广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3442号上诉人（原审原告）：郭敏炽，男，1982年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440************73X。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******************，统一社会信用代码914************084。法定代表人：李以南，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区*******，统一社会信用代码914***********533B。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************，统一社会信用代码914***********999W。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****，统一社会信用代码914***********931E。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荣森网络科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区******，统一社会信用代码914***********919B。法定代表人：甘嘉乐。上诉人郭敏炽因与上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、被上诉人广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、广州市荣森网络科技有限公司（以下简称荣森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人郭敏炽委托诉讼代理人黄文学、上诉人建南公司的委托诉讼代理人傅显扬、毛兰桂、被上诉人保利公司的委托诉讼代理人何毅鹏到庭参加诉讼，被上诉人翰域公司、鼎升公司、荣森公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭敏炽上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司共同向郭敏炽返还其余款项87851元（包括履约保证金82200元、前期费用5651元）及支付占用该款项的利息损失13979.14元（按照年利率6%从2015年8月29日暂计至2018年4月23日，此后的利息损失计至清偿为止）；2.建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司共同承担一审、二审的所有诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定郭敏炽取得涉案商铺产权的对价是117441元，与事实不符，是认定事实错误。1.根据郭敏炽与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》约定，涉案商铺的成交价为117441元（含房价装修招租等费用），郭敏炽按照约定支付了款项，翰域公司亦安排鼎升公司收取了该款项，并根据内部的利益分配约定，将郭敏炽支付的款项分为购铺款29590元、履约保证金82200元、前期费用5651元，并开具收据给郭敏炽。2.翰域公司向郭敏炽发出的《鐤泰中心商铺签约确认书》确认购铺款为29590元，并安排郭敏炽与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定商铺售价为29590元。3.2016年12月21日，保利公司向郭敏炽发出《房屋交付催告函》，郭敏炽办理了商铺过户登记手续并领取了房地产权证，购房发票金额也是29590元。4.建南公司一审中也确认履约保证金82200元、前期费用5651元不属于购铺款。由此可见，郭敏炽取得涉案商铺的对价是购铺款29590元，而不是117441元。（二）一审判决不支持郭敏炽要求返还除购铺款外的其余款项87851元（即履约保证金、前期费用）的主张，显然错误。1.一审法院已判决解除《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》，上述协议、合同是翰域公司指定郭敏炽与鼎升公司签署，但鼎升公司没有实际履行，故鼎升公司收取郭敏炽的履约保证金82200元、前期费用5651元，应返还予郭敏炽，而作为委托人的翰域公司、建南公司，应承担共同返还责任。2.从涉案楼盘的系列案件的判决结果看，均判决建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司需返还履约保证金、前期费用给购房者。（三）由于建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司收取郭敏炽款项后，未履行上述协议、合同，客观上造成了占用郭敏炽款项的利息损失，该利息损失参照民间借贷占用资金的利息计算（年利率6%）合情合理，应予以支持。针对郭敏炽的上诉，建南公司辩称，（一）郭敏炽与翰域公司约定以117441元作为其认购涉案商铺的成交价，属于自愿的高额投资行为，其无权要求返还多于29590元的款项。