浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初3219号 原告：陈虎孝，男，1972年7月15日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：汪挺、黄晶晶，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：杭州现代物流运营信息有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D座。 法定代表人：章鹏飞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：沈文哲、季列夫，浙江六和律师事务所律师。 原告陈孝虎与被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪挺、黄晶晶，被告的委托诉讼代理人沈文哲、季列夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告就位于杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）1003室签订的房屋转让合同；2.被告返还原告购房款1627917.5元；3.被告支付原告购房款利息直至实际清偿之日止（以1627917.5元为计算基础，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年1月8日暂计算至2018年3月23日已产生利息365872.19元）；4.被告赔偿原告经济损失2141161.856元；5.被告支付原告赔偿款项共计1627917.5元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2005年1月2日，原被告签订了房屋转让合同，约定被告将现代国际大厦X座第X层X套，建筑面积为289.13平方米（现为杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座XX室）（以下简称案涉房屋）以11260.8元/平方米的单价，房屋总价为3255835元出让给原告，后房产证显示案涉房屋实际面积为214.18平方米。原告按照合同约定，已分批向被告交付购房款共计1627917.5元。在买卖合同订立之后，在被告未告知原告的前提下，将案涉房屋抵押给第三人郑官顺。原告为实现案涉房屋的过户，提起诉讼。现今，案涉房屋已通过司法拍卖转让至第三人，原告已无法实现房屋过户的合同根本目的，故要求解除原签订的房屋转让合同，赔偿损失。综上，为维护自身合法权益，原告依法起诉，望判如所请。庭审中，原告将诉讼请求变更为：3.被告支付原告购房款利息直至实际清偿之日止以1302334元为计算基础，按中国人民银行同期贷款利率从2018年5月13日起算，暂计算至2018年7月18日已产生利息10386.11元；增加一项诉讼请求作为4.被告赔偿定金损失共计325583.5元；原第4、5、6项诉讼请求相应调整为第5、6、7项诉讼请求。 被告辩称：第一，诉讼时效。根据原告提交的材料，其称被告的违约行为发生在2014年1月7日，故其应在2016年1月6日前向被告主张权利。第二，被告已依约将案涉房屋交付原告，原告已实际占有该房屋，并出租获利，故原告要求被告赔偿购房款及定金损失于法无据。第三，原告并未依约按时支付剩余房款，应当承担违约责任。第四，被告所称之损失并非法律规定必然发生的损失，不应得到支持，被告也不应当据此承担赔偿责任。综上，因原告未按时支付剩余房款，被告享有先履行抗辩权，在原告违约的情况下，被告有权挽回损失，因此，被告同意解除案涉房屋转让合同，但原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交的《房屋买卖合同》、收据、房产登记信息、台州市椒江区人民法院民事判决书、网页截屏、杭州市国有土地使用权出让合同书、建设工程规划许可证及附图以及被告提交的民事起诉状、租赁合同等证据，形式合法、内容真实，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据对上述证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下： 2005年1月2日，原被告签订《房屋转让协议书》（以下简称协议），约定双方对房屋转让达成协议如下：第一条项目建设依据。被告（出让人）以出让方式取得黄龙体育中心西北角、编号为杭国土字第XXX号地块土地使用权，土地使用证号为杭西国用（2004）字第0000XX号，该地块面积为3725平方米，规划用途为商务办公及商业用房，定名为现代国际大厦。建设工程规划许可证号为（2003）浙规建证0100888号，施工许可证号为330100200403040501，建设用地批准证书为（2002）杭国土字第XXX号。第二条商品房销售依据。根据《杭州市国有土地使用权出让合同书》第十九条，出卖人取得出让土地使用权后按照合同约定进行开发，完成投资开发，完成开发投资总额的25%以上，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。第三条原告（受让人）所购房屋基本情况。原告购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的X座写字楼，实际楼层为第X层X套（附平面图），该房屋建筑面积约289.13平方米。第四条计价方式与价款。原被告约定按建筑面积计算该房屋单价为每平方米11260.8元，总金额为3255835元。第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记实测面积进行房款结算。第六条付款方式及期限。原告按分期方式付款。原告同意按以下时间和金额分三次向被告支付房款，第一期为定金（按总房价10%计），计325583.5元，应于本协议签订后五日内支付；第二期房款（按总房价的40%计）1302334元，应于合同签订后一个月内支付；第三期尾款（按总房价50%计）1627917.5元，应于2005年6月30日前支付（协助按揭）。第七条原告逾期付款的违约责任。原告如未按约付款1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告已支付的定金作为违约金给被告，其它预付款予以退还，不计利息；1中的违约金不再计付。第八条交付期限。被告应在2006年5月30日前将房屋竣工验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。第九条被告逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定期限交付房屋给原告使用，按下列方式处理，……2.逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款（不含325583.5元定金），同时被告应按合同约定双倍返还定金。第十三条被告保证销售的房屋没有产权纠纷。因被告的原因造成该房不能办理产权登记的，由被告承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。