山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初3372号原告：肥城市汶阳镇张庙村民委员会，住所地肥城市汶阳镇张庙村。法定代表人：黄泗文，村主任。委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。被告：郑世忠，男，1965年11月25日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：王化南，山东大仟律师事务所律师。被告：刘加利，男，1966年1月21日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：王化南，山东大仟律师事务所律师。原告肥城市汶阳镇张庙村民委员会（以下简称“张庙村委会”）与被告郑世忠、刘加利租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，被告郑世忠、刘加利提出反诉请求，因未按时缴纳反诉费，本院依法裁定按撤回反诉处理，已另行制作民事裁定书。原告张庙村委会的委托诉讼代理人杨仁孟、被告郑世忠、刘加利及其委托诉讼代理人王化南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庙村委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2006年1月14日签订的《合同书》及2011年6月6日签订的《校园房屋租赁附加合同》；2、请求法院判令被告返还原告原校院及院墙、大门、院内房屋30间、水电设施；3、请求法院判令被告立即支付原告承包费3600元及滞纳金（按月息2分计算）以及截止实际返还之日的占用期间的使用费；4、请求法院判令被告立即支付原告违约金8000元；5、请求法院判令被告立即赔偿原告房屋损失暂定5000元；6、诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2006年1月14日签署《合同书》一份，约定原告将原校院内面积约计5亩，院墙、大门、院内房屋30间及水电设施供被告使用，承包费每年3600元，承包期20年，被告用于生猪养殖和办厂经营项目；承包费于每年的元月二十日交清，每拖一天罚滞纳金万分之十；被告服从村两委领导，在承包期内对院内的房屋、水电设施、院墙大门及时维修，交付时应一切正常；如一方违约，应承担违约金8000元。后双方于2011年6月6日签订《校园房屋租赁附加合同》一份，约定乙方在2011年4月1日之后在院内新建的房屋，在离开时不准私自拆除，所有租赁房屋要保持不变。签订合同后，原告将原校院及院墙、大门、院内房屋30间及水电设施交付给被告。但被告没有尽到对房屋的维修义务，导致部分房屋坍塌，至今未予修复；依照约定，被告应于每年的元月二十日交清承包费，但被告至今未交纳2019年的承包费。被告的严重违约行为，导致原告不能实现签订合同的目的，并对租赁物产生现实的、紧急的危害。且该租赁地现禁止养殖，被告亦已停止养殖多年，该合同已无继续履行的条件。综上，原告特具状起诉。郑世忠、刘加利辩称，1、2019年1月20日，郑世忠去原告会计处交纳本年度租赁费被原告工作人员拒绝，且有证据显示原告负责人对其工作人员早有安排，拒绝收取租赁费，原告早已做好单方面解除合同的决定；2、合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。首先，双方于2006年1月14日签订的合同中对于合同目的描述非常清楚，两被告也在政府环保治理之后响应号召，停止了生猪养殖项目，进而引进了劳保用品生产机械，原告百般阻挠未能开工，对此保留诉权。其次，原被告之间合同约定目的明确，即便存在不明确的现象，合同法的立法原意也是尽力补充和修复，而不是违反诚信、破坏交易安全的情况下随意解除合同；3、根据《合同法》第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十一条、第二百三十一条，保证租赁物可以正常使用，这是出租人的基本义务，也是订立租赁合同并保证实际履行的基本条件。原告以两间房屋坍塌为由，认为租赁物有现实危险且指被告没有履行维修义务，实在是罔顾事实进而强词夺理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于张庙村委会提交的2006年1月14日签订的《合同书》及2011年6月6日签订的《校园房屋租赁附加合同》、郑世忠和刘加利提交的照片13张，双方当事人对证据真实性均无异议，以上证据来源合法、符合证据的形式要件，与本案事实存在关联性，故对以上证据依法予以确认。对郑世忠和刘加利提交的2019年5月30日刘加利录制现场录音，张庙村委会虽对录音真实性有异议，但经本院向张庙村委会会计姜云红核实，能够与该录音相互印证，原告虽主张需向当事人核实，但未再向本院反馈核实结果，故对该份录音证据本院依法予以确认。