广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7451号原告：张小燕，女，汉族，1973年12月29日出生。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海正顺房地产代理有限公司。法定代表人：杨东方,总经理。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告张小燕与被告珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小燕及委托诉讼代理人程娟、被告委托诉讼代理人吴江、张婧尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失637933.19元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告曾拥有位于珠海市XX区XX房的房地产（以下简称“该房产”）一套，原告于2013年委托被告出售。被告通知原告称有叫“胡珂珲”的买方有意购买该房产，经过简单的事前电话沟通，2013年12月15日原告受约来到被告富绅分行，负责此单业务的是被告拱北富绅分行经理梁某（公民身份号码）,梁经理向原告介绍了买方胡珂珲（公民身份号码）。关于出售房屋的条件原告向被告作如下表达：参照同小区同一幢楼的成交价，比原告房屋低楼层的出售价为120万，原告的房产购买时间较短，税费比较高，原告要求实收110万，税费等全部由买方承担。在协商过程中买方胡珂珲同意原告提出的价格，但要求合同仍签成各付各税的合同。综合买卖双方的意见，被告给出的方案是：原告名下的房产在2013年底地税的指导价为每平方米六千块左右，照此计算原告作为卖方的税费是六万左右，因此如果双方签署的买卖合同是各付各税的话则约定成交价为116万，再约定按照税局指导价纳税，就能达到原告实收110万的目的。此方案原告与胡珂珲均表示同意，双方于当天签署《房地产买卖合同》与《协议书》，其中《房地产买卖合同》由三方各执一份，《协议书》因涉及到过税价格问题只签署了一份原件由被告保管。合同签署之后，原告与胡珂珲均按照合同约定履行，期间因胡珂珲身体原因一度推迟履行时间，原被告与胡珂珲经协商之后也都愿意继续履行合同。2014年3月份，被告派业务员与原告、胡珂珲一同去地税部门办理缴税手续，现场胡珂珲突然提出不同意按照税局指导价签署交税合同，坚持按照116万的价格纳税，原告及被告均告知胡珂珲三方协商的是按照税局的指导价纳税，被告却一味否认，原告要求被告出示双方签署的《协议书》，被告的答复竟然是该份《协议书》“丢失”了。按照116万的成交价纳税原告需要承担的税费有二十多万，如此原告实收的款项比原告110万的报价低了近20%，原告当然无法承受，经过多番沟通无果，原告于2014年3月20日向胡珂珲发信息称：税太高了，我不卖了。因双方无法就解除合同的后果达成一致意见，胡珂珲于2014年3月24日即刻向珠海仲裁委员会提起仲裁［案号：珠仲裁字（2014）第29号］，要求原告继续履行《房地产买卖合同》，并按每日万分之五的标准向胡珂珲支付延迟交房违约金。仲裁案件审理中有关事实查明部分，原告一直向仲裁委员会强调签署合同的真实意思表示是原告110万实收，税费按照税务部门制订的指导价格收取，在交易过程中因胡珂珲推翻双方的约定才导致交易无法继续进行，不是原告违约，而是胡珂珲违约。但胡珂珲对此矢口否认，原告要求被告协助出示本案的关键证据即原告与胡珂珲于2013年12月15日签署的有关过税价格的《协议书》，但被告的说法依旧是“丢失”无法出示。这直接导致原告无法证明与胡珂珲有关按照税局指导价纳税的约定，无法证明是胡珂珲恶意制造矛盾违反合同约定。珠仲裁字（2014）第29号《裁决书》认定原告违约，应协助办理房屋过户手续，同时按照日万分之五以总房款116万为基数向胡珂珲支付违约金。为维护原告的合法权益，原告向珠海中院申请撤销珠仲裁字（2014）第29号《裁决书》，被告员工梁某作为证人出庭作证，详细叙述了协商及签署协议的过程，也说明了那份“丢失”的《协议书》，但同时因为没有出具书面的《协议书》，故最终原告的主张无法确认，中院驳回了原告的诉讼请求。