昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初47号 原告：明蜀屏，男，1936年1月27日生，汉族，住昆明市五华区。 被告：昆明欣荣物业服务有限公司，住所地：昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦B座5-1号。 法定代表人：鲁向东。 委托诉讼代理人：张璐，女，系公司员工，特别授权代理。 第三人：云南城投兴坤房地产开发公司，住所地：昆明市高新区二环西路449号。 法定代表人：鲁逸荣。 委托诉讼代理人：田韬，女，系公司员工，一般授权代理。 原告明蜀屏与昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称：欣荣公司）、第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司（以下简称：兴坤公司）物业服务合同纠纷（应为占有物返还纠纷）一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用简易程序进行了审理，原告明蜀屏、被告欣荣公司的法定代表人鲁向东、第三人兴坤公司的委托诉讼代理人田韬到庭参加诉讼。因本案争议较大，本院裁定转为普通程序，第二次公开开庭进行了审理，原告明蜀屏、被告欣荣公司的委托诉讼代理人鲁向东、第三人兴坤公司的委托诉讼代理人田韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明蜀屏向本院提出诉讼请求：1.判决被告欣荣公司和第三人兴坤公司归还原告私有财产水、电开关柜的钥匙；（归还家门口的钥匙跟隔壁公用的柜子的钥匙）；2.判决被告欣荣公司停止以单元门门卡升级为借口，更改单元门门卡密码，向原告敲诈勒索钱财侵占业主的财产权（要求固定一个密码不动）；3.判决被告承担本案诉讼费。后原告明蜀屏当庭撤回第二项诉讼请求，要求另案诉讼解决。事实及理由：1.2010年3月8日原告与兴坤公司签订《商品房购销合同》，购买雨花毓秀小区住宅一套和车位一个，并于当日交清各种费用。2010年6月13日兴坤公司作为股东投资成立欣荣物业服务公司，两公司形成母子公司的特殊关系。该欣荣公司违反国家相关法律法规规定和《商品房购销合同》补充协议第八条的约定，一无任何资质，二没有按国家规定和合同约定，参加招投标,于2010年10月11日被兴坤公司派驻102.7万平方米，5324住户，垂直电梯135部，常住人口达三万人左右的雨花毓秀小区。强买强卖，搞垄断经营，强迫业主接受该公司的物业服务与管理。欣荣公司和兴坤公司为了牟取暴利，利用该两公司之间的特殊关系，违反《中华人民共和国宪法》第十三条，违反《中华人民共和国合同法》第八十四条；违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条；违反“云南省高建办”与“兴坤公司”签订的雨花毓秀小区建设“合同书”第10条第2项，商品房水、电开关柜钥匙是业主出钱购买的私有财产的一部分，应该交给业主的约定。兴坤公司却将水、电开关柜钥匙移交给欣荣物业公司，作为向业主敲诈勒索高价物业服务费和乱收装修保证金的手段和工具。原告根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第六十七条的规定，行使法律赋予的正当防卫权和自我保护权，拒绝缴纳高价物业费和乩收装修押金。即遭到欣荣公司的打击报复，利用霸占和控制业主水、电开关柜钥匙，切断原告住宅的水电供应，更改单元门门卡密码，阻止业主回家。还将建筑垃圾堆放在业主住宅门口封门，图谋迫使业主就范。本案原告自2012年2月27日接房时，从2010年11月1日起至2012年10月31日止，共计缴纳高额物业费4656元。在此缴费期间，本案原告购买铝合金窗回家做封闭阳台的准备，即被欣荣物业公司阻挡在小区西门外不准回家卸货，不得己只有将铝合金窗卸在西门外的地上，长达半月之久。该公司的理由是未预先缴纳按该公司假冒昆明市物价局制定的“昆明市住宅小区物业管理服务收费办法”即昆价房〔1999〕279号文，要预收取2500元、3500元、5000元及10000元的装修押金中的一项才能回家卸货。后经呈贡区物管部门干预后，又花钱请工人将铝合金搬回家。自此以后，欣荣物业公司恼羞成怒，对本案原告实施报复。利用掌控水、电开关柜钥匙的条件，切断住宅水电供应；更改单元门门卡密码；将建筑垃圾堆放在住宅门口封门，阻断原告回家。还将本住宅的火线并联搭接在零线上，当室内开灯时电灯一闪即熄灭，整个单元36户停电，导致烧坏其他用户计算机等电器。欣荣物业公司又指使受害用户上门讨说法，产生邻里纠纷。当被烧坏电器的邻居查看到原告住宅还是毛坯房，没有违规用电，才避免矛盾升级。电力公司来人查看后当即表态，这是有人恶搞。欣荣物业公司一计不成又生一计。利用掌控电柜钥匙的条件，将在电柜中本住宅的空断开关上的玻动保险管撤出拿走，彻底断绝电力。本小区业主王敏康、米绍红、王功伍，马滔出具书面证实，在小区没有大面积停水停电的情况下，本案原告住宅无水无电供应。呈贡电力局书证证明，本案原告住宅自2012年运月27日接房以来，至2017年7月长达五年零六个月，电度消费为零，电费缴纳为零。在富滇银行代缴水电费的存折上缴费为零；呈贡区人民法院法官方铮铮、庄成2017年7月31日现场勘查原告住宅无水无电供应，是欣荣公司水电工用钥匙打开水柜门开关，才有自来水流出；打开电柜门发现空断开关的保险管被拔走。经昆明市中级人民法院云01民终1785号终审判决，欣荣物业公司违反《中华人民共和国侵权责任法》，赔偿损失一万元，承担本案一审二审诉讼费1522.5元。但是，直至2018年12月的现在，该欣荣公司仍然拒不移交水、电开关柜的钥匙，继续修改单元门门卡密码，阻止原告回家。继续违反《雨花毓秀小区物业管理服务委托合同》第二十一条第一款：“本物业管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。”