浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初920号 原告：范月华，男，1962年5月5日出生，汉族，住海宁市。 原告：邹奕芳，女，1975年11月12日出生，汉族，住海宁市。 两原告共同委托诉讼代理人：陆波，浙江海翔律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：邹欣，浙江海翔律师事务所律师。 被告：海宁市中梁御置业有限公司。住所地：海宁市硖石街道农丰路499号海宁建材家居城1号楼二楼202室，统一社会信用代码91330481MA28AF2C45。 法定代表人：陆天，董事长。 委托诉讼代理人：王维斌，浙江潮乡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈谷臣，浙江潮乡律师事务所律师。 原告范月华、邹奕芳与被告海宁市中梁御置业有限公司、上海创安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序。2019年1月31日，经原告方申请，本院裁定准许原告方撤回对被告上海创安置业有限公司的起诉。本案于2019年3月13日、7月17日公开开庭进行了审理，原告范月华、邹奕芳及共同委托诉讼代理人陆波，被告海宁市中梁御置业有限公司委托诉讼代理人王维斌到庭参加诉讼。经原告方申请，本院委托评估机构对案涉房产的价值进行了评估，扣除审限64天。本案现已审理终结。 范月华、邹奕芳向本院提出诉讼请求：一、解除原告方与被告签订的商品房买卖合同；二、被告返还原告方购房款5163424元并以购房款一倍为限赔偿原告损失。事实和理由：2017年3月26日，原告方在被告的“香缇锦园”房产销售中心，看了被告提供的户型资料图和现场沙盘模型、听取了被告销售人员的介绍后，觉得排屋有附属庭院，即于当日与被告签订了购买海宁市硖石街道香缇锦园16幢106号房屋（以下简称案涉房屋）的商品房买卖合同，案涉房屋系地上三层，地下一层，共255平方米的排屋，房屋单价20248.72元/平方米，房屋总价5163424元，首付款1553424元，余款3610000元贷款支付，交房日期为2018年9月16日前。合同生效后，原告方按约支付了首付款1553424元，余款3610000元也已贷款后支付。2018年9月16日交房日届满后，原告方去看了自己购买的房屋，发现户内几乎所有的门窗尺寸与国家标准及设计图纸不符（偏大或偏小），尤其是作为日常利用率最多的地下车库进户门高度仅有1.77米，完全无法正常使用，而业主专有的附属庭院呈斜边三角型状，并非房屋销售人员介绍的户型资料图和沙盘模型中所展示的方正形状。2018年12月24日，海宁市市场监督管理局作出海市监处字（2018）1048号行政处罚决定书，认定被告在“香缇锦园”的销售过程中，在对花园设置、绿化配置等方面作虚假宣传或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。因被告销售的房屋存在严重质量问题、其宣传行为明显带有欺诈且“香缇锦园”至今未通过综合验收，致使交房时间无法确定，故提起诉讼。 海宁市中梁御置业有限公司答辩称：原告起诉的事实和理由存在严重错误：1、案涉房屋的门窗均符合国家标准，并通过了竣工验收，地下车库的门，是答辩人为了原告进出方便而额外设置的防火门，该防火门答辩人愿意按照原告的要求进行整改，不会对原告产生任何不利影响。2、宣传资料针对的是一般户型，不是针对原告而制作的，户型图宣传资料的右下角答辩人作了特别提示：为考虑到客户观赏需要，本宣传册展示的装修、装饰，公共区域等形式样式等，与实际交付存在差异，以实际交付为准。原告的房屋位于西边，实际交付的附属庭院可能与宣传资料存在差异，答辩人也在宣传资料中做了特别提示；同时，商品房买卖合同附件八第六条第5项对此也进行了约定。本案中，并不存在答辩人刻意误导原告购房的情况。经过海宁市住建局审批备案的总平面图中可以看出，南面的庭院本身就是斜边三角形，答辩人并未刻意隐瞒原告，实际交付的房屋附属庭院符合规划要求；房屋附属庭院虽然是斜边三角形，但面积大约有40平方米，并不影响其使用功能。3、答辩人收到海宁市市场监督管理局的行政处罚是针对“香缇锦园”的部分户型，并不是针对原告购买的房屋，不存在虚假宣传误导原告购房。4、“香缇锦园”已经于2018年12月11日通过综合竣工验收，答辩人已经在2018年12月书面通知原告收房，不存在案涉房屋交付遥遥无期的问题。根据合同法第九十四条的规定，在结合本案的实际情况，答辩人不存在根本性违约，也不存在导致原告合同目的无法实现的情况，本案所涉合同并不满足解除的条件；答辩人确实存在逾期交房的情况，按照合同的约定，逾期未超过90日，不满足合同解除条件，答辩人需要赔偿违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，经质证，原告提供的浙江省商品房买卖合同、POS机刷卡凭条3份、个人住房（商业用房）借款合同及建设银行个人贷款支付凭证、户型图宣传资料、拍摄于海宁市市场监督管理局存档的被告宣传资料照片、案涉房屋现场照片中车位进户门及庭院的照片各1张、行政处罚决定书、一层结构平面配筋图、一层梁配筋图，储藏室平面图、一层平面图、车位发票4份、商品房买卖合同及发票（工联望园房产）、借款合同，被告对真实性无异议，本院亦予以确认。