河北省清河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0534民初915号 原告清河县县直第一小学，住所地清河县武松西街59号，统一社会信用代码12130534403366269W。 法定代表人马志勇，男，系该单位校长。 委托诉讼代理人武立泉，清河县清泉法律服务所法律工作者。 被告刘电君（刘殿军），男，1959年5月7日出生，汉族，售货员，群众，初中文化，住清河县。 委托诉讼代理人薄立鹏，郝朋利，河北英汇律师所律师。 原告清河县县直第一小学与被告刘电君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清河县县直第一小学的委托诉讼代理人武立泉、被告刘电君及委托诉讼代理人薄立鹏、郝朋利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清河县县直第一小学向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告立即返还租用房屋，原告返还被告已交租金及利息补偿54310元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1997年9月原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告将自己的位于清河县门市房屋1间，出租给被告使用，租赁期限为七十年。原、被告双方关于租赁期限的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。现被告租用原告房屋已超过20年，其后的租赁期限不应再受法律保护。同时，清河县人民政府现已着手对原告所在的街道进行拓宽改造，原告出租给被告的房屋属于街道拓宽被拆除的范围。被告因现实客观原因，也不能继续承租原告出租的房屋。原、被告所订《房屋租赁合同》第十条约定：在租赁期间发生政策变化，可根据当时政策由甲乙双方协商解决。为此，原告于2019年2月19日向被告送达了《终止合同通知书》并在该通知书中提出了终止合同后的遗留问题解决意见和建议。但被告收到原告通知后，至今不予回应。总之，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不但租期不受法律保护，现实状况也无法继续履行。为此。请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 原告提交的证据如下： 证据一、原、被告签订的房屋租赁合同，拟证明原告出租给被告沿街门市1间，该房屋的产权属于原告，被告缴纳一次性租金，在租赁期间发生政策性变化可以由原、被告协商解决。 证据二、清河县人民政府1993（73）号清河县总体规划的请示和邢台市人民政府1994（3）号关于清河县城总体规划修改的批复、规划图，拟证明涉案出租房屋建设时就属于违法建筑，违反了城市建设规划。 证据三、2019年2月19日向被告送达的终止合同通知书，拟证明因为武松西街拓宽改造已经通知被告解除房屋租赁合同。 证据四、清河县政府搬迁通知，通知教育局要求县直第一小学门市楼搬迁，交城管局拆除。 证据五、照片，拟证明原告向各门市楼承租户送达终止合同通知书。 证据六、包括被告在内和其他承租户集体签字的“回复学校通知的意见书” 被告对证据一、二、三、六的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据四、五的关联性有异议。 刘电君辩称，本案不应定为租赁合同。双方对门市楼是合作共建，原、被告都有处分权及使用权。案涉房屋下的土地性质属于非耕地，原告教学楼改造建设时无资金，1994年3月12日原告向县教育局、县政府书面申请通过出售建设好的门市获取盖楼资金的方式实现修建新教学楼的目的。1994年3月18日清河县教委批准，后又得到县政府的批准。原告以土地出资，被告以资金出资，双方共同使用土地及地上房屋，原告使用所盖楼房二楼用于教学，被告使用一楼盈利，双方共同承担由此带来的风险。 