广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7596号原告（反诉被告）：广州市保障性住房事务中心,住所地广州市越秀区东风中路318号24层、25层。法定代表人：卢少鹏，主任。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市浦丰液压机电有限公司，住所地广州市天河区沙太路268号916房。法定代表人：敬国春，董事长。委托诉讼代理人：许昭崇，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢连泉，该公司工作人员。第三人：广州城投住房租赁发展投资有限公司，住所地广州市越秀区流花路117号内自编22号5层511室。法定代表人：钟伟明，董事长。委托诉讼代理人：张英，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。第三人：广州市福满家连锁便利店有限公司，住所地广州市经济技术开发区东区宏明路16号（办公用）。法定代表人：凌孝平，董事长。委托诉讼代理人：邓忠军，该公司工作人员。第三人：李瑞倩，女，1991年8月13日出生，汉族，住湖北省云梦县。第三人：傅翔，男，1989年5月22日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：李春艳，女，1985年6月3日出生，汉族，住云南省保山市昌宁县。委托诉讼代理人：张光军，系李春艳的丈夫。第三人：刘鹏，男，1976年10月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。第三人：彭昕，女，1982年11月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心（以下简称保障住房中心）诉被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司（以下简称浦丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）保障住房中心的委托诉讼代理人唐满荣，被告（反诉原告）浦丰公司的委托诉讼代理人许昭崇、谢连泉到庭参加诉讼。后本院依当事人申请追加广州城投住房租赁发展投资有限公司（以下简称城投公司）、广州市福满家连锁便利店有限公司（以下简称福满家公司）、李瑞倩、傅翔、李春艳、刘鹏、彭昕为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）保障住房中心的委托诉讼代理人唐满荣，被告（反诉原告）浦丰公司的委托诉讼代理人许昭崇，第三人城投公司的委托诉讼代理人张英，第三人福满家公司的委托诉讼代理人邓忠军，第三人李春艳的委托诉讼代理人张光军，第三人李瑞倩、傅翔、彭昕到庭参加诉讼，第三人刘鹏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告保障住房中心向本院提出诉讼请求：一、判令解除保障住房中心与浦丰公司签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》;二、判令浦丰公司将承租的广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房、2层01房，大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房的商铺交还给保障住房中心；三、判令浦丰公司向保障住房中心支付2018年9月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金552000元，自2018年12月1日起至浦丰公司实际交还商铺之日，每月按184000元交纳商铺租金、占用费给保障住房中心（2023年3月1日开始另按合同约定缴纳租金）；四、判令浦丰公司向保障住房中心支付违约金（违约金以每月拖欠的租金为计算本金，从当月11日起计至实际付清之日止，违约金每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2018年11月30日为15727元）；五、判令浦丰公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，保障住房中心明确表示其第四项请求的是拖欠2018年9月至2018年11月租金的违约金。