湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1229民初220号 原告：唐建军，男，1967年8月14日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 委托诉讼代理人：王曾云，湖南耀银律师事务所律师。 被告：怀化市鼎禾房地产开发有限公司，住所地：湖南省靖州苗族侗族自治县靖宝市场7号楼6门面。统一社会信用代码91431229567666743H。 法定代表人罗云法，执行董事。 第三人：侯成，男，1966年6月22日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 第三人：蒋雪琼，女，1970年9月23日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 委托诉讼代理人：肖云，男，靖州苗族侗族自治县飞山法律服务所法律工作者。 原告唐建军与被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司，第三人侯成、蒋雪琼房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，怀化市中级人民法院于2019年1月24日作出裁定，本案发回湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院重审。本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告唐建军及其委托诉讼代理人王曾云、第三人侯成到庭参加诉讼，第三人蒋雪琼未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人肖云到庭参加诉讼，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司的法定代表人罗云法，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐建军向本院提出诉讼请求：1、判决被告将拆迁安置补偿给原告的靖州鼎禾名苑总宽度18米、进深约16米、面积约288㎡的二栋一层101号、102号、103号、一栋一层107号、108号五个商业门面及前述门面对应的二楼288㎡商业用房和一栋3A02、502、602、702、802、601、701号七套商品住宅交付给原告，并且在竣工验收备案后90天内为原告办理上述房产的不动产证，办证税费由被告承担；2、判决被告按照18000元／㎡的单价，补偿原告门面不足270㎡的差价，按7000元／㎡的单价补偿原告二楼商业用房面积不足288㎡的差价；3、判决被告自2015年1月1日起至房屋交付之日止按每月20000元的标准向原告承担违约金；4、判决被告赔偿原告财产保全申请费5000元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：因开发靖州鼎禾名苑房地产项目，被告需拆迁原告坐落在渠阳中路（现鼎禾名苑范围内）的楼房一栋。2014年1月21日，在靖州县房产管理局、县政府协调工作组的担保监证下，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，2014年1月23日签订《关于唐建军820㎡补偿安置住房的位置》，明确约定被告以产权调换的方式补偿安置原告，由被告将自己开发建设的靖州鼎禾名苑总宽度18m，进深16m的二栋101号（即二栋1号）、102号（即二栋2号）、103号（即二栋3号）、一栋107号（原编号108）、108号（原编号109）面积约288㎡的五个门面及前述门面对应的二楼商业用房和一栋3A02、502、602、702、802、601、701号七套商品住宅补偿安置给原告，并附图标注原告补偿安置门面的位置。合同约定，由被告为原告办理上述房产的不动产证，办证税费由被告承担。合同约定拆迁安置补偿房屋的交付期限按照一号楼临街渠阳中路拆迁户六个门面的交付期限。如果逾期交付超过3个月，由被告每月负责支付违约金20000元给原告。并且约定，补偿安置的商业门面及二楼商业用房按固定宽度18米乘以不固定进深16米（进深正负可以相差1米）。如进深超过16米，超过16米增加的面积被告免费送给原告。如进深小于15米的，小于15米减少的面积，被告按照该项目商业门面及商业用房的市场销售价格补偿给原告。并且约定，补偿安置给原告的房屋交付期限，被告必须按该项目一号楼临街渠阳中路拆迁户六个门面的交付期限。拆迁安置补偿给原告的房屋由靖州县房产管理局进行了合同管理网签登记。根据被告与一号楼临街渠阳中路拆迁户六个门面的被拆迁人签订的合同约定，补偿安置房屋的交付期限为2014年7月1日，且该门面及其他房屋早已交付使用。被告约定补偿给原告的房屋位置和用途特定，被告应当按约定时间交付。由于被告未按照约定期限交付补偿安置房屋给原告，给原告造成极大损失。原告自2015年以来，多次找被告协商，要求交房，但未果。原告只好无数次向政府部门反映，要求被告交付补偿安置房屋，经县政府多次协调，被告一拖再拖，至今未交付。 被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司在原一审中辩称：2013年12月30日，经靖州县建设局批准，同意被告在靖州县渠阳中路原外贸局的鼎禾名苑一期工程（2#、3#、4#楼含两层地下室）全面开工。从2013年11月7日至2014年3月18日止，被告已对2#、3#、4#楼开始从基础工程起到了两至三层。原告是被告在开发鼎禾名苑房地产项目中外贸局的拆迁户，也是一个钉子户，从被告的建筑工程施工许可证及怀化市建设工程监理有限公司的《监理日志》来看，鼎禾名苑一期工程不包含1#楼。因原告不肯拆迁，导致该项目耽搁两年多的时间，给被告造成了巨大损失。为了让项目尽快、继续进行下去，在当地房产局及政府部门的要求下，被告与原告签订了拆迁协议。对于原、被告签订的协议，第三人并不知情。在签订协议以后，因开发项目的规划发生了变化，所以与原告签订的协议中约定的门面也发生了变化。另外在签订协议时，门面及房屋并没有编号。被告从未办理过网签行为。原、被告签订的拆迁协议，被告是被逼的情况下签的。原告诉请的2栋1层101号、102号、103号，1栋1层108号及对应的二楼商业用房应当归属于第三人，且认可与第三人签订的安置补偿协议中对“原址”约定的位置为以上四个门面现在所在位置。被告对该房产仍属于享有所有权，对房屋处置有决定权，且根据协议已经将上述四个门面的钥匙交付给第三人，该交付行为是双方全面、正确的履行合同权利义务的表现。 第三人侯成、蒋雪琼述称：2012年5月3日第三人与被告签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，同年5月4日又签订了补充协议，约定鼎禾名苑数码城的一栋8号、二栋1号、2号、3号共四个门面安置归第三人所有，并约定3年内交房给第三人。后来一拖再拖，经多次催促后，2017年9月6日被告才把四个门面交付给第三人，第三人同时要求被告办理好土地使用证及房屋产权证手续。之后，第三人得知原、被告于2014年1月21日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，被告将上述已交付的四个门面又卖给了原告，出现了一房二卖的情况，损害了第三人的合法权益。为维护第三人的利益不受损失，特申请参加本案诉讼，并提出如下请求：1、请求法院依法撤销原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》所约定的鼎禾名苑数码城又称鼎禾家园的一栋8号、二栋1号、二栋2号、二栋3号四个门面的《房屋拆迁安置补偿协议书》；2、依法判令被告协助第三人办理争议四个门面的权属证书，办证税费由被告承担；3、判令原、被告承担本案的全部诉讼费用。 