广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4611号原告：麦宇东，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邹家眉，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：何海如，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邹家眉，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所实习律师（代理期限从立案之日起至2019年5月9日止）。委托诉讼代理人：麦广全，男，系原告何海如的丈夫（代理期限从2019年5月10日起）。被告（反诉原告）：佛山致越房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李丹，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告麦宇东、何海如与被告佛山致越房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告对原告何海如提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告麦宇东及其委托诉讼代理人卢淑芬、原告何海如的委托诉讼代理人麦广全、两原告的共同委托诉讼代理人邹家眉，被告的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告何海如与被告于2017年7月25日签订的《租赁合同》，被告将合同项下的房屋交还给原告麦宇东；2.两原告没收被告押金90000元；3.被告立即向两原告支付租金（2018年12月、2019年1月租金62400元，2019年2月至合同解除之日止的租金按32400元/月计算）；4.被告向两原告支付违约金（2018年12月、2019年1月的违约金均以31200元为本金分别从2018年11月26日、2018年12月26日起计算至实际支付之日止；2019年2月及之后每月未支付租金的违约金以32400元从上月26日起按日千分之五计算至实际支付之日）；5.被告从合同解除之日起至实际交还房屋之日止按32400元/月的标准向两原告支付房屋占用费；6.被告立即向两原告支付房屋损失，暂估500000元，具体金额以评估报告为准；7.被告按32400元/月的标准立即向两原告支付房屋修复期间的租金损失，修复期以评估报告为准；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告何海如于2017年7月25日签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告何海如位于佛山市南海区*********之五[土地证号：****]整栋房屋，租期从2015年9月1日起至2030年8月31日止，每月租金30000元，自签订合同起，首三年租金不变，以后每年递增8%，租金每月缴纳一次，即每月25日前缴交下一个月的租金，逾期缴交的，每逾期一天，被告应按拖欠租金总额5‰支付违约金，逾期超过15天的，原告何海如有权单方终止合同，收回租赁物以及租赁物上的建筑物、装修物、水电设施及水电增容等，没收租金押金，被告还须赔偿原告何海如全部经济损失。两原告是母子关系，原告何海如于2018年1月17日以赠与的方式将房屋转移至原告麦宇东，办理了变更登记并通知了被告，两原告与被告一直按《租赁合同》履行。但被告从2018年12月起拖欠租金，分别拖欠了2018年12月至2019年1月租金62400元、2019年2月租金32400元，经多次催告拒不支付。两原告的房屋长期用于出租，房屋原首层为四个商铺、二至六层统一为六个独立房间的居住型结构。被告在使用期间，改变首层至五层的内部结构，把首层改造成三个商铺，二至五层改造为商用办公室，并加装了电梯。根据《租赁合同》第十四条约定，合同因被告违约被终止的，电梯无偿归两原告所有。现两原告需将房屋恢复至原告的居住型结构才可以继续出租（首层恢复为四个商铺、二至五楼恢复至与六楼一致的结构与装修），由此产生的费用以及修复期间的租金损失应由违约的被告承担。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，一、麦宇东不是本案适格原告，应驳回其起诉。被告与麦宇东未签署租赁合同,且何海如未经提前通知被告,私下将涉案房屋产权变更登记至麦宇东名下，违反了《租赁合同》约定，被告已经依法解除了被告与何海如的《租赁合同》，本案不适用“买卖不破租赁”规定，被告与麦宇东不存在租赁关系。此外，何海如作为涉案租赁合同纠纷出租人，以“原告”身份提起本案诉讼,以及麦宇东从未以“出租人”身份向被告主张过租金等事实,也进一步印证何海如是涉案租赁合同的出租人，被告与麦宇东不存在租赁关系。综上，麦宇东不是本案适格原告，本案应驳回其起诉。二、何海如未依约提供必要文件协助被告办理营业执照等相关手续致使涉案房屋物业空置率高达70%，被告因此蒙受巨大经营损失，同时，何海如在未依约提前通知被告的情形下擅自将涉案房屋权属变更为麦宇东，以上行为均已构成违约，被告的合同目的已无法实现，基于何海如的在先根本违约行为，两原告主张支付2018年12月、2019年1月的租金及违约金的诉讼请求不成立。