民 事 判 决 书（2019）粤06民终6099号上诉人（原审被告）：佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：梁波，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楹，广东卓盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜木平，女，汉族，1978年12月22日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：冷文斌（系杜木平的丈夫），住江西省宜春市袁州区。上诉人佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司（以下简称百盈源公司）因与被上诉人杜木平租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。百盈源公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判驳回杜木平除主张解除租赁合同之外的其他诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由杜木平承担。事实和理由：一、一审判决认为“被告开业时间的延误导致原告无法在预期时间内经营案涉商铺，致使原告签订合同的目的无法实现”属于事实认定错误，本案不存在合同目的不能实现的情形。1.百盈源公司已于2018年5月25日将涉案商铺实际交付杜木平使用，并通知杜木平入场装修。根据杜木平提供的微信聊天记录，百盈源公司已于2018年5月5日允许杜木平进场装修施工；杜木平签署的《商户交铺确认书》确认涉案商铺于2018年5月25日已交付使用；此外，杜木平还向百盈源公司提交《商户装修申请审批表》《施工承诺书》《装修施工消防安全责任书》，其中《施工承诺书》明确杜木平“定于2018年5月25日对涉案商铺进场施工，计划2018年7月25日完工”。以上证据均可相互印证百盈源公司已履行合同约定的交付商铺的义务，并通知杜木平进场装修，杜木平对该项事实均已确认。涉案商铺所属工程于2018年4月份完成工程竣工验收消防备案，已符合合同约定的交付标准。因此，百盈源公司已向杜木平交付涉案商铺，杜木平亦应当依照合同约定，在两个月的免租装修期过后，向百盈源公司交纳相应租金。2.案涉商铺不位于某广场内部，是位于某广场外部的对外街铺，因此装修后即可进行正常经营，完全不受某广场整体开业时间的限制，不存在合同目的不能实现的情形。涉案商铺所在工程已于2018年6月29日完成竣工验收备案，证明商铺本身质量已符合国家验收标准，杜木平亦对案涉商铺进行装修，装修完毕后即可正常对外开业，能达到杜木平在商铺开设面包店的合同目的。商场的整体开业时间与个别商铺的开业完全是两个概念，某广场的开业与个别商铺的开业不能混为一谈，某广场里个别商铺的营业时间并不受某广场开业时间影响，在2018年5月份，已有承租的商铺(如维也纳酒店、健身房、儿童乐园等)进场装修施工，且于装修完毕后，在某广场开业前已经有多个商铺早已进行营业。更何况杜木平的商铺位置是处于商场的外部，而不是处于商场内部，杜木平认为对某广场的开业时间延误导致其商铺迟迟未能开业只是一个借口，百盈源公司的开业时间根本不会对杜木平的营业造成影响。商场的整体开业只是一个活动的形式，是为了加强整个商场的宣传效果，增强商场气氛，按照行业惯例，一般都是商家先入驻开业，待商场人气旺盛之后再挑选合适的时间为整体开业时间并安排大型宣传活动，以增强宣传效果，商铺的开业不以商场整体开业为前提，而且租赁合同中也没有约定必须要商场整体开业才属于合同生效、开始计算租金。杜木平的《退铺申请》的退铺理由中也提及到是因为商场人气不足、人流不够的原因而申请退铺的，按商业常态来说，无论新旧商场，不可能每个商场都是人气旺盛的氛围。做生意不可能一本万利，杜木平的经营风险应由其自身来承担，杜木平将自身的经营风险转嫁到百盈源公司身上是不公平的，杜木平完成大部分装修后迟迟不经营，还无故要求退铺，严重影响百盈源公司的整体商业气氛，该铺位装修了一部分后不继续装修，又不缴纳租金，百盈源公司存在难以再另行出租和拆掉原有装修需要花费成本的风险，对百盈源公司造成了一定的经济损失。