广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11015号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。被告：屈明洋，男，1987年11月29日出生，汉族，住河南省襄城县，被告：佛山市晟科融资租赁有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号一座1110房，统一社会信用代码91440604MA528QUDXT。法定代表人：屈明洋。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告屈明洋、佛山市晟科融资租赁有限公司（下简称晟科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白晓莉到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年9月1日签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月20日解除，被告屈明洋交纳的租赁保证金22484元归原告所有；2、判令两被告立即向原告支付拖欠的租金17449元（从2019年2月1日计至2019年3月20日）；3、判令两被告立即向原告支付违约金929.56元（违约金以每个月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年5月8日，请求计算至实际清偿之日）；4、判令两被告立即向原告支付物业占有使用费24497元(按合同终止时日租金的200%计算，从2019年3月21日计算至实际清场之日2019年4月24日）。5、判令两被告立即向原告补交免租期减免的租金5303元，上述1-5项暂合计70662.56元；6、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告就被告屈明洋租赁位于佛山市禅城区季华六路11号一座1110房事宜于2018年9月1日签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定计租面积以建筑面积155.97平方米计算，租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，其中2018年9月1日至2018年9月15日为免租期；2018年9月16日至2019年8月31日租金按每月10606元计算；被告须按租赁合同约定于每月5号前缴交当月租金，否则每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有；如因被告原因导致本合同提前终止、被解除（包括被告违约导致原告解除合同的）等情形，则被告应补交免租期减免的全部费用，其中租金按68元/月/平方米（按建筑面积计算）标准计算。2018年8月31日，原告已按约定交付场地给被告屈明洋使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。被告屈明洋在租赁期间用租赁物业地址注册了公司被告晟科公司。被告晟科公司使用租赁物业进行经营。但自2019年2月起，两被告未能依约向原告支付租金，截至租赁合同解除之日，两被告欠付租金17449元，违约金暂计929.56元，前述费用合计18378.56元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，两被告均不予理会。原告已于2019年3月15日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《解除合同通知书》。两被告收到解除合同通知书后未按约定交还租赁物业，原告于2019年3月28日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《限期搬离通知书》。两被告收到限期搬离通知书后仍置之不理，原告于2019年4月4日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《清场通知书》。根据租赁合同的约定，租赁期届满或租赁合同提前终止被解除的次日，原告有权收回该物业，若被告未能按约定期限交还该物业的，每逾期一天，被告应按合同终止时日租金的200%的标准向原告支付物业占有使用费。经原告通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为被告放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权。原告已于2019年4月24日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。截止原告起诉之日，两被告仍未向原告支付拖欠的费用。两被告故意拖欠租金以及在合同解除后不按时归还租赁物业的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件。拟证明原告的主体资格。2、被告屈明洋身份证复印件、被告晟科公司企业信用信息公示报告。拟证明两被告的主体资格。3、证明。拟证明佛山恒裕房地产开发有限公司将涉案物业出租给原告,并允许原告出租。4、恒福中心写字楼租赁合同。拟证明根据《租赁合同》约定，租赁物业计租面积155.97平方米，租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，被告须按《租赁合同》相关约定支付租金。否则每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并不予退还被告已交付的保证金。如因被告原因导致本合同提前终止、被解除，则被告应补交免租期减免的全部费用，其中租金按68元/月/平方米（按建筑面积计算）标准计算。