广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初1053号原告（反诉被告）深圳市麒霖房地产开发有限公司法定代表人：曾品连。委托诉讼代理人：孙思礼，广东摩创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志雄，男，汉族，1975年10月3日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。被告（反诉原告）深圳市荣森地产有限公司委托诉讼代理人：钱继恒，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：单溪杰，广东达和律师事务所律师。上列原告诉被告服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市麒霖房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙思礼、吴志雄、被告深圳市荣森地产有限公司委托诉讼代理人钱继恒、单溪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新合作开发前期工作合同》（下简前期工作合同）；二、被告返还原告600万元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月28日签订《前期工作合同》，约定被告向原告提供合作开发信息、联络合作开发项目地块所有人并促成原告与其签订城市更新项目合作协议。合同签订后原告按照合同约定及时支付了合同款600万元给被告。自合同生效之日起至今，被告一直未履行合同约定的义务，致使签订合同的根本目的无法实现。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院，并提出上述诉请。针对原告的起诉，被告辩称，第一、关于原告的第一项诉讼请求，被告同意解除双方之间签定的《前期工作合同》，但是被告并不存在原告所称的违约行为，也不认可原告有解约权。被告同意解约的原因：一、被告因原告根本违约，而依法享有法定的解约权;二、考虑到没有办法强迫原告与三村股份公司签署相关协议，所以被告同意解约。之所以说原告是违约方，以及被告因此享有法定的解约权，具体的事实及理由如下：首先，《前期工作合同》第四条第四项约定原告应向被告或三村股份公司提交真实的文件资料并积极配合深圳市三村股份合作公司（以下简称三村股份公司）签订合作开发协议或意向，第五条第一项约定，如果原告在三村股份公司召开了同意与原告合作开发该城市更新项目的董事会监事会、集体资产管理委员会会议及股东代表大会股东大会并作出相关决议后，因原告的原因未能与三村股份公司签订合作开发协议或意向，或者签订了合作开发协议或意向后因原告原因不能开发该城市更新项目，则原告应向被告支付违约金1000万元。可见合同明确约定原告应配合三村股份公司签订合作开发协议或意向，并且明确约定原告不履行该义务的严重后果，该义务是原告在前期工作合同项下的基本义务之一，否则合同目的将无法实现。其次，被告成功促使三村股份公司股东代表大会，2016年8月27日股东代表大会决议在三村股份公司股东代表大会表决同意与原告签署合作意向书的情况下，虽经被告多次口头及书面催告，原告均却拒绝与三村股份公司签约。最后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务三当事人一方迟延履行主要债务经催告后，在合理期限内仍未履行。本案中原告虽经被告多次口头及书面催告，却明确拒绝与三村股份公司签约，已构成上述法律规定的法定解约情形，被告依法有权解约。第二，关于原告的第二、三项诉讼请求，没有法律和合同依据的，法院应依法驳回。具体理由：被告依法履行了前期工作合同约定的义务，有权收取600万元的报酬，合同的违约方是原告，应由原告承担相应的法律责任。针对原告的起诉，被告向本院提起反诉请求：一、原告支付被告违约金1000万元；二、本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实和理由：原告依据其于2016年9月28日与被告签订的《前期工作合同》起诉被告，违约违背了客观事实。