湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初1619号本诉原告（反诉被告）：岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司，住所地岳阳市城陵矶临港新区联港路（湖南临港国际汽车城内），统一社会信用代码91430600320587023Q。法定代表人：龙建坤，董事长。委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，湖南祈安律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区城陵矶临港产业新区联港路汽车城内，统一社会信用代码91430600565927428Q。法定代表人：田坤，总经理。委托诉讼代理人：谭金林，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。第三人：浙商中拓集团股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道235号湘域中央1栋401号，统一社会信用代码91430000712108626U。法定代表人：袁仁军，董事长。委托诉讼代理人：王毅，男，系该公司员工。本诉原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司（以下简称菱骏公司）与本诉被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司（以下简称五菱公司）、第三人浙商中拓集团股份有限公司（以下简称浙商浙商中拓公司）租赁合同纠纷案，本院于2019年3月19日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）菱骏公司的法定代表人龙建坤及委托诉讼代理人李旗英、李艳丽，本诉被告（反诉原告）五菱公司的委托诉讼代理人谭金林，第三人浙商浙商中拓公司的委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告菱骏公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失人民币638.24万元。事实与理由：为落实2010年11月26日南方建材股份有限公司（现名浙商中拓集团股份有限公司）与岳阳市鑫汇友汽贸有限公司（现岳阳瑞捷汽车有限责任公司）所签《合资协议》第13.1条（公司成立后，双方股东和新的经营团队应积极寻找和落实在岳阳当地购买或租赁合法、合规的土地或场地，用于建设汽车4S店）约定义务，经协议双方商议仍按合资协议股份比例出资由原告法定代表人龙建坤出面在湖南省岳阳市岳阳楼区城陵矶临港产业新区联港路汽车城内拿地并建设汽车4S店。但由于南方建材股份有限公司股权变更（重组），导致按其要求建设好汽车4S店后其仍未能履行出资义务。在此情况下2015年9月29日，原被告双方签订了一份《土地租赁协议》和一份《房屋租赁协议》，原告将已建好的汽车4S店出租给被告。前述合同签订后因被告出资人浙商中拓集团股份有限公司委派在岳阳经营公司的团队，不按公司法相关规定及公司章程召开股东会及董事会，导致被告股东岳阳瑞捷汽车有限责任公司失去对公司的管理权。且被告仅在2017年9月至2019年1月就违反财务规定将收入存入李安个人农行帐户现金975.8万元，在2018年1月至2019年1月转入李安个人帐户款项189.37万元。据此可知作为上市公司的被告出资人浙商中拓集团股份有限公司没有尽到对被告的相关监管义务，致被告出现巨额亏损。且因浙商中拓集团股份有限公司委派团队经营不善，导致上汽通用五菱于2019年1月取消浙商中拓集团股份有限公司旗下合作经营的湖南地区经销授权的五菱品牌。2019年1月23日，被告向原告发出“解除租赁协议通知书”。原告认为，被告单方解除租赁协议的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，被告依法应当承担赔偿责任。虽然《土地租赁协议》、《房屋租赁协议》中约定被告单方解除合同的违约金为人民币150万元。但因为建设汽车4S店是依被告出资人浙商中拓集团股份有限公司及被告要求而为，特别是在现在汽车销售下滑的情况下该汽车4S店对外出租难度巨大，因此，原告的损失应为未能履行期间租金2004.35万元，以及根据租赁合同被告应承担土地使用税8394平方米×4元每平方米×11年=36.93万元，即被告应当承担的惩罚性违约金应为未能履行期间租金2004.35万元的30%＋36.93万元等于638.24万元。