江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3218号原告：赣州恒大地产有限公司，住所：江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦）14-3#写字楼。统一社会信用代码：91360700332881043G。法定代表人：罗荣祥，系公司总经理。委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日出生，住江西省南昌市高新区，系公司员工，特别授权代理。被告：黄丰，男，1991年5月10日生，身份证住址：江西省吉安市万安县，现住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：翟继朋，广东良马律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州恒大地产有限公司（以下简称恒大地产公司）与被告黄丰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司的诉讼代理人张志余、被告黄丰及委托诉讼代理人翟继朋到庭参加诉讼。本案现已终结审理。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同（合同编号：201602054511）》及《合同补充协议》,并配合原告解除备案登记手续；2、判令被告已支付的购房款人民币184337元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金（以银行回购金额为基数，按银行同期贷款利率四倍向原告支付至双方解除合同之日为止）；3、判令被告向原告支付原告代其支付的利息、复息及罚息等共计15606.99元；以上合计：199944元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月17日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同（合同编号：201602054511》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的赣州恒大翡翠华庭6栋1702号房，该商品房总价为914337元，被告应于2016年2月17日前支付首期房款184337元，余款73万元须向银行申请按贷款揭。2016年2月26日，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行与原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向银行贷款73万元用于支付购房款，原告作为保证人为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行向被告发放了该笔贷款共计73万元。因被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2018年9月14日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息合计人民币716038.07元（其中本金703392.78元，利息、复息及罚息等共计12645.29元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。根据原、被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议的约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《赣州市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求！原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明：1、被告购买涉案房屋中73万元购房款向银行贷款支付；2、被告未按约定偿还银行贷款导致原告承担保证责任后，原告有权解除合同，被告所交的全部购房款不予退还,同时被告应配合原告办理合同解除手续；证据3、《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明：1、银行向被告发放贷款73万元用于支付购房款；2、原告为该笔贷款提供连带保证责任；3、被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，有权要求原告就担保范围内的债务履行保证责任；证据4、银行扣款单，证明：1、被告无力偿还银行贷款，不再继续偿还按揭贷款；2、原告已履行保证责任，代被告向银行偿还了欠款。被告辩称：1、答辩人与被答辩人双方签订的《赣州市商品房买卖合同》不应当解除。答辩人与被答辩人双方签订的《赣州市商品房买卖合同》已经履行完毕。根据合同约定，答辩人已经按照约定向被答辩人支付了全部的购房款，其中首付款184337元由答辩人交付至被答辩人，73万元的购房款由答辩人委托中国农业银行股份有限公司赣州城南支行支付给被答辩人。答辩人已经履行完毕付款义务，被答辩人业已将房屋交付给答辩人，答辩人已经占有、使用了该房屋。根据以上事实双方基于《赣州市商品房买卖合同》的主义务均已履行，双方均不存在违约的情形，因此被答辩人要求解除合同的诉求无事实和法律基础。2、被答辩人应向答辩人主张的是履行担保责任后的追偿权。答辩人通过向中国农业银行股份有限公司赣州城南支行贷款方式向被答辩人支付购房款，同时被答辩人对答辩人向中国农业银行股份有限公司赣州城南支行贷款承担担保责任。答辩人向银行贷款后应当按照贷款协议的约定及时向银行偿还贷款。2018年2月答辩人因经济困难无法及时偿还银行借贷款，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行要求被答辩人履行担保义务（被答辩人诉讼中业已说明）。被答辩人基于担保责任向银行偿还了答辩人相应的贷款，因此被答辩人应当是基于向银行履行了担保责任后向答辩人进行追偿，而非是解除双方已经履行完毕的《赣州市商品房买卖合同》，这明显不符合正常的逻辑。3、答辩人与被答辩人双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议中第三条第（一）款中第5点中的第（1）项属于明显的格式性霸王条款，双方的权利义务完全的不对等。