福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0205民初2023号 原告：官德成，男，1964年11月16日出生，台湾地区居民，现暂住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈水湖，福建懿茂律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：林玉玲，福建懿茂律师事务所实习律师。 被告：厦门海峡明珠投资开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔东路153号一层A区，统一社会信用代码913502007841716833。 法定代表人：陈旭黎，董事长。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：卢翼，福建兴世通律师事务所专职律师。 原告官德成与被告厦门海峡明珠投资开发有限公司（以下简称“海峡明珠公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官德成委托诉讼代理人陈水湖、林玉玲，被告海峡明珠公司委托诉讼代理人林文锋、卢翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 官德成向本院提出诉讼请求：1.确认官德成与海峡明珠公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号03320415）之《合同补充协议》第四条第8款、第六条第6款及第六条第9款之约定无效；2.判令海峡明珠公司向官德成支付逾期交房违约金2849662.71元（以实际购房款11537096元为基数，自2017年9月1日起计至2019年1月7日，按每日万分之五标准计算）；3.判令海峡明珠公司承担本案诉讼费、保全费5000元及诉讼保全保险费7979.06元。事实与理由：2017年1月22日，官德成与海峡明珠公司签订编号为03320415《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方主要约定如下：1、官德成购买海峡明珠公司开发的海峡明珠广场44层4402单元商品房（以下简称“案涉房屋”）；2、官德成一次性支付全部购房款7956618元（实际成交价为11537096元）；3、海峡明珠公司应于2017年8月31日前将符合要求的案涉房屋交付官德成使用；4、因官德成原因造成案涉房屋未能交付，每逾期一日，应以购房款总价为基数，按日万分之五计付违约金（注：补充协议第四条第5款）；5、因海峡明珠公司原因造成案涉房屋未能交付，官德成给予海峡明珠公司30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，期满后第31日至海峡明珠公司实际交房之日止，以官德成已交房款为基数，按日万分之一计付违约金（注：补充协议第四条第8款）；6、海峡明珠公司应当在案涉房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由海峡明珠公司提供的资料报产权登记机关备案。如因海峡明珠公司的责任，官德成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，官德成不退房，海峡明珠公司按已付房价款的0.005%向官德成支付违约金（注：补充协议第六条第6款）；7、官德成同意海峡明珠公司在案涉房屋交付使用后365日内将办理项目权属登记需由海峡明珠公司提供的资料交权属登记机关备案的，即视为海峡明珠公司按约履行办证义务、不承担逾期办证的责任；海峡明珠公司未在案涉房屋交付使用后365日内将办理项目权属登记需由海峡明珠公司提供的资料交权属登记机关备案的，官德成不退房，海峡明珠公司按主合同第十四条约定支付违约金，但海峡明珠公司承担的违约金累计最多不超过官德成购房款的0.5%。若海峡明珠公司逾期交付案涉房屋的，则本条所约定的产权登记起算时间相对顺延，即自实际交付案涉房屋的时间开始计算办理产权登记的期限，海峡明珠公司同时应承担相应的逾期交付案涉房屋的违约责任，官德成不得以任何理由要求海峡明珠公司另行承担逾期办理产权登记的违约责任（注：补充协议第六条第9款）。合同签订后，官德成支付案涉房屋实际全部价款11537096元，但海峡明珠公司直至2019年1月7日才将案涉房屋交付给官德成使用，逾期天数达491天。海峡明珠逾期交房的行为构成违约，海峡明珠公司应当向官德成支付逾期交房违约金。同时，海峡明珠公司在其所提供的格式合同中界定双方逾期交房的违约责任时，官德成违约责任计算的基数是全部购房款，比例是日万分之五，而海峡明珠公司违约责任的计算基数是已交房款，比例是日万分之一，且海峡明珠公司违约有30天的宽展期，该条款明显加重了官德成责任，减轻了海峡明珠公司责任，同时海峡明珠公司未尽合理方式提请官德成注意，符合《中华人民共和国合同法》第40条格式条款的情形，该约定无效。