吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)吉2401民初4263号 原告：延吉旅游集散中心有限公司，住所：延吉市。 法定代表人：康阳顺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。 被告：白银玉，女，1982年4月9日出生，个体工商户,现住延吉市。 委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。 原告延吉旅游集散中心有限公司（以下简称“延吉旅游公司”）诉被告白银玉之间租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年7月13日、2019年1月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托诉讼代理人扈玉海，被告委托诉讼代理人黄昌林到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托诉讼代理人扈玉海，被告委托诉讼代理人黄昌林、齐晖到庭参加诉讼。2017年9月25日，白银玉提出反诉。2017年10月14日，白银玉向本院申请撤回反诉请求。本案现已审理终结。 延吉旅游公司诉称：1.判决解除2014年6月23日双方签订的合同编号为20140623A“小剧场租赁经营合同”，并由白银玉立即返还租赁的欢乐宫阿里郎剧场四楼的小剧场场地；2.判决白银玉支付拖欠的租金157.5万元（暂计算至2017年7月5日，后续使用费按照合同约定的租金标准计算至白银玉实际腾退场地之日止）及损失（其中以90万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年8月30日直至付清为止；以67.5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月30日直至付清为止）；3.案件诉讼费用由白银玉承担。事实与理由：2014年6月23日，延吉旅游公司、白银玉签订一份合同编号为20140623A“小剧场租赁经营合同”，约定：白银玉租赁延吉旅游公司的欢乐宫阿里郎剧场四楼的小剧场，面积约1700平方米，用于经营迪斯科舞厅项目，租赁期限为10年即2014年10月6日至2024年10月5日。前三年（2014年10月6日至2017年10月5日期间）的年租金为90万元，2017年10月6日至2020年10月5日期间的年租金为100万元。租赁期间的水电费等由白银玉承担。白银玉需每年的8月30日前一次性支付下一年度的租赁经营费用，逾期30天以上未足额交纳租金及其他费用的，延吉旅游公司有权解除合同，收回经营场地。然而，白银玉仅支付了第一年租赁费用90万元。从2015年10月6日开始拖欠租金至今暂计算拖欠租金为157.5万元，拖欠水费、电费67908元。延吉旅游公司为维护合法权益，诉至法院，要求1.判决解除2014年6月23日双方签订的合同编号为20140623A“小剧场租赁经营合同”，并由白银玉立即返还租赁的欢乐宫阿里郎剧场四楼的小剧场场地；2.判决白银玉支付拖欠的租金157.5万元（暂计算至2017年7月5日，后续使用费按照合同约定的租金标准计算至白银玉实际腾退场地之日止）及损失（其中以90万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年8月30日直至付清为止；以67.5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月30日直至付清为止）；3.判决白银玉支付拖欠的水电费67908元，第二、第三项合计1642908元（暂计算至2017年7月5日）；4.案件诉讼费用由白银玉承担。庭审中，延吉旅游公司变更诉讼请求。 白银玉辩称：第一、延吉旅游公司所称的2014年6月23日，双方签订的20140623A“小剧场租赁经营合同”是无效的，其无效的理由是合同所约定的标的物系违法建筑物。延吉旅游公司没有合法拥有该房产的产权，不具有签订本合同的主体资格；第二、白银玉方另案起诉延吉旅游公司，且对双方之间的合同确认无效案件纠纷，白银玉已申请再审，已向延边朝鲜族自治州检察院抗诉，对延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1793号民事判决书申请抗诉，因此请求本庭中止审理；另外，白银玉向法院调取吉林省建设厅对该建筑物违规事项颁发督办函，州建局也对该项目的工程规划手续要求延吉市规划局尽快撤销。 经审理查明：2014年6月23日，延吉旅游公司（甲方）与白银玉（乙方）签订合同编号为20140623A“小剧场租赁经营合同”，约定：一、延吉旅游公司将位于欢乐宫阿里郎剧场四楼的小剧场，面积约1700平方米的场地租赁给白银玉，白银玉租赁经营场地仅用于迪斯科舞厅项目（具体包括迪厅、歌舞及销售小食品、饮料、酒水、冰点等），白银玉不得擅自改变用途，不得擅自扩大、变更经营范围。