广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11882号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系该公司员工。被告：周蔼文，男，1958年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代佛山分公司）与被告周蔼文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王文中、被告周蔼文及其委托诉讼代理人蔡虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告周蔼文向原告时代佛山分公司支付2013年9月至2019年3月期间的物业服务费11976.72元(暂计至2019年3月31日,并请求计算至实际付清之日止);2.被告周蔼文向原告时代佛山分公司支付物业服务费滞纳金9484.28元(按每日欠缴费用的1‰计算,暂计至2019年3月31日,并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日)；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，时代佛山分公司举证如下：1.原告《营业执照》复印件1份、被告身份信息查询打印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.《*****前期物业管理服务合同》原件2份，用以证明佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（甲方）与广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（乙方）于2015年6月1日签订《前期物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对******提供前期物业管理服务事宜；未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰/天的标准向乙方支付违约金等内容。3.《广东省商品房买卖合同》原件1份，用以证明佛山市南海****房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告向佛山市南海****房地产开发有限公司购买涉诉房屋等内容。4.《佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果》原件1份，用以证明被告是涉诉房屋的购房人。5.《收楼通知书》原件1份、EMS邮单原件1份，用以证明原告通知被告收楼。6.（2018）粤0605民初8754号民事判决书原件1份，用以证明原告对被告的501房号已起诉物业管理费。7.《竣工验收备案表》原件1份，用以证明时代风云名居第二组团8栋于2009年4月5日竣工验收，于2009年10月30日备案。被告辩称，涉诉房屋并没有达到交楼条件，被告至今没有收楼，所以被告无需向被告缴纳物业管理费。涉案房屋因为存在楼宇渗漏、围栏断裂、车库钢筋锈蚀等问题一直无法收楼，在这期间，包括开发商、原告、被告以及房屋所在地的相关行政部门，多次对现场进行勘查以及进行协调处理，但是至今包括涉案房屋在内的被告购买的8套房屋存在的问题一直没有解决，导致涉案房屋至今没有办法收楼，故被告认为造成未能收楼的责任不在被告方，因涉案房屋没有交付，所以被告无需向被告支付物业管理费，因此，根据物业管理条例第四十二条第二款的规定，涉案相关的服务费用，应由开发商负责缴纳，因此被告请求法院驳回原告诉请。诉讼中，被告举证如下：1.《询问笔录》原件1份；2.《依云小镇协调会记录》原件1份；3.现场情况记录原件2页。证据1-3，用以证明涉诉房子存在渗漏、围栏断裂、车库天花钢筋锈蚀等问题，开发商无法按约定办理收楼手续。涉诉房屋至今未交付，被告不存在交付物管费的义务。案经开庭审理，本院组织双方当事人对证据进行了质证，经审查双方提供的证据材料，同时结合双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2010年9月16日，被告周蔼文（买受人）与佛山市南海***房地产开发有限公司（出卖人，下称开发商）签订《广东省商品房买卖合同》，约定主要内容：被告以425941元（分五期付款：最后一期须于2013年1月30日前付清）向开发商购买佛山市南海区****************2**6***（以下简称涉讼房屋），建筑面积共57.03平方米；（第三条）买受人购买的商品房为现房；（第八条）出卖人应在2013年*月31日前将验收合格及竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付原告；（第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。1.如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2.如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；双方并约定其他权利义务。2013年8月16日，开发商向被告预留的地址、联系方式寄送8栋2单元501、502、601、602房《收楼通知书》，通知被告于2013年8月31日到时代峰云名居物业中心办理上述房屋的收楼手续。2019年5月20日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，（一）原告原名称为广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更为广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。2011年12月1日，时代佛山分公司与涉讼物业的开发商佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：佛山市南海****房地产开发有限公司选聘时代佛山分公司对涉讼物业所在的***楼盘提供前期物业管理服务；物业服务费用按多层住宅2.5元/月/平方米、独立式别墅4.5元/月/平方米收取，业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用；物业服务费用不包括二次供水电费、电梯电费所产生的费用由受用人按量每月进行分摊；合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。2015年6月1日，时代佛山分公司与涉讼物业的开发商佛山市南海****房地产开发有限公司签订《****前期物业服务合同》一份，约定：佛山市南海****房地产开发有限公司选聘时代佛山分公司对涉讼物业所在的****楼盘提供前期物业管理服务；物业服务费用按叠加别墅2.5元/月/平方米、独立式联排别墅4.5元/月/平方米收取，物业服务费按月交纳，业主应于当月15日前交纳物业服务费用；业主或承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向时代佛山分公司支付滞纳金；合同期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。（二）****名居8栋住宅与地下室于2009年4月5日竣工验收，于2009年10月30日备案。（三）2018年5月24日原告向本院提起诉讼，要求被告交纳*栋*单元*房的物业管理费及滞纳金，本院已于2018年10月31日作出（2018）粤0605民初8754号民事判决，支持了原告的诉讼请求。（四）周蔼文于2010年10月12日登记了涉案房屋的商品房合同。（五）周蔼文共向佛山市南海****房地产开发有限公司购买了位于佛山市南海区*********************、*房及*栋*单元*房。2015年7月8日，周蔼文向狮山镇房管所反映其在收楼时发现案房屋存在渗漏、围栏断裂、车库钢筋锈蚀等问题，要求开发商修复的情况。2018年11月13日，周蔼文、原告代表、开发商代表、大学城社区代表、大圃房管工作人员就周蔼文反映的情况进行了协调，开发商答应在2018年11月30日前给业主回复解决方案，但至今没有回复。本院认为，本案争议焦点在于：（一）被告是否已收楼，原、被告之间是否形成物业服务合同关系。本案中，涉讼房屋已于2009年4月5日竣工验收，于2009年10月30日备案，开发商已履行通知收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，视为开发商已于2013年8月31日将涉案房屋交付给被告使用。被告于2015年7月8日向有关部门反映案房屋存在渗漏、围栏断裂、车库钢筋锈蚀等问题，而作为尚未收楼的理由不成立，本院不予采纳。因此，原、被告之间已形成物业服务合同关系，原告作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，被告作为业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有义务按时交纳物业服务费用。（二）被告应支付的相关费用具体金额问题。结合前述的认定，被告应向原告支付2013年9月至2019年3月期间的物业服务费。经核算，该期间的物业服务费9552.86元（2.5元平方米/月×57.03平方米×67个月）。原告主张被告支付按每日欠缴费用的1‰计算的逾期付款滞纳金符合服务合同的约定，本院亦予以支持。经核查，计至2019年3月31日止的滞纳金为7060.42元，此后的滞纳金仍按上述标准继续支付，但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费9552.86元为限。综上所述，原告的诉讼请求在本院核定范围的，本院予以支持，超出部分予以驳回。被告的辩解无理，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周蔼文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（*****）2013年9月1日至2019年3月31日止的物业管理费共9552.86元予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。二、被告周蔼文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年3月31日的逾期滞纳金7060.42元及从2019年4月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付滞纳金予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司,本项应付的滞纳金总额以9552.86元为限。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168.27元（时代佛山分公司已预交），由原告负担60.60元，被告周蔼文负担107.67元，被告负担的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  **文二〇一九年八月二日书记员  白婉菲