湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初5331号原告：罗某，男，2002年2月21日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。法定代理人：罗红玉，女，1974年10月30日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。系原告罗某的母亲。委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。被告：岳阳升泰房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖西游路天赋大厦。法定代表人：甘利群，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。法定代表人：阳金明，负责人。委托诉讼代理人：王唯任，男，1986年11月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。系第三人公司业务副主管。委托诉讼代理人：祝梦君，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告罗某与被告岳阳升泰房地产开发有限公司（以下简称“升泰公司”）、第三人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司（以下简称“长城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某的委托诉讼代理人姜朝晖、被告升泰公司的委托诉讼代理人杜明智、第三人长城公司的委托诉讼代理人王唯任、祝梦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2016年7月1日起计算至涉案商品房交付之日止，以499758元为基数，按日万分之一的标准计算逾期交房的违约金；2、请求解除抵押登记，判令被告立即为原告办理商品房转移登记手续，并从2018年7月1日起计算至办理好产权证登记之日止，以499758元为基数，按日万分之一的标准计算逾期办证的违约金：3、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同，购买美浓小镇商品房一套。合同约定2016年6月30日前，被告将已经竣工验收备案的商品房交付原告使用。至起诉之日，本案涉及的商品房仍然没有完成竣工验收备案，没有符合法定的交房要求，且被告也没有按约定为原告办理产权登记证书。因为被告的违约行为，给原告造成的经济损失，被告应该承担。在签订商品房买卖合同时，第三人同意将办理了抵押的商品房出售给原告。据此，特诉至人民法院，望判如所请。被告升泰公司辩称：1、被答辩人是中国建设银行股份有限公司岳阳城陵矶支行（以下简称“建行城陵矶支行”）的团购户，团购户与团购单位签订合约后交房时间为2016年8月5日，此后双方协商将交房时间推迟到2017年5月31日。2、根据答辩人与被答辩人在商品房买卖合同补充协议中的约定，答辩人案涉房屋建设过程中，具有下列可顺延交房的情形：（1）雨雪天气属自然现象，是不可抗力，据实可顺延交房时间439天。根据当地气象部门统计，在案涉房屋主体施工期间遭遇雨雪天气达439天，大风天气71天，属于遭遇不可抗力导致项目工期延误，升泰公司可依约顺延交付期限；（2）主水管未通。造成小区不能正常供水，且严重影响施工工期和包括消防等专业验收项目的验收；（3）赶山路未按时接通。由于出现了市政配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件，致使案涉房屋不具备竣工交付条件；（4）市政供电设施未通、政府审批迟延等情形导致升泰公司不能按合同约定交房。3、原告已收房，即使要支付逾期违约金也只能计算至收房之日。本案不能算是逾期交房，已经交房时实际变更了交房条件。4、答辩人与第三人办理的抵押登记，是合法有效的。5、关于办理房屋产权登记，是答辩人与被答辩人双方的义务，被答辩人对于已经履行提交登记材料的义务具有举证责任，同时被答辩人办证需要交纳维修基金和契税，被答辩人应当履行买受人的基本义务。第三人长城公司辩称：1、答辩人享有涉案房屋的第一顺位合法抵押权。2、原、被告双方签订的商品房买卖合同并不影响答辩人的抵押权。原告、被告、第三人三方分别围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织三方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年10月18日，建行城陵矶支行（乙方）与被告升泰公司（甲方）签订《美浓小镇团购房协议书》，主要内容为乙方职工团购甲方开发的美浓小镇小区商品房200套，团购户在一定范围内享有优先选房及价格等优惠，另约定具体购房细则由团购户与甲方签订商品房买卖合同确定。2015年11月10日，原告罗某的母亲罗红玉作为建行城陵矶支行的团购户之一，与被告升泰公司签订《商品房买卖合同》，双方约定为原告购买美浓小镇XXXXXX号房屋一套，总价款为499758元。合同第九条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告。第十一条约定被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条第（三）项约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。此外，双方在补充协议中约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且被告在事实发生之日起60日内告知原告的；2、不可抗力包括国家和地方政策变动，政府部门对验收即市政配套、安装之延误，自然灾害、战争等；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）。合同中无因雨雪天气可以顺延交房的类似约定。合同签订后，原告罗某按约向被告升泰公司支付了全部购房款。