四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初3130号 原告（反诉被告）：贺尚福，男，1970年4月27日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：赵建平，四川思朗律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：张淑玲，女，1965年11月6日出生，汉族，住成都市青羊区。台湾地区居民。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）贺尚福与被告（反诉原告）张淑玲房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺尚福的委托诉讼代理人赵建平、被告（反诉原告）张淑玲的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺尚福向本院提出如下诉讼请求，请求人民法院判令：1.张淑玲向贺尚福支付租金662400元；2.张淑玲向贺尚福支付违约金50000元；3.张淑玲向贺尚福支付资金占用费（以662400元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计算至实际付清之日止）。事实和理由：2012年12月16日，贺尚福与张淑玲签订房屋租赁协议，约定贺尚福将位于成都市青羊大道207号金沙园二期21栋61#和62#商业用房（产权证号为：权1129053号、权1129055号）租赁给张淑玲使用，租期为5年。协议中明确约定每年的租金数额、租金支付方式（每六个月支付租金一次）以及双方的违约责任。自2015年6月起，张淑玲未再向贺尚福支付租金。现房屋租赁协议期限届满，张淑玲尚拖欠房屋租金622400元。为维护贺尚福的合法权益，望判如所请。 张淑玲辩称，1.贺尚福作为原告主体不适格，房屋的产权人应是赵向岁。张淑玲根据招租合同上的电话号码联系房主，赵向岁持房产证与张淑玲签订房屋租赁协议并表示其为产权证上的贺尚福，之后签订合同及收取房租均采取该种方式；后张淑玲得知其真实身份为赵向岁，其仍表示自己是房东，故请求人民法院将赵向岁及熊芮菱追加为第三人。2.张淑玲并未违约。张淑玲在长达两年的时间联系不到房东赵向岁，后收取房租的人因未提供确切的身份信息及拥有授权的依据，张淑玲未向其交付房租。2017年11月26日，贺尚福第一次出现向张淑玲收取房租。2017年12月16日，在合同未到期的情况下，贺尚福强行接管了案涉房屋。3.因案涉房屋漏水装修期间以及提前收回房屋的租金应依法予以扣除。 张淑玲向本院提出如下反诉请求，请求人民法院判令：1.贺尚福向张淑玲支付房屋维修费420000元；2.贺尚福向张淑玲赔偿案涉房屋维修期间的停课损失388080元；3.贺尚福向张淑玲支付违约金50000元并退还押金10000元；4.贺尚福向张淑玲赔偿经济损失（办学综合退款）245880元；5.贺尚福向张淑玲支付案涉房屋转让费100000元；6.反诉费由贺尚福承担。事实和理由：2006年6月1日，张淑玲与贺尚福签订房屋租赁协议，张淑玲承租贺尚福所有的位于成都市青羊大道207号金沙园二期21栋61#和62#商业用房。2017年7月，案涉房屋发生严重漏水无法正常使用，张淑玲联系不上贺尚福，遂聘请案外人对案涉房屋进行维修，维修期间案涉房屋无法正常使用，给张淑玲造成经济损失。房屋租赁协议届满前，贺尚福违反协议约定，拒不保障张淑玲的优先承租权，要求张淑玲腾让案涉房屋，并拒绝承担张淑玲维修案涉房屋产生的费用。现贺尚福将案涉房屋重新出租给案外人，继续使用张淑玲在案涉房屋中的装修装饰物。为维护张淑玲的合法权益，望判如所请。 贺尚福辩称，1.贺尚福不应当承担张淑玲所要求的维修费用。案涉房屋在2017年7月份仅发生过大概1平方的墙面渗水，当时张淑玲与物业公司联系，物业公司也随即派出了相关人员进行了维修，维修的时间是3-4天，费用为1000余元，该费用由案涉房屋楼上住户支付，不存在张淑玲提出的维修费用420000元。