广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2609号原告：广州鸿美房地产中介服务有限公司，住所地：广州市从化区街口街观景路75号自编之一，统一社会信用代码：91440101MA5ALHTG1B。法定代表人：蒋新兵，职务执行董事。委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。被告：蒋沛婧，女，1995年8月7日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：潘春燕，广东映日律师事务所律师。原告广州鸿美房地产中介服务有限公司诉被告蒋沛婧居间合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蒋新兵及其委托诉讼代理人徐科、邓纪华、被告蒋沛婧及其委托诉讼代理人潘春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广州鸿美房地产中介服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金10万元及利息（利息自2019年6月12日起算，以10万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，终计至被告付款之日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年年底，被告欲购买商品房，为寻找合适房源，委托原告带领其观看若干物业。经原告数次带领其观看物业，被告在原告的中介下，首次查看了涉案物业（位于广州市从化区街口街名门半岛花园雨华五街的H-103-2-401单元，公安门牌地址为广州市从化区街口街雨花五街10号401房），并对该物业有强烈购买意向。为促成交易，双方于2018年12月1日签订了《委托书（买方）》（下称“委托书”)，委托原告就购买事宜进行居间协调沟通工作。双方在委托书中约定被告意向购买涉案房产、购买条件、咨询及中介费用、违约金等事项进行约定。其中第七条明确约定：鉴于贵公司（原告）已为促成该物业的成交做了大量工作，贵公司就上述条件取得业主承诺后，若本人（被告）毁约不买，或本人/本人亲属、授权人与该物业业主私下交易的，本人承诺向原告支付相当于售价4%，即100000元作为违约金。原告在委托书签订后，持续积极开展协调沟通工作，积极促成双方交易，然而被告为不支付中介费，私下与原业主交易，被告的母亲黄爱华私下与本案物业业主迖成购买协议，并于2019年1月23日完成不动产过户登记，严重违反了《委托书（买方）》第七条约定，严重侵害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，故原告诉讼来院。原告当庭补充以下事实和理由：1.本案被告违反了诚实信用原则，其委托其母亲与涉案房产的卖家以230万元的总价达成交易，然230万元的价格是按原告与涉案房产原房主达成的一个价格，在此情况下，被告方避开原告与原业主进行交易，是严重诚实信用行为，此过程中，原告是付出了大量的工作才达成的价格；另，双方形成委托关系后，被告方没按约定履行合同，根据被告签署的客户看楼确认书的约定，被告同意自看楼之日起，若被告或其亲友未与业主达成交易的，则被告应向原告支付服务费，按物业价格的4.5%作为补偿，本案过程中，被告违反了该约定，应当向原告支付违约金。2.被告在此后的交易过程中存在严重的违法行为，从被告举证中可得出，与卖方的交易价格是230万元，并约定涉案房产交易的虽非由被告承担，据原告了解，被告在此交易过程中向税局交税的交易价格存在欺诈隐瞒行为，恶意逃税，据了解，其交易在税局交易的价格是在144万左右，恳请法院查明相关事实，若被告涉嫌刑事犯罪的，建议法庭移交公安机关处理。蒋沛婧辩称：1.原告未能在委托书规定的2018年12月8日前以成交价228万元的条件取得物业业主的承诺，没有促成交易；2.本案委托书的效力约定了附解除条件，委托书第5条明确约定若原告在2018年12月8日前未能与物业业主就以上条件达成协议，并取得业主承诺，代保管的临时定金需退还本人，据此可知，委托书的效力约定了附解除条件，据合同法第45条规定，由于原告未能在2018年12年8日前以成交价228万元的条件取得物业业主的承诺，解除条件已成就，委托书已于2018年12月9日失效；3.原告未能尽到如实报告的义务，案涉房屋已于2017年9月22日被法院查封，根据城市管理法第38条规定，该房屋是不得转让的，该房产在法院解封前，无法进行交易，原告在此情况下没有告知被告相关实情，没有做到如实报告义务；4.被告不存在违约行为，无需承担违约金，原告要求被告赔偿违约金没有事实和法律依据；5.若法院认为被告存在违约行为，则也认为原告主张违约金过高，依法应当对于原告主张违约金予以降低调整。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.《委托书（买房）》（原件），2.微信聊天记录（打印件），3.不动产权证（复印件），4.微信聊天记录（打印件），5.客户看楼确认书，6.微信聊天记录（打印件）。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：《委托书（买方）》（复印件）；微信聊天记录（打印件），从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表（复印件），银行卡明细（打印件），微信聊天记录（打印件），《房屋买卖合同》、中介费收据及转账记录（原件），录音（手机存放）。