上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42358号原告：上海高航物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张炜林，执行董事。委托诉讼代理人：王晓宁，上海中筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓君，上海中筑律师事务所律师。被告：何照海，男，1984年11月25日生，汉族，住安徽省。被告：孙娟，女，1972年8月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海懿政教育科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张文军，董事长。上列被告共同委托诉讼代理人：侯海建，上海浦虹律师事务所律师。原告上海高航物业管理有限公司(以下简称高航物业)与被告何照海、孙娟、上海懿政教育科技有限公司(以下简称懿政公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2019年7月17日公开开庭审理。原告高航物业的委托诉讼代理人王晓宁、刘晓君，被告何照海、孙娟、懿政公司的委托诉讼代理人侯海建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高航物业向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即迁出上海市浦东新区莱阳路XXX号房屋(以下统称系争房屋)，将系争房屋返还原告高航物业；2.判令三被告共同向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止按照月租金人民币44,167元(以下币种相同)标准计算的房屋使用费以及从2020年1月1日起至实际返还之日止按照月租金57,417.10元标准支付房屋使用费(其中扣除上述期间被告已支付的10万元)。事实和理由：2011年6月30日，原告高航物业与上海东旭置业有限公司(以下统称东旭置业)签订租赁合同，约定原告承租系争房屋，双方约定原告可将房屋转租给第三方使用。后原告与东旭置业的租赁产生纠纷，经上海市浦东新区人民法院生效判决判令原告与东旭置业的租赁关系应于2016年11月11日予以解除。2017年1月15日，被告何照海、孙娟为设立被告懿政公司所需向原告租赁系争房屋，约定租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。懿政公司于2017年4月24日设立后实际使用系争房屋至今。为解约房屋占用和清退问题，原告与被告懿政公司于2018年11月1日签订《协议书》，约定被告懿政公司应最迟不晚于2019年12月31日前返还系争房屋，并按照每月44,167元的标准支付房屋使用费；同时约定被告懿政公司应于协议签订后的三日内支付2017年10月1日至2018年9月1日期间欠付的房屋使用费530,000元。协议书签订当日，被告何照海向原告支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的使用费132,501元，2018年1月1日之后的使用费至今未付。原告为维护自身合法权益，由此提起诉讼，诉如所请。被告何照海、孙娟、懿政公司共同答辩：孙娟与何照海都是懿政公司的股东。2017年1月15日原告高航物业与被告何照海签署租赁合同时，被告孙娟并未参与，被告何照海承租系争房屋是为了开设幼儿园，签约时被告懿政公司还在设立中，2018年11月的协议书明确被告懿政公司以自己的名义继续使用系争房屋，因此，本案主体应为被告懿政公司。根据协议书约定，被告懿政公司可使用系争房屋直至2019年12月31日，被告不同意返还系争房屋。由于消防水管水压问题，消防验收一直未能通过，导致懿政公司无法正常营业，办学许可证也未能审批通过，房屋使用费也不同意支付。被告确实未支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的使用费，2019年2月1日起至2019年6月30日按每月2万元的标准共计支付了10万元使用费，这个是双方协商的结果，之前未付的使用费等消防问题解决后再行协商。被告肯定会在2019年12月底向原告返还系争房屋，由此不存在2020年1月开始的使用费。原告与何照海的租赁合同是无效的，原告没有出租系争房屋的权利。经审理查明，2011年6月30日，系争房屋的权利人东旭置业与原告高航物业签署租赁合同一份，约定东旭置业将位于上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、1454-1498号构成的浦东东旭居住小区配套商铺出租给原告高航物业，并同意高航物业对商铺按套进行转租，租赁期限自2011年7月1日起至2014年12月31日止。2017年东旭置业就与高航物业房屋租赁合同纠纷提起诉讼，本院于同年1月3日立案受理后审查认定，东旭置业与高航物业在租赁合同到期后并未续签，形成了不定期租赁关系。由于高航物业长期未付租金，明显超过合理期限，故认定东旭置业与高航物业的不定期租赁合同于2016年11月11日解除，高航物业于判决书生效之日起15日内将上述承租商铺向东旭置业返还并承担相应的租金、使用费及滞纳金。该案判决生效后由东旭置业申请执行。