云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初805号原告：李廷兰，女，汉族，1970年4月3日生，住。原告：农小锐，男，汉族，1996年9月23日生，住。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：安虹泽，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：云南兴博进房地产开发有限公司，统一社会信用代码91532600665511921W，住所文山市凤凰路中天世纪大厦18楼。法定代表人：郑存雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗光礼，云南玉泉律师事务所律师（特别授权）。原告李廷兰、农小锐与被告云南兴博进房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序于2019年4月23日公开开庭进行了审理,因同类案件太多，依法转为普通程序，于2019年7月15日再次开庭。原告李廷兰、农小锐的特别授权代理人王跃敏、安虹泽，被告云南兴博进房地产开发有限公司的特别授权代理人罗光礼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李廷兰、农小锐向本院提出诉讼请求：（一）判决被告支付原告逾期交房违约金50767.83元；（二）判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由，被告云南兴博进房地产开发有限公司（以下简称“公司”），系中天世纪“中天华府B区”的开发商，在被告公司取得中天世纪项目相关证件后，2016年3月9日，两原告与被告购买中天华府B区8-1-201号房，房款总价为444163.00元，两原告按照合同约定的时间将全部房款支付给了被告公司，合同第七条约定了交付期限：“甲方（被告公司）应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（两原告）”，交房时间届满，被告公司未按照合同约定将房屋交付于两原告，两原告多次向被告公司询问延迟交房原因，被告公司均没有向其说明延期理由。2019年1月5日，两原告在等待较长时间后，终于收到了被告公司的接房通知书，被告公司于2019年1月15日进行交房，要求两原告携带相关资料办理接房手续。根据两原告与被告公司签订的《商品房购销合同》中的第九条约定了甲方逾期交房的违约责任：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付购房款总额的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”。被告公司因为逾期381天向原告交房，依据合同计算的违约金为50767.83元。两原告多次与被告公司协商均无法解决，被告公司的行为已经严重违反了合同规定，在其无理由延期交房的一年多时间里给原告造成了诸多不便，经济负担增多，为此，原告于2019年1月8日起诉至本院并提出如前请求。被告云南兴博进房地产开发有限公司辩称：（一）答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金。理由：1、答辩人于2013年5月30日通过招拍挂取得了中天华府AB区的土地开发使用权（宗地编为：2012-B-20）并于2013年6月18日与文山市国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，在取得了该土地后，答辩人即对该地块进行了开发建设，中天华府A区已于2015年10月30日交房，中天华府B区除了未建设的七栋房屋（即该引起争议的商品房）外，其余栋号也已于2015年12月30日交房。而迟延交房中天华府B区的七栋房屋是因为该区内有一条10KV电缆未迁移，受此电缆影响，中天华府B区的七栋房屋一直不能动工，但在此过程中，答辩人针对该电缆迁移问题一直积极地、多次地与文山州委、文山州政府、文山市政府及其相关部门进行沟通协调，以便该区的房屋得以顺利完工，从而按时建设并按时交房。因此，答辩人对于该区房屋的建设已经尽了该有的义务和责任；2、中天华府B区内的该条10KV电缆迁移工程是根据文山市委、政府的安排部署，由文山市住房和城乡建设局组织实施，并发包给云南德泰宏森源电力工程有限公司（以下简称森源公司）进行施工的卧龙变电站周边电力通道的线路移设工程项目，该移设工程的施工建设是政府部门的行为，不该由答辩人来承担该工程引起的迟延交房的责任，且该迁移工程涉及到第三方文山市电力分公司，其间的工作事宜只能由政府部门出面协调，答辩人无权与文山市电力分公司协调；3、中天华府B区内的该条10KV电缆迁移工程中所有的电缆线路搬迁皆由政府出资进行，其涉及的施工过程、施工设计图也由政府及其相关部门与森源公司协商进行，答辩人从始至终未在该工程上承担任何资金，也未参与到该电缆线路移设工程的施工过程中，故答辩人不应承担该电缆线路移设工程的责任。相反的，该电缆线路移设工程也给答辩人造成了损失，导致答辩人不能按时对中天华府AB区项目统一进行施工建设，浪费了额外的人力、物力和财力，同时造成了答辩人对被答辩人迟延交房的局面，故答辩人也是受害者；4、在政府的该线路移设工程建设完工后，答辩人即对因该线路移设工程而迟延开工建设的中天华府B区的七栋房屋进行全面建设，该七栋房屋从动工之日起至竣工交房之日止，处于房屋建设的正常工期，答辩人并未故意的拖延房屋的开发建设进程，反而在积极的进行施工建设，目的就在于向被答辩人按时交房，而在答辩人的多方努力下，答辩人也将房屋以最快的速度按时、按量向被答辩人交付。