浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0421民初5230号原告：王少智，女，1972年9月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：刘大卫、顾准，上海市光明律师事务所律师。被告：嘉善西塘通宝房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县西塘镇南苑路259号房屋2楼203室。法定代表人：孙国龙，该公司董事长。被告：姚伟华，男，1979年9月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：朱海龙，男，1972年5月9日出生，汉族，住浙江省桐乡市。三被告共同委托诉讼代理人：童晓灵、陈双，浙江圣文律师事务所律师。原告王少智与被告嘉善西塘通宝房地产开发有限公司（以下简称通宝公司）、姚伟华、朱海龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案件复杂疑难，本院依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告王少智及其委托诉讼代理人刘大卫、顾准、三被告共同委托诉讼代理人童晓灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王少智向本院提出诉讼请求：1.请求解除编号20150501373《商品房买卖合同》；2.被告通宝公司退还西塘度假村4幢402室的购房款247000元，并赔偿247000元×3倍=741000元；3.请求解除编号20150501371《商品房买卖合同》；4.通宝公司退还西塘度假村4幢108室的购房款368000元，并赔偿368000元；5.通宝公司支付西塘度假村4幢108室的契税10514.29元、印花税184元、不动产登记费550元、维修资金768.95元及杂费300元；6.被告姚伟华、朱海龙对上述2、4、5项诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年5月31日，原告与被告通宝公司签订了两份商品房买卖合同，购买了西塘度假村的4幢108室（购销合同号20150501371）和4幢402室房屋（购销合同号20150501373），在签订购销合同的同时被告通宝公司告诉原告，受西塘度假村运营商委托，要求原告同时签订托管协议。销售人员重点介绍，西塘度假村的店铺由“兰桂坊”、“杭厦”共同托管，商铺的部分业主与“兰桂坊”签托管合同，部分业主与“杭厦”签订托管合同。公寓部分由“洲际”管理，所有公寓业主与“洲际”签订托管合同。众所周知，洲际酒店集团是闻名世界的全球化酒店管理集团，兰桂坊集团也是世界级酒吧运营企业。在被告通宝公司销售人员的诱导下，原告错误会意西塘度假村的运营商都是世界品牌运营商的分支机构。因此觉得有了极大的保障，并签订了四份合同：两份是与通宝公司签订的《商品房买卖合同》，一份是与嘉善杭厦商业经营管理有限公司（以下简称杭厦公司）签订的《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》，一份是与嘉善县西塘洲际商业经营管理有限公司（以下简称洲际公司）签订的《西塘度假村物业规范托管协议》。此四份合同是原告同时同地与被告的同一销售人员签订的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但被告根本没有遵循契约精神实现各种合同要约，具体有以下几方面：1、在售楼处摆放的沙盘模型以及宣传资料还有售楼人员都明确表示该项目已招租完成，甚至标出了上百家入驻品牌的名称，应当视为要约。但至今为止的现状是：除了部分公寓开始营业外，商铺部分仅开了一个健身房。其业态分布根本不符原规划的名品广场、品牌美食、五星级酒店。且租金与123房产网站、百度宣传资料、纸质广告资料显示的租金有巨大的差别。2、被告通宝公司沙盘模型以及宣传资料中，都显示商铺是隔好的一间间，可以独立使用，《商品房买卖合同》第三条也明确表示是“框架结构”，但现实商铺都是虚拟分割，没有间隔，没有通道，连售楼人员都找不到每个商铺的具体位置。一楼店铺图纸上规划的“香港街”、“上海街”、“澳门街”、“香港街”等街道更是根本没有。3、众所周知，西塘现在是5A级旅游名镇，旅游业收入是西塘古镇财政收入的重要组成部分，西塘旅游公司掌握着西塘旅游业的命脉，而当时被告通宝公司销售厅正中挂着“与旅游公司达成战略合作联盟”，让原告进一步错误会意度假村所有业务来源都是有可靠的保障的。但是事实上目前却是旅游公司直接在路口设置拦截，不让人车正常出入西塘度假村，甚至原有的指路牌都被撤去了。