四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初7585号 原告（反诉被告）：成都群星缘酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区群星路116号。 法定代表人：李莲，总经理。 委托诉讼代理人：闵东，四川时代经纬律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张国平，男，汉族，1989年1月4日出生，工作单位及职务系成都群星缘酒店管理有限公司员工，住吉林省长岭县。一般代理。 被告（反诉原告）：潘佳，男，汉族，1980年5月20日出生，工作单位及职务不详，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司（以下简称群星缘公司）与被告（反诉原告）潘佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）群星缘公司的委托诉讼代理人闵东、张国平，被告（反诉原告）潘佳及其委托诉讼代理人张斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）群星缘公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘佳向群星缘公司支付违约金2023466元（包括群星缘公司依据租赁合同第十条第4款可主张违约金为2735200元，实际主张1823466元；依据租赁合同第十一条第2款可主张违约金为942123元，实际主张200000元，合计主张2023466元，具体计算方式见附表）；2.判令潘佳向群星缘公司支付房屋占有使用费1124060元（从2018年4月10起算，每日按照日租金15195元的标准二倍计算至2018年5月16日止）；3.判令潘佳向群星缘公司赔偿提前终止合同的免租期租金损失2630000元；4.判令潘佳恢复租赁房屋原状或赔偿恢复原状所需的费用100000元（预计）；5.判令潘佳承担案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2014年4月13日群星缘公司与潘佳签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）（合同编号为ＱＸ-ＺＦ6）。《租赁合同》约定以下重要内容：甲方（即群星缘公司）将合法拥有的房屋租赁给乙方（即潘佳），租赁房屋位于成都市青羊区（现为沙堰街33号），包括该项目地上第一层、第二层和负一层部分房屋。房屋第一层、第二层的产权建筑面积约为2377平方米，地下负一层约为113.5平方米。该房屋面积最终以产权为准（租赁合同第一条）。租赁用途为商业用房（地下负一层为车位和其他用房）。（租赁合同第二条）。甲乙双方约定以甲方交付房屋之日起八个月为装修免租期。租赁期自免租期届满后起算，2015年1月1日起至2024年12月31日租赁期共计十年（租赁合同第三条）；甲乙双方共同确认乙方进场装修时间为2014年12月1日（房屋租赁合同补充协议三）；装修免租期变更为14个月零5天，即房屋租赁期变更为2015年10月5日起至2025年10月4日止，租赁期共计十年（房屋租赁合同补充协议二）。从第二年起采用先付租金后使用的租赁原则，租金每半年支付一次。乙方应在每租赁期起算日30日前向甲方支付下半年的租金（租赁合同第四条第3、4款）。乙方在租赁期间拖欠甲方相关费用（包括租金），甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方应在甲方限定时间内补足保证金，否则每逾期一天，按当年日租金的一倍向甲方支付迟延违约金。经甲方书面催告后逾期超过20日的,甲方除有权据实收取违约金外还有权终止合同。甲方主张解除合同后甲方有权按照本合同第十条第4款约定计收乙方的违约金，不退还乙方的履约保证金有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失，有权要求乙方腾退房屋（租赁合同第十一条第2款）。甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，并有权不退还乙方已支付的定金、租金及履约保证金：（3）乙方逾期不支付租金或未足额支付租金经甲方书面通知后20日仍然无理拒不缴纳的（租赁合同第十条第2款第3项）。在房屋交付乙方正式使用后，依据本合同行使解除权的，违约的一方应向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金（租赁合同第十条第4款）。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除、提前终止后的五日内返还该房屋;未经甲方同意延迟返还房屋的，每延迟一日，乙方应按照当年租金的二倍向甲方支付该房屋占有使用费，甲方有权从履约保证金中扣除，甲方并有权要求乙方立即腾退房屋（租赁合同第七条第1款）。本合同终止或解除后，如乙方未按照约定时间返还房屋的，甲方有权收回房屋，同时，视为乙方放弃房屋内物品等财物的所有权，甲方有权将房屋内的物品搬离，并自行处置且不负保管责任，且甲方有权不退还履约保证金（租赁合同第十条第5款）。按照租赁合同约定，潘佳应在2018年3月5日前支付下一租赁期（半年）的租金。群星缘公司多次发函催促潘佳支付租金，甚至在潘佳违约二十天后，群星缘公司仍发函期望潘佳及时纠正违约行为，请潘佳与群星缘公司联系磋商。遗憾的是，潘佳不顾其违约在先且已经严重违约的事实，以莫须有的理由主张解除合同。为此，群星缘公司虽就其解除理由不予认可，但也不得不向潘佳发函主张解除租赁合同并要求潘佳按照租赁合同约定按期腾退房屋。租赁合同解除后，潘佳本应立即按照约定腾退房屋，但潘佳又再次违约拒不腾退房屋。