广东省深圳市南山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0305执异213号 175号案件异议人（案外人）：黄荣辉，男，1969年8月5日，汉族，身份证住址广东省惠东县。 176号案件异议人（案外人）：钟燕辉，男，1980年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 177号案件异议人（案外人）：陈慧然，男，1986年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 178号案件异议人（案外人）：张泽云，男，1979年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县。 179号案件异议人（案外人）：钟仕娥，女，1979年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 180号案件异议人（案外人）：罗侦珍，女，1986年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 181号案件异议人（案外人）：胡裕明，男，1972年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 182号案件异议人（案外人）：李辉霞，女，1952年12月23日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠阳区。 183号案件异议人（案外人）：杨金叶，女，1960年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 184号案件异议人（案外人）：郑文昌，男，1986年10月4日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉州区。 185号案件异议人（案外人）：张丽平，女，1974年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 186号案件异议人（案外人）：杨淑英，女，1952年12月16日出生，汉族，身份证住址：广东省惠东县。 187号案件异议人（案外人）：卢观牛，男，1963年4月27日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 188号案件异议人（案外人）：马新文，男，1976年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 189号案件异议人（案外人）：胡汉斌，男，1986年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 190号案件异议人（案外人）：何雪英，女，1979年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 191号案件异议人（案外人）：黄秀英，女，1953年11月9日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠阳区。 192号案件异议人（案外人）：黄越辉，男，1977年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 193号案件异议人（案外人）：许扬扬，女，1995年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 194号案件异议人（案外人）：游浓妹，女，1956年3月14日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 195号案件异议人一（案外人）：黄显生，男，1950年1月16日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县平山莲花居委银岭路九巷6号，身份证号码：。 195号案件异议人二（案外人）：陶彩英，女，1954年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县平山莲花居委银岭路九巷6号，身份证号码：。 196号案件异议人一（案外人）：毕德煌，男，1980年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区梧桐路8号六约大山地花园41栋3单元5D，身份证号码：。 