湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初3254号原告：吴昭圣，男，1968年2月10日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告：黄小飞，女，1973年2月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为上诉，进行和解，代为签收法律文书，代为申请强制执行，代收执行标的款等）。委托诉讼代理人张弦，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为上诉，进行和解，代为签收法律文书，代为申请强制执行，代收执行标的款等）。被告：株洲市银基房地产有限公司，地址：湖南省株洲市芦淞区建宁大厦南栋304号。法定代表人：周立忠，董事长。委托诉讼代理人：刘仕荣，湖南法健律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。原告吴昭圣、黄小飞与被告株洲市银基房地产有限公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告吴昭圣、黄小飞的委托诉讼代理人张弦，被告银基公司的委托诉讼代理人刘仕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昭圣、黄小飞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金66950元（暂自2017年12月6日起计算至2019年6月30日止，并按总房款600814元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告实际取得不动产权证之日止）；2.被告为原告办理不动产权证；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月9日，原告与被告签订一份《株洲市商品房预销售合同》，约定被告向原告出售芦淞区房屋，该房屋的建筑面积为55.6平方米，总房价为600814元。交房时间为2016年6月30日，被告于交房之日起360个工作日内依法为原告办理不动产权证。之后原告依约履行了付款义务，双方于2016年6月30日办理了房屋交接手续。但时至今日，被告一直未为原告办理不动产权证。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告银基公司辩称：1.公司同意在相关职能部门完善办证手续以后，为原告办理房屋所有权证，估计三个月内可以完成办证手续；2.被告未能为原告办理不动产权证非被告过错，而是因政府职能部门调整，房产测绘部门2014年测绘结果和2018年的结果不一致，耽误了办证时间，不应由被告公司承担违约金；3.合同中约定在办理房屋所有权总证后90日内办理房屋交接手续，并于双方签署《房屋交接书》之日起360个工作日内办理不动产权证，被告取得总证的时间为2019年6月，而原告未向法院提交房屋交接书，故计算逾期办证的时间点并未开始，原告要求被告支付违约金的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。本院经审理认定如下事实：被告银基公司系2002年7月18日成立，从事房地产开发等业务。2015年9月9日，被告银基公司（甲方）与原告吴昭圣、黄小飞（乙方）签订一份《株洲市商品房预销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买芦淞区新华西路1238号双银大厦2516室房屋，总房价款暂定为600814元。乙方于签订合同之日付清首付款180000元，2015年10月30日前支付420814元；乙方若未按约定的时间付款，甲方有权按日万分之三收取违约金，逾期超过30天后，甲方有权要求乙方继续履行或者选择解除合同。甲方选择解除合同时，乙方应按违约金额的10%向甲方支付违约金。甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务。2016年7月14日，原告接收房屋，并签收了《接房手续书》。但合同约定的办证期已过，被告一直未为原告办理不动产权证，酿成本案纠纷，诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否存在自身的违约情形，若违约，应支付多少违约金。本案中原、被告签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同约定的义务。合同中约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，办理不动产权证”，现约定的履行期限届满，被告仍未办理好不动产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对原告要求被告办理不动产权证的诉请，本院认为符合法律规定，予以支持。另被告辩称违约非被告过错，系政府原因，测绘结果前后不一致，本院经审查认为，被告未办理好不动产权证因未及时交纳罚款，且测绘结果前后不一致不构成被告延期办证的理由，故本院对被告的辩称意见不予采信。关于逾期办证违约金，原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定，本院予以支持，但原告计算的起始日期有误，应予以更正，根据合同约定违约金应从《房屋交接书》签订之日起360个工作日满之后计算，即应从2017年12月21日起以600814元为基数按银行同期贷款利率4.75%的1.5倍暂计算至2019年6月30日为600814元×4.75%/年×1.5倍÷360天/年×557天=66233.49元，对于超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲市银基房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告吴昭圣、黄小飞位于芦淞区房屋办理不动产权证；二、被告株洲市银基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴昭圣、黄小飞逾期办证违约金66233.49元（暂计算至2019年6月30日，之后的以600814元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至不动产权证办理完毕之日止）；三、驳回原告吴昭圣、黄小飞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1474元，减半收取737元，财产保全费770元，合计1507元，由被告株洲市银基房地产有限公司负担1410元，原告吴昭圣、黄小飞负担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  喻苗二〇一九年八月二十九日法官助理李美林书记员陈梦颖附：判决书引用的法律条文的原文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。