广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4733号原告：江门新江房地产有限公司，住所地江门市水南路39号，组织机构代码证61773494-4。法定代表人：梁伟国。委托诉讼代理人：陈其就，系该公司董事。委托诉讼代理人：苏成佑，系该公司业务员。被告：钟思一，男，1978年4月15日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：刘存权，广东法守律师事务所律师。原告江门新江房地产有限公司（下称新江公司）诉被告钟思一租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告江门新江房地产有限公司的委托诉讼代理人陈其就、苏成佑、被告钟思一及其委托诉讼代理人刘存权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新江公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付所欠租金99200元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月1日，双方签订《房屋租赁合同》，被告以前六年18000元/月，后6年20000元/月租金承租原告所拥有的位于江门市××号新江商业中心（大厦）第四层、五层及地下室首层物业，同时并交纳50000元租赁押金。2018年9月18日，原告在被告请求下，以6800元/月租金将原告拥有的位于江门市××号新江商业中心(大厦)一层大堂临时租给被告作大堂使用，同时交纳15000元租赁押金，并签订协议书(作为房屋租赁合同附件，详见协议书)。自被告租赁原告物业以来，多次违反合同规定,经常出现拖欠租金情况，2016年9月21日被告曾因无理拖欠租金的原因，原告已经对被告进行过诉讼，最后被告要求以庭外协商的方式进行调解，从而原告于2016年11月18日进行了撤诉。但被告本次更为严重，自2019年2月至5月，原告再没收到被告为新江商业中心(大厦)第四、五层及地下室首层物业和临时租用一层大堂所需交纳的租金，原告多次向被告以书面及微信信息形式催交所欠租金，共计被告欠交租金4个月，金额为99200元。根据《协议书》第三条内容及《房屋租赁合同》的约定，被告应向原告交纳上述租金，并按合同承担违约责任。望法院支持原告的全部诉讼请求。原告新江公司在举证期间提供的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、协议书（房屋租赁合同附件）一份；3、承租方身份证一份，证明乙方身份的证据；4、协议书约定的押金收据一份；5、催收租金通知书一份；6、催收租金的微信记录一份；7、江门建设委员会文件一份；8、建筑许可证一份；9、房屋租赁合同、协议书、身份证及补充协议各一份；企业法人营业执照一份；10、商品方外销许可证一份；11、商品房建设准建证一份；12、建设用地许可证一份；13、投资许可证一份；14、外伤投资企业财政登记证一份；15、建筑四置图；16、城市规划图一份。被告钟思一辩称：原告主体资格不适格，双方签订的房屋租赁合同无效。询国家企业信用信息公示系统(网址http://www.gsxt.gov.cnindex.htm)显示:江门市新江房地产有限公司的营业执照已在2007年4月26日被吊销，双方签订房屋租赁合同时新江房地产公司已不具备签订该房屋租赁合同的主体资格，主体不适格。二、原告在房屋租赁前、租赁期间均未能提供该房屋相关产权的有效证明，该房屋的所有权不明确。合同双方已经出现了信任危机，这是导致答辩人无法继续缴纳租金的重要原因。原告具有对在租赁期内该房屋没有产权纠纷的保证义务，这是原告对答辩人所做的承诺。三、原告隐瞒了该房屋权属的情况，存在其他债权人同时行使租金请求权的情况，导致答辩人不能明确真正的给付对象。答辩人曾于2019年4月12日上午回函新江房地产有限公司相关工作人员，表明有关单位在该房屋粘贴催收单据的事实，答辩人有理由怀疑该房屋存在多重债权物权纠纷，且江门市蓬江区人民法院执行局的工作人员告知该场所的权属存在争议，已判给了其他的主体，答辩人才得知原告的该场所产权不明的事实。综上所述，虽然答辩人拖欠了2019年2月至5月的租金，多方债权但是由于存在原告营业执照被吊销、该房屋产权不明、人同时行使租金请求权等情况，答辩人有理由在明晰上述重要实质问题之后，再行约定缴纳剩余租金的具体办法。钟思一在举证期间向本院提供证据有：1、《企业注册登记资料》一份；2、《对催收租金通知书的回函》一份；3、《微信聊天记录》一份。案经审理查明:2018年9月18日，新江公司与钟思一签订《房屋租赁合同》，内容为：1、租赁范围为江门市××号新江商业中心（大厦）第四层（部分）、第五层及地下室首层；2、租约期限自2015年5月1日至2027年4月30日，年限为12年；3、第一年至第六年月租金为18000元止（2015年5月1日至2021年4月30日……；3、新江公司于签订本合同之日，保证在租赁期间该房屋没有产权纠纷。2018年9月18日，新江公司与钟思一签订《协议书》一份，内容为：1、新江公司同意将现“新江商业中心”大厦一层写字楼大堂临时租给钟思一使用；2、大堂位置钟思一以月租6800元向甲方租用，租金每三年由双方根据当时市值商定租金价值，升幅不超过5%。合同签订后，新江公司将租赁物江门市××号新江商业中心（大厦）一层写字楼大堂、第四层（部分）、第五层及地下室首层交付钟思一使用。后钟思一于2019年1月开始拖欠店租金，新江公司分别于2019年1月15日、4月10日及5月6日向钟思一发出通知向其追缴拖欠的租金。另查明，新江公司在国家企业信息系统显示：新江公司的营业执照在2007年4月26日被吊销。另查明，新江公司于1993年11月28日取得对新江商业中心的建设许可证（编号为93714）。又查明，江建委[2001]153号江门市建设委员会文件显示：至今年3月份，新江商业中心大厦的周边道路、下水道和首层至四层消防系统通过专业验收，取得专业主管部门的签认……同时，新江房地产公司要负起使用责任和管理责任……。本院认为：本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、新江公司是否对新江商业中心有对外的出租权；2、钟思一是否拖欠新江商业中心租金99200元。一、关于新江公司是否对新江商业中心拥有对外的出租权的问题。综合江建委[2001]153号江门市建设委员会文件和编号为93714的建设许可证，新江公司通过法定程序取得对新江商业中心的建设许可，并施工建设了新江商业中心的部分主体，且江门建设委员会确定新江公司对新江商业中心拥有使用权和管理权。另外，不动产登记的目的是对物权进行公示，无证的物权不能对抗有证的第三人，未办理产权证不应向所有人对不动产的所有权。被告钟思一抗辩“新江公司在2007年4月26日被吊销营业执照，双方签订的《房屋租赁合同》无效”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，新江公司虽然被吊销营业执照，但其对新江商业中心的出租行为是基于其对新江商业的使用权和管理权，收取的租金属于法定孳息，而不是对外的经营行为所得，因而双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，应属合法有效。综上所述，新江公司对新江商业中心拥有对外的出租权。二、关于钟思一是否拖欠新江商业中心租金99200元的问题。钟思一辩称“存在其他债权人同时行使租金请求权的情况，导致不能明确真正的给付对象”，但并未提供相应证据予以证明，且其并未向第三方提存尚未缴纳的租金，本院对其主张不予采信。庭审中，原被告双方均确认钟思一拖欠2019年2月至5月的租金合计99200元（18000元/月×4月+6800元/月×4月），本院予以确认。原告新江公司请求钟思一支付拖欠的租金99200元符合合同约定，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：被告钟思一应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的租金99200元给原告江门新江房地产有限公司。如果义务人不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给原告。本案受理费2280元，减半收取1140元，由被告钟思一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王文锋二〇一九年八月二十九日法官助理康业为书记员潘颖贤