文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初21198号原告：聂云兰，女，1985年12月5日出生，汉族，现住重庆市南岸区。委托代理人：许胜(特别授权)，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。被告：陈星容，女，1984年10月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：雷平，男，1981年11月12日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。两被告共同委托代理人：张祎迅（一般代理），重庆志和智律师事务所律师。两被告共同委托代理人：陈弃艳（一般代理），重庆志和智律师事务所律师。第三人：重庆九五房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道广黔路16号，统一社会信用代码9150010879803433XK。法定代表人：姜森，总经理。委托代理人：谭江东（一般代理），男，1992年11月25日出生，汉族，住重庆市垫江县。原告聂云兰与被告陈星容、雷平，第三人重庆九五房地产经纪有限公司（以下简称九五经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂云兰及其委托代理人许胜，被告陈星容及被告陈星容、雷平的委托代理人张祎迅、陈弃艳，第三人九五经纪公司的法定代表人姜森及其委托代理人谭江东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告聂云兰诉称，原、被告在第三人的居间下，于2016年10月10日签订房屋居间协议，约定原告以银行按揭方式购买被告所有的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路XXX号X幢X-X号房屋，购房总价为68万元，中介服务费为11900元等。签订协议时，原告向被告支付定金20000元，办理房屋过户之日，原告向被告付房款145000元用于被告解除交通银行的抵押。其中协议约定，被告名下的前述涉案房屋除在交通银行股份有限公司重庆民族路支行有按揭贷款抵押外，该房屋归被告所有，权属明确，证件真实、合法有效，被告保证该房屋无欺诈和任何司法纠纷等。协议签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，向中介公司支付中介服务等费用8700元。2017年1月工商银行受理了原告的按揭贷款申请，中介公司通知原告向被告支付首付款170000元，用于被告解除交通银行的贷款抵押，原告于2017年2月10日和2017年2月17日两次共向被告支付购房款170000元，被告将房屋交付原告占有使用，原告对涉案房屋装修并入住。后中介告知原告，涉案房屋在签订合同前已被司法查封，无法办理过户手续。原告认为，原、被告签订的房屋居间协议合法有效，各方均应认真履行协议约定，但被告明知涉案房屋被司法查封，却隐瞒房屋被法院查封的事实，与原告继续签订房屋居间协议，并收取原告购房款，存在明显欺诈，且签订房屋居间协议的交易目的也无法实现，给原告造成巨大的损失，故原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2016年10月10日签订的房屋买卖协议；2、判令两被告退还原告购房款19万元；3、判令两被告赔偿原告的购房差价损失52万元；4、本案诉讼费、保全费由被告方承担。被告雷平辩称，双方在签订房屋居间协议时，涉案房屋已经被司法机关查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项之规定，已被查封的房地产不得转让，故原告与被告之间签订的关于买卖涉案房屋的居间协议违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应当被认定无效。原告要求解除合同、赔偿购房差价损失的诉讼请求于法无据，不应得到支持。若法院经审理后认定房屋居间协议有效，因涉案房屋已被沙坪坝区人民法院拍卖处置后交付并过户给了买受人，合同目的已经无法实现，被告同意解除房屋买卖协议。