安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1702民初3757号 原告:张霄阳，男，1991年2月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：肖连宝，男，1976年2月5日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：姚志军，安徽始信律师事务所律师。 被告：池州市链家房地产经纪有限公司恒泰店，住所地安徽省池州市贵池区恒泰家和园12幢507-509室。 负责人：张天发。 第三人：中国建设银行股份有限公司池州市分行，住所地安徽省池州市翠微西路150号。 负责人：周巧燕，该分行行长。 委托诉讼代理人：吴凯亮，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 原告张霄阳与被告肖连宝、池州市链家房地产经纪有限公司恒泰店（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月28日作出（2018）皖1702民初1390号民事判决，被告肖连宝不服该判决提起上诉。2019年5月7日，安徽省池州市中级人民法院作出（2019）皖17民终265号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2019年5月9日立案后，依原告张霄阳的申请，追加中国建设银行股份有限公司池州市分行（以下简称“建行池州分行”）为本案第三人，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张霄阳、被告肖连宝及其委托诉讼代理人姚志军、第三人建行池州分行委托诉讼代理人吴凯亮到庭参加诉讼，被告链家公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张霄阳向本院提出诉讼请求：1.被告履行2017年11月22日三方签订的房屋买卖合同，为原告办理位于池州市贵池区房屋的网签备案及过户手续；2.被告承担违约责任，并向原告支付相关损失；3.诉讼费用、保全费用、律师费用、公告费用等全部由被告承担。本案审理过程中，张霄阳变更诉讼请求为：1.被告肖连宝继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，在向第三人清偿剩余的银行贷款后协助原告办理位于池州市贵池区房屋【产权证编号为皖（2016）池不动产权第0018729号】的网上签约备案以及变更登记手续；2.被告及第三人在池州市贵池区房屋的银行贷款还清后，协助解除上述房屋抵押登记；3.被告肖连宝自判决生效后10日内腾空房屋，并承担逾期交房违约金（违约金自2018年2月1日起至实际过户之日止，按日以房屋成交额千分之一标准计算）；4.原告向第三人代为清偿剩余的银行贷款后，被告肖连宝立即返还超出总房款的差额部分18万元及利息（按照同期银行贷款利率计算至清偿之日止）；5.被告链家公司对肖连宝给付金钱义务承担连带责任；6.本案案件受理费、保全费由肖连宝承担。 事实和理由：2017年11月22日，原告张霄阳和被告肖连宝在池州市链家房地产经纪公司的居间斡旋下签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告的房屋一套，该房屋位于池州市贵池区，建筑面积108.5平方米，房款总价为人民币83万元，第三方的中介费原告承担16600元。合同签订后，当日原告如约向被告支付购房款25万元，原告分两次共支付被告55万元整。剩余的28万元房款原告一直要求支付给被告，被告一直都说其拖欠银行贷款46万元，就算原告将28万元购房款付清，被告尚有18万元无法归还银行。而签订购房合同前，被告对原告承诺，其只拖欠银行贷款30多万元，只要原告交付了购房定金30万元，就可以将房屋出售给原告并为原告办理过户手续。现在原告已经按照购房合同的约定，支付被告购房款55万元，而被告一直拒绝原告将最后一笔购房款28万元转到池州市房产局资金监管账户。同时，购房合同第九条约定，甲方如未按期交房，则每逾期一天，须赔付给乙方房屋成交额千分之一的违约金。此前，原告也多次要求被告妥善解决，并向被告以短信、电话等各种方式催促，被告一直寻找各种借口，一拖再拖。原告认为，被告隐瞒拖欠银行贷款数额的事实，并承诺及时为原告办理网签备案及过户手续。后来原告得知，被告拖欠大额银行贷款且一直不偿还银行按揭贷款，导致目标房屋不能办理银行解压手续，很显然，被告没有按照合同约定，为原告办理网签备案和过户手续，逾期时间长，进一步表明，被告从行为上已表明不出售目标房屋，存在欺诈，构成违约，应当承担违约责任。被告的违约责任行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重的给原告带来了巨大的经济损失，期间，原告多次与被告协商妥善解决问题，但都遭受被告的拒绝。现案件已发回重审，原告依法申请追加建行池州分行为第三人参加诉讼，并要求第三人在被告的银行贷款还清后，解除抵押登记，以便于房屋过户至原告人名下。原告向第三人代为清偿剩余的银行贷款后多出房屋交易价的部分，被告应予返还并赔偿原告损失。同时根据《房屋买卖合同》约定，被告肖连宝应当在2018年1月31日配合原告办理网签备案及过户手续，若未按期履行，则每日按房屋成交额千分之一支付违约金。现肖连宝已构成违约，应当支付违约金。原告为维护自身的合法权益，故依法变更诉讼请求，请予以支持。 肖连宝辩称，1.2017年11月22日原被告订立房屋买卖合同后，原告向被告支付了55万元购房款，被告提前向原告交付了房屋的钥匙及产权证。原告未按房屋买卖合同的约定在2018年1月31日前向被告支付剩余购房款28万元，且不知道去向，被告为催讨房款，想办法联系原告，但无法联系上原告。联系中介，中介不理睬。后得知原告未向中介缴纳中介费，中介不提供中介服务。涉案房屋原告在购买时，未满两年，原告为规避税收，躲避被告，迟延付款，迟延过户，原告的行为明显违约，给被告造成损失。2.原告对被告的诉请均不能成立。