广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初5182号原告：广州市海珠区住房和建设水务局，住所地广州市海珠区新港中路472号。负责人：陈伟锋，职务：局长。委托代理人：黄晓民、吉晓欢，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托代理人：沙奇林、肖晓艳，均为广东南国德赛律师事务所律师。原告广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称海珠住建局）诉被告广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓民、吉晓欢，被告的委托代理人沙奇林、肖晓艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海××区××大道中××号是我单位辖内管理的公产房屋（面积：103.02平方米，用途：商业，承租人：陈敏莹）。根据海珠区人民检察院向我局发出的《检察建议书》显示，被告受广州市海珠区国土资源和房屋管理局（以下简称海珠房管局）委托，对海珠区滨江、江南中、素社、赤岗、新港、海幢、江海、华洲、琶洲、官洲、南洲等行政街范围的直管房进行房屋租赁、安全及修缮管理，海珠房管局按年度委托管辖的直管房实收租金的8%向东晓物业公司支付物业管理费。双方在合同中约定东晓物业公司不得借直管房管理的名义违规收取其他费用。在此期间，东晓物业公司在海××区××大道中××号直管房（以下简称163号直管房）的租赁管理中，在实际收取该直管房承租人陈敏莹的房屋租金后，将三成左右的租金上缴给海珠房管局，剩余七成左右租金以市场管理费名义非法占有。其中，2002年4月至2009年12月，陈敏莹每月实际交给东晓物业公司租金人民币10302元，东晓物业公司收取租金后每月上缴海珠房管局人民币3090.6元，海珠区国土资源和房屋管理局已按每月收取租金8%的标准向东晓物业公司支付物业管理费，但东晓物业公司擅自在帐外每月以市场管理费名义非法占有人民币7211.4元；2010年1月至2012年12月，陈敏莹每月实际交给东晓物业公司租金人民币10363.8元，东晓物业公司收取租金后每月上缴海珠房管局人民币3152.4元，海珠房管局已按每月收取租金8%的标准向东晓物业公司支付物业管理费，但东晓物业公司擅自在帐外每月以市场管理费名义非法占有人民币7211.4元；经统计，2002年4月至2012年12月期间，东晓物业公司非法占有上述直管房租金共计人民币930270.6元。直管房的房屋租金属于国有资产，东晓物业公司利用负责直管房租金收缴的便利条件，以市场管理费的名义，非法占有海××区××大道中××号直管房房屋租金，已造成国有资产的损失，侵害了国家利益。故起诉要求被告支付从2002年4月1日至2012年12月31日期间非法占有海××区××大道中××号直管房租金共计人民币930270.6元及利息约29183.74元；本案诉讼费由被告负担。被告辩称：第一，无论原告主张的租金是否真实、是否有事实依据，其主张均已超过诉讼时效，依法丧失了胜诉权。我方与原告最后一份租赁合同已于2012年12月31日到期终止，我方已如数缴纳租金；自2013年1月1日，163号直管房由原告自行出租给第三人，两份租赁合同均由原告亲自签署，租金由其决定，但租金数额不同。故原告自2013年1月1日就已明知租金约定不同，若此前有应缴而未缴的租金，原告应予主张。基于此，诉讼时效应自2012年12月31日开始计算，期间，原告从未提出所谓租金被“非法占有”问题，现原告慑于《检察建议书》并照抄该建议书内容，缺乏事实依据，亦违背民事行为诚实信用的基本准则。第二，原告要求我方支付从2002年4月1日至2012年12月31日期间非法占有海××区××大道中××号直管房租金共计人民币930270.6元及利息约29183.74元，没有事实根据。民事关系的建立，需以法定或合同约定为基础，双方之间就租金产生争议应以双方签订的租赁合同为准，故本案纠纷应为租赁合同纠纷。原告在起诉时隐瞒了租赁合同，其所提出的政府采购协议仅表明双方之间还存在另一个委托合同法律关系，而该关系仅约定双方委托受托进行物业管理的合意，并无163号直管房租赁承租的约定，因此不能作为租赁合同或替代租赁合同主张租金。在有具体租赁关系和签署时间在后的租赁合同存在的情形下，以该委托合同索求租金缺乏事实及法律依据。按照双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，我方已足额向原告交付租金，并未从中赚取租金差额。我方向第三人收取市场管理费，系我方与第三人基于其他合同权利义务的形成，不仅具有历史成因，也有原告的行政决定。