协议，或因存在严重违约行为导致对方结束本协议的，违约一方应当按照本协议未能履行月份的总金额的20%标准向对方支付违约金，如该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方还可就因此追诉产生的律师费用及其他实际损失要求违约方赔偿；乙方没有按照约定时间和金额支付甲方租金，每延期一个月须每日按应付租金总额的万分之三支付违约金，延期超过半年，甲方有权单方面终止合同；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合同履行其全部或部分义务，该事件包括但不限于任何政府机构行为(无论有效或无效)、市政建设、自然灾害、天气变化、战争或者其他情形；等等。2017年7月11日，南站投资公司向东方龙公司发出《媒体阵地租赁费催款通知》，称“贵司应当在2017年3月25日之前向我司支付2017年度上半年租赁费125万元，截至2017年7月11日，我司仍未收到该笔款项，请贵司于2017年7月20日前付清上述款项，如贵司仍不能按期支付，我司将按合同向贵司追索违约金”。东方龙公司于2017年7月31日向南站投资公司支付“2017年南站媒体阵地租赁费”100万元。2017年9月30日，东方龙公司再次向南站投资公司支付“2017年南站媒体阵地租赁费”25万元。2017年11月14日，南站投资公司与东方龙公司共同召开“15号线施工柳州路通道广告受损补偿协调会”，双方达成共识如下：东方龙公司同意支付1-9月电费，之后的电费每月支付；东方龙公司同意支付下半年租赁费用105万元，申请免租的20万元经南站投资公司经理会议确认后，加入补充协议中；东方龙公司关于124,544.85元一次性广告牌材料补偿款，目前正与15号线发展公司沟通，由轨交15号线直接支付给东方龙公司；等等。2017年12月25日，东方龙公司向南站投资公司支付“2017下半年南站阵地租赁费第一笔”50万元。2018年1月29日，东方龙公司向南站投资公司支付“2017下半年阵地租赁费”55万元。2018年4月25日，南站投资公司向东方龙公司发出《工作联系函》，称“2018年度上半年广告租赁费用(合同规定应于2018年1月5日前支付)，请务必于5月1日前到账”。2018年7月9日，南站投资公司向东方龙公司发出《终止合同通知函》，称由于东方龙公司一再发生逾期支付租赁费的违约行为，南站投资公司已经多次催缴，但2018年上半年的租赁费125万元拖欠支付超过六个月，因此南站投资公司决定终止合同并收回广告阵地。同年7月10日，东方龙公司发出《关于终止合同通知函的复函》，称暂不同意解除双方签署的《媒体阵地租赁合同》；由于南站地铁征迁事宜，征用且封闭了租赁广告位的通道，导致多个广告位无法开展经营，要求在租金中进行抵扣；同时对被拆广告资源材料费用、搬迁费用等，也希望由南站投资公司负担。审理中，南站投资公司提供了2017年11月至2018年12月31日的用电情况明细表，共计产生电费128,737.35元。其中，2017年11月至2018年6月的电费为70,947.52元；2018年7月至2018年12月的电费为57,789.83元。对此，东方龙公司认为，经现场查看发现很大一部分电费系南站投资公司自行使用或授权第三方使用，不应由东方龙公司负担电费。审理中，南站投资公司还提供：1、广告阵地位置示意图，证明《媒体阵地租赁合同书》所涉的广告阵地面积为1,426.84平米，一共八块区域。2、《施工场地移交协议》，证明2017年5月1日至今，因为上海轨道交通15号线施工需要，北广场柳州路通道受到施工影响的广告位有15块，所占面积为67.50平米；北广场柳州路地面通道出入口受到施工影响的广告位有52块，所占面积为19.47平米。因此，受轨交建设影响的广告位面积比例为6%。3、《公益广告替换统计表》，南站投资公司称其在发出《终止合同通知函》之后，由于东方龙公司并未办理手续，且一些破损广告位影响市容，因此做了部分替换，2018年10月30日至2019年1月19日，替换广告位所占面积为148.62平米和3.8平米，合计共占总面积的11%。同时，南站投资公司称自2018年1月18日起，南站投资公司将5块LED电子屏幕广告替换为公益广告。4、《公益广告灯箱明细汇总》，南站投资公司于2019年1月19日后更换了部分广告灯箱，加上S1自动扶梯处有8块广告位被用作公益广告，目前受到影响的有499.50平米，占比为35%。东方龙公司则认为，对证据1显示的八块区域没有异议，但是广告牌数量有遗漏、有些广告牌已经被拆除，对于被拆除的广告牌无法统计尺寸；对证据2的真实性无法核实，但是与实际情况一致；北广场柳州路通道受轨道交通15号线施工影响的广告位不止15块，自2017年5月开始42块广告位全部受到影响；对证据3、4的真实性认可。