甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初3455号原告耿文静，女，汉族，1974年3月11日出生，居民，住甘肃省兰州市。委托代理人张睿，甘肃昕脉律师事务所律师。原告左志红，男，汉族，1980年3月5日出生，农民，住庆阳市。被告倪永锋，男，汉族，1978年7月16日出生，农民，甘肃省庆城县人，现住庆阳市。委托代理人张琦，女，汉族，1982年7月24日出生，农民，甘肃省人，现住庆阳市，系被告倪永锋之妻。原告耿文静、左志红诉被告倪永锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告耿文静及其委托代理人张睿、原告左志红、被告倪永锋的委托代理人张琦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告耿文静、左志红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告耿文静与被告倪永锋之间的西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房买卖合同关系；2、判令被告倪永锋立即向原告耿文静、左志红腾退西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房；3、判令被告倪永锋向原告耿文静按照每月2249元的标准支付从2016年10月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，并返还原告耿文静代缴的物业费1223元；4、本案诉讼费用由被告倪永锋承担。事实与理由：2015年10月，原告耿文静购买了西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房，2016年8月被告倪永锋与原告耿文静达成协议：耿文静欲将该套楼房出售给倪永锋，由倪永锋暂住，购房款520000元在2017年9月底之前付100000元，剩余房款在2018年年底付清。但在原告耿文静多次催款后，被告倪永锋因经济困难在居住该楼房长达三年多时间内，仅在2019年3月26日向原告耿文静支付购房款50000元，并约定在3月底再付50000元，但被告只在3月底付了2000元。2019年5月初，被告告知原告耿文静其无力购买此房，让原告将房屋另外找人出售。2019年5月7日，原告耿文静向左志红出售了该房屋，将该房屋更名至左志红名下，左志红与开发商重新签订了《房屋买卖合同》，耿文静向左志红收取了部分房款。现被告倪永锋拒不搬离该楼房，给二原告造成了较大的经济损失。原告耿文静、左志红提供下列证据：1、《商品房买卖合同》2份、《房屋买卖协议》2份，证明1份，证实原告耿文静于2015年10月27日取得联建花园1-2-601室房屋的所有权，2019年5月6日与左志红签订《房屋买卖协议》后，左志红已与房地产开发公司庆阳恒泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，对联建花园1-2-601室房屋具有所有权；2、收款收据复印件1份，证实原告耿文静代被告倪永锋交纳联建花园1-2-601室房屋的物业费1223元；3、房屋装修账务资料1份，证实原告耿文静向被告倪永锋交付房屋时已将房屋装修完毕的事实；4、微信记录1份，证实被告倪永锋向原告耿文静所转款项系其在原告担任法人的公司工作期间的业务款项，并非购房款；5、证人左某证言，证实左某与被告倪永锋、案外人郑某（原告耿文静担任法人公司的员工）系朋友关系，郑某与被告倪永锋系亲戚关系。被告倪永锋有意购买原告耿文静所有的涉案楼房，证人左某、案外人郑某就涉案房屋买卖事宜曾给原告耿文静、被告倪永锋进行协调但无结果，后被告倪永锋表示经济困难不在购房，但要求原告耿文静退还已付房款、结清其在耿文静公司工作期间的工资及退还被告倪永锋入住后安装壁挂炉等费用共计180000元后其搬离该套楼房；6、证人郑某证言，证实郑某系原告耿文静之员工，其与被告倪永锋系连襟关系。2015年耿文静购买了联建花园三套楼房并统一装修完毕，其中涉案该套楼房暂时闲置，经证人郑某请示原告耿文静同意后将涉案房屋交由被告倪永锋居住，因被告倪永锋经济困难，耿文静同意由被告倪永锋分期付款，但被告倪永锋自2016年10月入住之后，并未及时向原告耿文静给付购房款，直至2019年3月，经催要，被告倪永锋给付原告耿文静购房款50000元，此后被告倪永锋表示无力购房，同意由原告耿文静将涉案房屋另行出售他人，但要求原告耿文静退还其各项费用17万元左右，双方就此并未达成一致意见，后原告耿文静将涉案房屋售于他人，但被告倪永锋拒绝搬离。