湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民再32号上诉人（原审原告）：刘志巍，男，1985年2月5日出生，汉族，湖北省云梦县人，工程师，住北京市。委托诉讼代理人：刘富民，男，1954年10月16日出生，汉族，湖北省云梦县人，退休公务员，系上诉人刘志巍的父亲，住湖北省孝感市。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈清明，男，1961年4月5日出生，汉族，湖北省云梦县人，湖北恒馨房地产开发有限公司股东，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：湖北恒馨房地产开发有限公司，住所地：湖北省云梦县城关安平路特88号。法定代表人：夏郁新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：栾国学，该公司工作人员。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人刘志巍与被上诉人陈清明、湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，湖北省云梦县人民法院于2012年12月4日作出（2011）云民初字第468号民事判决，刘志巍不服，向本院提出上诉。本院于2013年12月3日作出（2013）鄂孝感中民二终字第00029号民事裁定：一、撤销云梦县人民法院（2011）云民初字第468号民事判决；二、本案发回云梦县人民法院重审。云梦县人民法院另行组成合议庭，于2015年6月1日作出（2014）鄂云梦民初字第00320号民事判决。刘志巍不服，向本院提出上诉。本院于2015年11月20日作出（2015）鄂孝感中民二终字第00199号民事判决，驳回上诉，维持（2014）鄂云梦民初字第00320号民事判决。该判决发生法律效力后，刘志巍仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2016年4月18日作出（2016）鄂民申473号民事裁定，提审本案。湖北省高级人民法院于2017年5月10日作出（2016）鄂民再170号民事裁定：一、撤销本院（2015）鄂孝感中民二终字第00199号民事判决及云梦县人民法院（2014）鄂云梦民初字第00320号民事判决；二、本案发回云梦县人民法院重审。云梦县人民法院另行组成合议庭审理，于2018年7月6日作出（2017）鄂0923民初1047号民事判决。刘志巍不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘志巍的委托诉讼代理人刘富民，被上诉人陈清明的委托诉讼代理人黄红，被上诉人恒馨公司的委托诉讼代理人栾国学、黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志巍不服湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决，向本院提出上诉。请求：1、维持一审判决的第一、二项；2、撤销一审判决的第三至七项，并依刘志巍一审诉讼请求的第二至九项予以改判。事实与理由：一、对可以按约定交付的房屋应判决予以交付；对不能按约定交付的房屋，应按评估报告的价格予以赔偿。刘志巍在一审提交的证据八即鄂天同兴资评报字（2016）第1-014号《资产评估报告》是合法的鉴定报告，依照我国民事诉讼法的相关规定，在被上诉人未提交新的司法鉴定意见予以反驳的情况下，该评估报告应作为认定案件事实的依据。二、判令被上诉人归还第六间门面房房屋面积为52.62㎡时，土地面积应不能少于52.62㎡。若土地面积少于52.62㎡，应由被上诉人按照所侵占的土地份额予以赔偿。三、上诉人的母亲刘春华实际支出的往来车船费等费用，系因被上诉人单方违约而造成的上诉人的损失，应由被上诉人予以赔偿。四、被上诉人对住房面积折价赔偿后，上诉人重新购房而必须向国家所交的税费应由被上诉人赔偿。五、标的物瑕疵履行的损失应由被上诉人赔偿。六、被上诉人在未向上诉人履行房屋交付前给上诉人所造成的直接经济损失应予赔偿，包括被上诉人未将房屋交付给上诉人而租赁给湖北孝商股份有限公司所取得的收益而给上诉人造成的利益损失。七、上诉人应当依据双方签订的合同第九条的约定，承担不能按期办证的违约责任。上诉人的门面房在客观上是一楼对应二楼共两间，双方合同第八条约定的是“每间每月”补偿1500元，上诉人的此项诉讼请求不存在笔误，一审对该项诉讼请求的金额调整没有事实依据。八、被上诉人陈清明，既是恒馨公司的最大股东，也是该公司的实际控制人。陈清明擅自将上诉人的门面出租他人而获取利益，同时陈清明利用其在公司优势地位，拖欠银行贷款而使公司成为空壳公司，依照我国公司法之规定，陈清明应当依法承担连带赔偿责任。综上，一审认定基本事实错误，适用法律错误，请依法改判并支持刘志巍的上诉请求。恒馨公司辩称，虽然恒馨公司未在规定的时间内提出上诉，但对一审判决的内容提出如下答辩意见：1、恒馨公司与上诉人并没有签订40㎡房屋的出售合同，一审判决被上诉人按成本价向上诉人出售面积为40㎡的住宅房没有事实依据；一审判决恒馨公司向上诉人按照年补偿6万元的标准计算租金损失无事实依据。双方签订的合同中对租金的计算方法已有约定，即租金每年15000元，逾期每月1500元。2、上诉人主张应按其一审的诉讼请求第二至九项应予改判没有合同依据，应不予支持。3、陈清明在双方签订合同之日至今均为恒馨公司的股东和员工，其行为是职务代理行为，应由公司承担责任。上诉人未提交证据证明陈清明的行为违反我国公司法的相关规定应承担连带责任，应承担举证不能的责任。陈清明辩称，陈清明的行为是职务行为，应由恒馨公司承担责任，我个人不应承担连带责任。