江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4366号 原告（反诉被告）：丁文珺，女，1984年12月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告（反诉被告）：邵江，男，1980年10月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：彭浩（代理丁文珺、邵江），江苏夏默识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳（代理丁文珺、邵江），江苏夏默识律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王景利，女，1985年5月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：滕陆霞，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐娟，江苏凡创律师事务所实习律师。 原告丁文珺、邵江与被告王景利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序。2019年5月24日，被告王景利提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理。于2019年7月3日公开开庭进行了审理。丁文珺、邵江及其共同委托诉讼代理人彭浩，王景利的委托诉讼代理人滕陆霞、唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁文珺、邵江向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.被告立即退还购房定金5万元；3.被告承担违约金39.2万元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方经苏州我爱我家房地产经纪有限公司中介于2019年4月15日签订房屋买卖合同，约定被告将位于苏州市房屋出售给原告，房屋实际成交价为196万元，对外合同价为170万元。原告于签订合同当日支付5万元定金。被告于2019年4月22日到中介处，明确表示不卖该处房屋了，在原告的追问下，在电话中也明确告知因为自己的情况，不再出售该房屋了。果然，被告此后也不再配合履行合同。鉴于被告明确表明不再履行合同，已属于根本违约，原告故诉至法院。 被告王景利辩称，一、被告确认解除房屋买卖合同，但原告所述被告不配合履行合同致合同根本违约与事实不符。2019年4月15日，原、被告签订房屋买卖合同以及补充协议，当日，原告向被告支付定金3万元，按照约定签订合同当日买方支付卖方定金5万元，原告并未全面履行自己的义务。按照约定，原告应于2019年4月30日前支付涉案房屋实际成交价与合同价的差额20万元，但至今为止，被告并未收到该笔款项。原告违约在先，被告并未有违反履行合约的情况。二、被告积极配合原告履行相关义务，原告故意拖延不支付房款，歪曲事实。2019年4月26日，原告发微信告知被告，要将20万元转给被告，被告早已委托中介代收，故微信发原告“有事找中介”。之后，被告因家庭原因，试图与原告协商不再卖房并且承担赔偿责任，原告回复“按照合同履行进度”，被告得知原告不同意协商解除合同后，最终愿意按照合同履行。原告明知被告的支付宝账户，且被告告知原告中介可代为收取该笔款项的前提下，被告不接收该笔款项的事实和理由并不成立。相反，被告为了能够继续履行合同，在2019年4月30日微信回复原告“向原告承诺晚点付款也没有关系”，被告并不存在主动违约的事实，是“被违约”。 反诉原告王景利向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告承担违约金10万元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年4月15日在我爱我家房产中介公司签订了位于苏州市的房屋买卖合同，约定实际成交价为196万元，对外约定成交价为170万元，合同签订当日支付定金5万元，实际支付3万元，差额20万元在2019年4月30日前支付反诉原告。但反诉被告一直未依约补足定金剩余部分2万元及履行20万元付款义务。经反诉原告多次催促，未支付。因反诉被告违约拒不履行合同义务，故提起本次反诉。 反诉被告丁文珺、邵江辩称，从反诉原告所提交的三份证据来看，均是断章取义，歪曲了整个事实，对于反诉诉讼请求，请求法院在查明事实的基础上予以驳回，反诉诉讼费用也应当由反诉原告承担。 