广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初8499号原告：邓以超，男，1975年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：何倩明，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市天都城物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张艳颜，职务执行董事。委托诉讼代理人：熊延宝，广东鹏吉律师事务所律师。原告邓以超与被告中山市天都城物业管理服务有限公司（以下简称天都城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓以超及其委托诉讼代理人麦键芳，被告天都城物业公司委托诉讼代理人熊延宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理中山市东凤镇XX海岸名都X期CC幢XX房装修许可手续、住户出入卡等入住手续；2.判令被告立即向原告赔偿房屋空置损失（自2018年7月16日起计算至被告为原告办妥装修许可手续、入住手续之日止，按每月4927元标准计算）。事实和理由：2018年6月24日，原告竞拍成功中山市东凤镇XXXXXX号XX海岸名都X期CC幢XX房。2018年7月16日，广州市越秀区人民法院向原告出具（2017）粤0104执2143号执行裁定书，明确上述房地产的所有权及相应的其他权利归原告所有。被告为中山市东凤镇天乙海岸名都的物业管理服务机构，原告竞拍成功后，即根据上述生效司法文书多次亲自或通过律师函的形式与被告沟通，要求缴纳原业主拖欠的合理物业管理费及自拍卖成交确认之日后的物业管理费，并要求被告为原告办理装修许可及住户出入卡等入住手续。但被告要求原告缴纳上述房地产自2013年起拖欠的物业管理费及滞纳金共计82427元。原告因认为被告要求缴纳的上述费用于法无据而拒绝缴纳，被告因此一直拒绝收取原告缴纳自拍卖成交确认之日后的物业管理费，并以原告未结清全部物业管理费为由，拒绝为原告办理装修许可及住户出入卡等入住手续，导致原告至今未能正常使用上述房产。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉求。被告答辩称：1.原告要求办理房屋装修许可手续，前提应为原、被告签订了物业服务合同，否则被告无权也无义务为其办理许可手续；2.住户出入卡系由原业主持有，其应当向原业主索要；3.被告认为空置与原告没有关系，被告也没有阻止其前往自己的房屋行使权利且原告的空置损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：中山市天乙海岸名都住宅小区由中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城房地产公司）开发。2010年12月10日，天都城房地产公司与天都城物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由天都城物业公司为该住宅小区69幢共计160套多层住宅、车库311个提供前期物业服务，收费标准按建筑面积每月每平方米2.8元、小车车位服务费30元每月、小车车位停放服务费150元每月、摩托车停放服务费30元每月、临时停车每次收取5元，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前，甲方（天都城房地产公司）、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方（天都城物业公司）可采取催款或法律途径解决。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。服务期限自2010年12月30日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2013年3月10日，天都城房地产公司又与天都城物业公司签订另一份《前期物业服务合同》，约定由天都城物业公司为该住宅小区11幢共计2097套高层住宅、车库3021个提供前期物业服务，收费标准住宅按建筑面积每月每平方米2.2元、商场按建筑面积每月每平方米2.5元、小车车位服务费30元每月、小车车位停放服务费150元每月、摩托车停放服务费30元每月、临时停车每次收取5元，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前，甲方（天都城房地产公司）、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方（天都城物业公司）可采取催款或法律途径解决。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。服务期限自2013年8月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。同日，双方再签订一份《前期物业服务补充合同》对双方于2013年3月10日就中山市东凤镇天乙海岸名都三期小区提供前期物业管理服务事宜订立的《前期物业服务合同》内容进行协商，经双方协商同意订立补充合同对车位停放服务费及停放保管费收标费标准作了变更：小车室内车位每月每辆250元、小车露天车位每月每辆150元、摩托车室内或有篷车位每月每辆30元，临时停车小车室内位6时至24时每辆5元、24时至次日6时每辆10元，临时停车小车露天车位6时至24时每辆5元、24时至次日6时每辆7元，临时停车摩托车室内或有篷车位6时至24时每辆1元、24时至次日6时每辆1.5元，同一车辆在24小时内多次进出最高收费不得超过24时至次日6时的标准，大车、超大型车停放保管服务收费可在此收费标准基础上适当上浮并报市物价局核准后执行。广东省广州市越秀区人民法院在执行生效的（2016）粤0104民初6483号民事调解书过程中，于2018年6月24日上午10时至2018年6月25日上午10时在淘宝网公开拍卖被执行人天都城房地产公司名下的30套房屋，其中包括XX海岸名都X期CC幢XX房。该法院在拍卖公告网页上第四条特别提示第（三）项中记载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”，另公告附中山市佳信土地房地产估价有限公司对上述房屋的房地产估价报告，估价报告中对房地产处置过程中可能涉及到的卖方税、费提供了参考数据，其中CC幢XX房数据为物业管理费26727元、滞纳金55700元。