广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初15021号原告（反诉被告)：潘美苑，女，1985年9月6日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢5层1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，执行董事。被告：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢2层12卡，统一社会信用代码91442000792968078M。法定代表人：孙凯余，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。原告（反诉被告)潘美苑与被告（反诉原告）中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘美苑及其委托诉讼代理人程娟，被告南兴公司、皇爵公司的委托诉讼代理人杨春雪、李启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘美苑向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》；2．被告立即返还原告支付的购房款345000元、办证费用22755元及利息（从2013年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止，暂计至2018年5月2日为110326元）。事实和理由：南兴公司是皇爵广场的开发商，皇爵公司与南兴公司为关联企业，受南兴公司委托负责皇爵广场的市场经营。南兴公司与皇爵公司作为利益共同体将皇爵广场产权与经营权捆绑销售，并宣传“以五年的经营收益权抵顶商铺购房款”（小业主与南兴公司签订购买商铺的买卖合同的同时，必须与南兴公司签署有关该商铺的委托经营合同，将该商铺的收楼权、收楼五年内的经营权与收益权均委托给皇爵公司行使和享有）。原告看到被告宣传资料后，于2012年11月份至皇爵广场看房并协商有关购房事宜，当时皇爵广场已是现房，原告有购买意向的皇爵广场1幢3117卡商铺已由被告出租并实际处于租赁状态。2013年1月2日，原告与南兴公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买南兴公司位于坦洲镇××广场××3117卡商铺，购房款690000元，其中首付款345000元于签约当日支付，剩余345000元以办理商业贷款方式支付；同日原告与皇爵公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将皇爵广场1幢3117卡商铺自2013年1月1日起至2017年12月30日的经营权和收益委托南兴公司行使和享有。合同签署后，原告依约支付首期款345000元并向被告预付办证契税20700元及办证杂费2055元。随后原告向银行申请按揭贷款，先后向工商银行和广州银行递交申请资料，但二家银行均以原告购买商铺为“非独立商铺”（即不是四面有墙体，是大商场内划分的区域）为由拒绝发放贷款，原告亦将该情况如实告知被告，后经过原告了解得知因被告与他人存在纠纷，导致没有商业银行愿意为其提供按揭贷款服务，导致原告在全部材料符合按揭贷款条件的情况下无端被拒绝。在此情况下，原、被告签署的《中山市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》均无法继续履行，原告要求解除合同、退回原告所支付的相关费用，被告无理拒绝，此事被一拖再拖。直至2018年初，原告与皇爵公司签署的《委托经营管理合同》五年的经营期限届满，原告接到通知：如继续委托给皇爵公司经营，则皇爵公司按照每平方约46元的租金标准向业主支付租金，但业主同时要向皇爵公司支付高达每平方28元的物业管理费。业主所收租金远低于市场价、业主应支付的物业管理费却远超市场价，物业管理费占租金的比例高达60%。原告认为，南兴公司与皇爵公司利用订立合同过程中的优势地位，将产权与经营权强行捆绑，以格式合同损害原告的合法权益；其次，因被告在案外存在争议，导致商业银行以“非独立商铺”为由拒绝为整个项目提供按揭服务，致使原告无法以按揭方式付款，合同无法继续履行，但被告拒绝原告解除合同的要求，无偿占用原告支付的首期购房款；最后，被告通过降低租金、提高物业管理费的方式将经营利润抽走，极大地损害了原告和其他业主的利益。原告经与被告协商无果，为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告南兴公司辩称，1．原告没有法定或约定解除合同的权利，其称无法办理按揭并不是不能履行合同的理由，且原告已在2013年知道无法办理按揭，于2018年才提出解除合同，其主张解除合同的期间已过。