经胡珂珲向珠海中院申请执行，该房屋目前已经过户至胡珂珲名下，2016年底，经核算，胡珂珲共支付购房款人民币116万元，原告共收得人民币562066.81，纳税人民币10万元（因该房屋过户时已购入满五年所以税费比2013年测算时低），向胡珂珲支付违约金人民币597933.19元。原告出售该房产实收人民币462066.81，与原告向被告明示的以110万实收出售该房产之间的差额为人民币637933.19元。原告认为，原告委托被告代为出售房产，被告应以专业的知识和谨慎的态度为原告提供服务，原告出售该房产的条件已明确告知给被告，关于税负原告明确声明不承担，其后买卖双方关于税负问题发生争议，被告应当本着实事求是的态度去处理争议，在买方胡珂珲否认双方有关税负的协议时，被告有义务出示双方签署的涉及税收的《协议书》以定纷止争，但被告至今未能出示，致使事实无法还原，原告的主张无法得到支持，胡珂珲作为违约一方反而获得了巨额赔偿。被告存在明显过错，应当对原告的损失承担赔偿责任。此事件给原告及家庭都带来了致命的打击，原告无奈提起本案诉讼，望贵院依法查明事实，判如所请。被告辩称，原告所主张的“《协议书》因涉及到过税价格问题只签署了一份原件由被告保管”缺乏证据证实。仅凭梁某一人在另案中的证言，难以确定原告所主张的事实存在。根据原告所提交（2016）粤04民特47号《民事裁定书》第8页表述，“证人梁某称双方当事人在2012年签订买卖合同时有签订一份过税协议，买卖双方均有签字摁指模，协议书共签一份，由经纪方保管，签合同和协议书之后交到了正顺公司的总部。”事实上，原告与案外人胡珂珲签订《房地产买卖合同》的时间是2013年12月15日，梁某在珠海市中级人民法院作证的时间时2016年，时隔近三年，其记忆存在极大偏差，以至于将原告与案外人胡珂珲签订《房地产买卖合同》的时间记成了2012年。在这种情况下，这份所谓消失的“过税协议”真正去向如何，仅凭梁某模糊的记忆是难以确定的；更何况，胡珂珲从未承认与原告签订过该“过税协议”。所以，原告所称的《协议书》只有一份原件且由被告保管的说法难以成立。二、原告主张存在的《协议书》是一份无效合同，原告无法依据一份无效合同向房屋买受人胡珂珲主张权利。根据原告在《民事起诉状》中的表述及原告所提交的空白《协议书》体现，所谓消失的“过税协议”内容是“交易办税价格为以税局最低指导价”。“以税局最低指导价”进行纳税申报，实则是逃避缴纳税款的行为。根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第五项规定，“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”实践中，房屋出卖人为了逃避缴纳所得税，故意以“阴阳合同”的形式向税务部门瞒报真实的房屋转让价格。当税务部门发现用来申报纳税的房屋买卖合同价格明显偏低时，会参照市场价格来核定应纳税所得额。这就是所谓“税局最低指导价”价的来源。根据原告在《民事起诉状》中的陈述，因“现场胡珂珲突然提出不同意按照税局指导价签署交税合同”（见《民事起诉状》第2页第二段第四行）故“原告于2014年3月20日向胡珂珲发信息称：税太高了，我不卖了”（见《民事起诉状》第2页第三段第三行）。由此可见，假定该《协议书》真的存在，在房屋买受人胡珂珲拒绝履行一份无效合同的情况下，原告也只能据实申报纳税，而不能以此作为主张非法权利的证据。换言之，只要胡珂珲没有顺利配合原告去向税务部门瞒报真实的房屋转让价格，原告就应依法据实缴纳税款。否则，因此而拒绝履行《房地产买卖合同》就将承担违约责任。三、原告对房屋买受人胡珂珲承担违约责任是因其违反《房地产买卖合同》第9.1条约定，故依据合同第11.3条所应承担的后果，而该后果与原告主张的《协议书》以及“丢失”之间并无因果关系，原告无权将该后果转嫁给被告。