湖南省麻阳苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1226民初111号 原告：蒋小英，女，1964年4月7日出生，汉族，城镇居民，住所地本县高村镇。 委托诉讼代理人：张志钧，男，1964年9月4日出生，苗族，城镇居民，住所地本县高村镇，系蒋小英丈夫。 委托诉讼代理人：樊孝和，湖南锦怀律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行，住所地湖南省怀化市鹤城区。 负责人：刘魏华，系该公司行长。 委托诉讼代理人：奉丹，男，1993年9月16日出生，汉族，农村居民，住所湖南省溆浦县岗东乡，系该公司法务。 蒋小英与中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行(以下简称怀化市邮政银行)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，蒋小英的委托诉讼代理人樊孝和，怀化市邮政银行的委托诉讼代理人奉丹到庭参加诉讼，蒋小英、怀化市邮政银行的代表人刘魏华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。之后，蒋小英追加张志钧为其委托诉讼代理人。第二次开庭审理，除怀化市邮政银行负责人刘魏华经本院传票传唤未到庭之外，其他诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋小英向本院提出诉讼请求：1.判令怀化市邮政银行支付违约金100000元；2.判令被告恢复房屋原结构中的隔墙、地面和卫生间和附属设施，并将水、电进行安装并将户头恢复到原告名下，或者由第三方评估机构对以上项目进行工程造价评估预算，由被告结付恢复资金；3.责令怀化市邮政银行支付房屋垃圾清理及恢复期间的房屋租金，自2018年12月28日起至恢复完毕之日止，按每日646.57元计算;4.诉讼费用由怀化市邮政银行承担。在开庭审理过程中，蒋小英对第二项诉讼请求予以明确：房屋原结构中的隔墙、地面和卫生间和附属设施，并对水、电进行安装，由第三方评估机构对以上项目进行工程造价评估预算，由怀化市邮政银行给付恢复资金。事实和理由:2014年12月24日授权其下属中国邮政储蓄银行股份有限公司麻阳县支行（以下简称麻阳邮政银行）行长宋世峰与蒋小英签订了《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称蒋小英商铺租赁合同），约定：蒋小英将位于麻阳高村镇商业步行街广场A栋7号门面出租给怀化市邮政银行属下的麻阳邮政银行；租赁期限三年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止；前两年的租金为129800元/年，第三年在不低于前两年租金的基础上随行就市；租金支付时间为每年11月28日前，一次性支付下一年度的租金；租赁期满或合同解除后，怀化市邮政银行返还该房屋及其附属设施，并确保恢复房屋结构中的隔墙、地面和卫生间，以及将水、电户头安装恢复为原告名下，以上费用由怀化市邮政银行承担。如蒋小英提出不恢复，则通过具有资质的第三方评估机构对以上恢复的项目进行工程造价评估预算。怀化市邮政银行按评估预算额十日内支付给蒋小英。合同第十四条还约定：租赁期内，怀化市邮政银行提出退租的，应提前90日通知蒋小英，并支付100000元违约金。 2017年12月25日蒋小英、怀化市邮政银行签订一份《步行街支行房屋租赁补充协议》，约定：租赁期限自2017年12月28日延长至2019年12月28日；年租金调整为236000元/年，两年合计为472000元；其他各项事宜维持原合同不变。 2018年9月，怀化市邮政银行向蒋小英提出：该行要将麻阳邮政银行搬迁至锦江财富中心一楼五一路临街门面，故要提前退租房屋。蒋小英提出要求怀化市邮政银行严格按照双方的协议办事，怀化市邮政银行的工作人员答应按协议办理，但要请示上级。他们请示后对蒋小英说上级行只同意给1万元违约金。双方因此发生纠纷。 怀化市邮政银行辩称：1.蒋小英商铺租赁合同约定的违约金明显过高，请求法院依予以减少。