综上所述，答辩人迟延交房的原因是由于政府对中天华府B区内的一条10KV电缆迟延迁移而导致的，该迟延交房的责任不能归咎于答辩人，故答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金。（二）如被答辩人坚持要求答辩人承担违约责任，支付违约金，那么答辩人与被答辩人可以解除《商品房购销合同》，解除合同后，答辩人愿意全额返还被答辩人所支付的购房款，同时按中国人民银行同期活期存款利息支付被答辩人该款项的相应利息。综上所述，答辩人认为答辩人未按约定时间交房，并不是答辩人的主观过错所导致的，是由于不可归责于双方的客观原因即电缆线路需搬迁而造成的，答辩人无违约行为，依法不应承担违约责任，不应支付被答辩人违约金，被答辩人的诉讼请求依法不能成立，恳请法院依法予以驳回。本案在审理过程中，原告为支持其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、企业信息公示报告，证明被告的主体资格；2、中天世纪房产认购协议、《商品房购销合同》，证明（1）原告李廷兰于2016年2月2日与被告公司签订了中天世纪房产认购协议，认购其名下开发的中天华府B8-1-201号房屋；（2）两原告与被告公司于2016年3月9日签订了《商品房购销合同》，合同约定两原告向被告公司购买了中天华府B区8幢1单元201号房屋，总价款为444163.00元，两原告采用分期付款的方式于合同签订当日向被告支付首付款为134163.00元，剩余房款310000.00元于2016年6月7日向被告支付；（3）《商品房购销合同》第七条约定了被告公司应当于2017年12月30日前向原告交付上述已购买的房屋；（4）《商品房购销合同》第九条约定了被告公司逾期交房的违约责任，交房时间届满后次日起至实际交房之日60天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，逾期60天后，被告公司按原告已支付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；3、发票，证明被告公司收到购房款并向原告方出具了收据的事实；4、接房通知书、业主接房指引、馨提示，证明原告接到被告的交房通知书，及办理了交接手续的事实。经质证，被告云南兴博进房地产开发有限公司对原告李廷兰、农小锐列举的第1组至第4组证据质证认为真实性、合法性、关联性均无异议。被告云南兴博进房地产开发有限公司对其辩解理由，向法庭列举了以下证据:1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明被告云南兴博进房地产开发有限公司是合法成立的企业，具有适格的诉讼主体资格。2、中华人民共和国房地产开发企业资质证书复印件（证号：建开企【2019】1990号）、中华人民共和国建设规划许可复印件（证号：文规建字第DZ-20130091号）、商铺方预售许可证明复印件（证号：预许文市字（2014-7）号），证明被告具有合法的房地产开发及销售资质。3、《国有建设土地使用权出让合同》复印件、文国用（2015）第02467号、02468号、02469号土地使用权证复印件，证明被告于2013年6月18日与文山市国土资源局签订合同，取得中天华府AB区地块（宗地编号为2012-B-20，后拆分为三个地块，宗地编号为：C-93-812、C-93-813、C-93-814）的土地使用权。4、《商品方购销合同》复印件，证明合同权利义务清楚、合法有效，依法受法律保护。5、云南兴博进房地产开发有限公司文件、兴博进地产发（2015）第013号《关于请求协调中天华府AB区、中天嘉园小区电力相关事宜的请示》复印件、兴博进地产发（2015）第014号《关于请求协调中天华府AB区、中天嘉园小区电力相关事宜的请示》复印件、兴博进地产发（2016）第002号《关于请求明确中天世纪项目地块内电缆迁改费用支付主体的请示》复印件、《情况说明》复印件两份、《关于请求给予办理土地证抵押登记的申请》复印件，证明被告就电缆移建设工程影响中天华府B区的七栋房屋建设问题积极地、主动、多次向文山是人民政府、文山州督查室、文山州委、州政府信访局书面请求解决，尽到了自己应尽的责任和义务。6、《文山市变电站电缆线路迁改电缆工程施工合同》复印件、文山城市建设投资（集团）有限公司110KV卧龙变10KV线路移设及新建线路工程《施工图涉及说明书》复印件，证明（1）中天华府B区内的一条10KV电缆迁移工程为文山市变电站电力线路迁改工程的一部分，该工程由文山市住房和城乡建设据开发建设，是政府部门的职责，不属于被告的责任，（2）10KV电力迁移工程的开工时间为2017年8月28日，竣工时间为2017年12月25日，被告在10KV电缆迁移工程在未完全完工的情况下便开始建设中天华府B区的七栋房屋；7、《施工日志》、《工程监理日志》复印件，证明（1）中天华府B区的七栋房屋于2017年11月7日开始全面施工的事实；（2）从2017年11月7日全面施工到2019年1月15日交房，被告均在合理的施工期限范围内，没有因被告的因素而导致工程工期延误。