杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初4399号 原告：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330621MA288MQ31Q，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室。 法定代表人：刘正良，总经理。 委托诉讼代理人：王立江、赵真，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 被告：阮宜华，男，1979年3月29日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司诉被告阮宜华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立江和被告均到庭参加。审理期间，本院组织双方进行调解，但因双方差距较大，调解未果。本案现已审理终结。 原告诉称：原告和被告于2017年5月16日签订《租赁合同》一份，原告将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为63平方米）租赁给被告，合同约定租赁期限为2017年5月16日至2024年5月15日止，日租金为每平方米3.5元，逐年递增，被告进行品牌为爵色的餐饮饭店，原告于2017年6月20日将相应场地交付给被告，被告进行装修并正常营业。但被告至今只支付了2017年12月20日前的租金，尚欠原告2017年12月21日至2019年3月20日期间的租金100603.15元及原告为被告代付的2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费11497.52元和2018年2月至3月的水电费2519.58元。为此，原告多次通知要求被告付清租金及其他相关费用，但被告故意推诿，不肯支付，由此引起本纠纷。现原告起诉要求判决：一、解除原、被告于2017年5月16日签订的租赁合同；二、被告将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为63平方米）恢复原状并腾退给原告；三、被告支付自解除合同判决生效之日的次日起至实际腾退日止的占用费（按照3.5元/平方米/天×63平方米计）；四、被告交付的履约保证金20120.63元归原告所有；五、被告支付违约金26827.5元；六、被告支付2017年12月21日至2019年3月20日期间的租金100603.15元（从2017年12月21日计算暂至2019年3月20日，租费按3.5元/平方米/天×63平方米的标准计算至解除合同判决生效之日止），并赔付上述款项自2017年12月22日起每日5%的滞纳金至款清，支付免租期间2017年6月20日至2017年9月20日的租赁费20120.63元，并支付该款从合同解除之日起按照中国人银行公布的同类同期贷款利率计算的利息至判决确认履行之日止；七、被告支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费11497.5元（0.5元/平方米×63平方米×365天），2018年2月至3月的水电费2519.58元。 被告辩称：原告交付的房屋有问题，房屋渗水导致被告无法营业。解除合同、腾退房屋没有意见，但不同意支付支付相关费用。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、说明三份，证明原告享有瓜沥商业中心四层的合法出租权。 2、合同书一份，证明原告将案涉场地出租给被告，并且约定了相关的物业费、水电费、管理费及违约责任等相关事项。 3、交付确认书、进场确认书各一份，证明原告在2017年6月20日将案涉场地交付给被告。 4、物业服务合同一份，证明原告为被告进行物业服务。 5、二次装修协议、商铺管理公约、治安消防责任书、消防治安赔偿规定各一份，证明双方之间关于装修等相关责任的约定。 6、水电费使用度数照片，证明被告使用至2019年3月的水吨数、电度数。 7、催款函及快递单、关于收取费用的通知及快递单一组，证明原告通过多次快递的方式向被告催缴租金、物业费、水电费。 8、物业费和水电费发票及收据，证明原告已向上家支付了相关的物业费、水电费及相关计算标准。 经质证，被告对证据1至证据5无异议。证据6没有印象记不清楚了。对证据7，没有收到过。对证据8不清楚。 经审查，本院认为，对原告提供的证据1至证据8的真实性、合法性、关联性予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：照片四张和视频二个，拍摄时间是开业后没过几天，拍摄地点在案涉店里，证明因房屋漏水导致无法经营。 经质证，原告对证据的真实性无异议，但被告需要明确具体拍摄的时间，当时下水管道是有冒水，不是漏水，而且原告当时就派了物业人员修理，并且立即修好了。 经审查，对被告提供的证据，结合被告的质证意见，下水道冒水属实，但仅以该证据不足证明冒水或者漏水足以导致原告无法经营的待证事实。 根据以上对证据的认证和当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州萧元房地产开发有限公司就其开发的瓜沥商业中心委托杭州今升物业管理有限公司代为经营、管理。刘敬从杭州今升物业管理有限公司处承租了瓜沥商业中心四层（整层）4500平方米的场地，用于经营餐饮类。租期7年，2017年至2024年。后原告从刘敬处承租了上述4500平方米的场地，用于经营餐饮类，租期7年，具体时间从实际进场开始计算。 2017年5月16日，被告和原告签订《合同书》一份，合同主要约定：原告向被告提供位于杭州萧山瓜沥商业中心地上四层铺位，使用面积为63平方米的场地，用于经营品牌为爵色的炸鸡项目餐饮；使用年限为7年，自2017年5月16日起至2024年5月15日止，场地交付时间另行通知；使用期限开始后3个月为免租期，免租期内不计固定租金，但需要按合同约定支付水电费、物业费等；固定租金，每年按5%递增，第一使用年度使用场地的日租金标准为3.5元/平方米；租金季付（付三个月），先付后使用，在每季度结束前10日支付下一季固定租金；第一使用季度租金20120.63元在2017年5月16日前支付；物业费按0.5元/平方米/天支付；被告须向原告缴纳履约保证金（即押金）22447.54元，用于被告对履行本合同各条款至保证，合同签订之日支付；被告逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等每逾期一日支付欠费金额每日5%的滞纳金，超过7日，原告有权断水断电，原告不赔偿被告的损失，超过15日，视为严重违约，原告有权终止合同，且被告应当赔偿原告损失；原告给予被告的免租期是以被告能全部履行合同为前提，如被告提前终止合同或因被告原因导致合同提前解除，原告将不给予免租期，被告应当补交免租期的租金；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；在下列情况下，视为被告严重违约，原告有权经书面通知通知被告，立即解除合同并收回该场地，并扣除履约保证金，造成原告损失的另行赔偿……被告迟延支付租金或者本合同约定费用超过15日的；原告有权依照约定解除合同（不可抗力除外）或被告单方面擅自解除合同的，原告有权没收履约保证金，且被告应按合同约定承担违约责任，被告在接到原告书面通知之日起10日内将场地交还原告，并与原告结清所有款项；如果本合同解除时，被告除承担上述条款责任外，还应向原告赔偿相当于4个月租金的违约金。 