江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初3521号原告：高炜杰，男，1966年8月22日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。被告：张小军，男，1974年11月29日生，汉族，住陕西省旬邑县。被告：易怀红，女，1978年3月22日生，汉族，住江苏省启东市。两被告共同委托诉讼代理人：乔雨、陈青，上海市**律师事务所律师。原告高炜杰与被告张小军、易怀红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高炜杰及其委托诉讼代理人杨中伟、被告张小军及两被告的共同委托代理人陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高炜杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告张小军向原告支付租金52万元及自2019年2月11日起至实际付款之日止按年利率6%计算的利息；2.被告易怀红对上述第一项诉请承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费由被告承担。因事实上不能履行，原告高炜杰变更诉讼请求为：1.解除原告高炜杰与被告张小军于2018年4月14日签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告张小军赔偿原告高炜杰经济损失26万元及水电费含滞纳金9367.96元；3.请求法院判令被告易怀红对上述第二项诉请承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月6日，原告高炜杰与启告市建设投资公司签订租赁合同，承租位于启东市配套设施，租赁期限5年，自2017年4月15日至2022年4月14日。2018年4月14日，原告经出租方同意与被告张小军签订租赁合同，约定被告张小军按现状转承租原告承租的上述房屋及配套设施，租赁期限4年，自2018年4月14日起至2022年4月13日止，年租金26万元，第一年租金于2018年4月10日支付，第二、三年租金于2019年2月10日支付，第四年租金于2021年2月10日支付。被告向原告缴纳3万元履约保证金作为合同的履约担保，如被告在合同履行过程中存在违约行为则该履约保证金不予返还，并由被告易怀红提供担保。但原告向被告张小军交付房屋及配套设施后，被告张小军只支付第一年度租金，第二、三年租金未支付，虽经原告催要未果，故原告诉至法院，请求法院判如所诉。张小军、易怀红辩称，两被告租赁房屋后经营念雅餐馆，后因亏损，无力经营，将设备转卖，念雅餐馆已经注销，实际上也无继续履行合同的可能；被告已提前三个月告知原告要求解除合同，已经履行了提前告知的义务，房屋也已经交付，原、被告间的租赁合同已于2019年4月13日口头协商解除，经济损失26万元不应赔偿；被告张小军于2019年4月10日左右已搬离，故只支付2019年3月至2019年4月10日间的水电费；被告易怀红仅仅签了名字，没有担保范围，担保无法履行，被告易怀红不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，启告市建设投资公司作为甲方、原告高炜杰作为乙方签订《租赁合同》，甲方将位于启东市配套设施按现状出租给乙方，供乙方经商之用；租赁期限5年，即自2017年4月15日至2022年4月14日止。第一年至第三年租金21万元，前3年一次性63万元缴纳。第四年到第五年在第三年租金的基础上递增5％，并且于第四年6月份之前将第四、五年的租金452025元缴入启告市建设投资公司账户；在租赁期间内，未经甲方的书面同意，乙方不得将所承租的房屋全部或部分转租、转借给第三方。同时甲乙双方又约定了其他事项。2018年4月13日，被告张小军接管启东市配套设施。2018年4月14日，原告高炜杰作为甲方（出租方）、被告张小军作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于启东市配套设施按现状出租给乙方，供乙方经商之用；2.租赁期限4年，即自2018年4月14日至2022年4月13日止。每年租金为26万元。第一年租金在2018年4月10日全款转到甲方指定账户。第二年至第三年租金在2019年2月10日全款转到甲方指定账户，第四年租金在2021年2月10日全款转到甲方指定账户。账户为高炜杰、开户行工商银行、账号62×××99；3.租赁期限内，乙方自行承担租赁房屋及配套设施的修缮、日常维护和保养和水电等一切手续、费用；4.租赁期限内，如经营不善，乙方可以转让，但必须征得甲方同意；5.乙方应向甲方缴纳3万元履约保证金作为其履行本合同的履约担保。该履约保证金在乙方全面、适当地履行全部合同义务后，甲方退还，如乙方存在违约行为则不予返还；6.双方发生纠纷，协商不成，任何一方可向启东市人民法院提起诉讼。双方还约定了甲方有权提前解除租赁合同的情形及其他事项。原告高炜杰的父亲高德祥作为甲方代原告高炜杰签字，被告张小军作为乙方签字。被告易怀红在《租赁合同》的下面签：“担保人易怀红2018年4月14日”。