广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8512号上诉人（原审原告）：欧津彤，女，汉族，1986年11月6日出生，住湖北省公安县*************。委托诉讼代理人：李荣凤，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市翘楚投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************。法定代表人：李棚。委托诉讼代理人：王浩晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆俊菲，广东卓信律师事务所律师。上诉人欧津彤与被上诉人佛山市翘楚投资有限公司（以下简称翘楚公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年5月10日判决：“驳回原告欧津彤的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费602.68元，减半收取计301.34元（原告已预交），由原告欧津彤负担。”欧津彤不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，改判翘楚公司支付逾期交房违约金（按已付房价款的每日万分之一，自2018年7月1日起计至实际交付具备交付条件的商品房止）；2.本案一审、二审诉讼费由翘楚公司承担。其上诉的主要内容为：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，涉案房屋的交楼条件是已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，而后者指的是不动产登记实测面积报告，此为确定翘楚公司是否构成逾期交楼的关键事实，但原审判决遗漏该条件。翘楚公司于2018年9月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其于一审庭审时才出具上述文件。翘楚公司至今尚未出具《房屋测绘报告》，首先，案涉合同约定的《房屋测绘报告》应为用于产权登记的实测面积报告书，而预算测绘报告书根据《商品房买卖合同（预售）》第三条第4点在办理预售证时已有的仅是预测数据。其次，从形式、出具的时间以及内容均表明翘楚公司提供的证据三《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》不能被认定为《房屋测绘报告书》，虽然原审判决不予准许欧津彤对《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》的内容与《佛山市南海区房地产测绘中心关于京华广场1座业主申请查询面积问题的回复》、《佛山市南海区国土城建和水务局关于包晓龙等人反映京华广场相关信访问题的回复》相矛盾而申请调查取证，但该三份文件内容是直接矛盾的，未调查内容矛盾性而采信不符合事实。二、根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条，翘楚公司需在2018年6月30日前交付符合交楼条件的案涉房屋并且需在交付时出具具备交楼条件的证明文件。如前所述，涉案房屋在2018年6月30日前未符合交楼条件，应承担逾期交楼的违约责任。未符合交楼条件的交楼行为是条件不成就的履行条件，对双方当事人不生效，欧津彤有权拒收案涉房屋，但不应免除翘楚公司未积极履行“翘楚公司应在约定时间内交付具备交付条件的商品房”义务的法律后果。早于交楼条件的交付行为，原审判决支持该交付行为而免除逾期交付的违约责任，未提供足够的法律依据予以支持。相反，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法(2017)191号]第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题除外，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”、第三十二“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，认定交付是否成立是以“符合交付条件”、“交付期限届满”和“依约通知接收”，并且排除“买受人知道不符合交楼条件仍接收”（没有规定“应当知道”）。商品房交易中双方当事人无论地位、知识、掌握涉案房屋建成进度等方式均是不平等的，本案中，翘楚公司一直宣称自通知交楼起涉案房屋即符合交楼条件和交楼手续，买受人不存在知道不符合交楼条件仍接收的形式，翘楚公司更未提供证据证明买受人知道不符合交楼条件，因此，原审判决与前述意见的指引规定相矛盾。针对欧津彤的上诉，翘楚公司辩称，一、本案有关交楼的事实以及其他事实在一审已经查明，大部分业主已经实际收楼，收楼时没有提出异议，业主在收楼之后已经实际使用，其再主张逾期交楼责任不合理。质量瑕疵等情况都属于交楼后的认定问题。二、关于涉案合同的格式条款问题。政府制定的商品房买卖合同为格式合同，补充协议作为主合同内容的补充，是基于双方自愿的情况下签署的，不能理解为格式合同。因房地产开发商遇到不可预见的情况导致工程延误，涉案合同约定了双方的举证责任及120天的免责期，法律并未禁止这个免责期，因此补充协议中约定的免责期是否无效是本案争议焦点。综上，欧津彤的上诉请求没有相关法律依据，请求二审法院予以驳回。二审期间，上诉人欧津彤向本院提交如下新证据：1.《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》一份，拟证明翘楚公司于2019年3月18日方取得案涉合同第九条约定的收楼条件之二房屋测绘报告，但并未出示给业主。2.收楼流程图，拟证明翘楚公司通知业主收楼的流程是先收管理费，签署收楼通知后才验楼，并且其并未按合同约定出示相应文件。