广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11046号原告：罗家婵，住广东省佛山市南海区。原告：蒋建华，住广西全州县。两原告共同委托诉讼代理人：刘小万，广东迅法律师事务所律师。被告：聂圣丹，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：车芊梦，系被告母亲。原告罗家婵、蒋建华与被告聂圣丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告蒋建华及两原告共同委托诉讼代理人刘小万，被告委托诉讼代理人车芊梦，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2019年1月13日原被告所签《房地产买卖合同》；2.被告退回予原告购房定金及购房款1300000元，并支付原告合同违约金272000元，支付原告因购房和本案产生的合理费用中介费70000元、律师费56000元、担保费6000元；3.本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。本案法庭辩论终结后，原告撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：被告支付原告合同违约金272000元，支付原告因购房和本案产生的律师费56000元、担保费6000元。事实和理由：两原告是夫妻关系。2019年1月13日原被告经房产中介介绍，签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告把位于佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋）出卖予原告，总价2720000元；付款方式为先支付定金200000元，再支付1100000元首付款帮被告从银行赎契解除银行抵押，然后再过户给原告，过户后原告以按揭方式支付完购房余款1420000元。合同签订后，原告依约支付给被告200000元定金和1100000元首付款。但在办理房屋过户时，因被告与案外人的纠纷，涉讼房屋被法院查封，无法办理过户。经原告多次催促，被告都未能解除查封，后被告还不接听原告电话。原告购房目的不能实现，合同无法继续履行。根据涉讼合同的约定，因被告原因导致涉讼房屋无法交易过户的，被告应赔偿原告所有损失及支付违约金。被告辩称：涉讼房屋属于合法出售，因被告牵涉到其它案件，被恶意查封涉讼房屋，导致涉讼房屋目前不能办理转移登记。被告会尽量想办法解决过户问题，故不同意解除合同。被告确认收到两原告已支付的房款1300000元。若法院经审理认为涉讼合同须解除的，被告同意返还房款，也同意承担违约金、中介费、律师费、担保费，但涉讼房屋不能过户的原因是案外人恶意诉讼所导致的，被告将向案外人主张相应权利。诉讼中，原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》原件1份。3.不动产权证书原件1份。举证2、3，用以证明原、被告买卖房屋。4.收款证明原件4份。5.银行对账单打印件2页。举证4、5，用以证明原告向被告付款1300000元。6.同意贷款通知书（二手按揭）复印件1份，用以证明原告依据合同约定办理了银行按揭贷款手续。7.应诉通知书复印件1份。8.民事起诉状复印件1份。9.不动产信息查询（2019年3月29日查询）复印件1份。10.协议原件1份。举证7-10，用以证明因被告原因导致涉讼房屋无法过户，合同不能履行。11.买卖代理费支付承诺书（买方）原件1份。12.收款收据原件2份。13.发票原件2份。14.《民事委托代理合同》原件1份。15.《诉讼保全委托担保合同》原件1份。举证11-15，用以证明原告支付了中介费70000元、律师费56000元、担保费6000元。16.结婚证原件1份，用以证明两原告为夫妻关系。17.不动产信息查询（2019年7月1日查询）原件1份。18.证明原件1份。举证17、18，用以证明因被告原因导致涉讼房屋无法过户，涉讼合同不能履行。经质证，被告对原告举证1-18均无异议。诉讼中，被告举证如下：1.（2019）粤0104民初15754号起诉状、财产保全通知书、应诉通知书、增加诉讼请求申请书、答辩状、复议申请书、举证通知书、证据1页复印件各1份。2.（2019）粤0104民初16078号民事裁定书复印件1份，案件材料复印件1组。3.（2019）粤0105财保164号民事裁定书复印件1份，（2019）粤0104民初19737号民事裁定书复印件1份。4.（2019）粤0105财保109号民事裁定书复印件1份，（2019）粤0105执保324号财产保全告知书复印件1份，（2019）粤0105执异128号执行裁定书复印件1份。5.微信聊天记录截图整理件30页。6.离婚协议书复印件1份。举证1-6，用以证明被告一直同意将涉讼房屋出售予原告并配合办理过户，但因案外人的恶意查封导致涉讼房屋无法过户。经质证，原告对被告举证1-6形式上的真实性无异议，但对其内容的真实性无法判断，且恰恰证明涉讼合同不能履行的原因是因被告造成。经审查，被告对原告举证均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告举证1-6反映的是被告与案外人之间的纠纷，该些材料真实与否与本案的处理没有直接利害关系，本院在本案中对其真实性不作认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**号，原登记权属人为被告聂圣丹；涉讼房屋原有三项抵押登记，至2019年4月9日该三项抵押登记均已注销。2019年1月13日，两原告（买方）与被告（卖方）、案外人佛山市吉胜房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（即涉讼合同），约定：涉讼房屋成交价为2720000元；买方在签订合同当日支付定金20000元，查册正常后支付定金80000元，在银行同贷的3个工作日内支付定金100000元予卖方，买方出资赎契，买方须在银行发出还贷通知之日起7个工作日内将赎契款项1100000元付至卖方还贷账户内，剩余房款1420000元由买方向银行办理按揭贷款支付；买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后10个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；买方或卖方逾期办理交易等相关手续或违反本合同约定的，逾期超过十个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。两原告于2019年1月13日、1月23日、3月13日、3月14日分别支付20000元、80000元、200000元、1000000元予被告，合共1300000元。2019年3月29日，原告蒋建华与被告签订《协议》，确认：2019年3月22日做涉讼房屋最后一笔抵押涂销时，发现涉讼房屋因被告个人问题被查封，造成涉讼房屋延期过户，被告承诺于2019年7月1日前解决涉讼房屋查封问题，并完成过户手续，若未按期完成过户手续，被告愿意退回全额首付款1300000元，并支付总房价的10%违约金272000元作为赔偿。2019年5月13日，原告因本案纠纷委托广东迅法律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为56000元。原告于当日支付了该律师费。两原告因申请广东合润融资担保有限公司为其在本案的财产保全申请提供担保，而于2019年5月15日支付了担保服务费6000元。2019年7月1日，佛山市自然资源局出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示：涉讼房屋于2019年4月17日、2019年4月30日、2019年5月28日分别因不同的案件被查封。2019年7月26日，原被告办理了涉讼房屋转移登记至两原告名下的递件手续。本院认为：涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是原被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。涉讼房屋因被告的原因被查封，导致未能在双方约定的期限内办理转移登记至两原告的手续，被告违约，被告应承担相应的违约责任。根据涉讼合同中“买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后10个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖”的约定，结合涉讼房屋涂销抵押登记的日期，以及《协议》中“2019年3月22日做涉讼房屋最后一笔抵押涂销”的陈述，按约双方应在2019年4月23日前完成涉讼房屋的过户递件手续，故被告应计付2019年4月24日起至2019年7月26日止共94天的迟延履行违约金予两原告。因涉讼合同约定的违约金标准（每日1‰）过高，本院酌定被告应以成交价2720000元为基数按日万分之五的标准计算迟延履行违约金予原告，经核算，被告应支付的违约金为127840元，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。两原告主张由被告承担因本案而支出的律师费、财产保全担保服务费，缺乏依据，被告亦有异议，本院不予支持。本案纠纷因被告而起，基于公平合理原则，本院酌定本案诉讼费用全部由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告聂圣丹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金127840元予原告罗家婵、蒋建华；二、驳回原告罗家婵、蒋建华的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31792元，减半收取计15896元，财产保全费5000元，合共20896元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳。两原告已预交的20896元，在本判决生效后十日内经两原告申请，本院退予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年八月十六日书记员  程学斌