江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0922民再13号再审申请人（原审被告）栾亚萍，女，1962年7月27日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人程丰（再审申请人栾亚萍的丈夫），男，1959年8月12日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。代理权限：全权处理诉讼相关事务。被申请人（原审原告）姜其军，男，1966年3月15日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。被申请人（原审原告）李克珍，女，1976年6月12日生，汉族，居民，住江苏省滨海县，系被申请人姜其军的妻子。委托诉讼代理人谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。再审申请人栾亚萍与被申请人姜其军、李克珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）苏0922民初3529号民事判决书，已经发生法律效力。栾亚萍不服，向本院申请再审。本院于2018年12月27日作出（2018）苏0922民申19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。栾亚萍及其委托代理人程丰，姜其军、姜其军与李克珍的委托代理人谭夕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜其军、李克珍在原审中向本院提出起诉请求：1、请求判令终止原、被告所签订的《房屋租赁协议》并搬出承租房屋；2、请求判令被告支付2016年4月1日至2016年8月19日之间按年租金104000元计算的租金并承担所欠租金按月利率2%计算逾期利息及电费4715元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月29日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于滨海县新时代内19号楼二楼租赁给被告使用。在租期内，被告拆除了主要装潢设施和物品，并以此作为解除合同理由拒绝支付相应租金及姜其军、李克珍垫付的电费。再审申请人栾亚萍在原审中没有到庭答辩。本院原审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在与原告签订房屋租赁协议后，应当按照约定及时支付租赁费用，在原告催要后，被告不仅未支付租赁费用，还将装潢材料及其他物品搬出，以自己的行为明示不再履行合同约定义务，应承担本案的全部责任。原告要求终止合同、被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对拖欠租金的逾期责任，因双方没有约定，原告主张按月利率2%计算无法律依据，本院认定按中国人民银行同期贷款利率计算。被告栾亚萍未到庭，视为放弃相关诉讼权利。关于协议约定的水电押金，原告陈述未收取该押金，因被告未到庭，无法查证该事实，可待被告（此处原审判决书写成“原告”，系笔误，应予更正）出现后，由双方另行结算。本院原审判决：1、终止原告姜其军、李克珍与被告栾亚萍签订的《房屋租赁协议》；2、被告栾亚萍给付原告姜其军、李克珍2016年4月1日至2016年8月19日之间的租金39605元，并承担此款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；给付原告垫付的水电费4715元。上述款项限被告在本判决生效后十日内交至本院执行标的款帐户。再审申请人栾亚萍再审诉称：1、原审期间，被申请人没有如实向法院提供栾亚萍的实际住址和通讯电话，原审法律文书以公告方式送达剥夺其辩论权利。2、原审判决认定百度宾馆于2016年7月搬出、2016年4月1日至2017年3月31日租金为104000元、2016年7月申请人将承租的房屋内物品全部搬走、不辞而别等事实，与实际事实不符。3、栾亚萍提前解除租赁合同是因为被申请人在经营期间强行将4间客房、消防通道转卖、经常有被申请人的债权人来要求将租金抵债以及法院要求执行房屋的租金，导致申请人无法经营，经与被申请人姜其军协商，同意解除合同，所以不应承担民事责任。