事实和理由：2018年2月5日，保障住房中心、浦丰公司签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定保障住房中心将坐落在广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房、2层01房，大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房的房地产出租给浦丰公司作商业用途使用，商铺建筑面积6133.33平方米，上述租赁合同对租赁标的、租赁期间、每月租金、租金的支付及违约责任等条款均作了明确约定。其中，租赁期限为8年10个月，自2018年3月1日起至2026年12月31日止。租期起算日为租赁合同生效之日，自本合同生效之日起6个月为免租期。租金起算日为免租期届满次日。租金按月结算，乙方（即浦丰公司，下同）应在本合同生效之日起5日内支付首月的租金,自第二月开始租赁期间，乙方须于每月的10日前将当月的租金缴付给甲方（即保障住房中心，下同）。乙方须依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三支付违约金；如逾期30天，甲方有权终止履行本合同义务而不视为违约，且可不提供其他服务，直至乙方足额支付拖欠的租金，因此造成的损失由乙方承担；如逾期45天，甲方有权单方提前解除本合同，由此造成的损失，由乙方承担。合同签订后，保障住房中心依约将出租的商铺交给浦丰公司经营，但浦丰公司却没有依照合同约定按时交纳租金。自2018年9月1日至2018年11月30日经营期间，浦丰公司连续拖欠保障住房中心3个月的租金552000元；逾期支付租金的违约金15727元，合计567727元。鉴于浦丰公司持续违约，保障住房中心多次派人催缴。保障住房中心通知广州城投住房租赁发展投资有限公司自2018年6月1日起开展涉案商铺的运营管理工作，该公司作为涉案商铺运营管理单位亦发出书面催缴通知，但浦丰公司以各种理由拖延。浦丰公司的行为损害了保障住房中心的利益。为维护自己的合法权益，保障住房中心根据相关法律规定，特向法院起诉，请判如所请。被告浦丰公司辩称，一、涉案合同的租赁物不符合法定交付条件。1.根据《广州市电梯安全管理办法》第十二条规定：“电梯使用管理者，是指具有电梯管理权利和管理义务的单位和个人。电梯使用管理者按照以下方式确定：（二）未委托物业服务企业或者其他单位管理的，电梯属于单一产权所有者的，该产权所有者为使用管理者；电梯属于多个产权所有者的，应当协商约定其中1个产权所有者为使用管理者，其他产权所有者承担连带安全管理责任：（四）出租配有电梯的场所，应当在租赁合同中约定电梯使用管理者；未约定的，比照第（二）项处理。”再根据2012年6月26日广东省高级人民法院的《全省民事审判工作会议纪要》第6条规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”因此，保障住房中心没有证据证明其提供的租赁物符合法定交付条件，也没有证据证明涉案场所电梯移交物业管理公司管理，且租赁物中的电梯（2台扶手电梯及4台直梯）系该商场内上下楼的唯一日常使用通道，截止今日该场所所有电梯仍未申报检验，未能依法定条件、程序开通使用。2.保障住房中心在移交涉案场地时，涉案租赁物不能通水、通电，不符合法定交付要求。二、保障住房中心没有履行合同义务，移交的场地面积不符合合同要求。1.根据保障住房中心提供的数据，涉案租赁物瑞东街3号第2层的建筑面积为3055.1965㎡，（其中套内面积为2236.6106㎡，分摊面积为818.5859㎡），而该涉案租赁物瑞东街3号2层并非全部出租给我方，该层的全部分摊面积不应计入我方的计租范围。2.我方承租涉案租赁物瑞东街3号2层的部分面积，本应享有该租赁物的承租权，即在承租期间对租赁物享有排他性的占有、使用与收益。然而保障住房中心在使用该涉案租赁物瑞东街3号2层非我方承租部分期间，必须会占用案租赁物瑞东街3号2层的部分面积，也就是说如果计入我方承租范围，影响我方的承租使用，损害我方的承租权，导致我方无法实现合同目的：如果不计入我方承租范围，则我方的承租范围应是多少，是不明确的，也就是说承租范围的四至不明确。同时该部分建筑面积，我方初步估算不低于353㎡。因此，无论从哪个角度而言，保障住房中心移交该场地，均不能视为交付适格，保障住房中心存在严重违约行为，我方依法有权拒付租金，且要求保障住房中心继续履行交付义务，并从符合交付条件之日起开始计算6个月合同免租期。基于上述情况，保障住房中心没有单方解除合同的合法权利。综上，请法院依法驳回保障住房中心的全部诉讼请求。第三人城投公司述称，我方同意保障住房中心的诉讼请求，我方根据政府文件从2018年６月１日起对涉案物业进行管理，从2019年１月１日开始由我方收取租金。我方也发了催缴函通知浦丰公司缴纳租金。对于保障住房中心请求的2019年１月１日的租金，我方同意浦丰公司直接向保障住房中心缴纳。第三人福满家公司述称，我方没有意见，我方与浦丰公司是租赁合同关系。