云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初1065号原告（反诉被告）：张喜城，男，汉族，1968年6月3日出生，住云南省大理白族自治州弥渡县。原告（反诉被告）：杨琨俊，男，汉族，1973年1月25日出生，住云南省昆明市五华区普吉办事处普吉村1组8号，身份证号码：530112197301251310。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李斌，系云南治国律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张家会，女，汉族，1973年9月24日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张承松，系云南万成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雁茹，系云南万成律师事务所律师，特别授权代理。原告张喜城、杨琨俊诉被告张家会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，被告张家会依法向本院提起了反诉，本院依法予以受理。本院依法组成合议庭分别于2019年3月29日、2019年6月25日就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张喜城及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李斌，被告（反诉原告）张家会的委托诉讼代理人张承松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张喜城、杨琨俊向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《定金协议》有效；2、依法判令被告交付的定金70万元不予返还；3、依法判令被告偿还未支付的购房款600万元，并承担从2014年4月15日至2015年4月2日（计11个月）1400万元的同期银行贷款利率4.35％计算共计558250元；2015年4月2日至2019年1月2日止（以600万元为本金）的同期银行贷款利率4.35％计算共计978750元。三项共计7537000元，暂算至判决之日止，剩余利息计算至还清全部本息款项之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告张喜城于2012年12月29日与原告杨琨俊共同购买位于昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社1幢1－5层房屋一栋【房屋所有权证编号：昆房权证（官渡）字第××号】，共五层，钢混结构，非住宅，建筑面积142.61平方米，土地证编号：昆官完国用（2006）第10610800028号，土地证使用权面积：479.58平方米。原告支付了全额购房款。2013年6月7日原告张喜城将该房屋转卖给被告张家会，并签订了《定金协议》，被告支付了70万元购房订金；原告按《定金协议》将房屋过户到被告张家会名下，被告于2014年4月15日写下《欠条》一张，明确欠张喜城购房款1400万元，该款项于2014年6月1日前付清。被告于2015年4月2日支付了800万元购房款给原告，余款一直未付。同时，根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告所欠原告购房款共计7537000元，而且长达五年之久，已然不想继续履行合同，实属违约，故原告主张定金不予返还，于法有据，而且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：逾期付款的，接照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告多次讨要未果，特起诉。被告张家会答辩称：以我方反诉事实及理由作为答辩意见，同时提出反诉请求:1、判令反诉被告张喜城、杨琨俊共同退还反诉原告张家会购房定金70万元；2、判令反诉被告张喜城、杨琨俊共同退还反诉原告张家会多支付的购房款370万元；3、判令反诉被告张喜城、杨琨俊共同归还反诉原告张家会办土地证费用10万元；4、本案受理费用由反诉被告张喜城、杨琨俊承担。事实及理由：2012年10月，欲购场地办医院的张家会与昆明禧城房地产经纪有限公司（下称禧城经纪公司）签订中介服务合同，并委托该公司员工杨琨俊代为与卖家接触。2013年5月，禧城经纪公司称找到符合需要的房子，售价1400万元。该公司要求先交70万元中介费，才安排买卖双方见面签合同。