广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10505号原告（反诉被告）：向望来，男，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：杨华，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐利琴，女，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。原告向望来诉被告徐利琴房屋买卖合同纠纷纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，被告提起反诉，本院准许后依法适用简易程序，于同年6月27日与本诉公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨华、被告的委托诉讼代理人邓俊南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月25日签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.被告向原告支付违约金210000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月25日，原、被告及中介佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称中介云房公司）签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于佛山市南海区XX房出售给被告，成交总金额为210元，定金10万元（被告已于2018年6月25日向原告支付），首期房款53万元，余款147万元被告以商业银行贷款的方式支付，由中介云房公司提供中介服务。《房屋买卖合同》第六条约定双方共同出资赎契：甲方出资额为51万元，乙方垫资款额为40万元，甲乙双方应在收到丙方通知后3日内将赎契款存入甲方还贷账户，乙方垫资款的款项额度视为提前支付剩余房款。《房屋买卖合同》第十一条违约责任约定：如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以本合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日的或者有其他根本违约金行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按照前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金。2018年8月28日中介云房公司通知被告于3日内将赎契款40万元支付至原告的还贷账户，但被告未依约履行义务，2018年9月14日经原告催告被告仍拒不履行义务，原告无奈唯有主张解除《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》第十一条违约条款的约定，被告应向原告支付违约金21万元。为维护原告合法权益，故起诉。被告辩称，1.被告并未违反合同约定，相反是原告违约在先，根据涉案合同第六条第三项规定，原告未在3日内将赎契款存入指定账户且未在20日内提交赎契材料。2.涉案房屋本身存在抵押权限制，不能进行处分，原告需要通过赎契来消除权利限制，赎契属于原告责任，但被告同意垫资是减轻原告负担，即使原告不赎契也并未产生实际损失，其主张违约金没有依据。3.原告应举证证明其已提交赎契资料并公证委托经纪方代办提前还贷赎契手续的事实，否则应承担举证不能的法律责任。原告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2018年6月25日签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告支付违约金210000元（2100000元×10%）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年6月25日被告通过房地产中介公司佛山云房数据信息技术有限公司向原告购买位于佛山市南海区XX房（房产权利证件编号XXXX），并签订《房屋买卖合同》的三方协议，合同金额2100000元，原告为甲方，被告为乙方，房地产中介公司为丙方，被告并在签订合同当日向原告支付购房定金100000元。鉴于被告出让的房屋属于按揭房产，根据合同的第六条第三款约定“……甲方应在签订本合同之日起20个工作日内提交赎契所需要的所有资料并公证委托丙方代办提前还贷、赎契手续；甲乙双方应在收到丙方通知后3日内将赎契款存入甲方还贷账户……”。自签订本合同至被告收到人民法院诉讼资料之日，被告一直未收到中介公司通知被告支付合同房屋赎契、还贷款项的书面资料。据合同第六条第三款的约定，被告在收悉关于中介公司房屋赎契还贷手续的公证资料，并在收到丙方书面通知后3天内存入款项。