广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23170号原告：林红喜，女，1988年10月12日出生，汉族，住广东省廉江市，被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路8号，统一社会信用代码914420007462951082。法定代表人：郑伟强，职务总经理。委托诉讼代理人：李永发，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁媛，广东衡德律师事务所律师。原告林红喜诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月31日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林红喜，被告荣基公司的委托诉讼代理人李永发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林红喜向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金暂计23430元（442090×0.053×2÷12×6，暂计至2017年1月1日至2017年6月31日，实际交付房屋之日止）；2.判令被告免除原告两年的物业费。事实与理由：原告于2014年10月14日与被告签订合同，购买被告所开发的位于中山市××乡镇的骏豪名居1幢1503房，购房金额为442090元，并已经按照合同约定履行付款义务。2015年11月5日，双方签订《补充协议》，协议约定：如被告不能在2016年2月18日按《补充协议》的约定交付该商品房给原告装修。则从2016年3月1日起，每月按乙方所交房款总金额的银行同期供楼利息的两倍赔偿给原告，直到交付为止，另外交钥匙起免除两年物业费等。按照合同规定，被告应于2016年2月28日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。2017年1月被告发出《入伙通知书》，但房屋实际上没有达到交付条件，原告所购房屋仍在施工之中，直到2017年7月31日才竣工验收合格，竣工备案表可证。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。其中，2016年的违约金法院已经判决执行了，目前原告要求被告承担2017年的违约金和履行免除两年的物业费。原告据此诉至法院，请求法院保护原告的合法权益。庭审中，原告变更诉讼请求：原告明确主张逾期交房违约金的计算时间为2017年1月1日至2017年7月31日，其余部分不再主张。原告林红喜为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.补充协议；3.购房发票；4.身份证；5.被告企业登记资料；6.中山市商品房综合验收备案截图；7.商品房销售备案登记表；8.供楼利率表；9.（2017）粤2071民初1130号民事判决书。经开庭质证，被告对原告提供的补充协议的真实性部分不确认，对原告提供的其他证据的真实性均已确认。被告荣基公司辩称：荣基公司不存在逾期交房的违约行为，无需向原告承担支付违约金的违约责任。一、荣基公司与原告林红喜经协商一致，确认案涉商品房的交付时间为2016年12月30日。荣基公司与原告林红喜双方于2014年10月14日签订《中山市商品房买卖合同》，合同第八条“交付期限”明确约定“出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定……，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。后双方于2015年11月5日签订《补充协议》，协议第六条约定“乙方签署的骏豪名居观岚项目《中山市商品房买卖合同》中的交楼时间统一更正为2016年12月30日。”二、荣基公司已于2017年1月16日向原告林红喜发出《入伙通知书》以告知原告林红喜办理收楼手续。案涉房产拖延完成交付手续，责任在于原告林红喜，荣基公司不存在逾期交房的违约行为。《中山市商品房买卖合同》第十一条约定“若因买受人逾期收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用”。荣基公司已于2017年1月16日向原告林红喜发出《入伙通知书》，告知原告林红喜于2017年1月1日至2017年3月30日到中山市荣基物业管理处办理收楼手续，但原告林红喜拖延至2018年8月23日才前来办理，导致案涉商品房迟延办理交楼、收楼手续，该责任应由原告林红喜承担，荣基公司不存在逾期交房的违约行为。三、荣基公司与原告林红喜双方签订的《补充协议》中约定“甲方确认在2016年2月28日之前，交付该商品房给乙方装修。“以及相关的违约责任条款因违反法律的强制性规定，应确认为无效条款，荣基公司无义务在该时间节点提前将房产交付给原告林红喜装修使用，更无须因未提交交付而承担违约责任。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用”。荣基公司与原告林红喜双方所签订的《补充协议》第二条约定：“甲方确认在2016年2月28日之前，交付该商品房给乙方装修”。该约定的实质是由荣基公司在房地产开发项目竣工及验收合格前将房产交给原告林红喜装修使用，该规定违反了上述法律的强制性规定，该部分内容应确认为无效条款，对双方不具有约束力，据此，荣基公司无需在2016年2月28日将案涉房产交付给原告林红喜装修，更不存在逾期交付装修的违约行为和违约责任。四、即使认为《补充协议》中约定的提前交付装修条款有效：（一）结合《补充协议》第二条“甲方确认在2016年2月28日之前，交付该商品房给乙方装修。”以及《补充协议》第六条的约定进行理解可知，《补充协议》第二条的约定仅表示荣基公司同意原告于2016年2月28日前进行装修，而非变更商品房交付时间为2016年2月28日。荣基公司与原告林红喜一致确认的交付时间为2016年12月30日，在此期限之前，荣基公司并不负有向原告林红喜交付案涉商品房的义务。