四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1160号 上诉人（原审原告，执行案外人）蒋光辉，男，1980年12月27日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：夏雨，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凡，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人，被执行人）：绵阳市万家乐房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区松垭镇政德街。 法定代表人：赵莉，该公司经理。 委托诉讼代理人：余其彬，四川子云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：王绍华，女，1966年3月15日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 被上诉人（原审第三人）：王绍蓉，女，1962年9月23日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：毛振华，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。 上诉人蒋光辉、绵阳市万家乐房地产开发有限公司（以下简称万家乐公司）因与被上诉人王绍华、王绍蓉案外人执行异议之诉一案，不服绵阳四川省高新技术产业开发区人民法院(2018)川0792民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百零七条之规定，本院将万家乐公司诉讼地位确定为第三人。本案现已审理终结。 蒋光辉上诉请求：1、请求撤销绵阳高新区人民法院作出的（2018）川0792民初1824号民事判决书，并进行改判。2、判令由被上诉人承担本案的一审及二审诉讼等费用。事实与理由:一、案涉房屋是上诉人通过完善的购房程序购得并实际进行的装修。上诉人通过正规的中介公司购买案涉房屋，相关房款已经缴清，进行了网签备案。未能过户登记是因王绍华所采取的查封保全措施，过错不在上诉人。一审中，上诉人提交的录音资料及人证，证实案涉房屋是清水房，所有的装修是蒋光辉完成，不是王绍华装修。一审认定王绍蓉进行了装修，明显与事实不符。二、王绍蓉与万家乐公司并没有建立有效的房屋买卖关系，其无权取得案涉房屋产权。1、王绍蓉只与万家乐公司签订了《商品房定购书》，该合同只是一种认购行为并非正式的商品房买卖合同。合同第四条明确载明了在支付定金之日起5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，并付清房款。第五条明确约定，如果没有按时付清款项，则视为自动放弃所定购的房屋。截至目前，王绍蓉并未与万家乐公司签订正式的《商品房买卖合同》，也未付清房款。一审中万家乐公司也明确表明与王绍蓉的《商品房定购书》无效。王绍蓉支付物业费、电费、水费等是与第三方发生的关系，与万家乐公司无关系，无法据此确认完成了商品房买卖行为。2.王绍华、王绍蓉与万家乐公司没有签订任何以房抵债协议。一审法院认定为抵付工程款部分明显错误。一审法院认为王绍蓉的房款在王绍华与万家乐公司的工程款纠纷进行结算时可以抵扣从而实现支付购房款，但该款的支付不符合《商品房定购书》的约定时限，该定购书也属无效，真正的结算时间晚于蒋光辉支付房款的时间。三、即使存在以房抵债行为，该抵付行为也未实际履行，不发生法律效力。王绍华在（2017）川0792民初1281号案件庭审笔录中明确载明继续索要包括抵付价款在内的全额工程款。因此即使存在以房抵债行为，也是一种简单的债权。四、一审审理程序违法，出庭人员违法、判决结果违法。1.一审中追加第三人王绍蓉后，没有依法向其他诉讼参与人发送相关追加申请或告知书，属程序错误。2.王绍蓉在本案中单独提出完全独立的确权诉讼请求，而非执行异议的诉请。一审法院将两个不同的诉讼进行合并审理。第三人王绍蓉因提出的独立诉请，其诉讼地位相当于原告，本案的被告是王绍华。第三人王绍蓉与王绍华委托同一代理人进行诉讼代理，违反法律规定。3.第三人王绍蓉不具有诉讼主体资格，不能合并审理。4.根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，王绍蓉的诉请不应得到审理和支持。5.一审庭审未就第三人王绍蓉的诉请进行任何形式的审理、质证、答辩而作出支持第三人的诉讼请求明显违法。该房屋不是万家乐公司的房产，王绍华查封不属于债务人的房产，查封应当解除。 万家乐公司上诉请求：1.请求依法撤销（2018）川0792民初1824号民事判决书;2.