中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初5387号原告：YIUTREVORWAINE，男，1948年6月24日出生，澳大利亚国籍。委托诉讼代理人：张寅、许正勋，均系北京大成（上海）律师事务所律师。被告：张馨怡，女，1993年5月3日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：吴紫维、黄丽平，均系广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州银垦房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘亚军，系该司经理。原告YIUTREVORWAINE与被告张馨怡物权确认纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月21日公开开庭进行审理。原告YIUTREVORWAINE的委托诉讼代理人张寅、许正勋，被告张馨怡的委托诉讼代理人吴紫维、黄丽平到庭参加庭审。2019年6月，本院依据原告YIUTREVORWAINE的申请追加广州银垦房地产有限公司（以下简称银垦公司）作为第三人参加本案诉讼。2019年8月6日，本院再次公开开庭审理本案。原告YIUTREVORWAINE的委托诉讼代理人张寅、被告张馨怡的委托诉讼代理人吴紫维到庭参加庭审。第三人银垦公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告YIUTREVORWAINE向本院提出诉讼请求：1.确认被告签订的广东省广州市天河区粤垦路××号×××房（以下简称案涉房屋）的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）项下买方的权利归属原告；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年10月在一次展会上相识，后一直通过微信方式联系。在接触过程中，原告称自己在中国大陆地区有生意常会往返中国，被告遂建议原告在广州购买一套房屋用于投资与居住。后被告又称其与一些房屋中介比较熟悉，原告出于信任而委托被告帮其在中国挑选合适的房源。2017年1月20日，原告为了在中国购房而在网络上查询外国人能否在广州购房的相关政策，并把相关情况告知被告。2017年2月12日，原告在网络上再次查询到外国人在中国购房的政策没有变化，并将相关情况告知被告，但被告没有作出积极回应。2017年2月，被告称有一套房源非常适合原告，并将相关房屋照片等信息通过微信发送给原告。原告表示满意并嘱咐被告帮其购买该房屋。2017年2月13日，被告与第三人签订《认购书》，购买了案涉房屋。在此期间，原告反复询问被告购买的案涉房屋能否登记在原告名下，在得到被告的否定答复后，原告同意先以被告的名义购买案涉房屋。2017年2月14日，被告告知原告称将来原告在广州设立公司后可以将案涉房屋过户至公司名下。案涉房屋的全部购房款均系原告支付的，原告于2017年2月16日、3月3日、4月6日、6月8日分别向被告转账支付563000元、376000元、900000元和100000元，原告在每次转账完成后均以微信方式询问被告是否收到款项，被告均回答已收到。在案涉房屋购买期间，被告一直履行其作为受托者的义务，其第一时间将与购买案涉房屋的相关《认购书》、缴纳定金发票及首期房款收据发送给作为实际购买人的原告。同时，在此过程中，双方还反复讨论能否将案涉房屋转回原告或原告的公司名下的问题。2017年10月左右，原告来到中国并表示希望能去看房，但被告对看房一事一再推脱，使原告渐生疑虑。2017年年底开始，原告逐渐联系不上被告，且被告对于案涉房屋事宜不愿再沟通。被告张馨怡辩称：一、案涉房屋的购房款是被告支付的，案涉房屋的《预售合同》、纳税人以及房屋预告登记权利人均登记为被告，案涉房屋是被告购买的，原告主张案涉房屋权益归其所有并无事实和法律依据。二、原告诉称由于被告对中国房屋中介比较熟悉而信任并委托被告代其挑选房屋没有事实依据，也不符合常理。原告没有证据证明其是用于自身投资或居住而购买案涉房屋。被告并非广州本地人，年纪尚轻，也并非房屋中介，原告称出于信任委托被告帮其在中国挑选合适的房源，不符合逻辑和常理。关于原告问及外国人购房的事情，是因为原告想再购买一套房屋，登记在其名下或者公司名下，并非指案涉房屋。如果原告想将案涉房屋是登记在其名下，按照常理，应当是确认政策允许房屋登记在外国人名下之后才会决定购买，而原告在确定外国人不能在中国购房的情况下仍决定购买案涉房屋，有违常理。