天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初82661号原告：天津开发区五正方建筑工程发展有限公司，住所地天津开发区腾飞路18号C2单元301室。法定代表人：王群，总经理。委托诉讼代理人：张涧，天津涧联律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛秀颖，天津涧联律师事务所律师。被告：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天6-1-2504。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：**，该公司员工。委托诉讼代理人：高喜燕，该公司员工。被告：占海标，男，1986年9月1日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。被告：吴庆丹，女，1986年10月3日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。第三人:马风英，女，1971年8月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市翠峦区。原告天津开发区五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）与被告天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）、占海标、吴庆丹、第三人马风英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五正方公司委托诉讼代理人张涧、牛秀颖，被告海瑞公司委托诉讼代理人**、高喜燕，以及第三人马风英到庭参加了诉讼。2019年7月25日，被告占海标、吴庆丹经本院合法传唤，无正当理由拒不参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告五正方公司向本院提出诉讼请求：1.被告海瑞公司支付拖欠租金200万元（至2018年3月31日合同到期日），并自2017年10月1日起依约定按照日万分之五的比例支付违约金至上述租金实际支付日；2.判令被告海瑞公司腾空天津市滨海新区海通街80号物业楼105至107、111、117、121至123号房屋，合计面积198.27平米，恢复原状，交还原告，并按照每平米每天0.274279元支付自2018年4月16日起至实际腾空交还日止的占用费；3.判令被告占海标、吴庆丹共同腾空天津市滨海新区海通街80号1号楼B区1层、C区1层、D区1层、F区1层及南侧空地，共计2997.42平米，扣除第三人马风英占用的51.84平米（1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE）后，面积为2945.58平米，并以2997.42平米为基数，按照每平米每天0.932288元的标准支付自2018年4月1日至实际腾空交还日的房屋占用损失费；并判令第三人马风英腾空其占用的51.84平米房屋，并交还原告；4.判令被告海瑞公司依照合同约定自2018年4月1日起至实际交还日，按年租金日万分之五的比例承担逾期交房违约金；5.请求判令被告海瑞公司偿付原告前期垫付的电费5000元，支付2018年6月前的保安费277086元，并按每月1.56万元的标准支付保安费至涉诉房屋实际交还日止；6.判令被告支付2017年12月至2018年3月拖欠的水费及滞纳金122887.8元，拖欠2017年至2018年采暖费642922元；7.判令被告海瑞公司继续承担上述房产实际交还前的环境卫生保洁费用；8.判令若被告海瑞公司不主动履行本案诉请第五至第七项请求时，原告可依据实际发生的合理费用全部由被告最终承担，且待判决支持和生效后可以直接申请强制执行；9.判令被告海瑞公司已交付的履约保证金50万元，依合同约定归原告所有；10.本案诉讼费用，由被告负担。事实和理由：2012年11月9日，五正方公司与海瑞公司签订了书面合同约定，房屋总面积31165.2平方米，（场院）占地面积55274.04平米，年租金312万元，租期五年至2018年3月31日等。诉争房屋整体包含在前述租赁范围内。合同履行期间，海瑞公司私自将1号楼B区1层、C区1层、D区1层、F区1层及南侧空地，共计2997.42平米转租给被告占海标，被告占海标与被告吴庆丹系夫妻关系，共同经营超市。被告占海标吴庆丹又私自将其中部分房屋转租给第三人马风英。