安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0521民初1755号 原告：侯麒麒，男，1992年6月3日出生，汉族，户籍地甘肃省渭源县，现住安徽省当涂县。 被告：胡正山，男，1984年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住安徽省马鞍山市雨山区。 原告侯麒麒与被告胡正山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯麒麒到庭参加诉讼，被告胡正山经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 侯麒麒向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失565346元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月25日，被告在隐瞒租赁房屋产权的情况下与原告在姑孰镇东营南路342、344号的门面房签订了租赁合同。原告依合同约定交付给被告1万元押金和15万元房租，并花费232920元进行装潢，后于2018年10月1日开张营业。2019年4月1日，原告租赁经营的火锅店大门被锁住，原告随即去派出所报警，经警方调查，是真正的房主将大门锁住，锁门的原因是被告胡正山拖欠了房东成思福、沈有才的房租一直未付。后原告多次找房东以及被告胡正山协商，被告数次拖延并虚假承诺，致使原告经营的蜀湘阁火锅店无法开张营业，给原告造成了直接损失和间接损失共88618元。为此，原告特诉至贵院。 诉讼过程中，侯麒麒将第2项诉讼请求变更为：判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失481538元。 庭审后，胡正山于2019年7月底向本院口头辩称，其已于2019年4月30日向原出租方交纳了案涉租赁房屋的租金至2019年8月，其通知侯麒麒回去经营时遭到拒绝。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，胡正山作为承租方与出租方成思福、沈有才签订《租赁合同》，租赁当涂县姑孰镇东营南路340、342、344号上下六间门面（建筑面积约540平方米），用于经营美发美容，租赁期限共四年，自2017年6月1日至2021年5月31日；租金每年33万元，第一年租金分四次付，以后租金每年分两次支付，分别于每年的5月1日、11月1日支付。合同还约定可在不改变房屋用途的情况下，以承包方式变更实际承租人。 2018年8月21日，胡正山作为出租人（甲方）与承租方（乙方）侯麒麒签订《租赁合同》，约定：甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方；甲方出租的商铺位于姑孰镇东营南路342、344号门面，建筑面积约170平方米；乙方租赁上述房屋用于经营火锅店，非经甲乙双方共同书面同意，不得擅自变更用途；租赁期限共三年，即2018年8月25日起至2021年8月24日止，每年房屋租金按15万元整计算；租金一年一付；乙方必须按照约定向甲方提前三十日缴纳租金；在签署本合同时，乙方向甲方缴纳1万元的保证金。合同期满或终止，在乙方交清房租、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方剩余保证金；甲方将房屋交给乙方后，商铺的装修及修缮由乙方负责；乙方不得破坏已装修部分及房屋结构，所有可以搬动如空调、沙发，电器等动产设备和用具可带走；物业管理费由乙方向物业管理公司交纳；水电费由乙方自行缴纳；……。合同签订的当天，侯麒麒按约定将保证金1万元以及2018年8月25日至2019年8月24日的房屋租金15万元，支付给了胡正山。2018年8月25日，侯麒麒以全包的形式委托当涂笑然装饰有限公司对店面进行装修，为此支付装修工程款14万元。2018年8月29日，侯麒麒在市场监督管理部门注册登记了当涂县姑孰镇蜀湘阁火锅店，并在装修结束后开始营业。2019年2月，因胡正山未按约向原出租方成思福、沈有才交纳房租，原出租方称要侯麒麒经营的蜀湘阁火锅店停止营业。侯琪琪要求胡正山解决纠纷，保证火锅店正常经营，后胡正山为此于2019年3月10日向侯麒麒出具承诺书，承诺“在和房东没有谈成的情况下，保证侯麒麒火锅店正常营业，如不能正常营业，一切损失由胡正山负责。”2019年4月1日早上，侯麒麒发现火锅店大门被锁住，随即联系了胡正山，2019年4月4日，胡正山电话通知侯麒麒，称火锅店明天可以营业，但到了2019年4月10日，原出租方再次将蜀湘阁火锅店大门锁住，以致成诉。 上述事实，有原告方陈述及原告提交的身份证复印件，《租赁合同》、胡正山出具的收条、押金条，蜀湘阁火锅店营业执照复印件，胡正山与原出租方成思福、沈有才签订的租赁合同复印件，蜀湘阁火锅店装修施工合同、装修项目清单、装修工程款收条，火锅店有关设备购买收据，胡正山向侯麒麒出具的承诺书，当涂县公安局姑孰派出所2019年4月10日报警记录等证据材料在卷佐证，并经庭审查证，予以确认。 本院认为，本案系一起因房屋租赁引发的纠纷，就同一商铺存在多重租赁关系：原出租方成思福、沈有才与胡正山之间的商铺租赁合同关系；胡正山就其承租的部分商铺又与侯麒麒之间形成转租合同关系。原告侯麒麒与被告胡正山签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。