群星缘公司随后多次发函告知其退房义务并请求其腾退房屋，经群星缘公司再三催促，潘佳才于2018年5月17日将房屋退还群星缘公司。潘佳的违约行为导致本合同解除，潘佳的违约行为也给群星缘公司造成极大的经济损失。为维护群星缘公司的合法权益，请求法院查明案件事实，依法裁判，请求法院判如所请。 被告潘佳辩称，群星缘公司的诉请与客观事实不符，其诉请应当予以驳回。双方是因为履行合同而产生的纠纷，潘佳不存在拖欠房租的情况。在2018年3月期间，因潘佳和群星缘公司就下一季度的租金缴纳磋商过程中，群星缘公司擅自对租赁房屋断电，导致无法正常经营，多次沟通无效，导致租赁合同无法履行。群星缘公司根本违约是导致合同不能履行的原因。真实导致不能履行的行为是群星缘公司。群星缘公司的主张没有合同与法律依据，群星缘公司的行为给潘佳造成了巨大损失。故请求驳回群星缘公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）潘佳向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除房屋租赁合同（合同编号:ＱＸ-ＺＦ6）及相关补充协议；2.请求判令群星缘公司退还剩余租金149873.97元；3.请求判令群星缘公司退还潘佳履约保证金20万元；4.请求判令群星缘公司退还潘佳定金10万元，逾期按每日同期银行贷款利率四倍支付违约金（自2015年6月30日起至实际支付止）；5.请求判令群星缘公司支付潘佳违约金50万元；6.请求判令群星缘公司赔偿因擅自停电给潘佳造成的损失共计4407592.17元；7.请求判令群星缘公司为潘佳开具已支付的合计11428800元租金的发票；8.本案的反诉费等实现债权的费用由群星缘公司承担。事实与理由：2014年4月13日起，潘佳与群星缘公司陆续签订了房屋租赁合同（合同编号:ＱＸ-ＺＦ6）及相关补充协议，合同约定由潘佳租赁群星缘公司所有位于成都市青羊区房屋进行商业经营，租赁期限为十年：自2015年10月5日至2025年10月4日止。租金支付方式为先付租金后使用的方式。上述合同签订后，潘佳严格按照合同约定积极履行合同义务，先行向群星缘公司支付了定金174万人民币，后续均按约支付了租金及各项费用。2017年9月5日前，潘佳按约向群星缘公司交纳了2017年10月5日至2018年4月4日的租金。潘佳在2018年3月5日前，数次向群星缘公司就下一半年租金支付方式进行沟通协商，在协商未果，尚在潘佳租赁期间，群星缘公司委托成都市蜀汉大宏物业管理公司于2018年3月26日下午对潘佳进行停止供电，由此造成潘佳无法经营，遭受严重经济损失，被迫歇业，群星缘公司的行为已构成了根本性违约。潘佳于2018年4月4日向群星缘公司发函，通知解除了租赁合同及补充协议，并要求群星缘公司与潘佳联系解决相关事宜，后群星缘公司一直态度消极，不予理会。群星缘公司在潘佳租赁期内，对潘佳停止供电，造成潘佳无法经营，已构成根本性违约。因此为维护潘佳的合法权益，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，特向贵院提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）群星缘公司反诉辩称，第一群星缘公司和潘佳的房屋租赁合同已经解除了；第二要求退还剩余租金149873.97元，房屋是2018年5月17日才退还群星缘公司，房屋一直在使用不存在退还租金；第三履约保证金是因为潘佳严重违约，根据合同的约定可以不予退还；第四从《房屋租赁合同》来看，对定金没有约定，只有保证金，但这10万元的确是存在，是潘佳拖欠物业管理费，群星缘公司已经代为垫付了物业管理费；第五群星缘公司并没有违约，不应当承担50万元的违约责任；第六群星缘公司并没有停水停电，在今年潘佳应当缴纳租金而未缴纳的情况下向潘佳发送两次催收通知，然后为了增加催收力度才对潘佳发了停电通知。2018年3月26日的确是有短暂的停电，但是是因为线路跳闸造成的,根据合同第六条约定，出现这种情况时潘佳可以先自行进行修复，费用由群星缘公司承担，潘佳当时是通知了群星缘公司，星缘公司派人找物管进行的维修，当时停电就2个多小时；第七群星缘公司愿意向潘佳出具发票；第八诉讼费用在合同中没有进行约定。潘佳认为按约支付了租金，潘佳除了2017年是按时缴纳以外，其余都存在迟延缴纳租金的情形。对于潘佳主张的400多万元的损失与群星缘公司无任何关联。 经审理查明，2014年4月13日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ＱＸＺＦ6）载明：“一、出租房屋情况甲方将合法拥有的房屋（土地权属证号：成国用第626号）租赁给乙方，租赁房屋位于成都市青羊区，包括该项目地上第一层、第二层和负一层部分房屋（以下简称该房屋）……二、租赁用途，该房屋为商业用房（地下负一层为车位和其他用房）。乙方承诺将该房屋用于经营啤酒体验馆、海鲜广场、咖啡、茶坊。未经甲方同意乙方不得改变经营用途。……三、交付日期和租赁期限：1.甲乙双方约定，交房时间为2014年4月25日起（一周内）。甲乙双方约定以甲方交付房屋之日起八个月为装修免租金期。2.房屋租赁期自免租期满后起算，2015年1月1日起至2024年12月31日租赁期共计十年。……四、租金及其他：1、甲、乙双方约定按以下租金标准执行本合同（详见附表）。2.第一年的房屋租金乙方在2014年4月25日前向甲方一次支付。3.从第二年起采用先付租金后使用的租赁原则，租金每半年支付一次。30天视为一个月，六个月视为半年，十二月视为一年……4.合同签订七个工作日内……同时乙方向甲方支付174万元定金。甲方对乙方的房屋免租期八个月到期后，将乙方支付的定金中的154万元甲方退还乙方（无息），余下20万元转化为本合同履约保证金。