温州市龙湾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0303执异48号 异议人：杜莉莉，女，1977年5月28日出生，住江苏省江阴市。 委托代理人王忠涨，浙江京衡律师事务所律师。 申请执行人：龚贤，男，1987年2月8日出生，住浙江省温州市鹿城区五马街道县。 被执行人：温州市东南集团有限公司，住所地浙江省温州市车站大道康宏大厦4楼A座，组织机构代码：14505435X。 法定代表人：徐礼渊。 被执行人：建桥建设集团有限公司，住所地乐清市乐成镇丹霞路1号，组织机构代码：145490848。 法定代表人：周建华。 被执行人：徐礼渊，男，1967年10月8日出生，住温州市鹿城区。 被执行人：周建华，男，1964年8月6日出生，住乐清市。 被执行人：倪明连，男，1956年8月3日出生，住温州市鹿城区。 被执行人：林连贞，女，1962年6月11日出生，住温州市鹿城区。 被执行人：潘雪平，男，1979年3月3日出生，住温州市鹿城区。 异议人杜莉莉申请的异议一案，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 异议人杜莉莉称，法院在淘宝网温州市龙湾区人民法院司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖被执行人林连贞名下坐落于上海市××新区××室的房地产【房地产证号：沪房地浦字（2010）第018143号，以下简称涉案不动产】。异议人在交纳拍卖保证金40万元后参加竞买，并以286万元的最高价竞的。但异议人事后经调查后了解到，涉案不动产可能涉及高额的税费和物业管理费等费用，已经对本次拍卖异议人的利益造成影响，而法院本次拍卖具有违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下简称《网拍规定》）等规定之情形，应予以撤销，理由如下： 一、法院本次拍卖事项未查明拍卖财产现状、权利负担等内容，未在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示。本次拍卖的已知瑕疵和权利负担主要涉及物业费、水、电欠费和税费等，但法院对此并未履行“查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”之职责，也未将“拍卖财产已知瑕疵和权利负担”在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台予以特别提示，违反了《网拍规定》第六条、第十四条的规定，主要体现在： （一）拍卖公告中标的物介绍中的“权利限制情况及瑕疵情况”只涉及到查封、抵押、限购政策和户口迁移，并未涉及到物业费、水、电欠费和税费等内容。 （二）法院未查明物业费和水、电欠费，特别是发布拍卖公告前已知的上述费用，也未查明并说明物业费等的缴费标准，在法院的拍卖公告中的拍品介绍2、特殊说明中只是表述为“可能存在的物业费、水、电欠费等相关费用均由买受人承担，水、电过户费用由买受人承担”，显然，法院对于上述已知瑕疵和权利负担并未查明和说明，并予以特别提示。 （三）法院对于税费的权利负担并未予以查明并予以特别提示，首先，作为非住宅类房地产、其原始价值（买入价）对税费具有重大的影响，法院理应查明其原始价值（买入价），而法院并未予以查明以及予以说明，并予以特别提示；其次、法院未说明具体的税费负担内容，未明确说明和特别提示是否涵盖增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用等内容，法院只是在竞买公告六中笼统的说明“一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）”；再次，由于拍卖房屋类型为非住宅，法院亦未特别提示办理交税时所涉及的税种较多且可能拍卖成交后承担的税费较高。 （四）法院在竞买须知七“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”，法院将本应履行的法定职责，现却规定为要求竞买人自行进行调查瑕疵，显然违反相应规定，且对于拍卖物的原始价值（买入价）以及水、电欠费等，竞买人并不具备去相应部门调查的权利，而对于物业费、现场看房等事项，法院并未明确具体的物业部门联系人、联系方式等，导致异议人实际也未能现场看房，以及了解相应的费用情况。在拍卖完成后，异议人专程去了华美达酒店，工作人员在知悉异议人已经拍下的情况下才告知涉案不动产已经欠物业费约为人民币13.73万元，其他费用还没有细查。涉案不动产所欠的物业费已经占房产拍卖价格的4.8%，金额巨大，另外，异议人事后亦了解到可能存在高额的税费，但法院对此未予以查明和说明并予以特别提示，而是采用笼统的说法，违反了《网拍规定》等规定。异议人查到的相关的拍卖公告，对税负的具体负担，包括原始价值（买入价）等也予以查明和说明并特别提示。 异议人认为，涉案不动产高额的物业费、税费等，已对拍卖产生影响，且法院也能够予以查明，但法院对拍卖标的物已知的瑕疵和权利负担并未在竞买公告中说明并予以特别提示，而仅仅表述为“可能存在的物业费、水、电欠费等”，使得异议人对拍卖房屋的已知的瑕疵和权利负担缺乏足够的认知。因此，根据《网拍规定》的规定，本次拍卖应予以撤销。 