广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5411号上诉人（原审原告）：梁丽芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：梁志伟，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地佛山市禅城区。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：林博晓，系该公司员工。上诉人梁丽芬、梁志伟、佛山市禅城区******民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）及原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初27898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁丽芬、梁志伟上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判罗南集团与罗南村委会共同向梁丽芬、梁志伟支付物业使用出让金1066173元；3.上诉费由罗南集团承担。事实与理由：一、罗南集团作为涉案项目开发商，应对其开发的项目承担责任，包括向梁丽芬、梁志伟在内的租赁其开发物业的承租人承担责任。二、涉案项目用地未登记，未办理规划报建，属违法建筑。故罗南集团作为开发商，应承担梁丽芬、梁志伟与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》因此无效而遭受损失的赔偿责任。三、罗南村委会与罗南集团不存在租赁关系。四、罗南集团明确表示承担海盛东方对梁丽芬、梁志伟所负债务，属于债务加入。2017年10月11日罗南集团法定代表人关某1、2018年5月30日罗南集团副董事长关某1均明确表示承担海盛东方对梁丽芬、梁志伟等全体承租人所负债务，构成债务加入。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向梁丽芬、梁志伟支付物业使用权出让金1066173元；2.一、二审诉讼费由梁丽芬、梁志伟负担。事实与理由:一、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定方可办理。罗南村委会于2018年4月11日向梁丽芬、梁志伟所作出的承诺书涉及处分村集体财产。但该《承诺书》未按法律规定履行合法程序即召开村民会议，未形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书。且《承诺书》未加盖村章，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向梁丽芬、梁志伟支付物业使用权出让金。二、即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但罗南村委会仅承诺在接收金润华公司建筑物补偿款后再支付予梁丽芬、梁志伟，而不是直接承担海盛东方公司的债务。2017年10月17日出具的《承诺书》可表明，罗南村委会只是协助处理梁丽芬、梁志伟与海盛东方公司之间的债权债务，而非是直接承担海盛东方公司的债务。2018年4月11日出具的《承诺书》，罗南村委会也是承诺：“但要东西区建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主”，即罗南村委会的真实意思是在金润华公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付予梁丽芬、梁志伟，而不是由罗南村委会直接向梁丽芬、梁志伟支付。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中“项目彻底盘活”是指海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。海盛东方项目目前在市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不属于期限不明的表述，未违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使罗南村委会仍需支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后，而在海盛东方项目并未彻底盘活之前，罗南村委会不应且无须向梁丽芬、梁志伟支付物业使用权出让金。梁丽芬、梁志伟针对罗南村委会的上诉辩称，一、《承诺书》已加盖罗南村委会公章，一审时梁丽芬、梁志伟已提供证据证明《承诺书》合法有效。罗南村委会的承诺内容，并非是处分村集体财产，而是其承诺承担海盛东方与梁丽芬、梁志伟出让金债务，故罗南村委会上诉理由引用法律不当，无需支付物业出让金的上诉理由不成立。二、《承诺书》上的“项目彻底盘活”，属于约定不明，罗南村委会应按《承诺书》的内容承担责任。三、根据2017年10月17日及2018年4月11日的两段视频，罗南集团与罗南村委会明确表示，承担海盛东方与梁丽芬、梁志伟的债务。四、海盛东方根据原土地租赁合同约定，把案涉物业移交给罗南村委会，罗南集团作为非合同相对方，应无权处理案涉物业。罗南集团、罗南村委会针对梁丽芬、梁志伟上诉的辩称，一、本案为合同纠纷，梁丽芬、梁志伟应以合同相对方海盛东方作为责任人提起诉讼，不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。罗南集团、罗南村委会不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向梁丽芬、梁志伟释明并由梁丽芬、梁志伟申请追加海盛东方公司为本案被告，否则应对梁丽芬、梁志伟的起诉予以驳回。二、广东省佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，梁丽芬、梁志伟梁丽芬、梁志伟就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就涉案项目与海盛东方公司签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方公司使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团，在土地租赁合同期间，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，梁丽芬、梁志伟以“罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南集团、罗南村委会并非是涉案《物业使用权出让合同》缔约方，未与梁丽芬、梁志伟签订其他租赁合同或协议，未接受过梁丽芬、梁志伟所支付的物业出让金，更未作出履行梁丽芬、梁志伟与海盛东方租赁合同义务的意思表示。罗南集团、罗南村委会与梁丽芬、梁志伟不存在租赁合同关系，也无义务履行涉案合同中海盛东方公司的权利义务。五、罗南集团、罗南村委会对于梁丽芬、梁志伟与海盛东方公司之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南集团、罗南村委会从未作出债的加入的意思表示。2017年10月17日，罗南集团出具的《承诺书》表明，罗南集团、罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，因此，2017年12月26日后，只有海盛东方管理人有权处分海盛东方的财产，故《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方未提出陈述意见。梁丽芬、梁志伟向一审法院提出诉讼请求:1.罗南集团、罗南村委会立即返还梁丽芬、梁志伟因受让海盛东方国际环保产业城A座壹层1078号物业使用权支付的出让金1523104元;2.