广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5321民初1034号原告(反诉被告)：陈少焕，女，1991年5月20日出生，汉族，居民，住新兴县。原告(反诉被告)兼陈少焕的委托诉讼代理人：何家富（系陈少焕的丈夫），男，1989年7月1日出生，汉族，居民，住新兴县河头镇湾中村委湾中响水村43号。上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：莫逗道，广东云新律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东筠城置业有限公司。住所地：广东省云浮市新兴县新城镇沿江北路66号（筠城国际广场金融中心13、14层）。法定代表人：王建区，执行董事。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。原告（反诉被告）何家富、陈少焕诉被告（反诉原告）广东筠城置业有限公司（以下简称“筠城置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何家富及两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人莫逗道、被告（反诉原告）筠城置业公司的委托诉讼代理人李新林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）何家富、陈少焕向本院提出诉讼请求：1.判令筠城置业公司向何家富、陈少焕支付因逾期交房的违约金（按总房款的万分之二计算每日的违约金，暂计至2019年4月23日为27957元，自2019年4月23日起的违约金按实际逾期交楼的天数计算直至实际交付之日止）；2.判令筠城置业公司向何家富、陈少焕退还天然气报装费2500元；3.判令筠城置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：何家富、陈少焕于2017年7月2日与筠城置业公司签署了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017070087），约定何家富、陈少焕购买筠城置业公司开发的云浮市××城镇××北路××小区××房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定，出卖人筠城置业公司应于2018午7月30日前向买受人何家富、陈少焕交付该商品房。但筠城置业公司的工作人员于2018年6月30日通过微信及电话告知何家富、陈少焕，由于住房公积金房贷还没放款，暂不能收楼，只能到物业处借钥匙看楼。何家富、陈少焕经向新兴县住房公积金管理中心、新兴县工商银行了解，房贷还没放款的原因是由于筠城置业公司工作人员的疏忽，遗漏提交房贷的抵押登记资料给新兴县住房公积金管理中心去办理贷款，导致何家富、陈少焕的公积金房贷审批延迟而未放款，而同期办理的房贷早已于一年前已放款，筠城置业公司也以此为由拒绝交楼。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，逾期交付房屋的违约金每日按总房款的万分之二计算，从约定交付期限届满之次日计至实际交付之日止。由于筠城置业公司的原因导致原告不能收楼，应由筠城置业公司承担逾期交付房屋的责任。另，筠城置业公司于2017年7月2日收取了何家富、陈少焕2500元的天然气报装费，根据《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》【2001】585号文件要求，各省对城市基础设施配套费及其他专项配套费进行清理整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套性收费一律取消。财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”，并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。因此，筠城置业公司收取天然气报装费依法无据。因此，为维护何家富、陈少焕的合法权益，现特向法院提起诉讼，并提出前述请求。被告（反诉原告）筠城置业公司辩称：一、何家富、陈少焕未支付全部购房款前无权要求筠城置业公司承担迟延交房的违约责任。涉案商品房的总价款为525513元，何家富、陈少焕于2017年7月2日支付首期款135513元（含定金40000元），至今尚欠余款390000元。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定余款390000元向银行申请贷款支付。合同附件四第2条约定买受人须提供申请办理按揭所需的一切资料，并在60天内办妥银行按揭，否则，每逾期一天，买受人按申请贷款总额的万分之二向出卖人支付违约金。筠城置业公司于2017年7月6日将按揭资料提交给银行方，并于2018年3月27日提交了《商品房抵押权预告登记》原件给银行方。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，何家富、陈少焕在未支付全部购房款前，筠城置业公司行使“后履行抗辩权”，有权不交付房屋给何家富、陈少焕。因此，筠城置业公司并不构成违约，何家富、陈少焕无权要求筠城置业公司承担延迟交房的违约责任。二、对于天然气报装费问题，根据合同第十条第（一）项第4点的约定：“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气管道到户，业主自行报装开通”。