（二）根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》的《附件六：合同补充协议》第五条的约定，荣基公司没有提前交楼的义务，且提起交楼应以原告林红喜提出书面申请为前置条件。本案中原告林红喜未提前申请，荣基公司无义务向原告林红喜提前交楼。荣基公司与原告林红喜双方签订《中山市商品房买卖合同》的《附件六：合同补充协议》第五条的约定：“……届时买受人可以向出卖人申请提前收楼。在买受人付清全部房价款的前提下，出卖人可同意买受人提前收楼”。本条款实际明确了两点内容：第一，合同对于提前收楼，合同的表述为“出卖人可同意”，据此可确认荣基公司并不负有提前交楼的合同义务，对于买受人提前收楼的申请，荣基公司可同意，亦可不同意。第二，原告林红喜欲提前收楼，必须先向荣基公司提出书面申请。本案中，原告林红喜未按合同约定向被告提交提前收楼的书面申请，因此荣基公司无义务向原告林红喜提前交楼。（三）根据《补充协议》第六条的约定，涉案商品房的交付条件已变更为出示《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也即通过五方验收，并向原告林红喜出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在涉案商品房达到前述交付条件的前提下，荣基公司于2017年1月16日向原告林红喜发出《入伙通知书》，告知原告林红喜前来办理收楼手续，但原告林红喜未在期限内办理收楼手续，应依据《中山市商品房买卖合同》第十一条的约定视为涉案商品房已于2017年3月30如实际交付给原告林红喜，荣基公司不应承担自2017年3月30起的逾交房违约金。荣基公司与原告林红喜签订的《补充协议》第六条应视为双方一致同意变更涉案商品房交付条件为：出示《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也即涉案商品房通过五方验收，并向原告林红喜出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、涉案商品房已于2016年5月通过出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格并取得《工程竣工验收报告》，而《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》已于双方签订《商品房买卖合同》当日交付给原告林红喜，涉案商品房已达到双方约定的交付条件。荣基公司已于2017年1月16日向原告林红喜发出《入伙通知书》，告知原告林红喜收楼，但原告林红喜拒绝前来办理收楼手续，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十一条：“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定收楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的损耗、破损及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。该商品房自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费及保修期。”的约定，应视为荣基公司已于2017年3月30日完成涉案商品房的实际交付，即荣基公司无需承担自2017年3月30日起的逾期交房责任。五、即使认为荣基公司存在逾期交房的行为，相应违约责任也应当按照双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条的约定确定。荣基公司与原告林红喜虽于2015年11月5日签订《补充协议》，约定“如甲方不能在2016年2月28日按本《补充协议》的约定交付该商品房给乙方装修。则从2016年3月1日起，每月按乙方所交房款的总金额的银行同期供楼利率的两倍赔偿给乙方，直至交付为止”，但该条款针对的违约行为是逾期交付商品房给原告林红喜装修，而非逾期交付商品房，两者是完全不同的两个概念。根据《补充协议》第六条的约定，交楼时间应为2016年12月30日。荣基公司已于2017年1月16日向原告林红喜发出《入伙通知书》，通知原告林红喜前来收楼，其中已经包含交付商品房给原告林红喜装修的意思表示，但原告林红喜收到通知后拒绝收楼装修，应视为荣基公司已于2017年1月6日履行完毕交付商品房给原告林红喜装修的义务，荣基公司无需承担自此之后的逾期交付上商品房给原告林红喜装修的责任。出卖人逾期交付商品房的责任已在双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条明确约定，也即“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。因此，原告林红喜主张的逾期交房违约金计算方式是明显错误的。最后补充：针对原告林红喜主张免除两年物业费问题，补充协议中关于免除物业费的条款并非被告的真实意思表示，因当时业主围堵售楼部造成恶劣影响，为防止进一步激化矛盾，最终演变成群体性事件，荣基公司迫于无奈，才在补充协议上盖章，因此荣基公司并不负有免除原告林红喜两年物业管理费的义务。原告林红喜的诉求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉求。被告荣基公司就其辩称向本院提供了以下证据：1.建筑工程竣工验收报告；2.中山市建筑工程竣工验收备案登记证；3.收楼通知书、快递单；4.说明、房屋交付使用通知书、房屋验收登记表、业主（户主）档案登记表。经开庭质证，原告对被告上述提供证据的真实性均确认。