贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初5417号原告：周林，男，1995年7月23日出生，苗族，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：赵明科，贵州贵黔律师事务所律师。被告：凯里市中心城商业管理有限公司。注册地址贵州省凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼4号。法定代表人：刘义光，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈奕汐，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：陈丽梅，贵州维律律师事务所实习律师。被告：凯里市中心城置业有限公司。住所地贵州省凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈奕汐，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：陈丽梅，贵州维律律师事务所实习律师。原告周林诉被告凯里市中心城商业管理有限公司（以下简称“中心城管理公司”）、凯里市中心城置业有限公司（以下简称“中心城置业公司”）租赁合同纠纷一案，本院2018年9月10日立案受理后，先适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为适用普通程序进行审理。本院于2018年11月26日、2019年5月31日公开开庭审理了本案。原告周林及其委托诉讼代理人赵明科参加了两次庭审活动，被告中心城管理公司、中心城置业公司委托诉讼代理人陈奕汐、陈丽梅到庭参加了第二次庭审活动。本案现已审理终结。原告周林向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告周林与被告中心城管理公司2016年7月12日签订的《凯里中心城租赁合同》（以下简称“租赁合同”）；2.判决二被告连带赔偿原告周林损失1432498元（租门面定金双倍返还20万元+气砖款7万元+模板款4650元+材料款199100元6钢材款117648元+沙子款4900元+水泥款22500元+电视合同定金2万元+消防蓝图设计报单费3.2万元+KTV设计定金2万元+已付KTV设计费（黄强智）6万元+音响定金5万元+架子工工资0.4万元+运费1.75万元+轻质隔墙装饰费用114840元+租赁合同违约金495360元）；3.诉讼费用由二被告负担。事实及理由：被告中心城置业公司开发位于凯里市迎宾大道与××路交汇处中心城商业广场，并将该商业广场交与被告中心城管理公司管理。2016年7月12日，中心城管理公司与原告周林签订《凯里中心城租赁合同》（以下简称“租赁合同”），中心城管理公司将中心城商业广场负一层编号B1097Z至B1104面积约2580平方米的八个商铺出租给周林使用，租赁期从2017年1月1日至2026年12月31日，每月租金82560元，每三年递增5%。签订合同的当天，周林向中心城管理公司交纳了10万元的定金。2016年7月29日，被告中心城管理公司召开签约仪式。签约仪式上，中心城管理公司要求签约的公司或个人即时入场装修，争取早日开业。在中心城管理公司的口头催促下，周林于当年8月21日上午正式开始动工土建工程。为了装修欢乐颂KTV，周林与贵州鑫冠品商贸有限公司签订购买KTV音响设备55套的《合同书》，与黄强智签订《室内设计合同书》，与贵州中喜达建筑工程有限公司签订《中心城欢乐颂KTV装饰工程施工合同》，与曹某签订《轻质隔墙装饰工程施工合同》，与思木（深圳）室内空间设计工作室签订《室内装饰设计合同》，委托深圳市金佳雅装饰工程有限公司制作《凯里市欢乐颂歌厅消防报建图》等，同时按照相关协议支付了相关费用。根据工程进度和工程所需材料，还购进钢材、水泥、砂子等相关材料。KTV装修期间，周林共支付了合同定金、各种材料款、工资等737138元（不包括商铺定金、违约金）。周林按中心城管理公司的要求进场装修46天后，中心城管理公司突然口头通知周林暂缓装修，等待相应整改通知再继续装修。周林按照中心城管理公司要求，一直等待，直到2018年8月6日，中心城管理公司突然向周林发出《关于解除合同的函暨致歉函》。周林为此找到中心城管理公司，要求进行协商，但中心城管理公司强制拆除周林的装修，导致周林的所有材料损失。为维护自身合法权益，故提起诉讼。周林向本院提交的证据、二被告的质证意见及本院的审查意见如下：1号证据，周林的身份证复印件，拟证明原告主体合法及基本信息。经庭审质证，二被告无异议，本院予以采信。2号证据，二被告企业基本信息复印件，拟证明二被告主体合法及基本信息，在企业档案信息网查询得来。