湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初84号原告：张彦龙，男，汉族，1983年10月7日出生，住址：山东省东明县。委托诉讼代理人：李宗毅、黄河，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉等。被告：孝感星河天街商业管理有限公司，住所地：孝武大道特1号。法定代表人：郑荣胜。委托诉讼代理人：林龙，男，汉族，1988年11月1日出生，该公司职工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张望英，女，汉族，1986年8月4日出生，该公司职工。代理权限为一般代理。原告张彦龙与被告孝感星河天街商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彦龙的委托诉讼代理人李宗毅、黄河、被告孝感星河天街商业管理有限公司的委托诉讼代理人林龙、张望英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张彦龙的诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修费243200元、搬迁费177600元（拆装费120000元十托运费57600元）等实际经济损失420800元；2.判令被告支付原告违约金74592元（每月平均租金17760元*10%*停业42个月）；3.判令被告赔偿游乐设备损失1373240元；4.判令被告立即返还原告前期拖欠的营业款46587.75元，退还保证金50000元及会员卡未消费卡费196987.5元（未消费卡总额787950元＊25%）；5.判令被告承担案件诉讼费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用。事实和理由：2015年上半年，被告为吸引客户进场经营，出台了第一年免租招商政策，原告基于对被告的充分信任，在多次实地考察后决定在被告处投资兴建“贝之昇儿童游乐园“，并于同年12月24日与被告签订了由被告提供的格式《物业租赁合同书》。双方约定：1.租赁期限自2015年12月24日起至2021年12月23日止，合计6年；2.由商场提供的收银系统统一收费，按商户营业额的25％计提租金，第一年免租金；3.缴纳房屋租赁保证金5万元。合同签订后，原告缴纳了租赁保证金5万元，随后进场装修并采购大型淘气堡、枪炮城、主体沙滩、互动投影、游戏机、小摆锤，转转杯等现代大型儿童游戏娱乐设施【注：绝大部分都是固定设施，一次成型，不可再重新拆卸利用】，投资高达260余万元。原告的儿童乐园开张后深受小朋友的喜爱，发行会员卡3569张，累计由被告收取会员费196987.5元。然而，好景不长，被告还公然不信守承诺，违反“一月一结”的合同约定，从2017年11月1日起在长达6个月时间内不按月返还原告营业款，共拖欠原告营业款46587.75元，造成原告不能按月发放员工工资，员工纷纷到劳动局投诉、上访，会员客户上门要求退费，经多次与被告沟通，原告为了守信于会员客户，从2018年5月起被迫采取自救措施，自己收银维持基本运转。2018年11月10日，被告为了强制解除合同不给经济补偿的目的，又倒打一耙，以原告未按约定提供真实营业款数据为由单方下达《解除合同通知书》，将违约的帽子强扣在原告头上。需要强调的是：被告为了达到整体出租的利益最大化，为了单方撕毁与商户签订的合同，置广大商户血本无归的事实而不顾，从2018年上半年起陆续关闭了星河天街广场多个出入口，7月份再次关闭所有大门，仅留一个出入通道，采取各种卑鄙手段强逼租赁商户撤场。目前，被告变本加厉，10月底公然关闭商场所有大门并采取强制停电措施，已导致包括原告在内的所有商户被迫停业。为此，为依法维护原告合法权益，现根据《合同法》等相关法律的规定，特提出上述诉讼请求，恳请法院公正判决。被告孝感星河天街商业管理有限公司辩称：1.原告存在私自收银情。2017年5月份，我公司发现原告存在两套收银系统后，向原告提出要求其提交另一套收银系统数据，但原告始终未提交，而后我公司多次派人巡查，于2018年5月发现其记账账本，且数据与我公司提供的收银系统数据不符，原告存在私自收银情况，我公司依据约定单方面终止该合同，收回店铺，无需承担任何赔偿责任；2.原告基于自身违约而造成的包括装修费、搬迁费、设备损失等均应由原告自行承担，且原告主张的上迷费用均无计算标准；3.原告因自身违约行为，导致合同终止，我公司无需退还履约保证金50000元；4.原告主张的会员卡未消费卡费中应我公司返还的部分，其计算基数均为原告单方面制作，我公司不予认可；5、基于原告起诉没有事实依据，其所产生的诉讼费用和保全费用均应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告张彦龙提供的证据三《湖北中正价格评估事务所价格评估意见书作出了》是否采信。