广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26341号原告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湖明街8号首层P29号，统一社会信用代码9144060439815843XL。法定代表人：潘育成，总经理。委托诉讼代理人：陈宇轩，系原告法务专员。委托诉讼代理人：高亚静，系原告法务专员。被告：佛山市官铖房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区六层A604号，统一社会信用代码91440605068542332Q。法定代表人：麦婉仪。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所实习律师。原告佛山市乐有家房产经纪有限公司诉被告佛山市官铖房地产投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2018年11月5日、2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高亚静、被告的委托诉讼代理人江润凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理服务费380000元；2.被告向原告支付违约金（从2018年4月15日起按合同约定日千分之一标准计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月12日为57000元）；3.被告承担本案诉讼费用、保全费用与执行费用。事实和理由：2017年8月28日，原告与被告签订《销售代理合同》，代理期限为“2017年8月28日-2017年12月31日”。被告授权委托原告为“劲嘉金棕榈湾”项目的代理商，代理服务费支付标准为：联动客户300方以下120000元/套，300方以上150000元/套，同时原告成功推介客户成交的，被告须额外支付原告现金奖20000元/套。被告应按照合同约定向原告支付代理费，逾期支付代理费的，每逾期一日按拖欠金额的千分之一支付违约金。原告在与被告合作期间严格履行合同约定义务成功促成客户购买被告授权推介的房产，但被告未按照合同约定向原告支付全部推介服务费，至今仍有原告成功推介客户成交3套物业的推介服务费380000元未支付，且被告经原告多次催告仍不履行义务。原告认为，被告的行为已严重违反了合同法诚实信用、等价有偿的原则，违背了双方约定，为维护原告的合法利益，特诉至法院。被告答辩称，根据原、被告双方签订的《销售代理合同》，确定被告的对接人是麦婉仪，麦婉仪并没有与原告确认过客户信息及与原告签署过相关的确认单、确认表，因此原告提供的相关证据是虚假的，其起诉是没有事实和法律依据，故请法庭驳回原告的起诉请求。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.“劲嘉金棕榈湾”项目《销售代理合同》。证明原告与被告签订《销售代理合同》，代理期限为2017年8月28日-2017年12月31日，约定了推介费和违约金标准，被告有向原告支付推介服务费的义务。3.乐有家集团客户联动确认单、家家顺集团客户成交确认表。证明原告提供了推介服务，原、被告及第三人均已确认。4.金棕榈湾对账表、企业询证函、EMS邮寄单2份、催告函及附件明细表。证明原告已向被告履行了催告义务，但被告拒绝履行。5.杜某的《服务确认书》复印件、身份证、《劲嘉·金棕榈湾认购协议》复印件。证明原告促成客户杜某购买涉案房屋，杜某予以确认，被告主张房屋为自己所销售，应提出反证，承担证明责任。6.罗腾芳的《服务确认书》、《劲嘉?金棕榈湾认购协议》复印件。证明原告促成客户罗腾芳购买涉案房屋，罗腾芳予以确认，被告主张房屋为自己所销售，应提出反证，承担证明责任。7.证人证言一份。证明原告成功促成了杜欣然认购佛山市南海区劲嘉金棕榈湾11栋1单元701号物业。诉讼中，被告提交如下证据：《证明》、麦婉仪身份证。证明原告提供的相关的确认单和确认表的签名并非是麦婉仪本人签名的，原告提供的证据是虚假的。麦婉仪本人保留伪造签名者的法律责任。诉讼中，被告申请对涉案《乐有家集团客户联动确认单》（编号：LD0002657、LD0002656、LD0002659、LD0002660）、《家家顺集团客户成交确认表》（编号：CJ0057869、CJ0057873、CJ0057874）上“麦婉仪”的签名是否为麦婉仪本人所签进行笔迹鉴定，本院依法委托广东弘正司法鉴定所（下称弘正鉴定所）对笔迹进行鉴定，该鉴定机构于2019年6月22日作出粤弘司鉴所[2019]文鉴字第017号《司法鉴定意见书》。诉讼中，本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局调取佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果3份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据3，被告对真实性予以否认，认为不是对接人麦婉仪签名，经被告申请，本院委托弘正鉴定所对证据中“麦婉仪”的签名进行笔迹鉴定，弘正鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，是由原、被告一致选定的、拥有评估资质的专业机构所出具，且原、被告对真实性均无异议，本院予以采信，《司法鉴定意见书》鉴定结论认为证据3上“麦婉仪”签名字迹与样本上（由麦婉仪提供）“麦婉仪”签名字迹不是同一人书写，故本院对上述证据的真实性不予确认。