山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初3496号原告：田鸿智，男，1995年5月4日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。委托诉讼代理人：张倩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姬，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：青岛万科生态城置业有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路320-1号2461房间,统一社会信用代码91370200394409967N。法定代表人：刘育民，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所实习律师。原告田鸿智与被告青岛万科生态城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田鸿智的委托诉讼代理人张倩，被告青岛万科生态城置业有限公司的委托诉讼代理人贾国栋、闫金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田鸿智向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款中的全装修差价人民币20万元；2、判令被告对该房屋质量问题及不符合标准的装修、设备进行及时维修整改；3、判令被告按照合同约定，每日按购房价款2011742元的万分之三，向原告支付自原告起诉之日起至被告实际交付房屋日期间的逾期交房违约金；4、判令被告按照约定赠送原告962号车位的使用权；5、判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年签订《青岛市商品房预售合同》、《万科如园项目商品房预定书》，约定原告购买被告开发建设的位于青岛市李沧区户房屋；房屋为精装修房屋，建筑面积89.57平方米，合同附件三就案涉房屋的装修、装饰、设备标准进行了详细的约定；房屋总购房款2011742元，其中房屋全装修价格447850元；交房日期为2018年12月30日前；交付条件为单体竣工验收。合同补充条款第十九条约定，出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备应符合双方约定（合同附件三）的标准，如出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件三的标准不符的，出卖人应使之达到合同附件三的标准或补偿相应差价。合同第十二条约定，被告逾期交房，每延期交房一天，被告按照原告已付房价款的万分之三向原告支付违约金。房屋建成后，原告发现被告实际交付房屋的装修、装饰、设备与合同约定不符，房屋装修、装饰、设备均低于合同约定的标准，房屋装修价值与合同约定标准的差价至少为20万元，被告应向原告承担违约责任。原告认为涉案房屋存在主体结构以外的其他工程质量问题，要求被告整改，因房屋质量整改导致原告不能按时收房，被告应当承担逾期交房违约金。原、被告签订的《万科如园项目商品房预定书》中约定被告赠送原告962号车位使用权，但被告未赠送。故原告诉至法院。庭审中，原告明确表示撤销第2项诉讼请求。明确第3项诉讼请求中违约金数额为111651元，时间从2018年12月31日计算至2019年7月5日，每日按购房价款2011742元的万分之三计算。被告青岛万科生态城置业有限公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，被告不存在违约行为，且原告主张的违约金计算标准明显过高，即便被告存在该违约行为，也应当予以调整，请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《青岛市商品房预售合同》、收款回执、房屋交付单及EMS邮寄单和回执、《万科如园项目商品房预定书》、《确认书》、《万科如园项目车位使用权转让合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人张静代田鸿智与被告签订《万科如园项目商品房预定书》一份，载明：双方经协商一致，就买受人购买出卖人开发的房屋达成本预定书，购买房屋万科如园2号楼1单元1202室，建筑面积89.57平方米，总房款为人民币2190200元。该房屋对应赠送962号车位使用权。2018年4月30日，田鸿智本人与被告重新签订《万科如园项目商品房预定书》，载明：双方经协商一致，就买受人购买出卖人开发的房屋达成本认购书，购买房屋万科如园2#高层-C21单元1202室，建筑面积89.57平方米，总房款为人民币2011742元。无赠送车位使用权的约定。后原告签订《确认书》一份，载明：本人于2018年4月30日购买贵公司开发的如园项目2号楼1单元1202户房屋，该房屋含装修价格在内的销售总价格为2011742元。……本人确认，该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯价和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利，《购房合同》主合同与补充协议中约定的购房差价也不构成贵公司对装修标准的承诺；且除另有说明，《购房合同》（含主合同、附件及补充协议等）中所述房价款、购房款等表述，除非能够特别指明金额，实际上均指含装修价格的购房总价款金额。2018年5月4日，被告青岛万科生态城置业有限公司作为甲方，原告田鸿智作为乙方签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定乙方向甲方购买李沧区东川路106号《于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块（万科如园）》2号楼1单元14层1202户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为89.57平方米。第三条约定乙方购买该房屋的总房价款（不包括房屋全装修价格）暂定为人民币1563892元。该房屋全装修总价为人民币2011742元。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件（三）约定了房屋建筑结构、装修及设备标准、品牌。上述合同附件《万科如园项目补充协议》中第八条对合同第三条变更、补充约定：买受人购买该房屋价款含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币22460元，根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币2011742元。买受人完全知悉且理解，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。（原告田鸿智在该条款后的空白处签名、捺印）。第十六条关于房屋交付的补充约定：除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续或不按约定的方式办理交接手续的，则无需出卖人另行催告，该房屋自出卖人房屋交付通知中的确定的交付日起视为出卖人已按期交付给买受人……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。