江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初6574号原告：徐加东。委托诉讼代理人：田爱友，江苏德佳律师事务所律师。被告：陈敏。委托诉讼代理人：董铁军，射阳县春晨法律服务所法律工作者。原告徐加东与被告陈敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年3月14日、7月11日公开开庭进行了审理，本案原告徐加东及其委托诉讼代理人田爱友、被告陈敏的委托诉讼代理人董铁军均到庭参加诉讼，被告陈敏到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。徐加东向本院提出诉讼请求：判令陈敏返还购房款35万元，并赔偿房价上涨损失、律师费合计219305元。事实和理由：2018年4月，我到射阳县某小区售楼处买房，陈敏接待后向我介绍说她手里有抵工程款的房子，价格可以优惠点，但要付全款。2018年4月4日，陈敏与我签订房屋买卖合同，约定：陈敏将某小区29#-1903室及储藏室出售给我，合同签订之日我付定金20万元，余款375727元等合同更名后一次性支付给陈敏，陈敏向我交付发票、收据、办证凭证，确保在合同签订后三个月内完成更名手续，且要保证所售房地产权属清晰无争议等内容。合同签订当日，我依约向陈敏支付了20万元定金。后应陈敏要求，我于2018年4月7日又向她支付房款15万元。之后，我发现陈敏违约将该房屋卖给他人。我多次找陈敏理论，她于2018年8月13日向我出具承诺保证书，承诺以某小区29#-2202室房屋进行调换，并保证于10月13日前办理网签，若违约则退房款35万元，另付违约金15万元。但其后陈敏再次违背承诺，我多次找其协商，却总被搪塞拖延，报警也未能解决。故诉至法院请求判如所请。陈敏辩称：1.徐加东、我及房屋实际所有人唐某之间存在两个民事法律关系，一是居间法律关系，二是委托代理关系，因此根据本案相关事实及当事人之间的法律关系，我申请追加唐某为本案的被告或第三人。2.我不认可徐加东的诉讼请求，我只是介绍他们买卖房屋的中介。我在与徐加东签订合同时就已经告知我是受唐某委托卖房，且徐加东支付的房款我都已经支付给了唐某，我履行了中介的工作职责。我于2018年8月13日向徐加东出具的承诺书也是是唐某授权我履行的代理行为，未能履行承诺是因为唐某未能将案涉2202室房屋从他人手中买过来。3.徐加东主张的财产损失中包含律师费5000元，该笔费用由于双方当事人在相关协议中未做约定，因此即使财产损失部分由我承担，该笔费用也应当剔除，另双方在事后的协议中，约定了违约金，故徐加东诉请损失赔偿没有法律依据，且双方违约金的约定过高，故该违约金即使由我承担，请求法庭予以核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐加东提交的2018年4月4日房屋买卖合同一份、陈敏出具的20万元和15万元收条各一份、2018年8月13日陈敏出具给徐加东的承诺保证书一份、徐加东委托律师的合同和代理费发票各一份；陈敏提交的中介营业执照一份。以上证据具有真实性、合法性，与本案存在关联，可以作为认定本案事实的依据。陈敏提交的其他证据，与本案不存在关联性，本院不予认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月4日，陈敏（甲方、出售方）与徐加东（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》一份，其中主要约定内容如下：一、甲方自愿将其坐落于射阳县朝阳街与幸福大道交汇处的某小区小区29#-1903室，建筑面积139.93平方米，30号储藏室建筑面积8.82平方米及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币575727元，乙方于本合同签订之日起，首付定金20万元，剩余375727元购房款等合同更名后即一次性支付给甲方。同时发票、收据、办证凭证等全部交给乙方。甲方确保在合同签订之后三个月内完成更名手续。三、甲方保证上述房地产产权属清晰，有网签的《商品房买卖合同》、有售房发票、储藏室收据、办证凭证等，无争议；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、该房屋在办理过户手续完成后，及合同等全部交给乙方，由乙方自行办理房产证，自此该房屋一切与甲方无关。（甲方协助）五、违约责任：1、甲方如未按期如实提供合同等有效证件，如因此导致过户不成，在得到确认的情况下，甲方必须退回乙方已付的购房款，并承担其银行利息。2、乙方如不能如期足额付款，或乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，甲方退还乙方所交的购房款项，对办理手续所产生的费用，乙方应全部承担，并向甲方支付总房款10%的违约金。六、在合同期限内，如因洪水、地震、火灾和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承担违约责任，本合同自动终止。七、若对其他事项有异议的可协议补充，与本协议具有同等法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。八、购房款发票由乙方自行办理（甲方协助）。同日，陈敏向徐加东出具收条一份，载明：“今收到徐加东某小区29#-1903及储藏室30#定金贰拾万元整（￥200000.00）。”