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性无异议，同时证明中心城管理公司是具有独立法人资格的主体，是合同的相对方，中心城置业公司不是合同的相对方。经审查，该组证据的真实性被告无异议，予以采信，中心城管理公司与中心城置业公司均是独立的法人企业。3号证据，《租赁合同》及附件复印件，拟证明（1）原被告于2016年7月12日签订租赁合同，被告将中心城商业广场负一层B1097-B1104号共八个商铺租赁给原告；（2）租赁期限从2017年1月1日起至2026年12月31日止；（3）租金每月82560元，每三年递增5%；（4）如出租方违约，违约金最高不超过合同解除之日当月租金的6倍；（5）自商场开业时起后推3个月内为免租期；（6）、合同签订前，原告需交10万元定金；（7）被告要求原告即时签订收铺和装修缴费通知书，由于被告未提供消防合格证书，原告暂缓签订，但原告已经按被告要求及时装修商铺，争取在2017年前开业。经庭审质证，二被告的意见为，对《租赁合同》的真实性无异议，同时证明了中心城管理公司尚未交付商铺给周林（交付使用确认书未签字）、原告知道装修流程、装修应提交施工图纸并经过公司审批、装修需要交押金等，但周林在上述任何一项事项都未完成的情况下擅自进行装修已违反约定，由此产生的损失应当由周林自行承担。经审查，《租赁合同》是周林与中心城管理公司的真实意思的表示，合法有效，予以采信。4号证据，《消防审核意见书》复印件，拟证明被告中心城置业公司未按要求申报消防设计审核，导致装修不能继续，影响开业。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性无异议，但不能达到周林的证明目的，该份证据只能证明本案所涉商铺消防设计符合消防技术标准。经审查，原被告对该份证据真实性无异议，予以采信。5号证据，周林与贵州鑫冠品商贸有限公司签订的《合同书》复印件，拟证明周林向贵州鑫冠品商贸有限公司购置55万元KTV音响设备，合同总价78.9万元，原告支付定金5万元，因原告租赁合同解除，合同不能履行，按照合同约定将可能赔偿违约金11.835万元。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性有异议，签订合同时被告并不知道，无法考证是否真实；在商铺设计图尚未得到批准时周林就与他人签订合同，属于因自已的过错扩大的损失，故即使真实，该损失也应由周林自己承担，且其中的赔偿违约金也只是“可能”，并未发生。经审查，对于合同被告虽提出了异议，但并未举证证明其理由成立，因此，合同予以采信，但关于费用的支出，因原告未能提交转款到贵州鑫冠品商贸有限公司的发票依据，对于损失本院综合全案予以适当赔偿。6号证据，周林与黄强智签订的《室内设计合同书》复印件，拟证明周林委托黄强智搞室内设计，设计费为26.8万元，原告按合同已支付定金2万元，定稿设计费4万元。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性有异议，签订合同时被告并不知道，无法考证是否真实；周林共签订了两份类似的设计合同，第一份是在2016年8月7日，第二份在2016年11月13日，可见周林是在不满意第一次设计后重新换人设计，故由此造成的多付的设计费应当由周林自行承担。经审查，为了设计案涉商铺，周林共签订了两份室内设计合同，同时，对第一份设计合同周林不满意，该损失应由周林自行承担。7号证据，周林与贵州中喜达建筑工程有限公司签订的《中心城欢乐颂KTV装饰工程施工合同》复印件，拟证明原告与贵州中喜达建筑工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定竣工日期为2016年12月31日，单包工价为每平方米320元，原告违约导致停工的，每天加付应付款额万分之五的违约金。经庭审质证，二被告的质证意见为，签订合同时被告并不知道，无法考证是否真实；原告的设计尚未作出及尚未得到被告审批的情况下就与他人签订施工合同，由此造成的损失应由周林自行承担。经审查，对于合同被告虽提出了异议，但并未举证证明其理由成立，因此，合同予以采信，但关于费用的支出，因原告未能提交转款到贵州中喜达建筑工程有限公司的发票依据，本院综合全案予以适当赔偿。8号证据，《轻质隔墙装饰工程施工合同》复印件，拟证明原告与曹某签订《轻质隔墙装饰工程施工合同》，双方按合同约定，经对工程墙体进行量方结算，原告支付114840元的工程款给曹某。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性有异议，签订合同时被告并不知道，无法考证是否真实；原告在设计尚未作出及尚未得到被告审批的情况下就与他人签订隔墙施工合同，由此造成的损失应当由原告自行承担。