广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1802执异127号 案外人：黄延芳，女，1976年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 申请人：深圳市思科达资产投资管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区杭钢富春商务大厦2518。 法定代表人：周俊林，总经理。 委托诉讼代理人：黄猛，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽婷，广东广和律师事务所实习律师。 被申请人：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地广东省清远市新城北江一路8号龙汇领峰2号楼一梯2层03号房。 法定代表人：杨华里，董事。 委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。 本院在执行（2018）粤1802财保58号申请人深圳市思科达资产投资管理有限公司（以下简称思科达公司）与被申请人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房地产代理销售合同纠纷一案，案外人黄延芳于2019年7月12日向本院提出书面异议，请求解除位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼19层04号房屋的查封。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄延芳称，请求法院中止执行位于清远市××××号龙汇领峰一号楼19层04号房屋。事实与理由:案外人于2017年5月19日与被执行人签订编号为0000114【龙汇领峰】认购书，约定被申请人将位于清远市××××号龙汇领峰一号楼19层04号房屋出售给案外人，该房屋的总房款为人民币388000元。随后案外人以被申请人拖欠的防水工程款抵扣该房款，并经被申请人法定代表人杨华理予以确认，案外人在付清全部房款后，被申请人于2017年10月16日将上述房屋的钥匙交付给案外人装修，该房屋也正式交付给案外人使用到至今。但直到今天，案外人才知道因被申请人和申请人商品房委托代理销售合同纠纷一案【案号:(2018)粤1802财保58号】查封案外人所购买的房屋。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议的若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。另根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人认为和被申请人签订的认购书实为商品房买卖合同，况且案外人已经付清全部购房款，并实际占有该房屋。案外人作为善意购买第三人对此并没有过错，应保护案外人作为合法第三人的权益。为了保护善意购买该房屋的第三人的合法权益，案外人特提出异议，请求贵院立即中止执行上述房屋。 申请人思科达公司称，案外人并非被查封房产的所有权人，其提交的执行异议申请没有任何法律及事实依据，请求贵院依法予以驳回。事实与理由:一、被查封房产为被申请人清远市金炜达房地产开发有限公司名下房产，申请人因仲裁案件财产保全的需要，申请对其进行查封合理合法。申请人与金炜达公司商品房委托代理销售合同纠纷仲裁一案，被申请人拖欠申请人巨额保证金及佣金，为维护申请人的基本权益，申请人向清远市清城区人民法院申请财产保全，查封被申请人名下房产，包括龙汇领峰1号楼1904号房。贵院已立案并查封了被申请人相关房产，案号为(2018)粤1802财保58号。仲裁中财产保全，是仲裁当事人为了自己将来的生效仲裁权益得以实现而采取的一项保障措施。具体到本案，被申请人至今仍拖欠申请人巨额的房产销售佣金、保证金，申请人依法请求法院查封涉案房产，是保障申请人合法权益的合理措施。如果法院贸然解封涉案房产，将很可能导致申请人将来生效的仲裁权益难以实现，陷入执行不能的困境。综上，申请人认为，本案查封房产为被申请人名下房产，申请人根据《中华人民共和国仲裁法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关规定，向贵院申请查封合理合法，不应当解封涉案房产。二、异议人与被申请人签订的《认购书》所约定的购买价格严重低于市场价值。异议人在涉案楼盘市场售价高于一万元/平方米的情况下，以二分之一的价格购买到涉案房产，明显不合常理。此外，异议人至今未签订正式的商品房买卖合同、未进行预售登记与网签，异议人自始至终并非被查封房产的所有权人，不能排除人民法院对该房产的强制执行。根据申请人与被申请人清远市金炜达房地产开发有限公司于2017年6月30日签订的《底价包销服务合同》显示，双方约定以9800元/平方米的价格作为销售涉案楼盘的底价，再加上中介佣金等其他 费用，涉案楼盘在市场上的对外销售价为一万元/平方米以上。但异议人却在2017年5月19日以3795元/平方米的价格购买到涉案房产，购买价格仅为涉案房产的实际售价的二分之一，显失合理。不得不让人怀疑该《认购书》为异议人与被申请人恶意串通，为了谋取不正当利益而伪造的。此外，异议人提供的该《认购书》实质上是一份商品房买卖的预约合同，并且该《认购书》明显不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的第五、六、七、八、九、十、十一、十二项，不应当被认定为正式的商品房买卖合同。可见，异议人与被申请人并未形成正 式的商品房买卖合同关系，异议人对涉案房产不享有实际权益。综上，异议人的执行异议申请缺乏法律及事实依据，请求贵院依法予以驳回。三、本案被申请人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记在其名下的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判断异议人提出的异议是否足以排除人民法院的执行。