昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3635号原告：邢国栋，男，1977年9月出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王建海，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告：梁丛林，男，1951年9月出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：梁俊，男，1984年7月出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。二被告共同委托诉讼代理人：**，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：刘伟，云南天途律师事务所实习律师，一般授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司昆明大观支行，住所地：云南省昆明市大观街万裕组团A幢。负责人：王鲁涛，行长。委托诉讼代理人：沈璐，女，系银行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李忠义，男，系银行员工，特别授权代理。原告邢国栋与被告梁丛林、梁俊确认合同有效（后变更案由为房屋买卖合同纠纷）一案,本院于2017年11月28日立案受理后，于2018年3月22日作出（2017）云0114民初3304号民事判决书，后被告梁丛林、梁俊不服本院判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终4420号民事裁定书裁定撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云01民终4420号民事裁定书，发回呈贡区人民法院重审。我院于2018年9月6日受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，并追加中国工商银行股份有限公司昆明大观支行（以下简称：工商银行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行审理，原告邢国栋及其委托诉讼代理人王建海、被告梁俊及被告梁丛林、梁俊的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。因本案案情复杂，由本院院长批准，延长审理期限六个月。本案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。原告邢国栋向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告2016年12月23日签订的《意向金协议书》有效；2、由被告承担原告为诉讼支付的律师费30000元、保全担保服务费8000元;3、由被告继续履行合同，协助办理呈贡区A的房屋、C及车位D号的过户手续（后原告明确本项诉讼请求中的合同为《意向金协议书》）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2010年12月3日，被告以44XXXXX元从云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买了位于呈贡新区A的房屋一套（含车位），并办理了商品房买卖合同登记备案手续。2016年12月23日，原告通过昆明至尊房地产经纪有限公司的居间介绍与被告签订了《意向金协议书》，约定被告以1XX万元的价格将坐落于昆明市呈贡区的房屋（含车位）出售给原告，原告当日向被告支付定金10万元，并约定于2017年12月30日签订《房屋买卖合同》，在签订合同当日支付购房价款（含定金）50万元，余款1XX万元以银行按揭支付。协议签订后，原告向被告支付了购房定金10万元，房地产公司交房后，原告接房并办理了装修入住，现签订房屋买卖合同的日期将至，恰遇房屋涨价，被告突然告知原告要增加购房价款或将房屋出售给他人，给原告造成了重大经济损失，为保障原告的合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求为谢！在审理过程中，得知该房在第三人处办理了银行按揭贷款，请通知第三人参加诉讼。被告梁丛林、梁俊共同答辩称：整个协议很明确是意向金协议。从合同履行情况来讲，只交了10万元的定金。协议书第二条第二项明确约定要签订买卖合同，合同性质上是预约合同，它本身并不是房屋买卖合同，对第一项诉讼请求签订的意向金协议是有效的予以认可。第二项诉讼请求已经超越了意向金协议书约定的范围，上面并没有明确约定要承担律师费、保全担保费。第三项诉讼请求，在意向金协议当中只约定了房屋过户的税费承担，并没有约定如何过户、如何配合、如何提交材料。协议书已经明确需要签订房屋买卖合同，根据合同法及房屋买卖合同的相关规定，房屋买卖合同属于要式合同。在没有签订房屋买卖合同的情况下，过户的主张没有办法实现。