江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1204民初4314号原告：张银珠，女，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：高贵，江苏海之阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟慧慧，江苏海之阳律师事务所律师。被告：泰州市姜堰区地产总公司，住泰州市姜堰区三水街道上海路88号，统一社会信用代码913212047040108993。法定代表人：吴子玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：章俊，江苏锦泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。第三人：泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司，住泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路248号，统一社会信用代码91321204790850113X。法定代表人：贾书礼。第三人：江苏未来房地产开发有限公司，住泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。法定代表人：秦连喜，该公司总经理。原告张银珠与被告泰州市姜堰区地产总公司（以下简称地产总公司）、第三人泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦公司）、第三人江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告的委托诉讼代理人高贵、翟慧慧，被告的委托诉讼代理人章俊、顾蓉到庭参加诉讼，第三人晨曦公司、未来公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告剩余拆迁补偿款1034526元，赔偿原告因房屋被拆迁而造成的利益损失2075615元；2.判决被告向原告给付停产停业损失56289元（暂计算至2018年12月）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年7月，原告与被告、第三人晨曦公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定原告将位于姜堰区建筑面积为128.16平方米的非住宅营业性用房交被告拆迁，拆迁补偿安置方式为原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置过渡期为18个月，总补偿款为1261133元，等。协议签订后，原告按约将房屋腾空后交被告拆迁，原告仅领取部分补偿补助款及提前拆迁奖计226607元，剩余拆迁补偿款1034526元未领取，用于代转安置房购房款。上述协议签订后，被告向原告提供拟安置房屋结构户型图，图纸显示营业性用房为上下三层，并注明了门面宽度与长度，原告选择的营业用房面积为189.9平方米，上下三层。安置过渡期届满时，被告用于安置拆迁户的房屋尚未开工建设，被告构成违约。原告原有房屋被拆迁后，该地段由第三人未来房地产公司进行商业开发，但实际建成的房屋与拆迁时被告提供给原告的拟安置房屋结构户型图完全不符，门面宽度、长度均与约定的尺寸不符，且结构不合理，实用面积很小，基本丧失营业性用房的使用价值，而且营业用房只建了一二层，没有按原图纸建三层。原告选择原址产权调换的合同目的不能实现，双方约定的产权调换安置方式无法履行，请求法院依法判决。被告地产总公司辩称，原、被告仅签订了产权调换协议，没有签订房屋购买协议。对安置房的面积、楼层、结构户型、门面宽度、长度等尚未协商确定。第三人未来公司开发的姜堰罗马嘉园项目已于2016年11月18日通过竣工验收，用于安置原告的房屋已具备交付条件，原告可以按照约定选房。原告预留的安置房购房款，被告已支付给第三人未来公司，用于抵算购房款。关于停产停业损失，原告已领取至2018年2月14日，被告同意按有关规定支付。原告要求变更产权调换协议没有法律依据，请求法院依法判决。第三人晨曦公司、未来公司未作陈述，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：（一）2010年7月26日，原告与被告、第三人晨曦公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定原告将位于姜堰区建筑面积为128.16平方米的非住宅营业性用房交被告拆迁，原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置房的具体房号以其签订协议并腾空交房的先后顺序选择确定，另行签订安置房产权调换协议，双方按规定结算差价，原告同意拆迁补偿款中的1034526元代转安置房购房款，此款在结算产权调换差价时，不计付利息，等。协议签订后，原告按约将房屋交被告拆除，被告向原告支付了其余相关补偿补助款及提前搬迁奖。（二）2012年1月10日，第三人未来公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权，后第三人未来公司在该地段开发了罗马嘉园项目，该项目于2016年11月18日通过竣工验收。第三人未来公司开发罗马嘉园项目是发包给江苏万邦建设集团有限公司（以下简称万邦公司）建设，2016年2月未来房地产公司和万邦公司对罗马嘉园相关房屋进行联合销售，其公布的销售价格为人民路两层商业用房均价每平方米19600元，西桥南街一层店铺每平方米14600元，彭垛路一层店铺每平方米11280元。2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为15000元。（三）在第三人未来公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权后，被告通过区财政部门将各拆迁户预留的安置房购房款转交给了第三人未来公司。（四）原告与被告及第三人晨曦公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议后，原告已领取停产停业损失至2018年2月14日。（五）在第三人未来公司开发的罗马嘉园小区房屋经综合验收合格后，被告一直未书面通知原告选房。在本案审理过程中，被告拟安置罗马嘉园长江东路32号营业用房给原告，但双方对相关问题未能协商一致。（六）罗马嘉园长江东路32号营业用房经测绘部门实测，建筑面积为130.62平方米，其中一层建筑面积为65.31平方米（含公摊面积5.31平方米）；二层建筑面积为65.31平方米（含公摊面积5.31平方米）。本案争议焦点为：一、原告要求要求变更产权调换的安置方式为货币补偿的安置方式是否应当支持；二、原告要求被告返还房屋拆迁补偿款并赔偿相关损失是否应当支持；三、原告主张的停产停业损失应当计算到何时？关于争议焦点一，本院认为，原告与被告、第三人晨曦公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。该协议中约定原告选择的安置方式为原地段产权调换，并预留了一定的补偿款用于缴纳安置房价款，原告原房屋拆迁时，原、被告并未签订房屋购买协议，对安置房屋的层数、结构等并未作出明确约定，现用于拆迁安置的房屋已经建成，原告可以在原地段选择安置房屋，原告以被告提供的房屋结构不合理，要求变更安置方式，其理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，关于原告预留的拆迁补偿款应由原、被告在交付安置房屋时进行结算，原告要求返还，本院不予支持。原告要求被告赔偿可得利益损失，无事实根据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，原告房屋拆迁后的停产停业损失，被告已支付至2018年2月14日，对于2018年2月14日之后的停产停业损失，被告姜堰地产总公司表示同意支付，故对原告主张的停产停业损失，被告应当支付至本判决生效之日，标准按每月5747.4元计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告张银珠支付停产停业费用（自2018年2月15日起至本判决生效之日止，按5747.4元/月计算）；二、驳回原告张银珠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31961元，由原告张银珠负担29592元，被告泰州市姜堰区地产总公司负担2369元（原告同意其预交的案件受理费中的2369元，由被告泰州市姜堰区地产总公司向其直接支付，本院不再退还，被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费31961元。审 判 长  宋晓晖人民陪审员  韩 愈人民陪审员  王宏如二〇一九年八月二十日书 记 员  王丹琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。