广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1278号原告：陈泽斌，男，1978年1月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：涂崇义、黄杰雄，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：广州红寓酒店管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区福场路5号1008房，统一社会信用代码91440105MA59CUMD83。法定代表人：李晓红。被告：广州市宝城设计装饰有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南大道南399号之五、六，统一社会信用代码914401052786246001。法定代表人：车辊。第三人：简学勇，男，1987年10月8日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区，原告陈泽斌诉被告广州红寓酒店管理有限公司（以下简称红寓公司）、广州市宝城设计装饰有限公司（以下简称宝城公司）、第三人简学勇合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。后因被告红寓公司下落不明，本案转为适用普通程序，由审判员侯德担任审判长，与人民陪审员郑婉佳、李杏芳组成合议庭进行审理，并于2019年5月13日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告红寓公司、宝城公司及第三人经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、确认原、被告签署的《房屋租赁合同》及《工程合同书》于2018年11月2日解除；2、两被告将位于佛山市禅城区汾江北路32号二座1152室的承租公寓交还给原告；3、被告红寓公司支付的租金押金3300元由原告没收；4、两被告支付2016年9月至2017年1月期间的租金8250元；5、两被告支付2018年4月至10月的租金11550元及逾期违约金（违约金按人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止，暂计至2018年12月5日为748元）；6、两被告支付从2018年11月起至实际交还承租公寓之日的占用费（占用费按租赁合同约定的租金标准计算，暂计至2018年12月为3300元）；7、两被告支付从2018年6月起至实际交还承租公寓之日的物业费用（其中物业服务费标准为133.38元/月，其他代收费用据实缴纳，暂计至2018年12月为1021.97元）；8、两被告返还原告支付的装修工程款60621.40元；9、两被告赔偿原告维权所支出的律师费10000元；10、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月26日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》及《工程合同书》，原告将位于佛山市禅城区汾江北路32号二座1152室的公寓交由两被告装修及使用，每月租金1650元，租金每三年递增6%，租赁期限从2016年9月1日至2027年8月31日，每月的15个工作日前缴纳当月租金。两被告负责完成物业装修，工程造价为82902.23元，两被告给予返租装修补助3000元，工程进度款按工程进度支付。租赁期间，使用承租公寓产生的水电费、物业服务费等费用由两被告自行承担。合同签订后，原告于2016年8月26日将物业交付两被告装修使用，并依约向两被告支付前三笔装修款共计60620.60元。但自2016年9月装修工程开工起算，至今已两年有余，两被告仍未完成装修工程。并且，两被告仅向原告支付了2017年2月至2018年3月期间的租金，2018年4月起至今的租金分毫未付，并拖欠2018年6月至今的物业费用未付。原告采取多种方式多次催告两被告，但两被告均不予理睬，仍怠于履行合同义务，拒不完成装修工程及支付租金、物业服务费等费用。原告遂委托广州金鹏律师事务所于2018年11月2日发函通知两被告解除合同，并要求两被告交还承租公寓等。但两被告均不予理睬，拒不执行。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告宝城公司辩称：一、本案涉及两个不同的法律关系，法院以同一案件予以受理，程序违法。从原告所提交的证据显示，原告与被告红寓公司之间的法律关系为租赁合同关系，而被告宝城公司与原告之间的法律关系为承揽合同关系。法院将两个不同的独立主体、两种独立的法律关系的两个案件合为同一案件受理并进行审理，已违反《民事案件案由规定》的一案处理一个法律关系的受理案件原则，本案的程序违法，法院应及时纠正，将两个不同的法律关系进行分案处理。二、原告所诉请的第1项的《房屋租赁合同》以及第2-7项，与被告宝城公司无关，不应由被告宝城公司承担责任。被告宝城公司并非《房屋租赁合同》的当事人，原告要求被告宝城公司承担该合同项下的相关违约责任，并无任何的事实依据和法律依据。三、原告并未委托被告宝城公司承担涉案房屋的装修工程，该项工程与被告宝城公司无关，不应由被告宝城公司承担退款责任。被告宝城公司曾就涉案房屋的装修工程向原告提供过《工程合同书》和计价表等资料，但原告一直未有回签给被告宝城公司，也未按照《工程合同书》的约定向被告宝城公司支付任何工程款项。因此，双方并无实质的委托承揽工程关系。