福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初699号 原告（反诉被告）：朱水辉，男，1966年9月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 朱水辉与厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。朱水辉之委托诉讼代理人李顺跃，欣盛丰公司之委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱水辉向本院提出诉讼请求：1、判令欣盛丰公司支付朱水辉逾期交房违约金人民币112979.07元；2、判令本案诉讼费由欣盛丰公司承担。事实与理由：2014年1月19日，朱水辉与欣盛丰公司签订《（欣盛园）商品房认购协议书）》，约定朱水辉认购欣盛丰公司所有的欣盛园7＃楼1106单元，朱水辉当天交付定金50000元。2014年5月23日，原告向欣盛丰公司支付购房首付款267072元。2014年5月底，朱水辉再次向欣盛丰公司支付首付款50000元，合计支付367072元。2014年10月16日，朱水辉与欣盛丰公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为03177642，约定朱水辉向欣盛丰公司购买位于厦门市同安区商品房。合同约定：商品房单价每平方9201.79元，建筑面积113.79平方米，价款1047072元，付款方式为按揭贷款，交房时间为2015年12月31日。合同第八条约定的商品房交付条件；第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，其中第2款约定“按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。该合同还约定了其他条款。接到欣盛丰公司售楼人员和中国工商银行厦门松柏支行工作人员的通知，原告按时于2014年12月5日办理了银行按揭贷款，银行于2014年12月16日向欣盛丰公司付清了剩余购房款680000元。这样，朱水辉已经按时付清了全部购房款1047072元，履行了全部的付款义务。收到上述购房款后，欣盛丰公司先后分别于2014年10月27日和2016年1月20日开具两份购房款发票。但是，欣盛丰公司并没有按照上述合同约定的交房时间，准时向朱水辉交付商品房。欣盛丰公司逾期交房达1079日后，才于2018年12月15日向朱水辉交付上述商品房，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。根据合同约定及法律规定，欣盛丰公司应当向朱水辉支付逾期交房违约金112979.07元，即自2016年1月1日起至2018年12月15日止，每日按已付购房款万分之一的标准计算违约金。 欣盛丰公司辩称：被告不存在逾期交房的问题，原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。 第一、原告存在购房款及应付违约金未付的情况，根据合同约定，被告有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。 双方在《商品房买卖合同》第六条第3款约定：买受人应当在约定的日期内支付首付款，余款由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款。 双方在合同附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……” 原被告双方签订合同后，按照合同约定，原告应于2014年10月16日前支付367072元，但是从原告提供的证据显示原告只支付了317072元，原告首付款未足额支付。按揭款部分虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。而原告因为自身原因，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。根据合同上述约定，原告应向被告支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及按揭款逾期的违约金。因原告至今未足额支付购房款也未支付相应的违约金，根据合同约定，被告有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。 根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付原告以前，被告可以顺延交房。自2013年9月涉讼房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不抗抗力因素30天）数共计247天。在原告付清购房款及违约金的前提下，被告可顺延交房的时间是247天。 第三，退一步讲，即便被告确实存在逾期交房的情况，原告主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应当予以调整。 本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非被告可预见的，也并非被告可以控制的。因此，合同约定的被告违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因原告实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，故请求法院根据合同法的有关规定予以调低。 第四，讼争房产早已达交付条件，被告已多次通知原告交房，故即使计算违约金，也只能计至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月10日。2018年12月7日被告又再次书面催告原告来办理收房手续，原告于2018年12月15日办理收房手续。 讼争房产2017年9月30日通过5方验收，2018年6月11日消防验收合格。被告通知原告于2017年12月24日来办理交房手续，原告未来收房，被告于消防验收后多次通知原告交房，但原告仍未来收房，被告无奈又于2018年11月2日再次催告原告于收到催告收房通知书后3日内来办理收房手续。原告于2018年11月7日收到该通知书，其最迟应于2018年11月10日前来办理收房手续。那么假设被告应支付逾期交房违约金，也只能在扣除顺延交房天数后计算至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月10日。根据合同法第99条的规定，被告的逾期交房违约金应与原告逾期付款违约金相互抵扣。2018年12月7日被告又再次书面催告原告来办理收房手续，原告于2018年12月15日办理收房手续。 欣盛丰公司向本院提出如下反诉诉求：1、判令反诉被告立即支付代保管费、违约金共计44759.66元；2、本案本诉和反诉的诉讼费用、保全费等均由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月26日，反诉被告与反诉原告签订一份《商品房买卖合同》购买同安区编号为2010TP02地块B1-6子地块的欣盛园7#楼1106室商品房，根据商品房买卖合同第六条、附件六第三条第3款，反诉被告应于签订商品房买卖合同2014年10月26日当日向反诉原告提供并签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。然而因反诉被告自身原因，直至2014年12月5日才签署按揭贷款合同，根据合同附件六第三条第7款的约定，反诉被告逾期提供并签署全部按揭文件、资料59天应向反诉原告支付违约金6018元。因反诉被告逾期办理贷款手续，导致按揭贷款68万元于2014年12月16日才到账。根据双方签署的商品房买卖合同附件六第四条第三款、第四款的约定，反诉被告未在通知书载明的交房日期前往反诉原告处交房，反诉被告应向反诉原告支付违约金及代保管费。反诉原告通知反诉被告应于2017年12月24日交房，但反诉被告却于2018年12月15日才办理交房手续，即使从反诉原告房屋通过五方验收和消防验收之日2018年6月11日起计算，反诉被告逾期办理交房手续185天，应支付违约金和代保管费共计38741.66元。综上所述，反诉被告应支付反诉原告违约金代保管费各项费用合计44759.66元。 朱水辉辩称：反诉原告欣盛丰公司请求判令反诉被告朱水辉支付代保管费、违约金44759.66元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 一、欣盛丰公司请求判令朱水辉支付逾期办理贷款违约金6018元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，同时也超过诉讼时效，应予以驳回。 首先，双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间来确定的。 