上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18888号原告(反诉被告)：何德炎，男，1955年3月19日出生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张涵，上海瀚浩律师率事务所律师。被告(反诉原告)：黄惠华，女，1977年5月23日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：梁成，上海悦南律师事务所律师。第三人(反诉被告)：上海五花马餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX室地上一层部位、112号202室。法定代表人：龚海斌，执行董事。原告(反诉被告)何德炎与被告(反诉原告)黄惠华、第三人(反诉被告)上海五花马餐饮管理有限公司(以下简称五花马公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院以(2018)沪0112民初16557号立案后进行了审理，并于2018年9月7日作出一审判决。因原告(反诉被告)何德炎不服该判决，提起上诉。后经上海市第一中级人民法院审理，于2019年3月28日以原审判决认定事实不清、程序违法为由，裁定撤销原判将该案发回本院重审。本院于2019年5月17日立案后依法组成合议庭审理。被告(反诉原告)黄惠华于答辩期内提起反诉，本院受理后于2019年8月14日公开开庭进行了审理。何德炎的委托诉讼代理人张涵，黄惠华的委托诉讼代理人梁成，五花马公司的法定代表人龚海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)何德炎向本院提出诉讼请求：1.判令解除何德炎与黄惠华签订的房屋租赁合同；2.判令黄惠华支付水电费人民币(币种下同)580元；3、判令黄惠华支付合同违约金100,000元。诉讼中，何德炎撤回第二项诉讼请求。事实与理由：何德炎、黄惠华双方于2017年7月21日签订房屋租赁合同，租赁合同中约定：黄惠华为承租人，何德炎为出租人为二房东，何德炎将位于上海闵行区七宝镇宝南路XXX弄XXX号XXX室北面约20平方米的商铺出租给黄惠华使用，租赁期限自2017年8月1日至2021年7月31日，租金付款方式为押一付三，每月提前5天缴纳，至2018年3月2日何德炎累计共收取被告七个月租金(押金充抵一个月租金)共计175,000元。合同总金额为1,272,000元未履行金额1,097,000元。黄惠华2018年2月开始拒交租金及水电费，为此何德炎2月5日、9日通过微信向其催讨房租及水电费，并给其三天的宽限期。但黄惠华在过了宽限期之后仍拒交房租，何德炎无奈，只得提出解除合同，收回房屋，告知黄惠华及时搬离物品，否则后果自负。然而，黄惠华对此通知不予理睬，拒绝配合。在2月12日后的微信中耍起了无赖，对何德炎收取房租的身份提出质疑。3月1日何德炎再次通知被告还是不理不睬，何德炎被逼无奈的清理被告占据商铺，减少黄惠华对何德炎造成的损失。综上所述，由于被告严重违反合同，到期不支付租金，且不支付合同的违约金，根据房屋租赁合同的约定违约方应赔偿对方100,000元。为了维护自身的合法权益，何德炎特提起诉讼，并提出上述诉请。被告(反诉原告)黄惠华辩称，1、同意解除双方间的租赁合同，但认为合同的相对方系五花马公司及何德炎二人，且合同解除之理由并非其违约，系因何德炎将其设备予以清理，并于2018年3月1日将房屋另租他人，系出租方违约导致合同解除。2、本案系因出租方违约导致合同解除，黄惠华一直按时支付租金。2018年2月系与五花马公司协商后迟延支付租金，并得到了五花马公司的认可。因黄惠华并未违约，故不同意支付违约金。第三人(反诉被告)五花马公司辩称，1、五花马公司与何德炎系合伙关系，何德炎自房东处承租房屋后，因经营不善故与五花马公司合伙共同经营。合伙过程中，由五花马公司进行餐厅经营与管理，再将相应收入交付何德炎对外支付租金。2、合伙过程中，经协商将部分房屋出租于黄惠华，系由五花马公司法定代表人龚海斌与黄惠华联系后，确定由黄惠华予以承租，出租人为五花马公司。3、因为其转租给黄惠华的租金比较贵。但是黄惠华在实际经营中也出现了困难，所以对于房租的支付，经与黄惠华协商后其同意黄惠华拖延支付租金。4、清场系何德炎所为，与其无关。现黄惠华已经亏本经营了，再让黄惠华支付违约金不合情理。被告(反诉原告)黄惠华向本院向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令黄惠华与何德炎、五花马公司签订的房屋租赁合同于2018年2月28日解除；2.判令何德炎、五花马公司向黄惠华支付损害赔偿金162,420元(加盟费69,800元、“点银宝”服务2,800元、机器设备89,820元)；3、本案诉讼费由何德炎、五花马公司负担。