内蒙古自治区新巴尔虎左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0726民初290号 原告：内蒙古中安房地产开发有限责任公司。 法定代表人：郭某。 被告:燕某，个体工商户，住内蒙古自治区。 原告内蒙古中安房地产开发有限责任公司(以下简称中安房地产公司)与被告燕某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中安房地产公司法定代表人郭某、被告燕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中安房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告燕某支付拖欠11号商铺租金16100元及第一年利息1000元，第二年利息1573元，本息合计18673元。2、要求被告燕某支付拖欠10号商铺租金96663元及第一年利息11500元，第二年利息5980元，本息合计114143元。以上两项合计132816元。3、由被告燕某承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年1月8日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告中安房地产公司出租给被告燕某位于××旗市，建筑面积197.74平方米，租赁期限为1年，年租金40000元。合同签订后被告燕某分四次支付房租40000元。于2017年1月10日，在2016年原租赁合同的基础上《口头协议》续签2017年1月10日至2018年1月10日的合同，租金和条款按原合同执行。另协商转接10号商铺，隔墙打开通道被告燕某扩大经营范围，开业后续缴纳全年租金，原告中安房地产公司同意被告燕某按原10号商铺月英租赁合同转接10号商铺，月英签署合同年租金为46000元，面积214.11平方米。被告燕某于2017年1月21日转接10号商铺，并与原租房者月英签署转接合同，合同第五条明确约定2017年1月21日后房租及相关费用由被告燕某承担。后因被告燕某无力经营两个商铺，与原告中安房地产公司协商将11号商铺出兑，收到出兑款后缴纳所欠房租，原告中安房地产公司同意出兑，并签署三方协议，于2018年5月1日将11号商铺转租给敖敦。11号商铺自2017年1月10日至2018年1月9日的40000元租金被告燕某于2017年8月份已付20000元，以及2018年4月份顶账16000元，合计已付36000元，拖欠4000元房租至今。2018年1月10日至2018年5月1日租金为12100元，全额拖欠11号商铺租金16100元至今。原告中安房地产公司要求拖欠租金利息按每月1%利率计算至诉讼之日止，即2017年1月10日至2019年2月10日，第一年拖欠租金25个月，利息计算为4000元×0.01元×25个月＝1000元；第二年自2018年1月10日至2019年2月10日拖欠租金13个月，利息计算为12100元×0.01元×13个月＝1573元，两年拖欠房屋租金及利息共计18673元（即利息计算按照支付截止日欠费天数递增）。10号商铺租金缴纳情况及租金利息计算为2017年1月21日至2018年1月20日租金应为46000元，全额拖欠46000元至今。2018年1月21日至2019年1月20日租金应为46000元，2019年1月21日至2019年2月28日租金应为4663元，原告内蒙古中安房地产开发有限责任公司要求拖欠商铺租金利息每月按1%利率计算为2017年1月21日至2019年2月20日止，第一年拖欠租金25个月，利息计算为46000元×0.01元×25个月＝11500元，第二年拖欠租金13个月，利息计算为46000元×0.01元×13个月＝5980元，第三年拖欠租金及利息共计114143元（即利息总计算按照支付截止日欠费天数递增），11号、10号商铺拖欠房租及利息总计132816元。被告燕某扩大商铺开业后迟迟不支付租金，在原告中安房地产公司多次催促下，被告燕某与原告中安房地产公司协商出兑11号商铺后及时缴纳所欠房租，但被告燕某于2018年10月份收到出兑款后扔拒不支付所欠商铺租金，原告中安房地产公司催促无果，故诉至法院。 被告燕某辩称，2016年1月10日至2017年1月10日被告燕某与原告中安房地产公司的张富贵签订11号门市的房屋租赁合同，口头协商10号门市的租金是参照11号门市的房屋租赁合同的租金进行租赁的，一个门市每年40000元租金，两个门市租金一年是80000元。第一年给付了40000元租金，第二年的租金给付方式为顶账16000元，2017年8月6日给付20000元，2018年5月1日11号门市签订三方协议转租给敖敦，11号门市租金已经结清。10号商铺月英的租期是2016年9月1日至2017年9月1日止，被告燕某2017年2月11日从月英处出兑开始租赁10号门市，2018年9月10被告燕某外出看病，被告燕某经营的10号门市“明轩阁酱骨馆”贴出出兑广告，2019年3月1日被告燕某外出看病回到经营的10号门市“明轩阁酱骨馆”时发现店面已经被人换锁营业了，原告中安房地产公司的法定代表人郭某和他人在被告燕某不知情的情况下以50000元的价格转租并出兑被告燕某经营的“明轩阁酱骨馆”所有物品，物品包括桌椅、板凳、餐具、冰柜、消毒柜、展示柜及牌匾等。