被告倪永锋用其车辆给他人提供担保与涉案房屋买卖无关，对被告倪永锋辩称的15万元营业损失证人并不知情，被告倪永锋今年拿来单据要求给付2016年的工资，其要求的车辆维修费可能是与原告耿文静之兄之间产生的。原告左志红提交收款收据、银行转账记录、收条各1份，证实原告耿文静已将涉案房屋出售于左志红，左志红已经交付房款370000元，并已办理变更登记。被告倪永锋辩称，被告倪永锋与原告耿文静之间的口头房屋买卖协议合法有效，现双方均已履行了大部分合同义务，原告耿文静要求解除合同不符合法律规定。原告耿文静系甘肃省兰州佳杰汽车销售服务有限公司法人，被告倪永锋自2015年5月由该公司庆阳分公司总经理郑某同意进入该公司工作，被告倪永锋与兰州佳杰公司法人耿文静系上下级关系。2016年8月，被告倪永锋准备在西峰购买楼房，原告耿文静随即提出自己有房出售，双方随即达成口头买卖协议，约定原告耿文静以52万元的价格将其位于西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房出售给被告倪永锋，房款采取顶账加分期的方式支付。协议达成后，原告随即向被告交付了房屋，被告在花费数十万元进行装修之后并于同年10月底搬进居住至今。被告倪永锋已经履行了绝大部分的付款义务。2016年6月18日，案外人户永红曾拖欠原告耿文静公司车辆按揭款，原告耿文静遂提出让被告用自己经营的庆城至西安的营运车辆（本田CRV越野车，当时购买、办理手续等共花费22万余元）为户永红在第三方贷款公司抵押贷款，户永红同时用自己的两辆半挂车和一辆轻卡车的使用权给被告做反担保，当时耿文静委托庆阳分公司总经理郑某作为见证人并签字。此后，户永红并未按照约定归还贷款公司欠款，被告的车辆也被执行，原告耿文静随即将户永红两辆半挂车售卖，并同意给被告15万元车价补偿和15万元营业损失补偿。同年8月，双方在达成购房协议时，原告耿文静同意用该30万元抵顶房款。另外，庆阳分公司尚欠被告工资4万元及车辆维修费7000元，耿文静当时同意将该4.7万元一并抵顶房款。最后，被告拖欠原告耿文静的下剩房款尚未达到支付条件。被告在购买原告耿文静房屋时，耿文静明确承诺52万元购房款抵顶掉347000元的账务之后，下剩的173000元房款待房产证办理过户至被告名下之后一次性支付，2017年1月18日耿文静以办理房产证需要资金为由向被告索款，被告同日以转账方式支付给耿文静4万元。2019年3月，被告再次向耿文静支付房款52200元，但原告耿文静至今未给被告办理过户手续及《房产证》。被告倪永锋现在仍为房屋的合法所有权人，原告要求被告腾退房屋及支付占用费无法律依据。被告在接受房屋后一直在该房屋内居住，从未搬离该房屋，也从未以任何方式告知原告耿文静自己无力购房，原告耿文静在未经被告同意的情况下擅自将被告的房屋出售给第三人左志红属无效合同，第三人左志红在未查验房屋的情况下直接购买房屋，办理变更登记，明显不符合常理，存在和原告耿文静恶意串通之嫌，按照法律规定其无法善意取得该房屋。因此被告系涉案房屋的合法所有权人，原告耿文静和左志红的行为已严重损害被告的合法权益，被告将保留通过法律途径追究二原告法律责任的权利。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。被告倪永锋提交下列证据：1、收条1份，证实被告在2019年3月26日向原告耿文静支付房款50000元；2、建设银行转账凭条1份，证实2017年1月18日被告给原告耿文静转账给付40000元用于办理涉案房屋产权证；3、收款收据2份，证实被告向涉案房屋所在小区物业交纳物业费、卫生费的事实；4、车辆交易协议1份，证实被告通过顶账方式交付涉案房款的事实。经质证，被告倪永锋对原告耿文静提供的第1、2、3、4、5、6项证据均持有异议；原告耿文静对原告左志红提供的证据均无异议，被告倪永锋对原告左志红提供证据的真实性无异议；原告耿文静对被告倪永锋提供的第1、3项证据无异议，对第2、4项证据均持异议，认为该40000元系被告在为原告工作期间业务收款，与本案房屋买卖无关；车辆交易协议并无原告耿文静签字，不能证实原告知晓此事，更不能证明原告耿文静同意用被告所称账务抵顶房款的事实。经审理查明，2015年10月27日，原告耿文静购买了西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房，2016年8月被告倪永锋与原告耿文静达成口头协议，原告耿文静将该套楼房以520000元出售给被告倪永锋，房款分期支付。