黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初11310号原告（被反诉人）：哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，统一社会信用代码912301037441820464，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人：吴彦君，职务董事长。委托诉讼代理人：刘欣磊，男，1990年2月10日生，汉族，该公司法务经理，住哈尔滨市南岗区。被告（被反诉人）：吕玉香，居民身份证号230104195208221424，女，1952年8月22日生，汉族，住哈尔滨市道外区景阳街328号。委托诉讼代理人：李慧，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：白冰玉，黑龙江博润律师事务所实习律师。原告（被反诉人）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司与被告（被反诉人）吕玉香合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下大盛公司）委托诉讼代理人刘欣磊，被告（被反诉人）吕玉香委托诉讼代理人李慧、白冰玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（被反诉人）大盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《独家销售委托协议》，即配合案外第三人王春影继续履行房屋买卖合同，办理银行资金监管账户，配合第三人王春影进行网签，配合第三人王春影办理银行贷款业务，配合第三人王春影将房屋过户登记；补齐2018年10月24日前被告方欠的供热费；2.被告支付违约金22600元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年10月23日签订《独家销售委托协议》约定将被告所有的位于黑龙江省哈尔滨市松北区世茂滨江新城一期一区14栋3单元2层2号房屋由原告装修，并以113万元的价格出售。装修费用10万元由原告承担，并向被告支付了3万元的装修保证金。超出约定房屋出售价格的部分作为原告的报酬，由原告享有。原告已经完全履行装修义务，将上述房屋装修完毕。并于2019年4月17日代被告与案外第三人签订《房屋买卖合同》，双方于2018年10月30日签订《大盛房屋服务合同补充协议》约定被告应当于2019年4月24日前将上述房屋所欠供热费结清，并配合办理房屋买卖、过户登记、贷款审批等。被告方至今仍迟迟不交齐剩余供热费欠款，致使合同不能继续履行，依照双方签订的《独家销售委托协议》第五条第1项、第八条的约定，被告方构成违约，应当承担约定价款2%的违约金，并应当继续履行合同。原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，支持原告的诉讼请求。被告（被反诉人）吕玉香辩称：大盛公司未完成合同义务，存在违约行为，依法应当解除合同，驳回原告全部诉讼请求，并支持吕玉香反诉请求。一、吕玉香已经履行委托协议义务，无违约行为。（一）吕玉香委托的房屋系吕玉香自有房屋，且符合过户及贷款条件，承诺委托合同内的一切事项。（二）在委托期间，吕玉香积极配合大盛公司销售，为促进房屋交易早日完成，经常主动联系大盛公司工作人员周皓催问房屋销售情况，并配合大盛公司，按照其要求的时间、地点履行义务。吕玉香积极促成房屋交易，按照委托协议约定积极履行义务，不存在违约行为。二、大盛公司未完成合同义务，存在违约行为，应当承担违约责任。1、大盛公司未在2018年10月23至2019年4月24日的委托期内，介绍吕玉香与买家签署完毕房屋买卖合同，违反委托协议第三条，没有成功销售。2、根据双方补充协议约定，大盛公司在委托期内没有销售成功的，应在2019年4月24日当日一次性给付甲方剩余房款110万元整。4月24日，大盛公司未依照协议约定给付吕玉香110万元剩余房款，并且没有出示任何房屋销售合同、收款发票等凭证。在稍后法庭调查中我方将出示相关证据。3、根据双方签署的补充协议约定，吕玉香4月24日到达大盛公司单位，大盛公司未给付余款，合同自动解除，无条件搬出，将装修及3万元定金作为补偿给予吕玉香。综上，吕玉香在委托期内积极配合大盛公司销售，积极主动联系大盛公司追问房屋销售情况，已履行己方义务，无违约行为。