广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7779号原告：伍艳红，女，1977年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：张涛，广东国慧律师事务所律师。被告：何峰，男，1986年4月4日出生，汉族，住四川省叙永县*********，公民身份号码************。原告伍艳红诉被告何峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人张涛到庭参加了庭审。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2017年11月1日签订的《租赁合同》已于2019年2月28日解除；2.被告缴纳的租赁押金45000元归原告所有；3.被告立即向原告支付租金94583元及违约金，违约金以401、402物业每月应付租金为本金，自下一月1日起按月利率2%的标准计至实际付清租金之日止；4.被告向原告支付电费375.54元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告向原告承租位于佛山市南海区***********房，租赁期自2017年12月1日起至2023年11月30日，租金按月支付，如被告逾期支付租金的，每逾期一日应按月租金金额的百分之二支付违约金；逾期超过10天的，原告有权解除合同、收回租赁物业并没收房屋租金押金等。同时，被告向原告承租了保利水城地下室394号车位，租金每月500元。合同签订后，原告依约将涉讼租赁物交付被告使用，但被告自2018年9月开始拖欠租金，经原告多次催促仍不支付。鉴于被告长期拖欠租金的违约行为，原告于2019年2月25日向被告邮寄《解除合同律师函》并于2019年2月28日送达给被告。截至2019年3月5日，被告已拖欠原告2018年9月租金14500元、10月租金15500元、11月租金15500元、12月租金15500元及2019年1月租金15500元、2月租金15500元及3月1日至5月的租金2583元，共计94583元。另，被告还拖欠原告电费375.54元。原告认为，涉讼合同合法有效，被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权解除而合同并没收租赁押金，被告应向原告支付拖欠的租金等费用及逾期支付的违约金。被告没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原被告的诉讼主体适格。2.《租赁合同》原件1份,用以证明2017年11月1日,原被告签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租房，租期自2017年12月1日至2023年11月30日，每月租金15000元，租金按月结算，每月支付当月租金，如被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付租金的百分之二支付违约金，逾期10天的，原告有权收回房屋并没收租赁押金，合同第二条约定了租金按月支付，但没有具体约定每月支付租金的时间，故原告诉请被告应自每月1日起支付租金。3.房地产权证原件3份，用以证明涉讼租赁物属于原告所有。4.律师函原件1份；5.解除合同律师函原件1份；6.EMS快递单（、1）原件各1份。证据4-6用以证明原告于2019年1月22日发出律师函，向被告催收租金，但被告长期未交租金，原告于2019年2月25日向被告发出《解除合同律师函》，该函于2019年2月28日送达给被告。7.收据原件2份（NO.4984934、4985114）；8.网上银行电子回单打印件2份；9.账户明细查询打印件1份（2017年12月1日至2017年12月31日）。证据7-9用以证明签订涉讼合同后，被告向原告支付了租赁押金45000元；10.账户明细查询打印件1份（2017年11月1日至2017年11月30日）；11.银行转账记录打印件1组（2017年12月1日至2018年12月1日）。证据10-11用以证明被告向原告支付了涉讼租赁物于2017年12月至2018年8月的租金及2018年9月房屋的部分租金1000元，被告在2018年8-11月共支付了租金16500元，其中15500元为2018年8月的租金，剩余1000元原告作为2018年9月租金的一部分，故被告现已拖欠原告2018年9月至2019年3月5日的租金共计94583元，2017年12月至2018年2月期间由于电表还登记在原告名下，故被告在每月支付租金的同时还多支付了几百元，让原告代缴电费和物业管理费，自2018年3月起被告向原告支付的就只有租金。12.广东增值税电子普通发票打印件2份；13.情况说明原件1份、范兰莉身份证复印件1份、手机截图打印件1组（当庭出示原始载体）；14.企业信息信用报告查询打印件1份。证据12-14用以证明由于被告拖欠涉讼租赁物的电费，原告于2019年3月11日代被告向供电部门支付了租赁物的电费375.54元，并由供电部门向被告及被告配偶易霞共同成立的佛山市贝恩迪贸易有限公司开具了电费发票。15.中国农业银行已销户活期账户明细清单原件2份、伍顺祥出具的情况说明原件1份、伍顺祥身份证复印件1份，用以证明被告支付租金情况。被告经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面证据或质证意见，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告出示的证据1-3、5-15内容真实、来源合法，本院对其予以确认并在卷佐证。关于原告出示的证据4律师函，由于原告并未举证证明该律师函已发给被告，故本院对该证据的证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区***********房以及地下车位已办理房地产权证，登记权属人为原告伍艳红。2017年11月1日，原告伍艳红（出租人、甲方）、被告何峰（承租人、乙方）、案外人佛山市****地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落佛山市南海区***********房出租给乙方，每月租金15000元，租赁期自2017年12月1日至2023年11月30日，共72个月，租金按月结算；乙方应向甲方缴纳45000元作为房屋租赁押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业所产生的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担；租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；双方同意从2020年12月1日开始按月租金的10%递增租金，每隔3年递增一次；乙方每月的租金以转账方式直接转给甲方的财务账户里，户名曾晓艳，农业银行南海分行账户卡号622*************679，如有更换账户必须通知乙方。