广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6442号上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。法定代表人：童某1。上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地佛山市三水区***********第两层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文初，男，1984年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************之二，公民身份号码440************612。原审被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师上诉人佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）因与被上诉人杨文初、原审被告佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宝盈大沥分公司、宝盈公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杨文初的全部诉讼请求；3.判令本案一审、二审诉讼费用由杨文初承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案物业的租赁期限超过20年错误。杨文初与宝盈大沥分公司于2014年2月6日签署的《物业使用权出让合同》第二条第一款约定：“该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起计算，至2034年2月6日止。”由此可见，杨文初与宝盈大沥分公司约定的物业使用权出让期限仅为20年。同时案涉《物业使用权出让合同》实质上中包含两个法律关系，一个是租赁关系，另一个是赠与关系。一审判决将宝盈大沥分公司将涉案物业无偿交付给杨文初使用的期限计算至租赁期限内，并以此为由认定涉案物业的租赁期限超过20年错误。宝盈大沥分公司、宝盈公司请求二审法院依法应予纠正。二、一审判决确认案涉《物业使用权出让合同》的有效部分于2018年11月22日解除错误。（一）一审法院以涉案商铺无法以独立商铺形式返还给杨文初为由，认定案涉《物业使用权出让合同》的合同目的无法实现，该认定无事实与法律依据。因涉案物业建筑面积只有5.62平方米，宝盈大沥分公司、宝盈公司为提升涉案物业的商业价值，吸引更多的租户及消费者，对涉案物业实行统一招商、统一经营及统一物业管理的经营模式。且杨文初与宝盈大沥分公司已协商一致并签订案涉《物业使用权出让合同》对上述经营模式进行确认。（二）在双方签订案涉《物业使用权出让合同》后，杨文初与悦心物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定由杨文初将涉案物业委托悦心物业公司统一招商、统一经营及统一物业管理。悦心物业公司也按合同约定将涉案商铺统一交由第三方经营使用，如将商铺单独交付给杨文初，则将会影响到第三方的正常经营活动，不符合《委托经营管理合同》的根本目的。并且，悦心物业公司也先后向杨文初支付租金收益，虽然后来悦心物业公司因资金紧张拖欠杨文初部分租金收益，但宝盈大沥分公司从未就悦心物业公司的支付租金收益等事项向杨文初作出过承诺。因此，一审法院以此认定案涉《物业使用权出让合同》的合同目的已无法实现于法无据。（三）宝盈大沥分公司、宝盈公司是可以将涉案商铺返还给杨文初的。宝盈大沥分公司、宝盈公司之所以未将涉案商铺返还给杨文初，是因为杨文初在一审时并未要求宝盈大沥分公司、宝盈公司返还涉案商铺。一审判决认定涉案商铺无法以独立商铺形式返还给杨文初明显无事实依据。杨文初辩称，涉案商铺是面积只有二三平方米的小隔间，杨文初是无法正常使用涉案商铺的。且宝盈大沥分公司、宝盈公司是无法将涉案商铺独立区分并返还给杨文初。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。悦心物业公司辩称，同意宝盈大沥分公司、宝盈公司的上诉意见。杨文初向一审法院起诉请求：1.解除杨文初与宝盈大沥分公司签订的合同编号为S091N号的《物业使用权出让合同》并判令宝盈大沥分公司立即向杨文初返还物业使用权出让金171482元及物业管理按金3000元；2.宝盈公司对宝盈大沥分公司在第一项诉讼请求范围内的债务承担连带清偿责任；3.解除杨文初与悦心物业公司签订的合同编号为S091N号的《委托经营管理合同》，悦心物业公司立即向杨文初支付拖欠的委托经营固定租金收益差额4232.69元（从2018年7月起计至2018年10月共四个月）和违约金46.86元（以2018年7月至10月每月的租金收益差额为本金，从每月21日起按中国人民银行同期基准贷款利率的2倍计算至2018年10月30日止）；4.宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心物业公司共同承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区*******边股份经济合作社（甲方）与宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年2月6日，宝盈大沥分公司（甲方）与杨文初(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为首层S091N号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为5.62平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年2月6日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日前享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金171482元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，杨文初（甲方）与悦心物业公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计。