江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初20647号原告（反诉被告）：畅义来，男，1964年4月15日生，汉族。委托诉讼代理人：尹海军，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚本宝，江苏名俱扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京中肯酒店设备有限公司，统一社会信用代码9132011577128147X3，住所地南京市江宁区谷里街道科技产业配套园庆兴路1号。法定代表人：王加林，公司董事长。被告（反诉原告）：南京港粤酒店用品有限公司，统一社会信用代码91320104736069465M，住所地南京市秦淮区大明路135－4号。法定代表人：冯堃蘅，公司董事长。上述两被告共同委托诉讼代理人：雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。原告（反诉被告）畅义来与被告（反诉原告）南京中肯酒店设备有限公司（以下简称中肯公司）、被告（反诉原告）南京港粤酒店用品有限公司（以下简称港粤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。畅义来及其委托诉讼代理人尹海军、龚本宝、中肯公司及港粤公司的共同委托诉讼代理人雷远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告畅义来向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即从南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号一栋5层楼房迁出，将房屋交付原告；2.判令两被告向原告支付违约金225000元；3.判令两被告向原告支付欠付租金（占有使用费）以及门卫、保洁工资261333元（自2018年12月1日起至2019年3月31日止）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月25日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号一栋建筑面积为7538.1平方米的5层楼房、门卫用房等辅助及房屋四周围墙内的所有场地出租给两被告用于厨房设备、酒店用品、不锈钢加工、仓储、销售及其他合法商业行为经营范围内与之相关的用途。合同期限为2013年4月1日至2025年3月31日止，每年租金为75万元，半年支付，先付后租。同时合同第八条约定如乙方未按规定期限交付租金的，或者在租赁期内擅自改变租赁物结构并造成安全隐患，经甲方书面通知，在限定期限内仍未修复的，甲方有权解除合同。合同签订后，虽然被告租赁了五年有余，但是其总是延期支付租金并且未经甲方同意擅自增加建筑设施，影响消防通道通行，并且房屋内货物超重，房屋有坍塌的危险，被告的上述行为明显违反了合同约定，原告已于2018年12月16日向被告发出解除合同的通知，案涉租赁合同已于两被告收到该解除通知书之日起解除，被告应迁出案涉厂房并向原告支付欠付的占有使用费、人员工资及违约金，综上，原告诉至法院，望判如所请。被告中肯公司及港粤公司辩称：1.其不认可合同已解除，其在收到解除通知书后，立即向原告发出了回函，明确不予认可该解除函的内容，案涉租赁合同仍然合法有效；2.原告主张的欠付租金并非两被告故意拖欠或拒绝支付，2018年12月28日，两被告将应当支付的下半年的租金及人员工资实际转账到原告以往收取房租的银行账号，但原告自行将被告支付的前述租金以及人员工资退还至被告的支付账户，并将收取租金的账号进行销户，致使其无法正常支付上述费用，其愿意继续履行案涉租赁合同，亦可以随时将上述款项支付给原告；3.租赁双方均认可合同有效，故案涉租赁合同应系有效合同，即使案涉租赁合同无效，也不是所有的条款无效，关于租赁期间和租赁标准的约定应系有效。综上，案涉租赁合同应继续履行。反诉原告中肯公司、港粤公司提出诉讼请求：1.判令反诉被告畅义来向两反诉原告交付位于南京市江宁区的“好又多”超市的房屋并赔偿损失60万元（按10万元/年计算）；2.判令反诉被告支付截至2019年5月底的欠付水电费1286元；3.判令反诉被告向两反诉原告提供符合合同约定总功率的用电及正常的消防用水。