经审查，对于合同被告虽提出了异议，但并未举证证明其理由成立，因此，予以采信，但关于费用的支出，因原告未能提交发票依据，本院综合全案予以适当赔偿。9号证据，《室内装饰设计合同》及效果图复印件，拟证明原告与思木（深圳）室内空间设计工作室签订合同，约定总设计费为18万元，原告按照合同约定应交纳3.6万元的定金。经庭审质证，二被告的质证意见为，无异议，这是原告为了商铺设计所签的最新的设计合同，如原告为了履行该设计合同有实际的、合理的支出，可以作为原告的实际损失依据。经审查，原被告双方对此份证据无异议，本院予以采信。10号证据，《歌厅装修消防报建图》复印件，拟证明原告委托深圳市金佳雅装饰工程有限公司制作消防报建图，已支付3.2万元定金，报建图已经完成。经庭审质证，二被告的质证意见为，2016年10月24日的报建图因原告重新在2016年11月13日与他人另行签订室内装饰设计合同，属于原告不满意作品，不能作为损失依据。经审查，对于合同被告虽提出了异议，但并未举证证明其理由成立，因此，证据予以采信，但关于费用的支出，因原告未能提交转款到深圳市金佳雅装饰工程有限公司的发票依据，本院综合全案予以适当赔偿。11号证据，《关于解除合同的函暨致歉函》复印件，拟证明中心城致函解除商铺合同，导致原告遭受商铺装修的各种损失。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性无异议，但该证据达不到原告拟证明有损失的目的，同时证实了被告确实尚未交付商铺给原告使用，以及双方均同意解除合同的事实，故原告不属于违约解除合同。经审查，对于证据的真实性，双方无异议，予以采信。12号证据，图片复印件，拟证明中心城管理公司于2016年7月29日召开签约仪式，要求签约人及时入场装修，早日开业。经庭审质证，二被告的质证意见为，对真实性无异议，但达不到证明目的，图片仅能反映被告举行过签约仪式，不能证明被告同意原告入场装修；如果仪式中被告要求进场装修，那么肯定有大部分人会进场装修，但只有原告擅自进场装修。经审查，对于证据的真实性双方无异议，予以采信，但不能证明被告要求周林及时入场装修。13号证据，图片复印件，拟证明原告按签约仪式要求，于2016年8月21日上午正式搞仪式开工装修。经庭审质证，二被告的质证意见为，图片只能证明原告违约擅自进场装修的事实。经审查，对于图片予以采信，但仅能证明周林进场进行装修。14号证据，图片复印件，证明原告将117648元的钢材拉进租赁的商铺进行装修，部分用于装修后，因被告要求停工，导致原告未使用的钢材全部损失。经庭审质证，二被告的质证意见为，图片只能证明原告违约擅自进场装修的事实。经审查，对于图片予以采信，但仅能证明周林进场进行装修。15号证据，票据复印件20张，拟证明原告的损失包括定金、违约金在内，共计1432498元。经庭审质证，二被告的质证意见为，除了第二次签订设计合同所交的2万元定金外，其他均不予认可，其他均属于原告违约擅自进场装修或对外设计不满意重做造成的损失，应由原告自行承担责任。经审查，该组证据除了定金10万元，其他的支出无合法票据，同时二被告仅认可设计费2万元，因此，对于该12万元的支出予以采信，其他的仅能证明周林支付了部分费用。16号证据，证人杨某、曹某、吴某的庭审证言，拟证明原告进场装修，造成损失。经庭审质证，二被告的质证意见为，证据证实了周林违约进行装修的事实。经审查，对于周林进场装修的事实予以采信，但不能证明周林的进场装修符合规定。被告中心城管理公司书面辩称，1.原告周林诉请解除与中心城管理公司2016年7月12日签订的《租赁合同》，中心城管理公司无异议，并同意退还周林所交的保证金10万元。因中心城管理公司曾在2018年8月6日向周林发出解除通知，应视为双方合意解除合同，故不构成违约解除，互不承担违约责任。2.周林主张的装修损失无事实和法律依据。《租赁合同》第六条已对装修的事宜及违约责任作出了约定，由于商铺尚未交付使用，周林在尚未交付商铺使用权的情况下，擅自装修商铺，造成的损失应由周林自行承担。周林诉称中心城管理公司同意周林进行装修无事实依据，也不符合常理。3.周林无权主张相当于六个月租金的违约金。首先，《租赁合同》应视为双方达成合意解除，不存在中心城管理公司违约解除的行为，故不适用合同约定的第11.4条的情形；其次，周林未依约支付租金以及未经审批擅自装修已属违约行为，中心城管理公司本就有权解除合同，无须承担违约责任。4.周林既主张双倍定金又主张违约金和损失的行为不符合法律规定。首先，依照法律的规定，周林在主张返还双倍定金后，无权再另行主张违约金，况且中心城管理公司在本案中有权解除合同，不存在双倍返还情形，也不存在应当支付违约金的情形，装修损失也是由于周林的过错造成的，同时，本案的定金在签订合同后已转换为保证金，已不属定金范畴，故中心城管理公司只需承担退还保证金的责任。