而从原告所提供的收款收据及其他付款记录显示，原告付款对象、付款金额和付款时间均与《工程合同书》上的约定不一致。实际上，从原告一直将装修工程款支付给被告宝城公司及其员工简学勇的行为可知，原告是将该项装修工程委托给被告宝城公司承接的，与被告宝城公司无任何关系。因此，原告要求被告宝城公司退还装修款毫无依据。综上，请求法院对案件进行分案处理，并按照案件事实情况，驳回原告所提出的全部诉讼请求。被告红寓公司、第三人未答辩。本院确认以下案件事实：原告将其所有的佛山禅城区汾江北路32号二座1152室出租给被告红寓公司，2016年5月26日，原告（合同甲方，出租人）与被告红寓公司（合同乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容：1.1房屋坐落于佛山市禅城区汾江北路32号二座1152室，建筑面积44.25平方米；2.1租赁用途：酒店式服务公寓出租经营；3.2为了保证公寓管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫，布草、巾类须达到乙方标准；4.1房屋租赁期自2016年9月1日至2027年8月31日，共计十年；4.2甲方应于2016年9月1日前将房屋按约定条件（即符合本合同第3条约定）交付给乙方。租赁物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准；4.3甲乙双方同意自甲方交钥匙之日起5个月为此项目的筹备期，以利于乙方准备开业事项（筹备期是指经乙方为此项目开业经营进行整理准备的期间，整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放、试营业等事项。筹备期内甲乙双方协商一致，乙方无需支付租金）；4.4租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在房屋交割清单退房确认栏签字或盖章；5.1合同签订后乙方支付甲方两个月租金押金3300元作为房屋租赁押金；5.2房屋租金每月1650元，上述租金按月支付，各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转账的方式将租金支付给甲方，如乙方需开票则由乙方支付甲方200元/间。租金每3年进行一次递增，每次递增幅度为6%；6.1乙方承担费用，水费、电费、电话费、燃气费、宽带月费、有线电视月费、乙方标准床品和巾类配备的购置费及布草洗涤费用、营业易耗品消耗、租赁物业广告费用、服务人力成本、租赁期间的税费、物业管理费；11.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：11.4.1逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的；12.2若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，则乙方所缴的按金、装修补贴及所有经营投入甲方不予退还。合同签订当日，被告红寓公司向原告支付了租赁押金3300元。同日，原告就涉案1152室的装修事宜与被告宝城公司签订《工程合同书》，合同约定主要内容：工程造价82902.23元，实收工程价79902元；开工日期2016年9月1日，总工期为150天（建设工期为5个月，以甲方交楼第二日起计），验收标准以酒店管理方标准验收；签订合同后支付10%即7990.20元，施工进场后支付30%即23970.60元，隐蔽项目验收合格支付40%即31960.80元，工程竣工支付15%即11985.30元，验收后支付5%即3995.10元；乙方在工程完工后，应立即通知甲方到处验收（三日内），如酒管方在收到验收通知不按时到处验收，乙方可视同酒店方已验收并有权要求甲方在五天内（从完工通知验收日算起）结算工程余额。合同附有工程量清单计价表详细罗列了工程项目名称及综合价。2016年5月26日，原告向被告红寓公司支付了装修押金4690元，被告红寓公司开具收款收据，第三人简学勇在收款收据经手人一栏签名。2016年8月26日，原告向第三人简学勇支付了第二笔装修款23970.60元，2017年4月25日，原告向第三人简学勇支付了第三笔装修款31960.80元。原告支付的装修款共计60621.40元。另查一，被告红寓公司向原告支付了2017年2月至2018年3月期间的租金。因被告红寓公司从2018年4月起未按约支付租金、从2018年6月开始拖欠物业费（物业费为133.38元/月），且涉案房屋的装修一直未完成。2018年11月2日，原告委托广州金鹏律师事务所通过邮政快递向被告红寓公司、宝城公司发出《律师函》，要求即日起解除《房屋租赁合同》及《工程合同书》，律师函发出后三日内交还租赁物业、清偿租金及物业管理费、退回已付的全部装修工程款。2018年11月6日，被告宝城公司收到邮寄送达的《律师函》。寄送给被告红寓公司的邮件未妥投。另查二，原告委托广州金鹏律师事务所代理本案诉讼，并支付律师费10000元。另查三，本案诉状以公告送达的方式于2019年3月25日送达被告红寓公司。案件审理过程中，本院至涉案1152房进行现场勘查，涉案1152房现状如下：进门地面未找平，管线裸露，入门右手边是卫生间，地面未找平，墙面已贴瓷砖但未贴满仍有部分墙面裸露；入房间，墙面有刮塑底层，未安装插座，有小面积吊顶，房间地面未找平，有一墙面安装了背景木饰面板造型墙，该墙未完工。以上案件事实有《房屋租赁合同》、《工程合同书》、收据、转账凭证等证据予以证实。本院认为，本案为合同纠纷。经审查，涉案《房屋租赁合同》及《工程合同书》内容合法有效，系合同双方的真实意思表示，双方均得依约行事。