山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初9695号 原告：杨某某，男，住临沂市兰山区。 原告：徐某某，女，住临沂市。 二原告共同委托诉讼代理人：周春堂，山东泰景律师事务所律师。 被告：李某某，男，住临沂市兰山区。 被告：邢某某，女，住临沂市兰山区。 二被告共同委托诉讼代理人：朱孔东，山东鼎元律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王彩华，山东鼎元律师事务所律师。 第三人：临沂某某房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人:朱某某,公司经理。 原告杨某某、徐某某与被告邢某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某、徐某某及其委托诉讼代理人周春堂、被告邢某某和李某某、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司法定代表人朱兆鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某某、徐某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同(合同标的108万元)；2、被告返还原告已支付定金20000元；3、被告赔偿原告支付给第三人的佣金损失21600元；4、被告承担违约责任216000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，经第三人居间介绍，原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定，房屋价格为1080000元，首付300000元，抵押贷款760000元，原告支付了20000元定金，并向第三人支付了21600元佣金。但是合同签订后，被告邢某某主张口头委托不算委托，委托未经过其老公书面授权，合同无效，原告只有加价，被告方才同意继续履行合同，原告不同意。后二被告在2019年4月10日在银行办理贷款时就拒绝签字，致使合同无法继续履行。原告认为，根据双方的合同约定，被告已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担20%的违约责任，并承担第三人的佣金。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告李某某、邢某某共同辩称，涉案房产登记在二被告名下,二被告系夫妻关系,事先李某某不知道合同存在,并且在李某某见到合同后不认可,因此李某某认为该合同未按照合法程序签订,属于无效合同,因此原告主张不成立。 第三人临沂某某房地产营销策划有限公司述称，我公司作为中介机构只提供双方居间服务,关于后期诉讼与我公司无关,2019年4月1日下午二原告和被告邢某某签订合同。在议价过程中,由卖方邢某某中途打了一个电话,说和家里商量一下,但是具体电话内容不清楚,后来同意签署合同,合同是邢某某和二原告签订的,之后就由我同事联系卖方进行走贷款手续,据我同事转述,被告有涨价的意思,女方说家属不想卖房子,二人都不想卖房子了,2019年4月10日二被告同意履行合同，联系我方进行贷款手续,但是到了银行之后因为首付款的原因,卖方没有签字,银行没有再进行贷款手续,再后来就诉讼了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1、二原告提交《房屋买卖合同》一份，证实合同中第3条关于产权承诺违约责任的约定，第9条关于违约责任的约定和被告邢某某向李某某打电话征求意见，李某某发过结婚证，后替李某某签字的事实。二被告和第三人质证称对该证据的真实性无异议，被告李某某承认邢某某替其签字和曾向给其打电话这一事实，但电话内容不是征求意见，并且家里的结婚证等证件都是由女方保管，该证据与事实不符。本院认为，二被告和第三人均对该证据的真实性无异议，且能证实原告的主张，本院对该组证据予以确认。2、二原告提交原告徐某某和被告邢某某的微信聊天记录，证实邢某某表示其老公当时是同意卖，但是现在不同意，要求加价。被告李某某质证称，2019年4月1日我回家以后，看到原告徐某某和被告邢某某的聊天记录，原告徐某某没有把首付款按照要求交兴业银行，对此我在微信中告诉她，如果想签订合同就应该按照合同办事。被告邢某某对此证据的真实性无异议。第三人未发表质证意见。本院认为，二被告对该证据的真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。3、二原告提交兰山公证处发票、兴业银行银行卡及办贷款使用的手续，该组证据系2019年4月10日原告在银行办理首付托管及申请银行贷款时银行收取的材料，但被告拒绝签字，银行将该笔材料全部退还给原告。被告李某某质证称我没见过，不发表质证意见。被告邢某某质证称材料没见过，无法发表质证意见，中介给我说如果违约需要给钱，然后我们两个商量2019年4月10日就去配合原告办理贷款手续了，到了那里之后，原告没有付首付款，然后原告办完他们的手续就走了。第三人质证称不是很清楚，但是知道下午他们去办手续了。本院认为，该组证据能够证实二原告的主张，本院予以认定。4、二被告提交房屋所有权证两本，证明涉案房屋系婚前个人财产。二原告质证称真实性无异议，原告查封房屋时调取的不动产登记中心的档案共有权人登记系被告夫妻二人，且该证书的发证时间为2006年，二被告结婚时间为2003年，房屋取得是在婚后，所以被告提交的证据不足以证明该房产系李某某婚前个人财产，另外不论该房产是否为个人财产还是共同财产，我方均有理由认为邢某某签订合同的行为构成了夫妻之间表见代理。第三人对该组证据无异议。因二原告和第三人对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，原告徐某某、杨某某（乙方）与被告邢某某、李某某（由邢某某代签）（甲方）在第三人临沂某某房地产营销策划有限公司居间下签订《临沂市存量房屋买卖合同》一份，约定：第一条、甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于：兰山区某某小区34号楼2-601，产权证明所载建筑面积共124.30平方米。