何况，如果是委托代为购买，原告应与被告签订委托合同，约定代为购买、购买后的权属、房屋收益以及产权更换等事宜，但原告均未提供证据证明，其所称委托关系没有事实根据。三、原告与被告均为完全民事行为能力人，二人为恋人关系，原告赠与被告案涉房屋的购房款，该赠与并无附加义务且已经履行完毕，无法定撤销理由，被告不同意原告的诉讼请求。双方在2016年10月举办的广州展会上认识，后原告因对被告有好感而积极追求被告。为了表达对被告的爱慕之情，原告自愿、主动、无附加条件地向被告赠与钱财用于日常生活、学费支出、购买房屋等。原告在2017年1月向被告承诺：“Iwillbuytheapartmentforyounomatterwhat”，被告也明确表示接受赠与，双方均确认赠与事宜。随后原告通过银行转账方式完成赠与行为，且被告已将该款项用于支付案涉房屋的购房款，原告的赠与行为已经全部结束，无法定撤销情形。四、截止到现在，双方感情尚好，并不存在原告所称的联系不上被告的情形。双方除了因文化差异导致一些问题沟通不畅之外，相处并无大矛盾。小矛盾解决靠双方互相理解和包容，即使原告在2018年3月起诉至法院，双方也保持微信联系，感情没有破裂。五、从物权登记效力的角度看，原告主张案涉房屋的权益归其所有没有事实和法律依据。《认购书》《预售合同》和付款凭证等证据均能证明案涉房屋由被告自行购买取得，而原告不能提供代购协议等相关证据证明代购行为，故案涉房屋不能认定为系原告委托被告代购的。因原告不具备在广州购房的资格，其要求过户的诉讼请求在客观上无法履行，而即便如原告所言原、被告存在代购约定，该约定亦不受法律保护，本案并无导致房屋所有权变更的情形，原告不能据此取得案涉房屋的所有权。因双方就案涉房屋的购房款出资及双方是否存在“借名买房”合同关系存在争议，而该问题的事实认定及处理属于合同纠纷，与本案房屋权益确认纠纷并非同一法律关系。物权行为与债权行为是两个不同概念，物权行为直接涉及物权变动，而债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权变动，物权变动需经登记才能完成。双方对案涉房屋的争议，即便存在合同争议，也属于债权纠纷，原告不能直接取得案涉房屋的所有权，只有争议确定并经由被告协助办理变更登记才能取得房屋所有权，故原告要求确认案涉房屋的权益归其所有，于法无据。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人银垦公司未陈述意见。经审理查明：2017年2月13日，作为甲方的第三人与作为乙方/认购方的被告签订《认购书》，约定：乙方向甲方认购案涉房屋；本物业用途为写字楼；认购价为1784769元；付款方式为非按揭付款方式；第一期房款共计535430元，其中3万元（定金）须于签署本认购书时付清，余下505430元须于签署认购书后3天内付清；……第二期房款为认购价的20%即356954元须于2017年3月13日前付清；第三期房款为认购价的50%即892385元须于2017年4月13日前付清；交楼时间为2017年6月30日前，交楼时间及条件最终以《商品房买卖合同》的约定为准；双方约定于2017年2月20日在本项目销售中心签署《商品房买卖合同》等条款。2017年2月20日，作为甲方/卖方的第三人与作为乙方/买方的被告签订《预售合同》，约定：乙方所购商品房为案涉房屋；该商品房的用途为办公；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额1766922元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款：第一期：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的30.3%，金额535430元；第二期：在2017年3月13日前，支付全部房价款的20.2%，金额356954元；第三期：在2017年4月13日前，支付全部房价款的49.49%，金额874538元；甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等条款。被告提供的中国工商银行股份有限公司广州天河工业园支行于2018年9月25日打印的被告银行账户的《借记卡账户历史明细清单》（共4页；已出示原件）显示：该账户于2017年2月16日收入300000元和262950元，于2017年2月20日支出505430元，于2017年3月3日收入376000元，于2017年3月11日支出356954元，于2017年4月6日收入510000元和389950元，于2017年4月18日支出874538元。