四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初1735号 原告：兰若玉，女，1981年9月29日出生，汉族，住四川省内江市。 被告：张强，男，1987年9月9日出生，汉族，住四川省西充县。 原告兰若玉与被告张强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。被告张强下落不明，经本院于2019年3月20日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，现公告期届满，被告张强未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案于2019年6月21日进行缺席审理。本院于2019年7月19日第二次公开开庭进行了审理，原告兰若玉、被告张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰若玉向本院提出本诉诉讼请求：1、确认房屋租赁合同于2018年12月23日解除；2、被告腾退成都市锦江区宏济新路298号1幢2单元2402号房屋，于判决之日起7日内交付原告（按照合同第六条第四款约定恢复原状）；3、被告支付拖欠租金2813.33元、造成合同解除的违约金3200元、未按约定时间返还房屋的违约金3200元、从2018年12月23日至起诉之日占用费4160元（占用费的计算方式：至房屋交付日的占用费与租金等额，不足一月的按天计算从2018年12月23日至房屋交付之日止，按成都市平均租金水平155元/天计算）；4、被告结清使用占用房屋期间产生的水、电、物业费用（暂计至2018年12月23日为2347元）和燃气费（暂计至2018年12月23日为5132.25元，要求支付至腾退房屋之日止的所有费用，按照水电物业费、燃气费出具的相应欠费票据支付），按实际交付日结清；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担（本案包括诉讼费1745元，保全费1000元，交通费444元，开锁费100元）。事实和理由：原告与被告于2015年3月12日签订房屋租赁合同，租期为2015年3月22日起至2020年3月21日止，月租金3200元。合同中约定了房屋维修由被告负责、被告“不按照约定支付租金达十日的”原告有权单方解除合同、被告应于合同解除日交房以及相应的违约责任。合同履行期内，被告拖欠房租及各项费用，房屋漏水不维修，经多次催告仍拒绝给付和维修、失联、拖延、威胁直到明确表示无力支付却不肯解除合同交房。原告行使单方解除权，于2018年12月23日通知解除合同。被告应付2018年9月22日至12月23日的租金9813.33元，已付7000元，欠租2813.33元。通知解除后，被告拒绝交房且拒绝给付租金物业水电燃气等各项费用。原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告张强辩称，认可合同解除时间为2018年12月23日，同意补齐合同解除之前的租金，不同意承担违约金、房屋占用费等相关费用。 本院经审理认定事实如下：2015年3月12日，兰若玉（甲方、出租方）与张强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方是坐落于成都市锦江区的合法产权人。甲方持有房屋所有权证，编号成房权证监证字第××号。（以下简称“该房屋”）。现同意将该房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积124.46平方米，房屋未设定抵押。本合同租赁期限为60个月，自2015年3月22日起至2020年3月21日止。租金押金及支付方式：该房屋月租金为3200元，半年起付，租金总计192000元。该房屋租金按到期提前22天支付，支付时间和金额为租期内每年3月1日和9月1日。具体要求如下：租期2018年9月22日，付款金额19200元，付款日2018年9月1日。押金3200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方若逾期支付租金但未达到解除合同条件的，每逾一天，则乙方须按月租金的5%支付滞纳金。租赁期间的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费均由乙方承担。由于本合同租期较长，该房屋的附属物品、设施设备的日常维修由乙方负责。甲方同意乙方在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，乙方就受转租人的行为向甲方承担责任：甲方允许乙方在室内进行隔断，墙面刷漆等小改造，租赁期满后乙将屋内加设的隔断拆走，并恢复墙面、地面、天花板的完整性（如色调、材料）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达十日的；欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。违约责任：甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按照约定返还房屋的，应按月租金的100%支付违约金；乙方应在合同解除（或到期）日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置。 合同签订后，兰若玉按约将房屋交付给张强，张强从2018年9月1日起未按时向兰若玉支付房屋租金。2018年11月15日，兰若玉通过微信方式向张强发送《解除合同通知书》，内容有：你承租了我名下成都市锦江区宏济新路298号1幢2单元2402号住宅。你应于2018年9月1日交付的房租19200元，经多次催缴，分别于9月23日和10月22日各付2000元，至今仍欠15200元未交清。根据《中华人民共和国合同法》规定，目前现状已达到由你方违约引起的合同解除条件。现根据我国现行法律有关规定，郑重通知如下：1、即日起解除与你签的房屋租赁合同；2、为避免更大损失，授权物业从即日七关停水、电、气；3、租赁合同解除后5日内请你腾空房屋，并与我办好交接手续；4、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有费用。届期如你未按本通知履行，一切后果自行承担。并且我将通过法律途径追究你的法律责任，特此通知。同日，张强向兰若玉支付房屋租金1000元。2019年4月21日，兰若玉进入涉案房屋，发现有租客在该房屋内居住。