云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初198号原告：杨业，男，汉族，2000年2月3日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨秦伟，云南凝杰鼎济律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组。地址：云南省昆明市西山区福海街道办事处邬大村。负责人：李剑锟。委托诉讼代理人：吴军，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。原告杨业与被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组（以下简称“邬大村小组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日受理后，依法适用普通程序于2019年2月20日、2019年3月25日、2019年7月30日三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨秦伟、被告委托诉讼代理人吴军到庭参加了三次诉讼，被告邬大村小组负责人李剑琨到庭参加了第二次诉讼。后因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告诉称：西山区福海街道办事处邬大村居民小组与原告于2011年12月26日签订了《房屋出让协议书》，由原告购买位于，协议约定由原告向被告购买其所剩余的房产，房产所有权归原告所有，被告对原告所购买的上述房产不存在法律意义上的纠纷。为了配合昆明市推进城乡一体化建设，2017年8月25日，原告与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部、云南康宸房屋拆迁有限公司签订了《西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议》，协议中原告选择了货币补偿与房屋产权证置换相结合的拆迁补偿方式，现在该房屋已经被整体拆毁，但，协议中未就房屋一楼商铺进行明确约定。原告所有的该房屋的一楼为商业用途（93.44平方米），拆迁补偿标准高于普通住宅。在未经得所有权人（原告）的同意或授权后被告私自与拆迁指挥部和拆迁公司于2018年8月25日签订了《西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议-租地建房》，就原告所有的一楼商铺（建构物及附属设施）进行了约定和补偿。该一楼商铺的拆迁补偿款项已经由公司以每平方米1.11万元（含补偿款和搬迁奖励）补偿标准支付给昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组（总拆迁面积为2204.57平方米，总拆迁款项为24470727元），经原告向居民小组要求支付该商铺的相应补偿款时居民小组拒不支付。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付因商铺拆迁获得的补偿款1027840元；2、被告承担本案诉讼费。被告答辩：对原告提交的《房屋出让协议书》真实性存疑，协议损害了集体利益，应是无效的；对我方财务进行清查后，也没有发现原告向小组支付案涉购房款的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的：1、《房屋出让协议书》，本院认为，2011年原告为尚不满18周岁的限制民事行为能力人，其与被告双方订立《房屋出让协议书》的行为与其年龄、智力、精神健康状况确不相适应，《房屋出让协议书》效力待定，庭审中，原告陈述购房款由原告父亲代为支付，可视为原告的法定代理人对原告订立《房屋出让协议书》购房的行为进行了追认，且该购房行为对原告无害，故对于被告认为原告订立《房屋出让协议书》时尚未成年故而《房屋出让协议书》无效的抗辩，本院不予采信，对于《房屋出让协议书》的真实性，本院予以确认；2、《见证书》系由资质的第三方出具，本院予以确认；3、收据一份，因加盖有西山区福海街道办事处社区财务委托代理服务中心的财务专用章，本院予以确认。对于被告提交的：1、《合作开发合同》（复印件）、商铺有偿使用分期付款协议（二十年期），与本案无直接关联性，本院在本案中不予确认；2、房产分户平面图（复印件），本院对其真实性予以确认；3、《证明》一份，来源合法，形式完备，本院予以确认；4、关于西山区26号片区二期内（邬大村富城车界）存在的相关问题的批复，与本案的处理没有直接关联性，本院在本案中不予确认。结合原被告庭审陈述及经本院审查确认的证据，本院认定如下法律事实：原告杨业系昆明市西山区邬大村陆家社区居民小组村民。邬大村小组财务及资金均由西山区福海街道办事处社区财务委托代理服务中心代管，该中心于2011年5月25日向原告杨业出具收据，载明收到原告36-2-A新村房屋集资款（联排）1219573.40元、电视终端费272元。2011年6月27日，云南越商法律服务所出具《见证书》一份，主要内容为云南越商法律服务所受被告邬大村小组的委托，见证该居委会会议厅对小组剩余的9套别墅转让权抽签仪式进行了现场见证。见证人现场见证别墅抽签房屋分配号，数目准确，密封完整，参与抽签的人均系福海乡街道办事处居民小组取得抽签资格的房户。联排别墅一楼商铺富城地产使用期满后，归各幢号户主所有。原告杨业抽到的联排别墅为36-2-A号，面积为271.0163平方米。2011年12月26日，原告杨业（乙方）与被告邬大村小组(甲方)签订了《房屋出让协议书》，主要内容为：被告邬大村居民小组将位于剩余房源（9幢联排别墅、15套单元房），面向昆明市四区户口（民族除外），以4500元每平方米（含公摊面积），按实际房屋面积，在云南越商法律服务所的司法见证下，进行公平、公开、公正的抓阄方式出让，甲、乙双方就房屋出让一事，经协商，达成如下协议：一、乙方购买到的联排别墅房号为36-2-A，面积为271.0163平方米（含公摊），房价款为1219573.35元，乙方一次性在抓阄前甲方所规定的时间内交清，否则本协议无效。