原、被告均确认被告上述银行账户收入的上述款项是原告支付的。被告称其于2017年2月13日支付定金30000元，于2017年2月14日支付团购费20000元，于2017年2月20日支付第一期购房款505430元，于2017年3月10日支付第二期购房款356954元，于2017年4月18日支付第三期购房款874538元。税务部门于2019年6月5日分别出具收到被告缴纳的案涉房屋的印花税883.5元和契税50483.49元的《税收完税证明》（共2份）。原、被告均确认上述税费由原告出资。原告为证明其在被告告知原告称原告属于房屋限购人员的情况下委托被告以被告的名义在广州购买案涉房屋，且案涉房屋的购房款均由原告支付等问题，提供了由世联博众翻译（北京）有限公司作出的英文微信往来记录的中文译本（原、被告均确认微信往来双方为其双方）予以证明。上述中文译本包括（但不限于）以下微信往来记录：2017年1月20日，原告发送内容为“Ihavedonesomeresearchonline.thereissomeconfusiononlawrelatingtoForeignerPurchasingapropertyinChina”（翻译：我在网上查了一下。有关外国人在中国购房的法律有些疑惑）的微信，被告回复内容为“ForforeignersbuyinghereinChinaisdifficult”（翻译：外国人在中国买房很难）的微信，原告发送内容为“anyway,wehavetofindtherightpropertyfirstandthenwelookattheprocedures”（翻译：无论如何，我们必须先找到合适的房产，然后再看看程序）、“Iamlookingawaystoraisemoneytosendtobuythehousedear”（翻译：我正在想办法准备钱款来支付购房款）、“Yourdutyistolookfortherightonefirst”（翻译：你的责任首先是去寻找合适的房产）等微信，被告发送内容为“Iknowdearbutbuyingjustapartmentisveryeasy”（翻译：我明白您，购房房产很简单）、“Alotofpplbuyingapartmentforinvestment”（翻译：很多人购房作为投资）等微信；2017年2月4日，被告发送内容为“Houseagentsentmetheapartmentyesterdaywhichisduplexapartmentaround3millionanditsfirsthandapartment”（翻译：房产经纪昨天给我发了一个一手房公寓，是个复式公寓，300万左右）的微信，原告回复内容为“3million?Abithighisitnot?”（翻译：300万？有点高不是吗？）的微信，被告发送内容为“Whatayourbudget”（翻译：你的预算是多少）的微信，原告回复内容为“1.5to3milliontocompare”（翻译：150万到300万之间的比较下）的微信；2017年2月12日，原告发送内容为“IjustemailedyouthechangestoregulationsinAug2015wheretherestrictionstoforeignersbuyingpropertyhasbeenremoved”（翻译：我刚发给你电子邮件了，是关于2015年8月发布的外国人购房限制的条例已经取消了）、“DidyoureadtheemailIsentyouontherelaxationofrestrictionsonforeignersbuyingproperty?”（翻译：你是否阅读了外国人购买房产限制放宽的邮件？）、“Anyway,IwanttomeetthatlawyerinGZtoconfirmthelatestregulations”（翻译：那不管怎样吧，我想去见见广州的律师来确认下最近的规定）等微信，被告回复内容为“Ihaveemail”（翻译：我收到邮件了）、“Itstoolong”（翻译：太长了）、“Don′twanttoreadnow”（翻译：现在不想看）的微信；2017年2月13日，被告发送内容为“Heydear”（翻译：您好）、“Goingtocheckapartment”（翻译：我现在去看公寓）、“Iwilltelluhowitgoesafter20mins”（翻译：20分钟后告诉你房子怎么样）的微信，原告回复内容为“Ok”（翻译：好的）的微信，被告发送内容为“Thisapartmentissupergood”（翻译：这个公寓非常棒）的微信，原告发送内容为“Whichone?”