广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3834号原告：梁广澍，男，1941年1月17日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。原告：梁广墉，男，1947年5月30日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。原告：李俊卿，女，汉族，1930年11月22日出生，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。被告：广州市建筑置业有限公司。住所地广州市越秀区净慧路2号二层商场。法定代表人：赵秋虎，该司执行董事。委托诉讼代理人：辜楷增，男，该司职员。第三人：广州市惠城房地产发展有限公司。住所地广州市荔湾区康王路181号惠城花园53C室。法定代表人：邝建洪。第三人：董敏仪，女，汉族，1951年8月12日出生，住广州市荔湾区。第三人：董敏颖，男，汉族，1953年7月14日出生，住广州市荔湾区。第三人：董敏纬，男，汉族，1955年8月6日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凤坤，广东宏力律师事务所实习律师。第三人：蔡越山，男，1953年3月19日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凤坤，广东宏力律师事务所实习律师。原告梁广澍、梁广墉、李俊卿诉被告广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑置业公司）、第三人广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司）、董敏仪、董敏颖、董敏纬、蔡越山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。梁广澍、梁广墉、李俊卿、董敏仪、董敏颖，及梁广澍、梁广墉、李俊卿、董敏纬、蔡越山五人的共同委托代理人罗欢平到庭参加诉讼，建筑置业公司、惠城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁广澍、梁广墉、李俊卿向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人惠城公司协助梁广澍、梁广墉将位于广州市荔湾区某某路191之3号2105房的房屋所有权过户登记至二人名下，二人各占二分之一的产权份额；2.判令被告及第三人惠城公司协助李俊卿将位于广州市荔湾区某某路191之3号2514房的房屋所有权过户登记至李俊卿一人名下；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：梁焕球、梁锟、梁翠球、梁广澍、梁广墉（作为乙方）与被告建筑置业公司（作为甲方）于1994年11月20日签订了《划拨建设用地拆迁房屋补偿协议书》。甲乙双方经协商一致约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的坐落在荔湾区某某路181号、183号建筑面积为182.76平方米的房屋；甲方将自有的坐落在荔湾区某某路甲方征用地段回迁大楼第一、十、十一、十二层楼南向的总面积为182.76平方米自有房屋用作拆除乙方所有的原址房屋后的产权补偿，于1997年12月31日前移交给乙方，该房产权面积182.76平方米由梁焕球、梁锟、梁翠球各占2/8产权面积，梁广澍、梁广墉各占1/8产权面积；甲方将新建房屋移交乙方时，须会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。后被告于2009年3月3日出具《证明》，证明上述梁焕球等五人被安排回迁的地址及房号为荔湾区某某路191之3号1805、2105、2514、2804房共四套房屋，由其五人共有。事实上，梁锟于2008年12月16日死亡，其配偶李俊卿于2009年向广州市白云公证处申请了继承权公证事项，广州市白云公证处于2009年4月15日出具了《(2009)年粤穗白内民证第1867号公证书》，证明梁锟死后遗有的坐落在广州市荔湾区带河各191之3号1805、2105、2514、2804房共四套房屋的八分之二产权由李俊卿一人所有。2013年1月28日，三原告与梁翠球、董敏仪、董敏纬共同签署了关于上述回迁所得的四套房屋的《析产协议书》，共同约定：（1）回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号1805房产权全部归董敏仪、董敏颖、董敏纬三人所有，各占三分之一产权份额；（2）回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号2105房产权全部归梁广澍、梁广墉二人所有，各占二分之一产权份额；（3）回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号2514房产权全部归李俊卿一人所有；（4）回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号2804房产权全部归梁翠球一人所有。广州市荔湾区公证处于2013年1月30日出具《(2013)粤广荔湾第952号公证书》，对上述《析产议书》进行了公证。根据上述《划拨建设用地拆迁房屋补偿协议书》的约定及上述合法有效的公证书确定的内容，被告负有会同三原告向市房地产登记部门申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续的义务，而被告从未积极履行该义务，导致原告至今仍未取得涉案房屋的所有权证，被告的行为已构成严重违约。