四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4036号 原告：蔡英明，男，1965年9月15日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：孙艳，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李德芹，女，1966年11月14日出生，汉族，系原告蔡英明妻子，一般授权代理人。 被告：刘绪花，女，1972年10月1日出生，藏族，住四川省马尔康县。 委托诉讼代理人：刘绪英，女，1956年5月15日出生，藏族，系刘绪花姐姐，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：杨永德，男，1955年5月5日出生，藏族，系社区推荐，特别授权代理人。 被告：刘建平，男，1989年3月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李松，四川致高律师事务所律师，一般授权代理人。 原告蔡英明与被告刘绪花、刘建平案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。蔡英明委托诉讼代理人孙艳、李德芹，刘绪花委托诉讼代理人刘绪英、杨永德，刘建平委托诉讼代理人李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡英明向本院提出诉讼请求：请求依法停止对位于四川省成都市高新西区顺江小区清源环街房产的执行。事实及理由：蔡英明于2009年6月17日与刘建平签订《房屋购销协议》、《承诺书》，约定蔡英明以240000元购买刘建平位于高新西区顺江小区清源环街的安置房，该合同为双方真实意思表示，且经成都市高新公证处公证。蔡英明也依据合同约定支付了房价，刘建平也向蔡英明出具了收条并将房屋交付于蔡英明由蔡英明居住使用。因该房屋为安置房屋，暂时无法办理产权证，因此无法办理过户手续。但合同中约定了在可以办理产权证时，刘建平无条件协助蔡英明将房屋过户至蔡英明名下。后刘建平于2013年3月27日取得产权证书，但并未按照《协议》约定通知蔡英明并协助过户，而是在短短15天内办理了房屋抵押贷款，并将该房屋抵押。至此，蔡英明在不知情的情况下失去了通过正常途径办理过户手续的可能。后不知情的蔡英明也多次与刘建平协商要求协助办理过户手续，刘建平通过欺瞒、拖延等手段一直未配合办理，直至蔡英明一家先后收到成都高新法院执行裁定书与青羊区人民法院的责令函，始知权利受到侵害，并向贵院提交执行异议申请，2019年2月12日，执行异议申请被驳回，蔡英明对此不服，遂提起案外人执行异议之诉。 刘绪花答辩称，在执行程序过程当中，蔡英明已经提出了异议，但是被驳回了。因此对于本次执行异议之诉，在蔡英明没有提供新证据的情况下，我方不予认可。案涉房屋的买卖，我方不予认可。即使案涉房屋的买卖成立，在2013年刘建平已经取得了房屋所有权证，但是蔡英明并未办理转移过户，因此不享有对案涉房屋的所有权，我方认为整个过程属于虚假交易。案涉房屋的执行是人民法院依法采取的执行程序，法院的执行程序是合法合理的。 刘建平答辩称，案涉房屋系小产权房，根据国家相关规定所签订的协议是无效的，以无效协议作为排除执行的理由不成立。从物权法的角度，案涉房屋的产权至今登记在刘建平及家人的名下，蔡英明并不是房屋的所有权人，其对刘建平仅享有债权，如果基于债权，蔡英明排除法院执行的理由不成立。我方认为蔡英明提起终止执行申请的理由，不符合司法解释关于买受人特殊不动产利益保护的相关规定。另，虽然协议约定了我方有过户的义务，但实际上在2013年时，案涉房屋可以办理产权证的时候，蔡英明从未向我方提过协助过户的主张。我方认为已经过了诉讼时效，且案涉房屋没有过户的过错是基于蔡英明自身的原因造成。蔡英明关于终止执行的申请不符合相关法律的规定，不应得到法院的支持。 经审理查明，2009年6月17日，刘建平与父亲刘荣、母亲张庆龙作为销售方，与蔡英明签订《房屋购销协议》，约定刘建平、刘荣、张庆龙将顺江小区清源环街房屋（安置房、105㎡、以下简称案涉房屋）出售给蔡英明，售价为240000元整。蔡英明在办理买卖公证后支付刘建平、刘荣、张庆龙230000元。余款待今后刘建平、刘荣、张庆龙协助蔡英明办完过户手续后，蔡英明拿到新产权证的同时付清10000元。双方按约定时间（2009年6月17日至2009年6月22日）到高新区公证处公证。此协议签订后，刘建平、刘荣、张庆龙应将安置房屋的有关手续原件交由买方保存。今后产权证领取后，无论面积增减，双方互不补差。同时该协议备注，今后政府通知办理产权时，无论房价涨否，刘建平、刘荣、张庆龙无条件协助蔡英明办理正式产权，所产生的一切费用，由蔡英明支付（含买卖方各项税费）。协议末尾，蔡英明、刘建平、刘荣、张庆龙均签名捺印。同日，刘建平、刘荣、张庆龙出具《承诺书》，载明：我们全家对顺江小区清源环街169号套三安置房以售价240000元出售给蔡英明，今后办产权时绝不反悔。 签订《房屋购销协议》的当日，刘荣、张庆龙、刘建平与蔡英明前往四川省成都市高新公证处，在公证员的见证下签订《协议书》，主要载明：经双方充分协商，一致达成如下协议：刘建平、刘荣、张庆龙自愿将案涉房屋的使用权有偿转让给蔡英明；转让价共计240000元整，蔡英明于2009年6月17日支付转让金230000元整，余款待刘建平、刘荣、张庆龙无条件协助蔡英明取得产权证的时候付清，即10000元整，该10000元不计利息。刘建平、刘荣、张庆龙于2009年6月20日前将上述房屋的钥匙交由蔡英明。刘建平、刘荣、张庆龙获得上述房屋的产权证后，自愿无偿将房屋所有权转让给蔡英明，并在30天内无条件协助过户，所产生的全部费用由蔡英明支付。 2009年6月17日，蔡英明的妻子李德芹通过中国农业银行向刘建平转款220000元。