由于大盛公司未在委托期内安排吕玉香与买家签署完毕房屋销售合同，系销售失败，应当给付吕玉香110万元剩余房款。吕玉香依约于2019年4月24日前往大盛公司处，大盛公司违约，未给付房款。违反合同法第60条及双方约定，应当承担违约责任，解除合同，将装修及3万元作为补偿金给付吕玉香。三、本案本诉及反诉的诉讼费由大盛公司自行承担。四、大盛公司递交给法院的起诉状错误百出。错误一、三万元并非装修保证金，而是大盛公司交付吕玉香的定金。错误二、2019年4月17日自认代吕玉香与买家签订买卖合同，其自认代签行为，吕玉香无需举证。该行为已经违反合同约定，其在未经吕玉香授权情况下系非法行为。错误三、起诉状中所述补充协议没有约定包烧费结清时间，并无双方签字盖章，该协议并未成立。请求法院根据民法总则131条、171条、《合同法》91条、93条以及《民事诉讼法》规定，驳回大盛公司全部诉讼请求。被告（反诉人）吕玉香向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签订的《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》解除；2.判令反诉被告将房屋装修及定金3万元补偿给反诉原告；3.诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2018年10月23日反诉原告与反诉被告签订《独家销售委托协议》及《独家销售委托合同其他事项》，双方约定委托期限自2018年10月23日起至2019年4月24日止；截至2019年4月24日反诉被告并未按照协议约定销售成功。未销售成功的，按照协议约定，当日反诉被告应当给付反诉原告110万元购房款，若反诉被告未给付110万元购房款的，合同自动解除，反诉被告搬出涉案房屋、反诉被告将装修及定金3万元作为反诉原告补偿。因此，反诉被告未完成协议约定义务，反诉原告依据《合同法》之规定提出诉讼，请法院依法支持反诉请求，维护反诉原告的合同权益。大盛公司辩称，请求驳回反诉方全部反诉请求。双方在所签订的独家销售委托合同其他事项中明确表示大盛公司有代签合同权利，甲方认可并执行、并知晓，反诉方在反诉状中已将该合同进行了自认，所以原告方有代签合同的权利。其次，原告已在2018年4月17日代反诉方与案外第三人王春影签订房屋买卖合同，房屋买卖合同签订的时间是在委托期间内，由此，原告已经完全履行了独家销售委托协议的约定，不构成违约。原告方与反诉方于2018年10月30日签订大盛房屋服务合同补充协议中明确约定甲方应当在2019年4月24日将未结清的供热费全部结清，因此，由于反诉方未按照约定补齐供热款导致买卖合同无法继续履行，由此构成独家销售委托合同的违约。综上，反诉方违约行为在先，原告方不存在任何违约行为，由此，请求法院驳回反诉方的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大盛公司提交的证据一独家销售委托合同一份；证据二独家销售委托合同其他事项；证据三大盛房屋服务合同补充协议一份；证据四房屋买卖业务签订文件合订本；证据五王春影、吕玉香、大盛地产工作员工周皓、吕玉香儿子现场录音，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信；关于大盛公司提交的证据六证人周皓的证言，因部分证言能够与原被告提交的其他证据相互印证，本院予以部分采信；关于大盛公司提交的证据七宋某（与买方王春影系夫妻关系）的证言，能够与原被告提交的其他证据相互印证，本院予以采信。吕玉香提交的证据一独家销售委托协议及其他事项补充协议、大盛房屋服务合同补充协议；证据二2019年4月24日，大盛房地产经纪有限公司内录像3段，视频当事人包括吕玉香、薛俊峰、大盛地产对接人周皓；证据三2019年6月11日，上海浦东发展银行（南岗支行）录音1份，录音当事人包括被告吕玉香、被告儿子薛俊峰、证人包海、买方夫妻王春影、宋某；证据四微信语音1段36秒，真实、合法，与本案有关联，且大盛公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信并在卷佐证。吕玉香提交的证据五证人包海的证言，因证人并未直接参与原被告双方的委托销售事宜，故对其证言，本院不予采信。吕玉香提交的证据六证人宋某的证言，能够与原被告提交的其他证据相互印证，本院予以采信。