江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初1353号原告：胡康，男，1970年5月28日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：**，江苏君哲律师事务所律师。被告：南通筑鹿空间设计有限公司，住所地南通市崇川区北濠桥路99号左岸意库沿街3号。法定代表人：李科，董事长。委托诉讼代理人：张红，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告胡康与被告南通筑鹿空间设计有限公司（以下简称筑鹿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡康的委托诉讼代理人**,被告筑鹿公司的法定代表人李科及被告筑鹿公司的委托诉讼代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡康向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预付的租金人民币15万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与他人因经营需要拟向被告租赁南通市崇川区北濠桥路99号左岸意库沿街3号一楼房屋，经协商被告要求先行支付租金预付款人民币2万元，原告遂于2018年2月8日通过手机支付宝转账给被告法定代表人李科人民币2万元。后被告又声称经营困难，希望先行预付部分租金，后原告于2018年2月28日通过手机支付宝转账给被告法定代表人李科人民币13万元。其后，在原、被告协商过程中，原告得知被告所欲出租的房产其无权出租，且2018年3月双方就租赁事宜未能达成一致，最终未能实际签署租赁协议，原告也未实际使用。其后原告多次向被告索要前述预付款，但被告始终以种种理由拒不给付。原告认为在双方未能达成租赁协议且原告并没有实际承租案涉房产的情况下，被告非法占有原告的预付款，已经侵害了原告的合法权益，故依照相关法律的规定提起诉讼，望判如所请。被告筑鹿公司辩称：1、原、被告之间的租赁关系已依法成立并实际履行，原告应当履行向被告给付租金；2、被告已向原告实际交付房屋，原告因其自身的原因长期未使用，且在原告向被告提出解除租赁合同后，原告因其自身原因，最终未能达成解除合同。且原告仅向被告支付了半年租金，剩余租金拖欠至今，我方认为原告的行为构成违约并保留向其追究违约责任的权利；3、原告向法庭作虚假陈述，否认租赁关系已成立的事实，将租金歪曲为预付款，请法庭依法查清事实。以上事实有双方微信记录、证人许某,4的证言证实。请求法院依法驳回原告诉请。诉讼过程中，被告筑鹿公司向本院提出反诉请求：1.依法判令胡康给付所欠租金至解除合同时止，暂算至2019年4月2日共计12万元；2.依法判令胡康承担本案诉讼费用。后在庭审中，被告当庭撤回上述反诉请求并表示不提出反诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月7日，南通禾斗装饰工程有限公司（以下简称禾斗公司）成立，筑鹿公司系由禾斗公司于2017年6月27日独资设立，上述两公司法定代表人均为李科。案涉房屋系由禾斗公司向南通博智创新创业管理服务有限公司所承租并交由筑鹿公司实际使用。2017年8月1日，南通博智创新创业管理服务有限公司（甲方）与禾斗公司（乙方）签订《转租说明》一份，其上载明：“根据双方签订的租赁合同，乙方承租甲方位于崇川区北濠桥路99号博济左岸意库H号楼整栋房屋（H101、H201、H301）。乙方考虑自身用房面积过大，在租赁期内（2017年8月1日至2025年8月1日）将H101房屋用作转租给其他人经营。乙方在将H101房屋转租给其他人经营的过程中所发生的经济行为及其他任何行为所产生的关系跟甲方无关，H101房屋产生的水电费用、租金及物业管理费还是按照双方原合同约定的费用，由乙方付给甲方。乙方和新承租人所发生的费用跟甲方无关。新承租人所经营业态需符合甲方要求，服从甲方管理。”2017年下半年，原告胡康向案外人许某,4（系被告筑鹿公司员工）提出租赁南通市崇川区北濠桥路99号左岸意库沿街3号一楼房屋做整木家居生意。2017年12月7日，原告通过微信联系许某,4，希望对方能配合苏州的厂家对租赁房屋进行现场考察。2018年2月8日，原、被告就上述房屋达成口头租赁协议，约定租赁期限自2018年3月2日起算，租赁期为三年，年租金25万元。同日，原告胡康向被告法定代表人李科支付宝账号分两次各转账1万元，共计2万元。原告主张该2万元系房租预付款，被告主张系租房定金，但均未能提供证据予以佐证。2018年2月28日，原告胡康向被告法定代表人李科名下中国农业银行账户（账号：62×××13）转账13万元。关于案涉房屋有无交付，原告称并未实际交付，被告主张已口头交付并已移交房屋钥匙给原告。庭审中，经被告申请，本院通知许某,4作为证人出庭作证。证人许某,4作证称：“租赁房屋口头上交接了，我跟胡康提过什么时候装修，2017年年底跟胡康确认何时进场，还帮他做了设计方案，他确定好后随时可以入场。”