首先，被告已严格履行了合同约定的义务，在被告积极协调组织下，三村股份公司召开了关于城市更新项目的股东代表大会，并同意原告作为该城市更新项目的意向合作方，在此之后，被告向原告提交了三村股份合作公司股东代表大会决议公证书及相关书面材料。二、虽经被告多次催促，原告因自身原因迟迟未与三村股份公司签订城市更新项目合作意向书，原告已构成违约。在三村股份公司股东代表大会决议做出后，被告多次催促原告尽快与三村股份公司就城市更新项目签订合作意向书并实施该城市更新项目开发前期工作，但原告至今未予以办理，因合同违约条款明确约定“如原告在三村股份公司召开了同意与原告合作开发该城市更新项目董事会、监事会、集体资产管理委员会会议及股东代表大会/股东大会并作出相关决议后，因原告原因未能与三村股份公司签订合作开发协议或意向，或者签订了合作开发协议或意向后因原告原因不能开发该城市更新项目的，则原告应向被告支付违约金1000万元”，所以原告的上述行为已构成了违约，应向被告承担相应的违约责任。综上所述，原告的起诉没有事实依据，应予驳回。原告因其违约行为应向被告承担违约责任，为维护被告的合法权益，遂提起反诉，并提出上述反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称，第一，原告向被告支付600万元为预付款。根据《前期工作合同》第三条的约定，前期工作报酬甲乙双方确认被告完成所有的前期工作事项，原告应向被告支付前期工作报酬为8500万元整，在合同签订后原告向被告支付的600万元是在被告未完成任何工作的前提下支付的，因此，该600万元为预付款，在被告没有完成相应的工作前，被告无权收取该款项。第二，《前期工作合同》签订后，被告没有任何作为，被告提交的（2016）深龙证字第1560号《公证书》显示，深圳市三村股份合作公司于2016年8月27日召开了股东代表大会，同意引进深圳市金銮房地产开发有限公司作为布吉街道南三社区三村片区城市更新项目合作意向方，而前期工作合同签订的日期为2016年9月28日，合同的签订后直至目前，三村股份公司没有召开相应的会议，也没有决定将原告作为意向合作方，并同意与原告签订合作协议。第三，原告与三村股份公司签订合作意向协议的基础不存在，即签订合作协议合同的目的也无法实现。《前期工作合同》约定城市更新项目的更新方式为拆除重建类，对此第一条第7-10项都进行了约定，然而2017年11月21日深圳市龙岗区城市更新局发布了关于龙岗城市更新“十三五规划”的公告，将涉案的更新项目列入综合整治更新项目，这与拆除重建完全不同，由于政府的行为，导致拆除重建类项目无法进行。被告既没有履行合同约定的义务，且涉案项目现也无法实现拆除重建的城市更新，被告应该将预收的600万元返还给原告。第四，被告主张原告支付违约金1000万元适用《前期工作合同》第五条违约责任第一项的前提条件是被告促成三村股份召开会相关的会议，同意与原告合作开发城市更新项目，若因原告的原因未能与被告签订合作开发协议，则承担1000万元违约金，但正是因为被告没有履行合同约定的义务，未能促成三村公司召开相关的会议，同意将原告作为意向合作方，导致原告无法与三村公司签订合作开发协议，违约责任在于被告。因此，被告要求原告支付1000万元违约金缺乏事实依据。经审理查明，2016年8月26日，三村股份公司向广东省深圳市龙岗公证处申请对其公司将2016年8月27日下午召开的“股东代表大会”进行证据保全公证，并向公证处提交了企业法人营业执照、组织构代码证、法定代表人证明书、授权委托书、会议通知、股东代表花名册、任命书、董事会决议、监事会决议、集体资产管理委员会决议、公司章程以及大会相关文件。