现被告在本买卖交易中未收到合同条款约定前置的手续，故被告在本案中不存在拒绝履行义务和违约的行为。现原告向法院提起诉讼并请求解除合同，原告的行为可以理解为“根本违约行为”，故被告同意解除于2018年6月25日签订的《房屋买卖合同》，并依据《房屋买卖合同》第十一条违约责任约定，故提起反诉。涉案房屋存在权利限制，为达到涉案合同目的，原告需办理赎契手续，被告也同意垫资，但被告为了避免向原告转账赎契款后原告不依约办理赎契的风险，特意在合同中约定被告支付赎契款前原告需提供资料并办理委托公证的从给付义务，现因原告违约导致合同目的不能实现，被告根据合同法相关规定请求解除合同，并根据房屋买卖合同第12.2规定，要求原告支付违约金210000元。原告辩称，根据三方签署的房屋买卖合同约定，被告在收到中介通知后未履行打款义务，是导致交易不能进行的根本原因，且原告在2018年9月14日向被告发出履约通知，而被告无故拒收，根据涉案合同约定，被告的行为违反了涉案合同第11条约定，应承担违约责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告没有提交证据。经审查，原告出示的证据1（原、被告身份证）是主体证明，本院予以采信。原告出示的证据2（房屋买卖合同）、证据3（收款收据）、证据9（不动产权证书），被告对其无异议，本院对其予以采信。原告出示的证据4（短信截图）、证据10（情况说明），无其他证据佐证，且被告不予确认，本院对其不予采信。原告出示的证据5（履约催告函）、证据6（短信截图：顺丰速运）、证据7（解除《房屋买卖合同V3.0》）、8（EMS邮件退件）及邮寄提交的证据14（顺丰快递的底单）、证据15（手机短信）能够相互印证，且在原、被告的微信聊天记录中有显示，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据11（微信聊天记录截图），被告确认微信聊天对象为被告，本院对该聊天记录内容予以采信。原告出示的证据12（代办服务确认表）、证据13（银行查询信息表），被告对其真实性无异议，本院对其予以采信。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广东省南海区XX房。2018年6月25日，原告（甲方）、被告（乙方）与佛山云房数据信息技术有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方向乙方出售涉案房屋；成交总价2100000元，不含交易税费；定金100000元于本合同签订当天支付；甲方同意乙方以商业贷款方式支付剩余楼款，甲乙双方确认申请按揭贷款方式为委托丙方有偿代理，签署附件之《代办服务确认表》；乙方应于本合同签订之日起40个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料；拟贷总额为1470000元，实际贷款额度以及审批时限以银行（或住房公积金管理中心）审批结果为准，甲方应无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；双方一致同意选择买卖双方共同出资赎契方式涂销抵押（即赎契）：甲方出资额为510000元，乙方垫资额为400000元。甲方应在签订本合同之日起20个工作日内提交赎契所需要的所有资料并公证丙方代办提前还贷、赎契手续；甲乙双方应于收到丙方通知后3日内将赎契款存入甲方还贷账户，乙方垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付。如因甲方原因，受托人无法完成赎契手续的，甲方须于受托人通知无法办理之日起3日内自行办妥赎契事宜；甲乙双方确认，本次交易履行过程中所有文件及通知以快递或邮寄至甲方双方留存的常住地址即视为送达，他人签收、收件人拒绝或未签收导致退回的，仍视为送达。常住地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至下列地址即视为送达：乙方常住地址为广东省广州市XXX。双方另约定了其他事宜。同日，原告收取被告支付的款项100000元。同日，原告签署《代办服务确认表》，拟就贷款事项委托经纪方办理。同日，被告通过原告微信好友验证请求，其后双方陆续微信交流。同年7月16日，原告微信发送“……我已经拿到房产证了，你那边情况弄好没？”。被告回复“我等他们通知呀，他们没有人通知我要做什么”、“我先去交资料办同代（贷）吧，好不好”。原告回复“嗯……”。被告再复“……我同贷书出来了以后才能把那个40万元转过去给你”。原告再复“哦，那好……”。同年8月28日，原告发送“……万科那房子你们确定还买不？那40万打算还给不？给句痛快话好吗？如果你们真心要买我就希望大家努力配合一下，如果你还在犹豫不决自身问题还没处理好的话，那我们好聚好散该怎么样就怎样，就没必要耽误大伙时间了，你说对吧”。被告答复“他今天想约你谈的，你哪天有时间”。