广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9505号原告：林颖熠，女，1994年7月4日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州百通物业发展有限公司，住所地：广州市越秀区北较场横路12号物资大厦420房。法定代表人：李达贤。委托代理人：廖少艾，广东三民律师事务所律师。委托代理人：郑京雄，广东三民律师事务所实习律师。原告林颖熠诉被告广州百通物业发展有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为保利中达广场2号楼202单元的业主，全权委托广州市精微物业管理有限公司（以下简称精微公司）处理上述商铺出租事宜。案外人广东省广物控股集团有限公司（以下简称广物集团）系保利中达xx楼以上写字楼的业主，被告系该公司聘请的物业公司。2016年3月1日，精微公司将202单元出租给陈晓强作商用，后陈晓强根据经营需要投入大量资金对202单元进行装修。期间广物集团及被告多次阻挠租户装修。此后，被告在原被告之间无物业管理合同关系的情况下，收取原告方装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元、装修罚款4000元，合计13945.9元。被告的行为缺乏合法根据并严重损害原告的合法权益。根据民法总则第122条之规定，要求被告返还不当得利。故请求法院判令：1.被告返还原告不当收取的装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元、装修罚款4000元，共计13945.9元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告收取的是202租户陈晓强的费用，并未收取原告费用，故被告没有义务向原告返还费用。被告于2016年3月23日和涉案202房租户陈晓强签订装修管理服务协议，并依据协议向陈晓强收取相关费用。林颖熠并非本案适格原告。二、被告收取陈晓强相关费用也应分情况处理。1.被告没有收到装修罚款4000元，涉案房屋202房租客陈晓强在对涉案房屋进行装修过程中，在没有向被告申报和协商的情况下，私自拆除二楼大堂北面消防通道大门，将防火门改成玻璃门,以及擅自外墙墙砖，导致大厦存在严重的消防及安全隐患。作为物业管理单位，为保障大厦内公众的人身及财产安全，被告于2016年4月12日向202房租户发出《装修违规处罚通知书》，罚款金额为4000元，并要求租户进行整改，恢复原状。但原告及其租户均未向被告缴纳该笔罚款，也没有恢复原状。被告保留向原告及其租户收取装修罚款及要求原告及其租户恢复原状的权利。2.关于原告诉请的装修押金7000元、施工人员出入证押金300元。202房租户在申请对案涉房屋进行装修时，根据所订立的《装修管理服务协议》向被告缴纳了装修押金、施工人员出入证押金300元。根据前述陈晓强、其所聘用的施工单位以及被告于2016年的协议约定及广物中心装修手册，装修工程结束后，经物管部门及相关部门验收合格且没有其他违反大厦装修手册规定的情形后，装修方可申请退费。对该两笔费用，陈晓强至今未按照协议约定向被告申请退款。申请退款时，被告会要求首先将前述私自拆除二楼大堂北面消防通道大门恢复，将玻璃门改为消防门，并且将外墙墙砖恢复满足该条件，才会办理退款。3.关于装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证工本费60元、装修许可证10元。陈晓强在装修涉案房屋202房时，被告为陈晓强及其所聘请的施工人员制作了装修许可证、施工人员出入证，并已交付给该租户，所收取的工本费不予退还。根据被告与陈晓强、装修施工单位签订的《装修管理服务协议》及大厦的装修规定，在陈晓强对案涉房产202房装修期间，被告对施工所及场所、货梯等进行管理，双方约定了装修管理费，被告按照双方约定的费用进行收取，因此亦无需进行退还。而装修过程中，陈晓强及其所聘用的施工人员使用了货梯进行装修材料的运送，被告需要对货梯进行维护管理，因此向租客收取了使用费1000元，该费用收取合法合理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：中达广场的建设单位为广州市富景房地产开发有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司），项目为xx幢（自编2#楼），领有广州市规划局的《建设工程规划验收合格证》【穗规验证（2013）512号】。2012年6月21日，广东省物资产业（集团）有限公司（乙方，以下简称广物公司）与保利公司（甲方）签订《商品方买卖认购书》，约定：乙方意向购买甲方保利xx楼全部写字楼商品房，按预测报告，买卖标的部分建筑面积38634平方米，车位335个，合同附二层平面图，该图纸显示有一手扶电梯，有“2#大堂”标注；另附三层平面图、首五层至十七层平面图、十九至二十九层平面图、三十层平面图。该二层平面图未标注201房（当事人均表示为案外人的预售房产）、202房（即涉案房屋）。截至2017年4月5日，广物公司表示该合同未经广州市国土资源和规划委员会鉴证、备案，未办理权属证书，但3层以上房产已由保利公司交付其使用。2015年9月9日，林颖熠（乙方）与保利公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：乙方向甲方购买甲方开发的保利xx房产，门牌地址天河区xx房（下简称202房），建筑面积157.5922平方米。