2018年4月7日，陈敏又向徐加东出具收条一份，载明：“今收到徐加东某小区房款定金壹拾伍万元整（￥150000.00）。”2018年8月13日，陈敏向徐加东出具《承诺保证书》一份，载明：“本人陈敏向徐加东承诺并保证某小区29#-2202于2018年10月13日之前办理网签手续，全部到位。注：若违约在2018年10月13日之前未网签，退回房款本金叁拾伍万元整（￥350000.00），另付违约金壹拾伍万元整（￥150000.00），合计：伍拾万元整，一次性付给徐加东。（2018年10月15日之前付清）”在案件审理过程中，根据徐加东申请，本院依法委托盐城市荣诚价格评估有限公司对射阳县城某小区29#2202室房屋及附属车库在2018年11月9日每平方米的价进行鉴定。该公司于2019年6月5日作出盐荣诚鉴评字[2019]第040号价格鉴证结论书，其中载明：根据鉴定人员市场调查，结合周边房地产的市场交易情况和充分考虑某小区小区内开发商抵押给建筑方的房屋处置价格因素，确定被鉴定对象射阳县城某小区29#2202室房屋及附属车库在2018年11月9日每平方米的价格分别为4850元、4550元。为此次鉴定，徐加东预付鉴定费6000元。2018年10月22日徐加东与江苏德佳律师事务所签订《委托代理合同》一份，其中约定代理费5000元。2018年10月24日，该律所向徐加东开具收到代理费5000元的增值税普通发票。在庭审中，陈敏主张在与徐加东签订房屋买卖合同时，就告知徐加东其系受唐某委托售房，但徐加东对此不予认可，陈敏未能就其陈述进行举证。陈敏对于案涉1903室、2202室房屋实际无法交付给徐加东这一事实无异议。徐加东陈述在发现案涉1903号房屋另售他人后，陈敏告知其该房屋是唐某的，但在庭审中明确只向陈敏主张权利，且对于陈敏与其签订的房屋买卖合同要求予以解除。另查明，射阳县鑫雨房屋中介服务部系于2016年3月14日注册成立的个体工商户，经营者为陈敏，经营场所在射阳县某小区小区26幢103号门市，经营范围包括房屋中介等。本院认为：1.陈敏与徐加东签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。徐加东已按合同约定向陈敏支付了购房款20万元，其后又支付了15万元购房款，但陈敏未按约履行。后双方经协商，一致同意将房号由29#-1903变更为29#-2202，并且陈敏于2018年8月13日向徐加东出具的承诺保证书，承诺于2018年10月13日前办理网签，并对违约责任进行了约定。后陈敏未履行承诺内容，致使徐加东签订合同的目的无法实现，且陈敏当庭表示无法向徐加东交付房屋，故徐加东主张解除其与陈敏签订的房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。徐加东与陈敏之间的房屋买卖合同解除后，陈敏应当将收取的房款35万元返还给徐加东，并赔偿徐加东的赔偿。徐加东出于购房目的与陈敏签订合同，并向其支付了房款35万元，但因陈敏违约，致使徐加东购房目的不能实现，其后房价上涨给其造成经济损失。经价格评估公司评估，某小区29#2202室房屋及附属车库在2018年11月9日每平方米的价格分别为4850元、4550元。考虑到徐加东作为买房人在进行重大民事交易行为时未尽到合理审慎的注意义务，其到某小区售楼处买房，由陈敏接待，其后陈敏个人作为出售方与其签订房屋买卖合同，虽然系因陈敏不能按约交付房屋导致合同未能履行，但徐加东当时对陈敏所售房屋的权属状态等未尽到基本的审查义务，因此对于产生的损失也存在一定过错，故本院对于徐加东主张的因房价上涨导致的损失酌情由陈敏承担8万元。关于徐加东主张财产损失律师费5000元，因双方在合同中未进行明确约定，且律师费并非双方解决争议必然发生的费用，故本院不予支持。2.（1）关于陈敏辩称徐加东在合同签订前已知晓其与唐某系间接代理关系，案涉房屋买卖合同应当直接约束唐某和徐加东的问题。即便如陈敏所述，其系受唐某委托售房。根据合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。陈敏主张徐加东在与其签订房屋买卖合同时就知道其与唐某之间的代理关系，但徐加东对此不予认可，而陈敏也未能举证证明其陈述。故，陈敏辩称案涉房屋买卖合同直接约束唐某和徐加东，不具有事实依据，本院不予采信。（2）即使陈敏受唐某委托售房，在因案涉房屋买卖问题发生矛盾时，陈敏向徐加东披露了唐某，但徐加东要求陈敏向其出具承诺保证书，且在本案中明确选择只向陈敏主张权利。根据合同法第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。故陈敏主张追加唐某为第三人没有依据，本院不予支持。综上，徐加东的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、被告陈敏于本判决生效之日起十日内向原告徐加东返还房款35万元，并赔偿房价上涨损失8万元，以上合计43万元；二、驳回原告徐加东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9493元（已由原告徐加东预交）、评估费6000元，合计15493元，由原告徐加东负担3791元，被告陈敏负担11702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  唐文静人民陪审员  朱永生人民陪审员  刘爱全二〇一九年八月十三日法官 助理  沈莹莹书 记 员  江松岭附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。