济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初5064号 原告：济南市房产交易监理所，住所地山东省济南市。 法定代表人：郎咸颖，所长。 委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高帅帅，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东集兴能源有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：盛春亮，董事长。 委托诉讼代理人：孙涛，山东兴震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢华，山东兴震律师事务所实习律师。 原告济南市房产交易监理所（以下简称房产监理所）与被告山东集兴能源有限公司（以下简称集兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房产监理所的委托诉讼代理人卢晓霞，被告集兴公司的委托诉讼代理人孙涛、卢华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 房产监理所向本院提出诉讼请求：1.判令集兴公司立即向房产监理所返还坐落于济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋及地下二层共计12个车位；2.判令集兴公司立即向房产监理所支付所欠房屋租金1512121.5元（暂计至2019年5月14日，应计算至实际返还房屋之日）；3.判令集兴公司立即向房产监理所支付违约金119680.97元；4.判令集兴公司缴纳的押金90000元归房产监理所所有；5.诉讼费、保全费等全部诉讼费用由集兴公司承担。诉讼过程中，房产监理所增加诉讼请求：解除房产监理所与集兴公司签订的《房地产租赁合同》。事实与理由：2017年7月，房产监理所与集兴公司签订《房地产租赁合同》，约定房产监理所将其所有的坐落于济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋（房屋建筑面积909.25平方米）及地下二层2434、2435、2436、2437、2438、2439、2440、2441、2442、2443、2444、2445号车位出租给集兴公司使用，租赁期限自2017年7月15日起至2020年7月14日止，免租期自2017年7月15日起至2017年8月14日止，从2017年8月15日起开始计收房租。同时约定第一年租金自2017年7月15日起至2018年7月14日，租金为每平方米3.3元/天，共990173.25元，车位费72000元，合计1062173.25元；第二年租金自2018年7月15日至2019年7月14日，租金为每平方米3.3元/天，共1095191.63元，车位费72000元，合计1167191.63元；第三年租金自2019年7月15日至2020年7月14日，租金为每平方米3.5元/天，共1161566.88元，车位费72000元，合计1233566.88元。集兴公司按每半年为一期支付的方式向房产监理所交付租金，并在每一期到期前30日内向房产监理所支付下一期租金，首期租金486078.75元，于《房地产租赁合同》签订后7日内向房产监理所支付。合同签订后，房产监理所依约将房屋及车位交付给集兴公司使用，集兴公司向房产监理所支付了首期租金及车位费522078.75元，至此之后到现在，集兴公司未再向房产监理所支付任何租金。集兴公司因其单方原因于2019年4月15日向房产监理所提出退租，但集兴公司仍占有使用房产监理所房屋及车位至今。房产监理所同意解除《房地产租赁合同》，但集兴公司应按照合同约定承担全部违约责任。综上所述，集兴公司欠付租金及租约期内提前退租等行为已经构成严重违约，并且给房产监理所造成了经济损失，集兴公司应就其提前退租及迟延支付房屋行为承担相应的违约责任。房产监理所为维护合法权益，特诉至法院。 集兴公司辩称，一、《房地产租赁合同》已经于2019年4月20日解除，因此房屋租金只能计算至2019年4月20日。1.《房地产租赁合同》已经于2019年4月20日解除。首先，房产监理所的工作人员倪凯于2019年4月16日已经明确回复同意解除，且房产监理所在起诉状中也已经明确表明同意解除。其次，2019年4月15日，房产监理所向集兴公司发出《房租催缴函》，明确载明“请贵公司接到本函起五日内向我单位支付租金，如贵公司未在上述期限内缴纳所欠房租，我单位将根据《房地产租赁合同》之约定解除合同，收回房屋。”