2016年8月27日，在公证处的见证下三村股份公司召开了股东代表大会，会议内容就深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区纳入城市更新范围、引进合作意见单位、签订合作意向书等相关事宜进行表决，应到股东163名，实到股东154名（含集体股1名），占应到股东代表94.48%，大会由公司董事长刘建文主持，决议内容：1、同意对深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区进行城市更新改造，项目改造范围位于深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区范围内，东至广深铁路旁，南至中兴路，西至长龙，北至花语岸，面积约20平方米，最终以政府批准的更新改造范围用地为准；2、同意由深圳市三村股份合作公司作为深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新单元计划立项、专项规划申报单位；3、同意引进深圳市金銮房地产开发有限公司（以下称金銮公司）作为深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新改造项目意向合作方；4、同意《深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新改造合作意向书》（附件2，以下简称更新合作意向书）内容，将合作意向书报布吉街道办审查，授权三村股份公司董事会根据街道办审查意见修改合作意向书，并按照街道办意见由三村股份公司与深圳市金銮房地产开发有限公司（或其控股的项目公司，并且母公司承担连带责任）签订《更新改造合作意向书》；5、同意将深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新改造项范围内的三村股份公司集体土地及物业纳入该城市更新单元，具体补偿安置事宜待城市更新项目获批后双方另行协商，签订搬迁补偿协议予以约定；6、同意将范围内的非农建设用地指标（2005-60A-295号地块12189.61平方米、G06107-6054号地块1681.96平方米和G06107-282地块4122.3平方米）在本项目使用，同意非农建设用地指标在本项目中按政府评估价补偿给三村股份公司；7、授权三村股份公司董事会采取具体措施落实决议内容，开展深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新项目的各项工作，并授权公司董事长刘建文签署相关法律文书。附件2即《更新改造合作意向书》显示甲方为三村股份合作公司，法定代表人刘建文，乙方为深圳市金銮房地产开发有限公司，法定代有人曾启繁，住所地深圳市××东××路濠盛务中心16楼1608。2016年8月30日，公证处就三村股份公司召开、决议等事项出具了（2016）深龙证字第15606号《公证书》。2016年9月22日，被告通过QQ邮箱将（2016）深龙证字第15606号《公证书》发给原告的工作人员即本案的原告委托诉讼代理人之一吴志雄。2016年9月26日，深圳市麟霖房地产开发有限公司即原告注册成立，认缴注册资本为10000万元，其中深圳市金銮集团有限公司出资8000万元，占出资比例80%，深圳市金筑汇投资有限责任公司出资2000万元，占出资比例20%。深圳市金銮集团有限公司于2005年1月5日注册成立，注册资本4000万元，法定代表人曾启繁，住所地深圳市××东××路濠盛务中心16楼1608。未查询到《股东代表大会决议》中附件2即《更新改造合作意向书》中所指的被告深圳市金銮房地产开发有限公司信息。2016年9月27日14时19分原告工作人员通过QQ邮箱将《前期工作合同》发给被告，合同的甲方为深圳市金銮房地产开发有限公司；2016年9月27日15时38分被告向原告发送《前期工作合同》，合同的甲方为深圳市金銮房地产开发有限公司，乙方为被告。2016年9月28日，原告与被告签订《前期工作合同》约定：被告向原告提供合作开发信息、联络合作开发项目地块所有人达成合作开发等有关前其工作事宜；被告促成原告与三村股份公司关于深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新项目（简称本项目）达成合作开发关系，协助原告完成本项目的前期工作如下事项：1、负责协调三村股份公司召开城市更新项目各阶段政府所需要的全体股东大会／股东代表大会、董事会、监事会、集体资产管理委员会，并将上述会议作出的相关决议向衔道办、集体资产管理委员会备案；2.