解除查封位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼1号住房；3.依法判决绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼1号住房归蒋光辉所有;4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:一、上诉人于2017年12月11日将案涉的房屋售与蒋光辉。蒋光辉支付了全额房款购买了该房产,与万家乐公司签订了正式的《商品房买卖合同》,并将案涉房屋进行了网签备案。2018年2月6日,蒋光辉办理接房手续,同日办理了装修许可证,开始装修,对案涉房屋进行了实质上的占有。王绍华因与万家乐公司建设工程合同纠纷一案于2018年初申请对万家乐公司的财产进行保全,对案涉房产进行了查封。上诉人认为,蒋光辉已经履行完毕了支付购房款的义务,并且完成了网签备案,暂时未能办理房产权属证明的原因是王绍华的查封行为所导致,而不是万家乐公司和蒋光辉的原因所导致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的明文规定,第三人完全享有排除执行的民事权利,对该房产的查封具有明显错误。二、上诉人并未将该房抵款给王绍华,一审判决在没有买卖合同、抵房协议的情况下认定案涉房屋系上诉人抵给王绍华的事实认定错误。蒋光辉在接收该房后,对该房进行了装修,一审判决却认定为王绍蓉对案涉房屋进行了装修入住,事实认定错误。三、本案的引起是王绍华在对上诉人进行的建设施工合同纠纷一案中,为保障建设施工合同一案判决的顺利执行,对上诉人的财产提起的诉讼保全。而不是王绍华或者是王绍蓉发现自己权利受损后,单独对万家乐公司提起的保全并诉讼。也就是说,从逻辑上来说,即使是被上诉人王绍华也是认可该房屋并不是抵款给她了的,并且即使认定该房屋所有权已经不属于上诉人所有,那也应解除对案涉房屋的查封。四、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。一审判决在王绍华、王绍蓉、黄正鹏之间无转让合同、转款凭证的情况下，认定王绍华有权并将该房屋予以了转让属于事实不清、法律适用错误。本案是王绍华申请对案涉财产进行保全，原告提出异议。如果不是万家乐公司的财产，怎么申请保全？ 王绍华辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。我和我姐姐王绍蓉是案涉房屋实际投资人，房款抵扣后万家乐公司至今差我127万元，正在执行中。案涉房屋2万元定金是我姐王绍蓉帮我交的，办房产证的税费都是交了的。 王绍蓉辩称，一审法院的判决认定事实清楚、适用法律正确、公平公正，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立。王绍蓉买房子是被迫买的，合同已经履行，认购书也具备了房屋买卖的主要条款。万家乐公司超过5日还收取了税费，同时也将钥匙交付了第三人，第三人也入住了该房屋。一审中诉讼、举证、质证对方都参加了的，对方称自己不知道，严重违背事实。 蒋光辉向一审法院起诉请求：1.解除查封位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼1号住房；2.确认该房产为原告所有；3.本案诉讼费由二被告承担。 王绍蓉向一审法院请求：1.确认案涉房屋为王绍蓉所有；2.本案诉讼费由万家乐房地产公司承担。 一审法院认定事实：万家乐房地产公司开发的“泰和新城”3号楼的实际施工人系被告王绍华。2011年该工程项目竣工。2012年8月26日，万家乐房地产公司分别与王绍蓉（曾用名王少蓉，系王绍华胞姐）、王绍华（黄正鹏）（系王绍华之子）签订了《商品房定购书》，将案涉“泰和新城”3幢18楼1、2号住房出售给王绍蓉、黄正鹏，用于抵扣欠王绍华的部分工程款。王绍蓉的1号房总价为565780元，黄正鹏的2号房总价为579694元。签订定购书的当天，王绍蓉、黄正鹏分别向万家乐房地产公司交定购定金2万元。王绍蓉于2012年9月13日向万家乐房地产公司交代办证税费15000元、维修基金10172元；黄正鹏于2012年9月7日向万家乐房地产公司交维修基金10333元、2012年9月17日交代办证税费14500元。2012年9月17日万家乐房地产公司营销部向王绍蓉、黄正鹏签发了《“泰和新城”接房通知单》。王绍蓉接房后于2012年10月22日缴纳了当日至2013年10月的物管费1996元；黄正鹏缴纳了2012年9月17日至2018年3月19日的物管费12260元。后王绍蓉、黄正鹏对各自房屋进行装修入住。 2017年8月22日，万家乐房地产公司（甲方）、绵阳兴绵建设有限公司（乙方）、新兴栈（绵阳）建材有限公司（丙方）三方签订《抵房转让协议》，甲方同意乙方用位于绵阳高新区房屋以总价3326950元抵转乙方欠丙方的混凝土款。