江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初5477号原告：徐斌，男，1980年10月29日生，住扬州市邗江区。原告指定法律文书送达地址为海安市白甸镇白甸村12组，指定法律文书代收人为徐富元。委托诉讼代理人：徐富元，系原告徐斌父亲，1955年5月26日生，住海安市。委托诉讼代理人：周玉和，海安市海安法律服务所法律工作者。被告：南通嘉中置业有限公司，公司注册号320600400012987，住所地海安市城东镇长江东路2号。被告指定法律文书送达地址上海市虹桥路536号6楼，指定法律文书代收人为庄国菁。法定代表人：徐旻，南通嘉中置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：庄国菁，南通嘉中置业有限公司职员。原告徐斌为与被告南通嘉中置业有限公司（以下简称嘉中公司）商品房销售合同纠纷一案，于2018年8月2日向本院提起诉讼，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序独任审判，并于2018年8月30日第一次公开开庭审理。因司法鉴定程序导致本案在法定简易程序期间内未能审结，本院依法转为普通程序继续审理。2019年7月19日，本院第二次公开开庭审理本案。两次庭审，原告徐斌的委托诉讼代理人徐富元、周玉和，被告嘉中公司的委托诉讼代理人庄国菁均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告徐斌向本院提出诉讼请求，请求法院判决,1.解除原、被告签订的备案编号为20110300441商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款791,166元，并从2011年9月5日起，按照中国建设银行商业贷款年利率7.05%的三倍计算利息损失至2019年6月5日，本息合计4,409,191.1元；3.被告赔偿原告一审律师费用51,342.5元，并从2016年8月19日（汇款之日）起按照前述利率标准计算利息损失计算至2018年8月18日，本息合计80,222元；4.被告给付原告各项费用40,851.9元（其中2014年1月21日缴纳契税23,788.35元、网信费400元、维修基金8009.55元、装修押金1000元、垃圾处理费356元、2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业费7298元），并从2014年2月20日起，按照前述利率标准计算利息损失至2019年2月19日，本息合计124,668元；5.被告给付原告2015年、2016年、2017年上半年物业费7962元（3203元+3204元+1555元），并从2016年1月1日起按照前述利率标准计算利息损失至2017年12月31日，本息合计12,440元；6.被告赔偿原告另案（已结）一审诉讼费11,165元，并从2017年1月1日起按照前述利率标准计算利息损失至2018年12月31日，本息合计17,445元；7.被告赔偿原告本次诉讼律师费30,000元;8.被告赔偿原告多年来耗费的人工及车费损失合计47,470元（以房款791,166元×6%计算）；9.被告赔偿原告鉴定费30,000元；10.被告赔偿原告房屋差价1,033,231.95元[（以目前市场均价10,250元/平方米-原告交定金时的购房单价4445元/平方米）×房屋面积177.99平方米][原告起诉时的请求为，要求被告修复案涉房屋，赔偿案涉房屋不能装饰装修并居住的损失（待评估）；诉讼中变更为解除合同等上述诉讼请求]。事实与理由:2011年4月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的七星国际城62幢2-1801号商品房一套，合同价款791,477元。原告从物业处接受该房屋时发现严重质量问题，厨房烟道顶部渗水，楼梯侧墙渗水，阁楼阳台露台开裂，房屋客厅、阁楼阳台推拉门下方涉水，阳台推拉门两侧门框弯曲，阳台栏杆生锈，阳台护栏杆水泥开裂，楼梯靠北的窗户下方渗水，天井外墙开裂等十大问题。原告多次通过物业公司向被告反映，被告表面上处理，但没有对质量问题根本解决。