广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10919号原告：李焕娣，女，1968年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：谢伟娟，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康，广东熊何律师事务所律师。被告：广东海业物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：余兵，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。原告李焕娣与被告广东海业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月15日立案后，本院依法适用简易程序于2019年7月4日、8月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘康，被告的委托诉讼代理人余兵到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人谢伟娟到庭参加第一次庭审，原告李焕娣到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还付款本金122600元及利息（定金3000元从2019年4月18日起、定金57000元从2019年4月21日、首期保证金62600元从2019年4月26日起，均至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年4月18日签订《某公馆房屋认租协议》(编号：0000503)，主要约定：1、原告有意承租被告开发的位于佛山市南海区*********************物业（以下简称涉讼物业），建筑面积为33.93m²；2、总租金额为247550元，采用分期付款方式支付应付款项，被告收到原告定金3000元后双方签订《认租协议》。被告收到银行同意给原告信用贷款批文后，双方签订《租赁合同》，原告支付首付款，剩余应付款项原告在2019年4月30日之前支付被告；3、租赁期限为20年(自物业交付时计算)；4、该物业的使用性质为住宿、商业用途，具体以双方签订的《房屋租赁合同》为准；5、本《认租协议》自双方签订之日起生效，《房屋租赁合同》签署后，此《认租协议》收回并自行作废。同日，原告实际向被告支付定金3000元。2019年4月21日，原被告签订了《某公馆房屋租赁合同》(合同编号：B3-812)，主要约定：1、物业位于佛山市南海区**某公馆号，建筑面积为33.93平方米，套内面积23.75平方米，该物业属于在建工程；2、该物业租期为二十年，自被告向原告交付该物业之日起开始计算租赁期限；3、该物业租金总价款为242600元，原告首付60000元，原告于2019年4月30日前支付62600元，乙方通过分期付款120000元；4、被告应在2019年12月31日前将物业交付原告使用。另，附件《回购协议》主要约定：被告向原告交付该物业后，即2019年12月31日起第五年的最后一个月内(如若在此期间内未递交回购申请的则视为自动放弃回购)，原告可要求被告申请回购该物业使用权剩余租赁期，如符合下列条件，被告应予回购，回购价为《房屋租赁合同》原总租金价款的80%，回购价包含原告在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修的价值，该部分添置物无偿归被告所有，被告无需作其他补偿。同日，原告向被告支付定金57000元。2019年4月26日，原告又向被告支付首期保证金62600元。由于被告无开发建房资质，涉案房屋没有建设工程规划许可证，且涉案房屋现仍处于在建状态。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，被告与原告签订的《某公馆房屋租赁合同》及其附件《回购协议》无效，原告也未实际使用涉案房屋，被告应向原告返还首期保证金62600元，同时，返还定金60000元，合计122600元。原告为维护自身的合法权益，特依法起诉，望判如所请。被告辩称，涉讼物业土地的权利人为佛山市南海区******罗南股份合作经济社，不动产权证号为粤（2016）佛南不动产权第某号，土地具体用途为为批发零售、住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，且已经取得了广东省企业投资项目备案证、建设工程规划许可证，建设工程使用许可证，不存在涉讼物业没有建设工程规划许可证的事实。2.佛山市南海区******股份合作经济社已授权被告在涉讼土地进行投资开发建设“某公馆”项目，并授权允许被告以出租、合作、经营、自营等方式全权对外自主经营，土地及地上建筑物的使用期限至2041年12月31日止，被告与原告签订的租赁合同为合法、有效的合同，不存在被告需退还原告租金122600元的情形。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的主体适格。2.被告企业信息公示表打印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格，被告的经营范围不包括房地产开发，其不具有开发建房资质，涉讼物业没有建设工程规划许可证，涉讼物业对应的租赁合同无效。3.