济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初9684号 原告：济南市历下区城市建设综合开发公司，住所地济南历下区。 法定代表人：于克，总经理。 委托诉讼代理人：武久文、吕军，均为国浩律师（济南）事务所律师。 被告：山东中旗数字传媒有限公司，住所地济南市。 法定代表人：盛兴伦，执行董事。 委托诉讼代理人：董新涛，山东海扬律师事务所律师。 被告：济南汇烁体育文化发展有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：朱宏忠，执行董事。 被告：济南历下乐歌之王娱乐中心，住所地济南市。 经营者：李平功。 被告：济南历下超然阁茶吧，住所地历下区。 经营者：徐峰。 被告：济南历下天坤商务宾馆，住所地历下区。 经营者：徐峰。 原告济南市历下区城市建设综合开发公司（以下简称历下城建公司）与被告山东中旗数字传媒有限公司（以下简称中旗公司）、济南汇烁体育文化发展有限公司（以下简称汇烁公司）、济南历下乐歌之王娱乐中心（以下简称乐歌之王娱乐中心）、济南历下超然阁茶吧（以下简称超然阁茶吧）、济南历下天坤商务宾馆（以下简称天坤宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告历下城建公司的委托诉讼代理人武久文、吕军、被告中旗公司的委托诉讼代理人董新涛、被告汇烁公司的法定代表人朱宏忠、被告乐歌之王娱乐中心的经营者李平功到庭参加了诉讼。被告超然阁茶吧、天坤宾馆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告历下城建公司向本院提出诉讼请求：1、判令五被告立即腾空并返还房屋;2、判令五被告共同向原告赔偿因逾期腾房而造成的房屋占用费损失3850000元(自2018年3月2日起算，暂计算至2019年1月2日房屋占用费损失共计770万元，本次仅主张385万元，剩余损失原告保留另行主张的权利。此后应以每月77万元的标准，持续计算至实际返还房屋之日);3、判令五被告共同承担案件受理费等全部诉讼费用。事实及理由：2011年3月1日，历下城建公司与中旗公司签订《房屋租赁合同》，约定历下城建公司将其所有的位于历下区东关大街68号楼所属妨害城南及相关设施（以下简称电子大厦）租赁给中旗公司作商业用途使用，租期十年，自2008年3月1日起至2018年3月1日止。合同同时还约定了其他权利义务。合同签订后，中旗公司将电子大厦部分房屋进行了转租。2018年3月1日租期届满后，因汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆拒不腾房，中旗公司未能按约将电子大厦腾交给历下城建公司。期间，历下城建公司多次催告，各被告以各种理由推诿拒绝，至今仍强行占用涉案房屋。因被告的行为致使国有资产无法正常使用，给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告中旗公司辩称：首先，房屋占用费不应由中旗公司承担，应由其他被告承担。中旗公司与历下城建公司的房屋租赁合同期限至2018年3月1日，与本案其余被告的房屋租赁合同期限至2018年2月28日。合同到期前后，中旗公司均多次向包括本案其余被告在内的承租业主下发了腾房通知，且大部分业主也及时腾房。历下城建公司的损失，实际是由其余被告不及时腾房所致，应由其余被告承担。其次，历下城建公司主张的占用费数额过高，应按最后一年度实际租赁费标准计算相应数额。历下城建公司计算的2018年3月2日至2019年1月2日期间的整个大楼的占用费770万元，但仅主张一半，即385万元，剩余损失另行主张。该计算标准过高，应按最后一年度实际租赁费标准计算这10个月期间的占用费，即以385万元作为前提，而不是770万元。同时由于合同约定终止后十日内腾房，因此历下城建公司主张的占用费中应扣除3月2日至3月11日期间的占用费。最后，合同到期后，中旗公司多次与历下城建公司的法定代表人、分管负责人联系，要求接收已经腾空的区域，减少损失，但历下城建公司不予理会。对于该部分的房屋占用费应由历下城建公司自行承担。 被告汇烁公司辩称：起诉主体不适格，汇烁公司与历下城建公司及中旗公司不存在直接的租赁关系，历下城建公司的诉讼请求内容不应由汇烁公司承担，历下城建公司应向中旗公司主张权利.朱宏忠以个人名义于2012年与中旗公司建立租赁关系，汇烁公司是于2015年成立，涉案房屋仍在使用，用于经营台球厅，台球厅属于个人经营，没有腾房的原因是朱宏忠与中旗公司之间存在腾房与续租纠纷。 被告乐歌之王娱乐中心辩称：第一，乐歌之王娱乐中心与历下城建公司从未签订过任何合同，也没有任何履约协议，更不存在房屋租赁费与赔偿金的约定；第二，乐歌之王娱乐中心与中旗公司的租赁合同第五条第二项明确载明：自2017年9月23日以后租金每年在前一年基础上递增5%，以此类推。并且租金每半年交纳一次。即乐歌之王娱乐中心的租金已交至2018年3月23日，物业管理费亦交至2018年3月23日，并不存在房屋要收回的说法。同时合同第18条也明确载明：本合同有效期满，甲方保证在租赁期满后，在同等条件下优先续租于乙方，这更能充分说明甲方是保证续租给乙方的。