因原告拒绝据实纳税而拒绝履行其与胡珂珲之间的《房地产买卖合同》，最终被珠海仲裁委员会裁决协助胡珂珲办理珠海市XX区XX房的房屋过户手续，并以总房款116万元为基数，按日万分之五向胡珂珲支付逾期交房违约金[见珠仲裁字（2014）第29号《裁决书》第14页]。因此，原告对胡珂珲承担的违约责任是其自己违约所应承担的后果，而该后果与原告主张的《协议书》以及“丢失”之间并无因果关系，原告无权将该后果转嫁给被告承担。四、原告并未举证证明因其违约所产生的损失。直至本案开庭前，原告共提供了八份证据材料，这些证据材料中没有任何一份证明其损失的实际存在，以及损失数额为637933.19元。所以原告所主张的经济损失是没有证据证明的。综上所述，原告所提出的与胡珂珲签订的《协议书》被被告丢失，并因此要求被告对其承担赔偿责任既缺乏事实根据，也无法律上的理据支持。原告的诉讼请求应被全部驳回。本院经审理认定事实如下：2013年12月15日，原告（卖方）、胡珂珲（买方）、被告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告将位于珠海市XX区XX房转让给胡珂珲，买卖总价为1160000元，该价格中包含房屋固定装修、室内物品价格约为30000元；佣金及综合服务费，本合同签订后过户当天，卖方按照买卖总价的2%（20000元），买方需按照买卖总价的2%（20000元）分别向经纪方支付居间佣金及办证按揭等综合服务费；办理该房过户所需缴纳的税费，由买卖双方按国家规定各自承担；卖方于收到全部房款当日将该房按原状交付给买方；卖方逾期交房的，超过3日后每逾期一日按该房总价的万分之五支付违约金给买方；办理中发生争议协商不成时，应提请珠海仲裁委员会进行仲裁；等等。原告主张，其委托被告出售房屋是实收价110万元，胡珂珲要求各付各税，在被告以专业知识指导下，买卖双方按照116万元各付各税方式交易，但前提是需要按照被告所计算的税局的过税价交易，故双方在签订合同时同时签订了一份《协议书》，约定办理办税价格为税局最低指导价，买卖双方任何一方不同意按此价办理时，多出的税费由不同意方承担。该协议书只签订一份，由被告保管。原告主张，在办理过户当天，胡珂珲不同意按照税局最低指导价办理办税，坚持按照116万元纳税，原告要求被告出示原告与胡珂珲签署的《协议书》，被告却答复丢失了，如按照116万元的价格纳税原告需承担的税费有20多万元，与实收110万元的报价低了近20%，经过多番沟通，原告于2014年3月20日向胡珂珲发信息称，税太高了，我不卖了。胡珂珲于2014年3月24日向珠海仲裁委员会提起仲裁，要求继续履行合同，并按日万分之五支付迟延交房违约金。珠海仲裁委员会于2016年4月1日作出珠仲裁字（2014）第29号裁决书，裁决如下：一、张小燕于裁决书送达之日起7日协助胡珂珲办理珠海市XX区XX房的房屋过户手续，将房屋过户至胡珂珲名下；二、张小燕于裁决书送达之日起7日向胡珂珲支付逾期交房违约金，以总房款人民币116万元为基数，按日万分之五标准计算，自2014年3月29日起算，计算至办理完房屋过户手续完毕之日止；三、张小燕于裁决书送达之日起7日向胡珂珲支付律师费14000元；四、驳回胡珂珲的其他仲裁请求。上述裁决张小燕应支付的款项，自裁决书送达之日起七日内一次性支付给胡珂珲，逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。本案仲裁费人民币22204元，由胡珂珲承担173元，张小燕承担22031元（胡珂珲已预付，张小燕应承担部分不予退还，由张小燕在履行裁决书时直接支付给胡珂珲）。裁决书第10页认定事实部分内容如下：2014年3月14日，张小燕与胡珂珲签订了《二手楼交易资金监管协议》，当日，胡珂珲根据协议约定将95万元房款付至协议指定的华润银行账户。2014年3月15日，张小燕出具收条，表明其已收到胡珂珲支付的定金（房款）共计21万元。在该案仲裁笔录第11页载明，仲裁员询问张小燕：“被申请人交了一份答辩状及一份合同，除此之外被申请人有没有再提交其他证据及请求？张小燕回答：“没有。”裁决作出后，张小燕向珠海市中级人民法院申请撤销珠仲裁字（2014）第29号裁决书。珠海市中级人民法院经审查作出（2016）粤04民特47号民事裁定书，驳回张小燕诉讼请求。