贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2325民初1418号 原告：胡海玲，女，1985年7月12日生，汉族，中专文化，个体，住贞丰县。 委托诉讼代理人：韦国辉，贵州楚权律师事务所律师，代理人权限为特别代理。 原告：沈锐，男，1980年6月19日生，汉族，中专文化，农民，住兴仁市。 委托诉讼代理人：韦国辉，贵州楚权律师事务所律师，代理人权限为特别代理。 被告：雷明德，男，1939年11月14日生，苗族，无文化，农民，现住贞丰县，系田应祥之父。 被告：杨廷芬，女，1973年6月2日生，苗族，农民住贞丰县，系田应祥之妻。 被告：杨继芬，女，1942年2月2日生，苗族，农民，住贞丰县，系田应祥之母。 被告：田景念，女，1998年2月12日生，苗族，农民，住贞丰县，系田应祥之女。 被告：田景建，男，2000年8月20日生，苗族，农民，住贞丰县，系田应祥之子。 被告：王利萍，女，1965年4月5日生，汉族，初中文化，农民，住贞丰县。 原告沈锐、胡海玲诉与被告杨廷芬、杨继芬、王利萍、田景建、田景念、雷明德建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈锐、胡海玲及其委托代理人韦国辉，被告雷明德、王利萍到庭参加诉讼，被告杨廷芬、杨继芬、田景建、田景念经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告沈锐、胡海玲向本院提出以下诉讼请求：1、请求解除二原告与被告杨廷芬及杨廷芬丈夫田应祥于2011年8月9日签订的《门面转让协议书》；2、判令被告杨廷芬、雷明德、杨继芬、田景念、田景建、王利萍共同返还二原告安置门面转让款110,000元并承担从2011年8月9日起以110,000元为本金，年利率为6%至清偿之日止的资金占用费（计算至起诉之日为51,425元）；3、判令被告王利萍返还原告土地转让款26,000元并承担从2011年8月9日起以26,000元为本金，年利率为6%至清偿之日止的资金占用费（计算至起诉之日为12155元）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告杨廷芬与田应祥（因交通事故死亡）系夫妻关系，被告杨廷芬与田应祥在婚姻关系存续期间共同生育被告田景念与田景建。田应祥的父母为被告雷明德与杨继芬。贞丰县人民政府因城市建设需要于1999年至2002年对被告杨廷芬与田应祥户的面积为1.3亩的土地进行征收。此后，贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室（以下简称贞丰县征拆办）于2010年5月4日出具塔山村062号《征地面积确认书》，该确认书载明“根据贞府发【2010】1号文件规定，田应祥户可在南城新区安置区划拨一个门面（沿街长4米，进深15米）”。该确认书作出后，当时时任村干部的被告王利萍借机向原告提出，被告有安置门面以136,000元的价格转让，但原告须向其预交26,000元定金。原告于当日向被告王利萍支付现金26,000元，被告王利萍向原告出具收条一张，该收条载明“今收到胡海玲交来南城新区安置门面4×15米订金贰万陆仟元整（26,000.00），时间订于2011年8月15日以前，过期作废”。此后，双方于2011年8月9日与被告雷明德、杨廷芬以及田应祥将案涉门面转让事宜达成一致意见后，由原告与被告杨廷芬和田应祥共同签订《门面转让协议书》（以下简称《协议书》）。《协议书》约定由被告杨廷芬、田应祥将案涉的安置门面以11万元价格转让给二原告。原告胡海玲通过银行将5万元直接转入被告雷明德账户内，并将现金6万元交付给被告雷明德。原告于2013年5月28日将该案涉安置门面转让给案外人王先彪、龚德芹。此后，因贞丰县人民政府一直未将案涉安置门面划给被告雷明德、杨廷芬户，从而导致原告无法向案外人王先彪、龚德芹交付门面地基，王先彪、龚德芹遂诉至法院。综上所述，由于原告与被告签订《门面转让协议书》后，贞丰县人民政府至今未根据贞府发【2010】1号文件将《征地面积确认书》中所拟安置门面划定给被告杨廷芬户，使原告所受让门面无法落实从而导致《门面转让协议书》的合同目的不能实现。为此，特起诉请求判决支持原告诉求。 被告雷明德口头辩称，原告诉称签订门面转让协议书属实，原告支付11万到我账户上也属实。原告请求返还其所交的门面转让款我不同意。是原告主动到我家要求我把门面转让给他，不是我主动去找他们转让的。转让门面不是我家一家人。政府出台有贞府发（2010）1号文件，该文件明确划安置门面给我家，但政府至今没有划门面给我家。我也就没有门面给原告。为划门面的事，我们曾经上访到中央省州县。如果政府不划门面给我们，大家就去告政府。总之政府划门面给我，我就给他，我不同意返还原告11万元转让款。 被告王利萍口头辩称，当时胡海玲由他人带领找到我，要求帮忙联系转让门面的事宜。当时我就给原告讲明，我给他们联系需要收取一定的佣金，我提出二原告先交佣金2.6万元，门面价格和合同签订由他们双方自行协商。