天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初5659号原告：王振汀，男，1976年11月15日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘丹，天津击水（蓟州）律师事务所律师。被告：刘宝兴，男，1981年1月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘琴，天津津海律师事务所律师。被告：柳敏，女，1984年6月2日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘琴，天津津海律师事务所律师。被告：天津市东方鼎盛房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区中北镇东姜井村姜井家园底商4号-1。法定代表人：唐国丹，总经理。委托诉讼代理人：孙会会，该公司员工。原告王振汀与被告刘宝兴、柳敏、天津市东方鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王振汀及其委托诉讼代理人刘丹，刘宝兴、柳敏之共同委托诉讼代理人刘琴、东方公司之委托诉讼代理人孙会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振汀向本院提出诉讼请求：1.判令解除王振汀与刘宝兴、柳敏及东方公司之间签订的《房屋交易合同》，并由刘宝兴、柳敏及东方公司共同返还定金130000元；2.判令刘宝兴、柳敏及东方公司共同赔偿王振汀违约金173000元及补偿款30000元、律师费21000元、交通费1000元；3.判令东方公司返还王振汀服务费37600元；4.本案诉讼费由被告承担。王振汀于2019年6月13日变更第三项诉讼请求为：刘宝兴、柳敏及东方公司共同赔偿中介服务费37600元。事实和理由：王振汀于2018年12月21日与刘宝兴、柳敏及东方公司签订《房屋交易合同》，购买刘宝兴名下，共有人为柳敏的座落于天津市西青区南侧假日风景55-1-501号房屋，房屋价款为1730000元。合同签订后，王振汀依约支付刘宝兴、柳敏定金130000元，向东方公司支付经纪服务费37600元。此后，刘宝兴、柳敏表示不能按照合同约定清理尾款，遂双方于2019年1月29日签订补充协议，变更清理尾款办理抵押注销时间。2019年4月11日，东方公司告知涉案房屋被法院查封，现导致合同无法履行，故起诉至法院。刘宝兴、柳敏共同辩称，不同意王振汀的诉讼请求。涉案合同已经于2019年4月27日解除，且合同解除并非刘宝兴、柳敏一方的过错，刘宝兴、柳敏收到王振汀支付的定金130000元，对于违约金认为约定过高，中介费是王振汀与东方公司之间的合同关系，与刘宝兴、柳敏无关，不同意赔偿。请求解除双方合同并驳回其他诉讼请求。东方公司辩称，不同意王振汀的诉讼请求。签订合同时涉案房屋没有被查封，合同约定违约方承担中介费。定金是支付给刘宝兴、柳敏的，东方公司不同意退还，所有费用均不应由东方公司进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月21日，刘宝兴、柳敏与东方公司签订一份《天津市房地产经纪服务合同（房产出售）》，委托东方公司提供房产出售的经纪服务，房屋座落于天津市西青区房屋要求房产出售价格为1730000元。王振汀也与东方公司签订一份《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，委托东方公司购买座落于天津市西青区房屋，房价款为1730000元，约定经纪服务具体内容包括：提供意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同；对符合基本要求的房产进行产权调查和实地看房，按房产交易合同中房价款的百分之二点五支付经纪服务费，支付时间为房产交易合同签订之日起1日内。同日，买受方王振汀（乙方）与出售方刘宝兴、柳敏（甲方）及居间方东方公司（丙方）签订一份《房屋交易合同》，由王振汀购买刘宝兴、柳敏名下座落于天津市西青区房屋，房屋面积为94.9平米，房屋有抵押，抵押贷款余额为1784000元，贷款余额由甲方于2019年1月31日之前还清，房屋成交价格为1730000元，乙方于2018年12月21日将130000元交付甲方作为定金，如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止，无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项1600000元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款。甲乙双方须于2019年1月31日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时甲方将已收取的定金交还乙方，乙方将全部首付款存入资金监管中心办理资金监管。基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费34600元，（甲方应支付0元，乙方应支付34600元）。甲方应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，守约方可向违反承诺方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。本合同签订后，如甲乙双方或甲乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。因违约方导致守约方为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。