2017年1月15日，由原告高航物业作为出租方(甲方)与合同抬头为何照海、孙娟作为承租方(乙方)形成租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋用途为店铺；在办理该房屋交接手续之前，乙方应付清保证金40,000元，甲方在全额收到该支付款项后向乙方交付该房屋；租赁期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；租金标准在整个租赁期内根据实际情况变更租金，现月租金计45,000元，年租金总计540,000元；租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋后三十日内将保证金(在按照本合同约定作出扣除后)一次性无息返还乙方；乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋恢复至交付状态，留有房屋内的物品甲方有权视为废弃物由甲方自行处理；若房屋内留有装修和附属设施，乙方不得以任何理由将该装修和附属设施冲抵欠款和费用；若甲方要求拆除该房屋内装修和附属设施的，乙方应按甲方的要求进行拆除或者向甲方支付拆除所需费用；……。租赁合同尾页乙方处由被告何照海签字。双方共同确认，2015年12月，原告高航物业与被告何照海、孙娟就系争房屋建立租赁关系，租期为一年，被告何照海、孙娟支付租赁保证金4万元，本案租赁合同签署后，原告仍将该4万元作为本案所涉合同保证金，孙娟对此不持异议。2017年2月24日懿政公司被核准成立，法定代表人为何照海，公司股东为何照海及孙娟。2018年11月1日，原告高航物业作为甲方与被告懿政公司作为乙方签署《协议书》一份，约定鉴于甲、乙双方间原存在房屋租赁合同关系，甲方将其自东旭置业处承租的房屋转租给乙方使用，房屋现仍处于乙方占有使用状态；甲方与东旭置业之间的不定期租赁合同关系经上海市浦东新区人民法院判决已于2016年11月11日解除，东旭置业已通过法院申请强制执行，要求甲方返还房屋；甲、乙双方为解决浦江东旭置业房屋租赁终止后的占有使用和清退问题，现达成如下协议：系争房屋总建筑面积719.23平方米，房屋用途为商铺；自2017年10月1日起，乙方未按44,167元/月的标准支付房屋占有使用费，计算至2018年9月30日，总计530,000元，乙方应于本协议签订后3日内全额付清；乙方未严格按照本协议所述全额付清欠付款项的，甲方有权利随时采取一切可能措施要求乙方返还房屋；本协议签订后，乙方应尽早返还房屋，最迟不晚于2019年12月31日，乙方返还前按照44,167元/月的标准向甲方支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；房屋占有使用费具体支付时间：每月3日前支付上月费用，并于房屋返还之日结清全部费用……；2019年12月31日前，乙方可随时将符合原《租赁合同》约定条件的房屋返还甲方，但至少应提前5日通知甲方，以便甲方做好交接准备；如超过2019年12月31日乙方未主动返还房屋的，则2020年1月1日之后乙方应按本协议第5条的费用标准上增加30%比例支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日，同时甲方有权利采取必要措施维护自身合法权益；因乙方逾期不迁出房屋而给甲方造成其他损失的，由乙方承担赔偿责任；甲方不鼓励乙方对房屋进行装修，乙方基于自身情况认为确有必要进行装修的，一切费用由其自行承担，且不可要求甲方对此承担任何装修费用或补偿等；因乙方存在下列情形之一的，甲方有权随时要求乙方返还前述房屋，乙方因下列情形给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：……2)因乙方逾期支付房屋占有使用费超过30日的；……。该协议书尾页甲方盖有高航物业印章并由相关人员签名，乙方处盖有懿政公司印章，签有何照海姓名。当日，原告高航物业作为甲方与被告懿政公司作为乙方又订立《付款补充协议书》，约定双方同意签订协议书当日，乙方支付甲方2018年1月6日前全部租金，44,167*3=132,501元；甲方同意乙方2018年1月6日起租金延后6个月支付；签订协议次月2018年12月6日起乙方按每月支付两个月租金的进度，补齐超出延后6个月的部分租金，至合同截止；双方特别确定，在甲方收到租金并确认乙方已支付后，开具发票；其他约定：甲方应就物业停止消防供水事宜上报给东旭置业，配合乙方完成消防改造的验收工作；如果不解决消防问题，将受到重罚，由此产生的所有损失将由东旭置业承担。2018年11月1日，从何照海账户向原告高航物业账户转账132,501元，高航物业向懿政公司开具《上海增值税普通发票》，开具名目为“经营租赁*房屋占有使用费”。此外，原告高航物业于2019年2月27日、2019年3月15日、2019年4月12日、2019年5月14日、2019年7月2日分别就莱阳路XXX号“经营租赁*房屋占有使用费”开具金额为2万元的《上海增值税普通发票》，原告确认收到共计10万元。庭审中，双方确认被告将部分房屋转租案外人，上述10万元由案外人直某向原告高航物业支付，属于房屋费用的一部分，原告同意从向被告主张的房屋使用费中予以扣除。另查，2018年12月，高行镇学前儿童看护点工作领导小组办公室向懿政公司发送《整改告知书》，确定懿政公司没有获得教育部门办学许可，在消防安全、食品安全等方面存在安全隐患，告知其在2019年1月18日前停止教育教学活动，妥善处理退费问题。2019年3月，该办公室以相同的理由再次向被告何照海发送告知书，限其于2019年3月24日前停止经营活动。