此为附条件通知，所附条件为“集兴公司在5日内未足额支付租金”，截止至2019年4月20日，集兴公司未支付任何租金，条件已成就，房产监理所已经解除合同。而同时，集兴公司送至的《退租函》表明无法承担租金，将于2019年4月20日解除合同。因此双方意思表示达成一致，集兴公司有理由相信，2019年4月20日双方已经解除合同。2.自2019年4月20日，集兴公司已经不再使用标的房屋及车位，无义务负担之后的房屋租赁使用费用。2019年4月16日，房产监理所的工作人员主张为了吸引新房客增加房产的价值，要求集兴公司不得取回家具，因此集兴公司并非继续使用办公场所，而是房产监理所故意扣留相关家具。因已经解除租赁合同，集兴公司本着诚信原则，自2019年4月20日起已经遣散所有员工，停止所有经营活动，无人在房产监理所处办公，所有邮寄到此处的文件、快递均已经退回，2019年4月底起，房产监理所已经带意向租客实地参观标的房屋，现却主张集兴公司至今仍使用房屋及车位无事实依据。二、押金的性质是履约保证金，应当返还房产监理所或冲抵部分租金，押金是为保证集兴公司在租赁期限内依约支付租金，在集兴公司不履行合同义务支付租金的时候，房产监理所可以从押金中优先受偿。三、房产监理所主张违约金无事实依据。《房地产租赁合同》中约定，集兴公司未经过房产监理所同意退租的，才承担违约金，现集兴公司退租，房产监理所已经同意，因此无需支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 房产监理所系济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋（房屋建筑面积909.25平方米）及济南市历下区龙奥西路1号银丰财富广场地下二层2434、2435、2436、2437、2438、2439、2440、2441、2442、2443、2444、2445号车位的产权所有人。 2017年7月6日，通过济南百优置业有限公司居间服务，房产监理所和集兴公司共同签订房地产租赁合同，房产监理所将上述房屋出租给集兴公司。双方约定，租赁期限3年，自2017年7月15日起至2020年7月14日，免租期自2017年7月15日起至2017年8月14日止，自2017年8月15日起开始计收房租，在协议签订后1日内，房产监理所将房屋交付集兴公司；第一年租金自2017年7月15日起至2018年7月14日，租金为每平方米3.3元/天，共990173.25元，车位费72000元，合计1062173.25元，第二年租金自2018年7月15日至2019年7月14日，租金为每平方米3.3元/天，共1095191.63元，车位费72000元，合计1167191.63元，第三年租金自2019年7月15日至2020年7月14日，租金为每平方米3.5元/天，共1161566.88元，车位费72000元，合计1233566.88元。集兴公司按每半年为一期支付的方式向房产监理所交付租金，并在每一期到期前30日内向房产监理所支付下一期租金，首期租金486078.75元，于《房地产租赁合同》签订后7日内向房产监理所支付；合同一经签署，集兴公司向房产监理所支付租房押金90000元；集兴公司应按时足额缴纳房屋租金及物业、水、电等相关费用，房屋使用过程中产生的物业管理费、停车费等相关费用由集兴公司承担;在租赁期内，集兴公司未经房产监理所同意，中途擅自退租的，集兴公司应按合同年租金10%的额度向房产监理所支付违约金，若违约金不足弥补房产监理所损失的，集兴公司还应承担赔偿责任；集兴公司无故拖欠租金10个工作日以上，房产监理所有权单方面解除合同，并收回房屋，没收押金，并追收所欠费用。 合同履行过程中，房产监理所依约将房屋及车位交付给集兴公司使用，集兴公司向房产监理所支付了租房押金90000元、首期房屋租金及车位费522078.75元，此后，集兴公司未再向房产监理所支付任何租金。 2019年4月15日，房产监理所向集兴公司发出房屋催缴函，通知集兴公司于收到催缴函之日起5日内向房产监理所支付2018年1月15日至2019年7月14日三期租金，共计1707286.13元，若集兴公司未能在上述期限内足额缴纳所欠房租，房产监理所将根据合同约定解除合同，收回房屋，追究集兴公司的违约责任，集兴公司于2019年4月16日收到该催缴函，并出具接收函予以确认；同日，集兴公司向房产监理所发出退租函，声明因集兴公司经营困难，申请退租涉案房屋及车位，欠付的房屋租金最晚于2019年8月31日前支付，房产监理所于2019年4月16日收到该退租函，并出具接收函予以确认。 