被告早在2017年1月就已经告知原告涉案房屋已被查封，房屋已经无法买卖，并多次与原告协商处理解除合同并退还购房款，还通知原告配合法院解除房屋查封后办理过户，但原告并未听从被告的处理方式，也没有采取适当措施防止损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条之规定，原告自行扩大的损失不应当由被告承担。原告并未向被告支付涉案房屋的全部购房款，仅支付了部分购房款，即使被告承担购房差价损失，也应当按照原告已经支付的购房款与全部购房款之间的比例，计算相应的购房差价损失。原告于2017年1月入住涉案房屋，已经连续居住长达2年多的时间，即使要赔偿购房差价损失，也应当按照租房的标准，扣除2年多的租金。被告在与原告签订房屋居间协议时，并不知晓涉案房屋已被司法查封，本案第三人作为收取了中介费的房屋买卖中介方，应当在签订合同前，或者在原告支付定金或购房款前前往不动产登记中心查询房屋的情况，中介公司未尽到相应的查询义务，原告的损失中介公司也应当承担相应的责任。另鉴于原告明确表示要求退还购房款19万元，即表示原告已经认可将2万元定金作为购房款主张，对此我方予以认可。若法院认定合同有效，我方也同意原告要求解除合同的请求。关于赔偿损失的问题，损失计算的截点应当为原告知道房屋不能交易的时候作为截点。被告陈星容辩称，其不是房屋买卖合同的相对方，且涉案房屋系被告雷平一人所有，被告陈星容不应当承担相关责任，其他意见同被告雷平答辩一致。第三人九五经纪公司陈述，买卖协议是在第三人居间下签订，合同是雷平签的。签订协议后，因雷平称其在外地上班，没有时间办理信息查询等告知的相关事项，等到过户之前再来查询。办理按揭的时候，雷平及雷平的母亲带着陈星容的公证书在银行签署的按揭手续。签完后就等银行审批过了再办理过户。在等待的过程中原告与雷平协商好，原告先支付部分款项，然后交房入住。在原告入住涉案房屋后得知房屋被司法查封，就告知了第三人，在此之前第三人并不知道该情况，因为查询不了雷平的房屋情况。后第三人也组织过双方协调，但没有结果。经审理查明，2009年7月2日，被告陈星容给案外人熊朝凤出具了出售位于重庆市经开区青龙路XXX号X幢X-X号房屋的委托书，载明被告陈星容准备出售前述涉案房屋中属于其的产权部分，委托熊朝凤办理如下事宜：1、办理注销上述房屋抵押登记的相关事宜。2、领取注销抵押登记后的上述房屋的房地产权证。3、与上述房屋的买方签订出售上述房屋的买卖合同。4、办理上述房屋的房地产权证的过户手续。5、如上述房屋的买方需按揭购房，配合买方办理二手房按揭的手续。受托人熊朝凤无转委托权，委托期限至上述委托事项办理完为止。该委托书并经重庆市南岸公证处公证。2016年10月10日，原告聂云兰（乙方、买方）、被告雷平、陈星容（甲方、卖方,陈星容的签名系雷平代签）及第三人九五经纪公司签订《房屋居间协议》，约定原告购买被告所有的位于重庆市经开区青龙路XXX号X幢X-X号房屋。其中协议第三条约定，甲方确认该房为雷平、陈星容所有，权属明确，证件真实、合法。有效。甲方保证该房屋无欺诈和任何司法纠纷，其共有权人及家庭成员一致同意出售该房屋。甲方承诺该房屋无因赠与或继承产生的个人所得税，若因此而产生的个人所得税由甲方承担。甲方确认该房屋以乙方所见之现状出售给乙方（双方特别约定的情况除外），并已告之乙方该房屋的瑕疵，乙方对该房屋的相关情况均已知晓。该房屋现已抵押给交通银行股份有限公司重庆民族路支行，甲方应于签署本合同之日起35日内还清贷款，办妥解除抵押登记的的手续并将相关手续交付丙方备用。协议第四条约定，房屋成交价为68万元。乙方以按揭贷款的形式购买甲方的上述房产，乙方的购房首付款为17万元，乙方拟向银行申请的贷款金额为51万元整，贷款年限为20年。当丙方代乙方向银行申请的贷款金额不低于505000元时视为丙方按揭代理成功，乙方应向银行或银行代理方缴纳抵押登记费、评估费、公证费等相关费用共计5100元整。若银行审核通过的实际放款金额低于买方申请贷款金额的，不足部分贷款由买方以现金的形式补足。在按揭贷款手续办理过程中，因乙方原因要求终止贷款的，已经缴纳的按揭费和相关费用丙方不退还。签订本合同当天，丙方提供的咨询、介绍、撮合，实地看房及签约等服务工作已完结，甲、乙双方需付清丙方的中介费，比例为房屋成交总额的3%，乙方承担6800元，本合同签订后中介费概不退还。甲乙双方约定于甲方收到全款之日前甲方将房屋交给乙方，同时甲方必须结清在居住期间所产生的水、电、气、闭路等相关费用，并于交房前5个工作日前将该套房屋的居民户口全部迁出，待乙方户口的迁入。否则，视为甲方违约。