云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0328民初1190号原告：王永朝，男，汉族，1982年10月10日生，昭通市彝良县人，大学文化，自由职业，现住曲靖市。原告：董外菊，女，汉族，1985年5月4日生，昭通市彝良县人，大专文化，自由职业，现住曲靖市。系王永朝之妻。原告王永朝、董外菊的共同委托诉讼代理人：孔沙，云南平航律师事务所律师。特别授权代理。被告：曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司，住所：云南省曲靖市沾益区龙华街道庄家湾村委会。统一社会信用代码：91530328792871444B。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李荣芳，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。原告王永朝、董外菊诉被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称嘉福房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理，依法由审判员陈梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王永朝、董外菊的共同委托诉讼代理人孔沙、被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李荣芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永朝、董外菊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付逾期办证违约金167185.79元（396081元×0.00021×2010天）；2.由被告向原告一次性退还配套费9000元；以上费用共计176185.79元；3.诉讼费由被告承担。审理中，二原告委托诉讼代理人变更第一项诉讼请求，违约天数变更为1892天，违约金变更为157370.9元。事实及理由：2011年原被告双方签订《商品房销售合同》（以下简称“购销合同”），由原告向被告购买位于曲靖市，房屋总价为396081元，原告分别于2011年2月16日支付定金30000元，于2011年4月23日支付购房款10000元，于2011年5月12日支付购房款86081元，共计126081元，原告于2012年6月7日与中国工商银行曲靖市分行麒麟支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款270000元支付剩余房屋价款，于2012年4月26日另行支付配套费9000元，原告按照被告的要求支付了相关费用，《购销合同》约定原告委托被告以原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由原告承担。被告在交房后180个工作日内，代办产权申报手续。逾期不履行本条约定即为违约，由违约方承担全部违约责任。2012年6月30日被告向原告收取了相关费用后办理了房屋交接手续。原告后来才知道被告于2018年7月3日曾经为原告办理了云（2018）曲靖市不动产第××号房屋所有权登记，按照合同约定被告必须在2012年12月30日之前为原告办理产权登记，被告逾期办证2010天（2012.12.30.-2018.7.3.）应当向原告支付逾期办证违约金167185.79元（396081元×0.00021×2010天）。配套费已经包含在总房款中，不应当重复收取，被告应当向原告退还配套费9000元。综上所述，被告在履行合同过程中有上述违约违法之处，损害了原告的合法权益，请求判决支持原告各项主张。被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司辩称，原告主张的配套费9000元超过了诉讼时效，因原告在2011年5月30日缴纳配套费时就已经知道了自己的权益被侵害，已经超过了2年。且属于不当得利纠纷，原告应当另案起诉。此外，本案原告系按揭贷款购房，相关房产权属证书至今抵押给了银行，原告在客观上没有任何损失，即便存在损失，原告也没有提供证据加以证实，应当承担举证不能的不利后果。因此，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，且被告没有违约行为，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告王永朝、董外菊围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证明、结婚证，证明原告主体资格适格。2、被告身份证明，证明被告主体资格适格。3、《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》1份、收据5份、中国工商银行借款凭证1份、中国工商银行还款凭证1份，证明2011年4月23日原被告双方签订合同，约定合同价款为396081元，其中270000元房款，原告特向中国工商银行曲靖市分行麒麟支行办理按揭贷款，另外126081元已经于2011年2月16日支付30000元、于2011年4月23日支付10000元、于2011年5月12日支付86081元，已支付完毕；2012年4月26日支付配套费9000元，2012年6月30日被告向原告收取了契税、维修基金、办证费后办理了房屋交接手续。配套费已经包含在总房款中，不应当重复收取，被告应当向原告退还配套费9000元。4、不动产权证书1份、房产分户平面图1份、宗地图1份、收条1份、曲靖市不动产登记申请书1份、教苑花园小区配套费明细表1份，证明被告逾期办证的事实。5、土地使用权证1份、房屋所有权证3份、图片3张，证明房屋完整的产权是双证齐全。经质证，被告委托代理人对第1、2组证据三性无异议，对第3组证据三性无异议，证明目的不予认可，第4组证据的关联性和证明目的不予认可，第5证据的三性和证明目的不予认可。本院认为，对双方无异议的证据资料本院予以采信，作为证据使用，对第3、4组证据的合法性、真实性、关联性本院予以采信，第5组证据的真实性本院予以采信。被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》、《补充协议》1份，证明双方已经明确约定在原告提交完毕全部的办证手续才开始计算办证的期限，《补充协议》第四条对配套费做了明确约定，被告收取配套费是合法的。2、房屋交接清单，证明本案的涉案房屋已经在2012年6月30日交付给原告，与原告诉状中主张的交房时间点一致。