青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2446号原告：孙珂（公民身份证号码：411325198511076566），女，汉族，1985年11月7日出生,住西宁市城北区海西路61号4号楼1单元1223室。委托诉讼代理人:勾健，哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司(统一社会信用代码：91630000710584469A)，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩,公司职员。原告孙珂与被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人勾健、哈瑞艳，被告的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙珂向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付自2014年12月30日至2016年4月30日逾期487天交房违约金64575元（计算方式为：总房价款596812元*0.0001*182天+596812*0.0002*160天+596812*0.0004*145天）；2．判令被告支付延期办理房屋所有权证的违约金5752元（计算方式为：总房价款596812*1%）；以上两项合计：70327元。3判令被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证。4.判令被告承担并支付本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年9月2日，原、被告之间订立《商品房预售合同》，原告购买被告所开发的位于西宁市城西区海西路61号4号楼1单元1223室建筑面积为143.81㎡，总价款为596812元的住房一套。按照《购房合同》第八条约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用，逾期交房被告将按日支付已付房款万分之一的违约金，合同签订后，原告依照约定向被告付清了房款，但被告却未能按照合同约定交付房屋。2015年10月30日，被告在《西海都市报》上公告的4号楼交房时间为2015年12月7日，但原告前去检查时发现存在水电暖未接通，消防设施严重缺失等大量问题，根本未达到合同约定的交房和入住条件，据此，部分业主已于2016年1月向法院起诉，诉请被告承担延期交房的违约责任。2016年6月8日，城北区人民法院作出的（2016）青0105民初114号民事判决书确定：被告当庭认可九号公馆房屋于2016年4月底才通过相关部门验收，5月份才向业主交付房屋。因此原告诉请的违约金按照已生效的法律判决确定的时间段予以计算，因被告原因未能按时交付房屋的预期时间长达487天，依据双方订立的《商品房预售合同》第九条之约定，出卖人应当按照合同约定向原告支付已付房款万分之一点违约金。根据住建部《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交该《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按户出具《住宅工程质量分户验收表》一同交给用户。根据《商品房预售合同》第十五条规定，竣工验收后180天内进行房屋产权初始登记，办理房屋所有权证，逾期未办理按照总购房款1%支付违约金。直至今日，被告未办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应支付原告违约金5968元。被告已经严重违约，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉请。被告辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告认为根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院起诉保护民事权利的诉讼时效为三年，被告认可原告从起诉之日即2019年5月15日起往前推3年即2016年5月15日期间的诉求，因原告孙珂所购房屋（西宁市城北区海西路61号九号公馆4号楼1单元1223室）于2016年6月25日经工厂验收合格交付业主，违约金计算时间为2016年5月15日至2016年6月25日，共计41天，违约金金额为9840元的70%即6888元，并在基础上扣除原告经缴未缴的契税8952元、维修基金2157元、有线接口费260元后，不存在向原告支付违约金的责任，故原告诉被告支付迟延交房违约金的诉请不成立。针对原告的第二项诉讼请求，首先，涉案房产本身逾期交房造成违约，迟延办理房产证违约金也是一个违约，不能重复主张；其次，一是合同对逾期办证违约金未作明确约定，而是竣工验收从广义上说是综合验收，综合验收必须待本小区整体完工后方可进行，诸如人防、消防、环评、规划等验收。而被告九号公馆项目是分期实施，必须等待整体涉案工程完成综合验收工作后，方可进行初始登记备案，被告人未办证责任不在开发企业；再次，由于办理房产证必须对涉案房屋进行面积实测，但我省需要进行房屋面积实测的单位非常多，房屋实测部门工足量非常大，尽管我公司已经多次与相关部门沟通联系，但仍要排队等候政府安排，单方主管无法完成，因此原告的此项诉讼请求不应得到法律的支持。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.原告《身份证复印件》及《商品房预售合同》复印件各一份，拟证明本案原告主体适格，且原告与被告就“九号公馆”住宅楼买卖事宜订立了商品房预售合同，合同明确约定了房屋交接时出卖人应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等相关资料，约定了房屋出卖人逾期交房的违约责任和房屋产权登记的事项以及因被告原因未办理产权登记的相关违约责任等。2.《购房发票》《收据》各一份，拟证明原告已经按合同约定履行了向被告支付购房款的合同义务，房屋价款已付清。3.《交房公告》一份，拟证明被告虽然于2015年10月31日在《西海都市报》上刊登交房公告，对原告购买房屋拟定了交房时间，但该公告并非书面方式送达交房通知的手段，且原告得知后前去查验发现涉案房屋水电暖和消防设施均存在大量问题，未达到合同约定的交房条件。4.西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初114号《民事判决书》一份，拟证明2016年6月8日西宁市城北区人民法院作出判决认定2016年5月为最终交房时间，违约金起算至2016年4月30日。5.西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》。拟证明“九号公馆”目前未达到消防验收标准，无法进行消防验收，是由于被告的原因至今无法办理不动产权证。被告的质证意见为：对证据1《身份证复印件》及《商品房预售合同》的真实性无异议，对证明方向不予认可，因为合同约定违约的前提是完成初始登记；对证据2《购房发票》的真实性无异议，对《收据》的证明方向有异议，契税是由被告从违约金中进行了抵扣并向原告出具收据，原告实际并未缴纳契税；对证据3《交房公告》的真实性和证明方向均无异议；对证据4西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初114号《民事判决书》的真实性和证明方向不予认可，因为判决书有改动；对证据5西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》和青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》的真实性无异议，但对证明方向不认可，因为我方已经向政府反映了消防验收，政府没有进行消防验收，责任不在我方。