广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16011号原告（反诉被告）：陈胜参，男，1985年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告（反诉原告）：刘子健，男，1990年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告陈胜参诉被告刘子健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2019年8月2日公开开庭进行审理。原告、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《出租合同》，被告返还原告按金10000元和2019年6月25日至7月31日的租金6000元；2、被告支付装修费及清理垃圾费用3500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原告与被告签订《出租合同》，约定将佛山市禅城区石湾和平路101号首层102号商铺租赁给原告使用，并约定每月支付租赁费用5000元，被告收取按金10000元。原告于2019年6月5日通过支付宝转账向被告付款按金和6月、7月租金合共16000元。被告同意原告享有20天装修期并免租，租金从2019年6月25日开始计算。由于被告不能提供涉案商铺房产证件给原告办理业务，导致原告申请项目不能顺利进行，原告多次催促被告，其也未能提供。原告只能提前向被告提出解除合同。原告与被告协商不成，无奈之下起诉至法院，望法院判令解除原告与被告的《出租合同》，被告返还原告按金和租金，本案诉讼费由被告承担，望判如诉请。被告辩称：被告认为《出租合同》是合法的，是原告提出终止《出租合同》，属原告违约；装修费及清理垃圾费用属原告生产经营的费用，应由其自行承担，不应由被告承担。综上，原告的全部诉请不应得到支持。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、原告向被告支付违约金10000元及支付从《出租合同》生效之日起至交还商铺之日止的铺租（按每月5000元计算），并立即归还商铺钥匙；2、原告赔偿损坏被告商铺的卷闸门5000元；3、原告支付租赁期间使用的水电费100元；4、本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告明确第1项反诉诉请为：被告没收原告缴纳的保证金10000元及支付从合同生效之日起至交还商铺之日止的铺租（按每月5000元计算），并立即归还商铺钥匙。被告还于诉讼中撤回第3项反诉诉请，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，本院予以准许。事实和理由：双方于2019年6月5日签订《出租合同》后，原告于6月14日主动提出因自身原因不想再租用被告商铺，并想索要所有的保证金，仅支付使用期间的铺租，被告不同意，原告主动违约却不愿承担违约责任，反而以诬告被告的方式来逃避法律责任。原告在《出租合同》洽谈和签署过程中，对被告正在办理房产证的事实完全知情，且未提出过异议，在提出合同终止前也从未催促。被告与原告所签的《出租合同》清晰表明，商铺房产证并不是合同成立的前提条件，原告可租用被告商铺作为仓库使用，并不需要房产证，租铺用途由原告自定，与《出租合同》无关。原告诉称因多次催促被告提供房产证无果导致项目失败，在被告提供的与原告的电话录音中能明确表明原告是因代理商的问题，根本与被告没有任何关系，同时由于原告主动提出提前终止合同，属于违约行为，因此《出租合同》约定的10000元保证金应归被告所有。根据双方签订的《出租合同》第七条、第八条约定，原告租赁期间的前期装修投入费用自负，涉案商铺退租后不得破坏且无偿归被告所有。由于原告自动提出终止合同，原告应支付使用涉案商铺期间的所有水电费用，另原告在使用期间拆除原来的卷闸门2扇，这是在合同成立的前提下提出，现原告申请解除合同，原告应赔偿被告的卷闸门费用。原告针对被告的反诉辩称：由于被告没有提供房产证或铺位使用权的有关证件，导致原告的业务无法继续进行，非原告违约。因卷闸门开不了，原告是经得被告的同意才拆除卷闸门的。被告提供过一份解除《出租合同》的材料给原告签，但材料内容要原告承认是原告过错，原告没有签订该材料。