广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7161号上诉人（原审被告）：李余福，男，1976年6月26日出生，汉族，住重庆市合川市。上诉人（原审被告）：童玲，女，1979年3月27日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：中山市云堆物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场3期P幢B32二层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平。上诉人李余福、童玲因与被上诉人中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李余福、童玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判李余福、童玲不予支付管理费或发回重审。事实和理由：一、一审判决存在程序违法。一审庭审时李余福、童玲强调了诉讼时效抗辩，云堆公司提交了延续诉讼时效证据，即国内挂号信、韵达快递单等并未有李余福、童玲亲自签收回执单，一审庭审时审判长明确要求云堆公司10日内提交上述证据回执并通知李余福、童玲到三乡法庭确认证据。云堆公司并未补交上述证据回执，也未通知李余福、童玲确认延续时效证据，存在程序违法。二、一审认定事实错误。根据广东省中山市第一人民法院民事调解书（2015）中一法三民一初字第111号和广东省中山市第一人民法院民事判决书（2013）中一法三民一初字第751号，法院已认定了在未取得房产证之前的物业管理费由房地产开发商中山市金红云房地产有限公司（以下简称金红云公司）支付，根据一审法院调档李余福、童玲的房屋产权证是2××7年11月23日且开发商已经支付了物业管理费，云堆公司仍要求李余福、童玲支付该笔费用。三、一审时李余福、童玲已经抗辩了诉讼时效，假设云堆公司提供的延续诉讼时效证据合理合法，云堆公司提供的国内挂号信和韵达快递单最早的一份是2016年3月15日，云堆公司也只能诉讼2014年3月之后的费用，之前的已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。四、广东省中山市第一人民法院民事判决（2018）粤2071民初12815号判决书中的第7页第18行法院明确认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。李余福、童玲认为即使云堆公司存在事实管理，但相应的管理费用最多也只能按五级标准支付。五、云堆公司的所有费用清单和证据都是弄虚作假。1.2011年12月至2013年9月30日管理费共计1978.99元、水费共计683.76元、公摊费共计220元，合计2882.75元应由广良物业管理有限公司（以下简称广良公司）催收，云堆公司并不知情李余福、童玲与广良公司之间的纠纷，其无权收取该部分费用。在这期间广良公司未给过李余福、童玲任何的催收单和法律文书，也未提供过任何服务，故该笔费用与云堆公司无关，应由广良公司进行追讨。2.2××7年11月23日之前的物业管理费已由金红云房地产开发商为李余福、童玲直接支付给物业公司。3.2××7年12月至2018年1月物业管理费共计827.94元，云堆公司提供严重不达标的服务，管理费用最多也只能按照五级标准支付即按五折收取，即413.97元。李余福、童玲同意支付云堆公司管理期间的水费共计1634.38元加物业管理费413.97元，合计2048.35元。被上诉人云堆公司辩称，李余福、童玲从入住小区至今未交纳过任何水电费和物业费，是一种严重的拖欠物业管理费行为，其2013年10月份后是由云堆公司收取，但多次催讨后李余福、童玲一直未支付，就此事曾进行调解仍未得到解决。对于广良公司追讨的欠费，已经由云堆公司代为支付给广良公司。李余福、童玲所称费用清单弄虚作假是不符合事实的。云堆公司于2018年6月26日向一审法院起诉请求：1.李余福、童玲向云堆公司支付2011年12月至2018年1月共86个月的物业管理费9070.98元及违约金（违约金以每月的物业管理费137.99元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2018年3月31日为12109.75元）；2.李余福、童玲向云堆公司支付2011年12月至2018年1月期间共86个月的水费2318.14元；3.李余福、童玲向云堆公司支付2011年12月至2015年4月期间的梯灯费410元；4.李余福、童玲向云堆公司支付诉讼费、律师费、材料费、交通费。一审法院认定事实：2013年9月30日，金红云公司作甲方、云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员亭24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，云堆公司依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费，物业管理费标准至2015年4月高层电梯住宅仍按建筑面积每月每平方米1.2元收取。中山市发展和改革局（物价局粮食局）于2015年2月10日向云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，云堆公司称新标准收费实际执行时间从2015年5月份开始。涉案金红云花园小区从2009年10月开始由广良公司进行物业管理服务，广良公司于2013年12月底退出该小区，云堆公司于2013年10月1日依据与金红云公司签订的委托合同开始接管该小区的物业管理。