福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2949号 原告：黄周，男，1987年1月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告：林妹妹，女，1986年8月6日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄清寿，男，住福建省仙游县，系仙游县鲤南镇玉田社区居民委员会推荐。 被告：仙游县旷宇房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇鲤南片区74号地10号楼203房，统一社会信用代码91350322093409963T。 法定代表人：史粦阳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王洪辉、李琳肖，福建邹鲁律师事务所律师。 原告黄周、林妹妹与被告仙游县旷宇房地产开发有限公司（以下称为“旷宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄周、林妹妹委托诉讼代理人黄清寿、被告旷宇公司委托诉讼代理人李琳肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄周、林妹妹向本院提出诉讼请求：判令旷宇公司支付逾期交房违约金72497.65元，逾期交房违约金以两原告已付购房款662079元为基数，按日万分之三计算，从2018年2月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年2月28日止为72497.65元。事实与理由：2017年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告将其开发的位于仙游县房屋出售给两原告，建筑面积116.01平方米，房屋总价款662079元。合同签订后，两原告支付首付款202079元，余款按揭贷款支付给被告。合同约定被告应于2018年1月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给两原告，但至今未交房。合同第十二条约定，被告逾期交房的，自逾期之日起按购房款的万分之三支付违约金，合同约定两原告逾期支付购房款的，应向被告支付日万分之八违约金，根据合同权利义务平等原则，被告逾期交房，理应向原告支付已付购房款日万分之三违约金，而非万分之三的违约金。两原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 旷宇公司辩称，一、原告要求被告交房，其前提是自己已支付全部购房款，但本案中，原告仅提供了购房首付款发票，其他剩余购房款是否已经付清，原告没有提供证据证明，故应承担不利法律后果。二、即使原告在庭后提供了全部购房款发票，但根据《商品房买卖合同》约定，被告也存在合同约定顺延交房日期的情况。根据合同第十一条第二项第二点约定，降雨量达20毫升中雨以上，4级大风以上（含4级），37度以上高温天数等情形的，被告可顺延交房日期，无须承担违约责任。结合被告庭前向莆田气象局调取被告涉案主体工程施工期间，也就是2015年7月28日至2017年6月30日期间，降雨量达20毫升中雨以上，4级大风以上（含4级），37度以上高温天数共计216天，根据合同约定，被告可在原来交房日期的基础上再无责顺延216天。三、退一万步来讲，即使被告存在逾期交房，则根据合同约定，逾期交房的违约金是按已付购房款的万分之三支付。原告在诉状中，无视双方合同约定，随意调高违约金，没有任何事实和法律依据，不应支持。四、关于本案或诉讼或仲裁的话,根据法律规定有约定的从约定，当事人达成仲裁协议约定厦门市仲裁委员会仲裁，一方向人民法院起诉的，法院不予受理。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 围绕诉讼请求黄周、林妹妹提供商品房买卖合同（预售）一份、收款收据一份、福建省增值税普通发票两份、福建省政府非税收入票据一份，旷宇公司对上述证据真实性没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。 旷宇公司提交降水论证报告一份、风力论证报告一份、降水、温度论证报告一份、台风资料一份，均系气象相关部分出具的材料，真实性本院予以确认，可以证实2015年7月28日至2017年6月30日期间日降雨量达20毫升中雨以上，4级大风以上（含4级），37度（含37度）以上高温天数情况。 综上认定，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年1月23日，黄周、林妹妹与旷宇公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定黄周、林妹妹购买旷宇公司开发的坐落仙游县地块（1＃、2＃），1＃楼1205号商品房一套，建筑面积116.01㎡，总价款为662079元。合同第九条商品房的交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。……。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、出卖人逾期交付商品房的，自逾期之日起，出卖人应向买受人支付按已付购房款的万分之三计算的违约金，且双方同意合同继续履行，若发生不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、遭遇自然灾害［包括但不限于四级以上（含四级）大风、中雨以上、（日降雨量超过20ＭＭ）、37度以上（含37度）高温天气、火灾、地震等］造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人认为干扰因素等［包括但不限于战争等类似军事行为、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设］而造成施工调整或不能施工的；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；5、任何其他非出卖人所能控制的因素。黄周、林妹妹已付清购房款，涉诉房屋现未交房。 本院认为，原、被告双方签订的合同第十一条约定旷宇公司应当在2018年1月31日前交付商品房，合同第十一条同时约定可顺延交房日期的情形应予以扣除，双方签订合同日期为2017年1月23日，签订合同之前的可顺延交房日期的情形已经发生，双方都已知，不能作为顺延交房事由，发生在签订合同之后符合顺延交房情形的，可作为顺延交房事由。根据旷宇公司提供的降水论证报告、风力论证报告、降水、温度论证报告、台风资料的内容，经计算为2017年1月23日后可顺延交房情形如下：四级以上（含四级）大风天为8天，中雨以上（日降雨量超过20MM）天为16天，37度以上（含37度）高温天为0天，其中2017年6月2日同时为暴雨、4级大风天，可顺延的天数合计为23天，顺延后交房时间应为2018年2月23日，违约金应从2018年2月24日起算。原、被告约定逾期交房违约金按已付购房款的万分之三计算，该约定无论旷宇逾期交房多少天，违约金都按已付购房款的万分之三计算，该违约金约定明显不合理，明显低于实际损失，应予以调高。两原告未提供证据证明逾期交房所造成两原告损失的数额，两原告主张按已付购房款日万分之三计算违约金，本院不予采纳。本案逾期交房给黄周、林妹妹造成的损失主要体现租金等实际损失，而双方约定的违约金则低于实际损失，参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定（涉案商品房所在地段的当时最低月租金指导价为每平方米5元），结合本案所交付的商品房为毛坯房情况，同时考虑房屋租金上涨因素，故对该违约金本院予以调整为月租金标准为每平方米7元计算，每月为116.01㎡×7元/㎡=812.07元。 本院认为，黄周、林妹妹与旷宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。旷宇公司在首次开庭时未以有书面仲裁协议为由对本案提出异议，视为其放弃仲裁协议，旷宇提出异议时是第二次开庭，本院对本案应继续审理。原、被告双方约定的违约金低于实际损失，故对该违约金本院予以调整为月租金标准为每平方米7元计算逾期交房违约金，即以月812.07元计算逾期交房违约金。对黄周、林妹妹合理的诉讼请求，本院予以部分支持，不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、仙游县旷宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄周、林妹妹逾期交违约金，违约金计算方法：自2018年2月24日起至仙游县旷宇房地产开发有限公司交付给黄周、林妹妹位于仙游县地块（1＃、2＃），1＃楼1205号商品房之日止，按每月812.07元; 二、驳回黄周、林妹妹其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1612元，由黄周、林妹妹负担1550元，由仙游县旷宇房地产开发有限公司负担62元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈茂宁 审 判 员  林乘涛 人民陪审员  张玉凤 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  朱 琳 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。