福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3462号 原告：厦门偶盟网络科技有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路89号401室-11，统一社会信用代码91350206MA347TMR4W。 法定代表人：陈幼清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柳丽芳，福建厦龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑锋，福建厦龙律师事务所实习律师。 被告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层，统一社会信用代码91350200612025428E。 法定代表人：叶跃骏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖洪德，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 原告厦门偶盟网络科技有限公司（以下简称偶盟公司）与被告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告偶盟公司的委托诉讼代理人柳丽芳、徐剑锋，被告国贸物业公司的委托诉讼代理人赖洪德、卓亮超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 偶盟公司向本院提出诉讼请求：1．判令国贸物业公司继续履行偶盟公司与国贸物业公司双方于2018年6月29日签订的《国贸商务中心招商代理委托合同》（以下简称《招商代理合同》）；2．判令国贸物业公司赔偿偶盟公司因其违约而给偶盟公司造成的经济损失1199720元（包括招商策划、驻场服务佣金损失50元／平方米×29993平方米×0.3倍＝449895元、招商代理佣金损失50元／平方米×29993平方米×0.5倍＝749825元）；3．本案全部诉讼费用由国贸物业公司承担。事实及理由：2017年12月22日，国贸物业公司就位于厦门市湖里区国贸商务中心的物业招商策划、驻场服务及招商代理服务一事对外公开进行招标。该项目用地面积6249平方米，地上23层，地下2层，总建筑面积39687平方米（其中，地上面积29993平方米）。2017年12月26日，偶盟公司按国贸物业公司公开的招标文件要求向国贸物业公司投标。2018年1月4日，偶盟公司中标，国贸物业公司向偶盟公司出具《中标通知书》。此后，经多次催促，国贸物业公司一直以业主方尚未批准为由，不与偶盟公司签订代理合同，但同时也接受偶盟公司按照招标、投标文件的有关约定履行招商策划、招商服务等合同义务。偶盟公司为此付出了大量时间和精力，包括协调厦门姚明集团有限公司（以下简称姚明公司）和中国蓝田总公司（以下简称蓝田公司）就该项目提出整体租赁方案。2018年6月29日，在偶盟公司的一再要求下，偶盟公司和国贸物业公司补签了《招商代理合同》，对双方的权利义务和违约责任作出约定，委托期限自2018年1月8日起至2018年7月31日止，委托期限内，若该物业的招商率完成80%（含）以上，则本合同自然终止。合同签订后，由于国贸物业公司至今仍未将国贸商务中心物业清场腾空到位，直接导致了偶盟公司先前耗费大量时间和精力招商过来的、经国贸物业公司确认的有效客户全部流失殆尽，并直接给偶盟公司造成了巨大的经济损失。偶盟公司多次与国贸物业公司协商解决有关违约赔偿问题，但均无果而终。偶盟公司于2019年1月2日委托律师向国贸物业公司发出律师函，要求国贸物业公司向偶盟公司采取补救措施并希望与国贸物业公司协商赔偿偶盟公司的经济损失，但国贸物业公司至今未采取有关补救措施并主动与偶盟公司协商赔偿经济损失事宜。偶盟公司认为，案涉代理合同期限应以招投标文件为准，合同期限是至招商率达到80%，目前案涉项目符合继续履行的条件，合同应当继续履行。偶盟公司遂诉至本院，并表示其所主张的损失仅是按照整租最低标准计算。 国贸物业公司辩称：1．讼争合同期限已经届满，合同的权利义务终止，偶盟公司要求继续履行合同缺乏事实与法律依据。《招商代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同约定的委托期限是对《招标文件》记载合作期限的进一步明确，两者一致，均为委托协议签订之日起至2018年7月31日止或招商率达到80%止。因业主方与国贸物业公司签订委托合同的时间推迟，而影响讼争合同签订的时间，偶盟公司对此明知也表示同意。