山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初6647号 原告：交通银行股份有限公司青岛李沧第一支行，住所地山东省青岛市李沧区书院路60号。 主要负责人：张萍，职务行长。 委托诉讼代理人：蓝斐，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林鹏，山东琴岛律师事务所律师。 被告：徐海华，女，1974年4月17日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被告：青岛绿城华川置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区灵川路6-2号。 法定代表人：胡裕波。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司青岛李沧第一支行（以下简称“交通银行”）与被告徐海华、青岛绿城华川置业有限公司（以下简称“绿城置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行委托诉讼代理人蓝斐、林鹏、被告绿城置业委托诉讼代理人盛雁、王彦魁到庭参加诉讼。被告徐海华经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 交通银行向本院提出诉讼请求：1.判令徐海华偿还交通银行借款本金2507908.76元及欠息117949.16元（暂计至2019年6月19日，至实际给付之日欠息按照合同约定计算）；2.本案案件受理费、保全费、邮寄费、公告费等费用由徐海华承担；3.判令绿城置业对上述诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2013年3月13日，交通银行与徐海华签订《个人房产抵押贷款合同》，约定交通银行向徐海华发放贷款303万元，用于购买青岛市李沧区户房产，并用该房产为上述贷款提供抵押担保，绿城置业为徐海华的上述债务提供连带责任保证担保。交通银行于2013年3月19日向徐海华发放贷款，但徐海华未按约还款，交通银行有权宣布贷款提前到期，要求徐海华结清全部贷款本息，同时要求绿城置业承担连带清偿责任。 绿城置业辩称，1.《个人住房抵押贷款合同》约定徐海华以其所购房产为贷款提供抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，在没有约定或约定不明的情况下，应当先以徐海华自己提供的抵押物实现债权。2.根据交通银行个人房贷办理流程以及贷款合同的约定，应当先办理抵押登记手续再发放贷款，交通银行应与徐海华于2013年3月13日共同向房地产登记机构申请预购商品房抵押预告登记，但交通银行未按照合同约定办理登记，抵押房屋满足办理正式抵押登记条件后，交通银行也没有办理正式抵押登记，应视为交通银行自行放弃抵押权。绿城置业承担的阶段性担保责任，是附解除条件的民事法律行为，交通银行以不作为的形式阻止保证责任解除条件的成就，视为解除条件已成就。交通银行对本案所涉房屋所在楼盘的房屋权属登记情况非常清楚，交通银行未办理抵押预告登记，也未通过其他方式进行请求权的主张及对担保物行使权利和进行保全措施，视为对抵押物、优先受偿权、债权实现的自行放弃，绿城置业不需继续承担保证责任。3.交通银行最迟在2013年9月14日就明知应与徐海华办理正式抵押权设立登记，此时该房屋办理登记并无任何障碍，但交通银行怠于行使权利并故意放弃抵押权权利，也不排除其与徐海华恶意串通，加重了绿城置业的担保责任。根据相关法律规定，绿城置业应在交通银行丧失优先受偿权益范围内免除担保责任。因本案所涉房产的价值足以全额偿还贷款本息，绿城置业的全部担保责任已免除。4.由于交通银行故意不行使权利，导致案外人在本案所涉房产设立了抵押权，且有多笔查封，如果绿城置业承担了担保责任，绿城置业无法实现对房产的权利，违背公平原则。交通银行是按揭贷款的受益者，可以获得高额贷款利息收益，应当对抵押贷款经营和管理行为承担风险。 徐海华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：交通银行提交《解押承诺函》复印件一份，主要内容为绿城置业向交通银行承诺，凡为购买“理想之城.蓝岸”、“理想之城.御园”、“理想之城.西子公寓”项目而向交通银行申请个人住房按揭贷款的，在交通银行批复并放款后，绿城置业在放款日后180日内配合交通银行办理相关预抵押手续。因绿城置业不认可该证据的真实性，交通银行也未提供原件进行核对，本院对该证据的真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2013年3月13日，交通银行与徐海华、绿城置业签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：1.徐海华向交通银行贷款303万元，用于购买位于青岛市李沧区户房产，贷款期限360个月；2.