湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1124民初2045号 原告：蒋良科，男，汉族，1986年6月11日出生，住道县梅花镇。 原告：吴玉林，女，汉族，1988年5月18日出生，住道县梅花镇。 委托诉讼代理人：宋维宇，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告：永州市明辰房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市道县。 法定代表人：魏国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：桂海林，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈国华，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。 被告：永州市首创物业服务有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：丘红梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于志明，该公司法务。 被告：永州市首创物业服务有限公司道县分公司，住所地湖南省道县。 法定代表人：李昂。 原告蒋良科、吴玉林与被告永州市明辰房地产开发有限公司（以下简称明辰公司）、永州市首创物业服务有限公司（以下简称首创公司）、永州市首创物业服务有限公司道县分公司（以下简称首创分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蒋良科、吴玉林的委托诉讼代理人宋维宇、被告明辰公司的委托诉讼代理人桂海林、陈国华、被告首创公司的委托诉讼代理人于志明到庭参加诉讼，原告蒋良科、吴玉林、被告明辰公司的法定代表人魏国平、被告首创公司的法定代表人丘红梅、被告首创分公司的负责人李昂经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋良科、吴玉林向本院提出诉讼请求：1、判令被告明辰公司赔偿原告自2018年7月1日起至2019年5月6日止的延期交房违约金62159.03元；2、判令被告归还原告已缴纳的按揭手续费1600元、可视门铃费800元以及水开户费1600元、电开户费950元、物业装修管理费731.80元等一切不合法的交房前置费用；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年12月28日与被告签订位于道县XXXXX小区X栋X单元XXXX号房屋的购房合同，房屋面积146.36平方米，每平方米2740元，房屋总价401026元。原告首付81026元，后续资金32万元通过中国农业银行道县支行贷款，在规定期限内向被告付清。双方约定于2018年6月30日前交房，但由于被告迟迟未能提供符合交房条件的房屋所以无法如期交房。2019年5月当被告符合交房条件后向原告提出要收房必须先交纳按揭手续费、可视门铃费以及水、电开户费、装修管理费等无理的前置收房条件，原告多次找被告协商无果，被告的做法严重违反法律规定和合同约定，且侵犯了原告的合法权益，给原告带来巨大损失。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因被告的原因导致原告未能在规定时间内按照既定条件和约定顺利收房产生的违约金应由被告承担，被告设置的不合法、不合理的前置收房条件应被取消，且被告有义务按照与原告签订的合同条款向原告顺利交房，诉请依法判决。 被告明辰公司辩称：1、本案存在不可抗力三方面因素，属于补充协议4.5款，被告免责的情况，按照《合同法》、《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告不承担逾期交房违约责任：（1）拆迁问题影响工程进度，2017年10月、2018年4月辖区内拆迁户村民因鸡公井问题两次阻工，拆迁户以鸡公井是祖辈留下的水井为由，强行要求开发商对古井进行建房保护，因该土地是开发商合法购买取得，双方发生争执，拆迁户以拖车倒渣土方式进行长期阻工，在两次进行阻工后，在道县县政府及工业园管委会主持下进行调解，最终协商好给古井建一房屋上下两层，对古井进行保护。因此事件属于法律规定的不可抗力、意外事件，造成工程长时间延误。（2）天气原因影响工程进度，在房屋建设过程中，道县区域长期阴雨及黄色预警天气，无法进行施工，严重影响工程进度，导致工程验收超期，该情形属于不可抗力，根据合同约定，被告无需承担违约责任。（3）政府机构改革调整影响办理相关证件手续，2018年度消防大队又遇体制改革调整，政府相关单位进行职责、职权部门重组的单位较多，影响审批时间的情况实际存在。2、按照《商品房买卖合同》及交房条件，被告已完全履行了相关应尽职责义务：（1）2018年1月31日被告已经完成保温检测，并且已经道县建达工程质量检测有限公司检测验收合格，该公司出具《外墙检测报告》，而且被告已对房屋实景拍照留存，说明2018年1月31日工程主体装修已经完成。（2）按照《补充协议》4.8款的约定，《合格证》于2018年10月22日，已经政府主管部门，即道县质量安全监督管理部门验收合格，并下发《合格证》，但买受人仍不接受该商品房。按照补充协议4.8款待规定，此情形属于视为出卖人已依约完成交房任务。按照上述约定被告已全面履行了交房义务，原告对于被告主张权利必须在权利受到损害之日十五日内提出，通过书面提交异议书，但原告没有提供任何书面主张权利的文书。3、原告所提到被告收取按揭手续费、可视门铃费问题，此费用被告已退还购房户，原告只是没有到被告的财务领取，不是被告的责任。水、电开户费在合同中约定由原告方承担，原告应该承担该笔费用。4、原告已实际验收接收房屋并装修，表明原告认可被告房屋合格：（1）按照合同约定及法律规定，原告已收房且装修，已交纳了物业费。原告的实际使用和入住视为验收合格。本案类同的司法解释《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。违约行为不成立，且被告行为未给原告造成损失。