广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5596号上诉人（原审被告）：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：何炳祥。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林少敏，女，汉族，住福建省漳浦县。上诉人广东奥丽侬内衣集团有限公司（以下简称奥丽侬公司）因与被上诉人林少敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥丽侬公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林少敏的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由林少敏承担。事实和理由:奥丽侬公司与林少敏签订的《**商务大厦户内装修改造协议》对《商品房买卖合同》约定的涉案商品房的装修交楼标准进行变更，奥丽侬公司进行装修的时间必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定奥丽侬公司于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修。而奥丽侬公司于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但此时还只是毛坯房的验收，并未进行装修，仍不能交付给林少敏入住使用。而就涉案商品房的装饰装修问题，双方已另行签订了《**商务大厦户内装修改造协议》，该协议约定林少敏自愿要求并同意奥丽侬公司或委托相关单位按照附件一《**商务大厦豪华装修交楼标准》方案同意进行施工。奥丽侬公司通过招投标选定装修公司，按照装修协议的约定对涉案商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270天。即奥丽侬公司将符合双方约定的已装修的商品房交付给林少敏使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方签订的装修协议视为双方对房屋交付使用时间的约定进行了变更，交付使用的时间已不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，奥丽侬公司进行装修必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内进行，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，林少敏无权解除合同，奥丽侬公司也无需退回购房款，无需支付违约金。现涉案房屋已通过竣工验收备案，可以交付给林少敏使用，双方应继续履行合同。一审法院认为双方的装饰装修合同为另一法律关系，不予采纳奥丽侬公司提出的装修期间抗辩主张，属于事实认定不清，适用法律错误，装修协议的签订已对房屋交付使用时间的约定进行了变更，因此奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任，故应依法撤销一审判决，改判驳回林少敏的全部诉讼请求。二、即使奥丽侬公司存在违约行为，林少敏未按《商品房买卖合同》约定的日期向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第6条1（1）的约定，按日万分之二的标准向奥丽侬公司支付逾期应付款违约金，该违约金应在奥丽侬公司应付违约金中予以抵扣。双方签订的《商品房买卖合同》第五条，林少敏应当于2017年5月28日前支付首期款637268元，余款630000元须于2017年5月28日前向贷款机构申请贷款支付。林少敏于2017年5月22日向奥丽侬公司支付首期款637268元，但其与贷款机构于2017年7月6日才签订《借款合同》，贷款银行于2017年7月6日支付贷款630000元给奥丽侬公司。林少敏未按《商品房买卖合同》约定的时间申请贷款支付剩余房款，其行为已构成违约，应向奥丽侬公司支付违约金5040元（逾期支付的贷款630000元×逾期天数×0.02%），该部分违约金应在奥丽侬公司向林少敏支付的违约金中予以抵扣。同时根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限40日。三、即使法院判决奥丽侬公司应当支付违约金，林少敏所主张的违约金数额过高，应予以减少。被上诉人林少敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。林少敏向一审法院提出诉讼请求：1.解除林少敏、奥丽侬公司签订的商品房买卖合同，奥丽侬公司返还全额房款1267268元；2.奥丽侬公司向林少敏支付违约金126726.8元；3.奥丽侬公司承担林少敏已支付房款的利息损失46855.91元；4.奥丽侬公司承担本案诉讼费。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区************号“**商务大厦”项目1926。2017年5月22日，林少敏向奥丽侬公司交纳了涉讼房屋定金30000元、首期款607268元。2017年6月2日，林少敏与奥丽侬公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：林少敏向奥丽侬公司购买涉讼房屋，总价款1267268元；（第五条第3点）林少敏应当于2017年5月28日前支付首期房价款637268元，余款630000元须于2017年5月28日前向（贷款机构）申请贷款支付；林少敏逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，林少敏按日向奥丽侬公司支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付林少敏使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，奥丽侬公司可据实予以延期：……2、林少敏未按合同约定足额按期付款的，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由林少敏承担；奥丽侬公司如未按本合同规定的期限将涉讼房屋交付林少敏使用，逾期超过90日后，林少敏有权解除合同，林少敏解除合同的，奥丽侬公司应当自林少敏解除合同通知到达之日起90天内无息退还全部已付款，并按林少敏累计已付款的10%向林少敏支付违约金。同日，林少敏与奥丽侬公司签订《**商务大厦户内装修改造协议》，约定：林少敏同意奥丽侬公司或委托相关单位按照附件一《【**商务大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，林少敏同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续。2017年7月6日，广东南海农村商业银行股份有限公司**支行（以下简称**农商行）与林少敏签订《个人借款合同》，约定：**农商行向林少敏发放个人贷款630000元用于购买“******国际”物业。同日，**农商行向林少敏发放贷款630000元，款项划入了奥丽侬公司帐户。2018年11月2日，涉讼“**商务大厦”经竣工验收备案。2018年12月20日，本案的应诉材料送达予奥丽侬公司。