杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初13974号 原告：杭州利百乐医药有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：丁伟强。 委托诉讼代理人：武英华，广东广信君达律师事务所律师。 被告：杭州医奥投资管理咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：漆又毛。 委托诉讼代理人：章欢欢、徐紫卉，浙江楷泽律师事务所律师。 原告杭州利百乐医药有限公司（以下简称利百乐公司）诉被告杭州医奥投资管理咨询有限公司（以下简称医奥公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理，原告利百乐公司的诉讼代理人武英华和被告医奥公司的诉讼代理人章欢欢、徐紫卉到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告利百乐公司申请评估，本院依法予以准许并委托杭州诚正价格评估咨询有限公司进行评估。于2019年7月18日再次公开开庭进行了审理。原告利百乐公司的诉讼代理人武英华和被告医奥公司的诉讼代理人徐紫卉到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告利百乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将杭州市拱墅区祥园路39号7幢四楼恢复原状和腾退，交还原告；2、判令被告支付自2015年11月7日起至房屋交还之日止的房屋占用费（按1.5元/天/平方米，面积575平方米计算，暂计至2018年11月6日为945300元）；3、本案全部诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告利百乐公司变更诉讼请求为：1、判令解除原被告在2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将杭州市拱墅区祥园路39号7幢四楼恢复原状和腾退，交还原告；3、判令被告支付自2015年11月7日起至房屋交还原告之日止的房屋占用费（其中，2015年11月7日至2016年11月6日，按1.35元/天/平方米，面积583.62平方米计算；2016年11月7日至2017年11月6日，按1.42元/天/平方米，面积583.62平方米计算；2017年11月7日起至被告实际交还房屋之日止，按1.49元/天/平方米，面积583.62平方米计算。被告实际占用面积583.62平方米已包含诉讼请求第1项《房屋租赁合同》约定的84平方米）；4、本案诉讼费由被告负担（含评估费）。事实和理由：原告为杭州市拱墅区祥园路39号7幢所有权人，该幢物业为5层建筑。被告采用私建间隔门、封锁的方式，长期占用4层部分面积（约575平方米）进行经营，限制原告对物业的使用且拒绝向原告支付任何房屋占用费用。被告的占用行为，已严重损害原告的合法权益。原告多次与被告交涉无果，特向贵院提起诉讼，请贵院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告医奥公司辩称，一、杭州市拱墅区祥园路39号7幢1-4层房屋的实际所有权人是浙江泰康药业集团有限公司，第5层的实际所有权人是杭州奥默医药股份有限公司。被告的关联企业杭州奥默医药股份有限公司与原告成立时的唯一法人股东且实际控制人浙江泰康药业集团有限公司一直是良好的合作伙伴，后基于更好的合作与发展，双方决定共同出资购买本案案涉房屋，即杭州市拱墅区祥园路39号7幢。但当时因房屋的性质及政府招商引资政策，只允许中外合资企业购买该房产。经协商，杭州奥默医药股份有限公司的法定代表人漆又毛（旅美华侨）以专利技术折价1374万元，占注册资本27.84%，与浙江泰康药业集团有限公司以现金出资3626万元，占注册资本72.52%，于2005年6月2日共同成立杭州泰康实业有限公司并以其名义购买案涉房屋，当时双方约定案涉房屋一至四层的购房款由浙江泰康药业集团有限公司支付，第五层的购房款由杭州奥默支付。故案涉房屋虽以杭州泰康实业有限公司名义购买，但一至四层的实际所有权人系浙江泰康药业集团有限公司，第五层的实际所有权人是杭州奥默医药股份有限公司。二、被告是合法使用涉案房屋，原告无权要求被告腾退、恢复原状以返还并支付房屋占用费。1、浙江泰康药业集团有限公司作为药品销售企业，杭州奥默医药股份有限公司作为药品研发企业，双方一直友好合作开发各类药品项目。同时，双方在项目合作合同中也明确约定由浙江泰康药业集团有限公司提供研发场地以及支付研发费用和报酬，杭州奥默医药股份有限公司负责研发即后续的生产指导。为了长期稳定合作，浙江泰康药业集团有限公司将案涉房屋的第四层供杭州奥默医药股份有限公司技术研发使用，一直使用至今。2、杭州泰康实业有限公司从杭州高新技术产业开发区拱墅区科技经济园管委会处购得案涉房屋后因公司无实际经营予以注销，当时杭州奥默医药股份有限公司的法定代表人暨杭州泰康实业有限公司的股东漆又毛得知浙江泰康药业集团有限公司私自将案涉房屋登记在其全资子公司利百乐公司的名下并做了抵押，杭州奥默医药股份有限公司及漆又毛就多次向浙江泰康药业集团有限公司提出变更房产登记手续，要求办理房产共有权证书，浙江泰康药业集团有限公司均以各种理由推诿。