黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初3510号原告：大庆油田庆升实业公司，住所地大庆市让胡路区东湖小区东环路东侧。法定代表人：李贵，男，职务总经理。委托诉讼代理人：周磊，男，1982年1月17日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：付林林，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。被告：陈德裕，男，1969年3月15日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王沛（大庆市让胡路区创业城居委会推荐），男，1964年2月25日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告大庆油田庆升实业公司（以下简称庆升公司）与被告陈德裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告庆升公司委托代理人周磊、付林林，被告陈德裕及委托代理人王沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆升公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》;2.请求判令被告停止占用位于让胡路区××号东侧（××）房屋、××让胡路区××号（××）房屋,将上述房屋交付原告，并承担占用期间的水、电、采暖、燃气、网络费用；3.请求判令被告自2012年1月1日起按照油田公司房屋租赁指导价格支付租金及利息至实际停止占用之日,租金暂计781,748元(暂计算至2019年5月13日),利息按年利率6%计算暂计134,958元,本息合计916,706元;4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年12月28日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将坐落在让区龙新小区的房屋出租给被告使用,合同第四条约定，被告如擅自将房屋转租、转让或者拖欠租金累计达10日的,原告有权解除合同、收回房屋,合同签订后,被告遂将位于让胡路区××号东侧（××）房屋、××让胡路区××号（××）房屋占用,后被告陆续交付过租金,2012年欠付一部分租金,从2013年1月1日起,被告就拒不交付租金,并将房屋分租给其他商户,原告多次向被告索要租金,被告拒不给付,故原告诉至法院,请求支持原告的诉讼请求。被告陈德裕辩称，1、原告擅自变更《房屋租赁合同》提高房屋租金，是造成本次纠纷的根本原因，被告系原告公司的下岗职工，2003年4月，被告投资81万元用于铺设采暖管线、地面平整、门窗门面改造、屋顶防水、商务设备安置等，被告承包经营原告闲置的位于大庆市让胡路区××小区××角楼××3间工房。2007年12月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定每年房租为3万元，水电暖等费用由被告承担。2012年，原告将租金提高到每年5万元，2013年原告又擅自将租金提高到每年10万元。被告于2013年交租金5万元，但原告拒收，其认为应收租金10万元。被告提出要求补偿81万元的投资损失，原告称需要报请上级批准才能确定。由于原告怠于管理，直至2019年起诉要求解除合同并主张按照大庆油田房屋租赁指导价和违约金共计90多万元；2、原告庆升公司应当对其“改制”的大庆石油理局建设材料公司承担出租方义务，原告是改制企业，应当尊重历史与现实，充分考虑被告是基于响应国家政策下岗投资80多万元的事实，而当前租赁经营效益确实很差，原告不应擅自变更合同，造成下岗职工不应有的经济损失。被告投资80多万元经营，信守10年的房屋租赁合同，并按原告要求转租房屋上交租金的事实，有租赁合同、转租证明、房屋改造装修合同与票据、物业管理费票据、证人等相关证据证实，足以认定；3、原告擅自变更房屋租赁合同和怠于管理，存在明显过错，违反合同约定和《合同法》《物权法》《城市房屋租赁管理条例》等相关法律规定，应当承担违约责任。另外，被告请求本案变更简易程序为普通程序。请求法院确认《房屋租赁合同》有效，被告按约定续交房租，被告主张投资租赁经营损失81万元。综上，被告系社会转型期的弱势群体，深受企业改制羁绊，被告提出以上答辩意见，请法院考虑。原告庆升公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、房屋所有权证复印件2份、情况说明1份，证明被告占用的让胡路区西宾路32巷0-10号（2901）及西宾路408-8号东侧（2901号），两栋房屋产权归属于原告。被告质证对产权证的真实性、合法性及关联性均无异议。