在该案的听证笔录中显示被告员工梁某作证部分内容如下:审：你今天出庭作证要说明什么事实？梁：2013年12月15日签订合同之前胡珂珲看中了张小燕的房子，签订合同时卖方要求实收价格，买方担心卖方税费要求各付各税，我方通过以往经验判定该房所得税费加到房价上变成各付各税，所以本案签订合同为各付各税，在此前提下卖方给不了我两个点的佣金。审：双方在2012年签订买卖合同时有无签订一份协议书？梁：有签订一份过税协议。审：买卖双方都有签字？梁：都有签字按指模。审：协议书签了几份？梁：协议书一共签了一份。审：由谁保管？梁：由经纪方保管。审：该协议书现在何处？梁：我是销售部的，签合同和协议书之后交到正顺公司的总部。审：申请人有无问题向证人询问？申代：有。本案在仲裁程序中你有无与张小燕一起到仲裁委？梁：有去，但没有出庭。申代：为何去？梁：卖方要我去陈述事实，我等了差不多一个小时临时有事就走了。申代：仲裁庭有无喊你出庭？梁：没有。原告同时提交一份日期为2016年5月5日下午16:25，原告委托诉讼代理人程娟律师对梁某签名的调查笔录，部分内容如下：问：你是否知道2013年12月15日卖方张小燕与买方胡珂珲就位于珠海市XXX区XX房签署的《房地产买卖合同》相关事宜？答：我知道。我们是接受业主张小燕的委托。买方胡珂珲是当时公司业务员李林坚的客人，她看中了张小燕的那套房子。经过初步的协商，买卖双方都有意向，2013年12月15日在我公司富绅分行我们约了买卖双方前来签合同。当时业主给我们的报价是实收110万，但是买方胡珂珲说合同是要签成各付各税，不同意签卖方实收的合同。这样我们就当着买卖双方的面进行了计算：按照通常做法过户时买卖双方需要签一份与地税局公布的房产指导价相接近的成交价的买卖合同，业主名下的这套房子在2013年底地税的指导价是六千每平方米左右，按照这个价格我们计算出税费大概是六万块，所以我们就在业主要求的实收110万元的基础上增加税费6万元，总价116万元，签成各付各税的合同。这种计算方式买卖双方都没有异议，随手各方顺利的签署了房屋买卖合同和过税合同。但后来不知道什么原因那份过税合同丢失了。这就是协商和签署合同的基本过程。问：买方胡珂珲何时表示她不愿意配合签署以地税指导价为交易价的买卖合同?答：签完合同、办理完毕偿还贷款手续之后，2014年3月份，我派公司的业务员曹小姐陪同买卖双方一起去地税部门办理纳税手续，现场买方突然说她不同意签署交税合同，曹小姐说这个是之前大家协商好的，胡珂珲的两个同学也说这是珠海二手房交易的惯例，但是胡珂珲坚持不同意，所以那天上午就没有办成。后来我听业主告诉我在那天上午从税局出来的时候，胡珂珲曾经私下里跟她说要求买方避开中介私下交易，这样她就同意配合办理纳税手续。当天中午我接到过业主的电话要求拿回房产证原件，我就问了一下是什么原因，知道之后我说我帮忙调解一下，但是由于买方过于固执，最终调解不成。问：好的。如果案件的需要要求您出庭作证，您是否同意？答：我同意，我说的都是实际情况。被告对笔录中签名认可，但对该笔录不予认可，代理人在庭审中陈述开庭前询问过梁某本人，说签名时没有看内容。另查明，案涉房产已过户至胡珂珲名下。原告提交中国建设银行个人活期账户交易明细，显示2016年7月8日司法扣划50993.45元，2016年12月22日珠海市中级人民法院划入330022.52元，2017年12月7日司法扣划17144.74元；2019年1月17日司法扣划9817.52元。原告主张包含胡珂珲支付的210000元，加上划入的330022.52元，原告共收款540022.52元，扣除司法扣划的(50993.45+17144.74+9817.52)元，原告实际收到款项462066.81元，与原告委托被告出售的110万实收价之间差额为637933.19元，应由被告赔偿。本院认为，原、被告与胡珂珲签订的《房地产买卖合同》为有效合同，各方应恪守诚信，依约履行。根据案涉合同中原、被告之间权利义务的约定，原、被告之间成立居间合同关系。原告请求被告赔偿损失的主要理由是:1.