四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初1304号 原告：邻水县凰腾物业管理有限责任公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇环城路东四段311号4栋夹，统一社会信用代码91511623MA631U796D。 法定代表人：庞禾江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王恋，女，住四川省邻水县，该公司员工，一般授权代理。 委托诉讼代理人：潘树林，男，住四川省邻水县，该公司员工，一般授权代理。 被告：刘瑞，男，1991年5月20日出生，汉族，户籍住址四川省邻水县，现住四川省邻水县。 诉讼代表人：王立果，男，1973年8月12日出生，汉族，户籍住址四川省邻水县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：王毛贺，男，1978年6月1日出生，汉族，户籍地：邻水县，住邻水县，一般授权代理。 委托诉讼代理人：赵丹，男，户籍住址重庆市南岸区，现住四川省邻水县，一般授权代理。 原告邻水县凰腾物业管理有限责任公司（以下简称凰腾物业公司）与被告刘瑞物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凰腾物业公司的委托诉讼代理人王恋、潘树林，被告刘瑞的委托诉讼代理人王毛贺、赵丹，诉讼代表人王立果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告凰腾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2017年4月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2,950元及违约金2,951元，共计5,901元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与龙腾尚居业主委员会于2018年9月30日签订《物业服务协议》，约定原告为龙腾尚居小区提供物业服务，由原告收取小区业主物业欠费，物业服务费按照房屋建筑面积计算，具体收费标准为：电梯住宅1-7楼为1.3元/月/平方米，电梯住宅8楼以上（含8楼）为1.4元/月/平方米，逾期交费按照每日1.5‰的标准支付违约金。被告系上述小区5-1-17-3号业主，房屋建筑面积为91.61平方米，其自2017年4月1日起未交纳物业服务费，按照约定应当向原告交纳2017年4月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2,950元。因被告一直拒绝交纳上述费用，产生逾期违约金2,951元，以上合计5,901元。原告为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，被告却拒不履行交纳物业服务费的义务，且经原告多次催告未果。为维护原告合法权益，特起诉至法院，要求判如所请。 被告刘瑞辩称，原告是为小区提供了物业服务，但存在以下问题：1.小区业主委员会是2018年9月30日才与原告签订的物业服务合同，在此之前的物管费不应由原告收取；2.小区业主委员会是社区组织小区小部分人选举成立，程序不合法，业主委员会与原告签订的物业服务合同没有得到过半数业主授权同意，该物业服务合同无效；2.原告的收费违反政府指导价，收费标准和违约金过高；3.物业收费不透明，未公示，未提供税务机关监制的正规发票；4.小区发生多起违建行为，物业制止不力，未尽到职责；5.安全管理滞后，消防隐患严重，没有按照国家标准配备灭火器材，未定期检测、维护保养；6.小区安保流于形式，门岗形同虚设，安保人员年龄老化，私自出售小区门禁卡给外来人员；7.小区存在天然气公司侵占小区公摊面积的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中，原告提交了如下证据：1.原告营业执照及法定代表人身份证明书，2.被告身份证复印件，3.《龙腾尚居前期物业服务合同》，4.《物管费债权转让公告》，5.《龙腾尚居物业服务合同》及《龙腾尚居小区物业服务补充协议》，6.日常物业管理工作照片，7.违章施工整改通知书，8.《弱电智能化维护保养维修合同》、《消防设施技术服务合同》、《电梯/扶梯维保合同》、电梯维护保养工作记录，9.向主管部门反映龙腾尚居小区违章搭建材料，10.绿化养护跟踪表，11.安保人员巡查日常记录、水泵维护记录，12.来访人员登记表，13.《物业管理费催缴通知单》；被告提交了如下证据：1.《关于物业管理严重失职渎职举证材料》，2.小区现状及违建照片，3.《邻水县龙腾尚居业委会就广安市规划局[2017]142号复查意见书不服要求再次复查的申请》。上列证据经庭审质证，予以采信。根据当事人的陈述，结合上列证据，本院认定事实如下：原告凰腾物业公司系从事物业管理服务的有限责任公司。2012年，四川龙腾地产集团物业管理有限公司与四川龙腾置业有限公司签订《龙腾尚居前期物业服务合同》，由四川龙腾地产集团物业管理有限公司进入龙腾尚居从事物业管理服务，双方就物业基本情况、委托服务事项及质量、服务期限、物业服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中，约定物业服务费用采取包干制方式，多层物业1.4元/平方米/月，高层物业1.2元/平方米/月，高层二次供水加压费用12元/户/月，公摊水电费用0.1元/平方米/月；委托服务期限自2014年11月30日起至2017年11月29日止。合同签订后，四川龙腾地产集团物业管理有限公司为龙腾尚居小区提供物业管理服务至2017年年底。自2018年1月1日起，原告凰腾物业公司开始为龙腾尚居小区提供物业管理服务。同时，四川龙腾地产集团物业管理有限公司将龙腾尚居小区业主下欠的物管费债权转让给原告凰腾物业公司。 