广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民1701号原告：蔡志东，男，1966年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：梁帅，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷志斌，广东法宗律师事务所实习律师。被告：珠海市斗门区第三建筑工程公司，住所地：井岸镇港霞路73号。法定代表人：黄振耀。被告：珠海市三灶管理区，住所地：广东省珠海市金湾区金海岸大道东522号。负责人：周安江，党组书记。委托诉讼代理人：董伟，北京（大成）珠海律师事务所律师。被告：珠海市金湾区三灶镇人民政府，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇榕月路后门山。负责人：周波，镇长。委托诉讼代理人：彭海燕，女，系珠海市金湾区三灶司法所工作人员。委托诉讼代理人：王硕石，女，系珠海市金湾区三灶司法所工作人员。原告蔡志东诉被告珠海市斗门区第三建筑工程公司（以下简称第三建筑公司）、珠海市三灶管理区（以下简称三灶管理区）、珠海市金湾区三灶镇人民政府（以下简称三灶镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用普通程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告蔡志东，被告三灶管理区的委托诉讼代理人董伟，三灶镇政府的委托诉讼代理人王硕石、彭海燕到庭参加诉讼。被告第三建筑公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告三灶管理区、第三建筑公司、三灶镇政府协助办理位于金湾区三灶镇金龙花园5号楼306房的房屋的过户手续；二、判令被告第三建筑公司、三灶管理区、三灶镇政府承担过户产生的应该承担的税费；三、判令被告三灶管理区、三灶镇政府共同承担违约责任2万元。事实和理由：1996年，珠海市三灶区金海岸城区街道办事处（以下简称金海岸街道办事处）因第三建筑公司欠付工程款，起诉至珠海市香洲区人民法院。香洲区人民法院作出（1996）珠香经初字第96号民事判决书，判决珠海市金海岸城区街道办事处（以下简称金海岸街道办）支付工程款355,287.89元。1997年5月4日，香洲区人民法院主持调解，达成以金湾区三灶镇金龙花园5号楼306号房屋抵欠款的执行和解协议。当日，双方根据法院主持的和解协议签订了《协议书》，明确了协议的内容和办理房屋交接手续。《协议书》第六条约定：“乙方同意日后给甲方办理一次转让房产手续，费用规定由双方各自负责，一年内办好房产证给住户”。1997年11月20日，第三建筑公司将涉案房屋作价71,500元转让给了原告，原告付清了转让款和取得了房产。原告取得了房产后即入住该房至今。水、电表的户名均为原告，原告的户口也迁入了该地址。身份证上的地址也是该地址。1997年11月21日，第三建筑公司根据《协议书》发函给金海岸街道办事处要求其将产权证过户到原告名下，但金海岸街道办事处无动于衷。后金海岸街道办事处由三灶管理区接管。原告多次要求三灶管理区办理房产证，未有结果。2007年，原告向金湾区信访局信访。几经周折，三灶管理区同意办理，联合珠海市三灶管理区国有资产管理委员会共同出具《证明》和《承诺书》给房地产交易中心金湾分中心要求办理房产证过户手续。但即便如此，房地产交易中心仍然没有办理过户手续，其认为只有金海岸街道办事处与原告签订房产转让协议和完税后才能办理。原告依据交易中心反馈的信息要求金海岸街道办事处签订房产转让协议，但十年再无结果。2012年，涉案房屋已进行了分割变更登记。2017年9月14日，原告再次书面要求办证，也没有结果。