2013年6月7日张家会按张喜城说的内容写下《定金协议》，并支付70万元给张喜城。2013年11月7日张家会与昆明市盘龙区小坝股份合作联社小坝西村股份合作社（下称小坝西村股份合作社）签订了经公证的出让价格为430万元的《房屋出让协议》。张喜城说写低价格目的是为了帮张家会省交易税费，2014年2月禧城经纪公司代办产权过户手续期间，昆明市地税局直接通知张家会：昆明市盘龙区小坝股份合作联社和小坝西村股份合作社共同向税务机关承认“房屋出售给张家会，…真实成交价格是430万元”！张家会找禧城经纪公司问原因，张喜城说需要张家会也配合才能顺利完税。张家会和张喜城又签订时间倒签为2013年9月5日的《补充协议》，约定“甲方配合乙方在过户时把房屋成交价写为430万元”。2015年4月张家会将800万元购房款转给张喜城，张喜城移交了已由小坝西村股份合作社过户为张家会的《房屋产权证》。但土地证禧城经纪公司迟迟未办理过户，又收取办土地证费用10万元。后因涉案房屋原租户不支付租金，2016年张家会起诉租户。2017年在诉讼取证过程中张家会得知，所购房屋所在土地已在2010年1月25日被昆明市盘龙区政府“纳入国有存量土地监管，不得办理后续手续”；在2014年7月8日又被昆明市政府“纳入土地收储”。即张家会已经取得房产证的房屋根本不能办理土地过户手续，存在被拆迁隐患，所以卖家当初才愿意低价出售。张家会找到禧城经纪公司，询问为什么不告知土地证不能过户的真相，张喜城却说负有责任的是杨琨俊，但杨琨俊己辞职。张家会要求通知小坝西村股份合作社解除合同，张喜城说小坝西村股份合作社不同意退钱、退房。张家会去找小坝西村股份合作社，该社称开头已经和杨琨俊声明过不同意加价转卖，只是杨琨俊没有报告张家会。为回避追讨差价款、办证费和定金，2017年3月23日张喜城将禧城经纪公司注销后失联。此外，张家会与租户诉讼案中法院查明，张喜城存在私下找涉案房屋租户冒领租金行为。在本案上一轮的诉讼中（本案为原告撤诉后又起诉），张喜城、杨琨俊承认该笔款项为57.2万元。反诉人见到本诉诉状后，终于肯定小坝西村股份合作社的真实售价的确是430万元。鉴于杨琨俊串通张喜城，共同向委托人隐瞒标的物瑕疵和出卖人不同意加价的声明，将出卖人特意降价销售的房屋恶意抬价交给买受人意图吃差价，已经损害到委托人合法权益；鉴于张喜城作为居间方不断报告虚假信息给购房人，并最终骗走反诉人巨额资金。为了维护自身合法权益，反诉人特依据《民法总则》、《合同法》等相关法律及《民事诉讼法》第51条规定，特提起反诉。反诉被告张喜城、杨琨俊答辩称：1、针对反诉原告诉求1，反诉原告五年未支付购房款构成违约，表明反诉原告不想继续履行合同，诉求1不应得到支持；2、反诉原告的诉求2违反诚实信用原则，不应得到支持；3、办证费用10万元我方未收到过。原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊提交下列证据证明其本诉诉讼请求及反诉答辩意见：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告主体资格；第二组证据：2012年10月29日《合作协议》，证明原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊共同购买昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社1幢1-5层房屋；第三组证据：房屋出让协议，证明2012年12月20日案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作社以430万元将争议标的出让给杨琨俊；第四组证据：昆房权证（官渡）字第××号《房屋所有权证》，证明该房屋在没有交易前产权所有人为昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社所有；第五组证据：小坝股份合作社收到购房款430万元的收款收据及张喜城支付给小坝西村股份合作社430万元购房款2012年12月20日的进账单，证明原告已经支付了购房全款；第六组证据：房屋出让协议，证明2013年9月2日案外人将房屋出让给被告，同时明确买卖不破租赁，不得终止与该楼房租户伍加财的租房协议；第七组证据：2013年6月7日《定金协议》及2014年4月15日《欠条》一张，证明原被告双方签订《定金协议》，明确价款为1470万元，实际支付了70万元定金后原告就将房屋过户给了被告。