被告提交的证据如下： 证据一、1994年3月12日清河县县直第一小学关于拆迁十座破旧教室的报告。该报告在1994年3月18日通过清河县教育委员会盖章确认，拟证明盖楼资金来源于临街门市的出售。 证据二、清河县县直第一小学所盖章的收据2份，拟证明1994年12月、1995年6月被告在同时段和刘兴芳都向原告缴纳了两笔建楼款，原告开给被告的收据已丢失，提供的是其他案件被告刘兴芳的收据，该两份收据中收款人为牛秀梅。 证据三、请示报告意见批示卡，拟证明清河县人民政府于1995年4月19日通过了原告修建教学楼的请示。 证据四、牛秀梅的证人证言一份，拟证明被告当时向原告交付建楼款的真实意图是合作建房，该资金用于建楼，该证人在1994年任原告学校财务人员。 证据五、冯秀花的证人证言一份，拟证明当时原告建设教学楼时政府没有资金,是12户投资人投资建楼,是共有财产的证明，该证人在1994年任原告学校副校长。 证据六、焦桂廷、吴俊年的证人证言一份，拟证明1994年双方建设房屋属于合作共建，由原告学校使用楼房二层，被告使用一层门市，被告的使用年限为70年的事实，证人焦桂廷在1994年任原告学校校长，证人吴俊年任原告学校班子成员。 证据七、焦桂廷的当庭证言：1994年清河县县直一小学生比较多，为改善教学环境，几次向政府申请资金，财政因为没有钱，学校班子商定向社会力量集资，由于学校临街把临街的建成门市楼，一层是出资方用，二层归学校使用。报请了教委和县政府，当时学校写的请示报告是出售一层门市、出售70年，被政府批准。因为学校出的地皮，每间的造价是3.8万元，钱是分两次向要门市楼的12户收取的。工期是一年，9月1日前施工完毕后交付给各户使用。当时规划局工作人员去画的线。签订合同时为了便于学校管理，怕使用人破坏门市的建筑结构，学校决定所有权归学校，保证使用人使用70年，并做了公证。 证据八、国家基本建设征拨用地申请书批准文号为19号、征用土地协议书、清河县县直第一小学平面示意图，均为复印件，拟证明1991年10月2日诉争的门市楼土地性质为耕地。 原告的质证意见如下： 对于证据一、二、三的真实性无异议，对于证据四、五、六、七的真实性有异议。个人证言不能推翻和否定双方签订的房屋租赁合同，也不能证明原被告共同享有产权，与档案资料一致的证言部分的真实性无异议。对证据八，系原告申请用地时单方填写，没有在土管部门备案，不具有证据效力。 根据被告申请，法院调取的证据如下： 国家基本建设征拨用地申请书，批准文号为清补（1988）011号、012号和建设用地项目（清）地呈字（1999）第19号呈报说明书的档案材料。 本院依职权调取的证据如下： 一、清河县教育局留存的2002年和2004年的《河北省行政事业单位非经营性国有资产产权登记表》。 二、清河县财政局关于原告土地使用权划拨给葛仙庄居委会费用的相关手续资料。 原、被告双方对证据的真实性无异议，被告对证据的关联性有异议。 本院经审理认定事实如下：清河县县直第一小学系由清河县直小学于1990年更名而来，位于现在的县城武松西街南侧，用地由葛仙庄村和康庄村提供。该两村提供的学校用地后被征用，其中征用的康庄村的为非耕地，在1987年12月底以前已经办完划拨手续，原告缴纳了土地出让金。另征用的葛仙庄村的土地，原告于1986年开始使用。在2007年3月前，已由县财政将土地补偿金补划拨给葛仙庄居委会。现原告占地12598平方米的土地使用权为国家划拨的国有土地使用权性质。该学校属于国家公办。原告为了改善教学条件，于1994年3月12日向上级管理单位清河县教育委员会请示，其中一项即是在校门口东部加盖一座二层楼，一层为17间临街门市。该请示以报告的标头，在第三条表述：盖楼资金来源于临街门市的出售，每间门市按38000元租出，七十年使用权计算，可获60余万元，基本上盖楼资金就可解决了。第四条内容为，采取“先交款，后盖楼，谁交款，谁住房”的办法。清河县教育委员会于1994年3月批示，在保证盖好教学楼的前提下，尽量缩短出租年限，同意报县政府审批。至1995年4月20日，县计划委员会、县政府层批准许。原告用收取的被告及其他人的租金共60万元余，在1997年9月前建起两层楼房，一层为17间门市。原告承认1995年6月之前收取被告3.8万元。