江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏01行初478号 原告伍凤来，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人伍强（系原告儿子），性别，××族，住南京市秦淮区。 委托代理人吕超，上海申京律师事务所律师。 被告南京市秦淮区人民政府，住所地南京市太平南路69号。 法定代表人司勇，南京市秦淮区人民政府区长。 委托代理人张燕艳，南京市秦淮区司法局工作人员。 委托代理人张涵，江苏君远律师事务所律师。 第三人南京市公房管理中心，住所地南京市中山南路111号五楼。 法定代表人董茉芙，南京市公房管理中心主任。 委托代理人宗妍，南京市公房管理中心工作人员。 原告伍凤来诉被告南京市秦淮区人民政府（以下简称秦淮区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2018年8月27日受理后，在法定期限内向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因南京市公房管理中心与本案处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭审理了本案，原告伍凤来及其委托代理人吕超，被告秦淮区政府的委托代理人张燕艳、张涵，第三人南京市公房管理中心的委托代理人宗妍到庭参加诉讼。本案经江苏省高级人民法院批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 秦淮区政府于2018年3月7日作出宁秦府征补字（2018）第17号《征收补偿决定书》（以下简称17号补偿决定），决定对南京市秦淮区来凤新村（以下简称来凤新村）26号203室进行征收补偿，主要内容为：向产权人南京市公房管理中心支付房屋补偿款118928元，向承租人伍凤来支付房屋货币补偿款及其他补助费合计1089499元。 原告伍凤来诉称：一、被告认定的基本事实不清，证据不足。1.原告在被征收房屋二楼楼顶南侧阳台处有未登记房屋8.08平方米，评估报告没有将上述未登记房屋列为评估对象，补偿决定也没有就该处房屋对原告予以补偿。被征收房屋还有高1.4米以上面积12.59平方米、高1.4米以下面积4.39平方米的阁楼也未获补偿。2.评估公司未到原告家中入户调查，被告认定原告拒绝入户调查，评估公司未能出具装饰装修评估报告错误。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第十八条的规定，被告没有为原告提供产权调换和货币补偿两种方式，直接给予货币补偿不当，既剥夺了原告的选择权，也剥夺了原告的居住保障权。二、被告作出的补偿决定程序违法。1.被告直接选定江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称苏地仁合公司）作为评估机构违法。原告及其他被征收人没有参加评估机构的选定，也没有见证多数决定或者随机选定的方式来确定评估机构。2.评估报告不合理、不合法。评估机构没有进行现场勘查，选用的评估方法错误，也没有说明影响房地产估价的因素。3.原告既没有看到评估结果，也没有收到评估报告，剥夺了原告申请复核评估和鉴定的权利。该评估报告不得作为补偿决定的依据。4.南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下简称秦淮区征收办）将补偿款专户存储于南京秦淮房屋征收服务有限公司违法。该公司是以营利为目的的有限公司，将补偿款项存入该公司无法律依据。三、被告作出的补偿决定适用法律不当。1.根据征补条例第二十一条第一款的规定，被告没有征求原告意见而直接给予货币补偿错误，剥夺了原告的选择权。2.被告作出的补偿决定不公平，货币补偿款无法保证原告购买同地段的居住房屋，势必降低原告的居住环境和生活标准。被告没有给予房屋装饰装修补偿款。过渡补助费也无法保证原告的过渡费用。3.被告作为区政府，不是征补条例第四条第一款规定的“市、县级人民政府”，无权作出补偿决定。4.南京市人民政府无权制定《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称南京市征补办法），被告依据该办法作出补偿决定错误。综上，请求：1.撤销被告作出的17号补偿决定，并责令被告重新作出行政行为；2.对被告依据的南京市征补办法的合法性进行审查；3.被告承担本案的诉讼费用。 原告伍凤来向本院提交的证据有： 1.17号补偿决定，证明原告在法定期限内起诉，该补偿决定违法； 2.