广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1066号上诉人（原审被告）：苏卫宁，男，1975年2月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********巷4号。公民身份号码：440************017。委托诉讼代理人：林燕，广东东方大卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：翁坚德，男，1970年1月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************814。委托诉讼代理人：李志恒，广东泓科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭林清，女，1949年8月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************。公民身份号码：440************327。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东诺千律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨仲颖，男，1939年8月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区接龙里55号502。公民身份号码：440************330。委托诉讼代理人：廖玉丽，广东诺千律师事务所律师。原审第三人：钟发光，男，1962年4月9日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********。公民身份号码：440************33X。上诉人苏卫宁、翁坚德与被上诉人郭林清、杨仲颖及原审第三人钟发光因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初5910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏卫宁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭林清、杨仲颖全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由郭林清、杨仲颖承担。事实和理由：一、郭林清、杨仲颖基于真实意愿授权苏卫宁代为出售涉案房屋及相关事宜，该授权由江海公证处经法定程序进行公证，该授权合法有效且具有公信力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条的规定，郭林清、杨仲颖出具的授权是依法经过法定程序公证的，在苏卫宁代为出售涉案房屋前未依法予以撤销，依法有效。郭林清、杨仲颖在签署案涉（2014）粤江江海第008251号《公证书》之前，意识清醒，且其系在江海公证处接受公证人员的询问、录制视频等法定程序签名，不存在违背真实意愿而签订《授权委托书》的情形。前述《授权委托书》载明的授权事项包括但不限于：（1）苏卫宁代为签订（含网签）房产买卖协议（合同）……；（2）到有关部门办理上述房产的房地产权、国有土地使用权登记及完税……等相关手续；苏卫宁在授权范围内所签署的有关文件委托人均予以确认等内容。综上，在没有其他证据足以推翻（2014）粤江江海第008251号《公证书》的情况下，苏卫宁有权代为出售涉案房屋。据此，一审法院认为苏卫宁无权代理郭林清、杨仲颖处理涉案房产的行为且损害其二人的权益，属认定事实错误。二、涉案《广东省房地产买卖合同》《抵押借款合同》是两份相互独立、合法生效的合同。（一）《抵押借款合同》自郭林清、杨仲颖与钟发光签订之日起生效。依据不告不理原则，在郭林清、杨仲颖未主动诉求一审法院确认《抵押借款合同》无效的情况下，一审法院主动进行审查，明显超出审理权限，程序违法。（二）涉案《广东省房地产买卖合同》独立于《抵押借款合同》存在，其自杨仲颖、郭林清与苏卫宁及翁坚德签订之日起合法生效。如前所述，苏卫宁代为出售涉案房屋的代理权限经公证而自始有效，且该买卖合同未违反法律法规强制性规定，自签订之日起生效。另，涉案《广东省房地产买卖合同》约定的房屋出售价格符合当时的市场价，系合理的交易价格。综上，涉案《广东省房地产买卖合同》《抵押借款合同》是两份相互独立、合法有效的合同。三、一审法院认为翁坚德非善意第三人错误，没有事实及法律依据。（一）根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款的规定，翁坚德支付给杨仲颖、郭林清的委托代理人苏卫宁的价格是合理的价格，且翁坚德受让涉案房屋时是善意的，对此，杨仲颖、郭林清在一审期间无法举证证明翁坚德系非善意第三人。据此，一审法院作出的判决结果没有事实及法律依据，适用法律错误，依法应予撤销。针对苏卫宁的上诉，杨仲颖、郭林清共同辩称，一、杨仲颖、郭林清因受欺诈而签订委托合同，主观上并没有出售涉案房屋的意愿。苏卫宁的代理行为是无权代理，属恶意欺诈。首先，苏卫宁、钟发光诱骗杨仲颖、郭林清签订借款合同，但并不存在实际的借款行为。