河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0403民初3513号原告：彭代秀，女，1962年6月16日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：王广生，河南旭宏然律师事务所律师。被告：平顶山市兴平房地产开发公司，住所地平顶山市卫东区黄楝树小区10号楼53号。法定代表人：朱海强，总经理。被告：河南川海房地产开发公司，住所地平顶山市湛河区开源路南段东侧建工观邸一单元五楼015004室。法定代表人：李文义，董事长。原告彭代秀与被告平顶山市兴平房地产开发公司（以下简称“兴平房地产”）、河南川海房地产开发公司（以下简称“川海房地产”）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭代秀及委托诉讼代理人王广生到庭参加诉讼，被告兴平房地产、川海房地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。彭代秀向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告兴平房地产签订的《商铺内部认购合同》及《商铺委托租赁合同》；2、要求被告兴平房地产向原告返还购房款640640元；3、要求被告向原告支付自2016年2月16日至实际还款之日的已付购房款640640元的利息，利息按照中国人民银行逾期贷款利率计算；4、要求被告兴平房地产向原告支付已付购房款二倍的赔偿款1281280元；5、要求被告兴平房地产向原告支付三年的房产租赁费192192元；6、要求被告川海房地产承担被告兴平房地产向原告返还购房款、赔偿款、利息及租赁费的连带返还、赔偿、支付责任；7、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月15日，彭代秀与兴平房地产签订《商铺内部认购合同》，约定：彭代秀购买兴平房地产位于平顶山市××北段东侧××“××”楼盘××楼××号，面积为24.64平方米，每平方米价格为26000元，全部购房款为640640元。合同签订当日，彭代秀按照兴平房地产的指示向川海房地产支付一半购房款320320元。同日，彭代秀与兴平房地产签订《商铺委托租赁合同》，约定：彭代秀将所购买的房产交付给被告兴平房地产用于出租，租赁期限为2015年10月15日至2018年10月14日，房租计算方式为合同累计实际缴纳的房款金额计算。第一年按认购合同实际缴纳金额的10%计算。第二年按认购合同实际缴纳金额的10%计算。第三年按认购合同实际缴纳金额的10%计算。2016年2月15日，彭代秀按照兴平当地产的指示，向穿海房地产支付剩余一半的购房款320320元。2018年10月14日，该商铺委托租赁合同履行期限届满，彭代秀要求兴平房地产返还出租的房产时，却被告知该房产已经过户到第三人高策名下，致使彭代秀无法实现购买房产目的。兴平房地产的行为严重侵害了彭代秀购买商品房的合同目的，致使彭代秀无法行使该房产的所有权，川海房地产依照兴平房地产的指示收取彭代秀的全部购房款，应当由川海房地产与兴平房地产共同承担彭代秀的返还购房款、赔偿款、利息及租赁费的连带清偿责任。兴平房地产、川海房地产经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。彭代秀围绕诉讼请求依法提交了证据，1、商铺内部认购合同。2、收据两份、银行转账凭证复印件两份。3、商铺委托租赁合同复印件一份。4、平顶山市新华区人民法院2016豫0402民特27号裁定书复印件一份。5、平顶山市新华区人民法院2018豫0402民特监1号复印件一份。借记卡账户历史明细清单。以上证据，经本院审查，可以采信。根据当事人依法提交并进行审查的证据，本院确认以下案件事实：2015年10月15日，原告彭代秀与被告兴平房地产签订商铺内部认购合同。合同约定：彭代秀认购兴平房地产开发平顶山市××北段东侧××“××”楼盘××楼××号，该商铺建筑面积为24.64平方米，为毛坯房。该商铺单价为每平方米26000元，总金额陆拾肆万零千陆百肆拾零元整（640640元）。彭代秀于2015年10月15日支付房款320320元；于2016年4月14日支付房款320320元。兴平房地产应在2018年10月14日前，将本合同约定的商铺交付彭代秀使用。对于逾期交房，合同约定，逾期不超过半年，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起半年内，兴平房地产按日向彭代秀支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过半年后，彭代秀有权解除合同。彭代秀解除合同的，按合同第十一条（本合同自签订之日起满三年后，彭代秀和选择让兴平房地产按照合同价值回购该房产，彭代秀之前所收租金不退换给兴平房地产）执行。彭代秀要求继续履行合同的，合同继续履行，至实际交付之日止，兴平房地产按日向彭代秀支付已交房价款万分之0.3的违约金。同日，原告彭代秀与被告兴平房地产签订商铺委托租赁合同。合同约定，彭代秀自愿将上述认购的商铺，租赁于兴平房地产经营管理。租赁期限自2015年10月15日至2018年10月14日。房租计算方式：为合同累计实际缴纳的房款金额计算。第一年按认购合同实际缴纳金额的10%计算。第二年按认购合同实际缴纳金额的10%计算。在合同有效日内，兴平房地产对承租的商铺进行统一招商，统一管理，享有使用权、收益权，无论经营好坏，兴平房地产每年须向彭代秀支付相应年度的租金，除此以外无须向彭代秀支付任何费用。经双方协商一致同意，兴平房地产以签订合同的起始日期为租赁经营的起算日期及该商铺租金的起算日期。商铺房租的支付方式为：每年支付一次，每届满一年年末（遇节假日顺延）向彭代秀支付该年度的房租。关于违约责任，双方约定：双方在履行本合同期间如有任意一方违约，则违约方应向履约方支付该商铺合同款的5%违约金。