湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0527民初976号原告:杨建华，男，1973年9月5日出生，苗族，教师，户籍地绥宁县，住绥宁县。原告:杨一峰，男，2001年12月20日出生，苗族，居民，户籍地绥宁县，住绥宁县，系原告杨建华之子。法定代理人：杨某，系杨一峰之父。被告:关跃华，男，1970年6月3日出生，汉族，银行职员，户籍地绥宁县，住绥宁县。被告:龙友秀，女，1973年9月12日出生，苗族,教师，户籍地，住绥宁县。被告:王强，男，1977年7月15日出生，汉族，个体经营户，户籍地绥宁县，住绥宁县。委托诉讼代理人：胡国平，绥宁县平民法律服务所法律工作者。三被告的委托诉讼代理人（特别授权）：陈移长，湖南通程律师事务所律师。原告杨建华、杨一峰与被告关跃华、龙友秀、王强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建华，被告关跃华、龙友秀、王强的特别授权委托诉讼代理人陈移长，被告王强的一般委托诉讼代理人胡国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建华、杨一峰向本院提出诉讼请求：1、被告承担公用设施建设偷工减料违约金8000元，诉讼误工损失1000元；2、被告返还原告征地补偿款7666元，利息300元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2004年，原告杨建华向被告方购买林海路房屋一套，双方签订了售房、售地合同，约定由被告方负责公用设施的修建，口头约定：楼梯间扶手必须使用不锈钢材料，铝合金门窗材料整栋应统一使用同一品牌，地面及台阶必须使用大理石材料，但交房后，由于范俊胜因外调打算卖房，被告方故意拖延楼梯间及前坪地施工，以不锈钢管易损坏、大理石有辐射为由，不顾原告方的反对，只安装了普通铁管扶手，楼梯间地面及台阶都不贴大理石，连瓷砖都不贴，楼梯间铝合金使用杂牌低价材料代替，前坪地潦草施工，这些都违背了购房合同第四条及口头约定，应承担违约金8000元。由于范俊胜将房子转让给了王强，王强承受了该房产的受益权，因此，王强应承受该房产的违约责任。原告杨一峰的家人将房产登记于杨一峰名下，杨一峰是未成年人由法定代理人杨建华维权。为了方便出行，从二楼架了一人行天桥（即前坪地）到林海路，天桥在法律上明确属于房原值中与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的房屋附属设施，建房前修的护坎属于房屋的保护设施，2018年上半年征地补偿占用天桥一部分地面以及房屋护坎，共计补偿46020元。被告以原告方没有出资为由剥夺原告受益权，违反了购房合同中第三条第三款和第五款。原告完全应分得公用设施占用的补偿款1／6。三被告私自瓜分补偿款，原告与三被告多次协商未果，原告多次奔走法院、律所,耗时20天，也要求补偿误工损失1000元，特起诉至法院，恳请法院查清事实，依法判决，以维护原告的合法权益。被告关跃华、龙友秀、王强辩称，一、关于原告诉求的要求答辩人承担公用设施建设偷工减料违约金8000元，诉讼误工损失1000元的诉讼事项。1、原告的诉求已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2、原告的主张没有事实依据和法律依据。原告诉称的楼梯间扶手必须使用不锈钢材料，楼梯间地面及台阶都贴大理石，在《售房合同》中没有通过合同方式进行约定，也没有口头约定。整栋楼的楼梯间都是统一标准进行建设的，并没有对原告的楼梯间有例外。整栋楼的楼梯间都是安装了普通铁管扶手，楼梯间地面及台阶都不贴大理石。《售房合同》中也没有违约金条款，不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定主张违约金。二、关于原告诉讼主张的退还征地补偿款7666元，利息300元的诉讼请求，因原告对砖保坎、水泥坪不享有所有权，且政府部门的使用没有给原告造成任何利益损害，应予以驳回。1、原告购买房屋的标的物特定，对砖保坎、水泥坪不享有相应物权。我国《合同法》第一百三十条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据原、被告之间签订的《售房合同》第一条约定，原告购买房屋的标的物为“第六层住宅所有权和七楼杂物间（正对楼梯口）的使用权”，《售房合同》没有约定原告对砖保坎、水泥坪享有其他相应物权。2、原告对砖保坎、水泥坪不应享有相应权益。（1）砖保坎不属整栋楼的土地使用权的红线范围内。（2）砖保坎的修建是因为靠林海路这边，保障房屋的安全，为防止山体滑坡，为防止水流冲击损毁地基，由答辩人在修地基时出资修建的。从现场情况可知，相邻的房屋修建是没有修建砖保坎的。（3）水泥坪的修建是因为砖保坎的建成，为方便出行而修建的，也是由答辩人出资修建的。再者，按房屋修建的规划设计，上下楼梯出入是从沿河东路的大门，并非必经水泥坪出入。比较相邻房屋上下楼的出入便可知。3、政府部门对砖保坎、水泥坪的补偿，实质上是对需投资修建的置换。政府部门对林海路进行扩建，靠房屋这边属下坡圹，需修建保坎和相应路面，因答辩人已修建了砖保坎、水泥坪，无需再耗费资金修建保坎和路面。比较相邻房屋可知，政府部门扩建林海路，相邻房屋处是需耗资修建保坎和路面的。因此，政府部门对答辩人修建好的砖保坎、水泥坪的补偿，实质上是对需投资修建的置换。4、政府部门对砖保坎、水泥坪没有拆除，仅仅是充分利用和使用，对原告的上下楼梯、出入没有任何影响，现场查看便可一目了然。