贷款利率按中国人民银行相应期限档次贷款基准利率下浮15%，遇基准利率调整的，于调整次年1月1日调整合同利率；3.绿城置业为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；借款人取得房屋权利证明，且交通银行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，绿城置业的保证责任解除；4.合同项下抵押物为所购房产，抵押担保范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；5.借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；6.借款人违反合同约定的，视为合同的“提前到期事件”，交通银行有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。 同日，交通银行与徐海华签订《补充协议》，约定：徐海华预购上述房屋，自补充协议生效之日起，双方向房地产登记机构申请预购商品房抵押预告登记；上述房屋符合办理正式抵押登记条件后，徐海华应配合交通银行办理正式抵押登记手续。 二、2013年3月19日，交通银行发放贷款303万元。 三、徐海华未按时偿还借款本息，截至2019年6月19日，尚欠借款本金2507908.76元，利息、复利、罚息117949.16元。 四、本案所涉房屋未实际办理预购商品房抵押预告登记。2013年9月5日，该房屋已具备办理房地产登记条件。2013年11月12日，徐海华办理了该房屋的所有权登记。2013年11月19日，该房屋办理了抵押权登记，他项权利人为招商银行股份有限公司青岛香港中路支行，债权数额700万元。后该房屋被多轮查封。 五、2012年8月14日，交通银行与绿城置业签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定：1.绿城置业可以推荐购买“御园”、“西子公寓”、“蓝岸”三个指定楼盘房屋的购房人向交通银行申请个人房产抵押贷款；2.为保障交通银行发放贷款的安全，在该协议签署之日，绿城置业应向交通银行出具股东会决议或董事会决议，表明同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证，购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贷款设定抵押担保、交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，绿城置业的保证责任解除；3.业务流程：……购房人向交通银行申请贷款时，绿城置业应按照该协议约定签署相关文件（即《个人房产抵押贷款合同》），并根据交通银行的要求协助提供购房人的有关资料和为审批贷款所需的其他文件；……交通银行与购房人签署《个人房产抵押贷款合同》后，绿城置业应按产权交易登记部门的要求提供全套所需资料，协助交通银行在7天内办妥该抵押登记或备案手续；……绿城置业准备向购房人交付房屋时，应提前7天通知交通银行，在所购房屋的《房地产权证》办妥后，绿城置业应立即通知交通银行，并协助交通银行在5天内办妥所购房屋的现房抵押登记手续；未经交通银行同意，绿城置业不得在办妥现房抵押登记手续前将所购房屋的房地产权利证书交付购房人。 六、根据交通银行的申请，本院至青岛市不动产登记中心就办理预购商品房抵押预告登记是否需要房地产开发商配合进行调查，并随机调取了本案所涉房屋所在楼盘（理想之城.御园）其他7套在交通银行贷款的房屋办理抵押预告登记的情况；根据绿城置业的申请，本院调取了同楼盘的李沧区延川路XX号X号楼X单元XXX户、X号楼X单元XXX户办理抵押预告登记的情况。 经询问，不动产登记中心的工作人员答复称，办理不动产登记需由双方共同填写提交《不动产登记申请书》（模板附卷），对于预购商品房抵押预告登记，需由房地产开发商与购房人共同填写一份申请书，同时由贷款银行与购房人共同填写一份申请书，一并提交给不动产登记中心；2013年办理登记时也是这样要求，只是申请书的格式与现在略有不同，内容基本一致。 本院调取的9套房屋登记信息显示，除李沧区延川路XX号X号楼X单元XXX户、X号楼X单元XXX户外，其他随机抽取的7套房屋均未办理抵押预告登记，而是直接办理正式抵押登记，登记时间均在2013年9月以后；X号楼X单元XXX户申请抵押预告登记的时间为2013年7月18日，X号楼X单元XXX户申请抵押预告登记的时间为2013年7月5日。 交通银行与李沧区延川路XX号X号楼X单元XXX户购房人、绿城置业签订《个人房产抵押贷款合同》的时间为2012年9月21日，发放贷款时间为2012年9月28日；交通银行与X号楼X单元XXX户购房人、绿城置业签订《个人房产抵押贷款合同》的时间为2012年8月29日，发放贷款时间为2012年8月30日。 本院认为，本案所涉《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。