山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初1135号原告：孙丽芳，女，1975年1月22日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：李军成，山东西政（蓬莱）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王甜，山东西政律师事务所执业律师。被告：烟台金益德投资置业有限公司。住所地烟台市莱山区迎春大街253号。法定代表人：王荣钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：察新永，男，1993年4月5日出生，蒙古族，该公司职工，住烟台市莱山区。原告孙丽芳与被告烟台金益德投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军成、王甜，被告的委托诉讼代理人察新永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付位于莱山区新天地都市广场迎春大街253号4号楼第3层328号房屋2016年2月17日至2019年2月21日期间逾期办证违约金44222元，并自2019年2月22日起至被告实际履行完毕之日止仍以房屋总价款为基数按0.01%的标准向原告支付违约金；2.诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付位于莱山区新天地都市广场迎春大街253号4号楼第3层328号房屋2016年3月16日至2019年3月21日期间的逾期办证违约金44222元，并自2019年3月22日起至被告实际履行完毕之日止仍以房屋总价款为基数按0.01%的标准向原告支付违约金。事实和理由：原、被告于2014年10月20日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充约定》等协议，其中补充协议第八条“卖方应在商品房实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料，每延误一天按照0.01%向买方支付违约金”。现被告未按合同约定时间为原告办理产权证，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，涉案房屋不具备交付条件，且并未实际交付。根据双方签订的商品房买卖合同约定，卖方应在商品房实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，涉案房屋在2015年8月21日虽经五部门验收，但不符合消防法对于高层建筑的强制性消防验收条件，实际上仍不能交付。涉案房屋至今并未实际交付，因此不能产生逾期办证违约金。对原告诉讼请求的计算方式无异议。本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以总价款402019元购买被告位于新天地都市广场迎春大街253号4号楼第3层328号房，合同约定成交价已一次性扣除前三年租金，被告应在2015年1月31日前将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付给原告。被告应在房屋实际交付原告后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。上述合同签订同日，原告（甲方）与烟台正德商业管理有限公司（乙方，以下简称正德公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案房屋的全部经营管理权委托给乙方，委托期限自2014年1月1日至2023年12月31日。双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。在本合同有效期限内，租金收益按标的物的托管期限来界定相关租金收益。第一个托管期限为第一年度至第五年度；第二个托管期限为第六年度至第十年度。第一个托管期由乙方整体包租经营，并按约定支付甲方租金收益。第一个托管期届满后，乙方将商铺交还甲方并继续由乙方统一提供整体经营管理服务，但标的物的出租及收益由甲方自行处置。合同另约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清合同约定的购房款402019元。2015年8月21日，涉案房屋所在工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告。另查，原告于2019年3月16日通过山东法院电子诉讼服务平台向本院申请立案，向被告主张逾期办证违约金。再查，原告与正德公司因房屋租赁合同纠纷诉至本院，2019年7月25日，本院作出（2019）鲁0613民初1174号民事判决书，认为原告与金益德公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及原告与正德公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。上述合同均为同日签订，即在上述合同签订时，各方当事人均确信涉案商铺能够按照约定交付，《商铺委托经营管理合同》亦能按期履行，且根据合同内容，正德公司应支付原告的前三年租金已经以抵顶房款的形式履行，故原告要求正德公司按合同约定继续履行支付第四年度、第五年度即2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金73540元，符合合同约定及法律规定，应予支持。正德公司与金益德公司存在一定关联关系，无论原告是否实际接收并经营涉案商铺，责任均不应由原告承担。故判决正德公司支付孙丽芳2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金73540元。当事人收到该判决书后均未上诉，该判决书现已发生法律效力。庭审中，被告主张涉案房屋未交付，对其主张提交EMS寄件人存根联及查询单打印件，证明被告向原告送达了收房通知书，邮件已妥投，因原告未收房导致涉案房屋至今未交付。因收房通知书没有存档，不能提交。原告否认收到该邮件，认为被告的证据不能证明涉案房屋未交付原告。因涉案房屋已由被告交付给原告的承租人正德公司经营使用，正德公司也正在实际使用，应视为涉案房屋已经交付原告。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、（2019）鲁0613民初1174号民事判决书、收款收据、山东法院电子诉讼服务平台网上立案情况打印件等证据及庭审笔录在案佐证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及原告与烟台正德商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。任何一方违反约定的义务，均应承担违约责任。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，被告应在房屋实际交付原告后180日内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务。本案的焦点是涉案房屋是否实际交付原告，被告是否应该履行合同约定的办证义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告应当在2015年1月31日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付原告使用。但同日原告与正德公司签订了不可撤销的商铺委托经营管理合同，约定原告将涉案房屋的全部经营管理权委托给正德公司，委托期限起始于2014年1月1日。商铺委托经营管理合同未约定房屋如何交接，但从本案的实际情况看，被告与正德公司之间存在一定关联关系，应支付原告前三年度的租金实际上已经通过抵顶房款的形式予以支付，本院的生效判决也确认了正德公司应支付原告2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金，另结合新天地都市广场其他同类商铺的营业状况及租金支付情况，可以认定商铺委托经营管理合同已经实际履行，即涉案房屋已实际交付给原告委托的正德公司，故被告应按照合同约定的期限履行办证义务。2015年8月21日，涉案房屋达到合同约定的交付条件，现原告依合同约定，要求被告支付2016年3月16日至2019年3月21日期间的逾期办证违约金44222元，并自2019年3月22日起至被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止，仍按日0.01%的标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告辩称涉案房屋没达到交付条件并未实际交付，因此不能产生逾期办证违约金，其提供的证据不能证明其主张，其辩解与合同约定不符、与事实相悖，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告烟台金益德投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙丽芳2016年3月16日至2019年3月21日期间逾期办证违约金44222元，并以402019元为基数，按日万分之一的标准支付原告孙丽芳自2019年3月22日起至被告烟台金益德投资置业有限公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构之日止的逾期办证违约金。如果被告烟台金益德投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计453元，由被告烟台金益德投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  徐桂霞二〇一九年八月十五日书记员  高 杏