广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12464号原告：王建伟，男，1982年10月16日出生，汉族，住河南省淮阳县，委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。被告：佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道季华七路2号怡翠玫瑰园39座首层172号商铺，统一社会信用代码91440604345444336X。法定代表人：李功望。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。原告王建伟诉被告佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（下称盛世嘉誉公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2019年7月2日公开开庭，原告委托诉讼代理人罗碧莹及被告委托诉讼代理人李智就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还交易奖金10000元及利息（以10000元为基数按年利率6%自2017年3月13日起计算至实际退还之日止，暂计算至2019年5月11日为1316.67元）；2.被告立即向原告返还价格奖金20000元及利息（以20000元为基数按年利率6%自2017年3月13日起计算至实际退还之日止，暂计算至2019年5月11日为2633.33元）；3.被告立即向原告赔偿损失47754元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告介绍，于2017年3月13日与案外人熊敏签订《房地产买卖合同》，约定原告将其所有的位于佛山市禅城区桂澜南路3号六座301房房产出售给案外人。当天原告向被告支付交易奖金10000元及价格奖金20000元。由于本案在履行合同的过程中，2017年3月17日，原、被告双方一起到银行办理还贷，被告作为专业的房地产经纪代理机构，原告相信被告已将提前还贷的相关信息告知案外人，但截止至2017年3月23日原告与案外人沟通得知，被告并没有将提前还贷信息告知案外人，而在（2017）粤0604民初5797号案（下称5797号案）中，法院所认定原告的不当行为是基于案外人在2017年3月23日才得到提前还贷的信息，因此被告没有履行其经纪职责，提前告知案外人提前还贷的信息才导致原告在5797号案中的所涉合同履行过程中产生违约行为。由此，被告未严格按其房地产经纪的职责履行相应义务，应无权收取交易奖金及价格奖金。同时又由于被告的过错导致原告需赔偿案外人违约金及损失合共159180元，对此，被告亦应承担不少于30%的责任。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉诉讼，望判如所请。被告盛世嘉誉公司辩称，一、原告承诺在具备一定条件时向被告支付交易奖金及价格奖金，属单方允诺，未经被告同意或法定事由不得撤回，被告收取交易奖金、价格奖金具备充分的事实及法律依据，且无须返还。原告于2017年3月6日委托被告提供居间服务，以出售其位于广东省佛山市禅城区桂澜南路3号六座301房的房屋。同日，为促使被告提前完成居间服务且获得更高售价，原告向被告出具了两份《承诺书》，承诺被告如于30日内成功促成买方与原告签订《房地产买卖合同》的，即向被告支付交易奖金1万元；承诺如最终出售总房价超过原告最低售价要求的，即向被告支付相当于房屋差额50%的交易奖金。符合支付奖金条件的，上述价格奖金、交易奖金原告均承诺于签订《房地产买卖合同》当天支付。2017年3月13日，经被告促成，原告与买方熊敏签订了《房地产买卖合同》，总房价为218万元。同日，原告即向被告支付了交易奖金1万元及价格奖金2万元。上述两份《承诺书》是原告单方作出的意思表示，属于单方允诺的法律行为；而《承诺书》权利义务内容清晰，原告作为完全民事行为能力人，在出具《承诺书》时不存在胁迫、欺诈、显失公平等情形，因此原告作出的单方允诺合法有效，对原告具有法律上的约束力。而被告在30日内成功促成原告与买方签订《房地产买卖合同》，且总房价超过原告最低售价要求，因此被告收取交易奖金及价格奖金具有充分的事实和法律依据。而原告已依诺向被告支付交易奖金及价格奖金，单方允诺的法律行为已完成，因此，原告无权撤回其单方允诺，即被告无须返还涉案的交易奖金及价格奖金。二、涉案《房地产买卖合同》因原告存在主要过错而解除，被告在合同解除过程中不存在过错，被告无须返还交易奖金及价格奖金，且并不会对原告产生不公平的情形。涉案《房地产买卖合同》于2017年8月29日经佛山市禅城区人民法院判决解除，且判决原告在解除过程中承担70%的过错，买方熊敏承担30%的过错，被告在解除过错中不存在过错。即使原告因《房地产买卖合同》解除而无法实际获得218万元的房款，且须向买方熊敏支付相应的违约金及赔偿款，但该法律后果并非由被告造成，而是由于原告在提前还贷过程中阻却买方熊敏履行合同，最终在不具备合同解除权时解除了涉案《房地产买卖合同》而造成。