江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初8413号原告:刘玲勤，女，1964年3月17日生，汉族，住江苏省邳州市。原告:王良莹，女，1991年7月21日生，汉族，住江苏省邳州市。以上两原告共同委托诉讼代理人:赖冠能，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：张荣启，男，1974年3月6日生，汉族，住江苏省邳州市。被告：徐杰，女，1974年9月8日生，汉族，住江苏省邳州市。第三人：王维益，男，1959年7月30日生，汉族，住江苏省邳州市。第三人：江苏邳州农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省邳州市建设中路16号。法定代表人：张军，该公司经理。原告刘玲勤、王良莹诉被告徐杰、第三人王维益、江苏邳州农村商业银行股份有限公司（以下简称邳州农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘玲勤及其委托诉讼代理人赖冠能，被告张荣启，第三人王维益到庭参加诉讼，被告徐杰、江苏邳州农村商业银行股份有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玲勤向本院提出诉讼请求：1、判决两被告协助将位于XXX房屋产权变更登记至原告刘玲勤、王良莹名下；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告一刘玲勤和第三人王维益为夫妻关系，原告二王良莹为刘玲勤与王维益之女。两被告为夫妻关系，原被告之间为亲戚关系。2009年至2013年期间，王维益陆续通过现金、银行转账和为被告提供担保并替其偿还借款等方式，多次向被告提供借款。截至2013年11月29日，尚有人民币56万元未还。由于两被告无力偿还王维益借款，经各方协商，一致同意以被告二在其夫妻存续期间购买的位于XXX万元折抵给二原告，以偿还二被告所欠王维益的借款。2014年2月17日，刘玲勤、王良莹与两被告就前述房产转让事宜签署了《房屋转让合同》。后两被告将该房产交付给原告，但由于该房产已抵押给第三人江苏邳州农村商业银行股份有限公司（以下简称邳州农商行）用于按揭贷款，且二被告至今下落不明，所欠房贷至今未还，二原告至今无法联系二被告配合完成赎楼并过户事宜。为了完成房产过户，若邳州农商行同意在获得清偿后配合完成解除房产抵押登记手续，协助二原告完成房产过户，二原告同意替二被告清偿其所欠邳州农商行所欠涉案房贷本息。综上，为维护原告的合法权益，诉诸贵院，望判如所请。被告张荣启辩称，我与原告签订的转让合同不是真正转让房屋。办理抵押贷款时，第三人是担保人，原告怕我还不上为了让我放心，因为我欠别人钱，怕别人抢占房屋抵债，想用合法的手段保护个人财产。56万元的欠条是我写的，但是没有真实借款，是为了让房屋转让合同更有真实性而写的欠条。原告提供的担保欠条。2009年的早已经过了诉讼期，而且我已经还给原告了，当时原告说欠条在出借人手里，要来再给我，后来也没提到要回来，所以证明不了56万元欠条的真实性。原告提供的银行交易凭条，显示在2010年到2012年间，和欠条相差2-4年，谁会借几十万而不打借条？这不符合常理。这张卡应该是借给原告用的，所以证明不了56万元欠条的真实性。我有证据证明条是假的，我给原告一张银行卡，每年有2万元多收入，现在卡在原告手里，钱是原告取的，我让原告把房子每月1000元租出去，正好还房贷每月2900多元，如果合同是真实的，不会给原告这张卡，房子也不会租这么低了。综上所述，欠条、合同是假的，是以合法形式掩盖非法目的，合同无效，请求驳回原告诉请。被告徐杰未答辩。第三人王维益陈述，同意原告诉请。第三人邳州农商行提供书面意见，2012年7月10日，徐杰与我行签订了《个人购房担保借款合同》，该合同由徐杰和张荣启提供房产抵押担保，并由王维益提供个人保证担保，我行根据借款合同在2012年7月20日向徐杰发放贷款25万元，截止2019年4月18日尚欠贷款本息296227.3元，在我行贷款本息受偿后，我行将按照法律规定依法履行义务。经审理查明，本院认定事实如下：王维益与刘玲勤为夫妻关系，王良莹为二人女儿，徐杰与张荣启为夫妻关系。自2009年至2012年，王维益为张荣启担保向外借款，同时王维益个人借款给张荣启，2012年3月12日，张荣启与王维益对账，并出具对账单一份，张荣启在该对账单签字，并注明“欠54万元”。2013年11月29日，张荣启原告出具欠条一份，内容为“今借王维益伍拾陆万元整（560000）借款人张荣启2013.11.29”。因被告一直未偿还原告欠款，经协商，2014年2月17日，刘玲勤、王良莹（乙方）与张荣启、徐杰（甲方）签订《房屋转让合同》一份，约定，甲方将邳州市运XXX房屋转让给乙方，价格为56万元，银行贷款由乙方负责，待此房屋产权证能办理时，由甲方负责协助办理。双方在合同签字并按捺指印。合同签订后，被告将涉案房屋交付给了原告，由原告向外出租。2012年7月份，徐杰、张荣启与江苏邳州农村商业银行股份有限公司签订《房地产抵押合同》一份，约定，两被告以涉案房屋做抵押向银行贷款25万元，并设立了抵押登记，王维益为该笔贷款提供担保。该贷款尚未还清。原告愿意将涉案贷款还清，第三人亦表示在原告还清贷款后，同意配合原告办理注销抵押权的相关手续。经在邳州市房产服务中心查询，涉案房屋无查封，只有在邳州农商行的抵押登记。邳州市运河房产开发有限公司开发的博士苑小区的房子手续齐全，具备办证条件。上述事实，有借条、欠条、转款凭证、合同等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，合法的民事权益受法律保护。关于原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题，双方签订的合同实际是以物抵债，但双方签订合同时，已经届清偿期，债权数额确定，双方将借款转化为购房款，也不存在显失公平的情形，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自义务，原告已经支付了被告购房款，房屋也已经交付给了原告，但被告未按照合同约定办理过户手续。因涉案房屋存在抵押登记，在抵押权未经注销的条件下，无法完成房屋产权变更登记手续。现两被告未清偿抵押债务，原告愿意代其清偿结欠第三人邳州农商行的贷款本息以注销抵押登记，第三人邳州农商行对此表示同意，原告的主张不损害他人的权益，本院予以准许，具体的清偿额度应以第三人邳州农商行出具的对账单为准。在原告清偿后，应由两被告和第三人邳州农商行办理涉案房产的抵押登记注销手续，再由两被告协助原告办理房产过户手续，由原告取得该房产的完整产权。房屋产权变更登记过程中所发生的税费由原告承担。被告辩称，借款未实际发生，但通过原告提交的欠条、借条、对账单、转款凭证可以认定被告欠款的事实，对于被告的辩称意见本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘玲勤、王良莹于本判决生效之日起十日内代被告徐杰、张荣启清偿结欠第三人江苏邳州农村商业银行股份有限公司的抵押贷款本息余额（具体以第三人的账单为准）；在原告刘玲勤、王良莹清偿后的十日内由两被告与第三人江苏邳州农村商业银行股份有限公司办理邳州市运河街道XXX的抵押注销手续。二、两被告在抵押权注销后十日内协助原告刘玲勤、王良莹办理邳州市运河街道XXX产权变更登记手续。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费9400元，公告费600元，由被告徐杰、张荣启负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟审 判 员  孔令梅人民陪审员  董雪利二〇一九年八月十五日书 记 员  胡 冰