福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初3924号 原告（反诉被告）：福州树德学校，住所地福建省连江县丹凤西路。 法定代表人：邱安健，董事长。 委托诉讼代理人：汤国彬，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林威，福建晨信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建源盛纺织服装城有限公司，住所地福州市仓山区盖山镇齐安路756号。 法定代表人：陈文海，董事长。 委托诉讼代理人：洪芳芳、林欣，福建新世通律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州树德学校与被告（反诉原告）福建源盛纺织服装城有限公司（以下简称源盛纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因法律修订原因，原合议庭成员即代理审判员王龙依法变更为审判员吴灵婧。原告（反诉被告）福州树德学校法定代表人邱安健及委托诉讼代理人汤国彬、林威，被告（反诉原告）源盛纺织公司委托诉讼代理人洪芳芳、林欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州树德学校向本院提出诉讼请求：1.判令源盛纺织公司返还租赁押金25380元；2.判令源盛纺织公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年初，福州树德学校与源盛纺织公司签订一份《合作办学协议书》，约定源盛纺织公司提供场地，福州树德学校提供资金，创办“福州树德学校仓山校区”，地址设在福州市仓山区。后经双方商定为便于办理审批手续，暂由福州树德学校租赁源盛纺织公司厂房用于前期筹备办学和办理各项审批手续。2017年6月29日，双方签订一份《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》（1770号合同），约定租赁源盛纺织公司位于福州市仓山区，月租金8460元，押金为三个月房租即25380元，租期从2017年7月1日起至2018年6月30日。 上述租赁合同生效后，福州树德学校依约支付了押金和全部租金，并承担了租赁期间的物业费、电梯费等使用费用。但在办理办学审批时因源盛纺织公司房屋土地性质为工业用地，导致福州树德学校在办理消防验收和办学审批时无法得到政府部门的审批，致使不能实现合同约定的房屋用于办学的目的。福州树德学校认为因源盛纺织公司的土地性质受法律和政策限制不可用于审批办学，双方签订租赁合同时对租赁房屋的用途已做了明确约定，租赁的房屋为办学用途。根据双方签订的《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》关于免责条款的规定，由于政策性质原因不允许租赁场所开办办公、教室、展厅、宿舍，本合同自行终止，双方不承担违约责任。因双方协商未果，为维护福州树德学校的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 源盛纺织公司辩称，1.福州树德学校在合同期未满时单方面提前解除合同，构成违约，源盛纺织公司有权没收福州树德学校所交的租赁押金。2017年6月29日，源盛纺织公司和福州树德学校签订《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》（合同号：×），约定福州树德学校承租福州市仓山区盖山镇齐安路756号财茂纺织服装城（共18间）；租期自2017年7月1日起至2018年6月30日止；租金按每月8460元计付，物业管理费每月540元计付；福州树德学校同意向源盛纺织公司支付相当于三个月租金的款项作为租赁押金，即25380元；福州树德学校在合同期未满的情况下提前解除合同的，源盛纺织公司有权解除本合同，并没收福州树德学校所交的租赁押金；若由于政府政策性原因不允许租赁场所作为宿舍，本租赁合同自动终止，双方不承担违约责任。2017年11月17日，福州树德学校在合同期未满时单方面要求提前解除合同。根据上述合同的约定，福州树德学校的行为构成违约，源盛纺织公司依约有权没收福州树德学校所交的租赁押金。因此，福州树德学校的主张不能成立。2.福州树德学校所谓的“土地性质受法律和政策限制不可用于审批办学”，与客观事实不符，因此，福州树德学校主张的免责条款，不适用本案。福建财茂工业技术学校和福州市仓山区纵横美术培训中心的办学地址均为福州市仓山区盖山镇齐安路×号，且均取得民办学校办学许可证，即租赁场所符合办学条件。因此，福州树德学校所谓的因源盛纺织公司的土地性质受法律和政策限制不可用于审批办学”，与客观事实不符。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，福州树德学校对其提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据证明其事实主张的，应当承担不利后果。现福州树德学校没有提供任何证据证明源盛纺织公司的土地性质受法律和政策限制不可用于审批办学，相反地，源盛纺织公司提供的证据能证明租赁场所具备办学条件，因此，福州树德学校的主张因政策原因合同自行终止，双方不承担违约责任，不能成立。3.福州树德学校主张，根据上述合同关于免责条款的约定解除合同，福州树德学校和源盛纺织公司不承担违约责任的理由，不能成立。