福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初2682号 原告：泉州市康茂物业管理有限公司，住所地：泉州市安吉路与体育街交汇处人民日报泉州海内外记者联谊中心大楼内，统一社会信用代码：913505035633526599。 法定代表人：骆少灵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨锦云、程方园，福建泉台律师事务所律师。 被告:潘琼珍,女,1978年7月9日出生,汉族,户籍地福建省泉州市南安市,现住泉州市。 原告泉州市康茂物业管理有限公司与被告潘琼珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程方园及被告潘琼珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市康茂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告潘琼珍立即向原告泉州市康茂物业管理有限公司支付闻馨一品小区2号楼2302号房屋自2017年1月1日起至2018年3月31日止的物业服务费1580元、自2016年10月1日起至2018年3月31日止公摊水、电费380.6元；2、被告潘琼珍立即向原告泉州市康茂物业管理有限公司支付闻馨一品小区2号楼2302号房屋以每季度物业服务费316元为基数,自2017年1月11日起每季度第一个月的11日起算至物业费付清之日止按日万分之五计算的违约金。事实与理由：被告潘琼珍于2011年1月14日与泉州中闻房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买位于丰泽区房屋,建筑面积65.83平方米。被告于2013年6月30日办理房屋交接手续接收该物业并与原告签订《前期物业管理服务合同》第四条约定:“综合管理服务费:住宅1.6元／ｍ／月”。综合管理服务费按季交纳,每季度第一个月10日前交纳当季综合管理服务费。公共用水、电费按有关规定进行分摊,根据实际发生的费用按月向业主／住户分摊收取”。第六条约定“未按前期物业服务合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的,应自欠费之日起每日按欠费总额的千分之三向甲方缴纳违约金”。根据以上合同约定,被告应按季度向原告支付物业服务费,即按建筑面积65.83平方米×1.6元／平方米／月×3个月计算、每季度支付物业服务费人民币316元。但被告拒缴自2016年10月1日至2018年3月31日期间的公摊水、电费380.6元及拒缴自2017年1月1日至2018年3月31日期间的综合管理服务费1580元。原告不得不被告发出催收函,但被告仍拒不支付。被告至今拖欠原告公摊水、电费380.6元、物业服务费1579.9元及以每季度物业服务费316元为基数,自2017年1月11日起每季度第一个月的11日起算至物业费付清之日止按日万分之五计算的违约金。 被告潘琼珍辩称：原告不能按照物业合同约定提供物业服务,违约在先，具体如下：1、因楼上装修漏水，答辩人向物业反应,物业没有给出积极的解决办法,致答辩人到处投诉,最终由街道司法办解决了这件事。2、物业多收我们小区的水电公摊费,至今从未公示收费明细,收取公共公摊水电周转金200元/户费用,至今未退款给业主。3、小区地面公共停车的管理不到位。地下停车位恢复使用后未及时加强路面车辆停车的管理,导致停车占用道路的车辆还比较多,影响小区人员进出安全。4、每栋楼的后通道消防门锁均已损坏,未及时进行维修,存安全隐患。5、电动车停放管理不到位,导致小区内电动车停放混乱无序,2#楼架空层杂物堆放,环境有待整治。6、外来车辆管理不到位,主要是外送的快递和送餐车辆进出小区随意,对小区道路占用和绿化破坏问题未得到有效监管。7、工程维护人员不足和设施维护保养问题较为突出。未能按照物业服务规范做好日常设施设备的巡查和检修，小区电梯日常保养不到位,导致电梯故障率明显上升,配电房、水泵房、电梯机房的日常巡查保养和卫生保洁工作也未到位。8、小区水箱内胆锈蚀严重,引用水质堪忧,在2017年10月份业委会例检时已发函要求整改,物业仍无动于衷,只是将锈蚀的水箱顶盖贴上塑料膜进行遮挡敷衍了事,严重影响小区居民用水安全;未按规范定期检查小区管网,未雨绸缪,以防出现管网堵塞污水溢流现象。9、小区绿化管养和树木修剪不到位,特别是近期长时间干旱未及时浇水造成目前小区多处绿化植物死亡已严重影响小区景观。绿化灌木树中的食品垃圾随处可见也未能及时清理。10、小区公共部位的保洁不到位。小区内的道路、电梯轿厢、入口门厅、地下停车场可见零星垃圾及油迹,垃圾桶应每日清洗并套上塑料袋。