山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初3594号原告：济南禹泓节能服务有限责任公司，住所地济南市历城区唐冶街道华夏帝苑8号楼3单元602室，统一社会信用代码91370112MA3NBMQM9B。法定代表人：宋绪丽，总经理。委托诉讼代理人：娄立斌，山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙明明，山东敢当律师事务所律师。被告：山东泰山帝苑集团有限公司，住所地泰安市东岳大街100号，统一社会信用代码91370900670527629L。法定代表人：张悦，总经理。委托诉讼代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：安文果，山东同畅律师事务所律师。原告济南禹泓节能服务有限责任公司与被告山东泰山帝苑集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南禹泓节能服务有限责任公司委托诉讼代理人孙明明及被告山东泰山帝苑集团有限公司委托诉讼代理人高丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南禹泓节能服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告继续履行2018年10月23日签订的《奥莱新天地空调系统托管合同》；二、请求法院依法判决被告支付原告空调运行维护费54000元，支付补贴费300000元，并承担逾期付款违约金19242元，合计支付373242元；三、本案的诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2018年10月23日，原告与被告以及案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司签订《奥莱新天地空调系统托管合同》，合同约定了合同期限、托管初期运行维护费用和补贴费用、费用的支付方式及支付时间、原被告双方的职责以及违约责任等相关权利义务。合同签订后原告依约履行了相应的义务，但被告并未按照合同约定支付款项，后原告多次催促被告履行合同义务，被告拒绝履行。综上，为维护原告的合法权益，根据相关的法律规定，特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。山东泰山帝苑集团有限公司辩称，原告所诉与事实不符，诉请继续履行托管合同依法不成立，一、原告据以起诉的合同系无效合同，奥莱新天地小区是被告开发建设的，工程完工房屋售出后，小区的所有设施设备及配套的所有权属于全体业主共有，日常的维护管理由小区物业负责，作为开发商对此不享有任何权利，2018年10月23日双方签订的托管合同，原被告自行签订，未经业主同意和授权，违反了相关法律规定，因此是无效的，现原告要求继续履行合同也是无效的；二、合同已经实际解除，2019年5月开始小区的空调系统由物业公司管理和维护。希望法庭在查明以上事实的前提下，驳回原告的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原被告双方进行了证据交换和质证。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原被告有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的维修记录表等及设备购买材料等一宗及被告提交的山东泰山帝苑物业服务有限公司出具的证明一份，原被告虽对两份证据均有异议，但综合两项证据可知，原告确实履行了合同约定的义务。故对该两项证据，本院均予以确认并在卷佐证。2.原告提交的《工作联系单》及邮政签收单各一份，被告称该其真实性有异议，但对签收单的情况作出说明，故本院认为该项证据系真实、有效且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。3.被告提交的《奥来新天地小区商品房预售合同》一份，原告对其真实性有异议，且称该合同中并未体现被告欲证实的事项。本院认为，该合同中附件六部分仅欲告知供暖制冷方式，并未就该设施设备的所有权作出相关约定，故对该证据，本院不予认可。4.被告提交小区业主签字的证人证言一份，原告称对该证人证言的真实性有异议，证人应出庭作证。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的证据，且原告对此有异议，故对该证据，本院不予认定。5.被告提交山东泰山帝苑物业服务有限公司出具的说明一份，原告对该证据的真实性无异议，但称被告系该公司的实际掌控人，故该证据不能作为认定案件事实的证据。本院认为该证据真实有效，但对于说明中载明的内容，因山东泰山帝苑物业服务有限公司现已实际接管该系统，与被告有利害关系，且对其中内容原告不予认可，被告亦无相应证据予以佐证，故本院对此证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，原告济南禹泓节能服务有限责任公司（乙方）与被告山东泰山帝苑集团有限公司（甲方）、案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司（丙方）签订《奥来新天第空调系统托管合同》一份，约定：本项目包含奥来新天第AB座商务楼住宅和14#住宅楼；本项目地埋管系统、机房系统及机房到入户阀门的管道为甲方投资建设，现甲方和丙方无偿将这部分委托乙方运营和维护，并由乙方直接向用户收取采暖制冷费用，该费用用于支付电费、运行管理和系统维修改造等以保障空调系统正常运行；现阶段因系统设计缺陷和设备老化、管理等原因造成运行亏损，甲方按现亏损金额补贴给乙方（满四年后不再补贴），用于乙方对系统的改造升级及本阶段的电费补贴，通过系统的改造升级和提高非居民采暖费用等措施，逐步实现乙方自负盈亏，实现本项目空调系统的长远运行；本合同期限15年；乙方的空调运行维护费用由甲方支付给乙方，每年支付人民币54000元，每年11月20日全额支付，乙方为甲方开具发票，商业部分采暖费用提高后甲方停止支付该项费用；补贴费用用于系统改造和电费补贴；甲方向乙方每年补贴的费用不得超过近三年亏损费用的平均值，并逐年降低，共补贴四年，第五年（含）后由乙方自负盈亏，补贴费用共计人民币900000元，第一年补贴30万元，第二年补贴30万元，第三年补贴20万元，第四年补贴10万元，补贴费用不含空调维护费用，补贴费用计划使用明细见附表；补贴费用支付时间为每年10月15日支付该年度的70%（如合同签订时间晚于该时间，合同签订后7日内支付第一笔补贴费用），每年5月1日支付该年度的30%，乙方应向甲方开具相应金额的发票；甲方需及时支付给乙方约定的相应费用，每逾期一日按应付金额的万分之三支付违约金。