广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12716号原告：冯小芬，女。委托诉讼代理人：陈芸，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：华秋英，广东高裕律师事务所律师。被告：佛山市淦盈置业有限公司。法定代表人：孙岩。委托诉讼代理人：欧阳邦，男。系公司员工。委托诉讼代理人：孟龙，男。系公司员工。原告冯小芬与被告佛山市淦盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人华秋英、被告委托诉讼代理人欧阳邦、孟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日解除原、被告签订的《（广东省）商品房认购书》；2.被告向原告双倍返还定金100000元，并自起诉之日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率4.85%（一年期）计算利息；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在被告介绍相关信息后，决定购买由被告开发建设的位于佛山市禅城区祥云居楼盘的三房两厅两卫户型的物业。2019年3月17日，原告与被告签署《（广东省）商品房认购书》，约定原告认购祥云居3座1404号物业，原告向被告支付50000元订金。同时，双方签署《补充协议》，约定“认购书中的订金即为定金，具有担保性质”。原告依约支付50000元定金，被告出具了相应收据。后原告在佛山市房产信息网上查询发现，所认购的户型并非是被告宣传的三房两厅两卫户型，而是两室两厅户型。为此，原告找到被告要求解除认购协议并退回定金，被告却拒绝退回定金且未作任何解释或说明，态度恶劣。原、被告在商品房认购协议中未约定与商品房买卖有关的内容，且被告在销售过程中对商品房的户型这一重要信息作虚假宣传，致使原告获取了错误信息作出错误决定，在签订正式商品房买卖合同前，经磋商无法达成一致意见。被告的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《广东省商品房预售管理条例》第十七条、第十九条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告要求解除认购协议，被告应当双倍返还原告定金。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：原告要求双倍返还定金并计算相应利息的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回，理由如下：第一，涉案认购书及其补充协议对双方均具有法律约束力，原告构成违约，被告有权根据合同约定没收定金。原、被告双方签订的《（广东省）商品房认购书》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方都有法律约束力，双方均应按照协议约定履行自身的义务。认购书及其补充协议系预约合同，预约合同签订之后，双方均应本着诚实信用的原则对订立本约（即正式的买卖合同）进行磋商，现原告未履行善意磋商的义务，在约定的时间内与被告订立正式的买卖合同，已经构成违约，被告有权要求没收定金。第二，未在约定的时间与被告签订正式买卖合同的过错在于原告自身。根据2019年3月24日晚上八点十五分，原告的丈夫与被告销售代理的微信聊天记录，原告的丈夫梁志自述因为不想丧失房管房的租住资格，想让销售代理将该房转名给其他客户，承认：“这是我没有想到的”，“我的考虑不够周全”，并承诺由此造成被告销售代理的佣金由自己负责补偿。2019年3月28日下午四点三十七分，被告销售代理再次就是否购买1404房事宜与原告的丈夫进行协商：梁先生，想问问你这边确定不要1404了？原告的丈夫梁志回复说：没资格啊。家里老人家大发雷霆，怕没得住啊。被告销售代理反复与原告的丈夫进行了确认：你确定放弃1404这个单位了是吗？原告的丈夫梁志回复说：嗯嗯，确认。并向其提示开发商会按正常流程给你发挞定通知书。原告的丈夫梁志回复说：赶快卖了吧。2019年3月28日下午五点二十分，被告销售代理通过微信向原告的丈夫梁志发送了《挞定通知书》，并通过微信告知原告的丈夫，原告的丈夫确认收到。从上述原告的丈夫与被告销售代理的微信聊天记录可以明显看出，未在约定的时间与被告签订正式的买卖合同的过错在于原告自身，原告应承担相应的法律后果。第三，被告不存在原告所谓虚假宣传的情形，所谓被告存在虚假宣传的情形，只是因为原告不同意接受被挞定的违约责任，而找出来的拒绝与被告签署正式买卖合同的借口。从原告签署的《认购须知》可以看出，被告在与原告签订《（广东省）商品房认购书》及其补充协议之前，已向原告告知所购房屋的户型图，也以书面的方式进行了户型差异说明，并且以黑体字加粗的方式提示原告，因涉及户数较多户型，具体差异无法详尽地提供所有户型的差异情况。