江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初5402号 原告：夏青，男，1970年4月10日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。 被告：程世秀，女，1937年12月10日生，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：庄丽丽，山东良捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪梅，山东良捷律师事务所实习律师。 原告夏青与被告程世秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈夜独任审判，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。后因原告申请鉴定，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告夏青及其委托诉讼代理人郑天鹏，被告程世秀及其委托诉讼代理人庄丽丽、王雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏青向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋交易协议》；2、被告向原告双倍返还购房定金20万元，并向原告赔偿房屋升值损失和装修损失；3、诉讼费用由被告承担。鉴定后，原告将第2项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告双倍返还购房定金20万元，并向原告赔偿房屋升值损失62.6万元及装修损失77238.5元。其余诉请不变。 事实和理由：丁肃（被告丈夫）于2015年7月2日去世，留有徐州市泉山区康居小区XX#-X-XXX室及地下室。后经原被告协商，双方于2017年4月12日签订《房屋交易协议》，约定被告以88万元将上述房屋出售给原告，原告向被告交付定金10万元；被告同意在过户之前即将房屋交给原告装修入住。丁肃与被告共育有三名子女（丁宁、丁向荣、定小青），被告与三名子女对涉案房屋均具有法定继承权，但被告向原告承诺由其给其子女做工作。基于对被告的信任，原告向被告交付了定金10万元，并装修后入住涉案房屋。（2017）苏0311民初4237号民事调解书确定被告对涉案房屋享有八分之七的份额，丁小青对涉案房屋享有八分之一的份额，但丁小青拒绝办理房屋过户手续，故起诉。 被告程世秀辩称，1、同意解除涉案协议，返还款项10万元，并扣除相当于房租的房屋占用费；2、本案协议性质属于订购意向协议，并非正式的房屋买卖协议；3、被告不应支付房屋差价损失，原告明知房屋权利存在瑕疵，本身有过错。仅支付定金10万元，在涉案房屋中居住取得收益。且原告知晓房屋不能过户时应及时止损；4、不适用定金罚则，原告并未向已年逾80岁的被告解释定金的含义，并非善意。5、即便要计算房屋增值损失，其价值时点应选择为原告已明确知悉的涉案房屋共有人不同意出售而提起的继承纠纷之诉的2017年7月，而非2018年9月10日。 原告夏青为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、房屋交易协议1份，证明2017年4月12日原被告签订房屋交易协议，约定将涉案房屋以88万元价格出售给原告，原告支付定金10万元，被告同意原告在过户前先装修入住。 2、2017苏0311民初4237号民事调解书（复印件）1份，证明被告对涉案房屋享有八分之七的份额，案外人丁小青对涉案房屋享有八分之一的份额。 3、物业费收据证明1份，证明涉案房屋由原告占有使用至今。 4、康居小区XX-X-XXX决算报价1本及暖气片安装收据、荣事达厨卫电器销售单、网上购买卫浴橱柜订单截图、网上购买柜式空调订单截图各1张，证明原告因对涉案房屋进行装修共支出77238.5元。 经质证，被告程世秀认为。 1、协议中的甲方姓名及身份证号码系被告所签，但对落款日期4月12日存有异议，该协议并非4月12日所签。协议并非房屋买卖协议，仅为房屋认购协议，该协议为原告起草，若作为房屋购房合同，则明显甲方义务过重，乙方义务过轻，显示公平。对结合签订背景，定金条款明显为购房意向金，并非法律意义上的定金。