浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初1690号 原告：桐乡市君子兰鞋业有限公司。住所地：桐乡市石门镇工业区羔羊鞋业区。统一社会信用代码913304836605539891。 法定代表人：沈煜坤。 委托诉讼代理人：宋贤明，浙江泽春律师事务所律师。 被告：陈正辉，男，1973年3月6日出生，汉族，住桐乡市。 被告：桐乡市格奥皮草服饰有限公司。住所地：桐乡市崇福镇城郊村柳上埭。统一社会信用代码9133048357294711XW。 法定代表人：汤陈杰。 两被告共同委托诉讼代理人：俞小华，桐乡市周全法律服务所法律工作者。 两被告共同委托诉讼代理人：董炜，桐乡市周全法律服务所法律工作者。 第三人：陈国民，男，1973年3月1日出生，汉族，住桐乡市。 原告桐乡市君子兰鞋业有限公司（下称君子兰鞋业）与被告陈正辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告于2019年4月11日申请追加桐乡市格奥皮草服饰有限公司（下称格奥皮草）为本案共同被告，本院予以准许。2019年5月9日，由法官助理冯枭组织证据交换。为查明事实，法院于2019年5月10日依职权追加陈国民为本案第三人。后又于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋贤明，被告陈正辉、格奥皮草法定代表人汤陈杰、两被告的共同委托诉讼代理人俞小华，第三人陈国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院诉称，原告与两被告签订厂房转让协议，约定原告将其所有的位于桐乡市，建筑面积2707.40平方米的工业厂房转让给两被告所有，2019年1月29日双方办理过户手续，将上述房屋过户至两被告名下。但两被告至今尚有550万元购房款未付。故原告诉请（变更后）：1、判令两被告立即支付购房款550万元并自起诉日起按照每天11万元支付赔偿款至实际清偿日止；2、本案诉讼费用由两被告承担。 两被告答辩称，一、厂房转让协议的主体并非本案当事人，双方当事人不适格；二、原告与两被告之间为房屋买卖合同关系，原告诉请的未付款金额，原告的法定代表人沈煜坤结欠陈国民的580万元借款，与该购房款相抵冲，购房款已经付清，且支付的房款远高于合同约定的价款；三、原告主张合并审理，前后主张不一致，混淆买卖关系。 第三人答辩称，认同两被告的意见。 原告向本院提交了如下证据： 一、浙江省二手房买卖合同1份，证明原告将房屋转让给被告陈正辉，名义房款总价为335万元； 二、银行支付明细打印件1份，证明2019年2月2日陈正辉转给原告180万元购房款； 三、桐乡市不动产权查询证明1份，证明原告将涉案房屋398号3幢过户给陈正辉，陈正辉将该房屋抵押给农商银行高桥支行，抵押债权数额为860万元，说明双方签订的二手房买卖合同中约定的价款335万元并非双方买卖的真实价款； 四、二手房买卖合同2份，证明原告将涉案房屋398号1幢、2幢过户给格奥皮草，约定名义房款分别为290万元、215万元； 五、厂房转让协议1份，证明2019年1月24日原告与汤陈杰、陈国民签订涉案三幢厂房的转让协议书，协议书上“沈煜坤、沈煜芬”系原告股东，且双方当时是夫妻关系，他们的行为代表公司，汤陈杰是格奥的法定代表人，陈国民是陈正辉亲戚； 六、结算业务入账自主回单照片1份，证明格奥皮草支付原告部分房款853万元； 七、两份询问笔录（2019年2月12日陈国民的询问笔录和2019年3月8日陈正辉的询问笔录），证明双方签订厂房转让协议时并未约定将沈煜坤向陈国民的借款抵冲购房款。 两被告及第三人的质证意见：对证据一至六的真实性均无异议，但对证据三、四、五的关联性有异议；对证据七真实性、合法性均无异议，但认为该组证据不能证明原告待证事实。 两被告向本院提供了如下证据： 一、税收发票9份，证明两被告在房产买卖过程中包括代为原告交纳的税金共计已支付1688613.83元，如果厂房转让协议有效，该部分税金应计算在应付款中； 二、现金收条2份、收款收据1份、农行的银行交易卡明细单1份，证明2019年1月28日，原告分别收到两被告的房款，其中收到格奥皮草房款980万元，收到陈正辉房款810万元，收款收据为中介费25万元；交易明细单证明案外人张建中向案外人沈树强、李金萍分别转账10万元、20万元； 三、借条2份，证明2017年9月23日沈煜坤向陈国民借款240万元，2018年11月30日沈煜坤向陈国民借款300万元，上述两笔借款合计540万元，沈煜坤认可该部分借款可以在1800万元购房款中抵扣； 四、询问笔录1份，证明沈煜坤在1800万元购房款中已经认可陈国民的两份借条合计540万元去冲抵1800万元的房款，同时确认540万元借款所产生的利息40万元也冲抵1800万元房款。 原告质证意见：对证据一、四的三性无异议，如果按照房屋买卖合同履行，买卖双方各自承担各自税金，与该证据显示不符，所以双方实际是按照厂房转让协议履行各自义务的；对证据二不认可，现金收条不能证明两被告待证事实，只能证明两被告内部对1800万元付款义务进行了分配；对证据三的三性不认可。 第三人质证对两被告证据均予以认可。 第三人未提供任何证据。 本院认证意见如下： 对原告提供的证据一至七的真实性本院予以确认；被告提供的证据一、三、四及证据二的现金收条、银行卡交易明细单的形式真实性予以确认，对证据二中的收款收据，因系案外人出具，对其真实性无法确认，对上述证据材料的待证事实本院结合当事人庭审陈述予以综合认定。 本院经审理认定： 2019年1月24日，甲方汤陈杰（系格奥皮草法定代表人）、陈国民与乙方沈煜坤、沈煜芬签订《厂房转让协议》一份，约定将登记在君子兰鞋业名下的土地（桐国用（2015）第07235号）、房产（桐房权证桐字第××号、00××03号、00××17号）转让给陈国民，转让价格为1800万元（含过户费），付款方式为双方签字生效后甲方应支付乙方转让款1000万元，余款在乙方配合甲方将土地证以及房产权证过户到甲方名下后30天内付清。 