诉讼过程中，集兴公司提交了集兴公司的工作人员王锐与房产监理所工作人员倪凯的微信聊天记录、张丽萍与倪凯的电话录音、网页截图、退租函及接收函等证据，用于证明双方已经于2019年4月16日达成一致意见，于2019年4月20日解除房屋租赁合同，集兴公司已将涉案租赁房屋返还房产监理所。 本院认为，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 本案的争议焦点问题：一、涉案房屋租赁合同是否已于2019年4月20日解除；二、集兴公司是否仍再占用涉案房屋；三、房产监理所主张的租金等金钱损失应如何处理。 关于焦点问题一。本案合同履行过程中，集兴公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，房产监理所于2019年4月15日向集兴公司发出房屋催缴函，通知集兴公司在收到催缴函之日起5日内向房产监理所支付欠付租金，集兴公司于2019年4月16日收到该催缴函，集兴公司亦于同日向房产监理所发出退租函，声明因集兴公司经营困难，申请退租涉案房屋及车位，欠付的房屋租金最晚于2019年8月31日前支付，房产监理所于2019年4月16日收到该退租函。庭审中，集兴公司主张依据房产监理所与集兴公司的上述文件，双方已于2019年4月20日解除了涉案房屋租赁合同，但房产监理所并不认可，本院认为，通过上述房屋催缴函的内容可以看出，该催缴函系催告集兴公司履行合同义务的通知，并非房产监理所向集兴公司发出的解除合同通知，集兴公司关于双方租赁合同已于2019年4月20日解除的主张不能成立。现房产监理所起诉要求解除涉案房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，房产监理所有权解除涉案房屋租赁合同。 关于焦点问题二。本案中，房产监理所与集兴公司关于涉案房屋是否已经收回的主张并不一致，房产监理所主张涉案房屋并未收回，而集兴公司主张其已于2019年4月20日将涉案房屋交付给房产监理所，之后未再占用涉案房屋，本院认为，集兴公司仅依据向房产监理所发出的退租函主张其已从涉案房屋搬离，但上述文件既不能证明房产监理所与集兴公司就退租事宜达成一致，更不能证明集兴公司已于2019年4月20日将涉案房屋返还，且集兴公司也未提交诸如交接手续等书面材料，未办理交接手续及交还钥匙，房产监理所对此亦不予认可，集兴公司提交的其他证据不足以支持其主张，而事实上房产监理所及集兴公司均认可集兴公司的办公家具仍在涉案房屋中，应当认为集兴公司一直在占用涉案房屋。 关于焦点问题三。本案中，集兴公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，房产监理所有权要求集兴公司返还房屋，并要求集兴公司支付拖欠的租金，集兴公司自2018年1月15日开始拖欠支付租金，集兴公司应按照合同约定支付至实际返还涉案房屋的房屋租金。房产监理所主张集兴公司违反合同约定应支付违约金，同时要求集兴公司缴纳的90000元押金归房产监理所不予退还，对此本院认为房产监理所既主张集兴公司按合同年租金10%的额度向房产监理所支付违约金，又主张不予退还押金，是重复主张违约责任，于法无据，且房产监理所主张支付违约金的情形亦与合同约定不符，而涉案租赁合同已明确约定集兴公司无故拖欠租金10日以上的，房产监理所有权没收押金，故本院仅支持房产监理所要求集兴公司缴纳的90000元押金归房产监理所所有的诉求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、解除原告济南市房产交易监理所与被告山东集兴能源有限公司于2017年7月6日签订的《房地产租赁合同》； 二、被告山东集兴能源有限公司于本判决生效之日起三十日内返还位于济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋及地下二层共计12个车位； 三、被告山东集兴能源有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南市房产交易监理所租金（自2018年1月15日起计算至被告山东集兴能源有限公司实际返还房屋之日，租金标准按照合同约定计算）； 四、被告山东集兴能源有限公司缴纳的押金90000元归原告济南市房产监理所所有; 五、驳回原告济南市房产监理所的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20300元，减半收取10150元，财产保全费5000元，由被告山东集兴能源有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 军 二〇一九年八月十五日 书记员 边江舟