江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3889号原告：中汽零国众（赣州）置业有限公司，住所地：江西省赣州市宁都路19-101。统一社会信用代码：9136070207903849XJ。法定代表人：黄振森，系公司总经理。委托诉讼代理人：胡小兵子，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱霖清，男，1988年6月10日生，住江西省赣州市安远县。第三人：中国光大银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路399号。统一社会信用代码：91360100550897916C。负责人：任锋，系银行行长。委托诉讼代理人：陈璐，女，1986年8月6日出生，住所地江西省南昌市西湖区，一般授权代理，系银行职工。原告中汽零国众（赣州）置业有限公司（下简称国众置业公司）与被告朱霖清及第三人中国光大银行股份有限公司南昌分行（下简称光大银行南昌分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国众置业公司的委托诉讼代理人胡小兵子、被告朱霖清、第三人中国光大银行股份有限公司南昌分行的委托诉讼代理人陈璐到庭参加诉讼。本案现已终结审理。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除原、被告于2016年11月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2016112500551）；2、请求判令被告立即向原告支付违约金人民币293121.3元；3、请求判令被告立即向原告偿还代为支付的银行贷款本息人民币14786.38元（2019年5月9日之后垫付的银行贷款本息被告按实际发生金额偿还）；4、请求判令解除原告、被告、第三人之间的《个人贷款合同》（抵押、保证）（合同编号：53291616000296）；5、被告向原告支付的购房款197071元，在被告完成诉请1义务后原告优先扣除上述诉请2、3项款项及尚欠银行按揭贷款本息后，剩余部分退还给被告；6、请求判令被告立即将位于国众城2号楼的2幢2201号商品房交还给原告并办理合同撤销、合同备案注销及预告登记注销手续，相关费用由被告承担；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，变更第5项诉讼请求，变更为被告向原告支付的购房款977071元，在被告完成诉请1义务后原告优先扣除上述诉请2、3项款项及尚欠第三人按揭贷款本息后，剩余部分退还给被告；变更第3项诉讼请求，即请求判令被告立即向原告偿还代为支付的银行贷款本息合计752764.43元，以及撤回了第4项诉讼请求；事实和理由：原、被告于2016年11月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2016112500551），约定被告购买原告开发的国众城2号楼的2幢2201号商品房。合同约定付款方式为商业贷款，即被告支付首付款，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第5条约定：“若买受人未按时供款（偿还按揭款）致使贷款银行要求出卖人承担保证责任累计达三期（含三期）以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的30%向出卖人支付违约金。本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产。买受人已付房款不足以支付前述违约金的，出卖人有权继续向买受人追偿。”后第三人中国光大银行股份有限公司南昌分行作为贷款人，被告作为借款人、原告作为保证人签订了《个人贷款合同》（抵押、保证）（合同编号：53291616000296），保证方式为阶段性担保。被告连续多期贷款未付，第三人于2019年3月25日向被告出具《逾期贷款催收函（三）》，并向原告出具《保证责任履行通知书》，依据《个人贷款合同》（抵押、保证）要求原告承担了保证责任。原告认为，被告的行为给原告造成了巨大损失，违反了合同约定，为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的全部诉请。变更诉请的事实与理由：因第一次庭审后第三人向原告发出宣告贷款到期，要求偿清全部贷款的通知后，原告向第三人又支付了737981.05元，共计向第三人支付了752764.43元，截止目前已全部已代被告还清第三人贷款。原告国众置业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人证、法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、第三人国家企业信用细信息公示系统登记信息，证明第三人的身份信息的事实;证据4、《赣州市商品房买卖合同》、《个人贷款合同》（抵押、保证）、代偿证明，证明：1、证明原、被告之间系买卖合同关系，且原告已依约定履行合同义务的事实；2、证明原告为被告向银行所借贷款提供担保的事实；3、证明因被告逾期还款，导致原告为其向银行垫付贷款的事实；4、证明原告有权解除《赣州市商品房买卖合同》，被告应当交回房屋、支付违约金、偿还原告垫付贷款的事实；证据5、转账流水，证明原告依照第三人的要求已经代被告偿还了三期贷款14786元；证据6、银行转账回单，《客户贷款结清通知书》聊天记录及还款通知书，证明：1、2019年7月29日原告为被告代为偿还按揭款737981.05元的事实；2、原告一共为被告代为偿还按揭款人民币752767.43元的事实；3、被告与第三人之间贷款已经结清，原告有权向被告追偿代为支付的按揭款的事实。被告朱霖清辩称：我同意解除购房合同，但具体合同的解除方案双方没有达成一致。被告朱霖清未向本院提交证据。