由于金海岸街道办事处已由被告三灶管理区、三灶镇政府共同接管，金海岸街道办事处及各被告均有办理房产证和承担交易过户税费的义务。被告三灶管理区、三灶镇政府应承担违约责任，赔偿原告在办理过户手续过程中多支付的税费2万元。原告向本院提交的证据有：1.（1996）珠香经初字第96号民事判决书；2.执行和解笔录；3.协议书；4.转让协议书；5.收据；6.协助办理过户函；7.证明；8.不动产权登记表；9.书面办证要求。被告三灶管理区辩称，一、涉案房屋登记在金海岸街道办事处名下，且金海岸街道办事处已经被撤销。本案起诉前，没有任何证据证明涉案房产由三灶管理区承接。蔡志东提交的证据显示，涉案房屋属于金海岸街道办事处名下的不动产，应由金海岸街道办事处协助办理过户手续。根据《关于撤销金海岸城区街道办事处的通知》[珠金机编（2002）6号]的意见，金海岸街道办事处被撤销，其财务、财产、债权、债务由区审计办、国资办负责审计后提出意见。之后，没有任何文件显示涉案房屋由三灶管理区承接，现蔡志东要求三灶管理区协助办理涉案房屋的产权过户手续，没有任何的事实和法律依据。同理，本案起诉前并没有任何证据证明涉案房产由三灶管理区承接，所以三灶管理区不存在违约，也不应当承担所谓的违约责任2万元费用。二、蔡志东没有足额支付购房款，无权要求办理房屋的产权过户手续。蔡志东与第三建筑公司签订的《转让住房协议书》显示，双方协议同意以涉案房屋作价为71,500元，其中冲抵律师费34,900元，余款36,600元在蔡志东与金海岸街道办事处签订房屋转让合同后支付。本案中，蔡志东自述没有与金海岸街道办事处签订房屋转让合同，其提供的收据显示已付的购房款为34,900元，与冲抵的律师费金额一致。因此，三灶管理区认为蔡志东并没有支付购房佘款36,600元。即便收据显示的34,900元收款是用于支付购房余款，也与合同约定的购房余款36,600元不一致。三、蔡志东要求三灶管理区承担过户产生的全部税费，没有任何的事实和法律依据。蔡志东提交的《协议书》、《转让住房协议书》均约定，办证费用按有关规定由双方各自承担，所以蔡志东无权要求三灶管理区承担过户产生的全部税费。被告三灶管理区没有证据向本院提交。被告三灶镇政府辨称，原告主张三灶管理区与三灶镇政府共同承担违约责任，是没有事实和法律依据，原告称1997年获得涉案房屋，但至2017年才提起诉讼，这二十年原告都没有与三灶镇政府沟通和联系，主要是三灶镇政府在此期间对涉案的情况一无所知。根据金湾区编办与金湾区党委会议纪要都一再明确，原金海岸城区街道办的经济事务都不移交给三灶镇政府，而是由珠海市三灶管理区承接，而事实上也是如此。本案所涉及的房屋相关产权证明一直是归三灶管理区所有，在这前提下，原告主张我方承担违约责任没有事实依据，也违背了法律的相关规定。三灶镇政府从来没有处置过涉案的房屋，在第三建筑公司没有到场的前提，三灶镇政府无法查实被告第三建筑公司已将涉案房屋转让给原告，也无法证明原告把涉案的房款支付给被告三建筑公司。金海岸城区街道办事处与第三建筑公司达成协议，一年内把涉案的过户手续完成，关于各方承担的税费，当时应该也协商好是按当时的税费计算的，而第三建筑公司又将涉案房屋转让，其所产生的税费是由原告与第三建筑公司承担的，与其他各方无关。被告三灶镇政府向本院提交的证据有：1.珠金联字〔2003〕20号区党政联席会议纪要；2.关于撤销金海岸城区街道办事处的通知（珠金机编[2002]6号）。被告第三建筑公司未向本院提交答辩意见，也未向本院提供证据。经审理查明，1996年7月1日，珠海市香洲区人民法院作出（1996）珠香经初字第96号民事判决书，判决金海岸街道办事处向第三建筑公司支付工程款355,387.89元。后由于金海岸街道办事处没有履行义务，第三建筑公司向该院申请执行。