湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初2034号原告（反诉被告）：荆州世纪新城投资置业有限公司，住所地：荆州市荆州开发区江津东路。法定代表人：杨浩，该公司总裁。委托代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：李全，男，1980年3月10日出生，汉族，住荆州市公安县。原告（反诉被告）荆州世纪新城投资置业有限公司（以下简称世纪新城公司）诉被告（反诉原告）李全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月15日作出（2017）鄂1002民初1701号民事判决后，李全不服，向湖北省荆州市中级人民法院提出上诉。湖北省荆州市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）鄂10民终708号民事裁定，撤销本院（2017）鄂1002民初1701号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原告（反诉被告）世纪新城公司的委托代理人齐奇、被告（反诉原告）李全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州世纪新城置业公司诉称：2016年5月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称购房合同），购买金源世纪城5区5幢1单元102号房屋一套，购房合同约定房屋总价款360720元，付款方式为首付款75720元，余款285000元为公积金贷款。购房合同附件十一“合同补充协议”约定逾期30日付款的，原告有权解除合同。解除合同的，按总房款的5﹪收取违约金。购房合同签订后，被告依合同约定交付了首付款，住房公积金贷款至今一直没有办理下来。期间，原告工作人员多次与被告沟通，得知由于被告的个人原因导致公积金贷款不能实现，于是建议被告改公积金贷款为商业贷款。但被告对原告的建议不理不睬，也未采取其他有效方式依合同约定按时交清购房款。2017年6月15日，原告再次书面致函催告被告，被告仍置之不理。在原一审中请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160500931），原告向被告返还购房款75720元；2.判令被告向原告支付违约金18036元；3.判令被告承担原告聘请律师代理本案的代理费10000元及案件受理费用。在本次重审中原告增加一项诉讼请求，即注销案涉房屋的备案登记。被告李全辩称：我要求继续履行合同。不应当由我支付违约金，相反原告应向我支付违约金。原告方的律师费不应由我承担，诉讼费依法应由败诉方承担。被告（反诉原告）李全反诉称：1.我与世纪新城公司于2016年5月15日签订的房屋买卖合同和附件十一即补充协议中均未约定住房公积金贷款的时间。我交纳首付款项后，对于有关余款的支付方式确定的是住房公积金贷款，而公积金贷款是政府行为，由于住房公积金管理部门违法不作为导致我不能及时交付房款，不应当由我来承担违约责任。2.世纪新城公司通过律师向我发出函件并没有给予我合理的付款期限，其申请解除合同超过了法定期间。在原一审中反诉要求称：1.判令反诉被告先予、立即履行已签订的房屋买卖合同（编号20160500931）第十一条，即出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付合格商品房的义务；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金18036元；3.判令反诉被告向反诉原告支付反诉原告因未收到住房而另外租房的费用（每月按1000元的标准，自2016年6月30日至本案生效判决确定的履行之日止，含原反诉状中的租金损失18000元）；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。在本次重审中变更第三项诉讼请求为：反诉被告自2016年6月30日起至本案判决确定的履行之日止按每月1000元的标准向反诉原告支付房屋租金的损失。针对被告（反诉被告）李全的反诉，原告（反诉被告）世纪新城公司辩称：1.反诉原告在办理住房公积金贷款中，反诉被告协助其办理，根据合同约定，办理不成的情况下，反诉被告不承担责任；2.根据合同法的规定，反诉原告没有交清购房款，反诉被告有权拒绝交付房屋，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）世纪新城公司为支持其诉讼请求及反诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.世纪新城公司营业执照复印件、法定代表人身份证明及被告身份证复印件，拟证明世纪新城公司、李全的身份信息；2.商品房买卖合同复印件，拟证明世纪新城公司、李全于2016年5月15日签订了商品房买卖合同，合同的主要内容包括标的、价款、付款方式及时间、违约责任等；3.律师函、邮寄单、邮件投递查询单复印件，拟证明李全迟延履行主要债务，经催告后仍未履行；4.委托合同、发票复印件，拟证明世纪新城公司为主张权利，花费律师费1万元。