福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初226号 原告：陈红，女，1992年1月10日出生，汉族，农民，住仙游县。 委托诉讼代理人：卢琦峥，黄建章，福建日晖律师事务所专职律师。 被告：福建亿佳房地产有限公司，住所地仙游县鲤南镇西埔村8号，统一社会信用代码：91350322310706754J。 法定代表人：张雪晶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨明治，男，1944年7月16日出生，汉族，居民，住仙游县，系公司法务。 委托诉讼代理人：陈婧，女，1990年9月25日出生，汉族，居民，住仙游县，系公司法务。 原告陈红与被告福建亿佳房地产有限公司（以下简称“亿佳公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈红的委托诉讼代理人黄建章，被告亿佳公司的委托诉讼代理人陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈红向本院提出诉讼请求：1.判令亿佳公司立即向陈红交付符合合同约定条件的位于仙游县鲤北片区的商品房交付给陈红，并交付该商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、消防合格证书等所有房屋附带文件资料；2.判令亿佳公司立即向陈红支付以购房款913605元为基数按日万分之二利率自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止计算的逾期交房违约金；3.本案诉讼费用由亿佳公司承担。 事实和理由：2016年5月10日，陈红与亿佳公司签订合同编号201604445的《商品房买卖合同（预售）》，陈红向亿佳公司购买坐落于莆田市仙游县鲤北片区，房屋总价款913605元，付款方式为支付首付款283605元，余款630000元办理银行按揭。合同约定交房时间为2017年12月31日，逾期交房按已付购房款的日万分之二支付违约金，合同还就其他有关事项作了约定。合同签订后，陈红已依约支付了购房款，而亿佳公司至今仍未依约交付房屋。陈红为维护合法权益，诉至本院，请求判如所请。 亿佳公司辩称，2016年5月10日，亿佳公司与陈红签订了合同编号201604445的《商品房买卖合同（预售）》，约定交付时间为2017年12月31日，但亿佳公司开发建设过程中，因诸多不可抗力因素，导致公司进度拖延，无法按照原约定的时间交房。由于不可抗力造成的工期延误应在原约定交房日期的计算上予以相应顺延，具体如下：（1）涉案合同签订之日起至2018年9月3日止，亿佳公司施工过程中遇有雨水台风天气2016年合计109天，2017年合计127天，2018年截止2018年9月3日合计97天，则共遇雨水台风天气合计333天。（2）涉案房产四周为规划道路、属于红线范围外，应归属大斐山管委会管理范畴，不属于项目的施工范围。亿佳公司于2017年6月12日向有关部分申请规划道路的施工以配合本项目官网铺设、景观绿化工程的推进，有关部门一直以项目正在进行招标准备工作来回应亿佳公司。由于政府对外招投标工作程序严格、审批手续繁琐，因此，一直未能落实，因此造成项目水管铺设无法完成，景观绿化无法完成，项目不能达到通水和绿化要求，也就造成无法验收的情况。因此造成的工期延误应自亿佳公司提交道路施工申请之日计至规划道理施工完成之日止，暂计至2019年3月18日为645天。（3）本项目的规划方案以及施工图纸于2014年均按照当年的规范要求设计，方案经过县商务局同意后，施工图纸在2014年12月12日通过规划部门审查合格。该设计方案中，在商务局管控的一层商场留有二间各116.8㎡的变压器配电系统用房，其中住宅占用一间配电室约116.8㎡，商场占用约116.8㎡，均用于安装“欧式”变压器。2017月2月11日起我省开始实施《10kv以下电力用户业扩工程技术规范》，电力部门要求各工程项目采用“干式”变压器，并加设开关站。由于规范更改，项目需要更大的配电房及开关站面积，按照规范要求，开关站、配电室等公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上便于线路进出的地方，而该项目一层规划为农贸市场，已完全移交仙游县商务局，一层以上商品房已全部售出，故无法腾挪出多余空间用于住宅配电室。