依据合同法第114条第2款之规定，请求人民法院据实调增。被告五菱公司辩称：一、2010年11月26日第三人与岳阳鑫汇友汽贸有限公司就设立五菱公司所签订的《合资协议》，该《合资协议》与本诉原被告双方之间签订的《房屋租赁协议》《土地租赁协议》相互独立，《合资协议》履行与否与本案无关。二、原告菱骏公司不是被告五菱公司的股东，五菱公司股东的有关权益与菱骏公司无关。如果五菱公司的股东岳阳瑞捷汽车有限公司认为自己的股东权益受到损害，应当由岳阳瑞捷汽车有限公司另案起诉处理，与菱骏公司无关。五菱公司经营盈亏与否，属于五菱公司及其股东之间的事项，与原告菱骏公司没有任何关系。原告主张五菱公司亏损，第三人浙商浙商中拓公司应当对其损失承担赔偿责任，没有任何依据。三、原告菱骏公司采取掘土破坏租赁场地、堵门、停水拉闸、砸办公室等方式阻挠五菱公司正常经营，才导致上汽通用五菱于2019年1月取消五菱公司4S店品牌授权，根本不是因为五菱公司经营不善导致上汽通用五菱取消4S店品牌授权的。四、菱骏公司采取非法行为导致五菱公司4S店品牌授权被取消，使得租赁协议无法继续履行，五菱公司为减少损失，发出解除租赁协议通知，不存在违约行为，五菱公司无需向菱骏公司承担违约责任。五、菱骏公司法定代表人龙建坤自2019年1月5日起将租赁房屋大门换锁、扣押了五菱公司的设施设备，遭受损失的是五菱公司而不是菱骏公司，菱骏公司应当向五菱公司赔偿损失。菱骏公司按照未能履行租赁期限的租金总额30%加税费计算作为其损失没有任何依据，且该损失也不是菱骏公司的实际损失，更不应当由五菱公司承担。六、即便如菱骏公司所述系五菱公司单方违约解除租赁合同，菱骏公司也完全可以将房屋出租给其他人，基本不会产生实际损失。双方签订的租赁合同所约定的违约金合计150万元过高，即便按照合同约定的违约金的数额，也应当予以大幅度核减。综上，菱骏公司起诉主张的事实与理由与客观事实不符，且事实与理由与其诉求无关。合同约定的违约金过高，恳请法院依法驳回原告菱骏公司的全部诉求。第三人浙商中拓公司辨称：一、浙商中拓公司系岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司（简称五菱公司）的股东之一，第三人与五菱公司为两个独立法人主体，对外各自独立承担法律责任。五菱公司与菱骏公司之间产生的纠纷，第三人浙商中拓公司无需承担责任。二、2010年11月26日浙商浙商中拓公司与岳阳鑫汇友汽贸有限公司就设立五菱公司所签订的《合资协议》，与菱骏公司无关，浙商中拓公司对菱骏公司没有任何责任或义务。三、菱骏公司不是五菱公司的股东，五菱公司的运营情况与菱骏公司无关，况且监督五菱公司运营团队属于五菱公司监事或监事会的职责，而不属于股东方的职权。菱骏公司主张浙商中拓公司没有履行监管义务导致五菱公司亏损，浙商中拓公司需要对菱骏公司的损失承担赔偿责任，逻辑不通，且没有事实和法律依据。四、本案的《房屋租赁协议》《土地租赁协议》是由五菱公司与菱骏公司签订的，浙商中拓公司不是两份租赁协议的当事人，无需履行租赁协议项下的义务，也无需承担租赁协议项下的责任。四、菱骏公司多次采取掘土破坏租赁场地、堵门、停水拉闸、砸办公室等方式阻挠五菱公司正常经营，导致上汽通用五菱于2019年1月取消五菱公司4S店品牌授权，是租赁协议无法实际继续履行的根本原因。因菱骏公司自身行为导致租赁协议无法继续履行的后果应当自行承担，而不应当由五菱公司承担，更加不应当由浙商中拓公司承担。综上，浙商中拓公司与本案租赁合同纠纷没有直接利害关系，菱骏公司将浙商中拓公司列为第三人明显属于滥用诉讼权利。恳请法院依法驳回原告菱骏公司的全部诉求。反诉原告五菱公司提出反诉请求：1、判令反诉被告菱骏公司立即退回反诉原告押金50万元、预交的部分租金923416.66元，并以923416.66为基数按年6%利率标准支付自2019年1月1日起至全部租金退回之日止的资金占用利息(暂计算至2019年3月30日的占用利息为13851元)。2、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失(损失金额暂定150万元，具体以鉴定金额为准)。3、判令反诉被告承担本案诉讼费、保全费用。事实与理由:2015年9月29日，反诉原告五菱公司与反诉被告菱骏公司签订了《土地租赁协议》《房屋租赁协议》，约定菱骏公司将位于湖南城陵矾临港国际汽车城的土地及建筑物出租给五菱公司用于经营五菱汽丰4S店，五菱公司按照协议约定标准在每个租赁年度开始之日前30日内支付该年度的租金，协议签订后，五菱公司按照协议约定支付了相应的租金(其中2018年8月1日-2019年7月31日的租金及税费共计158.3万元，该款结算后的差额106.701万元五菱公司已于2018年7月26日预交完毕)。