因泉州市康茂物业管理有公司前期物业管理服务,物业工作人员服务态度不满意,日常管理质量下滑,2018年3月31日已退场。涉案房屋是答辩人唯一的住房，连基本生存条件都无法保证，又该如何缴纳物业费。再者，物业条款是霸王条款，物业公司没有一点约束，该合同是没有法律效力。若原告不退押金的话物业费我方只需缴纳1500元。 原告围绕诉讼请求提供了以下证据：原告的企业法人营业执照、泉州市商品房买卖合同及登记备案申请表、前期物业服务合同、房屋交接签收书、催收函、邮单、物业管理服务费及违约金明细表、公摊水电费明细表。 被告潘琼珍对原告提供的以上证据均无异议。 被告潘琼珍对其主张提供以下证据：1、889电台录音光盘，证明被告房屋漏水；2、被告房屋漏水图片，证明被告房屋漏水；3、小区多收水电公摊费图片，证明原告多收水电公摊费，原告物业合同约定违约；4、小区电动车停放管理图片，证明小区电动车停放管理，原告物业合同约定违约；5、小区电梯设备图片，证明小区电梯没能通过特检院的年检，存在的安全隐患，原告物业合同约定违约；6、小区水泵房图片，证明小区水箱除锈未做好定期保洁工作，确保用水安全，原告物业合同约定违约；7、小区水箱内胆锈蚀严重图片，证明小区严重影响小区居民用水安全，原告物业合同约定违约；8、小区绿化管养和树木修建不到位图片，证明小区绿化多处缺失，管养不到位，原告物业合同约定违约；9、小区防腐木损毁严重图片，证明小区防腐木损毁严重，存在安全隐患，原告物业合同约定违约；10、中国人民解放军第一九0医院诊断证明书，证明被告医院疾病诊断情况。 原告对被告提供的以上证据质证认为：对证据1对的真实性合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，房屋漏水不是原告原因导致的，也不在原告提供的物业服务范围内，且房屋漏水是被告单方陈述，不属实；对证据2三性均有异议，不知道是被告从哪边拍照的；对证据3对图片形式的真实性没有异议，对合法性、关联性和被告要证明的对象有异议，我方是有出具过还款承诺书，对证明对象和关联性均有异议，和本案物业费收取没有关系，且该还款承诺书为复制件，没有相应原件，不能作为证据使用，且闻馨一品小区业主委员会现未持有该承诺书的原件，原告对该承诺书所记载的内容已经处理清楚，不负其中任何债务。也不能证明被告有向原告多缴交的公摊水电费及其他费用；对证据4三性均有异议，不确定是在哪里拍摄的；对证据5到证据9，证据三性均有异议，不清楚是否是案涉小区拍摄的，也不清楚是否是在原告提供物业服务期间拍摄的。即使这些照片是真实的，就像被告陈述的，也只是即时性和片面性的，原告也有进行维护和管理，现状不是一直是这样的，不能达到被告想要证明的目的；对证据10真实性合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，和本案没有关联性。 本院原、被告提供的经对方质证的真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的事实与原告所述一致。另查明，原告自进驻涉案小区提供物业管理服务至2016年12月31日，被告潘琼珍均按约定缴纳物业服务费。 本院认为，原告具备物业管理资质，其与泉州中闻房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。原告依据《前期物业服务合同》的约定已对闻馨一品小区提供相应的物业管理服务，被告作为该小区业主，已接受原告提供的物业管理服务，有义务依照诉争前期物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业费。被告潘琼珍未按约定履行缴纳物业费的义务，应依法承担相应的责任。但原告在履行物业服务过程中对被告反映的问题尽责不够，对本纠纷的发生亦存在一定过错。综合案件具体实际情况，本院对原告请求的物业费及公摊水电费按80%予以支持，即（1580元+380.6）×80%元=1568.48元。对被告请求的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告潘琼珍应于本判决生效之日起五日内向原告泉州市康茂物业管理有限公司支付拖欠的物业费及公摊水电费1568.48元； 二、驳回原告泉州市康茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告潘琼珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄小梅 人民陪审员  彭和平 人民陪审员  郭丽娜 二〇一九年八月十四日 书 记 员  蔡洋洋 附:主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。