协助原告完成本项目范围内的非农建设用地指标调入本项目的相关工作，并取得相关政府部门作出的批复文件；3、协助原告、三村股份公司使本项目达到列入深圳市城市更新单元计划的要求，并以原告或其实际指定关联方作为申报主体，使本项目列入深圳市城市更新单元计划；4、协助原告处理本项目范围内所有建筑物的核查、统计，及查丈测绘工作；5,协助原告完成本项目的专项规划编制、申报、审批，并取得政府部门的最终批复文件；6、协助原告在三村股份公司引进合作方阶段成为正式合作方，并与三村股份公司签署正式的合作协议；7、协助原告进行本项目的搬迁补偿标准谈判工作，促使被搬迁人与原告或其实际指定关联方就本项目搬迁补偿标准达成一致，并签署搬迁补偿安置协议等相关法律文件；8、积极协助、促进本项目搬迁补偿及建筑物拆除工作（包括自身物业和承租物业），并不得以任何方式造成本项目搬迁补偿及建筑物拆除工作延迟、中断等，在项目建设用地达到三通一平后移交原告；9、协助原告、三村股份公司处理本项目的相邻四至及所涉居委会、街道办、相关政府部门的关系，确保本项目开发、建设、运营及销售等工作不受前述事宜干扰；10、在本项目建成后，协助原告完成所有回迁物业的交付、办理回迁物业不动产登记等后续工作。二、本项目位于深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村，现状大部分基本为居民自建多层、小高层私宅，原告与三村股份公司合作拟更新范围占地面积约23万平方米。三、被告完成所有的前期工作事项，原告应向被告支付出前期工作报酬为8500万元，以及所有回迁物业均移交予被搬迁入并办理回迁物业不动产登记后向被告移交建筑面积800平方米建成房屋，原告向被告支付的上述前期工作报酬已包含被告完成前期工作事项所涉及的前期工作费用等所有费用以及被告完成本协议前期工作事项的报酬，被告无权向原告主张除前期工作报酬以外的任何报酬。四、支付方式：l、原告在本合同生效之日起三日内向被告支付现金600万元；2、原告应在三村股份公司与其签订了该城市更新项目合作开发协议或意向书及其补充协议等相关法律文件，并完成上述法律文件在项目所在辖区街道办的备案工作后十日内向被告支付现金1400万元;3、在本项目完成专项规划审批，取得最终批复后十日内，原告向被告支付现金3000万元;4、在本项目完成全部建筑物的拆除，且目标地块达到三通一平并移交原告后十日内，原告向被告支付现金3500万元；5、原告应自项目回迁物业总规划设计方案完成并取得政府部门作出的批复文件之日起十日内安排被告进行选房，选房涉及的房屋位置、类型、移交时房屋的状态等相关事宜届时由双方另行协商；原告应在该项目所有回迁物业均移交予被搬迁入并办理回迁物业的不动产登记后三十日内向被告交付被告选定的房屋。在原告向被告移交房屋后，双方共同办理好过户手续。四、原告权责：1、原告在签订本合同后不得再委托他人从事本合同约定的前期工作事项；如被告未完成本合同约定的前期工作事宜的，导致本项目合作进程延误的，则原告有权自行或委托其他方完成被告未完成的前期工作事项，且被告同意原告从应向被告支付的报酬中抵扣原告因自行或委托其他方完成被告未完成的前期工作事项所产生的费用；2、原告应有相应的开发该城市更新顼目的资质和能力；3、原告应按照本合同约定向被告支付现金款项及交付房屋；4、原告应向被告或三村股份公司提交真实的文件资料并积极配合三村股份公司签订合作开发协议或意向。被告权责：1、被告应向原告提供有关本项目的具体信息，包括但不限于三村股份公司公司章程等基本主体信息、项目用地土地使用权合同等权属证明文件、现状建筑物产权信息等相关项目资料，并保证上述信息的合法性、真实性、完整性；2、被告应协调、督促三村股份公司召开同意合作开发、同意资产评估结果、引进合作方、征集城市更新意愿、同意搬迁补偿安置方案等事项涉及的董事会、监事会、集体资产管理委员会会议、股东大会等，并协调原告和三村股份公司完成上述会议作出的相关决议的备案工作；3、被告应积极促成原告和三村股份公司达成该城市更新项目的合作开发，并协调原告和三村股份公司签署合作开发协议、补充协议等相关法律文件；4、被告应协调解决原告与三村股份公司在合作过程中遇到的相关问题，具体包括但不限于协调相关主体就问题解决相关事宜迸行洽谈、参与洽谈以促成问题的解决等；5、被告在完成本合同前期工作事项过程中的一切行为应严格遵守法律、法规规定，不得侵犯他人合法权益，协助解决因本项目发生的群体事件或维稳问题，不得从事任何将对原告产生不利影响的行为，原告对被告前述行为及其他超出本合同约定的前期工作事项范围的行为均不承担任何法律责任；6、被告未完成本合同约定的前期工作事项的，未达到原告支付前期工作报酬条件的，则无权要求原告支付相应的前期工作报酬；7、未经原告同意，被告不得将本合同前期工作事项进行转委托；8、被告有权督促原告按照本合同的约定支付现金款项及交付房屋。