租赁期届满或租赁合同提前终止被解除的次日，原告有权收回该物业，若被告未能按约定期限交还该物业的，每逾期一天，被告应按合同终止时日租金的200%的标准向原告支付物业占有使用费。5、租户收楼确认书。拟证明租赁合同签订后，原告依约于2018年8月31日将涉案物业交付给被告，被告于同日接收。6、催缴函、寄件回执。拟证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。7、解除合同通知书、寄件回执。拟证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的租赁合同已解除。8、限期撤场通知书、清场通知书、寄件回执。拟证明原告向被告送达了限期撤场通知书，被告未按原告要求的时间搬离物品及归还租赁物业，原告向其送达了清场通知书。9、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明涉案物业产权人为佛山恒裕房地产开发有限公司。诉讼中，两被告未向本院提供证据。本院认证：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月25日，原告登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为商业经营管理、物业租赁、物业管理。2018年9月1日，原告（甲方）与被告屈明洋（乙方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》，合同主要约定：第一条租赁位置和面积。1、租赁物业位于佛山市禅城区季华六路11号一座1110房。2、本物业计租面积（建筑面积）为155.97平方米，套内建筑面积为113.34平方米……第二条租赁期限和用途。1、租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止……第三条免租期。1、自2018年9月1日至2018年9月15日为免租期，甲方暂不收取租金，但乙方仍应交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水、电费及其它因本物业使用而产生的一切费用。2、双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致）等情形，则乙方应补交免租期减免的全部费用，其中租金按68元/月/平方米（按建筑面积计算）标准计算……第四条费用及支付方式。1、租金及支付方式。（1）租金从2018年9月16日起按计租面积（建筑面积）计算，租赁期限内租金情况如下：自2018年9月16日至2019年8月31日止，乙方应缴纳租金为68元/月/平方米，即每月租金为10606元；自2019年9月1日至2020年8月31日止，乙方应缴纳租金为为68元/月/平方米，即每月租金为10606元;自2020年9月1日至2021年8月31日止，乙方应缴纳租金为72.08元/月/平方米，即每月租金为11242元。（2）乙方应于每月5日前缴交当月租金……3、保证金及支付方式。（1）签订本合同之日，乙方应向甲方支付租赁保证金22484元……第十条合同终止退场手续。租赁期届满或本合同提前终止（无论何种原因）、被解除的次日，甲方有权收回该物业。若乙方未能按约定期限交还该物业的，每逾期一天，乙方应当按照合同终止时日租金200%的标准向甲方支付物业占有使用费，并按照合同终止时管理费的标准向物业管理公司支付管理费及承担相关的能源费用。逾期10天如乙方仍拒不退场或交还物业的，甲方有权自行开锁进入该物业处置物业内所有装饰装修（包括设施设备）、货物、财务而无需负任何责任，由此所造成的一切损失及费用由乙方自行承担，乙方对此不持任何异议……第十一条违约责任……6、乙方未按约定交纳租金或管理费等费用的，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之一的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相应约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方造成甲方损失的责任……第十六条其他。1、通讯地址……乙方：佛山市禅城区南浦新村11座之一，联系人屈明洋，电话130××××2588。甲、乙双方的送达地址以本合同约定的通讯地址为准……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日（无论是否签收）为送达日。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方。否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。乙方确认，租赁期间，租赁物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将本合同项下的通知、函件张贴于该物业的门窗或墙面上，一经张贴即视为有效送达，乙方于通知张贴当日知悉通知内容……。2018年8月31日，原告向被告屈明洋交付房屋并签署《租户收楼确认书》。2018年9月11日，被告晟科公司以涉案租赁房屋作为经营场所登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2019年3月11日，原告向租赁合同载明的被告屈明洋地址邮寄《催缴函》，要求两被告收函后缴清拖欠的租金及违约金21551.39元。该邮件于2019年3月15日退回。2019年3月15日，原告向租赁合同载明的被告屈明洋地址邮寄《解除合同通知书》，主张两被告自2019年2月起拖欠租金的行为已构成严重违约，告知两被告租赁合同于通知书送达之日起解除、已缴的租赁保证金不予退还，要求两被告收函后5天内缴清所拖欠的租金，并自行处理好因经营过程中产生的一切债权、债务关系及交还租赁物业。该邮件于2019年3月19日退回。2019年3月28日，原告向租赁合同载明的被告屈明洋地址邮寄《限期撤场通知书》，内容为“……截止2019年3月28日，贵方仍未前来缴纳拖欠的费用及撤离租赁物业，亦未将租赁物业交给我司。