因房屋结构严重质量问题导致原告无法居住和使用。原告于2016年下半年向法院提起诉讼，要求解除双方商品房买卖合同。被告在该案的诉讼过程中同意维修；认为房屋涉水问题不属于质量问题，是由于原告没有居住使用造成的。后法院作出（2016）苏0621民初5877号民事判决，驳回原告要求与被告解除合同的诉讼请求。从2016年12月5日判决后，被告一直未对该房屋修复。2018年5月26日，原告再次到该房屋进行查看时，发现房屋仍然存在质量问题，被告方一直没有采取修复措施。被告嘉中公司辩称：原告的诉讼请求在海安法院（2016）苏0621民初5877号案件中已经作出了处理，原告就同一诉讼请求再次起诉属于重复起诉，违反了一事不再理的原则，应当裁定驳回原告的起诉。原告提交的证据以及法院委托鉴定的意见，都不能证明房屋的主体结构存在质量问题，也不能证明案涉房屋不能正常居住，不满足解除房屋买卖合同的法定条件。由于原告的第一项请求不应当得到支持，其他有关损失赔偿请求也失去了法律依据。原告是按照利滚利的方式计算利息损失，原告的损失计算方式存在问题。原告主张所谓另案（已结）一审诉讼费、律师费都是此前（既往）案件中发生，与本案无关，原告的既往案件一审已经被判决败诉，这些费用应由原告自己承担。根据生效判决认定，被告2012年8月28日已经完成交付，现案涉房屋的瑕疵都已经超过了法定质量保修期，维修、赔偿都已经不是被告的义务。即使被告违约，则被告只应当按照约定承担总房款5%的违约金。经审理查明：2011年4月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于原海安县星国际城62幢2-1801号商品房1套，合同价款791,477元(面积178.06平方米，单价4445元/平方米)；徐斌于2011年1月30日支付购房款2万元，2011年2月3日付款311,477元，2011年2月7日前配合嘉中公司办理32万元银行按揭贷款，2011年2月7日前办理14万元住房公积金贷款；被告于2012年8月28日前将验收合格的案涉商品房交付原告使用；交房时，原告应缴纳契税、房屋综合服务费、公共维修基金、物业费、装修保证金、装修垃圾处理费、有线电视开户费等费用；原告未在入住通知确定的期限及地点办理交付手续，自出卖通知期限届满之日视为已交付；在保修范围和保修期间内发生的质量问题，被告履行保修义务；因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；合同履行过程中所产生违约金不超过合同总价5%。2011年12月26日，案涉小区办理竣工验收备案手续。合同签订后，原告支付被告购房款791,166元；2014年1月21日，被告开具销售不动产统一发票（金额为791,166元），原告于当日缴纳契税23,734.98元；原告陆续缴纳物业费（物业单位浙江嘉杭物业管理有限公司海安分公司于2014年2月20日开具2012年5月1日至2014年12月31日物业费7298元的收据，2015年4月13日开具2015年度物业费3203元的收据，2016年3月1日连同徐富元住房合并开具2016年度物业费6408元的收据，2017年3月6日连同徐富元住房合并开具2017年上半年物业费3204元的收据）、公共维修基金8009.55元（2012年2月24日由海安县城市管理局开具发票）、装修保证金1000元（2014年2月20日由浙江嘉杭物业管理有限公司海安分公司开具收据）、装修垃圾处理费356元（2012年4月20日由被告嘉中公司开具收据）。同时，原告向海安县广播电视信息网络有限公司缴纳初装费400元（开票时间为2012年2月18日）。案涉房屋实际并未办理住房公积金贷款。2011年8月9日，向徐斌发放贷款的中国建设银行股份有限公司海安支行（以下简称建行海安支行）按约支付贷款32万元，贷款合同约定采用等额本息的还款方式。按照建行海安支行出具的还款明细，还款时间为每月9日，徐斌还款未逾期；自2011年9月9日至2013年1月9日，徐斌每月支付本息2490.57元；由于利率调整，还款日2013年2月9日执行的等额本息标准为2400.23元；2013年2月17日，徐斌支付剩余本息308,819.11元，贷款合同因提前还款而终止。截止还清贷款本息之日，徐斌共向建行海安支行偿付利息33,559.03元。