新兴栈（绵阳）建材有限公司抵房后遂将案涉两套房屋分别交由两个中介公司卖给了蒋光辉、刘刚。蒋光辉、刘刚先后与万家乐房地产公司签订了《商品房买卖合同》并进行了网签备案，且将全部购房款（蒋光辉70万元、刘刚66.7万元）支付给了新兴栈（绵阳）建材有限公司，由万家乐房地产公司向其出具了增值税发票，缴纳了维修基金。蒋光辉、刘刚均已接房并缴纳了至2018年12月底的物管费。蒋光辉、刘刚接手房屋装修时，被王绍华、王绍蓉阻止。 2014年6月23日，一审法院受理了原告王绍华诉第三人万家乐房地产公司、绵阳市九天建设工程有限公司建设工程合同（欠款）纠纷一案,于2016年9月作出判决后，万家乐房地产公司提起上诉,绵阳市中级人民法院于2017年8月7日发回重审。重审后，一审法院于2018年8月29日作出（2017）川0792民初1281号民事判决书，判决万家乐房地产公司向王绍华支付工程款、应退的保证金共4004676.90元，及支付自2011年12月30日起的相应资金利息。2018年初王绍华发现“泰和新城”3幢18楼1、2号住房被万家乐房地产公司另卖他人，遂申请对该二套住房进行财产保全。蒋光辉对查封“泰和新城”3幢18楼1号住房的执行行为不服，提出书面异议。一审法院受理后，于2018年6月5日作出（2018）川0792执异5号执行裁定，蒋光辉不服，向绵阳市中级人民法院申请复议，绵阳市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）川07执复57号执行裁定，撤销原执行裁定，发回重新审查。一审法院经重新审查后，于2018年9月5日作出（2018）川0792执异14号执行裁定，驳回了案外人蒋光辉的异议请求。蒋光辉不服该裁定，提起本次诉讼。 另查明，1.王绍华承包“泰和新城”3号楼施工，王绍蓉则出资80万元向万家乐房地产公司交纳的工程保证金。2.多年使用的“泰和新城”业主名册记载了“泰和新城”3幢18楼1号业主为王绍蓉，2号业主为黄正鹏。3.赵莉既是万家乐房地产公司的法定代表人、股东，也是“泰和新城”小区物业管理公司绵阳泰信物业管理公司，以及绵阳兴绵建设有限公司的股东。 一审法院认为，“泰和新城”3幢18楼2号住房应归谁所有是本案争议的焦点。 原告蒋光辉与第三人万家乐房地产公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》效力问题。蒋光辉与万家乐房地产公司建立商品房买卖合同关系的事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、支付房款收条、税收完税证明等证据予以证实，合同系双方自愿签订，合同内容不违背国家法律、法规之规定，合同合法有效。 第三人王绍蓉与第三人万家乐房地产公司建立房屋买卖合同关系问题。双方签订了《商品房定购书》，载明了王绍蓉应付的房款金额，王绍蓉按约向万家乐房地产公司交纳了购房定金、交付了办理房屋所有权证应付的税费、物业管理费等费用，是“泰和新城”业主名册载明的业主。对于是否已交付房款问题。王绍华系“泰和新城”3号楼的实际施工人，该楼房在2011年已竣工，万家乐房地产公司在2011年底即应向王绍华付清工程款【（2017）川0792民初1281号建设工程合同纠纷案，可证实万家乐房地产公司尚欠王绍华工程款等款项】，但由于双方在结算上发生纠纷，加之当时房地产低迷，商品房销售较为困难，为了解决向王绍华支付工程款用以支付建筑材料款、民工工资等问题，一审法院采信王绍华所陈述的内容，即万家乐房地产公司以“泰和新城”3幢18楼1号、2号二套住房的销售款抵偿部分工程款，而由王绍华筹措资金解决民工工资等问题。故双方签订了该二套房屋的《商品房定购书》，明确了房屋价款，价款的支付方式只需在工程款结算时予以品迭即可，不存在王绍华未支付购房款问题。王绍蓉所购之1号房应付的房款看似与王绍华工程款结算无关，但王绍蓉系王绍华胞姐（且王绍蓉也向万家乐房地产公司支付了80万元工程保证金），王绍华有权将其中一套房屋转让与王绍蓉。综上，王绍蓉已向万家乐房地产公司支付了房款，同时《商品房定购书》主要条款符合商品房买卖合同的构成要件；庭审中合同双方任何一方均未提交证据证实双方终止履行、不予履行《商品房定购书》，故王绍蓉与万家乐房地产公司建立了合法的商品房买卖合同关系。 “泰和新城”3幢18楼1号房屋的归属问题。如前所述，原告蒋光辉、第三人王绍蓉均与万家乐房地产公司建立了合法的商品房买卖合同关系，但均未与万家乐房地产公司办理房屋所有权过户登记，均不是该房屋的法定所有权人。结合本案具体情况，王绍蓉与万家乐房地产公司建立买卖关系在前，且已支付了购房款等相关款项，并接收房屋，装修入住，“泰和新城”3幢18楼1号房应归第三人王绍蓉所有。