汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019)陕0702民初384号     原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司,住所地，汉中市汉台区天汉大道桥北广场以北。   法定代表人李焕财，公司执行董事。   组织机构代码：9161070077384247XE。   委托代理人余艳，陕西嘉盟律师事务所律师。   委托代理人欧振雄，陕西华沃律师事务所律师。   被告王海峰,男,汉族,住汉台区中学巷。   原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司（以下简称嘉宸房产公司）与被告王海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉宸房产公司委托代理人欧振雄到庭参加诉讼，被告王海峰经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告嘉宸房产公司向本院提出以下诉讼请求： 一、判令解除原被告签订的《商品房预售合同》，并由原告将首付款退还给被告；二、判令被告于《商品房预售合同》解除后七日内配合原告注销该合同的网签备案登记；三、判令被告按照合同约定支付违约金共计10187元，并从被告已经缴纳的首付款中扣除该款项；四、判令被告归还原告竹园华府房屋；五、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年8月8日，原被告在原告的售楼部签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS004XXXX）,明确约定由被告购得原告预售商品房，具体房号为竹园华府，房屋代码为5XXXX，房屋总价款为695000元；付款方式为合同签订当日付清总房款的43.88%，即305000元，并在合同签订后七日内交齐按揭资料，余款390000元按照银行贷款合同执行。同时，《商品房预售合同》第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，如买受人未按本合同规定的时间付款，应按逾期时间分别处理：（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之二向出卖人支付违约金。《商品房预售合同》附件五第二条第一款约定：买受人在接到出卖人通知后七日内，按照银行要求向出卖人提供按揭贷款所需要的全部手续，如买受人未能履行上述义务，按照延期付款约定承担违约责任。自《商品房预售合同》签订至今，被告不仅未依约办理按揭手续，也未支付剩余房款，故原告将行使约定解除权解除与被告的《商品房预售合同》，并要求被告承担违约赔偿责任。被告未能按合同约定办理按揭贷款或支付剩余房款，导致原告的合同信赖利益受损，故原告诉至法院。   被告王海峰未到庭亦未进行答辩。  原告嘉宸房产公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：第一组,1、原告营业执照，2、被告王海峰身份证复印件，证明原被告的主体资格及身份信息；第二组，1、《商品房预售合同》，2、《告知函》，3、中国邮政快递单及退改批条，证明：1、原告依据合同中对房款支付或者办理按揭的约定，依法享有合同解除权，被告应承担违约责任 ；2、原告依法对被告就其违约及合同解除履行了告知义务，批条中显示快递员标记致电多次王海峰，其要求退回该邮件；第三组，1、销售不动产统一发票，2、记账凭证，3、汇款凭证，证明原告仅收到被告的购房款305000元，剩余房款至今未付；第四组，1、（2017）陕0702执526号执行裁定书，2、房产评估报告，证明案涉房屋的现状及实际价值，因其他案件房屋已经被查封的事实，案涉房屋现评估价值为91.14万元；第五组，案涉房屋评估报告一份，载明“案涉房屋的装修价值为220元每平米，房屋面积为147.93平方米，装修残值为32544.6元。”证明被告对案涉房屋已经装修入住，在将案涉房屋返还原告时应该对装修部分予以赔偿，但合同解除是因为被告的违约行为造成的，请对装修残值部分酌情予以处理。    被告王海峰未向本庭提交证据。   经审理查明，2012年8月8日，原告嘉宸房产公司与被告王海峰签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS004XXXX,合同约定：1、由被告王海峰购买原告开发建设的竹园华府房屋一套，房屋代码为5XXXXX，建筑面积为147.93平方米，每平方米单价4698.17元，房屋总价款为695000元；2、付款方式为合同签订当日付清总房款的43.88%，即305000元 ，并在合同签订后七日内交齐按揭资料，余款390000元按照银行贷款合同执行；3、合同第八条约定“买受人逾期付款的违约责任”：如买受人未按本合同规定的时间付款，应按逾期时间分别处理：（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之二向出卖人支付违约金；4、合同附件五第二条第一款约定：买受人在接到出卖人通知后七日内，按照银行要求向出卖人提供按揭贷款所需要的全部手续，如买受人未能履行上述义务，按照延期付款约定承担违约责任。