福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初2658号 原告：林小扬，男，汉族，1992年6月10日出生，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：纪荣榴、吴冬梅，福建同翔律师事务所律师。 被告：杨丽萍，女，汉族，1988年5月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林剑龙、杨佳霖，福建宏恩律师事务所律师。 原告林小扬与被告杨丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林小扬之委托诉讼代理人纪荣榴、吴冬梅，被告杨丽萍之委托代理人林剑龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林小扬向本院提出如下诉求：1、解除林小扬、杨丽萍于2012年11月1日签订的编号为0001697的《房产买卖协议》；2、林小扬立即返还杨丽萍购房款12万元，并支付违约金（从2012年11月1日起按房产总价12万元的日万分之五计算至实际还款之日止）；3、杨丽萍支付其因违约给林小扬造成的经济损失127700元；3、本案的诉讼费、评估费等费用由林小扬承担。事实和理由：2012年11月1日，林小扬与杨丽萍签订一份编号为0001697的《房产买卖协议》，杨丽萍将址于厦门市同安区岳东里47号203室的房产以12万元的价格出售给林小扬，林小扬应于签订协议当天支付定金26000元，由林小扬向银行申请商业贷款支付94000元。原、被告应于2013年10月1日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2013年10月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方违约责任。若原告不能按期支付房款或被告不能按期交付房产，每逾期一天，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%。协议签订后，林小扬依约支付杨丽萍购房款12万元，但杨丽萍至今未能按时交付房屋并办理过户手续，且杨丽萍故意隐瞒已经于2010年2月28日与案外人蔡丹签订《房产买卖协议》将讼争房产转让给蔡丹的事实。2015年6月18日经厦门市中级人民法院判决确认杨丽萍与蔡丹于2010年2月28日签订的《房产买卖协议》有效，杨丽萍应于判决生效之日起十五日内协助蔡丹将讼争房屋产权转移登记至蔡丹名下。现讼争房产已经过户登记到蔡丹名下。林小扬认为，杨丽萍将讼争房产一房两卖，且讼争房产已经法院判决归案外人蔡丹，并办理了房产转移登记手续，林小扬与杨丽萍签订的《房产买卖协议》已经实际无法履行，杨丽萍应将购房款返还给林小扬。本案系因杨丽萍原因导致合同无法履行，杨丽萍应当支付林小扬违约金。同时，讼争房产在双方签订买卖合同后已经涨价，杨丽萍应当赔偿林小扬因房屋差价给林小扬造成的经济损失。为维护林小扬的合法权益，特提起诉讼。 被告杨丽萍辩称：一、林小扬未按协议支付定金。当时出具这张收条是为了对方能申请房屋贷款。实际上该笔款项并未实际支付。房屋贷款金额为174000元，加46000元为220000元。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。林小扬未实际支付购房定金，违约在先。杨丽萍无需支付任何违约金。二、关于房屋差价的问题。首先，房屋价格上涨是市场波动的结果，并非出卖人违约行为造成的后果，当事人是否有违约行为与房价是否上涨不存在因果关系；其次，双方所签订的房屋买卖合同中并没有约定出卖人的违约责任包括赔偿房屋增值差价，也就是说房屋价格上涨不是出卖人承担违约责任的情形；再则，房产升值不基于生产经营活动产生，且受市场、供应、政策等多种因素的影响，房屋是否会升值具有不稳定性、不确定性。什么时候升值，哪个区域升值，一波涨幅升值多少都存在很大的变数，而根据《合同法》第一百一十三条规定，可得利益损失赔偿须违约方在缔约时就能够预见到的损失，未能预见到的部分违约方不承担赔偿责任。房产买卖合同中出卖人缔约时可能预见到房价会上涨，但很难预见到涨幅，如果以倒推的方法来确定可得利益损失，则违背了《合同法》第一百一十三条规定的可预见性规则。据此，原告要求我方赔偿房屋差价没有事实与法律依据。另外，林小扬找厦门金原融资担保有限公司为其担保其向建设银行申请的17.4万元贷款，款项用于购买案涉房产，2013年杨丽萍为林小扬代偿了7万元。我方保留对其追偿的权利。 原告林小扬围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖协议》0001697号、民事判决书、评估费发票，被告杨丽萍对上述证据真实性无异议；杨丽萍提交了资金往来统一票据复印件、担保合同复印件、反担保保证书复印件，林小扬对真实性不予认可，但确认有向担保合同载明的厦门金原融资担保有限公司借款17.4万元以偿还杨丽萍的按揭贷款。诉讼中，本院经林小扬申请对案涉房屋市场差价进行评估，评估结论于2012年11月1日和2015年6月18日之间的市场差价为12.77万元。双方对该评估报告无异议。综上，对原、被告所举示的双方对真实性无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，林小扬与杨丽萍签订《房产买卖协议》二份（编号：0001697、0001698），载明：甲方杨丽萍，乙方林小扬。甲方同意将座落于同安区岳东里47号203室房产出售乙方，成交总价120000元。