2．南兴公司在2013年已为原告办理案涉商铺商品房预售销售备案登记证，原告享有排他及收益的权利，且案涉商铺的价格已抵扣了5年的租金收益，原告现提出解除合同违反了公平原则。被告皇爵公司辩称，1．皇爵公司并非本案适格的当事人，原告的诉求与皇爵公司没有利害关系，且双方签订的委托经营管理合同已到期。2．委托经营管理合同到期后，皇爵公司多次催促原告办理收铺手续，但原告都不配合，这是原告提起本次诉讼的原因。被告南兴公司向本院提出反诉请求：1．原告向被告一次性付清购房余款345000元及逾期付款利息（自2013年10月28日起按每日万分之一的标准计付至实际清偿之日止）。事实和理由：2013年1月2日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于中山市坦洲镇××广场××3117卡商铺，在抵扣5年收益后总价款690000元，合同约定现金支付首期款345000元（已支付），按揭贷款支付余款345000元。签订合同后，南兴公司于2013年1月9日为原告办理中山市商品房销售登记备案登记。2013年5月17日，南兴公司邮寄通知原告在2013年5月28日前往售楼部办理按揭手续，但因各种原因未能获得银行按揭放款，其后南兴公司于2013年10月21日再次发函通知原告因银行按揭未获批准，其可以选择一次性支付购房余款或分期付款，但原告一直未明确答复。从2013年至2017年12月31日，原告对案涉商铺的收益已全部抵扣给皇爵公司。南兴公司认为，其于2013年为原告办理了商品房预售备案登记，原告已从2013年1月起实际享有了案涉商铺的收益，已实际享有了案涉商铺的直接支配、排他及收益的权利，根据公平原则，原告应在合理的时间内完成付款义务，根据合同补充协议的约定，原告应向南兴公司一次性付清购房款及承担违约责任。南兴公司为维护自身合法权益，主张前述实体权利。原告潘美苑对被告南兴公司的反诉辩称，1．合同中的价款及支付方式是关键性条款，足以影响原告的购买意愿，合同约定余款的付款方式为银行按揭，因南兴公司原因使银行按揭手续无法办理，造成原告无法按合同约定的付款方式付款，南兴公司不得单方变更付款方式为一次性或分期付款，需征得原告同意。现双方就变更付款方式无法达成一致意见，无法继续履行商品房买卖合同，原告签订合同的目的无法实现，按法律规定，原告享有解除权，在此基础上原告不应向南兴公司支付剩余购房款。2．不动产最核心的权能是支配，原告至今并未实际支配案涉商铺，案涉商铺并未实际移交给原告，不动产权并未登记在原告名下，仅是办理备案登记，原告无论在客观上还是在权利上都无法支配案涉商铺，案涉商铺至今仍属于南兴公司的资产。3．原告主张解除合同的诉请并未超过解除合同期间，原告已在起诉前向南兴公司提出解除合同，原告从2013年至2018年5月一直就按揭事宜询问南兴公司，南兴公司一直未明确告知无法办理银行按揭的原因，原告咨询工商银行、广发银行亦无明确答复，直到2018年5月26日，原告在南兴公司工作人员处得知因南兴公司与其酒店业主之间有争议，故所有银行都不给南兴公司办理按揭贷款，当时原告当场提出按银行按揭相等条件即用10年时间向南兴公司按揭付款，若南兴公司不同意，原告就解除合同，因此原告的诉求并未超过法定期限。4．南兴公司的诉求已过诉讼时效，合同约定按揭付款的时间是2013年3月31日，至2015年3月31日已满两年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，认定事实如下：1．2013年1月2日，潘美苑（买受人）与南兴公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议一，约定潘美苑购买南兴公司位于中山市坦洲镇××广场××3117卡商铺，总价款690000元，付款方式为银行按揭，于2013年1月2日现金支付345000元，2013年3月31日商业贷款345000元；如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过180日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。中山市商品房买卖合同补充协议第三条约定，买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用（包括律师费、公证费等）；买受人未按上述约定的期限和方式办理上述手续的，则视为买受人逾期付款，买受人在收到出卖人发出通知之日起3日内仍未办理上述手续的，出卖人有权要求买受人一次性付清购房余款；如因买受人自身原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知（或电话通知）之日其7日内向出卖人一次性付清余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同。