二、法院本次拍卖规定“一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）”违反《网拍规定》等之相应规定。 （一）根据《网拍规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”，对于因网络司法拍卖本身形成的税费，法院只有在“没有规定或者规定不明的”，才可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额，对于相关法律、行政法规规定明确的税费，法院并不存在自由裁量的权利，因此，法院本次拍卖规定“切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）”违反《网拍规定》等之相应规定。 （二）2015年3月1日执行的温州市中级人民法院、温州市地方税务局《关于破产程序和执行程序中有关税费问题会议纪要》、2015年9月1日执行的浙江省高级人民法院、浙江省地方税务局《关于建立人民法院民事执行与地税部门税费征缴协作机制的会议纪要》均提到了执行法院只有在“依法”的范围内才能在拍卖公告约定税费的承担，而不是执行法院可以自行随意规定税费的承担方，对于人民法院可以“依法”约定的税费承担，应是《网拍规定》中规定的“没有规定或规定不明的税费”。 （三）因涉案不动产在上海市，税款应缴纳至上海市的税务部门，上海市高级人民法院《关于进一步规范不动产司法拍卖有关事项的指导意见》和《上海市高级人民法院执行局、上海市国家税务局政策法规处和上海市地方税务局政策法规处关于落实本市人民法院与税务部门衔接机制建设相关问题的意见》中均规定执行法院在不动产拍卖公告和特别提示中关于税费承担的内容应当仅针对因拍卖本身而形成的税费（目前为增值税、土地增值税、个人所得税和契税），对于被执行人历史欠缴税费由税务部门负责追缴或者依法申请受偿，执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出规定，也不应载明由买受人承担。对于拍卖本身而形成的税费，相关法律、行政法规规定承担主体的，由相应主体承担（目前增值税、土地增值税和个人所得税由被执行人承担，契税由买受人承担），执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出变更，只有当相关法律、行政法规没有规定或者规定不明的，执行法院才可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体并在拍卖公告和特别提示中予以载明。因此，对于《网拍规定》第三十条如何理解以及上海市税务部门如何处置拍卖房产的税费应该是十分清楚。 （四）江苏省高级人民法院关于正确适用《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的通知四、关于税费负担也明确“因网络司法拍卖产生的税费，按照《网拍规定》第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担”，因此，对于《网拍规定》第三十条的理解在司法实务中应不存在任何争议的，法院在本次拍卖中规定“一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）”违反《网拍规定》等之相应规定。 （五）经异议人查知，在温州市瓯海区人民法院拍卖的上海市长宁区黄金城道717弄9号1102室房屋的拍品介绍中税费负担情况为“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生的税费依照税法等相关法律法规和政策规定，由双方各自承担；所有税费由买受人先行代缴，凭单据本院再予以退回，买受人应自收到房地产证之日起五日内，将税费单据原件及房地产复印件交至本院，逾期本院将不再受理”，温州市瓯海区人民法院上述拍卖内容，也表明温州地区法院在外地拍卖的房产（比如案涉的上海房产），双方依照税法等相关法律法规和政策规定各自承担进行处置，也是不存在问题的。 因此，法院本次拍卖规定“一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）”违反《网拍规定》等之相应规定。 三、法院作出的（2016）浙0303执846号之四执行裁定亦适用了《网拍规定》第二十四条，因此，法院也理应适用《网拍规定》第六条、第十四条、第三十条等之规定。 法院作出的（2016）浙0303执846号之四执行裁定亦依据了《网拍规定》的规定，而法院仅依据《网拍规定》第二十四条“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”之规定，裁定不予退还异议人保证金40万元，但法院却未按照《网拍规定》第六条、第十四条、第三十条等之规定予以审理，显然是错误的。 据此，特向法院提出异议，请求：1、依法撤销对上海市××新区××室房地产的网络司法拍卖行为；2、依法撤销贵院作出的（2016）浙0303执846号之四执行裁定，退还异议人拍卖保证金40万元。 异议人为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、异议人身份证复印件；证据2、（2016）浙0303执846号之四执行裁定书复印件；证据3、2610室房地产拍卖公告及拍卖须知复印件；证据4、瓯海法院拍卖公告复印件。 