交易税费由乙方承担。乙方于签订本合同签订当日向甲方支付26000元，向银行申请商业贷款94000元。甲方同意将座落于同安区岳东里47号204室房产出售乙方，成交总价100000元，合同签订当日支付定金20000元，向银行申请商业贷款80000元。上述房产已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2013年2月15日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便交易过户手续之用。若双方协商委托担保公司办理按揭及房产过户登记手续，则双方应于2013年5月10日前到担保公司签署相关合同。双方于2013年10月1日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续。若于2013年10月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起30日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款。甲方应于签订本合同当日将房产交付给乙方使用。该合同第十二条就违约责任进行约定：“违约责任：1、甲乙双方签定本协议后，双方不得中途毁约。若甲方中途毁约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过30日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任”。林小扬于合同签订当日支付款项46000元，后通过担保公司员工支付余款174000元。此后，案外人蔡丹起诉杨丽萍诉称其以总价23万元的价款向杨丽萍购买址于厦门市同安区岳东里47号203/204两套房产，要求确认其二人之间的房产买卖协议有效并要求办理两套房产的产权转移登记手续。林小扬作为第三人参与该诉讼亦要求确认与杨丽萍之间的房产买卖协议合法有效并继续履行。该案经本院及厦门市中级人民法院审理，判决蔡丹与杨丽萍签订的房产买卖协议有效，杨丽萍应协助蔡丹将厦门市同安区岳东里47号203室、204室产权转移登记至蔡丹名下，确认林小扬与杨丽萍于2012年11月1日签订的《房产买卖协议》（编号：0001697、0001698）有效，并驳回了林小扬的其他诉讼请求。庭审中。林小扬述称，其欲与杨丽萍沟通解除合同返还购房款等事宜，但被杨丽萍拒绝。杨丽萍对林小扬的说法此予以否认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，关于本案的争议焦点，分析如下： 关于合同解除及诉讼时效。林小扬与杨丽萍签订的包括案涉合同在内的两份房产买卖协议业经另案生效判决确认有效，双方应恪守履行。合同签订后，林小扬按约支付全部购房款12万元；杨丽萍因将案涉房产另行卖与案外人蔡丹而无法配合办理交房及过户手续，已构成违约。林小扬依约要求解除案涉购房合同并要求杨丽萍承担违约责任，于法有据，本院予以支持。同时因本案不存在法定或约定解除权行使期限，且杨丽萍亦未催告林小扬在合理期限内行使该权利，故林小扬得行使解除权。解除权不适用诉讼时效的规定，杨丽萍有关本案已过诉讼时效的辩解本院不予采纳。 关于违约金、损失等。案涉房产买卖协议就违约责任有明确约定，现林小扬作为守约方要求解除合同，则杨丽萍应按照合同中的约定承担违约责任，即双倍返还定金5.2万元及其他已付款9.4万元，合计14.6万元。关于林小扬主张的因杨丽萍违约给林小扬造成的经济损失即购房差价127700元，杨丽萍早于2010年2月28日将讼争房屋出售他人后又于2012年11月1日将案涉房产出售给林小扬，至2015年6月18日经厦门市中级人民法院判决确认蔡丹与杨丽萍之间的房产买卖协议有效并且杨丽萍应协助蔡丹办理产权转移登记手续。2012年以来厦门市的房地产价格不断攀升,经司法鉴定自2012年11月1日至2015年6月18日之间，讼争房屋的市场差价为127700元，市场行情的变化使得林小扬已无法以讼争合同的价格购得讼争房屋,因此杨丽萍的违约行为已造成林小扬较大的损失,该损失客观存在，林小扬的该项主张于法有据,应予以支持。关于评估费,本案的评估费为1200元,系因杨丽萍原因导致产生的,依据本案的情况,应由杨丽萍承担,故林小扬主张杨丽萍支付评估费1200元,于法有据,予以支持。林小扬诉求拆除部分，本院不予支持。 综上,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告林小扬与被告杨丽萍签订的《房产买卖协议（0001697）》； 二、被告杨丽萍应于本判决生效之日起五日内向林小扬双倍返还定金人民币52000元、返还已付款94000元，以上合计146000； 三、被告杨丽萍应于本判决生效之日起五日内向林小扬支付违约损失127700元； 四、被告杨丽萍应于本判决生效之日起五日内向林小扬支付评估费人民币1200元； 五、驳回原告林小扬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6757元，由原告林小扬负担1333元，由被告杨丽萍负担5424元，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  邵国金 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  李韦男 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。