被告燕某要求原告中安房地产公司的郭某承担擅自与他人在2019年3月1日出兑被告燕某经营的“明轩阁酱骨馆”的全部损失。被告燕某不同意终止与原告中安房地产公司承租10号门市的房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年1月8日签订一份房屋租赁合同，合同约定，出租人原告中安房地产公司将其位于××旗市，建筑面积为197.74平方米房屋出租给承租人被告燕某，租期自2016年1月10日至2017年1月9日止，租金为40000元/年。原、被告签订上述协议后，被告燕某按照合同约定已给付2016年1月10日至2017年1月9日期间的房屋租赁费40000元。被告燕某租赁11号门市至2018年5月1日与敖敦签订出兑合同止。另外，2016年8月30日出租人原告中安房地产公司与承租人月英签订一份房屋租赁合同，原告中安房地产公司将其位于××旗市，建筑面积为214.11m2房屋出租给月英，租期自2016年9月1日至2017年9月1日止，租金为46000元/年。月英租赁10号门市的租期未满，于2017年1月21日经原、被告与月英协商将10号门市签订一份出兑合同，由月英将10号门市连同经营的烤吧一并出兑给被告燕某并签订出兑合同，约定：自2017年1月21日起将10号门市及商铺同时由月英出兑给被告燕某后，由原、被告以及月英共同签订一份出兑合同书，自2017年1月21日起10号门市由被告燕某承租,出租人原告中安房地产公司未与承租人被告燕某签订10号门市的房屋租赁合同。10号门市的租赁期间至2019年2月28日止由原告中安房地产公司未与被告燕某以书面形式解除原合同的情况下，单方由原告中安房地产公司将10号门市及被告燕某经营的商铺出租出兑他人。 原告中安房地产公司为证实自己的诉讼请求提供如下证据： 证据一，2016年1月8日原告中安房地产公司委托张富贵与被告燕某签订的房屋租赁合同，证明2016年1月10至2017年1月10日止与被告燕某租赁11号门，市面积197.74平方米，租金为40000元/年。 经质证，被告燕某对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认并采信。 证据二，提供郭某本人的账目记录一份，证明2016年1月至2017年1月10日11号门市租金40000元已收到。2017年至2018年1月10日收到11号门市租金20000元，工程款抵顶11号门市租金16000元，尚欠4000元租金未付，2018年1月10日至2018年5月1日被告燕某欠原告12100元租金，合计欠11号门市租金为16100元。 经质证，被告燕某对原告中安房地产公司提供的该份证据郭某账目记录不认可。本院对郭某的自行记录认为应当由双方核对账目后，作为结算经双方签字确认，未经双方签字确认的自行记录本院不予采信，但对该证据计算数额予以确认。 证据三，原告中安房地产公司与月英的房屋租赁合同，证明原告中安房地产公司于2016年9月1日至2017年9月1日将其位于××旗市，建筑面积214.11平方米房屋出租给月英，租金为46000元/年，证明10号门市的年租金应当按照月英出兑商铺给被告燕某的年租金为46000元。 经质证，被告燕某对该份证据的真实性予以认可，但对该份证据的证明目的不予认可，不认可10号门市的年租金为46000元，应以11号门市的价格计算年租金为40000元。本院对该份证据的真实性予以确认并采信。 证据四，被告燕某与月英2017年1月21日签订出兑合同一份，合同第五条证明10号门市年租金为46000元等费用于2017年1月21日以后由本案被告燕某承担。 经质证，被告燕某对该份证据真实性无异议，但对证明10号门市的年租金为46000元不认可。本院对该份证据的真实性予以确认并采信。 证据五，11号商铺的出兑协议，2018年5月1日被告燕某与敖敦的出兑协议，证明2018年5月1日前11号门市的房租由本案被告燕某承担。 经质证，被告燕某对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以确认并采信。 证据六，郭守庭与月英收款收据一份，证明月英交付的是月英承租期间交付给原告中安房地产公司的款项中不包括被告燕某的房租，2017年1月21日以后10号门市的房租应由被告燕某承担。 经质证，被告对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认并采信。 证据七，原、被告与敖敦于2018年5月1日签订协议书一份，证明原、被告双方同意将11号门市“相约烤吧”出兑给敖敦，2018年5月1日之前的房租等费用由被告燕某承担。 经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明被告燕某与2018年5月1日之前的房屋租赁费已支付完毕。本院对该证据的真实性予以确认并采信。 