安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初9337号原告：合肥湖滨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道1388号，统一社会信用代码91340100149254076B。法定代表人：黄广勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙媛媛，安徽江淮律师事务所实习律师。被告：张金良，男，1989年11月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张明宝，男，1967年10月3日生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系张金良父亲。原告合肥湖滨物业管理有限公司（以下简称“湖滨物业公司”）与被告张金良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥湖滨物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵皖荣、被告张金良的委托诉讼代理人张明宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖滨物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令张金良支付2015年7月1日至2019年6月30日的物业服务费4986元及违约金341元（违约金暂计算至2018年10月1日，以后违约金按照日万分之五的标准计算至款清时止），合计5327元；二、判令张金良承担本案诉讼费用。事实和理由：张金良系合肥市包河区繁华大道与北京路交口水丽坊小区18栋2103室业主，房屋建筑面积为81.16平方米，该小区由合肥金巢房地产开发有限责任公司开发建设。2011年10月9日，湖滨物业公司与合肥金巢房地产开发有限责任公司签订《水丽坊前期物业管理服务合同》，约定由湖滨物业公司为水丽坊小区提供前期物业管理服务。2014年12月29日，湖滨物业公司与张金良签订《前期物业管理服务协议》，约定由湖滨物业公司为张金良的房屋提供相应的物业管理服务。根据《物业管理服务协议》的约定，物业费每半年预收一次，每年1月、7月进行收取，经协商可提前预交一年，物业服务费按照业主房屋建筑面积缴纳（每月每平方1.28元）。如不按时交纳物业管理费用，需按照欠款金额的日千分之三承担违约金。合同签订后，湖滨物业公司按照合同约定提供物业服务，张金良享受了物业服务，却尚未支付自2015年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。为此，特诉至法院，望判如所请。被告张金良答辩称：我收房以后，父亲张明宝在装修房子时，被关在电梯间，按紧急按钮，物业一直没有答复，被困近一小时。物业没有尽到相应服务，（我）拒绝交物业费。本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，合肥金巢房地产开发有限责任公司（甲方）与湖滨物业公司（乙方）签订一份《“水丽坊”前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为水丽坊小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自签订之日起至业主委员会成立之日止；物业综合服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅1.28元/月/㎡（以物价局最终批文为准）；业主应于收到入住通知书次月起交纳物业服务费，物业服务费预交按不低于6个月缴纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、7月10日前履行交纳义务；合同还对物业管理服务事项、双方的权利和义务、违约责任等内容进行了约定。后湖滨物业公司与张金良签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由湖滨物业公司为张金良所购的水丽坊小区房屋提供物业管理服务，该份协议关于物业费收取标准和时间的约定与前述物业服务合同的约定相同，同时约定张金良不按协议约定的时间和标准交纳有关费用的，应予以补交并从逾期之日起按每天欠款总额的3‰支付违约金。上述合同签订后，湖滨物业公司依约为水丽坊小区提供物业服务至今。另查明，张金良系水丽坊小区18幢2103室业主，该住宅建筑面积81.16平方米。自2015年7月1日至2019年6月30日，张金良尚欠物业服务费4986元（81.16㎡×1.28元/月/㎡×48月）。上述事实，有双方当事人当庭陈述及湖滨物业公司提交的房地产权信息登记表、服务价格登记证、《“水丽坊”前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。同时，湖滨物业公司与张金良签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。湖滨物业公司已依约为张金良等业主提供了物业服务，张金良应按约履行缴纳物业服务费的义务。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。被告张金良辩称，在装修房屋期间，其父亲张明宝曾被困电梯间，按紧急按钮物业没有答复，物业服务不到位，致其被困电梯间近一个小时，但其未提供任何证据证明张明宝被困电梯间系物业公司的责任，以及被困时间较长物业公司未及时救援，未尽到相应的服务。故张金良的辩解，本院不予采信。现张金良尚欠2015年7月1日至2019年6月30日的物业服务费4986元，湖滨物业公司要求张金良支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，本院予以支持。张金良未按约缴纳物业服务费，系因父亲被困电梯间的问题与湖滨物业公司沟通未果，未按期缴纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，故本院对湖滨物业公司要求张金良支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告张金良应于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付物业费4986元；二、驳回原告合肥湖滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告合肥湖滨物业管理有限公司负担5元、被告张金良负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  邢晓萌二〇一九年八月六日书记员  陈 晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。