江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初10640号原告（反诉被告）：孟宪复，女，1947年12月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告（反诉原告）：南京玄武苏宁置业有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。法定代表人：陈艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐娇凤，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：宗洁，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）孟宪复与被告（反诉原告）南京玄武苏宁置业有限公司(以下简称苏宁公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟宪复及被告（反诉原告）苏宁公司委托诉讼代理人唐娇凤、宗洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪复向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还意向金10000元并按中国人民银行存款利率支付利息（自2017年11月3日起计算至付清之日止）。事实和理由：2017年11月3日，经被告业务员蔡某介绍，原告女儿吴某以原告名义想要购买30平方米公寓，并通过微信转账给蔡某10000元，蔡某表示购房时上述10000元款项转为购房款。由于银行放贷收紧，自有房屋未卖出，原告没有资金购买公寓，原告女儿遂与蔡某电话沟通要求退款。蔡某表示被告不同意退款，亦不能提供收据。此后，原告通过南京市政府服务热线“12345”经南京市玄武区市场监督管理局调解才取得了收据及《商品房认购书》。原告认为，原告未与被告签订《商品房认购书》，本案中的《商品房认购书》并非原告签署，不具备法律效力。且刷卡付钱也是由蔡某操作的，与原告无关。被告苏宁公司辩称：1、原、被告签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效，对于双方均具有法律约束力。因原告现场未带足定金，回家后由原告女儿通过微信转账的方式支付，被告销售人员也通过微信拍照的方式明示了《商品房认购书》及收据并拍摄了砸金蛋送礼品的过程。若原告事先不知情，则不可能按照认购书的要求提供详细的个人信息，被告销售人员也无从得知原告的身份证号等详细个人信息，更不可能代为刷卡支付定金。基于一般常识原告应当知晓认购房屋，签订《商品房认购书》并给付定金等标准化程序性事项。即便原告在《商品房认购书》签订时未明确授权，且缺乏双方已建立合同关系的常识认知，但原告已经履行了合同义务，应视为对《商品房认购书》效力的追认。2、原告违反合同约定，应当承担违约责任。按照定金罚则扣除10000元定金后仍不能弥补被告的实际损失。被告已依法取得了紫金××（以下简称案涉房屋）的商品房预售许可证，系签订《商品房认购书》的合法销售主体，原告在签订《商品房认购书》后7日内一次性支付购房款，或者办理贷款支付首付款。自2017年11月3日至2018年4月，原告始终坚持购买意向，且被告也一直为其保留房屋。经被告多次催告原告一直未支付房屋价款。2018年4月被告明确表示系因自身原因拒绝支付购房款，违反了《商品房认购书》的约定，应当承担相应违约责任。3、原告主张2017年11月3日至今的利息损失没有事实和法律依据。原告自愿认购案涉房屋并交纳10000元定金，被告为其保留房屋系双方履行《商品房认购书》的体现。被告系合法占有该10000元定金，且双方并未就定金利息进行约定。因原告自身原因导致合同无法继续履行，构成违约，被告扣除原告支付的10000元定金系严格按照合同约定作出的行为。反诉原告苏宁公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告实际损失15692元。