山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初5579号原告：孙建民，男，1955年9月3日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：潘连杰，山东南山东海律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝杰，山东南山东海律师事务所律师。被告：刘荣军，男，1965年11月19日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。被告：刘荣娟，女，1964年2月16日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。第三人：龙口市北马镇西刘家村民委员会，住所地：山东省龙口市北马镇西刘家村，统一社会信用代码：543700681B488832016。法定代表人：张成伦，男，1969年10月13日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。任村委主任。委托诉讼代理人：郑广朋，山东鲁通律师事务所律师。原告孙建民与被告刘荣军、刘荣娟、第三人龙口市北马镇西刘家村民委员会排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告孙建民的委托诉讼代理人郝杰、第三人龙口市北马镇西刘家村民委员会的法定代表人张成伦及其委托诉讼代理人郑广朋到庭参加了诉讼。被告刘荣军、刘荣娟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建民向本院提出并明确诉讼请求：1、依法判令被告立即腾出所占用原告的大院。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月16日李梅购买第三人的大院一处。2018年5月19日经第三人同意，李梅将购买的大院转让给原告。原告购买后多次要求被告从原告购买的大院搬走，但被告以与第三人的租赁合同未到期为由拒绝。原告为维护自身合法权益，特诉请法院查明事实，依法判如所请。被告刘荣军经本院依法传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告刘荣娟经本院依法传票传唤未到庭应诉，被告刘荣娟在证据交换时辩称：原告买的李梅的地方，原告不应该起诉我们，本案与我们无关，我们有合同，原告该告谁告谁。第三人龙口市民委员会述称：2008年11月份我们将涉案鸡场租赁给了二被告，租期是从2008年12月1日至2018年11月30日。2014年11月份，村委与二被告终止租赁合同，并将刘荣娟交纳的租金退还给她，2015年1月份我们将鸡场卖给了李梅，李梅在2018年5月份将鸡场卖给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的2015年1月16日李梅购买第三人的原油井大院及房屋买卖合同复印件一份；二、原告提交的2018年5月19日经第三人同意李梅将购买的该大院转卖给原告的买卖合同原件一份。被告刘荣娟对原告提交的两份证据有异议，质证认为：原油井大院及房屋买卖合同上说经村两委会研究，并经村全体村民代表讨论通过，对外公开出卖不属实，如果是公开出卖的，二被告应该知道，但事实是我们并不知情，如公开出卖也应该先问二被告是否购买。第三人质证认为：对原告提交证据的真实性和证明的事实均无异议。本院依职权到龙口市经管站调取第三人与案外人李梅买卖合同备案存档一份，与原告提交的复印件一致，经审核对该证据予以认定。三、被告刘荣娟提交的关于租赁鸡场的合同复印件一份。原告质证认为：该租赁合同无村委印章，也没有二被告签名，且复印件也不可以作为证据使用。据原告在购买涉案大院后了解，二被告与第三人签订的租赁合同期限为10年，合同是手写的，并非打印的。第三人称：当时签订的协议是手写的而非打印的，对被告提交的合同，我方不认可。本院经审核认为，被告刘荣娟提交的该证据形式不符合法律规定，其提交的合同为复印件，既无二被告也无第三人的签字或盖章，且第三人不认可该证据，二被告亦未在举证期内提交证据原件，该复印件的真实性和效力均无法确认，故本院对该证据不予采信。四、第三人提交2015年2月2日山东省村级集体经济组织付款凭据一份，证明村委已经退还给刘荣娟承包款712元，双方在2014年11月份已经终止租赁合同关系。经质证，原告对该证据的真实性及证明事实均无异议。被告刘荣娟认为：村委不收的原因我方不清楚，我立的合同，盖的磨坊，当时村委都知道并同意，我也有损失。本院经审核认为，该付款凭据上有被告刘荣娟的签名与第三人加盖的公章，能够证明被告刘荣娟收到了第三人退还的承包款712元，故本院依法对该证据予以认定。被告刘荣军未到庭应诉，无法质证，亦未提交相关证据。被告刘荣娟在证据交换过程中称刘荣军授权委托其作为本案的诉讼代理人，但并未向本院提交委托代理手续，其发表意见和提交证据的行为无法代表被告刘荣军，故被告刘荣娟在证据交换过程中的代理行为无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案大院及房屋位于龙口市，面积为5850平方米，大院北墙西边、西墙南边各有大门一个，院北有房屋6间，院南有房屋5间。东西宽65米，南北长90米。该大院原系北马镇西刘家村民委员会的油井大院。2008年11月，第三人将该大院和房屋中占地约4亩的部分租赁给了本案被告刘荣娟与刘荣军。二被告系姐弟关系，租住大院和房屋用以经营磨坊、养殖和居住。2015年2月2日，第三人向被告刘荣娟出具山东省村级集体经济组织付款凭据一份，付款事由为“退承包款”，金额为712元，并有收款人刘荣娟的签名和第三人加盖的公章。2015年1月16日，第三人龙口市民委员会与案外人李梅签订《原油井大院及房屋买卖合同》，约定将龙口市民委员会所有的原油井大院出卖给李梅，李梅于合同签订之日一次性交清购房款35.10万元，自合同签订生效之日起，该大院及房屋的所有权正式转移于李梅名下。2018年5月19日，案外人李梅与原告孙建民签订合同，约定将涉案大院及房屋的所有权以40.5万元卖给孙建民，合同签订之日，孙建民一次性交清购房款，该大院及房屋的所有权正式转移于孙建民名下。第三人的法定代表人张成伦在该合同中书写“同意转让张成伦2018.5.31西刘家村委会”并加盖龙口市民委员会公章。合同签订后原告要求被告从大院中搬走，二被告以与第三人的租赁合同未到期为由拒绝。2019年6月12日，本院组织原告、被告刘荣娟及第三人到涉案土地进行现场勘验，经现场勘查，原告、被告刘荣娟及第三人一致认可的由二被告占有的房屋及大院四至为：北边东一点是磨坊，西边到刘荣娟住的房屋，北边到北墙，北边最西处有个铁门，南边到猪圈南墙，东边到东墙，面积大约为4亩。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告通过合法购买方式取得涉案大院及房屋的所有权。二被告作为该大院及房屋的承租人，在租赁期内与第三人构成租赁合同关系。因二被告及第三人均未提交有效的书面租赁合同，原告虽称其租赁期为30年，但未提交有效证据加以证实，双方的租赁期无书面合同予以证明，故双方之间实际上形成不定期租赁关系,租赁合同的当事人可以随时解除合同。本案中，第三人已退还了二被告交纳的承包费用，且被告刘荣娟在付款凭据上签名，二被告收到该退还的承包费用，双方的租赁关系也随之终止。双方在租赁关系终止后未达成新的租赁合同，二被告也没有继续向第三人交纳租赁费用，二被告继续占有涉案大院及房屋没有合法根据，系无权占有，其行为对所有权人即本案原告的物权构成侵害。故原告据此请求二被告排除妨害，腾空所占用的原告的大院，于法有据，本院依法支持其请求。被告刘荣娟辩称其有租赁合同，但其提交的证据未被采信，相应的待证事实亦无法认定，故对被告刘荣娟的辩解本院不予采纳。二被告经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘荣军、刘荣娟于判决生效后十五日内将位于龙口市的原油井大院及院内房屋腾空并返还原告孙建民。案件受理费150元，由被告刘荣军、刘荣娟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交二审受理费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李长顺人民陪审员  田春来人民陪审员  战余利二〇一九年八月五日书 记 员  王嘉广