被告共欠原告1400万元，并承诺2014年6月1日前付清，中介方为平某；第八组证据：（2013）云昆明信证民字第36298号《公证书》，证明小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社将房屋过户给了张家会；第九组证据：过户税金专用发票8张，证明原告支付了972447.10元的过户税金；第十组证据：银行流水交易明细对账单，证明被告于2015年4月2日通过中国银行云南省分行支付了800万元购房款；第十一组证据：盘龙区人民法院（2016）云0103民初6955号《民事判决书》、昆明市中级人民法院（2017）云01民终5323号《民事判决书》，证明被告起诉伍加财房屋租赁合同纠纷一案，2015年6月9日原告受被告委托收取了伍加财572000元租金转交给昆明市盘龙区小坝西村股份合作社；第十二组证据：2013年9月5日《补充协议》，证明原、被告双方对定金协议作补充，双方再次约定房屋的成交价格为1470万元，原告将享有的所有权利转让给被告；第十三组证据：昆明市国土资源档案管理中心对被告购买房屋的过程及全部档案材料，证明原被告签订的涉案合同真实、有效；第十四组证据：光盘一张，证明2015年原告找被告讨要所欠房款，证明诉讼时效未过；第十五组证据：2015年1月8日《公证书》，证明被告将涉案房屋抵押获得800万元授信贷款，并将贷款还给了张喜城；第十六组证据：中介费收条一份，证明平某作为原被告之间房屋买卖的居间人，收取居间费5万元，该笔中介费本来应由被告支付，但是已经由张喜城代为支付。原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊当庭补充提交张家会出具的情况说明一份，证明涉案土地可以转让。经质证，被告（反诉原告）张家会对原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊提交的第一组证据认可；第二组证据真实性不认可，在（2016）云0103民初6955号案件中已经出现一份与该份证据不一致的共同购房协议，我方申请对该份协议签字及签订日期是否在（2016）云0103民初6955号案件开庭日期之后形成做鉴定；第三组证据房屋出让协议三性认可，证明目的不认可，该协议系原告杨琨俊作为被告受托人与案外人签订的协议，并非以自己名义与案外人签订；第四组证据三性认可，证明房屋出让人为小坝西村，涉案原告并非买卖合同当事人，且我方已经取得新的产权证，该产权证已被注销；第五组证据不知情，真实性无法核实，我方仅委托原告杨琨俊洽谈房屋买卖事宜，并未委托其支付房款；第六组证据房屋出让协议签字系被告张家会所签，但是案外人小坝西村与被告双方签订过多份房屋出让协议，以双方公证过的房屋出让协议为准，该协议签订时间不是被告所写，双方房屋出让协议的时间以公证过的房屋出让协议落款为准，真实性认可，合法性不认可；第七组证据2013年6月7日《定金协议》三性认可，证明目的不认可，该协议系小坝西村受托人原告张喜城与被告所签，张喜城不是合同当事方，仅是受托人。2014年4月15日《欠条》真实性认可，证明目的不认可，但是“中介方：平某”系原告张喜城事后所添；第八组证据认可，可证明原告不是房屋买卖当事方；第九组证据过户税金专用发票8张三性认可，证明目的不认可，原告作为中介方代被告支付，并非原告自己支付；第十组证据银行流水交易明细对账单真实性认可，但是购房款是付给案外人小坝西村；第十一组证据三性认可，证明目的不认可；第十二组证据2013年9月5日《补充协议》三性认可，证明目的不认可，协议当事人系案外人小坝西村与被告；第十三组证据三性认可，证明目的不认可，协议当事人系案外人小坝西村与张家会；第十四组证据光盘视频里确实是被告张家会，但是录制时间无法确认；第十五组证据2015年1月8日《公证书》真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关；第十六组证据中介费收条不认可，被告购买涉案房屋是找的原告张喜城、杨琨俊所在的中介机构昆明禧成房地产经纪有限公司，被告不认识平某。当庭补充提交的张家会出具的情况说明真实性认可，证明目的及关联性不认可。被告（反诉原告）张家会为证明其答辩意见和反诉请求向本院提交如下证据：第一组证据：2012年12月3日《社员签名》、2012年12月20日杨琨俊版《房屋出让协议》、2013年1月14日《请示》、2013年11月6日《证明》、2013年8月20日《昆明市盘龙区穿金路707号房屋出让协议变更申请书》、2013年8月26日《会议记录》、（2013）云昆明信证民字第36298号《公证书》（含主体变更后张家会版《房屋出让协议》，证明涉案房屋的协商过程：①杨琨俊作为张家会的代理人，出面与业主签订《房屋出让协议》，他还以买家代表身份与租户协商；②杨琨俊披露委托人身份后，业主同意变更《房屋出让协议》主体为张家会，并予以公证；③涉案房屋系由业主直接出售给张家会，与张喜城无关，张喜城未参加涉案房屋的交易；第二组证据：昆明禧城房地产经纪有限公司《企业信用公示信息》、2012年12月22日《会议记录》、2013年6月7日