原告唐建军对第三人的述称答辩如下：1、本案中，原告与被告约定补偿安置给原告的门面及二楼位置、用途特定，原告对上述房产享有优先权。被告约定补偿安置给第三人的门面位置、用途不特定，第三人对上述房产不享有优先权，第三人的诉讼请求应当予以驳回。2、靖州苗族侗族自治县规划委员会（2012）第3次、第6次会议纪要、靖州县鼎禾名苑1号楼修建性详细规划和靖州县鼎禾名苑2、3、4号楼修建性详细规划图、靖州县国土资源局制作的靖州县鼎禾名苑项目宗地图均能证实靖州县鼎禾名苑1号楼已纳入总体规划。本案中的补偿安置实行的是产权调换，原、被告约定了用在原地再建位置和用途特定的房屋调换原告原房屋，只要被告在原地再建中有原、被告约定的位置、用途特定的房屋，就是原告的补偿安置房，至于被告项目怎么规划、怎么设计、分几期报建、修建，都是被告自己的事，与原告无关。3、本案中，第三人占有使用四个门面与事实不符，怀化市中级人民法院的庭审笔录证实钥匙是交给物业公司的，公证书也证实四个门面没有使用。 原告唐建军为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、原告的身份证（复印件）1份，拟证明原告的身份信息情况。 2、房屋拆迁安置补偿协议书、房屋拆迁安置补偿补充协议书、关于唐建军820㎡补偿安置住房的位置、收条、合同管理复印件（与原件核对无异）各1份，拟证明被告以产权调换的方式补偿安置原告，被告将鼎禾名苑总宽度18m，进深16m的二栋101号、102号、103号、一栋107号、108号面积约288㎡的五个门面及前述门面对应的二楼商业用房和一栋3A02、502、602、702、802、601、701号七套商品住宅房补偿安置给原告，并且为原告办理上述房产的不动产证，办证税费由被告承担。原告的补偿安置房屋由房产局进行了合同管理网签登记。 3、靖州县房产局证明（2017年8月29日）复印件1份，拟证明房产局对补偿安置房屋进行了网签登记，且原告一直在主张权利。 4、城市房屋拆迁安置补偿协议（复印件）1份，拟证明原、被告约定的交房时间为2014年7月1日。 5、图片7张（原件），拟证明鼎禾名苑其他房屋被告早已交付使用。 6、靖州县房产局证明（2017年10月25日）（原件）1份、预售许可证（复印件）1份，拟证明被告于2014年6月申请1#、2#、4#楼预售许可证时，靖州县房产局对鼎禾名苑商品房进行了编号，并将补偿安置给原告的门面和其他房屋进行编号后，在房产局的网签系统中明确标注在原告名下。 7、财产保全复议申请书、第三人身份证复印件、安置证明、怀化市中级人民法院封房明细、说明、关于尽快安置鼎禾名苑拆迁户的报告、唐建军、侯成用地现状图（复印件）各1份，拟证明：①因建设施工合同纠纷，2016年7月5日怀化市中级人民法院查封了除原告补偿安置房屋以外的鼎禾名苑未销售的商品房，第三人向怀化市中级人民法院申请复议，要求解除安置给自己5个门面的查封时，主张被告补偿安置给自己的门面与在本案中主张门面的个数及位置不同。被告给第三人出具的证明，证明被告安置给第三人的门面与第三人在本案中主张的不同及第三人和被告都不能确定第三人的安置门面的具体位置，第三人的安置门面位置不特定；②原告的补偿安置门面已作网签登记，位置特定，没有查封；③第三人当时提交的用地现状图没有宽度的标注，与本案中提交的不同，标注系人为增加的。 8、唐建军、侯成用地现状图（复印件）1份，拟证明用地现状图没有宽度的标注。 9、一般缴款书（复印件）1份，拟证明原告在本案中缴纳财产保全申请费5000元。 10、房屋分层平面图（复印件）1份，拟证明房产局的房号发生了变化，1栋楼的107号、108号门面，就是现在的108号、109号门面，同时也证明了原告的门面位置和房屋安置的位置。该图恰好证明了不是第三人的土地使用权范围，也固定不了现在这四个门面的土地使用权范围。 11、商品房预售许可证（复印件）1份（鼎禾名苑1栋、2栋、4栋的商品房预售许可证），拟证明2014年6月，被告申请鼎禾名苑1栋、2栋、4栋的商品房预售许可证时，靖州县房产局对鼎禾名苑的商品房进行了编号，并将拆迁安置补偿给原告的房屋进行编号后，在靖州县房产局的网签系统中明确标注在原告名下。 12、图片（复印件）1份，拟证明原告与第三人房屋原来的位置。 13、关于唐建军在鼎禾名苑安置门面、二楼及住房的备案登记说明（复印件）1份，拟证明在本案中原告的拆迁安置补偿门面的位置是确定的。 14、靖州县规划委员会2012年第三次、第六次会议纪要，拟证明按照规划要求，鼎禾名苑应退后渠阳道路8米，2012年9月27日第六次规划委员会会议通过的鼎禾名苑的各项指标为项目净用地为7543.74平方米与2014年4月28日的靖州县鼎禾名苑1号楼修建性详细规划上注明的项目总用地面积为7543.74平方米相吻合，而后者是已将原告的土地纳入整个项目规划，早在2012年9月27日，原告的土地就在鼎禾名苑的整体规划中，即在原告与被告签订拆迁协议前两年，1号楼的规划设计便已完成，作为参照物的渠阳路临街的6个门面已经确定。 15、湖南省怀化市建设工程监理有限公司证明原件1份，拟证明鼎禾名苑1、2、3、4号楼同时开工。 16、靖州县房产局的告知函，拟证明靖州县房产局告知被告提早过来对原告的房屋进行限制，限制过后尽快办理备案登记手续。 17、靖州县房产局拍摄的照片，拟证明鼎禾名苑1、2、3、4号楼是同时开工建设的。 18、《公证书》复印件1份，拟证明涉案房屋未交付给第三人。 19、设计平面图、照明平面图复印件各1份，拟证明在2014年1月21日原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》前，2013年8月鼎禾名苑1、2、3、4号楼便已完成规划设计，鼎禾名苑按照图纸设计施工，且与鼎禾名苑完成的建设状况一致，被告补偿给原告的门面位置、用途特定。 20、鼎禾名苑修建性详细规划总平面图、鼎禾名苑2、3、4号楼修建性详细规划复印件各1份，拟证明鼎禾名苑1、2、3、4号楼均是一体规划。 21、争议门面现场照片，拟证明原告、第三人、本案主审法官、法官助理、书记员于2019年5月14日到现场勘查，争议门面处于空置状态。 被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司为支持自己的主张，在原一审中向本院提交了下列证据： 1、被告营业执照、资质证书（复印件）各1份，拟证明被告的基本情况。 2、建筑工程施工许可证（复印件）1份，拟证明第三人的房子建了两层，原告的还没有拆迁。 3、监理日志（复印件）1份，拟证明签订拆迁协议是第三人签订在先，原告签订在后。 4、靖州县鼎禾名苑1号楼修建性详细规划、鼎禾名苑2、3、4号楼修建性详细规划图（复印件）各1份，拟证明因为原告对于拆迁补偿要求过高，而未能及时达成拆迁安置补偿协议，被告对规划进行了两次审批的事实，同时能证明原告房屋未纳入该工程第一次规划的事实。因为原告拒绝拆迁，资金压力太大，没办法签了协议，才完成了第二次规划。 第三人侯成、蒋雪琼为支持自己的主张，向本院提交了下列证据： 1、第三人的身份证复印件（与原件核对无异）2份、结婚证（复印件）1份，拟证明第三人的基本情况。 2、城市房屋拆迁安置补偿协议书复印件（与原件核对无异）1份，拟证明2012年5月3日，第三人与被告签订了安置协议，被告应在第三人土地的原址上补偿四个相连的门面及四个门面的二楼（即门面的楼上）给第三人。 3、补充协议复印件（与原件核对无异）1份，拟证明第三人与被告对签订的安置协议进行补充的事实。 4、交房协议书复印件（与原件核对无异）1份，拟证明被告将所安置的房屋交付给了第三人。 5、唐建军、侯成用地现状图复印件1份，拟证明第三人与被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司签订的协议该图内定为32.44米。 6、鼎禾名苑小区物业服务书（复印件）1份，拟证明被告将房屋交付给第三人后，第三人对该房屋已缴纳了物业管理费。 