但浙江泰康药业集团有限公司承诺为了补偿杭州奥默医药股份有限公司同意将案涉房屋的四层让杭州奥默医药股份有限公司无偿使用至共有产权证办出为止。3、2013年，杭州奥默医药股份有限公司为了经营需要成立了医奥公司，即被告，原告也同意将案涉房屋的四层作为其注册公司的场地使用。且杭州奥默医药股份有限公司的法定代表人兼最大股东将其在杭州奥默医药股份有限公司的部分股份转让给了被告，故被告亦是杭州奥默医药股份有限公司的法人股东（持股比例为67.99%）。结合上述的杭州奥默医药股份有限公司与浙江泰康药业集团有限公司的合作关系，更可以证实被告是合法使用案涉房屋的。三、被告系善意第三人，有权继续无偿使用案涉房屋直至相关技术委托合同履行完毕及案涉房屋共有产权证办理完成止。如前所述，虽然双方约定以杭州泰康实业有限公司的名义购买案涉房产并办理房产登记手续，但浙江泰康药业集团有限公司仍旧在未告知的情况下在2008年以其全资子公司即原告的名义办理了房屋产权证书。待杭州奥默医药股份有限公司得知该情况后多次向浙江泰康药业集团有限公司提出变更房产手续，但浙江泰康药业集团有限公司均以各种理由推诿。2012-2016年间，原告进行了多次股东变更及法定代表人变更，均未告知被告及杭州奥默医药股份有限公司，也未对被告及杭州奥默医药股份有限公司占有使用案涉房屋提出任何书面的异议或告知，亦未向被告主张过任何房屋使用费。被告基于对上述事实的不知情，可以合理信赖浙江泰康药业集团有限公司是原告的实际控制人，直至与浙江泰康药业集团有限公司的项目合作合同履行完毕且案涉房屋共有产权证办理完成为止。综上所述，被告有权合法无偿使用案涉房屋，原告的诉讼请求无事实依据及法律基础，恳请法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对原告利百乐公司提交的房屋所有权证、医奥公司企业信用信息公示报告、现场照片、《房屋租赁合同》、杭州市不动产登记信息查询记录、《杭州市房屋转让合同》、销售不动产统一发票、《房屋租赁合同》及房屋租赁备案证等证据，本院对真实性予以认定。2、对被告医奥公司提交的《厂房转让协议书》、《房屋产权归属协议》、外商投资企业登记基本情况、《合资经营杭州泰康实业有限公司章程》、公司登记基本情况（2份）、变更登记情况、《房屋租赁合同》、《杭州市房屋转让合同》、银行转账凭证等证据，本院对真实性予以认定；对被告医奥公司提交的《技术开发（委托）合同》（2份）、《红茴香涂膜剂开发方案》、《专利产品合作协议书》、《合作协议》等证据，本院对关联性不予认定；对被告医奥公司提交的《关于厂房归属的情况说明》，本院不予认定。3、对杭州诚正价格评估咨询有限公司出具的《关于杭州市拱墅区房屋租赁的价格评估结论意见书》，经审核，鉴定机构及鉴定人员具有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定过程并无不当，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杭州奥默医药股份有限公司（以下简称奥默医药）于2000年10月25日注册成立，现股东为医奥公司、杭州药默投资管理咨询有限公司、浙江玉泉正合创业投资合伙企业（有限合伙）、浙江正植投资管理有限公司、漆又毛、揭清等。杭州泰康实业有限公司（以下简称泰康实业）于2005年6月2日注册成立，股东为浙江泰康药业集团有限公司（以下简称泰康药业）和漆又毛，于2010年7月19日注销登记。利百乐公司于2007年8月21日注册成立，成立时的股东为泰康药业，现股东为深圳市百盒包装制品有限公司、青岛融通翔拓股权投资基金企业（有限合伙）、张来。医奥公司于2013年11月18日注册成立，股东为揭清、漆又毛。 2008年9月23日，杭州市拱墅区经济发展投资有限公司开具了付款方为利百乐公司、金额为12151476元的销售不动产统一发票。2008年10月初，卖方杭州市拱墅区经济发展投资有限公司与买方利百乐公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定，利百乐公司以12151476元的价格购买位于杭州市拱墅区祥园路39号7幢的房产。杭州市拱墅区祥园路39号7幢的房产于2008年10月6日被登记在利百乐公司名下，利百乐公司取得该房产的所有权证。 2009年6月4日，甲方利百乐公司与乙方奥默医药签订《房屋产权归属协议》一份，主要内容为：“2005年9月30日杭州泰康实业有限公司和杭州奥默医药技术有限公司从杭州高新技术产业开发区拱墅区科技经济园管委会共同购买了杭州市拱墅区祥园路39号7幢的房产。…当时政策只能以一家单位名义购买，经双方友好协商，决定以杭州泰康实业有限公司名义购买该厂房…该楼共五层，其中第五层（面积1350.164平方米）归属杭州奥默医药技术有限公司…一到四层（面积5400.656平方米）归属杭州泰康实业有限公司。…2009年杭州泰康实业有限公司因无业务往来，董事会准备注销该公司，因此将拱墅区祥园路39号7幢的房产变更为以杭州利百乐医药有限公司的名义购买，同时以杭州利百乐医药有限公司的名义办理房产三证，而杭州奥默医药技术有限公司在其中的产权不变（第五层楼）。…” 利百乐公司作为出租人，与作为承租人的医奥公司曾签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，租赁房屋坐落在杭州市拱墅区，建筑面积84平方米，租赁期限从2013年11月5日至2033年10月31日，租金2520元。