协议第五条约定，第一次付款：甲乙双方协商于2016年10月10日乙方交购房定金20000元给甲方，该定金在房屋交易所正式受理并开具领取新的房权证凭据时自动转为房款；第二次付款：过户之日，乙方支付甲方145000元；第三次付款：银行放款之日，乙方支付甲方51万元整（以银行放款金额为准）；第四次付款：交房之日，乙方支付甲方5000元整（甲方结清水电费、物管、闭路）；第五次付款：补充本房屋是由乙方解押（由甲方预约时间，通知乙方出资解押），由于该房陈星容委托给雷平妈妈熊朝凤过户，如中间产生任何费用由雷平承担，2017年1月10之前给解押款给甲方。协议第六条约定，若卖方产权处于抵押状态，甲、乙双方约定由甲还清该物业在银行的欠款，领取在银行的相关证件并交由经纪方保管。协议第七条违约责任约定，1、因甲方的原因（另行出售，价格变动，拖延合同约定时间等）导致本合同不能履行或履行有困难的，视为甲方违约，甲方应退还乙方定金，向乙方支付违约金40000元，其中，乙方所得违约金的50%归丙方所有。2、因乙方的原因（放弃购房、延时付款，拖延合同约定时间等）导致本合同不能履行或履行有困难的，视为乙方违约，乙方所交的定金不予退还。同时，乙方向甲方支付违约金40000元整，甲方所得违约金的50%归丙方所有。3、因乙方违约给另一方造成的实际损失超过本合同中甲、乙双方约定的违约金总额时，违约方应按照实际损失据实赔偿给守约方。5、甲乙双方如委托他人签订本协议后，发生对本合同内容有争议而致违约的情况，由委托人和受托人共同承担连带违约责任。协议第八条约定，在本合同履行期间任何一方要求变更，延期，终止或解除本协议应及时通知对方，征得对方同意后，在约定时间内，签订书面约定。未征得对方同意，则视为按原合同约定执行，擅自变更合同约定所造成的经济损失，由责任方承担。2016年10月10日，被告雷平出具《收条》，载明：今收到聂云兰支付的前述房屋的购房定金20000元。2017年1月15日，原告向第三人支付了中介服务费用8700元。2017年1月17日，重庆市渝北区人民法院发出查封公告，载明：该院以（2015）渝北区民初字第13309号执行裁定书于2015年8月5日查封了被执行人陈星容的前述涉案房屋，并已由有关部门协助登记查封，查封期限至2018年8月4日。2017年1月30日，原告聂云兰向被告雷平转款80000元。2017年2月10日，原告聂云兰向被告雷平转款70000元。2017年2月10日，被告雷平出具《收条》，载明：今收到聂云兰支付的前述房屋的首付款70000元。同日，交通银行股份有限公司重庆渝中支行出具个人住房贷款还款证明，载明:雷平已还清前述涉案房屋的全部贷款本息。2017年2月17日，被告雷平出具《收条》，载明：今收到聂云兰支付的前述房屋的首付款100000元。2017年5月5日，被告雷平与被告陈星容在重庆市南岸区人民法院达成调解协议，约定位于重庆市经开区青龙路XXX号X幢X-3号房屋归雷平所有，陈星容协助雷平办理上述房屋的过户手续，另该（2017）渝0108民初9809号民事调解书中经审理查明部分载明：2006年9月16日，雷平、陈星容共同购买前述房屋，并登记于双方名下。该房屋在交通银行股份有限公司重庆民族路支行办理了抵押贷款。后经双方协商该房屋归雷平所有并由雷平偿还房屋所欠款项。庭审中，双方陈述因购买该房屋所欠的借款及银行贷款已由雷平还清。2017年6月5日，原告向被告雷平及第三人发出催告函，催促被告雷平及第三人按照三方2016年10月10日签订的房屋居间协议合同之约定执行。2017年6月15日，原告向被告雷平及第三人发出催告函，催促被告雷平及第三人接到函告30日内完成应有的过户手续，否则，因甲方、丙方违约给乙方造成的一切相关联损失，乙方将追究赔偿。2017年7月24日，被告雷平向重庆市沙坪坝区人民法院出具执行担保书，载明：关于程柳杨与陈星容民间借贷纠纷二案【（2016）渝0106执635、1754号】，重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第08197号、08198号民事调解书已经发生效力。因被执行人暂无履行能力，现被执行人陈星容、申请执行人程柳杨已经达成和解协议，现本人雷平（男，汉族，1981年11月12日出生，现住重庆市南岸区）自愿为被执行人陈星容提供执行担保，若被执行人陈星容未按执行和解协议内容付清本案款项，则由本人对被执行人陈星容在本案中的应付款承担连带清偿责任。