云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民初140号原告：赵子光，男，汉族，1937年7月1日生，罗平县人，住罗平县。委托诉讼代理人：刘荣珍，云南罗发律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南建投第十一建设有限公司（以下简称建投第十一公司）。地址：云南省昆明市呈贡区三台路法定代表人：陈飞鹏职务：董事长统一社会信用代码：9153012177046758XU委托诉讼代理人：李强、张峻伟（实习律师），云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。第三人：罗平跃鑫房地产开发有限责任公司（以下简称跃鑫房产公司）。地址：罗平县九龙大道与文笔路交叉口法定代表人:舒兴金职务：董事长统一社会信用代码：91530324077639320E委托诉讼代理人：舒顺金，男，汉族，云南省昆明市东川区人，现住云南省曲靖市罗平县，系公司员工，特别授权代理。原告赵子光与被告云南建投第十一建设有限公司、第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日受理后，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告赵子光及其委托诉讼代理人刘荣珍、被告云南建投第十一建设有限公司的委托诉讼代理人李强、张峻伟、第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人舒顺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院判决立即停止对原告购买并已经实际入住的位于罗平县罗雄街道九龙大道“跃鑫·九龙印象”1幢1506号住房的强制执行，并解除对上述住房的查封；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月23曰，曲靖市中级人民法院就罗平跃鑫房地产开发有限责任公司与云南建投第十一建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案做出(2017)云03民初l5号《民事调解书》，该调解书确认：罗平跃鑫房地产开发有限责任公司下欠云南建投第十一建设有限公司工程余款2051．565万元，双方约定留470万元作为质保金，剩余款项2017年1月25日前支付600万元，余款分别于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前分三次平均支付。后云南建投第十一建设有限公司向贵院申请执行，贵院于2017年9月13日作出(2017)云03执269号之三《民事裁定书》，裁定对罗平跃鑫房地产开发有限责任公司位于罗平县城“九龙印象”小区的住宅61套、商铺23间采取查封措施。其中就包含有原告的上述房屋，为此原告以案外人身份就执行标的向贵院提出书面异议，贵院于2019年5月6日立案，为证明主张原告提交了《商品房购销合同》、罗平跃鑫房地产开发有限责任公司开具的《收据》等，后贵院以原告“需要进一步举证证明已经支付了房款”为由作出(2019)云03执异43号《执行裁定书》驳回了原告异议申请。原告认为，原告于2014年9月11日与罗平跃鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，并已经支付了购房款，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告就本案执行标的而言就具有排除执行的权利，故原告特依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告云南建投第十一建设有限公司辩称，原告起诉的案件中人民法院查封的房屋登记未售，向第三人下达查封裁定时并未对房屋提出异议，认可房屋未售，查封之前已经和第三人一起到房管局进行查阅和询问，确认未售房屋才进行查封，第三人从未告知法院这些房屋已被销售；且商品房购销合同中约定的基本都是一次性付款，但没有见到任何一份合同有一次性付款的情况，且合同签订后按约定应予以备案登记，但合同均未依法备案登记确认权属；所有的销售凭证现金支付都违背常理，数额较大交易均没有一笔通过转账支付，都是非法收据，证实交款关系的存在，对方偷税漏税的行为，交易行为是不受法律保护，不应得到法庭的支持；装修、水电费等都是在查封后所作出的行为，因此不能支持原告的诉请，恳请法庭予以驳回。第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司答辩称，我公司与原告方在法院查封前已经签订合同并全额支付房款，是房屋的合法使用人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对各方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对《商品房购销合同》证据三性不予认可，不能证实合同的真实性，合同中表明在某时间一次性付清房款，合同签订时间及要求付款时间一致，但款项是之前付的；物业费及水电费收据的真实性不予认可，交款的合法性不予认可，没有转款凭证加以佐证，不能证明在法院查封之前原告已交付款项并对房屋占有使用；原告提交的入住照片也是在法院查封之后；对跃鑫房产公司出具的收款收据时间三性均不认可，有悖常理。本院认为，房屋买卖合同、物业费及水电费收据、罗平跃鑫房地产开发有限责任公司出具的收款收据符合证据的形式要件，第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司亦认可，被告也未提举证据反驳以上证据，符合证据三性特征，予以采信。