同时，在参照适用时应当严格掌握，并应当由提出异议的异议人举证证明是否满足上述规定所列条件。只有在同时符合该规定三种情形的情况下，才能适用该规定裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定可以看出，第二十九条是针对被执行人为房地产开发企业而制定的特殊规定。在被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记在其名下的商品房时，若异议人提出执行异议，应适用第二十九规定来判断异议人提出的异议是否足以排除人民法院的执行。同时，在参照适用时应当严格掌握，并应当由提出异议的异议人举证证明是否满足上述规定所列条件。只有在同时符合该规定三种情形的情况下，才能适用该规定裁定中止执行。具体到本案，首先，异议人至今未签订合法有效的书面买卖合同，不满足上述规定的条件一;其次，异议人并未提交其名下无其他房产的证明，无法证明其所购买的涉案房产用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不满足上述规定的条件二。最后，异议人主张其购房款为工程款抵用，却没有提交任何的工程施工合同予以佐证，无法证明双方之间存在真实的债权债务关系，异议人并未履行支付购房款的义务。综上，本案的情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人提出的异议申请不足以排除人民法院对本案的执行，请求贵院依法予以驳回。四、涉案房产未办理过户登记是由于异议人自身原因造成的，即便本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人的异议申请也不满足该规定的第一款、第四款规定的适用条件，应依法驳回其异议申请。根据申请人提交的的清远市住建局网站打印的房产信息查询单、预售许可证显示，涉案房产所在的龙汇领峰1号楼早在2012年就取得了预售许可证，并且80%房产均已办理了商品房备案登记，并不存在网签备案上的障碍。而异议人却怠于行使权利，在《认购书》已经签署两年多，并且涉案楼盘已在2012年取得预售许可证的情况下，异议人至今仍未签订《商品房买卖合同》、并进行网签备案等后续工作。可见，涉案房产是因为异议人的自身原因未进行合同签订及办理过户登记，异议人的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，异议人不能适用该规定对抗人民法院的查封行为。综上，异议人提出的执行异议申请没有任何法律与事实依据，请求贵院依法裁决，驳回异议人的执行异议申请。 被申请人金炜达公司称，同意案外人黄延芳的异议请求。 本院查明，关于本院（2018）粤1802财保58号申请人思科达公司与被申请人金炜达公司房地产代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日作出（2018）粤1802财保58号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人金炜达公司价值13182806.48元的财产。在执行中，本院于2018年10月25日查封金炜达公司位于清远市××××号龙汇领峰一号楼19层04号、14层05号、10层06号、5层03号、5层05号房屋，二号楼二梯8层02号房屋，四号楼16层04号、10层04号、9层04号、4层01号、3层04号房屋，5号楼1梯26层01号、24层01号、24层02号、23层01号、22层03号、21层01号、20层02号、20层03号、18层03号、16层04号、15层01号、3层01号、3层04号房屋，5号楼2梯26层04号、25层03号、22层01号、21层01号、20层03号、19层03号、19层05号、18层01号、17层05号、14层05号、13层05号、9层02号、8层02号、8层03号、8层04号、8层05号、4层01号房屋。 另查明，案外人黄延芳与金炜达公司于2017年5月19日签订《龙汇？领峰认购书》（编号0000114），约定黄延芳认购位于清远市××城区××路龙汇领峰1栋1904单位，成交总价为388000元，以防水工程款抵扣购房款。金炜达公司的法定代表人杨华里在认购书上签字确认涉案房屋为黄延芳用工程费顶房款。上述涉案房屋登记权利人为金炜达公司，登记地址为清远市××××号龙汇领峰一号楼19层04号，该房屋已交付给黄延芳。 本院认为，对于案外人黄延芳要求中止对清远市××××号龙汇领峰一号楼19层04号房屋执行的异议请求，虽然涉案房屋目前仍登记在被申请人金炜达公司名下，但是在本院查封涉案房屋前黄延芳与金炜达公司已签订《龙汇？领峰认购书》，该认购书就交易房屋的房号、面积、价款、付款方式及双方的其他权利义务进行了约定，是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，黄延芳与金炜达公司签订的上述认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，并且黄延芳已以抵扣工程款的方式支付了涉案房屋的购房款，故该认购书应认定为商品房买卖合同。而且黄延芳还提供了物管费收据、装修巡查表、装修施工许可证等证据予以证实其实际占有使用涉案房屋，因此，对案外人黄延芳主张涉案房屋属于其购买所得并实际占有使用，本院予以确认。黄延芳与金炜达公司签订的《龙汇？领峰认购书》合法有效，而且黄延芳已付清全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人黄延芳在本院查封涉案房屋前已经与金炜达公司签订合法有效的房屋买卖合同，并且已付清全部购房款，故黄延芳提出的执行异议，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼19层04号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  潘文飞 审判员  仝艳荣 审判员  黄 睿 二〇一九年八月二十九日 书记员  黄书华