2019年5月1日起涉案房屋未产生水电费。 另查明，截止合同解除之日（即2018年12月23日），张强尚欠的水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元。 庭审中，兰若玉、张强均明确《房屋租赁合同》于2018年12月23日解除，且截止合同解除之日（即2018年12月23日）张强尚欠房屋租金2813.33元。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原、被告身份证复印件、房屋租赁合同、通话记录、物业缴费通知单、燃气催费通知单、房屋漏水图片2张、漏水维修的协商文字、解除合同通知书、微信聊天记录、证人证言（曾某）、证人证言（孙某）、《2019年一季度成都市住房市场平均租金水平信息》、入户水表被人为破坏成无法关闭的图片、物业公司情况通报、缴费通知单（燃气费、水电费）、实际居住人与被告微信通话记录（2019年4月21日）、房屋所在社区与原告通话记录（2019年04月28）、主卫改装后照片、逾期支付租金明细表、房屋漏水处理的照片、链家房源出租信息截图。 兰若玉提交的2018年9月至2019年7月的《缴费通知单》复印件，张强对其真实性、合法性、关联性均不予认可，在没有其他证据相印证的情况下，本院对该份证据的真实性无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，兰若玉与张强签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，兰若玉按约向张强交付了租赁房屋，张强未按合同约定按时支付租金，截止合同解除之日（即2018年12月23日）尚欠房屋租金2813.33元。庭审中，兰若玉、张强均明确《房屋租赁合同》于2018年12月23日解除，故对兰若玉要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于腾退涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现租赁关系已经解除，张强应当向兰若玉返还租赁房屋，故兰若玉要求张强腾退涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金、水费、电费、燃气费、物业管理费及违约金。关于租金，庭审中，双方均确认截止合同解除之日（即2018年12月23日）尚欠房屋租金2813.33元，故对兰若玉要求张强支付尚欠的房屋租金2813.33元的诉讼请求，本院予以支持。关于水费、电费、燃气费、物业管理费，经审理查明，截止合同解除之日（即2018年12月23日），张强尚欠的水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元，故对兰若玉要求张强支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于拖欠租金的违约金，根据《房屋租赁合同》中关于“房屋月租金为3200元；乙方不按照约定支付租金达十日的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金”的约定，故对兰若玉要求张强支付拖欠租金的违约金3200元的诉讼请求，本院予以支持。关于未按约定时间返还房屋的违约金，根据《房屋租赁合同》中关于“乙方应在合同解除（或到期）日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置”的约定，合同解除后，张强未按照合同约定交付房屋，故对兰若玉要求张强支付未按约定时间返还房屋的违约金3200元的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋占用费。合同解除后，张强未向兰若玉腾退房屋，2019年5月1日起涉案房屋未产生水电费。从2018年12月24日起至2019年4月30日止，张强继续使用涉案房屋，故张强应支付该期间的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，兰若玉诉请按照成都市平均租金水平155元/天的标准计算，不符合事实与法律，本院酌定房屋占用费按照租金3200元/月的标准计算，故张强应向兰若玉支付从2018年12月24日起至2019年4月30日止的房屋占用费13653.33元（3200元/月÷30天×8天+3200元/月×4个月=13653.33元）。 关于交通费。交通费不属于应由承租方支付的范畴，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于开锁费。兰若玉未提交开锁费的相关票据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告兰若玉与被告张强签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月23日解除； 二、被告张强应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告兰若玉腾退位于成都市锦江区房屋（腾退标准按照《房屋租赁合同》中关于“乙方应在合同解除日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方”的约定执行）； 三、被告张强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰若玉支付房屋租金2813.33元、房屋占用费13653.33元； 四、被告张强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰若玉支付水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元； 五、被告张强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰若玉支付违约金共计6400元； 六、驳回原告兰若玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1065元、保全费680元，由被告张强负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  吴成亮 人民陪审员  卢 一 二〇一九年八月一日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。