江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初11319号原告：孙文昕，男，汉族，1973年10月1日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢保平，江苏胜衡律师事务所律师。被告：刘颖，女，汉族，1986年11月2日生，户籍地在南京市建邺区。委托诉讼代理人：汪钱桢，江苏苏泓律师事务所律师。被告：南京链家房地产经纪有限公司，住所地在南京市江北新区中山科技园科创大道9号D5幢111室。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洁，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈航，男，系该公司工作人员。原告孙文昕与被告刘颖、南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙文昕及其委托诉讼代理人谢保平，被告刘颖的委托诉讼代理人汪钱桢，被告链家公司的委托诉讼代理人王洁、陈航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文昕向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿装修损失31000元（拆除费2000元、地板更换费26000元、墙面粉刷费3000元）、维修期间租房费用3500元和律师费5000元；2、要求被告承担违约金61万元。事实和理由：在被告链家公司居间下，2018年8月7日，原、被告签订一份房地产买卖合同，约定原告购买被告位于南京市的房屋。合同签订后，原告已支付了购房款，上述房屋也已过户至原告名下。在装修时，原告发现存在墙角渗水、地板发霉等情况，被告链家公司人员上门查看后作出确认，因漏水点被卧室书橱所遮盖，无法从表面上及时发现。2018年9月27日，被告链家公司人员从被告刘颖处获悉，2018年6月份地板曾经遭受泡水，但是在签订合同时被告刘颖故意隐瞒该事项，且明确承诺销售的房屋不存在漏水、渗水现象。虽然被告链家公司通知维修霉烂地板，但是被告刘颖未予理睬。被告刘颖的行为已经构成违约，应对原告所有损失进行赔偿且支付违约金，被告链家公司未能尽到应尽义务，应与被告刘颖对原告的损失承担连带赔偿责任。被告刘颖辩称：与原告签订涉案房地产买卖合同属实。（1）被告从不知道也未向原告隐瞒墙角渗水、地板发霉的情况，安装在卫生间的热水器损坏，导致卫生间漏水，但是由于热水器容量小、水量小，且漏水已通过下水道排出，被告已经处理完毕，该情况已向链家公司作出答复，并非存在所谓地板泡水一事，被告也未使用任何方式或手段隐瞒房屋瑕疵状况，在交房时也是以空房状态用于原告验房接收；（2）在原告接收房屋以后，是在装修时因撕开墙纸、凿开地板才发现渗水发霉的状况，渗水漏水属于房屋质量问题，但是具体原因现在尚不清楚，也与被告没有因果关系，如果仅是墙角渗水、地板发霉，则是属于房屋正常使用而发生的损耗，房屋到了一定年限必然出现各种小的问题；（3）原告至今拖欠被告购房尾款1万元未付，应当已对被告构成违约，即使存在原告认为的所谓瑕疵，也未影响原告正常居住使用，也不构成双方约定或法律规定的根本违约，在被告没有故意隐瞒的前提下，不应承担违约责任。被告链家公司辩称：为原告与被告刘颖提供涉案房屋居间服务属实。作为专业居间机构，在带领原告看房时只能保证可视范围内无瑕疵，当时并未发现墙角渗水、地板发霉等情况，在交房以后原告才发现上述状况，被告员工也是事后方才知道曾经泡水一事，所以不能归因于被告未尽到居间义务。在发现房屋瑕疵以后，被告安排人员上门查看，积极联系卖方协商处理，已经尽职尽责、积极履行居间义务。所以原告要求被告对刘颖的赔偿义务承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2018年8月7日，原告（购买方、乙方）、被告刘颖（出售方、甲方）签订一份南京市存量房屋买卖合同，双方约定：1、甲方所售房屋坐落于南京市，该房屋所在楼栋建筑总层楼为12层，地上11层、地下1层，该房屋所在楼层为8层，建筑面积为88.08平方米，房屋不动产权证书填发单位为房管管理部门，登记日期为2009年12月25日，土地使用年限自2003年9月11日起至2073年9月10日止；2、甲方确认该房屋主体结构和公共区域不存在漏水、渗水现象，如存在漏水、渗水现象的，甲方保证在交房前修缮好房屋且交乙方验收，甲方应当承担全部维修费用，因维修房屋影响乙方使用的，甲方应当赔偿乙方因此所受的实际损失，如果甲方拒绝维修，乙方可从物业交割保证金中扣除对应金额作为维修费用；3、交易房屋总价款（包含家具家电、装饰装修和配套设施等）为305万元，乙方于2018年8月7日将定金5万元自行支付给甲方，在申请办理房屋权属转移登记当日，乙方将298万元购房款给付甲方，甲方同意乙方自留款项2万元，用作户口迁出保证金（1万元）及物业交割保证金（1万元），物业交割保证金在房屋交付时乙方自行支付给甲方；4、在房屋交付时，双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等进行验收，记录水、电、气表读数并交接物品。