河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初50号 原告：吴亚男，女，1993年3月30日出生，汉族，住滦平县。 委托诉讼代理人：李彤彦，北京大成律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 原告吴亚男与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理，原告吴亚男的委托诉讼代理人李彤彦，被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩到庭参加诉讼，原告吴亚男、被告大地营造公司法定代表人苏为学经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴亚男向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告房款5925150.00元；2、请求依法判令被告支付原告因被告预期违约的违约金及损失888772.50元；3、请求法院依法判令被告承担诉讼费、担保费及保全费。事实和理由：2017年12月8日，原、被告签订编号为20171208085《商品房买卖合同》（预售）（案涉合同），合同签订后，原告依约向被告全款支付房款5925150.00元，合同约定被告应该在2019年6月30日前向原告交付房屋。但是，被告在2018年11月告知原告合同约定的房屋被强制拆迁，无法按合同约定的日期交付房屋。依据《合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”我原告认为被告已构成预期违约，需承担法律规定及合同约定的违约责任。为保障原告合法权益不受侵害，依据《合同法》以及相关法律规定，原告提出上述诉讼请求，请依法裁判。 大地营造公司辩称，一、原告主张解除案涉合同于法无据，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，我司没有从事违法违规建设，因此，案涉合同合法有效，我司不同意解除该合同。二、案涉合同具备继续履行的条件和可能，应当继续履行，我司对案涉商品房的土地依法享有土地使用权，且该地系国有建设用地，土地使用权证合法有效。被拆除的房屋可以重建和复建或者依法报建、依法销售。因此，案涉合同在纠正政府行为或相关政府行为清除后仍可以继续履行。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。案涉商品房被实施“五停”（停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任。原告主张的违约责任也没有合同依据，案涉合同已经约定双方违约责任的承担方式，原告脱离合同提出其他违约责任承担方式不符合合同法的规定，据此应当依法驳回原告要求我司承担违约责任的诉讼请求。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉商品房后，又撤销案涉商品房相关的行政许可，对此，我司有权依法申请复议、提起行政诉讼或者申请国家赔偿。上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉合同的履行和违约责任的确定问题，因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉合同依法有效；第二、案涉商品房是“五证”俱全的合法建筑物我司没有违约，房屋拆除是政府行为导致的不可抗力事由，不属于合同法规定的法定解除事由。同时案涉合同也没有约定该事由可以解除合同，因此我司不同意解除合同；第三、案涉商品房的国有土地使用权证仍然有效，依法我司仍可报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的基础和现实可能，应继续履行案涉合同；第四、案涉商品房延迟交付，是政府行为所致，属于不可抗力事由，应予免责，我司无需承担违约责任；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一个中止审理的法定事由，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2017年12月8日签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，原告依约向被告全款支付购房款5925150.00元，合同约定被告应在2019年6月30日前向原告交付案涉商品房。现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用权证外的其他“四证”均予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及补充协议案涉合同、商品房预售备案表，用以证明原、被告签订案涉合同，原告购买被告开发建设的大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区七组团565号商品房（以下简称涉案房屋）；被告无法在2019年6月30日前交付房屋，构成预期违约，根据合同第十四条规划变更，需要承担房屋总价款10%的违约金；； 证据二：行政处罚公告，证明被告存在未批先建的行为； 证据三：房款收据及银行交易凭证，用以证明原告支付了全部房款5925150.00元； 证据四：诉讼财产保全责任险保险单，用以证明原告因本案财产保全支付保险费15672.00元。 对原告提供的证据，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，关联性有异议，案涉合同约定交付时间为2019年6月30日，因此延期交付没有根据。另外，案涉合同第12条约定不可抗力，我司不构成违约，可以免责，且可延期交付无需承担违约责任；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。我司申请建设均是经过了相关政府部门审批的，手续的瑕疵影响项目的合规合法性，关联性认为该处罚与本案不属于同一建筑物，与本案的诉求无关，不能证明原告所要证明的内容；对证据三的真实性、合法性确认，原告已经履行了支付房款的义务；对证据四的真实性、合法性由法院核实，关联性有异议，案涉纠纷及费用系由于政府原因导致，并非我司违约，我司不应承担违约责任。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告提供的证据一和证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》并依法备案登记，合同约定了双方的权利义务，被告所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告依法免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号cl130824-2015-21）； 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00003号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600007号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号:建字第130824201600007号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201705260101）； 证据八：《商品房预售许可证》（证号：（滦）房预售证第2016005号）； 被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效，土地性质为住宅用地；案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，被告没有违规建设，依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉合同不应解除，应继续履行。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除案涉房屋是政府安排的； 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除； 证据十一：2018年11月23日的停工通知书，用以证明政府对案涉项目实行了“五停”； 证据十二：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书，编号为：（滦资规）撤决字[2019]005号； 证据十三：滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书，编号为：（滦资规）撤决字[2019]0023号； 证据十四：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书，编号为：（滦行审撤[2019]5号）； 证据十五：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书，编号为：（滦行审撤[2019]29号）； 被告提供的证据十二至证据十五用以证明滦平县人民政府相关部门于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的行政许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，被告无需向原告承担责任，本案依法应中止审理。 证据十六：用以证明被告已就撤销行政许可提出复议申请，本案应中止审理。 对被告提供的证据材料，原告质证认为：对证据一、证据二真实性、合法性认，关联性不认可，不属于不可抗力而是违规建筑，责任在被告与我方无关，依据《合同法》第一百零八条，被告构成预期违约；对证据三至证据八的的真实性、合法性认可，关联性不认可，不认可被告的证明目的，与本案无关，被告即使进行重建、复建也不能按期交房并且重建、复建后和房屋也不是合同标的；对证据九真实性认可，证明目的不认可，相反证明了被告的建筑是违法违规的；证据十的真实性认可，证明目的不认可，恰巧证明了被告无法依合同约定按期交房；证据十一的真实性无异议，证明目的不认可，说明是违法违规的建筑；对证据十二至证据十五的真实性认可，证明目的不认可，能够证明是违规建筑并且被拆除，被告无法按时履行合同完成交房义务；对证据十六的真实性无异议，对证明目的不认可，被告是否提出复议申请与本案无关，被告提出中止审理无法律依据，不应中止审理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2017年12月8日签订了合同编号为20171208085的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中七组团565号房屋销售给原告吴亚男，房屋总价款为5925150.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“关于买受人与出卖人违约责任的”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2017年12月8日向被告支付了全部购房款5925150.00元。2018年11月案涉房屋被拆除。 本院认为，原、被告于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除案涉合同，被告提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，故对原告请求依法判决解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求本院予以支持。 被告关于案涉合同约定了不可抗力，被告应予免责的的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，被告提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。 《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取的购房款予以返还，同时，因被告逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已;付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，故原告要求被告赔偿其购房款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息的给付应自原告支付购房款之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告逾期交房的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。因违约金数额高于原告购房款的利息损失，故应由被告按原告累计已付款的10%向原告支付违约金对原告要求被告赔偿其因合同解除所造成的实际损失，即购房款的利息损失的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告赔偿其因本案支出的保险费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告吴亚男与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年12月8日签订的合同编号为20171208085的《商品房买卖合同》（包括补充协议）； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴亚男支付的购房款5925150.00元。 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴亚男支付违约金592515.00元； 四、驳回原告吴亚男的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59490.00元，保全费5000.00元，合计64490.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚君 人民陪审员  姚向红 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。