广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1623号原告:广州市润树实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：贺自生，职务：经理。委托代理人：林浩炽，系广东盛元天得律师事务所律师。委托代理人：王少阳，系广东盛元得律师事务所实习律师。被告：林文活，男，汉族，住广东省阳江市江城区，委托代理人：陈曼，系北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托代理人：蒋宏伟，系北京市隆安律师事务所律师。原告广州市润树实业有限公司（以下简称“润树公司”）诉被告林文活土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告润树公司的委托代理人林浩炽、王少阳，被告林文活及其委托代理人陈曼，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润树公司诉称：我司与被告于2015年12月9日签订了《农用土地承包经营权出租合同》，约定：由我司向被告出租位于广州市南沙鸡抱沙垦区东大围内的土地，面积为127亩，租赁期限为12个月，即从2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为900元/亩/年。合同签订后，双方在合同期内均切实履行了各自的义务。在租赁合同到期前，我司通知被告不再续租并按期交回承租的土地。但是，被告要求不合理的赔偿，并拒绝交回土地。合同到期终止后，我司又多次要求被告交回土地，但被告一直无理霸占该土地至今。我司认为，双方的土地租赁合同关系合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务。根据合同的第十四条约定，被告应当在合同期满后自行清地撤离，如逾期撤离即构成违约，我司有权没收被告支付的全部押金，同时被告须按年租金标准的三倍向我司支付土地占用费直至我司实际收回该土地为止。综上，为维护我司的合法权益，现向法院提起诉讼，请求：1.判令被告立即支付暂计至2019年1月31日的场地占用费714375元（2019年2月1日起的场地占用费以342900元/年计算至被告实际交还场地之日止）；2.判令被告立即将占用的位于广州市南沙鸡抱沙垦区xxx号田耕地（共面积127亩）交还给我司管业；3.判令我司没收被告支付的押金25400元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。被告林文活辩称：我不同意原告全部诉讼请求，原告主张的位于广州市南沙鸡抱沙垦区xxx号田耕地（共面积127亩）现仍由我进行管业。我于2015年12月9日与原告签订承包合同，当时双方约定合同期限为5年，现合同未到期，不存在场地占用费问题，不存在占用土地需归还的问题，原告无权没收25400元押金，故请求法院驳回原告全部诉求。经审理查明：原告曾用名“广州市润树贸易有限公司”，于2004年1月13日成立，营业期限为2004年1月13日至长期。2015年12月9日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告签订了一份《农用土地承包经营权出租合同》，内载：“……为了确保公平、公正、公开、高效推进耕地租赁工作，促进提高农业生产水平和经营效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，经甲乙双方平等协商，达成以下合同条款，双方共同遵守。……一、甲方将位于南沙鸡抱沙垦区xxx号田耕地租赁给乙方使用，总面积127亩(本面积双方确认，如有误差互不补偿)。租赁期限为12个月，（即从2016年1月1日起至2016年12月31日止）。二、乙方租赁的耕地属租赁性质，不能用作拍卖和抵押，只能用于水产养殖。三、合同期内，乙方按以下标准向甲方支付租金：合同期内(即从2016年1月1日起至2016年12月31日止)。年亩租金900元；年总租金114300元。四、土地租金的交付方式合同期内实行先交租金后用地的方法。签订合同时乙方要一次性付清合同期内的租金给乙方。五、履约押金为确保一方严格履行合同，乙方在签订本合同时须一次性向甲方缴交200元/亩的履约押金，履约押金共25400元；合同履行期满且乙方无违约行为时，甲方如数无息退还押金给乙方。如乙方逾期未缴纳押金的，本合同不再履行，甲方可将本合同所涉耕地另行发包。六、合同期内，乙方需履行以下义务：……2.自行做好安全生产、防火和计划生育工作；防御讯潮、台风、霜冻等自然灾害。3.