河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初5025号 原告：王洋，男，1975年7月10日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 被告：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地：滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号，统一社会信用代码，911308243198275448。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 二被告委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：张明军，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。 原告王洋与被告承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）、被告承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中，经原告申请，本院依法追加承德华耀公司本案被告参加诉讼，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告王洋的委托诉讼代理人李永军、秦亮平，被告大地创见公司、被告承德华耀公司委托诉讼代理人王文倩、第三人建行滦平支行委托诉讼代理人张明军、李凤义到庭参加诉讼，原告王洋，被告大地创见公司、被告承德华耀公司法定代表人苏为学、第三人建行滦平支行法定代表人宋永德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洋向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地创见公司返还原告购房款1180000.00元，并赔偿原告自2016年12月21日起至实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告已经偿还第三人的按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地创见公司支付原告违约金218000.00元；5、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告房屋差价损失（以评估为准）；6、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；7、请求依法判令被告大地创见公司向第三人建行滦平支行偿还剩余按揭贷款本金及利息；8、本案全部诉讼费用由被告承担。请求判令被告华耀公司与被告大地创见公司的债务承担连带赔偿责任。 事实和理由：2017年1月3日，原告与被告大地创见公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告大地创见公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区三组团142号房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为64.8平米，房屋价款为2180000.00元；被告大地创见公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地创见公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地创见公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告大地创见公司支付房屋首付款1180000.00元，剩余1000000.00元房款，原告与第三人建行滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由第三人建行滦平支行将借款1000000.00元直接支付给被告大地创见公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。之后，被告大地创见公司并没有取得建设工程竣工验收备案表及《新建住宅与配套设施交付使用意见书》，根据《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后。经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，案涉房屋并不符合交付条件。2018年11月19日，原告购买的案涉房屋被拆除，直接导致原告购买案涉房屋的合同目的无法实现。原告认为，原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。现在，被告大地创见公司并没有完成交付义务，而且，被告大地创见公司也确定日后无法完成交付义务，被告大地创见公司的逾期交房行为，必定超过90日；同时，由于案涉房屋被拆除，原告购买案涉房屋、完成房屋过户的合同目的也确定无法实现。此情况也导致原告与第三人建行滦平支行就案涉房屋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的无法实现，具备解除的条件；案涉房屋被拆除之后，原告多次与被告大地创见公司协商赔偿事宜，但是被告大地创见公司一直拖延，双方无法达成一致意见。 由于被告承德华耀公司是被告大地创见公司的股东，根据工商登记档案材料显示，大地创见公司实缴注册资金为0。故，根据《公司法》第三条：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，故被告承德华耀公司应当对大地创见公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，望依法判如诉请。 大地创见公司辩称，一、原告主张解除案涉合同于法无据，且案涉房屋已交付原告，房屋风险依法转移，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效；我司没有从事违法违规建设；案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司不同意解除。二、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司已经按照约定向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务，我司并没有延迟交付或者无法交付的违约情形，房屋交付后的灭失风险依法应由原告自身承担，原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据，退一步讲，本案案涉房屋“五停”（即停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任。在原告的诉讼请求中，原告既主张赔偿房款的利息损失，又主张房屋价款的10%违约金，属于重复主张，不应支持；原告要求被告大地创见公司赔偿房屋差价没有合同依据且已经主张了违约金损失赔偿，构成重复主张，不应支持。