该协议没有其他共有人签订，即原告在此时明知该房屋有其他共有人情况下仍签订该协议，并促使被告签字，其主观为非善意，可证明原告对本协议的签订具有过错，应对此承担责任。 2、调解书的真实性予以认可，可证明被告之夫丁肃去世后，其有四个法定继承人，分别为程世秀、丁小青、丁宁、丁向荣，涉案房屋分割时间为2017年8月7日，原被告签订该协议时，涉案房屋尚未进行分割，应由所有继承人共有。房屋分割后，原告明知存在其他共有人，却仍要求购买该房屋。且原告在本案中的代理人郑天鹏律师代理本案被告参加遗产分割之诉，可推知原告对涉案共有人之间对房屋出卖事宜分歧自始都知晓却坚持购买，其主观具有过错，同时可证明被告并非是因为房价变更而不出卖房屋。 3、对物业费收据真实性予以认可，被告交付房屋系作为原告支付10万元款项的对价，其交付房屋系出于善意，不应成为其承担责任的原因。 4、对《徐州市（预购商品房）预告登记申请书》、《商品房买卖合同》真实性及证明事项予以认可，但仅是对其数额的认可，并不代表被告认可承担该部分损失。且评估中已包含装饰装修部分。 被告程世秀为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据： 1、房产证1份，证明涉案房屋产权所有人为丁肃，并非被告，原告明知其并非房屋所有人，且丁肃死亡后还有其他法定继承人的情况下仍积极签订房屋买卖协议，其主观非善意，对涉案合同的签订具有过错，应当对此承担责任。 2、死亡证明（被告程世秀丈夫丁肃）1份，证明房屋所有人丁肃于2015年7月2日死亡，结合证据1，可知涉案房屋为丁肃遗产。 3、苏0311民初4237号民事调解书1份，证明被告之夫丁肃去世后，有四个法定继承人分别为程世秀、丁宁、丁小青、丁向荣，涉案房屋分割时间为2017年8月7日，在此前原被告签订合同时，该房屋属于未分割遗产，应由所有继承人共有，被告没有单独的产权且原告对其明知，2017年8月7日后，该房屋由被告及案外人丁小青按份共有，被告仍非该房屋的唯一所有人，原告对此也是明知的仍要求购买房屋。 4、《徐州市（预购商品房）预告登记申请书》、《商品房买卖合同》各1份，证明原告已于2018年5月另行购买房屋，该房屋于2018年7月31日前实际交付。原告在房屋交付后（即2018年9月10日）提起诉讼要求解除合同，双倍返还定金并赔偿房屋差价损失、装修损失，且在法庭审理过程中故意隐瞒已另行购买房屋事实，违背诚实信用原则。原告于2017年5月（解除涉案协议前）另行购买房屋可证实，涉案协议并未影响原告与他人另行签订、履行房屋买卖合同，本案不存在原告丧失与他人订立合同的机会及能力，即不存在房屋升值损失的法理基础。 经质证，原告认为。 1、对上述证据1-3的的真实性、合法性、关联性均无异议。可以证明涉案房屋在被告丈夫丁肃去世后，即由丁肃的继承人继承，被告为对涉案房产占有八分之七的份额的继承人，有权与原告签订协议。且被告与其他共有人为母女及母子关系，被告亦多次向原告承诺可以说服其他子女，基于对被告的信任，也基于被告与其他子女之间的母子、母女关系，原告相信被告具有代理权，能够代表其他子女签署涉案房屋交易协议。 2、对《徐州市（预购商品房）预告登记申请书》、《商品房买卖合同》真实性真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。所涉及的房屋系原告在2006年因为在天成国贸购买商铺，后该商铺迟迟不能交付成为烂尾楼，原告经与开发商进行协商，经过2次置换最终签订了被告所举证的该份证据中的这套房屋，且这套房屋截至目前仍未交付，因此该套房屋是在本案涉案房屋之前即存在购买的意向，并不能证明被告的举证主张，且即使是原告之后购买该套房屋，法律并不禁止公民购买多套住宅，并不能说因为原告购买了该套住宅，即丧失了购买涉案住宅的权利，因此被告主张无事实和法律依据。 审理中，原告向本院申请对涉案房屋及地下室的市场价值进行评估。本院遂委托江苏中盛土地房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定。鉴定结论为：1、评估时点为2017年7月，总估值1179000（含地下室）；2、评估时点为2018年9月10日，总估值150.6万元（含地下室）。 经质证，原告对鉴定报告真实性、合法性、关联性予以认可。根据物权法相关规定，本案被告已经取得涉案房屋八分之七的份额，即被告处分涉案房屋并不需要丁小青的同意，但被告却以丁小青不同意过户为由拒不履行协。