甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0402民初2986号原告：夏羽，女，汉族，1991年12月18日出生。委托诉讼代理人：底宏钊，甘肃赤辉律师事务所律师。被告：徐剑锋，男，汉族，1968年2月12日出生。被告：芦亚荣，女，汉族，1968年9月30日出生。原告夏羽诉被告徐剑锋、芦亚荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏羽及委托诉讼代理人底宏钊、被告徐剑锋、芦亚荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏羽向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令二被告返还原告房租12000元，商铺转让费43000元，共计55000元；3、依法判令二被告赔偿原告装潢装饰费用14170元（诉讼请求2、3项合计69170元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月23日，被告徐剑锋（房屋出租方）与被告芦亚荣（承租方）签订了《房屋租赁合同》，将其位于白银区中心街XXX号住宅作为商铺出租。2019年5月24日，原告经与二被告协商同意，被告芦亚荣收取原告55000元（房屋租金费用12000元(芦亚荣已缴纳全年房租)，房屋转让费43000元）后，芦亚荣退出租赁，转由原告承租白银区中心街XXX号住宅用于餐饮经营，被告徐剑锋同意并与原告在原合同基础上采用添加原告名字删去被告卢亚荣名字的方式作为双方新签订的合同。后原告持该合同前往白银区市场监督管理局办理营业执照时，被告知“住该商”店铺不符合办证条件，不予办理营业执照，致使原告签订的合同目的不能实现，原告请求被告返还55000元租金及转让费、装饰费用14170元，被告对此予以拒绝，现原告诉至法院，望判如所请。徐剑锋辩称，1、双方所签订的《房屋租赁合同》是有效合同，芦亚荣与被告签订的合同期限为自2017年11月23日起至2019年11月22日止，现原告在原合同基础上承租了房屋，合同期限并未终止。且被告只是将自有房屋用于对外租赁，并没有提供营业执照的权利，合同上也未注明由被告办理营业执照，原告应有责任在转让租赁权之前到有关部门咨询办证事宜，因此“住改商”不能办证的责任不在于被告；2、原告并未向被告交纳过房租及转让费，原告与芦亚荣协商完转让事宜后，将房租及转让费全部交付给了芦亚荣，被告只是确认芦亚荣在合同期限内将房屋转让给原告继续经营；3、原告提出的装饰费用14170元，合同上明确注明由乙方及承租方来承担，被告不承担乙方一切经营过程中的装修费用；4、本案诉讼费用应由原告承担。芦亚荣辩称，涉案的租赁房屋是被告从他人手中转租过来的，2017年11月23日，被告经与房东商定续签了合同，期限自2017年11月23日起至2019年11月22日止，2019年5月24日，被告与原告及房东协商后，被告以房屋转让费43000元、房屋租赁协议期内未到期剩余租金费用12000元将该商铺的租赁权及经营权转让给原告，房屋租赁合同经由房东同意，三方确认，在原房屋租赁合同基础上删去被告名字，同时添加原告名字，并以此方式作为双方新签订的合同。后原告持合同前往白银区市场监督管理局办理营业执照时被告知“住改商”不符合办证条件。基于以上事实，被告认为，1、原告系具有正常民事行为能力人，应该对其商铺市场运营中存在的风险有认知能力，其应对自身行为承担责任，且签订合同不存在非自愿、胁迫等，合同真实有效，其行为后果不能转嫁给被告；2、原告接收房屋后，对该商铺原装修及内饰进行了大量拆除，重新装修，造成实际经营权的转变，转让后原告的装修行为不是被告造成的，不存在因果关系；3、被告退出经营租赁后，房屋的产权及其他权益告知义务属于房东，房租亦是缴纳给房东的，故房租理应向房东索赔；4、转让费本就是装修部分及优先经营权，现原告将原装修部分拆除，又中途违约，故被告不予退还转让费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告双方的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，芦亚荣经得房东徐剑锋同意，从原承租方吴志娜承租了位于白银区中心街XXX号住宅作为商铺使用。后租期届满后，2017年11月23日，芦亚荣经与徐剑锋商定续签了合同，期限自2017年11月23日起至2019年11月22日止，2019年5月24日，原告夏羽经与被告芦亚荣协商并征得房东徐剑锋同意，被告芦亚荣将其承租经营的位于白银区中心街154号住宅转租于原告并收取原告2019年5月24日至2019年11月22日期间的房屋租金费用12000元，房屋转让费43000元，同时被告徐剑锋同意并与原告夏羽在原合同基础上采用添加原告夏羽名字删去被告卢亚荣名字的方式作为双方新签订的合同。原告承租后用于餐饮经营并持该合同前往白银区市场监督管理局办理营业执照，被告知“住该商”店铺不符合办证条件，不予办理营业执照，致使原告签订的合同目的不能实现，双方酿成纠纷，原告遂诉至法院。本院认为，原告夏羽与被告芦亚荣签订的《房屋租赁合同》真实有效，符合法律法规规定，双方本应按照合同约定履行，但在履行过程中，因“住改商”不符合办证条件，无法办理营业执照，且双方在签订合同时均对暂停办理“住改商”这一事实无法知晓，因此本案属于不能归责于双方的原因导致合同目的无法实现，故解除双方签订的《房屋租赁合同》。本案合同目的不能实现的原因虽然不在于夏羽与芦亚荣、徐剑锋，但双方在缔约过程中均存在一定过失，没有尽到合理的注意义务。徐剑锋、芦亚荣作为出租方，却没有注意到“住改商”无法办理营业执照，还按照惯例将涉案房屋出租给夏羽，没有尽到出租方应尽的注意义务。夏羽作为承租方，其理应在签订租赁合同前调查清楚，但夏羽显然没有就该事项做任何调查工作，未尽到合理审慎义务负有主要责任。基于双方的过失，《房屋租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行，能够返还的予以返还，不能返还的折价补偿，造成损失的双方各自承担自己的损失。按照上述原则，综合本案具体案情，对原告主张退还12000元房租之主张，因原告已向芦亚荣缴纳了12000元房租（芦亚荣先期已缴纳房租于徐剑锋）但实际并未经营，故房租12000元应由徐剑锋返还给夏羽，关于商铺转让费43000元（夏羽交付给了芦亚荣），被告芦亚荣在转租房屋时未尽提示义务，存在一定过错，故芦亚荣酌情退还夏羽转让费5000元。对于涉案房屋内的装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。按照该司法解释，原告夏羽在退出租赁房屋时，可拆除未形成附合的装饰装修物，对于造成房屋损毁的，应当恢复。对于无法拆除部分，在出租人徐剑锋同意的情况下，双方自行协商折价方案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告夏羽与被告徐剑锋签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐剑锋于本判决生效之日起十日内返还原告夏羽房屋租金12000元；三、被告芦亚荣于本判决生效之日起十日内酌情退还原告夏羽商铺转让费5000元；四、原告夏羽于本判决生效之日起十日内搬离承租于被告徐剑锋位于白银区中心街XXX号的房屋；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，原告夏羽负担520元，被告徐剑锋负担145元、被告芦亚荣负担100元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白银市中级人民法院。审判员  高晓霞二〇一九年八月七日书记员  金珊珊