196号案件异议人二（案外人）：唐丹，女，1992年4月28日出生，汉族，身份证住址湖南省汩罗市桃林寺镇塘坊村一组27号，身份证号码：。 197号案件异议人（案外人）：李文其，男，1973年3月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠阳区。 198号案件异议人（案外人）：李培波，男，1975年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 199号案件异议人（案外人）：杨金胜，男，1970年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 200号案件异议人（案外人）：张秀红，女，1958年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 201号案件异议人（案外人）：陈大城，男，1982年4月28日出生，汉族，身份证住址海南省儋州市。 202号案件异议人（案外人）：方南漂，男，1978年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 203号案件异议人（案外人）：黄丽琼，女，1979年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 204号案件异议人一（案外人）：何淑芬，女，1978年12月9日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县平山南湖居委顿场，身份证号码：。 204号案件异议人二（案外人）：龚涌钧，男，1976年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县平山南湖居委顿场，身份证号码：。 205号案件异议人（案外人）：骆伟庭，男，1989年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 206号案件异议人（案外人）：许某1，男，2007年5月7日出生，汉族，出生地广东省惠州惠东县。 法定代理人：许某2，男，1980年11月28日出生，身份证住址住广东省惠东县。 法定代理人：李某，女，1980年1月22日出生，身份证住址广东省惠东县。 210号案件异议人（案外人）：刘惠兰，女，1974年5月4日出生，汉族，香港居民，住址广东省惠东县。 211号案件异议人（案外人）：赖火坤，男，1984年8月29日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。 212号案件异议人（案外人）：龙剑东，男，1984年2月5日出生，汉族，身份证住址湖南省桂阳县。 213号案件异议人一（案外人）：王伟城，男，1955年9月2日出生，汉族，香港居民，港澳居民来往内地通行证：H60021829，现住址广东省惠州市惠东县平山泰园商住城地段粤惠苑D栋2104。 213号案件异议人二（案外人）：王海萍，女，1985年3月13日出生，汉族，香港居民，粤港澳居民来往内地通行证：H60691554，住址广东省惠东县黄埠镇前寮村委前寮村。 以上异议人共同委托诉讼代理人：杨丰怿，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。 申请执行人：南京金龙客车制造有限公司，住所：南京市溧水区市场监督管理局，统一社会信用代码：91320117726052037G。 法定代表人：陈兵。 委托诉讼代理人：胡方响，男，1992年4月28日出生，汉族，身份证住址江苏省沭阳县，系公司员工。 委托诉讼代理人：金伟民，男，1964年9月25日出生，身汉族，份证住址南京市下关区，系公司员工。 共同被执行人：惠东县粤惠运输有限公司，住所：惠东县平山镇旱坑仔50米路边，统一社会信用代码：914413237292374597。 法定代表人：李东亮，未到庭。 委托诉讼代理人：傅镜光，男，1976年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县，系公司员工。 本院在执行申请执行人南京金龙客车制造有限公司（以下简称南京金龙公司）与被执行人惠东县粤惠运输有限公司（以下简称惠东粤惠公司）债权转让合同纠纷系列案【案号：（2019）粤0305执3959-3963号】过程中，以上案外人向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本系列案现已审查终结。 