江苏省泰州市海陵区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏1202行初92号 原告仲敏。 委托代理人朱萍（特别授权）系原告仲敏之母。 委托代理人丁峰松（特别授权），江苏爱信律师事务所律师。 被告泰州市姜堰区住房和城乡建设局，住所地泰州市姜堰区人民中路109号。 法定代表人周宏才，局长。 出庭负责人蒋华，分管负责人。 委托代理人袁月（特别授权），江苏清越律师事务所律师。 委托代理人吴鹏阳，该单位工作人员。 原告仲敏诉被告泰州市姜堰区住房和城乡建设局拆迁行政协议一案，于2019年4月17日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于2019年4月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月27日公开开庭审理了本案，原告仲敏的诉讼代理人朱萍、丁峰松，被告泰州市姜堰区住房和城乡建设局的出庭负责人蒋华及诉讼代理人袁月、吴鹏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仲敏诉称，原告的房屋位于人民北路××室，该房屋于2018年11月被纳入拆迁项目范围。2018年11月23日原泰州市姜堰区房屋征收管理办公室（以下简称原征管办）与原告签订“泰州市国有土地上房屋征收补偿安置协议”（协议编号：TJ201812GZ0186），原告认为该协议违法，原告的房屋是沿街房屋，属于沿街住改非房屋，但征管办按照非沿街住改非房屋定额补助标准，以700元/平米的价格对原告补偿，征管办没有正确依照《泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则》（泰政规[2017]3号）对原告的住改非房屋进行补偿，行政行为违法。征管办给原告的房屋征收（搬迁）手册中，《扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收补偿安置政策要点》第四条第一款明确，房屋的建筑面积按认定面积、未认定面积两种类型认定，存在以下情形的，可作为认定面积处理：……3、住宅房屋不具备本条第（一）款第2项条件，但与1994年姜堰市航测图标准相符、经街道（镇）、社区（村）及四邻确认无土地使用权争议的其他非简易结构的房屋。依照该规定，原告未认定的房屋面积为30.23平方米，对原告房屋未认定面积的确认，涉及原告的重大利益，行政机关应当告知原告依照1994年姜堰市航测图标准认定的规定。原征管办未告知原告，属于程序违法。基于上述理由，原告认为涉案协议违法，应予撤销。 原告仲敏向本院提供下列证据：1、征收补偿协议，证明协议签订过程中征管办行使了相应权利；2、国有土地使用证，证明原告房屋系临街住改非房屋，涉案房屋院落搭建的部分有土地使用权；3、泰州市国有土地“住改非”房屋征收补偿分户评估表，证明原告的房屋系住改非房屋，但被认定为非沿街住改非房屋，原告不认可；4、照片一组，证明房屋的状况。 被告泰州市姜堰区住房和城乡建设局辩称，2018年10月30日，泰州市姜堰区人民政府作出《区政府关于扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收的决定》并公示，将原告位于人民北路××室的房屋纳入征收范围。同日，泰州市姜堰区人民政府作出《区政府关于印发扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收补偿方案的通知》，并将扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收补偿方案张贴公告，对房屋征收补偿政策依据等作出公示。2018年11月8日，泰州市君信房地产评估有限公司作出君信2018-扬动三分厂A段-002号房屋征收评估报告，对原告房屋、住改非房屋、未认定房屋评估了补偿价格并向其送达，原告并未在规定时间内对评估结果提出异议或复核评估。据此，原征管办与原告在协商一致的情形下于2018年11月23日签订了房屋征收补偿安置协议，约定了补偿方式及补偿金额，并要求其领取补偿金额。原征管办的行为不存在违法。原征管办不存在可撤销行政行为的情形。原告户不存在沿街住改非房屋，其沿街商铺系自行搭建，无相应建设工程审批手续，属于违章建筑，属于评估认定的未认定面积部分。原告母亲朱萍于2006年1月25日领取了个体工商户营业执照，用于经营线切割加工，但该经营并非以原告名义进行，且位于违章搭建房屋内，原告的房屋实际不能被认定为住改非房屋。但在拆迁与评估过程中，为了拆除工作顺利进行，并遵循适当照顾原告家庭的原则考虑，原征管办与原告协商将原告认定房屋面积中部分用于经营鞋业的房屋参照住改非房屋予以认定，并要求评估公司以住改非房屋的标准对其进行价格评估。