事实与理由：经五花马公司招商，何德炎于2017年7月21日和黄惠华签订了《房屋租赁合同》，合同约定何德炎将位于上海市闵行区七宝镇宝南路XXX弄XXX号XXX室北面商铺租赁给原告用于经营“代代喜茶”，商铺面积约为20平方米，租赁期限为2017年8月1日至2021年7月31日，租金为每月25,000元，每月提前5天缴纳，缴纳方式为付三押一。另何德炎作为五花马公司的联系人及合伙人，也在《房屋租赁合同》上签字，合同签订后黄惠华按时支付租金，租金是按五花马公司指示打到何德炎账户上。后因经营困难，黄惠华与五花马公司商议延期支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金，延期至2018年4月30日，2018年2月7日向五花马公司递交了《磋商函》，被告五花马公司也同意延期支付租金，并在《磋商函》上签字盖章。被告何德炎在此期间向原告主张支付租金，2018年2月12日黄惠华也和何德炎说明《房屋租赁合同》出租方为五花马公司，一切事宜由五花马公司来商议。事后何德炎依然无故向黄惠华主张房屋租金，并未经黄惠华同意将装修拆除，并将黄惠华店内物品损坏搬离丢弃，造成原告财物损失。2018年3月，何德炎将系争房屋租赁给他人。黄惠华支付“代代喜茶”加盟费69,800元，配套“点银宝”服务花费2,800元，购买机器设备花费89,820元，上述费用共计162,420元，另外原告装修店铺花费41,317元。被告何德炎在实施上述行为后，起诉至法院请求解除合同支付违约金。由于何德炎、五花马公司严重违反合同约定，强行清除黄惠华物品及装修，导致黄惠华大量的财产损失，依据合同约定，何德炎、五花马公司应当支付违约金10万元，又因黄惠华实际损失大于违约金，故原告以实际损失要求赔偿，请求支持反诉诉讼请求。针对反诉，被告(反诉原告)何德炎辩称，不同意反诉诉讼请求，合同系因黄惠华违约造成了损失。1、黄惠华在反诉状陈述并不属实，实际情况是五花马公司的法定代表人龚海斌以个人身份促成了该笔房屋租赁合同。若如黄惠华陈述五花马公司与何德炎系合伙关系，单方磋商函就不能成立了。2、何德炎系单纯将房屋出租给黄惠华，黄惠华是否有奶茶经营资质尚待核实。黄惠华在签订合同后又向何德炎多要了一份合同原件，何德炎出于好意就答应了，此后黄惠华炮制了另一份合同以逃避监管。3、何德炎与五花马公司并非合伙关系，房屋的出租方也系何德炎。黄惠华陈述应五花马公司指示将租金打至何德炎账户内，也非事实。若出租方为五花马公司，依据财务规则相应之租金应支付至企业专用账户内。4、依据租赁合同之约定，租金应每月提前5天缴纳，而黄惠华直至2月7日才发出磋商函，五花马公司并非适格的商谈主体，且该磋商函的内容中并无免于追究黄惠华的违约责任的条款，据此黄惠华所遭受的经济损失责任完全在于自己的违约责任，黄惠华如能按时支付租金，何德炎就不会提前收回房屋，自然也不存在损失。故请求驳回黄惠华的反诉诉讼请求。第三人(反诉被告)五花马公司辩称，不同意赔偿损失，五花马公司系出租方，违约金不要求黄惠华支付，故也不同意赔偿损失，大家就此了结纠纷。针对本诉诉讼请求及反诉抗辩意见，何德炎向本院提供了如下证据：1、2017年7月21日何德炎与黄惠华签订的房屋租赁合同一份，证明双方达成了商铺租赁合同，合同对违约责任有明确的约定。2、手机银行转账房租的记录一组，证明黄惠华已经向何德炎转账支付了175,000元。3、2017年11月4日的微信聊天记录一组，证明黄惠华自始知晓并认可何德炎的二房东身份。4、2018年2月3日、2月5日的微信聊天记录一组，证明由于何德炎晚交房租，黄惠华通过微信向其催讨，并给予其三天的宽限期。5、2018年2月9日的微信聊天记录一份，证明由于黄惠华在宽限期内仍拒交房租，何德炎通过微信，提出解除合同，收回房屋，告知了黄惠华搬离物品，承担违约责任。6、2018年2月12日、3月1日的微信聊天记录一组，证明何德炎两次通知黄惠华搬走占据商铺内的物品、交还钥匙，2018年3月2日之前该商铺都是黄惠华实际占有使用。7、何德炎和案外人沈某某的房屋租赁合同一份，证明何德炎系从案外人处承租了涉案房屋。8、上海市房地产登记簿，证明系争房屋之产权情况，何德炎自产权人处承租房屋，有权转租。黄惠华对何德炎所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，当时签订了好几份合同，其手中持的盖有第三人公司的公章和原告签字的合同，故认为五花马公司也是出租人的主体之一；对证据2-6认为，当时和五花马公司的法人谈好了，结合何德炎的聊天和支付租金的记录，但何德炎与黄惠华之后发生了纠纷，因为其和五花马公司商量好了延付租金，之后有问题五花马公司和何德炎协商，所以认为黄惠华是同意延付租金的；对证据7租赁合同没有看到过，对外经营是以五花马公司的名义对外经营的；对证据8真实性无异议。五花马公司对何德炎所提供的证据经质证后认为：对证据1认为，当时确实签订了两份合同，第一份是付定金25,000元，五花马公司在场的时候有其公司盖章，后一份合同因为五花马公司并不在场，故如何修改的其不再清楚；对于证据2-6均不清楚；对证据7、证据8真实性无异议。