《商品房买卖合同》约定以每平方米11000元、总金额29590元作为涉案商铺价格，该价格实际是保利公司将涉案整栋大楼一次性销售给建南公司所给予的优惠价格。而根据建南公司与翰域公司之间的商品房包销关系，翰域公司作为包销人需赚取包销基价与销售价之间的差价。由此可知，翰域公司不可能与郭敏炽约定以每平方米11000元作为涉案商铺的成交价，否则翰域公司不仅没有赚取差价，还严重亏本。因此，《鐤泰中心商铺认购书》约定以117441元作为涉案商铺的总成交价。现郭敏炽已取得涉案商铺的所有权，其要求返还多于29590元的款项，即郭敏炽以每平方米11000元的低价购得涉案商铺，与《鐤泰中心商铺认购书》约定不符，且建南公司委托销售没有任何得利，对建南公司十分不公平。（二）《鐤泰中心商铺认购书》已废止，各方的权利义务应以《委托经营管理协议》《委托合同》为准，与建南公司无关。1.《鐤泰中心商铺认购书》第四条第11款约定：“在各方当事人签订《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》后，本《认购书》自动废止，《认购书》的客户联由甲方收回存档，各方的权利义务以《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《委托合同》为准。”2015年8月23日，郭敏炽与鼎升公司签订了《委托经营管理协议》和《委托合同》，2015年9月13日，郭敏炽与保利公司签订了《商品房买卖合同》。鉴于此，《鐤泰中心商铺认购书》已因前述合同的签订而自动废止，各方权利义务以《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》约定为准。2.建南公司已安排保利公司与郭敏炽签订《商品房买卖合同》，建南公司委托翰域公司在代理权限内包销商铺的工作已完成，《委托经营管理协议》和《委托合同》与建南公司无关。且《鐤泰中心商铺认购书》权利义务已终止，翰域公司已不再承担任何合同的权利义务。《委托经营管理协议》和《委托合同》是由鼎升公司与郭敏炽签订，内容也是关于委托鼎升公司作为管理者，而非建南公司或翰域公司，因此《委托经营管理协议》和《委托合同》直接约束的是郭敏炽和鼎升公司，对建南公司无约束力。郭敏炽与鼎升公司之间建立的是委托前期管理关系，建南公司并未与鼎升公司建立委托代理关系，无需对鼎升公司承担责任。（三）郭敏炽要求建南公司支付按年利率6％计算从2015年8月29日起的利息损失没有依据。1.郭敏炽无权要求返还款项。2.《鐤泰中心商铺认购书》等合同没有约定利息，也没有约定按年利率6％计算利息，郭敏炽主张利息没有任何依据。3.即使存在利息损失，也应该自本案判决发生法律效力之日起计算。针对郭敏炽的上诉，保利公司辩称，保利公司无需向郭敏炽承担任何退款责任。1.《委托经营管理协议》是鼎升公司与郭敏炽签订，款项也是鼎升公司收取。保利公司与鼎升公司没有任何关系，也没有收到鼎升公司任何款项，因此不应对鼎升公司收取的款项承担退款责任。2.郭敏炽按照《委托经营管理协议》向鼎升公司支付的款项，是其委托鼎升公司经营管理涉案商铺所支付的费用，并非购买涉案商铺的款项。委托经营管理与商品房买卖并非同一法律关系，郭敏炽委托鼎升公司经营管理是其自身选择，与保利公司无关。综上，郭敏炽主张保利公司承担退款责任没有事实和法律依据，应驳回郭敏炽对保利公司的全部上诉请求。建南公司上诉请求，撤销一审判决第三项，改判建南公司无需向郭敏炽退还代理办证费用（含契税888元、印花税15元）、经营管理费1280元，无需赔偿利息损失。事实和理由：（一）一审判决建南公司退还契税、印花税、经营管理费没有依据。1.《商品房买卖合同》的合同补充协议第八条第2款约定“与买卖商品房及办理有关手续相关的费用，包括……办理手续费、登记费、印花税、物业专项维修资金、契税及政府规定应由乙方支付的其他税费等，均由乙方负责”。印花税、契税是基于办理产权手续所必须产生的款项，现郭敏炽已办理产权手续，故不存在返还问题。郭敏炽主张其另行支付了印花税、契税及物业维修基金，应提供证据证明，否则应承担举证不能的不利后果。2.即使存在返还问题，也与建南公司无关。相关合同未对印花税、契税、经营管理费作出约定，上述款项并非基于合同所支付，建南公司也从未收取相关款项。3.郭敏炽也没有任何证据证明上述款项的支付是建南公司指定，一审法院认定建南公司、翰域公司委托鼎升公司向郭敏炽收取代理办证费用及经营管理费，无任何事实依据。因此，即使存在退还责任，鼎升公司基于合同之外收取上述款项，应由其自行退还。（二）一审法院参照民间借贷资金占用期间利息的计算方式（年利率6%)判决建南公司向郭敏炽支付自2015年9月13日的利息损失，是适用法律错误。1.印花税、契税、经营管理费由鼎升公司收取，相应返还责任应由鼎升公司承担。2.《鐤泰中心商铺认购书》等合同没有约定利息，也没有约定按照年利率6％计算利息，郭敏炽超越合同约定以外的方式主张利息，没有任何依据。3.即使存在利息损失，郭敏炽要求自2015年8月29日开始按照年利率6%计算利息，没有法律依据。本案系商品房预售合同纠纷，并非民间借贷纠纷。本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定和合同约定，现合同法相关法律规定及《鐤泰中心商铺认购书》等合同均没有约定按年利率6％计算利息。虽然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，但本案的购房款不属于借款，且在没有确定退还时间的前提下，也不存在逾期问题，故本案不能参照民间借贷逾期利率计算利息损失。