云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初3402号原告：李贞燕，女，1965年8月17日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：施水英，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘福珍，女，1969年4月8日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。被告：郭伟明，男，1989年11月4日生，汉族，云南省大理市人，住大理市，系刘福珍之子。第三人：刘丽娜，女，1992年10月18日生，汉族，云南省大理市人，住址同上，系郭伟明之妻。第三人：冯威昌，男，1987年2月21日生，汉族，云南省巍山县人，住大理市。第三人：杜光婷，女，1990年10月1日生，汉族，云南省巍山县人，住址同上，系冯昌威之妻。第三人冯威昌、杜光婷共同委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告李贞燕诉被告刘福珍、郭伟明、第三人刘丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在诉讼过程中冯威昌、杜光婷申请以第三人身份参加本案诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李贞燕及其委托诉讼代理人杨嘉宝、第三人冯威昌、杜光婷及其共同委托诉讼代理人段晓到庭参加诉讼，被告刘福珍、郭伟明、第三人刘丽娜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贞燕向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《房屋转让合同》有效；2、判决被告向大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部支付其欠缴的大理市房屋差价款220504.36元；3、判决被告协助原告共同办理大理市房屋的产权登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，被告刘福珍和郭林（已故）系夫妻关系，郭伟明系刘福珍和郭林之子。2015年因大理市第一人民医院建设路门诊部片区城区改建项目需要，大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部将刘福珍和郭林位于大理市建设路62号大理市第一人民医院建设路门诊部片区依法征收，并按“拆一还一、一户一套”实物选房的原则进行安置，刘福珍与郭林选择安置房为大理市房屋。2017年3月9日，被告刘福珍和郭林与原告签订了《房屋转让合同》，约定郭林和被告刘福珍将上述安置房屋以760000元价款出卖给原告，当日原告向郭林和被告刘福珍支付房款300000元，2017年5月1日向原告支付房款300000元，余款160000元约定于办理产权过户登记当日支付，被告保证房屋权属无争议并未拖欠付款、税费、装修费等费用，否则向原告承担房屋价款30%的违约金。《房屋转让合同》生效后，原告已按约向被告支付了600000元购房款，郭林和被告刘福珍也将房屋征收补偿协议等权属材料移交原告，但原告在要求办理过户登记时才得知郭林和被告刘福珍欠指挥部面积补差款220504.36元及相关税费。后郭林去世，支付欠缴费用及办理登记事宜只得暂时停办。之后原告与被告刘福珍、郭伟明和第三人刘丽娜协商，三人于2017年8月20日向原告出具了“承诺书”，承诺在办理房屋产权证前交清面积补差款及相关税费，但被告一直未能缴纳该欠款，导致未能办理产权登记手续。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。第三人冯威昌、杜光婷申请参加诉讼并向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认第三人冯威昌、杜光婷与郭林和被告刘福珍订立的《房地产买卖中介合同》有效；2、判决确认位于大理市房屋为第三人冯威昌、杜光婷所有；3、判决被告协助第三人冯威昌、杜光婷办理大理市房屋的产权登记；4、本案诉讼费用由原、被告承担。事实与理由，2017年9月12日，原告李贞燕和案外人王翠英作为郭林和被告刘福珍出售房屋的代理人与第三人冯威昌、杜光婷通过大理力信房地产经纪有限责任公司签订了《房地产买卖中介合同》，且事后郭林和被告刘福珍在合同上签字确认。该合同约定郭林和被告刘福珍将大理市房屋以950000元的价出售给第三人冯威昌、杜光婷，在签订合同时支付给郭林和被告刘福珍定金50000元，当日连同定金在内共支付给被告首付款600000元，被告在取得产权证三个月内将房屋过户给第三人冯威昌、杜光婷，房屋过户后办理了公积金贷款再支付尾款350000元。合同签订后，第三人按约支付定金50000元和购房款550000元，郭林和被告刘福珍也将涉案房屋交付给第三人居住至今。现涉案房屋权属产生争议，侵害了第三人冯威昌、杜光婷的合法权益，为此，第三人向人民法院提起诉讼，请求支持第三人的诉讼请求。