四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0921民初1148号 原告：陈家华，男，1972年5月21日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告：刘海英，女，1982年6月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：何玉娟，北京市京师（重庆）律师事务所律师。执业证号：15001201111159420。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘宇翔，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。 被告：四川省兴蜀房地产开发有限公司，住所：蓬溪县赤城镇蜀北中路计生委宿舍2单元7楼1号。统一社会信用代码：91510921056085349P。 法定代表人：粟尧学，执行董事。 委托诉讼代理人：敬春，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201110127867。 委托诉讼代理人：陈肖蓉，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201511481854。 原告陈家华、刘海英诉被告四川省兴蜀房地产开发有限公司（以下简称兴蜀公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘海英，原告陈家华、刘海英的委托诉讼代理人何玉娟，被告兴蜀公司的法定代表人粟尧学及其委托诉讼代理人敬春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家华、刘海英向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房屋的不动产权证；2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金587元（违约金以以付房款为基数，自2016年7月1日起按每日万分之零点五计算，计算至2016年7月29日止）；3.依法判令被告向原告支付逾期办证已产生的违约金67,707元及之后的违约金（违约金计算方式：按已付房款为基数，自2016年7月30日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计算至实际取得产权证之日止，暂计算至起诉之日）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃上述第一项及第二项诉讼请求。事实和理由：2014年2月，原、被告达成预约购房协议，原告缴纳购房预约金后，双方于2015年2月11日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：357），约定原告以405,167元的价格以银行按揭贷款方式购买被告开发承建的住房一套(建筑面积104.19平方米）。合同第十一条约定了该房屋应在2016年6月30日之前交付，交付时应该达到该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收文件，以及本合同第十二条出卖人承诺的水电气三通等约定，同时合同第十三条逾期交房责任第2款约定，出卖人未按期交房30天后，每逾期一天，出卖人向买受人支付总房款万分之零点五的违约金。合同第十五条关于产权登记（二）转移登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在本商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理，（2）如因出卖人原因造成无法办理房屋所有权证书的，出卖人由此承担造成的全部责任。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定履行了支付购房款义务，且缴纳了税费、大修基金、工本费等各种费用，但原告在2016年7月29日接房时，被告消防仍然没有通过验收，且在被告交付房屋后接近3年时间，被告并没有为原告办理不动产权证，原告多次要求被告处理，但至今没有任何结果。2019年4月28日，原告到蓬溪县不动产登记中心查询本小区办证情况，得知被告至今尚未向不动产登记中心提交任何办理产权证的材料，被告逾期办证已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，被告违反合同约定至今没有为原告办理涉案房屋的不动产权证，已经构成违约。 被告兴蜀公司辩称：其开发的楼盘是有相关资质的，楼盘所涉各项税收及大修基金等费用已于2018年前缴纳完毕，且已在2019年7月30日前对全部业主办理了不动产权证。针对原告诉称的诉讼请求和事实理由，他方认为：其一，按照双方签订合同的约定：“如属于出卖人原因造成无法办理房屋所有权证的，出卖人承担由此造成的全部责任”。此条款约定不明，且按此约定，他方承担民事责任的前提是“确因他方的原因造成无法办理房屋所有权证”。而本案少了这个前提条件，因为案涉不动产权证已于2019年7月30日前办理，并非无法办理。并且，此前未办理不动产权证的原因不是基于被告的过错，而是由于第三人违规搭建造成的迟迟不能通过规划验收。其二，原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：357）与被告提交的《商品房买卖合同》（备案合同）签订的时间是有先后顺序的，商品房买卖合同签订在前，备案合同签订在后，两份合同均是原、被告双方的真实意思表示，按照合同法的相关规定，备案合同因缔结时间在后对原、被告双方产生法律拘束力。其三，根据原被告之间签订的《商品房买卖合同》（备案合同）的约定，办证是在商品房交付日起540日内，被告办证。其四，合同约定的违约金过高，且原告未提交任何证据证明未办理不动产权证给原告造成了损失，故他方不应当承担赔偿或补偿责任。若人民法院认定他方应承担违约责任，他方则请求减少违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： “舜天尚美国际”小区是兴蜀公司开发的商住小区。该项目于2013年5月至2013年11月先后取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；2014年1月至2014年6月先后取得《商品房预售许可证》。