苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初3634号原告（案外人）：罗丽珍。委托诉讼代理人：李日钧、郭双琴，江苏新苏律师事务所律师。被告（申请执行人）：顾文元。被告（被执行人）：于飞。原告罗丽珍与被告顾文元、于飞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗丽珍的委托诉讼代理人李日钧、郭双琴，被告顾文元到庭参加诉讼；被告于飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗丽珍向本院提出诉讼请求：1.申请立即停止对昆山市玉山镇鼎耀花园1栋3102室房屋的强制执行。2.确认原告罗丽珍为昆山市玉山镇鼎耀花园1栋3102室房屋的所有权人。3.案件受理费用由被告承担。事实和理由：其和被告于飞原系夫妻，2015年10月12日协议离婚。双方协议坐落在昆山市归其所有，3102室归于飞所有。2017年6月23日，其与于飞签订房屋买卖合同，议定3102室房屋作价160万元，由于飞转让给其，其分别以货币形式和货值抵扣先后支付给于飞91万元（包括其替于飞还贷款在内），余款69万元分三年内付清，成交后经房产登记部门进行了变更登记，3102室产权变更为其所有，该房屋一直由其具体占有管理使用。因被告顾文元与于飞民间借贷一案，吴中法院于2018年9月12日作出（2018）苏0506民初2801号民事判决。该案受理后，顾文元向法院申请财产保全，将其鼎耀花园1栋XXXX、3102室房屋一并进行查封。此前顾文元以撤销权纠纷于2017年11月14日向昆山法院起诉，上述二案经法院判决生效后，顾文元向吴中法院申请强制执行，法院于2019年1月18日在房门上粘贴3102室拍卖公告。其后向吴中法院提出书面执行异议，法院于2019年2月23日裁定驳回其异议。其与于飞协商一致，按照市价将房屋变更给其，且已支付了大部分房款，也进行了变更登记，登记发生于2017年6月23日，而两被告的纠纷发生于2018年4月3日，该转让行为与借贷纠纷无关，更不是于飞为逃避债务而转移财产，其在本案中也无过错，因此，将其名下的3102室房屋作为执行标的物没有任何道理，法院不能进行查封，更不能强制进行拍卖。被告顾文元辩称，请求法院驳回原告的三项诉讼请求，尽快确认于飞对昆山市玉山镇鼎耀花园1栋3102室房屋的权利并强制执行。被告于飞未作答辩。经审理查明：2018年9月12日，本院对顾文元与于飞、罗丽珍民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0506民初2801号民事判决：一、于飞于本判决生效之日起十日内归还顾文元借款人民币5000000元，并支付以该款为基数，自2016年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止的逾期利息。二、驳回顾文元其他诉讼请求。该案查明：2016年6月26日，顾文元支付于飞500万元，于飞向顾文元出具借条一张，载明：今借到原告500万元，到11月24日归还。该案中，本院根据顾文元的申请于2018年6月25日作出（2018）苏0506民初2801号之二民事裁定，查封登记在罗丽珍名下坐落于昆山市（即诉争房屋）、XXXX室房屋。根据顾文元的申请，本院于2018年11月15日立案强制执行，案号为（2018）苏0506执4896号。在该案执行过程中，本院于2019年1月17日作出（2018）苏0506执4896号执行公告：限于飞自本公告张贴之日起七日内按本院（2018）苏0506民初2801号民事判决书所确定的权利义务履行，逾期本院将依法评估、拍卖、变卖现登记在罗丽珍名下原属被执行人于飞所有的坐落于昆山市不动产。