广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7488号上诉人（原审被告）：佛山市中投金茂投资发展有限公司。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟明亮。委托诉讼代理人：陈思婷，系北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市中投金茂投资发展有限公司（以下简称“中投金茂公司”）因与被上诉人钟明亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中投金茂公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判中投金茂公司向钟明亮支付逾期交房的违约金应只计算至2018年10月19日，总金额为115145.75元；2.本案一、二审诉讼费用由钟明亮负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案房屋已于2018年8月21日出具《房屋测绘报告书》并符合买卖双方约定的交楼条件，中投金茂公司亦已于2018年10月19日第三次书面通知钟明亮收楼，中投金茂公司逾期交楼的违约金应计算至2018年10月19日截止。1.涉案房屋已于2017年7月17日竣工验收合格，虽然在中投金茂公司于2017年10月20日第一次书面通知钟明亮收楼时，房屋尚未达到双方合同约定的交楼条件，但实际上并不影响房屋的正常交付使用。事实表明，该楼盘共255户的业主中，有近100户在房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件前收楼、220户在房屋取得测绘报告前收楼；已收楼的业主有相当部分已装修房屋入住，并基本上都已于2018年12月底递交资料办理产权证。由此可见，中投金茂公司在房屋尚未达到合同约定的交楼条件时交楼，并不会影响业主行使合同权利，更不会造成业主任何的经济损失。2.中投金茂公司每次寄发收楼通知给钟明亮，快递单上均明确记载内件品名系涉案房屋的《收楼通知书》，收件人的联系电话也准确无误。从以上三次收楼通知的投递情况来看，其一、第二次的通知显然是钟明亮要求中投金茂公司变更其身份证地址为收件地址；其二、第三次的通知显然是快递员已派件给钟明亮本人，虽然其拒绝收件，但其已清楚知道内件系收楼通知。按双方《补充协议》第四条第1款约定，应视同中投金茂公司已于2018年10月19日履行房屋交付义务，逾期交楼的违约金也应计算至当天截止。3.钟明亮拖延至2019年1月25日才办理收楼手续是其自身原因造成。中投金茂公司一审时所举证据——《还清贷款本息证明》及《房屋所有权转移登记文件签收凭条》说明：钟明亮在早已于2018年10月24日知悉中投金茂公司通知收楼、并通过业主群了解到涉案房屋已于2018年8月21日取得房屋测绘报告的情况下，其是要待贷款还清后才办理收楼、办理房产证手续。也就是说，其在自身资金不足以提前还清贷款以注销抵押之前，拖延收楼意图向中投金茂公司主张更高额的逾期交楼违约金，显然有违诚信与公平。4.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，钟明亮对《收楼通知书》的签收及之后又拒绝收件的行为可以看出，2018年10月19日之后钟明亮未实际收楼是其自身行为选择，其在明知道涉案房屋资料齐备的情况下，依旧放任损失持续产生扩大，钟明亮无权主张2018年10月19日之后的违约金。综上，一审法院认定事实错误，恳请二审法院予以纠正，依法改判。针对中投金茂公司的上诉请求，钟明亮答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、中投金茂公司第一次于2017年10月20日向钟明亮发出收楼通知书所记载的地址是商品房买卖合同约定的地址，钟明亮收到该份通知书。第二份收楼通知书的邮单详情显示他人签收，经与当事人核实，该份邮件钟明亮从来没有收到过，该收件地址与商品房买卖合同约定的邮寄地址不符，即使邮件寄到了湖南，当事人也没有签收。第三份收楼通知书的邮寄时间为2018年10月19日，该邮单上显示邮寄的收件地址是湖南省，也不是商品房买卖合同约定的邮寄地址，当事人也没有收到。即第二次和第三次邮寄收楼通知书均违反了商品房买卖合同约定的邮寄地址，其责任应由中投金茂公司承担。二、计算逾期交房违约金的标准是以中投金茂公司履行商品房买卖合同交房条件所约定的《测绘报告》为准。中投金茂公司拿到《测绘报告》之后均没有向钟明亮出示《测绘报告》，则钟明亮拒绝收楼也是其合法权利。因此，中投金茂公司主张逾期交房违约金计算到拿到《测绘报告》当天，是没有任何事实和法律依据的，恳请二审法院驳回中投金茂公司的上诉请求，维持原判。钟明亮向一审法院起诉请求：1.中投金茂公司向钟明亮支付逾期交房违约金（2017年11月1日计至钟明亮实际收楼之日，暂计至2018年10月23日为116717.70元）；2.本案诉讼费用、律师费、执行费用由中投金茂公司承担。一审法院认定的事实：2016年8月28日，中投金茂公司（出卖人）与钟明亮（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由钟明亮向中投金茂公司购买涉案佛山市禅城区*************，合同主要内容为：“……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18759.32元，总价款为1309963元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……”。钟明亮于上述合同中所留载的通讯地址为深圳市宝安区******************。同日，中投金茂公司（甲方、出卖人）与钟明亮（乙方、买受人）签订《补充协议》，其中就上述《商品房买卖合同（预售）》所涉送达事宜补充约定如下：“乙方文件送达的地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。”就商品房交付事宜补充约定如下：“甲乙双方同意：甲方及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。达到买卖合同约定交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。”2017年10月20日，中投金茂公司向钟明亮发出《收楼通知书》，载明涉案房屋经验收合格，现可交付使用，并要求钟明亮于2017年10月28日至现场办理收楼手续。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2017年11月8日，中投金茂公司再次向钟明亮身份证地址（湖南省醴陵市*************）寄送《第二次收楼通知书》，要求钟明亮办理收楼手续，该通知于2017年11月11日由他人签收。2018年8月21日，佛山市禅城区*********就包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》。