福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初61号 原告：莆田中茵房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区涵东街道新区社区居委会卓坡路266号，统一社会信用代码913503030665989498。 法定代表人：吴永民，执行董事。 委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘心洋，福建众益律师事务所实习律师。 被告：许凤清，男，1989年10月14日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。 原告中茵房地产开发有限公司（以下简称中茵公司）与被告许凤清商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，于2018年6月27日作出（2018）闽0303民初941号《民事裁定书》裁定，驳回中茵公司的起诉。中茵公司不服该裁定，在法定上诉期限内，向莆田市中级人民法院提起上诉。莆田市中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）闽03民终3135号《民事裁定书》裁定，撤销本院（2018）闽0303民初941号民事裁定，指令本院审理本案。本案于2019年1月7日重新立案后，依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中茵公司的委托诉讼代理人曾建峰、刘心洋及被告许凤清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中茵公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中茵公司与许凤清于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号H201501238号）；2.判令许凤清赔付因合同解除的违约金51311.5元；3.判令许凤清协助中茵公司办理注销该房产预告登记手续；4.判令许凤清承担本案诉讼费用和律师费9000元。 事实和理由：2015年5月6日，中茵公司与许凤清签订一份合同编号为Ｈ201501238号的《商品房买卖合同》。合同约定：中茵公司将位于莆田市涵江区商品房（以下简称案涉房产）出售给许凤清，该房产总价款513115元，并约定由许凤清向中国银行涵江支行（以下简称中行涵江支行）办理按揭贷商业贷款35万元用于支付购房款。但自2016年9月11日起，许凤清未能按约定及时向贷款银行偿还贷款本息。因贷款方中行涵江支行未能找到许凤清，遂于2017年3月30日及2017年9月27日分别扣划了中茵公司的保证金账户款项16783.21元（其中利息8327.43元）及16779.94元（其中利息8114.87元）。2017年5月15日，中行涵江支行向法院起诉中茵公司和许凤清，要求中茵公司和许凤清偿还全部贷款本息及支付相关诉讼费用。莆田市涵江区人民法院于2017年8月11日作出判决，判决许凤清还款并付息等，并判令中茵公司承担连带清偿责任。2018年1月11日，莆田市涵江区人民法院作出（2018）闽0303执79号之二《执行通知书》，责令许凤清偿还中行涵江支行的贷款330399.45元及相应利息和罚息、律师费4000元、案件执行费4855.99元、案件受理费3210元。2018年2月2日及2018年2月5日，中茵公司经与执行法院和中行涵江支行协商，由中茵公司主动向中行涵江支行还款323466.33元（其中本金313268.6元、利息6043.17元、罚息154.56元、律师费4000元），并支付执行费用4855.99元、案件受理费3210元。至此，中茵公司共向中行涵江支行偿还贷款计357029.48元（含对方律师费4000元），超过许凤清的贷款总额35万元，直接造成经济损失24095.47元（多偿还借款7029.48元、执行费用4855.99元、案件受理费3210元、委托律师费9000元，未含本案受理费）。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第七条第一款和第三款约定：1.买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人。2.如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付违约金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，出卖人可按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金。综上，许凤清的行为已构成根本性违约，中茵公司也已完全履行阶段性担保责任，符合双方约定解除合同条件。为维护合法权益，中茵公司特提起上述诉讼请求。 许凤清辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，因目前没有购房能力，没有能力偿还贷款本息，且违约金过高，不同意支付违约金；2.如果在没有支付违约金情况下，双方可通过协商解决；3.同意用交纳的首付款抵扣上述款项，也愿意协助中茵公司注销案涉房产的预告登记手续。综上，请求法院依法裁判。 中茵公司围绕上述诉讼请求，在本院指定的举证期限内依法向本院递交下列证据：1.中茵公司的《营业执照》、《法定代表人身份证明》及法定代表人《居民身份证》复印件各一份，以此证明中茵公司的身份及诉讼主体适格；2.许凤清的《居民身份证》复印件一份，以此证明许凤清的身份及诉讼主体适格；3.中茵公司与许凤清签订的合同编号为H201501238号《商品房买卖合同》及其附件复印件各一份，以此证明中茵公司与许凤清双方之间的商品房买卖关系及违约条款；4.《个人住房贷款合同》复印件一份，以此证明中茵公司与许凤清之间的贷款担保责任关系；5.莆田市涵江区人民法院（2017）闽0303民初1954号《民事判决书》及（2018）闽0303执76号之二《执行通知书》复印件各一份，以此证明许凤清的违约行为及事实和中茵公司依法应承担阶段性担保责任的事实；6.《中国银行贷款回单》一份、《国内支付业务付款回单》二份、《执行说明》一份，以此证明中茵公司因承担阶段性担保义务而支付给银行的款项为3570229.48元；7.《委托代理合同》、《律师费发票》各一份，以此证明中茵公司因维护合同权益所付出的律师代理费用为9000元的事实；8.《商品房买卖合同备案信息》及《房屋登记簿》复印件各一份，以此证明案涉房产登记情况。 经庭审质证，许凤清对中茵公司递交的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 许凤清在本院指定的举证期限内未递交证据。 本院认为，许凤清对中茵公司提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，且符合客观事实，能证明中茵公司的主张，均予认定并采信。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2015年5月6日，中茵公司与许凤清双方签订合同编号为Ｈ201501238《商品房买卖合同》及附件。该买卖合同约定，许凤清向中茵公司购买位于莆田市涵江区商品房（即涉案房产），建筑面积99.547平方米（套内建筑面积79.34平方米，共摊面积20.2平方米），该商品房单价为每平方米5154.86元，总价款为513115元。