四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0522民初1478号 原告：泸州正力房地产开发有限公司，住所地，合江县合江镇符节路，统一社会信用代码：91510522744664766T。 诉讼代表人：泸州正力房地产开发有限公司破产管理人。即四川长江会计师事务所有限公司，住泸州市江阳区。统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人:林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。 被告：邓华书，女，1967年6月18日生，汉族，四川省合江县人，住合江县。 委托诉讼代理人：刘国兵，海南海新律师事务所律师。 原告泸州正力房地产开发有限公司（以下简称：正力公司）与被告邓华书确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行审理。原告正力公司管理人的委托诉讼代理人苏首元、被告委托诉讼代理人刘国兵到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告正力公司向本院提出诉讼请求：依法判决确认原、被告分别于2016年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000190）、2016年3月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000984）、2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016001464）无效，被告协助原告办理上述商品房买卖合同的签约备案登记解除事宜。事实与理由：原告与被告邓华书分别于2016年1月20日、2016年2月25日、2016年3月18日签订《借款合同及担保合同》，三份合同均约定：原告向被告邓华书借款400000元，借款月利率为2%，借款期限为12个月，双方以签订《商品房买卖合同》，并在合江县房监所办理商品房买卖合同网签备案手续的方式办理抵押手续的方式，为被告的借款本金和利息债务作担保。《借款合同及担保合同》签订后，原告与被告分别于2016年1月22日、2016年3月2日、2016年3月24日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签备案登记手续。三份《借款合同及担保合同》分别到期后，双方又分别于2017年1月20日、2017年2月25日、2017年3月18日进行了续签。2018年6月8日，合江县人民法院裁定受理案外人泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司对原告的破产重整申请，并指定四川长江会计师事务所有限公司担任管理人。原告正力公司认为，原告正力公司与被告邓华书的债权性质系借款，原告正力公司与被告签订商品房买卖合同的真实意图是为了借款提供担保，不是购买房屋。因此，签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示，是虚假、无效民事法律行为，应属无效。遂提起本案诉讼，提出上列诉求。 被告邓华书辩称：1、原告主体不适格，应依法驳回起诉。合江县人民法院于2019年3月7日下发（2018）川0522民破3号民事裁定书，宣告泸州正力房地产开发有限公司破产，正力公司正式进入破产程序。本案诉请要求确认被告与破产债务人签订商品房买卖合同无效。依照《中华人民共和国破产法》第三十三条和《中华人民共和国破产法司法解释二》第十七条的规定，其诉讼主体应为破产管理人而非债务人。原告正力公司的诉讼当事人资格被依法指定的破产管理人取代，不能作为原告进行诉讼。2、被告曾于2018年11月2日向原告正力公司管理人发出《互负债务抵销通知书》，要求对本案所涉的购房款与借款行使抵销权，原告正力公司以抵销无效为由向法院提起破产抵销权诉讼，诉请①确认被告发出《互负债务抵销通知》无效；②确认原、被告商品房买卖合同无效，撤销网签备案登记手续。2019年4月22日，原告正力公司撤回第二项诉讼请求。同日，在法院准许其撤诉后，原告正力公司单独就确认合同无效并判决解除签约备案登记再次起诉，合江县人民法院依法受理。2019年5月，合江县人民法院以“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”为由，对破产抵销权案中止审理，向被告送达中止裁定书。被告认为，抵销权纠纷与确认合同无效纠纷两案诉讼主体、请求事项一致，均居于同一事实、理由、证据，法院应合并审理。3、被告与原告正力公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，不存在无效情形。《商品房买卖合同》系双方对商品房的位置、面积、价格等进行充分协商、了解的情况下签订，未违反法律和行政法规的规定，并办理了网签备案登记，应为有效合同。同时，原、被告间签订了《借款合同和担保合同》和《商品房买卖合同》，借款合同的还本付息以商品房买卖合同作为担保，且以商品房买卖合同项下的房产作为抵押物。该担保虽因未办理抵押手续，不能享有优先受偿及对抗第三人，但对双方具有法律约束力。《借款担保合同》与《房屋买卖合同》系不同的法律关系，各自独立存在，相互联系、互无补充、互负债务。借款到期，原告不能还本付息，则《商品房买卖合同》继续履行，借款本金和购房款相互冲抵。另，原告系房产开发商，被告到原告售楼部看房、购房，经原告销售人员宣传他们推出的借款模式，才签订借款及担保合同，但被告的真实意图是购房，且房屋买卖合同经政府部门网签备案，应合法有效。 经审理查明，原告正力公司系合江县正力太平洋楼盘项目开发商。