2016年8月5日，被告升泰公司组织包括中行岳阳分行、岳阳市政府机关事务管理中心、建设银行岳阳城陵矶支行等单位在内的团购单位及部分业主代表就延期交房事宜召开协调会议并形成会议纪要，被告升泰公司在会中对延期交房的理由和困难进行了陈述，并请求将交房日期延期至2017年5月31日。中行岳阳分行参会代表对被告延期交房表示理解，希望开发公司做好到期交房的服务工作；建设银行岳阳城陵矶支行参会代表明确表示同意延期；岳阳市政府机关事务管理中心的参会代表没有明确表示是否同意延期。2019年3月4日，原告收房，但案涉房屋至今未完成竣工验收备案，亦未办理产权转移登记。原、被告双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，岳阳市2014年1月1日至2016年12月31日期间存在降水、极大风速的天气情况，诉争房屋施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，存在赶山路延期通车、主水管、市政供电设施延迟等问题。再查明，2015年7月涉案房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为四川德阳银行股份有限公司，并办理了抵押登记，抵押登记机构为岳阳市房地产管理局产权处。2015年8月26日，德阳银行股份有限公司出函同意涉案商品房办理预售许可证。2015年10月19日，第三人长城公司与德阳银行股份有限公司、被告升泰公司及案外人甘某某、张某某、戴某、王某订立《债权转让协议》。依据该协议，德阳银行股份有限公司将其享有的对被告升泰公司包括涉案房屋的所有在建房屋的抵押权转移至第三人长城公司。同日，被告升泰公司与第三人长城公司签订《抵押合同》，将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人长城公司，并办理了抵押登记。2015年10月28日，第三人长城公司向岳阳市房产局出具了“同意办理商品房预售许可证的函”。本院认为，原告罗某与被告升泰公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实及原告、被告、第三人的陈述，本案的争议焦点为：一、被告升泰公司主张顺延交房时间的理由是否成立；二、逾期交房和逾期办证的违约金如何认定；三、原告要求解除第三人抵押登记，立即为原告办理商品房转移登记手续的理由是否成立。关于焦点一，本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就顺延交房时间的情形及条件进行了约定，但诉争房屋在施工期间遭遇降雨、大风天气达300余天，受市政基础配套设施建设的影响，赶山路延期通车、主水管、市政供电设施延迟等问题系客观存在，被告升泰公司因不可抗力原因延迟交房应得到采纳，但具体顺延交房时间的长短，应综合考虑购房者是否为团购户、合同约定的交付时间、是否收房以及逾期交房的损失、升泰公司的违约原因等情况确定，本院结合全案情况，酌情认定交房日期顺延至2017年5月31日。关于焦点二，因案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告升泰公司逾期向原告罗某交付房屋，更未为其办理房屋所有权变更登记手续，被告升泰公司已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。根据双方在合同中所约定的逾期交房违约金计算方式及本院确定的交房期限为2017年5月31日的事实，本院认定被告升泰公司应自2017年6月1日起至案涉房屋实际交付之日2019年3月4日止以499758元为基数按日万分之一向原告罗某支付逾期交房违约金；此外，根据双方在合同中所约定的逾期办理不动产登记手续违约金的计算方式，本院认定被告升泰公司应自2019年5月30日（即自2017年5月31日房屋交付之日起730日内）起至实际完成房屋所有权登记之日止以499758元为基数按日万分之一向原告罗某支付逾期办证违约金。关于焦点三，被告升泰公司以其在建工程抵押给第三人长城公司，第三人长城公司同意被告升泰公司为涉案商品房办理预售许可证，并登记备案，被告升泰公司以此将房屋售卖,原告作为购买者，基于合理信赖支付了全部购房款，取得的应是没有权利瑕疵的标的物。第三人长城公司作为抵押权人明知签署同意办理预售许可证函有可能因被抵押权人失信原因导致抵押物出售后资金监管失控，而仍同意办理预售许可，并且抵押权人没有对其抵押物重新设定高度安全的资金监管方式。现因被告升泰公司未及时向第三人长城公司还款致使第三人的债权未完全实现，责任不在原告。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，原告基于支付全部购房款的债权带有根本保障生存权的意义，此种权利优先于建设工程价款优先权、抵押权及其他债权。故原告要求解除第三人抵押登记，立即为原告办理商品房转移登记手续的理由成立，本院予以支持。对于第三人长城公司的抗辩理由本院不予支持，第三人长城公司与被告升泰公司因抵押权受偿产生的纠纷应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、由被告岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告罗某支付自2017年6月1日起至2019年3月3日止以499758元为基数按日万分之一支付逾期交房违约金；二、第三人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司于本判决生效之日起30日内注销美浓小镇XXXXXX号房屋抵押登记。被告岳阳升泰房地产开发有限公司于本判决生效、在解除第三人中国长城资产管理有限公司湖南省分公司抵押权后，立即为原告罗某办理美浓小镇XXXXXX号房屋的所有权登记手续，并自2019年5月31日起至完成房屋所有权登记之日止以499758元为基数按日万分之一支付逾期办证违约金。三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，保全费100元，合计600元，由被告岳阳升泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 杨 莉二〇一九年八月二十九日书记员 聂博文