广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8589号上诉人（原审被告）：林永青，男，住广东省兴宁市。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：张秋晓，系该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，系该公司职员。上诉人林永青因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22505号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林永青上诉请求：1.撤销一审判决；2.裁定将本案发回一审法院进行实体审理。事实和理由：一、一审法官未尽调查取证责任，认定事实不清。本案中，一审法官通篇使用（2016）粤民申7270号民事裁定和（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决作为裁量依据，但法官判案需以事实为依据。上述两份判决书是在当时袁某某提供的证据基础上作出的，但本案有明显事实依据，一审法官未予审查。（一）前述两判决最重要的证据依据是碧桂园物业公司已经双过半业主投票，上诉两判决认定西苑和正苑同属一个小区的依据是正苑和西苑通过坐落于碧江河上的碧江大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个苑区均由碧桂园物业公司统一提供服务。若基于该逻辑，顺德碧桂园东苑也应纳入投票，东苑有2761户，投票主体为17264户而非14503户，则按碧桂园物业公司统计，投票率远低于50%，一审法院对此未予查明。（二）基于同一个逻辑，以西苑名义参与投票的囍居泛翠庭*街等，系与西苑分隔开，要先出西苑大门，再用*业主卡刷卡进门，并无共用会所楼巴，囍居有665户业主在碧桂园物业公司投票名单中，但显然该部分业主不应用来计算同意率，扣除这些户数碧桂园物业公司自称的双过半并不成立。（三）（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决认定碧桂园西苑与正苑被划分为不同物业管理区域，同时又认可属于不同物业管理区域的西苑业主可以投票决定正苑事宜，明显违反《物业管理条例》第十二条之规定，西苑业主无权对正苑事宜进行投票，广东省高级人民法院作出的再审裁定，适用法律有误。二、一审法官适用法律错误。（一）林永青与碧桂园物业公司系合同纠纷案，但碧桂园物业公司未能提供林永青与其签署的合同，本案纠纷失去前提依据。另，物业服务合同是诺成、有偿、双务、要式合同。物业服务合同因其服务综合事务，具有涉及面广且利益关系重大特点，合同履行期较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，且须报物业管理行政主管部门备案，因此物业服务合同为要式合同，一审法院适用法律错误。（二）一审法官援引前述两民事判决作为认定正苑、西苑是否同属一个小区的依据，但对同属一个小区范围的界定问题，并未援引相关有效法律条文依据。三、碧桂园物业公司为业主提供有偿物业管理服务，系市场经济框架下的交易行为，价格应由交易双方共同决定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回一审法院进行实体审理，依法支持林永青的上诉请求。被上诉人碧桂园物业公司答辩称，关于调整物业费问题，已有相关生效判决予以确认。关于撤销权，最高人民法院相关司法解释规定，撤销权应在一年内行使，现物业费调整已4年之久，林永青已丧失撤销权。关于双方合同关系，碧桂园物业公司与林永青存在《顺德区前期物业服务协议》《前期物业服务补充协议书》，即使无协议，林永青在案涉小区居住，事实上享受碧桂园物业公司的物业服务，碧桂园物业公司有权收取物业费。物业费调价4年多，案涉小区其他业主均按调整价格交费，林永青拒交物业费是对其他业主不公，亦会导致碧桂园物业公司亏损，无法更好提供物业服务，最终受损的是业主方。碧桂园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.林永青向碧桂园物业公司支付物业服务费4272.4元（暂计至2018年9月）及违约金6551.34元（从逾期之日起按每日千分之五暂计至2018年10月16日，以后计算至清还之日止）；2.林永青承担案件全部诉讼费用。一审法院查明：顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。2014年9月17日，碧桂园物业公司与林永青签订《顺德区前期物业服务协议》《前期物业服务补充协议书》，服务协议约定：碧桂园物业公司是房地产开发单位佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司委托管理顺德碧桂园槟*路*座*物业之物业管理企业；本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整;业主不按约定标准和时间交纳服务费用的,从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。补充协议约定：位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园玉*路*座*商品房由碧桂园物业公司提供物业管理服务，物业服务费标准按房屋建筑面积1元/月、花园面积0.25元/月计收，该房建筑面积为97.19平方米，套内建筑面积为89.83平方米，按97.1元/月交纳服务费，物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。上述房屋位于顺德碧桂园正苑范围。碧桂园物业公司以当月费用在下个月扣收的方式，按每月97.1元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，碧桂园物业公司通过银行代扣物业服务费或收取现金按每月194.2元至2016年11月。之后,林永青认为物业公司加价无效而拒付费用，从2016年12月至2018年9月欠缴物业服务费4272.4元，碧桂园物业公司因此向法院提起诉讼。