广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终6010号上诉人（一审原告，反诉被告）：东莞市东城闻达英语培训中心，住所地：东莞市东城大道金月湾花园商铺B区二楼，统一社会信用代码：524419007962246824。法定代表人：廖丽，执行校长。委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。上诉人（一审被告，反诉原告）：东莞市众耀置业有限公司，住所地：东莞市南城街道西平社区宏伟路19号东方创业大厦A区十楼1068室，统一社会信用代码：91441900MA4WL1PC8P。法定代表人：庾锐基，经理。委托诉讼代理人：叶锦均，广东瑞平律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市仁义实业投资有限公司，住所地：东莞市虎门镇港口路黄河商业城七楼18号，注册号：441900000839887。法定代表人：阮雪英。上诉人东莞市东城闻达英语培训中心（以下简称闻达中心）、东莞市众耀置业有限公司（以下简称众耀公司）因与被上诉人东莞市仁义实业投资有限公司（以下简称仁义公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初12955号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闻达中心向一审法院提起诉讼，请求判令:1.确认案涉租赁合同已于2018年4月25日解除；2.众耀公司、仁义公司立即向闻达中心双倍退回押金151836元及逾期利息（以151836元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至退回之日止）；3.众耀公司、仁义公司赔偿闻达中心装修损失333300元；4.本案诉讼费由众耀公司、仁义公司承担。众耀公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.确认闻达中心自2018年5月18日解除案涉商铺的租赁关系；2.闻达中心交付自2018年4月9日至2018年5月18日期间的租金（占用费）37455.4元；3.闻达中心按逾期金额的每日3‰计付上述租金的逾期付款违约滞纳金至付清之日止[其中2018年4月9日至2018年4月30日共17日，按租金18190元，由2018年4月9日起计（每日54.57元）；2018年5月1日至2018年5月18日共18日，按租金19265.4元，由2018年5月6日起计（每日57.8元）]；4.闻达中心承担一审本诉及反诉的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认东莞市东城闻达英语培训中心与东莞市仁义实业投资有限公司在2012年3月8日就租赁东莞市中信广场风云汇第2栋2层202号商铺而形成的租赁合同关系于2018年5月18日解除；二、东莞市仁义实业投资有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向东莞市东城闻达英语培训中心双倍返还押金151836元；三、东莞市仁义实业投资有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向东莞市东城闻达英语培训中心赔偿装修损失50000元；四、驳回东莞市东城闻达英语培训中心的其他本诉请求；五、驳回东莞市众耀置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8577.04元（东莞市东城闻达英语培训中心已预缴），由东莞市东城闻达英语培训中心负担5008.65元，由东莞市仁义实业投资有限公司负担3568.39元；反诉受理费440.79元（东莞市众耀置业有限公司已预缴），由东莞市众耀置业有限公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初12955号民事判决书。上诉人闻达中心向本院提起上诉，请求：1.变更一审判决，由众耀公司与仁义公司共同向闻达中心双倍返还押金151836元及赔偿损失50000元；2.一、二审诉讼费用由众耀公司承担。事实与理由：（一）众耀公司受让取得房屋所有权，取代转让人成为原租赁合同的出租方，应概括承受原租赁合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失。