2018年9月份，原告通过微信向被告通过顺丰速运邮寄“文件”，快递短信显示被告拒收，原告主张该份“文件”为履约催告函，被告主张不能证实该“文件”为履约催告函，即使为履约催告函，因原告没有履行合同约定的委托办理公证手续而对被告不产生约束力。同年9月15日，被告发送“……有收到一份您的文件，是？”。原告答复“嗯，房子还要吗”。原告发送“是什么文件”。被告答复“我说我的房子你还要吗，是一份催你交钱的文件，你到底怎么打算？”。原告回复“好的，我今晚和我先生说，今晚一定给你答复”，被告发送“还买不买给我句准确话好吗……”。被告没有再予答复。同年12月29日，原告微信发送“……从今天算起，如贵方十日内仍未支付赎契款，或者提出妥善处理办法，则贵我双方的房屋买卖合同自第十日起解除……请贵方予以重视并回复我方信息……”。2019年2月份，原告邮寄《解除通知书》，通知被告因其违约而行使己方的合同解除权，及要求对方支付违约金210000元。该份邮件退件，退件理由显示“收件人拒收”。2019年5月10日，原告向本院提起诉讼。2019年5月30日，被告签收本案应诉材料。诉讼中，原、被告均同意解除涉案买卖合同，但均主张对方违约。本院认为：原告、被告及佛山云房数据信息技术有限公司签订的《房屋买卖合同》既包含了原告与被告之间围绕涉诉房产的买卖合同关系，也包含居间方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉诉房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉案合同约定原告的义务为：在合同签订后20个工作日内公证委托经纪方代办提前还贷、赎契手续；在经纪方通知后将赎契款存入原告还贷账户。被告的义务为：在合同签订之日起40个工作日内备齐资料申请办理贷款；在经纪方通知后将赎契款存入原告还贷账户。即合同约定原告的赎契办理（先由原告委托公证再由双方汇入赎契款）与被告的贷款办理为同步进行，双方各自在约定的期限内办理。其后，原、被告在2018年7月16日微信沟通，被告陈述“我同贷书出来了以后才能把那个40万元转过去给你”，被告答复“哦，那好”，即双方通过微信约定变更了合同约定的义务履行方式，即变更后的义务履行方式为：被告先行办理贷款手续，后再履行支付垫资款40万元的义务。自合同签订之日（2018年6月25日）至2018年7月16日变更履行义务方式之日，尚未超过20个工作日[即合同第六条第（3）项“原告应在合同签订之日起20个工作日内公证委托代办赎契”的期限]，即在此期限（2018年7月16日）前，原告尚未违反合同约定。双方变更义务履行方式后，原告为此暂未办理赎契手续（包括公证委托）而先行等待被告履行义务，及催问被告40万元垫资款的履行情况，符合常理。对被告以原告超期办理委托公证为由主张原告违约而要求支付违约金的反诉请求，本院不予支持。无论经纪方是否通知汇入垫资款，被告办理贷款的先行义务没有履行已构成违约，故对被告申请追加经纪方作为第三人，本院不予准许。2018年7月16日的微信约定变更后，至本案辩论终结之日，被告尚未办理贷款手续。期间，原告数次以微信催促、文件函告的形式督促被告尽快支付40万元的赎契款项，并要求被告答复明确是否继续购买涉案房屋，被告对微信催促承诺会给予答复但未有证据显示已作答复，对文件函告予以拒收，即被告后期已通过上述行为表示出消极履行合同的意思表示。至2018年12月29日，原告微信要求被告十日内支付赎契款，否则依约解除合同，被告期限内没有支付，原告为此诉请解除合同，理据充分，本院予以支持，并确认以被告收取本案应诉材料之日（2019年5月30日）为合同实际解除之时。被告主张原告诉请违约金过高，请求调整为10000元，本院综合原告实际支出、合同履行期限及被告违约情况，酌定违约金为100000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）向望来与被告（反诉原告）徐利琴在2018年6月25日签订的《房屋买卖合同V3.0》于2019年5月30日解除；二、被告（反诉原告）徐利琴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元予原告（反诉被告）向望来；三、驳回原告（反诉被告）向望来的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐利琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取11800元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担10800元。反诉案件受理费11800元（被告已预交），由被告自行负担。被告负担的本诉案件受理费10800元，应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交且应退还的受理费10800元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年八月九日书记员 孙王成欣