福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5500号 上诉人（原审原告）：长乐双源针织有限公司，住所地福州市长乐区玉田镇琅峰村，统一社会信用代码91350182789040957Y。 法定代表人：郑春玲，执行董事。 委托诉讼代理人：林宏斌，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：胡晓晶，福建日尧律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建港狮食品有限公司，住所地福州市长乐区玉田镇琅峰工业小区，统一社会信用代码91350182M00012EL22。 法定代表人：陈娟萍，执行董事。 委托诉讼代理人：王嘉彦，福建海山律师事务所律师。 上诉人长乐双源针织有限公司（以下简称“双源公司”）因与上诉人福建港狮食品有限公司（以下简称“港狮公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 双源公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持双源公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由港狮公司承担。事实与理由：1、上诉人对一审法院认定的空地部分租金、合同约定的违约金及一审未涉及的押金部分有异议。一、案涉厂房不存在漏水现象，亦未影响到港狮公司的生产经营，一审认定案涉部分厂房存在屋顶或墙壁渗漏情况属于认定事实错误。1、案涉厂房不存在漏水现象。1#、2#、3#是用于投入生产线进行食品加工生产，不存在任何漏水现象，不影响港狮公司的生产经营；4#用于存放冰柜，地面上一部分是油渍而非漏水造成，另外一滩水可能是因港狮公司自身原因造成，墙面亦无任何漏水痕迹；5#整洁干燥，并不影响港狮公司的正常使用，且事实上港狮公司也利用5#存放物品，其不能因暂未投入生产设备而主张该厂房不能正常使用；6#用于员工住宿及设备的研究室。综上。2、港狮公司在收到双源公司的催缴函件时，并未提出过厂房存在漏水现象。可见，其当庭提出漏水与事实不符。3、双方并未约定港狮公司可以漏水为由，主张减免租金。另根据《合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。双源公司交付给港狮公司使用的厂房均可正常使用、收益，港狮公司没有拒付租金的理由，也不符合要求减少租金或不支付租金的调减，故不能以此抵扣港狮公司使用空地部分的租金及押金。二、押金部分，双方均未对此提出诉请，一审直接进行抵扣，超越职权范围。三、案涉合同约定港狮公司应向双源公司支付违约金。合同并未约定，法律亦并无规定港狮公司可以拒绝支付违约金。一审以双源公司交付的租赁物存在瑕疵为由认定港狮公司无需支付违约金，适用法律错误。四、案涉合同明确约定双源公司出租给港狮公司使用的空地范围仅限于厂房两侧，不包括其他空地，且根据现场勘查照片来看，1#-5#厂房两侧均进行了搭盖，港狮公司用搭盖部分存放大型的机器设备、物品等，6#系宿舍楼，宿舍楼一侧是道路，另一侧港狮公司用于种植蔬菜（港狮公司的员工在一审中陈述是其用于种植蔬菜）。港狮公司员工使用场地的行为应视为港狮公司的行为。据此可见，双源公司已将空地交付港狮公司使用，港狮公司应依约按年5万元支付租金至实际返还租赁物。 港狮公司辩称：一、案涉合同应当继续履行。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条关于“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”及第十九条关于“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项。”的规定，因双源公司拒绝提供租金的增值税专用发票，造成港狮公司的实际损失可达178500元，且经多次协商，双源公司仍未同意提供增值税专用发票，继续造成港狮公司的损失，因此港狮公司迟延支付租金，主张将此前未能抵扣额的损失从应付租金中扣除，合情合理，也是在行使不安抗辩权。港狮公司不存在违约拒付租金的问题，双源公司无权解除合同。二、双源公司存在过错，致使港狮公司未能实际完整使用租赁合同中约定的租赁场地，租金应按实际出租面积收取。双方约定租赁物中除1、2、3号厂房可以正常使用外，其余租赁物均无法正常使用。4、5、6厂房长期漏水，港狮公司无法安装第二条生产线，导致其无法实现使用租赁物的目的。港狮公司多次要求双源公司进行维修，双源公司均未维修到无漏水的情况。因此，港狮公司有权暂停支付未能实际租用到的厂房的对应租金并要求合理减少租金。