上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85581号原告：上海红昊房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。投资人：王宇，经理。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凯哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：合耀(上海)网络科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张晓梅，总经理。委托诉讼代理人：李中立，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海洲，上海汉盛律师事务所律师。第三人：上海德新汽车服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：卢翱。第三人：上海臻岚房产经纪有限公司，住所地上海市金山区卫昌路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陆飞翔。原告上海红昊房地产经纪事务所(以下简称红昊事务所)诉被告合耀(上海)网络科技有限公司(以下简称合耀公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红昊事务所的投资人王宇及委托诉讼代理人程苗苗、被告合耀公司的委托诉讼代理人李中立到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海德新汽车服务有限公司(以下简称德新公司)、上海臻岚房产经纪有限公司(以下简称臻岚公司)作为第三人共同参与诉讼。之后，本案转为普通程序继续公开开庭进行了审理。原告红昊事务所的投资人王宇及委托诉讼代理人程苗苗、被告合耀公司的委托诉讼代理人李中立到庭参加诉讼。第三人德新公司、臻岚公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告红昊事务所向本院提出诉讼请求：要求判令被告赔偿原告损失人民币(以下币种相同)372,984元。事实和理由：2018年5月6日，被告向原告咨询，要求在张江地区寻找一处1500-2000平方米的办公楼。原告向被告介绍了房源情况，并根据被告要求进行筛选，带同被告公司经理王红和董事长实地看房两次，多次为被告至业主处前洽谈承租条件，还组织被告和业主当面协商，最后得到了被告可以接受的价格。但之后被告以各种理由回避原告，跳过原告私下和业主签订了租赁合同。根据商业办公楼居间惯例，居间成功业主会支付居间人佣金。现被告的行为构成违约，导致原告佣金损失，故应赔偿原告损失的佣金372,984元。被告合耀公司辩称，原告虽然带领被告看房，但双方并未成立居间合同关系。因原告最后谈下来的价格是3.2元，被告不能接受。因此又通过臻岚公司以3元的价格最后和业主签订租赁合同。此外，商业办公楼租赁的惯例是业主支付佣金，不是承租人支付。因此，不同意原告诉讼请求。至于被告与臻岚公司之间居间合同的签订、履行经过，因被告公司内部变动已无法了解清楚。第三人德新公司未作陈某。第三人臻岚公司未作陈某。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，被告的代表王红与原告投资人王宇通过微信建立联系。王宇向王红提供了张江地区1000-2000平方米写字楼的情况。因王红要求写字楼为独栋，王宇向王红推荐了位于本市浦东新区张东路XXX号XXX幢房屋，并带王红实地看房。5月16日，经过来回磋商，被告在原告提供的《办公楼租赁意向书》模板上作为承租方盖章确认了租赁意向。该《办公楼租赁意向书》记载被告愿意委托原告以下列条件租赁上海市浦东新区张东路XXX号XXX幢物业：1、租赁面积：产证面积1629平方米(以产证为准)，自建面积400平方米；2、租金人民币产证面积2.5元/平方米·天，自建面积2.3元/平方米·天；3、物业管理费人民币5.4元/平方米·月；4、提供正式租赁发票；5、租赁期限：10年，第三年以后，每年递增4%。免租期为90-180天，自2018年7月1日-2018年10月1日。被告在落款承租方处盖章。原告在落款居间方处盖章。之后，王宇并就周边情况、政策补贴、车位、押金、违约金、现场照片等细节提供了信息，并第二次带看房屋。当日下午，双方就《办公楼租赁委托书》的签署来回磋商。王宇向王红发送委托书样本，其中受托方记载为原告，联系电话记载为XXXXXXXXXX.王红阅后表示要给律师看一下，之后提出“专项和独家这种都不要有，字眼”。5月16日晚被告最后出具盖具公章的委托书名称为《办公楼租赁委托书》，内容记载，委托方为被告(甲方)，受托方为原告(乙方)。经双方协商一致，甲方同意委托乙方就浦东新区张东路XXX号科技领袖之都19幢写字楼物业租赁事项，代表甲方与物业业主方进行具体商洽与落实，有效期为委托之日起至成交之日止(建议考虑中间中途解除委托的可能性，若中途可能解除委托，则需增加解除条款)。