上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8829号原告(反诉被告)：马国华，女，1977年11月13日出生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市。委托诉讼代理人：范圣忠，上海市百良律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇德扬，上海市百良律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海其惠投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林法伴，总经理。委托诉讼代理人：翟冠慧，上海市信本律师事务所律师。原告马国华诉被告上海其惠投资管理有限公司(下简称“其惠公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法简易程序审理。审理中，其惠公司向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2019年6月3日、同年6月17日、同年7月24日三次公开开庭进行了审理，原告马国华到庭参加第一、第二次庭审，马国华的委托诉讼代理人寇德扬、其惠公司的委托诉讼代理人翟冠慧三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马国华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令其惠公司返还租金人民币43,800元、装修押金2,000元、租赁保证金43,800元、物业费押金4,200元；3、判令其惠公司赔偿原告损失110,452元(合作款64,152元，装修款35,800元，消防安装设备款项及办理验收手续的款项10,500元)。事实与理由：2018年10月17日,马国华与其惠公司签订《商铺租赁合同》，约定马国华向其惠公司租赁位于上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)1层107-2号商铺，租赁面积为40平方米，2018年12月1日起至2020年11月30日的月租金为14,600元，2020年12月1日起至2021年11月30日的月租金为15,768元，租赁期限为2018年12月1日起至2021年11月30日止；租赁商铺交付日为2018年12月1日，开业日为2018年12月1日。双方并对租赁用途、租金和费用、物业管理、交付与返还、装修和维修、开业和营业时间、经营管理、保险等作出约定。合同签订后，马国华按照合同约定及时支付了首期租金、租赁保证金、装修押金等费用，对承租的店铺进行了装修。但是，租赁商铺至今仍未通过消防验收，其惠公司交付的租赁商铺不符合交付条件，且至今未能开业，致使马国华签订合同的目的不能实现，已构成根本违约。故马国华诉至本院，要求判如所请。被告上海其惠投资管理有限公司辩称，同意解除合同，不同意其余诉请。马国华起诉之前，涉案商场内已经有其他商铺取得消防开业许可。系争商铺取得消防开业许可需要马国华与其惠公司共同办理，根据其惠公司员工及马国华委托的消防经办人员的微信聊天记录，马国华商铺没有取得消防开业许可的原因是因为经济原因，马国华自己没有配合消防部门的要求，是马国华的责任。马国华没有向其惠公司支付到期房租，构成违约。被告上海其惠投资管理有限公司向本院提出如下反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令马国华立即将系争商铺腾空并返还其惠公司；3、判令马国华支付其惠公司拖欠的自2019年4月起至商铺返还之日止的租金和房屋占有使用费(按每月14,600元的标准计算)；4、判令马国华支付其惠公司支付拖欠自2019年4月起至商铺返还之日止的物业管理费(按每月1,400元的标准计算)；5、判令马国华支付其惠公司逾期应付金额自到期日起至商铺返还之日止按日万分之三的标准计算的违约金1,094.40元(以48,000元为本金，从2019年4月16日起暂计至2019年6月30日止)；6、判令马国华支付其惠公司因其擅自终止合同应支付给其惠公司的免租期内的租金14,600元，没收保证金43,800元并支付其惠公司解除违约金43,800元(按照三个月租金计算)；7、马国华将营业执照注销或变更地址，否则自2019年6月19日起按两倍日租金的标准支付违约金直至办理注销或变更手续。审理中，其惠公司撤销第二项、第七项诉讼请求，明确第三、第四项、第五项诉讼请求中的到期日为2019年6月24日。