全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室对于我国合同法第94条第4项关于“合同目的不能实现”情形解释为“履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益；继续履行不能得到合同利益；债务人拒绝履行合同的全部义务；履行质量与约定严重不符，无法通过修理、替换、降价的方法予以补救”，故，是否严重影响当事人订立合同所期望的经济利益是判断标准。杜木平与百盈源公司建立的是长期租赁关系，其签订合同的目的是经营面包店，某广场的整体开业时间并不会严重影响杜木平的经济效益。即使百盈源公司迟延交付几个月，但是杜木平依然收铺并进场装修，应该视为其豁免百盈源公司迟延交付的责任，并认可商铺可以使用。而租赁合同中并无约定商场整体开业的时间，因此不能构成杜木平预期违约的理由。即使整体开业时间稍迟于交铺时间，因为有部分业主要装修，百盈源公司需要考虑全体租户装修进度，才能确定商场整体开业时间，这也是商业物业经营的行业惯例。因此即使如杜木平所述对其店铺经营产生一定影响，但并不影响杜木平对涉案商铺的使用权利，杜木平以某广场延误开业致使“严重”影响其经济效益为由解除合同，没有任何法律和合同依据。二、一审判决的依据不足，适用法律错误。本案百盈源公司没有任何违约行为导致合同目的不能实现，杜木平解除合同的行为缺乏法律依据和合同约定，应当承担违约责任。百盈源公司依法不应返还杜木平履约保证金、已付租金、装修保证金、购电费用以及不予赔偿装潢设计、装修费用，杜木平违约解除合同，过错在杜木平，因此其所谓损失不应由百盈源公司承担。1.本案不存在致使合同目的不能实现的情形，杜木平不能享有法定或约定的解除权。杜木平无故提前要求解除合同，百盈源公司不存在违约行为，并有权没收履约保证金，不予退还已收租金、装修保证金。杜木平在本案中提前要求解除合同，已违反了《租赁合同》第十四条第五款之约定，百盈源公司有权不返还履约保证金、租金、装修保证金。按照合同约定，杜木平单方提前解除合同而导致自身利益受损，属于其自身过错，应当由杜木平自己承担损害后果。《租赁合同》已明确约定涉案商铺可能因工程竣工原因存在延迟交付的问题，杜木平对此已知悉并予以确认。《租赁合同》第三条明确约定，百盈源公司可根据建设情况提前或推迟交付(若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延)，故在合同签署时百盈源公司已对商铺交付可能存在推迟的问题进行了释明，杜木平作为完全民事行为能力人在签订合同时有审慎注意的义务，其签订合同则表示其认同合同条款并已预见到该商铺有可能存在延迟交付的情形。因此，百盈源公司迟于《租赁合同》暂定的2018年3月1日交付商铺并不构成违约。本案百盈源公司并无任何违约行为导致合同目的不能实现，《租赁合同》具备履行条件，可以继续履行，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除的情形，一审判决适用该条规定认定杜木平有权解除合同属于法律适用错误，应予以纠正。另外，某广场已于2018年12月23日整体宣传开业，整体开业之前两个月已经很多商户在经营，因此，假设杜木平继续装修并开铺，不影响其使用商铺并获得收益的权利。根据《租赁合同》第五条第二款约定，杜木平不按合同约定履行其应承担的义务，百盈源公司有权从履约保证金中扣除相应款项；杜木平违反了《租赁合同》第十四条第五款约定，无故提前解除合同，甲方有权不予返还保证金。杜木平已实际占有、使用涉案商铺，无权要求返还已收的租金。2.一审法院判决百盈源公司返还购电费用没有事实和法律依据。杜木平向百盈源公司支付购电费后，百盈源公司只是按照杜木平的购电度数向供电局代为购电，因现在购电卡为杜木平持有，若百盈源公司向其返还购电费，杜木平仍可持有购电卡继续用电，或者将购电卡退回供电局领取余款，因此杜木平会构成不当得利，不能要求百盈源公司返还购电费。即使要求百盈源公司返还购电费，杜木平应先向百盈源公司返还购电卡，走正常的退费程序确认使用度数，按已使用的度数进行电费结算。3.一审法院判决百盈源公司赔偿装潢设计费用、装修费用的依据不足。一审法院仅凭《杜小姐某广场面包店结算表》来认定杜木平支付了装修费用39437元的依据不足。杜木平仅能提供一份《杜小姐某广场面包店结算表》作为证据，却未能提供转账记录、交易流水、发票收据等证据予以证明，不能证明杜木平支付装修费用的实际金额。