成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6266号 原告：四川新世纪通信工程有限公司，住所地：成都市高新区益州大道288号。 法定代表人：徐人杰，董事长。 委托诉讼代理人：朱劲松（特别授权代理），四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏进，四川致高律师事务所律师。 被告：成都华达物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城10楼E座1号房。 法定代表人：陈俭益，董事长。 委托诉讼代理人：沈陈，男，1971年4月25日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工，被告于2019年7月5日解除其授权委托。 委托诉讼代理人：李亚峰（特别授权代理），男，1963年12月15日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 委托诉讼代理人：韦文正（特别授权代理），四川云木律师事务所律师。 原告四川新世纪通信工程有限公司（以下简称新世纪公司）与被告成都华达物业管理有限公司（以下简称华达公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告新世纪公司的委托诉讼代理人朱劲松，被告华达公司的委托诉讼代理人李亚峰、韦文正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2016年10月6日起至2017年4月22日期间原告无法使用成都市办公用房的全部损失共计461909.84元（租金计算标准：按照原告签订的租赁合同，同地段每个月租金是106元每平方米，因为是两个公司共同租用，原告分摊106元的60%，天数是197天，117236元／30＊60＊197＝461909.84元）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是成都市武侯祠大街266号华达商城16楼1601号办公用房（建筑面积为1000.17平方米）的产权人，原告购买上述办公用房后一直在该办公用房内办公。被告是成都市武侯祠大街266号华达商城的物业管理公司，负责华达商城的物业管理和水电供应管理。原告办公用房的水电供应与华达商城的水电供应属同一系统，均由被告管理和控制。2016年1月13日，被告工作人员在未告知原告的情况下，突然对原告办公用房所在的华达商城16楼整层办公用房停止了供电。经原告工作人员多方协调，甚至多次报警，被告工作人员均拒绝向十六楼恢复供电。被告工作人员断电及拒绝恢复原告办公用房供电的行为，导致原告购买的办公用房无法使用，为解决办公问题，原告只能在其他地方租赁办公场所办公。原告于2016年1月15日被迫搬离华达商场1601号办公用房，直到2017年4月22日原告发现华达商城16楼已恢复供电才搬回1601号房屋办公。原告曾向人民法院起诉要求被告赔偿原告被迫撤离华达商场161办公用房在外租赁办公用房所产生的损失。四川省高级人民法院作出（2018）川民再552号生效判决，判令被告支付原告从2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失238540.50元。2016年10月5日以后，直至原告于2017年4月22日搬回华达商场期间，原告的损失在此前的诉讼时尚未发生，为此原告在此前的起诉中声明“此后，原告如有新增损失，原告将追加诉讼，或者另行起诉”。现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。 被告华达公司辩称，1、该地段的租金计算不符合现在的标准；2、原告对租赁办公用房的陈述的不知道是否是真实的，不能证明是被告实施了断电行为导致原告不能使用其物业房屋；3、原告的起诉的事实并不存在，本次起诉是重复起诉；4、2016年10月至2017年4月期间断电的问题：首先，被告此前是基于无因管理实施的断电，并未侵权原告的权利；其次，被告在此前案件审理中已经提出办公室恢复了供电，具备办公条件，原告故意在外租房办公扩大损失，该损失应当由原告自行承担；最后，在此前相关案件执行的时候，原告的员工和中院的法官到了现场查看，原告的办公用房没有电，当时警察也在场并录像，且查看了强电井，总开关是有电的，但是原告自己没有开总开关，可以证明断电问题并非是被告的责任。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告新世纪公司系成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城大厦16层1601号办公用房（权0608353，建筑面积：1000.17平方米）的所有权人。被告华达公司系华达商城大厦的物业服务公司。 