天然气报装费是筠城置业公司代燃气公司向业主收取的费用，属于代收代支形式，是一项便民措施，最终还是需要业主与燃气公司签订《供气合同》后才能使用燃气。据此，筠城置业公司不存在乱收费现象，现何家富、陈少焕要求退回，筠城置业公司可以退回，日后由何家富、陈少焕自行与燃气公司办理报装事宜。综上所述，由于本案存在先后履行义务的情形，何家富、陈少焕未按合同约定支付全部购房款，据此，筠城置业公司行使“后履行抗辩权”是有法可依的。本案应当由何家富、陈少焕先办理银行按揭贷款付清房款，后才由筠城置业公司交付房屋的先后顺序进行交易，请法院驳回何家富、陈少焕的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）筠城置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令何家富、陈少焕共同支付52104元违约金（违约金自2017年9月1日起按应付未付金额390000元为基数，按每日万分之二计算至2019年6月30日止为52104元，2019年7月1日之后的违约金以应付未付的金额为基数按每日万分之二的标准支付至付清之日止，总违约金累计不超过应付款390000元的20%即78000元）给筠城置业公司；2.案件受理费由何家富、陈少焕承担。事实与理由：筠城置业公司与何家富、陈少焕于2017年7月2日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017070087），合同约定何家富、陈少焕以总价款525513元人民币的价格购买位于云浮市××城镇××北路××小区××房。签订合同后，何家富、陈少焕于2017年7月2日支付了135513元首期款（含定金40000元），至今尚欠余款390000元。依照合同第七条约定：余款390000元向银行申请贷款支付。同时，合同第八条明确规定了逾期付款责任：(1)逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。又依照合同附件四第2条约定：签订《商品房买卖合同》后，买受人须提供申请办理按揭所需一切资料，并在60天内办妥银行按揭；否则，每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之二向出卖人支付违约金，如买受人逾期仍未办妥银行按揭签约手续……买受人须按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。第3条约定：买受人申请银行按揭贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如因买受人自身原因造成银行批准的贷款金额低于申请贷款金额的或不获得银行批准贷款的，买受人必须在签订《商品房买卖合同》后60天内一次性向出卖人付清房款。双方签订合同后，筠城置业公司于2017年7月6日将按揭资料提交给了银行方，并于2018年3月27日提交了《商品房抵押权预告登记》原件给银行方。但是，何家富、陈少焕在支付了135513元首期款之后，至今尚未支付剩余房款390000元给筠城置业公司，也不与筠城置业公司交接办理房屋交付手续。依照《合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。也即是说，何家富、陈少焕未支付全部购房款前，筠城置业公司行使“后履行抗辩权”，有权不交付房屋给何家富、陈少焕，筠城置业公司不构成违约，何家富、陈少焕要求筠城置业公司承担延迟交房违约责任理据不足，应予驳回。综上意见，何家富、陈少焕应承担先支付购房款的义务，因其拒不履行合同义务，已经给筠城置业公司带来了实际经济损失，特此提起反诉，并提出前述反诉请求。反诉被告（本诉原告）何家富、陈少焕辩称，一、筠城置业公司于2018年3月27日才向住房公积金中心提交《商品房抵押权预告登记》，而签订合同时间为2017年7月2日，明显是由于筠城置业公司延迟了8个月的时间提交资料才导致贷款手续办理迟延，最终导致放款推迟了将近一年时间，筠城置业公司也以此为由不交楼，其应承担延迟交楼的全部责任。二、筠城置业公司在签订《商品房买卖合同（预售）》的当天即2017年7月2日已收取了何家富、陈少焕5000元办证费，其在口头上承诺及行动上同时做出了帮何家富、陈少焕等业主代办不动产权证及贷款事项的行为，根据合同法的相关规定，筠城置业公司的行为已构成承诺，其与何家富、陈少焕成立代办贷款事项的口头协议。如因筠城置业公司的行为导致代办贷款事项延迟或其他经济损失的，应由筠城置业公司承担违约责任。三、筠城置业公司与燃气公司没有签订任何代收款合同，因此，其代收燃气费依法无据。本院经审理认定事实如下：何家富、陈少焕是夫妻关系。2017年7月2日，何家富、陈少焕共同作为买受人，与作为出卖人的筠城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017070087）。合同约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于云浮市××城镇××北路××号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为新府国用（2013）第××号，土地使用权面积为37789.8平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2082年7月24日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为百合花城小区三期。