广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5479号上诉人（原审原告，反诉被告）：许科斯，男，汉族，1980年8月5日出生，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************954。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：梁景裕，男，汉族，1995年7月23日出生，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************633。上诉人（原审被告，反诉原告）：贝瑞珍，女，汉族，1997年5月22日出生，住广东省揭西县************5*之一，公民身份号码445************027。原审第三人：顺德区大良恒达房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区*******委会延年路顺德雅居乐花园48号商铺。经营者：卢晓婷。上诉人许科斯因与上诉人梁景裕、贝瑞珍及原审第三人顺德区大良恒达房地产中介服务部（以下简称恒达服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人许科斯上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判梁景裕、贝瑞珍向许科斯支付违约金150000元；2.本案原审、二审诉讼费由梁景裕、贝瑞珍承担。事实和理由：原审法院认定事实清楚，但对许科斯的实际损失部分认定有误，支持的违约金数额过低，应予调整为150000元。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第2点约定“因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方须向守约方支付等额于总楼价20%的违约金”，合同约定的总楼价为1610000元，因此违约方应承担的违约金为322000元。原审法院已经查明本案的违约方是梁景裕、贝瑞珍，但原审法院认为约定的违约金计算方式过分高于许科斯实际损失，将违约金数额调整为80000元不当。按照现今房地产市场的走势，自2018年8月至2019年2月房价下跌幅度较大，许科斯所在小区内同样户型、面积的商品房已不能以原来的161万元售出，根据许科斯到周边房地产市场了解，涉案房产同类型的商品房普遍价格已低于145万元。因此，原审判决仅支持80000元违约金过低，远远不足以弥补许科斯因梁景裕、贝瑞珍违约造成的损失。梁景裕、贝瑞珍辩称，不同意许科斯的诉请，应予驳回。上诉人梁景裕、贝瑞珍上诉请求：1.改判梁景裕、贝瑞珍不向许科斯支付违约金75000元；2.本案原审、二审诉讼费由许科斯承担。事实和理由：涉案房屋结构原来是三房一厅一卫二阳台，许科斯将三房改为二房，不符合《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款的规定，双方签订的房屋买卖合同应予撤销。而且梁景裕、贝瑞珍在签订房屋买卖合同后两日即向许科斯明确表示撤销合同，许科斯也同意撤销合同并指令第三人再次对外发布出售涉案房屋的信息。许科斯为了便于再次对外出售涉案房屋才提前涂销抵押登记，故在合理的冷静期内梁景裕、贝瑞珍取消交易不造成损失。许科斯辩称，梁景裕、贝瑞珍的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、梁景裕、贝瑞珍主张涉案《房屋买卖合同》应予撤销没有事实和法律依据。许科斯自始至终并未隐瞒涉案房产状况，双方对涉案房屋买卖合同的成立与履行不构成重大误解，涉案合同不符合撤销的条件。1.涉案房屋买卖合同是各方当事人在平等自愿的基础上达成的合意，梁景裕、贝瑞珍亲自到涉案房屋现场查看房屋现状，许科斯与第三人亦在现场向梁景裕、贝瑞珍充分告知说明涉案房屋的状况包括面积、结构及加改建情况，并解释两房改回三房的可行性和操作性，没有对梁景裕、贝瑞珍隐瞒房产现状；梁景裕、贝瑞珍清楚知悉涉案房屋的现状并同意以现状标准交付，三方才签订房屋买卖合同；签订合同时，第三人已向梁景裕、贝瑞珍出示许科斯备案的房产证复印件，故梁景裕、贝瑞珍事后声称不了解房屋状况是不符合常理的，更不符合重大误解的构成要件。2.涉案房屋买卖合同第九条明确了“买方已仔细查看该物业现状且无异议，在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业”，进一步说明梁景裕、贝瑞珍对涉案房屋的改加建状况是知情的，并同意以房屋的现状交付。3.