第三人李瑞倩述称，如果我方使用的商铺不受影响，我方没有意见。第三人傅翔述称，没有意见。第三人李春艳述称，我方是受害者，我们投入了大量资金，不管商铺收不收回，或者租金交给谁，希望我们还能在涉案商铺经营。第三人彭昕述称，如果收回商铺，保障住房中心和浦丰公司应该对我方进行赔偿。第三人刘鹏提交书面意见述称，一、瑞东花园瑞东新街12号01#、02#商铺经常出现有人闹事、无理取闹，严重影响超市经营。每次通知物业及保安来维持正常秩序，保安说管不了。每个月交了1000多元管理费用，要么就管理费用不用交了。二、超市和小区很多住户由于G2栋西南角原有铁门被物业借口节省保安人员或成本而封住了，住来大沙东地铁口交通不便，需绕行很远距离。因此，超市和123名住户签名，申请在锦河超市对面铁栏杆上开一个小门，方便大家，营业时间打开，打烊时间锁上。既方便居民进出和超市经营，又不影响安保。但城投公司与物业相互推托说是对方不同意。反诉原告浦丰公司向本院提出反诉请求：一、判决保障住房中心向浦丰公司支付违约金，直至保障住房中心交付符合交付条件的场地（违约金以184000元为基数，按每日3%，从2018年2月5日暂计至2019年1月27日为1970640元）；二、判决保障住房中心继续履行合同，并判决自涉案场地设备（含电梯）整体开通正常使用功能等符合交付条件之日起开始计算6个月合同免租期；三、判决保障住房中心赔偿浦丰公司经济损失8万元；四、判决保障住房中心承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年2月5日，浦丰公司与保障住房中心签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。但直至今日，保障住房中心应当交付的租赁标的物存在严重瑕疵，包括电梯等设备未能正常使用，不符合法定交付条件，严重影响浦丰公司的合同目的。因此浦丰公司三番四次长期向保障住房中心反映一系列商铺物业存在未解决的问题，但保障住房中心推拖不理。至今仍未对存在的问题给予解决，存在的主要问题有：1.涉案租赁标的物为商业用途，瑞东新街3号的2台扶手电梯及4台直梯系该商场内顾客逛商场上下楼的唯一日常使用通道，但至今仍未开通使用，严重影响浦丰公司的招商活动，已签订的合同的客户己多次要求开通电梯，拟租赁的客户见电梯没开通且周边在修路，也放弃承租，不愿进驻商场。浦丰公司目前已赔偿分租户的损失共计8万元。浦丰公司多次向保障住房中心反映情况，但保障住房中心却一直没有处理。2.瑞东新街3号在2018年7月底开始，由于护林路全封闭施工而导致整个3号物业完全不能使用，该全封闭施工周期达4个月之久，保障住房中心及第三人均确认此事，该施工对3号物业的招商造成严重影响，在该期间内浦丰公司的合同目的也不能实现。3.祥东环街14号首层物业，物管公司提出该首层厕所位置不是浦丰公司承租的范围，要求浦丰公司将该厕所归还，并阻拦浦丰公司施工，导致浦丰公司不能使用该租赁标的物。同时，该物业由于伸缩缝多次漏水问题，也给浦丰公司造成了一定的经济损失。综上，保障住房中心严重违约，没有履行合同义务，没有交付符合法定交付条件的适格租赁场地，导致浦丰公司的合同目的无法实现，给浦丰公司造成重大损失。浦丰公司认为，保障住房中心已经严重侵犯了浦丰公司的合法权益，特提起反诉，请法院依法公正判决，以维护浦丰公司的合法权益。反诉被告保障住房中心辩称，第一，保障住房中心交付的租赁物完全符合合同约定，依据原被告之间签订的租赁合同第4条第1款约定，交付的标准是主体结构安全、门窗完好，配备基本水电，乙方签署房屋设备清单视为乙方认可房屋设备现状并使用。浦丰公司在交接清单中已明确盖章确认，因此保障住房中心交付租赁物完全符合合同约定。第二，关于电梯使用问题，电梯的使用管理人是该小区物业管理公司，该公司承担电梯的日常管理责任、安全消防责任、年检等相关责任，保障住房中心已在回函中明确告知浦丰公司与物业协商电梯开通事宜，但浦丰公司不同意与物业公司签订物业合同，不同意缴纳物业管理费，因浦丰公司与物业公司的矛盾导致电梯不能开通使用，责任在浦丰公司。第三，关于租赁物的权属争议，该租赁物不存在任何权属争议，保障住房中心交付给浦丰公司的租赁物建筑面积达到6000多平方米，分属不同楼栋，面积在测量时存在很小的误差，这是建筑与施工过程中出现的合理误差，对浦丰公司经营没有影响。第四，关于漏水的问题，个别商户有漏水，保障住房中心及时安排维修人员进行维修，对经营没有很大影响，保障住房中心对浦丰公司不交租金的行为要求追究违约责任。第五，关于公摊面积问题，浦丰公司没有列举公摊面积的计算方式以及计算不合理依据，没有计算标准，从现场情况看，除了3号商铺正在招租外，其他商铺浦丰公司基本上都已经分租经营，但浦丰公司经保障住房中心与第三方单位催缴仍然长时间拖欠租金，严重违反合同约定，因此保障住房中心要求解除合同。