贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初1592号 原告（反诉被告）：张国军，男，1982年8月6日出生，汉族，贵州省开阳县人，住开阳县。 委托诉讼代理人：杨亮，贵州十朋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高泽环，男，1952年6月24日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。 原告（反诉被告）张国军诉被告（反诉原告）高泽环房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2018年8月21日作出（2018）黔0321民初5369号民事判决书，原告（反诉被告）张国军提出上诉，贵州省遵义市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）黔03民初6910号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年2月12日立案受理后，被告（反诉原告）高泽环提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张国军的委托诉讼代理人杨亮，被告（反诉原告）高泽环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张国军将诉讼请求变更为：一、请求人民法院依法确认原、被告双方于2015年2月22日签订的《房产买卖协议书》无效；二、请求人民法院依法判令被告返还因原、被双方签订《房产买卖协议书》无效给原告造成的损失160000.00元；三、请求人民法院判令被告按年利率6％支付原告从2015年2月22日起至支付完毕上述损失时止的资金占用利息；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年2月22日，我与被告就购买其位于遵义市区张家堰的房产一事达成《房产买卖协议书》。我与被告约定：“1、甲方与乙方经过家属和本人同意，甲方将尚嵇镇张家堰的砖混结构1××136平方米的房屋出售给乙方；2、房屋出售金额160000.00元，乙方一次付清；3、甲方承诺房屋质量合格，出现房屋倒塌，墙体破裂由甲方负责，房屋使用过程中，由乙方原因造成的质量问题乙方自己维修，乙方在使用房屋时应遵守法律法规，不违背公序良俗；4、甲方交付房屋只负责进户门以及窗户，其余设施由乙方负责，房屋为毛坯房，装修由乙方自己负责；5、本合同成立后，如因乙方的原因导致合同不能履行，乙方赔偿甲方Ｘ元；如因甲方的原因导致合同不能实现，甲方返还乙方已支付的费用并赔偿Ｘ元；6、甲乙双方应秉承诚实守信、互敬互让、互相互助的原则充分有效地履行本协议，如有争议之处，应尽量协商解决；本合同一式两份，双方各执一份，每份均有同等效力；本合同未尽事宜，甲、乙双方协商解决，由此达成的补充协议与本协议有同等效力。”在《房产买卖协议书》后面，被告还亲笔写下“房产证如二楼家款清今年可办完，如迟未付清可迟一定时日”的承诺。《房产买卖协议书》签订后，我履行了协议中约定应该由我承担的全部义务，但被告交付的房屋存在严重的质量问题致使原告至今无法正常使用，并且被告三年前就答应为原告办理房产证的承诺至今都没有兑现。依据相关法律，自然人之间的房屋必须经过国家相关部门登记，买房人才能取得房屋的产权，仅有买卖双方的协议书，未经相关部门登记，买房人不能获得所买房屋的产权，同时在物权法上也是不生效的。被告高泽环系违反国家强制性规定建房，因而无权出售其所建房屋。 被告（反诉原告）高泽环辩称，1、原、被告不是买卖房屋关系，双方只是合伙修建房屋；2、该房屋多年，如果原告要与我解除合同，我没有意见，我方要求原告返还我装修款4万元，原告至今没有给我装修款；3、双方合同中已经明确，双方没有约定办理房产手续。 被告（反诉原告）高泽环向本院提出反诉请求：一、请求人民法院判决张国军支付反诉当事人高泽环房屋装修费45000.00元；二、诉讼费用由张国军承担。事实和理由：我与原告（反诉被告）张国军签订购房合同以后，其委托我装修房屋，花费装修费用45000.00元，张国军至今没有给付装修费用，请求人民法院支持我反诉请求。 原告（反诉被告）张国军辩称，1、我方没有与被告（反诉原告）合伙修建房屋，我购买房屋时，该房屋已经由被告修建好，不属于合伙修建；2、我与被告（反诉原告）签订的也是房屋买卖协议书；3、该房屋修建没有得到审批，我方并不知情；4、在我与被告（反诉原告）签订的买卖协议上有被告的签字，明确了办理房产手续的事实。5、对被告（反诉原告）高泽环提出要求支付45000.00元的反诉请求不予认可。我没有与被告（反诉原告）达成涉案房屋的任何装修协议，更没有针对该套房屋的装修承诺应当支付多少费用、怎样支付费用。如果被告（反诉原告）能够提供书面性的装修协议或者我口头承诺的录音等证据，我可以在一定比例上予以认可；涉案房屋的装修是反诉人高泽环针对整栋房屋（共八套），包含楼顶的统一装修，且进行的仅仅是安装地板砖和简单的刮瓷。这种装修没有体现我的意志，我不接受这种装修；并且被告（反诉原告）对涉案房屋进行的私自装修造成了涉案房屋严重漏水，房屋严重漏水导致我们一家无法居住。也正是这个原因，两家产生了严重矛盾，此后，被反诉人一家不愿居住在涉案房屋中，一直在涉案房屋附近租房居住。综上所述，被反诉人没有从涉案房屋的装修中获得任何利益，反诉人要求被反诉人支付45000.00元装修费用的主张无法律依据。 本案经审理确认以下事实：经双方口头协商，被告（反诉原告）高泽环（甲方）自愿将其修建的一栋四层房屋的第四楼（房屋面积136平方米）出卖给原告（反诉被告）张国军（乙方），按约定于2015年2月21日原告（反诉被告）张国军将房款16万元分两次支付给被告（反诉原告）高泽环。2015年2月22日，双方书面签订了《房产买卖协议书》。