浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初2799号原告：陈薇萱，女，1984年10月5日出生，汉族，住海盐县。原告委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良。委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。原告陈薇萱为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担逾期交房的违约金19190元（以购房款578000元为基数，以每日万分之一计算自2015年6月30日至2016年5月27日，计算方式=578000元*0.0001*332天）；2、被告承担逾期办证的违约金29827元（以购房款578043元为基数，以每日万分之一计算自2016年11月23日至2018年4月23日，计算方式=578043元*0.0001*516天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理，本院查明事实如下：2014年12月18日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买美林·金色港湾三期第22幢1单元701号房，该房建筑面积约135.22平方米，合同总价款578000元；合同第九条关于交付期限及条件约定为：出卖人应当在2015年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；该合同第十六条对关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；附件三第3点对合同第十六条的补充约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。合同后方附《补充协议》一份，约定针对商品房买卖合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的补充为除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。针对商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定补充为，出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。合同对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2016年5月16日，被告向原告出具交房通知书，载明：我公司正式通知您，您购买的美林金色港湾三期经有关部门验收合格，具备了交房条件，我公司现正式通知您可以办理收房手续。办理日期为2016年5月21日—2016年5月31日。考虑集中办理人数较多，为使您能顺利、快捷的办理收房手续，根据幢数安排，我公司特安排您在2016年5月24日下午来售楼处办理收房手续。同年5月27日，原告与被告办理收房及结算手续。2017年1月11日，被告向原告开具浙江增值税普通发票，载明22幢701室的售房款为578043元。2018年2月5日，被告办理案涉房屋的初始登记，在被告办理完成案涉房屋初始登记后，原告自行办理涉案房屋的不动产权证。原告在庭审中陈述逾期办证天数计算至2018年2月5日。2018年4月23日，原告取得涉案房屋的不动产权证。另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就美林三期业主反映的交房违约金谁承担的问题进行新闻播报及采访。庭审中，被告答辩称，第一，本案其主体不适格。其已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告，如存在逾期交房、逾期办证违约责任的，应由伟达公司、中达公司承担。第二，经了解，美林三期可以交房日期为2016年5月21日，原告在2016年5月27日办理交房，是原告自身原因造成未能在第一时间收房，故2016年5月21日之后的逾期天数不应计算在违约天数内。且根据诉讼时效的相关规定，原告逾期交房违约金的部分诉讼请求已超过三年诉讼时效，不应得到支持。第三，对于逾期办证的天数，根据补充协议的约定，在商品房交付后180日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定实际出卖方义务为在交房后180日内完成房屋的初始登记。经查，涉案房屋的初始登记已于2018年2月5日办理完成。因此，逾期天数应从实际收房日的180天后开始计算至初始登记完成之日。第四，因被告目前经营困难，原告提出的逾期交房、逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、交房通知书、不动产权证书、被告提供的转让协议、企业、股东信息、不动产登记查询证明及到庭当事人的陈述为证。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告与伟达公司、中达公司间的争议纠纷可另行处理。因此，对于被告提出追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。被告在《交房通知书》中载明的交房办理日期为2016年5月21日至2016年5月31日，该通知书表明业主在此期间均可以办理收房手续。原告虽未按被告安排的2016年5月24日办理收房手续，但其于2016年5月27日前去办理未超出办理时间，属于在被告通知的合理期间内办理收房手续。被告主张的交房日期为2016年5月21日不符合双方约定，本院不予采纳。至于被告主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效问题，被告认为原告的违约金主张已超过三年诉讼时效，且《范大姐帮忙》的报道中并未出现本案原告，因此不能以新闻报道认定诉讼时效的中断。本院认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时被告的资金断裂，业主们无法直接找到被告主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月份向被告主张了权利，诉讼时效中断。原告于2019年3月份将诉讼材料提交本院，未超过三年诉讼时效。综上，对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算逾期交房违约金19190元，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。经本院核算无误，予以确认。第三，关于逾期办证的天数问题。本院认为，合同附件三及补充协议都对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定，但补充协议实际上是对主合同原约定的重新修订，该新约定是补充合同的精神和实质，同时该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效，故本院认为应当适用补充协议的约定。原告委托被告办理涉案房屋的初始登记，按照补充协议的约定，被告应于实际交房日180天起即2016年11月23日前，取得办理土地使用权初始登记的《土地使用权证书》以及商品房所有权初始登记的《房屋权属证书》，交付原告。故涉案房屋应于2016年11月23日前办理不动产权初始登记，而涉案房屋实际办理初始登记的时间为2018年2月5日，逾期439天。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为25376元（578043元*0.01%*439天），对原告请求的超出部分不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈薇萱逾期交房违约金19190元、逾期办证违约金25376元，合计44566元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费513元，由原告陈薇萱负担47元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  李夏琰二〇一九年八月六日法官助理陆广宇书记员马亚军