湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2354号原告：王又强，男，1976年8月29日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号31710181110096。代理权限为特别授权：代为撤销或变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书，代收义务款等。被告：李杨，男，1995年11月13日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：余惠军，浠水县法律援助中心律师，执业证号1421120080399235。代理权限为一般代理。被告：湖北国兴置业有限公司，住所浠水县清泉镇双桥南路，统一社会信用代码91421125795915115R。法定代表人：汪中喜。该公司经理。委托诉讼代理人：周旺银，浠水县南城开发区法律服务所法律工作者，执业证号31710011103627，代理权限为一般代理。原告王又强与被告李杨、湖北国兴置业有限公司（以下简称“国兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王又强及其委托诉讼代理人程定国、被告李杨及其委托诉讼代理人余惠军、被告国兴公司的委托诉讼代理人周旺银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王又强向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告国兴公司、李杨签订的商品房买卖合同；2.判令二被告返还购房款260000元及利息37400元（自2017年12月21日算至2019年6月6日止，参照人民银行逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算，顺延至履行完毕）；3.判决二被告返还原告水、电、天燃气等报装费用18200元；4.判令二被告赔偿原告损失27421元（购买装饰材料、防盗门、窗户、水暖电料、防水材料以及进行水电、防水、打墙开凿等收取原告人工费用的合计）；5.判令二被告承担违约金50000元；6.判令二被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为确认双方签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：2017年12月21日是，原告王又强与被告湖北国兴置业有限公司签订商品房买卖合同，将其开发的金域蓝湾项目部B栋1单元9层A3－9号房屋出卖给原告。合同签订后，原告向被告李杨支付了购房款260000元和水电、天然气报装费18200元，并由被告李杨出具收据。原告随后开始装修，可过完春节后，原告发现自己购买的房屋被另行卖给他人并装修入住，原告多次找二被告协商解决此事，二被告均以种种理由相互推诿，导致合同的目的不能实现。综上，原告认为二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告李杨辩称，1.我不是本案的被告，擎天公司是涉案工程的施工方，我作为擎天公司项目部的财务人员，收取购房款是职务行为。；2.我不是商品房销售的主体，本案是商品房销售合同纠纷，按合同相对性被告国兴公司才是本案的被告；3.原告不能同时主张违约金和赔偿损失；4.原告请求的第三项费用只是代收费用，且我只是收取了10万元的现金，其余16万元都是钢材抵的。请求驳回原告对李杨的诉讼请求。被告国兴公司辩称，对于原告第一项请求，因合同是无效合同无需解除，因为湖北国兴置业有限公司应被告李杨的要求将金域蓝湾A2－4楼调换A3－9楼，在李杨的承诺下，湖北国兴置业有限公司将A3－9楼的合同交给李杨，李杨和原告签订合同，但李杨没有将A2－4楼交给湖北国兴置业有限公司。因本案是无效合同，故原告的2－6项诉讼请求应由合同实际签订人即被告李杨承担。原告王又强为支持自己的诉讼请求，在举证期限内向本院提供的证据材料有：1.原告王又强的身份证复印件；2.被告李杨的身份证复印件；3.被告湖北国兴置业有限公司企业信息登记表；以上证据拟证明原、被告身份信息及是适格的诉讼主体。4.2017年12月21日，出卖人湖北国兴置业有限公司与买受人王又强签订的商品房买卖合同及2017年12月21日购房补充协议各一份，拟证明原、被告签订购房合同的事实。5.被告李杨出具的27万元的购房款收据、原告向李杨出具1万元欠据及收取水电、天燃气报装费18200元的收条各一份，拟证明被告按合同约定收取原告购房款和水电、天然气报装费18200元的事实。6.