被告（反诉原告）李全对原告（反诉被告）世纪新城公司提交的证据发表了如下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为证据2、3均不能达到原告（反诉被告）的证明目的；对证据4的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为律师费不应该由其承担。被告（反诉原告）李全为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件，拟证明李全的诉讼主体资格；2.荆州市中级人民法院审理有关行政诉讼案件时的传票复印件，拟证明李全在积极履行合同；3.沙市区人民法院审理有关行政诉讼案件时的传票复印件，拟证明李全在积极履行合同义务；4.房租支出单据复印件，拟证明李全租房支出的费用。5.荆州市中级人民法院（2017）鄂10行终50号行政判决书复印件，拟证明李全在积极的履行义务，产生本案纠纷的责任不在李全。原告（反诉被告）世纪新城公司对被告（反诉原告）李全提交的证据发表的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2、3真实性没有异议，但认为与本案无关联，达不到其证明目的；对证据4的真实性有异议，认为不具备证据的形式要件，李全租房的必要性值得怀疑，因此不能达到其证明目的；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所提交的证据的证明效力作如下分析认定：对原告（反诉被告）世纪新城公司提交的所有证据，被告（反诉原告）李全无异议，上述证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对被告（反诉原告）李全的证据1，原告（反诉被告）世纪新城公司无异议，对其证明效力，本院予以确认。对证据2、3、5，原告（反诉被告）世纪新城公司认为与本案无关，不能达到证明目的，被告（反诉原告）李全列举该三份证据是为了证明其在积极履行合同义务，经审查，在履行房屋买卖合同过程中李全申请住房公积金贷款失败后，确与荆州住房公积金管理中心发生了行政诉讼，故本院对上述三份证据予以确认。对证据4，原告（反诉被告）世纪新城公司不予认可，且该领款单系复印件，被告（反诉原告）李全未提交原件予以核对，对其证明效力，本院不予确认。根据已经确认有效的证据，本院查明本案的事实如下：世纪新城公司与李全于2016年5月15日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160500931）一份，合同约定李全向世纪新城公司购买位于金源世纪城5区5幢1单元1层1-102号商品房，其预测建筑面积99.03平方米，套内建筑面积77.91平方米，该商品房单价为每平方米3642.53元，总价款为360720元；合同第七条关于付款方式及期限约定为“李全采取住房公积金贷款方式付款，支付首期房价款75720元，余款285000元向××（贷款机构）申请贷款支付”。同日，双方就上述商品房买卖合同签订了十一份附件，其中附件十一即《补充协议》的第一条约定：“关于贷款（含商业贷款、公积金贷款、组合贷款等方式，下同）付款方式及期限（对本合同第七条）等内容的补充1.买受人选择贷款方式付款的，应于本合同签订之日付清首期房价款，剩余购房款由乙方（买受人）向甲方（出卖人）认可的贷款银行（含公积金管理中心，下同）申请按揭贷款进行支付，且买受人保证及时向贷款银行提交符合贷款银行要求的完整资料并缴清相关费用，且在本合同签订后7日内签署（个人购房借款/担保合同），办结银行贷款手续，买受人在办理贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或者贷款银行而承担责任。如乙方有正当理由，不能在约定日期内办理银行贷款的，应向甲方说明无法按时完成办理贷款的理由，甲方可酌情另行安排乙方办理银行贷款的时间，但乙方最迟应于约定日期届满后的10日内办理完毕银行贷款手续，否则乙方应按本合同第八条及本协议第二条之约定承担逾期付款的违约责任。3.如买受人贷款申请非因甲方原因未获得银行批准，自本合同签订之日起30日内乙方人应更改付款方式并交清房款，逾期未交清的，乙方应按本合同第八条及本补充协议第二条之约定承担逾期付款的违约责任”。第二条关于买受人逾期付款违约责任中约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，有权向买受人按总房款的5%收取违约金”该补充协议第三条约定了出卖人为买受人提供担保责任的有关事宜。该补充协议主文的最后一行，特别备注：本补充协议之第一、三条仅适用于以银行贷款方式付款的买受人。上述合同及协议签订后，李全向世纪新城公司支付了购房首付款75720元。2016年7月李全通过世纪新城公司向荆州住房公积金管理中心递交了申请公积金贷款的材料。2016年10月荆州住房公积金管理中心以审查发现李全公积金账户异常为由，未批准李全的贷款申请。2016年12月2日，李全再次向荆州住房公积金管理中心申请公积金贷款，该管理中心于2017年2月9日电话通知李全，不予批准其贷款申请。2017年3月29日，李全以荆州住房公积金管理中心不履行审批住房金贷款发放的行政职能为由向本院提起行政诉讼，本院于2017年6月23日作出（2017）鄂1002行初8号行政判决，驳回了李全关于要求荆州公积金管理中心积极办理其住房公积金贷款申请并给予明确答复的诉讼请求。