如果事实如苏卫宁、钟发光所述，系各方商量以抵押房产的方式偿还案外人杨斌的债务，但在案涉借款合同中并未注明该情况，显然各方并未达成杨仲颖代杨斌偿债的合意。其次，委托合同明确指出委托权限为收取房款，所得房款偿还所欠的全部债务，还清债务后的房款交回委托人。如前所述，本案当事人之间并不存在借贷关系，委托合同据此并未发生法律效力。再次，苏卫宁于一审期间提交《遗失证明》一份，并称因没有持有原房产证而通过非法手段挂失补办涉案房屋的房产证，以此办理本案房屋过户手续。此举就可以证明杨仲颖、郭林清不知道出售房屋的情况，而是钟发光与苏卫宁二人蓄意欺骗，目的是通过委托合同转移杨仲颖、郭林清的房屋所有权。二、翁坚德并非善意第三人，而系与苏卫宁、钟发光恶意串通，意图转移涉案房屋的产权。首先，翁坚德系钟发光妻子的弟弟，虽然钟发光称其已与妻子翁秀碧离婚，但未提供相关证据证明。且根据苏卫宁与钟发光的陈述，翁秀碧与苏卫宁系合伙人，钟发光所谓的借款给杨斌也系通过翁秀碧转账，显然前述几人关系密切且相互知情。以常理推论，翁坚德作为翁秀碧的弟弟，其在实施本案的购房行为过程中会向翁秀碧和钟发光了解情况。另案涉房屋买卖时，翁坚德作为买受人并未针对案涉房屋房产证是挂失后补办的情况，产生合理怀疑并联系产权人。翁坚德的前述行为与正常买受人并不相符。此外，翁坚德在案涉房屋过户至今未联系过郭林清、杨仲颖收房、未实际查看过涉案房屋，原属于郭林清、杨仲颖所有的家电等仍全部在涉案房屋内。且2018年郭林清、杨仲颖经案涉房屋邻居反映，苏卫宁经常带人到涉案房屋查看，想要出售房屋，该情况亦与翁坚德所述购买学位房的说法不相符。综上可知，翁坚德并非善意第三人。针对苏卫宁的上诉，翁坚德述称，没有意见。翁坚德上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭林清、杨仲颖全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由郭林清、杨仲颖承担。事实和理由：一、翁坚德购买涉案房屋属于善意取得，翁坚德依法已取得涉案房屋的所有权。一审法院认定翁坚德不属于善意第三人是认定事实错误，依法应予纠正。翁坚德与苏卫宁签订《房地产买卖合同时》，不知道也无需知道杨仲颖、郭林清与钟发光之间的借款关系。翁坚德完全基于杨仲颖、郭林清与苏卫宁经公证的授权委托才与苏卫宁签订《房地产买卖合同》购买涉案房屋，一审法院却以受托人苏卫宁无权处分为由认定翁坚德与苏卫宁签订的《房地产买卖合同》无效，严重损害了翁坚德作为买卖善意第三人的合法权益，依法应予纠正。二、翁坚德是以合理的价格购买涉案房屋，杨仲颖、郭林清无权要求追回，一审法院确认涉案买卖无效是认定事实错误，依法应予纠正。翁坚德与苏卫宁签订的《房地产买卖合同》约定的房屋交易价格能够通过房地产交易中心的审核，杨仲颖、郭林清亦未就涉案房屋交易价不合理的低于市场价格予以举证，故涉案房屋买卖价格系合理的对价，杨仲颖、郭林清无权要求追回房屋所有权。三、翁坚德已全额支付涉案房屋的购房款并办理了产权登记，依法取得了该房屋的所有权，一审法院确认涉案买卖无效是认定事实错误，依法应予纠正。四、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意第三人依法取得不动产所有权，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿。综上，翁坚德是涉案房屋买卖的善意第三人，也以合理的对价全额支付了购房款并办理了产权登记手续。翁坚德依法取得了涉案房屋的所有权，一审法院的判决事实认定错误，适用法律错误，依法应予纠正。针对翁坚德的上诉，杨仲颖、郭林清共同辩称，答辩意见与针对苏卫宁上诉的答辩意见一致。针对翁坚德的上诉，苏卫宁述称，没有异议。首先，苏卫宁代为出售涉案房屋是得到杨仲颖、郭林清在江海公证处办理的公证授权，该授权并未被杨仲颖、郭林清通过合法有效的方式予以撤销。故苏卫宁代为售房的行为是有权处分行为。其次，翁坚德作为涉案房屋买受人，其支付了合理的对价，买房屋之前也有到涉案房屋现场进行查看。钟发光在二审中没有陈述意见。杨仲颖、郭林清共同向一审法院起诉请求：1.判令确定苏卫宁代杨仲颖、郭林清与翁坚德签订的针对坐落于广东省江门蓬江区接龙里55号502室房屋的买卖合同无效，并将涉案房屋产权确认为杨仲颖、郭林清所有；2.苏卫宁、翁坚德承担本案的诉讼费用。一审法院判决：一、苏卫宁代理杨仲颖、郭林清与翁坚德于2017年4月12日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：M2017-003620）无效；二、翁坚德应于判决发生法律效力之日起十日内向杨仲颖、郭林清返还位于江门市接龙里55号502室的房屋。一审案件受理费8800元，由苏卫宁、翁坚德、钟发光共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案各方当事人就涉诉房屋买卖合同发生法律纠纷，杨仲颖、郭林清在本案中诉请确认涉案合同无效，亦系要求翁坚德因此而承担返还原物责任，故本案应为房屋买卖合同纠纷，一审法院确定案由不准确，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审应围绕苏卫宁、翁坚德的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，本院不予审理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.