4.郭敏炽的损失也不超过中国人民银行规定的银行同期同类贷款利息。如按年利率6％计算2015年8月29日开始的利息，将导致本案判决生效后，累积的利息过高，造成违约金超过损失的30%，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。5.在没有判决返还款项前，返还责任仍处于不明确的状态，只有判决确认需向郭敏炽返还款项才能产生逾期利息问题。因此，即使产生利息损失，也应自本案判决发生法律效力之日起计算。针对建南公司的上诉，郭敏炽辩称，建南公司的上诉理由不足、缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决第三项正确，应予维持。（一）根据《商铺包销合同》约定的内容可以表明，建南公司委托翰域公司销售涉案商铺，建南公司应对翰域公司的行为承担责任，《鐤泰中心商铺认购书》的效力直接约束建南公司。1.郭敏炽依据约定支付了购房定金50000元，并支付了扣除定金后的首期购房款17441元，2015年8月29日前后又支付了第二期购房款50000元。上述款项均由翰域公司指定的鼎升公司收取并出具了收据。从郭敏炽提供的银行流水可知，郭敏炽支付款项的时间、金额与《鐤泰中心商铺认购书》约定的有关款项金额、支付时间均一致。后因翰域公司通知说其内部做账需要，要求郭敏炽拿原来的收据换新收据，翰域公司再安排鼎升公司于2016年3月26日开具新的收据给郭敏炽，新收据的总金额为117441元，款项构成标注为购铺款29590元、履约保证金82200元、前期费用5651元。（二）郭敏炽是根据翰域公司的指示与鼎升公司签订《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》，鼎升公司的行为直接约束翰域公司。如前所述，翰域公司是建南公司委托，因此鼎升公司的行为也直接约束建南公司。而鼎升公司根据翰域公司的指示收取郭敏炽支付的款项，亦直接约束建南公司。因此，建南公司应对鼎升公司收取郭敏炽的全部款项承担返还责任。（三）签订《鐤泰中心商铺认购书》《委托经营协议》等合同后，建南公司委托翰域公司、鼎升公司预先收取了将来办理涉案商铺的代办房产证的契税888元、印花税15元及其经营管理费1280元，但却未为郭敏炽办理相关手续及提供相关服务，是郭敏炽自己去办理了房产过户手续并另行支付了契税和印花税。因此，建南公司委托翰域公司、鼎升公司预先收取的上述费用共2183元，应返还给郭敏炽。又因其违约，故应参照民间借贷规定的6％年利率支付占用资金的利息给郭敏炽。针对建南公司的上诉，保利公司辩称，同意建南公司的上诉主张。郭敏炽向鼎升公司交付的契税、印花税仅有收款收据予以证明，其并未提供相应的转账记录，不符合其与鼎升公司交付履约保证金前期费用的交易习惯。因此郭敏炽不能证明其已向鼎升公司交付了契税、印花税。翰域公司、鼎升公司、荣森公司针对郭敏炽、建南公司的上诉均未作答辩。郭敏炽向一审法院起诉请求：1.判决解除郭敏炽与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》；2.判令保利公司向郭敏炽支付逾期交付房屋的违约金（违约金按房款的每日万分之四计算，从2015年12月22日暂计至2016年12月21日为4426.66元，此后的违约金顺延计至保利公司实际交付房屋之日止）；翰域公司、鼎升公司、建南公司、荣森公司对此违约金承担连带付款责任；3.判令翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司、荣森公司共同向郭敏炽返还其余款项90034元，并赔偿占用该款的利息损失（利息损失按年利率6%计算，从2015年8月29日暂计至2018年4月23日为14326.51元，此后的利息损失顺延计至翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司、建南公司实际清偿之日止）；4.判令翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司、荣森公司共同向郭敏炽返还团购金30000元，并支付利息（利息按年利率6%计算，从2015年8月23日暂计至2018年4月23日为4803.21元，此后的利息顺延计至翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司、建南公司实际清偿之日止）；5.本案诉讼费用由翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司、建南公司承担。