自2014年5月1日开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定年收益每月金额为1143元，第四年至第六年固定年收益每月金额为1429元，第七年至第八年固定年收益每月金额为1572元，第九年至第十年固定年收益每月金额为1715元。固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给甲方。委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同；等等。同日，宝盈大沥分公司出具收据，确认收到杨文初支付物业管理按金3000元。2014年4月29日，宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺使用权出让金171482元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，宝盈大沥分公司和悦心物业公司均于2018年11月22日收到本案起诉状及应诉材料。对于租金收益支付情况，悦心物业公司和杨文初共同确认：悦心物业公司已按合同约定标准支付了2014年5月至2018年6月的租金收益。2018年7月、8月各付租金收益563.03元；2018年9月30日已付租金收益142.9元；2018年10月30日已付租金收益214.35元，上述合计1483.16元。至2018年12月21日，2018年11月、12月份租金收益尚未支付。对于商铺现状，宝盈大沥分公司确认涉案商铺用于经营凤凰花妃服饰，商铺是打通后统一交付使用，理论上可以区分，但区分后会造成实际使用人无法使用。一审法院认为，杨文初与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定杨文初是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故杨文初与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心物业公司已提供证据证明涉案商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司将涉案商铺出租给杨文初的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于杨文初解除合同的请求。《委托经营管理合同》约定“宝盈大沥分公司逾期支付委托经营收益超过6个月的，杨文初有权解除合同”，至2018年12月21日，悦心物业公司未按时足额支付租金收益已超过6个月，杨文初有权单方解除合同，故一审法院确认《委托经营管理合同》于悦心物业公司收到本案应诉材料当日即2018年11月22日解除。关于解除《物业使用权出让合同》，杨文初签订合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益。而《委托经营管理合同》解除后，悦心物业公司应将涉案商铺返还予杨文初，但涉案商铺无法以独立商铺形式返还杨文初，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，杨文初在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且杨文初对合同目的无法实现并无任何过错，故杨文初请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，一审法院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2018年11月22日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予杨文初。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2014年2月6日至2034年2月6日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10222天。杨文初所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从涉案商铺交付日起计的2014年5月1日至合同解除2018年11月22日共1667天，杨文初应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额171482元分摊至实际租赁期限的单价乘以杨文初承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，杨文初应支付的款项为27965.22元（1667÷10222×171482）。宝盈大沥分公司应返还剩余使用权出让金143516.78元（171482-27965.22）及物业管理按金3000元予杨文初，超出部分一审法院不予支持。宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，宝盈公司应对宝盈大沥分公司的涉案债务承担责任。关于杨文初的租金支付请求。根据悦心物业公司的付款情况，悦心物业公司欠付2018年7月至2018年10月的固定收益4232.84元（1429×4-1483.16），悦心物业公司应支付予杨文初，杨文初请求悦心物业公司支付4232.69元系其权利处分，一审法院予以照准。关于杨文初利息违约金的请求，《委托经营管理合同》约定悦心物业公司应于每月20日前支付固定收益，逾期支付按中国人民银行同期基准贷款利率的2倍计收利息。