对情况说明的真实性有异议，签名有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。二、房屋租赁合同复印件1份（与原本核对无异），证明2007年12月28日原、被告签订该合同，原告将两栋房屋租赁给被告，租赁期限为一年，约定当年租金为3万元。并约定房屋租金由租赁双方按照房屋所在地市政府或大庆石油管理局规定的房屋租金标准协商议定。合同还约定承租方有拖欠租金累计达10日的、擅自将房屋转租、转让、转借他人情形的，出租方可解除合同、收回房屋。被告质证对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院对该份证据的予以认定。三、照片打印件4张，证明被告已将案涉房屋分租、转租给“椿镱超市、龙新干洗店、鑫福源超市、福利彩票、韵达快递、六六六烤肉、体育彩票、双双洗车行、八角楼弹棉社”等9家业户。被告质证对证据的真实性、合法性、关联性无异议。原告提出租金按5万、10万元计算，与2007年合同标准计算不一致。本院对该证据予以认定。四、录音光盘1张，录音笔录7份，内容是2019年5月7日原告工作人员与“椿镱超市、龙新干洗店、鑫福源超市、福利彩票、韵达快递、体育彩票、八角楼弹棉社”业户的谈话录音。证明现在占用房屋的业户或是给被告交纳租金或是给被告打工。案涉两栋房屋一直由被告占用。被告质证对录音的关联性认可，真实性及合法性不认可。本院将综合全案事实对证据进行认定。被告陈德裕向本院提交证据如下：一、陈德裕身份证、集体职工有偿解除劳动合同协议书复印件各一份，证明被告主体适格，租赁合同与解除劳动合同相关，被告是建材公司下岗职工，后建材公司改制归庆升公司，被告相当于原告公司的下岗职工，鉴于被告系原告下岗职工，原告单位领导照顾下岗职工，鼓励下岗职工创业，被告才租赁的房屋，并投入了资金进行了装修。原告质证对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。被告说是对下岗职工照顾，原告对此不予认可，这是被告单方的说法。二、房屋租赁合同、庆升公司出具的转租证明、建材公司劳动服务公司负责人王元利书说明复印件各一份，证明原、被告签订租赁合同实际履行，被告有权转租。原告对合同的真实性无异议，与原告的合同一致；对说明有异议，王元利是否与原告有关，代理人不清楚；对于加盖庆升公司公章的证明，需庭后核实，该证明上没有时间、没有经办人答名，加盖的是部门章，不能代表原告公司，故对证明有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。三、2003年4月9日租赁物房屋改造装修合同、龙新小区商业房装修工程预（结）算书与收据存根复印件各一份。证明被告投资租赁经营的事实。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据系复印后加盖公章；合同时间是2003年4月9日，被告与原告签订租赁合同的时间是2007年12月28日，时间不符合；合同中装修款项高于事实，以2003年的物价计算，如果花费83万元进行装修，装修标准会是非常高，应达到豪华装修标准，可现两栋房屋只是非常简单的装修，故该装修花费不是用在案涉房屋上。本院待结合其他证据佐证后对该证据进行认定。四、转租人陈德裕与承租人的房屋租赁合同及营业执照复印件6份、承租房屋的水电与采暖等物业管理费用票据复印件、陈德裕上交庆升公司的租金收据复印件2份。证明租赁房屋改造后转租经营的事实与经营状况。原告对真实性及证明问题均有异议，该证据与我方提供的录音相矛盾，录音中租户说的租金有的是3万元，有的是1.5万元，在被告提供的租赁合同租金是6000元每年，不符合市场标准，录音中所述与被告没有合同，一年一交租金，而这些合同是三年的；对票据真实性无异议，只能证明该房屋到2018年11月不欠采暖费与电费，但截止到起诉日被告是否拖欠相关费用，原告不清楚；对租金票据有异议，没有提交原件。本院对营业执照、水电与采暖等费用票据的真实性予以认定，对其他证据待结合其他证据佐证后进行认定。五、证人包立军当庭证言一份，证明被告投资改造了工房，庆升公司擅自变更房屋租赁合同提高租金的事实。原告对该证人证言的真实性及证明问题均有异议，被告是否装修、装修的情况代理人不清楚。