江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2018号上诉人（原审被告）：王跃亮，男，1983年1月27日出生，汉族，画室老师，住河北省邯郸市临漳县。委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高春帝，男，1980年1月22日出生，汉族，无固定职业，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：夏忠定，江西支点律师事务所律师。上诉人王跃亮因与被上诉人高春帝房屋租赁合同纠纷一案，不服浔阳区人民法院（2019）赣0403民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王跃亮上诉请求：一、依法撤销九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初1411号民事判决，二、依法发回重审或依法按公平原则进行改判；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2019年2月已经解除，上诉人不应支付被上诉人2019年2月至7月的房租。2018年12月7日，上诉人收到浔阳区交与体育局责令整改通知书后，在规定的时间内申请《办学许可证》，但被告根据2018年12月5日颁布实施的赣教办在【2018】34号《关于规范校外培训机构设置的意见》的规定，校外培训机构所在楼层不超过五层，由于上诉人租赁的房屋在十一层，因此无法办理《办学许可证》。2018年12月27日，上诉人及时将相关情况告知了被上诉人对于相关办学政策也进行了了解，因此，对于上诉人解除合同的意思表示，被上诉人并没有表示反对，双方只是对房屋装修的恢复情况产生分歧，并且上诉人在2019年1月底便搬离了租赁的房屋，在2月初便将房屋钥匙交付给了被上诉人。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2019年1月便已经解除，一审判决认定“租赁合同尚未解除”是错误的，应予纠正，上诉人不应支付被上诉人2019年2月至7月的租金。2、“恢复原状”是对租赁合同解除后的责任承担方式，一审法院在认定“租赁合同尚未解除”的情况下，判令上诉人将承租的涉案房屋改造的部分恢复原状，显然错误。3、一审判决适用法律错误，国家政策的变化致使《租赁协议》无法继续履行，属于情势变更，上诉人不存在违约或侵权，本案应适用公平原则进行处理。虽然上诉人在与被上诉人签订《租赁协议》时未取得办学许可证和办理营业执照，但是上诉人可以按照当时的法律法规通过整改予以完善，这对双方合同的履行并不产生影响。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”上诉人将出租房用于办学并对房屋作了部分改造是经过被上诉人同意的，上诉人不存在违约或者侵权。综上一审判决认定事实清楚和适用法律错误，应予纠正，请求二审法院支持上诉人的请求高春帝答辩称，被上诉人认为一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。一、双方自始至终没有达成解除合同的合意，不存在协商一致解除合同的情形。上诉人在上诉状中提到的将钥匙交付给被上诉人不是事实，2019年1月底上诉人搬离租赁房屋，在租赁房屋的大门上张贴了一张A4纸，纸上写明“高大哥，我现在搬走了，钥匙交给了隔壁某邻居。”所以，是上诉人违约在先，一审判决合同没有解除有事实依据。二、上诉人认为恢复原状是对租赁合同解除后的承担方式是对法律的误解，合同法分则及相关司法解释中均有规定，在承租人对出租物有所损坏时，出租人有权要求承租人进行修缮和恢复。三、本案不适用情势变更原则。在订立合同时，上诉人没有工商营业资质，也没有办学资质，其利用承租房屋进行办学是可以预见将来会面临行政管理部门的处罚，而情势变更原则是订立合同时无法预见的风险。对于可预见的风险不属于情势变更原则。根据司法解释的规定，上诉人也应在一审中提出解除或变更合同的请求，在程序上，上诉人也未提出。所以，本案不适用情势变更原则。上诉人一直混淆不履行租赁合同的原因，上诉人无法履行租赁合同是因其没有办学资质，这在一审中上诉人提交的证据有明显体现。所以，上诉人不能将自己的过错造成的损失强加给被上诉人。综上，希望二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。高春帝向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即支付拖欠原告的房屋租金32713元，并要求其将承租房屋恢复原状；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年4月4日签订了一份《租赁协议》，甲方：高春帝，乙方：王跃亮，约定：甲方将位于九江市两套住房，由乙方承租经营。