该协议主要内容为：“1、甲方与乙方经过家属和本人同意，甲方将尚嵇镇张家堰的砖混结构1××136平方米的房屋出售给乙方；2、房屋出售金额160000.00元乙方一次付清；3、甲方承诺房屋质量合格，出现房屋倒塌，墙体破裂由甲方负责，房屋使用过程中，由乙方原因造成的质量问题乙方自己维修，乙方在使用房屋时应遵守法律法规，不违背公序良俗；4、甲方交付房屋只负责进户门以及窗户，其余设施由乙方负责，房屋为毛坯房，装修由乙方自己负责；5、本合同成立后，如因乙方的原因导致合同不能履行，乙方赔偿甲方X元；如因甲方的原因导致合同不能实现，甲方返还乙方已支付的费用并赔偿X元；6、甲乙双方应秉承诚实信用、互敬互让、互帮互助的原则充分有效地履行本协议，如有争议之处，应尽量协商解决；本合同一式两份，双方各执一份，每份均有同等效力；本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决，由此达成的补充协议与本协议有同等效力。”原告（反诉被告）以被告（反诉原告）在《房产买卖协议书》第二页下方亲笔写下“房产证如二楼家款清今年可办完，如迟未付清可迟一定时日”的承诺为由，多次催促被告（反诉原告）高泽环为其办理房产证，被告（反诉原告）以没有义务为原告办理为由拒绝。被告（反诉原告）高泽环经与原告（反诉被告）口头协商，于2016年对涉案房屋进行装修，但原告（反诉被告）张国军未支付装修费用。装修费用经江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司贵州分公司于2019年7月25日作出的江苏新大陆【2019】贵估字第0146号资产价值咨询报告认定：高泽环委估的尚嵇镇张家堰的砖混结构1××号房屋装饰装修评估价值分析总值为27930.00元。 以上事实有房产买卖协议书，房款交付收条，照片，资产价值咨询报告等证据在卷佐证。经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国物权法实质上采取以登记要件主义为原则、登记对抗为例外的规定，因此未办理房屋产权登记手续不影响合同效力，并不必然导致合同无效。但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”和第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”基于不动产物权的关联性，房屋权利受制于土地权利，因此房屋买卖必然关联土地的转让。被告（反诉原告）高泽环未提供土地相关证明文件，涉案土地归属与性质不明。且被告（原告）高泽环在房屋修建过程中未办理相关审批手续，使得房屋建造过程中程序违法，因此该房屋是不被承认权利的事实不动产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该房屋属非合法建造，但若房屋依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，可转化为合法建造。被告（反诉原告）高泽环在一审辩论结束前未补办相应手续，房屋性质未进行转化，不属于合法建造，违反了法律强制性规定。因此原告（反诉被告）张国军主张《房产买卖协议书》无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。无效的民事行为自行为开始起无效力，因此取得的财产应予以返还。对于原告（反诉被告）张国军请求支付资金占用费的主张，因双方签订《房产买卖协议书》后，被告（反诉原告）高泽环在收取购房款后将房屋交给原告（反诉被告）张国军管理使用，现合同无效，双方均有一定过错，双方各自返还签订合同时所获得的财产，由此产生的资金占用费等本院不予支持。 对于被告（反诉原告）高泽环请求原告（反诉被告）张国军支付房屋装修费45000.00元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”被告（反诉原告）高泽环与原告（反诉被告）张国军达成合意，且被告（反诉原告）已履行完装修义务，根据江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司贵州分公司于2019年7月25日作出的江苏新大陆【2019】贵估字第0146号资产价值咨询报告认定：高泽环委估的尚嵇镇张家堰的砖混结构1××号房屋装饰装修评估价值分析总值为27930.00元。原告（反诉被告）辩称该评估机构不属于法院指定而否定评估报告的合法性，经审查，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司贵州分公司具有房地产评估与咨询的经营资格，被告也未提供其他证据予以作证，对该辩称本院不予采纳。因房屋装修带有个人风格，其费用应由房屋使用人负担，因此对被告（反诉原告）高泽环请求原告（反诉被告）张国军支付装修费的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，第一百四十六条和第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条和一百零五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张国军与被告（反诉原告）高泽环于2015年2月22日签订的《房产买卖协议书》无效。 二、由原告（反诉被告）张国军归还被告（反诉原告）高泽环位于尚嵇镇张家堰的砖混结构房屋（1××136平方米）一套。 三、由被告（反诉原告）高泽环在本判决生效十五日内返还原告（反诉被告）张国军购房款160000.00元。 四、由原告（反诉被告）张国军在本判决生效十五日内支付被告（反诉原告）高泽环装修费27930.00元。 五、驳回原告（反诉被告）张国军其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）高泽环其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30.00元，反诉案件受理费925.00元，由被告（反诉原告）高泽环负担355.00元，由原告（反诉被告）张国军负担600.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或被执行的财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  邓德高 人民陪审员  李福宇 人民陪审员  周华义 二〇一九年八月二十七日 法官助理冷静 书记员赵旭