《定金协议》、2013年6月7日《中信银行电汇凭证》、2013年6月7日《收条》、2013年9月5日《补充协议》、2013年12月3日《情况说明》、2013年11月14日《收条》和《中信银行电汇凭证》，证明杨琨俊隐瞒卖家不同意加价转卖的情况，张喜城虚构与业主签订有《买卖合同》的事实，向买家虚报成交价格：①杨琨俊向委托人隐瞒事实：卖家不同意加价转卖——“买家如果发生变动，不发生价格变化”；②张喜城在介绍买卖双方见面交易前，虚构其与卖家签订有《买卖合同》的事实，将卖家同意以430万元出售的房屋，向买家虚报为1400万元；③不知道买家真实出价的卖家，按上级政府部门批准的430万元收款，并据此去税务机关缴纳过户费用，被税管专员发觉；④被要求先交钱再多退少补的买家无法通过税费倒推出真实交易价；第三组证据：1、（2014）云昆中衡证字第919号《公证书》（含《委托书》）、张家会名下房产证、小坝西村股份合作社名下《国有土地使用证》、2015年4月2日《中信银行电汇凭证》、2015年4月2日《收条》、2014年12月19日《中国建设银行存款凭条》、2015年12月9日《工商银行凭证》、（2018）云0103民初509号案件《起诉书》、（2016）云0103民初6955号《民事判决书》和（2017）云01民终5323号《民事判决书》、2010年1月25日盘清审通（2009）127号《审验通知书》、2014年7月8日《昆明市人民政府办公厅关于对完善用地中已出让土地补缴土地使用出让价款的意见》、（2018）云0103民初509号《民事裁定书》，证明订立合同和办证过程中杨琨俊和张喜城串通隐瞒的重要事实，在2016年张家会与租户的诉讼过程中被暴露。①居间方向买受人隐瞒了受让房产所在土地2009年已被政府收储，不能办理土地证转移手续的重大瑕疵；②误以为购房款是1400万元的张家会所支付卖家的超出430万元的费用，在居间方昆明禧城房地产经纪有限公司张喜城手中；③与出卖人协商买卖条件时滥用代理权的杨琨俊，迄今在回避购房委托人。经质证，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊对被告（反诉原告）张家会提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可，证实案外人小坝西村以430万元价格将涉案房屋出售给原告；第二组证据昆明禧城房地产经纪有限公司《企业信用公示信息》真实性认可，但是已经注销。2012年12月22日《会议记录》三性认可，证明方向不认可。2013年6月7日《定金协议》三性认可，证明方向不认可。2013年6月7日《中信银行电汇凭证》、2013年6月7日《收条》三性认可，证明方向不认可。2013年9月5日《补充协议》三性认可，证明内容不认可。2013年12月3日《情况说明》三性认可，证明内容不认可。2013年11月14日《收条》和《中信银行电汇凭证》三性认可，证明内容不认可；第三组证据（2014）云昆中衡证字第919号《公证书》（含《委托书》）三性认可，证明内容不认可，张家会名下房产证认可，小坝西村股份合作社名下《国有土地使用证》三性认可。2015年4月2日《中信银行电汇凭证》、2015年4月2日《收条》、2014年12月19日《中国建设银行存款凭条》、2015年12月9日《工商银行凭证》三性认可，证明内容不认可，且没有收到过10万元办证费。（2018）云0103民初509号案件《起诉书》三性认可，证明目的不认可。（2016）云0103民初6955号《民事判决书》和（2017）云01民终5323号《民事判决书》三性认可，证明内容不认可。2010年1月25日盘清审通（2009）127号《审验通知书》、2014年7月8日《昆明市人民政府办公厅关于对完善用地中已出让土地补缴土地使用出让价款的意见》无原件，三性不认可，（2018）云0103民初509号《民事裁定书》三性认可，证明目的不认可。根据原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊申请，本院依法传唤了证人梁某、平某出庭作证，经质证，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊对证人梁某、平某的证言予以认可；被告（反诉原告）张家会对证人梁某证言三性认可，可以证明小坝西村股份合作社转让行为仅限于房，不包括土地，但是交易时没有告诉张家会。对证人平某证言真实性不认可，证人说见过大宗土地证（300多平方米），但是实际是400多平方米。证人说与张家会签订过合同，但是不能出示且证人出具的所有的收条都是以禧城公司的信签纸出具，我方证据里有显示。证人说与张家会去办理了土地证，但是我方证据证明办理的人员是另外一个人，不是证人。