山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初1888号 原告（反诉被告）：**，男。 被告（反诉原告）：赵富仓，男。 委托诉讼代理人：张开民，山西瀛航（运城）律师事务所律师。 原告**（反诉被告）与被告赵富仓（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**（反诉被告）、被告赵富仓（反诉原告）的委托代理人张开民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）**向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告租金30000元、押金3000元，共计33000元；2、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年8月11日，原、被告签订了商铺房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告房屋期限从2016年9月1日至2017年8月31日，租金30000元。合同签订后，原告向被告交租金30000元后，进货100000元。但原告经营不到一个月，商场通知电力改造等原因，将租赁房屋墙打通，并租赁给他人，导致原告无法经营、损失较大，与被告多次协商未果。 被告赵富仓辩称：1、原告从2011年8月开始租赁被告位于某广场某商城步行街某商铺至2016年9月1日后的房租及物业管理服务费，原告未向被告交纳。2、被告未违约合同，而是因商场电力设施改造而影响了原告的经营。 被告（反诉原告）赵富仓向本院提出的诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告商铺租金30000元及违约金5000元；2、判令反诉被告支付反诉原告物业管理服务费20222.8元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。 原告（反诉被告）的辩称意见为：房租30000元中包括5000元的物业管理费，原告不存在违约，否则，被告每年均应提出，要求驳回被告的反诉请求。 事实和理由：反诉被告自2011年起租赁反诉原告某商城步行街一层某号商铺房屋，租赁合同每年一签。2016年9月1日后反诉被告继续占用反诉原告的商铺房屋，但至今未交纳租金，也未缴纳管理服务费，已严重违约。反诉原告多次催要租金，反诉被告不仅不缴纳，反而起诉要求返还租金。故提起反诉。 原告**为证实其主张，向本院提供的证据有： 1、2011年8月11日，被告赵富仓给原告出具的收条两张，拟证明被告收到原告交纳的商铺房租30000元，保证金3000元的事实。 2、《商铺房屋租赁合同》一份，拟证明2016年8月11日，原、被告签订了该合同，约定被告同意将位于某商城步行街一层某号商铺房屋出租给原告，期限从2016年9月1日至2017年8月31日，租金30000元，双方签订合同生效之日一次性付清。同时约定：如有违约，由违约方赔偿对方50000元。 3、2016年7月25日，网上银行转账凭证一份，拟证明原告按合同约定通过转账方式向被告赵富仓转账20000元。剩余10000元在商场以现金交付给被告赵富仓。 4、2015年7月15日，网上银行转账凭证一份，拟证明2015已付清了2016年的房租30000元。 5、通知，拟证明2016年10月11日某商城，因商场电力设施老化，为了商场整体安全，决定从10月15日开始时对商场所有线路进行改造。 6、《某新河东购物街承包合同》一份，拟证明诉争商铺在原告承包期间，被告和其他三个房主于2016年11月30日又将商铺发包给商场经理李1某，期限从2016年12月1日至2026年12月1日。 7、授权委托书一份，拟证明2017年6月1日，被告委托吉某某、李某某、武某某三人代为其对商铺某房屋对外招商，从2017年6月1日生效。租期从2017年1月1日至2017年12月1日起15年，每年每平方米600元。 8、通知及委托书各一份，拟证明2015年8月26日运城市某某物业有限公司研究决定并经商户同意李1某为本商场负责人，同时证明负责人期限为5年。 9、证明书、房屋租赁协议、商铺租赁合同及承诺书，2019年6月19日证人吕某某、王某某证明，拟证明证人与原告均系商铺承包户，承包期限从2016年9月1日起至2017年8月31日止。2016年10月15日，商场李1某以该商场电路老化等原因，将该商铺全部关闭，又将该商铺改造承包给他人的事实。 被告对原告提供的证据质证意见为： 对证据1真实性无异议，但应为2011年8月份一年的押金，现主张已超过诉讼时效。对证据2真实性有异议，第一页和第二页字体清晰程度不一致，存在伪造之嫌。该合同确定租金为30000元。对证据3,2016年7月25日，被告确实收到原告支付20000元，该费用是2016年7月25日之前的物业管理服务费。被告并未收取原告现金缴纳的10000元房租。对证据4形式无法确认，但被告承认2015年房租原告已付清。对证据5真实性无异议，但是商场行为与被告租赁合同无关。对证据6该合同是赵富仓代表某新河东购物街业主委员会与李1某签订的承包合同，并非被告赵富仓个人所签。对证据7真实性无异议，委托书是被告赵富仓所出具的，但第三条约定该合同从2017年6月1日生效，起租期限从2017年12月1日，并不影响原告2016年8月11日的合同期限。对证据8真实性无异议，均可证明原、被告同意该商场由李1某管理。对证据9，房屋租赁协议、商铺租赁合同与本案无关，证明承诺书、证人应当出庭接受质询，商场关闭是李1某的责任，商品丢失是吉某某的责任，原告商铺无法经营与被告无关。 