浙江省杭州市江干区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0104行初48号 原告陈金虎，男，汉族，1962年5月21日出生，住杭州市拱墅区。 委托代理人王欢，男，汉族，1989年12月26日出生，住杭州市上城区（系原告女婿）。 被告杭州市江干区住房和城市建设局，住所地杭州市凤起东路51号。 法定代表人李作钦，局长。 委托代理人夏雅娟，该局工作人员。 委托代理人孟慧，浙江永大联合律师事务所律师。 第三人陈水芬，女，汉族，1960年1月23日出生，住杭州市江干区。 委托代理人沈奕奕，男，汉族，1983年8月30日出生，住杭州市拱墅区（系原告之子）。 原告陈金虎认为被告杭州市江干区住房和城市建设局（以下简称江干区住建局）与第三人签订的编号为0596《公有住房买卖协议书》无效，于2019年3月4日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭审理了本案。原告陈金虎及委托代理人王欢、被告江干区住建局的副负责人莫国庆及委托代理人夏雅娟、孟慧、第三人陈水芬的委托代理人沈奕奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 1995年11月17日，被告江干区住建局（原杭州市江干区房地产管理局）与第三人陈水芬签订了编号为0596《公有住房买卖协议书》，协议规定，一、被告同意将座落在江干区闸弄口东村5-2-104的住房壹套出售给第三人。二、该套住房建筑面积为65.82平方米，按规定可享受成本价购房的建筑面积为65.82平方米。经市住房制度改革办公室（审批号9404346-01）核定的总售价为人民币叁万壹仟叁佰伍拾捌元陆角贰分。三、付款方式及付款日期。1、第三人以现金一次付清全部房款，被告给第三人应付全部房款的20%的房价折扣，扣除折扣后，第三人应实际支付甲方房款计人民币贰万伍仟零佰捌拾陆元玖角零分；第三人必须于1995年11月17日之前一次性付清全部购房款。协议还规定了其他事项。 原告陈金虎诉称，1985年8月，原告陈金虎与第三人陈水芬及原告母亲等六人因永宁街92号拆迁，被安排至石弄口××单元××室（现地址为：闸弄口××单元××室）。1995年，国家施行房改房政策，依据1995年2月13日发布的《杭州市人民政府关于公布杭州市市区出售公有住房管理办法的通知》（杭政发【1995】12号）第四条之规定，购买公有住房的对象是具有本市城镇常住户口的公有住房承租人和新分配住房的职工，承租人放弃购买的（本人今后不得再要求安排住房），可由其家庭指定同户居住的直系亲属购买。然被告在未通知原告的情况下，未核实第三人身份之下，与第三人签订《公有住房买卖协议书》，已对原告的合法权益已造成损害。 根据原告知晓的事实，涉案房屋原承租人一直以来都为原告的母亲，从未发生过变更。而原告调查获得的资料显示，第三人在购买涉案房产提供的资料中，承租人姓名处填写的笔迹与其他部分填写的笔迹存在差别并且未提供承租人变更资料。另外，在《杭州市区公有住房出售价格审批表》中，购买房屋的坐落以及承租时间也与第三人提供的资料无法对应。按照当时的规定，承租人变更的情形，要么是原承租人死亡或者外迁，要么是公有住房互换，而这些情形都不存在，那么第三人未能提供承租人变更资料的情形下，显然承租人的身份是存疑的。 第三人以承租人的身份，与被告签订购买协议，显然是不具有相应的资格。家庭成员也从未对其购买公有住房进行指定。依照建设部1994年3月23日颁布的《城市公有房屋管理规定》第三十一条之规定，公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有房屋。依据该规定第四十三条第二款之规定，擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20%以下的罚款。而依据《合同法》第五十二条之规定，合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。依据《合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。原告作为涉案房屋原始受分配人，被告与第三人签署购买协议的行为已对原告的合法权益构成侵害，依据我国的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求：1.