延吉旅游公司对本房产项目拥有合法的产权，并对延吉旅游公司投资的设施、设备具有所有权。二、租赁期限为10年即2014年10月6日至2024年10月5日。三、租金经营金额及支付方式为：前三年即2014年10月6日至2017年10月5日租金费用为人民币玖拾万元整每年，2017年10月6日至2020年10月5日租金费用为人民币壹佰万元整每年，2020年10月6日至2023年10月5日租金费用为人民币壹佰壹拾万元整每年，2023年10月6日至2024年10月5日租金费用为人民币壹佰贰拾万元整每年，租金费用包括场地使用费、物业管理费、取暖费（不包括经营场地使用的电费、水费）。白银玉按年度向延吉旅游公司交纳租金，并采取预付方式，本合同签订3日内预交定金人民币肆拾万元整，定金交纳后由于白银玉自身原因导致租赁行为终止或解除的，延吉旅游公司不予返还白银玉所交定金。白银玉2014年8月30日前向延吉旅游公司付清第一年度租金费用剩余款项人民币伍拾万元整。第二年起白银玉须提前30天一次性支付下一年度租赁费用（即每年8月30日前一次性支付下一年度租赁经营费用）。本租赁合同延吉旅游公司不向白银玉出具发票，但应向白银玉提供租金收款凭证。四、费用构成：1.小剧场舞台费20万元；2.公共设施、设备（电梯、空调机组、照明等）40万元；3.取暖费8万元；4.公共管理费6万元；5.场地租赁费16万元。共计90万元人民币，以此类推每三年调整相应费用。延吉旅游公司给予白银玉装修期限100天即（2014年6月25日至2014年10月5日），装修期间不计租金。租赁期满或解除合同，白银玉必须在5日内按时搬出全部自由物品、设备、设施，否则视为白银玉放弃所有权，由延吉旅游公司处置。……九、租赁经营合同的变更与解除:1.本合同期满，白银玉如继续承包经营该经营场地，享有优先承包权。续签租赁合同应在合同届满前60天商议达成，否则延吉旅游公司将不保留对白银玉的优先承租权；2.白银玉有下列行为之一的，延吉旅游公司有权终止合同，收回经营场地，不承担由此给白银玉造成的任何损失，并同时保留追究白银玉造成延吉旅游公司任何损失的赔偿权利：（1）白银玉逾期30天以上未足额交纳租金及其他费用的；（2）白银玉擅自将全部经营场地转借、转租、抵押给第三方的；（3）白银玉在本经营场地进行非法活动、违法经营，损害延吉旅游公司和社会公共利益的；（4）白银玉不履行消防义务或不采取积极有效措施的。3.合同履行期内，除白银玉原因外，延吉旅游公司擅自解除或终止本合同，延吉旅游公司应当赔偿白银玉因此造成的一切损失。……本合同经延吉旅游公司、白银玉签字或盖章并支付首期肆拾万元人民币款项时生效，本合同一式肆份，延吉旅游公司、白银玉双方各执贰份，签字盖章后生效。合同签订后，白银玉于2014年6月27日向延吉旅游公司转账支付40万元，2014年9月1日转账支付50万元。2017年7月5日，白银玉将延吉旅游公司诉至本院，要求确认其与延吉旅游公司于2014年6月23日签订的房屋租赁合同无效。本院于2017年8月29日作出（2017）吉2401民初4126号民事判决，判决：确认白银玉与延吉旅游公司之间于2014年6月23日签订的租赁合同无效。延吉旅游公司不服该判决，上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年2月23日作出（2017）吉24民终1793号民事判决，判决：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4126号民事判决；二、驳回白银玉的诉讼请求。白银玉不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2018年11月12日作出（2018）吉民申3335号民事裁定，裁定：驳回白银玉的再审申请。2017年下半年，延吉旅游公司对涉案房屋更换门锁，现白银玉所有的物品仍在涉案房屋内，涉案房屋由延吉旅游公司管理。涉案房屋经营的迪厅至今未营业。在2019年1月18日第二次庭审中，白银玉提出因延吉旅游公司换锁，物品无法取出，且因涉及到白银玉要求赔偿损失的问题，不能动现场。延吉旅游公司提出白银玉可随时取走物品。 另查，2009年11月5日，延吉旅游公司成立，2011年10月13日注销。2012年4月6日，延吉旅游公司成立。2018年5月28日，延边朝鲜族自治州住房和城乡建设局作出延州建督字〔2018〕5号文件，关于责令撤销延吉市旅游集散中心二期工程建设工程规划许可证的通知，责令延吉市规划管理局依法撤销编号为GC-SQ2012023的建设工程规划许可证。 认定上述事实的证据有：小剧场租赁经营合同、（2017）吉2401民初4126号民事判决书、（2017）吉24民终1793号民事判决书、（2018）吉民申3335号民事裁定书、银行转账凭证、李明国（系白银玉配偶）与罗松男、金勇的通话录音、2018年9月17日吉林省高级人民法院听证笔录、延州建督字〔2018〕5号文件及双方当事人的陈述。 