重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0108民初1号 原告：雷娟，女，汉族，19XX日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：李X，重庆彰义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡X，重庆彰义律师事务所律师。 被告：重庆润邦置业有限公司，住所地重庆市经开区青龙路38号风情街第一层1号，统一社会信用代码915001084504398547。 法定代表人：曾宪佩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯X，男，汉，19XX日生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：黄X，男，壮，19XX生，住广西环江毛南族自治县。 被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。 法定代表人：王洪光，该公司董事长。 原告雷娟诉被告重庆润邦置业有限公司（以下简称润邦公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。雷娟及其委托诉讼代理人李X、胡X，润邦公司的委托诉讼代理人冯X到庭参加诉讼，金阳公司经本院依法传票传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 雷娟向本院提出的诉讼请求为：1.润邦公司、金阳公司协助雷娟将重庆市南岸区青龙路36号附8号房屋的不动产权属转移登记至雷娟名下；2.润邦公司、金阳公司支付2017年5月25日至2017年6月22日期间的违约金2803元；3.润邦公司、金阳公司支付自2017年6月23日起至不动产权属转移登记至雷娟名下之日止以80万元为基数按照年利率5.7%计算出的违约金；4.本案诉讼费由润邦公司、金阳公司承担。诉讼中，雷娟自愿将其诉讼请求变更为：1.润邦公司、金阳公司支付自2017年8月4日起至签订正式的《重庆市商品房买卖合同》之日止以80万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算出的违约金；2.本案诉讼费、保全费5000元、诉讼保全担保费2700元由润邦公司、金阳公司承担。 事实和理由：2016年10月25日，雷娟与润邦公司签订《金阳·罗马假日认购书》，约定：雷娟通过润邦公司购买金阳公司开发的金阳罗马假日A106a物业（实际门牌号为重庆市南岸区青龙路36号附8号房屋），总价款80万元。签订认购书当日，雷娟向金阳公司账户支付定金2万元，并于2016年11月25日付清全部款项，金阳公司于2016年12月1日将上述房屋交付给雷娟，雷娟占有使用至今。此后，润邦公司、金阳公司以各种理由不与雷娟签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，也不办理房屋过户手续。后经了解，在售楼部接待雷娟的均为金阳公司员工，金阳公司与润邦公司系关联企业，与雷娟签订合同时，故意加盖润邦公司印章以规避法律责任。2018年10月23日，金阳公司原公司在金阳公司售楼部与雷娟签订补充协议一份，承诺在2018年年底前签订正式的《重庆市商品房买卖合同》。但签订该协议后，润邦公司、金阳公司未履行合同义务。雷娟按约支付全部款项后，占用诉争房屋至今已两年多，《金阳·罗马假日认购书》应视为润邦公司代表金阳公司与雷娟签订，并形成房屋买卖合同关系。《金阳·罗马假日认购书》具有买卖合同的构成要件，且双方均已实际履行，具有法律效力。因此，雷娟有权要求金阳公司按照合同约定办理诉争房屋过户手续，润邦公司作为代理人有义务协助办理过户。同时，鉴于润邦公司、金阳公司之间存在代理权不明的情况，应连带支付违约金。另，案涉房屋存在抵押权。为维护自身权益，故雷娟诉至本院。 润邦公司辩称：对支付违约金没有异议，但应当以75万元为基数。对雷娟诉称该案涉房屋所属楼盘为金阳公司所有的说法不予认可；该楼盘开发商为润邦公司，金阳公司与本案没有任何关系，不存在混同关联的情况。同时，润邦公司不应承担诉讼保全担保费2700元。 金阳公司未答辩、未举证。 经审理查明：2016年10月25日，雷娟与润邦公司签订《金阳·罗马假日认购书》，约定的主要内容为：雷娟认购金阳·罗马假日项目，该物业自编号为XX，建筑面积24.96平方米，该物业公布销售总价为100万元；双方一致同意，雷娟认购本物业时，一次性享受以下折扣：折后成交价1710000元，分别为：房款51万元，中介费75000元，物业管理费75000元，和悦庄消费9万元；签订本认购书同时，雷娟支付定金2万元，剩余房款73万元于2016年11月25日前补齐；雷娟须于《认购书》签订后付完全款之日起180个工作日内与润邦公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件；雷娟已知晓所认购物业尚处于抵押状态，润邦公司对外销售已经取得抵押权人同意，不会对雷娟按期接房及办理产权证产生任何不良影响；本《认购书》有效期内，雷娟享有上述房屋购买权，润邦公司无权另售，否则视为违约，应当向雷娟双倍返还定金；如雷娟在本认购书约定的期限或者润邦公司通知的时间内不与润邦公司签订《买卖合同》的，视为雷娟违约，雷娟认购的物业将不再保留，同时润邦公司有权将物业另行出售，并无须通知雷娟，同时雷娟应当按照房屋总价款的10%向润邦公司支付违约金，雷娟已收取商业的租金及保证金，需全额退还给润邦公司；如润邦公司在本《认购书》约定的期限内不与雷娟签订《买卖合同》的，润邦公司以雷娟已付金额为基数每日按照人民银行同期贷款利率向雷娟支付赔偿金；雷娟承诺：不对上述合同、协议或规约等提出协商要求，否则润邦公司有权解除本《认购书》，收取的定金不予退还，同时润邦公司可收回雷娟认购的物业并另行销售，由此给润邦公司造成的损失以及相关法律责任，由雷娟全部承担，概与金阳公司无关。 