原告王又强购买装饰材料、防盗门、窗户、水暖电料防水材料等收据及购买材料清单5页，拟证明原告为此花费款项19261元。7.证人陈某1、陈某2、侯某出具的证明各一份（原件），拟证明三位证人为涉案房屋进行水电、防水、打墙开凿等收取原告人工费8160元。被告李杨质证意见：对证据材料1－4真实性、关联性、合法性无异议；需说明合同的出卖方是湖北国兴置业有限公司，李杨是委托代理人；对证据材料5的真实性无异议，但我实收购房款10万元，拿钢材抵偿16万元，原告另出具1万元的欠条；水电、天燃气报装费18200元是按国兴公司统一公司标准由我父亲李细初代国兴公司收取的，我只是公司的会计；证据材料6没有异议；证据材料7应当出庭，对证人证言真实性有异议，证人应当出庭作证。被告国兴公司质证意见：对证据材料1、2、3、6的真实性、关联性、合法性无异议；对证据材料4的真实性无异议，但对合法性、关联性无异议；因李杨的承诺没有生效，是无效合同；对证据材料5收条的真实性、关联性和合法性无异议，收款人是李杨和李细初；对证据材料6没有异议，对证据材料7证人应当出庭，对证人证言真实性有异议。被告李杨为支持其抗辩意见，在举证期限内提交了如下证据材料：8.《建设工程施工合同》中房屋抵工程款的补充协议一份，拟证明房屋出卖方是湖北国兴置业有限公司，浠水县擎天建筑安装有限责任公司是项目的施工方，按此协议李杨是浠水县擎天建筑安装有限公司项目部的人员，李杨的行为是职务行为。原告王又强质证意见：对证据材料8的合法性、关联性有异议，李杨不管是代理还是职务行为，收取的款项应有公司的正式收据，必须进公司的账户。被告国兴公司质证意见：对证据材料8的真实性没有看到原件，但真实性不否认，对其证明目的有异议，国兴公司与浠水县擎天建筑安装有限责任公司抵付了41套房子，用以抵付工程款，但不包括这套房子，抵李细初的房子国兴公司都开出了收据，国兴公司与浠水县擎天建筑安装有限责任公司没有授权李杨收取任何款项。被告国兴公司为支持其抗辩意见，在举证期限内提交了如下证据材料：9.2017年12月21日，被告李杨出具的承诺书一份，拟证明国兴公司与李细初调换房屋，在李杨的承诺下，国兴公司的艾伯华才将涉案的房屋的合同交给李杨，李杨在合同上签字，但李杨没将置换的房屋交出来。10.2019年8月14日，艾伯华出具的说明一份，拟证明编号A3－9的房屋已签给王又强的合同是无效合同，对王又强所造成的一切损失与国兴公司无关，公司更没有收到王又强的购房款。原告王又强质证意见：证据材料9、10与原告无关。被告李杨的质证意见：证据材料9与本案无关联性，本案是商品房销售合同案件，不能因为承诺书而否认合同的效力；对证据材料10的真实性、合法性和关联性有异议。承诺书是真实的，但房屋是国兴公司卖给他人的，A2－4楼现在都是空的。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据材料7证人证言，结合庭审中双方当事人关于“原告还装修了”的陈述，本院对该组证据的证明效力予以认定，证据材料9虽然客观真实，但证明的事实属另一法律关系，证据材料10不能实现被告国兴公司的证明目的，均不能作为本案的有效证据。根据上述举证、质证及认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：2017年12月21日，原告（买受人）王又强与被告（出卖人）国兴公司金域蓝湾项目部签订商品房买卖合同及补充协议，购买国兴公司建设的商品房金域蓝湾B栋1单元9层A3－9号房，建筑面积106.3平方米，按无房产证房价成交，单价为2580元，共计270000元整。双方在同日签订的补充协议中约定：后续房产证出来以后，房价按单价3580元/㎡，共计360000元整，后期要补交房款110000元。该合同及补充协议的尾部加盖了浠水国兴置业金域蓝湾合同专用章，国兴公司项目负责人艾伯华、委托代理人李杨（金域蓝湾项目施工方浠水县擎天建筑安装有限公司金域蓝湾项目部财务人员）及原告王又强签名捺印。当日，被告李杨收取原告王又强依约支付的购房款260000元，并出具收条一份：“今收到王又强交来金域蓝湾2#楼A3－9房款贰拾陆万圆整（￥260000.00元）”。案外人李细初（浠水县擎天建筑安装有限公司金域蓝湾项目负责人，被告李杨之父）亦于2017年12月21日出具了收据一份，内容为“今收到蓝湾2#A9－3房款贰拾柒万元整（以收王友强房款抵付人工工资款）”。原告王又强另向被告李杨出具了10000元欠据。2017年12月23日，被告国兴公司金域蓝湾项目部发出通知，要求购房者交纳水、电、天然气及门窗费用18200元。原告王又强于2017年12月25日向被告李杨交纳A3－9号房上述费用计18200元。