山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0505民初1729号原告:王莲，女，1979年6月30日出生，汉族，现住垦利区。原告:孙峰，男，1979年11月03日出生，汉族，现住垦利区。委托诉讼代理人：李振才，山东平等律师事务所律师。被告:山东众成地产集团有限公司。住所地山东省东营市东营区辽河路105号。统一社会信用代码913705006133729157。法定代表人:***，董事长。委托诉讼代理人：王敏，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天娇，山东豪才律师事务所实习律师。原告王莲、孙峰与被告山东众成地产集团有限公司（以下简称：众成地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莲、孙峰的委托诉讼代理人李振才、被告众成地产的委托诉讼代理人王敏、王天娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莲、孙峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金59746元;2.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2014年9月24日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的石大御景苑房产2幢2单元102号。合同签订后，原告按照合同约定分期交付了购房款，共计1508738元。根据合同第九条约定，被告应当在2015年10月31日前将具备经分期综合验收合格并取得建设工程竣工验收备案表、商品住宅交付使用批准文件、面积实测技术报告书、达到装修条件等条件的房屋交付原告。在合同履行过程中，被告逾期交付房屋侵害了原告的利益。根据合同第十条约定，逾期交付房屋，每日按已交付住房价款的万分之三支付违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告众成地产辩称，1.答辩人并未违约，不应承担违约责任。案涉房屋系山东省垦利县经济开发区管理委员会（以下简称“垦利开发区管委会”）与山东石大胜华化工集团股份有限公司（以下简称“石大胜华公司”）为改善职工居住条件、支持地方经济建设，垦利开发区管委会与石大胜华公司签订《合作建设商品房住房框架协议》（以下简称“《框架协议》”），并基于框架协议，垦利开发区管委会与答辩人签订《石大胜华公司职工住宅项目合作协议》（以下简称“《合作协议》”），由答辩人建设的限价商品公司员工内部团购住房。案涉房屋系被答辩人自石大胜华公司环氧丙烷车间的孙同乐处转让所得，孙同乐的首期交款系通过石大胜华公司支付给垦利开发区管委会，按照《合作协议》的约定，应当由垦利开发区管委会于2014年12月统一支付给答辩人，但该笔款项逾期9个月才支付给答辩人，因此根据《合作协议》的约定，答辩人有权顺延工期。且答辩人已于2015年10月13日通知石大胜华公司工期顺延，石大胜华公司已向各部门转发，各部门已经签收。答辩人不存在违约事实，不应承担违约责任。其次，被答辩人未按照《商品房预售合同》约定的节点按时足额支付第二期第三期的款项，因此答辩人亦有权基于《商品房预售合同》延期办理交房手续。2.答辩人已通知被答辩人交房方案，由于被答辩人拒绝办理交房手续造成逾期交房，并非系答辩人违约。答辩人已通过石大胜华公司通知被答辩人交房方案，但被答辩人在知晓交房安排后，未按时履行交款义务，且拒绝办理验房、交房手续，直至2016年3月12日才前往办理交房手续。因此逾期交房是由于被答辩人造成的，不应由答辩人承担违约责任。3.被答辩人所购房屋系公司内部团购房屋，被答辩人应受《框架协议》《合作协议》中权利义务的约束，为查明案件事实，应追加石大胜华公司为第三人。石大胜华公司组织职工缴纳建设款（含购房款），承担收缴购房款的义务，并承担下达通知的义务。石大胜华公司参与涉案工程建设全过程，应及时按照两协议约定催缴购房款，向员工发放各阶段催款通知；答辩人按照石大胜华公司提供的《信息统计表》与被答辩人签订《商品房预售合同》，答辩人于2015年10月13日发送《石大御景苑交房方案》通知被答辩人办理房屋交付手续。为查清本案事实，本案应当追加石大胜华公司为第三人参加诉讼。