河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初460号 原告：张家口经济开发区钻石花园业主委员会，住所地张家口经济开发区钻石花园。 负责人：樊江海，主任。 委托诉讼代理人：乔艳莎，河北正硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马灵娜，业主委员会委员。 被告：张家口市兴太物业服务有限责任公司，住所地张家口市桥东区东兴街8号，统一社会信用代码：911307026652990783。 法定代表人：祁保恒，总经理。 委托诉讼代理人：任博文、李阳，河北厚霖律师事务所律师。 原告张家口经济开发区钻石花园业主委员会与被告张家口市兴太物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日、6月18日公开开庭进行了审理。原告张家口经济开发区钻石花园业主委员会委托诉讼代理人乔艳莎及马灵娜、被告张家口市兴太物业服务有限责任公司法定代表人祁保恒及其委托诉讼代理人任博文、李阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2014.4.18签订《张家口市高新技术产业开发区钻石花园小区物业管理合同》，合同约定服务期间为3年，自2014.4.1至2017.3.31。裁止2017.3.31双方签订的《张家口市高新技术产业开发区钻石花园小区物业管理合同》已期满，期满后，被告滞留在张家口经济开发区钻石花园小区内，并且非法占用、控制物业服务用房等业主共有房屋和公用设施，并继续非法向业主收取物业费。经多部门协调，业委会送达律师函，被告仍然无理拒绝退出。现原告根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。为此原告依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告退出物业服务区域；2、判令被告移交物业服务用房、配电、水泵房等相关设施；3、依法判令被告移交物业服务所必需的相关资料；4、依法判令被告返还预收物业费用：5、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，经本院释明，原告当庭撤回了诉讼请求第4项，并就所要求移交的设施及资料明确为：一、移交的相关设施为：物业服务用房：1、位于张家口经济开发区钻石花园小区院内独栋地下一层七间房屋，地上一层五间房屋。2、张家口经济开发区钻石花园小区配电室、水泵房及其他设施设备房屋钥匙。二、资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料。 被告张家口市兴太物业服务有限责任公司未作书面答辩，在庭审中辩称1、原告所诉与事实不符，被告未非法占用设施；2、根据原、被告双方签订的代管协议，被告为原告服务三个合同期，现三个合同期未届满，故原告诉请没有成立的条件；3、在被告为原告进行物业服务合同期间，原告认可被告提供的合同服务内容符合约定，没有存在服务瑕疵，故请求依法驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、张家口市前期物业服务合同一份（2013年12月18日签订，到期日为2016年12月31日，服务对象为小区二期）、张家口市高新产业开发区钻石花园小区（一期）物业管理合同（签订于2014年4月1日，合同到期日为2017年3月31日）、公示（原、被告及张家口高新产业技术开发区南站办事处世纪路社区居民委员会均加盖公章）一份，以此证明原、被告之间的物业服务合同已到期，且未签订新的物业服务合同；2、世纪路社区会议记录及照片各一份、张家口经济开发区南站办事处世纪路社区居民委员会出具的证明一份、会议内容公示一份及会议照片两张，以此证明原告所提交的会议记录真实，且在社区主持的小区公开招标物业公司时，被告明确表示不参于招投标；3、照片两张，以此证明被告仍占用原告业主的房屋拒不退出；4、招标审批单、报名情况一览表、投标文件报送签收表、投标单位检查并确认文件密封情况表、开标会议记录、中标公告、中标通知书、张家口钻石花园物业委托管理服务合同，以此证明钻石花园小区已经公开招标，新的物业服务合同已签订，期限为2019年1月1日至2022年3月31日。 被告为支持其抗辩，向本院提交如下证据：1、张家口市高新产业开发区钻石花园小区（一期）物业管理合同一份，证明在合同期满前原告未及时组织续签或重新选聘；2、2013年12月31日被告与前期业主委员会签订的代管协议一份，证明被告仍处于为原告进行服务期限内，不存在非法占用服务区；3、张家口高新产业技术开发区钻石花园小区业主委员会出具的证明一份，以此证明被告在合同期内依约向原告提供符合质量的物业服务。 上述证据经当庭举证、质证，被告对于原告提交的证据1、的真实性、合法性无异议，但认为与原告主张不具有关联性，不能证明原告的举证目的；对于原告提交的证据2被告认为其中证据形式要件不合法，真实性无法确认；对于证据3被告无异议，认可现房屋部分由被告占用，但不认为是非法占用；对于原告提交的证据4认为与本案无关联性，不予认可。原告对于被告提交的证据1、2、3的真实性均无异议，但就被告的证明目的不予认可。 本院认为，原告提交的证据1、2、3均真实、合法，且与本案具有关联性，本院确认为有效证据予以采信；对于原告提交的证据4，该证据能够应证原告所陈述的事实，与本案具有关联性，本院确认为有效证据予以采信；对于被告提交的证据1、2、3均真实、合法，被告所提交的代管协议中虽约定“如兴太物业公司中标则服务三个合同期（每个合同期三年）”，但原、被告于2014年4月1日签订了新的物业服务合同，在该合同中就物业服务期限作出了新的约定，故该代管协议已被物业服务合同所替代，服务期限应以新合同约定的期限为准，故被告主张依该代管协议确定服务期的观点本院不予认同，被告的证明目的本院不予采信； 依据原、被告一致陈述及上述有效证据，可查明下列事实： 2013年12月18日，在钻石花园小区投入使用后，开发商河北东南房地产开发有限公司张家口分公司就小区的前期物业管理交由张家口巨川物业服务有限公司进行物业管理服务。