福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13441号 原告：李美霞，女，1980年11月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：兰金才，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 被告：建明（厦门）房地产有限公司，住所地厦门市思明区环岛路珍珠湾花园，统一社会信用代码91350200612012264D。 法定代表人：李建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈咏晖，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林垚，福建英合律师事务所实习律师。 原告李美霞与被告建明（厦门）房地产有限公司（以下简称建明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告李美霞及其委托诉讼代理人兰金才，被告建明公司的委托诉讼代理人陈咏晖、林垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李美霞向本院提出诉讼请求：1．确认李美霞与建明公司关于支付购房指标费的交易行为无效；2．建明公司返还李美霞购房指标费300000元并赔偿损失（以300000元为基数，按年利率6%，自2016年1月13日起计算至实际返还全部款项之日止）。 事实和理由：叶炎程、吴媛媛、蔡真真分别系建明公司的员工、销售员、销售总监。2015年12月31日，李美霞与建明公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定李美霞向建明公司购买厦门市思明区鹭城广场1#楼3梯25层2503室房屋（以下均称案涉房屋），总价款为3918240元。合同签订后，李美霞在2015年12月23日至2016年1月13日期间陆续支付建明公司首付款合计1178240元，后通过向中国银行厦门海沧支行贷款支付了剩余购房款2740000元。 当时，吴媛媛及建明公司的其他工作人员均告知李美霞，案涉房屋系厦门市政府特批，买受人在2015年12月31日前（含当日）购买，不限平方数均享受小户型带户口。但建明公司与叶炎程、吴媛媛、蔡真真串通，通过捂盘惜售、“哄抬”房价、倒卖“房号”，诱骗李美霞购买鹭城广场商品房的买受人均要额外再支付300000元购房指标费才能买到房屋。2015年12月22日，在建明公司的售楼处，李美霞以现金方式支付了吴媛媛、叶炎程购房指标费210000元；2015年12月25日、2015年12月31日，李美霞分别转账支付给叶炎程购房指标费30000元、22000元；2015年12月30日，李美霞转账支付给吴媛嫒购房指标费38000元。吴媛媛、叶炎程是代表建明公司向李美霞收取前述购房指标费300000元的，属职务代理行为，法律责任应由建明公司承担。而且，叶炎程、吴媛媛在建明公司默示授权的情况下，向李美霞收取购房指标费。即使建明公司对叶炎程、吴媛媛执行出售商品房的职权范围有限制，也不得对抗善意相对人李美霞。退一步而言，即便叶炎程、吴媛媛向李美霞收取购房指标费的行为不构成职务代理，也构成表见代理。 2018年12月31日，建明公司向李美霞交付案涉房屋后，李美霞发现不是每一个买受人都要额外支付300000元购房指标费的。建明公司与叶炎程、吴媛媛、蔡真真严重扰乱房地产市场秩序，属于违法违规行为。《福建省商品房交易价格行为规则（试行）》第八条、第九条规定，商品房销售应按照政府价格主管部门规定实行明码标价，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托单位追加房价外的任何费用。《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，要求依法查处房地产开发企业不正当经营行为，包括一些房地产开发企业在商品房销售不予明码标价、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用的行为。《进一步促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见》，要求符合预售申请条件的商品房项目，应一次性申请预售，一次性全部对外公开销售；并要求加强房地产市场执法，严肃查处房地产开发企业和经纪机构发布虚假房源消息、捂盘销售、哄抬房价、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。建明公司在合同总价款之外向李美霞收取的购房指标费违背了公序良俗，建明公司与其员工叶炎程、吴媛媛、蔡真真恶意串通，称买受人均应向建明公司支付购房指标费300000元才能购买鹭城广场的商品房，损害了李美霞的合法权益，也损害了仅够合法合规支付首付款的其他购房人的合法权益。因此，建明公司在合同总价款3918240元之外向李美霞收取购房指标费300000元的民事法律行为无效，建明公司应当退还李美霞购房指标费并赔偿相应的损失。 建明公司辩称，1．建明公司在销售房屋过程中，从未有通过捂盘惜售、“哄抬”房价、倒卖“房号”，诱骗李美霞支付购房款之外的购房指标费300000元的行为。2．建明公司从未授权、同意或默许任何人向李美霞收取购房指标费。首先，叶炎程并非建明公司的员工，双方之间不存在任何关系，更不存在发生职务代理关系的可能。吴媛媛的工作职责为销售建明公司开发的商品房，但其无权代表建明公司向李美霞收取任何与销售有关的款项，建明公司也从未授权吴媛媛用个人银行账户代建明公司收款。叶炎程、吴媛媛与李美霞之间的款项往来，只能反映三人之间的个人行为，与建明公司无关。其次，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”但《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条仅保留了前述条款的前段内容，并未保留“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的内容，故本案不存在李美霞主张的“默示授权”的法律依据。