4.被答辩人的诉讼请求已超诉讼时效，请依法驳回其诉讼请求。退一步讲，假如认定答辩人违约，被答辩人于2015年10月31日已知道其权利受到侵害，其诉讼时效应从2015年10月31日期计算，而被答辩人直至2019年6月17日才提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，被答辩人的诉讼请求已超过诉讼时效，应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，驳回其诉讼请求。为证实其诉讼主张，王莲、孙峰向法庭提交如下证据：一、《商品房预售合同》复印件一份。证明：原、被告之间存在商品房预售合同关系，该合同对交房时间2015年10月31日及交房条件、违约责任等事项均有明确约定。二、《山东增值税普通发票》复印件1份及收据复印件4份两页。证明：原告依约交付了购房款1508738元。三、《石大御景苑验房单》打印件一份（来源于被告处秦经理）。证明：被告向原告实际交房时间为2016年7月12日，验房单载明的落款时间是2016年3月12日，因验房存在质量问题，要求其修复，在4个月后正式交接。逾期交房计算的132天。四、（2016）鲁0521民初553号《民事判决书》、（2017）鲁05民终801号《民事判决书》复印件各一份。证明：涉案项目工程被告存在逾期交房问题，应承担违约责任，已经被生效判决确认。五、住房公积金借款合同复印件1份。证明：最后一笔房款50万元原告通过公积金贷款的方式由银行在2015年9月23日直接交付给被告，在该合同第32条约定的借款期限从2015年9月23日开始，到期日是2025年9月23日。众成地产质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。首先，原被告之间并不是普通的商品房买卖合同；其次，原告未按照合同约定履行付款义务，存在违约在先，相应的工期应顺延。另外，合同约定的违约金标准过高，如法院认定被告方违约，应根据原告的损失的标准来认定。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据可以证明原告未按照合同约定履行付款义务，存在违约。对证据三的真实性和证明目的均不认可。该文件为打印件，不符合证据的形式，不予质证。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。我国并不是判例法的国家，不能作为本案的审判依据。另外，该证据当事人的相关情况与本案的并不同，没有任何参考价值。对证据五的真实性无异议，对证明目的不予认可。此合同借款期限并非为借款的发放期限，也即该证据无法证明原告所证明的2015年9月23日向被告方支付了上述款项。另外，众所周知，签订借款合同期限与银行支付款项总有时间上的差距，从被告方的及原告提供的收据可以证实，签订本合同后近两个月支付合同款项符合常理。原告所述的借款日期即款项发放日期无事实和法律依据。为反驳原告的诉讼主张，众成地产向法庭提交如下证据：一、山东省垦利县经济开发区管理委员会（以下简称“垦利开发区管委会”）与山东石大胜华化工集团股份有限公司（以下简称“石大胜华公司”）签订的《合作建设限价商品房住房框架协议》复印件1份、垦利开发区管委会与众成地产签订的《石大胜华职工住宅项目合作协议》复印件1份、兴隆街道办事处出具的《兴街办字[2015]20号》文件复印件1份。证明：1、涉案房屋系由垦利开发区管委会与石大胜华公司为改善职工居住条件、支持地方经济建设，由被告建设的限价商品团购住房，仅限于石大胜华公司职工购买，不对外出售。2、石大胜华公司负责组织交纳购房款、组织职工选房、提前通知职工每栋楼交房日程安排。购房款专款专用，如逾期付款，工期相应顺延。二、石大胜华公司发送给被告的《信息统计表》邮件电脑截屏打印件1份（“石大鲍主席”为石大胜华公司工会主席鲍林，“star”为被告市场部员工刘奕）、垦利开发区管委会向孙同乐出具的收据留存页2页、原告与被告签订的《商品房预售合同》1份、被告向原告开具的收据留存页4页。证明：1、涉案房屋系专为石大胜华公司职工建设的限价商品团购住房，房屋购房款缴纳及房屋交付的通知由石大胜华公司负责，首批购房款（即定金）系由石大胜华公司组织由孙同乐支付给垦利开发区管委会的。2、在签订《商品房预售合同》时，案涉房屋系原告自石大胜华公司环氧丙烷车间的孙同乐处转让所得，由被告根据垦利开发区管委会向孙同乐开具的收据向原告开具了首期购房款的收据。