双方权责如下：……2、甲方承诺对乙方推荐之写字楼物业予以承认，并委托乙方进行商洽和落实。乙方须确保自己有权利及资格接受甲方的委托，并且确保出租物业的真实存在及具有出租权限。3、甲方就写字楼物业的租赁事项委托乙方进行操作，并承诺将不再就同一事项再委托其他公司和个人。4、乙方承诺不向甲方收取任何费用……7、本委托书有效期为一个月。被告在落款甲方处盖章，原告在落款乙方处盖章。该委托书落款处双方均未填写日期。之后，王红向王宇索要业主负责人的联系方式，王宇向其提供了案外人广汇汽车服务股份公司毛勇的联系方式。5月16日、17日、18日，双方持续就此进行沟通。5月18日下午，王宇约同王红及业主方进行了面谈。5月21日，王宇向王红发送微信称：给您汇报一下我们谈的成果，19号楼2600平方米的租金价格(包含家具)做到3.2元了，连廊上面的150平米花园是3元，免租期3个月，第三年递增4.5%，如果两幢一起租，产证面积4200平方米是3.1元，自建800平方米是2.4元。王红回复“谈下来这么多？有点不可思议了”。王宇表示“为了你们早日租到好办公楼，一定努力的。我这段时间为了你们租到办公楼，加班加点，都是赶最后一班地铁，周末都没有休息”。王红回复“辛苦了，如果还有其他性价比比较好和地段环境比较好的独栋，也帮我们看看”。5月22日，王宇回复王红“我昨晚和今早把张江地铁2号线附近的园区都重新确认了一下。这里确实没有独栋了。远一点的福缘科苑有800平米独栋带上家装修，报价6元。另外还有地铁13号线有1套2000平米，毛坯独栋，报价5.8元”。王红回复“那我让其他中介也找找房源了”。5月22日晚，王宇又向王红提供了另一处独栋房屋信息。5月23日，王宇向王红发送微信“我们又在张江找了一遍，没有再适合你们的办公楼了，科技领袖之都的房子是最适合你们的房子，性价比很高”。当天中午，王宇再次向王红发送微信表示“业主的意思已经很明确，需要你们公司有一个确定的负责人和一个确定的方案，租赁条件敲死了，再谈下去只是浪费时间和精力，时间久了，这个房子就没有了。再谈下一套房子需要多少精力，这个你们也是知道的。业主拖的起，我们拖不起，见董事长是没必要的，希望尽快答复”。王红回复“广汇那边是直接跟我们CEO对接的，他们给到的结论是今天下午给答复。你说的情况跟他们说的不一样，你能代表他们的意思吗？你们这个要统一才好”。片刻后，王宇回复“业主确定了，2600平米独栋，租金带家具3.2元，不要家具也是这个价格，免租期4个月，可以的话走合同流程”。审理中，原告提供对话录音资料一份，主张对话双方为业主代表毛勇和原告投资人王宇，对话时间为2018年5月21日19点。录音资料中案外人表示“她和我联系过了”，并表示“她这个价格我已经和公司说过了，公司基本上能接受的。那天你和我说这个情况，我听她说下来，她好像她有其他的想法哎，她可能觉得你的服务，一个是你给她传递的信息，包括后期的服务没怎么跟上”。王宇表示“很多消息不是，咱们这个楼，我的信息不完整啊”。案外人还问王宇“如果最终她租了我们十九号楼，她们公司和我们公司签约了，如果她找了其他中介过来，你怎么办”？王宇询问：“她有和你提过这事”？案外人说“她没有和我明说，但我感觉她有这方面想法”。王宇表示：“我听她说，什么我不行就通过张江集团，这意思还是让我帮她压下价格，帮她谈一下”。案外人说“因为星期五不是你上次打电话，服务费的事情是这样，如果你能把它做下来，我跟公司现在申请的是一点五的服务费”。王宇表示“哦，那蛮好的”。案外人说“一点五的服务费，我们倆一人一半。看这样子可不可以”。王宇说“可以可以，你说”。案外人说“但是现在目前是你这边要和她敲定下来，她可以跳过你的，从其他的关系和我们谈的，那你就可能单子飞掉了”。王宇问“她有明说吗还是”？案外人说“她已经暗示我了，说这家公司没有帮我争取到更多的利益嘛，也没有把信息搞清楚。我们这边也没有独家委托他。她说如果我们这边和她合作的话，和她租赁协议签了的话，她可以通过其他的方式，服务费可以降低。这样一谈的话，你的服务就等于说是没有了。所以我这边问你当时有没有和她签独家委托协议”。王宇询问“那价格方面现在能让给她什么”？案外人回答“价格嘛，我现在递增按照4.5来算呀。如果她要里面的家具的话，我这边和领导请示了，可能会给她再拉一毛钱，那就是三块二……”。王宇说“不是三块一吗”？案外人说“原来是三块三嘛！含家具是三块三，不含家具是三块。连廊单独和她算，一百五十平米，按照三块来算，今天我都已经和老板汇报过了”。王宇问“你这话她知道吗？就是这个方案”。案外人回答“她不知道，我没有和她讲”。王宇说“那就是价格是按三块二是吧”。案外人回答“对”。王宇说“是按两千六这个价格是吧”。案外人说“对，两千六”。王宇问“然后那个屋顶花园给她按多少钱”？案外人说“三块，还是按三块呀”。王宇问“然后面积是按150平米算”？案外人说“嗯”。原告表示，其现主张的损失，即按录音资料中案外人陈某的1.5个月月租金标准结合业主与被告最后签署的租金水平计算的。