7、房产局的情况说明（复印件）1份，拟证明房产局在2017年10月25日出具的证明存在用词有误，原《证明》中将怀化市鼎禾房地产开发有限公司开发建设的以下商品房登记在被拆迁人唐建军名下中的“登记”二字，既不是预告登记，也不是所有权登记。 8、《怀化市鼎禾房地产开发有限公司现状图》、《怀化市鼎禾房地产开发有限公司用地宗地图》（原件）各1份，拟证明开发以前的鼎禾公司占有土地的现状图，用地宗地图明确标明了现在已修建好的第三人安置门面的位置，就是在第一期工程的老地基的原址图上，第三人并没有损害其他人的利益。 9、门面照片及门面钥匙照片，拟证明被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司已将4个门面的钥匙交给了第三人及该4个门面为第三人实际占有。 本院依职权向靖州县住房和城乡建设局调取了靖州县鼎禾名苑1号楼及2、3、4号楼修建性详细规划平面图（复印件）各1份，拟证明靖州县鼎禾名苑项目整体规划的详细情况及靖州县鼎禾名苑1号楼是2014年4月28日批准修建的，靖州县鼎禾名苑2、3、4号楼是2013年5月23日批准修建的。 本院依职权对湖南省怀化市建设工程监理有限公司2019年1月21日出具的证明进行了复核，湖南省怀化市建设工程监理有限公司于2019年5月28日向本院出具了1份情况说明，该情况说明证实了靖州县鼎禾名苑1、2、3、4号楼只是属于同一份监理合同，靖州县鼎禾名苑1、2、3、4号楼已拆迁完毕可以挖土方的地方同时开挖。 本院在原一审中，于2018年6月6日委托靖州苗族侗族自治县国土资源局“对位于靖州县渠阳中路鼎禾名苑内涉案房屋占用的土地，与2001年5月《唐建军、侯成用地现状图》中第三人侯成、蒋雪琼所有的地号为4-43-7号，使用面积为464平方米红线图内的土地是否发生吻合”进行现场勘验。2018年7月2日靖州县国土局出具的关于“鼎禾名苑内占用侯成、蒋雪琼所有的地号为4-43-7号的464平方米土地问题进行现场勘验请求的答复函”（原件）1份，证实本院就本案原告与第三人诉争门面所在位置向国土部门申请过现场勘验。原、被告对该份证据没有异议；第三人提出仔细勘验还是可以勘验的。该份证据系本院依职权对有关部门作出的委托，对其真实性，本院予以确认。 经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据1、9无异议，本院认为，原告唐建军提交的证据1、9具有合法性、关联性和真实性，对该证据，本院予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据2有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，被告从未办理过网签，签订《房屋补偿安置协议书》也是被逼的，第三人侯成、蒋雪琼认为，原告与被告签订的《房屋补偿安置协议书》，第三人不清楚。对于网签，既不是预告登记，也不属于所有权登记。本院认为，证据2中的原告与被告签订的《房屋补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对该证据，本院予以采信。证据2中的关于唐建军820㎡补偿安置住房的位置、收条，符合证据三性，本院予以采信。证据2中的合同管理，原告唐建军的证明目的是，涉案房屋其进行了网签，但从2017年10月30日靖州县房产局出示的情况说明来看，该涉案房屋既没有进行预告登记，也没有进行所有权登记，对该证据的证明目的，本院不予采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据3有异议，对于网签，既不是预告登记，也不属于所有权登记。本院认为，原告唐建军提交该证据的证明目的是，涉案房屋其进行了网签，但从2017年10月30日靖州县房产局出示的情况说明来看，该涉案房屋既没有进行预告登记，也没有进行所有权登记，对该证据的证明目的，本院不予采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据4有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，因原告拒不搬迁，拖了两年时间，所以交房的时间一直不确定。第三人认为，对合同内容不清楚，该合同是在2014年以后签订的，是在第三人签订合同之后，所以和第三人没有关系。本院认为，原告唐建军提交该证据的证明目的是证明合同约定的交付时间为2014年7月1日，原告与被告签订的《房屋补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对该证据，本院予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据5有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，对原告主张的门面由政府协调多次，答应在县庆之后和第三人三方一起进行协调，但是县庆之前就已起诉了。第三人认为，该证据与本案无关。本院认为，靖州鼎禾名苑其他房屋已交付使用的事实客观存在，对该证据，本院予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据6有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，房号是房产局所编，网签也是原告自己弄的，合同是先签的，预售许可证是后发的，签合同之前是没有房号的。第三人认为，该份证据与本案没有关联。本院认为，该证据系由房产管理部门出具的，对该证据的真实性本院予以确认。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据7有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼认为，该组证据没有真实性，与本案的事实不相符，本院认为，该组证据来源于怀化市中级人民法院，对该组证据的真实性本院予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据8有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，当时签合同时，第三人的比原告的宽一点，但没有很明确，两个人总宽度是32米，规划发生变化后后退8米，所以就都变了，对此不是很清楚，第三人侯成、蒋雪琼对该证据的真实性无异议，但是从渠阳东路到第三人门面是32米，对于原告的合同不清楚，本院认为，该证据具有合法性、客观真实性和关联性，本院对该证据予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据10有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，拆迁协议在前，图纸在后，也变更了两三次，所以房号变化全都不一样了，包括原告现在所说的房号，也许都不一样。第三人侯成、蒋雪琼认为，图纸是真实的，图纸的1号、2号、3号是第三人的。本院认为，该份证据是本院依据原告的申请调取的证据，该证据来源合法，符合证据的三性，本院对该证据予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据11有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，对网签登记被告并不知晓，被告没有签字、盖章。第三人侯成、蒋雪琼认为，原告证明的事实客观存在，但与本案没有关联，该预售许可证并没有指向本案当事人及第三人，且该组证据没有写明复印时间，不符合证据规则。本院认为，该证据系房产部门出具的，对该证据的真实性本院予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据12有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司认为，该证据恰恰能证明原告的房子没有门面，是最大的钉子户。