1、何海如自2017年4月1日起将涉案房屋交被告承租，被告按现状接收了涉案房屋，双方于2017年7月25日签署《租赁合同》，约定：被告承租涉案房屋作为办公、合法经营商业及转租用途，两原告应协助被告办理合法相关手续，包括但不限于经营证照手续，维修、改造、装修的报批手续等，因何海如不提供相关手续由此给被告造成损失的由何海如赔偿。根据被告提供的证据《佛山市商事主体住所登记暂行管理办法》相关规定，将法定用途为住宅的农村宅基地上房屋改作经营性用房的商事主体办理营业执照的，除应提交不动产权证书复印件和房屋租赁协议外，还需提交住所所在地村(居)民委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。被告承租涉案房屋后，何海如一直未协助被告办理营业执照等手续，导致涉案房屋的夹层及第2层以上(含第2层)的房屋一直无法办理营业执照，物业空置率高达70%以上，被告因此蒙受巨大经济损失，何海如的行为已构成严重违约，并导致被告租赁涉案房屋进行投资和转租的合同目的无法实现。2、《租赁合同》约定，租赁期内，涉案房屋及附属设施所有权发生变更的，何海如应提前书面通知被告，否则视为何海如违约，需赔偿被告损失。在合同履行期间，何海如在未提前书面通知被告的情形下擅自将涉案房屋权属变更至麦宇东名下，该行为亦构成违约。3、被告已依约交纳了自2017年4月1日至2018年11月30日期间的租金，由于何海如的上述违约事实，被告根据合同的约定及法律规定，有权不予交纳2018年12月份及2019年1月份租金，原告向被告主张支付2018年12月及2019年1月的租金及违约金诉讼请求不成立。三、《租赁合同》已于2019年2月1日解除，涉案房屋于2019年2月3日视为已移交给何海如，因原告未能前来领取钥匙，被告已将涉案房屋钥匙呈请法院代为转交，原告主张解除合同、没收押金90000元、被告应向其支付2019年2月租金及违约金同时应按32400元/月的标准向其支付房屋占用费的诉讼请求不成立。基于何海如的上述违约事实，为妥善解决双方争议，被告多次约何海如协商，但何海如一直以各种理由拖延，毫无解决诚意，被告于2019年2月1日向何海如发出《关于解除《租赁合同>及返还我司押金的告知函》，告知双方签署的《租赁合同》自2019年2月1日起已解除，要求何海如于2019年2月3日前与被告办理物业移交手续并返还被告交付的押金人民币90000元，何海如同意解除合同，但以临近春节为由，要求春节后办理物业交接手续。在被告等待何海如春节后来接收物业期间，却收到法院送达的两原告起诉文件。基于此，被告于2019年4月1日向何海如发出《关于再次催告阁下立即接收租赁物业钥匙并退还押金人民币90000元的告知函》，告知何海如前来领取涉案房屋钥匙，接收涉案房屋，何海如拒收该函件。2019年4月4日，被告以EMS特快专递方式将涉案房屋钥匙及申请书递交法院，并申请法院代为向何海如转交涉案房屋钥匙。被告认为：租赁合同已经依法依约解除，被告已依约完成涉案房屋的交接。原告主张解除合同、没收押金人民币90000元及被告应按32400元/月标准向其支付房屋占用费的诉讼请求没有法律依据。四、被告承租涉案房屋时即为按现状接收涉案房屋，承租后未对涉案房屋进行更新和改造，更不存在任何损害房屋主体结构的行为。原告以此主张解除合同并要求被告支付房屋损失及修复期间的租金损失没有法律依据。被告自2017年4月1日起承租涉案房屋，并按现状接收涉案房屋。租赁期间，被告一直按照现状使用涉案房屋，未对涉案房屋进行过更新和改造，更不存在任何损害房屋主体结构的行为，何海如也未就此进行任何举证。被告认为：涉案租赁合同因何海如的违约行为已依法依约解除，且被告已经依约完成物业交接手续，两原告要求被告将房屋恢复原状并向其支付房屋损失及修复期间的租金损失没有事实和法律依据。综上，被告请求法院在查明事实基础上，依法驳回麦宇东的起诉，并同时驳回何海如的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告何海如于2017年7月25日签订《租赁合同》已于2019年2月1日解除；2.原告何海如返还被告已支付的押金90000元及资金占用费（按中国人民银行同期贷款基准利率自2019年2月4日起计至原告实际返还之日止）；3.本案的反诉费由原告何海如承担。事实与理由：原告何海如自2017年4月1日起将涉案房屋交被告承租，被告按现状接收了涉案房屋。双方于2017年7月25日补签《租赁合同》，并约定：被告承租原告何海如位于佛山市南海区*********之五整栋房屋，作为办公、合法经营商业及转租用途。原告何海如应协助被告办理合法相关手续，包括但不限于经营证照手续等。租赁期内涉案房屋及附属设施所有权发生变更的，原告何海如应提前书面通知被告，否则视为原告何海如违约，需赔偿被告损失。合同签署后，由于原告何海如未提供住所所在地村(居)民委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，其所提供的涉案房屋一直无法办理营业执照，导致物业空置率高达70%，被告因此蒙受巨大经营损失，一直处于亏损状态。同时，原告何海如在未依约提前书面通知被告的情况下，擅自将涉案房屋权属变更为第三人。原告何海如的上述行为均已构成根本违约，被告的合同目的已无法实现。被告已经交纳了自2017年4月1日至2018年11月30日期间的租金。由于原告何海如的上述违约事实，被告根据合同约定及法律规定，有权不予交纳2018年12月份及2019年1月份租金。