合同附件为《房地产平面附图》，图纸显示202房位于中达广场2楼，202房有两出入口，均向西，其中一出口（1号门）位于二楼南端，该出口旁边有1电梯及楼梯；另一出口（2号门）正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；2楼大堂右侧为201单元，201单元外靠近二楼大堂处有12座电梯。2015年10月23日，广物公司与保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）签订《保利中达广场前期物业服务协议》，约定：保利物业公司的义务包括：……制止违反本广场的各项管理制度的行为；……提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知原告，并与原告订立《装修管理服务协议》；该协议自广物公司负责人或授权代表签字或盖章、保利物业公司法定代表人或授权人签字或盖章之日起生效，至本大厦业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。2015年12月23日，原告与保利物业公司签订《保利中达广场前期物业服务协议》，约定：原告的义务包括遵守本广场的《管理规约》、《业户手册》、《装修管理规定》等为实施本广场的管理而制定的相关物业管理制度；对承租人等违反本广场的公共管理制度和《管理规约》、《业户手册》等造成的损失、损害承担民事责任；保利物业公司的义务包括：……制止违反本广场的各项管理制度的行为；……提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知原告，并与原告订立《装修管理服务协议》；该协议自原告签字、保利物业公司法定代表人或授权人签字或盖章之日起生效，至本广场业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。2016年3月-4月期间，广州百通房地产代理有限公司收取2层202商铺装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元。2016年4月12日，广州百通房地产代理有限公司发出《装修违规处罚决定书》，对广物中心大厦202单位装修罚款4000元。据原告提交的《付费通知书》显示，保利物业管理有限公司广州保利中达广场服务中心分别于2016年3月31日、2016年5月31日、2016年6月30日通知原告缴纳2栋202商铺单位的物业服务费用。2016年11月23日，广州市不动产登记中心回复林颖熠《依申请信息公开答复书》：天河区xx房产（保利xx房），已网签，购买人为其他业主。天河区xx房（保利中达广场2号楼2层202房，即涉案202房），以2015091434523号网签，预售人为保利公司，预购人为林颖熠。该房屋已办理初始登记，未办理预售登记，无退房或注销登记情况。核查时间为2016年11月21日。另据广州市房地产档案馆2017年2月16日显示，保利公司领有该房产的《不动产权证书》（权证号码120××××5460号），所有权来源新建。林颖熠表示截至2017年3月3日，暂未办理202房的房地产权属证书，其与保利物业公司签订物业服务合同，由该公司提供物业服务。林颖熠表示其委托精微公司对202房进行出租管理，精微公司于2016年3月1日与承租人陈晓强签订《广州市房地产租赁合同》，租期自2016年3月1日至2024年2月21日等，陈晓强委托他人对202房进行装修，装修期间被广州百通物业发展有限公司（曾用名广州百通房地产代理有限公司，以下简称百通公司）阻拦并作出《装修违规处罚通知书》（公共通道墙壁开孔、外立面玻璃幕墙改造），百通公司并向林颖熠发出书面通知，要求停止施工，恢复原状。2016年9月开始，广物公司、百通公司在202房2号门外、正对二楼大堂处加装铁架幕墙间隔，并在铁架幕墙张贴装修幕布，百通公司在二楼大堂的设立的幕墙外摆放“此区域暂不开放”告示牌。林颖熠主张其通行受阻向保利物业公司反映，保利物业公司于2016年9月27日、2016年10月18日向广物公司发函，称广物公司在2号楼大堂装修改造中对二层前台北面位置进行加装间隔门的工程，影响2楼在消防紧急状态下人员的逃生疏散，同时妨碍202房及业户出入大堂，要求拆除间隔和门，恢复原状。林颖熠于2016年以广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司为被告，主张广物公司与百通公司在规划验收图的N轴处加建铁架幕墙，擅自设置活动门，导致202房产无法通行二楼大堂，其通行受阻，故向广州市天河区人民法院提起建筑物区分所有权纠纷诉讼[案号：（2016）粤0106民初19585号]。2017年5月10日，广州市天河区人民法院作出（2016）粤0106民初19585号《民事判决书》，判决如下：被告广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，拆除位于广州市天河区xx号楼二楼大堂设置的铁架幕墙及活动门，恢复原状[按穗规验证（2015）512号二层平面图标准]，排除对林颖熠使用202房的通行妨碍。广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司不服该判决，上诉于广州市中级人民法院。2017年8月21日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终13565号《民事判决书》，其中“本院认为”载明：“……广物公司与百通公司加装铁架幕墙及设置活动门的位置位于涉案保利中达广场2号楼二楼大堂，依据上述司法解释规定，该部位应属于保利中达广场2号楼全体业主共有。广物公司与百通公司认为该部位属于三层及以上写字楼商品房业主共有而非包括首、二楼商铺业主在内的全体业主共有，但未就此举证证明。