西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初17209号原告：冯敏，女，1982年3月19日出生，汉族，住西安市雁塔区雁曲四路499号25栋1单元2层1号。    委托诉讼代理人：马位西，陕西弘业律师事务所律师。    委托诉讼代理人：田喆，陕西弘业律师事务所律师。    被告:陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。    法定代表人：刘朝阳，该公司董事长。    委托诉讼代理人：齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。    委托诉讼代理人：刘露娜，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。    原告冯敏与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告冯敏诉称,原、被告于2009年8月5日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09061525)，合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元21层22105号商品房，总金额304377元；被告应在2010年2月28日前将验收合格的房屋交付给原告，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付了总房款的30%，剩余房款以银行按揭形式付清。被告实际交房时间为2011年11月6日，且因被告责任，致使原告至今未取得房屋权属证书，而合同中约定的违约金明显过低，被告违约状态仍在持续，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求依法判令：l、被告立即为原告办理朝阳花园小区第1幢2单元21层22105号房屋的权属证书；2、被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金99387.97元（暂算至2018年7月31日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。     被告佳信公司辩称，1.被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务,不具有批准发放权属证书的权利义务.2.被告已具备预售许可证,但因政府原因,非被告自身原因逾期办证,被告不应承担逾期办证违约责任.3.双方对于其备案的违约金有约定,且约定是一次性违约金,原告要求按照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止,无事实和法律依据,依法应予驳回.4、原告逾期办证违约金的起诉已超过诉讼时效期间，依法应予驳回。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，且原告逾期办证违约金起诉已经超过诉讼时效期间，丧失胜诉权，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2009年8月5日，原告与佳信公司签订《商品房买卖合同》，（合同登记号：Y09061525)，合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元21层22105号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为83.62平方米，总价款为304377元。合同第六条约定，买受人于2009年7月23日前向被告交付总房款的30%，计94377元。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院，建设单位、监理单位验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。    另查明，原告于2009年7月23日前向被告交付了总房款的30%，计94377元，剩余房款以银行按揭形式付清。2011年11月6日，佳信公司向原告交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，原告将其第一项诉讼请求明确为要求被告按照合同约定应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，原告提出因开发商诉讼，原告损失了律师费、诉讼费，故原告按照同期银行利息主张违约金。被告称因涉案土地的出让金前后有两个标准，导致不能取得房地产权属证书。     上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、收款收据等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。    本院认为，原告与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记一节，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。佳信公司已于2011年11月6日向原告交付房屋，但至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金，原告要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。虽按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告的生活客观上带来诸多影响和不便，原告由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即30.44元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2012年11月6日起至2018年7月31日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜。关于被告佳信公司辩称原告起诉已过诉讼时效一节，因被告的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为原告向被告或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故本院对被告该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                            一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告冯敏购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元21层22105号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；   二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告冯敏支付逾期备案违约金    20492元；   三、驳回原告冯敏的其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    本案案件受理费2285元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判  长     何      燕  审  判  员     景  振  宇 审  判  员     赵  琳  君人民陪审员    王  德  峰人民陪审员     牛  玉  宝人民陪审员     耿  美  婷人民陪审员     肖      英    二〇一九 年 八月 二十六日 书 记 员     王  小  波