2018年5月11日，启东市发展和改革委员会、启东市建设投资有限公司（启告市建设投资公司更名后名称）、启东市人民政府汇龙镇南城街道办出具《住所（经营场所）证明》，证明位于启东市房屋，所有权属于启东市建设投资公司，同意作为启东市念雅餐馆的住所（经营场所）使用。同日，启东市念雅餐馆进行注册，系个人经营的个体工商户，经营者张小军，经营范围为餐饮服务。启东市念雅餐馆招牌名为念鸭家宴坊饭店。管开龙任该店店长。2019年1月30日，高德祥向被告张小军发短信“好的，先付第二年，可应付一下发改委。请汇下列账务。户名：高德祥，开户行：农业银行。账号：62×××78高叔”，同日晚7：41被告张小军短信“高叔，这里没车位，我们经营已经非常用心了，投资180多万，我们也想做好，开张到现在一直亏损到现在，我等龙总易总从韩国回来一起商量一下，回给你一个答复，一直亏谁也吃不消啊！谢谢高叔的理解。”，晚8：11被告张小军短信“我刚才和几个股东商量了一下，他们都不想做了，再做下去还是亏，亏不起了，我们一年房子房租交到4月14日，这段时间易总和我找一下下家，如果到时候找不到下家我只能不做了，没生意也没办法，希望高叔你能理解”。2019年4月10日左右，念雅餐馆设备进行处理。同月13日，念雅餐馆设备收购者离场。目前，念雅餐馆呈空置状态。另查明，原告高炜杰提供了念雅餐馆水电费结欠明细，其中截至2019年7月30日水费为2019年4月390吨2020.20元、2019年8月27吨139.86元，合计2160.06元、滞纳金为595.96元；截至2019年7月30日电费为2019年4月4868元、2019年5月744元、2019年7月26元，合计5638元，滞纳金974元，以上水电费（含滞纳金）总计9368.02元。上述事实，由《租赁合同》、《住所（经营场所）证明》、短信截图、证人证言、水电费票据及电脑截图及到庭当事人的庭审陈述相佐证。本院认为，原告高炜杰、被告张小军签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，按照约定全面履行各自的义务。本案的主要争议焦点为被告张小军向高德祥发出的短信、念雅餐馆设备收购者将念雅餐馆的门钥匙放在念雅餐馆内的事实是否表明案涉租赁合同已依法解除。本院认为，根据合同法的规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。合同变更应该采用明示的形式。本案中，被告张小军仅是与原告高炜杰的父亲高德祥短信中表示因亏损准备不做了，租金交到4月14日。并且如果找不到下家的话就不做了，但高德祥及原告均未明确表示同意。而念雅餐馆设备进行处理、念雅餐馆设备收购者将其占用期间水电及占用费向高德祥交纳不能推定原告方同意解除合同，故被告张小军、易怀红辩称案涉《租赁合同》已于2019年4月13日口头协商解除合同，本院不予采信。本案中，被告张小军明示其将不继续履行合同且已将其经营的念雅餐馆的设备转卖、搬离，故案涉《租赁合同》已事实上不能履行，案涉《租赁合同》应予以解除。被告张小军的违约行为导致案涉租赁合同解除，应承担违约责任，赔偿承租人原告高炜杰的损失。本案中原、被告虽在《租赁合同》中约定了履约担保金3万元，但原告高炜杰的经济损失明显高于双方约定的履约担保金金额，故本院酌定被告按约定的租金标准26万元/年赔付原告高炜杰五个月房屋空置损失108333.33元。被告张小军辩称其只承担2019年3月至4月10日间的水电费用且念雅餐馆设备收购者3天的房租及水电租金已向原告高炜杰的父亲高德祥支付。本院认为，念雅餐馆撤离时未将使用的水电费缴纳，而念雅餐馆直至现在尚处于空置状态，空置状态下也可能产生水电的自然损耗，被告张小军未提供证据证明2019年7月30日前原告高炜杰有使用念雅餐馆水电的情况，而念雅餐馆设备收购者3天使用的水电无法统计且该收购者也是由被告方人员聘请，故截至2019年7月30日间的水电及未及时缴纳水电费所产生的滞纳金也应由被告张小军支付。考虑到被告张小军系外地人员，又未缴纳水电费，为减少诉累，本院指定被告张小军结欠的水电费及滞纳金9368.02元由原告高炜杰代为缴纳，并从履约担保金3万元扣除。以上，被告张小军尚应向原告高炜杰支付经济损失87701.35元（108333.33元+9368.02元-30000元）。被告易怀红作为被告张小军的合作人在《租赁合同》的担保栏内签名，但对保证方式没有约定，属连带责任保证承担担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告高炜杰、被告张小军于2018年4月14日签订的《租赁合同》；二、被告张小军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高炜杰赔偿损失87701.35元（汇入原告高炜杰名下工商银行启东支行银行卡，卡号62×××99）；三、被告易怀红对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告高炜杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元（原告已预交），由被告张小军负担；保全费3270元（原告已预交），由被告张小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9000元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  陈春花二〇一九年八月一日书记员  陈琳琳