广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12852号原告：佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社，住所地佛山市禅城区张槎街道莲塘村，粤农集字第060402001001号。社长：陈永德。委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东群立弘律师事务所律师。被告：姚志健，男，汉族，1971年6月13日出生，住广东省德庆县，原告佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社诉被告姚志健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法由审判员**适用简易程序独任审判，并于2019年6月24日公开开庭，原告委托诉讼代理人肖禹及被告姚志健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付从2018年4月1日起至2019年3月31日拖欠的租金268508.70元、垃圾清运费360元、电费30000元及由此产生的滞纳金（按年利率24%计算，从2017年4月11日起，暂计至2019年5月1日约20000元）给原告；2、被告立即向原告支付律师费12000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2007年至2008年，原告与被告签订了两份《承包厂房合同书》，合同约定：被告承租原告位于佛山市禅城区张槎街道莲塘村莲丰二路莲丰工业区B1栋1号楼2号厂房及斜坡底部厂房，租期从2007年4月1日（2007年8月1日）起至2019年3月31日止。合同还约定了相关违约责任。被告在租赁上述厂房后，从2018年1月1日至2019年3月31日拖欠租金及卫生费等。原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求拖欠租金的日期为：1、原、被告签订的合同编号为27HD043的《承包厂房合同书》的租金是从2018年4月1日开始拖欠，累计拖欠租金261820.70元、垃圾清理费360元，该拖欠金额已经扣减被告2019年3月23日交纳的租金68799.70元及垃圾费120元；2、合同编号为27HD128的《承包厂房合同书》的租金是从2018年1月1日开始拖欠，累计拖欠租金6688元，电费30000元。被告辩称：1、对原告诉讼请求第一项主张的欠费期间予以确认，但对具体的金额有异议，被告尚欠原告租金、垃圾清理费及电费应为199868.70元（268508.70元+360元+30000元-64000元-35000元），该金额是扣减了64000元的按金及原告变卖被告设备取得的款项35000元；2、根据交易惯例，所有的租户承租原告的房屋都是在每年的年中交一部分租金，年尾再交剩余的租金，因此被告不存在拖欠行为，无需向原告支付滞纳金；3、2018年12月15日左右，原告将涉案物业的水电停掉至清场之日，导致被告的生产经营终止，产生了一系列的损失，导致被告无法支付原告租金；4、在被告未交清租金时，原告不同意被告将厂房内的设备搬离，导致价值800000元的设备变卖后只有30000元，厂房内的空调、办公设施等变卖了5000元；5、被告不同意向原告支付律师费。诉讼中，原告举证如下：1、原告的登记证书复印件及被告的身份证复印件。证明原、被告双方的诉讼主体资格。2、承包厂房合同书两份（合同编号分别为27HD043、27HD128）。证明原、被告双方存在租赁关系，被告支付租金的标准、时间及违约责任。3、姚志健电费明细、电费发票、收款收据。证明被告至今尚欠原告电费30000元。4、民事委托代理合同及律师费发票。证明原告因本案聘请律师支付律师费12000元。5、土地证。证明原告是涉案厂房的土地所有权人。诉讼中，被告未向本院提交证据。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方主体材料，本院经审查后予以确认；被告对原告提供的证据2、5均无异议，本院予以采信；证据3、4有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年5月9日，原告（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订《承包厂房合同书》（合同编号：27HD043），合同主要内容为:“……一、厂房场地的位置、面积：乙方承包的厂房场地位于张槎街道莲塘村莲丰二路莲丰工业开发区B1栋1楼2号厂房，厂房面积1800平方米。二、承包期限从2007年4月1日起至2019年3月31日止。三、乙方应缴给甲方的款项、缴交方式、交款时间及滞纳处理：（1）厂房首期每月每平方米11.50元，应缴款每隔三年为一期，每期在上一期的基数上递增10%，依此类推至合同期满。若乙方开取发票，则甲方负责按每季应缴款的30%开取，余下的70%由乙方负责承担。应缴款的计算方式如下：……第四期（从2016年4月1日起至2019年3月31日止）乙方每年的应缴款为330620.40元，每季应缴82655.10元（其中承包款每季应缴：24796元；基础设施统筹费每季应缴57859.10元）。另日常生活垃圾清运费每月应缴40元。（2）交款时间及滞纳处理：应缴款每季缴交一次，当季的应缴款于当季的第一个月的10号前交清，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八收取延期付款滞纳金。如拖欠应缴款超过一个月，甲方有权单方终止合同收回厂房场地并处理乙方财产以抵偿所欠款以及追究乙方的违约责任，由此所造成的损失全部由乙方负责。四、乙方在签订本合同时先交63000元作按金，合同期满后不计息退回给乙方或在最后一期应缴款中扣除。