成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1824号 原告：成都市成华区锦都馨苑第四届业主委员会，住所地成都市成华区文德路44号新88号6栋1单元1楼。 负责人：白杜民。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 被告：成都市平安实业有限责任公司，住所地成都市金牛区同善街5号蜀汉大厦7楼。 法定代表人：汪建华。 原告成都市成华区锦都馨苑第四届业主委员会（以下简称锦都馨苑第四届业委会）与被告成都市平安实业有限责任公司（以下简称平安公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月10日、同年7月24日二次公开开庭进行审理，原告代理人植艳君到庭参加了诉讼；被告平安公司经送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 锦都馨苑第四届业委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认锦都馨苑小区的167个地面停车位（含132个机械立体车位和35个地面车位）属锦都馨苑全体业主共有；2.判令平安公司将上述车位移交锦都馨苑第四届业委会。事实与理由：成都市成华区文德路44号锦都苑小区由平安公司开发建设，锦都馨苑第四届业委会系该小区业主经选举产生的代表组成的组织。根据成都市不动产档案中心的宗地信息查询结果显示，该小区土地使用权面积31877.64平方米，根据国土资源档案馆查询的土地用途面积分摊计算表显示，宗地总面积31877.64平方米，建筑总面积88579.01平方米，基地总面积8842.36平方米，空隙地总面积23035.29平方米。根据成都市城市建设档案馆的总平面布置图显示，该小区共两期机动停车位共433辆，分为地面停车和地下停车，其中地面停车167辆，地下停车266辆。该小区一、二期工程已全部竣工验收，并已将房屋全部出售给小区业主。但是，经平安公司修建的案涉车位存在实际位置与规划不符（详见“实地考察勘验情况”），第二层无法使用、形同虚设，安全隐患极其严重等诸多问题。更为甚者平安公司将小区全部房屋出售后，不但没有将归属于全体业主的涉案车位移交给小区业主，反而未经全体业主的同意，擅自将一层车位出租给小区部分业主，侵害其他业主的合法权益。在平安公司非法占用车位十一年期间，其违法收取租金高达一百八十多万，即使按照“谁投资谁收益”的原则，平安公司收取的租金已经远远超过了其投资成本。此外，在平安公司非法占有期间，平安公司对车位没有尽到修缮、管理义务，造成小区停车位紧张，无法满足小区业主的停车需求，乱停乱放情况及其严重，给小区管理和环境带来重大困难和影响。锦都馨苑第四届业委会为此多次向平安公司发函交涉，要求平安公司移交地面停车位的使用权，平安公司均无正当理由不予回复。案涉167个地面机械立体停车位应属锦都馨苑小区全体业主共有，平安公司不享有任何权利，故锦都馨苑第四届业委会特具状起诉，望贵院依法判如所请。 平安公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：锦都馨苑业主大会第四届业主委员会2017年4月14日于成都市成华区人民政府桃蹊路街道办事处对业主大会设立事项进行备案登记，备案事项有：第四届业主委员会任期2017年3月23日至2022年3月22日；第四届业主委员会主任委员白社民，副主任委员王继承；锦都馨苑小区总建筑面积为85275.3㎡，专有部分926个，住宅面积85275.3㎡，专有部分个数为926个，入住率、交付率均为100%，交付日为2007年12月。 2017年3月1日经备案的《业主委员会工作规则》第三条（五）“根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定”第九条（业主大会会议的召开）“业主委员会负责召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。业主大会会议召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会，讨论决定业主大会会议召开形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会会议召开前15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告”。 2017年3月1日经备案的《业主大会议事规则》第七条（九）“决定本建筑区划内物业共有部分的经营、收益等方案”（十一）“决定利用物业共有部分停放机动车的车尾设置、管理、收费等事项”（十二）“监督物业共有部分的使用与维护，督促业主、使用人遵守管理规约”第八条“……业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意……”第九条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定”第十八条（五）“业主委员会（换届选举筹备组）应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督……” 2018年10月28日，锦都馨苑第四届业委会发出《公告》明确针对聘请律师向平安公司主张权利事宜召开业主大会。