因此，海峡明珠公司应参照《合同补充协议》中官德成违约责任的计算方式承担逾期交房违约金的责任。同理，根据《商品房买卖合同》海峡明珠公司应当在案涉房屋交付使用后60日内办理所有权初始预登记，否则应承当违约责任，而《合同补充协议》第六条第6款、第六条第9款规定将办理所有权权属登记时间放宽为案涉房屋交付使用后365日，且将海峡明珠公司承担违约金的最高限额定在官德成购房款的0.5%范围内，显著减轻了海峡明珠公司逾期办理权属登记的违约责任，且未尽合理提醒说明义务因此也应被认定无效，海峡明珠公司违约责任的计算参照官德成的违约标准。 海峡明珠公司辩称，一、《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系海峡明珠公司与官德成的真实意思表示，内容合法有效。官德成诉称的违约责任不对等不属于格式条款无效的范畴。官德成与海峡明珠公司签订的《商品房买卖合同》之附件六《合同补充协议》第四条第8款、第六条第6款及第六条第9款主要是约定海峡明珠公司违约应当承担何种责任，是官德成与海峡明珠公司的真实意思表示，内容合法有效。上述条款没有免除海峡明珠公司的责任，也没有加重官德成的责任，更不存在排除官德成主要权利的情形，因此不存在《合同法》第四十条规定无效的情形。在意思自治的前提下，官德成与海峡明珠对双方各自的违约责任做了不同的约定，没有违反法律、法规的强制性规定，应当尊重双方的约定。况且，现实中，合同当事人对各自的违约责任进行不同的约定是大量存在。由于合同当事人地位不一样、义务不一样，要求合同当事人都承担一样的违约责任，既是僵硬的理解公平原则，也是完全没有实际履行的可能。且上述条款约定的违约金足以弥补官德成的损失。根据上述条款约定，每逾期一天交付案涉房屋，海峡明珠公司应支付违约金834.37元，相当于月租金为84.85元/平方米。根据安居客（APP）、贝壳网等房屋中介公司发布的出租房屋信息，案涉房屋同地段同类房屋的月租金约为65元/平方米。可见，上述条款没有排除官德成的权利、损害官德成的利益，合法有效。若上述条款被认定为无效，那么官德成与海峡明珠公司对海峡明珠公司逾期交付案涉房屋的违约行为便没有约定违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，海峡明珠公司逾期交付案涉房屋的违约金也应当按照同地段同类房屋租金标准确定。可见，官德成将其违约的违约金计算比例套算到海峡明珠公司上的主张，没有合同约定，也没有法律依据。二、海峡明珠公司因不可抗力及宽限期等因素顺延交房日期符合《合同补充协议》之约定，依法应予以支持。海峡明珠公司与官德成约定案涉房屋的交房时间为2017年8月31日。事实上，受“莫兰蒂”台风、金砖国家领导人第九次会晤（下称“金砖会晤”）在福建厦门举行以及恶劣天气等不可抗力的影响，造成了海峡明珠公司交房的延误。因“莫兰蒂”台风影响，厦门市人民政府给予主体工程已完成的“海峡明珠广场”延长建设期限90天。由于金砖会晤福建省人民政府采取临时性性行政措施，影响“海峡明珠广场”建设进度，给予延长建设期限三个月。海峡明珠公司项目因地处厦门市观音山环岛路旁，位于金砖会晤会议地点的附近，属于严格监管地段。因此，早在2017年的年初海峡明珠公司就接到各相关部门的通知，要求积极配合并提前清场，大量的材料运输及施工均严重滞后。因此，金砖会晤在实质上给海峡明珠公司造成的影响远不止三个月。2017年5月至2017年8月，厦门市共有大雨、暴雨天气9天，影响“海峡明珠广场”建设进度9天。根据《合同补充协议》第四条第6款之约定以及政府的相关规定，海峡明珠公司顺延交房期限合计189天。另，根据《合同补充协议》第四条第8款之约定，官德成给予海峡明珠公司30天的宽展期，该宽展期不计入海峡明珠公司逾期交付房屋期间。据此，海峡明珠公司逾期交付房屋总天数应为267天。三、官德成以所谓申请财产保全的名义恶意查封海峡明珠公司的巨额资产，给海峡明珠公司的工作进展造成相当的不便，由此产生的所有费用均应由官德成承担。四、《合同补充协议》第六条第6款、第9款所约定的海峡明珠公司在案涉房屋交付使用后365日内按约定办理房屋权属初始登记，符合厦门市房地产开发行情，不存在无效的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月13日，官德成与海峡明珠公司签订编号为03320415的《商品房买卖合同》，约定官德成向海峡明珠公司购买案涉房屋，总金额为7956618元，官德成应于2017年2月13日前一次性付清全部购房款，海峡明珠公司应当在2017年8月31日前将符合各项约定条件的商品房交付官德成使用。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。 