同时，乐歌之王娱乐中心与中旗公司的租赁合同中还如约交了5万元的保证金，在中旗公司违约的情况下，保证金及多交的租金及物业费不予退还，乐歌之王娱乐中心近千万元的投资也无法收回。第三，乐歌之王娱乐中心并未收到历下城建公司及中旗公司腾房的通知，也没有任何解除合同的书面协议；第四，乐歌之王娱乐中心无法搬离腾房的另一因素还在于，乐歌之王娱乐中心近千万元的投资价值绝大部分附着于墙体上，装修价值极高，一旦搬离近乎废品，也就意味着投资价值的证据无法保留。 被告超然阁茶吧、天坤宾馆未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋坐落于济南市历下区东关大街68号，房屋所有权人为历下城建公司，房屋所有权证号为济房权证历字第046335号，房屋总层数10层，建筑面积16734.94平方米。2011年3月1日，历下城建公司（甲方）与中旗公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方坐落于济南市历下区东关大街68号楼的整座楼及所属院内全部房产及使用相关设备设施，其中地上1-7层约1600平方米×7层=11200平方米，地下一层使用面积约为1600平方米（在院内附属房产或大楼房产中，甲方留用一间办公室）；合同租赁期限为十年，自2008年3月1日起至2018年3月1日止，用途为商业。合同第四条逐年列明了租赁期间每年度的租金及付款时间，其中2017年全年租金为462万元。合同第八条约定：“1、终止：（1）合同期满，双方终止合同；（2）乙方违约合同终止（乙方丧失承租能力，视为乙方违约）；（3）因不可抗力合同终止。本合同无论何种原因终止，乙方应于合同终止后十日内向甲方腾交所承租的楼房及使用的设施设备，保留装修面貌。如逾期乙方不腾交，乙方按合同约定最高租金的两倍以实际占用时间向甲方支付房屋占用费。超过十五日，视为乙方放弃承租范围内物品的所有权，物品的所有权自行转归甲方所有。2、续签：合同期满乙方要求续签合同，应在合同期满前三个月书面通知甲方与甲方协商，并经甲方同意后与甲方重新签订合同。同等条件乙方有优先承租权。”合同还对双方权利义务、违约责任、合同解除等进行了约定。 上述房屋租赁合同签订后，中旗公司将所承租的房屋进行了分租。2012年7月14日，中旗公司与朱宏忠签订商铺租赁合同，将涉案房屋地下室1120平方米出租给朱宏忠，用于经营桌球、棋牌、茶社使用，租赁期限自2012年8月1日起至2018年2月28日止，第一年租金29万元，之后每年递增百分之三。2012年7月30日，中旗公司与徐峰签订商铺租赁合同，将涉案房屋五楼2200平方米出租给徐峰，用于经营影吧、娱乐项目、办公、商务酒店使用，租赁期限自2012年8月1日起至2018年2月28日止，第一年租金90万元，之后每年递增百分之三。2016年3月20日，中旗公司与与济南历下欢歌秀娱乐中心签订租赁合同，将涉案房屋一楼220平方米、三楼2200平方米出租给济南历下欢歌秀娱乐中心，用于经营量贩式KTV使用，租赁期限自2016年3月23日起至2018年2月28日止，2016年3月23日至2017年9月22日期间每半年租金496125元，自2017年9月23日以后租金每年在前一年基础上递增百分之五。三份租赁合同第十八条均约定：本合同有效期届满，乙方需继续租用商铺的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；甲方同意续租，应重新订立合同；甲方不同意续租的，则本合同到期后自动终止。庭审中，中旗公司主张超然阁茶吧、天坤宾馆仍然欠付合同期内租金，汇烁公司和乐歌之王娱乐中心均将租金交纳至2018年2月28日，汇烁公司对此无异议，乐歌之王娱乐中心主张已将租金和物业费交至2018年3月23日，但未提交其交纳租金的相应证据。 2018年2月27日，历下城建公司向中旗公司作出《房屋租赁合同终止及腾交通知书》，告知中旗公司双方签订的房屋租赁合同将于2018年3月1日合同到期之日自动终止，并要求中旗公司于合同终止之日十日内向历下城建公司腾交所承租的楼房及相关设备设施。因中旗公司未能及时腾房，历下城建公司于2018年4月18日再次向中旗公司作出《关于立即停止在东关大街68号楼从事经营活动，尽快腾交房产的再次催告函》，告知中旗公司其逾期腾房的行为已严重违约并给历下城建公司造成了严重经济损失，再次郑重通知中旗公司立即停止在东关大街68号楼从事经营活动，尽快按照房屋租赁合同的约定腾交房屋和相关设备设施，并保留向中旗公司追偿损失的权利。历下城建公司主张其还于2018年5月18日、2018年9月13日再次向中旗公司及滞留未腾房的业主发出告知书，但中旗公司仅认可收到了2018年2月27日和2018年4月18日的两份告知书。 因房屋租赁合同纠纷，中旗公司于2018年4月25日将乐歌之王娱乐中心诉至本院，于2015年5月15日将汇烁公司、超然阁茶吧、天坤宾馆分别诉至本院，请求判令上述被告腾空所租赁的涉案房屋并支付相关损失。2018年10月17日，本院作出（2018）鲁0102民初2850号民事判决书，判决汇烁公司于判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼地下室面积1120平方米房屋腾空并退还给中旗公司。