广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12471号原告：广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街华口沙河坊1号。法定代表人：梁冠辉。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习律师。被告：江桂炘，男，1970年3月8日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小瑞，广东正帆律师事务所实习律师。原告广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社诉被告江桂炘土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄逸，被告江桂炘的委托诉讼代理人何敏、王小瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2000年9月1日签订的《土地租用合同》中约定的租赁期限自2020年9月1日起至2050年8月30日无效；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2000年9月1日签订《土地租用合同》，约定原告将面积为1919.37平方米的土地出租给被告使用，租用期限为2000年9月1日起至2050年8月30日止，租期50年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方约定的租赁期限为50年，已超过了法定的租赁期限，超过部分应属无效，即《土地租用合同》中约定租赁期限自2020年9月1日至2050年8月30日应为无效。综上，基于原告与被告于2000年9月1日签订的《土地租用合同》租赁期限违反了法律、行政法规的强制性规定，请求法院确认《土地租用合同》中约定的租赁期限自2020年9月1日至2050年8月30日无效。为维护原告自身的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告江桂炘提出以下答辩意见：答辩人与被答辩人签订的《土地租用合同》超出20年的部分有效，被答辩人请求认定无效不符合相关规定，也有悖于相关法律规定的立法原意和法理，不应得到支持。理由如下：一、本案不应适用《中华人民共和国合同法》中关于租赁期限的条款，应当适用相关的行政法规、规章及地方政策。1999年10月1日起施行的《合同法》第二百一十四条第一款规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。《规范国有土地租赁若干意见》（国土资源部1999年8月1日国土资发［1999］222号）第四条规定，对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。（5）《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》（佛山市人民政府2004年7月1日）第二十六条：农村集体建设用地使用权租赁最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》（顺府发［2002］59号2002年11月28日）第八条规定集体建设用地流转时，必须确定土地使用年限，但最高不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。本案之所以不应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定是因为，该法在制定及颁布时，集体土地出租尚在法律禁止的范围内，国有土地出租也仅在少数地区进行试点探索。全国人大常委会法制工作委员会编写的《中华人民共和国合同法释义》中，在第十三章针对该法第二百一十二条释义时论述到：“租赁合同根据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要是房屋租赁。”对二百一十四条释义时进一步明确：“租赁期限较长的是不动产租赁即房屋租赁。”因此，从该释义中理解，合同法中规定的租赁合同一章的租赁物所指向的是动产和不动产中的房屋，并不包括土地。同时，该释义在对第二百一十二条释义时还特别指出：“本章规定不适用于国有土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权，对于国有土地使用权的出租问题，目前我国法律还没有具体规定，只是在少数地区进行试点，它是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的一项措施，它还有待于在实行中不断总结经验。”因此，既然明确不适用于国有土地出让、转让、出租，当然也不应直接适用于集体土地出租。2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、2004年出台的《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》、2002年出台的《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》均规定了农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。同时，在2015年3月20日原国土资源部发布《关于印发＜农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则＞的通知》（国土资发［2015］35号）中，“允许集体经营性建设用地使用权出让、租赁作价（入股），最高使用年限应与国有建设用地使用权等同”。上述部门规章和政府规章、地方政策均是在《合同法》施行后颁布，均未采用租赁合同期限最长不得超过20年的规定，不应适用于土地租赁合同。除此之外，顺德、佛山乃至广东省在农村集体土地制度改革方面，一直走在全国前列，相关农村集体土地管理政策有些必然突破了法律法规的规定，顺德在2000年前后对农村集体土地制度改革进行了大胆有益的探索，2001年，国土资源部和国务院法制办公室作出《关于同意将顺德市列为农村集体土地管理制度改革试点的批复》（国土资函（2001）469号），正式确定了顺德农村集体土地管理制度改革的试点地位。最后，土地作为租赁物与一般租赁物相比，具有其特殊性，一般租赁物具有流转快、租期短、临时性等特征，租期过长，不利于对出租人和租赁物的保护。