经甲方书面同意，乙方在租赁耕地范围内加设的水、电、道路、排灌等配套设施均由乙方负责依法报批、建设、管理及维护，费用由乙方承担。合同期满时，上述设施无偿交由甲方接管，乙方不得以此要求甲方或第三方作出补偿。因生产的需要，乙方的农机要进入围内所承包耕地作业时，须向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，在确保围堤(基）安全的原则下，按甲方指定的路线地段出入，作业完毕时由乙方负责及时恢复围堤原状，因此出入口未能完好恢复造成决堤时，乙方要承担损失赔偿责任。……九、合同期内，乙方需要在合同用地上搭建建筑物或工棚时，必须征得甲方书面同意并经相关部门批准后方可实施。搭建的工棚每间地不得超过50平方米，搭设地点离开窦15米、离开大堤石口往内坡18米以外，只能作承包者临时居住用，不得用作出租或经营。否则，甲方有权单方解除合同，没收押金，由此而造成的损失由乙方承担。……十一、合同期内，乙方应自行购买有关农业性保险，积极做好防灾和救灾复产工作，自行承担因不可抗力或自然灾害带来的损失。……十三、合同期内、如遇国家征用土地或政府部门因建设需要提前收回土地的，甲乙双方必须服从并及时做好交地工作。乙方放养的水产应在征地方规定的交地期限内由乙方自行处理，逾期不作处理则甲方有权处理。收地方按照南沙的有关规定作出的青苗补偿及其他补偿归甲方所有。乙方退场时，按实际租用月数结算租金，甲方将征用或收回耕地面积的合同押金如数免息退回给乙方。甲、乙双方签订本合同后，乙方供生活必需搭建的临时工棚及乙方未经甲方书面同意擅自搭建的辅助设施，以及非乙方出资建设的基础设施，在本合同期满后一切无偿归甲方所有。十四、合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交全部押金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场、清塘，无需另行通知乙方，同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止。十五、违约责任：甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能全面履行本合同的均属违约，守约方有权向违约方索取因违约而造成的损失。此外，如甲方违约，甲方按双倍押金返还给乙方，如乙方违约，押金归甲方所用，甲方有权单方解除合同，收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿。十六、合同纠纷的处理:本合同签订后，甲、乙双方履行过程中若产生纠纷，可先行双方协商解决，协商无效时，任何一方可向租赁土地所在地人民法院提出诉讼。……”。原告依约将涉案的土地交给被告使用。被告则在上述土地从事经营水产养殖。原、被告均确认被告已缴纳涉案的履约押金25400元以及2016年1月1日至2016年12月31日的租金114300元，2017年1月1日后的租金被告没有再缴纳。2019年2月15日，原告以被告逾期未交还涉案土地为由，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告立即向原告支付暂计至2019年1月31日的场地占用费714375元（2019年2月1日起的场地占用费以342900元/年计算至被告实际交还场地之日止）；2.判令被告立即将占用的位于广州市南沙鸡抱沙垦区东大围内的场地交还原告管业；3.判令原告没收被告支付的押金25400元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求为：判令被告立即将占用的位于广州市南沙鸡抱沙垦区xxx号田耕地（共面积127亩）交还给原告管业。另查明：在诉讼中，被告确认上述《农用土地承包经营权出租合同》于2016年12月31日到期后，涉案土地至今仍由其使用，并确认其与原告就涉案的土地没有再签订合同，但主张原告承诺其继续耕种五年，表示其于2015年12月9日与原告签订涉案《农用土地承包经营权出租合同》时，双方口头约定合同期限为5年，由于原告于2015年3月15日将位于广州市南沙鸡抱沙垦区xxx号田耕地交由其使用，于2015年4月1日将位于广州市南沙鸡抱沙垦区xxx号田耕地交由其使用，故5年合同期限为2015年3月15日起至2020年3月14日。