江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初1545号原告：华荣南，男，1964年11月7日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告：华晗云，女，1989年2月17日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈广，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之彧，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被告：无锡世纪花园房地产开发有限公司，住所地无锡市棚下街116号。法定代表人：朱力，无锡世纪花园房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：许凤亚，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛芙艳，江苏漫修（江阴）律师事务所实习人员。原告华荣南、华晗云与被告无锡世纪花园房地产开发有限公司（以下简称世纪花园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序审理，审理期限到期后，各方当事人同意继续适用简易程序，并由本院院长批准依法继续适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华荣南、华晗云的委托代理人陈广、宋之彧，被告世纪花园公司的委托代理人许凤亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华荣南、华晗云向本院提出诉讼请求：1.判令世纪花园公司向其交付无锡市天元世家西区20栋201单元07商铺；2、判令世纪花园公司向其支付逾期交房违约金以同地段日租金每平方米3.5元计算至判决生效日止，暂自2014年2月1日起至2018年11月7日止计算为2044413元。诉讼中，华荣南、华晗云放弃第一项诉请，变更第二项诉请意见为请求判令世纪花园公式向其支付瑕疵交房造成的经济损失以同地段日租金每平方米3.5元计算至判决生效日止，暂自2014年2月1日起至2018年11月7日止计算为2044413元。事实与理由：其于2013年看到世纪花园公司建设竣工的天元世家西区20栋201单元07商铺（以下均简称07商铺、涉案商铺）后，与世纪花园公司签订了商品房买卖合同，购买了07商铺，合同约定商铺交付时间2014年1月31日前。合同签订后，2013年底，其发现商铺门前停车场已改变为大面积绿化带，无法停车，严重影响商铺经营，经与世纪花园公司协商，世纪花园公司于2014年3月28日出具《说明》承诺尽力协调商铺门前绿化调整，将后加树池中北侧乔木及灌木改为草坪或硬质铺地，以满足车辆停放，并将该承诺写入2015年房屋登记管理部门备案的商品房买卖合同补充条款中。之后，世纪花园公司至今未能履行商铺及相关设施所作的说明、允诺和合同约定，其认为世纪花园公司商铺不符合交付条件，且世纪花园公司关于将绿化调整为草坪或硬质铺地的合同约定，对其签订商品房买卖合同和房屋价格有重大影响，故此要求世纪花园公司承担相应的违约责任，而合同中对于逾期交房的违约金过低，故依法主张同类地段租金为标准，赔偿其因世纪花园违约所造成的相关损失。世纪花园公司辩称，其出售的商铺为现房交付，合同约定不再寄发交付通知，但其仍谨慎认真的依约通知交付商铺，2019年4月12日房屋交接单上华荣南、华晗云也已确认其按约履行通知交房义务，其不存在逾期交房行为；商铺不存在任何瑕疵，关于绿化调整，其也始终承诺尽力协调；华荣南、华晗云主张商铺没有交付，又称商铺瑕疵交付，极端矛盾，所谓的损失也无任何事实和法律依据，故请求法院依法驳回华荣南、华晗云诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，华荣南、华晗云与世纪花园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定华晗云向世纪花园公司购买07商铺，用途为商业、建筑面积335.7平方米，价款8392500元，房屋交付期限2014年1月31日前，交付条件为商品房经分期综合验收合格。