被告在合同履行期间，有失诚信，未依约履行，存在多项违约，主要表现在暗中转租，超期出租，自作主张拆改房屋结构，私搭乱盖，拖欠租金和水、电、采暖等费用，未尽管理职责等。2018年3月31日，原告与被告海瑞公司合同期满，双方不再续租。被告占海标、吴庆丹，第三人马风英占用原告房屋，亦无合法依据，故提出上述诉请，请求法院判准。被告海瑞公司辩称，认可原告主张。相应房屋的占用情况，面积和房号属实，我们占用的房屋，同意腾房，也同意交付房屋占用费。结合双方合同履行情况，实际上原告2017年11月4日事实上终止了与我公司的合同关系，我公司只同意支付房租至2017年12月1日，同意不足部分从保证金中扣除。此外，原告曾经承诺减免我公司租金38万，即便租金计算至2018年3月31日，被告也只欠162万元。不同意支付逾期交房违约金，原告从2017年11月4日的不当做法，事实上在2017年4月11日终止和与我公司的合同，同时给我公司及海通街80号租户造成了巨大损失，原告应自己承担相应责任，且我公司已自2017年12月1日之后不再实际控制管理海通街80号，故原告诉请的卫生费、保安费、水费、电费等费用不应由我公司负担。同时，此后到合同期满，原告应向我们赔偿损失，我们保留追究原告责任的权利。被告占海标、吴庆丹辩称：海瑞公司和我们之间的合同签到2018年6月30日，并注明房租金额，每年以十万元增长，我们认为和海瑞公司合同签到2023年3月，合同未到期。当时合同约定的4500多平米，其中包括了搭建部分，后来违建部分被拆除，拆除后剩余建筑面积2700多平米左右，700多平米被告已撤出，最后一排拆除后大概1500平米左右没使用，现在还有500多平米由被告用于经营超市。第三人马风英辩称，原被告之间的纠纷跟我无关，我租的吴庆丹的地方，按期交纳了房租，不应该提前腾空。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月15日，天津开发区建设发展局向天津开发区建筑管理站下达了针对“开发区建筑工人新村工程”设计方案的批复，该工程用地为临时用地，建设内容为民工宿舍、物业管理用房。2007年5月25日，天津经济技术开发区管理委员会通知，建设建筑工人村是我区为改善建筑工人居住条件，促进平安泰达、构筑和谐社会的重要举措。批准其土地使用年限为十年，该地块为国有预留土地，不可转让，不可挪作他用。前述工程由五正方公司作为建设单位负责项目建设。2012年5月30日，建筑工人村项目建成，具备使用条件，五正方公司就如何投入运营，向天津经济技术开发区管理委员会提交书面请示。2012年10月8日，天津经济技术开发区管理委员会批复，建筑工人新村项目由五正方公司自主经营；该项目土地使用年限调整为自此批复之日起，使用期限十年；正式运营前，要求五正方公司完成消防验收、房屋安全鉴定等相关必备条件，保证项目正常安全运营。2012年10月22日，天津市滨海新区公安消防支队出具开发公消验[2012]第0041号建设工程消防验收意见书：我分局消防处对五正方公司申报的开发区工人新村工程进行了消防验收。经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更应依法向我处申请建筑工程消防设计审核和验收。2012年11月9日，五正方公司与海瑞公司签订《公寓租赁合同》，约定五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓（物业楼第三层除外）出租给海瑞公司，公寓建筑面积31165.2平方米；海瑞公司所承租房屋用于工人宿舍、商业服务、办公；租赁期限为五年，自2013年3月31日起至2018年3月31日止；年租金312万元,其中第一期租金于完成房屋安全鉴定后三日内交纳三个月的租金78万元，2013年3月31日前交纳三个月的租金78万元，以后的租金交纳待正式租期满六个月的前30日内一次性支付下一期六个月的租金，即以后每次一次性交纳租金为156万元，一次类推；自合同签订之日三日内，海瑞物业公司向五正方公司交纳履约保证金50万元，以保证其按合同约定履约，租赁期满，如果五正方公司验收正常且海瑞公司无违约事宜，五正方公司在办理完交接手续后三日内将履约保证金退还；海瑞公司将承租公寓的部分转租给第三方的，必须经五正方公司书面同意，且转租终止日期不得超过本合同约定的终止日期，海瑞公司须将与第三方签订的租赁合同报五正方公司备案；合同终止或解除后，除双方另有约定外，海瑞公司应在合同终止或解除之日起15日内将其所有的财产、物品清理完毕，并恢复原状；本合同到期前，海瑞公司若需继续租用公寓，应于合同租赁期限届满六个月前向五正方公司书面提出续租要求，经双方协商一致后，重新签订合同，双方在租赁期限届满三个月前就续租条件仍达不成一致意见的，五正方公司有权将公寓租给第三方。