湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5101号原告：益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区暮云街道芙蓉南路1129号（幸福庄园会所二楼）。法定代表人：倪阳宇。委托诉讼代理人：任建辉，湖南南燕律师事务所律师。被告：陈雅琴，女，1988年6月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：汪威，男，1986年10月10日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：郭介明，男，1973年9月5日出生，住湖南省益阳市资阳区。原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司（以下简称益阳福中福公司）与被告陈雅琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告益阳福中福公司请求判令：一、被告支付物业管理费9114.3元，违约金2734.29元（多余部分的违约金原告自愿放弃），总计11848.59元；二、被告承担本案全部诉讼费。被告陈雅琴答辩要点：1、被告是当年政府统一拆迁安置到幸福庄园，根据相关政策是不应该缴纳物业费的；旺福公司法定代表人倪福林是受刑事处罚的人，不具有民事行为能力，不能代表公司签订购房合同。2、物业没有尽到提示义务，未告知拆迁安置的业主是否应缴纳物业费，该纠纷属物业公司的过错；3、物业公司成立不合法，购房合同上约定的物业公司是广州长建物业管理有限公司，后面变更为福中福公司，并未告知业主也未征得业主同意；福中福公司成立的报备手续和资质有问题；4、物业服务合同约定不明确，违反相关法律，应为无效合同；5、物业服务不到位，管理混乱，造成小区很多设施设备瘫痪，严重侵害业主利益；6、原告的起诉超过诉讼时效，不应得到支持。经审理查明：被告陈雅琴系长沙市天心区暮云镇芙蓉南路幸福庄园福园5幢602房业主，购房合同载明该房屋建筑面积138.91平方米。2014年5月5日,案外人湖南旺福投资有限公司将该房屋交付给被告陈雅琴。同日，原告益阳福中福公司（甲方）与被告陈雅琴（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。其中第一条甲方的主要权利义务包括对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，乙方的权利义务包括监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见与建议，依据本协议向甲方交纳相关费用等。第二条、第三条对甲方提供的物业服务内容和质量予以明确。第四条约定住宅按建筑面积每月每平方米高层1.6元的标准计算，交楼时预收半年的管理费，自第七个月起，每季度的管理费合缴一次，管理费缴交止期限为该季度第一月的15日前。第九条主要约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每月千分之一交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。2019年5月7日，因被告陈雅琴未按时足额交纳物业费，原告益阳福中福公司向被告陈雅琴发出《律师函》进行催款。截至2018年12月31日，被告陈雅琴共欠物业管理费9114.3元。双方就物业服务费交纳事宜不能协商一致，原告益阳福中福公司遂诉至本院。以上事实，有当事人提交的身份信息、长沙县商品房买卖合同、物业协议、入伙通知书、入伙会签单、钥匙收条、律师函、交款通知书等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。陈雅琴与益阳福中福公司签订物业协议，系双方真实意思表示，本院确认合法有效。益阳福中福公司向小区业主提供物业服务，小区业主应按约履行交费义务。被告陈雅琴未按约交纳物业费，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。故原告要求被告支付截至2018年12月31日的物业管理费9114.3元，本院予以支持。依据物业协议约定，应按日千分之一的标准计算违约金，原告自愿调整为按欠款金额30%的标准计算，因该违约金过分高于实际损失，本院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即被告陈雅琴应向原告益阳福中福公司支付违约金455.7元。被告陈雅琴答辩称其所购买的房屋为安置房而非商品房，不应交纳物业管理费，经查，被告陈雅琴与案外人湖南旺福投资有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130011602）第二条明确约定，买受人购买的幸福庄园福园5幢602号房屋性质为预售商品房，且原被告已签订合法有效的物业协议，故对被告该答辩意见本院不予采纳。被告陈雅琴辩称物业协议缺少合同基本要素，应当认定为无效合同，但提交的证据不能证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对该辩称意见本院不予采纳。被告辩称物业服务存在瑕疵，并提交房屋照片予以证明，但该照片不足以证明物业服务长期有瑕疵，且业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式，故对被告以物业服务不到位为由拒交物业费的答辩意见，本院不予采纳。被告对原告的起诉提出诉讼时效的抗辩，经查，原告益阳福中福公司自2014年起一直持续为原告提供物业服务，该服务具有长期性、连续性的特征,诉讼时效应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，故对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：一、限被告陈雅琴在本判决生效之日起十日内支付原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司物业服务费9114.3元；二、限被告陈雅琴在本判决生效之日起十日内支付原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司违约金455.7元（物业服务费9114.3元×5%）；三、驳回原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96元，减半收取48元，由被告陈雅琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢利红二〇一九年八月二十二日书记员  陈 琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。