云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初957号原告（反诉被告）：朱震，男，1978年4月27日出生，回族，现住大理市。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨社周，男，1964年3月5日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：黑报西，女，1964年2月26日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：杨迁，男，1990年8月16日出生，白族，住大理市。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告朱震与被告杨社周、黑报西、杨迁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，被告杨社周、黑报西、杨迁提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）朱震的委托诉讼代理人郭兆龙，被告（反诉原告）杨社周、黑报西及三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人王寸绿、邓世刚到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月，现已审理终结。原告朱震向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告返还租金150万元;2.判令三被告立即向原告支付违约金72万元;3.判令三被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加了一项诉讼请求：4.判令解除原告与三被告于2016年1月24日签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：2016年1月24日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大理市房屋一院出租给原告，租期20年，租金每年18万元，共计360万元，分三次支付：第一次为合同签订时支付160万元，第二次为合同签订之日起一年内支付100万元，第三次为合同签订之日起两年内支付100万元。被告应于2016年6月30日前将房屋交付原告。合同签订后，原告按约向被告支付第一期租金150万元，双方口头约定剩余10万元待交付房屋时支付。原告支付租金后，被告并未主动腾退房屋，也未在约定的期限内交付房屋，经原告多番交涉，至今仍然生活、居住在涉案房屋内。由于大理市洱海保护及客栈餐饮行业整治的政策，在2016下半年大理市环洱海流域范围内的村居委会已经接到上级通知，对新签的租赁合同证照办理、房屋新建及改扩建等都已经处于实际冻结状态，所以被告在2016下半年就已经知道案涉房屋已不能用作客栈餐饮经营，也明知该房屋已不具备交付条件，但却向原告隐瞒该事实。2018年6月，大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案出台，案涉房屋被列入征收拆迁范围，双方签订的合同继续履行已不具备条件和意义。原告通过多种方式与被告协商，但被告均不配合。根据合同第十条第（三）项、第十五条约定，被告未按约定时间交付房屋构成违约，原告有权解除合同，并由被告退回原告租金。根据合同第十一条第（一）项约定，因案涉房屋已经被列入国家征收拆迁范围，合同己终止。无论基于哪条约定，双方签订的合同都已无法继续履行，由于原告从未实际占有、使用、支配过该房屋，根据约定被告应当向原告退还租金。同时，根据合同第二十一条约定，被告违约应按合同标的额20％（即72万元）向原告支付违约金。被告（反诉原告）杨社周、黑报西、杨迁共同辩称及反诉称，2016年1月24日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于大理市房屋一院以现状出租给反诉被告，租期20年，反诉原告于2016年6月30日前将房屋交付反诉被告，交付后给反诉被告四个月装修期，四个月装修期满开始计算租金，每年租金18万元，二十年租金合计360万元，由反诉被告分三次支付。同时，约定了门口两格两层共四间由反诉原告建设一并出租，建设费用5万元由反诉被告另行支付反诉原告。合同还对双方的其他权利、义务内容进行了约定。合同签订后，反诉原告于2016年6月30日前将房屋腾空，并多次电话通知反诉被告办理交接手续，但反诉被告一直以事务繁忙为由不予交接。2016年7、8月份，反诉原告专门找到反诉被告要求交接后，反诉被告才将部分物品搬到租赁房屋内，并口头承诺待物品搬运完后办理交接手续，但此后反诉被告仍拖延、推诿。2017年2月23日，反诉原告通过云南省大理白族自治州玉洱公证处向反诉被告公证送达了《催告函》，催告其与反诉原告办理交接手续，但反诉被告至今拒不配合，导致交接手续仍未办理。依照合同约定反诉被告理应在合同签订当日付清第一期租金160万元，并随后向反诉原告支付建设费5万元，但直至2016年5月2日，反诉被告仅累计向反诉原告支付租金150万元，第二期、第三期租金、建设费5万元均分文未付。同时，反诉被告来租赁案涉房屋时没有言明要办客栈，在合同中没有载明房屋作为客栈使用，而是写明按现状出租，反诉被告接手房屋后如何使用是反诉被告的事，反诉原告均不干涉。综上反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效，合同签订后反诉原告已依约全面履行了合同义务，至今未办理租赁房屋的交接手续是由于反诉被告故意推诿所致，反诉被告未按合同约定的期限足额向反诉原告支付租金的行为构成违约，应按《房屋租赁合同》第二十一条的约定，按合同标的额20％的标准向反诉原告支付违约金。请法院依法支持反诉原告的以下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金72万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付建设费5万元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告朱震辩称，反诉原告违约在先，要求反诉被告向其支付违约金没有事实和法律依据。第一，《房屋租赁合同》签订后，反诉被告向反诉原告支付150万元租金，并口头约定剩余10万元待交付房屋时再予以支付，如果反诉原告认为反诉被告未按合同约定付清第一期租金，则当时就应主张违约责任或者与反诉被告解除合同，而反诉原告后续的收款行为实际上也表示接受该付款方式，所以第一期租金的给付时间应当以双方实际支付和接收的时间为准。