山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初362号原告：盖国庆，男，1959年9月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：葛永利，山东智峰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邵娟娟，山东智峰律师事务所执业律师。被告：烟台渔人码头投资有限公司。住所地：烟台市莱山区渔人码头路4号。法定代表人：曲乃杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文涛，山东古名君律师事务所执业律师。原告盖国庆与被告烟台渔人码头投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛永利、邵娟娟，被告的委托诉讼代理人陈文涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年10月16日至2019年2月14日期间的逾期办证违约金2768957元，且至实际办证之日止仍按照同期银行贷款基准利率上浮30%向原告支付逾期办证违约金；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年9月13日，原告与被告签订购买被告开发的位于渔人码头路13号不动产的《商品房买卖合同》，约定该不动产交易总价为14947140元，双方在该合同签订前就达成了合同的主要条款，原告自2008年开始付款。合同签订后，原告依约向被告付清了全部不动产交易款，被告于2010年6月30日前向原告交付了上述不动产。该合同第十五条约定“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”，但被告至今没有为原告办理不动产权证。根据上述约定，被告应不迟于2010年8月29日前将办理了该不动产权属登记需由其提供资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，原告应不迟于2010年9月28日取得不动产权证书。因被告违反上述约定，导致原告至今不能取得该不动产的权属证书，被告应按法律规定向原告支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应向原告支付自2010年9月29日起至实际办证之日止的逾期办证违约金。本案中，原告按照诉讼时效的规定计算三年的违约金为2768957元（计算方法为自2015年10月17日至2018年10月16日共3年，3年期及以上贷款利率为4.75%上浮30%为6.175%，14947140*6.175%/3=2768957元。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1、不能办理不动产权证的原因是由于政府方面的原因，被告没有任何责任。原告所述的不动产项目处于海域回填地块，该地块回填工程竣工合格后根据政府的相关政策，被告于2008年10月份就已经向土地管理部门提交了供地申请，此后被告每年都多次向政府管理部门提出供地的要求，但是政府部门因为土地政策变化、办理程序调整等原因延期审批了该地块的相关手续，被告经过多次的协调才在2014年1月23日由烟台市财政局、烟台市国土资源局、烟台市莱山区人民政府、大连海昌集团四方共同签订了协议书，在该协议书中约定了该地块的办理程序等核心事项，但在执行过程中政府管理部门又因多种原因，又一次延期审批该地块的审批手续。2019年初，被告又协调市区两级政府要求尽快办理该土地的相关手续，目前政府将该地块的手续办理已经列入重点工作内容，尽快开展各项工作。2、原告购得案涉房屋至今，一直享有占用使用收益等权利。如原告需出售该房屋，被告亦给予积极配合相关手续。3、原告购得案涉房屋至今，案涉房屋一直在升值状态，原告获得了较高收益，而被告因涉及逾期办理产权证的业主并非原告一户，如按照原告主张的违约金计算，被告将承担巨额违约金。4、从立法本意上看，违约金应当以弥补损失为原则，鉴于逾期办证并未对原告使用案涉房屋造成重大影响，且政府行为属于不可抗力，不能办证的原因不在于被告，原告诉讼请求没有合同依据，被告不应支付违约金。且在原告已获得较高收益的情况下，其主张的违约金明显高于原告实际损失，请法院调整违约金，以弥补原告合理损失。本院经审理认定以下事实：2010年9月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为2009049003的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），原告以14947140元的价格购买被告开发建设的渔人码头路13号房产。该合同第六条约定：“买受人按照下列第3种方式按期付款，3.买受人在签订本合同当日支付首付款7477140元，余款7470000元由买受人以申请按揭贷款方式付清。”第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期验收合格；4.该商品房取得住宅交付使用审批文件。”第十五条约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续……如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.