贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2326民初752号原告：黄某，男，1992年1月28日出生，布依族，贵州省望谟县人，原望谟县红黄蓝幼儿园董事长，住贵州省望谟县。委托代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师，代理权限:特别授权。委托代理人：韦国珍，女，布依族，1968年8月25日，住贵州省望谟县。代理权限：一般代理。被告：简某，男，1968年6月15日生，布依族，农民，贵州省望谟县人，住贵州省望谟县。委托代理人：周扬，北京盈科贵阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：王卿，北京盈科贵阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黄某诉被告简某租赁合同纠纷一案。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄某及其委托代理人胡云齐、韦国珍，被告简某及其委托代理人周扬、王卿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2013年9月5日签订《场地租赁合同书》；2、判决被告支付原告房屋内装修、配套设施、附属设施、奖励、补助临时建筑工料、停产停业损失费、搬家费、营业损失共计982371.90元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年9月5日签订《场地租赁合同书》，合同约定：乙方承租甲方位于望谟县私有场地办学，租期自2014年1月15日至2029年1月15日止共15年；每年租金100000.00元。2015年被告以因前述《场地租赁合同书》签订时间过长与原告协商变更合同期限，经协商达成《场地租赁合同补充协议》将原15年变更为10年。合同签订后，原告投资修建并进行装修经营“红黄蓝幼儿园”。2018年2月1日被告与望谟县住房和城乡建设局签订《房屋征收安置补偿协议》，2018年3月14日因棚户区改造拆迁，望谟县教育局给原告下发了停办通知，至今原告未找到新址办学。根据原、被告签订《场地租赁合同补充协议》约定“属于乙方后增加部分建筑及给乙方带来损失属于乙方享有”本案因征收行为致使合同不能履行，依法应予以解除，原告房屋内装修、配套设施、附属设施、停产停业、搬家费等损失依法应得到补偿。因原、被告对原告的上述损失补偿无法达成协议，原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告诉讼请求。被告简某辩称：1、原告诉讼主体不适格，2013年9月5日签订的《场地租赁合同书》双方为简某和韦国珍，并不是黄某和简某。虽然之后签订的场地租赁合同为简某和黄某，但该补充协议的内容也仅仅是将租赁期限变更。根据合同相对性原则黄某不是本案中《场地租赁合同书》的合同相对方，故本案原告诉讼主体不适格。2、根据原告的诉请第一项、合同中明确约定了合同解除的条款不需要由法院判决。3、原告诉请金额没有证据事实和法律的支持，以上在原告的主体适格问题，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2013年9月5日，本案原告黄某委托其母亲韦国珍（乙方）与本案被告简某签订《场地租赁合同书》约定“……甲方（简某）自愿将位于望谟县私有地租给乙方使用……。第一条、承租场地位置、面积及用途。1、乙方承租甲方位于望谟县私有场地办学，占地面积1638.58平方米，建筑面积107.20平方米（框架结构毛丕房），所有房屋必须由乙方大型改造和维修方能使用。2、上款所称场地是指甲方出租给乙方使用的场地、毛丕房及危房。不存在须从新安装和立户。第二条、租赁期限。1、租赁期限。自2014年1月15日起至2029年1月15日止，共15年。甲方允许乙方提前三个月进驻装修，时间为2013年10月15日至2014年1月15日，该期间不收取租金。……3、在合同履行期间，因不可抗力导致本合同租赁标的物灭失或不适于继续使用，本合同自发生不可抗力之日起自动终止。第三条、租金及支付方式。1、每年租金为十万元人民币（￥100000.00元）。五年后按每年递增租金壹万五仟元计算（￥15000.00元）。……第六条、合同解除或终止后的处理。1、在租赁期间，如因政策性变化，国家征用或房开商征用，属于甲方的土地及建筑物属甲方享有。属于乙方后增加部分建筑及给乙方带来的损失属于乙方享有。