陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书                           (2019)陕0404民初148号 原告：某公司。住所地：某省某新区某新城某汽车产业园内。统一社会信用代码：*。法定代表人：毛某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某某。委托诉讼代理人：代某。被告：某公司。住所地：某省某市某区某北路某小区*号楼*单元*室。统一社会信用代码：*。法定代表人：张某。原告某公司（以下简称：某公司1）诉被告某公司（以下简称：某公司2）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司1的委托诉讼代理人陈某某、代某到庭参加了诉讼，被告某公司2经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告某公司1向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告之间的租赁合同；2.请求依法判决被告给付原告租金 844000 元（从2017年5月15日计算至2019年4月14日止），违约金550000元（原合同20%），共计1394000元。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告租赁原告位于某车辆园内*地块及地面建筑物，场地面积为3884.46平方米，租赁期间自2017年5月15日起，至2022年5月14日止，租赁物交付时间为2017年4月10日。租约生效后租金总额为人民币1910000元（含税），租金为382000元/年（含税）。展示厅一、二层建筑面积为1497.73平方米，租赁期间自2017年5月15日起至2022年5月14日止。租赁物交付时间为2017年4月10日，租金及租金缴纳期限为租约生效后，按合同第四条第二款约定分期支付，租金总额为人民币844000元（含税），年租金为人民币168000元/年（含税）。根据双方签订的租赁合同第13条第三款中约定，“乙方未按时缴纳租金拖欠时间超过一个月或拖欠应缴纳租金金额超过一个月租金合计额的”，甲方有权解除合同，并收回租赁物，同时可向乙方主张违约责任。合同在签订后，被告拒付保证金及租金的行为符合第13条第三款明确约定构成解除合同的情形。同时，合同第17条第二款约定违约金为合同总额的20%。故原告起诉至法院，望判如所请。 某公司1为证明其陈述之事实，支持其主张，向本院提交证据如下：1、《*4S店房屋租赁合同》、《*4S店场地租赁合同》各一份。欲证明，原、被告之间签订了合法、有效的租赁合同，被告拒不支付844000元租金的行为已违反合同约定，原告有权提出解除合同并要求被告支付拖欠的租金844000元及违约金550000元。 2、某公司企业信用信息公示报告一份。欲证明，被告某公司年检正常，尚未注销。 3、原告与西安索沃国际汽车有限公司签订的《*4S店房屋租赁合同》和《场地使用协议》各一份；租赁物现场照片三张；光盘一张；某公司物品清点登记表一份。欲证明，原告为减少损失，依据合同约定收回了出租给被告的场地和展厅。4、原告财务部出具的被告缴租情况清单一份。欲证明，截止2019年4月14日，应付租金为1054000元，2017年4月7日已付租金200000元，尚欠租金854000元，其中保证金10000元抵作租金，实欠租金844000元。5、《陕西中集车辆产业园4S店（2#）工程施工总承包合同》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》各一份。欲证明，原告对*4S店地块拥有合法的使用权和出租权。被告某公司2未到庭，亦未提交书面答辩状和证据。庭审中，法庭出示了现场勘验相关材料：2019年7月12日现场勘验笔录1份，租赁物现场照片12张。通过现场勘验可以得知，*4S店房屋及场地已经由西安索沃国际汽车有限公司租赁使用。某公司1所举证据1、2、3、4、5，合议庭评议后认为，以上证据均来源合法，符合证据真实性、客观性要求，且与本案具有关联性，能够证明其欲证明的问题，可以作为认定本案事实的证据使用。综合上述有效证据，经审理查明本案事实如下：2017年4月7日，某公司1与某公司2签订《*4S店房屋租赁合同》和《*4S店场地租赁合同》。《*4S店房屋租赁合同》约定，某公司2租赁某公司1位于某车辆园*地块的展示厅，展示厅一、二层建筑面积为1497.73平方米。租赁期间自2017年5月15日起至2022年5月14日止。租金总额为840000元（含税），年租金为168000元/年（含税）。合同签署后7日内，某公司2向某公司1交付保证金5000元。《*4S店场地租赁合同》约定，某公司2租赁某公司1位于某车辆园*地块的场地，场地面积为3884.46平方米。租赁期间自2017年5月15日起至2022年5月14日止。租金总额为1910000元（含税），年租金为382000元/年（含税）。合同签署后7日内，某公司2向某公司1交付保证金5000元。