现我司再次通知贵方，请贵方于收到本通知书后2日内交清欠费并搬迁完毕，撤离租赁物业，将租赁物业交还我司。否则，视为贵方自动放弃该租赁物业内一切物品的所有权，并同意由我司自行处置，届时由此产生的一切后果及费用均由贵司承担。”该邮件于2019年4月3日退回。2019年4月4日，原告向租赁合同载明的被告屈明洋地址邮寄《清场通知书》，内容为“……截止目前，贵方不仅未按照租赁合同及通知的约定缴清拖欠的租金、管理费等费用，而且未向我司归还租赁物业。为保障我司的合法权益，我司定于2019年4月11日对该租赁物业进行清场，届时请贵方派人参加，否则视为贵方自动放弃该租赁物业内一切物品的权利，由贵方承担全部法律责任”。该邮件于2019年4月9日退回。另查明，位于佛山市禅城区季华六路11号一座1110房的产权人为佛山恒裕房地产开发有限公司，房屋建筑面积155.97平方米，套内建筑面积113.34平方米，用途为办公用房。再查明，2013年11月30日，佛山恒裕房地产开发有限公司出具《证明》，内容为“本公司已将位于佛山市禅城区季华六路11号一座5-21楼出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2013年12月1日起至2021年11月30日止”。庭审中，原告陈述：我方于2019年4月24日自行清场并收回商铺，我方主张的占有使用费计算至2019年4月24日；我方主张违约金是依据租赁合同第十一条第6点日千分之一的约定，但主动调整为年利率24%；主张补交免租期租金的时间段为2018年9月1日至2018年9月15日，依据的是租赁合同第三条第2点；我方已实际收取被告缴纳的租赁保证金；被告屈明洋租赁后在物业地址上成立了被告晟科公司，晟科公司是实际使用人，我方主张两被告承担连带责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告屈明洋签订的《恒福中心写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。关于原告诉请确认租赁合同已解除、没收保证金。原告主张被告屈明洋自2019年2月起拖欠租金并提供了催缴函予以证实，因被告屈明洋拒不到庭抗辩并举证其租金交纳情况，本院对原告的主张予以采信。被告屈明洋不按时交纳租金已经构成根本违约，根据涉案租赁合同的约定，原告有权解除合同并没收保证金22484元。至于合同解除的时点，根据租赁合同第十六条的约定，以特快专递发送的通知，无论是否签收，应以寄出日后第三个工作日为送达日。原告于2019年3月15日向被告屈明洋寄出解除合同通知，寄出后第三个工作日为2019年3月20日，故本院确认涉案租赁合同已于2019年3月20日解除。关于原告诉请的租金、占有使用费及违约金。因涉案租赁合同已于2019年3月20日解除，被告屈明洋应依据租赁合同第四条约定的租金标准向原告支付2019年2月1日至2019年3月20日的租金17676.67元（10606元/月×1个月+10606元/月÷30天×20天）。自2019年3月21日起至原告实际收回租赁物之日即2019年4月24日止，被告屈明洋应按照租赁合同约定的合同终止时日租金200%的标准向原告支付物业占有使用费24747.33元（10606元/月×2÷30天×35天）。原告主张租金17449元、物业占有使用费24497元，系对其自身权利的自由处分，本院依法予以确认。至于违约金，因原告并未提供有效的证据证明其因被告屈明洋违约所遭受的实际损失，故本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告屈明洋违约所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。关于原告诉请的免租期租金。如前认定，涉案租赁合同因被告屈明洋违约已提前解除，根据租赁合同第三条的约定，被告屈明洋应按68元/月/平方米的标准补交免租期的租金。经计算，2018年9月1日至2018年9月15日免租期的租金为5302.98元（68元/月/平方米×155.97平方米÷30天×15天）。关于被告晟科公司的责任。被告屈明洋订立涉案租赁合同后，以涉案房屋为经营场所设立被告晟科公司，虽然被告晟科公司实际使用房屋，但其并非合同相对人，在原告未能举证证明被告晟科公司存在债务加入的情况下，主张被告晟科公司就租赁合同产生的债务承担连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告屈明洋于2018年9月1日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》已于2019年3月20日解除；二、确认被告屈明洋已缴纳的租赁保证金22484元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告屈明洋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2019年2月1日至2019年3月20日的租金17449元，2019年3月21日至2019年4月24日的占有使用费24497元；四、被告屈明洋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交2018年9月1日至2018年9月15日免租期的租金5302.98元；五、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告屈明洋未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取783元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担10元，被告屈明洋负担773元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年八月九日书记员 原洁萍