广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7487号上诉人（原审原告）：霍志英。上诉人（原审原告）：陈建暖。两上诉人共同委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区张槎农机管理服务站。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。上诉人霍志英、陈建暖因与被上诉人佛山市禅城区张槎农机管理服务站（以下简称张槎农机服务站）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。霍志英、陈建暖上诉请求：1.撤销原判或发回重审；2.改判张槎农机服务站立即向霍志英、陈建暖返还租赁保证金118825元及利息（利息以118825元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年4月1日起计至实际返还之日止）；3.本案一、二审诉讼费用由张槎农机服务站承担。事实和理由：一、原审程序严重违法。1.张槎农机服务站庭后严重迟交的租赁保证金收据未经霍志英、陈建暖质证，原审法院却对此证据予以认可，并将此证据作为判案的依据而否认了霍志英、陈建暖向法院提交的《授权书》的证据效力，审判程序严重违法。原审判决书制作日期是2019年5月10日，但霍志英、陈建暖于2019年5月13日经同事签收，2019年5月14日才收到原审法院寄出的张槎农机服务站庭后提交的租赁保证金收据的证据材料，并于2019年5月14日才将该份证据的质证意见寄出，但原审法院在原审判决书确认了该份证据的真实性，对该份证据予以认可，并将此作为判案的依据认定张槎农机服务站与聚*公司存在租赁合同关系，程序严重违法。2.张槎农机服务站庭后才向原审法院提交租赁保证金收据，该份证据并非在举证期内提交，该份证据不能作为定案依据。3.在张槎农机服务站没有提交张槎农机服务站与聚*公司书面的租赁合同证明双方存在租赁关系，也没有依职权主动追加聚*公司作为本案的被告或第三人参加诉讼的情况下，原审法院认定张槎农机服务站与聚*公司存在租赁合同关系，没有查明相关事实，程序违法。4.本案适用简易程序，原审法院2019年1月7日立案受理，但直至2019年5月10日才制作判决书，2019年5月27日霍志英、陈建暖才收到一审判决书，严重超出审限。二、张槎农机服务站并非该份《租赁经营合同》的合同相对方，霍志英、陈建暖要求张槎农机服务站向其退还该份合同对应的保证金118825元及利息，突破了合同的相对性，认定事实不清，适用法律错误。1.原审法院仅凭佛山市****办事处2013年4月1日出具的《关于收回违规出租物业的通知》及张槎农机服务站、佛山市禅城区****公有资产办公室于2013年3月19日出具的《关于变更租赁合同的通知》否认张槎农机服务站出具《授权书》的公信力，间接认定张槎农机服务站与聚*公司存在租赁合同关系，聚*公司承租案涉物业后转租给霍志英、陈建暖，否认了霍志英、陈建暖意思自治，认定事实不清，适用法律错误。2.《关于收回违规出租物业的通知》的出具单位为佛山市禅城区****办事处，根据《通知》所记载的事实及张槎农机服务站庭上确认，佛山市禅城区****办系张槎农机服务站的上级单位，双方存在利害关系，该《通知》不能作为认定案件事实的依据。三、霍志英、陈建暖提交的《授权书》有张槎农机服务站的公章确认，明确约定了受托管理的物业位置为“佛山市*****侧（东鄱村田边）”，受托人为“佛山市聚*物业有限公司”，受托管理服务范围“管理所有租赁业务”，已足够认定聚*公司是受托与霍志英、陈建暖签订《租赁经营合同》，收取保证金、收取租金等所有租赁事宜，双方存在直接的租赁关系。四、张槎农机服务站原审中提到租赁保证金已经全部退还给霍志英、陈建暖，但霍志英、陈建暖至今仍在承租张槎农机服务站的物业，与常理不符。五、原审法院认定案涉合同无效，按照无效合同的处理原则，张槎农机服务站委托聚*公司受托与霍志英、陈建暖签订《租赁经营合同》，张槎农机服务站应当承担返还保证金义务。