河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初360号原告：田娜，女，1982年5月8日出生，汉族，现住山东省滕州市。委托代理人：赵延勇，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：温昊，北京市京师律师事务所实习律师。被告：怀来荣峰房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县东花园镇人民政府院内。法定代表人：王璐，董事长。委托代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。被告：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：秦德生，总经理。原告田娜与被告怀来荣峰房地产开发有限公司（以下简称荣峰公司）、北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告田娜的委托代理人赵延勇、温昊、被告荣峰公司的委托代理人田禾到庭参加诉讼。被告意家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田娜向本院提出诉讼请求：1.要求被告荣峰公司依据合同第九条第（2）项，自2018年10月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，至实际支付违约金之日为止；2.要求被告荣峰公司依合同约定完全适当履行交房义务，具体如下：（1）交付全封闭式阳台；（2）交付机械停车位；（3）开通进入小区的主道路；（4）开通天然气；3.要求被告意家公司返还原告已交团购费40000元，并自原告交款之日，按中国人民银行同期贷款利率向原告给付利息损失至实际退还之日止，被告荣峰公司承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告荣峰公司、意家公司承担。事实和理由：2017年，原告购买被告荣峰公司位于怀来县怀来大爱城养老住宅项目D2幢1单元803号房屋一套，房屋面积为84.85平方米，含地下储藏室9.88平方米，成交总价为人民币912894元。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告荣峰公司应在2018年9月30日交付房屋。2018年10月5日，被告荣峰公司向原告发了一份告知函，其主要内容为：依据被告荣峰公司与原告签订的《商品房买卖合同》及相关协议中约定2018年9月30日交付房屋，由于受到环京区域大气治理影响，导致房屋无法交付，被告荣峰公司决定将房屋交付时间延期，具体交房时间无法确定。原告认为被告荣峰公司的理由不能成立，依据《河北省大气污染防治条例》和2018年9月21日生态环境部印发的关于《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，与被告荣峰公司告知函中的迟延交房理由严重不符。同时，2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局向八达岭阿尔卡迪亚项目业主出具了一份《怀来县住房和城乡规划建设局关于申请公开政府信息的回复》，内容为：经调查，八达岭阿尔卡迪亚项目未竣工验收，尚未达到竣备条件，所以无法提供此项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。据此，原告有理由确认被告荣峰公司在2018年9月30日给原告出具的延期交房《告知函》中延期交房真正原因不是被告荣峰公司所说的大气治理等原因，而是争议房屋未竣工验收，尚未达到竣备条件，无建筑工程质量认证书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。原告与被告荣峰公司签订的备案号为HFB20170824010220《商品房买卖合同》中第八条规定：出卖人的交付时间为2018年9月30日，且交付条件为该商品房经验收合格。第九条规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告要求被告荣峰公司履行和支付合同中约定的违约金和承担违约赔偿责任。另外，依据原告与被告荣峰公司签订的备案号为HFB20170824010220《商品房买卖合同》第三条规定：该商品房阳台是封闭式。被告荣峰公司在阳台尚未封闭时就强制要求原告收房，原告要求被告荣峰公司依合同约定履行。原告与被告荣峰公司签订的备案号为HFB20170824010220《商品房买卖合同》第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到使用条件：通水、通电、天然气的开通使用按市县相关规定执行。目前天然气仍未开通，原告要求被告荣峰公司依合同约定履行。原告与被告荣峰公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十一条规定：此合同价款包含地下车位（机械停车位）一个，而被告荣峰公司只提供普通车位，原告要求被告荣峰公司依合同约定履行。依原告与被告荣峰公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条规定，由于建设项目系分期开发，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付，配套项目交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，目前小区的主要道路仍然未能通行。