天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初243号原告：韩春阳，男，1988年7月16日出生，汉族，农民，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：庞旭东，天津金三维律师事务所律师。被告：贾立文，女，1971年12月7日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王伯军，天津郭俊海律师事务所律师。原告韩春阳与被告贾立文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庞旭东与被告贾立文及其委托诉讼代理人王伯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩春阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还原告租金11609元，返还原告保证金10000元；3.判令被告给付原告违约金42800元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年3月20日签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于天津市蓟州区安裕新村四正街A段1/2号门市房出租给原告，租赁期限为5年，每年租金42800元，保证金10000元。原告依约向被告缴纳了第一年即2018年3月21日至2019年3月20日的租金42800元及保证金10000元，后进行投资，装修完毕后开始经营。但被告的两位兄长多次到店铺主张该门市房系其所有，并在2018年12月11日将门市房的门锁更换，并与原告发生冲突，导致原告无法经营且损失严重。后原告多次找到被告协商解决，但未果。原告认为，被告的行为已导致租赁合同无法继续履行，并严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判准原告的诉讼请求。贾立文辩称，原告所述签订合同的过程属实，同意原告的第一项诉讼请求，但双方已于2018年11月23日经协商一致解除了房屋租赁合同，所以不同意原告的第二、三项诉讼请求。虽合同约定租赁期限为五年，但由于原告经营亏损，无法继续承租房屋，为减少损失，找到被告要求提前终止合同，因此违约方为原告，被告不应再退还其保证金，认可约定的违约金数额为42800元。原告承租房屋用于经营理发店，2018年11月23日其在店铺经营亏损且转租不出去的情形下，找到被告要求解除的合同，虽原告有未经同意私自转租的行为，但因原告即将与被告解除合同，所以对该责任也就不予追究了。双方在解除合同时约定，原告放弃索要保证金，除去原告女友做美甲的物品外，将房屋内的一台空调和几把椅子等剩余物品抵顶违约金给付被告，在将原告承租房屋的水电费结清后，原告就把房屋钥匙交给了被告，被告便找专业人员将抵顶违约金的空调机拆除。2018年12月9日，原告将承租房屋腾清离开，但后来原告又找到被告，称其后悔解除合同的方式，原告母亲告知其不应承担违约责任，应该将物品全部取走，不应再给被告一台空调。不认可在原告经营期间，被告的两位兄长与其发生矛盾并更换门锁导致原告无法经营的陈述。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定无争议的事实如下：2018年3月20日，以被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方）签订《承包协议》，即：经甲乙双方协商，甲方愿意将四正街门脸房壹间承包给乙方经营，并达成如下协议：一、承包期为五年，即由2018年3月21日至2023年3月20日止；二、乙方付保证金壹万元，如果乙方租期不足五年，保证金不退；三、每年承包金为42800元，每年1月20日前必须一次性交齐一年的房租；逾期不交，甲方有权无偿收回房屋，保证金不退；四、乙方在经营过程中自负盈亏，自己负责商品保管及保险，租赁期间一切费用、税、工商、水、电、治安、环卫、取暖及甲方租赁税和个人所得税等部门费用全部由乙方负责。