上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初67403号原告：诸进泉，男，1942年10月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：全丽，上海君澜律师事务所律师。被告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告诸进泉与被告上海小马过河企业管理有限公司(以下至判决主文前简称小马过河公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序于2018年10月23日、2019年1月15日两次公开开庭进行了审理，原告诸进泉(参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人王恒(参加第一次庭审)、全丽、被告小马过河公司的委托诉讼代理人吴纯到庭参加了诉讼。审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能就和解方案达成一致意见。本案现已审理终结。原告诸进泉向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告销售服务费501,701.56元(人民币，下同)；二、判令被告赔偿原告利息损失，以501,701.56元为基数，自2017年10月8日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。事实与理由：2017年10月，经被告业务员陈鹏忽悠介绍，原告于10月5日来到诉争房屋售楼处，谈妥购买位于上海市浦东新区锦绣东路5111弄天歌商铺2号楼3层3056室房屋(下称涉案房屋)，房价为1,598,000元。当天原告支付购房订金70,000元。2017年10月7日，原告与被告签订《销售服务协议》，与案外人上海天歌置业有限公司(下称天歌公司)签订了《上海市商品房预售合同》，与案外人上海万街商业经营管理有限公司(下称万街公司)签订《统一运营管理合同》。其中预售合同上总价为1,085,444元，销售服务协议上的总价为512,556元，共计1,598,000元。当日，原告分两笔在售楼处通过POS机拉卡方式付款，其中一笔1,085,444元，另一笔442,556元。2017年11月13日，被告向原告开具发票一张计512,556元，2017年11月21日，天歌置业公司向原告开具两张购房发票计1,085,444元。收到发票后，原告方知被告欺骗原告的事实，1,598,000元的所谓房价中，其中只有1,085,444元是开发商收取的房价，另外512,556元系被告以服务费名义收取。原告认为，1、涉案房屋总房价才1,085,444元，被告收取了高达512,556元的服务费，服务费占房价的47%，远超房产居间介绍费用为成交总价1%的市场公允价格；2、根据《销售服务协议》第一条“……提供房源信息、介绍房源情况、提供资金配置意见、提供投资参考意见、购房后续经营管理咨询、合同条款释义与协调、协助签约、装修咨询等”的约定，现被告仅向原告提供了房源信息、介绍房源情况的服务内容，其他服务内容被告并未提供，原告亦未曾享受，故被告假借房款的名义收取的该笔巨额服务费明显不合理，应予调整。原告现为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告小马过河公司辩称，不同意原告的诉讼请求。《销售服务协议》并非居间协议，原、被告间并非居间合同关系，被告仅是以销售服务费名义收取了房屋差价。被告与天歌公司签署有《商业地产项目收购合同》，约定被告向天歌公司支付首期收购款95,816,325元，用以收购包括涉案房屋在内的锦绣东路XXX弄XXX号楼、2号楼商铺，被告有权将该项目的房源指定第三方购买，超出底价部分的溢价款可由被告直接向指定第三方收取，故被告有权以服务费名义向原告收取房屋差价。因该合同为包销协议性质，而非一般销售代理协议，故被告与天歌公司间也非居间合同关系。原告购买的是商铺，是一种投资行为，在作出决定时理应慎之又慎，原、被告签署的《定金合同(供商品房预定时使用)》明确记载了购房总费用，原告亦确认签署《销售服务协议》前已被告知了购房总费用，但原告在知晓相关费用收取对象后仍愿意签署协议并支付费用，足见其对收费行为是认可的，现其诉请返还缺乏依据，应予驳回。即便法院认定原、被告间系居间合同关系，因销售服务协议已明确记载了销售服务费的金额，原告在未举证证明市场公允价格的情形下即要求以居间服务的市场价格计算相关费用，亦无依据，不应获得支持。在第二次庭审及此后的书面意见中，被告又称，其与天歌公司签署《商业地产项目收购合同》并支付了首期收购款95,816,325元后，获得了该项目房源的独家销售代理权，在该合同期限内除被告外任何第三方若想购得涉案房屋必须经被告同意，因合同约定被告有权将该项目的房源指定第三方购买并收取溢价款，即被告可转让签约权并收取相应费用，原告支付给被告的销售服务费实系签约权转让的对价，被告收取该笔费用合情合理。在原告认可房屋总价为1,598,000元的基础上，无论被告采取什么样的方式收取该笔费用对原告并无差异，原告亦未遭受任何额外损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告原企业名称为上海小马过河投资管理有限公司，2019年1月18日，经市场监督管理部门核准变更企业名称为上海小马过河企业管理有限公司。