双方在庭审中向本院确认，关于本案的所有证据均与（2016）川0107民初6825号案件一致，在本案中没有新的证据提交。 双方在庭后经协商一致向本院确认，案涉房屋租金的标准按照2016年11月23日第三方评估机构“四川天衡房地产评估有限公司”作出的《房地产司法鉴定估价报告》中的“54元/平方米/月”来计算。 关于（2016）川0107民初6825号案件一审、二审、再审的民事判决如下： 一、2016年12月22日，新世纪公司与华达公司物权保护纠纷一案，本院作出（2016）川0107民初6825号民事判决。 新世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令华达公司立即恢复对新世纪公司所有的位于成都市武侯区的供电，排除对该办公用房供电的妨碍；2、判令华达公司赔偿新世纪公司自2016年1月13日起至2016年10月5日止新世纪公司无法正常使用成都市武侯区的全部损失共计1061369元。 华达公司辩称，第一，华达公司并未持续对原告所有的房屋进行断电。2016年1月13日，因华达商城电路老化导致强电井的电路控制电闸被烧坏，发生电路故障，华达公司大概几天就已修理完毕。2016年1月20日左右，华达公司在得知新世纪公司已于2016年1月15日搬离整栋大楼时，为避免产生电力损耗或引发火灾，被告进行暂时停电，被告的停电是在对整栋房屋进行管理。第二，新世纪公司于2015年8月12日起未向华达公司缴纳物业费、水电费，新世纪公司之前亦有长期拖欠物业服务费的情况。华达公司有权在原告不缴纳物业管理费的前提下停电。新世纪公司转移办公场所的行为属于故意制造损失。 经审理查明：新世纪公司系成都市武侯区武侯祠大街226号华达商城大厦16层1601号办公用房（权0608353，建筑面积1000.17平方米）的所有权人。华达公司系华达商城大厦的物业服务公司。2016年1月13日，华达公司对新世纪公司的办公用房进行断电，双方发生争议。2016年1月15日，新世纪公司搬离上述办公用房。 另查明：一、新世纪公司在华达公司断电当日，即2016年1月13日要求派出所处理。华达公司的负责人何岷在派出所协调处理时，承认华达公司的停电行为，并称停电原因是新世纪公司不缴纳物管费、水电费、停车费，华达公司还要为新世纪公司垫付水电费，华达公司的停电行为系无奈之举。华达公司在庭审中称何岷在派出所的陈述带有情绪性，真实的情况是电路故障。新世纪公司提交其工作人员向综合执法大队、街道办事处、电力公司反映停电情况的录音，华达公司对此不予认可。 2016年2月17日，新世纪公司向四川省成都市成都公证处申请证据保全。公证处工作人员与2016年2月18日、2016年3月4日、2016年3月24日前往华达商城16层对开关按钮过程和照明情况进行全程摄像。以上三个时间点均显示华达商城16层已被断电。 华达公司提交检修照片一组，甘立伟、李建、王诚出具的《情况说明》一份，并申请其工作人员沈陈出庭作证，检修照片未显示拍摄时间，《情况说明》上载明华达商城于2016年1月12日电路出现故障，证人沈陈陈述检修完成时间为2016年1月15日。新世纪公司对上述书证及证人证言不予认可。 华达公司提交其于2016年7月25日在华达商城16层拍摄的视频，视频中显示案涉房屋无人员办公。华达公司提交照片，拟证明华达公司多次向新世纪公司催讨水电费、物管费。新世纪公司对上述证据的证明目的不予认可。 二、新世纪公司明确其诉请的损失构成如下： 1.房屋租金损失757696元，房屋租赁保证金99540元，中介费99540元，办公家具租赁损失26700元。为证明其在外租用办公用房及办公家具，新世纪公司提交租赁合同、《房地产中介服务合同》、《办公家具租赁合同》、凭证、收据，并陈述其提交的租赁合同中2016年4月6日至2016年10月5日系与广域公司合租，华达公司对证明目的不予认可。 2.公证费损失6000元，新世纪公司提交公证费发票联予以证明，华达公司对证明目的不予认可。 3.律师费损失60000元，新世纪公司提交委托代理合同、发票，华达公司对证明目的不予认可。 4.利息损失11893元。 在诉讼过程中，新世纪公司申请法院对案涉房屋从2016年1月13日至今的房屋租金标准进行评估，经法院委托评估，四川天衡房地产评估有限公司于2016年11月23日出具《报告书》，载明评估结果为：2016年1月13日起至2016年10月18日案涉房屋的总租金为495246元，平均租金为每月每平方米54元。新世纪公司为此花费评估费6500元。 三、2000年4月19日，新世纪公司、华达公司签订《物业管理合同》约定：华达公司受成都华达商城有限公司的委托和授权承担华达商城大厦的物业管理工作；月物业管理费为6621.35元，按月支付；新世纪公司入住后，所发生的水电费由华达公司按实际耗用代为收缴；其中第三条第九项载明：华达公司按规定向业主、承租人收取物业管理费，对拒交或无理取闹者，华达公司将进行书面追缴，直至采取停水、停电、停电话等措施。 