4、原审对姜其军收取栾亚萍1万元水电费押金事项未作处理。故原审认定事实错误，请求撤销（2016）苏0922民初3529号民事判决书。被申请人姜其军、李克珍辩称：1、栾亚苹承租房屋时提供的住址就是其身份证注明的住址，原审在依该住址送达文书不能、栾亚萍手机一直处于关机状态下适用公告送达符合法律规定。2、栾亚萍在要求提前解除合同未获姜其军、李克珍认可前提下，在夜间将宾馆的马桶、洁具、床铺等拆除，并切断水电情况下不辞而别是单方撕毁合同。3、栾亚萍认为姜其军、李克珍对他人负有债务，因债权人讨债影响栾亚萍经营，从而构成解除合同的理由，既无事实根据，也无法律认据。法院向栾亚萍发出协助执行通知书，要求协助扣留其应缴纳给姜其军、李克珍的租金，并非限制或影响其对房屋的使用。4、对于水电费押金，合同约定是5000元，栾亚萍当时无力支付，以向姜其军借款5000元方式代替缴纳，至于两份所谓水电费押金收据是以条换条形成的，姜其军、李克珍根本没有收到水电费押金。5、房屋租金标准原先为每年104000元，后经补充协议调整为100000元，这是姜其军一审疏忽，同意纠正。本院再审查明：2007年1月29日，姜其军、李克珍与左朝阳(案外人)及再审申请人栾亚萍签订《房屋租赁协议》一份，约定姜其军、李克珍将其所有的位于滨海县新时代内19号楼二楼出租给左朝阳和栾亚萍使用，租期十年，年租金为208000元、水电押金5000元整。协议签订后，左朝阳与栾亚萍将承租的房屋分别独立用于经营茶社和百度宾馆，各承担一半租金。栾亚萍一直经营百度宾馆，房屋租金按合同约定的一半即每年104000元交纳。2014年7月22日，被申请人姜其军与再审申请人栾亚萍签订《房屋租赁补充协议》，对2007年1月29日所签订的《房屋租赁协议》中的部分租金作了调整，即由过去的年租金104000元调整为100000元。2016年3月，再审申请人栾亚萍结束使用案涉房屋经营宾馆的营业，2016年4月1日之后的租金，栾亚萍未向姜其军、李克珍交纳。其后，姜其军、李克珍为栾亚萍垫付其经营宾馆期间欠付的电费4715元。本案原审期间，根据原告的申请，本院于2016年8月11日对栾亚萍承租的房屋进行了现场勘验，制作了勘验笔录，形成影像资料在卷，并于同年8月19日将涉案房屋交原告验收后收回。本案再审期间，经本院多次组织调解，因当事人之间分歧意见较大，致调解未果。经本院再审归纳，当事人确认，本案争议焦点为：一、原审公告送达是否属于撤销原判的理由；二、栾亚萍解除合同的理由是否正当问题；三、案涉合同在当事人之间何时解除；四、姜其军、李克珍是否收取栾亚萍水电费押金1万元问题。关于原审公告送达是否属于撤销原判的理由。本院认为，即便原审公告送达有误，通过再审，已经保护了栾亚萍的辩论权，当事人的辩论权是一种程序性权利，忽略这项权利可以成为提起再审的理由，但不能成为撤销原判的当然理由，是否撤销原判，还要通过实体审理，依法作出裁判，故栾亚萍以公告送达不合格要求撤销原判的主张无法律依据，本院不予支持。关于栾亚萍解除合同的理由是否正当问题。栾亚萍认为，是因姜其军处置房屋、债权人讨债、法院要求协助执行，影响其宾馆业务，于是其事先与姜其军协商解除合同，在拆除房间内空调等设施后也将房屋钥匙交还给姜其军姐姐，属于双方协议解除了合同。姜其军认为，虽然栾亚萍当初向其提出解除合同请求，但合同远未到期，姜其军没有同意，其后，栾亚萍在姜其军夫妇不知情的情况下，夜间拆除设施撤离房屋，并将房屋钥匙放置姜其军姐姐处，不属于协议解除合同。本院认为，协议解除合同是当事人协商同意的结果，栾亚萍提供的向公安局申请宾馆停业的证明、供电公司的抄表证明以及相关拆除作业工人的书面陈述，只能证明栾亚萍经营的百度宾馆已于2016年3月底停业。拆除作业工人林某某在书面陈述中关于“这个女的是房东姜其军的姐姐，是姜其军叫程丰将钥匙交给她的”内容是听说的内容，证明力微弱，也不能证明姜其军姐姐受姜其军委托接受房屋，故栾亚萍对其协议解除的事实未能提供证据证明，应承担举证不能的后果。至于姜其军处置房屋、债务人讨债、法院要求协助执行等事务并未限制与影响栾亚萍对承租房屋的使用，也构不成依法解除合同的正当理由。栾亚萍在未征得出租人同意的情况下单方解除合同，没有法律依据，属于违法解除合同，不产生合同解除的效力。关于案涉合同在当事人之间何时解除问题。在栾亚萍违法解除合同构成违约的情况下，姜其军夫妇选择诉讼，请求终止合同并主张赔偿损失，是对其合法权利的正当救济。