六、霍志英、陈建暖自2008年6月份就承租张槎农机服务站的案涉物业，如今张槎农机服务站却因自身内部的违规违纪问题，否认自己出具的《授权书》的公信力，拒绝将多缴纳的保证金退还给霍志英、陈建暖的行为，让霍志英、陈建暖寒心。综上所述，恳请二审法院依法查明事实，改判支持霍志英、陈建暖的诉讼请求。张槎农机服务站答辩称：一、原审法院的审判程序符合法律规定，霍志英、陈建暖认为原审程序严重违法没有事实和法律依据。1.2019年5月8日张槎农机服务站按原审法院的要求提交租赁保证金收据，随后霍志英、陈建暖在2019年5月14日将该份证据的质证意见提交给原审法院，原审法院直至2019年5月27日才送达民事判决书。原审判决书的落款时间为2019年5月10日是笔误，霍志英、陈建暖可以向原审法院提出对判决书的落款时间进行更正。2.张槎农机服务站提交的租赁保证金收据证明张槎农机服务站与聚*物业公司之间不是委托关系，聚*物业公司与霍志英、陈建暖签订《租赁经营合同》是向霍志英、陈建暖转租物业。因此，原审法院在确认证据真实性的情况下依法可将该证据作为定案依据，合法合理。3.张槎农机服务站在一审提交的证据形成的完整的证据链，证明张槎农机服务站与聚*物业公司是租赁关系，不是委托代理关系，霍志英、陈建暖认为原审法院没有追加聚*物业公司作为本案被告或第三人违反法律程序没有事实和法律依据。二、原审法院认定聚*物业公司与霍志英、陈建暖就涉案物业签订《租赁经营合同》的行为是转租行为具有事实和法律依据。1.原审法院在查明本案事实的基础上，结合霍志英、陈建暖提交的《关于变更租赁合同的通知》，张槎农机服务站提交的《关于收回物业重新签订租赁合同的通知》《关于收回违规出租物业的通知》以及张槎农机服务站向聚*物业公司出具的租赁保证金收据等证据，最终认定张槎农机服务站与聚*物业公司为租赁合同关系，合法有据。2.佛山市禅城区****办事处出具的《关于收回违规出租物业的通知》是陈述客观事实，其内容与纪检监察部门出具的《关于收回物业重新签订租赁合同的通知》相互印证。三、张槎农机服务站向霍志英、陈建暖收取的租赁保证金已全部退还，霍志英、陈建暖无权再要求张槎农机服务站退还118825元保证金。1.张槎农机服务站在一审中已提交三份支出证明单（其中两份日期为2011年7月5日、一份日期为2016年3月15日），证明张槎农机服务站收取的保证金已全部退还霍志英、陈建暖，没有拖欠霍志英、陈建暖任何保证金未退，因此霍志英、陈建暖再要求张槎农机服务站退还保证金118825元没有任何事实和法律依据。2.霍志英、陈建暖在一审中已确认是与聚*物业公司签订的《租赁经营合同》保证金未有退还。由于张槎农机服务站从未授权聚*物业公司收取保证金，且霍志英、陈建暖向聚*物业公司缴纳保证金的时间明显早于《授权书》出具的时间，因此霍志英、陈建暖与聚*物业公司之间的款项问题与张槎农机服务站没有任何关联，张槎农机服务站对此不应承担任何责任。四、霍志英、陈建暖在2013年4月1日与张槎农机服务站签订《租赁经营合同》，并在2013年7月24日缴纳118825元保证金时，就已知悉其在2011年6月21日向聚*物业公司缴纳的118825元租赁保证金未有退还。但霍志英、陈建暖直至2019年1月才主张权利，要求退还租赁保证金，霍志英、陈建暖的起诉明显已经超过诉讼时效，应当依法驳回霍志英、陈建暖的全部诉讼请求。五、张槎农机服务站在一审中已提交《住所（经营场所）使用证明》，证明涉案的商铺、厂房已取得佛山市禅城区****国土城建和水务局的许可，可以合法作为经营场所使用。因此，原审法院在判决中以张槎农机服务站未能提供涉案物业办理报建手续的资料及产权登记资料为由，认定张槎农机服务站自2008年以来为承租涉案物业所签订的一系列租赁合同均为无效合同是错误的。综上所述，请求二审法院在查明依法驳回霍志英、陈建暖的上诉请求。霍志英、陈建暖向一审法院起诉请求：1、张槎农机服务站立即返还租赁保证金118825元及利息（利息以118825元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年4月1日起计至实际返还之日止，暂计至起诉之日，暂计15170元）；2、本案诉讼费由张槎农机服务站承担。