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，对本案起诉无异议，房子债权存在，抵押合同也签了，只是手续没有完备，在开发商将房产证交给我方之前就被法院查封了，我方是抵押合同债权人，剩余的贷款问题在本案中我方不进行主张。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《意向金协议书》的性质如何确定；二、原告主张确认《意向金协议书》有效，由被告继续履行《意向金协议书》、协助办理房屋及车位的过户、并由被告承担律师费、保全担保服务费是否有依据，应否得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对原告邢国栋提交的《签订通知书》、邮政快递单、情况说明、电话录音可证实双方履约协商的沟通过程，本院予以采信。对《意向金协议书》各方均无异议、但持不同证明目的，本院予以确认，对其证明目的随后予以阐述。对原告邢国栋提交的微信聊天记录及短信被告对真实性无异议，本院予以确认，对其证明目的随后予以阐述。对二被告提交的收房程序表、接房钥匙实物照片、中介情况说明及谈话录音，本院对真实性予以确认，对其证明目的随后予以阐述。原、被告均提交的物证钥匙本院对真实性予以确认，对证明目的随后予以阐述。本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，梁丛林以44XXXXX元的价格从云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买了位于呈贡新区A的房屋一套，并办理了商品房买卖合同登记备案手续。2016年12月23日，梁丛林、梁俊（甲方、出让方）与邢国栋（乙方、受让方）在经纪方昆明至尊房地产经纪有限公司的居间下达成《意向金协议书》，约定：乙方以1XX万元的价格购买甲方坐落于昆明市呈贡区的房屋，该售价包含车位在内，乙方于同日支付甲方定金10万元。合同同时约定双方于2017年12月30日签订《房屋买卖合同》，并在签订合同当日乙方向甲方支付（含定金）50万元整，其余1XX万元整在过户当日乙方以该房抵押按揭贷款届时由银行支付给甲方。签订本《意向金协议书》后，甲方不得以任何理由提高预购价格或不卖该房屋，乙方不得以任何理由不购买该房屋。该房屋实际成交价格以1XX万元为准，该成交价已包含合同生效之前甲方向开发商及相关部门缴纳的房款、税费、配套费及维修基金等，甲方交房给乙方时甲方自行结清交房之前的物管、水电费等。如甲乙任何一方在合同履行期间丧失履行能力，此方由法定继承人或监护人继续履行本合同，直至交易结束。该协议自双方签字之日生效，达成该房屋交易或双方约定废止本意向书后终止。协议特别备注：因房屋产权证下证日期不满两年所产生的增值税由甲方承担60000元。《意向金协议书》签订后被告梁俊至A物管处接房。双方认可《意向金协议书》中的车位为房屋配套的C和D号车位，其中一个车位实际为储藏室。2017年11月，邢国栋及中介公司先后多次通知梁丛林履行协议遭拒。邢国栋于2017年11月28日诉至本院。2018年2月9日，原审案件组织现场勘查，邢国栋持有涉案房屋的入户门钥匙。2018年2月24日，被告梁俊到昆明至尊房地产经纪有限公司找到蒋福玲质问为什么会说起当面把钥匙交给他（邢国栋），蒋福玲称未陈述梁俊亲手交钥匙给邢国栋。2019年2月27日，本院询问经纪方昆明至尊房地产经纪有限公司的蒋福玲，对于房子梁丛林有没有交给邢国栋，蒋福玲陈述“具体想不起来了”，“储藏室的钥匙没有给，储藏室的证写的是车位。后来装修钥匙2017年12月给了房东，房东说是不卖了2017年12月来我们的店上”，针对“邢国栋的钥匙是不是你们给的”，蒋福玲陈述“中介公司没有给邢钥匙，我们的不知道是房东给的还是谁给的。”2018年3月2日，昆明至尊房地产经纪有限公司蒋福玲、王林飞出具情况说明“房东梁从林、梁俊有……房屋一套，于2016年11月份在昆明至尊房地产经纪有限公司登记出售，当月本公司员工王林飞去梁俊单位门口找梁俊本人拿房子装修钥匙壹把，钥匙拿回来之后我便打电话给买方邢国栋来看房子，房子看了之后就叫我约房东梁俊过来交定金，双方签完协议之后邢国栋带领家人又来找我拿钥匙看了几次房，每次看完都送还公司；到2017年12月份梁俊说房子不卖，之后把钥匙拿走。”2017年8月17日，原告邢国栋至涉案房屋处拍了储藏室漏水的情况给发梁俊，并发送“前次是302水管漏，这个要打门（应为打开门）才知道，你过来时，就着把钥匙带过来，我们好查看”，梁俊回复“我已经叫物管处理了。”后邢国栋与梁俊的聊天记录发送给蒋福玲，要求蒋福玲作为中介进行协调。经庭审查明，原告邢国栋并未装修入住涉案房屋。另查明，涉及涉案房屋买卖的商品房购销合同约定的付款方式为部分首付，部分银行贷款，被告梁丛林（借款人、抵押人）与第三人工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，因购买涉案房屋向第三人借款220000元。现该借款尚余部分借款未偿还（截止2018年10月20日的贷款余额为57443.35元），我院于2017年12月13日依照原告邢国栋的保全申请查封了涉案房屋及车位，涉案房屋及车位未办理抵押登记。