广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1490号原告：江紫媚，女，1988年出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。原告：何练君，男，1984年出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。被告：张志敏，男，1981年出生，汉族，住广东省英德市。被告：四会市安家置业咨询服务珠江新城店，经营场所：四会市东城街道。经营者：张雪琼，女，1985年出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：张佳斌，系广东赛力律师事务所律师。原告江紫媚、何练君诉被告张志敏、四会市安家置业咨询服务珠江新城店（以下简称安家置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年6月24日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。2019年6月24日的庭审，原告江紫媚、何练君，被告安家置业的委托诉讼代理人张佳斌到庭参加了诉讼，被告张志敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；2019年8月19日的庭审，原告江紫媚、何练君到庭参加了诉讼，被告安家置业、张志敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合约责任，并在5月份前交楼；2.房屋价值23万元，请求判令张志敏赔偿违约金与经济损失费5万元；判令安家置业张雪琼赔偿精神损失费与经济损失费2万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月27日，原告在安家置业成交位于星耀国际333号公寓。未成交前安家置业员工再三承诺于2018年8月1日前交付公寓。出于考虑地理位置的便利，当时立马购买作为瑜伽教师的宿舍。只因瑜伽室离公寓只有几百米，非常便利。并于2018年7月邀请印度籍瑜伽教师到位任教。在此期间一直在沟通交楼事件，但张志敏却查无音讯，至今从未见过任何相关人员处理此事。至于安家置业，张雪琼与其员工也从未正面回应过此事，整个过程都在回避和推卸责任了事。在过去的四个月时间里，本人曾多次到消委会投诉此事，但至今仍无下文。综上所述，原告认为被告的行为显然对原告侵权，并且直接给原告造成了精神损害和经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持与受理原告的诉讼请求。原告明确诉讼请求1为：被告张志敏在2019年7月31日前交付四会市东城街道三十三座17号物业和办理该物业的过户手续。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1.物业买卖合同，证明张志敏没履行合同义务；2.收据，证明收款证明；3.不动产登记资料查询结果证明，证明房屋的状态；4.定金收据（N0:2908612）。被告安家置业答辩称：第一，根据合同相对性的原则，安家置业并非涉案房屋买卖合同的缔约方，安家置业仅是居间人，不是本案适格的被告。原告对安家置业的起诉没有法律依据。第二，本案是房屋买卖合同纠纷，而非侵权责任纠纷，理应适用合同法规范，原告向安家置业主张2万元的精神损失费、经济损失费没有法律依据。第三，本案中安家置业受被告张志敏的委托，代收房款交易的款项，然后按被告张志敏指定的账号将全部房款转入该账号，且被告张志敏已确认收到全部购房款，并向原告出具了收据，在此交易过程中，安家置业仅负责居间服务即代收房款的职能，从未超越居间方应履行的执行范围，居于以上的事实和理由，恳请法院驳回俩原告对安家置业的诉讼请求。被告安家置业向本院递交以下证据：1.营业执照，证明被告安家置业的主体资格；2.身份证明及经营者身份证，证明被告安家置业的主体资格；3.银行流水及付款回单、收据复印件，证明被告安家置业已将原告向张志敏购房的代收款转交张志敏的事实；4.证明，证明张志敏提供的收款证明；5.转账汇款回单；6.中国建设银行个人活期账户交易明细；7.借记卡账户历史明细清单；8.星耀国际三楼房代收资金及转出明细表；上述5-8均证明被告安家置业从原告处收取款项共计239758元，并转出给被告张志敏的委托人李婉仪金额也为239758元，被告安家置业只是负责代收该笔款项的事实。被告张志敏未有提交答辩意见及证据。经审理查明：2018年4月27日，原告江紫媚、何练君（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订《物业买卖合同》，约定：原告购买被告张志敏拥有产权的位于四××市××街道××大道中路××房物业，该物业合同约定建筑面积共42.73平方米，该物业属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为180000元；以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人应当按如下约定按时如期将房价款支付给出卖人：（1）2018年5月1日前支付全部房价款（包含定金），计180000元；出卖人于2018年8月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其他违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任；本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续，买受人应当在本合同签订之日付清交易过户的相关税费及相关费用（包括但不限于契税、交易印花税、交易服务费、房产税、《不动产权证书》印花税、登记费等）；出卖人如违反本合同规定未在规定时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，自各方签字或盖章后生效。合同还约定了相关的违约责任等双方权利及义务。原告因购买上述房屋支付了180000元的房款（含定金）、50000元装修费、9758元杂费，被告安家置业确认收到原告上述款项，并已将上述款项转账至张志敏指定账户。张志敏为法定代表人的广州永成投资发展有限公司向原告分别出具了定金50000元、房款130000元、装修费50000元及交易杂费9758元的收据。另查明，案涉的四会市东城街道四会大道中三十三座17号333号房屋权利人为被告张志敏，该房屋已于2016年11月16日办理了抵押登记，抵押权人为黄丽青。被告至今仍未将房屋交付原告使用，亦未办理过户手续。原告诉称购买案涉房屋用作瑜伽外教老师的宿舍，因原告逾期交房，需另租房子，且外教老师因房子的问题只教了大约两个月，原告因支付外教老师的路费、食宿费而损失几万元，且因被告逾期交房，导致原告无法出租案涉房屋，导致租金利益的损失，故原告诉请被告张志敏赔偿违约金及经济损失费5万元。本院认为，原告江紫媚、何练君与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实、自愿的意思表示，符合法律的规定，应予确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该规定，本院向原告释明，因案涉房屋在原告与被告张志敏签订《物业买卖合同》前已经被设定抵押，原告可以在代为清偿债务消灭抵押权后诉请办理案涉房屋的所有权转移登记或变更诉求为解除合同、赔偿损失，否则其相应的诉求将得不到支持。俩原告均表示不愿意代张志敏清偿债务，坚持诉请张志敏交付案涉房屋和办理过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，原告在没有代为清偿债务、消灭抵押权的前提下主张被告张志敏交付房屋和办理房屋所有权转移登记的请求，不符合法律的规定，本院不予支持。原告诉称因被告张志敏逾期交房，造成了在聘请外教老师时产生了额外费用的支出和未能将房屋出租的损失，但未能提供相关的证据予以佐证，故对原告主张该部分违约金和经济损失的请求，本院不予支持。经本院释明后，原告未有将诉求变更为解除合同、赔偿损失，故本院对原告因本案造成的其他损失不予理涉。被告安家置业并非案涉物业买卖合同的相对方，原告与被告安家置业之间的纠纷是居间合同纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，原告诉请安家置业赔偿因居间合同造成的损失，不是本案的审理范围，本院在本案中不予理涉。双方因该问题产生的纠纷可另寻合法途径解决。被告张志敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：驳回原告江紫媚、何练君的全部诉讼请求。本案受理费2900元，由原告江紫媚、何练君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年八月二十三日书记员  李敏娟