上述合同明确约定，若由于政府政策性原因不允许租赁场所作为宿舍，本租赁合同自动终止，双方不承担违约责任。现福州树德学校主张租赁场所土地性质受法律和政策限制不可用于审批办学，进而提出解除合同，但“办学”与“宿舍”是两个不同的概念，不能混为一谈，福州树德学校借机偷换概念，企图免除违约责任，不能成立。4.源盛纺织公司和福州树德学校之间不存在合作办学的关系。2017年5月6日，源盛纺织公司和福州树德学校签订《补充协议》，约定《合作办学协议书》（合同号：1749-1）仅用于福州树德学校对外办学申报使用，不做其他用途，因《合作办学协议书》所产生的一切责任及损失均由福州树德学校负全责。即源盛纺织公司和福州树德学校之间不存在所谓的合作办学关系，《合作办学协议书》仅是源盛纺织公司应福州树德学校的要求，为方便福州树德学校办学签订的。 源盛纺织公司向本院提起反诉请求：1.确认源盛纺织公司收取的租赁押金25380元无须返还；2.判令福州树德学校向源盛纺织公司支付租金及场地占用费16920元、物业管理费1080元并支付滞纳金（滞纳金按每日逾期费用总额的万分之五计，自2017年11月5日至实际清偿租金及场地占用费、物业管理费之日止，暂计至2018年9月21日为2754元，计算方式详见附表）；3.判令本案的本、反诉诉讼费用由福州树德学校承担。事实与理由：2017年6月29日，源盛纺织公司和福州树德学校签订《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》，约定福州树德学校承租源盛纺织公司所有的福州市仓山区盖山镇齐安路×号财茂纺织服装城（共18间）；租期自2017年7月1日起至2018年6月30日止；租金按每月8460元计付，从2017年7月1日起计费，物业管理费每月540元计付，从2017年7月1日起计费；租金等各项费用每月支付一次，每个月的租金等各项费用应在当月第五日前款到付清（即当月的1日至5日间）；若福州树德学校逾期支付租金等各项费用，则每逾期一天应按逾期费用总额的百分之三向源盛纺织公司支付滞纳金；福州树德学校同意向源盛纺织公司支付相当于三个月租金的款项作为租赁押金，即25380元；本合同届满或被解除时，福州树德学校应在3天内将宿舍清理干净并交还给源盛纺织公司，并以双方在移交单上签字日为交还日；福州树德学校在合同期未满的情况下提前解除合同的，源盛纺织公司有权解除本合同，并没收福州树德学校所交的租赁押金。合同签订后，源盛纺织公司依约将租赁场所移交福州树德学校使用。但福州树德学校在合同期未满的情况下，单方面要求解除合同并拖欠租金，直至2017年12月29日，福州树德学校才将租赁房屋交还源盛纺织公司。福州树德学校至今拖欠租金及场地占用费、物业管理费共计18000元。 源盛纺织公司认为：合同系双方真实意思表示，合法有效，源盛纺织公司已依约提供租赁场所，福州树德学校应履行按时缴纳租金、物业管理费等义务，其拖欠租金等费用的行为已构成根本性违约，福州树德学校在合同期未满的情况下提前解除合同的行为亦已构成违约，源盛纺织公司依约有权没收福州树德学校所交的租赁押金；根据合同约定，福州树德学校逾期支付租金等各项费用，每逾期一天，应按逾期费用总额的百分之三向源盛纺织公司支付滞纳金，现根据相关法律的精神，源盛纺织公司主张滞纳金按每日逾期费用总额的万分之五计。源盛纺织公司现依法提起反诉，请求支持源盛纺织公司的反诉请求。 福州树德学校针对反诉诉请辩称，1.合同虽然是在合同履行期间终止的，但导致合同终止的原因是双方在签订合同过程中的过错所导致的。签订合同目的是办公办学，但场地不能用于办公办学，源盛纺织公司明知福州树德学校的目的是用于办公办学的，但其却没有了解相关的政策规定，未将出租房屋的主楼的消防建设等级告诉福州树德学校，导致福州树德学校在办理消防验收和办学许可的过程中，没有办法办理。合同中有约定因政策性原因，不能用于办理办学的，双方是相互免责的，源盛纺织公司现要求没收押金，是没有理由的。福州树德学校在签订合同后，支付了租金，物业费，从2017年11月起到合同正式解除没有交付租金、物业费，是因为福州树德学校没有使用场所，由于源盛纺织公司建筑场所自身存在不能用于办学，使福州树德学校产生了人力和物力的损失，现再要求承担滞纳金，不应当支持，请求法院驳回源盛纺织公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认证如下：1.源盛纺织公司对福州树德学校提交的合作办学协议书、福州市教育局《关于福州树德学校咨询函的复函》、福州树德学校向福州市消防支队的《咨询函》及福州市消防支队的《函》真实性没有异议，对上述证据的形式真实性予以采信。2.福州树德学校对源盛纺织公司提交的《关于终止租赁的函》、《源盛服装城厂房（宿舍）交接验收表》、《补充协议》、《房屋登记薄附件》、建设工程消防设计备案情况登记表真实性没有异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。源盛纺织公司有提交2018年福州市高级中等学校招生指南原件核对，对该份证据形式真实性本院予以采信。源盛纺织公司未能提交《中华人民共和国民办学校办学许可证》（仓山区纵横美术培训中心、仓山区泰莱培训学校有限公司）原件核对，真实性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，源盛纺织公司和福州树德学校签订一份《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》（合同号×），约定源盛纺织公司将坐落于福州市仓山区盖山镇齐安路756号财茂纺织服装城（共18间）出租给福州树德学校作为员工居住宿舍之用；租期自2017年7月1日起至2018年6月30日止；租金按每月8460元计付，从2017年7月1日起计费，物业管理费按每月540元计付，从2017年7月1日起计费；水、电费按实际发生数，由源盛纺织公司代收代缴。