证据4，对账表以及企业询证函并非依据合同约定的地址邮寄，被告亦否认有收悉，故本院不予采纳；催告函已按照合同约定地址的邮寄，且该邮件已收悉，故本院予以采纳。证据5虽为复印件，但证人杜某作为合同相对方，确认证据5的真实性，故本院对真实性予以确认。证据6，原告能提供《服务确认书》原件核对，能与《劲嘉?金棕榈湾认购协议》以及本院调取的不动产登记信息查询结果相互印证，故本院对真实性予以确认。证据7为证人证言，证人杜某已到庭作证并接受双方的质询，其证言具有客观性，本院予以采纳。被告提供的《证明》属于证人证言，证人否认其在原告提供的证据3中签名，证人虽未到庭出庭接受双方质询，但经被告申请，本院已委托弘正鉴定所对证据中“麦婉仪”的签名进行笔迹鉴定，如前所述，本院采信弘正鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，故对证人陈述予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年8月28日，被告（委托人、甲方）与原告（受托人、乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方为“劲嘉金棕榈湾”楼盘项目之产权人/开发商，现委托乙方为该项目之内场及联动销售代理人。甲方已知悉佛山市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司均为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司；基于以上公司对本项目进行联合销售，甲方同意以上公司的代理销售业绩均视为乙方业绩。现经甲乙双方协商达成如下协议：第一条委托之项目1.2项目位置：位于广东省佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号，甲方委托乙方代理的项目范围为住宅及车位，共计69套。乙方代理楼盘数量以实际成交为准。第二条代理期限2.1本合同约定的代理期限自2017年8月28日起至2017年12月31日止。合同期满，双方无异议的，本合同自动延续……第四条工作内容及流程……4.3代理流程……4.3.5成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乙方工作。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。4.3.6结算代理费：成交确认后，甲方按照本合同约定的代理服务费结算标准、方式支付乙方的代理服务费……第五条代理服务费及奖金5.1双方同意达到第3种条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费……（3）客户缴纳首付款。5.2双方约定按以下第1种计费标准计算代理服务费：（1）内场客户300方以下120000元/套；300方以上150000元/套；联动客户300方以下120000元/套；300方以上150000元/套；联动客户成交需要拆分业绩10000元/套给乐有家内场销售……5.4为激励乙方销售人员的推介积极性，甲方同意在本项目开盘后，对成功推介甲方物业的乙方销售人员奖励每套20000元的奖金。此项奖金甲方将统一结算并汇至乙方账户，再由于乙方向相应销售人员下发奖金。第十条送达方式10.1本合同履行过程中，所有相关文件及通知邮寄送达至本合同上所填写的通讯地址即视为送达。第十一条争议解决11.1因本合同所发生的一切争议，双方应友好协商解决；协商不成的，向原告所在地人民法院提起诉讼。合同约定甲方的对接人为甲方法定代表人麦婉仪，地址为：佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区六层A604号。2017年10月1日，证人杜某与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司（下称劲嘉公司）签订《劲某认购劲嘉.金棕榈湾项目的11栋701号，建筑面积252.08平方米，认购价格为2067056元。原告向被告出具《家家顺集团客户成交确认表》，确认联动部门的联动销售代表为袁伟宇，客户杜某认购劲嘉金棕榈湾的11栋701号。2017年10月14日，罗腾芳与劲嘉公司签订《劲某认购劲嘉.金棕榈湾项目的1栋3梯402号，建筑面积266.26平方米，认购价格为1806340元。原告向被告出具《家家顺集团客户成交确认表》，确认联动部门的联动销售代表为钟文花，客户罗腾芳认购劲嘉金棕榈湾的1栋3梯402号。2018年8月6日，原告以特快专递的方式向被告发出《催告函》，上载：“贵司和我司就贵司名下金棕榈湾项目签署代理合同……合同签订后我司按合同约定履行义务，促成客户成交；截止目前，贵司仍有6套成交物业的代理服务费共计380000元（详见《金棕榈湾项目代理服务费明细表》）未支付。在与贵司的多次交涉中，贵司也没有给出明确的答复。佣金结算事关我司业务员切身利益，请贵司于本函签发之日起7日内按照合同约定履行佣金支付义务，确保交易最终完成。逾期，我司将诉至法院，请贵司权衡利弊，及时支付相应佣金。”