江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初7984号原告：李稳祥，男，1981年8月26日生，汉族。委托诉讼代理人：荀大鹏，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：全丽，上海君澜律师事务所律师。被告：潘正东，男，1991年12月8日生，汉族。委托诉讼代理人：孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。原告李稳祥与被告潘正东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于公开开庭进行了审理。李稳祥的托诉讼代理人荀大鹏、全丽，潘正东的委托诉讼代理人孟凡营、吴成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李稳祥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已支付的费用共计146000元；3.判令被告赔偿原告实际损失41000元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月，被告以横幅、广告等方式将胜太路168号美食广场对外招商。原告系经营老卤面的个体户，受被告广告、美食广场效果图及宣传配套管理措施的吸引，于与被告签署《租赁合同》，租赁被告规划中的店铺9号，租期3年，从至止（具体以整体开业计租），年租金120000元、保证金10000元、押金10000元、年管理费12000元，还约定被告应对美食广场的管理，水、电、燃气的供应以及宣传吸纳人气等承担合同义务。、27日，原告向被告支付合同款共计146000元，被告在各项设施均未准备充足（未接通天然气）的前提下开业，并催促原告营业，原告以煤气罐替代天然气营业，且多次与被告沟通天然气配备事宜，但均未果。2019年1月，原告着手办理营业执照和卫生许可证，但未能成功，将未能办理的情况告知被告后，由被告协助办理并于2019年2月领取卫生许可证和营业执照。2019年2月底，胜太路168号美食广场沿街门窗被执法部门封死，2019年3月开始，原告与胜太路168号美食广场的其他租户一起维权并上访要求将封死的门窗打开，以便原告能正常经营，南京市江宁开发区管委会出具《信访事项处理意见书》，原告才知悉被告出租的店铺系违法建筑，依法不得出租。综上，原告为维护自身合法利益，依法提起民事诉讼，请求判如诉请。被告潘正东辩称：1.租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效；2.被告仅是作为南京佳煜佳餐饮管理有限公司（以下简佳煜佳公司）实际控制人代表公司与原告签署的租赁合同，相关合同权利义务均由公司享有或承担，被告不是本案适格被告；3.被告已按照租赁合同约定履行了相应的义务，原告无故不履行合同应承担相应的违约责任；4.案涉房屋已经存在并实际使用几十年的时间，相关政府部门也均认可案涉房屋的现状，如果最终查明案涉房屋缺乏合法建造手续，导致合同无效的原因也是由历史原因造成的，而原告在与被告签订租赁合同时对于房屋现状和使用情况是非常清楚的，且合同无效的原因并不影响其实际使用，原告仅是因为经营不善而以合同无效的理由提起本案诉讼，有违反公平，故原告的第二、三项主张不应得到支持；5.即使案涉租赁合同无效，原告也应当向被告支付房屋占有使用费、管理费至房屋实际交还之日；6.原告在签订合同时也没有尽到审慎注意的义务，对合同无效也应承担责任。综上，案涉合同合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求判决驳回。本院经审理查明事实如下：2018年9月9日，原告李稳祥（乙方）与被告潘正东（甲方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于档口租赁给乙方进行经营餐饮。乙方在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料，经营品项为老卤面。租赁期为3年（自2018年10月31日至2021年10月30日止，具体以整体开业计租）。乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元，甲方本着合共赢的原则，保证金分期退还……;档口租金为每年房屋租金120000元，保证金10000元，进场费10000元，年管理费12000元……。此外，双方对合同的相关权利义务亦作了其他约定。原告已依据合同向被告潘正东支付了1460000元（其中，一年租金120000元、半年管理费6000元、保证金押金20000元）。后，被告向原告交付了租赁标的物。原告花费了2500元制作了灯箱广告。关于原告何时交还租赁店铺的问题。原告主张其要求腾退店铺，并于2019年5月11日实际搬离。针对该主张，原告举证2019年5月5日前其与被告的微信记录截屏打印件，内容有“要不然我早就搬了，我从来没去闹唉，走正常途径吧，该咋判就咋判。”