山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初393号 原告：焦路修，男，1986年12月30日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：张凤英,嘉祥弘扬法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：伊涛,嘉祥弘扬法律服务所法律工作者。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县城338线（汽车检测线东临）。 负责人：李嘉才，系该公司经理。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司，住所地山东省淄博市临淄区大顺路51号。 法定代表人：李嘉才，系该公司总经理。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县城中心街14号，统一社会信用代码9137082932848087XD。 负责人：王成国，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司，住所地山东省济宁市汶上县经济开发区（金城路中段管理委员会办公楼），统一社会信用代码9137083055222079XB。 法定代表人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师。 原告焦路修与被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（以下简称大顺嘉祥分公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司（以下简称大顺公司）、济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司（以下简称立国嘉祥分公司）、济宁市立国房地产开发有限公司（立国公司）商品房预销合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦路修的委托诉讼代理人伊涛，被告立国公司、立国嘉祥分公司共同的委托诉讼代理人王红美到庭参加诉讼，被告大顺公司、大顺嘉祥分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦路修向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告按照《商品房买卖合同》的约定的交房标准履行交房义务。2、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2015年6月30日至2019年2月1日的逾期交房违约金127942.2元，并自2019年2月1日起至实际交房之日止，按照99.18元/日的标准继续支付逾期交房的违约金。3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年4月1日，原告同被告大顺公司嘉祥分公司签订了书面《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于嘉祥县大顺花园第0003（3号）座2单元2-702号房，原告按照合同约定履行了付款义务。经查询得知，被告大顺公司嘉祥分公司系被告大顺公司的分公司，嘉祥分公司的经营范围系为本公司承揽业务。2018年2月10日，被告立国公司在淘宝网司法拍卖专栏以42271.1398万的最高价竞得嘉祥县大顺花园项目，在嘉祥县不动产登记中心申请办理产权转移登记手续后，将大顺花园项目更名为立国大顺花园。涉案合同约定的权利义务由被告立国公司和立国嘉祥分公司接受，并继续履行。根据合同第八条约定，被告应于2015年6月30日交房，但被告却至今未能按照合同约定向原告履行交房义务，违背了诚信原则，侵害了原告的合法权益。故原告依法诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告立国公司和立国嘉祥分公司辩称： 原告起诉我公司属主体不适格，立国公司于2018年2月10日以42271.1389万元在淘宝网司法拍卖购得大顺公司、大顺花园四块土地及在建工程，该价值在评估报告中明确显示不包括已经售出的楼房，原告与大顺公司签有房屋买卖合同，该合同主体及内容均与我公司没有任何关系，我公司没义务履行原告与大顺公司的买卖合同，望法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告大顺公司嘉祥分公司和大顺公司未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 原告焦路修提交以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议各一份，据以证明其与被告大顺嘉祥分公司签订商品房买卖合同及补充协议的事实及相关约定。2、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证（工商银行）各一份，收款单两份，据以证明其已按照商品房买卖合同的约定履行了交纳购房款的义务。3、企业信用信息公示报告四份，据以证明大顺公司与大顺嘉祥分公司、立国公司与立国嘉祥分公司之间的关系。 经质证，被告立国嘉祥分公司、立国公司对原告提交的证据1、2的真实性不予质证，认为上述证据即使真实也与其公司无关。对证据3的真实性无异议，但对原告的证明观点提出异议，认为立国公司与立国嘉祥分公司是总公司和分公司的关系，与大顺公司没有任何关系；大顺公司与大顺嘉祥分公司也是总公司和分公司的关系，与立国公司也没有任何关系。 被告立国嘉祥分公司、立国公司提交执行裁定书一份、在建工程清查评估明细表五页，据以证明被告立国公司所购买的被告大顺嘉祥分公司名下的大顺花园五块土地及在建工程中包含原告所购买的房屋的事实。 经质证，原告对被告立国嘉祥分公司、立国公司提交的上述证据的真实性无异议，但不认可其证明观点。 经审查、综合印证，原被告提交的上述证据，均能证明本案相关事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，原告焦路修与被告大顺嘉祥分公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告大顺嘉祥分公司开发的大顺花园住宅一套。该合同主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0003（3号）座2单元2-702号房；合同约定建筑面积共88平方米，其中套内建筑面积67.52平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.48平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方议价，每平方米3435.30元，总金额302306元。第六条付款方式及期限：合同签订当日，买受人交首付款102306元整，余款200000元买受人须在出卖人规定时间内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；自本合同正式签订日起30日内，如因买受人原因未能通过银行按揭贷款审批，买受人应于之后3日内付清全部房款；否则，出卖人有权解除合同，房屋另行销售，退还已交房款，不计利息。