九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0403民初2908号 原告：九江龙门科技有限责任公司，住所地：江西省九江市开发区长城路121号恒盛科技园生产中心11号楼3层，统一社会信用代码9136040605162610X6。 法定代表人：曹德宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李钢，江西擎天律师事务所律师，执业证号13604201510856183。 被告：代建华，男，1977年5月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。 委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402161102571。 被告：施洋洋，女，1993年5月16日出生，汉族，住江西省九江市。 原告九江龙门科技有限责任公司（以下简称龙门公司）与被告代建华、施洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月8日立案后，依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江龙门科技有限责任公司的委托诉讼代理人李钢、被告代建华及其委托诉讼代理人任吉杰到庭参加了诉讼，被告施洋洋经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告九江龙门科技有限责任公司提出诉讼请求：一、判令被告代建华向原告支付自2018年9月18日至2019年6月19日期间拖欠的租金及占有使用费共计158806.9元（2018年度第四季度租金52218元、水电费2152.9元，合计54370.9元，占有使用费即自2018年12月19日到2019年6月19日6共6个月的租金，按每月租金17406元计算。以上共计158806.9元）。二、判令被告施洋洋在54370.9元范围内承担连带责任；三、判令被告代建华向原告支付违约金46996元（每月租金17406元×1%×30×9），以上共计205802.9元。四、判令二被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年12月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约：租赁期间为三年，自2015年12月18日至2018年12月18日。第一年、第二年租金不变，第三年根据市场行情价格变动。第一年中的每三个月租金为52218元，以后每三个月为一周期，每个周期开始之前一次性付清一个周期的租金。依合同约定，被告代建华应在2018年9月18日前付清2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金，但被告代建华未按照合同约定支付。根据《房屋租赁合同》第13条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定。按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的。每逾期一口。甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。原告多次向被告代建华催讨租金。被告代建华一直以各种理由拖欠。2019年1月3日，被告施洋洋向原告出具一份《承诺书》，承诺于2019年1月18日前付清2018年第四季度租金54370.9元。此后，原告对次找两被告催讨租金，但两被告一直置之不理。原告无奈依法起诉至人民法院。 被告代建华辩称，1、我方所欠租金为52218元，原告在租赁合同到期后停水、断电、加锁，并清空了被告价值50万元办公用品，被告不再实际占有租赁物，该租赁物属于原告控制状态，租赁期满后，我方不应再承担其他费用；2、双方合同约定的违约金过高，请求法院依法调低；3、原告锁门导致被告无法使用租赁物，以及清空被告价值50万元办公用品，上述行为给我方造成巨大损失，我方将依法提起反诉。 原告九江龙门科技有限责任公司为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料： 证据一：房屋租赁合同一份，证明1、租赁期限是到18年12月18日，每月租金为17406元；2、被告逾期交付租金每逾期一日，原告有权按月租金1%向被告加收违约金；3、被告应在18年9月18日前付清18年度第四季度租金。 证据二：不动产产权情况表一份，证明恒盛科技园11楼3层归原告所有。 证据三：承诺书一份，证明被告施洋洋承诺将拖欠的租金54370.9元在19年1月18日付清，逾期未付清。 证据四：短信截图2页，证明原告多次要求被告将放在租赁房屋内物品搬离，被告一直置之不理。 被告代建华对原告九江龙门科技有限责任公司提交的证据质证意见为，证据一的合同已作废，双方另行签订了租赁合同，该证据达不到原告的证明目的。对证据二无异议。对证据三的三性无异议，证明目的有异议，该承诺书明确写明施洋洋在19.1.28日未付清房租，一切法律责任及经济责任将由被告施洋洋个人承担，原告选择出示该证据，表明了原告接受了个人承诺，该债务已转移至施洋洋个人，代建华不再承担责任。对证据四三性均有异议，该证据系打印件，并非原始件，无法确认其真实性，被告也未收到该条短信。 被告施洋洋未提交答辩意见，未向法庭提交任何证据。 经审理查明，2018年12月18日，原告龙门公司与被告代建华被告签订《房屋租赁赁合同》，合同约定租赁期间为三年，自2015年12月18日至2018年12月18日。第一年、第二年租金不变，第三年根据市场行情价格变动。第一年中的三个月租金为52218元。以后每三个月为一周期，每个周期开始之前一次性付清一个周期的租金。合同签订后，原被告对租金没有调整，一直按每月17406元，即每季度52218元计算。合同第13条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定。按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的。每逾期一日。甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。原告多次向被告一催讨最后一个季度的租金（2018年9月18日至2018年12月18日）。依合同约定，被告代建华应在2018年9月18日前付清2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金，但被告代建华一直未支付。2019年1月3日，被告代建华的员工施洋洋向原告出具一份《承诺书》，承诺于2019年1月18日前付清2018年第四季度租金及水电费54370.9元，如未付清一切后果被告施洋洋承担。此后，原告找两被告催讨租金，但两被告至今未付。原告遂诉来我院。 本院认为，原告龙门公司与被告代建华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法具有约束力，原被告双方均应依约履行。被告代建华拖欠2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金违反了合同约定，故对原告龙门公司要求被告代建华支付2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金52218元的诉请予以支持。因原告龙门公司未向法庭提交其替被告代建华支付水电费的证据。故对原告龙门公司要求被告代建华支付水电费2152.9元的诉请，不予支持。原告要求被告代建华支付占有使用费（自2018年12月19日到2019年6月19日6共6个月的租金），因原告未提交证据证明该期间系被告代建华占用租赁物，故对该部分诉请不予支持。被告施洋洋向原告出具一份《承诺书》，本人承诺于2019年1月18日前付清2018年第四季度租金及水电费54370.9元”，系为被告代建华的债务做出的担保承诺，依法应承担相应的担保责任，因原告龙门公司未向法庭提交其替被告代建华支付水电费的证据。故本院依法确认被告施洋洋只在租金52218元的限额内承担连带保证责任。被告辩称，租赁合同中的违约金约定金额过高，要求本院依法予以调整，本院依法采信该辩解意见，确认违约金为52218×30%=15665.4元。被告代建华辩解其支付了10000元押金给原告，但未提交转账记录予以证明，本院对该项辩解不予采信。本院在庭审前依法给与了原、被告双方举证期间，庭审中又反复释明双方可以要求法庭给予时间用于收集、提供证据并组织复庭，原被告均予以拒绝，故本院对庭审后又提交的证据不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告代建华于本判决生效之日起10日内支付给原告九江龙门科技有限责任公司房屋租金52218元、违约金15665.4元，共计人民币67883.4元； 二、被告施洋洋对第一项判决内容中的租金人民币52218元承担连带偿还责任，被告施洋洋承担保证责任后，有权向被告代建华追偿。 三、驳回原告九江龙门科技有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费4387元，减半收取2193.5元，由原告九江龙门科技有限责任公司负担1497元，由被告代建华、施洋洋共同负担696.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  蔡振霄 二〇一九年八月十五日 书记员  庄蓓蓓