反诉被告支付租金150万元的行为表明反诉被告希望履行合同，并促成反诉原告积极交付房屋，反诉原告称反诉被告不愿意接收房屋不符合常理。同时，出于自我保护考虑，在反诉原告未交房之前，反诉被告也有权行使不安抗辩权，在不能确定反诉原告能否按约履行交付房屋的义务之前，预留10万元到交房后再支付也情有可原，反诉原告以此来主张反诉被告违约在先不能成立。截至2016年5月2日，反诉被告发现反诉原告仍在房屋内正常居住生活，没有腾空房屋，根本没有履约的诚意和实际行动，因此反诉被告无法接房。在房屋没有交付，反诉被告未曾使用过房屋的情况下，何谈反诉被告因未支付第二期、第三期租金构成违约？另外，根据反诉被告多次走访及了解的情况，反诉原告至今仍然生活、居住在房屋内，因洱海保护、三线划定等政策，其房屋被政府拆迁之后也获得了相应的赔偿款，对于反诉原告来说未产生过任何损失。相反，反诉被告已支付150万元，但却未曾使用房屋，之后又遇到政策原因导致投资失败、损失惨重，反诉原告要求反诉被告承担违约责任无事实和法律依据。第二，关于大门口两间两层房屋的建设问题并未在合同里明确约定，仅是双方口头提到过，反诉被告不否认口头上答应待反诉原告按要求建好后随主体房屋一并移交时由反诉被告承担建设费用，但事实是反诉原告并未按约移交房屋，在此情况下要求反诉被告支付房屋建设费不具备条件。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：杨社周与黑报西系夫妻，杨迁系其二人之子。该户在大理市院内建盖了坐西向东的砖混结构楼房一栋（两层，楼上下共八间房屋）、坐北朝南砖混结构房屋一栋（两层，楼上下共四间房屋）、坐南朝北厨房、圏房各一间、门口两格两层共四间房屋。2016年1月24日，杨社周、黑报西、杨迁（甲方）与朱震（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述房屋整院出租给乙方使用。租期20年，甲方应于2016年6月30日前将房屋交付乙方，以《房屋及附属设施清单》上双方签字日期为交付日，交付日起甲方给乙方四个月装修期，四个月装修期满开始计算租赁期限。租金每年18万元，共计360万元，分三次支付：第一次为合同签订时支付160万元，第二次为合同签订之日起一年内支付100万元，第三次为合同签订之日起两年内支付100万元。除上述费用外，乙方需另行向甲方支付门口两格两层共四间房屋的建设费5万元。合同期内，任何一方未按合同约定履行即视为违约，应向守约方承担违约责任，并按合同标的额20%向守约方支付违约金并赔偿经济损失。合同还对双方的权利义务、合同解除、终止事由等内容进行了约定。2016年1月26日至5月2日期间，朱震分多次向杨社周户支付租金共计150万元。2018年11月27日，朱震委托律师制作并在案涉房屋大门上张贴《律师函》，载明了杨社周户与朱震签订合同后，朱震按约支付了租金，但该户至今未交付房屋，2018年案涉房屋列入搬迁范围，朱震多次与杨社周户协商解除合同未果。杨社周户在合同约定时间内未交付房屋构成违约，朱震有权解除合同并由杨社周户承担退还租金、按照合同标的20%向朱震支付违约金、赔偿经济损失的违约责任等内容。2018年11月30日，杨社周、杨迁就案涉房地产分别与大理市湾桥镇人民政府、大理市湾桥镇石岭村民委员会第11村民小组签订了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》）。2018年12月，大理市院内房屋大部分被拆除。庭审中，杨社周、黑报西、杨迁还向本院提交了《公证书》（含现场工作记录、EMS邮政特快专递回单、催告函）原件一份，拟证明杨社周户于2017年2月23日经公证向朱震发送《催告函》，催告朱震办理房屋交接手续。经质证，朱震对该组证据的三性不认可，并表示未收到该函件。本院认为，朱震虽称其未收到该函件，但该组证据系公证机关出具的原件，杨社周户向朱震邮寄的地址及联系方式系朱震在《房屋租赁合同》中提供的地址及联系方式，且该组证据与本案有关联，本院予以采信，并对杨社周户于2017年2月23日在公证机关见证下向朱震邮寄送达《催告函》，载明了经杨社周户多次催告朱震迟迟不予办理房屋交接手续，再次函告于2017年3月10日前办理交接手续的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱震与杨社周户签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。就朱震要求解除合同的诉请。本院认为，《房屋租赁合同》第十条之3约定有甲方未按约定时间交付房屋的乙方有权解除合同的内容，第十一条之1约定有房屋因城镇建设需要被依法列入房屋拆迁范围或被国家依法征收、征用的合同终止的内容。本案合同履行过程中，发生了上述合同约定的事由，现朱震依据合同的上述约定主张解除合同，符合法律及双方约定，本院予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，朱震至今未接手并实际占有使用案涉房屋，则杨社周户应将前期收取的租金150万元返还朱震。就双方均向对方主张的违约金。本院认为，合同签订后，朱震未按合同约定的时间一次性向杨社周户足额支付第一期租金，杨社周户未按合同约定的期限向朱震交付房屋，双方行为均构成违约，但鉴于双方违约程度相当，应各自承担相应的责任。就杨社周户要求朱震支付5万元建设费的诉请。庭审中，双方陈述门口两格两层共四间房屋在签订《房屋租赁合同》前就已由杨社周户建盖，杨社周户亦陈述该四间房屋原不在出租给朱震的房屋范围内，后考虑需整体一院出租，故由朱震另行支付5万元，依据当事人上述在庭审中陈述的内容，该5万元并非通常意义上的房屋建设费用，而是具有增加租赁物后需另行支付的租金的性质。至今，朱震未实际占有使用该房屋，且双方签订的合同亦予解除，杨社周户无权再向朱震主张该款，故本院对杨社周户的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除朱震与杨社周、黑报西、杨迁于2016年1月24日签订的《房屋租赁合同》。二、杨社周、黑报西、杨迁于本判决生效之日起十日内向朱震返还租金150万元。三、驳回朱震的其他诉讼请求。四、驳回杨社周、黑报西、杨迁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,560元，由朱震负担7,965元，杨社周、黑报西、杨迁共同负担16595；反诉案件受理费减半后收取5,750元，由杨社周、黑报西、杨迁共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇一九年八月二十七日书记员  张莹婷