河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初2723号原告秦永霞，女，汉族，1964年10月28日出生，住信阳市浉河区。委托代理人张玉华，河南金誉律师事务所律师。委托代理人樊宇，男，汉族，1987年9月6日出生，住信阳市浉河区，系原告女婿，特别授权。被告河南巨力建筑工程有限公司住所地：光山县东城开发区府前路法定代表人曹远国，该公司董事长。委托代理人邹山峰，男，汉族，1968年6月24日出生，住河南省光山县，该公司法律顾问，特别授权。被告胡俊，男，汉族，1984年8月2日出生，住罗山县。被告肖军，男，汉族，1983年11月17日出生，住信阳市平桥区。被告姜拥军，男，汉族，1971年1月15日出生，住信阳市浉河区。委托代理人李院红，河南秉正律师事务所律师，特别授权。原告秦永霞与被告河南巨力建筑工程有限公司、被告胡俊、被告肖军、被告姜拥军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦永霞及委托代理人张玉华、樊宇，被告河南巨力建筑工程有限公司及委托代理人邹山峰，被告胡俊、肖军，被告姜拥军的委托代理人李院红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦永霞诉称，2018年2月10日，原告通过被告胡俊、肖军购买位于信阳市浉河区工区路六里棚“双龙佳苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，约定单价为每平方米4000元总价款为54万元。当日，原告向被告胡俊、肖军付款40万元，双方约定“余款14万元约定交钥匙时支付给肖军和胡俊，交房时如秦永霞不愿意要此房屋，胡俊和肖军愿退还秦永霞40万元，并另行支付10万元作为补偿。”同时，被告姜拥军向原告提供了总金额为745670元的盖有“河南巨力建筑工程有限公司双龙佳苑项目部”印章的收据及《定房协议》各一份。原告购买该房屋时，被告胡俊、肖军明确告知原告2018年12月31日交房，但被告至今未能履约。原告经现场观察：2018年2月10日3号楼就已盖到七层，但截止原告起诉之日，该楼仍为七层，已为烂尾楼，被告违约为确定事实。故原告诉至法院，请求：1、法院依法判决解除原告与被告河南巨力建筑工程有限公司之间签订的《定房协议》。2、依法判决被告河南巨力建筑工程有限公司退还原告购房款人民币40万元整，并承担资金实际占用期间的利息（从2018年2月10日起按银行同期贷款利率计算至房款实际退清之日止）同时支付原告违约补偿金10万元。3、第二、三、四被告对前述第二项诉讼请求承担连带责任。4、本案的一切诉讼费用由四被告承担。被告河南巨力建筑工程有限公司答辩称：一、秦永霞签订的《定房协议》非巨力公司行为。因双龙佳苑项目原施工企业并未结算退出，以及其他原因，巨力公司并未进场施工，胡俊、肖军、姜拥军不是巨力公司员工，巨力公司也未授权胡俊等人实施售房行为，巨力公司对秦永霞签订《定房协议》毫不知情，也未收到其所交购房款，《定房协议》与巨力公司无关，巨力公司不应承担法律责任，而应由胡俊、肖军、姜拥军承担。二、胡俊等人的行为不构成表见代理。构成表见代理行为不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上有理由相信行为人有代理权，即合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。结合本案，胡俊等人没有巨力公司授权，也未项目负责人身份，更未巨力公司公章，而巨力公司项目章只是用于工程资料签字的临时印章，不能在客观上形成有代理权的表象。在购房过程中，秦永霞作为一个成年人，应当知道巨力公司作为施工企业是建房的而不是卖房的，也应当知道房屋出卖人应具备的规划建设和预售条件，但是秦永霞没有查看胡俊等人的售房手续，过于疏忽大意签了协议，存在明显过失，签约行为明显不属于表见代理。三、秦永霞签订的《定房协议》为无效合同。因双龙佳苑房屋未取得商品房预售许可证，且胡俊等人不是房屋出卖的合法主体，根据有关规定和司法解释，应当认定为无效合同，不适用“表见代理”的规定，秦永霞签订的《定房协议》对巨力公司不产生效力，其诉请违约补偿金和利息不符合法律规定。