刘志巍向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告将楚王城商业广场1、2号楼面临梦泽大道从北至南第六间门面房52.2㎡以及对应二楼商场52.2㎡归还给刘志巍，并将该归还门面一楼与二楼商铺内恢复上下楼梯、厕所，与四邻隔断，独立报装水电设施，门面交刘志巍自主经营；2、判令被告在归还52.2㎡门面商铺后，原合同约定应归还一楼及对应二楼各为69.4平方米的门面商铺，仍各有16.8平方米门面商铺面积不能归还，由被告依鄂天同兴资评报字（2016）第1-014号鉴定书确定的价格，向刘志巍折价赔偿922900元；3、判令因被告未按合同约定建造归还门面，立柱及设置附属物造成使用价值贬损，由刘志巍依鄂天同兴资评报字（2016）第1-014号鉴定书确定的价格向刘志巍赔偿损失723525元；4、判令被告依照合同约定向刘志巍支付逾期交房屋和门面费用合计37800元（门面时间2010年9月10日至2011年7月1日；租房时间2010年9月10日至2011年7月12日）；被告向刘志巍支付延迟交证（房产证、土地证、水电使用证等）6700元（时间2011年1月至2017年7月，后期延迟交证费用计至实际交证之日止）；5、判令被告支付刘志巍直接经济损失（门面租金）699522元，利息126852.096元（时间为2011年7月1日至2017年7月1日，后期租金及利息计至实际交付之日止）；6、判令被告归还刘志巍一楼二楼各为52.2㎡的门面和商铺，若该门面土地面积少于52.2㎡，则被告需按照每平方米3000元向刘志巍做出补偿；7、判决被告赔偿因单方违约形成诉讼给刘志巍造成的经济损失2万元；8、由于被告违约，被告向刘志巍支付住房22.4㎡的房款及40㎡成本价与市价合计146640元以及刘志巍重新购房办证税费13029元。两项合计159669元；9、原诉讼产生的费用由被告承担。湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决认定：2008年，恒馨公司通过竞拍获取临云梦县城关镇梦泽大道和文化路交汇处的地块从事房地产开发。其中，待建项目工程一处选址涵盖原县调料品公司大楼在内的地块，该处兴建楼盘整体设计为一栋商用楼（一至五层）与住宅楼（六至三十一层）联体建设的楚王城商业广场1、2号楼。原云梦县调料品公司拥有一幢四层大楼位于云梦县城关镇××桥头附近，北邻南门河，东临梦泽大道。大楼一至二层系框架结构用作商场，三至四楼为办公及住宅用房。大楼一层南北两端各留有宽约5.5m、1.1m的通道，中间为13间宽（以3.4m为一间计）的商场。该公司于2001年因企业改制将大楼出售，其一楼商场被分隔成13间独立的门面房（每间深约11.7m，宽约3.4m），每间连同对应二楼部分（改建成上下相通）分别对外出售给12户（最北边一户二间）。刘志巍购得自北向南的第六间门面房（上下二层），长度、宽度及面积与其南北邻相同，即长约11.7m，宽约3.4m，底层为门面房。另外，刘志巍等共8户从北向南又分别购得该9间门面房后面（即西边）长约9m（每户宽约3.4m）的空场地。2001年7月9日原云梦县土地管理局给刘志巍颁发了云国用（2O01）字第1204041036号国有土地使用权证，载明的土地使用权面积为70.4㎡。刘志巍等8户在9间空场地（每间约长8.5m，剩余0.5m留作过道）分别建成一间三层楼房；其南、北邻业主同门面房户主；其东边一间二层门面房屋与西边一间三层楼房相连相通。2004年7月26日云梦县建设局向刘志巍颁发了鄂云房权证城关字第××号房屋所有权证，载明房屋总层数为三层，建筑面积为155.72㎡。陈清明时任恒馨公司法定代表人及该项目具体负责人。恒馨公司针对原云梦县调料品公司大楼住户的拆迁安置补偿事宜与户主刘志巍等26家进行了反复协商、沟通，于2008年12月25日被告恒馨公司与拆迁户委托的谈判代表达成如下解决方案：拥有门面房的住户（12户13间房），按原址原顺序还建楚王城商业广场1号楼临梦泽大道的一、二楼门面房，一楼每间还建面积51㎡，二楼每间还建面积40.8㎡；还建后与原有房屋面积（以实测为准）差额部分补偿同样数量的住宅面积，无门面房的住户按房屋实测面积还建相同面积住宅；根据住户住房不同情况直接补偿每户住宅面积15㎡至30㎡，并按成本价出售面积20㎡至40㎡住宅；补偿搬迁、租房费用等等。随后，恒馨公司与拆迁户委托的谈判代表签订了拆迁还建协议书（即总协议）。刘志巍没有委托代表人参加协商，亦未在该协议上签名确认。2008年12月13日，刘志巍的委托代理人刘富民（系刘志巍的父亲）与被告恒馨公司签订了统一制式《原调料楼房住户拆迁还建协议书》（以下简称第一份协议书），该协议书第一部分约定“甲方责任”的第2项：“门面按原址原顺序还建：一楼为3.4m×15m×空高5.4m；二楼为3.4m×12m×空高4.5m（与后面的商场高度一致）。”第4项：“甲方在原址按原顺序还给乙方一楼商业面积51㎡；在二楼还乙方商业面积40.8㎡，还现有居住面积69.4㎡；另外，根据乙方要求，甲方补偿乙方面积为15㎡；乙方按成本价可购房面积40㎡”；第5项：“甲方付乙方租房费3600元/年；首付租房费给乙方60OO元（2O个月）。付给乙方搬迁费10O0元/户；甲方付乙方现有门店租金每间15000元/年；首付补偿费给乙方25000元（2O个月），付现有房屋装修费为1000元”等等。当日，陈清明在甲方处签名，并加盖了恒馨公司印章；刘志巍的委托代理人刘富民在乙方处签名；协议书“见证人”处加盖了云梦县城市建设工程指挥部印章并由其负责人签名，且标注了“严格按合同条款执行”字样和“附总协议生效”内容。恒馨公司同日还与其他门面房住户签订了类似协议，其中，刘志巍的北邻户主王婧、南邻户主张学连签订的《原调料楼房住户拆迁还建协议书》与刘志巍的委托代理人刘富民签订的第一份协议书为同一格式，除第5项“付现有房屋装修费”表述数额不同，其它内容基本相同。2009年1月10日，刘志巍与陈清明又签订了一份以陈清明为甲方、刘志巍为乙方的《原调料楼房住房拆迁还建协议书》（以下简称第二份协议书），共十二条。其中，约定：“甲方在原址原顺序按1﹕1还给乙方商业门面房（3.4m宽）一楼69.4㎡，二楼69.4㎡，甲方保证所还建门面水电齐备，能基本经营使用”；“甲方向乙方还建门面面积138.8㎡后，余下的161.2㎡-138.8㎡=22.4㎡，由甲方向乙方还建住房面积。