撤销第六项中的没收保证金43,800元的诉请。事实与理由：根据合同约定，马国华未按约定支付租金、物业管理费的，按日万分之三支付违约金，逾期支付应付费用超过15日的，其惠公司有权解除合同，要求马国华支付免租期内的全部租金、没收租赁保证金，马国华还应支付剩余租赁时间租金的二倍(违约金小于当期月租金三倍的以当期月租金的三倍为准)。马国华仅支付了首期租金(2019年第一季度)，后以各种理由拒不支付第二季度租金。马国华与其惠公司于2019年6月24日办理了退房交接手续。反诉被告马国华针对反诉请求辩称，同意解除合同，但系其惠公司原因导致马国华解除租赁合同，应当由其惠公司承担责任；同意交还系争商铺，但系其惠公司违约，相应的拆除、腾空费用应当由其惠公司承担；不同意其余反诉请求，其惠公司在未通过消防验收的情况下是不能将商场投入使用的，所以不存在马国华占用了房屋的情况，即使法院认为一楼在未通过消防验收的情况下可以营业的话，开业日期也晚于合同约定的日期，所以本案是因其惠公司原因导致马国华解除合同，无需支付租金及房屋占有使用费，即使应由马国华支付占有使用费，相应费用也应当从其惠公司具备经营资质开始计算，马国华认为占有使用费过高，应当调低。违约金过高，要求调整。关于免租期内的租金，其惠公司实际交付商铺的日期是2019年1月10日，晚于合同约定，其惠公司主张的开始日期没有依据。没收保证金及支付解约违约金属于重复计算，且约定过高，应予调低。即使马国华应承担责任，但是其惠公司一直没有通过消防验收，商铺不能正常经营，所以其惠公司不存在所谓的损失。经开庭审理查明：位于上海市青浦区青松路XXX号1－3层商铺产权登记在案外人上海云湖投资有限公司名下。2018年9月27日，上海云湖投资有限公司出具同意转租证明，同意其惠公司将上述商铺(不含东北侧底层现出租给上海肯德基有限公司的部分)转租给第三人经营使用，期限不超过2028年12月31日。2018年10月17日，其惠公司作为出租人，马国华作为承租人，双方签订《商铺租赁合同》1份，约定：租赁商铺位于上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)1层107－2号(下简称系争商铺)，租赁面积40平方米；租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止；用途为用于茶饮，品牌为茶谷地；租金自2018年12月1日至2020年11月30日为12元/平方米/日，14,600元/月；物业费每月1,400元，首期费用于本合同签署之日起3日内支付，后续费用按照合同约定支付；租金保证金43,800元，于本合同签署之日起3日内支付；装修押金为2,000元，物业管理费押金为人民币4,200元；商铺交付日为2018年12月1日，若出租人另通行通知交付日期的，则以出租人通知的交付日期为准；装修期自2018年12月1日起2018年12月31日止(自商铺交付日起算)；免租期自2018年12月1日至2018年12月31日止；开业日应不迟于2018年12月1日开业，承租人无法如期开业的，应提前5日书面通知出租人并说明理由，理由正当的，可以延后至合适日期开业。第二部分通用条款约定，第一条“权属与位置”：1、商铺所属物业的房地产权人(所有人)为上海云湖投资有限公司……3、商铺位置由附件《商铺平面示意图(红线区域)》标注；4、承租人在签署本合同前对租赁商铺及其所属物业作了必要的勘察和了解，知悉商铺的产权属性(包括消防状况)、规划用途以及所在场地的环境，对商铺的具体位置确认无误，同意出租人按现状交付商铺，不会以商铺不能满足合同约定目的或者存在权利及/或物的瑕疵为由，拒绝履行本合同。第二条“租赁面积”：1、租赁面积为建筑面积，包括使用面积、辅助面积、结构面积。双方同意不以租赁面积与经其他任何部门、机构或人士测量所得或依据任何算法得出的面积有出入为由，对租赁面积进行调整。2、租金与物业管理费均系依据租赁面积计算所得。第四条“租赁期限”：1、租赁期限包含免租期、装修期和计租期。2、出租人方未按约定时间将该商铺交付使用给承租人方的，租赁期限以及免租期、装修期和计租期均自实际交付之日顺延……5、租赁期满或合同提前终止，承租人应无条件将商铺恢复至毛坯原状后交还出租人；如果不恢复毛坯原状，则出租人有权委托第三方进行恢复，所需费用由承租人承担。第五条“租金和费用”：1、除首期租金和物业管理费外，后续每期租金和物业管理费的支付时间，均为该期第一个月的15日前，逾期支付租金和物业管理费的，承担违约责任……5、月租金＝(日租金×租赁面积×365日)/12。