广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4627号原告：曾建新，男，1988年2月17日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：冯恩华，男，1976年7月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：梁意飞，女，1981年6月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗斌、郑卓愉，广东百思威律师事务所律师、实习人员。原告曾建新诉被告冯恩华、梁意飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾建新、被告梁意飞及其委托诉讼代理人罗斌、郑卓愉到庭参加了诉讼。被告冯恩华经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾建新向本院提出诉讼请求:1、判令被告冯恩华、梁意飞按《解除合同协议》赔偿原告人民币48.1万元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年2月16日，原告与被告冯恩华在广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（以下简称“中介公司”）居间介绍下签署了编号为M2161573的《房屋买卖合同》。合同约定原告（即买方）购买被告冯恩华（即卖方）位于广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房产，房价款为人民币308万元整，订金人民币30万元。因本次交易约定以组合贷方式办理按揭手续（即公积金贷款+商业银行贷款），其中公积金贷款需要买方将首付款93万元的90%（即83.7万元）存入指定监管账户，双方约定办理公积金贷款资金监管手续当天，卖方退回20.7万元订金给买方。同时合同约定，卖家需于2019年4月20日前完成所有房屋抵押解除手续。若卖方违约造成交易无法达成，卖方需退回买方支付的所有费用，赔偿买方因履行合同造成损失并按房价款的10%（即人民币30.8万）支付违约金。《房屋买卖合同》签订当天，原告与被告冯恩华办理网签手续，原告向冯恩华支付订金人民币15万，剩余部分双方约定于2019年3月10日前支付。2019年2月25日，原告与被告冯恩华达成《补充协议》，原告无需支付剩余15万元订金，其他事项仍按原合同履行。2019年3月7日，被告冯恩华以急需资金周转为由要求原告继续支付订金，原告再次支付冯恩华订金人民币2万元。2019年3月8日，原告与被告冯恩华再次签署《补充协议》，双方约定办理公积金贷款托管手续当天，冯恩华需退回订金7.7万元给原告做公积金贷款资金监管。原告合计向冯恩华支付订金人民币17万元。合同签署后，原告积极履行合同义务办理相关按揭手续。2019年2月22日，原告与被告冯恩华签署申请办理组合贷按揭手续材料，冯恩华妻子梁意飞到场签署《同意出售共同财产声明书》，2019年3月14日原告收到贷款通过审批通知，2019年3月21日原告与银行及公积金中心签署贷款同贷书，因冯恩华未按约定退回原告人民币7.7万元订金，原告当天未能同步办理公积金贷款资金监管手续。虽经原告多次催告，冯恩华一直未退回原告7.7万元人民币，亦未按合同约定于2019年4月20日前完成房屋抵押解除手续。2019年5月14日，被告冯恩华明确表示拒绝履行合同，原告联系被告梁意飞，询问其是否知情，梁意飞表示按照冯恩华的决定处理。2019年5月26日，原告与被告冯恩华、中介公司达成《解除合同协议》，协议约定：因卖方个人原因造成房屋买卖无法达成，三方同意解除合同。2019年5月23日前，卖方退回买方人民币481000元（包括退回买方订金17万元，支付《房屋买卖合同》违约金30.8万元，赔偿买方因办理按揭手续支出3000元）。但截至今日，被告冯恩华、梁意飞未按《解除合同协议》退还原告任何费用。基于上述事实，原告认为，原、被告之间达成的《解除合同协议》系双方真实意思表示，应属合法、有效合同。被告冯恩华、梁意飞应履行《解除合同协议》约定，退回原告人民币48.1万元。特此，恳请贵院依法判如所请。被告冯恩华没有答辩意见。被告梁意飞辩称：一、被告梁意飞并非适格被告，其不是涉案房屋交易过程中的当事人，原告依据《解除合同协议》要求被告梁意飞承担责任于法无据，应予驳回。从原告提供的证据可见，两被告就案涉房屋签署的全部合同的当事人为被告冯恩华（卖方）、原告曾建新（买方）以及广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（中介方），由始至终，被告梁意飞都并非案涉房屋交易过程中的合同当事人，根据《合同法》合同相对性原则，且被告梁意飞不清楚合同交易的过程，原告的诉讼请求于法无据，应予以驳回。