安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初1891号 原告：合肥工投工业科技发展有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业区工投研发楼10到12层，统一社会信用代码91340100667943138N。 法定代表人：何轶鸥，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴盼，公司员工。 被告：安徽状元郎电子科技有限公司，住所地安徽省合肥市合肥经济开发区桃花工业园繁华西路工投立恒工业广场B-13C、D栋，统一社会信用代码913401235578196547。 法定代表人：蒋守房，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋智谋，总经理。 原告合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称合肥工投公司）与被告安徽状元郎电子科技有限公司（以下简称安徽状元郎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日适用简易程序立案后，转为普通程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告合肥工投公司委托诉讼代理人杨秀云、吴盼，被告安徽状元郎公司委托诉讼代理人蒋智谋，到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告签订的两份《“工投?立恒工业广场”标准化厂房以租代售合同》及《租赁合同》，解除原告、被告双方的租赁关系；2.被告立即返还房屋、恢复原状并将工商注册信息自涉案厂房迁出；3.被告支付欠付的B-13C、B-13D厂房租金6,662,707.97元（自厂房实际交付使用之日起暂计至2019年2月28日，之后的租金计算至租赁关系解除之日）及迟延支付租金的违约金13,325,415.9元；4.被告支付自解除合同之日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费（参照合同约定的日租金5倍计算）；5.被告支付解除合同的违约金合计361,623.36元；6.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年3月15日，就以“以租代售”方式购买“工投?立恒工业广场”标准化厂房B-13C号第1-5层厂房(以下简称B-13C厂房)，原告、被告双方签订了《“工投?立恒工业广场”标准化厂房以租代售合同》。约定被告采取五年租期的“以租代售”方式购买厂房，厂房租赁价格为14元/㎡/月，厂房建筑面积4,217.87㎡。同日，原告、被告就B-13C厂房签订了《“工投?立恒工业广场”标准化厂房租赁合同》，租赁期为60个月，自2011年10月1日至2016年9月30日，以厂房实际交付时间为准，每月租金59,050.18元，5年租金总额为3,543,010.8元。租金分两期支付，本合同签订之日起十日内被告一次性支付2年租金；2年租赁期满十日内，被告一次性支付剩余的3年租金。租赁期内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按日租金的2倍支付违约金。合同还约定被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告支付合同期内总租金5％的违约金。合同在履行过程中发生争议协商不成的，可向租赁厂房所在地人民法院起诉。2012年10月17日，就以“以租代售”方式购买“工投?立恒工业广场”标准化厂房B-13D号第1-5层厂房（以下简称房B-13D厂房），原告、被告签订了《“工投?立恒工业广场”标准化厂房以租代售合同》及《“工投?立恒工业广场”标准化厂房租赁合同》。约定被告以“以租代售”方式购买该厂房，厂房建筑面积4,392.21㎡，租金为14元/㎡/月；租赁期60个月，自2012年10月15日至2017年10月14日(具体时间以双方实际交付时间为准)，每月租金61,490.94元，5年租赁期内租金总额为3,689,456.4元。原告、被告双方就该厂房的其他约定同B-13C厂房合同约定。上述合同签订以后，原告依约分别于2012年3月26日、2012年10月12日将B-13C、B-13D厂房交付给被告使用。租赁期内，被告应按合同约按期足额支付租金，虽经原告多次以《催款函》、《通知》、《律师函》书面催告，但被告一致拖欠租金拒不足额支付。租期届满后，被告一直继续使用房屋，未签订租赁合同，原告、被告双方形成不定期租赁关系。截至2018年10月22日，被告就B-13C号厂房仅支付租金1,617,204.32元，尚欠租金3,362,694.19元；就B-13D号厂房仅支付租金1,475,782.56元，尚欠租金3,300,013.78元。因被告拒不按期足额支付租金，根据法律规定及合同约定，原告有权解除合同、收回厂房并要求被告承担违约责任。 被告安徽状元郎公司答辩称：1.同意解除租赁及代售合同。2.对本金600多万元持有异议，年前双方对账确认欠付原告4,139,480.32元租金。3.己方企业在发展中遇到困难，违约责任也是在己方，处理善后的事情，请求法院从中协调处理。4.对于违约金的问题，己方认为过高，请求核减。5.房子接手之后，己方进行了装修，花了大概400多万元的装修费用，要求恢复原状是不切合实际的。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.被告国家企业信用信息公示报告一份，证明被告主体适格。2.《“工投?立恒エ业广场”标准化厂房以租代售合同》(2份)、《“工投?立恒工业广场”标准化厂房租赁合同》(2份)，证明原告、被告分别就“工投·立恒工业厂房”B-13C、13D号厂房1-5层签订了以租代售合同和租赁合同，约定被告以“以租代售”方式购买原告的B-13C、13D号厂房。其中租赁期60个月，从厂房实际交付之日起计算。租赁合同还对厂房租赁价格、租金的支付方式违约责任、管辖法院等予以约定。原告、被告双方应按合同约定履行合同义务。3.《立恒工业广场厂房移交表》(2份)，证明原告分别于2012年3月26日、2012年10月12日将涉案厂房交付被告使用，履行了合同约定义务。其中B-13C厂房租赁期至2017年3月25日，B-13D厂房租赁期至2017年10月11日。4.银行转账单或凭证、收据，证明租赁合同履行期间被告仅支付部分租金。其中截止2019年2月28日就B-130号厂房，被告仅支付租金1,617,204.32元，尚欠3,352,852.5元。就B-13D号厂房，被告仅支付租金1,475,782.56元，尚欠331,262.27元。5.