公有住房租赁合约、户籍资料及房屋调查登记表，证明原告家庭成员情况，被征收房屋有8.08平方米未登记，另有1.4米以上面积12.59平方米、1.4米以下面积4.39平方米的事实； 3.补偿认定结果公示（2018年3月16日、2018年4月8日）、第六批分户初步估价结果表，证明原告的自建房没有被列入补偿范围，不公平、不合理、不合法； 4.接处警工作登记表5份、照片打印件1页（5张）、动迁组公示牌照片打印件1页、门诊病历及医疗检查报告一组，证明征收工作人员存在违法行为，原告无法在平等、公平的基础上签订补偿协议； 5.照片打印件3页（共6张），证明来凤新村34号楼在选定评估机构前已经被拆除，评估程序违法； 6.公告（2017年6月14日）、公证书、第二批分户初步估价结果表，证明在签约期内才选定评估机构，而评估机构公布估价结果超过了签约期，征收程序违法； 7.关于来凤新村22—34号公房档案记载面积与产权证载面积不一致的情况说明及房屋内外照片一组，证明被征收房屋公房档案管理记载的面积大于产权证上记载的面积，原告还有8.08平方米的自建房、1.4米以上面积12.59平方米、1.4米以下面积4.39平方米的阁楼没有列入征收补偿范围； 8.网络查询截图，证明被告给予的过渡费过低，势必严重的降低原告临时安置的生活条件； 9.不动产登记资料查询结果证明三份，证明原告家庭成员无其他住房，被告直接决定选择货币安置，剥夺了原告的选择权； 10.工商登记信息查询表、南京市雨花台区人民政府和秦淮区政府征收决定部分截图（共1页），证明南京秦淮房屋征收服务有限公司以盈利为目的，其无法保证补偿款的安全和及时发放； 11.关于第二机床厂宿舍危旧房改造以及环境整治项目备案的通知、委托征收协议、招标公告，证明被告的补偿决定程序违法，补偿款项严重不足； 12.测绘报告（含测绘资质证书、营业执照）、南京市公房管理中心出具的说明，证明被告对于原告房屋的面积认定不清，存在遗漏补偿的事实； 13.伍凤来、李凤英夫妻医疗诊断资料一组，证明原告及妻子李凤英患有重大疾病，应当获得政府拆迁重大疾病补贴，被告没有补贴的事实； 14.公告（2017年7月26日）、分户初步估价结果表（2017年7月27日），证明评估报告出具的时间在房屋被拆除之后，违反了先评估后拆房的程序要求； 15.关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示、征收补偿结果公示17页，证明该材料所称的已经签订补偿协议209份与事实不符； 16.征收委托协议书、南京市国有土地上房屋征收购买服务有关标准，证明建设单位参与征收工作严重违反征补条例的规定； 17.豆腐坊和一棉厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案、公证书、协商选定评估机构统计汇总表、地图截图、第二机床厂危旧房改造及环境综合整治项目房屋征收补偿方案、公告、通知、照片4张，证明涉案项目应参照豆腐坊和一棉厂征收项目模式确定评估机构，而不应通过摇号的方式选择评估机构，评估机构选定不符合法律规定； 18.关于第二机床厂承租公房的统计表、来凤新村26号承租人面积确认表，证明南京第二机床厂无权确认面积； 19.宁房权证秦变字第××号房产证、分户评估报告、涉案房屋征收补偿金额分户估价表、来凤新村30号202室房屋测绘报告、单位集体承租直管公有居住房屋分户情况清册一页，证明分户评估报告认定的房屋结构与房产证不一致，原告与来凤新村30号202室房屋均有阁楼，评估公司的调查评估与事实不符； 证据7中关于来凤新村22—34号公房档案记载面积与产权证载面积不一致的情况说明、证据18及证据19中宁房权证秦变字第××号房产证，共同证明17号补偿决定认定原告房屋46.8平方米没有依据； 20.秦政规[2018]1号《关于印发秦淮区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定的通知》，证明17号补偿决定没有按照秦政规[2018]1号通知确定的补偿标准执行； 21.选定评估机构征求意见汇总表，证明超过50%的被征收人选择了北京仁达房地产评估有限公司，该公司应被选定被评估机构，不需要通过摇号的方式选择评估机构； 22.来凤新村1—7幢分户使用卡，证明被告对于房屋的面积认定错误； 23.致第二机床厂危旧房改造及环境综合整治项目未搬迁居民的一封信(2份)及公示的征收补偿方案，证明17号补偿决定未执行秦政规[2018]1号文，补偿标准过低； 24.