2012年8月，被告通知原告该月28日前交房。原告因在外地未前往办理交房手续。2014年2月20日，原告父亲徐富元代表原告到物业公司办理交房手续，领取钥匙、签收了《业主使用手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《装修须知》。住宅质量保证书约定，案涉房屋地基基础和主体结构、外墙外保温系统（界面、保温、加强层等）保修期为该工程合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期间为5年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期1年，地面装饰面空鼓、开裂保修期1年，门窗翘裂、五金件损坏保修期1年，装修工程保修期2年。同时，原告在收房时向物业公司提出案涉房屋存在以下问题：厨房烟道顶部漏水，烟道和墙之间裂缝；客厅东、西墙爆粉；楼梯北墙裂缝、墙体颜色不一样；卫生间和楼梯处有一个洞；东南房间顶不平、楼上卫生间管子上方漏水，修后颜色不一样；楼上客厅墙下方不平；空调洞和插座太低。物业公司将上述问题反映给被告，并由施工方前往维修。案涉房屋已经办理了产权登记手续，产权人登记为原告徐斌。与徐斌购买案涉房屋的同时，徐斌父亲徐富元向嘉中公司购买徐斌对门（1802室）房屋一套。按照购房合同记载，两套房面积相同。部分年度物业费收费时，徐斌的案涉房屋的物业费与徐富元购买的房屋物业费合并开具一张收据。2015年4月13日，原告再次向物业公司反映如下问题，南移门西框不正，高低不平；南阳台铁栏杆生锈；厨房烟道顶渗水；跃层楼梯北墙渗水。被告嘉中公司称，接到上述反映后，施工方前往进行了维修。2016年3月1日，原告第三次向物业公司反映如下问题，南阳台栏杆挡水裂缝；烟道裂缝；东房间墙体下脚不平；阁楼栏杆下方锈蚀，挡水裂缝，移门门框两边墙裂缝；阁楼东房移门下方外墙保温外露，南移门下方挡水漏水，北阳台栏杆两边墙裂缝，栏杆下方挡水粉刷脱落，楼上烟道上方墙体起皱、开裂。被告嘉中公司称，是否存在渗、漏水问题需待雨天才能确定，原告长期不在家，被告无法与其取得联系；原告反映问题后就长期离家，缺少对房屋必要的养护、维护，即使存在上述现象，是否与房屋质量有关，也无法确定。2016年10月9日，徐斌以案涉房屋存在质量问题、被告于2012年至2016年均未修复为由，向本院提起诉讼[案号（2016）苏0621民初5477号]，要求解除合同，被告返还购房款791,166元，赔偿装修押金1000元、承担契税损失23,734.98元、公共维修基金损失8009.55元、无法装修入住租房损失182,155.38元、物业费损失13,705元、电信网络信息费损失400元、装修垃圾处理费损失356元、违约金7911.66元、误工费及交通费损失39,558.3元；赔偿上述费用的利息损失810,760.24元、律师费及差旅费损失60,000元。该案审理中，原告称，案涉房屋经多次维修，仍存在严重质量问题；现案涉房屋仍存在厨房烟道顶部渗水、餐厅顶部墙面渗水、楼梯侧墙渗水、阁楼阳台露台开裂，房间及客厅、阁楼阳台推拉门下方渗水、阳台推拉门两侧门框弯曲、阳台栏杆生锈、阳台护栏杆水泥开裂、楼梯靠北的窗户下方渗水、天井外墙开裂十大问题；上述问题已构成根本违约，达到解除合同的条件。原告并未在法庭辩论终结前申请对案涉房屋进行质量鉴定（庭审后提交过一份鉴定申请）。被告嘉中公司称，原告并无证据证明存在上述十大问题，原告反映给物业的问题属于一般质量问题，部分问题可能因原告长期未入住，欠缺必要的维护造成；部分内容已超保修期；对于存在的问题，被告同意修复，但不同意解除合同。本院于该案开庭当日会同双方当事人现场勘验并拍照留存。经勘验：案涉房屋厨房的烟囱顶部有修复痕迹，但未见渗水现象；二楼阁楼阳台外柱子存在裂缝、护栏有锈迹；部分内墙有少量水印（不明显）及修复痕迹；房屋内移门处下方有少许洇湿痕迹。2016年12月5日，本院作出（2016）苏0621民初5877号民事判决，认为依据合同约定，自双方约定的交付日期，即2012年8月28日案涉房屋视为交付；案涉房屋的保修期自2012年8月28日起算；被告虽对案涉房屋进行过数次维修，但原告主张的案涉房屋经维修后仍存在漏水、开裂等严重质量问题，影响原告居住使用导致合同解除的事实因举证不足而不存在，加之原告并未举证证明案涉房屋存在主体结构不合格；经本院现场勘验，也未发现主体结构存在问题；故案涉合同不符合法定或约定的解除条件。