二、乙方购买到的联排别墅的底层为商业用房，待甲方与云南富城房地产开发有限公司签订的《合作开发合同》所规定的期限到期后（即：2030年9月4日后），底层的商业用房的所有权属于乙方所有，但土地所有权属邬大村居民小组所有，在此时间之前，乙方不得对底层的商业用房提出质疑或干扰而提前收回。三、乙方对购买到的联排别墅所产生的一期费用（如：购房款、装修押金或保证金、过户费、水、电、电视收视费及物管、卫生、停车等费用），由乙方承担。四、乙方在购买到剩余联排别墅后，同邬大村居民一样必须服从邬大村集体或者邬大村集体同意的其他集体的管理。五、乙方所购买到的联排别墅，若遇征用或占用，将按照国家的相关政策规定的房屋赔偿款归乙方所有，底层商业用房的赔偿款按照时间的归属进行双方分配。另，被告邬大村小组（丙方）与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部（甲方）、云南康宸房屋拆迁有限公司（乙方）签订了《西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议》。邬大村小组（丙方）与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部、云南康宸房屋拆迁有限公司（乙方）签订西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议《租地建房》就位于陆家社区第三居民小组（邬大村富城车市35栋、36栋、37栋商铺）建构筑物及附属设施进行拆迁安置补偿。2018年11月2日，云南康宸房屋拆迁有限公司出具《情况说明》，主要内容为由西山区福海城中村改造26号片区重建指挥部和云南康宸房屋拆迁有限公司于2017年期间与该片区村民和居民小组签订了相应的拆迁补偿协议。补偿安置方式为货币补偿、货币补偿与房产置换（回迁安置）相结合的补偿方式。由于拆迁方式为整体拆迁，所以在所签订的协议中未就房屋一层商铺进行单独约定。现所涉及一层商铺的补偿款项已经全部按每平方米1.1万元（包含全部拆迁补贴、奖励和费用）的补偿标准支付给西山区福海街道办事处邬大村居民小组。另，2005年11月30日，昆明市国土资源局西山分局发文昆国土资西山（2005）103号关于福海街道办事处陆家居委会社员宅基地用地批复，主要内容为福海街道办事处陆家居委会庄稼塘、陆家营、邬大村、邬小村四个居民小组进行新村建设，拟用地（净用地）116.698亩，其中邬大村(第三居民小组)286户、用地34.31亩。新村建设用地指标使用官渡区2004年农用地转用指标，经昆国土资官渡（2004）147号文已下达你居委会。现根据官渡区人民政府官政复（2000）102号批复、昆明市规划局市规（2001）392号、401号、（2002）116号、120号复函和西山区人民政府批示精神，批复如下：一、同意将昆国土资官渡（2004）147号批准的农用地转用指标117亩用于你居委会庄稼塘、陆家营、邬大村、邬小村四个居民小组进行新村建设。117亩用地指标为净用地，只能用于社员宅基地建设；二、严格按照批准的指标用地，不得突破指标；三、请到规划、环保、滇管等有关部门办理相关手续。必须严格按照规划批准的设计方案组织实施。另，庭审中，关于诉争底层商铺的建筑面积，原告陈述底层商铺建筑面积为93.44㎡，被告对此说法予以否认，认为涉案底层商铺为36-D-285、286、301、302，建筑面积为118.5㎡。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，本案中，涉案别墅占用的是农用地，经批准后用于邬大村村民宅基地建设，原告与被告签订的《房屋出让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。关于商铺面积的认定，本院认为，涉案商铺属于该建筑底层部分，根据房产分户平面图，2-4层的建筑总面积为280.31㎡，故平均每层建筑面积为280.31㎡/3=93.44㎡。故原告认为底层商铺面积按照93.44㎡的计算方式趋于合理，本院予以确认。关于拆迁补偿款，按照每平方米1.1万元（包含全部拆迁补贴、奖励和费用）计算的拆迁补偿款为93.44㎡×1.1万元=1027840元。本案中，原被告双方于2011年12月26日签订的《房屋出让协议书》中对底层商业用房的赔偿款的约定内容为：“乙方所购买到的联排别墅，若遇征用或占用，将按照国家的相关政策规定的房屋赔偿款归乙方所有，底层商业用房的赔偿款按照时间的归属进行双方分配”，结合公众对商铺土地的出让年限为40年的普遍认识，本院参照商铺土地的出让年限为40年计算，正常情形下，被告可实际占有使用涉案底层商铺为（2011-2030年）19年，该使用年限占商铺土地出让年限40年的比例为47.5%，原告的使用年限占商铺土地出让年限的比例为52.5%。据此，结合上述比例，现在涉案商铺已被拆迁的情形下，被告应得拆迁补偿款为1027840元×47.5%=488224元，在被告已收到涉案底层商铺拆迁安置补偿款的情形下，被告应向原告支付涉案房屋底层商业用房拆迁安置补偿费1027840元×52.5%=539616元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、由被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组于本判决生效之日起十日内向原告杨业支付拆迁安置补偿费人民币539616元；二、驳回原告杨业对被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组的其他诉讼请求。如果被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组未按照本判决指定的期间向原告杨业履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币14050元（原告已预交）,由原告杨业自行承担6673元，剩余7377元由被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组承担于付款之日一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈思源人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  董慧红二〇一九年八月七日书 记 员  邓婷婷