原告张彦龙认为，该鉴定系法院委托后依法作出的，符合法律规定，应釆信；被告孝感星河天街商业管理有限公司认为，对评估报告的金额有异议，将可搬运的设备计算在内，应不予釆信；本院认为，该证据系原告申请、原被告共同指定、本院委托、具有鉴定资质及鉴定资格的机关和人员作出的，被告孝感星河天街商业管理有限公司没有提供相反的事实与证据予以否认，该证据具有真实性、关联性、合法性，应釆信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月19日，被告孝感星河天街商业管理有限公司作为出租方（甲方）、原告张彦龙作办承租方（乙方）签订了《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》，该合同书的主要相关内容：甲方将位于孝感市孝武大道特1号星河天街购物广场第二层F2054号商铺出租给乙方使用,乙方经营“贝之昇儿童游乐园”,租赁期限自2015年12月24日起至2021年12月23日止，合计6年;免租装修期2015年12月24日至2016年12月23日止，租金乙方按商铺营业额25%向甲方支付房屋租金,甲方提供收银系统给乙方使用,乙方按月支付使用费;乙方应于本合同签订的同时或之前向甲方交保证金50000元,租赁关系终止,甲方应在乙方交还该物业且结清本合同项下乙方应付的所有款项后30个工作日内将保证金一次性无息退还给乙方;11.7租赁期间,除法定或约定事由外,任何单方提出终止本合同,均视为违约,违约方应付对方违约金,违约金按未完成租期租金总额10%计算，除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还;11.9若乙方向甲方申报之营业额与实际营业额有差异，乙方向甲方提供了虚假的、不准确的营业额记录、发票、报税单或其它资料，乙方不使用甲方提供的专用收银机，乙方应向甲方补交其因此而欠缴之租金及其利息，赔偿用方由此产生的损失及费用，本条款规定不影响甲方依照本合同规定解除本合同的权利；11.11甲乙双方同意,如发生下列情形之一的,视为乙方违约,甲方有权以书面通知乙方终止合同,收回该商铺,乙方所交保证金不予退还、且乙方须赔偿甲方损失：（4）乙方向甲方申报之营业额与乙方于该物业的实际营业额相差0.5%（含0.5%）以上、乙方拒绝向甲方申报营业额、乙方采取其他方式阻碍甲方核实营业额的。同日，原、被告还签订了《治安消防防范责任书》等。合同签订后，原告张彦龙缴纳了租赁保证金5万元，随后进场装修并采购大型淘气堡、枪炮城、主体沙滩、儿童游戏娱乐等设施后开展经营活动。2017年10月至2018年4月，被告孝感星河天街商业管理有限公司没有按月与原告张彦龙结算营业款。2018年的5月、6月，原告张彦龙的工作人员有收取少量营业款未入被告孝感星河天街商业管理有限公司方提供收银系统的行为发生。2018年8月23日，原告张彦龙作为乙方、被告孝感星河天街商业管理有限公司作为甲方签订了《付款协议》，主要相关内容:为“第一条、应付结算款金额：1.结算款已支付至2017年10月31日，2.结算款2017年11月1日至2018年4月30日未付款总款额为：68886元，2018年5月份未付结算款7051元，2018年6、7月未交营业款与我司，即扣除销售额抽成7799.25元，最后合计应付68587.75元。第二条、上述应付结算款支付方式为：1.按照双方约定第一次付款，2018年8月31日前支付22000元。2.按照双方约定第二次付款，2018年9月1日至2018年9月30日之间支付22000元。3.按照双方约定第三次付款，2018年10月1日至2018年10月31日之间支付余款2458775元。第三条、违约责任1.若甲方不能按以上约定时间付乙方当期款项，则应按当期款项的千分之五按天计算支付违约金给乙方。”2018年10月23日，被告孝感星河天街商业管理有限公司向原告张彦龙出具了《通知》，内容为“贝之昇儿童游乐城：根据政府整体招商，品牌升级，维护稳定的要求，公司决定于2018年10月21日整体停业，请予配合。”随后被告孝感星河天街商业管理有限公司对部分商户停水停电、关闭部分通道。2018年11月10日，被告孝感星河天街商业管理有限公司向原告张彦龙出具了《解除合同通知书》，主要相关内容为：“张彦龙，根据《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》第十一条第九款约定：“乙方向我公司提供真实营业额数据“。但在合同履行过程中，贵方从2015年10月19日开业后，就未按照上述约定，每月向我公司如实提供真实营业额，且相关数据未能提供给我公司。