怀化市邮政银行租赁麻阳商业步行街A栋5号、6号、7号门面，分别与张雄、胡明建、蒋小英签订了《房屋（商铺）租赁合同》。三份租赁合同均在合同第十四条第（六）项约定了承租人提前退租的违约金数额，其中与张雄、胡明建约定的违约金均为10000元。三间门面位置一样、面积一样、租金一样，且是同时协商的租赁事宜，但蒋小英商铺租赁合同违约金却是100000元，违约金的数额出现如此巨大的差距，故可以认为蒋小英商铺租赁合同存在明显的笔误，多写了一个“0”，构成重大误解，故请求人民法院对该违约金条款进行变更。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求人民法院减少违约金的数额，违约金应不高于原告损失的30%。蒋小英在怀化市邮政银行提交退租后的损失仅为房屋清理和恢复期间的租金，所以违约金应当不超过该损失的30%。2.蒋小英诉求的第二项不存在，第三项过高。首先，怀化市邮政银行在搬离蒋小英房屋时，连同张雄、胡明建的房屋一起对房屋原结构中的隔墙、地面、卫生间和附属设施进行了恢复，并将水、电户头和安装恢复到了原告名下，同时怀化市邮政银行在2013年租赁蒋小英房屋时，就怀化市邮政银行拆除房屋夹层对蒋小英进行了一次性补偿30000元，所以怀化市邮政银行无需再向蒋小英支付恢复资金，蒋小英要求恢复资金没有法律依据。其次蒋小英要求的房屋垃圾清理及恢复期间的房屋租金过高，其计算的日租金是含税的，应当去除税金，因为增值税专用发票，怀化市邮政银行是可以抵扣，原告要求的恢复期间的租金不需要开发票，所以应当按照税后金额计算。 怀化市邮政银行与同位置的另外两间商铺所有人张雄、胡明建就提前退租以及房屋恢复赔偿事宜达成了一致协议，约定由怀化市邮政银行向其各赔偿20000元。蒋小英房屋与张雄、胡明建房屋位置一样、租赁时间一样，装修一样，故其房屋的违约金以及房屋恢复赔偿数额应当在同一水平，怀化市邮政银行认为违约金及房屋恢复赔偿数额以20000元为宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，双方当事人举证、质证及本院认证情况如下： 1.蒋小英提交麻房权证2004字第546号房产所有权证复印件一份，欲证实麻阳商业步行街A栋7号门面系蒋小英所有，以及该房的房屋结构；怀化市邮政银行对证据的真实性无异议，但提出该证据不能证实涉案房屋的房屋结构。因怀化市邮政银行对证据的真实性无异议，予以采信，可证实蒋小英对涉案房屋享有所有权，在该房产所有权证中附近房屋结构平面图，可证实涉案房屋的平面结构，因该份证据中无立面结构图，则不能证实涉案房屋的立面结构，怀化市邮政银行的异议部分成立； 2.蒋小英提交麻阳苗族自治县工程概预算审核办公室出具《关于步行街邮政银行门面损坏赔偿费用的审核意见》一份，欲证实对涉案门面进行恢复所需费用。怀化市邮政银行以无审核人的相关资质，并且该份审核意见无证据证实与本案存在关联为由提出异议。怀化市邮政银行的异议成立，对该份证据不予采信。在诉讼过程中，蒋小英向本院提出申请，对涉案门面隔墙、地面、卫生间恢复及水、电安装恢复工程造成价进行司法鉴定，本院委托麻阳苗族自治县建筑设计院对该工程造价进行鉴定，该院于2019年6月17日作出《步行街门面恢复装修工程预算价》，包含恢复期间耽误租金19833.33元，工程预算总价为人民币49194.82元。蒋小英对该份鉴定不持异议，怀化市邮政银行对该份鉴定的真实性、合法性不持异议，但认为涉案商铺已经使用多年，对涉案商铺进行恢复，应为全新商铺，应予折旧。折旧是指实物资产磨损和损耗价值的补偿。该份鉴定是就涉案商铺恢复工程造价进行鉴定，而非对涉案商铺的现有价值进行鉴定。怀化市邮政银行要求对工程造价进行折旧不合常理，对其所持异议不予采纳。 3.怀化市邮政银行提交麻阳邮政银行分别与蒋小英、张雄、胡明建签订的《房屋（商铺）租赁合同》照片打印件各一份，欲证实张雄、胡明建的门面与蒋小英的门面在同一位置，但麻阳邮政银行与张雄、胡明建在租房合同中约定提前退租的赔偿费用是10000元，关于蒋小英门面的退赔费用，可以比照张雄、胡明建的标准确定。蒋小英对证据的关联性提出异议，认为麻阳邮政银行与蒋小英、张雄、胡明建三人分别签订的《房屋（商铺）租赁合同》没有可比性，麻阳邮政银行与张雄、胡明建分别签订的《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称张雄、胡明建商铺租赁合同）没有关联性。