贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2701民初3013号原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所贵州省都匀市。法定代表人：李建元,系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。被告：张懿滔，男，汉族，1993年6月21日出生，住址贵州省都匀市。被告：阮嗣雄，男，汉族，1994年3月13日出生，住址贵州省贵阳市云岩区。被告：祝磊，男，汉族，1994年1月9日出生，户籍住址黑龙江省鸡东县，现住贵州省都匀市。被告：张帅，男，汉族，1992年11月11日出生，住址贵州省都匀市。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司诉被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司委托诉讼代理人陆连军，被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2.判令被告支付原告从2018年4月1日起至2019年6月1日止的商铺使用费、管理费234988元；3.判令被告支付原告从2018年4月1日起至2019年6月1日止的物业管理费8946元；4.判令被告以234988元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年4月1日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金(暂计算至起诉之日止的违约金为9869元)；（上述金额合计:253803元）5.判令被告将承租商铺立即返还原告，并按照每月24440元的标准支付原告从2019年6月2日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费；6.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年4月，被告与原告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》(以下简称“使用合同”)及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》(以下简称“管理合同”)。合同约定原告将位于都匀市新都汇国际购物广场1043、1044、1045、1046号商铺，面积合计127.8平方米出租给被告经营“系语甜品店”使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。根据使用合同及管理合同的约定，费用按季度支付，遵循先付费后使用的原则。截止2019年6月1日，被告尚欠商铺使用费、管理费234988元，物业管理费8946元。根据商铺使用合同第19.4条的约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺。截止目前为止，被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达一年有余。经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。原告认为，原、被告双方签订的商铺使用合同及管理合同系双方的真实意思表示，各方应诚信履行，原告已经依约将商铺交付被告使用，被告应按照约定支付使用费、管理费等费用。被告拖欠使用费及管理费的行为属于违约行为，并给原告造成损失。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，提出如前诉请，望判如所请。被告张懿滔辩称：原告诉请使用日期不符合，计算的金额也不符合。故要求原告按使用合同第五条约定，由审计机构出具的数据进行认定。被告阮嗣雄辩称：根据原告诉请第五项，我们是在2019年3月26日收到原告的停止服务的通知，2019年4月1日，我们向原告发出了退铺通知，但原告不予理会。且在我们不知情的情况下，原告已将商铺转租给其他租户。费用问题与张懿滔一致。被告祝磊辩称：补充一点，原告是在我们不知情的情况下，将我们的门锁撬开换锁。费用问题与张懿滔一致。被告张帅辩称：答辩意见与以上一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告与被告张懿滔于2018年3月27日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称“使用合同”）及《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下简称“管理合同”），约定甲方（原告）将新都汇国际购物广场C区-1043、-1044、-1045、-1046号商铺给乙方（张懿滔）作品牌甜品店经营之用，建筑面积合计127.8平方米，使用面积合计104平方米，甲方对此进行管理，使用期限为1.5年，即2018年4月1日至2019年9月30日；使用费为120元/每平米，每月总计12480元；管理费为115元/每平米，每月总计11960元；物业管理费为5元/建筑面积平方米/月，每月总计639元。以上费用均按季度结算；商铺交付日期为2018年4月1日之前；使用费的起算日为免费装修期结束之次日；管理费的起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。同时约定，乙方有30天的免费装修期，自该商铺交付之次日起起算；合同期满免后两个月租金，起至时间为2019年8月1日至2019年9月30日。使用合同第5.1.1条约定“乙方使用费由基本使用费和营业额提成使用费两部分组成，详见附件二。营业额提成使用费将以每月总销售额（税前）为基数计算（乙方提交的每月总销售额将于每年年底由甲方聘请的审计机构所出具审计报告结果重新核实）。”；第19.1条约定“在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。”；第19.4.6条约定“乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。”