若甲方未按约定时间退还154万定金，每逾期一天，甲方按定金154万的3%向乙方支付违约金。5.乙方应在每租赁期起算日30日前向甲方支付下半年租金。……五、其他费用：1、自房屋交付之日起，因房屋租赁所产生的相关税费按国家相关规定执行，因乙方租赁该房屋经营所产生的费用由乙方承担。……七、房屋返还时的状态：1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或合同解除、提前终止后的五日内返还该房屋……。2.乙方返还该房屋应当符合正常使用状态，增添的设施设备在不损害甲方房屋结构情形下由乙方自行拆走……返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应支付的费用后甲方按约定退还乙方履约保证金（无息）……十、合同终止和解除：……2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的定金、租金及履约保证金：……（3）乙方逾期不支付租金或未足额支付租金经甲方书面通知后20日仍然无理拒不缴纳的……（6）乙方未按约定缴纳物管费及其他管理费用（包含但不限于税费、电费、垃圾处理费等），逾期达三十日的。3.在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间，提前通知乙方终止本合同并合法地提前收回该房屋，同时甲方为避免损失扩大，有权自终止合同的通知发出之日起第21日起采取通知物业管理公司对乙方断水断电等一切措施，此种保护甲方自身利益的行为无需再通知乙方。（1）乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金的日期届满且经甲方书面催收后20日内未支付租金（注:甲方的书面催收实际是避免乙方因疏忽而忘记支付款项的一种救济形式）；（2）乙方严重违反本区物业管理公司制度的管理制度（须符合国家相关规定），经甲方或甲方委托的物业管理公司多次（三次以上）书面催告仍不履行或改正的。4.在房屋交付乙方正式使用后，依据本合同行使解除权的，违约的一方应当向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金。……十一、违约责任：1.租赁期间，非本合同规定的情况，若甲、乙双方中途未征得对方同意而单方面提前退租（含免租期内）的，则违约一方向另一方赔付因此而造成的一切损失。2.乙方在租赁期间拖欠甲方相关费用（包括租金），甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方应在甲方限定时间内补足保证金，否则每逾期一天，按当年日租金的一倍向甲方支付迟延违约金。经甲方书面催告后逾期超过20日的，甲方除有权据实收取违约金外，还有权终止合同。甲方主张解除合同后，甲方有权按照本合同第十条第4款约定计收乙方的违约金，不退还乙方的履约保证金，有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失，有权要求乙方腾退房屋。……”。后附《成都市青羊区房屋租赁租金支付标准附表》，载明2015年、2016年租金标准为年租金526万元，2017年租金为5470400元，2018年租金为5689200元，即2016年之后每年均在上一年基数上递增4%。该合同落款处由群星缘公司签章与潘佳签字捺印确认。 2014年9月26日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议二》其内容为：“一、因相关原因造成乙方在2014年9月30日前都未能进场施工装修则免租期变更为11个月，即房屋租赁期变更为2015年5月1日起至2025年4月30日止，租赁期共计为十年。二、因相关原因造成乙方在2014年10月31日前都未能进场施工装修则免租期变更为12个月零15天，即房屋租赁期变更为2015年7月15日起至2025年7月14日止，租赁期共计为十年。三、因相关原因造成乙方在2014年11月30日前都未能进场施工装修则免租期变更为14个月零5天，即房屋租赁期变更为2015年10月5日起至2025年10月4日止，租赁期共计为十年。四、当主合同与此补充办议产生冲突时以此协议为准。”该补充协议落款处由群星缘公司签章与潘佳签字捺印确认。 2014年12月5日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议三》其内容为：“1.甲方承诺在2014年12月30日前，确保该出租房屋依法取得规划综合验收合格证并取得相关法律手续。2.甲方对乙方装饰装修方案无异议，乙方装饰方案如需通过政府相关部门审批则由乙方自行报批，甲方予以配合。并签订装饰装修承诺书后进场装修。甲、乙双方共同确认乙方进场装修时间为2014年12月1日……4.根据甲乙双方签订的房屋租赁协议精神，甲方承诺在2015年4月28日前一次性全部退还乙方向甲方缴纳的定金154万元（壹佰伍拾肆万元整）。若甲方未按约定时间退还乙方154万元，每逾期一天甲方按定金154万元的3%向乙方支付违约金。5.若因甲方未能按约于2014年12月30日前取得房屋的规划综合验收合格证，乙方有权立即解除《租赁协议》（以通知生效），并要求甲方退还乙方全部款项和赔偿乙方全部经济损失……”。该补充协议落款处由群星缘公司签章与潘佳签字捺印确认。 2015年4月29日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《还款协议》其内容为“根据甲乙双方房屋租赁合同补充协议三中第四条，甲方承诺在2015年4月28日之前一次性全部退还乙方向甲方缴纳的定金154万元（大写:壹佰伍拾肆万元整），现因甲方资金紧张，不能按时足额退还乙方154万元定金。经甲乙双方友好协商就退还154万元定金一事达成如下协议:1.