第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据不能作为本案的证据来认定第三人的原址，应以国土部门的原址部分为准。本院认为，原告提交该证据的证明目的是证明原告未拆迁房子的位置，被告及第三人对该证据的证明的目的无异议，对该证据，本院予以采信。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据13有异议，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司、第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据是原告的个人行为，对此表示不清楚。本院认为，该证据所证明的事实是真实的，对该证据，本院予以采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据14有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据是真实的，但该会议纪要只是一个规划意向，靖州鼎禾名苑2、3、4号楼是作为一期项目开发的，由于原告是钉子户，靖州鼎禾名苑1号楼是作为二期项目开发的，该会议纪要与本案无关，本院认为，该证据系靖州县规划委员会的会议纪要，系对靖州鼎禾名苑小区的修建性规划，对该证据，本院予以采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据15有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据与事实不符，靖州鼎禾名苑2、3、4号楼是作为一期项目开发的，由于原告是钉子户，靖州鼎禾名苑1号楼是作为二期项目开发的，本院认为，本院对湖南省怀化市建设工程监理有限公司2019年1月21日出具的证明进行了复核，湖南省怀化市建设工程监理有限公司于2019年5月28日向本院出具了1份情况说明，该情况说明证实了靖州县鼎禾名苑1、2、3、4号楼只是属于同一份监理合同，靖州县鼎禾名苑1、2、3、4号楼已拆迁完毕可以挖土方的地方同时开挖，对该证据，本院予以采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据16有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据并不能证明原告进行了产权登记和预告登记，本院认为，该证据系房产部门通知被告申请备案登记，对该证据，本院予以采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据17、18有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，上述证据是原告后来拍照和公证的，本院认为，上述证据所记载的事实是真实的，对该证据的真实性，本院予以采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据19有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据不能作为定案的依据，因为靖州县鼎禾名苑1号楼和2、3、4号楼不是同时开工的，就算是有这个总设计图，但是在最后施工中没有实施，本院认为，该证据系怀化市建筑设计研究院对靖州县鼎禾名苑的总体设计，对该证据，本院予以采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据20有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据没有时间，没有签字，也没有盖公章，该证据不能作为定案的依据，本院认为，该证据系复印件，没有签字，也没有盖公章，对该证据，在本案中本院不予采信。第三人侯成、蒋雪琼对原告唐建军提交的证据21有异议，第三人侯成、蒋雪琼认为，该证据和本案没有关联性，本院认为，该证据系原告拍摄的本院工作人员现场勘查照片，对该证据的真实性本院予以采信。 原告唐建军、第三人侯成、蒋雪琼对被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司提交的证据1无异议，本院对该证据予以采信。原告唐建军对被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司提交的证据2有异议，原告唐建军对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，第三人侯成、蒋雪琼对该组证据没有异议，本院认为，该证据系靖州苗族侗族自治县建设局颁发的建筑施工许可证，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司提交的证据3有异议，原告唐建军认为，该证据和本案没有关联性，第三人侯成、蒋雪琼对该组证据没有异议，本院认为，该证据系施工单位的监理日志，应是真实可信的，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司提交的证据4有异议，原告唐建军认为，该证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，第三人侯成、蒋雪琼对该组证据没有异议，本院认为，该证据系靖州苗族侗族自治县城乡规划局批准修建的靖州鼎禾名苑的1、2、3、4号楼的规划总平面图，与本院复核的一致，对该组证据，本院予以采信。 原告唐建军、被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据1无异议，本院对该证据予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据2有异议，原告唐建军对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告唐建军认为，该证据不能达到第三人的证明目的，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对该证据无异议，本院认为，被告与第三人签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据3有异议，原告对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告唐建军认为，该补充协议没有约定补偿门面的位置，正好证明了约定安置给第三人的四个门面的具体情况与现场的补偿安置给原告的门面完全不吻合，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对该证据无异议，本院认为，该补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据4有异议，原告唐建军认为，该协议明显是第三人与被告串通，损害原告合法权益所签订的，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对该证据无异议，本院认为，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据5有异议，原告唐建军对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告唐建军认为，该证据不能达到第三人的证明目的，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对该证据无异议，本院认为，该份证据在内容上有改动（标注说明内容），对其真实性无法进行确定，且不能达到第三人的证明目的，故对该份证据本院不予采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