湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民初3149号原告（反诉被告）：刘立冬，男，1975年10月12日出生，住湖南省华容县。原告（反诉被告）：长沙瑞通酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街街道曙光路006号003栋。法定代表人：刘立冬。以上两原告的委托诉讼代理人：唐学锋、李屹，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东凯旋世纪酒店管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月一路9号24楼2422房。法定代表人：唐靖。委托诉讼代理人：罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。被告：湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店，住所地长沙市芙蓉区解放东路227号。法定代表人：杨炳坤。委托诉讼代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。被告：湖南瑞地投资置业有限责任公司，住所地长沙市天心区解放西路346号城市经典901室。法定代表人：杨炳坤。委托诉讼代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。原告刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司（以下简称瑞通公司）与被告广东凯旋世纪酒店管理有限公司（凯旋公司）、湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店（以下简称凯瑞大酒店）、湖南瑞地投资置业有限责任公司（以下简称瑞地公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，凯旋公司提出管辖异议。本院以（2017）湘01民初3149-1号民事裁定驳回其管辖异议。凯旋公司又于2018年3月13日提起反诉。本院对本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘立冬和瑞通公司的诉讼代理人李屹，凯旋公司的委托诉讼代理人罗双，凯瑞大酒店、瑞地公司的委托诉讼代理人熊卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立冬、瑞通公司向本院提出诉讼请求：1.判令凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司共同赔偿直接损失12374061.43元、间接损失6451342.72元；2.判令凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司共同退还押金50万元、转让费100万元。在本案审理过程中，刘立冬、瑞通公司增加了一项诉讼请求：判令解除刘立冬与凯旋公司、瑞地公司于2014年6月16日签订的《客房租赁合同》。事实和理由：凯旋公司与瑞地公司于2006年12月18日签订了《承包经营合同》，约定瑞地公司将长沙市芙蓉区解放东路227、269号酒店承包给凯旋公司经营。瑞地公司将酒店登记为其下属分公司凯瑞大酒店，将凯瑞大酒店交由凯旋公司承包经营，并移交了凯瑞大酒店的全部证照、印章，凯旋公司任命田兴正为凯瑞大酒店总经理。2014年6月16日，刘立冬与凯瑞大酒店签订《客房租赁合同》，刘立冬承租了凯瑞大酒店北楼一楼大堂、北楼与东楼的4、5、6层客房以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间，建筑面积共5000㎡的房屋进行酒店经营；租期从2014年8月1日至2022年12月31日，共8年零5个月；租金为每年2100000元，以每月预交的方式付租；刘立冬需支付押金500000元和转让费1000000元。合同还约定：出租人应保证租赁客房及附属设施设备处于安全、合法、能够正常使用的状态；承租人经营期间，出租人不得停水停电致承租人不能正常经营，如出租人原因给承租人造成的一切损失均由出租人赔偿；出租人应保证租赁房屋权属清楚，无债务纠纷，若债务纠纷导致承租人不能正常营业，出租人须每天按客房市场价乘房间总数的80%对承租人进行赔偿；出租人免费提供15个专用停车位给承租人使用；由于一方违约或违反国家有关法规造成合同解除和终止的，视为根本违约，守约方有权向违约方要求赔偿造成的经济损失；因出租人或酒店产权业主原因需拆除或改造租赁房屋给承租人造成损失的，由违约方赔偿承租人的全部装修费用及设施设备费用和停业损失等费用。另外，合同还就租赁房屋的交付、免租期、双方权利义务、争议管辖等内容进行了约定。田兴正在合同出租人落款处签名。合同签订后，刘立冬花费一千多万元对租赁房屋进行了装修，注册成立了瑞通公司对租赁房屋进行酒店经营，并花费100000元加盟费和100000元保证金，加盟了华住酒店集团星程连锁品牌酒店进行酒店经营。合同履行期间，刘立冬依约履行了合同义务。但由于凯旋公司就与瑞地公司产生纠纷诉至法院，自2015年3月开始租赁房屋遭到多次拉闸停电，导致酒店无法正常经营，多次受到客人投诉、索赔以及网上的差评。湖南省高院于2017年5月5日作出判决，解除了凯旋公司与瑞地公司之间的酒店承包经营合同，限凯旋公司在判决生效后10日内将酒店移交给瑞地公司，判决生效后瑞地公司申请了强制执行。在此期间，凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司完全不顾刘立冬的基本合同权益，经常拉闸停电。长沙市中级人民法院依瑞地公司申请，于2017年8月21日在酒店内外张贴公告，要求瑞地公司以外的所有公民、法人于3日内腾出酒店，否则将强制腾退。这直接导致酒店客人大量流失，酒店的信誉受到严重影响，已根本无法继续维持经营。瑞地公司与凯旋公司合作，将酒店房屋发包给凯旋公司，瑞地公司成立分公司凯瑞大酒店交由凯旋公司对外经营，并将其中部分租金以承包金的形式分配给瑞地公司享有。刘立冬与凯瑞大酒店签订合同，该合同实际系刘立冬与凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司签订，租金、水电费交给凯旋公司，凯旋公司将收取的部分租赁费用以承包金的方式分配给瑞地公司，凯瑞大酒店系瑞地置业公司的分公司，共同构成了合同相对人，负有保障正常使用租赁房屋进行酒店经营的合同义务。