2012年7月27日，被告王海峰向原告缴纳房款305000元，原告向其开具了《销售不动产统一发票》，之后被告未按合同约定办理按揭贷款，亦未支付剩余房款。2014年原告将案涉房屋交付给被告占有使用，被告随之装修入住。2018年11月20日，原告向被告邮寄了《告知函》，载明“2012年8月8日，你与我公司在原告的售楼部签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS004XXXX）,明确约定由被告购得原告预售商品房，具体房号为竹园华府，房屋代码为5XXXX，房屋总价款为695000元。付款方式为合同签订当日付清总房款的43.88%，即305000元 ，并在合同签订后七日内交齐按揭资料，余款390000元按照银行贷款合同执行……合同签订至今，你并未按合同约定履行办理按揭贷款的手续或者支付剩余房款等合同义务，已经违反合同约定，造成根本违约，导致合同目的不能实现，基于上述事实，我公司依约告知你，本告知函到达你时《商品房预售合同》解除……。”王海峰拒收相关材料，故原告诉至法院，请求判令：一、判令解除原被告签订的《商品房预售合同》，并由原告将首付款退还给被告；二、判令被告于《商品房预售合同》解除后七日内配合原告注销该合同的网签备案登记；三、判令被告按照合同约定支付违约金共计10187元，并从被告已经缴纳的首付款中扣除该款项；四、判令被告归还原告竹园华府房屋；五、判令被告承担本案的诉讼费。   另查明：1、因严国安与王海峰、王禾民间借贷纠纷一案在执行过程中，汉中市中级人民法院委托陕西新恒房地产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行了鉴定评估，陕西新恒房地产评估有限公司于2018年12月6日做出《房地产评估报告》，载明“评估对象在2018年11月14日的市场价值为91.14万元，其中包含了装饰装修价值（220元/平方米）。”   2、庭审中，原告确认违约金按未付款39万的2%计算为7800元。   上述事实有原告提供的证据及庭审笔录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告王海峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。（一）关于合同解除的问题，合同解除的前提是合同成立、有效，且尚未履行完毕，本案中原被告签订的《商品房预售合同》合法有效已如前述，被告未按约定支付购房款，合同义务未履行完毕，原告虽向被告交付了房屋，但是未办理房屋产权证，合同义务亦未履行完毕，因此，本案合同符合解除的前提条件。《商品房预售合同》中约定“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之二向出卖人支付违约金；”被告王海峰未按合同约定支付购房款已长达七年之久，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定解除合同，根据该法第九十六条第一款的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，即解除权是形成权而非请求权，法院唯对解除权是否成立作出判断，本案中，原告于2019年1月16日向本案提起诉讼，本院向被告王海峰公告送达了起诉状副本及相关材料，因此应当认为自起诉状副本送达王海峰时（2019年4月29日）合同解除，对此本院予以确认。（二），关于合同解除的后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告要求被告返还房屋，并支付违约金7800元的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持；同时，对被告王海峰已经支付的购房款305000元，原告应一并予以返还；原被告签订《商品房预售合同》时进行了网签备案登记，原告要求被告协助解除网签手续，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司与被告王海峰于2012年8月8日签订的《商品房预售合同》于2019年4月29日解除。原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内退还被告王海峰支付的竹园华府房屋首付款305000元；   二、被告王海峰于本判决生效后七日内配合原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司涤除竹园华府房屋的网签备案登记；   三、被告王海峰于本判决生效后七日内支付原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司违约金共计7800元；   四、被告王海峰于本判决生效后七日内归还原告汉中市嘉宸房地产开发有限责任公司竹园华府房屋。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费 5874元，由被告王海峰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审判长张妍    人民陪审员刘建成    人民陪审员王汉利     二〇一九年八月十九日        书记员 樊榕        1