河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初1298号原告：温县平原高强混凝土有限公司。住所地：温县产业集聚区中业大街13号。统一社会信用代码：91410825580309783E。法定代表人：段长明，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯宝丽，河南新潮律师事务所律师。被告：温县城乡公共客运服务有限公司。住所地：温县黄河路东段汽车站内。统一社会信用代码：9141082572699792XA。法定代表人：童京晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金燕，女，该公司经理。原告温县平原高强混凝土有限公司（以下简称“平原高强公司”）与被告温县城乡公共客运服务有限公司（以下简称“城乡客运公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平原高强公司的委托诉讼代理人侯宝丽，被告城乡客运公司的委托诉讼代理人张金燕到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序。2019年8月13日，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告平原高强公司的委托诉讼代理人侯宝丽，被告城乡客运公司的委托诉讼代理人张金燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平原高强公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告的租赁合同，判令被告城乡客运公司立即腾清场地（不得毁坏地上建筑物和附属物），将场地交付给原告平原高强公司；2、判令被告城乡客运公司支付原告平原高强公司拖欠的截止2019年6月30日前的租赁费54000元和20%的违约金10800元，支付2015年至今的水费3614元；3、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。本案在审理中，原告平原高强公司将诉讼请求的第一项变更为：判令被告城乡客运公司立即腾清场地，自行拆除地上建筑物和附属物。被告城乡客运公司已支付水费3614元，原告平原高强公司不再主张水费的诉讼请求。事实及理由：2015年6月30日，原、被告签订一份场地租赁合同，城乡客运公司租赁平原高强公司院内六亩场地，租赁期限20年，从2015年7月1日起至2035年6月30日止；租金每年27000元，按年付款，签订合同时将第一年租金交清，以后每年租金提前一个月付清，未按规定时间付清租金的，视为放弃租赁权，放弃租赁权的地上之物不能拆除。按照合同约定，城乡客运公司应于2017年6月30日前将2017年7月1日至2018年6月30日的租金交清，应于2018年6月30日前将2018年7月1日至2019年6月30日的租金交清，但城乡客运公司迟延交付租金两年，拖欠租金54000元，按照合同第十二条约定，城乡客运应交付当年租金20%的违约金。期间，平原高强公司多次沟通协商租金事宜，但城乡客运公司一直拖延时间不予解决。因城乡客运公司迟迟不交租金，已经构成严重违约，视为放弃租赁权，平原高强公司于2019年1月9日委托律师发函，通知城乡客运公司解除合同、腾清场地、交付拖欠租金及违约金等费用，城乡客运公司仍不予回复，也不主动沟通，应视为对函件内容的认可。为此，特诉至贵院，请依法判决，维护平原高强公司的合法权益。被告城乡客运公司辩称，1、原告在未经过答辩人同意的情况下，在场地主路安装地磅，将双车道出行改为单车道，存在安全隐患，答辩人多次和原告协商未果；2、原告石料库墙坍塌砸坏被告的财产及侵占答辩人的厂地前，双方合作关系还是很愉快的，只因上述事宜未谈妥，答辩人才未及时缴纳租金，责任不在答辩人，答辩人不应承担违约责任；3、原告石料库墙塌砸坏答辩人的房屋、消防楼梯、监控设备，并且墙倒塌后造成石料库中的石料在答辩人的场地上长达一年之久，原告不管不问，严重影响答辩人的经营，原告应赔偿答辩人的相关损失；4、租赁合同关于合同终止时，答辩人的建筑物归原告的约定是不合法的；5、原告安装地磅在路中间且高于路面，严重影响答辩人车辆出行，应给答辩人相应的赔偿；6、未交纳租金的原因不在答辩人，而且答辩人多次去找原告沟通。答辩人不同意解除合同，况且答辩人的业务涉及到温县人民往返焦作、温县的出行，请法庭充分考虑这一点，以便不影响温县人民的出行；7、答辩人愿意支付所欠两年的租赁费，但是不同意支付违约金。8、答辩人收到律师函后和原告协商愿意一次性缴纳五年租金，砸坏的东西答辩人可以既往不咎，以保证合作愉快，原告说既然走法律程序，让法院判吧。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告平原高强公司所举场地租赁合同、补充协议、收据两张、律师函及保险费收据，被告城乡客运公司对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院经审理查明的案件事实如下：2015年6月30日，原告平原高强公司作为甲方，被告城乡客运公司作为乙方，双方签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：甲方自愿将自己完全拥有所有权、使用权的位于平原高强公司院内的六亩场地，出租给乙方使用；租赁期限为二十年，从2015年7月1日起至2035年6月30日止；场地租金每年贰万柒仟元，按年付款，乙方于签订本合同时应将第一年的租金交清，第一年为2015年7月1日起至2016年6月30日止，以后每年租金提前一个月付清次年租金，以此类推；乙方未按规定时间付清租金的，视为主动放弃租赁权，乙方一旦放弃租赁权，地上之物不能拆除。甲方收到乙方租金后应给乙方出具收据；乙方可以根据经营需要在场地上建造钢架房，改造前乙方应对原貌进行拍照并附于本合同后；甲方料场围墙以西量足6亩为乙方租赁场地，以西部分为甲方计划用地。乙方租赁场地以甲方预留的场地的东边为西边边界；北边以驾校训练场地南边界为界，南边以围墙为边界，东边以料场围墙为边界；乙方大门口按甲方规划在驾校训练场南边留大门口8米，在乙方使用的面积内的8米路面按C30标号砼30公分厚度打造地坪，其余部分的8米路面由甲方打造地坪。乙方硬化的6亩场地及使用面积内的8米路面的资金到位后，甲乙双方对8米路面同时施工；合同租赁期满，如乙方继续租赁，在同等条件下，甲方优先让乙方使用；若乙方不再租赁甲方场地，乙方能移动的固定设施归乙方所有，在规定的时间内拆除完毕，不能移动的固定设施归甲方所有，甲方不承担任何责任、费用；任何一方违约，均应向对方支付当年租金的20%的违约金，并据实赔偿给对方造成的损失后继续履行本合同等。