福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2906号 原告:林庆郁，男，1972年9月22日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告:茅雪梅，女，1977年4月27日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告:福建省仙游县地产开发公司，住所地仙游县鲤城南桥街园滨东路659号，统一社会信用代码91350322155553160H。 法定代表人:黄朝华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：苏勇、郑珠琴，福建融成律师事务所律师。 原告林庆郁、茅雪梅与被告福建省仙游县地产开发公司（以下简称“仙游地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林庆郁、茅雪梅、被告仙游地产公司委托诉讼代理人苏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林庆郁、茅雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令仙游地产公司承担逾期交房的违约责任并支付逾期交房的违约金616837元，自2010年8月1日起到2019年2月28日，判令仙游地产公司承担2019年2月28日之后的逾期违约金一直截止到交房为止。事实和理由：原、被告双方于2010年6月1日签订商品房买卖合同，商品房系6号楼1006室，建筑面积138.43平方米，房价款共计393642.32元，两原告已缴清所有款项，合同成立、有效。合同第八条约定出卖人应当在2010年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条规定，逾期超过90天后，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。逾期天数自2010年8月1日暂计至2019年2月28日为3134天，按双方约定日万分之五违约金计，违约金为616837元。目前房屋质量问题尚未整改到位，所以未交房。2019年2月28日后违约金按合同计至交房之日止。为维护自身合法权益，特具状起诉，望判决支持。 仙游地产公司辩称,一、涉诉房屋符合交付条件，被告依约履行了合同义务，不存在违约事实，不应承担支付违约金的责任，应驳回原告的诉讼请求。2010年5月19日案涉仙游县海亭嘉苑6#楼经验收合格并在仙游县建设局备案，即案涉6幢1006号房于2010年5月19日即已达到法定交付条件。合同约定2010年8月1日交房，双方签订的商品房买卖合同补充协议改变了交房时间的约定，本案的原告承诺是在向银行申请按揭贷款款项发放给被告后办理交房手续。2010年7月1日被告即办理了1006号房商品房初始登记，并依约履行合同义务于2010年8月20日将1006号国有土地使用权证登记至原告名下。在涉案房屋具备交付条件，且被告交付不动产权属转移登记给原告名下情况下，被告不存在拒绝或延迟交付涉案房屋的理由。且小区物业存的《业主整改登记表》中有林庆郁于2011年5月2日的亲尾签名，可证明在此之前被告早已通知原告交付1006号房，另原告在2018年6月7日、8月24日均有到过涉案房屋，由此可知原告主张被告于2018年9月14日才发交房通知与事实不符。涉案房屋符合交付条件，被告依约履行了合同义务，不存在违约事实，不应承担支付违约金的责任，应驳回原告的诉讼请求。二、原告于2019年3月1日提起诉讼已超过法定诉讼时效。合同约定交房时间是2010年8月1日前。在未交付的情况下，原告于2010年8月1日应当知道其权利受到侵害，但原告于2019年3月1日才提本案诉讼，明显已超过诉讼时效。另被告方在在代理词提出，原、被告合同约定的违约金过分高于逾期交房可能给购房人造成的实际损失，依法应当予以调减为日万分之一或案诉房屋所在地的租金水平。 围绕诉讼请求当事人提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、涉诉房屋交房时间问题。仙游地产公司提交福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋登记簿一份、国有土地使用权登记卡只能证实涉诉房屋竣工验收备案、办理房层所有权登记及国有土地使用权登记时间，仙游地产公司庭审陈述两证实际上是由两原告委托仙游地产公司代办的，因此上述三份证据只能证实涉诉商品房竣工验收、办理两证情况，并不能证实涉诉商品房已实际交房。仙游地产公司提交业主整改登记表一份，只能证实两原告对房屋质证提出整改意见，说明双方对房屋质量问题有进行交涉，并不能证明双方有办理涉案房屋的交接手续，不能证明商品房已交房。商品房买卖合同第八条中约定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。按上述约定商品房交房时应符合法定条件和约定条件，没有达到法定条件和约定条件时，两原告有权拒绝交房，两原告提交的福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1168号民事判决已确认2017年3月间涉诉1006号房屋厨房排污水管漏水至906号，说明涉诉商品房在2017年3月间还存在排污水管漏水问题，其时还存在生活给排水质量问题。