异议人提出书面异议称：各异议人与被执行人签订《广东省商品房买卖合同》（各案合同编号详见附表），约定各异议人向被执行人购买位于广东省××市××县平山泰园商住城地段粤惠苑房产（具体房号、购房金额及房屋面积详见附表），合同签订后，各异议人依约支付了购房款，被执行人向各异议人出具《广东省增值税普通发票》，除龙剑东（212号案件异议人）外，其余异议人与被执行人共同到惠东县房产交易所办理完成房屋预售登记备案（备案日期详见附表），惠东县房产交易所在《广东省商品房买卖合同》上注明：“该合同已办理房屋预售登记备案，房屋交付使用后30日内，凭此合同办理房屋所有权登记”。办理上述预售登记备案后，除龙剑东外，其余异议人在惠东县地方税务局平山税务分局缴纳契税，完成了商品住房买卖所应缴纳的全部税款。在异议人办理房屋所有权登记过程中，惠东县房产管理局于2017年10月10日因收到深圳市南山区人民法院的《民事裁定书》【案号：（2017）粤0305民初15450-15454号】（2017年9月26日作出），要求惠东县房产管理局协助查封登记在被执行人名下的房产（权属证号详见附表），查封期限为三年，因此，异议人不能继续办理房屋所有权登记。鉴于除龙剑东（212号案件异议人）外，其余异议人在查封前已经付清上述被查封房产项下的全部购房款并完成缴税，也已经进行房屋预售登记备案，且被执行人已完成交付行为，申请执行人无权申请查封，异议人为维护自身合法权益，特提起异议，请求：1、法院停止执行位于广东省××市××县平山泰园商住城地段粤惠苑的上述房产（具体房号、权属证号、建筑面积等详见附表）；2、请求法院解除对上述房产的查封，并确认上述房产系异议人出资购买并享有所有权。 申请执行人南京金龙客车制造有限公司辩称，1、涉案房产系法院在进行财产保全时依法查封，申请执行人依照相关法律文书申请强制执行并无任何不当之处；2、买受人预售合同备案登记，不能排除法律强制执行；3、异议人提交的证据材料证明，异议人与被执行人进行的房屋买卖大部分发生在申请执行人提起诉讼之后，双方的房屋买卖行为系被执行人转移财产、规避执行的行为。4、异议人及被执行人在法院对涉案房产进行查封保全时未提出任何异议，现进入强制执行阶段才提出书面异议，明显违背常理。 被执行人辩称，1、黄荣辉等人向法院提交的执行异议申请书所述及相应的证据均是真实的，被执行人无异议；2、被执行人与异议人在法院查封涉案房产前已经签订了合法有效的《广东省商品房买卖合同》，并且已经将涉案房产实际交付给异议人使用；3、因惠东县房产管理局于2017年10月10日对上述房产进行了查封登记，所以涉案房屋未能办理过户登记，在一审案件审理过程中，被执行人已经向法院反映过已经将涉案房产出卖给异议人的情况，并提出置换保全财产，但申请执行人不同意；4、除龙剑东剩余329555元购房款未支付，毕德煌、唐丹剩余800000元购房款未支付，其余异议人均已全额支付相应的购房款。 本院查明：本院于2017年8月22日立案受理南京金龙公司与案外人广东京兰新能源动力科技有限公司买卖合同纠纷系列案【案号为（2017）粤0305民初15450-15454号】，在审理过程中，于2017年9月11日追加惠东粤惠公司为共同被告，南京金龙公司将该系列案案由改为债权转让合同纠纷，本院又于2017年9月26日查封了惠东粤惠公司名下包括涉案房产在内的66套房产，于2018年4月26日各案分别作出民事判决书，分别判决惠东粤惠公司向南京金龙公司支付货款3200万元、30万元、80万元、40万元和3000万元及逾期付款利息。惠东粤惠公司不服，就上述系列案向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2019年1月22日作出终审判决书，均判决驳回上诉，维持原判。因惠东粤惠公司未履行生效判决书确定的义务，南京金龙公司遂于2019年4月23日向本院申请强制执行。 经查，各异议人与被执行人惠东粤惠公司分别于2016年4月至2017年9月期间签订《商品房买卖合同》（合同编号详见附表），约定惠东粤惠公司分别向各异议人出售位于惠东县××环城路××城地段××涉案××房产（具体房号详见附表），约定了各套涉案房产的总金额（具体金额详见附表），同日，异议人与粤东粤惠公司签订《补充协议》，约定支付购房款时间及物业费缴纳标准等条款。除异议人龙剑东所购买的涉案房产外，其余涉案房产的买卖合同均在当地国土部门办理了预售商品房备案登记（备案时间详见附表）。 