河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1502民初1403号原告：胡晓颖，女，汉族，1970年4月6日出生，住信阳市浉河区。委托代理人：徐留香，系河南同信律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：王蕊，女，汉族，1966年10月5日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：程升，系河南高普律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：杨刚志，男，汉族，1966年3月5日出生，住信阳市浉河区，系原告胡晓颖丈夫。原告胡晓颖诉被告王蕊、杨刚志确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓颖委托代理人徐留香，被告王蕊及委托代理人程升，被告杨刚志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡晓颖的诉讼请求为：1、请求判令被告杨刚志与被告王蕊恶意串通低价买卖原告名下的房屋的行为无效；2、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系，胡晓颖名下有2005年返迁房两套，位于河区××街东方京城××区××楼××单元××、××号，面积均为122.2平方米。杨刚志经营康达驾校培训学校一所，聘请被告王蕊为驾校工作人员。2005年王蕊以其小女儿要在九中上学为由提出借住该房，考虑到她丧夫独自抚养两个孩子，且有亲戚和工作关系，原告就答应让其借住6××号房。原告的两套返迁房屋系同一单元，其中一套304号房屋于2007年以20万元的价格出售，与对方签订有购房合同，在2008年5月办理了过户手续。王蕊为达到侵占房屋的目的，与原告丈夫杨刚志产生了不正当的关系。房产证自2008年5月办理下来到2009年5月贷款期间，始终在原告手里，并未交由被告保管，胡晓颖2018年10月才得知有收款条、房产证借条。据杨刚志称系王蕊为赖下房产，以向胡晓颖揭发他们二人的不正当关系为由，胁迫杨刚志出具房款收、借条及房产证借条。2018年10月，被告将其保管的驾校内所有的账目（近5年的账目）和资金（约20万）偷拿回家，汽车开走，导致驾校业务瘫痪，以此来威胁原告同意过户该房屋。杨刚志为保证驾校正常经营，在原告不知情的情况下，私自将房产证从家中拿出，和被告进行谈判，要求其归还账目、资金和汽车。但被告趁其不备，将杨刚志的手机、房产证、土地证从其手中抢走（有证人证言），由于收条上标注的11万元系杨刚志私下许诺，其价格远低于当时的市场价格和房屋的实际价格，违反了民事活动应遵循的自愿、公平、等价、诚实信用原则。被告王蕊是以二人的不正当关系做威胁，逼迫杨刚志单方写下收款条和借条，交易全程没有原告的参与，属于二人恶意串通，损害原告胡晓颖合法权益的行为。请求人民法院据实判令二被告私下交易无效，返还被告王蕊占有原告胡晓颖的房屋。被告王蕊的答辩意见为：一、原告诉称“2005年王蕊以其小女儿要在九中上学为由提出借住该房屋”，与客观事实不符。客观事实是，原告与被告的前夫（1996年病故）系堂兄妹关系，而且，胡晓颖及其丈夫杨刚志又聘请王蕊帮助其打理康达驾校的事务。王蕊的小女儿在2004年秋季就读于信阳市九中后，被告为了方便小孩以后在信阳市高级中学上学，就在2005年春季时，开始准备在信高附近购买一套二手房。胡晓颖和杨刚志夫妇主动对王蕊说，他们以胡晓颖的名义，在河区××街东方京城××区××楼××单元有两套返迁的毛坯房屋（每套约120多平方米），一套在3楼、一套在6楼，返迁费用共计花费了7万多元，3楼的房屋他们自己留着，6楼的房屋可以卖给王蕊，那套6楼的毛坯房的市场价格约12万多元，他们愿意以11万元的价格卖给王蕊，而且王蕊还可以分批付款。王蕊觉得很划算，就同意购买胡晓颖和杨刚志夫妇的那套6楼的毛坯房。