陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终5677号上诉人（原审被告）：范晨雨，女，1993年7月14日出生，满族，国家电力投资集团有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：门萍，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卫晓梅，女，1966年9月9日出生，汉族，延安市五金公司退休职工，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：陈川，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：任志海，男，1965年6月19日出生，汉族，延安电信公司职工，住陕西省延安市宝塔区。原审被告：西安麦田房地产中介有限公司，住所地：西安曲江新区航天大道路1199号大华公园世家项目肆街区2-10102。法定代表人：王维一，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩，男，1992年2月11日出生，汉族，该公司员工，住西安市。委托诉讼代理人：刘正东，男，1986年2月12日出生，汉族，法务，住。上诉人范晨雨因与被上诉人卫晓梅、原审被告西安麦田房地产中介有限公司（以下简称麦田公司）债权债务概括转移合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范晨雨上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回卫晓梅的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由卫晓梅承担。事实与理由：一、一审判决认定法律关系错误，本案并非二手房买卖合同法律关系。根据一审查明的事实，可以清楚地看出，卫晓梅与其签订的《房屋买卖三方合同》，是基于其从开发商处原始取得的房屋所有权，属于在房屋备案预登记阶段发生的权利转换。双方不是二手房买卖合同法律关系，不受西安市现行房地产市场交易政策限制，不适用二手房交易流程。二、一审判决认定“麦田公司业务员张涛告知双方更名系违规交易”存在错误，《房屋买卖三方合同》目的已实现，不得解除。首先，“告知违规交易”认定错误，卫晓梅委托麦田公司售房在先，其及父母均系青海籍贯，基于其婚嫁所需，从“安居客”软件获得房屋出售信息，遂联系麦田公司，签订了《房屋买卖三方合同》。房屋价款是公平交易市场价，其是遵纪守法的善意购买人。其次，“违规交易”认定错误，麦田公司庭审表示涉案房屋更名手续完全在法律法规规定内办理完成，并未违反任何强制性法律规定，且若违反，房管局不可能审批。一审以未发生法律效力的行政处罚决定作为证据采信违法，西房中违处字（2018）29号行政处罚决定尚未生效，且并未撤销网签备案。卫晓梅售房意思表示真实，自愿办理退房、注销手续。其与开发商签订X18087753《商品房买卖合同（预售）》，经西安市住房保障和房屋管理局审批备案，不违反房屋所有权取得的法律规定，现其已经合法拥有涉案房屋所有权。三、一审判决适用法律错误，违反合同自由及公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案在起诉前已经网签并经过西安市住房保障和房屋管理局备案，满足房屋取得的形式要件。参考浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》第一条及北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十二条之规定，应当按照合同履行义务和公平诚信原则，判令继续履行。四、一审判决结果与认定事实相矛盾。一审认定“卫晓梅违约意图明显”，却按照卫晓梅之意愿判决“解除合同”，在房价攀升的当下，无疑是助长卖方违约，鼓励违背诚信及公平交易原则。五、一审扩大司法自由裁量权，并据此对抗行政审批权，以非严格要求条件对抗严格要式条件，违反程序法要求。综上，本案争讼的《房屋买卖三方合同》以及卫晓梅签署办理的注销合同等资料系卫晓梅的真实意思表示，并不违反法律及司法解释的规定，是合法的民事行为。范晨雨与西安天地源曲江房地产开发有限公司签订X18087753《商品房买卖合同（预售）》合法有效，并且已经通过行政审批，民事审判不能代替行政审批认定为违法。请求二审法院依法予以纠正。