安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初4515号原告：安徽柏庄物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市政务区总商会大厦2501-A，统一社会信用代码913401007773732446（1-1）。法定代表人：姜定杰，董事长。委托诉讼代理人：孙敏，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所律师。被告：叶洪银，女，1981年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告安徽柏庄物业服务有限公司诉被告叶洪银物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告安徽柏庄物业服务有限公司（以下简称柏庄物业公司）委托诉讼代理人孙敏、被告叶洪银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柏庄物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令截止2017年12月31日被告立即支付拖欠原告的物业费9192.94元，暖气基本费3516.30元，违约金2541.80元（2013年1月1日以前每日按拖欠金额的3‰计算违约金，自2013年1月1日开始每日按拖欠金额的1‰计算）；合计人民币15251.04元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为元一柏庄小区16-203室业主，房屋面积为106.4平方米,根据《前期物业管理服务协议》和合肥元一物业管理有限公司第一分公司与元一柏庄小区业主委员会2013年1月1日签订的《物业服务合同》以及原告在2014年11月8日与元一柏庄小区业主委员会签订的《物业服务合同》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利及义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。其中元一柏庄小区业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司和原告在2014年9月20日签订元一柏庄小区物业服务合同交接协议，该协议约定业主拖欠的物业费由原告收取。被告自2012年1月1日起开始停止交纳物业费，自2009年1月1曰起开始停止交纳暖气基本费，截至2017年12月31日，被告共计拖欠物业费9192.94元，暖气基本费3516.30元；依据前期物业管理服务协议及物业服务合同，被告拖欠物业费构成违约，2013年以前应承担拖欠之日起拖欠金额日千分之三的违约金、自2013年开始应承担日千分之一的违约金，共计人民币2541.80元；以上合计人民币15251.04元。原告曾多次以电话、上门、欠费催缴通知单等形式向被告催缴物业费，但其一直拒绝缴纳。其行为己经严重违反合同约定，己严重损害原告的合法权益，须按照合同约定承担相应的违约责任。被告叶洪银辩称：一、我未与原告签订《物业管理服务协议》，原告无权起诉我方；二、我与合肥元一物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定，物业管理企业可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，原告亦无权起诉我方；三、若法院确认原告有权起诉我方，我方认为诉请中暖气基本费和违约金不成立，无事实和法律依据，物业管理不善，致使我方水管不通、漏水，造成家具等物品损坏，电动车丢失，损失金额20300余元；四、元一物业管理有限公司和原告从未有向业主公布物业管理费用收支账目，综上，要求驳回原告对我方的起诉。经审理查明：被告叶洪银系合肥市包河区元一柏庄小区16栋203室业主，房屋建筑面积为106.4平方米。交房时，被告叶洪银与合肥元一物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务等；协议服务期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准为1元／月／平方米，物业费用采用预先交纳的方式，每季度交纳一次，业主应在每季度第一个月10日之前向物业公司交纳本季度的物业服务费用；每采暖季预收基本费500元，采暖季在季末按实际发生总额一次结算，具体供热费用的计算和收取方法：供热单价=（蒸汽费+水泵电费+补水水费）/各户用量之和（或建筑面积之和）。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之三支付违约金。2013年1月1日，合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司签订《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等；合同服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日。合同对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准为2013年按照1.2元／月／平方米收取，2014年及2015年按照1.3元／月／平方米收取，物业费用每半年交纳一次，业主应在每半年的第一个月10号前向物业公司交纳半年的物业服务费用；供暖费用按照合肥市政府相关规定执行。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之一支付滞纳金。2014年9月20日，合肥市包河区元一柏庄业主委员会（甲方）、合肥元一物业管理有限公司第一分公司（乙方）、安徽柏庄物业服务有限公司（丙方）签订《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》（以下简称交接协议），约定：一、甲、乙、丙三方确定最终正式移交日期为2014年10月1日。在此之前乙方应继续按照原物业管理服务协议的要求履行职责，直至2014年9月30日，在此之前，甲丙两方将签订新的物业管理服务合同，并自2014年10月1日起由丙方作为小区新的物业服务单位履行职责；……七、对于乙方管理服务小区期间发生的但未交纳的物业费、停车费等相关费用，乙方同意将向业主追缴上述费用的权利转交给丙方，甲方应配合丙方行使上述权利。2014年11月8日，合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与原告柏庄物业公司签订《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等；合同服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日。合同对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准自合同签订之日起按照1.2元／月／平方米收取，第二年第三年按照1.3元／月／平方米收取，物业费用每半年交纳一次，业主应在每半年的第一个月10号前向物业公司交纳半年的物业服务费用；供暖费用按照合肥市政府相关规定执行。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之一支付滞纳金。另查明：被告叶洪银实际欠付的物业费期间为2012年1月1日至2017年12月31日，欠缴暖气基本费期间为2009年1月1日至2017年12月31日，截至原告起诉前，被告未交纳上述费用。物业公司曾通过电话催缴、张贴缴费通知单等多种方式向被告催缴物业费。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》，《物业服务合同》，催费照片以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告叶洪银与合肥元一物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、合肥市包河区元一柏庄业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司签订的《物业服务合同》、合肥市包河区元一柏庄业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现出协议（合同）双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。根据约定，被告叶洪银应按照约定及时履行交纳物业服务费用等义务。物业服务费用是用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支。原物业公司履行了物业服务协议内容后，被告理应按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。关于《交接协议》的效力，根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本院认为，合肥市包河区元一柏庄业主委员会作为全体业主的代表，参与了交接协议的签订，对债权转让的事实是知情的，应当视为债权人通知义务已履行完毕，故《交接协议》是有效的。被告叶洪银未向原告柏庄物业公司交纳自2012年1月1日至2017年12月31日的物业费，已经违反了合同的约定。根据合同约定及原告的代理意见，被告应当支付原告物业费9320.64元｛2012年1月1日至2012年12月31日【1276.8元】（106.4㎡×1元×12个月），2013年1月1日至2013年12月31日【1532.16元】（106.4㎡×1.2元×12个月），2014年1月1日至2014年12月31日【1659.84元】（106.4㎡×1.3元×12个月），2015年1月1日至2015年12月31日【1532.16元】（106.4㎡×1.2元×12个月），2016年1月1日至2017年12月31日【3319.68元】（106.4㎡×1.3元×24个月）}，合计9320.64元，原告诉请9192.94元，本院予以支持；对于原告主张的逾期付款违约金请求，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但按照日3‰、1‰的标准标准计算过高，本院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止；另原告诉请被告支付2009年1月1日至2017年12月31日的暖气基本费，依据《前期物业服务》约定采暖费采用预收并在季末按实际发生总额一次结算及《物业服务合同中》约定供暖费用按照合肥市政府相关规定执行的合同约定，上述均系对采暖费收取的约定，本案中，原告并未提供证据，证明其暖气基本费用与供暖费的区别、性质及诉请数额的计算依据，故而对原告诉请被告支付暖气基本费的请求，不予支持。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条规定，判决如下：一、被告叶洪银于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费9192.94元及违约金（分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费182元，减半收取为91元，由原告安徽柏庄物业服务有限公司负担25元，被告叶洪银负担66元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  于圣云二〇一九年八月二十日书记员  李林霞附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。