张雄、胡明建商铺租赁合同与本案是否存在关联，是本案的争执关键，将在后文阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 麻阳县城商业步行街广场A栋5号、6号门面分属案外人张雄、胡明建所有，该栋7号门面属蒋小英所有。 怀化市邮政银行于2014年12月17日给其下属麻阳邮政银行行长宋世峰出具了一份授权委托书，授权宋世峰分别与蒋小英、张雄、胡明建签订合同，租赁分属三人所有位于麻阳县城商业步行街广场A栋5号、6号、7号门面，用于中国邮政储蓄银行麻阳县步行街支行办公、经营。 2014年12月24日，以蒋小英为出租方（甲方），以麻阳邮政银行为承租方（乙方），双方签订蒋小英商铺租赁合同，约定：该房（商铺）坐落于麻阳县城商业步行街广场A栋7号门面，为砖混结构，装修状况良好，建筑面积36.54平方米，使用面积28平方米，共两层，租用二层，层高（含夹层高）4.5米，沿街面宽3.6米，进深10米，水电已通，网络通讯需承租方自行办理安装手续，乙方自行配置消防安全设备。即时房屋状态为：有独立的卫生间，水电设备齐全，楼层结构完整。乙方向甲方承诺，租赁该房作为经营、办公场所使用。在不影响房屋（商铺）主体的情况下，乙方有权对该房屋进行装修、装饰或添置新物，双方也可以另行书面约定。租赁期限自2014年12月28日至2017年12月27日，共计三年。租赁期满，甲方有权收回该房屋（商铺），乙方有意继续承租的，应提前365日向甲方书面提出续租要求，并由双方重新签订合同。如租赁期满乙方继续使用租赁房屋（商铺）甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前60日书面通知对方。租金标准（含税）：第一年年租金129800元，第二年年租金129800元，第三年在不低于前两年租金的基础上随行就市，协商确定。2014年12月28日前支付2015年度的租金，以后每年的十一月二十八日前，一次性支付下一年度的租金，甲方应于每年十月二十八日前开具税务部门的租赁发票，否则乙方有权在规定时间内相应的延付下年度租金。租赁甲方房屋（商铺）期间的一切税费用由乙方承担，甲方概不负责。租赁期满或者合同解除后，乙方应返还房屋（商铺）及其附属设施，并确保恢复房屋原结构中的隔墙、地面和卫生间，以及将水、电户头和安装恢复为甲方名下，以上费用由乙方承担，如甲方提出不恢复，则通过具有资质的第三方评估机构对以上恢复的项目进行工程造价评估预算。乙方按照评估预算金额十日内支付给甲方。甲乙双方验收认可后在《房屋（商铺）附属设施、设备清单》上签字盖章。乙方应结清应当承担的税费用。乙方添置的新物可由其自行收回，乙方装饰装修的设施，能拆除的乙方应拆除收回，对于已形成附和的装饰装修物，具体处理办法为乙方负责清除干净。蒋小英商铺租赁合同第十三条第（三）款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求甲承承担违约责任：1、未按约定时间交付房屋（商铺）达30日的；2、交付的房屋（商铺）不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、交付的房屋（商铺）危及乙方安全或者健康的。蒋小英商铺租赁合同第十三条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋（商铺），并要求乙方承担违约责任：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达30日的；2、擅自将房屋（商铺）转租给他人的；3、利用该房屋（商铺）从事违法活动的；4、房屋返还时，甲方要求恢复，但乙方不恢复原有结构中隔墙、地面和卫生间，不将水、电户头和安装改为甲方名下的。