浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终774号 上诉人（原审被告）：浙江新凤朝控股有限公司，统一社会信用代码91330802754932779L，住所地浙江省衢州市柯城区上洋村（巨化公路旁）。 法定代表人：叶小敏，董事长。 委托诉讼代理人：许广平，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉，浙江论剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衢州广联仓储投资发展有限公司，统一社会信用代码91330800074046036L，住所地浙江省衢州市柯城区徽州街1号101室。 法定代表人：徐明海，董事长。 委托诉讼代理人：戴剑波，浙**风律师事务所律师。 上诉人浙江新凤朝控股有限公司（以下简称浙江新凤朝公司）因与被上诉人衢州广联仓储投资发展有限公司（以下简称衢州广联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2018）浙0802民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 浙江新凤朝公司上诉请求：撤销原审判决第一项，发回重审或在查明案件事实的基础上改判上诉人支付被上诉人租金596512元。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院酌定自2014年5月4日至2014年7月28日为免租金期间，认定事实错误。二、一审法院以《拍卖会特别约定》未约定安装电梯的时间，也未明确在交付时必须安装到位为由，不予支持被上诉人赔偿安装临时支架费用、雇佣人工支付费用错误。三、被上诉人交付的租赁物存在瑕疵，不符合交付条件。四、被上诉人存在违约行为，上诉人无需支付违约金。 衢州广联公司答辩称，原审判决程序合法，法律适用准确。原审法院认定的免租期间是准确的，因为房屋拍卖成交确认书以及拍卖公告中均明确告知涉案房屋是没有竣工验收的，上诉人也明知这个事实，并且我们签房屋租赁合同的时候也没有提出疑义。我们的交付是符合法律规定亦符合双方约定的。关于电梯的问题，拍卖时上诉人明知没有安装电梯，拍卖成交确认书也明确约定双方是按现场交付，双方办理交接手续时，上诉人也没有提出疑义。上诉人安装临时电梯之前没有通知我方，属于擅自安装行为，另外涉案工程装修本身需要安装临时电梯的。上诉人主张配电室、水电配套、闭路电视、排污系统不能使用，没有事实依据，事实上都通过了验收。合同里明确约定安全消防是由租赁方自己承担的。 衢州广联公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告支付自2015年1月3日至2018年3月4日期间的租金余款2163000元及违约金；一审审理中明确诉讼请求为：要求被告支付2015年1月4日至2018年1月3日期间的租金余款2163000元及违约金（以216300元为基数，自2016年12月5日起至款项付清之日止，按每日千分之一计算）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：浙江嘉泰拍卖有限公司（以下简称嘉泰拍卖公司）接受兴市公司委托，于2014年2月13日作出2014年2月19日上午拍卖会特别约定，该特别约定载明拍租位于衢州市徽州街1号十二层房地产（面积约15607.78平方米），目前该幢大楼尚未通过综合验收，未办理房产证。拍卖成交后，买受人需向委托人提供装修设计图纸，经委托人同意，并由买受人按照规划建设行政主管部门有关规定报批后，方可进行装修。开业消防验收由买受人自行负责并承担费用。大楼内三部电梯由委托人负责安装并承担费用。衢州新凤朝投资管理有限公司（2018年7月5日变更为浙江新凤朝公司，以下简称被告）参加嘉泰拍卖公司的拍卖会，并于2014年2月19日与兴市公司、嘉泰拍卖公司签订拍卖成交确认书，确认拍卖承租权成交。2014年3月4日，兴市公司与被告签订《房屋租赁合同》及实物交接单各一份，实物交接单确认同年3月4日兴市公司按照拍卖标的实物按现状交付给买受人即被告。租赁合同约定：兴市公司按照现状将坐落于柯城区徽州街1号的房产（一至十二层，面积约15607.16平方米，地下一层，车位25各）出租给被告使用，用途为：一至三层为展示厅，四层为电子商务，五层以上为商务酒店或办公楼。房屋附属设施及装修情况：水、电、闭路开通。租赁期限自2014年3月4日起至2030年1月3日止，其中2014年3月4日至2015年1月3日期间为设计及装饰期不计租金。其中2014年3月4日至2014年5月3日为设计时间（含设计方案评审及施工图相关审查），2014年5月4日至2015年1月3日为装修时间，乙方（被告）应按照上述规定时间向甲方（兴市公司）提供装修设计图纸，经甲方书面同意后方可实施，装修必须符合城建规划、消防等有关部门的规定，并由乙方自行办理有关手续。合同还约定：第一年租金于拍租成交后十日内交清，以后每年租金一年一交，提前一个月一次性交清下年度租金。每年租金金额及交租时间为：第一年租金2100000元，于2014年2月28日前交纳；第二年租金2163000元，于2015年12月4日前交纳；第三年租金2227890元，于2016年12月4日前交纳……乙方逾期交纳租金的，每逾期一天，按当年租金的千分之一计算由乙方向甲方支付滞纳金。乙方自行办理营业执照，并负责卫生、消防、安全等设施的投入。乙方在装修及经营期间所产生的水电费、物业管理费、卫生费、电视、电话、网络等费用和应缴纳的税收均由乙方自行承担。合同签订后，兴市公司向被告交付了房屋。2014年7月28日租赁房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位联合验收合格。