江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初1573号原告（反诉被告）：支宏量，男，1980年11月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：胡国强，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君，江西日泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：冷淑华，女，1977年7月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：李桂英，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳晓斌，男，1975年10月6日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，系被告（反诉原告）冷淑华丈夫。原告（反诉被告）支宏量与被告（反诉原告）冷淑华（反诉原告（反诉被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，被告（反诉原告）提起反诉。2019年5月23日本院依法适用普通程序，第一次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）支宏量及其委托诉讼代理人胡国强、李君，被告（反诉原告）冷淑华及其委托诉讼代理人李桂英、欧阳晓斌到庭参加诉讼。2019年7月11日，本院进行了第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）支宏量及其委托诉讼代理人胡国强、李君，被告（反诉原告）冷淑华及其委托诉讼代理人李桂英、欧阳晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《商铺买卖合同书》；2、判令原告所收取10万元定金不予返还；3、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月27日签订《房屋租赁合同》，约定被告自2014年1月1日起租赁原告位于东风大街的商铺，租期为36个月，每月租金为2100元。后原、被告双方于2016年1月18日达成上述商铺买卖合意，并签订《商铺买卖合同书》，约定被告受让原告商铺，受让价格为75万元，合同生效后，被告应当向原告支付定金25万元，合同第六条还约定：本合同自甲乙双方签字盖章后生效。《商铺买卖合同书》合同生效后，被告仅向原告支付10万元定金，剩余款项经原告方反复催促，被告仍未按照合同约定支付，亦未办理商铺过户手续。且被告一直使用原告店铺至今，亦未续签店铺租赁合同。原告认为，原、被告之间构成不定期租赁关系，原告有权要求解除双方的租赁合同关系。且被告迟延履行《商铺买卖合同书》的行为已经构成违约，依据《合同法》第九十四条第四款规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告诉请。被告（反诉原告）辩称：1、关于被告与原告签订《商铺买卖合同书》的前后经过。被告的丈夫欧阳晓斌自1997年6月1日起开始租赁东风大街67号综合楼的商铺，该商铺原属宜春皮鞋厂。后因企业改制，原告买下产权证号为4-06084号（B0459）的商铺，由于原告母亲李小娜是原宜春皮鞋厂厂长，涉案商铺租金一直由李小娜收取，后由原告自己收取商铺租金。2013年12月27日被告与原告签订《房屋租赁合同》续租店铺，租赁期限共24个月，从2014年1月1日起至2015年12月31日。2015年12月原告因急需资金，要求被告购买原告名下的商铺，否则就增加租金，最终被告与原告约定以75万元购买该商铺。2016年1月18日被告与原告签订《商铺买卖合同书》，合同约定：被告支付定金25万元，合同履行过程中该定金可抵作购商铺款，因原告房产证仍在银行，双方约定6月份后办理此商铺过户手续，同时被告应在办妥商铺过户手续的当日起的30日内将剩余价款50万元一次性全部付清于原告，商铺买卖过户费、营业税等一切费用由被告承担；2、原告称被告仅向其支付了10万元定金根本不是事实，被告完全按照合同履行付款义务。在签订买卖合同之前，因原告急需用钱，被告于2016年1月15日支付了15万元给原告，双方在2016年1月18日签订《商铺买卖合同书》时，约定被告支付定金25万元，合同履行过程中该定金可抵作购商铺款。2016年2月2日被告支付了10万元给原告。同样，根据合同约定，被告在商铺过户之前不需要再支付任何款项，商铺过户手续的当日起30日内将剩余价款50万元一次性全部付清于原告。原告诉称被告仅支付了10万元定金既不符合事实更不符合情理，原告称剩余款项其反复催促被告仍未按照合同约定更是无中生有，合同白纸黑字约定被告在商铺过户手续后将剩余价款一次性付清，被告何来的在过户之前还要付款的义务；3、被告与原告的租赁合同关系早在2015年12月31日终止，原告篡改租赁合同、虚构不定期租赁关系只不过想掩盖事实的真相。如前所述，被告与原告2015年12月洽谈买房事宜，而根据2013年12月27日双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限共24个月，2015年12月31日租赁期届满合同终止。2016年1月被告与原告已就购买商铺签订书面合同，因被告已买下该商铺且一直在占有该商铺，该商铺已实际交付给了被告。