广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3427号原告：鲁吉永,男,汉族,1958年1月1日出生,户籍地珠海市香洲区，现住深圳市罗湖区,被告：珠海市香洲区商业集团有限公司，住所地珠海市拱北迎宾大道北岭花园大厦A座230室，统一社会信用代码914404001925260068。法定代表人：赵建国。原告鲁吉永诉被告珠海市香洲区商业集团有限公司（以下简称商业集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁吉永到庭参加诉讼，被告商业集团公司经本院依法公告送达诉讼材料和开庭传票，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告鲁吉永向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于珠海市香××区××商业城××楼××室的房产产权属于原告所有；2.判令被告协助原告办理香洲区香洲商业城16楼E室的房地产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证）；3.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于1996年12月17日与被告签订《楼宇购销合同》，约定原告购买被告所有的位于珠海市香××商业城××室的房产，交易价格为562683元。后因被告逾期交房，原告于1999年向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，要求解除合同并要求被告退还购房款507415元。1999年8月1日，珠海市香洲区人民法院出具(1999)珠香民初字第1014号民事判决书，判令支持原告的上述请求。1999年9月2日，原告与被告双方签订《合同》一份，约定被告以其所有的位于珠海市香××区××商业城××楼××室的房产抵偿上述被告应返还给原告的购房款507415元，并约定被告应积极配合原告办理上述房产的过户手续。然而，自《合同》签订至今，被告仍没有将珠海市香洲区香洲商业城16楼E市的房产登记在原告名下。经原告多次催收，被告均以种种借口推搪。原告认为，原告与被告之间存在真实、合法、有效的合同关系，被告拒不履行合同义务的行为已构成违约。因此，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》规定将被告诉至法院，望判如所请。原告鲁吉永为其诉称向本院提交如下证据：1.（1999）珠香民初字第1014号民事判决书；2.合同；3.买卖楼宇认购书；4.楼宇购销合同；5.收款收据；6.入伙通知书；7.珠海市不动产登记情况查询结果；8.不动产限制（查封）登记表；9.工商银行抵押合同；10.（2016）粤04执异97号执行裁定书；11.执行款到账凭证；12.利息结算清单；13.（2001）珠香民初第3036号民事判决书；14.拆迁合同；15.（2013）珠中法立民抗字第16号民事裁定书；16.（2013）珠香法审监民再字第6号民事裁定书；17.（2003）香民一初字第3715号民事判决书。被告商业集团公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，1996年10月17日鲁吉永与商业集团公司签订了一份《楼宇购销台同》，合同约定，由鲁吉永向商业集团公司购买香洲商业城l6搂H室住宅一套，建筑面积为110．33平方米，每平方米5100元，总房价款为人民币562683元。除支付定金10000元外，其余款项分四期支付，最后一期购房款是在交付使用时支付(55268元)。交房时间为1997年6月30日，但如果被告遇到下列特殊原因，可延期交房：第一发生不可抗力的自然灾害。第二施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。第三其他非甲方所能控制的事件。合同还约定了鲁吉永逾期付款应承担的责任，即每逾期一天交款，按每日千分之一支付滞纳金，逾期一个月未交款，视为鲁吉永毁约，商业集团公司有权处理该房屋且不退回定金。合同签订后，原告依约支付购房款，分别在1996年9月28日支付定金10000元，1996年1l月6日支付购房款276341元，1996年12月30日支付购房款110537元，1997年1月23日支付购房款110537元，一共支付房款507415元。