被告于2014年10月29日办理装修工程施工许可证并开工装修，2016年3月24日装修工程经消防部门综合评定消防验收合格。按合同约定2015年1月4日至2018年1月3日期间的租金为6490890元，被告仅支付租金4327890元，余款216300元租金以双方存在纠纷为由拖延未付。2015年9月7日，兴市公司与原告合并，《房屋租赁合同》项下的权利义务由原告概括继承，原告曾经多次催讨租金，被告却以双方需要协商为由拖延支付，故引起本次诉讼。现原告依法起诉，诉请如前。 一审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案主要争议焦点，一是原告是否按照合同的约定将案涉房产交付给被告使用。被告主张交付房产存在瑕疵不符合交付条件，主要存在交付时未安装电梯、配电室无法使用、水电配套不齐全、闭路电视中段未安装、排污系统无法使用、6-12层消防防火门未安装、租赁房屋整体未经竣工验收。原告认为双方约定按现状交付，被告对于租赁物的现状也是了解的，故原告已依约履行交付租赁物的义务。法院认为根据嘉泰拍卖公司拍卖会特别约定、拍卖成交确认书、实物交接单和房屋租赁合同均约定租赁房屋以现场实物为准交付，拍卖会特别约定中也载明租赁物尚未通过综合验收，故原告按照签订合同当日的现状交付也是符合合同约定的，原告也提交证据证明租赁房屋的电梯已安装到位、水电设施已经验收、试运行合格，故被告主张原告交付租赁房屋不符合交付条件，依据不足，法院不予采纳。 二是否由原告承担被告改造相关设施的费用、自行支付的费用1072450元及酒店延期开业的损失1750000元。关于被告主张的因原告交付租赁房屋未安装电梯，致使被告自行安装临时提升架并支付费用33800元及雇佣人工支付费用98000元，法院认为，《拍卖会特别约定》约定租赁房屋的三部电梯由原告负责安装，但未约定安装电梯的时间，也未明确在交付时必须安装到位，故被告主张原告未安装电梯致使其需支付安装提升架费用及雇佣人工费用，依据不足，上述费用是被告装修过程应承担的费用，其要求原告负担，理由不足，不予采纳。关于配电室改造费用102000元、水电安装费用205000元，被告所主张配电室无法使用、水电配套不齐全，依据不足，被告为了其酒店经营的需要对配电室、水电设施进行改造并产生的费用，应由其自行承担。被告主张的有线电视费用72480元，根据其提供的《衢州市宾馆饭店数字电视接入服务协议》的约定，系其酒店数字电视一年的维护使用费用，根据《房屋租赁合同》约定该项费用应由承租方承担。关于被告主张的委托排污使用费55100元，原告自认在2016年12月29日前排污管道与排污总管存在排污影响，法院酌情确定对2016年12月29日前发生的排污费用24300元由原告承担，从租金中扣除。关于被告主张的自行安装防护门费用506070元及其他费用1856190元，法院认为，根据《房屋租赁合同》约定租赁房屋系按现状交付、被告负责消防设施的投入，故其要求原告支付自行安装防护门费用506070元及其他费用1856190元，依据不足，法院不予采纳。关于被告主张的酒店延期开业经济损失1750000元，被告也未提交充分有效的证据予以证明，法院也不予采纳。关于免租金期限的确定，根据《房屋租赁合同》约定2014年3月4日至2015年1月3日为免租期间，其中2014年3月1日至5月3日为设计时间，原告在交付租赁房屋时未经竣工验收，虽不影响被告装修工程的设计，但影响被告装修工程的建筑工程许可证的办理，故法院酌定自2014年5月4日至2014年7月28日期间为免租金期间，合同约定的免租期间相应延后，相应的租金数额494794元从应付租金中扣除，被告提出抗辩意见，其合理部分法院予以采纳。 综上所述，被告未按约支付房屋租金，应承担相应的违约责任，关于违约金的标准，按照《房屋租赁合同》约定滞纳金即违约金按每日千分之一计算，被告认为该违约金标准过高，要求予以调整为每日万分之三，法院认为《房屋租赁合同》约定的违约金标准折合成年利率为36.5%，过分高于造成的损失，应予以调整，对被告的意见予以采纳。故原告提出的诉讼请求，理由正当，其合理部分法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告浙江新凤朝控股有限公司于判决生效之日起十日内支付原告衢州广联仓储投资发展有限公司房屋租金1643906元及违约金（以1643906元为基数，自2016年12月5日起按照每日万分之三计算至款项付清之日止）；二、驳回原告衢州广联仓储投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24104元，由原告负担5785元（已预交），被告浙江新凤朝控股有限公司负担18319元，于判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：民事诉讼当事人对自己的主张有责任提供证据且应及时提供。关于本案房屋免租金的期间，上诉人认为被上诉人因自身原因迟延办理案涉房屋综合竣工验收资料造成迟延办理施工许可证，相应免租金期间应予重新认定并顺延，对此，上诉人未提供充分的能够佐证的合同依据和明确的法律依据，原审法院根据本案实际情况酌定相应期限，属于合理范围。关于电梯的安装问题，相关书面文件中均未明确具体安装时间，房产交付时现状明确，有关费用亦属于上诉人正常负担范围，原审未予支持并无不当。上诉人有关房屋交付存在瑕疵并应承担违约责任的问题，按照合同约定，房屋以现状交付，各方均未有异议，上诉人亦未有充分证据证明对方存在违约行为。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24104元，由上诉人浙江新凤朝控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年八月五日 书记员 姚月红