3.《调查取证申请书》两份，其认为《佛山市南海区房地产测绘中心报告书》与区测绘中心行政主管部门佛山市南海区国土城建和水务局出具的信访事项处理意见以及该中心出具的《佛山市南海区房地产测绘中心关于京华广场1座业主申请查询面积问题的回复》是矛盾的，申请本院向佛山市南海区房地产测绘中心、佛山市南海区国土城建和水务局调查相关事宜。二审期间，被上诉人翘楚公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，翘楚公司发表了质证意见。经审查，欧津彤提交的证据1、2，翘楚公司对真实性、合法性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。欧津彤提交《调查取证申请书》申请法院调查相关事宜，该事宜已经由欧津彤二审期间提交的新证据予以证实，调查取证申请没有必要，本院对此不予准许。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，翘楚公司于2019年3月18日取得涉案合同约定出卖人交付商品房时应当出示的房屋测绘报告。再查明，翘楚公司发出的《交楼通知书》载明“您所认购的涉案房屋经政府有关部门验收合格，准予接收。我司按照《商品房买卖合同》约定，将于2018年6月30日开始集中办理交楼手续”。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点系翘楚公司应否承担违约责任。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”翘楚公司和欧津彤签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。”现涉案房屋于2018年9月14日通过竣工验收备案并于2019年3月18日取得房屋测绘报告，翘楚公司未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”欧津彤据此请求翘楚公司承担赔偿损失的违约责任依法有据。翘楚公司上诉称欧津彤已经收楼，故欧津彤收楼后无权要求翘楚公司承担违约责任。对此，本院认为，翘楚公司发出《交楼通知书》载明房屋经验收合格可交付使用，但是事实上涉案房屋该时并不符合约定的交付条件，显然翘楚公司通知收楼的行为并不符合合同约定，有违诚实信用原则。欧津彤基于对翘楚公司发出《交楼通知书》的信赖，认为涉案房屋已经满足《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件才于2018年6月30日签收了涉案房屋的钥匙。但在翘楚公司未能举证证明其曾明确告知欧津彤该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的情况下，不能据此推定欧津彤明知涉案房屋不具备约定交付条件而同意接收房屋，故翘楚公司以欧津彤知道商品房不具备约定条件而接收、无权主张违约损失为由，上诉主张其不需承担违约责任，理由不成立，本院不予支持。根据已查明的事实，欧津彤于2018年6月30日已签收涉案房屋的钥匙，表明欧津彤于2018年6月30日起已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻翘楚公司的损害赔偿责任。本案中，从欧津彤收楼之日即2018年6月30日起至涉案房屋取得测绘报告之日即2019年3月18日止之期间，涉案房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了欧津彤的损失，翘楚公司应赔偿欧津彤的损失，因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合欧津彤占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定翘楚公司按总房价日万分之0.8的标准向欧津彤支付34736.03元（1663603元×0.00008×261天）。翘楚公司主张补充协议约定120天宽限期，欧津彤在此期间已经收楼，翘楚公司无需赔偿欧津彤的损失。因补充协议给予翘楚公司120天交楼宽限期及宽限期内交楼无需承担违约责任的约定明显是对涉案合同逾期交房违约期限的延长和违约责任的限制，翘楚公司并未举证证明已履行对该免除或限制责任条款提请合同相对方特别注意的义务，故补充协议的该条款不能作为确定涉案房屋交付期限和逾期交房责任的依据，翘楚公司该项主张不成立，本院不予支持。综上，欧津彤诉请翘楚公司支付逾期交房违约金，在其收楼之后，翘楚公司已不构成逾期交房，但是翘楚公司交付的房屋至欧津彤收楼时仍未达到合同约定的交房条件，造成欧津彤的损失，翘楚公司应赔偿此期间的损失。欧津彤上诉主张翘楚公司支付逾期交房违约金，该诉请包含翘楚公司向其赔偿损失的内容，诉请在34736.03元范围内，本院予以支持；超出上述核定的部分，本院不予支持。综上所述，欧津彤的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持；对无理部分予以驳回。本案系因二审期间出现新的事实而改判。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2375号民事判决；二、佛山市翘楚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向欧津彤支付34736.03元；三、驳回欧津彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费301.34元，由佛山市翘楚投资有限公司负担。二审案件受理费602.68元，由佛山市翘楚投资有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长 崔景诚审 判 员 张雪洁审 判 员 张 莹二〇一九年八月二十三日法官助理 李晓霖书 记 员 朱夏嬙