卫晓梅辩称，1、一审法院在庭审中向张涛核实，该情况是法院对案件履行调查职能，不存在任何漏洞，依法可以作为查清事实的证据；2、范晨雨称她在签订《房屋买卖三方合同》时，并不知道更名是违规的行为，这与事实不符，结合一审及二审三方的陈述，三方对更名违规的情况是知晓的；3、《房屋买卖三方合同》已经明确双方共同委托麦田公司，卖方是卫晓梅，买方是范晨雨，不涉及开发商，根据合同第六条，该房屋是卫晓梅过户给范晨雨，其出卖给范晨雨，约定的过户总价款是328万元，其从开发商手中取得该房屋的总价款是2,230,037元，范晨雨称其从开发商处撤销合同的陈述与事实不符。麦田公司述称，范晨雨的上诉请求成立，张涛作为其公司的工作人员，没有取得其公司的授权，张涛的言论仅代表个人，不代表其公司。卫晓梅向一审法院起诉请求：1、解除卫晓梅、范晨雨、麦田公司之间签订的《房屋买卖三方合同》；2、本案诉讼费用由范晨雨、麦田公司承担。一审法院经审理查明，2018年3月3日，卫晓梅、范晨雨、西安麦田房地产中介有限责任公司签署《房屋买卖三方合同》约定：范晨雨购买卫晓梅所有的坐落于西安市曲江新区房屋，房屋建筑面积l99．82平方米，成交价格3,280,000元，房屋未设定抵押，未设租赁。双方选择合同更名为交易方式，更名产生的费用由范晨雨承担。合同对付款方式的约定为：签订本合同当日范晨雨支付卫晓梅首付款人民币1,640,000元，范晨雨在签订合同网签备案交房后当日支付卫晓梅剩余房款人民币1,640,000元。合同对违约责任的约定为：本合同签署后，若双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如范晨雨违约定金不退，卫晓梅违约双倍退还范晨雨定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。上述合同签订后，范晨雨向卫晓梅支付了购房款164O0O0元。经法院向麦田公司就涉案交易的经办业务员张涛核实，其称三方当事人在合同签订之初均知晓更名交易系违规交易方式，但卫晓梅、范晨雨双方均同意以该方式进行交易，故其要求卫晓梅签署了办理注销合同所需的若干资料后，注销了卫晓梅与涉案房屋开发商西安天地源曲江房地产开发有限公司签订的备案号为Y17011038的《商品房买卖合同（预售）》。嗣后，又要求范晨雨在备案号为X18087753的《商品房买卖合同（预售）》上签字，持有上述材料前往开发商及房屋管理部门办理了备案手续，将涉案房屋网签备案至了范晨雨名下，备案登记完成时间为2018年5月30日。后范晨雨主张继续履行合同，卫晓梅以范晨雨未按时履行网签备案手续及房屋不符合交易政策为由拒绝继续履行合同。另查，2O17年6月28日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》的限购政策，该通知第一条载明“2017年4月18日以前，在…曲江新区…等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易…”。2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》的限购政策，该通知第一条第（三）项载明“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易…”，经法院核实，卫晓梅购买涉案房屋的时间为2017年1月，涉案房屋至今仍不符合西安市二手房上市交易条件。再查，西安市住房保障和房屋管理局作出西房中违处字（2018）29号行政处罚决定，因麦田公司为禁止交易的房屋提供经纪服务，特处以三万元罚款。2018年8月21日，麦田公司不服该行政处罚，依法向陕西省住房和城乡建设厅提出行政复议申请。一审法院认为，卫晓梅与范晨雨、麦田公司签订《房屋买卖三方合同》后，范晨雨依约支付了购房首付款，麦田公司也已办理了涉案房屋的合同更名手续，并通过该方式将涉案房屋网签备案至了范晨雨名下，但范晨雨与涉案房屋的开发商西安天地源曲江房地产开发有限公司之间并无事实上的商品房买卖合同关系，其基于《房屋买卖三方合同》与卫晓梅存在二手房房屋买卖关系，故范晨雨购买的应系卫晓梅所有的二手房而非预售商品房。受西安市现行房地产市场交易政策限制，涉案房屋不符合西安市现行的二手房出售条件，范晨雨无法正常办理房屋网签备案及转移登记手续，麦田公司协助卫晓梅、范晨雨双方通过合同更名方式违规将涉案房屋网签备案到范晨雨名下，也已收到房屋管理部门的处罚决定，故范晨雨并未合法合规取得涉案房屋的房屋所有权，涉案房屋的实际所有权人仍系卫晓梅。受政策所限，双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，故卫晓梅主张解除卫晓梅与范晨雨、麦田公司之间签订的《房屋买卖三方合同》的诉请，依法予以支持。