据此，应依法驳回原告对我司违约责任的诉讼请求。三、原告追责主体错误，案涉房屋交付后，风险由原告自负，案涉房屋系政府拆除，原告可向政府申请国家赔偿。如前所述，案涉房屋系五证齐全的合法建筑，在我司交付后，被政府安排拆除，政府行为导致原告利益受损原告应依法向拆除房屋的责任方即政府部门主张国家赔偿。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司将在法定的60日内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司对行政复议决定不服的，仍有权依法提起行政诉讼。在诉讼中我司有权依法提起相应的国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉房屋的土地的行政许可能否成立和重新开发建设的大问题，也将关系到案涉房屋被拆事件中我司有没有违法违规以及是否对原告构成违约的大问题，因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉房屋的《商品房买卖合同》依法有效；第二、案涉房屋是合法建筑物且已经交付，房屋风险已经转移，所以不同意解除该合同；第三、案涉合同基本履行完毕，我司不存在违约行为，房屋拆除是政府行为所致的，属于不可抗力事由，我司无需向原告承担违约责任；第四、房屋交付后灭失，系因政府拆除，原告依法应向侵权责任方即政府主张国家赔偿；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一个中止审理的法定事由，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 被告大地创见公司对原告起诉所述原、被告大地创见公司于2017年1月3日签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，约定大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中三组团142号商品房销售给原告，房屋价款为2180000.00元，被告大地创见公司应于2018年8月31日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证外的其他“四证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）均予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 被告承德华耀公司辩称，根据合同相对性原则，合同权利义务不应及于没有合同关系的第三人，被告承德华耀公司不是案涉商品房买卖合同的权利义务主体，原告主张华耀公司承担连带责任没有合同依据，不应支持。被告大地创见公司是独立的法人公司，依法对其独立作出的民事行为独立承担相应的民事责任；被告承德华耀公司作为股东，对被告大地创见公司出资的认缴时间是2024年10月10日，出资期限未到，同时，原告对被告大地创见公司的诉讼尚未审结，也未进入到执行阶段，更无证据证明被告大地创见公司的偿还能力情况。因此，原告在本案中将承德华耀公司作为被告并主张承德华耀公司承担连带责任于法无据，不应支持。其余答辩意见同被告大地创见公司答辩意见一致。 第三人建行滦平支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令被告大地创见公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任（已另行起诉）；3、由原告、被告大地创见公司承担本案全部诉讼费用。第三人诉称，案涉按揭贷款合同系合同双方真实意思表示，不违反因法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，即使该合同被解除，原告依法、依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本金及利息的义务。同时，因第三人与被告大地创见公司于2016年8月30日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016005）,合同约定被告大地创见公司为购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属住房或商业用房而与第三人建行滦平支行发生借贷关系的全部债务人（包括本案原告）提供最高额保证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，第三人建行滦平支行亦有权要求被告大地创见公司返还购房款本金及利息。 原告王洋就第三人的诉讼请求辩称，原告不应承担向第三人偿还贷款及利息的义务，剩余按揭贷款本息应当由被告大地创见公司承担。首先，由于案涉房屋已经被拆除，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的无法实现，该合同具备解除的条件，应当予以解除。其次，第三人在发放案涉房屋的按揭贷款中存在过错，损失应当由其自行承担，或者由被告大地创见公司对第三人承担损失赔偿责任。再次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人即被告大地创见公司应将购房贷款等本金、利息返还担保权人和买受人。同时，根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定：合同因法定或约定解除的，若买受人是通过银行按揭贷款方式支付房价款的且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行。该合同及补充协议在第三人处有备案，且第三人同意了该条款后才向被告发放的贷款。因此，无论从法律规定还是从合同约定的角度，剩余按揭贷款本息由被告偿还给第三人都是具有事实及法律依据的。故第三人要求原告偿还剩余按揭贷款的诉讼请求，不符合法律规定及合同的约定。 被告大地创见公司就第三人的诉讼请求辩称，我司不同意解除案涉商品房买卖合同，故第三人主张我司承担连带保证责任没有事实和法律依据。案涉房屋已经交付，合同义务基本履行完毕，我司不同意解除案涉商品房买卖合同，原告已收楼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋交付后风险由买受人承担，原告应当继续履行合同约定的义务，向第三人履行还款责任；案涉房屋系政府原因拆除，我司不存在违约行为，不应承担违约责任且案涉合同不应解除，原告亦未出现违反合同还款的行为，不存在违约等情形，不应提前还款，我司亦不存在现在承担提前还款的保证义务的情形，各方应当按照合同约定继续履行相应的义务。因此，第三人在本案中对我司的主张不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 原告为证明自己的观点，向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号00020551），用以证明原告购买了被告大地创见公司开发建设的案涉房屋，被告应当在2018年8月31日前交付房屋；被告逾期交房超过90日的，需承担房屋总价款10%的违约金。 