浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初3110号 原告：徐宝权，男，1986年3月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：叶卫青，浙江禾泰律师事务所律师。 被告：金光宇，男，1980年11月13日出生，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：严洁红，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 原告徐宝权与被告金光宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，适用简易程序于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人叶卫青、被告委托诉讼代理人严洁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告当庭变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋转让协议》；2、被告向原告返还购房首付款34万元，并支付利息损失（从2019年3月11日起按中国人民同期同档次贷款基准利率计付至实际还清之日止）；3、被告向原告支付违约金10.2万元；4、被告向原告赔偿损失13500元。事实和理由：2019年3月10日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定被告向原告出售武警杭州消防支队滨江红门家园2幢1单元702室房屋，房屋总价款为110万元，首付款为34万元，剩余购房款在房屋转让协议生效之日起六个月内付清，以及其他权利义务。被告曾向原告明确表示该房屋系其出资购买的集资房，原告因此购买该房屋。原告支付首付款34万元后，被告无正当理由拒不履行交付该房屋，且擅自解除案涉协议。原告直至本案诉前调解时才得知被告系案涉房屋的承租人。因此，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告答辩称：一、原告陈述部分与事实不符。1、原、被告在签订案涉合同前，被告已经将案涉房屋的情况告知原告，且将其所有的房屋使用权证书出示给原告。合同签订后，被告便将房屋使用权证书交付给了原告。2、案涉合同中，案涉房屋总价为110万元，房屋面积为105平方米，每平方米约为10476元，而同区域其他住宅房屋每平米均价在3-5万元不等。3、被告在签订合同后约10天左右跟原告提出过房子不卖了，原告先是同意了，后来又称妻子不同意。后被告筹钱于3月24日首次把首付款34万元退还给原告，但原告又退回，多次往复后，被告至今没有成功退还首付款。二、关于原告的诉请。1、被告对原告要求退还首付款34万元无异议，但双方未就首付款34万元的利息进行过约定，且被告在原告付款后14天就将上述款项全额返还给原告，是原告拒不接受，而导致该笔款项至今仍在被告处。即使要计算利息，被告应承担的利息在3月11日至3月24日，共13日的利息。2、案涉合同应为无效。首先，原告主体不适格。案涉房屋系部队公寓，根据现有部队住房政策，部队公寓系用于保障现役军官、文职人员及五级以上士官等军队在职人员及其家属居住的军产房屋，原告身份不满足这一条件。其次，被告无权出售本案所涉房屋，被告并不享有案涉房屋的所有权。第三，案涉合同违反《中国人民解放军房地产管理条例》中关于军队房地产的转移、变更应由总后勤部审批的规定，违反我国法律、行政法规定的强制性规定。如果认定案涉合同有效，实际就是承认军产房屋可以私下转让，这将是对国家利益和社会公共利益的破坏。3、原告不能主张违约金。首先，被告签约时对案涉房产系部队房产，且自己仅享有使用权的情况都已经告知原告，且将房屋使用权证直接交付给了原告，但被告在签订合同后无意中了解到案涉房屋是禁止私下交易的，便及时通知原告，并主动提出退款，已经答应支付3万元作为补偿，但原告并不接受，认为应当按照合同约定认为最低不能低于10.2万元。其次，原告要求的违约金10.2万元是34万元的30%，但案涉房屋的情况并不符合案涉合同关于违约金支付条件的约定。第三，本案中，被告因签约案涉合同所造成的损失非常有限，原告主张的违约金过高。4、原告既主张违约金又主张赔偿损失是不能同时得到法律支持的。另，原告支付的律师费要求被告承担亦于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据材料： 证据1.《房屋转让协议》，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，被告保证房屋可依法转移且不受他人合法追索及双方对违约责任的约定。 证据2.微信聊天记录，证明被告未如实告知房屋权属信息，存在未按约交付房屋、擅自解除案涉协议等违约行为，以及原告曾要求被告提供集资房协议，已尽合理审查义务。 证据3.收款收据，证明原告向被告支付了首付款34万元，包含定金4万元。 