涉案房屋按揭贷款被告一直在按月还本付息，现未还清，原告要求继续履行合同无法实现，原告的第一项诉请不能成立；原告与第三人没有合同关系，涉案房屋揭贷款现未还清，解除抵押权的条件未成就，第三人没解除抵押权的义务，原告的第二项诉请不能成立；原被告房屋买卖合同第七条第一款约定，被告在收到原告的全部购房款后三个工作日内向原告交付房屋，现原告的购房款未付清，被告向原告交房的条件未成就，无需向原告交房，原告的第三项诉请不能成立；原告与第三人没有合同关系，没有向第三人清偿案涉房屋剩余贷款的义务，不能判决原告代被告清偿剩余的银行贷款，被告也无需向原告返还差额，原告的第四项诉请不能成立；原告对被告的上述诉请均不能成立，因此链家公司承担连带责任没有前提。但链家公司在本案中未尽中介义务，给被告造成损失，应当承担相应的赔偿责任，原告的第五、六项诉请不能成立。另，案涉房屋今年4月已出租给一位亲戚陪读。 链家公司未作答辩。 建行池州分行辩称，同意被告肖连宝的答辩意见。第三人与原告没有合同关系，也无法律上的关系。根据第三人与肖连宝签订的个人住房借款合同第七条规定，在未经第三人同意的情况下，肖连宝无权将抵押房屋对外出让。关于案涉房屋存在抵押是原被告双方明知的事实，原被告签订房屋买卖合同不得对抗第三人与肖连宝之间已经设立的物权。第三人认为原被告签订的房屋买卖合同应属于无效或效力待定合同，因此原告无权诉请要求第三人履行相关的行为，请求驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日，肖连宝作为甲方与乙方张霄阳、丙方链家公司签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售房屋给乙方，房屋位于池州市贵池区，用途为住宅，建筑面积为108.5平方米，产权证书编号为皖（2016）池州市不动产权第0018729号，该房屋交易总价款为83万元；甲乙双方共同委托丙方为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务，居间费用16600元由乙方支付；乙方在签订本合同时应向甲方支付购房定金30万元，在2017年11月23日前支付第二笔房款25万元给甲方，2018年1月31日前将第三笔房款28万元一次性打入池州市房产局资金监管账户，双方配合丙方办理网签备案及过户手续。原告已按合同约定于2017年11月22日、2017年11月23日分别支付被告肖连宝购房款30万元、25万元，剩余28万元购房款一直无法打入池州市房产局资金监管账户。 另查明，案涉房屋尚有抵押登记未注销。该抵押登记的抵押人为被告肖连宝，抵押权人为第三人建行池州分行，肖连宝一直在还本付息，截止2019年7月2日，尚欠借款本金438978.09元。 经本院依职权调查，池州市存量房网上签约备案必须为房地产无限制权利状况，申请网上签约备案通过后签订《交易资金托管协议》，然后存量房交易托管资金才能存入池州市房管局资金托管专用账户。 本案审理过程中，原告张霄阳表示，如果被告肖连宝不履行抵押权涤除义务，其愿意代为清偿被告肖连宝尚欠第三人建行池州分行的贷款本息，以涤除案涉房屋上的抵押权。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案张霄阳与肖连宝之间的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》约定张霄阳应将剩余购房款于2018年1月31日前打入池州市房管局资金监管账户，但因肖连宝未将涉案房屋的贷款还清，无法通过池州市房管局的存量房网上签约备案，亦没有签订《交易资金托管协议》，致使原告无法将剩余28万元购房款按照合同约定打入池州市房管局资金监管账户。现原告张霄阳基于继续履行《房屋买卖合同》，自愿代为清偿被告肖连宝尚欠第三人的贷款本息，以涤除案涉房屋上的抵押权，要求肖连宝继续履行合同，协助原告办理案涉房屋网上签约备案以及变更登记手续，要求肖连宝及第三人建行池州分行协助解除案涉房屋抵押登记，本院予以支持。张霄阳代为清偿的款项，可抵扣购房款，超出总房款部分价款，张霄阳可向肖连宝追偿。张霄阳要求被告链家公司对肖连宝给付金钱义务承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。张霄阳要求肖连宝自判决生效后10日内腾空房屋的诉请，因本案可能涉及善意承租人承租权利益保护的问题，张霄阳可待案涉房屋过户至其名下后，另行主张权利。张霄阳要求肖连宝承担逾期交房违约金的诉请，因逾期交房的原因系双方未在《房屋买卖合同》中明确约定肖连宝应在剩余28万元购房款打入池州市房管局资金监管账户前涤除案涉房屋上的抵押权，对此双方均有过错，故该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告张霄阳与被告肖连宝继续履行双方于2017年11月22日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告肖连宝于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司池州市分行支付池州市贵池区房产项下贷款，上述款项可由原告张霄阳代为支付，具体数额以中国建设银行股份有限公司池州市分行出具的结算单据为准，张霄阳代为支付的贷款可抵扣购房款，超出剩余购房款28万元的部分，张霄阳可向肖连宝追偿； 三、自本判决第二项债务清偿后十日内，肖连宝与中国建设银行股份有限公司池州市分行共同办理池州市贵池区房屋上抵押登记注销手续； 四、肖连宝于本判决第三项履行完毕之日起三十日内协助张霄阳办理池州市贵池区房屋【产权证书编号为皖（2016）池州市不动产权第0018729号】的网上签约备案及过户手续，将池州市贵池区房屋产权过户至原告张霄阳名下； 五、驳回原告张霄阳的其他诉讼请求。 案件受理费600元，保全费4670元，合计5270元，由被告肖连宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费600元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号（12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴 斌 人民陪审员  陈新建 人民陪审员  胡决心 二〇一九年八月十五日 书 记 员  周礼贵