证据二：购房款收据，用以证明原告向被告大地创见公司支付购房款2180000.00元； 证据三：按揭贷款合同、个人贷款支付凭证，用以证明原告与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，原告向第三人贷款1000000.00元用于购买案涉商品房,第三人建行滦平支行于2017年5月31日向被告大地创见公司发放该贷款，第三人未将贷款部分支付至监管账户。 证据四：原告偿还银行贷款流水，用以证明原告按照贷款合同约定偿还了贷款本金及利息，被告的违约行为给原告造成利息损失； 证据五：关于请求政府支持协助拆除长城脚下饮马川部分房屋的报告，用以证明案涉房屋的拆除是由被告的原因造成的，被告构成违约，应当向原告承担违约责任； 证据六：三组团142、146要求，用以证明原告并不认可案涉房屋完成交付。 对原告提供的证据，被告大地创见公司质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，对关联性有异议，案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司没有延期交房，不应承担预期交房的违约责任。案涉房屋交付后，商品房的相关权利、义务、风险转移给买受人即原告，案涉房屋在交付后被政府拆除，原告可向政府主张赔偿；对证据二无异议；对证据三的真实性请法院依法核实，我司确认收到该按揭购房款；对证据四的真实性、合法性请法院依法核实，认为该利息是原告贷款产生的，与我司无关。房屋交付后，房屋灭失风险及损失由原告自负，且原告的诉求重复主张了利息赔偿以及违约金，不应支持。另外，2018年12月27日、2019年1月28日、2019年2月3日、2019年3月7日、2019年4月23日，我司代原告支付按揭贷款合计29544.15元，该款项应在本案审理中综合考虑；对证据五、证据六的真实性、合法性及关联性有异议，原告没有提供证据原件，真实性无法核实，内容也与事实不符，不能达到原告的证明目的。案涉房屋实际是因政府原因以及政府要求并由政府直接拆除，案涉房屋是“五证”齐全的合法建筑物，我司不存在违约情形，不应承担违约责任。 对原告提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对证据的真实性、合法性认同被告大地创见公司的质证观点，与我司无关，且这些证据恰好证明本案的合同主体是原告和被告大地创见公司，本案是商品房买卖合同纠纷，根据合同的相对性，应由合同双方对案涉合同义务承担相应的责任，我司非合同主体，不承担合同责任。 对原告提供的证据，第三人建行滦平支行质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性无异议，可以证明基于双方签订的商品房买卖合同，原告向第三人申请住房贷款，应按其与第三人签订的借款合同继续履行；对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，第三人履行了发放贷款的义务，原告应按约定履行偿还贷款本金及利息的义务；证据五是无原件，真实性无法确认，即便内容属实，原告仍应按与第三人签订的借款合同履行偿还贷款本息的义务，该证据无法达到原告的证明目的；证据六无原件，无法核实签字人的身份，该证据与原告应否偿还借款本息无关，因此不能达到原告的证明目的。 被告大地创见公司为证明自己的观点，向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告提供的证据一和证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》合同并约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2018年8月31日，案涉房屋已经交付，合同基本履行完毕，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，被告所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告依法免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号cl130824-2016-19）； 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00072号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600026号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号:建字第130824201600034号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201609220201）； 证据八：《商品房预售许可证》（证号:（滦）房预售证第20160033号）； 被告提供的证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉房屋“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）俱全，是合法建筑物，被告没有违规建设，没有违约违规。 证据八-1：房屋交付证明，用以证明案涉房屋已经交付原告，风险已经转移，应由原告承担灭失风险； 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的； 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除； 证据十一：2018年11月23日的停工通知书，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府实行了“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）所致； 证据十二：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书，编号：（滦资规）撤决字[2019]006号； 证据十三：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书，编号：（滦资规）撤决字[2019]024号； 证据十四：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书，编号：（滦行审撤[2019]4号）； 证据十五：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书，编号：（滦行审撤[2019]26号）； 被告提供的证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，被告无需向原告承担责任。 证据十六：《行政复议申请书》提交证明，用以证明被告大地创见公司已就政府撤销行政许可提出复议申请，本案应当中止审理； 证据十七：银行付款凭证，用以证明被告大地创见公司代原告王洋向第三人支付银行按揭贷款合计29544.15元。 对被告大地创见公司提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可，证明目的不认可，案涉房屋并没有完成交付，根据双方的买卖合同约定，被告应当交付“经验收合格的房屋”。