托克托县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0122民初429号 原告：杜杰，男，职工，住托克托县。 委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。 被告：内蒙古天和房地产开发有限公司，住所地托克托县双河镇。 法定代理人：潘军，公司董事长。 委托诉讼代理人：张鹏，内蒙古鹏旭律师事务所律师。 原告杜杰与被告内蒙古天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜杰的委托诉讼代理人赵军、被告天和公司及其委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜杰向本院提出诉讼请求依法判令：1.请求法院依法解除双方于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》；2.判令天和公司返还购房款431800元人民币；3.判令天和公司按照约定支付违约金4318元；4.本案诉讼费由天和公司承担。事实与理由：2016年12月7日，杜杰与天和公司签订《商品房买卖合同》，杜杰购买天和公司开发的的托县丁香××县房屋，面积127㎡，每平米3400元，共计431800元。付款方式为分期付款。2018年3月29日，双方签订补充合同及承诺书，天和公司承诺房屋于2018年12月底交付杜杰使用。按合同约定，如天和公司按约定期限不能交房，逾期30日买方有权解除合同，并按已付房款1%要求天和公司支付违约金。合同签订后，杜杰于2016年12月7日、2018年3月29日、2018年6月25日分三次将购房款431800元全部付清，但天和公司未按承诺时间交付房屋，为此特向法院起诉，维护杜杰的合法权益。 天和公司辩称：1.杜杰与天和公司签订的合同是虚假的，实际上是由张猪换与杜杰之间的借贷行为产生的，而不是真正的买卖合同，所以不存在买卖；2.第二项和第三项诉讼请求不存在，天和公司没有与杜杰签订过买卖合同，涉案合同是张猪换用于与杜杰抵押借款的合同，按照法律规定，既有买卖又有借款的，按照借贷处理，所以杜杰的诉讼请求不能成立。 杜杰围绕诉讼请求向本院提交的证据为：《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《承诺书》、收据三张，拟证明：1.2016年12月7日，杜杰与天和公司签订《商品房买卖合同》2.2018年3月29日，双方签订《合同补充协议》，同时天和公司向杜杰出具承诺书；3.杜杰已按约定支付全部房款，但天和公司未按约交付房屋。天和公司对《商品房买卖合同》的真实性认可，证明问题不认可，认为该合同是因借贷产生的，并非真正的合同；对《合同补充协议》不认可，认为没有法定代表人的签字，也没有盖章；对《承诺书》真实性不认可，认为没有法定代表人的签字；对《收据》中关于60000元和71800元认可，对300000元的首付款收据不认可。 天和公司围绕其答辩向本院提交如下证据： 1.《协议书》、银行汇款凭证，拟证明本案诉争的《商品房买卖合同》实为借款抵押，而非真正的买卖合同关系；杜杰与天和公司应当按照《协议书》履行权利义务，而且杜杰已经履行了部分义务，但违约。杜杰对《协议书》的真实性不认可，认为借款已转化为首批付房款，与借款抵押合同没有关系；对银行汇款凭证认可。 2.证人证言，拟证明杜杰购买房屋首付款的问题。杜杰对证人证言中关于300000元借款的事实认可，对其他内容不认可；天和公司对证人证言予以认可。 经审查，本院对杜杰所举的《商品房买卖合同》、《承诺书》和三张《收据》的真实性予以认证采信；对天和公司的《协议书》、银行汇款凭证的真实性予以认证采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，杜杰与天和公司签订《商品房买卖合同》，杜杰向天和公司购买托克托县丁香水溪22幢2单元201号房。合同约定房屋建筑面积127平方米，每平米售价3400元，总金额431800元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1。该商品房经验收合格……”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同还对房屋的交接、产权登记、争议解决等内容进行了约定。同日，甲方天和公司与乙方杜杰签订《协议书》，约定：一、甲方以丁香水溪22#楼房屋处理张猪换借乙方款事宜，详见丁香水溪接待中心9号合同；二、张猪换向乙方抵押借款（以后再无利息产生）作为本房屋首付款，余额在甲方22#楼基础工程结束时全部付清；三、甲方在乙方全额付清房款时，甲方所出具合同生效，甲方并无条件予以乙方交付房屋，如乙方拒不付尾款，甲方出具合同视为无效；四、甲乙双方严格执行本协议，如有一方违约所产生的经济法律责任后果自负。2018年3月29日，天和公司向杜杰出具《承诺书》载明：“22号楼2单元201客户杜杰，我开发公司承诺将于2018年12月底将22号楼完工交付乙方使用，若不能按时交工，我开发公司愿意承担经济、法律责任……”2016年12月7日，天和公司向杜杰出具《收据》一张，载明：“今收到杜杰购房款22#2单元201叁拾万元整，300000”。天和公司的法定代表人潘军在该《收据》上书写“同意，潘军,7/12”予以确认。2018年3月29日，杜杰向天和公司支付购房款60000元，2018年6月25日，杜杰向天和公司支付购房款71800元，天和公司分别为杜杰出具《收据》一张。 本院认为，杜杰与天和公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于杜杰的第一项诉讼请求。依照该合同第九条的规定，出卖人逾期超过30日未交付房屋，买受人有权解除合同。天和公司向杜杰出具的《承诺书》约定，天和公司将于2018年12月底将房屋交付杜杰使用，现已超过双方约定的房屋交付日期数月，天和公司未能向杜杰交付房屋。据此，杜杰要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法有据，且符合合同约定，本院予以支持。 关于杜杰的第二项诉讼请求。2016年12月7日，杜杰与天和公司签订《协议书》，约定：“一、甲方以丁香水溪22#楼房屋处理张猪换借乙方款事宜，详见丁香水溪接待中心9号合同；二、张猪换向乙方抵押借款（以后再无利息产生）作为本房屋首付款，余额在甲方22#楼基础工程结束时全部付清……”，据此，杜杰向天和公司购买房屋的首付款以张猪换欠付杜杰的借款抵顶，同日，天和公司向杜杰出具已收购房款300000元的收据，其法定代表人潘军在该收据上签字确认，表明杜杰已支付房屋购房款300000元。天和公司抗辩称，根据证人证言，张猪换欠付杜杰的借款是230000元，并非300000元，但无其他证据予以佐证，难以形成完整的证据链予以证明，故对其抗辩，本院不予采信。2018年3月29日，杜杰向天和公司支付购房款60000元、2018年6月25日，杜杰向天和公司支付购房款71800元。综上，杜杰要求天和公司返还购房款431800元人民币的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于杜杰的第三项诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，出卖人逾期超过30日未交付房屋，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。杜杰要求天和公司支付违约金4318元的诉讼请求，符合合同约定，且不超过造成损失的30%，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杜杰与被告内蒙古天和房地产开发有限公司于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告内蒙古天和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告杜杰返还购房款人民币431800元。 三、被告内蒙古天和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告杜杰支付违约金人民币4138元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7842元，由被告内蒙古天和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判 长 赵 慧 人民陪审员 郭 勇 人民陪审员 高步义 二〇一九年八月十六日 书 记 员 王娟娟