被告收取涉案交易奖金及价格奖金的基础为被告提前完成居间服务且为原告寻求自愿支付更高房价的买家，一旦被告提前为原告提供了具备相应交易条件的签订房屋买卖合同的机会，被告即有权收取相应的交易奖金及价格奖金，而不以涉案《房地产买卖合同》全部履行完毕为条件。因此，不论涉案《房地产买卖合同》是否解除，被告均无须返还交易奖金及价格奖金；且在涉案《房地产买卖合同》的解除过程中，被告不存在过错，原告承担主要过错，从另一法律层面而言，不予返还交易奖金及价格奖金也是原告承担过错的方式，其中的法律权利及义务是对等的，并不因此而对原告产生额外的不公平的情形。三、被告在涉案《房地产买卖合同》过程中不存在过错，原告主张被告未尽中介义务导致合同无法继续履行而被解除，且要求被告承担30%的损失赔偿，没有事实和法律依据，应当予以驳回。在涉案《房地产买卖合同》的履行过程中，原告于2017年3月14日前往银行办理提前还贷手续，并于当天拿到银行提前还贷通知书，该通知书显示：提前还款需提前预约申请，申请后一个月左右扣款；提前存款时间为2017年4月10日前，扣款时间为2017年4月14日左右。2017年3月23日，买方熊敏得知上述银行提前还贷事宜。2017年4月9日下午三点经被告组织，原告与买方熊敏就2017年4月10日还贷存款事宜进行洽谈，买方熊敏明确其能在2017年4月10日前将首期款（含赎契款）存入指定账户。2017年4月9日晚上十点半，被告通知买方于2017年4月10日中午一起前往银行办理还贷存款手续，买方熊敏表示同意存款赎楼，但鉴于同日下午与原告面谈时得知原告意欲毁约，且不予继续履行合同，故要求被告通知原告一同前往办理。2017年4月9日晚上11点40分被告通知原告关于还贷存款事宜，同时邀请原告一同前往办理还贷存款手续以及委托公证事宜，2017年4月10日凌晨1点，被告再次通知原告一同前往银行办理存款手续。2017年4月10日凌晨5点40分，原告向被告发出解约通知书，要求解除《房地产买卖合同》。综上，被告多次转达买方熊敏确认能在存款期间届满前还贷存款以及强烈要求履行合同的意愿，但原告一直以各种理由怠于继续履行合同，并最终无故单方解除涉案《房地产买卖合同》。被告作为中介经纪方，在《房地产买卖合同》履行过程中始终顾全买卖双方利益，虽被告员工存在遗漏通知银行提前还贷时间的瑕疵行为，但买方熊敏已于2017年3月23日得知银行提前还贷事宜，被告该瑕疵行为并未阻碍涉案《房地产买卖合同》的履行，不构成法律意义上的过错，且被告主动积极的后续跟进工作也有利于买卖双方继续履行合同。故被告已尽居间人的基本职责，在涉案《房地产买卖合同》的解除过程中并无过错，原告把涉案合同解除的根本原因归咎于被告未及时将提前还贷事项告知买方熊敏，这一理由是不合理的，明显缺乏事实依据。且在另案诉讼中，一审法院及二审法院【案号:（2017）粤0604民初5797号、（2017）粤06民终11754号】均认为无论买方熊敏在2017年3月14日还是在2017年4月10日存入赎契款，均不影响银行扣款进度，即不影响合同履行进度，即使熊敏在2017年4月10日存入赎契款，对合同的正常履行也毫无影响，当然也不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由。因此，导致涉案《房地产买卖合同》解除的根本原因是原告在不具备合同解除权时作出单方解除的意思表示，并非因被告未尽中介义务导致合同无法继续履行而被解除。即被告在涉案《房地产买卖合同》解除过错中不存在过错，原告要求被告承担30%的损失赔偿，缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。综上所述，原告的全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，被告特恳请法院查明事实，依法裁决驳回原告的全部诉讼请求。关于原告与案外人就房屋买卖合同解除的问题，同样出在5797号案中，法院已作出认定，具体详见该判决书第21-22页“无论原告在2017年……综上被告在2017年4月解除合同缺乏理据”，关于本案被告的瑕疵行为在5797号案中已作认定，故本案被告的瑕疵行为不构成法律意义上的过错，原告的主张缺乏事实及法律依据，依法予以驳回。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告身份证、被告工商登记信息。证明原、被告诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》。证明2017年3月13日，原、被告及案外人三方签订《房地产买卖合同》，合同约定由被告为本次交易提供房地产经纪代理服务，该合同第七、八条约定，就被告在本合同应履行的义务作出约定，其中合同第八条也明确如确因经纪方过错导致物业在申请买卖后无法办理过户手续，经纪方应退回代理费并将该交易办理完毕，具体到本案中，因为被告履行职责过程中，由于其过错导致最终房产无法过户成功，按该约定，被告无权收取代理费。收款收据2张。