如乙方继续承包，则继续留作按金。如乙方中途退包，按金作违约金处理无偿归甲方所有。六、甲方负责将水电源各一个拉接到厂房门口。厂内的用水用电设施由乙方自行装配，一切费用由乙方负责。电费按有关部门的有关规定按照缴交……十四、违约责任：本合同一经签订，双方应各处执行，如甲方违约或中途终止合同，甲方应补偿三个月的应缴款给乙方；如乙方违约或中途退包，则一次性补偿三个月的应缴款给甲方，按金另作违约金无偿归甲方所有。”2008年1月3日，原告（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订《承包厂房合同书》（合同编号：27HD128），合同主要内容为:“……一、厂房场地的位置、面积：乙方承包的厂房场地位于张槎街道莲塘村莲丰二路莲丰工业开发区B1栋1楼2号斜坡底部分厂房，厂房面积67平方米。二、承包期限从2007年8月1日起至2019年3月31日止。三、乙方应缴给甲方的款项、缴交方式、交款时间及滞纳处理：（1）厂房应缴首期每月每平方米5元，应缴款每隔三年为一期，每期在上一期的基数上递增10%，依此类推至合同期满。应缴款为不含税价，应缴款的计算方式如下：……第四期（从2016年8月1日起至2019年3月31日止）乙方每年的应缴款为5350.40元，每季应缴1337.60元（其中承包款每季应缴：401元；基础设施统筹费每季应缴936.60元）。（2）交款时间及滞纳处理：应缴款每季缴交一次，当季的应缴款于当季的第一个月的10号前交清，逾期交款，每日按欠款金额的万分之八收取延期付款滞纳金。如拖欠应缴款超过一个月，甲方有权单方终止合同收回厂房场地并处理乙方财产以抵偿所欠款以及追究乙方的违约责任，由此所造成的损失全部由乙方负责。四、乙方在签订本合同时先交1000元作按金，合同期满后不计息退回给乙方或在最后一期应缴款中扣除。如乙方继续承包，则继续留作按金。如乙方中途退包，按金作违约金处理无偿归甲方所有。六、用电由乙方自行向有关部门申报、办理有关手续并自行装配，费用全部由乙方负责。厂内的用水用电设施由乙方自行装配，一切费用由乙方负责。电费按有关部门的有关规定按时缴交……十四、违约责任：本合同一经签订，双方应各处执行，如甲方违约或中途终止合同，甲方应补偿三个月的应缴款给乙方；如乙方违约或中途退包，则一次性补偿三个月的应缴款给甲方，按金另作违约金无偿归甲方所有。”原、被告一致确认：涉案两份《承包厂房合同书》签订后，被告共向原告支付按金64000元（63000元+1000元）。诉讼中，原告陈述：1、涉案厂房没有办理报建手续，也没有办理房产证；2、根据合同约定，因为被告其长期拖欠租金、水电费，按金应作为违约金归原告所有；3、原告从未对涉案厂房进行停水停电，亦未收取被告所述的变卖设备设施的款项；4、涉案厂房于2019年3月31日合同期满后已交接，原告仅主张租金至期满之日。5、原告主张的垃圾清理费为每月40元，该费用系原告代环卫所收取。诉讼中，被告陈述：1、被告于2019年3月28日左右将涉案厂房的钥匙交还给原告；2、被告向原告支付的按金应抵扣拖欠的费用。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人未能提供涉案厂房经主管部门批准建设的相关证据，故原、被告2007年5月9日签订的合同编号为27HD043《承包厂房合同书》及2008年1月3日签订的合同编号为27HD128《承包厂房合同书》均属无效。关于原告诉请被告支付租金、垃圾清运费、电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《承包厂房合同书》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案厂房，故应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金应为占有使用费。被告对欠费期间无异议，本院予以确认。经核算，2号厂房2018年4月1日至2019年3月31日期间的占有使用费为330620.40元；斜坡底部分厂房2018年1月1日至2019年3月31日期间的占有使用费为6688元（5350.4元+1337.6元）。扣除被告2019年3月23日支付的占用使用费68799.70元，被告尚需向原告支付占有使用费268508.70元（330620.40元+6688元-68799.70元）。被告抗辩应扣减设备设施变卖款项35000元，但未提供证据予以佐证，且原告对此不予确认，应由被告承担举证不利的法律后果，本院对其抗辩意见不予采纳。关于电费30000元及垃圾清运费360元，被告均无异议，本院予以确认。因涉案合同无效，故原告主张被告支付滞纳金及律师费均没有合同依据，本院不予支持。关于按金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告主张被告所支付的按金作为违约金予以没收，没有合同及法律依据，本院不予支持。被告抗辩已付的按金64000元用于扣减拖欠的占有使用费，本院予以确认。经抵扣，被告尚需向原告支付占有使用费204508.70元（268508.70元-64000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告姚志健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社支付占有使用费204508.70元、垃圾清运费360元、电费30000元；二、驳回原告佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3132元，财产保全费1970元，合计5102元。由原告佛山市禅城区张槎街道莲塘莲一股份合作经济社负担2000元，被告姚志健负担3102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年八月十五日书记员 廖凯锐