天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初146号原告（反诉被告）：天津市远驰房地产开发有限公司，住所地天津市河东区新浦路2号1-1-1305。法定代表人：赵文武，总经理。委托诉讼代理人：宫闻雨，天津泓毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：祁颖，女，1981年10月7日生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘学新，天津精诚律师事务所律师。被告：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路255号。负责人：王颖，行长。委托诉讼代理人：徐博，该公司职工。原告（反诉被告）天津市远驰房地产开发有限公司（以下简称“远驰公司”）与被告（反诉原告）祁颖、被告招商银行股份有限公司天津分行（以下简称“招商银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。远驰公司的委托诉讼代理人宫闻雨，祁颖及其委托诉讼代理人刘学新均到庭参加诉讼，招商银行第一次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院缺席进行审理，第二次庭审时，招商银行的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远驰公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将房屋恢复到清除抵押贷款的状态，即二被告应解除签订的《个人贷款借款合同》及《个人授信最高额抵押合同》并解除抵押登记；2.请求被告祁颖协助原告办理解除合同相关手续，如撤销合同备案、撤销预告登记、数据恢复、所有权恢复等，若被告祁颖不予配合，则由原告自行办理，相应办理过程按照房屋管理部门要求处理；3.判令被告祁颖将房屋腾空后按房屋现状返还原告并协助原告办理房屋所有权转移手续，如到期未返还按每月5000元标准向原告支付房屋使用费直至房屋返还之日止；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2012年7月31日签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，合同约定原告将坐落于天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋出卖给被告，房屋建筑面积43.66平方米，房屋价款636830元，被告于2012年8月7日前缴纳首付款318830元，为办理贷款遂与被告招商银行签订了《个人贷款借款合同》及《个人授信最高抵押合同》。2018年12月4日天津市第二中级人民法院就涉诉房屋审理后作出（2018）津02民终6099号判决，判令解除远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同及补充合同，同时原告应返还祁颖购房款、装修损失、差价损失等，祁颖应积极履行合同解除后的附随义务，如解决房屋贷款问题、协助远驰公司到房管部门办理解除合同相关手续、交付房屋并转移房屋所有权等。根据法律规定，祁颖应与招商银行解除双方签订的贷款抵押合同并解除抵押登记，同时配合远驰公司办理后续事宜，现祁颖拒绝办理解除合同后的附随义务，导致原告在履行生效判决中存在障碍，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。祁颖辩称，不同意原告诉讼请求。远驰公司对我方提出的要求违背了原判决，双方合同解除的原因是远驰公司擅自变更了房屋设计导致房屋不能正常使用及居住，所以远驰公司的责任更大；原判决生效后的后续履行问题之所以没有解决，是因为远驰公司没有履行判决义务，我方没有收到原告退款及赔偿；在办理后续手续时出现的障碍是因为原判决没有解决贷款问题，与我方无关，原告没有能够及时解决，应当由其自行承担后果，办理房屋过户新产生的费用及损失应当由原告自行负担。招商银行辩称，如果借款人祁颖偿还全部债务，我方愿意配合办理抵押贷款注销手续，除此之外，本案涉及的争议与我方无关。祁颖向本院提出反诉请求：1.判令远驰公司返还祁颖已付贷款本金直至祁颖与招商银行的借款合同解除；2.判令远驰公司返还祁颖已付贷款利息直至祁颖与招商银行的借款合同解除；3.判令远驰公司偿还在祁颖与招商银行借款合同解除时尚未偿还的贷款本息；4.判令远驰公司返还祁颖已收取的意向金5000元；5.反诉费用由远驰公司负担。事实与理由：祁颖因购买远驰公司的诉争房屋而向招商银行贷款，生效判决已解除祁颖与远驰公司的商品房买卖合同，并由远驰公司退还房款。现远驰公司要求祁颖与招商银行解除贷款合同，则相应已付和未付的贷款本息均应由远驰公司承担。