随后，王蕊就向被原、被告夫妇支付了7万元购房款。由于双方是亲戚关系，而且王蕊还在二夫妇开办的驾校务工，所以双方就没有签订书面房屋买卖合同。原告夫妇将位于河区××街东方京城××区××楼××单元6××号的毛坯房屋交付给王蕊后，王蕊就开始进行装修，并在2005年秋季入住。2008年5月份时，原告夫妇又将其在东方京城B区4号楼2单元3楼的房屋出卖给他人。试想，如果是王蕊为了小女儿上初中借住胡晓颖的房屋，且王蕊的小女儿早在2007年已经初中毕业，胡晓颖夫妇怎么可能会在此后的十多年里既不要求王蕊交还该房屋，也不向王蕊收取分文租金，而且还在2008年5月份，该房屋办理产权证后，又将房权证交给王蕊保管呢？显然，胡晓颖编造的“借房”的谎言根本不符合常理。二、原告所称“王蕊为达到侵占房屋的目的，与原告丈夫杨刚志产生不正当关系”，完全是恶意诋毁王蕊的声誉，王蕊将依法追究其法律责任。三、原告称“胡晓颖2018年10月才得知有收款条、房产证借条”，完全也是无视客观事实的谎言。因为11万元的买房价格是王蕊与二夫妇共同商定的，王蕊在2005年春季支付7万元购房款时，也是原告安排其丈夫杨刚志向王蕊出具的收条。2007年4月30日，王蕊向原告胡晓颖夫妇支付第二笔4万元购房款时，杨刚志收回了其原来出具的7万元收条，又给王蕊出具了一份11万元的收条，并且明确注明房款已付清。显然，原告称“胡晓颖2018年10月才得知有收款条”显然不实。因该房屋是返迁房屋，在王蕊购买该房屋时，原告还没有办理房屋所有权证。2008年春季的时候，东方京城的开发商信阳政源房地产开发有限公司，通知东方京城B区的返迁房主办理房权证。本来王蕊要求该公司将东方京城B区4号楼2单元6××号的房权证办理在王蕊名下，但是该公司提出该房屋是返迁房屋，而且，该公司曾经用该房屋所属的国有土地使用权办理了抵押贷款，贷款还没有归还，国有土地使用权证也无法办理变更登记，房权证只能先办理在胡晓颖名下，所以王蕊只得同意将该房屋先登记在原告的名下（房屋所有权证号为：信房权证浉河区字第××号）。2008年5月份，办理房权证后，在原告将该房屋的房权证交给王蕊时，还向王蕊索要了5000元的办证费用。2009年5月份的时候，原告夫妇找到王蕊，提出其想借用涉案房屋的房屋权证用于抵押贷款，借用时间为一年。王蕊考虑到双方是亲戚关系，而且还需要他们协助办理房权证过户登记，所以王蕊就答应帮忙。杨刚志在2009年5月11日，向王蕊出具了一份借条，借走了王蕊的房权证。后来，王蕊才得知原告夫妇用王蕊的房权证在银行办理了长达10年的抵押贷款，虽然王蕊多次催促，但原告人夫妇一直拖延到2018年9月份，才还清了银行贷款，将房权证归还给王蕊。四、原告诉称“2018年10月，被告将其保管的驾校内所有的账目（近5年的账目）和资金（约20万）偷拿回家，汽车开走，导致驾校业务瘫痪，以此来胁迫王蕊同意过户房屋”，完全是信口雌黄。因为杨刚志作为康达驾校的法定代表人及经营者，2015年8月18日，与王蕊及其他两位合伙人陈斌、余新军共同签订《股份转让及合伙协议》，《股份转让及合伙协议》约定：王蕊投资入股20万元，持股比例10%，并负责与交警支队的日常业务关系协调。但是，自签订《股份转让及合伙协议》至2018年10月份，杨刚志从没有与王蕊核对过康达驾校的合伙经营账目，更没有向王蕊支付过合伙经营的利润，只是以合伙亏本了为由，同意将康达驾校的豫Ｓ×××××号现代牌小轿车抵给王蕊。而且，其还拖欠王蕊在合伙前的效益奖金33万元，以及王蕊在2017年8月至2018年11月的工资66560元不予支付。王蕊迫于无奈，只得在2018年11月份，离开康达驾校。离开时王蕊只是开走康达驾校的豫Ｓ×××××号现代牌小轿车，带走了临时保管的康达驾校部分学员的培训费票据及3万多元现金。根据《股份转让及合伙协议》的约定，王蕊不负责“保管的驾校内所有的账目（近5年的账目）和资金”，显然，原告的谎言不攻自破。五、原告称“由于收款条上的标注的11万元系杨刚志私自许诺，其价格远低于当时的市场价格和房屋的实际价格，违反了民事活动应遵循的自愿、公平、等价、诚实信用的原则。