福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8800号 原告：郑忍正,男,汉族,1957年3月5日出生,住福建省福州市鼓楼区。 原告:江美红，女，汉族，1967年3月29日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郭承恩、肖晖，福建元一律师事务所律师。 被告：周榕祥，男，汉族，1963年7月16日生，住福建省福州市鼓楼区。 原告郑忍正、江美红与被告周榕祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖晖到庭参加诉讼。被告周榕祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑忍正、江美红向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年7月18日签订的《房产买卖合同》；2、依法判令被告立即向原告偿还购房款45万元及资金占用期间的利息（以45万元本金为基数，利息按年利率6%计算，自2014年7月18日起计算至款项实际还清之日止，暂计至2019年3月28日为126863元）；3、依法判令被告返还原告代垫的按揭款114030元；4、依法判令被告向原告支付违约金9万元；5、依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告周榕祥曾多次向原告郑忍正、江美红借款。2014年8月24日经结算，被告确认尚欠原告借款70万元。由于被告无力偿还，经协商被告同意将其中借款45万元转为购房款，将其所购的泰禾城市广场（一期）8#楼5层10办公房地产转卖给原告，当日被告在《欠条》上签字确认，并且双方在房产中介的见证下签订了《房产买卖合同》。原、被告双方在《房产买卖合同》约定“三、在签订本合同后从2014年8月份起物业费由乙方（即本案二原告,下同）负责承担支付;从2014年9月起由甲方(即本案被告，下同)承担的银行按揭贷款由乙方负责支付。……七、本合同签订后，如甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还实收款项20%的违约金”及其他约定。合同签订后，原告每月按约缴交银行按揭款4450元。后原告得知泰禾城市广场（一期）8#楼5层10办公房地产因被告涉及其他民事纠纷被法院查封、冻结，且已被司法挂牌拍卖中，导致原告的合同目的已不能实现，被告应返还原告购房款及垫付的按揭款，并向原告支付合同所约定的违约金。现原告根据《民事诉讼法》规定，向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 被告周榕祥经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见及证据。 经审理查明：原告郑忍正、江美红系夫妻关系。2012年11月27日，周榕祥向江美红出具一张借款金额为叁拾万元的借条。当日，原告江美红向周榕祥转账292500元。原告于庭审中自认余7500元为现金交付。郑忍正于2009年12月22日、2009年12月28日、2010年1月12日、2010年5月11日、2010年6月1日、2010年9月11日向周榕祥账户转账200000元、27210元、12060元、11610元、100000元、100000元，合计450880元。2013年6月17日，被告周榕祥向郑忍正出具了一张借款金额为肆拾万元的借条。2014年7月18日，被告周榕祥作为甲方，原告郑忍正、江美红作为乙方与福州市台江区安居房产中介所（丙方）签订了一份《房产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将其所有的坐落晋安区岳峰镇连江北路与化工路交叉处泰禾城市广场（一期）8＃座楼5层10办公房地产（房屋预告登记证明：榕房预ＹＲ字第××号）以75万元出卖给乙方；2.2014年8月份起物业费由乙方承担，从2014年9月起甲方承担的银行按揭贷款由乙方偿付；3.甲方在签订合同之日收到乙方肆拾伍万元整后，甲方于当月将房产交付乙方使用；4.甲方如不履行本合同，甲方应向乙方退还实收款项并承担实收款项20%的违约金。2014年8月24日，被告周榕祥出具《欠条》一份，内容载明：“本人周榕祥2014年8月24日前计欠江美红人民币柒拾万元正，今用泰禾写字楼转给江美红肆拾伍万元整，抵后余欠贰拾伍万元整，争取近期还清。特立此据”。2014年10月至2016年12月期间，原告江美红每月往周榕祥账号为11×××00的账户汇款用于偿还讼争房产按揭贷款，款项合计114030元。另查，（2015）鼓民初字第4601号《民事判决书》判决周榕祥于判决书生效之日十日内偿还周锋借款本金25万元并支付利息。本院根据（2015）鼓民保字第460号《民事裁定书》查封了讼争房产。2017年8月4日，二原告提出执行异议，要求解除对讼争房屋的查封。本院于2018年2月23日作出（2017）闽0102民初6583号民事判决书判决驳回二原告的诉讼请求。福州中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）闽01民终7150号民事判决书，判决驳回二原告的上诉，维持原判。现二原告已房屋买卖合同目的无法实现为由诉至本院，提出如上诉讼请求。 本院认为，案涉《房产买卖合同》签订主体适格，当事人意思表示真实，内容没有违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定的内容行使权利履行义务。被告周榕祥已于《欠条》中确认以其向二原告所借的借款本金45万元抵扣用于支付购房款，则周榕祥应当按照合同约定将案涉房产交付给郑忍正、江美红并协助二原告办理案涉房地产权证。但因被告与他人存在其它债务纠纷，导致案涉房产已被法院查封冻结，亦致使合同不能继续履行，合同目的已无实现可能，因此，被告周榕祥的行为已构成违约，现原告郑忍正、江美红提出解除案涉合同主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在合同中约定“如甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还实收款项并承担实收款项20%的违约金”，二原告要求周榕祥返还购房款450000元及代垫按揭款114030元，并要求周榕祥按照购房款450000元的20%支付违约金90000元，有事实和法律依据，本院予以支持。另，违约责任应以实际损失为基础，除返还购房款和违约金外，二原告还要求周榕祥支付购房款450000元的资金占用费，因二原告未能举证证明违约金过低不足以弥补其损失，因此，对于资金占用费，本院不予支持。被告周榕祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郑忍正、江美红与被告周榕祥于2014年7月18日签订的《房产买卖合同》； 二、被告周榕祥于本判决书生效之日起十日内返还原告郑忍正、江美红购房款450000元； 三、被告周榕祥于本判决书生效之日起十日内返还原告郑忍正、江美红代垫的按揭款114030元； 四、被告周榕祥于本判决书生效之日起十日内向原告郑忍正、江美红支付违约金90000元； 五、驳回原告郑忍正、江美红的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序减半收取5804元（已由原告预交11608元）、由被告周榕祥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年八月二十六日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。