第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；5、买受人付清全部房款。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金。2、Ｘ。 2014年4月1日，原告（乙方）与被告大顺嘉祥分公司（甲方）签订了附件五商品房买卖合同补充协议，该协议主要约定了以下内容：第一条乙方所购附属用房的基本情况：乙方购买的附属用房为大顺花园3栋2单元2-702室的附属用房，编号为3-2-40；单价2600元／㎡，建筑面积约10.88平方米，套内面积5.98平方米。总价款为28288元。第二条付款方式：乙方按一次性方式付清附属用房所有价款。第三条交付期限：随主房一并交付。第四条本补充协议与合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。经双方签字或盖章后即刻生效。2014年4月1日，原告交付被告大顺嘉祥分公司购房款100000元，同日原告向被告交付了附属用房3-2-40的房款28288元。2014年11月12日，被告大顺嘉祥分公司向原告焦路修出具了首付购房款102306元的发票。2014年12月22日，原告与中国工商银行嘉祥支行签订了个人购房借款／担保合同，原告以上述房产进行抵押贷款200000元，被告大顺嘉祥分公司进行担保。2015年1月1日中国工商银行嘉祥支行将原告的200000元贷款转入被告大顺公司嘉祥分公司的账户。商品房买卖合同约定交房期限届满后，被告大顺嘉祥分公司未能履行交房义务。后由于中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与大顺公司、大顺嘉祥分公司借款合同纠纷一案，济宁市中级人民法院于2017年10月30日立案执行，并于同年11月7日指定本院执行。本院接受指定后将此案与本院的中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被执行人借款合同纠纷一案合并执行。在上述案件执行期间，本院将查封被执行人的国有土地及在建工程等资产（包含本案涉案房屋）委托评估，评估价值为49730.7527万元，并在淘宝网进行拍卖公示，设定起拍价为42271.1398万元。2018年2月10日，被告立国公司以42271.1398万元的最高价竞拍成功。2018年2月12日，本院作出（2017）鲁0829执1870号民事裁定书，裁定：一、大顺花园五宗土地【国有土地使用权证号分别为：嘉国用（2011）第082911076号、嘉国用（2011）第082911077号、嘉国用（2012）第082912002号、嘉国用（2012）第082912003号、嘉国用（2013）第082913007号】、大顺花园一至四号楼及十四至十七号楼全部在建工程、十八号楼共四十二套在建工程（1-101、1-103、1-203、1-301、1-302、1-303、1-401、1-402、1-403、1-501、1-502、1-601、1-602、1-701、1-802、1-901、1-902、1-903、1-1002、1-1003、1-1101、1-1102、1-1201、1-1202、1-1203、1-1302、1-1303、1-1401、1-1402、1-1403、1-1501、1-1502、1-1503、1-1601、1-1602、1-1603、1-1701、1-1702、1-1703、1-1801、1-1802、1-1803）、C座一百六十八套办公用房及四十套商业用房的所有权归买受人济宁市立国房地产开发有限公司所有。上述所有权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人济宁市立国房地产开发有限公司可持本裁定书到土地、房产管理机构办理相关产权过户登记手续。 本院认为，原告与被告大顺嘉祥分公司所签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据原告所提交的证据，能够证明被告大顺嘉祥分公司存在逾期交房的违约行为。被告大顺嘉祥分公司虽不具备法人资格，但其系被告大顺公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，并作为双方商品房买卖合同及补充协议的一方，应当基于其违约行为与被告大顺公司共同承担违约责任。虽然涉案房屋经拍卖由被告立国公司竞买，但由于原告在立国公司竞买前已与被告大顺嘉祥分公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并依照合同约定支付了全部购房款，且被告立国公司也明确表示不主张该房屋的所有权，也未对该房进行管理，故该房应由被告大顺嘉祥分公司、大顺公司向原告履行交房义务，本院对原告的该项请求予以支持。对于原告主张的违约金数额问题。根据涉案商品房买卖合同约定的交房时间、违约金计算标准，截止至原告主张的2019年1月31日，被告大顺嘉祥分公司逾期交房共计1310天，应支付原告该期间的逾期交房违约金129925.8元（330594元×0.0003元/天×1310天），原告主张该期间的违约金127942.2元，未超出上述标准，本院予以照准。由于被告大顺嘉祥分公司、大顺公司至今未向原告交付房屋，应自2019年2月1日起至实际交房之日止，以330594元为基数，按照日万分之三的标准继续承担违约责任。对于原告主张被告立国嘉祥分公司、立国公司承担违约责任的诉讼请求，由于被告立国嘉祥分公司、立国公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，原告也未能提供证据证明立国嘉祥分公司及立国公司承继了涉案商品房买卖合同中卖方的权利与义务，其该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。被告大顺嘉祥分公司、大顺公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃自己的诉讼权利，本院根据查明的事实依法审处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内依照合同约定的标准向原告焦路修交付第0003（3号）座2单元2-702房及其附属用房3-2-40； 二、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告焦路修2015年7月1日至2019年1月31日期间的逾期交房违约金127942.2元；并自2019年2月1日起至实际交房之日止，以商品房及附属房总价款330594元为基数，按照日万分之三的标准继续支付原告焦路修逾期交房违约金； 三、驳回原告焦路修的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1429元，由被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司负担1429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员 张 祺 二〇一九年八月十四日 书记员 张梦娜