上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初13574号原告(案外人)：朱建伟，男，1975年3月6日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国船舶工业物资华东有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周凤祥，董事长。委托诉讼代理人：童秉彬，上海金澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天天，上海金澄律师事务所律师。第三人(被执行人)：林锦华，男，1988年3月14日出生，汉族，户籍地福建省福安市春兴路XXX号鹤祥别墅区39幢B单元303室。第三人(被执行人)：上海众唐实业有限公司，住所地上海市长宁区中山西路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：林宇。第三人(被执行人)：上海踏顶贸易有限公司，住所地上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室。法定代表人：林丽华。第三人(被执行人)：上海岑玖贸易有限公司，住所地上海市宝山区河曲路XXX号XXX室。法定代表人：林锦华。第三人(被执行人)：黄锦峰，男，1979年11月13日出生，汉族，户籍地福建省福安市穆阳镇苏堤村苏堤尾路XXX号。第三人(被执行人)：林丽华，女，1982年10月25日出生，汉族，户籍地福建省福安市穆阳镇苏堤村苏堤尾路XXX-XXX号。第三人(被执行人)：福建众森集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道五一北路XXX号榕城商贸中心24层01室。法定代表人：林宇。第三人(被执行人)：福建省众塑生物降解薄膜有限公司，住所地福建省永安市曹远大兴工业区。法定代表人：林宇。第三人(被执行人)：林宇，男，1977年12月3日出生，汉族，户籍地福建省福安市穆阳镇东旭街XXX-XXX号。第三人(被执行人)：黄希菊，女，1977年9月14日出生，汉族，户籍地福建省福州市仓山区金桔路XXX号金山湾B地块57座207单元。原告朱建伟与被告中国船舶工业物资华东有限公司(以下简称中国船舶华东公司)、第三人林锦华、上海众唐实业有限公司(以下简称众唐公司)、上海踏顶贸易有限公司(以下简称踏顶公司)、上海岑玖贸易有限公司(以下简称岑玖公司)、黄锦峰、林丽华、福建众森集团有限公司(以下简称众森公司)、福建省众塑生物降解薄膜有限公司(以下简称众塑公司)、林宇、黄希菊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雁君、被告中国船舶华东公司委托诉讼代理人童秉彬到庭参加诉讼，第三人林锦华、众唐公司、踏顶公司、岑玖公司、黄锦峰、林丽华、众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建伟向本院提出诉讼请求：对位于江苏省无锡市行创六路XXX号房屋(以下简称系争房屋)带租约拍卖。事实和理由：江苏省无锡市行创六路XXX号、8号以及8号附属房屋(以下简称6号、8号房屋)为商业街，前所有权人无锡星洲科苑公用设施开发有限公司(以下简称星洲公司)曾将其出租给无锡欧陆风情餐饮发展有限公司(以下简称欧陆公司)经营，后星洲公司与欧陆公司因房屋租赁事宜产生纠纷，星洲公司诉至法院，要求欧陆公司搬离6号、8号房屋等。2012年12月25日，第三人林锦华取得6号、8号房屋的所有权。因第三人林锦华拖欠原告居间费用1,250万元，2013年1月14日，第三人林锦华将6号、8号房屋出租给原告以偿还上述债务，租赁期限自2013年1月14日起至2033年1月13日止。同日，第三人林锦华向次承租人发送《告知函》，告知次承租人其已成为6号、8号房屋的物权人，并愿意按原有租赁条件承受租赁合同，要求次承租人与原告签订转租协议。后原告前往6号、8号房屋行使权利，但遭到原承租人欧陆公司的阻碍，直至2016年6月10日才接手6号、8号房屋的经营管理权。2018年底，原告在得知系争房屋将被法院拍卖后提出执行异议申请，被法院裁定驳回，原告遂起诉。