广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8544号上诉人（原审被告）：张振宇，男，汉族，1981年8月23日出生，住广东省连平县。委托诉讼代理人：黄春焦，女，汉族，1981年3月1日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江，职务总经理。委托诉讼代理人：何启欣，男，汉族，1989年8月20日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女，汉族，1995年6月25日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司职员。上诉人张振宇因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2019年4月12日判决：“一、被告张振宇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2015年6月至2018年9月的物业服务费7704元及违约金4462.74元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按每日千分之一计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费171.34元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担30.99元，被告张振宇负担140.35元。”上诉人不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人的证据不足以证明正苑和西苑为同一管理区域。在本案中，被上诉人的主张依据是在无业委会的背景下，其自行组织修改物业规约、提升碧桂园正苑物业管理费，并通过严重作假行为征得了过半数的业主同意。但被上诉人以碧桂园西苑和碧江新村等非同一物业主体的第三方意见作为修改规约依据不成立,且在征询过程中存在程序造假和结果不当的行为，应裁决其主张无效。一审判决对直接决定本案判决结果的关键核心事实“碧桂园正苑是否为一个独立的物业主体”并未查清及作出说明。在林某芬提交的碧桂园西苑物业备案原始材料中，碧桂园西苑前期物业管理合同中有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体。作为合同主要条款项明确标识物业管理费为洋房1元/月/平方米,别墅2元/月/平方米。国土城建和水利局关于物业管理区域及维修基金帐户的材料可以证明在政府房产物业主管部门的备案和物业区域认定中，碧桂园正苑和碧桂园西苑为两个独立的物业主体。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。调整正苑的物业管理费，除正苑以外的人无权干预。林某芬提交的顺德区国土城建和水利局物业区域备案管理系统截图，可明确看到顺德碧桂园正苑和顺德碧桂园西苑分别拥有尾号为661、662的两个一级物业备案编号，属于两个独立物业。工作人员也明确说明在2006年、2007年物业公司办理物业区域备案时，碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体，物业维修基金分属两个一级管理帐号，是属于两个独立的物业。根据物业管理相关条例，不同物业拥有独立的物业维修基金帐号。因此，也足以说明碧桂园正苑和碧桂园西苑在法理上是两个独立的物业。另在佛山市顺德区国土城建和水利局查询相关档案后，签署公开回复书，明确说明碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体。一审判决引用了佛山中院袁某蝉等诉被上诉人物业服务合同纠纷一案的判决结果。广东省佛山市中级人民法院关于杨某等七人（2015)佛中法民三终字第1385-1391号民事诉讼案的判决中，对主要争议《是否应将碧桂园西苑纳入征询意见范围》的裁定依据是：“因原告无明确证据证明碧桂园正苑和西苑为独立物业，因此采用推断原则，因碧桂园正苑与西苑同属一个物业公司管理，提供同样的服务，应纳入表决统计做出裁决。”被上诉人必须出具合法有效的政府文件证明正苑和西苑是同一物业管理区域。本案中的证据在于杨某等七人（2015)佛中法民三终字第1385-1391号民事诉讼案一、二审审理过程中并未出现，因此该系列案的判决不应作为本案判决的主要依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，本案现有相反证据足以推翻，且广东省佛山市中级人民法院就（2015)佛中法民三终字第1385-1391号民事判决已由广东省最高人民法院听证，进入再审程序。综上，上诉请求：1.撤销原审判决,改判被上诉人主张的自2015年6月其修改物业管理规约、提升物业管理费之行为非法、无效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人未作答辩。二审期间，上诉人提交以下证据：照片五份，拟证明被上诉人存在违约行为，占用业主共同区域进行营业性的活动，公共区域的收入应当归业主所有，被上诉人也应当公示，上诉人从未看到过公示。被上诉人的经营性活动影响了业主的日常生活，且影响环境。固定广告牌也占用很多公共地方。被上诉人还存在违建行为，有很多水果摊等。被上诉人在没有公示的情况下将卫生服务外派出去，不是由其进行，属于违约。被上诉人未发表质证意见。经认证，本院对上诉人二审期间提交的证据材料分析认定如下：上诉人提交的证据材料，与本案没有关联性，本院不予采信。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本院对二审时的争议焦点分析认定如下：关于案涉物业是否属于顺德碧桂园小区的问题。本院作出的（2015）佛中法民三终字第1390号生效民事判决认定正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由被上诉人统一提供服务。广东省高级人民法院作出的（2016）粤民申7270号民事裁定对于以上事实结合相关部门的答应意见也作出了具体分析，维持了本院作出生效判决作出的以上事实认定。上诉人对于以上判决、裁定认定的以上事实有异议，但并未提供相反证据足以推翻以上事实，故本院对于上诉人主张正苑和西苑不属于同一小区的上诉理由不予采信。关于被上诉人调整物业服务管理费收费标准是否有效的问题。本院作出的（2015）佛中法民三终字第1390号生效民事判决确认了被上诉人调整收费行为合法有效。上诉人主张被上诉人提交的征询意见表的签名造假，其实际有效签名并未超过半数，但是在（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决也确认，被上诉人在征询意见过程中除直接发出征询意见外，还通过电话、微信、短信方式征询意见，存在征求业主意见后代业主在征询表上签名的做法。因此，即使征询意见表上签名不是本人亲笔签名，也不代表被上诉人违背业主意愿假冒签名。故上诉人提交的证据并不足以推翻（2015）佛中法民三终字第1390号生效民事判决认定的事实，其上诉主张被上诉人调整物业服务管理费收费标准无效的理由不能成立，本院不予支持。关于本案违约金是否过高的问题。本案中，一审法院根据合同约定，结合双方合同履行情况，参照当地经济水平对违约金的计算标准进行了调整，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。上诉人上诉缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费104.16元，由上诉人张振宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇一九年八月九日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