审理中，东方龙公司提供：1、租赁区域分布简图及现场照片、面积统计表，证明自2018年10月开始，南站投资公司未经同意擅自使用租赁广告位；另从2017年5月3日开始，有432.04平米的广告位由于地铁施工被“拆除”和“遗漏拆除”，175.50平米的广告位由于地铁施工封闭导致“严重影响”和“影响”，丧失商业价值。2、《确认单》并附有《东方龙广告阵地现场现状统计》。证明南站投资公司和东方龙公司于2019年5月20日现场清点广告位，并确认所有广告位及设施设备移交完毕。《东方龙广告阵地现场现状统计》显示，《媒体阵地租赁合同书》所涉的媒体阵地面积为1,426.84平米；除南站投资公司制作的《公益广告替换统计表》、《公益广告灯箱明细汇总》外，还有南北主通道的媒体编号中“ZXZ00”面积11.04平米，现内容为公益广告；5块“电子屏幕”合计面积25.20平米，目前内容亦为公益广告。3、《广告工程施工承揽合同》、付款凭证、《广告承揽合同》，证明东方龙公司委托第三方制作5块LED电子屏幕和灯箱等共计费用为2,456,659元，东方龙公司已经支付190万元；另证明东方龙公司存在预期利润损失。南站投资公司对证据1的照片真实性认可，面积统计表的部分真实性认可，但对于东方龙公司所称“遗漏拆除”部分中的一些广告位编号从未存在，现场交接时候也没有找到。对于“严重影响”和“影响”也不认可，从视频可见行人仍能正常通过柳州路通道进入商城，不影响广告位的使用。对证据2的真实性确认，系双方交接时制作，但由于东方龙公司拖欠租金导致合同解除，由此产生的设备设施和安装费用均由其自行承担，现场交接时东方龙公司未拆除设备反而增加了南站投资公司的负担。对证据3的真实性不认可，东方龙公司和第三方签署合同的时间不在与南站投资公司签署的合同履行期内，与本案并无关联性。以上事实，除当事人陈述外，另由媒体阵地租赁合同书、催款通知、对账证明单、付款凭证、会议纪要、工作联系函、终止合同通知函、复函、用电情况明细、确认单及东方龙广告阵地现场现状统计、照片、公益广告统计表及公益灯箱明细汇总等证据证明，本院予以确认。本院认为，南站投资公司与东方龙公司签订的《媒体阵地租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。首先，上述合同约定了媒体阵地租赁费的金额及支付时间，即2017年7月25日前支付下半年租赁费125万元，2018至2024年度每年1月5日及7月5日前各支付当年租赁费的50%，东方龙公司理应按约付款。现其辩称由于轨道交通15号线施工影响使用广告位，但从本案查明事实来看，东方龙公司租赁的部分广告位还在正常使用中，故其自2017年下半年起未按期足额缴纳媒体阵地租赁费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，根据《媒体阵地租赁合同书》的约定，若东方龙公司没有按照约定时间和金额支付租金超过半年的，南站投资公司有权单方面终止合同。由于东方龙公司拖延支付租赁费，南站投资公司于2018年7月9日向东方龙公司发出《终止合同通知函》，于法有据，系争《媒体阵地租赁合同书》自上述通知到达对方时解除。通过东方龙公司出具的《关于终止合同通知函的复函》，可知其于2018年7月10日收到通知，因此南站投资公司主张《媒体阵地租赁合同书》于2018年7月10日解除，本院予以支持。第三，依照合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于双方于2019年5月20日才进行现场清点并确认所有广告位及设施设备移交完毕，此前东方龙公司未足额支付媒体阵地租赁费的，理应继续支付租赁期间的租赁费和完成交接前的使用费。但是，鉴于南站投资公司自认曾占用一部分被租赁的媒体阵地用于发布公益广告等，因此东方龙公司应支付的租赁费及使用费中理应扣除其无法正常使用部分的钱款。从本案查明事实来看，双方交接媒体阵地时附有《东方龙广告阵地现场现状统计》，载明了被使用为公益广告的阵地面积，再结合南站投资公司列明的《公益广告替换统计表》和《公益广告灯箱明细汇总》，本院确认如下：2017年5月1日至今，受施工影响的广告位面积所占媒体阵地总面积的比例为6%；2018年10月30日至2019年1月19日，被替换为公益广告的广告位面积所占媒体阵地总面积的比例为11%；自2018年1月18日至今，被替换为公益广告的5块LED电子屏幕合计面积25.20平米，占媒体阵地总面积的比例为2%；自2019年1月19日至今，被替换为公益广告的灯箱等合计面积510.54平米，占媒体阵地总面积的比例为36%。