现租赁房屋进行酒店经营的合同目的已无法实现，造成了巨大损失。凯旋公司辩称：1.根据合同相对性原则，凯旋公司并非租赁合同的签订者和履行者，不受该租赁合同的约束，刘立冬依据《租赁合同》进行的诉讼与凯旋公司无关，凯旋公司并不是本案的适格被告。凯旋公司与瑞地公司的经营承包关系属两者的内部合同，对第三人无法律约束效力，与本案无关，属不同法律关系。租赁合同是凯旋公司合法使用经营权的结果，刘立冬与凯瑞大酒店签订的《客房租赁合同》合法有效。租赁合同的签订和履行得到了瑞地公司的同意和认可，凯旋公司与瑞地公司经营权的解除，不影响租赁合同的效力。2.凯旋公司已于2017年7月12日将凯瑞大酒店整体移交给瑞地公司，其后发生的任何事宜与凯旋公司无关。根据湖南省高院的判决，凯旋公司将凯瑞大酒店的证照、公章、办公场地、所有租户的租赁合同、财务完全移交给了瑞地公司。已完成了该判决所确定的义务。3.由于刘立冬一直拖欠自2015年3月至2016年3月期间的租金，后凯瑞大酒店同意刘立冬延缓六个月缴纳。但在六个月延缓期到期后，经多次催要刘立冬仍拒不支付租金。根据租赁合同约定，拖欠租金逾15日的，凯瑞大酒店有权单方解除合同，收回租赁场地及经营权，保证金不予退还。由于刘立冬的行为已构成根本违约，凯瑞大酒店于2017年2月15日向刘立冬送达了《解除合同通知书》，而其并未就该通知书提出任何异议和诉讼，该《客房租赁合同》已于其收到《解除合同通知书》之日起依法解除。合同解除后，刘立冬继续占用的损失和责任应由其自负，且保证金不予退还。4.本案的鉴定报告是依据不具证据效力、单方伪造的图纸所作，不能作为定案依据。且刘立冬并未提供证据证明其装修得到凯瑞大酒店的书面同意，而装修应实行“来装去留”的原则，因刘立冬违约造成合同早已解除，该装修应留下来属于凯瑞大酒店，而不存在任何赔偿问题。刘立冬与凯瑞大酒店的租赁合同已签订多年，一直在正常运营，其运营投入是其营业必须也是正常的投入，其这些投入早已通过多年的运营收回成本且已盈利，不存在任何损失。停电是瑞地公司的单方行为，与凯旋公司无关。且停电损失、遣散员工损失均系单方制作的，无第三方确认，不具证明力，不应支持。根据合同法的规定，损失应是实际损失，其所称的间接损失并未实际发生，不应得到法院支持。刘立冬未提供证据证明其实际支付了50万的押金，且根据租赁合同的约定，逾期支付租金的，凯瑞大酒店有权解除合同，没收押金。该50万元押金依约应予以没收。而100万转让金已在其应支付给凯瑞大酒店的租金中予以扣除，不再存在退还的情形。综上，刘立冬和瑞通公司的损失没有事实和法律依据，请求依法予以全部驳回。瑞地公司和凯瑞大酒店辩称：1.根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决，由于凯旋公司违反承包经营合同的约定，擅自将凯瑞大酒店拆分成无星级的星程酒店与麦咭连锁酒店经营，刘立冬与凯旋公司经营管理时的凯瑞大酒店签订的客房租赁合同，没有征得凯瑞公司的同意，未向瑞地公司书面备案，并且根据承包经营合同，凯旋公司在承包期内，应依合同保证投入资金进行装修改造，况且承包合同还约定，酒店属于不间断装修改造的行业，凯旋公司每五年装修改造一次，即2012年和2017年将分别进行装修改造，因此，刘立冬和瑞通公司因履行租赁合同产生的任何责任由凯旋公司负责，凯旋公司是租赁合同的责任主体，相关的权利和义务均由凯旋公司承担。2.刘立冬和凯旋公司经营管理的凯瑞大酒店签订的客房租赁合同，签约人田兴正是凯旋公司的母公司广东省广晟酒店集团有限公司聘任的凯瑞大酒店的总经理。刘立冬支付的房租以及水电费均直接支付给田兴正和凯旋公司，瑞地公司并没有收取任何租金。3.凯旋公司在和瑞地公司承包经营合同纠纷一案中，反诉瑞地公司赔偿800万元装修损失，湖南省高级人民法院对此不予支持，判令凯旋公司自行承担。同理，刘立冬的装修损失责任主体为凯旋公司。4.根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决，在承包经营期间瑞地公司对酒店实施了停电行为，但该行为系针对凯旋公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约。由于凯旋公司没有履行判决，瑞地公司申请执行，长沙中院公告要求租赁户搬离，刘立冬和瑞通公司不协助履行湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决，其损失由其自行承担。同时，因装修违建造成用电安全隐患而致停电的损失与瑞地公司无关。5.瑞地公司和凯旋公司签订的承包经营合同解除，凯旋公司以凯瑞大酒店名义签订的租赁合同也同时解除，解除合同后的损失应由责任主体凯旋公司承担。凯旋公司向本院提出反诉请求：1.判令刘立冬与凯瑞大酒店立即支付拖欠凯旋公司2015年3月至2016年3月租金1213750元及滞纳金399906元（滞纳金自2016年6月23日暂计至2018年3月9日，后续部分按照所欠费用总额的日0.05%计算至全部付清所有拖欠费用之日止）;2.判令刘立冬与瑞通公司立即搬离长沙市解放东路227号的凯瑞大酒店北楼一楼大堂、北楼与东楼的4、5、6层客房以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间等场地，并按照《长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况说明》交还所确定的6538件固定资产及低值易耗品给凯旋公司。在本案审理过程中，凯旋公司变更其诉讼请求为：1.确认刘立冬与凯瑞大酒店2014年6月16日签订的《客房租赁合同》已解除；2.确认刘立冬、瑞通公司欠付凯瑞大酒店的2015年3月至2016年3月租金1213750元及滞纳金399906元（滞纳金自2016年6月23日暂计至2018年3月9日，后续部分按照所欠费用总额的日0.05%计算至全部付清之日止）属于凯旋公司所有，应由刘立冬、凯瑞大酒店、瑞地公司和凯瑞大酒店立即共同支付给凯旋公司；3.确认《长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况说明》的6538件固定资产及低值易耗品属于凯旋公司所有，应由刘立冬、凯瑞大酒店、瑞地公司和凯瑞大酒店立即共同全数归还给凯旋公司。