并且，案涉房屋并不符合《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条规定的交付条件，商品房买卖合同没有履行完毕；其次，案涉房屋的“四证”已经被撤销，现案涉房屋不属于合法建筑。再次，案涉房屋已经被拆除，买卖合同的目的确定无法实现，而且案涉房屋的拆除，不属于不可抗力，被告大地创见公司应当承担违约责任。对证据三至证据八的真实性认可，合法性、关联性、证明目的均不认可，上述行政许可因被告大地创见公司存在违法、违规行为，被政府发现后，依法予以撤销，而且，由于被告大地创见公司违法建设，导致案涉房屋被拆除，被告大地创见公司也无法重建，合同目的无法实现，被告大地创见公司应当承担违约责任；对证据八-1的真实性认可，对其合法性和关联性不认可，由于案涉房屋并不具备合同约定及法律规定的交付条件，被告没有实际完成房屋交付义务；对证据九的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，该文件没有任何部门的盖章，无法确定来源，而且，该文件也显示由于被告大地创见公司违法建设、需要拆除房屋，并未显示是政府拆除，由于案涉房屋并没有完成交付工作，房屋的灭失风险，应由被告大地创见公司承担，并向原告承担违约责任；对证据十的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，该照片无法显示房屋的具体位置，事实上案涉房屋已经被拆除，但无法证明被政府拆除；证据十一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据说明被告大地创见公司开发建设的房屋属于违建，应当承担违约责任；证据十二至证据十五的真实性认可，合法性及关联性、证明目的都不认可，被告逾期交房的行为，已经超过了合同约定的交房期限，原告购买案涉房屋被拆除，合同目的无法实现，原告根据合同约定和法律规定已经享有合同解除权。同时该证据也表明是由于被告大地创见公司存在违规行为导致行政许可被撤销，责任在被告，被告是否进行行政诉讼，与本案无关，也不构成民事案件中止的理由，因此，被告大地创见公司应按买卖合同的约定对原告承担违约责任；对证据十六的真实性、合法性、关联性不认可，行政案件与民事诉讼没有必然的关系，案涉房屋已经被拆除，合同目的无法实现，本案不应当中止审理；对证据十七没有异议。 被告承德华耀公司对被告大地创见公司提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该证据证实案涉纠纷是发生在原告和被告大地创见公司之间的合同纠纷，根据合同的相对性，原告的诉请与承德华耀公司无关，请求承德华耀公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。 对被告大地创见公司提供的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均无异议，证实因原告与被告大地创见公司签订了合法有效的买卖合同，原告才向第三人申请住房贷款；对证据三至证据八的真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明第三人建行滦平支行在审核、发放贷款过程中已尽审慎义务，借款合同合法有效；对证据八-1的真实性认可，但案涉房屋是否完成交付与原告是否履行向第三人偿还借款本息的义务不存在关联性；对证据九至证据十一未发表质证意见；对证据十二至证据十五的真实性认可，因撤销决定发生在第三人与被告大地创见公司签订《最高额保证合同》之后，与第三人无关，被告大地创见公司仍应按合同约定向第三人承担连带还款责任；对证据十六的真实性认可，但是与原告应否履行偿还借款本息的义务无关；对证据十七的真实性、合法性、关联性认可，原告作为借款人，被告大地创见公司作为连带责任保证人均应向第三人建行滦平支行履行还款义务。 被告承德华耀公司未向法庭提供证据。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：130687508-2012-20171946203），用以证明双方存在借款合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。约定了合同权利义务终止不影响合同结算、清理条款的效力，该合同不具备约定解除条件； 证据二：发放贷款支付凭证，用以证明第三人履行了发放贷款的义务，不存在任何违约行为，原告应按合同约定履行还款义务； 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：00020551），用以证明第三人与被告存在担保合同关系，其对原告向第三人借款承担最高额连带保证责任，案涉借款合同属于合同约定的最高额保证范围内，被告应对原告的全部借款承担连带保证责任，合同约定了最高额保证合同的效力独立于主合同，无论原告与被告的买卖合同是否被解除，被告均应向第三人承担还款责任； 证据四：对账单，用以证明原告偿还贷款的实际情况及欠付贷款本息的金额，同时被告代原告偿还贷款也能证明被告已履行着连带保证还款义务； 证据五：河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民初字10号《受理案件通知书》用以证明第三人诉被告大地创见公司保证合同纠纷一案已由承德市中级人民法院受理。同时为节约诉讼资源，公平审理，本案有可能会与该案合并审理。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，首先，第三人是在案涉房屋不满足放款条件下进行的放款，按揭贷款本金及利息应当由第三人与被告承担，与原告无关。其次，按揭贷款合同约定的贷款支付账号并非资金监管账号，第三人没有将原告的按揭贷款发放至资金监管账户，导致被告将按揭贷款挪作他用，目前案涉房屋因违法建设被拆除，所以，按揭贷款本金及利息均应由第三人及被告承担；对证据二的真实性认可，合法性及关联性、证明目的不认可，第三人作为专业的银行贷款机构，明知依法应将按揭贷款发放至资金监管账户，但其不予理会上述规定，造成按揭贷款无法追回，责任在于第三人及被告；对证据三的真实性、合法性、关联性原告无法核实，由于原告并非合同主体，不清楚该合同的内容，原告不受该合同的约束；对证据四的真实性认可，合法性、关联性及证明目的都不予认可；对证据五的真实性、合法性认可，证明目的不认可，承德市中级人民法院受理该案是基于第三人享有最高额保证合同请求权，而原告并非该合同的主体，第三人在该案中主张的数额，是否包括原告的贷款，并不确定，且该案件应中止审理，待纠纷解决后再继续审理，更符合法律规定，故该案件无法与本案合并审理。 对第三人提供的证据，被告大地创见公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，认为案涉贷款合同的主体是原告与第三人，还款的主体也是原告，并非大地创见公司；对证据二的真实性、合法性无异议，大地创见公司确认收到该按揭贷款；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，大地创见公司是否承担保证责任尚未确定、承担金额也未明确；对证据四的真实性请法院核定，另我司代原告支付按揭贷款29544.15元，应在本案审理中综合考虑；对证据五的真实性、合法性无异议，认为该案与本案存在重合，现第三人申请合并审理，本案应在是否合并审理决定作出前中止审理。 