事实与理由：2013年3月25日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了反诉原告承租位于南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号的一栋5层楼房、门卫房等辅助建筑及房屋四周围墙内的所有场地，反诉被告同意反诉原告自行安装配电控制柜按分电表提供供电（注：总供电功率不小于300KW/小时）等内容。然而，至今反诉被告未交付与门卫室一体的“好又多”超市房屋及未提供符合供电功率的线路，严重侵害反诉原告合法权益并对正常的生产经营秩序造成严重影响。综上，请法院判如所请。反诉被告畅义来辩称：1.上述“好又多”超市用房并不在承租范围内，事实上，在反诉原告承租案涉厂房之前，其就将超市房屋出租给他人使用，在反诉原告承租的5年期间从未向其主张过交付超市，且反诉原告一直按照合同约定的标准向其支付租金并没有要求扣减相应的费用，故对反诉原告的第一项诉请不认可；2.认可截至2019年5月底的欠付水电费1286元，愿意给付；3.虽然合同约定总供电功率不小于300KW/小时，但反诉原告在实际用电时达不到该功率，电用不完会分流的，故对反诉原告的该项诉请不予认可；4.其建造的房屋消防验收系合格的，且消防用水系可以正常使用的，但反诉原告承租该房屋后进行了装修，装修时损坏了消防管道，且装修后没有进行消防验收即投入使用，相应的责任不应由其承担，故对反诉原告的该项诉请不予认可。本院经审理查明认定事实如下：2013年3月25日，原告畅义来（甲方）与被告中肯公司、港粤公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号的一栋5层楼房（面积为7538.1平方米）、门卫房等辅助建筑及房屋四周围墙内的所有场地出租给乙方用于厨房设备、酒店用品、不锈钢制品的加工、仓储、销售及其它合法的商业行为经营范围内与之有关的用途；该租赁物以现状交付；乙方向甲方承诺在租赁期限内除特别约定外，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途，乙方按照本合同第一条第2项约定使用租赁房屋不构成对其用途的改变；合同第三条约定，本合同租赁期为12年，自2013年4月1日起计算至2025年3月31日止，甲方给予乙方2个月的免费装修调整时间；合同第四条第一项约定，租金按半年支付，先付后租，每年租金为750000元，特别说明此租金已经减去甲方使用的5楼约500平方米办公室的租金。此租金含四楼第三方租赁的每年200000元租金、含五楼第三方单位厨房每年约124000元的租金。在第三方单位承租期间内，甲方直接将该部分租金从乙方应付租金中扣除，甲方与第三方单位租金直接结算，与乙方无关。第三方单位租赁期满后，甲方将第三方单位租赁部分与乙方办理书面交接手续，并按照合同约定支付租金；合同第四条第4项约定，乙方在签订合同即付50000元定金，2013年6月1日前乙方付给甲方163000元，乙方在每次支付房租前的一个月支付下半年租金，并按照甲方指定的方式支付，同时甲方向乙方出具收条；合同第四条第5项、第6项约定，在租赁期内，租赁房屋所产生的水费按照实际产生数据计算，在租赁期内，因租赁房屋所产生的电费按实际使用量收取；合同第四条第7项约定，甲乙双方商定，甲方同意乙方自行安装配电控制柜按分电表提供供电（注：总供电功率不小于300KW/小时）；合同第四条第8项约定，租赁物内的门卫、公共区域保洁由甲方派人负责，由乙方统一管理，门卫、保洁二人工资共计34000元由乙方每半年一次支付给甲方；合同第四条第9项约定，为保证合同的履行，乙方在合同签定之日支付履约保证金50000元，租赁期满后若乙方无违约行为，保证金甲方不计利息全额退还乙方；合同第八条约定如乙方未按约定期限交付租金的或在租赁期内，擅自改变租赁物的结构并造成安全隐患，经甲方书面通知，在限定时间内仍未修复的，甲方有权解除合同；合同第九条约定，符合本合同第五条及第八条第1款的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿给对方造成的相关经济损失。签订合同后，畅义来将案涉厂房出租给中肯公司及港粤公司使用，中肯公司及港粤公司在畅义来将四楼及五楼第三方租赁的房屋交付其公司后一直依据合同约定的标准即按照年租金750000元的标准支付租赁费用及按照34000元/年的标准支付门卫及保洁工资直至2018年11月底。2018年12月7日，畅义来向中肯公司、港粤公司发送通知函一份，以两公司长期不按期缴纳租金且房屋堆放超重货物影响房屋安全等为由提出解除合同，并要求两公司在收到通知后二十日内迁出案涉租赁房屋返还畅义来。