宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0213民初3221号原告（反诉被告）：宁波韵欣机电有限公司。住所地：宁波市奉化区高新技术园区四明东路9号。统一社会信用代码91330283725158227E。法定代表人：郭浩辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：程冠方，浙江锦屏律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波市奉化华英包装有限公司。住所地：宁波市奉化区高新技术园区四明东路9号。统一社会信用代码913302837394797186。法定代表人：王如光，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈英，宁波市惠政法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴荷美，该公司员工。原告（反诉被告）宁波韵欣机电有限公司为与被告（反诉原告）宁波市奉化华英包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告于2019年7月3日向本院提起反诉，本院依法决定合并审理。本院依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告宁波韵欣机电有限公司及委托代理人程冠方、被告宁波市奉化华英包装有限公司及委托代理人沈英、吴荷美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波韵欣机电有限公司起诉称：2017年12月28日，原、被告签署了《厂房租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于奉化区的部分厂房出租给被告经营，租赁期限自2018年1月1日至2023年1月1日止，租金按每年26.5万元计算，一年一付，先付后用（提前二个月支付）。事后，双方开始履行合同。2019年的租赁费被告应于2018年10月31日前支付，但被告事后只支付部分租赁费。2019年5月18日，原告向被告寄送违约终止合同通知书一份，告知被告违约及解除双方租赁合同的事实，并要求被告一个月搬离，但被告并未限期搬离。现向法院起诉，请求判令：一、请求确认被告违约并解除双方的租赁关系；二、判令被告立即向原告腾退租赁厂房。后经释明，原告对第一项诉讼请求变更为确认双方的租赁关系于2019年5月18日解除。被告宁波市奉化华英包装有限公司答辩称：1、被告在支付租金上未违约，被告系原告长期客户，原告一直同意被告逾期支付租金，双方对租金支付时间已进行了变更，不按合同规定时间支付租金是双方之间的交易习惯；2、被告已于2019年1月18日支付150000元租金，剩余租金115000元也于2019年5月20日支付完毕。如被告的行为系迟延支付，原告也应在解除前催告被告在合理期限内支付，现原告未经催告就直接解除违反法律规定；3、原告要求法院来解除租赁合同而不是确认解除的效力，原告已经承认其单方解除违法。如要法院判决解除也应给与被告合理的租金支付时间，但被告已经支付租赁费，催告已无必要，故法院判决解除合同也无依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告宁波市奉化华英包装有限公司起诉称：反诉原告与反诉被告在2012年11月15日签订第一个为期5年的厂房租赁合同，反诉原告每年分二到三次支付租赁费，每年的第一期均在1月份支付。2017年12月28日，双方又签订一份为期5年的租赁合同，第一年反诉原告也分两次支付，第二年也分二次支付，但在支付第二次的115000元时被反诉被告退还。反诉原告认为，对厂房租赁费的支付方式反诉被告均未提出异议，反诉原告习惯性的支付租赁费方式已经改变双方在租赁合同中约定的租金支付方式，反诉原告并未违约，故向法院起诉要求继续履行双方于2017年12月28日签订的厂房租赁合同。反诉被告宁波韵欣机电有限公司答辩称：反诉原告已经违约。反诉原告所陈述的租金支付方式每年二、三次并没有在合同体现，其实际迟延支付方式长期侵害反诉被告的合法权利，反诉被告才要求解除合同，故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。原告宁波韵欣机电有限公司为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.2017年12月28日厂房租赁合同一份，用以证明合同约定租期5年、租金提前2个月支付、如违约原告有终止合同权利等事实；2.违约终止合同通知书一份，快递单一份，用以证明2019年5月18日向被告书面通知提出解除合同的事实；3.律师函一份，用以证明2019年6月3日发函给被告再次告知解除合同的事实。上述证据，经庭审质证，被告对证据真实性无异议。本院认为，上述证据真实、合法，本院予以采信。被告宁波市奉化华英包装有限公司为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.被告公司变更登记情况各一份，用以证明原、被告均变更过名称的事实；2.第一次的厂房租赁合同一份、宁波银行交易明细清单二份，业务回单三份，用以证明被告向原告支付厂房租赁费，并无违约的事实。上述证据，经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，但认为与本案无关。原告对证据2真实性无异议，但认为第一次租赁合同已经履行完毕，部分租金是原告解除通知发出后支付，原告已经退回。本院认为，鉴于原告对该证据真实性无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定事实如下：原、被告曾于2012年11月15日签订过一份租赁合同，合同约定提前二个月支付租赁费，但被告均分几次支付。2017年12月28日，原、被告又签署了《厂房租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于奉化区的部分厂房出租给被告经营，租赁期限自2018年1月1日至2023年1月1日止，租金按每年26.5万元计算，一年一付，先付后用（提前二个月支付）。合同还约定，如被告欠交租金或其他费用超过二个月，原告有权提前解除本协议，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本协议自动终止，合同还对免责等事项作了规定。事后，被告开始租用该厂房。2018年的房租费，被告于2018年1月15日支付150000元、6月21日支付115000元。2019年的房租费，被告于2019年1月18日支付150000元。2019年5月18日，原告向被告寄送违约终止合同通知书一份，告知被告违约及解除双方租赁合同的事实。被告于2019年5月20日收到通知后分二次支付剩余租赁费115000元，但被原告退回。2019年6月3日，原告委托浙江锦屏律师事务所发函给被告告知其解除事实及不履行的法律后果。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力。原、被告签订的厂房租赁合同意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行合同的权利和义务。根据租赁合同的约定，2019年的租赁费被告应在2018年10月31日前支付，现被告并未在合同约定的时间及二个月的宽限期内交付租金，而合同规定被告欠交租金超过二个月，原告有权提前解除合同。因此，被告的行为已构成违约，原告按照合同约定行使解除权，符合相关法律规定，本院予以准许。原告于2019年5月18日向被告寄送违约终止合同通知书，按照合同约定应视为原告解除与被告的租赁关系。故对原告要求确认双方于2019年5月18日解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因双方已经解除了租赁关系，原告有权要求被告腾空厂房，故对原告要求被告腾退厂房的诉讼请求，也予以支持。被告认为被告支付租赁费的方式已经改变租赁合同约定并得到原告同意的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。故对被告的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宁波韵欣机电有限公司与被告（反诉原告）宁波市奉化华英包装有限公司的租赁关系于2019年5月18日解除；二、被告（反诉原告）宁波市奉化华英包装有限公司应于本判决生效之日起二十日内腾退属原告（反诉被告）宁波韵欣机电有限公司所有的坐落在奉化区的厂房；三、驳回被告（反诉原告）宁波市奉化华英包装有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五×迟延履行期间）。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费80元，减半收取40元，均有被告宁波市奉化华英包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审判员  王华华二○一九八月八日书记员  毛一佳附：一.本判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。