贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初4819号原告：龙潇，男，汉族，1982年3月30日出生，原住贵州省凯里市迎宾大道49号御泉居5号楼18层1808号，现住凯里市。委托诉讼代理人：徐忠雁，女，侗族，1991年1月21日出生，住贵州省凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄霞，贵州万木春律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市和盛房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人：蒋宏永，总经理。委托诉讼代理人：杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。原告龙潇诉被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称：和盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙潇的委托诉讼代理人黄霞，被告和盛公司的法定代表人蒋宏永与委托诉讼代理人杨伟、王万轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙潇向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理商品房所有权初始登记；2.判令被告支付2017年5月31日至被告取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日的逾期办理房产登记违约金（以购房款和地下车库款为基数，按银行同期同类贷款逾期罚息计算）;3.判令被告返还电、电视、燃气开户费合计3900元；4.判令被告对不合格的管道进行整改，达到“一户一表”按照要求；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于凯里市佳和盛世三期23号地块第5幢2单元602号房出售给原告，合同价款为92万元，实际付款为88.6914万元。2016年5月31日，原、被告签订一份车位订购协议，约定原告购买被告23号地093号地下车库车位，并支付购车位款12.08万元。合同约定被告应在2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，被告至今未依法申请并办理商品房所有权初始登记，导致原告无法办理房屋所有权证。同时，被告在交房时要求原告缴纳电力、电视和燃气开户费，该费用应当予以返还。另外，因被告建设的管道不符合要求，自来水公司无法为小区各业主单独开户。被告和盛公司辩称：一、关于原告主张办理商品房所有权初始登记的问题，被告在2016年9月26日已与凯里市城建档案馆签订《城建档案移交服务协议书》，并交付了166540元档案综合服务费。被告已开始向凯里市不动产权登记部门申请办理商品房所有权初始登记，并提供了全部办证资料。由于房管部门的原因，导致被告在2018年9月12日才取得案涉房屋的《不动产权证书》。被告无法在2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是凯里市房管部门的行为导致的，属于被告不可抗拒的原因导致的。二、原告主张逾期办理房产登记违约金没有事实和法律依据，依法也不应得到支持。三、原告主张的“被告返还原告电力、电视及燃气开户费3900元”没有事实和法律依据，依法也不应得到支持。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，案涉房屋产生的燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费已明确约定由原告承担并自行缴纳。原告未依约缴纳上述开户费，以致由被告已先代原告缴纳了3900元开户费，被告向原告收取“电力、电视、燃气的开户费3900元”仅属于代收。贵州省人大常委会法制委员会向贵州省住建厅作出《关于有关问题询问的答复》的时间是2014年4月17日，且主要是针对“新建商品房”配套设施的建设安装费用进行明确，被告开发的凯里市佳和盛世三期项目登记时间为2013年8月7日，明显在该答复作出之前，故而不属于新建商品房项目。四、原告主张对不合格的管道进行整改，达到原告能直接向自来水公司开户的标准，没有事实和法律依据，依法也不应得到支持。佳和盛世三期项目给排水工程是严格按照在凯里住建部门备案的给排水设施工图进行施工，每户也安装有单独的计量水表，且供水部门及原告均已对该给排水系统进行使用。本院根据原、被告所举证据及陈述，经审理认定事实如下：2015年6月27日，以原告龙潇为买受人、被告和盛公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买佳和盛世三期23号地块第5幢2单元602号住房，合同约定购房款为92万元；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金;双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；其中《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十四条交接手续还约定……“（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……；2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证……（5）燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费。”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。合同履行过程中，因双方发生纠纷协商未果后，原告向本院提起本案诉讼。案件审理过程中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：原告实际向被告交付涉案购房款886914元。被告向原告交房时，收取原告电表、有线电视、燃气开户费共计3900元，其中电开户费520元、有线电视开户费980元、燃气开户费2400元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于原告主张被告办理商品房所有权初始登记，并将相关资料移交给原告的问题。涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，原、被告所举证据未能充分证明涉案房屋已经具备办理商品房所有权初始登记的条件，故原告的该项诉请因事实不清、证据不足，目前不宜处理，本院不予支持。原告可收集证据后另行主张，也可直接主张被告承担违约金。关于原告主张被告支付逾期办理房产登记违约金的问题，在合同继续履行的情况下，原、被告对逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金没有约定。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，本院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情参照年利率6%作为违约金计算标准，并支持违约金从2017年6月1日计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书（含商品房所有权初始登记证书）之日止。关于原告主张违约金以购房款与购车位款的总额为基数计算的问题，因原告未举证证明其购买的车位能否办理不动产权证，故其主张违约金的计算基数应包含购车位款，证据不足，本院不予支持。关于返还电力、电视、燃气开户费的问题。涉案《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十四条交接手续还约定……“（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……；2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证……（5）燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费。”尽管合同约定由原告承担交纳“燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”的条款并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定情形，但合同条款是否有效，并不仅依赖于对该条款进行判断。因争议的该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，该条款是否有效还与有无违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定相关联，即被告是否免除自己责任或加重对方责任。根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省商品房价格管理暂行规定》《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等行政规定可知，电、燃气等属于房地产开发项目中的基础设施项目，原告向被告所购买房屋为居民生活用房，电、燃气等属于日常生活所必须依赖的基础设施，房开企业向购房人交房时也应达到电和燃气等可以使用的条件，故“燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”应包含在房价内，房开企业支付该费用是其不可推卸的责任。因此，被告将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。虽然被告认为自己仅是代收燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”，但未举证证明已取得委托代收前述费用的授权，应当将已经代收的相关费用予以退还。综上原告主张被告退还天然气、电力（电表）、电视开户费共计3900元理由成立，本院予以支持。关于原告主张被告对不合格的管道进行整改，达到原告能直接向自来水公司开户的标准的问题。原告所举证据未能充分证明被告安装的管道不符合涉案商品房买卖合同的约定，应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉请事实不清、证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告龙潇支付2017年6月1日至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办理房产登记违约金（以购房款886914元为基数，按年利率6%计算）；二、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告龙潇开户费3900元；三、驳回原告龙潇的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取770元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担622元，原告龙潇负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王金贵二〇一九年八月十六日书记员  朱 瑾