河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初3460号原告：张黎明，男，1958年出生，汉族，住温县。被告：河南天盛房地产开发有限公司，住所地：温县古温大街59号。法定代表人：岳新年，执行董事。委托诉讼代理人：李恩点，河南豫星律师事务所律师。第三人：河南盛弘尚都百货有限公司，住所地：温县人民大街5号。法定代表人：张升辉，执行董事。委托诉讼代理人：陈恭，河南豫星律师事务所律师。原告张黎明与被告河南天盛房地产开发有限公司（以下简称：河南天盛公司），第三人河南盛弘尚都百货有限公司（以下简称：河南盛弘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张黎明，被告河南天盛公司的委托诉讼代理人李恩点，第三人河南盛弘公司的委托诉讼代理人陈恭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张黎明向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告立即将诉争房屋腾清交于原告；3、依法判令被告自2019年4月5日按照月租金5417元支付给原告之日止，截止起诉日为16251元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月5日，经原、被告双方协商，原告将自己的位于温县振兴路财富广场1-106号门面房租赁给被告河南天盛房地产开发有限公司，双方于当天签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定：租赁期限自2017年12月15日至2023年4月14日止；合同第二条约定：前二年租金每年陆万伍仟元正，二年后按市场价双方协商调整，每个合同年度起始日前15天内将下年度租金交清；第八条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，若乙方的下列行为给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿；（2）未按约定时间交纳租金，拖欠25天以上的。合同签订后，被告按合同约定已支付租金至2019年4月14日。按合同约定，被告应在15天内将下年租金一次交清，但原告仅支付14950元，剩余的50050元租金至今未交付原告。为此原告多次要求被告支付合同约定的房租租金，被告称原告的房屋现由第三人河南盛弘尚都百货有限公司使用，第三人没有支付房租，被告也无法支付。无奈，原告只好通知被告解除合同，但被告置之不理。根据以上事实，依照双方签订的房屋租赁合同第八条第（2）项以及合同法相关规定，现将原告诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南天盛公司辩称，被告愿意按照合同履行，未支付租金是因为现在没有能力支付，符合解除条件，被告同意解除双方签订的租赁合同。第三人河南盛弘公司述称，原告第一、二项诉讼请求不能成立，租赁合同的标的物现在由第三人合法使用，原告主张的诉讼请求侵害第三人的承租权，法院不应支持，依法应予驳回。理由如下：一、第三人与原告不存在租赁合同关系，但第三人与被告河南天盛公司具有合法有效且正在合法履行的租赁合同关系。二、原、被告签订的租赁合同晚于第三人与被告河南天盛公司签订房屋租赁合同的时间，原、被告签订合同时，原告明知第三人与被告签订的合同已在履行，第三人已在合法使用承租标的物用于经营活动，应当意识到合同的风险，因此本案房屋租赁的连环状态、出现不能及时收取租金的局面，其间没有第三人的任何过错，但原告有大部分责任。三、第三人与被告河南天盛公司的租赁合同关系与本案没有直接的法律关系。原告的租金损失以及合同权利不能影响第三人的合法权利。四、原告诉状中称“第三人没有支付租金”不是客观事实。第三人并不拖欠被告租金。五、原告可以诉求被告支付租金以及违约金，第三人可以在应向被告支付租金的限额内代为支付这些款项，前提是人民法院给第三人出示协助执行通知书。在本案之前，被告河南天盛公司曾经起诉第三人，要求人民法院解除被告与第三人之间的租赁合同，人民法院判决驳回，现在本案的原、被告诉求与答辩，均同意解除租赁合同，损害的是第三人的合法权益，有合谋串通之嫌。综上所述，第三人在原告租金权益受损中没有过错，原告与被告的租赁合同因涉及第三人正当合法使用、解除合同势必会损害第三人的合法权益，因此请求人民法院驳回原告的第一、二项诉讼请求。根据原、被告诉辩意见及第三人陈述，法庭归纳本案的争议焦点：1、原、被告之间所签订的租赁合同能否解除；2、原告的诉讼请求能否支持。围绕争议焦点，原告举证及被告、第三人质证意见：1、房产证一份，2、房屋租赁合同一份，证明原告租赁给被告房屋位于人民路财富广场××房产，所有权人系原告，按照合同约定，被告应于2018年12月15日前支付2019年租金65000元，被告在2019年2月份支付14950元，还剩余50050元租金未予支付的事实及按照合同约定，未按约定时间交纳租金，拖欠25天以上的，原告可以收回房屋，解除合同的事实。被告对原告所举证据无异议。第三人对原告所举证据的真实性、合法性、关联性无异议，但根据相关司法解释，这些证据不足以支持原告的证明指向，即可以解除合同的事实。围绕争议焦点，被告未向法庭提供相关证据。围绕争议焦点，第三人举证及原、被告的质证意见：1、被告与第三人签订的租赁合同一份，证明第三人与被告之间具有房屋租赁合同关系，且本合同自签订后至今仍在履行中。2、补充协议一份，证明从2013年3月1日开始每年租金变更为162万元。3、营业执照、拍卖成交确认书、国有土地使用权挂牌出让成交确认书复印件、被告河南天盛公司给原告协商划定的租赁范围图各一份，国有土地使用权证，房屋产权证复印件各两份，证明被告河南天盛公司租赁给第三人的房屋是以人民大街西侧、振兴路北侧，建筑面积为5900多平方米的建筑大楼，当时名称为“建业服饰广场”。被告与第三人签订租赁合同时，提供这些手续，证明被告是这栋楼的产权人及土地使用权人。4、（2019）豫0825民初523号民事判决书一份，证明被告主张要求解除第三人与被告之间的租赁合同，被法院依法驳回，另证明第三人不欠被告租金。