事实与理由：凯旋公司与瑞地公司于2006年12月18日签订了《承包经营合同》，约定将瑞地公司设立的凯瑞大酒店的经营权整体承包给凯旋公司，并将凯瑞大酒店的公章、证照等移交给凯旋公司，由凯旋公司对凯瑞大酒店来进行经营，凯旋公司向瑞地公司缴纳承包费，经营期间自负盈亏，承包期间的所有收益属于凯旋公司。凯旋公司经营期间均以凯瑞大酒店的名义营运。凯旋公司并未以自己名义对外营业和签订任何合同。2014年6月16日，凯瑞大酒店和刘立冬签订了《客房租赁合同》，约定将坐落于长沙市解放东路227号的凯瑞大酒店北楼一楼大堂，北楼与东楼的4、5、6层客房，以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间，建筑面积（含分摊面积）共5000㎡承租给刘立冬经营。租赁期限共七年零五个月。租赁费为人民币210万元/年，支付方式为按月支付，租赁费为人民币175000元/月。第一年装修期支付方式：2014年9月1日至2014年11月30日3个月租赁费缓交，缓交3个月应支付的承包费为525000元，分摊至20期内支付（每期26250元）加入2014年12月1日起后20个月的租赁费中支付，即自2014年12月1日起连续20个月，刘立冬每月须向甲方交纳租赁费201250元，之后再恢复按正常月租赁费缴纳，刘立冬应在每月20日前缴纳下月租赁费。并约定刘立冬必须按本合同约定按时交纳租赁费，逾期按应缴金额每日0.05%收取滞纳金。逾期15日不缴纳租赁费，凯旋公司有权单方面解除合同，收回租赁场地。合同签订后，凯瑞大酒店按约将案涉租赁物交付给刘立冬使用，并将6538件固定资产及低值易耗品交给刘立冬使用，双方制作了《长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况说明》予以确认。且双方在租赁合同中约定刘立冬在合同解除后应将租赁经营客房及附属设施、设备交还凯瑞大酒店。自2015年3月至2016年3月期间，刘立冬无故拖欠租金一直未予支付。后在2016年1月23日达成一致，凯瑞大酒店同意刘立冬延缓六个月缴纳。但在六个月延缓期到期后，虽经凯瑞大酒店多次催要，但刘立冬仍拒不支付租赁费用至今。由于刘立冬的行为已构成根本违约，2017年2月15日，凯瑞大酒店向刘立冬、瑞通公司发出《解除合同通知书》。刘立冬并未就该通知书提出任何异议和诉讼，该《客房租赁合同》已依法解除。其后刘立冬并未撤离场地，且继续缴纳了部分场地占用费。由于凯旋公司与瑞地公司的《承包经营合同》解除，凯旋公司已于2017年7月12日将凯瑞大酒店的整体经营权（包括所有租户的租赁合同、财务、银行账号）移交给了瑞地公司继续运营，移交后的凯瑞大酒店的事务已与凯旋公司无关。根据凯旋公司与瑞地公司的承包经营合同约定，本案刘立冬欠凯瑞大酒店的租金是在经营期间发生的，凯瑞大酒店的该笔租金收益属于凯旋公司所有。但由于刘立冬、瑞通公司拒绝支付，瑞地公司和移交后的凯瑞大酒店也不予以配合，导致凯旋公司多次催要无果。刘立冬及瑞通公司辩称：1.凯旋公司主张双方合同于2017年2月20日解除没有事实和法律依据，刘立冬、瑞通公司从未拖欠租金，也未收到过凯旋公司发出的合同解除函，凯旋公司未告知刘立冬、瑞通公司其与瑞地公司之间的酒店移交工作，且该移交工作与涉案租赁合同无关；2.凯旋公司主张刘立冬、瑞通公司拖欠2015年3月至2016年3月的租金没有事实和法律依据，根据刘立冬、瑞通公司提交的租金给付的凭证及收据、往来函件以及100万元预付租金的凭证足以说明凯旋公司第二项反诉请求与事实不符；3.凯旋公司主张刘立冬、瑞通公司应按照《长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况说明》返还物品不符合合同约定，合同约定的是租期正常届满后双方无争议需返还当时存留的由凯瑞大酒店移交的物资，但本案合同解除是因凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司的严重违约导致，且凯旋公司所称已将整个酒店物业包括经营权全部移交给瑞地公司与事实不符，刘立冬、瑞通公司认为双方之间的移交焦点问题是妥善处理好包括其在内的所有租户的租赁合同权益，显然双方之间的纠纷处理抛开了租赁合同。凯旋公司在本案中提出反诉，足以证明凯旋公司应对合同违约承担共同赔偿责任。瑞地公司和凯瑞大酒店辩称：1.瑞地公司不是适格的被反诉人，主体不适格。根据湖南省高级人民法院生效判决，瑞地公司因凯旋公司违约而依法解除其与凯旋公司签订的承包经营合同，在凯旋公司承包经营期间产生的权利和义务与瑞地公司无关。2.刘立冬、瑞通公司和凯旋公司经营管理的凯瑞大酒店签订的客房租赁合同，其权利和义务的责任主体为凯旋公司。3.刘立冬拖欠的租金以及滞纳金由凯旋公司享有和承担，和瑞地公司无关。本院经审理查明：2006年12月18日，瑞地公司（发包方、甲方）与凯旋公司（承包方、乙方）签订一份《承包经营合同》约定：（一）承包酒店地点及项目：甲方自愿将长沙市芙蓉区解放东路227、269号长沙新纪元大酒店承包给乙方经营，承包经营项目包括大堂、客房、餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿、美容中心、写字楼、停车场、会议厅、东楼一楼铺面等。（二）承包期限及面积：１.甲、乙双方约定承包期限为15年，甲方于2006年12月18日前向乙方移交该酒店，承包期限从合同签订日起至2022年１月１日止，计算和缴纳承包费从2007年2月1日起，之前为移交和装修期。实际承包给乙方经营酒店的面积约为12067平方米（包括主楼二楼新加建80平方米），承包面积以房产证和双方实际丈量为准。（三）承包金和保证金：按承包面积计算承包金，月承包金每平方米33元，按12067平方米计算，酒店承包金每月约为398211元，如承包面积进行丈量后有变化，应以实际丈量的面积计算承包金。承包金从2008年1月1日起在上年度承包金基础上每年递增３%，即承包金2008年每月为398211×３%＝410157.33元，2009年起承包金每月为410157.33×３%＝422462.04元。如此类推，递增10年后，不再递增。承包期后五年的承包金按第十年的承包金标准交纳。乙方在本合同签订30日内，在2007年1月1日前，向甲方交付承包经营前6个月承包金，对提前支付的承包金甲方应按提前期限支付利息给乙方（按银行同期利率）。六个月后，即从第七个月起按月交纳承包金，于每月15日前交付上月承包金给甲方。甲方应在乙方承包金到位后五个工作日内将正规发票交付到乙方财务部。乙方按3个月承包金数额向甲方缴纳保证金120万，保证金在本合同签订后15个工作日内由乙方一次付至甲方开户银行，保证金在本合同正常履行期满后十天内免息退还乙方。