福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初1563号 原告（反诉被告）：刘敏娟，女，1970年12月20日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林秋萍，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5－001室，统一社会信用代码913501240732309236。 法定代表人：陈文岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱瀚杰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉玲，福建名仕律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘敏娟与被告（反诉原告）福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘敏娟委托诉讼代理人林秋萍、黄志光、被告（反诉原告）西雅图公司委托诉讼代理人朱瀚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘敏娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿向原告承诺赠送面积部分的损失103539.12元（按合同约定单价8628.26元／㎡×承诺赠送面积12㎡）；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款902775元为基数，按日万分之四，自2018年12月21日起计至通过消防验收并取得《竣工验收备案证》且合法向原告实际交付房屋之日止），暂计至2019年5月21日为54527.61元；三、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：坐落于闽清县地块的“闽清理想湾”由被告开发建设，其在对外进行销售时，大肆宣传“最高赠送20㎡”、“总是多一房”、“买一套，送一房，总比别人多一房”等，并在售楼部展示和向原告出具户型的《置业计划图》，其销售人员特别指出图中阴影部分为赠送面积并附带装修效果图，以及带原告参观了有赠送面积部分的样板房，同时指出该楼盘一期的赠送面积部分已经全部倒板了，购买后保证会赠送面积等等销售允诺，对原告购买房屋造成重大影响。故而，原告于2017年8月31日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于闽清县，建筑面积104.63㎡，单价8628.26元／㎡，总价款902775元，其承诺赠送面积12㎡。合同约定原告逾期付款，逾期超过30日的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之四的违约金。合同约定被告应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用，未按合同约定的期限交付该商品房，被告向原告支付1000元的违约金，原告同意不解除合同。合同签订后，原告依约付清全部购房款，履行了付款义务。而被告至今未能交付符合合同约定条件和法定条件的经验收合格房屋，已构成逾期，其并未按其承诺赠送面积进行交付，已构成违约。因此，被告应承担逾期交房责任并赔偿其承诺赠送面积给原告造成的损失，望判如所请。 西雅图公司辩称，1.西雅图公司的有关宣传材料为要约邀请，被答辩人向西雅图公司主张赔偿承诺赠送面积部分的损失没有合同依据。2.讼争商品房已符合合同约定的交房条件，被答辩人无权主张西雅图公司通知的交房日期以后的逾期交房违约金。综上所述，除通知交房日期前的逾期交房违约金外，被答辩人的其他请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 西雅图公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金18200元；2.反诉费用由反诉被告负担。反诉事实和理由：2017年，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买“闽清理想湾”4#楼901单元房产。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期接收超过30日的，应按每日100元标准向出卖人支付保管费”。2018年12月15日，讼争商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，并于2019年1月4日进行竣工验收消防备案。至此，讼争商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，反诉原告向反诉被告发出书面通知，要求反诉被告于2019年1月6日前来办理收房手续，但反诉被告拒绝收房，直至2019年7月7日前来办理收房手续，逾期182天接收房屋，应按照合同约定承担逾期收房的违约责任，即向反诉原告支付违约金18200元。 刘敏娟对西雅图公司的反诉请求辩称：1.案涉房屋所在项目未达到设计要求条件，且反诉原告并未按其承诺的将有赠送面积的房屋交付给反诉被告，案涉房屋未达到约定的交房条件。2.案涉房屋所在项目尚未进行建设工程竣工规划条件核实，目前还不具备人防工程的专项验收，更未取得《竣工验收备案表》，案涉房屋未达到法定的交房条件。3.案涉房屋未达到约定和法定的交房条件，反诉被告有权拒绝收房，不属于逾期收房，反诉原告据此收取保管费没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：刘敏娟提供的宣传单、广告页、扇子、鼠标垫及置业计划图中虽然载明“最高赠送20㎡”、“买一套、送一房，总比别人多一房”等内容，但载明的赠送面积不明确，且该宣传资料、计划图同时载明“本宣传资料所涉图文仅供参考，不作为合同要约，最终以签订的协议及政府批文为准”、“最终面积以房管局实测面积为准”等内容，故上述证据不符合要约的规定，应视为要约邀请。信访答复，系闽清县住房和城乡建设局出具，可以证明至2019年4月16日闽清理想湾二期未取得竣工验收合格备案证书，但法律并未明确规定进行竣工验收备案是交房的必备条件，不予采信；行政处罚决定书、处理反馈，系闽清县行政执法机关作出，可以证明西雅图公司在销售过程中发布的商业广告构成虚假宣传，以及被行政处罚的事实。信访事项答复意见书、关于理想湾二期工程进度情况的回复虽系相关单位出具，但工程竣工规划条件核实、人防工程竣工验收备案不属于合同约定的交付条件，更不属于法定交付条件，不予采信。 