云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初7269号原告：李锦兵，男，1970年1月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尚信房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601，统一社会信用代码：9153010206711255XF。法定代表人：唐多全，执行董事。委托诉讼代理人：陈红，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：江中明，云南天石智硕律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李锦兵与被告昆明尚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李锦兵及其委托诉讼代理人张万华，被告昆明尚信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锦兵向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的合同编号为：ＦＨＹ-2015-ＺＺ599《商品房购销合同》合法有效；2.依法判令被告将合同约定的坐落于昆明市五华区房屋交付给原告；3.依法判令被告支付从2015年12月31日起至2016年1月29日的延期交付房屋的违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的延期交付房屋的违约金52873元（按照已付房款964831元的每日0.01%计算），以上合计：53473元；4.由被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求中仅主张案件受理费。事实和理由：2014年11月14日，被告因资金周转困难向原告借款200万元，同日，原告按约向原告法定代表人支付借款本金200万元。2014年11月15日，被告向原告出具《借款收据》，载明收到借款本金，并对借款利息、借款期限等内容。2015年8月4日，被告法定代表人向原告出具《应付李锦兵本息明细》，载明应付原告本息合计2263333元，唐多全在该明细上注明同意抵房。2015年8月7日，原告与被告签订编号为：ＦＨＹ-2015-ＺＺ599号《商品房购销合同》，约定将被告开发的枫桦园Ａ2幢5层507号房屋室内建筑面积93.56平方米，价款964831元，合同约定的交房时间为：2015年12月30日，逾期交房的违约金为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后被告按原告己付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。被告用其欠原告的款项进行了抵扣后，被告开具了收到该套房屋购房款的收据。告据此已经支付全部购房款，但被告未能向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告昆明尚信房地产开发有限公司辩称：本案买卖合同关系是民间借贷法律关系产生的，对于基础法律关系，我方没有向原告借款，该笔产权是法人吸收存款，越权签订的借款合同，所以才产生今天的购销合同，唐多全已经被判了有期徒刑。对于200万借款，2014年唐多全已经还款60万元，本金及利息构成都是按照5分计算的，已经违反了法律规定，所以该买卖合同是无效合同。唐多全无权处分，且权利人没有进行追认。我们提交证据中也有，如果合同有效的话会损害诸多第三人的利息，同样符合合同法规定也是合同无效的情形。唐多全借款是个人借款，且我们提交的判决书中也有记载。时间上可以看出该借款是唐多全用于成本投入，我们认为是合法形式掩盖非法目的，我们认为也是无效情形。本案合同不应该确认有效，不应该确认无效。请法庭驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：一、2014年11月14日，原告通过中国建设银行账户向案外人唐多全支付款项1600000元；通过中国农业银行账户，向案外人唐多全支付款项400000元。2014年11月15日，被告向原告出具《借款收据》，载明“今借到李锦兵人民币贰佰万元整（￥2000000元）。借款利息为月利率5%，利息每月支付。借款期限为6-12个月，借款到期按时归还，如遇特殊情况延迟数日归还，按日计算利息”。该份《借款收据》加盖了被告公司财务专用章，并有被告工作人员廖某签字。二、2015年8月4日，被告法定代表人唐多全、被告工作人员廖某等人出具《应付李锦兵本息明细》，当中载明计息天数两个月十九天，应付本金2000000元，应付利息263333元。2015年8月7日，被告出具《李锦兵本息支付明细》，当中载明应付李锦兵本息合计2263333元，“以枫桦园项目住宅及车位抵偿应付款项2250930元”，并对具体用于抵偿债务的房屋编号、建筑面积、成交总价进行记录，同时还记载“综上所述，应付李锦兵款项余额12403元”。该份《李锦兵本息支付明细》加盖有被告公司财务专用章，并有被告工作人员廖某签字。三、2015年8月7日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：FHY-2015-ZZ599，合同登记号KM2015090259309），约定被告将项目名称为“枫桦园”（建设工程规划许可证号：建字第530101201400330号）A2幢第5层507号房出售给原告，房屋套内建筑面积93.56平方米，总金额964831元，并应当于2015年12月30日前交付该房屋。同时该合同对逾期付款、逾期交房的违约责任作出约定。同日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告交纳的枫桦园A2幢第5层507号房款项964831元，并备注了“抵款”。本院认为，依法成立并生效的合同，合同当事人应当全面履行自己的义务。以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定等情形的合同，合同无效。本案争议的《商品房购销合同》及其补充协议签订前，原、被告之间订立有民间借贷关系，并就双方之间的借款本金、利息进行了清算。双方系依据债权债务关系的结算结果，达成将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系的合意，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化及合意的达成，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，原、被告通过房屋买卖以清偿到期债务的交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。据此，本院确认原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：FHY-2015-ZZ599，合同登记号KM2015090259309）及其补充协议合法有效。原告主张依法判令被告交付《商品房购销合同》约定房屋给原告；并主张被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，依据《商品房购销合同》中对双方权利义务的约定，应当认为在合同履行过程中，原告应当先行支付全部购房款后，被告方有义务向其交付房屋。依据在案的《李锦兵本息支付明细》及《收据》、《收据》，可以确定，本案所涉房屋用以抵偿的债务中，包含超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的债务，故虽被告已经出具收到购房款的《收据》，但应当认为原告尚未完成己方的合同款支付义务，进而对原告主张交付房屋并支付违约金的诉讼请求，因缺少事实及法律依据，本院予以驳回。被告抗辩认为双方签订的《商品房购销合同》存在无效情形。本院认为，双方在民间借贷关系按5%计算利息，确超出法律、司法解释规定，但不影响本案所涉《商品房购销合同》的成立和生效。对于超过年利率36%无效的利息约定，当事人可以另行提起诉讼主张权益。被告抗辩认为实际借款人为案外人唐多全。本院认为，依据在案的《借款收据》、《李锦兵本息支付明细》，以及借贷关系发生时，案外人唐多全系被告法定代表人的事实，可以确定原、被告间存在借贷关系，且该借贷关系与本案所涉房屋买卖合同关系相关联。据此，对被告的上述项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三四十条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告李锦兵与被告昆明尚信房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：FHY-2015-ZZ599，合同登记号KM2015090259309）合法有效。二、驳回原告李锦兵的其他诉讼请求。案件受理费人民币1237元由被告昆明尚信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年八月二十八日法官助理张海彤书记员范津海