2018年11月28日，本院作出（2018）鲁0102民初2846号民事判决书，判决超然阁茶吧、天坤宾馆于判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼五楼面积2200平方米房屋腾空并退还给中旗公司。2018年12月10日，本院作出（2018）鲁0102民初2528号民事判决书，判决乐歌之王娱乐中心于判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼一楼面积共220平方米、三楼面积共2200平方米的房屋腾空并返还给中旗公司。上述判决作出后，汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆均提出上诉，济南市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）鲁01民终8807号民事判决书，于2019年4月4日作出（2019）鲁01民终2068号民事判决书，判决分别驳回了汇烁公司、乐歌之王娱乐中心上诉，均维持原判;因超然阁茶吧、天坤宾馆在二审阶段无正当理由拒不到庭参加诉讼，济南市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）鲁01民终3430号民事裁定书，裁定按上诉人超然阁茶吧、天坤宾馆撤回上诉处理。 庭审中，中旗公司称，除汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆外，涉案房屋的其余次承租人均在合同到期前腾房并交付给了中旗公司，中旗公司曾向历下城建公司要求对已经腾空的部分房屋进行交接，但历下城建公司未答复。历下城建公司认可大部分次承租人是在2018年3月2日以后陆续腾空房屋，但由于汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆使用不同楼层导致中旗公司无法向历下城建公司全面交付涉案房屋及楼房的设备设施，因此历下城建公司未对已腾空的部分房屋与中旗公司办理交接。 以上事实，有涉案房屋所有权证、历下城建公司与中旗公司签订的房屋租赁合同、中旗公司与朱宏忠、徐峰、济南历下欢歌秀娱乐中心签订的租赁合同、（2018）鲁0102民初2528号民事判决书、（2018）鲁0102民初2850号民事判决书、（2018）鲁0102民初2846号民事判决书、（2018）鲁01民终8807号民事判决书、（2019）鲁01民终2068号民事判决书、（2019）鲁01民终3430号民事裁定书及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，历下城建公司与中旗公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行。根据该房屋租赁合同约定，租赁期限已于2018年3月1日届满，且历下城建公司已多次向中旗公司作出腾房通知，中旗公司应当按照合同约定向历下城建公司履行腾房义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。故，中旗公司作为涉案房屋的承租人，应当将涉案房屋腾空并返还给历下城建公司。 因涉案房屋的次承租人仍然占有使用涉案房屋，中旗公司向本院提起诉讼，（2018）鲁0102民初2850号民事判决书、（2018）鲁0102民初2846号民事判决书、（2018）鲁0102民初2528号民事判决书已认定中旗公司与汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆之间商铺租赁合同约定的租赁期限均已于2018年2月28日届满，双方均未订立新的租赁合同，故判决汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆将涉案房屋腾空返还给中旗公司，上述判决均已发生法律效力，汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆已不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”历下城建公司系涉案房屋的所有权人，故对历下城建公司要求汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院应予支持。 对历下城建公司主张的房屋占有使用费，中旗公司没有按照合同约定向历下城建公司履行腾房义务，已构成违约，应当承担因逾期腾房给历下城建公司造成的损失，故历下城建公司要求中旗公司支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院应予支持。汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆作为涉案房屋的直接占有人，在租赁期限届满后已无权继续占有、使用涉案房屋。根据《最高人民法院》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，汇烁公司、乐歌之王娱乐中心、超然阁茶吧、天坤宾馆也应当依法向历下城建公司支付逾期腾房占有使用费。 对于占有使用费的计算标准，本院认为，中旗公司在承租涉案房屋后又进行了分租，足以说明各分租部分之间既可以独立使用，又能对楼房的设备设施有效共用。