锦都馨苑第四届业委会于2018年11月10日以书面征求意见的形式召开锦都馨苑第三次业主大会。2019年1月17日，锦都馨苑第四届业委会对书面征求意见的表决票进行统计，同意票专属面积占比为74.92%、同意票数占比为68.68%。锦都馨苑第四届业委会于2019年1月24日针对表决情况发布《情况说明》载明，2018年11月10日召开的开锦都馨苑第三次业主大会达成如下两项决议：1.根据锦都馨苑第三次业主大会决议，拆除并且重建被平安公司擅自侵占的132个立体停车位。2.聘请律师，代为以诉讼方式确认锦都馨苑小区132个地面机械立体停车位为锦都馨苑小区全体业主共有；或聘请律师代为向平安公司主张停止侵害、排除妨碍，限令其在一个月内拆除锦都馨苑小区规划图纸上确定的132个机械立体停车位，恢复锦都馨苑小区全体业主作为共有权人对132个机械立体停车位所占小区共有区域的完全所有权。该次业主大会采取现场签字表决、逐户送达表决票的方式收集表决票，截止2019年1月17日共计收到同意的表决票636票，超过小区总户数三分之二；同意票专属面积为63886.91㎡。超过总面积三分之二。 另查明，案涉小区的《总平面布置图》（项目编号：2005-0669-J0367-5）在技术经济指标中明确载明案涉小区的地面停车位为167辆，图纸中明确注明了每一个地面停车位的具体位置，图纸中也明确显示部分地面停车位为机械立体停车位有132个。 还查明，平安公司系案涉小区的开发商。锦都馨苑第四届业委会提供的锦都馨苑小区地面立体停车位现场照片显示：28号车位处张贴有内容为“此车位已租，请勿占用，违者罚款300元”的标示。另一张照片显示：某车位两立柱上张贴有内容为“平安实业有限公司立体车位租售联系人蒲先生：134××××3211”的标示。 再查明，2019年7月16日成都市规划和自然资源局《关于的回复》称：(2019)川0108民初1824号《成都市成华区人民法院调查函》已收悉，经核实原房屋登记档案，你院函询的锦都馨苑小区（地址：成华区文德路44号新88号）内167个地面车位未申请办理登记。 庭审中，锦都馨苑第四届业委会还出示《商品房买卖合同》及附件，载明附件二第1条约定公摊是由外墙、梯间、屋顶机房、公共通道组成；第十三条第3款约定车位面积未列入公摊，因此车位的销售和经营收益归开发商所有。该证据拟证明，平安公司擅自改变案涉车位共有属性，该约定无效。 锦都馨苑第四届业委会还出示平安公司与案外人黄德群（小区业主）签订的车位租赁协议，拟证明平安公司将其中一个案涉地面停车位租给黄德群使用，黄德群同意按本协议约定支付租金（月租金为150/月，年租金为1800元）。 本院认为，锦都馨苑第四届业委会经过合法程序获得诉权，具备本案诉讼主体资格。根据锦都馨苑第四届业委会提交的证据及成都市规划和自然资源局《关于的回复》可知，案涉小区地面上的的停车位167个（含132个机械立体停车位）均未办理产权或土地权属，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，平安公司虽在与业主的签订的《商品房买卖合同》中约定，车位面积未列入公摊，因此车位的销售和经营收益归开发商所有；但是该车位不能办理产权，并不属于平安公司专有部分，不应适用“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定。案涉车位实际是占用案涉小区绿地、道路用于停车的，应属于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的范围。故，锦都馨苑第四届业委会主张案涉167个车位为成都市成华区锦都馨苑全体业主共有的诉讼主张，有事实和法律的依据，本院予以支持。根据查明事实案涉167个车位现仍被平安公司占有使用获得收益，故锦都馨苑第四届业委会主**安公司移交上述车位的诉讼主张，有事实和法律的依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认位于成都市成华区锦都馨苑小区内的167个地面停车位（含132个机械立体车位，具体车位情况详见项目编号为2005-0669-J0367-5的《总平面布置图》）属该小区全体业主共有； 二、被告成都市平安实业有限责任公司在本判决发生效力之日起十日内向成都市成华区锦都馨苑第四届业主委员会移交第一项确认的167个车位。 案件受理费100元，由被告成都市平安实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  丁 翔 人民陪审员  张林芳 人民陪审员  叶小蓉 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  李 昕