云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云06民初38号原告朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日出生，住址:云南省昭通市昭阳区。委托代理人尚睿、周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告余咏梅，女，汉族，1972年7月12日出生，住址：云南省昭通市昭阳区。委托代理人陈丽琴，女，汉族，1961年10月31日出生，住云南省昭通市昭阳区。代理权限：一般授权。被告昭通大德房地产开发有限公司（以下简称：大德公司）。统一社会信用代码：91530600059470605L。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人赵庆云。委托代理人陈权，男，汉族，1964年11月16日出生，住云南省昭通市昭阳区。代理权限：特别授权。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告赵庆云，男，汉族，1975年10月10日出生，住址：云南省昭通市昭阳区。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告雷发万，男，汉族，1973年11月20日出生，住址：云南省昭通市昭阳区。委托代理人冯艳，云南意衡律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告朱凤龙诉被告余咏梅、昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云执行异议之诉一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员马春、王正云、杨稳香组成合议庭公开开庭进行了审理，原告朱凤龙的特别授权代理人尚睿、周长泳、被告余咏梅的一般授权代理人陈丽琴及昭通大德房地产开发有限公司的特别授权代理人陈权、被告雷发万的特别授权代理人冯艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱凤龙向本院提出的诉讼请求是：1、请求依法撤销昭通市中级人民法院（2019)云06执异9号《执行裁定书》；2、请求依法判决驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06)执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢2单元2205号房产继续进行查封，房产价值242036元；3.请求判令本案全部案件受理费、律师费以及原告支出的其他费用由被告承担。事实及理由：一、昭通市中级人民法院（2019)云06执异9号《执行裁定书》公然违背法律常识，混淆法理。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产所有权设立的必要条件为不动产所有权登记，但原告申请查封的御峰云府二期7幢2单元2205号房产，尚处于作为建设单位的第二被告的名下，并未为第一被告办理所有权登记，甚至没有进行买卖合同的备案，因此没有完成公示程序。公示方能公信，没有完成公示自然也就无法形成公信。原告根据公示现状，可认定该房产的所有权人为第二被告。昭通市中级人民法院（2019)云06执异9号《执行裁定书》认为“余咏梅与昭通大德房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，余咏梅对本院查封【御峰云府】二期7幢2单元2205号住宅商品房已支付了全部购房款，余咏梅对【御峰云府】二期7幢2单元2205号住宅商品房享有房屋所有权和相应土地使用权。”，其背后的逻辑在于错误的认为债权具有公示效果和公信效力，不仅否认了债物二分的财产法体系，更混淆了债权和物权之间的区别，违背了物权法公示公信和物权法定的基本原则，系法律常识的错误。二、昭通市中级人民法院（2019)云06执异9号《执行裁定书》适用法律错误，枉法裁判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，排除强制执行需同时符合以下五个要件：（一）查封前签订书面的买卖合同；（二）在查封前已合法占有该不动产；（三）全款支付；（四）因买受人自身以外的原因而未办理过户登记；（五）权利能够排除执行。然而，（2019)云06执异9号《执行裁定书》在并未同时满足上述条件的情况下，直接支持第一被告的执行异议请求，系适用法律错误，枉法裁判。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告余咏梅答辩称：（2019)云06执异9号《执行裁定书》是客观公正的，【御峰云府】二期7幢2单元2205号房产属于余咏梅私人合法财产，请求法庭予以保护。被告昭通大德房地产开发有限公司答辩称：1.被告大德公司不是本案适格的被告，最高人民法院的关于适用民事诉讼法司法解释第308条规定，申请执行人提起执行异议之诉，以案外人为被告，被执行人反对申请人主张的，以案外人与被执行人为共同被告，被执行人不反对申请人主张的，可以立被执行人为第三人，所以大德公司为不适格被告，大德公司对原告的执行异议没有发表意见；2.大德公司是代昭通市登山协会卖房，所产生的权利义务由昭通市登山协会享有和承担。诉争房屋是属于昭通市登山协会，大德公司仅仅是代为出售，出售时与朱凤龙还没有诉争合同关系；3.大德公司不承担原告诉请的给付责任。被告雷发万答辩称：在赞同大德公司代理人意见基础上补充以下几点：一、被答辩人并未取得具有给付内容的生效执行依据，其对争议标的不享有执行权利，诉请无事实依据。