贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6190号原告沈晓琴，女，1985年7月1日生，汉族，住贵州省毕节市。被告刘泽芳，女，1938年12月16日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人周堃，男，1972年3月11日生，汉族，住贵阳市云岩区，系被告刘泽芳女婿。被告谭以农，男，1970年8月12日生，汉族，住贵阳市云岩区。第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司，地址：贵阳市经济技术开发区清水江路榕筑花园B幢1层11号。法定代表人：薛怀琴，职务：总经理。委托代理人华悦娟，女，1991年12月10日生，汉族，住贵阳市小河区，公司员工。原告沈晓琴诉被告刘泽芳、谭以农、第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称幸福树公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈晓琴，被告刘泽芳委托代理人周堃，被告谭以农，第三人幸福树公司委托代理人华悦娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈晓琴提出如下诉讼请求：1、被告刘泽芳、谭以农按照签署房屋买卖三方合同约定双倍赔偿购房定金4万元；2、被告刘泽芳、谭以农支付原告已支付第三人的居间服务费9000元；3、被告刘泽芳、谭以农支付市场房价涨幅对原告造成的经济损失20000元；4、案件受理费由被告刘泽芳、谭以农承担。事实及理由：原被告于2019年4月30日在第三人贵开店签署三方买卖合同，房屋位于云岩区房屋价款为30万元，原告支付购房定金2万元至被告实名制微信内，被告开具购房定金收条给原告，合同约定2019年5月10日前被告配合原告办理不动产权过户手续，原告已具备办理过户时手续所需除定金外房款乃为守约方，在中介公司协助催促下，被告告知中介公司由于家庭成员不同意出售此房，宁愿违约不配合原告办理不动产过户手续，系违约方。按照房屋买卖三方合同购房定金约定第四条，原告向被告交纳定金后，若被告不按合同约定出售该房屋，将双倍返还原告所支付的全部定金；按照合同第六条约定，居间服务费由违约方向守约方承担，故诉至法院，请求判令如前所请。被告刘泽芳辩称，1、原告与我方之间房屋买卖合同未成立，对我不发生效力，故不应承担任何赔偿责任：涉案房屋系被告刘泽芳单独所有，被告谭以农并非该房屋共有人；我并未委托被告谭以农出售房屋，《房屋买卖合同》上无被告刘泽芳签字、捺印，且至今仍未追认；我也未收取原告任何款项；2、《房屋买卖三方合同》未能成立责任主要在于第三人，应当由其承担主要法律责任：第三人系专业房屋买卖中介机构，拥有房屋买卖方面各种专业知识，应当为房屋买卖的双方提供专业服务，本案中第三人收取了9000元居间费，应当为买卖双方提供专业服务，本案中，第三人未尽到最基本的核查注意义务，为促成本次交易，未核实买卖双方主体身份及代理资格，在明知谭以农不是案涉房屋所有权人、也未提供任何授权代理相关证明资料的情况下，组织三方签订了《房屋买卖三方合同》，由于该合同未取得刘泽芳追认，导致合同最终未成立，其责任主要在于第三人，综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告谭以农辩称，1、原告诉请按照合同约定双倍赔偿购房定金无事实及法律依据：原被告签订的《房屋买卖三方合同》并未成立，涉案房屋系刘泽芳单独所有，并未在案涉合同上签字捺印，也未授权谭以农代表其签订《房屋买卖三方合同》，事后，刘泽芳也未对谭以农无权代理行为进行追认，根据合同法第48条规定，《房屋买卖三方合同》对刘泽芳不发生效力，合同未成立，故不适用合同中双倍赔偿购房定金的约定；2、案涉合同签订的各方，应当按照各自过错程度，依法承担相应的缔约过失责任：（1）合同未能成立，幸福树公司存在严重过失，应承担主要责任，幸福树公司应对之道案涉房屋属于刘泽芳所有，合同签订前，谭以农携带房产证及母亲刘泽芳身份证到幸福树公司贵开路店委托发布信息，因未出具过任何授权委托证明，故幸福树公司应当知道谭以农并无代理权，幸福树公司作为专业房屋买卖中介机构，在收取9000元居间费后，应当利用其专业知识提供专业优质服务，但未尽到审查双方签章主体资格义务，从而导致合同未成立，应承担主要责任；居间费9000元由幸福树公司收取，应当由其返还；（2）原告在合同签订过程中存在过错，应当承担相应责任；在幸福树公司组织下，签订《房屋买卖三方合同》时，我向沈晓琴说明了房屋产权情况、代理情况（暂未取得代理权），经幸福树公司作工作，沈晓琴最终同意签署《房屋买卖三方合同》，原告应当知道系无权代理，签订的《房屋买卖三方合同》是一份效力待定合同，最终有可能会使合同不能成立。