2.张淑玲提出的维修期间的停课费用，渗水面积只有1平方米且渗水区域并不属于张淑玲的教学活动区域，物业公司也派出人员进行了3-4天的维修，该维修并不影响任何教学活动，仅仅是对墙面进行处理，该项诉讼请求不成立。3.贺尚福不应当承担违约金。2015年6月起，张淑玲就没有支付房租，且贺尚福在合同履行其间没有任何违约行为，贺尚福不应当承担违约费用。4.张淑玲所主张的因停止办学造成经济损失赔偿于法无据。5.张淑玲所主张的案涉房屋转让费与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证，对双方无争议的事实本院确认如下： 2012年12月16日，贺尚福作为甲方（出租方）与张淑玲作为乙方（承租方）签订房屋租赁协议。协议约定：甲方将位于青羊大道207号金沙园二期21栋61#和62#商业用房，产权证号为权1129053号、权1129055号，建筑面积为368平方米（以产权证为准）的商铺租赁给乙方。租赁期限为五年，从2013年1月1日至2017年12月31日止。房租为2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金14702元；2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金16560元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金18400元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金20240元。租金每六个月支付一次，在每次缴纳租金届满前十日支付下一次应缴租金。在租赁期间内或合约期满，甲方保证不出售房屋，若有出售房屋情形，应提前六个月通知乙方，乙方有权继续承租此商铺，若新房东无法继续出租给乙方，甲方或第三方必须支付转让费并双方达成协议，转让费不得低于100000元。在本协议有效期内，甲方不得无故解除合同；乙方不按约定支付租金，甲方有权解除此协议并直接要求乙方限期交付房租。未经甲方同意，乙方不得擅自装修、改造房屋，改变房屋结构，除天然灾害以外，若是乙方有损害房屋之行为，乙方应尽维护房屋的义务。若协议到期，甲乙双方未续签合同，乙方不能及时腾退该房屋时，甲方应给予乙方至少3个月的宽限期，在此期限内，乙方应按月向甲方支付房租。本协议一经签订，双方应严格遵守，若一方违约，守约方有权解除合同，及赔偿因违约给守约方带来的损失。若甲方违约，甲方应退还乙方押金10000元并承担违约金50000元；若乙方违约，甲方可没收乙方押金10000元并由乙方承担违约金50000元。 房屋所有权证载明，案涉房屋位于青羊区，其中61号房屋原为贺尚福单独所有，在租赁合同期限届满前的2017年12月19日，贺尚福将该房售予案外人，并办理过户登记。62号房屋为贺尚福夫妻2人共有。 2012年5月22日，贺尚福因涉嫌犯罪被刑事拘留，2015年5月被成都市中级人民法院判处有期徒刑十一年。 张淑玲将案涉房屋用于开办教育培训机构，2018年4月17日，该机构停止办学。张淑玲就案涉房屋租金交至2015年6月30日止，租金收条由赵向岁以贺尚福的名义以及赵向岁妻子熊芮菱的名义向张淑玲出具。2017年12月16日，贺尚福在租赁期限届满前收回案涉房屋。 本院于2019年2月25日受理本案。 上述事实有当事人主体身份信息、房屋租赁协议、房屋所有权证、刑事裁定书、房租收条、报纸公告以及当事人陈述等在案为证。 庭审中，贺尚福提交：1.情况说明，拟证明贺尚福本人对委托赵向岁签订租赁合同及收取租金的事实予以认可。张淑玲对该证据真实性有异议。2.对赵向岁的会见笔录，拟证明赵向岁接受贺尚福对其签订租赁合同以及收取租金的委托且贺尚福对该事实予以认可。张淑玲认为根据有关规定，会见应当是两个人进行，对于该证据合法性有异议。3.四川禾盟物业公司金沙项目部金沙客服中心出具的请况说明以及胡祥子出具的情况说明、胡祥子身份信息和联系方式，拟证明案涉商铺渗水情况及修复情况以及胡祥子接受物业公司协调，对案涉房屋渗水进行修复，时间大约为3-4天，收取费用为1000余元。