广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12285号原告：朱亚文，男，1973年4月29日出生，汉族，住广东省四会市，原告：罗勇，男，1979年2月6日出生，汉族，住重庆市荣昌县，两原告共同委托诉讼代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市板芙镇雅芙花园小区业主委员会，住所地广东省中山市板芙镇板芙北路146号。主要负责人：戴延旭，该业委会主任。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东秉鑫德律师事务所律师。原告朱亚文、罗勇诉被告中山市板芙镇雅芙花园小区业主委员会（以下简称雅芙花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告朱亚文、罗勇委托诉讼代理人肖浩瑶，被告雅芙花园业委会委托诉讼代理人沈江、伍丽贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚文、罗勇向本院提出诉讼请求：判令撤销中山市板芙镇雅芙花园小区2018年11月18日业主大会作出的决定即“同意解聘现有物管公开招聘物管”的表决结果。事实与理由：原告为中山市板芙镇雅芙花园小区业主，被告为小区的业主委员会。2018年11月份，被告在小区组织业主大会，表决“同意与现有物管续约继续使用现有物管”或“同意解聘现有物管公开招聘物管”。该次业主大会表决程序严重违法，具体表现为：一、本次表决剥夺了专有车位业主的投票权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，雅芙花园小区内具有独立产权的专有车位，应作为专有部分，车位的产权人为应作为业主。但被告在作出涉案决议前，组织业主进行投票时，没有考虑专有车位业主的情况，没有对专有车位业主的投票情况进行统计。被告根据此次投票结果，作出涉案决议，剥夺了专有车位业主的投票权，此次投票存在重大违法行为，故该次投票结果应为无效。二、部分业主不享有业主大会会议上的表决权。根据《雅芙花园业主大会议事规则》第五条（四）的规定，业主有欠交物业服务费及其它相关费用或其他侵害其他业主共同利益行为的，不享有业主大会会议上的表决权。经原告了解，直到2018年10月份，小区内欠交物业费或者水费或者小车管理费的业主达到200余人，按照上述规定，该部分业主应当没有表决权，但是投标结果没有明确上述情况，属于严重违反《雅芙花园业主大会议事规则》。三、本次表决统计小区总面积与总户数均为错误。本次表决结果显示的小区总面积为90782平方米，总户数932户，但实际上小区总建筑面积为92340.23平方米，总户数为960户（含商业用房30户）。除此之外，上述总面积与总户数还不包含独立车位的面积以及户数。所以本次表决对小区总面积与总户数均为明确，不能证明表决结果满足“双过半”。四、本次投票未能做到公开、公正，部分选票为伪造或者他人假冒签名。经原告了解，在投票前，被告根本就没有将选票发放到业主手上，原告是多次向被告索取，才获得选票的，很多业主也是主动索取才获得选票。在投票过程中也见到部分人拿着多张选票进行投票，明显是冒名投票。而且，在唱票的过程中根本没有人监督，没有住建局以及村委成员进行见证，也没有录音录像，没有做到公开、公正。五、本次业主大会召开前以及表决结果没有进行合法的公示。本次业主大会召开前以及表决结果没有进行按照《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》的规定进行公示，属于严重违法。根据《雅芙花园业主大会议事规则》第12条规定，业主大会采取以下第二种形式进行表决：（二）专人送达、回收意见：由业主大会会议筹备组（业主委员会或换届工作小组）组织幢代表逐户派发、回收业主意见，业主大会会议筹备组（业主委员会或换届工作小组）统计汇总，公布表决结果，业主大会采取书面征求意见形式签字表决的，表决人要在表决票发放和回收登记册上签字。《雅芙花园业主大会议事规则》第16条也规定了选票、表达票的送达。被告没有按上述规定进行送达、回收意见，程序严重违法。综上所述，中山市板芙镇雅芙花园小区2018年11月18日业主大会作出的决定即“同意解聘现有物管公开招聘物管”的表决结果存在严重的违法情形，恳请法院依法予以撤销。原告朱亚文、罗勇为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.不动产证明（复印件）；2.雅芙花园小区2018年业主大会投票结果（复印件）；3.回复函；4.雅芙花园业主大会议事规则（复印件）；5.雅芙花园平面图（复印件）；6.雅芙花园业主截止2018年10月份业主欠费情况（复印件）。被告雅芙花园业委会辩称，一、原告的诉求不属于人民法院民事诉讼的受案范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”本案中，原告作为业主，其认为所在小区的业主委员会的表决程序、表决结果违法，应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府申请解决。原告在本案中以民事起诉方式请求撤销被告作出的决定即“同意解聘现有物管公开招聘物管”的表决结果。