因此，在部分次承租人腾空房屋并返还给中旗公司后，该部分房屋应当具备独立的使用价值，在中旗公司向历下城建公司提出先交接部分房屋的请求后，历下城建公司以中旗公司未向其完整交付涉案房屋及设备设施为由，拒绝与中旗公司对已腾空的部分房屋进行交接。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故，对历下城建公司因拒绝交接部分房屋而扩大的部分损失，历下城建公司无权要求赔偿。根据三份商铺租赁合同，汇烁公司的租赁面积为1120平方米，乐歌之王娱乐中心租赁面积为2420平方米，超然阁茶吧、天坤宾馆的租赁面积为2200平方米。历下城建公司主张参照其与中旗公司房屋租赁合同约定的2017年租金标准即0.99元/㎡/天（462万元/年÷365天÷12800平方米）的标准计算占有使用费，符合法律规定；但对历下城建公司要求2019年1月2日之后的占有使用费按照每月77万元标准计算的主张，该标准明显过高，且无法律依据，对此本院不予支持。综上，汇烁公司应按照1108.8元/天（1120㎡×0.99元/㎡/天）的标准向历下城建公司支付自2018年3月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；乐歌之王娱乐中心应按照2395.8元/天（2420㎡×0.99元/㎡/天）的标准向历下城建公司支付自2018年3月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；超然阁茶吧、天坤宾馆应按照2178元/天（2200㎡×0.99元/㎡/天）的标准向历下城建公司支付自2018年3月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；中旗公司应按照5682.6元/天（1108.8元/天+2395.8元/天+2178元/天）的标准向历下城建公司支付自2018年3月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。 被告超然阁茶吧、天坤宾馆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对原告历下城建公司的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由被告超然阁茶吧、天坤宾馆自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十二条、《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告山东中旗数字传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼腾空并返还给原告济南市历下区城市建设综合开发公司； 被告济南汇烁体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼地下室面积1120平方米房屋腾空并返还给原告济南市历下区城市建设综合开发公司； 被告济南历下乐歌之王娱乐中心于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼一楼面积共220平方米、三楼面积共2200平方米的房屋腾空并返还给原告济南市历下区城市建设综合开发公司； 被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼五楼面积2200平方米房屋腾空并返还给原告济南市历下区城市建设综合开发公司； 被告济南汇烁体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区城市建设综合开发公司占有使用费（按照1108.8元/天的标准，自2018年3月2日起计算至实际返还房屋之日止）； 被告济南历下乐歌之王娱乐中心于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区城市建设综合开发公司占有使用费（按照2395.8元/天的标准，自2018年3月2日起计算至实际返还房屋之日止）； 被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区城市建设综合开发公司占有使用费（按照2178元/天的标准，自2018年3月2日起计算至实际返还房屋之日止）； 被告山东中旗数字传媒有限公司对被告济南汇烁体育文化发展有限公司、济南历下乐歌之王娱乐中心、济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆的上述第五至七项支付义务承担共同清偿责任； 驳回原告济南市历下区城市建设综合开发公司超出部分的诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37600元，由被告山东中旗数字传媒有限公司负担18800元，被告济南汇烁体育文化发展有限公司负担3668元，被告济南历下乐歌之王娱乐中心负担7926元，被告济南历下超然阁茶吧、济南历下天坤商务宾馆负担7206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一九年八月一日 书 记 员  李文旭