江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初7337号原告:彭小明,男,1988年1月12日出生,汉族,住苏州。原告：薛春梅,女,1989年2月25日生,汉族,住苏州。共同委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律所事务所律师。被告：苏州工业园区香堤澜湾业主委员会,住所地苏州工业园区和顺路99号。负责人：秦立波，主任。委托诉讼代理人：马洪志，江苏创策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩红，江苏创策律师事务所实习律师。被告：江苏常发物业服务有限公司苏州分公司,统一社会信用代码91320507798329197F，住所地苏州市相城区相城大道89号7幢3楼香城花园一区会所。负责人：谈乃成,执行董事。委托诉讼代理人：陆福明，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。原告彭小明、薛春梅与被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会（以下简称香堤澜湾业委会）、江苏常发物业服务有限公司苏州分公司（以下简称常发物业苏州分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告彭小明及两原告委托诉讼代理人连建彬，被告香堤澜湾业委会负责人秦立波及委托诉讼代理人马洪志、陈彩红，被告常发物业苏州分公司委托诉讼代理人陆福明、庄玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭小明、薛春梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告香堤澜湾业委会与被告常发物业苏州分公司于2018年6月21签订的《苏州市物业服务合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告彭小明、薛春梅是苏州工业园区香堤澜湾花园小区（以下简称香堤澜湾小区）业主。香堤澜湾小区开发商苏州常大置业有限公司（以下简称常大置业）与常发物业苏州分公司签订前期物业服务合同于2017年5月31日到期，到期后由常发物业苏州分公司继续提供服务。2018年7月4日，原告至苏州工业园区规划建设局了解情况，发现被告香堤澜湾业委会提交《香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示》以及续聘常发物业苏州分公司的《苏州市物业服务合同》备案。《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《物权法》经七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，前款事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理条例第十一条也有类似规定。被告香堤澜湾业委会未按照法律规定召开业主代表大会，未征集全体业主的意见，虚构“香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”，私自签订续聘物业合同协议，违反《物权法》、《物业管理条例》强制性规定，相应订立的合同应属无效。为维护小区业主权利，故诉讼至法院，望判如所请。被告香堤澜湾业委会辩称：物业服务合同是按照法定程序，双方在真实意思的表示下签订的，合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告常发物业苏州分公司辩称：原告不是适格主体，原告不是《苏州市物业服务合同》的相对人，并非适格的原告主体，原告成为本案的适格主体没有法律的依据。香堤澜湾业委会与常发物业苏州分公司签订的《苏州市物业服务合同》合法有效，香堤澜湾业委会是经过香堤澜湾小区全体业主选举产生的合法有效的业主委员会，并且该业主委员会经过了相关主管部门的备案认可。在签订物业服务合同之前，以书面的形式征求了全体业主意见，在双过半的情况下，与答辩人签订了物业管理合同，因此不存在合同法所规定的无效的情形。物业服务合同是在公平公正基础上签订的，并没有违反强制性规定，并且该份合同也得到了主管部门的备案认可。因此请求法院驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：彭小明、薛春梅系香堤澜湾小区40幢1008室房屋业主。2011年8月27日，常大置业与常发物业苏州分公司订立《苏州市前期物业管理委托合同》，由常发物业苏州分公司负责香堤澜湾小区物业管理。期限自2012年8月1日至2017年5月31日。合同到期后，一直由常发物业苏州分公司实际提供物业服务至今。2016年12月11日，香堤澜湾小区共产生了31名业主代表。2017年3月19日，香堤澜湾小区业主代表召开会议，有27名业主代表同意解聘常发物业，启动招投标。在此基础上香堤澜湾业委会发布公告，公告内容大意为：3月19日召开的业主代表大会超半数代表同意业主意见表真实有效且达到法定标准，根据业主签名表达的意见，解聘常发物业公司，启动招投标程序。后常大置业以香堤澜湾业委会为被告于2017年5月24日向本院提起诉讼，以程序不合法，居民签名真伪莫辨为由，要求撤销香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告。本院审理后认为香堤澜湾业委会作出解聘物业的决定依据的申请表无法证实系由相关业主本人签署，即无法证明存在面积与人数双过半同意解聘常发物业的事实，撤销了香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告，相应判决已生效。落款时间为2018年6月21日的香堤澜湾业委会发布的“香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”载明：在香堤澜湾业委会及广大热心业主的参加下，香堤澜湾物业续聘全体业主签字统计结果出炉了。