广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8953号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：唐萍、吴华飘，分别是北京市盈科（广州）律师事务所律师和实习律师。被告：广州市广利隆纺织品有限公司，住所地广州市天河区黄村路自编8号二楼D503房。法定代表人：李长锋，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：李得印，男，1964年8月1日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托诉讼代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江，男，第三人儿子，联系地址。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告广州市广利隆纺织品有限公司、第三人李得印物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人唐萍，被告的委托诉讼代理人朱建超（也是第三人的委托诉讼代理人），第三人的委托诉讼代理人李江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20033号商铺后，与原告签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为该商铺提供物业管理服务。但被告长期拖欠管理费用，故起诉请求判令：1、请求判令被告向原告支付物业管理费人民币23533.2元；2、判令被告向原告支付逾期缴交物业管理费的违约金（从2012年7月2日起计至付清管理费之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告于2012年5月1日至2015年9月24日期间应缴纳的物业管理费合计为43056.30元，被告已支付物业管理费3165.9元，故被告还应向原告支付2012年5月1日至2015年9月24日期间的物业管理费人民币39890.40元(43056.30元-3165.9元)。但因原告2017年8月9日当时所发催款函中仅涉及到23533.2元的物业管理费的催缴，因此，原告现要求被告支付2012年5月1日至2015年9月24日止的物业管理费人民币23533.2元。原告向第三人进行过电话催收，也在商铺张贴过缴费通知单，但都没有保留记录。第三人是被告的法定代表人，可以认为《珠江国际纺织城物业管理协议》是被告签订的，因此对被告进行催收。被告辩称：1、《珠江国际纺织城物业管理协议》是第三人与原告签订的。第三人个人经营了一个个体工商户。涉案商铺租赁合同的承租方于2012年才由第三人变更为被告。故本案的被告不适格。2、本案是原告与第三人之间的合同关系，第三人一直未收到原告的催款通知书，且原告提交的快递单也未查到被告的签收记录，被告实际也没有收到任何催收物业服务费的快递，因此本案超过诉讼时效。3、涉案商铺属于违法建筑，未取得产权证，租赁合同存在无效情形，故物业服务合同作为租赁合同的附合同，应属无效。4、第三人签订《珠江国际纺织城物业管理协议》后，珠江国际纺织城一直围蔽施工，加上电梯封闭，周围到处是建筑材料，办公用品和货物无法上下楼，故第三人一直没有开铺营业，后原告上门通知关铺，第三人于2012年7月撤场，原告出具了放行条，第三人已将钥匙交还给管理处；5、原告没有证据证明其提供了物业服务。故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，同被告的答辩意见一致。经审理查明：被告成立于1996年8月5日。2011年2月3日的《企业法人营业执照》显示，当时被告的法定代表人为第三人。2010年11月2日，广州市工商行政管理局海珠区分局向第三人核发了个体工商户营业执照，经营者姓名为李得印，组成形式为个人经营，经营场所为广州市海珠区瑞康路389号广州长江（中国）轻纺城南区首层自编SA416号，执照有限期自2010年11月2日至长期。广州市海珠区瑞纺路2号201房的权属人为广东珠江纺织博览中心有限公司，该屋建筑面积7560.91平方米。2019年6月5日，广东珠江纺织博览中心有限公司向本院出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年1月12日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定:乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20033号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1055.3元；物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3165.9元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；第九条联系资料：1、乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；2、乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议记载乙方的通讯地址为广州市中大长江轻纺城南七街SA416。合同签订后，第三人向原告缴纳了三个月的物业管理费。第三人于同日收取了上述商铺。2012年2月13日，第三人填写了一份《珠江国际纺织城客户信息变更申请表》，要求商铺编号D20033、D20097的承租方由“李得印”变更为“广州市广利隆纺织品有限公司”。2012年3月5日，被告（乙方）与广东珠江纺织博览中心有限公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城二层自编20033号商铺出租给乙方做商业用途；租赁期限从2012年3月5日至2020年3月4日；等。2015年8月25日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的第三人的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间珠江国际纺织城二层自编20033、20097号商铺的物业管理费共计78322.8元；等。网上查询记录不能显示邮件有无妥投，仅显示“邮件运输中”。2017年8月10日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的第三人的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年10月1日至2014年6月30日期间珠江国际纺织城二层自编20033号商铺的物业管理费共计23533.2元；等。网上查询记录显示该邮件退回。被告及第三人没有证据证实其已经将涉案商铺钥匙交还给原告。原告于2019年4月12日提起本案诉讼。本院认为：原告与第三人于2011年1月12日签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照合同约定，第三人承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20033号商铺，第三人每月应交纳的物业管理费总额为1055.3元；第三人应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；逾期则第三人应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金；等。该协议记载第三人的通讯地址为广州市中大长江轻纺城南七街SA416。虽然涉案商铺从2012年3月5日起的实际承租人变更为被告，第三人当时是被告的法定代表人，但第三人同时也经营着一个个体工商户，第三人可以以个人名义独立从事民事行为。故第三人才是《珠江国际纺织城物业管理协议》的相对方。原告认为涉案商铺欠付2012年5月1日至2015年9月24日的物业管理费，应当向第三人主张权利。但原告却使用协议约定的第三人的通讯地址，向被告寄送催缴管理费的通知，且原告2015年8月25日、2017年8月10日的两份快递催收通知，均没有签收，原告也没有其他证据证实曾向第三人主张过权利，故原告向被告寄送催缴管理费通知的行为不产生诉讼时效中断的效力，其要求被告支付2012年5月1日至2015年9月24日物业管理费人民币23533.2元的诉讼请求主体有误，且已超过诉讼时效期间，本院予以驳回。被告及第三人相关的答辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费977元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  杨爱梅人民陪审员  彭 海二〇一九年八月十九日书 记 员  林意林招景敏