原告表示其公司与被告于2015年3月份分别签订了涉案2、3号田耕地（鱼塘）的租赁合同，合同均约定了租赁期限为2015年3月至2015年12月31日，年总租赁合共116100元，押金合共25800元，合同签订后，其公司除收取了被告2015年租金116100元以及押金25800元外，就没有收取过被告其他的任何款项；双方于2015年12月9日签订的《农用土地承包经营权出租合同》是双方的真实意思表示，明确约定期限为1年，期限至2016年12月31日，其公司从未向被告口头承诺5年租赁期，合同到期前及届满后，其公司曾多次通过口头及书面通知明确表示合同届满后不再续租，要求被告撤离场地，故无收取被告2017年1月1日后的租金。另外，被告主张原告除收取了其2016年租金114300元及履约押金25400元外，还收取了五年的合同保证金63500元，就该5年的合同保证金63500元因是现金交纳，故无证据提供给法院。原告否认收到被告的5年合同保证金63500元，确认收到被告交纳的2016年租金114300元，表示根据其公司查询的相关流水显示，没有查询到被告向其公司支付2016年租金114300元的转账记载，认为该114300元的租金应该是通过现金的方式进行支付。此外，原、被告均确认在2015年12月9日签订涉案的《农用土地承包经营权出租合同》时将另外合同的履约押金25800元直接转为涉案合同的履约押金，因涉案合同约定的履约押金为25400元，故就多出的400元由双方自行处理，无须在本案进行处理。又查明：原告为证实在合同期限届满前已经告知被告不再续租及原告在合同期限届满后仍在继续通知被告交回场地及支付占用费的事实，向本院提供了如下的证据：1.2016年12月29日的报告1份[内载：“广州市南沙龙穴街道办事处：我公司广州市润树实业有限公司与xxx（139××××2028）、xxx(130××××8918)、xxx(134××××5728)、xxx（137××××4112）、xxx(185××××1988)等5人分别签订租赁合同，将名下位于鸡抱沙垦区东大围的鱼塘出租用于水产养殖，租期至2016年12月31日止。……因拟收回鱼塘自行经营，我公司早已告知租户不再续租，希望其按时交回。现租期即将届满，但租户至今没有任何清场撤离的迹象，而且以各种无理借口，甚至扬言如不答应其续租要求则往鱼塘下毒、打电话给我公司人员威胁要人身伤害等，意图非法强迫我公司答应续租。……”]；2.2016年12月26日通告1份（内载：“各位租户：你好！因你承租鱼塘的租期即将于2016年12月31日届满，我公司谨再次提醒各位租户：请尽快自行清塘、退场，并于2017年1月1日向我公司完好交回鱼塘及配套设施。如逾期不交回，我公司将立即严格按合同约定，没收全部押金，直接处理场地内物品，清理构筑物、附着物、养殖的水产，强制清塘、退场；同时租户须按最后合同租金标准的3倍，支付占用费至实际收回之日止。请各位租户严格遵守租约，否则，由此可能导致的一切损失和后果自负。特此通告！”）；3.2018年3月7日通知1份（内载：“林文活：因你承租鱼塘的租期已于2016年12月31日届满，我公司曾多次要求你清场交回并支付占用费，但你至今未办理。你的行为已严重侵害我公司的合法权益。我公司现再次通知如下：请在收到本通知后7日内自行清塘、退场，并向我公司完好交回鱼塘及配套设施，以及结清占用期间的费用。如逾期不交回并结清占用费，我公司将立即采取措施维护自身权益，包括没收全部押金，直接处理场地内物品，清理构筑物、附着物、养殖的水产，强制清塘、退场，以及其他一切必要措施等，由此可能导致的一切损失和后果由你自负。特此通知！”）；4.录音光盘1张及录音文字复印件1份，表示原告在合同期满届满前已经告知不再续租，且在合同期限届满后不间断地进行场地及占用费催收；5.现场照片打印件1张，表示原告在2019年2月28日再次告知被告不在续租，要求被告搬离场地，但被告仍然占用场地的事实。经庭审质证，被告表示对于证据1至3不确认真实性、合法性、关联性，为原告单方制作，时间和内容均可事后制作，且被告无没收到过；对证据4确认真实性，但为原告偷录，原告带着目的性录制该录音，不是合法的证据，内容有删减，不完整，与录音相对的文字说明也是有删减的，只是录音语音的部分内容，原告只摘取了录音中对其有利的部分内容打印成文字说明，不能证明案件的事实；对证据5确认真实性、合法性，但不能证实原告证明不再与被告续租的事实。以上事实，有原告提供的证据：国有土地使用证1本、《农用土地承包经营权出租合同》1份、报告1份、通告1份、通知1份、录音光盘1张及文字说明1份、现场照片打印件1张；另有本院的庭审笔录等证据证实。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，属于平等主体之间的民事合同争议。原、被告签订的《农用土地承包经营权出租合同》是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据当事人在诉讼中所提供的证据，并结合双方的诉辩，现就本案的争议焦点作如下分析及认定：一、关于被告是否存在逾期交还涉案土地的违约行为。