甲方在2015年4月30日前退还乙方定金肆拾万元；2.甲方在2015年5月15日前退还乙方定金叁拾万元；3.甲方在2015年5月30日前退还乙方定金叁拾万元；4.甲方在2015年6月30日前退还乙方定金伍拾肆万元；5.若甲方在以上还款期内不能按时足额退还乙方定金视为违约，逾期一日甲方按同期银行利率的4倍支付乙方违约金及本金。”落款处由群星缘公司与潘佳签章、签字确认。 2016年9月9日、9月13日、9月30日，群星缘公司多次向潘佳发函催促缴纳应于2016年9月5日之前支付的房租租金。潘佳收到通知后分别于2016年9月20日通过转账方式支付了110万元，于9月23日支付了90万元，于10月8日支付了56万元，10月17日支付了7万元。共计支付263万元。 2017年3月13日，群星缘公司向潘佳发函催促缴纳应于2017年3月5日支付的房屋租金。潘佳收到通知后，分别于2017年3月6日转款60万元，3月14日转款50万元，3月20日转款50万元，3月24日转款40万元，4月7日转款28万元，4月18日转款15万元，4月24日转款20万元。共计支付263万元。 2017年9月5日、9月25日，群星缘公司两次向潘佳发函催促缴纳应于2017年9月5日前支付的房屋租金。潘佳收到通知后，分别于2017年9月11日转款170万元，9月25日转款47万元，9月29日转款23万元，10月9日转款335200元。共计支付2735200元。 2018年3月5日，群星缘公司向潘佳发函催促缴纳应于2018年3月5日前支付的房屋租金。 2018年3月19日，群星缘公司通过邮政特快专递向潘佳邮递送达了《房租催促函一》其内容为“据我公司与您于2014年4月13日签订的房屋租赁协议，根据协议精神，您应于2018年3月5日前支付房屋租金，截止2018年3月19日，您仍未全额支付房屋租金；房屋租金延迟违约金每天为当年日租金的一倍，您所缴纳的履约保证金已经全部抵扣房屋租金延迟违约金。您应在2018年3月20日全额支付房屋租金及补缴房屋租金延迟违约金，另需要重新缴纳房屋履约保证金；如您仍未在2018年3月20日缴纳全额房屋租金、房屋租金延迟违约金及重新缴纳房屋履约金保证金，为避免我公司损失扩大，我公司将按照协议精神停止该项目供水、供电等服务。” 2018年4月4日，群星缘公司通过邮政特快专递向潘佳邮递送达了《商函》其内容为“……你应在2018年3月5日前支付下一租赁期（半年）的租金，但你并未按期缴纳。……我公司将依照《房屋租赁合同》约定主张解除《房屋租赁合同》并要求你按照《房屋租赁合同》约定腾退租赁房屋、付清房屋腾退前应付的使用费、违约金等款项。”同日，潘佳向群星缘公司发送《通知函》，表示因群星缘公司委托成都市蜀汉大宏物业管理公司对其进行停止供电、供水，造成其无法经营，遂主张“一、《房屋租赁合同》自本通知书发出后立即解除。二、你方应立即退还我方支付的履约保证金20万元人民币。三、你方应立即退还我方定金10万元人民币，并自应退之日起，逾期一天按照每日3%向我方支付违约金。四、给我方开具已支付全部租金的发票。五、你方应向我方支付相应违约金。六、你方应赔偿因擅自停电、停水给我方造成的一切经济损失。” 2018年4月16日，群星缘公司通过邮政特快专递向潘佳邮递送达了《回函》其内容为“依据你与我公司签订的《房屋租赁合同》的约定，你应在2018年3月5日前支付下一租赁期（半年）的租金，但你并未按期缴纳。为此，我公司多次书面函告催促你及时交清下一租期的租金，但至今你仍拒不支付应付的租金。虽然你已经严重违约，我公司仍然希望你能及时纠正违约行为……但如今，你不顾自身违约的基本事实，反而以莫须有的理由发函主张解除《房屋租赁合同》，对此，我公司认为你主张解除合同的理由完全不能成立。因你违约在先，我公司依据《房屋租赁合同》约定，解除合同。……”。 2018年4月20日至2018年4月27日，群星缘公司与潘佳之间又多次通过书面函件往来，主张自己一方的权益，并认为对方存在违约行为。 2018年5月17日，潘佳的委托代理人龚慧与群星缘公司的委托代理人张国平签订了《群星缘租赁房屋退房交接单》，就案涉房屋办理了交接手续，并确认“……经验收，双方确认交房时房屋状态及附属设施与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的交房条件相符，出租人已经确认并接受，承租人交房完毕。” 另查明，2014年12月13日，潘佳向群星缘公司出具《装饰装修承诺书》表示其装修方案已取得成都市青羊区房管局批准。2015年7月8日，潘佳向群星缘公司出具《承诺书》，表示其在装修过程中对房屋结构进行改变，要以群星缘公司名义在房管局申请房屋结构改变验收，潘佳对房屋结构改变的所有安全问题负在经营使用过程中负责。2014年11月24日，成都青羊区房产管理局向群星缘公司颁发《成都市房屋结构安全批准书》（成青房安准字2014第11-2411号）批准了沙堰街333号房屋的室内加装电梯，并在负一楼用钢结构进行加固，施工应按照四川华西建筑设计院提出的方案进行。该批准书有效期为2015年5月1日，由群星缘公司加盖公章确认。 上述事实有当事人陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议二》、《房屋租赁合同补充协议三》、《房租催促函》、EMS存根、《商函》、《回函》、《通知》、《回复函》、《群星缘租赁房屋退房交接单》、《装修承诺书》、《承诺书》、《成都市房屋结构安全批准书》等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，（一）群星缘公司提供了《房租租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议二》、《房屋租赁合同补充协议三》，房产证、国土证，拟证明群星缘公司与潘佳存在租赁关系。