；第19.5条约定“甲方依据本合同第19.4条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；履约保证金作为违约金赔偿给甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。”。管理合同第9.1条约定“在经营期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。”。合同签订后，在经营过程中，被告张懿滔于2019年1月9日出具承诺书，载明截止2019年2月7日，欠缴商铺使用费、管理费88344元，违约金3180元；物业管理费及垃圾转运费5370元，违约金193元，合计97087元。原告于2019年3月26日向被告发出费用催知函，载明被告商铺尚欠2018年10月8日至2019年5月7日管理费及使用费153516元，2018年9月17日至2019年3月16日物业费3834元，2018年9月17日至2019年3月16日垃圾转运费1536元。同日，被告向原告回复停业通知书，载明经营至今始终处于亏损状态，现无力继续承担与原告签订的合同之约定费用，并提出停业申请，进行商铺资产清查以及协商履行《交纳商铺使用费承诺书》及《费用催知函》内容事宜，并请原告在收到本函之日起暂停对C区-1043、-1044、-1045、-1046商铺的一切商业服务，并适当考虑减免相关费用。被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅在《系语甜品店分期付款》上以股东名义签字确认，2018年5月商议由张懿滔代表我方与原告签订的商铺使用合同和管理合同，截止2019年5月7日应缴纳商铺使用费及管理费、物业管理费、垃圾转运费，合计人民币161569元，滞纳金为10438.47元，因店铺自身原因，特申请原告给予免除滞纳金，商铺使用费及管理费、物业管理费、垃圾转运费不能一次性支付，特申请分期支付以上相关费用（装修保证金、增设卫生间押金可转换支付分期款项）。2019年4月3日，原告再次发出《催促履行合同的函》，通知将于2019年4月4日暂停一切服务。被告于2019年4月8日回复，已于2019年4月4日暂停营业。之后原告在该商铺张贴广告重新招租。由于被告未按时足额履行支付使用费和管理费，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。庭审中，被告表示不同意解除合同，并认为自2019年4月4日起，所经营的商铺已经停止服务，原告已将商铺转租给其他租户，被告失去对店铺的使用权，不应该再承担店铺的租金；同时，不认可尚欠租金的数额，应由原告聘请审计机关进行审计核实出具体的金额。原告认可被告已经缴纳的费用为107172元。另查明，新都汇国际购物广场正式开业时间为2017年12月18日。诉讼中，本院依原告申请，对被告名下银行存款采取保全措施，原告为此交纳财产保全申请费1789元。本院认为：原、被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。庭审中，原告要求解除上述合同，被告表示不同意，但被告确实存在拖欠原告使用费、管理费及其他费用未支付，经原告书面通知仍未交付已构成违约，故对原告该诉请，本院予以支持。被告经营的商铺于2019年4月4日暂停服务后，原告将该商铺张贴广告重新招租，该商铺已经在原告的实际控制之下，则自2019年4月5日起的使用费和管理费不应由被告承担，故对原告主张返还商铺和商铺占用费的诉请，本院不予支持。根据双方约定，被告有30天的免费装修期，即2018年4月1日至2018年5月1日，故使用费和管理费的起算时间应为2018年5月2日。被告经营的商铺停止服务的时间为2019年4月4日，费用计算至2019年4月4日，故被告尚欠原告2018年5月2日至2019年4月4日期间的使用费和管理费为270469元【（11个月×24440元）+（24440÷30）×2天】，抵扣已经缴纳的费用107172元，被告尚欠款项为163297元（270469元-107172元）。关于物业管理费，应从2018年5月2日至2019年4月4日按11个月计算为7029元（11个月×639元）。故，对原告使用费、管理费及物业管理费的诉请，予以部分支持。关于逾期付款违约金，使用合同第19.1条约定为按每日0.3‰计算，而管理合同第9.1条约定为按每日2‰计算，原告选择按照较低标准每日0.3‰计算不违反法律规定，本院予以支持，故被告应自2019年6月11日起以尚欠款项为基数计算支付至款项付清之日止。被告根据使用合同第5.1.1条的约定，认为原告的诉请金额必须经过审计机构的审计核实，是对该约定的误解，故对被告的抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告张懿滔签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》；二、被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费、管理费163297元；三、被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅自2019年6月11日起以163297元为基数，按日0.3‰计算支付逾期付款违约金至本金付清之日止；四、被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司物业管理费7029元；五、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2554元，保全费1789元，合计4343元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担1429元，被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅承担2914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵华祥二〇一九年八月三十日法官助理陈鲁茜书记员陈鲁茜（代）