经质证，二原告对被告列举的证据质证认为：对第1组至第4组证据的真实性、合法性及关联性均没有意见；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及待证观点有异议，理由如下：（1）三份被告公司的红头文件系被告单方制作，其书面内容被告方想怎么表示均由被告决定，三份请示也均无政府的书面答复，未经相关机构调查，不能够认定被告方单方陈述的事实完全真实，因此不能作为本案定案的依据；（2）关于被告提交本案的两份《情况说明》及《关于请求给予办理土地证抵押登记的申请》仅能反应出中天世纪有208套房屋因电缆工程无法建设，但不能证实被告尽到责任与义务，排除其违约责任。（3）从被告自己提交的证据《商品方购销合同》与两份公司红头文件（2015）第013号、014号对比时间即可明确一个事实：被告于2013年即发现了电缆线阻碍施工的情况，文件表述为：“中天华府B区有一条10KV电缆线未迁移，受此电缆影响，中天华府B区共有7幢200多套房屋受此影响不能动工，这意味着我公司将承担高额违约赔偿。我公司就上述问题从2013年开始多次与完善是电缆分公司及文山州电缆股份公司协商并上报文山市正度请求协调处理，均得不到有效解决。”被告与原告签订《商品房购销合同》时间是在2013年之后，也就是在被告知晓存在电缆线阻碍施工的情况之后。被告在签订购房合同时候明知存在其多次向正度反应均得不到解决的重大问题情况下，隐瞒该重大事项将房屋销售给原告，且在购房合同上明确约定了交房时间。这可以视为被告明知存在阻碍施工的因素，仍然向原告许诺了交房时间，并坚信自己能按约定履行交房义务。综上几点，被告提交的第五组证据不能证实被告尽到责任与义务，更不能证实被告存在排除承担违约责任的事由；对第6组证据真实性、合法性认可，对关联性不予认可，虽然电缆工程确属政府部门职责，但与本案中被告违约并无法律上的因果关系，原因与第五组证据质证意见相同；对第7组证据合法性、真实性、关联性均不予认可，属被告单方制作提交的证据，证据内容可由被告随意填写。通过庭审举证、质证，本院认为：原告提交的第1组至第4组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，能证明原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系，明确了各自的权利义务以及违约责任及原告也按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定交房屋的事实，予以采信；被告提交的证据客观、真实、合法且与本案相关联，予以彩信。经过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：被告云南兴博进房地产开发有限公司系中天世纪“中天华府B区”的开发商，在被告公司取得中天世纪项目相关证件后，2016年3月9日，两原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：二原告购买被告开发的“中天华府B区”8-1-201号房，房款总价为444163.00元。合同第七条约定了交付期限：“甲方（被告公司）应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（两原告）”，合同第九条约定了甲方逾期交房的违约责任：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付购房款总额的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，二原告按约定向被告公司支付了全部购房款。交房时间届满，被告公司未按照合同约定将房屋交付于两原告，两原告多次向被告公司询问延迟交房原因，被告公司均没有向其说明延期理由。2019年1月5日，两原告在等待较长时间后，终于收到了被告公司的接房通知书，被告公司于2019年1月15日进行交房，要求两原告携带相关资料办理接房手续。被告公司已经逾期381天向原告交房，依据合同计算的违约金为50767.83元。两原告多次与被告公司协商均无法解决，为此，原告于2019年1月8日起诉至本院并提出如前请求。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2019年3月9日签订《商品房购销合同》的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，二原告已履行了合同约定义务。而被告未能在合同约定的交房时间内交房，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任。本案中，原告关于请求判令被告支付逾期交房违约金50767.83元，合法有据，予以支持。被告方辩解，无证据印证，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南兴博进房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李廷兰、农小锐逾期交房的违约金50767.83元；二、驳回原告李廷兰、农小锐的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070.00元，由被告云南兴博进房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  马润涛审判员  吴国欣审判员  廖玉忠二〇一九年八月二十日书记员  阮建峰