门面价格为13.6万元，其中2.6万元为佣金。原告于2010年8月2日原告向我支付2.6万元的佣金。2011年8月9日原告与雷明德家签订门面转让协议书，双方约定转让价格为11万元。协议签订后，雷明德确认他家应该收取的转让款为11万元，原告支付给我的2.6万元属于佣金，与雷明德家无关。原告起诉要求我返还土地转让款2.6万元不是事实，也因为土地不是我家的，我无权收取土地转让款，我收取2.6万元属于佣金，我不同意返还原告2.6万元，因为我已经履行了相应的义务。 被告杨廷芬、杨继芬、田景建、田景念未提出答辩。 原告胡海玲、沈锐向法庭提供下列证据： 1、二原告身份证复印件一份，拟证明二原告的基本信息及具有诉讼主体资格。被告雷明德、王利萍无异议。 2、王利萍出具收条一份，拟证明被告王利萍于2011年8月2日收取原告胡海玲交纳的土地转让款2.6万元定金的事实。被告王利萍质证称，王利萍：确实是其出具，但是佣金不是定金。被告雷明德质证称，我只知道得11万元，其他不知道。 3、门面转让协议书一份，拟证明二原告与被告雷明德等人签订门面转让，价款为11万元的事实。被告雷明德、王利萍无异议。 4、田应祥、杨应芬出具收条一份，拟证明田应祥与杨应芬收取原告门面转让款11万元。被告雷明德、王利萍无异议。 5、银行转账凭证三份，拟证明原告向被告雷明德等人支付门面款，5万元是银行转账方式支付给雷明德，6万元原告胡海玲以现金方式支付给雷明德。其中6万元是原告胡海玲从银行取款4.5万元加上自己的现金1.5万元。被告雷明德、王利萍无异议。 6、征地面积确认书复印件一份，拟证明被告雷明德等人向原告出具征地确认书，证实被告雷明德得到政府安置在南城新区安置门面的事实。被告雷明德、王利萍无异议。 被告杨廷芬、杨继芬、王利萍、田景建、田景念、雷明德未向法庭提供证据。 原告提供的证据已经到庭被告雷明德、王利萍质证，因其余被告未到庭参加诉讼，本院不能组织未到庭被告质证。经审查，原告提供的证据来源合法，证明内容客观真实，与本案相关联，本院予以确认其证据效力。 本院经审理认定事实如下：原告胡海玲与沈锐系夫妻关系。被告杨廷芬与丈夫田应祥共同生育有田景建、田景念二名子女。田应祥的父母为被告雷明德、杨继芬。田应祥于2013年5月12日因交通事故死亡。1999年至2002年期间，贞丰县人民政府因城市建设需要，征收被告杨廷芬与田应祥户土地1.3亩。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室（以下简称贞丰县征拆办）于2010年5月4日田应祥户出具塔山村062号《征地面积确认书》，该确认书载明“珉谷镇塔山村田应祥：经核实，因城市建设需要，贞丰县城新区工委于1999年-2002年征用你户1.3亩（866.8㎡）根据贞府发[2010]1号文件规定，可在南城新区安置区划拨壹个门面（沿街长4米，进深15米）。”2011年8月2日，原告胡海玲与被告王利萍达成转让本案案涉门面地基的意向，胡海玲于当日交付定金26,000给王利萍。被告王利萍于当日出具收条一张给原告胡海玲。该收条载明“今收到胡海玲交来南城新区安置门面4×15米订金贰万陆仟元整（26,000.00），时间订于2011年8月15日以前，过期作废”。2011年8月9日，原告胡海玲、沈锐与被告杨廷芬及其丈夫田应祥签订《门面转让协议书》，双方约定，杨廷芬、田应祥将根据贞府发[2010]1号文件在南城新区安置区划拨的一个门面有偿转让给胡海玲、沈锐，转让价格为11万元，该门面沿街长4米，进深15米，双方转让的依据为贞丰县征拆办2010年5月4日下发的塔山村62号《征地面积确认书》。原告沈锐并未在协议书上签名捺印，但事后追认该协议书。原告胡海玲通过银行转账方式支付5万元给被告雷明德，以现金支付方式支付6万元给被告雷明德。杨廷芬、田应祥出具收条一张给二原告，该收条载明“今收到胡海玲、沈锐交来南城新区门面（4×15米）转让金壹拾壹万元（110,000.00）整”。 2013年5月28日，二原告与案外人王先彪、龚德芹签订《安置门面转让协议书》，约定二原告将案涉门面地基以17.99万元转让给王先彪、龚德芹。因该门面至今未划定，王先彪、龚德芹遂诉至本院。本院经审理作出（2019）黔2325民初1018号民事调解书，双方达成的调解协议为：“一、解除原告王先彪、龚德芹与被告沈锐、胡海玲于2013年5月28日签订的《安置门面转让协议》；二、被告沈锐、胡海玲返还原告王先彪、龚德芹转账款179,900元（返还方式：2019年6月20日前返还50,000元，余款129,900元于2020年11月20日前一次性返还）；三、若被告沈锐、胡海玲未按照上述约定履行义务，则原告王先彪、龚德芹可申请执行全部款项；四、原告王先彪、龚德芹自愿放弃在本案中的其他诉讼请求。”现原告方诉至本院提出如前诉讼请求。在本案诉讼中，原告方变更其第一项诉讼请求为：请求判决确认二原告与被告杨廷芬及其丈夫田应祥于2011年8月9日签订的《门面转让协议书》无效。 另查明，本案案涉安置门面宅基地至今未办理国有土地使用权证。