视频光盘，证明在选择评估机构之前已经开始拆除房屋，损害被征收人的合法权益； 25.南京网上房地产网页截图4页、孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案网页截图，证明被征收房屋补偿应当参照就近区位的房地产价格，17号补偿决定降低了原告房屋的补偿标准，影响了原告的生活质量和居住环境； 26.政府信息公开申请回复，证明项目征收资金没有足额到位； 27.李凤玲户的住宅房屋实地勘查表，证明评估公司对其他被征收房屋的多次勘查均有记录，而原告户的勘查表只有一次记录，入户勘查表不真实； 28.视频光盘一张，征收单位项目经理关于补偿标准的说明与秦政规[2018]1号规定一致，17号补偿决定不公平、不合理； 被告秦淮区政府辩称：一、被告作出宁秦府征字〔2017〕18号《征收决定》（以下简称18号征收决定）主体合法、符合公共利益需求、程序合法、适用法律正确。为进一步加快秦淮区危旧房改造，提升城市环境品质、改善落后的基础设施条件，秦淮区第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目经南京市秦淮区发展和改革局备案，并取得了南京市规划局的复函，经确认，该项目符合征补条例第八条第（五）项的规定。2017年6月14日，被告作出了18号征收决定，连同征收补偿实施方案一并进行了公示。二、被告作出17号补偿决定主体合法、证据充分、适用法律正确、符合法定程序。秦淮区征收办在被征收范围内公告了候选评估机构名单，由于被征收人未能协商选定评估机构，最终通过摇号选定苏地仁合公司，并在相应范围内进行了公示。评估机构对案涉房屋进行了公平公正的评估，因原告拒绝入户勘查，评估公司未能出具装饰装修评估报告。秦淮区征收办将分户评估结果表在征收范围内予以公示。秦淮区征收办向原告送达评估报告，原告拒绝签字。秦淮区征收办多次与原告进行协商，但在签约期限内未能达成补偿协议。2018年3月7日，被告作出17号补偿决定，依法向原告送达并在被征收范围内进行了公示。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告秦淮区政府向本院提交的证据有： 1．关于印发秦淮区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的通知； 2．关于秦淮区2016年国民经济和社会发展计划执行情况及2017年国民经济和社会发展计划草案的报告、南京市秦淮区第二届人民代表大会第一次会议关于秦淮区2016年国民经济和社会发展计划执行情况及2017年国民经济和社会发展计划的决议； 3．关于第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目备案的通知书； 4．关于第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目地块征收规划意见的复函； 5．第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目拟征收地块规划用地范围和条件附图； 6．建设项目用地勘测定界成果报告及附页； 7．建设用地勘测定界图； 8．用地红线权属范围图； 9．房产分幅图； 10．征收范围公告； 11．公示照片； 证据1—11证明案涉项目经过备案，确定了征收范围，并进行了公示； 12．公有住房租赁合约； 13．房屋所有权证、房产平面图； 14．关于第二机床厂承租公房的统计表； 15．关于来凤新村22—34号公房档案记载面积与产权证载面积不一致的情况说明； 16．来凤新村26号承租人面积确认表； 17．户口登记簿； 18．身份证复印件； 19．房屋征收调查登记表； 证据12—19证明在作出征收决定前，房屋征收部门对征收范围内的房屋依法进行了调查； 20．房屋征收补偿方案、房源明细表； 21．房屋征收补偿方案公告 22．房屋征收补偿方案公告公示照片； 证据20—22证明房屋征收部门拟定了征收补偿方案并进行公示； 23．缴款通知书，证明在征收决定作出前，补偿费用已经到位、专户存储、专款专用； 24．18号征收决定； 25．公告； 26．房屋征收补偿实施方案； 27．公示照片； 证据24—27证明被告依法作出了征收决定，并予以公示； 28．通知； 29．协商选定评估机构征求意见表（第一组）52份、送达签收表6份； 30．协商选定评估机构征求意见表（第二组）53份、送达签收表5份； 31．协商选定评估机构征求意见表（第三组）49份、送达签收表5份； 32.协商选定评估机构征求意见表（第四组）53份、送达签收表5份； 33.