天津市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津0102民初4208号 原告：王天德，男，1949年1月25日生，汉族，无职业，住天津市东丽区。 委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。 原告：张芊，男，1973年7月3日生，汉族，无职业，住天津市河东区。 委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。 被告：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河东区海河东路与昆仑快速路交口恒景园物业楼。 法定代表人：张强，职务董事长。 委托诉讼代理人：杨虹昱，该公司职员。 原告王天德、张芊与被告天津帝景房地产开发有限公司（以下简称帝景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王天德、张芊的委托诉讼代理人李尤,被告帝景公司的委托诉讼代理人杨虹昱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王天德、张芊向本院提出诉讼请求：1.请求判令帝景公司自2018年11月1日起至2019年4月25日止以王天德、张芊购买房屋已付款合计6584226.23元为基数按照中国人民银行同期贷款利率（半年期4.35%）向王天德、张芊支付利息损失138106.4元；2.请求判令帝景公司自2019年4月26日起至向王天德、张芊实际交付房屋之日止，以王天德、张芊购买房屋已付款合计6584226.23元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向王天德、张芊支付利息损失；3.请求判令帝景公司以向王天德、张芊实际交付房屋之日起计算房屋及其附属设施的保修期限，并自实际交房之日起计算物业费及取暖费的缴费期限；4.诉讼费由帝景公司承担。事实与理由：2016年7月6日王天德、张芊与帝景公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同中约定王天德、张芊购买坐落于河东区房屋一套，建筑面积206.08平方米，每平方米价格为31047.61元，房屋价款为6398292元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同签订后，王天德、张芊按约定向帝景公司交付了首付款1288292元，向渤海银行贷款5110000元。缴纳了契税121872.23元，房屋维修基金63982元，房屋所有权登记费80元，至此王天德、张芊因购买涉诉房屋共计支付款项6584226.23元。2018年11月1日，王天德、张芊按照帝景公司通知要求前去收房，当办理至收钥匙环节时，帝景公司以必须先缴纳一年房屋物业服务费、电费、取暖费为由拒绝向王天德、张芊交付房屋。王天德、张芊与帝景公司反复交涉未果，最终无法办理收房手续。帝景公司的霸王条款，违法、违约行为导致王天德、张芊不能收房，影响王天德、张芊正常入住，使王天德、张芊遭受一定的经济损失。王天德、张芊认为，王天德、张芊与帝景公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。王天德、张芊对于购置涉诉房屋所应缴纳的全部费用均已支付完毕，帝景公司应按合同第三条约定无条件向王天德、张芊交付房屋，有关应先交纳物业费及取暖费等才能收房的规定并非合同条款，且订立合同时帝景公司也未向王天德、张芊进行过口头或书面告知。帝景公司利用其控制房屋的有利地位，设置合同以外的其他交付条件阻碍王天德、张芊正常履行收房手续，已构成重大违约，应按合同第五条承担违约责任。现王天德、张芊为维护自身合法权益，依法将帝景公司诉至法院，望贵院支持王天德、张芊诉请。 帝景公司辩称，王天德、张芊知晓合同约定交房日期，帝景公司也已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，且房屋通过竣工验收，不存在任何合同约定的逾期交房违约行为。帝景公司并未拒绝向王天德、张芊交付房屋，帝景公司仅为王天德、张芊所购房屋的开发商，并非物业提供方，物业公司是否存在要求王天德、张芊缴纳物业费用，而拒绝交付房屋，与帝景公司无关。双方为独立法人，帝景公司并未作出授权物业公司向王天德、张芊收取物业费后，才可进行交付房屋的意思表示。对于是否存在物业公司要求王天德、张芊缴纳物业费，才可收房的情况，非帝景公司授权，即使存在也属于物业公司的第三方行为，非帝景公司意思表示。