重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11268号原告：林智惠，女，1981年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：余伟，重庆鼎圣律师事务所律师。委托代理人：张涛，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：李鸣，女，1985年10月24日出生，土家族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：刘雨馨，重庆新隆基律师事务所律师。第三人：重庆吉梦房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北部新区湖映路309号附2-11，统一社会信用代码91500000MA5XDXY11N。法定代表人：颜锟。原告林智惠诉被告李鸣、第三人重庆吉梦房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员董少辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林智惠的委托代理人余伟、张涛，被告李鸣及其委托代理人刘雨馨，第三人重庆吉梦房地产营销策划有限公司的法定代表人颜锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林智惠诉称：2018年9月16日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为中介方口头约定：被告将位于重庆市北部新区X房屋（以下简称涉案房屋）以170万元出售给原告，原告全款购买，先分2次支付订金，后续公证、过户等具体事宜以双方签订的房屋买卖合同为准。当日及次日，原告分两次通过银行转账向被告支付订金8万元（3万元+5万元）。2019年1月，原告收到被告邮寄的《继续履约通知书》，要求原告支付购房款。因原告未授权任何第三方代为签署房屋买卖合同，原、被告间也未签订房屋买卖合同，《继续履约通知书》不存在履行前提。现诉至法院，请求：1.判令被告返还购房订金8万元。2.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告李鸣辩称：原告曾通过案外中介公司欲购买涉案房屋，但恶意压价导致被告不满未能达成协议。后原告又委托第三人提供居间服务协助其购买涉案房屋，并通过案外人陈丹英指示第三人的工作人员廖光敏代为签订房屋买卖合同，合同的具体条款均经过陈丹英确认，随后原告也按照合同约定向被告支付了定金8万元（3万元+5万元）、向第三人支付了中介费，原告对房屋买卖合同是知情并认可的。签订合同时，陈丹英要求被告签署《主体变更确认书》，此为炒房人延长付款时间，以便寻找下家从中渔利的惯用手法。现原告恶意毁约，导致涉案房屋无法进行正常买卖，其行为有违诚实信用原则。请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人重庆吉梦房地产营销策划有限公司述称：原告通过陈丹英提供身份信息给第三人，陈丹英电话、微信授权第三人工作人员廖光敏代签房屋买卖合同，合同条款均是按照陈丹英转述的原告要求书写。原告也已按照合同约定向第三人支付佣金，案涉房屋买卖合同应为有效。经审理查明：2018年9月16日，原告向被告转账3万元，无交易附言。2018年9月17日，原告向被告转账5万元，交易附言为“购房订金”。2018年9月19日，原告向第三人支付中介费9000元。2018年12月31日，被告向原告作出《继续履行通知》，其上载明：“林智惠：你与我方于2018年9月16日签订房屋买卖合同，合同约定：你向我方购买位于重庆市北部新区X的房屋；房屋总价款为170万元；你方于2018年9月16日向我方支付房款定金8万元，于2018年11月7日前向我方支付房款55万元，剩余房款107万元于2018年12月15日前向我方支付。但直到今天，你方仅于2018年9月16日、17日向我方支付定金8万元，剩余款项一直没有支付。你方已经构成违约，望你方尽快履行合同约定的支付义务，继续履行合同。”庭审中，各方对原、被告间是否签订有书面房屋买卖合同存在争议。