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告身份证，被告身份证,证明原告、被告的诉讼主体适格。2、《收据》（NO.6124234、6124233），证明原告预交了2019年6月25日至7月31日的租金6000元及保证金10000元。3、《出租合同》，证明原告、被告签订了租赁合同。4、《收据》（NO.255268）、照片，证明原告因装修涉案房屋所产生的装修损失3500元。5、微信聊天记录（原告与被告），证明原告曾要求被告提供房产证，但被告没有提供，被告同意拆除卷闸门。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、光盘（含微信聊天记录、微信语音、电话通话录音、照片），证明原告在电话录音中承认是其找的代理商的原因导致原告无法经营，涉案房屋交付前有卷闸门。2、结婚证、（2018）粤0604破12号之二民事裁定书，证明被告有权出租涉案房屋。经质证，本院认定如下：双方当事人均对对方的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年5月28日22:59，原告通过微信询问被告：“甘你手头上有咩证件可以提供比我办牌的，例如：房产证，土地使用证，又或者档口的使用权。”被告回复：“房产证在等政府出，我都系刚过户，我听日再问问进度。”2019年6月4日12:29，原告通过微信询问被告：“房产证度你问左几时有未？”被告回复：“还未回复到，我今日再催催。”2019年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《出租合同》，主要内容如下：“一、甲方同意乙方租用佛山市禅城区石湾和平路101号首层102号商铺，租期2019.6.5--2024.6.4，共五年，商铺建筑面积约63平方米。二、甲方同意给乙方20天装修期,装修期间免租金,计租时间从2019.6.25号开始。三、前二年按租金为5000元／月……具体为2019.6.25-2021.6.4期间，每月租金5000元……租金按先付后用原则，按月支付，每月30号之前支付下月租金，逾期超过三天，按150元／天收取滞纳金，超过10天未付租金，甲方有权没收乙方保证金，收回商铺另行处理，并保留追究乙方违约的权利。四、甲方收取乙方10000元保证金，乙方满租后，经甲方检查，无物品损坏或遗失，甲方不计利息原额归还乙方保证金。五、租金为税后价,不含税金,如乙方要正式发票，税金由乙方负责，甲方协助。六、租金不含垃圾费，卫生费等与本房屋相关的其它费用，这些费用由乙方自行负担。七、乙方承租甲方商铺后，可根据乙方使用要求进行装修，但不得破坏主体结构且应服从物业管理规定，所需手续及费用由乙方负责，甲方负责协助及提供相关证明材料。八、乙方退租后，前期投入的装修不得破坏，所有固定的装修及设备归甲方所有，比如：地面砖、卷闸门、阁楼、卫生间、吊顶、门窗、排烟道等。可移动的，比如：店内物品、空调、风扇、餐具、货架等，乙方可以自行拿走。否则，甲方依损坏物品或设施的价值从保证金中扣除。九、店铺退租时，乙方应保证店内设施的完整可用，门、窗、玻璃完整没损坏并负责恢复原样。十、乙方应依规依法经营并符合相关环保要求，甲方协助乙方办理营业执照等各种开张经营文件……十六、双方签约后，甲方负责提供水电气扣费存折给乙方，乙方负责及时存入费用，水电未付费用累计不得超600元，否则,甲方有权中止合同,没收乙方所付定金并追究乙方的违约责任。十七、未尽之事，协商解决，协商不成,双方同意由禅城区法院判决。十八、本协议一式二份，甲乙双方签字后本协议即生效。”同日，原告向被告支付涉案商铺按金10000元和2019年6月25日至2019年7月31日期间的租金6000元。2019年6月8日，原告通过微信询问被告是否可以拆除涉案商铺的卷闸门，被告回复同意拆除。另查明一，2019年4月11日，本院作出（2018）粤0604破12号之二民事裁定：确认佛山市禅城区石湾镇和平路101号首层102号铺归谢雯所有。上述案外人谢雯系被告配偶，双方于2017年12月1日登记结婚。另查明二，2019年7月17日，原告对涉案商铺进行粉刷墙壁灯附合式装修并向案外人支付涉案商铺装修费3500元。本院于2019年7月5日将被告的反诉状等材料送达至原告。