某公馆房屋认租协议原件1份，用以证明原被告于2018年4月18日签订某公馆房屋认租协议，约定原告有意承租被告开发的位于佛山市南海区*******************物业，建筑面积为33.93平方米；总租金额为247550元，采用分期付款方式支付；房屋租赁合同签署后，此某公馆房屋认租协议自行作废。同时证明涉讼物业现仍处于在建状态，原告未实际使用该物业，无需向被告支付房屋使用费。4.某公馆房屋租赁合同及附件复印件1份，用以证明原被告于2019年4月21日签订了房屋租赁合同及回购协议，约定了租赁及回购涉讼物业的相关事宜，涉讼物业仍处于在建状态，原告未实际使用该物业，无需支付房屋使用费。5.收据原件3份、支付宝支付截图复印件2份、账户明细查询原件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细原件1份，用以证明原告分别于2019年4月18日、4月21日向被告支付定金3000元和57000元，4月26日向被告支付首期保证金62600元，由于涉讼物业的租赁合同无效，原告未使用涉讼物业，被告应向原告返还首期已支付的款项以及相对应的利息。6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件2份，用以证明涉讼项目所在地上未查到任何不动产产权登记记录。7.佛山市自然资源局网站建设工程规划许可证查询网页截图打印件2页、南海政务短信回复打印件1份（原告当庭出示手机原本），用以证明涉讼项目某公馆未取得建设工程规划许可证，被告名下未查到任何建设规划许可证的办理记录。8.南海区工程建设领域信息公开网施工许可证查询网页截图打印件2页，用以证明涉讼项目某公馆未取得建设工程施工许可证。9.佛山市自然资源局关于政府信息公开申请的答复原件1份，用以证明涉讼项目某公馆未取得建设工程规划许可证。被告在诉讼中举证如下：1.不动产权证复印件1份;2.广东省企业投资项目备案证复印件1份；3.建设工程规划许可证原件1份；4.建筑工程施工许可证复印件1份；5.授权书原件1份；6.照片复印件1份。证据1-6,用以证明被告出租的涉讼物业有不动产权证书,并进行了项目投资备案登记,且已取得建设工程规划许可证和施工许可证,被告得到了佛山市南海区******股份合作经济社的授权,原告与被告签订的租赁合同合法有效,不存在原告陈述的没有建设许可证和规划许可证的情形。7.证明原件1份，用以证明佛山市南海区******股份合作经济社、佛山新能源汽车配件城1、2、3栋施工单位佛山市某建筑工程有限公司、建设单位佛山市南海区某建设工程监理有限公司证明在建的佛山某1、2、3栋即广东某物业管理有限公司出租的“佛山市南海区**某公馆B1、B2、B3座”。8.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（1栋、2栋）原件各1份，用以证明原告承租的房屋位于某公馆B3座，另外仍有B1、B2座在招租，某公馆B1、B2座项目名称分别为某1栋、二栋。9.申请书原件1份；10.佛山市南海区民政局关于某股份合作经济社地段地块申请地名命名核准的回复原件1份。证据9-10，用以证明关于佛山市南海区******罗南股份合作经济社地段，某股份合作经济社曾向南海区民政局申请命名为“某公馆”，但南海区民政局回函称，旅馆不属于该局地名命名核准范畴，可见已向有关部门申请了“某公馆”的使用。11.总平面图打印件1张，用以证明在建的佛山某一栋、二栋、三栋位于总平面图的位置，该一栋、二栋、三栋就是目前出租的某公馆B1、B2、B3座，原告签订合同之前已知悉出租房屋“某公馆B3座”的土地性质、规划及建设情况。12.三栋二层至九层平面图打印件1张，用以证明原被告签订的“某公馆房屋租赁合同”附件一中确认的房屋所在的“某公馆三栋平面图”与报建的佛山某三栋二层至九层平面图也是一致的，说明原告承租的“某公馆B3座”就是佛山新能源汽车配件城三栋。13.照片打印件3张，用以证明被告就佛山新能源汽车配件城1、2、3栋建设、招租时就已使用某公馆名义，被告出租的某公馆B3座就是佛山新能源汽车配件城三栋。经庭审质证、辩证，被告对原告出示的证据1-6、9的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。被告对原告出示的证据7、8不予确认，本院结合本案具体情况对此二份证据作综合认定。被告出示的证据1-2、4、6、11、12无原件核对，且被告有异议，本院对该部分证据不予确认。原告对被告出示的证据3、8、10真实性无异议，本院确认其真实性。原告对被告出示的证据5、7、9不予确认，经审查，被告提交原件核对，本院确认该三份证据的真实性，对其证明效力本院结合本案具体情况作综合认定。原告对被告出示的证据13不予确认，由于照片无法确定拍摄时间，且没有反映所拍摄画面的具体地理位置，本院对该证据不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于广东省佛山市南海区******股份合作经济社地段的佛山某三栋已办理建设工程规划许可证。2019年7月8日，佛山市南海区******股份合作经济社、佛山市某建筑工程有限公司、佛山市南海区某建设工程监理有限公司共同出具《证明》，载明：佛山市新能源汽车配件城地址编号为佛山市南海区*******，位于佛山市南海区******股份合作经济社地段，广东海业物业管理有限公司出租的“某公馆”房屋项目位于佛山市某城内，其中佛山市新能源汽车配件城三栋即广东海业物业管理有限公司出租的“佛山市南海区*********”。