山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初235号 原告：东营大海房地产开发有限公司，住所地山东省东营开发区东四路西、府前街南。 法定代表人：明欣，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：宋涛，山东德衡（东营）律师事务所律师。 被告：山东创城地产集团有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区胜利东街4号1号楼。 法定代表人：陈泓霏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：阎新来，山东奥凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳娜娜，山东奥凯律师事务所律师。 原告东营大海房地产开发有限公司（以下简称东营大海公司）与被告山东创城地产集团有限公司（以下简称创城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东营大海公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行22份商品房现房买卖合同，即继续履行合同第十五条约定的为原告办理位于奎文区新华路以西胜利街以南海关西巷××××内22套房屋的房地产权属证书的义务，具体房号为：2号楼1单元201号、2号楼1单元304号、2号楼1单元404号、2号楼1单元504号、2号楼1单元704号、2号楼1单元1304号、2号楼1单元1801号、2号楼1单元2401号、2号楼1单元2504号、2号楼1单元2704号、1号楼1单元101号、1号楼1单元102号、1号楼1单元201号、1号楼1单元202号、1号楼2单元1003号、1号楼2单元1603号、1号楼1单元1801号、1号楼1单元2301号、1号楼1单元2401号、1号楼2单元2802号、1号楼1单元2902号、1号楼2单元2902号；2.被告支付因不按规定期限为原告办理房地产权属证书而产生的违约金187532元；3.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：被告创城公司（原潍坊市创城房地产开发有限公司），因开发置地公馆项目时资金短缺，向山东大海集团有限公司借款14800000元用于支付项目土地款，其间产生利息3953188.8元，到期后不能偿还。2013年12月30日，原告与被告签订了关于潍坊市创城房地产开发有限公司与山东大海集团有限公司账务交割的说明，第二条约定被告将开发的部分住宅、地下室、车位转让给山东大海集团有限公司下属公司东营大海公司（注：现东营大海公司已属东营市财金公司），冲抵被告所欠大海集团借款。此后，双方按照该协议第四条约定签订了22份商品房现房买卖合同，每份买卖合同的第十五条都约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%赔偿买受人损失。”之后被告虽向原告交付了房屋，但却未按照合同约定给原告办理房屋的权属证书。原告向被告多次主张权益未果，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告创城公司辩称：原、被告之间不存在真实的商品房销售关系。签订商品房销售合同不是双方的真实意思表示，是当时的公司管理人为捂盘惜售，规避管理部门监管，签订的虚假合同。原告未按约定支付购房款，销售合同已于2017年11月3日，按合同约定方式解除了合同。被告创城公司未向原告东营大海公司借款14800000元，更不欠原告款项。山东大海集团有限公司与原告非下属关系，山东大海集团有限公司也未通知协商过债权转让事宜。综上，原告所诉无事实和法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的关于潍坊市创城房地产开发有限公司与大海集团账务交割的说明，虽被告对该证据的真实性、合法性不予认可，但是该证据加盖了潍坊市创城房地产开发有限公司公章，在被告认可该公章真实性的情况下，对该证据本院依法予以采信。2.对于原告提交的收据，虽被告对该证据的真实性有异议，但是该收据加盖了昌邑市潍水房地产开发有限公司财务专用章，被告并未在本院指定期间核实该财务专用章的真实性，应承担对己不利的法律后果，故对该证据本院依法予以采信。3.对于原告提交的维德物业向大海房地产交房明细，被告对该证据不予认可，该证据并未加盖任何公章，无法核实其真实性和来源，故对该证据本院依法不予采信。4.对于原告提交的房屋钥匙，因被告对该证据不予认可，且无法核实该钥匙是否系涉案房屋钥匙，故对该证据本院依法不予采信。5.对于原告提交的说明,虽被告对该证据的真实性、合法性有异议并申请对该说明上加盖的公章的真实性进行鉴定，但是本院已经在双方代理人的在场见证下至山东大海集团有限公司破产管理人办公室对该说明内容及加盖公章的真实性进行了核实，破产管理人对该说明内容及加盖公章予以认可，并对此作出了说明，被告对此予以认可并当场表示撤回鉴定申请，故对该说明的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认。6.对于原告提交的建筑装饰工程施工合同，因被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，该合同的签订主体系山东大海集团有限公司而非本案原、被告，且原告并未提交证据证明该施工合同已经实际履行，故对该证据本院依法不予采信。7.对于被告提交的房屋租赁合同、电汇凭证、收据，因该组证据系原、被告就原海关大楼签订的租赁合同及支付相关租赁费，与本案无关联性，故对该组证据本院依法不予采信。8.