本院认为：关于合同效力问题，白银玉已向本院起诉要求确认涉案租赁合同无效，本院一审判决确认合同无效后，经延边朝鲜族自治州中级人民法院审理，判决撤销本院（2017）吉2401民初4126号民事判决、驳回白银玉的诉讼请求，白银玉申请再审后，吉林省高级人民法院认为，白银玉所称涉案房屋无土地使用权证或建设用地批准书、无合法的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、出租时未经综合验收和消防验收，双方签订的租赁合同无效的主张，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条导致租赁合同无效的法定事由，裁定驳回白银玉的再审申请。根据已生效的（2017）吉24民终1793号民事判决，白银玉诉讼要求确认涉案合同无效的主张，被判决驳回。故白银玉与延吉旅游公司签订的“小剧场租赁经营合同”为有效合同。双方均应按照合同约定各自履行义务。延吉旅游公司已将涉案房屋交付白银玉使用，白银玉应当支付租金等合同约定的各项费用。白银玉在交付一年租金后，未按合同约定支付租金，构成违约，根据双方合同约定：白银玉逾期30天以上未足额交纳租金及其他费用的，延吉旅游公司有权终止合同。双方在吉林省高级人民法院于2018年9月17日召开的听证会笔录中，白银玉提出2017年7月，延吉旅游公司将涉案房屋门锁予以更换，延吉旅游公司称房屋由其公司管理，因白银玉起诉延吉旅游公司时捏造事实，且保安发现白银玉从屋内拿东西，怕发生事情所以锁门。现延吉旅游公司提出换锁时间为2017年11月底12月初左右，具体时间记不清。因白银玉未按合同约定及时足额交纳租金，且延吉旅游公司对涉案房屋更换门锁，白银玉无法正常使用涉案房屋进行经营，故延吉旅游公司对涉案房屋换锁的行为视为其终止合同即对房屋租赁合同以其行为实际予以解除，合同解除后，房屋应当予以返还。换锁后，白银玉不能正常使用房屋，故房屋租金应计算至换锁为止，现双方均无证据证明换锁的具体时间，故按照白银玉自认的时间，酌情确定为2017年7月15日。根据双方在合同中对租金的约定，现白银玉已支付第一年即2014年10月6日至2015年10月5日期间租金90万元，故对延吉旅游公司要求白银玉支付租金157.5万元（暂计算至2017年7月5日，后续使用费按照合同约定的租金标准计算到被告实际腾退场地之日止）的主张，本院予以支持自2015年10月6日至2017年7月15日，租金共计1597500元（90万元+90万元/12个月*9个月+90万元/12个月/30天*9天）。因第二次庭审时，延吉旅游公司已告知白银玉可随时取走物品，而至今物品仍未取走，白银玉仍然占用涉案房屋，故自第二次庭审即2019年1月18至判决期间的房屋占用费，亦应由白银玉向延吉旅游公司支付，为节约司法资源，减少当事人诉累、节约诉讼成本，本案一并审理。参照双方合同约定，2019年1月18日至2019年8月29日期间租金为613888.89元（100万元/12个月*7个月+100万元/12个月/30天*11天）。上述合计2211388.89元。对于损失部分，因白银玉未按合同约定支付租金，构成违约，合同约定“每年8月30日前一次性支付下一年度租赁经营费用”，现延吉旅游公司主张按照中国人民银行同期贷款利率的计算标准不违反法律规定，故损失应分别以90万元、69.75万元，自2015年8月31日、2016年8月31日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清为止。因合同已终止，故房屋占用费的利息损失自判决生效之日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 一、被告白银玉于本判决发生法律效力后立即向原告延吉旅游集散中心有限公司支付2211388.89元及损失（以90万元为基数，自2015年8月31日起计算至付清为止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以69.75万元为基数，自2016年8月31日起计算至付清为止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以613888.89元为基数，自判决生效之日起计算至付清为止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 二、被告白银玉于本判决发生法律效力后十五日内迁出其向原告延吉旅游集散中心有限公司承租的涉案房屋（位于延吉市欢乐宫阿里郎剧场四楼、面积约1700平方米的场地）； 三、驳回原告延吉旅游集散中心有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定时间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行金。 本诉案件受理费24448.89元（原告已预交），由被告白银玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  相传山 人民陪审员  董秀英 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  吕春兰