山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初1180号 原告：王开成，男，1973年4月29日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋永华，山东合清律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵歌旗，山东创序律师事务所实习律师。 原告王开成与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王开成的委托诉讼代理人高学本、被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋和邵歌旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王开成向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府48号楼2单元1001室商品房屋产权证书并向原告支付违约金89486.04元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月13日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将荣盛香醍荣府48号楼2单元1001室出售给原告，该合同第八条约定了交房时间在2015年5月30日。合同第十五条约定被告向原告交付房屋后的365日内由被告向产权登记机关提供资料为原告办理商品房屋产权证。合同签订后，原告按照约交付了房款，被告虽按照约定向原告交付了房屋，但未能在交付房屋后365日内办理房屋产权证，时至今日仍然未能为原告办理房屋产权证。原告和其他业主多次与被告交涉，但是被告总是推脱责任，拒不履行合同的内容。庭审中明确：计算天数：29个月（2016年12月25日至2019年4月25日），诉讼请求计算方式：639186元×0.06÷12×29=89486.04元。 被告荣盛公司答辩称，1、根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司是起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而本案被告已于2016年4月29日，就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因小区业主擅自维护庭院，改扩建致使与规划审批内容不符，小区业主的个人行为被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，因上述原因致使无法办理产权登记；2、涉案小区于2018年11月28日即具备办证条件；3、原告购买的涉案房屋当时价款为60万元，至今同小区同户型房源价款已超120万元，房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，违约金基于合同约定或造成实际损失的基础上计算，本案中原告未提供任何证据证实逾期办证带来的实际损失。 相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王开成提供以下证据：1、身份证，拟证明原告的身份信息；2、购房发票，拟证明原告的购房支出总价款为639186元，违约办证违约金应当以此为基数；3、购房合同，拟证明原被告签订购房合同，合同对于违约办证违约金事宜做出明确约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案诉讼构成计算方式应当以原告已付总房款为基数，按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率即年利率6%，计算违约赔偿事事宜；4、领取资料、钥匙证明，拟证明被告实际交付原告房屋使用的时间是2015年8月25日，被告未通知原告领取钥匙，致使原告领取钥匙时间是2015年8月25日。被告荣盛公司质证后，对4组证据的三性均无异议，不能证实原告的主张，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第18条第3款规定，合同未对违约金及计算方式进行约定的，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计4.35%进行计算。但本案中被告无违约行为，不应承担违约责任，同时原告明确放弃追究违约责任的权利，另外原告提供的证据4证实房屋交付使用的时间标志为领取资料、钥匙证明，根据原被告签订的商品房预售合同第15条关于产权登记的约定，被告将办理产权登记的所有资料备案的时间点为房屋交付使用后365日，从原告的证据4中时间点可以确定原告使用房屋的时间是2015年8月25日。 被告荣盛公司提供以下证据：备案工程基本情况、小区现场照片23张、临沂市规划局和临沂市城市管理局查处违法建设的函通知，拟证明涉案房屋小区因业主私搭乱建致使与规划审批内容不符，无法办理产权登记。原告王开成质证后，对证据的真实性无异议，该备案不属于办证前最后一个备案登记，其仅是办证前必须备案的内容，被告应当将全部需要向登记部门备案的材料全部备案后方才属于履行完全部义务，私搭乱建现象并非由原告实施，其他业主的私搭乱建行为在被告查明事实真相后可以追究其他业主的责任，而不能追究原告的责任。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院综合评判认定如下： 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年12月13日，王开成（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS345068，合同约定王开成购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区48号楼2单元1001号房，房屋代码为2007585，总价款639186元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：（1）买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，王开成付清了购房款639186元。2015年8月25日，荣盛公司向王开成交付涉案房屋。原告王开成不存在私搭乱建行为。2018年11月28日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，王开成诉至本院。 本院认为，王开成与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权登记而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权登记，荣盛公司应否承担违约责任。二、荣盛公司的抗辩理由是否成立。三、违约金数额。 关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权登记的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”，但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年8月24日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年8月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛公司2018年11月28日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛公司已经违约的事实。基于上述分析，王开成没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。 关于焦点二，荣盛公司抗辩是因王开成所在楼栋的业主有私搭乱建行为才导致不动产登记证无法办理，本案的原告王开成并不存在私搭乱建行为。根据上述焦点一的分析，荣盛公司只需在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛公司的抗辩理由是不成立的，本院依法不予支持。 关于焦点三，荣盛公司已向王开成交付涉案房产，根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年8月25日起承担逾期办理权属登记的违约责任。荣盛公司尽管未提供何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年11月28日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间。因此荣盛公司的违约时间应止于此。原告王开成主张的违约金亦计算至此时间。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。被告荣盛公司依法应当承担的违约金数额为：639186元×6%÷365日×826日（2016年8月25日至2018年11月28日）＝86789.20元。原告王开成的诉讼请求中超出上述数额的部分，本院不予支持。 如上所述，被告荣盛公司只负责向产权登记机关报送与涉案房屋办理产权有关的资料，办理产权证是原告王开成自己的义务。被告荣盛公司已经取得了包括涉案房屋在内的大产权证。原告王开成要求“判令被告立即为原告办理荣盛香醍荣府48号楼2单元1001室商品房屋产权证”的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王开成违约金86789.20元。 二、驳回原告王开成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2035元，减半收取计1017.5元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  夏春鸿 二〇一九年五月十七日 书记员  刘大龙