2010年9月20日，华达公司向法院就新世纪公司拖欠的物业服务费及违约金提起诉讼，本院于2011年3月20日作出（2010）武侯民初字第3958号民事判决，判决新世纪公司支付华达公司2008年7月至2010年9月的物业服务费及滞纳金。四川省成都市中级人民法院于2012年6月28日维持了上述判决。2013年6月17日，华达公司向法院就新世纪公司拖欠物业服务费及违约金一事再次提起诉讼，法院于2013年8月28日作出（2013）武侯民初字第3114号民事判决，判决新世纪公司支付华达公司2010年10月1日至2013年5月30日的物业服务费及滞纳金。2016年6月1日，华达公司再次向法院起诉，要求新世纪公司支付从2013年6月至2016年5月的物业服务费及滞纳金，该案尚在审理过程中。” 本院认为：本案原、被告就2016年1月13日起案涉房屋被停止供电的原因意见不一。被告辩称2016年1月13日至1月15日是因电路故障导致停止供电，其后停止供电系因原告搬离案涉房屋而进行的管理行为，对此，本院认为，被告提交的检修照片无拍摄时间，故无法确认2016年1月13日案涉房屋所在商城发生过线路故障，被告提交的《情况说明》、证人证言系被告工作人员的单方陈述，无其他证据予以佐证，故对被告提交的证据不予采信。被告负责人何岷于2016年1月13日交涉此事时，已承认因原告未缴纳物管、水电费故被告予以停止供电一事，故可以确认被告停止供电系被告故意所为，而非出于管理需要。本案双方当事人争议的焦点在于被告能否根据《物业管理合同》第三条第九项之规定，对拒交物管费的业主采取停水、停电等措施。本院认为，物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司，有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司，在未得到供水供电公司的授权的情况下，物业服务管理企业无权在业主不交纳物业服务费的情况下停水停电，双方签订的《物业管理合同》第三条第九项应属无效。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”以及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，原告作为案涉房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其中包括了房屋水电使用的权利。对他人防碍用水用电的，其作为权利人有权请求排除妨碍，造成损失的，可能请求赔偿。因此，被告应当对案涉房屋恢复供电，并承担强行停电给原告造成损失的责任。 关于损失的大小。被告强行停电的行为直接影响原告对案涉房屋的使用，被告应当按照同等地段同等装修情况的租金标准向原告赔偿租金损失，经评估，案涉房屋的租金标准为每月每平方米54元，根据原告在外租赁房屋的期间，被告应当向原告支付2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失477081元（54元÷30天×1000.17平方米×265天）。原告主张的房屋租赁保证金、中介费以及公证费、律师费，均不是必然发生的费用，不能认定为损失，本院不予支持。关于原告主张的办公家具租赁费，被告的断电行为不会造成办公家具的毁损，故该项损失与原告的行为不具有因果关系，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。” 判决如下：一、被告华达公司于本判决生效之日起三日内排除对原告新世纪公司名下的位于成都市办公用房（权0608353）供电造成的妨碍，恢复供电；二、被告华达公司于本判决生效之日起十五日内支付原告新世纪公司从2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失477081元；三、驳回原告新世纪公司的其他诉讼请求。 二、该判决作出后，新世纪公司不服，向成都市中级人民法院提出上诉。成都市中级人民法院于2017年4月28日作出（2017）川01民终2042号民事判决，经二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为：华达公司系华达商城大厦的物业服务公司，新世纪公司系华达商城大厦16层1601号办公用房的所有权人。2000年4月19日，双方签订《物业管理合同》建立物业服务关系，故新世纪公司、华达公司均应按照物业合同的约定履行各自的义务。从2008年7月1日起，因新世纪公司未向华达公司缴纳物业管理费，双方发生纠纷。华达公司曾数次向法院就新世纪公司拖欠物服务费提起诉讼，但新世纪公司在法院判决后，对新产生的物业服务费仍然拒绝缴纳。至事发之前，因新世纪公司仍不缴纳物管、水电费，导致华达公司2016年1月13日停电行为。华东公司主张2016年1月13日至1月15日是因电路故障导致停止供电，因华达公司负责人何岷于2016年1月13日交涉此事时，已承认系因新世纪公司未缴纳物管费、水电费被华达公司予以停止供电一事，故本院对华东公司的该项主张不予采纳，原审法院确认华达公司停止供电系其故意所为是正确的。