涉案A房屋及C、D号车位于2017年11月27日进行了不动产登记，不动产权利人为梁丛林，房屋登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155813号；C车位的登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第XXX号；D号车位的登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第XX号。本院认为，关于本案合同性质属于预约还是本约的问题，原、被告于2016年12月23日签订的《意向金协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议中约定了房屋坐落、面积、价款等内容，并对原告邢国栋支付定金100000元及相应的权利义务进行了约定，同时约定了2017年12月30日签订《房屋买卖合同》。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定时期内订立买卖合同”的规定，原、被告签订的《意向金协议书》具备预约合同特征，是双方为将来签订本约合同即《房屋买卖合同》而订立的商品房预约合同，本院予以确认。此外，梁丛林系梁俊父亲，对于梁俊代其签订《意向金协议书》无异议并进行了补签，庭审中梁俊陈述该房屋为父亲梁丛林所有，且不动产登记权利人为梁丛林，故本院确定本案合同关系的相对方分别是邢国栋与梁丛林。至于双方争议的原告邢国栋持有的钥匙是否被告梁俊所交付的问题，被告梁俊仍持有物业接房时交付的6把正式钥匙和2把装修钥匙（其中一把为中介交还被告），原告邢国栋持有一把钥匙，被告梁俊持有的两把装修钥匙和原告邢国栋持有的一把钥匙均能打开被告梁俊持有的锁芯（门锁已经拆卸），但被告梁俊持有的两把装修钥匙芯为黄铜色，原告邢国栋持有的钥匙芯颜色相对更浅，且原告邢国栋持有钥匙的齿痕与装修钥匙接近与正式钥匙有明显区别，能认定原告邢国栋持有的钥匙系装修钥匙复刻配置所得，结合被告梁俊在接房前就持有装修钥匙以及交钥匙给中介看房的情况，本案原告邢国栋持有的复制钥匙有可能是被告或中介配置后交原告邢国栋，也有可能是原告邢国栋在通过中介看房过程中配置，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款和第二款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”现双方均无充分证据证明己方关于钥匙已交付或未交付的观点，本院认为该待证事实的举证责任在原告邢国栋一方，本案中介在钥匙的问题上前后作出了不同陈述，因其陈述前后矛盾故证明力较低，不能采信并据此认定待证事实。原告邢国栋提交了其持有的钥匙（物证）和2017年8月17日的聊天记录以证实其观点，该钥匙本身无法直接证明来源，该微信聊天记录仅能证明原告邢国栋该时间到达了涉案房屋门外，即便其可能使用持有的钥匙进入了涉案房屋，也不足以证实该钥匙系被告梁俊交付。此外，原告邢国栋陈述被告梁俊交付钥匙是在2016年12月23日双方签订合同之后被告梁俊接房之前，但该时间点被告根据合同并无交房和交钥匙的义务，双方也未办理物管、水电费的结清手续，故原告邢国栋应当承担举证不利的法律后果，综上本院认定原告邢国栋主张的钥匙由被告梁俊向其交付的事实不存在。关于原告邢国栋的诉讼请求应否得到支持的问题。对于原告邢国栋要求确认2016年12月23日签订的《意向金协议书》有效的诉讼请求，二被告对该项诉讼请求无异议，该协议系双方当事人真实意思表示，不存在其他无效情形，本院予以确认。对于原告邢国栋主张的由被告继续履行《意向金协议书》，协助办理呈贡区A的房屋、C及车位D号的过户手续的请求，因该《意向金协议书》为预约合同，原告邢国栋虽依据该协议书支付了定金，但双方并未实际履行本约合同。虽合同对当事人的拘束力在于创设了双方为将来订立本约而磋商的义务，但毕竟订立本约合同须基于双方当事人的意思自治，强制缔约有违合同意思自治原则，故预约合同的效力并不能强制当事人订立本约。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定时期内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，并没有赋予预约合同强制订立本约的效力，故对原告邢国栋该项诉讼请求本院不予支持。此外，对于原告邢国栋主张的律师费30000元、保全担保服务费8000元，以上费用的产生非诉讼所必须，且在双方合同中没有进行具体明确的约定，本院不予支持。因本案系由被告梁丛林违约所引发，本院认定本案案件受理费及保全费由被告梁丛林负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款和第二款之规定，判决如下：一、确认原告邢国栋与被告梁丛林于2016年12月23日签订的《意向金协议书》有效；二、驳回原告邢国栋的其他诉讼请求。案件受理费100元及保全费5000元，由被告梁丛林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  方铮铮人民陪审员  晋彦萍人民陪审员  任明新二〇一九年八月五日书 记 员  黄馨漫