甲方同意乙方按照建筑成本价购买40㎡的住房面积”；“为方便甲方商场的整体布局和统一对外发租，乙方在一楼保留3.4m×15m=51㎡自用后，将余下69.4㎡－51㎡＝18.4㎡交由甲方统一发租，租金归乙方所有；二楼乙方自用3.4m×12m=40.8㎡后，将余下69.4㎡－40.8㎡＝29.4㎡交由甲方统一发租，租金归乙方所有”；“如果甲方不将商铺一楼、二楼整体对外统一发租，甲方应将乙方交其对外统一发租的商铺全部归还乙方”；“甲方付乙方租房费3600元/年；首付租房费给乙方60OO元（2O个月）。付给乙方搬迁费10O0元/户；甲方付乙方现有门店租金每间15000元/年；首付补偿费给乙方25000元（2O个月），付现有房屋装修费为1000元”；“交房时间为以全部拆除之日起20个月交房给乙方，逾期则由甲方按照门店每间每月补偿1500元、住房每月每户补偿500元，住房租房3600元/年给予补偿”；“甲方负责办理给乙方的住宅和门面房的房产证和土地证并承担费用，于2010年12月31日前将证交给乙方，逾期按每月每户赔偿100元”等等。陈清明在甲方处一栏签名，刘志巍在乙方处一栏签名。事后，恒馨公司根据协议向刘志巍的委托代理人支付2O个月的还建前的门面租金损失2.5万元、20个月的租房费用6000元、装修费及搬迁费各1000元，共计3.3万元。恒馨公司与各拆迁户达成协议后，于2009年1月9日进场拆除。恒馨公司在工程建设期间即开展对外预售商品房活动，楚王城商业广场1号楼落成后，于2011年7月1日开始向拆迁户及其他订购户交付房屋。刘志巍认为，二被告交付安置还建房不符合合同约定，损害其合法权益，故双方引起纠纷。另查明，经双方现场实测确认，刘志巍被拆迁房屋总面积确定为161.2㎡；经当事人协商同意，原一审为核实涉案建成的第六间门面房面积，依职权于2012年3月12日委托云梦县房屋登记中心对该房屋面积进行了测量检验，该中心于2012年9月10日出具了（云房测字2012第0639号）房地产测绘报告书，报告测绘结果为：该门面房东西长12.30m，南北宽4.6m，门面房内有四根立柱，长均为1.1m，凸出于墙面的宽度均为0.9m，共计占地面积3.96㎡；该门面房总计面积56.58㎡；扣除立柱面积后，门面房实际面积为52.62㎡（12.3m×4.6m-1.1M×0.9m×4）。再查明，涉案楚王城商业广场1、2号楼的一至五层商用楼投入使用后，多数拆迁户已将还建的门面房一、二楼交由恒馨公司整合商用楼其他部分统一对外出租。恒馨公司于2009年12月19日与湖北孝商股份有限公司签订房屋租赁合同，将包括涉案还建门面房在内的一至三层整体租给该公司，约定2011年7月1日为交房时间，免租期六个月，第一层至第二层租金价格为180元/平方米，每三年按原租金的10%递增一次。恒馨公司与原门面房拆迁户初步商定如下意见：不以门面房实际面积而按每间门面房（含一、二楼）自2012年至2014年期间每年租金7万元，以后每三年按原租金的10%递增一次，由恒馨公司从湖北孝商股份有限公司统一收取租金后转付各门面房业主，其中，刘志巍与恒馨公司没有签订上述租赁合同。恒馨公司同期将第六间门面房及对应的二楼商铺租给湖北孝商股份有限公司经营。又查明，诉讼期间，刘志巍的母亲刘春华先后于2012年3月6日、2012年10月31日、2014年5月9日三次提交车票、机票等单据及明细，要求恒馨公司承担委托代理人因出庭参加诉讼、调解等支出的交通及误工费等损失分别为5406.7元、6089元、51210元。湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决认为，涉案《原调料楼房住房拆迁还建协议书》系刘志巍与恒馨公司就被拆迁房屋的补偿方式与补偿金额、安置用房面积与安置地点、搬迁期限与搬迁过渡方式等事项在平等、自愿基础上订立的协议，根据刘志巍的诉请及双方诉辩意见分析判断，本案当事人基于合同（协议书）履行而发生争议，据此，本案纠纷的性质应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案合同成立时，陈清明时任恒馨公司法定代表人及恒馨公司楚王城商业广场开发项目的负责人，上述合同行为系陈清明代表其公司履行的职务行为，其法律后果依法由恒馨公司承受，刘志巍诉请陈清明对本案债务承担连带责任，因无事实根据和法律依据，故依法不予支持；双方首次于2008年12月13日签订协议后，再行沟通协商，于2009年1月10日又签订了第二份协议书，第二份协议书属于对前协议书的协商变更，系当事人真实意思表示，依法成立且生效，故第二份协议书对刘志巍、恒馨公司均具有法律约束力，对双方依据该合同所应享有的民事权利应予保护。一审归纳本案争议焦点为：双方按现有合同约定，如何解决安置补偿问题。针对上述争议焦点，一审评判如下：一、关于刘志巍诉请恒馨公司归还位于楚王城商业广场1、2号楼面临云梦县城关镇梦泽大道从北至南第六间面积52.2㎡门面房以及对应二楼面积52.2㎡的商铺的问题。一审判决认为，该项请求符合第二份协议书约定，但云梦县房屋登记中心对涉案第六间门面房面积测绘数据为52.62㎡，故一审确认恒馨公司交付第六间一楼门面房的面积为52.62㎡，另加方位对应的二楼商铺面积为52.62㎡。同时，刘志巍提出由恒馨公司将涉案第六间门面房一楼与二楼商铺内恢复上下楼梯、厕所、与四邻隔断、独立报装水电设施、门面与商铺交付刘志巍自主经营的诉讼请求，符合合同约定，故依法应予支持。二、关于刘志巍诉请恒馨公司在归还面积52.2㎡的门面房、商铺后，因按合同约定的一楼门面及对应二楼商铺各为69.4㎡，仍各有16.8平方米门面、商铺面积不能归还，主张由恒馨公司依鄂天同兴资评报字（2016）第1-014号鉴定书确定的价格，向刘志巍折价赔偿922900元的问题。一审判决认为，该项诉请涉及如下问题：第一、关于还建房差欠面积的核算问题。双方在涉案第二份还建协议书约定：“一、二楼面积各为69.4㎡；甲方向乙方还建门面面积138.8㎡后，余下的22.4㎡（161.2㎡-138.8㎡），由甲方向乙方还建住房面积；”因该约定与门面房的实测面积不一致，一审核定一、二楼门面或商铺的实际面积为105.24㎡（52.62㎡×2），依照合同约定，确认恒馨公司待安置并补足如下面积的门面房、商铺及住宅房：（1）涉案第六间（上下楼门面或商铺）差欠面积32.56㎡（138.8㎡-105.24㎡）；（2）差欠住宅房面积22.4㎡（161.2㎡-138.8㎡）；（3）差欠按成本价出售的住宅房面积为40㎡。