黄惠华针对其本诉抗辩意见及反诉诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明黄惠华是与五花马公司签订的租赁合同，出租方是五花马公司。2、磋商函一份，证明黄惠华于2018年2月7日向出租方五花马公司递交了磋商函，商议租金延迟支付事宜，五花马公司同意黄惠华延期支付租金。3、合作服务协议一份、“点银宝”服务协议一份、收款收据三份及上海银行信用卡对账单一份，证明黄惠华与案外人南京品之尊餐饮管理有限公司签订的协议，说明被告经营的奶茶店所需要的成本。4、工程预算清单及照片一组，证明黄惠华在系争房屋的原装修情况。何德炎对黄惠华所提供的证据经质证后认为：对证据1、2不予认可；对证据3真实性无异议，但认为与本案无关；对证据4认为工程预算清单并非决算报告，照片与本案无关，确实是装修成这个样子对外出租的。五花马公司对黄惠华所提供的证据经质证后认为：证据1真实性无异议，是其让被告加入经营的，所以要对被告负责；对证据2真实性无异议，被告也想退出，考虑到被告的资金运转，而且是朋友故同意延期支付租金；对证据3真实性无异议，对证据4无异议，认为系其找人帮黄惠华进行装修的。五花马公司针对抗辩意见及反诉诉讼请求，向本院提供了与何德炎的聊天记录一组，证明双方间的合伙关系。何德炎对五花马公司所提供的证据经质证后认为：对该组证据真实性予以认可，但何德炎系与五花马公司的法定代表人龚海斌为朋友关系，因何德炎系香港居民，支付公共事业费用多有不便，故由龚海斌代为缴纳，并不存在合作关系。黄惠华对五花马公司所提供的证据经质证后认为：对该组证据真实性予以认可，并认为聊天记录中何德炎于2017年7月21日给龚海斌发租赁合同版本，即为本案签订的转租合同。本院结合何德炎、黄惠华、五花马公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为何德炎、黄惠华所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院结合三方提供的证据及庭审查明之事实，认定事实如下：上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为沈某某、华允弟及华涛。2015年5月28日，沈某某(出租方、签约甲方)与何德炎(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定沈某某将系争房屋出租于何德炎，租赁房屋作为餐饮使用，房屋租赁期自2015年6月1日起至2021年7月31日止等。何德炎所提供的日期为2017年7月21日的房屋租赁合同中载明了何德炎为乙方、黄惠华为甲方，合同约定：第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积：上海市闵行区七宝镇宝南路XXX弄XXX号XXX室北面4米×5米，商铺面积约20平方米；第二条租赁用途：只可不跟甲方有冲突的项目都可以做；第三条租赁期限：1、租期四年：由2017年8月1日至2021年7月31日；2、租赁期间，乙方转租需同甲方商量；3、续租：本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金。由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定；第四条租金和支付方式及租金交纳期限：1、租金金额：每年300,000元；2、付款方式：按付三押一的方式缴纳；租金25,000元/月，每月提前5天缴纳，付款共计75,000元；4、第二年开始，每年在原有的基础上递增1,000元/月，19年26,000元/月，20年27,000元/月，21年28,000元/月；4、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视为违约，违约金100,000元。第五条：房屋的附属设施及费用的承担：1、承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、及其他产生的直接费用；2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)；3、租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施毁损，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。第六条：租赁期间房屋修缮：1、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责，如承租方不再使用出租房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋架构。