被告应在房屋交付使用后经工程验收合格，根据土地出让合同约定，经有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续（原则上在交房后不超过九个月，如因被告原因未能办理，按本合同第九条第二款执行）。 合同签订后，原告于2005年1月3日支付被告320000元，2005年3月16日支付被告1200000元，2005年4月18日支付被告107917.5元购房款。被告于2006年5月底前将案涉房屋交付原告，原告将案涉房屋出租并于2007年4月18日支付物业费16000元（2006年6月1日至2007年3月31日期间）。根据被告提供的部分租赁合同，原告自房屋交付之日起至今将案涉房屋出租用于收取租金。 杭房权证西字第××号房屋所有权证记载，案涉房屋所有权人为被告，坐落于玉古路188号（现代国际大厦南座）XX室，登记时间为2009年9月16日，规划用途为非住宅，建筑面积为214.18平方米，套内建筑面积为161.32平方米。台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初6451号民事判决查明，因政策原因，包括案涉房屋在内的杭州现代国际大厦南座房产在郑官顺取得抵押权前无法办理房产过户登记。 2014年1月7日，被告将案涉房屋抵押给郑官顺并办理了抵押登记，后案涉房屋于2018年1月23日以3620000元的价格被司法拍卖，用于实现郑官顺的抵押权。拍卖前，案涉房屋评估价为4553000元。 另查明，案涉房屋所在地块系杭州古荡镇庆丰股份经济合作社（以下简称庆丰合作社）与被告共同作为受让人于2003年9月3日与杭州市国土资源局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，受让取得该地块的国有土地使用权，庆丰合作社因享受开发性安置用地政策，在其享有的分摊出让面积中所缴纳的土地出让金标准与被告不同。后该地块由庆丰合作社与被告共同作为建设单位进行开发建设。 根据2014年2月12日《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知》（杭政办函[2014]18号），现代国际大厦中属于被告名下的土地使用权，经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。 审理中，被告陈述，案涉现代国际大厦系被告与庆丰经济合作社合作共建，所使用土地原为庆丰村集体土地，直至2009年被告向土地管理部门支付了部分土地出让金，才取得国有土地使用权大证。大厦内房屋分层按设计规划办理了房产证。但因土地补偿款存在争议，国有土地使用证小证至今未能办理。特别是不动产统一登记后，案涉房产无法办理转移登记。现现代国际大厦国有土地使用权已被法院查封。被告还称，因原告一直未能依约付清剩余转让款，被告多次讨要遭拒后，为挽回自身损失，进行了抵押。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，双方均应按约履行协议约定的义务。在原告依约支付了前两期款项后，被告未按协议第十五条约定协助原告办理产权登记，又将案涉房屋设定抵押权，后案涉房屋被抵押权人依法行使抵押权并进行了司法拍卖，导致原告签订协议的目的无法实现，其行为已违反了协议第九条约定，已构成对原告的根本违约，原告有权解除合同。根据我国合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，原被告签订的协议自被告收到本院送达的诉讼材料之日，即2018年5月25日解除。根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应返还原告已付购房款1627917.5元，并应于房屋租赁合同到期后自2018年10月1日起以年利率4.35%标准向原告支付利息。被告还应依据协议第九条约定双倍返还原告定金，扣除含定金的购房款外，被告还应支付原告325583.5元。原告要求被告返还购房款并支付利息及双倍返还定金的部分诉讼请求，本院予以支持。对原告提出的以拍卖评估价与购买价的价差为标准被告赔偿原告2141161.8元房屋差价损失的诉讼请求，因原告已取得房屋使用权并用于出租获利，且原告仅支付部分购房款，故该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对原告提出的以最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释为依据，以原告已支付购房款一倍为标准要求被告赔偿损失1627917.5元的诉讼请求，因案涉房屋系被告与村集体经济组织合作开发，案涉房屋所在地块的开发与商品房开发亦有所区别，且即便根据该司法解释，因原告已取得案涉房屋使用权并获取租金收益，亦可不支持原告该项诉讼请求，故原告该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对被告提出的原告未在诉讼时效期间内主张权利、已丧失胜诉权的抗辩，因被告将案涉房屋抵押时虽已侵害了作为房屋买受人的原告的权益，但尚不足以导致原告合同目的无法实现，只有案涉房屋于2018年1月23日被司法拍卖后，才导致原告签订合同的目的无法实现，而原告于2018年4月13日向本院起诉并未超过诉讼时效期间，被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。对被告提出的原告并未依约按时支付剩余房款，应当承担违约责任的抗辩，根据协议第六条约定，原告应于2005年6月30日前支付（协助按揭）第三期尾款。由此可见，其一，原告支付尾款的条件是被告协助原告办理按揭手续，而直至案涉房屋被司法拍卖尚未满足办理按揭的条件，其二，原告支付尾款的前提条件是被告交付原告的案涉房屋可办理过户手续，显然原告支付尾款的条件并未成就，原告未支付尾款的行为不构成对被告的违约，前述抗辩无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈孝虎与杭州现代物流运营信息有限公司于2005年1月2日签订的《房屋转让协议书》于2018年5月25日解除。 二、杭州现代物流运营信息有限公司返还陈孝虎购房款1627917.5元，并支付利息（自2018年10月1日起以年利率4.35%标准支付至款项付清之日），于本判决生效之日起十日内付清。 三、杭州现代物流运营信息有限公司支付陈孝虎定金325583.5元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回陈孝虎的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51931元，诉讼财产保全费5000元，合计56931元，由陈孝虎负担37532元，由杭州现代物流运营信息有限公司负担19399元。 陈孝虎于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州现代物流运营信息有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕后旺 人民陪审员  柴振兴 人民陪审员  孙颖娟 二〇一九年八月十六日 书 记 员  孙晓霞