3、根据《商品房预售合同》第六条约定，原告第二期缴纳购房款的数额不足，第三期未按时缴纳购房款。4、根据《商品房预售合同》第八条、附件八第六条第3款约定，原告应足额缴纳购房款后，才能办理房屋交接手续，否则工期顺延。5、根据《商品房预售合同》第九条约定，交房时间为2015年10月31日，原告在2015年10月31日被告未交付房屋之日就应当得知其权利受到了损害，因此诉讼时效应当系自2015年10月31日起至2018年10月30日止，被答辩人于2019年6月17日起诉，已经超过诉讼时效。三、2015年10月13日被告向石大胜华公司发送的《石大御景苑交房方案》邮件电脑截屏打印件1份、2015年10月17日石大胜华公司《关于转发的通知》邮件电脑截屏打印件1份、2015年10月21日石大胜华公司《关于转发的通知》邮件电脑截屏打印件1份、原告在2015年10月31日向兴隆街道办事处提出的《联名信》复印件（原件存于垦利县兴隆街道办事处）、原告签字确认的《石大御景苑叠拼交房表格》复印件1份。证明：1、2015年10月13日，被告将交房安排发送给石大胜华公司，且石大胜华公司环氧丙烷车间已于2015年10月17日签收。根据《联名信》可知，原告已经从石大胜华公司处获得交房信息，知晓交房流程，被告已经履行通知义务。2、石大胜华公司拖欠支付建设资金9个月，被告有权按照证据二中《合作协议》第十一条第二款的约定顺延工期。3、结合证据二被告向原告开具的收据，2015年11月15日已经可以办理交房手续，系由于原告逾期支付购房款，拒绝办理交房手续，被告才于2016年3月12日为其办理的交房手续，该逾期交房系原告自身原因造成的，不应当由被告承担违约责任。王莲、孙峰质证认为：对证据一原告方与不清楚，与原被告之间的商品房预售无关，与本案无关联性，原告也不是合同一方，不能约束原告，因为合同都具有相对性。该证据不能达到被告的证明目的。对证据二中石大胜华公司发送给被告的《信息统计表》的真实性有异议，原告也没有收到该统计表，不能视为给原告送达。对证据中的垦利开发区管委会向孙同乐出具的收据留与本案无关，因为被告直接与原告签订的合同。对原告与被告签订的《商品房预售合同》及收据的真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的，根据原告交款的进度情况，已经依约足额交款，对于最后一期收据交付房款的情况是在开据收据之间进行的按揭贷款，在被告开具收据时注明，在10月13日前支付。而根据住房公积金借款合同的约定，在2015年9月23日，原告已经从银行贷出款项交付给被告，原告并没有逾期交款。关于诉讼时效问题，在合同中并没有明确约定违约金的履行交付期限，只是约定了违约金的计算方式和标准，根据最高院关于诉讼时效的司法解释等规定，没有约定履行期限的，应当从债权人向债务人第一次主张开始计算，因此被告的主张诉讼时效已过没有合同依据和法律依据。对证据三中《石大御景苑交房方案》邮件电脑截屏打印件、2015年10月17日石大胜华公司《关于转发的通知》邮件电脑截屏打印件、2015年10月21日石大胜华公司《关于转发的通知》邮件电脑截屏打印件原告方没有收到，不能约束原告，也不符合民诉法关于送达的法律规定，即使真实，也应当视为没有送达给原告，被告主张已经达到交付条件，不能仅提交通知、安排、方案等证据，而应当提交被告为原告建设的房屋已经达到交房条件的相应证据。但是，原告没有一份有关证据，不能达到被告的证明目的。对于《石大御景苑叠拼交房表格》复印件真实性没有异议，但是该证据载明的3月12日，实际是初验房，从原告方提交的证据中能证实，当时还存在众多质量问题，直到7月份才给原告方实际交房。对于《联名信》复印件达不到被告的证明目的。本院经审理认定如下事实：2014年9月24日，原告王莲、孙峰与众成地产签订《商品房预售合同》，内容为“…第六条付款方式及期限。1、分期付款：买受人于合同签订前支付至总房款的45%：￥678932元房款；主体验收后15日内交纳总房款的30%：￥452621.40元；项目配套设施完善并达到交房条件后15日内，且买受人领取房屋钥匙前，支付至总购房款1508738元（即全部付清）。