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同约定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.5的违约金。2014年3月28日，世纪花园公司出具书面《说明》，该《说明》载明：我公司承诺尽力协调将您所购天元世家西区健康路07商铺商业门前广场绿化调整（将后加树池中北侧乔木及灌木改为草坪或硬质铺地），以满足车辆停放，在未完成调整之前，我公司承诺将在天元世家西区项目范围内为您免费提供2辆小车的停放（按规定交纳物业管理服务费），在调整完成后，收回车位。2015年7月28日，华晗云与世纪花园公司再次签订了涉案商铺的《商品房买卖合同》（合同备案号201507280076），合同载明房屋，建筑面积、价款、出卖人逾期交房违约责任等均与前一份《商品房买卖合同》一致，房屋交付期限2015年10月30日前，交付条件为商品房取得商品住宅交付使用批准文件。此外，该合同所附附件四：合同补充协议，该合同补充协议约定，因该商品房为现房销售，世纪花园公司不再单独寄发交付通知书，交付期限以合同约定的交房时间为准。世纪花园公司承诺尽力协调将您所购天元世家西区健康路07商铺商业门前广场绿化调整（将后加树池中北侧乔木及灌木改为草坪或硬质铺地），以满足车辆停放，在未完成调整之前，我公司承诺将在天元世家西区项目范围内为您免费提供2辆小车的停放（按规定交纳物业管理服务费），在调整完成后，收回车位。（车位指定停放于负二层3-163,3-165车位）。2015年7月28日，世纪花园公司向华晗云开具了金额为8392500元的07商铺购房款发票。2019年2月19日，华荣南、华晗云向本院提出本案诉讼。诉讼中，华荣南、华晗云主张世纪花园公司瑕疵交房构成违约为以下两个方面：一、世纪花园公司逾期交房；二、世纪花园公司改变原商铺门前绿化面积，致使商铺现状改变。对于争议一，世纪花园公司除提交了2015年7月28日与华晗云签订的《商品房买卖合同》外，提交了下列证据：1、锡建开﹝2013﹞61号关于天元世家﹝5-7、20号房﹞通过交付使用竣工验收的通知的无锡市建设局文件，该文件载明：根据市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。2、2017年8月2日律师函、2017年8月15日律师函回函，2018年10月30日律师函、2018年11月2日律师函回函、3、2014年1月24日、同年9月19日、2015年12月14日、2016年6月28日、同年12月2日EMS快递邮寄凭证，该邮寄凭证显示同时间是世纪花园公司向华晗云邮寄的文件分别为寄送交付通知书、交付催促函、催促办理房屋交接手续告知函等。4、2019年4月12日房屋交接单、授权委托书，该交接单载明：业主华荣南签字确认：世纪花园公司已按约通知交房、业主已按约收到世纪花园公司发出的交付通知书、交付须知、办证须知等资料，商品房分期综合验收通过，业主已领取住宅使用说明书及住宅质量保证书。授权委托书载明：华晗云授权华荣南办理收房。世纪花园公司认为上述证据证明，商品房买卖合同约定了涉案商铺为现房交付，其不再单独寄发交付通知书，即便不需要寄发交付通知书，其仍谨慎认真向业主通知交付商铺，业主的律师函、以及其回复函件均一再表明华晗云早已收到其交付通知；房屋经过竣工验收合格，没有瑕疵；绿化问题其多次承诺尽力协调，且已按约定履行；华荣南的房屋验收交接单也证明了作为业主确认了其已按约通知交房、业主已受到其发出的交付通知等。华荣南、华晗云对上述证据质证后认为，证据真实性没有异议，但不存在其不收房的情形，其订立二份合同，均未放弃对世纪花园公司延迟交房在内的瑕疵赔偿责任，鉴于其于2019年4月12日签署房屋交接单，主张世纪花园公司逾期交房时间截止至2019年4月12日，不再主张要求世纪花园公司交付诉争商铺。对于争议二，华荣南、华晗云除了提交2013年7月9日《商品房买卖合同》、2014年3月28日世纪花园公司出具书面《说明》、2015年7月28日华晗云签订的《商品房买卖合同》、购房发票外，还提交了下列证据：1、本院（2018）苏0213民初378号民事判决书，该生效判决书查明：涉案商铺门前绿化带于2013年年底建成。