；违反“前期物业服务协议”中物业管理收费一览按《云南省物业服务收费管理实施细则》，即云发改价格(2005）702号文第八条的约定，假冒昆明市物价局《昆明市物业管理服务收费管理办法》（即昆价房（1999）279号文），收取2500元、3500元、5000元和10000元的装修押金。全小区5324户业主，仅押金一项可敲诈勒索收入两千万元以上。假冒政府文件提高物业费收费标准，每年收入达1600万元以上。扣除各种费用支出后，欣荣公司每年纯利润达1000万元以上，人均利润20万元。违反国家发改委、住建部“物业服务定价成本监审办法”的规定，是昆明市在岗职工平均收入的4-6倍以上。本小区5324户业主每年被敲诈勒索的金钱，养育欣荣公司成为千万富翁。从2010年11月1日起至2018年现在，小区业主在两公司的巧取豪夺盘剥下，已经将欣荣物业公司养育成亿万富翁。该公司不顾昆明市中级人民法院对违反《中华人民共和国侵权责任法》的终审判决，继续坚持错误，侵占原告的私有财产，是无法无天，是可忍孰不可忍！根据以上事实和理由，要求人民法院落实全面依法治国方略，以事实为根据，以法律为准绳，予以判决。 被告欣荣公司辩称，关于是否应该移交公共管井门钥匙给单个业主答辩如下：按照原、被告双方的《物业管理服务合同》的约定以及《物业管理条例》的约定，物业公司是对小区的公用部分、共有设施、设备进行服务管理、维修、维护。其中对建筑物专有部分以外共用部分的范围作了划分，业主共有部分范围一般包括以下四个方面：1、建筑物的基本结构部分；2、建筑物的共有部分及其附属物；3、建筑物所占有的地基使用权；4、住宅小区的相关设施。根据法律、法规和业主与开发商签订的《商品房购销合同》，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有使用的部位，一般包括：业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊面、园区内公共道路等部位。综上所述，公共管井门属于业主共有设施，原告将公共区域的公共设施说成是自己的私有财产，并要求物业将公共管井门钥匙移交私人管理，没有法律依据。请求驳回原告的诉讼请求，判决原告承担本案诉讼费。 第三人兴坤公司述称，我们小区建好后，水电公司装水电箱没有给过我们相关钥匙。 原告明蜀屏围绕诉讼请求依法提交了民事判决书三份、王敏康证词一份，被告欣荣公司提交了云南省住房和城乡建设厅关于印发《云南省物业服务导则（试行）》的通知，本院组织了证据交换和质证，对于上述证据本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：原告明蜀屏系昆明市呈贡区雨花毓秀小区房屋的业主，其从第三人兴坤公司处购买了上述房屋，被告欣荣公司系该小区的物业服务企业。 2017年6月2日，原告明蜀屏曾以欣荣公司为被告向本院提起诉讼，要求被告欣荣公司恢复水电供应并赔偿损失，2018年5月31日，该案经昆明市中级人民法院二审，认定欣荣公司实际掌管、控制水表、电表锁闭装置的开启钥匙。现原告明蜀屏以其房屋门口的水电柜（两个独立柜子）系其私有财产为由，要求被告欣荣公司及第三人兴坤公司归还其房屋门口的水电柜钥匙。经庭审询问，被告欣荣公司认可其持有原告明蜀屏房屋门口水电柜的钥匙。另查明，原告明蜀屏的房屋所在的楼栋每一层两户人，水电柜系两户共用。 本院认为：本案立案案由为物业服务合同纠纷，经审理后本院认为本案存在合同与侵权竞合的情况，并向原告明蜀屏进行了释明，原告明蜀屏明确以侵权为由要求被告欣荣公司承担侵权责任，故本案案由应为占有物返还纠纷。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，原告明蜀屏要求被告欣荣公司及第三人兴坤公司返还水电柜钥匙，首先应当举证证明该钥匙属于其所有，被告欣荣公司及第三人兴坤公司系无权占有。原告明蜀屏明确其诉讼依据为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该条第一款规定如下：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”结合本案审理查明的情况，原告明蜀明主张返还的钥匙对应的其房屋门口水电柜内设施系整栋楼贯通，该柜内设施涉及其对门的另一户业主，并不具有利用上的排他性，也无法登记为特定业主所有权的客体，并不能当然认定为该司法解释规定的专有部分。结合云南省住房和城乡建设厅关于印发《云南省物业服务导则（试行）》的通知1.5.11共用部位的内容“依据法律、法规和范围买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共同使用的部位，一般包括：业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间……”本案争议的两户业主门口的水电柜应当认定为共有部分，被告欣荣公司作为物业服务企业，就小区内涉及水电的共用及公用设施进行维护管理有相应的法律依据和合同依据，原告明蜀屏以单个业主身份起诉返还钥匙依据不足，本院不予支持。另原告明蜀屏虽主张第三人兴坤公司持有水电柜钥匙但未提交证据证实，其要求第三人兴坤公司承担责任依据不足本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定之规定，判决如下： 驳回原告明蜀屏的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告明蜀屏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  方铮铮 人民陪审员  顾崇元 人民陪审员  赵健昕 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  宋娟玲