中国船舶华东公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与第三人林锦华涉嫌虚构债权债务关系以及租赁关系，妨碍司法执行。根据江苏省无锡市中级人民法院(以下简称无锡中院)的判决，原产权人星洲公司与原承租人欧陆公司之间的租赁合同于2014年2月9日解除，即便原告与第三人林锦华之间的租赁协议有效，上述时间也在抵押登记之后，不能对抗被告的抵押权；且原告自述2016年6月10日才接手6号、8号房屋的经营管理权，也在法院查封之后。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。林锦华、众唐公司、踏顶公司、岑玖公司、黄锦峰、林丽华、众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊均未到庭应诉，亦未答辩及举证。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《项目居间合同》，《租赁合同》及《补充协议》，虽被告对其真实性提出异议，但未提供相反证据予以反驳，本院对上述证据的形式真实性予以认定，但该组证据仅能证明原告与第三人林锦华曾签订过上述合同和协议，对于原告是否自2013年1月14日起承租系争房屋，仍需结合其他证据方能综合认定；原告提供的《告知函》，是以何种形式通知次承租人，原告并未提供相关的证据予以佐证，故本院对该份证据不予认定；原告提供的与三家餐饮公司签订的转租合同，因签订日期均在法院查封系争房屋之后，不具有对抗申请执行人的效力，故本院对该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年12月25日，第三人林锦华被核准登记为江苏省无锡市行创六路XXX号房屋的所有权人。2012年12月27日,中国船舶华东公司与众唐公司签订了一份《工矿产品购销合同》，向众唐公司购买总价为31,020,000元的冷轧卷7,050吨。当日，踏顶公司、岑玖公司、林锦华、黄锦峰、林丽华作为共同保证人，与中国船舶华东公司签订了《履约保证合同》，为上述《工矿产品购销合同》的债务承担共同连带保证责任。后中国船舶华东公司向众唐公司出具了商业承兑汇票用以支付货款。2013年1月6日，众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊作为共同保证人，与中国船舶华东公司签订了《履约保证合同》，为上述《工矿产品购销合同》的债务承担共同连带保证责任。后因众唐公司无法履行交货义务，中国船舶华东公司遂于2013年1月31日与众唐公司签订《协议书》，约定解除上述《工矿产品购销合同》，众唐公司返还货款31,020,000元并承担违约金。同日，中国船舶华东公司又与林锦华签订了《抵押合同》，林锦华以其名下位于江苏省无锡市行创六路6的房产(权证号为：锡房权证字第XQXXXXXXXXXX号)为上述《协议书》项下的债务提供抵押担保。2013年2月1日，中国船舶华东公司与林锦华办妥了上述抵押房产的登记手续。后因众唐公司及担保人均未按约履行《协议书》，中国船舶华东公司诉至本院。2014年5月14日，本院作出(2014)闸民二(商)初字第724号民事调解书，内容如下：“一、被告众唐公司向原告中国船舶华东公司返还货款31,020,000元及违约金(以31,020,000元为基数，按月息1%为标准，自2013年1月15日起计至实际清偿之日止)，分别于2014年5月30日前返还3,120,000元，于2014年8月30日前返还5,100,000元，于2014年11月30日前返还5,100,000元，于2015年3月30日前返还5,100,000元，于2015年6月30日前返还5,100,000元，于2015年9月30日前返还5,100,000元，余款于2015年12月30日前一次性付清；二、被告众唐公司于2014年5月30日前向原告中国船舶华东公司偿付律师费100,000元；三、本案案件受理费减半收取为106,429.50元(原告已预缴),由被告众唐公司负担，于2014年5月30日前支付给原告；四、若被告众唐公司届时未按期足额履行上述第一至三项还款义务，原告中国船舶华东公司可就未付余款一并申请执行，并可以与被告林锦华协议，以位于江苏省无锡市行创六路6的房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿(本次抵押登记的债权数额为31,020,000元)，该抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归被告林锦华所有，不足部分由被告众唐公司清偿；五、被告林锦华、被告踏顶公司、被告岑玖公司、被告黄锦峰、被告林丽华、被告众森公司、被告众塑公司、被告林宇、被告黄希菊就被告众唐公司上述第一至三项债务共同承担连带保证责任”。