一审法院认定的事实：2008年6月23日，佛山市禅城区利顺业物业有限公司（甲方、出租方）与霍志英、陈建暖（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要内容如下：1、乙方向甲方承租坐落于在禅城区张槎三路农机管理站1-8号铺位；2、租赁期从2008年7月1日至2011年6月30日止，实际计租时间从2008年7月1日起计（租期起始日的时间段为免租期）；3、计租面积217平方米；4、乙方应向甲方缴交场地使用费、动力设施使用费等每月每平方米45元。乙方必须在每月十号前交清当月费用，逾期交纳每天按欠款额的万分之五加收延期付款违约金；5、合同签订时，乙方必须向甲方缴交五个月应缴费用总额的保证金48825元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方（保证金不计利息）。2008年10月23日，张槎农机服务站（甲方，出租方）与霍志英、陈建暖（乙方，承租方）签订《租赁经营合同》一份，主要内容如下：一、甲方提供佛山市张槎农机管理服务站位于张槎公路北侧（东鄱村田边）现有的厂场给乙方开办超市。其中，混合结构（含二、三楼）524.84㎡，简易结构1214㎡，简易结构1141㎡，共2880㎡。二、租赁期：从2009年1月1日起至2011年12月31日止。实际计租时间从2009年1月1日起计。三、租赁费：每月每平方米8元，租金每年27.65万元，即每月2.3万元。四、乙方须于签订合同时缴纳7万元给甲方作为租赁期间的风险抵押金（其中有3万元作为职工工资风险金）。2011年7月5日，霍志英在《支出证明单》经手用款人一栏签名，该证明单内容为“今退霍志英风险抵押金70000元”。同日，霍志英在《支出证明单》经手用款人一栏签名，该证明单内容为“今退霍志英风险抵押金48825元”。2011年6月30日，张槎农机服务站出具《授权书》，内容为“我公司将佛山市*****侧（东鄱村田边）的物业，授权给聚*公司，管理所有租赁业务。”2011年6月21日，聚*公司出具《收据》，确认收到霍志英、陈建暖交来保证金118825元。2011年7月7日，张槎农机服务站出具《收据》，确认收取聚*公司保证金118825元。2012年1月1日，聚*公司（出租方，甲方）与霍志英、陈建暖（承租方，乙方）签订《租赁经营合同》一份，主要内容：1、甲方提供佛山市张槎农机管理服务站位于张槎公路北侧（东鄱村田边），现有厂房2880平方米，商铺共217平方米；2、租赁期：从2012年1月1日起至2017年12月31日止。实际计租时间从2012年2月1日计（装修期为一个月）。3、租赁费：从2012年2月1日至2014年12月31日，乙方应向甲方缴交租金及场地使用费、动力设施使用费等；厂房每平方单价为13.00元（不含税价格），每月共计37440元。商铺每平方单价为55元（不含税价格），每月共计11935元，合计每月共计49375元。从2015年1月1日至2017年12月31日，乙方应向甲方缴交租金及场地使用费、动力设施使用费等，厂房每平方单价为15.00元（不含税价格），每月共计43200元。商铺每平方单价为65.00元（不含税价格），每月共计14105元，合计每月共计57305元。4、乙方须于签订合同时缴纳118825元给甲方作为租赁期间的风险抵押金（其中5万元作为职工工资风险金）。5、风险抵押金是为了约束乙方自觉履行合同及依法依政策经营而设，该款不计利息，乙方正常履行合同，债权债务亦清理完毕，可于合同期满后十日内如数取回。2013年3月19日，张槎农机服务站及案外人佛山市禅城区****公有资产管理办公室向霍志英、陈建暖发出《关于变更租赁合同的通知》，载明：你（单位）目前租用佛山市张槎农机管理服务站物业是我街道公有资产物业。由于出租方与聚*公司签订租赁合同过程中存在违规违纪行为，目前司法机关已介入调查。为保障有关的经营活动正常开展，请贵单位自收到本通知2天内，前往张槎三路工贸大厦四楼物业科与业主单位办理变更合同有关手续。