但被告没有按约在1997年6月30日前交付房屋，鲁吉永向本院提起诉讼。1999年8月10日，本院针对鲁吉永诉商业集团公司商品房预售合同纠纷一案作出的（1999）珠香民初字第1014号民事判决书，判决解除鲁吉永与商业集团公司于1996年10月17日签订的《楼宇购销合同》，商业集团公司应于判决生效之日起5日内返还购房款507415元给鲁吉永，并支付利息。1999年9月1日，（1999）珠香民初字第1014号民事判决书生效。1999年9月2日，鲁吉永与商业集团公司签订《合同》，约定经协商一致就退还购房款事宜达成如下共识：一、房款金额：截止至1999年8月止商业集团公司拖欠鲁吉永购房款人民币507415元，利息、诉讼费、保全费另计。二、面积现测定建筑面积为103.40平方米。待确权后，多退少补。三、还款方式：鉴于商业集团公司目前的状况，鲁吉永同意商业集团公司以香洲商业城16楼E室的壹套房屋抵偿房款，面积103.40平方米，单价4907.30元/平方米，共计：人民币507415.00元。四、商业集团公司应积极配合鲁吉永办理过户手续。五、本合同未规定的内容按原合同内容执行。1999年9月9日，鲁吉永向本院申请执行（1999）珠香民初字第1014号民事判决书，本院予以立案执行，案号为(1999)香执字第1394号。在执行过程中，本院于1999年12月9日裁定(1999)香执字第1394号案件中止执行。2010年3月18日，本院作出《关于被执行人珠海市香洲区商业集团有限公司系列案件第二次分配方案》，明确从被执行人商业集团公司案件的执行款中，优先支付申请执行人鲁吉永等八人的购房款，其中鲁吉永可分得执行款507415元，执行依据是（1999）珠香民初字第1014号民事判决书，依据该执行分配方案，鲁吉永在购买香洲商业城16楼H室支出的购房款本金507415元获得清偿。2017年4月25日，鲁吉永向本院申请提交《恢复执行申请书》申请：1.恢复执行（1999）珠香民初字第1014号民事判决书；2.马上支付《关于被执行人珠海市香洲区商业集团有限公司系列案件第二次分配方案》中分配款购房本金507415元。同日，本院决定恢复执行，案号为(2017)粤0402执恢90号。2017年6月27日，本院依法作出（2015）珠香法执字第3584号之一《执行裁定书》，提取鲁吉永在本院(2017)粤0402执恢90号的应收执行款103003.07元以清偿鲁吉永对案外人广东嘉骏律师事务所所欠债务。2017年6月28日，鲁吉永向本院出具收据确认收到（1999）珠香民初字第1014号案件执行款404411.93元。同日本院作出(2017)粤0402执恢90号《执行裁定书》，因未发现被执行人商业集团公司有其他可供执行的其他财产，终结本次执行程序。2018年1月5日，鲁吉永向本院出具《收据》，确认收到(1999)香执字第1394号案件诉讼费、执行费合计16521元。还查明，2004年4月29日，本院就张政诉鲁吉永、商业集团公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2003）香民一初字第3715号《民事判决书》，判决确认张政与鲁吉永、商业集团公司2002年7月2日签订的《楼宇购销合同》无效，鲁吉永返还购房款527340元给张政，商业集团公司对上述还款承担连带责任。该案系张政与鲁吉永在2002年7月2日签订《楼宇购销合同》，约定张政向鲁吉永购买香洲商业城16楼E座而引起。鲁吉永不服该判决，向珠海市人民检察院申诉，珠海市人民检察院向珠海市中级人民法院提出抗诉，珠海市中级人民法院于2013年9月16日指令本院对（2003）香民一初字第3715号进行再审。在再审过程中，张政于2014年4月16日向本院提出撤诉申请。本院于2014年4月18日作出（2013）珠香法审监民再字第6号《民事裁定书》裁定一、撤销本院（2003）香民一初字第3715号民事判决；二、准许张政撤回对鲁吉永、商业集团公司的起诉。另查明，2017年3月3日，珠海市中级人民法院就鲁吉永提出执行异议一案作出（2016）粤04执异97号《执行裁定书》，驳回鲁吉永的异议请求。该案中，鲁吉永作为执行案件的案外人提出执行异议称，第一，被查封的香洲商业城16楼E室房屋所有权属于鲁吉永。鲁吉永于1996年10月17日向商业集团公司购买了香洲商业城16楼H室，房价总额为562683元。后因商业集团公司未按约交房。