一审法院认定事实：2011年，保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于广东省佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心4号楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”，“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”，“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”，“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”，“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”，“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就涉案项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”，“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”；“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”；“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”；“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2014年12月26日，翰域公司向鼎升公司出具授权委托书，翰域公司作为鐤泰中心商铺的有权销售方，委托鼎升公司全权向认购客户收取全部款项，委托期限自本《授权书》签发之日起直到上述所有商铺售罄之日止。2015年8月23日，翰域公司作为销售方、郭敏炽作为买受人签订一份《鐤泰中心商铺认购书》，约定：郭敏炽自愿认购佛山市顺德区***************鐤泰中心三层339号商铺，物业建筑面积为2.69平方米，成交价为117441元，其中定金（于签订本《认购书》时缴付）50000元，2015年8月30日前支付首期款（已扣除定金）17441元，并与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》《委托合同》；2015年9月23日前支付第二期价款50000元；翰域公司有权指定第三方代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；郭敏炽支付全部的成交总价后，翰域公司向保利公司预约，由郭敏炽与保利公司签署《商品房买卖合同》；成交总价包含楼价、装修招租费用、履约保证金等。签订《认购书》的地点在涉案大厦的“鐤泰销售中心”，现场展示了涉案大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。郭敏炽分别于2015年8月23日支付定金50000元、首期款17441元，于2015年8月29日支付第二期款50000元。2015年8月23日，郭敏炽与鼎升公司签订《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充条款》，约定郭敏炽委托鼎升公司作为涉案商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期自签署该协议当日至2025年11月30日止，委托经营管理期自2015年12月1日起至2025年11月30日止；郭敏炽应于2015年8月23日前支付第一期履约保证金67441元，于2015年9月23日前支付第二期履约保证金14759元，在郭敏炽没有违反合同义务的前提下，鼎升公司应分期退还履约保证金，在2015年12月至2025年11月期间，每逢3月和9月应分别退还履约保证金每次4110元，分二十次退还完毕；鼎升公司保证按期退还履约保证金，如逾期，每逾期一日，鼎升公司应向郭敏炽支付相当于逾期退款总额千分之一的违约金，直到付讫为止。经建南公司、翰域公司安排，郭敏炽与保利公司于2015年9月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定保利公司应在2015年12月13日前将已办理竣工验收备案手续的涉案商铺交付给郭敏炽使用；逾期超过90天未交付、郭敏炽要求继续履行合同的，保利公司应自合同约定的最后交付期限的第二日起按日向郭敏炽支付已付房价款万分之四的违约金。保利公司于2015年9月11日向郭敏炽出具一份收据，认可其已收到上述《商品房买卖合同》所约定的“房款”29590元。2016年12月21日，保利公司向郭敏炽发出一份《房屋交付催告函》，催告郭敏炽到其设置的“保利商贸中心项目物业服务中心”前台办理涉案商铺的交付手续。2017年8月1日，保利公司协助郭敏炽办理了涉案商铺的产权转移登记手续，郭敏炽自行另支付了印花税14.8元、契税887.7元及物业维修基金。因涉案商铺所在的“鐤泰中心”项目至今没有装修开业经营，郭敏炽遂于2018年5月3日向一审法院递交诉状提起本案诉讼。另查明，因建南公司从2015年10月1日起不再协助翰域公司安排的购房人与保利公司签订上述《鐤泰中心商铺认购书》所约定的《商品房买卖合同》。翰域公司遂于2015年12月30日诉至一审法院要求建南公司履行相应协助义务［案号为：（2015）佛顺法民一初字第804号］。一审法院经审理于2016年5月9日作出（2015）佛顺法民一初字第804号民事判决书，判决“一、解除翰域公司与建南公司签订的《商铺包销合同》……”。翰域公司不服该判决提起上诉，广东省佛山市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）粤06民终4766号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，本案的争议焦点在于：郭敏炽、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司、建南公司之间存在何种关系；如有违约，翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司、建南公司应如何承担违约责任。