（翻译：哪一个）、“Sizeandprice?”（翻译：面积和价格？）的微信，被告回复内容为“50squaremetersselling1.82million”（翻译：50平米，售价182万）的微信、10余张照片和内容为“Duplexapartment”（翻译：复式公寓）的微信，原告回复内容为“Looksgood”（翻译：看起来不错）、“CantheywaittillIcome?”（翻译：他们能等到我过来看吗？）的微信，被告回复内容为“Onlytworoomsleft”（翻译：只有两套剩下了）、“Theymayselltodayortmr”（翻译：他们可能今天或明天就卖出了）、“Manypplbuying”（翻译：很多人在购买）等微信，原告回复内容为“Canreserve?”（翻译：能预定吗？）的微信，被告回复内容为“Yes”（翻译：可以）、“Dear,letusreserve”（翻译：您好，那就预定了）的微信，原告回复内容为“Ok”（翻译：好的）、“Youhavetopaysomemoneyforreserve”（翻译：预定的话你要交一些钱吧）的微信，被告回复内容为“Deposit50thousand”（翻译：5万元定金）的微信，原告回复内容为“How?Icannotdoanythingtoday”（翻译：这样？但今天我没法付给你）的微信，被告回复内容为“SodearIdon′twanttowastethisone,islocatedinCBDcenter”（翻译：所以，我不想您错过这一套，坐落在中央商务区）等微信，原告回复内容为“YoupaysomedepositfirstandItrytosendnextfewdays”（翻译：那你先代我支付定金，我尽量几天内付给你）、“Okdear?”（翻译：这样可以吗？）的微信，被告回复内容为“Surelydear”（翻译：当然可以）、“Iwillpayfirst”（翻译：我先支付）、“1.82millionisnoproblemforyouright?”（翻译：182万价格对你来说没问题的是吧？）的微信，原告回复内容为“Cannotnegopriceabit”（翻译：不能再讲讲价吗）、“Ihavemakearrangementstoborrowfrombank.Letmediscusswithbanktomorrow”（翻译：我已经和银行预约了去借一些钱。明天我和银行沟通）的微信，被告回复内容为“Originalpriceis2million”（翻译：原价是200万）的微信，原告回复内容为“Okdearunderstand”（翻译：好的明白）、“Anyothercharges?”（翻译：其他税费呢？）等微信，被告回复内容为“I′mafraidtheywillselltoday,betterIgotoreservenow”（翻译：恐怕他们今天就要售出了，最好我现在去预定）的微信，原告回复内容为“Youreservela”（翻译：请你预定）、“Icanmanagedear”（翻译：我可以支付）的微信，被告回复内容为“NeedtomakesurenoproblemfromyoursidethenIcangotoreserved,otherwisewillbeinawkwardsituation”（翻译：得确保你这边没问题，然后我才能去预定，否则我将会陷入尴尬境地）的微信，原告发送内容为“Reservenowdear”（翻译：您现在就预定吧）、“Askagentaboutforeignerbuyingok?”（翻译：向中介问一下外国人购房是否可以？）的微信，被告回复内容为“Alrask,cannot”（翻译：已经问了，不可以）的微信，原告回复内容为“Putyournamefirst”（翻译：那么先用你的名字）的微信，被告回复内容为“OnlyyouhaveregisteredcompanyinGZ,thencanbyapartment”（翻译：只有你在广州注册了公司，公司可以购买）、“Youwanttobuyanotherone?”（翻译：你想另外再买一套？）的微信，原告回复内容为“Iwillasklawyeralso”（翻译：我要问问律师）的微信，被告发送内容为“Dear,onthecontractwewillpayon3phasestage,2/20-(Around500thousand),3/13-(Around400thousand),4/13-(Around900thousand)”[翻译：亲爱的，购房合同上约定，我们要分三期付款，2月20日前（大约50万），3月13日前（大约40万），4月13日前（大约90万）]、“Noproblem?”