云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初87号原告（反诉被告）：欧阳雪莲，女，1966年8月6日出生，汉族，云南省弥渡县人，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨重喜，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：宋涛，男，1973年12月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，现住云南省大理白族自治州大理市。第三人：李明思，女，1988年5月4日出生，哈尼族，云南省宁洱县人，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：柳绯，云南境源律师事务所律师，特别授权代理。原告欧阳雪莲与被告宋涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理。被告宋涛在应诉后向本院提起反诉，本院经审查对反诉予以受理，并决定合并审理。为查明案件事实，本院依职权追加李明思为第三人参加本案诉讼。2019年6月25日，本案适用普通程序公开开庭进行审理。原告欧阳雪莲及其委托诉讼代理人杨重喜和李俊、被告宋涛、第三人李明思及其委托诉讼代理人柳绯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳雪莲向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，由被告及第三人将租赁房屋返还给原告；2．判决被告及第三人支付原告自2018年10月8日起至租赁合同解除之日止按527.56元/天计算的租金；3．判决被告支付原告违约金10万元；4．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月2日，原、被告签订了《鑫昌宾馆租赁合同》，约定原告将位于大理市经济开发区的房屋出租给被告用于宾馆经营（出租范围包括宾馆所有客房、大堂、厨房、保安室、停车场等），租赁期限为5年，即从2016年10月8日至2021年10月8日；第一年租金为16.6万元，以后每年租金在第一年的基础上增加8%；租金的支付方式为一年一付且要在提前半年交付租金。同时双方约定在租赁期内，未经原告同意，被告不允许将所租房屋转租。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，并配合被告办理了相关营业手续，被告也如期支付了相应房屋租金，但2017年8月16日，被告在未经原告同意的情况下，假借与第三人合作经营的名义将房屋转租给第三方，并且原告多次催要2018年-2019年度的房屋租金192,560元，被告均找各种理由推脱。被告宋涛辩称，在合同履行过程中，被告并未违约。2017年8月，被告因需回武汉筹备其他事情，故引入新合伙人李明思，实行责任制经营模式，并不存在原告所称的转租事实。综上，请求法院驳回原告2、3、4项诉讼请求。反诉原告宋涛向本院提出反诉请求：1．判令原告赔偿被告投资款未收回部分的损失50万元；2．判令原告支付给被告违约金10万元；3．由原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月8日，原、被告签订了租赁合同，约定被告租用原告所有的鑫昌宾馆房屋，租期5年，年租金13.5万元，原告同时将宾馆设施设备作价8万元转让给被告。被告为缓解原告经济压力同意租金提前半年支付。2013年，被告经与原告协商，原告同意由被告找合伙人投资对宾馆进行全面升级改造，并将租赁期限延长至2021年10月，被告为此支出装修费用160万元。2018年7月至10月间，原告多次到鑫昌宾馆内要求被告合伙人搬离，该行为已严重违约。另2018年9月20日，被告指派合伙人李明思向原告支付了8.6万元的租金。反诉被告欧阳雪莲辩称，2009年原告已对租赁宾馆房屋进行了装修，在签订租赁合同时，原告将房屋内设备折价8万元转让给被告，交付宾馆时房屋及设施均完好。被告在租赁期间仅安装了一部电梯及对厕所进行装修，被告主张装修投入160万元没有事实依据。本案系被告违约，被告要求支付违约金无事实依据。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。第三人李明思述称，2018年3、4月份，原告欧阳雪莲到鑫昌宾馆内找被告宋涛索要2018年至2019年的房租，因无法联系到被告，第三人在告知原告2017年8月被告宋涛已将鑫昌宾馆转租给了第三人及第三人已向被告支付2018年至2019年的租金8万的相关事实后，还将与宋涛签订的《合作协议》复印给了原告。一个月后，原告又多次来到鑫昌宾馆找被告宋涛索要2018年至2019年的房租均无果。此后原告告知第三人，要继续经营，就通知被告将2018年至2019年的房租交清，否则将宾馆上锁。第三人为避免给自己造成更大的损失，与原告欧阳雪莲口头协商约定：2018年10月8日至2021年10月8日的房租定为每年20万元整，由第三人直接向原告支付，鑫昌宾馆由第三人继续经营到2021年10月7日。此后由第三人李明思继续租用五年。