第二、关于门面房、商铺及住宅房因差欠面积如何补偿的问题。因涉案第二份协议书仅约定安置差欠面积的房屋，没有折价补偿的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项规定的“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的除外”。因刘志巍未举证证明恒馨公司在事实上或法律上不能履行的状态，即恒馨公司客观上对归还差欠面积的门面房、商铺及住宅房存在不能履行的情形。另，刘志巍主张对涉案第六间门面房、商铺差欠面积折价补偿的诉请，因其折价计算损失所依据的鄂天同兴资评报字（2016）第1-014号鉴定书为无效证据，其折价补偿方式缺乏事实基础，故依法不予采纳。故此，根据合同约定的交易方式、行为习惯及相关法律规定，刘志巍暂且不能要求恒馨公司以折价赔偿方式予以代替履行，而应当首选归还补足住宅房、门面房或商铺所欠面积的安置补偿方式。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故恒馨公司依法按照第二份还建协议书的约定向刘志巍安置差欠一定面积的住宅房、门面房、商铺，即恒馨公司应另行安置差欠面积32.56㎡的门面房与商铺（各为16.28平方米）、安置差欠面积22.4㎡的住宅房、安置按成本价出售面积40㎡的住宅房。鉴于双方对补足面积的还建房没有约定具体安置方位，本院遵循等价有偿、公平合理原则，根据需要和可能，判令恒馨公司从涉案楚王城商业广场1、2号楼中确定适当方位、全面安置上述住宅房、门面房及商铺。如果恒馨公司不能交付，则刘志巍可另行主张权利。三、关于刘志巍诉请恒馨公司归还刘志巍一、二楼门面、商铺的面积各为52.2㎡，若该门面占有土地面积少于52.2㎡，则恒馨公司必须按照每平方米3000元作出补偿及恒馨公司赔偿因单方违约形成诉讼给刘志巍造成的经济损失2万元的问题。一审判决认为，本案纠纷性质为拆迁安置补偿合同争议，此项诉求既无合同根据，也无法律依据，故依法不予支持。四、关于刘志巍诉请恒馨公司因违约应当支付差欠住宅房面积22.4㎡的房价款、住宅房面积40㎡的成本价与市价之间差价合计146640元以及刘志巍重新购房办证税费用计13029元的问题。一审判决认为，根据涉案合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，刘志巍应当按合同首选归还住宅房的安置补偿，其提出的损失折价补偿请求没有事实根据，故依法不予支持。对此，双方应按第二份还建协议书选择继续履行方式解决争议。如不能履行，则刘志巍可另行主张权利。刘志巍提出“恒馨公司支付重新购房办证税费13029元”的诉请，因无事实根据，故依法不予支持。五、关于刘志巍主张恒馨公司因违背合同在归还门面的房间建有立柱及设置附属物造成使用价值贬损，遂诉请恒馨公司根据湖北天同兴资评报字（2016）第1-014号鉴定书确定的价格向刘志巍赔偿损失723525元的问题。一审判决认为，刘志巍提交的鉴定书由湖北天同兴资产评估有限公司作出，该鉴定部门不属于具备司法鉴定资质的鉴定机构，且该鉴定书备注特别说明事项“本评估报告的有效期限自评估基准日起一年内有效，即有效期自2016年1月20日起至2017年1月19日止”。据此，该证据不发生鉴定意见的证明效力。同时，涉案第六间门面房及商铺尚未全面交付，涉案安置标的物尚不确定，标的物的瑕疵履行所致损害结果未予界定，刘志巍行使损害赔偿请求权的事实要件不具备，故依法对刘志巍主张恒馨公司因建筑立柱及设置附属物造成门面房使用价值贬损的损害赔偿的诉讼请求不予支持。六、关于刘志巍诉请恒馨公司支付其门面租金损失699522元，利息126852.096元（时间2011年7月1日至2017年7月1日，后期租金及利息计至实际交付之日止）的问题。一审判决认为，双方虽然在第二份还建协议书第八条约定门面租金、租房费用、装修费及搬迁费等补偿内容，该约定依法具有法律约束力，但该约定属于搬迁过渡期间的补偿限制，具有临时性、阶段性，涉案门面房、商铺在安置并投入正常使用后，其获取市场经营的收益是客观的、可预见的。如果涉案合同标的正本归位，仍然执行原合同约定的补偿标准，其不足以彰显涉案财产预期的商业价值，显然对物权所有人是不公平的。恒馨公司将商用楼整体出租的时间为2011年7月1日，该时间应当视为恒馨公司交付涉案第六间门面房与商铺的条件成就之日，但双方不能求同存异，全面、深入、真诚沟通，以致事态复杂化、扩大化，对此，双方对涉案财产预期的商业利益损失承担混合过错；从本案实情看，一方面，恒馨公司没有履行通知义务，及时沟通，敦促刘志巍接受合同指定的还建门面房或商铺，在交付环节存在简单、草率的不作为行为，恒馨公司具有一定过失；另一方面，因涉案第二份还建协议书的内容表述不全面、不规范、不严谨，导致双方对合同主要条款的认识迥异、理解模糊、操作困难；双方权利义务关系界定不清，造成合同履行丧失尺度与控制。对此，双方均应承担相应的过失。恒馨公司为防止损失扩大，及时将涉案门面房、商铺及其毗邻的商业场所整体打包对外出租，已实际产生租金收益，该行为并无不当。据此，遵循实事求是原则，坚持利益衡平理念，兼顾双方的过错大小，故确认因迟延安置涉案门面房或商铺造成刘志巍实际的租金损失，并确定针对涉案第二份还建协议书第八条约定的补偿标准自2011年7月1日起予以适度调整，即恒馨公司向刘志巍支付按照年补偿费6万元标准自2012年1月1日起计算至涉案第六间门面房、商铺实际交付之日止的租金损失。刘志巍诉请租金的利息损失，不符合本案事实及我国市场交易规范，故依法不予支持。七、关于交付房屋前补偿费等的确定问题。一审判决认为，刘志巍与恒馨公司之间应于2011年7月1日交接安置涉案门面房、商铺，根据第二份还建协议书第八条约定，恒馨公司应自2009年1月9日拆除房屋之日的20个月内将门面房交给刘志巍，逾期则按照门店每间每月补偿1500元、住房每月每户补偿500元、住房租房3600元/年给予补偿。据此，恒馨公司依约按15O0元/月标准支付自2010年9月10日（拆除房屋之日后第20个月）至2011年7月1日期间的门面房补偿费14500元；支付2010年9月10日至2011年7月1日期间的还建住宅补偿费（500元/月）及租房费（3O0元/月）共计8000元，合计22500元。