山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3007号上诉人（原审被告）：烟台开发区宝威生物技术有限公司，住所地烟台经济技术开发区万寿山路5号。法定代表人：王立明，董事长。委托诉讼代理人：赵法学，山东环周（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张滨，男，1971年7月30日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：吴昀霞，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莉，山东一和律师事务所律师。上诉人烟台开发区宝威生物技术有限公司（以下简称宝威公司）因与被上诉人张滨房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。宝威公司的委托诉讼代理人赵法学，张滨的委托诉讼代理人孙莉参加诉讼。本案现已审理终结。宝威公司上诉请求：1、依法受理并支持反诉请求；2、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2556号民事判决，改判驳回张滨诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由张滨承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审法院曾作出（2014）开执字第329号执行裁定将宝威公司的涉案房产过户给张滨，法院和房产部门所依据的房屋买卖合同并不是真实的，其中价格是假的，仅仅是为了配合诉讼及过户使用，张滨并没有支付对价，根据公平与诚实信用的法律原则，宝威公司一审庭审中提出反诉，要求张滨支付对价，一审法院不予受理，但并没有按照法律规定出具不予受理裁定书，属于严重程序错误，请二审法院受理反诉请求并判令张滨支付房产对价。二、一审判决适用法律错误。张滨没有支付对价，根据法律规定，宝威公司有权不予配合办理房屋不动产权证书，一审判决没有法律依据。张滨辩称，宝威公司的上诉请求及事实与理由均无事实及法律依据，张滨是否支付对价，应为债权债务纠纷，并非本案诉争的焦点，与本案诉争的协助办理不动产权证，无事实及法律关系，且宝威公司提出一审法院所依据的房屋买卖合同仅仅是为了配合诉讼及过户使用，那么其就认可应协助张滨办理过户，但是宝威公司违反诚信原则，未协助办理相关手续，且在法定期限内对调解书未提出上诉，房产过户所依据的调解书已经发生法律效力，一审判决依据的是生效调解书，且根据不动产中心出具的相关证明，根据现行的房地产相关政策，房随地走原则，一审法院作出的判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，故宝威公司的上诉请求无任何法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。张滨向一审法院起诉请求：1、判令宝威公司立即协助张滨办理烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号901号房产的不动产权属证书;2、判令宝威公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：就张滨与宝威公司关于涉案房屋买卖合同纠纷，一审法院于2014年2月10日作出（2014）开民三初字第81号民事调解书，查明事实如下：“2012年4月22日，张滨与宝威公司签订了房屋买卖合同，宝威公司将其所有的烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号901房屋（建筑面积为1241.63平方米）卖给张滨，房屋价款为1360000元，同时约定宝威公司应于2013年10月10日之前为张滨办理过户手续，但至今未办。张滨于签订上述房屋买卖合同当天以现金方式支付给宝威公司购房款1360000元。宝威公司已于2012年4月30日前将涉案房屋交付给张滨，并由张滨占有使用”，双方经一审法院调解达成协议如下：一、宝威公司于2014年2月20日前协助张滨办理坐落于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号901号房屋的房屋所有权变更登记手续。