（翻译：你没问题？）的微信，原告回复内容为“Ineedtimetoraisemoney”（翻译：我需要时间去准备钱款）的微信；2017年2月14日，被告发送内容为“Andthetaxdeardon′tforgetthetaxofthehouse,butwepaytaxonJune”（翻译：还有别忘了房产的税，不过我们六月份才付）的微信，原告回复内容为“Tax?Youdidnottellmedear?Howmuch?”（翻译：税？您没告诉我？有多少？）的微信，被告回复内容为“isaround60000”（翻译：大约6万元）的微信，原告发送内容为“Totalprice1.82mplus60000?”（翻译：总共是182万，再加6万元？）的微信，被告回复内容为“Anywayisallinyourbudget2millionright?”（翻译：无论如何在你的200万预算内不是吗？）、“Thisapartmentcanberegisteredascompanyalso”（翻译：这套房产也可以登记在公司名下）的微信，原告发送内容为“YouknowthebankaskedmewhyIsentsomuchmoney.IsaidIamsettingupmycompanyinGZandbuymyownoffice”（翻译：你知道银行问我为什么支付这么大笔钱。我说我正在广州设立公司并购买办公室）的微信，被告回复内容为“Actuallydearyoucanregisteronecompanyherealsobytakingadvantageofthatapartment”（翻译：其实您也可以在这里注册一家公司，用那间公寓办公）的微信；2017年2月16日，原告发送内容为“AmountinRMBis563000asagreed.Stage1plus7000plus50000”（翻译：就像之前同意的，总额563000元、第一期付款，加上7000元，再加上5万元）的微信，被告回复内容为“OhhsosendfromMalaysiatoChina”（翻译：哦，所以从马来西亚支付到中国）的微信，原告回复内容为“Yes”（翻译：是的）的微信，被告发送内容为“Moneyreceivedalr”（翻译：钱款已经收到了）的微信，原告回复内容为“Youhappy?Howmuchrecd?”（翻译：你放心了？收到多少钱？）的微信，被告回复内容为“562950”的微信；2017年2月17日，原告发送内容为“2stagesendhow”（翻译：第二期款怎么付）、“Much？”（翻译：付多少？）的微信，被告回复内容为“358000”的微信，原告回复内容为“Okdear”（翻译：好的）的微信，原告发送内容为“Dear.Wouldyoubeabletoarrangeformetoseetheapartment?”（翻译：您好，你能安排我去看那套公寓吗？）、“Imeantheoneweboughtdear”（翻译：我的意思是我们买的那一套）的微信，被告回复内容为“Theoneweboughtnotyetfurnished,lasttimeIwenttoseethesampleapartment”（翻译：我们买的那一套还没装修，上次我是去看的样板房）、“Noworrydear,youwilIfinallyseeaftertheyhandovertheapartment”（翻译：别担心，交房后您会最终看到公寓的）的微信；2017年3月1日，原告发送内容为“IwillbesendingRMB375500tomorrow.Stage2:358000plus17500=375500.Isthatcorrect?”（翻译：明天我会支付375500元。第二期房款：358000加17500共375500对吗？）的微信，被告回复内容为“Yesdear”（翻译：是的）的微信；2017年3月3日，原告发送内容为“Dear.Ihavegivenmoneytotheagentatthebankjustnow.Itisdoneandyoucheckwithyourbankabout5pm.Shouldreach”（翻译：我刚才在银行把钱给了中介。汇款已经完成，你下午大约5点查看你的银行账户。