江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初2229号原告：李珍宝，女，1949年1月10日出生，汉族，住南京市溧水区。原告：屠亚奇，男，1979年10月16日出生，汉族，住南京市溧水区。二原告共同委托诉讼代理人：屠锡瑜（系原告李珍宝丈夫、原告屠亚奇父亲），男，1951年1月1日出生，汉族，住南京市白下区。被告：南京恒大富丰置业有限公司，住所地南京市溧水区开发区南区。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾孝红，女，1982年4月17日出生，该公司法务。原告李珍宝、屠亚奇与被告南京恒大富丰置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珍宝及其与屠亚奇的共同委托诉讼代理人屠锡瑜，被告恒大公司的委托诉讼代理人顾孝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李珍宝、屠亚奇向本院提出诉讼请求:1.要求被告支付E23-130和E23-131商铺产权缩减30年的违约赔偿金484346元；2.要求被告支付E23-130和E23-131两间商铺迟延交房违约金9396元；3.要求被告承担E23-130和E23-131商铺2017年2月至2018年11月收到房屋期间产生的物业费3012元。庭后原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付E23-130和E23-131商铺产权缩减30年的违约赔偿金968691元；变更第三项诉讼请求为要求被告承担E23-130和E23-131商铺2017年2月至2017年11月收到房屋期间产生的物业费3612元。事实和理由：被告开发的南京市溧水区永阳街道恒大金碧天下商铺虽多次让利、打折促销，由于位置不好，销售情况并不好，十年后2016年7月再次促销，原告得到的答复是有70年产权的商铺促销，原告得到经办人的确认并查看了经过备案注册登记的南京市住房和城乡建设委员会监制的正式合同第00077号《南京市商品房现售合同》,土地使用年限自2007年5月30日起至2077年5月30日止，被告明确表示这两间商铺产权为70年，原告购买了E23-130和E23-131两间商铺，事实证明拿到房屋后由于租不出去闲置多年。该两间商铺合计面积107.51平方米，公摊面积为34.97平方米，公摊比例高达33%，约为同栋楼的其他住宅房和商铺的十倍左右，按这个比例一栋楼可以卖出1.3倍房子的面积，要求被告给出公摊的计算方式及合理解释。2017年10月，原告拿到不动产权证书，时间为2017年9月15日、土地使用期限至2047年5月30日止，比合同约定少了30年（实际仅剩30年），为此原告找到办证部门询问，领导答复原告可向法院起诉要求被告承担30年的损失。原告找到售楼处，但被告未能给出合理答复。2018年3月24日原告以书面方式就该问题向恒大公司前台提交报告，直至2018年11月22日才答复让原告找被告。原告于2018年11月29日以书面形式向被告售楼处提交诉讼征求意见稿，2018年12月4日原告收到电话回复说是销售人员口误，合同是笔误造成的，最后要求原告提出具体赔偿金额，方便被告研究后答复。2019年1月6日，原告再次以书面形式提交诉讼征求意见稿，但一直没有得到答复。原告认为合同是严肃的法律文件，在被告内部经过多个部门审批包括专业的法务部门审核，且在房管部门备案登记，所以原告不接受口误、笔误的解释，也不接受被告提出的极少的赔偿。原告明确告知被告由于地理位置及入住率均不好，开始如果告知仅剩下30年的产权，原告绝不可能购买该房产。按照被告口误、笔误的说法，被告是知道产权是40年的，却按照70年宣传、促销与签订合同，属于合同欺诈，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定应赔偿原告购房款三倍的赔偿即968691元。被告销售时承诺现房买卖，承诺交钱拿房，但原告交钱后要求收房时，却发现被告将房屋用作办公使用，原告再三催促一年多才拿到房屋，合同约定的交房时间是2017年1月31日，原告实际收房时间是2017年10月19日，原告要求被告支付该期间的迟延交房违约金9396元。因原告不交物业费，被告就不给收房，原告为了收房，被被告强制收取6个月物业费，两间商铺6个月物业费分别是1089.2元和1318.8元，再加上未交的3个月物业费合计是3612元。被告开具的发票是从2017年2月开始计算物业费，也就是说原告没拿到房子就开始缴纳物业费，原告认为应当从收到房屋的2017年11月开始计算缴纳物业费，故未收房之前的物业费应当由实际使用人即被告承担，该款项被告应当支付给原告。因与被告沟通未果，原告遂提起诉讼。被告恒大公司辩称，1、被告对原告所购买的E23-130和E23-131商铺产权年限并没有任何虚假宣传，两间商铺的使用年限并未缩减。原告在被告开发建设的溧水恒大金碧天下项目有多次置业，2009年9月购买D23-303叠加别墅、2010年12月购买E02商铺102室、2014年7月购买F12商铺111室、以及2016年7月所购买的涉案两个商铺。