据6有异议，原告唐建军认为，物业公司缴费不能作为本案第三人房屋位置是否特定的证据，如果第三人是想证明被告安置给第三人的位置特定，显然是损害了原告的合法权益，原告方举证证明在2017年第三人三次向怀化市中级人民法院申请解除财产保全，显示第三人的门面并不是这些门面，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对该证据无异议，本院认为，第三人向物业公司交费的事实客观存在，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据7有异议，原告对该份证据的真实性无异议，原告唐建军认为，该证据不符合民事诉讼法司法解释规定的单位证明的形式要件，且不能达到第三人的证明目的，本院认为，该证据系房产管理部门出具的情况说明，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据8有异议，原告唐建军认为，该证据超过举证时限，本案中，原告拆迁安置补偿门面的位置是特定的，第三人的拆迁安置补偿门面位置是不特定的，即使将“原址”理解为原土地使用权范围，在第三人原土地使用权范围内无法修建约定的4个门面，更是无法修建第三人在本案中主张的1号楼8号、2号楼1、2、3号四个门面。该图也不能确定建成的哪些门面坐落在第三人原址土地范围内，该两份图纸不能达到第三人的证明目的，两份图纸所显示的内容，与国土资源局测绘队给法院的答复函完全矛盾。在法院调查时，该队明确答复因技术原因，原土地使用权范围没有坐标，现场已无参照物，不能确定侯成原土地使用权具体位置和范围，但图中标注了侯成、唐建军原房屋土地的具体位置和范围；图中所标注的原土地的数据、位置、土地红线图形状是凭空虚构的，与拆迁之前的实际情况完全不符，ɑ、唐建军用地面积实际是413.00㎡（见土地使用证及唐建军、侯成用地现状图），但该图中标注为344.54㎡；b、侯成用地面积实际是464㎡（见土地使用证及唐建军、侯成用地现状图），该图标注为435.90㎡；c、侯成用地图红线范围西端边长14.5m（见唐建军、侯成用地现状图），该图标注为14.78m，并且标注为“侯成蒋雪山”，土地范围形状与唐建军、侯成土地使用权红线图形状完全不同，唐建军与侯成的红线图形状均不是矩形（见唐建军、侯成用地现状图），但该图标注为矩形，形状不同；《用地宗地图》上标注的唐建军原房屋及土地使用权与实际的临渠阳路6个门面房屋及土地的角度完全不同（见唐建军、侯成用地现状图）。《怀化市鼎禾房地产开发有限公司现状图》既然为现状图，且为2017年07月数字化测图，2017年的现状已不可能还有原告及第三人的房屋及土地使用权。而且图中也没有鼎禾名苑小区内原其他土地使用权人（如原外贸局家属房等）房屋及土地范围的标注，足以证明该图是专门为本案制作；图中各拐点并没有标注坐标（XY）数据，而在图中载明为1980国家大地坐标系（西安坐标系），明显矛盾。《怀化市鼎禾房地产开发有限公司用地宗地图》制图时间和内容明显虚假。《用地宗地图》是在土地使用权人取得土地使用权后，在进行权属登记时的附图，国土部门不可能在2012年1月对被告尚未取得该三块土地使用权时，为其测绘的用地宗地图中就将该三块土地使用权以及临渠阳路6个门面的土地使用权包括在鼎禾公司的土地使用权范围内。两份图纸是国土部门测绘队应第三人的要求，专门为其制作的假图纸，明显属于伪造证据。被告鼎禾公司的土地使用证的附图，绝对不是《怀化市鼎禾房地产开发有限公司用地宗地图》，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对该证据无异议，本院认为，该份证据系第三人在本院出示了国土部门答复函后，要求国土部门出具的测绘图纸，根据图纸的内标注的内容，结合被告提供的规划图纸，符合第三人请求的门面位置即包含了一栋与二栋门面的位置，故该图纸与案件的客观事实基本相符，对该证据，本院予以采信。原告唐建军对第三人侯成、蒋雪琼提交的证据9有异议，原告唐建军认为，原告不清楚该钥匙到底是哪里的钥匙，无论是堆放物品还是交钥匙，均不能构成物权的转移，交钥匙作为房屋转移占有方式是交付完成的必要条件而非充分条件，该证据达不到物权转移的证明效果。本院认为，怀化市鼎禾房地产开发有限公司将四个门面的钥匙交给第三人的事实客观存在，对该证据，本院予以采信。 根据本院采信的证据及原告、被告、第三人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年，经靖州苗族侗族自治县规划委员会第三次、第六次会议，原则通过“靖州鼎禾名苑小区”修建性方案，“鼎禾名苑”项目整体均向后退8米。在项目建设过程中，由于项目用地原因，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司就该项目规划许可分两次通过，于2013年5月23日通过了靖州县鼎禾名苑2、3、4号楼（即一期建设开发）修建性详细规划，2014年4月28日通过了靖州县鼎禾名苑1号楼（即二期建设开发）修建性详细规划。 2014年1月21日，原告唐建军与被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司在县协调工作组、监证单位靖州苗族侗族自治县房产管理局的参与下，签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》（协议后附《补偿安置协议示意图》），协议约定：被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对位于靖州县渠阳中路原县外贸局家属区，房屋总建筑面积583.55㎡，其中：有房产证的住宅建筑面积475.55㎡，没有房产证的住宅建筑面积108.25㎡，房屋总占地面积413㎡，其中建筑占地面积132.93㎡，空地面积280.07㎡，土地性质为国有出让土地，原告唐建军的土地使用权证为靖国用（2001）字第出434号，房屋产权证为靖房权证2001字第01-××号的房屋实施拆迁，双方约定以产权调换的方式补偿安置原告唐建军，补偿内容为：一层四个商业门面。四个门面总宽度的轴线距离为18米，进深轴线距离为16米，高度层高为4.5米。四个门面的位置在被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司项目（鼎禾家园）修建的渠阳路临街门面西侧新街道旁，紧邻渠阳路临街六个新建门面最西端门面依次向北连续排列，四个门面的总建筑面积约288㎡，二楼商业用房按一层门面轴线修建，面积与四个门面的面积相等，位置在四个门面的二楼。住房3套，总面积为330㎡，每套面积在110㎡左右，住房位置由原告在1号楼范围内自由选房。商业门面及二楼商业用房面积结算方法：按固定宽度18米乘以不固定进深16米（进深正负可以相差1米），如进深超过16米的，超过16米增加的面积，被告免费送给原告。如进深小于15米的，小于15米减少的面积，被告按项目商业门面及商业用房的市场销售价格补偿给原告……一楼商业门面、二楼商业用房及住房的交付期限：被告必须按项目一号楼临街渠阳中路拆迁户6个门面的交付期限，同时交付原告房产证和土地证，如被告逾期三个月未交付的，由被告每月负责支付违约金20000元给原告。2014年1月21日，原告唐建军与被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司在以上协议内容的基础上签订了《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，协议约定：被告补偿安置给原告的门面个数全部修改为5个门面，住房面积820㎡，结算方法为按每套住房面积110㎡左右，如果建筑设计面积导致住房面积超过或者少于820㎡的，超过或者超出部分的面积，双方按每2800元/㎡进行结算，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中的其他条款及内容不变。