江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏03行初290号 原告张健峰,男,1980年10月15日出生,汉族，住徐州市云龙区。 原告丁美玲,女,1978年9月3日出生,汉族，住徐州市。 两原告共同委托代理人石彦华，徐州国东电子科技有限公司职工。 被告徐州市鼓楼区人民政府,住所地徐州市鼓楼区中山北路253号。 法定代表人罗德清，该区政府区长。 出庭应诉负责人吴苏伟，该区副区长。 委托代理人张红霞，该区征收办工作人员。 委托代理人丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。 原告张健峰、丁美玲诉被告徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）房屋征收与补偿决定一案，本院于2018年8月7日立案受理。本院依法组成合议庭，在法定期限内向被告送达了举证告知、应诉通知等相关诉讼材料，2018年10月16日公开开庭审理了本案。原告张健峰、丁美玲及共同委托代理人石彦华，被告鼓楼区政府的负责人吴苏伟及委托代理人张红霞、丁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓楼区政府于2018年7月12日作出徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定书》，该《补偿决定》中载明对被征收户丁美玲、张健峰采取货币补偿的安置方式，被征收房屋总价值为：1、房屋评估价值：110.09平方米×13791元/平方米=1518251元；2、搬迁补助：14元×110.09平方米×1=1541元；3、停产停业补助：1518251元×10%=151825元；4、附属物：由于被征收人不配合对其房屋附属物进行评估，在被征收人搬出被征收房屋同时，由评估机构现场评估确认后补偿。被征收房屋补偿总价值为1671617元（不含附属物补偿）。并告知被征收人限期将房屋腾空后与徐州市鼓楼区住房和建设局办理房屋征收补偿安置和移交手续。同时告知被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的权利和期限。 原告张健峰、丁美玲诉称，2015年7月17日徐州市鼓楼区建设局委托的徐州市宇宸房地产评估咨询有限公司作出评估时点、评估作业日期为2015年7月16日至2015年7月25日的“房屋征收评估报告”。2015年7月18日，被告发布《关于苏堤路北延及周边旧城区改造项目房屋征收决定》并公告。2018年4月18日，被告向原告送达2015年的房屋评估报告，该报告所认定的价值对2018年的房屋价值不应有约束力，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。被告作出的征收补偿决定依据无效的评估报告，程序违法，违反《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，应予撤销。综上，请求法院：1、依法确认被告作出的徐鼓政补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定》违法并依法撤销；2、判令被告承担案件受理费。 原告张健峰、丁美玲向本院提供的证据依据有：证据1、致委托方函（复印件），证明评估公司的委托方是区建设局而不是被告；证据2、徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定书》即被诉行为，证明评估及安置均不合法；证据3、《征补条例》，证明被告的行为违反了征补条例的相关规定；证据4、房屋所有权证和土地使用证，证明涉案房屋系原告所有及商服用地性质；证据5、政府信息公开申请登记回执（网上下载件），来源同区域其他被征收户，证明网上没有查询到苏堤路北延及周边旧城区改造项目的专项规划，且一楼没有认定楼层差价；证据6、照片，证明原告的房屋系一楼门面房。 被告鼓楼区政府辩称，一、答辩人实施的房屋征收行为符合法律规定。答辩人依法实施苏堤路北延及周边旧城区改造项目，符合公共利益的需要，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第二项、第五项之规定。按照《征补条例》第九条第一款之规定，经市国土、发改、规划等职能部门函复，项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并纳入国民经济和社会发展年度计划。在征收决定作出前，答辩人依法组织前期调查登记，开展社会稳定风险评估，召开政府常务会议，依法确定房屋评估机构，征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。