2018年3月9日，原告胡康通过微信向许某,4发出信息，载明：“许总，由于我和耿总在经营理念与产品定位上产生了分歧，为了不伤及兄弟朋友间的感情和避免造成日后过多的损失，我决定放弃与耿总的合作了，你那儿的房子我用不上了，你让给别人吧，由此造成的你的损失我来承担，具体事宜我过会过来与你详谈，你先考虑一下呢。万分抱歉了！”2018年3月11日，原告胡康通过微信向许某,4发出信息，载明：“许总，我腿上旧疾复发，昨天开始就无法下床了，只有把你的电话给耿总让他与你联系了，你们有什么想法要求告诉他就行。”2018年8月14日，原告胡康通过微信向许某,4发出信息，载明：“许总，那天从你处出来半路接到医院电话赶回做检查，然后动了个小手术，才与耿总联系上，他同意了我们所谈的内容，但就此也提出了几点看法，一是希望能尽快在楼下贴出招租的启示，二是他说上次他与你们商量后的结算日是到8月2日，希望还以此为准，三是最近比较手紧，望你能支部分款子救救急，你看可否？”2018年8月15日，原告胡康通过微信向许某,4发出信息，载明：“是你们贴还是我们来贴呀？”许某,4回复：“胡总，那个招租的广告公司应该今天就能做好了。款的事我过了明天来办，明天是我们材料商统一打款日，不过我和李科已经计划了呢。”2018年8月27日，许某,4通过微信向原告胡康发出信息，载明：“老胡，明天上午你方便过来我们弄个简单手续吗，我看能不能把剩余的租金先给你的。”自2018年9月起，许某,4通过微信再联系胡康，胡康未予以答复。截止原告起诉时止，案涉房屋一直处于闲置状态。本案在审理过程中要求当事人本人出庭以查明相关事实，原告无正当理由未到庭。上述事实，有中国工商银行明细查询网页截图三份、微信聊天记录、转租说明、情况说明、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。筑鹿公司作为禾斗公司的关联公司，同时亦为案涉房屋的实际占有、使用人，在出租人南通博智创新创业管理服务有限公司同意转租的情况下，与原告达成租赁房屋的合意，双方虽未签订有书面租赁合同，现有证人证言、微信聊天记录及当事人陈述等证据相互印证，足以认定原、被告之间关于案涉房屋的房屋租赁合同关系成立。该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于案涉房屋有无交付，结合本案证据，原告事实上享有对案涉房屋排他性的使用和占有权益，被告已按约口头交付案涉房屋具有高度盖然性，本院予以认定。根据法律规定，租赁期限6个月以上，未采用书面的形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告主张其于2018年3月9日已明确表示解除合同，本院认为，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据原告于2018年3月9日向许某,4发出的微信信息，原告已履行了通知义务，故本院认定案涉房屋租赁合同关系于2018年3月9日解除。合同解除后，原告应当立即将案涉房屋返还被告。被告主张原告一直未予返还，原告抗辩称其并未实际使用。考虑到案涉房屋实际上系处于原告控制之下，该控制具有排他性，且在被告多次催促的情况下原告一直怠于履行，故对原告的该项主张，本院难以采纳。原告长期占用房屋应当支付房屋占用费，房屋占用费比照双方约定的年租金标准予以计收。根据2018年8月14日至2018年8月27日原告与许某,4之间的微信聊天记录，双方当事人已达成一致意见即房租的结算日为2018年8月2日，本院尊重当事人的意思自治，从其约定，即房屋占用费按年租金25万元自2018年3月10日起计算至2018年8月2日。关于被告主张原告于2018年2月8日汇付的2万元系定金，因被告未能提供证据予以证明，本院难以采信。原告主张其多次向被告主张索要上述预付款项，被告以种种理由拒不给付，与双方微信记录内容明显相悖，本院要求原告本人出庭，原告无正当理由不到庭，且待证事实又欠缺其他证据证明，故本院对其主张的事实不予认定。综上，原告已向被告支付15万元，扣除自2018年3月2日起至2018年3月9日止计付的房屋租金及自2018年3月10日起至2018年8月2日止计付的房屋占用费共计104167元，被告应当返还原告45833元。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十条规定，判决如下：一、被告南通筑鹿空间设计有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡康45833元；二、驳回原告胡康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告胡康负担2292元，被告南通筑鹿空间设计有限公司负担1008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3300元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松人民陪审员  姜 敏人民陪审员  马 莉二〇一九年八月十三日法官 助理  吴 帅书 记 员  张明虹