关于违约责任，蒋小英商铺租赁合同第十四条第（一）款约定：甲方有本合同第十三条（三）款约定的情形之一的，应向乙方支付当年租金总额100%违约金；租赁期内，甲方需提前收回房屋（商铺）的，应提前90日通知乙方，且甲方应将已收取的租金余额退还给乙方，并赔偿乙方的全部损失，包括但不限于乙方所有装修投入，乙方另行选择营业地点超出原有租金部分，误工窝工损失、可得利益损失等；甲方违反本合同的约定转让房屋，导致乙方在租赁期限内无法按原有的条件租赁房屋而被迫提前退租的，甲方应将已收取的租金余额退还给乙方，并赔偿乙方的全部损失，包括但不限于乙方所有装修投入，乙方另行选择营业地点超出原有租金部分，误工窝工损失、可得利益损失等；如果甲方违反本合同的约定转让房屋，新房主要求增加租金且乙方同意继续租赁的，超出原有租金的部分，由甲方承担；乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应向甲方另外支付当年租金总额100%违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并支付100000元违约金；甲方未按约定时间交付该房屋（商铺）或者乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的，应按日加收当年租金总额2%标准支付违约金，合同继续履行。甲方提出恢复，但乙方不能在租赁期内恢复门面中的隔墙、地面、卫生间以及水、电安装相关设施的，乙方应承担因恢复工程发生的所有费用和因恢复该工程所占用时间内的租金损失；未征求甲方同意，乙方对所租房屋（商铺）造成破坏或损毁的，乙方应挡按当期年租金标准赔偿可预租年限的租金，并负责恢复原状；乙方不对已形成附和的装修物清理干净的，乙方应向甲方支付清理费10000元。 2017年12月15日怀化市邮政银行与蒋小英签订一份《步行街支行房屋租赁补充协议》，根据双方签订的蒋小英商铺租赁合同，双方达成补充协议：租赁期限由2014年12月29日至2017年12月28日，延长至2019年12月28日；根据目前市场房屋租赁价格及相邻房屋租赁价格上涨情况，乙方同意甲方提出房屋租赁（金）上涨条件，2017年12月28日至2019年12月28日，含税金年租金调整为236000元，两年租金合计472000元；本补充协议与原合同具有同等法律效力，其他各项事宜维持原合同不变。 2018年9月怀化市邮政银行向张雄、胡明建、蒋小英等商铺所有提出：因将中国邮政储蓄银行麻阳县步行街支行搬迁到五一路锦江财富中心一楼临街面，要求提前退租。怀化市邮政银行与张雄、胡明建于2018年12月31日达成协议，于2019年1月23日以租赁双方签订门面交付确认函的方式进行门面（商铺）交付。在该门面交付确认函中明确三项内容：1、承租方已按协议要求完成门面清理及隔断墙恢复；2、进行钥匙交付；3、确定了门面清理占用期内的补偿金额。而蒋小英的商铺，因双方对违约金的支付存在争议，双方未能达成协议，蒋小英拒绝与其签订门面交付确认函。怀化市邮政银行既未对涉案商铺进行恢复原状，也未向蒋小英交付商铺钥匙。过后怀化市邮政银行不再使用争议商铺，该门面虽未上锁，蒋小英也占有、使用该商铺。2019年7月8日，未经钥匙交付，蒋小英将争议商铺另租他人。 另查明：在本案讼争的蒋小英商铺租赁合同签订之前，怀化市邮政银行下属麻阳邮政银行与蒋小英曾就蒋小英的涉案商铺已经签订过租赁合同，并已履行多年。在原租赁期间，麻阳邮政银行将该商铺的夹层拆除，后经双方协商，于2013年6月25日达成协议，由麻阳邮政银行给蒋小英补偿30000元人民币。 由于怀化市邮政银行在租赁期间拆除涉案商铺的卫生间、隔墙未恢复，经鉴定，对该商铺卫生间、地面、隔墙及水电安装进行恢复，包含恢复期间耽误租金19833.33元，工程预算总价为人民币49194.82元。 本院认为：本案原、被告的纠纷涉及两份合同，一份为麻阳邮政银行与蒋小英于2014年12月24日签订的蒋小英商铺租赁合同，一份为怀化市邮政银行与蒋小英于2017年12月15日签订的《步行街支行房屋租赁补充协议》。本案争议焦点为：1、蒋小英商铺租赁合同对怀化市邮政银行是否具有约束力，该份合同中有关违约金的约定是否具有法律效力；2、蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款，乙方提前退租情况下的违约金的支付数额是否存在笔误，乙方存在重大误解，应否适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款约定的违约金数额进行调整。