该公告于次日张贴于诉争房屋。案外人罗丽珍即原告对执行标的提出异议，本院于2019年2月22日作出（2019）苏0506执异4号执行裁定，驳回罗丽珍的执行异议。罗丽珍不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2006年2月23日，罗丽珍与于飞登记结婚。2009年10月10日，罗丽珍与案外人昆山鼎耀房地产开发有限公司（下称鼎耀房地产公司）签订《商品房购销合同》，约定由罗丽珍购买诉争房屋，价款677350元。2011年5月23日，罗丽珍向房屋登记部门出具《婚姻状况具结保证书》，声明至今未婚。2011年5月27日，诉争房屋登记于罗丽珍名下，具体坐落即昆山市。2010年8月27日，于飞、罗丽珍与鼎耀房地产公司签订《商品房购销合同》，购买昆山市玉山镇鼎耀花园1幢XXXX室房屋，价款780970元。2015年10月12日，于飞与罗丽珍协议离婚，《自愿离婚协议书》约定：昆山市玉山镇鼎耀花园1号楼XXXX室房屋离婚后归罗丽珍所有，该房屋剩余贷款68万元，罗丽珍承担50万元，于飞承担18万元；昆山市房屋离婚后归于飞所有，该房屋剩余贷款全部由于飞承担。2016年3月15日，罗丽珍支付于飞70万元。于飞及罗丽珍表示：该70万元由于飞用于归还XXXX室房屋贷款。2017年1月10日，昆山市玉山镇鼎耀花园1幢XXXX室房屋登记于罗丽珍名下，共有方式为单独所有，建筑面积为140.21平方米，目前未设定抵押权。2017年6月23日，于飞与罗丽珍签订《房屋买卖合同》，约定：罗丽珍购买于飞昆山市玉山镇鼎耀花园1幢3102室房屋，建筑面积118.76平方米，因于飞及罗丽珍曾是夫妻关系，而且有一女儿抚养权归罗丽珍所有，于飞因觉得亏欠母女二人，故以优惠价把房屋卖给罗丽珍作为补偿，成交价格160万元，付款方式为，合同签订后5日内，罗丽珍向于飞支付定金20万元，罗丽珍以一批价值20万元的水晶摆件、珠宝首饰给于飞，作为抵扣购房款20万元，另附货品清单，本合同签订后30日内，由罗丽珍结清在招商银行剩余的原房屋贷款约51万元（包括离婚后由罗丽珍还贷部分），剩余房款69万元，罗丽珍分三年付清，2018年6月30日付23万元，2019年6月30日付23万元，2020年6月30日付清尾款23万元，其中货品清单为：天然水晶摆件10套、汽车挂件7个、手镯4个、手把玩6个、吊坠9个、手链58条。同日，于飞向罗丽珍出具《收条》一份，载明：今收到罗丽珍水晶摆件、珠宝首饰一批价值20万元用来抵扣购买昆山市鼎耀花园1栋3102的部分购房款20万元。2017年6月27日，罗丽珍支付于飞20万元，于飞向罗丽珍出具《收条》一份，载明：今收到罗丽珍付购买昆山市玉山镇鼎耀花园1幢3102室房屋定金20万元。同日，于飞、罗丽珍签订协议书，内容如下：协议人于2015年10月12日登记离婚，协议人在《自愿离婚协议书》中约定“位于昆山市，离婚后归男方所有，该房屋剩余贷款全部由男方承担”。现协议人经协商，一致同意将该约定变更为“位于昆山市，离婚后归女方所有，该房屋剩余贷款全部由女方承担”。2017年6月30日，于飞、罗丽珍持该份协议书向江苏省昆山市正信公证处申请办理公证。2017年7月3日，于飞向罗丽珍出具《收条》一张，载明：今收到罗丽珍购买昆山市玉山镇鼎耀花园1幢3102室房屋的购房款512190元，由罗丽珍直接存入招商银行扣房贷账户，账号62×××95，其中52376元是离婚后由罗丽珍还房贷21期，另外459814元是由罗丽珍做提前还款结清3102房屋所有贷款，共计512190元。同日，罗丽珍为昆山市玉山镇鼎耀花园1幢3102室房屋提前还贷459813.88元。