潘佳对其真实性没有异议，认为《房屋租赁合同》约定的交付期限为2014年4月25日，有8个月的装修免租期，从2015年1月起，补充协议一共有三份，作为群星缘公司一直不具备交付条件，当时是支付了第一年的租金560万元，174万元的定金，一共700多万，但群星缘公司一直在延期，也没有向其主张资金占用利息。交了170万元的定金外，只退还了144万元，还有20万元的保证金，10万元的定金，一共30万元都没有退还。合同的承租人潘佳是严格按照合同约定对装修进行报批的。（二）群星缘公司提供了《房租催促函》一、二、三共六份、银行流水，拟证明潘佳每期都拖欠房租，存在违约的情况。潘佳认为2017年9月5日的函看过，3月的函记不清楚了，9月25日的函记不清了。对其从2016至2017年4月的银行流水无异议。2017年4月5日至2017年10月5日的银行流水无异议。2017年10月5日-2018年4月4日的流水无异议。上述证据的真实性无异议。根据合同约定，第一年的租金在合同签订的时候就支付了，依据潘佳的经营状况，足额支付租金有困难与群星缘公司进行多次磋商，因此就有多份催促函基本都是在收到催促函以后第二日就转款了,虽然潘佳有延误，群星缘公司有催收但是这种应当视为是认为默认了该付款方式，应当是对原付款方式的变更。群星缘公司是放弃了延迟履行金等的主张，到本案发生纠纷的时候租金是全部支付，不存在拖欠。在合同履行中对租金支付已经达成了变更。（三）群星缘公司提供了《房屋催促函》及《房屋催促函一》，拟证明潘佳在2018年3月5日前应支付下一半年房租。潘佳认为收到上述函件以后，潘佳与群星缘公司进行了沟通，因为资金困难要求根据之前的付款模式进行个分期支付。2018年3月5日的函,当时潘佳要求先支付100万元，但是群星缘公司拒收。（四）群星缘公司提供了《商函》、《回函》，拟证明群星缘公司按约解除合同。潘佳对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，《商函》的内容中要求支付租金，在该函件中要求继续履行合同,同时抄送了青羊区人民政府东坡街道办事处。2018年3月26日停电，2018年3月27日对员工进行遣散，当时也是多方与潘佳进行协商，当时协商也是与东坡街道办事处一起的，因此函件会抄送。催缴租金不是事实,当时合同已经解除,不存在支付下一季度的租金了。2018年4月16日的《回函》要求解除合同和腾退房屋，以及支付租金。对于约定腾退租赁房屋，在潘佳2018年4月4日发出的解除函后,合同已经解除，群星缘公司就应当交接，但是群星缘公司没有交接，导致腾退未实际完成。合同也明确约定,租赁合同解除后，出租人有权利进行交接，收房的义务都是在群星缘公司而不是潘佳进行事先腾退。（五）群星缘公司提供了《通知》、《回函》、《群星缘租赁房屋退房交接单》，拟证明实际收房时间。潘佳对2018年4月20日的《通知》真实性无异议，潘佳的确收到了，但是对函件的内容不认可。《房屋租赁合同》解除后，潘佳就要求交接房屋，潘佳不存在腾退义务。房屋交接单无异议，双方交接房屋是2018年5月17日无异议。群星缘公司应当积极履行，之前是因为群星缘公司疏于接房造成的。当时留了一个看管人员就是用于和群星缘公司进行一个交接的。而且当时在没有明确交收房屋的情况下，群星缘公司还带过新的承租人来查看房屋，潘佳对此都予以了配合。（六）群星缘公司提供了《装修承诺书》、《承诺书》、《成都市房屋结构安全批准书》、房屋开洞图片，拟证明潘佳对案涉楼板开洞事实。潘佳对其真实性没有异议，在潘佳装修房屋前就出具了设计图，在装修的过程中涉及改变提交了改造申请书，群星缘公司也是予以了同意。潘佳作为承租人在租赁期间是严格按照合同履行义务的。群星缘公司之前对潘佳的装饰装修方案是予以了认可的。（七）群星缘公司提供了维修记录，成都市蜀汉大宏物业管理有限公司开具维修费《收据》，拟证明2018年3月26日是意外停电。潘佳对其真实性、合法性、关联性均不予认可，维修现场的照片是案外第三方是物业公司加盖公章出具的，通过照片不能锁定当时的时间、现状，也不能证明客观存在。停车场维修清单是虚假的、伪造的。从维修工的载明和签字,不是同一个人，现场维修不是现场人员签字，即使书写也是电工自行书写，书写内容与签名明显不同的。签字人的身份无法核实，物业公司加盖印章是否客观存在不能确认。停电行为客观存在，停电的原因群星缘公司认为的是拉闸停电。该组证据是本案的核心证据，请求法庭进行调查。如果群星缘公司提交虚假证据，要求依法追究刑事责任。物业公司就是群星缘公司聘请的。（八）群星缘公司提供了《物业管理服务协议》、成都格调水、电费月度汇总表3份、清水河项目抄表记录、成都格调水电费催促函2份、成都格调事宜联络函、成都市蜀汉大宏物业管理有限公司开具《水电费收据》，拟证明群星缘公司代潘佳缴纳水电费及物业费。潘佳认为该《物业管理服务协议》是三方协议，对其真实性、合法性、关联性没有异议。协议约定的时间是2017年7月1日起，物业服务费一年是185600元。电表等于本案无关，法律关系应当是物业公司与承租人进行结算，应当另案处理。（九）群星缘公司提供了《物业管理服务协议》、成都市蜀汉大宏物业管理有限公司开具物业费收据，拟证明群星缘公司代潘佳缴纳2015年7月1日至2016年6月30日物业费10万元。潘佳对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本案的实际情况是潘佳承租该房屋后，该房屋一直没有物业服务公司，承租的房屋只有潘佳一个业主。该份物业协议系伪造的，该合同与2017年的《物业管理服务协议》是同一版本，是事后补的，专用收据也是事后人为补的，但是并没有物业公司则不存在物业管理费。2015年10月9日至2018年10月9日,两个年度应当收取30万元的物业费，群星公司无权利进行追缴。（十）潘佳提供了《房屋租赁合同》、补充协议一、二、三、租金支付标准附表、还款协议，证明潘佳与群星缘公司之间的租赁合同成立。