二、案件受理费2900元，由张滨负担。上述调解书发生法律效力后，宝威公司未有履行上述协助办证义务，经张滨申请执行，一审法院作出（2014）开执字第329号执行裁定书将涉案房屋过户登记至张滨名下。张滨曾向宝威公司出具承诺函，内容如下“宝威公司：为办理烟台开发区万寿山路5号内3号901号房产的房屋所有权过户事宜，购房人需要对贵公司提起诉讼，请贵公司配合诉讼、过户的相关事宜。我方特承诺，因该诉讼所产生的一切法律及有关赔偿责任和所有相关费用全部由我方承担，与贵公司无关。我方同意不以宝威公司为配合诉讼确认的有关事实及诉讼结果作为确定各方合同关系的依据，各方真实的关系仍以各自签署的协议为准，宝威公司仅负有配合过户的义务。特此承诺！”。2014年5月14日，张滨取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2018年8月31日，烟台市不动产登记中心开发区分中心为张滨诉讼代理人出具“关于万寿山5号内3号楼是否被抵押,查封的回复：山东一和律师事务所:贵所致我中心的致询函收悉,现就函及之有关事项回复如下:1、房屋所有权发生转移的,根据房地一致性登记原则,土地使用权随房屋所有权一并转移。宝威公司抵押的土地范围为其名下房屋所占用土地,由于当时未实行不动产登记制度,房地分散登记,造成该园区土地未分割到户。2、宝威公司有义务提供相关的证明材料协助权利人办理不动产登记。3、根据依申请登记原则,应双方共同申请,如宝威公司拒不配合,建议通过法院裁定、强制执行的方式解决。”一审法院认为，本案争议的焦点问题是张滨能否请求办理案涉房屋的不动产权属证书。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。已发生法律效力的（2014）开民三初字第81号民事调解书中已经确认张滨与宝威公司签订的房屋买卖合同合法有效，并由宝威公司协助张滨办理案涉房屋所有权变更登记手续，经一审法院强制执行张滨已取得案涉房屋的所有权及所有权证书。鉴于山东省烟台地区已实行房屋和土地统一登记的房地产权证登记制度及地随房走的原则，张滨提起本案诉讼，要求将涉案房屋占用的土地使用权变更登记至其名下，是解决双方纠纷的必然要求，故张滨请求判令宝威公司立即协助其办理涉案房产的不动产权属证书，并无不当，予以支持。关于宝威公司主张因其与张滨签订的房屋买卖合同不真实且张滨未真实支付房款而提起反诉要求张滨支付房款（按照房地产过户时的市场价及利息）问题，因张滨与宝威公司签订房屋买卖合同的效力、房屋交付及房款支付等问题已经生效的（2014）开民三初字第81民事调解书予以确认，宝威公司如对上述问题有异议可按法律规定另行处理，不属于本案的审理范围，其提起的反诉不符合法律规定，且其反诉请求不明确，所以对其提起的反诉，不予受理（在庭审过程中已明确告知宝威公司）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：宝威公司于判决生效后三十日内协助张滨办理坐落于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号楼901号房屋（建筑面积1241.63平方米，房屋所有权证号烟房权证开字第××号号）的房屋不动产权属证书。一审案件受理费200元减半收取100元，由宝威公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据及事实，本院认定如下：一、（1）2005年9月28日，烟台丰钛电子科技有限公司（以下简称丰钛公司）通过股东会决议，选举王柳为执行董事，并聘任其为经理，聘任王立新为副经理，选举林海为监事。（2）2009年7月16日，林海和王立新均与王俊华签订丰钛公司股权转让协议，分别将手中持有的丰钛公司25万元股权（占25%）转让给王俊华。（3）2010年1月28日，王俊华与隋政华签订丰钛公司股权转让协议，将手中持有的50万元股权（占50%）转让给隋政华。（4）2010年1月28日，王柳与杨兆江签订丰钛公司股权转让协议，将手中持有的50万元股权（占50%）转让给杨兆江。二、2005年12月16日宝威公司与丰钛公司签订《委托建房合同》，载明“委托方（甲方）：宝威公司，受委托方（乙方）：丰钛公司，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方协商一致，就甲方委托乙方在烟台开发区留学生创业园区南9539.83平方米工业用地上建设科研楼、厂房相关事宜，现达成本委托建房合同如下，以资信守。