本院经审理认定事实如下：苏州市不动产权属登记在王景利名下，系其单独所有。 2019年4月15日，王景利（出卖人）、邵江、丁文珺（买受人）、苏州我爱我家房地产经纪有限公司（居间代理机构）签订房屋买卖合同一份，约定：王景利将苏州市建筑面积84.93平方米出售给邵江、丁文珺，房屋价款170万元，双方于2019年8月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。该房屋买卖合同还约定，如出卖人未能按约交付房屋逾期超过15日的，买受人有权退房，出卖人按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。同日，王景利与邵江、丁文珺签订补充协议一份，约定：1.该房屋实际成交价格为196万元；2.签约定金合同当日买方支付卖方定金5万元，于资金托管当日不用返托；3.差额20万元于2019年4月30日前支付卖方；4.交房当日卖方结清该房屋内所有的水、电、煤气费用后买方支付剩余的尾款1万元；5.此协议自买卖双方签字后生效。 2019年4月15日，王景利出具收条一份，载明：今收到邵江支付的购买房屋地址为XXX室的购房定金5万元。庭审中，双方确认，该5万元，王景利收到3万元，另2万元由买受方直接打给中介公司，作为王景利支付的中介费。 2019年4月22日，中介人员通过微信告知丁文珺：“客户您好，房东王景利到店，提出解除合同，自己不想卖了，她本人提出对你们给予2万元的经济补偿，但不愿意承担双方的中介费。”丁文珺：“这个不可能的，我不同意。” 同年4月24日，王景利与中介公司人员微信显示，王景利提供了其中国银行的卡号，中介公司：“客户要求按照合同赔偿你不同意，那现在怎么解决。”王景利：“我想要的解决方案已经跟你们说了，怎么解决我肯定是问你们。”中介公司：“那现在客户不同意你的方案啊。我们也没办法啊。”王景利：“不同意，该走什么流程就走什么流程。我的诉求已经说过了。” 同年4月25日，王景利与中介公司人员微信显示，中介公司：“尊敬的王景利房东：您好，原约定于2019年4月30日之前将20万差额支付给您，客户非常有诚意，现已准备好钱，随时可以支付，麻烦安排一下时间，双方见面把20万转给您。2019年4月25日，我爱我家经纪人肖其银。”王景利：“不用你再对接，我的诉求很明确了。” 同年4月26日，丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“房东，你好，我是买你乔司空巷房子的客户，我们家里已经多方筹到20万现金，你看什么时候方便，我们见面把20万转给你。我们这边按合同履行进度。”王景利：“姐，实在不好意思啊，因为那个事情是17号还是18号的时候，那个，我不是给你打个电话吗，因为我家里自己出点状况，我说跟你商量一下这个房子就是说，因为我姐现在不愿意让卖，因为他自己考虑还要住。那个，我也给你讲过了，然后你那边当时不是说你还是想要吗，那我就找中介了，然后就看协商一下，协商下来中介给我的回馈，要我赔偿房价的20%，返还定金的双倍，我当时没有同意，因此毕竟才也就两三天时间，赔这么多不现实，……，我也不能耽误你去看别的房子，因为这个房子目前是确实没法卖了，如果说一直拖下去，那我肯定是要拖你的，对你也不好。”“我说协商一下，跟中介也讲过了，把你的意思跟我说了，你看看，现在就说我还是卖，肯定是没法卖了，然后你看一下，能不能见面聊一下，或者说一下你的想法，或者说你要赔偿多少钱，你讲一下，如果说达不成协议，那么我再说啦。”丁文珺：“我们这边按合同履行进度。”王景利：“那我就知道你意思了，但是你这意思很明确的，然后就是按合同履行。那行，那没问题，我到时候再看一下吧，我问一下中介那边怎么弄吧。” 同年4月30日丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“房东，我是买你房子的客户，我这边准备好了20万现金，你看今天什么时候方便，我们见面，在银行柜台把20万转给你。因为今天是最后一天了，20万的购房款，按照合同，今天要转给你。银行办理业务时间截止下午4：30，请尽快回复。”王景利：“没事，晚点没关系，我跟你说晚点你放心好了，我不会最后说你有违约责任。” 同年5月5日，丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“房东，我4.30之前准备好的20万购房款，你这边怎么处理？因为就现在的情况来看，你已经违约了，我要按照正常的法律程序办事了。”王景利：“我哪里违约了。