广东省佛山市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤06行终540号上诉人（原审原告）叶小芳。委托代理人王嘉欣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山市自然资源局。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人朱晓东，佛山市自然资源局禅城分局工作人员。委托代理人陈嘉慧，广东通建律师事务所律师。原审第三人李庭彬。委托代理人孙志如，广东瑶琨律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行。法定代表人黄健文。上诉人叶小芳因诉被上诉人佛山市自然资源局（以下简称“市自然资源局”）和原审第三人李庭彬、中国银行股份有限公司佛山南庄支行（以下简称“中行南庄支行”）不动产行政登记一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606行初454号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。一审裁定查明：叶小芳与李庭彬系夫妻关系，二人于2016年5月26日与佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称“和记公司”）签订《商品房买卖合同》，叶小芳、李庭彬向和记公司购买位于佛山市禅城区*************的房产。2017年11月17日，叶小芳、李庭彬与和记公司签订《购买商品房委托书》：叶小芳、李庭彬委托和记公司申请办理土地、房屋登记、不动产登记手续，代办代领《不动产权证》等相关文件；委托和记公司及其授权的工作人员代为签署《不动产登记申请表》《不动产登记询问表》《房屋分层分户平面图》等相关办理土地、房屋登记、不动产登记手续所需签署文件；和记公司及其授权的工作人员在其权限范围内所签署的一切文件叶小芳、李庭彬均予以承认。当日，和记公司委托员工黄某辉、陈某亨、陈某盈全权办理位于佛山市禅城区*************房地产权证等相关手续。2017年11月17日，叶小芳、李庭彬、和记公司作为申请人共同签署一份《不动产登记申请表》，申请办理位于佛山市禅城区*************国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记手续，在该申请表中,“登记申请人”栏叶小芳与李庭彬所占份额原为“共同共有”，后将原有的两人所占份额为“共同共有”划掉，修改为李庭彬所占份额95%、叶小芳所占份额5%，并加盖指模。与此同时，叶小芳、李庭彬还填写了《不动产登记询问表》，该二人表示申请材料填写“所占份额”正确等。此外，叶小芳及李庭彬向原佛山市禅城区国土城建和水务局（以下简称“原禅城国土局”）提交二人身份证复印件、委托人陈佩盈身份证、《购买商品房委托书》《佛山市和记黄埔地产有限公司委托书》《广东省商品房买卖合同》《合同登记备案回执》《广东增值税普通发票》《证明》《房产分户图》。原禅城国土局经核查认为叶小芳与李庭彬所提供的上述材料符合转移登记申请条件，依法为其办理不动产登记手续，于2017年11月24日向叶小芳及李庭彬颁发粤（2017）佛禅不动产权第0106835号、0106836号不动产权证书两份，证载李庭彬所占份额为95%、叶小芳所占份额为5%。2017年12月14日，和记公司员工陈佩盈领取该不动产权证。另查，叶小芳、李庭彬共有的位于佛山市禅城区*************房屋现已抵押给中行南庄支行，于2018年10月10日办理了抵押登记。一审裁定认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”原禅城国土局作为不动产登记管理部门，负有对本辖区内不动产权属进行登记的法定职责。原禅城区国土局依照叶小芳、李庭彬的申请在法定期限内办理不动产登记，并依法送达给叶小芳、李庭彬的委托代理人，原禅城区国土局办理不动产登记的程序合法。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，原禅城国土局作出案涉行政行为的时间为2017年11月24日，叶小芳及李庭彬委托代理人陈佩盈领取案涉不动产权证的时间为2017年12月14日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故叶小芳委托代理人陈佩盈领取案涉不动产权证的行为应视为叶小芳及李庭彬领取，由此可见叶小芳应从2017年12月14日就应当知道案涉的颁证行为。再者，本案的房产于2018年10月10日抵押给中行南庄支行并办理抵押登记，按照抵押的一般流程先确定产权人后，再由产权人及抵押权人共同申请办理抵押登记。