浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初2995号 原告：郑金龙，男，1960年3月12日出生，汉族，住浙江省衢州市常山县。 原告：徐雨香，女，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省衢州市常山县。 委托诉讼代理人（系原告徐雨香的丈夫）：郑金龙，住浙江省衢州市常山县东案乡东案村东案街18号。 被告：衢州市新广升汽车服务有限公司，统一社会信用代码91330800566979051E，住所地：浙江省衢州市柯城区三衢路499-2号。 法定代表人：杨将勇，执行董事。 被告：杨将勇，男，1972年4月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告郑金龙、徐雨香与被告衢州市新广升汽车服务有限公司（以下简称新广升公司）、杨将勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告郑金龙，被告杨将勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑金龙、徐雨香向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告新广升公司之间的《房屋租赁合同》；2.要求两被告共同返还水电押金30000元；3.要求两被告共同支付违约金500000元、赔偿损失745000元（包括退还给徐景芳的转让费680000元、补偿给徐景芳的利息损失65000元）；4.要求两被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，两原告增加一项诉讼请求：要求被告新广升公司、杨将勇共同赔偿漏水维修费损失38059.3元。事实和理由：2012年11月28日，两原告与被告新广升公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于衢州市间店面及二楼1200平方米房屋出租给原告用于经营宾馆，租赁期限为2013年1月1日至2022年8月31日；如需转租需被告书面同意；办理相关证照被告应积极配合。原告花费约2600000元进行装修并将截至2017年12月31日的租金共966985元全部交至被告杨将勇的账户内。2017年9月15日，原告经被告同意将租赁场地转租给案外人徐景芳经营，但被告隐瞒出租房产被法院查封的事实，拒绝提供办证所需材料，造成宾馆2017年9月28日被工商行政部门责令停业，致使原告和徐景芳签订的宾馆转让协议合同目的无法实现。徐景芳向法院提起诉讼，法院作出（2018）浙0802民初1402号民事判决，现原告已履行完毕判决确定的相应义务。原告认为因被告不提供办理营业执照所需的材料且出租房产已被法院查封，导致宾馆实际无法经营，其行为构成违约，应当承担违约责任。另外，因被告的原因导致宾馆漏水严重，已由第三方就维修费用作出报价，该笔费用应当由被告承担。因此，原告向法院提起诉讼。 被告新广升公司、杨将勇共同辩称，原告与被告新广升公司签订租赁合同属实，但原告并未按照合同约定支付2018年、2019年度租金，系违约方，给被告新广升公司造成较大损失，故同意解除两原告和被告新广升公司之间的租赁合同，且已就原告的违约行为提起诉讼。被告新广升公司在合同履行过程中并未存在违约行为，原告主张被告因房产被法院查封无法提供办证所需材料导致无法办理营业执照的说法是不成立的，被告可以提供承租衢州市柯城区三衢路499号其他商家办理的营业执照为据，因此对原告要求被告承担违约金、赔偿损失的请求不予认可。原告主张的水电费押金是保证金，应在双方办理正式腾退移交手续，结算各项费用时多还少补。原告主张的漏水损失尚未发生，故不同意赔偿。 本院经审理，对双方当事人没有争议如下事实予以确认。 被告新广升公司从案外人衢州市龙腾商娱有限责任公司（以下简称龙腾公司）处承租了坐落于衢州市面积共4520平方米的房屋。