河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初2037号原告：宋玉巧，女，1990年2月6日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：申通，河南规范律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，住所地郑州市惠济区安泰路西、福利院路北，统一社会信用代码91410108055975163B。法定代表人：桂志诚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯蒙蒙、吕亚琼，系该公司员工。被告：郑州房乐多网络科技有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路西、法院东街南兴达国贸22层2222号，统一社会信用代码91410104MA40UP9U9F。法定代表人：刘薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈刚、杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告付长亮与被告郑州勤丰实业有限公司（以下简称“勤丰公司”）、郑州房乐多网络科技有限公司（以下简称“房乐多公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因该案件案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告宋玉巧的委托诉讼代理人申通、被告勤丰公司委托诉讼代理人吕亚琼、被告房乐多公司的委托诉讼代理人杨贺飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告和被告勤丰公司签订的《良库老街房屋买卖协议》；二、判令被告勤丰公司返还原告已支付的购房款128752元，并赔偿原告128752元以及赔偿定金20000元，共计277504元；三、判令被告房乐多公司对上述已付款中的40000元承担连带还款义务；四、本案的诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：2017年10月7日，原告与被告勤丰公司签订《良库老街房屋买卖协议》一份，协议中约定，原告购买被告勤丰公司开发的房屋，建筑面积约15.04平方米，单价14683.24元，总价220836元。支付方式：签订协议同时交纳定金20000元，自动转为房款。2017年10月7日前，交10%，即22084元；2017年12月7日前，交15.09%，即33334元；2018年2月7日前，交15.09%，即33334元；2018年5月31日前，交10%，即22084元；以上四笔共计110836元。剩余房款部分在《商品房买卖合同》签订后以银行按揭贷款形式支付。交房日期为2018年5月31日。实际上原告已陆续支付共计金额128752元，其中有40000元被告勤丰公司提出交40000元抵80000元的“优惠购房”，此80000元会直接从总房款中减去，即真实的总房款是比“良库老街房屋买卖协议”中的总房款220836元要多80000元。原告当时即支付40000元，被告勤丰公司交付收据，但盖章单位显示为房乐多公司。原告不清楚勤丰公司和房乐多公司具体关系，但根据当时情况，都由被告勤丰公司安排，与签订“良库老街房屋买卖协议”是相同的工作人员，原告一直认为是同一家公司。2018年5月31日，被告勤丰公司未如约交房，具体为：原告提出支付2018年5月31日前应支付的22084元，和进行收房，但被告勤丰公司称“等待交钱、交房通知”。后包括原告在内的多名业主数次要求被告勤丰公司承诺交房时间，而被告勤丰公司却提出让业主签字“情况说明”，内容大致为：“2018年5月31日业主未支付房款22084元，属于业主违约，被告勤丰公司不存在迟延交房、迟延网签、违约赔偿责任。”原告拒签该推卸责任的文件。2018年9月26日，被告勤丰公司发送“解约通知”，内容为“2018年5月31日欠付22084元，通知解除协议，原告需承担违约责任，所订购房屋将被被告勤丰公司另行销售”。原告认为，被告勤丰公司未履行交房义务，让原告等待交钱交房的通知，却又故意宣称原告迟延交钱，被告勤丰公司的“交钱、交房等通知”、“情况说明”、“解约通知”一系列行为是逃避责任的手段。被告勤丰公司也迟迟未通知签订正式的《商品房买卖合同》，原告至今也未实际见到所购房屋。后来原告了解到被告勤丰公司商品房买卖资质存在不足，并非证件齐全,商品标的真实性受到质疑。被告勤丰公司却又意图将违约强加给原告，依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被告勤丰公司应当退款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，同时依据定金条款赔偿定金20000元。被告房乐多公司应当对已付款项中的40000元承担连带还款义务。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一：良库老街房屋买卖协议一份，证明原告购买涉案房屋的事实；证据二：收据四份四页，证明原告存在四笔支付行为，共计金额128752元；证据三：解约通知一份，证明2018年9月26日被告勤丰公司通知原告称：“解除协议，原告所购买的房源被告勤丰公司将另行销售。”