方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。第七条：甲方权利和义务：1、甲方不承担乙方的经营风险及责任。第八条：1、按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。2、按照缴纳房屋租金及其他费用。第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施：1、按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。2、按照缴纳房屋租金及其他费用。第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施：2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，违约方应赔偿对方100,000元的违约金。第十条：争议的解决办法：本合同在履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。第十一条：本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。第十二条：本合同至双方签字盖章后生效，本合同共两页，一式二份，甲乙双方各执一份，均由同等法律效力。合同末尾处出租方处由何德炎签字，承租方处由黄惠华签字。该合同文本存在两处谬误，一是合同第六条，第一项条款完整表述，第二项条款缺部分内容；二是合同第九条，合同记载有两处第九条，第一处“第九条”系对合同第八条内容之重复，第二处“第九条”系约定了违约责任和合同终止的赔偿措施。黄惠华所提供的日期为2017年7月21日的房屋租赁合同中载明了何德炎为乙方、黄惠华为甲方，合同约定：第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积：上海市闵行区七宝镇宝南路XXX弄XXX号XXX室北面4米×5米，商铺面积约20平方米；第二条租赁用途：只可不跟甲方有冲突的项目都可以做；第三条租赁期限：1、租期四年：由2017年8月1日至2021年7月31日；2、租赁期间，乙方转租需同甲方商量；3、续租：本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金。由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定；第四条租金和支付方式及租金交纳期限：1、租金金额：每年300,000元；2、付款方式：按付三押一的方式缴纳；租金25,000元/月，每月提前5天缴纳，付款共计75,000元；3、第二年开始，每年在原有的基础上递增1,000元/月，19年26,000元/月，20年27,000元/月，21年28,000元/月；4、第二年开始，每年在原有的基础上递增1,000元/月，19年26,000元/月，20年27,000元/月，21年28,000元/月。第五条：房屋的附属设施及费用的承担：1、承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、及其他产生的直接费用。2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。3、租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施毁损，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。第六条：租赁期间房屋修缮：1、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责，如承租方不再使用出租房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋架构。2、承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。第七条：甲方权利和义务：1、甲方不承担乙方的经营风险及责任。第八条：乙方权利义务：1、若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，违约方应赔偿对方100,000元的违约金。第十条：争议的解决办法：本合同在履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。第十一条：本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。第十二条：本合同至双方签字盖章后生效，本合同共两页，一式二份，甲乙双方各执一份，均由同等法律效力。合同末尾处出租方处由何德炎签字并加盖了五花马公司公章，承租方处由被告签字。