被告胡俊辩称，原告要求40万元合理，但是姜拥军开具的收据，我们只是证明人，证明原告跟姜拥军之间是买房关系，当时我们跟姜拥军是朋友，我们也买了房子，这个钱我们也给姜拥军了。被告肖勇的答辩意见同胡俊的答辩意见。被告姜拥军辩称，原告所签订的订房协议是我因借用第一被告的资质与原告签订的订房协议，签订订房协议事实真实，但是原告并没有按照订房协议的要求向我方履行购房款的义务。我方并没有收到原告的购房款，第二、三被告在答辩已经向法庭说明二被告属介绍人，根据原告起诉的事实和理由可以证实，原告把购房款给了第二、三被告，并且原告与第二、三被告有约定退款的条件，所以我方没有返还购房款的义务，本案所涉及的事实是原告与第二、三被告之间的纠纷。经审理查明，2018年2月10日，原告秦永霞与被告姜拥军签订定房协议一份，约定原告购买河南巨力建筑工程有限公司“双龙佳苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，约定优惠后单价为5500平方米，优惠后总价款为746570元。被告姜拥军向被告出具收据一份，载明：收到秦永霞房款745670元，“双龙佳苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，全款已付清。”该收据加盖河南巨力建筑工程有限公司“双龙佳苑”项目章。同日，原告将款项40万元支付至胡俊、肖军，被告胡俊、肖军向原告出具证明一份：今秦永霞购买姜拥军在“双龙佳苑”3号楼1单元1701室，面积135.74平方米，实际成交单价为4000元每平方米，房款为540000元，大写伍拾肆万元整，今胡俊和肖军实际已收到肆拾万元整，余款140000元约定交钥匙时付款给肖军和胡俊。在交房时如秦永霞不愿意要此房屋，胡俊和肖军愿意退还秦永霞4肆拾万元实际付房款，另支付秦永霞拾万元作为补偿。此房屋属胡俊和肖军共同所有。证明人：胡俊、肖军。另：姜拥军已给秦永霞开据746570元收据，实际收款以此证明为准。秦永霞也在该证明下方签名。胡俊在收到上述40万元后也向姜拥军转了部分款项。又查明，被告姜拥军与河南巨力公司系挂靠关系。另查明，截止本案开庭时“双龙佳苑”项目至今仅盖到七层，且该项目未取得商品房预售许可证，故原告诉至法院。上述事实，有定房协议、收款收据、转账记录及庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案中的订房协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且买受人已经按照约定支付购房款，姜拥军也向原告出具收款收据，该订房协议应当认定为商品房买卖合同。但截止本案开庭时被告未取得商品房预售许可证，故该购房合同应属于无效合同。合同无效后因该合同取得的财产即原告支付的购房款40万元应当返还并应当赔偿因此而受到的利息损失，故原告请求被告从2018年2月10日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，理由充分，应予以支持。在该买卖行为中，收款收据和买卖协议均由姜拥军出具，并加盖“双龙佳苑”项目部公章，但项目部作为临时性的派出机构，仅限于在该项目的建设活动中，在没有得到公司授权的情况下所进行的与建设事宜无关的合同应为超越代理权限的行为，在公司没有追认的情况下应属无效行为，公司不应承担该行为的法律后果。至于原告将款项汇入胡俊账户是购房款的支付方式的问题且胡俊也向姜拥军支付部分款项，故姜拥军应对上述40万元购房款承担退还的责任。原告的其他请求，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告姜拥军应于本判决生效后十日之内一次性退还原告秦永霞购房款40万元及利息（以40万元为基数，从2018年2月10日起至款项实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息）。二、驳回原告秦永霞的其他诉讼请求。如被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8800元，减半收取4400元，由被告姜拥军共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  程艳二〇一九年八月十五日书记员  柳曼