安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初3934号 原告：临泉腾辉商业运营管理有限公司，住所地临泉县前进东路与建设北路交叉口腾辉国际城四楼401室，统一社会信用代码91341221358566789W（1-1）。 法定代表人：李祖元。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 被告：周岩岩，女，1986年2月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：孙蝶，安徽文瑞律师事务所律师。 原告临泉腾辉商业运营管理有限公司（以下简称腾辉公司）与被告周岩岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光、被告周岩岩的委托诉讼代理人孙蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付“2018年11月1日至2019年10月30日”期间的租金18609元并继续履行《商铺租赁合同》；2、本案诉讼费等费用由被告全部承担。事实和理由:2017年10月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定“被告承租原告所有的位于临泉县腾辉国际城2#9-309、2#9-310号商铺，面积分别为65.5平方米、74.6平方米，租金单价为0.49元/m2/天、0.53元/m2/天，用途为服装经营，租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月30日期满。其中，第二年租赁期限从2018年11月1日起至2019年10月30日止，共计360天，免租180天，实收天数180天。”同时，该合同还约定了违约责任和权利义务等内容。合同生效后，原告依约向被告交付了房屋，被告也如约向原告交付了“2017年11月1日至2018年10月30日”期间的租金，并从事服装经营活动至今。根据该合同第二条约定“2018年11月1日至2019年10月30日”期间的租金支付时间已届满，被告却一直未向原告交付租金。经原告多次催要被告无动于衷。为维护原告的合法权益特具状贵院，恳请依法判如所请。 周岩岩辩称：一、原告提供的租赁场所，不具备出租的条件，为此，原、被告双方签订的的租赁合同不能成立。根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告在回复中明确承认，被告使用的项目没有竣工验收。根据法律规定，该项目就不能使用。原告没有出租房屋的条件，原、被告签订的合同应是无效合同。原告依据无效合同，要求被告交付房租，明显违反法律规定。二、原告已先行违约，为此，被告根据法律规定有权中止交房租费。（一）、原告招商承诺与合同约定内容如下：1、原告在招商期间向被招商的业主承诺：（1）、统一规划、统一招商、统一运营、统一管理、统一宣传、统一发展，构筑一站式服务体系……设立推广基金、电子商务等长效机制；（2）、二楼租金与一楼租金一致，因二楼会配备大型电梯、长廊雨棚全覆盖；（3）、每年2000万元营销推广费支持入驻商户良好经营、繁荣兴旺等； 2、合同第五条约定：对腾辉市场进行广告宣传并制定细则执行；第四条约定：原告应当对其经营管理的商铺的用途、业态、方位、面积进行调整，如果有调整的应当提前30日书面通知被告；（二）、被告基于以上重要提示及承诺与原告订立了合同关系，并支付了第一阶段租赁费用。在承租期，被告与其他业主发现：二楼无全覆盖雨棚，导致积水积雪，业主自己就不能进店营业，何况顾客；二楼电梯不运行，而只是从一个坡道上上去，雨雪天气导致多人滑到、摔伤。市场业态随意调整，原来讲的专区经营服装，但现在汽车租赁、建筑、金融贸易什么都有；2000万宣传费用不启动等严重影响市场经营的情况，与其之前为了招商进行的宣传严重不符。经过被告与其他近300户业主的投诉、协调、限期整改等工作的努力，原告终于在2018年12月8日向临泉县住建局、临泉县城关街道办临化社区、投诉业主等进行承诺性回复，承诺：“1、对擅自改变经营业态或私自转租的商户于2018年12月10日进行起诉，春节前将违反统一区位业态的商店进行清退；2、为了不影响二层业主、方便客户逛街购物，二楼加装雨棚；3、修复电梯，不影响使用；4、与专门营造市场氛围的活动公司进行合作，在春节前开展美食节、商品展销会、服装展销会等。”且在回复中自认腾辉项目公司在报规划方案中没有设计雨棚。时至今日，以上承诺事项均未履行。以上事实表明，原告没有按约承诺、宣传、合同约定履行，违约在先，被告依据不安抗辩权，完全可以拒绝履行交付租金的义务。综上，因房屋没有竣工验收，原告根本没有出租房屋的资格；且未按照约定与承诺的内容进行商业运营管理的服务，被告有权拒付租赁费用。另外，原告明知规划时无雨棚全覆盖，依然在广告宣传、招商承诺中对业主进行欺诈，应当对合同履行不当承担民事欺诈的过错，因此被告保留主张原告因欺诈导致被告投资、装修而产生经营损失的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定“被告承租原告所有的位于临泉县腾辉国际城2#9-309、2#9-310号商铺，面积分别为65.5平方米、74.6平方米，租金单价为0.49元/m2/天、0.53元/m2/天，用途为服装经营，租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月30日期满。其中，第二年租赁期限从2018年11月1日起至2019年10月30日止，共计360天，免租180天，实收天数180天，同时，该合同还约定了违约责任和权利义务等内容。合同生效后，原告依约向被告交付了房屋，被告也如约向原告交付了“2017年11月1日至2018年10月30日”期间的租金，并从事服装经营活动至今。根据该合同第二条约定“2018年11月1日至2019年10月30日”期间的租金支付时间已届满，被告却一直未向原告交付租金。 本院认为，原告腾辉公司与被告周岩岩签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告履行了交付商铺的义务，被告应按合同交付2018年11月1日至2019年10月30日期间的租金。被告未按约定支付房租，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付房租的请求，符合法律规定，对原告诉求的合理部分，本院予以支持，故违约金应为（65.5㎡×0.49元/㎡+74.6㎡×0.53元/㎡）×180天=12893.94元。被告辩称，原告规划是雨棚全覆盖，依然在广告、招商承诺中对业主进行宣传，应当对合同履行不当承担民事欺诈的过错责任。本院认为，广告、招商承诺属于要约邀请，是希望和他人订立合同的意思表示，买受人、承租人向其作出的签订合同的意思表示系要约作为，合同签订时，双方的意思表示方达成一致意见。故双方的真实意思表示应以最终签订的合同书上记载的内容为准。同时，被告又称保留向原告主张因其欺诈给被告造成经营损失的权利。《民法总则》规定，欺诈、胁迫属于可撤销民事法律行为的情形，被告在签订合同后并未向有关机关主张权利、亦未在本案中提出撤销合同的反诉主张，故对被告的该项辩解本院不予采信。被告辩称，因房屋未竣工验收，不具备出租房屋的条件，且未按照约定与承诺的内容进行商业运营管理服务，被告有权拒绝支付租赁费。本院认为，案涉房屋虽未竣工验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，案涉的租赁商铺不具备交付条件，但被告并未拒收房屋，且已经实际接收房屋并投入使用，应当视为对自身权利的放弃，故应当按照合同约定支付租赁费用。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告周岩岩于本判决生效之日起十日内支付原告临泉腾辉商业运营管理有限公司租金12893.94元，并继续履行《商铺租赁合同》。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133元，由原告临泉腾辉商业运营管理有限公司负担92元，被告周岩岩负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年八月二十九日 书记员 余文凤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。