讼争合同签订之前，国贸物业公司积极履约并给予偶盟公司协助，不影响偶盟公司履行招租等合同义务。国贸商务中心现已由厦门观策广告有限公司（以下简称观策公司）提供招商广告策划服务，讼争合同客观上不具备继续履行的条件。2．国贸物业公司并未违约，偶盟公司主张赔偿损失没有依据。偶盟公司主张因国贸物业公司的违约导致蓝田公司与姚明公司无法成功签订租赁合同，但偶盟公司并未明确导致两家公司无法签订租赁合同的直接原因，也未提供相关证据，应承担不利后果。在案证据显示，系偶盟公司自身代理能力的问题以及蓝田公司、姚明公司自身原因等才最终没有与业主方成功签订租赁合同。偶盟公司知道或者应当知道国贸商务中心必须进入产权交易机构公开招租。姚明公司提出的报价方案包含转租内容，不符合厦门市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称厦门市国资委）的政策要求。为促成蓝田公司成功签约，国贸物业公司经协调后推迟公开招租时间，但蓝田公司与姚明公司均未参与竞价。国贸物业公司从未向偶盟公司承诺清场腾空时间，且具体清场腾空时间也不影响偶盟公司履行合同义务。蓝田公司与姚明公司最终未与业主方成功签约，属于正常的商业风险。综上，请求人民法院驳回偶盟公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、合同订立情况 位于厦门市湖里区的国贸商务中心的产权人为厦门国贸控股集团有限公司（以下简称国贸控股公司）和厦门信达股份有限公司，属于国有资产。 2017年12月22日，国贸物业公司发布《国贸商务中心招商策划、驻场服务及招商代理服务招标公告》（以下简称《招标公告》），该《招标公告》的附件为编号GMWY-2017-73的《招标文件》，载明：1．国贸商务中心现为国贸控股公司总部大楼，总建筑面积39687平方米，其中地上面积29993平方米，地下面积9694平方米；2．全程招商策划及驻场服务费基准价为实际签约出租面积首月租金0.3倍，最高控制价不超过实际签约出租面积首月租金的0.6倍，招商代理佣金为该代理公司促成的实际签约出租面积首月租金的0.5倍。3．合作期限为委托协议签订之日起至2018年7月31日止或招商率达到80%止。4．评选方法为从综合实力、方案评价、报价等方面进行评分，重点为策划方案、驻场服务费用报价，得分最高者取得招商策划、驻场服务及招商代理权，其他合格投标者取得招商代理权。5．招标人可在取得标书时至现场了解项目总体情况。招标人安排统一勘查时间，其他时间由投标人自行前往勘查。6．招标人与招商策划、驻场服务中标人签订“厦门国贸商务中心招商策划、驻场服务及招商代理合同”，与其他合格投标人签订“厦门国贸商务中心招商代理合同”。 2017年12月26日，偶盟公司向国贸物业公司递交投标文件，文件中包括：1．《国贸商务中心租金实证调研定位及租金定位方案》，向国贸物业公司提供两套租金方案，第一套方案租金为60元起，第二年起每年递增8%，第二套方案为租金65元起，第三年起每年递增8%。2．《国商务中心全案招商企划案》，载明推广主题、宣传企划和费用预算等。3．《厦门“国贸商务中心”招商代理驻场服务方案》，建议：（1）写字楼平面层平均起算租金的第1-2年度，按含税租金60元／月／平方米计算，第3年度起每年比上一年度递增6%。（2）租赁折扣最低底价9折，具体折扣权限由国贸物业公司统一掌握。（3）国贸物业公司腾空整栋办公楼时间为2018年8月1日前，若国贸物业公司无法按时腾空则招商考核目标延后，腾空日起双方再行协商重新设定考核目标。（4）若有偶盟公司自行促成成交的客户和协助国贸物业公司现场招商人员市场客户成交并签订租赁合同后，予以服务标的物首年首月租金的1个月（0.3个月策划和驻场服务费＋0.5个月招商代理佣金）作为佣金回报。（5）国贸物业公司与其它外协招商中介签约，并由该招商中介单独带来、促成成交的客户并签订租赁合同，必须经过偶盟公司对客户的唯一性进行甄别确认。国贸物业公司依约与其他外协招商中介结算不超过起租首月租金的0.5个月佣金，并与偶盟公司按首月租金的0.3个月结算驻场及策划服务的佣金。（6）在偶盟公司收取租赁客户的定金后，偶盟公司特向国贸物业公司申请国贸物业公司应付佣金部分的30%作为预付款。（7）偶盟公司驻场总控为王某。（8）偶盟公司需要国贸物业公司配合提供招商办公场及招商广告电话的确定、国贸物业公司计划投入招商团队人员及构成、国贸商务中心商务租赁及物业服务条件定稿方案等。 2018年1月4日，国贸物业公司向偶盟公司出具《中标通知书》，确认偶盟公司为国贸商务中心招商策划、驻场服务及招商代理服务项目中标人，服务内容及要求“详见GMWY-2017-73招标文件及贵司投标文件”。