河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初2908号原告：程英丹，女，汉族，1992年1月24日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王苏楠，河南博同律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵志毅，河南博同律师事务所实习律师。被告：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区建福路8号。法定代表人：林绍议，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘志勋，河南王城律师事务所执业律师。原告程英丹与被告洛阳天城房地产开发有限公司（天城公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。程英丹及其委托诉讼代理人王苏楠，天城公司的委托诉讼代理人刘志勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程英丹向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认双方签订的天城一品房源订购协议书无效；2.依法判令天城公司退还程英丹购房款439300元；3.依法判令天城公司按照年利率6%赔偿程英丹损失26358元；4.本案诉讼费等诉讼费用由天城公司承担。事实与理由：2017年6月5日，洛阳市西工区人民法院作出（2016）豫0303民初1821号生效民事判决书，判决天城公司返还程英丹购房款431754元及利息。由于天城公司无力返还购房款，2018年5月25日，程英丹、天城公司双方签订天城一品房源订购协议书，天城公司承诺将位于洛阳市西工区×××号房屋（建筑面积115.78平米）出售给程英丹，双方约定总房款为729300元，程英丹交付定金439300元。天城公司同意将生效判决偿还程英丹购房款431754元及利息抵作新签订的房源订购协议书的定金，并在房源订购协议书中备注：签订本房源订购协议之日，双方共同到西工法院撤销2017豫0303执1458号执行案件；待双方正式签订该房屋《预售合同》之日，双方到洛阳市房管局办理天城一品×××号房屋预告登记的注销。现程英丹发现，双方签订房源订购协议书中约定的房屋根本就没有房屋预售许可证，也从未办理过相关合法手续。双方签订《商品房预售合同》因违反法律性强制性规定应予以撤销。故程英丹诉至法院，望判如所请。天城公司辩称，（2016）豫0303民初1821号民事判决书所涉房屋买卖合同已解除。2018年5月25日，程英丹、天城公司达成的定购协议书，实际上是个执行和解，签订本协议书时，程英丹已知道天城公司没有办理本案所涉房屋房屋预售许可证。由于客观原因，至今天城公司未能取得房屋预售许可证，导致执行和解协议无法履行，程英丹可申请恢复执行。双方签订的定购协议书是双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，应属于有效协议。程英丹的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。本院经审理查明，程英丹曾因与天城公司房屋买卖合同纠纷诉至本院，本院于2017年6月5日作出（2016）豫0303民初1821号民事判决书，判决：“一、确认原告程英丹与被告洛阳天城房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0233407号《商品房预售合同》予以解除；二、被告洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程英丹购房款431754元及利息损失（以172754元为基数，按年利率6%自2013年12月27日起计算至实际履行之日止；以259000元为基数，按年利率6%自2014年8月3日起计算至实际履行之日止）；三、被告洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程英丹违约金4317.54元；四、驳回原告程英丹的其他诉讼请求。”2018年5月25日，天城公司作为甲方，与程英丹作为乙方签订《天城一品房源定购协议书》一份，约定：“房屋位置为×××号，建筑面积115.78㎡，定金439300元，优惠后总房款729300元，首付款439300元；本协议书在签订《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回，协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其他组成部分，未约定事项，以《商品房买卖合同》为准；签订本房源定购协议之日，双方共同到西工法院撤销2017豫0303执1458号执行案件，案件已全部执行完毕；双方正式签订该房屋《预售合同》之日，双方到洛阳市房管局办理天城一品天第园×××室房屋，合同编号为YS0233407，房屋代码为763435的商品房预售合同注销登记……”。该协议书签订当日，程英丹向天城一品支付房款7546元。天城公司当庭表示：关于程英丹支付的《天城一品房源定购协议书》所涉房屋购房款，双方约定将（2016）豫0303民初1821号民事判决书中判决的431754元用于抵作程英丹支付的购房款，后程英丹又向天城公司支付7546元房款，视为程英丹共支付了购房款439300元。天城公司还当庭表示，本案《天城一品房源定购协议书》中所涉房屋没有办理房屋预售许可证。程英丹认为，因该房屋没有办理预售许可证，天城公司没有售卖资格，故双方签订的关于该房屋的《天城一品房源定购协议书》应为无效。天城公司表示双方签订的《天城一品房源定购协议书》是定购协议，不是商品房预售合同，不需要天城公司取得预售许可证。本院认为：《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，程英丹与天城公司签订的《天城一品房源定购协议书》对当事人情况、房屋位置、价款及付款方式都进行了明确约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且天城公司表示程英丹向其支付了购房款439300元，可以认定《天城一品房源定购协议书》为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。天城公司表示《天城一品房源定购协议书》中所涉房屋没有办理房屋预售许可证，故对程英丹要求确认该协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，天城公司应退还程英丹支付的439300元购房款，并向程英丹赔偿自2018年5月25日起至实际履行之日止的利息损失。关于利息，本院酌定按照年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《商品房销售管理办法》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下:一、确认程英丹与洛阳天城房地产开发有限公司于2018年5月25日签订的《天城一品房源定购协议书》无效；二、洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还程英丹购房款439300元；三、洛阳天城房地产开发有限公司应以439300元为基数，按照年利率6%向程英丹支付自2018年5月25日起至实际履行之日止的利息。如洛阳天城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8285元，减半收取4142.5元，保全费2848元，由洛阳天城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马宏良二〇一九年八月二十一日书记员  任思梦