合同签订后，原告侯麒麒按约向胡正山一次性支付了第一年的租金，胡正山有义务和责任保证侯麒麒能够正常使用租赁房屋，但因胡正山欠付原出租方的房租，导致侯麒麒租赁案涉房屋经营的火锅店大门屡次被锁，无法正常经营，故胡正山的违约行为已致使侯麒麒不能实现租赁合同目的，现侯麒麒据此要求解除其与胡正山之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故侯麒麒与胡正山签订的《租赁合同》应自本院2019年4月30日送达侯麒麒诉请解除合同的民事起诉状时解除。即使胡正山在2019年4月30日向原出租方交纳了部分房屋租金，并不影响案涉租赁合同解除的效力。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告侯麒麒要求赔偿的损失，具体分析如下： 1、关于原告主张返还租金和保证金16万元。租赁合同约定租金为15万元/年，合同解除之前，原告应按合同约定的标准支付租赁费用，故对原告要求被告返还支付的全部租金15万元，不予支持。至合同解除的2019年4月30日，原告租赁房屋的时间为8个月，因2019年4月火锅店大门被锁无法经营，故原告应就其实际使用租赁房屋的7个月支付租赁费用87500元（15万元÷12个月×7个月），其余被告胡正山已收取的租金62500元（15万元-87500元）、保证金1万元应予退还原告。 2、关于原告主张赔偿装修损失14万元。原告提交的相关证据材料可相互印证，证实原告经营的蜀湘阁火锅店装修费用为14万元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，故对原告要求被告赔偿全部装修费用14万元，本院不予支持。双方合同约定的租赁期限自2018年8月25日至2021年8月24日，共计36个月，至合同解除的2019年4月30日，原告租赁案涉房屋的时间为8个月，剩余租赁期限内的火锅店装修残值108889元（14万元÷36个月×28个月），依法应由被告胡正山承担赔偿责任。 3、关于原告主张的赔偿购置设备费用9万余元（防盗窗、货架3200元；厨房油烟机、净化器11000元；监控等设备3200元；不锈钢电器4666元；收银机3300元；空调4600元；子母锅1060元；密胺餐具2150元；桌椅19000元；不锈钢餐具5522元；冰箱、工作台、点菜柜等13600元；不锈钢烟罩、管道等19850元）。租赁合同签订后，原告为经营需要购置了一定的设备，现合同提前解除，必定导致原告产生设备损失。但原告主张的厨房油烟机、净化器、监控、不锈钢电器、收银机、空调、子母锅、密胺餐具、桌椅、不锈钢餐具、冰箱、工作台、点菜柜等设备，并未与房屋形成附合，属于可拆卸、可移动的设备，且具有可重复使用性，相关设备原告可自行处理，对原告主张的该部分购置设备费不予支持。原告主张的防盗窗、货架、不锈钢烟罩、管道等属于根据案涉租赁房屋的相关尺寸专门定制的设备，拆卸后也无法用于他处，故被告应对防盗窗、货架、不锈钢烟罩、管道等部分设备剩余租赁期内的残值承担赔偿责任。关于购置时的价格：原告提交的购买防盗窗、货架的收款收据（金额为3200元）虽没有收款人签字或盖章，但该费用实际发生，且3200元亦属正常市场价格；购置不锈钢烟罩、管道等设备的销售单据（金额为19850元）下方加盖了卖方的公章，故对上述设备的购置价格23050元（3200元+19850元）予以认定。双方签订的租赁合同期限是36个月，从合同签订之日至合同解除之日的时间为8个月，故被告应对剩余租赁期内设备的残值17928元（23050元÷36个月×28个月）承担赔偿责任。 4、关于原告主张其他损失8万余元（购买的酒水饮料48000元、干货14500元、鸡肉4000元、买鱼费用1900元、广告费1225元、液化气1260元、一次性餐具2450元、蔬菜2419元、豆腐210元、虾和牛蛙960元、4个员工一个月的工资11700元），虽然原告未能举证证实，但按照一般生活常识，火锅店突然被锁门而停业，客观上必定会有菜品及员工工资等方面的损失，本院酌定该部分损失为1万元。 综上，被告胡正山应退还原告租金、保证金72500元，赔偿原告损失136817元（108889元+17928元+10000元）。被告胡正山经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩、质证的权利，由此产生的不利后果应自行承担。 据此，依照《中华人民共和国共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告侯麒麒与被告胡正山在2018年8月21日签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除; 二、被告胡正山于本判决生效后十日内退还原告侯麒麒租金、保证金72500元； 三、被告胡正山于本判决生效后十日内赔偿原告侯麒麒损136817元； 四、驳回原告侯麒麒的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4262元（已减半收取），保全费3020元，合计7282元，由被告胡正山负担3787元，原告侯麒麒负担3495元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 周 健 二〇一九年八月十日 书记员 耿洪玲