证明原告于2017年3月13日分别向被告支付了交易奖金10000元及价格奖金20000元，该两笔款项均以房产成交及合同履行作为前提，在本案中，被告并没有尽其房产经纪代理职责，且由于其过错导致最终房产无法交易成功，因此被告无权收取上述交易奖金及价格奖金而应退回给原告。4.（2017）粤0604民初5797号民事判决书、（2017）粤06民终11754号民事判决书。证明由于被告在原告已申请提前还贷过程中没有及时通知案外人提前还贷的时间及金额，而导致案外人迟延交付房屋交易款，而致使原告提出解除合同，但最终法院判决原告不当解约，该案起因是由于被告没有履行其经纪职责通知案外人提前还贷而误导原告提前解约，最终导致原告损失严重。被告应当就原告的损失承担赔偿责任，同时由于案外人在签订合同时，已向被告支付中介代理费65400元，根据5797号案民事判决书的第23页法院认定“原告的该笔中介代理费作为损失，直接向被告追讨”，因此实际上，案外人所支付的中介代理费中有70%是由原告承担，因此原告在主张损失时，已将该代理费70%算入损失中，原告所主张的损失数额合理及有事实、法律依据，请求法院依法予以支持。5.《情况说明》。证明被告在2018年1月9日出具该《情况说明》，《情况说明》第一点也明确了被告承认是由于其员工的自身原因，未将银行提前还贷的通知发给案外人，由此可见，被告是没有履行房地产经纪职责，违反了本案《房地产买卖合同》约定义务及法定义务。诉讼中，被告盛世嘉誉公司提供如下证据：1.《承诺书》（交易奖金）。证明原告于2017年3月16日承诺被告于30日内促成原告与买家签订《房地产买卖合同》的，原告于签订《房地产买卖合同》当日向被告支付交易奖金10000元。2.《承诺书》（价格奖金）。证明原告于2017年3月16日承诺被告寻获买方愿意支付更高房价的，原告于签订《房地产买卖合同》当日向被告支付相当于房价差额的50%作为价格奖金。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，被告能提供原件予以核对，原告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年3月6日，原告向被告出具《承诺书》：“为促使更快完成该物业的出售，考虑贵公司提供服务的专业性及全面性，激励和奖励贵公司及工作人员，现本人再次做出如下承诺：……2、本人确认该物业的出售价格为2110000元；3、通过贵公司的努力，在30日内成功促成买方与本人签订《房屋买卖合同》的，本人愿意向贵公司支付交易奖金10000元；4、上述交易奖金为本人单独奖励贵公司之用，是单独支付的奖金，该奖金不属于贵公司代理出售该物业的代理费或居间费；5、上述承诺事项为不可撤销的承诺，如本人违反，贵公司有权向本人主张相应权利……”同日，原告再次向被告出具《承诺书》，约定“……现为以更优的价格出售该物业，激励和奖励贵公司及工作人员，现本人再次做出如下承诺：……2、本人再次确认该物业的出售价格为2110000元；3、通过贵公司的努力，买方最终同意购买该物业的价格高于本承诺书第二点的价格时，本人愿意向贵公司支付价格奖金，并于签订《房屋买卖合同》之日向贵公司一次性支付该奖金，价格奖金的计算方法为:房价差额大于或等于不限数额的，价格奖金为房价差额的50%……”2017年3月13日，原告（卖方）、被告（经纪方）与案外人熊敏（买方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：001145），约定案外人熊敏购买原告位于佛山市禅城区桂澜南路3号六座301房，总购房款为218万元……六、履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。七、经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均应知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。同日，被告向原告出具《收款收据》，确认收取原告就出售涉案佛山市禅城区桂澜南路3号六座301房的交易奖金10000元及价格奖金20000元。另查明，案外人熊敏诉王建伟、盛世嘉誉公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0604民初5797号】，本院于2017年8月29日作出民事判决，其中本院认为，王建伟主张有权解除合同的依据是，熊敏逾期超过十日未履行合同中关于银行发出还贷通知之日起5个工作日内支付赎契款的约定，对此，首先，因无证据证明王建伟及盛世嘉誉公司在取得银行提前还贷通知书当天就已通知熊敏，故结合相关证据及当事人陈述，应确认熊敏知悉该通知书时间为2017年3月23日。熊敏作为合同当事人，虽有义务注意合同履行时间，但作为专业经纪机构的盛世嘉誉公司同为合同当事人，对相关流程较为熟悉，熊敏有理由信赖盛世嘉誉公司会通知其履行时间，故对此不应归责熊敏……对“银行发出提前还款通知书之日”，应解释和理解为熊敏知悉“银行发出提前还款通知书”之日。