鲁吉永起诉至珠海市香洲区人民法院，珠海市香洲区人民法院于1999年8月10日作出(1999)珠香民初字第1014号民事判决书，解除了鲁吉永与商业集团工资的《楼宇购销合同》，判决商业集团公司向鲁吉永返还房款507415元并支付相应利息。判决生效后商业集团公司未履行给付义务，1999年9月2日鲁吉永与商业集团公司就返还购房款事宜签订合同达成和解，商业集团公司以香洲商业城16楼E室房产抵偿债权。第二，在与香洲商业集团公司达成和解后，鲁吉永于1999年9月9日向珠海市香洲区人民法院递交执行申请书，请求查封香洲商业城16楼E室房产以抵偿案外人的购房款。1999年12月9日珠海市香洲区人民法院出具了(1999)珠香执字第1394号民事裁定，中止了(1999)珠香民初字第1014号民事判决。第三，鲁吉永至今房款两空，严重损害了鲁吉永的合法权益。第四，金融机构与开发商之间的债务纠纷与业主无关，业主的权益应当得到保障。第五，鲁吉永取得香洲商业城16楼E室所有权的时间，在法院查封之前，鲁吉永与开发商之间以房抵债的和解协议是合法的。请求法院解除对香洲商业城16楼E室的查封，继续执行珠海市香洲区人民法院(1999)珠香民初字第1014号民事判决未清偿的内容。该案中，珠海市中级人民法院查明，1997年5月15日，商业集团公司与工行凤凰支行签订了最高额抵押合同，约定贷款的有效抵押期限至商业集团公司全部清偿工行凤凰支行贷款本息止，又约定以香洲商业城所占土地使用权及土地上在建工程项目作为抵押物，并于1997年5月19日办理了抵押登记手续。工行凤凰支行与商业集团有限公司、汽车用品商场借款纠纷一案，珠海市中级人民法院于2000年4月28日作出(2000)珠法经初字第47号民事裁定，裁定查封商业集团公司位于香洲××与××交叉路段的房产“香洲商业城”(土地使用证号为(1997)0402、0500043，建筑面积13981．59平方米，土地面积2776．5平方米)以及保全商业集团公司、汽车用品商场的其他财产，保全金额以人民币3000万元为限。2000年8月10日珠海市中级人民法院作出(2000)珠法经初字第47号民事判决，判令商业集团公司于判决生效之日起十日内向工行凤凰支行支付贷款本金2450万元及利息，汽车用品商场对上述债务承担连带清偿责任。因商业集团公司、汽车用品商场未履行上述判决判令的义务，工行凤凰支行向珠海市中级人民法院申请执行，珠海市中级人民法院立案受理，案号为(2001)珠法执初字第49号。2001年7月23日，珠海市中级人民法院作出(2001)珠法执字第49号民事裁定，称工行凤凰支行与被执行人商讨还款事宜，工行凤凰支行向珠海市中级人民法院申请暂缓执行，故珠海市中级人民法院裁定(2000)珠法经初字第47号民事判决中止执行。后珠海市中级人民法院于2001年9月3日依职权恢复执行，案号为(2001)珠法执字第351号。2001年9月6日，珠海市中级人民法院作出(2001)珠法执字第351号移送执行通知书，称珠海市香洲区人民法院有多宗商业集团公司及汽车用品商场为债务人的案件正在执行，故珠海市中级人民法院将(2000)珠法经初字第47号民事判决移送珠海市香洲区人民法院合并执行。本院接受珠海市中级人民法院委托立案执行，案号为(2006)香执字第3317号。本院在被执行人商业集团公司及汽车用品商场的一系列执行案件中拍卖了被执行人商业集团公司名下“香洲商业城”房产。珠海市中级人民法院在（2016）粤04执异97号《执行裁定书》中认为，首先，工行凤凰支行与商业集团公司于1997年5月就香洲商业城所占土地使用权及地上在建工程项目设立了最高额抵押并办理抵押登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，商业集团公司未经抵押权人工行凤凰支行同意，将已经设定最高额抵押的香洲商业城16楼E室向案外人鲁吉永进行转让，以抵偿其应返还购房款，该转让并不发生相应物权转让的法律后果，也不能对抗本案的强制执行程序。其次，鲁吉永异议请求所涉的香洲商业城16楼E室，是基于鲁吉永曾于1996年10月17日与商业集团公司签订买卖合同购买香洲商业城16楼H室，后经珠海市香洲区人民法院判决解除，商业集团公司返还其购买款507415元。该判决生效后，鲁吉永向香洲区人民法院申请执行该笔债权，珠海市香洲区法院在执行商业集团公司的系列案件中作出《关于被执行人珠海市香洲区商业集团有限公司系列案件第二次分配方案》，明确从被执行人商业集团公司案件的执行款中，优先支付包括鲁吉永等八人的购房款(其中鲁吉永可分得507415元)，故鲁吉永的债权请求权已得到保护。