2019年5月29日，上海市浦东新区公安消防支队向上海浦东懿红托育有限公司发送《责令立即改正通知书》，要求对场所室内消防栓压力不足存在消防设施未保持完好有效的违法行为责令立即改正，并由被告何照海至被检查单位处签收。以上事实，由《租赁合同》、(2017)沪0115民初1901号民事判决书、《协议书》、《付款补充协议书》、《整治告知书》、上海市浦东新区消防支队《责令立即改正通知书》、增值税发票等及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告高航物业与案外人东旭置业的租赁关系经生效判决认定于2016年11月11日予以解除，从合同解除之日起，作为承租方的高航物业并无继续使用房屋的合同及法律依据。由此，原告高航物业在合同解除后将系争房屋出租给他人的行为，应归于无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。本案中，双方对无效的责任主体存在争议，原告高航物业要求三被告承担共同的责任，对此本院认为，被告孙娟虽在之前的租赁关系中与原告签约，但在本案所涉合同中，并未参与租赁合同及协议书的签订，现也不予追认，由此其不当承担相应的合同责任；被告何照海当时以个人名义签署了租赁合同，之后虽成立了被告懿政公司，但双方并未变更签约主体，之后签署的协议书及付款补充协议书合同抬头虽为被告懿政公司，并由懿政公司盖章，但所处理的相关债权债务是之前租赁合同而产生的，也是之前租赁关系处理的延续，在原告坚持认为何照海是合同相对方下，何照海虽当时同为懿政公司的法定代表人，根据之前合同签约状况，何照海签字也代表了其个人，综上，本院认为合同的相对方应为何照海，被告懿政公司系之后债的加入，两者均应承担合同相应的责任。租赁关系无效下，第一，原告要求被告高航物业、何照海立即迁出系争房屋，将房屋返还；被告提出协议书约定房屋在2019年12月31日前返还，目前尚未到约定时间的抗辩，本院认为，协议书签订的前提是双方租赁已到期且明确知晓东旭置业与原告高航物业租赁已解除，在此基础上，对相关租金及使用费进行结算，原告因对房屋已丧失了处分的合法权源，并没有权利变相的给予次承租人超出合理期限的返还期限，由此被告的该项抗辩，本院不予采纳，对原告要求返还房屋的主张，于法有据，本院予以支持。第二，原告要求支付2018年1月1日起至房屋实际返还之日的使用费，2019年12月31日前按照每月44,167元的标准，之后按照57,417.10元标准计算；被告提出系争房屋装修好后因原告高航物业一直未处理消防栓水压过小问题，致使被告消防不通过，无法正常使用系争房屋，要求等消防问题解决之后再行协商房屋使用费。对此，本院认为，根据被告提供的材料反映，被告方确实存在消防安全问题，但该问题是否为出租方交付房屋存在瑕疵，并无证据，被告是否能够正常经营还有很多综合因素，既然被告认为房屋不能正常使用，那么在租赁期限届满就早应撤离系争房屋，避免损失的扩大，但却至今为止在无法经营下都不愿搬离，不具合理性，由此其占用房屋应承担相应的使用费。根据付款补充协议书约定，签订协议当日，需支付2018年1月6日前全部租金即132,501元，签约当日，原告也收到该笔款项，故本院对原告参照相关约定标准主张2018年1月7日至房屋实际返还之日使用费部分，具有事实及法律依据，予以支持。另外，双方认可案外人曾某某向原告高航物业支付房屋使用费10万元，该款从上述使用费中予以扣除，并无不可，可予准许。第三，被告在合同无效下，要求原告高航物业返还租赁保证金4万元；租赁保证金是为合同顺利完成履行的保证，现双方的租赁关系无效下，所具有的担保也一并认定无效，故保证金应予以返还，本院予以支持。第四，租赁合同无效下，被告要求原告赔偿装修损失40万元。本院认为，租赁合同租赁期限早已届满，即使合同认定无效，但承租人在装修投入时，是根据其订立的合同期限进行预估及装修，投入的费用也在该期间最大化的利用及分摊，可以认为在租赁期间已享有了全部装饰装修利益，租赁目的已经实现，由此再行向原告主张装修损失，在原告不予认可下，本院亦难以采纳，就该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，判决如下：一、被告何照海、上海懿政教育科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区莱阳路XXX号房屋向原告上海高航物业管理有限公司予以返还；二、被告何照海、上海懿政教育科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海高航物业管理有限公司支付2018年1月7日起至实际返还之日的房屋使用费(2019年12月31日前按照每月44,167元的标准，2020年1月1日起按照57,417.10元标准计算，其中扣除已支付的房屋使用费10万元)；三、原告上海高航物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告何照海、上海懿政教育科技有限公司租赁保证金40,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,425元，减半收取计5,212.50元，由被告何照海、上海懿政教育科技有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年八月三十日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。