浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3388号原告：温州市龙湾永中苏琴房屋介绍所，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道中梁香缇国际7幢135、144室，统一社会信用代码92330303MA286Y5C39。经营者：陈德意，男，1983年6月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：张啸，浙江海昌律师事务所律师。被告：白玉萍，女，1986年9月17日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：张旭晔，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告温州市龙湾永中苏琴房屋介绍所（以下简称苏琴房介所）与被告白玉萍居间合同纠纷一案，本院于2019年5月22日适用简易程序立案受理后，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告苏琴房介所的委托诉讼代理人张啸、被告白玉萍的委托诉讼代理人张旭晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间服务报酬92839元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系案外人温州祥生地产集团有限公司的员工，其通过员工身份向案外人温州祥生地产集团有限公司认购了涉案房屋（位于温州市永强北片区瑶溪南单元12-G15、12-G-17地块，尚都锦园19幢403室）员工购房指标。2018年12月，被告委托原告为其提供居间服务，寻找买受人购买被告所持有的涉案员工购房指标。2018年12月，经原告提供的中介居间服务，并协助磋商价格，被告与案外人王仁勇、孙佩佩达成合意，由案外人王仁勇、孙佩佩出资购买被告持有的涉案员工购房指标。2018年12月31日，被告与原告订立涉案房屋出售居间合同（编号：C21-WZ-3015594），合同约定居间成功，被告向原告支付居间报酬92839元。同日，被告与案外人王仁勇、孙佩佩签订涉案房地产买卖合同（编号：C21-WZ-1024789），约定涉案房屋总价3379000元，先由买受人支付定金100000元，并在涉案合同第八条约定：“购房合同价和发票价3116161元；2019年3月底至2019年4月初甲方直接更名为乙方夫妻名下”等交易细则。此后，被告依上述约定将其持有的员工购房指标变更至案外人王仁勇、孙佩佩名下。上述涉案合同签订后，原告依约向被告提出支付居间报酬的请求，但被告明示拒绝。上述涉案合同虽名为房地产买卖合同，但实际系员工购房指标买卖合同，案外人王仁勇、孙佩佩仅向被告支付员工认购费差价262839元。而后案外人王仁勇、孙佩佩与温州祥生地产集团有限公司订立正式房屋买卖合同并支付购房款3116161元。原告认为，原告已依约促成被告与案外人王仁勇、孙佩佩成立涉案合同，已完整履行居间合同义务，被告应当依约向原告支付居间报酬92839元，故原告诉请判令如上诉讼请求。被告白玉萍辩称：被告对涉案房屋无所有权，房地产买卖合同系无效合同，合同目的无法实现：1.案涉房屋系案外人温州祥生地产集团有限公司开发楼盘，在案外人取得预售许可证后公开对外销售，被告作为案外人的员工，在认购房产的程序上与一般购买者无差别，被告自房屋出售居间合同签署之日起至今，没有任何证据能够证明涉案房屋曾处于被告名下，故原告所称的涉案房地产买卖合同在签订之时系被告无处分权行为，处于效力待定的状态，直至2019年3月18日，房管网显示王仁勇、孙佩佩对案涉房屋认购成功，房屋所有人温州祥生地产集团有限公司亦未对涉案房屋的权属进行追认，所以房地产买卖合同系无效合同；2.根据原、被告签署的居间合同第一条第一款及被告与案外人王仁勇、孙佩佩签订的房地产买卖合同第一条所载，居间合同的服务内容是原告为被告以总价3379000元出售涉案房屋，从而获得居间报酬，然而据被告了解，案外人王仁勇、孙佩佩最终以3116161元签订合同，直接购得涉案房屋，涉案房屋的出售事实上与原、被告均没有关系，被告也未从中获得利益；此外，原告未履行合同义务，居间报酬请求权基础未成就，被告有理由拒绝支付居间服务报酬。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、营业执照、原告身份证，证明原告主体资格；2、居民身份证，证明被告主体资格；3、开业核准书，证明原告系温州英特莱特许经营咨询服务有限公司加盟店并受许可使用21世纪、CENTURY21等相关内容；4、授权书，证明原告系温州英特莱特许经营咨询服务有限公司加盟店并受许可使用21世纪、CENTURY21等相关内容；5、房屋出售居间合同（C21-WZ-3015594）,证明原、被告签订涉案居间合同并约定居间报酬92839元的事实；6、房地产买卖合同（C21-WZ-1024789），证明原告促成被告与案外人王仁勇、孙佩佩签订涉案合同，涉案合同各方均知悉被告所出售的系员工购房指标的事实；7、收款收据，证明被告认购涉案房屋员工购房指标并支付案外人温州祥生地产集团有限公司定金311616元的事实；8、农业银行转账凭证，证明被告认购涉案房屋员工购房指标并支付案外人温州祥生地产集团有限公司定金311616元的事实；9、祥生中央尚品三期签约审核单，证明被告认购涉案房屋员工购房指标并支付案外人温州祥生地产集团有限公司定金311616元的事实；10、认购记录，证明被告已将购房指标转让于案外人王仁勇、孙佩佩的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示，被告质证如下：证据1-4三性均无异议；证据5真实性无异议，第一条第一款中“交付权属证书并进行保管”，涉案房屋属于期房，即便没有房产证明，原告作为经纪人应该对权属进行调查，应尽到审慎义务，若原告疏忽，最后导致不利后果，应由原告自己承担。