2018年5月30日菱骏公司书面要求反诉五菱公司的股东渐商中拓集团股份有限公司收购其股权，2018年7月4日浙商中拓集团股份有限公司给予菱骏公司回函后，五菱公司开始持续采取掘土破坏租赁场地、堵门、停水拉闸、砸办公室等方式阻挠反诉原告正常经营。上汽通用五菱汽车服东有限公司销售公司发现菱骏公司的行为导致五菱公司无法正常经营，于2019年1月1日取消了原授予五菱公司相关业务的授权，五菱公司据此被迫停止经营。2019年1月23日，五菱公司书面通知菱骏公司拟进行清算处理，解除双方租赁协议。五菱公司认为其承租土地及建筑物的用途为五菱汽车4S店经营，菱骏公司采取掘土破坏租赁场地、堵门、停水拉闸、砸办公室等方式阻挠五菱公司正常经营的方式，导致五菱公司的4S店授权被取消的行为已经构成严重违约，给五菱公司造成巨大经济损失。五菱公司基于无法继续经营的现状，通知解除租赁协议的行为不构成违约，五菱公司无需向菱骏公司承担违约责任，相反，菱骏公司应自五菱公司4S店授权被取消之日(2019年1月1日)起不再计算租全，并应立即退回已预交而未实际使用期问的全部租金并赔偿损失。故，五菱公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，提起反诉。反诉被告菱骏公司辩称：一、2019年1月1日，上汽通用五菱汽车股份有限公司解除与岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司所签《上汽通用五菱汽车股份有限公司产品供销合同》《上汽通用五菱汽车股份有限公司特约维修服务合同》的原因系五菱公司经营管理不善，与菱骏公司因追讨商品车场地租金的维权行为无关。1、五菱公司成立后即被其控股股东浙商中拓集团股份有限公司纳入其管理体系，其人、财、物均被浙商中拓集团股份有限公司控制。正因为其控股的原因导致其滥用股东权利，无视小股东的存在，对另一股东岳阳瑞捷汽车有限责任公司的诉求不削一顾，致使岳阳瑞捷汽车有限责任公司失去对五菱公司的重大决策和管理权。2、全国同级别城市相同品牌年净利润均在壹仟多万元。3、菱骏公司向五菱公司追讨商品车场地租金的维权行为合法、理性，且针对该纠纷双方已签署《备忘录》解决。《备忘录》第三条明确：“从2016年4月1日至2018年7月31日，乙方使用该租赁部分场地面积为6428平方米，该部分场地的使用费合计70万元（含税）”即确认了五菱公司长期拖欠菱骏公司租金的事实。《备忘录》第四条明确：“本备忘录签订后，甲乙方不得再以任何理由或方式进行堵门、堵路、停电、设置障碍等一切过激行为影响各方正常经营，由此给对方造成的损失，由违约方承担全部赔偿责任。”现五菱公司认为菱骏公司的前述维权行为导致其失去五菱宝骏品牌岳阳地区代理权显属罔顾事实。二、五菱公司至今未能将租赁场地交返菱骏公司，五菱公司无权要求返还已预交的租金。三、押金50万元应于合同期满之日2030年7月31日后10个工作日内返还。《土地租赁协议》第2.2条约定：“土地租赁期限15年，自2015年8月1日起至2030年7月31日止。”《土地租赁协议》第3.5条约定：“本协议签订后10个工作日内，乙方向甲方支付人民币50万元，作为乙方租赁甲方土地的押金。租赁期内，该押金不计息，租赁期满后10个工作日内，甲方一次性退还给乙方。”综上，押金50万元应于合同期满之日2030年7月31日后10个工作日内返还。四、五菱公司于2018年11月13日向菱骏公司发出《合同通知解除函》，该通知内容是解除商品车停车场地租赁事宜。但至今为止五菱公司并未将该部分场地及钥匙交付于菱骏公司，且该场地卷闸门仍由五菱公司贴封条进行管理。由此可见五菱公司依然存在使用该场地行为，理应向菱骏公司交纳场地占用费（参照租金标准，暂计算至2019年6月19日的租金为119132元及利息1450元），直至五菱公司返还该场地。综上所述，法院应当依法驳回五菱公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本诉原告菱骏公司提出的下列证据：本诉证据1、2015年9月29日，原、被告（岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司）双方签订的《土地租赁协议》；本诉证据2、2015年9月29日，原被告双方签订的《房屋租赁协议》；本诉证据3、2019年1月23日被告向原告发出“解除租赁协议通知书”。