且该收费系我方与第三人之间的法律关系，而非我方与原告之间的法律关系。原告就我方与第三人之间的民事关系提出主张缺乏法律依据。第三，海珠区检察院向原告发出的《检察建议书》对我方不具有效力，也不能作为本案的证据。《检察建议书》不是法定的具有法律效力的文书，不能作为有效证据；而该建议书认定我方“非法侵占”没有任何依法进行的听证程序，其对标的房屋租赁关系、权益的形成、行政决定等事实缺乏调查，程序违法、事实不清，不能采信为民事诉讼证据。第四，163号直管房原本并不存在，是由案外人投资搭建并移交给原房管局广东东晓房地产经营有限公司，再由新的承租人广州大骏贸易有限公司出资将该临时建筑改建为钢筋混凝土结构，属承租人改建扩建情形。后经海珠房管局同意，广州大骏贸易有限公司继续投资，在该结构上继续增加三分之二建筑面积，形成现在有争议的房屋。该房屋因系违章建筑，在我方努力下获得了房屋规划和产权证。经海珠房管局同意，我方与广州大骏贸易有限公司于2001年11月18日签订协议书，明确：一、包括163号直管房在内的万松园市场是双方共同开发，自2001年12月1日至2007年11月30日租给广州大骏贸易有限公司作为商铺；二、由于是企业自由开发的市场，经区局科室同意每月每平方米30元缴付租金，其余费用用作市场经营管理费。由此可知，海珠房管局科室领导同意由我方和广州大骏贸易有限公司在一定期间获得相应租赁和经营权利，但缺乏有效的法律文件，成为历史遗留问题，对此海珠房管局第0507次局长办公会议研究决定包含163号直管房在内作租赁关系处理，并于2005年6月28日以海国房函（2005）32号文作出处理决定。经审理查明：2002年4月28日、2005年3月28日、2010年4月13日、2011年4月15日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土局）与被告先后签订两份《直管房物业管理委托合同》及两份《广州市政府采购合同》,上述四份合同均约定：区国土局受广州市国土资源和房屋管理局的委托，行使产权人的职责，委托被告对包括涉案房屋在内的直管房进行房屋租金收缴及物业管理等工作；被告不得以其他各种收费名义收取租金费用，在直管房实物上收取的所有费用必须纳入租金管理，不得出现收入不入账或少入账的情况；等。上述四份合同的委托起止时间按合同签订顺序分别为：自2002年4月1日起至2005年3月31日止，自2005年4月1日起至2008年3月31日止，自2009年1月1日起至2010年12月31日止,自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2017年3月20日，广州市海珠区人民检察院向原告发出《检察建议书》{编号：穗海检民（行）行政违监[2017]44010500004号}，认为广州市东晓物业管理有限公司利用负责直管房租金收缴的便利条件，以市场管理费的名义，非法占有海××区××大道中××号直管房房屋租金，同时，该直管房的房屋租金明显低于广州市房屋租金标准。经统计，2002年4月至2012年12月期间，广州市东晓物业管理有限公司非法占有上述直管房租金共计人民币930270.6元，已造成国有资产损失。广州市海珠区国土资源和房屋管理局作为原经营管理本辖区内直管房的行政主管部门，负有对辖区内直管房租赁工作的监督管理职责。鉴于原属广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管房管理职责已划入海珠区住房和建设水务局，故建议：一、依法履行直管房管理职责，足额收取海××区××大道中××号直管房的应收租金及利息。二、依法履行直管房管理职责，及时调整海××区××大道中××号直管房的租金标准。上述《检察建议书》发出后，广州市海珠区人民检察院向广州铁路运输第一法院提起行政公益诉讼，因部分诉讼请求与本案存在重合，故本院以本案审理需等待该公益诉讼案件的审理结果作为依据为由，于2017年9月20日裁定中止本案诉讼。上述公益诉讼经过一审及二审，广州市铁路运输中级法院于2018年7月18日作出（2018）粤71行终27号行政判决书，查明东晓物业公司曾多次与案外人陈敏莹签订租赁合同，将涉案房产出租给陈敏莹作餐饮用途使用，租赁期限自2002年1月1日起，经多次续租，租期截至2012年12月31日止。其中2002年1月1日至2009年12月31日的月租金额为3090.6元，2010年1月1日至2012年12月31日的月租金额为3152.4元。从2003年11月起至2007年12月止，期间的绝大多数月份，东晓物业公司向广州市海珠区愉园美食店每月收取租金人民币3090.6元及市场经营管理费人民币7211.4元；从2010年10月起至2011年12月止，东晓物业公司每月向广州市海珠区愉园美食店收取市场经营管理费人民币10363.8元；从2012年1月起至2012年12月止，东晓物业公司每月向广州市海珠区愉园美食店收取市场经营管理费人民币10363.8元（分别开具3090.6元和7273.2元的发票各一张）；等。