被告提供的浙江省商品房买卖合同附件八、总平面布置图2份、竣工验收备案表、交付通知书及相关附件、EMS快递单、送达证明、电话通话记录、建设项目环境保护竣工验收情况说明、建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收消防备案凭证、登记表、车位有偿使用协议书4份，原告对真实性无异议，本院亦予以确认。 原告提供的自称拍摄于海宁市住建局计算机中的设计规划图纸照片，被告认为照片只是局部，真实性无法判断，本院对其真实性亦不作认定；原告提供的规划图纸6张，本院对其真实性予以确认；原告提供的案涉房屋现场照片3张、储藏室进户门外的照片打印件2张，被告对真实性不予认可，本院亦不作认定；原告提供的短信聊天记录截图打印件2页，被告质证时否认其真实性，但在庭审中又予以采用，故本院对真实性予以确认；原告提供的自行测量、制作的门窗尺寸图4页，被告不予认可，因该件系被告自制，本院不作证据认定；原告提供的海宁市建设项目联合验收备案实施方案，系政府文件，本院不作证据认定。被告提供的照片打印件3张，原告不予认可，本院亦不予确认；被告提供的原设计单位出具的设计变更联系单1份2页，浙江省建设工程质量检验站有限公司出具的鉴定报告、检测报告，原告认为该组证据是被告单方操作和单方委托，设计变更联系单是原设计单位浙江巨匠建筑勘察设计有限公司（以下简称巨匠公司）出具的，但巨匠公司在原设计中就存在重大失误，再由巨匠公司出具变更联系单显然是不恰当的，且被告的委托并未和原告进行协商，相关的约束力与原告无关且不具有法律效力。 经原告申请，本院委托嘉兴求真房地产估价有限公司，对案涉房屋及坐落于海宁市硖石街道香缇锦园，编号为XL360号、XL361号、XL362号、XL363号四个地下车位的使用权的现行市场价格进行评估。嘉兴求真房地产估价有限公司出具了求真房估（2019）字第053号房地产估价报告书（附评估费发票）及异议答复。经质证，原告对真实性无异议，但认为估价报告的价格偏低；被告对真实性无异议，但对估价报告和异议答复的内容均有异议，认为评估机构采用的是市场价比较法，并提供了三个案例，其中两个案例与本案相差甚远，违反了市场价比较法的取样规则。本院对估价报告及答复意见的真实性亦予以确认。 在诉讼过程中，因出现被告方自行对案涉房屋贮藏室进户门进行整改的情况，经原告反映后，本院对现场进行了勘察并拍摄了一组照片。原、被告对照片的真实性均无异议。 通过以上认定的有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年3月26日，原告范月华、邹奕芳（买受人）与被告海宁市中梁御置业有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买案涉房屋。建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于第1、2、3层，房屋设计用途为排屋，层高一层3.3米，二层3.1米，三层3.1米，建筑面积255平方米。房屋单价20248.72元/平方米，总金额5163424元。付款方式为首付款1553424元，余款3610000元通过银行按揭贷款方式支付。合同第九条约定交付期限及条件为出卖人应当在2018年9月16日前将符合下列条件的商品房交付给原告：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。合同第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金等。合同第十一条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同第十二条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。案涉《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议的第五条中约定：建筑区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于……出卖人有权将该地下室和地下汽车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、出售或自用或提供给他人专属使用；第六条中约定：本项目部分商品房存在未列入专有产权面积的附属庭院……附属庭院归该特定商品房业主专有使用。如有附属庭院，庭院面积未计入商品房计价面积，买受人同意并无异议，具体所涉房源、附属庭院面积、数量及交付状态等情况均以实际交付为准等。原告于2017年3月17日支付房款200000元、3月22日支付房款820000元、533424元。