租金、水电费等各项费用每月支付一次，每个月的租金、水电费等各项费用应在当月第五日前款到付清（即当月的1日至5日间）；若福州树德学校逾期支付租金等各项费用，则每逾期一天应按逾期费用总额的百分之三向源盛纺织公司支付滞纳金；福州树德学校同意向源盛纺织公司支付相当于三个月租金的款项作为租赁押金，即25380元；本合同届满或被解除时，福州树德学校应在3天内将宿舍清理干净并交还给源盛纺织公司，并以双方在移交单上签字日为交还日；福州树德学校在合同期未满的情况下提前解除合同的或拖欠租金、其他各项费用2个月及以上的，源盛纺织公司有权解除本合同，并没收福州树德学校所交的租赁押金；若由于政府政策性原因不允许租赁场所作为宿舍，本租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任。 合同签订后，源盛纺织公司依约将租赁场所移交福州树德学校使用，福州树德学校也依约支付了押金25380元及至2017年10月止的租金、物业费。2017年11月17日，福州树德学校向源盛纺织公司出具《关于终止租赁的函》，表示承租的财贸城因土地性质和用途原因，无法办理消防、办学许可等手续，故要求终止租赁。2017年12月29日，双方在《源盛服装城厂房（宿舍）交接验收表》签字，源盛纺织公司收回了讼争厂房（宿舍）。 另查，根据源盛公司提交的《房屋登记簿附件（所有权）》显示，《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》项下的位于福州市仓山区盖山镇齐安路756号（福湾工业区10号地块）品牌车间GJ-×#楼整座的租赁房产，登记的所有权人为源盛公司。2019年3月14日，福州树德学校提交的落款单位系福州市教育局的《关于福州树德学校咨询函的复函》，答复称“你校拟租福州市仓山区盖山镇前路756号（福湾工业区10号地块）的部分房屋如用于办学不符合全日制普通学历教育办学的规范要求”。 本院认为，源盛纺织公司作为讼争房产的合法产权人，其与福州树德学校签订的《财茂纺织服装城宿舍租赁合同》（合同号×）系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。根据约定，讼争合同的租期自2017年7月1日起至2018年6月30日止，然福州树德学校在合同期限未届满之日，提前要求解除合同，源盛纺织公司有权依约解除合同并不退还源盛纺织公司已支付的租赁押金。源盛纺织公司在福州树德学校提出解除终止合同之后于2017年12月29日收回了讼争宿舍，故双方事实上已就讼争合同的解除达成了合意。虽然双方已就解除合同达成合意，但该合意属于讼争合同约定的“乙方在合同期未满的情况下提前解除合同”违约情形，并不能免除福州树德学校应承担的违约责任。福州树德学校称因讼争房屋的土地性质受法律和政策原因不可用于审批办学，故而应适用免责条款，合同自动终止，但双方在讼争合同中约定讼争场所为宿舍，系用于福州树德学校员工居住之用，讼争场所是否具备办学条件并非合同约定的租赁用途，其土地性质以及教育部门的复函亦不影响案涉合同目的的实现，福州树德学校以该场所不能办理办学许可证而导致合同解除的理由不能成立，故对福州树德学校要求退还押金的诉请，本院不予支持。福州树德学校、源盛纺织公司于2017年12月29日交接完毕讼争厂房（宿舍），故福州树德学校应当向源盛纺织公司支付2017年11月、12月（截至29日）的租金16374.19元（8460元+8460元÷31天×29天）、物业管理费1045.16元（540元+540元÷31天×29天），上述合计17419.35元。此外，根据合同约定，福州树德学校应当在每月的5日前付清当月的租金、水电费等各项费用，然福州树德学校未能依约支付，故福州树德学校应依约承担向源盛纺织公司支付名为滞纳金实为违约金的违约责任；双方在合同中约定的款项付清日为每月的5日前，故违约金的起算日期应为每月的6日起；此外，源盛纺织公司将双方约定的违约金标准即按日百分之三调整为按日万分之五计算，没有违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、福建源盛纺织服装城有限公司收取的押金25380元不予退还福州树德学校； 二、福州树德学校于本判决生效之日起十日内向福建源盛纺织服装城有限公司支付租金16374.19元、物业管理费1045.16元以及逾期付款违约金（以2017年11月、12月应支付的9000元、8419.35元为基数，按日万之五标准计算，其中9000元从2017年11月6日起，8419.35元从2017年12月6日起，分别计算至款项全部付清之日止）； 三、驳回福州树德学校的诉讼请求； 四、驳回福建源盛纺织服装城有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费434元，由福州树德学校负担。反诉案件受理费476.5元，由福州树德学校负担。福州树德学校应负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年八月五日 法官助理邱仕鹏    书记员 付静思    附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日