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为18层，其中地上17层，地下1层。3.该商品房为25幢13层1301号房。4.该商品房的房产测绘机构为云浮市精诚测绘有限公司，其预测建筑面积共102.76平方米，其中套内建筑面积84.59平方米，分摊共有建筑面积18.17平方米。5.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5113.98元，总款为人民币525513元（大写伍拾贰万伍仟伍佰壹拾叁元整）。6.付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币肆万玖仟元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式（组合贷款）付款：买受人应当于2017年7月2日前支付首期房价款人民币135513元（大写壹拾叁万伍仟伍佰壹拾叁元整），占全部房价款的25.78%。余款人民币390000元（大写叁拾玖万元整）向新兴县银行（工行／中行／农行／建行／农商行／邮政）（贷款机构）申请贷款支付。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。7.逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按以下方式处理：逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。8.基础设施设备：燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气管道到户，业主自行报装开通。9.交付时间和手续：出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。10.逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起l5日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。此外，合同还约定了商品房质量、保修责任等其他权利义务内容。其中合同附件四作出了以下约定：1.买受人选择银行按揭方式的，其办理银行按揭贷款所需的他项登记费及银行相关费用由买受人承担。2.签订《商品房买卖合同》后，买受人须提供申请办理按揭所需的一切资料，并在60天内办妥银行按揭；否则，每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之二向出卖人支付违约金，如买受人逾期仍未办妥银行按揭签约手续，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人须按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，何家富、陈少焕于当日交付了首期房款共135513元（含签订合同前交付的定金49000元）给筠城置业公司，同时亦将维修基金3082.8元交付给筠城置业公司。此外，筠城置业公司于当日向何家富、陈少焕代为收取了燃气报装费2500元以及办证费用5000元。此后，何家富、陈少焕将办理按揭贷款所需资料提交给筠城置业公司，筠城置业公司在收取资料后，于2017年7月6日将资料递交给贷款银行即中国工商银行股份有限公司新兴支行。随后，筠城置业公司到新兴县国土资源局对涉案商品房办理抵押权预售登记手续，新兴县国土资源局不动产登记中心于2018年3月9日出具了涉案商品房的预售商品房抵押权预告登记证书。筠城置业公司随后于2018年3月27日将上述预售商品房抵押权预告登记证书递交给中国工商银行股份有限公司新兴支行。何家富、陈少焕在提交了办理按揭贷款所需资料后，商业贷款部分于2018年1月前放款并于该月开始偿还贷款，但公积金贷款部分此时尚未放款。合同约定的交房期限临近届满前，筠城置业公司的工作人员通过微信及电话告知何家富、陈少焕，由于住房公积金贷款尚未放款，故暂不能交付房屋给何家富、陈少焕。何家富、陈少焕对此不同意，多次与筠城置业公司协商。随后直至2019年5月18日，筠城置业公司向何家富、陈少焕寄出收楼通知书，通知何家富、陈少焕限期内收楼，逾期的视为2019年5月23日收楼。何家富、陈少焕在收到收楼通知书后，于2019年5月23日收楼。此后，何家富、陈少焕认为筠城置业公司逾期交楼，违反合同约定，遂于2019年6月4日诉至本院，并提出前述诉求。筠城置业公司在收到何家富、陈少焕的起诉状后，于2019年6月25日向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。诉讼中，本院向云浮市住房公积金管理中心新兴管理部查询了解何家富、陈少焕住房公积金贷款的情况，该公积金中心向本院作出如下说明：1.2017年8月3日公积金贷款初审通过，下一步由工商银行贷款经办人员办理房屋抵押登记手续；2.2018年7月24日房屋抵押登记手续完成，工商银行贷款经办人员将抵押登记材料送达至公积金管理中心，公积金管理中心对该笔贷款进行登记，下一步进入轮候放款阶段。此外，公积金管理中心新兴管理部还对本院作出说明：由于新兴县公积金贷款可发放资金紧缺，故根据云浮市住房公积金管理中心关于《云浮市住房公积金贷款业务二级预警通告》（云房金[2018]8号）的通知，新兴县公积金贷款实行轮候放款制度，每一笔贷款根据房屋抵押登记手续完成并送达公积金中心新兴管理部的先后顺序确定轮候号，业务系统根据轮候号的先后顺序依次放款。目前该笔贷款已于2019年7月3日放款完成。庭审中，筠城置业公司同意退还燃气报装费2500元给何家富、陈少焕。