国贸物业公司要求偶盟公司在收到本通知书三个工作日内到国贸物业公司洽谈合同签订等事宜。同日，国贸物业公司还向厦门锴称房产传媒有限公司等五家公司出具《中标通知书》，中标项目均为“国贸商务中心招商代理服务”。 此后，偶盟公司多次催促国贸物业公司签订代理协议。双方直至2018年6月29日才签订一份《招商代理合同》，约定：1．国贸物业公司委托偶盟公司代理“国贸商务中心”的招商事宜，在委托期内负责该物业招商策划、驻场服务及招商代理工作。2．该物业总建筑面积为：地上写字楼平面层建筑面积23872.74平方米，地下一、二层停车场车位239个，裙楼配套面积（1、3、4层）4283.26平方米。3．委托期限自2018年1月8日起至2018年7月31日止，委托期限内，若该物业的招商率完成80％（含）以上，则本合同自然终止。4．国贸物业公司的义务包括：（1）提供招商所需的一切相关证明材料；（2）将项目信息、招商营销策划方案、价目表、楼层分割方案、免租期等招商资料及商务谈判条件应以书面形式在2018年1月31日前发予偶盟公司；（3）提供招商过程中所需表单，含《租赁合同》、《物业管理合同》、《租赁意向书》、《租赁定金单》、《客户渠道确认单》、《客户登记表》等；（4）承担该物业的招商推广费用；（5）提供偶盟公司驻场人员的办公场所；（6）按合同约定支付招商策划、驻场服务及招商代理佣金。5．偶盟公司的义务包括：（1）按投标书配置招商驻场人员负责招商代理工作；（2）负责招商宣传资料文案的设计、策划、组织与该项目有关的公关推广、广告策划以及其他宣传活动，并报国贸物业公司确认；（3）协助国贸物业公司进行收款、合同签约等手续的办理；（4）安排陪同自有客户或通过营销策划活动来电及来人的客户与国贸物业公司对接，并与国贸物业公司确认客户渠道，签署《客户渠道确认单》，推荐客户经由业主（国贸控股公司）确认后，由偶盟公司协助国贸物业公司跟进客户至《租赁合同》签定则为代理成功。6．费用计算：（1）招商策划、驻场服务佣金（含税）为项目所有成功签订《租赁合同》的招商客户租赁期限内首月租金的30％；（2）招商代理佣金（含税）为成功签定《租赁合同》的偶盟公司自有招商客户租赁期限内首月租金的50%。7．任一方或未履行本合同相关条款的规定，均应视为违约。违约方应依法律及本合同的相关规定向守约方赔偿由此造成的损失，并承担相应责任。 二、合同的履行情况 偶盟公司中标前后，陆续向国贸物业公司发送与履行合同相关的各项方案、计划，包括在投标文件的基础上准备业主报批方案、拟定阶段计划和预算、提出楼层分割出租建议方案、设计宣传材料、策划推荐专场活动等。偶盟公司提出的方案中，建议的价格优惠策略为月租金均价65元。 2018年1月17日至2018年5月28日期间，国贸物业公司书面确认厦门姚明织带有限公司（系姚明公司的关联企业）和蓝田公司等10家公司为偶盟公司的有效推荐客户。2018年4月10日和2018年5月29日，姚明公司和蓝田公司分别提出整体租赁方案。2018年8月23日，国贸物业公司提出整租需要在产权交易中心挂牌出租。2018年9月14日，国贸物业公司告知偶盟公司在产权交易中心竞租需要支付保证金及具体标准。偶盟公司经沟通反馈蓝田公司无法在没有合同的情况下支付保证金。2018年10月22日，国贸商务中心项目在厦门产权交易中心发布公开招租信息公告，蓝田公司与姚明公司均未参与竞租。 另查明，2009年10月14日，厦门市国资委发布《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》，要求单个招租底价每年在300万元以上的重大资产出租项目应在合法设立的产权交易机构公开竞价招租。2015年4月，前述招租底价调整为200万元。 三、其他事实 2018年4月19日，偶盟公司向国贸物业公司发出《催告函》，要求国贸物业公司先行支付部分费用。国贸物业公司未予同意。2019年1月4日，偶盟公司委托律师向国贸物业公司发出一份《律师函》，认为国贸物业公司未配合偶盟公司提供的驻场服务及招商代理工作，尚未将国贸商务中心物业清场腾空到位，导致偶盟公司无法履行有关合同义务，国贸物业公司还自行对外招商。偶盟公司要求国贸物业公司在收到该函件3日内采取补救施或及时与偶盟公司协商赔偿偶盟公司的经济损失。国贸物业公司于2019年1月7日签收了该《律师函》。 2018年6月29日，国贸物业公司发布招标文件，就国贸商务中心招商广告策划服务进行邀请招标。2018年8月20日，国贸物业公司向观策公司出具《中标通知书》，确认其为中标人。此后，国贸物业公司与观策公司签订《国贸商务中心招商广告策划服务委托合同》，委托期限为2018年8月20日至2019年2月20日。