福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异241号 异议人（案外人）：许淑清，女，汉族，1984年12月10日出生，住福建省长乐市。 委托代理人：王丰，北京大成（福州）律师事务所律师。 申请执行人:兴业银行股份有限公司福州温泉支行，住所地：福州市鼓楼区温泉公园路138号温泉住宅8#楼一层01#、02#店面，统一社会信用代码：91350100X29898635F。 法定代表人：郑少珍，该行行长。 委托代理人：陈海丹、任丹，该行职员。 被执行人：杨玉梅，女，汉族，1963年4月22日出生，住福建省福州市。 委托代理人：林立本、高秀琼，北京乾成（福州）律师事务所律师。 被执行人：长乐永乐房地产开发有限公司，住所地：福建省长乐市潭头镇朱熹街福辉楼，统一社会信用代码:913501827617508342。 法定代表人：王炳峰。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司福州温泉支行与被执行人杨玉梅、长乐永乐房地产开发有限公司借款合同纠纷一案【（2016）闽0102执2917号】，异议人许淑清对本院查封被执行人杨玉梅名下的位于福建省长乐市潭头镇永乐富第花园房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 异议人许淑清的异议请求：1、中止依据（2016）闽0102执2917号执行裁定书对异议人所有的位于福建省××区潭头镇××花园××房产的执行；2、请求依法确认案涉房屋的所有权归异议人所有。 事实与理由：被执行人长乐永乐房地产开发有限公司将福建省××区潭头镇××花园××单元的房产出售给被执行人杨玉梅后，在未告知异议人的情况下又于2008年将按涉房产出售给异议人，并于异议人签订了《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01-Ｎ00386026），签订《商品房买卖合同》后异议人分别于2008年6月17日、2008年6月22日、2009年7月22日、2010年11月18日向被执行人长乐永乐房地产开发有限公司支付了首付款、物业维修基金等费用合计人民币121037元，在花费将近20万元左右装修了案涉房屋后，于2010年初搬到案涉房屋居住至今。 最后，因异议人与被执行人长乐永乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时是善意的且支付了购房款，同时花费了近20万元装修房子并从2010年开始居住至今，案涉房屋虽登记在被执行人杨玉梅名下，但异议人才系案涉房屋的实际所有权人，故希望法院依法中止依据（2016）闽0102执2917号执行裁定书对异议人所有的位于福建省××区潭头镇××花园××单元的房产的执行。 异议人许淑清为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据Ａ1、《商品房买卖合同》，证明长乐永乐房地产开发有限公司于2008年将福建省××区潭头镇××花园××单元的房产出售于许淑清的事实。 证据A2、《长乐永乐房地产开发有限公司收款收据》，证明许淑清向长乐永乐房地产开发有限公司支付了首付款、物业维修基金等费用合计人民币121037元的事实。 证据A3、《长乐永乐房地产开发有限公司收款收据》（部分），证明许淑清2013年至2016年向长乐永乐房地产开发有限公司支付水费、电费、物业及卫生费的事实。 证据A4、《电费明细》，证明许淑清自2016年到2019年在案涉房屋中的用电情况。 申请执行人对异议人许淑清提出的异议发表如下意见： 2006年10月2日，被告杨玉梅、长乐永乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，杨玉梅购买长乐市潭头镇××花园××单元房产。2006年10月13日，申请执行人和被告杨玉梅、长乐永乐房地产开发有限公司签订编号为兴银榕东个住字第112006603207号《兴业银行个人住房借款合同》，约定：申请执行人贷给被告杨玉梅人民币220000元；借款期限自2006年10月13日至2021年10月13日。被告杨玉梅以坐落于长乐市潭头镇××花园××单元的房产作抵押，担保杨玉梅履行合同项下债务，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及原告实现债券的费用等。被告长乐永乐房地产开发有限公司自愿作为保证人，为上述借款提供连带责任保证。上述抵押已于2006年10月18日在长乐市房地产交易管理所办理了抵押登记。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”申请执行人与杨玉梅、长乐永乐房地产开发有限公司已在长乐市房地产交易管理所办理了抵押登记手续，杨玉梅与申请执行人间的抵押关系合法有效，法院应当对抵押物进行处置以保证申请执行人的合法债权。 综上，申请执行人兴业银行股份有限公司福州温泉支行认为异议人申请执行异议无事实与法律依据，恳请法院依法驳回异议人许淑清的执行异议申请。 被执行人杨玉梅对异议人许淑清提出的异议发表如下意见： 一、案涉房产的所有权属于被执行人，异议人许淑清并非案涉房产的权利人 1、案涉房屋为被执行人于2006年10月份购自长乐永乐房地产开发有限公司（下称“永乐公司”），被执行人所签订《商品房买卖合同》经过长乐市××交易管理所（现为××区不动产登记和交易中心）登记备案，根据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，被执行人购房合同备案依法对外具有公示效力，并且具有物权期待权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，应当按照不动产登记簿来判断案涉房产的所有权人，故被执行人才是案涉房产的所有权人。 