杜木平占用百盈源公司的商铺，既不正常经营，也不按期缴纳租金，在百盈源公司发函催告杜木平缴纳租金后，杜木平仍迟迟未履行缴纳租金的义务，对百盈源公司造成严重的经济损失。而且杜木平的商铺位置位于某广场正门口的一线位置，其不对外经营的行为严重影响某广场整体商业氛围，已违反了《租赁合同》第十三条第十二款关于“为维护某广场的良好经营环境，杜木平不能无故停业”的约定。百盈源公司为了及时止损，才无奈另行招商进驻，将杜木平的装修装饰物推倒重作，对于百盈源公司和第三方的新租户来说，无疑造成了经济损失，这都是杜木平迟迟怠于履行缴纳租金以及经营商铺的义务所致的，杜木平违约解除合同导致自身损失应由其自身承担。杜木平辩称,某广场附近道路在2018年8月实际没有通车，围挡没有拆，其他商铺没有装修，也没有营业，杜木平也停止装修，不可能在2018年8月对外营业。杜木平向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同，并且由百盈源公司退回该租赁合同的押金44058元、租金14686元及百盈源公司收取的其他费用(装修保证金3000元、购电费用1999.40元)共计63743.40元；2.百盈源公司赔偿杜木平因投入资金进行装修及购买店内设备的费用105585元(明细为装潢设计费用7000元、广州某机械设备有限公司货架等52000元、某制冷设备11800元、店铺装修费用34785元)的50%，即52792.50元；3.百盈源公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月19日，杜木平(承租方，乙方)与百盈源公司(出租方，甲方)签订《某广场商铺租赁合同》，约定(节选)：1.甲方将坐落于佛山市高明区某号商铺(下称租赁物)出租予乙方。2.租赁物仅限乙方经营面包用途，经营品牌为乐味。3.租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。甲方应于2018年3月1日前将租赁物交付乙方，甲方可根据建设情况提前或推迟交付(若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延)。4.租赁物免租装修期为2个月，自交付之次日起计算，非不可抗力不作顺延。乙方在免租装修期内无需缴纳租金，但须承担物业管理费、水电费和公摊水电费。5.乙方应当在签订合同之日向甲方缴纳44058元的履约保证金。履约保证金仅用于履约保障，乙方无权主动用保证金抵扣租金、物业管理费和水电费。但若乙方不按本合同的约定履行其应承担的义务的，甲方有权从保证金中扣除相应款项。履约保证金也可作为乙方对外营业的质量保证金。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对某广场造成不利影响时，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金代乙方缴纳罚款(金额以政府处罚通知为准)。合同终止且乙方履行完毕相关义务后30日内，乙方应退还履约保证金收据原件，甲方同时将剩余的履约保证金7个工作日内无息退还给乙方。6.租金：2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金标准为14686元/月。7.租赁物交付标准：租赁物为毛坯交付，层高为5.8米，水电到租赁物门口，预留排污管道、通风管道，实墙间隔，大门为玻璃门。8.装修：乙方需要装修租赁物的，须事先把装修方案提交甲方，并由某广场管理处办理施工许可手续后方可开工，否则甲方有权责令停工，并有权中止水电供应。9.违约责任：乙方逾期缴纳租金、物业管理费、水电费或其他任何费用不超过15日的，每逾期1日按逾期款项金额的3‰缴纳逾期违约金，逾期达15日以上的，甲方有权停止商铺水电供应，直至乙方缴清拖欠的款项为止，且同时有权不经催告而直接解除合同。甲方无故提前解除合同的，须向乙方双倍返还保证金；乙方提前解除合同的，甲方有权不予返还保证金。2017年12月19日，杜木平向百盈源公司支付了A16、A17商铺押金44058元、免租期后第一个月租金14686元。百盈源公司当天向杜木平出具了金额为44058元的押金的收款收据及金额为14686元的免租期后第一个月租金的收款收据。2018年5月22日，杜木平的丈夫冷文斌在《商户交铺确认书》上“租户确认签名”处签名。该《商户交铺确认书》列明某市场某号商铺已于2018年5月25日交付使用。