湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初2403号原告：王意玲，女，1978年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉市汉南区，委托诉讼代理人：张弛（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文煜（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：黄俊，女，1984年9月24日出生，汉族，住湖北省武汉市汉南区，委托诉讼代理人：丁仕齐（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。第三人：邓申燕，女，1977年6月14日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，原告王意玲诉被告黄俊、第三人邓申燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，原告王意玲向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2019）鄂0102民初2403号民事裁定，并采取了保全措施。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王意玲及其委托诉讼代理人张弛，被告黄俊及其委托诉讼代理人丁仕齐到庭参加了诉讼，第三人邓申燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王意玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2015年10月22日和2018年1月26日签订的《商铺租赁合同》无效；2.被告立即退还原告支付的租金人民币105,000（2018年1月26日租赁合同）及利息损失（按年利率6%的标准，以人民币105,000元为基数，从2018年7月26日起计至款项付清之日止）；3.被告立即退还履约保证金（房屋押金）人民币45,000元（2015年10月22日租赁合同）及利息损失（按年利率6%的标准，以人民币45,000元为基数，从2015年10月22日起计至款项付清之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年10月22日王意玲与黄俊签订《商铺租赁合同》，承租武汉市江岸区花桥2村商铺用于合伙经营，当天交纳履约保证金（房屋押金）人民币45,000元，租期为1年，从2015年11月6日至2016年11月5日。合同到期后，王意玲继续承租房屋，履约保证金（房屋押金）未退，后双方又于2018年1月26日签订《商铺租赁合同》，租期1年，从2018年1月26日至2019年1月25日。王意玲于2018年7月26日支付租金人民币105,000元。2018年8月31日，武汉市江岸区花桥2村商铺的房主邓申燕以未收到房租且黄俊未经其同意擅自转租为由，要求收回房屋，至此王意玲才得知黄俊无合法出租权，原、被告之间签订的《租赁合同》始终无效，已支付给黄俊的租金及约定保证金（房屋押金）共计人民币150,000元，黄俊应当返还，并应赔偿王意玲的利息损失。被告黄俊答辩称：我与原告签订的两份租赁合同不违反法律规定，系双方真实意思表示，应为合法有效，依据双方的合同约定，原告应向我支付租金，我也依照约定将房屋交付给原告使用，且截至法庭辩论终结前，该房屋仍然是由原告占有使用，我方并未有任何违约行为，且第三人邓申燕并未实质主张我方的违约及转租行为，也未对原告的承租造成影响，故原告要求退还租金无事实与法律依据。第三人邓申燕虽未到庭参加诉讼，但向本庭陈述称：位于湖北省武汉市江岸区花桥2村商铺是属于武汉市江岸区惠济蔬菜食品商场的，因历史原因一直没有办证，后因为商场倒闭，该商铺均是由原商场职工对外出租，我也是跟雷选辉签订了转让合同，并交纳了转让费用，且现在每年仍在跟雷选辉交纳租金。我将房子租给黄俊是给她用来开童装店的，后来因童装店生意不好做，故黄俊告知我将房屋给他弟弟，由她跟她弟弟一起开本命年店，我表示同意。但后来黄俊在2018年7月底没有跟我交租金，我就跟她贴了清场的告知书。后我丈夫陈刚与新租户王意玲重新签订了租赁合同，王意玲于2018年9月开始向我交租金。本院经审理认定事实如下：位于武汉市江岸区黄孝河路（花桥二村7栋1楼）房屋原系武汉市江岸区惠济蔬菜食品商场使用的房屋，陈刚与雷选辉于2007年签订《转让合同》，约定陈刚可将该房屋转让。此后，邓申燕作为出租方与黄俊作为承租方签订《租房合同》，约定“…一、甲方同意将武汉市黄孝河路102号，使用面积为40平方米门面出租给乙方经营服饰，不得经营其他产品，否则视为违约。…七、乙方不得擅自转租、转让，否则甲方有权收回门面，抵押金不退…”2015年10月22日，黄俊作为出租方即甲方与王意玲作为承租方即乙方签订《商铺租赁合同》，约定黄俊将位于武汉市江岸区花桥二村黄孝河路104号1层的门面出租给王意玲使用，并约定租金为15,000元/月，租赁期限为2015年11月6日至2016年11月5日，同时约定王意玲向黄俊支付45,000元作为履约保证金。合同签订后，王意玲通过刘晓凯于2015年10月18日、2015年10月22日分别向黄俊支付10,000元、125,000元。该笔款项为王意玲向黄俊支付的45,000元履约保证金及2015年11月6日至2016年5月5日的房屋租金。