对原告所购房屋的价值没有丝毫贬损，只会因林海路的扩建给其增值，总之，没有给原告造成任何利益损害。常言道:远亲不如近邻!原告提起如此诉讼，答辩人希望原告退房，与原告解除《售房合同》。三、杨一峰不具备原告适格主体。答辩人是与原告杨建华签订了《售房合同》，杨一峰是杨建华的儿子，非因继承或经得被告的一致同意，杨一峰尚不能成为《售房合同》的当事人，也无权提起本案诉讼。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2004年，绥宁县长铺镇第二小学教师范俊胜与被告关跃华、龙友秀在绥宁县长铺镇林海路与东正路交汇处合伙修私宅一栋，共六层。2004年5月14日，甲方范俊胜、关跃华、龙友秀与乙方杨建华签订《售房合同书》，合同主要内容为：“甲方在沿河东路已修建六层楼的房屋一栋（西接胡纯斌住宅，北临林海路，南朝沿河东路，东为林海路与沿河东路相连的斜坡），经双方协商，就有关事项达成协议：一、第六层住宅所有权和七楼杂物间（正对楼梯口）的使用权共计售价捌万伍仟叁佰捌拾捌元整（85388.00元）。二、付款方式：1、乙方先交押金四万元整；2、甲方提供办理土地使用证的有关手续证明，由乙方办理土地转让手续（费用乙方自理），土地使用证办好之日乙方即刻付清所有购房款。三、权限与责任：1、乙方不拥有一楼、二楼门面的所有权，一、二楼经济收益归甲方所有；2、自乙方办好土地使用证之日起，楼顶的防护与维修三年内由甲方负责，三年之后由甲乙双方四户平均承担；3、甲方负责公用设施的前期建设（合楼梯间铝合金窗、过道及照明灯等），双方要爱护公用设施，维修及照明费用由四户共同承担；4、若干年后，甲乙双方如果协商重建此楼，乙方与甲方共同拥有作价选取住宅楼层的权力，但乙方没有一、二层楼的所有权，一、二层的所有权仍归甲方所有；5、今后国家所收取的土地及住房有关费用，双方按所占土地及住房比例各自上缴。6、甲乙双方严禁烧煤、烧柴。四、关于装修：1、甲方只负责水电到户；2、外装修要求铝合金窗架，玻璃颜色与其他三户保持一致（以首先入住的住房为标准），如装防盗网，必须使用不锈钢材；3、乙方地面装修要求先于五楼住户”。2004年5月23日，甲方范俊胜、关跃华、龙友秀与乙方杨建华签订《售地合同书》，甲方将该房屋宅基地137平方米的六分之一即22.83平方米出售给乙方，售价7800元。由于范俊胜工作调动，2007年8月17日，范俊胜将其所有房屋287.93平方米卖给了绥宁县寨市乡西河村人曾喜娥（王强的母亲）。2012年王强取得该房屋的产权证。2017年9月21日，杨建华将其购买的房屋给其儿子杨一峰办理了不动产证。2019年，绥宁县启动县城长铺镇林海路扩改建设，3月30日，绥宁县土地和房屋征收与补偿办公室（以下简称县征补办）与关跃华、龙友秀、王强签订补偿协议书，补偿被告沿林海路修的砖保坎42000元，水泥坪4020，合计46020元。该砖保坎和水泥坪不在其房屋土地证红线范围以内。原告认为该补偿款其应占一定份额，与被告协商未果，原告遂提起本案诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述，售房、售地合同书，补偿协议书，原告杨一峰的不动产权属证书等在卷作证，足以证实。本院认为，本案双方当事人主要在以下两个方面存在争执：一、原告的诉求是否超过诉讼时效；被告就公用设施的建设是否存在偷工减料的违约情形。二、被告领取的补偿款是否应返还给原告一部分。关于第一个争执的焦点问题。1、原告杨建华于2004年与被告签订售房合同和售地合同，原告根据该合同向被告支付购房款和土地费，办理房屋权证和土地使用证，并与2005年住进房屋，双方所签买卖合同即已履行完毕，原告住进该房已逾十四年，现原告提起诉讼要求被告承担该房屋合同的违约责任已超过诉讼时效。2、根据双方所签订的售房合同内容，合同中没有规定楼梯扶手必须使用不锈钢管、窗户使用何种铝合金品牌材料以及台阶铺大理石，原告亦无证据证实双方曾有过此口头约定，故原告要求被告承担违约金和误工损失的理由不能成立。关于第二个争执的焦点问题。1、由于被告所建房屋南朝沿河东路，北临林海路，该房屋二楼与林海路面相平，被告在修该房屋时在林海路边砌建了砖保坎，在其房屋北面二楼与林海路边沿砖保坎之间用水泥板进行了连接，目的是方便出行林海路。随着绥宁县城林海路的扩改建设，该砖保坎上面的水泥坪将成为林海路的人行道，故2019年3月30日，县征补办确定对该砖保坎和水泥坪的投资人给予补偿，县征补办确定的补偿对象为被告关跃华、龙友秀、王强，并与被告签订了补偿协议书，原告未被确定为被补偿人，被告未侵占原告的补偿款。2、根据原告的不动产权证书和原、被告所签的售房售地合同，原告对林海路40号601室房屋拥有所有权，该房屋分摊土地22.83平方米有使用权，被告所受补偿的保坎和坎上水泥坪在原、被告土地使用证的红线以外，原告不能根据其不动产权属证书主张其红线以外的受益。原告也没有提供其对砖保坎补偿应取得收益的证据。故原告诉请被告返还其补偿款和利息的请求亦不能成立。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨建华、杨一峰的诉讼请求。本案诉讼费120元，由原告杨建华、杨一峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  阳享海二〇一九年八月五日书记员  殷聚球附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。