（3）谭以农自愿承担返还原告20000元款项的责任：谭以农以刘泽芳名义签订合同过程中，已就代理情况、房屋情况等信息作出充分全面信息披露，不存在故意欺骗及隐瞒事实情况，由于合同未成立，谭以农自愿退还原告购房款20000元。3、原告主张赔偿“市场房价涨幅20000元的损失”即无事实依据，也无法律依据，请予驳回。被告幸福树公司辩称：1、请求支持原告第一项诉讼请求，《房屋买卖三方合同》主体及内容均合法，未违反法律法规的强制性规定，于签订之日生效，《房屋买卖三方合同》的签订既视为我公司已经完成居间服务，且原告已支付定金20000元，现因被告不愿出售房屋致使原告合同目的落空，被告已构成实质违约，原告有权要求其双倍返还定金。2、对于原告其他诉讼请求，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交下列证据：1、合同、收条各一份，证明原被告之间签订的三方买卖合同有效，原告支付被告定金。被告刘泽芳表示不清楚，被告谭以农、第三人幸福树公司表示无异议。2、声明书一份，证明被告承诺要取得委托，否则承担一切经济损失及法律责任。被告刘泽芳代理人表示签订买卖协议与幸福树公司商谈了两次，第一次周堃参与，经向公证处询问后，得知因母亲刘泽芳中风有语言障碍，无法办理公证委托，也无法办理房屋过户手续，已向第三人告知房屋无法办理过户事实，故未签订代理合同，三方签订的合同应为无效，该声明系被告谭以农收到欺骗情况下签订，为无效合同。被告谭以农对真实性无异议，但认为签订声明书前原告及第三人均知晓被告谭以农无代理权限。第三人对该组证据三性无异议。3、短信截图2张，证明原告联系被告办理房屋过户手续。被告刘泽芳表示不清楚，未见过。被告谭以农对真实性无异议，但达不到证明目的。第三人对该组证据三性均无异议。4、收据一张，证明原告支付中介费的事实。被告刘泽芳、谭以农表示与其无关。第三人表示无异议。被告刘泽芳、谭以农均无证据提交。第三人申请证人孔某出庭，述称：我在幸福树公司工作8年，涉案三方合同由我负责参与接洽，被告谭以农委托我销售涉案房屋，告知我方房屋面积及价格，后我找到原告购买，在2019年4月30日签订合同，合同签订后，原告支付2万元给被告谭以农，谭以农出具收据，也看到被告谭以农持有的被告刘泽芳的产权证书及声明书、短信证明，被告谭以农委托我方出售房屋时未见过产权证，不清楚产权人是刘泽芳，之后才知道涉案房屋所有权人系刘泽芳，故要求谭以农出具声明书。在合同签订之前知晓涉案房屋土地证遗失。被告刘泽芳表示证人证言比较模糊，声明书系受到第三人诱导出具，第一次见面时已经告知涉案房屋不能买卖。被告谭以农表示证人证言部分不实，被告向证人告知房屋情况后，证人表示房屋能出售，由其处理。原告表示无异议。本院经审理认定如下事实：2019年4月，被告谭以农拟出售刘泽芳名下位于“云岩区”房屋，持有该房屋产权证书及刘泽芳身份证原件通过幸福树公司发布该房屋出售信息。2019年4月30日，被告谭以农代表刘泽芳（甲方）与原告（乙方）、幸福树公司（丙方）签订一份《房屋买卖三方合同》，主要约定：甲方所售房屋坐落于云岩区，建筑面积39.87平方米，该房屋产权人为刘泽芳，产权证编号为筑云岩字第Ｇ14238号，甲乙双方一致同意，交易房屋及装饰装修、设施总成交价款为30万元（含定金）；第四条、乙方签约当日向甲方支付定金2万元，甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移登记后定居自动转为购房款，乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金，若乙方不按本合同约定购房该房屋，乙方已支付的定金不退。乙方于2019年5月10日前将购房总款30万元（含定金）一次性直接支付给甲方。第五条、乙方向丙方支付居间服务费9000元。第六条、甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权共有人的同意，因甲方出售的该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含应支付给丙方的居间服务费）。同时，原告与被告谭以农还签订一份《签约声明书》，载明：出售方谭以农出售产权人刘泽芳位于云岩区的房屋，出售方（代理人）谭以农承诺已经取得该房产权人及共有人同意出售该房并签署买卖相关文件、收取房款及定金，且该情况已告知购买方知晓，如有不实及隐瞒，由出售方及其代理人承担因签署相关文件带来的一切经济及法律责任。购买方知晓该情况，同意购买该房并签署买卖相关文件，支付房款及定金。