审理中，被告提供：1、被告作为承租方(乙方)、德新公司作为出租方(甲方)签署的《房屋租赁合同》一份，记载：房屋坐落上海市浦东新区张东路XXX号XXX幢101-102室，建筑面积2640平方米，自建面积150平方米。免租期自2018年7月10日起至2018年11月10日止。房屋租赁期自2018年7月10日起至2028年7月10日止。每平方米建筑面积租金为3元/天。楼顶花园自建面积(150平方米)租金为2.5元/天。房屋租金贰年内不变。自第叁年起逐递增4.5%。合同补充条款还记载折旧作价出售给乙方的办公家具折旧费用合计20万元，交付时的设备和家具清单以双方签字确认为准。钱款支付后，作价的办公家具及设备归属乙方所有。合同落款日期记载为2018年6月19日，德新公司在甲方处签章，被告在乙方处签章。合同附件记载了家具的范围。2、德新公司与臻岚公司签署的《佣金确认书》，记载经德新公司、臻岚公司及租赁交易相对方协商，德新公司就浦东新区张东路XXX号XXX幢房屋租赁应向镇岚公司支付的佣金数额为252,306元。3、臻岚公司与合耀公司签署的《办公室租赁独家委托书》，委托方记载为原告(甲方)、受托方记载为臻岚公司(乙方)。内容为：现经甲、乙双方协商一致，甲方同意独家委托乙方就浦东新区张东路XXX号科技领袖之都19幢写字楼物业租赁事项，代表甲方与物业业主方进行具体商洽与落实，有效期为委托之日起至成交之日止。双方权责如下：1、双方本着自愿、平等、诚实信用的原则对写字楼物业的租赁/购买事项进行操作；2、甲方承诺对乙方推荐之写字楼物业予以承认，并独家委托乙方进行商洽和落实。乙方须确保自己有权利及资格接受甲方的专项独家委托，并且确保出租物业的真实存在及具有出租权限；3、甲方就写字楼物业的租赁事项独家委托乙方进行操作，并承诺将不再就同一事项再委托其他公司和个人。4、乙方承诺不向甲方收取任何费用。5、乙方在接受委托后应及时向甲方提供写字楼物业的咨询资料及专业服务，并按甲方的要求与业主方进行商洽和落实。关于具体租赁/买卖条款将以甲方的最后签字确认为准。合同落款双方签署日期处均以打印字体记载2018年5月15日。该《办公室租赁独家委托书》在行文、字体、行距上均与原告最初提供给被告的《办公楼租赁委托书》模板及最后签署的合同高度相似。两份合同的受托方联系电话处，均打印为XXXXXXXXXX。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告之间于2018年5月16日已经签署《办公楼租赁委托书》，双方居间合同关系就此成立。原告现提供了为被告居间的详细过程，其斡旋的最后结果止于“2600平米独栋，租金带家具3.2元，不要家具也是这个价格，免租期4个月”。现被告提供德新公司与臻岚公司最终租赁合同记载的租赁条件是：每天每平米3元，但需要花费20万元买断家具，免租期4个月。就租赁条件而言，如果合同能得以按期履行的，租赁合同约定的条件确实比原告最后谈到的条件要更优惠，但也能显见是在原告斡旋方案上进一步协调的结果。另一方面，从被告所提供被告与臻岚公司的《办公室租赁独家委托书》来看。该《办公室租赁独家委托书》在形式上与原、被告于2018年5月16日签署的《办公楼租赁委托书》十分相似，甚至在受托方联系电话处记载了同一个电话。相比较而言，原、被告间的居间过程有双方微信往来为证，真实可信。而臻岚公司为被告进行的居间过程全无证据可以证明，并且该《办公楼租赁独家委托书》的落款是2018年5月15日，即原、被告最初建立微信联系日期。这一份《办公楼租赁独家委托书》在受托方联系电话、落款日期、独家字眼这些方面均与原、被告在微信记录中所反映的被告的真实情况不相一致，本院对其真实性不予确认。原告为被告提供的居间服务，并未最终促成合同成立，原告亦未参与到合同签订、交接等后期服务中。但原告的工作为租赁双方最终签订合同提供了重要的帮助，打下了扎实的基础。因此，原告有权要求委托人支付必要的费用。现被告以与臻岚公司签订《办公楼租赁独家委托书》的方式，导致德新公司向臻岚公司支付了居间费用，损害了原告的权益，原告主张被告赔偿，于法有据，可予支持。至于赔偿金额，原告并未能提供充分证据证明其与被告或德新公司间约定的居间费用金额，本院结合被告提供居间服务的实际工作量以及德新公司确认支付臻岚公司的佣金金额酌情确定为21万元。第三人德新公司、臻岚公司经本院传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告合耀(上海)网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海红昊房地产经纪事务所人民币21万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,894.76元，由原告上海红昊房地产经纪事务所负担人民币2,444.76元，被告合耀(上海)网络科技有限公司负担人民币4,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  杨华沁人民陪审员  褚凤英二〇一九年八月二十九日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。