经审理查明:2014年10月14日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市××乡镇平南村××号骏豪名居1幢1503房，总价款442090元，被告应当于2017年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告如未按合同规定期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日而不超过180日（包括180日）的，原告不能行使解除合同的权利，但可要求被告按日（指超过60日而不超过180日的该段时间）向其支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达且办妥本合同的终止备案登记手续之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付房价款的3%向原告支付违约金，被退还原告全部已付房价款及支付违约金后，原告同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息、上述逾期180日内的违约金或其他一切损失出卖人不再另外赔偿或补偿。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。2015年11月5日，原告与被告签订一份合同补充协议，约定：1.被告承诺在2016年2月28日之前将涉案商品房交付给原告装修。（交付时必须保证水、电、电梯及基本道路能正常使用）；2.被告同意自交钥匙起另免原告2年物业费，免除的物业管理费从被告收楼当天开始算起；3.如被告不能在2016年2月28日按本《补充协议》的约定交付该商品房给原告装修，则从2016年3月1日起，每月按原告所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍利率赔偿给原告，直到交付为止；4.如被告在2016年2月28日按本《补充协议》的约定满足条件交付该商品房给原告装修，原告选择不装修的不能再履行本协议第四点条款；5.双方此前签订的《中山市商品房买卖合同》中的交楼时间变更为2016年12月30日，交楼时被告必须出具《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后交付该商品房给原告，原告在接到被告收房通知后须在十五个工作日内收房并验收。上述合同补充协议还约定了其他内容。另查：本院于2017年1月13日受理原告林红喜诉被告中山市荣基房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）粤2071民初1130号。后本院于2017年2月22日作出（2017）粤2071民初1130号民事判决书，判决：被告中山市荣基房地产有限公司向原告林红喜支付逾期交房违约金（逾期交房违约金的计算方法：以442090元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，从2016年3月1日起计算至2016年12月30日止）。又查：庭审中，原、被告双方均确认原告已足额支付涉案房屋的房款，且被告并未按约定在2016年2月28日前将涉案商品房交付给原告装修，被告直到2017年1月16日才书面通知原告收楼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人。被告虽然在2017年1月16日书面通知原告收楼，但此时尚未达到双方约定的房屋交付条件，被告的行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。被告至2017年7月31日才办理《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋才达到可以交付的条件。故原告主张被告支付从2017年7月1日起至2017年7月31日止的违约金，合法有据，本院予以支持。关于违约金利率问题，补充协议约定每月按原告所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍计算，但原告并未提供其按揭贷款合同证明其贷款利率，结合双方合同中的意思表示，本院酌定，违约金利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。关于免除两年物业费，被告辩称补充协议中第三条免除两年物业管理费约定非其真实意思表示，系原告与其他业主围堵售楼部造成恶劣影响，为防止进一步激化矛盾演变成群体性事件，迫于无奈，才在补充协议上盖章，但被告未提供充分证据证实其主张，原告亦不予确认，故本院对于被告的辩称不予采信。根据双方签订的补充协议第三条约定，被告同意自交钥匙起另免原告2年物业管理费，免除的物业管理费从原告收楼当天开始算起，尽管原告于2018年8月23日收楼，但2017年7月31日已符合收楼条件，原告只主张免除2017年7月31日至2019年7月31日物业管理费，对其余时间的物业管理费原告不再主张免除。故对于原告主张免除2017年7月31日到2019年7月31日物业管理费的诉求，合法有据，本院予以支持，上述期间的物业管理费由被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林红喜支付逾期交付房屋装修违约金（计算方式：以442090元为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计至2017年7月31日止）；二、被告中山市荣基房地产有限公司负担原告林红喜名下的位于中山市三乡镇平南村金庄路8号骏豪名居1幢1503房自2017年7月31日起至2019年7月31日止期间的物业管理费。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元（原告已预交），由被告中山市荣基房地产有限公司负担（该款被告中山市荣基房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告林红喜）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  唐 群人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年八月二十七日书 记 员  洪艺华冯莹