被告中心城置业公司书面辩称，与周林签订合同的主体系中心城管理公司，该公司具有独立的法人资格，根据合同相对性原则，周林只能向中心城管理公司主张权利，请求法院依法驳回周林对中心城置业公司的诉讼请求。鉴于原告已向本院提交二被告企业基本信息及《租赁合同》复印件，二被告未再向本院提交证据。根据本院采信的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：中心城置业公司为凯里市中心城地下空间开发项目的开发主体，中心城管理公司为该项目的管理人。中心城管理公司的股东为中心城置业公司。2015年4月，黔东南州公安消防支队向中心城置业公司送达了中心城地下空间开发项目建设工程的《建设工程消防设计审核意见书》（黔东南州公消审字〔2015〕第0078号），认可该工程消防设计符合相关消防技术标准，要求该工程竣工后，中心城置业公司应当依法向黔东南州公安消防支队申请消防验收。2016年7月12日，中心城管理公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的周林签订了《租赁合同》，合同约定甲方将中心城商业广场负一层编号为B1097至B1104的商铺出租给乙方使用，承租面积约为2580平方米。合同还同时作出了以下约定：1.涉案物业的规划用途为娱乐，品牌为“欢乐颂（量贩式）KTV”。2.租赁期从2017年1月1日起计算至2026年12月31日止，共计120个月。3.甲方暂定于2016年年日向乙方交付该物业，具体事项按第五条约定办理。4.免租期8个月。5.乙方应在物业交付后日内/2017年1月1日前正式开始营业。以商场实际开业日期为准。6.乙方须于签订本合同当日向甲方缴纳租赁保证金人民币10万元。乙方在签订租赁意向书时所交付的定金自动转为租赁保证金，定金与租赁保证金的差额部分由乙方于签署本合同当日向甲方交纳。6.甲方须自实际交付该物业之日提前7日向乙方发出物业交付通知，乙方应按物业交付通知规定的日期前往甲方指定地点接收该物业。双方签署《物业交付确认书》之日，为该物业交付日。如乙方不按物业交付通知规定的日期接收该物业或无正当理由拒绝签署《物业交付确认书》的，视为该物业从交付通知规定的交付日期起交付乙方使用。7.对于装修期双方未作出约定。8.不论开业前或开业后乙方进行任何装修，乙方须向甲方或甲方指定的物业服务公司办理装修有关手续。乙方应于施工前最少十五个工作日将设计图、材料、承建商等有关装修材料提交甲方审核，经甲方书面同意，并按政府有关规定向有关部门（包括规划、消防、城管、环保等）办理报批手续（报批手续由乙方办理，并承担相关费用）后方可动工。未办好报批手续前不得动工装修，否则甲方有权采取一切措施阻止，一切后果由乙方执行承担。8.甲方延期交付物业的，租赁期及免租期（如有）按时顺延。9.除甲方依法定或约定事由行使单方解决权外，甲方单方提前解除租赁合同或因甲方违约导致乙方解除租赁合同，甲方应退还租赁保证金，并按剩余租赁期总租金的20%向乙方支付违约金（该违约金最高不得超过合同解决之日当月租金的6倍）。10.除乙方依法定或约定事由行使单方解决权外，乙方单方提前解除租赁合同或因乙方违约导致甲方解除租赁合同，乙方除须向甲方交清一切拖欠的租金、物业管理费、其他费用外，租赁保证金不予退还，乙方还须按剩余租赁期总租金的20%向甲方支付违约金（该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍）。11.凡该物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同不一致的，均以本合同为准。12.本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。在《合同附加条件》部分双方约定，如甲方未按时开业，则给予乙方按天计算×2的免租期。关于附件二《物业交付使用确认书》，双方均未签字盖章。关于《收铺通知书》，中心城管理公司既未盖章，也没有填写日期。2016年7月12日，周林向中心城管理公司交纳定金10万元，2016年7月29日，中心城管理公司举办《凯里·中心城全球招商成果发布会》。同日，周林与贵州鑫冠品商贸有限公司签订《合同书》，由周林向贵州鑫冠品商贸有限公司购置KTV音像设备55套。同年8月3日，周林向深圳市康力晟铭液晶电子有限公司定购电视，定金2万元。同年8月7日，周林与黄强智签订《室内设计合同书》，约定周林将KTV娱乐场所室内设计交由黄强智负责，设计费26.8万元，定金2万元，40天内完成施工图设计。