据此，因广物公司与百通公司在二楼大堂加装铁架幕墙及设置活动门等行为所生争议系属建筑物共有部分的使用纠纷，原审法院确定本案案由为建筑物区分所有权纠纷并无不当，广物公司上诉认为本案应定性为相邻通行权纠纷缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及第十四条第一款规定，“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，广物公司与百通公司擅自占用属全体业主共有的二楼大堂部位加装铁架幕墙及设置活动门，并未办理合法报建手续，也无证据反映有经过法定人数的业主同意。因此，广物公司与百通公司的加建行为侵犯了包括林颖熠在内的全体业主的合法权益，林颖熠诉请广物公司与百通公司拆除前述加建设施恢复原状，符合相关法律及司法解释的规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。综上，无论是广物公司上诉认为“加装安全门部位属于广物公司专有，广物公司行为与林颖熠无涉”、“加装安全门后林颖熠仍有数条道路通行”、“因写字楼三分之二业主认可，故林颖熠应当接受该改建行为”，还是百通公司上诉认为“二楼大堂系写字楼各业主的共有部分”、“涉案202商铺未参与分摊二楼大堂面积，林颖熠无权使用二楼大堂及干涉二楼大堂管理”、“百通公司接受物产公司的委托在二楼大堂加装安全门及装修改造是符合《物业管理条例》规定的正当、合理的物业管理行为”，均缺乏事实根据与法律依据，本院均不予采纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案中，依据已查明的事实，林颖熠已与涉案大厦的开发商保利公司签订《广州市商品房买卖合同》购买涉案保利中达广场第2号楼2层202房，并在房管部门办理预售备案登记，涉案202房也已实际交付林颖熠使用，依照上述司法解释的规定，林颖熠对涉案202房享有业主的合法权益，故原审判决认定林颖熠有权提起本案诉讼并无不当，广物公司与百通公司以林颖熠未取得涉案202房的物权为由，上诉认为林颖熠无权提起本案诉讼，理由不成立，本院不予采纳。”据此，判决如下：驳回上诉，维持原判。该终审判决已于2017年8月23日发生法律效力。2018年9月5日，广物公司出具《说明》，称其司向保利房地产（集团）股份有限公司购买中达广场2#楼物业（含写字楼共238套以及335个车位）。自保利公司向其司交付上述物业之日起，其司一直全权委托其司全资子公司广州百通物业发展有限公司（曾用名广州百通房地产代理有限公司）负责中达广场2#楼±0.0以上的物业管理工作。诉讼中，被告为证明其主张，还向本院提交如下证据：1.保利中达广场装修管理规定；2.保利中达广场业户手册；3.保利中达广场管理规约；4.保利中达广场前期物业服务协议；5.广物中心管理规约；6.广物中心装修手册；7.广物中心业户手册；8.说明；9.承诺书、证明、公证书；10.装修申请表、动火作业申请、动火安全规定、营业执照（副本）、施工人员信息；11.施工安全保证书、装修承诺书；12.装修管理服务协议；13.施工消防安全责任书；14.广物中心装修许可证及所附身份证复印件；15.装修施工资料审核意见书；16.关于保利中达广场2号楼202商铺遗留问题情况说明的函；17.关于广物中心202单元装修整改的相关事宜；18.施工违章整改通知；19.广物中心大厦装修违规处罚通知书；20.工程联系单；21.广物中心装修单位违规整改通知书及所附照片1张；22.广物中心202单元违规施工通知的函；23.关于2#楼202单元装修施工通知的回函；24.原告违规施工现场照片10张。上述证据中：证据8、证据9中的承诺书、证据10中的装修申请表、动火作业申请、动火安全规定及证据11、12、13、21、23有证据原件，其余证据无原件。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，涉案费用的收据原件由原告持有，且收据上未明确费用是向陈晓强收取，现原告依据其持有的收据原件主张涉案费用由其缴纳，被告提供的证据不能反驳该主张，故本院对原告此主张予以采纳。因原、被告提供的现有证据均不能证实原告所购涉案物业的业主委员会或业主大会已与被告签订《物业管理合同》或《物业服务合同》，选聘被告作为整栋大厦全体业主的物业服务企业，且被告提供的证据仅能证明广物公司所购物业委托被告进行物业管理，并不能证明涉案物业的全体业主均同意委托被告进行物业管理。基于现有证据不足以证明原、被告之间存在对应的权利义务关系，故被告收取涉案装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元没有法律依据，并由此造成原告的财产利益受损，属于不当得利，故原告要求被告返还合法合理，本院予以采纳。因原告未能举证证明被告收取了涉案装修罚款4000元，故原告要求被告返还该罚款没有事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十二条的规定，判决如下：一、被告广州百通物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林颖熠返还不当得利的装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元。二、驳回原告林颖熠的其余诉讼请求。本案受理费149元，由被告广州百通物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 玉人民陪审员  曾祥菊人民陪审员  冼静文二〇一九年八月二十一日书 记 员  刘友华