2014年7月25日，中国船舶华东公司依法向本院申请执行，执行案号为(2014)闸执字第1782号。2014年9月，本院轮候查封系争房屋(上海市浦东新区人民法院于2013年10月30日正式查封系争房屋)，后因被执行人无财产可供执行，本院裁定终结本次执行程序。2018年12月17日，本院作出(2018)沪0106执恢693号执行裁定书，拍卖被执行人林锦华名下座落于江苏省无锡市行创六路XXX号房产，以清偿债务。2019年2月，原告向本院提出书面执行异议，要求对系争房屋带租约拍卖。同年2月27日，本院作出(2019)沪0106执异39号执行裁定书，驳回原告的异议请求。二、2012年10月18日，第三人林锦华(甲方)与原告(乙方)签订一份《项目居间合同》，约定：甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用原则，经友好协商，就乙方居间无锡市行创六路欧陆风情街项目权利义务相关事宜达成一致意见，签订本合同如下：第一条佣金数额甲方经乙方居间项目成功，甲方支付给乙方1,250万元作为乙方居间项目的佣金。据原告代理人当庭陈述，行创六路欧陆风情街项目的交易金额为9,000余万元。2013年1月14日，第三人林锦华(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订一份《租赁合同》，约定：甲方将无锡市行创六路6、8号房屋及附属设施整体出租给乙方，租赁期限为20年，自2013年1月14日起至2033年1月13日止，租金计算周期以每12个月计算，租金为80万元/12个月，租赁期限内租金总计为1,600万元，甲乙双方确认租赁标的于2013年1月14日交付。由于甲方在取得租赁标的前，原业主星洲公司将租赁标的出租给欧陆公司，并由欧陆公司将部分物业再次租赁给第三方，次租赁并未到期。根据甲方与星洲公司签订的房地产买卖合同的约定，星洲公司负责解除与欧陆公司间的租赁合同。故甲方同意次承租人按照原有租赁条件继续承租，出租方的合同权利由乙方行使，包括签订租赁合同、收取租金、行使租赁解除权等。同日，双方签订一份《补充协议》，约定如下：一、甲乙双方确认租赁合同期限内乙方应付租金总额为1,600万元；二、乙方已于2012年10月18日为甲方提供无锡市行创六路欧陆风情街居间服务，根据甲乙双方合同约定，甲方应付乙方居间费为1,250万元；三、甲乙双方同意上述第一、二项各自所享债权相互抵销，即乙方应付租金总额冲抵甲方应付居间费，双方应负担的税费由甲乙双方各自负担；四、本协议签署后，甲方确认乙方已支付租赁合同项下全部租金。三、2014年1月24日，江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院(以下简称开发区法院)受理星洲公司诉欧陆公司房屋租赁合同纠纷一案。法院经审理查明：2006年1月1日，无锡星洲工业园区开发有限公司(以下简称星洲开发公司)与欧陆公司签订商业配套用房租赁合同，约定：……4.1星洲开发公司将其公司所有的位于行创六路XXX号共计6,887平方米的商业配套用房租赁给欧陆公司使用，星洲开发公司应在2006年1月1日把商业配套用房交付给欧陆公司，租赁期限自房屋交付给欧陆公司之日起至2025年12月31日。此后，星洲公司新建造了无锡新加坡工业园行创六路XXX号、XXX号商业配套用房及8号东侧地块的停车场，该些房屋亦出租给欧陆公司使用。另查明，2007年12月25日，商务部发出批复，准予星洲开发公司存续分立为星洲开发公司和星洲公司，其中星洲公司的经营范围为公用设施开发经营，自由房产及配套设施经营，企业服务。2008年6月，星洲公司领取了行创六路XXX号、7号、8号房屋的房屋所有权证。