公证书； 34.公示照片； 35．变更前后的营业执照各一份、公司准予变更登记通知书、公司营业执照变更说明、房地产估价机构资质证书、评估人员资质证书、评估机构资质及入户调查公示照片； 证据28—35证明房屋征收部门依法选定征收评估机构，并进行了公证； 36．住宅房屋征收实地勘查表、勘查照片、南京市国有土地上房屋征收评估岗位证； 37．分户初步估价结果表（2017年7月27日）、公示情况； 38．第二批分户初步估价结果表（2017年8月21日）、公示情况； 39．分户初步估价结果表两份（2017年9月6日）、公示情况； 40．工作证； 41．分户评估报告； 42．住宅房屋征收补偿金额分户估价表； 43．送达回证； 证据36—43证明评估机构依法作出评估结果，并由征收实施单位依法送达原告，评估程序合法； 44．房屋征收补偿协商笔录（2017年8月9日）； 45．房屋征收补偿协商笔录（2017年9月7日）； 46．房屋征收补偿协商笔录（2017年10月29日）； 47．房屋征收补偿协商笔录（2017年12月28日）； 48．工作证； 49．关于直管公房承租人补偿的说明； 50．征收补偿明细表； 51．征求意见表； 52．关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示； 53．17号补偿决定、送达回证； 54．公示照片； 证据44—54用以证明征收实施单位多次与原告协商，未能在签约期限内达成补偿协议，经征收实施单位报请，被告依法作出补偿决定并送达公示。 被告秦淮区政府向本院提交的法律依据有： 1．征补条例第八条、第十七条、第十八条、第二十二条第一款、第二款； 2．南京市征补办法第二条、第四条、第二十条、第二十一条、第二十四条、第三十七条； 第三人南京市公房管理中心述称，因历史原因涉案房屋产权证面积与实际面积不一致，第三人向被告作了说明，被告也按照第三人的建议保障了原告的权益。第三人按照相关规定与被告达成了补偿协议，第三人与原、被告之间均不存在房屋征收补偿的争议。 第三人南京市公房管理中心未向本院提交证据。 经庭审质证，对于原告伍凤来提交的证据，被告秦淮区政府对证据1、2、11、14、15、18、23的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可；对证据3、9、13、21、22、24、26、27的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可；对证据4中接处警工作登记表形式上的真实性予以认可，内容真实性无法确认，对其关联性不予认可，对照片的真实性、合法性予以认可，对照片上张贴的拍摄日期不予认可，对其关联性不予认可，对门诊病历及医疗检查报告的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，对公示牌的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5的真实性认可，合法性和证明目的不予认可，对于公示栏和通知照片的关联性予以认可，对其他4张照片的关联性不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，对于其中原告添加的文字说明不予认可；对证据7中关于来凤新村22—34号公房档案记载面积与产权证载面积不一致的情况说明的真实性、合法性、关联性予以认可，对于房屋外部的1张照片的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，对于房屋内部4张照片的真实性无法确认，合法性、关联性不予认可，证明目的不予认可；对证据8、28真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可；对证据10、25的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据12中的测绘报告形式上的真实性、合法性予以认可，对其关联性、证明目的不予认可，对南京市公房管理中心出具的情况说明的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可；对证据16中的委托协议书的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，对于南京市国有土地上房屋征收购买服务有关标准的真实性、合法性无法确认，关联性不予认可，证明目的不予认可；对证据17中的豆腐坊和一棉厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