对于原告提交的车位使用权转让协议书，该协议书加盖了潍坊市创城房地产开发有限公司合同专用章，被告对该证据的真实性、合法性有异议，但并未提供反驳证据，故对该组证据本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年10月16日，昌邑市潍水房地产开发有限公司与潍坊市国土资源局签订了潍坊市国有土地使用权拍卖成交确认书，昌邑市潍水房地产开发有限公司以成交价28152000元和部分后期建设环节行政事业性收费11242486元竞得位于奎文区胜利东街以南、新华路以西面积11039平方米的潍坊市区2007××号地块（原潍坊海关院落）的国有土地使用权。 2009年6月15日，山东大海集团有限公司（以下简称大海集团公司）向山东荣德置业有限公司转账4200000元，同日，大海集团公司向山东荣德置业有限公司转账10000000元。2009年6月16日，昌邑市潍水房地产开发有限公司向大海集团公司出具了收据一份，该收据载明：今收到山东大海集团有限公司交来代付昌邑市潍水房地产开发有限公司款14200000元。该收据加盖了昌邑潍水房地产开发有限公司财务专用章。原告称因被告法定代表人之前为大海集团公司的员工，与大海集团公司领导私交甚好，基于信任关系，被告以建项目为名，向大海集团公司申请款项，大海集团公司遂将款项打给了山东荣德置业有限公司。 2014年1月6日，东营大海公司与创城公司签订了共计22份商品房现房买卖合同，约定东营大海公司购买创城公司开发的位于奎文区新华路以西胜利街以南海关西巷××××1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-202、1-1-1801、1-1-2301、1-1-2401、1-1-2902、1-2-1003、1-2-1603、1-2-2802、1-2-2902、2-1-201、2-1-304、2-1-404、2-1-504、2-1-704、2-1-1304、2-1-1801、2-1-2401、2-1-2504、2-1-2704，房款分别为882613元、957371元、885888元、960930元、720545元、793122元、773382元、649513元、772276元、780064元、641511元、621546元、740336元、703836元、706482元、774456元、782357元、793733元、734265元、805538元、786231元、791087元。上述合同第六条付款方式及期限中约定，东营大海公司于2014年1月2日前付清全部购房款。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。以上房款共计17057082元，上述22套房屋均曾网签至东营大海公司名下，但其中2-1-201、2-1-304、2-1-404、2-1-504、2-1-704、2-1-1304、2-1-1801、2-1-2504、2-1-2704、1-2-1003、1-2-1603、1-1-1801、1-1-2301、1-1-2401、1-2-2802、1-1-2902、1-2-2902十七套房屋已经转移登记至案外人名下，并由案外人办理了抵押权登记。剩余五套房屋尚在创城公司名下。上述二十二套房屋其中1号楼的网签时间为2014年1月4日,2号楼的网签时间为2014年1月9日，后转移登记至案外人名下的十七套房屋均被撤销网签。 2014年1月9日，潍坊市创城房地产开发有限公司与原告签订了21份车位使用权转让协议书，约定潍坊市创城房地产开发有限公司将C201、C202、C207、C208、C209、C210、D201、D202、D206、D207、D112、E201、E202、E203、E205、E206、E207、F113、F212、F213、F215号车位使用权转让给原告，价款分别为85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、72000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、67000元、67000元、67000元、67000元。共计1700000元。上述房屋及车位价款共计18757082元。 2014年1月9日，潍坊市创城房地产开发有限公司与原告东营大海公司签订了关于潍坊市创城房地产开发有限公司与大海集团账务交割的说明，该说明载明：2013.12.30双方在创城公司驻所，达成账务交割事宜如下：1、创城公司所欠大海集团公司置地公馆项目土地款：14800000（壹仟肆佰捌拾万元），及其产生的利息：3953188.8（叁佰玖拾伍万叁仟壹佰捌拾捌元捌角），合计金额：18753188.8（壹仟捌佰柒拾伍万叁仟壹佰捌拾捌元捌角）。2、创城公司将开发的部分住宅、地下室、车位（附明细单）金额：18757082（壹仟捌佰柒拾伍万柒仟零捌拾贰元）转让给大海集团下属公司东营大海公司，冲抵创城公司所欠大海集团欠款。3、创城公司所欠款项及转让房产差额3893.2元（叁仟捌佰玖拾叁元贰角）以现金方式支付（说明：该款项由集团公司支付给创城公司）。4、因税务部门于本月25日结账，无法交纳相关交易契税，另因创城公司法人及股权等工商变更手续未予以变更，现阶段创城公司只能开具大海集团公司购房合同，房款收据待股权变更后另行开具。大海集团收到房款收据后同时开予创城公司还款收据：偿还土地款收据及土地款利息收据。原告称账务交割说明载明的欠款数额为14800000元，但其提交的电子回单和收据载明的数额仅为14200000元，存在600000元差额，该差额并未找到书面凭证，但是认为在交割说明中，被告已经认可了该14800000元的数额。 2010年7月28日，潍坊市创城房地产开发有限公司置地公馆项目分公司向山东大海集团有限公司支付544289.38元利息。 