山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初2641号 原告：武玉海，男，1973年5月22日出生，汉族，住山东省东营市。 委托诉讼代理人：常凡凡，山东国曜律师事务所律师。 被告：刘广勇，男，1984年8月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：耿丽娜，山东海蔚律师事务所律师。 被告：李玉景，女，1984年5月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：耿丽娜，山东海蔚律师事务所律师。 第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：高春慧，该公司经理。 委托诉讼代理人：王海龙，男，该公司职工，住济南市。 原告武玉海与被告刘广勇、被告李玉景、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武玉海的委托诉讼代理人常凡凡，被告刘广勇、被告李玉景及两被告共同委托诉讼代理人耿丽娜，第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人王海龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武玉海向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘广勇、被告李玉景支付原告武玉海违约金44万元；2.依法判令被告刘广勇、被告李玉景赔偿原告武玉海居间代理费损失4.4万元；3.依法判令被告刘广勇、被告李玉景支付原告武玉海律师费损失3万元；4.依法判令被告刘广勇、被告李玉景承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年2月18日，原告武玉海和被告刘广勇、被告李玉景及第三人链家经纪公司分别签订《经纪服务合同》和《存量房买卖合同》，约定原、被告通过第三人出售及购买位于济南市天桥区明湖西路发祥福邸x号楼x单元x室房屋及附属地下室、车位。该套房屋成交价为220万元。合同同时约定了违约条款和争议解决方式。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金5万元，但两被告拒不出售上述房屋。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。现原告诉到法院，望法院判如所请。 被告刘广勇辩称：被告刘广勇与原告签订合同时，与被告李玉景并未达成一致意见。当时刘广勇投资需要用钱，想卖房，但李玉景一直不同意。在第三人处签订合同时原告并未向被告方要求出具李玉景的授权委托书，刘广勇认为事后可以说服李玉景同意卖房，但李玉景还是不同意并在签订合同的第二天告知了原告及第三人，并要求退还定金。 被告李玉景辩称：一、原、被告房屋买卖经过为：原告与被告刘广勇于2019年2月18日签订存量房买卖合同，原告当日交纳了定金。次日，李玉景即电话通知第三人不同意出售房屋。2019年2月26日被告让第三人从中协商，要求退还定金。2019年3月1日，在第三人和原告的要求下，刘广勇出具了告知函，内容为不同意出售房屋。2019年3月18日被告退还了定金。二、本案所涉房屋系被告李玉景婚前个人财产，刘广勇无权处分。签订合同时刘广勇以李玉景的名义签订，但该行为并未得到李玉景本人的授权，李玉景事后亦未追认，因此，存量房买卖合同是无效合同。三、两被告之间亦不符合表见代理的情形。第三人作为专业房屋中介对房屋买卖流程应是熟知。刘广勇并未持有李玉景的授权委托书，因此，原告与第三人对于房屋属于李玉景个人所有的情形是明知的，第三人在促成交易过程中存在过错，原告亦不是善意第三人。四、被告李玉景在得知刘广勇私自签订房屋买卖合同后即通知第三人其不同意出售房屋，并要求向原告退还定金，但原告不予配合。李玉景即在2019年3月18日通过查询银行交易流水向原告的银行卡退还了定金并短信通知原告。后来被告又帮助原告寻找其他相似房源，原告又在同一小区购买了户型基本相同的房屋。期间并未给原告造成损失。第三人也承诺交易不成佣金全退。并且第三人作为中介，在明知房屋系李玉景单独所有的情况下，在刘广勇未出具授权的前提下，促成原、被告签订买卖合同，未尽严审义务，如造成损失，亦应承担相应责任。 第三人链家经纪公司辩称：一、第三人在原、被告的交易过程中不存在服务瑕疵，不存在过错。在签订存量房买卖合同时第三人已明确告知刘广勇要提供书面委托，刘广勇表示已经取得李玉景的授权并签署了代理人关于代理权的承诺书，承诺签约后五个工作日内提交书面委托书，原告及刘广勇是在明知这种情况下进行的签约。二、刘广勇在签约时提供了两被告的身份证、房产证、结婚证、户口本原件，并承诺已经取得李玉景的授权，有理由相信刘广勇已经取得相关的授权。三、本案所涉房屋是由李玉景委托第三人进行出售，并且签署了房屋出售委托协议，且经纪人在带看过程中多次与两被告见面，李玉景对房屋出售是明知的。