为满足住宅用户用电需求，促进项目电力配套建设进度，亿佳公司一方面协调仙游县商务局出让项目一层部分面积予亿佳公司作为配电室使用，一方面征求电力部门及规划局意见，以求以最合适的方案尽快完成电力工程，但最终的方案迟迟未定，因此，造成的工期延误应自电力规范更改之日计至项目电力设计方案得到相关部门确定之日，暂计至2018年10月11日，共计608天。综上，以上不可抗力导致的工期延误暂计至2019年3月18日，减去其中重复计算的天数共计886天，故交房日期应自2017年12月31日相应顺延886天，即顺延至2020年6月3日。根据顺延后的交房日期，亿佳公司目前尚未超期交房。故请求驳回陈红的诉讼请求。综上，亿佳公司依法进行开发建设，其延期交付确因不可抗力导致，具有充分的事实和法律依据，亿佳公司并不存在违约，其权益应得到保护。 在本院审理过程中，陈红对其主张提供以下证据： 1.提供陈红身份复印件一份，证明陈红的主体。 2.提供商品房买卖合同、商品房买卖合同备案信息表各一份，证明亿佳公司将其开发的坐落于福建省仙游县鲤北片区的商品房销售给陈红，商品房预售总价款为913605元，并约定亿佳公司应于2017年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给陈红使用。 3.提供工商银行个人借款凭证、贷款还款清单、销售不动产统一发票2份，证明陈红已按合同约定付清全部购房款。 4.提供通知一份，证明2018年6月11日亿佳公司向全体业主通知因亿佳公司自认其因小区公共配套设施影响无法如期交房，在通知的内容未体现亿佳公司当庭主张的关于电力规范变更的事实，存在互相矛盾，因此不能认定亿佳公司所要证明的事实。 5.提供亿佳花园微信群聊天截图一份，证明截止目前亿佳公司涉案小区相关配套设施尚未完成，交房条件也为达到，亿佳公司的违约行为仍然在持续当中。 亿佳公司的质证意见：对证据1、2、3没有异议。对证据4的真实性、证明对象均有异议，亿佳公司未告知因为电力规范影响交房，不代表不可抗力原因不存在，亿佳公司认为市政道路施工影响也是不可抗力因素，并不是亿佳公司原因导致逾期交房。对证据5的真实性、证明对象均有异议，业主的聊天记录不是对客观事实的真实反映；反而可以证明2018年4月22日聊天记录市政工程还在施工，影响亿佳公司工程进度，2018年8月24日聊天记录确认外面下雨导致不能施工。 本院审查认为，亿佳公司对陈红提供的证据1、2、3没有异议，本院予以确认。虽然亿佳公司对证据4、5的真实性有异议，但对证据中的内容没有异议，因此，对该证据的真实性本院予以认定，至于能否证明待证内容待争议问题一并分析。 在本院审理过程中，亿佳公司对其主张提供以下证据： 1.台风证明、降水论证报告各一份，欲证明：截止2018年9月3日，施工过程中遭遇的台风及雨水天气情况，施工受不可抗力阻碍导致工期延迟。 2.2018年8月4日亿佳花园楼盘周边照片三份、亿佳花园周边配套工程施工总平面图一份，欲证明：亿佳花园周边配套工程施工图于2018年6月设计出图，楼盘周边道路于拍摄日（2018年8月4日）尚未建设，因项目周边配套责任不属于亿佳公司，亿佳公司无法预料、无法决定何时建设，项目因不可抗力阻碍导致工期延期。 3.亿佳花园设计图纸复印件两页、《10KV以下电力用户业扩工程技术规范》部分条款复印件三页、建筑工程规划许可证一页（原件因办理相关证件，在相关部门处），欲证明：亿佳花园图审在前（2014年12月12日通过），电力部门相关规范变更在后（2017年2月11日实施），导致亿佳花园相应电力设计需要变更，而楼盘一至三层已完全移交县商务局，无法提供相应的开闭所及配电室位置，电力设计方案无法通过，电力配套建设进度停滞不前，项目因不可抗力阻碍导致工期延期。 4.仙游县人民政府办公室《关于研究协调安置房遗留有关问题的会议备忘录》八页，欲证明：其他楼盘也存在因电力规范变更导致电力配套建设无法开展的情况，只能通过政府办公会议协调解决。 5.《关于“亿佳花园”周边市政道路建设的请求》、《关于请求协调亿佳花园配电系统及周边道路问题的请示》、《关于请求协调亿佳花园配电系统及周边道路问题的请示》及《关于请求协调解决亿佳花园配电系统问题的请示》各一份，欲证明：亿佳公司于2017年-2018年间不断向有关部门反映要求解决项目存在的影响施工进度的周边道路配套问题、配电系统问题。 6.