3、不动产登记证书及附件复印件、原告的分户平面图复印件、宗地图复印件各1份，证明公司在2012年7月份向相关的部门申报了办理不动产的相关事宜，在2014年8月4日完成房产证的登记手续，公司不存在违约的事实。4、沾益区人民法院（2018）云0328民初1903号民事判决书、曲靖市中级法院的撤诉裁定书1份，证明与本案案情相同的业主杨叶于2018年向法院就相同的事实起诉过，法院作出驳回杨叶诉讼请求的判决，该判决系生效判决，故本案应该作出与该案相同的判决。经质证，原告委托代理人对第1组证据《商品房购销合同》、《补充协议》的合法性真实性关联性没有异议，证明目的有异议。根据购销合同第十二条的规定，被告存在根本违约的事实，配套费存在实际重复缴纳的情况，第2组证据房屋交接清单三性予以认可，第3组证据不动产登记证书及附件、原告的分户平面图、宗地图三性认可，证明目的不予认可，因为完整的房屋产权是需要双证齐全，合同履行义务没有履行完毕，被告一直存在持续的违约，第4组证据沾益区人民法院（2018）云0328民初1903号民事判决书、曲靖市中级法院的撤诉裁定书三性认可，证明目的不予认可，因为在一审民事判决生效前杨叶已经向中院提起上诉，上诉中双方协商被告向杨叶支付30000元违约金，杨叶才撤诉结案的，不能就一审的民事判决就断定原告的主张要被全部驳回。本院认为，第1、2、3、4组证据符合证据规定，对上述证据的真实性合法性关联性本院予以采信。根据上述原告的陈述和举证、质证情况，本院确认以下法律事实：2011年5月，原告王永朝、董外菊与被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司签订了《商品房销售合同》及《教苑花园商品房购销合同补充协议》，合同约定由被告将位于曲靖市出卖与原告，房价396081元，原告必须于2011年5月12日前向被告支付购房首付款126081元，余款270000元向银行按揭贷款，原告在合同签订之日应备齐相关有效材料到被告指定的银行办理贷款相关手续；被告应于2012年6月30日前向原告交房；原告委托被告以原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由原告承担，被告在交房及原告应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续，逾期不履行的，由违约方承担全部违约责任；签订合同前，原告需缴纳配套设施费9000元，最终以实际发生费用多退少补。配套设施明确为：1.安防：楼宇可视对讲系统；2.供热：太阳能安装到户；3.数字电视线路入户；4.通讯（电话）线路安装入户；5.宽带线路安装入户。合同签订后，原告于2011年2月16日、2011年4月23日、2011年5月12日三次向被告支付购房首付款共计126081元，2012年4月26日向被告预付配套费9000元。原告向被告支付了相关购房款后，原被告双方于2012年6月30日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付与原告使用，同日，被告向原告代收购房契税5941.22元，维修基金5941.22元及办证费718.51元，合计12601元，被告向原告开具了收据。2018年7月3日，二原告取得了曲靖市国土资源局颁发的云（2018）曲靖市不动产权第××号不动产权证书。在不动产权证书附记中载明：房屋所有权初取时间为2014年8月4日。本院认为，本案的主要争议焦点为本案是否已过诉讼时效以及配套费是否应当返还。按照法律的有关规定，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。结合本案，被告于2012年6月30日就向原告交付了房屋，同日，被告向原告代收了购房契税5941.22元，维修基金5941.22元及办证费718.51元，应视为原告履行了合同义务并提交了相关需办理产权登记的有关材料，被告却直至2014年8月4日才代原告办理了相关产权转移登记手续，至此才完成了房屋所有权转移的主要义务，明显超过了原被告双方约定的“被告在交房及原告应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续”的合同约定，构成违约。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案房屋系预售商品房，虽然在出卖人交房后办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续系买受人的主要义务，但出卖人同时负有协助义务，该协助义务且是法定义务，被告认为仅仅是代为申报，并不符合国家有关房地产转移登记的法律、法规的规定，因此，被告代为申报的辩解意见不能成立。另外，原、被告双方在合同中约定，原告委托被告以原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由原告承担，被告在交房及原告应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续，该约定可视为委托关系。原告委托被告在交房后180个工作日内办理产权登记手续，扣除休息日之外，被告就应当在2013年1月份左右完成委托事项，为原告向产权登记机关取得相关产权登记手续，但被告至2014年8月4日才为原告购买的房屋取得初取登记。因此，违约金的诉讼时效应当从2014年8月4日后开始计算，截止原告起诉之日即2019年5月30日止，已经届满4年。截止2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日，也已经届满3年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条明确规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》有关2年诉讼时效的规定，本案二原告的起诉已经超过了诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。二原告提出的由被告返还2012年4月26日收取的配套费9000元的主张，更是明显超过了诉讼时效，而且收取配套费属于双方合同约定的内容，双方就此配套费达成的协议并没有违反法律关于效力性强制性规定，合法有效，二原告应当按照合同约定履行义务，不能根据系重复收取之理由主张予以返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告王永朝、董外菊的诉讼请求。案件受理费982元由原告王永朝、董外菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 陈 梅二〇一九年八月二十三日书记员 邓玺媛