本院依法组织双方当事人质证，经审理认定案件事实如下：2018年11月25日，原告法定代表人蒋新兵与署名为“蒋沛婧”签订《客户看楼确认书》，约定：原告带领被告观看位于雨华五街H-103栋2梯401、雨华一街7-201、H89栋2梯402的物业，若被告（或包括但不限于被告亲友）成功租用、购买或以其他方式使用以上物业中的某一个或几个，则被告支付该物业成交价的2％且不少于半个月的租金收入予以乙方作为服务费；鉴于原告已付出的劳动，为保障原告工作利益，被告同意自看楼之日起如果被告（或包括但不限于被告亲友）未通过原告与业主达成成交协议（包括租用、购买或以其他方式使用），则被告需向原告支付上述应付的服务费，即该物业的4.5％且不少于或相当于二个月的租金，作为原告服务费的补偿。被告认为该确认书上的签名并不是其亲笔所签，并申请笔迹鉴定。2018年12月1日，原告与被告签订《委托书（买方）》，约定：被告对位于广州从化街口街名门半岛花园雨华五街H103-2-401单元的物业有购买意向，愿意以人民币228万元购买；咨询及中介服务费为25300元；被告在签订本委托书时向原告支付人民币25000元作为购买该物业的定金；如原告在2018年12月8日前未能与该物业业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，代保管的临时订金无息退还本人；鉴于原告已为促成该物业的成交做了大量工作，原告就上述条件取得业主承诺后，若本人毁约不买的，如本人/本人亲属、授权人与该物业业主私下交易的，本人承诺向原告支付相当于售价4％，即人民币100000元作为违约金。合同签订后，至2018年12月8日，原告仍未能以约定的228万元与案涉房屋原业主达成成交协议并取得承诺，原告于2018年12月12日将订金25000元退回被告。2019年1月16日，被告母亲黄某华与案涉房屋原业主程某霞、中介方广州市得田房地产顾问有限公司凤仪分公司签订《房屋买卖合同》，其中约定：黄某华向程某霞购买案涉房屋，成交价为230万元；黄某华需向中介方广州市得田房地产顾问有限公司凤仪分公司支付咨询及中介服务费20000元。2019年1月22日，黄某华向广州市得田房地产顾问有限公司凤仪分公司支付中介费20000元。另查，案涉房屋于2017年9月22日被本院查封，于2019年1月3日解封。又查，根据原、被告提交的微信聊天记录显示，至2019年1月3日之前，双方仍有就上述居间事宜不时沟通几句，但双方最终并未达成协议。本院认为，对于本案中《客户看楼确认书》的效力问题，被告认为该确认书上的签名并不是其亲笔所签，但对《委托书（买方）》无异议，因确认书签署在前，委托书签署在后，委托书中对购买案涉房屋及违约责任已重新作出约定，故应以委托书的约定为准，确认书中的签名是否为被告所签并不影响本案事实的认定及处理，故本院不再接纳被告的笔迹鉴定申请，对确认书的效力在本案中也不予认定。而《委托书（买方）》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因原告未在合同约定的期限内完成居间事项，促成居间合同目的，而在合同期满后，被告并未就有关居间事项与原告达成新的居间协议，即使之后原告有继续提供居间服务的意向，但双方并未能进行积极沟通，从双方提交的微信聊天记录来看，最终双方并未就此达成合意，不能视为双方达成新的协议或者延续之前的居间协议，合同约定“如原告在2018年12月8日前未能与该物业业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，代保管的临时订金无息退还本人”，该约定为解除条件，现原告未能在2018年12年8日前以成交价228万元的条件取得物业业主的承诺，解除条件已成就，委托书已于2018年12月9日失效。另，原告作为专业房地产中介，理应审核房产基本信息，并将真实情况如实向委托人反映，但根据本案查明事实，原告在为被告提供居间服务期间并未善尽核实义务，对案涉房屋早已被法院查封的情况没有尽到起码的审查责任，未能据实向被告报告案涉房屋的真实情况。至于原告认为被告利用其提供的房源信息却跳过其与原业主进行交易的行为违约，本院认为，原告与被告签订的《委托书（买方）》中关于被告未通过原告与原业主达成成交协议构成违约的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原告未能举证证明案涉房源信息系其独家享有，案涉房屋原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告及其家人通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，不构成违约。综上，原告未能在合同期内完成居间事项，且未能据实向被告报告房屋的真实情况，而被告家人最终购买房屋并非利用原告提供的其独家享有的信息、机会，故不构成违约，对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告广州鸿美房地产中介服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1150元（原告广州鸿美房地产中介服务有限公司已预交），由原告广州鸿美房地产中介服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年八月七日法官助理岳素萍书记员冯家锐