江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初3591号原告（反诉被告）：宋恒久，男，1980年5月17日生，汉族，居民，住徐州市云龙区。原告（反诉被告）：周永青，男，1972年1月4日生，汉族，居民，住徐州市云龙区。委托代理人：孙凯，江苏红杉树律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢永生，男，1973年8月5日生，汉族，居民，住邳州市。被告（反诉原告）：马二塘，男，1983年5月14日生，汉族，农民，住邳州市。委托代理人：丁长寿，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告（反诉被告）宋恒久、周永青诉被告（反诉原告）卢永生、马二塘租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员李锁娜适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序，于2019年7月16日再次公开开庭进行了审理。原告宋恒久、周永青及其委托代理人孙凯，被告卢永生、马二塘及其委托代理人丁长寿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋恒久、周永青向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年5月26日签订的《厂房租赁合同》；2、被告按照合同约定支付自2018年7月19日至判决生效之日止的租金，暂计一年租金100000元；3、被告按照合同约定支付违约金5000元；4、被告将涉案场地恢复原状；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将位于邳州市原尧舜木业厂房及厂房院内空地总计28亩出租给被告，同时约定了租金及支付方式，前三年租金每年100000元，一年一交，先付后租。被告应于2018年6月1日前支付第二年租金，根据合同约定，逾期支付租金满两个月应承担违约金5000元，逾期三个月，原告有权解除合同。原告向被告多次催要租金未果，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求法院依法公断。被告卢永生、马二塘答辩并反诉称：1、本案不具备合同的法定或约定条件，无需解除合同，根据双方合同约定，被告已经支付2017年7月19日至2018年7月18日租金100000元，在该租赁期间的2018年1月5日出租标的物厂房坍塌，这是合同约定的厂房使用目的无法实现，根据合同法相关规定，修缮出租标的物是出租人的法定义务，厂房在使用期间发生房屋倒塌，虽然与暴雪、极端天气具有关联性，但暴雪压塌房屋在本地区属于个例，这本身也说明了出租的标的物安全标准存在瑕疵。在本案中厂房的修缮并非是不可能完成的，因此无需解除合同，出租人完成修缮后可继续履行合同；2、因为出租的厂房至今无法满足正常使用，根据合同法相关规定，无法使用期间的租金应当扣除，其租期应当顺延，因此承租人不存在未支付租金及违约的行为，相反无法使用期间的租金出租人应当退还给承租人；3、原告请求将场地恢复原状，既无法律依据也与事实不符，应予驳回。鉴于出租人迟迟不履行修缮义务，因此提出反诉请求：1、判令反诉被告将厂房维修至正常使用状态；2、解除合同与否，两被告均退还2018年1月5日至2018年7月18日已交付的租金53611元；3、全部诉讼费用由被告承担。原告宋恒久、周永青辩称：厂房租赁合同实际上是厂地租赁合同，暴雪不利因素发生后，反诉原告仍然在厂地进行训练，厂房内并不存在任何设施，所以反诉原告称影响了室内练车是不符合事实的，且证人也能作证。反诉被告宋恒久在2018年7月9日电话催促交付租金时，反诉原告卢永生是认可厂地能练车的事实、认可欠付租金，只是因为两反诉原告之间存在矛盾，拒付租金，所以反诉两项请求不能成立。在年前、年后经过了两次调解，反诉原告仍拒付租金，双方之间的合同应予解除。该厂地截至目前仍然可以正常使用，不存在维修的必要，况且在开庭前反诉原告已将办公设备、练车设备全部拉走。经审理查明：2017年5月26日，被告卢永生、马二塘（乙方）同原告宋恒久、周永青（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于邳州市原尧舜木业厂房及厂房院内空地、办公楼，总计占地28亩，出租给被告经营驾校。