吉林省长春市绿园区人民法院   民事判决书   （2019）吉0106民初1909号   原告:吉林娜奇美房地产开发有限公司，住所地：长春市绿园区春城大街3号。   法定代表人:王文海，执行董事。   委托诉讼代理人：柴兴国，系该公司法律顾问。   被告:杨继章，男，1943年4月3日生，汉族，住长春市绿园区。   委托诉讼代理人：李秀芹，女，1946年5月4日生，汉族，住长春市绿园区，系被告杨继章妻子。   委托诉讼代理人：杨华宏，男，1974年2月15日生，汉族，住长春市绿园区，系被告杨继章儿子。   原告吉林娜奇美房地产开发有限公司与被告杨继章共有纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吉林娜奇美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柴兴国，被告杨继章的委托诉讼代理人李秀芹、杨华宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付2014年至2018年应承担的商场维修费55700.82元及利息15099.02元(按中国人银行同期贷款利息计算至给付时止)；2.被告杨继章给付2014年至2018年末应承担的商场管理费用39773.15元及利息10321.41元(按中国人民银行同期贷款利率计算至给付时止)；3.被告杨继章给付2018年至2019年冬季供暖费3193元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年11月，原告开发位于长春市绿园区春城大街3号的娜奇美综合商城，被拆迁户长春市绿园区正阳街道办事处将其103.52平方米的使用权转让给被告杨继章，故杨继章与原告成为商场的共有产权人，其103.52平方米使用面积占商场总使用面积5319平方米的1.94%。被告应按使用面积比例承担商场的维修费用和管理费用。2014年前，被告交纳了上述费用，但此后拒绝交纳，经多次协商未果，原告被迫诉至法院，请依法判决，以维护原告的合法权益。   被告辩称：一、答辩人首先要向法庭说明。2003年11月3日正阳街道办事处（简称正阳街道)将回迁到娜奇美商城内（春城大街饭店)一处具有产权的103.52平方米摊位出售给答辩人。共用一个产权证，产权归乙方所有属于杨继章个人产权。2013年1月10日正阳街道与娜奇美又签补充协议,办理共有产权证，但享有与私有房屋产权同等权利，答辩人从售房协议，补充协议没看到一处写有按比例1.94%公摊维修费,市场管理费的字样。二、答辩人在与正阳街道办理房屋买卖协议后，按照被答辩人的要求与正阳街道的建议,一并接受并延续了正阳街道与被答辩人之间的权利义务。依据正阳街道移交给答辩人的2003年7月15日至2004年7月15日的缴费清单（正阳街道已经按此数额缴清了各项约定费用)，此独立摊位每年应交给娜奇美商场共有四项费用（从每年7月15日至次年7月15为一年期限):1.市场管理费每月100元,年费1200元;2.物业费每平米0.6元×103.52平米每年745.34元;3.广告费每年每节柜台100元，按8节柜台合计，广告费800元/年;4.供暖费每平米35.25元×103.52平米，每年3649.08元，四项合计每年6394.40元。被答辩人在向答辩人收取上述款项时,提出让答辩人每年多缴600余元凑够7000元整,在办理房照时直接写到答辩人杨继章夫妻名下（因被答辩人面积违法，2015年前被撤销初始登记至今没有办理共有产权证)。三、针对被答辩人的诉讼请求给付2014年至2018年“商场维修费”一项诉求:商场维修费55700.82元，这一诉求并不在答辩人购买并承接的正阳街道与娜奇美商场约定的应当缴纳费用的项目中,被答辩人向答辩人索要此项费用没有任何法律依据和事实依据,且答辩人的摊位屋顶常年漏水,严重影响了答辩人摊位的经营使用,被答辩人对此常年置之不理，只收取答辩人的物业费却从来不维修不管理，答辩人没有义务另外缴纳原有约定之外的这项费用。四、对被答辩人诉求的“商场管理费”一项：被答辩人诉求收取2014年至2018年五年商场管理费共计39773.15元（平均每年7954.63元），被答辩人的这一主张远远超出了答辩人在购买摊位时,正阳街道与娜奇美商场原有约定并已实际履行了的收费标准（每年1200元管理费)。被答辩人的主张上涨了近7倍。对这种没有任何法律依据的单方随意乱涨价收费，答辩人不能接受，请求人民法院驳回答辩人随意单方改变原约定的诉求。五、被答辩人诉求冬季供暖费一事，答辩人从2018年前后分两部分说明。2018年前商场没有供暖。当年正阳先交了供暖费他没入住经商。2004年答辩人入住经商后，发现独立摊位内没有安装任何供暖设施，商场也不供暖，业户在寒冷中营业。2018年后至2019年被答辩人诉求的3193元冬季采暖费，这项与答辩人没有任何关系。①答辩人的摊位内有独立电表，取暖能自行解决。②10多年来商场把6个门斗外扩出的面积出租给业户，收入归己。2018年政府拆三小时把被扩出的面积拆除掉，有的门斗改变了用途，原封闭的门斗又从外面开门，靠近门斗的业户太冷，商场为自己的利益，2018年至2019年冬季才安装了热风幕,并向业户收取热风费归自己所有,答辩人对这项收费首先是不知情的，并且无关的费用不能也不该接受。被答辩人这些年来一贯不讲诚信，商场想收任何费用，只要在白纸上写个收费数字，答辩人就得交钱。不然就以强欺弱用拉闸、断电、封门的手段掌控业户,达到商场乱收费、乱涨价，重复收费，巧立名目的收费目的。