证据八，“名轩阁酱骨馆”门面照片一页，2019年3月2日原告中安房地产公司法定代表人郭某从陈瑞峰处取到恩泽10号商铺的“名轩阁酱骨馆”的钥匙后更换门上的铁链锁，2019年3月1日原告中安房地产公司法定代表人郭某把酱骨馆出兑他人，并将“名轩阁酱骨馆”所在的10号门市转租他人。证明被告燕某承租的10号门市的租期截止时间为2019年2月28日。 经质证，被告燕某对该份证据的真实性无异议，但原告中安房地产公司法定代表人郭某从陈瑞峰处拿走钥匙并将10号门市出租出兑“名轩阁酱骨馆”一事不知情，原告中安房地产公司法定代表人郭某将“名轩阁酱骨馆”出兑以及10号门市房的转租事实不予认可。被告燕某不认可原告所主张2019年2月28日解除10号门市的房屋租赁合同的事实。本院对该证据“名轩阁酱骨馆”门面照片的真实性予以确认并采信。 证据九，微信聊天记录7页。证明原告中安房地产公司法定代表人郭某于2018年11月份开始向被告燕某催要并要求结算房租的事实以及2019年3月1日通知被告燕某强制收回10号门市微信、短信记录。原告中安房地产公司主张10号门市的租赁期间的截止日期为2019年2月28日止。 经质证，被告燕某对该份证据不予认可，2018年6月被告燕某因身体原因经营“名轩阁酱骨馆”至2018年9月至即开始贴出出兑广告，2018年11月份开始被告燕某在外地看病，原告中安房地产公司法定代表人郭某的微信、电话、短信都被被告燕某加黑名单，所以没有收到原告中安房地产公司法定代表人郭某提供的该份证据中的微信、电话、短信的内容。被告燕某不认可原告中安房地产公司将被告燕某经营的“名轩阁酱骨馆”于2019年3月1日出兑他人以及终止10号门市的租赁合同的截止时间为2019年2月28日止。本院对该证据中原告中安房地产公司在向被告燕某催收房屋租赁费期间，被告燕某将原告中安房地产公司法定代表人郭某的微信、电话、短信都被被告燕某加黑名单为由没有收到被告燕某将原告中安房地产公司法定代表人郭某的微信、电话、短信实属过错行为，故原告中安房地产公司以主张10号门市的租赁期间的截止日期为2019年2月28日止本院予以确认并采信。 被告燕某为证实自己的辩解理由提供如下证据： 2016年1月8日原、被告签订的一份房屋租赁合同原件一份，证明被告燕某自原告中安房地产公司处承租的11号门市的年租金为40000元。11号门市的租期自2016年1月8日至原告中安房地产公司与敖敦签订出兑合同之日（即2018年5月1日）止。10号门市没有与原告中安房地产公司签订房屋租赁合同，所以参照11号门市的年租金为40000元计算，租期自2017年9月1日至原告中安房地产公司将10号门市转租他人之日止。 经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，10号门市的建筑面积为214.11平方米，11号门市的建筑面积为197.74平方米，两个门市的建筑面积不一致，原告对11号门市的年租金40000元予以认可。故10号门市的年租金应以原告中安房地产公司与月英签订的房屋出租的年租金46000元为标准。本院对该证据中被告燕某以11号门市的年租金40000元推算10号门市的租金没有证据依据，而且被告燕某与月英签订的“出兑合同书”中被告燕某认可2017年2月11日之后的房租等费用由被告燕某承担，月英与原告中安房地产公司签订的出兑合同中约定的10号门市的年租金为46000元，故本院对10号门市的建筑面积为214.11平方米的房屋租赁费认定为年租金46000元。对该证据的真实性予以确认并采信。 法院依职权询问陈瑞峰的询问笔录一份，证实原告中安房地产公司法定代表人郭某于2019年3月份自陈瑞峰处取得被告燕某留在陈瑞峰处“名轩阁酱骨馆”的钥匙。 经质证，原、被告对该份笔录的真实性均无异议，本院对该证据予以确认并采信。 本院认为，首先，原、被告于2016年1月8日签订一份房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定，原告中安房地产公司将其位于××旗市，建筑面积为197.74平方米房屋出租给被告燕某，租期自2016年1月11日至2017年1月10日止，租金为40000元/年，此期间的房屋租赁费用双方当事人均认可已经结清。2017年1月10日至2018年5月1日原、被告之间虽未签订房屋租赁合同，但已实际履行，即视为原、被告双方签订的不定期合同，仍合法有效。故被告燕某与敖敦签订的“出兑合同书”第五项规定：“承租前该烤吧所发生的全部相关事宜，房租费等均由甲方（即燕某）承担，乙方（即敖敦）不承担任何责任。”原告中安房地产公司向被告燕某追索2017年1月11日至2018年5月1日止11号门市的房屋租赁费符合法律规定，本院予以支持。11号门市拖欠租赁费应认定为16100元｛即2017年1月10日至2018年1月9日止拖欠4000元；2018年1月10日至2018年5月1日止拖欠12154元（即40000元÷365天111天＝12154元）｝，原告中安房地产公司主张2018年1月11日至2018年5月1日止拖欠12100元，故以原告中安房地产公司主张为准。对租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，出租人可以解除合同的法律规定，故11号门市的房屋租赁合同关系即已解除。