山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初1515号 原告：中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街西首南侧。 负责人张宇，该行行长。 委托诉讼代理人纪勇，汉族，男，1968年6月20日生，中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行职工。 被告:刘晓林，男，1987年9月13日生，汉族，住山东省青州市。 被告:潍坊新方置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区凤山路与凤凰大街路口以南（新方新怡园院内）C区4号楼底层8号商铺。 法定代表人王明海，该公司经理。 被告：潍坊市住房置业担保有限公司，住所地：潍坊市奎文区虞河路426号。 法定代表人胡乃峰，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行（以下简称建设银行坊子支行）与被告刘晓林、潍坊新方置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行坊子支行委托诉讼代理人纪勇到庭参加了诉讼，被告刘晓林、被告潍坊新方置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行坊子支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘晓林偿还原告借款本金及利息124382.99元（截至到2019年4月19日，尚欠本金113708.56元、利息10674.43元，之后另计），潍坊新方置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司承担连带保证责任。原告与被告刘晓林签订的抵押合同合法有效，原告有权在本息及诉讼费的范围内对抵押物行使优先受偿权；2、本案诉讼费用及实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2010年1月21日，被告刘晓林与原告签订编号为370676308-011-2010000220，金额为16.8万元个人住房借款合同，借款期限自2010年2月5日至2025年2月5日止，借款期限180个月。该笔借款被告提供房产作为抵押。同时由被告潍坊新方置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司提供连带责任保证。合同签订后，原告于2010年3月3日发放16.8万元贷款，贷款发放后，被告多次违约，未按合同约定偿还贷款，原告多次催收未果。截至2019年4月19日欠款本息合计124382.99元。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告刘晓林未提供答辩。 被告潍坊新方置业有限公司未提供答辩。 被告潍坊市住房置业担保有限公司未提供答辩。 经本院审理认定事实如下：被告刘晓林于2010年1月11日与潍坊新方置业有限公司签订商品房预售合同一份，从潍坊新方置业有限公司购买商品房一套,总金额210740元整，被告刘晓林缴纳首付款42740.28元（已经实际交付完毕），剩余购房款为人民币16.8万元，双方约定在本合同约定后办理银行按揭支付。2010年1月21日，被告刘晓林与原告建设银行坊子支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，向银行贷款16.8万元缴纳房屋余款。其中，该借款合同第二十八条约定，借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：潍坊新方置业有限公司二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为：住房三、房屋坐落：坊子区新怡园C区3-2-101。第二十九条约定，借款人借款本金为人民币壹拾陆万捌仟元整。第三十条约定，借款期限为壹佰捌拾个月（即2010年2月5日至2025年2月5日）。第三十一条约定，一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：叁：浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（一）…（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。第三十三条约定，本合同用款计划执行下列第壹项，壹：贷款人将款项一次性划入下列账户：潍坊新方置业有限公司开户行：坊子建行账号：37×××28。第三十五条约定，本合同项下担保方式为以下第壹贰肆种：壹：保证。贰：抵押。肆：最高额保证。第三十七条约定本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称住宅处所坊子区新怡园C区3-2-101号面积或数量98.11抵押财产的价值（元）210740.28。在借款合同尾部，被告刘晓林分别在借款人和抵押人处签名确认，被告潍坊市住房置业担保有限公司在保证人处盖印签字确认。合同签订后，2010年3月3日，原告建设银行坊子支行根据个人贷款支付凭证指定的委托存款账户，将该笔贷款打入该账户，被告刘晓林签字予以确认。根据原告建设银行坊子支行提供的中国建设银行个人贷款对账单一份，证明截止到2019年6月3日，该笔贷款被告尚欠原告本金76759.28元，2019年6月3日此后逾期利息按照合同约定支付至清偿之日止，按照本合同所执行贷款利率基础上上浮50%。 2010年2月5日，原被告双方对预告登记义务人刘晓林名下坐落于坊子区凤山路以东、双羊街以北新怡园小区C区3-2-101办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证编号为潍房预坊子字第00048472号，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行。 