山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初4545号原告：张栋梁，男，1987年6月6日出生，汉族，国信优易数据有限公司工作人员，住北京市朝阳区。原告：赵华，女，1987年9月27日出生，汉族，盛世景资产管理集团股份有限公司工作人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张栋梁（系原告赵华之夫），男，1987年6月6日出生，汉族，国信优易数据有限公司工作人员，住北京市朝阳区。两原告共同委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。被告：付淑华，女，1951年1月24日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。原告张栋梁、赵华与被告付淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告张栋梁、赵华的共同委托诉讼代理人赵忠勇与被告付淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告给付原告违约金798000元（买卖合同第十条第1款约定违约金20%，补充协议第一条第3款约定在原买卖合同的基础上额外支付10%的违约金，2660000元×30%=798000元）、滞纳金63800元[按照补充协议第一条第4款约定，2660000元×日万分之五×违约天数（从2018年10月8日计算至2019年3月19日）];2、被告赔偿原告赔偿金92000元、律师费42000元、交通费10000元。诉讼中，原告撤回要求被告赔偿原告赔偿金92000元的诉讼请求。事实与理由：2018年5月26日，原、被告双方签署房屋买卖合同，被告购买原告所有的坐落于山东省烟台市芝罘区青年南路937号11号楼3单元401室(以下简称涉案房屋),被告因故未能按时履约。双方于2018年8月26日协商一致并签署补充协议,约定被告必须于2018年8月29日前正常履约,如被告无法按时履约,则由被告赔偿原告合同金额的30%作为补偿,被告承诺于2018年10月8日前支付给原告赔偿金。因被告迟迟不履行合同并拒绝支付赔偿金,故成本诉。被告辩称：被告仍然想购买涉案房屋，之前是因为被告的钱没有到位，故没有按照买卖合同和补充协议的约定付款。原告诉讼请求数额过高，被告没有能力支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年5月26日，原、被告和烟台蓁山房产经纪有限公司(以下简称蓁山房产)在签订的《蓁山房产房屋买卖合同》中约定：原告同意将所拥有的涉案房屋出售给被告，建筑面积123.51平方米。房屋成交价为2660000元。本合同签订之日，蓁山房产代原告收取定金10000元（定金冲抵房款）。蓁山房产代原告收取房款2660000元。第五条：被告应于2018年8月26日前,将全部房款及佣金备齐交于蓁山房产,在原告房证查档无问题后,原、被告双方按照蓁山房产通知办理过户手续，过户手续办理完毕后当日，原告收取50%的房款，待被告新证出证日内，原、被告交接房屋。原告保证房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时，原告收取剩余房款。原、被告各付蓁山房产200元代办费。第十条第1款：原、被告如有违约行为，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费及房价20%的违约金，并支付蓁山房产房价2%的服务佣金。第十一条：原、被告双方协商房屋交易过程中所产生的费用，原告承担10000元，其余由被告承担。双方协商原告不动产证办出来之后，被告出资解除房屋抵押后双方办理过户手续，过户当天交房付清全款。2018年8月26日，原、被告和蓁山房产在签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定:截止今日（2018年8月26日），被告未能在《房屋买卖合同》第五条规定的最晚时间内按时、足额支付全部房款及佣金,被告构成违约,但各方本着尽力达成合同交易的目的,经友好协商，对原合同作如下补充:第一条宽限期的规定：1、各方基于尽力达成合同目的,截止至今被告虽已违约,但被告仍表示强烈希望购买《房屋买卖合同》约定的标的房产,且被告及蓁山房产再三向原告保证被告名下资金一定能够在2018年8月29日之前回笼,并完全有能力于2018年8月29日之前将全部房款及佣金备齐交于蓁山房产,第二个工作日,蓁山房产协助原告偿还标的房款的银行抵押款,原告无条件配合标的房产的过户手续,蓁山房产于过户当日向原告足额支付扣除100000元房屋保证金之后的房款余额,剩余100000元房屋保证金于房屋核验完成当日由蓁山房产支付给原告。2、原告同意给予被告3日宽限期(宽期限最后截止日为2018年8月29日),宽限期内被告仍享有房屋买卖合同项下标的的房产的优先购买权,原告暂不追加被告的违约责任。