被告称双方签订了房屋买卖合同，并举示出售方（甲方）为被告、购买方（乙方）为原告、中介方（丙方）为第三人的房屋买卖合同1份，其上主要约定：被告将其已购买的涉案房屋转让给原告，该房屋建筑面积96.31平方米，目前抵押至工商银行；成交价格170万元；三方一经签订本合同，视为第三人居间成功；原告须向第三人支付中介费用17000元，签约当天一次性付清；原告须于2018年9月16日向被告支付定金8万元，在2018年11月7日前向被告支付55万元用于解押，在2018年12月15日前办理产权过户或办理委托公证之时付房款107万元；原、被告一致同意以办理房地产转让登记、委托公证的方式进行交易；因被告原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续，被告须双倍返还定金于原告，并赔偿第三人17000元中介费用损失；因原告原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记或委托公证手续，已付定金将不再退还，并赔偿第三人17000元中介费用损失……该合同落款时间为2018年9月16日，落款处有甲、乙、丙三方签章，其中乙方签章处“林智惠”字样、委托人签名“廖光敏”字样均为第三人工作人员廖光敏所签。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，同时称原告未委托任何第三方代签房屋买卖合同，原、被告间未签订过房屋买卖合同。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，同时称原告系通过陈丹英商谈交易细节及授权廖光敏代签房屋买卖合同，为此第三人举示了陈丹英与廖光敏2018年8月18日至2019年1月9日期间的微信聊天记录并申请证人廖光敏出庭作证。其中陈丹英与廖光敏的微信聊天记录显示2018年8月18日至2018年9月10日，陈丹英因欲购案外房屋事宜多次与廖光敏沟通；2018年9月10日，陈丹英将涉案房屋信息发给廖光敏，要求寻找该房源，在双方后续沟通过程中，陈丹英告知廖光敏之前谈的涉案房屋价格是“170”，“我昨天晚上又买了一套”、“到时候如果真的话我会教你怎么弄的，我可以现场转给那个业主，然后写代理就行了”……并发送《主体变更确认书》及原告身份证复印件给廖光敏，要求别给业主《主体变更确认书》、过户日期要晚一点，廖光敏向陈丹英发送了被告的银行卡照片，在双方继续沟通定金、中介费、房产证、解押等细节后，廖光敏于2018年9月16日13:04发送房屋买卖合同照片（显示合同落款甲、乙、丙都已签章，其中乙方签章处为“林智惠”、委托人签名为“廖光敏（代）”，合同内容与被告提供的房屋买卖合同一致）给陈丹英，陈丹英要求“委托人下面你写上身份证号”，之后陈丹英发送原告转账3万元给被告银行账户的转账截图，廖光敏发送被告出具的定金收条1张、仅有被告签名的主体变更确认书、涉案房屋房产证照片、涉案房屋家具家电确认单（买卖）给陈丹英，其中定金收条载明：“兹收林智惠购买重庆市北部新区X的购房定金人民币叁万元整（¥30000.00）。收款账号：X李鸣工商银行帐到生效。特此为据！”2018年9月17日10:59廖光敏发送定金收条1张及涉案房屋档案自助查询结果给陈丹英，其中定金收条载明：“兹收林智惠购买重庆市北部新区X的购房定金人民币伍万元整（¥50000.00）。收款帐号X李鸣工商银行帐到生效。特此为据！收款人：梁斌代李鸣签订”。2018年9月17日至2018年10月22日期间，陈丹英与廖光敏就购销案外房屋事宜时有沟通。2018年11月4日，廖光敏发送一张与“恒大御景业主1-9-1业主梁”的聊天记录截图给陈丹英，截图中“恒大御景业主1-9-1业主梁”称“我们不同意，一切按合同，该买家按时付款”，随后陈丹英与廖光敏发生如下对话：“陈丹英：你就回，那买家没签名，他根本不同意所有的买卖条约，买卖价格。合同什么成立了？你也不能卖，房子不能一房二卖，那扯下去对你没意义，你自己找律师三思吧。你如果真想卖房，你能做的是赶快退回诚意金给别人，拿回合同，卖给别人，资金回笼。辛苦了。廖光敏：这个我真的没办法说，你之前叫我代签的字，现在我没得立场给他讲这些，说这些话的。你有别的话可以直接跟房东联系，我们能配合的就配合你们。陈丹英：你转发就好了，别发图，你说下诚意金的人让转发的，所以我刚打字的。廖光敏：合同都签了，哪里来的诚意金呀，陈哥，房东也是很精明的人，我确实能联系的都联系的，如果还有其他的你给他联系一下。陈丹英：问了律师了，买家没签名，不认同合同，合同是无效的。没事，你转发就好了，别发我们聊天的图，谢谢了。廖光敏：那你就找律师来处理，我们没得办法了。