结合房屋升值多达几十万的客观事实，明显可以看出被告并非不能出售房屋，而是不想出售房屋。故原告对涉案房屋不能继续交易不存在过错，应以2018年9月10日的评估时点作为确定本案原告损失的客观依据。 经质证，被告对报告真实性予以认可，但对客观性、关联性不予认可。首先，评估方法并不能完全、准确的确定评估对象的实际价值，而且评估报告中未付评估比较法的比较对象无法客观真实全面反映评估对象价值。其次，即便评估报告没有问题，因评估报告的评估范围包括装饰装修费用，而原告在诉请中对于装饰装修部分已有过主张，评估报告中装饰装修部分属于重复，于法无据，应予驳回。再次，即便要计算房屋增值部分，也应按照2017年7月时点的房屋总估值扣除对地下室的估值后计算。最后，原被告约定被告以88万元价格将坐落于徐州市康居小区XX-X-XXX室房屋包括对应的地下室一间出售给原告，但被告对地下室的价值没有概念，可以理解为房屋的附带赠与部分，故涉案协议签订时房屋和地下室总价本身就是低于市场价值的。 本院审查后认为，原被告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件的真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。本院依法委托鉴定机构作出的鉴定结论程序合法，本院对该证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。 经审理查明，涉案房屋坐落在康居小区XX#-X-XX，登记在丁肃名下。其中地下室建筑面积19.55平方米，X-XXX室建筑面积134.07平方米。2015年7月2日，丁肃死亡。丁肃与被告程世秀共育有丁宁、丁向荣、丁小青三名子女。 2017年4月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋交易协议》，约定甲方以88万元将坐落于徐州市康居小区XX-X-XXX室（包括对应的地下室一间）出售给乙方，并配合乙方办理过户手续；同意在过户之前将房屋交给乙方装修搬家入住；乙方负责过户期间甲乙双方的房屋过户手续费；甲方签订此协议时已经确认收到乙方此套房屋购买定金10万元。协议约定了其他内容。原被告均在协议上签字。 协议签订后，原告将定金10万元付给被告程世秀。 被告将房屋交付给原告，原告遂对涉案房屋进行装修。装修产生费用77238.5元。装修结束后，原告一直在涉案房屋中居住至今。 审理中，原告向本院申请：1、对涉案房屋及地下室的市场价值进行评估；2、对涉案房屋原告装修部分的现存价值进行评估。本院遂委托江苏中盛土地房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定。在鉴定过程中，被告同意将原告提交的装修票据作为认定装修价值的依据，本院在取得原被告同意后遂撤销第2项评估申请。鉴定结论为：1、评估时点为2017年7月，总估值1179000（含地下室）；2、评估时点为2018年9月10日，总估值150.6万元（含地下室）。本次鉴定产生鉴定费14380。 另查明，2017年7月4日，程世秀、丁宁、丁向荣（三被告共同委托诉讼代理人郑天鹏即本案原告代理人）将丁小青以继承纠纷诉至本院，原告认可系其将郑天鹏律师介绍给被告。审理中双方达成调解：原、被告经协商一致，原告丁宁、丁向荣自愿将应当继承的被继承人丁肃名下的坐落于徐州市泉山区康居小区XX#-X-XXX室房产中的份额赠予原告程世秀所有，登记在被继承人丁肃名下的坐落于徐州市泉山区康居小区XX#-X-XXX室房产归原告程世秀、被告丁小青按份共有，其中原告程世秀对该房产享有八分之七的份额，被告丁小青对该房产享有八分之一的份额；因该房产继承产生的相关过户费用由原告程世秀、被告丁小青按其享有的份额承担相应费用。 再查明，2018年5月9日，夏青、于文珂与徐州市华辰丽景房产开发有限公司购买位于，双方约定商品房单价为7453.36元/平方米，总价款675871元，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付商品房。 2018年5月14日，夏青、于文珂就上述房产申请预告登记。 本案争议焦点：1、原被告之间的购房协议是否为房屋买卖协议；2、原告要求被告双倍返还定金有无事实和法律依据；3、原告要求赔偿房屋升值及装修损失有无事实和法律依据。 