关于购买房产的时间，各异议人称，除184号案件异议人郑文昌、196号案件异议人毕德煌和唐丹、212号案件异议人龙剑东外，其余异议人均为被执行人惠东粤惠公司的员工或者员工家属；涉案房产建好时是集资房并非商品房，包括各异议人在内的这批员工与公司达成协议，离职不再享受劳动补偿，即所谓的买断了工龄，所以房产相当于是福利房，以低于市场价格卖给了包括各异议人在内的员工；双方最早签订福利房买卖合同是在2012年，当时房价也比较低，最开始惠东粤惠公司是想免费给员工居住，之后能办理房产证了，公司就要求员工每套房子补足大概20-30万元，员工也可以接受，所以就同意了，各方于2017年重新签订备案合同后支付了相应的款项。被执行人惠东粤惠公司对异议人的陈述予以确认，并出具一份《情况说明》，称其于2010年在惠东××××镇泰园商住城地段开发住宅楼建设项目（即粤惠苑小区），并以内部价卖给员工，作为员工的福利房，其中员工方日阳、陈少文、罗日运、许锦标、吴耀深、冯伟峰、陈秀炎、罗影权、陈文东、骆国良、黄荣辉、钟燕辉、张泽云、钟仕娥、胡裕明、李辉霞、张丽平、卢观牛、马新文、李文其、李培波、杨金胜、陈大城等人均购买了一套福利房，并与其签订了《粤惠员工福利房买卖合同》，后来因房管职能部门规定，将福利房合同转为正式合同，其中涉及福利房合同转为正式合同时更名的有如下员工：方日阳改为其儿子方南漂、陈少文改为其妻子张秀红、罗日运改为其妻子游浓妹、许锦标改为其女儿许扬扬、吴耀深改为其妻子黄秀英、冯伟峰改为其妻子何雪英、陈秀炎改为其儿子胡汉斌、罗影权改为其女儿罗侦珍、陈文东改为其儿子陈慧然、骆国良改为其儿子骆伟庭。被执行人惠东粤惠公司还提供了方日阳、陈少文、罗日运、许锦标、吴耀深、冯伟峰、陈秀炎、罗影权、陈文东、骆国良、黄荣辉、钟燕辉、张泽云、胡裕明、张丽平、卢观牛、李培波、陈大城等18人于2010年7月份与其签订的《粤惠员工福利房买卖合同》及方日阳、陈少文、罗日运、许锦标、吴耀深、冯伟峰、陈秀炎、罗影权、陈文东、骆国良买卖合同更名的关系证明（户口本或结婚证明复印件）等证据予以证实，其称除上述人员外，其他异议人签订的《粤惠员工福利房买卖合同》已经遗失，故无法提供。 关于缴交购房款的方式：1、黄荣辉、钟燕辉、张泽云、胡裕明、张丽平、马新文、李文其、李培波、陈大城、杨金胜、胡汉斌、何雪英、骆伟庭、卢观牛、许某1、郑文昌、黄越辉、钟仕娥等十八户异议人称其各自购买的涉案房产由被执行人惠东粤惠公司抵押给银行，被执行人惠东粤惠公司要求上述异议人将购房款一次性支付至被执行人惠东粤惠公司抵押银行账户，上述异议人共同推举钟仕娥来收取相应款项，再由钟仕娥将款项转账至被执行人惠东粤惠公司的银行账户。异议人黄荣辉、钟燕辉、胡裕明、张丽平、马新文、李文其、李培波、陈大城、杨金胜、胡汉斌的父亲胡建华、何雪英的丈夫冯伟峰分别转账20万元至钟仕娥账户【户名：钟仕娥（主卡）、陈秀炎（副卡），开户银行：广东惠东农村商业银行股份有限公司平山支行，账号：62×××37（主卡）、6210188700000519445（副卡）】，异议人黄越辉转账20.8万元至钟仕娥上述账户，异议人骆伟庭的父亲骆国良、异议人卢观牛、异议人许某1的父亲许某2通过现金存款的方式分别存款20万元至钟仕娥的上述账户，异议人郑文昌通过现金存款的方式存款40万元至钟仕娥的上述账户，由仲仕娥转账至被执行人惠东粤惠公司账户（开户银行：广东惠东农村商业银行股份有限公司平山支行，账号：80×××62）；另外，异议人郑文昌还通过银行转账87409元至被执行人惠东粤惠公司出纳赖惠娟的账户，再由赖惠娟转交给被执行人惠东粤惠公司，被执行人惠东粤惠公司向郑文昌出具了收据；上述十八户异议人均提交了存款证明、转账凭证、身份证明等证据对支付购房款的事实予以证实。2、赖火坤、陈慧然、罗侦珍、刘惠兰、杨淑英、黄秀英、许扬扬、游浓妹、黄显生和陶彩英、张秀红、方南漂、龚湧钧和何淑芬、王伟城和王海萍等十三户异议人称其系全款支付现金给被执行人惠东粤惠公司，故无证据对支付购房款的事实予以证实。3、异议人李辉霞称其系通过银行转账20万元至被执行人惠东粤惠公司出纳赖惠娟的账户，由赖惠娟转交给被执行人惠东粤惠公司，并提交了转账凭证对支付该部分购房款的事实予以证实，剩余购房尾款系直接支付现金给被执行人惠东粤惠公司，故对支付该部分购房尾款的事实无证据证明。4、异议人杨金叶称其通过银行转账25万元至被执行人惠东粤惠公司账户，由赖惠娟转交给被执行人惠东粤惠公司，并提交了转账凭证对支付该部分购房款的事实予以证实，剩余购房尾款系直接支付现金给被执行人惠东粤惠公司，故对支付该部分购房尾款的事实无证据证明。5、异议人黄丽琼称其通过银行转账151040万元至被执行人惠东粤惠公司账户，由赖惠娟转交给被执行人惠东粤惠公司，并提交了转账凭证对支付该部分购房款的事实予以证实，剩余购房尾款系直接支付现金给被执行人惠东粤惠公司，故对支付该部分购房尾款的事实无证据证明。