福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0304民初759号 原告:林建成，男，1975年8月3日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡雨安，福建聚华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢菲菲，福建聚华律师事务所实习律师。 被告:夏志芳，男，1962年10月2日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：邓子超，福建大涵律师事务所执业律师。 林建成与夏志芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林建成的委托诉讼代理人蔡雨安，夏志芳及其委托诉讼代理人邓子超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建成向本院提出诉讼请求:判令夏志芳向林建成清偿垫付的租金及占用费293455.4元及该款自2016年12月10日起至清偿之日止按月利率2%计算资金占用费。事实与理由：2004年5月31日，林建成开办的XX有限公司与XX签订《租赁合同书》，向XX承租位于莆田市荔城区产业园区的房屋及空地，合同对租赁范围、租金、水电费、双方的义务和责任等进行约定，租期10年，自2004年7月15日至2014年7月14日。2008年9月20日，XX有限公司将前述租赁场地中的一块约1990平方米空地转租给夏志芳，并于当日签订《租赁合同》，租期期限为伍年六个月，租期自2008年9月20日至2014年7月10日止，租赁合同还对租金、税费、违约责任等进行约定。 2014年7月17日，林建成再次以第一年月租金为11.1万元、叁年总租金为4199130元的价格中标取得XX拥有的位于莆田市荔城区幅土地，即XXX。同年8月15日，林建成与XX签订《租赁合同书》，合同对租赁土地、租金、税费、违约责任等进行约定，租期三年，自2014年8月15日至2017年8月14日。2014年7月10日，林建成将前述租赁场地中标准厂房及土地约2000平方米转租给夏志芳，第一年月租金为16000元，按上季度基数5%递增，租期期限暂定三年一个月，从2014年7月10日至2017年8月10日止。租赁合同还对押金、水电承担、违约责任等进行约定。合同履行过程中,夏志芳只支付租金和占用费至2016年12月9日，共计459400元，但拒不支付剩余租金和占用费。而合同期满后，夏志芳继续使用租赁场地至2017年12月31日。 合同履行期间，除了夏志芳迟延支付或拒付租金，而且其他的承租人也存在同样的情况。2016年7月8日，XX将林建成诉至荔城区人民法院，要求林建成支付租金，并将租赁场地腾空迁出。荔城区人民法院于2016年12月29日作出（XX）闽XX民初XX号《民事判决书》，判决林建成与XX于2014年8月15日签订的《租赁合同书》于2016年5月17日解除。判决生效后，XX申请强制执行，导致林建成被列入失信黑名单。2017年9月27日，荔城区人民法院根据生效的民事判决书发出（XX）闽XX执XX号《公告》，责令夏志芳及其他次承租人在2017年10月10日前主动腾空迁出，但夏志芳及其他次承租人拒绝腾空并搬离，也拒不支付租赁期限届满后继续使用场地的使用费。林建成将XX部分场地转租给夏志芳，夏志芳作为租赁的实际使用人和受益人，负有交付租金和占用费的法律义务，现夏志芳拖欠租金和占用费293455.4元，林建成完全有权要求夏志芳支付租金和占用费，并要求夏志芳承担相应的资金占用费。 夏志芳辩称，1、林建成将讼争场地转租给夏志芳未事先报经案外人XX确认同意，事后也未得到XX的追认，故双方于2014年7月10日签订的《租赁合同书》自始无效。因林建成违约在先，造成的损失应当由林建成自行承担，夏志芳未授权林建成向案外人XX垫付租金和占有使用费，林建成无权要求夏志芳支付垫付的租金和占有使用费，应当由案外人XX向夏志芳主张讼争租赁场地的占有使用费。2、若人民法庭认定夏志芳应当向林建成支付费用，根据林建成的自认，截止2017年12月30日，抵扣完夏志芳已经向林建成缴纳的一笔5万元和另外一笔6000元，合计56000元的押金，剩余49840元尚未归还。同时，夏志芳只使用租赁场地至2017年12月9日，应当做出相应的扣减，夏志芳尚欠林建成的款项数额为36904元。 林建成围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织夏志芳进行证据交换和质证，对夏志芳真实性无异议的租赁合同书（合同编号：XXXXX）复印件、录音光盘、录音文字、XX有限公司与夏志芳租赁合同书复印件各一份等证据，夏志芳围绕其抗辩意见向本院提交了证据，本院组织林建成进行证据交换及质证，对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。林建成、夏志芳对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下： 1、对林建成提供的合同编号为XXXXX的租赁合同书，荔城区人民法院（XX）闽XX民初XX号民事判决书、XX银行支付业务回单、银行流水、XX银行客户回单及银行卡客户交易明细清单、XX银行网上转账电子回执、福建增值税普通发票、XX专题会议纪要【XX】XX号文件各一份等证据，夏志芳对上述证据有异议。本院经审查认定：上述租赁合同的签订系林建成与XX的真实意思表示，内容未违反法律法规规定，且与本案有实际关联，予以认定。上述民事判决书系来自司法判决，内容涉及对林建成的转租认定，与本案有实际关联，予以认定。