4、度假村现状和百度宣传资料严重不符，包括绿化面积，入口问题，配套的开心农场，开发商自持的1至3号楼（具有西塘最大会议中心，美容spa，休闲娱乐，文化展区，健身房，轻音乐酒吧等等）；承诺的不同风情装修风格，24小时五星级酒店服务，西塘最大的会议室，灯光夜景等等现状全都没有。5、因4幢402室的公寓托管合同规定是自由选择是否托管，可以随时收回管理权，原告于2018年5月20日到西塘度假村物业处拿房间钥匙，但物业经理陈星超要求原告交纳每月每平方米6元的物业管理费，30平米的公寓每年物业费竟高达2000多元。原告为了收回管理权，也为了旅居方便，被迫之下也只能暂时答应。但当原告咨询相关部门后，才得知被告备案的前期物业公司是嘉善县宜家物业管理有限公司，收费标准是1.2元每平米每月。是被告擅自更换了备案的原物业管理有限公司，并将物业费提高于原来的5倍，此行为不仅违反合同规定，其更深层的目的是试图将原告公寓的管理权使用权控制在被告手中，造成原告对购买的公寓失去应有的自主权和知情权。6、《商品房买卖合同》上明确购买的是4幢108室系争房屋，但是原告最后取得的房产证上却是4幢1008室房屋。原告的产权证是被告代为办理的，据被告称，原告的产权证是2017年12月份已经取得的，但被告一直不交给原告，称放在银行处。经过原告与银行对接人员反复核实，才确定原告的产权证早已在被告处，最终于2018年5月31日原告才取得产权证，也是此时才得知店铺的产权证上是4-1008室。另外，原告的公寓和店铺均位于4号楼，但经现场对照沙盘模型图确认，证实公寓实际位于沙盘模型图上的3号楼位置，店铺经现场确认位于沙盘模型图的2号楼位置。而2号楼、3号楼恰恰是被告不得销售的楼盘自持部分。原告此前对这些情况毫不知情，一切是产权证拿到手后才得知被告偷梁换柱的实情，也因此进一步产生怀疑，到有关部门调查有关房屋建筑情况，反复核查才发现被告的欺诈、欺瞒的全部事实真相。被告的违法违约行为不仅极大地侵犯了原告的合法权益，也正是这些复杂的因素导致原告错过了退房的最佳时机，进一步造成了原告无法挽回的损失。7、原告不认可被告所谓的房屋已由两家代管公司代为收房的说法。理由有几个方面：A、原告的公寓托管合同《西塘度假村物业规范管理托管协议》并没有约定被告可以将原告的房屋交付给托管公司洲际公司。原告的店铺托管合同《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》约定的意思是“如果原告没有按时收房的情况下，被告可以将店铺交付于代管公司嘉善杭厦公司。”但实际情况原告已于2017年6月19日至被告处交纳维修基金，有条件自己收房，无需杭厦公司代为收房。B、商铺托管公司杭厦公司原占股百分之八十的大股东、监事就是通宝公司的现法定代表人孙国龙。被告通宝公司与杭厦公司存在人员混同现象，两公司是关联公司。所以通宝公司即使有理由将房子交付给托管公司，但声称将房子交付给自己的关联公司的事实在客观上是无从求证的，应视为无效。8、被告通宝公司不仅与杭厦公司是关联公司，与公寓托管洲际公司同样存在人员混同现象，洲际公司的原法定代表人、占股百分之九十的大股东、执行董事、经理姚伟华也是通宝公司的现股东（占股百分之十）和监事，所以该两家公司也是关联公司。洲际公司是2014年才建立，是被告为了该项目而建立的皮包公司，同时也是被告诱使原告产生错误会意的有力武器。综上所述，被告的欺诈行为是有周密计划的圈套，一步步诱使原告上当受骗。从最初利用“洲际”、“兰桂坊”两个影响力极大的品牌及所谓的“与旅游公司合作”来诱使原告产生错误会意签定合同开始，再到把原告的房屋偷梁换柱，都是极具主观故意的有预谋的欺诈。而且为了不让原告发现事实真相，被告还明知故犯不惜公然无视合同规定，多次违规违约企图隐瞒欺诈的真相，用极其卑劣的手段极低的成本获得高额非法利润。现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、、《中华人民共和国民事诉讼法》等的规定，原告特提起诉讼，追求被告违法违约责任。由于被告与两家托管公司同宗同源，人员混同，明显是在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了其债权人的合法权益，故此同时追究股东姚伟华和朱海龙应对公司债务承担连带责任，愿判如所请。被告通宝公司答辩称：1.被告通宝公司并未承诺售后包租。原、被告之间签订了《商品房买卖合同》，被告已经依约将房屋交付原告，双方的合同已经履行完毕。原告又与第三方签订了委托经营协议，将原告购买的被告开发的房屋交由第三方经营，被告与第三方在法律上均为独立主体，故不存在原告所说的售后包租情形。同时，被告通宝公司不存在欺诈行为，亦不存在原告诉请的赔偿情形；2.被告的宣传资料本质为要约邀请且被告通宝公司从未表示招租已经完成。招租并非通宝公司的义务，摆放的标牌仅为招商意向；3.被告与经营管理公司不存在混同现象。被告与管理公司均是独立的法律主体，财务账册也是独立的，经营管理公司是上海万街控制的，与被告间无法律关系；4.原告的诉讼已经超过法定的除斥期间。