山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初1665号 原告：沈某，男，汉族，1973年12月31日出生，住威海市环翠区。 被告：孙某，女，汉族，1947年10月18日出生，住威海市环翠区。 被告：戚某1，男，汉族，1966年1月27日出生，住威海市环翠区。 被告：戚某2，男，汉族，1968年8月11日出生，住威海市环翠区。 被告：戚某3（曾用名：戚运才），男，汉族，1971年2月14日出生，原住威海市环翠区戚家夼1号702室，现住址不详。 原告沈某与被告孙某、戚某1、戚某2、戚某3被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈某、被告孙某、戚某1到庭参加诉讼，被告戚某2、戚某3经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付海韵华府A区5号412室房产；2、请求被告协助原告办理海韵华府A区5号412室房产所有权转移登记手续。事实及理由：2016年6月2日，原告与被告孙某、戚其健（被告孙某的丈夫，被告戚某1、戚某2、戚某3的父亲）签订《威海市房屋买卖合同》，合同约定戚其健、被告孙某将海韵华府A区5号412室房屋以450000元的价格出售给原告，戚其健、被告孙某于2017年12月31日前交付房屋并协助原告办理过户手续。合同签订后，原告按照合同约定支付了上述款项，戚其健出具了相同数额的收据。戚其健于2019年2月6日去世，被告孙某作为合同相对方和戚其健的继承人，被告戚某1、戚某2、戚某3作为戚其健的继承人，理应向原告交付房屋并协助原告办理房屋过户手续。现被告拒不履行义务，故原告诉至法院，请求处理。 孙某辩称，被告戚某3向原告借款，用涉案房屋作抵押，被告孙某、戚其健与原告签订的是抵押合同，并非房屋买卖合同；被告孙某、戚其健并未收取任何款项。 戚某1辩称，对涉案情况其并不清楚。 戚某2、戚某3未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋即位于海韵华府A区5号412室房屋系由原戚家庄后一区097号房屋拆迁而来。2006年1月16日，戚其健与威海豪迈房地产开发有限公司签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，约定将戚其健位于戚家庄后一区097号房屋（建筑面积78.76平方米）予以拆除，为其安置的房屋坐落A5号楼（施工号）4层412室，建筑面积为92平方米。戚其健系被告孙某的丈夫，被告戚某1、戚某2、戚某3的父亲，于2019年2月6日去世。原、被告因被继承人债务清偿产生纠纷，故原告于2019年3月19日诉至本院，请求处理。 庭审中，原告为证明戚其健、被告孙某将涉案房屋出售给原告，向本院提交了签订时间为2016年6月2日的《威海市房屋买卖合同》及戚其健出具的金额为450000元的收据、房屋所有权转移登记申请书。房屋买卖合同的主要内容为：戚其健、被告孙某同意将海韵华府A区5号412室房屋以450000元的价格出售给原告，原告于2016年6月2日前一次性支付戚其健、被告孙某现金450000元人民币，戚其健、被告孙某于2017年12月31日前交付涉案房屋并协助原告办理过户手续。经质证，被告孙某称房屋买卖合同背面落款处的签字是其与戚其健所签，正面的签字与其无关，收据是否是戚其健出具的其不清楚，房屋所有权转移登记申请书并非被告所签。被告戚某1同被告孙某的质证意见。对此，原告称房屋买卖合同中记载的房屋转让价款和付款时间是被告戚某3、案外人刘杰与原告三人协商的，房屋交付时间是原告与戚其健、被告戚某3协商的。 原告另为证明购买涉案房屋已经支付了相应款项，向本院提交了借记卡交易明细（2016年4月26日，转账190000元；2016年6月2日，原告女儿沈依浓现金支取120000元；2016年4月26日，刘杰妻子丛映霞现金支取200000元），并称房屋转让价款450000元中有200000元是被告戚某3从刘杰处借的，是否出具欠条，原告不清楚，现在该款项算原告欠刘杰的，等房屋处理好后，原告将该款项还给刘杰。经质证，被告称对原告提交的该证据并不知情。被告戚某1同被告孙某的质证意见。 原告为证明该买涉案房屋的协商过程，申请证人郭某出庭作证。证人证实其与被告戚某3系同学关系，与原告系朋友关系，因被告戚某3向其借款，其无能力，故证人向被告戚某3介绍原告及刘杰，被告戚某3向刘杰借款200000元（现金），向原告借款约250000元（好像通过转账的方式支付），因被告戚某3称过几天就偿还借款，故当时没有约定利息，对于借款担保，被告戚某3称其父亲名下的一套房产即涉案房产将来留给他，可用该房产作抵押，如果将来还不上就用涉案房屋抵顶，刘杰让原告一并处理，由原告签订买卖合同；签订合同前，被告戚某3曾当着证人的面给家里打电话，并与其父亲商定合同事宜，此后具体签订合同时证人因有事未在场；签合同前，被告戚某3向刘杰借款200000元现金，并向刘杰出具相应数额的欠条，其失踪后，刘杰还曾拿着欠条找过证人，证人将欠条撕毁后，为刘杰重新出具欠条，称被告戚某3的借款由其偿还；丛映霞系刘杰妻子。经质证，原告称很多事证人都某不清楚，其也不在场，都是原告与被告戚某3联系的，且证人的部分陈述与本案无关；被告孙某对证人证言没有意见，被告戚某1称对涉案事实并不清楚。 本院认为，本案争议的第一个焦点问题为原告与戚其健、被告孙某之间系房屋买卖合同关系还是借款担保法律关系。本院对此分析如下：首先，从民事法律行为形式上看，虽然原告与戚其健、被告孙某签订了房屋买卖合同，但作为合同主要内容的房屋价款、付款时间等均是原告与被告戚某3、案外人刘杰协商的，并非与合同的相对方即戚其健、被告孙某协商；其次，从民事法律行为的履行上看，涉案房款并非由戚其健、被告孙某收取，而是由被告戚某3收取，且该款项并非均由原告支付，其中200000元款项系案外人刘杰的款项，原告未提供证据证实刘杰将上述债权转让给原告，从原告提供的借记卡交易明细可以看出，签订合同前已经支付被告戚某3大部分款项，且结合证人证言及原告陈述可知被告戚某3对收到的上述款项曾分别向原告、案外人刘杰出具了相应数额的借条。综上，出售涉案房屋并非戚其健与被告孙某的真实意思表示，仅是因被告戚某3与原告之间存在民间借贷关系，戚其健与被告孙某作为父母出于对儿子的信任、疼爱用涉案房屋为被告戚某3的借款提供担保。 本案争议的第二个焦点问题为原告与戚其健、被告孙某签订的房屋买卖合同的效力问题。有效民事法律行为构成要件为：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，被告戚某3向原告借款在前，戚其健、被告孙某与原告签订房屋买卖合同在后，且房屋价格、款项支付等均非原告与戚其健、被告孙某协商，而是与被告戚某3协商，故从买卖行为本身看，戚其健、被告孙某并未有出售涉案房屋的真实意思表示，涉案房屋买卖合同对戚其健、被告孙某无约束力。 综上所述，因原告与戚其健、被告孙某不存在真实的房屋买卖合同关系，故其诉请要求被告立即交付涉案房屋并协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，无法律依据，本院不予支持。原告可以民间借贷为由向款项的实际借款人即被告戚某3主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  吕俊芳 人民陪审员  周玉明 人民陪审员  祝业昌 二〇一九年八月八日 书 记 员  王磊磊