重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初18169号 原告:魏书建,男,汉族,19X日出生,住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：马X，重庆志同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张X，重庆志同律师事务所律师。 原告:王茜,女,汉族,19XX日出生,住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：马X，重庆志同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张X，重庆志同律师事务所律师。 被告:重庆鑫隆达房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区石小路153号,组织机构代码915000006221974260。 法定代表人：周红卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文X，女，汉族，19XX日出生，住重庆市涪陵区。 第三人:中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行,住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码915001039028691782。 负责人：姜栋林，该支行行长。 委托诉讼代理人：程X，女，土家族，19XX日出生，住重庆市渝北区。 原告魏书建、王茜诉被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）及第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。魏书建、王茜的委托诉讼代理人马X、张X，鑫隆达公司的委托诉讼代理人文X，农行渝中支行的委托诉讼代理人程X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏书建、王茜向本院提出的诉讼请求为：1.鑫隆达公司为魏书建、王茜办理位于重庆市南岸区花园路X号房屋预售合同登记备案的涤除手续，即办理撤销不动产预售登记手续；2.鑫隆达公司支付退房尾款5000元，并以此为基数自2005年9月16日起按照年利率6%计算资金占用损失，直至付清时为止；3.鑫隆达公司清偿魏书建、王茜欠付农行渝中支行房屋按揭贷款139482.76元及利息145952.96元（暂计算至起诉之日，具体应付利息计算至实际清偿贷款本金止）；4.农行渝中支行协助魏书建、王茜办理撤销涉案房屋抵押登记的涤除手续；5.本案诉讼费由鑫隆达公司负担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2004年6月25日，魏书建、王茜与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定魏书建、王茜购买鑫隆达公司位于重庆市南岸区花园路街道X号房屋，建筑面积142.45㎡，成交总价为277500元，鑫隆达公司应于2004年10月1日前将涉案房屋交付给魏书建、王茜。合同签订当日，魏书建、王茜按约支付购房首付款127500元、余款15万元向农行渝中支行办理按揭。2004年10月1日，因鑫隆达公司迟迟不能交房，双方遂于2005年8月16日签订《退房协议》，约定解除双方于2004年6月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》，由鑫隆达公司退还已付购房款、已付按揭款等费用共计148026元，尾款5000元在相关合同解除手续完结后立即支付。2005年9月16日，鑫隆达公司将魏书建、王茜的《重庆市商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》等原件收回，并承诺立即办理相关退房手续。截止2005年12月30日，鑫隆达公司除退房尾款5000元外，其他款项均退还。此后，魏书建、王茜多次催促鑫隆达公司协助办理退房手续即退还尾款并清偿魏书建、王茜欠付农行渝中支行的按揭贷款和利息，但鑫隆达公司均以各种理由推脱，致使魏书建、王茜征信不良被列入银行黑名单。为此，魏书建、王茜诉至本院。 鑫隆达公司辩称：对第一项诉讼请求没有异议，可以协助魏书建、王茜办理相关手续；对第二项诉求不认可，退房手续办理完毕之后才应退还，目前条件未成就也不应支付利息；对第三项诉求没有异议；第四项诉求与鑫隆达公司无关。 农行渝中支行述称：1.魏书建、王茜是《个人住房按揭合同》的还款义务人，基于合同相对性，无论魏书建、王茜与鑫隆达公司之间发生何种纠纷，均不影响该合同的履行，也不能免除魏书建、王茜向农行较场口支行的还款义务。即使原被告私下达成由鑫隆达公司代魏书建、王茜偿还贷款的协议，在农行较场口支行不知情且未同意的情况下，不能对抗《个人住房按揭合同》所确定的义务。魏书建、王茜应承担合同本息等偿还义务，鑫隆达公司应对魏书建、王茜的偿还义务承担连带清偿责任，而非由鑫隆达公司承担清偿义务。 2.《个人住房按揭合同》应当继续履行。农行较场口支行并不知晓原被告双方已解除商品房买卖合同，也未收到双方解除《个人住房按揭合同》的申请。 3.即使《个人住房按揭合同》因商品房买卖合同解除而被解除，也不能因此免除原被告的还款责任。如《重庆市商品房买卖合同》被解除，鑫隆达公司应将收受的购房贷款本息返还给农行渝中支行。《个人住房按揭合同》具有相对性，虽然鑫隆达公司是贷款的直接接收主体，但该指令支付是依据魏书建、王茜的委托作出的，不能因鑫隆达公司系收取贷款的主体而割裂借款合同关系，从而豁免魏书建、王茜的还款义务。 4.鉴于原被告双方均未履行《个人住房按揭合同》项下的还款义务，魏书建、王茜要求农行较场口支行办理撤销不动产抵押登记相关手续的请求不应得到支持。 综上，魏书建、王茜的诉讼请求于法无据，依法应予以驳回。 经审理查明：魏书建与王茜系夫妻关系。2004年6月25日，魏书建、王茜与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：魏书建、王茜购买鑫隆达公司位于重庆市南岸区花园路街道X号房屋，建筑面积142.45㎡，成交总价为277500元；鑫隆达公司应于2004年10月1日前将涉案房屋交付给魏书建、王茜；合同签订当日，魏书建、王茜支付购房首付款127500元、余款15万元向农行渝中支行办理按揭。 签订合同当日，魏书建、王茜即按约支付购房首付款127500元。因鑫隆达公司未能在2004年10月1日及之后不能交房，魏书建、王茜与鑫隆达公司于2005年8月16日签订《退房协议》，约定解除双方于2004年6月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》，由鑫隆达公司退还已付购房款127500、已付按揭款12102元、税费等1444元，支付违约金6980元；前述款项于2005年9月16日前扣除尾款5000元后一次性支付给魏书建、王茜，尾款5000元在相关合同解除手续完结后立即支付魏书建、王茜。