被告荣峰公司要求原告收房时，要预先交物业费等相关费用。依先验收后交费的原则和惯例，原告要求被告荣峰公司履行交房，验收房屋合格之后再支付相关后续物业费等费用。2017年原告与被告荣峰公司签订《商品房买卖合同》及其相关协议，并按照被告荣峰公司指示进行刷卡付费。事后原告发现在当时购房的系列收据中有一张是被告意家公司开具的“排号费”，收据时间为2016年9月18日，共计40000元。原告与被告意家公司无服务关系，其收取“团购费”无任何依据。被告荣峰公司作为涉案房屋的开发商及售楼现场的组织者和管理者，致使购房人违背真实意思表示多支付了房屋成交价款，从而遭到被告意家公司的欺诈，被告荣峰公司作为开发商没有尽到合理的义务，致使缴费现场混乱无序，原告无法区分责任主体，对此负有不可推卸的责任。故理应与意家公司共同承担连带赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《中华人民共和国合同法》规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法利益。荣峰公司辩称，一、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》体现双方对合同条款均是认可的。2017年8月24日原告与我公司签订《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同》，购买位于怀来县怀来大爱城养老住宅项目A区D2幢0单元803号房屋，成交总价为人民币912894元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且我公司于《商品房买卖合同》签订前已经取得商品房土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，该合同及补充协议合法有效。另外，原告对上诉两份合同均签字认可，表明对合同条款是没有异议的。二、我公司的交房时间并未延期，不同意支付已交付房款的每日万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：我公司在2018年9月30日前将“经验收合格”的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同补充协议》第九条第3款约定“双方协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”。我公司于2018年11月5日取得《建设工程竣工验收报告》（六方验收），工程质量等级为合格，于2018年11月6日取得建设工程竣工验收消防备案证，于2018年11月15日通知原告接收涉案房屋；《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期”，我公司因为环境大气综合治理，停工96天，属于合法的工程延期，所以我公司没有延期交房。《商品房买卖合同》附件三第8款对阳台的交付标准约定为“以实际每户交房时工程图纸为准”，依据规划审批批复的图纸，销售时提供的宣传资料，所有户型图显示均为开敞式阳台，而不是封闭的。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条第7款中约定，赠送地下车位一个，机械停车位和地下车位为可选项，但因规划不容许，无法建设机械停车位，故只能赠送地下停车位。关于进入小区的外部道路及开通天然气的城市基础设施配套费我公司已向政府缴纳，道路问题需要政府协调其他单位解决。天然气需要住户入住率达到40%以上，天然气公司才予以开通，但小区入住率尚未达到开通标准。原告所诉求的30平米花园合同中并未约定，故其诉讼请求于法无据。三、排卡费、团购费、电商费是原告在购房时享受的购房折扣优惠。以上各种费用均不是我公司收取，故不存在返还义务，不应承担连带责任。依据怀来县商品房预（销）售明码标价基础信息公示表的登记内容“开盘99折，按时签约99折，按揭99折，一次性98折，高层电商4万抵8万，叠拼电商5万抵10万，联排电商10万抵20万”，排卡费、团购费、电商费属于让利行为，备案价格扣减抵顶的价格为合同签订价格，故以上费用已在房屋总价款中予以扣除，不应返还。意家公司提交书面答辩意见，辩称：一、原告自愿缴纳服务费，交费时不存在胁迫、欺诈，且已过除斥期间，原告要求退还的主张没有法律依据。本案中原告通过银行卡支付服务费，一系列的交费行为均由我公司确认，如果原告不同意支付此费用，完全可以拒绝。该系列行为表明，原告作为完全民事行为能力人，清晰、明白地知道其前述系列行为的后果，只有接受该后果，才能完成前述一系列的行为。在原告付款后，我公司出具了收款收据，在收据中记载该服务费为八达岭阿尔卡迪亚项目高层团购费用，原告也在收据上签字确认。前述行为清楚地表明，原告自愿支付团购服务费，我公司也同意收取，双方建立了中介服务合同关系，我公司的义务是促成原告购买八达岭阿尔卡迪亚项目房屋，双方合同关系权利义务明确具体，应予以维护；二、我公司已完成居间服务，原告成功签约，其要求退款的请求应予驳回。本案中，原告已与荣峰公司签署了《商品房买卖合同》，双方建立了购房合同关系，我公司的居间服务已经完成，所收款项不应退还。