从叶小芳委托代理人陈佩盈2017年12月14日领取案涉不动产权证至2018年10月10日叶小芳办理抵押登记，时间长达近一年，该时间段内，叶小芳作为案涉房屋的产权人不可能不知道案涉的行政行为。综上分析，叶小芳应从2017年12月14日就应当知道案涉的颁证行为，根据法律规定应在2018年12月13日前提出诉讼，但叶小芳于2019年3月27日向法院提起诉讼，已过一年的起诉期限。鉴于本案已立案，应予裁定驳回起诉。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定：驳回叶小芳的起诉。上诉人叶小芳上诉称：1.代理人陈佩盈于2017年12月14日领取不动产权证书后，并未交付给叶小芳，叶小芳并不知道登记情况，直至李庭彬于2018年12月向佛山市禅城区人民法院起诉离婚，叶小芳收到法院送达的证据材料时才知悉案涉房产的共有情况。本案房产进行抵押登记的过程，叶小芳也仅仅是在2016年8月10日签订了贷款抵押合同，并未追踪后续的抵押情况。叶小芳知道或应当知道案涉行政行为的时间应当是2019年1月14日，叶小芳的起诉未超过起诉期限。2.李庭彬与陈佩盈恶意串通，登记时未告知叶小芳房产共有份额的修改。房产登记中房产份额属于重大事项，陈佩盈提交的申请表中存在明显修改痕迹，原禅城国土局应当履行其审查义务，对修改后的内容真实性进行核实，但是，原禅城区国土局没有核实，有损国家机关的公信力。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明相关事实后，依法判决撤销粤（2017）佛禅不动产权第0106835号不动产权证书，并判决市自然资源局对佛山市禅城区*************的房产份额登记为叶小芳和李庭彬共同共有。被上诉人市自然资源局答辩称：原禅城区国土局依照叶小芳、李庭彬的申请，为案涉房产办理不动产转移登记，事实清楚，证据充分，程序合法。一审法院以叶小芳的起诉已超过起诉期限为由，裁定驳回起诉正确。原审第三人李庭彬答辩称：1.叶小芳、李庭彬委托和记公司代办代领不动产权证，和记公司及其工作人员在权限范围内签署的一切文件，叶小芳和李庭彬均承认。《不动产登记申请表》上联系电话只留有叶小芳的手机号135*****084。之后，案涉房产由叶小芳和李庭彬共同申请办理抵押登记。因此，叶小芳提起本案诉讼已超过起诉期限，一审法院认定事实清楚。2.原禅城区国土局依照叶小芳、李庭彬的申请，为案涉房产办理不动产转移登记，已尽审查义务，其行政行为合法有效，应予维持。原审第三人中行南庄支行没有向本院提交书面答辩意见。本院经审查查明的事实与一审裁定认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当在法定起诉期限内提出，超过法定起诉期限提起行政诉讼的，人民法院不予受理，已经立案的，裁定驳回其起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（法释〔2018〕1号）第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”案涉行政行为作出时未告知叶小芳、李庭彬起诉期限，本案起诉期限的计算应当适用最高人民法院司法解释的上述规定。叶小芳委托和记公司代办代领房地产权证，和记公司工作人员陈佩盈领取案涉房地产权证的时间为原禅城区国土局向叶小芳送达案涉房地产权证的时间。陈佩盈于2017年12月14日领取案涉房地产权证，2017年12月14日为叶小芳知道或者应当知道案涉行政行为的起始日期。叶小芳于2019年3月27日向一审法院提起本案诉讼，显然已超过最高人民法院司法解释规定的一年起诉期限，对其起诉应予驳回。叶小芳上诉称陈佩盈领取房地产权证之后没有交给叶小芳，直到李庭彬提起离婚民事诉讼之后叶小芳才了解房地产登记情况。经查，李庭彬、叶小芳购买案涉房屋以案涉房屋作抵押向银行申请了住房贷款，并于2018年10月10日办理了抵押登记。办理抵押登记需要叶小芳共同申请并签字，该抵押登记在案涉房地产转移登记之后，因此，叶小芳关于其直到李庭彬提起离婚民事诉讼之后才知道案涉房地产转移登记情况的说法不可信。即便叶小芳所言属实，但是，如上所述，仍应认定叶小芳“应当知道”案涉行政行为的时间为2017年12月14日。故，叶小芳的上诉理由不能成立。综上所述，一审裁定驳回叶小芳起诉的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本案不收取案件受理费。本裁定为终审裁定。审 判 长 王咏章审 判 员 郭 赟审 判 员 陈智扬二〇一九年八月二十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