广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终5460号上诉人（原审被告）：廖建珍，男，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：蒙其焕，广东金纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王炜，男，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：赵雨顺，广东骏和律师事务所律师。上诉人廖建珍因与被上诉人王炜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初21077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖建珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判廖建珍在返还租赁保证金的同时扣除王炜的厂房租金；2.本案一、二审诉讼费由王炜承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，证据不足，导致判决错误。1.佛山市顺德区环境运输和城市管理局行政许可申请不予受理通知书（编号：N20180×）写明，不予受理王炜的环评申请是因为厂房所在工业区属于拆除重建区，而不是因为“环评过不了”而不通过环评。一审混淆了这两个概念，导致认定事实错误。2.合同备注栏注明“计完租厂租金”，意思是即使环评过不了，也要计付清楚厂房租金。在一审中及诉讼前，王炜同意在保证金中扣减租金，只因双方对扣减租金时间的意见不一致而不能达成协议，一审未考虑“计完租厂租金”的约定，不支持廖建珍关于在保证金中扣减租金的主张，明显偏袒王炜。（二）一审不支持廖建珍收取厂房租金的理由错误。1.关于一审判决认为廖建珍对涉案厂房在拆除重建区理应知情的问题。廖建珍、王炜均为成年人，具有完全民事行为能力。王炜三次实地考察之后，于2018年8月12日向廖建珍支付5000元租赁定金，廖建珍当天将厂房交付给王炜。王炜将生活用品、办公用品搬进厂房。2018年8月24日双方经协商一致正式签订租赁合同。王炜应当知道合同存在风险，但其仍然认为案涉厂房可以从事工业生产才签订合同，此不单是廖建珍的过错。一审判决忽视了王炜的过错。2.关于王炜是否实际使用厂房的问题。一审中，王炜并不否认使用厂房,且王炜2018年10月20日晚的微信聊天记录显示“你回来了吗？我刚好要到厂里拿点东西”，证明王炜实际占用了案涉厂房，但一审判决却否认王炜实际使用涉案厂房。被上诉人王炜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。王炜向一审法院提出诉讼请求：1.廖建珍赔偿王炜损失120000元；2.诉讼费用由廖建珍负担。后王炜在诉讼中变更诉讼请求：1.解除王炜与廖建珍之间的租赁合同；2.廖建珍退还王炜租赁保证金120000元；3.本案诉讼费由廖建珍承担。一审法院认定事实：2018年8月24日，王炜作为乙方与廖建珍作为甲方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于庄头岗北工业区的一楼厂房租赁给乙方使用，租赁面积经双方确认为约2100平方米。租赁期限为6年，即从2018年8月24日至2024年8月24日止。租赁保证金为120000元，租金为34000元/月。合同第十一条免责条款约定，若在租赁期内，国家政府政策规划拆迁的，则甲方须提前3个月书面通知乙方，乙方必须在规定期限内撤离厂房并结清租赁行为所该支付的一切费用（包括税费、杂费、水电费等）,甲方无息退还乙方租赁保证金。合同备注栏中注明乙方在合同期内而乙方的行业环评过不了的情况下，甲方不计利息退还乙方的租厂保证金。该份合同由王炜及廖建珍签名并加捺指模确认。合同签订当日，王炜依约向廖建珍支付租赁保证金120000元。廖建珍收取保证金后，向王炜出具收据一份确认收款。2018年9月30日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局对王炜的环评申请进行审查后作出《行政许可申请不予受理通知书》，告知廖建珍于2018年9月29日提出的佛山市×纳米科技有限公司年产4000件不锈钢屏风和3500件不锈钢茶几新建项目环境影响评价文件申请经审查不予受理，理由为：1.喷涂面积只喷单面，计算有误；2.项目选址位于庄头工业区，该工业区根据《佛山市顺德区*****升级改造工作领导小组办公室关于认定顺德区2018-2020年村级工业园升级改造三年行动计划项目的通知》，属于拆迁重建区，拟不受理。王炜收到后于当晚联系廖建珍未果。2018年10月8日，王炜通过微信方式联系廖建珍，告知由于属于拆迁范围，环评不能通过。后双方一直未能协商一致，王炜遂向法院起诉。再查明，一审法院于庭审后到庄头村委会走访得知，廖建珍出租给王炜的厂房系从庄头资产管理有限公司处承租后建成，案涉的土地租赁期限至2023年3月31日。案涉的厂房位于庄头岗北工业区，属于顺德区村级工业园升级改造三年行动计划项目范围内。一审法院认为，本案的审查重点及争议焦点在于本案的合同是否已经解除以及解除的原因，王炜主张廖建珍返还租赁保证金有无依据。首先，对于合同的解除及解除原因进行认定。本案中，王炜承租案涉厂房的目的在于进行工业生产，该情况从其提供的不予受理通知书中的不锈钢屏风和不锈钢茶几的项目可以认定。但是由于案涉厂房属于拆除重建区域，佛山市顺德区环境运输和城市管理局告知不能受理环评申请，则王炜租赁厂房的目的已经无法实现，王炜据此主张解除合同，合理有据。廖建珍在诉讼中亦同意解除合同，故一审法院酌情认定本案合同从廖建珍表示同意解除之日，即2019年1月28日解除。其次，关于王炜主张廖建珍返还租赁保证金有无依据的认定。