酒店属于需要不间断装修改造的行业，每五年装修改造一次，即2012年和2017年将分别进行改造装修，当年免租金两个月……（五）承包期内，乙方负责承担下列责任：1.及时交纳承包金及管理费。逾期交付承包金的，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金。2.乙方如因需要，在不违反本协议有关约定前提下，可将承包物分包给第三方承包使用，分包必须经营酒店项目，但应书面报甲方备案。由乙方与分包者签订合同……４.乙方对酒店进行装修改造，需报甲方备案，原则上不能改变主体结构，应严格按照设计规划部门的要求施工，确保安全。（六）违约责任：１.任何一方未能履行本合同规定的条款，造成酒店无法经营，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担;２.承包期内任何一方无法定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，如甲方提出解除合同的，需退还乙方保证金（120万元）并按乙方保证金数额赔付违约金（120万元），同时按乙方上年度财务报表反映的利润数额赔付两年的利润，还需按具备资质的评估机构对乙方所承包酒店装修费用的当年估值赔偿乙方。如乙方提出解除合同的，其保证金与装修改造投资全部归甲方所有;３.违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额千分之三支付逾期违约金……（八）其它约定事项：乙方在承包期内，保证投入资金进行装修改造，并加强经营管理，确保把酒店经营成湖南品牌酒店。瑞地公司法定代表人杨炳坤亦向凯旋公司出具《承诺函》：“本人杨炳坤是湖南瑞地投资置业有限公司法人代表，现将长沙市芙蓉区解放东路227、269号（曙光路6号）新纪元大酒店承包给广东凯旋世纪酒店管理有限公司经营，如因该物业产权纠纷导致我方与广东凯旋世纪酒店管理有限公司不能履行合约，本人愿意赔偿并承担连带责任”。2007年10月30日，瑞地公司与凯旋公司签订《补充协议》，将有关凯瑞大酒店的证照、公章于当日移交凯旋公司。2014年5月29日，凯旋公司所属的广东省广晟酒店集团有限公司聘任田正兴为凯瑞大酒店总经理。2014年6月16日，凯瑞大酒店(甲方)与刘立冬（乙方）签订《客房租赁合同》，合同约定：（一）承包客房坐落、面积：凯瑞大酒店北楼一楼大堂，北楼与东楼的4、5、6层客房，以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间，建筑面积（含分摊面积）共5000㎡。甲方应无偿提供租赁权有效证明、身份证明、授权委托书、营业执照、特种行业许可证、消防证、税务证等文件交由乙方使用，乙方应提供身份证明（营业执照）等文件。双方验证后可复印对方文件备存,所有复印件仅供本次承包使用。（二）租赁期限：合同租赁期从2014年8月1日至2022年12月31日止，共七年零五个月。免租金期限从2014年8月1日至2014年8月31日。（三）租赁费及支付方式：1.乙方租赁费为210万元/年。2.乙方租赁费支付方式为：按月支付，租赁费为175000元/月。第一年装修期支付方式：2014年9月1日至2014年11月30日3个月租赁费缓交，缓交3个月应支付的承包费为525000元，分摊至20期内支付（每期26250元）加入2014年12月1日起后20个月的租赁费中支付，即自2014年起连续20个月，乙方每月須向甲方交纳租赁费201250元。3.每月支付租赁费时间按酒店租赁单位管理办法，统一在每月20日前交纳下月租赁费，即最少需提前10日交纳下月承包金。（四）甲方权利与义务：1.甲方于2014年8月1日将场地交付乙方。甲方应保证租赁客房本身及附属设施、设备处于安全、合法、能够使用状态。属于甲方维修义务的，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。若乙方提出维修请求三天内，甲方未尽维修义务，乙方可自行组织维修，甲方须认可乙方对此维修产生的所有费用，并将此费用从房租中抵扣。2.甲方保证水、电、煤气等正常供应，甲方为乙方免费安装专用计量表。计费方式按国家政策标准执行。乙方承包经营期内，甲方不得无故停水停电等致乙方不能正常经营，由于甲方原因给乙方造成的-切损失均由甲方承担赔偿。甲方提供水电等发生故障，甲方应及时排除故障。情况紧急由乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应事前报告甲方，并提供有效凭证。3.甲方在本酒店停车场为乙方免费提供15个专用停车位，并将酒店门前市政停车位交由乙方（需向市政管理部门申请），作为临时停车位置。甲方需保证此权利的使用，如因此造成的损失由甲方承担。4.甲方免费提供西栋顶楼用于乙方安装中央空调、热水系统等主机，酒店一楼原有空调、热水系统交还甲方保管，乙方添置的中央空调、热水系统等主机费用由乙方承担，所有权归乙方所有。5.甲方保证本物业范围内不再设置出租会议室，如甲方业务需要使用会议室，乙方需以最优价提供给甲方使用。6.甲方负责协调楼上楼下其他租赁户与乙方之间公用设施产生的各项费用。费用计算按使用面积比例分摊。如协调不成，乙方有权从甲方租赁费中扣除此费用。7.甲方应保证所租赁客房权属淸楚，无任何债务纠纷。若因债权债务纠纷导致乙方不能正常营业，甲方须每天按客房市场价乘房间总数的80%对乙方进行补偿。8.协助乙方协调处理周边关系，维护正常经营秩序。甲方负责一楼大厅门头的扩建与树枝清理的协调，乙方负责提供设计图纸，甲方负责在乙方进场前三天与相关部门协调好，如协调不成，甲方需同时无条件退还乙方订金。（五）乙方的权利与义务：1.乙方保证在租赁客房的一切商业活动符合法律法规的规定，若违法经营，给甲方及第三方造成的--切损失及法律责任均由乙方自行承担，乙方在经营场所内由于经营活动及防盗防火不慎造成的一切损失均由乙方承担赔偿。2.在乙方经营期间，甲方和酒店产权业主在酒店消费享受最低折扣。3.乙方必须守法经营，照章纳税，自行承担经营期限内因经营所产生的一切法律责任和经济债务，自行承担因经营而产生的相关行政事业正常性收费。如环保、工商、卫生、疾控、税务、消防等。4.承包期间乙方装修必须书面报请甲方同意，并经消防等有关部门审批同意后方可装修，乙方必须交存一套完整的装修设计图纸和数据在甲方备案；乙方装修不得毁损租赁场所内建筑主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、层顶等）及天线通讯供电线路、消防设施、落水管、通风管道、上下水管道、电梯、配电间、水池、加压水泵、绿地、道路、车场等设施设备；楼面负载不得超过设计标准；经甲方备案的装修方案，乙方进行装修时，甲方应提供必要便利条件，协助做好其它租户的配合工作。