3、若被告未能在补充协议约定的宽限期内足额支付房款,被告同意按照《房屋买卖合同》第十条第一款约定向守约方承担违约责任的同时,应额外再向守约方支付标的房屋成交价总额10%的违约金。4、被告保证《房屋买卖合同》及本补充协议项下应支付的违约金,应当最晚于2018年10月8日前足额向原告支付,每逾期一日,需按应付未付总额每日万分之五标准计算滞纳金。第二条关于守约方损失的赔偿:1、各方一致认可,自各方签署《房屋买卖合同》后,原告基于被告对其履约能力的保证及蓁山房产对被告履约能力的保证,原告已于2018年月日与交易对手签订《北京市存量房买卖合同》,且原告再三与被告、蓁山房产确认被告能够在《房屋买卖合同》中约定的最晚付款日之前付全部房款的前提下,并多次重申被告若不能及时付款,由此给原告带来的损失(损失包括但不限于定金损失、链家中介费损失及其他违约金赔偿)的前提下,被告、蓁山房产仍向原告保证被告能够在合同约定时间内支付全部购房款,基于被告及蓁山房产的保证,原告已经向交易对方支付买房定金、链家中介费等必要费用。2、各方一致确认,若被告未能在本补充协议约定的宽限期内向原告支付全部购房款,被告除承担违约责任外,还应当赔偿原告因被告违约导致无法履行《北京市存量房买卖合同》项下付款义务的包括定金损失、中介费损失、违约赔偿损失在内的所有损失。3、被告保证由此给原告造成的所有损失,应当最晚于2018年10月8日前足额向原告予以足额赔偿,每逾期一日,需按应付未付总额每日万分之五标准计算违约金。第三条其他：各方一致确认,被告未能按照《房屋买卖合同》第五条约定的最晚付款时间内按时、足额支付全部房款及佣金,被告已经构成违约,违约方应当按照《房屋买卖合同》第十条第一款的约定向守约方承担违约责任。原、被告认可一致，被告除已向蓁山房产支付合同约定的定金10000元外，再未履行任何付款义务，《蓁山房产房屋买卖合同》的其他条款均未实际履行。另，被告主张总房款应为2650000元，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证明。另查，2018年6月26日，案外人李维作为出卖人、原告赵华作为买受人，在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，双方在签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：原告赵华购买李维的坐落于北京市朝阳区房屋，建筑面积126.27平方米。房屋成交价为5000000元，装饰装修及配套设施设备等作价2390000元，原告赵华一并另行支付给李维。原告赵华向李维支付定金1000000元，剩余房款全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。原告赵华向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给李维，原告赵华拟贷款金额为3250000元。双方还约定了原告赵华的逾期付款责任等违约责任条款。当日，李维、原告赵华和北京链家房地产经纪有限公司在签订的《补充协议》中约定：定金：原告赵华于2018年6月26日将第一笔定金100000元自行划转支付李维；原告赵华于2018年7月3日前将第二笔定金100000元以理房通支付的方式支付李维；原告赵华于2018年8月31日前将第三笔定金800000元以理房通支付的方式支付李维。首付款：原告赵华于2018年9月10日前（且房屋解除抵押后）将第一笔首付款2000000元（不含前期支付全部定金）以第三方担保支付方式支付李维；原告赵华于过户前3个工作日将第二笔首付款1020000元以理房通支付方式支付李维。李维和原告赵华于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2018年11月30日前，李维和原告赵华应共同办理房屋不动产转移登记手续。李维和原告赵华任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2018年9月16日，李维、原告赵华和北京链家房地产经纪有限公司在签订的《变更协议书》中约定：因原告赵华单方问题导致无法按合同约定时间付款，导致的逾期，因此协商调整付款时间及违约方式如下：关于原买卖合同中约定的定金800000元和首付款2000000元的支付时间更改为：原告赵华于2018年9月16日以理房通的支付方式将定金800000元支付给李维，并于2018年9月29日前将首付款2000000元以担保自行支付的方式支付给李维和原告赵华支付给李维20000元作为违约金，如原告赵华能在上述约定时间内完成支付，李维将不在追究原告赵华的违约责任，若出现逾期支付，李维可以按原合同的约定追究原告赵华的违约责任。本案诉讼中的2019年5月18日，原告向被告出具《解除合同通知书》，载明：鉴于被告逾期付款的根本性违约导致无法实现合同目的，原告已诉至法院追究被告的违约责任及相关赔偿责任。