应该会到账）的微信，被告回复内容为“Moneysentsuccessfullydear”（翻译：钱款已经收到了）的微信；2017年3月29日，原告发送内容为“Dear,IhavearrangedtomeettheagentatthebankonMondaytosendthemoney900000RMB”（翻译：您好，我已经在银行见了中介，周一会向你汇款90万）的微信，被告回复内容为“Thanksdear”（翻译：谢谢）的微信；2017年4月6日，被告发送内容为“Makesuretheagentsendsmoneytoday”（翻译：请确保中介今天打钱过来）的微信，原告发送内容为“Alreadysentmsgtoagentsayingmoneymustreachyouraccounttoday”（翻译：已经给中介发信息了，说是钱款今天一定会到你账户）的微信，被告发送内容为“Justchecked.Receivedsuccessfully”（翻译：刚查看了。已经到账）、“Finallythelaststage”（翻译：最终最后一期房款）的微信；2017年5月5日，被告发送内容为“ButtheGzapttaxiscoming[Sob][Sob]”（翻译：但是广州房产的税要支付了）的微信，原告回复内容为“70000RMB？”（翻译：70000元？）的微信，被告回复内容为“78940rmbforGzapttax”（翻译：广州房产的税78940元人民币）的微信，原告回复内容为“It′ok．IwillhaveitbyJuly”（翻译：可以的。七月份前会支付的）的微信；2017年6月8日，原告发送内容为“Hidear,havedonethetransfer.Shouldarriveintheevening”（翻译：已经汇完款了。应该会在傍晚时到账）、“100000aspromiseddear”（翻译：我答应的100000）的微信，被告回复内容为“Ialrreceivedit”（翻译：我已经收到汇款）的微信；2017年7月15日，被告发送内容为“DearyousendmetherenovationfeesoonthenIcanfinalizethedesignandinitiatetheworkthenmaybe2or3monthscanmovein”（翻译：你得尽快给我装修费，然后我可以敲定设计并开始工作，然后也许2个月或3个月可以搬进去）的微信，原告发送内容为“IsayIsendyou40000nextweek”（翻译：我说我下周汇给你40000）、“Butmustworkwithinthebudgetof80000,ok?”（翻译：不过预算必须控制在80000以内，好吗？）的微信，被告回复内容为“Willlistentou”（翻译：听你的）的微信。被告发表以下质证意见：对双方英文微信往来记录的真实性予以确认，但中文译本的内容与实际对话不一致，如：将“Dear”都翻译为“您”，应翻译为“亲爱的”，说明原、被告是亲密的男女朋友关系；“SodearIdon′twanttowastethisone,islocatedinCBDcenter”应翻译为“所以我不想错过这一套，坐落在中央商务区”；“Putyournamefirst”被翻译为“那么先用你的名字”是原告的单方陈述，不可以认为是原告委托被告代为购房；原告询问外国人能否在中国购房是指购买除了案涉房屋之外的其他房屋，因此，被告才发送内容为“Youwanttobuyanotherone?”的微信询问原告是否要购买第二套房屋；案涉房屋之所以登记在被告名下是因为原告赠与被告购房款，由被告购买案涉房屋。为证明其答辩意见，被告还提供了以下证据：1.邮件截图（已出示原件）、《邀请函》（已出示原件）、机票（均未能出示原件），用于证明原告积极追求被告，多次邀请被告到澳大利亚游玩，并且负责全部花费，承诺给予金钱资助。原告发表以下质证意见：对邮件截图、《邀请函》的真实性均没有异议；对机票的真实性无法确认。2.原、被告的英文微信往来记录截图及由广州市汇法翻译有限公司翻译的中文译本（时间包括：2017年5月29日、2018年1月27日），用于证明原、被告双方为恋人关系，原告向被告赠与钱款有感情依据。原告发表以下质证意见：对英文微信往来记录的真实性均无异议；但原、被告是否存在恋爱关系与是否赠与房屋是两个法律关系。3.原、被告的英文微信往来记录截图及由广州市汇法翻译有限公司翻译的中文译本[时间为2017年1月20日；其中包括：原告发送的内容为“Okdear,Iwillbuytheapartmentforyounomatterwhat”（翻译：好的，亲爱的，无论如何我会买个房子给你）的微信]，用于证明原告承诺替被告购买一套房屋，案涉房屋的购房款是原告赠与给被告的。原告发表以下质证意见：对英文微信往来记录的真实性均无异议；但“Okdear,Iwillbuytheapartmentforyounomatterwhat”的正确翻译应是“我会为了你在广州买房”，而不是买一套房屋给被告；该微信的发送时间是2017年1月，而案涉房屋的购买时间为2017年2月13日，当时原告以微信方式提出先用被告的名字登记，原告的真实意思表示应以案涉房屋购买当天签订合同前的意思表示为准。