根据最高人民法院司法解释的规定，原告请求解除合同的除斥期间为一年。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告解除合同的除斥期间为30天。显然，原告已经超过上述除斥期间。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告朱海龙、姚伟华答辩称：被告通宝公司是独立的法律主体，两被告是通宝公司的股东，与原告不存在法律关系，故请求驳回原告对两被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供商品房买卖合同复印件两份（编号20150501373、编号20150501371），证明：(1)原告与被告通宝公司签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋的事实；(2)《商品房买卖合同》第九条、第十二条约定了被告交房的时间、条件及双方之间办理交接手续的相关事项，但被告并未向原告提供合同约定的交房材料，亦未书面通知原告验房，而是直接向管理公司交房，程序违法；(3)《商品房买卖合同》第十六条约定买受人自行办理该商品房转移登记，但是实际上是原告将办理权属证书的相关费用交给被告，由被告代办，进一步证明了原告没有办理验房手续，被告通宝公司的交房程序既违反合同约定，也违法；（4）《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》没有约定管理公司可以代原告办理交接手续，被告通宝公司已经逾期交付500天，根据合同约定，原告有权退房。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案的诉讼请求无关。《商品房买卖合同》仅能证明双方之间存在商品房买卖合同关系。同时，《商品房买卖合同》附件八第八条约定了解除合同的除斥期间为30天。原告已经与案外人杭厦公司约定由管理公司代为收房，被告通宝公司根据托管协议将房屋向杭厦公司交付，符合合同约定，不存在逾期交房的事实。本院认证意见：两份《商品房买卖合同》符合证据的形式及实质要件，能够证明案件事实，本院对该证据三性予以确认。2.原告提供《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》复印件一份五页，证明：系争房屋是包租的事实。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及原告证明目的有异议。该份证据仅能证明原告与管理公司之间存在托管关系，与原、被告之间的商品房买卖关系是两个不同的法律关系。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。3.原告提供123房产网采访视频光盘、西塘度假村平面示意图各一份，证明:被告通宝公司在销售过程中沙盘图显示项目有很好的绿化面积，配套的开心农场，开发商的自持配套1至3号楼，不同风情的装修风格，24小时五星级酒店服务，西塘最大的会议室，灯光夜景等内容。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对上述两份证据的三性均有异议，光盘中内容的来源、形成时间等事项均不明确。同时，西塘度假村平面示意图系原告代理人自行制作。本院认证意见：对于原告提供的123房产网采访视频光盘，原告未说明制作的主体、时间及来源等事项，故本院对该组证据不予确认；对于原告提供的西塘度假村平面示意图，系原告单方制作，故亦不予确认。4.原告提供商品房初始登记清单复印件一份，证明被告通宝公司向嘉善县国土资源局申请大产权证和初始登记时，自持的面积与清单上第一页关于2幢、3幢的面积是吻合的,4幢的1层占用了2幢、3幢真正的1层，被告通宝公司的行为构成欺诈。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对该证据本身真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，该证据仅能证明各个房间的建筑面积，不能证明楼层的总面积。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认。5.原告提供《公证书》及西塘度假村项目资料复印件一组，证明2015年2月9日上传到百度文库，被告通宝公司在售楼时宣称商铺有大量租客入驻，并称项目有很好的绿化面积，配套的开心农场，开发商的自持配套1至3号楼，并承诺不同的风情装修风格，24小时五星级酒店服务，西塘最大的会议室，灯光夜景灯，4-9号楼不同主题装修风格的养生公馆。西塘度假村物业6、7年就可以收回成本，回报率是超值的，能够回收成本，能够赚取高额收益，该段文字是违反房地产广告发布暂行规定的，不当的承诺了保值、增值。