广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12470号原告：广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街华口沙河坊1号。法定代表人：梁冠辉。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习律师。被告：陈成枝，男，1964年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社诉被告陈成枝土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄逸，被告陈成枝及其委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2000年1月1日签订的《租地协议》中约定的租赁期限自2020年1月1日起至2050年12月31日无效；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2000年1月1日签订《租地协议》，约定原告将面积为800平方米的土地出租给被告使用，租用期限为2000年1月1日起至2050年12月31日止，租期50年。根据《中华人民共和国合同法》第214条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方约定的租赁期限为50年，已超过了法定的租赁期限，超过部分应属无效，即《租地协议》中约定租赁期限自2020年1月1日至2050年12月31日应为无效。综上，基于原告与被告于2000年1月1日签订的《租地协议》租赁期限违反了法律、行政法规的强制性规定，请求法院确认《租地协议》中约定的租赁期限自2020年1月1日至2050年12月31日无效。为维护原告自身的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告陈成枝答辩称，被答辩人的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。第一，被答辩人适用法律错误,涉案的土地在签订租赁合同时属农村集体所有，依法应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》处理双方之间的争议。该法第一章总则第二条规定，本法所称的农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第三条规定，国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。在第三章“其他方式的承包”第四十八条规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。第四十九条规定，以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。第五十条规定，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。第五十一条规定，以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。本案中的土地不是耕地、林地、草地，而是属于荒沟、荒丘、荒滩，根据该法第三章第四十九条的规定，涉案土地的承包期限是由双方协商确定，本案中被答辩人与答辩人协商确定承包期限为50年，并不违反法律的规定，双方应当按合同履行。《中华人民共和国农村土地承包法》属于专门法律应当优先适用于《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国农村土地承包法》属于新法应当优先适用于旧法《中华人民共和国合同法》。第二，答辩人陈成枝的妻子钟柳燕原系华口股份合作经济社的村民，属于涉案土地集体组织成员，陈成枝租赁案涉的土地实际属于家庭承包。第三，答辩人承包被答辩人的荒沟、荒丘、荒滩，双方在《租地协议》中明确用途为商住建房用地，答辩人现已在涉案的土地上建设了三层的房屋，合计建筑面积2160平方米。被答辩人单方面要求超20年后的合同无效，将给答辩人造成巨大经济损失。第四，被答辩人与答辩人签订的《租地协议》有当时股份社的书记、社长、副社长三人代表股份社签名；《华口股份合作社丈量》均有当时股份社的副社长等领导签订，被答辩人与答辩人签订的《租地协议》是合法有效的。第五，被答辩人与答辩人签订的《租地协议》约定的是涉案土地用作商住建设用地，这是当时法律不健全，顺德人敢为改革的先行之举，属于历史遗留问题，不应当简单宣判合同超期无效处理。第六，被答辩人请求宣判《租地协议》超期部分无效，依《合同法》第五十八条的规定，被答辩人存在明显的过错，被答辩人应当双倍返还定金，赔偿答辩人建设房屋产生的费用以及剩余租期内的可预见收益，被答辩人应赔偿答辩人对现有租户产生的违约责任。诉讼中，双方当事人围绕各自的诉讼主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，双方对对方提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院对以下事实予以确认：顺德市容桂镇华口村股份合作社作为甲方，陈成枝作为乙方，双方于2000年1月1日签订《租地协议》一份，约定乙方租用甲方的土地，租期从2000年1月1日起至2050年12月31日止，为50年使用期，甲方租给乙方的土地只准乙方自建商住房自用；甲方租给乙方的土地面积为800平方米，每月每平方米租金9角2分，年租金为8800元；乙方在签订协议时必须先交租金220000元，另交按金220000元，暂交的租金和按金今后逐年顶租金；在租用期，乙方提出终止租用协议，甲方不作任何补偿并不退回暂交租金和按金；如遇上级政府征用该土地，乙方必须服从征用，甲方协助乙方追讨补偿款，如有建筑物拆迁补偿款属乙方所有，土地款属甲方所有，股份社只退回未到期顶租金的暂交租金和按金的款项给乙方，不计利息；若政府或有关部门有政策许可办证的，办证费用由乙方承担，产权归乙方所有，甲方每平方米加收250元土地基金；乙方的建筑设计立面按村城建办统一要求规划，政府征收有关建筑物的税项由乙方负责。协议签订后，顺德市容桂镇华口村股份合作社于2001年9月10日出具现金收入单，确认收到被告支付案涉土地的租金220000元、按金220000元。被告在庭审中陈述在案涉地块上兴建了三层建筑物，一楼作为商铺进行经营活动，二楼、三楼对外出租。该房屋至今没有取得建筑工程规划许可证，也没有取得房屋产权证。佛山市顺德区人民政府于2012年5月15日颁发证明书，认定广东佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社符合条件，准予颁发广东省农村集体经济组织证明书。原顺德市人民政府于2001年10月公布顺府办发﹝2001﹞85号《关于调整农村集体土地管理制度的实施细则》，该细则规定自村民委员会被批准为居民委员会之日起，辖区内原属集体所有的土地全部转为国有土地，转为国有土地后，原土地的使用权、收益权及土地用途维持不变。案涉地块现位于佛山市顺德区容桂街华口社区居民委员会辖区，已按上述细施细则的规定由集体所有转为国家所有。华口居委会于2019年7月8日出具证明一份，记载华口股份合作经济社租用给陈成枝一地块，座落于容××××号，根据容桂华口扁滘片控制性详细规划，该土块部分在居住用地内，部分在规划路网内。本院认为，原告起诉主张双方于2000年1月1日签订了《租地协议》，原告与被告之间属于土地租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，案涉租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分应认定无效，被告则抗辩称案涉的《租地协议》实为农业承包协议，原告与被告之间的法律关系属于农业承包合同关系，应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》来处理双方的争议，因此，本案的争议焦点为：案涉的《租地协议》是否应当适用《中华人民共和国合同法》，本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定，本法所称农村土地是指农民集体所有和国家所有依法法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。该法第十八条规定，承包方应当维持土地的农业用途，未经依法批准不得于非农建设。原告与被告之间签订的《租地协议》并没有约定任何有关农村土地承包的内容，而是明确约定原告将案涉的土地出租给被告自建商住房自用，因此，案涉《租地协议》并非农村土地承包合同，而是土地租赁合同，应当适用《中华人民共和国合同法》处理双方的争议。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该条款为强制性规定，故本院认定涉案合同超过二十年部分无效。本案的租赁期限自2000年1月1日起计算二十年，至2019年12月31日止的部分有效，自2020年1月1日起至2050年12月31日的部分租期无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：原告广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社与被告陈成枝于2000年1月1日签订的《租地协议》其中租赁期限自2020年1月1日起至2050年12月31日止的部分无效。本案受理费减半收取为2630元，由原告广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社负担1315元，由被告陈成枝负担1315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯 清 华二〇一九年八月十一日书记员 欧阳佩玲