2014年1月23日，原、被告根据《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁安置补偿补充协议书》对补偿安置的住房确定为：鼎禾家园一栋123.19㎡住房包含4至8楼，共五套，面积615.95㎡，鼎禾家园一栋101.74㎡的包含6至7楼共两套，面积203.48㎡，七套住房一共为819.43㎡。根据原、被告的约定，查实该七套住房的房号分别为一栋3A02、502、602、702、802、601、701号，靖州苗族侗族自治县房地产管理局对以上七套住房及原告诉请的鼎禾名苑二栋一层101号、102号、103号，一栋一层107号（原编号108号）、108号（原编号109号）五个商业门面及前述门面对应的二楼商业用房在靖州苗族侗族自治县房地产管理局网签老系统作了限制，并标注了原告唐建军的名字，以防止被告对以上房屋进行出售。 2012年5月3日，被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司与第三人侯成、蒋雪琼签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司对位于靖州县渠阳中路原县外贸局家属区地段，土地证号为靖国用（2001）字第出433号《国有土地使用证》，使用权人姓名为侯成、蒋雪山，使用权面积为464㎡，使用权终止日期2071年7月30日的房屋进行拆迁，双方同意按产权调换方式进行补偿安置，被告在第三人土地的原址上补偿四个相连的门面及四个门面的二楼（即门面的楼上）给第三人，门面及楼上进深长为18米（正负0.5米左右），门面及楼上进深正负米数超过或少于0.5米的，双方不再另付款给对方。一楼及二楼每层不低于250㎡，超过部分，第三人不再另行付款给被告，双方约定交房时间为签订合同之日起3年内。2012年5月4日，被告与第三人就房屋拆迁事宜签订了《补充协议》，协议约定：被告补偿给第三人的四个相连门面的建筑结构为框架砖混结构，建筑形式为四个配有阁楼（俗称小二楼）的通间门面，每个门面的宽度为中对中3.6米一个，门面进深为18米（正负0.5米），四个门面的总面积除去阁楼面积不低于250㎡……被告给第三人二楼的补偿是一层门面阁楼以上与一楼门面建筑面积相等的商铺。2017年9月6日，被告与第三人签订了《交房协议书》，约定将位于靖州苗族侗族自治县渠阳中路已竣工的“鼎禾名苑数码城”1栋108号、2栋101号、102号、103号4个门面（面积合计为250.88㎡）及与该4个门面垂直对应的二楼房屋（二楼商铺，面积与门面相同）交付给第三人，被告于当日向第三人交付了上述四个门面的钥匙。2017年9月8日，第三人与靖州县裕佳物业管理有限公司签订了《鼎禾名苑小区物业服务协议》，第三人向该公司交纳了物业管理费、装修垃圾清理费等相关费用共计9286.4元。 被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司在庭审中表示，在现有门面中有9个门面可用于补偿安置原告、第三人，分别为：一栋106号、107号、108号，二栋101号、102号、103号、104号、105号、106号门面。 另查明：被告靖州县鼎禾名苑2、3、4号楼（即一期建设开发）修建性详细规划是2013年5月23日批准修建的，原告被拆迁房屋还未进行拆迁。被告靖州县鼎禾名苑1号楼（即二期建设开发）修建性详细规划是2014年4月28日批准修建的。 经本院现场勘验和测量，结合怀化市鼎禾房地产开发有限公司用地宗地图、怀化市鼎禾房地产开发有限公司现状图、2001年7月30日唐建军、侯成土地证的用地现状图及靖州县鼎禾名苑1号楼、2号楼房屋分层平面图，得出如下数据：一、以靖州县渠阳中路的人行道边沿作为参照物的起点，垂直向鼎禾名苑小区（南北方向）量到34米处，确定为第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图的边界起始线，再量进去（南北方向）15米，为第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图的边界终点线。二、“鼎禾名苑”108号门面的起始位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）36.67米处，203号门面的终点位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）51.97米处。从上述数据可以得出以下结论：第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图的边界起始线为以靖州县渠阳中路的人行道边沿作为参照物的起点，垂直向鼎禾名苑小区（南北方向）34米处，终点线为49米处，“鼎禾名苑”108、201、202、203号门面的起始位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）36.67米处，终点位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）51.97米处，“鼎禾名苑”108、201、202号门面完全处于第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图范围内，203号门面有2.97米不在第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图范围内，有0.65米在第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图范围内。 本院认为，本案双方当事人所争议的焦点为：一、被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司是否应当将“鼎禾名苑”一栋3A02、502、602、702、802、601、701号房屋交付给原告唐建军。二、被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司是否应当承担违约责任。三、原告唐建军及第三人侯成、蒋雪琼对“鼎禾名苑”一栋107号、108号、二栋101号、102号、103号门面及对应二楼商业用房谁享有优先权。 一、关于被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司是否应当将“鼎禾名苑”一栋3A02、502、602、702、802、601、701号房屋交付给原告唐建军问题。 房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。所谓产权调换是指拆迁人用资金建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，也就是说以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换。本案中原告唐建军选择了房屋产权调换的方式进行房屋拆迁安置补偿。原告唐建军与被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对拆迁安置补偿的内容主要分为两部分，其中一部分是住房7套。根据双方签订的协议，对拆迁安置补偿的住房面积、位置、房号等都进行了确定，经本院查实该七套住房的房号分别为一栋3A02、502、602、702、802、601、701号，原告所诉求的7套住房已经具备了交付的条件，被告应当对以上7套住房进行交付。被告在庭审中主张，《房屋拆迁补偿安置协议书》是被逼迫签订的，但被告没有向本院提交证据证明该主张，且原、被告的《房屋拆迁补偿安置协议书》是在县协调工作组、监证单位靖州县房产管理局的参与下签订的，该协议不存在被告所主张的情形。