广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17107号原告（反诉被告）：梁志强，男，1962年6月26日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，委托诉讼代理人：陈钊承，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕，经理。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告梁志强与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称为棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，被告在法定期限内向本院提起反诉，本院依法予以受理。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈钊承、何梓强，被告委托诉讼代理人洪池池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款781245元为基数，按每日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至被告取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的涉案房屋实际交付给原告使用之日止，暂计算至2019年6月1日为73749.53元）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款781245元为本金，按日万分之一的标准从2017年12月24日起计付至原告实际取得涉案房屋房地产权属证书之日止，暂计算至2019年6月1日为41015.36元）。事实与理由:2014年10月13日，原告与被告签订了合同条码为1401063396的中山市商品房买卖合同，该合同约定：原告购买被告开发的坐落花园××14卡房屋；房屋建筑面积共57.87平方米；房屋总金额为781245元；被告应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合该合同约定的商品房交付原告使用；如被告逾期交房的，被告自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；同时该合同还约定被告应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告自迟延之日起每日按原告已付房价款的万分之0.1向原告支付违约金，等等。上述合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋全部购房款781245元，但是被告却未在合同约定的交楼期限完成相应的交付义务，并且时至今日，被告仍未能为涉案房屋办妥建筑工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，进而导致被告不能在上述合同约定的期限内为涉案房屋办妥房地产权属证书，出现严重逾期。现今，被告何时能够将涉案房屋交付原告使用、何时能够办妥涉案房屋办妥房地产权属证书，皆难以预期。原告认为，被告上述行为已严重违约，且造成了原告极大的损失。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院依法公正裁决，支持原告全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告反诉并答辩称，原告存在连续逾期支付涉案房屋购房款的违约情形在先，被告已提起反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同、原告协助被告办理注销前述涉案房屋的备案登记手续以及原告向被告支付逾期付款违约金。原告提起本案诉讼没有事实及法律依据。即使涉案商品房买卖合同继续履行，原告存在连续逾期支付涉案房屋购房款的违约情形，被告有权依约顺延合同约定的交房期限，故被告不存在逾期交房的违约行为，无需承担逾期交房的违约责任。再者，即使被告构成逾期交房，原告第一项诉讼请求中的逾期交房违约金计算方式违背了合同的约定，逾期交房违约金最高不得超过原告已付房款的3%。同时，因涉案商品房未交付使用，办理产权登记的条件未成就，且被告有权基于原告逾期付款顺延办证期限，被告不存在逾期办证的事实，原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。即便被告被认定存在逾期办证的违约行为，原告逾期办证违约金的计算标准也违反合同的约定，按合同约定，被告需自迟延之日起至持办理权属登记需由被告提供的资料提交至产权登记机关备案之日止，每日按已付购房款的万分之0.1计付，最高不得超过已付购房款的3%。同时，原告已经逾期付款超过90天，根据合同约定被告有权据此要求解除合同并按总购房款的10%收取逾期付款违约金。据此，被告特提起反诉，请求法院判令：1.解除原告与被告就位于花园××14卡房签订的中山市商品房买卖合同及合同附件；2.原告协助被告办理注销前述涉案商品房的备案登记手续；3.原告向被告支付逾期付款违约金78124.5元（按已付购房款的10%计算，从原告已付购房款中扣除）。针对被告的反诉请求，原告答辩：1.对于被告提起的反诉是否符合最高人民法院民事诉讼证据若干规定第三十四条第三款规定，由人民法院进行审查。2.本次涉及逾期付款的房屋，原告最晚已于2018年2月28日付清全部购房款，原告的付款义务已经全部履行完毕。被告在原告支付完毕全部购房款后，并没有在合理期限内提出过任何异议，即被告已经以实际行为接受了原告的履行。3.被告提起的要求解除合同属于形成权，该权利的行使具有时间上的限制。参照双方签订的补充协议第十条，被告通过格式条款的形式限定了原告解除合同的权利的行使期限为15天。按合同对等原则，被告行使解除合同的权利也应当限定为15天。被告至今才行使解除合同的权利，已经超过时间限制。4.根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权的行使期间，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，如果对方当事人没催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，否则解除权消灭。如前所述，被告依据上述规定行使解除合同权利最晚的时间应当是在2019年2月28日，然而截至起诉之日止，被告并没有行使该权利。依据上述司法解释规定，被告行使解除权权利已经消灭。5.