江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初2076号 原告：徐州熙正物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路延长段西城华庭4-2-512室。 法定代表人：周建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文伯强，江苏彭邦律师事务所实习律师。 被告：单军灿，男，1990年9月30日生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。 原告徐州熙正物业管理有限公司（以下简称熙正公司）与被告单军灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。经审理发现不宜适用简易程序，后转为普通程序，又于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告熙正公司的委托诉讼代理人魏德志、文伯强，被告单军灿及其委托诉讼代理人孙立、韩芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熙正公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年3月1日至2019年5月31日期间的租金372742.5元、物业费49506.6元（3300.44元/月X15个月）、违约金74613.84元（24871.28元/月X3个月），合计496862.94元，将涉案商铺返还原告；2、律师费14000元及诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告与被告签订租赁合同一份，约定被告租赁原告的商铺，但被告未按约定支付租金、物业费等费用，原告向被告发出催缴函、解约函，解除了双方之间的租赁合同，为此诉至法院。 被告单军灿辩称，租赁合同于2017年7月24日签订，签订时原告隐瞒涉案房屋未办理好产权证的情况，直至2018年4月11日才办好，影响了被告因装修向消防部门的报审。根据公安部的相关文件要求，原告没有安装物联网消防远程监控系统，造成被告不能正常经营。原告还有擅自改造消防通道、消防管网水压不足等问题，致使被告未能办理文化经营许可证。原告诉请的租金应扣除3个月的免租期后从2019年3月1日计算，物业费应从2018年12月1日计算。依照涉案合同的约定，原告违反约定构成根本违约，使被告不能实现合同目的，原告的诉请不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月24日，原告熙正公司（出租方、甲方）与被告单军灿（承租方、乙方）签订一份《徐州淮海天地商业广场商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有所有权的徐州市淮海天地商住区二街区XX-XX-XX、XX室商铺租赁给乙方，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日；乙方经营业态为网咖，经营品牌为杰拉网咖；乙方享有7个月的免租装修期，时间分别为2017年9月1日至同年11月30日、2018年9月1日至同年10月31日、2019年9月1日至同年10月31日；免租装修期内甲方免收租金，乙方应当承担自合同签订之日起的物业管理费等费用；租赁期内第一年月固定租金24871.28元、免租期三个月，第二年月固定租金24834.98元、免租期两个月，第三年月固定租金25664.17元、免租期两个月；首期租金为2017年9月1日至2018年2月28日，乙方应缴纳73524.60元；每月物业费为3300.44元，首期物业费为2017年9月1日至2018年2月28日，乙方应缴纳19802.62元；首期租金、物业管理费均缴6押2，在交房前5个工作日一次性付清，以后按每3个月为一个支付期，每期必须在每一个支付期开始前15天内全额付清；乙方应切实履行本合同，不得因本合同履行过程中产生争议而拒交租金或拒绝履行本合同中任何条款；乙方保证自行办齐经营相关的各类证照；租赁期限内，除经甲方书面同意的情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业管理服务费，乙方迟延缴纳租金、物业服务费等费用，每迟延一日，应向甲方或物业管理公司支付相当于3个月的欠付金额的千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金作为违约金，甲方有权在租赁保证金内直接扣除：甲方交付的物业不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的物业存在缺陷，危及乙方安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的；乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何款项达三十日，或乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何款项累计超过三次的；由于乙方欠费导致甲方诉讼追索的，由乙方承担甲方委托所产生的律师费等费用。 