《催款函》(4份)、《通知》(2份)及《律师函》，证明租赁期内，被告一直拖欠涉案厂房租金，原告虽多次以《催款函》《通知》《律师函》等书面要求被告支付欠付的租金，但被告接函后仍拒不按期足额支付。综上，合同约定租赁期满后，原被告双方未签订新的租赁合，依法双方为不定期租赁关系。因被告拖欠租金，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求被告支付欠付的租金、返还房屋及承担违约责任。 被告为支持其辩解意见，向本院提供了如下证据：1.原告向被告出具截止到2018年12月31日的对账函一份，证明之前双方对租金已经对过账了，现在只欠付原告租金400多万元租金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以认定。对于被告所举证据1，即原告向被告出具截止到2018年12月31日的对账函，证据真实、来源合法，能够证实本案涉及的双方诉讼前对账数额的基本事实，与本案有关联，本院予以认定。但被告举证意见认为诉讼时尚欠租金仅为400多万元，与双方对账截止时间2018年12月31日相距时间较长，不符合案件实际，本院不予采信。 本院认定被告向原告支付租金情况如下：2011年6月14日支付200,000.00元、2011年5月17日支付100,000.00元、2012年6月1日支付117,204.3元、2012年6月15日支付60,000.00元、2012年6月18日支付40,000.00元、2012年6月25日支付100,000.00元、2012年7月6日支付200,000元、2012年7月17日支付200,000.00元、2012年8月24日支付200,000.00元、2012年9月26日支付200,000.00元、2012年10月17日支付180,000.00元、2013年12月26日支付100,000.00元、2013年12月27日支付300,000.00元、2013年11月29日支付175,782.56元、2014年7月18日支付900,000.00元、2017年12月29日支付200,000.00元。 本院查明的其他事实与原告诉状陈述一致。 另查明，被告本案诉讼前，曾将案涉厂房进行部分转租，当前租期未满。 本院认为，合同应当履行。本案中，原告、被告之间就“工投?立恒工业广场”B-13C、B-13D两栋标准化厂房，签订了以租代售合同及租赁合同，租赁合同对租期、租金、价格、违约责任等主要条款进行了明确的约定，合同合法有效，应受到法律保护。原告将案涉厂房依照约定交付给被告，被告应当按照约定及时支付租金。被告未及时支付租金，应承担违约责任，原告有权按照合同约定向被告行使解除合同、支付租金，本院对原告要求被告解除合同、支付租金诉讼请求，予以支持。 本案开庭日，被告同意原告解除合同的诉讼请求，本院确认双方以租代售合同在庭审的2019年4月15日解除。因双方签订的60个月租期租赁合同因租赁期满，双方同意解除租赁合同应当为60个月租期后的不定期租赁合同。合同解除后，被告应当在合理时间内迁出厂房并履行企业工商信息变更等附随义务，本院对于原告要求解除租代售合同、租赁合同、解除双方的租赁关系、被告、返还房屋、将工商注册信息自涉案厂房迁出诉讼请求，予以支持。 因原告未提供证据，证明厂房交付时的实际状况，本院对原告要求被告对厂房恢复原状的诉讼请求，不予支持。 合同约定，两栋厂房租期为60个月，租期自移交之日起算。B-13C厂房租赁期从移交之日的2012年3月26日至2017年3月25日，B-13D厂房租赁期从移交之日2012年10月12日至2017年10月11日。按照合同约定，租赁期限届满，被告应及时归还承租厂房；如需继续承租，应提前三个月向原告提出书面申请，经原告同意后重新签订租赁合同。两栋厂房租赁期满后，因双方未按照合同约定重新签订租赁合同，被告占有、使用原告两栋厂房，原告认可被告租赁行为，该租赁应认定为不定期租赁，被告应当按照不定期限租赁合同继续支付租赁费用并支付不定期限租赁合同期间的违约金。 合同约定，租赁期内，被告应分两次缴纳B-13C厂房租金。第一次为2012年3月15日合同签订后10日内，一次性支付前2年的租金1,417,204.32元(59,050.18元/月×24月)。第二次支付租金为两年租赁期满前10日内，因厂房于2012年3月26日交付，故为2014年3月26日前10日内支付剩余3年租金2,125,806.48元(59,050.18元/月×36月)。租赁期内，被告应分两次缴纳B-13D厂房租金。第一次为合同签的2012年10月17日起10日内，一次性支付前2年的租金1,475,782.56元（61,490.94元/月×24月）。第二次为2年租赁期满前10日内，即2014年10月17日前10日内，支付剩余3年租金2,213,673.84元（61,490.94元/月×36月）。被告在合同2年租赁期满前10日内均未及时支付应付租金，应当按照约定每日租金的2倍支付违约金。合同期满后，B-13C厂房不定期租赁期间为2017年3月26日至2019年4月15日，B-13D厂房不定期租赁期间为2017年10月12日至2019年4月15日。在此期间，被告应当按租期每满一年时及时缴纳租金。被告未及时缴纳租金，应当按照合同支付违约金。截至2019年4月15日，被告欠付租金6,709,037.44元,违约金为17,916,588.31元。合同约定，租赁期内，如被告有转租或逾期交付租金等费用情形的，原告除有权终止合同收回厂房外，被告应当按合同期内的总租金5%向甲方支付违约金361,623.36元。 依照合同约定，被告应承担的约定违约金总额过高，本院对于违约金合理的部分予以支持；超出的部分，本院不予支持。本院参考被告逾期支付租金时间、同期人民银行公布的同类银行贷款利息等因素，对合同期内违约金同解除合同违约金一并予以调整。本院对违约金调整后，确定为2,012,711.23元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥工投公司工业科技发展有限公司与被告安徽状元郎公司电子科技有限公司在2012年3月15日就以“以租代售”方式购买“工投?立恒工业广场”B-13C号标准化厂房第1-5层签订的《“工投?立恒工业广场”标准化厂房以租代售合同》《“工投?立恒工业广场”标准化厂房租赁合同》，以及双方在2012年10月17日就以“以租代售”方式购买“工投?立恒工业广场”B-13D号标准化厂房第1-5层签订的《“工投?立恒工业广场”标准化厂房以租代售合同》《“工投?立恒工业广场”标准化厂房租赁合同》，均于2019年4月15日解除； 二、被告安徽状元郎电子科技有限公司本判决生效之日起十日内向原告合肥工投工业科技发展有限公司返还上述第一项判决确定“工投?