上述银行转账等记录，系林建成向XX交付讼争场地的租金及执行后的场地占用费的支付明细，有第三方银行的盖章确认及XX的盖章确认，内容涉及租赁场地的租金及合同解除后的占用费承担，与林建成执行（XX）闽XX民初XX号民事判决书内容一致，予以认定。上述会议纪要文件，涉及XX根据生效的民事判决对租赁物收回的时间安排及后续管理内容，与本案有关联，予以认定。上述证据，可以证实林建成承租给夏志芳的租赁场地系林建成向XX承租而来，且林建成根据生效的民事判决已经向XX支付完成相应租金及占用费的事实。 2、对林建成提供的银行流水账单证据10张，夏志芳对此证据有异议。本院经审查认定：该证据盖有第三方银行的签章，真实性予以认定，账单显示于2015年5月6日至2017年4月20日期间，夏志芳向林建成转账汇款共计459400元，对该金额本院予以认定。 3、对林建成提供的租金核算单证据一份，夏志芳对此证据有异议。本院经审查认定：该证据虽系林建成根据其与夏志芳之间的租赁合同约定的租金结算出的费用明细，但因该核算单只是林建成单方结算，且包括未支付月租金的违约金，对该结算出的总欠款，不予采信。 4、对夏志芳提供的XX号码XXXXX短信聊天记录复印件证据一份，林建成对该证据有异议。本院经审查认定：该聊天记录涉及租金结算，与本案有关联，同时林建成在2018年3月19日的短信记录中明确告知夏志芳扣减押金后尚欠的租金金额，而林建成事后又未提供有效的证据予以推翻，可以认定截止2017年12月30日，夏志芳尚欠林建成租金55840元的事实。 5、对夏志芳提供的证人证言一份，林建成对该证据有异议。本院经审查认定：该证人仅是夏志芳雇佣其运货的人员，通过其证言无法全面真实的反映夏志芳的是否已全部搬离了租赁地，同时夏志芳未提供其他证据予以佐证，对该证人证言要证实的夏志芳于2017年12月9日已完成搬离租赁地的事实，不予采纳。 经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下：2004年5月31日，林建成开办的XX有限公司与案外人XX签订《租赁合同书》，向XX承租位于莆田市荔城区产业园区的房屋及空地，合同对租赁范围、租金、水电费、双方的义务和责任等进行约定，租期10年，自2004年7月15日至2014年7月14日。2008年9月20日，XX有限公司将前述租赁场地中的一块1990平方米空地转租给夏志芳，并于当日签订《租赁合同》，租期期限为5年零6个月，租期自2008年9月20日至2014年7月10日止，租赁合同还对租金、税费、违约责任等进行约定。2014年7月17日，林建成再次以第一年月租金为11.1万元，3年总租金为4199130元的价格中标取得莆田学院拥有的位于福建省莆田市荔城区幅土地，即兴大科技园。同年8月15日，林建成与XX签订《租赁合同书》，合同对租赁土地、租金、税费、违约责任等进行约定，租期三年，自2014年8月15日至2017年8月14日。2014年7月10日，林建成将前述租赁场地中标准厂房及土地约2000平方米转租给夏志芳（即讼争租赁场地），并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：XXXXX），约定第一年月租金为16000元，按上一年的基数5%递增，每年土地使用税交纳12000元。期限暂定三年一个月，租期从2014年7月10日至2017年8月10日止。同时约定，夏志芳在签订该合同时支付押金5万元给林建成，若夏志芳无违约行为，则林建成将押金全额无息退还给夏志芳。租赁合同还对押金、水电承担、违约责任等进行约定。 2016年12月29日，莆田市荔城区人民法院作出（XX）闽XX民初XX号民事判决书，判决确认林建成与案外人XX于2014年8月15日签订的《租赁合同》于2016年5月17日解除，并将房屋、场地交还给XX，同时林建成应于2016年11月起至其搬出租赁房屋、场地之日止每月按122377.5元向XX支付占用费。之后，林建成按照生效的民事判决于2018年7月27日完成租赁房屋、场地的交接，并向XX支付租金及截止至2018年7月15日的占用费共计5569430.42元。因林建成向XX交接租赁场地期间，自2016年12月1日起，夏志芳及其他的另案次承租人XX、XX、XX仍在占用林建成承租XX的租赁场地。之后，经林建成催促上述各次承租人搬离租赁场地及另案审理查明，夏志芳于2017年12月31日搬离租赁场地，XX于2018年4月30日搬离租赁场地，XX于2018年7月15日搬离租赁场地，XX于2018年7月31日搬离租赁场地。现林建成请求夏志芳支付剩余租金及与其他继续使用、拒不搬离的次承租人按租金比例分摊林建成向XX支付的占用费共计293455.4元，并同时请求夏志芳承担相应的资金占用费，但夏志芳拒不支付，致诉讼。案经审理，因双方各持己见，致使无法达成调解。 本院认为，林建成与案外人XX签订租赁协议，系双方的真实意思表示，协议内容真实合法有效，且林建成实际占有使用了XX提供的租赁物，故双方签订的租赁合同为有效合同，本院予以认定。林建成作为承租人在承租期间与夏志芳签订了转租合同，并收取租金，现夏志芳抗辩该转租合同事先未经XX同意，事后未得到XX的追认系为无效合同，本院不予认可，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的五种规定及第二百二十四条关于承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定可以得出，法律赋予出租人的救济手段是可解除其与承租人之间的租赁合同，而非直接宣布转租合同无效。本案中，林建成与夏志芳签订的租赁合同并不属于法律规定的五种无效合同，且因双方的租赁合同为诺成性合同，故只需双方意思表示一致，合同内容真实合法即有效成立。虽XX行使了与林建成的租赁合同解除权，人民法院也判决解除了XX与林建成之间的租赁合同，但也只能导致林建成与夏志芳之间的转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。