被告认为，本案纠纷系原告对被告表决过程中存在异议引起的，现原告以表决过程程序违法提起诉讼，不是公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间财产关系和人身关系的纠纷，不属于人民法院民事诉讼案件的受理范围。二、退一步讲，即使原告的诉求属于人民法院诉讼的受案范围，原告的诉求没有依据，应予以驳回。1.被告并无剥夺专有车位业主的投票权，被告的表决程序、表决结果合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，由于车位是商品房的配套设施，从前述规定来看，车位应当首先满足业主需要属于强制性规定。事实上，雅芙花园小区专有车位的所有权人几乎都是购房人，基本不存在只购买车位而不购买房屋的情形。即使存在，原告没有提供该部分专有车位产权人的名单证明被告表决程序侵犯了他们的权益，且原告均是因购买了小区商品房而成为小区的业主，并非是只购买了车位而不购买房屋的专有车位产权人，原告亦未提交证据证明被告的表决程序对其合法权益造成了侵害。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“……（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算……”的规定，具体到本案，既是专有车位的所有权人又是购房人的，按一人计算，在表决时只享有一个投票权。因此，原告认为被告在组织业主投票时未考虑到专有车位业主的情况，认为被告剥夺了专有车位业主的投票权的说法错误。被告的表决程序、表决结果达到《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意”的“双过半”要求。2.《雅芙花园业主大会议事规则》第五条第（四）项的规定缺乏依据。业主的表决权，是基于业主本身的物权而获得，是业主的基本权利，而欠交物业费或其他费用则是业主与物业公司等之间的合同债权关系。被告认为不应用债权关系来限制物权，即不应因业主有欠交物业服务费及其他相关费用的情况而剥夺作为业主本身而享有的表决权。《雅芙花园业主大会议事规则》第五条第（四）项的规定于法无据。《广东省物业管理条例》第二十五条规定：“业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：……（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为……。”该条并非规定只要未按时交纳物业管理费的就不能参加业委会成员选举。举重以明轻，即使部分业主存在欠交物业服务费或其他费用的情形，并不影响他们参加业主大会会议，行驶表决权对决议事项进行投票。2018年11月18日的业主大会投票结果达到“双过半”要求。原告主张涉案的表决统计小区建筑总面积和总户数均为错误，但其未提供小区建筑总面积统计的其他方法或依据。即使被告坚持认为小区建筑总面积为92340.23平方米，总户数为960户，根据投票结果显示，不同意续约的专有部分面积为58949.19平方米，不同意续约的户数为612户，表决结果也达到了“双过半”要求。原告主张涉案的投票部分选票为伪造他人假冒签名，但并未提供相关证据证明部分选票存在伪造或者冒签等情形，应当承担举证不能的后果。被告有对业主大会召开事宜、投票表决结果进行公示，不存在原告所称的违法情形。被告于2018年10月23日对雅芙花园2018年第一次业主（代表）大会的召开事宜进行了通知以及公示，公示期自2018年10月23日起至2018年11月6日止；于2018年11月18日对雅芙花园小区2018年业主大会投票结果进行了公示，公示期自2018年11月19日至2018年12月18日止；根据《广东省物业管理条例》第十九条：“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料”的规定，被告均有按照相关规定对业主大会的召开进行通知、对表决结果进行公示，原告称业主大会召开前以及表决结果未进行合法的公示纯属歪曲事实。且在上述公示期间，被告从未收到过关于上述通知以及投票结果的任何异议、意见或者建议，原告现以诉讼方式要求撤销涉案的表决结果明显缺乏事实与法律依据。此外，雅芙花园小区的业主委员会本次召开业主大会已经按业主大会的议事规则进行发放表决票、回收表决票以及统计表决票，原告提出的事实理由没有提供相关的证据证明，而且本次召开业主大会进行表决，雅芙小区业主委员会是在板芙镇住建局的监督下进行的，整个过程均符合物权法和物业管理条例的有关规定。业务主管部门板芙镇住建局对整个业主大会召开的过程均没有认为不符合有关法律规定以及业主大会议事规则的情形。而且在业主大会决议期间，均未收到业主的任何异议，整个过程均是合法合规的。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告雅芙花园业委会就其答辩及主张的事实与理由，向本院提交了以下证据：1.雅芙花园2018年第一次业主（代表）大会的通知（复印件）；2.雅芙花园小区2018年业主拉投票结果两份；3.照片一组（打印件）；4.《雅芙花园2018年第一次业主（代表）大会的通知》的公示照片一组；5.封存投票箱以及钥匙的视频、住建工作人员监督上门投票的视频、业主大会召开过程的视频之相机录制视频（无声音）、摄像头录制视频、手机录制视频；6.照片一组（被告给未投票的业主贴投票小提示）；7.唱票通知及公示照片；8.唱票结束选票封箱存放图片、选票存放签收表；9.