根据《金棕榈湾项目代理服务费明细表》显示，金棕榈湾项目的未结代理服务费共380000元。被告于2018年8月9日签收上述《催告函》。2018年11月6日，原告向罗腾芳出具《服务确认书》，上载：“首先感谢您选择乐有家公司为您提供居间服务，现为了确认我公司嘉乐花园分行员工钟文花确实已促使您成功认购下列物业，并对其服务做出评估，特作意见收集和相关确认。内容如下：（一）物业信息1、认购物业：佛山市南海区大沥镇劲嘉金棕榈湾项目的第1栋3单元402房。2、认购人员罗腾芳。3、《认购书》签署时间2017年11月30日。4、您是否已与开发商/产权人签署上述房号的《商品房买卖合同》？√是，签署时间2017年10月30日……6、付款方式：按揭贷款。（二）其他确认……您对我公司服务是否满意？关于我公司服务的改进建议？现在进行到什么阶段了，银行是否放款？”罗腾芳在上述《服务确认书》上书写“满意、现在已放款，已收楼”，并签名及按捺指印。2018年11月8日，原告向杜某出具《服务确认书》，上载：“首先感谢您选择乐有家公司为您提供居间服务，现为了确认我公司保利紫山分行员工袁伟宇确实已促使您成功认购下列物业，并对其服务做出评估，特作意见收集和相关确认。内容如下：（一）物业信息1、认购物业：佛山市南海区大沥镇劲嘉金棕榈湾项目的第11栋1单元701房。2、认购人员杜某。3、《认购书》签署时间2017年10月1日，已缴纳定金20000元。4、您是否已与开发商/产权人签署上述房号的《商品房买卖合同》？√是，签署时间2017年10月1日……6、付款方式：按揭贷款。（二）其他确认……您对我公司服务是否满意？关于我公司服务的改进建议？现在进行到什么阶段了，银行是否放款？已放款。”杜某在上述《服务确认书》上书写“满意、已收楼”，并签名及按捺指印。2018年11月27日，证人杜某出具《证人证言》，上载：“我是杜某，我是通过乐有家公司保利紫山分行员工袁伟宇促使下购买了以下物业，认购物业是佛山市南海区大沥镇劲嘉金棕榈湾11栋701房，认购书签署时间为2017年10月1日，已缴纳定金20000元，房屋买卖合同于2017年10月1日签订，由本人签订，是按揭贷款方式。”庭审中，杜某陈述，证人到金棕榈湾销售处，是销售人员袁伟宇带其去看房，后来知道袁伟宇是原告的员工，其看中了一套房子，便与袁伟宇、黄姓工作人员签署了意向书、并交纳了20000元的定金，原告举证的认购协议书是其签的。证人认为袁伟宇与黄姓工作人员是同一家公司的。2019年6月22日，弘正鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：《乐有家集团客户联动确认单》（编号：LD0002657、LD0002656、LD0002659、LD0002660）、《家家顺集团客户成交确认表》（编号：CJ0057869、CJ0057873、CJ0057874）上“麦婉仪”签名字迹与样本上“麦婉仪”签名字迹不是同一人书写。2019年6月24日，弘正鉴定所出具发票，确认收取被告鉴定费23250元。另查明，根据佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示：佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾11栋701房为杜某单独所有，以购买方式取得，于2018年3月21日登记产权；佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾1栋3梯402房为罗腾芳单独所有，以购买方式取得，于2018年8月3日登记产权；佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾1栋3梯401房为张小红单独所有，以购买方式取得，于2018年6月4日登记产权。诉讼中，原告陈述，三个客户均为联动客户。原告业务员在带客户杜欣然成交涉案房屋时，客户对原告提出若房款可以降低就可以购买，原告为促成客户购买涉案房屋，与被告负责人黄永明沟通，在被告向开发商确认可以给客户打折后，被告表示要从应结给原告的佣金中扣除4万元来充抵给客户的打折金额，原告基于诚信，同意在主张的未结佣金中扣除4万元。佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号1栋3梯401房是登记在王重海的妻子张小红名下。原告提交的《客户成交确认表》《客户联动确认单》是原告业务员签好项目信息和客户信息之后，将材料拿给被告让其对接人签名，而被告表示对接人麦婉仪为公司法定代表人事务繁忙不在现场，要求签署完后再交给原告，作为合作方为配合对方要求保证代理工作的顺利进行以及出于对合作方信任，原告不得已应被告要求由被告确认签字后交给原告。被告陈述：劲嘉金棕榈湾项目开发商是劲嘉公司，总代理是佛山中合泰企业信息咨询有限公司（下称中合泰公司），中合泰公司委托被告进行销售涉案项目，被告再委托包括原告在内的其他代理商进行销售。杜某、罗腾芳、王重海均是被告的客户。广东省佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾1栋3梯401房的登记所有人张小红与王重海是夫妻关系，因王重海在购买该房屋时已经存在房屋贷款，无法办理该房屋的购房贷款，所以由其妻子张小红签署购房合同并向平安银行办理购房贷款，因此该房屋的登记所有人为张小红。