电力设备产品购销合同、转账记录银行电子回单各一份，欲证明：亿佳公司开发楼盘施工单位已于2017年9月12日订购干式变压器设施，并按照合同支付相应款项，但因设计变更所以无法安装。 7.仙游县信访局信访事项协调处理记录单一份（从信访局复印过来），欲证明：经信访局协调，鲤北管委会承诺亿佳花园公共配套设施于2018年7月半开始施工，预计2018年10月下旬完工，争取2018年11月底，最迟2018年12月底交房；商务局、住建局、规划局、鲤城鲤北电力公司等相关部门共同配合解决亿佳花园配电更改的方案报批，配电房面积增加事宜。 8.新建住宅方案意见书复印件三页，欲证明：国网福建省电力有限公司仙游县供电公司于2017年1月通知亿佳公司拟定电力设计方案中应设置配电房和开闭所各一间，位于地上一层。亿佳公司于2017年1月17日答复反馈意见。 9.《关于供电意见反馈》复印件一份，欲证明：亿佳公司在给供电公司的反馈中要求取消开闭所，并解释因无法减少农贸市场面积，故不能提供开闭所面积。 10.《国有建设用地使用权出让合同》附件《关于仙游县PS-2014-15地块国有建设用地使用权拍卖出让规划条件的函》（仙政规[2014]46号）复印件6页，欲证明：本项目地块所签订的《国有建设用地使用权》附件《关于仙游县PS-2014-15地块国有建设用地使用权拍卖出让规划条件的函》（仙政规[2014]46号）中第三条主要规划经济技术指标中约定商服（农贸市场）建筑面积应大于11500㎡。 11.建筑工程规划许可证复印件一份，欲证明：农贸市场建筑总面积为11527㎡，由土地受让人投资建设，检查验收合格后，无偿赠与仙游县人民政府。 12.亿佳花园变更、配电室设备基础设计平面布置图，欲证明供电公司审查同意的电力设计方案中，配电室位于地上一层，面积为116.8㎡。 13.亿佳花园开闭所及公共负荷设备基础平面布置图复印件一页，欲证明供电公司审查同意的电力设计方案中，开闭所及公共负荷设备室位于地上一层，面积为116.8㎡。 14.仙游县坝垅农贸市场周边配套工程建设工程施工合同复印件八十二页，欲证明本项目周边配套工程于2018年8月16日由仙游县鲤东投资有限公司发包建设，其资金来源于财政拨款。（因政府未及时建设项目周边配套工程导致项目交房延期） 陈红的质证意见：对证据1真实性有异议，证据不完整，该两份证据文号相同，盖章部门却不同，相互矛盾。另外也不能证明被告的主张。 对证据2真实性有异议，照片无法体现拍摄时间，不能证明亿佳公司的主张。亿佳花园周边配套工程施工总平面图真实性不予确认，该图纸仅体现是“农贸市场周边配套工程”但并未指明配套工程是否包括“道路”在内的工程，且即使亿佳公司主张属实，也属于第三方原因导致，不属于不可抗力，故亿佳公司不能据此抗辩免责。 对证据3该组证据不具有完整性，对真实性不予确认，且国有建设用地使用权出让合同与本案无关。另外一是设计图纸没有体现总建筑面积达到电力部门相关变更规范要求的必须变更建设电力配套建设；二是亿佳公司既主张在电力规范变更前即已通过图审，且根据行政规范不具溯及力的原则应当适用旧规范，故仍属于亿佳公司自身原因；三是亿佳公司该组证据主张已将一、二层建筑移交政府而无法取得政府许可，而在证据9、10、11中却体现在落款时间当时仅是“将移交商务局”即尚未移交，二者相互矛盾。且即使亿佳公司主张属实，也属于第三方原因导致，不属于不可抗力，故亿佳公司不能据此抗辩免责。 对证据4的真实性无法确认，且与本案无关。 对证据5真实性有异议，该组证据均属亿佳公司单方制作，没有致送单位收件回执也没有答复，不能证明亿佳公司主张，且即使亿佳公司主张属实，也属于第三方原因导致，不属于不可抗力，故亿佳公司不能据此抗辩免责。 对证据6真实性无法确认，也与本案无关，其中银行电子回单均是体现个人，与合同双方名称不符，且金额与合同金额不符。 对证据7真实性没有异议，但该信访事项协调处理均是业主自身争取而促成政府达成的，而非亿佳公司促成，反而可以证明亿佳公司怠于与政府沟通协调导致长期拖延。 对证据8、9真实性没有异议，按该方案第八点明确指出适用的规范是2013年的技术规范，且意见在2017年1月17日即已形成，而非亿佳公司所谓的2017年2月11日开始实施变更的技术规范，故亿佳公司主张相互矛盾，由此也可反证逾期交房是亿佳公司自身原因导致。 对证据10、11、12、13的真实性无法确认，即使真实性可以确认，但也不能证明亿佳公司的主张。