三、双源公司未将空地交付港狮公司使用，也不存在使用空地的事实依据，应扣除该部分租金。1、1号厂房边堆放煤可以证明空地系由双源公司支配，且该空地是指1号厂房及进厂门口空地。2、港狮公司在2、3号厂房边上放置生产辅助设备是双方约定厂房的正常使用，并非使用空地。3、双源公司将1号厂房部分出租于他人，港狮公司没有支付该部分租金，双源公司也未进行相应主张。因双源公司未实际交付空地，港狮公司也没有义务支付该部分租金。四、双源公司提前终止合同，应赔偿港狮公司各项损失等。至今港狮公司投资金额已达140万余元。若双源公司提前终止合同。按照《租赁合同》第五条第一款，应如数退还押金，按当年租金双倍返还港狮公司作为违约金并赔偿港狮公司装修费用、搬迁费用以及停止经营期间产生的一切损失费用。五、租金应在租赁物实际交付并可正常使用的前提下支付，港狮公司并未违约故意。港狮公司同意支付租金，但双源公司应当对租赁物进行维修至可以正常使用并应扣减港狮公司此前无法正常使用的租金，扣减的租金应从4、5、6号厂房租金中予以扣减。另，因一审法院在未查明事实的基础上认定港狮公司违约，按照港狮公司实际租赁情况，综合双源公司未开具增值税专用发票造成港狮公司的损失，并扣除没有实际使用的4、5、6号厂房这部分租金后，港狮公司又向双源公司支付了2018年1月至2019年9月30日的租金。 港狮公司上诉请求：1、继续履行双源公司与港狮公司签订的《厂房、场地租赁合同》；2、判令港狮公司在双源公司对厂房漏水进行维修达到正常使用后并扣除无法正常使用厂房的租金且在双源公司开具发票后支付于双源公司；3、由双源公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、案涉合同应继续履行。1、开具发票不仅是法定义务，亦应是合同义务之一，双源公司未予开具发票，港狮公司有权要求在双源公司开具发票后支付租金。2、除1#、2#、3#外，其他厂房均无法正常使用。港狮公司多次要求双源公司进行维修，但双源公司均未维修至无漏水状态。因厂房无法正常使用，港狮公司无法实现合同目的，有权依法行使抗辩权，暂停支付租金。3、港狮公司是食品生产企业，对场所有特别要求。港狮公司计划安装第二条生产线，但因其他厂房存在漏水而无法满足安装要求。且第二条生产线采购、安装、调试等投资额达几百万元，如租赁物未维修，港狮公司将会产生重大损失、4、港狮公司属于小微、生产形实体企业，法律应公平保护各方利益。据前，港狮公司暂停支付租金系为双源公司履行维修义务并使得港狮公司可以正常使用案涉厂房，双方应继续履行合同。二、未付租金应当扣减案涉厂房无法正常使用部分。1、4#、5#、6#厂房无法正常使用，租金应当从4#、5#、6#厂房租金中扣减。2、港狮公司同意支付租金，但双源公司应对案涉厂房进行维修至可正常使用，并扣减港狮公司无法正常使用部分的租金，双源公司还应向港狮公司开具发票。三、双源公司未将合同约定的空地交付港狮公司使用，故不存在空地租金。1、港狮公司提交的证据可以证明合同约定的空地一直由双源公司控制与使用，且空地是指1号厂房及进厂门口空地。2、港狮公司在2#、3#厂房边上放置生产辅助设备是双方约定的厂房使用，而非空地。3、1#厂房由双源公司部分出租于案外人。港狮公司未支付该部分租金，双源公司此前也未进行相应主张。此部分厂房双源公司并未交付于港狮公司。同样，空地部分也未交付港狮公司，港狮公司未向双源公司支付空地租金，双源公司在支付租金过程中也未进行任何主张。 双源公司辩称，1、港狮公司从未向提出发票或案涉房屋漏水的问题。案涉合同也未约定双源公司有出具发票的义务、缴纳税点及该税点的承担委托，故不能将所有责任与义务归结于双源公司。2、港狮公司未按时支付租金，属严重违约行为。3、案涉合同约定的空地属于厂房两侧的空地，港狮公司已将其大型设备安装在两侧的空地上，港狮公司也充分使用了空地，应当要支付空地租金。 双源公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双源公司、港狮公司之间于2015年8月1日签订的《厂房、场地租赁合同》；2.判决港狮公司腾房返还租赁厂房及场地，并支付拖欠租金425598元（暂计至2019年3月31日，此后的租金按每年35万元的标准继续支付场地使用费至返还租赁物为止）及违约金（以425598元为基数，自2018年10月1日起按日万分之五计算至实际付款之日止，暂计至2019年3月31日为38516.62元）。 