被告赵富仓（反诉原告），向本院提供的证据有： 1、《某新河东购物街商场聘书》一份，拟证明2010年6月13日，某新河东购物街商场聘任被告赵富仓担任其商场的常年顾问，每月聘金3000元，同时某房商铺全部物业管理服务费常年由赵富仓自行收取补充。 2、通知一份，拟证明2008年4月19日，某新河东购物街商场物业管理服务费由原每平方米0.8元/月调整为每平方米0.6元/月，标准从2008年5月1日起执行。 3、诉争房屋所有权证复印件一份，拟证明本案争议房屋建筑面积为110.81平方米。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见为：对证据1—3真实性无异议，当时租房时约定房租与物业管理费共计30000元，每年一并支付给赵富仓，建筑面积110平方米是含公摊面积，而原告租赁的实用面积只有50平方米。 经庭审质证：原告**提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，被告赵富仓提供的证据3真实性本院予以确认。原告**提供的证据9承诺书和证明书，因承诺、证明人均未到庭，不符合证据规则的要件，房屋租赁协议与本案无关，故该证据9的真实性、关联性本院不予确认。 被告（反诉原告）赵富仓提供的证据1真实性予以确认，但无法证明原告**向被告一次性交纳的租金30000元中不包括物业管理和服务费，故该证据的证明目的本院不予确认。证据1、2通知与本案无关，该通知是2008年4月19日，而原告**承租被告商铺最早期限是2011年8月。 经审理查明：2011年8月起，原告**租赁被告赵富仓位于本市某广场西某商城步行街某商铺，每年租金30000元，合同每年签订一次，2011年8月11日原告向被告赵富仓一次性交纳租金30000元，房屋保证金3000元。2016年8月11日，原告**作为乙方（承租方）与被告赵富仓作为甲方（出租方）再次签订了《商铺房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2016年9月1日起至2017年8月31日，租金30000元，付款方式，合同签订生效之日一次性付清，并约定了双方权利和义务，约定如有违约，由违约方赔偿对方违约金50000元。2016年7月25日，原告**通过网上银行向被告赵富仓转账20000元。2016年10月11日，某商贸中心向原告及商场所有商户下发通知，载明：“因商场电力设施老化，为了商场整体安全着想，现决定从10月15日开始对商场所有线路进行改造，望各商户谅解积极配合”。该通知加盖了某商贸中心椭圆章。据此原告**停止经营。 同时查明：2010年6月13日，某新河东购物商场聘任被告赵富仓担任该商场的常年顾问。 另查明：2015年8月，经某商城业主委员会、业主代表、各商户研究决定该商场由李1某继续管理（经营、物业管理），期限五年。2015年8月26日，经商场所有商户同意并签名，由李1某继续管理本商场，并加盖了运城市某某物业有限公司的印章发出了通知。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。2016年8月11日，原、被告签订的《商铺房屋租赁合同》属实；该商场统一由某运城市某某物业有限公司、李1某进行经营、物业管理亦属实。原、被告签订的该租赁合同明确约定每年租金为30000元并一次性付清，而原告仅提供了2016年7月25日从网上银行向被告转账20000元的证据，并主张剩余10000元是以现金交付给被告，被告否认收到原告现金10000元，对此原告未提供其他证据证实，应认定原告在履行合同中存在违约。双方签订的合同中约定违约金50000元过高，本院定为以原告未向被告支付10000元的租金为基础，按照30%比例向被告进行支付违约赔偿3000元。原、被告签订的合同期限虽是从2016年9月1日至2017年8月31日，但该商场统一由运城市某某物业有限公司、李1某负责经营物业管理，该物业因改造老化电路，预防安全隐患，导致商户无法正常经营的行为与被告赵富仓无关，被告不应承担过错责任。双方签订合同原告经营一个月后，因电路改造致使原告不能经营，合同目的无法实现，给原告亦造成了损失，原告对此亦不应承担过错责任。被告赵富仓应在收取原告租金20000元中扣除原告实际租赁1个月的房租1667元，原告向被告交纳的3000元是租赁期间的保证金，该租赁行为一直延续至2016年10月，故原告的主张未超过法定的诉讼时效，现合同已无法履行，被告收取的3000元保证金，应退还原告。被告赵富仓主张原告向其交纳的保证金3000元为押金、同时主张原告从2011年至2016年9月1日前未向其交纳物业管理费，原告2016年7月25日向被告转账20000元不足交纳物业服务费，再加上原告应支付违约金5000元，应向被告交纳费用合计20222.8元。原告对此否认，但被告并未提供充分的证据来证实，故被告赵富仓的反诉理由不成立，反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵富仓返还原告（反诉被告）**租金、保证金共计21333元； 二、原告（反诉被告）**赔偿被告（反诉原告）赵富仓违约金3000元； 三、驳回原告（反诉被告）**、被告（反诉原告）赵富仓的其他诉讼请求。 上述一、二项均于本判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费625元，由被告赵富仓承担388元；反诉费591元，由原告**承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  李洁丽 人民陪审员  王文斌 人民陪审员  程 金 二〇一九年八月六日 书 记 员  杨 杰