在执行过程中于1997年5月4日，金海岸街道办事处、第三建筑公司在该法院的主持下达成和解协议，约定：“……二、本案判决乙方（金海岸街道办事处）欠甲方（第三建筑公司）工程款287,389元整，双方同意延期的债务利息只按银行利息计息14,000元，不执行双倍罚息。以上乙方欠甲方工程款和利息共计人民币301,389元整。三、双方同意本工程款的建筑税由乙方向税务部门办理交款手续，税款为131.47万元×4.71%=61,924元整，税款从本案乙方欠甲方工程款中扣除。扣除税款后，乙方欠甲方工程款为239,465元。四、甲方同意乙方以金龙花园房产一栋506号和五栋306号两套房，面积共为92.62平方米/套×2套=185.24平方米，按单价1300元/平方米，共计折价人民币240,812元整，抵偿以上执行的债务。双方按上述冲抵后，本案债权债务两讫，执行完毕。若本协议中房产面积与房产证登记的实际面积有出入，按房产证登记的面积计算，双方多退少补。五、本案所涉应由乙方负责的诉讼费及甲方代交法庭费用，由法庭向乙方收取共计人民币12,550元整。扣除乙方已交8500元，乙方应补交4050元给三灶法庭。由法庭向甲方结算。六、本案乙方提供的房屋交甲方后，乙方抵偿的两套房屋锁匙手续经法庭同意后即日交清。乙方同意日后给甲方办理一次转让房产手续，费用按规定由双方各自负责，一年内办好房产证给住户。”执行法院对上述协议的内容记载在执行和解笔录上。1997年11月20日，第三建筑公司作为甲方与蔡志东作为乙方签订转让住房协议书，约定：“一、甲方将位于金海岸金龙花园5栋306号住房一套转让给乙方，面积暂定为90㎡（以房产证登记的面积为准，双方多退少补）。在签约之日交房。二、房价计算：按每平方米捌佰伍拾元（柒万陆仟伍佰元整），再优惠伍仟元计算，即柒万壹仟伍佰元整。三、因甲方欠乙方律师费叁万肆仟玖佰元整，可在房款中冲抵……四、甲方根据与金海岸城区街道办对办理房产证可直接办在乙方名下的约定。签约后，甲方必须要求金海岸城区街道办办理乙方的房产证的过户手续。当金海岸城区街道办与乙方签订转让金龙花园5栋306号房的合同后10日内，乙方必须付清房款叁万陆仟陆佰元整。办证费用按有关规定由双方各自承担。”抵债时涉案房产没有进行评估。1997年11月21日，第三建筑公司向原告出具一份收据：“今收到蔡志东交来购买金龙花园5幢306房房款34,900元。”1997年11月21日，第三建筑公司给金海岸街道办事处出具一份函件，通知其已将涉案房屋转让给蔡志东的事宜，并请求金海岸街道办事处协助蔡志东办理涉案房屋的过户登记手续。该函件盖有三灶管理区的公章。2007年2月6日，珠海市三灶管理区国有资产管理办公室给珠海市房地产登记交易中心金湾分中心出具一份证明，载明：“位于金湾区金海岸金龙花园一栋506号和五栋306号两套房产的产权人原是三灶管理区金海岸城区街道办事处，因三灶管理区金海岸城区街道办事处欠斗门县第三建筑工程公司工程款，经法院调解于1996年10月19日将这两套房屋抵债给该公司，斗门县第三建筑工程公司于1997年11月21日又将这两套房屋分别转卖给董运涛和蔡志东，当时三灶管理区金海岸城区街道办事处承诺给予办理更名手续。为此请贵中心按规定将该两套房房地产权证分别办理至运涛和蔡志东名下。”该证明左下方有“情况属实。三灶区，2007.3.13”的字样，并盖有三灶管理区的公章。2007年3月13日，珠海市三灶管理区国有资产管理办公室给房地产登记交易中心金湾分中心出具一份承诺书，载明：“根据三灶管理区金海岸城区街道办事处资料显示：位于金湾区金海岸金龙花园一栋506号和五栋306号两套房产的产权人原是三灶管理区金海岸城区街道办事处，因三灶管理区金海岸城区街道办事处欠斗门县第三建筑工程公司工程款，经法院调解于1996年10月19日将这两套房屋抵债给该公司，斗门县第三建筑工程公司于1997年11月21日又将这两套房屋分别转卖给董运涛和蔡志东，当时三灶管理区金海岸城区街道办事处承诺给予办理更名手续，但因历史原因至今未予办证。