第三条、交易方承诺（一）甲方应在签署本合同前往临沂市政务中心调取《房产信思查询》信息，甲方应当保证该房屋没有产权及债权债务纠纷，未被限制转让，自合间生效之日起，若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概有甲方承担，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方承担。甲方确认其婚姻状态为已婚，且配偶（若有）、共有权（若有）、其他权利相关人（若有）均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如甲方对该房屋享有完整的所有权，则甲方确认对该房屋具有完全处分权；乙方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及相关文件的约定。如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总成交价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本约定依然有效，守约方仍可根据本条款追究违反承诺方的法律责任。第四条、甲方和乙方通过临沂某某房地产营销策划有限公司居间介绍成交。第五条（一）经甲乙方协商一致，该房屋成交总价格为：人民币（小写）1080000元。（二）定金：乙方支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分。买卖双方协商一致乙方于2019年4月1日前，将第一笔定金人民币2万元以自行支付的方式支付给甲方。（三）定金外其他房款的付款方式：贷款。1.买卖双方同意按照下述方式履行：乙方于买卖双方办理贷款申请手续当日将第一笔购房款/首付款人民币300000元（不包含前期支付的全部定金）以银行托管的方式支付给甲方。甲乙双方应于2019年4月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第九条、违约责任（一）双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，居间机构收取的甲乙双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。第十二条争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方友好协商解决；协商不成的，各方同意向房屋所在地人民法院起诉。原、被告双方和第三人还签订了居间服务合同，约定居间代理费为21600元。合同还对其他事项进行了约定。 2019年4月1日，原告徐某某支付被告邢某某定金20000元，并向第三人支付佣金21600元。被告邢某某于2019年4月9日以签订合同未经配偶李某某许可、要求房屋加价为由，拒不履行合同，后二被告通知二原告继续履行合同，于2019年4月10日办理资金监管手续。后在合同履行过程中，双方发生争议，原告诉至本院，主张权利。为此，原告支出保全费5000元。庭审中，二原告陈述因资金监管和贷款手续时李某某未签字，自己也没有带U盾就没有打首付款，当天晚上向监管银行卡打款200000元，因被告未在相关手续上签字，且后来被告要求加价300000元，就未继续将剩余首付款存入银行卡中。二被告均陈述被告李某某在贷款手续上签字后因二原告没带U盾未交首付为由撤回签字材料，并且首付款应直接打给我们，而不是资金监管。没有加价的事，房子本来就不想卖，原告没有交首付款，我们就不卖了。第三人陈述因时间紧，办理资金监管和贷款手续时，决定先由甲乙双方签字，再由买方付首付款，但最后买方签完字之后走了，卖方没有签字，银行没有受理。 另查明，被告邢某某和李某某系夫妻关系，两人于2003年10月8日登记结婚，涉案房屋产权登记时间为2006年6月26日，登记在二人名下。 本院认为，原、被告在第三人居间下签订《临沂市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》时，虽然是由被告邢某某代李某某签字，但在合同签订后，办理相关手续时李某某到场且二被告均陈述李某某在相关手续上签字，可视为对被告邢某某代理行为的追认，被告邢某某的代理行为有效，二被告辩称合同无效，于法无据，本院不予采信。原、被告在第三人居间下签订的《临沂市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。若一方未按约定履行义务，守约方有权按照合同约定要求解除合同，并有权要求违约方按照合同约定承担违约责任。本案中，二原告按照合同约定支付了定金和佣金，并按照约定向监管账户支付了大部分首付款，后因二被告未在相关手续上签字故不再支付剩余首付款，原告已经按照合同约定履行了相关义务。二被告在合同签订后，要求房屋加价，违反合同约定在先，后以原告未交首付款为由拒绝继续履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，故本院对其抗辩理由不予采信。现二原告要求解除涉案房屋买卖合同，符合法律和合同约定，本院予以支持。因二被告行为构成违约，给二原告造成了一定损失，应支付二原告违约金。对于二原告主张的违约金216000元，符合合同约定，本院予以支持。对于二原告主张的返还定金20000元，符合合同约定，本院予以支持。对于二原告主张的佣金损失21600元，因二原告已实际支出该费用，且该主张符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨某某、徐某某与被告李某某、邢某某于2019年4月1日签订的《临沂市存量房屋买卖合同》； 二、被告李某某、邢某某于本判决生效十日内返还原告杨某某、徐某某已支付的定金20000元； 三、被告李某某、邢某某于本判决生效后十日内支付原告杨某某、徐某某涉案房屋中介佣金21600元； 四、被告李某某、邢某某于本判决生效后十日内支付原告杨某某、徐某某违约金216000元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8419元(已减半)，由被告杨某某、徐某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之目起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉 审判员  张水红 二〇一九年八月十二日 书记员  许宇翔