二、在被告冯恩华出售房屋之前，两被告已经离婚，双方不存在家事代理关系，被告冯恩华签署的房屋买卖合同、解除合同协议对我方没有约束力，合同条款对我方不产生法律效力。两被告于2019年1月22日离婚，从原告提供的证据显示，被告冯恩华在离婚后与原告签署房屋买卖合同补充协议及解除合同协议，由于被告梁意飞、被告冯恩华在交易过程中已经不存在夫妻关系，因此被告冯恩华不属于以家事代理的身份代被告梁意飞签署任何合同或协议，被告冯恩华对外出售登记在其个人名下的房屋及签署相关合同，应当由其承担相应的合同责任。三、涉案房屋登记在被告冯恩华名下，我方不但没有签署买卖合同、补充协议及解除合同协议，更没有收取交易房款，原告依据《解除合同协议》要求我方承担赔偿责任于理不合。涉案房屋虽然实质上归两被告共有，但从形式上涉案房屋登记在被告冯恩华个人名下，该产权证共有情况一栏显示为单独所有，被告梁意飞并非涉案房屋登记的权属人，被告冯恩华出售案涉房屋不需要我方配合，我方也并未参与上述合同的协商和签订，对相关合同的内容不知情，更没收取任何房款。在我方完全不知道合同协议及具体内容，且没有收取房款的情况下，原告要求我方承担赔偿责任，不但于法无据，而且对独自抚养小孩的离异妇女造成极大困扰。综上所述，鉴于原告的诉讼请求没有法律事实和依据，请求依法判决驳回原告对我方的全部诉讼请求。经审理查明：据广州市不动产登记查册表显示，广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房产为被告冯恩华之房产，建筑面积为94.6661平方米，2018年8月13日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人梁少群（二次抵押）。冯恩华与梁意飞原为夫妻，2019年1月22日，双方签订《离婚协议书》，约定夫妻共同财产的处理：夫妻共同所有的位于广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房及负一楼车库一车位的房及车位财产归双方平均所有，房及车位地产权的变卖手续自离婚后3月之内办理，男方必须协助女方办理变卖的一切手续等等。同日，冯恩华、梁意飞办理了离婚手续并领取了《离婚证》。2019年2月16日，原告（买方）与被告冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告冯恩华位于广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房产，物业成交价为人民币3080000元整；签订本合同时支付人民币300000元作为定金。首期楼款（含定金）人民币930000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续、交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。2150000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方己付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费；对合同条款即补充内容的修改或补充：本次交易物业还在抵押2100000元和欠400000元垫资公司，业主承诺可以自己赎契，在签订合同后业主在2019年4月20日前内搞定赎契，赎契后双方办理按揭手续；签约当天支付定金150000元给卖方，剩余150000元定金在2019年3月10日前给卖方，本次交易约定以组合贷款，因公积金贷款需做首期资金托管，在做托管当天退回207000元定金给买方做资金托管等等。同日，冯恩华收到原告给付的150000元购房定金。2019年2月22日，被告冯恩华、梁意飞出具《同意出售共有财产声明书》，表示：本人同意出售位于广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房的房屋和有关房屋交易等手续，如有隐瞒，本人负一切法律责任。2019年2月25日，原告（买方）与被告冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）签订《补充协议》，约定：一、（1）原合同约定2019年3月10日前买方支付定金人民币150000元给卖方，现买卖双方协商一致同意将此笔定金150000元直接做为首期资金打到公积金资金托管中心托管。