江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初4596号 原告：灌云九龙港投资管理有限公司，统一社会信用代码证91320723697850346K，住所地灌云县城九龙港水街16号楼。 法定代表人：章伟炳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾东杰、李然（实习律师），江苏新浦律师事务所律师。 被告：连云港禅金健身服务有限公司，统一社会信用代码91320723323993481U，住所地灌云县伊山镇灌中路25号。 法定代表人：王晶，该公司总经理。 被告：王晶，女，汉族，1984年9月28日出生，住灌云县。 原告灌云九龙港投资管理有限公司与被告连云港禅金健身服务有限公司、王晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告灌云九龙港投资管理有限公司委托诉讼代理人顾东杰，被告连云港禅金健身服务有限公司法定代表人王晶（同时也是被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌云九龙港投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并返还原告位于灌云县商铺;2.判令被告支付原告截至2019年4月30日的商铺占有使用费146469.60元，并按合同约定的2元/天/平方米的标准支付自2019年5月1日起至实际腾退商铺之日止的占有使用费;3.判令被告支付原告截至2019年4月30日的商业管理费5858.8元，并以0.6元/月/平方米标准支付自2019年5月1日起至实际腾退商铺之日止的商业管理费；4.判令被告支付原告水、电费3327.91元；5.判令被告支付原告违约金20831元；6.判令被告承担本案诉讼费、律师费（9379元）等费用。事实和理由：2018年原告灌云九龙港投资管理有限公司（以下简称为原告）与被告连云港禅金健身服务有限公司（以下简称为被告）签订《九龙港商业水街营业房（商铺）租赁合同》，原告将位于连云港市灌云县商铺出租给被告，租赁期限为一年，即2018年1月1日起至2018年12月31日止。租期届满后，被告未按合同约定提出续租申请。原告于2018年12月3日向被告发出《租赁合同到期通知书》，督促原告办理续租或者返还租赁商铺，但是被告接到《租赁合同到期通知书》后并没有在规定期限内和原告办理续租。被告到起诉前尚未将上述商铺返还给原告，也没有支付给原告任何费用，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求维护原告合法权益。 被告连云港禅金健身服务有限公司、王晶辩称，如果我们不想继续租赁房屋，不会和原告签订租期只有三个月的合同。我们一直和原告方的工作人员保持沟通，就续租事宜进行协商，双方对履约保证金增加到20000元有争议，我们要给租金，但原告不收。我们不存在违约。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年3月14日，原告灌云九龙港投资管理有限公司（甲方）与被告连云港禅金健身服务有限公司（王晶）（乙方）签订商铺租赁合同，主要内容如下： 第一条：租赁场地、租赁期限及经营范围 1-1.甲乙双方同意按照本合同列明的条款及条件，乙方承租甲方位于灌云县城九龙港水街编号为2号楼204、205、206、207、208、209、210号商铺。 1-2.本合同的租赁期限为1年，即2018年01月01日起至2018年12月31日止。 1-3.乙方经营范围为禅金瑜伽，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商铺号、租赁区域的用途和在租赁区域的经营范围；对该条款的违反将构成根本违约…… 1-5.乙方应在租赁期满之日，将该商铺按规定交还甲方，逾期未将商铺交还，商铺内所有物品视为乙方主动放弃所有权及相关法律权利，甲方有权自行安排处置，并保留向乙方追诉的权利。乙方逾期归还商铺，应向甲方支付商铺占有使用费（按本合同2元/天/平方米的标准据实支付)、水电费、商业管理费、违约金。乙方未经甲方书面同意而导致商铺破损的，除向甲方支付违约金外应赔偿甲方一切经济损失。本款所列违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即壹万玖仟伍佰捌拾捌元整(￥19588元整)。 