逾期不办理，一切后果由贵单位承担。2013年3月26日，佛山市禅城区政务监察和审计局向张槎街道民营科技园资产运营部出具的《关于收回物业重新签订合同的建议》：工贸公司郑礼违规案件已于2013年2月由司法机关介入调查，目前嫌疑人郑礼已畏罪潜逃。鉴于郑礼违反规定私自将集体物业出租给他人经营并从中谋取私利的行为已涉嫌犯罪，并给集体造成损失，为保证集体资产安全，维护集体利益，建议从2013年4月1日起由工贸公司收回涉案物业的管理权，并与物业的实际经营者重新签订租赁合同。2013年4月1日，佛山市禅城区****办事处向聚*公司、吴某谦、谢某芳、庄某辉等发出《关于收回违规出租物业的通知》：鉴于我街道直属企业张槎工贸集团公司、张槎智顺兴实业公司、张槎农机管理服务站等有关人员在与你方签订租赁合同过程中存在违规违纪行为，给集体造成损失，目前司法机关已介入调查。为保证集体资产安全，我街道决定收回有关违规出租物业。请你方收到本通知2天内，交回有关物业的管理权并办理终止合同手续。逾期不办理的，一切后果由你方承担。2013年4月1日，张槎农机服务站（出租方，甲方）与霍志英、陈建暖（承租方，乙方）签订《租赁经营合同》一份，主要内容为：1、乙方向甲方承租坐落在张槎公路北侧（东鄱村田边）佛山市禅城区张槎农机服务站的厂房、铺位；2、租赁期限从2013年4月1日起至2016年3月31日止；3、租赁面积：厂房计租面积2880平方米，商铺计租面积217平方米；3、2013年4月1日至2014年12月31日乙方每月向甲方缴款49375元，其中租赁费29625元，服务费19750元；2015年1月1日至2016年3月31日乙方每月向甲方缴款57305元，其中租赁费34383元，服务费22922元；4、乙方必须在每月十号前交清当月费用，逾期交纳每天按欠款额的万分之五加收延期付款违约金。5、合同签订时，乙方必须向甲方缴交保证金共118825元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方。2013年7月23日，张槎农机服务站向霍志英、陈建暖出具《收据》，确认收取张槎农机服务站承租涉案厂房及商铺支付的租赁保证金118825元。2013年7月24日，案外人梁某芬向张槎农机服务站转账118825元。2018年12月27日，案外人梁某芬出具证明一份，内容为“兹证明本人梁某芬（女，身份证号码440************420）受霍志英先生（身份证号码：440************056）和陈建暖先生（身份证号码：440************614）的委托于2013年7月24日代为转账支付佛山市禅城区张槎农机管理服务站保证金118825元。”2016年3月10日，张槎农机服务站出具《委托书》，载明：霍志英租户：我司与贵租户签订的《场地租赁合同书》，地址：张槎三路39号农机服务站，由于管理上的需要，我司将委托佛山市禅城区**********代为出租和管理，请贵租户大力支持，多谢合作。该《委托书》落款处的委托单位由张槎农机服务站加盖公章，受委托单位由佛山市禅城区**********加盖公章。2016年3月10日，佛山市禅城区**********（甲方，出租方）与霍志英（乙方，承租方）就位于佛山市禅城区*******农机服务站厂房、商铺签订《场地租赁合同书》。2016年3月22日，佛山市禅城区**********出具《收据》，确认收取霍志英、陈建暖霍志英承租涉案厂房、商铺的租赁保证金118825元。2016年3月15日，霍志英在《支出证明单》经手用款人一栏签名，该证明单内容为“退霍志英承租张槎公路北侧东鄱村田边厂房铺位的租赁保证金118825元”。2016年8月31日，佛山市禅城区**********（甲方）与霍志英（乙方）签订《终止协议》，约定：甲、乙双方于2016年3月10日签订《场地租赁合同书》，约定由乙方向甲方承租佛山市禅城区*******农机服务站3097㎡的厂房、商铺。现双方经协商，达成以下协议：一、从2016年8月31日起终止上述《场地租赁合同书》的履行；二、确认上述合同双方不再履行，乙方须按合同清理好已发生的未完结事项。