2018年12月22日，王振汀支付刘宝兴、柳敏定金130000元，刘宝兴、柳敏向王振汀出具《定金收条》，同日王振汀支付东方公司佣金34600元及服务费3000元。2019年1月29日，甲方刘宝兴、柳敏（出售方）与乙方王振汀（买受方）签订《合同补充协议书》，载明鉴于甲方不能按原合同规定日期将该房产下尾款清理完毕，导致乙方公积金贷款当期预约号作废，经买卖双方友好协商，一致同意依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容为：1.甲方清理本次交易房屋全部尾款并办理抵押注销时间，由原合同中的2019年1月31日之前变更为2019年5月10日之前，买卖双方须在5月10日之前去房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时签订贷款合同并办理一切相关手续；2.如甲方未能按照上述约定清理尾款并注销该房屋抵押权，则视为甲方违约，须双倍返还定金予乙方并须支付给乙方30000元作为补偿金。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。居间方东方公司在该补充协议上盖章确认。关于涉案房屋的抵押情况。涉案房屋于2015年4月28日进行抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津红旗路支行，被担保债权数额为840000元，债务履行期限为2015年4月22日至2045年4月22日；涉案房屋又于2017年5月25日另行抵押，抵押权人为平安普惠融资担保有限公司，被担保债权数额为944000元，债务履行期限为2017年5月18日至2022年5月17日。关于涉案房屋的查封情况。天津市河西区人民法院于2019年1月28日查封涉案房屋，案号为（2019）津0103执1045号之一，查封期限为2019年1月28日至2022年1月27日；天津市南开区人民法院于2019年5月6日轮候查封涉案房屋，案号为（2019）津0104执1509号，查封期限为2019年5月6日至2022年5月5日。另查，王振汀于2019年4月25日与天津击水律师事务所签订《委托合同》，委托其办理与本案相关事宜，律师服务费为21000元。王振汀于当日支付该笔21000元服务费。本院认为，王振汀与刘宝兴、柳敏及东方公司签订的《房产交易合同》，系各方真实意思的表示,内容不违反法律的强制性规定,合法有效,均应依约履行各自的义务。合同签订后，刘宝兴、柳敏未能按照合同约定在2019年1月31日之前还清抵押贷款，也未能按照补充协议约定在2019年5月10日之前还清抵押贷款并办理抵押注销登记手续，且涉案房屋现仍有抵押登记及法院查封，导致双方签订合同目的不能实现，现王振汀作为守约方要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。刘宝兴、柳敏主张涉案合同已经于2019年4月27日解除，但在该日双方并未就解除合同达成一致意见，不能认定双方合同已经解除，对于刘宝兴、柳敏的抗辩意见，本院不予支持。关于王振汀要求返还定金的诉讼请求。因刘宝兴、柳敏原因致使合同无法履行并解除，故对于王振汀交付的130000元定金，刘宝兴、柳敏应当予以返还，本院予以支持。东方公司并未收取王振汀交付的定金，王振汀于东方公司的协议对于是否由东方公司返还定金也未约定，且在三方签订《房产交易合同》之时，涉案房屋并未被查封，东方公司不存在未按合同履行的情况，故对于王振汀要求东方公司返还定金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王振汀要求赔偿违约金及补偿款的诉讼请求。各方合同签订后，刘宝兴、柳敏未按合同约定偿还抵押贷款，各方在2018年1月29日签订的《合同补充协议书》所载明的“如甲方未能按照上述约定清理尾款并注销该房屋抵押权，则视为甲方违约，须双倍返还定金予乙方并须支付给乙方30000元作为补偿金”，应视为对于原合同违约条款的变更，现刘宝兴、柳敏未能清理尾款及注销抵押登记，致使合同目的不能实现，刘宝兴、柳敏应承担相应的违约责任，赔偿王振汀违约金160000元（定金罚金130000元+补偿款30000元），因此对于王振汀该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持。东方公司履行义务符合合同约定，其与王振汀就上述赔偿事宜亦未进行约定，故王振汀要求东方公司赔偿违约金及补偿款，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王振汀要求赔偿律师费、居间服务费及交通费的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，各方在2018年1月29日签订的《合同补充协议书》已经对于合同不能履行的违约赔偿责任进行了约定，王振汀主张的上述损失并未超过各方约定的违约金，且约定的违约金能够弥补王振汀的上述损失，故对于王振汀的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除王振汀与刘宝兴、柳敏及天津市东方鼎盛房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、刘宝兴、柳敏于本判决发生法律效力之日起五日内返还王振汀定金130000元并赔偿王振汀违约金160000元；三、驳回王振汀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3595元，由王振汀负担770元，由刘宝兴、柳敏负担2825元（刘宝兴、柳敏于本判决生效之日起三日内交付本院）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  孙伟二〇一九年八月十四日书记员  康姝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。