……第七条、因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租赁时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法恢复的，本协议自动解除，甲方应退还乙方租金，双方互不承担违约责任。”。2015年1月16日，简某与黄某签订《场地租赁合同补充协议》，约定将上述场地租赁的期限变更为10年，即从2014年1月15日起至2024年1月15日止，内容按2013年9月5日签订的《场地租赁合同书》执行。另查明，原告承租案涉场地后，新修建了钢架棚、保管室及部分卫生间等设施，更换了部分屋面瓦片，并在原有建筑的基础上对室内进行了装修装饰，用于经营“望谟县红黄蓝幼儿园”，法定代表人为本案原告黄某；望谟县民政局于2016年5月12日向黄某颁发了《民办非企业单位登记证书》，望谟县教育局向原告颁发了《民办学校办学许可证》，许可证有效期自2016年11月1日至2019年10月31日。同时查明，因望谟县实施城市棚户区改造工程，案涉场地及房屋属于征收拆迁的范围，望谟县教育局于2018年3月14日向“望谟县红黄蓝幼儿园”下发了《关于望谟县红黄蓝幼儿园停办的通知》（望教育字[2018]5号），至此，“望谟县红黄蓝幼儿园”终止了办学。又查明，本案被告简某分别于2018年2月1日、2018年6月29日、2018年12月29日与望谟县住房和城乡建设局签订《望谟县城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》（合同编号：货-032号）、《望谟县城市棚户区改造项目房屋征收补充协议》及《望谟县城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准》。载明案涉房屋总面积为1192.04㎡，均未进行产权登记。其中：临时建筑的面积为269.65㎡。房屋征收补偿款各项收支冲抵后总计为4879115.85元，其中：室内装修装饰、配套附属设施、林木的补偿款为563394.70元、随房院落空地的补偿款为609601.10元、临时建筑工料补偿款为323580.00元、近期签约搬家奖励为3000.00元、停产停业损失费为110128.50元（含职工失业补助费20160.00元）、搬家费为5997.90元、提前签约及提前搬家奖励为9500.00元。上述事实，有原告起诉状、原、被告双方提供的证据、代理词及庭审笔录等在卷佐证。根据审理查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：一、原告黄某主张解除与被告简某于2013年9月5日签订的《场地租赁合同书》是否应予支持？二、原告黄某是否具备原告诉讼主体资格？三、原告黄某是否有权主张案涉承租房地产被征收的部分补偿款？四、原告黄某主张的各项费用共计982371.90元应如何认定？关于原告黄某主张解除与被告简某于2013年9月5日签订的《场地租赁合同书》是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，案涉房屋及场地于2018年因望谟县根据国家政策实施城市棚户区改造工程被征收后拆迁，致使原、被告双方当事人约定的合同目的不能实现，而征收拆迁对原、被告双方当事人属不可抗力，双方当事人均可以在该解除事由出现后主张解除合同。因此，原告黄某主张解除与被告简某于2013年9月5日签订的《场地租赁合同书》的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告黄某是否具备原告诉讼主体资格的问题。本院认为，黄某具备原告主体资格，理由如下：一是虽然2013年9月5日与简某签订《场地租赁合同书》的人为黄某的母亲韦国珍，但在庭审中黄某提交了授权韦国珍与简某签订上述《场地租赁合同书》的《授权委托书》，授权内容明确具体；韦国珍未在合同中写明代理人的身份，属于隐名代理行为；庭审中，简某对该《授权委托书》不予认可，称在韦国珍与其签订《场地租赁合同书》时未出示该《授权委托书》，因此认为韦国珍并非代表黄某与其签订上述合同；但原告提交的简某与黄某于2015年1月16日签订的《场地租赁合同补充协议》载明：“甲乙双方于2013年9月5日在望江宾馆签订了《场地租赁合同书》，约定甲方将座落于望谟县私有场地租给乙方使用。由于甲方签订后觉得租赁期限15年太长，要求改为10年。……三、本补充协议与原《场地租赁合同书》具有同等法律效力。如有抵触之处，以本协议为准。其余仍按原合同执行”。从该《场地租赁合同补充协议》可知，简某明确认可了黄某在2013年9月5日签订的《场地租赁合同书》中的合同相对人地位，且双方通过该《场地租赁合同补充协议》对租赁期限进行了变更。