同年10月底被告倪永锋搬进涉案楼房居住至今。2019年3月26日被告倪永锋向原告耿文静支付购房款50000元，并约定在3月底再付50000元，但被告倪永锋只在3月底给付购房款2000元。2019年5月初，被告倪永锋表示无力购买此房，同年5月7日，原告耿文静向左志红出售了该房屋，将该房屋的买卖合同更名至左志红名下，左志红与开发商重新签订了《房屋买卖合同》，耿文静向左志红收取了部分房款。现原告耿文静要求被告倪永锋搬离涉案楼房，遭被告倪永锋拒绝。原告耿文静遂诉至本院。另查，自2016年3月1日起，中国人民银行公布的中长期贷款年利率4.75%（一年至五年，含五年）。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提供的上述证据及庭审笔录在卷佐证，予以确认。本院认为，原告耿文静与被告倪永锋达成口头房屋买卖协议，由原告耿文静以52万元的价格将涉案楼房出售给被告倪永锋，购房款分期支付，但被告倪永锋在2016年10月底即入住涉案楼房，至2019年仅支付购房款52200元。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据上，被告倪永锋在入住欲购楼房后长期未向原告耿文静支付购房款，在原告耿文静催要之后，其在2019年3月至5月仅向原告耿文静支付购房款52200元，此后双方经过多次协商并未达成一致协议，被告倪永锋亦未向原告耿文静付清购房款，履行其应承担的涉案合同的主要义务，致使合同目的不能实现。原告耿文静要求被告倪永锋按照每月2249元的标准支付从2016年10月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告倪永锋应当向原告耿文静支付房屋占用费至实际腾退之日，每月占用费标准应为520000元×4.75%/年÷12个月=2058.33元。同理，原告耿文静应向被告倪永锋返还已付购房款52200元。原告耿文静要求被告倪永锋返还其代缴的物业费1223元，因原告耿文静缴纳的物业费涉及的时间段内涉案房屋由被告倪永锋占用，故该项物业费应由被告倪永锋承担。被告倪永锋辩称其已履行了大部分付款的合同义务，但其并未提供相应证据证实其为案外人户永红提供担保与原告耿文静个人存在关联，其辩称耿文静事后同意给其15万元车价补偿和15万元营业损失补偿亦无相应证据证实。另外，被告倪永锋辩称原告耿文静担任法人的企业设立的庆阳分公司尚欠其工资4万元及车辆维修费7000元，耿文静当时同意将该4.7万元一并抵顶房款，但其并未提供相应证据加以证实且被告倪永锋的此项请求与本案不属同一法律关系，本案不做处理。被告倪永锋辩称2017年1月18日耿文静以办理房产证需要资金为由向被告索款，被告同日以转账方式支付给耿文静4万元，但原告对此并不认可，认为该款项系被告倪永锋在庆阳分公司工作期间的业务往来款项，被告倪永锋亦未提供相应证据证实该款项系其向原告耿文静所付购房款。综上所述，被告倪永锋并无相应证据证实其已履行涉案房屋买卖合同的主要付款义务，其亦无法按照法律规定善意取得该房屋，更非涉案房屋的合法所有权人，故对其请求驳回二原告的诉讼请求的辩称意见不予采纳。原告左志红与被告倪永锋之间并无房屋买卖合同关系，依据合同相对性原则，其与本案并无直接利害关系，现其要求被告倪永锋腾退涉案房屋于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告耿文静与被告倪永锋之间的西峰区联建花园1号楼2单元601室房屋买卖合同关系；二、被告倪永锋立即向原告耿文静腾退西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房；三、被告倪永锋向原告耿文静按照每月2058.33元的标准支付从2016年11月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，并返还原告耿文静代缴的物业费1223元；四、原告耿文静返还被告倪永锋已付购房款52200元五、驳回原告左志红的诉讼请求。上述给付内容限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由原告耿文静负担130元，被告倪永锋负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 提海峰 二○一九年八月十九日书记员 王 晓