贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4190号原告：王训洪，男，汉族，1976年2月14日出生，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：殷俊（特别授权代理），系新蒲新区虾子镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：**（一般授权代理），系新蒲新区虾子镇法律服务所法律工作者。被告：毕节加泉宝建材有限公司，住所地：贵州省毕节市毕节经济开发区中小企业创业园第52号厂房1楼。统一社会信用代码：91520500321759640K。法定代表人：蔡镇泉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李传玉（特别授权代理），系该公司法务部员工。第三人：遵义信亿建材工程有限公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区虾子镇虾子大道，统一社会信用代码：915203900979867250。法定代表人：余宗方。第三人：余宗方，男，汉族，1974年10月1日出生，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：王训琴，女，汉族，1974年12月28日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告王训洪与被告毕节加泉宝建材有限公司、第三人遵义信亿建材工程有限公司、余宗方、王训琴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依适用普通程序，公开开庭进行审理。原告王训洪及其委托诉讼代理人殷俊、**，被告毕节加泉宝建材有限公司委托诉讼代理人李传玉到庭参加诉讼。第三人遵义信亿建材工程有限公司、余宗方、王训琴经本院传票传唤未到庭，作缺席审理。本案现已审理终结。原告王训洪向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对遵义市新浦新区屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告王训洪与余宗方、王训琴因民间借贷纠纷案经遵义市红花岗区人民法院调解达成协议，并制作了（2016）黔0302民初8223号民事调解书，由余宗方、王训琴于2017年11月30日前偿还原告借款本息计290万元，该调解书于2017年11月9日生效，原告于2018年2月9日向法院申请强制执行。因余宗方、王训琴无能力还款，经协调双方于2018年8月18日达成以房抵债协议，余宗方、王训琴用位于遵义市新浦新区作价220万元抵偿给原告，双方签订了房屋买卖合同，约定付款方式为一次性付清全款（注以收条、借条、抵账为据）。余宗方亦向原告出具收到房款220万元的收条，并将房屋交付给原告，只是由于政策原因未能办理产权登记，但该房屋已经不再是余宗方、王训琴的财产。贵院在执行毕节加泉宝建材有限公司与遵义信亿建材工程有限公司买卖合同纠纷案中，于2019年3月4日下达（2018）黔0502执1950号之一《执行裁定书》，裁定查封余宗方、王训琴的上述房屋。并于2019年3月6日张贴查封公告。后原告提出执行异议，贵院以原告不是涉案房屋集体经济组织成员，认为房屋买卖不合法，作出了（2019）黔0502执异34号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为，我国法律并不禁止农村房屋的买卖，本案第三人余宗方、王训琴因欠原告借款依法用该房屋抵债，将房屋实际交付给原告居住使用，当地村民委员会同意该抵偿行为，只是由于政策原因导致产权证未办理，原告与第三人之间的房屋买卖行为是合法有效的，原告的合法权利应当受到法律的保护。为保护原告合法权益，依法向贵院提起诉讼，望予以支持为谢。原告在庭审中口头补充，我们认为毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502执异34号执行裁定书，将第三人余宗方、王训琴追加为被执行人不当，因本案被告毕节加泉宝建材有限公司是依据毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初1679号调解书申请执行第三人遵义信亿建材工程有限公司，该案只有遵义信亿公司系案件当事人，在执行过程中又将第三人余宗方、王训琴列为被执行人，违反法律规定。被告毕节加泉宝建材有限公司书面辩称，被答辩人诉请的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。应依法驳回被答辩人的诉请。理由:一、一审受理及裁定本案的程序合法。第三人遵义信亿建材工程有限公司欠答辩人的货款，答辩人于2018年3月5日诉至毕节市七星关区人民法院，毕节市七星关区人民法院受理后于2018年4月24日庭审前组织答辩人和第三人遵义信亿建材工程有限公司调解，答辩人作出让步，调解达成。毕节市七星关区人民法院制作调解书，送达各方当事人。但由于第三人遵义信亿建材工程有限公司不守诚信，不履行自己应尽的义务，导致答辩人申请强制执行。余宗方、王训琴是遵义信亿建材工程有限公司的股东，答辩人依法申请追加余宗方、王训琴为被执行人。毕节市七星关区人民法院受理后依法裁定第三人余宗方、王训琴为（2018）黔0502执1950号案的被执行人。答辩人依法依规，行为并无不当。被答辩人要求立即停止对遵义市新蒲新区新舟镇群乐村河堰组07号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；诉讼费由答辩人承担没有事实和法律依据。二、一审裁定认定对被答辩人提出执行异议予以驳回是完全正确。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第八条第2款规定:农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有:宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证房产证。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定:改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。我国法律和有关规定对农民集体所有的土地的使用权采取了严格的限制措施，禁止集体外的非成员通过转让获得集体所有的土地的使用权，禁止集体外的非成员在农村购置宅基地。在（2019）黔0502民初4190号案中，被答辩人王训洪是贵州省遵义市红花岗区永乐镇源泉村人，第三人余宗方、王训琴是贵州省遵义市红花岗区新舟镇群乐村人，被答辩人王训洪购买第三人余宗方、王训琴的遵义市新蒲新区新舟镇群乐村河堰组07号房屋是违反国家法律、法规的行为。