呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2269号原告：张峰，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。原告：丁改琴，女，现住址呼和浩特市。委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，系该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告张峰、丁改琴与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张峰、丁改琴的委托诉讼代理人周海涛、肖婕，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张峰、丁改琴向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交付原告所购买的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城9号楼710号房屋，房屋总价款388849元；2.请求判令被告支付逾期交房违约金94892.95元（违约金从2014年9月1日起暂计至2019年5月20日，诉讼期间按已交付房款金额为基数，依据银行同期贷款利率双倍计算至实际交房时止）；3.请求判令被告赔偿装修费用及家电损失共计51296元（装修费用按每平米800元计算，家电损失按1万元计算）。事实和理由：原告于2013年5月26日购买由被告开发的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城精装房屋一套，双方签订《内部认购协议》约定原告购买的房屋为9号楼710号，房屋面积51.62㎡，房屋总价款388849元，付款方式起分期付款，交房时间2014年8月31日。另双方约定原告所购买的房屋为精装修，同时签订了《委托改造及装修协议》。约定由被告提供房屋地面、墙面、吊顶、厨房、卫生间等装修及家电的配置。原告在签订协议当日按照约定履行了付款义务，但被告迟迟未能按照约定时间交付房屋。现根据《合同法》及《商品房销售管理办法》的相关规定，原被告双方签订的《内部认购协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，双方应按协议约定履行权利与义务。而被告在协议签订后未能如期交付交房。综上所述，原告为保护自己的合法权利，现向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告蒙拓公司辩称，就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件，呼和浩特市中院已作出生效判决，故被告同意向原告交付房屋（但前提是原告将剩余款项付清）；同意按每平米800元的标准赔偿其房屋装修损失。关于逾期交房违约金，同意按类案件生效判决的内容执行，即：以已付款为基数，按中国人同期贷款利率支付违约金，而不是以双倍计算。针对1万元的家电损失，第一，该金额无任何事实依据；第二，家电已包含在委托及装修协议附件一的装修标准内，原告请求按每平米800元的标准赔偿其装修损失已将家电涵盖进去，原告主张损失属重复计算，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张峰、丁改琴向本院提交了如下证据：1.内部认购协议、收据，拟证明原告于2013年5月26日购买由被告开发的位于呼和浩特市××路交汇处西南角“内大·翡翠城”LOFT公寓9号楼710号房屋一套，建筑面积51.62㎡，房屋单价7532.91元，总金额388849元。合同约定付款方式为按揭，交房日期为2014年8月31日，原告在与被告签订合同的当天向被告支付了198849元的首付款。根据协议约定原告未按约定支付房款违约需要向被告按日万分之8支付违约金，而被告未按时交付房屋仅向原告按日万分之0.1支付违约金。根据《民法总则》第五条规定的公平原则，原告在起诉时将违约金调整为按日万分之2.6。被告蒙拓公司的质证意见是真是性认可，证明问题不认可，关于违约金，类案已有生效判决，为保证司法裁判尺度统一，应执行生效判决，不能就相同案件出现两种裁判结果。本院对该组证据的真实性予以认可。2.委托装修协议、装修标准，拟证明根据合同约定原告购买的房屋交付条件为精装房屋，装修范围应包括：地面、墙面、吊顶、房间隔墙、卫生间卫生洁具、门及家电（电视、冰箱、洗衣机、电磁炉）。现被告没有对房屋按照合同约定的标准进行装修，此部分装修损失应由被告承担。被告蒙拓公司的质证意见是真实性认可，证明问题不认可，家电已包含在委托装修及改定协议中的附件装修标准中，原告请求赔偿其装修损失，已将家电涵盖在内，再主张属重复计算。本院对该组证据的真实性予以认可。3.判决书，拟证明与本案相同的案件已经有生效的判决书作出认定，被告应当交付房屋并承担逾期交房的违约责任，同时应向原告支付未按约定交付装修后房屋的装修损失。被告蒙拓公司的质证意见是真实性认可，证明问题不认可，家电已包含在委托装修及改定协议中的附件装修标准中，原告请求赔偿其装修损失，已将家电涵盖在内，再主张属重复计算。本院对该组证据的真实性予以认可。被告蒙拓公司向本院提交了证据：《内部认购协议》、催款通知书、邮寄邮单、投递记录、短信记录，拟证明根据《内部认购协议》的约定，原告应于房屋主体封顶前支付部分房款，与房屋交付前支付剩余房款；逾期则按应付款的万分之八支付违约金，被告多次向原告发送催款通知，但原告至今未支付剩余房款、县房屋已具备交付条件，故根据合同约定，被告有权要求反诉被告支付剩余房款及违约金。原告张峰、丁改琴的质证意见是对于主体封顶的时间被告应提供施工资料，监理证明或对主体封顶的验收报告，否则只是被告单方陈述无证据证明封顶的时间原告的付款条件不成就。违约金与原告的违约责任严重不对等，请求减少。其他证据真实性、合法性、关联性均不认可，催款通知未送达，没有原告的签收，原告没有收到过任何催收通知。本院对该组证据的真实性部分部分予以认可，证明问题结合其他证据予以综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月26日，出卖人蒙拓公司与买受人张峰、丁改琴签订《内部认购协议》，张峰、丁改琴购买了由被告开发的位于呼和浩特市××路交汇处西南角“内大﹒翡翠城”LOFT公寓9号楼710号房屋一套，建筑面积51.62平方米，单价为每平方米7532.91元，总金额为388849元；付款方式约定为：买受人于2013年5月26日付房款即人民币198849元，余款即人民币190000办理银行按揭。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付买受人使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房的违约金，标准为乙方乙方已交房款的万分之0.1。合同签订后，原告张峰、丁改琴向被告蒙拓公司支付了购房款198849元，剩余房款以按揭方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，未实际办理交付。本院认为，原告张峰、丁改琴与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，被告蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，原告张峰、丁改琴与被告蒙拓公司签订《商品房购买协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。商品房预售不同于现房销售，双方所签合同的履行存在不确定性，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告张峰、丁改琴与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。依据双方签订的《商品房购买协议》约定，该房暂定于2014年8月31日前交付买受人张峰、丁改琴使用，合同签订后原告向被告支付购房款190000元，约定剩余购房款以按揭的方式付清。蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。故蒙拓公司应向张峰、丁改琴交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，即蒙拓公司应向张峰、丁改琴支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日的利息损失（该利息损失以已付房款198849元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故原告张峰、丁改琴的该项诉讼请求本院予以支持。张峰、丁改琴请求装修费用按照每平米800元计算，蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，故本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积51.62平方米，故蒙拓公司应当赔偿张峰、丁改琴房屋装修损失41296元（800元/平方米×51.62平方米）。双方在委托及装修协议中已经将家电包含在装修标准内，原告请求按每平米800元的标准赔偿其装修损失已将家电涵盖进去，原告主张损失属重复计算，故对于原告主张的1万元家电损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于判决生效后向原告张峰、丁改琴交付位于呼和浩特市××路交汇处西南角“内大·翡翠城”LOFT公寓9号楼710号房屋。二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后支付原告张峰、丁改琴自2014年9月1日至实际交付房屋之日的利息损失（该利息损失以已付房款198849元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后赔偿原告张峰、丁改琴房屋装修损失41296元。四、驳回原告张峰、丁改琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4575元，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年八月十五日书记员 杨亚楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面的履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。