第三人城投公司述称，请求驳回浦丰公司的反诉请求，意见与保障住房中心的答辩意见一致。补充:１.该物业是公开招租的，对物业及物业周边的环境，浦丰公司应当提前知悉的；2.涉案商铺已经有实际使用人，即本案其他第三人，说明物业可以正常使用。第三人福满家公司述称，没有意见。第三人李瑞倩述称，我方每月都在缴纳租金，但不知道谁在管理涉案商铺。第三人傅翔述称，商铺漏水给我方施工造成损失，需要给我方补偿。第三人李春艳述称，庭后五日内提交书面意见，逾期提交视为无异议。第三人彭昕述称，我方每月都要缴纳租金和管理费，但物业管理处并未解决我方反映的问题。第三人刘鹏的意见与对本诉的意见一致。经审理查明，2018年2月5日，保障住房中心（出租人、甲方）与浦丰公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，第一条约定甲方将坐落在黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房、2层01房、大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积6133.33平方米（以产权登记的建筑面积为准，以下简称租赁房屋）。第二条约定，租期期限为8年10个月，租期起算日为租赁合同生效之日，自本合同生效之日起6个月为免租期，免租期起算日为合同签订生效之日，租金起算日为免租期届满次日。月租金标准自租期满5年起每1年递增一次，递增幅度为上一年度租金标准的3%，具体的租金标准如下：2018年3月1日至2018年8月31日为免租期;2018年9月1日至2023年2月28日，月租金184000元;2023年3月1日至2024年2月29日，月租金189520元;2024年3月1日至2025年2月28日，月租金195205.6元;2025年3月1日至2026年2月28日，月租金201061.77元;2026年3月1日至2026年12月31日，月租金207093.62元。租金按月结算，乙方应在本合同生效之日起5个工作日内支付首月的租金，自第二月开始租赁期间，乙方须于每月第10日前将当月租金缴付给甲方。第三条约定，乙方应于本合同生效之日起5个工作日内向甲方交纳3项保证金共计836000元，具体包括：首年3个月月租金数额的履约保证金552000元、水电保证金100000元和分租保证金184000元;第四条约定，甲方应在本合同生效且乙方足额支付第三条约定保证金当日交付租赁房屋给乙方使用，并与乙方共同签署《房屋及设备交接清单》。租赁房屋交付使用的标准是：主体结构安全，门窗基本完好，配备基本水、电。乙方签署《房屋及设备交接清单》，视为乙方认可并承诺按照房屋的现有质量、现状进行使用。如甲方无法按约定交付使用，每逾期一日，乙方有权按首年月租金标准的百分之三要求甲方支付逾期交房违约金。第五条第一款约定，乙方应依时足额交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期30天，甲方有权中止履行本合同义务而不视为违约，且可不提供其他服务，直至乙方足额支付拖欠的租金，因此造成的损失由乙方承担；如逾期45天，甲方有权单方提前解除本合同，由此造成的损失，由乙方承担;该条第十一款约定，乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，并确认甲方委托负责租赁房屋所属小区物业管理工作的企业对租赁房屋进行部分修缮和日常管理等事项。乙方必须按时缴纳物业管理费，如逾期3个月不缴纳物业服务费，甲方有权单方解除本合同。第十三条第二款约定，在本合同终止或解除之日起10天内，除甲方向乙方发出特别书面通知的情形外，乙方应将租赁房屋腾空，与甲方交付使用的设施设备一并交还甲方。第十七条约定，本合同附件包括《房屋及设备交接清单》。合同签订当日，浦丰公司向保障住房中心支付履约保证金552000元、水电保证金100000元和分租保证金184000元，共计836000元。合同签订后，保障住房中心向浦丰公司交付涉案租赁物，浦丰公司在《房屋及设备交接清单》中房屋交付使用前设备、物品名称一栏备注“承租物业按现状移交、基本水、电、消防等设施齐备”并盖章确认。2018年5月14日，浦丰公司向保障住房中心发出《关于祥东环街14号厕所权属的函》，称：我司在2018年4月27日收到瑞东花园物管通知，由我司承租的祥东环街14号首层内的厕所是属于公共服务配套，不属于我司承租的范围。请保障住房中心厘清该厕所的权属。同日，浦丰公司还向保障住房中心发出《关于瑞东新街3号电梯设备的函》，称：我司承租的瑞东新街3号物业，我司在2018年3月29日向贵中心发出《关于瑞东花园物业资料的函》，提出请贵中心对承租物业提供设备安装保养资料并调试，且已多次请求对瑞东新街3号内的4台电梯及2台手扶电梯进行调试并移交，但至今仍未开通，该设备无法使用。