群星缘公司对其真实性无异议,但是因为当时群星缘公司的产权证没有办下来，群星缘公司就赔偿了六个半月的免租期,从8个月变成了14个半月。还款协议无异议，返还了144万元。另外10万元是签订合同以后到潘佳经营开始，一直没有支付过物业费，都是以经营困难，因此物业费是从这10万元中由群星缘公司向物业公司支付了2017年签订物业协议以后的物业费，潘佳是没有履行物业费支付义务，涉案房屋一直是华润和大宏物业公司一起在提供物业服务的。（十一）潘佳提供了租金支付银行流水，拟证明潘佳按照合同履行了合同义务，缴纳了2017年10月5日至2018年4月4日租金，应当退还租金部分计算依据以及尚未开具发票数额。群星缘公司对其银行流水是无异议，付款时间点与群星缘公司提交的一致。但正好可以证明群星缘公司的诉请。对于开具发票，税务局告知双方一起去开具就行。（十二）潘佳提供了停电通知、工作联系函，拟证明群星缘公司授权成都市蜀汉大宏物业管理有限公司对于2018年3月26日对潘佳进行了停电。群星缘公司对于停电通知是否是2018年3月23日当天收到的真实性、合法性、关联性均没有异议。2018年3月23日向潘佳发出通知，告知停电。群星缘公司只是催收手段，并没有实际要断水断电，如果是2018年3月23日接到该通知，就应当向我公司支付租金，停电以后也是群星缘公司派人进行维修的。潘佳接到通知除了与群星缘公司进行协商外,也应当做好停水停电的准备，以免给经营造成损失。（十三）潘佳提供了《通知函》（2018年4月4日）《回函》（2018年4月16日），拟证明群星缘公司发函通知潘佳解除了合同，并通知潘佳进行后续事项进行处理。群星缘公司对其真实性、合法性、关联性无异议。但潘佳认为群星缘公司停电，但是对此并未出具证据予以证明，如果只是停了两个小时的电，不会导致潘佳的企业倒闭。（十四）潘佳提供了《回复函》（2018年4月24日），群星缘公司《回函》（4月27日），拟证明群星缘公司承认了履约保证金20万元及定金10万元的存在。群星缘公司对其真实性、合法性、关联性无异议，群星缘公司没有对潘佳进行停电，是潘佳自己经营困难造成了支付租金困难和歇业而不是群星缘公司造成的。（十五）潘佳提供了尚品海鲜餐厅的小吃师傅何丽的书面证言，拟证明在合同届满前，群星缘公司就已经找好第三方，并对潘佳进行恶意中伤。群星缘公司对其真实性、合法性、关联性不予认可。何丽的身份无法确认，所陈述的内容与本案无关联性，真实性也无法确认。（十六）潘佳提供了停电损失，拟证明《建筑装饰工程施工合同》及银行转账，装修损失349.5万元（装修共计466万元，使用2.5年），生鲜产品等损失507441.73元，员工名单及发放工资银行流水。群星缘公司对其《建筑装饰工程施工合同》真实性不予认可，无法确认是哪一家公司进行装修，应当对现有进行评估审计，才能确认最初的装修金额。对于海鲜的照片真实性、合法性、关联性不予认可，是潘佳自行提供，停电两个小时也不会造成这样的损失，即使有也应当进行证据保全。作为海鲜产品的企业，知道电的重要性，应当是有备用电的，通知也是2018年3月23日发出,应当有准备避免发生。员工工资部分无法确认,也是可以随意增添。如果有，也是应当在劳动部门备案的为准。群星缘公司从未对潘佳进行停电，不构成违约，不应当承担责任。其他的真实性、合法性、关联性均不予认可。（十七）潘佳提供了《催告函》、《邮寄单》、《群星缘租赁房屋退房交接单》，拟证明群星缘公司与潘佳在2018年5月17日进行了房屋交接。群星缘公司确认《催告函》已经收到，但是对其内容不予认可。根据群星缘公司提供的照片，已经反映了潘佳具体搬离的时间。群星缘公司对于房屋交接时间2018年5月17日予以认可，以实际交接为准视为群星缘公司接收房屋，对于楼板开洞的情况，群星缘公司不要求补偿，只是要求潘佳恢复原状。 本院认为，群星缘公司与潘佳之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。依据查明事实，潘佳于2018年4月4日发函主张解除《房屋租赁合同》，群星缘公司于2018年4月16日回函表示对潘佳主张解除的理由不予认可，并依据合同约定主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，虽然潘佳4月4日先发出了解除通知，但是潘佳所主张的解除事由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，而4月16日群星缘公司的《回函》主张解除合同，虽然对潘佳解除事由不认可，但是能够视为双方实际上是就解除合同达成合意，合同于2018年4月16日解除。 关于导致合同解除的原因。在合同履行过程中，潘佳多次存在迟延交付租金的违约行为，而至2019年3月，群星缘公司再次向潘佳发函要求其支付租金。虽然在之前的多次催收租金过程中，潘佳均在之后足额缴纳了租金，但是群星缘收取租金的行为并不能视为双方对于租金支付方式的修改。依据群星缘公司与潘佳签订《房屋租赁合同》的约定，潘佳应在每租赁期起算日30日前向群星缘公司支付下半年租金，即潘佳应于2018年3月5前向群星缘公司支付下一租赁期内的租金。但潘佳未按约支付，且经群星缘公司2018年3月5日、2018年3月19日发函催收租金后，仍未支付，故潘佳存在违约行为。关于潘佳主张的起就变更2018年4月5日至2018年10月4日的房屋租赁费的方式和时间与群星缘公司沟通，群星缘公司并未同意，而且委托成都市蜀汉大宏物业公司于2018年3月26日下午对潘佳所租赁房屋停止供电的实施，本院认为，从潘佳提供的停电现场图片、潘佳出具的《通知函》等材料，不能证明所述的停电事实系群星缘公司蓄意委托成都市蜀汉大宏物业公司所为，且即使存在群星缘公司故意停电这一情况，群星缘公司的行为也符合双方《房屋租赁合同》第十条第3款的相关约定，因此对潘佳主张群星缘公司在2018年3月26日下午存在故意停止供电且其行为存在违约的事实，不予确认。