河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1098号原告：杨某某，女，1947年3月26日出生，回族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：康长江，河北新新律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宜，女，1958年7月1日出生，回族，住天津市河西区。与原告系姐妹关系。被告：杨某，男，1986年2月28日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。被告：马某某，男，1971年8月8日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。被告：杨某某，女，1952年5月22日出生，回族，住址：河北省大厂回族自治县。原告杨某某与被告杨某所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年6月11日，原告杨某某申请追加被告马某某、被告杨某某参加诉讼并增加诉讼请求。本院依法追加被告马某某、杨某某参加诉讼，本案依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告杨某某委托诉讼代理人康长江、杨宜，被告杨某，被告马某某，被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告杨某与被告马某某、杨某某签订的《农村宅基地买卖合同》无效；2、请求法院判决被告杨某、马某某、杨某某共同承担返还位于河北省廊坊市大厂回族自治县北侧原告所有的房屋及院落；3、请求法院依法判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告出生于大厂回族自治县，后随父母迁入天津市南开区，一直在天津市工作生活。原告迁入天津市前在大厂回族自治县北侧留有房屋及院落一处，该房屋东邻过道，西邻刘显庭宅院，南邻街道，北邻杨玉才宅院。之后该房屋由原告姥姥和舅舅何广增一家借住。2018年底原告得知被告杨某无故将原告所有的房屋强行占有并使用，原告认为被告的行为严重侵犯了原告对该房屋的所有权。故起诉至法院。在审理过程中，被告杨某提出案涉房屋是其由被告马某某、杨某某处购买所得，故追加被告马某某、杨某某为本案被告，要求三被告共同承担返还房屋及院落的责任。被告杨某辩称，其购买的房屋系被告马某某所有，并支付了购房款570000元，有村长、会计和被告马某某一家的签字，现被告杨某已经入住。被告马某某辩称，其17岁随被告杨某某来到，没有任何人说这个房子是原告的，如果房子是原告的，当时大队分房子的话被告就会跟大队要房子了，后来被告将房子整个都装修了，去年又重新翻盖了，后来被告的儿子出事了，被告母亲杨某某就把房子给卖了。被告杨某某卖房子的事，被告当时并不知情，后来只是过来签了个字。被告杨某某辩称，从其嫁给何广增时，何广增就有这三间房子，没有人说过房子是原告的，房子被告翻修过，原告母亲也知道但是没说什么。被告把房子卖给被告杨某，因为不会签字，所以让被告马某某签的字。本院经审理认定事实如下：案涉房屋及宅基地位于大厂回族自治县。原告杨某某及其父亲杨玉清、母亲杨何氏有祖产三间正房及院落，1952年河北省三河县曾颁发土地房产所有证，证书上记载，三河县第四区居民杨玉清，妻何氏，女洪娥，房产共计三间，坐落清真寺街，土一间半，瓦一间半，东至道，南至杨玉才，西至杨氏，北至金宝荣，院内三家公用。后杨玉清全家迁入天津工作生活。杨何氏母亲及弟弟何广增居住在此房屋。1976年地震后，三间房屋受损，杨玉清出资翻盖了房屋，在原址院落中间新建了正房三间（案涉房屋）并建了院墙，何广增继续在案涉房屋居住。1990年何广增与被告杨某某登记结婚后，何广增与杨某某继续在案涉房屋居住。何广增新建了西厢房三间。杨玉清与杨何氏先后去世，二人去世后，遗体均运回到案涉房屋，在案涉房屋办理了丧事。何广增去世后，被告杨某某继续在案涉房屋居住。因房屋年久失修，被告马某某出资于2018年在院落内新建了东西厢房各三间，并新建了倒座及过道，将三间正房的屋顶重新铺设了新瓦，并对正房进行了装修，院内铺设了水泥地面。被告马某某在庭审中陈述建房及装修花费178000元。另查明，被告马某某的儿子何亚男向被告杨某借款150000元，每月利息9000元，后因无法偿还借款及利息，被告杨某某提出出售案涉房屋。2019年1月28日，被告马某某与被告杨某签订《农村宅基地买卖协议书》一份，约定甲方（马某某）自愿将宅基地一幅有偿转让给乙方（杨某）做修建住宅之用地，东至杨洪增，西至刘某，南至道，北至杨洪增，长21米，宽11米。宅基地现价人民币570000元，现金支付，双方合同签字生效后，一次性付清。自合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权与甲方无关。合同还约定了其他条款。被告杨某、马某某、杨某某均在合同上签字捺印。马某某妻子刘凤侠及其子何亚男亦签字捺印。