广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2284号原告:邹莹喜，女，1973年10月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人:张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告:平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路88号D10铺。法定代表人:张继发。被告:斜阳里养老产业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人:黄国伟，职务：总经理。被告:邓跃文（系已注销工商登记的广州大牌信息技术咨询服务有限公司独资股东和法定代表人），男，1968年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。被告:珠海市保业房地产投资策划有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇虹晖一路50号一单元608房。法定代表人:包小云。被告:杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告:张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告:黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人:梁月嫦，女，1954年5月12日出生，汉族，住址同上，系被告母亲。原告邹莹喜诉被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称：平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、邓跃文、珠海市保业房地产投资策划有限公司（以下简称：珠海保业公司）、杨少辉、张继发、黄国伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹莹喜的委托代理人张耀洲，被告黄国伟的委托代理人梁月嫦到庭参加诉讼。被告平康公司、斜阳里公司、邓跃文、珠海保业公司、杨少辉、张继发经本院合法传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹莹喜向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告平康公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》、《[财富星]合同书》以及本案《“云康居”成交确认书》；2、判令被告平康公司立即返还原告所支付的定金、购房款、税费及手续费等款项共286674元并赔偿原告损失（以286674元为基数按年利率24%的标准计算，暂计至2019年2月28日共394天，共74268.20元）；3、判令被告平康公司、邓跃文、珠海保业公司向原告返还“团购服务费”100000元并赔偿原告利息损失（按同期金融机构人民币贷款基准利率年4.35%计算，自2018年1月30日起计至清偿日止，暂计至2019年2月28日利息为4695.61元）；4、判令被告斜阳里公司、杨少辉、张继发、黄国伟对以上全部诉讼请求事项承担连带清偿责任。5、本案受理费由各被告承担。事实和理由:2017年7月27日原告与被告平康公司签订《不动产认购书》，约定原告认购被告平康公司广州市荔湾区文昌南路88号XXX铺的房屋，认购总价为人民币277727元（包含定金13318元、首期楼款70000元、尾期楼款194409元）以及预收代缴税费、手续费等8947元。同时，原告按要求与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订《“云康居”成交确认书》及《购房优惠确认书》，并向大牌公司支付人民币10万元“团购信息服务费”。此外，原告与被告平康公司签订了《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》并约定合同生效时间。2017年7月28日，原告与被告平康公司签订《不动产买卖合同》，双方约定被告平康公司应在2018年1月1日前且收齐全部楼款及税费、手续费等后3个工作日内书面通知原告办理房屋交付手续并签署交接单将房屋交付给原告，同时在20个工作日内完成房屋交易过户手续。以上合同签订后，原告在约定期限内以信用卡刷卡的方式分别支付了相应款项。但是，在原告已于2017年8月25日支付了全部约定款项的情况下，被告平康公司至今未按约定履行交付房屋及为原告办妥不动产权证的义务，原告多次催促无果；而且，被告平康公司为逃避责任己停止经营，其行为己构成根本违约，原告有权请求解除合同并要求赔偿损失。被告斜阳里公司与被告平康公司股东相同，两者的业务、财务混同，是本案购房款的收取人，实际为涉案合同主体之一，应当与被告平康公司共同承担合同责任。被告邓跃文系广州大牌信息技术咨询服务有限公司独资股东和法定代表人。广州大牌信息技术咨询服务有限公司与原告于2017年7月27日签订《“云康居”成交确认书》，原告通过信用卡支付了“团购信息服务费”100000元；该公司己于2018年04月28日注销。如前所述，涉案房屋无法办妥房地产权证，原告有权依法要求解除合同；而被告邓跃文作为该公司股东且未实际出资，因此被告邓跃文应向原告返还团购服务费并赔偿损失。被告珠海保业公司是上述团购服务费的收款人，对该款项的返还应承担连带责任。原告按被告平康公司的要求在签订购房合同时与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订《“云康居”成交确认书》及《购房优惠确认书》并支付团购信息服务费，该款为原告购房款部分，故被告平康公司对团购信息服务费也应负担返还责任。房屋买卖合同签订时，被告杨少辉与被告斜阳里公司为被告平康公司的股东(共占全部份额)，而且杨少辉同时是被告斜阳里公司的独资股东。但在原告及其他购房者就本案纠纷与被告进行交涉期间，杨少辉为逃避责任，将平康公司及斜阳里公司的股东及法定代表人分别变更为被告张继发和被告黄国伟，变更登记日期均为2018年2月5日。由此，被告平康公司及被告斜阳里公司的股东均为张继发和黄国伟二人，存在人员、财务及资产不分的情形。因被告杨少辉对被告平康公司及被告斜阳里公司自始至终未实际出资，被告张继发和被告黄国伟作为股东未实际出资且恶意逃避、停止经营，故其均应对被告平康公司、被告斜阳里公司的债务承担连带清偿责任。被告平康公司、斜阳里公司、邓跃文、珠海保业公司、杨少辉、张继发没有到庭答辩和举证。被告黄国伟答辩称：被告于2018年2月经程志豪介绍，把身份证提供给被告斜阳里公司做代名法人代表。由于被告当时无工作收入，便听从他人教唆，把身份证租赁出去。他们答应每月支付本人1500元的租赁费，被告当时并不了解租赁身份证用于做公司法人代表导致如此严重的后果。2018年2月5日上午，与介绍人程志豪去工商局办理变更手续，被告什么都不懂，只按介绍人的要求在需要的地方签名，办理后，中介人把所有存根取走。对于此后发生任何事情，被告完全不知情，更不知该公司此后涉及多宗房屋买卖纠纷案件。被告只提供身份证给被告斜阳里公司做法人代表，对于此次涉及的多宗房屋买卖合同纠纷，均与被告本人无关。综上所述，被告恳求法院依法驳回此次诉求。原告的合同是被告作为法人代表之前的事，与被告无关。被告也没有参与被告斜阳里公司的营运。经审理查明：2017年7月27日原告与被告平康公司签订《不动产认购书》，约定原告认购被告平康公司广州市荔湾区文昌南路88号XXX铺的房屋，认购总价为人民币277727元（包含定金13318元、首期楼款70000元、尾期楼款194409元）以及预收代缴税费、手续费等8947元等。原告向被告斜阳里公司支付13318元，由被告平康公司开具收据。