贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7156号原告：罗小莉，女，布依族，1987年9月14日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：石洁，男，苗族，1983年9月15日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权），系贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王劲松（一般代理），系贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XX,法定代表人：卿宪华。委托诉讼代理人：钟影（一般授权），系贵州朗意律师事务律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权），系贵州朗意律师事务所律师。原告罗小莉、石洁与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗小莉、石洁及委托代理人胡义荣、王劲松，被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求院依法判令被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城2幢B单元22层2号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、请求法院依法判令被告以原告已付购房款336,139.00元为基数按日千分一的标准向原告支付逾期办理毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城2幢B单元22层2号商品房不动产登记证的违约金,从2017年10月31日起过算实际履行转移登记完毕之日、暂计122,000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告罗小莉、石洁与被告州省毕节市瑞丰房地产有限任公司于2013年3月1日签订了《商品房买卖合同》,双方约定被告将其开发的毕节市七星关区碧阳瑞丰铭城2幢B单元22层2号商品房以总价款336,139.00元售予原告。合同签订前、原告于2012年12月24日向被告交付首期房款101,139.00元、余款235,000.00元通过银行按掲方式支付给被告,原告一直按照合同要求积极履行合同义务,并配合被告促使合同目的得以实现,但至今，被告从未向原告办理交付任何办理房屋权属登记的有关文书、也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。商品房买卖合同签订后,被告未为原告办理不动户转移登记,经原告多次催促,但至今被告仍未为原告办理不动产转移登记。被告的行为已然反了合同中转移登记的约定、反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干同题的解释》第十八条定,为此,原告诉请法院判令被告立即为原告办理并交付该商品房转移登记的有关文书及产权证,并由被告向原告支付违约金。为维护自身合法权益,原告特依法提起诉讼,诉如所求,恳请人民法院判决支持,保护原告合法权利。被告瑞丰公司口头辩称：被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，故不承担违约责任。2.违约金条款的设置是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为前提。若该前提不成立，则被告无支付义务。3.双方订立的商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下违约金的计算也经应当按照中国人民银行同期同类贷款基本利率计算。4.原告起诉的诉讼请求没有被支付的部分所产生的案件受理费应当由原告自行承担，法院应当据实精确计算。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：二原告系夫妻关系。2013年3月1日，原告方作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的瑞丰铭城房屋一套。总价款为336,139.00元，买受人采取按揭贷款方式付款，房款已付清；转移登记：出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋尚不具备办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。本院认定的上述事实有原、被告的陈述，原告提供如下证据：原告身份证复印件、购房款收据，契税，个人贷款支付凭证；提供的如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、商品房买卖合同，毕节日报。这些证据经质证在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2017年10月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整，故本院予以调整，即以原告已付购房款336,139.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，但未举证证明导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的原因，被告对此应承担举证不能的法律后果，只能认定是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告提出逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下违约金的计算也经应当按照中国人民银行同期同类贷款基本利率计算。同时，被告也未举证证明原告的实际损失，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。但原、被告双方合同约定的违约金确实过高，本院予以调整为按日万分之三的标准。对于原告主张的被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城2幢B单元22层2号商品房转移登记的有关文书及产权证的问题，因经审查被告不具备办理转移登记及产权证的法定条件，属事实上的不能。待被告具备办证条件时原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗小莉、石洁2017年11月1日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金,违约金以原告已付购房款336,139.00元为基数，按日万分之三的标准；二、驳回原告罗小莉、石洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年八月二十五日书记员  李 犇