现决定自本通知送达之日正式解除原、被告及蓁山房产2018年5月26日签订的《蓁山房产房屋买卖合同》及2018年8月26日签订的《房屋买卖合同补充协议》，解除合同不影响原告及相关方对被告追究违约责任及索赔请求，解除合同自通知书送达之日起立即生效。蓁山房产、被告在该通知书上盖章、签字。庭审中，原、被告认可一致，2019年5月18日上述合同解除。经本院向蓁山房产调查，蓁山房产表示对上述合同在2019年5月18日解除无异议。关于原告主张的损失。原告称:因被告未按期付款导致原告遭受的损失，包括原告为购买房屋向朋友和银行借款2456000元的利息损失（应还总利息共计361265元，截止2019年5月16日已产生利息158566元）、原告向北京卖方李维支付的违约金20000元、涉案房屋市场价格下跌导致的损失40多万元（原告通过中介机构问询相关价格确认）、律师费42000元、交通费10000元（因为被告违约，原告为追究被告违约责任产生从北京到烟台的往返费用）。原告对此提供了以下证据：1、原告张栋梁2018年9月14日-9月16日、9月29日、11月20日-22日、11月25日-26日、11月29日、12月5日、2019年1月2日的招商银行户口历史交易明细表一宗、2018年9月-2019年1月原告张栋梁向梅玫、毕京斌、孙妍等人出具的借条复印件一宗、2018年9月-2019年5月原告张栋梁多张银行卡之间的手机转账交易详情截图打印件一宗，证明被告逾期付款导致原告无法按时履行北京的购房合同，原告多方向朋友借款、向银行消费贷款，遭受了直接损失。2、2019年5月16日原告和山东星河泰律师事务所签订的《委托代理合同》，合同中约定山东星河泰律师事务所接受原告委托，指派赵忠勇律师作为原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案的诉讼委托代理人，原告应支付律师代理费42000元。证明原告因被告违约行为委托山东星河泰律师事务所代为诉讼，按照合同约定需支付42000元律师代理费。3、原告出具的利息损失明细两张，明细中载明原告向朋友借款1511000元，应还总利息150950元，截止2019年5月16日已产生利息85228元；原告向金融机构借款945000元，应还总利息210315元，截止2015年5月16日已产生利息73338元。证明因被告违约导致原告无法交付北京房款，为此借款产生的利息损失。4、2018年9月30日原告通过手机银行向李维转账20000元的截图打印件一份，证明原告向李维支付了20000元违约金。被告质证称，对证据1、2没有异议，对证据3原告主张的利息损失不知情、不管，对证据4不了解这个事情，没法表示认可或者不认可。本院认为：原、被告和蓁山房产于2018年5月26日签订的《蓁山房产房屋买卖合同》、于2018年8月26日签订的《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。原、被告、蓁山房产均认可上述合同及补充协议已于2019年5月18日解除，本院对此予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案房屋买卖合同履行过程中，被告除支付定金10000元外未履行合同约定的剩余房款的付款义务，在此情况下，原、被告和蓁山房产又签订了补充协议将被告付款时间宽限至2018年8月29日，但被告仍未能依约付款，故被告行为构成根本违约的事实清楚，被告应承担相应的违约责任。根据补充协议的约定，被告应承担向原告支付总房款30%的违约金798000元、对逾期支付的违约金自2018年10月8日起按应付未付总额日万分之五的标准支付滞纳金并赔偿原告因被告违约导致无法履行《北京市存量房买卖合同》项下付款义务的所有损失等责任，但本案庭审中，被告辩称原告主张的违约金过高，原告对其主张的房屋市场价格下跌损失、交通费损失等未提供证据证明，本院根据原告提供的银行卡交易明细、借条、手机转账记录、委托代理合同等证据，以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告向原告支付违约金300000元为宜，原告请求的过高部分，本院不予支持。在被告以原告的实际损失为基础向原告支付违约金的情况下，对原告要求被告另行赔偿相关损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告付淑华于本判决生效之日起10日内支付原告张栋梁、原告赵华违约金300000元；二、驳回原告张栋梁、原告赵华的其他诉讼请求。如果被告付淑华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12938元减半收取6469元，由被告付淑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇一九年八月二十六日书记员 姜慧萍（代）