据此，本院判决驳回徐斌的诉讼请求，诉讼费用11,165元由徐斌负担。2018年8月，原告徐斌以案涉房屋在上述判决后仍然未能维修等理由，再次提起诉讼。审理中，本院于第一次庭审时向原告释明，基于原告向本院提出的诉讼请求（修复及赔偿损失），建议其提出质量鉴定及修复方案、修复费用鉴定。本院于2018年9月4日对案涉房屋再次进行了现场勘验，发现房屋室内墙体渗水、阳台栏杆锈蚀等问题并未修复。在此情况下，原告徐斌于当日对于房屋是否符合国家质量标准及修复方案、修复费用申请鉴定。本院委托江苏科永和工程质量检测鉴定中心有限公司（以下简称科永和公司）进行鉴定（原告预交鉴定费用3万元、以原告父亲徐富元名义缴纳）。鉴定程序启动之后，被告嘉中公司因不能提供案涉楼栋的图纸，本院要求鉴定机构按照国家现行规范标准进行鉴定。2019年3月8日，科永和公司作出科永和司鉴所[2019]微鉴字第5号司法鉴定意见，认为，1.案涉房屋厨房烟道顶部渗水问题，因第18层厨房烟道出屋面处（19层）防水卷材铺贴未作收头处理，不符合《住宅排气道（一）》16J96-1第66页1-1剖面“泛水处防水卷材须收头”的技术要求，厨房顶板经查存在渗水现象，不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012第3.0.12条“屋面防水工程完工后，应进行观感质量检查和雨后观察或淋水、蓄水试验，不得有渗漏和积水现象”的技术要求；2.楼梯侧墙渗水问题，该房屋19层泛水处防水卷材未作收头处理，不符合《平屋面建筑构造（一）》12J201-1第A14页“泛水处防水卷材须收头”的技术要求，楼梯间墙体经查存在渗水现象，不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012第3.0.12条“屋面防水工程完工后，应进行观感质量检查和雨后观察或淋水、蓄水试验，不得有渗漏和积水现象”的技术要求；3.阁楼阳台露台开裂，第19层阳台地面经查存在开裂现象，现状质量不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010第5.2.7条“面层表面应洁净，不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷”的技术要求；4.房屋及客厅、阁楼阳台推拉门下方渗水问题，第18层客厅南阳台门下经查存在渗水现象，该门框下砂浆填充不密实，施工做法不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第6.4.4条“……填充应均匀、密实”的技术要求；第19层卧室南阳台门下经查存在渗水现象，该门框与门槛粉刷砂浆间存在缝隙，且门框下无砂浆填充，施工做法不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第6.4.4条“……填充应均匀、密实……密封胶应粘结牢固……”的技术要求；第19层书房南阳台门下经查存在渗水现象，该门框下口与墙体连接处密封胶存在缝隙，现装质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第6.4.4条“……密封胶应粘结牢固……”的技术要求；第19层楼梯间北阳台门下经查存在渗水现象，该门框外侧与墙体连接处密封胶开裂、脱落，现状质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第6.4.4条“……密封胶应粘结牢固……”的技术要求；5.阳台推拉门两侧门框弯曲问题，第18层客厅南阳台门正面垂直度最大偏东7.0mm，侧面垂直度最大偏北7.0mm，第19层卧室南阳台门正面垂直度最大偏东8.0mm，侧面垂直度最大偏北10.0mm，不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第6.4.14条“门窗框的正、侧面……允许偏差3mm”的技术要求；6.