涉案房屋征收决定虽因部分程序违法被徐州市中级人民法院确认违法，但并未撤销，已经生效判决确认。二、评估程序依法合规。2015年4月2日，答辩人通过抽签方式，选定了评估机构并予以公告，答辩人及评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、二十条、二十一条、二十二条的有关规定，通知对原告房屋进行现场勘验评估，并告知被征收人相关权利。评估机构将房屋评估报告向原告送达后，原告未在法定期限内申请复核或重新鉴定。三、征收补偿决定依法作出。征收决定作出后，动迁工作人员多次与原告协商补偿事宜，原告主张的补偿款与评估额差距较大协商未果。答辩人按照《征补条例》第二十六条第一款规定，依法作出征收补偿决定，补偿决定内容合法，补偿结果公平合理，补偿项目齐全数额计算无误，补偿决定适用法律正确且程序合法。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。 被告鼓楼区政府向本院提供的证据依据有：证据1、征收决定、公告、补偿方案，证明被告发布房屋征收决定进行征收；证据2、（2016）苏03行初56号、（2017）苏行终1117号行政判决书，证明经生效行政判决确认，征收决定及征收补偿方案仍然有效；证据3、房屋评估报告送达证及视频资料，来源于铜沛办事处，证明答辩人已履行送达告知义务，申请人未按告知申请复估或重新鉴定；证据4、谈话笔录5份及录音资料，来源于铜沛办事处，证明征收工作人员多次与原告就签订征收补偿协议进行协商；证据5、涉案房屋所有权登记审核表（复印件）、国有土地使用权证（复印件）、非住宅房屋征收补偿测算表、房屋征收补偿评估报告，来源于铜沛办事处，证明被征收房屋性质及评估机构评估结果；证据6、徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号房屋征收补偿决定及公告，证明答辩人应征收部门申请，依法作出补偿决定并送达原告。 庭审中，双方当事人对证据进行了质证。被告对原告提供的证据真实性无异议，对证据1认为能够证实征收决定目前是生效的；对证据2认为补偿标准符合法律规定；对证据3无异议；证据4能够证明原告土地使用证上商服性质，房证上写明的是住宅性质，但是征收过程中实际是按照商服用地上的房屋给予评估补偿的。证据5与原告无关；证据6无异议。原告对被告提供的证据1合法性、真实性均有异议，不能证明符合各项规划；证据2能够证明征收行为违法；证据3三性均无异议，但延迟送达的评估报告对原告不具有约束力；证据4能够反映出原告要求给予安置，不是货币补偿；证据5三性均无异议，应当按商服性质进行补偿；证据6除致委托函及相关证书及照片外，对该决定三性均不认可。 本院经庭审质证认证，对证据认定如下：被告对原告提供的证据1-6真实性均无异议，可以作为事实认定的依据。被告提供的证据1-2真实性予以确认，证据3能够证实被告送达评估报告过程，证据4能够证实被告工作人员就补偿问题与原告进行了协商，证据5能够证实被告在作出补偿决定过程中履行了法定程序，证据6能够证实被诉行政行为存在及所涉补偿的相关事实。 本院经审理查明，因苏堤路北延及周边旧城区改造项目需要，徐州市鼓楼区人民政府于2015年7月17日作出徐鼓政征字﹝2015﹞第2号《房屋征收决定》，2015年7月18日发布征收公告，决定对苏堤路北延及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收。原告丁美玲、张健峰在此征收范围内有一处房屋，合法建筑面积110.09平方米，在征收决定告知的签约期限内双方未达成安置补偿协议。 涉案地块的房地产价格评估机构的选定，是在公示竞选资格后，采取在苏堤××路畜牧兽医站对面公开抽签方式选定，江苏省徐州市鼓楼区公证处现场予以公证，选定结果为徐州宇宸房地产评估咨询有限公司。2015年7月25日，徐州宇宸房地产评估咨询有限公司受征收部门徐州市鼓楼区住建局的委托就涉案房屋作出《房屋征收补偿评估报告》。2018年4月18日，向原告送达上述评估报告。2018年7月12日，鼓楼区政府依据该评估结论作出徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定》，次日予以公告。补偿决定的主要内容为：补偿方式为货币补偿；被征收房屋总价值为：1、房屋评估价值：110.09平方米×13791元/平方米=1518251元；2、搬迁补助：14元×110.09平方米×1=1541元；3、停产停业补助：1518251元×10%=151825元；4、附属物：由于被征收人不配合对其房屋附属物进行评估，在被征收人搬出被征收房屋同时，由评估机构现场评估确认后补偿。