印刷资料等可能会会与实情不同。请在购买前仔细核对合同附图，并实际勘察项目现场，最终以合同附图为准。原告对此未表示任何异议，并在此基础上与被告签署了《（广东省）商品房认购书》及其补充协议。被告已经尽到了提示和告知义务，根本不存在原告所谓虚假宣传的情形。现在原告以被告存在所谓虚假宣传情形为由拒绝签署正式的买卖合同，明显违背了诚实信用原则，也与上述合同约定不符。关于户型宣传手册与国土局备案户型出现差异的说明。案涉房产的户型宣传手册显示为三房两厅，而被告实际在国土局备案的户型为两房两厅，从所购房屋的户型图可以看出，这是因为其中有一间房屋最初规划的用途为空中花园，该房间三面为实体墙，最外侧为栏杆，非实体墙。在设计上是可以进行个性化设计的可变空间，案涉房产竣工验收之后，在不影响建筑安全、不改动承重墙等房屋结构的情况下，业主从便利生活及利益最大化的角度考虑，可以选择将该栏杆替换为玻璃的落地窗，由此可以形成一个全部封闭的空间，日常生活中可以作为书房使用。在这种情况下，案涉房产的户型包括两间卧室和一间书房，根据不同观念上的理解，可以称之为三房两厅，也可以称为两房两厅。案涉房产的户型宣传手册显示为三房两厅，被告最终向原告交付的也是三房两厅（含一间书房），所以，被告不存在所谓进行虚假宣传的情形，也没有损害购房者的利益。另外，在签订《（广东省）商品房认购书》及其补充协议之前，被告已向原告公示正式的买卖合同范本，附件一即为房屋平面图，买卖合同标明的户型图与被告在签订《（广东省）商品房认购书》及其补充协议时向原告提供的户型图是相互吻合的，被告不存在所谓虚假宣传的情形，所谓虚假宣传只是原告拒绝与被告签署正式的买卖合同的借口。第四，在被告已尽到提示和告知义务的情况下，原告作为一个理性的成年人，如果原告自身未尽到审慎注意的义务，基于对户型的错误认识与被告签署了《（广东省）商品房认购书》及其补充协议，从一般的社会生活观念来说，原告可以要求被告对于户型宣传差异的原因进行合理解释和说明，与被告协商解决；也可以选择基于重大误解要求撤销合同，而不是直接起诉要求解除《（广东省）商品房认购书》及其补充协议。但是从原告的丈夫与被告的销售代理的聊天记录及沟通过程来看，原告既未要求被告就户型差异的原因进行合理解释和说明，也未行使撤销权解除合同，而是直接起诉，原告直接起诉这一行为明显不合常理，本身构成了违约，也印证了所谓户型虚假宣传只是原告拒绝与被告签署正式的买卖合同的借口。原被告未签订正式的买卖合同与原告诉称的“与在住建部门备案登记的户型图不一致”之间不存在因果关系。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不应得到支持，被告请求法院依法判决驳回原告要求双倍返还定金并计算相应利息的诉讼请求。原告举证：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体资格。2.祥云居户型宣传册，证明被告向原告提供的祥云居3座03/04户型宣传资料，原告欲购买的户型为三房两厅两卫。3.《（广东省）商品房认购书》、《补充协议》、收据，证明2019年3月17日，原告与被告签署《（广东省）商品房认购书》，约定原告认购祥云居3座1404号物业，同时双方签署《补充协议》，约定认购书中的订金即为定金，具有担保性质。协议签署后，原告依约支付了50000元定金。4、佛山市房产信息网网页截图，证明在佛山市房产信息网上显示原告购买的商品房户型为两房两厅，并不是被告宣传的三房两厅两卫。5.平面图，证明涉案房屋在规划中是两房两厅，其中一个房间是属于空中花园，而不是被告宣传所写的是属于卧房。6.宣传册，证明原告在购买房产过程中没有收到被告陈述的有详细户型资料。7.微信聊天记录截图，证明原告在本案起诉之前就已经提出宣传户型与实际户型不一致的问题，且原告丈夫与被告并不是仅仅通过微信联系，双方在电话联系、当面联系的过程中也有就户型问题提出异议。被告在诉讼中举证：1.《认购须知》，证明原、被告双方在签订《（广东省）商品房认购书》及其补充协议之前，销售人员已经提示原告查看楼盘销售现场展示的文件，包括正式的买卖合同范本、所购房屋的户型图，被告已经尽到了提示和告知义务，不存在原告所谓虚假宣传的情形。2.户型图，证明原告已知悉并了解所购房屋的户型图，并在此基础上与被告签署《（广东省）商品房认购书》及其补充协议。3.《（广东省）商品房认购书》及其补充协议，证明原、被告双方签订的《（广东省）商品房认购书》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行自身的义务。4.微信聊天记录，证明原告的丈夫与被告销售代理进行磋商，承认其因自身不具备购房资格及不想失去房管房的居住权利，要求将已认购的房产转名给其他客户，未在约定的时间与被告签订正式的买卖合同的过错在于原告自身。