证人自称是张家会的居间人，但是收取了张喜城支付的中介费。本院认为，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊提交的第一至十五组证据以及当庭补充提交的张家会出的情况说明和证人梁某的证人证言具有真实性，本院予以采信。对于第十六组证据中介费收条以及证人平某的证言，因原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会签订的定金协议上并无中介方，故不排除张家会提出的其出具的收条上“中介方：平某”系原告（反诉被告）张喜城事后添加的情况存在，故第十六组证据和平某的证言无相应的居间合同印证，本院不予采信。被告（反诉原告）张家会提交的第一组证据具有真实性，但仅证实杨琨俊向案外人申请将涉案房屋更名给张家会，不能证实杨琨俊系张家会的委托代理人；第二组证据中昆明禧城房地产经纪有限公司《企业信用公示信息》具有真实性但与本案无关，也不能直接证实原被告之间系居间服务关系。2012年12月22日《会议记录》具有真实性，但“买家如果发生变动，不发生价格变化”，约束的应是与案外人小坝西村相对的买家，与两原告和被告之间约定的房价无关。其余证据具有真实性，但不能证明被告张家会的证明目的。第三组证据具有真实性，但不能证明被告张家会的证明目的。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：一、涉案房屋原本没有产权证和土地证。两原告达成合意合作购买涉案房屋，并负责办理房屋的产权证后进行投资。2012年12月20日，原告（反诉被告）杨琨俊（乙方）与案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社(甲方)签订《房屋出让协议》，约定甲方在2012年12月17日召开全体股民大会同意以人民币430万元将位于穿金路707号房屋（共计五层，建筑面积约1700平方米）及土地出让给乙方。甲方于2003年12月10日与现租户伍加财所签订的租房协议同时转让给乙方，由乙方负责执行与伍加财的租房协议中的权利与义务。原告（反诉被告）杨琨俊已于2012年12月20日向案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社支付上述房屋及土地出让款人民币430万元，由案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社向杨琨俊出具收款收据予以确认。二、2013年6月7日，原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会签订《定金协议》，约定张家会自愿购买昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社房屋，房屋面积为1442.61平方米，总层为五层，成交价为1470万元，张家会向张喜城交购房定金人民币70万元，双方协商于2013年6月20日前办理房屋过户手续。过户后，张家会拿到产权证原件，张家会在25个工作日内将剩余尾款人民币1400万元支付给张喜城。由于此房在承租中，由张喜城过户之前转伍加财与村上签订租赁合同给张家会。由张喜城协助张家会办理房屋产权证及土地证过户手续，所有税、费由张家会承担，在办理房屋过户手续过程中，若该房屋不能办理产权过户手续，张喜城无条件全额退还张家会所交购房定金。签订定金协议当日，张家会向张喜城支付购房定金人民币70万元，由张喜城向张家会出具收条予以确认。2013年8月20日，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊找到昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社理事长梁某称房产证已经办理下来，但需要办到昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社名下，同时要求将涉案《房屋出让协议》变更为张家会，并由杨琨俊向昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社出具《昆明市盘龙区穿金路707号房屋出让协议变更申请书》，后者予以同意。三、2013年9月2日，被告（反诉原告）张家会(乙方)与案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社(甲方)签订《房屋出让协议》，约定甲方在2012年12月17日召开全体股民大会同意以人民币430万元将位于穿金路707号房屋（共计五层，建筑面积约1700平方米）及土地出让给乙方。甲方于2003年12月10日与现租户伍加财所签订的租房协议同时转让给乙方，由乙方负责执行与伍加财的租房协议中的权利与义务。