另，在远驰公司与祁颖签订《商品房买卖合同》过程中，远驰公司另外收取了意向金5000元至今未予退还，应当在本案中一并解决。远驰公司针对反诉请求辩称，在解除祁颖与招商银行的贷款协议时，已支付的贷款本金在扣除1896元面积差额款后，我方同意承担（面积差额款已支付给祁颖）。关于贷款的利息部分，应由祁颖自行负担，因为生效判决已经支持了祁颖的房屋差价损失主张，所以贷款利息属于重复主张权利，不应支持。贷款合同解除时，未支付的贷款本息亦应当由祁颖负担。房屋意向金与本案无关。招商银行针对祁颖的反诉请求未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日,远驰公司与祁颖就坐落天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋（合同地址为天津市河东区新开路71号，华捷道7-21号（单号），新浦路2号1-2号楼-2-1-818）签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同，约定由祁颖购买远驰公司开发建设的房屋，其建筑面积为43.66平方米，价款为636830元。约定祁颖于2012年8月7日前交纳首付款318830元，同时约定贷款付款,2012年11月14日，祁颖与招商银行签订《个人贷款借款合同》，贷款金额318000元。在签订借款合同的过程中，祁颖与招商银行还签订有《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》一份。现祁颖尚有剩余贷款本息未偿还。目前，祁颖已经取得涉诉房屋权属证书。其后，祁颖因房屋质量问题起诉远驰公司。该案本院作出（2017）津0102民初1582号判决书予以裁判，后远驰公司不服上诉至天津市第二中级人民法院，该院作出（2018）津02民终6099号民事判决书对该案进行了终审。最终生效判决结果为：解除原告祁颖与被告远驰公司于2012年7月31日就天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；远驰公司于判决生效之日起三十日内返还祁颖购房首付款318830元；三、远驰公司于判决生效之日起三十日内赔偿祁颖装修损失100418元、差价损失410000元。该生效判决中明确载明：“……根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，抵押权人招商银行明确表示自己是无独立请求权第三人，未在本案一审中提出诉讼请求，故本院认为，祁颖与招商银行之间关于抵押合同关系的处理应待本案解除房屋买卖合同判决生效后，另行解决……因涉诉房屋上仍存在贷款，故该房屋的腾还以及祁颖与远驰公司共同到涉诉房屋管理部门办理解除合同相关手续，也应在解决完毕涉诉房屋贷款等问题后另行解决”。祁颖不服该判决，向天津市高级人民法院申请再审，该院于2019年4月2日作出（2019）津民申188号民事裁定书，裁定驳回祁颖的再审申请。本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，双方均应依据合同享受权利、履行义务。本案中，争议焦点其一是在远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同经生效法律文书确认解除后，祁颖因购买涉诉房屋向招商银行贷款过程中所签订的有关合同是否应当解除及如何解除的问题；其二则是远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同解除后，其后续手续如何妥善处理的问题。首先，关于祁颖与招商银行之间的《个人贷款借款合同》、《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》是否应当解除的问题，本院认为上述合同具有担保合同的性质，担保合同是主债权债务合同的从合同。现远驰公司与祁颖就涉诉房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》经生效判决确认已经解除，故上述在祁颖向招商银行贷款过程中形成的三份合同均应当一并解除。但解除上述合同，应当依法保障贷款人即招商银行的合法债权。经生效法律文书确认，导致远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同解除的原因系远驰公司导致的，故此，在《个人贷款借款合同》、《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》解除时，祁颖已清偿的贷款本息应当由远驰公司返还给祁颖。但在生效判决中，祁颖已经确认收到了远驰公司退还的面积差价款1896元，而生效判决中判决退还的房屋首付款仍然是318830元，则在远驰公司向祁颖返还已付贷款本金时应当扣除已经支付的面积差价款1896元，以避免出现祁颖超额获得退款的情形。