事实和理由：反诉原、被告双方就反诉被告购买紫金××一事达成合意，由反诉被告向反诉原告支付10000元定金后，反诉原告依约为反诉被告在合理期限内保留案涉房屋的排他认购权。反诉被告女儿于2017年11月3日通过微信转账方式向反诉原告支付了10000元定金，反诉原告依约为其保留该物业。2018年1月5日，反诉被告女儿通过微信再次确认认购案涉房屋并承诺付款。自2017年11月3日至2018年3月11日，反诉被告女儿始终坚持购买案涉房屋意向，且在此期间反诉原告一直为反诉被告保留案涉房屋，并多次催促反诉被告支付购房款，但反诉被告一直未支付。2018年3月11日，反诉被告明确表示因自己房屋未卖出，没有能力购买案涉房屋，构成了违约。因反诉被告的单方违约行为导致了反诉原告保留案涉房屋而产生的2017年11月10日至2018年3月11日的空置期共121天，并遭受无法按期回笼资金的利息损失15692元（按照同期银行贷款利率计算，自2017年11月10日至2018年3月11日迟延交纳购房款845286元的利息：本金*天数*利率=845286*121/365*5.6%=15692元）应由反诉被告赔偿给反诉原告。反诉被告孟宪复辩称：根据《商品房认购书》第5条的约定，认购书经双方签字盖章后生效，但反诉被告并未签署该认购书，因此认购书并未生效；反诉被告交纳的10000元仅为意向金并非定金；《商品房认购书》应当向反诉被告送达，但反诉被告并未收到认购书，并不知悉认购书的存在；反诉被告多次电话与被告业务员蔡某沟通，要求退还10000元意向金，蔡某明确表示拒绝退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孟宪复与案外人吴某系母女关系。2017年10月27日，苏宁公司销售人员蔡某与吴某添加微信，就现场看房及购买案涉房屋事宜进行沟通。2017年11月3日，吴某通过微信与苏宁公司销售人员蔡某联系购买“紫金××”××（案涉房屋）房屋事宜。同日，吴某在先向蔡某支付2500元款项后又通过微信向蔡某转账17500元，共计付款20000元（含案涉房屋的款项10000元），且将其母亲孟宪复的身份证拍照发给蔡某。2017年11月3日，蔡某代乙方孟宪复与甲方苏宁公司签订了《商品房认购书》约定：甲方开发建设的商品房项目为“紫金××”。乙方自愿购买上述商品房中××，物业属性为商办；该物业面积约为35.31平方米，成交单价为23938.99元，总价为845286元；认购定金10000元；乙方须于签订本认购书后的七日内，于甲方指定地点付清全部款项并签署商品房预售合同，在此期间，乙方拥有对该物业的认购权。逾期未付清款项或未签署商品房预售合同的，将被视为自动放弃该认购权，甲方有权对外另行发售该物业，并不承担任何违约责任，乙方所支付认购定金不予退还，本认购书的全部权利义务终止；乙方须于签订本认购书后七日内至甲方指定地点付清办理银行按揭贷款所需支付的全部首付款（剩余款项以银行按揭贷款方式支付），并于交付首付款的同时将完备的按揭贷款材料提交予甲方指定的按揭贷款银行，完成按揭贷款协议以及商品房预售合同的签字手续，在此期间，乙方拥有对该物业的认购权。逾期未支付全部首付款或未提交完备的按揭贷款资料或未签署商品房预售合同的，将被视为自动放弃该认购权，甲方有权对外另行发售该物业，所收认购定金不予退还等内容。2017年11月3日，蔡某向苏宁公司刷卡支付了10000元，苏宁公司开具了相应金额收据，在该收据上载有“收款事由苏宁××定金”、“孟宪复（蔡某代）”等字样。当日，蔡某将上述《商品房认购书》、收据拍照通过微信发送给了吴某，但并未送达给孟宪复，直至孟宪复通过“12345”热线联系南京市玄武区市场监督管理局，由市场监督管理局协调苏宁公司才将《商品房认购书》及收据交付给了孟宪复。此后，吴某与蔡某通过微信多次沟通支付案涉房屋购房款事宜。2017年11月4日至2017年11月12日，蔡某向吴某发送微信表示“昨天拍给你的单子，是要给你的，包括：认购书，POS单，收据……公司要求7天内签约，如果你的钱还没到账，7天内要首付最低1成，其余15天内签约……两套房子给你延期半个月，10号过来补最低1成首付，两套房子需要补款12万……”。2017年11月12日，吴某向蔡某发送微信表示：贷款下来才能付款，现在不能付款。2017年12月14日，吴某向蔡某发送微信表示“……贷款下不来……最好能帮我延期到下个月”。