重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初10174号原告：重庆加州物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路11号，统一社会信用代码91500112742898542M。法定代表人：张然，总经理。委托诉讼代理人：**，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思琪，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：刘崇洪，男，1955年5月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。被告：重庆市中平建设工程咨询有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路333号3幢26-1至26-7，统一社会信用代码91500105450424775F。法定代表人：肖莉，董事长。委托诉讼代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。原告重庆加州物业服务有限公司（以下简称“加州物业公司”）与被告刘崇洪、重庆市中平建设工程咨询有限公司（以下简称“中平咨询公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告加州物业公司的委托诉讼代理人**、张思琪，被告刘崇洪及其委托诉讼代理人张庭豪，被告中平咨询公司的委托诉讼代理人张庭豪到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法适用普通程序于2017年7月26日、8月7日公开开庭进行了审理。原告加州物业公司的委托诉讼代理人**、张思琪，被告刘崇洪的委托诉讼代理人张庭豪，被告中平咨询公司的委托诉讼代理人张庭豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告加州物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费10617.13元（2015年4月1日起至2018年12月31日），违约金从逾期之日起按每日1‰计算至实际支付日止，暂计算至2018年12月31日，共计6688.7919元；2.判令被告支付水电公摊费511.59元（2015年1月至2018年10月）。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业服务协议》，被告为加州·爱都会XXX业主。原告为该小区提供物业服务至今。根据《前期物业服务协议》第三条第二款约定，住宅的物业服务费按建筑面积1.60元/平方米·月的标准收取，若住宅改为非住宅按3.20元/平方米·月（含电梯房，不含公摊费），被告住所建筑面积为77.16平方米。根据合同第三条第六款约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴纳费用3‰/日的标准收取违约金。因此，被告逾期缴纳物业服务费应当支付相应的违约金。原告提供了物业服务，被告也接受了原告的服务，原、被告双方形成了合同关系。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》规定，被告应当支付物业服务费及承担相应违约责任。被告刘崇洪辩称，1.被告中平咨询公司已经替被告刘崇洪缴纳了2019年5月31日之前的所有物业服务费，所以，原告要求被告刘崇洪支付诉讼请求阶段的物业服务费没有事实基础，请求驳回。2.被告刘崇洪购买房屋时与开发商及物业公司明确约定物业服务费是实行包干价1.60元/平方米·月，所以，原告主张3.20元/平方米·月没有合同依据。3.原告依据的前期物业服务协议当中的刘崇洪的签字不是被告刘崇洪本人书写，所以，原告依据前期物业服务协议向被告刘崇洪主张权利没有合同依据。4.中渝·爱都会临时管理规约第2条明确约定，前期物业服务合同涉及业主利益的规定，以中渝·爱都会临时管理规约为准，而临时管理规约第34条明确约定物业费实行包干价1.60/平方米·月，所以，被告刘崇洪请求人民法院确认前期物业服务合同中第5条第2款为无效条款，理由是该合同明确约定是在业主临时管理规约的基础上签订的，其加重了业主的义务，根据合同法的规定，前期物业服务合同的条款应当认定为格式条款，所以，加重业主义务的条款，应当以醒目并且明确告知解释条款含义方为有效，但该条款看不出来双方履行了格式条款的提醒解释义务，故该条款对被告刘崇洪没有约束力。5.前期物业服务合同系开发商与物业公司签订，对被告刘崇洪不应当有约束力，其中加重业主义务的第5条第2款与临时管理规约相冲突，该条款应当为无效条款，所以，前期物业服务合同中关于物业服务费的条款不产生法律效力。6.本案并非被告刘崇洪不缴纳物业服务费，而是被告刘崇洪按照约定1.60元/平方米·月缴纳物业服务费时原告拒收，所以原告主张违约金没有事实及法律依据。7.原告在履行物业服务过程中没有恰当的履行合同义务，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不应当得到支持。