湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)鄂0502民初392号 原告宜昌开发区天和汽修厂，住所地东山区体育场路19号体育馆内104号平台。 负责人付青芳，该汽修厂经营者。 委托代理人朱国辉，湖北三立律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。（特别授权） 被告宜昌市鑫丰体育服务有限公司，住所地宜昌市体育场路21号。 法定代表人颜新明，该公司总经理。 被告宜昌市体育中心，住所地宜昌市体育场路19号。 法定代表人黄德荣，该中心主任。 委托代理人李海波，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权） 原告宜昌开发区天和汽修厂（以下简称“天和汽修厂”）与被告宜昌市鑫丰体育服务有限公司（以下简称“鑫丰公司”）、宜昌市体育中心（以下简称“体育中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。同年10月26日，本院作出(2018）鄂0502民初1694号《民事判决书》，判决驳回原告天和汽修厂的诉讼请求。原告天和汽修厂不服判决提出上诉。同年12月13日，湖北省宜昌市中级人民法院作出（2018）鄂05民终3290号《民事裁定书》，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成由审判员汪邦国担任审判长、审判员程丹、审判员左树青参加评议的合议庭，分别于同年4月16日、6月5日，公开开庭进行了审理。原告天和汽修厂的经营者付青芳及其委托代理人朱国辉、刘迪艳，被告鑫丰公司的法定代表人颜新明，被告体育中心的委托代理人李海波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天和汽修厂诉称，被告鑫丰公司经体育中心同意（二被告系租赁关系），2015年11月19日与原告签订《房屋租赁合同》，被告鑫丰公司将体育场路21号体育场南五门楼梯对面四档出租给原告从事汽车维修服务经营。合同约定：租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日止；首年租金57960元，租金每年递增5%；协议签订后原告依约全面履行了合同义务，但原告经营期间，被告以体育场举行大型活动为由，多次要求原告关闭经营场所（自2016年1月1日至2017年10月14日累计90天）；另体育场内场地和路面整修，原告被迫关停了一段时间；体育中心对体育场内的承租经营户进行整改，2017年8月20日即重新进行与体育项目有关的工商登记。同年10月14日体育中心通知将原告等与体育无关的经营户全部清除出体育场范围，并将场所周边封闭，导致租赁合同已无法继续履行。二被告的行为给原告造成了经济损失，故诉至贵院，请求人民法院依法判决：1、二被告赔偿违约解除《房屋租赁合同》给原告造成的各项损失共计1003536元，其中装饰装修价值200528元、停产停业利润损失（净利润）179105元（565元/天×317天）、押金及保证金15000元、停业期间员工工资243034元（23000元/月÷30天×317天）、停业期间的房租损失52260元（57960元/年÷365天×75天+60858元/年÷365天×242天）、搬运费45000元、评估费15000元、漏水维修补偿2000元、预交电费1300元、解除员工违约金138000元（23000元/月×6个月）、2018年1月1日到1月9日利润5085元（565元/天×9天）、搬迁安置过渡期损失67800元（565元/天×120天）、合同违约金39424元（394238.87元×10%）；2、二被告承担本案的案件受理费及其他。 被告鑫丰公司辩称，1、关于租赁合同，原告以前叫“小崔汽修”，该公司是在我公司之前进驻体育场的，从事的经营范围主要是“汽车维修”，原来的合同是跟体育中心签订的，到鑫丰公司通过西陵区文体局招商引资整体租赁体育场时，“小崔汽修”与体育中心的合同尚未到期，后经体育中心从中协调，要求我公司整体租赁体育场后，相应考虑预留相当面积给“小崔汽修”继续经营其修车业务。原告和鑫丰公司最初是2010年签订的第一份合同，合同期五年，2015年10月底执行完毕，2015年11月19日签订第二份合同，合同期五年，至2021年12月31日，自签订合同以来，双方合作很好，鑫丰公司始终依约履行了责任和义务，并没有违约行为；因政府、体育局要求整顿体育场环境，限制体育场租户要经营与体育相关的经营范围，原告同意变更经营范围，并新注册了“宜昌户外运动俱乐部服务部”，并与鑫丰公司于2017年8月20日重新签订了新的《房屋租赁合同》，依据最后一份合同，房屋租赁用途由原来的“汽修修理”改变为“汽车户外运动俱乐部”。考虑到原告经营范围受限，因而租金由原来的每年56000元降为每年18000元，由于新的合同是2017年8月签订，而房租2017年度被原告已年初一次交清，因而双方并未要求复缴房屋，原被告经协商都同意续2017年底，双方对2017年度已缴房租重新核算，多退少补。