据此，我单位承诺：上述两套房屋的产权分别属董运涛和蔡志东两人所有属实,若因此而发生的产权纠纷或产生相应的法律责任的,由我单位及董运涛和蔡志东共同承担，与贵中心无关。”该承诺书盖有三灶管理区的公章。2002年4月24日，珠海市金湾区机构编制委员会给三灶管理区出具一份《关于撤销金海岸城区街道办事处的通知》，载明：“为进一步理顺行政管理体制，为全区行政区划调整工作打下良好基础，根据国家、省关于行政机构设置、撤销的规定，决定撤销金海岸城区街道办事处，其管理职能暂由三灶镇人民政府承担;其工作人员的安置方案由区组织人事部门负责研究制定；其财务、财产、债权、债务，由区审计办、国资办负责审计后提出意见；原金海岸城区街道办事处下属各居委会的人、财、物全部由三灶镇党委、政府接管。请按规定做好交接工作。”2013年8月1日的金湾区委区政府的珠金联字〔2003〕20号区党政联席会议纪要，载明：“金海岸属三灶镇的区域范围，行政上隶属于三灶镇管理，考虑到三灶管理区历史债务复杂，除该区在东嘴的资产管理权及历史债务处理权、金海岸城区的土地出让权、青湾工业区的管理权维持原来管理体制外，其它社会事务都由三灶镇承担。”经本院调查取证，珠海市金湾区国有资产管理办公室回函称：“1.2002年5月，珠海市三灶区金海岸城区街道办事处与珠海市三灶管理区国有资产管理办公室签订房产证移交清单显示：涉案房产（三灶镇金湾大道金龙花园5号楼已由金海岸街道办移交至三灶管理区国资办）。2.2003年8月，区党政联席会议纪要（珠金联字〔2003〕20号）明确：考虑到三灶管理区历史债务复杂，除该区在东咀的资产管理权及历史债务处理权、金海岸城区的土地出让权、青湾工业区的管理区维持原来体制外，其他社会事务由三灶镇承担。因此，该涉案房屋已移交三灶管理区，其涉及的相关权利义务按照区党政联席会议纪要也应由三灶管理区予以承接处置。”另查明，涉案房屋位于金湾区三灶镇××大道××花园××楼××房，现登记在金海岸街道办事处名下，没有被查封记录在案。涉案房屋已交付给原告蔡志居住，原告的户籍地登记为涉案房屋的地址处。涉案房屋所在的金龙花园5号楼原来统一办理了房地产权证号码为粤房地证字第××号的房地产权证，后于2012年进行分割变更登记，涉案房屋独立办理了权证号码为02××71的房地产权证。经本院调查取证，原房地产权证号码为粤房地证字第××号的房地产权证于2002年5月16日由金海岸街道办事处移交到珠海市三灶管理区国有资产管理办公室。以上事实有（1996）珠香经初字第96号民事判决书、执行和解笔录、协议书、转让协议书等证据、开庭笔录在案作证。本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于原金海岸街道办事处协助原告办理涉案房过户手续的问题。第三建筑公司和金海岸街道办事处之间的以房抵债协议是在法院主持下达成的执行和解协议，系双方的真实意思表示。虽然抵债时涉案房屋没有进行资产评估，但《国有资产评估管理办法》为管理性规定，并非效力性规定，且根据《国有资产评估管理办法施行细则》第六条“《办法》第三条所说的情形中：（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为……”之规定，涉案房产的标的额未超过百万元，因此第三建筑公司和金海岸街道办事处之间的以房抵债协议合法有效。双方均应按以房抵债协议履行义务。由于以房抵债协议中已明确约定金海岸街道办事处同意日后给第三建筑公司办理一次转让房产手续，“费用按规定由双方各自负责，一年内办好房产证给住户”。后来，第三建筑公司将涉案房产转让给原告，签订让转住房协议书，系双方的真实意思表示，内容也不违法法律的强制性规定，依法亦有效。