基于此，2017年下半年应扣除的租赁费为10万元，东方龙公司剩余应付租赁费为10万元；2018年上半年应扣除的租赁费为97,715元，东方龙公司剩余应付租赁费为1,152,285元；2018年下半年应扣除的租赁费和使用费合计为147,311元，东方龙公司剩余应付费用为1,102,689元；2019年至双方交接前应扣除的使用费金额为396,305元，东方龙公司剩余应付费用为571,395元。再者，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。至于东方龙公司辩称双方统计面积时有部分媒体阵地已经被拆除的意见，以及2块LED电子屏幕不应当算入媒体阵地总面积的意见，由于其无法提供相应证据加以佐证，故对该辩称意见本院无法采信。第四，根据《媒体阵地租赁合同书》的约定，协议期内东方龙公司签订客户的广告媒体照明所发生的电费、设备安装及由此产生的一切费用由其自行承担，逾期支付的则应按欠付费用金额的万分之五支付违约金。因此，南站投资公司主张自2017年11月起至2018年12月的电费及违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。但鉴于部分媒体阵地被替换为南站投资公司的公益广告，对该部分电费本院亦酌情予以扣减。因此，2017年11月和12月东方龙公司拖欠的电费金额为19,216元，2018年1月至6月东方龙公司应支付的电费金额为46,556元，7月至12月东方龙公司应支付的电费金额为50,980元。另外，双方在《媒体阵地租赁合同书》中还约定，东方龙公司应自负费用并负责对广告媒体阵地进行维护、检查、维修，且东方龙公司对租赁媒体阵地进行改造的一切费用由其自行承担，本合同结束后所有媒体设施归南站投资公司所有；南站整体设计需要导致部分媒体被取消或调整时，南站投资公司无需承担任何违约责任。因此，东方龙公司辩称的其制作灯箱、LED电子屏幕等损失和预期利益损失，本院均不予支持。最后，对于南站投资公司主张《媒体阵地租赁合同书》提前解除的违约金50万元，本院认为，由于东方龙公司未按期支付媒体阵地租赁费，导致《媒体阵地租赁合同书》提前解除，应承担由此引发的法律责任。但是违约金兼具惩罚与补偿的性质，鉴于南站投资公司已经在本案中按照每日万分之五的标准主张逾期付款违约金，既是对东方龙公司违约行为的惩罚，也是对南站投资公司履行利益的补偿，故对该违约金标准本院酌情调整为40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认上海南站广场投资有限公司与东方龙传媒股份有限公司之间的《媒体阵地租赁合同书》于2018年7月10日解除；二、东方龙传媒股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南站广场投资有限公司拖欠的租赁费1,252,285元，并按照每日万分之五的标准支付上述款项至清偿之日止的违约金，分别以10万元为基数、自2017年7月26日起算，以1,152,285元为基数、自2018年1月6日起算；三、东方龙传媒股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南站广场投资有限公司拖欠的2017年11月至2018年6月的电费65,772元，并按照每日万分之五的标准支付上述款项至清偿之日止的违约金,分别以19,216元为基数、自2018年1月1日起算，以46,556元为基数、自2018年7月1日起算；四、东方龙传媒股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南站广场投资有限公司自2018年7月1日起计算至2019年5月20日的媒体阵地租赁费及使用费1,674,084元；五、东方龙传媒股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南站广场投资有限公司自2018年7月至2018年12月的电费合计50,980元；六、东方龙传媒股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南站广场投资有限公司违约金40万元；七、驳回上海南站广场投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计41,252元，由上海南站广场投资有限公司负担6,827元，由东方龙传媒股份有限公司负担34,425元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吕燕娜人民陪审员  祝建伟人民陪审员  吴国妹二〇一九年八月二十六日书 记 员  陈 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。