5、协助执行通知书一套，证明温县人民法院在2019年3月18日向第三人下达协助执行通知书，冻结了第三人238万元，要求第三人不得向被告河南天盛公司支付租金238万元。原告对第三人所举证据无异议。被告对1证据无异议，但与本案无关；对2号证据无异议；对3号证据真实性无异议，对证明指向有异议，该证据证明不了第三人的证明指向，该证据并未细分每个房屋的产权，且该证据与本案无关；对4、5号证据真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。当事人针对争议焦点提供的证据，经本院组织当事人进行证据交换、质证，当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。根据原、被告的诉辩意见、第三人的陈述意见及有效证据，本院确认案件基本事实如下：2011年11月22日，被告将位于温县振兴路财富广场1-106号门面房一间，建筑面积44.32平方，出售给原告，原告办理了房屋所有权证。原告随即将门面房出租给被告使用。2013年3月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：甲方（被告）出租给乙方（第三人）位于温县振兴路与人民大街交叉口西北角河南天盛公司商业物业（原建业服饰广场）的建筑物（租赁标的）建筑面积：一层约3000平方米，二层约4000平方米，三层全部但不包括“商务快捷酒店”的现有部分，楼顶归乙方使用，可搭建临时建筑物；租赁期限共10年，自2013年4月15日起至2023年4月14日止；租金及支付方式：第一个租赁期间自2013年4月15日至2014年4月14日，租金每年125万元（其中2013年4月15日至2013年10月14日租金62.5万元），由郑州市建业综合量贩有限公司代交。第二个租赁期间自2014年4月15日至2017年4月14日，租金每年135万元，第三个租赁期间自2017年4月14日至2021年4月14日，租金在第一年租金的基础上递增，根据市场情况双方协商确定，但最高涨幅不超过第一年租金的50％。第四年租赁期间自2021年4月15日至2023年4月14日，租金每年200万元。乙方承承租不满一个月的，租金以实际承租日×日租金（年租金×365天）计算。乙方租金支付方式为半年交付一次，前半年应在每年的2月15日前交付，后半年应在每年的11月20日前支付，如遇法定节假日顺延。乙方支付租金的方式为现金或转账支付，甲方不接受承兑汇票结算。甲方应向乙方提供银行账号，并应在收到每半年租金后次月月底前向乙方开具发票。在合同期内乙方可以转租或转借他人使用租赁房屋，但全部转租需经甲方同意。乙方有下列情况的之一，甲方可单方终止合同，无条件收回房屋：1．乙方未经甲方允许改变房屋主体结构；2．乙方利用租赁房屋进行非法活动损害公共利益或甲方权益的；3．乙方逾期支付租金超过30天的。违约责任：乙方拖欠租金，乙方逾期30天仍未支付的，甲方有权终止合同，且该权利的行使不影响甲方在实际收回租赁物期间向乙方收取租金以及由此产生的逾期期间的滞纳金，滞纳金按欠交费用日的万分之五计算。2017年6月2日，被告与第三人签订了《补充协议》，协议约定自2017年4月15日至2021年4月14日，每年租金调整为162万元，其他项目仍按原合同执行。2018年3月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于温县人民路财富广场1-106号门面房租赁给被告河南天盛公司，租赁期限自2017年12月15日至2023年4月14日止，前二年租金每年65000元，二年后按市场价双方协商调整，每个合同年度起始日前15天内将下年度租金交清，如未按约定时间交纳租金，拖欠25天以上的，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告按合同约定已将租金支付至2019年4月14日。按合同约定，被告应在15天内将2020年租金一次交清，但被告仅支付14950元，剩余的50050元租金至今未交付。为此，原告诉至本院。庭审中，原告向本院提出变更诉讼请求申请，要求将原诉讼请求变更为要求第三人代被告支付租金50050元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的房屋租赁合同及被告与第三人签订的房屋租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签约的各方当事人均应按照合同的约定履行义务。本案中，原告作为案涉租赁房屋的所有权人，将案涉房屋租赁给被告使用，被告又将连同原告出租的房屋在内的房产、商铺（原建业服饰广场）租赁给第三人用于开办商场使用。虽然，原、被告签订的合同约定在被告未按约履行支付租金的情况下，原告享有合同解除权，且被告实际已出现违约的情形，故原告主张解除合同，符合合同的约定。但是，被告与第三人之间所签订的房屋租赁合同仍在履行中，而第三人并没有违约行为。在被告诉第三人房屋租赁合同一案中，法院已判决驳回被告要求解除与第三人所签租赁合同的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”的规定，第三人的陈述理由，符合法律规定，本院予以采纳。故原告要求第三人代被告支付下余租金的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。第三人代被告向原告履行支付租金的义务后，可以在应支付被告的租金中折抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，判决如下：第三人河南盛弘尚都百货有限公司应于判决生效后10日内代被告河南天盛房地产开发有限公司支付原告张黎明租金50050元。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取532元，由被告河南天盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院将依法不予强制执行。审判员  王鸿元二〇一九年八月二十二日书记员  张方严