广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1560号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司，营业场所：四会市东城街道陶塘村委会塘坑地段四会碧桂园销售中心101室。统一社会信用代码：914412006924485850。负责人：陈宇辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊灿辉、张孝锋，该公司员工。被告：陈丽霞，女，1984年8月15日出生，汉族，住四会市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告陈丽霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人熊灿辉到庭参加了诉讼。被告陈丽霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费9573.11元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年4月18日为14895.36元；上述两项金额共计：24468.47元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了四会市臻汇园物业发展有限公司开发的四会臻湖畔岛商品住宅区臻山区8座103号商品房。原告于2017年6月23日与四会臻汇园物业发展有限公司签订《臻湖畔岛前期物业服务合同》，协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月429.93元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年6月23日起至2019年4月18日一直未支付物业服务费，截止2019年4月18日欠款金额累计高达9573.11元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费9573.11元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年4月18日为14895.36元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。原告递交证据如下：1.臻湖畔岛前期物业服务合同，证明原告对臻湖畔岛臻山路8座103号商品房享有物业管理权；2.欠费清单，证明自2017年6月23日起至今一直未支付物业服务费，截止2019年3月13日被告对原告的欠费情况；3.收楼通知书复印件、业主身份证复印件，证明原告基于被告的业主地位为其提供了物业服务；4.《商品房买卖合同》复印件，证明臻湖畔岛住宅区中的臻山路8座103号按市房地产测量部门实测建筑面积286.62平方米；5.催缴物业服务费函复印件、催缴物业服务费律师函复印件，证明原告曾多次向被告主张过物业服务费；6.邮单复印件及微信截图两张，证明有书面催收被告及催收物业费；7.不动产登记资料查询结果证明。被告陈丽霞没有提交答辩意见及证据。原告提供的上列证据，除《催缴物业服务费函》外，被告均未提出异议，本院予以采信。被告虽对原告提交的《催缴物业服务费函》有意见，但未能向本院提供相反的证据和意见，且原告提交了邮单，予以佐证有向被告书面催收物业费，该邮单列明内件名称是“催缴物业服务费函”。被告表示对该邮单没有意见，故本院对该《催缴物业服务费函》的真实性予以确认。经审理查明：被告陈丽霞是四会市东城街道南田景观大道臻湖畔岛臻山路8座103房的权属人，房屋登记的建筑面积为286.62m2。被告（买受人）与四会臻汇园物业发展有限公司（出卖人）在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2015年4月30日前将上述商品房交付买受人使用。四会臻汇园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《臻湖畔岛前期物业服务合同》，甲方承诺其已经与四会市臻湖物业管理有限公司解除了于2012年9月25日签订的《前期物业服务合同》，四会市臻湖物业管理有限公司已经不再对本物业提供物业服务，甲方保证通过合法方式选聘乙方作为本物业的服务企业，任何第三人（包括但不限于四会市臻湖物业管理有限公司、业主）不会对乙方的物业管理权提出任何质疑，否则因此产生的一切责任均由甲方承担；甲方承诺已经取得本物业全体业主授权与乙方签订本合同，并保证本合同的效力对本物业全体商品房买受人（包括已收楼和未收楼的）均有效；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任；物业基本情况：物业名称：四会臻湖畔岛，座落位置：四会市东城街道南田景观大道，建筑面积：15.8万平方米；物业服务费采用包干制方式，电梯洋房按房屋建筑面积1.5元/月/平方米计收，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日的，自甲乙双方物业移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；在本合同约定的物业移交时间前的第7日（即2017年6月16日），甲方与原物业公司应会同乙方按照国家验收质量标准要求，完成对本物业共用部位、共用设施设备的承接查验，签订交接记录和物业承接查验协议，并按照《物业承接查验办法》向乙方移交经竣工验收合同的本物业。四会臻汇园物业发展有限公司向被告发出了收楼通知书，通知被告在2015年4月30日前往四会臻湖畔岛营销中心办理收楼手续，若被告在该时间内未前来办理收楼手续，将视为被告已按约定时间默认收楼，物业管理费等相关费用立即开始计收。原告诉称被告尚未收楼，其公司接收案涉物业后被告没有交过物业管理费，主张被告按建筑面积286.99m2、1.5元/m2/月的标准支付欠交的物业管理费9573.11元（2017年6月23日至2019年4月18日）及违约金14895.36元（2017年6月、7月物业管理费的违约金从2017年8月1日开始计算，之后的物业管理费的违约金从被告欠交相应的物业管理费的次月1日起算）。原告在2018年12月12日向被告邮寄送达了《催收物业服务费函》。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与四会臻汇园物业发展有限公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故四会臻汇园物业发展有限公司与原告签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告与四会臻汇园物业发展有限公司在签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》中约定，业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日的，自甲乙双方物业移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。原告依约提供了相应的物业服务就享有要求被告依约支付物业服务费的权利，交纳物业服务费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业服务费及相关费用，属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告与四会臻汇园物业发展有限公司约定案涉房屋的交付日期为2015年4月30日之前，早于原告接管案涉物业之日，根据原告与四会臻汇园物业发展有限公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，原告诉请被告支付其接管案涉物业后的管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业服务费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供相反的证据。故本院认定被告拖欠原告2017年6月23日至2019年4月18日的物业管理服务费9458.46元（286.62m2×1.5元/m2/月×22个月）。关于违约金问题。根据上述《解释》第六条规定可知，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业服务费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告于2018年12月12日向被告邮寄了《催收物业服务费函》后，被告仍未有交纳拖欠的物业服务费。《臻湖畔岛前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。故2017年6月23日至2018年12月的违约金从2019年1月1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止；2019年1月至2019年4月18的违约金从被告欠交物业服务费次月的1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止。被告陈丽霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告陈丽霞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司支付2017年6月23日至2019年4月18日的物业服务费9458.46元及逾期缴纳上述物业服务费的违约金（每月应交物业服务费为429.93元，按照每天5‰的标准分别以每月欠交物业服务费为本金计算，2017年6月23日至2018年12月的违约金从2019年1月1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止；2019年1月至2019年4月18的违约金从被告欠交物业服务费次月的1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费206元（原告已预交），由被告陈丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年八月十六日书记员  李敏娟