注：原告也同意解除此协议，但解约通知中称原告违约的说法，系被告勤丰公司单方陈述且与事实相反，原告不予认可；证据四：工商信息二份，证明二被告身份信息。被告勤丰公司辩称：一、原告宋玉巧逾期支付购房款，至今未缴纳专项维修基金，违约在先。根据《房屋买卖协议》无权要求勤丰公司返还购房款及定金，更无权要求勤丰实业向其支付赔偿款。二、勤丰公司已通过间接交付的方式向宋玉巧交付了涉案房屋，不存在违约。涉案房屋达到了《房屋买卖协议》约定的交付条件，目前涉案房屋由案件第三方郑州良酷文化发展有限公司直接占有，宋玉巧间接占有。根据合同约定，在宋玉巧不交付维修基金时，勤丰实业有权拒交房屋，且不承担逾期交房的违约责任。三、勤丰公司从未收到过宋玉巧在诉状中所述的40000元购房款，其要求勤丰公司退还128752元购房款的请求，以及要求勤丰公司对40000元承担连带还款义务的请求，没有事实及法律依据。四、本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的司法解释》（以下简称“解释”）的适用前提，涉案房屋并未被抵押，宋玉巧无权要求一倍购房款损失。五、宋玉巧应向勤丰公司承担违约责任。双方签订的《房屋买卖协议》第七条第4款约定，宋玉巧逾期支付购房款的，应按照应付金额的日万分之零点五的标准向勤丰公司支付违约金，宋玉巧本应于2018年5于31日支付的购房款22084元至今尚未支付，逾期已达329天，应按照每日万分之零点五的标准向勤丰公司支付违约金363.28元。综上，宋玉巧诉状中的主张没有事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告勤丰公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一：《良库老街房屋买卖协议》原件1份、购房款收据原件1份3张、《催告函》及EMS邮寄底单及快递签收信息1份；证明宋玉巧逾期付款超过30日，截至今日其仍有22084元的购房款尚未支付，勤丰公司曾书面函告宋玉巧，但其并未回应。原告违约，无权要求解除合同，并应向勤丰实业承担违约责任。证据二：1、重点工程竣工验收报告原件1份；2、建设工程档案合格证原件1份；3、涉案工程现场实图原件1份；4、《房屋委托经营管理合同》原件1份；证明涉案工程已经于2018年6月29日完成竣工验收，路面硬化完成、绿化完成、工程通电、通网，符合约定的“毛坯房”交付条件，且勤丰公司已向宋玉巧交付了房屋，不存在违约，《房屋委托经营管理合同》第3页第1行约定，自2018年6月1日，宋玉巧已将涉案房屋交付给良酷文化。被告房乐多公司辩称：原告经房乐多公司的合作伙伴介绍，欲通过房乐多公司的优惠渠道购买勤丰公司的房屋，于2017年10月7日向房乐多公司提交《良库老街房款优惠申请书》、支付会员服务费4万元，并于当日与勤丰公司签订《良库老街房屋买卖协议》，成功以220836元的优惠价格购买勤丰公司开发的河南易谷艺术品储运仓库A1#A2#2-15号房屋。后宋玉巧与勤丰公司就其二者之间的房屋买卖一事发生纠纷，导致本案诉讼。房乐多公司非本案适格被告，无需承担购房款返还及赔偿责任。房乐多公司收取的4万元系其为宋玉巧提供优惠购买房屋、介绍与勤丰公司达成交易的优惠渠道和居间服务费，并非宋玉巧所称的购房款，无权要求房乐多公司退还。宋玉巧已经于2017年10月7日与勤丰公司签订房屋买卖协议，成功购买勤丰公司房屋，房乐多公司已经完成约定服务事项，有权获得相应服务报酬。现宋玉巧与勤丰公司发生纠纷要求解除合同，与房乐多公司无关，无论其双方之间的房屋买卖协议能否解除、是否解除，房乐多公司均无需返还服务报酬。综上所述，宋玉巧要求房乐多公司承担连带还款责任的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告房乐多公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一：《良库老街房款优惠申请书》一份，证明2017年10月7日宋玉巧向房乐多公司提交《良库老街房款优惠申请书》，载明房乐多公司为宋玉巧购买勤丰公司房屋提供优惠渠道和居间服务，宋玉巧向房乐多公司支付4万元服务费。该证据与原告提交的5126743号收据共同证明，该4万元是宋玉巧支付的服务费，并非购房款。证据二：郑州市河南易谷艺术品储运仓库项目预售许可公示一份，证明宋玉巧所购买房屋所在项目具有合法预售许可。《良库老街房屋买卖协议》已具备商品房买卖合同主要内容、勤丰公司已收取购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同，该证据与宋玉巧提供的《良库老街房屋买卖协议》、3份勤丰公司收据共同证明宋玉巧已成功购买勤丰公司房屋，房乐多公司已完成约定服务事项。