江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5202号原告：南京航空航天大学（统一社会信用代码12100000466006826U），住所地南京市秦淮区御道街29号。法定代表人：聂宏，该校校长。委托诉讼代理人：姜红斌，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛奥忠，江苏博事达律师事务所律师。被告：南京市秦淮区凤鸣酒家（统一社会信用代码92320104MA1PD7TU1A），住所地南京市秦淮区御道街29-4。经营者：夏要武，男，1954年1月6日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。第三人：南京刘长兴餐饮有限责任公司（统一社会信用代码91320104724579783Q），住所地南京市秦淮区三条巷111号。法定代表人：朱同淼，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光炎，男，该公司员工，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈培德，男，该公司员工，住南京市秦淮区。原告南京航空航天大学与被告南京市秦淮区凤鸣酒家（以下简称凤鸣酒家）及第三人南京刘长兴餐饮有限责任公司（以下简称刘长兴餐饮公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京航空航天大学的委托诉讼代理人姜红斌、盛奥忠，被告凤鸣酒家的委托诉讼代理人王和，第三人刘长兴餐饮公司的委托诉讼代理人刘光炎、陈培德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京航空航天大学向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将南京市秦淮区御道街29-4号房屋返还给原告；2.判令被告立即支付自2009年5月16日至实际返还房屋之日止房屋占有期间给原告造成的租金损失（具体租金损失数额以司法鉴定结论为准）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系南京市秦淮区御道街29-4号房屋（以下简称诉争房屋）所有人，诉争房屋原承租人为南京凤鸣酒家，1999年因租赁合同纠纷，原告提起诉讼，后法院判决原告与南京凤鸣酒家保持租赁关系，原告依生效判决将房屋仍出租给南京凤鸣酒家。因上述生效判决确定的租金过低，近年来原告多次与夏要武沟通协商，要求提高租金或解除租赁关系，但后者均以有法院生效判决为由拒绝商谈。近日，原告在核查资产时发现，原承租人南京凤鸣酒家成立于1979年12月30日，出资人为白下区饮食公司，性质为集体所有制，负责人为夏要武，该酒家已于2009年5月15日注销；被告成立于2009年4月17日，住所地在诉争房屋所在地，性质为个体工商户，经营者为夏要武；被告一直以南京刘长兴饮食公司名义缴纳所谓的房租；被告未经原告同意擅自将部分案涉房屋出租给申通快递公司。原告认为，被告在没有任何事实和法律依据的情况下，恶意侵占原告房屋十余年，并将该房屋部分私自出租给他人，其行为严重侵犯了原告的合法权益。原告遂诉至法院，望判如所请。被告凤鸣酒家辩称，首先，原告要求被告返还诉争房屋没有事实和法律依据。原告与被告不存在法律上的权利义务关系，诉争房屋的承租人并非被告，原告从未与被告签订任何租赁合同，多年来原告都是向刘长兴餐饮公司收取租金，协商租赁事宜，原告也向刘长兴餐饮公司出具了相应的租金发票。其次，被告不存在恶意侵占诉争房屋的事实，被告自1998年10月与刘长兴餐饮公司签订承包协议承包经营诉争房屋至今，承包主体未变更，被告只是承包方而不是房屋承租人。再次，原告认为被告未经许可将诉争房屋部分转租申通快递公司，实际上是被告经刘长兴公司批准，将一间8.16平方米的房屋出租给申通快递公司，这些事实原告一直以来是知道的，并且是默认的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘长兴餐饮公司陈述，诉争房屋自建成一直由第三人承租，与被告没有任何关系。原告每次直接来第三人处收取租金，第三人与原告存在租赁关系，被告是从第三人处承包使用诉争房屋的，故原告起诉被告主体错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：诉争房屋系南京航空航天大学所有，房屋建成于1979年。上世纪70年代末期，根据国务院关于进一步搞好商业服务网点建设和管理的文件精神，市、区政府为方便御道街地段居民，成立了味芳小吃部，在南京航空航天大学提供的简易房经营饮食早点，作为干道沿街的商业服务网点。1979年南京航空航天大学的大楼建成后，味芳小吃部即搬入诉争房屋，后在征得南京航空航天大学同意后又搭建了45.14平方米房屋以增加营业面积。自1982年起至1989年6月，味芳小吃部均按每平方米0.8元向南京航空航天大学交纳房租。1989年7月南京航空航天大学与味芳小吃部签订房屋租赁合同，约定租期自1989年7月至1992年7月，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米3.5元计算。