浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初8227号 原告：沈炳松，男，1961年2月23日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：魏晓阳、江小燕（实习）,浙江泽春律师事务所律师。 被告：李随随，男，1989年8月8日出生，汉族，住河南省夏邑县。 被告：杨小陆，男，1985年8月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告沈炳松诉被告李随随、杨小陆房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年10月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员李钢适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序。本案于2018年11月20日、2019年1月4日、2019年3月13日、2019年5月28日四次公开开庭进行了审理。四次庭审，原告委托诉讼代理人魏晓阳及二被告均到庭参加诉讼，原告本人于后三次庭审时出庭。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年5月30日,原告沈炳松、被告李随随与房东徐福娥三人共同签订房屋《转租合同》一份,由原告将从房东徐福娥处租赁的位于桐乡市民宿（名为西城东久）转租给被告李随随使用,合同约定:承租期从2016年5月30日起至2022年5月30日止,前三年,每年租金200000元整,从2019年5月30日起上涨租金,每年租金为220000元。李随随必须在每年5月30日前付清下一年租金不得拖欠,如有特殊原因需要延期交租,必须征得原告同意,超过30天为违约,合同还约定了违约金500000元。李随随租赁房屋后,前二年能缴纳租金,但今年租金至今未交,为此,原告于2018年6月13日向法院提起诉讼,要求被告李随随支付租金,后经法院组织调解,原告与二被告达成《三方和解协议》,约定：三方一致同意租赁合同终止时间为2019年5月30日,租金调整为每年180000元,但前提是二被告为配合办理民宿营业执照的需要,必须于2018年7月18日将涉案房屋一楼足浴店清理完毕,整改费用由李随随承担10000元,杨小陆承担2000元,其余费用由原告承担;协议还约定房租180000元于民宿营业执照办出来三天内由杨小陆直接支付给原告,协议还约定了违约责任。协议签订后,原告为履行协议,积极为房屋整改达标及办理民宿营业执照花费了大量人力财力,而二被告却严重违反协议至今未将涉案房屋一楼足浴店清理完毕,严重影响了民宿营业执照的办理,致使原告至今未能办理好民宿营业执照,被告却占用房屋未付租金,二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,属于根本违约。诉请判令：一、被告李随随继续履行租赁合同并支付租金200000元、违约金30000元及整改费用10000元；二、被告杨小陆支付违约金30000元、整改费用3000元；三、二被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉请为：一、被告杨小陆支付租金180000元、整改费用2000元及违约金30000元；二、被告李随随支付补偿款40000元、整改费用10000元及违约金30000元；三、李随随存放于原告处的押金（20000元）归原告所有；四、二被告承担本案诉讼费用。 被告李随随答辩称：一、双方合同已经变更，房租应由杨小陆支付，且目前营业执照未办出、支付时间未到；二、原告并未整改完毕，且我方已经配合原告办理营业执照，足浴店的清理并非我方的责任，不存在违约行为，要求支付整改费用及违约金没有依据。 被告杨小陆答辩称：2018年7月18日对足浴店进行了清理，已经配合原告，而且当前营业执照并没有办理出来，故房租当前不会支付。此外，足浴店的经营权在我，原告无权让我不经营足浴店。 