合同签订后，原告平原高强按照合同约定履行了场地出租义务。同日，被告城乡客运公司将2015年7月1日至2016年6月30日的租金27000元支付给原告平原高强公司。2015年8月11日，原告平原高强公司作为甲方，被告城乡客运公司作为乙方，双方签订了一份《补充协议（用电部分）》，合同约定：乙方独立安装电表、准确记录用电；乙方在每个变压器安装一个定时钟，按照国家规定0-8时“低谷时段”用电计价标准，每月25日经双方电工抄表核算当月电费，每月1日向甲方足额缴纳本月预计整数电费；变压器维护费用，甲乙双方按照实际维护费用均摊；甲方一号变压器供乙方四个充电桩，二号变压器供乙方两个充电桩；乙方生活用电设专线，按高峰电价计费；电表以下用电事故由乙方负责；如乙方自行安装变压器，本协议终止。2016年6月30日，被告城乡客运公司将2016年7月1日至2017年6月30日的租金27000元支付给原告平原高强公司。被告城乡客运公司没有按照约定向原告平原高强公司交纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金27000元，也没有交纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金27000元。2019年1月9日，河南新潮律师事务所律师侯宝丽受原告平原高强公司委托向被告城乡客运公司发出律师函，内容为：依据场地租赁合同第三条，每年租金27000元，签订合同时将第一年租金交清。以后每年租金提前一个月付清，未按规定时间付清租金的，视为放弃租赁权。乙方放弃租赁权地上之物不能拆除。贵公司应在2017年6月30日前将2017年7月1日至2018年6月30日的租金交清，应在2018年6月30日前将2018年7月1日至2019年6月30日的租金交清。截止目前，贵公司迟延交付租金两年，期间平原高强公司多次沟通此事宜，贵公司一直拖延时间不予解决。因平原高强公司场地有限，贵公司长期拖延，按合间约定，视为放弃租赁权。平原高强公司为妥善解决问题，特委托我作为公司法律顾问，郑重函告如下：1、因贵公司迟延履行合同，现通知解除合同，请贵公司在2019年1月30日前腾清场地（不得毁坏地上建筑物和附属物），将场地交付给平原高强公司；2、贵公司应在收到函件后三日内支付平原高强公司截止2019年1月30日前的租赁费42750元和20%的违约金8550元，支付2015年至今水费3614元，合计54914元；3、请贵公司在收到此函件后三日给出书面答复，否则，即视为对该函件内容的认可。被告城乡客运公司收到律师函后，没有给予书面答复。依据原告平原高强公司的财产保全申请，本院依法裁定冻结被告城乡客运公司的银行存款70000元。为采取财产保全措施，原告支付保全保险费210元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原、被告签订的场地租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。（一）关于合同的解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告平原高强公司认为，被告城乡客运公司没有按照约定交纳租金，视为放弃租赁权，合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告平原高强公司向被告城乡客运公司送达的包含解除合同的律师函后，被告城乡客运公司有异议应在三个月内请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，原告平原高强公司向被告城乡客运公司送达解除合同通知后至提起诉讼时并未超过三个月，而被告城乡客运公司在异议期限内明确向本院表示不同意解除合同，被告城乡客运公司虽然没有明确提出反诉要求确认解除合同的通知没有产生法律效力，但是其抗辩的目的就是对抗解除合同的通知，意在阻止合同的解除，本院应当审查解除合同通知的效力，故本院认定解除合同通知并未产生法律效力，合同并未实际解除。从原告平原高强公司的诉讼请求来看，也没有认为合同已经解除。从合同签订的目的来看，原告平原高强公司出租场地的目的是为了获取租金收益，在其合法权益受到侵害时完全可以通过诉讼来实现自己的合同目的。被告城乡客运公司租赁场地后，对六亩场地和8米出路路面按照约定实施了硬化，投入较大，租赁合同期限届满后，被告城乡客运公司应将场地腾清后返还给原告，如果提前解除合同显然不利于被告城乡客运公司的正常经营。由于租赁合同期限并未届满，仅履行了四年有余，为了平衡双方当事人的利益，根据诚实信用和公平原则，合同也不宜解除。综上，原告平原高强公司要求解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。基于不能解除合同，原告平原高强公司要求被告城乡客运公司立即腾清场地，自行拆除地上建筑物和附属物的诉讼请求，本院也不予支持。（二）关于租金及违约金的问题。被告城乡客运公司没有按照约定的时间向原告平原高强公司交纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金27000元，也没有交纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金27000元，根据租赁合同的约定，被告城乡客运公司没有按照约定支付租金，应当支付当年租金20%的违约金，故原告平原高强公司要求被告城乡客运公司支付租金54000元及违约金10800元，理由正当，本院予以支持。被告城乡客运公司以原告的墙倒塌、安装地磅给其造成了损失为由拖延支付租金，不是其免除违约责任的正当理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，判决如下：一、被告温县城乡公共客运服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告温县平原高强混凝土有限公司租赁费45000元及违约金10800元；二、驳回原告温县平原高强混凝土有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，保全费720元，保险费210元，合计2440元，由被告温县城乡公共客运服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书收送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期，本院将依法不予强制执行。审 判 长  王卫东人民陪审员  郭林艳人民陪审员  黄建交二〇一九年八月二十三日书 记 员  侯琬璐