众所周知，中介公司的服务更多是信息服务，是繁杂琐碎的，如项目楼盘的推荐、优惠政策的介绍、秩序的维护、不特定人员的接待、参观、选房、协助签约等服务工作。通常接待数十位客户，成交寥寥，中介公司收取的服务费是诸多员工奔走的辛苦费，是中介公司发放工资、缴纳保险、运营推广的收入来源，只要客户成功购房，中介公司就不应该退还服务费，除非中介公司自身存在重大过错。客户签订购房合同的履约风险应由买受双方承担，中介公司不应突破合同相对性，承担购房风险；三、对于开发商与中介公司的促销活动得到了政府行政主管部门的认可，且原告也享受了中介服务所带来的优惠。案涉房屋销售备案总价款，在享受完4万抵8万及多次99折优惠后，构成我公司与开发商签订合同的最终成交总价。原告通过中介服务未有任何损害，且获得了实惠。鉴于原告已享受购房优惠和购房服务，《商品房买卖合同》也已经签订，在我公司与原告的居间服务合同当中，所有合同权利与义务均已享有和履行完毕，合同关系已终止，我公司无任何过错，原告要求退还的请求应予驳回；四、如果原告对我公司的主张得到支持，未来将有成百上千的业主提起此项诉请，影响恶劣，社会效果极差。有鉴于上，我公司认为交易应得到保护，契约必须遵守，诚实信用的交易原则应贯彻交易的全过程。否则，市场秩序无从建立，商业信用无法得到遵从，交易的可预测性无法保障。据此，原告的请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照原告的陈述、被告的答辩及当事人提交的证据，本院认定事实如下：2016年9月17日原告与荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，原告向荣峰公司交纳房屋认购金10000元。次日，原告向意家公司交纳团购费40000元。2016年9月18日，原告与荣峰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），并向荣峰公司交纳购房款192894元。荣峰公司于2017年3月31日取得商品房预售许可证，并于2017年5月9日，就商品房销售明码标价向怀来县物价局予以备案。2017年8月24日原告与荣峰公司签《商品房买卖合同示范文本》（此合同为备案合同，以下简称备案合同），合同约定，房屋面积84.85平方米，单价为10584.25元，价款为898074元，地下储藏室面积9.88平方米，单价为1500元，价格为14820元，该商品房包含地下储藏室，总价款为912894元。2017年11月1日，原告与中国农业银行股份有限公司怀来县支行（以下简称农行怀来支行）签订《个人购房担保借款合同》，原告向农行怀来支行借款630000元，用于交纳购房款。2018年10月5日，荣峰公司向业主发出《告知函》，其内容为，备案合同约定于2018年9月交付房屋，由于受到环京区域大气治理等情况影响，无法正常交房，荣峰公司依据合同规定可据实予以延期。2018年11月5日，荣峰公司就原告所诉房屋取得了竣工验收合格报告。2018年11月13日，荣峰公司向原告发出《入住通知书》，通知原告于2018年11月15日到荣峰公司售楼处办理房屋入住手续。2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局因陶莉对八达岭阿尔卡迪亚项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证申请公开政府信息予以回复，回复内容为“经调查，因该项目未竣工验收，尚未达到竣备条件，所以无法向您提供前述相关证明材料。”后原告以荣峰公司逾期交付房屋构成违约等为由，向本院提起诉讼，请求法院判如所请。本院认为，本案中双方主要的争议有以下几个方面，一是房屋交付条件。就此，原告认为，原告与荣峰公司之间签订的买卖合同、补充协议、备案合同，对商品房交付条件的约定存在冲突，并认为补充协议第九条第3项“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”的约定已被备案合同第八条变更，交付房屋条件应以取得竣工验收备案登记证明以及符合合同约定。补充协议第九条第3项的约定，属于无效的格式条款，且违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，商品房交付条件应当以备案合同第八条为准。荣峰公司认为交付条件为房屋经竣工验收合格。其理由为，备案合同第八条约定，荣峰公司应当在2018年9月30日前，将具备“经验收合格”的房屋交付原告、补充协议第九条第3项约定“商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，故交付条件仅限于房屋经竣工验收合格。就竣工验收，荣峰公司提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。本院认为，原告及荣峰公司对备案合同及补充协议真实性均无异议。按照备案合同中的双方当事人可以对文本条款的内容进行修改。2016年9月原告与荣峰公司签订买卖合同及补充协议，至2017年8月签订备案合同期间，原告有充裕的时间对补充协议的内容予以了解。在签订备案合同时，原告并未对补充协议内容提出异议，应视为是双方当事人真实意思的表达。补充协议第一条第2项，已用加黑字体对“买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款”予以了明示，且补充协议为单独签订，对变更条款分别列项，也足以起到提示作用。