6.乙方为经营配套的新增设施设备归乙方所有，装修实行“来装去留”的原则，合约终止时，乙方不得拆除。乙方在装修时所造成漏水、漏电或损坏设施问题由乙方承担。7.乙方须遵守国家法令、法规，合法经营，其经营期内所发生的所有债权债务及一切费用由乙方负责。乙方须保障所聘用员工的合法权益，若因劳动关系发生的纠纷与赔偿，由乙方自行处理，与甲方无关。8.经甲乙双方协商，租赁期间内，在不影响甲方经营及形象，乙方可以进行统一装修，统一装饰装潢，统一管理，统一引进品牌进行经营，以提升本酒店（本区域）商业氛围及品质。9.乙方享有租赁面积内包括外立面广告铺位使用权（审批手续由乙方自行办理，甲方负责协调工作）。乙方在租赁场地内有自主经营权。10.乙方承担停车场保安人员工资5000元/月，甲方承担车辆保管义务。11.北楼七层与西楼交汇处的四间员工房及洗漱间交给乙方使用，乙方每月支付房租一千元给甲方。（六）租赁物的维修：1.乙方装修范围及费用承担：租赁物业面积内乙方的设施及设备的维修由乙方自行承担。非乙方添加设施因使用不当造成的维修费用和损失由乙方承祖，反之由甲方承担。2.如因乙方原因导致房产配套设施设备出现毁损，由乙方负责修缮。如因甲方原因导致房产配套设施设备出现毁损，由甲方负责修缮。（七）客房交付及收回：1.甲方应保证租赁经营客房本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。消防、电梯的年检合格后交给乙方使用，乙方经营期间的保养维护由乙方负责。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于10日内向对方提出。3.乙方应于客房租赁期满后，将租赁经营客房及附属设施设备交还甲方。4.乙方交还甲方客房应当保持客房及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响客房的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。（八）保证金及分摊费：1.乙方向甲方支付风险保证金（押金）50万元人民币。在合同签订之日支付30万元，入场当天支付20万元。保证金于本合同履行完毕，双方结清一切往来费用，乙方将甲方原有设施、设备及客房交还甲方并解除合同后，甲方同时无条件将保证金原数无息退还给乙方。2.乙方租赁期内租金不递增，甲方不收物业管理费，现有设施设备交由乙方使用，乙方一次性向甲方支付转让费100万元人民币。此款项于2014年7月15曰前支付。此款项为乙方承包合同标的的前置条件，不管乙方实际承包经营多长时间，中途是否转让，该转让费永不退还。（九）违约责任：1.除非因不可抗力原因，甲、乙双方不得提前终止本合同。2.本合同的执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规造成本合同的解除和终止，即为根本违约。守约方有权向违约方要求赔偿其造成的经济损失。3.乙方经营1年以上，确有困难，提出转让，如第三方愿意接转并自愿履行本合同条款，甲方无条件同意办理相关转让事宜。4.合同期内，如乙方因提出解除合同，提前退包场地（含部分退包），必须提前三个月书面通知甲方，否则甲方有权不退还所收取乙方的保证金50万元，经双方签订解除租赁合同协议后方可解除合同。5.乙方必须按本合同约定按时交纳租赁费，逾期按应缴金额每日0.05%收取滞纳金。逾期15日不缴纳租赁费，甲方有权断水断电，迫使乙方停止经营；甲方并有权单方面解餘合同，收回租赁场地及经营权，保证金不予退还，乙方所做装修不予补偿。乙方支付租赁费后，甲方应提供收款收具或凭条。（十）保密原则：双方一致同意不向传播媒介或他人透露本合同的内容以及获知的对方的商业信息等。否则，失约方承担由此产生一切法律与经济责任。双方一致同意在承包经营期间内遵守竞业禁止的相关规定。（十一）合同终止的约定：1.合同期满后，如甲方继续经营酒店，只要乙方不放弃经营,甲方无条件与乙方续签合同，但租赁费由甲乙双方根据市场行情另行协商确定，甲方不得要求乙方另行支付转让费、前期投资分摊费、设备设施费及使用费、物业费等费用。2.合同期满如双方不再续约，乙方投资的装饰装修不得拆毁，交还给甲方能够正常运营的酒店，甲方不再要求对原物业进行恢复改造。（十二）免责条件：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆迁或改造己租赁的房屋，使乙方造成损失，由政府补偿给乙方的装修、停业损失等赔偿款，全部归乙方所有。3.因甲方或酒店产权业主原因需要拆除或改造己租赁的房屋,使乙方造成损失，由违约方赔偿乙方的全额装修费用及设备设施费用、停业等损失费用。4.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。5.不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，刘立冬即对涉案房屋进行装修装饰并成立瑞通公司进行经营。2014年7月29日，凯瑞大酒店与刘立冬、瑞通公司签订了《关于长沙凯瑞酒店资产交接情况补充说明》，同意刘立冬、瑞通公司对该6538件固定资产及低值易耗品进行提升更换，待经营期结束后，需交还《长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况的说明》中所明确的6538件提升更换后的固定资产及低值易耗品给广晟酒店集团。2014年9月22日，瑞通公司与华住酒店管理有限公司签订《管理合同》、《星程酒店品牌许可合同》，品牌许可加盟费为10万元，履约保证金10万元。合同签订后，刘立冬分别于2014年6月17日、8月4向田兴正转账支付了押金30万元、20万元。刘立冬并于2014年7月22日向田兴正转账支付转让费100万元。2014年9月26日，刘立冬向华住酒店管理有限公司汇款20.5万元。2015年2月12日，凯瑞大酒店向刘立冬、瑞通公司下发通知：需对供水供电进行更新，因物业资金困难，要求刘立冬、瑞通公司预付100万租金，在2015年3月至8月应交租金中抵扣。2015年2月21日，凯瑞大酒店出具《收款证明》：刘立冬2015年3月31日至8月31日租金在预交的100万中扣除，视为正常缴纳租金，自2015年9月1日起，租金按合同约定正常缴纳。