2016年9月1日，张槎农机服务站出具《委托书》，载明：我佛山市禅城区张槎农机管理服务站现由于管理所的需要，位于佛山市禅城区*******农机服务站（之一）的物业，从2016年9月1日起拟委托佛山市智顺佳物业有限公司进行经营管理及出租事项。该《委托书》落款处的委托单位由张槎农机服务站加盖公章，受委托单位由佛山市智顺佳物业有限公司加盖公章。2016年8月22日，霍志英（乙方，承租方）与佛山市智顺佳物业有限公司（甲方，承租方）就位于佛山市禅城区*******农机服务站厂房、商铺分别签订《工贸铺位（张槎路一线铺位）场地租赁合同书》。2016年9月20日，佛山市智顺佳物业有限公司出具《收据》，确认收取霍志英支付的合同保证金合计118825元。2018年11月6日，霍志英（乙方，承租方）与佛山市智顺佳物业有限公司（甲方，承租方）就涉案的厂房、商铺续签《场地租赁合同书》，租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日止。场地租赁费用及合同保证金均进行变更，变更后佛山市禅城区*******农机服务站（之一）每月应支付租赁费用为30051元，合同保证金变更为90153元；佛山市禅城区*******农机服务站（之二）每月应支付租赁费用为30119元，合同保证金变更为90357元。2018年11月15日，霍志英通过转账的方式向佛山市智顺佳物业有限公司补交保证金61685元。庭审中，霍志英、陈建暖与张槎农机服务站一致确认：涉案物业位于佛山市禅城区*******，包含厂房及商铺。该物业自2008年至今均由霍志英、陈建暖承租使用。另查明，位于佛山市禅城区*****侧（东鄱村田边）的土地使用者为张槎农机服务站。佛山市禅城区****国土城建和水务局于2015年9月18日出具《住所（经营场所）使用证明》，载明：地址为张槎公路北侧（东鄱村田边）佛山市禅城区张槎农机管理服务站的房屋（或建筑物），建筑面积约2000平方米，其使用权属佛山市禅城区张槎农机管理服务站，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，张槎农机服务站作为出租人未能提供涉案物业办理报建手续的资料及产权登记资料，故霍志英、陈建暖自2008年以来为承租涉案物业所签订的一系列租赁合同均应属无效。本案中，霍志英、陈建暖要求张槎农机服务站退还霍志英、陈建暖2012年1月1日与聚*公司就涉案物业签订的《租赁经营合同》所支付的保证金118825元，本院分析如下：首先，本案中，虽张槎农机服务站未能提供其与聚*公司就涉案物业签订的租赁合同，但从张槎农机服务站联合佛山市禅城区****公有资产管理办公室于2013年3月19日出具的《关于变更租赁合同的通知》所载的“由于出租方与佛山市聚*物业有限公司签订租赁合同过程中存在违规违纪行为”及佛山市禅城区****办事处2013年4月1日向聚*公司等发出《关于收回违规出租物业的通知》所载的“鉴于我街道直属企业张槎工贸集团公司、张槎智顺兴实业公司、张槎农机管理服务站等有关人员在与你方签订租赁合同过程中存在违规违纪行为”可知，张槎农机服务站与聚*公司应为租赁合同关系，聚*公司系承租张槎农机服务站物业后再将涉案物业转租霍志英、陈建暖。其次，张槎农机服务站2011年6月30日出具的《授权书》仅载明张槎农机服务站将涉案物业“授权给佛山市聚*物业有限公司，管理所有租赁业务”，该《授权书》与张槎农机服务站此后委托出租涉案物业而向佛山市禅城区**********、佛山市智顺佳物业有限公司出具的《委托书》从内容到形式均不相同，张槎农机服务站出具的《委托书》落款处有委托单位与受托单位分别签章，且《委托书》中明确载明有“委托佛山市禅城区**********代为出租和管理”、“委托佛山市智顺佳物业有限公司进行经营管理及出租事项”。霍志英、陈建暖仅凭张槎农机服务站出具的《授权书》即认定张槎农机服务站与聚*公司构成委托关系，依据不足。此外，张槎农机服务站向聚*公司出具的收取保证金收据的行为及霍志英、陈建暖2013年4月1日与张槎农机服务站就涉案物业重新签订租赁合同后重新向张槎农机服务站支付租赁保证金的行为亦可佐证张槎农机服务站与聚*公司系租赁合同关系。