上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52552号原告：上海繁荣置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：龚志龙，董事长。委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。被告：上海链酷投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：姚伟示，董事长。委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。原告上海繁荣置业有限公司与被告上海链酷投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月22日、8月5日公开开庭进行了审理。原告上海繁荣置业有限公司的委托诉讼代理人邵永劼、被告上海链酷投资管理有限公司的委托诉讼代理人金冰一、奚征宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海繁荣置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告将上海市浦东新区周浦镇建豪路XXX号C座房屋(以下简称系争房屋)恢复原状。事实和理由：2015年11月25日，原、被告签订《办公楼租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁面积3177.61平方米、租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止。此后系争房屋门牌号变更为上海市浦东新区周浦镇建豪路8、10、12号4幢。被告在未征得原告同意下，擅自对系争房屋进行装修、改变房屋结构，违反了双方租赁合同第六条第三款的规定。2019年2月18日，原告向被告发送律师函，要求被告立即停止装修并恢复原状，被告未予理睬。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。庭审中，原告明确恢复原状主要指将系争房屋地面恢复至交付时的高度。上海链酷投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉请。双方签订的租赁合同第六条第二款、第七条第一款分别约定，租赁房屋应当满足承租人的正常使用目的，并允许承租人转租。被告承租系争房屋后，现转租给了上海慧富仓储有限公司(以下简称慧富公司)从事冷库仓储及冷链运输业务。根据《冷库设计规范》规定站台净高应与运输车辆的高度相适应，实践中冷库仓储的地面一般需提高一米左右与运输卡车后挂相匹配。次承租人慧富公司对租赁房屋进行装修是为了满足行业法律规定及其实际使用。原告已收取次承租人的装修押金。从装修开始时，被告及次承租人多次口头、书面告知原告及原告下属上海繁荣物业管理有限公司(以下简称繁荣物业公司)有关装修事宜，并于2018年5月通知原告参加装修会议。繁荣物业公司在系争房屋所属园区的6号楼办公，就在系争房屋隔壁。对于房屋的装修，原告及其下属物业公司是明知的。装修过程中原告及繁荣物业公司未曾提出过异议。2018年12月装修结束，次承租人已经投入使用。另被告与原告签署了11份租赁合同，除系争房屋外，被告还承租了园区内其他幢房屋。其他承租房屋都存在装修行为，但原告从未出示过书面的同意装修意见书。可见双方默认对装修的惯例即被告告知装修方案，原告未提异议即视为同意。系争房屋的装修属于正常使用行为，并未影响房屋主体结构。即便需要恢复原状，根据租赁合同约定也应在租赁期限届满后进行恢复。目前租赁合同仍在履行中，园区内共有员工一千多人正常上班，原告通过本次诉讼进行试探，其本意是想解除合同、收回房屋。原告的诉讼违反诚实信用原则，应予驳回。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于原告名下，房屋类型系工厂。2015年11月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《办公楼租赁合同》，合同约定原告将系争房屋(建筑面积：3177.61平方米)出租给被告，租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止。第四条第1项，甲、乙双方约定，该办公楼(即系争房屋)2016年1月1日—2020年12月31日期间免费给乙方使用；2021年1月1日—2025年12月31日期间的租金单价为每日每平方米建筑面积租金为0.7元；2026年1月1日—2030年12月31日期间的租金单价为每日每平方米建筑面积租金0.77元。第六条第2项，租赁期间，甲方保证该办公楼及其附属设施处于正常的可使用的和安全的状态。甲方对该办公楼进行检查、维护。检查维护时，应提前3日通知乙方，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该办公楼的影响；第3项、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。第七条第1项，租赁期间，乙方允许将办公楼转租给第三方；第2项，租赁期满后，在不续约的情况下，办公楼如有损坏情况，乙方应及时将损害部分修复完成，或作出相应赔偿。第八条第(一)甲方责任第1项，在租赁期间，甲方必须确保乙方正常使用；(二)乙方责任第3项租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得甲方同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方也不作任何补偿。合同另对其他事项作了约定。2018年，被告将系争房屋转租给案外人庞某某，租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止；2018年4月，被告、庞某某、慧富公司签订转租合同权利义务转让协议，转租合同中庞某某的权利义务受让于慧富公司。