1997年9月1日，原告作为出租方、被告作为承租方，签订房屋租赁合同。被告租赁了17间门市中自西向东第12间位置。合同约定，原告作为甲方，将产权属于自己的房屋出租给作为乙方的被告，被告承租1间，被告向原告每间交纳一次性租金，每间按3.8万元的租金收取。出租期间的一切税费由被告承担。租赁期间为70年，自1995年9月1日至2065年9月1日。租赁期间，楼房的所有权和土地的使用权归原告所有，发生政策性变化，可根据当时政策由原、被告双方协商解决。双方对合同进行了公证。2019年初，县委、县政府确定12件民生实事，其中第一件即是对武松西街进行拓宽改造，案涉门市楼即在拓宽拆除范围内。2019年2月19日，原告向被告送达终止合同通知书，被告于2019年3月回复原告:当时根据法律、法规及城市建设规划，自己倾其所有募集的资金，是出资人，建好后协议约定使用七十年，对原告要求终止合同强烈不满。自己支持武松西街拓宽改造，但所用门市不是违建，尽量不要拆，自己要靠门市收入养老。原告以根据合同约定的“租赁期间发生政策变化，双方协商解决”的内容及租期超过二十年违反合同法第二百一十四条规定为由，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告返还承租的门市。原告预交的租金3.8万元，每年每间租金应交租金542.86元，按被告已实际承租23年半，已用去租金12757.21元，尚有25242.79元未用。原告要求退还25242.79元给被告，再按中国人民银行贷款基准年利率最长5年期利率4.9%计算利息，按应退还的25242.79元占用23年半每间房占用租金利息，共应退还被告54310元，另查明，按照原、被告签订的租赁合同，自1995年9月1日至1999年9月30日《中华人民共和国合同法》实施日前，被告租赁房屋时间为四年零一个月，自1999年10月1日《中华人民共和国合同法》实施之日至2019年3月1日，被告承租时间为十九年零五个月。被告实际承租的时间为23年半。又查明，案涉出租门市房附近地段现年租金为1.8万元至2.5万元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、清河县人民政府1993（73）号清河县总体规划的请示和邢台市人民政府1994（3）号关于清河县城总体规划修改的批复、规划图、清河县政府搬迁通知，回复学校通知的意见书，被告无异议，予以采信以采信。被告提交的1994年3月12日清河县县直第一小学关于拆迁十座破旧教室的报告、清河县县直第一小学所盖章的收据、请示报告意见批示卡，原告无异议，予以采信。对署名牛秀梅、冯秀花、吴俊年证明材料的真实性有异议，不予采信。对焦桂廷当庭证言与其他书证矛盾的地方有异议，采信与书证吻合的部分。本院调取的国家基本建设征拨用地申请书批准文号清补（1988）011号、012号档案资料、清河县教育局留存的2002年和2004年的《河北省行政事业单位非经营性国有资产产权登记表》、清河县财政局关于原告土地使用权划拨给葛仙庄居委会费用的相关手续资料，予以采信。建设用地项目呈报说明书（清）地呈字（1999）第19号的档案材料，与本案无关，不予采信。认定原告的占地为国家划拨的国有土地，案涉门市在内的两层楼房所有权为原告所有；关于原、被告的法律关系，第一、在原告向其上级部门请示时，虽然有“出售”的词语，但同一请示材料上其后即用“租出”一词，该请示的措辞并不一致，而且该请示是原告对其上级的行文，不是对被告的证明，该请示本身没有对欲筹资建楼的用途进行定论。但清河县教育委员会的批示，已经明确了所建楼房的一层对外出租。该批示已确认了楼房所有权归属原告。因为只有享有所有权，才有出租的权利；第二、原告与被告签订的合同从名称到内容，从综合表述到合同的一至八条，均明确原告对筹资修建的临街门市一层是出租。租赁合同的签订，既是原告时任领导对原上级部门清河县教育委员会批示的落实，使上级的批复和租赁合同保持了内容一致，也对与被告的法律关系做出了明确的意思表示就是出租房屋，因此，认定原、被告系租赁法律关系；关于被告交款的数额问题。