该合同文本存在两处谬误，一是合同第四条，第三、四项条款内容重复；二是合同第八条，乙方的权利义务内容为空白，第九条仅有内容而无抬头。上述租赁合同签订后，被告共计支付给原告175,000元，其中包括押金25,000元及至2018年1月31日止的租金。何德炎、黄惠华及五花马公司于庭审中一致同意，支付的押金25,000元抵做为2018年2月之租金。期间，何德炎曾经以微信的方式向被告催讨租金，其中何德炎在2018年2月12日发给黄惠华的微信中载明：经多次催缴房租，你方都拒付。现请你方在今天2月12日前搬走放在仓库内的物品，如拒不搬走，后果自负。庭审中，何德炎称其于2018年3月1日将被告所占据的商铺进行了清理，并且将黄惠华留存在商铺内的设备已经予以处理。黄惠华称三月初的时候隔壁商铺的人告知其设备被原告搬离了。2018年2月7日黄惠华向五花马公司发出的磋商函载明：关于被告承担的商铺租金支付日期的问题，因本人资金周转困难，特向贵司请求延期支付“2018年2月1日至2018年4月30日”的租金，延期至2018年4月30日，望贵司考虑到我方实际经营情况，同意延期支付租金。五花马公司在该份磋商函中加盖公章，并注明同意延期支付租金。另查明，自2016年12月19日至2017年8月31日期间，五花马公司的法定代表人龚海斌与何德炎通过微信进行沟通，其中：何德炎于2016年12月19日向龚海斌发送了“德福楼12月营业额”；龚海斌于2017年3月28日向何德炎发送了各员工的工作内容；龚海斌于2017年6月6日向何德炎转账支付6月店租1万元，于2017年6月17日向何德炎转账支付5月的水、电、煤气费用3,956元，于2017年7月18日向何德炎转账支付5月的水、电、煤气费用4,188元；何德炎于2017年7月21日向龚海斌发送了“房屋租赁合同2017”文本；何德炎于2017年7月29日向龚海斌发送信息，表示龚海斌的同学于后天施工，要求龚海斌予以配合；龚海斌于2017年8月1日向何德炎发送了黄惠华的施工照片及水电施工图；何德炎于2017年8月10日询问龚海斌6月及7月的账是否对好等。还查明，2017年7月20日，南京品之尊餐饮管理有限公司(签约甲方)与黄惠华(签约乙方)签订《合作服务协议书》一份，约定：餐饮项目名称为“闲好喜茶”，甲方同意乙方使用项目标识的范围仅限于上海市闵行区七宝镇南路XXX弄XXX号，合同期限自2017年7月20日起至2022年7月19日止，乙方签约时一次性支付甲方相关费用69,800元，该费用包括项目标识推广、技术培训与服务；乙方向甲方交纳1万元的保证金，合同期满之后退还；乙方可以在和合同约定的范围内，向甲方推荐其他餐饮投资者并促成甲方与客户签订合作合同书或类似合同文件，同时甲方也可以利用其相应资源协助乙方招募意向客户，最终只能由甲方为客户提供技术支持与指导培训服务，并收取相应服务费用；甲方应为乙方从业人员提供专业、规范系统的培训，甲方应为乙方培训4名技术人员，甲方应为乙方提供应允指导、咨询及技术支持服务，乙方经营的项目研发新产品时甲方有通知乙方派员来参加培训学习的义务，甲方应于合同签订后的次日与本合同的设备材料制造商签订订货合同，以此保证甲方能按时按量提交乙方经营所需的相关设备，甲方收到乙方发货通知后为乙方发送经营所需要的相关设备和材料，设备和材料甲方办理托运，物流费用由乙方承担；乙方申请增加使用新的项目标识或变更享有店面地址的，应与甲方另行签订相应合同，具体内容及相关服务费用由双方另行协商予以确定等。合同签订后，黄惠华向南京品之尊餐饮管理有限公司转账支付79,800元，并于2017年8月8日向南京品之尊餐饮管理有限公司转账支付89,820元。南京品之尊餐饮管理有限公司开具了服务费69,800元、服务费10,000元及服务费89,820元的收款收据三张。2017年8月30日，黄惠华(签约甲方)与协购(上海)电子商务有限公司(签约乙方)签订《“点银宝”服务协议》一份，约定营销套餐为1个子门店2,800元等。本案争议焦点为系争房屋的出租主体为何方，租赁合同未能按约履行的违约责任在何方。关于争议焦点一，现何德炎与黄惠华各执一份《房屋租赁合同》，何德炎认为先行签署了黄惠华所持有的《房屋租赁合同》文本，后签署了其所持有的《房屋租赁合同》文本，且系争房屋系由何德炎向产权人承租而来，故出租主体为何德炎一人；五花马公司认为出租方仅为五花马公司；黄惠华则认为先行签署了何德炎所持有的《房屋租赁合同》文本，因发现内容有误，故予以更改后签订了其所持有的《房屋租赁合同》文本。本院认为，首先，从五花马法定代表人龚海斌与何德炎的聊天记录来看，二人在长达八个多月的时间内，对于“满福楼”的管理进行磋商，对于账目进行核对，对于每位员工的工作内容予以确认，并对于转租于黄惠华的事宜多次协商，系共同经营、共享收益并共担风险之合伙行为，对于何德炎认为龚海斌系朋友代为管理的抗辩意见，本院不予采信。其次，从何德炎的起诉状及黄惠华、五花马公司的当庭陈述来看，系争房屋转租于黄惠华，系由五花马公司与黄惠华洽商后予以确认，且何德炎将租赁合同文本转发于五花马公司后予以签订了合同，何德炎与五花马公司存共同转租于黄惠华之合意。