物业管理费每月与每日的换算，亦按照前述公式进行。6、本合同所有款项均以人民币计价。第八条“租赁保证金”：1、本合同签订前承租人向出租人支付的租赁意向金可按约定自动转为租赁保证金。金额不足的，承租人应按约定的时间予以补足……3、合同终止，承租人全面履行本合同各项条款，包括但不限于结清全部应缴费用，不存在任何未了结的第三方有关承租人在商铺销售的商品/食品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求、按约定条件交还商铺，完成在商铺上注册企业的注册地址变更后的90日内，出租人无息返还租赁保证金。5、除租赁保证金外，出租人或物业管理公司就具体事项另有关于押金规定的，从其规定。押金的适用规则参照关于租赁保证金的规定。第九条“交付与返还”：1、因出租人的原因造成实际交付日与约定交付日不一致的，以实际交付日为准，租期相应顺延。2、若承租人未能在合同约定的或出租人另行指定的商铺交付日办理商铺交接手续的，则商铺租赁期限和装修期、免租期、计租期均将从约定或出租人指定交付日开始计算。3、若承租人进场开始或准备开始对商铺进行装饰装修工程的，或者承租人已经实际接收商铺的，视为出租人完成交付。4、租赁期届满或合同提前终止，承租人应在租赁期届满或本合同提前终止当日之日起的10日内，将已恢复至商铺交付时毛坯原状并清空的商铺和商铺所有钥匙，交还出租人(或物业管理公司)，并与出租人(或物业管理公司)共同验收。如有损坏(自然磨损者除外)，承租人须负责赔偿。恢复商铺至毛坯原状所发生的费用由承租人承担。5、本合同期满或终止10日后，如商铺内还遗留有承租人的任何装饰、家具装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定作为承租人的遗弃物处理，承租人同意永久放弃其于该等物品上的一切权利。出租人有权以任何方式处理前述物品，承租人不得提出异议，亦不得追究出租人责任包括不得要求出租人赔偿。同时，出租人亦有权向承租人追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。出租人、承租人以外的第三方因商铺所遗留物品提出主张的，由承租人负责和承担赔偿责任，与出租人无关。第十条“装某和维修”：1、承租人在办理进场施工手续时，应与出租人或指定的部门或第三方签订装修管理协议或者其他此类性质的协议。2、承租人应向出租人提交涉及商铺的改装、布置、内部装修的设计图纸和方案，并征得出租人或其指定的部门或第三方书面同意后，方可装修，如有涉及消防、工商等政府部门审批的，需要得到相关政府部门审批同意后方可实施。涉及政府审批的各类手续应由承租人自行申办，并将政府的批准文件的复印件交出租人备案。承租人未办理相关手续，擅自施工的，由此产生的责任由承租人自行承担，导致出租人损失的，出租人有权要求自保证金中直接予以扣除，承租人承担自行装某和增设附属设施内容所需费用，装修过程中造成的承租人第三方等人员、财产损失，均由承租方予以承担。第十三条“开业和营业时间”：1、承租人应遵守关于开业时间的约定。由于出租人原因至开业时间延后或变更的，承租人不承担违约责任……第十七条“提前终止(解除)合同”：1、出租人有权在承租人发生下列事由后提前终止(解除)本合同，并要求承租人承担违约责任：1)无正当理由拒不办理商铺交接手续超过15日的；2无正当理由未按约定时间开业超过15日；3)逾期支付任何应付费用超过15日，或租赁保证金被扣减后迟延补足超过15日的；4)未经出租人同意以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计达5日，或在一年内累计歇业、关门达15日的……2、出租人无正当理由不能按约定时间向承租人交付商铺，逾期交付超过90日的，承租人有权提前终止(解除)本合同。第十八条“出租人的违约责任”：1、出租人无正当理由不能按约定时间向承租人交付商铺的，按承租人实际支付款项的日万分之三向其支付违约金；2、出租人擅自终止合同的，应向承租人支付违约金,违约金为当期月租金的三倍，如前述违约金不足以弥补承租人的经济损失的，还应赔偿承租人因此所遭受的损失；3、出租人未按约定履行合同规定，造成承租人损失的，应赔偿其损失。第十九条“承租人的违约责任”，1、承租人未按约定履行合同规定,造成出租人或第三人损失的，应赔偿全部损失……2、承租人未按约定向出租人支付租金、物业管理费、租赁保证金、押金的，按应付未付款项的日万分之三支付违约金……4、因承租人原因导致租赁合同提前终止或者承租人擅自终止合同的，出租人除有权要求承租人支付免租期内的全部租金、没收承租人的租赁保证金外，承租人还应向出租人支付违约金。