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村062号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城新区商业安置区的安置地已经不存在，是否安置，如何安置，贞丰县人民政府尚未作出决定。雷明德户如要实际取得该门面的使用权，需缴纳相应的市政基础设施配套费，如存在买卖，还要缴纳土地出让金、土地增值税等等相关费用。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告与被告杨廷芬及其丈夫田应祥签订的《门面转让协议书》是否为无效合同，2、被告是否应当承担返还原告支付安置门面转让款义务？ 关于争议焦点一，经审理查明，本案案涉安置门面宅基地至今未办理国有土地建设使用权证，被告雷明德户家庭成员并未取得该安置门面建设用地使用权。本案涉案土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。”2010年5月4日，贵州省贞丰县人民政府向被告雷明德户下发了编号为塔山村062号《征地面积确认书》，该《征地面积确认书》明确了雷明德户可在南城新区安置区以划拨的方式得到一个门面。经核实，第三人经买卖取得该土地使用权的，除了需缴纳市政基础设施配套费外，还需缴纳土地出让金、土地增值税等相关费用。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。 根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，雷明德户对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，不符合申请批准条件，也没有经过批准，故二原告与杨廷芬、田应祥签订的《门面地基转让协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。综上，本院对二原告要求确认其与被告杨廷芬及其丈夫田应祥签订的《门面转让协议书》无效的诉讼请求依法予以支持。 关于争议焦点二，首先，因双方当事人签订的《门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告雷明德户应当返还收取的转让价款11万元给二原告。原告请求判决被告方自2011年8月9日起以转让价款11万元为基数，按年利率6%支付利息给二原告。因被告雷明德户家庭成员占有原告支付的转让款11万元，确实给原告造成一定损失。因二原告在与被告雷明德户家庭成员签订《门面转让协议书》时，明知案涉安置门面宅基地未办理国有土地建设用地使用权证，雷明德家庭成员并未取得该国有土地建设用地使用权，也存在一定过错。对于二原告请求判决被告雷明德户家庭成员支付利息的诉讼请求，本院酌情考虑由雷明德家庭成员承担原告请求利息的50%，其余利息损失由二原告自行承担。即有由被告雷明德户家庭成员以未返还的转让价款为基数，按年利率3%支付利息给原告。 其次，被告王利萍在原告与被告雷明德户家庭成员签订《门面转让协议书》前收取了原告支付26,000元，该26,000元虽然名为“订金”，但该款未计入，原告与被告雷明德户家庭成员签订的《门面转让协议书》的价款。因此，该款系原告支付给王利萍的中介费。因被告王利萍未取得房地产中介服务机构从业人员资质，王利萍从事本案案涉安置门面宅基地交易中介服务，违反法律的强制性规定，因此，原告与被告王利萍之间的房地产中介服务合同关系无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告王利萍应当将其收取的中介服务费26,000元返还给二原告。同时，原告请求判决被告支付以收取的26,000元为基数，按年利率6%支付自2011年8月2日起至清偿完毕之日止的利息。根据前述，原告在与被告王利萍形成房地产中介服务合同关系时，也明知王利萍不具有从事房地产中介服务资质，也存在一定过错，本院亦酌情考虑由王利萍按年利率3%支付未返还的中介费利息给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、之规定，判决如下： 一、原告沈锐、胡海玲与被告杨廷芬及其丈夫田应祥于2011年8月9日签订的《门面转让协议书》无效； 二、被告杨廷芬、田景念、田景建、雷明德、杨继芬返还门面转让价款110,000元给原告沈锐、胡海玲，并以未返还的门面转让价款为基数，按年利率3%支付自2011年8月9日起至清偿完毕之日止的利息给原告沈锐、胡海玲； 三、被告王利萍返还房地产中介服务费26,000元给原告沈锐、胡海玲，并以未返还的房地产中介服务费为基数，按年利率3%支付自2011年8月2日至清偿完毕之日止的利息给原告沈锐、胡海玲。 案件受理费3,528元，减半收取1,764元，由被告杨廷芬、田景念、田景建、雷明德、杨继芬承担1,411元，由被告王丽萍承担353元负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  石成兵 二〇一九年八月二十日 书记员  王朝梅