4.原、被告的英文微信往来记录截图及由广州市汇法翻译有限公司翻译的中文译本（时间包括：2017年5月27、29日），用于证明包括案涉房屋在内的所有钱款的赠与为原告自愿、主动作出，被告在接受赠与时在主观上存在被动但已实际接受，赠与的时间和金额均由原告自己决定，且赠与行为没有附义务，赠与行为已完成；原、被告双方的感情、相处是真诚的，被告不存在利用原告追求自己而索取财物的恶意。原告发表以下质证意见：对英文微信往来记录的真实性均无异议；该证据显示被告收到原告给付被告用于代为购买案涉房屋的交易税费。5.原、被告的英文微信往来记录截图及由广州市汇法翻译有限公司翻译的中文译本（时间包括2018年3月28日），用于证明原、被告感情尚好，不存在感情破裂情形。原告发表以下质证意见：对英文微信往来记录的真实性均无异议，但与本案无关。6.原、被告的英文微信往来记录截图及由广州市汇法翻译有限公司翻译的中文译本｛时间包括：2017年2月13日、14日。其中包括（但不限于）以下微信往来记录：原告在2017年2月13日15时45分之前（未显示具体时间）发送内容为“Don′tworryIwilldomybesttogetyouthehouse”（翻译：不要担心，我会尽我最大的努力来买你要的房子）的微信；原告在2017年2月13日16时14分之前（未显示具体时间）发送内容为“Soyouarehappythatyouaresoongoingtoownyourhome?”（翻译：所以你开心吗？很快就可以拥有自己的房子）的微信；原告于2017年2月14日发送内容为“Themanagersofunny.Hewhisperedtome‘ZhangXinyiyourgirlfriend.Youputinhername?’.Isaidyes.Hesmiledandsaidwelldone”[翻译：（银行）经理很滑稽。他对着我细声细语说“ZhangXinyi是你的女朋友，写她的名字？”我说是的。他笑一笑并说道做得好]的微信｝，用于证明原告多次承诺为被告购买一套房屋，案涉房屋的购房款是原告自愿赠与给被告的。原告发表以下质证意见：对英文微信往来记录的真实性无异议；但上述微信往来记录没有连贯的上下文关系，属于被告截取的部分聊天记录；原告发出内容为“Don′tworryIwilldomybesttogetyouthehouse”的微信是因为被告当时告知原告称其已支付定金50000元，原告遂告知被告不用担心，原告会尽力让被告不构成违约，会拿到房子，不会让定金白付；原告发送的内容为“Soyouarehappythatyouaresoongoingtoownyourhome”的微信，英文“home”不是房子的意思，而是家的意思，被告的翻译存在问题，原告的意思是想要为被告购买一套房屋让被告居住，让被告代持案涉房屋，而不是把案涉房屋的所有权给被告；原、被告之间的关系不能免除被告需证明案涉房屋属于赠与的举证责任。7.《力达广场房友圈会员优惠购房服务确认函》及POS单（均已出示原件），用于证明被告支付了案涉房屋的团购费20000元。原告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。由于原、被告对于对方提供的双方英文微信往来记录的中文译本的部分内容提出异议，本院遂询问原、被告是否申请本院摇珠选定翻译机构对上述有异议部分进行翻译，但原、被告双方均未提出申请。另，被告称其已接收案涉房屋并将案涉房屋出租给案外人。案涉房屋的产权尚未过户登记至被告名下。依据原告的申请，本院已于2018年5月9日查封案涉房屋。原告提供的广州市房地产档案馆于2018年3月7日打印的案涉房屋的《产权情况表》载明：房屋用途和具体用途均为办公，合同状态为预告，登记字号为17预登01454777，登记日期为2017年5月17日，产权人为被告，占有份额为单独所有等内容。本院于2018年8月17日和2019年8月2日分别向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》（共2份）均载明：建筑面积为50.9883平方米，规划用途为办公，使用性质为非居住用房，单位名为第三人等内容。本院认为：2017年1月20日，原、被告曾讨论关于外国人能否在中国购房的问题，被告告知原告称“ForforeignersbuyinghereinChinaisdifficult”（原告提供的翻译为：外国人在中国买房很难），原告遂表示“anyway,wehavetofindtherightpropertyfirstandthenwelookattheprocedures”（原告提供的翻译为：无论如何，我们必须先找到合适的房产，然后再看看程序）和“Yourdutyistolookfortherightonefirst”（原告提供的翻译为：你的责任首先是去寻找合适的房产）。