太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初4357号   原告：太原自力线带有限公司，住所地太原市杏花岭区程家村东卷72号。   法定代表人：杨云峰，职务：总经理。   委托诉讼代理人：李伟红，山西得天利律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王琪，女，1995年9月14日出生，汉族，太原自力线带有限公司法务，住太原市杏花岭区。   被告：李孟璇，女，1963年4月18日出生，汉族，住太原市。   原告太原自力线带有限公司与被告李孟璇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原自力线带有限公司的委托诉讼代理人李伟红、王琪及被告李孟璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   太原自力线带有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告2009年5月29日签订的编号为07242号的《观庭购房协议》无效。2、本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2009年5月29日，原、被告在位于杏花岭区程家村东巷的观庭(太原）签订了编号为07242号的《观庭购房协议》。该协议第二条约定:被告欲购买原告观庭小区一号楼四单元十九层D1901号房，建筑面积约141.92平米,该协议第三条约定:房屋单价每平米4187.08元,房屋总价594230元。该协议第七条约定:原告应当在2010年6月30日将房屋交付被告使用。该协议第十六条约定:本合同履行中发生的争议，可以依法向当地法院起诉。但时至分日，案涉房屋至今未能取得商品房预售许可证,根本无法办理产权证书，被告也未能按约支付原告协议约定的全部款项，原、被告之间也并未实际交付案涉房屋，故原告特依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房顸售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定诉诸贵院，恳请贵院依法判决确认原截告2009年5月29日签订的编号为07242号的《观庭购房协议》无效。   李孟璇辩称，我于2009年5月29日与被告签订购房协议，根据合同约定我支付了首付款，剩余房款做银行按揭。因原告无法办理银行按揭，银行按揭是由原告向银行申请办理，被告提供个人资料办理的，被告是无法自己办理的，导致至今无法入住。故造成被告不能按时交剩余房款的责任在原告，合同的违约方也是原告，被告是受害者。原告依据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题”的解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。据原告的诉状,诉求2009年5月29日李孟璇与太原自力线带有限公司共同签订的编号:07242号“观庭小区”购房协议无效。依据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题”的解释”第一条“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见,本案不应当适用商品房买卖合同解释,理由如下:其一,太原自力线带公司,行业性质是铁路运输业,经营范围也没有房地产开发、商品房销售等。不是《房地产管理法》所定义的房地产开发企业，不属于商品房买卖合同解释所规范的主体对象;其二,案涉房屋是非住宅用地上建设的,不属于可以自由转让的房屋,不属于商品房买卖合同解释及有关法律法规所规范的商品房范畴。原告以“至今无法取得商品房预售许可证,根本无法办理产权证为理由要求合同无效”,观庭小区涉及购房人两栋楼，378户购房户,目前部分已入住。同一楼盘,其他377户合同的有效性,应该有同一的判断标准,是否说明整个楼盘的销售均为无效合同。原告从2009年至今一直承诺大红本房,且交房时要收取办理大红本所需的契税、交易费、印花税、维修基金。这不是自相矛盾吗。从购房合同签订已10年有余。原告一直以“土地证与建设用地已办,其他手续正在办理中”的措辞,左右着我的合法权益。直到2018年12月的催款函中还在要求一次性付清房款,否则将收回房屋再次出售。既然自认为是无效合同,为什么签订10年后才提出。又怎么能再次去签订无效合同售房呢。10年中,房产价值不断升值,本案标的物价值早已翻了一倍以上。我再次购房形成的损失如何补偿。直到2018年12月合同还在履行，仅仅过了半年,原告就以无效合同损害掠取消费者权益来获取自身经济利益。请法庭以事实为依据,以法律为准绳，维护消费者的合法权益。   本院经审理认定事实如下：2009年5月29日，原、被告签订《观庭购房协议》，约定原告将位于太原市杏花岭区程家村东巷的观庭小区1号楼4单元19层D1901号房屋出售给被告，建筑面积约141.92平米,房屋单价每平米4187.08元,房屋总价594230元，付款方式为分期付款，首付款184230元，剩余41万元房款原告协助被告办理银行按揭贷款。   协议签订后，被告交付了首付款184230元，剩余房款因涉案房屋至今未能取得商品房预售许可证,被告未能办理按揭贷款手续，也无法办理产权证书，原、被告之间也并未实际交付涉案房屋。   上述事实，有《观庭购房协议》、说明、建设用地规划许可证、国有土地使用证、太原自力线带有限公司的工商登记信息、市政府信箱回复、关于拖欠购房款告知书、对“关于拖欠购房款告知书”的回复及当事人陈述在案佐证。   本院认为，双方合同名称虽为“购房协议”，但合同对买卖双方当事人名称、房屋基本情况、房屋价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容以及具备了商品房预售合同的主要条款，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且被告按时支付了首付款，因涉案房屋未取得商品房预售许可证，导致被告未能办理按揭贷款手续。原告签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售许可证”的规定，但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。原告虽未取得商品房预售许可证，但其已取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明原告对土地及地上物有处分权，买受人有继续履行合同的愿望，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定，出卖人未取得商品房顸售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从该规定可以看出，其规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，是为了限制出卖人的相关义务，不是为买受人设定的义务。现原告以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，要求确认原、被告签订的《观庭购房协议》无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：   驳回原告太原自力线带有限公司的诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取50元，由原告太原自力线带有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 王俊斌     二〇一九年八月二十三日   代书记员 郭秀梅   附:有关法律规定:   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。