上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1408号原告：上海弘阳农业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈春民，董事长。委托诉讼代理人：胡瞻，上海和华利盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舟，上海和华利盛律师事务所律师。被告：上海金国物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：许国庆，执行董事。被告：许国庆，男，1979年4月16日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市。上列两被告共同委托诉讼代理人：杨钦，上海瀛泰律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：李江源，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海弘阳农业有限公司诉被告上海金国物流有限公司(以下简称“金国物流公司”)、被告许国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告金国物流公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出裁定驳回被告金国物流公司对本案管辖权提出的异议。被告金国物流公司不服裁定，提出上诉，上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2019年7月25日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人胡瞻、李舟、两被告共同委托诉讼代理人杨钦到庭参加诉讼。本案于2019年8月21日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人胡瞻、李舟、两被告共同委托诉讼代理人杨钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海弘阳农业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告金国物流公司之间的《租赁合同》于2018年9月26日解除；2、判令被告金国物流公司向原告支付违约金人民币100万元；3、判令被告许国庆对第2项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2018年9月12日，原告与被告金国物流公司签订《租赁合同》，约定被告金国物流公司向原告租赁位于上海市青浦区白鹤镇姚家浜路XXX号的厂区，被告金国物流公司应于2018年9月19日前向原告支付押金及水电费保证金。经原告多次催讨，被告金国物流公司一直未支付前述款项。2018年9月25日，原告向被告金国物流公司发出合同解除通知书。同时，根据合同约定被告许国庆应对被告金国物流公司承担的所有义务和责任承担连带保证责任。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告金国物流公司辩称：确实未及时支付租金、押金和水电费保证金，但双方对押金和水电费保证金的支付问题存在实际履行上的争议。原、被告在合同中明确厂房实际承租人为案外人，原告为了多收取租金，原告背离诚实信用原则，直接与案外人接某，案外人直接将租金支付原告，造成被告金国物流公司相应的损失。原告要求被告金国物流公司支付的违约金过高，要求予以调整。被告许国庆辩称：如果有相关法律依据，依法裁判。经开庭审理查明：2018年9月12日，原告作为承租方(甲方)、被告金国物流公司作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区白鹤镇姚家浜路XXX号的所有厂区(包括但不限于其中的厂房、仓库、制冷设备等)(总面积以产权证为准)全部租赁给乙方使用；本合同的实际承租人为北京每日优鲜电子商务有限公司(以下简称“每日优鲜”)，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物转租给每日优鲜以外的其他方；租赁期限从2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期届满，甲方有权收回租赁厂区，承租方应如期交还，承租方如要求续租，须在本合同期满前60日向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后，各方应重新签订租赁合同，如甲方不同意承租方继续租赁，则租赁期届满后本合同自然终止，承租方应按照本合同约定执行；全部的厂区在本合同签订前已进行了交付，并由承租方实际使用；承租方在本合同签署前，已经在厂区北楼新建了仓库，新建的仓库包含面积为1,300平米的冷冻库以及面积为1,685平米的高温库，承租方已于2018年1月8日确认，该新建的仓库及所有配套设施设备的所有权即自2018年1月8日起均无偿归甲方所有，承租方在任何情况下都不会反悔；年租金为1,070万元，由乙方承担，租金按每6个月支付一期，每期支付6个月的租金，先付后用，乙方在每期租金到期之日前的30日内向甲方支付下一期的租金，第一期于2018年9月19日前支付535万元，第二期于2019年3月1日前支付535万元；乙方应于本合同签订之日起一周内向甲方分别支付房租押金1,783,333.33元、水电费保证金20万元，如乙方逾期支付，则甲方有权单方解除合同，并由乙方承担违约责任；租赁期间，承租方有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同,1、未经甲方书面同意，转租、转借租赁物；2、未经甲方书面同意，擅自改变租赁物结构；3、未经甲方书面同意，擅自改建、扩建租赁物；4、损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；5、未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途，或从事非法活动，或在厂房内隐匿武器、弹药、汽油、酒精等易燃易爆物品和其他非法或危险物品；6、利用租赁物进行违法活动的；7、逾期10天未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用；8、拖欠租金、水电费或物业管理费等超过10天；9、因生产经营及其他行为导致噪声、排污、辐射等环境污染给任何第三人造成侵害，或遭受行政机关处罚，且未能在甲方允许的期限内得以全部整改；10、承租方在消防、安全生产、食品安全等方面发生重大事故的；11、违反本合同第3.3条的承诺或保证的；12、因每日优鲜经营资质问题导致政府主管部门对每日优鲜或甲方采取处罚措施等，或每日优鲜在消防、安全生产、食品安全等方面发生重大事故的；13、本合同约定的其他甲方可以解除合同的情形；14、其他严重违反合同约定而导致合同目的不能实现的行为；在甲方以书面或邮件方式通知承租方之日起，本合同自动解除；同时，承租方应按本合同约定方式向甲方交回租赁物、付清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，并应向甲方支付3个月的租金(2,675,000元)作为违约金；担保人为被告许国庆，担保方式为承担连带责任的保证担保，保证期间为2年，担保人保证担保的范围包括本合同项下承租人所承担的所有义务和责任，担保人同意对本合同及今后可能发生的修改、补充条款中承租人的所有债务承担无限连带责任，如承租人未按本合同履行义务，担保人保证在收到甲方索款通知后5日内无条件将款项支付给甲方。合同另行约定了其他事项。合同签订后，由于被告金国物流公司未按约履行支付义务，为此，原告于2018年9月20日向被告金国物流公司发出告知函，告知其已违约等相关情况，被告金国物流公司于2018年9月21日收到该告知函。2018年9月25日，原告向被告金国物流公司发出合同解除通知书，被告金国物流公司于2018年9月26日收到该合同解除通知书。另查明：位于上海市青浦区白鹤镇姚家浜路XXX号房屋，原告于2015年1月5日取得上海市房地产权证。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、租赁合同、合同解除通知书、告知函、快递签收信息、房地产权证等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。由于被告金国物流公司未按合同约定向原告支付租金、押金及水电费保证金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为被告收到原告解除合同通知之日即2018年9月26日。关于被告应承担的违约责任，合同中约定了三个月的租金即2,675,000元作为违约金，现原告自愿将要求被告支付的违约金调整到100万元，系当事人自己处分权利，本院予以准许。审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为对于被告要求再次调低违约金数额的意见不予采纳。被告许国庆为被告金国物流公司提供保证担保，且约定对债务承担连带责任保证，故原告可以要求被告金国物流公司履行债务，也可以要求被告许国庆承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告上海弘阳农业有限公司与被告上海金国物流有限公司于2018年9月12日签订的《租赁合同》于2018年9月26日解除；二、被告上海金国物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弘阳农业有限公司违约金人民币100万元；三、被告许国庆对被告上海金国物流有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,800元，减半收取计人民币6,900元，由被告上海金国物流有限公司、被告许国庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一九年八月二十八日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。