重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民初382号原告：白金，男，汉族.委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆中农联合实业有限公司。法定代表人：胡朝洲，执行董事。委托诉讼代理人：胡崇理，男，该公司员工。委托诉讼代理人：龚安，重庆学苑律师事务所律师。原告白金与被告重庆中农联合实业有限公司（以下中农公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年6月19日组织双方当事人召开了庭前会议，于2019年6月26日公开开庭审理了本案。白金的委托诉讼代理人王东、王路路，中农公司的委托诉讼代理人胡崇理、龚安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白金向本院提出诉讼请求：1.判令解除白金与中农公司签订的《中农联合产业园工业厂房买卖合同》（以下简称《厂房买卖合同》）；2.判令中农公司返款购房款41680000元；3.判令中农公司赔偿租金损失（从应当交付房屋时2017年6月30日起按每平方25元/月计算至判令解除厂房买卖合同之日止，暂计算至起诉之日为13386780元）；4.判令中农公司赔偿房屋差价损失1500万元；5.判令本案的诉讼费、保全费、保全担保费由中农公司承担。事实及理由：2016年11月28日，白金与中农公司签订了厂房买卖合同》，约定中农公司将位于重庆市鱼复工业园“中农联合产业园”中的编号为第2#厂房的中的名义层第一层整层5458.2平方米、第二层整层5496.31平方米、第三层整层5470.9平方米和第3#厂房中的名义层第2层的一半7915.6平方米，建筑面积共计24339.6平方米（最终面积以房地产权证登记面积为准）的工业厂房出卖给白金；单价为每平方米1950元，总价为47462220元。合同另对付款期限、交房期限等作出约定。2017年1月9月，白金按合同约定将第一期购房款41679162元支付给了中农公司指定的收款人赵莉，同时向中农公司支付了838元厂房款。但至今，经白金多次催促，中农公司未能将房屋交付给白金，其已构成根本违约，依法应承担赔偿损失，其中包括可得利益损失的法律责任。中农公司辩称，1.就第一项诉讼请求，案涉合同无效，不存在解除情形。中农公司从未作出过与白金签订案涉房屋买卖合同的意思表示，也从未与白金签订买卖合同。更没有委托第三人收取房款，且第三人收取的房屋交易款也未将款项给中农公司。案涉合同系白金与案外人马固恶意串通，通过签订合同方式，侵占中农公司财产，损害中农公司利益。中农公司无房屋预售许可证也无房产开发资质，修建的系工业厂房，修建厂房系为了自用。中农公司不可能将厂房出售给白金，故从合同内容看应为无效；2.就第二项诉讼请求。中农公司从未委托第三人收取购房款，也未收到白金或第三人给付的购房款，合同无效也未履行，故没有返还的事实依据；3.第三、四项诉请无法律依据，不属于合同法第113条损失范围，本案的过错均系白金造成，主观上有恶意性，即使有损失存在，也应有白金承担，且本案中白金诉讼请求的房屋价差损失、租金损失也无事实及法律依据；4.第五项诉讼请求应由白金承担。综上，请求驳回白金全部诉讼请求。经审理查明，在白金向本院提交的《厂房买卖合同》中，载明甲方（出卖人）为中农公司，乙方（买受人）为白金，合同第二条约定，中农公司将位于重庆市鱼复工业园“中农联合产业园”建筑面积共计24339.6平方米（最终面积以房地产权证登记面积为准）的工业厂房出卖给白金。第三条约定，乙方所购厂房按建筑面计价，单价为每平方米1950元，总价为47462220元。第四条约定，本合同签订之日起60日内，白金支付第一期购房款41679162元，并支付至中农公司指定的收款人赵莉的账户。剩余购房款5783058元于交房当日支付。第五条约定，交房期限：2017年6月30日交付第2#厂房中的名义层第1层整层、第2层整层、第3层整层，2017年12月31日交付第3#厂房中的名义层第2层的一半（即该3#楼第2层一期房）。