一、乙方承租经营期限伍年，2016年7月1日至2021年7月1日止，租金为4710元每月，年租金56520元，房租每年递增5%。另收押金14130元，合同解除门面退租时，在一方不欠任何水电等费用下，押金退回乙方。二、租金缴纳方法：每半年一次性交清。三、承租期间，乙方负责维护保养甲方的经营场所……协议签订后，原告将两套房屋交给乙方使用。被告租赁原告两套房屋从事灰调画室的对外教育培训活动，承租后被告将房屋内的进门屏风（隔断饭厅、客厅）及玻璃屏风，电视机柜，客厅及饭厅吊顶拆除，主卧卫生间的浴缸、洗手池及马桶拆掉改成一排洗手池，公用卫生间的马桶改成蹲坑，墙纸撕掉并将墙面刷白。对承租房屋上述改造的部分，原被告经庭审质证均认可。2018年12月7日，浔阳区教育体育局向灰调画室下达责令整改通知书，认为灰调画室未取得《办学许可证》从事民办教育培训活动，违反了相关法律法规，责令即日起三十日内整改到位，逾期未整改，将依法给予相应处罚。被告在接到整改通知书后，申请办理《办学许可证》，但被告知根据《关于规范校外培训机构设置的意见》，培训机构的教室和办公室必须设在一处，所在楼层不超过5层，被告无法办理《办学许可证》，故向原告提出解除租赁协议，但双方协商未果，故原告诉来我院。另查，被告王跃亮个人独资开办的九江灰调画室有限公司，于2017年10月30日办理营业执照，至今未取得办学许可证。2019年1月被告向原告交纳2019年1月房屋租金5453元。一审法院认为，被告在未取得办学许可证和办理营业执照情况下租赁原告房屋从事学生教育培训经营活动，在经营教育培训过程中因租赁的教室楼层过高，无法办理办学许可证，被告继而要求终止租赁协议，致使租赁协议无法继续履行，被告存在一定的过错，故在租赁协议未履行期满被告对租赁房屋的改造部分，有义务进行恢复。因租赁合同尚未解除，被告应继续履行给付半年租金义务，故原告要求被告支付拖欠原告的房屋租金和将承租房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条一款（五）项的规定，判决：被告王跃亮于本判决生效后五日内给付原告高春帝2019年2月至7月房屋租金32713元，并将承租的位于九江市两套住房改造的部分恢复原状。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，一、关于双方租赁合同是否解除。王跃亮主张2018年12月5日颁布实施的《关于规范校外培训机构设置的意见》规定，校外培训机构所在楼层不得超过五层，因此与被上诉人的租赁合同无法继续履行，向被上诉人高春帝主张解除合同，但双方并未就解除合同条件达成一致，因此，上诉人王跃亮主张租赁合同于2019年2月解除并无事实依据，本院不予支持。被上诉人高春帝于2019年4月1日向一审法院主张要求上诉人王跃亮将其承租的房屋恢复原状。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从被上诉人一审的诉讼请求可知，高春帝要求上诉人王跃亮对承租的房屋恢复原状，是建立在双方租赁合同解除的基础上，因此，本院认为双方租赁合同于2019年4月1日（即一审法院立案受理高春帝之日）解除，因此上诉人王跃亮需要支付还需向被上诉人高春帝支付2019年2月、3月的房租。双方租赁合同解除后，关于房租押金，因双方在一、二审中并未对押金提出诉请，本院对此不予处理，双方当事人可以按照租赁合同约定对押金进行处理。二、关于上诉人王跃亮是否需要对承租房屋承担恢复原状的责任，本院认为，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同于2019年4月解除，双方合同提前解除的原因是因为上诉人王跃亮无法继续履行合同，被上诉人同意上诉人对承租房屋进行改造是基于合同履行期为五年，上诉人因无法取得办学资质导致租赁合同提前解除存在过错，因此需要承担对房屋改造部分恢复原状的责任。三、关于情势变更原则是否适用本案，本院认为，上诉人在校外办学应取得相关的办学资质，未取得资质进行办学活动存在的停办风险，上诉人应该在签订租赁合同时就应该能够预见，因此本案中新颁布的《关于规范校外培训机构设置的意见》中关于校外办学的要求不能作为上诉人解除租赁合同的情势变更的理由。因此，对上诉人此项上诉理由，本院不予支持综上所述，上诉人王跃亮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更浔阳区人民法院（2019）赣0403民初1411号民事判决为上诉人王跃亮于本判决生效后五日内给付被上诉人高春帝2019年2月至3月房屋租金10906元，并在本判决生效后三个月内将承租的位于九江市两套住房改造的部分恢复原状。一审案件受理费618元，减半收取309元，二审案件受理费618元，一、二审案件受理费合计927元，由上诉人王跃亮负担618元，被上诉人高春帝负担309元。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  尹 强审判员  刘 敏二〇一九年八月二十日法官助理晏晨思书记员李帅