众耀公司通过司法拍卖取得案涉商品所有权，成为租赁合同出租人，受原租赁合同的约束。（二）众耀公司了解案涉房屋情况及法院风险提示后，仍参与拍卖，即表明其同意应当承受房屋上的负担。1.法院变卖公告房屋信息，并强调竞买人应实地看样，参与竞买即视为对变卖财产完全了解，并接受一切已知和未知瑕疵。2018年2月6日，东莞市中级人民法院发布关于东莞市东城区长泰路470号中信商业广场2栋商铺142、158、201、202、301、302号6处房产的变卖公告。公告第五条写明“部分房产目前由案外人占有使用”、“本次变卖标的物为现状变卖”，第六条写明“竞买人应当参与竞买前自行全面调查了解。竞买人一旦参与竞买，即视为对变卖财产完全了解，并接受变卖财产一切已知和未知瑕疵”。2.法院变卖须知特别提示：竞买人在竞价前务必仔细阅读变卖公告及须知，充分调查了解变卖标的的全部信息。变卖须知第四条“竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，自行调查可能存在的瑕疵，认真研究查看所变卖财产的实际状况，并请亲临现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。3.拍卖成交价格大幅低于市场价格，部分原因是房屋上存在租赁合同负担。（三）一审法院认为“众耀公司是基于法院强制拍卖取得案涉商铺所有权，该方式不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，不宜适用买卖不破租赁原则，案涉商铺所有权利自2018年4月9日转移后，众耀公司愿意继续出租给闻达中心占有使用，双方仅对闻达中心是否需要向众耀公司重新缴纳押金及2018年4月9日之后的租金等问题存在争议”，与法律规定、立法精神不符。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，一审法院认定法院执行拍卖财产不适用买卖不租赁原则，是错误。2.一审错误法院强制拍卖不属于平等主体之间意思自治。法院强制拍卖被执行人房产，对于被执行人而言，是强制行为。但对于竞买人来说，是完全自主、自愿、平等地参与。法院已全面告知标的物现有信息及可能未知的瑕疵，竞买人也有权自行了解标的物实际状态的前提下，竞买自愿承担标的物已知或未知瑕疵，完全自主、平等地参与竞拍，不存在任何被强制的情形。3.本案租赁合同的解除，并非因法院强制拍卖所致，而是众耀公司成为出租人后，单方事实根本违约行为，导致合同解除。根据买卖不破租赁原则，闻达中心无需重复缴纳押金及缴纳2018年4月9日之后的租金。众耀公司无视法律，强行要求闻达中心重复缴纳2018年4月租金及押金，否则视为闻达中心不继续使用案涉商铺而必须即时迁出商铺。（四）一审法院以众耀公司不了解押金情况，错误免除其责任。执行法院已经披露了案涉商铺存在租约，众耀公司可以自行调查了解案涉商铺的租赁情况，收取押金是出租合同常规做法，众耀公司可以自行调查清楚。即使众耀公司不行使其调查权利，也应当遵守其竞拍时的条款，自行承担未知的瑕疵风险。综上所述，众耀公司根据执行法院司法拍卖公示的信息作出购买决定，说明其认可租赁权并愿意受到租赁协议的拘束。如果众耀公司以较低价格取得案涉房产，又可以不受租赁协议的约束，则众耀公司会因此获得额外利益，有违公平原则。上诉人众耀公司答辩称：与其上诉状意见一致。上诉人众耀公司向本院提起上诉，请求改判：1.闻达中心交付2018年4月9日至5月18日期间的租金（占用费）20116.4元（2018年4月9日至4月30日共17日18190元，2018年5月16日至5月18日共3日1926.4元）；2.闻达中心按逾期金额每日3‰计付逾期付款违约滞纳金至付清之日[（1）2018年4月9日至4月30日共17日，按租金18190元，由2018年4月9日起计（每日54.57元），如暂计至2018年6月15日（共68日），违约滞纳金则为3703.96元；（2）2018年5月1日至5月18日按租金19625.4元，由2018年5月6日起计7月13日共69日，违约滞纳金为3988.2元（如暂计至2018年6月15日共40日，违约滞纳金则为2312元）；（3）闻达中心于2018年7月13日支付了2018年5月1日至15日共15日租金17339元，余欠1926.4元，由2018年7月14日起计，每日5.78元。]；3.闻达中心承担一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）闻达中心以未收到法院任何通知为由拒绝承担相应责任的观点不能成立。