西安市雁塔区人民法院西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6793号原告：焦荣博，男，1989年10月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：焦银平，男，1964年11月30日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区，现住西安市雁塔区，焦荣博之父。被告：禹俊清，男，1988年6月24日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：殷栗平，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛磊，陕西毕达律师事务所律师。被告：西安元亨房地产中介有限公司第一分公司，住所地：西安市高新区。负责人：刘海飞，职务不详。原告焦荣博与被告禹俊清、西安元亨房地产中介有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦荣博及其委托诉讼代理人焦银平、被告禹俊清的委托诉讼代理人殷栗平、牛磊到庭参加了诉讼，被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司（以下简称“元亨一分司”）经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告焦荣博诉称，其与禹俊清委托代理人禹春香、被告元亨一分司于2018年3月24日签订了《房屋买卖三方合同》，禹俊清将位于西安市高新区丈八北路1号国宾中央区XX幢XX单元XX室房屋以126万元出售给焦荣博，中介费用36900元，此合同为三方真实意思的表达。后因2018年5月份西安市房价暴涨，在合同中明确约定焦荣博拥有此房屋居住权以及在未通知焦荣博的情况下，禹俊清擅自将焦荣博此房屋内的生活工作物品全部抢走，至今未归还，之后禹俊清又通过中浩房屋以175万再次发布此房屋销售信息。在此期间，禹俊清以合同无效为由起诉焦荣博，判决前又以无任何理由进行撤诉。在双方多次协商中，禹俊清均表示拒绝出售此套房屋以及返还焦荣博支付的定金。禹俊清为获取利益，违背诚信、不遵守契约精神、侵占焦荣博购房资金，恶意违约，从而导致作为守约方的焦荣博已经从事实上无法再以签合同时的价格购买相似的房屋，对守约方的焦荣博蒙受重大经济损失和机会损失。故诉至法院，请求判令：1、被告禹俊清承担违约责任，在判决生效7日内双倍返还原告焦荣博支付定金共计80万；2、被告禹俊清在判决生效7日内归还原告焦荣博被抢生活日用物品2万元；3、被告元亨一分司在判决生效7日内退还原告焦荣博所付中介费用36900元；4、本案案件受理费由被告承担。被告禹俊清辩称，一、焦荣博要求禹俊清返还80万元定金缺乏事实与法律依据。（一）禹俊清与焦荣博签订的《房屋买卖三方合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。对于强制性效力性规定的区分方法，王利明教授提出三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：“违反其规定，将导致合同无效或不成立”，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：“违反其规定，将导致合同无效或不成立”，但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定（管理性规定）。本案中，涉案房屋至今未取得权属证书，因此禹俊清与焦荣博对涉案房屋进行转让的行为违反法律规定，至于是否违反强制性效力性规定，禹俊清认为答案是肯定的。禹俊清与焦荣博签订的《房屋买卖三方合同》约定，双方以更名形式将涉案房屋由禹俊清转让给焦荣博，该转让形式，并未通过房屋主管机关办理产权登记，而是在涉案房屋的开发商处进行合同变更，该种方式，导致房屋主管机关无法收取对应的交易契税、增值税、个人所得税等税费，严重损害了国家利益，因此，涉案《房屋买卖三方合同》内容违反了法律的强制性效力性规定，合同无效，对禹俊清无法律约束力。在此情况下，禹俊清仅需将收取的40万定金在收取对应房屋使用费用后退还焦荣博即可。（二）本案不适用定金罚则。1、禹俊清不存在违约行为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。从以上规定可以看出，定金罚则适用的基本前提是：一方迟延履行或其他违约行为导致合同根本目的不能实现。本案中，因《房屋买卖三方合同》无效，就不存在迟延履行或其他违约行为。退一万步，就算该合同有效，禹俊清也不存在违约行为。禹俊清为了给母亲看病，在危难之时出卖房屋，一直都在积极履行《房屋买卖三方合同》所确定的合法义务，包括依约交付房屋钥匙、磁卡、电卡等；依约对涉案房屋办理解押手续，因焦荣博拒绝配合导致未能及时办理解押手续；前往开发商和房管局处沟通和办理更名等行为，之所以未更名成功，是因为双方约定的以更名的方式进行房屋转让的行为违反法律的强制性效力性规定而不能办理，是因客观原因导致的履行不能，而非禹俊清之意愿，故禹俊清不存在任何违约行为。2、焦荣博在履行合同过程中存在违约行为，根据2018年3月24日签订的《房屋买卖三方合同》第九条第1款约定，禹俊清与焦荣博任意一方不按照合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行视为违约，如焦荣博违约，定金不退，禹俊清违约双倍退还焦荣博定金。本案中，根据《房屋买卖三方合同》第三条第（一）款和第（二）款第2项C之约定，焦荣博应当于签订合同当日即2018年3月24日将40万元付至约定账户，但焦荣博违反合同约定，直至2018年3月26日才支付。可见，焦荣博在首次履行合同时就存在违约行为，故焦荣博无权要求返还80万元，恰恰相反，焦荣博已经支付的40万元中的定金部分禹俊清有权不予退还。3、焦荣博存在过错，定金罚则的适用前提是守约方在整个合同履行过程中不存在过错。本案中，焦荣博明知禹俊清签订的《商品房买卖合同》已经在西安市房管局备案（合同登记号：Y15109828），为了一己私利，规避国家政策、交易流程，要求禹俊清配合将《商品房买卖合同》变更至焦荣博名下，这些合同条款内容一方面逃避房地产交易税费，违反法律、行政法规的强制性效力性规定，是无效条款；另一方面，正是因为焦荣博的违法要求，才导致《房屋买卖三方合同》履行不能。