阳台栏杆锈蚀问题，第19层主卧南阳台护栏经查锈蚀严重，存在质量安全隐患，现状质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第14.5.4条“护栏安装应牢固”的技术要求；7.阳台栏杆水泥开裂问题，第19层主卧南阳台护栏预埋件经查锈蚀严重，导致混凝土及抹灰砂浆胀裂、脱落，存在质量安全隐患，现状质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第15.5.4条“护栏安装应牢固”的技术要求；8.楼梯靠北窗户下方渗水问题，第18层北次卧窗下经查存在渗水现象，该窗下框排水扎有杂物淤积，现状质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018第6.4.13条“排水孔应通畅”的技术要求；9.天井外墙开裂问题，第19层外墙经查存在空鼓、开裂现象，现状质量不符合《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007第4.2.10.1条“饰面层施工的基层应无脱层、空鼓和裂缝”的技术要求；10.烟道与墙体连接处开裂问题,烟道与墙体连接处经查存在开裂现象,是烟道与西侧墙体无增强材料材料搭接及烟道与东侧墙体搭接增强材料断裂造成,施工做法不符合国家建筑标准设计图集《住宅排气道（一）》16J916-1第6.5条“……同时在排气道外壁满挂玻璃纤维网格布，与墙体搭接宽20mm……”的技术要求，造成烟道与墙体连接间隙未封闭处理。上述鉴定意见送达双方当事人后，原告徐斌于2019年3月28日变更了诉讼请求，放弃了原先的修复及赔偿损失的请求，变更为解除合同及赔偿。同时，原告徐斌于2019年4月申请对于合同解除后的重置价格进行评估（申请书未注明具体时间）。本院将原告的变更诉讼请求通知向被告进行了送达，被告于2019年4月2日签收了原告的变更请求通知。2019年5月7日对于科永和公司的鉴定意见进行了质证，原告再次明确了变更后诉讼请求并申请对于重置价格进行鉴定。对于科永和公司的鉴定意见，原告没有异议；被告嘉中公司认为，原告早在2012年8月28日即接收案涉房屋，因其没有合理使用和维护，才导致了房屋存在瑕疵；鉴定意见书不能证明房屋主体结构存在质量问题，更不能证明影响其正常居住；鉴定意见书指向的质量瑕疵均已经超过了质量保修期。对于房屋重置价格鉴定申请问题，由于原告徐斌父亲徐富元同时向被告购买案涉小区的同楼层（为原告案涉房屋对门1-1802号）房屋，徐富元也同时提出对房屋重置价格进行鉴定，故双方同意按照徐富元案的价格鉴定意见为依据。被告嘉中公司在同意参照徐富元案价格鉴定意见的同时，在证据交换笔录补正中称“……被告方认为这样的鉴定与本案无关，认为无需作这样的鉴定”。江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司（以下简称跃龙公司）根据本院的委托，对徐富元案涉房屋进行了价格评估。2019年6月26日跃龙公司作出评估意见，认为海安市城东镇黄海大道（东）36号62幢1-1802室房屋评估时点（2019年6月14日）市场单价为8009元/平方米；上述估价结果未考虑估价对象房屋质量瑕疵的影响，设定估价对象房屋为新建完好的状态对该评估意见。对于该份评估意见（本院向双方送达了该评估意见，被告于2019年7月10日收到该评估意见），原告徐斌没有异议，被告嘉中公司认为与本案没有关联。此外，价格评估程序启动后，被告嘉中公司于2019年6月17日向本院提出鉴定申请，要求对于案涉房屋墙体渗水、阳台栏杆预埋件锈蚀等产生的原因、可修复性及修复方案及修复价格进行鉴定评估。本院接到该申请后，没有同意其鉴定申请。另查，原告因本案诉讼分别于2018年7月9日、11月16日向海安市海安法律服务所支付法律服务费1万元、2万元。对于因案涉房屋交涉造成的差旅费等损失，原告徐斌未向本院提供证据。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告徐斌提供的房屋买卖合同、质量问题明细及照片、本院（2018）苏0621民初5877号民事判决书、科永和公司的鉴定意见、价格评估意见、购房发票、契税凭证、网信开户费收据、维修基金收据、装修押金收据、垃圾处理费收费收据、物业费票据、海安市海安法律服务所收费收据、律师费汇费单据等在卷佐证。