8.被告刘崇洪与原告双方在2015年4月1日以前是认可的1.60元/平方米·月来履行合同义务，在此之前双方没有任何异议，如果原告要增加物业服务费是没有道理的。被告中平咨询公司辩称，被告中平咨询公司同意被告刘崇洪的答辩意见，补充的是被告中平公司仅仅是承租了被告刘崇洪的房屋，而原告与被告刘崇洪之间的物业纠纷属于双方之间的合同关系，与被告中平咨询公司无关，故原告要求作为承租人的被告中平咨询公司支付物业费和承担违约金没有合同依据，也没有法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的，原告举示的被告刘崇洪的身份证复印件、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局出具的房屋查询结果、前期物业服务合同备案证明、房屋违章整改通知书、装修图纸、国家企业信用信息公示查询结果、图片、本院（2016）渝0112民初11377号民事裁定、催收物业费律师函等证据；对被告举示的房屋租赁合同、物业服务费发票、交通银行付款回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的原告与重庆中渝物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》证据，本院认为原告与案涉小区开发商签订了《前期物业服务合同》后，该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局备案，故对该合同的真实性，本院予以确认。2.对原告举示的原告与被告之间签订的《前期物业服务协议》证据，本院认为该证据系复印件，原告在庭审中明确表示原件已经丢失，第一次庭审后表示不再举示该证据，且被告表示对该合同中的签名不是被告刘崇洪所签，故对该证据的真实性，本院不予确认。3.对原告举示的房屋事务移交清单、资料领取清单、业主/使用人情况登记表等证据，本院认为虽然该组证据中没有被告刘崇洪的签字，但该组证据系被告刘崇洪接房时形成的证据，该组证据与本案被告给付物业服务费没有直接的关联性，故本院对该证据关联性，在本案中不予确认。4.对原告举示的欠费明细等证据，本院认为该证据系原告方自己制作的，与本案待证事实没有直接的关联性，故对该证据的关联性，本院不予确认。5.对原告举示的催费律师函快递单及物流查询结果、系统催收短信截图等证据，本院认为该组证据系原告向被告催收物业服务费邮寄催收物业费律师函的相应证据，故对该组证据的真实性，本院予以采信。6.对原告举示的灭鼠灭蚊温馨提示、消防保养记录证据，本院认为，该组证据是原告对小区履行服务义务的相应证据，故对该组证据的真实性，本院予以采信。对原告举示的巡视记录证据，因原告举示的系复印件，且被告对其真实性有异议，故对该证据的真实性，本院不予采信。7.对被告举示的《中渝·爱都会临时管理规约》证据，被告认为双方约定的物业服务费是实行包干价1.60元/平方米·月，前期物业服务合同与临时管理规约不一致，以临时管理规约为准；被告刘崇洪购买房屋时，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》已经因合同期限届满终止，《前期物业服务合同》特别是关于收费的约定与临时管理规约冲突时，对被告刘崇洪没有约束力。但原告认为虽然该证据是开发商单方规定，原告并未在该规约上签字盖章，该规约早于前期物业服务合同，约定公寓物业服务费是1.60元/平方米·月，并未约定住宅改为办公性质的收费标准，应当以前期物业服务合同为准，但本院认为案涉小区开发商制定的中渝·爱都会临时管理规约有开发商的印章，故对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月9日，中渝·爱都会小区的物业服务区域划分在原重庆北部新区高新区国土资源服务管理所备案。2008年11月10日，中渝·爱都会小区的开发商重庆中渝物业发展有限公司制定《中渝·爱都会临时管理规约》1份。该规约约定物业服务费按建筑面积计算，公寓的物业服务费为1.60元/月·平方米；本临时管理规约副本若干份，每个签署承诺书的业主各执1份；本临时管理规约自（物业所在地房地产行政主管部门核准备案）之日起生效。2008年11月13日，以重庆中渝物业发展有限公司为甲方，原告为乙方，双方就甲方选聘乙方对中渝·爱都会实施前期物业服务，签订了《前期物业服务合同》1份。合同第五条约定，根据本物业管理区域物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下：住宅：1.40元/月·平方米；公寓：1.60元/月·平方米。住宅、公寓改办公其收费按同类收费标准的2倍收取；住宅、公寓改商业其收费按同类收费标准的3倍收取。合同第六条约定，公共能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日之前履行交纳义务。