2018年4月21日，重庆市沙坪坝区人民法院下达执行裁定书【（2016）渝0106执635号之四】，载明因被告雷平在执行中为被告陈星容出具执行担保书，承诺承担连带清偿责任，故追加被告雷平为被执行人，在承诺范围内承担责任。2018年5月24日，重庆市渝北区人民法院下达（2016）渝0112执3344号执行裁定，裁定解除对陈星容前述涉案房屋的查封。2018年6月25日，重庆市沙坪坝区人民法院发出公告，载明：重庆市南岸区南坪镇青龙路XXX号X幢X层X号房屋所有权人及相关权利人：因程柳杨与陈星容民间借贷纠纷二案，申请执行人申请评估拍卖陈星容与雷平所有的位于前述涉案房屋，现公告送达（2016）渝0106执635、1754号之五执行裁定书及相关执行事项：对陈星容与雷平所有的位于前述涉案房屋进行评估、拍卖或者变卖。2018年8月28日，重庆市沙坪坝区人民法院下达执行裁定书【（2018）渝0106执异187号】，驳回了聂云兰、高德军对涉案房屋的执行异议。其中裁定书查明部分载明：陈星容与雷平对前述涉案房屋各有50%的产权。2016年10月10日，聂云兰（买方）与雷平、陈星容（卖方）签订《房屋居间协议》，约定买方以68万元的价格购买陈星容、雷平名下的前述房屋，以按揭贷款的形式购买上述房产，购房首付款为17万元，拟贷款金额为51万元整，贷款年限为20年。于2016年10月10日交购房定金20000元，于过户之日，支付145000元作为首付款；交房之日支付5000元。当日，聂云兰支付定金20000元。2017年2月10日和17日，聂云兰分别支付购房首付款7万元和10万元整。另2009年7月2日，陈星容出具《委托书》，称其准备出售前述涉案房屋产权部分，委托熊朝凤办理注销上述房屋抵押登记的相关事宜、与买方签订买卖合同、办理过户手续等事宜。重庆市公证处以（2009）渝南岸证字第3193号公证书对该《委托书》办理公证。2017年5月5日，重庆市南岸区人民法院以（2017）渝0108民初9809号民事调解书确认：位于重庆市经开区青龙路XXX号X幢X-X号房屋归雷平所有，陈星容协助雷平办理上述房屋的过户手续。还查明，2016年2月2日，重庆市沙坪坝区法院以（2016）渝0106执635号执行裁定书和协助执行通知书裁定查封被执行人陈星容与案外人雷平名下的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路XXX号X幢X层X号房屋，另重庆市经开区青龙路XXX号X幢X-X号房屋与重庆市南岸区南坪镇青龙路XXX号X幢X层X号为同一套房屋。2019年1月21日，重庆开元拍卖公司有限公司出具成交报告，载明：受重庆市沙坪坝区人民法院的委托，就前述涉案房屋进行司法拍卖，拍卖标的物成交时间为2019年1月20日，评估价为120万元，保留价为88万元，成交价为95.2万元。2019年1月24日，重庆市沙坪坝区人民法院下达（2016）渝0106执635、1754号之六《民事裁定书》，解除对前述房屋的查封，房屋所有权及相应的其他权利归买受人苟渝所有。微信聊天记录显示，2017年2月中旬（2017年2月15日），原告知晓涉案房屋被司法查封后，就一直在联系被告雷平沟通处理相关事宜。另2007年11月21日，被告陈星容向被告雷平出具收条，载明因被告雷平向其借款23000元，且当时双方在谈朋友，故在前述涉案房屋的产权证上写有陈星容的名字，现因两人分手，雷平一次性归还了陈星容借款23000元，陈星容将取销房产证上的名字，房屋是属于雷平一人所有，雷平有权利处理此房屋。庭审中，被告陈星容陈述，其与雷平在2009年分手后，直到2016年房屋被查封期间双方很少联系，在2009年出具公证委托书之后房屋是否已经过户到雷平名下并不清楚，也并不知道涉案房屋被查封了。大约在2017年1月经雷平通知，才知情涉案房屋还在其和雷平名下，之后便和雷平一起去找原告，原告表示仍想购买该房屋，陈星容表示去协调解决，渝北法院的首轮查封已经协商好了，沙区法院也协商了方案，要求原告先行支付27万房款给沙区法院解除查封，协商好后聂云兰不同意付钱，导致最后没有履行协商方案。原告表示陈星容所述的协商好的方案，是原告方拟定的，原告同意支付27万元，但陈星容不同意，且涉案房屋上存在多轮查封，被告亦认可涉案房屋上存在多轮查封。庭审中，原告表示其于2017年2月底入住涉案房屋，于2018年9、10月份左右搬离。被告认为原告于2017年1月底入住，于2019年2月左右搬离。第三人表示原告于2017年1、2月份左右入住，搬离时间不清楚。