3、怀化市邮政银行是否已经对涉案商铺已经依约定进行了恢复原状，并将水、电户头恢复到蒋小英名下；4、蒋小英关于恢复期间的租金是否要求过高。 蒋小英商铺租赁合同体现了公平原则，系租赁双方的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。蒋小英商铺租赁合同，合同双方在确定各自权利义务时，遵循了公平原则，特别是蒋小英商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）款，针对双方的违约情形，同等的约定了违约金的计算标准，同时针对提前解除合同，也约定了双方的违约责任，体现了公平原则。合同的文本由承租方提供，充分体现了承租方的真实意思，出租方经与承租方协商，在合同第十四条增加了条款并在合同尾部签字，认可合同条款。蒋小英涉案商铺的租赁合同系租赁双方真实意思表。 在蒋小英商铺租赁合同的签订过程中，怀化市邮政银行与麻阳邮政银行之间形成的委托关系符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案讼争的蒋小英商铺租赁合同实际上是一份续租合同。此前，怀化市邮政银行下属的麻阳邮政银行已经与蒋小英就涉案商铺签订过租赁合同。本次合同续签，怀化市邮政银行给其下属麻阳邮政银行行长宋世峰出具授权委托书，委托宋世峰与包括蒋小英在内的麻阳商业步行街临街商铺所有人签订租赁合同，宋世峰在签约过程中仍然以麻阳邮政银行的名义与蒋小英签订租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该份合同对怀化市邮政银行、蒋小英均具约束力。在蒋小英商铺租赁合同租赁期限即将届满前，怀化市邮政银行与蒋小英签订《步行街支行房屋租赁补充协议》，除租赁期限及租金有所变化之外，双方约定“其他各项事宜维持原合同不变”，确认了原签蒋小英商铺租赁合同继续有效。因此蒋小英商铺租赁合同除租赁期限及租金之外的条款，在续租期内对怀化市邮政银行、蒋小英仍均具约束力。 怀化市邮政银行与蒋小英之间租赁行为，应当遵循诚实信用原则。无论怀化市邮政银行还是其下属的麻阳邮政银行均属依《中华人民共和国公司法》核准登记的商事主体。本案涉案房屋，租赁双方在签订租赁合同时虽然使用了“房屋（商铺）租赁合同”的名称，涉案房屋实为商铺(俗称门面)。怀化市邮政银行租用该商铺用于经营应为商事行为。商事行为与普通民事行为虽然同等归属我国的民法调整，但较于普通民事行为仍具有其特殊性。其特殊性表现为同样的商业行为，因不同的时机、行情、对象、动机等因素可能出现差额巨大成交价格。就与本案有关商铺租赁，面积、高矮、宽窄相同的商铺，可能因签订的时间（时机）、位置（是否更靠近人流密集区）、对方当事人（是否更精于为商之道或掌握更多商业信息）等因素，存在出现明显的价格差异的可能性。基于商事行的特殊性，使得商事行为不具可比性。但无论如何，只要符合我国民法规定的公平、自愿原则，不存在商业欺诈，并符合法律规定，商人在成交时自认为成交的价格或达成的交易条件与交易物品价值对等，认可交易行为合理性，所发生的商事行为应当具有法律效力，不得事后因与其他同类商业行为存在价格或交易条件的明显差异而以显失公平为由申请撤销。因认可交易的合理性而在公平、自愿条件下达成租赁协议，事后又以交易不合理为由申请撤销或变更，怀化市邮政银行的行为有违诚实信用原则。 蒋小英商铺租赁合同与张雄、胡明建商铺租赁合同不具有可比性。蒋小英商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）款针对租赁双方出现合同第十三条第（三）款、第（四）款的违约情形，违约方所要支付的违约金均为当年租金总额的100%。与涉案商铺面积、宽窄、进深相同的商铺，租赁期限相同，租金相同，但针对同样的违约情形，张雄、胡明建商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）款约定违约方所要支付违约金仅为当年租金总额的10%。蒋小英商铺租赁合同中针对前述违约情形的违约金，是张雄、胡明建商铺租赁合同的十倍。并且在蒋小英商铺租赁合同的第十四条中，还增加了第（九）、（十）、（十一）款，对承租方不在租赁期内恢复门面，恢复工程施工期内租金承担、门面损毁可预租年限租金、附和或装修物清理不净清理费等赔偿费用的承担进行了约定。 