不得超负荷用电及私自改引线路，违者责任自负；五、乙方必须保持房屋完好，不经甲方书面同意不得私自改动房屋结构，不得私拆乱建，门窗灯具及建筑物损坏由乙方赔偿或修理；六、乙方在经营过程中必须遵纪守法，否则责任自负；七、不经甲方允许，乙方不得私自转租。如果乙方私自转租，甲方有权无偿收回房屋，但承包金不退还乙方。如甲方同意转租，乙方必须先付给甲方每间3000元违约金；八、不经甲方同意，乙方不得改变经营项目。中途停业超过半个月时，甲方有权收回房屋，但承包金及押金不退给乙方；九、甲方为乙方承包提供必要的方便；十、乙方因拖欠及承包其他费用，甲方有权无偿收回房屋，并要求乙方赔偿损失。屋内水暖、照明、衣架、床铺等设备甲方所有，乙方不得拆卸及损坏，如损坏乙方赔偿；十一、甲乙双方按照协议规定严格履行各自的权利和义务，如有一方违约应付给对方合同期内全部租金总额的20%违约金。以上协商如因政策及法律、拆迁、房改、建筑、出售等方面原因，应自动终止协议。甲方退还乙方交付的未使用期的租金，但不赔偿任何损失。合同期满前两个月乙方必须通知甲方是否续租，否则由此造成的损失由乙方负责。另外在承租期间，发生火灾造成的一切损失均由乙方负责。上述协议签订后，原告即向被告支付2018年3月21日至2019年3月20日的租金42800元、保证金10000元及水电押金2000元。被告将房屋交付原告使用。原告接收该房屋后即以该房屋为经营场所，从事理发、美容（不含医疗美容）业务，注册登记了天津市蓟州区朝人理发店。另查，被告出租给原告的涉诉房屋登记的房屋所有权人为被告之兄贾立国。2018年12月13日，因涉诉房屋门锁问题，原告与被告兄长发生矛盾并报警。后原、被告就房屋租赁问题未能达成一致意见，故原告诉至法院而成讼。双方争议的事实：双方是否已于2018年11月23日协商解除了房屋租赁合同且已履行。原告对此提供了证据1.《承包协议》复印件一份，证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，协议中对租金及违约金的标准都有明确的约定；证据2.原告名下中国农业银行银行卡／活期存折交易明细清单四张、中国建设银行个人活期账户交易明细一张、微信转账记录五张，证实原告已按约定给付被告租金42800元、保证金10000元及水电押金2000元；证据3.原告以诉争房屋为经营场所开办天津市蓟州区朝人理发店的营业执照及安全生产现场检查记录表各一份，证实原告用承租的房屋进行了实际经营；证据4.2018年12月13日原告与被告哥哥发生矛盾后，原告在报警现场通过手机录制的视听资料五段及整理的文字资料各一份，证实双方解除租赁合同是因被告哥哥更换了承租房屋的门锁导致原告无法经营，被告应承担合同解除的责任，双方就合同解除事宜没有协商，同时承租房门上张贴的出租电话号码系被告哥哥的电话号码，所以出租广告系被告哥哥张贴；证据5.2018年12月16日原、被告通话录音视听资料一份，证实因被告违约导致合同无法继续履行；证据6.装修票据16张，证实被告的违约行为给原告造成了54169元的装修损失；证据7.2018年12月13日11时43分原、被告微信对话语音记录一份，证实被告亲口承认双方合同没有到期，系被告哥哥更换门锁导致双方无法继续履行合同；证据8.2018年12月13日15时原告及其母等人在被告家与被告的谈话录音一份及整理的部分录音书面材料，证实被告承认双方合同在2019年3月20日才到期的事实，因被告的哥哥更换门锁导致合同已无法继续履行。被告对原告提交的证据1、2、3真实性认可；对证据4真实性认可，但该五段视听资料不连续，系断章取义，视频中确实有被告的两个哥哥，原告在2018年11月23日将房屋钥匙交还给被告，所以被告就将房屋的房门上了锁，但当时原告没有将其物品腾清，直至2018年12月9日才腾清。因原告不再承租，所以在门上张贴被告哥哥的电话准备另行出租，被告哥哥在原告报警的2018年12月13日前没有来过诉争房屋影响原告的经营，据其后来了解系原告通过贴在门上的电话号码给被告哥哥打电话进行辱骂，其哥哥才来到现场，对原告给其哥哥打电话的目的不清楚，因此对该五段视频资料的证明目的不予认可；对证据5，因其没有录制时间地点，所以对其真实性不认可，该证据与本案没有关联性，被告没有承认自己有违约行为；对证据6真实性不认可；对证据7真实性认可，但是在原告告知被告其哥哥将门锁更换的情形下进行的回复，是在原告歪曲事实的情形下做出的错误回复，不是被告真实意思表示，因此不认可其证明目的；对证据8真实性认可，但该证据不具有客观真实性，被告系以调解为前提所作的答复，不能作为认定案件事实的依据，原告整理的录音资料不完整，应提交完整资料，该录音不能证实原告的证明目的，对此证据不予认可。