案、公证书、协商选定评估机构统计汇总表、地图截图的真实性、合法性、关联性不予认可，对第二机床厂危旧房改造环境综合整治房屋征收补偿方案、公告、选择评估机构的通知真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，对4张照片的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可；对证据19中的宁房权证秦变字第××号房产证、分户评估报告、涉案房屋征收补偿金额分户估价表的真实性、合法性、关联性予以认可，对于来凤新村30号202室房屋测绘报告形式上的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，对单位集体承租直管公有居住房屋分户情况清册的真实性、合法性、关联性予以认可，对上述证据的证明目的不予认可；认为证据20属于规范性文件，不属于证据的范畴，不予质证。第三人南京市公房管理中心同意被告秦淮区政府的质证意见。 对于被告秦淮区政府提交的证据，原告伍凤来对证据1、2的真实性、合法性没有异议，对其关联性不予认可；对证据3、4的真实性予以认可，对其合法性、关联性有异议；对证据5—10、24—26的真实性没有异议，对其合法性、关联性和证明目的不予认可；对证据11、14、16、19、28—35的真实性、合法性、关联性和证明目的不予认可；对证据36—43的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据12、13、15、17、18的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可；对证据20—22、27、44—54的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据23的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明目的不予认可。第三人南京市公房管理中心对于被告秦淮区政府提交的所有证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。 本院经审查认为，原告提交的证据3、5、8、10、13、22、24—28；证据4中的接处警工作登记表5份、照片打印件1页（5张）、门诊病历及医疗检查报告；证据7中房屋内外照片一组；证据17中豆腐坊和一棉厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案、公证书、协商选定评估机构统计汇总表、地图截图；证据19中来凤新村30号202室房屋测绘报告与本案待审查的补偿决定无关联性，本院不予采信。原告提交的证据20系规范性文件，不属于证据。原告提交的其他证据和被告提交的所有证据，均真实、合法，与本案待证事实相关，本院予以采信。 经审理查明，2016年12月26日，南京市秦淮区发展和改革局对南京历史城区保护建设集团有限责任公司申报的第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目予以备案同意，该项目同时符合“秦淮区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要”以及“秦淮区2017年国民经济和社会发展计划”。在取得规划部门规划意见复函和国土部门勘测定界成果报告后，经设立专项账户并存入足额资金、准备相应的安置房源、拟定征收补偿方案等程序，秦淮区政府于2017年6月14日作出18号征收决定，决定对菱角市、来凤街、来凤新村等处部分房屋实施征收，共涉及居民222家、工企单位3家。秦淮区政府公告了18号征收决定和征收补偿实施方案。包括原告在内的被征收人、直管公房承租人未对18号征收决定提起行政复议或行政诉讼。 来凤新村26号位于18号征收决定确定的征收范围之内，该房屋所有权××为南京市公房管理中心。南京第二机床厂有限公司集体承租后，再分配给职工承租使用，由伍凤来实际承租使用来凤新村26号203室。公有住房租赁合约上记载的房屋使用面积为33.7平方米。南京市公房管理中心于2017年4月5日向秦淮区征收办出具情况说明，载明来凤新村22—34号房屋办理产权登记时，对层高不足部分房屋面积未计入产权面积，致使公房管理档案记载面积比产权证载面积大，建议按公房档案记载面积评估该处房屋房地产市场价值。