慧富公司承租后对房屋进行装修，将系争房屋地面抬高约80CM，房屋一侧的窗户改为卷帘式，于2018年12月装修完毕，投入冷链仓储物流使用。2019年2月18日，原告向被告发送律师函要求被告在收到该函件后10个工作日内立即停止装修施工并将系争房屋恢复原状。2月20日被告签收该函件。此后双方发生纠纷，原告起诉来院。另查明，繁荣物业公司由原告以及案外人上海周浦企业集团有限公司出资设立，公司法定代表人为郑君亮。郑君亮同时系原告公司监事，上海周浦企业集团有限公司总经理助理。上海周浦企业集团有限公司为原告公司股东之一。繁荣物业公司办公点位于系争房屋所属工业园区6幢楼。园区内张贴有《园区管理条例》，该条例第二条约定，园区消防、安保、房屋使用和装修管理、水电网络使用维修、园区内道路交通、环境卫生、绿化等综合管理工作由繁荣物业公司统一管理，各入驻企业协助执行；第二十二条约定，入住企业需进行装修的，应至园区管理方办理相关手续并经审核同意后方可进行装修活动。2018年5月8日，被告向原告方负责园区事务的蒋姓经理(名片记载为上海周浦企业集团有限公司企业服务中心经理)发送微信，内容为通知次日在现场会议室商讨关于4幢、5幢房屋装修事宜，和物业公司、装修方开现场会议。后者回复“明天不一定有时间，你们安排好时间我让小龚过来开会。”审理中，被告提供了中华人民共和国住房和城乡建设部公告：关于《冷库设计规范》的公告，其中第4.2.6条规定，库房公路站台应符合下列规定：……2、站台边缘停车侧面应装设缓冲橡胶条块，并应涂有黄、黑相间防撞警示色带。3、站台上应设罩棚，靠站台边缘一侧如有结构柱时，柱边距站台边缘近距不宜小于0.6m；罩棚挑檐挑出站台边缘的部分不应小于1.00m，净高应与运输车辆的高度相适应，并应设有组织排水。……6、封闭站台的高度、门洞数量应与货物吞吐量相适应，并应设置相应的冷藏门和连接冷藏车的密闭软门套。7、在站台的适当位置应布置满足使用需要的上、下站台的台阶和坡道。以此证明被告将系争房屋地面抬高是符合国家关于冷库设计的要求，窗户改成卷帘式，目的为方便运输车辆装卸货物，与设计要求相吻。经庭审质证，原告认为被告将地面抬高的行为属于非正常使用房屋的行为，也不符合国家关于冷库设计的规定，被告在施工过程中使用了大量建筑垃圾进行铺设，时间久了会对房屋沉降造成影响。被告另提供了其与原告之间关于W90园区6幢楼、7幢楼、9幢楼的《房屋租赁合同》、《补充协议》及现场照片，证明前述房屋也是被告从原告处承租，承租时均为毛坯，合同版本类同。被告转租给次承租人后，次承租人均对房屋进行了装修，原告从未对装修出具过书面审批手续；付款回单、案外人上海乔森建筑工程有限公司出具《情况说明》(3份)，证明就系争房屋的装修，装修公司曾缴纳5万元装修保证金给繁荣物业公司，物业已收取且对装修事宜知晓。收据遗失，装修押金已转让予慧富公司。经庭审质证，原告认为其他租赁房屋的装修内容与涉案房屋不同，不具有关联性；对付款回单真实性无异议，付款时间为2016年4月19日，此时慧富公司尚未承租系争房屋，但繁荣物业公司是否曾收到过5万元装修押金，原告不清楚。庭审后，原告向本院提交鉴定申请书，要求对系争房屋窗户改造成门对房屋承重的影响及地面抬高对房屋沉降、墙体承重及防水影响进行鉴定评估。被告不同意进行鉴定。2019年8月12日，本院至系争房屋处进行勘察并拍摄现场照片。经勘察，系争房屋地坪抬高约80CM，房屋用作冷链仓储。窗户的改造位置位于系争房屋底层一侧即与建豪路8、10、12号5幢之间。原、被告双方对本院勘察内容无异议。审理中，被告表示同意在与原告的租赁合同到期届满之时将系争房屋恢复至原告交付房屋时的原状，否则愿意承担因未能恢复原状所引起的一切法律责任。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。据系争房屋产权信息记载，房屋性质为厂房，并同意被告转租。被告将房屋转租给次承租人慧富公司用作冷链仓储使用，并无不当。合同同时约定，承租人可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得出租方(原告)同意，装修费用由承租人自负。现双方在庭审中争议的焦点即被告对系争房屋的装修是否已征得原告的同意。根据被告庭审提供的证据反映，原、被告之间在该工业园区内存在多幢房屋的数份租赁合同关系，虽租赁合同中均约定了装修需经出租方同意，但从双方多份合同的履行惯例显示，承租人进行装修时，作为出租方的原告均未出具过书面同意的审核凭证。系争房屋在开展装修时，被告已经通过微信联系原告方的管理人员，通知参加系争房屋以及相邻5幢房屋的装修会议，原告亦表示会派员参加。被告虽未能提供与会人员的签到记录，但鉴于原告所属的物业公司位于系争房屋相邻处，物业公司系原告的关联企业，股东之间存在混同，物业管理条例记载了入住企业的装修须经园区管理方获准才可进行，而系争房屋处的装修行为历时半年多，原告或与原告关联的物业公司在系争房屋装修期间均未对具体装修行为提出过异议，应当视为被告已征得原告同意或者默许的情况下进行了装修。另根据国家关于《冷库设计规范》的相关规定。被告在装修过程中将地面抬高、将房屋底层一侧的窗户改为卷帘式，符合前述设计规范的要求，目的为实现冷链仓储的使用便利。并且，被告已经在本案中承诺在与原告的租赁关系结束时恢复系争房屋至原告交付时的状态，否则将承担相关法律责任。原告在本案庭审结束之后向本院提出鉴定申请，超出了当事人举证的期限。且从系争房屋现场勘查情况反映，系争房屋处于正常使用状态，现场并无明显迹象反映因地面抬高存在对房屋安全使用的隐患。原告申请鉴定的请求，本院不予准许。综上，为保护合同当事人的合法权益，保护社会经济的稳定。原告诉请对系争房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告上海繁荣置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告上海繁荣置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年八月二十八日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。