被告围绕争议事实提供证据9.2018年11月23日原告为被告出具的“水电押金已退清（2000元）”的收条一张，证实在原告违约的前提下，双方就合同解除达成口头协议，即因原告违约，被告不退还租金、押金、保证金，除原告女朋友经营美甲的物品取走外，其余的物品均归被告所有，用于抵顶违约金，被告已将水电押金2000元退还给原告，双方于2018年11月23日解除了租赁合同；证据10.证人崔某出庭证人证言，证实证人与原告均是被告的承租客户，彼此南北相邻，原告在2018年10月就对外贴出转租房屋的广告，在2018年11月份之前就已经将承租的房屋上锁，2018年11月下旬证人看到原、被告一起搬运原告经营理发所用的凳子等物品，在2018年12月初双方再次搬运承租房屋内的物品并腾清房屋，另证实被告向每名承租户均收取2000元水电费押金，该押金在合同履行完毕离开时返还，履行合同过程中支出的水电费用不在押金中支取；证据11.李然的出庭证人证言，证实其与原告均是被告的承租客户，其承租的房屋与原告承租的房屋相邻，原告在10月份的时候张贴转租广告，在与原告聊天时，原告称其理发店不赚钱，不想继续经营了，在11月份之前就将房门上锁，在11月中旬看到原、被告一起搬运原告理发店的物品，被告搬运椅子，原告搬运电器，12月初又搬一次且腾清房屋，水电费押金在合同履行结束离开时才清退，对原告与被告兄长发生冲突的事情不清楚；证据12桂明伟的出庭证言，证实在2018年11月中下旬，证人看到原告承租的店面张贴着转租广告，就进到店内询问价格，原告说他已经不经营该店面了，今天就把该房屋交给房东，让证人去和房某，还相互留了联系电话；证据13.证人张某、王某的书面证言各一份，证实原告在2018年11月23日前就已停业并对外转租；证据14.从天津市蓟州区凯珑幼儿园调取的2018年11月23日的视频资料一份及2019年4月22日天津市蓟州区凯珑幼儿园出具的证明一份，证实该段录像系被告出租房屋附近幼儿园的监控所录制和双方在2018年11月23日协商解除了租赁合同，原、被告商定除原告女友经营美甲的物品外其余的物品均折抵为违约金给付被告，在原告让被告找拆除空调人员的情形下，被告雇佣专业拆除空调的人员与原、被告一起拆除了空调并搬运至被告的库房内；证据15.拆装承租房屋内空调的师傅的视频资料一份，证实2018年11月23日出租房屋处的空调机在该专业人员拆除后，其与原、被告一起搬运空调的事实及因原告无法经营才与被告解除了租赁合同；证据16.涉诉房屋现场照片4张，证实房屋内仅有椅子及整理架等物品，这些物品不足以维持正常经营，此系解除合同后原告将该物品作为违约金抵顶给被告的；证据17.原告与被告哥哥的手机通话记录单一份，证实在2018年12月13日12时55分34秒原告主动给被告哥哥打的电话，致使双方产生纠纷，不是被告哥哥影响原告经营；证据18.原、被告微信截屏照片5张，证实2018年11月19日被告告知原告对房屋水电费进行抄表核算，在核算后原告将此费用结清，此证说明原告已不再进行经营了；证据19，原告提交证据8的完整录音书面材料，证明原告起诉的原因系原告对合同协商解除的后果不满意，所以又到承租的店面闹事，所以被告的哥哥没有影响原告理发店的经营。原告对被告的上述证据质证认为，证据9系因原告修房屋水管支付了部分费用，所以被告将水电押金退还给原告；对证据10，因证人与被告存在承租的利害关系，不予认可；对证据11，除其与被告存在利害关系外，其与证据10证人陈述的搬运物品的时间有冲突，由于存在矛盾而对该证据的真实性不予认可；对证据12，因证人对转租对象和时间不清楚，对其真实性不予认可；对证据13，以证人没有到庭，真实性无法核实而不予认可；对证据14，该视频获取途径不合法，但认可原告帮忙搬运空调机；对证据15，因其是被告与案外人对话，原告对案外人的身份无法核实，不认可以此证实租赁合同已经解除的证明目的；对证据16，由于无法核实真实性，不认可其证明目的；对证据17真实性认可，当天是原告到场后先与被告联系，此后才拨打的承租房屋上张贴的电话号码，但不认可其证明目的，该证可以证实系被告的哥哥更换门锁，造成原告无法经营，在被告的授意下原告才与被告的哥哥进行核实的；对证据18真实性认可，但不认可其证明目的，该证据仅能证明被告要求原告抄表与之结算的事实，不能证明双方合意解除了租赁合同；对证据19真实性认可，不认可其证明目的。