李全不服该判决，向湖北省荆州市中级人民法院提起上诉。湖北省荆州市中级人民法院经审理后，于2017年9月28日作出（2017）鄂10行终50号行政判决，撤销了本院的上述行政判决，并责令荆州住房公积金管理中心对李全的贷款重新作出处理决定。鉴于李全的住房公积金贷款一直未能办理成功，世纪新城公司在未收到剩余购房款的情况下，于2017年6月16日向李全发出解除合同、主张违约金的律师函，后向本院提起诉讼，本院于2017年8月22日受理其起诉。本案重审过程中，李全称其于2018年12月曾向荆州住房公积金管理中心递交过公积金贷款的书面申请，该管理中心口头答复，世纪新城公司已经提出解除商品房买卖合同的诉讼，显然是不接受房款了，因此无审批贷款的必要。结合双方当事人陈述及本院查明的案件事实，本院归纳本案争议的焦点为：一、本案商品房买卖合同（含附件）中关于住房公积金贷款付款方式的约定如何理解；二、李全未能及时支付剩余房款，是否构成违约。关于焦点一，本院认为，本案房屋买卖合同中仅约定了公积金贷款给付剩余房款的方式，并未约定履行期限。具体理由如下：本案中李全与世纪新城公司对双方之间签订的购房合同附件十一的最后备注栏载明的内容“本补充协议之第一、三条仅适用于以银行贷款方式付款的乙方（买受人）”的理解出现了分歧。虽然世纪新城公司解释称，该备注出现了笔误，“一”是多余的，应当仅指第三项，还有一种解释为第一、三条同时适用，仅适用于银行贷款情形。但是上述购房合同系世纪新城公司制作并重复使用的格式合同，附件十一是该合同的组成部分，世纪新城公司有关笔误的口头解释不应予以采信。且经了解，现在本市住房公积金贷款的模式是直接和荆州住房公积金管理中心签订贷款合同，并不委托银行办理，公积金办理成功付款时才经由银行打款，公积金贷款和银行贷款显然是相区别的。依照合同法第四十一条有关“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应对该备注作出对世纪新城公司不利的理解，即李全所采取的公积金贷款付款方式不受附件十一的第一、三条的约束。因此，综观全部合同内容来看，双方并未具体约定公积金贷款付款方式的履行期限。关于焦点二，本院认为李全未能及时支付剩余房款依法不构成违约，具体理由如下：基于对焦点一的分析，同时根据《中华人民共和国合同法》第六十二条有关“履行期限不明确的，债务人可以随时履行”的规定，李全可以随时履行有关以公积金贷款方式付清房款的合同义务。从查明的事实看，被告从2016年7月向荆州公积金管理中心递交申请，至2017年9月28日荆州市中级人民法院作出责令该管理中心重新作出行政行为的判决，一直在为履行付款义务作努力。但由于原告提前要求解除合同，导致该管理中心不再作出批准李全公积金贷款申请的行政行为。简言之，李全无法履行付款义务是由于不可归责于自身的原因造成的，其行为不构成违约。综上，关于原告（反诉被告）世纪新城公司的诉讼请求，原、被告所签订的购房合同仅约定了公积金贷款付款的方式，并未约定具体的履行期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。世纪新城公司与李全之间并未约定住房公积金贷款付款的具体履行期限，依照上述法律规定，一方面李全可以随时履行，事实上李全也一直在积极的进行公积金贷款的申请；另一方面世纪新城公司也可以要求李全履行，李全经催告后在三个月内仍未履行的，世纪新城公司才有权解除合同，但世纪新城公司于2017年6月16日向李全送达催收房款的律师函，2017年8月22日前即向本院起诉，显然未依照上述法律的规定给予李全三个月的合理履行期限，故世纪新城公司有关解除合同的请求依法不应得到支持；其关于向李全返还首期购房款75720元及李全向其支付违约金18036元的请求系基于合同解除而提出，依法也不能得到支持。关于被告（反诉原告）李全的反诉请求，本院认为：1.原告（反诉被告）世纪新城公司未收到房款就履行交房义务，显然违反了购房合同附件十一第九条第二款第2项“如买受人未按本合同及其附件约定向出卖人支付房屋的应付款，出卖人有权拒绝交付房屋”的相关约定；2.此种情况下要求原告（反诉被告）世纪新城公司承担违约责任，显然也不符合该合同附件十一第七条第二款第2项第1目“因买受人未能按合同约定付清总房款造成延期交房的，出卖人不承担违约责任”的相关约定；3.被告（反诉原告）李全的有关租房费用并不是原告（反诉被告）世纪新城公司逾期交房造成，且其提交的证据不足以证明该项费用已实际发生。综上，被告（反诉原告）李全的反诉请求依法亦不应得到支持。据此，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）荆州世纪新城投资置业有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李全的反诉请求。本诉案件受理费1956元，由原告（反诉被告）荆州世纪新城投资置业有限公司负担；反诉案件受理费350元，由被告（反诉原告）李全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖启舟人民陪审员  杨 艳人民陪审员  景雯雯二〇一九年八月二十七日书 记 员  王菊红