一是政府确定的规划经济技术指标中约定商服（农贸市场）建筑面积应大于11500平方米，该面积是指包括物业面积和配电室面积在内的总面积，而非与物业面积和配电室面积分别计算，该事实从亿佳公司提供的上一份证据5“一层平面图”中可以证实，故配电室面积增加并不会导致农贸市场面积的减少，亿佳公司援引该理由抗辩明细不能成立；二是按亿佳公司主张该情形属于第三方原因导致，不属于不可抗力，故亿佳公司不能据此抗辩免责。 对证据14真实性无法确认，陈红并非合同当事人，且合同没有体现配套工程包括哪些工程，该工程是否对亿佳公司的本案工程有影响，也无法证实亿佳公司本案工程的实施必须以该配套工程为前提，且从亿佳公司本案主体工程已完工情况来看，本案工程并不受该配套工程制约，故亿佳公司的证明目的不能成立。 本院审查认为，证据1是相关职能部门出具的，真实性应予认定。证据2中的照片系涉案楼盘周边情况，真实性应予认定，设计图纸没有提供原件核对，不予认定。证据3中设计图纸没有提供原件核对，无法认定；技术规范是相关职能部门发布，应予认定；国有建设用地使用权出让合同与本案相关，真实性应予认定。证据4是政府部门的出具的，真实性应予认定。证据5是虽然亿佳公司自己出具的，但能与证据7相互佐证，可以证实亿佳公司共为消除因电力技术变更产生影响积极付出努力。证据6是购销合同及银行回单，可以予以认定。证据8、9能相互印证，真实性应予认定。证据10、11、12、13是相关职能部门出具的，真实性应予认定。证据14系相关单位施工合同，真实性应予认定。至于上述证据能否证明待证内容本院将结合案情予以综合评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月10日，陈红与亿佳公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，陈红向亿佳公司购买由亿佳公司开发的亿佳花园第1-4#3#1302号商品房，建筑面积141.25平方米，每平方米6468元，总价款913605元。合同约定：在合同签订之日支付购房首付款283605元，余款630000元向公积金管理中心申请贷款。合同第九条对有关商品房的交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.单体验收合格先行交付。合同第十一条对交付时间和手续进行约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条对逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下第2种方式处理:…2.出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金。合同还约定其他事宜。合同签订后，陈红已按约支付给亿佳公司全部购房款913605元。因亿佳公司至今未交付房屋，陈红遂于2019年1月9日诉至本院请求处理。 本案争议焦点为：亿佳公司逾期交房的免责事由是否可以成立；若认定亿佳公司逾期交房构成违约，逾期交房违约金应如何计算。对此，本院予以分析认定如下： 亿佳公司主张，因新电力规范的实施对其项目建设具有不可预见性的影响，暂计至2019年3月18日，共可顺延645天，另因台风、暴雨等天气原因及周围道路配套建设未施工，均属不可抗力因素，故亿佳公司交房日期应顺延，其不存在逾期交房的违约行为。陈红认为，亿佳公司主张的事由不构成不可抗力。 本院审查认为，双方在合同中对于何种条件下逾期交房方可构成不可抗力的免责事由的标准约定不明。亿佳公司并无提供充分证据证明其所主张的台风、暴雨等天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，亿佳公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，对台风、暴雨等极端天气应能提前预见，故亿佳公司关于台风、暴雨等极端天气属“不可抗力”事件发生其可顺延交房期限的主张不能成立。 关于电力规范的实施及周围道路配套设施未施工给涉案商品房交付造成的影响问题。根据2018年8月2日仙游县人民政府办公室出具的《关于研究协调安置房遗留有关问题的会议备忘录》载明“涉案小区无法按照《10kV以下电力用户业扩工程技术规范》DB35/T1036-2016及原供电方案的要求提供相应的开闭所及配电室位置。