本院综合认证认为，因原、被告对证据1、2、3、4、7、8、9、17、18、19的真实性均认可，本院予以确认。被告提交的证据9和18证实双方在2018年11月19日结清了水电费后，被告在2018年11月23日将订立合同时收取的水电押金2000元退还给原告，原告对此反驳称系因修缮下水管道需要资金，被告才将水电押金退还，不是因为解除租赁合同退还的押金，由于原告对该主张没有提供相应证据证实，且此反驳不符合常理和租赁习惯，故对原告反驳主张的事实，本院不予确认。再结合证据14、证据15的视频资料，其显示原、被告与拆装空调的师傅一起搬运原告店内的空调和保鲜柜，被告以此证实双方已解除房屋租赁合同，原告将空调和保鲜柜作为违约金抵顶给被告，虽原告对此不予认可，但就原、被告与拆装空调的师傅一起搬运房屋内物品的事实不能作出合理解释，亦未提供相关证据予以反驳，故其应承担不利的法律后果。虽原告主张2018年12月13日被告之兄将其所租赁房屋上锁导致其无法正常营业，但结合其提供的证据4报警现场的视听资料及被告提供的证据16显示，涉诉房屋内仅有椅子及整理架等物品，不足以正常经营，且在其提供的证据8，即被告整理的证据19中原告及其母与被告的谈话录音中，原告之母明确表示“咱们再重新开业，咱们再继续租”可知，原告已停止营业且不再租赁被告房屋。在原告提供的证据8录音中有被告所言3月20日合同才到期的陈述，但结合证据8、证据19整体的谈话录音内容可知，被告此表述系与原告一起商量如何应对其兄及为原告减少损失所做的陈述，且否认自己违约，相反被告却一直强调因原告在租赁合同尚未到期之时便提出不再租赁，系原告违约，而原告对此也没有否认，故对原告以此主张双方没有解除房屋租赁合同的事实，本院不予确认。综上，根据证据9、证据14、证据15、证据18、证据19和被告提供的证人证言，即证据10、证据11、证据12、证据13，被告就其主张的双方已于2018年11月23日达成了不退剩余租金、不退还保证金，用原告物品抵顶原告违约金而解除房屋租赁合同的一致意见且已履行的事实，其提供的证据能够形成完整的证据链，因此对被告主张双方在2018年11月23日已协商解除租赁合同且已实际履行的事实，本院予以确认。本院认为，根据原、被告于2018年3月20日签订的《承包协议》中第二条“如果乙方租期不足五年，保证金不退”的规定和原告因经营不善不再承租房屋，双方办理了水电费结算手续，于2018年11月23日由被告退还原告水电费押金2000元，并由原告配合被告搬运自己的电器给被告，应视为双方就合同解除达成一致且已履行，故对原告要求退还剩余租金、返还保证金、给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告在本案中再次要求由原告给付违约金的主张，亦理据不足，本院不予支持。综上所述，因原、被告签订的租赁合同已于2018年11月23日协商解除且已履行，所以对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以确认。原告在合同协商解除且已履行后，以被告之兄将涉诉房屋上锁导致其无法承租，要求被告退还租金、保证金及支付违约金的主张，依法无据，本院不予支持。案经调解未果。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，判决如下：驳回原告韩春阳的诉讼请求。案件受理费1410元，由韩春阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘香凝审 判 员  张玉良人民陪审员  李世栋二〇一九年八月二十三日书 记 员  孙旭东附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文及有关规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。