综上，经审查认为，聚*公司与霍志英、陈建暖就涉案物业签订《租赁经营合同》的行为并非根据张槎农机服务站委托所实施的委托代理行为，而是转租行为。张槎农机服务站并非该份《租赁经营合同》的合同相对方，霍志英、陈建暖要求张槎农机服务站向其退还该份合同对应的保证金118825元及利息，突破了合同相对性，且缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回霍志英、陈建暖的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1495元，由霍志英、陈建暖共同负担。在本案二审过程中，霍志英、陈建暖向本院提交如下新证据：EMS邮件详情单两份；聚*公司交纳的保证金118825元的《收据》一份；证据目录一份。拟证明张槎农机服务站在一审开庭后延迟提交上述《收据》，不能作为定案依据。原审法院也未组织当事人对该份证据进行质证，但对该《收据》予以认可，原审法院审限严重超期，审判程序违法。该份《收据》也只能证明聚*公司在授权范围内收取了保证金，并转交给张槎农机服务站，不能证明聚*公司与张槎农机服务站存在租赁关系。本院组织当事人进行证据交换和质证，张槎农机服务站对《收据》和证据目录的真实性无异议，且《收据》和证据目录均是张槎农机服务站按照原审法院的要求提交的。经审查，EMS邮件详情单上注明：法院专递和一审案号，当事人又对《收据》和证据目录无异议，上述证据均能反映案件事实，本院予以接纳。经审查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合霍志英、陈建暖与张槎农机服务站的诉辩意见，本案二审审理的焦点问题是：张槎农机服务站是否需要向霍志英、陈建暖退还租赁保证金118825元。其中需解决以下问题：一、霍志英、陈建暖诉请退还的租赁保证金118825元是哪一份合同的租赁保证金；二、张槎农机服务站是否为该笔租赁保证金的退还主体。三、霍志英、陈建暖诉请退还的租赁保证金是否已过诉讼时效。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案无证据证明案涉物业取得建设工程规划许可证或经得主管部门的批准建设。故原审法院认定霍志英、陈建暖自2008年以来签订的一系列案涉物业承租合同均无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。张槎农机服务站虽在一审中已提交《住所（经营场所）使用证明》，但其只能证明案涉房屋和厂房可以作为市场经营主体的住所，该证明不等同于已经取得相关产权证明或者建设工程规划许可证，则张槎农机服务站抗辩其签订的租赁合同有效的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条约定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”霍志英、陈建暖确认其从2008年至今一直承租案涉物业，但在合同履行过程中，霍志英、陈建暖签订合同的主体发生几次变更，其具体情况如下：1.2008年6月23日和2008年10月23日，霍志英、陈建暖分别与佛山市禅城区利顺业物业有限公司、张槎农机服务站签订《租赁合同》《租赁经营合同》，并支付保证金48825元、70000元，但上述两笔款项已于2011年7月5日予以退还。2.2011年7月7日，霍志英、陈建暖与聚*公司签订《租赁经营合同》，聚*公司于2011年6月21日确认收到霍志英、陈建暖交纳的保证金118825元，但上述合同因聚*公司存在违纪违规行为被要求变更合同主体。2013年4月1日，霍志英、陈建暖与张槎农机服务站重新签订《租赁经营合同》，且霍志英、陈建暖于2013年7月24日重新交纳保证金118825元。在2013年4月1日《租赁经营合同》届满前，霍志英签名确认该合同租赁保证金118825元于2016年3月15日退还。3.