原告提交证据如下： 证据一，《转租合同》1份，证明原告与李随随存在房屋租赁关系； 证据二，《三方和解协议》1份，证明依照上述协议，租金调整为每年18万元的前提是2018年7月18日二被告将一楼足浴店清理完毕，但二被告未履行该前提条件，故原告可以按原合同向李随随主张租金，相应整改费用及违约责任也应由二被告承担； 证据三，营业执照副本及卫生许可证各1份（均为复印件），证明工商部门已经颁发了营业执照，但是正本需要再足浴店清理完毕后才能颁发，卫生证也已经办理出来了； 证据四，报警记录1份，证明2018年9月30日，原、被告因足浴店清理发生纠纷并报警，足浴店没有按三方协议约定时间清理； 证据五，照片2张，证明被告杨小陆没有按三方协议将涉案足浴店清理完毕。 被告李随随质证意见如下： 证据一，没有异议； 证据二，真实性没有异议，但是我方没有违约，该配合的我都配合了，什么时候该赔多少钱也写得很清楚； 证据三，营业执照是我配合去办的，是和徐东（谐音，房东儿子）一起去办的，但是谁取的名称我不清楚；还需要材料原件，还缺一个特种行业许可证； 证据四，当天报警的情况我不知情的。 证据五，被告杨小陆没有地方放所以才放出来的，但是其并未经营足浴店；三方协议约定的那一天我们是清理足浴店的。 被告杨小陆质证意见如下： 证据一，没有异议，但是与我无关； 证据二，真实性没有异议，我们应该按照三方协议履行，我租的民宿名字是西城东久，只有相应名称的营业执照办下来后我才支付房租及费用； 证据三，我租的民宿名字是西城东久，对该营业执照的名称我不清楚，两者不相符；还需要材料原件，还缺一个特种行业许可证； 证据四，报警当天我不在场，是我老婆报警的，是原告带人过来砸店，所以报警的； 证据五，足浴设施没地方放才放出来的，但没有经营足浴店，三方协议约定那天是清理足浴店的，另外足浴的椅子我放哪里由我决定，店是我租的，名字是西城东久，这是我的权利，东西放哪里没有违法。 被告李随随提交证据如下： 证据一，《三方和解协议》1份，证明我一直按协议履行，没有违约； 证据二，告知书1份，证明我多次通知原告办理营业执照，但是其没有办理； 证据三，通知书1份，证明我已经通知原告对涉案房屋进行整改。 原告质证意见如下： 证据一，真实性没有异议，但是李随随没有配合营业执照的办理； 证据二，真实性有异议，原告并未收到该通知书，截止时间早就过了，这应是承租人的义务，被告应将相关情况说明清楚，积极配合原告办理民宿执照； 证据三，没有收到，且我方没有签字。 被告杨小陆质证意见如下： 均无异议。 被告杨小陆提交证据如下： 证据一，《三方和解协议》1份，证明我没有违约； 证据二，整改通知书1份、整治记录表1份，证明我租的民宿因为没有办理民宿营业执照导致无法正常经营； 证据三，告知书1份，证明我多次通知原告办理营业执照，但是其没有办理； 证据四，照片1张，证明足浴店的沙发我搬走了； 证据五，照片7张，证明我配合原告进行了整改； 证据六，照片1张，证明整改开工时间是2018年7月18日。 原告质证意见如下： 证据一，真实性没有异议，但是三方协议明确了杨小陆应于2018年7月18日将足浴店清理完毕，但是其至今没有清理完毕，明显违约； 证据二，真实性无法确认，原告没有收到过，应由产权人即原房东负责整改，营业执照应由原房东负责办理，不应由原告负责； 证据三，原告没有收到通知书，二被告未通知原告； 证据四，沙发搬走和涉案房屋的整改没有关联性； 证据五，不能证明被告已经配合进行了整改，没有关联性； 证据六，真实性有异议，开工时间记不清。 被告李随随质证意见如下： 均无异议。 本院出示证据如下： 证据一，对乌镇民宿办工作人员陈俊、马振裕调查询问的笔录2份，证明本案相关事实情况； 证据二，乌镇镇民宿审批表、营业执照、卫生许可证各1份（原件存放于乌镇镇民宿办），证明本案相关事实情况。 原告质证意见如下： 证据一，乌镇派出所马振裕笔录，证明环河路442-446号民宿工商、卫生许可证都已经办出来了，至于特种行业许可没有办出来，是因为在2019年1月23日查看时，相关物品没有清理完毕，这可以证明被告存在违约。关于陈俊的笔录，证明如果没有办理营业执照不会影响租赁户的正常开业，有关部门也不会关停民宿，办理特种行业许可主要是为了规范管理。