南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初651号 原告：黄兴卿，男，1987年11月19日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区灵山县，现住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：容学材，广西港天律师事务所律师。 被告：缪胜聪，男，1995年6月26日出生，汉族，住广东省东源县。 被告：罗湛，男，1989年10月6日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区德保县，现住广西壮族自治区南宁市。 原告黄兴卿与被告缪胜聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序。原告黄兴卿申请追加罗湛为本案被告，经审查，本院予以准许。2017年9月21日被告缪胜聪向本院申请中止审理，2017年9月28日本院裁定中止诉讼。后本案恢复审理，公开开庭进行了审理。原告黄兴卿及其委托诉讼代理人容学材，被告缪胜聪、罗湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄兴卿向本院提出诉讼请求：1．缪胜聪向黄兴卿支付拖欠的2016年4月至2017年5月的租金168000元；2.本案诉讼费由缪胜聪承担。在诉讼过程中，黄兴卿将诉讼请求变更为：1．缪胜聪、罗湛共同向黄兴卿支付拖欠的2016年4月至2017年9月的租金196000元；2.本案诉讼费由缪胜聪、罗湛承担。事实和理由：广西民族大学（以下简称民族大学）某附属楼一楼房屋为民族大学所有，民族大学将该房屋出租给广西一周厨品餐饮有限公司（以下简称一周公司）使用，一周公司再将该房屋转租给黄兴卿使用。2015年6月28日，黄兴卿（甲方，出租方）与缪胜聪（乙方，承租方）签订《食堂附属楼经营使用权合同》，约定甲方将属一周公司旗下附属楼一楼120平方米房屋及30平方米仓库一间经营使用权转给乙方经营，合同期限自2015年9月1日起至2017年9月1日，租金为一年14万元（一年按10个月计算租金）；乙方需支付甲方经营权转让费5万元，2015年8月25日前缴纳经营保证金2万元；甲方应在2015年9月1日前将附属楼一楼交由乙方使用。合同签订后，缪胜聪向黄兴卿支付了5万元的转让费和2万元的保证金。黄兴卿依约将房屋交付缪胜聪使用。缪胜聪接受房屋后进行了装修并用于经营奥斯克餐厅。后罗湛出资与缪胜聪共同经营奥斯克餐厅。罗湛和缪胜聪共同履行缪胜聪与黄兴卿签订的《食堂附属楼经营使用权合同》。2015年9月至2016年3月，缪胜聪、罗湛正常经营餐厅并向黄兴卿支付租金。自2016年4月至2017年9月，缪胜聪、罗湛正常经营餐厅，但拒付租金，共拖欠租金196000元。缪胜聪、罗湛拖欠租金已构成违约。为维护合法权益，黄兴卿诉至法院，请求判如所请。 缪胜聪、罗湛共同辩称：民族大学四坡学生食堂附属设施只能用于粗加工间和仓库，不能用于经营餐饮，黄兴卿隐瞒该事实与缪胜聪签订租赁合同，属于合同欺诈。黄兴卿并非涉案房屋的合法使用人，无法提供相关证明给缪胜聪用于办理营业执照。因没有营业执照，餐厅经营受到影响。因双方签订的合同无效，缪胜聪、罗湛有权不交纳租金。 本院经审理认定事实如下：2015年6月28日，黄兴卿（甲方，出租方）与缪胜聪（乙方，承租方）签订《食堂附属楼经营使用权合同》，约定甲方将民族大学四坡食堂附属楼一楼120平方米房屋及30平方米仓库一间经营使用权转给乙方经营，合同期限自2015年9月1日至2017年9月1日，租金为一年14万元（一年按10个月计算租金）；乙方需支付甲方经营权转让费5万元，2015年8月25日前缴纳经营保证金2万元；甲方应在2015年9月1日前将附属楼一楼交由乙方使用。合同签订后次日，缪胜聪向黄兴卿支付5万元转让费，黄兴卿出具相应收据。2015年8月25日，缪胜聪向黄兴卿支付保证金2万元，黄兴卿出具相应收据。两份收据由缪胜聪收持。黄兴卿依约将涉案房屋交付缪胜聪使用，缪胜聪接受涉案房屋后，用于经营奥斯克餐厅。2015年9月至2016年3月，缪胜聪按合同约定向黄兴卿支付租金，从2016年4月开始未支付租金。 另查明，2015年6月缪胜聪出资与廖某合伙经营奥斯客餐厅。2015年10月15日罗湛出资买下廖某的股份，与缪胜聪合伙经营奥斯客餐厅。 还查明，2009年9月30日，民族大学与南宁市海富餐饮有限公司（以下简称海富公司）签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书》，合同约定民族大学四坡学生食堂三四层由海富公司租赁经营，租期自2009年9月30日至2020年1月29日，海富公司不得改变用途，不得将本项目整体转租给第三人，分包项目转租要经民族大学同意。同日，双方还签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》，协议约定民族大学将四坡学生活动中心后面（即四坡学生食堂旁边）空地提供给海富公司建设四坡学生食堂三四层附属设施（粗加工间和仓库），租期自2009年9月30日至2020年1月29日。