2017年2月13日，即被告签署案涉房屋的《认购书》当天，原告在收到被告看公寓后发送的微信照片之后向被告发送内容为“Reservenowdear”（原告提供的翻译为：您现在就预定吧）、“Askagentaboutforeignerbuyingok?”（原告提供的翻译为：向中介问一下外国人购房是否可以？）的微信，被告回复称“Alrask,cannot”（原告提供的翻译为：已经问了，不可以），原告遂表示“Putyournamefirst”（原告提供的翻译为：那么先用你的名字）。而且，在2017年2月14日，被告还发送内容为“Thisapartmentcanberegisteredascompanyalso”（原告提供的翻译为：这套房产也可以登记在公司名下）的微信，原告则发送内容为“YouknowthebankaskedmewhyIsentsomuchmoney.IsaidIamsettingupmycompanyinGZandbuymyownoffice”（原告提供的翻译为：你知道银行问我为什么支付这么大笔钱。我说我正在广州设立公司并购买办公室）的微信，被告回复称“Actuallydearyoucanregisteronecompanyherealsobytakingadvantageofthatapartment”（原告提供的翻译为：其实您也可以在这里注册一家公司，用那间公寓办公）。原告虽曾于2017年1月20日发送内容为“Okdear,Iwillbuytheapartmentforyounomatterwhat”（被告提供的翻译为：好的，亲爱的，无论如何我会买个房子给你）的微信，但从2017年2月13日、14日的上述微信往来记录可知，原告在通知被告认购案涉房屋之前仍要求被告询问中介关于外国人能否购房的问题，在得到被告的否定答复之后才表示先以被告的名义预定案涉房屋且表示其告知银行称其正在广州设立公司和购买办公室，而被告也告知原告称原告可以以案涉房屋登记一个公司及利用案涉房屋。鉴于现有证据未显示原告在认购案涉房屋当天及此后曾作出将案涉房屋赠与被告或将购房款赠与被告用于购买案涉房屋的意思表示，因此，本院对被告关于原告向其赠与购房款用于购买案涉房屋的抗辩不予采纳，并据此认定原告是借用被告的名义购买案涉房屋。关于原告主张确认被告签订的案涉房屋的《预售合同》项下买方的权利归属原告的问题。案涉房屋的购房款已付清且被告称案涉房屋已交付使用，但案涉房屋的产权尚未过户登记至《预售合同》的买方即被告名下，原告上述诉讼请求的实质是为了最终取得案涉房屋的所有权而变更《预售合同》的买方。《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定：“（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。……”，《住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》规定：“三、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”，由此可知，中国的房地产政策规定境外个人不得购买非自用、非自住商品房，而案涉房屋的规划用途为办公，并不属于自用、自住商品房。从查明的事实可知，原告在认购案涉房屋前已了解并知悉其当时无法在广州购买房屋的规定，但原告仍借用被告的名义购买案涉房屋，理应自行承担借用他人名义购买房屋的风险。考虑到合同相对性原则和本案不存在办理变更案涉房屋预告登记的合理事由以及原告上述主张违反中国房地产政策的问题，本院对原告上述诉讼请求不予支持。原、被告可另循合法途径解决双方纠纷。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告YIUTREVORWAINE的诉讼请求。本案受理费22800元、保全费5000元，均由原告YIUTREVORWAINE负担。如不服本判决，原告YIUTREVORWAINE可在判决书送达之日起三十日内，被告张馨怡可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  黄洪武人民陪审员  杨剑平二〇一九年八月三十日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