事实上，梁景裕、贝瑞珍对涉案房屋的交易并无任何误解，从原审庭审的证据包括许科斯与梁景裕的微信聊天记录、第三人员工与梁景裕的微信聊天记录均能证明，梁景裕一直没有对房屋结构等现状提出过任何异议，并在聊天记录及庭审中也确认其不履行合同、不支付定金的真正原因，故本案交易不构成重大误解，涉案合同不属于可撤销合同，而是合法有效的合同；且梁景裕、贝瑞珍未向许科斯提出过撤销合同，许科斯也未作出同意撤销合同的意思表示。二、涉案房屋的装修装饰符合质量安全标准，符合交付条件，梁景裕、贝瑞珍单方取消交易构成违约，应当承担相应违约责任，应向许科斯赔偿损失。1.《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款规定“住宅室内装饰装修活动禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构”，而涉案房屋的改加建行为并未变动建筑主体和承重结构，未违反上述规定；况且许科斯也委托了有资质的第三方机构对涉案房屋质量和安全性进行鉴定，鉴定结论为涉案房屋符合《民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-2015）》的标准，正常使用性等级为Ass级，使用性符合该标准对Ass级的规定，因此涉案房屋不存在质量及安全性等影响交付的问题，不影响合同的成立和生效，不存在可撤销的情形，合同不能履行的原因是梁景裕、贝瑞珍违约。2.根据涉案合同第三条第2款第2项约定“卖方在签署本合同后20天内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。赎契款项到账至卖方还贷账户后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方须向守约方支付等额于总楼价20%的违约金”，许科斯系诚信履约的人，积极履行涉案合同的约定，在合同签订后约定的期限内履行义务提前还贷涂销抵押，以确保交易的顺利进行，而非梁景裕、贝瑞珍所称的便于再次对外出售，只能进一步说明梁景裕、贝瑞珍的违约动机明显。3.由于梁景裕、贝瑞珍违约，造成许科斯的经济损失不少于25万元，自涉案合同签订至2019年7月已满一年时间，房价存在不同程度的下跌，涉案房屋小区内同样户型、面积的商品房已不能以原来的161万元售出，据周边的房地产中介市场委托出售情况，同类型的商品房普遍价格已处于120万元至135万元之间，许科斯失去了本可在合同正常履行到期情况下获得的可得利益，现因房价下跌造成许科斯再次出售房屋损失至少25万元的差价，许科斯仅主张赔偿15万元已低于实际造成的损失。原审法院未综合考虑房地产市场价格下滑情况，仅支持8万元的违约金略低，远不足弥补许科斯因梁景裕、贝瑞珍违约造成的损失。恒达服务部辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。恒达服务部于2018年8月为许科斯名下的涉案房屋提供的推广出售的居间服务。梁景裕、贝瑞珍通过恒达服务部于2018年8月28日与许科斯达成交易意向签订了涉案房屋买卖合同。恒达服务部的工作人员在推广涉案房屋时明确说明房屋结构为二房二厅一卫二阳台，可改回三房，梁景裕、贝瑞珍在原审答辩中也明确了恒达服务部工作人员的身份及出让的广告信息，证明梁景裕、贝瑞珍是清楚知悉房产状况后才自愿签订涉案房屋买卖合同，恒达服务部不存在故意隐瞒或欺骗梁景裕、贝瑞珍的行为。二、恒达服务部已促成双方签订涉案合同，完全履行了居间义务，无论涉案房屋买卖合同是否履行完毕或解除，都应当向恒达服务部支付居间报酬。根据涉案合同第十条第4款约定，违约方应向恒达服务部支付房地产咨询费及买卖代理费48300元。许科斯向原审法院提出诉讼请求：1.判决解除许科斯与梁景裕、贝瑞珍签订的《房地产买卖合同》；2.判令梁景裕、贝瑞珍共同向许科斯支付违约金322000元；3.本案诉讼费用由梁景裕、贝瑞珍承担。梁景裕、贝瑞珍向原审法院提出反诉请求：1.判决撤销许科斯与梁景裕、贝瑞珍签订的《房地产买卖合同》；2.判令许科斯向梁景裕、贝瑞珍返还购房定金5000元；3.本案诉讼费由许科斯承担。原审法院认定事实：2018年8月，恒达服务部工作人员通过微信朋友圈等途径发布了许科斯名下的位于佛山市顺德区*******委会延年路**花园**房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第**号，以下简称：涉案房屋）的放盘销售信息，即“新收盘**花园92方精装2房，现2房2厅1卫2阳台（可改回3房），不向飞鹅不向医院，电梯中高层，业主置换大屋诚意出售163万”。梁景裕、贝瑞珍得知此信息后对涉案房屋进行了查看。