红花岗区新舟镇群乐村村民委员会如若同意第三人余宗方、王训琴将自己的财产遵义市红花岗区07号房屋抵偿给被答辩人王训洪，那红花岗区新舟镇群乐村村民委员的行为是侵犯遵义市红花岗区新舟镇群乐村全体村民的集体利益。关于被答辩人王训洪在诉状中提到被答辩人王训洪向遵义市红花岗区人民法院申请强制执行第三人余宗方、王训琴的民间借款220万元欠款，遵义市红花岗区人民法院组织被答辩人王训洪，第三人余宗方、王训琴协调，达成第三人余宗方、王训琴用遵义市红花岗区07号房屋抵偿被答辩人王训洪的民间借款220万元欠款。答辩人认为，遵义市红花岗区人民法院不会去做违法、违规的事。但如若被答辩人王训洪所述是事实，遵义市红花岗区人民法院同样是侵犯遵义市新浦新区新舟镇群乐村全体村民的集体利益。理由是王训洪，第三人余宗方、王训琴不是同一个村集体组织。而是分别在不同的乡镇。综上所述，被答辩人王训洪、第三人余宗方、王训琴用三方签订违法的，侵犯遵义市红花岗区新舟镇群乐村全体村民的集体利益的《房屋买卖合同》来对抗答辩人依法、依规的行为，要求停止对遵义市红花岗区07号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；同时要求答辩人承担诉讼费，没有事实和法律依据。理应驳回被答辩人的诉请。被告毕节加泉宝建材有限公司口头辩称，遵义信亿建材工程有限公司欠答辩人货款，答辩人依法起诉，依法申请强制执行，依法申请追加遵义信亿建材工程有限公司的股东余宗方、王训琴为（2018）黔0502执字1950号被执行人是有法律和事实依据。被答辩人的补充认为毕节市七星关区人民法院依法追加第三人余宗方、王训琴为被执行人没有事实和法律依据，理应驳回被答辩人的诉请。第三人遵义信亿建材工程有限公司、余宗方、王训琴未到庭应诉、未提供证据、未进行陈述，视为其放弃举证、质证等相关权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的被告提交的营业执照、法定代表人身份证，法定代表人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的宅基地用地呈报表、（2018）黔0502民初1679号民事调解书、（2019）黔0502执异34号民事调解书、（2016）黔0302民初8233号民事调解书、（2018）黔0302执877号受理执行案件通知书、房屋买卖协议书、收条、证明、户口薄、遵义信亿建材工程有限公司工商登记信息，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但达不到其证明目的。对被告提交的（2018）黔0502执1950号执行裁定书，能够达到其证明目的，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年11月9日，就原告王训洪与被告余宗方、王训琴因民间借贷纠纷一案，经遵义市红花岗区人民法院调解达成协议，并制作了（2016）黔0302民初8223号民事调解书，由余宗方、王训琴于2017年11月30日前偿还原告借款本息计290万元，原告于2018年2月9日向法院申请强制执行。2018年8月18日，原告与余宗方、王训琴签订了《房屋买卖合同》，约定余宗方、王训琴以220万元的价格将位于遵义市新浦新区屋两栋（一栋住房为四栋一底约1500平方米，另一栋为一楼约300平方米，院落约200平方米）出卖给原告。并约定此房款付清后，方能交房。余宗方向原告出具收到房款220万元的收条，并将房屋交付给原告，但该房屋未办理产权登记。原告表示该房屋买卖是以房抵债。本院执行毕节加泉宝建材有限公司申请执行遵义信亿建材工程有限公司买卖合同纠纷一案，在执行过程中追加遵义信亿建材工程有限公司股东余宗方、王训琴为被执行人。本院于2019年3月4日作出（2018）黔0502执1950号之一《执行裁定书》，裁定查封余宗方、王训琴的上述房屋。后原告提出执行异议，本院于2019年4月1日作出（2019）黔0502执异34号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告遂向本院提起本案诉讼。另查明：遵义市红花岗区人民法院作出（2016）黔0302民初8223号民事调解书载明：原告住所地为遵义市红花岗区，第三人余宗方、王训琴住所地为遵义市红花岗区，非同一集体经济组织成员。2019年7月8日，原告将户籍迁至第三人余宗方、王训琴住所地。本院认为，本案争议的焦点是：原告对涉案被执行房屋是否享有所有权，进而足以排除人民法院执行？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告应当对其对涉案被执行房屋享有所有权承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋所有权人为第三人余宗方、王训琴，该房屋未办理产权登记，也未转移登记至原告名下。原告所举证据不能证明涉案房屋及土地使用权变更登记为原告，应对此承担举证不力的诉讼不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，根据原告提供的《新蒲新区申请宅基地用地呈报表》记载：户主为余宗方（芳），涉案标的物是未登记房屋，也未变更登记到原告名下，不能认定原告享有涉案房屋所有权。另外，依照第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《中华人民共和国土地管理法》第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《农村宅基地管理办法》第八条“农村村民宅基地的所有权属于集体所有，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，第三人余宗方、王训琴不得擅自出卖该房屋，故原告对涉案房屋不享有所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，因原告王训洪与第三人余宗方、王训琴签订的《房屋买卖合同》不具合法有效性，故原告的异议请求不能成立，原告就执行标的物不享有排除执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告王训洪的诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，由原告王训洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长 许      粼      波人民陪审员 赵      明      贵人民陪审员 谢忠红二O一九年八月二十三日书 记 员 张      井      红