山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初3025号 原告：任超，男，1989年5月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告任超与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起的30日内，履行完毕《商品房买卖合同》第十九条约定的义务，将坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的不动产产权登记证书；2、判决被告先行向原告支付自2015年9月24日起至原告起诉之日止（2019年6月3日）的违约金83221元；判令被告于原告取得涉案房屋所有权登记书的次日，向原告支付自2019年6月4日起至原告实际取得涉案房产所有权登记书之日止的违约金（以617368.4元以为基数，按日万分之一计算）；3、判决被告立即退还违法向原告收取的产权登记证押金2000元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求关于违约金计算截止时间至被告将办理房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案止，第二次支付违约金支付时间为被告将涉案房屋产权登记备案材料报产权登记机关备案的次日。事实与理由：原告于2015年1月31日购买被告开发的湖西景苑A9号楼1单元1501室住房一套，支付了全部房屋价款617368.4元，双方签订了《商品房买卖合同》。2015年6月24日，被告向原告实际交房，并要求原告向被告交纳产权证押金2000元。因被告未按照合同约定履行合同义务，导致原告至今无法办理房屋所有权证书，为维护原告合法权益，遂诉至本院。 被告辩称，1、原告的诉请依法不能成立，按照山东省住宅专项维修资金管理办法规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请，由于原告未依法缴纳专项维修资金，被告的备案申请根本不可能被产权登记机关接受，因此由于原告未履行义务在先，导致被告履行义务不能，原告的不履行先履行义务的行为阻却了被告履行合同的行为法律责任，因此原告的诉求没有法律依据不能成立；2、按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任，客观事实是被告开发建设的涉案房产，于2011年开工，于2015年竣工，期间，国家于2014年颁布了新的建筑设计消防标准，该标准为国家强制性标准，必须严格执行，被告的房产因不符合新的建筑设计消防标准，而不能通过验收，因此涉案房产不能备案登记，不是因为被告的原因，而是因为国家标准的变更，对此应参照不可抗力的规定，免除被告的违约责任；3、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，应调低违约金金额；4、关于原告主张返还办证押金，因双方系口头协议，且原告实际履行，现原告反悔要求退还押金没有法律和事实依据；5、原告诉请超过诉讼时效部分，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、编号为“YS0048301”的《商品房买卖合同》一份；2、销售不动产统一发票一份；3、办理产权证押金收据一份；4、选房定位单一份。被告提交如下证据：1、建筑工程施工许可证；2、住房和城乡建设部公告；3、建设工程消防设计审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、国有建设用地竣工核验申报审批表；6、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建筑消防设施安装质量检验报告；9、《山东省住房专项维修基金管理办法》。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议。原告对被告提交证据的部分真实性无异议，对证明目的均有异议。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据不足以证明其已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，因此，对被告提供的证据本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。．.．.．买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款617368.4元，被告于2015年3月10日将涉案房屋交付给原告，并于2015年6月24日向原告收取产权证押金2000元，被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出的应依照不可抗力免除其违约责任的理由，不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年3月10日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2015年6月8日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年6月8日起开始计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2019年6月3日诉至本院，且被告已提出时效抗辩，故自2016年6月3日起的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。 依据上述《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑A9号楼1单元1501室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告任超办理上述房屋的房屋产权证书； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告任超自2016年6月3日至2019年6月3日期间的违约金67601.84元； 三、被告枣庄东湖置业有限公司于办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之次日,支付原告任超违约金（以617368.4元为基数，计算时间自2019年6月4日至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 四、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告任超产权证押金2000元； 五、驳回原告任超其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1931元，减半收取965.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  王 东 二〇一九年八月二十日 法官助理  刘春梅 书 记 员  王 点