上述合同签订后，被告缴纳了3个月的租金、6个月的物业费、20000元装修押金，并缴纳2个月的房租押金和物业费押金。 2017年8月15日，被告在涉案房屋开办的“徐州单子网吧”取得营业执照。2018年4月11日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。同年4月13日，被告向消防部门申请该网吧投入使用、营业前消防安全检查。同年4月26日，消防部门以“该场所现场未施工完毕，不具备申报开业前消防安全检查条件”为由，向被告下达《不同意投入使用、营业决定书》。同年7月4日，被告取得该网吧《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。同年8月21日，徐州市工业设备安装有限责任公司出具一份《联网证明》，主要内容为包含涉案房屋在内的该区域目前消防城市联网运行正常，已纳入城市联网系统检测范围内，并已通过徐州市消防支队监督指导科审核。2019年5月1日，公安机关向被告下发《互联网上网服务营业场所安全审核意见书》，认为“经安全审核，符合开办互联网上网服务营业场所安全要求”。 2019年3月8日，原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金、物业费等费用；同年3月20日，原告又发送一份律师函，告知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告支付租金、物业费等。原告提供了快递寄送单，但未提交被告已签收的证据，被告否认收到了上述律师函。庭审时本院询问原告，如你方没有证据能证明已将解除合同的律师函有效送达给被告，是否在本案中主张解除合同，原告答暂时不主张解除合同。 2019年3月20日，原告为本案诉讼与江苏彭邦律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告先支付代理费14000元；同日，原告支付了该笔费用。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应严格依约履行。由于被告未按约定及时支付租金、物业费，因而其应承担相应的违约责任。 关于原告诉请的租金，第一年度（2017年9月1日至2018年8月31日）被告已缴纳3个月的租金，再扣除该年度应免租的3个月，被告拖欠该年度租金149227.68元（24871.28元/月X6个月）；第二年度（2018年9月1日至2019年8月31日），原告诉请至2019年5月31日，并认可应扣除2个月免租期的租金，被告拖欠该年度租金为173844.86元（24834.98元/月X7个月）；以上被告共拖欠原告租金323072.54元，故本院支持原告租金诉请323072.54元。 关于原告诉请的2018年3月1日至2019年5月31日期间的物业费，原告的诉请不含被告已缴纳的首期6个月的物业费，系被告拖欠的物业费，故本院支持该项诉请49506.6元（3300.44元/月X15个月）。原告诉请违约金74613.84元（24871.28元/月X3个月），根据被告的违约情况、原告亦有违约情形、原告未举证其实际损失的数额等因素综合考虑，本院酌定按一个月的租金数额支持原告的诉请24871.28元。原告诉请律师费14000元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请的将涉案房屋返还给原告。依据合同约定，被告逾期支付租金达三十日或者逾期支付超过三次，原告有权解除合同，原告亦通过寄送解除合同的律师函的方式行使了这一权利，但因双方在合同中未约定寄送函件的送达地址，原告所举证据也未能证明其所寄律师函有效送达给了被告，被告亦不认可收到了该函。依据合同法第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现因不能证明该函有效到达了被告，故不能认定本案诉讼前涉案合同已经解除；本案审理中，本院向原告询问是否主张解除合同，原告称暂时不主张，故在诉讼中原告亦未提出解除合同的诉请；而原告诉请返还涉案房屋，在合同约定的租赁期未到期的情况下，原告该诉请得到支持的前提需是解除合同，在不能认定合同已于诉前解除及诉讼中原告不主张解除的情况下，原告的该诉请不符合法律规定，故本院不予支持。 关于被告辩称的签订合同时原告隐瞒房屋产权证尚未办好、因消防存在问题影响其开业经营等，原告构成根本违约，其诉请不应得到支持。本院认为，依据合同约定，如原告存在上述违约情形，被告可行使解除合同的权利并要求原告承担给付违约金、赔偿损失等责任，但其抗辩原告诉请不应得到支持，并无合同依据及法律依据，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告单军灿于本判决生效之日起十日内给付原告徐州熙正物业管理有限公司租金323072.54元、物业费49506.6元、违约金24871.28元、律师费14000元； 二、驳回原告徐州熙正物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8750元，保全费3170元，合计11920元，由原告徐州熙正物业管理有限公司负担4920元；由被告单军灿负担7000元，被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  金 文 人民陪审员  李亚洁 人民陪审员  陆建林 二〇一九年八月二十五日 书 记 员  唐 薇