广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3744号 原告：黄英媚，女，1989年2月19日生，汉族，广西柳州市人，柳州市鱼峰区阳和工业新区街道办事处会计，住柳州市鱼峰区。 被告：柳州市星宇房地产开发有限责任公司，住所：广西柳州市阳和工业新区香港新城聚龙苑3栋底层D-1号，统一社会信用代码：91450200697625085A。 法定代表人：秦华忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张德宣，男，1969年7月23日生，汉族，广西柳州市人，柳州市星宇房地产开发有限责任公司总工程师，住广西柳州市城中区。 原告黄英媚与被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告黄英媚，被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张德宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄英媚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金14364.152元；2、请求判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金19372.705元。3、请求判定被告立即办理原告所购买柳州市鱼峰区星宇华成苑1-1-19-1号商品房不动产权证。4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告开发的位于柳州市商品房，房屋总价为￥472505元。根据合同约定：1、被告应当在2016年6月30日前取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并将该商品房交付原告使用。出卖人未能按约定的时间将上述房屋交付买受人使用，出卖人违约期间每日按房款总价万分之一的标准支付违约金。签订合同后，原告依约向被告支付购房款472505元。被告于2017年4月30日向二原告交房，逾期交房304天，被告应承担逾期304天交房的违约金，即被告应支付原告逾期交房违约金14364.152元（472505元×0.01%天×304天）。 2、被告应当在商品房交付使用后的180日内为，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，被告按日向原告支付已付房款万分之壹的违约金；逾期超过360天之日起30日内，原告不退房，被告按已付房款1%向原告支付违约金，最高不超过总房款的0.5%。被告于2017年4月30日将涉案房屋交付原告使用至今，一直未取得房屋权属证书，被告已经违约，违约期限远超合同约定的360+30天的期限，被告应向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金19372.705元[(472505元×0.01%天×360天)+472505元×0.5%]。综上，为维护原告合法权益，原告根据相关法律法规提起本诉，恳请人民法院判如所请！ 被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司辩称，对原告提交的证据无异议，原告诉请的逾期交房、不动产权违约金计算方式错误，由法院按照已经生效的判决书计算方法依法裁判。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 位于柳州市鱼峰区星宇华成苑小区由被告开发建设。2015年5月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市鱼峰区房屋一套；建筑面积为85.91平方米，其中套内建筑面积为69.74平方米，按套内建筑面积每平方米6775.24元计算，总价款为472505元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条还约定：但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2、不可预见的异常施工困难（包括气象部门的连续两天以上雨天的记录，供电部门的连续停电四小时以上，因政府管理城市的临时管制措施等自然客观原因）及重大技术问题（政府建设主管部门认可）；《商品房买卖合同》第九条第二项约定：如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，出卖人按买受人已付房款每日万分之壹支付违约金给买受人，合同继续履行。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定“买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本，补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第九条处理。”附件四第九条约定：“从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的1%支付违约金。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不超过总房款的0.5%。”《商品房买卖合同》还对双方其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2017年4月30日，被告向原告交付房屋，被告逾期交房时间为304天。被告认可逾期交房的事实。由于被告尚未取得竣工验收备案登记，导致被告至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现因被告逾期交房、未履行办理产权备案登记的义务，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。原、被告双方约定交房时间为2016年6月30日前，但被告实际交房时间为2017年4月30日，实际逾期交房时间为304天。2016年6月14日柳州市发生洪灾，被告在建楼盘被淹，属于不可抗力的因素，但被告没有按合同约定在30天内告知原告工程受损，需要延期。被告因暴雨受损是客观事实，由于受损面积较大，生产自救和恢复施工需要较长的时间，本院认为酌情扣除30天作为顺延交房时间比较适宜。因此，从2016年7月1日起至2017年4月30日止，扣除30天作为顺延交房时间，被告逾期交房274天（304天－30天），被告逾期交房构成违约。 关于逾期交房违约金问题，《商品房买卖合同》第九条第二项约定：“如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，出卖人按买受人已付房款每日万分之壹支付违约金给买受人，合同继续履行”。本案被告应支付原告违约金12946.637元（472505元×1?×274天=12946.637元），原告主张被告支付逾期交房违约金14364.152元过高，对过高部分，本院予以驳回。 根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助原告办理权属登记手续。因此，原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到被告陈述的尚未能办理涉案房屋权属备案登记的原因在于被告因资金不足导致涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，这一问题近期可能无法解决，故本院酌情确定被告应在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属登记手续。 关于逾期办理产权备案的违约金，原、被告双方对计算方法存有分歧，原告认为逾期办理产权备案违约金应按照合同约定分段计算，即：从逾期之日起360日之内的违约金，按每日万分之一计算；逾期超过360日的违约金部分，按照总房款的0.5%计算。被告则认为逾期办理产权备案违约金应按照总房款的0.5%计算。对此，本院认为，首先，从合同条款的书写形式上看，附件四第九条约定的“从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”与“逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同”之间使用分号，应表示两者并列关系分句之间的停顿，而此条约定第一句话“从逾期之日起”并没有设定一个逾期天数作为前提条件，故这一约定可理解为：逾期未超过360天的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同。也可理解为无论逾期多久，违约金均可按已付房款万分之一计算。接下来对于是否解除合同的违约金计算，该条款又进行了两种情形的说明：1.买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的1%支付违约金；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，最高不超过总房款的0.5%。从条款形式和文字意思表示来看，上述对于解除合同情形和不解除合同情形的违约金的分别约定，更倾向于是前一句“逾期超过360天，自逾期超过360天之日起30日内，买受人有权解除合同”的意思延伸。其次，从结果逻辑来看，附件四第九条首先约定了被告从逾期之日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，该违约金以被告逾期天数的增加而逐渐增长，逾期越久，违约金越高。如果按照被告对合同关于违约金计算方式的理解，违约金最高不超过总房款的0.5%，那么在被告一直不履行办理产权备案义务的情况下，原告只能要求被告支付违约金2362.525元（472505元×0.5%），这显然与合同同一条款中“从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”的约定互相矛盾。综上所述，本院认为，原告主张的违约金计算方式与合同条文的意思最为接近，更符合公平及诚信原则的要求，故本院采纳原告主张的违约金计算方式，以逾期360天作为分界点，分段计算违约金。本案中，双方认可的交房时间为2017年4月30日，合同约定的提交产权登记机关备案的期限为交房后180日内，而涉案房屋至今未办理产权备案登记，至原告起诉时（2019年7月2日）逾期天数达到790天，因此，被告应向原告支付逾期办理产权备案违约金19372.705元[（472505元×360天×1?）+（472505元×0.5%）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市鱼峰区房屋权属登记需由被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司提交的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告黄英媚办理柳州市鱼峰区房屋权属登记手续； 二、被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告黄英媚支付逾期交房违约金人民币12946.637元； %1、被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告黄英媚支付逾期办理产权备案违约金人民币19372.705元； 四、驳回原告黄英媚的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费643元（原告黄英媚已预交），减半收取321.5元，由被告柳州市星宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳九林 二〇一九年八月八日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。