直到原告向法院起诉提供租赁合同证据材料，被告才知道自己手上的租赁合同内容竟然与原告持有的合同不一致，被告持有的合同租赁期为24个月至2015年12月31日收回，而原告持有的合同租赁期为36个月至2016年12月31日收回，显然为了达到编造事实的目的原告篡改了合同。其实租赁合同约定的租赁期限根本不影响被告与原告之间的买卖合同关系，被告与原告的租赁合同关系因买卖合同关系的生效而自动终止；4、被告没有合同违约行为，原告无权解除合同。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告自始至终，没有任何违反合同的违约行为。相反，是原告一直以商铺存在贷款和房管部门不让过户为由迟迟不把双铺过户给被告，致使合同至今未能履行完毕。原告不但无权解除合同，且应当继续履行合同，协助被告将已售商铺的不动产产权变更登记至被告名下。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）向法院提起反诉：一、判决原告继续履行合同，协助被告将位于宜春市东风大街67号1层不动产证书号为4-06084号房屋的不动产产权变更登记至被告的名下，变更登记的税费等由被告承担；二、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告的丈夫欧阳晓斌自1997年6月1日起开始租赁东风大街67号综合楼的商铺，该商铺原属宜春皮鞋厂。后因企业改制，原告买下产权证号为4-06084号（B0459）的商铺，由于原告母亲李小娜是原宜春皮鞋厂厂长，涉案商铺租金一直由李小娜收取，后由原告自己收取商铺租金。2013年12月27日被告与原告签订《房屋租赁合同》续租商铺，租赁期限共24个月，从2014年1月1日起至2015年12月31日。2015年12月原告因急需资金，要求被告购买原告名下的商铺，否则就增加租金，最终被告与原告约定以75万元购买该商铺。2016年1月18日被告与原告签订《商铺买卖合同书》，合同约定：被告支付定金25万元，合同履行过程中该定金可抵作购商铺款；因原告房产证仍在银行，双方约定6月份后办理此商铺过户手续，同时被告应在办妥上述商铺手续的当日起的30日内将剩余价款50万元一次性全部付清于原告；商铺买卖过户费、营业税等一切费用由被告承担。签订合同之前因原告急需用钱被告2016年1月15日支付了第一笔购商铺款15万元给原告，2016年2月2日被告支付了第二笔购商铺款10万元给原告。2016年3月和4月，被告去房管部门问询其同时购买的原告表妹李论的相邻商铺的过户手续时，被告知不动产登记中心成立之后，被告所购国有划拨土地上的商铺无土地信息、文件和审批表，暂时不能办理不动产产权证书。之后，被告要求原告办理商铺过户事宜，原告一直以商铺存在贷款和房管部门不让过户为由迟迟不把商铺过户给被告，致使合同至今未能履行完毕。令人气愤的是，2019年4月原告反而向法院提起诉讼，歪曲客观事实，恶意解除被告与原告签订的《商铺买卖合同书》。基于上述事实，被告为了维护自己的权益，特向贵院提起上述反诉请求，恳请法院查清事实，支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：一、本案中，被告存在根本违约行为，原告有权要求解除合同。1、本案的案件事实为，原告与案外人欧阳晓斌之间于2016年1月14日达成借款合意，约定原告向欧阳晓斌借款15万元用于至今周转，同时约定每月利息以案涉商铺的租金进行抵扣，双方未约定借款期限。2016年1月15日，欧阳晓斌以转账的形式向原告支付了该笔15万元借款，双方之间的借款合同生效。自合同生效后，被告基于租赁关系一直占有并使用该店铺，且被告基于借款合同至今未向原告支付过任何店铺租金，足以证明，双方该借款合同至今仍在履行当中。2、基于本案中的转账记录中有15万元系借款，足以证明，被告未按照《商铺买卖合同》的约定，足额向原告支付25万元首付款。被告迟延履行合同主要义务的行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要去被告承担相应的违约责任。二、本案不存在已经交付案涉店铺的事实。双方在合同中未明确约定店铺的交付时间，原告也不具备交付店铺的意思表示。同时基于常理及交易习惯，店铺的交付时间应当在过户之后，原告无任何理由在仅仅收到10万元店铺定金后即放弃收取店铺租金的权利向被告交付店铺。因此，被告明显是基于租赁合同占有并使用该涉案店铺，原告为涉案店铺的所有权人，有权基于所有权出租店铺并享有收取租金的权利。原告自2016年1月至今未收取租金的原因系租金已经抵付了借款利息，并不存在交付店铺放弃店铺收益的意思表示。三、被告怠于履行合同义务，是涉案店铺至今未过户的根本原因，被告要求继续履行合同没有事实和法律依据。我方签订《商铺买卖合同书》的目的，即是为了收取店铺出卖的款项。因此，在合同签订后，我方曾多次要求被告履行合同义务，足额支付首付款并配合过户，以便能够收取合同尾款，达到合同目的。而被告屡次以土地出让金、契税过高等种种理由借故拖延过户时间，致使店铺至今仍未过户，我方至今也仍未收取到足额出卖店铺的款项。被告所称的我方以房管部门不让过户为由迟迟不过户店铺、没有提供任何证据予以佐证，相反，店铺自合同签订之日起至今一直处于可以过户的状态，而被告一直以税过高为由拒绝继续履行合同。被告怠于履行合同义务，导致原告迟迟未收取到足额的出卖店铺的款项并无法实现合同目的，符合解除合同的要件，因此，被告无权要求继续履行合同。四、双方约定的租赁期限已经由双方协商由原来的24个月变更为36个月。此前还由12个月变更为24个月过，双方的租赁合同关系变更为不定期租赁关系。综上，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明：2013年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于宜春市东风大街商铺一间（产权证号：房权证宜房字第××号。