原告唐建军要求被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司交付“鼎禾名苑”一栋3A02、502、602、702、802、601、701号房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司是否应当承担违约责任的问题。 根据原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告应当安置补偿给原告的门面为5个，总建筑面积为288㎡，门面及二楼商业用房面积结算方法：按固定宽度18米乘以不固定进深16米（进深正负可以相差1米），如进深超过16米的，超过16米增加的面积，被告免费送给原告。如进深小于15米的，小于15米减少的面积，被告按项目商业门面及商业用房的市场销售价格补偿给原告，这是就门面面积差的约定，但是双方对门面面积差的补偿标准约定虽然明确，但是根据本院查实，被告对其开发的“鼎禾名苑”内所有门面并未对外进行销售，约定的补偿标准事实上已不存在。本院对原告向本院诉求的面积差补偿标准进行审查时，原告表示，其所请求的面积差补偿标准为现有市场销售价格及周边门面的销售价格综合平均后得出的结果，但是并未向本院提交得出该面积差补偿标准的任何证据，也未向本院申请对该门面的市场销售价格进行司法评估，故对原告诉求被告承担面积差的违约责任的主张本院予以支持，但是对原告提出的对门面及二楼商业用房的面积差的补偿标准，因缺乏证据证实，本院不予认可。原告就该部分损失，待证据完善后，可另行起诉。 原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对所有房产（一楼商业门面、二楼商业用房及住房）交付期限的约定为：被告必须按该项目一号楼临街渠阳中路拆迁户6个门面的交付期限，同时交付原告房产证和土地证，如被告逾期三个月未交付的，由被告每月负责支付违约金20000元给原告。根据上述约定，被告将房屋交付给原告的期限是该项目一号楼临街渠阳中路拆迁户6个门面的交付期限，原告提供的证据证实，约定中的临街6个门面已经进行了交付，被告对已经交付6个门面的事实予以认可。本院查明，协议中约定的临街6个门面业主与被告约定的交付时间为2014年7月1日，原告要求被告自2015年1月1日起至房屋交付之日止按每月20000元的标准向原告承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告唐建军及第三人侯成、蒋雪琼对“鼎禾名苑”一栋107号、108号、二栋101号、102号、103号门面及对应二楼商业用房谁享有优先权的问题。 根据原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，对拆迁安置补偿的门面位置约定为“在被告项目修建的渠阳路临街门面西侧新街道旁，紧邻渠阳路临街六个新建门面最西端门面依次向北连续排列”，原告根据该协议的约定主张拆迁安置补偿门面为一栋107号、108号、二栋101号、102号、103号门面及对应二楼商业用房；第三人与被告签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定“在第三人土地的原址上补偿四个相连的门面及四个门面的二楼（即门面的楼上）给第三人”，第三人根据该约定主张补偿安置门面为1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房。根据原告及第三人的诉讼请求，两者诉求的1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房发生重叠，本案被告将1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房重复安置给了原告唐建军及第三人侯成、蒋雪琼，出现了“一房二安置”，原告唐建军及第三人侯成、蒋雪琼对“鼎禾名苑”一栋107号、108号、二栋101号、102号、103号门面及对应二楼商业用房谁享有优先权是解决本案的关键。 本案中，原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及第三人与被告签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》均合法有效，原告及第三人均要求履行合同时，一般应按照法律规定、已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。 1、从法律规定来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，从原告、第三人的协议中对拆迁安置补偿门面约定的位置来看。原告拆迁安置补偿门面的位置为“在被告项目修建的渠阳路临街门面西侧新街道旁，紧邻渠阳路临街六个新建门面最西端门面依次向北连续排列”，在示意图中显示被告拆迁安置补偿给原告的门面总长度为18米。根据该约定，对确定原告拆迁安置补偿门面位置有参照物可寻，该参照物约定明确为“渠阳路临街门面西侧新街道旁，紧邻渠阳路临街六个新建门面最西端门面”。经本院查实，原告与被告2014年1月21日签订协议时，作为参照物的六个门面位置，在项目规划内（第一次报建时）尚不能确定其具体位置，故对于作为参照物的临街六个门面都不能确定具体位置的情况下，对原告拆迁安置补偿门面的位置更不能确定其具体位置，因此，原告与被告所约定的门面位置具有不特定性。第三人安置补偿门面位置为“原址”，该“原址”应当理解为被拆迁房屋所在红线图范围内，经本院现场勘验和测量，结合怀化市鼎禾房地产开发有限公司用地宗地图、怀化市鼎禾房地产开发有限公司现状图、2001年7月30日唐建军、侯成土地证的用地现状图及靖州县鼎禾名苑1号楼、2号楼房屋分层平面图，得出如下数据：一、以靖州县渠阳中路的人行道边沿作为参照物的起点，垂直向鼎禾名苑小区（南北方向）量到34米处，确定为第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图的边界起始线，再量进去（南北方向）15米，为第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图的边界终点线。二、“鼎禾名苑”108号门面的起始位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）36.67米处，203号门面的终点位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）51.97米处。从上述数据可以得出以下结论：第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图的边界起始线为以靖州县渠阳中路的人行道边沿作为参照物的起点，垂直向鼎禾名苑小区（南北方向）34米处，终点线为49米处，“鼎禾名苑”108、201、202、203号门面的起始位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）36.67米处，终点位置位于“鼎禾名苑”（南北方向）51.97米处，“鼎禾名苑”108、201、202号门面完全处于第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图范围内，203号门面有2.97米不在第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图范围内，有0.65米在第三人侯成、蒋雪琼的老宅基地红线图范围内，因此，第三人拆迁安置补偿门面的位置是特定的。第三人侯成、蒋雪琼对“鼎禾名苑”108、201、202、203号门面享有优先权。 