2012年11月28日，被告新广升公司与原告郑金龙、徐雨香签订《房屋租赁合同》一份，将衢州市三衢路499号一楼前面东边上楼的一间店面及二楼一半面积约为1200平方出租给原告用于经营宾馆，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，被告杨将勇代表新广升公司在该合同中签字并加盖新广升公司公章。合同对租赁期限内各年度租金数额作了约定，其中2018年1月1日至2018年12月31日的租金为223349元，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为234516元。同时合同还约定：租赁期满或解除合同后，乙方（承租方）对房屋内外所有固定装修装潢和消防设施设备不得拆除、破坏，固定装修装潢、消防设施设备的100%产权无偿归甲方（出租方）所有，分体式空调和其他的专业经营道具归乙方所有，但拆除后应恢复原样；甲方负责房屋结构性的修缮工作，即墙体开裂、顶层漏水等由甲方负责，其他的修缮由乙方负责；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳三万元（不计息）的物业保证金，租赁期满，如无拖欠水电费、电话费、物业管理费、垃圾清运费等经营管理的一切费用以及无损坏相关物业设施设备的，由甲方不计息，七天内如数退还给乙方；乙方因工作需要办理相关证照时，甲方应积极配合；甲方因违反本合同导致合同解除、终止的，应向乙方支付伍拾万元违约金，并按照市场价格折算后进行赔偿。2013年1月23日，原告郑金龙向被告新广升公司支付物业保证金30000元，由被告杨将勇以新广升公司的名义出具收条确认。后两原告以徐雨香为经营者在承租场地内经营衢州市柯城红庭宾馆（以下简称红庭宾馆）。 2017年9月15日，原告郑金龙和案外人徐景芳签订《协议书》一份，约定郑金龙以680000元的价格将红庭宾馆相关设备、设施、物品、截至2017年12月31日的剩余租金、有线电视费用等固定和非固定的财产转让给徐景芳，以后租金由徐景芳以更名后的宾馆的名义向新广升公司交纳；郑金龙已交水电费押金30000元，由徐景芳另行支付郑金龙。徐景芳分别于订约当日、2017年9月22日支付转让款480000元、200000元，并于2017年9月20日支付水电费押金30000元。2017年9月18日，红庭宾馆的营业执照注销，徐景芳办理个体工商户名称预先核准（名称为衢州市柯城凯越宾馆）并开始试营业。徐景芳、郑金龙均向被告新广升公司送达书面函告，要求新广升公司提供办理营业执照所需的营业场所使用证明，新广升公司一直未将相关材料交付徐景芳，致营业执照一直未能办理。2017年9月28日，衢州市市场监督管理局向徐景芳送达责令停业通知书，以其未取得工商营业执照为由责令其立即停止相关经营活动。后徐景芳以新广升公司、杨将勇、龙腾公司、郑金龙为被告向柯城区人民法院提起诉讼【案号为（2018）浙0802民初1402号】，要求解除与郑金龙签订的房屋转租协议并退还水电费；要求新广升公司、杨将勇、龙腾公司、郑金龙连带赔偿转让费损失680000元、押金30000元。法院经审理，认为转租行为已取得新广升公司同意，徐景芳与郑金龙签订的《协议书》合法有效，但因未能取得办理营业执照所需的材料且事后得知涉讼房产已被法院查封，宾馆不能正常经营，租赁房屋无法使用，合同目的不能实现，故判令徐景芳与郑金龙于2017年9月15日签订的《协议书》于判决生效之日解除；判令郑金龙于判决生效后十日内退还徐景芳转让款680000元及水电费押金30000元，合计710000元。该案案件受理费10980元，由郑金龙负担。2019年3月25日，徐景芳与郑金龙就履行（2018）浙0802民初1402号民事判决书确定的义务签订《协议书》，约定转让款680000元、水电费押金30000元于2019年3月28日前退还；另支付徐景芳710000元的利息65000元（按照年利率6%计算，共557天），2019年3月28日前付清。郑金龙于2019年3月25日向徐景芳转账支付500000元，徐雨香于2019年3月26日向徐景芳转账支付275000元，合计775000元。2019年3月28日，郑金龙向法院交纳前述案件受理费10980元。现因原告认为被告在合同履行过程中存在诸多违约行为，应当承担违约责任而向本院提起诉讼。 另查明，原告提起本次诉讼前，红庭宾馆已未实际经营，宾馆内存在漏水现象，郑金龙已将承租场地后门的钥匙交给新广升公司，前门的钥匙尚未交接。 