一周公司于2010年4月13日向民族大学发出《关于广西一周厨品餐饮管理有限公司收购南宁市海富餐饮有限公司函》，一周公司收购海富公司，继承海富公司与民族大学租赁合同权利义务。民族大学与一周公司于2010年8月10日签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》，将原约定租期延长3年至2023年1月29日，其他约定不变。一周公司与黄兴卿于2015年1月5日签订了《食堂经营管理合同》，一周公司将民族大学四坡食堂附属楼2015年9月1日至2017年9月1日的经营权转给黄兴卿。2015年3月31日民族大学后勤管理处向海富公司发出《关于停止经营奥斯客餐厅及咖啡厅的通知》，民族大学后勤管理处分别于2015年11月12日、2016年9月25日，向一周公司发出《整改通知》，内容主要为：双方合同约定四坡学生食堂三四层附属设施只能用于粗加工间和仓库，现在附属设施经营奥斯克餐厅等属超范围经营，请停止奥斯克餐厅等的经营行为，否则学校将采取停水停电等措施。2016年12月31日缪胜聪停止经营奥斯客餐厅，但直至2017年9月1日租期届满未将餐厅内的物品搬离。涉案房屋所在的民族大学四坡学生食堂三四层附属楼未取得建设工程规划许可证。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：缪胜聪与黄兴卿签订的《食堂附属楼经营使用权合同》、收据两份、一周公司与黄兴卿签订的《食堂经营管理合同》、（2017）桂71民终243号民事判决书；民族大学的整改通知书三份及协助调查函的复函、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋所在的民族大学四坡学生食堂三四层附属楼未取得建设工程规划许可证，缪胜聪与黄兴卿于2015年6月28日签订的签订《食堂附属楼经营使用权合同》属无效合同。 房屋租赁合同无效，黄兴卿诉请的租金实为房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 房屋租赁合同司法解释第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”缪胜聪与黄兴卿签订租赁合同，占有使用涉案房屋应当向黄兴卿支付房屋占有使用费。 涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据本案情况，完全参照合同约定的租金标准确定承租人应支付的房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。本院参照合同约定的租金标准、根据造成合同无效的过错责任、承租方对房屋的利用程度等方面，综合衡量，确定房屋占有使用费的标准。黄兴卿作为出租方，理应将合法租赁物交付承租人使用、收益，却将未取得建设工程规划许可证的只能用于粗加工间和仓库的房屋出租给缪胜聪用于商业经营，对合同无效承担主要过错责任；缪胜聪作为承租方，对租赁房屋的合法性没有尽到谨慎审查义务，对合同无效也存在一定过错，但过错程度相对较轻。从承租方对房屋的利用程度看，合同签订后，缪胜聪用于经营餐厅，因无法办理营业执照，经营受到影响。民族大学多次要求停止餐厅经营，缪胜聪于2016年12月31日停止经营，场地闲置，但未能及时搬离将房屋交还。2016年12月31日至2017年9月1日缪胜聪虽未有效利用涉案房屋，但亦没有及时腾退房屋，应承担相应的责任。综上所述，本院酌情确定房屋占有使用费标准为原合同租金标准的35%。2016年4月1日至2017年9月1日缪胜聪应支付的房屋占有使用费为68600元（计算方式：14000元×14个月×35%。），黄兴卿要求支付房屋占用费196000元，本院支持68600元，超出部分不予支持。 本案租赁合同系缪胜聪与黄兴卿签订，罗湛并不是合同相对人，与黄兴卿没有租赁合同关系。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。黄兴卿只能依据合同向缪胜聪主张权利，无权向罗湛主张权利。罗湛在本案中对黄兴卿不承担任何合同义务。黄兴卿要求与其无法律关系的罗湛支付租金，既没有合同约定也不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、缪胜聪向黄兴卿支付房屋占有使用费68600元； 二、驳回黄兴卿其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审诉讼费用2110元（黄兴卿已预交），由黄兴卿负担1371元，缪胜聪负担739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一九年八月六日 书记员 蒙美丞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。