。被告质证对该截屏打印件的真实性认可，表示原告通知过被告说要搬走，但没有具体说哪一天搬走，截屏打印件中2019年5月5日的微信内容可以反映原告回复被告说“搬东西不得有个过程”，被告也要求原告注销营业执照和卫生许可证，但原告至今未办理店铺的返还和证照的注销并交还钥匙的相关手续。原告现有证据不能证明已于2019年5月11日搬离。庭审中，原告当庭表示若其没有进一步的证据证明其实际于2019年5月11日搬离案涉店铺，现明确表态，被告在庭后于当日可自行撬开门锁收回店铺，至于店铺内如有原告的财产，原告明确表示不要了，可视作抛弃物由被告处理。关于原告实际损失的问题。原告主张其为开业而花费的装修损失、购置器材损失等共计41000元。针对该主张，原告举证1.2018年12月12日向南京乐厨酒店设备销售中心支付3500元的支付凭证截图，证明其向南京乐厨酒店设备销售中心购买炉灶等经营设备支付了定金3500元；2.2018年12月20日再次向南京乐厨酒店设备销售中心支付5200元的支付凭证截图，证明其向南京乐厨酒店设备销售中心支付了尾款5200元；3.2018年11月24日向南京徽风皖灶餐饮管理有限公司支付加盟合作款29800元的收款收据图片打印件。证明其加盟该南京徽风皖灶餐饮管理有限公司的餐饮制作老卤面，支付加盟费29800元。其认为加盟费收据上明确载明交款单位为江宁胜太西路店，指向的就是原告案涉租赁经营的门店；4.2019年2月2日向制作灯箱广告的老板刘龙龙支付的灯箱广告费2500元的支付凭证截图，证明其为案涉租赁经营制作灯箱广告花费了2500元。被告质证对证据1.2.3的三性均不认可，认为不能证明原告所主张的损失的存在，即使存在损失也与其无关。对证据4的真实性认可，但认为并非原告的损失，其实际使用了一段时间，且如果合同无效，其仍可以拆除并继续使用，且原告此部分装修并未经过其同意，其不应承担赔偿责任。另查明，一、案涉租赁标的物无建设工程规划许可证，亦无证据证明系经主管部门批准建设。二、原告接收租赁标的物后进行了经营，实际起租期为2018年12月22日。三、佳煜佳公司成立于2018年9月25日，系自然人独资的有限责任公司，股东为潘正东。四、案涉租赁合同的款项均由潘正东个人收取，未入账佳煜佳公司。上述事实，有《租赁合同》、收据、收款收据、微信记录、工商资料及当事人的陈述等证据可以证实。本院认为，法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，案涉《租赁合同》应是被告为设立佳煜佳公司以自己的名义与原告签订的，现原告要求被告承担责任，并不要求佳煜佳公司承担责任，故依照上述法律规定潘正东是本案适格被告，并对原告承担责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告出租的标的物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告与被告间的租赁合同无效。对原告要求确认与被告签署的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，原告主张承租的店铺已于2019年5月11日交还，证据不足，本院不予采信，但鉴于原告当庭明确表示被告可在庭后当日自行撬开门锁收回店铺，店铺内如有原告的财产可视作抛弃物由被告处理，故本院确认原告承租的店铺于2019年5月28日交还。被告对此的辩称理由，并无合理的事实根据，亦无法律依据，故本院不予采纳。对于被告向原告收取保证金押金20000元，被告应当全额返还。对于原告占有使用期间的占有使用费和管理费，原告应按照合同约定支付，并应当在原告已支付的费用中予以扣除。经计算占有使用费为51945.21元、管理费为5208.79元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告制作灯箱广告费2500元，应当认定为原告的损失。被告作为出租方负有保证出租的标的物合法的义务，原告在签订租赁合同时亦负有审查租赁标的物合法的审慎义务，故对租赁合同无效应由被告承担主要责任，由原告承担次要责任。原告因合同无效遭受的该项损失，被告应按照其过错承担相应的赔偿责任。本院综合各项因素，对原告的该项请求予以部分支持，酌定被告赔偿原告该项实际损失1710元。对于原告请求赔偿的其他损失，因无充分证据证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告潘正东与原告李稳祥签署的《租赁合同》无效；二、被告潘正东返还原告李稳祥88846元，并赔付原告李稳祥损失1710元，合计90556元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回原告李稳祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4123元，由原告李稳祥负担350元，被告潘正东负担3773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  史朝霞二〇一九年八月二十日书记员  龚雨辰