陈丹英：沟通不了的话，到时候我们自己沟通……”证人廖光敏当庭作证陈述：证人系第三人公司的工作人员，不认识原告，没有与原告直接联系过；陈丹英通过微信找到证人，并把涉案房屋的视频发给证人，让证人去找这套房子，称在其他中介公司看到过，中介佣金没谈好所以没在那家公司签；陈丹英发送原告的身份信息给证人，并通过微信、电话要求证人代签合同，证人多次通过微信与陈丹英沟通涉案房屋交易细节及合同条款，并将合同内容发给陈丹英看、根据其要求做修改；之所以陈丹英和原告未给证人出具书面授权委托书是因为签合同时他们都在外地，说回来后补签，而陈丹英到重庆后要求将合同原件带回去给原告签字，签完后再邮寄回来，证人就将房屋买卖合同交给陈丹英，但陈丹英并没有寄回该合同；之后陈丹英再次到第三人处，称涉案房屋合同价过高不想买了，并抢夺证人手机将其与证人的聊天记录删除，但陈丹英不知道证人有备份，证人通过后台又恢复了聊天记录；陈丹英曾将原告的身份证原件邮寄给证人让证人帮忙复印并办理相关手续，原告也打电话询问过是否收到其身份证；涉案房屋买卖合同签订当天是周末，因需打印房屋产权调查表以明确涉案房屋是否被查封、抵押，所以合同中原约定的8万元定金一次性支付改为了分两次支付，此系经与陈丹英沟通并得到同意，事实上原告也是分两次支付了定金，对此也知情；陈丹英与原告是炒房人，因要将房屋卖给下家，所以陈丹英要求被告签订了主体变更确认书，这样虽然房屋买卖合同上买方是原告，但过户时可能就是下家的名字；2018年9月17日定金收条上的收款人梁斌是被告配偶；证人将两份定金收条微信发给陈丹英时，其并未提出异议。证人同时向法庭提供了其手机中与陈丹英的微信聊天记录及将该记录以视频形式固定的视频光盘。原告对第三人举示的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，称原告对该聊天记录中除房屋基本情况、总价款、订金之外的其他事项均不知情；对证人廖光敏证言发表以下意见：原告是四川人，购买涉案房屋有可能是让其父母居住，订金分两次支付只是因为原告账户钱不够，原告未在房屋买卖合同上补签字，该合同不成立。被告对第三人举示的微信聊天记录及证人廖光敏证言均无异议。庭审中，原告陈述：陈丹英是原告的朋友，当时陈丹英在重庆，原告就委托陈丹英在重庆代为选购房屋；为便于交易及保障交易安全，原告曾将本人身份证信息通过微信等方式传给陈丹英；陈丹英通过照片向原告展示了涉案房屋全貌，原告满意，就让陈丹英去协商房屋价款；陈丹英反馈给原告的信息是涉案房屋总价是170万元、全款购买，后期尾款支付以签订的书面合同为准，中介费用为9000元，须一次性支付；陈丹英与被告及第三人口头协商支付8万元订金之后再签订书面合同；原告根据陈丹英提供的收款人信息将8万元付至被告账户；陈丹英已告知原告涉案房屋所有权人及委托中介的情况，但未告知原告其要求被告签订了主体变更确认书；原告未因购买涉案房屋事宜来过重庆。上述事实，有原告提供的银行回单、账户明细、《继续履行通知》，被告提供的银行账户交易明细、账户明细，各方当事人陈述及本院庭审笔录等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为：第三人举示的陈丹英与廖光敏的微信聊天记录时间跨度长，内容完整，且能够与证人廖光敏的证言相互印证，故其真实性本院予以采信，该证据足以证明陈丹英是在充分了解涉案房屋买卖合同内容的情况下要求第三人工作人员廖光敏代为签订合同。再结合原告陈述的其委托陈丹英“选购房屋”及将身份证信息交由陈丹英持有并在涉案房屋买卖合同落款时间之后根据陈丹英提供的被告账户信息向被告转账支付与合同约定金额一致的款项和向第三人支付中介费的事实，可以认定原告对廖光敏代其签订涉案房屋买卖合同是知情并认可的，故落款时间为2018年9月16日的《房屋买卖合同》依法成立并生效，原告、被告以及第三人应受该协议的约束。关于原告向被告所转账8万元的性质，原告2018年9月16日所转3万元无交易附言，在2018年9月17日转账5万元时的交易附言“购房订金”为其单方添加，无被告认可，不能认定为被告的真实意思，相反，案涉房屋买卖合同约定有8万元定金，被告收到原告所转款项后出具的收条也显示为收到定金，中介将被告出具的定金收条通过微信发生给陈丹英后陈丹英及原告均未提出异议，故应认定原告向被告所转账8万元是落款时间为2018年9月16日的《房屋买卖合同》中约定的定金。综上，原告要求被告返还购房订金8万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林智惠的诉讼请求。本案案件受理费900元，由原告林智惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董少辉二〇一九年八月二十二日法官助理 杨雪莉书 记 员 魏薪霓