罗南村委会赔偿梁丽芬、梁志伟因《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110185）无效的损失885399元（损失以1523104元为基数按照人民银行规定的同期5年以上贷款基准利率6.55%/年的1.5倍（罚息）计算，暂计至2018年10月15日止，并继续照此计算损失至全部款项清偿之日止）；3.本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会负担。一审法院认定事实：海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2012年11月16日，海盛东方（出让方、甲方）与梁丽芬、梁志伟（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将海盛东方国际环保产业城A座壹层1078号物业的使用权出让给乙方，该物业建筑面积为78.86平方米，套内建筑面积69.39平方米；该物业的土地使用权性质为集体商业用地；该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日；乙方应在出让期限届满后3日内将该物业的使用权归还甲方；该物业按建筑面积计算使用权出让金，每平方米19314元，总出让金为1523104元；乙方于本合同签订当日一次性支付总出让1523104元；乙方按照约定从签约后次月开始计算，应将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方向乙方支付租金回报，具体支付方式为：乙方一次性向甲方支付出让金的，甲方按乙方支付使用权出让金的30%向乙方一次性在恢复租金回报，租金回报为456931元，在乙方付款的同时，甲方同时向乙方支付租金回报。上述合同签订后，梁丽芬、梁志伟于签约当日也即2012年11月16日向海盛东方付款1066173元，海盛东方向梁丽芬、梁志伟出具了《收据》，确认收到梁丽芬、梁志伟交付的海盛东方国际环保产业城A1078号铺使用权出让金1066173元。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上现有建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。另查明，佛山市海盛东方国际环保产业城名下的土地使用权尚未有登记情况，佛山市海盛东方国际环保产业城尚未办理规划报建资料。罗南集团庭后向一审法院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。一审庭审中，梁丽芬、梁志伟陈述其实际向海盛东方支付的出让金为1066173元，梁丽芬、梁志伟称其与海盛东方口头约定剩余的出让金通过未来三年的投资回报收益抵扣的方式进行支付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”梁丽芬、梁志伟与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”佛山市海盛东方国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，且也未经规划报建。据此，梁丽芬、梁志伟与海盛东方就涉案物业签订的《物业使用权出让合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故梁丽芬、梁志伟有权要求海盛东方退还使用权出让金1066173元。本案中，海盛东方作为承租方与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，海盛东方与罗南村委会仅为土地使用权租赁合同关系，与梁丽芬、梁志伟就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体是海盛东方，未有证据证明海盛东方是根据罗南集团、罗南村委会的委托进行的签约，梁丽芬、梁志伟主张的罗南集团、罗南村委会与海盛东方之间构成代理关系，没有证据证明，一审法院对其意见不予采纳。对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，梁丽芬、梁志伟要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会直接向其支付使用权出让金1066173元，合法合理，一审法院予以支持。至于剩余的出让金456931元，因梁丽芬、梁志伟并未实际缴纳，故梁丽芬、梁志伟主张返还，依据不足，一审法院不予支持。又因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债务的加入，梁丽芬、梁志伟要求罗南集团承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。关于梁丽芬、梁志伟主张的利息损失，因涉案《物业使用权出让合同》无效，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，并未承诺向梁丽芬、梁志伟支付利息，故梁丽芬、梁志伟要求罗南村委会支付利息损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向梁丽芬、梁志伟支付物业使用权出让金1066173元；二、驳回梁丽芬、梁志伟的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13034元，由梁丽芬、梁志伟共同负担6534元，罗南村委负担6500元。二审期间，梁丽芬、梁志伟、罗南集团、罗南村委会、海盛东方均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、罗南村委会应否向梁丽芬、梁志伟支付物业使用权出让金1066173元；二、罗南集团应否对前述债务承担连带责任。一、罗南村委会应否向梁丽芬、梁志伟支付物业使用权出让金1066173元海盛东方国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，亦未经规划报建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故梁丽芬、梁志伟与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》因涉讼物业未经规划报建而致该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”据此，梁丽芬、梁志伟有权要求海盛东方返还使用权出让金1066173元。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，应对其民事行为承担民事责任。其抗辩称金润华公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，故一审认定根据诚实信用原则，判令罗南村委会应履行承诺向梁丽芬、梁志伟给付使用权出让金1066173元并无不当，本院予以维持。二、罗南集团应否对前述债务承担连带责任其一，罗南集团并非《物业使用权出让合同》的当事人，故梁丽芬、梁志伟上诉主张罗南集团作为涉讼物业的开发商应承担其与海盛东方的合同责任，本院不予支持。其二，罗南集团于2017年10月17日与罗南村委会共同出具《承诺书》，内容仅为“负责处理”，并未明确作出债务加入的意思表示，亦未在2018年4月11日由罗南村委会出具的《承诺书》上签章，故一审认定罗南集团未构成债务的加入，对梁丽芬、梁志伟要求罗南集团承担连带给付义务的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，梁丽芬、梁志伟、罗南村委会的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23858.76元，由广东省佛山市禅城区******民委员会负担11929.38元，梁丽芬、梁志伟负担11929.38元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力