昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3420号原告（反诉被告）：云南上东荟馆餐饮有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区上东城上东大街16幢-1号。法定代表人：徐强，该公司总经理。委托代理人：张玉祥，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南泰兴隆房地产开发集团有限公司，住所地:云南省昆明市东风东路118号。法定代表人：汤秋云，该公司经理。委托代理人：赵鸿伟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告)云南上东荟馆餐饮有限公司(以下简称上东荟馆公司)诉被告(反诉原告)云南泰兴隆房地产开发集团有限公司（以下简称泰兴隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上东荟馆公司的委托代理人张玉祥、被告(反诉原告)泰兴隆公司的委托代理人赵鸿伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上东荟馆公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方租金标准为每月每平方米62元、上东荟馆公司交付租金时有权扣除泰兴隆公司当年签单餐费；2、确认2018年11月1日至2019年10月31日应付租金为855600元（1150平米*62元/月/平米*12月=855600元），扣除泰兴隆公司签单餐费后实际应缴720271元（855600元-83792元-51537元=720271元）；3、本案诉讼费由泰兴隆公司承担。事实和理由：上东荟馆公司是经营餐饮行业的企业法人，在公司筹备阶段，公司筹备发起人徐强与泰兴隆公司于2010年10月25日签订《上东大街商铺租赁合同》，约定租赁位于昆明市人民东路上东城16栋一、二层商铺，用于餐饮经营。2011年1月26日上东荟馆公司在该地址注册成立公司，该商铺由上东荟馆公司经营使用至今。在双方所签租赁合同中，对租金标准做了约定，但因市场原因，双方经过协商做出书面约定：于2015年7月15日调整租金为每月每平米70元，又于2016年9月28日调整为每月每平米62元，此外，双方还约定被告在上东荟馆公司的签单餐费也在支付当年租金时扣除。自2016年起，上东荟馆公司一直以每月每平米62元的标准支付租金，同时在缴纳租金时扣除当年泰兴隆公司签单餐费。但是上东荟馆公司在缴纳2019年度租金时，泰兴隆公司却要求上东荟馆公司按原合同约定标准缴纳，双方发生争议，导致上东荟馆公司至今无法缴纳2019年度租金。上东荟馆公司认为，虽然双方在签订合同时约定了租金标准，但是此后经过协商作出了变更，形成了书面的文件，这种变更属于合同的有效组成部分，对双方具有法律约束力。被告(反诉原告)泰兴隆公司答辩称:请求驳回上东荟馆公司的全部诉讼请求，本案诉讼费用由上东荟馆公司承担。事实和理由部分，一、上东荟馆公司起诉不符合法律规定，依法应当予以驳回。上东荟馆公司的诉讼请求是确认租金标准、确认租金金额以及确认扣除的餐费和实际应交款。根据我国法律和学说，法院受理案件案诉的种类分为给付之诉、变更之诉和确认之诉，给付之诉是原告要求被告履行一定民事实体义务的诉讼，所以本案并非给付之诉。确认之诉是上东荟馆公司请求法院确认其与泰兴隆公司之间存在或不存在某种法律关系的诉讼。上东荟馆公司的诉求从形式上看是类似于确认之诉，但这个仅仅是法院在确认合同效力时需要审查的事实之一，其结果并不会在当事人之间形成法律关系和形成确定的权利和义务，该诉讼请求不能成为确认之诉的标的，诉讼请求应当予以驳回；二、本案诉讼中上东荟馆公司主体不适格，依法应当驳回起诉。