故本院认为，补充协议格式条款不属于法律规定的无效情形，对原告提出的补充协议第九条第3项无效的观点，本院不予支持。备案合同当中附件五即为补充协议，故本院认为，补充协议为备案合同的组成部分，其是双方当事人真实意思的表达，与备案合同有同等效力。同时本院认为，按照协议约定及荣峰公司提供的证据，达到了荣峰公司认为的商品房经竣工验收合格的交付条件，原告的证据不能证明其上述观点，故对原告的观点，本院不予采纳；二是荣峰公司延期交房是否构成违约。原告与荣峰公司对按照合同约定交付房屋日期为2018年9月30日无异议。并从双方提交入住通知书，也可以证明荣峰公司通知原告接收房屋时间为2018年11月15日，荣峰公司交付房屋时间超过了合同的约定交付期限。对此，原告认为荣峰公司交付房屋逾期。荣峰公司认为交付房屋并未逾期，理由为，根据备案合同第八条第二款第2项约定，因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期。荣峰公司因为环境大气综合治理停工96天，属于合法的工程延期，所以荣峰公司没有逾期交房。本院依据荣峰公司提供的《工程暂停令》，确认项目监理机构分别于2017年11月7日至2017年11月15日、2018年3月3日至2018年3月22日、2018年4月21日至2018年4月25日、2018年7月5日至2018年7月9日、2018年8月11日至2018年8月18日、2018年8月22日至2018年8月31日、2018年9月11日至2018年9月14日、2018年9月17日至2018年9月23日、2018年9月25日至2018年9月30日要求荣峰公司停工，共计停工74天。本院认为，环境保护是我国的一项基本国策，任何企业应该积极履行这项职责。由于环境治理督查等原因，项目监理机构根据省县文件精神，要求荣峰公司停工，应视为政府行为且不可预见，符合合同约定，可以根据实际停工天数74天予以延期。同时，对荣峰公司辩称的停工96天的事实，本院不予确认。三是团购费是否应予返还。原告认为意家公司收取团购费无法律依据。意家公司认为其公司为原告提供服务，并促成原告与荣峰公司签订房屋买卖合同，且在购房总价款中享受了4万抵8万的优惠，故意家公司收取的服务费合情合法，不予退还。本院认为，原告购买荣峰公司怀来大爱城养老项目A区D2幢1单元803号房屋，在荣峰公司提供的价格备案表中，此房屋建筑面积为84.85平方米，销售单价每平米11741.56元，价款应为996271元，原告实际交付房款为898074元（不包括储藏室价款）。按照荣峰公司、意家公司辩称，及原告实际交付价款为898074元[（备案价款996271元-折扣价款80000元）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）=898037元]。由此得出，原告实际购房款低于备案合同价款，并通过意家公司的服务，原告在购房当中享受了4万抵8万的优惠。本院认为，原告于2016年9月18日签订买卖合同时，已知道自己交纳了团购费。虽然原告未与意家公司签订书面服务合同，但原告在购房过程中，享受了意家公司提供的一定的服务，且原告在此过程中也未遭受经济损失，并得到了价款的优惠，故可认定原、被告之间形成了事实上的服务关系，且意家公司促成了原告与荣峰公司之间的房屋买卖，其义务已经完成，故对原告陈述的观点，本院不予采纳。综上所述，原、被告签订的买卖合同及补充协议属双方真实意思的表达，且已经行政主管部门予以备案，原告提供的证据不能证明其违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认为该备案合同及补充协议合法有效。双方约定交付房屋期限为2018年9月30日，根据双方可以据实延期的约定，荣峰公司可延期74天，至2018年12月13日交付房屋即不构成违约。荣峰公司通知原告于2018年11月15日办理房屋交付手续，故荣峰公司交付的房屋的时间未构成逾期。就原告要求的封闭式阳台、开通小区道路、开通天然气、交付机械停车位等诉讼请求，根据补充协议第十三条“由于建设项目细分期开发，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付。配套项目交付的时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，政府负责实施或买卖双方另有约定的除外”的约定，荣峰公司可以在最后一期竣工后予以交付。且荣峰公司已将原告所述阳台予以封闭，现有道路不影响原告出行，天然气经业主申请报批后即可使用，并提供地下或地上车位供原告选择，故对原告此诉讼请求，本院不予支持。综前所述，荣峰公司的行为并未构成违约，对原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求意家公司返还团购费的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证明意家公司收取行为违法，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告田娜的全部诉讼请求。案件受理费800元，由原告田娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  郑黎明审 判 员  李玉冬人民陪审员  崔 健二〇一九年八月八日书 记 员  程佳琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。