蒋小英商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）款约定的违约金，为何是张雄、胡明建商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）款约定的违约金的十倍，在开庭审理过程中，本院曾要求蒋小英和怀化市邮政银行分别说明原因。蒋小英的解释：在2014年12月24日之前，怀化市邮政银行在履行原租赁合同过程中存在重大违约：未经出租方同意，拆除了商铺的夹层，并且存在迟延交付租金的情形。为了督促租赁双方严格履约，双方在签订本次租用赁合同时约定比较严格的违约责任，蒋小英商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）款、第（六）款约定的违约金，除了补偿因违约方的违约给守约方的损失之外，该违约条款还具有惩罚性。张雄、胡明建之所以未和怀化市邮政银行约定这么严格的惩罚性条款，是因为该两户均为怀化市邮政银行的贷款户。怀化市邮政银行针对法庭的询问既不能说明原因，也不否定蒋小英所做解释的真实性。怀化市邮政银行作为一商事主体，在向不同业主租赁面积、高度、内部设施相同，位置相邻的商铺，在违约金及其他事项的约定却存在重大差异，经本院询问又不能说明原因，只能视为怀化市邮政银行认同蒋小英的所做解释。鉴于以上原因，本院认为，蒋小英商铺租赁合同关于违约金的约定存在十倍于张雄、胡明建商铺租赁合同的情形，蒋小英就出现该情况的原因所做解释具有真实性和合理性，应予采纳。反观张雄、胡明建商铺租赁合同第十四条第（一）款、第（五）、第（六）的约定，该条款所约定的违约金，更多的侧重于《中华人民共和国合同法》规定的违约金的补偿性质，与蒋小英商铺租赁合同相比，二者的合同存在质的差别。 怀化市邮政银行所持蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款关于100000万元违约金的约定，存在笔误的主张缺乏依据。蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款约定：乙方提前退租应支付100000元违约金，而张雄、胡明建商铺租赁合同》针对乙方提前退租情形违约金则为10000元。怀化市邮政银行辩称蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款存在笔误，多写了一个“0”。关于违约金的约定，蒋小英商铺租赁合同多处存在十倍于张雄、胡明建商铺租赁合同的情形，如若怀化市邮政银行的辩称属实，则应是多处存在笔误。一份合同，针对相同情形在多处关键处存在笔误，明显与常理不合。该几份合同均已经履行多年，如存在笔误，怀化市邮政银行完全可与蒋小英协商予以补正，如蒋小英拒绝变更，怀化市邮政银行可在法定期限内向人民法院提起诉讼要求撤销，但怀化市邮政银行既未向蒋小英要求补正，也未向人民法院申请撤销，并且怀化市邮政银行也未提交相关证据予以证实确实存在笔误。本院对怀化市邮政银行所持蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款约定存在笔误的主张不予支持。 蒋小英商铺租赁合同第十四条第（六）款约定的违约金除了补偿性之外还具有惩罚性。依据蒋小英对违约金约定动机的陈述，该条款虽仍使用违约金的概念，但实际上还赋予了对违约行为的惩罚性，而不仅仅包括《中华人民共和国合同法》规定的违约金的补偿性质。这种约定类似于日常交易中商家经常使用的“假一罚十”条款，系双方当事人自愿达成，且不违反国家法律、行政法规的相关规定，具有法律效力。当然，由于双方争议的蒋小英对商铺租赁合同第十四条第（六）款约定的违约金，兼具补偿性与惩罚性，造成真正的具有补偿性的违约金与惩罚性补偿金数额不明，存在违约金过高的可能，本院对邮政银行要求对违约金数额进行调整的请求予部分支持，将该条约定的违约金数额调整为80000元。 怀化市邮政银行辩称已将蒋小英房商铺的隔墙、地面、卫生间和附属设施进行了恢复，并将水、电户头和安装恢复到了原告名下，与查证事实不符，另外，怀化市邮政银行于2013年向蒋小英交付的30000元人民币，经查系为因拆除商铺夹层所做补偿，与本案讼争的隔墙、地面、卫生间和附属设施恢复并无关联，本院对怀化市邮政银行所持该主张不予支持。