1、被答辩人的申请属于诉前财产保全执行，未取得具有给付内容的生效执行依据；2、被答辩人所依据的2018云06民初126号《民事裁定书》裁定对答辩人价值7000余万元财产进行保全，并未明确对本案争议的御峰云府二期7幢2单元2205号房屋进行保全，故御峰云府二期7幢2单元2205号房屋并非执行标的，被答辩人对御峰云府二期7幢2单元2205号房屋不享有执行权利。同时，由于昭通市中级人民法院执行局并未中止对7000余万元财产保全裁定的执行，该裁定赋予被答辩人的权利并未受到损害，所以被答辩人的诉请无事实依据。二、余咏梅作为买受人的物权期待权应当予以保护，提出的异议应当受人民法院支持。本案涉御峰云府二期7幢2单元2205号房屋已于2015年6月14日卖给了余咏梅，并且余咏梅在签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》后一次性支付了购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，余咏梅作为买受人的物权期待权应当予以保护，足以排除执行。综上所述，被答辩人的异议应当通过其他法律程序解决，余咏梅享有的权利足以排除保全执行，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。综合当事人的诉讼主张，本案的争议焦点是：原告请求依法撤销昭通市中级人民法院（2019)云06执异9号《执行裁定书》，以及驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06)执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢2单元2205号房产继续进行查封的主张是否应当得到支持。原告朱凤龙针对本案争议焦点，向本院提交了以下证据：第一组证据：原告身份证复印件、昭通大德地产开发有限公司的企业信用信息公示报告、被告身份证复印件。欲证明：原告与被告为适格的诉讼主体。第二组证据：查询结果、民事裁定书、查封公告。欲证明：原告根据昭阳区房产交易评估管理所的房产信息查询结果，向昭通市中级人民法院申请保全，依法查封了第二被告名下的【御峰云府】二期7幢2单元2205号商品房。第三组证据：（2019)云06执异9号《执行裁定书》。欲证明：（2019)云06执异9号《执行裁定书》公然违背法律规定，适用法律错误，应被依法撤销，第一被告的执行异议请求应被依法驳回。被告方余咏梅对原告朱凤龙提供的证据，发表了如下质证意见：对原告朱凤龙提供的第一组证据质证认为：三性无异议。对原告朱凤龙提供的第二组证据质证认为：三性无异议。对原告朱凤龙提供的第三组证据质证认为：三性无异议，对证明目的不认可，法律执行裁定书说明，不能因为原告与大德地产财产债务关系，影响善意第三人的合法利益。被告大德公司对原告提供的证据发表了如下质证意见：对原告提供的第一组证据质证认为：三性无异议，证明目的无异议。对原告提供的第二组证据质证认为：三性无异议，证明目的无异议。对原告提供的第三组证据质证认为：三性无异议，对证明目的有异议，裁定书不能证明是适用法律错误。被告雷发万对原告朱凤龙提供的证据，发表了如下质证意见：对原告提供的第一组证据质证认为：三性无异议，证明目的无异议。对原告提供的第二组证据质证认为：三性无异议，证明目的无异议。对原告提供的第三组证据质证认为：对三性无异议，但是不能达到原告的证明目的。相反,（2019）云06执异9号《执行裁定书》在查清事实、尊重事实的基础上，中止对御峰云府二期7幢2单元2205号房屋进行执行，符合法律规定，适用法律正确，依法保护了实际买受人余咏梅的合法权益，不应当被撤销。被告余咏梅针对本案争议焦点，向本院提交了以下证据：第一组证据：余咏梅的身份证复印件。欲证明：余咏梅的主体资格。第二组证据：商品房购销合同、合同补充协议复印件各1份；购房款收据，商品买卖合同登记备案表复印件各1份。欲证明：2017年4月7日，余咏梅和昭通大德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，约定购买御峰云府二期7幢2单元2205号房屋，该合同是受到法律保护的；余咏梅向昭通大德房地产开发有限公司支付购房款242036元，并办理了商品房买卖合同备案登记，属于余咏梅的个人财产。原告朱凤龙对被告余咏梅提供的证据，发表了以下质证意见：对被告余咏梅提供的第一组证据质证认为：三性无异议。对被告余咏梅提供的第二组证据质证认为：第二组没有原件的购销合同，真实性无法核实；经过核对，买卖合同的预售许可证证号和39号案件李丹提交的预售许可证号不一样，余咏梅是2014年9号，李丹是2015年1号，经核对两套房均属于7幢2单元15层和22层，同一单元的房子预售许可证号应当是属于同一个许可证号。故对买卖合同的真实性和合法性无法核实，不发表质证意见。对收款收据是原件的真实无异议，对实际款项的支付需提供银行流水才能确定。大额款项的支付用现金交付有违背商议交易惯例。对登记备案表，没有原件真实性无法核实，对关联性不予认可，2017年4月进行备案，我方查封前于2018年10月22日进行核实是属于大德地产名下，房产不在余咏梅名下。被告大德公司对被告余咏梅提供的证据，发表了以下质证意见：对余咏梅提交第一组、第二组证据的三性均无异议。被告雷发万对被告余咏梅提供的证据，发表了以下质证意见：对余咏梅提交第一组、第二组证据的三性无异议。针对余咏梅庭审后提交的商品房购房合同及备案登记表的原件，本院于2019年6月4日组织双方进行质证，朱风龙的代理人对商品房购房合同的真实性予以认可，但认为预售许可证证号和李丹提交的预售许可证号不一样；对备案登记表的关联性不予认可，认为已解除合同备案登记。大德公司、赵庆云、雷发万对购房合同及备案登记表无异议。大德公司、雷发万、赵庆云均未提供证据。