二是黄某提交的《民办非企事业单位登记证书》载明，望谟县红黄蓝幼儿园住所地为望谟县，与双方签订的《场地租赁合同书》及其补充协议中载明的出租场地的地址相符，法定代表人为黄某，由此可证实案步场地的实际承租人为黄某。综上，黄某与本案有直接利害关系，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。关于原告黄某是否有权主张案涉承租房地产被征收的部分补偿款的问题。被告辩称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”的规定，黄某不是被征收人，不属于征收补偿对象，因此不享有征收补偿合同中的权利。本院认为，被告对征收补偿主体的该辩称符合法律、行政法规的规定。但在本案中，黄某并非以其系案涉承租房地产被征收补偿主体的身份主张征收补偿合同中的权利，而是居于与简某签订的《场地租赁合同书》的约定主张享有相应补偿款的权利；该《场地租赁合同书》第六条约定：“合同解除或终止后的处理。1、在租赁期间，如因政策性变化，国家征用或房开商征用，属于甲方的土地及建筑物属甲方享有。属于乙方后增加部分建筑及给乙方带来的损失属于乙方享有……”。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。该《场地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定享有权利和忠实履行义务。因此，根据双方签订的《场地租赁合同书》第六条约定，黄某有权向被告简某主张对其租赁案涉场地后新增的建筑物和设施以及装修损失因被国家征收所得的补偿。另外，简某的特别授权代理人周杨、王卿在代理意见中也明确认可双方当事人的该约定，且对黄某依照双方的约定对其增加的部分及给其带来的损失享有权利不持异议，本院予以确认。关于原告黄某主张的各项费用共计982371.90元应如何认定的问题，分析评判如下：1、关于原告主张的室内装修、配套设施、附属设施的补偿款，根据简某与望谟县住房和城乡建设局签订《望谟县城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准》载明，案涉房屋的室内装饰装修、配套附属设施、林木的补偿款合计为563394.70元。本院认为，虽然案涉房屋及场地被望谟县人民政府征收后已经被全部撤除并进行了开发建设，原貌已不复存在，黄某也未能提供证据就其对案涉房屋和场地进行装饰装修和改造建设的情况一一予以证实，但其仍有权取得案涉房屋及场地的部分装饰装修补偿款，理由如下：一是虽然简某对黄某提供的就案涉租赁场地进行建设和装修等产生的相关费用的票据的“三性”不予认可，但在庭审中，简某对黄某承租案涉场地后新修建了钢架棚、保管室及部分卫生间等设施、更换了部分屋面材料，并在原有建筑的基础上对室内进行了装修装饰的事实不持异议。二是从原、被告双方签订的《场地租赁合同书》第一条的约定“承租场地位置、面积及用途。1、乙方承租甲方位于望谟县私有场地办学，占地面积1638.58平方米，建筑面积107.20平方米（框架结构毛丕房），所有房屋必须由乙方大型改造和维修方能使用。2、上款所称场地是指甲方出租给乙方使用的场地、毛丕房及危房”的内容显示，原场地内的建筑为框架结构毛丕房和危房，原告用于开办幼儿园必然要进行相应的改造和内部装饰装修，与庭审查明的情况相符。三是简某对黄某实施案涉房屋内的隔墙的事实予以认可，从办公和教学的实际出发，黄某根据实际办学需要将原来的大房间改成不同小房间后，必然要安装相应的门、窗等；由此可知，案涉房屋《望谟县城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准》中的门、窗等有部分是黄某承租后新增的。四是证人罗某、黄某、韦某、杨某等证人出庭作证证实，黄某承租案涉房屋及场地后，对部分围墙进行了加高、对部分场地进行了水泥清光处理和水泥倒板、贴了除厨房以外的瓷砖，另外还证实安装了水管、修建了卫生间以及新挖了部分排水沟等；经质证，简某对证人证实的黄某承租案涉房屋及场地后有新增和装修的事实予以认可。五是简某申请出庭作证的证人毛某证实，他曾经为简某对案涉房屋安装吊顶，面积约200平方米，而简某与望谟县住房和城乡建设局签订《望谟县城市棚户区改造项目室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准》显示，案涉房屋的吊顶面积为1010.24平方米；因此，根据毛某的证言，案涉房屋的吊顶大部分应当是由原告黄某承租后实施的。六是案涉房屋未办理产权登记，拆迁时的室内装修、配套设施、附属设施的补偿范围系针对拆迁前政府组织的工作组与被拆迁人对案涉房屋和场地进行调查核实时的现状进行确定的，包含了原有的附属设施、装修和原告黄某承租后新增和装饰装修的内容。