本院审查查明：申请执行人与被执行人温州市东南集团有限公司、建桥建设集团有限公司、徐礼渊、周建华、倪明连、林连贞、潘雪平保证合同纠纷一案，申请执行人依据已经发生法律效力的（2015）温龙商初字第1152号民事判决书向本院申请执行。在执行过程中，本院依法于2019年6月24日-2019年6月25日在淘宝网温州市龙湾区人民法院司法拍卖平台公开拍卖涉案不动产，异议人杜莉莉在交纳拍卖保证金40万元后参加竞买，并以279万元的最高价竞得，但买受人杜莉莉无正当理由未在规定期限内交纳拍卖余款，致流拍。本院于2019年7月22日作出（2016）浙0303执846号之四执行裁定，裁定如下：一、原买受人杜莉莉交纳的拍卖保证金40万元不予退还；二、重新拍卖登记在被执行人林连贞名下坐落于上海市××新区××室的房地产时，原买受人杜莉莉不得参加竞买。 另查明，本院关于上海市××新区××室房产的拍卖公告中第五条：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”；第六条：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）。买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理”。 再查明，在关于上海市××新区××室房产的拍卖须知中第四条：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担”；第七条：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”；第九条：“买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”；第十条：“买受人付清余款后应及时交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。标的物转让登记手续由买受人自行办理，一切税费按现行主管部门规定均由买受人承担（包括被执行人应缴纳的所有费用）。买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理”。 证明以上事实有证据2；证据3为证。 本院认为，本案争议的焦点在于本次拍卖能否撤销，异议人的保证金40万元能否退还？ 首先，本院在淘宝网温州市龙湾区人民法院司法拍卖平台公开拍卖涉案不动产时发布拍卖公告、拍卖须知，对涉案不动产的状况以及特别是在竞买后办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费等由买受人承担和逾期或未支付余款的法律后果在拍卖公告第五、六条和拍卖须知第四、七、九、十条予以规定，并予以反复披露重点提示。另外，异议人可在拍卖之前通过本院或自行咨询相关部门知悉涉案不动产的状况和税、费承担情况，可预估相应的风险，但异议人疏于谨慎核实，因此就应承担由此造成的相应风险。再则，法律也没有规定法院必须要将税、费明细等予以明示。综上所述，本院的拍卖行为没有违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十四条的规定。 其次，虽然《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”，但是该条规定仅为对涉拍卖标的物在拍卖时各方税负最初负担的确定规则，并不影响执行法院根据具体案件的执行实际以公告、须知形式披露拍卖时将该方税负的最初负担转移由另一方负担的拍卖条件。此拍卖条件一经确定并予依法公告发布，对各竞买人具有约束力。异议人作为竞买人明知该拍卖公告、须知中各项拍卖条件披露特别是税、费均由竞买人承担的反复披露重点提示的前提下予以竞买，应承担该竞买的法律后果。倘若此时改变该已依法公告的拍卖条件，显对其他同等拍卖条件下未成功竞买者有失公允。综上所述，本院作出税、费由买受人承担的规定与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定不冲突。 再次，本院对涉案不动产的公开拍卖过程中并未存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定应予撤销拍卖的情形。因此，本院的本次拍卖不予撤销。 最后，异议人在拍卖公告、拍卖须知规定的期限无正当理由未缴纳拍卖余款致使其缴纳的拍卖保证金40万元被没收符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定。因此，本院作出的（2016）浙0303执846号之四执行裁定程序合法，证据充分，依法应予维持。 基于上述理由，异议人请求撤销本次拍卖和撤销（2016）浙0303执846号之四执行裁定及退还拍卖保证金40万元的异议请求，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人杜莉莉的异议请求。 若不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向温州市中级人民法院申请复议。 审判长 朱黎明审判员李晓中审判员李曙光 二〇一九年八月十二日 书记员 王      炯      达