违约金为租赁期限剩余租赁时间的租金的二倍(违约金小于当期月租金三倍的,以当期月租金的三倍为准)。如前述违约金不足以弥补出租人的经济损失的，承租人还应赔偿出租人因此所遭受的全部损失。5、承租人不履行合同约定的,出租人除有权要求承租人承担违约责任外，还有权采取其认为合适的一切行动或措施，以减少出租人由此而受到的损失或避免出租人损失的进一步扩大，具体措施包括但不限于没收承租人的租赁保证金、留置承租人放置在商铺的所有物品并且以出租人认为合适的方式处置该被留置物品等。6、因承租人原因导致租赁合同的提前终止，承租人无权要求出租人补偿因装修商铺而发生的全部装修费用。7、合同期满或者提前终止，出租人(或物业管理公司)有权在本合同期满或者终止当日停止向商铺供应或提供水、电、煤气、网络、通讯、空调、物业管理服务。承租人未按约腾退和返还商铺的，除应按当期租金的标准支付商铺占有使用费之外，还应向出租人支付当期月租金的两倍作为违约金。出租人因此受到的损失(包括但不限于对商铺新的承租人的违约、赔偿责任和中介费等)，超过前述违约金的,承租人还应据实向出租人赔偿。8、承租人应在本合同终止之日起15日内办妥以商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，直至不再使用商铺地址。每逾期一日,承租人应向出租人支付合同终止时日租金的两倍作为违约金。第二十条“免责条款”：1、任何一方因不可抗力未能履行本合同规定的义务，则该方对在不可抗力的影响存续期间不能履行其义务不承担责任；双方在其他方面仍受本合同的约束，都应尽最大努力将不可抗力的影响所造成的后果减轻到最低程度。遭受不可抗力的合同一方应立即(最迟于获悉不可抗力后十五日内)用电话、传真或电子邮件方式通知合同另一方,否则遭受不可抗力的一方将丧失援引不可抗力的权利；此外,遭受不可抗力的合同一方有义务证明所发生的不可抗力以及持续时间。2、如遇政府命令或政府征收致使本合同无法继续履行的,导致本合同被提前终止的,双方互不追究对方的违约责任。合同另约定了其他事项。合同签订当天，马国华支付其惠公司2019年第一季度租金43,800元、2018年12月1日至2019年2月28日物业费3,500元、垃圾及污泥处理费1,000元、房租押金43,800元、装修押金2,000元、物业费押金4,200元。后其惠公司交付马国华系争商铺。马国华委托案外人装修系争商铺并购买了经营所需的设备、原材料。马国华另委托案外人上海景安消防设备工程有限公司安装消防设备并办理消防审批手续，为此马国华支付上海景安消防设备工程有限公司10,500元。2019年1月7日，马国华取得“上海市青浦区致一饮品店”个体工商户营业执照，经营场所为上海市青浦区青松路XXX号107室－2。2019年1月30日，上海市青浦区致一饮品店取得食品经营许可证。2019年3月14日，上海景安消防设备工程有限公司(下简称“景安公司”)工作人员范兴超通知马国华提交材料申请消防审批，马国华称孩子上学习班没时间，要下一批或者跟着二、三楼一起申请。2019年3月中旬，马国华与其惠公司工作人詹龙青提出将系争商铺转让给案外人，后原、被告及案外人未能就转让事宜达成协议。2019年6月17日，上海市青浦区致一饮品店被准予注销工商登记和食品经营许可。2019年6月24日，马国华与其惠公司就系争商铺办理了退房交接事宜。另查明，2019年3月25日，系争商场一层的105室－1、107室－3、109室、110－111室、119室取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年4月26日，系争商场一层103室取得前述合格证。2019年4月16日，消防部门经检查，确认系争商场公众聚集场所投入使用、营业前消防检查不合格。2019年5月1日，系争商场开业。2019年6月24日，系争商场地上第一至三层公共部位装修(面积1,800平方米)消防验收合格。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、收据、发票、消防工程施工合同、转账记录、消防网站截屏打印件、微信聊天记录、现场照片、营业执照、食品经营许可证、准予注销通知书、撤场验收确认表，被告提供的不动产登记簿、同意转租证明、收据、发票、微信聊天记录、消防安全检查合格证、建设工程消防验收意见书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、系争商铺于2019年6月24日才通过消防检查，其惠公司是否构成违约？二、双方损失？