2018年8月28日，许科斯与梁景裕、贝瑞珍签订一份《房地产买卖合同》，约定梁景裕、贝瑞珍以1610000元的价格向许科斯购买涉案房屋；定金为100000元，梁景裕、贝瑞珍在签约当天支付首笔定金5000元，在2018年8月31日支付剩余定金95000元，逾期作违约处理；双方在2018年11月30日前办理涉案房屋的交易过户手续，梁景裕、贝瑞珍在过户当日向许科斯支付首期房款290000元，梁景裕、贝瑞珍于2018年9月15日申请按揭贷款以支付其余购房款1220000元；许科斯在签约后的20日内向该房屋的现存抵押贷款银行申办提起还贷及涂销抵押手续；同时约定“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费……”。2018年8月28日，梁景裕、贝瑞珍依约向许科斯支付了首期定金5000元。2018年8月30日，梁景裕通过微信方式向恒达服务部工作人员表示“我d（的）钱被人冻结了。……征信有d问题。……我现在真的买不起”。2018年9月5日，许科斯通过微信方式向梁景裕催告其支付剩余定金95000元，梁景裕则表示“现在无能力买！如果我有10万卑（给）了订金”。2018年9月6日，许科斯向广东顺德农村商业银行股份有限公司提前偿还了涉案房屋的全部现存按揭贷款，并申办了相应的按揭贷款抵押登记涂销手续。2018年9月22日，许科斯委托广东卓盈律师事务所向梁景裕、贝瑞珍寄送了一份《关于限期履行房屋买卖合同的函》，催告梁景裕、贝瑞珍在收到该函之日起的3日内支付剩余定金95000元。但梁景裕、贝瑞珍此后仍未向许科斯支付剩余定金。双方就解约问题多次协商未果，遂引起本案诉讼。另查明，2009年，许科斯对涉案房屋进行了装修，在涉案房屋东面阳台处加建了一面墙壁，将部分阳台封闭隔作衣帽间。原审法院认为，关于许科斯与梁景裕、贝瑞珍签订的上述《房地产买卖合同》的效力问题。梁景裕、贝瑞珍称许科斯隐瞒其在对涉案房屋的装修中的改建、加建情况，但第三人在双方签约前公开发布的涉案房屋放盘销售信息［“新收盘雅居乐花园92方精装2房，现2房2厅1卫2阳台（可改回3房）］显示许科斯并无对此情况进行隐瞒。且梁景裕此前通过微信方式向许科斯与第三人所反映的拒绝继续履行合同的原由（“现在无能力买”、“我d（的）钱被人冻结了。……征信有d问题。……我现在真的买不起”），亦与梁景裕、贝瑞珍所称的其因重大误解而曾提出撤销合同的情形相悖。因此，梁景裕、贝瑞珍以其因重大误解而签订上述《房地产买卖合同》为由，要求撤销该合同、并由许科斯返还购房定金的反诉请求，理据不足，原审法院不予支持。本案并无证据反映许科斯对涉案房屋的改建、加建行为存在违反相关法律法规的效力性规范或涉案房屋存在危及建筑结构及正常使用的不可逆安全隐患的根本违约情形，因此，原审法院确认：许科斯与梁景裕、贝瑞珍所签订的上述《房地产买卖合同》，合法有效，对双方均有约束力。本案中，梁景裕、贝瑞珍未按上述《房地产买卖合同》所约定期限（2018年8月31日）向许科斯付清剩余定金，且经许科斯多次催收仍未在合理期限内履行此付款义务，已构成违约；许科斯可依据该合同的违约责任条款行使相应合同解除权。因此，许科斯要求解除双方签订的上述《房地产买卖合同》的诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。梁景裕、贝瑞珍仍应就其上述违约行为向许科斯承担相应违约责任。因此，许科斯要求梁景裕、贝瑞珍向其支付相应违约金的诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持；但考虑到上述《房地产买卖合同》所约定的违约金计算方式（总成交价的10%），明显过分高于许科斯的实际损失，相应违约金数额，原审法院酌情调整为80000元。此外，定金罚则与违约金不能并用，许科斯已在本案中选择适用违约金，则梁景裕、贝瑞珍此前所支付的“购房定金”5000元，视为合同预付款抵扣前述违约金，因此，梁景裕、贝瑞珍尚应再向许科斯支付违约金75000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除许科斯与梁景裕、贝瑞珍签订的《房地产买卖合同》；二、梁景裕、贝瑞珍于判决发生法律效力之日起十日内向许科斯支付违约金75000元；三、驳回许科斯的其他诉讼请求；四、驳回梁景裕、贝瑞珍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为11094元（已由许科斯预交），由许科斯负担8294元，由梁景裕、贝瑞珍负担2800元；反诉受理费减半收取为9645元（已由梁景裕、贝瑞珍预交），由梁景裕、贝瑞珍负担。