怀化市邮政银行应按合同约定，依照鉴定确认的工程预算造价额度向蒋小英给予补偿。 怀化市邮政银行与蒋小英之间存在合法有效的租赁合同，怀化市邮政银行要求抛开该份合同，而参照其与他人的租赁合同处理方式来确定违约金数额及赔偿数额缺乏法律依据，本院不予支持。 关于怀化市邮政银行对涉案商铺的实际占有、使用期限，怀化市邮政银行提交的证据显示，自2019年1月23日起该行便不再占有使用涉案商铺，并且蒋小英也并不否认。因此2019年1月23日之前的占用期，怀化市邮政银行应当按约定的租金标准向蒋小英支付租金。该期限内的租金额＝236000元÷365天×26天＝16810.96元。 关于2019年1月23日以后的租金，双方存在争议。商铺退租，违约金及相关损失赔偿的争议，并不影响商铺的交付，特别是年租金二十余万元的商铺，日租金数百元，租赁双方均有义务减少损失的产生和扩大。怀化市邮政银行作为承租方，如确实需要退租商铺，完全可依蒋小英商铺租赁合同第九条第（二）款的约定，或主动对商铺进行恢复或与蒋小英选定第三方机构对评估机构对恢复工程造价进行评估。即便在不能实施租赁合同第九条第（二）款约定行为的情况下，也可以先向蒋小英进行商铺交付，相关争议另行处理，而不是让商铺任意闲置。加上，毕竟涉案商铺的租赁期限尚未届满，蒋小英确实不便在怀化市邮政银行未明确作出商铺交付意思表示的情况下，对涉案商铺另作处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2019年1月23日之后，双方的租赁合同纠纷虽然解决，但怀化市邮政银行事实上已经不再占有使用涉案商铺。蒋小英应当积极主动与怀化市邮政银行办妥涉案商铺的交付，而不是任意让商铺闲置，进而扩大租金损失。原、被告对涉案商铺的租金损失的扩大，均应负过错责任。 关于涉案商铺垃圾清理及恢复期间的租金，租赁双方在签订租赁合同时即已约定租金额度为含税金额，因此怀化市邮政银行要求按税后的额度支付租金，并称蒋小英要求的租金额过高，缺乏法律依据。依法纳税是公民、法人和其他组织的法定义务。怀化市邮政银行依约定租金标准支付租金，蒋小英依法缴纳应缴税款，二者并不矛盾。本院对怀化邮政银行所持蒋小英要求的租金额过高的主张，不予支持。 自2019年1月23日起至2019年7月8日止的租金损失，应由蒋小英、怀化市邮政银行共同承担。租金额＝236000元÷365天×166天＝107331.5元。本院酌定蒋小英承担的比例为40%，具体额度为43092.6元，怀化市邮政银行承担的比例为60%，具体额度为64238.9元 综上，依照《中华人民共和国合同法》第合同第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下： 一、中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行向蒋小英支付违约金80000元； 二、中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行向蒋小英支付隔墙、卫生间、地板及设施恢复工程价款49194.82元，并将商铺的水、电用户名变更登记为蒋小英； 三、中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市分行向蒋小英支付2019年1月23日之前的租金16810.96元，2019年1月23日之后的租金64238.9元，合计81049.86元。 以上三项限于本判决生效之日起十内履行完毕。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5400元，由蒋小英负担947元，中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化分行负担4453元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  满延喜 审 判 员  肖 刚 人民陪审员  谭彩静 二〇一九年八月十二日 代理书记员  舒 慧