2010年10月25日，泰兴隆公司和徐强签订了租赁合同，徐强作为承租人在乙方签字并按了手印。泰兴隆公司和徐强是受合同约束的双方当事人，合同在履行过程当中，泰兴隆公司和徐强没有任何变更转让合同的书面约定，根据合同相对性原则，上东荟馆公司不是租赁合同的合法当事人，原告以上东会馆餐饮有限公司名义起诉是没有任何事实和法律依据的，依法应当予以驳回；第三、本案的案由是房屋租赁合同纠纷，上东荟馆公司要求扣除餐费的诉求与本案审理既非同一法律关系，也非同一事实，依法应当予以驳回。房屋租赁合同当中并没有如何处理餐费的约定，实际履行合同中存在餐费冲抵租金的情况，只是为了简化结算支付，不能认为该行为变更了合同中的相关条款，原告要求扣除餐费为饮食服务合同纠纷，属于不同的法律关系所确定的两个不同案由，本案不能合并审理；四、上东荟馆公司不具有变更合同的主体资格，被告有权随时撤销对原告的租金减让。租金减让与租金结算具有短暂性和暂时性。从提供的证据上来看，原被告都没有全部变更合同中租金结算方式的规定。租赁合同中已经对每一年的租金进行了确定，且租金是一年一付，这种一年一付的模式说明了租金减让只是针对下一年是具有短期性的。申请人申请的理由是经营亏损，在申请中也表明了待渡过难关之后再恢复，被告法定代表人汤秋云也明确表示待市场转好后再按合同执行，该表述予以明确是暂时，也意味着可以随时恢复合同。上东荟馆公司和泰兴隆公司主观上都没有全部完全长久变更租金合同的意思表示。申请减让人是上东荟馆公司和晏华芬，不是合同一方当事人徐强，该减让申请事先没有得到徐强的授权委托，事后没有徐强的追认，对徐强不发生效力。泰兴隆公司同意减让租金是基于对餐饮经营困难的同情，主观上原被告无变更合同的意思表示，客观上合同租金是按年分期付款，因此对于未履行部分，被告有权撤销减让租金的承诺。在2018年9月支付前，泰兴隆公司也明确通知上东荟馆公司恢复原合同约定的租金并行使了撤销权。另外，泰兴隆公司由于欠了到期债务，已被法院进入执行阶段，为了自身的生存，撤销减让租金是合情、合法、合理。需要强调的是上东荟馆公司拖欠租金已达半年之久，并非无法交纳，而是丝毫没有支付的诚意。泰兴隆公司所依合同有单方解除合同的权利，上东荟馆公司无理起诉只是打算以法律诉讼掩盖其与根本违约的事实，所以被告有权随时要求上东荟馆公司按原合同约定的租金金额支付租金。被告(反诉原告)泰兴隆公司提出诉讼请求:1、判令解除泰兴隆公司与上东荟馆公司签订的《上东大街商铺租赁合同》；2、判令上东荟馆公司返还租用房屋，并支付至返还房屋之日止房屋使用费（每日3968元，起算日2018年11月1日，暂计至2019年4月8日为626865元）；3、判令上东荟馆公司向泰兴隆公司支付至返还房屋之日止的违约金（按日万分之五计算，起算日2018年11月1日，暂计至2019年4月8日为112836元）4、本案诉讼费用由上东荟馆公司承担。事实与理由:2010年10月25日，泰兴隆公司和上东荟馆公司法定代表人徐强签订《上东大街商铺租赁合同》，约定：1、徐强承租反诉人位于昆明市人民东路上东城内16栋商铺一、二层商铺；2、租期十年，租赁期自2010年11月1日至2020年10月31日；3、2018年11月1日前支付租金为1428300元，该租金为2018年11月1日至2019年10月31日的租金；4、租金支付方式，承租人直接将租金汇入甲方指定中国银行账户；5、违约责任，若承租人逾期支付租金，除应及时补交外，还必须按逾期金额每日万分之五支付违约金，如果承租人拖欠租金达30日以上，出租人有权单方面解除合同，收回商铺，承租人所交保证金不予退还，并应赔偿出租人的一切损失。按合同约定，上东荟馆公司2018年11月1日前应付2019年租金1428300元，时至今日，上东荟馆公司一直拖欠，拒不交纳租金，泰兴隆公司多次催收无果。