现鲁吉永主张其与商业集团公司签订以香洲商业城16楼E室抵偿(1999)珠香民初字第1014号民事判决的债权，但因鲁吉永与商业集团公司并未向执行法院提供相关合同，亦未办理相关手续，故(1999)香执字第1394号案仍在执行过程中，鲁吉永与商业集团公司的抵债行为并不具有法律效力。（2016）粤04执异97号《执行裁定书》驳回鲁吉永的异议请求，对鲁吉永主张解除对香洲商业城16楼E室的查封，不予支持。该裁定同时告知鲁吉永如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向珠海市中级人民法院提起诉讼。（2016）粤04执异97号《执行裁定书》作出后，鲁吉永并未按照该裁定指引向珠海市中级人民法院提起执行异议之诉。庭审中，法庭询问原告鲁吉永为何没有按照告知向珠海市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，原告鲁吉永回答“因为案外人执行异议，中院给我驳回了，16楼E房现在还不是我的，我认为这个房子还是有问题，拿不到，所以提起本案诉讼，我实际控制这个房屋，我和开发商抵偿合同是双方真实意思表示，是真实有效的，现在房子不是我的，所以我要房子的利息。房子虽然签订了合同，名义上房子在原告手里，实际上我租金都没有拿到，都由张政在收，因为我还没有确权”。庭审中，法庭询问原告鲁吉永与被告商业集团公司于1999年9月2日签订抵偿合同的背景情况，鲁吉永回答“(1999)珠香民初字第1014号民事判决下来后，被告找到原告谈话，被告主动提出由16楼E房来抵偿原告房款，不然可能房钱两空，原告认为这个方案合理合法，就与被告签订了这个抵偿合同”。法庭询问原告鲁吉永为何在1999年9月9日向法院申请执行，鲁吉永回答“当时觉得开发商不可靠，被告没有将合同交给法庭，我就觉得被告有问题，我觉得被告应该主动交法庭，原告不知道要交给执行庭”。法庭询问原告鲁吉永在执行过程及在2017年恢复执行的过程，有无提交抵偿合同，鲁吉永回答“我不知道需要向法院交这个合同”。另外，经本院向珠海市不动产登记中心调取的案涉珠海市香××区××商业城××楼××室的房产不动产登记信息，显示香洲商业城案涉16楼E室为查封限制状态。本院认为，首先，1999年9月2日，原告鲁吉永通过与被告商业集团公司签订抵偿合同，以取得涉案房产所有权的方式实现生效判决中确定的债权。但1999年9月9日，鲁吉永另行向本院申请执行生效的（1999）珠香民初字第1014号民事判决，要求被告商业集团公司返还购房款和支付利息。但是在执行过程中，原告鲁吉永未将与被告签订的抵偿合同交给本院。其次，在2010年3月18日，本院作出《关于被执行人珠海市香洲区商业集团有限公司系列案件第二次分配方案》中，鲁吉永可分得执行款507415元，执行依据是（1999）珠香民初字第1014号民事判决书。2017年4月25日，鲁吉永向本院申请恢复执行，在该恢复执行案件中，原告鲁吉永收到依照《关于被执行人珠海市香洲区商业集团有限公司系列案件第二次分配方案》确定的原告应得执行款项。本院认为双方签订的抵偿合同是原告实现（1999）珠香民初字第1014号判决确认债权的一种途径，但是原告鲁吉永在签署抵偿合同后，又向本院申请执行（1999）珠香民初字第1014号民事判决，原告以其行为表示选择通过法院强制执行的途径实现（1999）珠香民初字第1014号判决确认债权，而不是继续按照抵偿协议的约定实现债权清偿，并且在执行阶段原告鲁吉永已经获得部分执行款项，剩余债权仍可在后续执行中继续主张。最后，鲁吉永与被告商业集团公司签订抵偿合同所支出的对价是原（1999）珠香民初字第1014号民事判决所确认的购房款，在其选择通过法院强制执行的形式使购房款获得清偿的情况下，现原告鲁吉永依据与被告商业集团公司签订的抵偿合同，再次选择通过取得案涉16楼E室房产的所有权途径获得清偿债权，缺乏依据。综上分析，原告鲁吉永的诉讼请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告鲁吉永诉讼请求。案件受理费人民币15496元，由原告鲁吉永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰审 判 员  刘晓亮人民陪审员  黄建华二〇一九年八月二十四日书 记 员  张海安