请求法院确认原告与第三人就购买闸弄口××单元××室签订的《公有住房买卖协议书》协议无效；2.本案的诉讼费由被告承担。 原告陈金虎向本院提交以下证据、依据： 1.杭州市中东河综合治理总指挥部拆迁用房调查分配表，拟证明原告系涉案房屋原始受分配人，承租人为原告母亲之事实。 2.杭州市私人房屋所有权登记申请表及《公有住房买卖协议书》，拟证明第三人以承租人的身份与被告签订《公有住房买卖协议》，该协议应属无效协议。 被告江干区住建局辩称，一、本案基本情况。案涉房屋位于杭州市江干区××口××5-2-104，原系杭州市房管局直管公房。1985年8月8日，郑妙兴（即原告母亲）户因永宁街92号公房拆迁，安置取得了案涉公有住房的承租权，承租人为郑妙兴。1995年，直管公房房改政策全面开放，根据《杭州市人民政府关于公布杭州市市区出售公有住房管理办法的通知》（杭政发【1995】12号）第四条的规定，在其母亲放弃购买案涉公有住房的情况下，陈水芬作为同户居住的直系亲属，向杭州市房管局购买了案涉公有住房，被告作为售房单位与陈水芬签订《公有住房买卖协议书》。案涉陈水芬取得案涉公有住房的所有权。 二、被告具有签订案涉《公有住房买卖协议书》的法定职权。根据《杭州市住房保障和房产管理局关于开展直管公房事权下放工作的通知》，文号是杭房局【2013】813号，杭州市住房局已经把这个直管公房的事权进行下放，因此江干区住建局具有签订案涉的买卖协议书的法定职权。 本案中，在案涉公有住房出售时，该房屋的所有权××为杭州市房管局，被告为售房单位。经被告确认案涉公有住房出售价格，并经杭州市房管局批准后，被告便可与原承租人（即陈水芬）签订《公有住房买卖协议书》。 三、被告出售案涉公有住房的程序合法。《杭州市人民政府关于公布杭州市市区出售公有住房管理办法的通知》（杭政发【1995】12号）第十七条规定：“公有住房出售程序：1、申请。由购房申请人到住房产权单位领取并如实填写《购买公有住房申请表》，交所在单位签具意见，同时出具工龄证明。由申请人将申请表和工龄证明送住房出售单位，并交验有效证件（租赁证、身份证、户口薄）。2、审查。售房单位在接收申请时，应校验有效证件，并按本办法规定审查购房者资格和申请购买住房的范围、工龄、面积。如申请人不符合购买住房条件或申请购买的住房不属出售范围的，应将组织审查决定的意见，及时通知申请人。3、核价。售房单位应按己核定的户住房建筑面积，填写《杭州市区公有住房出售价格申报表》，连同评估意见和住房所有权证复制件一式三份，送市房改办，由市房改办组织物价、国有资产和房地产行政管理部门会审并批复。4、付款。经批准后由售房单位同购房者签订《公有住房买卖协议书》，购房者应按协议规定交付房款。5、领证。按本办法规定由产权单位向职工、居民出售公有住房的，不视作市场交易行为，可由出售住房的单位直接到市房产、地产管理机关办理房屋所有权和土地使用权的转移、变更手续，并领取统一制定的证书，房屋所有权证应注明产权来源。” 本案中，案涉公有住房的承租人为陈水芬，根据《杭州市人民政府关于公布杭州市市区出售公有住房管理办法的通知》（杭政发【1995】12号）第四条的规定，陈水芬具有购买公有住房的资格。1995年5月30日，陈水芬向被告提交《杭州市区购买公有住房申请表》、杭州市江干区劳动局出具的《杭州市出售公有住房职工工龄证明单》、租赁证等材料，申请购买案涉公有住房。被告审查陈水芬提供的申请材料后，对案涉公有住房进行核价，确认陈水芬应付的房款为25548.95元，并报杭州市住房制度改革办公室审批。1995年10月24日，杭州市住房制度改革办公室对被告提交的核价材料予以批准。后，被告作为售房单位，与陈水芬签订《公有住房买卖协议书》。1995年11月7日，陈水芬一次性支付全部房款，同日，杭州市房管局出具《售房款储存监收证明单》，证明已收到陈水芬支付的全部房款。1995年12月4日，陈水芬向杭州市房管局申请办理房屋所有权登记。 因此，陈水芬具有购买案涉公有住房的资格，且被告出售案涉公有住房程序合法。 四、案涉《公有住房买卖协议书》不存在无效情形。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 案涉《公有住房买卖协议书》，系由被告与原房屋承租人陈水芬自愿签订。陈水芬持有案涉公有住房的租用证，被告作为杭州市房管局的组成部门亦为售房单位，具有签订协议的法定职权。