原告(反诉被告)上东荟馆公司答辩称:上东荟馆公司认为泰兴隆公司所提的反诉请求全部不成立，因为泰兴隆公司所提的反诉请求要求解除合同支付违约金，支付实际使用房屋期间的使用费这些诉讼请求所依据的理由都是上东荟馆公司没有缴纳费用，认为原先合同约定的租金是上东荟馆公司违约，这个理由是不成立的。因为上东荟馆公司与泰兴隆公司签订了10年合同，到现在为止已经履行了8年，上东荟馆公司每年都是按时交付租金的。之所以没有在2018年11月缴纳租金，并非是上东荟馆公司故意违约，而是有两个客观的原因。第一是双方对原先的租金标准作出了变更，而泰兴隆公司违反诚实守信的原则，对双方实际已经变更的租赁内容反悔，要求上东荟馆公司按原先约定的标准来支付，上东荟馆公司并没有违约。第二是早在2018年的4月，昆明市中级人民法院执行局给上东荟馆公司送达多次的协助执行通知，要求上东荟馆公司停止向泰兴隆公司支付租金、租金应当向昆明市中级人民法院交付，上东荟馆公司必须遵守。但是因为支付金额双方存在争议，昆明市中级人民法院给上东荟馆公司的协助执行通知中也没有明确租金数额，只通知上东荟馆公司要么双方协商，要么进行诉讼来确认租金标准后缴纳给昆明市中级人民法院执行局。基于以上两个原因，上东荟馆公司没有缴纳租金，上东荟馆公司没有违约，被告泰兴隆公司的所有诉讼请求都不成立，依法予以驳回。上东荟馆公司围绕其诉讼请求依法提交了营业执照、徐强身份证复印件、情况说明、《上东大街商铺租赁合同》、申请、复函、收据、2017年10月份-2018年3月份泰兴隆餐费、泰兴隆2018年4月份-2018年12月份消费明细单、《上东大街商铺租赁合同》、昆明市中级人民法院《协助执行通知书》、《履行到期债务通知书》、公告。泰兴隆公司依法提交反诉人营业执照复印件、反诉人法定代表人身份证明复印件、反诉人法定代表人身份证复印件、《上东大街商铺租赁合同》、律师函原件，送达律师函的照片。双方当事人对上述证据进行质证,该证据形式合法且与本案具有关联性，本院予以采信。关于对争议证据的认证理由，将在以下逐一陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月25日，徐强与泰兴隆公司签订《上东大街商铺租赁合同》，约定徐强租赁位于昆明市人民东路上东城16栋一、二层商铺，用于餐饮经营，租期十年，每月每平方米租金为80元。2011年1月26日，上东荟馆公司在该租赁铺面地址注册成立，徐强为法定代表人。此后，上东荟馆公司按时向泰兴隆公司支付房租。2015年7月15日，上东荟馆公司向泰兴隆公司提出申请，认为经营困难，要求将房租降至每月每平米70元，泰兴隆公司法定代表人亦表示同意。2016年9月20日，上东荟馆公司再次向泰兴隆公司提出申请，认为经营困难，要求将房租降至每月每平米62元，泰兴隆公司于2016年9月28日复函，同意自下年度起按每月每平米62元计算房租，如有调整另行协商确定，同意签单餐费可在交付租金时扣除。2017年的租金，原告就以每月每平米62元的标准支付，同时在缴纳租金时扣除被告签单餐费。2018年的4月4日，昆明市中级人民法院向上东荟馆公司送达协助执行通知书，要求上东荟馆公司停止支付给泰兴隆公司及任何个人、单位租金，何时支付给谁，待法院通知为准。2019年1月17日，昆明市中级人民法院向上东荟馆公司发出《履行到期债务通知书》，要求上东荟馆公司将租金向昆明市中级人民法院交付，不得向泰兴隆公司清偿。昆明市中级人民法院没有在该通知中明确租金数额。本院认为，一、关于原、被告双方争议的主体问题。从原告提供的证据，租赁合同系2010年10月25日徐强与泰兴隆公司签订，该商铺用于餐饮经营，经营品牌是祥云荟馆，店铺名也为祥云荟馆。同时2011年1月26日，上东荟馆公司在该租赁铺面地址注册成立，徐强为法定代表人，此后支付给泰兴隆公司的租金均为上东荟馆公司支付，双方发生的租赁事宜均为上东荟馆公司行使，在此期间，泰兴隆公司并未对上东荟馆公司的主体身份提出异议。