广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5070号原告：白永兵，男，1986年8月23日出生，汉族，住江苏省雎宁县**********，公民身份号码：320************23X。原告：梁广金，女，1993年7月3日出生，汉族，住广东省电白县马踏镇联群茅坡三队18号，公民身份号码：440************80X。两原告共同的委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。被告：肖银汉，男，1979年12月15日出生，汉族，住福建省南靖县*******庵背6-1号，公民身份号码：350************016。被告：简宝丽，女，1979年3月26日出生，汉族，住福建省南靖县书洋镇下田治庵背6-1号。公民身份号码：350************528。两被告共同委托诉讼代理人：常向前，广东天穗律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张梅花，广东天穗律师事务所律师。原告白永兵、梁广金诉被告肖银汉、简宝丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序于同年6月21日公开开庭进行了审理，原告白永兵、梁广金及其共同委托诉讼代理人梁颖欣与两被告共同委托诉讼代理人常向前、张梅花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，当事人申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》及2018年7月30日签订的《买卖协议》；2.被告支付违约金150000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月6日，经房地产中介佛山市华众房地产有限公司人员介绍，被告与原告签订了《房屋买卖合约》，约定被告购买原告位于广东省佛山市南海区**********************，购房总价1500000元，合同签订之日支付购房定金30000元，在被告取得银行同贷书之日支付购房首付款450000元（含定金），原告按照合同提供了相关办理银行按揭贷款的全部手续予被告后，由于被告贷款资格不符合银行要求，其征信存在问题，导致被告一直无法办理银行按揭贷款，被告又不能以其他方式向原告支付剩余购房款，导致交易无法实际完成，原告为维护自己合法权益，提起本案诉讼。两被告共同辩称，2017年5月3日，两被告到佛山市纵宏房地产中介服务有限公司，与该公司项目经理罗威、公司高级置业顾问李宇权、及谢侨宁交谈买房事宜，当时谢侨宇说自己有两套房，要卖掉一套，经协商，被告简宝丽与谢侨宇签订房屋买卖合同，由简宝丽向谢侨宇购买位于广东省佛山市南海区**********************，当时协商中介服务费10000元，该款项由简宝丽转账给李宇权。2017年5月6日，两被告接到罗威电话，一起到佛山市纵宏房地产中介服务有限公司办公室，与罗威、谢侨宇见面，后罗威将两被告带到佛山市华众房地产有限公司办公室，此时两被告才知道与两原告再次签订房屋买卖合同，经纪方是佛山市华众房地产有限公司，总房价是1500000元。合同签订后，罗威向简宝丽催了几次要求汇款，并发了其个人银行账号，简宝丽向罗威账号转账支付了购房款180000元。2017年6月16日，罗威打电话让被告向原告支付首付款，帮原告出资赎契，要求被告简宝丽向原告白永兵转账支付了首期楼款450000元，简宝丽通过银行转账向白永兵账户转账370000元，又以手机银行方式向白永兵支付了首期房款40000元。2018年1月18日，简宝丽再次向白永兵支付了首期款10000元。2017年9月28日，原告取得房产证，通知可以办理过户手续，但此时佛山地区已实施限购政策。被告认为，原告及中介方均未在签订房屋买卖合同时告知当时并无房产证，也未及时办理买卖合同的备案手续，才导致两被告因限购政策而无法办理过户。罗威此时建议被告办理临时户口进行过户，为办理临时户口及绿色通道，在罗威的要求下，简宝丽向罗威支付了45000元（其中2017年9月22日以网银转账形式支付5000元、2017年9月29日以网银转账形式支付6000元、2017年10月10日以网银转账方式支付24000元、2017年10月11日以网银转账方式支付10000元）。但临时户口及绿色通道并没有办妥。2018年1月开始，被告肖银汉在佛山市南海区开始缴纳个人所得税，已具备在佛山地区购房资格。2018年12月，罗威向肖银汉、简宝丽快递寄来一份网签合同，两被告又到佛山市华众房地产有限公司办公室拿了另一份网签合同，当时也没有细看合同具体内容。