基于原告何海如的上述违约事实，为妥善解决双方争议，被告多次约原告何海如协商，但原告何海如以各种理由拖延，无解决诚意。2019年2月1日，被告短信向原告何海如发出《关于解除《租赁合同>及返还我司押金的告知函》，告知双方签署的《租赁合同》自2019年2月1日起解除，要求原告何海如于2019年2月3日前与被告办理物业移交手续、返还被告交付的押金人民币90000元。原告何海如短信回复同意解除合同，但以临近春节为由，要求春节后办理物业交接手续。在被告等待原告何海如春节后来接收物业期间，却收到法院送达的原告何海如起诉文件。基于此，被告于2019年4月1日再次向原告何海如发出《关于再次催告阁下立即接收租赁物业钥匙并退还押金人民币90000元的告知函》，要求原告何海如前来领取涉案房屋钥匙，但该函件遭到原告何海如拒收。2019年4月4日，被告以EMS特快专递方式向贵院邮寄涉案房屋钥匙和《请求贵院代为向何海如转交涉案房屋钥匙的申请书》，请求贵院代为将涉案房屋钥匙转交原告何海如。被告认为：被告一直依照《租赁合同》的约定行使有关权利，履行相应义务。原告何海如未能依约履行己方义务并导致被告的合同目的已经无法实现，其行为已经构成根本违约。在合同已依约解除的情形下，原告何海如应返还被告已支付的押金人民币90000元及资金占用费。为维护被告合法权益，原告特提起反诉。原告何海如针对被告的反诉辩称，1.原告并未违约，被告没有合同解除权，反而被告拖欠租金已构成严重违约，原告享有合同解除权，在起诉之前，原告从未向被告表示过解除合同；2.涉讼房屋的权属变更后，原告已经告知被告，被告从未提出任何异议并且在变更后按照租赁合同的约定交租至2018年11月，被告以其实际履行行为表示对房屋的权属情况没有异议，并且在权属变更后，麦宇东承继原合同条款按合同约定履行，被告并未因权属变更一事受到任何损失；3.被告拖欠租金已经严重违约，应当赔偿原告的全部损失，原告有权根据合同约定没收押金。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证、被告企业信用信息公示复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.房地产权证原件1份，用以证明涉讼租赁物的权属清晰，无产权争议或瑕疵；3.租赁合同原件1份，用以证明：1.双方之间签订的《租赁合同》合法有效；2.被告逾期缴纳租金，自逾期之日起每逾期一天，应按拖欠租金的5‰向原告支付违约金；3.被告逾期缴纳租金超过15天，原告有权依约解除合同，没收押金、电梯、空调等无偿归原告所有；4.收据原件2份，用以证明被告曾口头与原告协商，因经营不善请求降低租金，出于友好合同目的，原告同意2018年12月及2019年1月减租两个月，并出具收据给被告，被告迟迟不支付；5.光盘1个及手机截图1张（有手机载体核对），用以证明：1.2019年2月22日，首层及二楼仍由分租户经营使用，被告并未清空房屋；2.租赁物整栋出租，二楼至五楼已被被告由原来的居住型结构改造成商用办公室；6.被告的企业登记信用报告复印件1份，用以证明被告自2012年设立办理登记后，并未变更过其注册地址，原告不存在未协助被告办理营业执照的情形；7.佛山市南海区英风文化创意服务部、佛山市南海区大班的美食店、佛山市南海区分享时刻餐饮服务店的工商信息查询截图复印件各1份，用以证明原告何海如将涉讼房屋过户至原告麦宇东后，多家个体户以涉讼房屋住址办理了工商登记，被告的经营投资并非由于原告受到影响；8.2015年版《租赁合同》原件1份，用以证明被告与卓耀公司是关联企业，原告曾与其于2015年8月30日签订了《租赁合同》，该合同与原、被告签订的租赁合同条款基本一致，合同期限也是一致的。后被告继承卓耀公司的租赁合同，应承担合同项下的全部义务及责任，租期始期是2015年9月1日；9.佛山市南海区****社区居民委员会出具的《证明》复印件1份，用以证明原告已于2015年9月24日向佛山市南海区****社区居民委员会办理了相关手续，同意将住宅改变为经营性用房；10.情况说明原件1份，证明首层商铺佛山市南海区分享时刻餐饮服务店的经营者租户李嘉顺在2019年3月31日前仍在租用涉讼房屋的首层商铺，被告此时并未清空涉讼房屋；11.聊天截图5张、微信聊天主体显示信息2张（有手机载体核对），证明原告麦宇东分别在2018年4月14日、2018年8月30日通过微信向被告的黄姓员工、郑茂华发送麦宇东的不动产权证。被告举证如下：1.租赁合同原件1份；2.协议书原件1份；3.网上银行电子凭证及收据拍照原件各1份；4.付款回单、客户收（付）款入账通知、网上银行交易电子凭证原件共18张、收据原件16份；证据1-4用以证明何海如与被告于2017年7月25日签订《租赁合同》，合同约定内容：何海如有义务协助被告办理营业执照等相关合法手续；合同履行期间涉讼房屋及附属设施所有权发生变更的，何海如应提前书面通知被告，否则视为违约，需赔偿损失；何海如知晓被告承租涉讼房屋的合同目的为投资经营及转租。被告自2017年4月1日起实际承租涉讼房屋；被告向何海如支付押金90000元；被告依约向何海如支付了2017年4月1日至2018年11月期间租金，不存在欠租情形；另证据2补充证明被告没有承继原告2015年与卓耀公司签署的租赁合同的权利义务，被告于2017年4月1日承租涉讼房屋并按现状接收。证据4补充证明被告一直按照与原告何海如签署的租赁合同约定的收款方支付租金也是由原告何海如向被告出具租金收据，证明原告何海如从未书面告知涉讼房屋权属变更，原告麦宇东也从未参与本案的签署和履行；5.