……”三、2005年12月16日宝威公司与丰钛公司签订《协议书》，载明“甲方（宝威公司），乙方（丰钛公司），甲、乙双方经协商，就甲方委托乙方建房及土地出让金支付等问题达成如下协议：……二、甲方委托乙方所建房屋建成后，按照双方约定，甲方将其拥有的土地一半约4770㎡（东区）抵顶给乙方，土地出让金按每平方米100-120元计。……”。四、2005年12月16日宝威公司与丰钛公司签订落款时间空白的《协议书》，载明“甲方（宝威公司），乙方（丰钛公司），乙方受托为甲方建设位烟台开发区、厂房提供服务，现科研楼主体工程已建设完毕，甲方已经组织验收，按照双方《委托建房合同》的约定，甲方应当即刻向乙方支付酬金及垫付工程款约1800万元。因甲方现无足够资金支付，经双方协商达成协议如下：一、甲方以厂区的东区（见原委托建房合同及附件），包括面积约4770平方米国有土地使用权（按每平方米100-120元计算）及地上约10000平方米的建筑物，折价1800万元转让给乙方，抵作欠付乙方的委托建房合同酬金，办理产权过户的费用全部由乙方承担。……”五、宝威公司2005年12月16日取得涉案房屋所在工程建设用地规划许可证。对当事人争议的证据及事实，本院认定如下：一、为证明宝威公司已经认可将涉案宝威科研楼3号楼折价1800万元抵顶给丰钛公司，张滨提交烟台日报公告报纸截图复印件一份，该公告载明“丰钛公司：我公司现已具备你方在开发区万寿山路5号所建宝威3号楼（科研楼）办理过户手续的条件，请你方在接到本案3日内，派人带上相关资料及你方出具的法人委托书到我公司办理过户手续，逾期后果自负。特此通知宝威公司2012年2月21日。”宝威公司对该报纸公告的真实性有异议，但认可其已将涉案房屋抵顶给丰钛公司的事实，并称其发出公告催促丰钛公司办理房屋过户手续系履行协议的行为。二、为证明张滨已于2009年合法取得涉案房屋，张滨提交2009年8月1日丰钛公司股东王立新与张滨签订的《房地产买卖契约》，该《房地产买卖契约》载明“一、甲方（王立新）自愿将坐落烟台开发区）宝威科研楼九层的房地产（房屋建筑面积1224平方米；土地使用面积平方米；土地使用年限自2006年9月日至2056年7月10日出售给乙方（张滨）……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰佰贰拾万元：￥2200000元，乙方于二〇〇九年十二月三十日前贰次付清给甲方……”宝威公司称王立新与张滨签订的上述契约与本案没有直接关系，且其将宝威公司的房屋进行转让是违反法律规定的，并称其与丰钛公司之间的以房抵债协议并未得到实际履行，而是直接将涉案房屋出售给了张滨。三、本院2019年8月9日对丰钛公司经理杨兆江所作调查笔录中，杨兆江经现场与丰钛公司原股东王俊华电话核实后，称张滨所述购房过程属实，丰钛公司同意宝威公司协助张滨办理涉案房屋不动产登记手续，并直接登记在张滨名下，其不会再向宝威公司主张权利。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，关于宝威公司应否协助张滨办理涉案房屋不动产权属证书的问题。根据宝威公司与丰钛公司2005年12月16日签订的《委托建房合同》、土地价格《协议书》、以房抵债《协议书》以及宝威公司的当庭陈述，可以认定其已将涉案房屋通过以房抵债的方式抵顶给丰钛公司。虽然宝威公司称其与丰钛公司之间的以房抵债协议并未实际履行，但未提交证据证明，且其亦未曾以其他方式向丰钛公司支付过涉案工程款。现丰钛公司认可其从宝威公司抵顶获得涉案房屋后又转让给张滨的事实，同意宝威公司将涉案房屋直接办理过户手续至张滨名下，并明确表示不再向宝威公司主张权利，结合宝威公司与张滨另行签订《房屋买卖合同》并出具收据的行为，本院认为，张滨已经以丰钛公司与宝威公司以房抵顶工程款的方式支付涉案房款并从丰钛公司取得涉案房屋，宝威公司应当协助张滨办理涉案房屋不动产权属证书。综上所述，宝威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由烟台开发区宝威生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年八月二十六日书记员  孙晓雯