依据本合同补充协议第二条第五款约定。”《补充协议》第二条无上述“第五款”约定。双方在合同及补充协议中还约定了其他权利义务。合同签订后，被告于2010年6月30日前将案涉房屋交付给原告，原告于2011年3月29日之前向被告付清全部购房款。被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。庭审中，被告主张因政府的原因导致案涉房产确权工作迟延，责任不在被告，提交《协议书》复印件予以证明。该《协议书》载明：“为尽快解决烟台海昌渔人码头一期项目存在的相关问题，加快项目二期推进，根据2013年12月18日《关于渔人码头项目及市中心区旧区改造项目有关事项调度会会议纪要》（烟台市人民政府办公室第62号）和2014年1月15日《关于进一步明确大连海昌渔人码头有关问题的会议纪要》（烟台市人民政府办公室第2号）精神，经四方协商，现就烟台海昌渔人码头项目一期土地出让金补缴、证照办理等相关问题达成如下协议：1.经核算，烟台海昌渔人码头一期出售商业面积需补缴土地出让金5314.89万元，填海地块需缴纳政府收益为1093.76万元，两项合计6408.65万元。经协商，由市国土部门按照相关规定，对填海部分国有建设用地使用权进行公开出让，海昌集团须全额缴纳填海地块出让金（政府收益与填海成本之和），在该地块成交后30日内，由市财政返还一期已上交的履约保证金1000万元及填海成本补偿；2.海昌集团一期自持物业转出售须补缴的土地出让金5314.89万元，在其办理二期土地手续前，与二期土地项目合并算账，多退少补；3.本协议书签订后，由住建部门根据市政府办公室第62号《会议纪要》补办烟台海昌渔人码头一期项目综合验收、竣工备案、房产确权登记等工作。”烟台市财政局、烟台市国土资源局、烟台市莱山区人民政府、大连海昌集团有限公司（被告的母公司）分别在协议上加盖印章，落款日期为2014年1月23日。原告对上述协议书真实性不予认可，且认为该协议书与本案无关。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》、收据、交易凭证、庭审笔录等在案佐证，并经本院审查认证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。按照双方约定，被告在2010年6月30日前向原告交付案涉房屋后，负有在2010年8月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部分本案并办理房地产权属登记证书的义务，被告未按约定提交相关资料并办理权属登记证书的事实清楚。即便被告提交的《协议书》真实存在，其主要内容为政府及相关部门与被告的母公司即大连海昌集团有限公司之间就大连海昌集团有限公司补缴土地出让金、政府收益以及全额缴纳填海地块土地出让金后，给予返还履约保证金及填海成本补偿，并对一期项目的综合验收、竣工备案、房产确权登记做出的安排，其效力不及于原告，且不能证明案涉房产不能办证的原因在于政府而不在于被告，故被告主张“因政府的原因导致案涉房产确权工作迟延，责任不在被告”的答辩意见，证据不足，本院不予采信。被告主张“案涉房屋的不动产权证延期办理的原因在于海域使用权证换发土地使用权证的相关政策未明确”，本院认为，被告不能证明其已在约定期限内履行了向房管部门提交相关资料并办理权属登记证书的义务，被告的该抗辩主张亦非拒付逾期办证违约金的约定事由，本院不予采信。双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续……如因出卖人的原因，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.依据本合同补充协议第二条第五款约定。”而《补充协议》第二条并无上述“第五款”。因此，双方对逾期交房违约金并无明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故原告主张被告支付其2015年10月16日至2019年2月14日期间的逾期办证违约金2768957元，且至被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止仍按照同期银行贷款基准利率上浮30%向原告支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告关于原告已获得较高收益，请求调整违约金的抗辩主张于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告烟台渔人码头投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告盖国庆逾期交房违约金（以14947140元为基数，按照同期中国人民银行贷款基准利率上浮30%的标准，自2015年10月16日起计算至被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止）。如果被告烟台渔人码头投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14476元，由被告烟台渔人码头投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  冀文佳二〇一九年八月十三日书记员  宋晓萃