房地产权证复印件2份；6.佛山市商事主体住所登记管理暂行办法复印件1份；证据5-6用以证明何海如未提前通知被告，私下将涉讼房屋权属人变更为麦宇东，构成违约；涉讼房屋的性质为宅基地上房屋，何海如未按照《办法》第二十三条规定向被告提交住所所在地村（居）民委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，导致涉讼房屋无法办理营业执照，严重影响了被告对涉讼房屋进行投资经营并转租，被告租赁涉讼房屋的合同目的无法实现。何海如构成根本违约；7.关于解除《租赁合同》及返还我司押金的告知函复印件（短信截图）1份（有手机载体核对）；8.短信截图2张（有手机载体核对）；9.关于再次催告阁下立即接收租赁物业钥匙并退还押金90000元的告知函原件1份及邮单原件2份；证据7-9用以证明被告于2019年2月1日短信告知何海如：涉讼房屋已于2019年2月1日依法依约解除；何海如应于2019年2月3日前配合办理物业交接手续并退还9万元押金，否则涉讼房屋视为2019年2月3日已移交给何海如；何海如短信回复同意解除合同，但以临近春节为由，要求节后办理物业交接手续；被告2019年4月1日再次函告何海如接收租赁物业钥匙返还押金，何海如拒收该函件；10.请求贵院代为向何海如转交涉讼房屋钥匙的申请书及邮单原件各1份；11.照片打印件12张、光盘1个；证据10-11用以证明被告于2019年4月4日将涉讼房屋钥匙寄送给南海法院，请求法院将涉讼房屋钥匙代为转交给何海如；被告已经依约清空涉讼房屋，并于2019年2月3日完成了涉讼房屋移交给何海如的手续。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据1、6、7，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据10，属证人证言，证人未出庭作证并接受双方当事人的质询，本院不予采信；3.原告的证据11，提供了原本予以核对，本院对其真实性予以确认；4.被告的证据6，为政府部门发布的正式文件，本院对其真实性予以确认；5.被告的证据9，为原件，本院对其真实性予以确认；6.被告的证据10，系被告向本院邮寄的材料，本院对真实性予以确认；7.被告的证据11，显示的场景与原告的证据5所示场景一致，本院对其真实性予以确认；8.原告的证据9，与原告的证据7、被告的证据6相印证，被告虽有异议但未能举证推翻，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区***，用途为农村宅基地住宅，总层数5层，取得方式为赠与，2018年1月17日登记权利人为麦宇东，附记：何海如将房产证号为**号、土地证号为***的房屋转移给麦宇东。2015年8月30日，原告何海如（出租方、甲方）与佛山卓耀物业管理有限公司（以下简称卓耀公司）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为办公、合法经营商业及转租用途，租赁范围：整栋约759.78平方米（含夹层）及现有加建部分；用途：乙方用作居住等用途（法律法规不允许除外）；租期15年；每月租金30000元/整栋（不包含发票税金），整栋包括框架五层、夹层及天面加建物；租金每季度交纳一次，即每季度25号前缴交下一个季度的租金给甲方（先交租后使用）；计租时间为2015年9月1日至2030年8月31日；自签订合同起，首三年租金不变（即2015年9月1日至2018年8月31日），以后每年递增8%；双方签订合同时，乙方交付三个月的租金及押金180000元（其中押金90000元）给甲方，合同期满如乙方无违约并结清应付费用，甲方根据乙方押金凭据或合同如数退回押金给乙方，但不计利息，如乙方在合同期内拖欠甲方租金或水电费，且协商未果，甲方可在乙方的押金中扣除；乙方因业务等原因需要装修、更新、改造房屋、装修商铺的，提供装修图纸给甲方备案，在不影响租赁物的结构前提下可以施工，所需费用由乙方负责；凡是入墙入地的设施及仍沿用的电梯、空调设施，合同期满无偿归甲方所有，乙方不得拆走或故意损坏，否则照价赔偿；等等。2015年9月24日，佛山市南海区***社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有何海如有位于南海市桂城西约岐阳里房屋一间，建筑面积759.79平方米，房产证号为：粤房字第6013680号，房屋用途为住宅，现该业主拟将房屋（面积759.78平方米）出租给吴向泉开办“广东致越房地产有限公司”；现经有利害关系的业主同意，允许其将住宅改变为经营性用房出租给吴向泉，仅作工商登记注册使用，不作其他依据；该地址现已新编为佛山市南海区***。2017年5月1日，原告何海如（甲方）、卓耀公司（乙方）、被告（丙方）签订《协议书》，约定原甲方与乙方于2015年8月26日签订的涉讼房屋《租赁合同》，现经甲、乙双方协商同意将合同中的押金90000元转让给丙方，作为丙方与甲方签订涉讼房屋《租赁合同》的押金，乙方不得就此押金追偿任何一方，同时甲方与乙方签订的原《租赁合同》作废。