西雅图公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，系勘察、设计、施工、监理等单位于2018年12月15日对讼争商品房进行竣工验收后出具，符合证据的三性原则，予以采信；建设工程竣工验收消防备案凭证，系消防单位出具，可以证明讼争商品房于2019年1月4日完成竣工验收消防备案，予以采信；理想湾交房通知单、催告办理房屋交接通知书、EMS快递单，可以证明西雅图公司于2018年12月15日以快递方式书面通知刘敏娟在2019年1月6日办理商品房交付手续的事实；理想湾房屋验收交接表、钥匙代管委托书，接收方与委托方均系刘敏娟签名，可以证明刘敏娟于2019年7月7日才接收讼争商品房的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日,刘敏娟（买受人）与西雅图公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号20170210035）及附件，约定买受人向出卖人购买位于闽清县，总价902775元；签约当日支付182775元作为首期购房款，余款720000元向银行办理按揭贷款；买受人未按合同约定支付购房款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将讼争商品房交付买受人使用，逾期出卖人向买受人支付1000元的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单；由于买受人原因，未能按期交付的，买受人逾期接收超过30日的，应按每日100元标准向出卖人支付保管费等条款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：关于出卖人的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明书，仅供买受人参考，不视为对买受人的要约，所有内容均以政府最终批准的文件及双方签署的《合同》及附件约定为准；第十二条约定：双方确认有关本合同及附件中的各项通知，双方均按合同或附件所载的电话、地址发出，如果书面通知以挂号信、邮政快递的方式送达对方的，则通知时间以落地邮戳为准等内容。 2018年12月15日，讼争商品房经建设单位（西雅图公司）、勘察单位（福建省现代工程勘察院）、设计单位（福建省新广厦工程设计研究院有限公司）、监理单位【中龙建（福州）工程建设咨询有限公司】、施工单位（福建省闽清县第三建筑工程公司）验收并出具竣工验收报告；2019年1月4日，讼争商品房通过闽清县公安消防大队（梅公消竣备字【2019】第0001号）建设工程竣工验收消防备案，至此，讼争商品房符合交付买受人条件。2018年12月15日西雅图公司以快递方式通知刘敏娟于2019年1月6日办理商品房交付手续，2019年5月8日再次以快递方式通知其于5月20日前办理商品房交付手续，同年7月7日双方办理商品房交付手续。 2019年6月26日，闽清县市场监督管理局以西雅图公司宣传内容不真实、利用格式合同侵害消费者权益为由，分别作出责令改正、罚款500000元和10000元的行政处罚，西雅图公司不服行政处罚，提起行政复议。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人主要争议焦点如下： 争议一、西雅图公司发放的宣传单是要约邀请还是要约的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条明确规定：关于出卖人的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明书，仅供买受人参考，不视为对买受人的要约，所有内容均以政府最终批准的文件及双方签署的《合同》及附件约定为准。并且刘敏娟与西雅图公司签订的《商品房买卖合同》中也没有约定西雅图公司向刘敏娟赠送面积内容。为此，西雅图公司对外发布的“买一套、送一房，总比别人多一房”广告应视为要约邀请，故刘敏娟要求西雅图公司赔偿所承诺的面积没有事实和法律依据，不予支持。 争议二、逾期交房违约金的计算（包括逾期交房时间及计算方法）。关于逾期交房时间，《商品房买卖合同》第八条约定：西雅图公司应于2018年12月20日前将符合条件的商品房交付刘敏娟。讼争的商品房经相关部门联合出具竣工验收报告及闽清县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案，于2019年1月4日已达到交付条件，且西雅图公司通过快递方式通知刘敏娟在2019年1月6日交接商品房。为此，商品房逾期交房时间应从2018年12月21日起至2019年1月5日止，共计16天。关于计算方法，《商品房买卖合同》第七条规定买受人逾期付款未超过30日，自逾期第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第九条规定出卖人逾期交房的，向买受人支付1000元违约金。因此，《商品房买卖合同》中双方对违约金的约定有违公平原则，违约金应参照买受人违约的标准即日万分之三计算。综述，西雅图公司应支付刘敏娟违约金4333.32元（购房款902775元×0.03%×16天）。 争议三、西雅图公司反诉请求是否有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十一条虽有规定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期接收超过30日的，应按每日100元标准向出卖人支付保管费”的规定，但西雅图公司未提供证据证明为保管讼争商品房支付的费用，其主张保管费没有事实依据，不予支持。 综上所述，刘敏娟诉讼请求中合理的部分，予以支持；西雅图公司反诉诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘敏娟支付逾期交房违约金4333.32元； 二、驳回刘敏娟的其他诉讼请求； 三、驳回福建西雅图置业有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3461元，减半收取1730.5元，由刘敏娟负担1705.5元，福建西雅图置业有限公司负担25元；反诉受理费128元，由福建西雅图置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇一九年八月二十八日 书记员  严 榕 主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-