故以上笔录证实二被告已经违反了三方协议，二被告没有在规定时限内清理完毕物品，应承担违约责任； 证据二，无异议。 被告李随随质证意见如下： 证据一，民宿特种行业许可是否由派出所来办，消毒间、布草间是否由派出所还是消防管理，我不清楚。经营民宿必须得有消毒间、布草间、防火门，才能取得相应证照； 证据二，不清楚是哪个部门去现场看的。 被告杨小陆质证意见如下： 证据一，经营民宿必须得有消毒间、布草间、防火门，才能取得相应证照。门窗存在安全隐患。按摩椅放在哪里，是我的权利，我可以放在那里给客人坐，我没有用按摩椅经营按摩业务。这个营业执照如何办理出来的，由哪个部门办理的现在的营业执照，这个部门，是工商还是派出所，有没有去现场验收，我不清楚； 证据二，相关部门并未去现场查看，（审批表上）房间数不对，审批表上的图章不清楚。 本院认证如下：原告提交的证据一，具有真实性、合法性、关联性，予以认定；证据二，真实性、合法性予以认定，但是无法证明原告所要证明的内容；证据三，经本院与乌镇民宿办核实，确系办出，予以认定；证据四、证据五，真实性予以认定。被告李随随提交的证据一，真实性予以认定；证据二、证据三，原告否认其收到相关通知，无其他证据予以佐证，不足以证明李随随的通知行为，不予认定。被告杨小陆提交的证据一，真实性予以认定，但不足以证明其所要证明的内容；证据二，无其他证据佐证，无法证明其证明目的，不予认定；证据三，原告予以否认，无其他证据辅证，难以证明相应内容，不予认定；证据四、证据五，真实性予以认定，但是尚不足以证明原告所要证明的内容；证据六，原告在庭审时对整改开工时间予以确认，故予以认定。本院出示的证据一，系本院依法对乌镇民宿办工作人员调查询问后所制成，被询问人员与本案原被告双方无利害关系，其陈述能够证明本案相关事实，予以认定；证据二系原件，系有权部门出具，具备真实性、合法性、关联性，予以认定。 根据所认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下： 2016年5月30日，原告与被告李随随、案外人徐福娥签订《转租合同》1份，约定由原告将位于乌镇环河路442-446号两间一至三层民宿（西城东久）转租给被告李随随，租期为2016年5月30日至2022年5月30日，前三年租金每年为200000元，2019年5月30日起上涨租金，每年为220000元，李随随必须在每年5月30日前付清下一年租金，合同期间，李随随有权转租上述房屋。合同签订后，2016-2017年的租金由李随随支付。2017年2月22日，经原告同意，李随随又将上述房屋转租给被告杨小陆并签订合同1份，随后由杨小陆向原告支付2017-2018年期间的租金（原告称该年房租尚差5000元）。后乌镇镇对民宿经营进行规范化管理，上述房屋被要求整改，但原告及二被告对整改责任在于谁存在分歧，均未及时按要求对涉案房屋整改，涉案房屋的一楼足浴店，亦未按要求清理。2018年5月后，二被告均未再支付任何租金。原告于2018年6月向桐乡市人民法院起诉李随随要求支付租金，审理过程中，原告与二被告达成三方和解并签订协议1份，三方一致约定，涉案房屋租金调整为每年180000元，由杨小陆直接支付给原告，原告与李随随及李随随与杨小陆签订的两份房屋租赁合同均最迟于2019年5月30日终止，上述合同终止后三天内，李随随应补偿原告40000元且对于存放于原告处的20000元押金归原告所有。出于办理民宿执照的需要，三方约定整改工作全部由原告负责，二被告承诺全面配合整改及执照办理，且对于整改费用，由李随随承担10000元，杨小陆承担2000元，整改完毕后三天内支付。此外，三方还约定，若有任何一方违约，应赔偿守约方违约金30000元。三方协议签订后，原告撤诉，并于2018年7月18日开始对涉案房屋整改，二被告亦于当天将一楼足浴店的足浴设施清理完毕（但是足浴设施后来又再次被放回）。整改结束后，原告要求二被告支付整改费用并配合办理民宿执照，但二被告以整改未完毕为由拒绝支付相关整改费用。因上述足浴店营业执照注册在涉案房屋上（李随随称其曾通知足浴店营业执照注册人协助办理注销足浴店营业执照，但其未过来，导致足浴店营业执照至今未注销）且相关足浴设施未清理，原告始终无法以原民宿的名称（西城东久）办理相关民宿执照。