江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初9788号原告：上海锐昕房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区淞南路205号。法定代表人：曹宸榕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗彦，上海市沪中律师事务所律师。被告：江阴全德地产营销代理有限公司，住所地江苏省江阴市澄南路45-47号。法定代表人：张霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋陈标，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪建，江苏信卓律师事务所律师。原告上海锐昕房地产经纪有限公司（以下简称锐昕公司）与被告江阴全德地产营销代理有限公司（以下简称全德公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告锐昕公司的诉讼代理人罗彦，被告全德公司的诉讼代理人蒋陈标、张洪建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锐昕公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告锐昕公司与被告全德公司2018年9月21日《销售代理合同》。2、被告全德公司返还保证金50万元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月21日，原告锐昕公司与被告全德公司签订了销售代理合同，约定全德公司委托锐昕公司负责南方景园项目的公寓房销售工作，且为全程独家总代理。合同签订的当日及9月29日，锐昕公司给付全德公司保证金计30万元，2018年12月10日给付保证金20万元。合同约定的保证金为60万元，但因南方景园项目销售条件不成就，全德公司因资金紧张与锐昕公司协商，锐昕公司主动提前支付了20万元。因双方未签订开盘确认单，全德公司不提供售楼处，销售工作只能停止，全德公司表示停止销售。因代理销售合同无法进行，南方景园已由他人进行销售，双方的合同无法履行。因全德公司无法保障锐昕公司代理销售，锐昕公司要求全德公司返还保证金，但全德公司一直未能退还保证金。请求人民法院依法判决。被告全德公司辩称：1、从2018年10月3日南方景园项目启动销售以来，至2019年1月中旬，锐昕公司三个多月未有销售业绩，无能力继续履行合同，自行叫停市场并退出销售，撤回了销售人员，同时通知全德公司解除合同，要求返还保证金。因此，从2019年1月中旬起，锐昕公司事实上就已解除了《销售代理合同》，因保证金的退还无法达成一致，从而形成本案。根据合同约定，锐昕公司在未经全德公司的同意下无故提前解约，保证金不予返还。2、根据销售代理合同约定，在规定的期限内，锐昕公司未完成销售最低指标的且低于50%的，无权要求全德公司返还保证金。如果法院认为代理合同未解除，锐昕公司在合同期内不能完成销售指标，却叫停市场，擅自退出销售，以实际行为表明了其不履行合同义务，构成预期违约。鉴于本合同即将到期，目前销售为零，依合同约定不应返还保证金。请求人民法院依法驳回原告锐昕公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2018年9月21日，原告锐昕公司与被告全德公司签订了销售代理合同，约定全德公司将位于江阴市新华路南方集团南方景园项目中首批开盘推出的公寓房166套交由锐昕公司销售。委托代理工作内容，该公寓房源销售、渠道资金整合及其他销售服务工作。代理方式为全程独家总代理。代理期间全德公司不得委托他人销售。委托期为启动销售工作起1年内。开盘条件及启动销售，本项目开盘条件为全德公司已取得本项目预售许可证及相关法律文件，售楼处、样板房（如有）完成装修，同时具备使用功能，整体销售准备工作已完成。本项目每批次的开盘日期应当由双方商定，双方商定本项目的首次开盘日期暂定为2018年10月中下旬，实际开盘日期由双方签订开盘确认单予以书面确认。本次项目（批次）开盘时，全德公司必须向锐昕公司提供通水通电的售楼处及各项设备，必须完成样板房一套、样板区、示范段的装修及验收工作、银行贷款准入，若在约定开盘日期无法完成上述工作，双方约定的开盘日可另行书面确定，代理期限及考核期限相应顺延，同时涉及相应的考核期限内的考核指标按延后日期顺延。销售指标确认，以总房源约166套公寓为销售标的，合同期内不低于总销售的套数的50%。保证金的支付及返还，本合同的保证金为60万元，合同签订当日，锐昕公司给付10万元，本合同签订之日起7日内给付20万元，自本项目满足销售条件（包括银行贷款准入）之日起给付剩余30万元。如锐昕公司出现以下情况，全德公司不退还保证金：1、锐昕公司在合同期内销售工作出现重大违规，导致影响全德公司的正常销售工作。2、由于锐昕公司在销售工作不力，在规定时间内不能完成销售指标且低于50%。3、锐昕公司保证金不能按照约定的时间前缴付全德公司，全德公司无条件终止合同且不退还已交部分的保证金。4、锐昕公司在未取得全德公司同意的前提下无故提前解约，保证金不予退还。合同还约定了其他内容。合同签订的当日及同年9月29日，锐昕公司给付全德公司保证金计30万元，2018年12月10日给付保证金20万元。期间，锐昕公司向全德公司出具了南方景园营销思路、周边楼盘调查表等，展开了相关的销售前期工作。2019年1月10日，锐昕公司向全德公司询问销售处的钥匙何时交付，全德公司总经理蒋陈标称问了甲方再说。1月14日，锐昕公司将要求购房的客户信息发给全德公司的蒋陈标。但南方景园的售楼处关闭，并没有交付锐昕公司。锐昕公司以微信的方式向全德公司蒋陈标询间：“我这几个客户去看了也没用咯，现在售楼处都关着”，蒋陈标回复称“是的”。锐昕公司称：“行吧，那我市场也叫停了，这样也没有办法弄”，全德公司蒋陈标回复称：“好，先停了再说”。2019年1月24日，锐昕公司以微信的方式询问蒋陈标：“蒋总，钱这2天能打吗，我27号之前最好”，全德公司回复称：“我看这几天结账情况”。锐昕公司于1月28日又催问称“蒋总，钱没打呀”，蒋陈标回复称：“这几天还没有搞好呢。”2019年5月23日，锐昕公司又向全德公司催要退还保证金，并要求与全德公司蒋总见面。因全德公司一直未能退还保证金，引起纠纷。本院认为：根据合同，开盘条件应当具有售楼处、样板房完成装修，同时具备使用功能，实际开盘时间应由双方签订开盘确认单予以书面确认。本案中，全德公司虽然有售楼处，但锐昕公司要求全德公司交付售楼处钥匙时，但售楼处的门关着，无法使用，且钥匙的交付尚需征得全德公司甲方的意见，导致锐昕公司无法进行销售工作。且对于开盘日期，双方未签订书面的开盘确认单。全德公司称销售条件已成立，没有证据证明。故可以认定，销售代理合同所规定的南方景园的销售条件尚未成立。因合同规定的开盘销售条件未完成，锐昕公司于2019年1月14日告知全德公司只能停止销售的准备工作，全德公司表示称先停再说。事后，在锐昕公司要求退款的情况下，全德公司回复称要看结账情况，对退还保证金的要求并未提出异议。故可以认定双方的销售代理合同在2019年1月14日已达成解除的一致意见。合同解除后全德公司应当返还保证金，故原告锐昕公司的诉讼请求，本院予以支持。被告全德公司拒绝退还保证金的抗辩理由均无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条第一款之规定，判决如下：一、原告上海锐昕房地产经纪有限公司与被告江阴全德地产营销代理有限公司2018年9月21日《销售代理合同》于2019年1月14日已解除。二、被告江阴全德地产营销代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告上海锐昕房地产经纪有限公司保证金50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，财产保全费3020元，合计7420元，由被告全德公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 邓 云二〇一九年八月二十一日书记员 薛春燕本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。