第一，王炜及廖建珍在合同备注项中约定，合同期内行业环评无法通过的，不计利息退还租赁保证金，该条款已经明确了租赁保证金的退还条件，而本案中王炜正是申请环评未能通过，且未能通过环评的原因主要在于厂房属于村级工业园升级改造的拆除重建区，佛山市顺德区环境运输和城市管理局不予受理，即王炜对于无法通过环评并无主观过错，依据合同条款，廖建珍应当将租赁保证金全额予以退还。廖建珍辩称王炜无法通过环评故保证金不予退还没有依据，不予采纳。第二，关于廖建珍辩称王炜实际于2018年8月至10月30日间租赁厂房，应当支付相应租金。一审法院分析认为，首先，廖建珍作为在案涉厂房经营长达十几年的经营者，对于案涉厂房属于重建拆除区域理应知情，该区域部分厂房已经在2018年拆除，廖建珍在明知或者知道存在拆除风险，可能无法通过环评的情况下仍然将厂房租赁给王炜用于工业生产，存在主观的过错；其次，廖建珍的土地租赁期间到2023年到期，而其在未与土地权属人续租的情况下，与王炜签订租赁期限至2024年的合同，对于2023年4月之后的租赁期间，廖建珍属于无权出租而租赁给王炜，存在过错。第三，王炜虽然与廖建珍签订合同，但是由于环评的原因实际也并未使用厂房，在2018年9月30日开始已经要求廖建珍退还保证金，亦即向廖建珍提出了解除合同的意思表示，但是廖建珍未予处理，放任自身损失扩大，且廖建珍在签订合同中存在以上诸多过错，故一审法院酌情对廖建珍的租金收取抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认王炜与廖建珍于2018年8月24日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月28日解除；二、廖建珍应于判决发生法律效力之日起十日内向王炜返还租赁保证金120000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为1350元（王炜已预交），由廖建珍负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：《厂房租赁合同》落款处约定：“备注：①乙方在合同期内而乙方的行业环评过不了的情况下，甲方不计利息退还乙方的租厂保证金。②计完租厂租金。”廖建珍在二审法庭调查期间陈述王炜于2018年10月8日与其电话联系要求解除合同退押金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院应围绕廖建珍的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：廖建珍关于从返还王炜的租赁保证金120000元中扣除王炜欠付的租金之请求是否成立。从《厂房租赁合同》备注条款内容可知，双方约定如王炜申请环境影响评价不成功，廖建珍应无息退还租赁保证金120000元，且王炜应付清相应租金，此为双方当事人约定合同解除条件之意思表示。已查明，王炜的环评申请未获行政部门审批通过，王炜有权依据前述约定解除合同。微信记录显示王炜在2018年9月30日未能与廖建珍取得联系，在2018年10月8日告知廖建珍关于环评未能通过之情况，廖建珍亦确认王炜最早于2018年10月8日与其电话联系说明环评未通过，要求解除合同退押金，故本院认定王炜于2018年10月8日首次提出解除合同，《厂房租赁合同》于该日解除。一审法院判决《厂房租赁合同》于2019年1月28日解除，处理不当，但双方对此均未提起上诉，故本院对一审判决的该判项予以维持。合同解除后，王炜关于返还租赁保证金120000元之请求符合合同备注条款第①项之约定，廖建珍对此亦无异议，只是主张应从中扣除王炜占用涉案厂房期间的租金。廖建珍的该主张符合合同备注条款第②项“计完租厂租金”之约定，亦符合情理。因扣除租金与返还租赁保证金均为金钱债务，为避免当事人讼累，本院对扣除租金问题在本案中一并予以处理。关于应扣除的租金数额。《厂房租赁合同》约定租赁期限自2018年8月24日起算，在无相反证据反驳的情况下，本院认定王炜自该日起占有使用涉案厂房，应开始计付租金。廖建珍主张其在2018年8月12日即已交付厂房，缺乏证据证明，本院不予支持。如上所述，《厂房租赁合同》于2018年10月8日解除，租金应计付至该日。合同解除后，廖建珍作为出租人应及时收回厂房以避免损失，但微信记录和廖建珍的陈述显示，廖建珍因自身原因并未及时回到佛山收回厂房，对由此造成厂房闲置的占用费损失，王炜无需承担责任。廖建珍主张王炜支付租金至2018年10月31日，理据不足，本院不予支持。经核算，2018年8月24日至2018年10月8日的租金为52133元（34000元÷30天×46天），将该租金从租赁保证金120000元中扣除后，廖建珍还应向王炜返还67867元。廖建珍上诉请求超出部分，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，廖建珍的上诉请求部分成立。本案因当事人在二审期间作出新的陈述而改判，一审不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初21077号民事判决第一项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初21077号民事判决第二项为：廖建珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向王炜返还租赁保证金67867元。三、驳回王炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为1350元，由王炜负担586.44元，廖建珍负担763.56元；二审案件受理费533.34元，由王炜负担306.67元，廖建珍负担226.67元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月十三日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