杜木平签收案涉A16、A17商铺后，即委托广州市某广告有限公司进行店铺室内装潢设计，产生装潢设计费用7000元；委托佛山市高明某动力广告有限公司进行装修，产生装修费用39437元。2018年6月11日，杜木平向百盈源公司支付了A16、A17商铺装修保证金3000元及购电费用1999.40元。2018年10月26日，杜木平向百盈源公司发出《退铺申请》，以百盈源公司承诺2017年年底开业但实际是2018年12月25日开业，承诺给予2个月的免租期但实际仅有6天免租期等为由，向百盈源公司提出退铺申请。百盈源公司对此未作回应。2018年11月7日，百盈源公司向杜木平发出《缴费通知》，要求杜木平缴纳2018年9月、10月、11月租金合共44058元。庭审中，杜木平称百盈源公司发通知说某广场在2018年12月23日开业，百盈源公司对此予以确认。同时，百盈源公司承认已将案涉A16、A17商铺租赁给他人。另查，案涉商铺所在的某广场(A栋酒店、裙楼B、裙楼C、地下室)于2016年10月10日取得《建设工程规划许可证》，于2016年11月15日进行工程消防设计备案，于2018年4月13日进行工程竣工验收消防备案，于2018年6月29日完成竣工验收备案。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。杜木平与百盈源公司于2017年12月19日签订的《某广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。从双方签订合同的时间2017年12月19日至百盈源公司确认的开业时间2018年12月23日之时间间隔，结合杜木平与百盈源公司工作人员的微信聊天记录来看，某广场的开业时间与杜木平签订合同时的预期时间存在较大出入，开业时间存在明显的延误。而在某广场尚未开业且杜木平未实际经营案涉商铺的情况下，百盈源公司竟要求杜木平缴纳2018年9月、10月、11月的租金，实为缺乏诚信的行为。百盈源公司的前述行为导致杜木平无法在预期时间内经营案涉商铺，致使杜木平签订合同的目的无法实现，百盈源公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于百盈源公司已将案涉商铺租赁给他人，案涉《某广场商铺租赁合同》客观上已无法继续履行，故应予解除。现杜木平主张解除该合同，而百盈源公司亦同意解除合同，因此，一审法院准许双方解除案涉租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，杜木平有权要求百盈源公司返还相关款项，并赔偿相关损失。关于百盈源公司应返还的款项问题。案涉租赁合同由于客观上无法继续履行而被解除，百盈源公司继续占有杜木平缴纳的履约保证金(即商铺押金)44058元没有法律依据，该履约保证金应返还给杜木平。另外，由于杜木平并未实际使用案涉商铺，故在该合同解除后，百盈源公司有义务将其预先收取的免租期后第一个月的租金14686元、装修保证金3000元、购电费用1999.40元退还给杜木平。杜木平主张百盈源公司返还前述款项共计63743.40元，合法合理，一审法院予以支持。关于百盈源公司应赔偿的损失问题。在杜木平明确提出退铺的情况下，百盈源公司未对案涉商铺的装潢、装修情况予以固定便仓促将案涉商铺租赁给他人的行为客观上导致案涉商铺的真实装潢、装修情况无从查实，因此，杜木平的相关装潢、装修损失只能根据杜木平举示的证据来认定。双方签订合同后，杜木平为履行合同作了一定的前期准备，包括委托广州市某广告有限公司进行店铺室内装潢设计，产生装潢设计费用7000元；委托佛山市高明某动力广告有限公司进行装修，产生装修费用39437元。案涉租赁合同由于客观上无法继续履行而被解除，前述费用必然成为杜木平的实际损失。作为违约方，百盈源公司应赔偿杜木平该项损失，现杜木平主张百盈源公司对前述损失承担50%的赔偿责任即23218.50元，合法合理，一审法院予以支持。