原告同时还购买了4个坐落于案涉房屋下方的地下室车位使用权，其中：编号为XL360号价款109120元，编号为XL361号价款111600元，编号为XL362号价款124000元，编号为XL363号价款124000元。 2017年4月19日，原告范月华、邹奕芳与中国建设银行股份有限公司海宁支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定以案涉房屋为抵押，借款3610000元等；2018年8月30日，又签订了《个人住房（商业用房）借款合同》附件。2017年12月1日，该3610000元借款划入了被告账户。 在2018年9月16日前，被告未能向原告交付案涉房屋。案涉房屋于2018年12月11日竣工验收备案，2018年12月12日取得建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年12月13日，被告向原告发出房屋交付通知，通知原告于2018年12月14日办理交房入户手续，原告认可收到了该通知，被告确认原告至今未办理交房手续并实际收房。 另查明，海宁市市场监督管理局认定被告在宣传“香缇锦园”房产项目时，对花园设置、绿化配置等方面作虚假或者引人误解的商业宣传，违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，构成虚假宣传。2018年12月24日，该局以海市监处字第﹝2018﹞1048号行政处罚决定书，责令被告立即停止违法行为，对被告罚款950000元。 2019年4月11日，本院通知案涉房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司海宁支行关于本案的审理情况，该行未向本院申请参与诉讼。 本案中，原、被告对案涉房屋前的现有附属庭院面积约有40平方米并无异议。被告确认连通案涉房屋的地下一层贮藏室由原告单独使用。贮藏室连通地下车位，从地下车位至贮藏室的进户门高度只有1.77米，而规划设计要求为2.1米，对此原、被告均予确认。同时，在本案诉讼过程中，被告在未告知原告的情况下，于2019年3月底对案涉房屋贮藏室的进户门进行改造施工，原告向本院反映情况后，本院于4月1日进行了现场勘察、拍照，口头责令被告停工，但被告在停工大约1周时间后又擅自开始施工，并在5月中旬之前完工。原告在诉讼过程中，明确表示其所购的4个地下车位使用权，在本案中不作处理。 被告自认对其贮藏室进户门的施工未报住建部门进行审批，抬高进户门（50厘米）的施工中，破坏了门框上方的钢筋结构。被告为该施工自行委托获得的设计变更联系单、检测报告、鉴定报告等，事先均未告知原告，事后也未向原告送达。 根据原告的申请，本院委托嘉兴求真房地产估价有限公司对案涉房屋比照同类地段、同类商品房的标准并酌情考虑广告宣传情况，进行现行市场价格的评估，同时对4个地下汽车位的使用权也予以评估。嘉兴求真房地产估价有限公司的房地产估价报告载明：案涉房屋的评估价值为8419000元，4个地下车位的评估价值共计760000元。因被告对估价报告提出了异议，本院也要求对广告宣传在评估价格中的参与度加以说明，嘉兴求真房地产估价有限公司出具了异议答复，对估价报告中确定价格的方法进行阐述，同时认为本次评估对象现实状态与广告宣传状态存在部分不符，具体表现在专属前庭院的形状的面积、地下入户门的高度等方面存在瑕疵，经现场勘察及市场调查，认为该瑕疵在房屋评估中的影响程度为5%左右。 本案的争议焦点有二。 一、原、被告于2017年3月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》是否可以解除。 原告认为，被告没有在合同约定的交付时间内履行交付义务。被告虽然在2018年12月13日，以邮件的形式通知原告收房，这是被告为了规避逾期交房的责任。被告在交房之前，对原告提出的房屋质量问题不予整改，在原告起诉之后，再对贮藏室进户门、车库顶层部位进行改建。被告擅自改建本应交付给原告的房屋，应当认定被告至今未向原告履行交房义务，且远远超过了合同约定的3个月交房时间，故原告有权要求解除合同。 被告认为，案涉房屋已经于2018年12月11日通过综合竣工验收，被告也已经在2018年12月12日书面通知原告前来收房，被告收到通知即“视为交房”，不存在案涉房屋交付遥遥无期的问题。根据合同法第九十四条的规定，在结合本案实际情况，被告不存在根本违约，也不存在导致原告合同目的无法实现的情况，本案所涉合同不满足解除的条件，被告只需要赔偿违约金。 本院认为，原告有权解除案涉《浙江省商品房买卖合同》。首先，根据本案查明的事实，原告于2018年12月13日收到被告《交付通知书》的行为，并不能视为交付，即交房行为至今未完成。理由如下：1、被告确认原告未实际收房，也未领取案涉房屋的钥匙及相关交房资料；2、在向原告送达《交付通知书》后，被告仍对案涉房屋行使着控制、占有的权利；3、在未通知原告的情况下，被告擅自对案涉房屋的贮藏室进户门进行了重大整改（根据被告提供的设计变更联系单显示，为满足2.10米高度的要求，将台阶上部顶板和门梁往上抬50厘米，板砸掉重做、梁底切掉30厘米）；4、被告未经原告同意强行对贮藏室进户门采取的重大整改行为，其实质就是被告自身对案涉房屋尚未具备交付条件的认可，想通过整改来达到满足交房的条件。