大连市沙河口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0204执异160号 案外人：孙秀岩，女，汉族，1970年5月14日生，住辽宁省大连市西岗区。 申请执行人：田俊新，男，满族，1973年8月8日生，户籍地辽宁省昌图县。 委托诉讼代理人：张肖旸，辽宁申智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯瑞品，辽宁申智律师事务所律师。 被执行人：姜建，男，汉族，1978年10月23日生，户籍地辽宁省普兰店市。 被执行人：王晓娜，女，汉族，1979年9月19日生，户籍地辽宁省普兰店市。 本院在执行田俊新与姜建、王晓娜买卖合同纠纷一案中，案外人孙秀岩向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙秀岩称，请求法院中止对大连市中山区友好路110号1单元24层2号房屋的查封，理由为：2009年5月26日，案外人与被执行人的代理人陈宗文签订《房屋买卖协议》，购买了案涉房屋，当日支付了部分房款，并一直占有使用至今，期间，案外人一直以被执行人姜建的名义偿还案涉房屋贷款，案外人占有使用案涉房屋期间的水、电、供暖费用均由案外人缴纳。另外，普兰店人民法院作出的（2015）普民初字第5062号民事判决书确认了案外人与被执行人就案涉房屋的买卖协议合法有效。综上，案外人才是案涉房屋的所有权人，请求法院停止对案涉房屋的查封，保护案外人的合法权利。 本院查明，田俊新与姜建、王晓娜买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2012年8月13日作出（2012）中民初字第512号民事判决书，主文内容为：“被告姜建、王晓娜共同给付原告田俊新货款人民币564000元及违约金人民币169200元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。诉讼费12030元（含案件受理费11130元，公告费900元）由被告姜建、王晓娜共同承担。”后各被告未履行生效法律文书确定的义务，田俊新向大连市中山区人民法院申请执行。 执行期间，大连市中山区人民法院作出（2012）中执字第777号执行裁定书及协助执行通知书，并于2013年3月1日查封了案涉房屋，后又定期对案涉房屋进行了续查封，最后一次对案涉房屋的续查封由大连市中山区人民法院于2017年2月25日作出，查封期限自2017年2月25日起至2020年2月24日止。2017年3月7日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02执监1号执行裁定书，裁定（2012）中民初字第512号民事判决由本院执行。 根据本院在大连市不动产登记中心调取的案涉房屋登记信息记载，案涉房屋所有权人为姜建，抵押权人为广东发展银行股份有限公司大连分行。 案外人为证明其主张，向本院提供了《商品房买卖合同》、《公证书》、《房屋买卖协议书》、还款凭证、水电暖气及物业费缴纳凭证、（2012）中民初字第512号民事判决书、（2015）普民初字第5062号民事判决书等材料。根据《公证书》记载，被执行人姜建、王晓娜于2009年5月14日委托陈宗文作为代理人，代其办理出售案涉房屋的相关事宜。根据《房屋买卖协议》记载，案外人与被执行人代理人陈宗文于2009年5月26日签订房屋买卖协议，约定由案外人以1048387元的价格购买案涉房屋，在购买案涉房屋时，该房屋尚欠银行贷款未付清，由案外人每月向银行偿还。根据（2015）普民初字第5062号民事判决书记载，2015年12月25日，辽宁省普兰店市人民法院作出（2015）普民初字第5062号民事判决，确认案外人孙秀岩与被执行人代理人陈宗文于2009年5月26日签订的关于被执行人姜建、王晓娜所有的案涉房屋的《房屋买卖协议》合法有效。 本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，应当符合相关法律规定。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，对于已登记不动产的权利人，应按照不动产登记簿判断。本案中，案涉房屋登记所有权人为被执行人姜建，大连市中山区人民法院依据案涉房屋登记的权利人对案涉房屋进行查封符合法律规定。其次，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人须同时满足上述条件才可能排除执行。本案中，案外人明知案涉房屋之上设有广东发展银行股份有限公司大连分行的抵押权登记，且因为该抵押权的存在会导致案涉房屋无法办理过户手续，依然向被执行人购买案涉房屋，则房屋最终未办理过户登记，并不符合前述规定中第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，大连市中山区人民法院于2013年查封了案涉房屋，案外人提供的（2015）普民初字第5062号民事判决书系2015年作出，属于执行标的被查封后作出的另案生效法律文书，且该民事判决书仅确认了《房屋买卖协议》的合同效力，并未确定案涉房屋物权的归属，案外人依据该法律文书无法排除本院对案涉房屋的执行。综上，案外人的异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条、第二十六条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人孙秀岩的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。 审 判 长 蓝     天 人民陪审员 吕  国  萍 人民陪审员 王  敬  君 二〇一九年八月二十三日 书 记 员 杨        丹 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。