第十五约定，本合同经甲方法定代表人签字、单位盖章及乙方签字（乙方若法人单位需加盖公章）之日起生效。未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。其中该部分“经甲方法定代表人签字”中间处划有黑色直线，并加盖有中农公司合同专用章。该合同尾部甲方处加盖有中农公司合同专用章，法定代表人处无签字，委托代理人处有马固签字；乙方处有白金签字，并摁有手印。合同签署时间为2016年11月28日。2017年1月9日，白金通过银行转账方式，分别向中农公司支付838元，向张莉支付41679162元。白金于2019年5月17日向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋现在的市场价值进行鉴定，以确定案涉房屋的差价损失。本院对该申请不予准许，具体理由在本院认为部分予以阐述。中农公司于2019年5月20日向本院提交《调查取证申请书》，申请调查如下事项：1.依法向公安机关调取马固、赵莉、白金的询问（讯问）笔录材料；2.依法向公安机关调取马固与赵莉签订的《入住重庆中农联合产业园合同》；3.依法向公安机关调取马固向公安机关提供的与白金签订的《厂房买卖合同》（该合同与白金提供的《厂房买卖合同》尾页盖章不一致）以及关于购房款马固收款转款银行流水记录；4.依法向公安机关调取马固与白金签订的《补充协议书》等全部书面案件材料。因中农公司申请调取的上述材料与本案待证事实直接关联，故本院准许其申请，并向重庆市公安局沙坪坝区公安分局调取了上述证据材料。双方当事人对于本院调取的上述证据材料的真实性、合法性均予以认可。根据从重庆市公安局沙坪坝区公安分局调取的《入住重庆中农联合产业园合同》，该合同甲方为中农公司，乙方为赵莉。该合同第一条约定，重庆中农联合产业园由甲方牵头建设，项目采用由甲方统计申请工业用地指标，统一规划申报，统一组织设计，统一实施建设，统一交付使用，统一后期管理的办法实施。第二条约定，项目于2015年7月18日开工建设，竣工验收合格备案后交付日期为2016年9月31日。第五条约定，园区厂房总面积暂定26000平方米，最终面积以测绘办证面积为准。第八条约定，乙方付款进度：本合同签订改后的七个工作日，乙方向甲方支付约定面积的总费用（含全部建设费用和相关税费）41679162元。第十七条约定，甲方指定银行收款账户：甲方委托乙方将全部建设费用和相关税费直接支付到下述甲方指定账户，即户名：白金、开户行：工行石桥铺支行、账户：62×××95，以用于马固处理与白金之间的债权债务关系。该合同尾页甲方处加盖中农公司合同专用章，并有马固签字，签字时间为2015年12月23日；乙方处有赵莉签字，签字时间为2016年1月18日。根据调取的签署时间为2016年11月28日的《补充协议》，该协议甲方为马固，乙方为白金，担保方为重庆宏尊汽车销售有限公司（以下简称宏尊公司）。第一条约定，甲方所欠乙方借款本息总额为4168万元···第二条约定，鉴于乙方已签约购买下述房屋（开发单位中农公司），即重庆市鱼复工业园“中农联合产业园”···甲方积极支持配合。第六条约定，如中农公司未能按照与乙方签署的购房合同及时交付房屋，则甲方自愿按照自逾期交付厂房之日起按照乙方购房款金额的每月1%支付逾期交房违约金给乙方。根据调取的签署时间为2014年7月24日《借款担保、反担保合同》，该合同甲方借款方为宏尊公司（股东马固），乙方担保方白金，约定宏尊公司、白金就宏尊公司向恒丰银行江北支行贷款1300万元，由白金用自有房产为宏尊公司提供贷款担保，宏尊公司以及股东马固用宏尊公司及家庭财产向白金反担保事宜达成一致意见。2014年12月3日，《民间借款、家庭财产担保合同》载明出借方白金，借款人马固，担保人宏尊公司，约定马固因业务急需要周转资金，白金愿意借款给马固。经马固与白金协商，马固邀请宏尊公司为本次民间借款的担保人。