广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初字67号 原告：广西北海大唐星启房地产有限公司，住所地：北海市银海区广东南路257号大唐听海营销中心二楼，统一社会信用代码91450503588607136G。 法定代表人：郝胜春，董事长。 委托诉讼代理人：刘英，广西北海大唐星启房地产有限公司职员。 被告：邓振峰，男，1978年11月29日出生，汉族，住山西省稷山县。 被告：卫红霞，女，1978年1月17日出生，汉族，住山西省稷山县。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行。住所：广西壮族自治区北海市北部湾中路19号，统一社会信用代码：91450500759797561E。 负责人：施发，行长。 原告广西北海大唐星启房地产有限公司（以下简称“大唐公司”）诉被告邓振峰、卫红霞、第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行（以下简称“工行南珠支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告大唐公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼，被告邓振峰、卫红霞、第三人工行南珠支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告大唐公司向本院提出了诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为YS00011249《商品房买卖合同》；2.被告于合同解除之日起10日内协助原告撤销大唐听海居2幢2601号商品房网签合同及注销商品房预售合同登记备案（登记编号：201511260870）；3.被告于合同解除之日起10日内协助原告注销大唐听海居2幢2601号商品房的不动产预告登记（编号为：N北房预2015字第007840号）及预购商品房抵押权预告登记（编号为：N北房预2016字第0002136号）；4.被告支付违约金54831元及原告代被告额外支付的款项35367.69元。事实与理由：2015年11月20日，原告与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由第三人对原告开发的大唐听海居项目提供按揭贷款，按揭协议约定原告在第三人处设立保证金账户，还约定如借款人在原告提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务时，第三人有权从保证金账户中扣划相应款项优先用于清偿相关债务。2015年11月6日，原告与被告就原告开发的坐落于北海市大唐听海居2幢2601号商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS00011249）。合同约定商品房总价为548310元，付款方式为按揭贷款：即被告须先支付首期房价款168310元，剩余380000元向贷款机构申请贷款支付。根据合同附件十一《补充协议》第二条第（5)款约定：在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。合同因此解除的，出卖人有权提前代买受人清偿其所欠银行贷款本息，买受人应按照原合同总价款10%向出卖人支付违约金，并放弃合同项下的一切权利，且应配合办理合同解除后的注销抵押登记本案及注销销售备案、预告登记等相关手续。合同签订后，被告向原告支付了首期款168310元，原告对所签订的合同进行了商品房预售合同登记备案，登记编号为（201511260870)。对于被告需向贷款机构申请贷款支付的剩余的380000元购房款，被告与第三人于2016年8月10日签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字北海分行南珠支行2016年0539号），原告为保证人，根据借款合同约定，原告对于被告的借款承担阶段性连带保证责任：即在商品房正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，原告对被告的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约责任、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任；借款合同签订后，第三人将贷款金额380000元转入原告账户，2016年9月26日，被告与第三人就商品房设定了抵押权人为第三人的预购商品房抵押权登记。然而，被告获得按揭贷款后，不依约按期偿还借款，导致第三人依据借款合同的约定，在2016年11月-2018年8月期间分别从原告保证金账户中扣划本息合计55963.33元；第三人于2018年9月5日向原告发前扣收贷款通知函》要求提前扣收全部贷款本息，截止2018年9月11日第三人已从原告的保证金账户中扣划本息合计415367.69元，结清了被告的所欠的所有贷款本息。原告收到第三人发送的《提前扣收贷款通知函》后，根据补充协议的约定于2018年9月10日向被告邮寄发送《解除合同通知书》。第三人因被告的违约行为从原告保证金账户中扣划的款项合计415367.69元，不仅致使原告希望通过被告申请银行按揭贷款的方式付清购房余款380000元的合同目的无法实现，而且还造成原告被超额扣划了35367.69元的额外经济损失。原告承担连带保证责任后，多次催告被告配合办理相关合同解除后续事宜、承担相关违约责任并赔偿相应损失，但被告根本不予理会。为维护原告合法权益，依法向法院起诉，请求判决支持原告的全部诉求。 