2017年7月25日，原告何海如（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为办公、合法经营商业及转租用途，租赁范围：整栋约759.78平方米及现有加建部分；用途：乙方用作居住、办公等用途（法律法规不允许除外），甲方仅提供场所，具体用途以相关部门核定为准，甲方不作任何保证；租期从2015年9月1日起至2030年8月31日止；每月租金30000元/整栋（不包含发票税金），整栋包括框架五层、夹层及天面加建物；租金每月交纳一次，即每月25号前缴交下一个月的租金给甲方（先交租后使用）；自签订合同起，首三年租金不变（即2015年9月1日至2018年8月31日），以后每年递增8%；双方签订合同时，乙方交付三个月的租金及押金180000元（其中押金90000元）给甲方，合同期满如乙方无违约并结清应付费用，甲方根据乙方押金凭据或合同如数退回押金给乙方，但不计利息，如乙方在合同期内拖欠甲方租金或水电费，且协商未果，甲方可在乙方的押金中扣除；甲方在现有条件基础上，有义务协助乙方办理环保、消防、税务等有关文件依据手续，是否通过，由相关部分核准；乙方负责缴交租赁物的水电费、垃圾费、物业管理费、治安费等费用和租赁税费，合同期内所产生的一切与经营相关的税费全部由乙方承担；乙方因业务等原因需要装修、更新、改造房屋、装修商铺的，提供装修图纸给甲方备案，在不影响租赁物的前提下，可以施工，所需费用由乙方负责，因装修、改动房屋所引起的一切风险责任由乙方承担，凡是入墙入地的设施及仍沿用的电梯、空调设施，合同期满无偿归甲方所有，乙方不得拆走或故意损坏，否则照价赔偿；甲方应协助乙方办理合法的相关手续（包括但不限于：经营证照手续，维修、改造、装修的报批手续，水、电、气、收视、电话、网络、治安费、物业管理转户手续等），甲方仅在现有条件基础上提供协助，因甲方故意不提供相关手续的，由此给乙方造成损失由甲方负责赔偿直接经济损失，超出现有条件或国家法律法规及当地政策禁止或限制等情形除外；甲方知悉乙方承租后将对租赁物（含附属设施设备）进行投资经营并同意乙方根据自身经营需要进行转租（不违反法律的前提下），但转租时需向甲方提供转租基本资料备案，乙方保证资料的真实性；（第八条）有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租租赁物以及租赁物上的建筑物、装修物、水电设施及水电增容等（其余属于乙方的可动产除外），没收租金押金，乙方还须赔偿甲方全部经济损失：1.……;2.逾期交纳租金、水费和电费时间超过15天，且双方协商未能达成一致意见的，……；违约责任：1、乙方逾期缴交租金，乙方须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额5‰计付违约金，直至付清为止……；2、乙方未经甲方书面同意擅自变更合同或者单方提前解除合同，甲方没收乙方押金90000元，并按合同第八条处理，租赁期内，乙方无故违约的，应赔偿甲方拆除原有砌墙间隔的费用；……租赁期内，该房屋及附属设施设备所有权发生变更，甲方提前应书面通知乙方，本合同的所有条例，对新的所有权人继续有效，否则，视为甲方违约，需赔偿乙方损失；所有基于本合同所需的文件传递和通知往来，如需进行书面送达的，双方确认通信送达地址如下：甲方：佛山市南海区*********之五，麦广全收；甲乙双方文本往来，以中国邮政挂号信或者特快专递寄送上述地址十日后，无论是否签收，均视为已送达；等等。2018年4月14日，原告通过微信将涉讼房屋的不动产权证（权利人麦宇东、取得日期2018年1月7日）的照片发送给“千灯湖租屋黄生”，“千灯湖租屋黄生”表示“你还是送过来比我吧”、“现在打印出来比较黑”、“他星期一要，你一早拿过就可以，九点前比我就得”、“133*****242郑生”。2018年8月30日，“致越郑生”在微信中向原告表示“麦生，我是致越郑生”，原告表示“郑生你好，现在我在外面，今晚再发给你”，当日下午原告将涉讼房屋不动产权证（权利人麦宇东）的照片发送给“致越郑生”。被告向麦广全的银行账户转账支付租金：2017年4月17日30000元、2017年5月17日30000元（5月份租金）、2017年6月14日30000元（6月份租金）、2017年8月14日60000元（2017年7-8月份租金）、2017年10月17日30000元（10月份租金）、2017年11月17日30000元（2017年11月份租金）、2017年12月20日30000元（2017年12月份租金）、2018年1月23日30000元（2018年1月租金）、2018年2月6日30000元（2018年2月租金）、2018年3月15日30000元（2018年3月租金）、2018年4月19日30000元（2018年4月租金）、2018年5月12日30000元（5月租金）、2018年6月13日30000元（2018年6月租金）、2018年7月18日30000元（2018年7月租金）、2018年8月9日30000元（2018年8月租金）、2018年9月12日30000元（2018年9月租金）。2019年2月1日，被告以短信方式向原告何海如发送《关于解除及返还我司押金的告知函》，认为原告提供的物业夹层以及第2层至第6层无法办理营业执照，导致被告无法正常使用物业并因此蒙受巨大经营损失，以及原告未依约提前书面通知被告的情况下擅自转让物业，原告何海如的上述行为已经构成根本违约，依照合同约定，被告有权单方解除合同，特函告原告何海如：1.双方签署的《租赁合同》自2019年2月1日起解除；2.请原告何海如于2019年2月3日前与被告办理物业移交手续，被告办理物业移交手续联系人为郑茂华，联系电话133*****242；3.请原告何海如于2019年2月3日前将被告交付的押金90000元退还。