本院认为，原告郑金龙与被告新广升公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，被告新广升公司应当积极配合办理相关证照。双方在履行合同过程中，原告经过被告的同意将承租场地转租给徐景芳经营宾馆，被告亦应当为徐景芳办理宾馆的营业执照提供所需的材料。然而，被告未能积极履行该项义务，经徐景芳、郑金龙催要仍未能提供相应材料，导致转租合同被解除，其应当对自身未全面履行协助义务的行为承担相应的法律责任。被告新广升公司就其不存在违约行为的抗辩意见，本院不予采纳。因租赁合同已对合同目的系经营宾馆作了明确约定，而因被告未能提供办证所需材料的行为导致现承租场地不具备合法经营宾馆的资格，故原告要求解除租赁合同并要求被告新广升公司承担违约责任的请求，本院予以支持。租赁合同解除后，原告作为承租方应当在合理期限内将承租场地腾退交还给出租人被告新广升公司，租赁场地内的设施设备归属按照合同约定处置。对于违约责任，虽然双方在合同中约定了违约金的数额，但是违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告的直接损失主要表现为其与徐景芳之间的转租合同解除后向徐景芳支付的资金占用期间的合理利息65000元以及承担的诉讼费用10980元，共计75980元。而退还给徐景芳的680000元转让费本身为徐景芳支付给原告的费用，并非原告的支出，不应认定为原告的直接损失，但是考虑转租的可得利益损失之现实，本院酌情调整违约金的数额为100000元。 原告要求被告退还的30000元系物业保证金，根据租赁合同约定，在无拖欠水电费、电话费、物业管理费、垃圾清运费等经营管理的一切费用以及无损坏相关物业设施设备的情况下由被告予以退还，但因双方租赁合同在诉讼前尚未解除，租赁合同解除后，原告尚有腾退的义务，相应费用并未进行结算，物业保证金退还条件尚未成就，原告可就租赁期限内的费用结算完毕后另行主张。 原告要求被告赔偿维修漏水的费用，根据租赁合同的约定，租赁期限内，被告新广升公司负责房屋结构性的修缮工作，其他的修缮由原告负责，原告提供的照片仅能证明漏水的事实，但不足以证实漏水的原因。即使是因被告未尽修缮义务导致房屋漏水，原告主张的维修费用尚未实际发生，费用金额尚无法确定，原告可待实际发生后另行主张。 原告要求被告杨将勇承担共同付款、赔偿的责任，因被告杨将勇并非租赁合同相对方，与原告无合同上的法律关系，根据合同相对性原则，原告的该项请求本院不予支持。 综上所述，原告要求解除其与被告新广升公司之间的租赁合同的请求，本院予以支持。原告要求被告承担违约责任的请求，合理部分，本院予以支持。原告要求退还30000元的请求，因条件尚未成就，可另行主张。被告新广升公司就原告存在拖欠租金未付的违约行为之抗辩意见，因其陈述已另行主张权利，故本案未作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告郑金龙、徐雨香与被告衢州市新广升汽车服务有限公司于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；原告郑金龙、徐雨香于合同解除后十日内腾空租赁场地并交还给被告衢州市新广升汽车服务有限公司； 二、被告衢州市新广升汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑金龙、徐雨香损失75980元，支付违约金100000元，合计175980元； 三、驳回原告郑金龙、徐雨香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16618元，减半收取计8309元，由原告郑金龙、徐雨香负担6399元，由被告衢州市新广升汽车服务有限公司负担1910元；财产保全费5000元，由原告郑金龙、徐雨香负担3600元，由被告衢州市新广升汽车服务有限公司负担1400元，于本判决生效之日七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。 审判员  王俪婧 二〇一九年八月一日 书记员  王 婷