徐海华未按时足额还本付息，违反了合同约定，交通银行有权宣布贷款提前到期，要求徐海华偿还全部未还贷款本息，并按约定承担逾期还款的违约责任。合同约定徐海华以所购房产提供抵押担保，但因该房产未办理预告登记及抵押登记，抵押权未设立，交通银行无权就该房产优先受偿；合同约定绿城置业提供连带责任保证担保，绿城置业是否应对徐海华的前述债务承担保证责任，是本案的争议焦点。 根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，绿城置业的保证责任在“借款人取得房屋权利证明，且交通银行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本”后解除，现借款人徐海华已取得房屋权利证明，但交通银行并未取得抵押登记证明文件，也不可能再取得，显然上述解除条件未实际成就。 绿城置业称交通银行未在发放贷款前办理抵押预告登记，且未在具备办证条件后及时办理正式抵押登记，属于以不作为的方式“不正当的阻止条件成就”，应当视为保证责任的解除条件已成就。本院认为，从抵押（预告）登记的办理流程来看，虽然房地产开发商不需要到场办理，但需就每一套房产提供加盖公章及法人章的申请书，否则登记不能完成。绿城置业主张交通银行怠于办理本案所涉房产的抵押（预告）登记，首先应当证明绿城置业已提供了必要的材料，履行了配合义务。绿城置业称其提供的申请书是交通银行审核贷款的必需材料，因此贷款实际发放即证明其已提供申请书。《个人房产抵押贷款合同》约定徐海华配合交通银行办理抵押预告登记，约定的是一种应然状态，而不是对实际状态的确认，不能反推出登记材料已齐全的结论。从本院调取的9套房屋登记情况来看，除绿城置业申请调取的两套房屋外，其他7套房屋均未办理抵押预告登记，而是在2013年9月以后办理了正式抵押登记；办理了抵押预告登记的两套房屋，登记时间在2013年7月，而贷款发放时间为2012年8、9月，即均在贷款发放后才办理抵押预告登记。可见在交通银行与绿城置业合作的该楼盘业务中，先发放贷款、后办理抵押预告登记或抵押登记是常态，其他房屋也没有在发放贷款前办理抵押预告登记，本案并非个例，从整个楼盘办理登记的情况来看，绿城置业是否在发放贷款前提供办理登记所需材料是无法确定的，绿城置业需另行提交证据予以证明。绿城置业未提交证据证明其已就本案所涉房屋提供了办理抵押（预告）登记所需材料，不能证明未办理登记的责任在于交通银行，对其主张交通银行故意阻止保证责任解除条件成就的抗辩理由本院不予支持。 绿城置业提出一个抗辩观点称开发商阶段性保证责任解除条件的判定标准为开发商是否完成了房产所有权的初始登记条件，因此主张绿城置业的保证责任于2013年9月5日解除。本院认为，上述观点成立的前提是房屋还具备办理抵押登记的可能性，即贷款银行以抵押房屋优先受偿尚有实现可能，那么在开发商完成房屋初始登记条件后，如果房屋已办理抵押预告登记，或虽未办理抵押预告登记，但房屋无其他权利障碍，可以通过程序上补足，使债权人的抵押权有效设立，从而使约定的解除条件得到实质上的满足。开发商阶段性保证设立的本意是在房屋尚不具备登记条件、抵押权暂无法有效设立时，由开发商与贷款银行建立保证合同关系，为贷款安全提供保障。虽然阶段性保证有间接促使开发商尽快完成开发的作用，但是否完成开发并不是保证合同中开发商的义务，对于贷款银行来说，其真正关心的也不是开发是否完成，其最终的着眼点是能否取得房屋抵押权以保障债权实现。如果不论房屋情况如何，仅以开发商是否完成开发阶段作为判断保证责任是否解除的标准，就偏离了该制度的初衷。本案中，徐海华所购房屋未办理抵押预告登记，在具备不动产登记条件后，绿城置业又将登记所需材料直接交给了徐海华，徐海华自行办理所有权登记后，随即将房屋抵押给了其他债权人，此后房屋被多轮查封。在此情况下，交通银行的抵押权已没有实现可能，如果以完成开发义务作为解除保证责任的条件，就违背了保证合同的本意，因此对绿城置业的该项抗辩本院不予采纳。 综上所述，绿城置业未能证明交通银行对不能设立抵押权存在过错，绿城置业的保证责任解除条件未成就，应对徐海华的债务承担连带保证责任。 徐海华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、徐海华于本判决生效之日起十日偿还交通银行股份有限公司青岛李沧第一支行借款本金2507908.76元及截至2019年6月19日的利息、复利、罚息117949.16元，并按合同约定的计算方式支付自2019年6月20日起至实际给付之日止的利息、复利、罚息； 二、青岛绿城华川置业有限公司对第一项债务承担连带清偿责任；青岛绿城华川置业有限公司承担保证责任后，有权向徐海华追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27220元、保全费5000元、公告费1200元，共计33420元，由两被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 丁 卉 审判员 赵 斐 审判员 魏慧慧 二〇一九年八月十三日 书记员 于 雪