在诉讼中，被告抗辩称其与原告于2015年12月9日签订涉案的《农用土地承包经营权出租合同》时双方口头约定合同期限为5年，一年一签，双方的合同期限至2020年3月14日，现合同未到期，故不存在逾期交还涉案土地。经审查，本院分析如下：1.原告对于被告的该项辩称不予确认，明确表示其公司从未向被告口头承诺5年租赁期，双方约定的合同期限为1年，期限至2016年12月31日，合同到期前及届满后，其公司曾多次通过口头及书面通知明确表示合同届满后不再续租，要求被告撤离场地。2.原、被告均确认涉案的合同到期后双方没有续签合同。3.被告确认涉案的土地至今仍由其管业。4.原、被告均确认被告没有交纳涉案土地2017年1月1日之后的租金。5.虽然被告在诉讼中主张原告已收取了其5年履约保证金63500元，但鉴于原告否认收取了被告5年履约保证金63500元，而双方所签订的《农用土地承包经营权出租合同》中也没有就5年履约保证金进行约定，同时，被告就其主张亦没有提供证据予以证实。6.原、被告签订的《农用土地承包经营权出租合同》已明确约定：“租赁期限为12个月，（即从2016年1月1日起至2016年12月31日止）。”即双方已明确约定涉案土地的租赁期限至2016年12月31日止。综合上述情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，鉴于被告不能提供充分有效的证据证明双方的合同期限至2020年3月14日，对此，被告应承担举证不能的不利法律后果。依照《农用土地承包经营权出租合同》第十四条“合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交全部押金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场、清塘，无需另行通知乙方，同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止。”的约定，合同期满，原告无须通知被告，被告须自行清场撤离将涉案土地交还给原告，现被告逾期未交还涉案土地违反了上述合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。二、关于原告要求被告交还涉案土地的请求。由于原、被告于2015年12月9日签订的《农用土地承包经营权出租合同》已于2016年12月31日期满终止，原告有权要求被告交还该涉案土地，故本院对原告的该项请求予以支持。三、关于被告已交纳的履约押金25400元如何处理。如上所述，鉴于被告的行为已构成违约，根据双方签订的《农用土地承包经营权出租合同》第十四条的约定，该履约押金原告可不予退还，归原告所有。四、关于原告要求被告支付土地占用费的主张。如上所述，由于被告在涉案《农用土地承包经营权出租合同》期满后没有按照该合同的约定交还涉案土地给原告，被告逾期交还土地的行为必然对原告带来损失，故原告要求被告给付该土地的占用费主张合法有理，本院予以支持，但原告要求按租金的三倍计算占用费的主张明显过高，且被告对此亦提出异议，故本院综合本案案情，从公平合理，符合实际的情况出发，酌情参照双方约定的2016年租金标准上浮10%计算该土地占用费，即该占用费按344.47元/天[（2016年年总租金114300元/年÷365天×（1+10%）]计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林文活应在本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区鸡抱沙垦区xxx号田耕地（共面积127亩）清场并交还给原告广州市润树实业有限公司管业。二、被告林文活应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广州市润树实业有限公司缴纳从2017年1月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按每天344.47元的标准计算）。三、被告林文活已缴纳的履约押金25400元归原告广州市润树实业有限公司所有。四、驳回原告广州市润树实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11198元，由原告广州市润树实业有限公司负担6846元，由被告林文活负担4352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈  审 判 长  陈国盛人民陪审员  何苏洪人民陪审员  劳倩仪二〇一九年八月十二日书 记 员  张 璐郑稍文