广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终7217号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶晚妹，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘付俊朋，广东尚尧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宗耀，男，汉族，住广东省江门市新会区。原审第三人：麦惠丽，女，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人叶晚妹因与被上诉人陈宗耀、原审第三人麦惠丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。叶晚妹上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判陈宗耀向叶晚妹支付赔偿金20000元；2.一、二审诉讼费由陈宗耀承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决将双方在《认购书》补充条款第一点约定的“如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作为违约，退回定金给乙方”条款理解错误。结合《认购书》的其他条款，对该条款中“如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款”的理解应为在认购书签订后因政策原因导致不能购买或不能贷款。陈宗耀对签订《认购书》时的限购政策是明知的，其仍然承诺向中介方提供一年税单，而从实际情况来看，陈宗耀亦仅差一个月缴税证明即可符合佛山市购房、贷款政策。《认购书》补充条款第四点“乙方需提供一年税单给丙方用作过户”是陈宗耀的合同义务，其消极履行合同义务导致最终不符合购房、贷款条件，有违诚实信用原则，属于合同违约行为。同时，陈宗耀以提起诉讼请求解除合同的方式明确表示其不履行合同义务，依法应当承担违约责任。按《认购书》约定，陈宗耀理应向叶晚妹赔偿40000元。陈宗耀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。麦惠丽述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈宗耀向一审法院起诉请求：1.判令叶晚妹退还陈宗耀定金20000元；2.确认解除陈宗耀、叶晚妹于2018年11月26日签订的认购书；3.叶晚妹承担本案诉讼费。叶晚妹向一审法院反诉请求：1.判令陈宗耀向叶晚妹支付赔偿金20000元；2.由陈宗耀承担本案的诉讼费用。一审法院认定以下事实：佛山市某房的权属人为叶晚妹。2018年12月26日，陈宗耀、麦惠丽作为买方（乙方）、叶晚妹作为卖方（甲方）及佛山市禅城区某中介服务部（以下简称某服务部）作为代理方（丙方），就上述房屋买卖事宜签订《认购书》，约定：成交价为646000元，买方于2018年11月26日支付购房定金20000元，双方同意在2018年12月30日前到禅城区房地产交易所办理《房地产买卖合同》过户。在本认购书签定生效后，买方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，合同即告解除，应赔偿40000元给甲方（若乙方已付购房款，含定金，可减赔偿款后退回乙方）。补充：1.如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作违约，退回定金给乙方，乙方需支付2000元给丙方作为手续费……。合同末有叶晚妹、陈宗耀签名及某服务部盖章。同日，叶晚妹出具收据，确认收到麦惠丽、陈宗耀购房定金20000元。2019年1月14日，某服务部向一审法院回复：认购书补充条款第1条约定，如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作违约，退回定金给乙方。双方作出上述约定的原因是：1.政策原因导致乙方不能购买：由于购买方没有购买佛山社保，以防政策改变税单不能办理过户；2.或不能贷款：购买方不能贷款，卖方退回定金给购买方。另外，房屋买卖合同能否继续履行：不能。另查明：税收完税证明显示，麦惠丽在佛山南海缴纳了2017年12月至2018年6月、2018年8至10月的个人所得税。一审中，麦惠丽陈述：确认陈宗耀在诉状中提及的叶晚妹将定金退回给陈宗耀，再由麦惠丽转账给叶晚妹的情况；同意由陈宗耀享有《认购书》的合同权利义务。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同不存在无效情形，合法有效，各方当事人应诚信善意履行。国家房地产市场调控政策并非法律、行政法规的强制性规定，不是认定合同无效的依据，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的”的意见，房屋买卖合同即使违反房地产市场调控政策，亦不因此无效。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方对补充条款的理解有争议，根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等情况，结合中介方对此的陈述，该条款应理解为，认购书签订后若政策改变导致买方不能过户，或卖方不能办理贷款，则买方不认为卖方因此违约，同意退回定金，即解除合同。结合陈宗耀、叶晚妹陈述、举证，可以确定陈宗耀无法办理涉案房屋的购房贷款，符合上述合同解除条件。故陈宗耀主张解除合同，有事实和法律依据，应予支持，涉案房屋买卖合同项下陈宗耀、叶晚妹之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同自解除通知到达对方时解除，因无证据证明陈宗耀已于诉请前发出解除通知，故应以诉讼为通知，并以开庭日即2019年1月9日为合同解除时间。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，结合合同中关于合同解除的约定及麦惠丽确认合同权利义务由陈宗耀享有的陈述，陈宗耀要求叶晚妹返还定金20000元，理据充分，一审法院予以支持。关于反诉。如上所述，陈宗耀有权解除合同，并无恶意违约，叶晚妹以对方违约为由要求支付赔偿金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈宗耀与叶晚妹及某服务部于2018年11月26日就佛山市某房签订的《认购书》项下陈宗耀与叶晚妹的房屋买卖合同关系于2019年1月9日解除；二、叶晚妹在判决发生法律效力之日起十日内向陈宗耀返还定金20000元；三、驳回叶晚妹的反诉请求。叶晚妹如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费150元，由叶晚妹负担；一审反诉受理费150元，由叶晚妹负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉案合同解除的法律后果。叶晚妹、陈宗耀、麦惠丽对涉案合同解除均无异议，本院予以维持。涉案合同补充条款约定，“如因政策原因导致乙方不能购买或不能贷款，甲方不作违约，退回定金给乙方”。叶晚妹上诉主张，一审法院对涉案合同补充条款的理解有误，导致裁判结果错误，叶晚妹除无需向陈宗耀退还定金外，陈宗耀还应向叶晚妹支付20000元违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，根据涉案合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等情况，结合中介方的陈述，该条款应理解为，在“认购书签订后如政策变更导致陈宗耀不能过户”或“陈宗耀不能办理贷款”的情况下，陈宗耀的行为不构成违约，叶晚妹同意作退回定金处理。本案中，双方均确认陈宗耀未能办理涉案房屋的购房贷款手续，根据前述合同的约定，陈宗耀有权主张解除合同、返还定金。叶晚妹以陈宗耀的行为构成违约为由，上诉主张没收定金、赔偿违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，叶晚妹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人叶晚妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