另，第三人惠城公司由被告与香港辉煌地产实业公司合资设立，经营范围为：在经市规划局(86)城地批字第540号文批准划拨的某某路、龙津南路地段用地开发、建造、经营商品房。由此，第三人惠城公司亦负有协助原告办理涉案房屋产权证的义务。综上所述，截至原告起诉至贵院之日，其已经实际居住使用涉案房屋多年，在这期间，原告曾多次请求被告及第三人惠城公司协助办理涉案房屋的房地产权证，但被告和第三人惠城公司始终不予配合，其行为已严重侵害原告的合法权益，请求法院予以支持。被告建筑置业公司未作答辩。第三人惠城公司未作陈述。第三人董敏仪、董敏颖、董敏纬、蔡越山共同陈述称：同意三原告的诉讼请求。三个第三人已经与原告做了相应的析产，确定广州市荔湾区某某路191之3号2514房析产给了原告李俊卿，广州市荔湾区某某路191之3号2105房析产给了原告梁广澍和原告梁广墉，分别各占二分之一产权份额。经审理查明，根据查册时间为2019年7月30日的《广州市不动产登记查册表》显示，荔湾区某某路181号、183号房屋的产权人为梁广墉、梁锟、梁翠球、梁广澍、梁焕球，五人各占份额为1/8、2/8、2/8、1/8、2/8，建筑面积为182.7631平方米。1994年11月20日，梁广墉、梁锟、梁翠球、梁广澍、梁焕球五人作为业主（乙方），建筑置业公司作为用地单位（甲方），双方签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：甲方经市城市规划局（86）城地批字第540号文核准，并经市房地产管理局（89）房征字第××号通告，征（拨）荔湾区某某路181、183号等地段的土地。需拆除产权属于乙方所有的房屋，乙方同意甲方拆除落坐落于荔湾区某某路181号、183号地段的房屋，建筑面积为182.76平方米。甲方同意将自有的坐落在荔湾区某某路甲方征用地段回迁大楼框架结构第一、十、十一、十二层楼南向的总面积为182.76平方米的自有房屋，划归乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，并于1997年12月31日前移交给乙方。甲方依照本协议将新建房屋移交给乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请、办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由乙方负责。该补偿协议书经广州市房地产管理局鉴证。2009年3月3日，建筑置业公司出具《证明》，内容：原地址荔湾区某某路181号、183号房产业主是梁广墉、梁锟、梁翠球、梁广澍、梁焕球共五人，是由我司拆迁的，现已经安置回迁，新回迁地址及房号是：荔湾区某某路191之3号1805、2105、2514、2804房共四套房屋由以上业主共有。2009年4月15日，李俊卿办理了继承公证，公证书编号为：（2009）粤穗白内民证字第1867号，公证内容为：梁锟于2008年12月16日死亡，死后遗有坐落于广州市荔湾区某某路191之3号1805、2105、2514、2804房共四套房屋的八分之二产权（由广州市荔湾区某某路181号、183号房屋的八分之二产权征用拆迁补偿所得），该遗产应由李俊卿一人所有。2011年8月10日，董敏仪、董敏颖、董敏纬办理了继承公证，公证书编号为（2011）粤穗荔内民证字第4411号，由三人共同继承梁焕球名下坐落于广州市荔湾区某某路191之3号1805、2105、2514、2804房共四套房屋的八分之二产权（由广州市荔湾区某某路181号、183号房屋的八分之二产权征用拆迁补偿所得），三人各占三分之一。2013年1月28日，梁翠球、李俊卿、梁广澍、梁广墉、董敏仪、董敏颖、董敏纬七人签订了析产协议书，内容为：根据广东省广州市荔湾公证处(2012)粤广荔湾第l4497号《公证书》，梁翠球占有坐落在广州市荔湾区某某路181号、183房屋（该房屋已被征用拆迁，现回迁补偿至广州市荔湾区带路191之3号1805、2105、2514、2804房共四套间）的八分之二。根据广东省广州市白云公证处（2009）粤穗白内民证字第1867号第《公证书》，李俊卿占上述房屋的八分之二产权。根据广州市荔湾区公证处（90）穗荔证内字第3457号《继承权证明书》，梁广澍、梁广墉各占有上述房屋的八分之一产权。根据广东省广州市荔湾区公证处（2011）粤穗荔内民证字第4411号《公证书》，董敏仪、董敏颖、董敏纬共同占有上述房屋的八分之二，为了便于管理，明确产权归属，现协商一致达成析产协议为：一、上述回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号1805房产权全部归董敏仪、董敏颖、董敏纬三人所有，各占三分之一，与梁翠球、李俊卿、梁广澍、梁广墉无关。二、上述回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号2105房产权全部归梁广澍、梁广墉二人所有，各占二分之一，与梁翠球、李俊卿、董敏仪、董敏颖、董敏纬无关。三、上述回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号2514房产权全部归李俊卿一人所有，与梁翠球、梁广澍、梁广墉、董敏仪、董敏颖、董敏纬无关。四、上述回迁坐落在广州市荔湾区某某路191之3号2804房产权全部归梁翠球一人所有，与李俊卿、梁广澍、梁广墉、董敏仪、董敏颖、董敏纬无关。2017年11月24日，梁翠球去世，其生前留有遗嘱，将广州市荔湾区某某路191之3号2804房产权全部归蔡越山所有，梁翠球的其余继承人同时签署了放弃对上述物业继承权的声明书。