王天德、张芊陈述帝景公司逾期交房时间计算错误，即使法院认定帝景公司存在逾期交房的事实，但逾期交房的违约金，应该按照商品房买卖合同的补充协议第四条约定计算，逾期交房违约期间应计算至天津市新建商品房交付使用证下发之日止，且收房既是王天德、张芊的权利也是二人的义务，王天德、张芊在本案的诉请中，并未要求帝景公司交付房屋，属于放弃权利，逾期交房违约金也不应该计算至实际交付日，针对王天德、张芊诉状中要求的保修期限，物业费、取暖费的交费期限，均应按照合同商品房交付日期计算。 根据王天德、张芊与帝景公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月6日，王天德、张芊与帝景公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定王天德、张芊购买后者开发的天津市河东区房屋一套，总价款6398292元，约定2018年10月30日前交付房屋。合同第五条对于逾期交房的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：。3、见补充协议第四条。《合同补充协议》四、双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同第八条商品房质量及保修责任约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。 2018年10月26日，帝景公司取得河东区海河东路与昆仑路交口恒景园1号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审中，王天德、张芊认可同年10月30日前收到帝景公司的《天津恒大帝景收楼通知书》，并于11月1日前往帝景公司收房，由于该份通知书中要求交纳物业费、取暖费、预存电费等项费用，该日二人未收房。 2019年5月18日，帝景公司向王天德、张芊邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求二人5月25日前办理收房手续，该份通知书中不再要求二人交纳各种费用，且帝景公司当庭表示办理收房手续过程中，亦不再额外收取。2019年5月23日，本院开庭期间，王天德、张芊承认收到上述通知书，且没有物业费、取暖费、预存电费等备注，本院要求二人5月25日办理相关收房手续。 诉讼中，本院向案外人金碧物业有限公司天津分公司（简称金碧公司）询问，该公司答复，该公司系帝景公司的自持物业，是恒景园小区的物业管理企业，2018年11月1日系受帝景公司委托，为包括王天德、张芊在内的业主办理交房手续，收取相关费用。 本院认为，王天德、张芊与帝景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应予认定，双方均应依约履行合同。合同第三条约定了交付房屋的时间，并未约定房屋交付时，王天德、张芊应支付其他费用的附加条件，案外人金碧公司明确表示系受帝景公司委托于交房日向王天德、张芊收取相关费用，此行为显然与合同约定不符，王天德、张芊有权拒绝收房，并有权要求帝景公司依约承担违约责任。由于帝景公司向王天德、张芊邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求二人5月25日前办理收房手续，且该份通知书中不再要求二人交纳各种费用，本院亦要求王天德、张芊于该日收房，因此，帝景公司的违约时间应从2018年11月1日计算至2019年5月25日,同时按照双方合同第五条第一款约定，帝景公司应以6398292元为基数，按照银行同期贷款利率计算逾期交房利息。关于王天德、张芊将契税、房屋维修基金、房屋所有权登记费计入到已付款基数中，因上述款项的收款单位非帝景公司，不应计入到基数中。 关于王天德、张芊主张的房屋及设施保修期限问题，因房屋交付时开发商应提供《天津市商品住宅质量保证书》，对相关设施的保修期限，如发现问题，二人亦应在房屋交付时提起，而本案中二人所提问题尚未发生，本院更无从得知该保证书中的相关内容，因此，王天德、张芊此项主张不予支持。关于王天德、张芊提出的物业费、取暖费的缴费期限问题，因款项应向不同机构缴纳，且与本案不属同一法律关系，因此，该项请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，天津帝景房地产开发有限公司赔偿王天德、张芊自2018年11月1日至2019年5月25日的已付款利息，以已付房款6398292元为基数，按人民银行规定的同期贷款利率计算； 二、驳回王天德、张芊的其他诉讼请求。 如果天津帝景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3062元，减半收取1531元，由天津帝景房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审判员 刘 蓓 二〇一九年八月十九日 书记员 李苗苗 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。