福建省屏南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0923执异15号 案外人：于娟，女，1979年10月29日出生，汉族，江苏省高邮市人，住江苏省高邮市经济开发区。 委托诉讼代理人：朱永红，上海恒隆律师事务所律师。 申请执行人：周珠清，女，1960年3月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 被执行人：陈圣寿，女，汉族，1980年5月11日出生，福建省屏南县人，住屏南县。 在本院执行周珠清与陈圣寿民间借贷纠纷一案中，案外人于娟于2019年8月12日对执行查封登记于被执行人陈圣寿名下的位于上海市松江区泗泾镇泗宝路88号1509室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人于娟称，请求解除对上海市××泗泾镇××室房屋的查封。事实与理由：2013年7月1日，案外人于娟与被执行人陈圣寿签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：陈圣寿将其名下位于上海市××泗泾镇××室房屋转让给案外人，房屋建筑面积为46.59平方米，房屋转让款为68万元，双方另行签订了补充协议，约定房屋实际成交价为80万元。2013年6月29日至2013年7月1日，于娟向陈圣寿支付房款共计50万元。双方已于2013年7月1日当日办理了房屋交接手续，并实际占有使用讼争房屋至今。后于娟于2017年1月5日将余款30万元汇入宝山区人民法院指定账户，用于涤除房屋上抵押权。至此，于娟已付清全部购房款。但由于陈圣寿涉及多个他案，致讼争房屋至今未能过至于娟名下。于娟于2019年7月2日至松江房地产交易中心调取房屋产权信息，仅显示(2015)松民三（民）初字第537号及(2017)沪0117民初5687号案查封，而该二案均为于娟诉陈圣寿房屋买卖合同纠纷，于娟可随时向法院申请解除该二案的查封。于娟于2019年7月19日向松江区人民法院再次提起要求将讼争房屋过户于其名下的诉讼，松江区人民法院已经受理，案号(2019)沪0017民初12097号。但2019年8月2日讼争房屋产权信息显示，屏南县人民法院于2019年7月5日依据(2019)闽0923执194号委托上海市松江区人民法院作出查封。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。于娟在贵院查封之前即2013年7月1日已签订合法有效书面合同，且于当日已占有房屋使用至今，并已支付全部购房款，房屋未办理过户是因为陈圣寿涉及他案，讼争房屋被司法查封，故无法办理该房屋的过户手续。综上，异议人认为其拥有房屋所有权，且己向松江区人民法院提起要求过户的诉请；异议人购房至今有6年时间，其间为讼争房屋四处奔波、疲于奔命，耗费大量的时间、精力和财力。故特请求屏南县人民法院解除对讼争房屋的查封。 案外人于娟提供证据：1.上海市松江区人民法院受理案件通知书、起诉状；2.房屋买卖合同、补充协议就；3.收条、汇款凭证、上海市宝山区人民法院通知、现金缴款单；4.房屋交接书、物业费交费发票、交房情况说明；5.上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第537号、（2017）沪0117民初5687号民事判决书、（2017）沪0117执异13号执行裁定书；6.2019年8月2日上海市不动产登记簿；7.本院依职权调取由本院执行局作出的（2019）闽0923执194号执行裁定书、协助执行通知书以及上海市松江不动产登记中心的送达回证。 本院查明，2013年7月1日，案外人于娟与被执行人陈圣寿的受托人柯金华签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被执行人陈圣寿自愿将上海市××泗泾镇××室房屋转让给案外人于娟，转让价格为68万元。案外人与被执行人的受托人柯金华于2013年7月1日签订一份补充协议，约定讼争房屋的实际成交价格为80万元。协议签订后于娟陆续支付50万元，尚余30万元未支付。陈圣寿于2013年7月1日将涉案房屋交给于娟占有使用。剩余30万元未支付的房款根据双方的约定系通过贷款的形式支付，但因被执行人陈圣寿尚欠银行贷款未还清，并以讼争房屋设立了抵押权，故用于支付剩余房款的30万元贷款未能办理成功，讼争房屋也未能办理过户手续，因此于娟于2015年2月9日诉至上海市松江区人民法院，该院于2015年10月16日作出的(2015)松民三（民）初字第537号民事判决已经发生法律效力。该判决确定：“一、被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市××泗泾镇××室房屋上的抵押权；二、被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内支付原告于娟自2013年8月1日起至判决生效之日止的违约金（按照每日250元的标准计算）；三、驳回原告于娟的其余诉讼请求。”2016年11月16日，上海市宝山区人民法院向案外人于娟发出书面通知，要求于娟将634071.39元支付至该院账户，用于清偿被执行人陈圣寿所欠贷款本息、罚息及诉讼费用，以涤除上海市松江泗泾镇泗宝路88号1509-1510室房屋的抵押，于娟于2017年1月5日将330，233.92元汇至上海市宝山区人民法院账户，用于代被执行人陈圣寿向中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行偿还贷款，于娟已于2017年1月13日办理了本案讼争房屋抵押的注销手续，其表示归还款项中30万元应当充抵讼争房屋的尾款。被执行人陈圣寿因涉及与陈长满民间借贷纠纷一案，讼争房屋被上海市松江区人民法院查封执行。案外人于娟于2017年1月10日向该院提出执行异议申请，该院于2017年2月3日作出（2017）沪0117执异13号执行裁定书，裁定中止对讼争房屋的执行。 另查明，本院执行局就周珠清与陈圣寿民间借贷纠纷一案，于2019年4月11日作出（2019）闽0923执194号执行裁定书，并于2019年7月5日将该裁定书及其协助执行通知书送达上海市松江不动产登记中心，对讼争房屋轮候查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人于娟在本院查封之前，即2019年7月5日之前已与陈圣寿签订了《上海市房地产买卖合同》并实际占有该房屋。于娟向陈圣寿支付了部分款项后，虽尚欠30万元尾款未付清，但其按照上海市宝山区人民法院要求向中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行支付330233.92元，用以涤除讼争房屋抵押权的行为，应视为讼争房屋的转让价款已支付完毕。案外人于娟虽然尚未办理该房产的过户登记手续，但其提供的证据足以证明讼争房屋未办理过户登记手续非因买受人于娟自身原因造成。综上所述，案外人于娟的异议理由充分，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下： 中止对上海市松江区泗泾镇泗宝路88号1509室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李益民 审判员  李巧玲 审判员  周少丹 二〇一九年八月二十日 法官助理陈臻强 书记员张雯琳