被告燕某以11号门市的房屋租赁费在与月英签订“出兑合同”中包括，已经全部结清该房屋租赁费未提供相关证据，该辩解理由不能成立，本院不予采信。其次，2016年8月30日原告中安房地产公司与月英签订一份房屋租赁合同，出租人原告中安房地产公司将其位于××旗市，建筑面积为214.11平方米出租给月英，租期自2016年9月1日至2017年9月1日止，租金为46000元/年。承租人月英租赁10号门市的租期未满，于2017年1月21日经原、被告与月英协商将10号门市签订一份出兑合同，由月英将10号门市连同经营的烤吧一并出兑给被告燕某，合同约定：自2017年1月21日起将10号门市及商铺同时由月英转租并出兑商铺给被告燕某，但该合同未对10号门市约定原告中安房地产公司与被告燕某承租房屋签订承租协议以及承租期限，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，故原告中安房地产公司与被告燕某自2017年1月21日形成房屋租赁合同关系，应确定该租赁合同关系合法有效。原告中安房地产公司要求被告燕某给付10号门市的房屋租赁费的诉讼请求本院予以支持。自2018年11月至2019年2月28日止原告中安房地产公司的法定代表人郭某以微信和短信方式通知被告燕某的“名轩阁酱骨馆”商铺锁门出兑会产生房租等相关费用，通知其交钥匙搬家，但被告燕某采用拉黑原告中安房地产公司的法定代表人郭某的电话、短信以及微信的方式不予答复结算10号门市的租金，致使原告中安房地产公司的法定代表人郭某单方将10号门市及商铺于2019年2月28日一并出租出兑他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告燕某承租原告中安房地产公司位于××旗市，建筑面积为214.11平方米房屋租期自2017年2月11日至2019年2月28日止，租金为46000元/年。故被告燕某对原告中安房地产公司单方将10号门市及商铺出租出兑他人，解除房屋租赁合同不予认可的辩解理由不能成立。被告燕某承租原告中安房地产公司10号门市的租金应认定为96663元｛即2017年1月21日至2019年2月28日止，2年+126.02元（46000元÷365天）×37天｝。10号门市的房屋租赁合同关系即已解除。另外，原告中安房地产公司要求被告燕某给付11号门市出租期间拖欠租金利息计算为月息1%的计算因没有续签合同，即视为没有约定给付利息，且没有法律依据，故被告燕某逾期付款，承担的是支付逾期付款违约金的责任，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月10日至2019年2月10日，第一年拖欠租金25个月，利息计算基数为4000元；第二年即2018年1月10日至2019年2月1日拖欠租金13个月，利息计算基数为12100元。被告燕某给付10号门市出租期间逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月21日至2019年2月20日止，第一年拖欠租金25个月，利息计算基数为46000元，第二年拖欠租金13个月，利息计算基数为46000元。被告燕某经营的“名轩阁酱骨馆”商铺系被告燕某的个人财产，由原告中安房地产公司的法定代表人郭某在收回出租的10号门市期间一并将被告燕某经营的“名轩阁酱骨馆”予以出兑实属不妥，被告燕某对原告中安房地产公司擅自出兑要求赔偿其经营的“名轩阁酱骨馆”的损失与本案不是同一法律关系，不能与本案合并审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告燕某于本判决生效之日起十日内给付原告中安房地产公司11号门市房屋租赁费16100元，并给付逾期付款违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年1月10日至2019年2月10日止，利息计算基数为4000元；自2018年1月10日至2019年2月10日止，利息计算基数为12100元。10号门市房屋租赁费96663元，并给付逾期付款违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月21日至2019年2月20日止，利息计算基数为46000元，自2018年1月21日至2019年2月20日止，利息计算基数为46000元。 二、驳回原告内蒙古中安房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2956元，由被告燕某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  白玉英 人民陪审员  张桂芳 人民陪审员  萨木嘎 二〇一九年八月十四日 书 记 员  苏日娜 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁合同的形式租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。 第二百二十六条支付租金的期限承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。