另查明，2015年3月1日，碧桂园物业公司以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此碧桂园物业公司将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向法院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回碧桂园物业公司的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：碧桂园物业公司从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于碧桂园物业公司统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在案件中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。一审法院认为，碧桂园物业公司、林永青签订《顺德区前期物业服务协议》《前期物业服务补充协议书》，该协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。虽然服务协议约定：本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整；但补充协议约定：物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。因此，上述二份协议对物业服务费收费标准调整的约定互相矛盾，但最终明确以补充协议为准，即物业服务费收费标准可以依法调整。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。案件主要争议是碧桂园物业公司于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。碧桂园物业公司调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认碧桂园物业公司的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。林永青认为调整收费行为无效所提供的证据，在上述诉讼中已经进行了审理，林永青没有提供新的证据并足以推翻生效判决的结果。因此，林永青应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，林永青没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，碧桂园物业公司请求林永青支付2016年12月至2018年9月的物业服务费4272.4元，理由成立，法院予以支持。碧桂园物业公司主张按合同约定每日千分之五计算违约金（计算至2018年10月16日为6551.34元），但碧桂园物业公司除资金被占用导致的利息损失外，没有证据证明存在其他损失，因此，双方约定的违约责任偏高，应予调整，法院酌定按每日千分之一计算为1310.27元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林永青应于判决发生法律效力之日起五日内向碧桂园物业公司支付2016年12月至2018年9月的物业服务费4272.4元及违约金1310.27元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按每日千分之一计算至实际还款之日止）；二、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70.6元，由碧桂园物业公司负担34.19元，林永青负担36.41元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为林永青应向碧桂园物业公司支付2016年12月至2018年9月的物业管理服务费及违约金金额为多少。本案中，林永青与碧桂园物业公司所签《顺德区前期物业服务协议》及《前期物业服务补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽《顺德区前期物业服务协议》约定：本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整；但《前期物业服务补充协议书》约定：物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。因此，上述二份协议对物业服务费收费标准调整的约定互相矛盾，但最终明确以补充协议为准，即物业服务费收费标准可以依法调整。至于案涉物业所在小区物业费的具体收取标准问题，生效的（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决已作出认定，碧桂园物业公司2015年6月调整案涉物业所在小区物业收费标准的行为合法有效，且考虑到案涉物业所在的正苑与西苑在地理位置上的相通性、接受服务的一体性，确认2015年6月调整后的物业收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积0.5元/平方米）依法对案涉物业所在的正苑具有拘束力。林永青于本案中未能提交相反证据推翻该生效判决，故林永青拒绝按调整后的物业收费标准支付2016年12月至2018年9月欠交的物业服务费用，理据不足，本院依法不予采纳。一审法院结合林永青的违约行为及碧桂园物业公司的具体损失情况，判令林永青向碧桂园物业公司支付2016年12月至2018年9月的物业服务费4272.4元（194.2元/月×22月）及自2018年10月17日起按日千分之一计算的逾期付款违约金合法有据，本院依法予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林永青的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林永青负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月二十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