广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1076号 原告：李某，男，1983年10月20日生，汉族，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：戴江和，广西齐兴律师事务所律师。 被告：某公司，住所地：桂林市临桂区。统一社会信用代码：91450322667040043N。 法定代表人：潘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟某，该公司法务。 原告李某与被告某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张磊独任审判，并于2019年5月6日公开开庭进行了审理。书记员唐家文担任记录。原告的委托诉讼代理人戴江和，被告某公司的委托诉讼代理人童燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付合同违约金24703元（自2014年5月25日起，经过450天，即为2015年8月18日，自即日起需每日按房屋总价款万分之一（42.3元）支付违约金，直至递交办证资料之日2017年3月24日止，需支付违约金天数为584天，违约金为24703元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区秧塘工业园内桂林某小区第X幢X单元X层X号房，合同总金额为423000元；出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格后的商品房交付买受人使用，同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理（附件四合同补充协议第九条约定:如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金）。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款等合同义务，并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。但被告于2014年5月25日向原告交付了商品房后，并未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（根据合同约定，被告应于2015年5月20日前递交办证资料，但被告迟至2017年3月24日才递交），己构成严重违约。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同约定支付违约金，被告均不予理会。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告某公司辩称：一、根据合同第十五条约定：出卖人是在商品房交付使用后才向产权登记机关报送办证所需资料，本案原告是在2015年7月8日实际收房；二、根据补充协议第九条的约定：因买受人的原因或国家政策变动的原因，导致商品房延期办证的，出卖人不承担责任，因此被告对本案不应当承担违约责任。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2012年6月11日，原告李某与被告某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于临桂区秧塘工业园内桂林某小区第X幢X单元X层X号房屋，建筑面积105.61平方米，套内面积84.83平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,986.44元，总金额为423,000元，付款方式银行按揭方式，房屋交付期限双方约定为2014年5月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……5、《房屋所有权证》由买受人自行办理，但如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金。合同第十一条还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第七点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：…(2)商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。…”合同签订后，原告李某按合同约定履行了向被告某公司支付购房款等合同义务，并向被告某公司出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。被告某公司于2014年5月1日向原告出具《交房通知书》，通知原告涉案房屋于2014年5月25日交房。被告于2014年5月4日向原告李某送达《温馨提示》，通知某小区11#、15#、16#、17#、18#楼将于2014年5月17日-25日集中办理收房手续。原告李某验房后于2015年7月8日和2015年7月10日出具《验房记录表》，写明房屋的质量问题。原告李某于2015年7月8日签署《花样城房屋交接单》，并于同日签收《钥匙领取签收单》。2017年3月24日，被告某公司向临桂不动产登记局提交有关原告李某的办理不动产权证的相关材料。原告认为，被告某公司迟延办理房屋权属证书的行为已构成违约，遂诉至法院。 另查明，原告李某于2015年7月8日缴纳完毕涉案房屋住宅专项维修基金。 再查明，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年。 本院认为，原告李某与被告某公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、国家对于不动产权证的相关改革是否对被告某公司逾期办理房屋权属证书产生影响。本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海城登记等领域，又涉及到多部门整合，多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足、材料积压过多、限量限号等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，房屋买卖双方在签订购房合同时对此改革既不可预见，亦不可控，按照双方当事人在合同附件四《合同补充协议》第九条第3点“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”的约定，对符合上述条款约定的免责事由应承担举证义务。被告某公司未提供证据证明其在合同约定期限内向房屋登记机构提交了办证材料但被拒收的事实，应由其承担举证不能之不利后果，应承担违约责任。 关于本案的争议焦点二、收房时间该如何确定。本院认为，按照《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第2点约定：“买受人应在《入伙通知书》中确定的期限内办理入伙手续；逾期不办理的，《入伙通知书》中确定的入伙日期的最后一日即为实际办理入伙的时间，视为出卖人已按约交付……”第3点约定：“如买受人在买卖合同约定的交付商品房的期限届满前尚未实际收到出卖人邮寄的《入伙通知书》，也未在《桂林晚报》看到出卖人通知入伙的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起三天内直接向出卖人索取《入伙通知书》；未索取的，视为买受人已收到《入伙通知书》。”第7点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：…(2)商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。…”综合双方前述合同约定的内容及目的，首先，无论原告是否实际收到《入伙通知书》，只要其无法证实涉案房屋存有合同约定的可拒绝收房之情形，都应视为涉案房屋已交付。其次，结合有被告落款签章的《交房通知书》和《温馨提示》，涉案房屋办理收房手续暨办理入伙手续的期间当为2014年5月17日至25日。由此，原告与被告之间的交接是否包括涉案房屋的一般整修，或原告延期领取房屋要是的情形，都不是双方约定的可阻挡被告交付之事由。在无其他约定对抗事由的情形下，涉案房屋已经按合同约定在2014年5月30日前完成房屋交付，故涉案房屋的交付期限自2014年5月30日起算。 关于本案的争议焦点三、被告某公司应如何承担逾期产权登记备案的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二，合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金。同时双方《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第1点约定：“如因买受人不按时提供办理《房屋所有权证书》所需的资料或未按规定付清相关办证税费的，由此产生的延期办证后果由买受人承担，出卖人不承担任何责任”，第3点约定“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，第5点约定“如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金”。由前述约定可知，原告委托被上诉人办理房屋产权证书，亦需完备提供其应当提供之资料。因此涉案房屋虽然于2014年5月30日前完成交付，但原告于2015年7月8日才缴纳完毕住宅专项维修资金，客观上显然给被告办理产权登记造成了实际影响，因此，为公平计，该450日的起算点当为2015年7月8日，即违约金起算点为2016年9月29日，但从2016年8月至2016年12月这5个月所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金，则实际违约金起算点当为2017年1月1日，截至不动产登记中心接受涉案房屋办证资料的时间2017年3月24日，共85天，故被告应支付违约金数额为423000元×0.0001×85天=3595.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告某公司于本判决生效之日起十五日内向原告李某支付逾期办理房屋权属证书违约金3595.5元； 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费418元，依法减半收取209元，由原告李某承担179元，被告某公司承担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费418元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇一九年八月十三日 书记员 唐家文