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告签订的《销售代理合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据原、被告的陈述，涉案房屋所在项目的开发商是劲嘉公司，总代理是中合泰公司，中合泰公司委托被告进行销售涉案项目。原告认为已经根据《销售代理合同》的约定成功向被告推介了三个客户，促成三个客户与开发商签订认购书等，故被告应当支付相应的代理服务费，而被告认为该三个客户是被告自行销售的，并非通过原告推介，故本案争议焦点为涉案三套房屋的出售是否通过原告推介促成，原告诉请被告支付代理服务费是否成立？针对上述争议焦点，本院评析如下：第一，根据《销售代理合同》第4.3.5条约定：“甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乙方工作。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方代理销售工作已完成。”据此，原告提供三份《客户成交确认表》用以证明其已成功推介三套物业，被告对上述证据予以否认，认为《客户成交确认表》上“麦婉仪”的名字并非是甲方对接人的亲笔签名。根据弘正鉴定所出具的《司法鉴定意见书》的鉴定结论，《客户成交确认表》上“麦婉仪”的名字并非是被告对接人麦婉仪的亲笔签名，即原告并未提供有效的《客户成交确认表》证明其已完成销售工作。第二，原告认为其成功推介以下客户：杜某（11栋701房）、罗腾芳（1栋3梯402房）、王重海（1栋3梯401房）。上述客户分述如下：杜某作为证人，出庭作证确认其是通过原告的销售人员带其去看房，并在原告的员工以及被告员工共同跟进下签订了《意向书》并购买房屋，结合《劲嘉金棕榈湾认购协议》《服务确认书》以及不动产登记信息查询结果可以印证，杜某是通过原告推介下购买项目房屋的，即使被告的员工有参与后续销售工作，但并不能否认原告已按照《销售代理合同》的约定成功推介了杜某购买项目房屋，同时可印证即使原告未能提供麦婉仪签名的《客户成交确认表》，但被告应当对原告代理销售上述房屋的工作是知情的，但被告对此予以否认，被告行为违反了诚实信用原则，故被告的该项抗辩意见不能成立。关于罗腾芳（1栋3梯402房）。原告提供《劲嘉金棕榈湾认购协议》《服务确认书》以及不动产登记信息查询结果可以印证，罗腾芳是通过原告推介购买项目房屋。被告确认罗腾芳为购房人，但认为是被告的客户。被告主张同样作为销售代理人，但未提供反证证明其与罗腾芳之间存在居间服务关系，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于王重海（1栋3梯402房）。原告未能提供相应证据证明其向王重海销售房屋，原告所主张无法核实，故原告应承担举证不能的法律后果，对原告主张该笔销售代理费不予支持。原告确认因杜某购房款打折，故在其应得销售代理费中扣减40000元，本院予以采纳。原告主张销售代理费中包含了销售人员的奖金，被告抗辩认为该笔费用不应当由原告主张。《销售代理合同》第5.4条约定，“对成功推介甲方物业的乙方销售人员奖励每套20000元的奖金。奖金甲方统一结算并汇至乙方账户，再由乙方向相应销售人员下发奖金。”根据上述约定，原告是有权先向被告主张费用，再由原告向其销售人员发放奖金，如原告未能发放奖金，则其销售人员可另行向原告主张费用。故被告的该项抗辩意见不能成立。综上，结合《销售代理合同》约定的销售代理费支付标准，被告应当向原告支付销售代理费合计240000元（120000+20000-40000+120000+20000），原告诉请超出部分，本院不予支持。至于违约金。被告未向原告支付代理服务费已构成违约，原告未尽审慎注意的义务，未能提供有效的《客户联动确认表》也存在一定的过错，根据双方的履约情况以及公平原则，本院酌定从起诉之日起按照年利率12%计算违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于鉴定费。本院将综合全案认定的事实以及采信的证据，根据案件的综合情况、原告的起诉标的以及被告应当承担的责任按比例分配。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市官铖房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费240000元以及违约金（违约金以240000元为本金，从2018年9月30日起按照年利率12%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3928元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担1571元，被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担2357元。鉴定费23250元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担9300元，被告佛山市官铖房地产投资有限公司负担13950元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月十二日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。