2018年12月13日，原、被告签订了存量房买卖合同。2019年初，肖银汉向华夏银行申请办理了银行按揭手续，同贷书已获审批通过。两被告将获得同贷书的消息告诉了两原告，及罗威，要求配合办理网签合同及过户手续，但在2018年年初，原告白永兵自己向贷款公司贷款，将该房产抵押给了贷款公司，根本无法办理过户手续，两原告及罗威开始找借口推托，拒不履行合同义务。两原告及中介方恶意串通，没有诚意继续履行房屋买卖合同，已构成根本违约，故两原告应承担违约责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据材料，对各方当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。两原告提供的微信聊天记录内容与房产交易相关，在当事人未提供反驳证据的情况下，本院予以确认。两被告提供的同贷书无银行加盖公章，非最终核定的文件，本院对此证据的证明力不予确认。两原告提供的《买卖协议》明显与付款金额不符且与本案无关联性，本案中不予审查，本院对此证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区**********************于2017年9月28日办理不动产登记，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0326981号，登记权属人为原告白永兵、梁广金。该不动产权登记证在2018年2月9日办理抵押权人为中信广州分行的抵押登记。2018年8月28日办理抵押权人为佛山禅城某小额贷款公司的抵押登记。2017年4月30日，原告与谢侨宇签订房屋买卖合同，将位于广东省佛山市南海区*******************出售给谢侨宇，谢侨宇向原告支付了购房定金30000元。2017年5月3日，谢侨宇与简宝丽签订一份买卖合同，约定谢侨宇将广东省佛山市南海区**********************作价1500000元出售给简宝丽，该合同备注写明：此卖家为合同转让方，此份协议为双方转让合同，双方以此份合同为双方协商，如有违约按合同履行。中介方为佛山市纵宏房地产中介服务有限公司。同日，简宝丽向李宇权账户转账40000元，备注为买房订金和服务费，同时微信告知罗威，全部佣金10000元已转给其员工李宇权。2017年5月6日，两原告（卖方）、被告简宝丽（买方）、佛山市华众房地产有限公司（经纪方）签署一份《房屋买卖合约》，约定：买卖双方独家委托经纪方促成物业的买卖事宜，物业位于广东省佛山市南海区**********************，该房屋证*2015007902；物业成交价为1500000元，税费由买方自行承担；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；卖方同意在收取定金后5个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，首期楼款（不含定金）420000元，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前，买方支付首期楼款320000元到卖方贷款账号，剩余首期楼款100000元买方在房管部门出具成功受理交易的申税递件回执当天支付给卖方；剩余楼款1050000元在交易过户及抵押登记手续未完成后由贷款银行直接划给卖方；买方在签署合约时支付定金30000元；卖方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合同后7个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7个工作日提供齐全银行贷款所需资料；如银行批准贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差部分买方须在房管部门出具成功受理本次交易申税递件回执当天直接支付给卖方；一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，一方拒绝出售或购买物业的，任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形导致合约目的不能实现的，在守约方或有关政府部门或经纪方发出关于办理本次交易相关手续的通知后5天内仍不履行的，即视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金；任何一方违约时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应赔偿因违约给经纪方造成的损失；若非合同三方任何一方原因而导致本合约未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延，导致合约无法履行时，各方无须承担违约责任；等等。