悦心物业公司逾期支付2018年7月至2018年10月的固定收益，至辩论终结时尚未支付，杨文初主张以2018年7月至10月每月的租金收益差额为本金，从2018年7月至10月每月21日起至2018年10月30日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计收利息46.86元符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨文初与宝盈大沥分公司于2014年2月6日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认杨文初与悦心物业公司于2014年2月6日签订的《委托经营管理合同》于2018年11月22日解除；三、确认杨文初与宝盈大沥分公司于2014年2月6日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2018年11月22日解除；四、宝盈大沥分公司、宝盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金143516.78元及物业管理按金3000元予杨文初；五、悦心物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付4232.69元及逾期利息46.86元予杨文初；六、驳回杨文初的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550.58元，减半收取计2775.29元，财产保全费1413.8元，合计4189.09元（杨文初已预交），由杨文初负担884.37元，由宝盈大沥分公司、宝盈公司负担3279.72元，由悦心物业公司负担25元。宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心物业公司负担的受理费应于判决发生法律效力之日起十日内分别向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院依法强制执行。杨文初多预交的3304.72元，自判决发生法律效力后，经杨文初向一审法院申请，一审法院予以退还。二审期间，宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心物业公司、杨文初均未向本院提交新证据。经审查，一审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，宝盈公司、悦心物业公司的法定代表人及宝盈大沥分公司的负责人均为童某1。本院认为，本案一审判决后,悦心物业公司未就案涉《委托经营管理合同》解除及其责任承担问题提起上诉，对此本院迳予确认。围绕着宝盈大沥分公司、宝盈公司的上诉请求，二审争议的焦点为:1.一审法院关于案涉《物业使用权出让合同》的性质及效力认定是否合理;2.杨文初要求解除《物业使用权出让合同》并退还物业使用权出让金及物业管理费按金应否支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司将涉讼商铺20年使用权转让给杨文初使用，杨文初向宝盈大沥分公司支付出让金及物业管理按金，出让期间杨文初将该商铺委托宝盈大沥分公司或宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司进行经营及管理。上述约定符合租赁合同的法律特征，《物业使用权出让合同》的性质实为租赁合同。宝盈大沥分公司作为民商事主体，其签订案涉《物业使用权出让合同》的目的系通过让渡涉案商铺的使用权而取得对价并获得利益，该合同约定涉案商铺使用权出让金为20年使用费，使用期满后无偿给予杨文初8年使用期，实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示，一审法院认定杨文初所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》约定使用期限超出2034年2月6日的部分无效合法有据，宝盈公司、宝盈大沥分公司上诉主张案涉《物业使用权出让合同》超出20年部分属于赠与，合同整体有效与事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二。宝盈公司、宝盈大沥分公司上诉主张其未对悦心物业公司的租金收益作出任何承诺，不能认定《物业使用权出让合同》的合同目的不能实现而解除该合同。对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”综合本案具体情况进行分析，杨文初与宝盈大沥分公司签订案涉《物业使用权出让合同》目的是通过取得涉讼商铺的使用权获得物业收益，而获取物业收益的方式为通过与宝盈大沥分公司或宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订《委托经营管理合同》后取得。虽然《物业使用权出让合同》与《委托经营管理合同》是两个合同关系，但从合同约定内容来看，物业管理公司为宝盈大沥分公司委托或选聘，杨文初并无选择权。杨文初与宝盈大沥分公司选定的物业管理公司即悦心物业公司签订案涉《委托经营管理合同》后，悦心物业公司未向杨文初按时足额支付租金收益已超过6个月，杨文初有权依约单方解除《委托经营管理合同》并要求返还涉案商铺。对于涉案商铺返还与《委托经营管理合同》关联性问题，如一审法院论析，涉案商铺面积仅为5.62平方米，且与周围商铺是打通后统一交付使用，《委托经营管理合同》解除后涉案商铺无法以独立商铺形式返还给杨文初，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用。杨文初在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得涉案商铺独立使用权，达到《物业使用权出让合同》约定的获取物业收益的合同目的，且杨文初对合同目的无法实现并无任何过错。基于上述事实，一审法院判令解除案涉《委托经营管理合同》外，根据杨文初的诉请，一并判令解除案涉《物业使用权出让合同》有效部分正确合理，宝盈公司、宝盈大沥分公司上诉主张不应予以解除理据不足，本院不予支持。综上，宝盈公司、宝盈大沥分公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3875.23元，由上诉人佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年八月二十日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