本院将综合全案事实对该证人证言进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月28日，原告庆升公司（出租人）与被告陈德裕（承租人）签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于让胡路区龙新小区的房屋1栋3间（让胡路区西宾路408-8号东侧(2901)房屋和让胡路区西宾路32巷0-10号(2901)房屋），建筑面积230平方米，出租给被告使用，租赁期限12个月，自2008年1月1日至2008年12月31日，租金为每年30000元，由被告于每年第一个月的第一日交付原告，房屋租金由租赁双方按照房屋所在地市政府或大庆石油管理局规定的房屋租金标准协商议定，没有规定标准的，由双方根据公平合理原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，出租方不得任意抬高或降低租金；出租方有下列情形之一的，出租方可以解除合同，收回房屋，其中包括承租方擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用；承租方拖欠租金累计达10日。租赁合同期满终止时，经出租人同意可酌情延长租赁期限，在延长租赁期限内，出租人仍有终止合同的权利，并按年租金的100%以天数计算延长期限的租金；承租人自行承担房屋租赁期限发生的水、电、采暖费、物业费等，并负责向有关部门交纳；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约交付原告房屋租金30000元。租期届满后，被告继续使用案涉房屋，但双方未续签合同，2009年至2011年期间被告按原合同约定每年交付房屋租金30000元，2012年原告提出上涨租金主张，后被告向原告交纳租金50000元。2013年原告再次要求上涨租金，其主张按照油田房屋租赁指导价租金涨至128340元，但被告不同意该租金标准，要求按照原合同约定的租金数额执行，对此双方未能协商一致。后被告自2013年至今在未交纳租金的情况下继续实际占有、使用案涉房屋，并将房屋转租他人。现原告诉至法院，以被告拖欠租金、擅自转租为由，要求解除合同，收回房屋，请求被告按油田房屋指导价标准交纳拖欠的租金及利息，并承担占用房屋期间的水电、采暖、燃气等费用。庭审中，被告辩称其未交纳租金的原因在于原告擅自上涨租金，对此是原告违约；另外，被告主张其租赁房屋后对房屋进行维修、装修共计投入了81万元，被告主张该费用应由原告赔偿，并提交了反诉状，后在庭审中被告表示在本案中暂不提起反诉。本院认为：根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在租期届满后未再续签合同，但被告实际占用房屋至今，原告对此未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故现原告诉请解除租赁合同关系，于法有据，本院应予准许。合同解除后，被告作为承租人应将房屋返还原告。关于原告诉请被告承担水、电、采暖、燃气等费用问题，因被告主张其占用房屋期间不拖欠上述费用，而原告也未能提交被告拖欠相关费用的任何证据，故本院对原告的该项诉请，不予支持。因被告作为承租人自2013年至今未交纳租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告交纳相应租金并支付逾期利息的诉请，予以支持；关于租金数额问题，合同约定”房屋租金由租赁双方按照房屋所在地市政府或大庆石油管理局规定的房屋租金标准协商议定，没有规定标准的，由双方根据公平合理原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，出租方不得任意抬高或降低租金”。现原告在双方对租金数额未能协商一致的情况下，单方要求按照油田租赁指导价确定租金数额，与合同约定不符，本院不予采信。案涉租赁合同到期后，原、被告之间的房屋租赁关系继续有效，故现租金数额按照被告2012年交付的50,000元标准予以认定，自2013年至原告主张的2019年5月13日被告拖欠的租金为322,329元，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告大庆油田庆升实业公司与被告陈德裕之间的房屋租赁合同关系；二、被告陈德裕于本判决生效后60日内将位于让胡路区西宾路408-8号东侧(2901)房屋及西宾路32巷0-10号(2901)房屋返还原告大庆油田庆升实业公司；三、被告陈德裕于本判决生效后十日内给付原告大庆油田庆升实业公司截止2019年5月13日的房屋租金322,329元并按年租金50,000元标准支付自2019年5月14日至实际返还房屋之日止的租金及相应逾期利息（以实际拖欠租金金额为基数，按照年利率6%，自2019年6月17日起计算至实际给付之日止）；四、驳回原告大庆油田庆升实业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6484元（已减半收取）由被告承担3117元，由原告承担3367元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  程宇二〇一九年八月十四日书记员  宋宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。