对第三人提供的证据，被告承德华耀公司质证认为与被告承德华耀公司无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王洋与被告大地创见公司于2017年1月3日签订了合同编号为00020551《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区三组团142号商品房销售给原告王洋，房屋总价款为2180000.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告大地创见公司支付购房款1180000.00元。2017年4月19日原告王洋与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人建行滦平支行贷款1000000.00元用于购买案涉商品房。2017年5月31日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地创见公司指定账户，被告大地创见公司于2017年7月18日为原告出具购房款发票三张，金额为2180000.00元。被告大地创见公司未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告已经竣工验收合格的房屋。2018年11月原告购买的商品房被拆除。 另查明，截止2019年4月10日，原告王洋账户已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计129994.26元，其中包括被告大地创见公司于2018年12月27日、2019年1月28日、2019年2月3日、2019年3月7日、2019年4月23日，我司代原告支付按揭贷款合计29544.15元，原告本人偿还100450.11元，尚欠贷款本金953421.67元及利息。 本院认为，原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，对被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉商品房已拆除，导致合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》，故对原告要求解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告辩解合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予采纳。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该个人房屋抵押借款合同的贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告大地创见公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告应予免责的的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 因被告大地创见公司违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告大地创见公司应按原告累计已付款的10%支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地创见公司支付的购房款即购房首付款为基数，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地创见公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地创见公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告起诉要求被告大地创见公司赔偿房屋差价损失无事实及法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。 对于第三人请求原告王洋偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王洋为还款义务人，解除前的欠款本息应由王洋负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将王洋已支付的贷款本息返还王洋，同理，王洋未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王洋偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。 原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司对被告大地创见公司的认缴出资为50000000.00元，认缴出资期限为2024年，现未到出资期限，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王洋与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00020551的《商品房买卖合同》(包括补充协议）并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告办理撤销网签备案手续； 二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王洋支付的购房首付款1180000.00元； 三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王洋支付的购房首付款1180000.00元的利息损失（利息损失自2016年11月16日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）； 四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王洋已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息合计100450.11元； 五、解除原告王洋与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年4月19日签订的合同号编为130687508-2012-20171946203的《个人住房（商业用房）借款合同》； 六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171946203的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告王洋的其他诉讼请求； 八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24960.00元，由被告承德大地创见房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚君 人民陪审员  彭嘉菂 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。