我现在没跟你走流程还是不给你交房了。”丁文珺：“这个我已经问过律师了，你这边已经处于违约，你考量一下吧。”王景利：“合同都是中介拟的，如果你一定要把20万付了，麻烦你付中介，让中介付吧。我没有什么考量的，我所有的事情会找中介的。你说我违约，是现在要过户，我不去还是哪方面违约了呢。你按照合同付20万的话，你转到中介公司，让中介处理好了，中介会处理的，合同也好，补充协议也好，我都会通过中介的账来走。” 同年5月22日，王景利向邵江、丁文珺发送通知，要求于2019年5月25日前支付20万元到指定账户或转交至中介方，“如到期未付，则你方应承担相应的违约责任，我方则可以提出解除协议，并要求你方承担法律责任。” 庭审中，王景利陈述，其于4月26日之前以微信和电话方式向中介提出不再履行房屋买卖合同，因为家里人不太同意其出售涉案房屋，后其直接找丁文珺商议要求解除合同，被明确拒绝，4月26日其在知道原告方的态度后就同意继续履行，并告知原告方晚点付款没关系，不追究对方违约责任。本院当庭询问双方是否愿意继续履行房屋买卖合同，邵江、丁文珺回答：“愿意。”王景利回答：“现在不愿意履行了，原告在诉请中很明确的要求解除合同，在答辩中被告也明确了双方解除合同，已经达成了一致。” 以上事实，有不动产权属证书、房屋买卖合同及附件、补充协议、收条、微信记录截屏、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，王景利与邵江、丁文珺签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。 本案争议焦点为，在房屋买卖合同履行中何方违约。邵江、丁文珺认为系王景利违约，单方提出解除合同，不愿意继续履行。王景利认为系邵江、丁文珺违约，在其提出解除合同对方不同意的情形下，其同意继续履行，然邵江、丁文珺未按约支付20万元购房款。本院认为，结合本案当事人提交的证据及庭审中的陈述，认定王景利违约，理由如下：1.王景利于2019年4月26日向丁文珺明确不再履行房屋买卖合同；2.在丁文珺坚持要求继续履行房屋买卖合同后，王景利不论是对于中介方，还是买受方，均没有愿意继续履行合同的明确表示；3.在买受方一再要求履行支付20万元购房款时，拒绝接受，在已明确告知中介方不需再对接的情形下，却要求买受方将款项打到中介处；4.2019年5月22日王景利虽发函要求买受方履行付款义务，5月20日本案已立案受理，因此，王景利认为邵江、丁文珺不履行支付20万元购房款而违约的观点，与事实相悖，本院不予采纳。5.2019年7月3日庭审中在买受方愿意继续履行合同时，王景利明确拒绝，表示不愿履行。综上，王景利在签订房屋买卖合同后，以自己的行为表示不再履行，致使合同目的无法实现，邵江、丁文珺要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。起诉状副本送达之日即2019年5月22日即为房屋买卖合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，邵江、丁文珺支付的购房定金5万元，王景利虽实际收到3万元，但其余2万元系作为王景利支付的中介费而由买受方代为直接支付给中介，庭审中王景利亦予以认可，因此，应当认定购房定金为5万元，邵江、丁文珺要求返还的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 因王景利违约导致房屋买卖合同解除，邵江、丁文珺有权按照约定主张违约责任，但应按房屋买卖合同约定的价款计算，违约金为34万元（170万元×20%）。王景利要求邵江、丁文珺支付违约金无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、原告邵江、丁文珺与被告王景利签订的房屋买卖合同于2019年5月22日解除。 二、被告王景利于本判决生效之日起十日内返还原告邵江、丁文珺购房定金5万元。 三、被告王景利于本判决生效之日起十日内支付原告邵江、丁文珺违约金34万元。 四、驳回反诉原告王景利的反诉诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22440元，减半收取11220元，由被告王景利负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告邵江、丁文珺。反诉案件受理费1150元，由反诉原告王景利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇一九年八月五日 书记员 尤欣怡