四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初7626号 原告：四川环诚物业管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦13栋1单元14层5、6号。 法定代表人：刘强。 委托诉讼代理人：王位，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋光兵，四川环城物业管理有限公司员工。 被告：青羊区航天佳苑第二届业主委员会，住所地：四川省成都市青羊区培中路73号。 委托诉讼代理人：陈霞，青羊区航天佳苑第二届业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：张义林，青羊区航天佳苑小区业主。 第三人：成都市自来水有限责任公司，住所地：成都市蜀都大道十二桥路。 法定代表人：王斌。 委托诉讼代理人：徐玉珠，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：樊永，国浩律师（成都）事务所律师。 原告四川环诚物业管理有限公司（以下简称环诚物业公司）与被告青羊区航天佳苑第二届业主委员会（以下简称航天佳苑第二届业委会）、第三人成都市自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告环诚物业公司的委托诉讼代理人王位、宋光兵，被告航天佳苑第二届业委会的委托诉讼代理人张义林、陈霞，第三人自来水公司的委托诉讼代理人徐玉珠、樊永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 环诚物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令航天佳苑第二届业委会将代收的物业服务费返还给环诚物业公司，并将剩余收据返还给环诚物业公司；2．航天佳苑第二届业委会返还履约保证金5万元，并从2017年1月1日起支付资金占用损失至实际返还之日止；3．请求判令航天佳苑第二届业委会返还不当得利10万元及资金占用损失至实际返还之日止；4．请求判令航天佳苑第二届业委会承担本案的全部诉讼费用。庭审中，环诚物业公司放弃全部关于资金占用利息损失及返还票据的诉讼请求。 事实与理由：2013年10月28日，环诚物业公司与航天佳苑第一届业委会签订了《物业管理服务合同》，合同期限为3年，即2013年11月1日至2016年10月31日止，后应航天佳苑小区业委会要求，上述合同实际履行至2016年12月31日。在上述合同签订当日，环诚物业公司即按照合同第二十条的约定，将5万元履约保证金和10万元改造经费交付给航天佳苑第一届业委会，其中改造费10万元直到环诚物业公司撤场并未进行任何开支。环诚物业公司在合同履行过程中，由于小区主给水管道爆管5次，环诚物业公司均组织维修单位进行了抢修，共花费17,400元，由于发票遗失，现在能提供发票仅为13,600元，根据合同第二十五条的约定，单项养护费用2,000元以内，由环诚物业公司在物业管理费中列支，超过2,000元应当由物业维修专项资金中列支，故航天佳苑第二届业委会应向环诚物业公司支付由环诚物业公司垫付的11,600元及利息。另外，经双方协商，环诚物业公司委托航天佳苑第二届业委会向欠费业主收取物业费，并在2017年5月10日向航天佳苑第二届业委会交付连号的物业费专用收据四本及欠费业主清单。现环诚物业公司要求航天佳苑第二届业委会将代收的物业费支付给环诚物业公司，但航天佳苑第二届业委会拒绝出示上述原始凭证收据。 航天佳苑第二届业委会辩称：1．航天佳苑第二届业委会应返还截至2016年12月31日的物业服务费108,706.28元；2．环诚物业公司擅自更换物业经理及物业服务未达到考核要求，应扣除违约金16,625元；3.10万元不属于不当得利，系门禁系统改造费用且已投入使用，不再返还。 第三人自来水公司述称：自来水公司与西昌卫星发射中心签订供水合同并向航天佳苑小区提供自来水。 经审理查明，2013年9月8日，环诚物业公司向航天佳苑第一届业主委员会作出《郑重承诺》，承诺在中标后自愿出资10万元用于小区智能门禁系统改造、小区围墙维护整改、小区导视牌完善、小区绿化维护及改造、小区监控系统修复。2013年9月10日，环诚物业公司再次向航天佳苑第一届业主委员会作出《承诺书》，对上述承诺事项分别明确了履行期限。 2013年10月28日，航天佳苑第一届业主委员会与环诚物业公司签订《物业管理服务合同》，主要约定：1．