2005年9月16日，鑫隆达公司将魏书建、王茜的《重庆市商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》等资料收回。同日，鑫隆达公司还与魏书建签订《补充协议》，约定：鑫隆达公司应支付魏书建退款共计148026元；鑫隆达公司于2005年9月16日支付71513元、于2005年10月14日前支付71513元，尾款5000元支付方式以退房协议约定为准；如有逾期，则按银行同期贷款利率支付违约金。2005年10月14日，鑫隆达公司与魏书建再次形成延期付款协议，约定：根据双方于2005年9月19日协议，鑫隆达公司应当于2005年10月14日支付71513元，现双方协商本协议签订之日，鑫隆达公司支付3万元，余款41513元于2005年12月30日前支付给魏书建。截止2005年12月30日，鑫隆达公司除退房尾款5000元外，其他款项均已退还。 另查明：2004年6月25日，王茜向农行较场口支行出具共有人财产所有人委托书，写明：王茜同意魏书建在农行较场口支行申请个人住房按揭贷款15万元，并委托魏书建同贵行办理一切贷款手续，并在此承诺此贷款为魏书建、王茜购房共同使用，在魏书建不能按《个人住房按揭合同》约定按期还款时，王茜同意用其共有财产清偿债务。 2004年6月28日，魏书建（作为借款人）与农行较场口支行（现已合并属农行渝中支行、作为贷款人）及鑫隆达公司（作为保证人）签订《个人住房按揭合同》，约定：魏书建向农行较场口支行借款15万元，即所购涉案商品房总价款的54%；借款期限自2004年7月1日起至2024年6月30日止；在办妥本合同抵押预登记，取得抵押预登记证明书后，农行较场口支行将借款金额一次性以魏书建购房款名义划入鑫隆达公司在农行较场口支行处开立的售房专用账户内；魏书建、王茜已所购涉案房屋作抵押担保；魏书建向农行较场口支行还清本合同项下的借款本息及其他应付款项后，双方或农行较场口支行向房地产管理部门办理注销抵押登记手续；鑫隆达公司承诺自本合同签订之日起至魏书建取得房产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行较场口支行收执之日止，对魏书建所欠全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。2004年7月2日，魏书建、王茜和农行较场口支行及鑫隆达公司还就案涉房屋签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，为上述借款合同项下的债务提供抵押担保，并办理抵押登记。 2004年7月6日，农行较场口支行向魏书建发放贷款15万元。贷款发放后，魏书建、王茜偿还12102元。鑫隆达公司称其也曾代魏书建、王茜代偿过部分贷款。截止2019年3月，魏书建、王茜尚欠贷款本金139482.76元、利息155093.02元，同时存在逾期情况。 上述事实有《重庆市商品房买卖合同》、重庆市南岸不动产登记中心住房登记信息查询证明、退房协议、补充协议、收条、延期付款协议、重庆市分行委托处置中心查询结果、《个人住房按揭合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、共有人财产所有权人委托书及当事人陈述为证，足以认定。 本院认为，魏书建、王茜与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，魏书建、王茜与农行较场口支行签订的《个人住房按揭合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，相应各方之间的房屋买卖合同关系、金融借款合同关系及抵押合同关系均依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。在《重庆市商品房买卖合同》履行过程中，基于鑫隆达公司的原因，魏书建、王茜与其协商于2005年8月16日签订《退房协议》，约定解除双方于2004年6月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》，该《退房协议》系两方真实意思表示，本院予以确认。此后，鑫隆达公司按约退还已付购房款、已付按揭款等费用共计148026元，尾款5000元至今未付。鑫隆达公司辩称退房手续办理完毕之后才应退还，目前条件未成就也不应支付利息。但本院认为鑫隆达公司已在2005年9月16日将魏书建、王茜的《重庆市商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》等资料收回，魏书建和王茜单方担负的退房义务已经履行完毕，至此时间节点，鑫隆达公司理应退还尾款5000元。故对于鑫隆达公司就此提出的抗辩理由，本院不予采信。鉴于鑫隆达公司并未在此退还尾款5000元，已致使魏书建、王茜的资金被不当占用，故结合合同性质、履行情况、合同约定和法律规定，现魏书建、王茜主张自2005年9月16日起按照年利率6%计算资金占用损失，属法律允许范围之内，本院予以支持。 关于魏书建、王茜提出的其他诉讼请求。本院认为，基于《个人住房按揭合同》形成的金融借款合同的相对方为魏书建、王茜和农行较场口支行，鑫隆达公司为保证人。于此情况下，担负向农行较场口支行偿还贷款本息义务的为债务人魏书建和王茜，并非鑫隆达公司。即便魏书建、王茜与鑫隆达公司协商解除了《重庆市商品房买卖合同》，并由鑫隆达公司办理相关退房手续，也不能就此免除其担负的向农行较场口支行偿还贷款本息的合同义务。结合农行渝中支行的述称意见，该支行坚称魏书建、王茜为还款义务人，且要求继续履行《个人住房按揭合同》，并未免除魏书建、王茜的合同义务、进而改由鑫隆达公司单方偿还贷款本息，现魏书建、王茜主张鑫隆达公司向农行渝中支行清偿贷款本息，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，在农行渝中支行针对魏书建、王茜形成的借款主债权未消灭的情况下，魏书建、王茜提出第一项和第四项诉讼请求均无法律基础，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告魏书建、王茜支付退房尾款5000元，并以此为基数自2005年9月16日起按照年利率6%计算资金占用损失，直至付清时为止； 二、驳回原告魏书建、王茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2828元，由原告魏书建、王茜负担2778元，被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  李明刚 人民陪审员  王小保 人民陪审员  钟其凤 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  刘海燕