另外，筠城置业公司于庭审中确认何家富、陈少焕商业贷款的40000元已发放，余下未支付购房款属公积金贷款部分350000元，故将诉讼请求中违约金计算基数调整为350000元，同时鉴于公积金贷款已于2019年7月3日发放，故其请求的违约金明确计至2019年7月3日，为52338元。以上事实，有原告何家富、陈少焕提供的身份证、被告营业执照信息、《商品房买卖合同（预售）》、首付款发票、百合花城住宅交款明细（首付款）财务联、收款收据、微信聊天记录截图、《收楼通知书》、购房流程表、贷款进度查询、光盘，被告筠城置业公司提供的营业执照、不动产登记证明、银行签收表、商品房抵押权预告登记证及提交表、原告何家富、陈少焕办理银行按揭贷款时间表、邮寄回执，本院向云浮市住房公积金管理中心新兴管理部调取的《关于何家富、陈少焕贷款情况说明》、《云浮市住房公积金贷款业务二级预警通告》以及本院的庭审笔录等材料附卷证实。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。何家富、陈少焕与筠城置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。结合双方的诉求及抗辩，本案的争议焦点在于：一、筠城置业公司是否存在逾期交房的违约行为？是否需支付逾期交房违约金给何家富、陈少焕？二、何家富、陈少焕是否存在逾期付款的违约行为？是否需支付逾期付款违约金给筠城置业公司？对双方争议焦点，本院评判如下：一、关于筠城置业公司是否存在逾期交房的违约行为，是否需支付逾期交房违约金给何家富、陈少焕的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房”，但在合同约定的交房时间届满后筠城置业公司拒绝交付房屋，现该商品房虽已经于2019年5月23日交付给何家富、陈少焕，但未能在双方合同约定的时间即2018年7月30日前交楼，即出现了合同约定的逾期交房的违约情形，该责任在于筠城置业公司，筠城置业公司应承担逾期交楼的违约责任。根据合同中约定，逾期交付房屋的，按日支付全部房价款万分之二的违约金。现何家富、陈少焕请求筠城置业公司从逾期之日即2018年7月31日起按总房款525513元的万分之二每日计算违约金至实际交房之日即2019年5月23日止（合共297天），合乎双方的约定，本院予以支持。按照前述方法计算，则筠城置业公司需支付给何家富、陈少焕的逾期交房违约金为31215元（525513元×0.2‰×297天）。对筠城置业提出的“后履行抗辩权”，后履行抗辩权是指负有先履行义务的一方未按照合同约定履行义务，负有后履行义务的一方可以以此为依据对抗对方的请求。本案中，根据合同约定，何家富、陈少焕所要承担的义务是支付房款，而对于房款双方在合同约定是以贷款方式（商业贷款加公积金贷款的组合）支付。根据合同附件四的约定，何家富、陈少焕所需要履行的义务是提供申请办理按揭所需的一切资料，并在60天内办妥银行按揭。现何家富、陈少焕已在规定时间内履行了提供资料办理银行按揭的合同义务，并不存在未履行的情况。筠城置业公司以公积金贷款未放款而拒绝何家富、陈少焕收楼，但双方在合同约定的是何家富、陈少焕办妥银行按揭，并非是筠城置业公司收到贷款或者何家富、陈少焕交清购房款作为筠城置业公司交付涉案商品房的前提条件。因此，何家富、陈少焕作为合同先履行一方，并无出现未履行的情况，筠城置业公司在此不能适用后履行抗辩权，故对筠城置业公司该项抗辩意见，本院不予采纳。二、何家富、陈少焕是否存在逾期付款的违约行为，是否需支付逾期付款违约金给筠城置业公司？首先，按照前面所述，根据合同约定，何家富、陈少焕所需要履行的义务是提供申请办理按揭所需的一切资料，并办妥银行按揭，现何家富、陈少焕已经按照合同的约定履行相应义务，即何家富、陈少焕二人并不存在未履行的违约行为。再者，筠城置业公司未收到公积金贷款，公积金贷款未发放的原因是因为新兴县公积金贷款可发放资金量紧缺，故实行轮候放款制度。也就是说，公积金的迟延放款是一个客观问题，并非是何家富、陈少焕的过错导致的。综上，何家富、陈少焕在履行本案《商品房买卖合同（预售）》中并未出现违约行为，筠城置业公司要求其二人承担违约责任支付违约金，理据不足，本院不予支持。对于何家富、陈少焕要求退还燃气报装费2500元的问题，《商品房买卖合同（预售）》约定，对于燃气的使用，由业主自行报装开通。筠城置业公司收取的燃气报装费2500元，是代为收取的性质，其后统一递交燃气公司办理，属一项便民措施，现筠城置业公司于庭审中同意退还该2500元，由何家富、陈少焕自行办理燃气报装手续，对此本院不持异议。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东筠城置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内退还天然气报装费2500元给原告（反诉被告）何家富、陈少焕。二、被告（反诉原告）广东筠城置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金31215元给原告（反诉被告）何家富、陈少焕。三、驳回被告（反诉原告）广东筠城置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费280.71元、反诉受理费551.3元，均由广东筠城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈红梅二〇一九年八月二十日书记员  张丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。