根据双方签订的租赁合同约定，每间房交纳3.8万元，原告承认被告已交清，认定被告向原告支付的租金为3.8万元；双方签定的租赁合同关于租期70年的约定，应否适用1999年10月1日《中华人民共和国合同法》的问题。原、被告在签订租赁合同时，法律并没有租期的相关规定。随着1999年10月1日《中华人民共和国合同法》的实施，根据该法第二百一十四条的规定，对租赁合同的期限有了明确的法律规定。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条第二款的规定，该解释没有就租赁期限进行另行解释规定，产生的租赁期限纠纷就要受《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的约束，保护最长租期20年，即按照合同法实施日1999年10月1日为起算点向后计算20年至2019年9月30日，超过该日期的租赁期限部分无效；原告在2019年10月1日到来之前，提前解除合同，在双方签订租赁合同时，已经在合同第十条进行了约定，赋予了原告享有解除合同的权利。原告要求解除合同，并不是其主观上恶意解除，而是落实县委县政府关于解决民生实事，完成县城武松街拓宽改造，为改变县城破旧面貌、改善城市环境而实施的行为，该行为出于善意，符合合同第十条的约定，应予支持。原告已通知被告解除合同且已送达给被告，该通知生效，原告关于解除租赁合同的请求应予支持；关于原告退还23年6个月租金以外剩余款项25242.79元及赔偿损失的问题。被告预交的租金，双方没有约定年租金的数额，取平均数额，实为每年每间542.86元。被告共计租赁23年6个月，应交租金12757.21元，剩余25242.79元，应由原告退还被告。该25242.79元，已由被告在23年6个月之前交付给原告，应按照原告借款处理。原告同意支付该项借款的利息，应按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第一款的规定，以年利率6%计算为35592.33元。原、被告约定的租期，在合同法实施之前已履行的4年5个月，适用当时的法律。合同法实施后至2019年9月30日，为合同有效期。原告在此日期前解除合同，应赔偿被告自2019年3月1日至2019年9月30日期间6个月的经济损失。该地段出租门市的市场价为1.8万元至2.5万元不等，根据道路拓宽改造后民生幸福指数的提升及从惠民原则等因素考虑，取每间每年按2.5万元的标准为宜，被告获得1间1.25万元的损失赔偿，三项合计73336.12元，但被告应在最后租赁期限到来前搬离。被告辩称原、被告系合作共建关系的问题。经查，一、虽然原告在开具收据时，写的是建楼款，但收取的钱款性质，应根据交钱之前原告请示的批复特别是交钱之后双方签订的租赁合同的整个过程来分析，属于租金。原告收取租金后书写为建楼款，根据当时情况，就是预收租金建房，因此，“建楼款”实为原告收取租金后的用途;二、原告不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条规定的开发房地产的资质和条件。被告忽略其他证据的连贯性，仅凭其中一张收款条主张双方的法律关系为合作共建的抗辩，不能成立；被告辩称用租金养老的问题。因解除合同后，原告退还、赔偿的金额，被告可另做投资。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、原告清河县县直第一小学与被告刘电君（刘殿军）签订的《房屋租赁合同》解除有效； 二、被告刘电君（刘殿军）于本判决生效之日起五日内搬离案涉租赁房清场； 三、原告清河县县直第一小学于被告刘电君（刘殿军）搬出租赁房起三日内返还、赔偿被告刘电君（刘殿军）73336.12元（以被告实际搬离之日计算。如到2019年10月1日被告仍未搬离腾空案涉房屋，原告则不再赔偿被告2019年3月1日至2019年9月30日的租金收入损失1.25万元）。 案件受理费1633元，减半收取计817元，由被告刘电君（刘殿军）担负。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  马福俊 二〇一九年八月七日 书记员  张长顺 ——