为此，第三人于2018年9月20日及2018年11月30日，分两次向原告支付了一年房租20万元。综上，第三人已经代被告付清2018至2019的房租，原告要求解除与被告签订的《鑫昌宾馆租赁合同》的诉讼请求无事实及法律依据，应依法判决驳回。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案如下事实：2011年原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于大理经济开发区鑫昌宾馆租赁给被告用于经营，租期5年。双方在合同签订后按约履行合同义务。合同到期后，双方于2016年7月2日又签订《鑫昌宾馆租赁合同》，约定：原告将大理经济开发区鑫昌宾馆所有客房、大堂、员工厨房、保安室、停车场等出租给被告宋涛用于经营。租期5年（2016年10月8日至2021年10月8日），第一年租金16.6万元，此后，每年租金在第一年租金基础上每年增加5-8%，一年支付一次，提前半年交付。被告须爱护所租区域的房屋，负责租期内房屋的维护、维修，需改变房屋结构时，必须取得原告同意。在经营过程中，未经原告同意被告不允许将所租房屋转租。被告租期届满后，装修后的固定设施不能拆除（床、桌子、电视等房屋内可搬走的除外）。双方如有违约，违约方则赔偿对方违约金10万元。合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告管理使用，被告向原告付清了2016年10月8日至2018年10月8日的租金（两年合计33.2万元，第二年租金原告同意由被告交纳16.6万元）。2017年8月16日，被告宋涛与第三人李明思签订《合作协议》，约定在2017年8月18日至2021年10月7日的合作期间鑫昌宾馆由第三人经营，房屋租金由第三人向被告交付，被告再交付给原告；在合作期间由第三人补偿被告鑫昌宾馆前期装修投资费20万元，协议还对双方的其他权利义务做了约定。协议签订后，被告将鑫昌宾馆交付给李明思管理使用。2018年7月原告到鑫昌宾馆内找被告催索下一年度租金，知悉鑫昌宾馆由第三人在经营，第三人告知原告其向被告转租宾馆的相关情况，并提供给原告双方签订的《合作协议》复印件。2018年9月20日，第三人受被告委托向原告支付租金8.6万元。2018年11月30日，第三人又向原告支付租金11.4万元。2018年10月8日起，原告多次微信联系被告，要求支付租金及违约金。案件审理中，第三人明确表示，其向原告交付的20万元，均为代被告宋涛支付2018年10月8日至2019年10月8日的租金，如解除原、被告签订的租赁合同，将会损害第三人的合法利益，不同意解除该合同。本院认为，原、被告签订的《鑫昌宾馆租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，被告未按合同约定期限履行交纳租金的义务，其行为已违约，应依法承担违约责任，原告要求被告按合同约定支付违约金10万元，有事实及法律依据，本院予以支持。双方合同约定“在经营过程中，未经原告同意被告不允许将所租房屋转租”，虽被告将案涉宾馆转租给第三人时未征得原告同意，但原告在知悉该转租情况后，又收取了第三人交纳的租金，应视为其对被告与第三人转租行为的追认，故被告与第三人签订的转租协议有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”的规定，现第三人已代被告交付了2018年至2019年的租金，并明确表示不同意解除原、被告签订的租赁合同，其抗辩合法有据，本院予以采纳。对原告要求解除其与被告签订的租赁合同的主张，本院不予支持。另就2018年10月8日至2019年10月8日的租金金额问题，原、被告双方在合同中“每年增加5-8%”的约定，属于约定不明，在案件审理过程中，原、被告双方当事人又不能就每年递增租金金额协商达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，结合本案实际情况，本院酌情确定以第一年租金基础，每年租金在上一年度租金基础上增加6.5%的标准计算，故2018年10月8日至2019年10月8日间的年租金数额应为188,281元（16.6万元×106.5%×106.5%）。就第三人已支付的20万元，扣减该年度租金后剩余的11,719元（20万元-188,281元），可用于冲抵下一年度租金。被告反诉要求原告赔偿投资款未收回损失50万元及由原告支付违约金10万元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、由被告宋涛在本判决生效之日起十日内支付原告欧阳雪莲违约金人民币10万元。二、驳回原告欧阳雪莲的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告宋涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由原告（反诉被告）欧阳雪莲负担1,500元，由被告宋涛负担800元；反诉案件受理费减半收取4,900元，由反诉原告（被告）宋涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  李映和人民陪审员  杜柱红二〇一九年八月十二日书 记 员  和雨馨