合同签订后，被告预付了三个月的租金20120.63元和履约保证金20120.63元。2017年6月20日，原告和被告对商铺进行了交接验收，被告进场装修，之后进行营业。营业后，因租赁商铺下水道出现冒水，原告和被告产生纠纷。2018年3月，被告停止了经营，但未向原告腾退、返还租赁商铺。原告于2018年4月至9月期间多次向被告催讨租金、物业费、水电费，但未果。被告欠付的费用包括：自2017年12月21日起的租金、自2018年5月1日起的物业费、2018年2月至3月的水电费合计2519.58元。 本院认为：原告和被告之间的《合同书》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。第一，按照合同约定，租金是先付后用，在每季度结束前10日支付下一季的租金，被告于2017年6月20日接受场地，免租期三个月，故原告从2017年9月21日开始计算租金，但被告仅预付了三个月租金20120.63元（2017年9月21日至12月20日），自2017年12月21日起的租金被告付。经原告书面催讨后，被告仍未支付。被告虽于2018年3月停止了营业，但其设备设施等物品仍然占用使用租赁商铺，被告既未付清租金、物业费、水电费，也怠于与原告协商解决办法，更没有采取腾退租赁商铺等方式来及时止损。被告在原告多次催讨的情况下仍不支付租金、物业费、水电费的行为，已构成违约，原告据此要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。 第二，合同解除后，被告应腾退并返还租赁商铺。至于原告提出的恢复原状，《合同书》第十条第3.2款约定的系“被告未经原告同意，对使用场地进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破损，且在原告书面通知后20日内恢复原状的，原告有权解除合同并收回该场地等”，第十条第4.1款约定的系“原告依照合同约定解除合同或被告单方面解除合同的……被告应在接到原告书面通知之日起10内将场地交还给原告”，从上述条文来看，合同解除后，被告履行的义务是将场地交还给原告，并未有恢复原状的义务。只有在被告未经得原告同意，对商铺进行装修时变更、改造、破坏建筑物结构、实施、设备的情况下，原告有权要求被告恢复原状。而被告进场装修系征地原告同意，且原告未主张被告对租赁商铺的装修未存在变更、改造、破损房屋结构、设施、设备的情况。另外，原告在庭审中也陈述恢复原状是指被告将属于被告的东西搬走。故原告提出的恢复原状，本院不予支持。 第三，合同解除后，被告应支付拖欠的租金、物业费、水电费。关于租金，被告应向原告支付自2017年12月21日起按220.5元/天（3.5元/天/平方米×63平方米）计算至合同解除之日止的租金。合同解除后，被告未及时腾退并返还租赁商铺的，原告可以参照租金标准要求被告支付自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于物业费，按照原告的主张，被告应向原告支付自2018年5月1日起至2019年4月30日的物业费11497.5元（0.5元/天/平方米×63平方米×365天）。关于水电费，原告根据电表、水表的度数和水电费的计算公式计算出被告拖欠的2018年2月至3月的水电费合计2519.58元，被告对此计算方式和结果未提出异议，故本院对原告主张的水电费2519.58元予以支持。 第四，关于原告主张的补交免租期的租金20120.63元、没收履约保证金20120.63元、违约金26827.50元以及滞纳金、利息，实际均是针对被告的拖欠租金等违约行为而主张的赔偿损失，本院根据合同约定的违约责任、被告违约的起因、违约的程度以及给原告造成的损失等因素酌情认定原告支付的履约保证金20120.63元作为违约金支付给原告，原告不再退还该履行保证金，原告主张的免租期租金、违约金、滞纳金、利息，本院也不再支持。关于被告提出的房屋渗水导致无法营业的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司和阮宜华于2017年5月16日签订的《合同书》在本判决生效后解除。 二、阮宜华在本判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区瓜沥商业中心地上四层的商铺（使用面积为63平方米）。 三、阮宜华在本判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司自2017年12月21日起按220.5元/天计算至合同解除之日止的租金，并按220.5元/天支付从合同解除之日的次日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。 四、阮宜华在本判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业费11497.5元。 五、阮宜华在本判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司水电费2519.58元。 六、驳回绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。 如阮宜华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4614元，由绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担1120元，阮宜华负担3494元。原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告阮宜华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王银燕 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  周风平 二〇一九年八月十五日 书 记 员  徐丽芳