合同第二十一条约定，本合同期限为三年，自2008年11月13日起至2011年11月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，《前期物业服务合同》于2008年11月17日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局备案。上述合同签订后，原告按约定对中渝·爱都会小区提供了物业服务至今。2012年6月2日，被告刘崇洪向中渝·爱都会小区的开发商重庆中渝物业发展有限公司承诺，其《承诺书》的主要内容，确认已详细阅读（建设单位）制定的“中渝·爱都会临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）；本人/本公司同意承担违反临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。被告刘崇洪在2012年接房后将涉案房屋用途改为办公用房使用至今。2015年4月1日至2018年12月31日期间，案涉房屋系被告中平咨询公司租赁使用。原告在庭审中对要求二被告支付水电公摊费的诉讼请求，未提供相应的证据予以证明。2015年4月起，原告要求被告刘崇洪按3.20元/平方米·月的标准缴纳物业服务费，但被告刘崇洪从2015年4月至2018年12月期间未按上述标准缴纳物业服务费及水电公摊费。2019年1月17日，原告向被告刘崇洪邮寄《律师函》催收2015年4月至2018年12月期间的物业服务费用，但被告中平咨询公司于2019年6月10日向原告转账45632元，向原告支付包括案涉房屋及其他房屋在内的部分物业服务费外，被告刘崇洪对上述期间剩余部分的物业服务费、水电公摊费至今未缴纳。被告刘崇洪在庭审中举示的被告中平咨询公司与被告刘崇洪等人于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》显示，其中约定被告刘崇洪将案涉房屋出租给被告中平咨询公司使用，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日；水、点、气、网络、通讯费由被告中平咨询公司按照实际用量按时交纳自行负担费用；物业服务费1.60元/平方米，被告中平咨询公司代被告刘崇洪交纳物业服务费，物业费相关责任由被告刘崇洪承担。庭审中，原告陈述被告刘崇洪从2012年接房后到2015年是按1.60元/平方米·月标准缴纳物业服务费，是因为在2012年12月被告还在装修就给予了优惠；2015年被告没有缴纳物业服务费的时候，就由催费员上门通知，书面证据是律师函及短信，2016年8月4日起诉的时候，原告也是按照从3.20元/平方米·月标准起诉。同时，原告还陈述原告在2015年2月之后要求被告按照3.20元/平方米·月标准缴纳物业服务费，但被告坚持按照1.60元/平方米·月标准缴纳物业服务费导致被告欠费至今，原告多次催收，被告至今未缴纳；被告刘崇洪将房屋出租的事实告知了原告，但对物业费的缴纳没有告知原告。被告在庭审中陈述，被告中平咨询公司于2019年6月10日向原告支付的45632元，系给付被告案涉房屋在内的8套房屋的应缴纳2015年4月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，总计36800元，其中XXX号房屋从2015年4月1日至2019年5月31日的物业服务费为6182.40元，但是由于被告中平咨询公司会计计算错误多计算了1年的物业服务费，为此，被告中平公司要求多支付的8832元，分别作为8套房屋给付2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费；被告刘崇洪告知原告出租房屋的物业服务费由被告刘崇洪本人承担；2015年4月至2018年12月期间二被告之间关于物业服务费交纳约定，与二被告之间于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》应当是一致的。另查明，原告系中渝·爱都会小区的物业服务企业。被告刘崇洪系重庆市渝北区XX路XX号X幢X号房屋的所有权人，房屋建筑面积77.16平方米。该房屋用途系住宅。原告服务期间，小区至今未成立业主委员会。2019年4月24日，原告要求被告支付物业服务费、水电公摊费及违约金诉至本院。本案在审理过程中，原告对被告刘崇洪在庭审中举示的其在本案立案后向原告缴纳的部分物业服务费用，就案涉房屋缴纳的物业服务费金额确认为7666.18元，尚欠物业服务费3378.98元，水电公摊费124.56元。本院认为，业主个人与物业服务企业签订的物业服务合同内容与建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同不一致的，原则上应以建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同为准，但有证据证明约定不一致的内容系业主个人与物业服务企业基于特殊原因所达成的特别约定且不损害其他业主的合法权益的除外。本案中，原告在庭审中举示了除原告与中渝·爱都会小区开发商签订的《前期物业服务合同》外，同时还举示了原、被告之间签订的《前期物业服务协议》复印件，因该证据系复印件，且被告表示对该合同中的签名不是被告刘崇洪所签，故对原、被告之间是否签订有《前期物业服务协议》，本院不予确认；同时案涉小区至今没有成立业主委员会；虽然被告在庭审中举示开发商制定的《中渝·爱都会临时管理规约》中约定公寓的物业服务费为1.60元/月·平方米，但原告与中渝·爱都会小区开发商签订的《前期物业服务合同》经有关部门备案，其备案的住宅改为非住宅物业服务费的收费标准按3.20元/平方米·月收取。