2017年5月6日，简宝丽向罗威转账180000元，备注为“谢侨宇全款”。2017年6月10日，两原告通知两被告已办理提前还贷手续。2017年6月16日，被告简宝丽向原告白永兵转账支付410000元，附言为首期楼款。2018年1月18日，被告简宝丽向原告白永兵转账支付10000元。2017年9月22日，被告简宝丽向罗威转账5000元，备注为办证过户。2017年9月29日，被告简宝丽向罗威转账6000元，备注为户口之用。2017年10月10日，被告简宝丽向罗威转账24000元，备注为办户口用。2017年10月11日，被告简宝丽向罗威转账10000元，备注为办户口用。此后，被告简宝丽向罗威发微信，告知已付清45000元办户口。2017年12月至2018年12月，被告肖银汉在佛山地区连续缴纳了个人所得税。2018年3月开始，被告简宝丽与原告白永兵协商贷款事宜。2018年4月13日，原告白永兵向被告简宝丽发微信，询问后面300000元要不要去签，不签就过期了，简宝丽回复等她想想。2018年4月16日，白永兵劝简宝丽将房子放卖，称现在1500000元很快可以出手，简宝丽回复称没有权力说什么。2018年4月17日，白永兵告知简宝丽300000元到账，让其发卡号过来，被告简宝丽将其平安银行卡号发给了原告白永兵。2018年4月19日，简宝丽询问白永兵，年前贷的500000元是每月10日还利息，现在贷的300000元是不是也是每月10日还款。同日，白永兵告知已转150000元给简宝丽，简宝丽确认已收到。2018年6月15日，白永兵微信告诉简宝丽，称能不能将剩余480000元借给他，然后去公证，公证之后简宝丽就可以卖了。2018年6月21日，简宝丽发微信询问白永兵，什么时候去办公证，白永兵回复称，现在是其拿房产去贷款出来给简宝丽来还其的贷款，简宝丽没有给钱，不同意去办公证。2018年7月18日，白永兵询问简宝丽是否还能坚持下去，坚持不下去了就1500000元卖给他人，其可以找到买家。简宝丽回复称多出了180000元，还有45000元的钱，不同意1500000元卖。白永兵回复得按时把人家利息给还了。2018年7月20日，肖银汉发微信给白永兵，称如果白永兵1500000元买回去，退到手上还有多少钱。2018年7月26日，肖银汉发微信给白永兵，称老婆病了，小孩送回老家了，处理完房子的事情也要回老家发展，协商房屋如何处理。白永兵回复“我的房产证抵押贷款80万，如何还？当时你让我去贷款说你们还。”“这么久时间都坚持下来了，还有三个月就满一年就可以过户了，房产在你名下，贷个一百几十万很简单”肖银汉回复“白先生，我家人都回去了。我的意思房子是您名下会简单点，首付款46.5万减去之前20万您再补足26.5万和付7个月利息给我，我就退出回老家。”，白永兵回复“我现在信用卡都还不起拿什么买”2018年12月13日，原、被告签署一份《广东省佛山市存量房买卖合同》。2018年12月18日，肖银汉通知白永兵第二天下午去兴业银行面签。2018年12月19日，原、被告微信联系见面。2018年12月20日，肖银汉微信告知白永兵“房产局来电说，更改网签要您先还清抵押贷款。我现在再让中介去和银行沟通下。”2018年12月31日，白永兵发微信给肖银汉，称“这两天你得把后面这一期利息转过来，后面这期的是两分的利息，你还按之前的一分六利息给，多出来的我认了，银行这边批复下来我这边就要找垫资的，这两天我要把钱筹齐。”肖银汉回复“等下了同贷书先才能去垫资。”2019年1月9日，肖银汉给白永兵发微信称“之前兴业银行说要先改网签才能，另一家应该下周。”2019年2月20日，白永兵发微信给肖银汉“房产证处理抵押状态，是改不了按揭的，你那个必须得拿你同贷书，然后找垫资，垫了资才能改网签，改了网签之后到银行放款。同贷书下了吗？”肖银汉回复“下了，还没有通知我去专签，银行说网签要改按揭才能放款。”2019年2月23日，肖银汉给白永兵发微信“您等会过来我店和我亲戚大家谈一下，我们要现款一次性买房。”白永兵回复称“发下定位过来。”2019年3月12日，原告提起本案诉讼。2019年4月22日，两被告另案提起诉讼，案号为（2019）粤0605民初8759号，两被告诉讼请求为“1.白永兵、梁广金赔偿返还购房款45万元并支付以此为本金从2017年6月16日起至实际付清日止按同期贷款利率4倍计算利息；2.白永兵、梁广金违约，解除双方签订的房屋买卖合同，支付违约金15万元；3.