其要求终止合同就是解除合同主张，在对方以自己行为表明不再履行合同义务，致使合同目的不能实现情况下，姜其军享有法定解除权，故合同解除在法院将起诉状副本送达栾亚萍时，即2016年10月16日生效。姜其军请求法院到现场查验，收回房屋，是避免栾亚萍违约造成损失扩大的减损措施，符合法律规定。一审认定合同已经终止正确，但未能注明解除的终止理由，判决解除的时间也是错误的，本院再审予以补正。关于姜其军、李克珍是否收取栾亚萍1万元水电费押金问题。栾亚萍认为姜其军先后收取其各5000元水电费押金，并提供了两张收条进行证明。姜其军、李克珍认为，合同约定5000元水电费押金，栾亚萍不可能重复给付5000元，收取1万元押金事实不能成立。2014年7月20日，即双方签订书面补充协议前夕，因栾亚萍迟延支付租金，双方产生矛盾，经过协商，栾亚萍愿意继续租用房屋，姜其军要求其按约缴纳水电费押金，以免栾亚萍欠缴水电费造成自己损失，但栾亚萍在姜其军打下收条后，并未实际支付。在签订补充协议的当天，即2014年7月22日，姜其军要求栾亚萍给付5000元水电费押金，栾亚萍称经济困难，便以借款代替缴款，并打下借据。当年8月份，栾亚萍以自己打了借条，而姜其军没有相应打收条为由，要求姜其军补打收条，所以姜其军认为水电费押金就是栾亚萍的借条，实际未收到一分钱押金。本院认为，对当事人提供的证据应依照法律规定，运用逻辑推理并结合日常生活经验判断其证明力的有无及大小。本案当事人在履行起初的房屋租赁合同期间产生矛盾，后经协商，以补充协议微量调整租金数额，继续合同的履行。无论是起初的合同，还是补充协议，规定的水电费押金均为5000元，在栾亚萍欠付租金的情况下，还主动缴纳1万元水电费押金违反商业交易规律；在对方欠付水电费押金的情况下却要出借5000元给对方，也不符合日常生活经验。根据双方当事人的补充协议，双方前期的权利义务已经清结，有关水电费的押金问题也应包括在内，而根据补充协议，出租人姜其军收取水电费押金是针对未来的保证措施，不应该是对过去已经结清水电费的保证。栾亚萍在补充协议签订当日向姜其军立据借款5000元作为水电费押金，在其打了借据而认为姜其军没有打收据情况下，要求其补打收据以冲抵借据符合交易规律。栾亚萍既不能对其超出合同约定先后两次缴纳水电费押金的理由作出恰当的说明，也不能对其向姜其军借款5000元的背景和用途作出合理的解释，其所要证明的事实达不到高度盖然性标准。概括前述，栾亚萍的主张尽管有两张借据证明，但证据与房屋租赁合同及其补充协议，以及栾亚萍书写的借据相比，不能证明栾亚萍实际给付了姜其军1万元水电费押金，反而能证明姜其军主张以条换条、借款代替收款的事实，本院采信姜其军的主张，对栾亚萍的该项主张不予支持。综上所述，栾亚萍在未取得出租人同意情况下，单方违法解除合同，构成违约，应承担由此造成的责任。姜其军、李克珍要求栾亚萍赔偿2016年4月1日到2016年8月19日的租金损失没有超出损失的范围，应予以支持，原审对此判决是正确的，但原审根据起初租赁协议而不是后来的补充协议计算租金，属于认定事实错误，本院予以纠正，栾亚萍的再审理由部分成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏0922民初3529号民事判决书；二、确认姜其军、李克珍与栾亚萍之间的房屋租赁关系于2016年10月16日解除；三、栾亚萍在本判决生效后十日内给付姜其军、李克珍2016年4月1日至2016年8月19日之间的租金38630元（按年租金100000元标准计算141天），并承担此款自起诉之日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、栾亚萍在本判决生效后十日内给付姜其军、李克珍垫付的电费4715元；五、驳回姜其军、李克珍的其他诉讼请求。原审案件受理费1260元，再审案件受理费1260元，由被申请人姜其军、李克珍承担720元，再审申请人栾亚萍承担1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，并在判决书送达之日起十五日内向该院预交上诉案件受理费1260元。审 判 长 孟俊松审 判 员 张明广审 判 员 姚广建二〇一九年八月七日法官助理 薛又春书 记 员 陆 磊附录法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第六十四条人民法院应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。