第24页直接承诺每年保底收益8%，违反商品房销售管理办法第十一条，构成售后包租或变相售后包租。第15页特别写到将建成西塘最大的会议室，挑高7.2米，面积600平方米，并配套8间小会议室，实际交付的房屋完全不能形成上述大型会议室，因为2、3幢是不规则建筑。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对公证书本身的真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议，公证书仅能证明一个操作过程，证明内容所处的搜索引擎内置的文库，任何人都可以上传文件，故对公证书中项目资料的真实性有异议；同时，宣传内容并非被告通宝公司所做，故不存在违反广告法等规定，也不存在违约情形。本院认证意见：《公证书》中载明的内容系上海市松江公证处根据案外人乔波的申请对其代理人林若然在百度文库针对“西塘度假村”搜索过程及搜索结果的公证，乔波并非本案当事人，与本案没有关联；同时，百度文库搜索结果“西塘度假村分销手册”的制作主体、制作时间、上传主体、上传时间等事项均不明确，该组证据不能反映其来源或提供原件予以核对，真实性难以确认，本院不予以认定。6.原告提供售楼处现场照片二张、沙盘图照片二张及宣传资料三张，证明：被告通宝公司制作的宣传资料宣称无忧托管等售后包租与实际不符；被告通宝公司的沙盘明确写明各个有租约的数百家品牌，且告诉业主上述品牌将会入驻，但实际一楼商铺绝大多数属于毛坯，也影响到涉案房屋的出租和收益；悬挂于售楼处横幅的照片，证明被告通宝公司宣传与西塘旅游公司战略联盟合作关系，但目前西塘旅游公司阻挠西塘度假村的游客进入，未提供任何联盟合作，被告通宝公司的行为系欺诈行为。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：关于三份广告，由分销商制作，并未明确承诺项目的配套，业主可以自由签订托管，不是售后包租；附件8第7条约定，关于销售广告的效力，双方不受其约束，买受人明确理解；关于沙盘及商标，形成的时间在购房前，仅为商标仅为招商意向，商铺现在是毛坯，也不违约，也不是一片狼藉的情况。另补充，不存在旅游公司阻止游客进入西塘度假村的情形，是度假村的部分车位与旅游公司达成合作协议，吸引游客进入度假村，旅游公司派员收取非度假村游客的停车费用。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。7.原告提供被告通宝公司、案外人洲际公司、案外人杭厦公司的企业信用信息公示报告，证明：被告通宝公司与杭厦公司为关联公司，杭厦公司的股东孙国龙系被告通宝公司的法定代表人；被告通宝公司与杭厦公司实际为同一家公司，被告姚伟华、朱海龙作为被告通宝公司的股东应承担连带责任。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：该证据仅能证明被告姚伟华、朱海龙为被告通宝公司的股东，而非洲际公司的股东，两公司是独立的法人，仅凭姚伟华、孙国龙曾为洲际公司的高级管理人员而认定为关联公司依据不足。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。8.原告提供《关于上报西塘度假村项目初步设计的请示》原件一份二页（原件经质证后退回原告），证明：在项目设计时写明拥有星级酒店40820.60平方米、名品展示和餐饮6335平方米，但未能完成，实际名品展示和餐饮目前为毛坯状态，星级酒店未正式营业，业主想自行入住星级酒店所占用的房子也不可能，这是开发商及开发商的关联管理公司造成的。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对关联性有异议，该证据系请示性文件，并非最终的规划文件，该文件形成的时间在预售之前；该文件是内部文件，通宝公司从未就未确定的请示内容对外宣传；原告拟证明的星级酒店未正式营业的内容与该份证据并无关联，且无法进入原告所有的公寓并非被告通宝公司造成的。本院认证意见：该份证据不能证明案件事实，故不予确认。9.原告提供嘉兴市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书（嘉公消审字2014第0301号）复印件一份，证明：被告通宝公司宣称将地上一层建为旅行指南、票务服务区、文化展示销售区，但实际未能完成，该证据为消防审核意见非内部文件；该意见书可以看出，被告未取得涉案房屋的消防验收证明的，案涉房屋消防设计均未过关；根据消防的规定，被告提供消防设计方案之后，消防部门对此进行审核，若通过后，被告按此建造，但本案中被告并没有相关的消防验收证明；被告代理人陈述有相关的文件，其未提供，根据民诉法证据规则的规定，举证方在被告。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对证据本身真实性没有异议，该审核意见书的内容并非被告通宝公司的对外宣传资料，该份文件并非广告、承诺，也不是要约邀请。