2017年11月7日，被告在晨××信息××版第九版发布公告，载明：东营大海房地产开发有限公司，我司决定解除与贵司签订的全部商品房现房买卖合同及车位使用权转让协议。特此通知。山东创城地产集团有限公司，2017年10月31日。 另查，2009年9月25日，昌邑市潍水房地产开发有限公司变更为潍坊市创城房地产开发有限公司。2014年6月6日，潍坊市创城房地产开发有限公司变更为山东创城地产集团有限公司。 山东大海集团有限公司出具了说明一份，载明：一、东营大海发地产开发有限公司成立于2002年9月27日，由我公司出资组建，原属于我公司旗下子公司。二、我公司认可《关于潍坊市创城房地产开发有限公司与大海集团账务交割的说明》的真实性、合法性。三、我公司认可已将我公司对山东创城地产集团有限公司（原潍坊市创城房地产开发有限公司）所享有的债权18753188.8元（2013年12月到期）转让给东营大海房地产开发有限公司。四、我公司认可山东创城地产集团有限公司与东营大海房地产开发有限公司签订购房合同的真实性、合法性。 原告主张的22套涉案房屋中已经有17套转移登记至案外人名下，但是经本院释明，原告不变更诉讼请求并自愿承担一切法律后果。庭审中，原告主张违约金以已付房款18753200元为基数，按照商品房现房买卖合同第十五条约定的1%计算为18753200元×1%=187532元。被告认为不应当承担违约金，如果认定违约，则原告主张的违约金过高，应依法减少或不予支持。 本院认为，原、被告签订的账务交割说明、商品房现房买卖合同及车位使用权转让协议书，因上述证据均加盖了原、被告的公章、合同专用章，故原、被告均应受上述说明、合同及协议的约束，应按照约定行使权利、履行义务，对于被告抗辩原告未支付涉案房屋的房款，与其加盖公章、合同专用章的上述证据相矛盾，其亦未提供足以反驳的证据，故对于其抗辩，本院依法不予支持。本案的焦点问题有两个，一是原告要求继续履行22份商品房现房买卖合同是否应得到支持；二是原告要求被告支付因不按规定期限为原告办理房地产权属证书而产生的违约金187532元有无事实和法律依据。 针对第一个焦点问题，涉案22套房屋中已经有17套房屋转移登记至案外人名下，即该17套房屋的所有权已经不属于被告，该17套房屋的商品房现房买卖合同已经客观上无法继续履行，经本院释明，原告不变更诉讼请求，仍然要求继续履行全部22份商品房现房买卖合同，故对于原告要求继续履行已经转移登记至案外人名下的奎文区新华路以西胜利街以南海关西巷××××2-1-201、2-1-304、2-1-404、2-1-504、2-1-704、2-1-1304、2-1-1801、2-1-2504、2-1-2704、1-2-1003、1-2-1603、1-1-1801、1-1-2301、1-1-2401、1-2-2802、1-1-2902、1-2-2902十七套房屋的商品房现房买卖合同，办理该十七套房屋的房地产权属证书，本院依法不予支持。但是对于奎文区新华路以西胜利街以南海关西巷××××1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-202、2-1-2401五套房屋的商品房买卖合同，因其尚为被告所有，被告应当继续履行，将该五套房屋的房地产权属证书办理至原告名下。 针对第二个争议焦点，根据商品房预售合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并及时办理房地产权属证书，但是涉案22套房屋并未办理备案和不动产登记手续，且被告在庭审中明确表示不再向原告交付房屋，否认双方存在真实的商品房买卖合同关系。故被告已经构成违约，应当承担违约责任。根据该十五条的规定，原告不退房，被告应按已付房价款的1%向买受人支付违约金，被告虽抗辩违约金过高，但并未提交证据证明，本院认为该关于违约金计算标准的约定不违反法律规定，本院依法予以支持。原告的诉求系要求继续履行涉案22套房屋的商品房现房买卖合同，关于违约金亦是按照合同中关于不退房的情形下按照已付房款的1%主张，但是因该22套房屋只有1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-202、2-1-2401五套房屋能够继续履行，其余17套房屋不具备继续履行条件，故本院仅支持该五套房屋的逾期办证违约金为44923.4元，即（882613元+957371元+885888元+960930元+805538元）×1%。对于剩余17套房屋的违约金，原告可以另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告山东创城地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告东营大海房地产开发有限公司办理潍坊市奎文区新华路以西胜利街以南海关西巷××××1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-202、2-1-2401五套房屋的房地产权属证书； 二、被告山东创城地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东营大海房地产开发有限公司支付违约金44923.4元； 三、驳回原告东营大海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费4050.64元，诉前财产保全费5000元，共计9050.64元，由原告东营大海房地产开发有限公司6882.64元，由被告山东创城地产集团有限公司负担2168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姜 浩 人民陪审员  裴敏敏 人民陪审员  张尚国 二〇一九年八月二日 书 记 员  马明彤