次日，原告何海如回复“2019年2月5日正值新春佳节，我及家人正在外度假，由于贵司通知时间仓促，请延期至春节后再行办理。”2019年4月1日，被告分别向原告何海如、麦广全邮寄《关于再次催告阁下立即接收租赁物业钥匙并退还押金人民币90000元的告知函》，要求何海如、麦广全收到函件后立即领取租赁物业钥匙并退还押金90000元至被告的银行账户，寄件人均为郑茂华，电话均为133*****242。两份邮件均退回原址，原因均为拒收。2019年4月4日，被告向本院邮寄《请求贵院代为向何海如转交租赁物业钥匙的申请书》及钥匙一串。另查明，《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》（佛府办【2017】9号）第七条规定：分类试行住所信息申报制度，商事主体申请商事登记注册时应向登记机关申报住所信息作为其住所使用证明，无需提交不动产权证书（含房屋所有权证）、租赁合同、村（居）委会证明等住所使用证明材料。第十条规定：属于下列情形的商事主体不适用住所信息申报制度：（一）从事危险化学品、放射性物品、旅业、典当业、网吧、按摩服务业、酒城酒吧、歌舞娱乐、游戏游艺等娱乐业、民用爆炸物品、烟花爆竹以及列入佛山市投资准入负面清单的行业；（二）以法定用途为主张的城镇居住用房或农村宅基地上房屋，以及以军队房产作为住所的；（三）以不动产权证书记载用途为医院、学校、教堂、车库、车房等作为住所的商事主体。第十一条规定：不适用住所信息申报制度的商事主体申请商事登记注册时，应当向登记机关提交如下住所使用证明：（一）使用自有房产的，应提交不动产权证书（含房屋所有权证）复印件；使用非自有房产的，应提交业主不动产权证书（含房屋所有权证）复印件和房屋租赁协议或者无偿使用证明复印件……。第二十三条规定：将法定用途为住宅的城镇居住用房或农村宅基地上房屋改作经营性用房的商事主体，除应按本办法第十一条提交住所使用证明外，还应提交住所所在地村（居）委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件及住所（经营场所）登记表。第三十条规定：本办法自印发之日起施行，有效期为5年。佛山市南海区英风文化创意服务部于2018年4月19日注册成立，类型为个体工商户，登记的经营场所为佛山市南海区***。2019年3月5日，两原告提起本案诉讼，本案应诉材料于2019年3月25日送达被告，本院于2019年4月10日收到被告的反诉状。诉讼中，原、被告确认：被告支付了押金90000元，被告已支付租金至2018年11月30日。两原告陈述：涉讼房屋在取得房产证后加建了一层，顶是锌瓦棚，用墙来支撑的，面积与2-5层面积相同；因为原告已经提起诉讼，故拒收被告于2019年4月1日邮寄的材料；2015年9月1日开始使用涉讼房屋的是卓耀公司，卓耀公司自2015年9月1日开始改造涉讼房屋，改造时间约3个月，改造费用并非原告支付，合同履行期间卓耀公司提出变更承租主体，后承租主体变更为被告；2019年2月22日，还有分租户正在经营。被告陈述：被告于2017年4月1日按现状收楼，大部分房屋自2018年8月一直空置，被告在2019年2月3日前搬离，个别分租户因个人原因于2019年3月31日搬离涉讼房屋。诉讼中，本院于2019年5月10日将被告邮寄的钥匙移交给两原告。原告接收钥匙后回复：一楼仅有一个商铺有钥匙、正门有门禁，夹层两个房间均无钥匙，二至三楼有钥匙、里面房间有门禁，四至五楼没有钥匙，里面房间有门禁，六楼有一个房间没有钥匙，被告没有移交门禁卡，分租户至2019年5月10日已全部撤场。本院认为，涉讼合同由原告何海如作为出租方签订，合同约定“租赁期内，该房屋及附属设施设备所有权发生变更，甲方提前应书面通知乙方；本合同的所有条例，对新的所有权人继续有效，否则，视为甲方违约，需赔偿乙方损失”，即合同条款对新权利人发生法律效力的前提是原告何海如提前书面通知，现未有证据显示原告何海如履行了提前书面通知义务，涉讼房屋权利人变更为麦宇东后原告何海如也未通知被告变更出租人，故涉讼合同的相对方仍为原告何海如与被告，麦宇东并非涉讼合同的当事人。因此，本院对麦宇东的诉讼请求不予支持。涉讼合同约定租赁范围包括框架五层、夹层及天面加建物，根据原告何海如的陈述，天面加建物为办理产权登记后加建，原告何海如未提供该层办理合法规划、报建手续的材料，故涉讼合同中相应租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效；涉讼租赁物中的其余部分已办理产权登记，合法适租，涉讼合同中有关该部分租赁的内容为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2019年2月1日，被告向原告何海如发送《关于解除及返还我司押金的告知函》，主张涉讼房屋夹层以及第2层至第6层无法办理营业执照、原告何海如未依约提前书面通知被告擅自转让物业，原告何海如构成根本违约，解除涉讼合同。对此，本院具体分析如下：第一，佛山市南海区英风文化创意服务部于2018年4月19日注册成立，登记的经营场所为涉讼房屋的4楼，故被告主张涉讼房屋夹层以及第2层至第6层无法办理营业执照不成立；未能成功办理营业执照的原因是多方面的，被告也未提供证据证实是因原告何海如的原因导致未能成功办理营业执照；第二，涉讼合同约定“租赁期内，该房屋及附属设施设备所有权发生变更，甲方提前应书面通知乙方；本合同的所有条例，对新的所有权人继续有效，否则，视为甲方违约，需赔偿乙方损失”，原告何海如提供的微信记录中“千灯湖租屋黄生”所称的郑生及其联系方式与被告向原告何海如寄送函件上的寄件人、电话相一致，本院对原告何海如主张“千灯湖租屋黄生”为被告方的人员予以采信，故被告方于2018年4月14日知悉涉讼房屋变更权利人为麦宇东的事实；即使原告方在涉讼房屋所有权变更后才通知被告，但新权利人并未实施妨碍合同履行的行为，权利人变更后被告仍正常使用涉讼租赁物、支付租金，涉讼合同的履行并未因涉讼房屋权利人变更受影响，原告何海如未提前通知所有权人变更的情况不构成根本违约。