根据《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》第十一条第九款、第十一款，贵方以上行为已构成严重违约…我公司现通知如下：1.自贵方收到本通知书之日，解除双方签订的《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》；2.请贵方于收函后5日内到我公司办理退铺手续，否则我公司有权收回贵方承租商铺，且有权处理商铺内所有物品…。”后原、被协商无果，原告张彦龙便诉至本院。2019年3月18日，原告张彦龙向本院提交《司法鉴定申请书》。经本院委托，2019年4月19日，湖北中正价格评估事务所作出了《关于张彦龙位于星河天街儿童乐园的装修及其他设备等损失价格评估意见书》的价格评估意见：在价格评估基准日2019年3月27日，张彦龙位于星河天街儿童乐园的装修及其他设备等损失费用为1616440元（1.房屋装修费用243200元，2.儿童互动投影类设备费用87040元，3.儿童淘气堡设备费用297000元，4.儿童沙池、枪炮城设备费用194400元，5.儿童益智手工设备费用176800元，6.儿童电玩类设备费用618000元）。原告张彦龙支付鉴证咨询服务*其他鉴证服务费15000元。另查明，截止2019年7月1日,被告孝感星河天街商业管理有限公司未退还给原告张彦龙营业款46587.75元、保证金50000元。又查明，2019年4月4日，原告张彦龙的工作人员到“贝之昇儿童游乐园”拿走小电玩机7台，价值3060元；2019年5月16日，原告张彦龙的工作人员到“贝之昇儿童游乐园”拿走收银机1台、桌子1张、投影机3套，价值6498元;共计价值9550元。再查明，2019年5月16日，被告孝感星河天街商业管理有限公司未经原告张彦龙同意，将“贝之昇儿童游乐园“设备、机器搬走，原告张彦龙发现后报警。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》、《付款协议》等是双方真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，该租赁合同合法有效。当事人应当按照约定全面履人行自己的义务。被告孝感星河天街商业管理有限公司解除合同，根据履行情况和合同性质，造成原告张彦龙的损失，应承担赔偿责任。被告孝感星河天街商业管理有限公司不依合同约定退还营业款、保证金等，应承担违约责任。原告张彦龙没有提供被告孝感星河天街商业管理有限公司应承担搬迁费177600元、承担违约金74592元的证据，应承担举证不能的不利后果；由于原告张彦龙提供的证据不能证明被告孝感星河天街商业管理有限公司拖久原告张彦龙会员卡未消费卡费196987.5元，亦应承担举证不能的不利后果。原告张彦龙的工作人员从“贝之昇儿童游乐园”拿走的物品，应从赔偿款中扣减。“贝之昇儿童游乐园“的儿童互动投影类设备、儿童益智手工设备等设备残值归被告孝感星河天街商业管理有限公司所有。综上所述，原告张彦龙要求“判令被告孝感星河天街商业管理有限公司赔偿原告装修费243200元、赔偿游乐设备损失1373240元、返还原告前期拖欠的营业款46587.75元，退还保证金50000元”的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持；原告张彦龙要求“判令被告孝感星河天街商业管理有限公司赔偿原告搬迁费177600元、支付给原告违约金74592元、会员卡未消费卡费196987.5元“的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；被告孝感星河天街商业管理有限公司的辩论意见，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孝感星河天街商业管理有限公司赔偿原告张彦龙装修费243200元、赔偿游乐设备损失费1373240元、返还被告未退还给原告营业款46587.75元、退还原告保证金50000元共计1713027.75元，扣减原告张彦龙方拿走的物品价值9550元，被告孝感星河天街商业管理有限公司还应支付给原告张彦龙1703477.77元，此款于本判决发生法律效力之日起二十日内支付；二、驳回原告张彦龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24098元，由原告张彦龙负担3881元，被告孝感星河天街商业管理有限公司负担20217元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  胡晓东人民陪审员  黄世英二〇一九年八月十九日书 记 员  田 蜜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。