中肯公司于2018年12月16日向畅义来发送回复函一份，否认其公司存在违约行为，并要求继续履行案涉租赁合同。2018年12月28日，中肯公司及港粤公司通过银行转账向畅义来支付租赁费用及人员工资计392000元，畅义来将上述款项退还两公司。另查明，畅义来在中肯公司、港粤公司承租上述厂房前已将门卫所在的辅助用房的一部分出租给他人作为“好又多”超市使用。审理中，原被告双方就2018年12月份的租赁费用是否支付存在争议，经双方协商该一个月的租赁费用由两被告按约定租赁标准的三分之二的比例支付。以上事实，有租赁合同、勘验笔录及当事人陈述等证据证明。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，现有证据无法证明案涉厂房取得了建设工程规划许可证，故畅义来与中肯公司、港粤公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效，根据相关法律规定，中肯公司、港粤公司应将案涉房屋腾空返还畅义来，故对原告畅义来要求被告中肯公司、港粤公司从南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号一栋5层厂房迁出并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。案涉租赁合同无效，原告畅义来要求被告中肯公司、港粤公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现畅义来要求中肯公司、港粤公司按照合同约定的标准支付占有使用费及门卫、保洁工资，符合法律规定，审理中，租赁双方就2018年12月份的租赁费用是否支付存在争议，经双方协商该一个月的租赁费用由两被告按约定租赁标准的三分之二的比例支付，不违反法律规定，本院予以准许，经计算被告中肯公司、港粤公司应向原告畅义来支付自2018年12月1日至2019年3月31日期间的占有使用费及门卫、保洁工资计239554元。畅义来占有案涉厂房5楼部分区域作为办公室使用，中肯公司、港粤公司代缴了相应的水电费，现反诉原告中肯公司、港粤公司要求反诉被告畅义来支付截至2019年5月底的欠付水电费1286元，符合法律规定，本院予以支持。案涉租赁合同没有明确约定“好又多”超市所占用的辅助用房属于承租范围的一部分，且合同约定租赁物为现状交付，而畅义来在中肯公司、港粤公司承租案涉厂房前已将门卫所在的辅助用房的一部分出租给他人作为“好又多”超市使用，中肯公司、港粤公司在承租案涉厂房后一直按照合同约定的标准支付相关费用，没有提出异议，故对于反诉原告中肯公司、港粤公司主张的“好又多”超市用房属于承租范围的一部分，要求反诉被告畅义来交付“好又多”超市用房并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。案涉租赁合同因无效无法继续履行，故反诉原告中肯公司、港粤公司要求畅义来继续履行合同提供符合合同约定功率的用电及消防用水的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京中肯酒店设备有限公司、被告南京港粤酒店用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内从南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号1栋5层厂房迁出，将房屋交还原告畅义来；二、被告南京中肯酒店设备有限公司、被告南京港粤酒店用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告畅义来（自2018年12月1日起至2019年3月31日止）的占有使用费及门卫、保洁工资计239554元；三、反诉被告畅义来于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司截至2019年5月底的水电费1286元；四、驳回原告畅义来的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8595元，由被告中肯公司、港粤公司负担5800元，由原告畅义来负担2795元，本案反诉案件受理费4907元，由反诉原告中肯公司、港粤公司负担4000元，由反诉被告畅义来负担907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 婷人民陪审员  葛翠华人民陪审员  邹 丽二〇一九年八月七日书 记 员  高 岩