福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 2019）闽0305民初2745号 原告（反诉被告）：莆田市湄洲岛益佰家超市，住所地福建省莆田市秀屿区湄洲镇寨下农贸市场东边。统一社会信用代码：92350305MA2XQ0Q32N。 法定代表人：林建勇，总经理。 委托诉讼代理人：刘键东，福建诚毅律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：郑金波，男，1979年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告（反诉原告）：吴元平，男，1978年9月9日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：詹德英、林志，福建品义律师事务所执业律师。 第三人：莆田市湄洲岛艺屿文化发展有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区湄洲镇兴业街68号2楼。统一社会信用代码：91350305MA323LRXXC。 法定代表人：林玉椿。 委托诉讼代理人：林奕飞，女，1984年11月28日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市湄洲岛益佰家超市（以下简称益佰家超市）与被告郑金波、吴元平，第三人莆田市湄洲岛艺屿文化发展有限公司（以下简称艺屿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益佰家超市的委托诉讼代理人刘键东，被告郑金波、吴元平的共同委托诉讼代理人詹德英，第三人艺屿公司的委托诉讼代理人林奕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益佰家超市向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即解除益佰家超市与郑金波、吴元平于2018年4月28日签订的《房产租赁合同》，并责令郑金波、吴元平立即迁出租赁场所；2.依法判令郑金波、吴元平向益佰家超市支付自2018年11月1日起至2019年3月15日止拖欠的租金3万元；3.依法判令郑金波、吴元平向益佰家超市支付自2019年3月16日起至其实际搬离之日止以年租金8万元为标准计算的租金、占用费；4.依法判令郑金波、吴元平向益佰家超市支付违约金4万元。事实和理由：2018年4月28日，益佰家超市与郑金波、吴元平签订《房产租赁合同》，约定益佰家超市将位于莆田市秀屿区租赁给郑金波、吴元平作为培训机构使用，租赁期限为四年半，即自2018年5月1日至2022年10月31日止，租金前两年为每年8万元，租金每半年缴纳一次，郑金波、吴元平需在应缴月份的前8日缴纳。双方还对合同的解除条件、违约责任等作出约定。合同签订后，益佰家超市依约交付租赁标的房屋给郑金波、吴元平使用，郑金波、吴元平也缴纳了2018年5月1日至2018年10月31日止的半年租金，但此后的租金至今仍未缴纳。根据双方合同的约定，拖欠租金达三个月以上的，益佰家超市方有权单方解除合同，郑金波、吴元平需要支付相当于六个月的租金作为违约金。现郑金波、吴元平已拖欠租金达四个月多，益佰家超市据此解除合同并要求郑金波、吴元平承担违约责任有事实和合同依据。合同解除后，郑金波、吴元平还需要支付至实际迁出搬离之日止的占用费。现致讼法院，请求判如所请。 郑金波、吴元平辩称，其未违约，之所以拖欠租金，系因益佰家超市违约将与郑金波、吴元平租赁的三层同在的二层，租给他人经营与郑金波、吴元平同类的培训机构，郑金波、吴元平系依法行使正当权益，待益佰家超市妥善解决好双方约定的“不能对外出租与郑金波、吴元平经营项目相似的培训机构”的问题后，郑金波、吴元平愿意继续支付租金。郑金波、吴元平未违约不存在承担违约金的情况。若判处解除合同，根据合同约定，租赁导致郑金波、吴元平损失的，将另案起诉。请求法庭到租赁场所所在地实地勘察，查清双方是否存在违约。 郑金波、吴元平向本院提出反诉请求：1.依法判令益佰家超市继续履行与郑金波、吴元平于2018年4月28日签订的《房产租赁合同》，并给予郑金波、吴元平六个月的免租期；2.依法判令益佰家超市向郑金波、吴元平支付违约金4万元；3.依法判令益佰家超市解除与艺屿公司的合同关系。