原告对其诉称在举证期限内提供的证据有： 证据一：原告营业执照复印件、被告身份证复印件、第三人企业信息登记，拟证明原、被告的主体资格及第三人的身份信息； 证据二：商品房买卖合同（预售）及相关附件，拟证明原、被告就位于大唐听海居2幢2601号商品房建立买卖合同关系及合同总价款，原告在收到第三人的代偿申请时享有合同解除权； 证据三：不动产统一发票，拟证明被告向原告支付购房首付款168310元； 证据四：商品房预售合同登记备案证明，登记编号：201511260870，拟证明原、被告间的合同已进行备案登记； 证据五：预购商品房预告登记，登记编号为：N北房预[2015]字第007840号，拟证明本案商品房已进行预告登记。 证据六：按揭贷款业务合作协议，拟证明原告与第三人就大唐听海居建立按揭贷款合作关系； 证据七：个人购房借款/担保合同（编号为：A房信购字北海分行南珠支行2016年0539号），预购商品房抵押权预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0002136号]，拟证明被告向第三人借款380000元用于支付商品房按揭款；商品房已进行抵押登记； 证据八：不动产统一发票，拟证明原告收到被告通过按揭方式支付的380000元； 证据九：扣划凭证及银行业务回单，拟证明第三人因被告逾期还款而在原告保证金账户扣划款项合计415367.69元； 证据十：提前扣收贷款通知函、贷款结清证明，拟证明因被告多次未按约定还款，第三人向原告函告要求提前还款并直接进行扣划，原告已代被告结清银行贷款； 证据十一：解除合同通知书、EMS邮寄单、投递记录，拟证明原告因第三人向原告要求提前还完被告的全部贷款本息，原告根据合同约定行使合同解除权，原告向被告寄送合同解除通知书。 被告邓振峰、卫红霞未到庭参加诉讼且未提供书面答辩，也未提交任何证据。 第三人工行南珠支行第三人工行南珠支行述称，第三人于2016年8月10日与原告、被告签订《个人购房借款/担保合同》（编号为：A房信购字北海分行南珠支行2016年0539号），完善抵押登记手续后于2016年9月29日实际发放贷款38万元。从2016年11月起借款人不再履行归还贷款的合同义务，已构成严重违约。按照第三人与原告达成的业务合作协议等约定，原告自愿承担被告拖欠第三人贷款债务的连带保证责任，从2016年11月至2018年9月代被告偿还拖欠第三人的贷款本息合计415367.69元，被告的该笔购房贷款已经完全结清。第三人同意根据生效的法律文书的判决，协助解除涉案抵押房产的预抵押登记手续。 第三人工行南珠支行未向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告邓振峰、卫红霞经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2015年11月20日，原告与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由第三人对原告开发的大唐听海居项目提供按揭贷款，按揭协议约定原告在第三人处设立保证金账户，还约定如借款人在原告提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务时，第三人有权从保证金账户中扣划相应款项优先用于清偿相关债务。 2015年11月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS00011249），被告自愿购买原告开发的坐落于北海市大唐听海居2幢26层2601号商品房。合同约定商品房单价为每平方米6371元，总房价为548310元；付款方式为按揭贷款，被告应当于2015年11月2日前支付首期房价款168310元，余款380000元向贷款机构申请贷款支付。原、被告在合同附件十一《补充协议》第二条第5项明确约定：在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理；合同因此解除的，出卖人有权提前代买受人清偿其所欠银行贷款本息，买受人应按照原合同总价款10%向出卖人支付违约金，并放弃合同项下的一切权利，且应配合办理合同解除后的注销抵押登记本案及注销销售备案、预告登记等相关手续；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。合同还约定，买受人必须保证其在《商品房买卖合同》中填写的姓名、身份证、地址、联系电话、邮政编码等资料的真实性及准确性，合同履行过程中的相关资料和信息出卖人及银行等相关部门将按上述联系资料进行联系；买受人如需要变更须在变更之日起七日内将新地址、新电话以书面形式通知出卖人，否则出卖人只要按约定履行了通知义务，即视为买受人收到通知；若因买受人资料原因导致出卖人无法联络买受人造成的一切损失、后果均由买受人承担；本合同所提及的各项通知及其他通知以挂号邮件或特快专递按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，自寄出之日起加上5天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位），本合同另有约定的除外。 合同签订后，被告向原告支付了首期款168310元。2015年12月1日，原、被告对合同已进行备案登记（商品房预售合同登记备案证明，备案合同编号：YS00011249，登记编号：201511260870）。2015年12月7日，原、被告对预购的商品房进行了预购商品房预告登记（N北房预2015字第007840号）。 2016年8月10日，原告作为保证人、被告作为借款人与第三人工行南珠支行作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：房信购字北海分行南珠支行2016年0539号），借款合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款380000元，用于购买坐落于北海市大唐听海居2幢2601号房；贷款担保方式为抵押和保证；贷款期限20年；原告对于被告的借款承担阶段性连带保证责任：即在商品房正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，原告对被告的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约责任、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任。