第十九条约定了对合同第十七条和第二十条的补充：出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备应符合双方约定（见合同附件三）的标准，如出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件三的标准不符的，出卖人应使之达到合同附件三的标准或补偿相应差价。买受人不得以房屋、装饰设备不符合合同约定为由拒绝接受房屋交付，出卖人不承担逾期交房责任。如果出卖人提供的装饰、设备的市场价格高于合同附件三约定的装修、装饰的市场价格的，则买受人不得就出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备与合同附件三的标准不符问题提出异议，出卖人也不就此承担违约责任。2018年12月20日，被告通过EMS向原告邮寄青岛万科生态新城二期2号楼-1-1202商品房交付使用通知书。原告于12月23日收到该通知书。但原告认为该房屋存在主体结构以外的其他工程质量问题如房屋地面、墙皮、窗户、厨房卫生间等均存在不平整、漏水等瑕疵，要求被告整改，因房屋质量整改导致原告不能按时收房。原告已向被告交齐购房款，并于2019年7月5日签收涉案房屋。2018年5月，原、被告签订《万科如园项目车位使用权转让合同》，约定现经甲乙双方友好协商，就万科如园项目962号车位使用权转让事宜达成如下合同内容：车位号962，乙方应向甲方支付的总价款115100元，于2018年5月4日前向甲方一次付清。庭审中，原告未对涉案房屋内的厨房水槽及龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间坐便器、面盆、沐浴龙头等装饰装修设备的品牌提出异议，但认为这些装饰设备的价值与合同差价（2011742元-1563892元）不符。本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》及《万科如园项目商品房预定书》、《确认书》体现买卖双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面遵守并履行各自义务。原告已于《确认书》中确认“该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯价和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利”。合同附件《万科如园项目补充协议》中第八条亦约定“买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币2011742元。买受人完全知悉且理解，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。”且原告田鸿智在该条款后的空白处签名、捺印予以确认，表明其在签订《青岛市商品房预售合同》时对涉案房屋的总房价款2011742元无法拆分为毛坯价和装修价系完全知悉且理解，故其现将该价款拆分为毛坯价和装修价，并单独就房屋装修价格问题向出卖人（被告）主张权利，明显与合同约定不符，且与诚实信用原则相悖。以包含房屋装修价格的总价款形式出卖房屋系房屋开发者的一种销售手段，原告未举证证明该案中的2011742元的销售总价格明显高于正常市场价格，且原告签订《青岛市商品房预售合同》、《万科如园项目商品房预定书》及《确认书》购买涉案房屋系其自主自愿行为，故可以认定其以2011742元的总价格购买涉案房屋系对该种销售手段和销售价格的接受和认可。庭审中，原告未对涉案房屋内的厨房水槽及龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间坐便器、面盆、沐浴龙头等装饰装修设备的品牌提出异议，故根据合同附件《万科如园项目补充协议》第十九条之约定，原告仅因认为这些装饰设备的价值与合同差价（2011742元-1563892元）不符，即要求被告就此承担违约责任并退还差价20万元，无合同依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金。合同附件《万科如园项目补充协议》中第十六条关于房屋交付的补充约定“除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续或不按约定的方式办理交接手续的，则无需出卖人另行催告，该房屋自出卖人房屋交付通知中的确定的交付日起视为出卖人已按期交付给买受人……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。本案中，被告于2018年12月20日通过EMS向原告邮寄青岛万科生态新城二期2号楼-1-1202商品房交付使用通知书，且原告认可其已经收到该交房通知，故根据合同约定，涉案房屋应视为已经按期交付给原告。原告主张的该房屋存在主体结构以外的其他工程质量问题不能作为其拒绝接受商品房交付并要求被告承担逾期交房责任的理由，故对原告要求被告每日按购房价款2011742元的万分之三支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。但因房屋质量整改导致原告不能按时收房入住，确给原告造成了一定的损失，故本院酌情参照涉案房屋所在小区同户型同面积房屋通常的租金标准2500元/月，认定被告应向原告支付2018年12月31日至2019年7月4日期间的租金损失15417元（2500元/月×6+2500元/月÷30×5）。关于车位。虽然案外人张静代田鸿智与被告签订的《万科如园项目商品房预定书》确有载明涉案房屋对应赠送962号车位使用权，但该预定书中约定的总房款为人民币2190200元。2018年4月30日，原告田鸿智本人与被告重新签订《万科如园项目商品房预定书》，该预定书中无赠送车位使用权的约定，并将总房款变更为人民币2011742元，该价格与双方实际履行的总房价款相符。故田鸿智本人与被告重新签订的《万科如园项目商品房预定书》应视为其对前一份预定书的自愿变更。后原、被告签订《万科如园项目车位使用权转让合同》，在总房价款较之2190200元，降低了178458元的情况下，原告自愿以总价款115100元购买被告万科如园项目962号车位使用权。该《万科如园项目车位使用权转让合同》能够体现买卖双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。故对原告要求被告赠送其962号车位使用权的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛万科生态城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田鸿智2018年12月31日至2019年7月4日期间的租金损失15417元。二、驳回原告田鸿智的其他诉讼请求。案件受理费人民币5975元（原告已预交），由原告田鸿智负担5680元，被告青岛万科生态城置业有限公司负担295元，被告于本判决生效之日起十日内支付原告田鸿智295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  徐红珍人民陪审员  朱亚丽二〇一九年八月二十六日法官助理王晓艳书记员朱超