并出具了收款收据。刘立冬、瑞通公司以及凯旋公司均认可刘立冬、瑞通公司的租金已交纳至2017年7月底。但凯旋公司认为刘立冬、瑞通公司的租金交给了田兴正个人而非凯旋公司，且其申请缓交的5个月租金在缓交期限后一直未交纳，因此，刘立冬、瑞通公司尚欠5个月的租金。而刘立冬、瑞通公司则认为该5个月租金已与停电造成的损失相抵扣，其已不欠凯旋公司租金。2015年5月22日，田兴正发布《致租户公开信》称，凯旋公司于2015年5月22日单方宣布解除《目标责任管理合同》，并组织社会闲杂人员暴力冲击酒店，希望用违法方式收回酒店经营权，但被制止。自即日起，各位租户的租金暂缓收取，具体恢复收取日期，另行通知。2015年5月24日，凯瑞大酒店发布《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》：凯旋公司已于2015年5月22日函告田兴正解除双方签订的《湖南长沙凯瑞酒店目标责任管理合同》，并解聘田兴正凯瑞大酒店总经理职务。现凯旋公司凯瑞大酒店经营管理权，经与瑞地公司共同协商，将有关事项公告如下：1.田兴正自经营凯瑞大酒店以来，未向凯旋公司支付任何应缴任务指标，违反了目标责任合同第十一条第四款的约定，凯旋公司有权据此解除合同，收回酒店经营权。同时，田兴正非法截留凯瑞大酒店的经营收入，私吞各租户交纳的租金、押金以及借款和所谓转让费，凯旋公司及本酒店将采取进一步提施追究其相关经济、法律责任。2.自2015年5月22日签收相关函件起，田兴正已无本酒店经营权，其行为、言论与本酒店无关，请各租户勿再与其发生任何经济往来……在田兴正与凯旋公司、以及凯旋公司和瑞地公司发生纠纷过程中，瑞通公司因物业停电多次向凯瑞大酒店去函要求赔偿停电所致酒店经营损失。2015年6月24日，瑞地公司发布停电通知称：因与凯旋公司的纠纷未得到合理解决，决定对酒店停止供电并关闭供电设施。2015年12月21日，广东华之杰律师事务所受凯瑞大酒店委托，向刘立冬送达《告知函》：2015年3月至今凯瑞大酒店发生的多次停电，均为瑞地公司擅自采取停电行为所致。2015年10月10日，湖南正方律师事务所向凯旋公司发出律师函称：“1.凯旋公司在经营过程中，擅自将酒店名称变更为星程酒店与麦咭连锁酒店，违反了双方承包协议约定，破坏了三星级酒店的良好形象，酒店物业不是升值而是贬值了，造成了根本性的违约。２.在承包协议履行过程中，凯旋公司将凯瑞酒店以肢解方式全部对外出租或发包，破坏了酒店和谐经营局面。３.凯旋公司没有在融资、中标工程方面给予委托人补偿，致使委托人损失承包金1400万元。综上，请贵方在收到本函后：１.立即整顿酒店经营秩序，理顺经营关系，弥补品牌损失；２.补偿2010年－2014年间凯瑞公司减收的承包金及利息1516.82万元；３.2014年6月1日起不执行补充协议（五），恢复2014年5月21日所签订补充协议（四）的承包金；４.自行承担清退租赁经营的装修损失；５.在一个月内将酒店经营权退还给瑞地公司；６.在三日内，贵方如未与凯瑞公司达成贵方退场协议，我方将诉诸于法院强制解除协议”。2015年10月13日，本院立案受理瑞地公司诉凯旋公司、凯瑞大酒店合同纠纷一案，该案中瑞地公司向本院提出诉讼请求：1.解除瑞地公司与凯旋公司于2006年12月18日签订的《承包经营合同》，并判决瑞地公司不向凯旋公司退还承包金保证金；2.判令凯旋公司向瑞地公司补交2010年6月1日起至2014年5月30日止减免的承包金及利息共计15168261元；3.判令瑞地公司与凯旋公司按补充协议二约定的标准对2014年6月1日起至承包经营合同实际解除之日止的承包金进行结算；4.判令凯旋公司向瑞地公司赔偿品牌损失费600万元；5.判令凯旋公司将酒店移交给瑞地公司。凯旋公司向本院提出反诉请求：1.解除瑞地公司、凯旋公司签订的《承包经营合同》及补充协议一至五；2.凯旋公司移交凯瑞大酒店给瑞地公司；3.瑞地公司退还保证金120万元；4.瑞地公司支付凯旋公司违约金、赔偿损失共计1326万元（违约金120万元、赔付两年利润损失406万元、装修费用估值800万元）；4.瑞地公司返还凯旋公司预交的承包金548.8万元（已预付903万元，承包金按每年250万元计，自2014年6月1日至2015年10月31日，共354.2万元）。本院于2016年10月11日作出（2015）长中民三初字01647号民事判决：（一）解除瑞地公司与凯旋公司于2006年12月18日签订的《承包经营合同》及补充协议；（二）限凯旋公司在判决生效之日起十日内向瑞地公司支付自2010年6月1日起至2014年5月30日止的承包金10086440元及利息（利息计算方法：其中本金2521610元，从2011年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止；本金2521610元，从2012年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止；本金2521610元，从2013年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止；本金2521610元，从2014年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止）；（三）凯旋公司与瑞地公司按补充协议二约定的标准（总建筑面积15217平方米，每平方米月承包金27.5元）对2014年6月1日起至承包经营合同实际解除之日止的承包金进行结算；（四）限凯旋公司在判决生效之日起十日内赔偿湖南瑞地投资置业有限责任公司品牌损失费5656400元；（五）限凯旋公司在本判决生效之日起十日内将凯瑞大酒店移交给瑞地公司；（六）驳回瑞地公司的其他诉讼请求；（七）驳回凯旋公司的其他反诉请求。凯旋公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2017年5月5日作出（2016）湘民终836号民事判决：（一）维持湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第01647号民事判决第一项、第四项、第五项；（二）撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第01647号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项；（三）驳回瑞地公司的其他诉讼请求；（四）驳回凯旋公司的其他诉讼请求。