2、异议人许淑清主张其于2008年与永乐公司签订购房合同，但其应当在购房前尽到合理注意义务，到房产部门查询异议房屋的权属状况，再进行购房，故异议人不属于善意第三人。同时，异议人许淑清自认只支付首付款(30%的购房款)，至今未付清购房款，依法不能认定异议人许淑清事实所有涉案房产。 二、异议人许淑清主张涉案房产为其所有的依据，在真实性与合法性上均无法确认 异议人许淑清提供《商品房买卖合同》、《长乐永乐房地产开发有限公司收款收据》、《长乐永乐房地产开发有限公司收款收据(部分》、《电费明细》等材料，均属于待证事实，来源及内容的真实性与合法性无法确认。因此，上述材料不能作为排除执行异议的依据。 三、申请执行人对涉案房屋享有抵押物权，在执行程序中查封涉案房屋符合法律规定 被执行人被执行的法律依据为鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第4189号民事判决书，该生效文书为被执行人在购买涉案房产时，向申请执行人兴业银行股份有限公司福州温泉支行（下称“兴业银行”）贷款并以涉案房产作为抵押物，因被执行人未按期还贷引起的纠纷。根据《最高人民法院关于人民院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，兴业银行对涉案房屋依法享有对抗异议人许淑清的抵押优先受偿权，故异议人许淑清提出的排除执行异议应不成立。因此，异议人兴业银行向法院申请强制执行，并申请对涉案房屋进行查封符合法律规定。 四、执行异议审查应当进行形式审查，异议人许淑清主张涉案房屋所有权依法属于执行异议之诉的审理范围。 根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，异议人许淑清对查封涉案房产提出书面异议的，法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查作出裁定，执行异议审查应当进行形式审查。异议人许淑清主张对涉案房产享有所有权的排除执行异议的事由，实质上是要求确认物权所有权的请求，依法应属于执行异议之诉的审理范围。 五、债权具有相对性，法律已赋予异议人许淑清寻求债权救济的途径 被执行人从未与异议人签订《商品房买卖合同》，案涉房产在备案在被执行人名下的前提下，异议人仍然与永乐公司签订《商品房买卖合同》，该合同项下权利义务与被执行人无关。即使，该合同真实有效，异议人也仅是享有对永乐公司的合同债权，其具有相对性，异议人应当依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，要求永乐公司承担相应的赔偿责任，而非提出案外人异议申请。 综上，根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，异议人许淑清对涉案房产提出排除强制执行的异议不成立，依法应当驳回异议请求。 本院查明：本案的执行依据为（2015）鼓民初字第4189号民事判决书，判决如下：“二、被告杨玉梅于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州温泉支行偿还借款本金130988.63元人民币，利息、罚息7577.07元人民币……四、原告兴业银行股份有限公司福州温泉支行有权以被告杨玉梅所有的位于福建省长乐市××花园××单元房××、××、拍卖所得价款的优先受偿本判决第二、三项确认的债权。” 本案进入执行阶段，2017年3月7日，本院作出（2016）闽0102执2917号执行裁定书，裁定终结本院2016年3月7日作出的（2015）鼓民初字第4186号民事判决书中的第二、三项判决的本次执行程序。本院于2019年6月14日向长乐市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书，查封讼争房产。 另查明，2006年10月2日，杨玉梅与长乐市永乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买讼争房产。2006年10月13日，兴业银行股份有限公司福州温泉支行和杨玉梅、长乐永乐房地产开发有限公司签订编号为兴银榕东个住字第112006603207号《兴业银行个人住房借款合同》，杨玉梅以讼争房产作抵押，长乐永乐房地产开发有限公司自愿作为保证人。2006年10月18日，讼争房产在长乐市房地产交易管理所办理了抵押登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”杨玉梅作为民事判决书确定的被执行人及上述房产登记的所有权人，可以认定其系案涉房产的权利人，本院依据不动产登记簿上的权利人信息以及杨玉梅应当履行的债务，对诉争房屋采取查封措施，于法有据，程序合法适当。案外人许淑清要求中止案涉房产执行的异议请求没有法律依据，本院不予支持。案外人请求确认案涉房产所有权为其所有的异议请求，不属于执行异议的审查范畴，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人许淑清的全部执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一九年八月十三日 法官助理李榕 书记员张哲敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……