原被告双方均在合同上盖章确认。合同签订后，原告即开始空调维护工作。2019年8月6日，案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司出具《2018年冬季托管公司已改造保养项目》一份，载明：1.对2号机组的过滤器、冷冻油、氟利昂进行了更换；2.安装了温度流量测量设备。另，原告在庭审中提交维修记录表、开通记录表、空调运行和交接班记录及其为维护空调系统购买的设备等的交易记录及合同一宗，证实其确实维护了空调系统。另查明，被告至今未依约向原告支付空调运行维护费用及补贴费用，且自2019年6月起已由物业公司对空调运行系统进行管理。原告欲继续履行合同，被告称案涉合同无效，双方协商未果，原告诉至法院。本院认为，原告济南禹泓节能服务有限责任公司与被告山东泰山帝苑集团有限公司合同纠纷一案，争议焦点为：1.案涉合同是否有效；3.被告是否应向原告支付费用，若支付，须支付的金额。关于争议焦点一，原被告双方于2018年10月23日签订了《奥来新天第空调系统托管合同》，约定被告及其案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司将空调运行系统交由原告进行维护。被告辩称案涉空调运行系统设备的所有权属于全体业主共有，其与原告签订案涉合同未经业主同意和授权，合同应系无效，并提交了《商品房预售合同》一份。本院认为，首先，被告所提交合同中并未体现相关设备的所有权问题，即使该设备所有权确系属于全体业主，原告作为善意第三人，无从知晓该所有权问题，且该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的五项合同无效的情况，现案涉合同已实际履行，不应认定为无效；其次，《商品房预售合同》中明确约定物业出卖人委托山东泰山帝苑物业服务有限公司对奥来新天第实施前期物业管理服务，案涉《奥来新天第空调系统托管合同》系由被告和物业公司共同将本该由其管理的事项转委托由原告进行运行和维护，合同处分的对象并非空调系统，而是对其进行维护，故并未涉及到所有权问题，合同的相对方亦未涉及空调系统的所有权人。故被告的辩称无事实和法律依据，本院不予认可，案涉合同系有效合同。合同有效，故原告要求被告继续履行案涉合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二，原被告之间签订《奥来新天第空调系统托管合同》，合同约定被告应于每年11月20日向原告支付空调运行维护费用54000元，第一年支付补贴300000元，于合同签订后7日内支付70%，于5月1日支付30%。现原告已于2018年11月份至2019年5月份依约履行了空调系统的维护和运行义务，并对设备进行了维修、保养和更换，被告理应按照合同向原告支付相关费用，现被告拒不支付费用系违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但原告实际履行义务的时间为2018年11月份至2019年5月份，共计7个月，故被告亦应支付7个月的费用，空调运行维护费用为31500元（54000/12*7），补贴费用175000元（300000/12*7），共计206500元。故被告应向原告支付空调运行维护费用、补贴费用共计206500元。另，原告要求被告支付逾期付款违约金19242元，因被告确系违约，原告有权要求其赔偿损失，故对该项请求，本院予以支持。至于赔偿的数额，本院认为，根据双方签订的合同约定，“甲方需及时支付乙方约定的相应费用，每逾期一日按应付金额的万分之三支付违约金”，原告庭审中按照本金54000元、210000元、90000元，逾期天数分别为210天、230天、50天计算，按照该计算方式，调整后的违约金数额应为31500*0.3‰*210+175000*70%*0.3‰*230+175000*30%*0.3‰*50=11224.5元。故被告应支付原告逾期付款违约金11224.5元。原告要求被告支付担保费，但未提交证据，本院不予支持。另，关于被告辩称合同已实际解除，因未提交相关证据予以佐证，本院对此不予认可。综上所述，原被告应继续履行涉案合同，被告支付原告空调运行维护费用、补贴费用共计206500元及违约金11224.5元，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告济南禹泓节能服务有限责任公司与被告山东泰山帝苑集团有限公司继续履行双方于2018年10月23日签订的《奥来新天第空调系统托管合同》；二、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南禹泓节能服务有限责任公司空调运行维护费用31500元，补贴费用175000元，共计206500元；三、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南禹泓节能服务有限责任公司逾期付款违约金11224.5元；四、驳回原告济南禹泓节能服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3449.32元，由原告济南禹泓节能服务有限责任公司负担1164.32元，由被告山东泰山帝苑集团有限公司负担2285元，财产保全费2520元，由被告山东泰山帝苑集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  赵潇二〇一九年八月二十九日法官助理冯绥绥书记员魏志旭