本院二审期间，许科斯向本院提交了如下两份新证据：证据（一）房屋安全鉴定合同及相关资料，拟证明许科斯于2019年3月委托具有房屋安全性鉴定资质的第三方机构广东新广厦建筑设计院有限公司对涉案房屋质量和安全性进行鉴定，鉴定结论为涉案房屋符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的标准，正常使用性等级为Ass级，使用性符合该标准对Ass级的规定，涉案房屋的改建、加建行为并未变动建筑主体和承重结构，未违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条，涉案房屋符合交付标准，涉案房屋买卖合同成立并且生效，不存在可撤销的情形。为此，许科斯支出鉴定费用6000元，梁景裕、贝瑞珍应负担因其违约行为导致的经济损失。证据（二）地产公司对外销售的相关图片及截图，拟证明2019年2月至7月期间，与涉案房屋同一小区、面积、户型基本相同、比涉案房屋年份新的二手房的售价平均130万元，与涉案房屋买卖合同成交价161万元已下跌30万元的差价，因此许科斯失去了本可在合同履行的情况下获得的预期可得利益，梁景裕、贝瑞珍应向许科斯赔偿预期可得利益损失即房屋差价损失。梁景裕、贝瑞珍质证称，鉴定合同在签订房屋买卖合同前就应该告知梁景裕、贝瑞珍；且房屋买卖合同合同应该盖公章，不应该盖业务章，且业务章的信息与签订合同的信息不相符；涉案房屋的价格上涨。鉴定报告系许科斯单方委托作出的，不认可其真实性。本院二审期间，梁景裕、贝瑞珍也向本院提交了两份新证据：证据（一）恒达服务部的印章复印件等资料，拟证明涉案房屋买卖合同使用的是恒达服务部的业务专用章，涉案房屋买卖合同不规范；证据（二）顺德房价行情等资料，拟证明房价有所上涨。许科斯质证称，证据一的真实性由法院审核，原审法院已经查明恒达服务部的主体资格，其主体资格不影响涉案合同是否有效；涉案合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，不存在无效或可撤销的情形。不认可证据二的真实性。经审查，本院对双方当事人提交新证据的关联性不予确认。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人许科斯与上诉人梁景裕、贝瑞珍、原审第三人恒达服务部的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案房屋买卖合同的效力；2.违约金。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。梁景裕、贝瑞珍上诉主张涉案房屋有改建、加建情况，不符合《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，涉案房屋买卖合同应予撤销。本院认为，涉案房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然涉案房屋有改建、加建情况，但并未影响房屋质量安全及正常使用，且梁景裕、贝瑞珍在购买涉案房屋时也亲自到现场查看，原审第三人恒达服务部及许科斯亦清楚告知相关信息，故不存在重大误解、可撤销的情形。另梁景裕、贝瑞珍主张许科斯同意撤销合同，根据“谁主张，谁举证”的原则，梁景裕、贝瑞珍未提供相应证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。原审法院对此认定正确，本院予以维持。梁景裕、贝瑞珍的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。许科斯上诉主张原审判决认定的违约金过低，应予调整。梁景裕、贝瑞珍上诉主张不应支付违约金。经核查，涉案房屋买卖合同约定“梁景裕、贝瑞珍应在签约当天支付首笔定金5000元，在2018年8月31日支付剩余定金95000元，逾期作违约处理”。后许科斯多次催促，梁景裕、贝瑞珍仍未支付剩余定金，梁景裕、贝瑞珍的行为构成根本违约，应承担相应违约责任。虽然涉案房屋买卖合同约定“梁景裕、贝瑞珍违约，许科斯有权没收定金或要求梁景裕、贝瑞珍按总成交价的10%支付违约金”，但原审法院综合考虑涉案合同的履行情况、梁景裕、贝瑞珍的过错程度以及预期利益损失，根据公平原则和诚实信用原则酌定梁景裕、贝瑞珍向许科斯支付违约金80000元并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。许科斯、梁景裕、贝瑞珍的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4975元，由上诉人许科斯负担3300元，上诉人梁景裕、贝瑞珍负担1675元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月七日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理