白金借款2000万元给马固，借款时间从2014年12月至2015年6月，利息按年利息20%计算···马固以自己的家庭财产为本条款的内容承担连带担保责任。白金和马固分别向重庆市公安局沙坪坝区公安分局提供了《厂房买卖合同》各一份，两份合同除第九页存在区别外，其余部分相同。白金提交的《厂房买卖合同》与其向本院提交的合同一致，马固提交的《厂房买卖合同》中第九页“经甲方法定代表人签字”中间处没有划黑色直线，没有加盖中农公司合同专用章。根据调取的马固、赵莉、白金三人的《询问笔录》，马固的陈述包含如下内容：1.关于马固与中农公司的关系问题。马固称，其是在2013年年底，2014年年初投资的中农公司，2016年（具体时间其记不清楚）马固将其在中农公司55%的股权转让后退出了中农公司。2.关于《厂房买卖合同》的签订原因。马固称，因其欠白金3500万元左右本金，白金多次催促还款，马固也陆续归还几百万元，后马固一直还不了，所以白金就说签订《厂房买卖合同》作为保障，但该合同其实并不是真实的入住合同。3.关于房款的支付问题。马固称，“打款的事实我不知道，可能是白金为了让这份合同具有真实性，所以让他老婆赵莉打的款吧。”并称，白金与赵莉之间是夫妻关系。4.关于马固所欠白金债务是否与中农公司有关的问题。马固称，其与白金之间的债务关系与中农公司无关。5.关于中农公司公章如何管理的问题。马固称，一开始公司的印章都是在胡崇理处，2014年-2015年差不多一年的时间里，公司的合同专用章是保管在马固处。赵莉的陈述包含以下内容：1.关于赵莉与中农公司之间的关系问题。赵莉称，其委托老公白金于2016年1月购买了中农公司的厂房，其他没有与中农公司有任何关系，赵莉也不是中农公司的任何相关人员。2.关于赵莉与白金之间的关系问题。赵莉称，其与白金于1995年结婚，2006年办理离婚登记，但因为小孩，双方一直在一起居住，双方也没有再婚。3.关于《入住重庆中农联合产业园合同》的签订问题。赵莉称，该合同是其签订的，但内容不清楚，是白金让其签的。该合同购房款来源于赵莉自己的资金，也有向白金的母亲李克芬、白金的表弟周渝借了一些。4.关于《厂房买卖合同》购房款的支付问题。赵莉称，《厂房买卖合同》之所以约定赵莉为收款方，是因为赵莉与中农公司签订合同后，厂房一直没有建设好，白金就要把赵莉的购房款退还给赵莉，白金就办了，具体怎么办的不清楚。赵莉还称，其与中农公司签订的厂房买卖合同与后来白金退还的房款，金额是一致。白金的陈述包含以下内容：1.关于白金的身份。白金称，其是重庆金兆轩工贸发展有限公司的法人和实际经营人。2.关于白金与中农公司的关系。白金称，“除赵莉和我与马固以中农公司名义与赵莉和我签订《入住重庆中农联合产业园合同》、《厂房买卖合同》以及《补充协议书》外，我与中农公司无其他任何业务联系。”3.关于白金与马固的关系。白金称其与马固是朋友关系，2014年底至2015年初，白金借给马固个人2300万元，另马固向恒丰银行贷款1250万元，白金以重庆金兆轩工贸发展有限公司的产权证作为担保，到期后由白金个人代还，所以现在马固欠白金3550万元，加上利息，截止2016年1月18日签订合同时，本息共计41679162元。马固是以其个人名义向白金借款的，借款时，马固称是为其自己公司宏尊公司开展业务用的。马固向白金借款时不是中农公司的股东和工作人员。4.关于《入住重庆中农联合产业园合同》的签订原因。白金称，签订该合同是因为马固欠其借款，截止2016年1月17日，本息共计41679162元，马固以其在两江新区鱼复开发区拿的一块地在开发的厂房给其抵债，故形成该合同。之所以要以赵莉名义与中农公司签订该合同，是因为赵莉是白金的前妻，为了照顾小孩的缘故，两人仍居住在一起。白金在江津有个项目资金紧张，赵莉手上有些闲钱，就以赵莉名义签订该合同。签该合同时，赵莉全权委托白金办理，赵莉把房款41679162元以转账方式支付给了白金。5.关于《厂房买卖合同》的签订原因。白金称，签订该合同也是因马固欠其本息4167916元，用中农公司的厂房抵债。签订《入住重庆中农联合产业园合同》及《厂房买卖合同》时，都是马固现场签章，除了马固的代理律师周兵外，整个过程都没有中农公司的其他人员参与。