山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初447号原告：于青,女,1970年10月27日出生，汉族，居民，住龙口市。原告:于希光,男,1974年11月22日出生,汉族,居民,住龙口市。二原告委托诉讼代理人：刘金兴，山东南山东海律师事务所律师。被告：王存春，男，1961年4月19日出生，汉族，居民，住龙口市。被告：王增盈，女，1961年9月12日出生，汉族，居民，住龙口市。二被告委托诉讼代理人：马志才，山东龙博律师事务所律师。原告于青、于希光与被告王存春、王增盈确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘金兴，被告王存春、王增盈及二被告的委托诉讼代理人马志才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于青、于希光向本院提出诉讼请求：1、确认二原告父亲于守君与被告王存春、王增盈的房屋买卖合同无效；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系姐弟关系，二被告系夫妻关系。2005年5月21日，二被告在二原告的父亲于守君（已故）不知情的情况下，伪造了一份房屋买卖合同，并以此合同到房产登记部门办理了房产过户手续。最近，二原告才知情。该房屋买卖合同侵犯了原告的合法权益，且违反法律规定。原告特具状贵院，请求查明事实，依法判如所请。被告王存春、王增盈辩称，（1）2003年9月4日，两被告系从于守民（于守君胞弟）处购买的包括涉案的原属于守君名下之五间房屋和于守民自己的四间房屋，共计九间房屋，并经由中证人证明、执笔人书写签订了书面房屋买卖契约（附后），根本不存在被告伪造房屋买卖合同之说。（2）原告所谓“被告在父亲于守君不知情的情况下，伪造了合同，并以此合同到房产登记部门办理了房产过户手续。最近，二原告才知道实情”，此更系违背客观事实的编造不实之辞。其一，于守君的确有过五间房屋，但在2003年9月4日之前早已卖给了他的弟弟于守民，所以于守民是以他的名义与被告签订的买卖契约。因为房子已不属于守君所有，无论其知情与否，都与于守君无关。其二，据了解于守君系在2015年才去世的，距离被告2003年买房长达十几年之久，于守君从未提出过任何异议。道理很简单，在被告2003年购买后重新翻建并加盖了平台，此乃全村老幼人人皆知之情，如果是于守君的房子，难道作为房主的于守君竟然十几年间能不知道自己的房子哪去了，而要等到2019年的今天，才由两原告继承人来提起诉讼吗？这是根本不可能发生的事情。另外，如果原告所诉属实，被告伪造合同、欺诈过户之行为已经不是民事侵权的问题，而是一种刑事犯罪，严重构成了侵犯他人财产罪，依法应按刑事犯罪案件处理。其三，该房屋已经房产部门依法过户，产权归被告所有。从签订合同到房屋产权过户登记，需要经过村委证明、镇政府盖印等一系列程序，然后才能持房产证原件到房产部门办理过户登记。合同可以伪造，难道当时于守民交给被告的于守君五间房子的房产证原件也是被告伪造或偷窃的吗？（3）退一万步讲，假如2003年时于守君房子没有卖给于守民，而于守民又未经于守君同意无权或越权卖给了被告，那么真正侵权的应是原告的叔叔于守民，原告起诉被告的事实与理由仍然不能成立。当然，即使如此，从法律上讲，无论于守民是无权也好，越权也好，由于房屋买卖已成事实，而且于守君在长达十几年时间里从未提出过任何异议，此在法律上视为事后追认，仍然具有法律效力，不存在合同无效之说。综上，原告诉请之事实和理由不能成立，望请贵院查明事实，依法驳回原告之无理之诉，以维护原告合法权益不受侵犯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的龙口市东莱街道牛据村委的证明、房屋权属登记信息利用证明，证明二原告系于守君的子女，是于守君的法定继承人，涉案房屋归于守君所有。二被告对该证据真实性无异议，经本院审查，该房屋权属登记信息利用证明上载明：“涉案房产所有权人：于守君，名下有东莱街道据村房产，建筑面积96.87平方米，用途：住宅，权利证号：字第0008号A（已注销）”。本院认为，该证据能够证明涉案房屋原权利人为于守君。二、原告提交的房屋买卖合同，证明该合同并非原告父亲本人所签。被告对证据的真实性认可，但认为该合同系房屋买卖产权过户必须签订的格式合同，且因为被告是从于守民处签订买卖契约买得涉案房屋，根本就不认识于守君，所以在当时房产部门审核不严的情况下，由被告自己书写签订了该合同。三、对原告提交的龙口市东莱街道牛据村委的证明，被告对真实性认可，但对其证明内容不认可。对此本院认为，被告王增盈自1983年12月11日户口迁出牛据村情况属实，被告予以认可，本院予以确认。四、被告提交的房屋买卖契约以及龙口市房产管理局颁发的产权证书，原告认为该两份证据均无效。因为原告与其父亲均对该房屋买卖契约不知情，该协议中的于守民的签字及盖章均不是其本人所为，而基于该无效合同，二被告取得的房产证也应属无效。本院认为，2003年9月4日的房屋买卖契约由中证人田某、李某证明，执笔人于希鹏见证书写，系当事人真实意思表示，且房产证书系行政管理部门予以颁发，对该两份证据的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系姐弟关系，二被告系夫妻关系。2003年9月4日，二被告从于守君的胞弟于守民处购买了两栋房屋共九间，其中一栋包括涉案的原属于于守君名下的五间房屋，另一栋为原属于于守民的四间房屋，并经由中证人证明、执笔人书写签订了书面房屋买卖契约，该契约上记载：“立卖契人于守民愿将自有座落在牛据村后街瓦房两幢九间，经中间人说妥，以人民币壹拾万元零捌仟元卖与东莱街道办事处王家疃村王增盈、王存春名下永远为业，以房产证四××为照，四××内寸木拳石皆在卖中，卖价当交不欠，恐后无凭，立此卖契为证。中证人：李某、田某。主卖契人：于守民、于守君。执笔人：于希鹏。二○○三年九月四号”。2005年6月8日，二被告取得上述房屋产权证书，权属登记号为：龙房权证黄城（牛据）字第020号，房屋所有权人为被告王增盈，共有人为被告王存春。土地权属性质为集体。涉案房屋自始未办理土地使用权证。另查明，被告王增盈于1983年12月11日户口迁出牛据村。二原告父亲于守君于2017年9月10日去世，母亲王芝香于2018年1月19日去世。本院认为，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。小产权房能否向非本集体成员的第三人转让或出售，此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，合同应做无效处理。本案中，涉案的房屋买卖合同已经履行，二被告已经实际取得并使用诉争房屋，而且该房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权变动手续，并取得了合法权属证书。因为行政机关已经对房屋权属的变更作出了行政许可，故本院认定房屋买卖合同有效。并且争议房屋出卖时原告的父母尚在世，其对于守民买卖其房屋的行为并未提出异议。二被告购买涉案房屋后，房屋的产权证书及房屋均已经进行了实际交付，二被告对该房屋进行了翻建和添附，并居住使用该房屋长达十多年之久，于守君夫妻二人及二原告均未提出异议并向二被告主张过权利，因此本院推定于守君对上述房屋买卖行为是知情的。现于守君已经去世，并且二原告对当时买卖房屋的经过并不知情，不能证明房屋买卖行为不是于守君的真实意思表示，故二原告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告于青、于希光的诉讼请求。案件受理费100元，由原告于青、于希光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋彩凤人民陪审员  曲淑芝人民陪审员  田汝起二〇一九年八月二十一日书 记 员  唐 琳