事实和理由：郑金波、吴元平与益佰家超市于2018年4月28日签订的《房产租赁合同》，对双方的权利义务进行相应约定，双方特别约定益佰家超市在合同期内不再租赁与郑金波、吴元平经营项目相似的培训机构或辅导中心。合同签订后，郑金波、吴元平对租赁场所进行装修后并经营培训业务，然益佰家超市违反合同约定将同幢位置二层房产租赁给与郑金波、吴元平经营类似的培训机构、辅导中心，基于益佰家超市的违约行为，郑金波、吴元平有权行使同时履行、不安抗辩权，益佰家超市应履行合同义务继续履行合同，向郑金波、吴元平支付违约金，并解除与艺屿公司的合同关系。现致讼法院，请求判如所请。 益佰家超市对郑金波、吴元平的反诉辩称，其不存在违约行为，其将该幢二层租赁给第三人艺屿公司时，有明确告诉第三人不能经营与三层相似的机构。双方亦签订合同，郑金波、吴元平反诉请求没有合同依据，郑金波、吴元平反诉要求继续履行合同，合同条款并无关于出现益佰家超市违约承担相应法律后果的约定，郑金波、吴元平要求双倍及免除租金系基于其违约并解除合同后导致的法律后果。郑金波、吴元平主张在行使不安抗辩权系不同概念，若益佰家超市违约，就不存在继续履行合同并承担违约责任同时适用的情形，郑金波、吴元平的反诉请求不能成立，应当驳回其反诉请求。 艺屿公司述称，其与郑金波、吴元平系朋友关系，郑金波、吴元平经营的是补习类培训，其公司运营的则以艺术教育、文化类策划活动为主。签合同时益佰家超市有说且合同亦约定不能与三层重复经营，其亦与吴元平沟通过，其公司整个是艺术类为准，不存在上述的重复经营。 当事人围绕本诉、反诉的请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方提供的郑金波、吴元平居民身份证等证据，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且双方互不持异议，予以确认并在卷佐证。对双方提供的《房产租赁合同》（甲方为益佰家超市、乙方为郑金波、吴元平）等证据，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且双方对真实性均未持异议，对其真实性予以确认并在卷佐证。对益佰家超市提供的收款收据（编号3835885）及租赁户票据传送登记表、《房产租赁合同》（甲方为益佰家超市、乙方为兰文宗）等证据，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且郑金波、吴元平对真实性未持异议，对其真实性予以确认并在卷佐证。对郑金波、吴元平提供的艺屿公司营业执照复印件等证据，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且益佰家超市对真实性未持异议，对其真实性予以确认并在卷佐证。对郑金波、吴元平提供的其与艺屿公司现场照片对比打印件19页，黑白照片6张、彩色打印件4张等证据，本院经审查认为，上述证据来源合法、客观真实，且与法庭组织双方现场勘察比对的情况基本一致，并具有较高的关联性，对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 莆田市秀屿区系无产权房屋，是益佰家超市从莆田市湄洲岛天隆置业开发有限公司承租取得。2018年4月28日，益佰家超市（出租人、甲方）与郑金波、吴元平（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年5月1日起至2022年10月31日止，其中2018年5月1日至2020年4月30日每年租金为8万元。双方还约定，益佰家超市同意不再租赁与郑金波、吴元平经营项目相似的培训机构或辅导中心。协议签订后，益佰家超市按约向郑金波、吴元平交付租赁场所，郑金波、吴元平亦向益佰家超市支付了履约保证金2万元及自2018年5月1日起至2018年10月31日止的租金，承租后，该幢第三层房屋一直用于郑金波、吴元平经营培训或辅导项目。2018年9月1日，益佰家超市与案外人兰文宗签订《房产租赁合同》，约定益佰家超市将本案租赁场所同在的第二层房屋租赁给兰文宗，兰文宗承租后，将二楼交艺屿公司用于日常经营，经营项目经现场勘察，与该幢三层郑金波、吴元平经营的项目存在一定的相似性。郑金波、吴元平认为益佰家超市违反约定将承租所在的该幢其它租赁物出租给与其经营项目相似的经营者，故未继续支付租金致讼。答辩期内，郑金波、吴元平提出反诉，要求益佰家超市给予郑金波、吴元平六个月的免租期及支付违约金，并要求益佰家超市解除与艺屿公司的合同关系。