再次，从双方所持的合同文本来看，黄惠华所持的合同文本更正了何德炎所持本文的谬误之处，将第六条第二项缺失部分予以补齐，并删除了重复的合同条款。虽黄惠华所持的合同文本中将第八条完全删除，但黄惠华所述系增加条款后排版之错误也尚属合理。从对比合同内容来看，黄惠华所述其所持版本系更正后予以签署，更符合逻辑及常理。综上，本院基于何德炎与五花马公司之合伙经营关系，结合双方合同文本，确认黄惠华所持的合同文本系在后签署，为三方确认履行之合同文本。现何德炎、五花马公司存共同出租之合意，且租赁合同的出租方处有何德炎、五花马公司共同签署，本院确认系争租赁合同的出租主体系何德炎、五花马公司。关于争议焦点二，本院认为，黄惠华于租赁过程中确有迟延支付租金之行为，但其与同为出租人之一的五花马公司进行了相应之磋商。且从何德炎与五花马公司法定代表人龚海斌的聊天记录来看，系由五花马公司主要负责合伙事务，而何德炎自述其居住于香港特别行政区，故黄惠华在此情况下与五花马公司协商并无不当。在五花马公司已经与黄惠华达成了延期租金的合意前提之下，黄惠华并无根本性违约，何德炎主张的解除权并未成就。而在此情况下，何德炎于2018年3月初单方面将系争房屋予以收回，并且将黄惠华遗留的设备物品予以擅自处理，并且系争房屋在何德炎收回之后已经再次对外出租，已属违约。在出租方并无解除权的情况下，出租方以其行为明确不再继续履行租赁合同，本案系争租赁合同因出租方的违约而导致解除，何德炎、五花马公司应承担相应之违约责任，何德炎主张要求黄惠华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。又系争房屋由何德炎于2018年3月1日收回，该租赁合同已无法继续履行，故本院确认何德炎、五花马公司与黄惠华所签订的房屋租赁合同于2018年3月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于黄惠华支付的租赁押金25,000元，经黄惠华、何德炎、五花马公司三方确认，抵做2018年2月的租金，于法不悖，本院予以确认。关于黄惠华主张要求何德炎、五花马公司支付损害赔偿，包括加盟费69,800元、“点银宝”服务2,800元、机器设备89,820元，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。黄惠华主张的“点银宝”服务2,800元，并无向本院提交支付依据，该损失本院难以认定；关于黄惠华主张的加盟费损失69,800元，本院注意到黄惠华提供的合作协议中约定之品牌与其实际经营之品牌并不相同，关联性难以认定。且该费用载明系服务费，系对于员工进行培训等各项服务之费用，同时可变更经营地址继续提供服务，故租赁合同之解除不必然导致该项费用之损失，该项反诉诉讼请求本院难以支持。关于黄惠华主张的机器设备损失89,820元，该收据上载明系服务费，然黄惠华于承租房屋后确进行装修并购入了机器设备，相应设施设备由何德炎擅自予以处理，造成了黄惠华之损失。虽现黄惠华无法提供相应之机器设备购入详单及相应发票，但依据三方确认之现场照片来看，系争房屋内原有的机器设备大部分已发映出。在三方均认可本院依据照片中内容及本案查明之事实酌定该项损失金额的情况下，本院结合相应机器设备的市场价格，酌定何德炎、五花马公司向黄惠华支付机器设备损失3万元。至于何德炎与五花马公司之间的责任分摊，双方可另行协商解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)何德炎、第三人(反诉被告)上海五花马餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)黄惠华签订的《房屋租赁合同》于2018年3月1日解除；二、原告(反诉被告)何德炎、第三人(反诉被告)上海五花马餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)黄惠华支付30,000元；三、驳回原告(反诉被告)何德炎的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,311.60元，由原告(反诉被告)何德炎、第三人(反诉被告)上海五花马餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1,774.2元，由原告(反诉被告)何德炎、第三人(反诉被告)上海五花马餐饮管理有限公司负担327.71元，由被告(反诉原告)黄惠华负担1,446.49元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  钱 洁人民陪审员  石定伟二〇一九年八月三十日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。