另查明，根据中外合作经营企业批准证书显示，惠城公司经营范围是在经市规划局（86）城地批字第540号批准划拨的某某路、龙津南路地段用地开发、建造、经营商品房。2005年4月13日，经广州市工商行政管理局核准，广州市建筑置业公司名称变更为广州市建筑置业有限公司。再查明，2019年1月10日，广州市不动产登记中心向李俊卿出具了《关于办理回迁房屋产权登记告知函》，告知：中心曾于2018年9月20日以《信访事项答复意见书》（穗登记群字[2018]98号）答复惠城花园回迁户，以该答复意见为准。不动产登记中心已于2018年12月25日在惠城花园回迁楼现场张贴《关于惠城花园回迁房摸查工作的通知》，通知惠城花园回迁房业主配合回迁办证摸查工作，请按摸查工作安排的时间提交资料，后将给予回迁户办证指引。2018年9月20日以《信访事项答复意见书》（穗登记群字[2018]98号）答复，惠城花园回迁楼项目是建筑置业公司经原广州市规划局批准同意在荔湾区某某路青龙新街2-20号地段建设的一幢29层商业、住宅楼，项目用地未办理土地有偿使用手续，因经济原因工程烂尾，2008年由市政府垫资完成了惠城花园回迁楼续建及首层商铺的改造工作，住宅部分已经全部回迁安置完毕。2009年原广州市国土资源和房屋管理局将惠城花园项目纳入广州市解决历史遗留的办理房产证问题范围，市建筑置业公司至今未申请办理回迁楼初始登记。经统计，从2010年起至今，共有25套住宅回迁户持法院生效的民事判决书申请办理征用补偿登记，登记中心根据荔湾区人民法院送达的协助执行通知书，依法为25套住宅回迁户按照实测面积办理了回迁房房产证。惠城花园回迁楼项目已纳入历史遗留办证问题，适用历史遗留办证政策，房屋拆迁补偿协议经房屋拆迁管理办公室备案的，按照征收补偿登记指引备齐资料，委托广州市房地产测绘院出具房屋平面附图后可向登记中心申请办理初始登记及征收补偿登记，登记面积未超出补偿协议约定（经备案）的补偿面积的，可按实测面积申请办理登记；补偿房屋实测面积超出补偿协议书约定的面积时，申请人同意按该补偿协议约定的补偿面积登记，由其具结申请按照备案约定补偿面积登记，登记部门按备案的补偿面积登记并注记“另有XX平方米未申请产权的登记”，不同意以上方案的回迁户，可循法律途径确认房屋归属并持生效法律文书及有关材料申请办理回迁房征用补偿登记手续。2019年9月3日，广州市不动产登记中心向梁广墉出具了《依申请信息公开答复书》，载明：一、预售、抵押情况。惠城花园预售证号930081，申报单位广州市惠城房地产发展有限公司。该预售证无荔湾区某某路191号之三2105、2514房办理预购商品房预告登记（含合同备案）、在建工程抵押登记情况。二、查封情况。广州市荔湾区人民法院以（1998）荔法民执字第2316号之二十三《协助执行通知书》查封惠城花园尚没有出售的房屋除拆迁补偿、接管公代产、已解封外，期限至2021年12月21日，信息核查时间为2019年8月27日。诉讼中，三原告表示广州市荔湾区某某路191号之三号1805房、2105房、2514房和2804房没有办理测绘，无法确定四套房屋的回迁面积与实测面积是否存在差异，即便存在差异，与本案的处理也无关。本院认为，原告梁广澍、梁广墉、第三人蔡越山系香港特别行政区居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。各方当事人无对适用法律进行约定，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案诉争的标的物为房屋，该房屋位于广州市荔湾区，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。梁广墉、梁锟、梁翠球、梁广澍、梁焕球五人作为业主与被告建筑置业公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。依照补偿协议书的约定，被告建筑置业公司负有向市房地产登记所申请、办理产权登记和领取产权所有证手续的义务。第三人惠城公司作为案涉拆迁地块的使用人，应共同承担合同约定的办证义务。产权人及原产权人的继承人梁广澍、梁广墉、李俊卿、董敏仪、董敏颖、董敏纬、蔡越山已办理了析产手续，本院对此予以确认。根据析产协议，广州市荔湾区某某路191之3号2105房产权全部归梁广澍、梁广墉二人所有，各占二分之一；广州市荔湾区某某路191之3号2514房产权全部归李俊卿一人所有。故三原告起诉主张被告建筑置业公司、第三人惠城公司办理上述两套房屋的权属登记手续合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司将广州市荔湾区某某路191之3号2105房（即广州市荔湾区某某路191号之三2105房）登记过户至原告梁广澍、梁广墉二人名下，二人各占二分之一的产权份额；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司将广州市荔湾区某某路191之3号2514房（即广州市荔湾区某某路191号之三2514房）登记过户至原告李俊卿名下；案件受理费12800元，由被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司共同负担。如不服本判决，原告梁广澍、梁广墉、第三人蔡越山可在判决书送达之日起三十日内，原告李俊卿、被告广州市建筑置业有限公司、第三人广州市惠城房地产发展有限公司、董敏仪、董敏颖、董敏纬可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  李燕芹人民陪审员  赵海舰二〇一九年八月二十二日书 记 员  刘 敏