2018年5月29日，保障住房中心向浦丰公司作出《关于祥东新街14号及瑞东新街3号商铺有关问题的复函》（办中心函﹝2018﹞51号），主要内容为：二、关于祥东新街14号厕所权属的问题，根据《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，厕所属于你公司承租商铺范围，请你公司根据规划用途进行使用。三、关于瑞东新街3号电梯的问题，根据《广州市电梯安全管理办法》，电梯的使用管理者为物业服务企业，请你公司自行与物业公司协商电梯开通事宜。浦丰公司收到复函后，于2018年6月至11月期间仍就上述问题多次向保障住房中心发函。广州市住房与城乡建设委员会于2018年3月印发文件规定，包括黄埔区的保障性住房项目在内的政策性住房及配套经营性物业实物资产划入城投公司。2018年11月，城投公司两次向浦丰公司发出《缴款通知》，告知浦丰公司自2018年6月1日起，由该司开展广州市住房保障办公室产权的政策性住房及配套经营性物业的运营管理工作，并要求浦丰公司缴纳2018年9月-10月的租金。浦丰公司收到通知后，仍未缴纳租金。浦丰公司主张因瑞东新街3号的电梯问题，导致其违约，并因此向杨繁龙、饶振华赔偿8万元，为此浦丰公司提交其与杨繁龙、饶振华签订的《承租意向书》、浦丰公司出具的定金收据、转款凭证作为证据。关于瑞东新街3号的电梯未启用的原因，保障住房中心主张是因浦丰公司未与物业公司办理交接手续故未启用，为此，保障住房中心提交了瑞东花园物业服务机构广东建工恒福物业有限公司出具的《情况说明》，载明“黄埔区瑞东花园是广州市住房保障办公室建设的保障性住房小区，我司是该小区的物业服务企业，该小区范围内的电梯（包括瑞东新街3号房屋内的扶手电梯和直梯）已由小区建设单位广州市住房保障办公室委托我司进行管理。上述相关电梯可以正常使用，但承租方广州市浦丰液压机电有限公司不同意启用而未启用。”本院于2019年6月19日前往广东建工恒福物业有限公司调查，广东建工恒福物业有限公司表示：“瑞东新街3号的电梯使用管理人是我公司，由于电梯是特种设备，使用有风险，需要签订合同后才能移交使用，我公司会在合同中约定交接电梯并使用。我公司通知浦丰公司来拿签订合同的通知，但他们一直没有来，也没有找我们商谈电梯事宜。”保障住房中心为证实六台电梯都已检验合格，不存在质量问题，提交以下证据：1.注册代码分别为35004401122015020001、35004401122015020002的自动扶梯的《特种设备使用登记证》（两份）、《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》（两份）、检验标志（两份），《特种设备使用登记证》由广州市质量技术监督局于2016年10月12日发证，载明的使用单位为广东建工恒福物业有限公司，2017年1月同意停用。《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》由广州特种机电设备检测研究院作出，使用单位为广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），设备使用地点位于广州市黄埔中部广园快速路与大沙地之间西侧为乌涌北临护林路大沙东保障性住房，检验日期为2016年2月3日，检验结论为合格，下次检验日期为2017年2月。2.注册代码分别为31304401122013080001、31304401122013080002、31304401122013080003的客梯的《特种设备使用登记证》（三份）、《电梯定期检验报告》（三份）、检验标志（两份），《特种设备使用登记证》由广州市质量技术监督局于2016年10月13日发证，载明的使用单位为广东建工恒福物业有限公司。《电梯定期检验报告》由广州特种机电设备检测研究院作出，使用单位为广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），设备使用地点位于广州市黄埔中部广园快速路与大沙地之间西侧为乌涌北临护林路大沙东保障性住房，检验日期为2015年11月16日，检验结论为合格，下次检验日期为2016年12月。3.注册代码为31304401122013100002的客梯的《特种设备使用登记证》、《电梯定期检验报告》、检验标志，《特种设备使用登记证》由广州市质量技术监督局于2016年10月13日发证，载明的使用单位为广东建工恒福物业有限公司。《电梯定期检验报告》由广州特种机电设备检测研究院作出，使用单位为广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），设备使用地点位于广州市黄埔中部广园快速路与大沙地之间西侧为乌涌北临护林路大沙东保障性住房，检验日期为2015年11月16日，检验结论为合格，下次检验日期为2016年12月。