该两份合同中第十三条第三款约定，未按时缴纳租金，拖欠时间超过一个月或拖欠应缴纳租金金额超过一个月租金合计额的，某公司1有权解除合同，收回租赁物，并按合同第十七条向某公司2主张违约责任，某公司2应在接到解除通知之日起三日内搬离园区。第十七条第二款约定，某公司2违反合同第一条至第十六条约定的各项义务的，某公司1有权解除合同，并向某公司2主张合同总额20%的违约金，履约保证金不予退还；因某公司2的违约行为给某公司1造成损失的，某公司2应当赔偿；某公司2的违约行为给租赁物造成毁损的，某公司2应当恢复原状。合同签订后，某公司2交付了租金200000元，保证金10000元。但之后未按约定支付租金，经某公司1多次催要，亦未履行合同约定。2019年4月16日，某公司1为减少损失，将*4S店房屋及场地收回。2019年4月30日，某公司1与西安索沃国际汽车有限公司签订《*4S店房屋租赁合同》和《场地使用协议》，约定由西安索沃国际汽车有限公司租赁*4S店房屋及场地使用，并于2019年5月1日将房屋及场地交付西安索沃国际汽车有限公司。本院认为，某公司1与某公司2之间形成的租赁合同是双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、法规的禁止性规定，故应是合法有效的。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同的约定履行自己的义务。在租赁合同履行过程中，某公司1已按合同约定向某公司2交付了*4S店房屋及场地，某公司2也已接收*4S店房屋及场地，并开展了经营活动。2017年4月7日某公司2支付租金200000元，保证金10000元，自此之后再未按合同约定支付租金，根据合同第十三条第三款约定：“未按时缴纳租金，拖欠时间超过一个月或拖欠应缴纳租金金额超过一个月租金合计额的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并按本合同第十七条向乙方主张违约责任，乙方应在接到解除通知之日起三日内搬离园区。”故某公司1要求解除与某公司2之间租赁合同的请求，本院予以支持。关于欠付租金数额问题，因某公司1已于2019年4月16日收回了*4S店房屋及场地，故某公司2的租赁期间应为2017年5月15日至2019年4月16日，现某公司1只要求某公司2支付2017年5月15日至2019年4月14日期间欠付的租金，本院予以准许。根据双方合同约定该期间内某公司2应支付租金总额为1054000元，扣除某公司2已支付的租金200000元，并将保证金10000元抵扣租金后，某公司2尚欠付某公司1租金844000元。故对于某公司1要求某公司2支付其租金844000元的要求，本院予以支持。关于违约金问题，某公司1请求按照双方合同第十七条第二款约定：“乙方违反本合同第一条至第十六条约定的各项义务的，甲方有权解除本合同，并向乙方主张本合同总额20%违约金，履约保证金不予退还；因乙方的违约行为给甲方造成损失的，乙方应当赔偿；乙方的违约行为给租赁物造成毁损的，乙方应当恢复原状。”由某公司2向某公司1支付违约金550000元（合同总额的20%）。根据法律规定违约金应当以实际损失为基础，当事人约定违约金的一般以不超过造成损失的30%为宜。合同中约定违约金为合同总额的20%，即违约金为550000元，属于过分高于造成的损失844000元，不符合法律规定，本院认为应适当减少，即以实际损失844000元为基数，按照30%的比例计算较为适宜，故违约金数额为253200元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：     一、原告某公司与被告某公司于2017年4月7日签订的《*4S店房屋租赁合同》和《*4S店场地租赁合同》合法有效，予以解除。二、被告某公司支付原告某公司租金844000元及违约金253200元。上述款项限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15809元，由原告某公司承担3366元，被告某公司承担12443元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。          审  判  长   武令强                             人民陪审员   陈  平         人民陪审员   王平勋        二〇一九年七月三十一日       书  记  员   韩一凡 附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》  第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。    第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。······第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1