刘志巍对该项费用诉请37800元，属计算有误，应予调整。基于涉案合同安置标的物的范围、位置、数量、质量、交付方式等事项约定不明，履行时双方存在重大认识分歧，以致还建房难以按合同顺利交接；还建房安置没有实质完成交付，门面房及商铺不能确权；涉案诉讼引发双方长期处于激烈对抗、相背而行，办理涉案安置房屋的不动产权证及水电使用证缺乏相互之间的紧密配合、协作；刘志巍没有提交证据证明因延迟交证（房产证、土地证、水电使用证等）造成的实际经济损失。故对刘志巍提出因延迟交证所致损失6700元（时间2011年1月至2017年7月）及其后期损失的赔偿请求不予支持。八、关于刘志巍诉请恒馨公司承担刘志巍的母亲刘春华因诉讼、调解等造成的交通费、打印费及误工费等损失的问题。一审判决认为，委托代理人因诉讼产生费用和报酬由法律及司法解释在特定诉讼中特别规定，且须合同当事人特别加以约定，法律规范未明确规定诉讼代理人诉讼期间的费用和报酬可直接行使赔偿请求权。另，刘志巍的母亲刘春华并非本案诉讼参与人，不具有关联性。据此，该项请求因无事实或法律根据遵循，故依法不予支持。综上所述，一审经合议庭评议，并提交审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十条第（一）、（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北恒馨房地产开发有限公司向原告刘志巍安置交付位于云梦县城××大道楚王城商业广场××、××楼××楼××向××第六间门面房及对应的二楼商铺（具体范围为：以该门面房现有三面墙及玻璃门形成的封闭空间为准，西边为电梯井墙、北面为业主王婧门面、南面为业主张学连门面）。限被告湖北恒馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内交付。二、被告湖北恒馨房地产开发有限公司负责对上述第（一）项的二楼商铺修建隔离墙，与四邻隔断，在一楼与二楼房屋之间内设上下楼梯、厕所，独立报装水电设施，须保障正常使用；涉案改造费用由被告湖北恒馨房地产开发有限公司承担；门面房、商铺交由原告刘志巍自主经营。限本判决生效之日起30日内履行完毕。三、被告湖北恒馨房地产开发有限公司在楚王城商业广场1、2号楼的合理位置向原告刘志巍安置归还如下面积的房屋：1、无偿补足面积为16.28平方米的门面房及面积为16.28平方米的商铺；2、无偿补足面积为22.4㎡的住宅房；3、按成本价出售面积为40㎡的住宅房。限本判决生效之日起15日内履行完毕。四、被告湖北恒馨房地产开发有限公司补偿原告刘志巍安置过渡期间（自2010年9月10日至2011年7月1日）门面房租金损失计14500元，还建住宅补偿费、租房补偿费计8000元，二项合计22500元。限本判决生效之日起3日内给付。五、被告湖北恒馨房地产开发有限公司向原告刘志巍补偿迟延安置门面、商铺还建房的租金损失，按照年补偿费6万元标准自2012年1月1日起计算至第（一）项门面房、商铺完成交付之日止。限本判决生效之日起60日内给付。六、驳回原告刘志巍对被告陈清明的诉讼请求；七、驳回原告刘志巍对被告湖北恒馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11735元，被告湖北恒馨房地产开发有限公司负担10000元，原告刘志巍负担1735元。限本判决生效之日交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，刘志巍于2016年委托湖北天同兴资产评估有限公司（以下简称天同兴评估公司）对案涉的第六间门面、商铺、住宅的面积差额及价格差额作出价格评估鉴定。天同兴评估公司于2016年1月31日作出了鄂天同兴资评报字（2016）第1-014号《云梦县楚王城商业广场1、2号楼（孝商城市广场）商铺、住宅价格评估资产评估报告书》（以下简称《资产评估报告书》），主要内容为：一、面积差额评估。经市场调查一楼商铺平均价格为39000元/㎡，一楼商铺面积差额为16.78㎡（69.4㎡-52.62㎡），一楼商铺的评估值为654420元（16.78㎡×39000元/㎡）。住宅平均价为3600元/㎡，住宅的评估值为80640元（22.4㎡×3600元/㎡）。二、价格差额评估。经评估人员现场勘察，标的物为云梦县楚王城商业广场1、2号楼面临梦泽大道（孝商城市广场），一层门面、二层商铺从北至南第六间，其设计口面只有2.7米宽，前后各有两大立柱（1.1米×1.1米）门面内有四根大立柱（1.1米×0.9米）；且设置有直通31层的排水管、进水管道、消防管道及消防栓，商场内的制冷、热设备及换气设备，门面的商用价值及使用价值受到影响。经市场调查及测算一楼商铺将影响价格下降9750元/㎡，二楼商铺将影响价格下降4000元/㎡。一楼商铺降价的评估值513045元（52.62㎡×9750元/㎡）；二楼商铺降价的评估值210480元（52.62㎡×4000元/㎡）。该资产评估报告尾部注明：本评估报告的有效期限自评估基准日起一年内有效，即有效期为2016年1月20日起至2017年1月19日止。超过一年需重新进行评估。本院认为，本案系因上诉人刘志巍与被上诉人恒馨公司履行双方签订的《原调料楼房住房拆迁还建协议书》所发生的纠纷，故本案的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。2008年12月13日，刘志巍的委托代理人刘富民与恒馨公司签订了第一份协议书。2009年1月10日，刘志巍与陈清明签订了第二份协议书。在签订上述两份协议时，陈清明系恒馨公司的法定代表人，根据我国法律规定，虽然第二份协议书上未加盖恒馨公司印章，但陈清明作为该公司的法定代表人，其签名能代表该公司意志，故该两份协议书均已发生法律效力。第二份协议书对第一份协议书的内容进行了部分变更，根据后合同效力高于前合同效力的原则，本案的当事人均应当按照第二份协议书的内容履行各自的合同义务。恒馨公司将刘志巍的房屋拆迁后，恒馨公司应当按照协议的约定履行向刘志巍交付房屋的合同义务。一审判决作出后，恒馨公司和陈清明未提出上诉，故本院对刘志巍未提出上诉的事项不予审理。