本院查明：2018年10月13日吕玉香与大盛公司签订《独家销售委托协议》一份，约定：吕玉香委托大盛公司独家销售吕玉香所有的房屋（××哈尔滨市××区世茂滨江新城一期一区14栋3单元2层2号，产权证号01047，建筑面积111.97平方米），委托期限（2018年10月13日起至2019年4月24日止）内吕玉香不得再另行委托其他方或自行销售该房屋；大盛公司介绍客户与吕玉香签署完毕《房屋买卖合同》，即视为大盛公司介绍成功；该房屋最低出售价格为壹佰壹拾叁万元，大盛公司负责为吕玉香房屋装修，装修费用拾万元由大盛公司承担。高于该房屋最低出售价格溢价部分归大盛公司所有。如吕玉香违约，双倍赔偿大盛公司装修费用；在大盛公司的服务下，当有购买方购房意向符合或优于本协议约定的出售条件时，大盛公司可收取意向金，并且吕玉香在收到大盛公司已收取意向金的通知（包括但不限于书面、电话、短信、邮件等形式）后二个自然日内，按大盛公司要求到指定地点签署《房屋买卖合同》；大盛公司有义务协助吕玉香与购买方签署房屋买卖合同，协助吕玉香与购买方办理房屋过户手续；大盛公司有义务根据吕玉香要求报告委托事项进展情况；吕玉香违反本协议约定义务时，应向大盛公司支付房屋最低出售价格的2%作为违约金；双方约定的其他事项以独家销售委托合同其他事项为准。该协议落款处有甲方吕玉香的签字及捺印，和乙方大盛公司工作人员张雪乔的签字捺印，未加盖大盛公司的公章。同日吕玉香与大盛公司签订《独家销售委托合同其他事项》，内容为：“1.甲（吕玉香）乙（大盛公司）双方经协商认定本合同房款为人民币113万元整（甲方净得房款，不承担销售环节的一切税费及装修款），本合同签订当日乙方给付甲方3万元整作为定金。乙方作为居间方所销售此房的任何价格甲方无条件接受。2.为方便销售乙方对此房屋进行装修，装修款为人民币10万元整。3.乙方销售期为6个月。如乙方在销售期内没有成功销售应在2019年4月24日当日一次性给付甲方剩余房款110万元整（法定节假日顺延）。当日甲方无条件配合乙方做公正委托（委托人是乙方指定人名下）。乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓。（除法定节假日和不可抗力因素除外）。如甲方当日到达乙方单位，乙方没有给付甲方合同余款，本合同自动解除，乙方无条件搬出，乙方将装修及订金无条件给予甲方，作为对甲方未能成功销售的补偿。如在约定销售期内乙方成功销售，甲方无调剂配合乙方办理更名过户手续以及贷款手续，直至手续全部完毕。如销售合同签订三个月内乙方未能为甲方办理完所有手续或甲方未收到全款，乙方支付三万元作为对甲方的补偿。4.2018年10月24日前，（物业、水费、电费、燃气费、包烧费由甲方承担）。5.2018年10月24日后，（物业、水费、电费、燃气费、包烧费由乙方承担）。如在2018年10月24后出现跑水、漏电与即任何行为与甲方无关。5.如甲方违约，甲方双倍赔偿装修款和订金。6.本协议作为对独家销售合同的补充具有同样法律效力。”合同落款处有甲方吕玉香的签字及捺印，和乙方工作人员周皓的签字及捺印，未加盖大盛公司的公章。2018年10月30日，甲方（卖方）吕玉香与乙方（卖方）周皓及居间方大盛公司签订《大盛房屋服务合同补充协议》，约定甲乙双方对房屋买卖有关事宜及条件，在签订的独家委托销售合同其他事项基础上达成以下补充协议：甲方于2019年4月24日前结清2018年10月24日前甲方所欠（物业、供热、水、电、燃气）费用，甲乙双方认可并执行，如甲方在2019年4月24日未结清2018年10月24日前（物业、供热、水、电、燃气）费用，甲方于2019年4月24日，乙方给甲方付购房款，扣除甲方所欠（物业费、水、电、燃气、供热费包含滞纳金）。协议落款处有甲方吕玉香的签字及捺印，乙方周皓的签字及捺印，和周皓作为签约经理的签字。未加盖大盛公司的公章。2019年4月17日，大盛公司工作人员于国庆代吕玉香与案外人王春影就案涉房屋签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《哈尔滨房地产买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及交易所涉及的所有文本），其中《哈尔滨房地产买卖合同》约定房屋成交价为132.5万元，王春影应于本协议签署时向吕玉香支付定金5万元……《居间服务合同》约定王春影向大盛公司支付居间代理费15900元……大盛公司与证人宋某（与王春影系夫妻关系）均认可在签订上述合同后，王春影向大盛公司支付了上述定金及居间代理费。现大盛公司以吕玉香违约为由主张继续履行《独家销售委托协议》并支付违约金诉至本院。吕玉香以大盛公司未在委托期限内销售成功为由主张解除上述协议并将房屋装修及定金3万元补偿给吕玉香提起反诉。