河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初606号原告：李六零，男，汉族，1960年8月8日出生，住河南省洛宁县。原告：张淑亚，女，汉族，1961年8月4日出生，住址同上。共同委托诉讼代理人：杨强、李方方，河南万基律师事务所律师。被告：常磊，男，汉族，1989年7月6日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：杨如意、徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。第三人：洛阳烨达房地产经纪有限公司，住所地洛阳市涧西区珠江路369号升龙城B区号1幢商业109号。法定代表人：张亚飞。委托诉讼代理人：耿春雷，该公司工作人员。原告李六零、张淑亚与被告常磊、第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人杨强，被告委托诉讼代理人徐琨鹏，第三人委托诉讼代理人耿春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李六零、张淑亚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、判令被告支付原告违约金16.6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月12日，被告常磊与原告代理人张毅及第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同第一条约定：原告李六零、张淑亚将其所有的位于洛阳市高新技术产业开发区瀛洲路周山路交叉路口京熙帝景2幢2单元2103室（房产证号：豫2019洛阳市不动产权第00010074号）房屋出售给被告常磊，第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司为居间人，房屋价款为83万元。合同第五条约定，该房屋成交价为83万元。合同第九条约定了违约责任：买方如违反合同相关约定，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方主张该房屋成交价的20%违约金。合同附件一特别约定：买方应于2019年1月16日支付卖方3万元房屋定金。合同签订后，被告却没有按照合同约定向原告支付3万元房屋定金。之后原告一直催促被告积极履行合同义务，并多次通过第三人烨达房产经济公司要求被告常磊按约履行合同，但被告一直拒绝履行合同。截止2019年2月22日，被告逾期支付定金已超过30天，原告无奈通过EMS的方式向被告邮寄了解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的通知，同日原告还通过电话的方式向洛阳烨达房屋经纪有限公司告知了解除房屋买卖合同的通知。被告严重违约，导致合同无法继续履行。原告为维护自身的合法权益，特依据《合同法》第60条、108条、114条及《民事诉讼法》相关规定，诉至法院。被告常磊辩称，被告购房是为了结婚，买卖房屋合同中约定房价83万元，被告自筹资金30多万元，余款按照合同第五条以按揭贷款方式付款。按照合同第二条，房产产权现状显示，原告房产处于抵押状态，原告应于网签协议签订前向抵押权人申请办理还款手续，并在接到抵押权人还款通知后7日内，办理抵押注销登记手续。合同附件显示，如被告一次性付清全款，房价为82万元，被告于2019年1月16日付原告3万元定金。首先，被告没有违约行为。根据合同约定，3万元定金交付是附加条款，前提是被告一次性交清房屋全款，房价优惠到82万元，这种选择性条款是自愿的，没有法律上的约束力。其次，造成合同不能履行的责任在原告方，买卖合同第二条显示，原告房产处于抵押状态，而购房的前提是产权清晰，截止到开庭前，被告没有见到原告出具的抵押注销登记手续。再次，本次房屋买卖合同是附条件的，由于条件不成就，合同不生效。合同第五条第二款约定在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，这个条件不成就，本次合同不能生效。首付款的前提是，贷款审批通过三日内，由于条件不成就，合同不生效。另，根据合同第十三条第四款约定因被告意志以外的原因不能通过银行申请贷款是造成本合同不能履行的原因，属于不可抗力，被告不应该承担违约责任。双方合同签订后虽然合同没有履行，但是签订该合同并没有给原告造成任何损失，故要求被告承担20%的违约责任不符合法律规定。第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司辩称，认可原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2019年1月12日，原告李六零、张淑亚（卖方）与被告常磊（买方）、第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让坐落于洛阳高新技术产业开发区××路××交叉口××单元××室房屋。合同第二条“房产产权现状”：卖方房屋现处于抵押状态，卖方应于网签协议前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后7日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。合同第五条“付款方式，税、费承担”：该房产转让总价款为83万元，该转让价款不含税、费。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于贷款审批通过三日内支付首付款人民币30万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额为53万元。合同第七条“二手房买卖合同的签订”：在本合同签订之日起60个工作日内，买卖双方必须签订洛阳市《存量房买卖合同》。提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。合同第九条“违约责任”：1、买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金。2、买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。合同第十二条“居间服务内容”：1、居间方在本合同签订时，向买方收取佣金1.66万元。如因买卖双方原因最终未能完成房产产权过户，则自交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同附件一约定：甲乙双方（买卖双方）协商如买方一次性付款购买此房，双方协商价格为捌拾贰万元整。双方约定买方于2019年1月16日付卖方叁万元房屋定金。合同签订后，被告常磊未依照合同约定向第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司支付佣金，也未向原告交付房屋定金。2019年2月22日，原告向被告、第三人邮寄了《撤销合同通知》，被告常磊于2019年2月24日签收，第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司于2019年2月23日签收。《撤销合同通知》主要内容为：由于常磊未按照合同约定时间付款，已逾期30天造成违约，按照合同第九条约定卖方有权解除合同另行出售房屋，并有权向常磊追究房屋成交价百分之二十的违约金的责任。后原、被告就赔偿问题协商无果，诉至本院。本院认为，原告李六零、张淑亚与被告常磊、第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规规定，应为合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。该合同第五条约定买方以按揭方式付款，在签订合同前须确认通过银行或公积金中心的贷款初审资格；合同附件一约定买方于2019年1月16日付卖方叁万元房屋定金。被告常磊未依合同约定期限向原告支付房屋定金，以不能通过银行贷款申请为由拒绝继续履行合同，应属违约。关于被告常磊辩称因其个人征信有问题导致银行贷款不能审批通过系不可抗力，由此导致合同不能生效的理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告常磊提交的中国人民银行个人征信查询单显示其名下贷款发生多次逾期，即便常磊的逾期贷款已经偿还完毕，如仍造成银行贷款审批不能通过，也系被告常磊个人主观原因，不属不可抗力。被告常磊、第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司收到了原告邮寄的《撤销合同通知》，且未提出异议。庭审中，被告常磊也同意解除合同，故原告、被告、第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》于2019年2月24日解除。被告常磊在签订合同时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，应当对自己实施的民事法律行为承担相应的民事责任。但被告违反诚实信用原则，未依照约定履行合同义务，应承担相应违约责任。原告要求被告支付违约金16.6万元的请求，虽符合三方合同中第九条第2项的约定，但原告未提供证据证明其具体损失情况，考虑到本案合同的履行情况及被告常磊的支付能力，本院认为双方合同约定的违约金过高，酌定调整为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认2019年1月12日原告李六零、张淑亚与被告常磊、第三人洛阳烨达房地产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》于2019年2月24日解除；被告常磊于本判决生效之日起三日内支付原告李六零、张淑亚违约金3万元；驳回原告李六零、张淑亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1860元，由原告李六零、张淑亚承担1460元，由被告常磊承担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  田晓丹二〇一九年八月十二日书记员  肖旭珂