2013年9月5日，原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会签订《补充协议》，约定：“张喜城将其所购位于昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社房屋（房款已结清），转由张家会购买，该房屋建筑面积为1442.61平方米，成交价格为人民币1470万元。现张家会提出在该房屋过户时，要将《房屋买卖合同》的价格写为人民币430万元，实际付款还是支付给张喜城人民币1470万元。双方对《定金协议》作如下补充：一、张喜城配合张家会在过户时把房屋成交价写为人民币430万元；二、张家会承诺实际付款按《定金协议》中约定的人民币1470万元支付给张喜城；三、付款方式及金额按《定金协议》执行；四、张喜城将其与昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社房屋签订的买卖合同中的债权（合同中涉及到张喜城所享有权利）一并转给张家会。”2013年11月7日，被告（反诉原告）张家会与案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社在云南省昆明市明信公证处对《房屋出让协议》进行公证，《房屋出让协议》落款时间为2012年12月20日，基本内容为：案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社在2012年12月17日召开全体股民大会同意以人民币430万元将昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社1幢1－5层房屋一栋（房屋所有权证编号：昆房权证（官渡）字第××号，共五层，钢混结构，非住宅，建筑面积1442.61平方米，土地证编号：昆官完国用（2006）第10610800028号，土地证使用权面积：479.58平方米）及土地出让给张家会。2014年4月3日涉案房屋变更登记至张家会名下。2014年4月15日，张家会向张喜城出具《欠条》：“今欠张喜城现金人民币1400万元是用于购买昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社房款，于2014年6月1日前付清。注：张喜城已将该房产权证及土地证交清给张家会。”另查明，至今，被告张家会向原告张喜城支付了100万元代缴税费款，70万元的定金，800万元的房款，10万元的土地证办理费用，但土地证至今尚未能办理。被告（反诉原告）张家会拒绝支付剩余房款，故两原告诉至本院主张其诉请中的权利。被告张家会认为两原告隐瞒涉案房屋实际价格，故向本院提起反诉，主张其反诉请求。再查明，2010年1月25日，昆明市盘龙区人民政府向昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社出具《审验通知书》，涉案宗地审批意见为纳入国有存量用地监管，不得办理后续手续。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：1、原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会于2013年6月7日签订的《定金协议》及双方于2013年9月5日签订的《补充协议》是否真实、合法、有效？2、原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊与被告（反诉原告）张家会是居间服务合同关系还是房屋买卖合同关系？若是房屋买卖合同关系，房屋的交易价格是多少？3、原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊是否已经按照其与被告（反诉原告）张家会形成的房屋买卖合同关系履行了作为出卖人的义务？是否有权要求张家会支付尚欠的房款并承担相应的利息？4、反诉原告张家会的反诉请求是否具有事实及法律依据？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，两原告（反诉被告）提交的证据和被告（反诉原告）提交的部分证据以及证人梁某的证言形成了完整的证据链，证实两原告（反诉被告）达成合作意向以430万元的价格购买了原本无房产证的涉案房屋，由原告（反诉被告）杨琨俊负责与案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社签订《房屋出让协议》。在涉案房屋过户给两原告（反诉被告）之前，两原告（反诉被告）又将涉案房屋以1470万元的价格转卖给被告（反诉原告）张家会，由张喜城负责和张家会签订《定金协议》。