双方并约定其他权利义务。2017年12月4日，被告向原告支付租赁押金30000元，同月28日支付租赁押金15000元。2018年3月至7月期间，案外人易霞每月向案外人伍顺祥转账12500元，案外人佛山市贝恩迪贸易有限公司每月向伍顺祥转账3000元。佛山市贝恩迪贸易有限公司于2018年8月24日、11月2日各转账3000元予伍顺祥。2018年11月10日，易霞向伍顺祥转账10500元。2019年6月26日，伍顺祥出具《情况说明》，称其所收取的上述款项，均是代吴艳红收取何峰支付的租金。2019年2月25日，原告委托律师张涛向被告发出《解除合同律师函》，要求解除《租赁合同》、收回保利水城信苑401、402房及地下室394号车位、没收租赁押金并要求被告支付拖欠租金、违约金等。同月28日，被告收到上述函件。2019年3月11日，案外人范兰莉向广东电网公司缴纳375.54元。2019年3月15日，广东电网有限公司佛山供电局开具广东增值税电子普通发票，显示佛山市贝恩迪贸易有限公司支付2月电费（计费时段2019年1月1日至2019年2月1日）及违约金211.97元、2019年3月（计费时段219年2月1日至2019年3月1日）电费163.57元，本次实收375.54元。2019年5月10日，范兰莉出具《情况说明》，称其代伍艳红通过微信支付方式，缴纳保利水城信苑401、402房的电费375.54元，保利水城信苑401、402房的用电过户到佛山市贝恩迪贸易有限公司名下，故发票只能开具到佛山市贝恩迪贸易有限公司名下，范兰莉同意由伍艳红就该电费向何峰主张权利。另查明，佛山市贝恩迪贸易有限公司登记的住所为佛山市南海区***********房之三，其2017年的企业信用信息公示报告显示公司股份为何峰、易某。2019年4月12日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述称，双方没有就车位签订书面协议，仅是口头约定，每月租金500元，被告通过易霞或佛山市贝恩迪贸易有限公司的账户转账支付401、402房及车位租金，原告已于2019年3月5日自行收回房屋及车位，当时房屋内还有少量办公用品，原告也进行了清点登记。本院认为，原、被告及案外人佛山市****地产代理有限公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》既包含了原、被告之间围绕保利水城信苑401、402房的租赁合同关系，也包含案外人向租赁双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就房屋租赁事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的租赁合同关系进行审查处理。房及地下室394号车位均已办理房屋产权登记，合法适租，《租赁合同》关于401房、402房租赁事项的约定合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告主张双方另外口头约定被告以月租金500元的标准承租保利水城公馆地下室394号车位，其提交的银行流水亦显示被告每月支付的款项除了401、402房租金15000元外，还多支付500元，被告对此未提出反驳意见或提供反驳证据，故本院对原告主张以每月500元的价格出租394号车位予被告的意见予以采信。原告主张被告支付2018年9月部分租金1000元后开始拖欠租金，被告作为缴纳租金义务方，对此未提出反驳意见或提供反驳证据，本院采信原告的主张，认定被告自2018年9月开始拖欠租金。合同约定被告逾期支付租金超过10天，原告有权提前解除合同并没收押金，原告于2019年2月28日将要求解除合同的《解除合同律师函》送达至被告，本院据此认定《租赁合同》于当日解除，对原告关于确认合同于2019年2月28日解除以及被告缴纳的押金45000元归原告所有的诉请予以支持。原告主张其于2019年3月5日自行收回租赁物，被告未到庭提出异议，又未提供证据证明其在2019年3月5日前已将租赁物交还给原告的具体时间，故本院采信原告主张。综上，被告应当向原告支付2018年9月1日至2019年3月5日的租金94500元（15500×6+15500÷31×5-1000），本院对原告主张超出部分不予支持。被告逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，根据《租赁合同》约定，被告逾期支付401、402房的租金，原告有权按日2%收取违约金，原告自行调整违约金按月利率2%计算，属于原告对自身权利的处分，且该违约金标准不违反法律规定，本院予以准许，即被告以14000元为本金从2018年10月1日起、各以15000元为本金分别从2018年11月至2019年3月每月的1日起、以2419.35元（15000÷31×5）为本金从2019年4月1日起，各项均至实际清偿日止按月利率2%的标准计算逾期付款违约金予原告。《租赁合同》约定租赁期内的水电费由被告承担，原告已举证其代被告缴纳承租期间的电费375.54元，本院对原告诉请被告支付电费375.54元予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告伍艳红、被告何峰和案外人佛山市****地产代理有限公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》项下关于租赁佛山市南海区***********保利水城公馆信苑401房、402房的权利义务约定于2019年2月28日解除；三、被告何峰已支付的45000元租赁押金归原告伍艳红所有；三、被告何峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月1日至2019年3月5日期间租金94500元予原告伍艳红；四、被告何峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以14000元为本金从2018年10月1日起、各以15000元为本金分别从2018年11月至2019年3月每月的1日起、以2419.35元为本金从2019年4月1日起，均至实际清偿日止按月利率2%计算的违约金予原告伍艳红；五、被告何峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费375.54元予原告伍艳红；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取7487.64元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的7487.64元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年八月九日书记员  李 慧