广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初24478号原告吴先金，男，1951年6月24日出生，汉族。委托诉讼代理人周洪陵，广东普罗米修律师事务所律师。被告蒋军，男，1972年10月4出生，汉族。委托诉讼代理人赵启太，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人庞东升，广东国晖律师事务所实习律师。第三人深圳农村商业银行上步支行，住所地深圳市福田区福华路福侨花园A座1-3层，统一社会信用代码91440300783947099Y。法定代表人仇政茂。委托诉讼代理人于意，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人袁吉玉，广东晟典律师事务所律师。原告吴先金诉被告蒋军、第三人深圳农村商业银行上步支行合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周洪陵，被告的委托诉讼代理人赵启太、庞东升，第三人的委托诉讼代理人于意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年原告与被告达成协议，约定原告将自己名下第三层305房产暂时过户给被告，以供被告向银行贷款，该房在银行所有贷款本金及利息由被告承担，并约定该房产所有权归原告，被告向原告每月支付15000元直到被告将上述房产过户至原告名下时止，原告依约将房产过户给被告。2018年原告多次要求被告归还房产，被告以没钱过户为由进行推脱，并让原告借钱办理过户，原告讨房心切，便于2018年7月、12月分别借给被告170000元、90000元，共计260000元。被告因一再答应的房产过户不能履行，便向原告承诺按每月30000元支付原告养老费，直到房产过户给原告为止。但2018年9月、10月和2019年1月合计90000元未支付。按上述承诺，自2019年2月起暂计至10月共9个月，被告应向原告给付270000元。原告补充称，2016年3月原、被告于第三人深圳农村商业银行上步支行办理银行卡，该卡一直由被告持有使用，被告与第三人之间所有房产办理过户赎楼、按揭贷款等有关资金往来原告一概不知，第三人与被告合谋串通，将贷款额度为《深圳市二手房买卖合同》中房产转让价2618757元的价格提高到4550000元，导致原告无法讨回房产。综上所述，原告请求法院判决：1、被告将涉案第三层305房产与原告办理产权登记过户，将房产所有权归还原告，房产转让价为人民币2618757元；2、被告自2019年2月起至房产产权过户至原告名下时止，按每月30000元支付费用，暂计至2019年10月，合计人民币270000元整；3、被告偿还办理过户费用的欠款人民币350000元；4、诉讼费、保全费等由被告承担；上述费用合计为3238757元。原告另在庭审时补充诉讼请求如下：确认涉案第三层305房屋的所有权人为原告。被告辩称，对于原告诉请被告偿还办理过户费用的欠款人民币350000元，该350000元欠款是真实的，被告同意出狱后归还原告，但350000元中有100000元是原告借给被告作为其他项目的投资款，即该350000元并非全部是办理过户的款项。对于原告请求被告从2019年2月起按每月30000元支付给原告直至房产过户至原告名下，被告没有承诺自2019年起每月支付30000元，即使推迟过户也应按照正常房屋租赁标准向原告支付推迟过户所产生的房屋占用费。原告诉讼请求中陈述的事实与理由和案件事实基本一致。第三人发表意见称，原告在补充诉讼请求中事实与理由部分关于第三人的两项内容均与事实不符：1、原告称其在第三人深圳农村商业银行上步支行办理了银行卡，该银行卡自始至终由被告持有使用，此陈述没有事实依据。第三人深圳农村商业银行上步支行的相关规定明确提示，银行卡应由本人使用；2、原告称《深圳市二手房买卖合同》中房产转让价为2618757元，但第三人向被告贷款4550000元，认为第三人与被告合谋串通向其提供巨额贷款，该陈述亦没有依据。原被告双方在向第三人申请贷款的时候提交的贷款资料有《深圳市二手房买卖合同》一份，合同显示双方成交价6500000元，此外，根据深圳市城建土地房地产评估有限公司出具的评估报告显示，涉案房屋的抵押价值为6503120元，委托评估人为原告。因此原告的上述主张不能成立。经审理查明，2016年3月23日，原告（卖方）的委托代理人王林与被告蒋军（买方）签署了《深圳市二手房买卖合同》[深（福）房现买字（2016）第9824号]，约定：卖方转让的房产。房地产用途为住宅。登记建筑面积为96.2平方米。房地产转让价格为2618757元，该价格不含税费。付款方式为一次性付款，买方须于2016年4月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。卖方应当于收齐全部房价款后15日内将该房地产交付买方，并履行相应的交接手续。买卖双方在签订《深圳市二手房买卖合同》90日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2016年3月29日，涉案房屋产权转移登记至被告名下。2016年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议约定：甲方为支持乙方公司发展，同意用涉案305号向银行融资，但由于甲方年龄过大，房龄太老，无法在银行贷款，经甲乙双方友好协商。甲方同意将涉案房产暂时过房给乙方，主要目的是向银行贷款，但该房产权永远属于甲方，该房在银行的所有贷款本金及利息由乙方承担，并且每个月再向甲方支付人民币壹万伍仟元，直到将涉案房产红本交还甲方时止（过户至甲方名下）。蒋军另于2018年1月18日在上述协议的复印件上写下承诺：“蒋军承诺在2018年3月31日前办理银行还款，并把房产红本过户至甲方名下”。2016年4月1日，涉案房屋设立抵押权登记。抵押人为被告，抵押权人为深圳农村商业银行上步支行，被担保主债权数额为4550000元。2018年5月8日，被告另出具《协议》如下：“由于蒋军孩子学位原因，再延长至2018年9月底，蒋军每月补吴先金叁万元正，9月底之后我就不补款给吴先金了”。2019年5月13日，被告向原告出具了一份欠条如下：“欠到吴先金现金叁拾伍万元正，等我出去马上还”。