第十条约定，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。合同及补充协议还约定了其他事项。同日，潘美苑与皇爵公司签订《委托经营管理合同》，约定潘美苑将中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢3层3117卡商铺的经营权与收益权全权委托皇爵公司统一经营管理，期限五年，自2013年1月1日起至2017年12月30日止，案涉商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司。潘美苑保证：自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将案涉商铺交付给皇爵公司，逾期未办妥收楼手续并将交付皇爵公司的，皇爵公司有权代潘美苑向发展商收楼，且皇爵公司有权自行行使案涉商铺的经营管理权、收益权及其他有关的一切行为；上述五年内，皇爵公司有权自行决定和行使案涉商铺的经营权和收益权相关的事项（买卖和抵押除外），潘美苑承诺全权授权皇爵公司行使上述经营权和收益权，并协助皇爵公司行使案涉商铺的经营权和收益权，合同还约定了其他事项。2013年1月10日，潘美苑在商品房（商铺）接收认可书签字，确认其已正式接收案涉商铺。2．潘美苑已向南兴公司支付案涉商铺首付款345000元、契税20700元及代办证杂费2055元。3．2013年1月9日，潘美苑与南兴公司就购买案涉房地产签订的《中山市商品房买卖合同》取得中山市房地产交易登记管理所的商品房销售登记备案，该销售登记备案载明案涉商铺房产用途为商业。4．2013年5月15日，南兴公司向潘美苑发出支付商铺余款及办理银行按揭贷款手续通知书，要求潘美苑在2013年5月28日按通知书上记载的银行贷款所需的资料到南兴公司收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续，并由中山香山律师事务所为其提供办理银行按揭相关法律服务。南兴公司称潘美苑并未在通知规定的时间提交按揭资料，致使无法办理银行按揭。潘美苑对此不予确认，并提交了盖有广东香山律师事务所复印件与原件一致章的首付款收据、身份证复印件、户口簿复印件等按揭资料，证明其已在南兴公司规定的时间递交资料，但无法确定潘美苑提交资料的时间。2013年10月15日，南兴公司向潘美苑发出关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知书，载明由于银行收紧放贷，严格控制住房贷款审批，银行尚未批准潘美苑的银行按揭贷款，就购房余款事宜告知潘美苑付款方式可转为一次性支付购房款或分期支付购房款，通知书还载明其他事项。同年10月21日，南兴公司向潘美苑（商铺房买卖合同注明的地址中山市坦洲镇锦绣阳光4期十座1502房）邮寄该通知书。潘美苑称其并未收到前述两份函件。5．皇爵公司分别于2018年1月3日、2月26日、4月2日，向潘美苑邮寄商铺移交函，告知潘美苑，案涉商铺委托经营到期，皇爵公司已完成隔铺，要求其在规定的时间到皇爵假日广场接收商铺及钥匙。潘美苑如未在规定的时间办理收铺手续，视为已接收商铺。邮件全程跟踪查询流程单显示，前两次的邮件已妥投，2018年4月2日的邮件退回。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是中山市南兴房地产有限公司与潘美苑在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。关于潘美苑主张解除合同、返还购房款的问题，从中山市南兴房地产有限公司与潘美苑在合同中约定由中山市南兴房地产有限公司通知潘美苑按照银行按揭的要求提供申请资料、签署贷款合同、中山市南兴房地产有限公司向业主发出办理银行按揭贷款手续的通知书等可知，中山市南兴房地产有限公司负有协助业主办理银行按揭贷款的合同义务，即中山市南兴房地产有限公司作为开发商须与相关银行存在按揭贷款合同关系，中山市南兴房地产有限公司在通知业主按照合同银行的要求提交办理按揭贷款材料，中山市南兴房地产有限公司所负的该协助义务亦符合商品房预售合同中以按揭贷款方式支付房款的交易惯例，在本案中，中山市南兴房地产有限公司并未举证证明其在合同约定的商业贷款付款期限届满时与相关银行存在关于为购买皇爵广场项目物业的买受人提供按揭贷款的合同关系，因此双方约定的在2013年3月31日以商业贷款方式支付剩余购房款并不具备履行条件，中山市南兴房地产有限公司未在合同约定的商业贷款付款期限内向潘美苑发出办理按揭贷款的通知，中山市南兴房地产有限公司违约，应承担潘美苑未在约定期限内以商业贷款支付剩余购房的不利法律责任。