（2）原合同约定资金托管当天卖方退回人民币207000元给买方做资金托管，现改为托管当天卖方退回人民币57000元给买方做资金托管。二、买卖双方熟悉清楚上述事项，任意一方违反上述事项，则视作违约,违约方承担由此造成的违约及违法责任。2019年3月8日，原告（买方）与被告冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）又签订《补充协议》，约定：一、（1）原合同约定2019年3月10日前买方支付定金人民币150000元给卖方，现买卖双方协商一致同意将此笔定金150000元直接做为首期资金打到公积金资金托管中心托管。（2）于2019年3月7日卖方向买方提出需资金周转，买方于2019年3月7日给卖方转账20000元，卖方承诺在做资金托管当天转回给买方。（3）原合同约定资金托管当天卖方退回人民币207000元给买方做资金托管，现改为托管当天卖方退回人民币77000元给买方做资金托管。等等。2019年3月7日，原告向冯恩华支付20000元购房部分楼款。2019年3月21日，原告向案外人广州云携按揭服务有限公司支付按揭费3000元。2019年5月16日，原告（买方）与被告冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）又签订《解除合同协议》，约定：三方经友好协商，就买卖位于广州市荔湾区花地大道中雨菊街11号1502房之物业(下称“该物业”）一事，于2019年2月16日签订的《房屋买卖合同》（下称“合同”)，经三方友好协商，就解除该合同达成一致意见，协议如下：三方均知悉现因卖方个人原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除该合同。二、卖方同意退还人民币481000元给买方。三、卖方同意向经纪方支付违约赔偿金人民币48000元。四、三方约定卖方在2019年5月23日前把以上款项付给买方和经纪方。经纪方把已付的人民币24000元中介费退还给买方。五、买卖双方熟悉清楚上述事项，任意一方违反上述事项，则视作违约，违约方承担由此造成的违约及违法责任。诉讼期间，原告提交了与两被告的微信聊天记录及音频光碟，证明被告梁意飞对案涉房屋的交易过程及解除合同并赔偿是知情而且同意。被告梁意飞质证认为其在2019年5月21日才被拉入群，此前没有与该微信群的人进行群聊，但这并不代表梁意飞同意并需承担《房屋买卖合同》约定的合同义务。对于音频梁意飞质证认为其在不知情的情况下录制，该录音并不能完全还原当时情景，不应作为合法证据使用。本院认为:原告曾建新与被告冯恩华签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因卖方个人原因，导致本次交易无法继续进行，原告曾建新与被告冯恩华于2019年5月16日签订《解除合同协议》，同意解除该合同。因此，可确定上述《房屋买卖合同》及两份《补充协议》于2019年5月16日解除。现原告主张被告冯恩华按《解除合同协议》赔偿（退还）原告人民币481000元符合合同约定，本院予以支持。对于梁意飞是否需与冯恩华共同承担赔偿（退还）责任问题分析如下：一、虽然案涉房屋产权登记在冯恩华名下，但冯恩华与梁意飞的离婚协议中已明确案涉房屋为夫妻共有财产，故案涉房屋实际为冯恩华与梁意飞共有房产。二、在冯恩华、梁意飞出具的《同意出售共有财产声明书》中可见，梁意飞是清楚案涉房屋的出售情况，且是同意出售。因此，梁意飞、冯恩华均是案涉房屋的出售方，是房屋买卖合同的相对人，梁意飞应与冯恩华共同承担房屋买卖合同的权利和义务。三、从原告提供的微信聊天记录及音频可知，梁意飞是知道案涉房屋出售出现障碍，且解除合同协议约定退还481000元，实质包含退还购房款170000元、违约金308000元及赔偿按揭费损失3000元，该退还金额没有超出房屋买卖合同约定，不存在增加梁意飞义务的负担。综上所述，因未能出售房屋的过错在房屋的出售方，梁意飞作为房屋出售方之一，应按解除合同协议与冯恩华共同承担赔偿（退还）责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定,判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯恩华、梁意飞向原告曾建新退还481000元（含退还购房款170000元、违约金308000元及赔偿按揭费损失3000元）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4258元，由被告冯恩华、梁意飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年八月六日书记员  马 晴姚晓丹