此后，原告开始对房屋进行装修，至本案起诉时止，共计支付各种装饰材料款19261元（其中：2018年1月3日购买王力防盗门4800元、2018年1月20日支付水暖、电料、防水料7305元；2018年4月2日购买装饰材料支出2156元；2018年11月21日支付窗户定金5000元）；支付水电安装、防水、打墙开凿人工费共计8160元（其中，2018年2月7日支付侯某人工费2880元、2018年6月15日支付陈某22400元、2018年6月20日支付陈某12880元）。2018年春节过后，被告国兴公司与他人另行订立商品房买卖合同，并将房屋交付他人装修入住，原告王又强遂提起本次诉讼。同时查明，浠水县擎天建筑安装有限责任公司是案涉金域蓝湾项目的施工方。被告国兴公司与浠水县擎天建筑安装有限责任公司金域蓝湾项目部负责人李细初签订《建设工程施工合同中房屋抵工程款的补充协议》，协议约定，被告国兴公司将金域蓝湾项目所建住宅楼中住宅楼4层、7层、9层、11层、13层、15层及16层，划拔给浠水县擎天建筑安装有限责任公司，其销售收入全部用于抵付工程进度款。本案所争讼的房屋亦在其中。另查明，案涉金域蓝湾（B栋）房地产开发项目至起诉前仍未取得商品房预售许可证。本院对本案争议焦点及法律适用问题分别论述如下：焦点一、如何确定案涉房屋买卖合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案至法庭辩论终结前，案涉金域蓝湾（B栋）房地产开发项目仍未取得商品房预售许可证，故案涉商品房买卖合同依法应认定为无效合同，自始没有法律效力。焦点二、被告李杨是否是本案适格被告。本案系房屋买卖合同纠纷，原告王又强与被告国兴公司是订立合同的双方。被告李杨虽系案涉房屋建设项目施工方浠水县擎天建筑安装有限责任公司派驻金域蓝湾项目的财务人员，但在案涉房屋买卖合同中，其以国兴公司委托代理人名义在合同出卖人处签名，并依据与被告国兴公司签订的《建设工程施工合同中房屋抵工程款的补充协议》及被告国兴公司发出的通知，收取原告王又强购房款260000元及安装水、电、天然气及门窗费用18200元，李杨实施的民事行为应由被告国兴公司承担民事责任，李杨不是本案的适格被告。焦点三、原告王又强购房款260000元及利息37400元以及水、电、天燃气安装费用共18200元应否由被告返还，被告是否应赔偿原告王又强其他损失27421元（19261元＋8160元），支付违约金50000元。如焦点一所述，原告王又强与被告国兴公司签订的商品房买卖合同无效，被告国兴公司依该合同取得的财产购房款260000元及利息以及水、电、天燃气安装费用共18200元，依法应当予以返还。但原告请求按照中国人民银行发布的逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算利息，没有法律依据，本院核定参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项的规定，按照年利率6%即月利率5‰从2017年12月21日起计算至2019年6月6日止，利息为22750元，计算经过及结果如下：260000元×5‰×17个月零15天（2017年12月21日至2019年6月6日）=22750元。被告国兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告订立商品房买卖合同，并又将案涉房屋出卖给第三人，确有过错，应当赔偿原告因此造成的损失，原告对其损失部分，已提供证据证实，被告应承担相应的赔偿责任。原告王又强与被告国兴公司签订的商品房买卖合同无效，原告请求被告支付违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王又强与被告湖北国兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、限被告湖北国兴置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王又强返还购房款260000元及利息22750元（利息从2017年12月21日起，按照年利率6%算至2019年6月6日止，以后顺延）；三、被告湖北国兴置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王又强返还水、电、天燃气等报装费用18200元。四、被告湖北国兴置业有限公司、李杨于本判决生效之日起三日内向原告王又强赔偿其他损失27421元。五、驳回原告王又强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3017元（原告已预交），由被告湖北国兴置业有限公司、李杨共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 洪 彬二〇一九年八月二十八日书记员 詹卫兵