广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2269号原告：孙某，女，1976年出生，汉族，户籍地：湖南省益阳市。委托诉讼代理人：邓美荣，广东泰伦律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：孟伟胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告孙某与被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告孙某的诉讼代理人邓美荣，被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司的诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办理房屋转移登记手续违约金28201.33元【497378元*0.0003*189天，计算至2017年12月27日】；二、被告向原告支付违约金49737.80元【按照总房价497378元的10%计算】；三、本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。事实和理由：惠州大亚湾霞涌的“XXXX”项目系由被告开发建设。为加大“XXXX”项目的影响力，被告在宣传广告中标注了“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”以及“配套婚礼台、配套游艇码头”等内容，下面一行用略小字体标注了“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。基于上述种种“楼盘优势”，2014年7月20日，原告与被告签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州××霞光××路××××房，房屋总价款为497378元，被告应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同要求的商品房交付原告使用。关于产权登记，补充协议第八条约定：原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。关于宣传资料，合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径……。上述合同签订后，原告依照合同约定付清了购房款及相关税费，但被告却迟迟不交楼。此外，在宣传材料中宣传的“楼盘优势”也未兑现，导致涉案房产实际价值及升值空间大幅降低，被告的行为给原告造成了重大损失。直至2015年7月2日，被告方才将涉案房屋交付给原告使用。其后，原告又多次催被告办理房屋权属转移登记手续，但被告拖延至2017年12月27日才为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。综上，被告的行为已然构成违约，严重侵害了原告的权益。被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司辩称，一、被告履行完毕办证义务期限日期为取得不动产登记受理回执之日止，违约金计算至该日，办理房屋产权登记权籍调查的时间应相应扣除。二、涉案房屋所涉及的广告并非小区内部的设备设施，并非是规划范围内的装饰装修要求，应视为要约邀请，因此关于涉案房屋宣传方面并未对原告造成损失，原告主张按照总房价款10%计算违约金未有证据予以佐证，请法庭依法予以调整或驳回其关于宣传方面的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四第八条。附件四第八条约定：1.《合同》第十五条中所指产权登记为房屋产权的初始登记，出卖人应当在该商品房交付后365日内完成房屋产权的初始登记。2.买受人在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，出卖人承诺在商品房实际交付后720日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记手续。3.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之叁向买受人支付违约金。如非因出卖人原因使房屋产权初始登记或转移登记不能及时办理，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，被告于2015年7月2日向原告交付涉案房产，原告已在交付房屋之前付清购房款。涉案房产于2017年10月30日取得转移登记受理回执，于2017年12月27日登记至原告名下。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于广告宣传部分是否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”之规定，被告在对外宣传中所发布的关于“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、配套婚礼台、配套游艇码头、户户观海”等广告，均未正式载入双方签署的《商品房买卖合同》以及补充协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约”之规定，本案中上述商业广告能视为要约的前提条件是，一是宣传内容均在商品房开发规划范围内，二是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。原告没有举证证实上述宣传内容在涉案商品房开发规划范围内，该宣传资料为要约邀请，因此原告主张被告因广告宣传承担违约责任，本院不予支持。关于逾期办证的违约责任问题。合同约定，出卖人承诺在商品房实际交付后720日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记手续。涉案商品房已于2015年7月2日交付原告使用，被告应当在2017年6月21日前办理完毕房屋权属转移登记手续，但被告至2017年10月30日才将办理权属转移登记需要提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。产权登记需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金、契税、其他办证费用并将有关票据递交产权登记机关等，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，原告要求违约责任计算至原告取得不动产权证书止，本院不予采纳。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，本可予以扣除，但被告未提交权籍调查相关证据，权籍调查期间无法确定，故本院无法在本案中予以扣除。合同约定每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。故被告应承担的逾期办证违约金为19546.96元（497378元×0.0003×131天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告孙某支付逾期办证违约金19546.96元；二、驳回原告孙某其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874.24元，由原告孙某负担655元，由被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司负担219.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年八月十三日书记员 叶淦漳