基于以上原因，本院认为《上东大街商铺租赁合同》虽为徐强与泰兴隆公司签订，但实际履行合同是上东荟馆公司和泰兴隆公司，徐强行为系上东荟馆公司未登记注册前的筹备行为，并不能视为个人行为。二、关于2016年下半年租金变更的效力问题。合同一旦经当事人自愿订立，就具有法律效力，一般情况下是不应当变更，但合同的双方当事人经过协商一致，可以变更合同部分内容。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同原租金为每月每平方米80元，2015年降至每月每平米70元，2016年9月20日上东荟馆公司再次向泰兴隆公司提出申请，认为经营困难，要求将房租降至每月每平米62元，并直至合同期满。泰兴隆公司收到申请后，也于2016年9月28日复函同意自下年度起按每月每平米62元计算房租，如有调整另行协商确定。2017年的租金，上东荟馆公司就以每月每平米62元的标准支付。由此可以推出，上东荟馆公司要求此后的租金为每月每平米62元，直至合同期满，但泰兴隆公司复函同意自下年度起按每月每平米62元计算房租，如有调整另行协商。从复函看，泰兴隆公司同意租金下调为每月每平米62元，但没有同意直至租赁合同期满。此后双方没有对租金支付标准调整协商，该达成的合意依法有效，泰兴隆公司并不能单方撤销。关于泰兴隆公司认为同意上东荟馆公司按每月每平米62元的标准支付租金是对上东荟馆公司租金的减让，并不是长久变更合同租金的意思表示，其有权撤销对租金的减让，该答辩没有事实和法律的依据，本院依法不予支持。三、关于餐费扣减问题。泰兴隆公司在2016年9月28日复函中同意在缴纳租金时扣除自己公司消费的签单餐费，此后，上东荟馆公司在2016年11月10日和2017年9月28日缴纳房租时均扣除泰兴隆公司消费的餐费，泰兴隆公司也未提出异议。关于餐费金额，因有泰兴隆公司加盖的公章和刘燕萍的签字，真实性可以认可，对上东荟馆公司要求在支付泰兴隆公司租金中扣除两笔餐费83792元和51537元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于上东荟馆公司延迟缴纳租金是否构成违约的问题。上东荟馆公司应于2018年11月1日前支付2019年租金给泰兴隆公司，但在2018年的4月4日，上东荟馆公司收到昆明市中级人民法院送达的协助执行通知书，要求上东荟馆公司停止支付给泰兴隆公司及任何个人、单位该铺面的租金，并于2019年1月17日，昆明市中级人民法院向上东荟馆公司发出《履行到期债务通知书》，要求上东荟馆公司将租金向昆明市中级人民法院交付，不得向泰兴隆公司清偿。因此，上东荟馆公司未向泰兴隆公司支付租金是有合法的理由，泰兴隆公司没有证据证明上东荟馆公司在履行租赁合同中有故意拖延支付租金的行为，不应承担违约责任，对泰兴隆公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）上东荟馆公司在2018年11月1日至2019年10月31日应付给被告（反诉原告）泰兴隆公司的租金为855600元；二、确认原告（反诉被告）上东荟馆公司在缴纳以上租金时可以扣除被告（反诉原告）泰兴隆公司签单餐费135329元；三、驳回原告（反诉被告）上东荟馆公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）泰兴隆公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11003元和反诉案件收费5599元由被告（反诉原告）泰兴隆公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  蒲贵兵人民陪审员  张世明人民陪审员  陈丽辉二〇一九年八月七日书 记 员  岳 蝶