2014年2月，原被告达成预约购房协议。在原告缴纳购房预约金后，双方于2015年2月11日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：357）。合同约定：原告以按揭方式购买被告开发的住房一套；房屋总价款405,167元（单价：3,888.73元/平方米；面积：104.19平方米）；2016年6月30日前，由被告以电话或张贴告示等方式通知原告接房；接房时应当符合“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收文件”等条件。对于产权初始登记的问题，双方未作约定。对于产权转移登记的问题，双方约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式处理......如属出卖人原因造成无法办理房屋所有权证书的，出卖人承担由此造成的全部责任。”最后，该合同第二十七条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……” 2015年2月12日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015000416），该合同内容与《商品房买卖合同》（合同编号：357）内容大体一致，没有不合理地减轻或者免除出卖人责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。但在产权初始登记方面，该合同予以了明确：出卖人应当在2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人承担总房价千分之一的违约金。在转移登记方面，该合同约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即如属于出卖人原因造成无法办理房屋所有权证的，出卖人承担由此造成的全部责任。 2014年2月至2016年7月，原告通过当场支付、按揭贷款支付等方式支付了全部购房款。2016年7月29日，原告接房并缴纳了税费、维修基金、工本费等费用。 另经审理查明，2018年10月8日，兴蜀公司向原蓬溪县国土资源局汇报称，该小区一期工程12、13号楼未修建在同一宗地上，存在跨宗地和跨红线现象，影响500多户业主办理不动产登记。请求国土部门在土地使用权面积不变的情况下，对土地边界进行调整，将两宗地合为一宗，再做用地竣工验收图，以便解决众多业主办理产权登记的多年渴望。2019年3月19日，舜天尚美国际项目因存在违章搭建，被蓬溪县综合行政执法局通知“自行拆除，并做好违章建设的日常管控工作，杜绝违章搭建再次出现”，否则蓬溪县综合行政执法局将不会参与对该项目的规划验收。 再查明，在本判决书作出之前，被告兴蜀公司已经为原告办理了房屋所有权证书。 本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》形式上看是两份合同，实际上均是对同一标的物的买卖行为，是同一法律关系。后合同是前合同的补充和完善，均系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，合同成立并生效以后，缔约双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，于作为买受人的原告而言，其主要义务是按照约定的时间和金额交付购房款；于作为出卖人的被告而言，其主要义务则是按照约定的时间向原告交付符合质量要求的房屋，并在约定的时间为原告办理产权登记。然而，被告虽于2016年7月29日履行了交付房屋的义务，但未按照合同约定“在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书”。对该客观事实的存在，原、被告双方并无分歧，双方分歧的焦点在于“引发该客观事实的原因是否归因于被告”。按照“谁主张、谁举证”的举证规则，被告提交了相关的证据。但纵观这些证据，不能通过规划验收，不具备办理初始登记、转移登记条件的主要原因实乃被告越界用地、未做好日常管控工作、小区违章搭建等行为所致，不应归因于任意第三人。故，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担赔偿损失的违约责任。 对于违约金的数额问题，本院分析认为，违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，在一方当事人违约时向另一方支付的金钱。违约金具有补偿性，也具有惩罚性，这在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款中得以体现：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的未约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条也规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告已经按照约定履行了交付房屋的义务，原告对房屋的占有和使用的目的已经实现。加上诉讼过程中被告已经履行了办证义务的客观事实，本院认定被告在履行合同义务的过程中属于部分违约，且违约的过错程度较小。再结合被告逾期办证时间以及原告及时获取房产证时所能获得的预期利益等因素，本院酌情支持违约金3,500元。 综上所述，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求于法有据，应予支持，但违约金的数额应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 由被告四川省兴蜀房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告陈家华、刘海英赔偿违约金3,500元； 如果被告四川省兴蜀房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元(已由原告陈家华、刘海英垫付754元），由被告四川省兴蜀房地产开发有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  李璐娟 二〇一九年八月二十日 书记员  李朝晖