五、违约责任：1、如原告在三村股份公司召开了同意与原告合作开发该城市更新项目的董事会、监事会、集体资产管理委员会会议及股东代表大会／股东大会并作出相关决议后，因原告的原因未能与三村股份公司签订合作开发协议或意向，或者签订了合作开发协议或意向后因原告原因不能开发该城市更新项目，则原告应向被告支付违约金1000万元；2、如原告逾期向被告支付本合同约定的现金款项：则每逾期一日应按逾期支付金额的千分之二向被告支付违约金；3、如原告不按本合同约定的时间安排被告选定房屋，则被告有权要求原告按照6万元／平方米的价格向被告支付违约金；4、如非因原告原因导致原告逾期向被告交付房屋，则每逾期一日应按房屋所在地周边类似物业的市场平均租金乘以被告选定房屋的总面积向被告支付违约金，如逾期超过三十日，则被告有权要求原告按照房屋所在地类似楼盘的平均售价乘以被告选定房屋的总面积向被告支付款项，被告放弃选定的房屋，不得以任何理由要求原告向被告移交本合同约定的作为前期工作报酬的房屋；5、因被告未履行协助义务而使原告在洽谈、合作过程中遇到问题，导致项目合作的进展受阻，原告可根据相关情况扣除被告相关的前期工作报酬中的费用或减少移交给被告的房屋建筑面积。上述合同签订后，原告于2016年9月29日通过案外人杜奎向被告法定代表人吴长森转账200万元，2016年10月13日原告向被告支付400万元，共计支付被告600万元。被告确认收到原告的600万元。2016年10月17日10时30分,原告向被告转发上海市建纬（深圳）律师事务所江若文豪向其发送的《深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新改造合作意向书之补充协议》（以下称补充协议），同日13时41分被告向原告发送其修改过的《补充协议》；2016年10月24日14时55分原告向被告转发上海市建纬（深圳）律师事务所江若文豪向其发送的《补充协议》，2016年10月25日16时29分原告向被告发送其营业执照、公司基本信息及股东信息；2016年10月25日14时57分被告向原告发送《补充协议》；2016年11月7日22时41分原告向江若文豪及被告发送《深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新改造合作意向书》（以下称意向书）及《补充协议》，2016年11月22日10时29分被告向原告发送修改后的《意向书》、《补充协议》。上述《意向书》的甲方为深圳市三村股份合作公司、乙方为原告，《补充协议》甲方为深圳市三村股份合作公司、乙方为原告、丙方为深圳市金銮房地产开发有限公司，但各方均未盖章。2016年11月9日深圳市规划国土委、市发展改革委发布《关于印发深圳市城市更新“十三五”规划的通知》（深规土〔2016〕824号文），确定了深圳市各区的优先拆除重建区、限制拆除重建区、拆除重建及综合整治并举区等更新空间范围。原告认为涉案地块未能确定为拆除重建类项目，其签订合同的目的不能实现，遂终止了与被告沟通关于签订《意向书》、《补充协议》事宜。2016年12月29日深圳市人民政府办公厅文件〔2016〕38号文，要求各区五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。2017年11月21日深圳市龙岗区城市更新局发布的《龙岗区城市更新“十三五”规划》确定了龙岗区的综合整治类、拆除重建类范围等更新空间范围，涉案地块并没有划入拆除重建类范围。2018年6月15日，原告向被告发出《履行合同催告通知书》，称双方于2016年9月28日签订《前期工作合同》，合同生效至今被告未向原告汇报工作进展和提供有关项目开发的书面资料，被告构成违约，要求被告接到通知后三日内向原告书面汇报工作进展和提供项目开发的书面资料。