被告要求原告支付的违约金依据的是补充协议第3.4条，该条款属于被告单方拟定的格式合同条款，从该条款约定，如果原告逾期超过90天支付购房款，无论拖欠金额多少，被告均有权解除合同，并要求原告按商品房总价款10%支付违约金。该条款对比买卖合同中第七条的规定，明显存在不合理，加重原告违约责任的情形，且在与第九条规定，被告逾期交房的违约责任为日万分之一，明显也是不合理的。根据合同法关于格式条款的规定，该格式条款应属无效。请求驳回被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及双方庭审陈述，审查认定事实如下：1.2014年10月13日，原告与被告签订广东省商品房买卖合同（合同条码1401063396）1份，由原告向被告购买位于花园××14卡房，购房总价为781245元，付款方式为于2014年10月13日前支付391245元、于2014年10月30日前支付65000元、于2014年11月至2015年3月期间每月13日前支付65000元；若原告逾期付款超过90日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；如原告未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，被告有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任；被告应在2016年10月31日前将符合国家和当地政府规定、取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自迟延之日起每日按原告已付购房款的万分之0.1向原告支付违约金，若因原告逾期付款等，则被告无需向原告承担任何违约责任并有权相应顺延办证期限。合同附件六合同补充协议约定：原告不按商品房买卖合同约定时间付款，视为原告逾期付款，原告应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向被告支付逾期付款违约金，逾期超过90天（无论拖欠金额多少），被告有权解除合同，并要求原告按购房总价款10%向被告支付解除合同的违约金；被告逾期交房原告要求继续履行合同的，被告向原告支付的逾期交房违约金最高不超过原告已付款的3%。合同还约定其他条款。2.涉案合同签订后，原告分别于2014年7月16日、9月28日、10月13日、12月25日支付100000元、100000元、191245元、130000元，于2015年4月8日支付195000元，于2018年2月28日支付65000元。3.庭审中，被告确认涉案商品房尚未交付使用，未取得中山市竣工验收备案登记证，亦未办理不动产权证。4.对于本案第一项诉讼请求中要求“逾期交房违约金计算至将涉案房屋实际交付给原告使用之日”，原告与被告一致确认应计算至被告通知原告收楼的最后截止期限之日，若原告在收到通知后在最后截止期限之前办理收楼手续，则计算至原告办理收楼手续当日为止。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表达，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。根据合同约定，原告需于2015年3月13日前付清所有购房款，但原告于2018年2月28日才付清所有购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张是因为被告内部股东矛盾及拖欠案外人工程款、原告用信用卡支付购房款被拒等原因导致迟延付款，但原告没有提交证据予以证明，原告应承担举证不能的不利后果。在原告逾期付款超过90天时，被告即有权解除合同。但在原告最后一次付款即218年2月28日，被告正常收款，没有证据证明其有向原告主张解除合同。被告于2019年8月16日才正式向原告提出解除合同的要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，被告没有证据曾向原告催告，即本案被告享有的解除权应当在解除权发生之日起即2015年6月12日起一年内行使，被告逾期不行使，解除权消灭。即便按被告之主张，在原告最后一笔购房款支付时间（2018年2月28日）往后推算1年，被告在2019年8月16日行使解除权，亦已超过前述法定期限。因此，被告诉请判令解除涉案商品房买卖合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告诉请判令原告支付逾期付款违约金（按购房总款10%计付），但根据合同约定及被告的陈述，该违约金性质上应为被告解约后原告需向被告支付的解约违约金。被告基于解除合同后所提出的反诉请求（协助办理注销涉案商品房备案登记手续、支付解除合同违约金78124.5元），理据不足，本院予以驳回。关于逾期交房违约金。涉案合同约定，被告应于2016年10月31日将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告使用，但因原告逾期付款，根据合同约定，被告有权顺延交付商品房的时间。原告于2018年2月28日履行完付款义务，逾期付款1217天，即被告有权将交付商品房的时间顺延1217天，即被告应在2020年3月1日前将符合前述规定的商品房交付给原告使用。被告的交房期限尚未届满，原告诉请判令被告支付逾期交房违约金，理据不足，于法无据，本院依法予以驳回。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：被告应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合合同约定的商品房交付给原告。因此，被告应于2016年11月1日起算300个工作日内，即2018年1月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。又因原告逾期付款1217天，故被告的办证期限可相应顺延1217天，故被告应于2021年5月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告的办证期限尚未届满，原告诉请判令被告支付逾期办证违约金，理据不足，于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告的所有诉讼请求；二、驳回被告中山市棕榈物业投资管理有限公司的所有反诉请求。本诉案件受理费2596元，减半收取为1298元（该款原告已预付），由原告梁志强负担；反诉案件受理费877元（该款被告已预付），由被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年八月三十日书记员 梁敏霞孙永辉