原告李贞燕为证明其主张，向本院提交如下证据：Ａ1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格和身份情况；Ａ2、郭林、刘福珍的身份证及结婚证复印件，拟证明郭林和被告刘福珍系夫妻关系，双方于1987年6月登记结婚；Ａ3、大理市第一人民医院建设路门诊部片区城区改建项目签订房屋征收补偿协议顺序号、房屋征收补偿协议、公证书及大理市客运中心片区被征收房屋移交清单，拟证明因大理市第一人民医院建设路门诊片区城区改建项目需要，大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部将郭林和被告刘福珍位于大理市建设路62号市第一人民医院建设路门诊部片区依法征收，并按“拆一还一、一户一套”实物选房的原则进行安置，郭林和被告刘福珍选择的安置房为大理市房屋，该房屋建筑面积与应安置建筑面积差44.564平方米，每平方米4950元，郭林和被告刘福珍应向大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部支付面积补差款220504.36元；Ａ4、《房屋转让合同》、《房屋买卖补充协议》、《保证》、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行卡交易明细、收条、房屋交接手续，拟证明郭林和被告刘福珍于2017年3月9日与原告订立《房屋转让合同》，约定郭林和被告刘福珍将大理市房屋以760000元价款出售给原告，付款方式为合同订立当日付款300000元，2017年5月1日交房付300000元，余款160000元于办理产权过户登记当日支付，被告保证房屋权属无争议且无拖欠付款、税费、装修费等，否则向原告承担房屋价款30%的违约金，原告依约向郭林和被告刘福珍支付了600000元款，2017年4月21日郭林和被告刘福珍给原告出具收条，并于2017年5月1日将房屋交付给原告，2017年6月1日在物业管理公司办理了房屋移交手续；Ａ5、承诺书、李贞燕支付安置房屋补差款说明、欠条，拟证明原告在办理过户登记时才得知郭林和被告刘福珍欠面积补差款220504.36元及相关税费，被告刘福珍、郭伟明和第三人刘丽娜共同向原告承诺交清面积补差款220504.36元及相关税费。郭林和被告刘福珍无力交纳补差款220504.36元，与原告协商代交，抵扣160000元购房尾款后，余60504.36元款作为郭林和被告刘福珍欠原告的欠款，二人承诺于2018年12月26日前还清。郭林和被告刘福珍欠大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部面积补差款220504.36元未交清，该款应由被告补交。经质证，第三人冯威昌、杜光婷对原告提交的证据A1、A2、A3三性无异议；对证据A4、A5三性不予认可。第三人冯威昌、杜光婷就申请参加诉讼提出的诉讼主张向本院提交如下证据：B1、冯威昌、杜光婷身份证复印件及结婚证，拟证明冯威昌、杜光婷的身份和诉讼主体资格及二人系夫妻关系；B2、《房地产买卖中介合同》，拟证明原告李贞燕和案外人王翠英作为郭林和被告刘福珍出售涉案房屋的受委托人与冯威昌、杜光婷订立合同及合同约定郭林和被告刘福珍将涉案房屋以950000元的价出售给冯威昌、杜光婷，订合同时支付首付款600000元（包括定金50000元），在2017年10月15日前交房；B3、公证书2份，拟证明郭林和被告刘福珍是涉案房屋所有权人，李贞燕是郭林和被告刘福珍出售房屋的代理人；B4、中国建设银行卡客户交易明细表，拟证明第三人冯威昌按合同约定在2017年9月12日即订立合同当日支付给郭林和被告刘福珍代理人王翠英50000元定金；B5、中国农业银行卡客户交易明细清单及回单、杜光婷的户口薄、杜光婷父母的结婚证，拟证明第三人杜光婷于2017年10月14日通过其父亲杜文龙的账户转账给郭林和被告刘福珍代理人李贞燕购房款50000元；B6、客户取款回单、储存款凭证、大理市农村商业银行卡交易对账单，拟证明第三人冯威昌于2017年10月24日转账给郭林和被告刘福珍代理人李贞燕购房款500000元；B7、收条，拟证明第三人按约履行了支付首付款600000元的义务；B8、收据，拟证明郭林和被告刘福珍按约于2017年10月14日将涉案房屋交付给第三人冯威昌、杜光婷并居住至今。经质证，原告对第三人提交的证据B1-B8均无异议。被告刘福珍、郭伟明及第三人刘丽娜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原告提交的证据A1—A5和第三人冯威昌、杜光婷提交的证据B1-B8具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。依庭审举证、质证、认证和到庭当事人陈述，本院确认如下法律事实：郭林（已故）与被告刘福珍系夫妻，被告郭伟明系郭林和被告刘福珍之子，被告郭伟明与第三人刘丽娜系夫妻。郭林和被告刘福珍拥有位于大理市下关建设路62号大理市第一人民医院建设路门诊部片区房屋。2015年因大理市第一人民医院建设路门诊部片区城区改建项目需要，征收刘福珍和郭林位于大理市建设路62号大理市第一人民医院建设路门诊部片区房屋。2015年6月16日和8月21日，郭林和被告刘福珍与大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部分别签订了“大理市第一人民医院建设路门诊部片区城区改建项目房屋征收补偿协议”和“大理市第一人民医院建设路门诊部片区城区改建项目房屋产权调换补偿协议”。