2018年10月19日，中投金茂公司再次向钟明亮身份证地址（湖南省醴陵市*************）寄送《收楼通知书》，要求钟明亮尽快办理收楼手续，但未载明具体办理期限。上述通知书后因收件人不在指定地址而未妥投。2019年1月25日，钟明亮签订《收楼验收表》及《钥匙签收表》，确认对涉案房屋进行查验及签收房屋大门钥匙、信箱门匙，其于诉讼中亦确认该日期为收楼日期。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。钟明亮、中投金茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于钟明亮主张中投金茂公司支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，中投金茂公司应于2017年10月31日前向钟明亮交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》，故中投金茂公司已构成逾期交房的违约行为，钟明亮依法依约有权主张中投金茂公司承担违约责任。中投金茂公司虽抗辩认为上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的按期交房义务。就逾期交房违约金的计付期间，涉案商品房于合同约定交付期限内并未达到合同约定交付条件，故中投金茂公司应自2017年11月1日起向钟明亮计付逾期交房违约金。在涉案商品房符合合同约定交付条件后，中投金茂公司并未举证证明其已依据合同约定的有效送达方式向钟明亮寄送《收楼通知书》,故可认定中投金茂公司并未完成其通知交房义务，中投金茂公司应依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金标准向钟明亮计付2017年11月1日至钟明亮实际收楼之日即2019年1月25日的逾期交房违约金合计153658.66元（1309963元×0.2‰×180天+1309963元×0.3‰×271天）。钟明亮相关诉请有事实和法律依据，依法予以支持。关于钟明亮主张的律师费、执行费用。首先，钟明亮并未举证证明律师费、执行费用已实际产生；其次，合同及补充协议亦未明确约定律师费承担方式，该费用亦非钟明亮必要支出及必然损失，据此，钟明亮上述诉请无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、佛山市中投金茂投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟明亮支付佛山市禅城区*************逾期交房违约金合计153658.66元；二、驳回钟明亮的其他诉讼请求。一审案件适用简易程序，受理费减半收取1317元，由佛山市中投金茂投资发展有限公司负担。在本案二审过程中，当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为：综合中投金茂公司的上诉意见，本案二审的争议焦点为：中投金茂公司应支付的逾期交楼违约金为多少，其中需重点审查的问题是：案涉房屋逾期交楼违约金的截止日期应如何确定。对此，本院分析如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”中投金茂公司和钟明亮签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”现涉案房屋于2017年11月6日通过竣工验收备案并于2018年8月21日取得房屋测绘报告，中投金茂公司未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”钟明亮据此请求中投金茂公司承担赔偿损失的违约责任依法有据。中投金茂公司上诉称即使案涉房屋尚未达到双方合同约定的交楼条件，但实际上并不影响房屋的正常交付使用，也没有造成钟明亮的损失。对此，本院认为，中投金茂公司和钟明亮签订的《补充协议》第四条约定：“甲方（中投金茂公司）及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。”上述约定中，中投金茂公司明确其在满足买卖合同第九条、第十二条规定的商品房交付证明条件后才会向钟明亮发出书面收楼通知。本案中，中投金茂公司在2017年10月20日、同年11月8日分别向钟明亮发出《收楼通知书》，载明房屋经验收合格可交付使用，但是事实上涉案房屋该时并不符合约定的交付条件，显然中投金茂公司通知收楼的行为并不符合上述补充协议的约定，亦有悖于诚实信用原则。故，中投金茂公司的上述主张，理由不成立，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定钟明亮的通讯地址为：深圳市宝安区******************。第十一条第（二）项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及携带的证件材料的通知书面送达买受人。”第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”《补充协议》第9条约定：“钟明亮文件送达的地址为本合同列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，钟明亮应及时书面通知中投金茂公司，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。”按照上述合同约定，案涉商品房达到约定的交付条件后，出卖人还必须履行将相关事项书面送达予买受人的义务。本案中，案涉房屋于2018年8月21日取得《房屋测绘报告书》，满足合同约定的交付条件。之后，中投金茂公司于2018年10月19日第三次邮寄送达《收楼通知书》予钟明亮，邮寄地址为钟明亮身份证上的地址而非合同约定的通讯地址，而本案并无证据证明钟明亮在合同履行过程中变更了通讯方式。则中投金茂公司将钟明亮的身份证地址作为收件地址送达《收楼通知书》，不符合合同约定，其送达不能的责任应由中投金茂公司承担。故，中投金茂公司主张其于2018年10月19日按钟明亮的要求将《收楼通知书》寄至身份证地址完成了交楼义务的上诉意见，证据不足，本院不予支持。2019年1月25日，钟明亮在《收楼验收表》《钥匙签收表》上确认签字，表明钟明亮在该日办理收楼手续，上述日期应为中投金茂公司实际交楼日期。故，一审法院2019年1月25日为案涉房屋逾期交楼违约金的截止日期，符合案件事实，处理得当，本院予以维持。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”根据约定的逾期交楼违约金标准，中投金茂公司应支付的逾期交楼违约金应为：153658元。中投金茂公司认为2018年10月19日之后计付的违约金为扩大的损失，不应由中投金茂公司承担，但该意见忽略了其未有效送达收楼通知予钟明亮的行为。故，中投金茂公司的上述意见，本院不予支持。综上所述，中投金茂公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费763元，由上诉人佛山市中投金茂投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