华达公司申请对其提交的手机中检修照片拍摄时间和地点进行鉴定，因对证明待证事实无意义，本院不予准许。 关于华达公司能否根据《物业管理合同》第三条第九项至规定，对拒交物管费的业主采取停水、停电等措施。本院认为，物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电合同的相对人是电力公司，在未得到供电公司的授权的情况下，华达公司物权在业主不缴纳物业服务费、水电费的情况下停水、停电。因此，华达公司对案涉房屋强行停电存在过错，应对案涉房屋恢复供电，并承担给新世纪公司造成的相应损失。新世纪公司从2008年7月1日起就拒绝向华达公司缴纳物业管理费，在法院数次对新世纪公司拖欠物业服务费进行判决后，仍不履行物业合同，对新产生的物业服务费、水电费恶意拖欠，是本次纠纷发生的主要原因。且在华达公司因新世纪公司拒交水电费和物管费用采取了停电措施后，新世纪公司本应采取依约缴纳水电费和物管费用的方式解决问题，消除停电状况，但其采取搬离案涉房屋的极端方式，故意造成损失扩大，故新世纪公司对损失的发生存在主要过错。结合本案实际情况，本院酌定由华达公司承担20%的损失责任，新世纪公司自行承担80%的损失责任。 关于损失的大小。原审法院按照经评估的同等地段同等装修情况的租金标准认定华达公司向新世纪公司赔偿租金损失是正确的。华达公司应当向新世纪公司支付2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失95416.2元（477081元×20%）。新世纪公司主张的房屋租赁保证金、中介费，均不是必然发生的费用，不能认定为损失，原审法院不予支持并无不当。关于新世纪公司主张的办公家具租赁费，华达公司的断电行为不会造成办公家具的损毁，故该项损失与新世纪公司的行为不具有因果关系，本院不予支持。综上，原审认定事实部分有误，本院予以纠正。 判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6825号民事判决第一项，即：华达公司于本判决生效之日起三日内排除对新世纪公司名下的位于成都市办公用房（权0608353）供电造成的妨碍，恢复供电；二、变更成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6825号民事判决第二项为：华达公司于本判决生效十五日内支付新世纪公司从2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失95416.2元；三、驳回新世纪公司的其他诉讼请求。 三、2017年12月27日，新世纪公司向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2018年12月29日作出（2018）川民再552号民事判决，再审认定的事实与一、二审认定的事实一致。 另查明：2013年6月17日，原告华达公司就被告新世纪公司拖欠物业管理费及滞纳金提起诉讼，一审法院于2013年8月28日作出（2013）武侯民初字第3114号民事判决，判决新世纪公司支付2010年10月1日至2013年5月30日的物业服务费及滞纳金。 2013年8月28日，华达商城电梯不停靠新世纪公司涉案物业所在的16楼，正常停靠该商城的其他楼层。此后，华达公司停止了对新世纪公司涉案物业垃圾清运、保洁服务。 2013年10月8日，华达公司工作人员何岷在与新世纪公司工作人员协商交纳物业服务费时，陈述“就因为你们在这个问题上采取这种态度，所以我们决定不给你们提供服务了，以后也不打算再收你们的，从8月底到以后的这个物管费，我们也不打算收了，所以说我们现在只负责收前头的这个费用”。 2013年11月1日，新世纪公司向华达公司邮寄了《关于尽快恢复华达商城16楼停运电梯、清运垃圾及我司车辆相关问题的函》。 2014年2月24日，华达公司工作人员彭明尚在与新世纪公司法定代表人徐人杰协商交纳物业服务费时，陈述：“我本来说今天上午就把电梯恢复工作，你说这个车位问题，没得问题，给你恢复，好不好，给你固定在那儿”。 2015年8月18日之后新世纪公司未支付水电费，2016年1月13日，华达公司对新世纪公司案涉物业停止供电，双方发生争议，新世纪公司随即要求派出所进行处理，华达公司的工作人员何岷在派出所协调处理时，陈述华达公司停止供电是因为新世纪公司不缴纳物管费、水电费、停车费，华达公司还为新世纪公司垫付水电费，华达公司的停电行为系无奈之举。 2016年2月28日、2016年3月4日和2016年3月24日，华达商城的16楼均被断电。 新世纪公司未向华达公司支付2013年6月1日至2016年5月31日期间的物业管理费，华达公司先后于2013年12月8日、2014年12月15日、2015年12月10日、2016年5月24日通过在涉案物业处张贴催款通知书的方式向新世纪公司催收物业管理费。 