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。10.原告提供2018年8月28日嘉善县市场监督管理局政府信息公开答复书一份2页、浙江政务服务网关于通宝公司发布虚假广告案的行政处罚决定书一份2页，证明：1、被告通宝公司宣传房屋有500%的收益涨势，含有投资回报的承诺，实际原告购买的房屋没有涨，反而现在大跌，造成巨额损失；2、该广告宣传度假村开在5A级景区的一站式旅游购物场所，当时西塘并非5A级景区，现在度假村也并非一站式旅游购物场所，造成原告重大损失。该处罚书的具体时间是2015年7月9日，原告对该两份虚假广告的公证书取得的时间分别是2018年8月、2018年11月，即表明被告因虚假广告被相关部门处罚后仍未整改，三年期间仍使用虚假广告欺骗他人购买其房产，该欺诈行为恶劣。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：1、该宣传页是2015年4月19日至2015年4月23日共计4天，被嘉善县市场监督管理局查获，其影响可以忽略不计；2、该广告为5个易拉宝，且为分销公司制作；3、该行政处罚书也没有上述的任何表述；4、广告实质上为要约邀请，本身并非承诺；5、被告通宝公司于2015年4月23日之后即要求分销公司整改，再无出现类似宣传；6、原告与被告通宝公司签订时间是2016年1月29日，该广告对原告缔约未产生任何影响，也未产生任何损失。本院认证意见：对该证据本身的真实性予以确认，但不能证明原告所要证明的事实。11.原告提供2018年6月19日原告代理人去现场商铺拍的现场照片四张、视频光盘一份、大型公告照片二张，证明：（1）商铺目前一片荒凉，没有运营，严重影响原告的收益，与被告通宝公司宣称的高收益不符；（2）西塘旅游公司并未与被告通宝公司建立战略合作关系；（3）商铺现状是虚拟分割。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：1、对于现场商铺照片，商铺本身是毛坯交付；2、原告代理人拍摄的照片仅显示部分，不够客观真实，也有部分低层商铺正在正常经营，据被告了解，经营管理公司正在积极招商；3、关于公告照片，该公告仅限制进入西塘古镇景区，被告通宝公司已与西塘旅游文化发展公司协商，对进入度假村的车辆予以放行，并不存在限制；4、案涉项目本身系商业地产，作为投资人，原告应当对投资风险能够预见且能承受，原告于2017年底前来收房时对现状应当了解。另补充，商铺交付符合双方约定，原告已办理相关的房产证，未提出异议。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。12.原告提供餐饮美食风情一条街图纸一份、西塘度假村鸟瞰绘制图一份，证明：开发商发给业主的，该图用阴影部分表明1、2、3幢为开发商自持不可出售，根据上午原告从政府调取商品房初始登记清单证明2、3幢真正的1层都被擅自登记成4幢1层且已出售，2幢1层只保留一百多个平方米。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：对1、2、3幢自持的没有异议，该自持比例已经达到规划要求，且1、2、3幢的低层是否作为商铺与原告诉请并无关联性。对于鸟瞰图，该示意图与实际建成的建筑一致，没有原告陈述的4幢的变化。本院认证意见：该组证据与本案无关，故不予确认。13.原告提供被告通宝公司制作的关于西塘度假村的广告纸一份，证明：被告通宝公司在售楼时宣称所有商铺都已满租，有租约，投资没有风险，实际商铺至今几乎空置，直接影响公寓的收益和价值；另证明，该广告纸宣传为已满租，意思明确且确定的，对业主购买房屋有核心影响，属于合同一部分。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：广告本身是要约邀请，该广告纸没有证明原告所说的都已满租的情形。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。14.原告提供嘉善县发展和改革局对西塘度假村项目初步设计的批复文件一份，证明：1、政府同意项目主要建设星级酒店、名品展示中心，而不是被告代理人所称的被告向嘉善县发改局设计的请示仅仅是请示的文件，而是规划的文件，具有法律效力；2、这个度假村的自持比例必须30%以上，是发改局批复和土地拍卖法及被告股东在竞拍土地时都提到，原告认为被告通宝公司对自持的房屋采用偷梁换柱的办法，虚假登记蒙混过关，将3幢1层和2幢除2层以外的其他楼层绝大部分拼凑成4幢予以出售，严重违法。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：1、该证据显示总的建筑面积，并没有明确星级酒店、名品展示中心等的实际面积；2、通宝公司并未就上述内容对外宣传，即便上述内容是确定的；3、通宝公司自持比例已达到30%，并不减少；4、该批复的内容如果未能达到，也不是本案应当审理的范围，也与原告无关。