综上，原告何海如并未构成根本违约，被告不享有单方解除合同的权利，被告于2019年2月1日向原告何海如发送《关于解除及返还我司押金的告知函》不发生解除合同的效力。原告何海如收到上述告知函后并未明确表示同意解除合同，被告主张何海如收到上述告知函后同意解除合同，本院不予采纳。涉讼合同的有效部分未在2019年2月1日解除，被告亦确认部分分租户于2019年3月31日才搬离，故被告仍应按合同约定向原告何海如支付租金，被告仅支付租金至2018年11月30日，已构成根本违约，原告何海如有权解除与被告租赁合同中的有效部分。合同自通知到达对方时解除，本案应诉材料于2019年3月25日送达予被告，故本院确认涉讼合同中的关于框架五层、夹层的租赁内容于2019年3月25日解除。无效合同自始无效，原告何海如请求解除涉讼合同中天面加建物的租赁内容，本院不予支持。被告反诉请求确认涉讼合同于2019年2月1日解除，本院不予支持。原告何海如已于2019年5月10日收到涉讼租赁物的钥匙，故其已于该日收回涉讼租赁物，本院对原告何海如诉请被告返还涉讼租赁物的请求不再予以支持。涉讼合同部分无效，因合同取得财产应当予以返还，涉讼合同有效部分亦于2019年3月25日解除，故被告应返还涉讼合同项下的租赁物予原告何海如，原告何海如亦负有收回涉讼租赁物的义务。原告何海如虽然于2019年5月10日实际收到涉讼租赁物的钥匙，但被告曾于2019年4月1日向原告何海如及涉讼合同约定的收件人麦广全发函通知原告何海如收回涉讼租赁物钥匙，原告何海如、麦广全均拒收邮件，原告何海如未积极收回涉讼租赁物，考虑收到邮件后收回租赁物的合理期限，本院酌情确定本案租金、使用费计算至2019年4月10日。被告仅支付租金至2018年11月30日，故被告还应支付2018年12月1日起至2019年4月10日止的租金及使用费予原告何海如。按涉讼合同约定，涉讼租赁物2018年9月1日起的租金为32400元/月[30000元×（1+8%）]，原告自愿按31200元/月计算2018年12月、2019年1月的租金，本院予以准照。涉讼合同约定的租赁范围包括涉讼房屋的框架五层、夹层及天面加建物，租金为整体租金，本院根据涉讼租赁物的楼层酌定天面加建物2018年12月、2019年1月的使用费为4350元/月、2019年2月1日起的使用费为4500元/月，其余租赁物2018年12月、2019年1月的租金为26850元/月、2019年2月1日起的租金为27900元/月。经核算，被告应支付租金118800元（26850元×2个月+27900元/月×2个月10天）、使用费19200元[4350元/月×2个月+4500元/月×2个月10天]予原告何海如。涉讼合同约定被告应于每月25日前向原告何海如支付下一个月的租金，被告逾期支付租金，应承担逾期支付租金的违约责任，但涉讼合同约定逾期支付租金的违约金标准为日千分之五，该约定标准过高，本院酌情调整为日万分之五；虽然涉讼合同中关于天面加建物的租赁内容约定无效，但被告也应参照涉讼合同约定时间向原告支付使用费，逾期给原告造成利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予原告何海如。故被告应以2018年12月租金26850元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月租金26850元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月租金27900元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月租金27900元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月租金9300元（27900元÷30天×10天）为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告何海如；被告应以天面加建物2018年12月的使用费4350元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月使用费4350元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月使用费4500元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月使用费4500元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月使用费1500元（4500元÷30天×10天）为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予原告何海如。原告何海如请求的租金、违约金超出上述核定部分，本院不予支持。