2011年6月25日，星洲公司与欧陆公司签订了补充协议，约定：……4、星洲公司有权向第三方整体转让该物业，转让移交时双方租赁合同自然终止。欧陆公司在星洲公司与受让方正式转让协议签署并收取首笔转让款后最多3个月内与星洲公司完成交接并迁出商业街。欧陆公司和承租户之间的租赁合同以交接时间为界，之前的债权债务由欧陆公司与承租方处理，交接后的剩余期限的租赁合同由受让方继续履行。2012年12月25日，第三人林锦华作为所有权人领取了行创六路XXX号、8号房屋的房屋所有权证。2013年12月17日，案外人平潭综合实验区兴达投资有限公司作为所有权人领取了行创六路XXX号房屋的房屋所有权证。开发区法院认为，截止2013年12月17日，行创六路6、7、8号房屋已经全部转让，星洲公司与欧陆公司签订的租赁合同已经符合了双方约定的终止条件。根据星洲公司提供的证据，其公司于2014年1月26日在公证处的见证下向欧陆公司邮寄送达了关于解除租赁关系的最终通知函，按照双方合同约定的送达条件，双方租赁关系确认于2014年2月9日解除。2015年12月9日，开发区法院判决如下：一、欧陆公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付星洲公司2013年1月1日至2013年12月17日的部分租金117,375元。二、欧陆公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出行创六路XXX号、7号、8号房屋及8号房屋东侧场地。三、驳回星洲公司其他的诉讼请求。四、驳回欧陆公司的反诉请求。欧陆公司不服一审判决，提起上诉，无锡中院于2016年5月10日判决驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于原告对系争房屋主张的租赁权能否排除执行。本案中，原告主张自2013年1月14日起承租系争房屋，但除了一份《租赁合同》及补充协议外，不能提供任何直接证据证明实际承租系争房屋的事实，也不能提供租金支付的凭证。根据原告所述，因其促成了第三人林锦华以超低价购买行创六路欧陆风情街项目，故第三人林锦华需支付原告居间费1,250万元，上述居间费用1,250万元与6号、8号房屋20年的租金1,600万元冲抵，原告无需支付剩余租金。本院认为，原告关于居间费与租金相互抵销的陈述缺乏证明力。首先，本案所涉居间服务的佣金费率高达到百分之十几，远远超出一般商业地产的居间佣金水平。如原告所述属实，第三人林锦华通过原告提供的居间服务，以远低于市场价格购得行创六路欧陆风情街项目，则星洲公司的相关经办人员可能已涉嫌违规。其次，居间费用1,250万元和20年的租金1,600万元冲抵后，还剩350万元租金无需再行支付，也与一般的商业逻辑以及交易惯例不符。故本院认定原告提供的证据不足以证明其与第三人林锦华之间存在真实的房屋租赁关系。即便原告与第三人林锦华之间就系争房屋存在真实的租赁关系，根据原告与第三人林锦华签订的《租赁合同》，原告在承租系争房屋时明知原产权人星洲公司与欧陆公司之间的租赁关系尚未解除，而根据无锡中院的判决，星洲公司与欧陆公司确认双方的租赁关系于2014年2月9日解除，故原告与林锦华之间的租赁关系，最早也只能从2014年2月9日起算。另根据无锡中院2016年5月10日作出的判决，欧陆公司应于判决生效之日起三十日内迁出行创六路XXX号、7号、8号房屋及8号房屋东侧场地，也就是说原告直至2016年5月10日以后才有可能实际占有系争房屋。无论是租赁关系的成立时间，还是原告实际占有系争房屋的时间均在法院查封之后，故原告对系争房屋主张的租赁权亦不能对抗执行。综上，原告要求对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求，本院不予支持。第三人林锦华、众唐公司、踏顶公司、岑玖公司、黄锦峰、林丽华、众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱建伟的诉讼请求。案件受理费46,800元，由原告朱建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张春雷审 判 员  唐星芝人民陪审员  葛忠芬二〇一九年八月二十七日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……