原告主张其中260000元为借给被告办理房屋过户手续的钱款，另外90000元为2018年9月、10月、2019年1月的费用（养老钱）。被告对欠款金额予以确认，但主张其中100000元并非用于办理房屋过户手续的费用，为其他投资款项。原告提交的其本人中国工商银行深圳中心区支行银行账户对账单显示，原告于2018年7月至12月期间向被告转账支付如下款项：2018年7月15日50000元、2018年7月31日30000元及30000元、2018年7月30日60000元、2018年12月5日50000元及10000元、2018年12月11日14000元，合计244000元。另，根据原告提交的其2018年12月期间微信支付账单明细显示，原告向微信账号“ax杭：蒋军新新”支付如下款项：2018年12月5日10000元、2018年12月11日6000元，合计16000元。原告作出说明称，“ax杭：蒋军新新”即为被告的微信号，原告在上述期间向被告银行及微信转账合计260000元。被告对原告提交的银行及微信转账记录均予以认可。另查明，深圳市不动产登记中心出具的不动产权资料电脑查询结果表显示：截止至2019年6月20日，涉案房屋仍抵押于深圳农村商业银行上步支行。另显示，涉案房屋目前已被深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307财保616号之一裁定书查封，之后被本院（2019）粤0304财保1246号之二裁定书及本院就本案作出的（2019）粤0304财保1351号之一裁定书轮侯查封。此外，根据第三人向本院提交被告的贷款账户查询单显示，截止至2019年6月23日，被告名下的贷款本金余额为4242577.98元。再查明，原、被告均确认被告并未将购房款支付给原告，亦确认涉案房屋一直由原告居住。上述事实，有原告及第三人提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告双方对2016年4月10日签订的《协议》的内容均予以认可，结合涉案房屋购房款支付情况、占有使用情况及被告陈述愿意按协议约定履行合同义务等因素，双方的真实意思表示应以2016年4月10日签订的《协议》内容为准。该《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，原、被告双方应按《协议》的约定履行合同义务。关于是否确认原告为涉案房屋的所有权人。本院认为，2016年4月10日的《协议》虽然约定涉案房屋产权属于原告，但该《协议》仅在原、被告之间产生在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，其本身仅具有债权效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，涉案房屋的物权不能仅依据双方在协议中的约定，尚需办理登记才能发生物权变动的效力。鉴于涉案房屋目前登记于被告名下，原告诉请确认涉案房屋所有权属于原告，本院不予支持。根据2016年4月10日《协议》的约定，被告负有将涉案房屋产权转移登记至原告名下的义务。但，截止至本案庭审结束之日，涉案房屋仍处于查封状态，且被告在庭审时陈述其目前不具备偿还银行贷款的能力，即无法注销涉案房屋的抵押登记，鉴于目前原告诉请办理房屋过户手续存在客观履行障碍，对于该项诉请，本院不予支持。待上述履行障碍消除后，原告可另循法律途径主张权利。关于原告诉请被告自2019年2月起按每月30000元标准向其支付费用。本院认为，根据2016年4月10日《协议》约定，被告每月向原告支付费用15000元，直到将房产过户至原告止。但，被告在2018年5月8日单方出具的《协议》中将每月支付费用标准提高到30000元。虽然《协议》上另写明“9月底之后就不补款给吴先金了”，但根据协议的整体内容来分析，因被告一直未按承诺时间履行过户义务，故被告提高月支付标准作为迟延履行的对价，且被告亦有承诺在2018年9月底前完成过户义务的意思表示，故被告表示9月后就不补款了。但被告并未在9月底前完成过户义务，故原告诉请被告2019年2月起按每月30000元标准支付费用直至完成过户，本院予以支持。被告主张应按房屋租赁的标准支付费用，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告偿还办理过户费用的欠款350000元的请求。本院认为，首先，因欠条上约定的还款时间不明确，原告可以随时要求被告履行还款义务。其次，原、被告对欠款的金额均无异议，仅对款项的用途主张不一。原告主张其中260000元为借给被告办理过户的费用，并提交了银行流水及微信转款记录，被告对转账记录亦予以认可。被告认可其中250000元为办理过户费用，对另外100000元，被告虽然主张为其他投资款项，但未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。故本院对原告的主张予以采信，被告应向原告偿还办理过户费用的欠款260000元。另外90000元，因原告自认并非办理过户的费用，本院在本案中不予支持，原告可以就此另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒋军应在本判决生效之日起十日内，向原告吴先金支付费用(按照每月30000元的标准，自2019年2月起计至涉案房产过户至原告吴先金之日止)；二、被告蒋军应在本判决生效之日起十日内，向原告吴先金支付办理过户费用的欠款260000元；三、驳回原告吴先金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币32710元（已由原告预交），由原告吴先金负担27357元，被告蒋军负担5353元。保全费5000元（已由原告预交），由被告蒋军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 戴  京  鸣人民陪审员 井    梅二〇一九年八月十二日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文:《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。