在该案执行过程中，本院于2017年8月21日发出公告，要求在公告张贴之日起3日内，除申请执行人瑞地公司之外的占有凯瑞大酒店的公民、法人退出该酒店，该酒店的一切权利由瑞地公司接收，逾期未退出的，将依法强制腾退，并由占有人承担强制腾退带来的经济损失和法律后果。2016年1月23日，凯瑞大酒店向瑞通公司出具《关于延缓缴纳租金函》：“针对贵司提供的2015年3月至12月经营期间受广晟酒店集团有限公司与业主杨炳坤的经济纠纷影响，导致多次被业主非正常强行停水断电，所造成的损失函件，我司采取暂按缓交租金的办法处理，待双方就停水断电所造成的损失达成共识后，采取多退少补的原则处理。注：《缓交时间为六个月》请贵司在缓交期满后按时缴纳租金”。2017年2月15日，凯瑞大酒店向刘立冬送达了《解除合同通知书》：“贵司与我司于2014年6月16日签订了《客房租赁合同》，合同约定租赁期限为七年零五个月。合同签订后，我司己按约定将租赁房屋及物品交付给贵司使用，但贵司使用房屋后，其中拖欠了我司2015年3月份、2015年8月部分、2015年9月、2015年10月、2015年12月、2016年1月、2016年3月的租金及停车管理费共计1281750元。2016年1月23日，我司已给予了贵司六个月的缓交期，但缓交期过后，经我司多次催促，贵司仍未支付我司租金。依照贵公司与我公司的合同约定，贵司的行为已构成根本违约，为维护我司的合法权益，我方将按照合同约定收取每日0.05%的违约金，并行使单方解除合同的权利，从2017年2月20日起解除合同。根据《中华人民共国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，请你单位见通知后，速与我方联系，逾期不来人商谈，我司将收回酒店并另行处理”。2017年7月12日，凯旋公司向瑞地公司移交了营业执照等证件以及办公室的设备设施等。在本案审理过程中，刘立冬、瑞通公司向本院申请进行以下事项的司法鉴定：1.刘立冬、瑞通公司的投资损失12374061.43元；2.刘立冬、瑞通公司的直接经济损失（预期收益）6451342.72元（暂计算至2017年9月4日）。后刘立冬、瑞通公司申请撤回对直接经济损失的审计鉴定。本院依法委托湖南联信房地产评估工程咨询有限公司进行鉴定，该公司于2019年6月26日作出湘联信基审字（2019）B021号《建设工程造价鉴定报告》：长沙星程酒店装饰装修及安装工程造价为6199420.79元，其中装饰装修工程造价为456118.49元，安装工程造价为1638302.30元。后湖南联信房地产评估工程咨询有限公司于2019年7月12日出具了《关于湘联信基审字（2019）B021号鉴定报告的补充说明》：考虑到鉴定对象折旧摊销，经折旧摊销后，鉴定对象现值为4015472元。以上事实，有双方当事人的陈述、瑞地公司与凯旋公司签订的《承包经营合同》、《补充协议》、瑞地公司法定代表人杨炳坤的《承诺函》、凯瑞大酒店与刘立冬签订的《客房租赁合同》、《关于凯瑞酒店资产交接情况补充说明》、瑞通公司与华住酒店管理有限公司签订的《管理合同》、《星程酒店品牌许可合同》、凯瑞大酒店的《通知》、《关于延缓缴纳租金的函》、《收款收据》、《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》、田兴正发布的《致租户公开信》、瑞地公司的停电通知、广东华之杰律师事务所的《告知函》、湖南正方律师事务所的《律师函》、湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决、本院的《执行公告》、凯瑞大酒店的《解除合同通知书》、凯旋公司的移交表等证据经庭审质证，足以认定。本院认为，凯瑞大酒店与刘立冬签订的《客房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点为：1.瑞地公司、凯旋公司、凯瑞大酒店应否对履行《客房租赁合同》所约定的权利义务承担责任；2.《客房租赁合同》违约方的确定问题；3.关于《客房租赁合同》的解除问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：关于瑞地公司、凯旋公司、凯瑞大酒店应否对履行《客房租赁合同》所约定的权利义务承担责任的问题。瑞地公司将凯瑞大酒店的经营权承包给凯旋公司后，将该酒店的证照、公章移交给了凯旋公司。而凯旋公司则与田正兴签订目标责任管理合同，由田正兴对凯瑞大酒店进行经营管理，并可与分包户签订合同。田正兴以凯瑞大酒店名义与刘立冬签订了《客房租赁合同》，将凯瑞大酒店的部分场地转租给刘立冬经营，既未征得瑞地公司同意并向其书面备案，也未依《承包经营合同》的约定以凯旋公司的名义与刘立冬签订《客房租赁合同》。而瑞地公司经由法院判决与凯旋公司解除《承包经营合同》的主要原因之一在于：凯旋公司擅自将凯瑞大酒店拆分成无星级的星程酒店和麦咭连锁酒店经营，使凯瑞大酒店成为无客房、无住客的空壳酒店，其行为违约。因此，刘立冬与凯旋公司承包经营的凯瑞大酒店签订的《客房租赁合同》的履行责任主体为凯旋公司，应当由凯旋公司承担全部的合同权利与义务。刘立冬没有证据证明瑞地公司参与了《客房租赁合同》的签订，且在签订该合同时凯瑞大酒店的经营权及公章已移交给凯旋公司，瑞地公司此时已无权对外出租，且凯旋公司违约以凯瑞大酒店的名义与刘立冬签订《客房租赁合同》并未征得瑞地公司同意。因此，刘立冬主张瑞地公司和凯瑞大酒店均为合同相对方的理由不能成立，本院不予支持。关于《客房租赁合同》违约方的确定问题。如前所述，《客房租赁合同》的实际相对方为凯旋公司和刘立冬。刘立冬、瑞通公司认为因凯旋公司与瑞地公司发生纠纷而对经营酒店拉闸停电导致无法正常经营，且经湖南省高级人民法院判决解除了凯旋公司与瑞地公司之间的《承包经营合同》，并要求凯旋公司将涉案酒店移交给瑞地公司，合同目的已无法实现，凯旋公司违反了合同约定，应承担违约责任。而凯旋公司则认为刘立冬无故拖欠租金，虽经同意延期缓交，但缓交期间过后经催收仍不交纳，已构成根本违约，应承担违约责任，且凯瑞大酒店已通知刘立冬于2017年2月15日解除合同。本院认为，在《客房租赁合同》履行过程中，凯旋公司与瑞地公司因履行《承包经营合同》发生纠纷，导致瑞地公司持续拉闸断电，从而影响了刘立冬的经营。而湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决确认瑞地公司在凯旋公司承包经营凯瑞大酒店过程中对酒店实施的停电行为系针对凯旋公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约。