5.《告知函》，证明因原告未按《（广东省）商品房认购书》及其补充协议约定的时间与被告签订正式的买卖合同，已构成违约，根据合同约定，被告有权没收原告已支付的定金50000元，并将本套房产另行出售。6.《商品房买卖合同（预售）》（3栋1104号房），证明被告在销售现场公示的正式的买卖合同范本内容，被告在附件一《房屋平面图》中已清楚标明所购房屋的户型平面图，其他同户型的购房业主均是按该版本与被告签署正式的买卖合同。7.商品房销售信息公示栏照片、商品房认购书照片、商品房买卖合同（预售）照片、商品房买卖合同（预售）示范文本照片、涉案房产所在楼栋房屋平面图照片、涉案争议户型的现场沙盘照片、现场施工照片，证明签订认购书时被告就认购书及补充协议内容、涉案房产的平面图、正式买卖合同的范本均进行公示，原告可以自行查看。被告向原告最终交付的是三房，其中包括两间卧室、一间书房，书房是由规划报建的空中花园。在签约时被告向原告履行充分说明义务，原告在签署时应当有审慎签订义务，而不是滥用诚实信用原则在签订正式买卖合同时以各种理由拒签。现场仍保留沙盘公示文件，原告也可到现场查看。该组照片是在原告起诉后被告拍摄的。8.现场照片（10张），证明被告当时在销售现场所拍摄的照片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据6，原告能够提供原件予以核对，本院确认其真实性。被告提交的证据6，与本案无关，本院不予采信；证据7，被告能够提供原件予以核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《（广东省）商品房认购书》，乙方有意向购买甲方开发建设的佛山市禅城区华祥路南侧、规划十六路东侧的祥云居3座1404号物业，其建筑面积95.91平方米，套内建筑面积76.95平方米，认购价2130849元，经与甲方协商，达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付50000元给甲方作为认购该物业的订金。2、乙方应于本认购书签订后7日内（即2019年3月17日起，至2019年3月24日止）到中粮祥云居销售中心签订《商品房买卖合同》。3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将该物业另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：一、乙方预约购买甲方开发的祥云居3座1404号房以及相关配套服务签订本补充协议。二、本补充协议所称的“买卖合同”是指《商品房买卖合同（预售/现售）》及《补充协议》。三、甲乙双方在此确认，认购书中的订金即为定金，具有担保性质。五、乙方同意在签订认购书及本补充协议后7日内携带证件等相关文件到售楼现场与甲方签订买卖合同。若乙方未在该约定期限内与甲方签订买卖合同，或未向甲方支付应付房价款的，视为乙方违约，甲方有权解除认购书及本补充协议并将该物业另行出售，乙方已支付定金不予退还。六、认购书第3条所称的“乙方在约定时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》”包括但不限于：（1）乙方逾期支付应当支付给甲方的任何款项超过三日历天；（2）乙方逾期未与甲方签订买卖合同或乙方单方面解除认购书或本补充协议；（3）乙方不符合现行佛山市购房政策规定的购房条件；（4）乙方因自身原因及/或因房地产认购后的佛山市购房政策及/或因按揭贷款政策发生调整，乙方不再符合购房条件、贷款条件、无法获得预计按揭金额或无法足额补交首期款及/或房价款。九、乙方在签订认购书及本补充协议书前已认真阅读甲方于售楼处公示的《签约须知》并对所认购房地产之状况、买卖合同示范文本的全部条款以及其他交易条件均充分了解且无异议，在正式签约时，不再做出任何修改，并同意按该条件在认购书及本补充协议约定时间内与甲方签订正式买卖合同。十、本补充协议为认购书不可分割的组成部分，如与认购书有不一致的，以本补充协议的约定为准。同日，原告签署《认购须知》，其中户型差异说明载明“因涉及户数较多户型，具体差异无法详尽地提供所有户型的差异情况。请在购买前仔细核对合同附图，并实际勘察项目现场，最终以合同附图为准”。同日，被告向原告出具收据，确认收取原告支付的祥云居3座1404定金50000元。据原告提交的佛山市房产信息网截图，反映涉案佛山市禅城区华祥路12号三座1404房的户型系2室2厅。据被告提交的原告丈夫与被告销售代理的微信聊天记录，载明：2019年3月24日，原告丈夫说：“和老婆商量了半天，看看能否把在你家的房子让给其他人买？”、“想办法帮我转名给其他客户？你的佣金我来负责”、“我的考虑不够周全，你们又没有啥损失，对吧？”被告销售代理说：“发展商只会按挞定”。原告丈夫说：“你帮我想想办法转名”、“你的损失我补偿”。