2013年12月，因张家口巨川服务有限公司合同到期且不再续签，为维持该小区的日常生活不受影响，钻石花园小区业主委员会、世纪路社区与当时钻石花园小区二期物业管理服务的被告沟通，三方于2013年12月31日共同签订了代管协议，三方约定“委托兴太物业公司暂代管钻厂花园小区（一期）的物业服务（1-14号楼），代管期限：2014年1月1日-3月31日。代管期间所产生的费用由兴太物业公司暂时垫付，待新的物业公司中标后，由中标公司将垫付费用一次性支付给兴太物业公司”。同时三方约定“如兴太物业公司中标则服务三个合同期（每个合同期三年）此代管期间所垫付的费用由兴太物业公司自行消化处理”。代管协议签订后，被告依约对钻石花园小区一期物业提供了管理服务。在代管期间，钻石花园小区业主委员会通过邀请招标的形式邀请利民、龙兴、兴太等五家公司参与投标，后利民、兴太、富泉3家物业公司递交了投标书，最终确定兴太物业公司为中标单位。2014年4月18日钻石花园小区业主委员会与被告签订了张家口市高新产业开发区钻石花园小区（一期）物业管理合同，合同约定由被告提供该小区一期物业服务，期限从2014年4月1日起至2017年3月31日止。该合同第八章第三十六条约定“本合同期满前三个月，甲、乙双方应做出是否续签合同的决定。任何一方决定不续签合同的，甲方（业主委员会）即行组织招投标重新选聘物业管理企业”。合同到期后，双方未再签订新的物业服务合同，该小区的物业管理仍由被告进行管理服务。 合同到期后，因原、被告双方未签订新的物业服务合同，就物业服务产生争议，经多次协商未果的情况下，世纪路社区于2018年8月8日就钻石花园小区存在的问题召开了会议，参加者为区住建局、南站办事处、世纪路社区以及原告及业主代表、被告法定代表人。在会议上形成以下意见“一、钻石花园小区目前无物业服务合同，现委托招标公司公开招标……二、兴太物业公司法人明确表态不参与招标，该公司提交的为小区投资近400万元的费用，将交由审计部门公开审计……”。依此会议记要，原告就物业管理企业进行了招投标，于2018年12月16日举行了开标，张家口智高物业服务有限公司中标，并于2018年12月26日双方签订了物业委托管理服务合同。 在庭审中，被告认可现其所占有的小区独栋地下一层三间由其使用，配电室及水泵房由其占有使用，小区业主资料由其掌管。对于地下其余四间称系开发商所有由其管理，地上房屋系民政局使用。电梯资料由其保管，但电梯卡系其安装并出资，对于其他资料称未保管。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，原、被告于2014年4月1日就钻石花园小区一期所签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。对于依法成立的合同，合同双方均应全面履行自已的义务。该合同约定的期限到期后，双方并未签订新的合同，但被告仍在继续提供服务，在此期间原告也未提出异议，双方虽未签订书面服务合同，但已形成了事实服务关系，但就此双方均可随时提出终止合同。2018年8月8日，在世纪路社区召开的会议中，被告明确表示不参加后期物业的招投标，应视为其明示不再进行物业管理服务，双方物业服务合同的权利义务予以终止。在合同终止后，被告应在合理期限内退出服务区域并移交相关设备及资料，现距该会议结束已近一年，被告仍占有服务区域及相关设备及资料，已构成违约，应即时退出并向原告称交相关设施及资料。被告主张依据“代管协议”其合同期为三个合同期，现尚未到期的理由本院不予认同，在“代管协议”到期后，原、被告签订了新的物业服务合同，在该合同中对于服务期限做了明确约定，该物业服务合同已替代了“代管协议”，并就服务期限做了新的约定，故双方应以该合同约定的期限互相履行义务，被告主张合同未到期的抗辩理由本院不予支持。被告主张双方形成事实服务合同，要求原告支付相关费用，因被告并未提起反诉，故被告就此可另案提起诉讼，在此本院不作处理。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，现原告请求被告退出物业服务区域的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告认可小区独栋地下一层三间、配电室及水泵房由其占有使用，小区业主资料、电梯资料由其保管，故上述房屋及资料被告在退出时应向原告进行移交。原告请求移交的其他设施及资料，因其未提供证据证实房屋的权属及资料在签订合同时移交被告并由被告保管使用，故其应承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款、《物业管理条例》第二十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告张家口市兴太物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内退出张家口经济开发区钻石花园小区物业管理区域，并将其占有的该小区独栋地下一层三间房屋、配电室、水泵房、电梯机房钥匙及小区业主资料、电梯资料移交原告张家口经济开发区钻石花园业主委员会。 二、驳回原告张家口经济开发区钻石花园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告张家口市兴太物业服务有限责任公司承担（限于本判决生效之日起十日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  董利平 人民陪审员  王 亮 二〇一九年八月二十日 法官助理邓红伟 书记员赵红月 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条，当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合，受法律保护。 第六十条，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十一条,业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《物业管理条例》 第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条,物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。