证明人杨伟、杨广通、杨文虎、杨学文、杨雷亦在合同上签字捺印。被告杨某在签订合同当日给付被告马某某现金100000元，扣除了借款本金150000元，余款320000元以转账和现金方式分别给付被告马某某和被告杨某某。被告杨某已实际占有案涉房屋及院落。认定上述事实的主要证据有，原告提交的《土地房产所有证》、《证明》，证人杨某1证言、证人杨某2证言、证人杨某3证言，被告杨某提交的《农村宅基地买卖协议书》，被告马某某提交的《结婚登记申请书》，证人刘某证言、证人陈某证言,本院在调查时录制的视频资料及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，农村宅基地的权属依法属于村集体所有，其功能系为满足集体经济组织成员居住、使用的必要载体，而在宅基地上所修建房屋属于集体经济组织成员的私有财产，权利人可依法自行处分。结合庭审中原、被告所提交证据可以证明案涉房屋及院落原有三间房屋系原告杨某某及其父母所有，对于双方争议的焦点1976年地震后，房屋由谁翻建的问题，原告申请了证人杨某1、杨某3、杨某2出庭证实系原告父母出资翻建，出庭证人年龄均较大，对于四十多年前的事实亦比较清楚，证人证实地震后杨玉清与其陈述出资建房的事实，且杨玉清当时在天津工作，有能力出资建房。而被告虽主张案涉房屋系何广增翻建，但在庭审中未提交证据证实其主张，在庭审后，被告马某某带领证人刘某、陈某到法庭作证，二证人在法庭询问笔录中虽然陈述系何广增建设的房屋，但证人刘某当时才十二、三岁，只是说当时只有何广增在，所以是何广增建的房屋。证人陈某亦证实，何广增家里很穷，只在生产队赶过大车，没出过大力气，所以结婚比较晚，亦证明当时何广增没有出资建房能力。且被告杨某某在法院调查时陈述何广增系给杨玉清看房，如果原告要房，其要主张看房费用。综合上述事实，案涉房屋应为杨玉清夫妇出资建设。在杨玉清出资翻建案涉房屋时，原告杨某某已经出嫁，原告亦未提交证据证实其出资的事实，故翻建的房屋属于杨玉清、杨何氏夫妻共同所有，相应院落及宅基地的使用权亦归属杨玉清、杨何氏。杨玉清、杨何氏去世后，案涉房屋属于杨玉清、杨何氏子女共同继承所有，相应院落的使用权依归其享有。原告杨某某系财产共有人，在共有财产受到侵犯时，有权主张相应权利。被告杨某某虽然在案涉房屋居住多年，其子被告马某某亦新建和装修了房屋，但并未取得房屋及宅基地的所有权和使用权。被告杨某与被告马某某签订了《农村宅基地买卖协议书》，根据我国法律相关规定，农村宅基地属于集体经济组织所有，不允许买卖。虽然该宅基地上建有房屋，但被告马某某、被告杨某某出卖自己不享有所有权的房屋，事后并没有得到原告及其他共有人的追认，故被告马某某、被告杨某某与被告杨某签订的《农村宅基地买卖协议书》无效。被告杨某虽然已经实际占有案涉房屋，但被告杨某与被告马某某之子何亚男存在民间借贷法律关系，被告杨某存在高利放贷行为，被告杨某某因何亚男没有能力偿还每月高达9000元的借款利息才将房屋出售给被告杨某，且在房屋买卖钱款中被告杨某扣除了借贷本金，被告杨某不属于善意相对人，故被告马某某作为出卖人，被告杨某某作为实际出卖人，被告杨某作为买受人应返还原告案涉房屋及院落。对于原告主张的被告杨某某与何广增曾同意在其共有的院落内加盖房屋归其所有的主张，原告未提交证据证实，本院不予采纳。被告马某某在庭审中陈述，新建房屋及装修花费178000元，因原、被告均未提出评估鉴定申请，考虑到被告杨某某、马某某多年居住在案涉房屋的事实，并且在没有法定或约定的义务的情况下，为了原告的利益对案涉房屋进行维护和装修并新建了房屋，原告应给付被告马某某建房及装修款178000元，原告返还后可向其他继承人通过协商或诉讼另行解决给付钱款分担问题。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条，第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国继承法》第三条第一款第二项、第十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定判决如下：一、被告杨某与被告马某某于2019年1月28日签订的《农村宅基地买卖协议书》无效；二、被告杨某、被告马某某、被告杨某某于本判决生效之日起十五日内向原告杨某某返还位于河北省大厂回族自治县的案涉房屋及院落（东至杨洪增，西至刘宝华，南至道，北至杨洪增）；三、原告杨某某于本判决生效之日起十五日内给付被告马某某建房及装修款178000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费80元，由被告马某某、被告杨某某负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审 判 长  刘爱国人民陪审员  刘海丰人民陪审员  刘会来二〇一九年八月十九日书 记 员  田丁娟附本案适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第十条第一款遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。