广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2492号原告：何耀荣，男，1970年12月28日出生，汉族，住广州市从化区。原告：黄颖，女，1973年9月4日出生，汉族，住广州市从化区。两原告共同委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码:91440101786092161T。法定代表人：郑重，职务总经理。委托诉讼代理人：余小晔，女，1981年4月23日出生，汉族，住广州市天河区，系被告公司员工。原告何耀荣、黄颖诉被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何耀荣、黄颖的共同委托诉讼代理人胡昊、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余小晔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何耀荣、黄颖向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期交房违约金74750元（从2016年5月30日起每日按照总房款2500000元的万分之一为标准，计算至2017年3月25日止）给原告何耀荣、黄颖；2.本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中原告何耀荣、黄颖变更第1项诉讼请求为：请求法院判令被告支付逾期交房违约金86000元（从2016年6月4日起每日按照总房款2500000元的万分之一为标准，计算至2017年5月14日止）给原告何耀荣、黄颖。事实与理由：原、被告双方于2015年5月30日签订《广州市商品房买卖合同》（预售以下简称“该合同”〉及《补充协议》，约定由原告购买被告位于从化市雅居乐沙贝项目三期一组团B型四联排（15栋）102房，购房总价为2500000元。根据该合同第十三条“甲方应当在2015年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”的约定，原告已收到了被告发出的《收楼通知书》，原告前往收楼时并不知道被告提供的是临时用电，且被告一直没有提供有关永久供电的证明文件，至今用的也是临时用电。另根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款“用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序”的规定。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条“申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。”的规定，因被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足原告日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条“对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。”的规定，被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，原告收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。被告涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用，涉案房屋尚未达到交付条件。因此，根据该合同第十四条第2款“甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。”的规定，被告应承担延迟交楼的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，原告诉讼来院。广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：1.原告已在2017年5月14日办理收楼手续，视为原告已经接受房屋的交付条件；2.根据买卖合同补充协议第6条规定，甲方向乙方发出收楼通知后，在乙方办理收楼手续时，向乙方出示竣工验收备案表和保证书，使用说明书视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续，因此，涉案房屋的交付标准是竣工验收备案表；3.涉案房屋于2015年6月28日已完成竣工验收备案手续，取得竣工验收表；4.补充协议第17条第五款规定，本补充协议如与商品房买卖合同不一致，以本补充协议规定为准，双方对条款内容应有充分了解和认识，并了解后果；5.根据《中华人民共和国建筑法》第61条，建筑工程竣工经验收合格是商品房的交付条件，均可交付使用，而我方于2015年6月28日完成相关验收备案；6.根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（粤高法（2017）191号文）第30条第二款的规定，交付使用的商品房应经过竣工验收合格，并在当地行政主管部门办理竣工验收备案，因此，省高院的意见也是以工程验收备案认定为房屋的法定交付条件。何耀荣、黄颖为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.买卖合同（原件）；2.发票（原件）。广州从化雅居乐房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：竣工验收备案表（复印件）；业主文件/钥匙签收表（复印件）。本院依法组织双方当事人质证，经审理认定案件事实如下：2015年5月30日，何耀荣、黄颖与广州从化雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定何耀荣、黄颖购买广州从化雅居乐房地产开发有限公司开发的位于从化市沙贝项目三期一组团B型四联排（15栋）102房；建筑面积约289.68平方米；总金额2500000元；合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：广州从化雅居乐房地产开发有限公司应当在2015年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付何耀荣、黄颖使用。广州从化雅居乐房地产开发有限公司向何耀荣、黄颖交付房屋时，应当向何耀荣、黄颖发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，广州从化雅居乐房地产开发有限公司应当及时书面告知何耀荣、黄颖。合同第十四条约定：广州从化雅居乐房地产开发有限公司如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，广州从化雅居乐房地产开发有限公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：何耀荣、黄颖与广州从化雅居乐房地产开发有限公司双方进行房屋验收交接时，广州从化雅居乐房地产开发有限公司应当向何耀荣、黄颖提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向何耀荣、黄颖提供加盖广州从化雅居乐房地产开发有限公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，何耀荣、黄颖有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由广州从化雅居乐房地产开发有限公司承担。附件七补充协议第六条约定：广州从化雅居乐房地产开发有限公司向何耀荣、黄颖发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续后，向何耀荣、黄颖出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及时提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，何耀荣、黄颖同意办理收楼手续。上述合同签订后，何耀荣、黄颖已支付了全部购房款给广州从化雅居乐房地产开发有限公司，广州从化雅居乐房地产开发有限公司于2015年7月4日开具购房款为2500000元的发票给何耀荣、黄颖。广州从化雅居乐房地产开发有限公司于2017年5月14日向何耀荣、黄颖交付涉案房屋。庭审中，广州从化雅居乐房地产开发有限公司确认涉案房屋目前用电类别仍为临时用电。本院认为，何耀荣、黄颖与广州从化雅居乐房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，广州从化雅居乐房地产开发有限公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，广州从化雅居乐房地产开发有限公司提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。广州从化雅居乐房地产开发有限公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然广州从化雅居乐房地产开发有限公司已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定“广州从化雅居乐房地产开发有限公司向何耀荣、黄颖发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续后，向何耀荣、黄颖出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及时提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，何耀荣、黄颖同意办理收楼手续。”但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了何耀荣、黄颖的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，广州从化雅居乐房地产开发有限公司应承担延迟交楼的违约责任，何耀荣、黄颖主张广州从化雅居乐房地产开发有限公司应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算截止时间，如上所述，涉案房屋目前尚不符合交楼条件，同时合同约定于2015年12月5日交付房屋，而双方确认实际交付是在2017年5月14日，本案是在2019年6月4日立案，何耀荣、黄颖主张广州从化雅居乐房地产开发有限公司从2016年6月4日起（从立案之日往前推算3年的诉讼时效）至2017年5月14日止每日按照总房款的万分之一向其支付逾期交房违约金86000元（2500000元*0.1‰*344天），有事实和法律依据，且被告对此计算时段也没有异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付从2016年6月4日起至2017年5月14日止每日按照总房款2500000元的万分之一计算的逾期交房违约金86000元给原告何耀荣、黄颖。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费874.7元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年八月六日法官助理岳素萍书记员冯家锐