2018年10月起，国贸物业公司陆续向观策公司支付招商公告费和服务费。2019年3月1日，国贸物业公司与观策公司另签订一份《国贸商务中心招商广告策划服务委托合同补充协议》，表明因“本项目主攻整租客户落定事宜且搬迁时间后移待定”，故于2018年9月19日至2018年12月19日暂停观策公司的招商广告策划服务，原合同期限顺延至2019年5月19日。2019年3月22日，在观策公司策划下，国贸商务中心举办招商发布会。会议新闻载明，国贸商务中心出租率已超过40%。目前，国贸商务中心实际使用观策公司的服务方案，对外招租报价为65元/平方米（含税）。 国贸商务中心房屋至2019年1月底腾空。 以上事实，有偶盟公司提供的国贸物业公司工商登记信息、（2018）厦鹭证内字第59647号公证书、投标文件、《中标书》、《有效客户推荐确认单》、《催告函》、姚明公司的《国贸商务中心·整体租赁商务报价方案》、蓝田公司的《厦门“国贸商务中心”整体租赁商务方案》、《招商代理合同》、《律师函》、中国邮政速递物流邮件查询单、名片、电子邮件、微信聊天记录、微信朋友圈截图、录音、视频、厦门市国资委《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》及相关解读、证人王某的证言、（2019）厦鹭证内字第28957号公证书，国贸物业公司提供的不动产权证书、国家信用信息公示系统截图、厦门市人民政府官网的政府信息公开专栏截图、《中标通知书》、微信聊天记录、资产招租信息公告、招标文件、《国贸商务中心招商广告策划服务委托合同》及补充协议、照片、视频、付款凭证，以及当事人的庭审陈述、质证意见为证。 本院认为，偶盟公司与国贸物业公司签订的《招商代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。 国贸物业公司发布的招标文件载明的合作期限为委托协议签订之日起至2018年7月31日止或招商率达到80%止。双方签订的《招商代理合同》中约定的委托期限为自2018年1月8日起至2018年7月31日止，委托期限内，若该物业的招商率完成80％（含）以上，则本合同自然终止。本院分析认为，虽然《招商代理合同》实际签订时间为2018年6月29日，但双方早于确定偶盟公司中标后即开展合作，故虽然合同中约定的委托期限起算时间早于合同签订时间，但无损双方当事人的利益，也未实质性违反招投标文件的规定，故该约定是有效的。现该委托期限已经届满，国贸物业公司已另行委托他人代理国贸商务中心的相关事宜，偶盟公司要求继续履行《招商代理合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 从本案讼争的《招商代理合同》的签订和履行情况看，国贸物业公司确实存在履行不当的情况，至少包括：（1）在确定偶盟公司中标后未及时签订《招商代理合同》；（2）作为委托人，未确保租赁物及时腾空，给合同的履行造成困难；（3）对于整租需要在在产权交易中心挂牌出租的政策要求未及时告知偶盟公司。国贸物业公司上述不适当的行为，确实给偶盟公司履约造成困难，构成一般违约。偶盟公司可以据此主张国贸物业公司赔偿。 本案讼争的《招商代理合同》中约定，违约方应依法律及本合同的相关规定向守约方赔偿由此造成的损失，并承担相应责任。但合同中并没有更加具体的“相关规定”内容。因此，偶盟公司的损失应根据国贸物业公司的违约行为给偶盟公司造成的实际损失进行确定。本案中，虽然偶盟公司曾经推荐姚明公司和蓝田公司以整租的方式租赁国贸商务中心，但在案证据不足以证明租赁双方已就租赁合同的主要内容达成一致，或者说上述两家公司最终未承租仅仅是因为未自始得知需在产权交易中心竞租的要求。国贸物业公司抗辩认为该两家公司最终未承租系商业风险的原因导致，该抗辩意见具有合理性。因此，本院认为，偶盟公司要求以整租的结果计算起损失，缺乏事实和法律依据。在案证据中，未体现偶盟公司因国贸物业公司的违约行为导致其他损失及具体金额，故本院对偶盟公司要求国贸物业公司赔偿其损失1199720元的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回厦门偶盟网络科技有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费15597元，减半收取7799元，由原告厦门偶盟网络科技有限公司负担。款项应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱瑛 二〇一九年八月三十日 代书记员 洪昱 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。