针对刘志巍的上诉请求及理由，本院综合评判如下：一、关于上诉人恒馨公司如何向刘志巍交付还建房屋的问题。本院认为，2009年1月10日刘志巍与恒馨公司签订的第二份协议书是当事人双方就拆除旧房后如何还建房屋在第一份协议书的基础上所作的变更，该份协议书成立并生效后，应作为双方履行合同的依据。就案涉的第六间门面房及二楼商铺的还建问题，第二份协议书虽约定了恒馨公司在原址原顺序按1：1还建给刘志巍的商业门面一、二楼各69.4㎡，但刘志巍的房屋被拆除后，恒馨公司在原址所建的门面房单间、单档方位、面积发生了变化，与原房屋原址相比发生了变化，难以对应交付。一审判决第一项对房屋交付的方位作出判决后，双方均未对该判项内容提出上诉，表明上诉人与被上诉人双方对所交付的房屋顺位现状予以认可，故被上诉人恒馨公司应向上诉人刘志巍交付的房屋为云梦县城××大道楚王城商业广场××、××楼××楼××向××第六间门面房及对应的二楼商铺，具体范围为一审上述判决第一项确定的内容，本院对该判项内容予以维持。在上述应交付的一楼门面房中，根据已查明的案件事实，恒馨公司应按双方签订的第二份协议书约定的面积交付房屋。但实际测量结果为，一楼门面房可以交付的面积为52.62㎡，不能交付的面积为16.78㎡；二楼商铺可以交付的面积为69.4㎡，故恒馨公司应向刘志巍交付由恒馨公司开发的云梦县城××大道楚王城商业广场××、××楼××楼××向××第六间门面房一楼52.62㎡及二楼对应的69.4㎡商铺。为使上述交付的房屋与四邻予以区分和刘志巍能够正常使用，一审判决第二项房屋交付人恒馨公司负责对交付的二楼商铺修建与四邻相分的隔离墙，在一楼与二楼房屋之间内设上下楼梯、厕所，独立报装水电设施，须保障正常使用，其费用由恒馨公司承担。门面房、商铺交由原告刘志巍自主经营。本案的当事人均未对该判项提出上诉，但一审的第二项为恒馨公司负责对交付的二楼商铺（52.62㎡）修建与四邻相分的隔离墙，本院认为恒馨公司可以交付的二楼商铺面积为69.4㎡，故恒馨公司负责对交付的二楼商铺（69.4㎡）修建与四邻相分的隔离墙，本院对一审判决的第二项予以部分变更。鉴于第六间门面房已为现房，不存在交付上的困难，应可及时交付；对应的二楼商铺需修建隔离墙，一楼与二楼房屋之间内设上下楼梯、厕所，独立报装水电设施需要一定时间，故对一审判决的第一项关于第六间门面房交付的顺位予以维持，对一审判决第一项的交房时间变更为本判决生效后七日内交付。二、关于恒馨公司不完全履行和瑕疵履行的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，恒馨公司应当按照双方于2009年1月10日签订的第二份协议书诚信、全面地履行自己的义务。关于恒馨公司不完全履行和瑕疵履行的问题。本院认为：1、第二份协议书约定了恒馨公司在原址原顺序按1：1还建给刘志巍的商业门面一、二楼各69.4㎡，经审理查明，一楼门面房恒馨公司只能交付第六间52.62㎡，还有16.78㎡不能交付，一审认定一楼门面房差欠的面积为16.28㎡，属计算错误，本院予以纠正；二楼商铺69.4㎡可以整体交付。2、案涉的第六间门面房及对应的二楼商铺内有多个立柱存在，虽然立柱为该栋房屋的整体设计所必须，但同时也造成了案涉的第六间门面房及其所对应的二楼商铺商业价值及使用价值的贬损，故恒馨公司应当向刘志巍交付的案涉第六间门面房及对应的二楼商铺系瑕疵履行。3、依照第二份协议书第三条约定，由恒馨公司无偿向刘志巍还建22.4㎡住房。但审理查明，恒馨公司不能向刘志巍交付该22.4㎡住房，故相对于合同的整体履行而言，该行为系不完全履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因为恒馨公司未能按照第二份协议书的约定全面履行自己的义务，刘志巍有权向恒馨公司主张赔偿损失，即要求恒馨公司赔偿因不能交付第六间门面房差欠的16.78㎡，不能交付的22.4㎡的住房及应交付的门面房及二楼商铺瑕疵履行的金钱损失。本案诉讼前，刘志巍为证明其上述损失客观存在，委托天同兴评估公司对案涉的第六间门面房、二楼商铺、住宅的面积差额及价格差额进行评估，天同兴评估公司作出了《资产评估报告书》并向原审法院作为证据提交。本院认为，天同兴评估公司是依法取得营业执照，具有从事资产评估业务的资质，出具《资产评估报告书》的两名评估师也具有资产评估的资质。评估报告虽然系刘志巍单方委托评估，但依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。根据该规定，当事人单方委托有关部门所作的鉴定意见，在对方当事人没有反驳证据且无新的鉴定意见予以推翻的情况下，应当作为认定案件事实的依据。本案中，恒馨公司并未提出反驳证据也未申请重新鉴定，故一审认定天同兴评估公司无司法鉴定资质属认定事实错误；关于评估报告的效力问题，本院认为，恒馨公司未能按照第二份协议书的约定向刘志巍交付符合约定的门面房、商铺和住宅，根据公平原则，刘志巍有权选择恒馨公司违约交付的任一时间段作为其提出金钱赔偿的时间段。本案中，刘志巍选择了评估报告的时间段作为其主张恒馨公司承担违约责任的时间段，是其对自身权利的选择和处分。恒馨公司既未提出案涉的第六间门面房差额面积价值、门面房及二楼商铺贬损价值和住宅面积的价值，远低于评估报告评估值的证据，也未提出重新鉴定，故恒馨公司主张不应采信该评估报告的理由不能成立。同时，虽然评估报告标注的有效期为2016年1月20日至2017年1月19日，但其意旨是所评估的房屋价格有效期为上述时间段，如超过上述时间，就需要对评估对象进行重新鉴定，并非超过上述时间段后该评估报告对上述时间段的房屋价格评估丧失了其真实性和科学性而不具有评估效力。综上，天同兴评估公司出具的《资产评估报告书》可以作为本案认定违约损害赔偿的依据。一审以该评估机构无司法鉴定资质，评估报告已过有效期而不予认定该评估报告属适用法律不当。关于恒馨公司不完全履行和瑕疵履行如何赔偿的问题。本院认为，1、案涉的第六间门面房差欠的16.78㎡面积，依照天同兴评估公司作出的《资产评估报告书》，按单价39000元／㎡，恒馨公司应赔偿刘志巍654420元。2、案涉的第六间门面房及二楼商铺瑕疵履行赔偿金额，依照《资产评估报告书》一楼商铺降价的评估值为513045元，二楼商铺降价的评估值为210480元，恒馨公司应赔偿案涉的第六间门面房及二楼商铺瑕疵履行共计723525元。