贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6673号原告：邹代红，女，汉族，1973年4月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈广（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露（一般代理），系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，公司经理。委托代理人：吴海（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。原告邹代红与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹代红委托诉讼代理人陈广、张露，被告长弘房开公司委托代理人吴海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将其应提供的办理毕节市七星关区的房屋权属登记的资料提交至产权登记部门并通知原告;2.判决被告向原告支付因未将相关文书提交至办证部门导致原告不能取得房屋产权证的违约金暂计1000元（该违约金以总房款426557.00元为基数,按中国人民银行同期货款利率的1.3倍自2014年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）;3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:原被告于2010年12月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＧＦ-2000-071）,合同约定由原告购买被告开发的位于毕节市七星关区的商品房,总购房款为426557.00元,原告先支付151557.00元的首付款,余款按银行按掲的方式支付给被告。合同并约定被告在商品房交付使用后190日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;如因被告的责任,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列顺序处理:…3.双方协商。现原告已按约定将房款支付完毕,被告于2013年12月6日向原告交付了房屋,但因被告的责任,原告至今未取得房屋产权证书。原告认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定,原被告签订的《商品房买卖合同》并未违反相关法律、法规的规定,具有法律效力,对双方均具有约東力,原被告双应按照合同的规定履行合同约定的义务。原告已按照合同约定履行了支付房款等义务,被告应按合同的约定在房屋交付使用后的190日内即2014年6月16前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。因被告未在约定期限内提供资料备案导致原告不能取得房屋权属证书,故被告应向原告支付违约金。综上,为维护原告的合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,向贵院提起诉讼,望贵院判如所诉为谢!被告长弘房开公司辩称：原告主张的已经超过诉讼时效,且违约金计算标准过高。因为逾期办证不仅仅是被告的原因，也有政府等其他方面的原因，此外并未对原告方造成实际损失，原告已实际居住涉案房屋，因此请求法院调整违约金。根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋，总价款426557.00元。原告按合同约定向被告交付了房屋总价款,履行了交付购房款的义务，按《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列顺序处理：1、双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2、双方约定在办理完预售商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3、双方协商。合同附件四：补充协议约定：被告为原告代办产权证、土地证，办证所需工本费、交易手续费等由原告承担，原告同时提供相关证件。即原告委托被告代办理房屋权属登记。2013年12月6日向原告交付涉案房屋。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同中约定出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为在商品房交付（商品房交付时间2013年12月6日）使用后190日内即2014年6月16日。但被告至开庭前未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书到相关部门，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告在合同中未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告请求以购房总款426，557元为基数,按中国人民银行同期货款利率的1.3倍计算违约金。该请求于法有据，本院予以支持。关于起止日期及诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后190日内即2014年6月16日。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书到相关部门，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告的违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年6月11日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年6月11日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年6月11日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告诉请的办理并交付涉案商品房转移登记的有关文书的问题。因涉案商品房现尚不具备转移登记条件，属事实上的不能，待被告具备转移登记条件时，原告再主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以购房总款426，557元为基数,按中国人民银行同期货款利率的1.3倍计算，从2016年6月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年八月五日书记员  李 犇