被告为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：1.《五方验收》一份，拟证明根据合同约定，房屋验收合格即可交房。2.案涉房屋的《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）。证明被告已取得《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》，目前在物业公司统一发放，原告可自行前往领取。原告的质证意见为：对证据1《五方验收》的真实性予以认可，对证明方向不认可。记录仅代表被告及施工单位等的单方验收记录，但是在该时间房屋并没有达到交付使用的条件，其水电暖消防施舍等均不合格。并且，双方签订的《商品房预售合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，所购商品房为住宅房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的责任由出卖人自行承担，故《五方验收》并不能代表完全交房。对证据2案涉房屋的《住宅工程用户手册》的真实性和证明方向均认可，但被告应当提供备案必备的《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》。对原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的《身份证复印件》《商品房预售合同》《购房发票》《收据》《交房公告》和被告提交的《五方验收》和《住宅工程用户手册》，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。对原告提交的西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原、被告于2013年9月2日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房为城北区海西路61号4号楼1单元1223室，预测建筑面积143.81平方米；二、房屋价款为总金额596812元；三、交付期限在2014年12月30日前，交付条件：经验收合格；四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，孙珂按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月21日双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向孙珂按日支付已付总房款万分之一的违约金；二、2015年7月1日至交房时间（4号楼确定为2015年10月13日），海宏公司向孙珂按日支付已付总房款万分之二的违约金；三、超过确定的交房时间，海宏公司向孙珂按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），其中4号楼的交验时间为2015年12月7日至2015年12月11日。2016年6月25日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。庭审中被告提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。本院认为，一、关于海宏公司交房时间如何确定的问题。孙珂与海宏公司于2013年9月2日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给孙珂交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按照合同约定交付房屋，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登公告，告知4号楼的买受人将于2015年12月7日-11日交验。但4号楼直至2016年6月25日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，此时4号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。根据合同约定海宏公司有及时将案涉房屋交付业主的义务，同时业主也有积极接受房屋的义务。所以在此情况下结合双方合同约定60日的通知期，本院确定4号楼的交房时间为竣工验收日2016年6月25日至2016年8月24日，4号楼的买受人最迟应于2016年8月24日接收房屋，2016年8月24日是4号楼逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年8月24日。二、关于开始计算逾期交房违约金诉讼时效期间的时间及违约金数额如何认定的问题。孙珂主张的逾期交房违约金因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年10月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为596812元×1/10000×183天=10921.66元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月13日，以总房款万分之二的标准计算，应为596812元×2/10000×105天=12533.05元。第三段自再次延期的时间2015年10月14日计算至4号楼竣工验收日即2016年6月25日，以总房款万分之四的标准计算，但因原告主张计算至2016年4月30日，应为596812元×4/10000×199天=47506.24元。以上共计70960.95元，海宏公司应当向孙珂支付逾期交房违约金70960.95元。孙珂要求海宏公司支付逾期交房违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。三、关于海宏公司是否应当承担孙珂未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，孙珂主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，本院不予支持。四、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但被告当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，原告可自行领取，故对其要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。五、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达后十五日内给付孙珂逾期交房违约金70960.95元；二、驳回原告孙珂的其他诉讼请求。本案诉讼费1559元，本院减半收取计780元，由被告青海海宏房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吕彩红 二〇一九年八月十六日书记员 王佰琪附有关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。