被告销售代理说：“不行的，本来已经延期了，你交不了首期发展商只会按挞定处理。”2019年3月28日，被告销售代理问：“梁先生，想问问你这边确定不要1404了？”原告丈夫答：“没资格啊”。被告销售代理问：“那是确定不要了吗”原告丈夫说：“是的，麻烦你了”。被告销售代理问：“你确定放弃1404这个单位了是吗？”原告丈夫答：“确认”。2019年5月10日，原告丈夫问：“正如之前电话沟通的，你们用备案的两房当三房卖，这个做法我是不能接受的”、“前面也说了，我有购房资格。主因是备案的两房，宣传的三房，我是不能接受的”。2019年3月28日，被告向原告发送《告知函》，主要内容：“……根据认购书约定，您应当自认购房产之日起7日内与我司签订正式的买卖合同：如逾期未签订，则定金不予退还。截至本函发出之日，您因未履行上述义务已构成合同违约。现我司发函告知您：我司依据认购书约定没收您已支付的定金50000元，并将本套房产另行出售……”。诉讼中，原告陈述：在签订认购书后，原告发现在佛山市商品房信息网上载明涉案1404房的户型为两房两厅，与被告的宣传册信息不一致，故原告没有签订商品房买卖合同，决定退房。但原告不希望与中介方、开发商的矛盾激化，才编造没有购房资格的理由，实际上原告陈述的父亲居住公租房导致无法购买涉案房屋的理由是不成立的，只是为了达到和平退房的目的。被告陈述：原告所认购的1404房的户型系三房两厅两卫，户型没有发生变动，三房包括两间卧房及由空中花园改建的书房。涉案认购书于被告向原告发出挞定通知书当日已予以解除。另查明：本院于2019年7月18日向被告送达本案起诉状及证据副本。本院认为，本案原告就位于佛山市禅城区华祥路12号三座1404房的购房事宜与被告签订《（广东省）商品房认购书》，约定在一定期限内签订《商品房买卖合同》，并向被告支付了50000元定金，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《（广东省）商品房认购书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约全面善意的履行各自的合同义务。关于原告主张解除《（广东省）商品房认购书》的诉请。据查明，被告已向原告发送《告知函》，告知因原告逾期未签订商品房买卖合同而依据约定没收定金并将涉案房产另行出售。原告亦向被告明确表示不再签订商品房买卖合同，故涉案认购书已无继续履行的可能性，应予解除。被告虽向原告发出《告知函》，但该函件并无明确解除涉案认购书的内容，故不能视为其已向原告主张解除涉案认购书。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案认购书，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案协议的通知到达被告，故本院确认涉案《（广东省）商品房认购书》于2019年7月18日解除。关于原告主张被告双倍返还定金及支付利息的诉请。本案中，原告以被告向其宣传的涉案1404房户型为三房两厅与备案户型两房两厅不相符为由主张被告双倍返还定金及支付利息。根据查明的事实，涉案认购书中未明确约定原告所认购1404房的户型，仅有原告提供的宣传手册中的户型图。从该户型图可反映，涉案项目3座04户型的房屋有主卧室、卧室、空中花园及客厅、餐厅、厨房、阳台等设计。原告在签订涉案认购书时已清楚知悉所认购房屋的户型设计，此后7日内也未向被告提出异议。反而是在签订商品房买卖合同期间，原告多次提出因没有购房资格要求被告将涉案1404房转名给其他客户，并明确放弃购买该房产。原告在诉讼中主张上述陈述系其编造的理由，本院对此解释不予采纳。根据涉案认购书第3条“如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将该物业另售他人”的约定，原告在签订认购书后7日内向被告明确提出退房，在约定时间内不予签订商品房买卖合同原因在于原告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，基于原告的原因未能订立商品房买卖合同的，其所支付的定金按照法律规定及合同约定不予退还。因此，原告主张被告双倍返还定金及支付利息的诉请，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告冯小芬与被告佛山市淦盈置业有限公司于2019年3月17日签订的《（广东省）商品房认购书》于2019年7月18日解除；二、驳回原告冯小芬的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1150元，由原告冯小芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年八月九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。