所以第三人认为刘广勇已经取得授权是合理的。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：坐落于济南市天桥区明湖西路x号发祥福邸x号楼x单元x室房屋（济房权证天字第x号以下简称涉诉房屋）系被告李玉景于2011年7月8日购得，总房款971551元，李玉景支付了471551元首付款，剩余50万元于2011年8月23日办理了银行按揭。被告李玉景与被告刘广勇于2012年7月12日登记结婚，涉诉房屋剩余按揭贷款在李玉景与刘广勇婚后由两人共同偿还。涉诉房屋于2014年1月7日登记在李玉景个人名下。2019年2月18日，在第三人链家经纪公司的居间下，原告武玉海欲购买涉诉房屋。同日，被告李玉景作为出卖人，武玉海作为买受人，刘广勇以李玉景代理人的身份，就涉诉房屋签订了《存量房屋买卖合同》，签订合同时李玉景未到场，刘广勇未提供李玉景的授权委托书。该合同主要约定：涉诉房屋、装饰装修及附属设施以总价220万元的价格出售给原告武玉海。买受人应于2019年2月18日向出卖人支付定金5万元。双方在合同第四条房屋产权及具体状况的承诺约定：出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。双方在合同第八条违约责任中约定：如出卖人拒绝将涉案房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。双方还就其权利义务进行了约定。 该《存量房屋买卖合同》签订后，原告向第三人交纳了居间服务费4.4万元，被告向第三人交纳了居间服务费1.1万元。原告于签订合同的当日向被告刘广勇支付了定金5万元。2019年2月19日，刘广勇以李玉景不同意出售房屋为由通知第三人不再出售涉诉房屋，第三人于2019年2月19日亦通知了原告武玉海。2019年3月1日，刘广勇向武玉海出具了书面告知函，载明：“经与天桥区明湖西路x号发祥福邸x号楼x号房屋所有权人李玉景沟通，其明确表态不同意出售该房产。”2019年3月18日，被告刘广勇退回原告武玉海定金5万元。2019年4月8日，武玉海在同一小区另行购置了房屋。原告为本次诉讼支出律师费3万元。诉讼过程中，第三人已将原告购买涉诉房屋交纳的居间服务费4.4万元退还给了原告。此外，第三人在诉讼过程中未提交证据。 原、被告对合同效力存有争议。原告及第三人主张原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，合同无法履行系被告违约，应承担相应的违约责任。两被告认为涉诉房屋系被告李玉景的婚前个人财产，刘广勇未取得李玉景的授权，李玉景事后亦未追认，故该房屋买卖合同无效。对于原告主张的违约金，两被告认为即使存在违约，原告主张的违约金也过高，申请法院予以调整。 本院认为：本案中，涉诉房屋由李玉景婚前购买，婚后由李玉景、刘广勇共同偿还按揭贷款，虽涉诉房屋登记在李玉景个人名下，刘广勇对涉诉房屋也享有财产性权益。但原、被告就涉诉房屋订立的买卖合同，出卖方系李玉景，刘广勇是作为李玉景的代理人签订合同。通过法庭调查可知，原、被告签订房屋买卖合同时，刘广勇并未提交李玉景的授权。第三人称李玉景签署了委托其出售房屋的协议，但第三人在诉讼过程中未提交相关证据予以证明，本院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第三人作为专业的中介服务机构，应当对买卖双方应提供的身份、授权等信息在形式上进行严格审查，在刘广勇未提交李玉景的授权委托书的情况下，即由原、被告签订了房屋买卖合同，第三人的服务存在瑕疵。鉴于刘广勇在未取得李玉景的授权下即以李玉景的名义签订房屋买卖合同，且李玉景在合同签订的次日即明确表示不同意出售涉诉房屋，故刘广勇与武玉海签订的合同对李玉景不发生效力，由此造成的后果应由刘广勇承担。关于原告武玉海主张的按合同约定总房款20%支付违约金44万元，被告抗辩违约金过高，要求法院予以调整。原告有证据证明的损失为律师代理费3万元、居间服务费4.4万元。诉讼过程中，第三人已将居间服务费4.4万元退还给了原告。而原告主张按照房屋均价21706.9元计算地下室差价和房屋面积差价共445833元，原告以地上房屋均价为标准计算地下室价格，显然不合理，且原告又未提交其他证据证明其相关损失，故对原告主张的房屋差价损失，本院不予认可。在原告现有证据证明其损失为3万元的情况下，原、被告约定的违约金44万元明显过高，本院依法按照原告的实际损失予以调整，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告刘广勇于本判决生效之日起10日内支付给原告武玉海违约金3万元； 二、驳回原告武玉海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4470元（已减半收取），由被告刘广勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 梁 艳 二〇一九年八月八日 书记员 范玉保