通过当事人对上述证据的举证、质证，本院作如下认证：（一）关于对原告朱凤龙提交的证据的认证。对原告朱凤龙提供的第一组证据，被告无异议，本院予以采信，该组证据能证明原、被告的基本信息情况。对原告朱凤龙提供的第二组证据中的查询结果，与被告余咏梅提供的购房合同及购房款收据相矛盾，本院不予采信。对该组证据中的民事裁定书、查封公告的真实性，本院予以采信。但对原告朱凤龙的证明目的，本院不予采信。对原告朱凤龙提供的第三组证据，本院对真实性予以采信。但对原告朱凤龙的证明目的，本院不予采信。（二）关于对被告余咏梅提交的证据的认证。对被告余咏梅提交的第一组证据，双方当事人均无异议，本院予以采信。该组证据能证明余咏梅的身份信息。对被告余咏梅提交的第二组证据，虽然原告方对《商品房购销合同》有异议，但结合双方当事人在庭审中的陈述及该购销合同能与余咏梅提供的购房款收据相互印证的事实，本院予以采信。该组证据能证明余咏梅与昭通大德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，余咏梅购买了御峰云府二期7幢2单元2205号房屋并支付了购房款的事实。根据庭审和举证质证及认证情况，本院确认如下法律事实：2017年4月7日，余咏梅与昭通大德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定余咏梅购买昭通大德地产开发有限公司开发建设的【御峰云府】二期7幢2单元22层2205号房屋，双方又于同日签订《合同补充协议》约定：“余咏梅、昭通大德房地产开发有限公司于2017年4月7日签订《商品房购销合同》，双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房建筑面积为81.22平方米，单价2980元/平方米，总金额为242036元整等内容。”合同签订后，余咏梅于2017年4月7日一次性支付购房款242036元。后在朱凤龙诉昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，昭通市中级人民法院作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产。昭通市中级人民法院于2018年10月25日查封了昭通大德房地产开发有限公司开发建设的位于昭通市昭阳区【御峰云府】104套住宅商品房，其中就包括【御峰云府】二期7幢2单元2205号住宅商品房。余咏梅对执行标的提出执行异议，昭通市中级人民法院于2019年2月20日作出（2019)云06执异9号执行裁定书，中止对本院查封的位于昭通市昭阳区【御峰云府】二期7幢2单元2205号住宅商品房的执行。朱凤龙不服（2019)云06执异9号执行裁定，于2019年2月26日向本院提起执行异议之诉，请求撤销(2019)云06执异9号执行裁定书及请求依法判决驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06)执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢2单元2205号房产继续进行查封，房产价值242036元以及判令本案全部案件受理费、律师费以及原告支出的其他费用由被告承担。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案诉争不动产余咏梅已于2017年4月7日就与昭通大德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买了该套住房，并支付了购房款，诉争不动产的商品房购销合同签订时间与转让价款支付时间均早于朱凤龙与昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，根据上述法条的规定，余咏梅与昭通大德房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，依法应受法律保护,余咏梅据此对涉案房产享有物权期待权。且涉案房屋已于2017年4月7日进行备案登记在余咏梅名下，虽然本院在进行查封时登记在被执行人大德地产的名下，但涉案房产是在余咏梅已经取得的情况下为变更给他人而撤销备案登记，实际并未改变余咏梅是涉案房产实际所有人的事实。何况，登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，不具有改变原有的法律关系，备案并不是买卖合同成立生效的条件，不能对他人的权利义务产生实际影响，且办理买卖合同备案系昭通大德房地产开发有限公司应当承担之义务，也没有证据证明余咏梅撤销后又未及时办理合同备案存在过错，且余咏梅系居住而购买涉案商品房。故朱凤龙诉称涉案房屋为进行买卖合同备案，没有完成公示程序，不具有公信效力，涉案房产应继续查封的理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，余咏梅对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，朱凤龙请求依法撤销(2019)云06执异9号执行裁定书及请求对御峰云府二期7幢2单元2205号房产继续进行查封的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回朱凤龙的诉讼请求。案件受理4931元，由朱凤龙承担。如不服本判决，应在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人在上诉期内均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 杨稳香审判员 王正云二〇一九年八月二十二日书记员 晋家芬