第三建筑公司已通知金海岸街道办事处将涉案房屋过户至原告名下，金海岸街道办事应按上述约定给第三建筑公司转让涉案房产的受让人即本案原告办理包括过户在内等转让房产手续。至于三灶管理区抗辩称，该收据是第三建筑公司抵销律师费所产生的，原告未实际支付余款36,600元，但三灶管理区未提供证据予以佐证。退一步讲，即使原告未将余款付给第三建筑公司，这是第三建筑公司与原告内部的关系，第三建筑公司可另行向原告主张。故三灶管理区的抗辩，本院不予采纳。原金海岸街道办事处负有协助原告办理涉案房屋的登记过户手续的义务。二、关于原金海岸街道办事处的债权债务由谁承担的问题。金海岸街道办事处已于2002年4月24日撤销，原告主张金海岸街道办事处协助过户，没有依据。同时，《中华人民共和国民法总则》第九十八条规定：“机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。”三灶镇政府、三灶管理区均否认应由其承担金海岸街道办事处的债权债务。由于金湾区委区政府的区党政联席会议纪要显示金海岸“在东嘴的资产管理权及历史债务处理权、金海岸城区的土地出让权、青湾工业区的管理权”由三灶管理区负责，珠海市金湾区国有资产管理办公室也函复涉案房产由三灶管理区承接，故本院认定原金海岸街道办事处的债权债务由三灶管理区接管。由于涉案房产登记在金海岸街道办事处名下，需要金海岸街道办事处协助将涉案房产过户第三建筑公司名下后再转过户至原告名下。三灶管理区接管了金海岸街道办事处的债权债务，应履行协助原告办理涉案房屋登记过户手续的义务。三、关于原告主张被告第三建筑公司、三灶镇政府的协助过户义务问题。第三建筑公司已将房产转让给原告，即负有协助将房产过户给原告的义务。对于原告的主张，第三建筑公司在本院指定期间内没有进行答辩及提供证据，其应对怠于行使诉讼权利的行为承担不利的法律后果。故原告主张被告第三建筑公司协助办理过户手续，依法有据，本院予以支持。同时，由于金海岸街道办事处的债权债务并非由三灶镇政府承受，原告主张三灶镇政府承担协助义务，没有依据，本院不予支持。四、关于涉案房产过户产生的税费负担问题。目前涉案房产仍登记在原金海岸街道办事处名下，三灶管理区协助办理至原告名下时涉及两次过户手续及两次税费。由于以房抵债协议以及原告跟第三建筑公司之间的转让协议均明确过户所涉及的税费应由双方各自承担。涉案房产从原金海岸街道办事处过户至第三建筑公司名下的税费由三灶管理区和第三建筑公司依照法律规定各自承担，从第三建筑公司过户至原告名下的税费由第三建筑公司和蔡志东依照法律规定各自承担。五、关于原告主张违约金2万元的问题。两份转让协议均没有约定第三建筑公司、三灶管理区履行协助义务的期限，也没有约定该项义务的违约金。原告在受让涉案房产时已知道涉案房产的产权情况，而且原告在多年后才诉请各被告协助其过户，其怠于行使诉权的行为也对税费的总额产生影响。故对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《国有资产评估管理办法》第三条，《国有资产评估管理办法施行细则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告珠海市斗门区第三建筑工程公司、珠海市三灶管理区于本判决生效之日起三十日内协助将位于珠海市金湾区三灶镇金湾大道南金龙花园5号楼306房的房屋（权证号码为02××71）过户至原告蔡志东的名下；上述房产过户中所产生的税收等费用由被告珠海市斗门区第三建筑工程公司、珠海市三灶管理区、原告蔡志东依照法律规定承担各自所应负担的部分。案件受理费400元，由被告珠海市斗门区第三建筑工程公司、珠海市三灶管理区负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  邓在闲人民陪审员  赵鹏健人民陪审员  戴丽霞二〇一九年八月二十一日法官助理罗湘书记员梁锦春