贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5472号 原告：丁劼颖，女，汉族，1984年10月11日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱永健（特别授权代理），系原告丁劼颖之丈夫。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。 原告丁劼颖与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告丁劼颖委托诉讼代理人朱永健，被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理位于毕节市七星关区的商品房不动产权属证书；2、被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，按已交付房价款400155元的日万分之二，从2015年1月1日起计算至2019年5月14日，计127569.41元；3、被告支付原告延期交房违约金，2013年9月1日至2013年9月30日，按日万分之二计算，2013年10月1日至2013年11月20日，按日万分之四计算，计10564.09元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区，商品房总价款400155元，原告以公积金按揭付款，于本合同签订之日起以位于清毕北路12号附11号（原告父亲丁勋凤名下）的拆迁房屋向被告冲抵前期房款，余款280000元，以银行按揭支付。原告按合同约定办理了银行按揭贷款，付清房屋总价款400155元。被告承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告并承诺于2013年8月30日之前向原告交付商品房，违约30日内被告按日计算向原告支付房价款万分之二的违约金，违约30日之后，双倍支付违约金，被告实际于2013年11月21日交付房屋。按合同约定，被告应于2014年12月31日前为原告办理商品房登记，但被告至今尚未办理，构成违约，应承担违约责任，按合同约定为原告办理不动产权属证书并支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求支持原告的诉请。 庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。 被告口头辩称：1、被告未查询到原告支付首付款的凭证，因此要求原告对支付首付款举证。原告未举证证明已支付首付款，按照商品房买卖合同的约定，被告有权提出先履行抗辩权，也就是说原告在未支付完毕购房款之前被告有权拒绝为其办理商品房转移登记的有关文书并承担违约金；2、如果原告能举证证明其款项已经支付完毕，原告的主张也已超过诉讼时效，应当驳回诉请；3、逾期交房也超过了诉讼时效。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证及户口本、《商品房买卖合同》、交房手续、《住房公积金借款合同》、《拆迁合同》、住房公积金个人账户基本信息、现金交款单、个人贷款支付凭证。 被告未提交证据。 经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年5月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，房号为Ｂ1-17-3；商品房总价款为400155元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120155元，余款280000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付，合同继续履行。继续违约，双倍支付；转移登记：出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告向被告支付了购房款400155元。2013年11月21日，被告向原告交房。至今，被告尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告至今未为原告办理商品房登记，构成违约，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告应按约定向原告交房及交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定履行，构成违约，应向原告支付违约金。但被告出了诉讼时效抗辩主张，而原告主张的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，均系债权请求权，适用诉讼时效。 对于逾期交房违约金，按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年8月30日前向原告交房，逾期应支付违约金，并于交房之日起七日内向原告支付。被告于2013年11月21日向原告交房，已逾期，构成违约，应按合同约定向原告计付违约金。但原告于2019年5月15日才提起诉讼，主张该违约金，在《中华人民共和国民法总则》施行前，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，一般诉讼时效期间为二年，按约定，被告应于2013年11月21日后的七日内，即2013年11月28日前应向原告支付违约金，未支付，诉讼时效从2013年11月29日起计算。至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时，已超过二年的诉讼时效期间。原告也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，原告的该项诉请，本院不予支持。 对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，被告至今尚不能交付办理转移登记的有关文书，其未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，未履行，原则上从2015年1月1日起计算违约金。但原告于2019年5月15日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月15日）往前回溯三年，即2016年5月15日以前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。但2016年5月15日以后的违约金请求权未超过诉讼时效，故原告主张的该项违约金，按合同约定，以原告已付购房款400,155元的日万分之二，从2016年5月15日起计算。同时，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁劼颖支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款400,155元为基数，按日万分之二的标准，从2016年5月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告丁劼颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1531元(已减半收取)，由原告丁劼颖负担100元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担1431元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年八月十二日 书记员  张婵婵