佛山市南海区******股份合作经济社于2018年11月6日出具《授权书》，载明：佛山市南海区**********为佛山市南海区******股份合作经济社商业用地，集体土地使用权证号为粤（2016）佛南不动产权第某号、粤（2018）佛南不动产权第某号，兹授权广东海业物业管理有限公司在上述土地进行投资开发建设“某公馆”项目，并授权允许上述公司以出（分）租、合作、联营、自营等方式全权对外自主经营，土地及地上建筑物的使用期限至2043年12月31日止，对于广东海业物业管理有限公司开发、出（分）租、合作、经营、自营以及经营管理“某公馆”项目所对外签署的一切合同、协议以及其他全部法律文件，本社予以确认及认可，但上述“对外签署的一切合同、协议以及其他全部法律文件”的法律责任由被授权单位广东海业物业管理有限公司承担。2019年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《某公馆房屋认租协议》，约定：被告有意承租甲方开发的位于佛山市南海区**********号物业，建筑面积33.93㎡，总租金额247550元，定金30000元，2019年4月18日收定金3000元，余下27000元于2019年4月21日前支付，否则逾期按挞定处理；租赁期限20年，到期后可免租金赠送使用4年，即至2043年11月30日止，物业的使用性质为住宿、商业用途；《房屋租赁合同》签署后，此《认租协议》收回并自行作废。同日，被告出具收据，确认收到原告定金3000元。2019年4月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《某公馆房屋租赁合同》，约定：涉讼物业位于佛山市南海区**************，建筑面积33.93平方米，套内面积23.75平方米，乙方在签订本合同之前已清楚了解物业所在地块性质为集体商业用地，物业的规划、权属及权证登记等情况，且知悉该物业属于在建工程；涉讼物业仅作住宿、商业用途；租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付涉讼物业之日起开始计算租赁期限，在乙方按照本合同约定按时足额支付物业使用权租赁费的情况下，上述租赁期届满后，甲方同意免租金再赠送该物业使用权给乙方使用3年11个月，即至2043年11月30日（即与甲方对土地享有的使用权期限同步）；租金总价款242600元，首付60000元，2019年4月30日前支付62600元，分期付款120000元；甲方应当在2019年12月31日前将涉讼物业交付乙方使用。双方并约定其他权利义务。同日，原、被告签订《回购协议》，约定被告向原告交付涉讼物业后，即2019年12月31日起第五年的最后一个月内（如若在此期间未递交回购申请的则视为自动放弃回购），符合条件的，原告可要求被告申请回购该物业使用权剩余租赁期。双方并约定其他权利义务。同日，被告出具收据，确认收到原告定金57000元。2019年4月26日，被告出具收据，确认收到原告首期保证金62600元。2019年6月25日打印的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，未查询到满足坐落佛山市南海区*******或佛山市南海区******************条件的有效的不动产产权登记记录。2019年6月27日，佛山市自然资源局出具佛自然资南依公开[2019]11号《佛山市自然资源局关于证据信息公开申请的答复》，载明谢伟娟申请公开的“某公馆”项目建设工程规划许可证信息不存在。本院认为，原、被告于2019年4月21日签订《某公馆房屋租赁合同》，约定原告向被告支付一定的对价，取得被告在建房产建成后一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告，双方形成预约租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，关于涉讼物业是否已经取得工程规划许可证的问题，《某公馆房屋租赁合同》及《某公馆房屋认租协议》明确了涉讼物业的地址位于佛山市南海区**********，所在地块性质为集体商业用地，原告举证证明未查询到佛山市南海区*******的不动产登记结果以及“某公馆”的项目规划报建信息，对此，被告提交了位于佛山市南海区******股份合作经济社地段的佛山某城3栋的建设工程规划许可证，同时佛山市南海区******股份合作经济社出具的《证明》确定佛山某城的地址编号为佛山市南海区*******，佛山某3栋即为佛山市南海区*********，被告在本案中的举证形成了完整的证据链，已达到民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，足以证实被告关于佛山市南海区*********以佛山新能源汽车配件城3栋的名义办理建设工程规划许可证的主张，即涉讼物业事实上已取得规划报建手续，本院对原告主张涉讼物业未办理规划报建的意见不予采纳。此外，被告是否具备开发资质对涉讼租赁合同的效力并无影响。综上，原告以涉讼物业并无规划报建手续为由主张合同无效，并据此诉请被告返还已支付的部分租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李焕娣的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1378.6元（原告李焕娣已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年八月十四日书记员  林浩成