另外，焦荣博占有禹俊清房屋后，未经禹俊清同意，未装修完成的情况下，擅自更换房门钥匙，导致禹俊清无法进入，由此导致双方报警处理，对双方履约造成了影响，故因焦荣博存在过错，本案不应适用定金罚则。4、双方已经协商一致解除了《房屋买卖三方合同》，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，禹俊清与焦荣博于2018年7月10日通过微信协商，已经达成一致，由禹俊清将40万元返还焦荣博，双方之间再无纠纷。因此，《房屋买卖三方合同》自双方协商一致已经解除，定金罚则亦不适用。5、合同约定的定金数额超过法定上限，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。本案中，《房屋买卖三方合同》的标的额为126万元，则定金上限为252000元，约定的定金数额40万元大大超过了法定上限。二、焦荣博无权要求禹俊清返还所谓的生活日用品。焦荣博既未明确生活用品的种类、数量、品牌、型号等，也未能证实这些生活用品的价值，就要求返还并草率的写下2万元，毫无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。综上，双方签订的《房屋买卖三方合同》内容违反法律强制性效力性规定导致无效，对双方均不产生法律约束力。就算该合同有效，禹俊清既不存在根本违约行为，也不存在过错，更未抢走所谓的生活用品。而焦荣博在违约的情况下，却恶人先告状，为一己私利，将房产交易作为牟利的工具，此行为既不诚信，也毫无事实和法律依据，恳请法庭在查明事实的基础上依法驳回焦荣博的全部诉讼请求。被告元亨一分司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年3月24日，禹春香代禹俊清（甲方、出卖方）与焦荣博（乙方、买受人）、元亨一分司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将坐落于高新区丈八北路国宾中央区XX幢XX单元XX室（建筑面积为109.15平方米）出售给乙方，该房屋尚未办理房屋所有权证，《商品房买卖合同》登记号为Y15109828，房屋成交价格为126万元，乙方应于本合同签订当日将定金40万元整支付给甲方，合同还对税费、房产过户手续的办理及代办费进行了约定。合同第十三条约定，鉴于双方签订本合同时，开发商尚未将房产证办理至甲方名下，甲方能够协助开发商办理合同更名手续，且更名所有费用由甲方承担；甲方承诺于2018年7月1日前办理该房屋的更名手续；本合同签订之日起，乙方有房屋的居住权。当日，焦荣博给元亨一分司支付佣金36900元。同年4月30日，三方又签订补充协议，约定对《房屋买卖三方合同》第二条第（三）项B选项内容进行修改。2018年3月26日，禹春香收到焦荣博通过魏某某账户转账的40万元。庭审中，焦荣博称更名责任在禹俊清，提交了禹春香与中介微信聊天截屏（无原件）予以证明。禹俊清对该聊天截屏的真实性和证明目的均不认可，称无原件，无法确定其真实性，并且从内容看，禹俊清并没有明确肯定可以办理更名手续，只是认识开发商的相关工作人员，因此对该组证据证明目的不认可。焦荣博称其物品被抢，提交了物品清单予以证明。禹俊清对此不予认可，称该证据焦荣博单方制作，并没有禹俊清或者有相关确认职责的工作人员签字。焦荣博称禹俊清一房多卖，提交了公证书、委托书予以证明。禹俊清对公证书的真实性认可，对委托书的真实性不认可，对证明目的不予认可，焦荣博与禹俊清已于2018年7月10日协商解除了《房屋买卖三方合同》，由禹俊清退还焦荣博40万元，禹俊清有权在2018年8月6日对涉案房屋进行处分，焦荣博也不能证明公证书所涉的房屋就是涉案房屋，故对焦荣博所述禹俊清一房二卖的内容不予认可。针对上述意见，禹俊清提交了微信聊天记录予以证明。焦荣博对微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明目的，其不清楚其母亲魏某某是怎么跟禹俊清协商的，禹俊清也没有给焦荣博退40万元，如果协商一致的话，禹俊清应该和焦荣博签订协议，但禹俊清没有提交协商一致的协议。上述事实，有《商品房买卖合同》银行流水及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》约定通过“更名”的方式转让房屋，即在开发商同意的情况下，由禹俊清先与开发商解除原预售商品房合同，撤销原销售备案登记，再由焦荣博与开发商重新签订商品房买卖合同，以达到房产转让的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房产交易应在房产交易市场内进行，原、被告三方签订的合同约定禹俊清在开发商处将房产更名至焦荣博名下，已涉嫌规避房产交易税收监管，该行为应为法律所禁止，故涉案《房屋买卖三方合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以退还……涉案《房屋买卖三方合同》自始没有法律约束力，焦荣博基于涉案合同将定金40万元交予禹俊清，将中介费36900元交予元亨一分司，故禹俊清应当退还焦荣博定金40万元，元亨一分司退还焦荣博缴纳的中介费36900元。关于焦荣博要求禹俊清归还被抢生活日用物品一节，与本案不属于同一法律关系，本院依法不予处理，焦荣博可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告禹俊清于本判决生效后十日内退还原告焦荣博定金40万元。二、被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司于本判决生效后十日内退还原告焦荣博所付的中介费36900元。三、驳回原告焦荣博要求被告禹俊清双倍返还定金之中另外40万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12369元，由被告禹俊清承担7300元，被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司承担790元，原告焦荣博承担4279元。鉴于原告已预交，二被告应当于本判决生效后十日内将各自承担的案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长      朱      华人民陪审员      张      云人民陪审员      许  宁  霞 二〇一九年 八 月  二十  日 书 记 员      张  开  心