2019年1月29日，君子兰鞋业与格奥皮草签订《浙江二手房买卖合同》2份，合同约定：君子兰鞋业将位于桐乡市的房产【浙（2019）桐乡市不动产权第0003937、0003938号】转让给格奥皮草，总价分别为290万元、215万元，房屋买卖产生的契税由当事人按规定承担。 同日，君子兰鞋业与陈正辉签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定君子兰鞋业将位于桐乡市的房产【浙（2019）桐乡市不动产权第0003936号】转让给陈正辉，总价为335万元，房屋买卖产生的契税由当事人按规定承担。 2019年1月28日，格奥皮草转账支付君子兰鞋业853万元。2019年2月2日，陈正辉转账支付君子兰鞋业180万元。2019年2月1日，案外人张建中分别向案外人沈树强转账10万元、向案外人李金萍转账20万元，合计30万元，原告认可将该30万元从两被告应付原告的购房款中予以抵扣。另认定，原告认可两被告支付的涉案房产过户税费177万元抵作购房款。 又认定，2019年1月28日，君子兰鞋业出具《现金收条》2份，分别载明：收到格奥皮草的购房款980万元，收到陈正辉的购房款810万元。 2019年1月31日，桐乡市房产过户登记至格奥皮草名下；桐乡市房产过户登记至陈正辉名下。 再认定，2018年11月30日，沈煜坤同时向陈国民出具两份借条，分别载明：沈煜坤因鞋厂资金周转急需向陈国民借款240万元，借款方式为现金，月息2分，落款日期为2017年9月23日；沈煜坤因鞋厂资金周转急需向陈国民借款300万元，借款方式为现金，月息2分，落款日期为2018年11月30日。该两份借条原件由第三人陈国民持有，2019年3月，因沈煜坤报案称陈国民套其卖厂房，陈国民经桐乡市公安局石门派出所传唤做询问笔录时，陈国民将该两份借条原件交至派出所，并由派出所转交给沈煜坤。 本院认为，本案争议焦点在于：沈煜坤于2018年11月30日出具的两份借条中所涉借款及利息能否抵扣两被告应支付原告的购房款；两被告尚应支付原告购房款金额的认定。 首先，关于借条中约定的借款能否抵扣购房款的问题。厂房转让协议的合同签订主体为沈煜坤、沈煜芬与陈国民，但结合购房款的交付及房产过户情况及当事人陈述，该转让协议并非由签订主体履行，而是由原告作为出让方，两被告共同作为受让方实际履行了该厂房转让协议，庭审中当事人均认可实际交易总价为1790万元，对此，本院予以确认。根据本院认定的事实，两被告已付购房款1240万元（853万元+100万元+80万元+30万元+177万元）。至于两份借条中载明的540万元借款及利息，1、即使该借款属实，也是发生在陈国民与沈煜坤个人之间，并无证据证明君子兰鞋业同意将沈煜坤个人债务抵扣两被告应付原告的购房款；2、庭审中，陈正辉陈述其是在过户后才得知陈国民要以借款债权抵扣购房款，可以认定各方当事人之前并无以借款抵扣购房款的合意；3、从借条持有情况看，该借条原件一直由陈国民持有，如果像陈国民所主张以借款抵扣购房款，则应在君子兰鞋业出具收条同时将该借条原件返还沈煜坤或交付君子兰鞋业，而非由陈国民持有；4、虽然原告在2019年1月28日出具收条，载明收到格奥皮草980万元、陈正辉810万元，但根据实际付款情况来看，出具收条当天只有格奥皮草支付了853万元，其余款项均在收条出具之后支付，可见该收条载明内容与实际付款情况不符，不能以此认定付款事实。综上，本院认为，该两份借条所涉借款本金及利息不能抵扣两被告应支付原告的购房款。 其次，关于两被告尚应支付原告购房款金额。如上所述，涉案房产实际交易价格为1790万元，两被告已付1240万元，尚欠550万元。至于两被告抗辩所称支付的中介费25万元，1、两被告现有证据尚不足以证明该笔费用的真实性及与本案的关联性；2、双方也未约定该笔费用计算在购房款中，故对两被告要求将该25万元抵扣购房款的意见，本院不予采纳。 至于付款义务主体，虽然格奥皮草称其已经履行完毕自己的付款义务，但仅系两被告之间的款项分配，对于原告而言，两被告是作为共同购买主体来履行厂房转让协议，且两被告也认可其与原告并未约定各自应承担的付款金额，实际付款金额也并未完全区分开，故两被告仍应承担共同的付款义务。 综上，对于原告要求两被告支付购房款550万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求两被告按照每日2%的标准支付赔偿金的诉讼请求，因该约定标准过高，两被告要求予以降低，考虑原告实际损失情况，本院调整为以550万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍，自2019年3月4日起计算至实际清偿之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告陈正辉、桐乡市格奥皮草服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市君子兰鞋业有限公司购房款550万元并赔偿损失（以550万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍，自2019年3月4日起计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桐乡市君子兰鞋业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50300元，减半收取25150元，保全费5000元，合计30150元，由被告陈正辉、桐乡市格奥皮草服饰有限公司共同负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：62×××69，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  **芳 二〇一九年八月二日 法官助理冯枭 书记员金胜群