2018年6月22日，被告向原告发出《对〈履行合同催告通知书〉的复函》，称被告已按照《前期工作合同》履行了职责义务，不存在违约，被告完成了协调深圳市三村股份合作公司召开城市更新项目股东代表大会决议公证书后，不仅向原告提交了相关书面资料，而且多次催促原告与深圳市三村股份合作公司签订《合作意向书》及《补充协议》，并实施该城市更新项目开发前期工作，但原告至今未办理，构成违约，要求原告收到本函后三日内与深圳市三村股份合作公司签订《合作意向书》。2018年11月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告收到《履行合同催告通知书》不予理睬，至今未向原告履行合同约定的义务，致使签订合同的根本目的无法实现，根据合同的约定及法律的规定，自解除合同通知书到达被告处时合同解除，合同解除后，被告应返还已收取的600万元前期费给原告。经本院向深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发函询问涉案三地块情况，该局回复G06107-282地块(4122.3平方米)位于龙岗区“十三五”综合整治区，2005-60A-295号地块(12189.61平方米)和G06107-6054号地块（1681.96平方米）既不位于龙岗区“十三五”拆除重建区，也不位于龙岗区“十三五”综合整治区。庭审时，原告诉讼代理人吴志雄称，其是原告处专门针对涉案项目的项目经理，金銮公司如有项目也由其来签；深圳市三村股份合作公司2016年9月27日召开的股东大会其在场，对于结果其是知晓的；原告方与深圳市三村股份合作公司有接触，双方沟通也是比较和谐，否则不会签订《前期工作合同》及支付给被告600万元；由于城市更新“十三五”计划的原因，涉案地块被划为综合治理类更新范围，而非拆除重建类更新范围，原告签订合同的目的不能实现，对此深圳市三村股份合作公司也是知晓理解的。双方确认：深圳市金銮房地产开发有限公司就是深圳金銮集团有限公司，三村股份已召开董事会、监事会、资产管理委员会及股东大会，即通说的“四会”。本院认为，原、被告于2016年9月28日签订的《前期工作合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告起诉解除双方签订的于2016年9月28日签订的《前期工作合同》，被告同意解除，因此，对原告的该主张，本院予以支持。本案争议焦点：一、本案的《前期工作合同》是居间合同还是委托合同；二、是否因原告的原因导致未与三村股份公司签订《合作意向书》、《补充协议》，原告是否应支付违约金；三、被告是否没有履行合同约定的义务，未促成三村公司召开相关的会议，同意将原告作为意向合作方；四、被告是否应返还已支付的报酬。关于焦点一，本案的《前期工作合同》是居间合同还是委托合同。原告主张为居间合同，被告主张为委托合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托处理委托人事务的合同。本院认为，首先，被告未提交委托合同或相类似证据证明原告委托其处理的事项。其次，原、被告签订的《前期工作合同》约定被告向原告提供合作开发信息、联络合作开发项目地块所有人达成合作开发等有关前其工作事宜；被告促成原告与三村股份公司关于深圳市龙岗区布吉街道南三社区三村片区城市更新项目（简称本项目）达成合作开发关系，原告向被告支付报酬，且根据双方间2016年10月的邮件往来的资料文件即《合作意向书》、《补充协议》主体也是原告、三村股份公司，《前期工作合同》的内容及被告与原告的邮件往来的内容、行为均表明被告的工作是促成原告与三村公司签订《合作意向书》、《补充协议》以达到原告成为地块城市更新的主体。据此，本院认为，双方签订《前期工作合同》为居间合同。关于焦点二，是否因原告的原因导致未与三村股份公司签订《合作意向书》、《补充协议》，原告是否应支付违约金。原告主张双方邮件往来磋商至2016年11月22日，后原告打听到涉案地块不能划为城市更新范围，其签订合同的目的不能实现，就未再进行磋商。被告主张原告违约导致双方未再磋商。《前期工作合同》约定，如原告在三村股份公司召开了同意与原告合作开发该城市更新项目的董事会、监事会、集体资产管理委员会会议及股东代表大会／股东大会并作出相关决议后，因原告的原因未能与三村股份公司签订合作开发协议或意向，或者签订了合作开发协议或意向后因原告原因不能开发该城市更新项目，则原告应向被告支付违约金1000万元。