公告另附房地产估价明细表，提供各房屋证号、面积数据，其中案涉CC幢XX房建筑面积为214.23平方米。该房屋后由原告邓以超成功竞得，成交价1143148元，2018年7月16日，越秀区人民法院作出（2017）粤0104执2143号执行裁定，确认包括XX海岸名都X期CC幢XX房在内的27套成功拍出的房屋的买受人信息，并裁定解封该27套房屋，确定各房产所有权及相应的其他权利归各买受人所有。诉讼中，原告称自己2018年7月16日拿到执行裁定书后立即与被告沟通，要求办理装修和入住手续，但被告立即以原告要缴清所有拍卖公告中的物业管理费后才能办理，没有任何沟通余地，迫于无奈，原告在2019年4月委托广东海迪森律师事务所以律师函方式提出入住要求，但被告仍然拒绝，至今未办理相关手续。对此，原告提供广东海迪森律师事务所《关于敦促履行物管义务的律师函》、EMS快递单、EMS快递网上查询截图。《关于敦促履行物管义务的律师函》记载广东海迪森律师事务所律师刘珍珍受杨修文、邓以超委托，就委托人与被告物业管理费及办理装修许可、住户出入卡等入住手续的相关纠纷向被告提出要求：1.立即为委托人办理装修许可手续；2.立即为委托人办理住户出入卡等入住手续；3.立即与委托人签订物业委托服务协议。该律师函落款时间为2019年4月21日。EMS快递单、EMS快递网上查询截图载明，刘珍珍于2019年4月22日通过邮政快递将律师函邮寄至天乙海岸名都物业管理处，填写收件人为被告法定代表人张艳颜，后邮件于次日成功投递。被告对上述证据真实性无异议，但认为该律师函是原告单方主张权利，不能达到原告证明目的。被告又称原告找过被告属实，但双方只是协商前期物业管理费及违约金的缴交，无证据表明原告提出过办理装修许可证等要求。原告针对房屋空置损失提供《2018年中山市房屋租金参考价文本查询系统》网页截图，称该网页是通过中山市住房和城乡建设局官方网站（××)下的房屋租赁菜单下面的中山市房屋租金参考价上查询所得，该网页是该局委托第三方对中山市镇区房屋租金进行统计归内出来的数据，第三方是通过该局招投标确定。原告参考该系统查询到的天乙海岸名都电梯房租金23元每平方米计算出诉请的空置损失标准。被告质证不认可上述数据，认为统计的租金价格属于哪个类别不确定，是毛坯、精装、豪装还是其他都没有明确。为核实上述网站提供数据的来源，本院依职权向中山市住房和城乡建设局发函调查，该局函复确认2018年中山市房屋租金参考价查询系统是该局委托第三方公司中山市置信信息科技有限公司开发建设，为方便市民查询，租金查询系统以链接方式放置该局政务网房屋租赁栏目下的租赁登记备案业务进度查询模块。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。虽然原、被告之间没有签订过物业服务协议，但被告与开发商天都城房地产公司签订了《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》同意为天乙海岸名都小区业主及非业主使用人提供物业服务。原告在竞拍前亦应了解小区相关物业服务情况，原告既然参加竞拍案涉房屋亦即表明其同意接受被告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，受《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》约束。被告以双方未签订物业服务合同，被告无权也无义务为原告办理装修许可作为抗辩理由，本院不予采纳。关于原告在未按被告要求的数额支付物业管理费和滞纳金的情况下被告是否有权拒绝原告要求提供的正常物业服务。《前期物业服务合同》已对业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的纠纷解决途径进行了明确约定，即乙方（被告）可采取催款或法律途径解决，故被告无权针对个别业主的欠费行为拒绝提供正常物业服务。关于被告称住户出入卡原告应向天都城房地产公司索取。被告所称的原业主向新业主交接住户出入卡属于一般房屋买卖过程中双方友好协商房屋买卖和交接的方式，案涉房屋是由法院强制执行拍卖，不同于一般的交易方式，完全有可能出现被执行人消极应对执行工作的情况。被告应当积极配合法院执行工作，而不应人为制造障碍。按日常生活经验所知，一般小区门禁系统均可以重制新卡，注销旧卡出入授权，以应对住户出入卡丢失、损坏的情况，被告完全可以在收取工本费用的基础上为原告另发新卡。基于以上所述原告诉请被告为其办理房屋装修许可、发放住户出入卡本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋空置期间损失。被告拒绝原告办理房屋装修许可、发放住户出入卡客观上给原告造成装修时间延后，原告要求按同区域一般租金水平赔偿延迟入住或延迟出租的损失合理，但原告未就自己所称在执行裁定落款日期2018年7月16日已向被告口头提出办理房屋装修许可、发放住户出入卡要求进行举证，应承担举证不能的不利法律后果，故计算期间应由有确切证据表明原告提出上述要求起算，即2019年4月23日《关于敦促履行物管义务的律师函》实际送达被告的物业管理处时起计算。中山市住房和城乡建设局作为政府职能部门，其委托第三方统计本市各片区的房屋出租租金综合数据具有客观性，被告虽然不予确认，但未举证上述数据有失公允，原告要求参考该局网站提供的天乙海岸名都小区电梯房租金平均统计数据23元每月每平方米核定计付标准本院予以采纳，按23元每月每平方米乘以建筑面积214.23平方米得出计算数据为每月4927.29元，原告主张的按每月4927元赔偿空置损失，本院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告中山市天都城物业管理服务有限公司于本判决生效之日立即为原告邓以超办理中山市东凤镇XX海岸名都X期CC幢XX房装修许可手续、发放住房出入卡；二、被告中山市天都城物业管理服务有限公司在履行上述判项一同时向原告邓以超赔偿房屋空置损失(从2019年4月23日起至实际履行判项一之日止，按每月4927元计算）；三、驳回原告邓以超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取计432元，由原告负担407元（已交），由被告负担25元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年八月二十日书记员  巫斯霞陈伟华