后原告就涉案房屋地址换之以“乌镇环西熠杭民宿”的名称向相关部门申请民宿执照。因二被告拒绝支付整改费用及租金等原因，原告于2018年10月再次起诉。2018年11月26日，原告前往涉案房屋要求杨小陆搬出，与杨小陆妻子发生争吵并由乌镇派出所出警协调。后本院向乌镇民宿办相关工作人员进行调查，了解到乌镇民宿规范化经营主要是要具备营业执照、卫生许可证、特种行业许可证，原告已于2018年8月通过乌镇环西熠杭民宿的名称在涉案房屋地址上办出卫生许可证、营业执照，但未能办理出特种行业许可证，原因在于涉案房屋内一楼的足浴设施未清理完毕，民宿办工作人员曾对此予以告知，但杨小陆方未能积极配合，另查明，涉案房屋办理特种行业许可证的其他条件均已符合要求。 本院认为，三方和解协议系本案原、被告三方协商后自愿达成，未违反法律规定，对本案原、被告具有约束力。协议约定原告与李随随、李随随与杨小陆之间的两份租房合同最迟于2019年5月30日中止，租金调整为180000元，合同终止后三天内李随随应补偿原告40000元且存放于原告处的20000元押金归原告所有，现上述条件已成就，故对于原告要求李随随支付40000元且存放于原告处的20000元押金归原告所有的诉请，本院予以支持。至于原告要求李随随支付违约金，现有证据并未显示李随随存在违约行为，故不予支持。根据三方协议约定，杨小陆应于营业执照办出后三天内将180000元房租直接支付给原告，现杨小陆抗辩称民宿执照尚未办出，且现有的营业执照并非以原民宿名称“西城东久”办理，故支付条件未成就。本院认为，首先，三方协议中载明的支付租金的前提是“民宿营业执照”办出后三天内，现营业执照确已办出，租金支付条件已成就；退一步讲，即使三方协议中的民宿营业执照应理解为民宿执照（此时应包含营业执照、卫生许可证、特种行业许可证），但也并未明确必须以“西城东久”之名办理；其次，原告以“乌镇环西熠杭”之名办理相关证照，所对应的地址为涉案房屋地址即乌镇环河路442号-446号，可见相关检查、审批均是针对涉出租房屋，现已办出的相关证照及民宿审批表足以证明上述房屋已经达到了民宿开办的相关规范要求，名称的不同并不影响上述房址上民宿的开办和经营，且根据原告所称，其未以“西城东久”之名办理相关执照也是原足浴店营业执照未能注销导致的无奈之举，并非原告主观恶意；最后，民宿执照所需的特种行业许可证无法办理的原因，根据现有证据及相关调查显示，系由杨小陆一方不配合清理足浴设施导致。综上，原告以新名字“乌镇环西熠杭”办理相关证照（营业执照、卫生许可证）并未违反协议约定，具有充分合理性，最后一个特种行业许可证虽然没有办出，但究其原因并非原告过错，而系杨小陆一方不配合整改（即拒绝清理足浴设施）导致。在原告已经完成其他两个证照办理的情形下，作为涉案房屋的占有使用人，杨小陆一方拒不配合特种行业许可证执照办理，显属违约，应当视为支付租金条件已成就，故杨小陆应当支付原告租金180000元并根据三方协议之约定就自己的违约行为承担相应的违约责任（即支付违约金30000元）。最后，关于原告要求二被告支付各自的整改费用，根据原告现已办出卫生许可证、营业执照的事实，结合现有房屋已经通过相关部门所有审批（有马振裕笔录及民宿审批表为证）之事实，可见原告已经完成整改，二被告理应支付各自的整改费用，故对于原告上述请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨小陆于本判决生效之日起支付原告沈炳松租金180000元、整改费用2000元、违约金30000元； 二、被告李随随于本判决生效之日起支付原告沈炳松补偿款40000元、整改费用10000元； 三、被告李随随存放于原告沈炳松处的20000元押金归原告所有； 四、驳回原告其余诉讼请求。 本案受理费5980元，由被告杨小陆承担4063元，由被告李随随承担1342元，由原告承担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审 判 长  李 钢 人民陪审员  方梅君 人民陪审员  李美玲 二〇一九年八月二日 书 记 员  罗天伦