本院认为，一、原被告之间的购房协议是否为房屋买卖协议。 原被告之间的购房协议对房屋的位置、具体房屋及总价款进行了约定，符合购房合同的要件要求，应认定为房屋买卖协议。 二、原告要求被告双倍返还定金有无事实和法律依据。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原被告约定“甲方签订此协议时已经确认收到乙方此套房屋购买定金10万元”，可见该定金的性质为履约定金，是原告对原被告履行该协议的担保。在缔约阶段，原告与被告系多年邻居，应对被告的家庭情况极为了解，明知涉案房屋属于遗产，而遗产的继承人包括被告程世秀及三名子女，程世秀并无完整的处分权，存在因其他继承人不同意出卖涉案房屋而致使合同履行不能的风险，原被告对合同无法继续履行均有过错，都应承担相应的过错责任，故原告无权以被告违约为由要求返还定金，故本院仅支持原告要求被告返还已支付的10万元定金。 三、原告要求赔偿房屋升值及装修损失有无事实和法律依据 原被告在缔约阶段均有过错，应对损失分别承担50%的责任。各项损失如下： 1、装修损失。原告在接手涉案房屋后即对涉案房屋进行装修并入住，结合原告提交的装修票据、装修公司的决算报价，确认原告的装修损失为77238.5元。 2、原告应获得房屋增值收益而未获得的损失。2017年7月，程世秀、丁宁、丁向荣将丁小青以继承纠纷诉至本院，而程世秀、丁宁、丁向荣的代理人系原告代理人郑天鹏，郑天鹏是原告推荐给被告做继承纠纷一案代理人的，可推知在该日之前，原告已知晓丁小青不同意处分涉案房屋，原告应采取另行购房等措施及时止损。故本院选择2017年7月的房屋价格1179000元（含地下室）作为计算原告应获得房屋增值收益的依据。该评估价格包含装修损失77238.5元，裸房价值应为1101761.5元（1179000元-77238.5元）。被告称原告以低于市场的价格从判断能力较差的被告手中购买到涉案房屋，但并未举证原被告签订协议时涉案房屋的市场价格，本院对原告的主张不予支持。房屋增值损失应为221761.5元（1101761.5元-880000元）。至于被告称原告已另行购置房屋，不存在房屋增值损失。因原告购置房屋并签订协议的时间为2018年5月9日，而本院采取的评估时点为2017年7月，计算的是自2017年4月12日至本年7月4日原告预期利益损失，对被告的辩称主张不予采纳。 综上，原告各项损失合计299000元（221761.5元+77238.5元）。其中原告应负担损失为149500元，被告应负担部分为149500元。被告辩称应扣除相当于房租的房屋占用费，但被告并未提出反诉，本院不予理涉。加上被告应返还原告的定金100000元，被告应支付原告249500元。原被告均同意解除涉案合同，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条之规定，判决如下： 一、解除原告夏青与被告程世秀签订的的《房屋交易协议》； 二、被告程世秀于本判决生效后十日内支付原告夏青249500元； 三、驳回原告夏青的其他诉讼请求。 案件受理费23430元，保全费5000元，合计28430元，由原告夏青负担14215元，由被告程世秀负担14215元。鉴定费14380元，由原告夏青负担7190元，由被告程世秀负担7190元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 陈 夜 人民陪审员 张 锦 人民陪审员 王 文 二〇一九年八月五日 法官 助理 卢 敏 书 记 员 石晶晶 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）由其他违背诚实信用原则的行为。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国继承法》 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承的，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。 第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有抚养能力和扶养条件的继承人，不尽抚养义务的，分配遗产时，应当部分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。