合同签订当日，彭代秀向兴平房地产缴纳购房款320320元，2016年2月15日，彭代秀缴纳购房款320000元。以上共计640320元。原告彭代秀于2017年1月25日收到被告兴平房地产支付的租赁费10000元。待原被告签订的商铺委托租赁合同届满，原告彭代秀要求被告兴平房地产交付房屋时，发现该争议房产已过户至第三人高策名下。另查明，案外人朱海强（系被告兴平房地产职工）于2016年3月10日向高策借款1200万元，兴平房地产以其位于平顶山市××东区××北段东侧××楼××、102铺（含彭代秀购买的6号楼1层17号的商铺）房产证号为卫东16001563的房屋作为借款抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押权依法设立。朱海强收到高策借款1200万元后，未能按时足额归还，高策向平顶山市新华区人民法院提出申请，请求法院依法裁定拍卖兴平房地产的抵押房产，拍卖后优先受偿本金1200万元及利息96万元。平顶山市新华区人民法院作出（2016）豫0402民特27号裁定：一、对兴平房地产名下位于平顶山市××东区××北段东侧××楼××、102铺房产证号为卫东16001563的房屋依法准予拍卖、变卖。二、申请人高策对上述房产拍卖、变卖所得的价款在借款本金1200万余及利息96万元的范围内优先受偿。高策申请执行后，2017年3月6日，平顶山市新华区人民法院通过在淘宝网司法拍卖网络平台对帝景花园6号楼1层101铺、102铺房产证号为卫东字第××的商铺进行拍卖，高策竞得该商铺。2017年3月9日，高策与平顶山市新华区人民法院签订《拍卖成交确认书》并办理相关拍卖标的物交付手续。该民事裁定书涉及的商铺已经于同日执行完毕并过户至高策名下，物权已依法定程序发生变动。彭代秀向平顶山市新华区人民法院提出申请，要求撤销（2016）豫0402民特27号裁定。该院于2018年10月24日作出（2018）豫0402民特监1号民事裁定，驳回彭代秀的申请。本院认为，原告彭代秀与被告兴平房地产签订的商铺内部认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告兴平房地产已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因原告与被告兴平房地产签订的商铺内部认购合同及商铺委托租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依约履行相应的权利义务。本案中，原告彭代秀依约支付购房款并交付商铺，被告兴平房地产应依约按期交付房屋并支付相应租金。商铺内部认购合同订立后，被告兴平房地产违反合同约定，未告知原告彭代秀将其所购置的房屋对外进行担保，抵押给案外人，且经平顶山市新华区人民法院执行，现该争议房屋已过户至案外人高策名下，物权已依法定程序发生变动。原告彭代秀提出申请，要求平顶山市新华区人民法院撤销据依执行的（2016）豫0402民特27号裁定，该院驳回原告彭代秀的申请，致使彭代秀所购买的房屋不能交付，其购房及委托租房目的均不能实现。故原告彭代秀要求解除商铺内部认购合同及商铺委托租赁合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，请求出卖人兴平房地产承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任、支付拖欠房租的的诉讼请求，本院应予支持。过高部分的诉讼请求没有依据本院不予支持。合同具有相对性，本案纠纷系原告彭代秀与被告兴平房地产之间的房屋买卖及租赁的合同关系，原告彭代秀的购房款虽然依据被告兴平房地产的指定，打入被告川海房地产公司名下账户，但彭代秀与川海房地产之间并无任何法律关系，原告彭代秀要求被告川海房地产承担兴平房地产对原告返还购房款、赔偿款、利息及租赁费的连带返还、赔偿、支付责任的诉讼请求没有依据，对彭代秀的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，合理合法有据部分应予支持，无事实根据或法律依据部分，不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条（一）项、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告彭代秀与被告平顶山市兴平房地产开发公司签订的商铺内部认购合同及商铺委托租赁合同。二、被告平顶山市兴平房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告彭代秀返还购房款640320元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2016年2月16日起至实际还款之日止）。三、被告平顶山市兴平房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告彭代秀赔偿损失640320元。四、被告平顶山市兴平房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告彭代秀支付租赁费182096元。五、驳回原告彭代秀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23712元，原告彭代秀承担5748元，下余诉讼费17964元及公告费600元由被告平顶山市兴平房地产开发公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张小磊人民陪审员  冯雪丽二〇一九年八月二十二日书 记 员  孙偲铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿款（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。……第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。