2、根据相关法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，未在六个月内提出异议的，请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，林建成向夏志芳转租的是空地，而林建成在与XX的租赁合同中并未明确关于租赁场的空地是否可以进行转租的约定，同时在林建成向夏志芳转租租赁场的空地多年期间，XX也一直未对林建成的转租行为提出异议。故综合上述两点可以认定本案林建成与夏志芳的转租合同并不是无效合同，同时因夏志芳也实际使用了租赁场地，故林建成可基于合同约定向夏志芳请求支付租金，对夏志芳抗辩林建成无权请求其支付租金，不予采纳。 本案中，林建成与出租人XX的租赁合同终止于2016年5月17日，租赁合同终止后林建成负有向XX交还租赁物及租赁场地，相应的林建成与夏志芳的转租合同也应于此时终止，林建成可基于与夏志芳之间的转租关系以及夏志芳实际占有状态要求其搬迁。但因夏志芳及其他的另案次承租人XX等人在转租合同终止后继续占有租赁物及租赁场地是导致林建成无法及时返还租赁物及租赁场地而向XX承担占用费的原因所在，同时林建成按照民事生效判决于2016年11月起向XX承担了迟延搬迁期间的租赁物及租赁场地的占用费。因此，林建成有权向继续使用租赁物及租赁场地、拒不搬离的夏志芳及其他的另案次承租人XX等人请求按租金比例分摊林建成向XX支付的占用费（每月按122377.5元计算），合情合理，本院予以支持，对夏志芳抗辩林建成不是租赁场地占用费请求权人，不予采纳。林建成主张夏志芳在合同签订之日至实际搬离之日期间，只向林建成支付租金及占用费共计459400元，尚欠293455.4元未支付并提供了一份租金核算表予以证明。但根据2018年3月19日林建成向夏志芳发送的催缴租金的短信记录可知，扣减押金后，截止2017年12月30日夏志芳尚欠林建成租金为55840元，同时因租金核算表未有双方签字确认且无其他证据相互佐证，故可以认定截止2017年12月30日，夏志芳尚欠林建成的租金及占用费为55840元，因双方的租赁合同系因林建成与X的租赁合同终止而无法继续履行，不可归责于双方的过错，且林建成请求夏志芳支付的占用费系比照向XX支付的占用费与其他继续使用场地、拒不搬离的次承租人按租金比例分摊，若再请求逾期支付占用费的违约责任，则林建成收取各次承租人的占用费高于其向XX支付的占用费，导致林建成从中收益，故对林建成请求夏志芳支付租金及占用费共计293455.4元及该款自2016年12月10日起至清偿之日止按月利率2%计算的资金占用费，部分超过法律规定，林建成仅可诉讼请求夏志芳支付55840元及该款自起诉之日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费，予以调整，超过部分不予支持。夏志芳抗辩上述的55840元应该扣减第一份合同的6000元押金及2017年12月10日至12月30日的21天租金，但提供的证据又不足以证明其主张，故本院对该抗辩意见不予采纳。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、夏志芳应在判决生效之日起十日内向林建成清偿垫付的租金及占用费55840元及该款自2019年2月13日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费； 二、驳回林建成其他的诉讼请求。 如果夏志芳未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7099元,由林建成负担5903元，由夏志芳负担1196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄志忠 人民陪审员  刘金水 人民陪审员  余文烟 二〇一九年八月十二日 书 记 员  林 晶 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 第五十二条，即“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 第六十条，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十七条，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 第九十八条，即“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。” 第一百一十三条第一款，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第二百二十四条第二款，即“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 第二百三十五条，即“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，即“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。” 第二十九条，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，即“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。” 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，即“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。