土地虽也属于不动产，但具有价值高，可利用时间长、开发利用投入高等特征，农村集体土地承包经营的期限可长达30年，作为非农用的建设用地，承租人需要在土地上进行长期投资，如果租期过短，承租人根本无法获得收益，从而失去其租赁土地的目的。根据以上分析，答辩人认为，《合同法》关于租赁合同部分规定，约束的是一般租赁物，而不应当适用土地这种需要长期投资和收益的特殊租赁物，本案所涉土地租赁期超过20年部分有效。二、案涉土地无论属于国有土地还是集体土地，答辩人与被答辩人签订的《土地租用合同》约定的租期均未超过相关限制，且确系双方当事人真实意思的表示，应认定为合法有效。案涉的《土地租用合同》签订于2000年9月1日，当时涉案土地尚属于集体土地。之后，顺德于2001年底至2002年左右开始启动村改居范围内集体土地转国有的相关工作，村改居范围内集体土地全部转为了国有性质，涉案土地已经转为国有土地，根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资源部1999年8月1日国土资发［1999］222号）中的规定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，本案合同的租期没有超过相关限制。合同的约定和履行应放在签订合同时的背景下考量其合法性和合理性，2000年前后，刚经历了金融风暴的重挫，顺德急需重振经济发展，当时引入资金开办企业助力当地经济，特别需要在土地使用方面给出比较优惠的政策，包括租金和租期，且案涉土地当时是荒地，需要投入大量资金用于建设厂房及后期投入，被告租赁该土块已近20年，为当地经济发展做出了贡献，不能因为当时约定的租金与现在的租金有差距就否定当时签订的合同的合法性和合理性。综上所述，答辩人认为，双方签订的合同只要符合合同签订时的相关规定，且不存在非真实意思表示的情形，就应当认定为有效，从而维护交易稳定，弘扬契约精神，保障经济发展。诉讼中，双方当事人围绕各自的诉讼主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证,双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院对以下事实予以确认：华口村股份合作社作为甲方，江桂炘作为乙方，双方于2000年9月1日签订《土地租用合同》一份，约定乙方使用甲方土地面积1919.37平方米，于1999年12月27日签订本合同，于2000年9月1日开始交地给乙方，乙方应于2000年9月1日起向甲方上缴投资款及租金；使用期限从2000年9月1日起至2050年8月30日止，租用期限为50年；乙方使用甲方土地按每年每平方米缴交1.30元的分摊配套费给甲方，每五年为一期，每期按上期递增10%，递增到3元封顶；乙方租用甲方土地，按每月每平方米0.4元交租金，每月租金为768元，租金每五年为一期，每期则按上期租金递增10%，租金每月15日前支付；乙方在签订合同之日先交纳18000元定金；在租用期，乙方提出终止租用协议，甲方不做任何补偿并不退回暂交租金和按金；乙方使用土地期满后，需要继续使用原土地时，须在期满前两个月向甲方提出，如乙方期满后不再续约，乙方所建下的厂房、水电设施甲方不作折价，归属村社集体所有；乙方使用土地期内，如遇上级政府征用该土地时，如有经济补偿的，厂房建筑的补偿款属乙方所有，土地的补偿款属甲方所有；本合同自签订之日起生效。协议签订后，华口村股份社将案涉地块交付给被告江桂炘使用，江桂炘一直按双方约定支付租金及其他费用。被告在庭审中陈述在案涉地块上兴建了三层建筑物，一楼作为商铺进行经营活动，二楼、三楼对外出租。该房屋至今没有取得建筑工程规划许可证，也没有取得房屋产权证。佛山市顺德区人民政府于2012年5月15日颁发证明书，认定广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社符合条件，准予颁发广东省农村集体经济组织证明书。原顺德市人民政府于2001年10月公布顺府办发﹝2001﹞85号《关于调整农村集体土地管理制度的实施细则》，该细则规定自村民委员会被批准为居民委员会之日起，辖区内原属集体所有的土地全部转为国有土地，转为国有土地后，原土地的使用权、收益权及土地用途维持不变。案涉地块现位于佛山市顺德区容桂街华口社区居民委员会辖区，已按上述实施细则的规定由集体所有转为国家所有。本院认为，原告主张依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，案涉的土地租赁期限超过二十年的部分无效，被告则抗辩上述法律规定适用的范围不包括租赁物为土地的租赁合同关系，而应当依据国土资源部1999年8月1日公布实施的《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发［1999］222号）以及2005年公布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中的规定确定案涉土地使用权的出让年限。因此，本案争议焦点在于合同约定的租赁期限超过二十年的部分是否无效。本院认为，被告提出的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《规范国有土地租赁若干意见》均属于行政规章，其法律效力低于《中华人民共和国合同法》，被告认为应当适用上述规定认定案涉土地租赁合同的效力于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”该条款为强制性规定，故本院认定涉案合同超过二十年部分无效。本案的租赁期限自交付之日起即2000年9月1日起计算二十年，至2020年8月31日止的部分有效，自2020年9月1日起至2050年8月30日的部分租期无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：原告广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社与被告江桂炘于2000年9月1日签订的《土地租用合同》其中租赁期限自2020年9月1日起至2050年8月30日止的部分无效。本案受理费减半收取为2723.60元，由原告广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社承担1361.8元，由被告江桂炘承担1361.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯 清 华二〇一九年八月十一日书记员 欧阳佩玲