陈水芬在签订买卖协议后已支付了全部的房款。故，该买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定无效情形，该协议合法有效。 综上所述，被告具有签订案涉《公有住房买卖协议书》的法定职权，陈水芬作为案涉公有住房原承租人具有购房资格，且该公有住房的出售程序合法，故案涉《公有住房买卖协议书》合法有效。恳请法院依法驳回原告诉讼请求。 被告江干区住建局向本院提交了以下证据、依据： 1.杭州市区购买公有住房申请表、杭州市出售公有住房职工工龄证明单、住宅租用证，拟证明陈水芬向被告申请购买案涉公有住房的事实以及陈水芬系该案涉公有住房承租人的事实。 2.杭州市市区公有住房出售价格申报表，拟证明被告对案涉公有住房进行核价并报杭州市住房制度改革办公室审批的事实。 3.《杭州市住房保障和房产管理局关于开展直管公房事权下放工作的通知》，拟证明被告具有作出签订案涉买卖协议的法定职权。 4.《公有住房买卖协议书》、《售房款储存监收证明单》、收据，拟证明陈水芬与被告签订买卖协议并支付全部房款的事实。 5.杭州市私人房屋所有权登记，拟证明陈水芬作为案涉公有住房所有权人，向杭州市房管局申请办理房屋所有权证的事实。 第三人陈水芬述称，认可被告江干区住建局的答辩意见，无其他补充。 第三人陈水芬未向本院提交证据、依据。 经庭审质证，原告陈金虎对被告江干区住建局提交的证据1、4、5，合法性有异议；对证据2、3，三性均无异议。第三人陈水芬对被告江干区住建局提交的证据1-5，三性均无异议。被告江干区住建局对原告陈金虎提交的证据1，真实性、合法性无异议，关联性与证明对象不予认可；对证据2，三性均无异议。第三人陈水芬对原告陈金虎提交的证据，质证意见与被告江干区住建局的质证意见一致。 本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1-2，均能证明原告要待证的事实，本院予以确认；对被告提交的证据1-5，均能证明被告要待证的事实，本院予以确认。 经审理查明，1993年6月10日，第三人与被告签订房屋租赁合同，取得座落在江××区闸××口××室房屋的使用权。1995年11月17日第三人与被告签订编号为0596《公有住房买卖协议书》，协议规定，一、被告同意将座落在江干区闸弄口东村5-2-104的住房壹套出售给第三人。二、该套住房建筑面积为65.82平方米，按规定可享受成本价购房的建筑面积为65.82平方米。经市住房制度改革办公室（审批号9404346-01）核定的总售价为人民币叁万壹仟叁佰伍拾捌元陆角贰分。三、付款方式及付款日期。1、第三人以现金一次付清全部房款，被告给第三人应付全部房款的20%的房价折扣，扣除折扣后，第三人应实际支付甲方房款计人民币贰万伍仟零佰捌拾陆元玖角零分；第三人必须于1995年11月17日之前一次性付清全部购房款。六、第三人取得住房所有权之后，室内维护由第三人负责，费用自理。共用部位和共用设施维修养护所需费用按有关规定分担，第三人按成本价的1％（计462.06元）付被告维修养护费，由被告负责共用部位和共用设施的维修养护工作。协议还规定了其他事项。1995年11月17日，第三人支付上述购房款项人币25548.96元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，座落在江干区××口××室住房壹套，原系政府管理的公有住房。被告作为政府公有住房的管理机关，根据《杭州市市区深化住房制度改革实施意见》《杭州市市区出售公有住房管理办法》及有关规定与上述住房的实际租赁者第三人自愿签订《公有住房买卖协议书》，该协议没有违反上述法律规定，合法有效。原告要求确认协议无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告陈金虎的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告陈金虎承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省杭州市中级人民法院。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。 审  判  长 杨佩林 人民 陪 审员 施雪婷 人民 陪 审员 金舜强 二〇一九年八月二十九日 （代）书记员 戚丹红