第九条交付期限出卖人应当在2015年10月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3、4、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房正房达到装修条件，车库和储藏室后期根据实际情况交付。…第十条出卖人逾期交房的违约责任2.出卖人逾期交付房屋，每日按已交付住房价款的万分之三向买受人支付违约金…”。该合同第十二条为“交接”条款，约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。合同附件八为《合同补充协议》，《合同补充协议》第四条约定“本合同一方按照本合同约定向另一方收发的通知可以采用电话或书面形式，收发的文件、回复应采用书面形式”；第六条第3项约定“在交付的过程中，买受人本人或授权代理人可持入住通知书到出卖人处办理入住手续和缴纳其他费用，费用交纳完毕后，办理该商品房的交接手续，如买受人未缴纳完毕剩余购房款和由出卖人代收的费用，出卖人不予办理入住，且出卖人不承担延期交付的责任”。王莲、孙峰于2014年9月24日交纳购房款678932.10元，2014年11月11日交纳购房款227021.40元，2015年9月8日交纳购房款102784.50元。2015年10月13日王莲、孙峰与中国建设银行垦利支行签订《住房公积金借款合同》，借款本金50万元，2015年11月15日众成地产向王莲、孙峰出具该50万元的收款收据。原告以被告逾期交房构成违约为由，要求被告按照合同约定支付违约金59746（以1508738元为基数，自2015年11月1日至2016年3月12日止，按日万分之三计算）。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为，本案的争议焦点为：众成地产是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房的违约责任；是否需要追加石大胜华参加诉讼；本案是否超过诉讼时效。涉案《商品房预售合同》系双方当事人自愿订立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同对房款的付款方式和期限、房屋交付期限、交付条件、逾期交房的违约责任和通知方式均作了约定，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。根据合同约定，众成地产应于2015年10月31日前将符合合同约定条件的商品房交付于王莲、孙峰，而众成地产实际于2016年3月12日向王莲、孙峰交付涉案房屋。众成地产主张系公司内部团购房屋，因团购组织者逾期支付购房款，工期相应顺延，且王莲、孙峰在知晓后续交房安排后，未按时履行交款义务，拒绝办理验房、交房手续，导致房屋未按期交付。但根据合同约定，该房为按揭贷款，且对款项交纳的时间和条件做了约定，众成地产提供的现有证据，不能证实涉案房屋在约定的交房期限前具备了交房条件，也不能证实其在房款交付条件成就时按照合同约定的方式通知了王莲、孙峰交纳房款，故众成地产在合同约定的交房期限到来时，并未按照合同约定履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。关于众成地产辩称该商品房系石大胜华内部团购房屋，应当追加石大胜华作为第三人参加诉讼的问题。本院认为，涉案《商品房预售合同》中并无相关条款，众成地产也未提供证据证实王莲、孙峰应受该三方协议相关条款的约束，且石大胜华是否对众成地产构成违约，与本案纠纷并非同一法律关系，故无需追加石大胜华参加本案诉讼。关于诉讼时效问题，在涉案合同中约定的是卖方逾期交房时买方可以主张违约金债权的计算方法，不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交付之日履行。诉讼时效应当从实际交房之次日起开始计算。王莲、孙峰主张逾期交房违约金自2015年11月1日起算，而在2019年6月19日提起诉讼，显然超出诉讼时效期间，且众成地产在庭审中提出诉讼时效抗辩，故对于王莲、孙峰的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回王莲、孙峰的诉讼请求。案件受理费1294元，减半收取647元，由王莲、孙峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  丁艾花二〇一九年八月十三日书记员  孙月秀