杜木平诉请百盈源公司对广州某机械设备有限公司货架款52000元、广州市某制冷设备有限公司设备款11800元承担50%的赔偿责任，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除杜木平与百盈源公司于2017年12月19日签订的《某广场商铺租赁合同》；二、百盈源公司于判决发生法律效力之日起十日内向杜木平返还履约保证金44058元、租金14686元、装修保证金3000元、购电费用1999.40元，共计63743.40元；三、百盈源公司于判决发生法律效力之日起十日内向杜木平赔偿装潢设计、装修费用共计23218.50元；四、驳回杜木平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14481元，减半收取7240.50元(杜木平已预缴)，由杜木平负担1837.50元，由百盈源公司负担5403元。杜木平多预缴的案件受理费5403元，由其在判决发生法律效力之日起向一审法院申请退回。百盈源公司负担的案件受理费5403元，由其在判决发生法律效力之日起7日内向一审法院缴纳。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对上述证据经审查认定如下:百盈源公司提供的证据一与本案不具有关联性，本院不予采纳；百盈源公司提供的证据二仅能证明相关道路于2018年8月8日通车，不能否定《退铺申请》陈述的同年5月始未通车的事实，与本案不具有关联性，本院不予采纳；百盈源公司提供的证据三证明仅有个别商铺进行营业，不足以证明涉案商铺已符合对外经营的要求，本院对其关联性不子确认；百盈源公司提供的证据四证明其按约定送达地址向杜木平送达了解除合同通知，本院对其证明力予以确认。杜木平提供的证据一与其在一审期间提供的结算表不同，杜木平对此未能作出合理解释，本院对其真实性不予确认;杜木平提供的证据一及证据二证明的所付款项的收款人均为个人，杜木平未能举证证明个人与装修单位或供货单位的关系，本院对其关联性不予确认。经审查，本院确认一审法院认定的事实。另查明，百盈源公司以杜木平拖欠2018年9月、10月和11月租金共44058元为由，于2018年11月26日向杜木平发出解除合同通知。本院认为，本案二审的争议焦点为:百盈源公司在案涉的《租赁合同》中是否存在违约行为，应否向杜木平返还租赁保证金、租金、装修保证金、购电费用，并赔偿装潢设计及装修费用。百盈源公司与杜木平签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。根据合同的约定，案涉商铺的交付时间为2018年3月1日，虽合同约定百盈源公司可根据建设情况提前或推迟交付，但由于商铺经营追求经济效益，故商铺交付的时间仍应以不超出当事人的合理预期为限，而非交付商铺的时间可由出租人任意决定。关于本案中商铺的交接时间问题，百盈源公司主张其已于2018年5月25日交付了案涉商铺，故百盈源公司交付商铺的行为并不构成违约。对此，本院认为，杜木平虽于2018年5月22日在《商户交铺确认书》上签字并进行装修等，但由于案涉商铺于2018年6月29日方完成竣工验收备案，故案涉商铺在2018年5月25日并不具备法律规定的交付条件，杜木平交接商铺的行为不能视为对案涉商铺合法有效的交付。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。由于商业经营活动讲究效率，以追求经济利益为目标，百盈源公司长时间逾期交付符合使用用途的商铺予杜木平，长时间延误开业，未能为杜木平提供承诺的营商环境，必然对杜木平预期所要达到的经营投入、经营效果、经营目的产生影响，使其在订立合同时所要达到的目的无法实现，故一审法院确认杜木平与百盈源公司签订的《租赁合同》解除正确。百盈源公司在双方存在纠纷的情况下，未与杜木平协商解决合同解除后的装修事宜，未保全案涉商铺的装修，导致未能根据装修实物确定装修损失等，应承担相应的责任。一审法院为此根据杜木平提供的证据确定由百盈源公司赔偿一半的装潢设计、装修费用并无不当，故本院对一审法院确定由百盈源公司向杜木平返还租赁保证金44058元、租金14686元、装修保证金3000元、购电费用1999.40元，并赔偿装潢设计及装修费用23218.50元的判决予以维持。至于百盈源公司所称的杜木平所应退还的用电卡及应负担的电费问题，百盈源公司可另行主张，本院不予审查。综上所述，百盈源公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2631元，由上诉人佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年八月二十七日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