雅芙花园小区2018年业主大会投票结果的公示、延长公示、补充公示照片一组；10.关于2018年第一次业主（代表）大会投票结果验票的通知及其公示照片一组；11.会议记录。本院经审理认定事实如下：原告朱亚文、罗勇系雅芙花园小区业主。其中，朱亚文购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2016）中山市不动产权第0208731号，共有情况为按份共有，占有份额为1/2]，房屋面积为95.06平方米；罗勇购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2017）中山市不动产权第0097921号，共有情况为单独所有]，房屋面积为81.01平方米。2017年7月4日，位于中山市板芙镇板芙北路146号项目雅芙花园小区第一届业主委员会（任期自2017年1月7日起至2020年1月6日止）向中山市物业管理行业协会递交备案材料，并于当日在中山市物业管理行业协会备案登记，业委会主任为戴延旭。2018年10月23日，雅芙花园业委会发出《雅芙花园2018年第一次业主（代表）大会的通知》，通知载有：雅芙花园业委会号召雅芙花园全体业主，就“是否与中山市远辉物业管理服务有限公司续约”发起业主大会；现将本次业主大会的召开时间、地点、会议议题、会议议程、召开形式向全体业主进行公示，公示期自2018年10月23日起至2018年11月6日止，公示期间如有意见或建议可向小区业委会反馈，业委会联系人戴延旭，联系电话133××××0285。1.业主大会议题：是否同意与中山市远辉物业管理服务有限公司续签合同；2.业主大会召开形式：以书面形式逐户上门征求意见；3.投票时间：2018年11月7日起至2018年11月17日23时59分止；4.投票方式：工作人员上门、业主预约时间定点投票两种，业主预约时间定点投票联系人：戴延旭，联系电话133××××0285；5.唱票时间：2018年11月18日14：00（下午2点）；6.唱票地点：雅芙花园业主委员会办公室。2018年11月16日，雅芙花园业委会发出《2018年第一次业主（代表）大会唱票通知》，该通知载有：2018年第一次业主（代表）大会就“是否与中山市远辉物业管理服务有限公司续约”的投票工作已经接近尾声，原计划定于2018年11月18日下午的唱票活动将按期举行，请各位业主抓紧时间投票，表达自己的意愿；投票方式：1：工作人员上门；2.业主预约时间定点投票，业主预约时间定点投票联系电话133××××0285；唱票时间：2018年11月18日14：00分（下午2点）；唱票地点：雅芙花园6栋和8栋之间的羽毛球场。2018年11月18日，雅芙花园业委会召开雅芙花园小区2018年第一次业主大会，会议地点为小区6栋至8栋羽毛球场；会议时间为2018年11月18日14：00分；会议主持人：戴延旭、杨胜明，会议记录人：杨水平；会议参加单位：小区业主委员会、业主代表，邀请单位：板芙镇住房和城市建设局、板芙镇湖洲村委会；会议主题：对雅芙花园小区2018年第一次业主大会选票进行开箱验票及统计结果；会议内容有：1.会议主持人讲话并对雅芙花园小区2018年第一次业主大会选票发放及收回的情况总结报告；2.开箱验票工作的具体安排：由张森、徐适、梁兆信等同志负责唱票，住建局工作人员同志负责检票，唐强、杨伟国同志负责计票等；3.开箱验票，查看确认票箱封条的严密性（现场拍摄取证）；4.现场进行唱票、监票、计票工作；5.现场汇总计票结果；①选票派发收回情况：选票应共932票，选票建筑面积应共9.0782万平方米，实发选票850票，收回选票685票，有效选票649票，无效选票36票；注：小区每户按1票计算，建筑面积单位为平方米；②业主大会选票表决事项投票情况：同意与中山市远辉物业管理服务有限公司续约户数37户，占比3.97%；同意与中山市远辉物业管理服务有限公司续约面积3573.66平方米，占比3.94%；同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司户数612户，占比65.67%同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司面积58949.19平方米，占比64.93%；6.确定本次业主大会表决结果。根据《物业管理条例》的相关规定，本次选票表决事项内容均应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。本次选票表决事项：同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司户数票率65.67%，同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司面积票率64.93%，符合法定双过半数规定，确定同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司。雅芙花园业委会成员戴延旭等人在会议记录落款处签名确认。2018年11月18日，雅芙花园业委会发出《雅芙花园小区2018年业主大会投票结果》，上载：雅芙花园业委会根据《物管法》、《广东省物业管理条例》相关规定，发起《是否与现有物管续约》的投票，并于2018年11月18日，在镇住建局、村委会和派出所等各级领导的关心和监督下，进行了唱票；现公示唱票结果如下：1.选票派发回收情况：发出选票数量850张，回收选票数量685张，有效选票数量649张，无效选票36张；2.