本院认为，前述所约定的“因原告的原因未能与三村股份公司签订合作开发协议或意向，或者签订了合作开发协议或意向后因原告原因不能开发该城市更新项目，则原告应向被告支付违约金1000万元”其中的“因原告的原因未能与三村股份公司签订合作开发协议或意向”所说的原因没有具明确，根据市场交易，上述所说的原因应为原告与三村股份公司就《合作意向书》、《补充协议》达成一致意见的情况下，在最后通知签订约时，原告因其主观原因不与三村股份公司签订《合作意向书》、《补充协议》。根据生活常理，合同签订的过程，合同的当事方本着自身利益需经过不断磋商，合同各条款双方都可接受，双方对合同成立后利益、风险在双方都可接受的条件下，双方才会签订合同，这也是市场交易的规则。本案中，首先，2016年10月17日至11月22日期间邮件往来发生在原告与被告间，被告作为中间人就原告与三村股份公司间的《合作意向书》、《补充协议》与原告进行磋商，原告及三村股份公司均要考虑项目利益而决定是否签订被告发来的《合作意向书》、《补充协议》，没有证据显示原告与三村股份公司就《合作意向书》、《补充协议》达成一致意见；其次，2016年11月9日，深圳市规划国土委、市发展改革委发布深规土〔2016〕824号文确定了深圳市各区优先拆除重建区、限制拆除重建区、拆除重建及综合整治并举区等更新空间范围，2016年12月29日深圳市人民政府办公厅文件〔2016〕38号文要求各区五年规划批准前申报拆除重建类更新计划项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内，2017年11月21日发布的《龙岗区城市更新“十三五”规划》没有将涉案地块划入拆除重建类范围，而原告作为房地产开发商，对城市更新的政策具有较高的敏感性，因此其在2016年11月9日深圳市规划国土委、市发展改革委发布〔2016〕824号后预估涉案地块纳入拆除重建的可能性，再决定是否与被告继续磋商《合作意向书》、《补充协议》这一行为是市场交易中的正常行为，而事实上之后的一个多月即2016年12月29日深圳市人民政府办公厅文件发布的〔2016〕38号文要求各区申报拆除重建类更新计划项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内，此后原、被告双方未再磋商《合作意向书》、《补充协议》是市场交易的正常行为，且该行为非原告主观因素，是受政策因素影响；最后，即使原、被告就《合作意向书》、《补充协议》在2016年11月22日后有继续协商，原告与被告在邮件中也认可《合作意向书》、《补充协议》约定的事项，但由于原告并未与三村股份公司直接商谈《合作意向书》、《补充协议》事宜，原告与三村股份公司是否能最终签订合同，尚有许多不确定的因素。综上所述，被告主张因原告的原因导致未与三村股份公司签订《合作意向书》、《补充协议》，原告存在违约，本院不予采信，被告据此要求原告支付违约金1000万元，本院亦不予支持。关于焦点三，被告是否没有履行合同约定的任何义务，未促成三村公司召开相关的会议，同意将原告作为意向合作方。三村股份公司于2016年8月27日召开股东大会，决议通过由深圳市金銮房地产开发有限公司（深圳金銮集团有限公司）或其控股的项目公司（并由母公司承担连带责任）签订《意向书》，2016年9月26日原告注册成立，由深圳金銮集团有限公司占出资比例80%，2016年9月28日，原、被告签订《前期工作合同》。本院认为，首先，原告成立后三村股份公司虽未再召开股东大会，并明确原告为意向单位，但根据2016年8月27日三村股份公司决议内容“或深圳金銮集团有限公司控股的项目公司”签订《意向书》，事后被告也将股东大会决议发给了原告的工作人员，在此种情况下原告向被告支付了前期报酬600万元；其次，原告项目经理吴志雄庭审时表示股东大会其在场，对结果原告是知晓的，也表示被告完成了第一项的部分工作；最后，原告表示由于“十三五规划”涉案的项目未被列入拆除重建类，原告签订《前期工作合同》的目的不能实现。基于此，本院认为，原告对2016年8月27日三村股份公司股东大会是认可的，召开三村股份公司股东大会属被告履行双方在《前期工作合同》中约定的事项，因此，对于原告所称的被告未履行《前期工作合同》任何事项的主张，未促成三村公司召开相关的会议，本院不予采信。关于焦点四，被告是否应返还已支付的报酬。