第三人光大银行南昌分行辩称：原告在起诉状中的第4项诉请中，因为原告未按照贷款合同完全履行保证责任，所以原告无权在本案中要求解除三方签订的贷款合同。第三人光大银行南昌分行向本院提交贷款还款记录一份，证明被告朱霖清多次逾期未还款，原告未按三方签订的个人贷款合同完全履行保证责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，原告国众置业公司（出卖人）与被告朱霖清（买受人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：2016112500551）及《补充协议》，约定：被告购买原告开发的国众城2号楼2幢2201号住宅，建筑面积为114.69平方米，单价为8519.23元/平方米，房屋总价为977071元；被告应于2016年11月25日前支付首期房款197071元，余款78万元向开发商合作银行申请贷款支付；《补充协议》第5条约定：“若买受人未按时供款（偿还按揭款）致使贷款银行要求出卖人承担保证责任累计达三期（含三期）以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的30%向出卖人支付违约金。本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产。买受人已付房款不足以支付前述违约金的，出卖人有权继续向买受人追偿。”此外，双方还就《买卖合同》和《补充协议》的其他事项进行了约定。买卖合同签订之后，被告支付了房屋的首付款人民币197071元，并将《赣州市商品房买卖合同》提交赣州市不动产登记中心进行了销售备案登记。2016年12月12日，第三人光大银行南昌分行作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人签订一份《个人贷款合同》（合同编号为：53291616000296），约定被告向第三人光大银行南昌分行借款78万元，借款期限从2016年12月13日至2046年12月13日止；原告自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。同时，被告还自愿将国众城2号楼2幢2201号住宅提供给第三人光大银行南昌分行进行抵押担保。上述合同签订后，第三人光大银行南昌分行将78万贷款以被告购房款的名义转入了原告指定账户内。后因被告连续多次未归还贷款，第三人光大银行南昌分行于2019年3月25日向被告出具《逾期还款催收函（三）》，并向原告出具《保证责任履行通知书》，要求原告履行保证责任。原告分别于2019年4月3日为被告代偿贷款本息4942.89元，于2019年5月9日为被告代偿贷款本息9843.49元，以上共计代偿贷款本息14786.38元。为此，原告诉至本院，要求依法处理。另查明：2019年7月29日，第三人光大银行南昌分行再次向原告出具《还款通知》，要求原告履行担保责任，原告于同日为被告代偿了剩余的全部贷款本息共计737981.05元。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按约归还按揭贷款，导致原告基于原、被告及第三人光大银行南昌分行签订的《个人贷款合同》承担保证责任，代被告向第三人光大银行南昌分行偿还贷款本息共计752767.45元，该事实使本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定的原告可单方解除商品房买卖合同的条件成就，故原告要求解除本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，并由被告配合原告办理合同撤销、合同备案注销及预告登记注销手续的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告已支付给原告的购房款977071元（含银行贷款78万元），被告应返还给原告。关于原告主张要求被告偿还其代偿的贷款本息共计752767.45元，因该代偿款为原告承担本案贷款担保责任后导致的直接损失，故对该诉请本院予以支持。因被告的违约行为导致双方商品房买卖合同解除，原告主张被告支付违约金即支付买卖合同总额30%计293121.3元,虽然合同中对违约金的承担有约定，但该约定明显过高，本院认为被告按总房款的10%即97707.1元支付违约金较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中汽零国众（赣州）置业有限公司与被告朱霖清于2016年11月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：2016112500551）及《合同补充协议》，由被告朱霖清于本判决生效之日起十日内配合原告中汽零国众（赣州）置业有限公司完成合同的撤销，合同备案注销以及预告登记注销手续；二、由原告中汽零国众（赣州）置业有限公司返还被告购房款977071元；三、由被告朱霖清向原告中汽零国众（赣州）置业有限公司支付违约金97707.1元；四、由被告朱霖清向原告中汽零国众（赣州）置业有限公司支付原告代偿的贷款本息752767.45元；上述第三、四项由原告中汽零国众（赣州）置业有限公司在应返还给被告朱霖清的购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告中汽零国众（赣州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告朱霖清；五、驳回原告中汽零国众（赣州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5919元，保全费5000元，合计10919元，由被告朱霖清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共二份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  舒宝泉人民陪审员  李平美二〇一九年八月二十九日法官助理陆瑶书记员温宁英