黄俊于2015年10月22日出具《收据》一张，确认收到王意玲房屋押金45,000元。此后，王意玲一直按照合同约定的租金标准向黄俊交纳房屋租金。2018年1月26日，黄俊作为出租方即甲方与王意玲作为承租方即乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定黄俊将位于武汉市江岸区花桥二村黄孝河路104号1层的门面出租给王意玲使用，并约定租金为17,500元/月，租赁期限为2018年1月26日至2019年1月25日。王意玲通过刘晓凯于2018年2月1日、2018年7月26日分别向黄俊支付105,000元、105,000元。该笔款项为合同约定的租期内的房屋租金。此后，因黄俊未向邓申燕按时交纳租金，邓申燕要求收回房屋，后2018年9月5日，陈刚作为出租方与王意玲作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定陈刚同意将位于武汉市黄孝河路花桥二村104号房屋出租给王意玲经营工艺饰品，租期为2018年9月5日至2019年3月5日。自2018年9月起，王意玲向邓申燕按月支付租金。另查明，陈刚与邓申燕系夫妻关系。黄俊自2018年8月起未再向邓申燕交纳租金。邓申燕于2018年8月31日向黄俊经营的公司张贴告知书，通知黄俊于2018年8月31日清场。本院认为，邓申燕与黄俊签订的《租房合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。虽双方的书面合同约定租房期限为一年，自2015年2月1日起至2016年1月31日，但合同期满后，双方仍继续按照合同约定在履行自身的权利义务，应视为以双方以实际行动对租房期限进行了变更。但因自2018年8月起黄俊即未向邓申燕交纳房租，依据双方的《租房合同》约定，承租方即黄俊应提前7天交纳租金，如超出当月未交纳房租，甲方即邓申燕有权终止合同，收回门面，并以抵押金冲减房租。邓申燕于2018年8月31日向黄俊经营的公司张贴告知书应视为其依据合同约定解除其与黄俊间的房屋租赁关系。另，因邓申燕与黄俊间的合同约定作为承租人的黄俊只能自己从事服装经营，不得用作其他用途，不得转让、转租。而黄俊违反合同约定，未经出租人邓申燕的同意，将房屋转租给王意玲使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时依据合同相对性，承租人与次承租人之间的转租合同对转租双方具有约束力，是合法有效的。但出租人可以通过解除其与承租人之间的合同关系从而收回租赁权和租赁物业以维护其合法权益。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。据此，本院认定王意玲与黄俊签订的《房屋租赁合同》超出上一手租赁合同期限的部分无效，即自2018年9月1日起至2019年1月25日止期间无效。而此前的合同，虽然转租未经过出租方邓申燕同意，但邓申燕发现门面已被转租后，并未行使合同解除权解除其与黄俊签订的合同，在2018年9月1日前，王意玲与黄俊签订的合同合法有效且在履行。王意玲已向黄俊支付了2015年11月6日至2019年8月30日期间的租金，王意玲在此期间也占有、使用了该门面，故在此期间的租金，黄俊可以不予退还。然而因黄俊未向邓申燕交纳租金，导致邓申燕收回门面，王意玲遂于2018年9月1日与陈刚另行订立合同，且自此后向邓申燕另行交纳租金，故黄俊向王意玲收取自2018年9月起的租金共计87,500元无事实与法律依据，应予以退还，且应以87,500元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起向王意玲支付资金占用费至款项实际付清之日止。此外，履约保证金旨在约束承租人按时支付租金及结清水电等费用，在合同到期或是解除时，出租人应在承租人履行完自身合同义务后予以全部退还。本案中，王意玲履行了交纳租金的义务，黄俊违反合同限制擅自转租且超期转租，致合同部分无效，应返还收取的履约保证金45,000元，且应以45,000元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起向王意玲支付资金占用费至款项实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告王意玲与被告黄俊签订的房屋租赁合同自2018年9月1日起至2019年1月25日止租赁期限内的房屋租赁约定无效；二、被告黄俊于本判决生效之日起十日内返还原告王意玲房屋租金87,500元，并支付资金占用费（以87,500元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起支付至实际清偿之日止）；三、被告黄俊于本判决生效之日起十日内返还原告王意玲履约保证金45,000元，并支付资金占用费（以45,000元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起支付至实际清偿之日止）；四、驳回原告王意玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,513元、诉讼保全费1,323元，共计4,836元由被告黄俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王晓霞人民陪审员  王国君人民陪审员  罗文珍二〇一九年八月八日法官助理姚忠全书记员陈明燕