第一、2014年10月26日，合同签订当天，朱水辉已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、夫妻双方征信证明等办理贷款所需的一切材料，朱水辉不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，欣盛丰公司盖完公章后，均从未向朱水辉出示过，也没有交付给朱水辉，朱水辉手中的复印件还是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份中另一份原件，最后也是由欣盛丰公司交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。 第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司向贷款银行去交涉的。欣盛丰公司何时将朱水辉提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。 第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行会通知朱水辉去办理贷款手续后，朱水辉才能去办理。而贷款银行直到2014年12月4日才通知朱水辉，接到通知后，朱水辉就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与朱水辉无关。因此，朱水辉不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭款的情况。其次，证明朱水辉对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。 个人购房借款/担保合同的三方当事人是欣盛丰公司、工商银行、朱水辉。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比朱水辉更清楚。欣盛丰公司必须将朱水辉已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行松柏支行，银行才根据朱水辉的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知朱水辉去签署贷款合同。欣盛丰公司也没有证据证明其已经通知了朱水辉去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在朱水辉之前签订了个人购房借款/担保合同。最后，欣盛丰公司是在2019年3月11日才提起反诉的，而根据本案的情况，欣盛丰公司主张要求朱水辉支付逾期办理贷款违约金6018元，最迟应在2017年12月4日之前提出。因此，欣盛丰公司的这部分违约金主张早已超过三年的诉讼时效，应予以驳回。 因此，欣盛丰公司要求朱水辉支付逾期办理贷款违约金，于事实不符，于法无据，应予以驳回。 二、欣盛丰公司请求判令朱水辉支付逾期收房违约金和代保管费38741.66元的诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，也应予以驳回。 首先，本案中，朱水辉不存在逾期收房的情况，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。欣盛丰公司应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，欣盛丰公司从未再以电话或者书面的形式向朱水辉通知过交房事宜，直到2018年11月2日欣盛丰公司才寄出催告收房通知书后。朱水辉于2018年11月6日收到快件后，于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续。欣盛丰公司却拒绝向包括朱水辉在内的所有业主交付商品房。因此，朱水辉无法按时收房责任完全在于欣盛丰公司。 其次，截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，商品房套内面积尚未实际测量，公维金尚未缴交，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程严格上讲尚未达到合同约定的交付条件。因此，朱水辉自始至终不存在逾期收房的情况。 经审理查明：2014年10月16日，朱水辉与欣盛丰公司签订编号为03177642的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，朱水辉购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼B梯11层1106室商品房，建筑面积为113.79平方米，总价款为人民币1047072元。合同第六条第3款约定，买受人于2014年10月16日前付367072元，余款68万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2014年12月5日，朱水辉与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为68万元。2014年12月16日，上述贷款放款至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司通知朱水辉于2017年12月24日办理交房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司向朱水辉发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，原告签收《催告收房通知书》。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月5日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向朱水辉发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月15日，朱水辉办理收房手续。 另查明，2014年10月16日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上以上的天气共17天。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 上述事实，有朱水辉提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，欣盛丰公司举示的《附件六：合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单及流转信息，以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据朱水辉与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付朱水辉使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月5日才通知朱水辉交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定阻碍，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房17天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向朱水辉寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向朱水辉发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。朱水辉至迟应于2018年12月10日前去办理收房手续。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为1057天，应当支付逾期交房违约金共计110675.51元。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，本院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以朱水辉签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明朱水辉逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求朱水辉承担逾期付款的违约责任，证据不足，本院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求朱水辉支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱水辉支付逾期交房违约金110675.51元； 二、驳回朱水辉的其他诉讼请求； 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费人民币2560元，适用简易程序减半收取1280元，由朱水辉负担26元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担1254元；反诉受理费人民币918元，减半收取459元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一九年八月二日 书记员  吕宜凡 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。