6.关于《厂房买卖合同》约定赵莉作为收款方的原因。白金称，赵莉与中农公司签订《入住重庆中农联合产业园合同》，并将房款支付给白金后，江津项目未谈成，赵莉就要求白金把钱退给她。因此，白金又找到马固要他以中农公司的名义将原赵莉购买的厂房卖给白金，并签订《厂房买卖合同》约定，收款方为赵莉，白金按约定将41679162元转账给了赵莉。7.关于转账给中农公司838元的用意。白金称，没有其他用意，只是为了凑一个整数为41680000元好记。8.关于《厂房买卖合同》约定购买厂房的现状。白金称，只是做了一些基础建设后，直到现在都没有建设土地上面部分建筑。本院于2019年7月10日向双方当事人进行了释明，告知本案《厂房买卖合同》非双方当事人真实意思表示，该合同无效，并询问白金是否变更诉讼请求。白金于2019年7月22日书面回复本院，明确不变更诉讼请求。上述事实，有白金提交的《厂房买卖合同》，本院依法向重庆市公安局沙坪坝区公安分局调取的《入住重庆中农联合产业园合同》、《补充协议》、《借款担保、反担保合同》、《民间借款、家庭财产担保合同》以及马固、赵莉、白金三人的询问笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案综合全案证据，足以认定白金与中农公司签订《厂房买卖合同》的原因，是马固以中农公司的厂房抵偿其对白金所欠的债务。马固以中农公司的财产抵偿自己对白金的债务，应当征得中农的同意。虽然《厂房买卖合同》加盖有中农公司的合同专用章，但基于以下事实，应当认定白金明知马固无权代表中农公司签订《厂房买卖合同》，该合同并非中农公司的真实意思表示，故而无效。第一，从《借款担保、反担保合同》、《民间借款、家庭财产担保合同》约定的内容及马固的《询问笔录》来看，中农公司既非上述借款合同的借款方，亦非担保方，白金与马固之间的债权债务与中农公司无关。第二，马固与白金各自向公安机关提供了不同版本的《厂房买卖合同》，二者区别在于马固提供的《厂房买卖合同》中明确载明需要中农公司法定代表人签字后生效，而白金提供的合同对该部分字句进行了涂改并加盖了中农公司合同专用章。中农公司称，之所以涂改是因为白金明知中农公司的法定代表人不会签字，该解释有其合理性。第三，根据白金的《询问笔录》，白金承认，在签订《厂房买卖合同》时，都是马固现场签章，除了马固的代理律师外，整个过程都没有中农公司的其他人员参与。第四，根据赵莉、白金的《询问笔录》，赵莉是白金的前妻，且两人至今居住在一起，赵莉并非中农公司的员工。《厂房买卖合同》之所以约定由赵莉收取房款，是因为赵莉此前与中农公司签订了《入住重庆中农联合产业园合同》，并将房款41679162元支付给了白金，现赵莉要求白金把41679162元退给她。白金之所以仅支付中农公司838元，是为了凑个整数41680000元，好记。即白金向赵莉支付41679162元，向中农公司支付838元的真实意思均非支付房款。综上，本院确信，从合同签订至履行，白金明知马固无权代表中农公司签订《厂房买卖合同》的事实具有高度可能性，应予认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案白金基于《厂房买卖合同》合法有效而起诉，因本院认定该《厂房买卖合同》为无效合同，故依法向白金进行了释明，并告知其可以变更诉讼请求，现白金在本院释明后明确表示不同意变更诉讼请求，故其诉讼请求均应予驳回，白金申请对案涉房屋现在的市场价值进行鉴定，也自应不予准许。综上，白金的诉讼请求不能成立，本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回白金的诉讼请求。案件受理费392133.90元，保全费5000元，均由白金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 陈    瑜审 判 员 刘    毅人民陪审员 李  贤  蓉二〇一九年八月六日法官 助理 法官助吴学文书 记 员 董  昫  顗