海瑞公司未按合同约定按时足额交纳租金的，逾期一天，应按年租金万分之五向五正方公司支付违约金；海瑞公司擅自将出租公寓全部或部分转租他人，或将本合同项下的权利义务转让给他人的，五正方公司可以解除合同外，海瑞公司交纳的未到期租金及履约保证金不予退还。合同签订后，五正方公司即将诉争房屋交由海瑞公司管理。庭审中，五正方公司确认收到海瑞公司保证金50万元；双方确认，截至2018年3月31日，按照合同约定标准结算，欠付租金数额为200万元。2018年3月31日，原告向海瑞公司发出《催告函》，因双方签订的《租赁合同》已期满，函告海瑞公司立即腾空房屋、恢复原状，偿付前期所欠房租金162万元、前期垫付的电费5000元等。2017年7月2日，海瑞公司与被告占海标签订《房屋租赁合同》，约定海瑞公司将天津市滨海新区海通街80号1号楼B区一层、C区一层、D区一层、F区一层及南侧原空地（包括搭建部分）面积4554.94平米出租给占海标；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日；租赁期限届满，占海标需要继续承租该房屋的，应于租赁期限届满前三个月，向海瑞公司提出续租书面要求，经海瑞公司同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。2018年7月1日至2020年6月30日租金为165万/年，2020年7月1日至2023年租金为175万/年。合同期内双方约定的房屋租金为155万/年，采取半年支付的方式，提前一个月支付；合同签订后，海瑞公司即将前述房屋交付占海标、吴庆丹使用。海瑞公司确认占海标、吴庆丹依约支付租金并承担水电费。海瑞公司表示房屋租金收取截至2017年11月30日。第三人马风英陈述其自2016年10月19日开始租用占海标、吴庆丹承租房屋中部分房屋，经原告与第三人马风英核实具体位置为1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE，面积为51.84平米。第三人并主张一年一续签，一年一交租金，租金标准为每年40000元，租金交至2019年11月4日，其仅提交了2017年10月17日至2018年10月17日房租4万元的收据。2017年11月4日，五正方公司张贴告示，内容大致为：我司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，我司通知各商户及租户，我司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后我司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，请各商户及租户做好相应腾退准备工作；从本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户，配合我司做好过渡期的公寓安全生产管理工作，杜绝发生任何安全生产及其他责任事故；即日起，请各位商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，请自行承担相应损失。2017年12月1日，天津经济技术开发区安全生产监督管理局、天津市滨海新区公安局开发分局、天津市开发区公安消防支队、天津市滨海新区市场和质量监督管理局开发区分局等部门联合发出《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，载明因开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动。被告海瑞公司亦通知各租户，办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜。海瑞公司提供的多份退租申请，载明了相应结算日期为2017年12月1日。2018年3月31日，原告与海瑞公司签订的租赁合同到期后，海瑞公司仍天津市滨海新区海通街80号物业楼105至107、111、117、121至123号房屋，合计面积198.27平米；占海标、吴庆丹占用天津市滨海新区海通街80号1号楼B区1层、C区1层、D区1层、F区1层及南侧空地，共计2997.42平米，扣除第三人马风英占用的51.84平米（1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE）后，面积为2945.58平米；马风英占用1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE，面积51.84平米。