本院认证意见：该组证据与本案无关，故不予确认。15.原告提供西塘度假村开发项目手册备案申报复印件二页、西塘度假村小区前期物业管理委托服务合同书复印件一份六页，证明：绿化率达到26.11%，绿化面积是7388.70平方米，但现在没有绿化面积，规划的绿化都变成了水泥通道，被告通宝公司严重违约违法的事实。被告通宝公司、姚伟华、朱海龙质证意见：上述均为规划要求，西塘度假村项目已经通过相关部门的综合验收，说明相关的指标都符合要求，本院认证意见：对该组证据本身的真实性予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：西塘度假村由被告通宝公司开发建设，并于2015年4月19日正式开盘销售。售楼中心配备沙盘，沙盘显示房屋为框架结构。售楼中心悬挂“西塘旅游公司战略联盟合作关系”等字样横幅及不同的商业商标。2015年5月31日，原告与被告通宝公司签订了《商品房买卖合同》二份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县，用途为商业，结构为框架，合同总价款分别为247000元及368000元。合同约定：被告通宝公司应当在2017年6月30日前将案涉商品房交付给原告使用。被告通宝公司的逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告通宝公司应当自解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告通宝公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告通宝公司应当书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告通宝公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。被告通宝公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。被告通宝公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证（指大产权证）。被告通宝公司承诺于2018年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告自行办理该商品房转移登记。被告通宝公司逾期交付权属证书的违约责任为：自约定日期起90日内，被告通宝公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；自约定日期起90日以后，被告通宝公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告退房，被告通宝公司在原告提出退房之日起90日内将买受人已付房价款退还给原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；原告不退房，被告通宝公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。由于通宝公司逾期交房、逾期办证等所有违约导致原告具备行使解除合同条件的，原告应在30日内行使解除权，原告逾期行使解除权的，视为原告放弃解除权。合同签订当日，原告根据合同约定分别支付了二套房屋的首付款127000元及188000元，余款由原告向银行办理按揭贷款手续。2015年5月31日，原告与案外人杭厦公司签订了一份《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》，合同约定：原告将购买的西塘度假村的案涉商铺委托杭厦公司在委托期限内进行统一出租管理，委托期限自2015年12月31日始至2025年12月31日止；开发商交房时间为2017年6月30日，委托期限不变；委托期限分为共同培育期和经营收益期两个阶段，其中共同培育期为委托期限前3年，即2015年12月31日至2018年12月31日；经营收益期为委托期限后7年，即2019年1月1日至2025年12月31日；在委托期限内，杭厦公司可以以自己的名义对委托商铺从事出租、经营、管理等活动；委托期限内，经营管理所有的收入由杭厦公司代为收取，按照本合同的约定进行分配，支出由实际应承担方支付；原告需及时从开发商处收房，并及时向杭厦公司交付商铺。原告于2017年11月16日取得涉案房屋西塘镇西塘度假村4幢402室不动产权证书，于2017年12月13日取得涉案房屋西塘镇西塘度假村4幢1008室不动产权证书。2015年7月9日，嘉善县市场监督管理局对被告通宝公司作出善市监罚（2015）139号处罚决定书。