3、恒馨公司不能交付22.4㎡住房的赔偿金额，依照《资产评估报告书》住宅平均价为3600元/㎡，22.4㎡的住宅评估值为80640元，故应由恒馨公司向刘志巍赔偿不能交付22.4㎡住房的赔偿金80640元。三、关于恒馨公司将包括案涉第六间门面房及二楼商铺所在的商业楼整体出租后，刘志巍主张的租金损失应如何计算的问题。本院认为，根据双方于2009年1月10日签订的拆迁还建协议约定，恒馨公司应于全部交房拆除之日起20个月即2010年9月10日交房给刘志巍，逾期则由恒馨公司按照门店每间每月补偿1500元、住房每月每户补偿500元、住房租房费3600元／年给予补偿，该协议已对恒馨公司逾期交房的违约责任进行了约定。刘志巍上诉称，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，应当以刘志巍在一审提交的证据七恒馨公司与其他还建户签订的房屋租赁合同，作为其赔偿租金损失的依据，主张恒馨公司应支付自2011年7月1日至2017年7月1日门面租金699522元，利息126852.096元，后期租金计至实际交付之日止。本院认为，其他门面出租户与刘志巍的第六间门面房、商铺所处的具体位置、面积大小、内部结构等均不一样，不能以恒馨公司与其他还建户签订的房屋租赁合同的租金标准作为刘志巍主张租金标准的依据。一审判决恒馨公司以年租金6万元的标准，自2012年1月1日起计算至门面房、商铺交付之日止计算向刘志巍支付租金损失，恒馨公司未提出上诉，本院对一审关于年租金的计算标准及租金计算的起算、截止时间予以确认。因恒馨公司应向刘志巍交付的二楼商铺面积为69.4㎡，本院的租金损失应变更为计算至一楼门面房及二楼69.4㎡的商铺交付之日止，同时，本院对租金损失的支付时间调整为本判决生效之日起7天内。刘志巍上诉称租金利息损失，无法律和合同依据，本院不予支持。四、关于恒馨公司向刘志巍还建的房屋所分摊的土地使用权面积少于52.2㎡的部分是否应按每平米3000元作出补偿的问题。本院认为，本案系刘志巍将自有住房交由恒馨公司拆迁，恒馨公司对其房屋予以还建，恒馨公司的目的就是利用刘志巍的土地进行房地产开发，且土地是通过政府拍卖所得；双方在拆迁协议中也未对门面房原有土地的面积作出约定，刘志巍主张对门面房所在的土地面积进行补偿无法律和合同依据，本院不予支持。五、关于恒馨公司是否应向刘志巍支付逾期交房违约损失及迟延办证违约损失的问题。本院认为，恒馨公司与刘志巍签订的第二份协议书第八条约定，恒馨公司向刘志巍交房的时间为从全部房屋拆除之日起20个月内向刘志巍交房，逾期则由恒馨公司按照门店每间每月补偿1500元、住房每月每户补偿500元，并按3600元／年给予租房补偿。恒馨公司未于全部房屋拆除之日起的20个月即2010年9月10日向刘志巍交付房屋，恒馨公司应承担逾期交房的违约责任。恒馨公司逾期交房时间9个月零20天即自2010年9月10日起至2011年7月1日止，按上述约定，恒馨公司应向刘志巍交付的门店为一、二楼各一间，故2间、9个月零20天，按每月1500元标准计算的补偿费为29000元，具体算法：1500元×9个月×2间+（1500元÷30天×20天×2间），该补偿费应由恒馨公司向刘志巍按约支付，一审判决仅对一楼门面房给予补偿14500元不符合协议约定，本院予以纠正。依照第二份协议第八条的约定，恒馨公司还应向刘志巍支付逾期交房的住房补偿费4833元，具体算法：500×9个月+（500÷30天×20天）；租房费2900元，具体算法：3600÷12个月×9个月+3600元÷12个月÷30天×20天，逾期交房的住房补偿费和租房费两项合计7733元，一审认定逾期交房的住房补偿费和租房费共计8000元，恒馨公司未提出上诉，本院对一审认定的两项合计8000元予以维持。综上，恒馨公司向刘志巍支付安置过渡期间（自2010年9月10日至2011年7月1日）门面房、商铺租金损失29000元，还建住宅补偿费和租房补偿费8000元，共计37000元，刘志巍主张该项费用为37800元，属计算错误。一审不动产的交付即是不动产权利在房屋产权登记管理部门办理产权过户登记，尔后由房屋产权登记管理部门向受让人颁发不动产权利证书，因此，将房屋交付占有并未完成房屋产权转移，在本案第三个争议焦点问题已经对迟延交房即迟延办证作出了处理，刘志巍要求由恒馨公司向其按每月100元的标准重复计付损失无法律依据，本院不予支持。六、关于恒馨公司是否向刘志巍按成本价出售40㎡住房或按成本价与市价之间差价146640元支付违约赔偿费及支付重新购房办证税费共计13029元的问题。本院认为，恒馨公司与刘志巍在第二份协议书虽然约定了恒馨公司承诺同意向刘志巍按建筑成本价出售40㎡的住房面积，但刘志巍是否愿意购买或恒馨公司是否愿意出售40㎡的住房，均应另行签订商品房买卖合同，是否签订商品房买卖合同是合同双方当事人意志范围内的事情，他人不可干涉；在双方未另行签订商品房买卖合同的情况下，买卖合同未成立；在未成立买卖合同的情况下，一审法院判决恒馨公司按成本价向刘志巍出售面积为40㎡的住宅房为强制干涉合同意志，违反民事行为自治原则，本院予以撤销。同理，刘志巍诉称恒馨公司应向其支付40㎡的住房的成本价与市价之间差价合计146640元及重新购房办证税费共计13029元的上诉请求亦无法律依据，本院不予支持。七、关于刘志巍的母亲刘春华因本案诉讼、调解等事项所发生的交通费、打印费及误工费等费用是否应由恒馨公司负担，恒馨公司是否因其单方违约形成诉讼还应向刘志巍赔偿2万元的经济损失的问题。本院认为，诉讼行为一般当为诉讼当事人自力而为之。民事诉讼法虽规定诉讼当事人可以委托诉讼代理人代理其诉讼，代理人的行为实质是委托人的行为。法律并未规定诉讼当事人或其委托诉讼代理人因诉讼发生的费用由对方当事人负担，因此，刘志巍主张应由恒馨公司向其支付其诉讼代理人因诉讼发生的相应费用，无法律依据，本院不予支持。关于恒馨公司单方违约损失赔偿问题包括不完全履行和瑕疵履行、案涉第六间门面房及二楼商铺所在的商业楼整体出租给刘志巍造成的租金损失、恒馨公司向刘志巍逾期交房违约损失及迟延办证违约损失等单项经济损失诉请事项，本院已在前述争议问题中予以评判，刘志巍另行要求恒馨公司向其承担整体违约经济损失2万元，属重复计算违约损失，无法律依据，本院不予支持。