第5点中明确的表示被答辩人在承担了担保责任后，被答辩人有权收回房屋，买受人支付的所有款项不予退还，该约定明显违反了公平原则。被答辩人若取得该房屋的所有权，该商品房的实际价值远远超过被答辩人向银行履行的担保责任，被答辩人不仅仅清偿作为担保人的义务，还有额外的高额回报，这明显违背合同法制定的精神。4、考虑到被答辩人已经向银行履行了担保义务，答辩人愿意积极的偿还被答辩人因承担担保责任所遭受的损失。综上，请法院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告黄丰向本院提交如下证据：证据1、农业银行贷款还款明细对账单，证明被告在2016年至2017年12月份按时履行还款义务；证据2、赣州市不动产登记商品房网上合同备案情况查询证明，证明该房屋已实际登记至被告名下，双方签订的商品房买卖合同的主要权力义务已经履行完毕。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月17日，原告恒大地产公司（出卖人）与被告黄丰（买受人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：20160205451）及《补充协议》，约定：被告购买原告开发的恒大翡翠华庭6栋1702号住宅，建筑面积为107.76平方米，单价为8494.94元/平方米，房屋总价为914337元；被告应于2016年2月17日前支付首期房款184337元，余款73万元向银行申请贷款支付；《补充协议》第三条约定：“在《房地产权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。此外，合同还对其他事项进行了约定。买卖合同签订之后，被告支付了房屋的首付款人民币184337元，并将《赣州市商品房买卖合同》提交赣州市不动产登记中心进行了销售备案登记。2016年2月26日，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行与原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向银行贷款73万元用于支付购房款，原告作为保证人为该笔贷款提供连带保证责任。上述合同签订后，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行将73万贷款以被告购房款的名义转入了原告指定账户内。后因被告未按月偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行要求原告履行保证责任。2018年9月14日，原告代被告偿还了中国农业银行股份有限公司赣州城南支行贷款本息共计713729.73元。以上事实，有经法庭举证、质证的被告身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、银行扣款通知书及账户交易明细回单、农业银行贷款还款明细对账单以及原、被告当庭陈述等证据证实，并在卷予以佐证。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按约归还银行贷款，导致原告基于原、被告及案外人中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订的《个人购房借款/担保合同》承担保证责任，代被告向案外人中国银行赣州分行偿还揭款本息共计713729.73元，该事实使本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定的原告可单方解除商品房买卖合同的条件成就，故原告要求解除本案《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，并由被告配合原告解除合同备案登记手续的诉请，本院予以支持。因被告通过银行贷款的73万元作为购房款已全部支付给了原告，减去原告为被告代偿的贷款本息713729.73元，即16270.27元，再加上被告支付的首付款184337元，合计为200607.27元，应作为被告支付的购房款，在双方合同解除后，由原告返还给被告。关于被告应承担的违约责任问题。因导致本案合同解除，是由于被告未按期归还银行贷款，虽然合同对此情形的违约责任有约定，即约定出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，但该约定被告所应承担的违约责任明显过高，有悖于公平原则，故对原告主张被告已支付的购房款184337元归其所有的诉请，本院不予支持，但原告可以主张被告以承担一定比例违约金的方式来承担相应的违约责任。综合本案实际情况，本院认为被告应承担的违约金以总房款的10%即91433.7元较为合理。关于原告主张被告支付逾期付款违约金以及支付原告代偿的借款利息、复息及罚息共计15606.99元的诉请，因双方既无约定，也无事实及法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州恒大地产有限公司与被告黄丰于2016年2月17日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：20160205451）及《补充协议》，由被告黄丰于本判决生效之日起30日内配合原告赣州恒大地产有限公司完成合同备案登记的撤销手续；二、由原告赣州恒大地产有限公司返还被告黄丰购房款200607.27元；三、由被告黄丰向原告赣州恒大地产有限公司支付违约金91433.7元；上述第三项由原告赣州恒大地产有限公司在应返还给被告黄丰购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告赣州恒大地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告黄丰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4299元，由被告黄丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共二份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  舒宝泉人民陪审员  江 东二〇一九年八月二十七日法官助理陆瑶书记员温宁英