2018年12月26日，奥丽侬公司向林少敏邮寄《交楼通知书》，通知林少敏于2019年1月5-7日前往办理收楼手续。林少敏收到该邮件后没有前往收楼。诉讼中，林少敏陈述：林少敏在2017年6月2日已经向贷款银行提交了贷款所需的材料。奥丽侬公司陈述：林少敏、奥丽侬公司原约定于2017年5月28日签订《商品房买卖合同》，故奥丽侬公司早已草拟好合同内容，但林少敏至2017年6月2日才前来签约，双方签约时没有对《商品房买卖合同》中第五条第3点“2017年5月28日”的日期作更改；涉讼房屋的装修已于2018年12月2日完成。一审法院认为，林少敏、奥丽侬公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。林少敏购买涉讼房屋（毛坯），并将房屋交由奥丽侬公司装修，其后的装饰装修合同关系为另一法律关系，奥丽侬公司以装修期间抗辩认为未至买卖合同约定交付期限，一审法院不予采纳，一审法院以涉讼合同的约定及相应的履行情况判定奥丽侬公司是否存在逾期交房的行为。涉讼合同约定奥丽侬公司应于2018年5月30日前交付经竣工验收备案的房屋，涉讼“**商务大厦”于2018年11月2日才经竣工验收备案，就此奥丽侬公司存在逾期，且逾期已超90天，按照双方约定，林少敏有权解除买卖合同。现林少敏请求解除买卖合同、奥丽侬公司按林少敏已付款的10%计付违约金126726.8元，符合双方约定，一审法院予以支持，并确认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2018年12月20日解除。根据涉讼合同的约定，奥丽侬公司退还购房款的期限已届满，现林少敏主张奥丽侬公司返还所收取的购房款1267268元，一审法院予以支持。合同约定部分房款以贷款方式支付，金融机构对借款申请审核、放款必然存在一定的办理期间，双方于2017年6月2日签订买卖合同，贷款于2017年7月6日发放，期间合理，无证据反映林少敏存在拖延或不恰当履行付款义务的行为，奥丽侬公司以林少敏贷款逾期抗辩的主张一审法院不予采纳。林少敏选择部分房款以贷款方式支付，林少敏为此而支付的贷款利息属于林少敏的履约成本，并不是涉讼房屋买卖中必然产生的费用，林少敏请求奥丽侬公司承担该利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认林少敏与奥丽侬公司于2017年6月2日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2018年12月20日解除；二、奥丽侬公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1267268元予林少敏；三、奥丽侬公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金126726.8元予林少敏；四、驳回林少敏的其他诉讼请求。奥丽侬公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17767.66元，减半收取8883.83元，由林少敏负担210.83元，奥丽侬公司负担8673元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.涉案买卖合同应否予以解除及奥丽侬公司应否承担逾期交房的违约责任；2.林少敏是否承担逾期付款的违约责任。首先，关于涉案买卖合同应否予以解除及奥丽侬公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。奥丽侬公司上诉主张根据双方签订的装修协议可知，双方对交付标准作出变更，涉案商品房交付时间应以装修完成时间为准，故奥丽侬公司不存在逾期交房的情况，涉案买卖合同不应予以解除，其不应承担逾期交房违约责任。对此，本院认为，判定奥丽侬公司应否承担逾期交房的违约责任主要从以下方面进行考虑：第一，双方关于交房条件的约定。经查，林少敏和奥丽侬公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定“奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付林少敏使用”，而双方之后签订的装修协议约定林少敏同意奥丽侬公司或委托相关单位按照附件一《[**商务大厦]豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，亦即奥丽侬公司亦承担涉案房屋的装修工程义务，但豪装房的交付时间并无明确约定。依据上述两份合同可知，双方当事人之间存在两种不同的法律关系，一是基于房屋买卖合同而存在房屋买卖法律关系；二是基于装修合同存在的房屋装饰装修法律关系，换言之，依据合同约定双方就涉案房屋的交付有两次：一次是经竣工验收备案的毛坯房；一次是豪装房。故奥丽侬公司以装修协议改变房屋交付标准和交付时间的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。第二，奥丽侬公司是否存在违约情形。2018年5月30日为毛坯房的约定交付日，而涉案房屋的实际竣工验收备案日为2018年11月2日，奥丽侬公司确实存在逾期交付涉案毛坯房给买方的行为，且逾期已超过90天，构成违约，根据合同约定，林少敏有权解除合同，并要求奥丽侬公司退还已付购房款及根据已付款的10%支付违约金。综上，奥丽侬公司的上述主张缺乏依据，本院不予支持。至于奥丽侬公司上诉主张违约金过高的问题，因其没有提供证据证明双方约定的违约金过分高于其违约行为给林少敏造成的损失，故本院对其该主张不予支持。其次，关于林少敏是否应承担逾期付款的违约责任问题。奥丽侬公司上诉主张即使奥丽侬公司存在违约行为，林少敏未按涉案合同约定的日期向贷款机构申请贷款，其应向奥丽侬公司支付相应违约金，该部分违约金应与逾期交楼违约金相抵扣。经核查，由于奥丽侬公司在本案中并未提起反诉主张林少敏支付违约金以及将该违约金与逾期交楼违约金相抵扣，因此，该部分违约金问题并非本案审理范围，本院对此不作处理，并对奥丽侬公司的该上诉主张不予支持。奥丽侬公司上诉主张根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项关于“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”的约定，林少敏逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房款的违约行为，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。经核查，依据奥丽侬公司自身的陈述，涉案合同于2017年6月2日才签订，而贷款已于同年7月6日发放，故现有证据不能证明林少敏未在合理期限内支付剩余房款。据此，奥丽侬公司上诉主张依据上述合同条款的约定来顺延交楼期限，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。奥丽侬公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17767.66元，财产保全费5000元，合计22767.66元，由上诉人广东奥丽侬内衣集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月七日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