期满后南京航空航天大学与南京味芳餐厅签订租赁合同，约定1993年1月至8月租金按照每月每平方米5元交纳。后南京航空航天大学又于1993年9月30日与南京市白下区饮食公司签订租赁合同，租期自1993年9月1日起至1994年12月31日止，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米10元计算。期满后，双方未签订租赁合同，但味芳餐厅仍按133.86平方米面积，每月每平方米12元向南京航空航天大学交纳了1年租金（1995年1月至1995年12月）。1996年南京航空航天大学要求将房租提高为每月每平方米35-40元，致双方发生争议，未再签订租赁合同。1998年10月29日，南京刘长兴饮食公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋。1999年1月，南京航空航天大学以南京御道凤鸣酒家没有合法手续占有诉争房屋、未交纳租金为由诉至原南京市白下区人民法院，要求判令南京凤鸣酒家迁让、补交租金。该院经审理作出（1999）白民初字第1373号民事判决：一、南京凤鸣酒家于判决生效之日起每月按建筑面积88.72平方米每平方米30元计算向南京航空航天大学交纳房租；二、南京凤鸣酒家于判决生效之日起一个月内向南京航空航天大学交纳自1996年1月起至1999年12月底欠租51102.72元。南京航空航天大学不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理作出（2000）宁民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，南京凤鸣酒家继续承租使用诉争房屋，相应租金由南京市白下区饮食公司（即南京刘长兴饮食公司）交纳。南京凤鸣酒家注销后，诉争房屋由凤鸣酒家占有使用，相应租金由刘长兴餐饮公司交纳。2017年6月22日，诉争房屋《房屋租赁登记备案证明》载明，出租人为南京航空航天大学，承租人为刘长兴餐饮公司。2017年8月8日，刘长兴餐饮公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋，期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，承包费每年50000元。另查明，南京味芳餐厅于1990年12月21日设立，经济性质为集体所有制，主管部门为南京市白下区饮食公司。南京味芳餐厅先后更名为南京蓝普酒店、南京羊城食府、南京凤鸣酒家，法定代表人为夏要武，后于2009年5月15日核准注销。南京市白下区饮食公司于1996年5月30日更名为南京刘长兴饮食公司，后于2003年7月15日改制，改制方案为企业对外出售，以产权受让方式将资产、债务、人员由第三人刘长兴餐饮公司“三带走”。凤鸣酒家系2009年4月17日注册设立的个体工商户，经营者为夏要武。关于诉争房屋租金的交纳情况，南京航空航天大学陈述，不论是南京市白下区饮食公司，还是刘长兴餐饮公司，其交纳租金仅是第三人代付行为，生效判决所确认的与南京航空航天大学建立租赁关系的相对方系南京凤鸣酒家，而在南京凤鸣酒家注销后，双方租赁关系即已终止。凤鸣酒家陈述，诉争房屋系其承包使用，其向刘长兴餐饮公司交纳承包费，刘长兴餐饮公司向南京航空航天大学交纳租金，不存在所谓代付，刘长兴餐饮公司系诉争房屋承租人。刘长兴餐饮公司陈述，在刘长兴餐饮公司改制前后，诉争房屋一直由其承租使用，租金亦由其交纳。南京凤鸣酒家系南京市白下区饮食公司的下属企业，南京凤鸣酒家注销后改由凤鸣酒家承包使用，只是更换了经营模式，凤鸣酒家仍要服从刘长兴餐饮公司的管理。另，在案件审理过程中，原告明确其仅要求被告腾空返还诉争房屋中被告经营使用的部分，不包含案外人申通快递公司使用的房屋，同时申请就诉争房屋的使用费标准进行评估。本院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于原告要求被告返还诉争房屋的诉讼请求，本院认为，诉争房屋原承租人南京凤鸣酒家系南京市白下区饮食公司的下属企业，在其注销后，南京市白下区饮食公司作为上级主管部门继续承租使用诉争房屋并交纳租金，后南京市白下区饮食公司改制为刘长兴餐饮公司，诉争房屋继续由刘长兴餐饮公司使用，南京航空航天大学接受刘长兴餐饮公司支付的租金并出具相应发票，应当认定双方已形成租赁合同关系，而凤鸣酒家在诉争房屋内经营已逾十年，南京航空航天大学对此并未提出异议，其现以凤鸣酒家无权侵占诉争房屋为由要求腾房返还，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，凤鸣酒家使用诉争房屋并非无权侵占，且刘长兴餐饮公司已交纳相应租金，故对其上述诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京航空航天大学的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取为4400元，由原告南京航空航天大学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年八月二十日见习书记员  于艳丽