佛山市纵宏房地产中介服务有限公司、罗威返还原预付房款18万元并支付以此为本金从2017年5月6日起至实际付清日止按同期贷款利率的4倍计算利息；支付办临时户口、绿色通道费用4.5万元并支付以此为本金从2017年10月11日起至实际付清日止按按同期贷款利率的4倍计算利息；4.佛山市纵宏房地产中介服务有限公司返还中介费1万元并支付以此为本金从2017年5月3日起至实际付清日止按同期贷款利率的4倍计算利息。”该案应诉材料于2019年5月13日送达至原告代理人。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。两原告与两被告于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》中有关原、被告双方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。两原告于2019年3月12日起诉请求解除双方签订的《房屋买卖合约》，两被告于2019年4月22日另案起诉也请求解除该合约，表示双方均不愿意再继续履行《房屋买卖合约》，两被告主张解除合同的起诉状于2019年5月13日送达至两原告，本院据此认定《房屋买卖合约》于当日解除。至于原、被告是否存在违约行为，本院分析如下：第一、两被告认为两原告在签订房屋买卖合同时隐瞒没有取得房产证构成违约的理由不能成立。2017年5月6日，原、被告签订的《房屋买卖合约》中约定房屋的产权信息为第2015007902，该号码为房屋的预售证号，明显不是不动产登记证号，两被告作为具有完全民事行为能力自然人，在购买房屋时不审查房屋的产权信息不符合常理，故本院对两原告主张签订合同时已出示其购房合同并在该买卖合同中标注购房合同的预售证号的意见合理，况且从此后原、被告的微信聊天记录来看，两被告在起诉前并未认为两原告在签订房屋买卖合约时未取得房产证对合同履行造成障碍。第二、两被告认为原告没有诚意履行合同构成违约的理由不能成立。从原、被告的微信聊天记录来看，两原告一直愿意积极履行合同，在签订房屋买卖合约后即申请赎契，在两被告要求协商时也积极回应，庭审中更是表示还愿意继续履行合同，无证据证明两原告存在故意怠于履行房屋买卖合约的行为。第三、两原告认为两被告无法办理银行贷款又无能力支付购房款构成根本违约的意见也不能成立。原、被告签订房屋买卖合同后，2017年6月1日佛山地区实施限购政策，此时涉讼房屋的房产证尚未办理，故该房屋的交易受佛山地区限购政策的影响。被告肖银汉从2017年12月开始在佛山地区连续缴纳了一年的社保，表明其有积极继续履行合同的意愿，在原、被告聊天记录中，两原告也从未对两被告属于限购对象无法办理按揭贷款的事宜提出异议，而是继续协商等肖银汉具备购房资格后再办理过户手续。2019年1月之后，涉讼房屋因为存在抵押而导致银行未实际发放同贷书，责任也非完全在两被告。第四、根据原、被告聊天记录来看，本案房屋买卖合约未能最终履行的原因在于目前涉讼房屋存在抵押贷款的事由。对此本院认为，原、被告对此均有过错。首先，在两被告具备购房资格前，原、被告协商将该房屋抵押给小额贷款公司贷款，并非合同履行的必要条件，因为根据房屋买卖合约的约定，两被告需要在过户前支付首期款320000元予两原告，而至2016年6月16日，被告即向原告支付了首期款400000元，超出合同约定金额，表明将房屋抵押贷款并非两被告的付款义务范围，即并非两被告因履行房屋买卖合约义务而要求两原告办理房屋抵押登记。其次，从两原告将房屋抵押给小额贷款公司借款后，将部分借款转给两被告，两被告开始也一直积极支付全部借款的利息来看，并非是两原告私自在房屋买卖合约履行过程中将房屋办理抵押借款。最后，从原、被告的微信聊天记录来看，原、被告协商将房屋办理抵押借款，后办理过户需要还款解押时，双方未能协商一致如何偿还借款，最终才导致房屋未能解押。综上，本案并非两被告根本违约导致房屋买卖合约最终解除，两原告请求两被告支付违约金150000元没有事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告白永兵、梁广金与被告简宝丽于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》中有关双方当事人权利义务的约定于2019年5月13日解除；二、驳回两原告其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1650元（两原告已预交9150元），由两原告负担。原告白永兵、梁广金多预交的受理费7500元，在判决生效后经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年七月二十六日书记员  黄晓璇