因为自2017年8月新合同签订后，应该执行每年18000元，所以实际上原告自2017年9月至2017年底4个月，应有多缴房租约18000元余额；2、关于缴纳水电费的事宜，是原告直接缴纳给体育中心，原告使用的是专线，水电费单价亦是原告与体育中心协商的价格，鑫丰公司没有参与定价；3、对原告提出的损失明细，因为鑫丰公司没有违约行为，因而予认可，若原告执意要解除合同，退回原租赁房屋，鑫丰公司可考虑退还押金15000元；4、关于《评估报告书》，不能作为原告索取赔偿的依据，因为报告所列出的装修损失，其装修范围是原告单方面列出的，所评估的所谓停业损失天数、误工损失天数都是原告自述的，给出的员工工资损失，其实际在岗的员工亦不是按原告上一年度实际的财务报表（报给税务部门的）、社保部门出具的实际缴纳社保的人数（社保部门出具证明依据）等进行评估的。 被告体育中心辩称：1、体育中心不是本案的适格被告，因体育中心与原告没有合作关系。对其也没有侵权行为。2、根据体育中心与鑫丰公司签订的租赁合同第9条第2款，合同期内因政府和体育中心的上级政策变动，和不可抗力造成的损失均与体育中心无关，而本案中体育中心虽有向原告提出过腾退的意思表示。符合合同本条约定的免责前提。3、原告的诉讼请求1110000元之间是相互矛盾，重复并于事实不符。4、至今为止虽经体育中心再三催促，原告仍未腾退案涉房屋。原告提供执照的宜昌市西陵区天和户外汽车俱乐部服务部，2017年8月30日办理。宜昌开发区天和汽修厂，2007年12月27日办理执照。体育中心与原告没有合同关系，也没有侵权行为，不是本案的适格被告，体育中心虽有向原告提出过腾退的意思表示，但是至今为止原告并没有腾退房屋，而是与鑫丰公司签订了其他的租赁合同。5、事实上体育中心在2017年6月27日接到整改通知书后，立即通知了所有的实际承租人，随后市政府又明确对体育中心进行整治的相关要求，共有四家从事汽车修理业务的汽车厂，其他三家已经经过与体育中心进行协商，已经进行了腾退，而本案的原告试图仍在原地从事相应的经营活动，并与鑫丰公司签订了相应的合同，体育中心无异议，直至本案上次开庭之日，原告才将房屋钥匙交还给鑫丰公司，即原告要求被告赔偿的事实依据或者法律依据。原告和鑫丰公司协商达成了新的合议，进行了重新协商，对此体育中心也并无任何异议，现在原告抛开这份合同不谈，要求被告承担责任，现有的证据并不足以证明双方的合同还在履行。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2010年9月10日，鑫丰公司与体育中心签订了《体育中心房屋租赁合同》，约定体育中心将宜昌市体育场路21号房屋出租给鑫丰公司使用，租赁面积2338平方米，租赁期限为原则上长期租赁，合同一年一签（2010年9月10日-2011年9月10日）。同日，双方再次签订《补充协议》，约定租赁范围体育中心将体育场主体建筑除保留主楼一楼的品味装饰，二楼的功能用房，主楼主席台通道和主楼所有观众通道及场内的训练、比赛场地外的部分租于鑫丰公司，面积4638平方米，其租金和主合同租金保持一致、租期原则上不低于10年（2010-2020年）同等条件下可长期续签。 2012年8月，鑫丰公司与体育中心再次签订《体育中心房屋租赁合同》，租赁面积一栏中空白，其他内容和2010年9月10日的合同完全一致。合同签订后，双方依照合同履行。鑫丰公司对租赁场地的主楼装修成体育大酒店自行经营，对侧楼装修成16个门面房对外招租。 2015年11月19日，鑫丰公司与付青芳签订《房屋租赁合同》约定，鑫丰公司将宜昌市体育场路21号体育场南五门楼梯对面四档租给付青芳（天和汽修厂），租赁用途为汽车修理；租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日止；年租金先交后用，首年租金为57960元，租金每年递增5%。……。合同签订后，付青芳按合同约定押金15000元，双方依协议履行，付青芳装修房屋经营对外字号为“小崔汽修”。现付青芳已交纳2016年度租金57960元、2017年度租金60858元。 2017年6月，省体育局要求整改体育中心主体部分附属设施存在出租经营汽修、广告制作有限公司等非体育项目问题。同年8月20日，付青芳与鑫丰公司签订20170803号《房屋租赁合同》，将前述租赁合同约定的租赁物用途、租赁面积、年租金数额、租赁期限等内容进行了部分变更，该租赁物用途由“汽车修理”变更为“汽车户外运动俱乐部”、年租金数额变更为18000元、租赁面积变更为60平方米、租赁时间变更为2017年8月20日至2022年8月19日。该合同第五条并约定，室内如需装修需要报经出租方同意由承租方自行负责装修和承担费用。付青芳并以原承租场所为营业场所注册了“宜昌市西陵区天和户外汽车俱乐部服务部”营业执照。但实际经营场所与经营范围未变。 2017年10月11日，宜昌市人民政府召开专题会议，作出“关于研究宜昌市体育中心综合整治有关问题的纪要”，要求体育中心在2017年底前清理所有与体育无关的经营企业。同月14日，体育中心向各承租人下发“关于各承租户配合我中心环境整治的紧急通知”，要求清理非体育经营户。