表决结果：（按户数）总户数2780，同意1443，不同意244，无人应答1093，同意户数比51.90%；（按面积）总面积278707.01平方米，同意146590.14平方米，不同意21683.8平方米，无人应答110433.07平方米，同意面积比52.6%。根据相关规定，已满足总面积及总户数双过半要求，现予以公示，相关详细资料存香堤澜湾业委会备查。根据业主表决结果，业主委员会与常发物业苏州分公司商谈并签订正式的物业管理服务合同。公示时间：公示之日起7日内。落款时间为2018年6月28日的香堤澜湾业委会发布的公告载明：尊敬的香堤澜业主，你们好！香堤澜湾业委会于2017年5月15日委托常发物业苏州分公司做问卷调查，是否续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司继续服务。问卷调查户数、面积双过半，经香堤澜湾业委会开会过半数通过与常发物业苏州分公司续签合同，并于2018年6月21日至2018年6月27日公示，无业主提出反对意见，于2018年6月28日办理合同备案手续。2018年6月21日，常发物业苏州分公司与香堤澜湾业委会订立苏州市物业服务合同，约定将香堤澜湾花园小区委托常发物业苏州分公司实行物业服务，期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。合同明确服务时限按《省标》四级执行。彭小明、薛春梅以6月28日公告违法为由，向本院提起诉讼，要求撤销相关决定。审理过程中，香堤澜湾业委会提供了相应“小区物业服务情况调查问卷”表，以此证实其于2018年6月21日发布的公示结果是根据相关业主签字确认得出的，相应同意续聘的业主票为1443票，超过了半数。后法庭要求香堤澜湾业委会对于相关调查问卷表进一步进行统计，列明具体同意续聘业主对应的房屋房号、姓名、面积。香堤澜湾业委会统计后提交法庭的汇总表表明同意续聘的房号户数为1452号。原告彭小明、薛春梅对于前述1452户房屋对应业主进行了审核后其称其中共有819户存在异议。本院遂组织双方当事人就819户有异议的业主在双方见证下随机抽取100户业主进行了电话调查，调查结果为：打通66户，其余34户未打通。打通的66户中，明确表示其本人没有签字同意续聘常发物业苏州分公司的业主为11户，其余打通的业主有少量表示记不清。对于此调查结果，常发物业苏州分公司认为相应调查问卷表是在两年多前签的，业主的记忆可能会记为清楚，也有可能家里面其他共有人签的，或者是父母所签的，所以现在的调查结果仅能代表现在他对是否续聘常发物业苏州分公司的意见，而不能代表两年前的意见，故抽样结果不能够完全印证当时问卷调查表的真实性。《苏州工业园区香堤澜湾小区业主代表大会议事规则》第二章第六条规定，业主大会议事内容包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，同时规定选聘和解聘物业服务企业或者管理人应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述事实，有前期物业合同、房屋登记信息、公示、公告、议事规则、物业服务合同、汇总表、调查问卷、抽样调查表及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告彭小明、薛春梅名下有香堤澜湾小区房屋，故系该小区业主。根据《物业管理条例》第十四条的规定，业主大会，业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。故香堤澜湾业委会与常发物业苏州分公司订立的物业服务合同对原告彭小明、薛春梅的权利、义务产生决定性的影响。原告彭小明、薛春梅有权对相关合同效力提出异议，故原告系适格主体。根据业主代表大会议事规则规定，选聘和解聘物业服务企业应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第也规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。香堤澜湾业委会作出的公示、公告系根据对全体业主征求意见后作出。但根据本院随机电话调查结果，100户中有11户明确表示相应同意续聘常发物业苏州分公司的签名并非其本人所签。虽相应接受调查的业主可能存在记忆不准确的情形，但在未有相反证据证明的情况下，本院的电话调查结论应当予以采信。按调查结果的比例，819户中相应有90户并非业主本人签字同意续聘常发物业苏州分公司提供物业服务。按整个小区业主总户数为2780户，半数才为1390户。即使按香堤澜湾业委会最后统计有1452户业主表示同意，在扣除90户明确并非其签字的业主的情况下，仅余1362户，与过半数的1390户还差28户。由此可见，香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定依据的调查问卷表总的同意户数无法证实已达到了过半的要求，即无法证明存在面积与人数双过半同意续聘常发物业苏州分公司的事实。据此香堤澜湾业委会并未依法得到过半数业主的授权，其无权代表全体业主与常发物业苏州分公司订立物业服务合同。香堤澜湾业委会违反了法律与行政法规的强制性规定，其与常发物业苏州分公司订立的《苏州市物业服务合同》无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条之规定，判决如下：确认被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会与被告江苏常发物业服务有限公司苏州分公司于2018年6月21签订的《苏州市物业服务合同》无效。案件受理费80元，由被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会负担。此款原告已预交，由被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。账户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴海锋人民陪审员  梁文静人民陪审员  陆碧贞二〇一九年八月八日书 记 员  王 雪