河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0482民初2941号原告:杨矿辉，男，1984年10月6日出生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：李全伟，北京市京师（汝州）律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：申寅哲，河南旭宏然律师事务所律师。（一般代理）被告:刘冬青，女，汉族，1965年11月26日出生，住汝州市。被告:李红彬，男，汉族，1972年1月30日出生，住汝州市，现在四川省嘉陵监狱服刑。被告:王彩侠，女，汉族，1976年7月16日出生，住汝州市。第三人:苏长安，男，汉族，1969年4月8日出生，住汝州市。原告杨矿辉与被告刘冬青、李红彬、王彩侠、第三人苏长安案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨矿辉、被告刘冬青、李红彬已到庭，被告王彩侠经法院依法传唤未到庭，第三人苏长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨矿辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告李红彬、王彩侠及第三人于2016年6月1日签订的协议书有效。2.依法判令位于汝州市环保局后4排6号的房产归原告所有，并判令停止对该房产的执行。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李红彬、王彩侠系夫妻关系，其曾出资购买第三人苏长安位于汝州市环保局后4排6号的房产一处，但因二人未足额支付第三人苏长安购房款，致使该房产始终未交易完成。在这期间因被告李红彬、王彩使夫妇经营资金困难，向原告借款，在借款逾期后，二人无力偿还，后经被告李红彬、王彩侠夫妇、第三人苏长安与原告三方经平等、自愿协商，最终达成一致意见，被告李红彬、王彩侠所欠原告的借款120万元及利息作为购房款，由原告再另行支付给第三人苏长安剩余房款，汝州市环保局后4排6号的房产归原告所有，并签订了协议书，后三方均按照协议书的约定履行，第三人苏长安在原告将购房款支付完毕后，给原告出具了购房款收据，原告在房产内居住生活。后在2018年12月6日汝州市人民法院在执行刘冬青申请执行李红彬、王彩侠民间借贷纠纷一案时，作出(2018)豫0482执2066号执行裁定书，对已经归属于原告所有、根本不属于李红彬、王彩侠所有的该处房产予以查封。原告知晓后，提出了执行异议，但汝州市人民法院却错误认定本案事实，违反法律的规定，对原告与被告及第三人于2016年6月1日签订的合法有效且已经实际履行完毕的协议书，不予采信，并错误下发(2019)豫0482执异6号执行裁定书，该裁定书错误认定:“异议人杨矿辉与被执行人李红彬没有签订正式的书面买卖合同裁定驳回了原告的异议申请。基于上述事实，原告认为，原告与被告李红彬、王彩侠及第三人签暑的协议书，形式合法，内容真实，协议书对各方的权利义务均进行了明确的约定，该协议书就是一份书面的房屋买卖合同，且各方当事人已经实际履行完毕，理应受到法律的保护综上所述，原告与被告李红彬、王彩侠及第三人签订的协议书，是各方当事人的真实意思表示，且已经实际履行，是一份合法有效的房产买卖协议。被告刘冬青申请查封涉案房产时，房产的所有权已合法归原告所有，原告对涉案的房产享有合法的权利，并且足以排除对该房产的执行。原告为维护自身合法权利不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提起本案诉讼，请求贵院依法查明案件事实，作出公平、公正的判决。被告刘冬青辩称，1.汝州市法院(2019)豫0482执异6号执行裁定书是正确的。人民法院应予支持，原因如下：(1)刘冬青与杨矿辉同是李红彬的债权人，况且该套房一直在抵押有效期内，李红彬并没有按计划偿还所欠刘冬青的借款，即使要用借款金额作为房款另行协议，刘冬青应该是首选。故此协议可视为无效；(2)异议人杨矿辉与被执行人李红彬没有进行正式的买卖程序，办理过户手续，只是私下的协议书，与抵押合同等;(3)此协议书使用债务抵扣为基础的，并没有签订正式的书面买卖合同，这与同样是债权人刘冬青所签房屋抵押同效，单方不履行合同，并私下转卖抵押物是不公平的，也是违法的。所以此协议应是无效的。(4)在李红彬与杨矿辉的借款案件中，并没有涉及该抵押房产，因为16年5月28日李红彬给刘冬青的抵押补充合同和还款计划中明确了该房产的抵押效果和处理办法，然而时隔3天，6月1日，就与杨矿辉签了用该抵押房产抵还欠款的协议书，这个时间也是李红彬与杨矿辉借款案件的结案日。就在不通知债权人刘冬青的情况下，把在抵押财产用协议书的形式抵债给杨矿辉，但至今没办理过户手续。所以，所谓的房屋买卖协议就是份非常时间用非常手段制造的，是违背常理的，也是无效的。2.该协议的签订，并非李红彬及其家人自愿的，是在被胁迫的情况下签订的。有以下几点：(1)在刘冬青讨账的过长中，得知，李红彬及其家人多次受到威逼，威胁和一些极端行为的骚扰，以致到了李红彬父母下跪求饶，王彩侠伤痛欲绝的哭着抵抗，并拿煤气罐称“我就是把房子毁了也不给你”，可无奈之下还是违心的签下名字。