按照“拆一还一、一户一套”实物选房的原则进行安置，郭林和被告刘福珍选择安置房为大理市房屋，该房屋建筑面积差为44.564平方米，按每平方米4950元计算，郭林和被告刘福珍应向大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部支付房屋面积补差款220504.36元。2017年3月9日，郭林和被告刘福珍与原告签订了《房屋转让合同》，约定郭林和被告刘福珍将上述安置房屋以760000元价款出卖给原告，当日原告向郭林和被告支付房款300000元，2017年5月1日交房时向原告支付房款300000元，余款160000元，约定于办理产权过户登记当日支付。郭林和被告刘福珍保证房屋权属无争议并未拖欠付款、税费、装修费等费用，否则向原告承担房屋价款30%的违约金等。《房屋转让合同》订立后，原告李贞燕已按约向郭林和被告刘福珍支付了600000元购房款，此款收款人系被告郭伟明，郭林和被告刘福珍也将房屋征收补偿协议等权属材料移交原告。原告李贞燕在办理过户登记中得知郭林和被告刘福珍欠指挥部面积补差款220504.36元及相关税费。后郭林去世，被告方未支付欠缴费用而未能办理房屋产权登记手续。之后原告李贞燕与被告刘福珍、郭伟明和第三人刘丽娜协商，三人于2017年8月20日向原告出具了“承诺书”，承诺在办理房屋产权证前交清面积补差款及相关税费，如被告方无力缴纳上述费用，则由被告方共同向李贞燕承担还款责任等，被告方于2017年8月26日给原告李贞燕出具安置房补差款付款说明及欠条，内容为安置房补差款郭林和被告刘福珍无力支付，由李贞燕代付，并用未付尾款160000元作抵扣，余款60504.36元视为被告方欠李贞燕的欠款，承诺于2017年12月26日前偿还李贞燕。但该面积补差款220504.36元至今郭林和被告刘福珍未交付，原告李贞燕也未代付。2017年9月12日，李贞燕和案外人王翠英作为郭林和被告刘福珍代理人身份，在大理力信房地产经纪有限责任公司的参与下与第三人冯威昌、杜光婷签订了《房地产买卖中介合同》，约定郭林和被告刘福珍将涉案房屋以950000元的价出售给冯威昌、杜光婷，订合同时支付首付款600000元（包括定金50000元），尾款350000元，被告在取得产权证三个月内将房屋过户给第三人冯威昌、杜光婷，待第三人办理了公积金贷款后再支付。合同签订后，第三人冯威昌、杜光婷按约支付定金50000元和购房款550000元给原告李贞燕，涉案房屋也交付给第三人冯威昌、杜光婷居住至今。《房地产买卖中介合同》上郭林和刘福珍的签名是事后李贞燕找二人补签。涉案房屋实际是由原告李贞燕向郭林和被告刘福珍购买后，二次又转让给第三人冯威昌、杜光婷，并非是郭林和被告刘福珍直接转让给第三人冯威昌、杜光婷。本院认为：原告李贞燕与郭林和被告刘福珍签订的《房屋买卖合同》从形式到内容不违反法律和行政法规规定，属有效合同，双方当事人应全面履行。在合同签订后，原告按约向郭林和被告刘福珍支付首付款600000元，履行了合同主要义务。郭林和被告刘福珍也应履行协助原告办理房屋过户登记手续的义务，在郭林去世后，被告刘福珍、郭伟明及第三人刘丽娜给原告出具了承诺书，但被告方未履行自己的合同义务，也未履行承诺，应承担相应的民事责任，故原告李贞燕主张确认原、被告之间的《房屋转让合同》有效、由被告协助原告共同办理大理市房屋的产权登记，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告提出判决被告向大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部支付其欠缴的大理市房屋补差款220504.36元的主张，因主张交纳该房屋补差款220504.36元的权利人系大理市客运中心片区房屋征收补偿指挥部，原告李贞燕主张，于法无据，本院不予支持。本案第三人冯威昌、杜光婷购买涉案房屋系二次向原告李贞燕转让，在订立合同时李贞燕和案外人王翠英以郭林和被告刘福珍的代理人身份与第三人冯威昌、杜光婷订立了《房地产买卖中介合同》，订立该合同的行为属规避房产交易税的违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，该《房地产买卖中介合同》属无效合同，据此，第三人冯威昌、杜光婷提出的判决确认第三人冯威昌、杜光婷与郭林和被告刘福珍订立的《房地产买卖中介合同》有效、确认位于大理市房屋为第三人冯威昌、杜光婷所有、判决被告协助第三人冯威昌和杜光婷办理大理市房屋的产权登记的请求，无事实和相关法律依据，本院不予支持。绽上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭林和被告刘福珍与原告李贞燕签订的《房屋转让合同》有效。二、由被告刘福珍、郭伟明在本判决书发生法律效力之日起十五日内协助原告李贞燕共同办理大理市房屋的产权登记手续。三、驳回原告李贞燕的其他诉讼请求。四、驳回第三人冯威昌、杜光婷的诉讼请求。案件受理费11400元，由被告刘福珍、郭伟明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审 判 长  赵 良人民陪审员  杨雪梅人民陪审员  李映和二〇一九年八月十三日书 记 员  杨筱榕