甲方逾期交房的每逾期一天，按总房价款的每日万分之五支付违约金，甲方交付房屋的附属设施或装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任。甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知方式解除房屋买卖。在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方应承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费及交通费等。同日，鉴于在被告链家公司居间服务下，原告与被告刘颖签订了上述房屋买卖合同，原告（买受方、乙方）、被告刘颖（出卖方、甲方）与被告链家公司（居间人、丙方）又签订了一份居间服务合同，三方约定：甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供市场行情咨询、提供房源信息、引领乙方看房、协助双方洽谈和确定合同内容，乙方应向丙方支付的居间代理费为71736元，于本合同签订当日支付；丙方应合法提供居间服务，不得在交易中提供虚假假信息或故意隐瞒真实情况，否则应承担违约责任。同年8月8日，被告链家公司出具一份专用收据，载明：客户为孙文昕，业主为刘颖，业务类型为二手买卖，物业地址为龙蟠路××，居间代理费为71736元，付款人为孙文昕，收款人为陈某。同年9月27日，被告链家公司出具一份情况说明：买方孙文昕反映，所购房屋在交付后出现墙角渗水、地板发霉的情况，9月27日修理师傅上门检修，确认上述情况存在，现场已经拍照留存，从业主口中得知该房屋在6月份曾经有过一次泡水；现场检查人为陈航、袁功民。由于认为被告刘颖隐瞒房屋瑕疵构成违约，原告委托江苏胜衡律师事务所诉至法院，因此支付律师费5000元。2019年3月8日，本院组织原、被告双方当事人前往龙蟠路××进行现场勘验。在勘验时发现：（1）客厅和餐厅两处的地板龙骨在撬断后，龙骨贴近地面一侧存在明显发霉现象；（2）南北两个卧室房间的地板撬开后，南侧房间地板下方的防潮垫贴近水泥地面一侧存在明显潮湿现象，龙骨贴近地面一侧存在明显潮湿现象，部分地板贴近地面一侧存在发霉现象，水泥地面存在明显水渍现象；北侧房间地板下方的防潮垫贴近水泥地面一侧存在明显水渍现象，龙骨和地板贴近地面一侧存在明显发霉现象，水泥地面存在明显水渍现象。审理中，原告补充表示：（1）涉案房屋至今未实际搬入居住，仍然处于2018年9月27日时的装修停工状态，储藏室、客厅地板已经拆除，墙纸已经撕掉、厨房橱柜也已拆除，但是卫生间、南北卧室保持原状；（2）涉案房屋的楼梯间外墙，从地面向上至20厘米左右处的位置，存在明显水渍痕迹；另一侧与邻居区隔的共同墙壁状况也是如此；（3）在交接涉案房屋时，肉眼直观无法发现隐藏的漏水等装修瑕疵，仅能发现墙纸脱落等外在状况，墙纸上没有水渍或发霉迹象，且被告刘颖已经书面作出承诺，因此在修复墙纸时才发现地板霉变问题；（4）屋内地板应该已经铺装多年，可以直观看出并非最近家装新铺，也没有明显霉变迹象，当时原告曾经试踩地板进行检查，感觉铺装较为完好；（5）2018年9月27日在拆除储藏室过程中，发现地板下面的地面存在一滩一滩水渍，已经超出了潮湿的程度，在撕掉墙纸后发现墙面存在波浪形水印，现场就是整屋曾泡过水的样子，联系中介以后知悉在同年6月份曾发生过泡水的情形；（6）关于房屋装修费用损失，是原告私下咨询装修工人时所报的价格，暂时没有证据能够证实。被告刘颖补充表示：（1）在验收交付涉案房屋时，关于房屋实际状况原告应当清楚了解，不存在书橱遮挡墙壁的情形，未发现房屋存在任何问题，被告也没有隐瞒任何装修瑕疵；即使存在瑕疵，被告也不知情；（2）2018年6月份涉案房屋未曾泡水，仅仅是卫生间热水器漏水，但是漏水没有淹没地面或漫溢至其他位置，房间地板也没有被水浸泡过；南方地区房间地板受潮非常普遍，为何原告会反映出现水渍的情形，被告对此并不清楚也无法猜测具体原因；（3）2009年或2010年在被告购买涉案房屋时，屋内已经装修完毕，居住期间被告没有再次进行装修或者重新铺装地板，墙纸曾经再次粘贴。被告链家公司补充表示：（1）从询问被告刘颖的聊天记录中可以看出，在涉案房屋交接时被告刘颖是知道曾经漏水一事的，但是不知道具体情况大小；（2）在房屋交付的当时没有发现漏水情况，此后是在原告装修时撕开墙纸后发现墙壁存在水渍情形；（3）除了1万元户口迁移尾款，涉案房屋的其余购房款，原告已经全部给付被告刘颖，2018年8月25日已经办理过户手续。另查明：苏（2018）宁玄不动产权第××号不动产权证书载明：权利人为孙文昕，房屋坐落于玄武区，来源为买受。