后由于原告急需资金周转，2016年1月15日原告向被告丈夫欧阳晓斌借款15万元。2016年1月18日，原告与被告协商一致，由被告购买该商铺，原告与被告签订《商铺买卖合同书》一份，合同约定：该商铺总价为75万元，合同生效后由被告支付定金25万元，合同履行过程中该定金可抵作购商铺款；因原告房产证仍在银行，双方约定6月份后办理商铺过户手续，同时被告应在办理完商铺过户手续的当日起30日内将剩余房款50万元一次性支付给原告，商铺买卖的过户费、营业税等一切费用由被告承担；如被告无法按照合同约定付款时间支付余款时，视为被告重大违约，原告有权单方解除合同，所收定金作为违约金不予退还，所欠款项按银行同期贷款利息的四倍计算。双方签订《商铺买卖合同书》后，被告丈夫欧阳晓斌于2016年2月2日支付店铺定金10万元。此后，被告既未缴纳税费，提起过户申请，原告亦未要求被告支付剩余购房款，双方未按合同完成店铺产权交易。直至2019年3月21日，原告提起诉讼要求解除店铺买卖合同及店铺租赁合同。本院在审理期间查明，涉案商铺属于划拨工业用地性质。当事人提出申请并交纳土地出让金后可以办理过户交易，且涉案商铺从2016年6月起一直处于允许过户的状态。本院认为，本案双方争议的焦点是：一、被告是否完成了支付25万元定金的合同义务，被告出借给原告的15万元是否能冲抵定金？本案中，原、被告双方在签订《商铺买卖合同书》后，根据合同约定，被告签订合同后应支付定金25万元。被告丈夫欧阳晓斌在签订合同后支付了定金10万元。被告丈夫欧阳晓斌在2016年1月15日出借给原告15万元，在2016年1月18日双方签订《商铺买卖合同书》约定商铺定金为25万元，而作为被告在签订合同后仅支付了10万元定金，原告作为急需资金周转的一方，也未向被告催要剩余的15万元定金，而作为被告一方，在向原告出借了15万元后，从未向原告主张催要其还款，原告也从未向被告支付过利息或是还款，根据双方借款的金额及借款后的实际情况来看，该15万元借款可以推定为被告支付的15万元定金，故应视为原告默认被告已经履行了支付25万元商铺定金的义务。二、怠于履行店铺买卖合同致使双方未按约定完成店铺交易的责任方是哪一方？原、被告双方约定在2016年6月份后办理商铺的过户手续，并在办理完商铺过户手续的当日起30日内将剩余房款50万元支付给原告，且商铺买卖过户费、营业税等一切费用由被告承担。由双方约定的该条款可以看出，该商铺的过户手续应由被告一方主动去办理，而作为原告方，其义务是协助被告办理过户手续。被告辩称是由于原告的商铺存在贷款且房管部门不让过户所以才导致其迟迟未办理商铺过户手续，从本院查明的事实来看，被告认为原告不配合办理商铺过户且商铺存在抵押贷款并未向本院提供任何证据，且从2016年6月至起诉之日被告也从未对该商铺未办理过户手续向原告主张过权利，本院向不动产登记中心等部门相关工作人员的询问笔录以及当时的宜春市不动产登记中心会议纪要可以证实，该商铺一直处于可以过户的状态，因此不存在被告所说的由于该商铺的土地性质为划拨的工业用地所以不能办理过户的情形。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由该条规定可以看出，本案被告作为商铺的受让人，有义务去办理该商铺的土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，从而再完成商铺的过户手续。综上，本院认为，现在的房地产市场行情与三年前相比发生了较大变化，由于买方（被告）怠于履行交易手续，致使交易未按合同约定的时间完成，原告出售房产获取房款的合同目的未能如期实现，故原告要求解除店铺买卖合同的诉请，符合《合同法》第九十四条的规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，属于合同法定解除的情形，本院予以支持。由此带来的交易风险及定金损失应由被告承担，故对原告要求的收取的10万元定金不予返还的诉讼请求本院予以支持。三、关于原、被告之间的租赁合同关系。根据双方在2013年12月27日签订的租赁合同来看，无论租期是2年或是3年，原告与被告之间的租赁合同早已到期，双方并未续签店铺租赁合同，但被告至今一直在使用该店铺，故原被告之间构成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故对原告（反诉被告）要求解除其与被告之间的租赁合同关系本院予以支持，同时本院酌定给予被告30天的搬迁期限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百一十五条、第一百三十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国担保法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）支宏量与被告（反诉原告）冷淑华签订的《商铺买卖合同书》；二、原告（反诉被告）支宏量收取的10万元定金不予返还；三、解除原告（反诉被告）支宏量与被告（反诉原告）冷淑华之间的租赁合同关系，限被告（反诉原告）冷淑华在本判决生效后30日内搬离涉案商铺；四、驳回被告（反诉原告）冷淑华的反诉请求。案件受理费11300元，反诉费5650元，合计人民币13950元，由被告（反诉原告）冷淑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 长  方向明人民陪审员  孔志华人民陪审员  郭才生二〇一九年八月二十六日书 记 员  李呈敏