山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初138号原告：宁雷，男，1978年3月29日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告宁雷与被告威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告宁雷、被告威海广信房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁雷向本院提出诉讼请求：1.依法判令百度城-1A号-502（合同编号：【预】201400035023）合同项下的权利义务由原告享有；2.请求依法确认原告在被告破产重整案件中作为消费者享有优先于建设工程受偿权并立即交房。诉讼中，原告放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：请求判令被告向原告交付百度城-1A号-502房产。事实和理由：2014年10月21日，原告出资576289元购买由被告开发的百度城-1A号-502室房产，合同约定2015年12月31日交房，2016年6月29日，威海市中级人民法院作出（2016）鲁10民破1号民事裁定书，裁定被告重整，在重整过程中，原告已就该房产申报了业主债权，但被告管理人在被告被裁定破产重整两年后，才以该房产非消费者购房为由，决定解除与原告之间就该房产签订的买卖合同，并且不交付房屋，原告所支付的房款也不能优先受偿。对于涉案房产，原告和被告之间成立了合法有效的商品房买卖关系。为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。威海广信房地产开发有限责任公司辩称，原告在被告开发建设的百度城二期项目中有两套房产，即5-1204和1A-502，且5-1204已交付原告，在原告已有房居住的情况下涉案房产应属于被告的破产财产，被告已依法收回。被告于2016年6月29日被裁定破产重整，涉案房产在该时间点属于在建工程，无法办理产权登记，原告对被告享有的只是债权。原告的诉求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。一、房地产破产案件中购房消费者优先权划分应严格掌握。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，消费性买受人债权具有优先性，优先于建设工程价款优先权。审判实践中，应当从严把握优先清偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权效力范围，实现消费者买受人与其他债权人利益的平衡。二、原告对于涉案房产无物权期待权，对涉案房产不享有消费者优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除司法执行，在确定消费性买受人标准中参照。原告在被告百度城二期项目中已有5-1204房居住使用，对于涉案房产无物权期待权，不享有优先于建设工程价款的受偿权。三、在威海市中级人民法院（2019）鲁10民初34号案中原告的父亲称涉案房产为其出资购买，庭审中原告作为第三人出庭也认可其父亲的主张，现原告又起诉称涉案房产为自己出资购买，原告的主张前后矛盾，没有遵守诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月21日，原告与被告签订《威海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的座落于威海市经区产，建筑面积117.61平方米，总房款为576289元。同日，原告支付房款576289元，其中刷卡支付561289元，现金支付1万余元。原告提供的证据显示付款人姓名为宁维君，交易对手信息为“浙江省建工集团有限责任公司（以下简称浙江建工集团）”，原告陈述其是在被告售楼处工作人员提供的POS机上刷卡，对刷卡后款项去向并不知情，在其调取银行账户流水时才知晓收款人为浙江建工集团。2014年10月21日，被告向原告出具收款收据，金额：576289元，备注：百度城二期1A-502房款及定金。2016年5月16日，原告就百度城-1A号-502房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。在被告进入破产程序后，原告就涉案房产向被告管理人申报权利，被告管理人以原告在被告开发的百度城二期小区内购买两套房产为由，决定不予交付涉案房产，并在管理人网站公示。另查明，原告在被告开发的百度城二期另有一套房产，房号为5-1204，该房产在被告被裁定破产重整前已交付，原告已就该房屋办理预购商品房预告登记，但尚不具备办理不动产登记的条件。再查明，2014年1月9日，被告与浙江建工集团签订《百度城二期项目的补充协议》，约定，被告用百度城二期1#楼（房管局编号为1A号楼）及部分商业网点、草棚、车库等作价抵顶工程款，其中抵顶：（3）1#住宅100户，该部分定价为5700元/平方米；涉案房产百度城-1A号-502列在其中，并注明“面积为117.61、单价为5700、总价为670377”。在被告进入破产程序后，浙江建工集团未就涉案房产所抵顶的债权向被告管理人申报，双方就涉案房产抵顶的工程款已经结算完毕。被告管理人主张，管理人收回涉案房产的原因是因原告在被告开发的百度城小区内有两套房产，不是因为涉案房产抵账的原因收回。还查明，在本院审理的（2019）鲁10民初34号原告宁维君诉被告威海广信房地产开发有限责任公司、第三人宁雷破产债权确认纠纷一案中，宁维君主张涉案房产系其出资购买，由于年迈并从农村初来城市，不懂得购房方法，以宁雷的名义与威海广信房地产开发有限责任公司代签订了合同，后宁维君向本院申请撤诉，本院作出（2019）鲁10民初34号民事裁定，准许宁维君撤诉。本院认为，本案的争议焦点为：在破产程序中，原告是否有权要求被告交付涉案房产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，原、被告双方签订《威海市商品房预售合同》，约定原告购买涉案百度城-1A号-502房产，原告已经按照合同约定支付房款，并就涉案房产办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，被告管理人认可涉案房产抵顶给浙江建工集团，双方就涉案房产抵顶的工程款已经结算完毕，无论原告是否知晓涉案房屋已抵顶给浙江建工集团，原告于2014年12月10日向浙江建工集团支付房款的行为应视为原告就涉案百度城-1A号-502《威海市商品房预售合同》履行给付房款的义务。且被告管理人收回房产的原因系原告在被告开发的百度城小区内有两套房产，而非涉案房产抵顶的原因收回。根据上述规定，被告管理人不能解除涉案《威海市商品房预售合同》，并且涉案《威海市商品房预售合同》不存在合同无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在被告进入破产程序后，原告就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，被告仍应当继续履行涉案《威海市商品房预售合同》。故原告要求被告向其交付百度城-1A号-502房产的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。另案宁维君主张涉案房产系其出资购买，根据合同相对性，涉案《威海市商品房预售合同》系原告与被告之间签订，即使原告并非涉案房产的实际出资人亦不影响其合同主体地位，原告有权要求被告按照约定履行合同。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决如下：被告于本判决生效后十日内向原告交付百度城-1A号-502房产。案件受理费100元，由被告威海广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  张 丽人民陪审员  丛丽滋二〇一九年八月二十日法官助理郎冰书记员李英男