佛山市禅城区**********、佛山市智顺佳物业有限公司受张槎农机服务站委托，先后与霍志英签订案涉物业租赁合同，并最终由佛山市智顺佳物业有限公司确认收取霍志英支付的合同保证金118825元，该合同续签至今。从上述案涉合同的签订过程可知，霍志英、陈建暖与张槎农机服务站诉争退还的保证金118825元源于其与聚*公司签订的《租赁经营合同》，在该合同变更主体之后，霍志英、陈建暖又重新交纳保证金，并且本案并无证据证明霍志英、陈建暖交纳给聚*公司的118825元已退还。关于张槎农机服务站是否为诉争租赁保证金的退还主体。第一，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，张槎农机服务站于2011年6月30日出具《授权书》，明确将案涉物业授权给聚*公司管理租赁业务。另聚*公司与霍志英、陈建暖签订租赁合同之后，其也将收到的租赁保证金118825元转交给张槎农机服务站。即聚*公司按照《授权书》的规定完成了委托任务，且张槎农机服务站收取了相关收益，根据上述法律规定，现霍志英、陈建暖起诉要求张槎农机服务站返还其收益，应予支持。第二，虽然佛山市禅城区****公有资产管理办公室出具的《关于变更租赁合同的通知书》和佛山市禅城区****办事处出具的《关于收回违规出租物业的通知》均载明了“出租方”“租赁”等字眼，但是，上述通知均未明确出租方为张槎农机服务站，张槎农机服务站亦未提供证据证明其与聚*公司之间签订租赁合同。另外，上述通知主要处理和告知张槎街道办事处内部人员的违法违规行为，其对张槎农机服务站与聚*公司之间法律关系的解读不应约束霍志英和陈建暖，即张槎农机服务站、聚*公司与霍志英、陈建暖之间的民事法律关系仍应以当事人之间的约定以及实际履行行为来确定。故，原审法院认为张槎农机服务站与聚*公司之间属租赁合同关系的判断不能成立，本院予以纠正。关于本案诉讼时效。张槎农机服务站抗辩认为，霍志英、陈建暖在2013年7月24日就知悉诉争的租赁保证金未予退还，霍志英、陈建暖的起诉已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款规定：“期间开始的时和日，不计算在期间内。”张槎农机服务站授权聚*公司与霍志英、陈建暖签订《租赁经营合同》，约定的租赁期限为2012年1月1日至2017年12月31日，该合同履行期间，因张槎农机服务站内部人员问题导致张槎农机服务站与霍志英、陈建暖重新签订《租赁经营合同》，且霍志英、陈建暖于2013年7月24日委托梁某芬向张槎农机服务站支付租赁保证金118825元。即霍志英、陈建暖应从2013年7月25日之日起就应当知道其交纳予聚*公司的租赁保证金未予退还。故霍志英、陈建暖于2019年1月7日才提起民事诉讼主张自己的权利，且其未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长等情形。根据上述法律规定，霍志英、陈建暖的起诉已过诉讼时效，对其诉讼请求应予驳回。至于本案一审程序问题。经审查，张槎农机服务站于2019年5月8日提交《收据》和证据目录，而霍志英、陈建暖于同年5月14日提交质证意见，原审法院没有在上述证据质证之后处理本案，在程序上确实存在瑕疵，本院予以指正。但是，上述证据亦在二审过程中予以提交和质证，双方当事人对上述证据也无异议，原审法院的这一程序瑕疵并未影响霍志英、陈建暖的实际权益。另外，经核查，本案在一审过程中因调解申请和调查取证需要，各扣除一个月审限。故，霍志英、陈建暖关于原审法院未经质证认定证据以及原审法院超出审限的上诉意见，本院不予支持。在霍志英、陈建暖一方上诉的情况下，为了不增加当事人讼累，本案不宜将案件发回重审。综上所述，霍志英、陈建暖的上诉请求不成立，本院依法驳回；一审法院未审查霍志英、陈建暖的诉讼请求是否超过诉讼时效，本院予以指正，但一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2991元，由上诉人霍志英、陈建暖负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