原告是2013年入住的，对小区环境都很熟悉。涉案商铺所在E23栋是2013年3月19日竣工验收备案，因两商铺所在区位原因，被告现房清尾销售时优惠力度很大，原告也是看中价格低才购买的。因是现房销售，原告在购买时是进行实地查看过的，原告对涉案房屋的内部结构、区位、房屋性质都是知晓并认可的，被告开具给原告的收据也注明是商铺。原告意愿购买的是商铺，被告实际交付的也是商铺，国家法律规定商用土地的使用年限最高为40年，原告自己也是购买过两套商铺的，应当知道商铺的土地使用年限最高是40年，原告对此没有任何隐瞒、虚假宣传，更谈不上欺诈。合同中土地使用年限是被告工作人员操作大意填写错误，但并未影响合同履行，也并未给原告造成任何损失。被告没有任何欺诈行为，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》中关于欺诈的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定应当适用惩罚性赔偿责任的情形，本案并不适用。2、被告是按照合同约定通知原告收楼的，原告是2013年已经入住，是原告自己怠于收房，按照《商品房销售合同》第九条应当视为被告交付房屋，被告不承担逾期交房责任，原告应自行承担该期间的物业费用。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，恒大公司作为甲方与原告李珍宝、屠亚奇作为乙方，分别就南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大湖光苑23幢130室、131室（以下分别简称130室、131室）签订《恒大金碧天下国际花园商品房现售合同》，其中130室商品房建筑面积为48.64平方米，总价款为146091元；131室商品房建筑面积为58.87平方米，总价款为176806元。两份合同中均约定土地使用年限自2007年5月30日起至2077年5月30日止，约定恒大公司应于2017年1月31日前向原告李珍宝、屠亚奇交付商品房。合同约定甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：甲方于解除本契约30天内将已收房款及双倍定金返还乙方，并按总房款0.1%向乙方支付违约金。原告李珍宝、屠亚奇购房后，已支付了130室、131室的全部购房款，并领取了130室、131室商品房的不动产权证书，证书上载明的权利性质为出让/市场化商品房、其他商服用地/商业，使用期限至2047年5月30日止。2017年1月20日，恒大公司就130室、131室向原告李珍宝、屠亚奇邮寄发出恒大金碧天下国际花园收楼通知书两份，通知2017年1月31日起每日8:30-17:30接受业主现场办理收楼手续。2017年8月4日，原告李珍宝在收楼物品领用登记表上签名。当日，原告李珍宝、屠亚奇缴纳了2017年2月1日至2017年8月31日期间的物业费，其中130室物业费为1089.2元、131室物业费为1318.8元。2017年8月14日，原告李珍宝签署了房屋钥匙签收确认书。原告称领取钥匙后到房屋内查看，发现恒大公司改动了卫生间、电表等结构，故其要求恒大公司整改，并将钥匙退还、未接收房屋。原告提交了其2017年10月19日制作的恒大E23栋130-131商铺验收书，原告称当日物业管家持该商铺验收书确认了电表度数后将房屋钥匙交付给原告，原告于当日才接收了涉案130室、131室商铺，但物业管家未在该商铺验收书上签字确认。另查，原告李珍宝、屠亚奇在购买案涉两间商铺之前曾在恒大公司购买过两间商铺，该两间商铺的土地使用年限为四十年。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或其他用地五十年。原告李珍宝、屠亚奇在恒大公司购买案涉130室、131室商铺前，曾在恒大公司购买过其他商铺，其对商业用地土地使用年限为40年的规定应当知晓，原告李珍宝、屠亚奇亦未举证证明恒大公司在其购买涉案两间商铺时曾进行过商铺土地使用年限为70年的销售宣传；此外，恒大公司与其签订的两份《商品房现售合同》中对土地使用年限约定为70年的内容因违反了法律法规的强制性规定而无效，现原告以恒大公司存在合同欺诈为由，要求恒大公司赔偿产权缩减30年的违约赔偿金968691元的诉讼请求，并无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告李珍宝、屠亚奇主张的迟延交房违约金及物业费，双方在合同中约定恒大公司应于2017年1月31日前交付房屋，恒大公司已在约定交付日期前向原告发出了收楼通知书，原告现有举证不足以证明系因恒大公司原因导致房屋未能按照合同约定交付，故原告李珍宝、屠亚奇要求恒大公司支付迟延交房违约金及物业费的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李珍宝、屠亚奇的诉讼请求。案件受理费已减半收取6743元，由原告李珍宝、屠亚奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  逯婷婷二〇一九年八月十九日书记员  郑长玲