第一，郭敏炽与建南公司、翰域公司、鼎升公司、荣森公司之间的关系。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了包括涉案商铺在内的“保利国际金融中心4号楼大厦商铺”的包销合同关系。从法律关系性质来看，商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。因此，在包销期间（即上述《补充协议》所约定的“2015年7月1日至2015年12月31日”），建南公司与翰域公司是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人；且翰域公司已在销售过程中通过展示《商铺包销合同》的方式将委托人向郭敏炽等买受人进行了披露；故郭敏炽与翰域公司于2015年8月23日签订的《鐤泰中心商铺认购书》直接约束郭敏炽与建南公司，由此销售行为引起的相应权利义务亦由郭敏炽与建南公司承担。在包销期间内，翰域公司仅作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司约定的特定销售条件并以建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，无需承担合同责任。鼎升公司在《商铺认购书》中的地位是翰域公司的指定收款人，其与荣森公司均非合同当事人，亦无需承担合同责任。第二，保利公司与建南公司的关系及保利公司应承担的责任。虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，亦无证据显示保利公司已将相应物业实际交付给建南公司；而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就涉案商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对涉案商铺包括间隔设计并销售等处分权能让渡予建南公司，而保留了涉案商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与郭敏炽签订上述《商品房买卖合同》。也就是说，对于作为买受人的郭敏炽而言，涉案商铺完整的销售行为及涉案商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互相配合，缺一不可。因此，保利公司亦应在上述《商品房买卖合同》约定范围内承担合同责任。鉴于保利公司协助郭敏炽办理涉案商铺产权转移登记手续前仍然实际保留涉案商铺所有权及占有该商铺的事实，并基于上述《商品房买卖合同》的相应约定，保利公司负有依约向郭敏炽交付涉案商铺的义务。保利公司于2016年12月21日向郭敏炽发出催告其办理收房手续的《房屋交付催告函》的事实，显示保利公司亦认可其负有此义务。故保利公司未按《商品房买卖合同》第九条所约定期限（“在2015年12月13日前”）向郭敏炽交付涉案商铺，已构成违约，应承担相应违约责任；但郭敏炽在保利公司发函催告后仍未办理收房手续，且未向一审法院提供证明其存在正当理由的证据，故由此造成的扩大损失，由其自行承担。因此，郭敏炽要求保利公司向其支付逾期交付涉案商铺的违约金的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；但相应违约金，一审法院依据上述《商品房买卖合同》第十条第一款第2项约定标准（该合同约定房价款的每日万分之四）自交付逾期的2015年12月13日起计至保利公司发函催告的2016年12月21日止为4438.5元。依据上述《商铺包销合同》及《补充协议》中对《商铺认购书》所载合同款项性质的约定（“客户购买商铺的款项”），该《商铺认购书》中的所谓“成交价”117441元，均为郭敏炽取得涉案商铺产权的对价。而在本案中，经建南公司、翰域公司安排，郭敏炽与保利公司已于2015年9月13日签订了《商品房买卖合同》；建南公司、保利公司已履行了将涉案商铺产权转移登记至郭敏炽名下的义务。因此，郭敏炽要求建南公司、保利公司向其返还上述《商铺认购书》中超出“购房款”部分款项87851元（117441元-29590元），并赔偿占用该款的利息损失的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。但建南公司、翰域公司在委托鼎升公司向郭敏炽收取代理办证费用（含契税888元、印花税15元）及经营管理费1280元后，却未向郭敏炽提供相应服务，故郭敏炽要求建南公司向其退还相应款项2183元，并赔偿占用该款的利息损失的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；相应利息参照民间借贷法定资金占用期间利息计算方式（年利率6%）计算，自郭敏炽实际付款的2015年9月13日起计至本判决确定的建南公司还款之日止。同时，该款超出了上述《商品房买卖合同》约定的义务范围，保利公司无需对此承担共同清偿责任。第三，关于《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》的解除。本案的争议源于涉案商铺的买卖行为，这几份合同主要涉及涉案商铺的装修、招租、管理等合同义务。