签订上述协议后，雷娟按约支付定金2万元。（该笔定金2万元转入金阳公司账户）。之后，雷娟按约支付剩余房款73万元。至此，雷娟已按约支付全部购房款75万元。庭审中，双方一致认可案涉物业已于2016年12月1日交付给雷娟。现案涉物业已由雷娟出租。 2018年10月23日，雷娟与润邦公司签订补充协议，约定：双方于2016年11月25日签订了《认购书》，约定雷娟购买金阳罗马假日XX号物业，并约定于2017年8月4日签订《重庆市商品房买卖合同》；现由于润邦公司原因，未能在上述约定时间内与雷娟签订合同，现协商双方继续履行《认购书》，润邦公司承诺于2018年12月30日前与雷娟正式完成《重庆市商品房买卖合同》；若润邦公司未在2018年12月30日前与雷娟签约，润邦公司则按银行同期贷款利率上浮20%以雷娟已付款为基数从2017年8月4日开始计算违约金至签约为止。 以上事实有原告举示的《金阳•罗马假日认购书》、证明、补充协议、收据六张、小票九张、对私客户账户明细、重庆市农村商业银行江渝信用卡交易明细、门面租赁合同两份、业主资料更新记录表、碧桂园金阳物业统一通用机打收据、录音三段、录像两段、润邦公司工商资料、金阳公司工商资料、重庆市政府非税收入电子缴款专用收据、担保费收据及双方庭审陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，雷娟与润邦公司之间签订的《金阳•罗马假日认购书》及补充协议均系双方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，双方当事人均应依约自觉履行义务。现雷娟已按约支付了所有款项，润邦公司应当按约按照《金阳•罗马假日认购书》及补充协议的约定与雷娟签订《商品房买卖合同》，否则应当按约承担违约责任。结合本院已查明的事实，因润邦公司的原因至今尚未签订《商品房买卖合同》，润邦公司已构成显著违约，理应承担相应违约责任。基于此，现雷娟主张润邦公司支付自2017年8月4日起至签订正式的《重庆市商品房买卖合同》之日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算出的违约金，符合合同约定，且属法律允许范围之内，本院予以支持。关于计算基数，本院认为结合补充协议的约定、雷娟的已付款情况，应以雷娟已支付75万元计算为宜，雷娟主张按照80万元计算，并无事实和法律依据。 因《金阳•罗马假日认购书》及补充协议均未明确约定实现债权的费用包括诉讼保全担保费，且该笔费用也非雷娟实现债权之时必然产生支出的费用，而属实现债权费用中可浮动出现的支出。在无明确事实就此约定的情况下，雷娟主张该笔费用由润邦公司承担，本院不予支持。 关于金阳公司的责任。本院认为与雷娟签订《金阳•罗马假日认购书》及补充协议的主体均为润邦公司，合同约定的权利义务主体均为润邦公司，无论从合同文本形式还是合同合意内容，均应认定与雷娟形成房屋买卖合同关系的主体为润邦公司。同时，在《金阳•罗马假日认购书》约定之时，雷娟已承诺不对上述合同、协议或规约等提出协商要求，否则润邦公司有权解除本《认购书》，收取的定金不予退还，同时润邦公司可收回雷娟认购的物业并另行销售，由此给润邦公司造成的损失以及相关法律责任，由雷娟全部承担，概与金阳公司无关。故雷娟在订立《金阳•罗马假日认购书》之时就已知晓合同关系的相对方为润邦公司，并非金阳公司。虽然雷娟将其定金2万元转入金阳公司的账户中，但仅凭这一收款行为不足以认定金阳公司就已加入《金阳•罗马假日认购书》作为债务人，成为合同的约束主体。此外，雷娟举示的润邦公司工商资料、金阳公司工商资料等证据，无法就此认定两公司人格混同，雷娟主张金阳公司承担相应责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆润邦置业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告雷娟支付从2017年8月4日起至正式签订《重庆市商品房买卖合同》之日止、以75万元为基数、每日按照中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算出的违约金。 二、驳回雷娟的其他诉讼请求。 本案案件受理费1634元，诉讼保全费5000元，由被告重庆润邦置业有限公司承担。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李明刚 人民陪审员  于 杰 人民陪审员  林 静 二〇一九年八月三十日 书 记 员  刘海燕