虽然蒋光辉在与万家乐房地产公司签订合同后进行了网上备案，但该行为不具有物权效应，不能认定该房屋已为蒋光辉所有。 “泰和新城”3幢18楼1号房屋仍登记在万家乐房地产公司名下，且如前所述该房屋系万家乐房地产公司用于向王绍华抵偿工程款而由王绍华将该房屋登记下王绍蓉名下，为王绍蓉所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”之规定，王绍华作为（2017）川0792民初1281号建设工程合同纠纷案的一方当事人，为自身权益申请保全对方当事人万家乐房地产公司名下的房产，一审法院据此作出查封“泰和新城”3幢18楼1号房屋的行为并无不当。原告蒋光辉不能取得该房屋的所有权，其要求解除查封的理由不能成立。 遂判决：一、位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼1号住房归第三人王绍蓉所有；二、驳回原告蒋光辉的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蒋光辉购买时涉案房屋系清水房。2018年2月，蒋光辉开始对该房屋进行装修。2018年3月，被上诉人发现涉案房屋被万家乐公司再次抵款并被抵款人出售，遂阻止蒋光辉继续装修。王绍蓉此后对房屋进行装修并入住。 经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，对于执行标的房屋买受人所提出的执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了执行程序中审查异议人民事权益是否足以排除强制执行的明确标准。上诉人蒋光辉未实际占有标的房屋，该房屋也并非蒋光辉名下唯一住房，并不符合前述司法解释所规定的审查标准。 在执行异议之诉程序中，人民法院可以根据案件中异议人所主张的权利和申请执行人债权的具体情况作出综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。由于涉案房屋未办理产权过户登记，物权未变动，且蒋光辉作为房屋买受人的权利并不符合前述司法解释所规定应当优先保护从而排除执行的情况。故执行案外人蒋光辉的债权与申请执行人王绍华的债权原则上处于平等地位。但涉案房屋具有唯一性，应考察王绍华、蒋光辉各自债权的成立时间和履行程度，并按照公平原则和经济原则进行处理，避免造成社会经济和司法成本的浪费。本案中，王绍华作为涉案房屋实际施工人的债权形成在前，并且王绍华的亲属现已实际装修入住占有房屋，若强行要求向蒋光辉交付该房屋，将造成更复杂的法律纠纷和更大的经济损失。因此，本院对蒋光辉的上诉请求不予支持，蒋光辉有权依据买卖合同另案向房屋出卖方主张违约责任。 执行异议之诉中案外人提出的确认其权利的诉讼请求依附于执行异议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定人民法院对案外人提起执行异议之诉的处理方式，第三百一十二条第二款规定的案外人是指提出执行异议的案外人。本案第三人王绍蓉没有提出执行异议，其确认权利的请求不属于执行异议之诉的处理范围，一审法院事实上也没有依照《诉讼费用交纳办法》第十八条、第二十条之规定通知其缴纳诉讼费，未依法定程序受理其请求。同时，王绍蓉主张其占有房屋的法律基础是2012年万家乐公司以房屋抵扣王绍华工程价款。虽然王绍蓉向万家乐房地产公司交纳了购房定金、办理房屋所有权证应付的税费、物业管理费等费用，是“泰和新城”业主名册载明的业主，以上情况证明确实发生过抵房事实，但该房屋所有权尚未过户至王绍蓉名下。而物权确认之诉用于判断既存的物权状态，并不能用于变动物权关系。王绍蓉要求确认享有案涉房屋所有权，混淆了物权与债权的区别。故一审判决在本案中径行确认物权归属王绍蓉不当。 综上所述，上诉人蒋光辉的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人万家乐公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、维持绵阳高新技术产业开发区人民法院(2018)川0792民初1824号民事判决第二项“驳回原告蒋光辉的诉讼请求”； 二、撤销绵阳高新技术产业开发区人民法院（2018）川0792民初1824号民事判决第一项“位于绵阳高新区‘泰和新城’3幢18楼1号住房归第三人王绍蓉所有”。 一审案件受理费100元，由蒋光辉负担；二审案件受理费400元，由蒋光辉、绵阳市万家乐房地产开发有限公司各负担150元，王绍华、王绍蓉负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  罗 琴 审 判 员  冯安石 二〇一九年八月二十二日 法官助理  潘怡佳 书 记 员  黄 娟