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，出租人益佰家超市在合同中自认其出租与承租人郑金波、吴元平的位于莆田市秀屿区房屋为无产权毛坯房，其亦未提供有效证据证实该出租房屋所在的莆田市秀屿区湄洲镇兴业街68号房屋已经取得建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前仍未提供该所在房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关有效证明，依照相关法律规定，益佰家超市与郑金波、吴元平订立的《房产租赁合同》应属无效合同。益佰家超市请求解除其与郑金波、吴元平订立的《房产租赁合同》，根据法律规定，无效合同自始没有法律效力、约束力，解除合同的前提应当建立在合同有效的基础之上，故本院对该请求不予支持，但郑金波、吴元平因《房产租赁合同》占有使用涉案房屋之第三层，基于合同无效，郑金波、吴元平依法应当将涉案房屋之第三层返还给出租人益佰家超市，同时益佰家超市依法亦应当返还郑金波、吴元平已经支付的“履约保证金”2万元。 关于益佰家超市诉请郑金波、吴元平支付租金、占有使用费的请求。因涉案《房产租赁合同》属无效合同，益佰家超市与郑金波、吴元平系签订《房产租赁合同》的相对方，且郑金波、吴元平实际占有使用该出租房屋，故郑金波、吴元平依法应当向出租人益佰家超市支付的费用应系占有使用费。按照益佰家超市与郑金波、吴元平签订的《房屋租赁合同》的租金标准8万元/年（2018年5月1日至2020年4月30日期间），郑金波、吴元平仅支付半年租金4万元（自2018年5月1日起至2018年10月31日止），之后的租金存在未足额缴纳的情形，已构成违约。同时，益佰家超市将涉案房屋的二层租赁给与郑金波、吴元平经营相似项目的机构，违反了双方的约定，郑金波、吴元平行使同时履行、不安抗辩权具有一定的合理性。现当事人双方都违反合同，应当分别承担各自应负的民事责任，故益佰家超市本诉请求郑金波、吴元平支付违约金4万元及郑金波、吴元平反诉请求益佰家超市支付违约金4万元，本院均不予支持。益佰家超市违反同业（相似行业）租赁禁止的约定，对郑金波、吴元平经营的项目产生一定的影响，益佰家超市应承担相应的违约责任，本院酌定免除郑金波、吴元平向益佰家超市支付六个月的占有使用费（租金）。郑金波、吴元平反诉请求解除益佰家超市与艺屿公司的合同关系，违反了合同的相对性原则，且益佰家超市仅与兰文宗签订《房产租赁合同》，未与艺屿公司签订任何合同，该请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，因郑金波、吴元平至本案辩论终结前仍未实际搬离涉案房屋之第三层，依法应当搬离，结合上述免除郑金波、吴元平向益佰家超市支付六个月的占有使用费的酌定情形，依法酌定郑金波、吴元平应向益佰家超市支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止按8万元/年标准计算的占有使用费，郑金波、吴元平已经支付的履约保证金2万元依法予以折抵相应的占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郑金波、吴元平应在本判决生效之日起十五日内腾空并搬离其承租的位于莆田市秀屿区的房屋，并将该房屋返还给莆田市湄洲岛益佰家超市； 二、郑金波、吴元平应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市湄洲岛益佰家超市自2019年5月1日起至实际搬离承租房屋之日止按8万元/年计算的占有使用费（已支付的履约保证金2万元予以折抵）； 三、驳回莆田市湄洲岛益佰家超市对郑金波、吴元平的其他诉讼请求； 四、驳回郑金波、吴元平的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6052元，由郑金波、吴元平负担；反诉案件受理费2700元，由莆田市湄洲岛益佰家超市负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  章伟力 人民陪审员  蔡冬发 人民陪审员  黄亚泉 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  高庆莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。