长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初705号 原告：长春恩思洁物业服务有限公司，住所地长春汽车经济技术开发区。 法定代表人：李姝琪，总经理。 委托代理人：李娜，吉林坤山律师事务所律师。 委托代理人：常峪搏（系公司员工），男，1983年7月7日生，汉族，住长春市绿园区。 被告：费喜娟，女，1970年12月23日生，汉族，现住长春市汽车厂50街区。 委托代理人：岳雪松，吉林显尊律师事务所律师。 原告长春恩思洁物业服务有限公司与被告费喜娟物业服务合同纠纷一案，本院已做出（2018）吉0106民初1186号判决书，双方对此均不服提出上诉，长春市中级人民法院以基本事实不清为由发回重审。本案在重审过程中，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告长春恩思洁物业服务有限公司委托代理人常峪搏、李娜，被告费喜娟与委托代理人岳雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长春恩思洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告向原告支付物业费22828.40元，诉讼费用被告承担。事实与理由：原告与梧桐花园小区业主委员会于2016年1月15日签订《物业服务合同书》，并于2016年1月18日进驻该小区提供物业服务。吉林鸿吉物业服务有限责任公司于2014年至2016年期间为被告提供物业服务，原告与吉林鸿吉物业服务有限责任公司2016年1月18日签订《债权转让协议》受让其对被告的债权，并通知被告，且已于该协议签订前将上述债权转让款向吉林鸿吉物业服务有限公司足额支付完毕。合同约定按年计收,物业管理费为按建筑面积每平方米每月1.2元，商用房垃圾处理清运费按建筑面积每平方米每月0.5元收取。被告费喜娟为梧桐花园业主2-2-111业主，房屋建筑面积279.76平方米。2014至2017年期间共欠缴物业费22828.40元。经原告多次限期催要，被告至今拒不给付，故诉至法院。 被告费喜娟辩称：被告不同意交纳物业费。1、原告不具备法律意义上的为小区提供物业服务的主体身份，因为依照我国关于审理物业服务司法解释的第一条，这条法律规定了物业服务企业必须要与业主大会之间建立选聘关系，然后由业主委员会代表业主大会签订。本案中原告不是经业主大会选聘的物业服务企业，物业服务应当视为效力未定的物业服务合同，需经业主大会追认方产生法律效力，在此之前对业主不具有约束力。我国物业条例细则中第三十五条明确规定，业主大会有权利聘用物业服务企业，而不是业主委员会，所以，本案中原告所出示的物业服务合同对被告不产生约束力。2、被告的所属的物业是独立的产权，与原告所管理物业服务区域是两个分离的产权单位，被告有多份证据证明，被告与原告的管理区域不是同一区域，同时，被告有多份证据证明多年来，原告从未为被告提供过任何物业服务，依据事实原告没有为被告提供物业服务就没有收取物业费的权利，所以其诉讼请求法院应当予以驳回。经过两次审判原告从未出示为被告提供与物业服务相关的服务的证据，原告没有证据证明为被告提供物业服务，原告应当证明其为被告提供物业服务，方能行使讨要物业服务费的依据。 经审理查明，费喜娟系梧桐花园小区2-2-111室业主，该房屋系临街商业用房。该小区系由长春市邦宇房地产开发有限责任公司开发承建。建成后先期物业由长春市梧桐物业管理有限服务公司管理，后由吉林省鸿吉物业服务有限责任公司进行服务。2015年该小区成立业主委员会。后经业主大会选聘原告长春恩思洁物业服务有限公司为该小区提供物业服务，2016年1月15日原告与梧桐花园业主大会签订物业服务合同，2017年1月14日原告与梧桐花园小区业主大会及业主委员会签订梧桐花园物业服务合同，并于2016年1月18日进驻该小区提供物业服务至今。根据双方合同约定，商业物业管理费按建筑面积每平方米每月1.2元、商用垃圾处理清运费按建筑面积每平方米每月0.5元收取。涉案房屋建筑面积279.76平方米。自原告进入小区服务后被告未交纳物业费。 本院认为， 一、关于原告长春恩思洁物业服务有限公司是否具有诉讼主体资格的问题。 经庭审调查，梧桐花园业主委员会系在梧桐社区居民委员会监督指导下在绿园区物业办备案成功，梧桐花园业主委员会成立后，也系在梧桐社区的监督指导下通过业主大会征集意见形式选聘了长春恩思洁物业服务有限公司进驻该小区服务，上记事实有长春市绿园区同心街道梧桐花园社区居民委员会出具的证明予以证明。原告自2016年1月18日入该小区服务至今，故原告具有诉讼主体资格。 二、关于被告是否应交纳物业费问题。 (一)、关于原告主张其受让债权部分物业费问题。 原告称其入驻该小区时，与前期物业公司即吉林鸿吉物业服务有限责任公司签订《债权转让协议》，受让前期物业公司对被告的债权，其已将受让款足额支付完毕，故现主张被告交纳拖欠原鸿吉物业公司的物业费与其入驻后的物业费。本院认为，根据被告提供的先期物业合同，该小区建成后开发商移交物业时，并未将底商与梧桐市场部分移交物业管理，后鸿吉物业进入该小区提供物业时，底商与梧桐市场部分是否进行物业移交未有证据证明，同时鸿吉物业是否为被告进行物业服务也未有证据予以证明，故原告主张其受让债权部分物业费本院不予支持。 （二）、关于原告入驻该小区后被告是否应交纳物业费的问题。 该小区于2015年成立业主委员会，通过业主大会形式选聘了原告进行物业管理。2016年1月15日梧桐花园业主大会与原告签订了物业服务合同，2017年1月14日原告与梧桐花园小区业主大会及业主委员会签订梧桐花园物业服务合同，将小区住宅147430.42平方米、商用面积7847.42平方米、车库5742.98平方米、幼儿园998平方米均交原告进行物业服务管理，其中被告系临街商业用房，包括在上述商用面积之内。《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业由业主共同决定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据上述法律规定，原告与被告费喜娟所在小区的业主委员会及业主大会所签订了物业服务合同，可以证明二者之间成立物业服务合同关系，该合同对被告具有约束力。原告入驻后对该小区进行了物业管理服务，主张被告应当交纳物业费，本院应予支持。经计算，2016年1月18日至2017年12月30日物业费为11144.70元。 通过庭审调查，在原告主张的物业管理服务期内，被告在物业方面自行管理较多，使原告对其服务工作量相应缩减，同时原告在服务质量方面也应予以提高，故原告收取物业费应当予以酌减，可按70%交纳，即7801.29元（11144.70元元×70%）。原告作为物业服务提供方，以后应加强管理，提高服务水平，争取使业主满意，化解矛盾。被告作为业主，也可向原告提出对小区的可行性建议，共同努力将小区的物业方面管理好。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第八条、第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，判决如下： 一、被告费喜娟于本判决生效后立即给付原告长春恩思洁物业服务有限公司自2016年1月18日至2017年12月30日期间物业费7801.29元。 二、驳回原告长春恩思洁物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370元，由原告长春恩思洁物业服务有限公司承担320元，由被告费喜娟承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员  闫雪莲 人民陪审员  杨淑清 人民陪审员  刘志芳 二〇一九年八月六日 书 记 员  毕凯凯