同日，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订《“云康居”成交确认书》及《购房优惠确认书》。2017年7月28日，原告（乙方、买受人）与被告平康公司（甲方、出卖人）签订编号YP0060《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号XXX铺（建筑面积为8.85平方米、套内建筑面积为5.98平方米）以277727元出卖给乙方；第三条付款方式及期限。乙方的付款方式为：一次性付款：1、乙方于2017年07月27日交付定金50000元给甲方；2、乙方于2017年07月28日前交付首期楼款33318元给甲方；3、乙方于2017年08月27日前交付尾期楼款194409元给甲方；4、乙方需在2017年8月27日前交付预收代缴税费、手续费等8947元给甲方；第四条交付期限。1、甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方；第六条关于产权登记的约定。甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内(两者以时间居后者为准)，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，双方同意按下列方式处理：本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止；第七条甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；等等。2017年7月27日原告向被告斜阳里公司支付了13318元，由被告平康公司出具涉案商铺定金收据。2017年7月28日、8月4日,原告向广州比邻超市有限公司公司支付70000元和20000元，被告平康公司分别开具购买案涉商铺的收据。8月4日，原告分两次向被告珠海保业公司支付团购服务费合共100000元，广州大牌信息技术咨询服务有限公司开具团购服务费收据。8月25日原告分三次向被告斜阳里公司支付了8947元、74409元、100000元，由被告平康公司开具购买案涉商铺尾款174409元及税费8947元的收据。被告平康公司至今没有为原告办理案涉房屋的产权过户及交付商铺手续。在庭审中，原告还提供原告已签署的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》复印件并约定合同生效时间，被告平康公司未在上述合同文件上盖章。另查，案涉商铺登记产权人为被告谢绍江，该案涉案商铺存在抵押权登记。本院于2019年3月22日向被告斜阳里公司邮寄送达诉状。于2019年4月3日向被告平康公司、邓跃文、珠海保业公司、杨少辉、张继发公告送达诉状。被告斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发；平康公司原为斜阳里公司、杨少辉投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发。本院认为：原告与被告平康公司就产权人为谢绍江的案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》及原告单方签署《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》。但被告平康公司不能提供证据证实谢绍江在签订合同前同意或签订合同后追认将涉案房屋出卖给原告，亦不能提供证据证实谢绍江在案涉商铺设置抵押权后同意继续交易、将案涉商铺过户给原告，现原告至今未收楼并取得案涉商铺产权证，原告与被告平康公司签订的上述合同目的不能实现，故原告要求解除与被告平康公司签订的上述合同及退还已付购房款277727元、税费8947元的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年4月3日向被告平康公司公告送达诉状，故本院认定《不动产买卖合同》及原告单方签署的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》自2019年4月3日起解除。对于合同解除后原告的损失问题。如前所述，被告平康公司未获得他人授权而将他人商铺售予原告，存在明显过错。原告在签订上述合同时，对涉案商铺的产权情况亦未尽到基本的审慎义务，对合同的解除亦存在一定过错。现原告要求被告平康公司赔偿经济损失74268.20元，依据不足，本院不予采纳。考虑到双方均有过错，结合公平合理原则，本院酌定原告的损失为以已付购房款及税费为本金，参照中国人民银行制定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮50%计算，从2018年1月30日起至被告实际返还已付购房款及税费之日止。关于团购费，该费用系原告为购买案涉商铺而实际支出的费用，现原告因被告平康公司的违约行为而无法购得案涉商铺，原告因此遭受的损失应由被告平康公司赔偿。原告要求被告邓跃文、珠海保业公司返还该款项没有事实和法律依据，本院对此不予支持。对于被告斜阳里公司是否需对被告平康公司的债务承担连带责任问题。因被告斜阳里公司并非合同相对方，其收取原告购房定金13318元、购房款174409元及税费8947元没有合法的依据，且收到原告上述款项后亦无证据证明移转给被告平康公司，因此，被告斜阳里公司应对被告平康公司返还购房定金13318元、购房款174409元、税费8947元的债务部分承担连带责任。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对平康公司及斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。被告平康公司、邓跃文、珠海保业公司、杨少辉、张继发经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项的规定，判决如下：一、原告邹莹喜与被告平康（广州）养老产业开发有限公司签订的《不动产买卖合同》及原告单方签署的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》自2019年4月3日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司向原告邹莹喜返还购房款277727元和预收税费8947元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司赔偿原告邹莹喜的损失（以购房款、税费共286674元为本金，从2018年1月30日起至返还购房款、税费本金之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算）。四、被告斜阳里养老产业投资有限公司对本判决第二项中的196674元的债务承担连带责任。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司向原告邹莹喜赔偿团购服务费100000元。六、被告杨少辉对上述第二项、第三项、第四项、第五项被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司的债务承担连带责任。七、驳回原告邹莹喜的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11234元，由被告平康（广州）养老产业开发有限公司，被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担。如不服本判决，原告邹莹喜、被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉、黄国伟、张继发可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  侯炜邦人民陪审员  陈婉芳人民陪审员  伍少琴二〇一九年八月二十八日书 记 员  谢绮雯黄佩仪