2017年7月5日，于飞与罗丽珍签订《离婚补充协议》，约定：“我们于2015年10月12日协议离婚，原协议书内容为：位于昆山市，离婚后归男方所有，该房屋剩余贷款全部由男方承担，现在我们在此重新约定，坐落于昆山市的房地产离婚后归罗丽珍单独所有，特此约定”。同日，罗丽珍、于飞共同出具承诺书一份，主要内容是：罗丽珍于2009年购买了昆山市的房屋，因不懂办证手续，误报了婚姻状况，实际上上述房地产产权属于我们夫妻共同财产，但因我们已于2015年10月12日离婚，并根据原离婚协议书作出了补充约定，上述房地产离婚后归罗丽珍单独所有。2017年7月17日，诉争房屋重新登记于罗丽珍名下，共有方式为单独所有，建筑面积为118.76平方米，目前未设定抵押权。又查明，2017年11月1日，顾文元向法院起诉要求撤销罗丽珍、于飞上述关于昆山市、XXXX室不动产的析产分割协议并确认该两处不动产归于飞所有。昆山市人民法院于2018年2月1日作出（2017）苏0583民初18308号民事判决，撤销罗丽珍、于飞关于诉争房屋的2017年7月5日的析产分割协议，驳回顾文元要求撤销昆山市玉山镇鼎耀花园1号楼XXXX室不动产的析产分割协议并确认该两处不动产归于飞所有的诉讼请求。顾文元、罗丽珍不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。该院于2018年11月16日作出（2018）苏05民终3306号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案中，罗丽珍表示，“房屋本身登记在罗丽珍名下，但属于共有，为了避税没有做成买卖，做了一个说明。实际上是买卖，怕于飞反水，做了一个公证”。罗丽珍不服终审判决，向该院申请再审，该院已于2019年6月12日立案，案号为（2019）苏05民申348号。以上事实，由原告提供的离婚证、不动产产权证、房屋抵押贷款合同、房产证、民事判决书、房屋买卖合同、公告、执行裁定书等，被告顾文元提供的离婚补充协议、承诺书及庭审笔录等证据予以证明。庭审中，原告陈述，诉争房屋虽然约定为于飞所有，但因于飞没有钱去归还贷款，因此贷款一直仍由其继续归还。到了2017年，其认为这样不行，就和于飞商量诉争房屋归其所有，由其补偿相应款项给于飞，因此双方签署了房屋买卖合同。因为通过交易转让房屋需要缴税，而夫妻之间的房产重新登记无需交税，所以其与于飞签订了协议书和补充协议书，这样做的目的就是避税，实际上后来重新登记确实没有交税。至于为何重新登记，因为原来登记上有抵押贷款，并且虽然登记在其一个人名下，但其无法证明属于个人所有，如果处分，当时的虚假陈述就会暴露，所以必须到房管局披露房屋登记时的婚姻状况，进行重新登记，这样房屋就能真正属于其所有，没有附带抵押权。现在房屋已经归其所有，但确实还欠于飞69万元购房款，其可以将未支付的69万元支付至法院。被告顾文元不认可原告的陈述和主张，认为原告和于飞系假离婚，二人还居住在一起，仍是利益共同体，上述有关证据只是二人隐匿、转移财产的手段。并且，于飞在2019年1月24日向法院申报财产时，明确昆山市玉山镇鼎耀花园1号楼302室系其财产。为此，顾文元向本院提交了被执行人财产申报令复印件、照片等证据。经质证，原告不认可财产申报令的效力，认为与真实情况不符；对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，认为无法证明其与于飞是假离婚。本院认为，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉，应当证明其对执行标的享有真实、合法的权利且足以排除强制执行。