2017年2月23日，天歌公司(甲方)与小马过河公司(乙方)签订《商业地产项目收购合同》，约定被告收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售许可证和预测报告)，收购标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼的销售期限为自乙方支付2号楼50%收购款后开始销售，合同期内，甲乙双方不签订正式购房合同，乙方有权将该项目的房源指定第三人购买，甲方应与指定第三人签订正式购房合同，指定第三人应支付的购房款(含客户的贷款金额)视为乙方支付的购房款，乙方以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房源，即在本合同有效期内，甲方委托乙方独家销售和代理该项目的所购房源，乙方未按约定按期足额支付收购款，应按欠款金额的日万分之二支付违约金，延期支付达30日，甲方有权解除合同，超出底价部分的购房款由乙方直接向指定第三人收取并承担相应税费，开具相应的发票或收据，乙方将本项目植入乙方“壹号街”品牌及模式进行招商及运营管理，乙方有权与小业主签订委托经营管理合同，确保商业街实现整体招商、整体运营，在合同履行期内，甲方不得自行或委托第三方销售乙方所购房源，否则视为甲方违约。《商业地产项目收购合同》并对收购均价、付款方式、违约责任等做出了详细约定。2017年2月28日至同年5月15日期间，被告向天歌公司转账支付累计95,816,325元，其中55,816,325的转账用途明确记载为购房款。2017年10月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《定金合同(供商品房预定时使用)》，约定经协商一致，就原告向被告预定商品房事宜订立该合同，预定房屋地址为浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号楼3056室，预测面积37平方米，购房总费用1,598,000元，定金70,000元，付款方式一次性，合同第六条约定，甲方在乙方购房全过程提供包括但不限于以下各项服务(提供房源信息、介绍房源情况、带看房屋、提供资金配置意见、提供投资参考意见、购房后续经营管理咨询、提供电商服务、合同条款释义与协调、协助签约等)。当日，原告以POS机刷卡方式向被告支付70,000元。另查明，2017年10月7日，原告(乙方)、被告(甲方)签署《销售服务协议》，约定鉴于乙方购买涉案房屋、甲方在乙方购房过程中提供相应服务，乙方对甲方提供的服务应按本协议约定支付相关服务费用，现双方协商一致约定如下，甲方在乙方购房过程中，提供包括但不限于以下各项服务(提供房源信息、介绍房源情况、带看房屋、提供资金配置意见、提供投资参考意见、购房后续经营管理咨询、合同条款释义与协调、协助签约、装修咨询等)，乙方向甲方支付销售服务费512,556元，该费用为固定费用，于2017年10月7日前付清，本合同独立于乙方购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告(乙方)与天歌公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积单价为29,336.32元，总房价款暂定为1,085,444元。同日，在被告安排下原告还与万街公司签署《统一运营管理合同》，约定原告将涉案房屋交由万街公司统一招商及运营管理，统一运营管理期限为十年，并对双方权利义务、租赁费用、支付方式、分成方式等做出了约定。又查明，2017年10月7日，原告以POS机刷卡方式向被告支付442,556元，原告并向天歌公司支付了1,085,444元。2017年11月13日，被告开具给原告增值税发票一张，金额512,556元，发票载明的货物或应税劳务、服务名称为服务费，并备注为涉案房屋的服务。2017年11月21日，天歌公司开具金额为85,444元、1,000,000元的增值税发票各一张，发票载明的货物或应税劳务、服务名称为销售不动产。审理中，原告表示购买涉案房屋前将自己的另外一套房屋卖给了中原地产的高姓女销售，后来高姓女销售带原告去涉案房屋的售楼处看房、介绍商铺，并称买了涉案房屋后可以每年拿租金，原告在其忽悠下就订了房子，后来曾想退掉房子，但她说退掉房子会罚没定金，故没有退房，在刷卡支付费用的时候高姓女销售曾告知过房屋价格是109万，还有50多万元是其他一些费用，但没有具体告知是什么费用，后来原告女儿看出是服务费。庭审中，经本院询问，原告坚持以双方属居间合同关系为由要求被告退还销售服务费。上述事实，由原、被告的陈述，核准通知书、《商业地产项目收购合同》及补充协议、付款凭单、《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、POS签购单、上海增值税普通发票、《统一运营管理合同》及附件等经庭审质证的证据证实。本院认为，《销售服务协议》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原告亦未能举证存在欺诈、胁迫的情形，故应属合法有效，对双方当事人均具有拘束力。结合《商业地产项目收购合同》、《定金合同》、《销售服务协议》的内容及原告在被告安排下与万街公司签署《统一运营管理合同》的事实，原、被告间并非简单的居间合同关系，而系综合性的服务合同关系。鉴于《销售服务协议》中对销售服务费的金额有明确约定，被告确有支付巨额资金锁定部分商铺并保障原告购买、协助安排涉案房屋后续经营管理等行为，原告主张销售服务费金额远超市场公允价、被告未提供约定的服务显然依据不足，其据此要求返还销售服务费并支付利息损失缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，被告在审理中曾自认收取的是房屋差价款、购买权转让的对价，原告可自行审视其请求权基础，并决定合理的维护权益方式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告诸进泉的全部诉讼请求。案件受理费9,023元(原告诸进泉已预缴)，减半收取计4,511.50元，由原告诸进泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李尚伟二〇一九年八月二十三日书记员  潘海旭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证据责任的当事人承担不利的后果。