被征收房屋补偿总价值为1671617元（不含附属物补偿）。该补偿决定同时告知了复议及诉讼权利义务。原告认为该补偿决定侵害其合法利益，提起本诉。请求法院判决撤销徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定书》。 另查明，被告作出的房屋征收决定被相关权利人提起行政诉讼，本院以被告作出的房屋征收决定的部分程序不符合《征收补偿条例》的规定为由，作出（2016）苏03行初56号行政判决，确认被告徐州市鼓楼区人民政府作出徐鼓政征字﹝2015﹞第2号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收决定》的行为违法。江苏省高级人民法院经过二审审理，作出（2017）苏行终1117号行政判决书，维持一审判决。 本院认为，双方当事人争议的焦点是，被告作出的徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定》是否符合法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告鼓楼区人民政府具有作出涉案征收补偿决定的法定职权，系本案的适格被告。原告作为补偿决定确定的被征收人有权提起本诉。 关于被诉征收补偿决定的合法性。一、关于评估机构选定的问题。被告在该地块征收决定案件中，将评估机构选定的过程、结果、公证书提交法庭，并在庭审过程中进行了质证，法院对该部分证据的真实性予以了确认，评估机构的选定符合法律法规规定。二、关于评估报告的合法性问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。2015年7月16日-7月25日，评估机构进行估价作业并形成估价报告，于2018年4月18日向原告进行了送达，该评估报告未载明被征收人就评估报告有申请复核、鉴定的权利，被告亦未举证证明征收人员在送达评估报告时告知原告有权针对评估报告申请复核、鉴定，被告在此情况下依据该评估报告结论作出《补偿决定》，属证据不足。三、关于评估价值的正确性问题。涉案补偿决定依据的评估报告评估时点为2015年7月17日。《国有土地上房屋征收与补偿办法》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。基于上述规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，在以征收决定公告日作为评估时点后，应尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保对被征收人的公平补偿。虽然《征补条例》未明确规定市、县级人民政府与其职能部门应当在征收决定公告后多长期限内必须作出补偿决定，也未规定如何判断相应的“合理期限”，但应综合考虑本地房地产市场价格波动幅度、评估报告的应用有效期及是否存在可归责于被征收人的原因等诸方面因素确保对被征收人的公平补偿。被告徐州市鼓楼区人民政府于2015年7月17日作出徐鼓政征字﹝2015﹞第2号《房屋征收决定》，并于次日公告该决定及征收补偿安置方案，此即应为确定涉案房屋市场价格的评估时点。该征收补偿安置方案载明征收签约期限为2015年7月25日至2015年9月2日。根据《征补条例》第二十六条的规定，鼓楼区政府在2015年9月2日签约期限届满后，应在合理期限内及时对未达成补偿安置协议的被征收人作出补偿决定。本案中，被告征收工作人员至2018年4月18日向被征收人送达评估报告，2018年7月12日作出徐鼓政征补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定》，被告未对评估报告迟延送达、补偿决定迟延作出的问题作出合理的解释说明，应当由其对此承担不利的法律后果。目前因对被征收房屋采取的是货币补偿的方式安置，价格变化较大，如仍以2015年7月17日征收决定作出之日作为评估时点，不符合公平补偿的原则。 综上，被告针对原告被征收房屋作出的徐鼓政补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定书》依据不足且明显不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下： 撤销被告徐州市鼓楼区人民政府作出的徐鼓政补决字﹝2018﹞11号《房屋征收补偿决定书》。 案件受理费50元由被告徐州市鼓楼区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  刘红 审 判 员  陈颖 人民陪审员  李锋 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  王楚