为加快电力配套工程建设，议定：由鲤城管委会负责，在8月10日前完成小区配电室选址，由县供电公司负责变压器采用箱式变建设（鉴于该项目建设在前，规范变更在后，故采用箱式变建设），变压器外观应与建筑整体相适宜。为保障小区重要负荷用电设施供电，在公共负荷建设时，应同步建设应急接口，应急接口按相关规范要求设置在移动发电机组容易接入位置。安置房原设计方案的开闭所及配电房位置相应进行调整，由鲤城管委会负责设计变更，规划局予以把关”。结合亿佳公司2017年6月12日递交给鲤城街道管委会的《关于“亿佳花园”周边市政道路建设的请求》；2017年8月21日《关于请求协调亿佳花园配电系统及周边道路问题的请示》；2018年3月13日《关于请求协调商务局提供给亿佳花园安装变压器配电用房的请示》；2018年9月18日《关于请求协调解决亿佳花园配电系统问题的请示》，可以认定因电力技术规范变更，涉案小区的变压器建设、开闭所及配电房位置的调整均对涉案商品房的交付产生影响，但亿佳公司也为消除该些影响积极付出努力，该事项属亿佳公司不可预见的，不应归责于亿佳公司。 依据亿佳公司于2018年6月11日向信访单位即信访业主表示“经与鲤北管委会等部门协调，该公共配套设施定于2018年7月中旬开始施工，预计2018年10月下旬完工，争取2018年11月底，最迟12月底交房”，可以认定亿佳公司在遭遇电力规范变更及小区周边公共配套设施不到位的影响后，其自认最迟可于2018年12月31日向业主交付商品房，故亿佳公司应承担自2019年1月1日起逾期交房的违约金。 因涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延交房既有亿佳公司方面原因，又涉及政府相关部门原因，本院结合本案的具体情况，酌情认定亿佳公司应支付给陈红自2019年1月1日起至其将满足交付条件的商品房交付给陈红之日止按陈红已付购房款的日万分之一计算的违约金。 综上所述，本院认为，陈红与亿佳公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，亿佳公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交房，构成违约，应承担违约责任。由于涉案房产尚未验收，故该房产可在符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的“商品房交付条件”之日起一个月内将涉案房产交付陈红使用。因电力规范变更及小区周边公共配套设施不到位的影响，故本院酌情认定亿佳公司应承担自2019年1月1日的逾期交房违约金。由于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对违约金约定过高，本院予以调整为按日万分之一计算违约金。综上，陈红合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下: 一、福建亿佳房地产有限公司应于符合其与陈红所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件之日起一个月内将亿佳花园第1-4#3#1302号商品房交付陈红使用，并同时交付该商品房的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》； 二、福建亿佳房地产有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给陈红自2019年1月1日起至将符合条件的亿佳花园1-4#3#1302号商品房交付陈红使用之日止以购房款913605元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金（以购房款913605元的30%为限）； 三、驳回陈红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1467元，由陈红负担1039元，由福建亿佳房地产有限公司负担428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈新发 人民陪审员  陈瑞锦 人民陪审员  翁淑香 二〇一九年八月二十七日 法官助理林晓霞 书记员张慧真 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。