合同同时约定：二、厂房场地采用包租形式，由乙方自行管理，租期10年（2017年7月18日至2027年7月17日）……三、前三年租金每年100000元，第四年和第五年每年130000元，第六年到第十年每年160000元，租金一年一交，现付后租，于每年6月1日前支付当年租金，逾期三个月不交，甲方有权终止合同……四、租赁期间，使用该厂房的水、电及各类费用，由乙方承担，除租金外，甲方不得向乙方收取其它任何经营无关费用（如管理费、土地使用费、若发生将于甲方自行解决）……五、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点的进行维修、改造，但原则上不得破坏房屋结构，装修维护等费用由乙方自行负责，租赁期满后乙方不再承担装修、维护费用，乙方自行建设的房屋，场地地面的硬化归甲方所有，甲方不做任何补偿；在经营期间由乙方使用不当导致厂房及附属设施损坏，乙方应负责维修……七、厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠房租满二个月，甲方有权增收当年未交租金5%的滞约金……八、该厂房租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，反赔偿甲方当年租金的30%；租赁期间，如果合同未到期内甲方终止或违反本合同之日其他款项，甲方将赔偿乙方场地硬化、以及经营设施等费用……免责条款：凡因严重自然灾害、战争或其他不能预见，发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方应立即通知对方，并在30日内提供证明文件或证明，遭受不可抗力一方由此免责。另查明，合同签订后，被告支付自2017年7月19日至2018年7月18日租金100000元，且对厂房内地面进行硬化、场地内建设坡道一处。2018年1月4日凌晨起，邳州当地遇当年首场大雪，降雪量、积雪深度多年罕见。2018年1月5日，涉案出租厂房全面坍塌，办公楼及院内场地未有影响；厂房坍塌后被告驾校年前招收学员室外项目继续进行。2019年6月20日，本院到现场勘验调查，厂房倒塌现场还存在。以上事实有厂房租赁合同、农村土地承包合同、厂房转让合同、村委会证明、视频资料、证人证言、新闻报道网页、照片、现场勘验笔录、当事人陈述及本院的庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》应否解除？二、原被告是否存在违约行为？三、如果合同解除，解除后果是什么？争议焦点一，涉案《厂房租赁合同》应否解除？本案原、被告自愿达成的《厂房租赁合同》不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定乙方租赁合同用途系经营驾校，后期其对厂房内地面进行了硬化，且存在室内练车行为，综合厂房坍塌面积、状态，已影响被告对租赁物的正常使用，可以确认涉案厂房存在维修的必要。庭审中，原告宋恒久、周永青表示因厂房修缮成本过高、当地政府难以审批等原因，其无法维修坍塌厂房；被告卢永生、马二塘亦表示，在厂房不维修的情况，合同无法继续履行。根据《合同法》相关规定，合同应当是平等主体之间自愿订立，任何单位和个人不得非法干预。因此，合同目的无法实现，双方亦无法就厂房坍塌后状态达成新的继续租赁合意的情况下，涉案《厂房租赁合同》应当予以解除。争议焦点二：原被告是否存在违约行为？根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，本案合同甲方即原告宋恒久、周永青作为出租人，负有保证出租厂房场地符合被告正常使用的义务。厂房坍塌后，两原告应对坍塌后厂房提供修缮义务，其未及时修缮的行为构成违约。其陈述修缮成本过高、当地政府难以审批等事由，不构成法律规定的免责事由。另，因出租人未及时履行修缮义务，承租人可以要求减少租金或拒付租金，因此，本案卢永生、马二塘不再交纳次年租金的行为不构成违约。争议焦点三：确定合同解除，解除后果是什么？综合本案合同履行情况、合同性质及当事人违约情况，本案租赁合同解除，被告卢永生、马二塘不承担违约责任，因此对原告诉请被告支付次年租金、承担违约金、将厂房恢复原状的诉讼请求本院依法不予支持；对于被告已经支付租金100000元，扣除其正常承租使用期间应当支付的租金，另考虑厂房坍塌后办公楼及院内场地未有影响，厂房坍塌后驾校室外项目继续进行，酌情判令原告退还被告租金30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十一条的规定，判决如下：一、解除原告宋恒久、周永青与被告卢永生、马二塘于2017年5月26日签订的《厂房租赁合同》。二、原告宋恒久、周永青于判决生效之日起十日内返还被告卢永生、马二塘租金30000元。三、驳回原告宋恒久、周永青的其他诉讼请求。四、驳回被告卢永生、马二塘的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，由原告宋恒久、周永青负担1600元，由被告卢永生、马二塘负担800元；反诉案件受理费1140元，由原告宋恒久、周永青负担500元，由被告卢永生、马二塘负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 刚审 判 员  李锁娜人民陪审员  王成玉二〇一九年八月二十七日书 记 员  何梓伊