浦丰公司提出上述电梯的安全检验合格有效期于其承租涉案房屋之前已届满，也未依法继续向广州特种机电设备检测研究院进行定期年检，根据《广州市电梯安全管理办法》第二十七条第1款“在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用管理者应当在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出检验申请”及第4款“未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用”的规定，上述电梯依法不能继续使用。另，黄埔区质量技术监督局提供给本院的上述六台电梯在广州市质量技术监管局综合业务管理系统中查询的状态均显示为停用状态。还查明，2018年3月20日，浦丰公司将瑞东花园瑞东新街12号（大沙东路大沙东街自编G1G2栋）1层02房商铺（建筑面积约80平方米）出租给刘鹏。2018年3月21日，浦丰公司将瑞东花园祥东环街5号1层01房商铺（建筑面积约140平方米）出租给李瑞倩。2018年4月13日，浦丰公司将瑞东花园祥东环街14号1层01房A1商铺（建筑面积约160平方米）出租给傅翔。2018年6月26日，浦丰公司将瑞东花园祥东环街14号1层01房A2商铺（建筑面积约170平方米）出租给福满家公司。浦丰公司还将瑞东花园祥东环街14号1层01房A5商铺（建筑面积约160平方米）出租给李春艳，将瑞东花园瑞东新街12号1层01房商铺（建筑面积约113平方米）出租给彭昕。另查明，瑞东新街3号的权属人为广州市住房保障办公室。保障住房中心提交编号为穗规验证﹝2015﹞66号、246号、穗规验证﹝2016﹞155号、《广州市建设工程规划验收合格证》显示保障性住宅楼工程（自编号G1-G4楼）、大沙东保障性住房项目（A6-A7安置房）、保障性住宅楼工程（自编号GY楼）的建设单位为广州市住房保障办公室，编号为穗国土规划验证﹝2017﹞1274号《广州市建设工程规划验收合格证》显示大沙东保障性住房项目（J1-J4栋经适房）的建设单位为广州市住房保障办公室，保障住房中心提交的其与广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社签订的商铺返租协议附件一显示编号为A6、A7的商铺即为祥东环街5号1层01房，J3、J4即为祥东环街14号1层01房、2层01房，G1、G2即为大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01-02房。广州市住房保障办公室出具委托书，委托保障住房中心负责其产权的保障房项目配套经营性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同等，依法追究违约者的法律责任。庭审中，浦丰公司明确租赁场地不符合交付条件的理由为：第一，瑞东新街3号第1-2层的电梯无法使用;第二，瑞东新街3号第二层面积为3055.1965平方米，公摊面积为818.859平方米，第二层的公摊面积不应全由浦丰公司承担，应由浦丰公司与横沙村共同承担;第三，瑞东新街3号二楼除浦丰公司承租的面积外，还有部分由横沙村使用，横沙村要使用电梯必然要经过浦丰公司的承租场地，侵犯了浦丰公司的承租权，且也不知道应该留多少通道给横沙村。为此，浦丰公司提交了广州城隧勘察测绘工程有限公司出具的《房屋面积测量成果报告书》，测量图是由带测人现场指界测量，浦丰公司称测量图中的阴影部分210.1498平方米即为横沙村使用的范围，该部分不在其承租范围内，但是因电梯在浦丰公司的使用范围内，横沙村要使用电梯就需要经过浦丰公司的承租场地，必然侵犯浦丰公司的承租权。保障住房中心对上述理由均不予认可。另，保障住房中心请求解除合同的申请书（保障住房中心于2019年1月28日向本院提交增加解除其与浦丰公司签订的租赁合同的诉讼请求的申请书）于2019年2月1日送达浦丰公司。