广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14287号原告：刘婉华，女，1988年6月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告：罗远通，男，1987年6月21日出生，汉族，住广东省大埔县，两原告的共同委托诉讼代理人：杨海宁，中山市南区法律服务所法律工作者。两原告的共同委托诉讼代理人：旷礼平，中山市南区。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告刘婉华、罗远通与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗远通及委托诉讼代理人杨海宁、旷礼平，被告的委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金82650元（以总房价款为基数，从2017年1月1日起按日万分之二的标准暂计至2019年5月30日）；2.变更合同第九条第一句“该违约金总和最高不超过总房价款的3%”为“出卖人按日向买受人支付房屋总价万分之二的违约金至政府要求总和验收合格交付之日止”（公平原则）。诉讼中，两原告撤回第二项诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：原、被告于2015年9月2日签订《中山市商品房买卖合同》,合同约定,由两原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭14幢901房的房屋,购房总金额为475000元，交楼日期为2016年12月31日。合同签订后,两原告已按约定支付购房款,但被告为了赚钱竟将绿化、环保、消防通道等能卖钱的都卖钱了，致使综合验收无法合格。现距离合同约定的交付时间已过去了29个月，被告却还是无法确定交楼时间，合同约定3%的违约金明显过低，不足以弥补原告的损失。原告据此提起本案诉讼。被告辩解，一、被告不存在逾期交楼的事实，被告要求原告承担逾期交楼的违约责任无事实和法律依据。1.双方在商品房买卖合同第八条中约定的是交楼期限，并未约定将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼条件。首先，根据第八条之约定，只要将符合合同约定的商品房交付给原告即完成交付义务，根据合同附件所约定的交楼标准，显然未将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼的条件。其次，商品房买卖合同第八条约定的“办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证”其实是两项工作，一项是“办理工程竣工验收备案手续”，一项是“办理中山市建设工程竣工验收备案登记证”，两项工作所涉及的程序和提交的材料均不一样。涉案商品房已于2016年5、6月份通过竣工质量验收，符合商品房质量安全要求，并于2016年11月5日完成工程竣工验收手续后向备案机关提出了工程竣工验收申请，于2017年1月17日完成了备案手续。将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为符合交付商品房条件来判断，明显不符合开发商须交付符合质量安全的商品房给买受人的实质性要求。换言之，根据法律的规定和合同约定，被告于2016年11月31日前已经具备质量安全要求，符合交付条件。2.原告已经办理了收楼手续，商品房已经转移了占有，应视为已经交付。3.原告收楼后未向被告提出过任何质量异议，也未提出任何交付瑕疵的理由，时隔两年多才提出不符合交付条件，已经超过了两年的异议期。即使交付有瑕疵，也应视为交付符合约定。4.原告在收楼时，已经知道涉案商品房的现状，对商品房的质量和交付条件是没有异议的。二、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。1.买卖双方在合同中已经约定违约金的计算方式，该条款的字体已经用加粗下划线的方式进行强调，被告完成了提示义务，故该条款对双方均具有约束力，原告应当遵从合同约定计算违约金。现原告选择要求继续履行合同而不选择解除合同，其一是因为房产已经升值，解除合同对其不利，其二是要求继续合同除享有升值利益以外，还可以要求违约金。既然原告选择继续履行合同，就应当按照继续合同的约定计算违约金而不应随意变更违约金的计算方式。2.违约金的性质属于补偿性质，双方合同约定上限为3%，已经综合考虑了合同双方权利义务的均衡，合同双方均应当恪守，不应当随便予以调整。根据法律规定，违约金过低要求增加的只能以实际损失为限，原告没有证据证明其实际损失，实际上也没有损失，故其要求增加的违约金不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年9月2日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以475000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭14幢901房；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关，因台风、暴雨等恶劣天气、战争、动乱、罢工等灾害或事由、政府部门的验收或市政配套的批准与安装而导致的工程延误，及其他非出卖人所能控制的因素导致的工程延误；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，两原告按约支付了全部购房款。2017年6月27日，两原告办理了涉案房地产的收楼手续。2.被告于2017年1月17日取得建筑工程竣工验收报告，通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方验收。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交我分局。2018年8月13日，被告取得涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与两原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，被告应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向原告交付。被告于2017年6月27日向两原告交付的商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不可视为被告履行了合同约定的交房义务。涉案商品房直至2018年8月13日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故被告直至2018年8月13日才向两原告交付了符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。被告抗辩供电局变更配电站规划等原因导致小区整体项目综合验收延迟，本院认为，被告提供的证据只能证明位于被告用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，被告对此应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由本院不予采信。关于违约金的起止时间。两原告主张从合同约定的次日起算违约金，本院认为，案涉合同第九条针对逾期交房的不同情形已经作出明确约定，买卖双方对此充分知悉，而且，该条款约定的豁免期间180天没有严重损害原告的权益，根据该条款约定，被告依然要承担逾期交房违约责任，两原告仍可据此主张损失，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，本院对于涉案合同关于逾期交房违约金的起算日期不作调整。两原告主张违约金持续计算至2019年5月30日，本院认为，如前所述，案涉房屋取得中山市竣工验收备案登记证的日期2018年8月13日应视为案涉房屋交付合格之日，两原告要求该日期之后的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于违约金的上限问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如被告无法按时交房，合同继续履行的，则自逾期第181日起按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的3%；而原告如未按期付款，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的0.04%的标准支付违约金，不设上限。被告逾期交房已逾一年有余，该约定远低于原告逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，本院予以支持。综上所述，被告应向两原告支付自2017年6月30日起计算至2018年8月13日止共计410天的逾期交房违约金38950元(475000元×0.02%×410天)。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘婉华、罗远通支付逾期交房违约金38950元。案件受理费1866元，减半收取为933元，由原告刘婉华、罗远通负担493元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担440元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年八月九日书记员 詹绮婷王静