据此，应以2017年3月23日为熊敏履行支付赎契款义务的起算时间，则根据合同约定，熊敏应在5个工作日内即最迟在2017年3月30日前支付。逾期超过十个工作日即2017年4月13日后仍未履行，则王建伟有权解除合同。而王建伟实际于2017年4月10日发出解除通知，明显不当……即使熊敏在2017年4月10日存入赎契款，对合同的正常履行也毫无影响，当然也不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由。综上，王建伟在2017年4月10日解除合同，缺乏理据……关于违约责任。王建伟不当解约，明确表明不再履行合同，即不配合履行合同后续义务，包括协助办理银行按揭贷款、注销原抵押等，导致合同在客观上已无法继续履行，构成违约。而熊敏未按合同约定在5个工作日内履行支付赎契款义务，同样构成违约。在违约责任分担方面……应由王建伟对合同无法继续履行承担主要的违约责任，熊敏承担次要的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，酌定由王建伟承担70％的违约责任，熊敏承担30％的违约责任。判决王建伟应向熊敏返还定金及利息、支付违约金、赔偿损失。后王建伟不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号：（2017）粤06民终11754号】，2018年2月2日，佛山市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判二审判决。被告陈述，被告没有与原告签订《买卖代理费承诺书（卖方）》，也没有向原告收取中介服务费。本院认为，本案系居间合同纠纷。依据原、被告及买受人熊敏签订的《房地产买卖合同》的约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，《承诺书》约定，由被告向原告提供订立合同机会，原告向被告支付相应的报酬，故交易奖金、价格奖金的性质应为中介服务费，即《承诺书》与上述合同相互承继。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告以被告未尽中介义务，导致《房地产买卖合同》无法继续履行而解除，要求退还收取的费用并支付利息的诉请。评析如下：第一，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。被告依约向原告提供了媒介服务,并促成原告与买受人熊敏签订《房地产买卖合同》，则被告的居间义务业已完成，且已达涉案《房地产买卖合同》及《承诺书》所约定的中介服务费支付条件；第二，经（2017）粤0604民初5797号民事判决书审理查明及认定，“熊敏不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由，王建伟在2017年4月10日解除合同，缺乏理据……因王建伟明确表明不履行合同，符合法定的合同解除条件，涉案房屋买卖合同应予解除。”即涉案《房地产买卖合同》因原告不履行而导致无法履行而解除，即合同的解除原因并不在作为中介方的被告；第三，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。经（2017）粤0604民初5797号民事判决书查明，“2017年3月14日下午，王建伟与盛世嘉誉公司到银行申请提前还款，并于当日拿到银行提前还贷通知书……截止2017年3月23日，盛世嘉誉公司无将还贷书的相应内容告知熊敏”，认为“作为专业经纪机构的盛世嘉誉公司同为合同当事人，对相关流程较为熟悉，熊敏有理由信赖盛世嘉誉公司会通知其履行时间”。本案中，《房地产买卖合同》虽已订立，但订立合同的目的是为促成买卖房屋，故通知后续交易手续履行时间、协助买卖双方办理过户等为中介方的附随义务。根据前案查明，被告存在未能及时履行通知熊敏还贷事宜的瑕疵，故此，本院综合考虑合同约定、案件事实、履约程度、违约情节、违约后果，依据公平原则酌定被告向原告返回交易奖金、价格奖金合计6000元。原告诉请超出部分以及利息，本院不予支持。关于原告诉请的赔偿损失。原告主张因被告的过错导致原告需赔偿熊敏违约金及损失，被告应当承担其中不少于30%的责任。如前所述，（2017）粤0604民初5797号民事判决书认定“因王建伟明确表明不履行合同，符合法定的合同解除条件”,即《房地产买卖合同》的解除原因并不在作为中介方的被告，故原告以上述主张要求被告赔偿原告需向熊敏支付的违约金及损失于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王建伟返还交易奖金、价格奖金合计6000元；二、驳回原告王建伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取921元，由原告王建伟负担854元，被告佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月二十二日书记员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。