入住照片能够与物业费及水电费收据相互印证，证实已经使用房屋的情况，予以采信。本院经审理查明如下法律事实：2014年9月11日，原告赵子光与跃鑫房产公司签订《商品房购销合同》，约定将位于罗平县“跃鑫·九龙印象”l幢1506号住房以人民币229905元的价格出售给原告，并约定购房款于2015年7月3日前一次性支付。跃鑫房产公司出具的收据显示2014年9月11日收到赵子光住房款30000元，2015年4月23日收到赵子光住房款60000元，2015年7月3日收到赵子光住房款139905元，三项共计229905元。2016年1月8日交房。跃鑫房产公司对前述购房款和相关费用的支付出具收据确认。建投第十一公司与跃鑫房产公司因建设工程施工合同纠纷诉至我院，2016年12月20日，建投第十一公司向本院申请财产保全，请求对第三人跃鑫房产公司开发的“九龙印象”小区未销售的住宅200套、商铺5790.60平方米、车位139个及公司银行账户予以保全。本院于2016年12月22日作出(2016)云03财保25号民事裁定书，将申请保全财产予以冻结、查封。2017年1月22日，建投第十一公司向本院申请解除上述财产的保全措施，本院于当日作出(2016)云03财保25-2号民事裁定书，解除上述财产的保全措施。本院于2017年1月23日依法作出(2017)云O3民初l5号民事调解书，调解书确认：一、双方一致确认，原告云南建投第十一建设有限公司根据双方所签《建设施工合同》及补充协议为被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所做罗平跃鑫“九龙印象”工程竣工且验收合格；二、经双方核算，工程总价款为ll775万元，被告罗平跃鑫虏地产开发有限责任公司已支付原告云南建投第十一建设有限公司的工程款为人民币9723.435万元，被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司尚欠原告云南建投第十一建设有限公司工程余款人民币2051.565万元；三、原告云南建投第十一建设有限公司同意留470万元质保金在被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司处一年，剩余工程款由被告于2017年1月25日前向原告支付600万元，余款于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前共分三次向原告平均支付，如逾期支付，每逾期一天，则应按未付金额的千分之二支付逾期付款违约金直至款项付清时止，同时，原告可就剩余全部款项向法院申请强制执行；四、被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司须在2017年1月27日前配合原告云南建投第十一建设有限公司向罗平人力资源和社会保障局协调退还农民工保证金人民币l20万元给原告；五、双方现确认的工程款为人民币9723.435万元，现因单子不全，双方一致同意在30天内由双方持单核对，并以核对后双方确认金额为被告实际已支付原告的工程款，如有争议，双方另案解决；六、案件受理费236876元，减半收取118438元，由原告云南建投第十一建设有限公司负担。由于跃鑫房产公司未依法履行生效法律文书确定的义务，建投第十一公司依法向本院申请执行，本院依法向被执行人跃鑫房产公司发出(2017)云03执269号执行通知书。2017年9月13日，本院作出(2017)云O3执269号之三民事裁定书，裁定对被执行人跃鑫房产公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区未销售的住宅61套、商铺23间予以查封。查封住宅清单涉及原告所主张权利之房产。2019年4月23日，本院发出公告拟对查封房产进行评估、拍卖。本院认为，本案争议焦点为原告是否对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定予以审查和认定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”前述四项情形互为因果、缺一不可。原告与第三人在人民法院查封案涉房屋前签订了合法有效的买卖合同；房屋的交付、缴纳水电费、装修入住房屋的行为可视为在人民法院查封之前已合法占有该不动产；原告按照合同约定用现金支付的方式分三次向第三人支付了全部房款，跃鑫房产公司向原告出具了收到购房款项的收据，跃鑫房产公司也认可房款已经付清，应认定房款已经付清；法院查封案涉房屋未办理不动产过户登记手续，三方当事人均认可九龙印象小区房屋因其他事由未办理过户登记手续，跃鑫房产公司对原告已经购买的住房长期未备案登记是造成本案诉讼的主要原因，应认定原告作为买受人并不存在过错，本案非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，本案符合以上四个条件，原告享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：不得执行位于罗平县住房。案件受理费4749元，由被告云南建投第十一建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2019）云03执异43号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  李泽文审 判 员  朱福华人民陪审员  何云春二〇一九年八月三十日书 记 员  山子冉书 记 员  王 欢