一审法院认定事实：2015年8月1日，双源公司（出租方-甲方）与港狮公司（承租方-乙方）签订一份《厂房、场地租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于长乐市玉田镇琅峰村利浦路1号的该公司6座（栋）厂房等房屋（1#、2#、3#、4#、5#、6#，面积共计3500平方米）出租给乙方，厂房两侧空地给乙方使用，乙方充分了解租赁房屋权属及现状，并自愿承租；租赁期间自2015年10月1日至2025年10月1日；2015年10月1日至2018年9月31日计租金105万元，2018年10月1日至2021年9月31日计租金1102500元，2021年10月1日至2024年9月31日计租金1157625元，2024年10月1日至2025年9月31日计租金405169元；2015年10月1日至2025年9月31日空地租金每年50000元（甲方如需使用空地，需提前半年通知，乙方如不需要空地，需提前半年通知甲方）；乙方应在合同签订之日向甲方支付租赁押金30000元，若乙方中途不履行合同，甲方可不退还押金和已收租金；租赁合同期满或双方解除合同一个月内，甲方应将押金退还乙方；若乙方存在违反本合同项下义务造成甲方经济损失的，甲方可将押金用于抵扣补偿；租赁期间承租厂房内所产生的水电费、网络通讯费、管理费、维修费等由乙方承担；租金交纳方式为乙方应于每半年头一个月，将租金汇款存入甲方指定的银行账户内；在租赁期间，甲方提出要对租赁物或附属设施进行维修的，应提前七天通知乙方，乙方应积极协助配合，公共设施损坏维修甲方应及时提供服务；乙方租赁厂房的四周道路空地享用正当合理的免费使用权利，但乙方在使用租赁厂房的四周道路空地时，不得长时间堆垛物品等；若甲方无故提前终止合同，应如数退还押金，还应按当年租金双倍返还乙方作为违约金，并赔偿乙方装修费用、搬迁费用等损失；若乙方租赁期间，未按上述约定时间支付租金，每逾期一日，乙方应按租金金额的日万分之五支付滞纳金给甲方，超过一个月的，视为乙方放弃租赁，乙方除承担违约金外，甲方有权解除合同，收回租赁物，不退押金，给甲方造成的损失超过违约金和押金的，乙方还应赔偿造成的其他损失。订立合同后，港狮公司向双源公司交纳了30000元租赁押金，双源公司将双方确认的租赁房屋交付港狮公司（1#厂房未全部交付），港狮公司用该租赁房屋生产、销售食品。 港狮公司承租上述租赁房屋后，除已向双源公司支付部分租金外，截至2019年3月31日，尚欠房屋租金250598元未付（其中2018年4月1日至2018年9月31日未付房屋租金57600元，2018年10月1日至2019年3月31日的192998元房屋租金均未付）。双源公司因多次催收租金未果，乃诉至一审法院。另查，双源公司出租港狮公司的6栋房屋中，部分租赁房屋存在屋顶或墙壁渗漏情况。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双源公司与港狮公司签订的《厂房、场地租赁合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，系签约双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这是法律规定的依合同履行义务和严格履行义务原则。本案中，双源公司在订立合同后已将双方确认的租赁房屋交付港狮公司使用，履行了出租人的合同义务。作为承租人，港狮公司应当按照约定的时间及金额向双源公司支付租金。港狮公司未按约支付租金的行为，已构成违约，其欠付租金时间早已超过双方约定的甲方有权解除租赁合同的一个月期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双源公司有权依约解除租赁合同。况且，港狮公司不履行支付租金之主要债务，经双源公司催收仍未履行，亦具备《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除及第二百二十七条关于租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，出租人可以解除租赁合同的条件。双源公司主张要求解除其与港狮公司签订的《厂房、场地租赁合同》之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。港狮公司应予腾空返还租赁物，并支付相应的租金。港狮公司关于双源公司无权解除合同的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采纳。关于港狮公司应付租金金额问题。港狮公司对截至2019年3月31日未付250598元房屋租金的事实没有异议，一审法院予以认定。关于空地租金问题。一审法院认为，涉案租赁合同中虽约定有空地租金每年50000元的内容，但并未明确约定给乙方使用的厂房两侧空地的具体范围。且港狮公司认为双源公司所诉租赁空地并未移交，现有厂房两侧的附属设施不在有偿使用的空地范围。