郭敏炽向鼎升公司支付的117441元，应理解为郭敏炽是在履行《鐤泰中心商铺认购书》的约定，而鼎升公司至今也没有对涉案商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，故郭敏炽及鼎升公司对《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》均没有实际履行。因此，郭敏炽主张解除《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》，理由充分，一审法院予以支持。第四，关于团购金30000元。该笔款项并未用于抵扣上述《商铺认购书》所记载的购买涉案商铺的对价款。荣森公司未提供证明其有权收取该笔团购金的合同依据，亦未提供证据证明其实际为郭敏炽提供的商品或服务内容，因此，郭敏炽要求荣森公司退回该笔团购金30000元，并支付占用款项期间利息的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；相应利息参照民间借贷法定资金占用期间利息计算方式（年利率6%）计算，自郭敏炽实际付款的2015年8月23日起计至本判决确定的荣森公司还款之日止。同时，本案没有证据证明郭敏炽向荣森公司支付该款系由翰域公司、鼎升公司、保利公司、建南公司指示，故郭敏炽要求翰域公司、鼎升公司、保利公司、建南公司共同返还该笔款项无理，一审法院不予支持。综上所述，对于郭敏炽的诉讼请求，一审法院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除郭敏炽与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》；二、保利公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭敏炽支付逾期交付涉案商铺的违约金4438.5元；三、建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭敏炽退还代理办证费用（含契税888元、印花税15元）、经营管理费1280元，合共2183元，并赔偿占用该款的利息损失（相应利息损失按年利率6%计算，自2015年9月13日起计至判决确定的建南公司还款之日止）；四、荣森公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭敏炽退还团购金30000元，并赔偿占用该款的利息损失（利息按年利率6%计算，从2015年8月23日起计至判决确定的荣森公司还款之日止）；五、驳回郭敏炽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3171.8元，由郭敏炽负担2361.8元，建南公司负担50元，保利公司负担100元，荣森公司负担660元。二审中，各方当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：2015年9月13日，鼎升公司分别向郭敏炽出具收据，载明收到涉案339号商铺契税888元、印花税15元、经营管理费1280元。2016年3月26日，鼎升公司向郭敏炽出具收据，载明收到涉案339号商铺购铺款29590元、履约保证金82200元、前期费用5651元，合计117441元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第一项、第二项、第四项提起上诉，本院对一审判决第一项、第二项、第四项予以维持。根据郭敏炽、建南公司的上诉意见和保利公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）建南公司应否向郭敏炽退还代理办证费用（含契税888元、印花税15元）、经营管理费1280元以及支付上述费用相应利息；（二）建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司应否向郭敏炽退还履约保证金82200元、前期费用5651元以及支付上述费用的相应利息。关于争议焦点一。建南公司上诉主张印花税、契税是涉案商铺办理产权手续所必须产生的款项，现涉案商铺已办理产权手续，即上述费用已支出，不存在返还的问题；即便存在返还问题，鼎升公司基于合同之外收取的上述款项，也应由其自行退还，与建南公司无关。经核查，对于契税、印花税。涉案商铺的契税、印花税系于2017年8月1日缴纳，而该时收取上述款项的鼎升公司早已人去楼空，各方当事人均未能举证证明上述款项由鼎升公司或他人代郭敏炽向税务部门缴纳；相反，郭敏炽持有涉案商铺契税、印花税的发票原件，在无相反证据证明的情况下应认定上述费用由郭敏炽缴纳。鼎升公司收取涉案商铺契税888元、印花税15元后却未代郭敏炽向税务部门缴纳上述费用缴纳，该款项应退还给郭敏炽。对于经营管理费1280元。涉案《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》系因鼎升公司未履行合同义务构成违约而解除，鼎升公司依据上述合同而收取的经营管理费1280元应退还郭敏炽。对于建南公司是否为上述款项的退还主体。要判定建南公司是否为退还上述款项的主体，首先要审查建南公司与郭敏炽之间是否存在法律关系。由于建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就涉案商铺的包销合同关系。从法律关系性质来看，因商品房包销合同是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。