福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初235号 原告：何美蓉，女，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：卢翼，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所律师。 被告：陶宏波，女，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：陈必旺，福建南州律师事务所律师。 原告何美蓉与被告陶宏波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告何美蓉之委托诉讼代理人卢翼、林文锋与被告陶宏波之委托诉讼代理人陈必旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何美蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告支付原告租金人民币（币种，下同）18000元（该18000元系计算至2018年11月30日止的数额）并支付相应的违约金3852元（违约金分段计算，均应计算至实际付清之日止。其中，租金10000元自2018年3月1日起按日千分之一计算；租金8000元自2018年8月1日起按日千分之一计算。暂计至2018年12月6日止的违约金为3852元），以上租金、违约金共计21852元；3.判令被告立即将租赁物项下的房屋腾空、返还给原告；4.判令被告支付原告占有使用费（占有使用费应自解除租赁关系之日起算，并计付至实际腾空、返还之日止。占有使用费按每月2000元计付）；5.本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：2015年1月28日，被告与位于厦门市同安区（下称“案涉房屋”）的前所有权人即案外人魏明签订一份《厦门房屋租赁合同》。该合同约定：1.被告自2015年2月10日至2016年1月31日承租案涉房屋，每月租金1600元；2.被告应于2015年2月1日前支付半年租金9600元，被告第二次支付租金应在上次租金到期前5天交付，逾期按租金的5%支付违约金，逾期超过7天，魏明有权解除合同；3.合同在履行过程中发生纠纷向房屋所在地人民法院提起诉讼；4.合同还作了其他约定。2015年12月30日，原告取得案涉房屋的不动产权证书，系案涉房屋的合法所有权人。其后，原告承接了魏明在该合同项下的权利义务（注：魏明未将案涉房屋的押金移交给原告）并及时告知了被告。合同到期后，原、被告双方就案涉房屋未再签订新的书面租赁合同，双方形成无固定期限的租赁关系。2016年10月1日至今，案涉房屋每月租金增加至2000元。2018年3月1日起被告开始拖欠原告租金，经原告多次催讨，被告仍拒不支付。据统计，截止2018年11月30日，被告尚欠原告租金合计18000元。原告认为，鉴于被告长期拖欠租金的行为，原告有权解除与被告的租赁关系，要求被告立即搬离案涉房屋并向原告支付拖欠的租金及违约金。 被告陶宏波辩称，1.本案原告和被告不具备主体资格，双方并无法律上的关联性。本案房屋租赁合同是陶宏波与房东魏明、吴鹏伟签订的，与原告没有租赁关系。2.原告对于被告与房东魏明、吴鹏伟签订租赁合同是明知的，但是没有办理变更手续，因而本案房屋租赁合同仍然有效。3.本案涉案房屋可能存在被原告非法侵占的情况，涉嫌非法的“套路贷”。据本案利害关系人吴鹏伟提供资料，何美蓉及其丈夫林茂财使用套路贷的手段欺诈吴鹏伟，具体如下：2013年1月至2月间，吴鹏伟向何美蓉的丈夫林茂财借款130万元，提供名下的两套房产作为抵押，分别是长泰县武安镇建设南路****和厦门市思明区**号店面。借款后，吴鹏伟还本付息共60万元。2015年1月15日，林茂财和何某欺骗吴鹏伟说，只要吴鹏伟再交付赎金40万元并重新抵押一套房产，就可以把前述两套房产还给吴鹏伟。吴鹏伟信以为真，不仅又交付了40万元赎金，还把魏明名下厦门市同安区即案涉房屋抵押给林茂财。然而，林茂财欺骗既遂后，不仅没有退还先前抵押的两套房产，反而利用抵押权私自将魏明名下过户给何美蓉。总之，何美蓉的丈夫林茂财利用80万元圈套吴鹏伟上述三套房产合计价值约650万元，涉嫌套路贷。针对以上事实情况，涉案房产的利害关系人已于2018年9月30日向长泰县公安局递交报案控告书，并向漳州纪律检查委员会报案，均已经接收，目前正在侦查审理中，并有可能立案调查。随着案件调查深入，有可能推翻2018年9月3日同安法院作出的（2017）闽0212民初4952号判决书。 原告何美蓉围绕诉讼请求依法提交了陶宏波暂住人口基本信息表、《厦门房屋租赁合同》、闽（2015）厦门市不动产权第00238**号不动产权证书、何某建设银行卡交易明细、厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4952号民事判决书及生效证明、中国电信短信清单及原告与被告之间的短信记录、照片等作为证据，被告陶宏波对于原告举示的全部证据的真实性均无异议，但合法性不予确认，对关联性也有异议，具体如下：原告举示的《厦门房屋租赁合同》没有原被告签名与本案无关，何某收取租金的行为也与本案无关，（2017）闽0212民初4952号民事判决虽然生效了但是存疑，吴鹏伟系因缺乏资金才没有上诉。 