在双源公司未举证证明港狮公司有偿使用空地范围及其已按约定范围交付租赁空地的情况下，一审法院无法认定空地租金的具体金额。退而言之，即便现有厂房两侧的附属设施是在合同约定的有偿使用空地范围内，港狮公司应支付相应租金。但由于上述查明的双源公司出租港狮公司的部分租赁房屋存在屋顶或墙壁渗漏的租赁物瑕疵，客观上影响港狮公司对租赁房屋的正常使用，也应扣减相应的租金。有鉴于此，对双源公司主张的租金中的空地租金，一审法院不予认定、支持。因讼争租赁合同由于承租方不履行支付租金之主要债务提前解除，而双源公司出租的部分租赁房屋也有瑕疵，虽然港狮公司因要求继续履行合同而未对押金提出主张，其交纳的30000元租赁押金予以抵偿应付双源公司房屋租金。上述一审法院认定港狮公司欠付的截至2019年3月31日房屋租金250598元，扣除租赁押金30000元后，其余220598元房屋租金应予支付双源公司，并应按双源公司主张的每年35万元标准（2015年10月1日至2018年9月31日房屋租金标准，即月租金29167元），支付后续房屋租金至实际返还租赁物时止。港狮公司认为其有权暂停支付租赁费的辩解，一审法院不予采纳。对双源公司主张的违约金，因其租赁房屋的瑕疵，自身在履行租赁合同过程中也存在有违出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本义务之过错，及其未履行出租人应当履行的对租赁物维修之义务，故对其要求港狮公司支付违约金的诉讼主张，一审法院亦不予支持。 一审法院判决：一、解除双源公司与港狮公司于2015年8月1日签订的《厂房、场地租赁合同》。二、港狮公司于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋及场地腾空返还双源公司。三、港狮公司于判决生效之日起十五日内向双源公司支付截至2019年3月31日的房屋租金220598元，及2019年4月1日起至实际返还租赁物止的后续房屋租金（按月租金29167元计算）。四、驳回双源公司的其他诉讼请求。 二审中，港狮公司向本院提交以下证明资料：租金缴纳凭证。双源公司质证认为，确认收到该凭证记载的两笔款项，但认为此是港狮公司按照一审判决履行的一部分义务。 经审查，港狮公司提交的证明资料具备证据客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据 根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 另查明，2019年5月13日，港狮公司通过案外人林月仙账户向案外人郑师杰账户转账人民币99750元、99750元，共计人民币199500元，双源公司确认收到前述款项。 本院认为： 支付租金系承租方的基本义务，港狮公司有权以不支付租金的方式来行使抗辩权的前提在于双源公司的违约行为严重影响到港狮公司的正常经营。现港狮公司关于双源公司违约在先的主张有二：其一、港狮公司主张案涉4、5、6号厂房存在漏水问题，无法正常使用。一审法院通过港狮公司提供的照片及现场勘验情况，认定案涉部分厂房存在屋顶或墙壁渗漏情况，本院对此事实予以确认。但至于该渗漏能否作为港狮公司拒付租金的合法事由，应当根据渗漏的具体情况，视其对于案涉厂房使用所造成的影响程度。而从现有证据来看，港狮公司一直占有、使用案涉厂房，但其未能证明其中部分厂房存在无法正常使用的情况或其所称渗漏问题发生、持续的时间及影响经营的程度，亦未能证明其曾通知双源公司进行维修，且双源公司怠于履行维修义务。另，若依港狮公司所言，部分厂房渗漏已达到无法正常使用的程度，并已对其造成损失，则港狮公司理应要求双源公司进行维修或至少向双源公司提出异议，但从2015年10月1日起至本案诉讼前，港狮公司均未作出任何权利主张，有违正常商主体之理性。而至本案诉讼中，港狮公司又以此作为不支付租金的辩解事由，与其前述行为并不相符，故该辩解是否真实，存疑。基于以上情况，港狮公司以案涉部分厂房漏水导致无法使用为由拒付租金，依据不足，本院不予采信。其二、港狮公司上诉称双源公司未向其开具增值税专用发票，故其有权迟延支付租金，并将未能抵扣税款的损失从应付租金中扣除。但本案合同性质是租赁合同，合同双方的主要义务是交付租赁物和支付租金，案涉《厂房、场地租赁合同》并未约定双源公司应承担开具增值税发票的义务，港狮公司亦未提交证据证明租金中包括了增值税发票可抵扣的税款，故其相关主张依据不足，本院不予支持。若因本案相关的开票事宜，有纳税义务主体违反税务相关行政管理的规定，可依法向税务机关要求处理。综上，港狮公司关于其不支付租金系对双源公司的违约行为行使抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于租金的问题。