四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1766号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：匡凤英，女，1968年12月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：薛建中，男，1963年2月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告匡凤英、第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告新美居公司的法定代表人马越及委托诉讼代理人张琴到庭参加诉讼，被告匡凤英的委托诉讼代理人薛建中、第三人兴堰公司委托诉讼代理人陈俊吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新美居公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告将位于都江堰市美安居装饰建材市场C区10-1-1租赁商铺房屋返还原告；二、依法判令被告支付欠原告商铺C区10-1-1房屋从2013年7月1日起至2014年12月31日止的租金64290.6元和杂费（广告费、管理费、管理费）18909元，共计：83199.6元；三、依法判令被告承担违约责任，赔偿支付原告违约金5000元；四、依法判令被告承担支付给原告商铺C区10-1-1房屋从2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（按175元/天计算）和杂费（广告费、管理费）（按35.02元/天计算）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年10月21日签订了《商铺租赁合同》，并于2013年5月28日签订了《商铺租赁合同补充协议》约定将位于都江堰市美安居装饰建材市场C区10-1-1号商铺经营场地租给被告经营装饰装修材料类商品使用，租期为38个月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，该商铺属第三人所有。经营期内被告仅支付部分租金、杂费，租期届满被告也不将租赁商铺房屋返还原告，原告多次要求被告给付租金、杂费、房屋使用费，并将租赁物返还原告，均未果。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告匡凤英辩称，欠付租金是事实，但因为承租的商铺漏水，并且新美居公司的宣传不够、管理不力，导致生意不好，租金应当减少；之前承诺的兑奖券，也没有兑付或者用以抵扣租金。 第三人兴堰公司述称，案涉商铺属我公司所有，我公司将案涉商铺交由新美居公司运营管理，我公司不清楚匡凤英是否拖欠租金。 新美居公司围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据：1．各方身份信息，拟证明各方诉讼主体适格；2．租赁合同、补充协议，拟证明新美居公司与匡凤英之间的租赁事实及法律关系；3．场地证明、工商变更、物业公司说明，拟证明案涉商铺来院合法；4．（2015）川0181成民终字第3993号民事判决书，拟证明新美居公司履行了市场管理职责，投入广告、市场运营等市场管理措施；5.2015年-2018年广告费目录等，拟证明2015年-2018年新美居公司履行了广告管理义务，相关杂费应由匡凤英支付；6．催款单、社区人员与新美居公司工作人员到匡凤英商铺催收欠款情况、催租情况表、微信记录、申请书、照片，社区调解书，拟证明匡凤英一直拖欠相关费用，且不返还商铺；7．情况说明、租金收据，拟证明匡凤英交的保证金5000元冲抵为租金，并且已交付租金10000元。匡凤英认可上述证据中的第1、2、4、5、7组证据；对第3组证据中兴堰公司的变更不清楚；第6组证据中认可有员工汤小艳、马利签字的证据，照片认可，其余不认可。兴堰公司认可上述证据中的第1、3组证据，对其他证据不发表质证意见。经审查，新美居公司提交的上述证据内容真实，形式合法，与待查事实相关联，本院对其予以确认并在卷佐证。 匡凤英围绕其抗辩意见提交如下证据：1．维修清单、漏水照片，拟证明案涉商铺漏水造成的损失；2．活动优惠券，拟证明新美居公司承诺活动券抵扣租金。新美居公司对上述证据均不认可，匡凤英提交的照片无拍摄时间，并且都是室外公共区域，并非案涉商铺内，清单上无签字和盖章，也无相关费用的正式发票；活动优惠券是2014年3月15日新美居公司进行市场营销开展的活动，但对于是否符合兑付条件，因时效已过，新美居公司也无法核实。经审查，匡凤英提交的上述证据不能证明与案涉商铺有关，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于都江堰市幸福镇永安大道兴堰丽景A、B、C、D区、永丰教师楼临街商铺（E区）产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2011年10月21日，新美居公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）匡凤英签订《商铺租赁合同》。该合同中与本案有关的约定有：1．甲方将美安居装饰建材市场C区10-1-1号经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品；2．乙方经营使用期从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期2月，即从2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）；3．租金单价为25元/平方米/月，摊位计价面积为210.1平方米，租赁保证金为5000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹月内无息退还）。乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间为2011年10月21日，交款金额为36515元。乙方第二次交款时间为2012年5月31日，交款金额为31515元。乙方第三次交款时间为2012年11月30日，交款金额为31515元。乙方第四次交款时间为2013年5月31日，交款金额为31515元。乙方第五次交款时间为2013年11月30日，交款金额为按调整单价执行。乙方第六次交款时间为2014年5月31日，交款金额为按调整单价执行。4．逾期未付或未足额支付：逾期在十日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际交付应交款之日止，甲方按每日千分之一的笔录计算、向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际交付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际交付应交款之日止，乙方按日计甲方支付逾期应交款千分之二的违约金，并与实际交付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。5．甲方的权利和义务：甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。6．