潘佳未提供其他证据证明群星缘公司存在其他违反《房屋租赁合同》约定的行为，故群星缘公司对于合同解除不存在过程，不应当承担违约责任。因此，导致合同解除的责任在潘佳一方。 基于上述分析，对于双方的诉讼请求，本院作如下认定： （一）关于群星缘公司本诉诉讼请求 群星缘公司主张潘佳支付违约金，具体为群星缘公司主张按照第十条第4项主张违约金1823466元及第十一条第2款主张违约金20万元。依据《房屋租赁合同》第十条第四项“在房屋交付乙方正式使用后，依据本合同行使解除权的，违约的一方应当向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金。”及十一条第二项“乙方在租赁期间拖欠甲方相关费用（包括租金），甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方应在甲方限定时间内补足保证金，否则每逾期一天，按当年日租金的一倍向甲方支付迟延违约金。经甲方书面催告后逾期超过20日的，甲方除有权据实收取违约金外，还有权终止合同。甲方主张解除合同后，甲方有权按照本合同第十条第4款约定计收乙方的违约金，不退还乙方的履约保证金，有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失，有权要求乙方腾退房屋。”之约定，本院认为，潘佳虽然从2016年开始就存在迟延支付租金的情况，但是均能在催缴后不久补齐相应租金，且在支付租金后，群星缘公司未再主张过逾期支付租金后的违约责任以及向潘佳提出过任何相关的异议。因此，能够视为群星缘公司认可了潘佳之后支付的均为租金。基于此，虽然不能以此视为群星缘公司认可为双方对租金支付方式的修改，但是2018年3月的这次迟延支付租金的行为，虽然最终导致合同解除，其原因在于潘佳提出变更租金支付方式之后双方不能协商一致，且在群星缘公司催交之后潘佳仍未能补齐租金，在停电事件发生之后潘佳又提出解除合同，而最终导致合同解除，但是潘佳本身的违约情形并不严重。同时，依据上述合同约定，群星缘公司有权不予退还履约保证金，且已经明确表示不予退还履约保证金，同时群星缘公司又通过诉讼主张了其他损失，结合本案实际情况，双方所约定的违约责任明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合本案实际情况，本院酌情调减将潘佳承担的违约金调整为10万元，对于群星缘公司主张的超出部分不予支持。 关于群星缘公司主张潘佳支付2018年4月10日至2018年5月16日的房屋占有使用费的问题。基于上述分析，双方合同解除时间应当为2018年4月16日。因此，在合同解除之前，应当为房屋租金，之后应当为房屋占有使用费。潘佳实际支付租金是支付至2018年4月4日，实际腾退时间应当为5月17日。因此，对于群星缘公司主张的4月10日至4月16日期间的房屋占有使用费，实际应为租金，应按双方租金标准计算，因此对于群星缘公司主张该时间内费用按两倍租金为标准计算，无事实及法律依据，本院不予支持。对于4月17日至2018年5月17日的占有使用费，依据《房屋租赁合同》第七条“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除、提前终止后的五日内返还该房屋；未经甲方同意迟延返还房屋的，每延迟一日，乙方应按当年日租金的二倍向甲方支付该占有使用费……”之约定，群星缘公司有权在潘佳迟延交付房屋后按照租金标准两倍来主张房屋占有使用费。对房屋占有使用费的计算标准问题，因《房屋租赁合同补充协议二》双方约定“房屋租赁期变更为2015年10月5日起至2025年10月4日止，租赁期共计为十年”，而按照群星缘公司与潘佳签订的《成都市青羊区房屋租赁租金支付标准附表》中“2017年，年租金为5470400元；2018年，年租金为5869200元”计算。结合《房屋租赁合同》中第四条第三款约定30天视为一个月，六个月视为半年，十二个月视为一年，因此2017年10月5日至2018年10月4日的标准应当按照2017年的标准计算，即年租金5470400元的标准计算。因此，对群星缘公司的该项诉讼请求，2018年4月10日至4月16日的租金为104912元（7天×5470400元÷365天），4月17日至2018年5月17日的房屋占有使用费为779345元【（31天-5天）×5470400元÷365天×2倍）】。对群星缘公司主张的其余超出部分，本院不予支持。 关于群星缘公司主张提前终止《房屋租赁合同》的免租期租金损失2630000元，《房屋租赁合同》中对群星缘公司主张解除该合同后，免租期内的租金并未进行约定。合同中明确约定以群星缘公司交房之日起八个月为潘佳装修免租金期，现群星缘公司在解除该《房屋租赁合同》后，主张免租期内的租金损失，不符合法律规定及双方约定，本院不予支持。 对于群星缘公司主张潘佳恢复案涉租赁房屋原状或赔偿恢复原状所需的费用100000元。本院认为，虽然依据《房屋租赁合同》第七条第二款潘佳返还该房屋应当符合正常的使用状态，但潘佳对案涉房屋内楼板改造，室内加装电梯是经成都青羊区房产管理局颁发《成都市房屋结构安全批准书》，并经群星缘公司盖章确认，能证明对其房屋的改造符合房屋的正常安全使用状态。且潘佳与群星缘公司于2018年5月17日签订的《群星缘租赁房屋退房交接单》中明确写明经验收，双方确认交房时房屋状态及附属设施与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的交房条件相符，出租人已确认并接受，承租人交房完毕。故对于群星缘公司主张潘佳承担恢复租赁房屋状态或赔偿恢复原状所需的费用100000元，不符合法律规定及约定，本院不予支持。 （二）关于潘佳反诉诉讼请求。 关于潘佳主张的解除《房屋租赁合同》及相关补充协议的问题。