南京第二机床厂有限公司制作了来凤新村26号承租人面积确认表，载明来凤新村26号203室使用面积为33.7平方米、建筑面积为46.8平方米。征收实施单位经调查，于2017年3月5日制作调查登记表，确定来凤新村26号203室建筑面积为46.8平方米。经原告自行委托，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于2018年9月4日出具测绘报告，确定来凤新村26号203室房屋套内面积为38.8平方米。 2017年6月29日至2017年7月7日，秦淮区征收办向被征收人发放了协商选定评估机构征求意见表，请被征收人在九家候选评估机构中协商选择一家评估机构。秦淮区征收办发放并回收了征求意见表，经统计，北京仁达房地产评估有限公司得票最高，但未超过发放征求意见表的半数。2017年7月14日，秦淮区征收办组织摇号，经江苏省南京市南京公证处现场公证，苏地仁合公司被确定为案涉项目的评估机构，秦淮区征收办将摇号选定情况予以公示。 苏地仁合公司于2017年8月3日出具分户评估报告和分户估价表，以建筑面积46.8平方米的房屋及相应的土地使用权为评估对象，确定来凤新村26号203室房屋征收补偿价值为1189282元，其中产权人补偿款118928元，承租人补偿款1070354元。因伍凤来拒绝评估公司入户调查，苏地仁合公司未出具装饰装修评估报告。秦淮区征收办于2017年8月9日向伍凤来送达上述评估报告和评估表，伍凤来接收但拒绝签字。 2017年8月9日、2017年9月7日、2017年10月29日、2017年12月28日，征收工作人员多次与原告就征收补偿事宜进行协商，但未能协商一致。 秦淮区征收办于2017年11月28日向秦淮区政府提出申请，请求对来凤新村26号203室作出补偿决定。秦淮区政府于2018年3月7日作出17号补偿决定，主要内容为：一、对产权人南京市公房管理中心支付房屋补偿款118928元；二、对承租人伍凤来支付房屋货币补偿款1070354元、搬迁补助费2340元、过渡补助费15725元、有线电视拆移补助费400元、空调补助费200元、热水器拆装补助费200元，电增容补助费280元，合计1089499元。因伍凤来拒绝评估公司入户勘查，评估公司未出具装饰装修评估报告，装饰装修款将另行补偿。 秦淮区政府于2018年3月12日向伍凤来送达17号补偿决定，伍凤来已收拒签。秦淮区政府在征收现场对17号补偿决定予以公示。 再查明，伍凤来提交的2018年9月30日不动产登记资料查询结果证明载明，伍凤来、李凤英、伍强名下无住房。 庭审中，伍凤来述称，其所主张的未予补偿的未登记房屋8.08平方米是指在开放式阳台上搭建的防止下雨渗漏用的雨棚，城管执法部门将其认定为违法建筑，准备强制拆除。 本院认为，根据征补条例第四条第一款、第二十六条的规定，被告秦淮区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，在房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议时，有权依房屋征收部门的申请作出房屋征收补偿决定。 关于征收决定的问题。根据征补条例第八条第（五）项的规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，被告秦淮区政府因第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治的需要，对菱角市、来凤街、来凤新村等处部分房屋实施征收，符合公共利益的需要。涉案征收项目已经按照征补条例第九条至第十三条的规定，履行了相应的程序，秦淮区政府于2017年6月14日作出18号征收决定和征收补偿实施方案，并进行了公告。被征收人、直管公房承租人未对18号征收决定提起行政复议或行政诉讼，该征收决定的效力本院予以确认。 关于房屋面积的问题。公有住房租赁合约上记载的房屋面积为33.7平方米，但房屋征收部门在补偿中已经对该面积进行调整，按照房屋档案的记载，以46.8平方米计算房屋的补偿价值。原告虽曾自行测绘房屋面积，但测绘结果亦未超过该面积。结合南京市公房管理中心出具的情况说明和南京第二机床厂有限公司制作的承租人面积确认表，本院认定46.8平方米系案涉房屋的合法面积，应当据此计算征收补偿价值。原告认为其另有8.08平方米自建房未得到补偿，但根据原告庭审中的陈述，城管部门已将该处搭建物作为违法建设处理，故该处未登记房屋不在征收补偿范围之内。 关于确定评估机构的问题。征补条例第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。