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的买卖合同，因不违反法律行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。双方应当严格按照合同约定履行，违反约定应当承担约定或法定的违约责任。原告徐斌既往诉讼要求与被告嘉中公司解除案涉房屋买卖合同，因证据方面的原因未获本院判决支持。本案中，原告徐斌以案涉房屋几经维修仍然未能修复为由提出解除合同。对于民事裁判的既判力，针对的事实为前一案件法庭辩论终结前当事人主张的事实及所依据的证据，不及于前一案件法庭辩论终结之后新发生的事实。本案中，原告徐斌通过诉讼中鉴定的方式，搜集到案涉房屋在前一诉讼之后仍未修复，且该未修复之事实范围属于质量缺陷的证据，故本案中原告徐斌虽然提出的诉讼请求同为解除合同，但所依据的事实在既往诉讼中并未审理过。此外，房屋质量问题属于继续性合同义务，客观上存在在一定期间内新的质量问题不断被发现或被证实之问题。综上，被告嘉中公司有关原告徐斌本起诉讼违反一事不再理原则的抗辩，与事实及法律不符，本院不予采信。对于商品房的买受人，合同赋予的解除权原因并非单一的原因。具体到本案中，房屋存在主体或基础等严重质量缺陷固然可以援引作为合同解除的原因，但并非是唯一解除原因；房屋其他严重质量问题严重影响正常居住使用的，也可以由当事人援引并据此主张解除合同。按照我国现行法律规定，商品房的防渗防漏质量保证期限为5年，而且该质量保证期限的5年并非不变期间。本案中，从案涉房屋视为交付之日时起，在5年防渗防漏保修期间内，原告徐斌几次向被告主张渗漏缺陷，被告也几次维修。前一次判决之后，渗漏质量缺陷再次出现，且自前一次判决之后近两年时间内，被告并未实际采取维修且维修满足居住要求。另一方面，法律虽然规定质量缺陷由开发商维修，但法律同时规定了开发商缺失诚信、不真诚履约的情况下，买受人可以行使抗辩权的救济方式，不再要求开发商维修而选择解除合同、赔偿损失。是故，本案被告嘉中公司不积极维修案涉房屋，敷衍搪塞消费者，对于已经出现的质量缺陷不作认真的整改，作为消费者的原告在取得相关证据后，完全可以选择解除合同，不再给被告嘉中公司继续履行的机会。故本案中被告嘉中公司曾试图鉴定渗漏原因并要求继续维修案涉房屋，属于继续履行合同之请求，不符合法律的规定，本院不予采信。本案中，被告嘉中公司对于渗漏问题几经维修均未能解除渗漏瑕疵，且在本案中经鉴定该渗漏瑕疵属于严重质量问题，原告徐斌因此取得合同解除权。原告徐斌起诉时的请求为维修及赔偿损失，但后来在鉴定意见出台之后，改变了原先的请求内容，变更为要求解除合同。应当认定该解除合同之请求属于解除合同之意思。对于原告解除合同之请求，符合法律规定，本院准许。依照法律规定，合同解除的后果有二，一是返还因合同占有的对方的财产，二是赔偿因缔结或履行合同而造成的损失。本案中，被告嘉中公司需要返还的是购房款及直接收取的垃圾处理费；对于原告徐富元因履行合同而支出的契税、维修基金、物业费、交易落空后重置房屋的差价等费用，均属于损失范围。对于网络开户费、装修押金，应当由原告徐斌与收费主体交涉并主张返还，不能返还部分方可作为原告徐斌的损失向被告主张。现原告尚未向相关收费主体主张返还，其对被告的该项请求权尚未成立，对于原告的该项请求本院不予支持。对于原告徐斌支出的既往诉讼的律师费、诉讼费，因不符合法律规定，本院不予支持。对于本案中发生的鉴定费（科永和合同的鉴定费）应当计入诉讼费用中，由当事人分担。对于本次诉讼的法律服务费用，因不符合法律规定，本院不予支持。对于原告的差旅费等损失，由于其并未举证，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿系填补一方违约行为而给对方所造成的损失，对于已付房款利息问题，原告徐斌支付房款原系履行自己的合同义务，后因被告嘉中公司违约造成合同解除，但是被告嘉中公司赔偿的重置房屋差价已填补原告徐富元因合同目的落空而造成的利益减损的损失，其中购房款利息损失已经包含在重置房屋差价损失中，故原告徐富元要求被告嘉中公司赔偿已付房款的利息损失没有法律依据,本院对于原告该部分利息损失之请求不予支持。