2、从原告、第三人所签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》的时间来看，第三人与被告签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》时间是2012年5月3日，而原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》是2014年1月21日，第三人签订补偿安置协议明显在前。虽然“鼎禾名苑”整体项目修建性详细规划于2012年9月27日便已审议通过，“鼎禾名苑”项目整体均向后退8米，但该项目修建性详细规划是基于“鼎禾名苑”1、2、3、4号楼同时修建的基础上，被告靖州县鼎禾名苑2、3、4号楼（即一期建设开发）修建性详细规划是2013年5月23日批准修建的，原告的被拆迁房屋还未进行拆迁，被告靖州县鼎禾名苑1号楼（即二期建设开发）修建性详细规划是2014年4月28日批准修建的，靖州县鼎禾名苑1号楼的修建性详细规划只能在2、3、4号楼修建性详细规划的基础上进行了修改，所以从该时间点来看，第三人与被告签订的协议所确定的拆迁安置补偿门面，没有损害原告在房屋拆迁安置补偿过程中的利益，而原告与被告签订的协议所确定的拆迁安置补偿门面，损害了第三人在房屋拆迁安置补偿过程中的利益。 3、从合同履行情况来看，在原告及第三人均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及第三人与被告签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》地位平等，原告及第三人均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权，但在合同的对内效力上，交付房屋对于拆迁方（被告）而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果，因此，应当确认拆迁方（被告）将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。本案中，2017年9月6日，被告与第三人签订了《交房协议书》，约定将位于靖州苗族侗族自治县渠阳中路已竣工的“鼎禾名苑数码城”1栋108号、2栋101号、102号、103号4个门面（面积合计为250.88㎡）及与该4个门面垂直对应的二楼房屋（二楼商铺，面积与门面相同）交付给第三人，被告于当日向第三人交付了上述四个门面的钥匙，因此，第三人与被告所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》应得到优先履行。 4、从原告及第三人对门面的占有情况来看，占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。第三人向本院提交了交纳物业管理费票据，交房通知书，足以证明被告和第三人完成了诉争门面的移转占有手续，被告已将门面交付给了第三人，第三人对诉争门面的占有行为就是在公示其对于门面的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点，法律应当保护此种事实状态。 综上，“鼎禾名苑”1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房，第三人侯成、蒋雪琼享有优先权，原告唐建军不享有优先权，第三人要求被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司办理“鼎禾名苑”1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房的权属证书，并承担办证税费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告唐建军要求被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司交付“鼎禾名苑”一栋一层107号商业门面及门面所对应的二楼商业用房和一栋3A02、502、602、702、802、601、701七套商品住宅、承担办证税费、并从2015年1月1日起至房屋交付之日止按每月20000元的标准承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告唐建军对“鼎禾名苑”1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房不享有优先权，原告唐建军要求被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司交付“鼎禾名苑”1栋108号，2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房并在竣工验收备案后90天内办理以上房屋产权登记手续，并承担办证税费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，第三人侯成、蒋雪琼要求撤销原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案被告将“鼎禾名苑”1栋108号、2栋101号、102号、103号及对应的二楼商业用房重复安置给了原告唐建军及第三人侯成、蒋雪琼，出现了“一房二安置”，原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及第三人与被告签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》均合法有效，但第三人侯成、蒋雪琼对涉案房产享有优先权，被告将涉案房产重复安置给了原告唐建军及第三人侯成、蒋雪琼，背离了民事活动中应当遵循的诚实信用原则，对造成本案纠纷具有不可推卸的责任，对因其过错给原告造成的损失应依法承担赔偿责任。本院已向原告和第三人进行了释明，未能实现合同目的的当事人可以要求被告承担违约责任，并决定对涉案房产的价值进行鉴定，但原告及第三人均拒绝交纳鉴定费，致使本院无法对涉案房产进行价值鉴定，原告亦未提起要求追究被告违约责任的诉讼请求，因此不宜在本案中对此作出具体认定及判决，原告可另循其他法律途径予以解决。被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐建军交付位于“鼎禾名苑”一栋一层107号商业门面及对应的二楼商业用房，一栋3A02、502、602、702、802、601、701七套商品住宅房屋，在竣工验收备案后90天内为原告唐建军办理以上房屋产权登记手续，办证税费由被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司承担； 被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司在竣工验收备案后90天内，为第三人侯成、蒋雪琼办理位于“鼎禾名苑”一栋一层108号、二栋一层101号、102号、103号四个商业门面及前述门面对应的二楼商业用房的房屋产权登记手续，办证税费由被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司承担； 由被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司按每月20000元的标准向原告唐建军支付自2015年1月1日起至房屋交付之日止的违约金； 驳回原告唐建军的其他诉讼请求； 驳回第三人侯成、蒋雪琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16700元，保全费5000元，共计21700元，由被告怀化市鼎禾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  刘玉祥 人民陪审员  蒋元前 人民陪审员  田建华 二〇一九年八月十五日 书 记 员  周 洋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。