南京市征补办法第二十一条第一款第（四）项规定，被征收人、直管公房承租人协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、直管公房承租人按照国家、省相关规定投票决定或者通过摇号、抽签等随机方式确定。本案中，秦淮区征收办向案涉项目的被征收人、直管公房承租人发放了征求意见表，虽然北京仁达房地产评估有限公司得票最高，但仍未达到所发放征求意见表的半数。在此情况下，秦淮区征收办以摇号的方式选定了评估机构，公证机构亦对此予以公证。因此，本案中评估机构的选定符合上述规定。 关于评估结果的问题。征补条例第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，苏地仁合公司具有相应的资质，其作出的分户评估报告和估价表已经向伍凤来送达，原告未就评估问题申请复核评估，可以作为对于案涉房屋进行征收补偿的依据。因原告伍凤来拒绝评估机构入户进行现场调查，评估机构未能对案涉房屋的装饰装潢进行评估，17号补偿决定对室内装饰装修等未予计算并决定另行确定后予以补偿，亦无不当。 关于补偿决定的作出程序问题。南京市征补办法第三十七条规定，房屋征收部门与被征收人、直管公房承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门按照程序报请作出征收决定的人民政府依法作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。本案中，因伍凤来在签约期限内与秦淮区征收办达不成征收补偿协议，由秦淮区征收办报请秦淮区政府作出补偿决定，后向伍凤来进行了送达，并在征收范围内张贴公示，符合上述规定。 关于补偿方式的问题。南京市征补办法第二十六条第一款规定，征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定。本案中，对于分户评估报告确定的房屋补偿款，17号补偿决定将10%支付给产权人南京市公房管理中心，90%支付给承租人伍凤来，符合该规定。原告提出其享有产权调换的权利，因伍凤来并非被征收房屋的所有权人，其作为公房承租人，根据南京市征补办法的前述规定，其无权享受产权调换，而只能获得货币补偿。伍凤来可以根据南京市征补办法第二十四条第一款的规定，在货币补偿的基础上按照规定购买征收安置房。 关于补助费用的问题，17号补偿决定向伍凤来提供了搬迁补助费、过渡补助费、有线电视拆移补助费、空调补助费、热水器拆装补助费、电增容补助费等。根据补偿明细表的记载，搬迁补助费以50元每平方米按房屋面积计算补助2340元，过渡补助费以28元每平方米按房屋面积计算12个月补助15725元，设备迁移补助费按相关标准计算，以上补偿费用能够补偿伍凤来因搬迁造成的损失，也符合《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》（宁政规字〔2012〕17号）第四条的规定。原告提出，《秦淮区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（秦政规〔2018〕1号）规定了较高的补助奖励标准，应当按照该文件执行。经查，本案所涉的18号征收决定作出于2017年6月14日，17号补偿决定作出于2018年3月7日，而秦政规〔2018〕1号文于2018年8月18日起施行，按照上述文件、决定作出的时间分析，17号补偿决定在事实上不可能执行秦政规〔2018〕1号文的规定。 关于规范性文件审查的问题，原告提出对南京市征补办法的合法性进行审查。经查，南京市征补办法系南京市人民政府于2017年2月6日颁布的地方政府规章，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第二款的规定，规章不属于规范性文件审查的范围，故原告的该项请求不能成立。 综上，被告秦淮区政府作出的17号补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告伍凤来的诉讼请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告伍凤来的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告伍凤来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  陆俊騑 审判员  谢宇飞 审判员  李伟伟 二〇一九年八月二十三日 书记员  倪 辉