基于上述的分析，群星缘公司与潘佳签订的《房屋租赁合同》于2018年4月16日解除，且2018年5月17日潘佳已经腾退案涉租赁的房屋。故对于潘佳主张判令解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，与事实不符，本院不予支持。 关于潘佳诉称的退还2018年3月26日至2018年4月4日的剩余租金149873.97元。通过以上的分析，潘佳未能提供证据证明群星缘公司存在房屋租赁期内蓄意停止供电行为，该案涉房屋潘佳实际占有使用至2018年5月17日，潘佳腾退完毕并向群星缘公司交付房屋。故对于潘佳主张群星缘公司退还剩余租金149873.97元，证据不足、理由不充分，本院不予支持。 对于潘佳主张群星缘公司退还履约保证金20万元，由于潘佳未能按照《房屋租赁合同》中的约定，支付案涉房屋的租金，应当承担违约责任。依据《房屋租赁合同该》第十一条第二项的约定群星缘公司有权不退还潘佳履约保证金，现群星缘公司明确表示不同意退还该履约保证金。故对于潘佳主张群星缘公司退还履约保证金20万元，本院不予支持。 关于潘佳主张群星缘公司退还定金10万元的问题。2015年4月29日，潘佳与群星缘公司签订的《还款协议》中群星缘公司按照协议上所约定的退还定金的时间，向潘佳退还共计154万元定金。群星缘公司最后一笔定金，退还时间为2015年6月30日前退还潘佳定金54万元，潘佳诉称群星缘公司累计退还144万元，仍有10万未退还。群星缘公司确认存在该10万元，但实际为保证金且已经用于抵扣潘佳的物业管理费，对此，本院认为，群星缘公司在未与潘佳达成协议的情况下将该10万元作为保证金并用于抵扣物业管理费无事实及法律依据，故应当向潘佳返还该10万元定金。对于潘佳主张的逾期返还定金的违约金，因2015年4月29日的《还款协议》明确约定了“4.甲方在2015年6月30日前退还乙方定金伍拾肆万元；5.若甲方在以上还款期内不能按时足额退还乙方定金视为违约，逾期一日甲方按同期银行利率的4倍支付乙方违约金及本金。”，故对于潘佳主张从2015年6月30日起按每日同期银行贷款利率四倍支付违约金至实际支付之日止，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 对于潘佳主张群星缘公司支付违约金50万元，群星缘公司解除《房屋租赁合同》是由于潘佳未能按照合同的约定足额支付案涉租赁期内的租金，潘佳应当承担解除该合同的违约责任。故对于潘佳主张群星缘公司支付违约金50万元，不符合法律规定，本院不予支持。 对于潘佳主张群星缘公司擅自停电给潘佳造成的损失4407592.17元，通过以上的分析，潘佳未能提供证据证明群星缘公司存在房屋租赁期内蓄意停止供电行为，即使出现过停电现象，潘佳也未能举证证明是由于群星缘公司造成的。故对于潘佳主张群星缘公司擅自停电给潘佳造成的损失4407592.17元停电造成潘佳的损失，不符合事实，本院不予支持。 对于潘佳主张群星缘公司为潘佳开具已经支付的租金的发票，发票金额为11428800元。双方合同中第五条约定有“因房屋租赁所产生的相关税费按国家相关规定执行”，但并未就开票义务进行明确约定。虽然如此，群星缘公司收取潘佳支付的租金之后，应当向潘佳开具发票，这是群星缘公司税法上的义务，因此，对于潘佳主张群星缘公司为潘佳开具已经支付的租金的发票，发票金额为11428800元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，本院对群星缘公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对潘佳的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）潘佳于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司违约金10万元； 二、被告（反诉原告）潘佳于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司2018年4月10日至4月16日的租金104912元及2018年4月17日至2018年5月17日的占有使用费779345元； 三、原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）潘佳定金10万元，并支付给被告（反诉原告）潘佳从2015年6月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档资金贷款利率四倍计算的逾期利息； 四、原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）潘佳开具面额共计为11428800元的发票； 五、驳回的原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司本诉其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）潘佳反诉其余诉讼请求。 如果成都群星缘酒店管理有限公司、潘佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费52943元，减半收取26471.5元，由原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司负担22511.5元，由本诉被告（反诉原告）潘佳负担3960元。反诉案件受理费24651元，由本诉被告（反诉原告）潘佳负担23749元，由原告（反诉被告）成都群星缘酒店管理有限公司负担902元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年八月八日 书记员 赵蔚宁