同日，刘荣、张庆龙、刘建平向蔡英明出具《收条》，载明：今收到蔡英明购房（顺江小区清源环街）房款230000元整。 2013年3月27日，案涉房屋登记为刘建平、刘荣、张庆龙共同共有，建筑面积为107.62㎡，该宗房屋所在土地性质为划拨。 2013年4月17日，刘荣、张庆龙将案涉房屋抵押给案外人成都银行股份有限公司，被担保债权数额为330000元。 2014年11月13日，刘建平、刘荣、张庆龙将案涉房屋抵押给案外人杨鑫，被担保债权数额为150000元。 经本院（2014）高新民初字第2040号民事判决书判决，刘建平于判决生效之日起十日内向刘绪花返还380000元，并承担对应的银行贷款利率（以380000元为基数，从2014年1月21日开始，按照同期贷款利率上浮50%计算至付清之日止）。后刘建平不服提起上诉。2015年1月16日，经成都市中级人民法院（2015）成民终字第34号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。（尚未出示） 2015年5月6日，经刘绪花申请，本院出具（2015）高新执字第683号裁定书，将案涉房屋予以查封。 2015年11月13日，成都市公安局高新技术产业开发区分局西区派出所出具《居住证明》，载明：蔡英明现居住在我辖区。现居住人员有：李德芹、蔡凤翔、蔡昭，从2009年6月25日就居住在本社区。 2018年7月4日，成都高新技术产业开发区合作街道清江社区居民委员会出具《证明》，载明：兹证明蔡英明从2009年6月至今，居住在成都高新区清源环街，同住人员有其妻李德芹等。以上情况属实。 2019年2月21日，在本院执行刘绪花与刘建平占有返还纠纷一案中，蔡英明向本院提出案外人异议，请求立即终止对案涉房屋的执行。本院立案受理后作出（2019）川0191执异30号执行裁定书，裁定驳回蔡英明的异议。 2019年8月15日，蔡英明向成都高新技术产业开发区人民法院执行账户支付剩余房款10000元。 上述事实有《房屋购销协议》、《承诺书》、公证书、银行卡取款凭条、《收条》、房屋信息查询记录、成都市不动产登记信息摘要、（2015）成民终字第34号民事判决书、（2015）高新执字第683号裁定书、《居住证明》、《证明》、（2019）川0191执异30号执行裁定书、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、当事人部分陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，就本案而言，在执行刘绪花与刘建平返还原物纠纷一案中，根据刘绪花的执行申请，本院于2015年5月6日对案涉房屋予以查封。而在此之前，即2009年6月17日，蔡英明与刘建平、刘荣、张庆龙已经签订了《房屋购销协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不存在法律、行政法规规定的无效情形。刘建平辩称，争议房屋系小产权房，故双方签订的房屋买卖协议无效。本院认为，所谓“小产权”房是指在农民集体土地上建设的房屋，刘建平取得的拆迁安置房的土地使用权性质是划拨土地，不属于农村集体土地，不属于小产权房范围。依据《城市房地产管理法》第四十条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条等法律规定，国有划拨土地使用权及地上建筑物所有权的转让必须满足两个条件：一是须经市、县人民政府土管部门和房管部门的批准；二是须办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金。本案中，蔡英明与刘绪花签订的《房屋购销协议》虽不满足前述管理性规定，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，刘建平据此主张协议无效，本院不予采纳。另，刘绪花辩称蔡英明与刘建平、刘荣、张庆龙系虚假交易，但并无证据予以证明，故对刘绪花的辩解意见，本院不予采纳。其次，根据成都市公安局高新技术产业开发区分局西区派出所、成都高新技术产业开发区合作街道清江社区居民委员会分别出具的《证明》可知，蔡英明已于2009年6月入住至今。再次，根据银行卡取款凭条及《收条》可知，蔡英明已向刘建平等人支付230000元，刘建平对此亦无异议，对于剩余10000元，蔡英明已汇入本院执行账户并交付执行。最后，就未办理过户登记的原因，根据房屋信息查询记录可知，刘建平、刘荣、张庆龙于2013年3月27日取得案涉房屋的产权证，而在此后的近20日内便将案涉房屋抵押给成都银行股份有限公司并办理抵押登记，而公证书明确约定，刘建平、刘荣、张庆龙在取得产权证后30日内协助蔡英明办理过户手续，则明显蔡英明不存在怠于行使权利的情形，此后案涉房屋无法办理转移过户登记，责任不在于蔡英明。综上，蔡英明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对其要求停止对位于四川省成都市高新西区顺江小区清源环街房产执行的诉请，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二之规定，判决如下： 在本院（2015）高新执字第683号案件中不得执行位于高新西区顺江小区清源环街房屋。 本案案件受理费8800元，由被告刘建平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2019）川0191执异30号裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  谢菲 人民陪审员  张燕 人民陪审员  杨喆 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  唐欢