西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书    （2019）陕0104民初5349号原告：林某，男，1982年1月25日出生，汉族，福建厦门人，住西安市未央区林某。委托诉讼代理人：赵娟娟，陕西岚光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王之仪，陕西岚光律师事务所实习律师。被告：陕西长九实业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：金某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，女，1975年12月25日出生，汉族，西安市人，该公司办公室主任，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘某某，女，1990年8月19日出生，汉族，甘肃酒泉人，该公司法务人员，住西安市碑林区。原告林某与被告陕西长九实业有限公司（以下简称“长九公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林某委托诉讼代理人赵娟娟、王之仪、被告长九公司委托诉讼代理人李虹、刘逸姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金456832元；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金2476元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区南二环西段XX道XX号项目7幢2单元13层21302号房，总房款2476052元，合同签订当日，原告支付首付款496052元，余款198万元办理银行贷款，合同约定被告应在2017年8月30日前交付房屋，房屋交付条件是已取得建设工程竣工验收备案证明文件。经原告多次要求，被告在2019年5月9日才向原告配偶发送了2019年4月9日取得的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的照片，即被告通知原告达到交付条件的时间是2019年5月9日，比合同迟延了615天，合同约定被告逾期交房的，应按逾期日支付总房款万分之三的违约金，另按合同约定，被告至迟不得超过2019年1月15日前使原告取得房屋所有权证，被告逾期办证，应支付总房款千分之一的违约金。原告多次与被告协商沟通，均未获得有效回复，故诉至法院。长九公司辩称，XX道XX号一期项目于2017年7月31日取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收证明，项目已竣工并验收合格，具有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，符合交房条件，被告已于2017年8月30日前通知收房，原告拒绝收房，系自身违约。竣工验收备案是政府部门对建设工程质量的监督管理，系管理性规定，非效力性规定，未取得竣工验收备案表不等于不具备交付条件。2016年11月15日至2017年3月15日是冬季防污减霾期，该项目又是城中村改造项目，因规划部门告知需工程全部完工后统一办理规划验收，2018年3月1日西安市规划局又实施新的规划验收规范，因未明确新老规范的适用问题，致使规划验收迟延，2019年1月21日被告取得《建设工程竣工规划验收合格证》后，立即申请竣工验收备案，又遇政府机构改组，质监站公章更新，直至2019年4月9日才取得《竣工验收备案表》，属于不可抗力因素，被告并无违约。原告主张标准过高，即便存在违约，也应以同地段房租每月4000元计算违约金。合同约定交房后500日内办理产权证，原告于2019年5月19日收房，未提交契税和大修基金缴纳材料，被告不承担逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（预售许可证号201XXXX，合同备案号Y17095465），约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区南二环西段210号XX道XX号项目7幢2单元13层21302号房屋，建筑面积184.78平方米，总房款2476052元，出卖人应于2017年8月30日前向买受人交付房屋，交付时应取得并出示房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，商品房为住宅的，还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还购房款，按约定支付利息和违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，因出卖人的原因，买受人未能在交付房屋之日起500日内取得房屋所有权证书的，应当支付总房款千分之一的违约金。合同附件十二补充协议约定，双方确认出卖人因下列“不可抗力”而延期交房的不承担违约责任：⑴自然灾害导致工期托期或延期交房的；⑵因执行合同签署后新版本的法律、法规导致工程托期或延期交房的；⑶法定传染病或其他重大流行性传染病导致工程托期或延期交房的；⑷非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程托期或延期交付的；⑸施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程托期或延期交房的；⑹政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程托期或延期交房的；⑺测量机构原因所致迟延。