因此，瑞地公司实施停电行为影响了刘立冬经营酒店，由此而产生的违约责任应由凯旋公司承担。瑞通公司在2015年3月至12月的租赁期间因断水停电给其造成损失为由要求赔偿，而凯瑞大酒店则答复按缓交租金的办法处理。因此，刘立冬未依约交纳部分租金亦是针对凯旋公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约。凯旋公司主张刘立冬未按期交纳租金构成根本违约的理由不能成立，本院不予支持。关于《客房租赁合同》的解除问题。刘立冬和凯旋公司均在诉讼请求中提出解除《客房租赁合同》，且因湖南省高级人民法院已判决解除凯旋公司和瑞地公司签订的《承包经营合同》，导致《客房租赁合同》事实上已无继续履行的可能，因此，本院对刘立冬和凯旋公司要求解除《客房租赁合同》予以支持。至于《客房租赁合同》的解除时间问题，凯旋公司主张为其以凯瑞大酒店名义向刘立冬送达《解除合同通知书》的时间即2017年2月15日，但因凯旋公司在送达《解除合同通知书》后仍继续收取刘立冬交纳的房屋租金，且因刘立冬未交纳部分租金系对抗凯旋公司违约所采取的行为，因此，凯旋公司向刘立冬下达《解除合同通知书》不符合合同约定的解除条件，本院确认《客房租赁合同》自刘立冬、瑞通公司起诉之日即2017年9月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。凯旋公司因与瑞地公司的纠纷影响了刘立冬对瑞通酒店的经营，直至不能经营，违反了《客房租赁合同》的约定，应当承担违约责任，对由此造成的损失应予赔偿。合同解除后，凯旋公司应当退还刘立冬押金50万元，而刘立冬应当腾空并向凯旋公司返还其租赁的位于长沙市解放东路227号的凯瑞大酒店北楼一楼大堂、北楼与东楼的4、5、6层客房以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间等场地。涉案客房装修装饰及安装工程折旧摊销后的现值4015472元应纳入刘立冬的损失范围，由凯旋公司予以赔偿。刘立冬主张未纳入鉴定范围的活动类家具、软装配饰、电视、冰箱等亦应由凯旋公司赔偿，而凯旋公司亦反诉主张刘立冬、瑞通公司返还《长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况说明》交还所确定的6538件固定资产及低值易耗品给凯旋公司，但根据双方签订的《关于长沙凯瑞酒店资产交接情况补充说明》，刘立冬、瑞通公司对该6538件固定资产及低值易耗品进行提升更换，待经营期结束后，需交还提升更换后的固定资产及低值易耗品给广晟酒店集团。考虑到因凯旋公司违约导致合同约定的经营期未满即解除，刘立冬和瑞通公司进行提升更换后的固定资产及低值易耗品无需返还凯旋公司，刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司对此予以赔偿亦不予支持。至于刘立冬和瑞通公司主张的酒店经营投入损失中的采购物品、易耗品损失等均为其正常经营所必须产生的费用，要求凯旋公司予以赔偿没有法律依据，本院不予支持。而酒店经营投入损失中的华住酒店加盟费205000元，因经营期未满即解除合同，酌情认定由凯旋公司赔偿15万元。刘立冬要求凯旋公司赔偿停电损失1561779.20元，但仅提交了其索赔函件，结合凯瑞大酒店向瑞通公司出具《关于延缓缴纳租金函》以及本案的实际情况，本院酌定以凯瑞大酒店同意缓交的租金数额冲抵停电损失。刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司退还转让费100万元，但《客房租赁合同》约定“转让费100万元为刘立冬承包合同标的的前置条件，不管实际承包经营多长时间，中途是否转让，该转让费永不退还”，因此，刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司退还转让费100万元与合同约定不符，本院不予支持。至于刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司支付预期利益损失（即2017年9月至合同期满的停业损失），虽然《客房租赁合同》约定了“因债权债务纠纷导致不能正常经营，须每天按客房市场价乘房间总数的80%进行补偿”，但其不能提交相关证据确定其损失，且适用该条款会导致损失过高，考虑到刘立冬和瑞通公司的转让费损失，本院酌情确定该部分损失为200万元。综上，本院确定刘立冬、瑞通公司的损失为6165472元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认刘立冬和湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店于2014年6月16日签订的《客房租赁合同》已于2017年9月5日解除；二、广东凯旋世纪酒店管理有限公司在本判决生效后10日内退还刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司押金50万元；三、广东凯旋世纪酒店管理有限公司在本判决生效后10日内赔偿刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司损失6165472元；四、刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司在本判决生效后10日内腾空位于长沙市解放东路227号的凯瑞大酒店北楼一楼大堂、北楼与东楼的4、5、6层客房以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间等场地并交还广东凯旋世纪酒店管理有限公司；五、驳回刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广东凯旋世纪酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费143427元，反诉受理费19323元，财产保全费5000元，鉴定费120000元，共计287750元，由广东凯旋世纪酒店管理有限公司负担247750元，刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司负担40000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  **二〇一九年八月二十三日法官助理徐琳琳书记员何冰洁