证据4.法律服务委托合同，证明原告为实现合法权益损失律师费13500元。 证据5.部队公寓租赁合同，证明被告隐瞒了房屋权属信息，不能按约转让房屋，原告的合同目的无法实现。 证据6.录音资料（3月8日、3月11日、3月20日、3月21日、3月29日），证明被告弄虚作假，谎称房屋为集资房，可以合法买卖；被告在自愿情况下签订案涉协议，承诺按约交付房屋并配合办理产权变更事宜；被告企图继续拖延履行房屋交付义务；被告承认自己的过错，并愿意赔付5万元违约金；被告对先租户施加影响，阻挠原告调查房屋真实信息。 被告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1.个人业务账务回单，证明被告多次退钱给原告，但原告一直拒收。 证据2.房屋使用权证书，证明原告在签订合同时已经知道案涉房屋性质系租用的。 对当事人提交之上述证据材料，经庭审质证，本院认证意见如下： 一、对原告提交的证据，被告对证据1-3、5的真实性均无异议，证据4认为与本案无关，对证据6的三性均有异议。本院经审查后对证据1-5的真实性均予以确认，证明力将结合其他查明事实和予以分析。证据6，结合证据2可以证明合同签订后十天左右被告明确提出不愿意继续履行合同，之后双方始终无法达成一致意见的事实。 二、对被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 根据当事人提交的有效证据以及庭审陈述，本院查明以下事实： 2019年3月10日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将位于杭州市滨江区，主房建筑面积105平方米房屋以110万元的转让给乙方；乙方应在合同签字生效当日支付房屋首付款34万元，甲方同时将房屋使用证和该房屋及其附属设施移交给乙方，尾款于六个月内付清。合同第第三条第2款约定：自房屋交付至办理产权登记手续期间，该房屋使用证由乙方保管，甲方不得在持有房屋使用证，该房屋可以办理产权登记时，双方需无附加条件，积极主动提供相关材料办理产权登记。合同签订当日原告付清了首付款34万元其中定金4万元已于2019年3月8日支付。被告亦将案涉房屋的使用证交付给原告。合同签订后10日左右，被告向原告提出不愿意继续履行合同，但双方始终未达成一致意见。2019年3月23日，被告向原告退还34万元首付款，同时支付3千元作为利息损失，但原告予以拒绝并将款项退回至被告。 另查明，2010年6月1日，被告作为承租人与出租人中国人民武警警察部队杭州市消防支队签订一份,约定案涉房屋租赁期限自2010年6月1日开始至乙方享受其他福利分房或退出现役时止;被告在签订合同时支付房屋租赁保证金25.2万元等内容。2008年8月1日，中国人民武警警察部队杭州市消防支队作为发证单位向被告发放了案涉房屋的房屋使用证，证上载明权属性质为租用，并加盖“租赁登记专用章”。 本院认为：本案争议焦点是案涉房屋转让协议的效力。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条、第五条的规定：军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理；禁止任何单位或者个人丢弃、损坏或者擅自处置军队房地产。根据该规定，本案案涉房屋的所有权人应为中央军委，后勤机关营房部门为产权产籍管理部门。被告仅为案涉房屋的承租人无权进行处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，因权利人中央军委并未追认原、被告之间签订的房屋转让协议，故该协议应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告返还购房款34万元，本院予以支持。案涉协议签订时，原告对案涉房屋属于军产房性质，且所有权属不属于被告均系明知，应当对于合同是否能够履行即军产房屋是否能够过户交易进行谨慎判断后再签订。因此，双方对签订的案涉协议无效均有过错。基于被告于2019年3月23日已将首付款34万元返还给原告，但原告因与被告无法就违约金达成一致意见，而将该款项退回被告账户，故本院酌情确认被告赔偿原告已付款项的利息损失380元。关于原告主张的违约金及律师费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金光宇于本判决生效之日起十日内返还原告徐宝权购房款340000元。 二、被告金光宇于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐宝权损失380元。 三、驳回原告徐宝权的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4084元，由原告徐宝权负担1051元，被告金光宇负担3033元。被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇一九年八月二十五日 书记员  朱洁