贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔01民终4682号 上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司,住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。 法定代表人：朱诚祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王紫玲，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：梅甜，女，1990年12月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。 委托诉讼代理人：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。 上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人梅甜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉友公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案，一审法院认可其代理行为属于程序违法。2、本案已经超过诉讼时效，一审法院将本案的违约金当做普通债权来认定是错误的。3、本案被上诉人的违约金请求属于案涉合同中约定的上诉人的免责理由，本案中，上诉人迟延办理初始登记是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了初始登记的办理进程，属于双方约定的免责事由，被上诉人无权要求上诉人承担该违约金。4、本案违约金额过高，经上诉人请求，一审法院未予降低属于适用法律错误。 被上诉人梅甜答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。 梅甜向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金5586.12元（2015年6月20日至2015年12月15日145天×385250元×0.0001）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告梅甜与被告嘉友公司于2011年8月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告以385250元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B2幢2单元2层2号商品房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记:……”双方于同日签订的《补充协议》（该合同附件十二）中第5条约定为：“关于产权登记的补充：……5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”合同签订后，原告按约支付了全部购房款385250元，被告于2013年1月1日将涉案房屋交付原告使用，2015年12月15日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B2幢《商品房销售现房证明书》。涉案房屋现已取得权属证书。 一审判决认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应协助原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金；3、本案的诉讼时效问题。 本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。 对于第一个争议焦点，双方在合同中约定了商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，但根据本案查明的事实，涉案房屋现已取得权属证书，即被告已履行了其合同义务，故原告该项诉请已无事实及法律依据，不予支持; 对于第二个争议焦点，双方在合同补充协议中对涉案房屋产权的登记事项已有明确约定，即出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年1月5将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年5月20日前对涉案房屋办理产权登记备案手续而未办理，直至2015年12月15日被告才完成其该合同义务，因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。对于被告提出合同中约定有免责事由，以及延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而涉案合同及补充协议中未约定有被告不能按期办理初始登记的免责事由，亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告上述抗辩理由不能成立，不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证期间的违约金。 关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2015年5月20日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2015年5月21日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定的是出卖人负有报备义务，而合同补充协议亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任。因此，被告于2015年12月15日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定义务，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年5月21日起至2015年12月15日止共计204天的违约金，现原告诉请被告支付145天违约金，属其意思自治，从其自愿，予以照准。 关于对违约金计算标准的问题，在法院此前对被告数百件相同案件的生效判决中已作出认定，本案亦参照相同标准予以支持，并对被告要求降低违约金额的主张不予采纳。对被告应向原告支付的违约金计算为：：385250元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×145（违约天数）=5586.12元。 对于第三个争议焦点，在商品房买卖合同中，守约方请求违约方支付违约金的请求权属于债权请求权，受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能简单从合同约定的办证日期届满后的第二日起算。因为，在商品房买卖合同中，虽然约定的日期届满之时，守约一方已经知道违约方不能够按照合同的约定办理权属备案，但对于违约一方是否支付违约金，守约方并不知情。且对于该债权的履行期限，在商品房买卖合同中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在守约方向违约方主张履行支付违约金之义务且违约方拒不支付的情况下，守约方才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当开始计算，故对被告以本案超过诉讼时效为由提出的抗辩不予采信。 关于被告提出的本案原告委托诉讼代理人的代理权限等问题，因原告代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在法院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故原告代理人的代理行为合法有效，并无不当。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告梅甜违约金5586.12元；二、驳回原告梅甜的其他诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。 关于上诉人嘉友公司所提被上诉人的委托诉讼代理人无权代理本案之上诉理由，经查，被上诉人委托诉讼代理人具有执业资格且经过当事人合法授权，其在法院参加诉讼活动符合我省对基层法律工作者代理参加民事诉讼活动辖区范围的相关规定，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人嘉友公司所提本案上诉人迟延办理初始登记是因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误，进而影响了初始登记的办理进程，属于双方约定的免责事由，被上诉人无权要求上诉人承担该违约金之上诉理由，经查，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同并未约定施工方未交付施工资料可成为上诉人逾期报备的免责事由，故上诉人该上诉理由不能成立。 关于上诉人嘉友公司所提本案违约金额过高，请求降低之上诉理由，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被上诉人按照已付购房总款每日万分之一主张逾期办证的违约金，未超过法律规定的范围，上诉人认为该违约金过高并请求调减并未举证且无法律依据，故上诉人该上诉理由不能成立。关于本案是否已经超过诉讼时效一审判决已作充分论述，所述观点本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭伦禹 审判员  罗晓珊 审判员  黄 新 二〇一九年八月八日 书记员  陈晓琦