诉讼中，双方一致确认：原告于庭审中将涉案商铺钥匙交还被告，钥匙交还视为商铺交接。原告陈述：诉请中按金为涉案合同中的保证金；签订涉案合同前被告口头陈述涉案商铺是其所有，涉案商铺于签订涉案合同后由被告交付给原告使用；涉案合同签订前，原告知悉涉案商铺是被告通过拍卖得来，房产证还在办理中。被告陈述：被告对原告返还涉案商铺时铺内状况无异议。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《出租合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意、全面、严格地履行各自承担的义务。关于解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和第二百一十六条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人基本义务为约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案外人谢雯已于合同签订前通过合法途径取得涉案商铺的所有权，持有确认产权的有关民事裁定书，被告基于与上述案外人的婚姻关系有权使用、出租涉案商铺。被告按照涉案合同约定已经履行了向原告交付租赁标的物即涉案商铺的基本义务，原告也已对涉案商铺进行了一定装修。结合双方合同签订前的磋商情况，被告已告知原告，涉案商铺过户手续正在办理，新的产权证照仍未取得，原告对此知晓且继续与被告签订涉案合同，被告在涉案合同签订中没有违反诚实信用，不存在过错。当然，被告确有义务向原告提供涉案商铺的房产证、使用权证明等材料，但该义务仅系被告履行涉案合同的从义务，且原告亦无有效证据证明被告于合同签订后拒不提供上述资料和因被告未及时提供而导致其无法经营。因此，原告主张被告不提供上述资料是违反涉案合同约定没有依据，原告无权单方要求解除涉案合同，故，本院对原告该项主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，双方当事人仍在租赁合同期内且未就涉案合同解除达成一致协议时，原告向本院起诉请求解除涉案合同，系以实际行动表明不履行主要债务，原告因此构成对被告的根本违约，被告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定解除涉案合同。被告通过提起反诉方式主张原告违约要求其返还涉案商铺，当然包含诉请解除涉案合同之意，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以被告的反诉状送达原告之日为涉案合同解除之日。本院于2019年7月5日将上述反诉状送达原告，故本院确认双方涉案合同于2019年7月5日解除。涉案合同既已解除，原告应当向被告返还涉案商铺。对此，双方当事人一致确认于2019年8月2日庭审中办理完毕涉案商铺及其钥匙交接手续，本院予以确认，并不再另行处理。关于原告诉请被告返还2019年6月25日至7月31日的租金和被告反诉诉请原告支付涉案合同生效之日至返还商铺的之日止的铺租。本院认为，涉案合同依法依约于2019年6月5日成立并生效，于2019年7月5日解除，涉案商铺于2019年8月2日由原告返还被告。由此可见，被告上述诉请包括两部分：2019年6月5日至6月24日的免租期租金、2019年6月25日至8月2日的租金。首先，对于被告主张的2019年6月5日至6月24日的免租期租金，本院认为，双方涉案合同约定租赁期为5年并约定了免租期，免租期的对价是原告正常履行合同，支付合同项下的租金，现原告仅履行了不到两个月即因其根本违约导致双方合同解除，致使被告的合同目的无法实现，故原告无权享有免租期，其应向被告支付该期间的租金，故本院对被告该部分诉请予以支持。至于补交租金的标准，本院认为被告主张的5000元/月合理公平也符合双方缔结涉案合同之意旨，本院予以支持。经核算，原告应向被告支付2019年6月5日至6月24日的免租期租金为3333.33元（5000元/月÷30天×20天）。其次，对于被告主张的2019年6月25日至8月2日的租金，本院认为，第一，如前所述，涉案合同因原告违约导致于2019年7月5日解除，被告主张向原告收取2019年7月6日至2019年8月2日期间的租金已无合同和法律依据，本院不予支持；至于被告于该时段的涉案商铺占有使用损失，被告未予主张，依据“不告不理”的原则，本院不予审理，被告可另循法律途径主张。