（2）被告多次催促原告收房，原告拒绝收房，被告无奈通过快递寄去收房通知但被退回，为此被告据此解除合同并提起反诉。5、合同约定的违约金过高，依法应予以减小，按照合同法的规定，原告应当举证延期交房所受到实际损失的证据。本案双方所约定的违约金万分之五过高，按照总价每天违约金已达100元一天，是违反了《合同法》公平原则的法律规定和法律情形，根据相关规定，如果被告长时间逾期交房给原告造成的损失的违约金的处理，按实际造成的损失确定违约金。被告没有给原告造成任何损失，原告也没有提供所造成实际损失的证据。综上，应驳回原告的诉请。 被告首创公司辩称：1、首创公司不是本案适格被告。2、原告诉请的延期交房违约金、按揭手续费、水电开户费、可视门铃费等费用与首创公司无关。 被告首创分公司未予答辩。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月28日，原告蒋良科、吴玉林与被告明辰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告明辰公司开发的道县XXXXX小区X栋X单元XXXX号房，房屋面积146.36平方米，单价每平方米2740元，总金额401026元；原告以银行按揭方式付款。合同第十条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起三十日内告知买受人的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，对逾期交房超过三十日但在九十日内，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十七条约定：如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理产权登记手续的，双方同意出卖人解除合同。该合同附件四为《商品房买卖合同》补充协议，其中1.2条约定：下列费用和款项不包括在该商品房总价款中，买受人按本协议另行支付：契税、手续费、工本费等相关费用由买受人承担，物业维修基金由买受人承担；补充协议4.2条约定：由于买受人原因未按期还贷或未付清房款、违约金、税费及付清1.2条所述费用等，出卖人不受合同约定的交付期限届满的条件限制，有权拒绝交付房屋并不承担延期交房责任；补充协议4.3条约定：本合同第十条的“该商品房经验收合格”是指：参与该商品房建设的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位对该商品房所处的单位工程进行竣工验收并在《工程竣工验收报告》上签字盖章认可且由质监部门对该单位工程出具《建设工程质量监督报告》；补充协议4.4条约定：买受人同意出卖人代收代缴政府部门收取的相关办证费用，若买受人对出卖人代收代缴费用有任何异议，同意先向出卖人交付代收费用后再自行与相关收费单位咨询联系，若买受人不缴付或延迟缴付的，出卖人可以不交付该商品房给买受人而不承担任何违约责任；补充协议4.5条约定：买受人同意政府部门或市政公共事业单位对验收及市政配套、安装之延误或异常天气影响的交房应予以延期；补充协议4.8条约定：买受人存在下列情形的，均视为出卖人已依约完成交房义务，延期收房期间房屋风险由买受人承担，并承担延期收房期间的物业管理费及因延期收房所产生的其他费用，在买受人付清以上款项前，出卖人有权拒绝办理房屋实际交付手续：4.8.1买受人办理房屋交接手续时，既不提出书面整改要求，又不接收该商品房的；补充协议4.10条约定：出卖人房屋已经具备交付使用条件，收房人也已经具备收房的合作条件，买受人须在出卖人发出的书面交房通知（包含公众媒体、网站、报纸的书面公告、通知等）注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，超过通知办理交房手续最后期限，买受人未办理收房手续，则通知办理交房手续期限截止日即为房屋交付日，视为买受人验收合格，房屋风险和未实际收到房屋的损失由买受人承担，买受人也即至此开始支付物业管理费等相关费用。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告交付了首付款81026元，剩余购房款在约定期限内通过银行贷款给付完毕。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交费单据等证据证实，足以认定。 另查明，被告明辰公司通过公开招标方式取得案涉商品房建设用地使用权，该土地挂牌时不是净土出让，当时土地内居民住宅没完成征地拆迁，拆迁户在被告建设过程中多次与其发生纠纷，导致商品房工程进度多次停工，后经相关部门协调方得以解决。案涉商品房所在小区的周边市政配套设施由被告明辰公司自建完成，工期四个月。2019年1月9日，参与该商品房建设的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位对案涉商品房工程楼进行竣工验收，均签字盖章确认质量合格。因机构改革、春节放假等因素，道县建设工程质量安全监督站延期至2019年3月25日才出具《建设工程质量监督报告》，确认工程验收程序合法。2019年4月30日，被告明辰公司以挂号信方式邮寄收房通知书给原告要求原告收房。2019年5月7日，被告明辰公司将案涉商品房交付给原告使用，并收取了原告按揭手续费1600元、水开户费1600元、电开户费950元。 以上事实，有当事人陈述、建设工程规划条件核实合格证、建设工程质量监督报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、工程质量检测报告、道县人民政府房屋征收管理办公室证明、道县工业集中服务区建设指挥部证明、道县建设工程质量安全监督站证明、XXXXX物业服务中心的情况汇报、拆迁户阻工图片、收房通知、快递单、收房流程表、交房费用清单、办证结算清单等证据证实，足以认定。 本院认为：本案争议焦点为一、被告应否承担逾期交房违约责任；二、逾期交房的时间天数；三、原告主张的违约金标准是否过高；四、被告首创公司和首创分公司是否本案适格主体。一、关于被告应否承担逾期交房违约责任。