2013年12月31日，广良公司与云堆公司签订《授权代收金红云花园拖欠的物业管理费协议》，由广良公司委托云堆公司代收业主尚欠广良公司的相关费用。云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。一审庭审时云堆公司陈述李余福、童玲从2011年12月开始拖欠物业管理费,至2018年1月李余福、童玲累计拖欠云堆公司86个月的物业管理费合计9070.98元，计至2018年3月31日应付违约金12109.75元、拖欠2011年12月至2018年1月期间共86个月的水费2318.14元，拖欠2011年12月至2015年4月期间共41个月的梯灯费410元,上述费用合计23908.87元,云堆公司主张李余福、童玲拖欠上述费用提供了欠费明细表证明。李余福、童玲陈述从2011年5月收楼后一直向广良公司缴交物业管理费及其他费用至2011年11月份,确认从2011年12月起未再缴交物业管理费及其他费用。期间，云堆公司称已多次通过上门张贴（2014年1月）及邮寄缴费通知单（2016年3月15日、2××7年7月26日）向李余福、童玲追讨上述费用未果，于2018年4月27日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2018年4月27日作预立案调解，调解不成于2018年6月26日正式立案。另查：中山市不动产登记资料证明表载明，李余福、童玲的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为91.99平方米，登记时间为2××7年11月23日。一审法院已生效的（2××7）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。一审庭审中，云堆公司并未向一审法院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向一审法院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但云堆公司的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。依据原被告的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，一审法院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。李余福、童玲虽未与云堆公司签订物业管理服务协议，但物业建设单位金红云公司与云堆公司签订了物业管理服务委托合同，而李余福、童玲系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，李余福、童玲系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故李余福、童玲应向云堆公司支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是云堆公司对涉案金红云花园小区是否按照云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务;二是云堆公司主张李余福、童玲的物业管理费计算标准有无相应依据；三是云堆公司有无权向李余福、童玲主张其前欠广良公司的物业管理费及水费；四是云堆公司主张李余福、童玲支付的相关费用是否已超过诉讼时效。对焦点一，关于云堆公司对涉案金红云小区是否按照其与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题，一审法院在审理前述案件时已作了认定。因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及予本案,故一审法院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。对焦点二,云堆公司从2013年10月1日起接管小区后,物业管理费标准虽与金红云公司约定为每月1.5元平方米,但仍按广良公司与业主协议的标准即每月1.2元平方米收取;2015年2月中山市发展和改革局向云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，云堆公司从2015年5月份开始才按新收费标准执行,故云堆公司主张李余福、童玲的物业管理费计算标准依法有据,一审法院予以确认。对焦点三，广良公司与云堆公司已于2013年12月31日签订《授权代收金红云花园拖欠的物业管理费协议》，由广良公司委托云堆公司代收业主尚欠广良公司的相关费用，故云堆公司有权向李余福、童玲主张其前欠广良公司的物业管理费及水费。对焦点四，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2××7年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。云堆公司于2018年4月27日向一审法院起诉，请求李余福、童玲支付从2011年12月起计的物业管理费（含违约金）、水费及梯灯费，在此期间，云堆公司是否有向李余福、童玲追讨上述欠费。首先，云堆公司提供了上门张贴缴费通知单的照片及邮寄催缴管理费的挂号信函、快递单证明；其次，李余福、童玲提供的云堆公司的催收费通知单亦可证明云堆公司已将缴费通知单送达到李余福、童玲处；再次，一审庭审时云堆公司和李余福、童玲均陈述多年来双方为房产证及缴费问题产生纠纷。