基于上述事实，可以认定，被告在向原告送达《交付通知书》后，由于原告实际拒绝收房并提出了质量问题，故被告在主观上也认同案涉房屋的交付并未完成，并在客观上实施了作为房屋权利人的相关行为。故被告的交房行为至今尚未完成，已经超过了合同约定的交房时间（2018年9月16日）90日以上，原告有权解除合同。其次，根据案涉《浙江省商品房买卖合同》第十一条的约定，当出现影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况时，出卖人应在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。根据对案涉房屋的现场勘察，案涉房屋与房屋地下的贮藏室为一个整体，地下贮藏室的进户门，是业主在地下车位停车后进入案涉房屋的主要通道，且与规划设计中门的高度相差较大，影响了房屋的使用功能，被告在诉讼过程中的自行整改行为，对贮藏室进户门门梁上方（与案涉房屋的墙壁直接相连部分）的房屋承重、案涉房屋整体及周边的承重是否产生重大影响，对案涉房屋的质量和今后的使用功能等都存在不确定性，而该整改行为既未通知原告，也未取得规划行政主管部门的批准，故原告要求退房也无不当。 关于案涉房屋附属庭院的形状、面积与广告宣传并不相仿问题。根据前述认定，原告有权解除合同，合同解除后，案涉房屋附属庭院的形状、面积等瑕疵与原告已无关联，故本案中不予赘述。 二、合同解除后，原告的损失如何确定。 根据嘉兴求真房地产估价有限公司的房地产估价报告，案涉房屋的评估价值为8419000元，因广告宣传等瑕疵在房屋评估中的影响程度为5%左右。对此，原告认为评估价格偏低且不应采信5%左右瑕疵影响的判断；被告认为评估机构采用的是市场价比较法，并提供了三个案例，其中两个案例与案涉房屋相差甚远，违反了市场价比较法的取样规则。根据庭审查明的事实，案涉房屋购买于2017年3月，缔约时的成交价为5163424元，至审理时的市场估价为8419000元，本院认为，近两年海宁的房地产价格呈现出明显较快的增幅，该情形是引起房屋差价较大的主要原因，但这一情形并不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，因为即使房价上涨较快，被告签订合同后若能按约履行，则不会产生合同确定利益以外的损害；同时，被告作为房地产开发企业，相较于原告而言，对房地产市场行情及买受人购房后可能获得的预期利益应有一个更为明晰的判断和预见能力，因被告未履行合同而导致合同解除，可以推定被告对其自身违约行为对原告可能产生的损失后果，在订立合同时应当有所预见，在此情况下，若不将房价上涨所产生的差价视为对买受人所造成的损害，则无异于鼓励当事人通过积极违约的方式获取不当利益。故在合同解除后，被告应当赔偿原告房屋的差价损失。案涉房屋附属庭院的形状、面积等与广告宣传并不相仿问题，因合同解除，不在本案考量中，故本案案涉房屋的现行市场价值应以房屋的现状来确定，广告宣传对案涉房屋价值上的影响应予以剔除，根据海宁嘉兴求真房地产估价有限公司的房地产估价报告，本院确认在现实状况下案涉房屋的市场价值为7998050元（8419000元×95%），因此，给原告造成的损失为2834626元（7998050元-5163424元）。原告关于房屋评估价格偏低、被告关于房屋评估方法不合规的抗辩，均无证据证实，本院不予采信。 综上所述，本院对原告的诉讼请求中的合理部分予以支持。至于案涉《浙江省商品房买卖合同》的解除时间，本院确定为本案的起诉状副本送达之日：2019年1月30日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告范月华、邹奕芳和被告海宁市中梁御置业有限公司于2017年3月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》自2019年1月30日解除。 二、被告海宁市中梁御置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告范月华、邹奕芳购房款5163424元。 三、被告海宁市中梁御置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告范月华、邹奕芳损失2834626元。 四、驳回原告范月华、邹奕芳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83761元，保全费5000元，合计88761元，由原告范月华、邹奕芳负担20016元，被告海宁市中梁御置业有限公司负担68745元。评估费18100元，由原告负担2329元，被告负担15771元（原告已经预付，此款由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  韩振宇 人民陪审员  邬伟良 人民陪审员  凌三英 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。