卫晓梅与范晨雨、麦田公司在签订合同之初就应对西安市二手房交易政策熟悉并遵守，尤其是麦田公司作为专业的房产经纪机构，明知涉案房屋不符合交易条件，仍为卫晓梅、范晨雨提供居间服务，并违规办理更名手续，当属扰乱二手房市场交易秩序行为，对涉案三方合同不能履行负严重过错，法院就此对麦田公司提出严厉批评。本案合同无法继续履行，中介负主要责任之外，卫晓梅、范晨雨自身也负有对政策法规详细了解的审慎义务，尤其是本案卫晓梅，签订合同之初知晓并同意按照合同更名方式进行交易，此后又以该方式不符合政策为由不愿继续履行合同，主观上的违约意图明显，虽合同无法履行系政策原因所致，但法院对范晨雨的违约行为同时提出批评。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：原告与二被告之间于2018年3月3日签订的《房屋买卖三方合同》解除。本案案件受理费33,040元，由卫晓梅承担15,000元，由范晨雨承担3,040元，由西安麦田房地产中介有限公司承担15,000元，因卫晓梅已预交，范晨雨、麦田公司应在判决生效后将其应承担的款项给付卫晓梅。二审经审理查明，卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司于2017年1月签订备案号为Y17011038的《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，2017年2月西安天地源曲江房地产开发有限公司将涉案房屋交付卫晓梅使用，但一直未办理房产证，现涉案房屋一直由卫晓梅实际占有使用。2018年3月3日范晨雨与卫晓梅及麦田公司签订《房屋买卖三方合同》，约定卫晓梅将其购买的涉案房屋及该小区的一个车位出卖给范晨雨，约定车位及房价款共计328万元，合同签订当天，范晨雨按照约定向卫晓梅支付了第一笔购房款164万元。后在麦田公司的居间服务下，卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司注销了双方签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，2018年5月30日范晨雨与西安天地源曲江房地产开发有限公司就涉案房屋网签了登记号为X18087753的《商品房买卖合同》，合同中的买房人为范晨雨，出卖方为西安天地源曲江房地产开发有限公司，该合同最后注明：“原购房人所交存的房屋维修资金结余随盖房转让给现购房人，原购房人同时将维修资金交存收据等交给现购房人，由现购房人办理维修资金更名手续”。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，范晨雨与卫晓梅、麦田公司于2018年3月3日签订的《房屋买卖三方合同》为合法有效的合同。双方约定的交易方式为合同更名，系卫晓梅将其与西安天地源曲江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务概括转移给范晨雨。卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》并未履行完毕，卫晓梅转让给范晨雨的不仅是基于合同已经取得的权益，还包括合同未履行部分的风险。现双方的权利义务概括转移行为已获得西安天地源曲江房地产开发有限公司的同意且实际履行，故本案的案由应为债权债务概括转移合同纠纷。双方现已完成合同约定的更名手续，卫晓梅与西安天地源曲江房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系已经解除，范晨雨已与西安天地源曲江房地产开发有限公司形成房屋买卖合同关系。在签订《房屋买卖三方合同》时，合同当事人对涉案房屋未取得房产证的情况及双方买卖涉案房屋违反我市限购政策是明知的，双方通过合同更名的方式完成交易，规避了限购政策的规定，应提出批评。但有关部门已对当事人违反限购政策作出了处理，并未要求停止交易。故现该合同继续履行并无障碍。原审法院认定双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，没有事实依据，判令解除合同依据不足，应予纠正。综上所述，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10410号民事判决；二、驳回卫晓梅要求解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求。一审案件受理费33,040元，卫晓梅已预交，由卫晓梅承担；二审案件受理费33,840元，范晨雨已预交，由卫晓梅承担。卫晓梅于本判决生效后三十日内向范晨雨支付上述应承担的案件受理费。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 肖晓通审判员 张 伟二〇一九年八月二日书记员 袁 萱