首先，双方对于一审法院确认的截止2019年3月31日港狮公司尚欠付双源公司厂房租金250598元并无异议，本院对此不再赘述。至于该租金是否应予扣减，如前所述，港狮公司未能举证证明其所称渗漏问题发生、持续时间及影响经营的程度，且案涉厂房出现渗漏问题时，港狮公司负有通知双源公司维修的义务。但从现有证据来看，港狮公司并未履行前述通知义务，这使得双源公司客观上亦无法履行相应的修缮义务。一审法院在此情况下对租金予以扣减，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，本院予以纠正，港狮公司应当依案涉合同约定向双源公司支付其尚欠的厂房租金。同理，一审法院以双源公司存在未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以及未履行对租赁物维修之义务为由，免除港狮公司基于其根本性违约行为而应承担的违约责任，亦缺乏依据，本院予以纠正。双源公司要求港狮公司以未付租金为基数，按日万分之五的标准向其支付违约金，符合案涉《厂房、场地租赁合同》的约定，亦未超出法律规定的限额，本院予以支持。其次，关于空地租金，虽然案涉《厂房、场地租赁合同》约定空地租金为每年5万元，但在长达三年的履约过程中，港狮公司并未支付该部分租金，双源公司亦从未提出过相应的付款主张，可视为双方以实际行为对案涉合同关于空地部分的约定进行了变更，即空地部分不再计收租金。且本院还注意到，此与港狮公司、双源公司对案涉1号厂房未交付部分不再计收租金的处理方式是一致的。故港狮公司关于空地部分不计付租金的主张，有事实依据，本院予以支持。一审法院对此部分的裁判理由虽不当，但结论正确，本院予以维持。 关于押金问题。根据案涉《厂房、场地租赁合同》第5.5条关于“若乙方租赁期间，未按上述约定时间支付租金，……，同时甲方不得退还乙方押金，……。”的约定，因港狮公司未依约支付租金，双源公司有权不向其退还相应押金。一审法院将租赁押金抵扣港狮公司应付租金，缺乏依据，本院予以纠正。 综上所述，双源公司已将案涉厂房交付于港狮公司使用，但港狮公司未支付2018年4月1日至2018年9月31日的部分租金及2018年10月1日之后的全部租金，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。在此情况下，双源公司诉请解除案涉《厂房、场地租赁合同》符合双方约定及法律规定。一审法院对双源公司的该项主张予以支持，依据充分，本院予以维持。港狮公司在本案一审判决作出后向双源公司支付199500元款项并不能改变港狮公司的前述违约事实，亦不能产生继续履行合同的法律后果。对于该199500元款项，结合港狮公司关于该款项系用于支付2018年10月至2019年9月30日的租金的主张，及双源公司关于该款项系港狮公司按照一审判决履行的一部分义务的表述来看，双方实际上对于该款项应用于抵扣租金并无异议，故本院确认该199500元款项用于抵扣港狮公司欠付的租金，即截至2019年3月31日港狮公司欠付厂房租金为250598-199500=51098元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初806号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初806号第三项、第四项； 三、福建港狮食品有限公司应于本判决生效之日起十五日内向长乐双源针织有限公司支付截至2019年3月31日的厂房租金51098元及相应违约金（以250598元为基数，按日万分之五的标+准，自2018年10月1日起计算至2019年5月12日止；以51098元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月13日起计至款项付清之日止）； 四、福建港狮食品有限公司应于本判决生效之日起十五日内向长乐双源针织有限公司支付2019年4月1日起至实际返还租赁物止的后续厂房租金（按月租金29167元计算）及相应违约金（以实际欠付的租金为基数，按日万分之五的标准，自2019年4月1日起计至款项付清之日止）； 五、驳回长乐双源针织有限公司的一审其他诉讼请求。 本案二审案件受理费34404元，由长乐双源针织有限公司负担4915元，福建港狮食品有限公司负担29489元；一审案件受理费34404元，减半收取计17202元，由福建港狮食品有限公司负担14745元，长乐双源针织有限公司负担2457元。 本判决为终审判决。 审判长  林秀榕 审判员  陈 青 审判员  魏 昀 二〇一九年八月二十九日 法官助理蔡思婷 书记员林俊