再审认为：华达公司主张2016年1月13日至1月15日是因电路故障导致停止供电，其后停止供电系因新世纪公司搬离案涉房屋而进行的管理行为，对此，尽管华达公司提交检修照片以及载明照片拍摄时间为2016年1月15日的鉴定意见书、《情况说明》、证人证言，但结合华达公司工作人员何岷于2016年1月13日在派出所交涉此事时所作陈述，2016年2月28日、2016年3月4日和2016年3月24日经公证华达商城16楼仍被断电的事实，本院认为，华达公司提供的上述证据不足以证明2016年1月13日是因线路故障而发生停电。 在另案成都市武侯区人民法院于2013年8月28日作出（2013）武侯民初字第3114号民事判决后，华达公司先采取了电梯不停靠该商城16楼、停止垃圾清运保洁服务的行为，华达公司工作人员何岷还称已决定不再为新世纪公司提供服务、也不打算再收新世纪公司物业服务费，华达公司未完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、管理、养护义务，属于履行物业服务合同义务明显不当。2013年11月新世纪公司向华达公司邮寄了《关于尽快恢复华达商城16楼停运电梯、清运垃圾及我司车辆相关问题的函》，但此后双方均未恢复物业服务合同相关义务的履行，新世纪公司也未缴纳物业服务费，双方均存在违约行为。2015年8月之后新世纪公司未支付水电费，2016年1月13日华达公司对新世纪公司涉案物业停止供电，2016年2月28日、2016年3月4日和2016年3月24日经公证华达商城16楼仍被断电。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”以及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，新世纪公司作为案涉房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，包括使用房屋水电的权利，对他人妨碍其用水用电的，有权请求排除妨碍，造成损失的，可以请求赔偿。 一审中系新世纪公司申请对案涉房屋租金标准进行评估，经法院委托，双方当事人共同选定评估机构进行评估，程序合法，一审法院按照经评估的同等地段、同等装修情况的房屋租金标准认定租金损失并无不当。新世纪公司未缴纳新产生的物业管理费、水电费，亦存在明显过错。双方均附有履行合同的义务，二审判决认为“新世纪公司本应采取依约缴纳水电费和物管费的方式解决问题”，将主要责任归咎于新世纪公司，应属不当。综合考虑双方当事人的合同履行情况，过错程度，本案应当由双方当事人各自承担50%的损失，即238540.50元。 判决如下：一、撤销成都市中级人民法院（2017）川01民终2042号民事判决及成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6825号民事判决；二、华达公司于本判决生效之日起三日内排除对新世纪公司名下位于成都市武侯区办公用房（权0608353）供电造成的妨碍，恢复供电；三、华达公司于本判决生效之日起十五内支付新世纪公司从2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失238540.50元；四、驳回新世纪公司的其他诉讼请求。 上述事实有当事人身份信息、确认书、民事判决书、庭审笔录、质证笔录以及当事人的陈述收集在案予以佐证。 本院认为，本案与（2016）川0107民初6825号案件均系同一侵权行为所导致的损失的赔偿请求，由于侵权行为具有持续性，两案所请求的损失对应的时间段具有先后关系，故本案的诉讼请求与前案并不相同，不适用一事不再理原则。同时，前案生效判决中关于行为的定性、责任的认定应当在本案中予以适用，即被告华达公司的停电行为构成了侵权，对于损失应当由华达公司、新世纪公司各承担50%的赔偿责任。被告华达公司辩称原告主张的损失期间被告已经恢复供电、原告损失不实，但在本案中并未提交证据予以证明，且从另案的材料中也反映不出该问题，本院对该辩解不予采纳。审理中双方对于损失的计算标准达成一致意见，本院予以确认。综上，自2016年10月6日起至2017年4月22日期间，原告的损失为354660.28元（54元/平方米/月*1000.17平方米/30天*197天），其中被告承担177330.14元。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 被告成都华达物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告四川新世纪通信工程有限公司从2016年10月6日起至2017年4月22日止的租金损失177330.14元。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8229元，减半收取4114.5元，由被告成都华达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏晓莉 二〇一九年八月二十日 书记员  张继林