同日，周林与贵州中喜达建筑工程有限公司签订《中心城欢乐颂KTV装饰工程施工合同》，约定周林将案涉工程家庭居室装饰工程发包给贵州中喜达建筑工程有限公司承建，工程期限为120天，开工日期为2017年9月1日至2017年12月31日，单包工价每平方米320元，材料由周林采购。2016年8月18日，周林与曹某签订《轻质隔墙装饰工程施工合同》，约定周林以包工包料的形式将轻质隔墙砖隔墙5000平方米发包给曹某负责，工程期限为2016年8月19日至2016年9月23日，共计35天。同时，周林开始购买装修物资。2016年11月13日，周林与思木（深圳）室内空间设计工作室签订《室内装饰设计合同》，合同约定周林委托思木（深圳）室内空间设计工作室担任室内装饰设计工作，总设计费18万元，签约后三个工作日内付设计费的定金20%，即3.6万元，思木（深圳）室内空间设计工作室在双方所签订合同生效及收到周林提交的本项目有关资料及文件之日起开始进入设计方案，7日内完成平面布局设计方案。与此同时，周林委托深圳市金佳雅装饰工程有限公司制作消防报建图。2016年10月初，周林停止装修。2018年8月6日，中心城管理公司向周林送达《关于解除合同的函暨致歉函》，“现该房屋尚未交付使用，因我公司决定对商城布局进行重新规划调整，故不能履行与您签订的《房屋租赁合同》，因此特通知您解除双方2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》，为避免损失的扩大，请您停止为承租该房屋所有的工作。”周林找中心城管理公司协商赔偿事宜，未果后向本院提起诉讼。本院认为：原告周林与被告中心城管理公司2016年7月12日签订的《租赁合同》是在协商一致的基础上签订的，是双方当事人当时的真实意思表示，因此，《租赁合同》合法有效，予以确认。由于多种原因，中心城管理公司未能履行合同义务，将中心城负一层编号为B1097至B1104号的商铺交付周林使用，已违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，周林诉请中心城双倍返还10万元定金，予以支持。自2016年末以来，中心城的开发建设处于时断时续状态，至今未能完全竣工，周林提出解除合同，是在中心城管理公司难以履行交付商铺的情形下提出的，因此，二被告辩称在中心城管理公司向周林送达《关于解除合同的函暨致歉函》要求解除《租赁合同》时，周林并不同意解决，致使双方未能达成解决合同的合意；周林诉请要求解除《租赁合同》，应视为周林主动提出解除合同，现中心城管理公司同意解除合同，应视为双方达成解除合同的合意，故不构成违约解除，负不承担违约责任的主张理由不充分，不予支持。虽然周林在未向中心城管理公司办理报批手续的情况下就动工对商铺进行装修，存在主要过错，但中心城管理公司是安排有人在中心城施工作业的，且周林使用了中心城管理公司提供的水电等，中心城管理公司在知道周林进行装修的情况下并未明令禁止周林的装修行为，导致周林损失的进一步扩大，对此，中心城管理公司具有一定的过错，承担适当的赔偿责任，酌情赔偿周林损失10万元。周林诉请要求中心城管理公司赔偿各种装修损失70余万元，理由不充分，证据不足，超出部分不予支持。鉴于周林与中心城管理公司之间的租赁协议尚未履行，中心城管理公司尚未向周林交付商铺，周林亦未向中心城管理公司交付过租金，因此，周林诉请要求中心城管理公司支付租赁合同违约金（按合同解除之日当月租金的6倍计算）495360元的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。关于中心城置业公司是否应当承担连带责任的问题。从周林提交的证据来看，中心城置业公司与中心城管理公司均是独立的法人，而与周林签订租赁合同的是中心城管理公司，从合同的相对性来看，本案中应当承担责任的是中心城管理公司。中心城置业公司作为中心城管理公司的股东，周林未向本院提交中心城置业公司投资未到位或抽逃资金的依据，因此，周林要求中心城置业公司承担连带责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周林与被告凯里市中心城商业管理有限公司于2016年7月12日签订的《凯里中心城租赁合同》。二、被告凯里市中心城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周林双倍定金20万元及赔偿款10万元，共计30万元。三、驳回原告周林其他诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17692元，由原告周林负担11892元，由被告凯里市中心城商业管理有限公司负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  宋红燕人民陪审员  罗净尹人民陪审员  文泽利二〇一九年八月二十六日书 记 员  赖迎迎