原告应该提供证据证明其已经提供居间服务，且该服务与居间报酬相符。即便居间服务成立，本案中被告和案外人王仁勇、孙佩佩均作为房屋买卖合同的相对方，房屋不是被告转让给案外人王仁勇、孙佩佩，所以并不存在居间报酬的问题，居间报酬不应该由被告支付，应该由收定金的一方支付；证据6如答辩意见所言，自始无效；证据7-9没有原件，真实性有异议，即便真实，收款收据只能证明被告可能付了钱，但是房屋权属是没有转移登记。转账记录只能证明被告打过钱，不能证明其他内容。签约审核单签署时间与案外人王仁勇、孙佩佩认购时间有冲突，不能证明其目的，可能只是随便打印出来，有可能是为了应付本次诉讼才做出的；证据10认购记录三性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方有争议的证据，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合原、被告的陈述，本院认定的事实如下：被告白玉萍系温州祥生地产集团有限公司的员工，2018年9月，被告白玉萍向温州祥生地产集团有限公司认购了涉案房屋（尚都锦园19幢403室）。2018年9月5日，被告白玉萍向温州祥生地产集团有限公司支付定金10000元，2018年9月29日被告白玉萍向温州祥生地产集团有限公司支付购房款301616元。被告白玉萍取得该购房指标后，委托原告为其提供居间服务，寻找买受人购买被告所持有的涉案房屋的购房指标。2018年12月31日，经原告提供的中介居间服务，被告（甲方）与案外人王仁勇、孙佩佩达（乙方）达成购房合意，并签订房地产买卖合同（编号：C21-WZ-1024789），约定：“……涉案房屋总价3379000元，定金100000元，购房合同价和发票价3116161元，2019年3月底至2019年4月初甲方直接更名为乙方夫妻名下……”同日，被告（甲方）与原告（乙方）订立涉案房屋出售居间合同（编号：C21-WZ-3015594），合同约定：“……依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，甲方支付乙方居间报酬92839元……”。2019年3月18日案外人王仁勇、孙佩佩认购涉案房屋，并办理商品房买卖合同预备登记。本院认为：原、被告于2018年12月31日所签订的房屋出售居间合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，认定合法、有效。现根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，原、被告间所争议的焦点为：被告是否有权单方解除房屋出售居间合同问题。对此，被告认为：一、2018年12月31日，被告与案外人王仁勇、孙佩佩签订的房地产买卖合同，因被告当时未取得涉案房屋的所有权，仅是一个指标，故房地产买卖合同效力处于待定状态，至2019年3月18日，案外人王仁勇、孙佩佩向房屋所有人温州祥生地产集团有限公司认购成功，房屋所有人温州祥生地产集团有限公司未对涉案房屋的权属进行追认，导致房地产买卖合同无效，被告不能实现居间合同目的；二、原告未切实履行居间服务义务，被告未从该居间服务中获得任何利益。因此，被告有权解除房屋出售居间合同，被告亦勿需支付任何居间报酬。本院认为，在审理过程中，被告承认当时已取得涉案房屋的购房指标，被告虽作为温州祥生地产集团有限公司员工，但作为出卖购房指标一方并未违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。又根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”。原告已促成被告与案外人王仁勇、孙佩佩指标买卖协议的成立，且该协议的内容并未违反法律强制性规定。原告已履行完毕居间服务义务，被告已实现居间合同目的。至于事后，若出现被告认购的房屋指标因故被退回，案外人王仁勇、孙佩佩直接与温州祥生地产集团有限公司达成购房合同，被告从中未赚取差价等情形，均与居间人无关。综上所述，被告的上述观点，本院不予采纳。原告已履行居间义务，被告应当根据诚信原则支付相应的报酬，原告的诉请，合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告白玉萍在本判决生效之日起十日内支付原告温州市龙湾区永中苏琴房屋介绍所居间服务报酬92839元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2121元，减半收取1060.5元，由被告白玉萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  吴作力二〇一九年八月八日法官助理郭尔超书记员张素珍附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。