2016年1月20日、2016年2月25日、2016年3月18日，被告邓华书（甲方）与原告正力公司（乙方）分别签订了一份《借款合同与担保合同》，三份合同均约定：甲方出借给乙方借款本金400000元，借款利率为月利率2%，乙方按月向邓华书指定银行账户支付利息，借款期限为12个月，期限届满，由乙方将还款汇入甲方指定账户。同时约定，乙方自愿以自有的房产合江正力太平洋购房广场6-18-1、7-16-1、7-12-4号房屋分别作为抵押财产，分别为借款本金及利息债权提供担保。双方将抵押财产以签订《商品房买卖合同》，并在合江县房监所办理商品房买卖合同网签手续的方式办理抵押手续。如乙方按期偿还本息，则双方签订的《商品房买卖合同》立即解除，如乙方不能按期偿还本息，抵押财产归出借方所有。三份《借款合同及担保合同》同时载明：补充协议附件《抵押房屋及商品房买卖合同购房价款明细》，抵押财产为合江正力太平洋购房广场6-18-1号房屋（建筑面积121.22㎡，购房总价400000元）、7-16-1（建筑面积121.48㎡，购房总价400000元）、7-12-4（建筑面积121.48㎡，购房总价400000元）。2016年1月22日、2016年3月2日、2016年3月18日，原告正力公司（出卖人）与被告（买受人）就上述抵押财产分别签订了《商品房买卖合同》，合同均约定，该商品房土地使用权已抵押，商品房总价款400000元，买受人采取一次性付款方式付款，均于签订合同时支付该商品房全部价款。合同编号2016000190、2016000984、2016001464，并在合江县房管部门办理了备案登记手续。原被告所签订的《商品房买卖合同》所涉的商品房与《借款合同与担保合同》所涉抵押物为同一的物。三份《借款合同及担保合同》分别到期后，双方又分别于2017年1月20日、2017年2月25日、2017年3月18日进行了续签,均作了与前述合同相同的约定。同时查明，2016年1月20日、2016年2月25日、2016年3月18日，原告正力公司分别在收到被告400000元转款后，向被告出具发票，载明收到被告的“融资款”，至原告被宣告破产时，原告已按照合同约定（2%月利率）计算利息，陆续向被告支付51次利息共计407000元。借款期限届满后，原告正力公司仍未按时清偿借款。 2018年6月8日，本院受理了案外人泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司对原告正力公司的破产重整申请，并指定四川长江会计师事务所担任破产管理人。二被告就其借款向管理人申报了债权并向管理人发出《互负债务抵销通知书》，要求对本案诉争《商品房买卖合同》的购房款与其申报借款债权行使抵销权。 上述事实，除原、被告当庭陈述外，有合江县人民法院（2018）川0522民破3号民事裁定书、（2018）川0522民破3号决定书、原、被告签订的《借款担保合同》、《商品房买卖合同》，正力公司实际控制人李衡在公安机关处的询问笔录、证人谭某、丁某的询问笔录在卷佐证，经庭审质证，双方对证据真实性均无异议，本院予以确认。 审理中，被告认为，原告正力公司与被告间先后有破产抵销权纠纷和确认合同无效纠纷两个案件，两案原、被告主体完全相同，均是基于同一事实、同一理由、同一证据提起的两个不同诉讼请求的诉讼，人民法院作为两个案件受理，属不当拆分，程序违法。且依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条规定：基于同一事实发生纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。故抵销权纠纷与确认合同无效纠纷应当合并审理。本院认为，基于上述司法解释，本院已就原告正力公司诉被告等数十名被告的30件确认合同无效纠纷案件进行了合并审理。同时，原告正力公司与被告间的破产抵销权纠纷和确认合同无效纠纷，虽然两案主体相同，均是基于同一事实、同一理由、同一证据提起的两个不同诉讼请求的诉讼，但法律规定，基于同一事实发生纠纷，法院可以合并审理，非必须合并审理，更非合并受理。更何况原告正力公司所诉的破产抵销权纠纷与合同确认无效纠纷，其法律关系性质不同，原告将其分为两个案件诉讼，人民法院依照原告正力公司主张的不同的法律关系性质，确定为不同的案由，分别受理，并无不当。对被告的此项辩解，本院不予采纳。 综合原、被告诉辩意见，本案争议主要在原告正力公司主体是否适格？双方所签《商品房买卖合同》是否双方真实意思表示从而影响合同效力？本院分析认定如下： 一、关于原告正力公司是否本案适格主体的问题。 被告认为，本案系因原告进入破产程序后，由其管理人行使管理职能而衍生的诉讼，原告正力公司作为破产债务人，依照破产法三十三条及其解释（二）十七条之规定，原告丧失诉讼主体资格，应由其管理人作为原告诉讼，故本案诉讼主体错误。本院认为，依照《中华人民共和国破产法》第三十三条规定，“债务人财产的下列行为无效：为逃避债务而隐匿、转移财产的；虚构债务或者承认不真实的债务的”。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国破产法》若干问题的规定（二）第十七条亦规定，管理人依据企业破产法第三十三条的规定提起诉讼，主张被隐匿、转移财产的实际占有人返还债务人财产，或者主张债务人虚构债务或者承认不真实债务的行为无效并返还债务人财产的，人民法院应予支持。本案中，原告正力公司因资不抵债进入破产程序，但处于资产清理阶段，未清算分配财产，更未办理注销登记。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条，公司依法清算结束并办理完注销清算登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。故正力公司具有民事诉讼主体资格。