根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，本院确认事实如下：2017年10月7日，原告宋玉巧与被告勤丰公司签订编号为A1#A2#2-15《良库老街房屋买卖协议》一份，合同约定原告购买被告开发的位于惠济区福利院路北、××河南易谷艺术品储运仓库商铺，房号为A1#A2#2-15，房屋建筑面积15.04平方米（最终以房管局实测面积为准），房屋价款220836元，原告需缴纳定金20000元，并采取银行按揭贷款-分期方式于2017年10月7日前向被告交清总房款10%即22084元；于2017年12月7日前向被告交清总房款15.09%即33334元；于2018年2月7日前向被告交清总房款15.09%即33334元；于2018年5月31日前向被告交清总房款10%即22084元；剩余房款部分在《商品房买卖合同》签订后40日内以银行按揭贷款形式向被告支付，与被告协作通过银行申请贷款向被告交清总房款的49.81%即110000元。被告承诺的交房日期为2018年5月31日。若原告未按规定时间缴纳剩余款项视为原告违约，应按应缴纳款项金额的日万分之零点五支付违约金；违约支付超过30日的，被告有权单方面解除本协议，本协议中房源被告有权另行销售，原告缴纳的房款作为违约金，将不再退还原告。原告未按要求缴纳相关税费，视为原告违约，被告有权另行销售本协议中房源，原告前期缴纳的定金，将不再退还原告。若因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，每逾期一日应按合同价款万分之零点五向原告支付违约金。凡遇恶劣天气、市政停电、战争、洪水、地震、政府行为等不可抗力造成项目交付延期，被告不承担违约责任。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。协议签订后，原告向被告勤丰公司交付首付房款88752元，被告为原告出具房款收据三份。当日原告与案外人郑州良酷文化发展有限公司签订了《良库老街房源委托经营管理合同》一份，委托其对外招租、收取租金及其他事项。2018年5月31日，原告未缴纳最后一笔房款22084元，被告勤丰公司也未按期向原告交付涉案房屋。2018年9月5日，被告勤丰公司向原告邮寄催告函，通知原告于2018年9月10日前交清剩余房款22084元。2018年9月26日，被告勤丰公司向原告邮寄了解约通知，通知原告其未交付余款，且没有法定或协议约定的理由，解除了与原告签订的《房屋买卖协议》，并要求原告承担违约责任，所订购房源将另行销售。双方由此引发纠纷，诉至本院。另查明，2017年10月7日，原告向被告房乐多公司签署了“良库老街房款优惠申请书”一份，内容为：申请成为“房乐多”会员，需缴纳40000元的服务费。可在2017年10月7日购买其合作伙伴勤丰公司旗下良库老街项目的商铺一套，可享受购房4万抵6万的优惠，仅用于购买一套商铺的优惠。其他商铺应按照购房套数缴纳服务费（即每一套房产缴纳40000元服务费）后才能享受相应的优惠。此费用不抵扣房款，仅作为优惠服务费，由房乐多公司开具相应收据。原告本人已知晓此次活动的全过程，同意加入“房乐多”会员优惠活动，并自愿缴纳40000元会员服务费，此优惠服务费不计入总房款。后原告向房乐多公司支付了40000元，该公司为原告出具收据一份，收款事由为服务费。又查明，被告勤丰公司于2016年3月14日取得预售许可证，证号为（2016）郑房预售字（3697号），涉案工程于2018年6月29日竣工。被告于2016年3月30日将涉案的位于福利院路北、安泰路西的在建建筑物抵押给中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押期限为2016年3月30日起至2019年3月29日，抵押金额为15000万元。本院认为，在原、被告签订《良库老街房屋买卖协议》后，原告主张最后一笔房款在2018年5月31日向被告勤丰公司缴纳，被告勤丰公司未收取，并让其“交钱、交房等通知”、签署“情况说明”等行为，未向法庭提供相应证据予以证实，且在被告勤丰公司发出催告函后仍未交纳剩余房款，存在违约行为。被告也未按约履行向原告交付房屋，且被告存在将涉案房屋向第三方抵押的情况，双方均有过错，致使双方之间的合同无法正常履行。现原、被告均要求解除双方之间的房屋买卖协议，本院予以确认。合同解除后，被告应当退还原告购房款88752元。原告要求被告赔偿已付款128752元及赔偿定金2万元，本院不予支持。至于原告向房乐多公司支付的4万元服务费问题，因本案审理的为房屋买卖合同纠纷，原告与被告房乐多公司之间系服务合同纠纷，二者不是同一法律行为，也不是同一法律关系，二者之间的纠纷，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告宋玉巧与被告郑州勤丰实业有限公司于2017年10月7日签订的编号为A1#A2#2-15的《良库老街房屋买卖协议》依法解除；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后五日内退还原告宋玉巧购房款88752元；三、驳回原告宋玉巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5463元，由原告宋玉巧负担3716元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担1747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  杨建华审判员  王彦斌审判员  徐彦召二〇一九年八月二十二日书记员  李梦霖