乙方的权利和义务：甲乙双方终止合同后，在不损坏原有装修及公共区域装修的前提下，乙方有权对所租场地的内部装修进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态。7．合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。8．合同附件包括：《美安居装饰建材市场装修及消防安全责任书》、《美安居装饰建材市场营业员管理协议》、《美安居装饰建材市场管理合同》、《美安居装饰建材市场商铺价格管理协议》，以上协议作为合同附件与合同正本同居法律效力。该合同落款处有新美居公司在甲方处加盖公章，匡凤英在乙方处签名并捺印。合同签订后，新美居公司向匡凤英交付商铺。2013年5月28日，新美居公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）匡凤英签订《商铺租赁合同补充协议》。该合同中与本案有关的约定有：1．此补充协议适用于2012年3月15日前与甲方签订商铺租赁协议并继续履行该协议至2014年12月31日的承租方。3．2012年3月15日前入场的商家，租金、杂费单价优惠时间为2013年1月1日至2014年12月31日止。4．2013年1月1日起原租金单价30元/平方米/月优惠为21元/平方米/月；2013年1月1日起杂费的收取标准为：代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.60元/平方米/月、收取市场管理费2.4元/平方米/月。 2015年5月19日，新美居公司与匡凤英就已缴纳的保证金5000元用于冲抵租金达成一致。2015年11月2日，匡凤英以现金方式支付租金10000元。 2019年2月15日，匡凤英作为申请人向新美居公司提交《申请书》，载明：我方租用铺面后因为经营周转资金困难，因此欠贵公司应交的租金及杂费，依据双方所签协议从2013年7月1日至2018年12月31日所欠费用现向管理公司申请延期结算。匡凤英委托员工马利在该申请书上签字并捺印。 四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第3993号《民事判决书》系新美居公司与案外人杨玮之间的房屋租赁合同纠纷案件。该案件中认定新美居公司在案外人成都敏知企业管理有限公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务。因新美居公司存在广告宣传及管理服务不足的问题，法院酌情将新美居公司主张按5元/平方米/月计算的杂费调减为按3.6元/平方米/月计算。 另查明，案涉商铺现由匡凤英占有并使用。 本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营，新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与匡凤英签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。 二、关于解除合同及返还案涉商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”新美居公司与匡凤英签订的商铺租赁合同中约定租赁期限为2011年11月1日至2014年12月31日，但到期后匡凤英仍在继续使用案涉商铺，故该商铺租赁合同继续有效。该合同约定若承租人拖欠租金超过30日的出租人有权无偿收回所租场地。庭审中，新美居公司陈述，匡凤英自2013年7月1日起，仅支付租金10000元后未再支付租金，庭审中匡凤英对此亦予以认可，故对新美居公司要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，匡凤英应向新美居公司返还案涉商铺。鉴于案涉商铺至今仍由匡凤英占有并使用，本院认定双方于新美居起诉之日即2019年5月5日解除《商铺租赁合同》。 三、关于商铺租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”新美居公司按约向匡凤英交付了商铺，匡凤英应按约向新美居公司支付租金，故其应付租金为自2013年7月1日至2019年5月5日共计338296.02元［210.1平方米×17元/平方米/月×18月＋210.1平方米×25元/平方米/月×（52月＋5/30月）］。根据庭审查明的事实，匡凤英已交纳租金15000元，应予以扣除，因此，匡凤英应向新美居公司支付租金323296.02元（338296.02元－15000元）。匡凤英提交的证据不足以证明案涉商铺漏水，故对匡凤英关于租金应当降低的抗辩，本院不予支持。 四、关于杂费的问题。新美居公司在庭审中确认其所主张的杂费包含广告费、物管费、管理费，按照双方签订的补充协议约定，匡凤英应当支付杂费。因此，本院酌情认定匡凤英对杂费应在3.6元/平方米/月范围内承担责任，即53071.26元［210.1平方米×3.6元/平方米/月×（70月＋5/30月）］。 五、关于匡凤英从案涉租赁合同解除后至退房期间的房屋使用费问题。如前所述，本院认定《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》于2019年5月5日解除，鉴于匡凤英一直占有使用案涉商铺，故对新美居公司主张的案涉租赁合同解除后至退房期间的房屋使用费应予支持，其计算方式为实际使用天数×210.1平方米×25元/平方米/月÷30天，计算至匡凤英腾退案涉房屋之日。 六、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”商铺租赁合同中约定逾期超过30日后，乙方所交费用则作违约金不予退还。根据庭审查明事实，匡凤英确实存在超过30日支付租金的违约情形，因此匡凤英应向新美居公司支付违约金。新美居公司主张违约金5000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告匡凤英于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司腾退位于都江堰市兴堰丽景美安居装饰建材市场C区10-1-1号房屋； 二、被告匡凤英于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2013年7月1日至2019年5月5日止的租金323296.02元； 三、被告匡凤英于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付房屋使用费，计算方式为：从2019年5月6日起至被告匡凤英向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司腾退案涉房屋止，实际使用天数×210.1平方米×25元/平方米/月÷30天； 四、被告匡凤英于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付杂费53071.26元； 五、被告匡凤英于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金5000元； 六、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2104元，减半收取1052元，由被告匡凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  白艳雯 二〇一九年八月二十九日 书记员  彭丽娟