对此原告称，虽然一楼有几家商铺获得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但是根据相关规定，只有临街的便于疏散人群的商铺才可以。系争商铺位于邻客公园商场内部，按规定是不可能取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的，处于商场内部的商铺取得合格证，应该是不合法的。2019年2月，马国华才从消防检查人员处得知邻客公园市场未通过消防验收，故马国华与其惠公司协商解除合同将商铺转让给他人，但后来没谈成。其惠公司于2019年1月10日才交付商铺，直到2019年6月24日才通过消防验收，导致马国华无法合法经营，合同无法履行的责任应由其惠公司承担，故马国华有权解除合同。马国华主张的全部损失均是其惠公司违约造成的，应由其惠公司赔偿。实际交付的商铺面积只有21平方米左右。租赁合同的通用部分是其惠公司制作的格式条款，没有提醒原告注意并解释。其惠公司应当在合同解除时就退还马国华已付款项。对此马国华提供如下证据：1、2018年8月7日服务协议书、授权书、收据及转账凭证、费用清单、物品物流确认单，证明马国华因租赁系争商铺用于加盟茶谷地品牌经营，向案外人南京小匠心餐饮管理有限公司支付购买物料设备款64,152元，物料不能退还。2、建筑装饰工程施工合同、转账凭证、汇总表，以证明马国华为装修租赁商铺委托上海尘一建筑装饰有限公司装某，支付装修款35,800元。3、上海尘一建筑装饰有限公司和上海金谊建筑基础工程有限公司共同出具的补充说明(主要内容为：合同签订日期为2018年12月25日，施工日期为自2019年1月10日开始至2019年1月27日结束；因商场未完成内部施工，原定2018年12月25日入场施工推迟至2019年1月10日，店铺主体结束日期为2019年2月15日)，以证明实际装修施工开始日期是2019年1月10日、竣工日期为2019年2月15日，2019年2月商场还有几处消防设施不合格未通过检查。4、案外人手机接收到的短信截屏打印件、其惠公司处罚公开事项照片打印件，以证明2019年5月上海市青浦区消防支队对系争商场进行核查，发现该商场开业前安全检查不合格擅自营业。2019年5月29日上海市青浦区消防支队作出处罚决定：责令停产停业并处罚款30,000元。5、其惠公司出具的告知函[主要内容为：邻客公园商场(注：即系争商场)将于2019年3月15日10时开始试运营，2019年3月15日(不含当日)试运营之前的租金予以免除，2019年3月15日(不含当日)之前的物业费减半，按17.50元/平方米收取，前述费用变更须在2019年3月15日前完成相关补充协议的签署，逾期超过10日的，前述承诺对其惠公司不再具有法律拘束力]，以证明其惠公司通知马国华在2019年3月15日试营业，已远超合同约定的开业日期，故其惠公司承诺减少租金、物业费并承担不能营业的责任。6、其惠公司与案外人签订的商铺租赁合同复印件2份，以证明其惠公司与马国其签订的商铺租赁合同为格式合同；另其中一份涉及107室－3，合同约定的租赁面积为45平方米，但相关的消防检查合格证上的使用面积却只有26平方米。其惠公司发表如下质证意见：对证据1，与本案无关，真实性不认可，这是马国华与案外人签订的协议，不能要求其惠公司承担责任。如果是真实的，从内容上看，是对经营管理进行理论指导技术培训的服务合同，不是加盟合同，也看不出马国华必须向该公司采购物料及无法退换的约定。对转账凭证无异议。对证据2，真实性不认可，装修款项由法院审查，与本案无关。对转账凭证无异议。装修公司未出庭作证，不予认可。对证据3，性质上是证人证言，需要证人到庭作证。对证据4，真实性不予认可。对证据5，被告在第二次庭审中表示将庭后核实，但之后未在本院指定期限内提供核实意见。对证据6，真实性认可，但是该两份租赁合同的承租人也起诉了其惠公司，与马国华存在利益上的关联关系，承租商户有十几家，其惠公司拟定了一个电子版本，是否适用及如何适用这个电子版本都是要由合同双方进行磋商的，不是事先印刷好的。其惠公司称，2018年12月1日就已将系争商交付马国华，40平方包括公摊面积，合同第二条约定租赁面积为建筑面积且不得对租赁面积进行调整。各商铺应办理投入使用、营业前消防许可，不同于商场办理建设工程消防验收手续，马国华自己不愿办理消防开业许可，不按约支付租金，构成违约。对此其惠公司提供如下证据：1、交房通知书、商铺移交授权书、装修委托书，以证明其惠公司于2018年12月1日交付马国华系争商铺，马国华于2018年12月26日通知其惠公司，其已委托上海金谊建筑基础工程有限公司装修系争商铺，预计装修日期是2018年12月25日至当月30日；2、公证书，以证明系争商场在2019年4月22日正常营业。