重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初1381号原告：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。法定代表人：王宏伟，董事长。委托诉讼代理人：余军，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。被告：古全生，男，1965年1月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：黄翔，重庆浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳欣，重庆浩谦律师事务所律师。原告重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）与被告古全生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝地公司的委托诉讼代理人谢俊先，被告古全生及其委托诉讼代理人黄翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝地公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年12月1日签订的《停车库租赁经营合同》；2、判令被告向原告归还位于万丰一村地产的车库；3、判令被告向原告支付车库占用费，以154339.2元/年为标准，从2019年1月1日起计算至被告交还车库时止；4、判令被告向原告支付违约金46301.76元；5、判令被告向原告支付律师费1万元。事实和理由如下：2016年12月1日，原、被告签订《停车库租赁经营合同》，约定原告将万丰一村地产的车库租赁给被告使用，租赁期间从2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为154339.2元。合同约定，任何一方违反合同约定的，应向对方支付年租金30%的违约金；被告不得利用车库从事其他经营性工作，否则原告有权解除合同，违约方应向对方支付律师费。合同签订后，原告向被告交付了车库，但是被告在使用过程中擅自改变车库用途，原告多次要求整改，被告至今未予整改。被告的行为违反了合同约定，原告有权解除合同，并要求被告归还车库，故提起本案诉讼，请求判如所请。被告古全生辩称，被告改变车位用途是经过原告同意的；截止本案庭审之日，被告还都在缴纳租金。综上，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任和律师费，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的产权证、《停车库租赁经营合同》、移交备忘录、照片、现场勘查整改通知书2份、关于万丰一村车库整改的通知、关于万丰一村小区车库改变用途整改的通知、法律事务委托代理合同、中国银行客户借记回单、发票，本院予以确认并在卷佐证。被告还举示了《关于万丰一村车库负三楼地面改造说明》（复印件）（以下简称改造说明）、微信聊天记录、电子普通发票，拟证明2012年2月份被告即对涉诉车库的负三层进行了改造，原告当时已经予以同意。改造说明上载明内容如下：一、现车库负三楼定项目为停车、汽车美容、四轮定位、快修快保；二、现由于车库地面破损需从新浇注，同时由于空间高度不够，不能正常作业，需向地面下沉20公分；3、在施工过程中所产生的安全问题由租赁方全权承担；4、在租赁期届满后，租赁方必须将下沉部分回填，并将车库恢复原貌；5、特此租赁方向产权方缴纳10000元保证金，租赁期满后租赁方将车库恢复原貌交予产权方，经产权方验收合格后，产权方退还给承租方10000元保证金。该改造说明最后落款“经检查同意地面局部下沉20公分方案，但下沉时应注意不得伤害地梁。同意，余淑海。工程部：张志雁。”微信聊天记录载明“本人当时作为大宅物业有限公司工程部员工，受工程部经理余淑海指派，在2012年2月9日前往万丰一村就改造说明中的第二条内容按工程上的考虑签署了意见，改造说明中的其他内容，不在本人职责范围内，本人也就无从知晓，证明人张志雁。”电子普通发票显示的号码户主为张志雁。原告质证称该组证据不予认可，原告曾经的名称为重庆大宅物业管理有限责任公司，余淑海和张志雁系员工，但二人无权代表公司允许被告擅自改变车库用途。本院认为，该组证据能够相互印证，可以证明2012年2月份被告已经对负三层进行了用途变更，余淑海和张志雁系原告员工，因此可以推知原告对用途变更事宜知晓。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区万丰一村车库（建筑面积4801.1平方米）的权利人。2016年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《停车库租赁经营合同》，约定原告将万丰一村地产车库（总计三层共138个车位）租赁给被告经营管理。租赁期限三年，从2017年1月1日至2019年12月31日，第一年年租赁费总额154339.2元，第二年年租赁费总额169740元，第三年年租赁费总额为186796.8元。