诉讼中，原告提交自2002年至2012年的房屋租赁专用发票、发票等证据，以证实被告收取的租金及市场管理费的情况。另查，位于广州市海××区××大道中××号房（以下简称涉案房屋）登记在广州市房地产管理局名下。再查，广州市海珠区人民政府办公室于2016年6月25日以海府办[2016]23号文件将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局。本院认为：原告向本院提起民事诉讼以解决其与被告之间的委托合同纠纷问题。民事诉讼调整的是平等主体之间的财产及人身关系，并适用“谁主张、谁举证”的证据规则。故本院对本案的审理旨在遵守民事诉讼法律法规并适用民事诉讼证据规则的情况下予以处理。本案中，原、被告先后签订的《直管房物业管理委托合同》及《广州市政府采购合同》没有违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，对双方当事人均具有约束力。被告虽表示其与原告另行签订租赁合同对租金做出约定，但租赁合同的签订并不意味着对上述合同的替代，在上述四份合同未被撤销或被宣告无效的情况下，依然对双方发生法律效力。被告对163号直管房并无所有权，其对该房屋收取相关费用的权利来源于上述四份合同，故而应遵循上述合同所约定的“被告不得以其他各种收费名义收取租金费用，在直管房实物上收取的所有费用必须纳入租金管理，不得出现收入不入账或少入账的情况”。根据原告提交的收费发票及原、被告在庭审中的陈述，均可证实被告除房租之外，还对163号直管房另行收取市场管理费，被告未将该费用上缴原告，违反了上述四份合同的约定，现原告起诉要求被告返还该部分费用符合双方合同的约定，本院予以支持。对于返还金额，根据原告向本院提交的发票与已生效的（2018）粤71行终27号行政判决书查明的事实，本院核算自2002年4月1日至2012年12月31日被告除向原告交纳的租金之外另行向案外人收取市场管理费597124.2元，该金额与原告主张的金额930270.6元不符，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告对于己方的主张有义务提供证据予以证实，现原告提交的证据无法证实其主张，原告因此应承担举证不能的不利后果，本院依照现有证据对返还金额予以认定，若原告日后有其他证据对不足部分予以证实，则可另循法律途径解决。至于被告提出的诉讼时效问题，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第170条“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制”之规定，如前所述，双方签订的委托合同及政府采购合同并未授权被告有额外收取市场管理费的权利，故由此造成的国家经济损失并不受诉讼时效的限制。被告以原告的主张已超过诉讼时效的抗辩意见于法不符，本院不予采信。至于利息，基于前述对诉讼时效问题的阐释，原告在本案中提出的诉求虽未超过诉讼时效，但多年来，原告并未就其与被告之间签订的合同提出异议，现原告基于检察机关的司法建议提出本案诉讼，且在诉讼中双方就该项纠纷各执一词，故而原告要求自拖欠之日起算利息于理不合，宜调整自起诉之日，即2017年6月12日至实际清付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付欠款利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第170条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市东晓物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内返还款项597124.2元给原告广州市海珠区住房和建设水务局，并从2007年6月12日起至实际清付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付欠款利息给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费13395元，由原告负担5058元，被告负担8337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 颖人民陪审员  陈桂莲人民陪审员  侯月卿二〇一九年八月十二日书 记 员  杨浩峰郭艳芬