重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初5732号原告：李静，女，1985年7月29日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：孟祥森、肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：廖昌苹，女，1987年6月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：袁贵洲，男，1986年6月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。二被告共同委托诉讼代理人：张秦、王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。第三人：重庆大义房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道5号6幢2-6，统一社会信用代码91500113MA5U31JU99。法定代表人：李祥文，经理。第三人：重庆大义房地产经纪有限公司土桥店，住所地重庆市巴南区红光大道40号，统一社会信用代码91500113MA5UPWE221。负责人：李祥文。原告李静与被告廖昌苹、袁贵洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序审理。2019年5月8日，原告申请追加重庆大义房地产经纪有限公司(以下简称大义公司)为第三人，本院予以准许。2019年6月11日，本案第一次公开开庭审理，原告李静及其委托诉讼代理人孟祥森、肖颖，被告廖昌苹、袁贵洲委托诉讼代理人张秦，第三人大义公司法定代表人李祥文到庭参加诉讼。2019年6月20日，原告申请追加重庆大义房地产经纪有限公司土桥店（以下简称大义公司土桥店）为第三人，本院予以准许。2019年6月20日，本案第二次公开开庭审理，原告李静委托诉讼代理人孟祥森、肖颖，被告廖昌苹、袁贵洲及其委托诉讼代理人张秦、王瑞勇，第三人大义公司法定代表人和第三人大义公司土桥店负责人李祥文到庭参加诉讼。2019年8月16日，本案第三次公开开庭审理，原告李静及其委托诉讼代理人孟祥森、肖颖，被告廖昌苹、袁贵洲及其委托诉讼代理人王瑞勇，第三人大义公司法定代表人和第三人大义公司土桥店负责人李祥文到庭参加诉讼。期间，原、被告向本院申请和解56日得到准许。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1.解除原告李静与被告廖昌苹、袁贵洲于2019年1月5日签订的《重庆大义房地产经纪有限公司房地产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同；2.被告廖昌苹、袁贵洲双倍返还原告李静定金20万元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年1月5日原、被告及第三人大义公司土桥店签订《重庆大义房地产经纪有限公司房地产买卖经纪合同》(以下简称买卖经纪合同)，该合同包含经纪合同部分与房屋买卖合同两部分。买卖经纪合同约定，原、被告通过经纪方购买及出售位于重庆市巴南区X房屋；买卖成交价为138万元。2019年1月5日，原告按约支付定金10万元给二被告。2019年3月27日，原告向被告廖昌平发短信，要求被告在一个星期时间把涉案物业的违法违规建筑拆除并恢复至原产权证上的原貌。2019年4月9日，原告向二被告发出律师函，函告二被告在收到律师函后3日内拆除案涉房屋内的违章建筑，如未履行，原告解除与二被告签订的买卖经纪合同，二被告双倍返还定金给原告，解除时间为函件送达后从次日起算的第四日。2019年4月15日，二被告收到该律师函。违建影响原告再次出售房屋同时可能导致罚款，原告多次要求二被告将违章部分予以拆除，且为被告预留了充足的履行时间，但被告均未履行，原告有权解除合同。2019年6月14日，重庆市巴南区规划和自然资源局作出《责令停止违法建设通知书》，要求被告廖昌苹就涉案房屋立即停止违法建设，并于通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。2019年6月14日，重庆市巴南区人民政府花溪街道办事处作出《关于暂停供电（水、气）服务的通知》通知被告廖昌苹从即日起暂停供电（供水、供气）服务，直至违法建筑消除为止。根据合同法第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告请求解除合同符合该法定解除条件，依据定金规则，二被告应双倍返还。原、被告间的买卖合同已经解除，不同意继续履行合同。若双方买卖合同没有解除，则同意被告去拆违建部分。被告廖昌苹、袁贵洲辩称，应驳回原告诉讼请求。原告在买房前已知晓房屋现状包括存在违章建筑。2019年1月10日，二被告将涉案房屋交给原告，已经履行了合同约定的主要义务。原告起诉解除合同实质是由于双方签订买卖合同后房屋价款有所回落，原告想违约不买房。被告在3月8日向原告邮寄催款通知，原告也未在2019年3月10日付款。虽原告在2019年4月15日邮寄律师函，但由于前期违章建筑是否拆除不符合法定解除合同和约定解除合同的条件。律师函中的房号写错了。交房确认书中的“接房后装修违建由买方负责”指的是接房后出现新的违章建筑，则该新违章部分由原告方负责。二被告同意随时去拆违建部分。第三人大义公司述称，对本案诉讼请求不发表意见，希望协商解决本案。涉案房屋交付时，明确了违章部分拆除的义务，交房确认书中的“接房后装修违建由买方负责”指的是接房后出现新的违章建筑，则该新违章部分由原告方负责。2019年3月27日，第三人法定代表人李祥文收到原告配偶发的短信，并将该短信在2019年3月27日转发给被告廖昌苹，在2019年3月28日转发给二被告。第三人的法定代表人和第三人土桥店的负责人都是李祥文。第三人大义公司土桥店述称，同意第三人大义公司的意见。第三人的法定代表人和第三人土桥店的负责人都是李祥文。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。双方对以下证据真实性无异议：原告举示的买卖经纪合同、交房确认书、收款收据、关于暂停供电(水、气)服务的通知，责令停止违法建设通知书；第三人大义公司举示的照片、房屋登记信息查询证明。