合同签订当日，原告向被告谭以农支付购房定金20000元，向幸福树公司支付居间服务费9000元。同年5月9日，幸福树公司工作人员向被告谭以农发送一条《情况说明》称“刘泽芳（代理人：谭以农）与沈晓琴于2019年4月30日在贵开路幸福树不动产贵开路店签署位于云岩区（合同编号0419348）（产权证编号：筑云岩字第Ｇ14238号）；合同约定2019年5月10日前办理过户手续，现因刘泽芳（代理人：谭以农）（产权证编号：筑云岩字第Ｇ14238号）产权证附属准入许可证及土地证遗失，需房改办办理准入许可证及土地证遗失补办手续。沈晓琴现能提供办理过户时合同约定剩余房款，配合办理全产权过户手续，因刘泽芳（代理人：谭以农）需办理（产权证编号：筑云岩字第Ｇ14238号）所署房产准入许可证及土地证遗失补办方能办理过户手续，超出合同双方约定时间，无法配合沈晓琴办理过户手续，为本合同（合同编号0419348）能继续履行双方约定条例、事项特幸福树不动产贵开路店约双方于2019年5月11日上午9点在贵开路店办理过户时间推移手续。刘泽芳（代理人：谭以农）您是否同意。”被告谭以农回复称“同意。”后被告谭以农以其未取得刘泽芳委托、刘泽芳未追认其与原告签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖三方合同》系无效合同拒绝履行《房屋买卖三方合同》，双方发生争议，原告遂诉至本院，诉请如前。庭审中，针对《房屋买卖三方合同》未能履行原因，原告及第三人表示系被告不同意出售房屋；被告刘泽芳表示其有子女三人（含谭以农在内），除谭以农外，其余两子女不同意出售房屋，因为《房屋买卖三方合同》系违反规定不成立的合同，若履行该合同怕产生弊端。被告谭以农表示出售涉案房屋系其个人意思，现处于出租状态，因母亲刘泽芳行动不便无法管理，故持有母亲刘泽芳身份证原件、产权证原件至幸福树公司处挂售房屋。本院认为：本案争议焦点在于《房屋买卖三方合同》效力问题，经查，《房屋买卖三方合同》签订时被告谭以农虽未取得刘泽芳授权，且之后被告刘泽芳亦未对该合同进行追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，被告谭以农未取得授权及刘泽芳未进行追认，并不影响《房屋买卖三方合同》效力，《房屋买卖三方合同》应系原告与被告谭以农真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议内容履行各自义务。现原告已按约向被告谭以农支付购房定金2万元，被告谭以农以其未取得刘泽芳授权委托为由不能出售涉案房屋，明显与协议约定第六条及《签约声明书》承诺内容相悖，违反了双方约定，应承担相应违约责任；根据《房屋买卖三方合同》第四条第一款、第六条第（一）款约定，原告有权主张被告谭以农双倍返还购房定金4万元、承担居间服务费9000元，故对原告该诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对于被告谭以农辩称原告及第三人存在过错的辩解意见，经查，合同签订前，谭以农已向第三人出示产权所有人刘泽芳身份证原件及不动产权证书原件，并承诺取得产权人同意，原告及第三人已尽审慎审查义务，被告该辩解理由不充分，本院不予采纳。对原告要求被告谭以农赔偿经济损失20000元的诉请，原告对其损失并未举证证明，应承担举证不能后果，故对原告该诉请，于事实法律无据，本院不予支持。对原告针对被告刘泽芳所提出的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”规定，《房屋买卖三方合同》系由原告与被告谭以农签订，且被告谭以农未取得刘泽芳授权、刘泽芳事后未进行追认，相应法律后果由谭以农承担；故对原告向被告刘泽芳提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第四十八条第一款、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告谭以农于本判决生效之日起十日内一次性双倍退还原告沈晓琴定金40000元；二、被告谭以农于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈晓琴居间服务费9000元；三、驳回原告沈晓琴其余诉讼请求。案件受理费762.5元（已减半收取），由原告承担221元，由被告谭以农承担541.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决则发生法律效力。当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 黎 玲二〇一九年八月十日书记员 李安涛