为此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力；案涉小区物业服务合同在约定服务期限内的物业服务收费标准，应当以原告与中渝·爱都会小区开发商签订的《前期物业服务合同》为准。物业服务合同约定期限内，被告作为该小区的业主，应受上原告与中渝·爱都会小区开发商签订的《前期物业服务合同》的约束。在该合同约定服务期限届满后，原告继续为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务关系，其物业服务的收费标准参照前期物业服务合同约定服务期限内的收费标准执行。因被告的涉案房屋实际已经改为办公用房（即非住宅），故被告应当按3.20元/平方米·月的标准向原告缴纳物业服务费。因此，原告对案涉小区提供了物业服务，被告拖欠的物业服务费经书面催收物业服务等费用，被告刘崇洪应当向原告给付物业服务等费用。被告刘崇洪在法庭辩论终结前主动向原告交纳的物业服务费应当按此标准计算，对未交纳的部分物业服务费应当予以给付。故，被告辩称的被告中平咨询公司已经替被告刘崇洪缴纳了2019年5月31日之前的所有物业服务费；被告刘崇洪购买房屋时与开发商及物业公司明确约定物业服务费是实行包干价1.60元/平方米·月，原告主张3.20元/平方米·月没有合同依据；前期物业服务合同涉及业主利益的规定，以中渝·爱都会临时管理规约为准；前期物业服务合同对被告刘崇洪没有约束力等抗辩意见理由不成立，本院不予支持。本案案涉房屋的业主是被告刘崇洪，业主有按时交纳物业服务费用的义务；被告中平咨询公司与被告刘崇洪在房屋租赁合同中约定2019年1月1日以后的物业服务费由被告刘崇洪交纳；结合二被告在庭审中关于2015年4月至2018年12月期间二被告之间关于物业服务费交纳约定，与二被告之间于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》应当是一致的陈述。因此，本院认为二被告关于案涉房屋物业服务费在2015年4月至2018年12月期间双方约定是由被告刘崇洪承担，故原告要求被告中平咨询公司给付物业服务费用的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。对于被告刘崇洪辩称的请求人民法院确认前期物业服务合同中第5条第2款为无效条款；前期物业服务合同的条款应当认定为格式条款，加重业主义务的条款，应当以醒目并且明确告知解释条款含义方为有效的抗辩意见，本院认为被告刘崇洪的该请求属于请求确认物业服务合同效力问题，不属本案审查范围，被告刘崇洪可以另行起诉确认物业服务合同效力，或者通过其他途径处理，故被告刘崇洪的该抗辩意见不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。因被告刘崇洪房屋系住宅，但住宅改为非住宅的物业服务费收费标准为3.20元/平方米·月，故2015年4月至2018年12月期间（共计45个月），被告刘崇洪应交纳的物业服务费为11111.04元（3.20元/月·平方米×77.16平方米×45个月）。对于该期间的物业服务费，原告主张被告刘崇洪应当给付物业服务费10617.13元。诉讼期间，被告中平咨询公司向原告转账支付给付的45632元，原告确认案涉房屋被告刘崇洪已经给付的物业服务费为7666.18元，故对案涉房屋被告刘崇洪就剩余物业服务费2950.95元，被告应当支付。虽然《前期物业服务合同》中约定公共能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收，但原告在庭审中未提供从2015年4月至2018年12月期间小区具体分摊水电公摊费的相关证据，故对原告要求被告刘崇洪给付水电公摊费的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。因《前期物业服务合同》约定的服务期限届满后，双方当事人对违约责任没有明确约定，同时，被告刘崇洪从2012年接房后到2015年是按1.60元/平方米·月标准缴纳物业服务费，且在本案诉讼过程中被告刘崇洪主动给付部分物业服务费，不能认为是被告拒绝缴纳物业服务费，故对原告要求被告刘崇洪支付2015年4月之后物业服务费用违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘崇洪在本判决生效之日起五日内，给付原告重庆加州物业服务有限公司物业服务费2950.95元；二、驳回原告重庆加州物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告重庆加州物业服务有限公司负担330元，被告刘崇洪负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  罗继碧人民陪审员  王道恒二〇一九年八月十九日书 记 员  李玉洁