3、其惠公司与案外人上海黄浦区智美培训中心签订的商铺租赁合同，以证明其惠公司与商户之间的合同在形式和内容上由双方协商确定，本案所涉商铺租赁合同不是格式合同。马国华发表如下质证意见：对证据1，没有收到过交房通知书，也没盖其惠公司公章，确认马国华在商铺移交授权书上的签名，但是上面没写时间，也没写授权给何人，无法证明2018年12月1日其惠公司将系争商铺交付马国华，装修委托书马国华签名时内容是空白的，当时商铺未交付，预计装某日期是其惠公司填写的。对证据2，真实性无异议，但根据公证书上的照片，商场没有工作人员或顾客，看不出正常营业的状态，整个商场未能过消防验收的情况下是不能营业的。对证据3，真实性不认可。本院认证如下：1、关于2018年8月7日服务协议书、授权书、收据及转账凭证、费用清单、物品物流确认单，建筑装饰工程施工合同、转账凭证、汇总表，其惠公司对转账凭证无异议，对其他证据虽不予认可，但也未举证证明上述证据存在虚假，故本院予以采信；2、关于上海尘一建筑装饰有限公司和上海金谊建筑基础工程有限公司共同出具的补充说明，属于证人证言，因两公司未派员出庭接受质询，不符合证人证言的形式要件，其惠公司不予认可，本院不予采信；3、关于案外人手机接收到的短信截屏打印件、其惠公司处罚公开事项照片打印件，马国华未提供原件或消防机关出具的证明，其惠公司不予认可，本院不予采信；4、关于其惠公司出具的告知函，其惠公司未在本院指定期限内核实，应承担不利后果，故本院对该份证据予以采信；5、其惠公司与案外人签订的商铺租赁合同复印件2份，其惠公司对真实性无异议，本院予以采信；6、交房通知书、商铺移交授权书、装某委托书，马国华对移交授权书、装某委托书的真实性无异议，本院予以采信，关于交房通知书，其惠公司未举证证明已送达马国华，移交授权书也未注明移交时间，故其惠公司主张于2018年12月1日将系争商铺移交马国华，证据不足，本院难以确认；7、关于公证书，马国华对真实性无异议，本院予以采信；8、其惠公司提供的上海黄浦区智美培训中心签订的商铺租赁合同，马国华虽不确认真实性，但也未举证证明证据存在虚假，故本院予以采信。据此本院确认如下事实：马国华向案外人南京小匠心餐饮管理有限公司签订协议，加盟“茶谷地”品牌经营，支付64,152元购买经营所需的物料、设备。2018年12月26日，马国华委托上海尘一建筑装饰有限公司和上海金谊建筑基础工程有限公司装某系争商铺，并告知其惠公司。2019年3月11日，其惠公司通知马国华等承租商户，邻客公园商场于2019年3月15日试营业，要求租户于2019年3月15日前就试营业前的租金、物业费减免事宜签订补充协议。后其惠公司进行了试营业。其惠公司与承租人签订的商铺租赁合同，既有采用相同版本的情况，也有采用另行磋商版本的情况。审理中，本院于2019年5月9日送达其惠公司起诉状副本，于2019年5月28日送达马国华反诉状副本。根据查明的事实，本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据马国华提供的3份租赁合同文本，印刷部分内容相同，故本案商铺租赁合同确系其惠公司制作的格式合同。马国华称其惠公司未提醒马国华注意通用条款第二条的租赁面积的约定，对此本院认为，该条内容并未免除其惠公司责任、加重马国华责任、排除马国华主要权利，也无其他法律规定的无效情形，该条款合法有效。针对争议焦点一，根据消防法规定，建设单位应当申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，应当停止使用；公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。故关于公众聚集场在投入使用、营业前申请消防安全检查的主体，有建设单位或使用单位两种。2019年3月，系争商场一层已有部分商铺取得投入使用、营业前消防安全检查合格证，包括紧邻系争商铺的107－3商铺，故其惠公司是否因擅自营业被消防部门行政处罚，并不影响一层商铺申请开业许可。根据微信聊天记录，马国华系自行决定不提交申请消防检查的相关材料，而非提交后被认定为不合格。因此系争商铺未取得公众聚集场投入使用、营业前消防安全检查合格证的责任，在于马国华，而非其惠公司。马国华系因自身原因无法经营，故马国华以其惠公司未通过消防验收为由解除合同、要求其惠公司赔偿经营损失和装某损失，无事实和法律依据，违反合同第9.5条约定，本院不予支持。根据本案租赁合同约定，其惠公司应于2018年12月1日向马国华交付系争商铺，否则免租期、装修期和计租期均自实际交付之日顺延。