6、异议人毕德煌和唐丹称其通过现金支付362000元购房款给被执行人惠东粤惠公司，剩余80万未支付，其同意将剩余购房款支付至法院账户。7、异议人龙剑东委托龙小娇、陈同德通过银行转账的方式向被执行人惠东粤惠公司支付购房款1140万元，被执行人惠东粤惠公司向其开具了收据，其亦提交了转账凭证予以证实（具体支付购房款的金额详见附表）。 异议人支付购房费用后，被执行人惠东粤惠公司向各案异议人出具了已缴纳购房款金额的增值税发票，除异议人龙剑东外，其余各案异议人还向惠东县地方税务局平山税务分局缴纳了增量房（商品住房买卖）契税。 关于涉案房产交付的问题，异议人龙剑东提交了一份其与被执行人惠东粤惠公司签署的《粤惠苑房产接收明细表》，显示其购买的十三套涉案房产已于2017年9月7日进行了交接；惠东县莱奇物业管理有限公司出具证明，证明部分异议人入住涉案房产的时间（具体详见附表），尚有部分异议人尚未入住，但已开始缴纳物业费（具体缴纳物业管理费的时间详见附表），部分异议人还提交了缴纳电费的证明，以证明涉案房产已实际交付。 另查，在南京金龙公司和惠东粤惠公司债权转让合同纠纷系列案一审、二审过程中，部分异议人向法院反映过查封房产的权属问题。 本院认为，本案争议的焦点为各案异议人对涉案房屋提出的实体权利是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，就本系列案而言，首先，关于购房合同的签订及备案的时间问题，根据异议人与被执行人惠东粤惠公司的陈述及其提交的证据能够证明，各案异议人或异议人的配偶、父母系被执行人惠东粤惠公司的员工，双方之间于2010年左右即签订了一份福利房买卖合同，后因涉案房产能够办理房产证，双方又分别于2016年4月至2017年9月重新签署了《商品房买卖合同》，除异议人龙剑东购买的十三套房子外，其他异议人的购房合同已最晚于2017年9月13日在国土部门进行了备案登记，而房产被法院查封的日期均为2017年9月26日，故异议人与被执行人签订房屋买卖合同的日期均早于法院查封涉案房产的日期，根据涉案房产售卖的历史沿革，并不存在被执行人故意转移执行标的的行为，且各异议人在涉案房产被查封后，即向法院反映过情况，申请执行人南京金龙公司关于此方面的辩解意见本院不予采信；其次，关于占有涉案房产的情况，异议人龙剑东与被执行人惠东粤惠公司办理了房产交接手续，涉案房产的物业管理公司出具证明，证实黄荣辉、钟燕辉、张泽云、胡裕明、张丽平、马新文、李文其、李培波、陈大城、杨金胜、胡汉斌、何雪英、骆伟庭、卢观牛、黄越辉、钟仕娥、李辉霞、黄丽琼、赖火坤、陈慧然、罗侦珍、杨淑英、黄秀英、许扬扬、游浓妹、黄显生和陶彩英、张秀红、方南漂、王伟城和王海萍、毕德煌和唐丹等异议人分别于2015年至2016年即已入住涉案房产，并开始缴纳电费，许某1、郑文昌、杨金叶、刘惠兰、龚湧钧和何淑芬、龙剑东虽然尚未入住，但已于涉案房产被查封之前开始缴纳物业管理费，本系列案所有异议人均已合法占有涉案房产；再次，关于支付购房款的问题，黄荣辉、钟燕辉、张泽云、胡裕明、张丽平、马新文、李文其、李培波、陈大城、杨金胜、胡汉斌、何雪英、骆伟庭、卢观牛、许某1、郑文昌、黄越辉、钟仕娥、李辉霞、杨金叶、黄丽琼、龙剑东等二十二户异议人支付购房款均有形成证据链条的转账记录予以证实，与合同约定的购房款能一一对应，且被执行人惠东粤惠公司出具了相应的购房发票，赖火坤、陈慧然、罗侦珍、刘惠兰、杨淑英、黄秀英、许扬扬、游浓妹、黄显生和陶彩英、张秀红、方南漂、龚湧钧和何淑芬、王伟城和王海萍、毕德煌和唐丹等十四户异议人称系现金支付购房款，虽无证据予以证实，但被执行人惠东粤惠公司对此予以确认，亦向该十四户异议人出具的相应的购房发票，本系列案异议人均向当地税务部门缴纳了房产契税，本院对各异议人支付购房款的事实予以确认，且异议人龙剑东尚余329555元购房款未支付，异议人毕德煌和唐丹剩余800000元购房款未支付，关于尚未支付的购房款，上述异议人均同意支付至本院执行账户；最后，因涉案房产被查封，异议人无法办理房产过户登记，故非因异议人自身原因导致涉案房产无法过户。综合以上情形，本系列案异议人的异议请求依据充分，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下： 中止对位于惠东县平山环城路泰园商住城地段粤惠苑的涉案四十八套房产（具体房号详见附表）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  蔡建东 审判员  李之光 审判员  魏 梅 二〇一九年八月二十六日 书记员  黄 栗 .附表：