本院认为，原告与被告明辰公司签订《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。根据合同第十一条约定，出卖人应当于2018年6月30日前将涉案房屋交付给买受人，因出卖人原因，未按约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过三十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。而被告明辰公司于2019年4月30日才以挂号信方式邮寄收房通知书给原告，原告于2019年5月7日在通知规定的期限内收了房，故被告明辰公司实际交房的时间明显超过了合同约定的时间，构成逾期，应承担相应违约责任。被告明辰公司辩称因土地征收与鸡公井用地纠纷，拆迁户以拖车倒渣土方式进行长期阻工，造成工程长时间延误，属于法律规定的不可抗力、意外事件，本院认为拆迁户阻工在被告明辰公司通过公开招标取得不是净土出让的土地使用权时即应可预见，对阻工事件应有合理预期并预留应对时间，故其不属于不可抗力，亦不符合补充协议4.5条约定可予延期交房的情形，其抗辩理由不成立。被告明辰公司另提供了道县气象局出具的气象证明，拟证实2017、2018年度道县区域长期降雨影响工程进度，属于不可抗力，房屋交付时间应当顺延，本院认为，天气因素不是法律规定的违约免责事由，被告明辰公司在与原告约定交房时间时，即应考虑到天气因素的存在，且该证明内容为2017、2018年度3-6月道县本站降雨天数，并不能证明施工期间天气与往年相比有不可预见的重大变化，故亦不属于不可抗力，对其主张本院不予认可。二、关于逾期交房的时间天数。2019年1月9日，参与该商品房建设的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位对案涉商品房工程楼进行竣工验收，均签字盖章确认质量合格，后因机构改革、春节放假等因素，道县建设工程质量安全监督站延期至2019年3月25日方出具《建设工程质量监督报告》，确认工程验收程序合法，道县建设工程质量安全监督站亦证明报告延期系其因机构改革和春节放假等因素导致，根据合同补充协议4.5条的约定，该事实符合政府部门对验收之延误影响到交房应予以延期的情形，结合补充协议4.3条对商品房经验收合格条件的约定，本院确认诉争的房屋自2019年1月9日起具备经验收合格可以交房的条件。被告明辰公司还提供了道县工业集中服务区建设指挥部的证明，该证明证实XXXXX小区周边市政配套设施系明辰公司自建完成，工期4个月，根据合同补充协议4.5条的约定，应认定为市政公共事业单位对市政配套之延误影响到交房应予以延期的情形，该4个月的工期应从被告明辰公司逾期交房违约的总天数中予以扣除，因此被告明辰公司逾期交房时间天数为：从2018年7月1日起计算至2019年5月6日止，计310天，扣除应予延期的120天，实际逾期天数190天。被告明辰公司辩称2018年1月31日已经完成保温检测，并且已经道县建达工程质量检测有限公司检测验收合格，该公司出具《外墙检测报告》，说明2018年1月31日工程主体装修已经完成，《合格证》于2018年10月22日，已经政府主管部门，即道县质量安全监督管理部门验收合格，并下发《合格证》，本院认为，该《合格者》系《建设工程规划条件核实合格证》，与《外墙检测报告》均不能作为为房屋达到交房条件的依据。被告明辰公司辩称在2018年5月27日即通过在原告门上粘贴收房通知及微信等方式通知原告收房，故其当时即已履行了通知收房义务，因2019年1月9日前被告明辰公司并不具备交房条件，且其通知方式不符合补充协议4.10条的约定，故其抗辩理由不成立。被告明辰公司在办理房屋交付手续时向原告收取按揭手续费1600元、可视门铃费800元违反相关法律规定，应予退还；被告明辰公司收取水电开户费系根据合同约定代收，并不违反法律规定，原告亦在交房费用清单上签字认可，其要求退还水电开户费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。三、关于原告主张的违约金标准是否过高。本院认为，依照合同法相关规定，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。被告明辰公司主张合同约定的违约金过高，应予减少，但未提供相应证据证实，因双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院根据公平和诚实信用原则，以实际损失为基础，结合被告明辰公司对拆迁户阻工延误工期并无主观过错、合同约定的违约金明显高于同地段同类房屋租金水平等实际情况，对逾期交房的违约金酌情进行调整，按每日万分之一点五计算，即被告明辰公司应支付原告逾期交房违约金401026元×0.15‰×190（天）=11429.24元。四、关于被告首创公司和首创分公司是否是本案适格主体。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，被告首创公司及其分公司均不是合同当事人，不是本案适格主体，原告要求其承担相关民事责任于法无据，本院不予支持。原告诉请其退还物业装修管理费属另一法律关系，可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告永州市明辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告蒋良科、吴玉林逾期交房违约金11429.24元； 被告永州市明辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告蒋良科、吴玉林按揭手续费1600元、可视门铃费800元； 三、驳回原告蒋良科、吴玉林其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1496.02元，减半收取748.01元，由被告永州市明辰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  刘昊鹏 二〇一九年八月二十六日 书记员  吴尔夫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。