买受人逾期收房的，每逾期一天应支付总房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权解除合同，相关损失由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。上述合同签订后，原告向被告支付首付款496052元，余款198万元在华夏银行股份有限公司西安分行办理了房屋抵押贷款。经查，涉案房屋所属西安市莲湖区XX村XX城中村改造项目开发部分（DK-1）（XX道XX号XX期）A2#楼于2017年1月17日通过防雷装置验收，2017年5月31日取得人防“结建”工程验收备案书，2017年7月13日经西安市公安消防支队消防验收合格，2017年7月16日通过建筑节能分部工程专项审核验收备案。2017年7月31日，涉案项目经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，取得了《西安市商品住宅使用说明书》和《西安市商品住宅质量保证书》。被告通知买受人收房，原告认为被告未取得竣工验收备案表，不满足合同约定的交房条件，不予收房。此后，XX道XX号XX期工程项目相继竣工，并通过了消防、人防、防雷、节能及环保验收。2019年1月21日，涉案房屋所在A2#号楼等楼栋取得了《建设工程竣工规划验收合格证》。 2019年4月9日，涉案项目取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，西安市城中村（棚户区）改造建设工程监管中心盖章确认，准予备案。被告随后通知原告收房，原告于2019年4月13日回复“今天去收房”，同日，被告发布《致业主信》，就涉案项目规划验收、竣工备案延后以及办理产权将滞后所遇的政府新规、政府机构改组合并等事项予以说明，承诺尽快为业主办理房屋产权事宜。2019年4月19日，原告委托陕西岚光律师事务所发出《律师函》，要求被告出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，向原告交付房屋，向产权登记部门提交办理房屋所有权证所需卖方资料，支付逾期交房违约金441975.28元、逾期办证违约金2476.05元。2019年5月7日，被告回函，称涉案项目系城改项目，竣工验收备案表迟延取得系不可抗力因素所致，因规划部门实施新的建设工程竣工规划条件核实管理规定，新老规范适用问题不明确，致使规划验收迟延至2019年1月21日办妥，2019年2月22日被告取得《建设工程档案归档通知单》后，立即申请《竣工验收备案表》，又遇政府机构改组合并，公章更新，直至2019年4月9日才取得《竣工验收备案表》，被告已及时通知原告收房，产权证需原告先办理收房手续，并缴纳契税和大修基金后，被告才能协助办理。2019年5月19日，原告办理了收房手续。2019年5月24日，原告提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金。庭审中，原告认为被告未按时取得建筑工程竣工验收备案证明文件，原告有权拒绝收房，被告应当承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。被告认为房屋已经竣工并验收合格，具备交付条件，竣工验收备案表迟延取得系不可抗力因素所致，且系管理性规定，逾期收房的责任在原告。本院认为，原、被告争议的焦点是被告未按时取得竣工验收备案表是否构成违约。竣工验收备案制度是国家行政机关对建设工程质量的一种监督管理制度，竣工验收备案的申请主体是建设单位，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位依法对建设工程质量负责，行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收，竣工验收备案制度系管理性规范，非效力性规范。涉案房屋经过建设、监理、施工、设计和勘察单位五方综合验收合格，并相继通过了防雷、人防、消防、节能、环保验收，取得了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，具备住宅的居住和使用功能。双方合同约定出卖人交付房屋时应取得并出示建设工程竣工验收备案证明文件，不违反法律与行政法规的强制性规定，但被告未按时取得竣工验收备案表，是由于行政审批手续迟延所致，而非被告怠于履行自身义务导致迟延，根据双方合同补充协议的约定，被告不承担逾期交房的违约责任。涉案项目因行政审批手续迟延办理，致使办理房屋所有权证事宜相应延后，并非出卖人的原因，原告也未将契税和大修基金缴纳票据及时交予被告，其主张被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告林某主张被告陕西长九实业有限公司支付逾期交房违约金456832元的诉讼请求；二、驳回原告林某主张被告陕西长九实业有限公司支付逾期办理房产证的违约金2476元的诉讼请求。    案件受理费8190元，减半收取计4095元，由原告林某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                  审    判    员      赵海涛                         二○一九年八月二十日                    书    记    员      浦鑫玫 1