拱墅区住房和城市建设局于2013年11月15日颁发的《房屋租赁备案证》上记载有以下内容：房屋坐落拱墅区祥园路39号7幢四楼402、403室；合同租金金额30240元；该房屋符合出租条件，同意备案，有效期12个月，自2013年11月5日起至2014年11月4日止。 医奥公司自2013年11月成立后，除租用了祥园路39号7幢4楼402、403室房屋外，还占用了祥园路39号7幢4楼部分房屋。 本案诉讼过程中，利百乐公司申请对祥园路39号7幢4楼医奥公司使用部分面积及租赁价格进行评估，本院依法予以准许并委托杭州诚正价格评估咨询有限公司进行评估。杭州诚正价格评估咨询有限公司于2019年6月19日出具《关于杭州市拱墅区房屋租赁的价格评估结论意见书》，结论为：杭州市拱墅区占用部分（建筑）面积为583.62平方米，在2015年11月7日至2019年6月19日（评估基准日期）合理市场租赁总价为1103917.24元（其中，2017年11月7日至2019年6月19日的评估单价为1.49元／天／平方米）。利百乐公司支付给杭州诚正价格评估咨询有限公司评估费18000元。 本院认为，本案所涉房产登记在利百乐公司名下，利百乐公司系该房产的所有权人。根据双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》应认定，双方就祥园路39号7幢四楼402、403室房屋存在租赁合同关系。该《房屋租赁合同》约定的租金虽为2520元，但结合《房屋租赁备案证》记载的租金金额为30240元和有效期为一年的事实，可以认定《房屋租赁合同》约定的租金2520元为月租金。该《房屋租赁合同》对租金支付期限约定不明，根据《合同法》二百二十六条规定，医奥公司应当在租赁期限每届满一年时支付租金，但医奥公司自承租该房屋以来，未支付过租金，构成根本性违约，故利百乐公司请求解除该《房屋租赁合同》，应予准许。医奥公司应当将祥园路39号7幢四楼402、403室房屋返还给利百乐公司，并按照2520元/月的标准支付的该两处房屋的租金及占有使用费，自2015年11月7日暂计至2019年6月19日的租金本院酌定为109536元。对于医奥公司占用的祥园路39号7幢四楼的其余房屋，医奥公司主张其系合法占有并有权无偿使用，但并未能提供充分、有效的证据加以证明，本院对其该主张不予采信。医奥公司占用该些其余房屋的行为，侵害了利百乐公司的所有权，利百乐公司现请求返还该些房屋并按照评估价格支付占用使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。该除402、403室之外的房屋的占有使用费，结合评估意见自2015年11月7日暂计至2019年6月19日为945031.24元。本案评估费18000元，应由医奥公司承担，利百乐公司已支付该费用，故医奥公司应将该18000元支付给利百乐公司。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州利百乐医药有限公司与被告杭州医奥投资管理咨询有限公司就杭州市拱墅区所签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杭州医奥投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区房屋腾空并返还给原告杭州利百乐医药有限公司； 三、被告杭州医奥投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利百乐医药有限公司杭州市拱墅区房屋自2015年11月7日起暂计至2019年6月19日止的租金109536元。自2019年6月20日起至上述房屋返还给原告杭州利百乐医药有限公司之日止的租金和占有使用费按照2520元／月另行计付； 四、被告杭州医奥投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利百乐医药有限公司杭州市拱墅区除402、403室以外的房屋的自2015年11月7日起暂计至2019年6月19日的占有使用费945031.24元。自2019年6月20日起至上述房屋返还给原告杭州利百乐医药有限公司之日止的占有使用费按照1.49元／天／平方米并按照499.62平方米另行计付； 五、驳回原告杭州利百乐医药有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13254元，减半收取6627元，财产保全费5000元，合计11627元，由原告杭州利百乐医药有限公司负担296元，被告杭州医奥投资管理咨询有限公司负担11331元。评估费18000元，由被告杭州医奥投资管理咨询有限公司负担，于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州利百乐医药有限公司。 原告杭州利百乐医药有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退案件受理费和财产保全费；被告杭州医奥投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费和财产保全费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 姜新农 二〇一九年八月十四日 法官助理贾昱泓 代书记员 陈晓玲