本案中，关于涉案房屋的权属问题，本院分析认定如下：第一、诉争房屋虽然以罗丽珍个人名义向鼎耀房地产公司购买，但该购房行为发生在夫妻关系存续期间，且罗丽珍隐瞒其已婚事实才取得了单独所有的原始登记，诉争房屋应系罗丽珍、于飞夫妻共有财产。第二、罗丽珍、于飞在2015年10月12日协议离婚时，对夫妻共有财产进行了分割，约定诉争房屋归于飞所有，但直到顾文元与于飞借贷债务发生之时即2016年6月26日，诉争房屋始终未能变更登记至于飞名下，尚未发生物权变动之效力，因此，诉争房屋在重新登记之前仍系罗丽珍、于飞共有。第三、罗丽珍、于飞先后于2017年6月27日、2017年7月5日订立协议书、离婚补充协议，两份协议主要内容一致，对诉争房屋的归属进行了重新约定，约定由罗丽珍单独所有，并据此向不动产登记机关申请重新登记，并于2017年7月17日完成所有权登记。根据原告在本案及上述有关案件所做陈述，上述协议仅仅就是避税，其与于飞之间实际上是房屋买卖关系。即便如此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，罗丽珍、于飞针对诉争房屋签订的析产协议应属无效。况且，上述析产协议发生于执行依据所确定的债务形成之后，已经侵害了债权人顾文元的合法权益，顾文元据此向昆山法院提起撤销之诉，法院判决撤销了2017年7月5日关于诉争房屋的析产分割协议，该判决也已经生效。因此，原告罗丽珍依据上述析产分割协议取得诉争房屋所有权已经丧失了事实基础，所有权归属应当回归原始状态。第四、对于罗丽珍、于飞签订的《房屋买卖合同》，在于飞作为被执行人及罗丽珍、于飞曾系夫妻的特殊关系的情况下，应当更加严格地审查和认定。首先，罗丽珍、于飞的诚信度较低。罗丽珍购买诉争房屋时与于飞已是夫妻，但其刻意隐瞒了婚姻状况才取得了诉争房屋最初的单独所有权的登记；在重新申请所有权登记时，按其所述为了避税二人签订了“虚假”的析产分割协议。其次，该买卖合同是否真实存疑。于飞对顾文元的债务发生于2016年6月26日，金额高达500万元，在分文未还的情况下，将其离婚时约定归其所有的诉争房屋合意出售给罗丽珍，二人有合谋转移于飞责任财产之嫌疑。虽然罗丽珍不认可于飞在本院执行中将诉争房屋申报为被执行人财产，但该财产申报令系人民法院要求被执行人填写的正式法律文书，具有法律效力，并且也向于飞释明了虚假报告的法律后果，因此其申报具有一定可信度，而该申报恰与双方的买卖合同存在矛盾。再次，即便买卖合同是真实的，其成交价格及是否实际履行也有疑问，存在以不合理低价转让诉争房屋的较大可能。原告主张20万元由珠宝首饰、水晶摆件抵扣，但没有足够证据证明其实际完成了交付且交付的货品价值20万元，也有悖于正常的房屋买卖合同；另外69万元分三年付清，最后一期要至2019年6月30日支付，大量购房款约定在房屋过户后再由买受人支付给出卖人与市场交易惯例明显不符。按照实际交付金额计算，该价格严重背离诉争房屋的市场价；即使按照约定160万元计算，也比当时的房价明显偏低，足以认定于飞以明显不合理的低价转让诉争房屋，损害了债权人的合法权益。综上，本院认定原告罗丽珍对诉争房屋不享有单独的所有权，该房屋应属其与于飞共有。因此，其提出的排除强制执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、驳回原告罗丽珍要求停止对昆山市房屋的强制执行的诉讼请求。二、确认昆山市房屋为罗丽珍、于飞共同共有。案件受理费人民币26800元，由原告罗丽珍负担16800元，被告于飞负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  周 宏审 判 员  陈建军人民陪审员  宓素英二〇一九年八月二十九日书 记 员  周诗韵