本院对双方无异议的证据审查后予以确认并在卷佐证。原告举示的律师函及邮寄回执，二被告认可真实性，本院亦予以采信。原告举示的短信截图与第三人大义公司举示的短息内容基本一致，结合原、被告陈述，本院对原告举示的短信截图及第三人大义公司举示的短信均予以采信。二被告举示的国内标准快递粘单上加盖有邮戳，举示的预交收款收据和装修保证金收据有物业公司财务专用章，对二被告举示的前述证据及告知书均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日原、被告及第三人大义公司土桥店签订买卖经纪合同约定，原、被告通过经纪方购买及出售位于重庆市巴南区X房屋；买卖成交价为138万元；买卖双方同意按下述方式付款，定金10万元为第一部分房款，买方在签署本合同时交纳定金人民币10万元，人民币128万为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：如买方需办理银行按揭，则上述第二部分房款的部分房款75万元整由买方向银行申请按揭贷款支付卖方，买卖双方须于本合同签署之日起35个工作日内递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，否则视为违约；因办理银行按揭贷款所产生的评估、担保、按揭服务费等费用共计11200元由买方支付，此笔费用须于申请银行按揭之前由买方支付给经纪方；买方须支付首期房款53万元整(买方所付首期房款为：上述第二部分房款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额，如买方首付款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方首付款相应增加)，买方须于解押当日支付给卖方；若卖方房地产尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方首付款还清该物业的欠款（具体金额以银行欠款为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管。卖方须于3日内到相应部门办理该物业的注销抵押登记手续；买卖双方约定于2019年1月10日卖方将该物业交于买方；该物业是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面的情况，故买方不得以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易；若买方或卖方人任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须按国家法律规定适用定金法则（如买方违约，买方没收定金且有权将该物业再出售于任何人，如卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方）；卖方袁贵洲负责此房的水电装修完毕，不收取任何费用，材料买方负责。2019年1月5日，原告支付二被告定金10万元。2019年1月10日，原告、二被告与第三人土桥店签署《交房确认书》约定，前期装修违规罚款由廖昌苹负责，前期违建装修拆除卖方负责不赔偿，接房后出现新的违章建筑，则该新违章部分由原告方负责，2019年3月10日前买方支付首付款解押。当日，二被告将案涉房屋交付给原告。2019年3月27日，原告向被告廖昌平发短信，要求被告在一个星期时间把案涉物业的违法违规建筑拆除并恢复至原产权证上的原貌。2019年4月9日，原告向二被告发出律师函，函告二被告在收到律师函后3日内拆除重庆市巴南区X房屋内的违章建筑，如未履行，原告解除与二被告签订的买卖经纪合同，二被告双倍返还定金给原告，解除时间为函件送达后从次日起算的第四日。2019年4月15日，二被告收到该律师函。2019年6月14日，重庆市巴南区规划和自然资源局作出《责令停止违法建设通知书》，要求被告廖昌苹就涉案房屋立即停止违法建设，并于通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。2019年6月14日，重庆市巴南区人民政府花溪街道办事处作出《关于暂停供电（水、气）服务的通知》通知被告廖昌苹从即日起暂停供电（供水、供气）服务，直至违法建筑消除为止。2019年6月27日，被告廖昌苹通过EMS向原告发出告知书，要求原告完成付款义务，在2019年6月29日上午打款用于解押，并告知原告3日内回答什么时间拆除违建部分房屋，如果原告拒绝签收或不予回答，视为被告廖昌苹对违建部分拆除义务的免除。本院认为，原、被告及第三人大义公司土桥店所签订的买卖经纪合同是各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。庭审中，原、被告均认可涉案房屋交易价格138万元不包含被告搭建部分；买卖经纪合同明确载明涉案房屋是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面的情况；交房确认书也明确载明前期违建装修拆除卖方负责；以上均可说明原告对案涉房屋在转让时的真实状况已充分了解，原告应当能预见前期违建可能带来的法律后果，即使未预见，也是其未尽到注意义务。同时，拆除违建部分，并非是案涉买卖合同中的主要义务，现涉案房屋已交付原告，且二被告在庭审时亦同意拆除违建部分，二被告未按原告要求的时间拆除违建部分的行为尚未达到根本违约的严重程度，不必然导致买方合同目的不能实现，对原告要求解除房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。原、被告双方在签订买卖经纪合同时未约定要对违建拆除，交房确认书虽约定了前期违建装修拆除由卖方负责，但未约定具体拆除时间，被告在本案中的行为未构成根本违约，对原告主张的双倍返还定金20万元的诉请，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李静的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 杰二〇一九年八月十六日法官助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