张淑玲认为该情况说明没有公章并且是个人所写，根据相关规定应该是属于证人证言当庭发表，对该组证据真实性、合法性持有异议。张淑玲提交：1.赵向岁、熊芮菱人口信息证明，拟证明赵向岁签订合同以及收取租金的事实，并且赵向岁表示他是产权人，并按房产证上的姓名签名。贺尚福认为该证据与本案无关联性。2.房租收条，拟证明事实上是由赵向岁及熊芮菱收取房租且赵向岁均以产权证名字（即贺尚福）签名收取。贺尚福认为2006年至2012年的收条与本案无关，对2012年12月20日以后的收条予以认可。3.照片，拟证明案涉房屋漏水的状况以及修复、装修的情况。贺尚福认为该证据系复印件，其真实性有待核实，且该证据只能够反映出房屋的改造和装修，并没有房屋渗水情况，即使有也是非常轻微，达不到张淑玲的证明目的。4.装饰工程施工合同书以及四川凡境装饰工程有限公司收据，拟证明由于无法通知产权人，所以张淑玲对案涉房屋的漏水和损坏进行修复及装修并支付了相应的工程款。贺尚福认为该组证据真实性无法核实，且不清楚装修房屋是否为案涉房屋，同时此处体现的装修为房屋整体的装修，并非张淑玲所提出的由于漏水所导致的修复，该证据达不到张淑玲的证明目的。5.暖通设备销售及安装合同以及成都市紫瑞机电设备有限公司专用收据，拟证明张淑玲对案涉房屋漏水和损坏的修复，装修款项共计420000元。贺尚福认为该证据为复印件，对其真实性持有异议，且该装修行为与房屋漏水无关联性。6.成都格林培训学校民办学校办学许可证、成都格林培训学校注销登记的批复以及注销申请表，拟证明由于贺尚福拒绝履行房屋租赁协议中的有关约定，采取威胁手段强迫张淑玲搬离案涉房屋，而且在租期未到的情况下强行接管案涉房屋，导致格林培训学校由于不能满足主管部门的要求而被注销。贺尚福认为学校注销与本案无关联性。7.2018年7月至8月暑期停课损失表以及相关证明材料，拟证明由于房屋漏水及张淑玲无法联系贺尚福，导致培训学校停课。贺尚福认为该组证据的真实性无法核实，且与本案无关联性。9.学生退费表以及学籍卡，拟证明由于贺尚福的违约行为致使其停止办学而退费造成损失。贺尚福认为房屋的墙面渗水可以修复，该损失与案涉租赁事实无关联系，且该证据中的相关数据无法核实。 对上述双方当事人有争议的事实，本院综合评判认为：对贺尚福提交的情况说明、对赵向岁的会见笔录以及贺尚福的刑事裁定书，可以证实贺尚福委托赵向岁代办案涉房屋租赁以及收取房租的事实，且由于贺尚福被判处有期徒刑关押在监，无法办理案涉房屋租赁相关事宜，该组证据本院予以采信。对四川禾盟物业公司金沙项目部金沙客服中心出具的情况说明以及胡祥子出具的情况说明、胡祥子身份信息和联系方式，因该组证据能形成证据链条，故本院对该组证据予以采信。对赵向岁、熊芮菱人口信息证明，不能达到张淑玲的证明目的，本院不予采信。对房租收条，综合贺尚福委托赵向岁收取租金的事实，本院对于该组证据予以采信。对照片、装饰工程施工合同书、四川凡境装饰工程有限公司收据、暖通设备销售及安装合同以及成都市紫瑞机电设备有限公司专用收据，其只能证明张淑玲对案涉房屋进行装修的事实，并不能体现案涉房屋的漏水以及损坏状况，无法达到张淑玲的证明目的，对该组证据本院不予采信。对成都格林培训学校民办学校办学许可证、成都格林培训学校注销登记的批复以及注销申请表、2018年7月至8月暑期停课损失表、学生退费表以及学籍卡，本院认为该组证据只能证明存在停课以及学校注销并进行退费的事实，与本案因房屋租赁合同的履行造成的损失无关联性，无法达到张淑玲的证明目的，故本院不予采信。 本院认为，结合贺尚福与张淑玲的本反诉诉讼请求以及抗辩意见，本案双方争议焦点为：贺尚福是否系租赁合同相对方而向张淑玲主张相应租金；在合同履行过程中贺尚福与张淑玲是否存在违约行为；张淑玲主张的相关损失是否有合同或法律依据。对此本院综合评判如下： （一）关于贺尚福是否系租赁合同相对方而向张淑玲主张相应租金。 房屋租赁协议中载明出租方为贺尚福，且房屋所有权证载明青羊区青羊大道207号21栋1层61、62号房屋所有权人为贺尚福。