另查明，2009年7月9日，潍坊新方置业有限公司向原告建设银行坊子支行出具的担保承诺函内容显示，潍坊新方置业有限公司承担阶段性连带责任保证，保证期限自个人住房借款合同生效之日起，至将抵押物的他项权利证书、抵押物登记证明文件正本及其他项权利证书由贷款人核对无误收执之日止。 本院认为，原告建设银行坊子支行与被告刘晓林、潍坊市住房置业担保有限公司共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》的行为均系当事人之间真实意思表示，不违背有关法律、行政法规的强制性规定，构成有效金融借款合同及担保合同法律关系，依法应予保护。原告建设银行坊子支行向被告刘晓林指定账户转款，履行了出借款项的义务。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。被告刘晓林未按合同约定分期偿还借款本金，已经构成逾期，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告逾期偿还借款的行为属于合同约定的违约情形，故原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。根据原告提供的个人贷款对账单等证据，截至到2019年6月3日，该笔贷款被告尚欠原告本金76759.28元。因此，对于原告要求被告刘晓林偿还借款本金76759.28元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 对于原告主张的利息问题。本院认为，根据合同约定本案贷款的执行利率为在基准利率水平上下调30%确定。经查，原、被告约定的该利息计算方式不违反法律的强制性规定,故被告应当按约定向原告支付借款的期内利息。合同中第三十一条约定“本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。”，该约定系对逾期利息的约定，因被告未按约定时间向原告支付借款本金，被告应向原告支付借款的期内利息和逾期利息，故自2019年6月4日起的逾期利息按合同约定在基准利率水平上下调30%后再上浮50%确定逾期利率计算。 关于原告对潍坊市坊子区××、××以北××小区××区××房产是否享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，位于潍坊市坊子区××、××以北××小区××区××房产虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但原告未提供证据证明涉案房产已经正式办理了抵押登记。抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权登记前，享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的已正式登记的抵押权。因此，对于原告要求对潍坊市坊子区××、××以北××小区××区××房产享有优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。 关于被告潍坊新方置业有限公司的还款责任问题。根据潍坊新方置业有限公司向原告建设银行坊子支行出具的担保承诺函内容，潍坊新方置业有限公司对客户贷款承担阶段性连带责任保证，保证期限自个人住房借款合同生效之日起，至将抵押物的他项权利证书、抵押物登记证明文件正本及其他项权利证书由贷款人核对无误收执之日止。该约定系当事人之间真实意思表示，不违背有关法律、行政法规的强制性规定，构成有效阶段性金融担保合同法律关系，依法应予保护。 关于被告潍坊市住房置业担保有限公司的还款责任问题。被告潍坊市住房置业担保有限公司以保证人的身份在《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章，对被告刘晓林的借款承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。因此，被告潍坊市住房置业担保有限公司应根据法律规定及合同约定对本案借款及利息等债务承担连带保证责任。 关于实现债权费用，因庭审中原告未提供相应实现债权费用证据，本院不予支持，原告可以另行主张。 被告刘晓林、潍坊新方置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依法对于案件事实和证据的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘晓林支付原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行借款本金76759.28元（截至2019年6月3日），于本判决生效后十日内付清； 二、被告刘晓林支付原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行逾期利息（以本金76759.28元为基数，按照合同约定在基准利率水平上下调30%后再上浮50%计算确定逾期利率，自2019年6月4日起计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内付清； 三、被告潍坊新方置业有限公司对第一、二项的款项承担阶段性连带责任保证（保证期限截至将抵押物的他项权利证书、抵押物登记证明文件正本及其他项权利证书由贷款人核对无误收执之日止）； 四、被告潍坊市住房置业担保有限公司对第一、二项的款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2788元，减半收取1394元，保全申请费1170元，共计2564元，由被告刘晓林、潍坊新方置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  周振华 二〇一九年八月九日 书记员  于 峰