而且李美霞也没有证据体现叶炎程、吴媛媛是以建明公司的名义向其收取款项，建明公司对李美霞主张的购房指标费也不存在任何形式的追认。因此，建明公司与叶炎程、吴媛媛之间不构成默示授权。再次，李美霞先后向建明公司转账、刷卡共计21次，合计支付案涉房屋首付款1178240元，没有一笔款项是通过现金和第三人代收的方式支付。李美霞没有任何理由相信也不应该相信建明公司除正常收款方式外，还有其他借用个人账户、现金形式以及无开票据形式的合法收款方式。因此，叶炎程、吴媛媛向李美霞收取款项的行为不构成表见代理。3．李美霞并未提供任何证据证明其向叶炎程、吴媛媛转账支付的90000元系交给建明公司的所谓购房指标费，也没有举证证明其以现金方式支付了叶炎程、吴媛媛210000元。从李美霞提供的银行账户交易明细来看，李美霞在2015年12月中下旬并没有大额款项的取现记录。4．李美霞主张的购房指标费的支付时间发生于2015年12月31日前，其提起本案诉讼，已超过诉讼时效。综上，李美霞的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月31日，李美霞与建明公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定：李美霞向建明公司购买厦门市思明区鹭城广场1#楼3梯25层2503室房屋；房屋总价款为3918240元，李美霞应于签订合同时支付购房首付款1178240元（其中含已交定金500000元），并以银行按揭贷款方式支付剩余购房款2740000元。 在2015年12月23日至2016年1月13日期间，李美霞通过银行转账、POS机刷卡消费方式分21次支付了建明公司案涉房屋的首付款，款项合计1178240元，均是支付至建明公司名下的银行账户。此后，李美霞还通过向中国银行厦门海沧支行贷款的方式支付了建明公司剩余购房款款2740000元。 2015年12月25日、2015年12月31日，李美霞分别转账支付给叶炎程30000元、22000元。李美霞还于2015年12月30日转账支付给吴媛媛38000元。 2019年3月19日，李美霞与建明公司的销售总监马总进行沟通，马总在沟通中表示案涉房屋所在项目不存在指标的说法。李美霞确认在与马总交涉前，没有就其主张的购房指标费向建明公司主张权利。 审理中，李美霞还提供微信对话记录作为证据，主张其在2019年6月11日与吴媛媛的微信对话内容，能够证明李美霞有支付购房定金500000元，但银行交易记录中没有体现，也可以证明叶炎程、吴媛媛是代表建明公司的职务行为。建明公司质证认为，无法确认与李美霞进行微信对话的对象是否为吴媛媛；该对话内容中，李美霞提及300000元渠道费的时候，对方回复是“我们房子的定金是50万元，怎么会是30万呢”，此后再没有对300000元款项的认可内容；至于李美霞在2015年12月23日、2015年12月24日分11笔支付的定金500000元，已经涵盖在其支付的购房首付款中。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”李美霞陈述其在2015年12月22日至2015年12月31日期间即已支付购房指标费300000元，并确认其在2019年3月19日与建明公司销售总监沟通前并未向建明公司主张权利，因此，李美霞提起本案诉讼，确实已经超过前述法律规定的诉讼时效期间。建明公司提出的诉讼时效抗辩意见，本院予以采信，李美霞的诉讼请求应当予以驳回。 双方当事人争议的购房指标费300000元问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”，李美霞所提交的证据，并无法证明其确有支付建明公司案涉房屋的购房款指标费300000元。具体理由如下：首先，双方当事人并未就李美霞支付建明公司购房指标费300000元事宜订立书面合同。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”李美霞既未举证证明叶炎程系建明公司的工作人员，也未举证证明建明公司委托授权叶炎程、吴媛媛以其名义向李美霞收取有关案涉房屋的相关款项。就交易习惯而言，商品房买受人将款项直接支付给作为出卖人的房地产开发企业而不是其工作人员属于交易惯例，除非买卖双方之间存在例外约定。结合李美霞直接向建明公司支付首付款1178240元的事实，显然无法认定叶炎程、吴媛媛向李美霞收取案涉款项的行为系以建明公司名义实施的职务代理行为。第三，李美霞并未举证证明建明公司知道并同意或未反对叶炎程、吴媛媛以其名义向李美霞收取案涉款项且款项的用途为购房指标费。第四，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”该条款所规定的表见代理，适用于存在外表授权的场合，亦即当无权代理人拥有代理权的法律外观，足以令人信服其有代理权时，被代理人应为此负授权之责。就本案而言，除了吴媛媛系建明公司员工这一事实外（即便叶炎程也系建明公司员工），李美霞并未举证证明还存在其他的足以令人信服的吴媛媛、叶炎程拥有以建明公司名义收取案涉款项的代理权外观，结合前述交易习惯及李美霞直接向建明公司支付首付款1178240元的事实，显然无法认定叶炎程、吴媛媛向李美霞收取案涉款项的行为构成表见代理。第五，李美霞并无证据证明其在2015年12月22日以现金方式支付了吴媛媛、叶炎程210000元。最后，建明公司作为房地产开发企业，其在出售案涉房屋时系通过收取购房款而获益，其有权自主决定或与买受人协商确定房屋的交易价格，并无在房屋交易价格之外违反规定地另行向李美霞收取购房指标费的必要和可能。综上，本院认定李美霞在购房款之外没有再另行支付给建明公司购房指标费300000元。因此，李美霞的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。李美霞提出的追加叶炎程等人为第三人申请及调查取证申请，就本案审理已无必要，本院不再准许。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回李美霞的诉讼请求。 案件受理费6678元，减半收取计3339元，由李美霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年八月十四日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。