但该住改非房屋认定以及价值金额仅为拆迁补偿所用，而不能作为原告房屋确属住改非房屋的定性所用。且认定的该部分住改非房屋因与街道间存在其他建筑物，并非直接临街，不能认定为沿街住改非房屋。在涉案的补偿方案中，明确了房屋征收补偿政策依据，房屋权属认定可以参考的材料是县级以上人民政府规定年份的航测地形图。据此，原征管办已经对相应的规范依据明确告知原告，原征管办不存在原告所述的程序违法情形。综上，原告被征收房屋既不存在沿街住改非房屋的情形，原征管办在征收补偿过程中亦不存在程序违法的情形，原告要求撤销协议无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告泰州市姜堰区住房和城乡建设局向本院提交了以下证据：1、情况说明，证明泰州市姜堰区住房和城乡建设局为适格被告；2、区政府关于杨动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收的决定，证明姜堰区人民政府基于旧城区改建需要决定征收房屋并公示；3、区政府关于印发杨动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收补偿方案的通知、罗塘街道河西社区居民委员会出具的证明及公示墙照片，证明姜堰区人民政府对征收补偿方案进行公示，明确房屋征收补偿政策依据；4、杨动三分厂及周边地块A段国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选择公告、关于公布杨动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的公告、关于公布杨动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收房地产价格评估机构抽签结果的公告、房屋征收评估报告及送达回证，证明原征管办按照法定程序遴选房地产价格评估机构，对原告的房屋作出评估报告并送达，同时，在评估报告的附件中有多项分户评估表，评估表已备注被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，而原告收到评估报告后从未提出任何异议；5、泰州市国有土地上房屋征收补偿安置协议、房屋征收补偿对接表、委托书及身份证复印件、领款凭证存根，证明征管办与原告在协商一致的基础上签订了房屋征收补偿协议，该协议合法、有效，不存在应当撤销的情形；6、情况说明、营业执照、房屋所有权证存根、房地产平面图、面积调查表，现场调查照片，证明原告被征收房屋不存在沿街住改非情形。 经庭审质证，原告提供的证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议，但认为该证据表明原告签字认可其与征管办签订的协议；对证据2的真实性无异议，但认为该土地证仅能反映土地使用权人及土地使用权面积为42.8平方米的事实，宗地图不能反映原告户土地面积状况及具体范围，结合房产证来看，涉案房屋认定面积大于土地使用权面积，征收部门认定的原告户面积也是大于土地使用权证面积，原告在领取房屋产权手续时并未提出异议，征收部门在对原告户拆迁前入户调查时送达了房屋建筑面积调查表，其未对67.61平方米认定面积及30.23平方米未认定面积提出异议，评估报告作出后原告在规定时间也未提出异议，在签订协议时协议内容对上述情况再次确认，原告亦未提出异议，可以证明原告认可上述房屋认定面积的结论；对证据3的真实性、合法性无异议；对证据4有异议，认为照片内容无法反映房屋全貌，应以被告提交的证据为准。被告提供的证据，原告对证据1、2无异议；证据3确已收到，但征收部门未告知原告按照1994年航拍图计算的依据；对证据4无异议，已收到评估报告，但原告对评估价格有异议，且评估表已写明原告房屋是住改非房屋，被告的主张不成立；证据5虽然是原告的母亲签名，但其签名时不了解签字内容，且领款凭证签字时是空白纸张，原告并未拿到钱；对证据6中照片的真实性无异议；对情况说明表示未收到，不清楚情况；对其他证据表示无异议。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据，被告对证据1-3的真实性无异议，本院依法均予以认定；证据4房屋状况照片与被告提供的证据6中现场调查照片基本一致，能够证明涉案房屋情况。