以上事实有房地产买卖中介合同、房屋买卖合同、购房发票、契税单、不动产权证、收据、情况说明、现场照片、微信截屏打印页、情况说明、不动产登记资料、收条、视频资料、委托合同、发票以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原告与被告刘颖订立的房屋买卖合同、与被告链家公司订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并应当有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。在涉案房屋交付后，2018年9月27日被告链家公司员工现场查看，确认房屋内部墙角渗水、地板发霉的情况。2019年3月8日，在本院组织原、被告双方现场勘验时也发现，房屋内部的客厅、餐厅、卧室等处均不同程度的存在潮湿、发霉或者水渍现象，房屋楼道一侧的外墙处存在明显起皮现象。所以，原告认为涉案房屋内部在交易前曾经浸水、装修现状存在瑕疵的诉称意见，符合已查明的事实，本院予以确认。被告刘颖明确认可涉案房屋卫生间的热水器曾经损坏导致出现漏水现象，虽然被告刘颖辩称热水器容量小、水量小且流水已从下水道排出、未曾漫溢，但是关于该次漏水的实际状况被告刘颖并未提供任何证据予以证实，所以被告刘颖认为涉案房屋地板和墙壁处没有瑕疵的辩称意见，本院不予采信。交易房屋的建筑面积、质量状况、装修现状等房屋信息，是影响交易是否正常进行的重要事实，作为出卖人的被告有义务向中介方和买受人如实告知上述重要事实。在涉案房屋买卖合同订立时，关于涉案房屋的装修瑕疵，被告未能履行如实说明义务，因此损害了原告对于涉案房屋装修状况的知情权益。依据合同法律规定，作为出卖人的被告其交付的房屋状况有关信息不符合双方的约定，应对原告已经构成违约；所以原告认为被告应承担违约责任的诉称意见，符合已查明的事实和法律规定，本院予以采信。关于装修损失和违约金。本院认为：1、依据合同法律的有关规定，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过另一方订立合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失。当事人也可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，而违约金的作用首先应当是补偿守约一方受到的经济损失；2、原告要求被告刘颖赔偿装修损失31000元（拆除费2000元、地板更换费26000元、墙面粉刷费3000元）、维修期间租房费用3500元和律师费5000元，同时要求被告刘颖支付违约金61万元，但是除了律师费发票以外，在本案审理中，原告未能提供其他各项费用必然发生的客观依据。所以，作为违约责任的承担方式，原告要求被告刘颖既赔偿损失又支付违约金的主张，不符合上述法律规定，因此原告要求被告刘颖支付违约金的诉请，本院予以支持；原告要求被告刘颖赔偿损失的诉请，本院不予支持；3、2009年或2010年在被告刘颖购买涉案房屋时，室内地板已经铺装，居住期间被告刘颖也未再次装修或重新铺装，仅是曾经粘贴墙纸，因此原告反映因漏水而发霉的室内地板和墙纸，均已实际使用五年以上。在本案审理中，原告也未提供证据证明：除了地板发霉、墙纸受潮等情形以外，涉案房屋的质量方面存在影响正常居住的其他问题。综合考虑涉案合同履行、房屋现状、被告刘颖主观过错、违约程度、实际损失等因素后，本院酌定违约金的数额为40000元；超出该数额的原告关于违约金的诉请，本院不予支持。截至原告起诉之时尚未给付被告刘颖购房尾款1万元，在扣除该笔剩余购房尾款后，被告刘颖还应给付原告剩余的违约金款项30000元。关于被告链家公司的责任。依据居间合同约定，被告链家公司不得提供虚假信息或隐瞒真实情况。在签订涉案房屋买卖合同时，通过拟订具体条款被告链家公司已经提醒原、被告谨慎注意，交易房屋不应存在漏水、渗水现象，在原告反映墙角渗水、地板发霉的情况后，被告链家公司安排检查人员和修理师傅上门检修，查看装修情况、现场拍照留存，联系被告刘颖协调双方协商处理，原告也未提供充分证据证明：在带领原告看房时，被告链家公司已经知道或者应当知道交易房屋实际存在装修瑕疵。所以，被告链家公司已经尽到双方约定的居间义务，原告要求被告链家公司承担共同赔偿责任的主张，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘颖应于本判决生效之日起十五日内给付原告孙文昕违约金人民币30000元；二、驳回原告孙文昕的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10210元，由原告负担8000元，被告负担2210元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  郑 如二〇一九年八月二十二日书 记 员  罗安迪