第二条：合同期限、租赁费用和支付方式 2-1.租赁费按如下标准执行：合同总金额65296元，每套商铺面积为77.44平方米，每套租金为9328元。 2-2.在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金合计贰仟元整（￥2000元）。 第三条：商业管理费、物业管理费、水某、电费及其他相关费用 3-2.商铺区域的商业管理费收费标准：0.6元/月/平方米。 第八条：合同的变更及终止 8-5.合同期满后自动终止。如乙方无其他违约事项，需继续租赁本商铺，必须在本合同期满前2个月向甲方提出书面申请，经甲方审核书面同意后另行签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先承租权。 第九条：违约责任 9-4.乙方应在本合同解除或终止之日将该商铺按规定交还甲方，逾期未将商铺交还，商铺内所有物品视为乙方主动放弃所有权及相关法律权利，甲方有权自行安排处置，并保留向乙方追诉的权利。乙方逾期归还商铺，应向原告支付商铺占有使用费（按本合同2元/天/平方米的标准据实支付)、水电费、商业管理费、物业管理费、违约金。乙方未经甲方书面同意而导致商铺破损的，除向甲方支付违约金外应赔偿甲方一切经济损失。本款所列违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即壹万玖仟伍佰捌拾捌元整(￥19588元整）。 二、原告灌云九龙港投资管理有限公司（甲方）与被告连云港禅金健身服务有限公司（王晶）（乙方）就水街2号楼105号商铺签订商铺租赁合同，租赁期限为2018年10月1日起至2018年12月31日止，商铺面积为68.21平方米，租金为4142元，商业管理费为41元/月。除第九条部分约定略有差异外，其他内容与上述合同约定基本相同。 第九条：违约责任 9-4.乙方应在本合同解除或终止之日将该商铺按规定交还甲方，逾期未将商铺交还，商铺内所有物品视为乙方主动放弃所有权及相关法律权利，甲方有权自行安排处置，并保留向乙方追诉的权利。乙方逾期归还商铺，应向原告支付商铺占有使用费（按本合同2元/天/平方米的标准据实支付）、水电费、商业管理费、物业管理费、违约金、律师费、诉讼费等实现债权的所有费用。乙方未经甲方书面同意而导致商铺破损的，除向甲方支付违约金外应赔偿甲方一切经济损失。本款所列违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即壹仟贰佰肆拾叁元整(￥1243元整)。 三、2018年12月3日，原告向被告王晶送达了上述八套商铺的租赁合同到期通知书，通知如下：“《合同》将于2018年12月31日到期，如贵方继续租赁本商铺，请在2018年12月31日前正式通知我司并到我司办公室办理续租事项。逾期未告知，我司将按不续租处理。如不续租，请您在租赁合同到期前把店铺内所有可移动的物品搬离，租赁铺位附属装饰及装修不得拆除、破坏，不得破坏房屋整体结构，并到我司办公室办理租赁交接手续，我司将对该房屋另行出租。如贵方逾期搬离，我司将依法维护我司的合法权益，并追究贵方的违约责任，贵方应按合同约定的逾期占用费用的标准向我司支付占用租赁物期间的占用费用。” 被告王晶收到通知书后向原告方明确表明继续租赁涉案商铺的意愿，并一直与原告方工作人员保持磋商，但双方对租金涨幅、租期长短、履约保证金增加、租赁范围调整等无法达成一致意见，又受其他种种因素影响，未能签订新的租赁合同。 经本院询问，原告于2019年8月21日庭审中明确表明不同意继续租赁涉案商铺给被告，但同时又表明愿意庭后或判后继续调解。 四、被告连云港禅金健身服务有限公司系自然人独资有限责任公司，王晶持股比例为100%，韩冬为监事。 另查明，原告同地段商铺2019年续租价格较去年上涨15%。 本院认为，本案争议的主要焦点：被告在租赁期满后继续使用租赁房屋构不构成违约？若原告提出异议，则被告在租赁期满后继续使用租赁房屋显然构成违约。但是，原告在向被告送达的通知书中提出了续租的要约邀请（如续租，请正式通知我司并办理续租事宜；如不续租，我司将另行出租），而被告也明确发出了续租的要约（无论是在租期届满前三个月与原告签订新的租赁合同，还是和他人一起与原告就租金涨幅、租期长短、履约保证金增加等进行的磋商，抑或是通过不同途径与原告不同工作人员的直接交涉，无一不表明了被告续租的意愿，因此，被告愿意续租是确定的事实，而且原告也是明知的），然而，由于种种原因，截至庭审辩论终结双方并未就续租达成一致并正式缔约。