对于契税、维修基金、垃圾处理费、2014年12月31日之前期间的物业费的利息损失，根据原告举证，其中契税23,734.98元、维修基金8009.55元、垃圾处理费356元的实际发生时间均早于原告主张的利息起算时间2014年2月20日，原告构成对己不利处分，符合法律规定，该三项费用合计32,100.53元，利息损失应当按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类商业贷款基准利率计算利息损失。原告徐斌有关按照年利率7.05%的三倍计算利息损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。按照上述利息标准计算至2019年2月19日的利息损失为8379.58元；2014年12月31日前期间的物业费7298元，实际发生时间为2014年2月20日，计息时间应为次日，该费用按照上述利息标准计算至2019年2月19日的利息损失为1903.78元，上述四项费用合计39,398.53元，利息损失合计10,283.36元。对于原告徐斌主张的2015年物业费3203元，该费用发生于2015年4月13日，其主张自2016年1月1日至2017年12月31日期间计息，符合法律规定；本院认定利息为308.51元。对于2016年度物业费，原告徐斌与其父徐富元（与案涉房屋相邻1802室）该年度的物业费开具同一张发票，由于两者面积相同，故本院认定该年度物业费为3204元；由于该年度物业费实际发生的时间为2016年3月1日，故原告徐斌主张自2016年1月1日起计息不符合事实和法律规定，本院认定按照实际发生之日的次日（2016年3月2日）起计息及前述利息标准，该年度的物业费利息为282.82元。对于2017年上半年的物业费，徐富元与徐斌开具同一张票据，该上半年度物业费应为1602元，原告仅主张1555元，构成对己不利处分，符合法律规定；同前述理由，原告主张自2016年1月1日起计息，不符合事实和法律规定，本院认定按照实际发生之日的次日（2017年3月7日）起算计息及前述利息标准，该年度的物业费利息为56.18元；前述物业费利息损失合计647.51元。对于房屋差价损失，由于原告主张的面积177.99平方米低于合同约定的178.06平方米，是其对己不利处分，本院准许；本院认定为634,356.36元[（8009元/平方米-4445元/平方米）×177.99平方米]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐斌与被告南通嘉中置业有限公司于2011年4月8日就海安市城东镇黄海大道（东）七星国际城62幢2-1801号商品房签订的房屋买卖合同。二、被告南通嘉中置业有限公司返还原告徐斌购房款791,166元。三、被告南通家中置业有限公司赔偿原告徐斌契税、维修基金、垃圾处理费、2014年12月31日前期间的物业费合计39,398.53元，赔偿原告徐斌利息损失10,283.36元。四、被告南通嘉中置业有限公司赔偿原告徐斌2015年至2017年上半年期间的物业费7962元，赔偿原告徐斌利息损失647.51元。五、被告南通嘉中置业有限公司赔偿原告徐斌房屋重置价格损失634,356.36元。上述二至五项合计1,483,813.76元，被告南通嘉中置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告南通嘉中置业有限公司不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。案件受理费52,223元，由原告徐斌负担18,154元，被告南通嘉中置业有限公司负担34,069元。由被告负担诉讼费部分，被告于本判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。鉴定费30,000元，由被告南通嘉中置业有限公司负担，被告在履行上述付款义务时一并给付原告徐斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费52,223元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  成映富二〇一九年八月十四日法官 助理  陆晓丽书 记 员  陈小菁