在促成买卖双方签订合同时采用了不当的方法，原告要求110万元实收，买方提出合同签订各付各税，所以被告给予原告建议合同成交价116万元，再由买卖双方确认按照税局指导价纳税，卖方税额约为6万元，这样满足买卖双方的共同要求，原告基于与被告专业的信任，同意了该建议。2.被告丢失买卖双方签订的按税局最低指导价过税的文件，并且没有能协助原告达到证明原告委托被告的居间意愿是实收110万元的目的，导致原告支出高昂的违约金，造成原告的委托与最后被告促成的委托之间存在着差异，差异的产生是被告的过错。对此，本院分析认定如下：首先，原告提交了正顺地产的员工梁某的调查笔录中有梁某的签名，且该笔录中载明的事实基本与梁某在（2016）粤04民特47号案件中出庭作证的陈述一致，故对原告提交的调查笔录，本院予以采纳。根据该笔录载明的内容及梁某在（2016）粤04民特47号案件中出庭作证的陈述，可以认定原告所主张的原告委托被告出售房屋是实收价110万元，因买方胡珂珲要求各付各税，被告建议买卖双方按照116万元各付各税方式交易，但前提是需要按照被告所计算的税局的过税价交易，故双方在签订合同时同时签订了一份《协议书》，约定办理办税价格为税局最低指导价办税，该协议书存放被告处后丢失的事实，被告在本案中否认存在原告与胡珂珲签订以税局最低过税价过税的协议的抗辩，与梁某在（2016）粤04民特47号案件出庭作证时的陈述不一致，本院不予采纳。但原告与买方胡珂珲签订的依税务局最低过税价办税的协议，目的是减少应缴税款，违反了我国关于税收了规定，侵害了国家利益，故该协议无效。其次，被告作为居间人，主要负有如实报告订立合同的有关情况、促成买卖双方达成协议以及协助办理交易过程中的有关手续等房屋买卖过程中的一些辅助性义务，而对买卖合同的签订、具体条款的内容以及合同的履行等事项，均是由买卖双方最终决定。本案中，第一，原告选择与买方胡珂珲在签订116万各付各税的合同时，签订一份依税务局最低过税价办税的协议的方式交易，从而达到实收110万元的目的。该建议虽然由被告提出，但最终的选择和决定权在于原告，而原告在签订合同时并未持有审慎的态度了解该种交易方式的风险，与买方签订了约定以税局最低指导价过税的无效协议，应当承担该协议无效而产生的交易风险和损失。第二，在买方胡珂珲不同意按照税局最低过税价办税后，协商不成时，原告亦未了解相关法律和政策规定，而是草率的拒绝继续履行合同，并且在仲裁中亦抱有随意的态度，未积极行使自己的举证权利，最终导致仲裁庭裁决继续履行合同并由原告向买方支付逾期交房违约金。而原告主张的最终实际收取款项与实收110万元的差额损失主要是原告支付的逾期交房违约金、仲裁费等费用，该差额产生的直接和根本原因系由于原告在签订合同及履行合同、仲裁裁决过程中未持有审慎的态度、选择适当的行为，被告提出不当建议，丢失协议的行为，并非是导致原告向卖方支付逾期交房违约金的直接和根本原因。原告以此为由，认为是被告过错导致差额的产生，并要求被告承担其最终收取的款项与最初的110万元的实收价的差额，不能成立。但被告作为居间人，相对普通购房者，对购房的相关法律规定、政策应更为了解，在促成合同成立的过程中，负有向双方详细解释相关的购房法律规定、政策以及流程等义务。被告向原告与买方提出签订以税局最低过税价办税的协议的建议，且未告知该协议是违反法律规定，并且存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，结合本案中双方合同履行的情况，被告的过错程度，本院酌定被告赔偿原告50000元损失，对原告超过该金额的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告珠海正顺房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张小燕损失50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，由原告负担4691元，被告负担399元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇一九年八月十四日书记员 卓嘉聪曾淑莹