同日，官德成（乙方）与海峡明珠公司（甲方）签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》，其中第四条为关于房屋交付的补充约定，载明：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2017年8月31日之前……6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）政府部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。……（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付款或其他费用尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。7、如发生本条第6项[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。8、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第六条为关于办理产权登记手续的补充约定，载明：……6、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。……9、乙方同意：甲方在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登记机关备案的，即视为甲方按约履行办证义务、不承担逾期办证的责任；甲方未在商品房交付使用后365日内将办理项目权属登记需由甲方提供的资料交权属登记机关备案的，乙方不退房，甲方按主合同第十四条约定支付违约金，但甲方承担的违约金累计最多不超过乙方购房款的0.5%。若甲方逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相对顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，甲方同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，乙方不得以任何理由要求甲方另行承担逾期办理产权登记的违约责任。第十五条为合同补充协议的效力约定，载明：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律拘束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。后该合同在厦门市不动产登记中心办理登记备案手续。 合同签订后，官德成向海峡明珠公司支付案涉房屋实际房款共计11537096元，海峡明珠公司于2017年2月14日向官德成开具6张厦门增值税普通发票，价税合计7956618元。2019年1月7日，海峡明珠公司向官德成交付案涉房屋。因对逾期交房等产生争议与海峡明珠公司协商无果，官德成诉至本院提出如上诉请。 另查明，一、因金砖会晤的举行，2017年4月18日，福建省人民政府公布《福建省人民政府关于事实重大国际性活动临时性行政措施的决定》，决定在厦门市及相关地区采取有关社会治安、消防安全、道路交通、水上交通、海域岸线、无线电管理、环境保护等方面的临时性行政措施，以上临时性行政措施最早自2017年7月1日开始实施，至2017年9月30日结束。二、2017年5月至2017年8月，厦门市共有大雨、暴雨天气9天。三、2017年7月31日，海峡明珠公司向官德成发出延期交房通知函，通知官德成由于受2016年台风“莫兰蒂”造成的工期影响，交房时间将延后，若官德成对交房时间调整有异议，可于2017年8月20日前与公司协商妥善处置。四、官德成因本案申请财产保全支出保全申请费5000元，并向保全担保人支出保险费7979.06元。 以上事实，有官德成提供的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、延期交房通知函、验房单、银行转账凭证、增值税发票，海峡明珠公司提供的《福建省人民政府关于事实重大国际性活动临时性行政措施的决定》、厦门市气象资料以及法庭笔录为证，足以认定。 本院认为，官德成系台湾地区居民，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权；本案当事人并未约定适用的法律，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律。 本案系商品房预售合同纠纷。官德成与海峡明珠公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方经过自愿协商所签订，内容体现双方真实意思表示。