被告王蕊是以二人的不正当关系做威胁、逼迫杨刚志单方写下收款条和借条，交易全程没有原告胡晓颖的参与，属二人恶意串通，损害胡晓颖合法利益的违法行为”，也完全是不顾客观事实的虚假谎言。综上所述，被告王蕊恳请人民法院查明案情后，依法驳回原告无理的诉讼请求。被告杨刚志的答辩意见为：原告胡晓颖说的都是事实，我没有其他意见。原告胡晓颖在庭审中提交的证据有：第一组证据有：（1）原告身份证复印件一份，（2）信阳市房产查档表一份，（3）完税发票，（4）补交房款凭证复印件一份。该组证据主要证明：原告主体适格，涉案房屋产权所有人是原告，证明原告名下房产是夫妻存续期间取得，是夫妻共同财产；第二组证据有：（1）信阳政源房地产开发集团有限公司出具的证明一份及该公司在2003年2004年、2005年售房明细表4页，（2）信阳市三维资产评估事务所评估报告复印件一份（3）证人证言三份；以上证据主要证实：一是信阳政源房地产开发集团有限公司作为涉案房屋的销售者就涉案房屋同地段当时销售房屋的市场价格在1300多元每平方米；二是证实原告房产在当时的市场价应在16万左右一套；三是证实了涉案房屋在2005年完成竣工备案后即可以办理房屋产权证书，所以被告王蕊在另案中陈述当时不能办证不客观不真实；四、证实评估报告在2008年对涉案房屋市场评估价格为26.88万元的事实；五是证实了被告王蕊提出在2005年至2007年期间以11万元购买房屋的价格，明显不是合理价格；证人证言证明了第一被告所持房产证是在2018年10月28日与被告杨刚志发生矛盾时夺取的，不是原告交付给被告的。被告王蕊的质证意见为：一组真实性无异议，不同意其所提供的房屋价格证明，原告提供的发票和补交房款的款项发生在被告向原告支付7万元购房款之后，价格没有超出备案价格和市场价格。二组证据真实性、合法性、客观性不认可。原告提供的公司证明没有书写人的签名，不符合法律关于证人证言书面形式要件的规定，单位没有加盖印章。收款明细表不能作为原告主张的房屋价格的证明，该复印件是否与公司在房屋登记机关和房管部门备案的房屋价格一致没有证据证明；评估报告没有合法性，原告诉讼期间单方面对房屋价格评估违反鉴定程序，房屋价格由房地产评估公司评估鉴定，该公司没有房屋评估的资格，评估报告不合法；证人证言不属于合法有效的证据，因为证言中三位证人身份信息不明，证人没有出庭作证且没有提供不能出庭的合法原因，证言中并没有说王蕊和杨刚志产生纠纷的详细经过。原告提供的证据明确证实公司使用本案房屋的土地使用权抵押贷款，也说明该房屋土地使用权证不能办理登记过户的事实。原告提供的证据不能证明原告所说的事实。被告杨刚志的质证意见为：原告的证据真实有效，没有意见。被告王蕊在庭审中提交的证据有：第一组证据：王蕊的身份证复印件，证明目的：被告王蕊的基本身份信息。第二组证据：杨刚志出具房款《收条》及借房产证的《借条》、原告缴纳物业费的《收据》（2018年11月2日）、物业办公室出具两份《证明》、涉案房屋《房屋所有权证》，证明目的：1、被告王蕊与原告胡晓颖夫妇之间是房屋买卖关系，不是原告诉称的房屋借用关系；2、被告王蕊从2005年至今一直在该房屋居住。三、第三组证据：杨刚志出具的《聘请合同》及两份《证明》条、《股份转让及合伙协议》及康达驾校开具的《收据》，证明目的：1、2009年10月至2015年8月期间，被告王蕊系原告夫妇开办的康达驾校聘请的员工；2、原告的丈夫杨刚志欠付被告王蕊2010年、2011年的效益奖金合计33万元；3、原告的丈夫杨刚志与被告王蕊及另外两名案外人，于2015年8月18日签订《股份转让及合伙协议》，原告的丈夫杨刚志与被告王蕊等人系合伙关系；4、《股份转让及合伙协议》第14条第2款约定：王蕊负责与交警支队的日常业务关系协调，即被告王蕊不负责保管康达驾校的账目。原告胡晓颖的质证意见为：第一组关于王蕊身份无异议；第二组收条真实性和合法性不认可，该收条没有实际付款凭证，不能证明是购房款，收条上只有杨刚志签字没有原告本人签名，原告对该收条不知情；该收条不是房屋买卖合同，收条上无法判断是租金还是购买房屋款项，收条上显示与原告房屋的信息不符，无法证实是涉案房屋。