被告陶宏波为支持其意见，举示一份载明签订时间为2015年1月29日的《房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋的实际出租人是吴鹏欣，租赁期限到2025年2月9日。原告对该合同的真实性有异议，认为吴鹏欣与本案不具有关联性。 上述证据经当庭举证、质证，依法可以作为定案根据，对于双方不持异议的证据已在卷佐证，对于双方有异议的证据本院将在说理部分给予阐述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，厦门市国土资源与房产管理局颁发的闽（2015）厦门市不动产权第00238**号证书载明坐落于厦门市同安区权利人为何美蓉。案涉房屋前所有权人系魏明。何某与陶宏波的交易往来记录显示，陶宏波向何某转账情况如下：2015年12月31日转账9600元；2016年6月26日转账6400元；2016年10月11日转账8000元；2017年1月27日转账12000元；2017年8月7转账12000元并备注“下半年房租”；2017年8月7日转账2000元。 审理中，何美蓉举示的《厦门房屋租赁合同》显示，出租方（甲方）魏明，承租方（乙方）陶宏波，甲方将位于厦门市同安区出租给乙方，租赁期壹年，自2015年2月10日起至2016年1月31日止，每月租金1600元；2015年2月1日前支付半年租金9600元给甲方，开户行招商银行火炬支行，账户吴鹏欣，卡号62×××47……乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1‰的违约金，超过20日甲方有权采取措施，收回房屋。签约时间为2015年1月28日。甲方落款处未签名，代理人处签名为吴鹏欣，乙方落款处签名陶宏波。 陶宏波举示的《房屋租赁合同》显示，出租方（甲方）吴鹏欣，承租方（乙方）陶宏波，甲方将自有的坐落在同安区****出租给乙方使用，租赁期10年，甲方从2015年2月10日起将出租房屋交付乙方使用，至2025年2月9日收回，每月租金1600元。合同落款处签名为甲方吴鹏欣，乙方陶宏波，签约时间2015年1月29日。 庭审中，证人何某陈述，陶宏波向其转账的款项为其代何美蓉收取的案涉房屋租金，收取后现金交付给何美蓉；2016年10月左右，租金上涨至每月2000元。 本院认为，本案的争议焦点为何美蓉与陶宏波之间是否存在房屋租赁关系。何美蓉的诉求基础是其与陶宏波存在房屋租赁关系，而陶宏波否认该关系，认为系与吴鹏欣存在房屋租赁关系。本院分析如下：经查，吴鹏欣并非案涉房屋的产权人，陶宏波主张其与吴鹏欣建立房屋租赁关系，仅有《房屋租赁合同》作为证据。反观何美蓉举示的证据，何美蓉于2015年12月30日取得案涉房屋所有权，且陶宏波自2015年12月31日开始向何某转账，虽然陶宏波否认与何某转账款项系房屋租金，但从陶宏波向何某转账的时间和金额看，第一笔转账是2015年12月31日，恰是何美蓉取得案涉房屋所有权后。转账的数额前两笔9600元和6400元均为1600元的倍数，而后的数额8000元、12000元、12000元、2000元均为2000元的倍数，符合何美蓉陈述的原先租金为每月1600元，之后上涨为每月2000元的说法，且2017年8月7日的转账12000元还备注“下半年房租”。因此，何美蓉提供的证据材料足以证实其与陶宏波之间存在房屋租赁关系，本院对该事实予以认定。2015年12月31日至2018年8月7日，陶宏波累计向何某转账的数额为27个月的租金，因此陶宏波已支付房租至2018年3月31日，而非何美蓉主张的2018年2月28日。 关于解除房屋租赁关系的问题。何美蓉在取得案涉房屋所有权后并未与陶宏波签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此何美蓉与陶宏波之间建立的是不定期房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现陶宏波拖欠房屋租金未支付，何美蓉据此主张双方的房屋租赁关系，并要求陶宏波腾空并返还房屋给何美蓉，于法有据，本院予以支持。关于租金问题。陶宏波现仍实际居住使用案涉房屋，但租金仅支付至2018年3月31日，故应自2018年4月1日起按月租金2000元的标准算至实际腾空、返还房屋之日止。关于违约金问题，何美蓉主张违约金的依据系《厦门房屋租赁合同》，然而该份合同主体并非本案原被告双方，故何美蓉的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除何美蓉与陶宏波之间的房屋租赁关系； 二、陶宏波应于本判决生效之日起三十日内腾空厦门市同安区房屋并返还给何美蓉； 三、陶宏波应于本判决生效之日起三十日内支付何美蓉租金、占有使用费32000元（暂算至2019年7月31日止，此后仍应按每月2000元的标准算至实际腾空、返还房屋之日止）； 四、驳回何美蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费347元，减半收取计173.5元，由原告何美蓉负担23.5元，被告陶宏波负担150元，款均限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪佩兰 二〇一九年八月九日 法官助理杨文德 书记员林艺红 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附2：执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。