被告已支付90000元押金予原告何海如，本院根据涉讼租赁物的楼层酌定天面加建物押金为12500元，其余租赁物的押金为77500元（90000元-12500元）。涉讼合同因被告根本违约而解除，被告应承担相应的违约责任。涉讼合同约定因被告逾期支付租金超过15天致使原告何海如终止合同的，原告何海如有权没收押金。因此，原告何海如主张没收天面加建物以外的租赁物对应的押金，本院予以支持；涉讼合同中关于天面加建物的租赁内容无效，故原告何海如应返还天面加建物的相应押金12500元并自被告反诉之日即2019年4月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息予被告。原告何海如诉请没收的押金、被告反诉请求退还的押金及利息，超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同约定租赁期内被告无故违约的应赔偿原告何海如拆除原有砌墙间隔的费用。首先，原告何海如自认改造费用并非由其支付，故原告何海如以上述约定为依据主张被告支付恢复费用，理据不足。其次，涉讼合同约定涉讼房屋用作居住、办公等用途，双方提交的视频显示涉讼房屋符合涉讼合同约定的用途，符合正常使用后的状态，故原告何海如请求被告赔偿恢复费用及恢复期间的租金损失，本院不予支持。原告何海如申请对恢复费用进行评估鉴定，没有必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）何海如与被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司于2017年7月25日签订的《租赁合同》中有关框架五层、夹层的租赁内容于2019年3月25日解除；二、被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月1日起至2019年4月10日止的租金118800元、使用费19200元予原告（反诉被告）何海如；三、被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以2018年12月租金26850元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月租金26850元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月租金27900元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月租金27900元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月租金9300元为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告（反诉被告）何海如；四、被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以2018年12月的使用费4350元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月使用费4350元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月使用费4500元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月使用费4500元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月使用费1500元为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予原告（反诉被告）何海如；五、被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司支付的押金77500元归原告（反诉被告）何海如所有；六、原告（反诉被告）何海如应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金12500元并以该款为本金自2019年4月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司；七、驳回原告麦宇东的全部诉讼请求；八、驳回原告（反诉被告）何海如的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）佛山致越房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费10952.68元，减半收取计5476.34元（麦宇东、何海如已预交37360.71元），由何海如负担3210.09元，由佛山致越房地产有限公司负担2266.25元。反诉费1032.91元（佛山致越房地产有限公司已预交），由何海如负担56.25元，由佛山致越房地产有限公司负担976.66元。佛山致越房地产有限公司应负担的诉讼费2210元（2266.25元-56.25元）应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。麦宇东、何海如已预交的34094.37元（37360.71元-3210.09元-56.25元），自本判决发生法律效力后，经麦宇东、何海如向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年八月五日书记员  余宝儿