答辩人依法做买卖为生存(吃饭、看病、住院)，在无奈、无助、被动缴费的情况下，被答辩人已索取答辩人各项明目的费用114040.00，依据被答辩人开具的发票为证。（1）按照正阳街道与被答辩人实际履行和答辩人接续原约定的收费标准,四项每年共计6394.40元减去有名无实的供暖费每年3649.08元,剩余2745.31元,是答辩人每年应缴费用。2745.31元乘11年（答辩人已交11年费用）等于30198.31元，用被答辩人索取的收费总数114040元减30198.31元等于83841.59元，是被答辩人多收的不当得利的钱,用被答辩人多收的钱抵偿答辩人续交十多年尚有余额，被答辩人诉求答辩人欠钱不是事实，并且答辩人多次与被答辩人协商要求多退少补一事,被答辩人出尔反尔。综上，被答辩人的诉求即无事实依据又无法律依据，单方改变原有约定的收费标准，随心所欲、强用、滥用诉权的诉讼请求。请求人民法院查明事实真相,依法驳回被答辩人的诉讼请求，保护答辩人的合法权益。   经审理查明：原告吉林娜奇美房地产开发有限公司与被告杨继章系位于长春市绿园区春城大街3号娜奇美综合商城的共有人，商城建筑面积约为8072.24平方米，原告吉林娜奇美房地产开发有限公司与被告杨继章共有约5277.11平方米，杨继章享有其中约103.52平方米（建筑面积147平方米左右），位于商场营业大厅西侧。现原告吉林娜奇美房地产开发有限公司基于共有关系，要求被告杨继章分担商场维修费、管理费及供暖费，并提供了自行打印的维修费和管理费（工资）明细，但未提供原始票据与之对应。   本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案，原告吉林娜奇美房地产开发有限公司占有娜奇美综合商城三分之二以上的份额，因此有权决定对商城进行重大修缮。   《中华人民共和国物权法》第九十八条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”据此，原告因修缮娜奇美综合商城所支出必要费用，比如维修费，以及对共有房屋的保存费用，由原、被告共同负担。负担的比例，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。因此对原告主张的维修费和采暖费，应依法予以保护。需要说明的是，必须是维修和供热共有部分房屋的维修费和采暖费才能由共有双方负担，专有部分的维修和供暖，应当各自承担，例如维修单独使用的水龙头、锁等。   关于维修费应否予以保护是一个问题，应予保护维修费的具体数额是另外一个问题，而不是一个问题。根据“谁主张谁举证”的原则，该两个问题均由原告负有举证责任。举证不能或者举证不充分的，应由原告承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于维修费用的具体数额，原告提供了自行打印的维修费明细表（例如2014年1-12月维修费用统计：3月维修380元、办公用品53元、消防协会会费1000元、卫生间水头10元、省爱卫会检查条幅15元、商场放十字架310元……），但未提供原始票据与之对应，无法确认原告主张的真实性，应由原告自行承担举证不充分不利后果。在无法确认原告维修费明细的真实性及合理性的情况下，对原告主张的维修费无法予以保护。   关于采暖费，参照《关于调整长春市城区服务业供热价格的通知》服务业（即经营性房屋类）供热费31元/平方米的标准，应予保护3209.12元（103.52平方米×31元/平方米）。原告仅主张3193元，系对自己权利的处分，应予准许。   原告要求被告杨继章给付2014年至2018年末应承担的商场管理费用，即人员工资。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”据此，作为商场共有权人的被告杨继章，应按照约定或者按比例承担商场管理费用。但是，法律所规定的管理费用，应当是管理共有物本身所支出的直接管理费用，而不是原告进行投资、生产、经营商场所支出的人员工资等间接管理费用，故对原告的该项请求，不予支持。   作为共有权人，享有共有部分收益权。《中华人民共和国物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告杨继章于本判决生效后立即给付原告吉林娜奇美房地产开发有限公司应负担的采暖费3193元；   二、驳回原告吉林娜奇美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2782元（原告已预交），由原告吉林娜奇美房地产开发有限公司负担2710元，被告杨继章负担72元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。                                                                                                                                审判长张季   人民陪审员 韩凤云   人民陪审员 杜晶惠     二○一九年八月三十日                                                                                                                              书记员郝娜