根据当事人陈述和经查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月14日，张庙村委会（合同中甲方）与郑世忠、刘加利（合同中乙方）签订《合同书》一份，主要内容为：甲方原校院内面积约计5亩，院墙、大门和院内房屋30间及水电设施供乙方办厂使用，承包费每年叁仟陆佰元整，院内树木属乙方所有，承包期为贰拾年；乙方每年在元月二十日交清叁仟元陆佰元承包费（每年都是先交清钱后使用）。每拖一天罚滞纳金万分之十。承包期内按时缴纳水电费；乙方必须服从村两委领导，严格按村规民约办事。做遵纪守法的模范。在承包试用期内对院内的房屋、水电设施及院墙大门，搞好及时的维修，期满交付时达到一切正常（特殊大的自然灾害除外）；合同一经订立必须共同遵守执行，如有乙方违约，要赔偿对方违约金八千元损失。肥城汶阳法律服务所对该合同进行见证，并在该合同左下方注明：“该合同双方当事人的行为符合民法通则第55条的规定，予以见证见证人：宋丰魁2006年1月14日”，加盖肥城汶阳法律服务所印章。2011年6月6日，张庙村委会与郑世忠签订《校园房屋租赁附加合同》一份，内容为：甲方：张庙村民委员会乙方：郑世忠、刘加利本合同是在原合同的基础上所附加的一项补充合同。即乙方在二零一一年四月一日之后在甲方院内新建房屋，在合同期满离开时不准私自拆除，院内所有租赁房屋要保持不变。合同期满后如甲方再重新租赁，乙方将享有优先租赁权。如果甲方另租赁给他方，乙方所新建房屋将另行估价，价值所得归乙方所有。上述合同签订后，原告将原校院内面积约计5亩，院墙、大门和院内房屋30间及水电设施交付给被告，被告已按照合同约定向原告支付至2019年1月19日的承包费。被告应于2019年1月20日按约定支付2019年度承包费3600元，郑世忠曾向张庙村委会交纳承包费，但张庙村委会会计拒绝收取。原告主张被告没有尽到对房屋的维修义务，导致部分房屋坍塌且未维修，被告不予认可，原告未提交证据予以证实。本案经审理，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，原、被告签订的《合同书》及《校园房屋租赁附加合同》均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，双方均应按照合同约定各自履行自己的义务。本案争议焦点为一、张庙村委会与郑世忠、刘加利签订的《合同书》及张庙村委会与郑世忠签订的《校园房屋租赁附加合同》是否应予解除；二、原告主张的滞纳金、违约金、房屋损失是否应予以支持。对于焦点一，本院认为，根据张庙村委会与郑世忠、刘加利签订的《合同书》及张庙村委会与郑世忠签订的《校园房屋租赁附加合同》内容，双方未约定解除合同的条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，张庙村委会与被告签订合同的目的就是通过将租赁物交付被告使用而收取租金。被告自2006年与原告签订合同至2018年，均已向原告交纳租赁费用。原告虽主张被告至今未交纳2019年度承包费的行为，严重违约致使原告不能实现合同目的，但根据本案审理查明，被告欲交纳2019年度租赁费而原告拒收，故原告该项主张本院依法不予支持。对于原告主张的被告没有尽到房屋维修义务导致部分房屋坍塌且未予以修复，被告对此不予认可，原告亦未提交证据予以证实，故原告该项主张本院亦不予支持。对于焦点二，本院认为，被告已按照合同约定向原告支付至2019年1月19日的承包费。因双方约定的租金支付方式为每年1月20日支付下年承包费，先交清钱再使用，故原告要求被告支付2019年度承包费3600元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。对于张庙村委会主张的滞纳金、违约金，系因张庙村委会拒收租金造成，被告并不存在违约行为，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于房屋损失，因张庙村委会并未提交证据证明房屋现状、房屋是否损失及房屋损失的价值，应该承担举证不能的不利后果，对该项主张本院不予支持。综上所述，原告张庙村委会要求被告郑世忠、刘加利支付承包费的诉讼请求应予支持，关于张庙村委会的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告郑世忠、刘加利于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市汶阳镇张庙村民委员会租金3600元；二、驳回原告肥城市汶阳镇张庙村民委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，由原告肥城市汶阳镇张庙村民委员会负担82元，被告郑世忠、刘加利负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  武 凯人民陪审员  刘桂青人民陪审员  张春梅二〇一九年八月二十三日书 记 员  武梓仪