以上事实有《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、催缴通知、律师函、广州市住房和城乡建设委员会文件、物业公司出具的说明、广州市建设工程规划验收合格证、查册表、委托书、《特种设备登记证》《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》《电梯定期检验报告》、结算票据、《关于申请黄埔区瑞东花园商铺分租的复函》《关于祥东环街14号厕所权属的函》《关于瑞东新街3号电梯设备的函》《关于瑞东新街14号及瑞东新街3号商铺有关问题的复函》《关于黄埔区祥东环街14号及瑞东新街3号商铺有关问题的复函》《关于请求尽快解决祥东环街14号及瑞东新街3号商铺问题的函》《关于瑞东花园合同租金的函》《关于瑞东花园物业的报告》、承租意向书、收据存根、收据、《关于开通护林路物业电梯的通知》《关于开通电梯的通知的复函》《关于要求开通电梯的通知》、借记卡明细、国内支付业务收款回单、房屋测量成果报告书、照片及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，保障住房中心与浦丰公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于保障住房中心的诉讼主体是否适格的问题。第一，涉案租赁物的权属人、建设单位虽为广州市住房保障办公室，但广州市住房保障办公室已出具委托书，将涉案租赁物的出租及租金收取等事项委托给保障住房中心，且亦由保障住房中心与浦丰公司签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。第二，虽然相关部门2018年3月发文规定涉案物业由城投公司运营管理，但城投公司对于由保障住房中心收取租金没有异议，并明确表示同意浦丰公司直接向保障住房中心缴纳租金。因此，浦丰公司提出原告主体不适格的意见理据不充分，本院不予采纳。关于保障住房中心是否已向浦丰公司交付符合条件的租赁物的问题。第一，《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第四条约定，“租赁房屋交付使用的标准是主体结构安全，门窗基本完好，配备基本水、电，乙方签署《房屋及设备交接清单》，视为乙方认可并承诺按照房屋的现有质量、现状进行使用”，浦丰公司接收涉案租赁物时已在《房屋及设备交接清单》中盖章确认，并备注“承租物业按现状移交、基本水、电、消防等设施齐备”,表明浦丰公司同意按现有质量、现状接收及使用租赁物。其次，浦丰公司向保障住房中心反映瑞东新街3号电梯问题后，保障住房中心已及时告知其与电梯使用管理者即物业公司协商电梯开通事宜，据广东建工恒福物业有限公司出具《情况说明》及本院向该公司的调查情况，系因浦丰公司未与广东建工恒福物业有限公司签订合同及办理电梯的移交导致电梯未启用，且电梯已取得质监部门及广州特种机电设备检测研究院出具的使用登记证和合格证。浦丰公司提出上述电梯的安全检验合格有效期于其承租涉案房屋之前已届满，未依法进行定期年检，不能继续使用，对此，本院认为，黄埔区质量技术监督局提供给本院材料显示上述六台电梯均为停用状态，浦丰公司依据的《广州市电梯安全管理办法》第二十七条是对在用电梯年检的规定，本案所涉电梯并非在用电梯，不适用该条款规定。故浦丰公司主张瑞东新街3号电梯不符合使用条件缺乏理据，本院不予采纳，电梯未开启使用的原因在浦丰公司。第三，瑞东新街3号二层的公摊问题，浦丰公司提交的《房屋面积测量成果报告书》所附的测量图是由带测人现场指界测量，保障住房中心对该证据亦不予认可，浦丰公司的主张缺乏证据证实。第四，瑞东新街3号二层除浦丰公司承租的面积外，有部分由横沙村使用，该部分已标识出来，且横沙村并未要求浦丰公司为其预留通道，也未对浦丰公司规划其承租场地予以阻挠，未对浦丰公司使用场地造成任何影响，浦丰公司以横沙村要使用电梯需要经过其场地，侵犯其承租权缺乏事实依据。综上，浦丰公司主张保障住房中心交付的租赁物不符合条件理据不充分，本院不予采纳，其请求逾期交付租赁物的违约金及自场地设备整体开通正常使用功能等符合交付条件之日起计算免租期于法无据，本院不予支持。关于浦丰公司主张的经济损失80000元。浦丰公司主张因瑞东新街3号的电梯问题导致其违约，向杨繁龙、饶振华共赔偿8万元，如前所述，电梯未能启用的责任在浦丰公司，故其要求保障住房中心承担80000元缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是否应予解除的问题。合同约定首月租金应于合同生效之日起5个工作日内支付，此后每月租金于当月10日前支付，但浦丰公司在2018年3月起陆续将部分商铺转租获利的情况下，至本案庭审之日其从未向保障住房中心支付过任何租金，显属无理，其逾期支付租金已超过45天，根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第五条的约定，保障住房中心有权解除双方签订的租赁合同。由于保障住房中心未向浦丰公司发出解除合同的通知，因此，《广州市直管房（非住宅）租赁合同》自保障住房中心请求解除合同的申请书送达浦丰公司之日即2019年2月1日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条第二款约定“在本合同终止或解除之日起10天内，除甲方向乙方发出特别书面通知的情形外，乙方应将租赁房屋腾空”，因此，保障住房中心要求浦丰公司交还涉案租赁物符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于浦丰公司欠付租金及占用费金额的认定问题。