本人也在法院受到威胁，如果不是李全伟律师及时制止，在法院刘冬青就有可能有人身安全问题。(2)有110的出警记录，因有人强占该抵押房屋，并强行换锁的记录。(3)有李红彬及其家人的经历口述；(4)有传言，李红彬家人也可能会因该案受到不应有的报复，基于以上的情况，该买卖房屋的真实性和有效性不属实，应是无效的。刘冬青拿起法律的武器自卫，让法律为刘冬青讨回。应该属于刘冬青的权益，请法官为民做主。被告李红彬辩称，没有答辩意见，法院依法判决。第三人苏长安辩称，李红彬与刘冬青签订的买卖合同和收据都是违法的，是李红彬自己出具的假手续，苏长安不认可。苏长安把房子卖给李红彬，就没有给李红彬出具过任何手续，因为李红彬购房款没有支付完毕。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李红彬曾向杨矿辉、刘冬青等人借款。2015年9月6日李红彬向刘冬青分两次借款100万元，其中50万元借款，被告李红彬、王彩侠以其已支付部分购房款位于汝州市环保局后4排6号的房产一处作抵押。约定所借款项50万元，于2016年元月6日前偿还，如果到期未还，所抵押的房产归刘冬青所有。李红彬将自己制作的该房屋的购房合同及收据交予刘冬青，该抵押协议未办理抵押登记。2016年5月28日，李红彬出具证明称因资金周转问题借刘冬青100万元的债务还款期限延续至2016年9月6日，相关抵押手续按原协议执行。借款到期后，李红彬未予偿还。后刘冬青诉至本院，本院经审理后于2018年4月24日作出（2017）豫0482民初4953号民事判决书，判决李红彬、王彩侠于判决生效后十日内偿还刘冬青100万元借款及利息。上述判决生效后，刘冬青申请执行。本院执行局于2018年12月6日作出(2018)豫0482执2066号执行裁定书对被执行人李红彬所有的位于汝州市环保局后4排6号的房产予以查封。2014年11月3日，李红彬向原告杨矿辉借款380万元，已偿还部分款项。2015年10月1日，李红彬、杨矿辉等人签订借款合同一份，合同约定李红彬向杨矿辉借款240万元，借款期限自2015年10月1日至2015年12月1日等内容，后上述240万元债务中的120万元债务，经本院于2016年6月1日出具（2016）豫0482民初141号调解书，剩余120万元款项李红彬、杨矿辉同意另行协商解决。2016年6月1日，杨矿辉、李红彬、王彩侠和卖房人苏长安达成协议书一份，三方约定:李红彬2014年3月25日以160万元价格购买苏长安位于汝州市烟风路平生钓鱼村的别墅一套，已支付苏长安110万元购房款，下欠苏长安50万元未付。由杨矿辉支付给苏长安下欠50万元购房款，并以李红彬所欠杨矿辉借款120万元折抵李红彬的购房款，该处房产归杨矿辉所有。双方另约定:该处房产在协议签订之日起两个月内对外进行销售，销售价格在200万元以上，200万元购房款归杨矿辉，多余部分归李红彬，如果没有人出价200万元以上购买，房产所有权仍归杨矿辉所有。后经过两个月该房产没有第三人购买，2016年9月7日杨矿辉将下余的50万元购房款支付给卖房方苏长安，卖房方苏长安给杨矿辉出具了购房款收据，交付钥匙。2016年9月份左右杨矿辉实际在该房产居住使用至今。另查明，位于汝州市烟风路平生钓鱼村的涉案房产，没有办理产权登记手续，原、被告及第三人也未能向法庭提交本案所涉房屋的规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法的建房手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中，杨矿辉、李红彬、王彩侠、苏长安于2016年6月1日达成的协议书，协议内容系涉及以物抵债及房屋买卖、房屋权属问题。依据有关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案双方所争执的房产未办理建设工程规划许可证、施工许可证等准建手续，且至今未办理房屋产权手续。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉。故对原告要求确认协议书有效、判令涉案房产归原告所有的诉讼请求，本院不予处理。以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。故李红彬与刘冬青签订协议以涉案房产作抵押的约定不能对抗第三人。根据本案已查明的事实，可以证实在人民法院查封之前，即2016年9月份，杨矿辉已将剩余房款50万元支付给苏长安，李红彬已将涉案房产通过苏长安交付杨矿辉使用占有至今。本案中，涉案房产未办理产权过户手续，系非因买受人自身原因导致，故对原告要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于汝州市环保局后4排6号的房产。二、驳回原告杨矿辉的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由原告杨矿辉负担9600元，被告刘冬青、李红彬、王彩侠负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  岳源超审 判 员  康可可人民陪审员  魏晓磊二〇一九年八月二十八日书 记 员  任一鸽附相关法律条文：第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。