苏卫宁代理杨仲颖、郭林清与翁坚德签订案涉《房地产买卖合同》的性质、效力应如何认定；2.翁坚德是否构成善意取得，其应否返还涉案房屋给杨仲颖、郭林清；3.诉讼费用的负担问题。一、关于苏卫宁代理杨仲颖、郭林清与翁坚德签订案涉《房地产买卖合同》的性质、效力应如何认定的问题。首先，根据本案查明的事实，杨仲颖与钟发光于2014年12月5日签订案涉《抵押借款合同》后，杨仲颖又于同日和郭林清作为甲方与苏卫宁签订案涉《委托合同》。依据《抵押借款合同》第二条关于“乙方（杨仲颖）为保证按期偿还借款，愿将以乙方名义登记的坐落在江门市接龙里55号502室的一套房产（房产价值为人民币肆拾陆万元整，权利价值为人民币肆拾陆万元整）作为抵押物，抵押给甲方（钟发光）……”和《委托合同》第三条第3项“签订（含网签）上述房产买卖协议（合同），收取售房款，所得房款偿还所欠的全部债务，还清债务后的房款交回委托人”的约定，可以确定案涉房产是对钟发光借款债权的担保，而苏卫宁系基于钟发光与杨仲颖的债权债务关系，取得了全权处理江门市接龙里55号502室房产的代理权。其次，按照《委托合同》第三条第3项的约定，苏卫宁取得全权处理案涉房产代理权的前提是杨仲颖未按照《抵押借款合同》的约定如期偿还借款及利息。经审查，《抵押借款合同》的合同主体为杨仲颖与钟发光，但钟发光并未实际提供借款给杨仲颖。苏卫宁虽主张杨仲颖的儿子杨斌向其借款，其已通过银行转账和现金支付的方式向杨斌支付460000元借款，但苏卫宁提供的证据不足以证实其上述主张，且苏卫宁不是《抵押借款合同》的出借人，杨斌也不是《抵押借款合同》的借款人，苏卫宁、杨斌之间是否存在债权债务关系与杨仲颖、钟发光之间的《抵押借款合同》属于不同法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”的规定，一审法院认定杨仲颖与钟发光之间的《抵押借款合同》尚未生效于法有据，本院予以维持。综上，因钟发光并未实际提供借款给杨仲颖，案涉《抵押借款合同》未生效，杨仲颖对钟发光尚不存在到期债务，故《委托合同》第三条第3项“签订（含网签）上述房产买卖协议（合同），收取售房款，所得房款偿还所欠的全部债务，还清债务后的房款交回委托人”尚未生效，苏卫宁尚未取得对案涉房产进行处分的代理权，苏卫宁与翁坚德签订案涉《房地产买卖合同》时属无权代理。苏卫宁上诉主张其系有权代理，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，一审法院确认苏卫宁以杨仲颖、郭林清代理人身份与翁坚德签订的《房地产买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。二、关于翁坚德是否构成善意取得，其应否返还涉案房屋给杨仲颖、郭林清的问题。承上所述，由于苏卫宁出售案涉房屋的行为属于无权处分，翁坚德能否取得案涉房屋取决于其是否属于善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，翁坚德需同时满足前述条件方能基于善意取得案涉房屋。在翁坚德受让案涉不动产时是否属于善意方面，经审查，翁坚德、钟发光、苏卫宁三人在涉案房产交易之前就已相识，涉案房产并未通过公开途径出售，苏卫宁出售涉案房产时所持不动产权登记证书附记显示“原证遗失，补发此证”，且从翁坚德与苏卫宁签订案涉《房地产买卖合同》、支付价款以及办理房屋转移登记手续的交易过程看，翁坚德在购买涉案房产前未实地查看房产即进行购买、购买后亦未实际入住等情况分析，相对于杨仲颖、郭林清而言，翁坚德的善意存疑且存在一定过失，故其主张完全有理由相信苏卫宁有权代理杨仲颖、郭林清进行涉案交易的抗辩明显依据不足，本院不予采纳。综上，虽然案涉房屋已过户至翁坚德名下，但由于翁坚德不符合前述法律规定的善意取得，故其不能依法取得案涉房屋的所有权，杨仲颖、郭林清在本案中有权要求翁坚德返还涉案房屋。一审法院判令翁坚德将案涉房产返还给杨仲颖、郭林清，并无不当，本院予以维持。苏卫宁、翁坚德上诉主张翁坚德构成善意取得，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于诉讼费用的负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费用的负担应由人民法院根据案件的具体情况决定。一审法院根据胜诉、败诉情况判决苏卫宁、翁坚德、钟发光共同承担诉讼费用并无不当，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，翁坚德、苏卫宁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由苏卫宁负担4400元，由翁坚德负担4400元。苏卫宁多预交的二审案件受理费4400元，翁坚德多预交的二审案件受理费4400元，由本院分别予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 熊昌波审 判 员 谢敏忠审 判 员 李炎途二〇一九年八月二日法官助理 司梦阳书 记 员 区健敏