东莞市第二人民法院于2017年4月20日到案涉商铺（中信广场风云汇第2栋第二层202号）直接送达，并在商场大堂张贴（2016）粤1972执5316号《查封公告》、《协助执行通知书》，扣留案涉商铺的租金等候法院的处理。东莞市中级人民法院也于2017年7月18日在现场张贴拍卖公告并在网上三次公告拍卖（变卖）包含案涉商铺在内的一栋物业内共六间的商铺物业的资产包的行为，对闻达中心有法律约束力。除闻达中心外，其他承租人都已收到并配合法院的上述执行措施。因此，闻达中心以未收到法院任何通知为而拒绝承担责任，依法不能成立。（二）众耀公司之所以表示闻达中心若不交纳租金及押金则视为不继续适用案涉商铺，是闻达中心以自己的行为表示不继续履行租赁案涉商铺的合同所致。除闻达中心外，其他相关使用人都积极地配合众耀公司协商解决后续商铺的后续事宜。闻达中心曾于2018年4月17日向东莞市第二人民法院的执行人员询问关于新旧房东如何交接押金和租金的问题，执行人员答复称关于押金问题此前已在现场明确告知各租户可诉请仁义公司退还。在众耀公司最开始与闻达中心协商后续事宜时，众耀公司已明确告知闻达中心，如其要继续租赁、期满后退回押金，应先交押金给众耀公司，否则只能向仁义公司主张退回押金。在上述前提下，闻达中心仍以退押金为由拒绝与众耀公司协商解决后续租赁事宜。众耀公司在闻达中心未能提供任何租赁合同及相关付款凭证的情况下，只有委托律师发《律师函》，告知闻达中心：“若2018年4月28日前不与众耀公司协商解决商铺后续事宜，则视为闻达中心决定不继续适用中信风云汇第2栋第2层202号商铺，并应于5月15日前移交商铺，按现实的租金额计，结清此期间的商铺占用费”，以此解决纠纷。但闻达中心仍不回应，在5月1至5日不交纳租金（占用费），显然是以自己的行为表示不继续履行租赁案涉商铺的合同。（三）闻达中心的50000元装修赔偿的诉讼请求没有任何事实和法律依据。租赁合同中曾约定可按第三方评估公司评估值赔偿装修损失，闻达中心通过律师发出的《律师函》也提及需评估的事项，因此在闻达中心占用案涉商铺期间，其完全有能力找第三方评估公司进行评估或通过现状保全等方式来完成举证责任。根据“谁主张、谁举证”的原则，闻达中心在能够履行的情况下，不履行对装修损失举证的义务，因此无权获得装修损失赔偿。同时，在众耀公司回复闻达中心的(2018)颂律函字第010502号《律师函》时，也明确告知：若案涉商铺内还有闻达中心的物品，则视为闻达中心的遗弃物。后闻达中心与众耀公司办理现场交接时，既没有提出要赔偿装修损失，也确认商铺内还留下的物品为其遗弃物。闻达中心已经将商铺内包括但不限于门、窗和水、电管线等值钱的物品拆卸搬走，也说明其留在商铺内的物品是抛弃物，因此闻达中心也不能就自己遗弃的物品主张赔偿。（四）闻达中心存在不诚信的行为。其一是在闻达中心与仁义公司签订的《商铺租赁合同》已明确约定租金及管理费不含税、工商税务等费用由乙方（闻达中心）自行承担的前提下（详见该合同第3.1.2款和第3.2.2款），闻达中心以众耀公司未开发票为由推卸责任。其二是在众耀公司最初与闻达中心协商后续事宜时，已明确告知：若闻达中心要继续租赁并在租赁期满后取回押金，则其应先交押金给众耀公司，否则其只能向仁义公司主张退回押金。闻达中心片面地对某次通话的录音断章取义，并据此解除合同，是其不诚信的表现。（四）仁义公司不应双倍返还商铺的租赁押金。由于是闻达中心自行选择不继续租赁案涉商铺，因此即使由仁义公司退回押金的责任，也无需双倍返还；退一步说，根据案涉商铺的租赁合同第10.5款约定，即使系双倍计算，租赁押金也仅为4218x2=128436元，而非151836元。（五）关于反诉受理费440.79元应全部由闻达中心承担。退一步来说，最少也应按17339元的诉讼金额承担。因为，众耀公司的反诉请求是2018年4月9日至4月30日共17日租金18190元，2018年5月1日至5月18日租金19265.4元及相应违约滞纳金。而闻达中心是在2018年7月13日支付2018年5月1日至5月18日租金17339元。因此，此部分金额的诉讼费用，应由闻达中心承担。上诉人闻达中心答辩称：（一）众耀公司实施根本违约行为，导致租赁合同解除。1.原租赁合同对众耀公司有约束力。众耀公司于2018年4月9日通过司法拍卖竞得案涉商铺，成为租赁合同出租方，受原租赁合同约束，其享有租赁合同权利不得超出原出租人权利范围。2.成为出租方后，众耀公司多次明确拒绝遵守原租赁合同，并无理要求闻达中心重复缴纳押金和租金。