被告提供的证据，原告对证据1-2无异议，本院依法均予以认定；原告对证据3的异议在于认为未告知参考航测图的依据，对此被告已作出解释，在涉案补偿方案的第三条房屋征收补偿政策依据的第6项已明确载明，故本院对该证据依法予以认定；原告对证据4仅对其中的评估价格有异议，但其未在规定期限内申请复核评估，且其在补偿对接表、房屋征收补偿安置协议中亦签字确认了评估表认定的内容，故本院对该证据依法予以认定；证据5确系原告的委托代理人即原告的母亲签名，其主张的不了解内容、签名系空白纸张等内容未能提供任何证据予以佐证，对该辩解不予认定；证据6的情况说明对具体如何补偿进行的说明，是否采信该内容将在说理部分予以阐述。 经审理查明，2018年10月30日泰州市姜堰区人民政府作出《区政府关于扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收的决定》以及《区政府关于印发扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收补偿方案的通知》，并于次日张贴了上述决定和通知，对原告仲敏房屋在内的相关范围进行了征收。原征管办是本次项目的房屋征收部门，泰州市姜堰区晨曦房屋征收服务中心是征收实施单位。同时，上述补偿方案第七条规定，被征收房屋（含土地）的性质、用途、面积以合法有效的权属证书载明的内容为依据，无权属证书的，由区各相关职能部门进行调查认定处理，房屋（含土地）的调查结果各职能部门应交征收部门在征收现场予以公示。其中第一款载明，房屋的建筑面积按认定面积、未认定面积两种类型认定。存在以下情形的，可作为认定面积处理：1、房屋已经产权登记的；2、房屋未经产权登记，但具有房屋建设工程规划许可证以及同类批文、人民法院或仲裁委员会的生效法律文书，经相关职能部门确认的；3、住宅房屋不具备本条第（一）款第2项条件，但与1994年姜堰市航测图标注相符、经街道（镇）、社区（村）及四邻确认无土地使用权争议的其他非简易结构的房屋……6、相关职能部门认为依法认定的。认定面积以外的房屋面积为未认定面积。 原征管办于2018年9月18日作出《扬动三分厂及周边地块A段国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选择公告》，于2018年9月30日作出《关于扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收抽签选定房地产价格评估机构的公告》，于2018年10月10日作出《关于公布扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收房地产价格评估机构抽签结果的公告》，确定泰州市君信房地产评估有限公司为本地块的房地产价格评估机构。2018年11月8日泰州市君信房地产评估有限公司根据原征管办的委托，作出人民北路××室房屋征收评估报告，并于次日依法向原告仲敏户进行了送达。估价结果报告确认房屋面积为67.61㎡，房屋评估价格为526739元，住改非评估价格为29309元（“住改非”房屋征收补偿分户评估表载明：非沿街“住改非”房屋定额补助标准为700元/㎡，“住改非”房屋建筑面积41.87㎡），合计556048元；未认定房屋征收补偿价格评估表载明：房屋结构砖混三等，房屋重置价840元/㎡，综合调节系数0.99，成新率0.90，未认定房屋补偿系数1.00，实测建筑面积30.23㎡，房屋评估价格22625元；房屋征收补偿价格分户评估表（车棚）载明：产权性质私有，评估单价2000元/㎡，建筑面积4.46㎡，评估价格8920元。相关评估报告载明了对评估结果有异议可书面申请复核评估、申请鉴定等相关内容，但本案中未有当事人提出复核或鉴定。2018年11月12日，原告出具委托书，委托其母亲朱萍就房屋征收（搬迁）相关事宜进行商谈，代为签订房屋征收（搬迁）补偿安置协议，履行腾空让房手续，领取房屋征收（搬迁）补偿款等。委托权限为特别授权。 2018年11月23日房屋征收部门原征管办（以下简称甲方）、征收实施单位姜堰区晨曦房屋征收服务中心与被征收人即原告（以下简称乙方）签订泰州市国有土地上房屋征收补偿安置协议，协议编号：TJ201812GZ0186。该协议载明：房屋性质为私房，房屋建筑面积67.61㎡，其中住宅25.74㎡，“住改非”41.87㎡，未认定建筑面积30.23㎡；乙方选择货币补偿安置方式；被征收房屋补偿金额676556元，各项补助和奖励费65424元，合计741980元，并约定原告于2018年12月1日前搬迁完毕。同时载明协议中被征收房屋的各项补偿及补助和奖励费用详见附件。该协议由原告的委托代理人也是其母亲朱萍以及其父亲仲跃斌在乙方处签名捺印。且朱萍在741980元的领款凭证上亦签名确认，但因相关手续未完备，尚未实际领取该款。 