2、商铺沙盘模型照片一张、商铺门前绿化原状照片一张、商铺现状照片一张、商铺门前绿化苗圃改变遗迹照片十张和光盘一张、商铺内墙面照片七张。华荣南、华晗云认为上述证据证明,其于2013年7月订立第一份商品房买卖合同购买商铺时仅有少量绿化树木，2013年年底其发现商铺门前大面积绿化，减少了停车面积，影响其商铺今后经营，其即与世纪花园公司交涉，世纪花园公司自知理亏出具书面《说明》，并在办理网签的第二份商品房合同中将书面说明的承诺写入附件条款之中，商铺门前绿化等照片可以证明原先绿化改变事实，商铺内墙面照片七张可以证明交付商铺质量存在问题。世纪花园公司对上述证据质证后认为，其出售商铺时并没有承诺绿化率，其尽力协调绿化调整，不是承诺改成硬质地面，其至今也是提供两个车位供华荣南、华晗云无偿使用。对于争议证据和事实，本院认定如下：世纪花园公司建设的包含涉案商铺在内的无锡市天元世家﹝5-7、20号房﹞于2013年12月通过交付使用竣工验收。世纪花园公司于2014年1月24日、同年9月19日、2015年12月14日、2016年6月28日、同年12月2日向华晗云邮寄寄送了交付通知书、交付催促函、催促办理房屋交接手续告知函等。2017年7月15日、同年8月2日、2018年10月30日，华荣南、华晗云委托律师函告世纪花园公司对交付商铺提出异议，商铺交付条件必须按照约定的交付条件执行，恢复原停车场地，履行《说明》中的承诺，目前不符合交付的条件，影响其商铺经营。世纪花园公司对此分别复函至华荣南、华晗云及其委托律师，告知商铺符合交付条件，不存在逾期交房，绿化调整将承诺继续协调等。2019年4月12日，华晗云委托华荣南与世纪花园公司对涉案07商铺进行交接，双方订立房屋交接协议，业主华荣南签字确认：世纪花园公司已按约通知交房、业主已按约收到世纪花园公司发出的交付通知书、交付须知、办证须知等资料，商品房分期综合验收通过，业主已领取住宅使用说明书及住宅质量保证书。2018年1月，华荣南、华晗云以购买商铺时门前为停车场，世纪花园公司将商铺门口大面积绿化，根本无法停车和严重影响商铺经营，世纪花园公司虽有调整绿化的承诺，但未能履行承诺，其购买商铺用于经营目的无法实现，提起本院（2018）苏0213民初378号民事诉讼，要求解除房屋买卖合同，返还购房款，赔偿损失等。该案审理中查明，涉案商铺门前绿化带于2013年年底建成。2018年7月，本院以华荣南、华晗云主张世纪花园公司违反合同约定致使合同目的无法实现要求解除合同等依据不足为由，判决驳回了华荣南、华晗云的诉讼请求。现该判决已生效。另查明，世纪花园公司开发建设的涉案商铺所在小区，建设地点为无锡市健康路与学前西路交叉口东南侧，无锡市市政和园林局附属绿地工程设计方案会审意见书载明，沿健康路绿线10米。2013年11月29日，无锡市市政和园林局核发了无锡市绿化工程合格证。2013年12月3日，市政公用绿化工程验收合格意见书载明，世纪花园公司天元世家西区5#-7#、20#项目，市政质监站评定：本小区道路、污水、雨水、供水、燃气、路灯、绿化设施工程质量达到了合格标准。无锡市住房保障和房产管理局于2013年3月核发了涉案商铺在内的（2013）预销准字第020号商品房预（销）售许可证。诉讼中，本院依法对涉案商铺门前绿化带增加事实以及世纪花园公司提供停车位事实进行勘验，经勘验：小区原绿化树池绿化带宽度为1.5米，现增宽了2.5米，绿化带宽度为4米，现绿化带距涉案商铺台阶处为8.7米。世纪花园公司为华荣南、华晗云提供两停车位位于小区内东入口地下车库负二层内。再查明，商铺同类地段健康路105号停车场（停车场类型为副中心区域社会公共事业单位配套停车场停地面泊位、停车地下泊位）小型车（蓝牌照）收费标准：2小时以内5元／次、辆，不足2小时按2小时计算，2小时以外每小时2元／次、辆，不足1小时按1小时计算，12小时至24小时按12小时标准收费，超过24小时重新计算。中大型车（黄牌照）收费标准为，在小型车收费标准上加倍。收费依据：锡价服〔2009〕77号、锡价服〔2009〕78号，价格管理形式为政府指导价。