现其惠公司未提供充分证据证明其交付商铺的日期，根据合同第9.3条约定，承租人进场开始或准备开始对商铺进行装饰装修工程的，视为出租人完成交付，故本院根据装修委托书载明的日期确认2018年12月26日为商铺交付之日，免租期至2019年1月25日止，马国华应自2019年1月26日起支付租金，于2019年5月10日前支付自2019年4月26日起的第二期租金。现马国华支付了首期三个月租金，拒绝继续履行合同支付下一期租金，超过15天未付应付款项，其惠公司有权在2019年5月26日起行使合同解除权。其惠公司在本案诉讼过程中提起反诉，其反诉状副本可视为解除合同通知，本案租赁合同于反诉状送达之日即2019年5月28日解除。针对争议焦点二，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。马国华应于2019年5月10日前支付其惠公司自2019年4月26日起至2019年5月28日止的租金及自2019年5月29日起至2019年6月24日止的占有使用费和2019年4月26日起至2019年6月24日的物业费，上述租金和占有使用费按照合同约定租金标准每天每平方米12元分别计33天和27天为15,840元和12,960元，物业费按照合同约定标准每月1,400元、60天计为2,761.60元(1400×12÷365×60)。其惠公司主张的免租期的租金14,600元，符合合同约定，本院予以支持。根据租赁合同约定，解除合同违约金为剩余租赁时间的租金的二倍，其惠公司现调整为三个月租金43,800元，符合合同约定，金额合理，本院予以确认。根据租赁合同约定，承租人逾期付款租金、物业费、租赁保证金、押金的，应按应付未付款项的日万分之三支付违约金，故马国华应对应付未付的租金、物业费按日万分之三支付逾期付款违约金，但合同对占有使用费的支付时间和逾期支付应承担的违约金未作约定，故本院对逾期付款违约金的计算方式确认如下，以租金和物业费之和18,601.60元为本金，按每日万分之三的标准，自2019年5月11日起计算至合同解除之日2019年5月28日止计为100.45元。马国华已付其惠公司的租赁押金43,800元、物业押金4,200元、装修押金2,000元，其惠公司应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)马国华与被告(反诉原告)上海其惠投资管理有限公司于2018年10月17日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告上海其惠投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告马国华租赁押金43,800元、物业押金4,200元、装某押金2,000元；三、驳回原告马国华其余诉讼请求；四、反诉被告马国华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海其惠投资管理有限公司租金及房屋占有使用费28,800元；五、反诉被告马国华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海其惠投资管理有限公司物业费2,761.60元；六、反诉被告马国华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海其惠投资管理有限公司逾期付款违约金100.45元；七、反诉被告马国华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海其惠投资管理有限公司免租期租金14,600元；八、反诉被告马国华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海其惠投资管理有限公司解除合同违约金43,800元；九、驳回反诉原告上海其惠投资管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,363.80元，减半收取计2,181.90元，由原告马国华负担1,656.90元，被告上海其惠投资管理有限公司负担525元；反诉受理费2,428元，减半收取计1,214元，由反诉原告上海其惠投资管理有限公司负担200元，反诉被告马国华负担1,014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年八月二十七日书记员  胡敏雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。