商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但被告未提供证据证实其在2018年9月14日前有书面通知两原告交房，两原告提供的交房通知可以证实仙游地产公司于2018年9月14日才向两原告发出交房通知，通知两原告限两原告10个工作日内交房，福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1168号民事判决也确认涉诉房屋因质量问题导致双方未实际交付。被告提供的其他证据无法证明涉诉房屋已实际交房，被告提供的其他证据不足以证实在2018年9月14日前被告在涉诉商品房已达法定和约定的条件后有通知过两原告交房。两原告庭审中陈述2018年9月14日时通知交房时墙壁空鼓、排水管破裂问题被告已经整改清楚，其时涉诉房屋也已竣工验收合格并备案且已办理房屋所有权、国有土地使用权登记手续，两原告未举证证明2018年9月14日时涉诉房屋还存在未达到合同约定交房条件的情形，两原告拒收房屋的情况下，通知交房即视为交房，如房屋确实存在瑕疵，两原告可以在交房后请求被告进行修理，两原告不能以房屋存在瑕疵为由拒绝接收。综上分析，2018年9月14日后第十个日作日即为2018年9月28日视为交房时间。 二、两原告的违约金请求权是否超过诉讼时效问题。原、被告约定于2010年8月1日交房，并约定逾期交房违约金按日计算，该违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算诉讼时效，林庆郁、茅雪梅未提供证据证明其在起诉前有向仙游地产公司主张逾期办证违约金，林庆郁、茅雪梅起诉之日为2019年3月1日，按三年诉讼时效，2016年3月1日（不含1日）之前违约金请求权已超过三年诉讼时效，2016年3月1日（含1日）后的违约金请求权未超过诉讼时效。 综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 2010年6月1日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定林庆郁、茅雪梅向被告购买由被告开发的位于仙游县商品房，建筑面积为138.43平方米，总价款393642元。合同第八条交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2010年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。商品房买卖合同补充协议第八条约定：本人承诺待向银行申请按揭贷款款项发放于仙游地产公司后再办理交房手续。合同签订后，原告已付清购房款393642元，其中按揭贷款款项于2010年9月27日到账于仙游地产公司账户。涉诉房屋于2010年5月19日竣工验收备案，于2011年6月22日办理商品房转移登记。仙游地产公司于2018年9月14日通知两原告限两原告10个工作日内交房。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。商品房买卖合同第八条约定出卖人应当于2010年8月1日前交房，合同补充协议约定按揭贷款到账后交房，涉案商品房按揭贷款款项也于2010年9月27日到账于仙游地产公司账户，仙游地产公司应在2010年9月27日后合理期限内交房，但仙游地产公司于2018年9月14日才书面通知两原告交房，仙游地产公司应承担逾期交房违约金。两原告未举证证明起诉前有向仙游地产公司主张逾期交房违约金，2016年3月1日（不含3月1日）之前违约金请求权已超过三年诉讼时效，违约金应从2016年3月1日（含3月1日）起计至视为交房之日即2018年9月28日，计算为942天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定的精神，结合本案仙游地产公司积极履行商品房竣工验收备案及办理商品房权属证书等情况，本院酌情将本案逾期交房违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。经计算，仙游地产公司逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：393642元×0.0001×942天=37081.08元。对两原告超过诉讼时效的部分逾期交房违约金请求，本院不予保护。对两原告合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福建省仙游县地产开发公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林庆郁、茅雪梅逾期交房的违约金37081.08元。 二、驳回原告林庆郁、茅雪梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9968元，由林庆郁、茅雪梅负担5960元，由福建省仙游县地产开发公司负担4008元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈茂宁 人民陪审员  张玉凤 人民陪审员  蒋玉楼 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  朱 琳 附：本案相关的法律法规及执行提示 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。