本院认为，对于争议一，世纪花园公司在商铺建成，并经建设行政管理部门综合验收合格后，于合同约定的交付期限内和交付条件向华晗云寄发了商铺交付通知，而华晗云未能收房，其未能收房原因系其认为商铺门前绿化扩大，影响其商铺经营，就其单纯主张商铺门前绿化问题，不属于涉案商铺主体结构质量不合格、商铺质量问题严重影响正常使用，华荣南、华晗云原于2018年7月向本院提出的解除与世纪花园公司商品房买卖合同被依法驳回的诉讼，可见一斑。华晗云认为商铺门前绿化增加而拒收商铺，不属于合理拒绝，其在2019年4月12日房屋交接后，向本院提交的涉案商铺漏水等照片，属于房屋质量瑕疵，可另行主张权利，故世纪花园公司不存在逾期交房事实。对于争议二，华荣南、华晗云购买的涉案商铺为现房，于小区绿化验收之前与世纪花园公司订立商品房买卖合同，双方在订立合同时虽未就商铺门前绿化和环境进行明确约定，涉案商铺门前绿化和场地确属已存在，但是随着商铺所在小区不断建设，世纪花园公司根据小区规划沿健康路于2013年年底建设绿化带10米，涉案商铺门前绿化和场地原有状态发生变化，华荣南、华晗云对此产生异议，世纪花园公司为此向异议方提供了《说明》，承诺日后予以调整，并且于双方订立第二份商品房买卖合同，即网签商品房买卖合同中进行书面约定，虽然世纪花园的书面承诺文字内容是“尽力协调将广场绿化调整”，但其明确的、具体的“将后加树池中北侧乔木及灌木改为草坪或硬质铺地”调整绿化的内容，且按照诚实信用原则，应当确定为世纪花园公司对此改变的绿化作出将后加树池中北侧乔木及灌木加以改为草坪或硬质铺地的书面承诺，属其承诺的合同义务，从诉讼中现场勘验情况来看，世纪花园公司在绿化验收后虽拆除了部分绿化，但仍然没有恢复至原有状态，比之订立第一份合同时的原绿化情况增加了宽度至2.5米绿化带，世纪花园公司更无将后加树池中北侧乔木及灌木改为草坪或硬质铺地，故世纪花园公司违反了与华荣南、华晗云的书面承诺和合同约定。鉴于该绿化属于小区全体业主应享有的利益，如要求世纪花园公司兑现该书面承诺，势必损害全体业主利益，故属法律上不能履行，现华荣南、华晗云主张该部分瑕疵交房的损失应予以支持。对于损失标准，华荣南、华晗云主张同类地段商铺租金损失，因不存在商铺主体质量不合格，或严重影响商铺正常使用情形，故其要求整个商铺租金损失标准计算并无法律依据，世纪花园公司违约所造成的华荣南、华晗云损失，是世纪花园公司不能调整绿化致使华荣南、华晗云商铺门前停车场面积缩小，影响客户停车方便，对其经营造成一定的影响，世纪花园公司提供的小区停车场负二层内的停车位，只是其承诺调整绿化前的临时措施，不能弥补华荣南、华晗云由此产生的经营损失所需，故本院参照同类地段以2个车位的8小时的无锡市机动车停放服务收费标准计算的现为40元／天的计价标准，自双方于2015年7月28日订立的商品房买卖合同约定的商品房交付最后期限的次日即2015年11月1日起予以酌情赔偿华荣南、华晗云的瑕疵交房的损失，直至商铺物权灭失。鉴于华荣南、华晗云在本案诉请仅主张损失计算至本判决生效之日，故本院尊重其诉讼权利。生效判决确定世纪花园公司赔偿华荣南、华晗云本案损失后，世纪花园公司因本案纠纷提供华荣南、华晗云的原小区内的车位可不再另行提供。综上，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。世纪花园公司辩称的商铺交付不存在瑕疵、其未违反承诺尽力协调绿化调整、华荣南、华晗云的损失无任何事实和法律依据的意见，本院不予采信。华荣南、华晗云主张世纪花园逾期交房损失，不符合法律规定，其主张世纪花园公司未调整绿化致使瑕疵交房一定的赔偿请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、无锡世纪花园房地产开发有限公司赔偿华荣南、华晗云自2015年11月1日起至本判决生效日止按照40元／天计算的瑕疵交房的损失。二、驳回华荣南、华晗云其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23155元减半收取11577.5元，由华荣南、华晗云负担11000元，由无锡世纪花园房地产开发有限公司负担577.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陆锡平二〇一九年八月九日书记员  朱 音本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。