关于官德成所主张《合同补充协议》第四条第8款、第六条第6款及第六条第9款约定无效问题，本院认为，《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》有关条款进行的额外补充，本身即为一种特别提示，官德成作为合同签约当事人应对补充协议内容进行认真审阅，如对内容持有异议，应在合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。且官德成并未提供证据证明上述补充协议条款约定存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，上述补充协议条款亦不具有《中华人民共合同合同法》第五十二条、五十三条规定的无效情形。综上，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律拘束力。官德成主张《合同补充协议》第四条第8款、第六条第6款及第六条第9款约定无效，缺乏事实和法律依据，不予采信。 海峡明珠公司未在《商品房买卖合同》约定期限内交付案涉房屋的事实清楚，应依约向官德成支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准。如前所述《合同补充协议》第四条第8款为有效约定，故海峡明珠公司应按日向官德成支付已交房款万分之一标准的逾期交房违约金。官德成主张该条款无效，海峡明珠公司应参照官德成逾期收房的违约责任承担逾期交房责任，即海峡明珠公司按日向官德成支付购房款总价的万分之五作为违约金，依据不足，不予支持。关于逾期交房天数。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均约定交房日期为2017年8月31日前，而案涉房屋实际交接为2019年1月7日，海峡明珠公司延迟交房494天。海峡明珠公司辩称逾期交房天数应扣除双方约定的宽展期及受“莫兰蒂”台风、金砖会晤、大暴雨天气影响延长建设期限的相关天数。对此，本院认为：其一，《合同补充协议》第四条第8款第（1）项约定了海峡明珠公司逾期交房的，官德成给予海峡明珠公司30天的宽展期，即宽展期内海峡明珠公司无需向官德成承担违约责任，该条款如上所述为有效条款，双方均应按约履行，故应确认逾期交房天数应扣除30天宽展期；其二，“莫兰蒂”台风发生于《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订之前，海峡明珠公司在签订合同时已能预估“莫兰蒂”台风对交房可能产生的影响，其与官德成约定的交房日期应视已考虑包括“莫兰蒂”台风影响等因素而作出的真实意思表示，故“莫兰蒂”台风并不构成其延期交房理由，逾期交房天数不应扣除“莫兰蒂”台风影响的天数；其三，虽然金砖会晤期间因对部分区域实行临时性行政管理措施，有可能引起房屋延期交付的情况，但海峡明珠公司并未依约在发生该情形后30日内通知官德成并提供有关政策文件，根据《合同补充协议》第四条第7款约定，海峡明珠公司不得以此为由免除延期交房责任，故逾期交房天数亦不得扣除金砖会晤影响的天数；最后，虽然2017年5月至2017年8月厦门市共有大雨、暴雨天气9天，但海峡明珠公司并未提供施工日志或监理日志等证据来证明施工受该天气影响，应承担举证不能的法律后果。因此，海峡明珠公司逾期交房天数为464天（494天-30天），海峡明珠公司应向官德成支付逾期交房违约金为535321.25元（11537096元*1/10000*464天）。 关于诉讼保全费及保全保险费问题。官德成为维护其合法权益而提起诉前财产保全申请，为此缴纳保全费5000元，该费用应由海峡明珠公司承担。官德成主张财产保全支出保险费7979.06元，因没有强制规定财产保全的担保必须由保险公司予以担保，该项保险费并非应当支出的必要费用，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、厦门海峡明珠投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向官德成支付逾期交房违约金535321.25元； 二、厦门海峡明珠投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向官德成支付保全申请费5000元； 3、驳回官德成的其他诉讼请求。 若厦门海峡明珠投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29459元，由官德成负担23921元，由厦门海峡明珠投资开发有限公司负担5538元。 如不服本判决，官德成可在判决书送达之日起三十日内，厦门海峡明珠投资开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  颜思远 人民陪审员  杨丽金 人民陪审员  朱天奇 二〇一九年八月二十八日 法官助理  陈纬纬 代书 记员  蒋书砚 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。