借款合同签订后，第三人将贷款金额380000元转入原告账户。2016年9月26日，被告与第三人办理了《预购商品房抵押权预告登记》[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0002136号]。2016年4月19日，原告开出了《销售不动产统一发票（自开）》，收到被告的按揭贷款380000元。被告获得银行按揭贷款后，未按约定按期偿还借款，导致第三人依据借款合同的约定，在2016年11月-2018年8月期间分别从原告保证金账户中扣划本息合计55963.33元。 2018年9月5日，第三人向原告发出《提前扣收贷款通知函》，载明：合同履行期中借款人邓振峰多次未按合同约定的时间及金额每月等额还款，按照借款合同第十四条的相关约定，已经构成严重违约，我行按照借款合同的约定，行使宣布贷款提前到期、提前收回剩余全部贷款本息及其他费用、解除借款合同的权利。并要求贵公司按照借款合同和《按揭贷款业务合作协议》约定，对借款人邓振峰尚欠银行的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，在贵公司于我行开立的对公一般结算帐户内扣收借款人邓振峰所欠我行全部贷款本息（截止至2018年9月1日所欠贷款本息合计人民币358073.82元，具体扣收金额以扣收日还款凭证为准）用以清偿该笔贷款。 2018年9月10日，原告通过邮寄方式，向被告发出了《解除合同通知书》，通知被告于2018年9月5日起正式解除双方于2015年11月26日签订的合同编号为YS00011249《商品房买卖合同》。 2018年10月18日，第三人向原告发出了《贷款结清证明》，证明贷款客户邓振峰于2016年9月29日在第三人处办理的个人一手住房购置贷款，贷款金额38万元整，已于2018年9月10日结清全部贷款本息。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如被告拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，自原告收到银行主张担保权利的通知起，原告有权解除合同，收回该商品房另行处理。本案被告未能按规定偿还银行按揭贷款，导致原告履行连带保证的担保责任，由原告结清了全部银行按揭贷款，被告的行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，结合双方合同的约定，原告要求被告协助原告办理撤销网签合同、注销商品房预售合同登记备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，有事实和法律依据，本院予以支持。原告以合同约定为基础，要求被告按照总房价款548310元的10%支付违约金54831元，符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，第三人提前宣布贷款到期，已经解除了商品房担保贷款合同，原告与被告签订的商品房买卖合同被判决解除，原告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。原告收到被告购房贷款为380000元，但由于被告未按合同约定归还贷款本息，导致原告履行连带保证的担保义务，原告实际多付了利息35367.69元（415367.69元-380000元），那么原告请求被告赔偿额外支付的款项35367.69元，符合法律规定，本院予以支持。被告支付的首付款，由于被告未提出诉讼请求，本院在本案中不作处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西北海大唐星启房地产有限公司与被告邓振峰、卫红霞于2015年11月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS00011249）； 二、被告邓振峰、卫红霞于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司撤销大唐听海居2幢2601号商品房网签合同及注销商品房预售合同登记备案（登记编号：201511260870）； 三、被告邓振峰、卫红霞于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司办理注销大唐听海居2幢2601号商品房的不动产预告登记（编号为：N北房预2015字第007840号）； 四、被告邓振峰、卫红霞于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产有限公司注销大唐听海居2幢2601号商品房预购商品房抵押权预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0002136号]； 五、被告邓振峰、卫红霞向原告广西北海大唐星启房地产有限公司支付违约金54831元； 六、被告邓振峰、卫红霞赔偿给原告广西北海大唐星启房地产有限公司额外支付的款项35367.69元。 本案受理费2055元，公告费260元，合计2315元，由被告邓振峰、卫红霞负担。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  杨 文 二〇一九年八月二十日 书 记 员  姚 琳 附本判决书参照法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。