因此，在包销期间内，建南公司与翰域公司之间是一种委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人。本案中，翰域公司虽以自己的名义与郭敏炽签订涉案商铺认购书，并指定郭敏炽与鼎升公司签订相关协议，但基于翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人建南公司公示予以披露，郭敏炽签订涉案合同应视为接受该合同的权利义务。因此建南公司与郭敏炽之间存在销售商铺的合同关系。现受托方鼎升公司收取的上述款项需要退还，理应由委托方建南公司承担退还上述款项的责任。建南公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。建南公司上诉主张一审判决其向郭敏炽支付自2015年9月13日起的利息错误。经核查，涉案商铺的价款是按11000元每平方米计算，而该价格实际是保利公司向建南公司出售该商铺的底价，即建南公司在销售涉案商铺中并未赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，而是由郭敏炽享受了建南公司应赚取的利润部分。为均衡各方利益，公允起见，本院对上述契税、印花税、经营管理费的相应利息不予支持。一审判决支持郭敏炽关于上述款项利息的诉请，处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。郭敏炽上诉主张建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司、荣森公司应向其退还履约保证金82200元、前期费用5651元及上述费用的相应利息。经核查，对于建南公司的责任。鼎升公司向郭敏炽开具收据，载明收取郭敏炽购铺款29590元、履约保证金82200元、前期费用5651元，且保利公司向郭敏炽出具收据也确认收到《商品房买卖合同》约定的房款29590元。由此可见，涉案商铺的购房款仅为29590元。一审判决认定郭敏炽向鼎升公司支付的117441元为涉案商铺的购房款，处理不当，本院予以纠正。如前所述，由于《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》系因鼎升公司未履行上述合同义务构成违约而解除，鼎升公司依据上述合同收取的履约保证金82200元、前期费用5651元应由委托方建南公司退还予郭敏炽。对于翰域公司的责任。如前所述，在包销期内，翰域公司与建南公司对外实际是委托代理销售关系，翰域公司在销售过程中已通过展示包销合同的方式将委托人建南公司予以披露，因此，郭敏炽与翰域公司签订的认购合同直接约束建南公司与郭敏炽，郭敏炽诉请作为受托人的翰域公司承担款项返还责任，缺乏法律依据。至于翰域公司在处理委托事务中，是否存在损害委托人建南公司利益的情形，属于翰域公司与建南公司的内部法律关系，建南公司可另循法律途径解决。对于鼎升公司的责任。鼎升公司接受翰域公司的委托与郭敏炽签订合同、收取合同约定的款项，而翰域公司是受建南公司的委托处理上述事项，因此郭敏炽要求作为受托方的鼎升公司承担退还款项责任，于法无据，本院不予支持。对于保利公司的责任。一审判决已详细论述了保利公司仅需在《商品房买卖合同》约定范围内承担合同责任，本院予以确认并不再赘述。现保利公司已履行《商品房买卖合同》的义务，鼎升公司收取的扣除《商品房买卖合同》价款之外的履约保证金82200元、前期费用5651元与保利公司没有关系，郭敏炽诉请保利公司退还上述款项，于法无据。对于荣森公司的责任。现有证据未能证明荣森公司与郭敏炽就上述款项有合同关系，因此郭敏炽上诉主张荣森公司退还上述款项缺乏依据，本院不予支持。对于利息损失。郭敏炽诉请退还的履约保证金82200元、前期费用5651元实际上是扣除向保利公司支付的购房款后的金额，该金额包含了建南公司应享有的利益，故郭敏炽的损失已足以弥补。为均衡各方利益，本院对其关于利息的上诉主张不予支持。综上所述，郭敏炽、建南公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8003号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8003号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8003号民事判决第三项为：佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郭敏炽退还代理办证费用（含契税888元、印花税15元）、经营管理费1280元、履约保证金82200元、前期费用5651元，合计90034元；四、驳回郭敏炽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3171.8元，由郭敏炽负担317.18元，佛山市建南水务工程集团有限公司负担2094.62元，佛山保利恒顺置业有限公司负担100元，广州市荣森网络科技有限公司负担660元。二审案件受理费2386.6元，由郭敏炽负担341.12元，佛山市建南水务工程集团有限公司负担2045.48元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年八月八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