《前期工作合同》约定前其工作报酬8500万元，被告的前期工作事项：1、负责协调三村股份公司召开城市更新项目各阶段政府所需要的全体股东大会／股东代表大会、董事会、监事会、集体资产管理委员会，并将上述会议作出的相关决议向衔道办、集体资产管理委员会备案；2.协助原告完成本项目范围内的非农建设用地指标调入本项目的相关工作，并取得相关政府部门作出的批复文件；3、协助原告、三村股份公司使本项目达到列入深圳市城市更新单元计划的要求，并以原告或其实际指定关联方作为申报主体，使本项目列入深圳市城市更新单元计划；4、协助原告处理本项目范围内所有建筑物的核查、统计，及查丈测绘工作；5,协助原告完成本项目的专项规划编制、申报、审批，并取得政府部门的最终批复文件；6、协助原告在三村股份公司引进合作方阶段成为正式合作方，并与三村股份公司签署正式的合作协议；7、协助原告进行本项目的搬迁补偿标准谈判工作，促使被搬迁人与原告或其实际指定关联方就本项目搬迁补偿标准达成一致，并签署搬迁补偿安置协议等相关法律文件；8、积极协助、促进本项目搬迁补偿及建筑物拆除工作（包括自身物业和承租物业），并不得以任何方式造成本项目搬迁补偿及建筑物拆除工作延迟、中断等，在项目建设用地达到三通一平后移交原告；9、协助原告、三村股份公司处理本项目的相邻四至及所涉居委会、街道办、相关政府部门的关系，确保本顼目开发、建设、运营及销售等工作不受前述事宜干扰；10、在本项目建成后，协助原告完成所有回迁物业的交付、办理回迁物业不动产登记等后续工作。原告主张被告完成第1项中的部分工作，被告主张其完成了第1、4、9项。本院认为，由于被告未提交任何证据证明其完成了第4、9项工作，被告应承担举证不能的法律后果，对被告主张的所完成的工作事项，本院不予采信。根据被告提交的证据，本院确认被告完成第1项工作。本院上述确认双方签订的《前期工作合同》为居间合同，根据双方的提交的证据可知，原告与三村股份公司并未签订《合作意向书》、《补充协议》，也未签订正式关于合作开发合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，根据该法律规定，被告不能要求原告支付居间报酬，但可以要求原告支付其从事居间活动支出的必要费用。本院前述确认双方签订的《前期工作合同》为居间合同，由于原告与三村股份公司并未最终达成合作开发关系，且被告也仅是完成了前期工作中的第1项，根据居间合同的规定，被告无权向原告主张报酬，但原告应支付被告在居间活动支出的必要费用。被告未举证证明其活动支出费用，众所周知，拆除重建类的城市更新项目是漫长的，在确定意向单位后，申报更新单元计划主体、批准更新单元计划、确定项目实施主体、搬迁补偿安置协议、搬迁补偿、拆除建筑物、物业回迁等期后的事项是漫长且艰巨的，因此，本院根据被告已完成的工作比例、工作难度、履约时间，酌情确定原告支付被告活动费用150万元。因原告已支付被告600万元，因此，被告应返还原告在合同生效之日起三日内支付被告现金450万元。关于被告申请追加三村股份公司为第三人。本院认为，本案系居间服务合同纠纷，三村股份公司非合同的当事人，也非必须的共同诉讼参加人，故，对被告的该申请，本院不予准允。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告深圳市麒霖房地产开发有限公司与被告深圳市荣森地产有限公司于2016年9月28日签订的《前期工作合同》二、被告深圳市荣森地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市麒霖房地产开发有限公司450万元；三、驳回原告深圳市麒霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市荣森地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元（原告已预交），反诉费40900元（被告已预交），合计94700元，由原告深圳市麒霖房地产开发有限公司承担13450元，被告深圳市荣森地产有限公司承担81250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员廖柳凤人民陪审员柯秀琼二〇一九年八月一日书记员 欧        艳        芳