五正方公司于2018年1月10日交纳电费2000元，1月15日交纳电费3000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，本案所涉临时建筑系就经主管部门批准建设，原告系经天津经济技术开发区管理委员会授权的经营主体，故其与承租人海瑞公司订立的租赁合同，应当认定有效，双方应当遵照履行。关于原告诉请海瑞公司支付合同期内租金200万元及相应违约金的诉请，海瑞公司抗辩合同未到期，原告张贴告示等影响了海瑞公司以及小租户的正常经营，实际上海瑞公司2017年12月1日之后就已经停止管理，双方租赁合同已事实上终止，故租金只能计算至2017年12月1日。对此，本院认为，结合双方提供的证据及当庭陈述，相关部门确实在2017年12月1日张贴过相关通知，但没有明确全部经营户停止经营，且原告也没有明确表示合同提前终止，基此，本院认为原告并未表达与海瑞公司提前解除租赁合同的意思表示，此外被告所举证据亦不能证实双方租赁合同符合法定解除事由，基此，海瑞公司抗辩租赁合同于2017年12月1日提前终止无事实法律依据，本院不予采信。被告海瑞公司另抗辩，原告曾对其做过减免租金38万元的意思表示，本院认为，被告提交的微信截屏中记录了相关减免38万元的相关事宜，原告虽不认可该微信的真实性，但是结合原告于2018年3月31日曾向被告催告过162万元租金，以及原告立案时诉请海瑞公司给付162万元租金（后变更为200万元），且无法做出合理解释的情形，根据证据优势原则应能认定原告确实有让免部分租金的意思表示，对海瑞公司的该抗辩，本院予以采信。基此，被告海瑞公司应给付原告截至2018年3月31日欠付的租金162万元。关于欠付租金的违约金，原告主张依照合同每日万分之五计算，被告海瑞公司经本院释明，认为标准过高，且认为不应承担。对此，本院认为，被告海瑞公司拖欠原告租金，势必给原告带来资金占用的损失，但原告主张标准过高，且无其他证据证实损失的发生，本院酌情依照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算原告的利息损失，在此基础上再上浮30%确定海瑞公司应当承担的违约责任。因双方均未能举证证实具体租金欠付时间，原告主张依照合同约定半年一付租金，且租金提前支付，故主张自2017年10月1日支付违约金，并无不当，本院照准支持。关于腾房的诉请，因五正方公司与海瑞公司约定的租赁期限已届满，各被告以及第三人占用房屋已没有合法依据，应将所占房屋腾空并交付原告。本案中，被告海瑞公司、第三人马风英对原告所诉占用房屋的面积等予以认可，被告占海标、吴庆丹虽抗辩只使用了500多平米，其他的面积已腾空，但其未能提供证据证实已就相关房屋腾空并交付原告，故对其抗辩不予采信。综上，被告海瑞公司、被告占海标、吴庆丹以及第三人马风英应当腾退相应诉争房屋，交还五正方公司。关于房屋使用费一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。租赁期限届满后，海瑞公司、占海标、吴庆丹应将涉案场地交还给五正方公司，其仍占用五正方公司场地至今，应当支付五正方公司房屋使用费。关于海瑞公司的占用费，原告按照其双方合同约定的租金标准，自2018年4月16日计算房屋使用费，并无不当，海瑞公司对此亦无异议，本院予以照准支持。关于占海标、吴庆丹的占用费，根据本案查明的事实，在原告与海瑞公司租赁合同到期后，吴庆丹、占海标仍然占有使用天津市滨海新区海通街80号1号楼B区1层、C区1层、D区1层、F区1层及南侧空地，共计2997.42平米，扣除第三人马风英占用的51.84平米（1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE）后，面积为2945.58平米；其中第三人马风英占用的部分房屋面积的使用费，因所涉房屋仍属吴庆丹、占海标管理，其亦出租后收取租金，故原告诉请其一并承担该部分面积占用费，并无不当，本院予以支持。关于使用费标准，原告主张按照海瑞物业与占海标之间的合同标准每平米每天0.932288元计算，对此，本院认为原告与被告签订租赁合同，出租涉诉房屋，享有出租收益，对相应对价予以衡量，确定了租金标准，现因合同到期，房屋仍被占用，遭受损失，该损失参照原告与被告海瑞公司之间合同约定的标准更为合理，且相关案件中亦是按此标准予以支持，故本院酌情按照每平米每天0.274279元为标准支持。关于起算日期，原告主张自2018年3月31日与海瑞物业合同到期后次日即2018年4月1日起计算至实际腾空日，并无不当，本院予以支持。