本案破产管理人作为原告正力公司的诉讼代表人代表原告正力公司诉请确认与被告签订的商品房买卖合同无效，属确认之诉范畴，并非依照《破产法》规定主张财产占有人返还财产的行为。合同效力只涉及合同双方当事人，依照合同的相对性原则，原告正力公司作为合同一方，主张确认己方与被告签订的《商品房买卖合同》无效，具有诉讼主体资格。 二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否双方真实意思表示从而影响合同效力。 原告正力公司认为，被告向原告出借款项，系原告的债权人。原、被告签订《商品房买卖合同》目的是为借款提供担保，签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示，是虚假、无效的民事法律行为，应属无效。被告认为，原告系房产开发商，被告去原告售楼处的目的系购房，经售楼处同志推荐引导，按原告要求将购房款以借款方式出借给原告使用。双方签订《借款担保合同》、《商品房买卖合同》对借款期限、利率及房号等进行了约定，《商品房买卖合同》系借款合同的担保，合同项下的房产系抵押物。依照双方约定，借款到期，正力公司还本付息，双方签订的《商品房买卖合同》解除，反之，则《商品房买卖合同》继续履行，借款本金冲抵购房款。《商品房买卖合同》与《借款合同及担保合同》相互联系，互为补充，独立存在，且经房管部门办理备案登记，不具有合同无效的法定事由，应属有效合同。本院认为，本案双方当事人基于同一笔款项，签订了《借款合同及担保合同》和《商品房买卖合同》两个合同。《借款合同及担保合同》约定了正力公司以自有房产作为抵押财产，为借款本金及利息提供担保。且明确约定了将抵押财产以签订《商品房买卖合同》，并在合江县房监所办理商品房买卖合同网签手续的方式办理抵押手续。原被告所签的《商品房买卖合同》所涉的商品房与《借款合同与担保合同》所涉抵押物为同一标的物。双方对此事实不持异议。首先，从双方签订两个合同后履行情况来看，被告向原告正力公司支付了款项，原告正力公司并未向被告出具收取购房款的发票，双方并未依照《商品房买卖合同》记载的内容履行收支房款手续。反而按《借款合同及担保合同》约定按月向被告支付利息，被告予以收取。即被告将其自有的资金作为借款向原告正力公司出借并收取利息，确认了被告系原告正力公司的债权人。其次《借款合同及担保合同》关于“若正力公司不能按期还款，则抵押财产归被告（出借方）所有”的约定，违反了法律上关于禁止流押的规定，从而不能实现被告关于“《商品房买卖合同》继续履行，借款本金冲抵购房款”的目的。再次，双方将签订《商品房买卖合同》在房监所进行了备案登记，商品房合同的登记备案，属于行政管理部门的一种合同管理措施，并非合同有效的证明，亦不具有物权公示的效力。它正是双方依照《借款合同及担保合同》中约定的方式履行抵押手续。故双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并非买卖商品房，而是原、被告双方履行《借款合同及担保合同》约定义务的行为。故本院对被告的辩解意见，不予采纳。 综上，本院认为，法律保护当事人依据真实意思表示而成立的民事法律关系。原告正力公司与被告签订的《借款合同及担保合同》中，关于借贷关系的约定是双方的真实意思表示，且该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订的《借款合同及担保合同》中明确约定，以签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的方式，为双方的借贷提供担保。因此，原、被告间真实意图是借款，签订涉案《商品房买卖合同》及网签的意图在于担保双方债权债务的实现，并非建立真实的商品房买卖合同关系，而是借款担保。即被告与原告间签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的行为系双方的虚假意思表示，无法产生房屋买卖的相应法律后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，原告正力公司与被告签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。故原告正力公司要求确认商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张要求被告协助解除《商品房买卖合同》的网签备案手续的诉讼请求，因双方间《商品房买卖合同》已确认为无效合同，相应的网签手续已无实质意义，但该网签手续的继续存在，在事实上会影响对涉案商品房的处分，从方便当事人及全面解决本案纠纷的角度考虑，应由被告协助解除涉案商品房买卖合同的网签手续，故原告该诉讼请求，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下： 一、原告泸州正力房地产开发有限公司与被告邓华书分别于2016年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000190）、2016年3月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000984）、2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016001464）无效。 二、被告邓华书于本判决生效后十日内协助原告泸州正力房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》的签约备案登记解除事宜。 案件受理费100元，由原告泸州正力房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  刘达才 审 判 员  黄 霞 人民陪审员  陈启富 二〇一九年八月五日 书 记 员  宋 丽