第二，对于2019年6月25日至7月5日的租金，被告依约有权向原告收取，据前查明，原告已向被告支付，本院予以确认，但被告现又诉请要求原告支付，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告已于签订涉案合同时即向被告支付了2019年6月25日至7月31日的租金合计6000元，对于原告诉请的被告返还2019年6月25日至7月5日的租金，如上分析，被告有权收取，原告该部分诉请于法于约无据，本院不予支持，对于2019年7月6日至7月31日期间的租金，被告应予返还，原告该部分诉请于法有据，本院予以支持。经核算，被告应向原告返还2019年7月6日至7月31日期间的租金合计4216.22元（6000元÷37天×26天）。关于保证金的处理。本案中，原告诉请被告退还保证金，而被告反诉请求没收原告的该保证金。本院认为，涉案合同项下保证金实为履约保证金，通常，租赁合同的履约保证金是债务人向债权人预先支付的、保证按照合同约定履行义务的一笔金钱，具有担保、督促履约功能和损失补偿的双重属性，在出现违约情形下，用以填补守约方损失和弥补合同目的落空的利益。本案中，原告向被告交纳了相当于两个月租金的保证金，虽然双方当事人未在涉案合同中明确约定承租人在提前退租不履行涉案合同情形下承租人交纳的保证金如何处理，也未约定该情形下违约金如何计收，但双方却约定了出租方有权在承租方超过10天未付租金情形下没收承租人保证金，根据“举重以明轻”的原则，足以推定双方有此真实意思之约定：出租人有权在承租人提前退租不履行涉案合同情形下没收承租人交纳的保证金。另，因原告构成根本违约导致涉案合同解除，涉案商铺将面临空置周转，被告因合同履行可以获得的利益落空，且通常存有一般商铺租赁周转空置期为3到6个月之情况，被告有权要求原告承担违约责任和赔偿损失。综上，被告主张没收原告保证金10000元，理据充足，本院予以支持，对原告的主张不予采纳，对其相关诉请不予支持。关于原告诉请的装修费及清理垃圾费用。根据双方涉案合同第八条约定，乙方退租后，前期投入的装修不得破坏，所有固定的装修归甲方所有。据前查明，原告对涉案商铺进行墙壁粉刷等装修，均已形成附合，而涉案合同的解除系因原告违约导致，故，原告诉请装修费没有合同和法律依据，本院不予支持。对于清理垃圾费用，系原告为使用涉案商铺的清洁支出，其产生与被告无关，且涉案合同约定应由原告自行负担，故原告该部分诉请无合同依据，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告赔偿损坏卷闸门损失。据前查明，原告拆除涉案商铺的卷闸门是在征得被告同意后实施的，原告对此既未违反合同约定也非其过错损害被告财产权益，故被告该项诉请无法律和合同依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（1）确认原告（反诉被告）陈胜参与被告（反诉原告）刘子健于2019年6月5日签订的《出租合同》于2019年7月5日解除，该合同项下原告（反诉被告）陈胜参所缴纳的保证金10000元归被告（反诉原告）刘子健所有；（1）被告（反诉原告）刘子健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）陈胜参返还2019年7月6日至7月31日期间的租金合计4216.22元；（1）原告（反诉被告）陈胜参于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）刘子健支付2019年6月5日至6月24日期间的租金合计3333.33元；（1）驳回原告（反诉被告）陈胜参的其他诉讼请求；（1）驳回被告（反诉原告）刘子健的其他反诉请求。如双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3035元，由原告（反诉被告）陈胜参负担2995元，被告（反诉原告）刘子健负担40元；反诉受理费减半收取89元，由原告（反诉被告）陈胜参负担50元，被告（反诉原告）刘子健负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年八月二十六日书记员  罗凤华