房屋征收（搬迁）补偿对接表载明：被征收房屋情况：住宅房屋（不含住改非）25.74㎡，住改非房屋41.87㎡，合计67.61㎡，未认定建筑面积30.23㎡；房屋征收补偿：住宅房屋自有房屋评估价526739元，“住改非”增补29309元，未认定建筑补偿22625元，装饰装潢及附着物补偿50822元，可迁移设备、物质搬迁费9700元、搬迁补助费1500元、住宅房临时安置补助费2317元、停产停业损失补偿金额28441元；以上小计671453元；补助和奖励：第一时段签约交房奖励61607元、其他（车棚）8920元，补助和奖励小计70527元；补偿总额累计741980元。原告的委托代理人朱萍在该对接表上签字确认。 现原告诉至本院，以涉案房屋系沿街房屋，应按照沿街“住改非”房屋补偿以及房屋未认定面积部分适用标准未告知故程序违法为由，请求法院撤销上述房屋征收补偿安置协议。 另查明，因机构改革，泰州市姜堰区房屋征收管理办公室已撤销，其行政职能由泰州市姜堰区住房和城乡建设局承担。 本院认为，本案争议的焦点是案涉征收补偿安置协议是否存在可撤销情形。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，涉案协议签订前，对于涉案的扬动三分厂及周边地块旧城改造项目，泰州市姜堰区人民政府按法定程序发布了《区政府关于扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收的决定》以及《区政府关于印发扬动三分厂及周边地块国有土地上房屋征收补偿方案的通知》，相关职能部门依法对原告仲敏的房屋情况进行了调查、认定、处理、委托评估，原告在整个程序过程中并未对评估结果提出异议，也没有在规定期限内申请复核评估。涉案协议附件载明的各项补偿及补助和奖励费用原告的委托代理人已签字确认，并最终签订了涉案协议及办理相关领款手续。故可以认定涉案房屋征收补偿安置协议是原、被告在平等协商基础上的真实意思表示。原告仲敏认为其签署的相关材料系空白，未能提供证据证明，对该理由本院不予采纳；原告主张的“未认定面积”确认标准问题，被告已作出合理解释，本院在证据认定部分以及前述事实查明业已进行了阐述，故对该理由亦不予采纳。 对原告提出的沿街“住改非”补偿问题。《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规[2012]1号）第四条规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：（一）具有土地、房屋权属证明或经国土、住建、规划等部门依法认定为合法建筑的；（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；（三）因房屋被征收造成停产停业损失的。第八条规定，被征收人擅自将住宅房屋改变为营业性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，按实际用于经营房屋停产停业补偿费的一定比例予以补偿。根据上述规定，“住改非”房屋的认定有严格的条件限制，本案中原告的母亲虽然从事经营，但其2006年领取个体工商户营业执照经营的线切割加工的实际经营地点位于自建房内，未能提供相关批准建设手续，不符合“具有土地、房屋权属证明或经国土、住建、规划等部门依法认定为合法建筑”的条件；其领取营业执照从事的鞋零售时间发生在2016年，不符合“被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的”的条件。征收部门在政策允许的范围内，对原告户部分建筑按照“住改非”房屋建筑面积计算，照顾给予非沿街“住改非”房屋定额补助标准，且经过原告户签字确认，不存在显示公平的情形。而原告主张的按照沿街“住改非”补偿，无任何事实和法律依据。 根据本案查明的事实，征收部门通过委托相关评估机构对涉案房屋进行评估，并给予部分建筑的“住改非”照顾，由原告在补偿对接表中签字确认，已充分保障原告的利益，不存在重大误解和显失公平的情形。原告对自身的土地及房屋合法手续的部分面积是清楚的，其自愿签订的房屋征收补偿协议并无违反行政法律法规之处，应认定为有效。综上，本案被诉协议不存在胁迫及重大误解、显失公正的情形，对于原告主张撤销涉案协议的请求，本院依法不予支持。至于原告在庭审中提及的物品损失问题，不属于本案审查范围，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告仲敏的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告仲敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  王 玮 人民陪审员  王凤林 人民陪审员  许粉娣 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  窦秀梅