赵向岁虽以贺尚福的名义签订合同并收取房屋租金，但并不影响合同的实际履行。且贺尚福对其委托他人代办签订合同以及收取房屋事宜予以认可，故本院认为贺尚福系租赁合同的相对方即出租方，对贺尚福要求张淑玲支付欠付租金及资金占用利息的诉请，本院予以支持。关于租金的计算：张淑玲就案涉房屋租金交至2015年6月30日止，其未交租金为2015年7月1日至12月31日共计99360元，2016年1月1日至12月31日共计220800元，因贺尚福于2017年12月16日提前半月收回案涉房屋，故2017年的租金应扣除半月，即从2017年1月1日至12月16日共计232760元，上述金额共计552920元。关于资金占用利息：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，张淑玲应当赔偿贺尚福相应的损失，该损失主要系资金占用利息损失。该资金占用利息应以552920元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计算至实际付清之日止。 （二）关于在合同履行过程中贺尚福与张淑玲是否存在违约行为。 本案中，张淑玲自2015年7月起在长达两年多的时间内未向贺尚福支付案涉房屋的租金，其行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张淑玲不支付房租的行为已经构成违约并应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，贺尚福主张根据房屋租赁协议的约定要求张淑玲支付违约金50000元，本院予以支持。对张淑玲要求贺尚福支付违约金50000元及退还押金10000元的反诉请求，本院不予支持。 （三）关于张淑玲主张的相关损失是否有合同或法律依据。 在合同履行期间，张淑玲对案涉房屋进行维修进而装修并产生相应费用。因贺尚福就墙面漏水已经履行了修复义务，张淑玲并未提交充分的证据证明其对房屋的装修改造与漏水的关联，并且根据房屋租赁协议，张淑玲对房屋的装修违反双方约定，故本院对于张淑玲所主张420000元维修、装修费用的反诉请求不予支持。停课期间的损失系由于房屋装修所致，贺尚福出具相关证据证明物业公司对房屋漏水进行了维修，之后对于房屋的整体装修系张淑玲在违反合同约定的情况下自主进行，故本院对张淑玲主张的停课期间损失费用388080元的反诉请求不予支持。张淑玲主张贺尚福赔偿的因停止办学退款245880元，张淑玲未提供充分证据证实学校注销与案涉租赁协议的履行存在关联，故本院对于张淑玲的该请求不予支持。对于张淑玲主张因贺尚福在租期届满前将房屋售予他人而应支付转让费100000元的诉请。根据房屋租赁协议第四条第2项之约定，该转让费的支付前提系“……，若有出售房屋，应提前六个月通知乙方，乙方有权继续承租此商铺，若新房东无法继续出租给乙方，甲方或第三方必须支付转让费并双方达成协议，……。”现张淑玲未提交证据证明其未续租房子系由于“新房东无法继续出租”，故本院对于张淑玲该诉请求不予支持。 综上，对于贺尚福的诉讼请求，本院予以部分支持，对于张淑玲的反诉请求，本院全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、张淑玲在本判决生效之日起的十日内向贺尚福支付租金552920元及资金占用利息（利息以552920元为基数，按年利率6%的标准，自2019年2月25日起计算至实际付清之日止）； 二、张淑玲向贺尚福支付违约金50000元； 三、驳回贺尚福的其他诉讼请求； 四、驳回张淑玲全部反诉请求。 如未按照本判决指定的时间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10824元，减半收取5412元，由贺尚福承担844元，张淑玲承担4568元；反诉案件受理费7863元，减半收取3842元，由张淑玲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 静 二〇一九年八月二十八日 书记员 邓晓清