2018年9月30日，龙腾尚居业主委员会与原告凰腾物业公司签订《龙腾尚居物业服务合同》和《龙腾尚居小区物业服务补充协议》，主要约定：原告凰腾物业公司为龙腾尚居小区858户业主提供物业服务，期限3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止；服务收费标准为电梯住宅1-7楼为1.3元/月/平方米，电梯住宅8楼及以上（含8楼）为1.4元/月/平方米，三年内物业服务费不上涨，业主应按照物业管理条例相关规定，自觉按时足额交纳物业管理服务费，业主或物业使用人可以通过银行转账、微信、支付宝、现金支付的方式按年交纳物业服务费，超过已接受服务时间一个月，逾期未交纳物业服务费的，公司将从欠费次月开始计收违约金，违约金按应交纳欠费总额的1.5‰每天计算。 2019年5月22日，四川龙腾地产集团物业管理有限公司向龙腾尚居全体业主发出《物管费债权转让公告》，公告载明：四川龙腾地产集团物业管理有限公司于2014年与开发商四川龙腾置业有限公司就龙腾尚居小区签订《前期物业服务合同》，因小区业主委员会自主选聘邻水县凰腾物业管理有限责任公司并与其签订《物业服务合同》，该前期物业服务合同终止，龙腾物管公司于2017年底撤场。根据龙腾物管公司与凰腾物管公司签订的《物业管理服务交接协议书》，龙腾物管公司将其前期物业服务中应收未收业主的物业费、水电费等各项费用转由凰腾物管公司负责收取。 被告刘瑞系龙腾尚居5-1-17-3号业主，其房屋建筑面积为91.61平方米。自2017年4月1日起，被告未交纳物业管理服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上法律规定，四川龙腾置业有限公司作为龙腾尚居小区的建设单位，与四川龙腾地产集团物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及龙腾尚居业主委员会与原告凰腾物业公司签订的《物业服务合同》和《物业服务补充协议》对龙腾尚居全体业主具有约束力。被告辩称业主委员会成立程序不合法，且业主委员会与原告签订物业服务合同未得到过半数业主授权同意，物业服务合同无效，因被告未提交证据对以上辩称事实予以证明，对被告的该辩称观点，本院不予采纳。原告提交的证据表明其已经履行了基本的物业管理服务的义务，被告作为业主，应当按照合同约定交纳物业管理费。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此，业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，原告在提供物业服务中虽存在部分瑕疵，与物业服务合同条款中约定的服务质量要求尚有差距，对小区环境和安全有一定影响，但不能成为被告不交纳物业管理服务费的理由。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务，以实现合同的订立目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费的请求成立，本院予以支持。 根据原告与四川龙腾地产集团物业管理有限公司之间的债权转让，且原债权人向龙腾尚居全体业主发布了《物管费债权转让公告》，2017年12月前被告下欠的物业管理服务费应当由原告向被告按照前期物业服务合同约定的标准进行收取。虽然原告与龙腾尚居业主委员会于2018年9月30日才签订物业服务合同，但原告实际于2018年1月1日起开始为龙腾尚居小区提供物业管理服务，因此，业主应当向原告交纳2018年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理服务费，该期间的物业管理服务费按照前期物业服务合同约定的标准进行计算。原告与龙腾尚居业主委员会签订的《物业服务合同》和《物业服务补充协议》符合有关法律规定，且对全体业主具有约束力，业主应当按照合同约定向原告交纳物业管理服务费。根据相关被告应当交纳的物业管理服务费为：2017年4月至12月期间为1,097.39元（9个月×1.2元/月×91.61平方米+高层二次供水加压9个月×12元/月）；2018年1月至9月期间为1,097.39元（9个月×1.2元/月×91.61平方米+高层二次供水加压9个月×12元/月）；2018年10月至12月期间为384.76元（3个月×1.4元/月×91.61平方米）；2019年1月至2月期间为256.51元（2个月×1.4元/月×91.61平方米），以上合计2,836.05元。物业服务合同中约定的违约金过高，本院予以适当调整，本院支持违约金以拖欠的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算至物业管理服务费付清之日止。若原告在物业管理过程中，未能尽到管理义务，需要采取补救措施或者赔偿损失的，被告可另行起诉向原告主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告刘瑞于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县凰腾物业管理有限责任公司自2017年4月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费2,836.05元及违约金（违约金的计算方式如下：从2018年1月1日起，以2017年下欠的物业管理服务费1,097.39元为基数，按照年利率6%计算至该笔款项付清之日止；从2019年1月1日起，以2018年下欠的物业管理服务费1,482.15元（1,097.39元+384.76元）为基数，按照年利率6%计算至该笔款项付清之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告邻水县凰腾物业管理有限责任公司负担25元，由被告刘瑞负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判长  蔡建华 审判员  唐 娟 审判员  戚祥平 二〇一九年八月二十三日 书记员  杨惠岚 书记员  谢 敏