随后，原告（反诉被告）杨琨俊向案外人昆明市盘龙区小坝西村股份合作联社小坝西村股份合作社提出申请，要求将涉案房屋直接更名给被告张家会。故原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会于2013年6月7日签订的《定金协议》、于2013年9月5日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对签订合同当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行义务。合同中明确约定了被告（反诉原告）张家会以人民币1470万元的价格向原告（反诉被告）张喜城购买涉案房屋，由张喜城协助张家会办理房屋产权证及土地证过户手续。尔后被告（反诉原告）张家会也根据《定金协议》和《补充协议》的约定向原告（反诉被告）张喜城支付了70万元的定金和800万元的房款，并以出具欠条的形式明确了欠付的剩余房款。原告张喜城亦已按照两份协议的约定履行了将涉案房屋过户至被告张家会名下的义务，现原告张喜城违背定金协议的约定，尚未能协助被告张家会办理涉案房屋的土地证，存在违约，若该违约行为给被告张家会造成了损失，其可向原告张喜城主张违约责任。但被告张家会不能依据两原告的该违约行为否定双方的房屋买卖合同关系，也不能以此作为拒绝支付剩余房款的合理理由。故被告张家会应当向两原告履行支付剩余房款的合同义务，根据《定金协议约定》，定金70万元可以冲抵房款，两原告要求用该定金冲抵部分房款，不予退还的请求本院予以支持。因两原告存在向被告隐瞒涉案房屋的宗地为纳入国有存量用地监管的土地，其履行合同过程中也存在违约，其主张的逾期付款利息本院不予支持。关于反诉原告张家会认为其与两原告系居间服务合同关系，原告杨琨俊系其受托人，两原告存在隐瞒房屋价款，要求两原告退还其定金70万元以及多支付的房款370万元的反诉请求。本院认为，被告张家会未提供任何有效的证据证明其与两原告系居间服务合同关系，且如前所述，原告张喜城和被告张家会签订的《定金协议》和《补充协议》系有效的合同，同时被告张家会于2015年4月2日向原告张喜城支付购房款人民币800万元发生在被告张家会和案外人小坝西村签订《房屋出让协议》之后，《房屋出让协议》清楚的载明被告张家会和案外人小坝西村的房款为430万元，同时《定金协议》和《补充协议》也清楚的载明被告张家会和原告张喜城的房款为1470万元，故被告张家会应当明知原告张喜城高价向其转卖涉案房屋的事实，且其自愿接受该高价房款并已经部分履行，其与两原告应为房屋买卖合同关系，并非居间服务合同关系，其诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于两原告提出用被告支付的10万元向平某支付了中介费5万元的意见，本院认为，无论是被告与案外人小坝西村签订的《房屋出让协议》还是原告张喜城和被告张家会签订的《定金协议》和《补充协议》均未涉及到中介方，现被告张家会也不予认可平某系中介方，故两原告说法无证据印证，本院不予采信。同时根据《定金协议》约定，原告张喜城有协助被告张家会办理土地证的义务，故被告张家会认为该10万元为土地证办证费用，要求退还的反诉请求本院予以支持。同时，被告张家会表示如若法院判决其应当向两原告支付房款，其同意该笔款项抵扣房款的意见本院予以采信。综上，被告张家会应当向两原告支付的剩余房款为590万元（1470万元-70万元-800万元-10万元＝590万元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会于2013年6月7日签订的《定金协议》有效；二、被告（反诉原告）张家会于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊支付房款人民币590万元；三、驳回原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张家会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费人民币64559元，由原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊承担人民币14022元，被告（反诉原告）张家会承担人民币50537元。案件反诉费人民币23652元由反诉原告张家会承担人民币23186元，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊承担人民币466元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 李 庆人民陪审员 宋庆云二〇一九年八月十五日书 记 员 赵路娟