租金起算日为2018年9月1日，月租金为184000元，浦丰公司从未支付过租金，其应向保障住房中心支付2018年9月1日起至合同解除之日即2019年2月1日的租金，共计926571.4元（184000元/月×5个月+184000元/月÷28天×1天）。合同解除后，浦丰公司应参照合同约定的租金标准184000元/月向保障住房中心支付自2019年2月2日至实际交还场地之日止的占用费，2023年3月1日起按照每年占用费比上一年度增加3%的标准计算。关于浦丰公司逾期支付租金的违约金。保障住房中心明确表示其主张的是拖欠2018年9月至2018年11月租金的违约金。根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第五条的约定，浦丰公司逾期支付租金的，每逾期一日应按拖欠租金额的3%支付违约金，保障住房中心主张违约金每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，该标准过高，本院考虑保障住房中心因浦丰公司逾期支付租金所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、浦丰公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情按照每日万分之五的标准计算违约金。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二条约定，首月租金应于合同生效之日起5个工作日内支付，自第二月开始租赁期间，每月租金于当月10日前支付，故保障住房中心主张违约金从当月11日起计算，未违反上述约定，本院予以准许。因此，浦丰公司拖欠的2018年9月至2018年11月租金的违约金每月以184000元为本金，按每日万分之五的标准，从当月的11日起计至实际付清之日止，上述违约金以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心与被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2019年2月1日解除；二、被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心交还位于广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房、2层01房，大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房部位的房地产；三、被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心支付2018年9月1日至2019年2月1日的租金共计926571.4元（如广州市浦丰液压机电有限公司自行履行支付租金的义务或次承租人代为支付租金的，相应金额应予以扣减）；四、被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心支付自2019年2月2日起至实际交还场地之日止的占用费，其中2019年2月2日至2023年2月28日期间的占用费按184000元/月计算，2023年3月1日起按照每年占用费比上一年度增加3%的标准计算（如广州市浦丰液压机电有限公司自行履行支付占用费的义务或次承租人代为支付占用费的，相应金额应予以扣减）；五、被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心支付逾期支付2018年9月至2018年11月租金的违约金，违约金以当月欠付的租金184000元为本金，按每日万分之五的标准，从当月11日起计至实际付清之日止，上述违约金以不超过本金为限；六、驳回原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23152元，由原告（反诉被告）广州市保障性住房事务中心承担352元，由被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司承担22800元。反诉案件受理费15643元，由被告（反诉原告）广州市浦丰液压机电有限公司承担。财产保全费5000元，由被告广州市浦丰液压机电有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  梁焕娣人民陪审员  梁丹华二〇一九年八月七日书 记 员  张 敏