关于主张被告海瑞公司自2018年4月1日起至实际交还日，逾期交房违约金，本院认为，五正方公司基于房屋占用已主张使用费，故不存在因逾期腾房而产生的其他损失，其再行主张违约金无事实、法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告海瑞公司承担的电费，原告提供的证据能够证实电费5000元产生双方合同存续期间，且原告曾明确向海瑞公司函告给付，海瑞公司并未提出异议，故电费5000元，应由被告海瑞公司负担；关于保安费，原告未能提供充分证据证实相关保安费用实际产生的数额，以及该笔费用产生的合理性、必要性，其诉请由海瑞公司承担，无事实法律依据，本院不予支持。关于水费、供暖费，因原告仅提供《关于停止自来水供应的函》、《采暖费催缴确认书》，无法证实其相应费用已实际缴纳，故对此诉请本院不予支持。关于被告海瑞公司继续承担上述房产实际交还前的环境卫生保洁费用以及海瑞公司不主动履行本案诉请第五至第七项请求时，原告可依据实际发生的合理费用全部由被告最终承担，且待判决支持和生效后可以直接申请强制执行的诉请诉请，因诉请不明确，相关费用未实际发生，故相应诉请，本院不予支持。关于交付的履约保证金50万元，依合同约定归原告所有的诉请，本院认为，该50万元保证金系双方约定为保证合同依约履行而设定的履约保证金，具有违约金的性质，但本案中，被告海瑞物业虽然将相应房屋转租，但是五正方公司在工人新村处有办公场所、管理人员，应当对房屋转租情况知晓，结合涉诉房屋转租时间在六个月以上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，不能依此认定五正方公司有权认定海瑞公司存在违法转租行为并扣留50万元保证金。关于海瑞公司的其他逾期交纳租金等行为所承担的违约责任本院亦依法确认海瑞公司需承担的相应违约责任及占用费，故原告再行主张50万元保证金为违约金，于法无据，本院不予支持。因海瑞公司同意相关保证金抵扣海瑞公司欠付租金，结合其合同期内欠租金数额，海瑞公司还需给付五正方公司合同期内租金112万元，并承担相应逾期交付租金的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告天津海瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津开发区五正方建筑工程发展有限公司欠付租金112万元及违约金（以112万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍再上浮30%，自2017年10月1日起计算至实际支付之日）；二、被告天津海瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内从承租的“天津开发区海通街80号物业楼105至107、111、117、121至123号房屋，合计面积198.27平米”迁出，将其交还原告天津开发区五正方建筑工程发展有限公司；并自本判决生效之日起十日内以198.27平米为基数，按照每平米每天0.274279元支付自2018年4月16日起至实际腾空交还日止的使用费；三、被告占海标、吴庆丹于本判决生效之日起三十日内从其占用的“天津市滨海新区海通街80号1号楼B区1层、C区1层、D区1层、F区1层及南侧空地，共计建筑面积2997.42平米，扣除第三人马风英占用的51.84平米（1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE）后，面积为2945.58平米”的房屋迁出，将其交还原告天津开发区五正方建筑工程发展有限公司；并自本判决生效之日起十日内以2997.42平米为基数，按每日每平方米0.274279元支付自2018年4月1日起至实际腾空交还之日止的使用费；四、第三人马风英于本判决生效之日起三十日内自其占用的“天津市滨海新区海通街80号1号楼1层横轴B7至B8、纵轴BB至BE，面积为51.84平米”的房屋迁出，将其交还原告天津开发区五正方建筑工程发展有限公司；五、被告天津海瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津开发区五正方建筑工程发展有限公司垫付的电费5000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36336元，由原告负担25263元，被告天津海瑞物业管理有限公司负担11073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  司 媛代理审判员  姜传明人民陪审员  郑 丹二〇一九年八月十四日书 记 员  张宗芳