许凤清需于2015年5月6日前支付给中茵公司房产首付款163115元，余款35万元由许凤清向中行涵江支行申请按揭贷款方式支付。根据中茵公司与许凤清双方签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第七条约定，如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保）则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向甲方支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）买受上未按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金），延迟达30日构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付违约金处，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件、其他相关协商等自动解除。出卖人可按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金。该买卖合同签订后，双方于2015年5月6日将案涉房产向莆田市国土局涵江不动产登记中心办理商品房买卖合同预售备案手续。许凤清依约支付给中茵公司购房首付款，并于2015年5月29日办理了案涉房产预购商品房预告登记手续。2015年6月8日，许凤清由中茵公司提供阶段性连带责任保证，向中行涵江支行申请了按揭商业贷款。为此，许凤清与中国银行涵江支行及中茵公司三方签订一份编号为Ｌ-Ｃ-2015-01-0080号《个人一手住房贷款合同》，合同主要内容约定：“贷款金额35万元，贷款期限为180个月，本合同项下的贷款用途限于借款人许凤清支付其购买位于莆田市涵江区商品房，采用按月等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证，中茵公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。借款人许凤清以本合同项下贷款所购房产向贷款人提供抵押担保。”该贷款合同签订后，中行涵江支行依约向许凤清发放贷款35万元，并按约定支付给中茵公司。之后案涉房产于2015年6月10日被办理了预购商品房抵押权预告登记。因自2016年9月11日起，许凤清未能按约按期偿还按揭贷款本息。中行涵江支行遂于2017年5月15日向本院起诉许凤清、中茵公司等人，要求许凤清偿还贷款本金330399.45元及利息、罚息和因诉讼而支出的律师费4000元，以及要求中茵公司承担连带还款等诉讼主张。后本院于2017年8月11日作出（2017）闽0303民初1954号《民事判决书》判决：许凤清应归还中行涵江支行贷款本金330399.45元及利息6688.45元、罚息242.73元，并支付自2017年3月8日起至贷款还清之日止以本金330399.45元为基数按合同约定利率标准计收的利息、罚息，支付因该案诉讼而产生的律师费4000元及判令中茵公司对许凤清的债务承担连带清偿责任等内容。在该案诉讼期间，因许凤清未按约归还银行按揭贷款本息，致使该银行多次从中茵公司账户中扣划代偿款共计33563.15元，具体扣划金额及时间如下：2017年3月30日被扣划16783.21元（其中本金8455.78元，利息8327.43），于2017年9月27日被扣划16779.94元（其中本金8665.07元，利息8114.87元）。该判决生效后，中行涵江支行于2018年1月10日向本院申请强制执行。本院于2018年1月11日作出（2018）闽0303执76号之二《执行通知书》，责令中茵公司履行该判决书所确定的给付金钱义务。经中茵公司与中行涵江支行协商，中茵公司向中行涵江支行归还款项323466.33元（其中贷款本金313268.6元、利息6043.17元、罚息154.56元和律师费4000元），并支付该案的案件受理费3210元和执行费用4855.99元。中茵公司认为，许凤清违反《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第七条第一款和第二款约定的义务，未按期偿还按揭贷款本息，致使中茵公司被迫向中行涵江支行履行承担还款义务，许凤清的行为已构成了根本性违约，具备合同约定的合同解除条件。故中茵公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查，案涉房产已交付给许凤清；因本案诉讼中茵公司为此支出律师代理费9000元。 本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。许凤清与中茵公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，中行涵江支行依约向许凤清发放按揭贷款用于支付购买案涉房产，但许凤清违反《商品房买卖合同》约定的主要义务，未能依约按时向中行涵江支行归还按揭贷款，致使中茵公司被中行涵江支行起诉至法院，被代其向中行涵江支行承担了还款责任，许凤清的行为违反了《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第七条约定，其行为已构成严重违约，故中茵公司要求解除双方签订的商品房买卖合同的主张于法有据，本院予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及该法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，中茵公司要求许凤清协助其注销案涉房产的预购商品房预告登记手续，并要求支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。双方合同约定按购房总价款的10%计算违约金，符合客观事实，本院予确认。买卖合同约定因买受人违约应赔偿出卖人因此遭受的全部损失包括律师费，故中茵公司主张许凤清承担因本案诉讼所支出的律师费9000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除莆田中茵房地产开发有限公司与许凤清于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议）(合同编号为H201501238)； 二、许凤清应于本判决生效之日起10日协助莆田中茵房地产开发有限公司办理注销该商品房预告登记手续； 三、许凤清应于本判决生效之日起5日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司按购房总价款513115元的10%计算的违约金51311.5元； 四、许凤清应于本判决生效之日起5日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司因本案而产生的律师代理费9000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费9534元，公告费720元，均由许凤清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑少凡 人民陪审员  黄建棋 人民陪审员  石 敏 二〇一九年八月十五日 书 记 员  林黄欢 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。