房产证真实性无异议，但该房产证的所有权人是原告，不能证明被告享有合法的所有权。借条真实性不认可，不能证明被告有所有权。三组证据与本案无关。被告杨刚志的质证意见为：收条是事后补的，王蕊逼着我写的，我必须要写，不是我真实的意思表达。我打条时故意打了一个很模糊的还款收条。借条是根据王蕊的要求写的，条子是2012年补的。涉案房屋进行装修时，我出钱了参与了，空调电视都是我买的，洗衣机是我从老家拉过去的。根据原、被告双方在庭审中提交的证据及原、被告双方的质证意见，本院审理查明的事实如下：原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系。涉案房屋信阳市浉河区鲍氏东方京城B区4号楼二单元6××号房屋原系胡晓颖拆迁房屋后返迁的毛坯房屋，系胡晓颖与杨刚志夫妻存续期间的夫妻共同财产。杨刚志经营康达汽车驾校，王蕊系驾校的合伙人。王蕊已故丈夫与胡晓颖有亲属关系。2005年被告王蕊在胡晓颖及杨刚志知情的情况下对东方京城B区4号楼二单元6××号房屋进行装修并一直居住至今。2007年4月30日被告杨刚志向原告胡晓颖出具一张收条，载明：“今收到王蕊交来房款壹拾壹万元整（110000.00）(已付清)”。2008年5月5日，涉案房屋办理了房屋产权证，所有人系胡晓颖，房产证由王蕊持有。2009年5月杨刚志向王蕊提出要用涉案房屋的房屋权证用于抵押贷款，并于2009年5月11日向王蕊出具一份借条，载明：“今借王蕊和美广场房子的房产证用于贷款，借证人：杨刚志”。杨刚志用该房产证在银行办理了十年期限的抵押贷款，2018年9月份，杨刚志还清了银行贷款，将房权证归还给王蕊。现原告胡晓颖以二被告杨刚志和王蕊恶意串通低价买卖原告名下的房屋，侵害原告合法权益为由来院起诉。本院认为：有效的民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系，涉案房屋为夫妻二人婚姻关系存续期间的共同财产，虽然涉案房屋的产权证所有人显示的是原告胡晓颖，但胡晓颖与杨刚志二人系夫妻关系，杨刚志的种种无权代理行为表现足以让被告王蕊相信被告杨刚志的行为系夫妻二人的共同意思表示，杨刚志的行为符合表见代理的特征。被告杨刚志向被告王蕊出具收条证明杨刚志已经收到了房款11万元，且房款付清；杨刚志向王蕊出具房产证的借条用于银行抵押贷款并且抵押贷款到期后又将房产证归还被告王蕊，证明涉案房屋的房产证始终由被告王蕊持有；涉案房屋毛坯房时交付给被告王蕊进行了装饰装修并实际居住至今；上述行为及事实持续数十年之久，原告胡晓颖言称不知情，不合常理；且原告胡晓颖没有证据证明对被告王蕊给付购房款、杨刚志出借房产证等事实概不知情。该房屋的交易时间发生在2005年，又因王蕊与胡晓颖有一定的亲属关系，双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的合同权利义务已经基本履行完毕，11万元的交易价格无法证明该房屋买卖显失公平。原告诉称被告王蕊与被告杨刚志有不正当关系，但原告胡晓颖未能提供证据证明二人存在不正当关系的事实，被告王蕊否认该事实，被告杨刚志当庭亦未给予认可。原告亦未能提供充分的证据证明被告杨刚志和被告王颖在房屋买卖及交付的过程中有恶意串通的情形。综上所述，杨刚志与王蕊房屋交易行为符合表见代理特征；原告诉称被告杨刚志与被告王蕊有不正当关系恶意串通买卖房屋的事实，本院不予确认。原告关于房屋买卖无效的诉请，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告胡晓颖的诉讼请求本案受理费4300元，由原告胡晓颖承担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张丽红人民陪审员  王颖斌人民陪审员  李雅宏二〇一九年八月十六日书 记 员  孙思文