综上，案涉房屋和场地内的装饰装修、配套设施、附属设施的补偿范围既包含了原告在出租给被告之前已有的部分，也包括了被告黄某承租后新增加的设施和装饰装修部分，但双方均未能提供证据证实其所主张的部分具体包含了哪些内容。本院结合原、被告双方签订的《场地租赁合同书》、举证质证、证人证言及审理查明的事实，对该项补偿，酌定由原告黄某享有30%的份额即169018.41元（563394.70元×0.3=169018.41元）。2、关于原告主张的奖励、临时建筑工料补偿。根据简某与望谟县住房和城乡建设局签订《望谟县城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》（合同编号：货-032号），案涉房屋及场地内的临时建筑工料补偿款为323580.00元、按期签约搬家奖励为3000.00元。对按期签约搬家奖励，系针对与政府主管部门签订拆迁补偿协议的权利人简某，因此，对按期签约搬家奖励3000.00元，承租人黄某无权主张。关于临时建筑工料补偿，经审理查明，案涉房屋及场地内的临时建筑面积为269.65平方米，包含了原告黄某承租后新增加的钢架棚、保管室及门卫室等设施，但上述《望谟县城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》并未载明临时建筑的具体内容和范围，原、被告双方也未能提交证据证实本案所涉临时建筑的具体内容和范围。综合本案实际，本院酌定由原告黄某享有案涉临时建筑工料补偿款30%的份额即97074.00元（323580.00元×0.3=97074.00元）。3、关于原告主张的停产停业损失费。根据简某与望谟县住房和城乡建设局签订《望谟县城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》（合同编号：货-032号），案涉房屋及场地被征收拆迁的停产停业损失费为110128.50元（其中：“住改其它商业用房”货币化安置补偿为89968.50元，职工失业补助费为20160.00元）。根据审理查明的事实，黄某承租案涉场地及房屋后，增加了部分建筑物且已纳入了征收补偿范围，其行为直接导致了计算停产停业损失费的依据即“住改其它商业用房”面积的增加；另外，黄某租赁案涉房屋的期限从2014年1月15日起至2024年1月15日止，案涉房屋于2018年被望谟县人民政府征收拆迁时，系黄某正常经营期间，虽然黄某并非案涉房屋的权利人，但其因拆迁工作停止办学必然产生相应的损失，综合本案实际，本院酌定由黄某享有停产停业损失费中的35000.00元。4、关于原告主张的搬家费。根据简某与望谟县住房和城乡建设局签订《望谟县城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》（合同编号：货-032号），案涉房屋及场地被征收拆迁的搬家费为5997.90元。虽然黄某并非案涉房屋的权利人，但因拆迁时正值黄某承租案涉房屋及场地开办“望谟县红黄蓝幼儿园”期间，故黄某必然有相应的财产和设施需要搬离案涉房屋和场地；而拆迁补偿款中的搬家费的主要功能就是为了填补房屋被拆迁时居住使用人因搬家而产生的费用；因此，案涉房屋和场地的实际使用人黄某有权主张相应的搬家费。另外，因案涉房屋和场地内的部分动产设施系权利人简某所有，并非黄某承租后添置，故简某在拆迁时也必然产生相应的搬家费。综合审理查明的案涉房屋和场地在被拆迁时的使用现状，本院酌定由黄某享有50%的搬家费2998.95元。黄某应享有的上述各项费用共计为304091.36元。因案涉承租的房地产征收补偿款实际已由被告简晓冬领取，故对原告的应得份额，应由被告简晓冬直接向原告支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十八、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告黄某于2013年9月5日与被告简某签订的《场地租赁合同书》。二、被告简某于本判决生效之日起二十日内支付原告黄某房屋室内装修、配套设施、附属设施、临时建筑工料补偿、停产停业损失费及搬家费共计304091.36元。三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6812.00元，由被告简某承担2109.00元，由原告黄某承担4703.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘文望二〇一九年八月二十一日书记员  罗勋启