而在三份贷款合同解除时，祁颖尚未向招商银行清偿的贷款本息，同样应当由远驰公司承担并由远驰公司向招商银行予以给付。关于远驰公司在反诉中辩称的由于其向祁颖支付了房屋增值就不应再支付贷款利息一节，本院认为，祁颖在购房后随着时间的推移导致房屋价值上升，那么因远驰公司的原因造成合同解除，祁颖是存在房屋增值损失的，故此，生效判决中确认远驰公司应当赔偿这一损失，这与贷款利息的性质不同，弥补的也不是同一损失，不能因支付了房屋增值损失，就免除负担贷款利息的责任。故此，本院对远驰公司在反诉中的上述抗辩，本院不予支持。在上述贷款本息全部偿还完毕后，远驰公司、祁颖及招商银行应当相互配合，注销涉诉房屋的抵押权登记手续，并至房管部门办理涉诉房屋的撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行所有权恢复手续等，上述手续的具体办理流程以房管局的要求及现行规定为准，而在这一过程中产生的相关费用则由远驰公司负担。对于远驰公司主张要求祁颖腾房并支付房屋使用费一节，双方因商品房质量问题经过诉讼时间较长，双方商品房买卖合同解除，在上述产权登记恢复手续办理完毕后祁颖应当将涉诉房屋腾出交还远驰公司，但远驰公司提及的拒不腾房的情形尚未发生，本院对该项诉讼请求不予支持。关于祁颖在反诉中主张的意向金问题，该费用远驰公司确已收取，且是在祁颖支付的房款外额外收取的，在双方商品房买卖合同已经解除的基础上，远驰公司应当将该意向金退还祁颖。需要说明的是，远驰公司本案中仅要求解除祁颖与招商银行之间的《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》，但经招商银行自述，其与祁颖在贷款过程中亦签订有一份《个人授信协议》，招商银行亦陈述，该协议应当与其余两份协议一并解除，故此，本院确认该协议与《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》应当一并解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院的解释》第十六条之规定判决如下：一、解除被告祁颖与被告招商银行股份有限公司天津分行就购买天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋而签订的《个人购房贷款借款合同》、《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》；二、本判决生效之日起三十日内，原告天津市远驰房地产开发有限公司给付被告祁颖已偿还招商银行股份有限公司天津分行在扣除1896元后的贷款本金及利息（自祁颖偿还贷款日至实际还款日止，具体以招商银行股份有限公司天津分行出具的还款明细为准）；三、本判决生效之日起三十日内，原告天津市远驰房地产开发有限公司代偿被告祁颖在上述第一项合同解除时尚欠被告招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息、违约金、罚息（若有）等（剩余贷款本金及利息、违约金、罚息（若有）以招商银行股份有限公司天津分行出具的最终金额为准）；四、原告天津市远驰房地产开发有限公司对上述第二、三履行完毕之日起三十日内与被告祁颖及被告招商银行股份有限公司天津分行相互协助，共同到涉讼房屋的房产管理部门办理涉诉房屋的抵押权登记注销手续、撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行涉诉房屋所有权恢复手续等，将涉诉房屋恢复至原告天津市远驰房地产开发有限公司名下，具体事项以房屋管理部门的要求为准，在上述实际办理过程中产生的相关费用，由原告天津市远驰房地产开发有限公司自行负担；五、上述第四项履行完毕后的三日内，被告祁颖将坐落天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋腾空交还原告天津市远驰房地产开发有限公司；六、本判决生效后三十日内，原告天津市远驰房地产开发有限公司返还被告祁颖购房意向金5000元；七、驳回原告天津市远驰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回祁颖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉费4003元，由原告天津市远驰房地产开发有限公司负担4003元，由被告祁颖负担80元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 蓓审 判 员  许晓宁人民陪审员  段彦彦二〇一九年八月二十日法官助理杨力赫书记员石永正附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。