经过多次口头及往来函件的沟通，众耀公司在明知闻达中心已经向原出租人仁义公司缴纳过押金及2018年4月租金的情况下，仍无理要求闻达中心缴纳自2018年4月9日起后的租金及重新交纳押金，否则将强迫众耀公司即时迁出商铺。闻达中心一审期间提供与众耀公司陈姓股东负责人通话记录、众耀公司发出的违法律师函等证据证明。由于众耀公司强势要求变更合同条款，如一审起诉状所述，合同已于其实施根本违约行为之日起解除。3.据了解，众耀公司对其他原租户，均是以重新缴纳押金为续租条件。从侧面证实众耀公司对其所拍得商铺均存在广泛违约行为。（二）闻达中心始终依法交租，不存在任何违约行为。1.闻达中心没有收到任何变更租金收款主体或收款账户的通知。在众耀公司联系闻达中心之前，闻达中心从未收到任何通知改向法院指定账户交租材料，更未收到拍卖商铺的通知。法院的执行人员确认没有收到任何关于闻达中心的租户登记，没有向闻达中心送达过《协执通知》。2.闻达中心对案涉商铺的拍卖情况完全不知情。由于案涉商铺与相邻商铺包括东莞市东城飞扬体育舞蹈培训中心（以下简称飞扬体育中心）的物理空间被完全隔断，飞扬体育中心长期锁住案涉商铺通往商铺大塘的通道。原出租人给予闻达中心一个独立入口和楼梯通道，不需要也不可能借道大堂而到达案涉商铺。如果取道大堂，反而因为通道一直被相邻商铺说住（飞扬体育中心）锁住，无法进入案涉商铺。闻达中心与其他商铺之间不存在接道通行的情况。执行法院也不知道案涉商铺的情况，不知道闻达中心的存在，闻达中心也没有机会收到法院通知。同时执行法院没有在案涉商铺通道上张贴过任何材料，闻达中心也没见过执行法院公告等文书。截止闻达中心被众耀公司驱逐出商铺之前，闻达中心一直在正常经营，不属于下落不明或其他方式无法送达的情况，不适用民事诉讼法规定的公告送达方式。执行法院应当但没有直接送达给闻达中心。3.闻达中心根据尚在有效期内的租赁合同合法交租。在没有收到合同相对方或任何第三方变更交租条款通知的情况下，闻达中心是严格按照尚在有效期中的租赁合同约定的时间、金额及原出租人指定收款账户等内容来履行缴纳租金的义务。对于闻达中心已经缴纳过2018年4月租金及商铺押金一事，闻达中心明确告知众耀公司。（三）众耀公司无权主张5月15日后的占用费。闻达中心被迫于2018年5月15日搬离案涉商铺，及时通知众耀公司撤场情况，此后闻达中心没有占有使用案涉商铺，因此无需支付5月15日的占用费。（四）众耀公司无权主张2018年5月1日至15日期间的场地使用费滞纳金。闻达中心2018年5月8日律师函中，明确众耀公司提供收款账户信息，以便闻达中心支付2018年5月1日至15日期间的场地使用费。但众耀公司2018年5月17日才发短信告知收款账户信息，但同时向闻达中心提出缴纳2018年4月至5月8日租金的非法要求。闻达中心要求众耀公司确认2018年5月1日至18日的租金数额，众耀公司拒不回复。2018年7月13日，闻达中心自行计算租金后，通过银行转账方式支付了2018年5月1日至15日期间的占用费，闻达中心已向一审法院补充提交相关凭证。由于众耀公司迟迟不提供收款账户信息，且对闻达中心的缴纳租金金额提出非法要求，无理要求更多的租金而拒绝向闻达中心确认2018年5月1日至15日期间的场地使用费金额，导致闻达中心无法顺利支付使用费，构成违约，过错责任均在众耀公司。（五）众耀公司无视闻达中心评估装修损失请求，导致装修损失估值偏低。根据租赁合同约定，出租方不得在无正当理由的情况下单方解除合同，否则需双倍返还承租方所交的商铺租赁押金及按第三方评估公司评估值赔偿承租方的装修损失。众耀公司已构成根本违约。避免对装修损失的争议，闻达中心于2018年5月8日函告众耀公司，委托第三方评估公司确定提前解除租约导致的商铺装修损失，向闻达中心进行赔偿。2018年5月16日再次函告众耀公司，及时委托评估装修损失后再另行出租，否则破坏现场导致评估不能的损失，由众耀公司承担。众耀公司在未进行装修损失评估的情况下将案涉商铺另行出租，导致闻达中心无法进行评估，从而导致装修损失估值较低，该后果应由众耀公司承担。被上诉人仁义公司未向本院提供答辩意见。二审期间，闻达中心向本院提交了关于东莞市东城区长泰路470号中信商业广场2东商铺142、158、201、202、301、302号处房产的变卖须知及公告、情况调查表网页打印版，以证明众耀公司了解案涉房屋的情况及法院的风险提示后仍参与拍卖，表明其同意也应当承受房屋的负担，其中调查表备注了202号商铺部分空置，部分出租是指闻达中心，众耀公司是知道202号商铺存在出租的情况。众耀公司认为闻达中心提供的证据并非新证据，对真实性予以确认，但认为不应作为本案认定依据。