合同第八条“乙方职责”项下第（十五）约定：乙方原则上不应改变车库现状，如乙方确需改变车库现状，应将改造方案提交甲方审核同意并获取相关部门审批手续后方可进行改造。因乙方改造车库现状所造成的一切事故由乙方承担责任，与甲方无关，并由乙方负责赔偿甲方因此遭受损失。第九条“违约责任”约定：（四）乙方未尽本合同第八条第（十五）项约定的，属严重违约，除根据本条第（五）项约定向甲方支付违约金外，甲方有权解除合同；乙方违反本合同其他条款约定的，除本合同另有约定，经甲方通知仍不整改的，甲方有权解除合同并根据本条第（五）项约定收取违约金。（五）任何一方严重违反本合同约定，应向对方支付年租赁费30%的违约金。第十条“合同解除”第（五）约定：乙方对车库的经营权利仅包括停放车辆，不允许乙方利用车库从事其他经营性工作或非车库原有用途的使用事项，且乙方在该车库内不得从事扰民和法律、法规禁止的行为，以及《物业管理条例》禁止的行为，如有违反，甲方有权立即解除本合同，保证金不予退还。合同还约定，双方发生争议时，任何一方当事人均有权向车库所在地人民法院提起诉讼，因一方违约导致相对方向人民法院提起诉讼的，违约方应赔偿相对方因该诉讼而支付的诉讼费、律师费等费用。《停车库租赁经营合同》系续签，原、被告双方在此之前即已经存在租赁关系。其中，在2012年2月份时被告即已对负三层进行了改造，负三层用途从单一的停车变更为汽车美容、维修、四轮定位、停车。2018年9月13日，原告向被告发出通知，要求被告在10日内对车库负三楼进行恢复。2019年1月11日，原告向本院提起本案诉讼，本院于同年1月25日将起诉状副本、传票等诉讼文书送达被告。原告委托律师参与本案诉讼，截止本案法庭辩论，实际产生律师费3000元。庭审中，被告另辩称，即使认定其应当承担违约金，合同约定的标准也过高，请求法院考虑实际情况予以调减。另，截止本案法庭辩论，被告已经向原告支付2019年6月30日之前的车库租赁费用。本院认为，《停车库租赁经营合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约行使权利、履行义务。对于原告的第一、二项诉讼请求。被告将停车库负三层的用途从停放车辆改变为为汽车美容、维修、四轮定位、停车，此一事实发生在2012年2月份，即双方的前一租赁关系周期。无论当时原告是否同意，均与本案的《停车库租赁经营合同》无关。2016年12月1日双方在签订本案《停车库租赁经营合同》时，该合同第十条第（五）项明确约定了“乙方对车库的经营权利仅包括停放车辆，不允许乙方利用车库从事其他经营性工作或非车库原有用途的使用事项……如有违反，甲方有权立即解除本合同，保证金不予退还”。因此，基于合同约定，原告有权要求解除合同。合同自解除通知到达对方时解除，本案原告起诉状副本送达被告之日为2019年1月25日，因此，本院认定《停车库租赁经营合同》于该日解除。合同解除的，被告理应将租赁标的物返还原告，因此对于第二项诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告的第三项诉讼请求。被告已经缴纳了2019年6月30日之前的租赁费用，因此其应当向原告支付该日之后至实际返还车库之日止的占用费，费用标准原告主张以第一年的年租赁费用为计，本院予以支持。对于原告的第四项诉讼请求。根据合同第九条第（四）、第（五）之约定，原告可以向被告主张违约金。但是，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2016年12月1日，原、被告续签本案《停车库租赁经营合同》时，被告已经对负三层进行了用途变更，原告在当时不立即要求被告恢复负三层的原始用途，而拖延至本案诉讼再行主张违约责任，其行为对违约责任的产生有一定的关系，故本院酌定将违约金调整至10%即1.543392万元予以支持。对于第五项诉讼请求。截止本案法庭辩论结束，原告实际产生律师费3000元，因此本院仅对该数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原、被告2016年12月1日签订的《停车库租赁经营合同》于2019年1月25日解除；被告古全生于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司归还万丰一村车库；被告古全生于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司支付车库占用费，以154339.2元/年为标准，从2019年7月1日起计算至实际归还车库之日止；被告古全生于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司支付违约金1.543392万元；被告被告古全生于本判决生效之日起十日内向原告重庆市渝地资产经营管理有限公司支付律师费3000元；驳回原告重庆市渝地资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2229.81元，由被告古全生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年八月七日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