2018年1月5日，蔡某与吴某通过微信再次沟通房屋购买事宜，微信聊天记录的主要内容为：蔡某询问吴某其要求购买的“紫金嘉悦广场”1-1142、1-1034号房屋是否都不再购买？吴某表示“不是，我要的。我看错了……等我回来就付钱……要的，我在泰国，回来付钱”。2018年1月20日，吴某与蔡某通过微信沟通，吴某要求将两套较小的房屋更换为50平方米的房屋。2018年3月11日，孟宪复电话联系苏宁公司要求退还购房意向金10000元。孟宪复与吴某之间并无书面授权手续，吴某与蔡某之间亦无书面授权委托书。苏宁公司认为凭借蔡某与吴某之间的微信聊天记录及吴某向蔡某支付款项的行为可以相信蔡某能够代理孟宪复进行签署《商品房认购书》、支付相应款项等行为。上述事实有微信聊天记录、商品房认购书、收据、银行卡刷卡单、通话记录及庭审笔录等证据予以证明。本院认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，第一，原告与被告工作人员蔡某之间并没有书面的授权手续，亦没有其他证据证明原告曾经委托蔡某办理案涉房屋的定金交纳、签署《商品房认购书》等事宜，故蔡某代原告与被告签订《商品房认购书》系无权代理行为；第二，审理中，被告认为，凭借原告女儿吴某与蔡某的微信聊天记录及吴某向蔡某支付款项的行为可以认为蔡某有权代理原告。本院认为，个人购置房产系重大投资行为，作为房产销售方的被告负有更高的注意义务，在与代理人签订协议时，更应审查代理人是否有明确的授权，原告女儿吴某与蔡某的微信聊天记录以及吴某的转账行为都只能说明吴某与蔡某之间可能存在委托关系，并不能直接推导出原告与蔡某之间成立有委托关系；且原告与吴某虽系母女关系，但不能就此即认为原告授权委托吴某代理购买案涉房屋事宜，进而认为原告同意吴某转授权蔡某代原告签订《商品房认购书》并交纳10000元定金；第三，蔡某代原告与被告签订《商品房认购书》并支付10000元款项后，并未向原告送达《商品房认购书》及收据，因此不能当然认定，原告知晓认购书的内容及所支付的10000元系定金。同时，也没有证据证明原告对蔡某无权代理行为进行过追认。因此被告工作人员蔡某代原告与被告签订的《商品房认购书》对原告不发生效力，吴某代原告交纳的10000元性质也不能认定为购买案涉房屋的定金，故被告应当向原告返还10000元。关于原告主张要求被告自2017年11月3日起按中国人民银行存款利率支付利息的诉讼请求，本院认为，虽然被告工作人员蔡某以原告名义与被告签订《商品房认购书》及支付10000元作为定金系无权代理行为，但原告确有通过其女儿吴某向被告支付10000元购房意向金的意思表示。但至2018年3月11日，原告电话联系被告要求退还10000元购房意向金，而被告不予退还，继续占用原告资金10000元，应当承担相应利息损失，故对2018年3月11日起的利息损失，本院予以支持。针对反诉原告的反诉请求，因《商品房认购书》对反诉被告不发生效力，故该认购书中所约定的权利义务对反诉被告不产生约束力，反诉被告未按照认购书约定时间签署正式的商品房预售合同，交纳相应购房款项并不构成违约，故反诉原告无权要求反诉被告支付迟延交纳购房款的利息损失。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京玄武苏宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孟宪复10000元并支付相应利息（自2018年3月11日起至款项付清为止，按中国人民银行同期存款利率标准计算）；二、驳回原告孟宪复的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告南京玄武苏宁置业有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费96元，共计146元，由南京玄武苏宁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  王月珍人民陪审员  韩中强二〇一九年八月七日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