潘美苑作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在中山市南兴房地产有限公司不能依约发出通知协助其办理银行按揭，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，潘美苑依法享有解除权，但依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求，潘美苑并未在此期限内行使解除权，潘美苑的解除权消灭，本院对潘美苑主张解除合同的诉求不予支持，及对其依解除合同而主张中山市南兴房地产有限公司返还购房款等的诉求一并不予支持。关于中山市南兴房地产有限公司主张潘美苑向其一次性付清购房余款345000元及支付逾期付款利息的问题，从中山市南兴房地产有限公司向潘美苑发出变更支付方式的通知书可知，潘美苑的按揭贷款申请未获批准是因为银行收紧放贷、严格控制住房贷款审批，即潘美苑未在合同约定的日期履行以商业贷款支付剩余购房款的义务，并非潘美苑未按中山市南兴房地产有限公司通知要求提交办理按揭贷款的相关材料或者个人信用的原因，中山市南兴房地产有限公司因不可归责于潘美苑的原因要求其一次性支付剩余购房款及逾期付款利息并无合同依据和法律依据，本院不予支持。潘美苑称中山市南兴房地产有限公司未向其交付案涉商铺，然而潘美苑全权委托中山市皇爵假日广场商业有限公司对案涉商铺进行经营管理，中山市皇爵假日广场商业有限公司作为潘美苑的受托人，占有使用案涉商铺应视为潘美苑已从中山市南兴房地产有限公司接收了案涉商铺，且2013年1月10日，潘美苑在商品房（商铺）接收认可书签字，确认其已正式接受案涉商铺，因此本院不采纳其前述意见。潘美苑抗辩称中山市南兴房地产有限公司请求的剩余购房款345000元的诉求已过诉讼时效，中山市南兴房地产有限公司虽于2013年10月15日通知潘美苑变更付款方式，但未明确履行期限，双方亦未对履行期限达成一致意见，潘美苑关于剩余购房款已过诉讼时效的抗辩，理据不足，本院不予采纳。结合商品房预售合同中以按揭贷款方式支付房款的交易惯例，潘美苑以商业贷款的方式支付剩余购房款345000元已不具备履行的实际可操作性，但考虑到中山市南兴房地产有限公司在潘美苑未付清购房款的情形下已向潘美苑履行了交付案涉商铺的主要合同义务，根据对价有偿性和权利义务对等原则，潘美苑负有向中山市南兴房地产有限公司支付合同约定的购房款义务。在潘美苑不能以商业按揭贷款方式支付商铺对价的情况下，对于潘美苑应以何种方式、在何期限内向中山市南兴房地产有限公司支付剩余购房款345000元的问题，本院认为，中山市南兴房地产有限公司对购买皇爵广场物业的买受人向哪家银行申请银行按揭贷款具有相对的主导权，然而中山市南兴房地产有限公司并未举证证明在合同约定的商业贷款付款期限内与相关银行存在购买皇爵广场物业的买受人提供按揭贷款的合作关系，应承担举证不能的不利后果，对潘美苑未能办理按揭贷款存在过错，综合潘美苑购买案涉商铺系商业用房、贷款政策规定即办理银行按揭贷款期限最长为十年考虑，即使潘美苑及时向银行成功申请了按揭贷款，潘美苑亦依约按期还款，潘美苑亦须在最长的十年期限内清偿345000元，因此，综合考虑中山市南兴房地产有限公司的过错、商业用房可办理按揭贷款的最长期限，以及若中山市南兴房地产有限公司及时履行通知义务，潘美苑及时提交按揭贷款申请资料，银行进行审批贷款等因素，本院依公平原则，酌定以中山市南兴房地产有限公司通知潘美苑变更付款方式的时间后的合理时间即2014年1月15日计算十年的贷款期限，潘美苑应在2024年1月15日前向中山市南兴房地产有限公司支付剩余购房款345000元，具体支付期限如下：潘美苑于本判决发生法律效力之日起七日内支付172500元，分别于2020年1月15日前、2021年1月15日前、2022年1月15日前、2023年1月15日前、2024年1月15日前支付34500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四款、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告潘美苑的诉讼请求；二、原告潘美苑向被告中山市南兴房地产有限公司支付购买位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢3117卡商铺的剩余购房款345000元（具体支付期限为：潘美苑于本判决发生法律效力之日起七日内支付172500元，分别于2020年1月15日前、2021年1月15日前、2022年1月15日前、2023年1月15日前、2024年1月15日前支付34500元）；三、驳回被告中山市南兴房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8472元（原告已预交），由原告潘美苑负担；案件反诉费3238元（被告已预交），由被告中山市南兴房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年八月二十三日书 记 员  林振华马倩