江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初1104号原告：沈翔，男。原告：吉顺莉，女。两原告共同委托诉讼代理人：顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告:南通帝冠置业有限公司,住所地南通市崇川区瑞景广场4幢201室。法定代表人：沈丽华,执行董事。被告：沈丽华，男。两被告共同委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏健行律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。原告沈翔、吉顺莉与被告南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）、沈丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告沈翔、吉顺莉的委托诉讼代理人顾展新、黄慧、两被告共同委托诉讼代理人陈烨磊、吕菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈翔、吉顺莉向本院提出诉讼请求：一、判令被告帝冠公司立即支付自2018年1月1日至2018年10月25日的迟延交房违约金合计318895.76元（共298天，以房屋总价2140240元为基数，每日按万分之五计算）。二、判令被告沈丽华对被告帝冠公司的债务承担连带责任。三、判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：被告帝冠公司系一人有限责任公司，股东为被告沈丽华。2015年12月19日，原告与被告帝冠公司签署了《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的坐落于商品房（城山隐花苑4幢3层303号）一套。合同约定：商品房价款总额为2140240元，商品房交付时应符合的条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”、“买受人已付清该商品房全部价款”，被告应于2017年12月31日前交付该商品房，如被告逾期交房原告要求继续履行的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部购房款万分之五的违约金。此外，合同还就双方其它权利义务进行了详细约定。2015年12月18日，原告给付被告帝冠公司首付款1100240元，2016年1月7日给付被告帝冠公司104万元。至此，原告已经向被告帝冠公司支付全部购房款2140240元，而被告帝冠公司未能按约向原告交付房屋。原告认为，被告帝冠公司逾期交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。因被告帝冠公司系一人有限责任公司，被告沈丽华为公司唯一的股东，被告沈丽华不能证明帝冠公司的财产独立于其财产，应当对被告帝冠公司的债务承担连带责任。原告为了保护自己的合法权益，特提出前述诉讼请求。被告帝冠公司、沈丽华辩称：一、案涉项目因施工过程中遇到异常困难导致被告延期交房，根据合同附件11条，被告可以据实延期交房而不承担任何违约责任；二、案涉项目延期交房系总包方南通四建的原因导致，帝冠公司也是受害者，帝冠公司与南通四建相关纠纷也进入诉讼程序，被告帝冠公司过错程度较低；三、即便被告帝冠公司需承担违约责任，本案约定的违约金标准过高，请求法院参照案涉房屋同类地段、同类房屋及相应同类面积租金标准予以调整；四、原告对沈丽华的诉请无法律依据，因帝冠公司合法经营，未出现法定代表人与公司财务混同现象。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的《商品房买卖合同》及补充协议、发票、交房告知函、南通市行政审批局政府信息公开申请答复书、南通市城乡建设局书面答复、公安询问笔录、南通市城乡建设局通建信信访事项的答复意见、R14031地块1#-17#楼/地下室单位（子单位）工程竣工验收报告、南通帝冠置业有限公司R14031地块建设项目工程竣工验收备案文件、城山隐花苑1-16幢房屋面积测算技术报告、南通市房产交易中心情况说明、交房告知函、工商登记资料等，被告举证的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》等，本院予以认定。此外，被告举证周边小区租金网络截图、评估测绘报告、专项审计报告，证明原告主张的违约金过高，两被告无财务混同的情形，不应承担连带责任。经质证，原告不予认可。本院对于该证据综合进行认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月19日，原告沈翔、吉顺莉（买受人）与被告帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：沈翔、吉顺莉向被告（出卖人）购买城山隐花苑4幢3层303号房屋，房屋建筑面积138.08平方米，单价每平方15500元，总价款为2140240元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1(1）项中的比率)的违约金。附件11：《补充协议》约定：第六条对主合同第十一条（交付时间和手续）的补充约定，1、若发生不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令及市政规划、基础设施、配套要求有所更改；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）本项目周边其他企业、部门、个人、机关原因，导致本项目不具备竣工交付条件…第七条对主合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照合同第十二条约定，对买受人进行违约补偿，均以买受人已交付房价款总额为基础，无息支付买受人相应的违约金。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记、面积差异处理等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳案涉房屋购房款合计2140240元。2017年12月，被告帝冠公司曾发函，通知业主交房。2018年10月24日，被告帝冠公司作为建设单位就案涉工程向南通市行政审批局报送工程竣工验收备案文件，申请备案。同日，主管部门经查验，符合要求。2018年10月25日，南通市房产管理测绘部门对城山隐花苑1-16幢项目出具《房屋面积测算技术报告》。诉讼中，原、被告一致确认，被告在2018年10月25日前另通知原告于2018年10月25日至10月28日办理交房手续。对于原告主张的违约金计算的基数及方式符合合同约定，但被告抗辩其应免责或违约金应予酌减调整。另查明，被告帝冠公司系自然人独资的有限责任公司，被告沈丽华为该公司股东。诉讼中，两被告为证明股东个人财产未与公司财产混同，举证帝冠公司委托南通酬勤联合会计事务所对公司2014年7月22日至2018年4月30日股东及公司是否存在往来情况进行专项审计，审计报告载明：这些会计报表及相关的资料由公司负责，我们的责任是对这些会计报表及相关资料发表审计意见。审计意见为，审计报告在所有重大方面公允地反映南通帝冠置业有限公司2014年7月22日至2018年4月30日股东与公司不存在往来情况。经质证，原告认为上述审计系被告单方委托，而且提供的审计材料的内容及范围也是被告方自行提供，故对审计报告不予认可。本院认为，原告沈翔、吉顺莉与被告帝冠公司签订的《商品房买卖合同》（含附件补充协议），内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。考察双方签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋应以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及买受人已付清该商品房全部价款作为交房条件。本案中，被告帝冠公司虽曾于合同约定的交房期限之前发出交房通知，但当时并不符合交房条件，原告作为业主有权拒绝接收房屋。根据审理查明，直至2018年10月25日,被告帝冠公司才取得建筑工程竣工验收备案文件及房屋面积测绘报告，故可认定案涉房屋符合交房条件的时间节点为2018年10月25日。依照双方合同的约定，被告帝冠公司存在逾期交房的违约行为，应当承担2018年1月1日起至2018年10月25日止逾期交房的违约责任。被告帝冠公司抗辩，案涉项目因施工过程中遇到异常困难，延期交房系总包方南通四建的原因所致。本院认为，根据合同相对性原则，其与建设方之间的纠纷与本案无涉，不能成为其免责抗辩的法定理由，对其该项抗辩，本院依法不予采信。案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方权利义务。尽管被告提出违约金过高的抗辩并提供相关证据，但本院注意到双方约定的逾期交房违约金并未超过法定标准。本案中，帝冠公司逾期交房298天，按照合同约定的日万分之五计算的违约金为318895.76元。故原告对被告帝冠公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告沈丽华是否承担相应的责任，本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应对公司的债务承担连带责任。根据上述条款，一人有限责任公司的股东如主张自己无需对公司债务承担连带责任，应证明公司财产独立于自己财产的事实。本案中，两被告为证明公司财产独立于其个人财产，当庭举证专项审计报告，原告主张被告沈丽华应对公司承担连带责任，证据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告南通帝冠置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告沈翔、吉顺莉违约金318895.76元。二、驳回原告沈翔、吉顺莉其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6083元、保全费2114.5元，合计人民币8197.5元，由被告南通帝冠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6083元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一九年八月十四日书 记 员  吴 帅