立恒工业广场”B-13C号、B-13D号厂房，并在三个月内进行相应本企业工商信息的变更； 三、被告安徽状元郎电子科技有限公司如果未在上述第二项判决确定的期限内履行返还厂房义务，应当自合同解除次日至厂房实际返还之日，参照租赁合同每日租金向原告合肥工投公司工业科技发展有限公司支付占有费用； 四、被告安徽状元郎电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥工投工业科技发展有限公司支付厂房租金6,709,037.44元、违约金2,012,711.23元； 五、驳回原告合肥工投工业科技发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143,549.00元，由原告合肥工投工业科技发展有限公司负担70,697.00元,由被告安徽状元郎电子科技有限公司负担72,852.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  柏 化 审 判 员  张 琳 人民陪审员  沈爱辉 二〇一九年八月十日 法官助理王飞 书记员张伟 附：1.本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.逾期支付租金违约金明细                            支付             日期                       支付             数额（元）                       违约租金（元）                       欠付期             间（日）                       违约金（元）                               2011.06.14                       200,000.00                                                                                                 2012.05.17                       100,000.00                       1,217,204.32                       52                       175,818.40                               2012.06.01                       117,204.30                       1,117,204.32                       15                       46,550.18                               2012.06.15                       60,000.00                       1,000,000.02                       14                       38,888.89                               2012.06.18                       40,000.00                       940,000.02                       3                       7,833.33                               2012.06.25                       100,000.00                       900,000.02                       7                       17,500.00                               2012.07.06                       200,000.00                       800,000.02                       11                       24,444.44                               2012.07.17                       200,000.00                       600,000.02                       11                       16,296.31                               2012.08.24                       200,000.02                       400,000.02                       38                       42,222.22                               2012.09.26                       20,000.00                       200,000.00                       33                       18,333.33                               2012.10.17                       180,000.00                       180,000.02                       21                       10,500.00                               2013.11.29                       175,782.56                       1,475,782.56                       398                       1,631,559.61                           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                          737,891.28                       16,405.78                               368,945.64             6,149.09                                                                                                 计1,309,653.93