通往体育中心的环形道路不间断封闭维修，付青芳与鑫丰公司、体育中心发生纠纷。 2017年12月7日，体育中心向鑫丰公司下发“环境整治的紧急通知”，称有4家非体育经营户未清除，要求尽快完成清除工作。 2018年1月2日，体育中心向鑫丰公司下发“环境整治的紧急通知”，要求尽快完成清除工作，逾期将采取措施拆除。同年1月4日，体育中心向宜昌市西陵区天和户外汽车俱乐部服务部发出“关于限期清理非体育类经营企业的通知”，确定2018年1月9日为清退最后期限，并给予按期搬迁企业一定的补偿，对未近期搬迁的企业依规采取相应的强制措施。次日，“小崔汽修”被断电，门口道路加栏杆设置不能自由通行。之后，体育中心对承租人“小崔汽修”、“超越广告公司”、“培尧广告公司”、“宜昌市正昌汽修”清场工作。 2018年1月8日，天和汽修厂与宜昌安佳劳务有限公司签订《搬迁劳务合同》，约定搬运费用45000元。并搬离租赁场所。本院开庭时，天和汽修厂向鑫丰公司交付了钥匙。体育中心在对“超越广告公司”、“培尧广告公司”、“宜昌市正昌汽修”等三户清场时，支付搬迁费83000元。清理“小崔汽修”未达成协议。 天和汽修厂委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对其征收造成的财产损失、停业损失进行评估。天和汽修厂提交《装修合同》、2016年1月1日至5月17日《维修台账》，票据等材料。2018年3月14日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具《评估报告书》，结论为：装修损失部分为200528元；停业损失179105元（565元/天×317天）。诉讼中，体育中心与鑫丰公司均未提出重新鉴定申请。 庭审时，经本院释明，天和汽修厂以鑫丰公司违反《房屋租赁合同》约定为由，要求鑫丰公司、体育中心承担违约损失。 经调解，双方不能达成协议。 上述事实，主要有《体育中心房屋租赁合同》、《补充协议》、20170803号《房屋租赁合同》、“关于研究宜昌市体育中心综合整治有关问题的纪要”、“关于各承租户配合我中心环境整治的紧急通知”、“环境整治的紧急通知”、《评估报告书》、（2018）鄂0502民初847号《民事判决书》、《搬迁劳务合同》、照片、聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，鑫丰公司与体育中心签订了《体育中心房屋租赁合同》，体育中心将位于体育场路21号房屋租给鑫丰公司，鑫丰公司将承租的市体育场南五门楼梯对面四档租给付青芳，并与付青芳签订《房屋租赁合同》，付青芳装修后经营汽车修理属实。各方在履行合同中，省体育局要求整改体育场馆及附属设施存在出租经营汽修、广告制作有限公司等非体育项目问题，体育中心根据宜昌市人民政府的文件要求鑫丰公司与付青芳对其经营的“小崔汽修”进行整改，鑫丰公司与付青芳签订20170803号《房屋租赁合同》，但双方并未履行，付青芳并未改变其经营范围。体育中心向鑫丰公司下发“环境整治的紧急通知”后，断电并设置了通行栏杆，付青芳才撤出经营场地。合同不能履行系鑫丰公司不能保证其合法的经营场地，存在违约行为，付青芳请求鑫丰公司承担违约责任，本院予以支持。体育中心与天和汽修厂无合同关系，请求承担违约责任，本院不予支持。 关于装饰装修价值200528元，有鉴定机构的鉴定意见，本院予以认定。关于停产停业利润损失（净利润），鉴定机构的鉴定意见565元/天，考虑到合同不能履行政府整改要求，天和汽修厂未及时配合，对损失扩大自身有相应责任，本院酌定损失期限2个月，则损失为33900元（565元/天×60天）。关于押金及保证金15000元，本院予以认定。关于停业期间员工工资、解除员工违约金、漏水维修补偿证据欠充分，本院不予认定。停业期间的房租损失，本院酌定为10143元。关于搬运费45000元、评估费15000元、预交电费1300元有合同及票据，本院予以认定。2018年1月1日至1月9日的利润5085元、搬迁安置过渡期损失67800元、合同违约金39424元无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宜昌市鑫丰体育服务有限公司赔偿原告宜昌开发区天和汽修厂装修损失200528元、停业利润损失33900元、押金15000元、房租损失10143元、搬运费45000元、评估费15000元、预交电费1300元等共计320871元。 二、驳回原告宜昌开发区天和汽修厂的其他诉讼请求。 上述判决，于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14819元（原告已预交），由原告宜昌开发区天和汽修厂负担11724元，被告宜昌市鑫丰体育服务有限公司负担3095元，被告宜昌市鑫丰体育服务有限公司负担的费用在履行上述判决时一并转付原告宜昌开发区天和汽修厂。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  汪邦国 审判员  左树青 审判员  程 丹 二〇一九年八月一日 书记员  李菁菁