八、关于恒馨公司应当向刘志巍承担的上述违约责任，陈清明是否应承担连带责任的问题。本院认为，陈清明在恒馨公司与刘志巍签订的协议书上签名，是其履行恒馨公司法定代表人的职务行为，其行为后果依法应由恒馨公司承担，非因法定事由，其法定代表人个人不承担责任。显然，从查明的事实看，恒馨公司既是合同当事人，又是拆迁房屋的受益人，同时也是合同违约人，理应由其承担合同责任。刘志巍诉称陈清明以恒馨公司最大股东身份和实际控制人地位，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害了公司及债权人刘志巍的利益，故其个人应对公司债务承担连带责任的主张，既无证据证明上述事实实际发生，也无证据证明陈清明未缴、欠缴注册资金，抽逃或变相抽逃注册资金的行为发生，故刘志巍要求陈清明个人对恒馨公司的债务承担连带责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人刘志巍的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分清楚，部分判决处理不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决第一项中“湖北恒馨房地产开发有限公司向刘志巍安置交付位于云梦县城关镇梦泽大道楚王城商业广场1、2号楼临街一楼自北向南的第六间门面房(52.62㎡)及对应的二楼(52.62㎡)商铺（具体范围为：以该门面房现有三面墙及玻璃门形成的封闭空间为准，西边为电梯井墙、北面为业主王婧门面、南面为业主张学连门面）”的判决内容；撤销第一项判决中“限湖北恒馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内交付”的判决内容，变更为“限湖北恒馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内交付，并在本判决生效之日起7日内对上述判决交付的房屋协助刘志巍办理不动产权登记”。二、撤销湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决第三项“湖北恒馨房地产开发有限公司在楚王城商业广场1、2号楼的合理位置向刘志巍安置归还如下面积的房屋：1、无偿补足面积为16.28平方米的门面房及面积为16.28平方米的商铺；2、无偿补足面积为22.4㎡的住宅房；3、按成本价出售面积为40㎡的住宅房。限本判决生效之日起15日内履行完毕”。三、湖北恒馨房地产开发有限公司向刘志巍交付本判决第一项二楼商铺差欠的16.78㎡，与本判决第一项中的二楼商铺（52.62㎡）连成整体，于本判决生效之日起7日内向刘志巍交付，并在本判决生效之日起7日内对上述判决交付的房屋协助刘志巍办理不动产权登记。四、维持湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决第二项中“在一楼与二楼房屋之间内设上下楼梯、厕所，独立报装水电设施，须保障正常使用；涉案改造费用由湖北恒馨房地产开发有限公司承担；门面房、商铺交由刘志巍自主经营，限本判决生效之日起30日内履行完毕”的判决内容；撤销一审第二项判决中的“湖北恒馨房地产开发有限公司负责对上述第一项的二楼商铺（52.62㎡）修建隔离墙，与四邻隔断”的判决内容，变更为“湖北恒馨房地产开发有限公司负责对本判决第一、三项的二楼商铺（69.4㎡）修建隔离墙，与四邻隔断”。五、维持湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决中的第六、七项，即“驳回刘志巍对陈清明的诉讼请求”、“驳回刘志巍对湖北恒馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。六、撤销湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决第四项中“湖北恒馨房地产开发有限公司补偿刘志巍安置过渡期间（自2010年9月10日至2011年7月1日）门面房租金损失计14500元，还建住宅补偿费、租房补偿费计8000元，二项合计22500元。限本判决生效之日起3日内给付”的判决内容，变更为“湖北恒馨房地产开发有限公司向刘志巍支付安置过渡期间（自2010年9月10日至2011年7月1日）门面房、商铺租金损失29000元，还建住宅补偿费和租房补偿费8000元，共计37000元，限本判决生效之日起7日内给付”。七、撤销湖北省云梦县人民法院（2017）鄂0923民初1047号民事判决第五项中“湖北恒馨房地产开发有限公司向刘志巍补偿迟延安置门面、商铺还建房的租金损失，按照年补偿费6万元标准自2012年1月1日起计算至第一项门面房、商铺完成交付之日止。限本判决生效之日起60日内给付”的判决内容，变更为“湖北恒馨房地产开发有限公司向刘志巍补偿迟延安置门面、商铺还建房的租金损失，按照年补偿费6万元标准自2012年1月1日起计算至本判决第一、三项一楼门面房、二楼商铺完成交付之日止，限本判决生效之日起7内给付”。八、湖北恒馨房地产开发有限公司向刘志巍支付案涉一楼第六间门面房差欠16.78㎡的赔偿金654420元和瑕疵履行赔偿金513045元，二楼商铺瑕疵履行赔偿金210480元，不能向刘志巍交付22.4㎡住房的赔偿金80640元，四项合计1458585元，于本判决生效之日起7日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费28375元，由湖北恒馨房地产开发有限公司负担28000元，刘志巍负担375元；二审案件受理费28375元，由湖北恒馨房地产开发有限公司负担28000元，刘志巍负担375元。财产保全费1020元由湖北恒馨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭光剑审判员  汪育华审判员  王 华二〇一九年八月二十六日书记员  王 珍附相关的法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权权益的除外。