投票情况：同意续约户数37户，同意续约面积3573.66平方米，不同意续约户数612户，不同意续约面积58949.19平方米，弃权户数36户；3.占比情况：同意续约户数占比3.97%，同意续约面积占比3.94%，不同意续约户数占比65.67%，不同意续约面积占比64.93%，弃权户数占比3.86%；注：小区建筑物总面积9.0782万平方米、小区总户数932户；根据《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的相关规定：选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现将投票结果进行公示，公示期为：2018年11月19日至2018年12月3日，公示期间如有意见或建议可向小区业委会、镇住建局、湖洲村委会反映，小区业委会联系电话：戴延旭133××××0285。2018年12月3日，雅芙花园业委会将《雅芙花园小区2018年业主大会投票结果》公示期延长至2018年12月18日，其余内容与前述投票结果一致。2019年4月19日，雅芙花园业委会发出《雅芙花园小区2018年业主大会投票结果补充公示》，该公示内容与前述投票结果一致，公示期自2019年4月19日起至2019年4月26日止，该公示还载有小区业委会联系人杨水平及其联系电话135××××5822。另查明：2019年4月20日，中山市远辉物业管理服务有限公司函复原告朱亚文、罗勇，该回复函载有：朱亚文、罗勇向我司咨询的关于雅芙花园小区内有独立产权的车位数量以及截止至2018年10月份欠交物业管理费或者水费或者车位管理费业主的数量以及名单，现答复如下：雅芙花园小区内有独立产权的车位数量为118个；截止至2018年10月份欠交物业管理费或者水费或者车位管理费业主的数量为247人，大部分拖欠2个月或以上。原告朱亚文、罗勇向本院提交平面规划图一份，该规划图显示小区总建筑面积为100642.08平方米。经查，该规划图未明确载有小区名称，亦未有出具单位的盖章。原告朱亚文、罗勇还向本院提交了《雅芙花园业主截止2018年10月份欠费情况》，上载：截止2018年10月份，共有247户业主拖欠中山市远辉物业管理服务有限公司物业管理费、水费。又查明：《雅芙花园业主大会议事规则》第一章第五条规定：“业主有欠交物业服务费及其它相关费用或有其他侵害其他业主共同利益行为的，不享有业主大会会议上的表决权。”诉讼过程中，朱亚文、罗勇于2019年5月13日向本院申请行为保全，请求本院依法责令被告雅芙花园业委会中止召开雅芙花园小区2019年第一次业主大会。本院经审查，于2019年5月24日作出（2019）粤2071民初12285号民事裁定书，驳回原告朱亚文、罗勇的申请。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告作为涉案小区的业主，认为涉案小区业主大会作出的决定侵害其合法权益的，依法有权提起民事诉讼，故被告辩称本案不应予以受理于法无据，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张涉案小区建筑物总面积为92340.23平方米，总户数为960户，但未向本院提交证据予以证实。后原告主张涉案小区总建筑面积为100642.08平方米，并向本院提交规划图一份为证，经查，该规划图未载有小区名称，亦未有出具单位的盖章。故原告提交的证据不足以证明其主张，本院对此不予采信。被告主张，其依据小区业主明细的数据计算得出雅芙花园小区建筑物总面积为90782平方米，小区总户数为932户。本院采信被告主张，认定中山市板芙镇雅芙花园小区总建筑面积为90782平方米，小区总户数为932户。《雅芙花园业主大会议事规则》虽规定有“业主有欠交物业服务费及其它相关费用或有其他侵害其他业主共同利益行为的，不享有业主大会会议上的表决权”，但参加业主大会会议，行使投票权是业主依法享有的权利，该权利非因法定事由不能被剥夺。故此，原告关于部分业主欠交物业管理费、水费不享有表决权的主张于法无据，本院不予采纳。原告主张此次表决结果未有统计专有车位业主的投票，但其未有提交证据证实涉案专有车位业主的情况，故应由其承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”结合本院认定的涉案小区总建筑面积和总户数，雅芙花园小区2018年11月18日业主大会投票结果中的不同意与中山市远辉物业管理服务有限公司续约的户数为612户，不同意面积为58949.19平方米，均超过半数（50%），故该表决结果依法有效。另，关于原告主张雅芙花园小区2018年11月18日业主大会投票未能做到公开、公正，部分选票为伪造或者他人假冒签名以及业主大会召开及表决结果没有依法公示等问题，原告未能向本院提交证据予以证实，故对于原告的该主张，本院不予采信。综上所述，原告朱亚文、罗勇的诉讼请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱亚文、罗勇的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元（原告朱亚文、罗勇已预交），由原告朱亚文、罗勇自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁华乔二〇一九年八月六日书记员  李可任林雷