重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初3393号 原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。 法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚雪芹，重庆渝宏律师事务所实习律师。 被告：刘翟，男，1993年12月18日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告：王玉锦，女，1970年1月20日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川物业公司）与被告刘翟、王玉锦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大川物业公司的委托诉讼代理人袁莹到庭参加诉讼，被告刘翟、王玉锦经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大川物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告刘翟、王玉锦向原告大川物业公司支付2017年10月1日起至2018年1月31日止的物业服务费391.60元。2.被告刘翟、王玉锦向原告大川物业公司支付2017年10月1日起至2018年1月31日止的公摊水电费40元。3.被告刘翟、王玉锦向原告大川物业公司支付2017年10月1日起至2018年1月31日止的住宅水费107.50元。4.被告刘翟、王玉锦向原告大川物业公司支付违约金，该违约金以所欠的物业费、公摊水电费431.6元为基数，自2018年1月1日起按每日千分之三的标准支付至付清为止。5.本案诉讼费用由被告刘翟、王玉锦承担。事实和理由：1.被告刘翟、王玉锦为重庆江北区房屋业主，该小区自2011年4月16日起一直由原告大川物业公司提供物业管理服务，原告大川物业公司在提供物业服务期间认真履行相关职责，但被告刘翟、王玉锦却自2017年10月1日起欠缴物业服务费、水费、公摊水电费至今，经原告大川物业公司多次催缴被告刘翟、王玉锦均未缴纳。综上，原告大川物业公司为维护自身合法权益，现依据相关法律法规规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告刘翟、王玉锦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告大川物业公司为涉案小区提供物业服务的物业服务公司，被告刘翟、王玉锦为重庆市江北区房屋所有权人。该房屋建筑面积为81.62㎡。 2011年4月16日，原告大川物业公司（乙方）与重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告大川物业公司对重庆市江北区壹江城小区（下称涉案小区）进行物业服务。合同第二章第三条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护、管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤（不含业主、非业主的人身、财产保险和财产保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四章第六条约定：本物业服务费的收取标准(按建筑面积计算)：（2）电梯房1.5元/月·平方米......。物业费用中不包含公摊水电费，......电梯房按10元/户的标准交纳。业主的住宅水电费据实结算。第七条约定：3、物业服务费、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应当在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费等。第八章第二十二条约定：本合同的期限是叁年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。如合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推。第九章第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 合同签订后，原告大川物业公司进场对涉案小区提供物业管理服务，并在合同履行过程中按照1.2元/月·平方米在实际收取物业服务费。 被告刘翟、王玉锦未按约支付2017年10月1日至2018年1月31日期间的物业服务费用、2017年10月1日至2018年1月31日的公摊水电费、2017年10月1日至2018年1月31日的住宅水费。 2018年12月27日，原告大川物业公司向被告刘翟、王玉锦催收了2018年1月31日之前的物业管理费、公摊水费及住宅水费。 审理中，原告大川物业公司认为物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，主动要求按照年利率24%计算违约金。 重庆中法供水有限公司按3.5元/吨向原告收取水费。 上述事实，有《前期物业服务合同》、《保洁承包合同》、《电梯维修保养合同》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、水表抄表记录、重庆中法供水有限公司出具的交纳水费证明、催款函以及当事人的陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。 本院认为，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条第1款的规定，前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。原告大川物业公司为被告刘翟、王玉锦所在的涉案小区提供物业服务属于前期物业管理。根据《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。且建设部也制定并公布了《前期物业服务合同（示范文本）》作为前期物业服务合同的重要指导，前期物业服务合同应当包括：1、物业的基本情况；2、服务的内容与质量；3、服务费用；4、物业的经营与管理；5、物业的承接验收；6、资料的移交；7、前期物业管理物业的保修责任；8、物业的使用与维护；9、专项维修基金；10、违约责任；11、其他事项。本案中，重庆市大川集团房地产开发有限公司（建设单位）与选聘物业服务企业大川物业公司之间签订的《前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且满足建设部制定并公布的《前期物业服务合同（示范文本）》中前期物业服务合同应当包含的内容，属于有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。因此，在本案中，《前期物业服务合同》对原、被告具有约束力，原、被告双方均应按约严格履行。 根据《物业管理条例》第26条的规定，前期物业合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在本案中《前期物业服务合同》第八章第二十二条也明确约定：本合同的期限叁年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。如合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推。本案原告大川物业公司所签订的合同期限为叁年，但根据合同的明确约定，在涉案小区的业主大会尚未成立，建设单位重庆大川集团房地产开发有限公司未书面提出不再续签的，合同自动续期，原告大川物业公司也一直为被告刘翟、王玉锦所在的涉案小区提供物业服务至2018年1月31日止。 原告大川物业公司依约对涉案小区提供了物业服务，被告刘翟、王玉锦接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费及公摊费水电费，交纳由原告大川物业公司代交的住宅水费。 被告刘翟、王玉锦于2017年10月1日至2018年1月31日期间产生物业服务费391.78元（1.2元／平方米／月×81.62平方米×4月）；于2017年10月1日至2018年1月31日的产生公摊水电费40元（10元/月×4月）。原告大川物业公司代被告刘翟、王玉锦支付2017年10月1日至2018年1月31日的住宅水费87.50元（25吨×3.5元/吨）。 原告大川物业公司只要求被告刘翟、王玉锦支付物业服务费391.60元，是原告大川物业公司对其权利所作出的处分，本院予以支持。 被告刘翟、王玉锦逾期支付物业服务费，属违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。被告刘翟、王玉锦除应向原告大川物业公司继续支付物业服务费、公摊费水电费及原告大川物业公司代交的住宅水费外，还应向原告大川物业公司支付违约金。审理中，原告大川物业公司认为物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，主动要求按照年利率24%计算违约金，本院予以准许。 被告刘翟、王玉锦因下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四的规定，判决如下： 一、被告刘翟、王玉锦于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2017年10月1日至2018年1月31日期间产生物业服务费391.60元；2017年10月1日至2018年1月31日期间产生的公摊水电费40元；2017年10月1日至2018年1月31日的住宅水费87.50元。 二、被告刘翟、王玉锦于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司违约金。该违约金以431.60元为基数，从2018年1月1日，按年利率24%计算至该款付清为止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告刘翟、王玉锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  许前华 人民陪审员  李旭伟 二〇一九年八月十二日 书 记 员  张 立