本院认为，吕玉香与大盛公司签订的《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》虽无大盛公司的公章，但系双方的真实意思表示，双方均予认可，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《大盛房屋服务合同补充协议》，大盛公司于庭审中提交的原件与吕玉香提交的原件不一致，大盛公司提交的协议原件落款处“乙方周皓王春影”中王春影的签字捺印系后形成的，故该协议只对吕玉香和大盛公司产生约束力。从吕玉香与大盛公司签订的上述三份协议的内容来看，大盛公司有义务介绍客户与吕玉香签署房屋买卖合同，大盛公司并不具有代吕玉香与案外人签订房屋买卖合同的权利，《独家销售委托合同其他事项》第3条中所包含的“乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓”这一表述是存在前提的，即如大盛公司在销售期内未销售成功应在2019年4月24日当日一次性给付吕玉香剩余房款110万元，同时吕玉香无条件配合大盛公司做公证委托，“乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓”的表述是对公证委托的进一步说明。庭审中大盛公司对该条约定的理解系断章取义，对大盛公司所主张的其有权代吕玉香签订房屋买卖合同，本院不予认可。综上，大盛公司擅自代吕玉香与案外人王春影签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《哈尔滨房地产买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及交易所涉及的所有文本），在未经吕玉香追认的情况下，对吕玉香不具有约束力，也不产生大盛公司在委托期限内销售成功的法律后果。现大盛公司未能举示证据证明吕玉香对其代签的《哈尔滨房地产买卖合同》进行了追认，故在委托期限内大盛公司并未销售成功，根据《独家销售委托合同其他事项》第3条的约定，吕玉香有权解除《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》并将装修及定金3万元予以保留作为大盛公司未成功销售的补偿。对吕玉香的反诉请求，本院予以支持。大盛公司所主张的吕玉香继续履行《独家销售委托协议》，即配合案外第三人王春影继续履行房屋买卖合同，办理银行资金监管账户，配合第三人王春影进行网签，配合第三人王春影办理银行贷款业务，配合第三人王春影将房屋过户登记的诉讼请求，其请求成立的基础为大盛公司有权代吕玉香与买方签订房屋买卖合同或吕玉香对大盛公司代签的房屋买卖合同进行追认，现该基础不成立，故对大盛公司的上述诉请，本院不予支持。另大盛公司主张吕玉香违反《大盛房屋服务合同补充协议》约定，未在2019年4月24日前结清案涉房屋所欠供热费致使合同不能继续履行，对于该主张，从《独家销售委托协议》和《独家销售委托合同其他事项》的内容来看，吕玉香未在上述期限结清供热费并不影响大盛公司履行委托销售义务。且从《大盛房屋服务合同补充协议》约定的内容来看，大盛公司有权在给付吕玉香购房款时扣除吕玉香所欠的物业费、供热费等费用，故吕玉香前供热费的事实并不能导致双方的合同不能继续履行。对大盛公司主张吕玉香结清供热费并支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、解除原告（被反诉人）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司与被告（反诉人）吕玉香于2018年10月23日签订的《独家销售委托协议》和《独家销售委托合同其他事项》；二、哈尔滨市松北区世茂滨江新城一期一区14栋3单元2层2号房屋装修及定金30000元归被告（反诉人）吕玉香所有；三、驳回原告（被反诉人）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司的诉讼请求。原告（被反诉人）哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司预交的案件受理费365元，减半收取计182.5元，由其自行负担。被告（反诉人）预交的案件受理费275元，由哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 叶 萍二〇一九年八月二十八日书记员 朱颖涵