综上，可以确认云堆公司多年来一直不间断向李余福、童玲追讨有关欠费，故一审法院确认云堆公司的起诉没有超过诉讼时效。云堆公司对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因云堆公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。云堆公司要求李余福、童玲全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因云堆公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。云堆公司请求李余福、童玲支付物业管理费的时间从2011年12月起计至2018年1月止共86个月，即核定李余福、童玲应支付云堆公司物业管理费为8163.88元（9070.98×90%），应支付云堆公司的水费2318.14元，梯灯费410元，合计10892.02元。云堆公司的其他诉讼请求理据不足，不予支持;李余福、童玲的抗辩意见缺乏理据，不予采纳，李余福、童玲的房产证问题可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、李余福、童玲于一审判决生效之日起五日内向云堆公司支付2011年12月至2018年1月期间的物业管理费8163.88元；二、李余福、童玲于一审判决生效之日起五日内向云堆公司支付2011年12月至2015年4月期间的梯灯费410元、2011年12月至2018年1月期间的水费2318.14元，合计2728.14元；三、驳回云堆公司的其他诉讼请求。如果李余福、童玲未按一审判决指定的期间向云堆公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取为199元（云堆公司已预交），由云堆公司负担108元，李余福、童玲负担91元（李余福、童玲于一审判决生效之日起七日内迳付云堆公司）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：李余福、童玲在二审中明确同意支付云堆公司水费共计1634.38元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院仅针对上诉人的上诉请求进行审理，当事人未上诉部分，本院依法不予审理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.云堆公司主张的2015年10月之前的物业管理费等费用是否超过诉讼时效；2.李余福、童玲应向云堆公司支付的物业管理费等费用的数额如何确定。关于焦点一，云堆物业公司起诉主张李余福、童玲向其支付2011年12月至2018年1月共86个月的物业管理费及违约金、2011年12月至2018年1月期间的水费、2011年12月至2015年4月期间的梯灯费，李余福、童玲一审抗辩云堆公司主张的2015年10月之前的诉求已经超过诉讼时效。对此本院认为，当事人应提交相应的证据证实其主张。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，云堆公司主张其一直有向李余福、童玲催收2011年12月以来的相关费用故产生诉讼时效中断的效力，云堆公司提交了催收照片、国内挂号信函收据、韵达快递单拟证实其主张，但对其提交的上述证据，李余福、童玲均不予确认，称其并未收到，对此云堆公司应进一步举证证实李余福、童玲已经签收了上述催收单，一审法院曾对此指定云堆公司举证期限，但在该期限内云堆公司未进一步举证，故在云堆公司无法证实其催收单向李余福、童玲送达的情况下，本院认为李余福、童玲的时效抗辩成立，本院予以支持。云堆公司主张的梯灯费及2015年10月31日之前的物业管理费、水费因超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。但鉴于诉讼中，李余福、童玲中明确同意支付水费共计1634.38元，属于当事人对自身权益的处分，本院予以照准。关于焦点二，一审法院经审查认定云堆公司对该小区的服务管理存在瑕疵，故根据本案实际酌定对物业服务费减免10%，同时对延期交付物业管理费的违约金未予支持，云堆公司对此并未上诉，故本案按照上述标准计算李余福、童玲应向云堆公司支付从2015年11月至2018年1月共计27个月的物业管理费3353.16元（137.99元/月×27月×90%）及水费1634.38元，以上费用共计4987.54元。综上所述，李余福、童玲的上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12815号民事判决；二、李余福、童玲于本判决生效之日起七日内向中山市云堆物业管理有限公司支付从2015年11月至2018年1月共计27个月的物业管理费及水费共计4987.54元；三、驳回中山市云堆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李余福、童玲未按本判决指定的期间向中山市云堆物业管理有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费398元，减半收取为199元（中山市云堆物业管理有限公司已预交），由中山市云堆物业管理有限公司负担155元，由李余福、童玲负担44元；二审案件受理费72元（李余福、童玲已预交50元），由李余福、童玲负担35元，由中山市云堆物业管理有限公司负担37元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年八月十二日书记员  严贝贝