以上事实有原告举示的房屋居间协议、公证书（打印件）、收条、汇款凭证、收据及支付凭证、催告函、民事调解书（2017渝0108民初9809号）及生效证明（复印件）、执行担保书（打印件）、执行裁定书（2016）渝0106执635号之四（打印件）、重庆市沙坪坝区法院的公告、执行裁定书（2018）渝0106执异187号、成交报告、雷平与原告的微信聊天记录及被告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、借款凭证、《抵押贷款合同》、《XXX房地证XXXX字第XXXXX号房产证》（复印件）、收条（协议书）、（2009）渝南岸证字第3193号《公证书》、《房屋居间协议》、交通银行重庆市分行关于办理撤销抵押登记变更印章的函、《个人住房贷款还款证明》（复印件）、（2016）渝0112执3344号《查封公告》、（2016）渝0112执3344号《执行裁定书》（复印件）、（2017）渝0108民初9809号《民事调解书》（复印件）、《生效证明书》、微信聊天记录截图11张（打印件）8、（2016）渝0106执635、1754号之六《民事裁定书》（复印件），第三人举示的房屋居间协议及三方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原告举示的房屋居间协议，被告陈星容的签名虽系被告雷平代签，但结合被告陈星容给被告雷平出具的收条内容、2009年给案外人熊朝凤出具的售房委托、第三人的庭审陈述以及被告陈星容的庭审陈述，可见其对该房屋交易事宜是知晓、同意并认可的，且该协议内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，因此协议双方当事人均应受合同内容的约束，按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行合同义务，且经双方协商，原告在付清首付款170000元后，入住涉案房屋，但因两被告的原因，导致涉案房屋被司法查封且已被拍卖，合同目的已无法实现，现原告要求解除双方签订的前述房屋买卖协议，两被告亦予以同意，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百零七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，两被告应当退还已经支付的购房款共计190000元。对于原告主张的被告赔偿房屋差价损失520000元的诉讼请求。本案中，经审理查明，在涉案房屋买卖协议签订时，房屋上已存在重庆市渝北区人民法院及重庆市沙坪坝区人民法院的司法查封，但原告在进行如此重大交易的过程中，未对房屋的产权现状进行查验，未尽到合理的谨慎注意义务，亦存在一定的过错，对合同不能履行造成的损失应承担一定的责任。对于被告抗辩的原告仅支付了部分购房款，应当按照原告已经支付的购房款与全部购房款之间的比例计算购房差价损失。本院认为，未能付清购房款的责任并不在于原告，是由于被告的原因导致涉案交易未能继续履行，原告不应对此承担责任；另被告辩称原告未采取适当措施防止损失扩大，应对扩大部分的损失承担责任。本院认为，从双方的微信聊天记录来看，原告在知晓涉案房屋被查封后，就一直与被告在沟通处理相关交易事宜，虽双方最终未能达成一致意见，但被告不能就此对原告强加过多的责任与要求，故对此辩称本院亦不予采信。综上，本院考虑到双方的过错程度、合同的实际履行情况、房屋的评估价及最终实际成交价，酌情认定被告应当赔偿原告房屋差价损失为300000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告聂云兰与被告雷平、陈星容于2016年10月10日签订的关于位于重庆市南岸区南坪镇青龙路XXX号X幢X-X号房屋的房屋买卖协议；二、被告雷平、陈星容于本判决书生效之日起十日内退还原告聂云兰支付的购房款190000元；三、被告雷平、陈星容于本判决书生效之日起十日内赔偿原告聂云兰房屋差价损失300000元；四、驳回原告聂云兰其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2225元，保全费3520元，共计5745元，由被告雷平、陈星容承担（原告已垫付，被支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何 流人民陪审员  邬文碧人民陪审员  陈 勤二〇一九年八月二十九日法官 助理  羊芳程书 记 员  庞 丹