如同被告愿意续租是客观事实一样，原告截至庭审前从未向被告正面的直接的明确的表明不再续租，甚至还保留了在庭后与被告协商的可能性。由此可见，租赁期满至庭审之日，双方之间一直处于缔约过程中，如因未能缔约即将被告在此期间继续使用涉案房屋定性为违约，有违公允，显属不当；反言之，总不能在磋商期间让被告先搬离商铺，谈好续租事宜后再搬回来，这既不符合双方利益，也不符合经济原则。综上所述，原、被告双方就续租磋商期间，在原告明确表明不再续租前，不宜认定被告使用租赁房屋构成违约。原告庭审中明确表明不再续租后，被告应当及时将租赁房屋返还，但是，原告应当给予合理期限，考虑被告经营实际，本院酌定被告返还房屋的履行期为60日。 对原告要求被告按2元/天/平方米支付占有使用费的诉讼请求，因按照合同约定标准支付占有使用费的条件未成就，且约定标准明显过高，有违公平，不具有参照价值，本院根据实际损失情况依法予以支持（按6822元/月×115%，自2019年1月1日起计算至实际返还之日止）。 对原告要求被告支付商业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持[其中，截至2019年4月30日5490.45元（0.6元/月/平方米×542.08平方米×16月+0.6元/月/平方米×68.21平方米×7月）；按366.17元/月（按0.6元/月/平方米×610.29平方米），自2019年5月1日起计算至实际返还之日止]。 对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，因无确实充分的证据证明，本院依法不予支持。 对原告要求被告支付违约金并承担律师费的诉讼请求，因被告截至目前尚未构成违约，本院依法不予支持。若被告未在本院确定的返还房屋期限届满前腾退房屋，则原告可再行主张相关权利。 因被告王晶系被告连云港禅金健身服务有限公司法定代表人，且其租赁房屋的目的就是经营禅金瑜伽，故其行为应认定为职务行为，被告连云港禅金健身服务有限公司应当对此承担责任。又因被告连云港禅金健身服务有限公司系一人有限责任公司，被告王晶作为股东无证据证明公司财产独立于自己的财产，故应对公司债务承担连带责任。 另外，望原、被告能平等协商，不逞一时之强，不争一事之利，互利共赢。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第二十五条、第六十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港禅金健身服务有限公司于本判决生效之日起六十日内将坐落于灌云县城九龙港水街2号楼105、204、205、206、207、208、209、210号八间商铺腾退返还原告灌云九龙港投资管理有限公司； 二、被告连云港禅金健身服务有限公司、王晶于本判决生效之日起十日内连带支付灌云九龙港投资管理有限公司商铺使用费（按6822元/月×115%，自2019年1月1日起计算至实际返还之日止）； 三、被告连云港禅金健身服务有限公司、王晶于本判决生效之日起十日内连带支付原告灌云九龙港投资管理有限公司商业管理费[其中，截至2019年4月30日5490.45元（0.6元/月/平方米×542.08平方米×16月+0.6元/月/平方米×68.21平方米×7月）；按366.17元/月（按0.6元/月/平方米×610.29平方米），自2019年5月1日起计算至实际返还之日止]； 四、驳回原告灌云九龙港投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2060元，由原告灌云九龙港投资管理有限公司负担980元，被告连云港禅金健身服务有限公司负担1080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户银行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  战传福 二〇一九年八月二十六日 书记员  杨善丽 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第二十五条承诺生效时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （二）《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。