处罚决定书载明：通宝公司于2015年4月12日委托嘉善县惠民街道＊＊横幅制作店制作了宣传西塘旅游购物广场房产的五个易拉宝和1000张宣传单页广告，易拉宝单价60元一个，共300元；当天制作完成后，通宝公司当天将易拉宝和宣传单页放在售楼中心，用于2015年4月19日店铺开盘宣传；广告内容是通宝公司自行设计的，五个易拉宝共有两种式样，一种制作了两块，有宣传西塘作为“中国ＡＡＡＡＡ级旅游景区”等字样，另一种制作了三块，有“景区旺铺＊500%收益涨势”、“开在5Ａ级景区的一站式旅游购物场所”等字样；宣传单页上没有上述字样。通宝公司于2015年4月15日委托海宁市＊＊广告企划有限公司嘉善分公司制作宣传西塘旅游购物广场房产的三处户外广告牌，并于2015年4月18日将这三处户外广告牌分别发布在西塘景区、西塘大桥东侧、翠南村，每处广告牌的制作费是1620元，合计4860元。广告内容是当事人自行设计的，三处户外广告为同一式样，主要内容为：“旅游购物广场，西塘金铺4月19日首开，首付10万起，坐拥5Ａ景区旺铺，财富热线0573＊＊＊，销售中心：西塘景区入口南侧，开发商：通宝公司。”嘉善县市场监督管理局认为通宝公司的五个易拉宝及三处户外广告牌中含有“中国ＡＡＡＡＡ级旅游景区”“5Ａ景区”字样，构成了利用广告对商品作虚假宣传的违法行为及“景区旺铺＊500%收益涨势”等字样构成了房地产广告中含有投资回报承诺的违法行为，据此，嘉善县市场监督管理局对通宝公司发布虚假广告的违法行为作出了责令广告主停止发布上述虚假广告，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，罚款10000元的处罚。2018年8月28日，嘉善县市场监督管理局编号2018年第3号政府信息公开答复书对上海市光明律师事务所申请公开善市监罚（2015）139号处罚决定及通宝公司违法的广告等全部材料的相关事项作出了书面答复。2018年10月18日，原告以被告通宝公司销售商品房存在欺诈行为，诱骗原告产生错误会意签订商品房买卖合同造成重大损失为由提起诉讼，请求判如所请。案经本院主持调解，因原、被告分歧较大无果。另查明：1.通宝公司的法定代表人为孙国龙，股东为朱海龙、姚伟华；2.杭厦公司的法定代表人为赵成文，股东为上海益街商业经营管理有限公司；3.洲际公司法定代表人为肖辉薏，股东为肖辉薏。本院认为，我国相关法律法规规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案审理的焦点是被告通宝公司销售商品房是否存在欺诈行为。案经审理查明，本案原告与被告通宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。原告在购房时既与被告通宝公司签订了《商品房买卖合同》，又与案外人杭厦公司签订了《西塘度假村西塘旅游购物广场委托出租管理协议》，原告理应知晓该两公司属于不同的法律主体，原告仅依据被告通宝公司与杭厦公司的部分高级管理人员及股东相同就推定两公司为关联公司显然依据不足。虽然被告通宝公司受到嘉善县市场监督管理局的处罚，但处罚决定书显示被告通宝公司被处罚的是五个易拉宝与三处户外广告牌，且在开盘四天后即被查处。原告所购买的房产为商业营业用房，其在签订合同时应当慎重了解所涉商铺价值、预期收益等事项，并作出理性的决策，对此应自负风险。原告在庭审中自认向被告通宝公司交付办证手续费，同时，原告购买的商品房不动产权证书已经办出，表明原告认可被告通宝公司向其交付了房屋，原告应当了解涉案房屋的状况。原告即使认为被告通宝公司交付房屋的行为程序违法，但根据《商品房买卖合同》附件八第8条的约定，原告应当在具备行使解除合同条件的30日内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭，显然，原告未在规定的期限内行使解除权。原告认为被告通宝公司未书面通知其验房，案涉房屋现状为虚拟分割，不符合合同约定的框架结构及售房现场的沙盘模型图，未向其履行交房手续，逾期交房超500天并有权退房的诉讼主张，但未提供足够证据予以证明，本院不予采信。综上，原告提供的现有全部证据均不能证明被告通宝公司在销售商品房时存在欺诈行为，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告的全部诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。三被告的相关抗辩意见，符合事实和法律规定，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告王少智的全部诉讼请求。案件受理费20427元（原告已预交），由原告王少智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  王卫东人民陪审员  袁福庆人民陪审员  张玲华二〇一九年八月三十日书 记 员  陆忠飞