环诚物业公司为青羊区航天佳苑提供物业服务，委托管理期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；2．环诚物业公司向小区业委会交纳5万元履约保证金，同时承诺为小区设施设备改造投入经费10万元并于合同签订前存入业委会账户，具体使用需双方共同制订方案，并经双方同意后方可支出；3．对于小区物业经理更换，环诚物业公司更换小区物业经理需提前与航天佳苑小区业委会商议，否则将对环诚物业公司处罚履约保证金1万元。 2014年9月11日，航天佳苑第一届业主委员会作出《航天佳苑2014年上半年物业服务考核结果》，主要载明：环诚物业公司提供的物业服务考核结果未达到《物业合同标准》，应扣除违约金共计36,625元（含半年消防测维保费30,000元）。2015年10月23日，航天佳苑第一届业主委员向环诚物业公司出具《工作联系函》，告知环诚物业公司应缴纳违约金6,625元，若未缴纳，将从履约保证金中扣除。环诚物业公司作出《6月29日对物业检查考核存在问题》，主要载明：部分问题属历史遗留问题（如消防问题，因环诚物业公司与业委会办理入场的承接查验时，消防存在很多问题，前物业未完成整改），部分问题受客观条件限制，无法克服（如水泵房问题中，小区无生活水储水箱）。 2018年10月17日，航天佳苑第二届业委会出具《航天佳苑对账情况》载明：航天佳苑第二届业委会委托业主陈霞与四川环诚物业管理有限公司会计覃会计进行了网上对账：航天佳苑第二届业委会代收四川环城物业退场后业主未交环诚物业公司物业服务费为105,921.78元。 审理中另查明：1．航天佳苑第二届业委会主张环诚物业公司在履行合同期间，未经航天佳苑小区业委会同意擅自更换了六任物业经理。环诚物业公司对此表示不知情。 2．航天佳苑第二届业委会与环诚物业公司确认：航天佳苑第二届业委会应返还截至2016年12月31日的物业服务费108,706.28元。 3．环诚物业公司于2019年8月8日出具《收条》，载明收到航天佳苑第二届业委会收据4本。 本院认为，航天佳苑第二届业委会与环诚物业公司签订的《物业服务合同》、《航天佳苑物业交接三方协调意见》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。 关于返还物业服务费。航天佳苑第二届业委会与环诚物业公司均已确认，航天佳苑第二届业委会应返还截至2016年12月31日的物业服务费108,706.28元，本院予以认定。 关于返还收据。环诚物业公司出具的《收条》，载明收到航天佳苑第二届业委会收据4本，故环诚物业公司诉请无事实依据，本院不予支持。 关于履约保证金5万元。航天佳苑第一届业主委员会与环诚物业公司签订的《物业服务合同书约定》约定了环诚物业公司更换小区物业经理前应与小区业委会商议，否则处罚履约保证金1万元。环诚物业公司未经与小区业委会商议商议同意，更换了多任小区物业经理，航天佳苑第二届业委会主张扣除履约保证金1万元，符合上述约定。航天佳苑第二届业委会还主张环诚物业公司提供的物业服务考核结果未达到考核要求，应扣除违约金16,250元，但《物业服务合同》并未明确约定考核标准，且存在的部分问题属历史遗留问题，责任亦不能完全归咎于环诚物业公司，本院以双方的意思表示为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，将违约金酌定为5,000元。故航天佳苑第二届业委会应返还环诚物业公司履约保证金35,000元。 关于门禁系统改造费10万元。环诚物业公司于2013年9月8日作出《郑重承诺》门禁系统改造费、小区围墙等改造费预计10万元由其承担，现门禁系统已投入使用，环诚物业公司主张返还门禁系统改造费10万元不符合环诚物业公司作出的《郑重承诺》的约定，本院不予支持。 综上，对环诚物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、青羊区航天佳苑第二届业主委员会于本判决生效之日起二十日内向四川环诚物业管理有限公司返还物业费108,706.28元； 二、青羊区航天佳苑第二届业主委员会于本判决生效之日起二十日内向四川环诚物业管理有限公司返还履约保证金35,000元； 三、驳回四川环诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,149元，由四川环诚物业管理有限公司负担2,884元，青羊区航天佳苑第二届业主委员会负担2,265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  王 川 人民陪审员  王 莹 二〇一九年八月八日 书 记 员  孙中其