众耀公司认为闻达中心起诉前已经了解到众耀公司司法拍卖取得案涉房屋，司法拍卖的信息早已公开在网上，闻达中心完全有能力及时取得，但其直到二审开庭时才提交与证据规则不符。众耀公司还认为202号商铺部分出租是属于闻达中心所称的飞扬公司在使用，东莞市第二人民法院将司法拍卖资料送到给202号商铺，飞扬公司与调查表的情况是吻合，且该公司的工商登记信息住所地是202号商铺。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕闻达中心、众耀公司提起的上诉，本案二审的争议焦点一是众耀公司是否应对返还案涉租赁物押金、装修损失的承担连带责任；二是闻达中心是否应向众耀公司支付2018年4月9日至5月18日租金及滞纳金。关于争议焦点一。首先，案涉房屋租赁关系存续的问题。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。本院认为对于案涉租赁物上的租赁关系不应司法拍卖而消失，一审法院认为基于公法上的强制行为，不宜适用“买卖不破租赁”原则属于法律认定错误，本院对此予以纠正。其次，案涉房屋押金概括承受主体问题。因司法拍卖具有公权力性质，故对于案涉财产上所附权利负担的转移应限于具有物权效力的权利。《东莞市中级人民法院关于东莞市东城区长泰路470号中信商业广场2栋6处商铺（变卖）的公告》中未对竞买者提出承担返还租赁物押金的要求，本院认为众耀公司无承担返还案涉租赁押金的义务。退一步说，返还案涉房屋押金属于债权行为，因其具有相对性，一般情况下仅约束合同双方当事人，当事人转让合同必须达成合意，并具备法律规定的合同转让的生效要件。案涉租赁合同签订主体双方是闻达中心、李惠芬与仁义公司，装修押金为仁义公司收取，众耀公司无义务也无能力去了解闻达中心、李惠芬与仁义公司关于案涉租赁物的具体约定包括租金收取情况。即使租赁关系不应司法拍卖而消失，根据合同相对性原则案涉押金的归还主体应为仁义公司。再次，案涉租赁关系解除时间的问题。在案涉押金归还主体为仁义公司的前提下，众耀公司有权就双方之间建立的租赁关系要求闻达中心重新提出交纳押金。从众耀公司2018年4月9日发出的律师函可知，众耀公司并未提出解除租赁关系，而是提出重新交纳押金和交租时间应为2018年4月9日，但闻达中心直至2018年5月8日才发律师函告知众耀公司要求退还押金及赔偿装修损失，众耀公司亦于5月8日发出通知告知闻达中心5月15日收回案涉物业。考虑到双方于5月18日签订了《商铺交接确认书》，一审法院认定闻达中心与仁义公司就案涉商铺形成的租赁关系于5月18日解除正确，本院予以支持。最后，承上所述，案涉租赁物押金归还主体应为仁义公司，众耀公司对此不应承担连带责任，一审法院认定仁义公司向闻达中心双倍返还押金及赔偿装修损失正确，本院予以维持。关于争议焦点二。现有证据未能显示闻达中心已明确知悉案涉房屋被司法拍卖的情况，一审法院认定闻达中心在此情况下将2018年4月租金转至仁义公司账号上的行为不存在明显过错并无不当，本院对此予以支持，众耀公司要求闻达中心向其支付2018年4月租金及滞纳金理由不足。闻达中心于2018年5月15日搬离案涉商铺，5月16日发出律师函通知众耀公司撤场情况，一审中，众耀公司亦确认收到了2018年5月1日至15日租金，故对众耀公司主张闻达中心需支付2018年4月9日至5月18日租金及滞纳金缺乏依据，本院不予采纳。众耀公司还主张无需向闻达中心双倍返还押金及支付装修损失，一审判决众耀公司无需承担连带责任，且二审法庭调查中众耀公司表示提起上诉是因认为存在诉讼风险，因此本院对众耀公司上述主张不予采纳。另，尽管闻达中心于2018年7月13日转账支付了2018年5月1日至15日期间的租金，但众耀公司并未变更诉讼请求且诉讼请求并未得到支持，一审法院按其诉讼主张金额判定承担反诉费用，并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人闻达中心、众耀公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但判决结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。东莞市东城闻达英语培训中心提起上诉案件受理费4327.54元，由上诉人东莞市东城闻达英语培训中心负担（已预交）；东莞市众耀置业有限公司提起上诉受理费482.06元，由上诉人东莞市众耀置业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年八月十三日书记员  熊义珍