被告宝城公司辩称应分案处理，本院认为，上述两份合同均与涉案1152号房屋有关，为减少当事人的诉累，法院可以并案处理，被告宝城公司的上述辩称意见本院不予采纳。关于解除合同的问题。被告红寓公司承租原告的房屋，依据《房屋租赁合同》的约定，其负有按月支付租金的义务，但其从2018年4月开始未按约定支付租金，构成根本性违约，原告依法依约有权解除合同，解除合同需发出通知，原告起诉视为通知，本院确认被告红寓公司收到本案诉状之日即2019年3月25日涉案《房屋租赁合同》解除。至于《工程合同书》的解除问题，被告宝城公司辩称未收到原告签名的合同书、未收到工程款，未履行该份合同。本院认为，结合原告的诉称及被告的辩称可知，原告将工程款支付给了被告红寓公司，而未有证据显示被告宝城公司收到其支付的工程款，也未有证据显示被告宝城公司入场进行了装修，故涉案《工程合同书》并未实际履行，即双方的合同目的不能实现，原告有权解除《工程合同书》，被告宝城公司于2018年11月6日收到原告委托律师发出的解除通知，本院确认涉案《工程合同书》于2018年11月6日解除。关于返还房屋的问题。涉案《房屋租赁合同》解除后，被告红寓应将基于合同而占有的涉案1152号房返还给原告，本院对原告要求被告红寓公司返还房屋的诉请予以支持。未有证据显示被告宝城公司占有了涉案房屋，原告要求被告宝城公司承担返还责任缺乏依据，本院不予支持。关于租赁押金的问题。涉案《房屋租赁合同》因被告红寓公司违约导致解除，依据合同约定，原告有权没收其交纳的租赁押金，本院确认被告红寓公司交纳的租赁押金3300元归原告所有。关于2016年9月至2017年1月的租金问题。合同约定前述期限为筹备期，筹备期免租金。本院认为，租赁双方在合同中约定筹备期免租金，免租金的前提应是被告红寓公司履行合同并支付全部租金，涉案合同因被告红寓公司违约导致解除，基于公平原则，其应支付筹备期内的租金，本院对原告要求被告红寓公司承担2016年9月至2017年1月的租金8250元的诉请予以支持。关于2018年4月至实际返还房屋之日的租金及占用费问题。被告红寓公司继续占有使用涉案1152房，应按照合同约定的租金标准继续向原告支付租金及占有使用费至实际返还房屋之日止，本院对原告的该项诉请予以支持。关于租金违约金的问题。本院已支持原告没收押金的诉请，若再支持租金违约金，无异于对被告实施双重惩罚，有违公平原则，本院对原告诉请的租金违约金不再予以支持。关于从2018年6月至实际返还房屋之日的物业费及其他代收费用的问题。按照合同约定，被告红寓公司应承担返还房屋之日止的物业费，本院对原告诉请的物业费予以支持。至于其他代收费用，该项诉请的费用及计算标准并不明确，原告可待实际发生后另行主张，本案不予支持。关于返还装修工程款的问题。关于返还装修工程款的问题。被告红寓公司收取了原告的装修款60621.4元，经现场勘查，涉案1152房的装修工程并未完工只进行了小部分，本院结合现场勘查的房屋现状、参照工程量清单酌定装修价值为11000元，被告红寓公司应向原告返还装修款49621.4元，原告诉请超出部分本院不予支持。关于律师费的问题。律师费并非原告实现债权所需必要费用，且合同未就律师费的负担问题作出明确约定，本院对原告诉请的律师费不予支持。关于被告宝城公司的责任问题。被告宝城公司并非租赁合同向对方，也没有证据显示被告宝城公司收取了原告的工程款，原告要求被告宝城公司承担本案责任，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告陈泽斌与被告广州红寓酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除；二、确认原告陈泽斌与被告广州市宝城设计装饰有限公司签订的《工程合同书》于2018年11月6日解除；三、被告广州红寓酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泽斌返还佛山市禅城区汾江北路32号二座1152室；四、确认被告广州红寓酒店管理有限公司交纳的租赁押金3300元归原告陈泽斌所有；五、被告广州红寓酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泽斌支付2016年9月至2017年1月的租金8250元；六、被告广州红寓酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泽斌支付2018年4月至实际返还佛山市禅城区汾江北路32号二座1152室之日止的租金及占有使用费（以1650元/月的标准从2018年4月1日计至实际返还房屋之日止）；七、被告广州红寓酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泽斌支付2018年6月至实际返还佛山市禅城区汾江北路32号二座1152室之日止的物业管理费（物业管理费按133.38元/月的标准计算）；八、被告广州红寓酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泽斌返还装修款49621.4元；九、驳回原告陈泽斌的其他诉讼请求。如被告广州红寓酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2270元，原告陈泽斌负担476元，被告广州红寓酒店管理有限公司负担1794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  侯 德人民陪审员  郑婉佳人民陪审员  李杏芳二〇一九年八月二十日书 记 员  方紫盈