本诉证据4、《内资企业登记基本情况表》、《公司股东（发起人）出资信息》、《岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司章程》；本诉证据5、《岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司记帐凭证》及附件共3页，《岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日审计报表注释“财务费用”科目余额发生明细》；本诉证据6、《岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司记帐凭证》及附件共13页、闻彬2018年11月份调车费用明细。本诉证据7、岳阳中拓五菱2018年12月29日配件库存（部分）、《岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司记帐凭证》及附件共14页、永州市永美贸易有限公司发票明细共5页、《中国农业银行湖南省分行对公帐户明细查询》及客户付款入帐通知共6页、结算单3页。本诉被告五菱公司及第三人浙商中拓集团对上列证据的真实性及合法性无异议，本院对上列证据的真实性合法性予以认可，对其关联性本院将结合全案证据予以综合评判。本诉被告（反诉原告）五菱公司提交如下反诉证据：反诉证据1、《房屋租赁协议》、《土地租赁协议》。反诉证据2、对账函、往来核对表、代开发票垫付税费明细、利息计算明细。反诉证据3、2018年度应付租金核算单、电子回单。反诉证据4、关于履行合作协议缓解经济困境的函、回函。证据7、上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司业务公函——解除合同通知函。反诉证据12、由岳阳楼区梅溪派出所出具的《询问笔录》。本诉原告（反诉被告）菱骏公司对前述证据的真实性合法性无异议，本院对上列证据的真实性合法性予以采信，对其关联性本院将结合全案证据予以综合评判。反诉证据8：《解除租赁协议的通知书》。本诉原告（反诉被告）菱骏公司对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性合法性予以采信，对其关联性本院将结合全案证据予以综合评判。本诉原告（反诉被告）菱骏公司提交如下反诉证据：反诉证据2、备忘录。反诉证据5、协商解除劳动合同协议书。反诉证据7、关于履行合作协议缓解经济困境的函。反诉证据10、租赁场地现场照片15张。反诉证据11、2019年1月1日，上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人湖南宝鸿汽车销售服务有限公司）。本诉被告（反诉原告）五菱公司对上列证据认可其真实性，本院对上列证据的真实性予以采信，对其合法性关联性本院将结合全案证据予以综合评判。另，本诉被告（反诉原告）五菱公司在提出对租赁标的物装饰装修及设施设备残值进行鉴定，本诉原告（反诉被告）菱骏公司认为没有鉴定必要。为完善本案诉讼程序查明案件事实，经原、被告双方抽签确认后本院委托湖南三权价格评估咨询有限公司对前述租赁标的物装饰装修及设施设备残值进行鉴定。对该鉴定结论本院将结合全案证据予以综合评判。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据予以综合评判。综合全案证据并结合当事人陈述，本院查明如下事实：2015年9月29日，原告菱骏公司与被告五菱公司签订了一份《土地租赁协议》（甲方为菱骏公司、乙方为五菱公司）。该协议2.2条约定,土地租赁期限为15年，自2015年8月1日至2030年7月31日止。该协议3.1条约定，租赁期内，乙方租赁土地的租金按照实际租赁面积乘以各年每亩土地的租金标准确定。第一年每亩土地的租金标准为6万元，以后每三年递增一次，每次递增10%。根据上述原则确定的各租赁年度每亩土地的租金标准如下表（详见协议文本）。协议第3.3条约定：乙方在本协议签订后10个工作日内向甲方预付土地租金合计人民币252万元。乙方应支付给甲方的各租赁年度土地租金从乙方支付给甲方的预付租金中抵扣，预付租金抵扣完后，乙方按照本协议约定支付剩余租赁年度的相应土地租金。协议第3.4条约定：甲方根据以下约定，按年利率6%计算并承担乙方预付租金的利息，该利息抵扣乙方应支付给甲方的土地租金。协议第3.5条约定：本协议签订后10个工作日内，乙方向甲方支付人民币50万元，作为乙方租赁甲方土地的押金。租赁期内，该押金不计息，租赁期满后10个工作日内，甲方一次性退还给乙方。协议第4.3条约定，租赁期内，乙方不能提前终止双方签订的租赁协议，若乙方提前终止该租赁协议，视乙方违约，乙方承担违约责任，乙方应承担并支付人民币50万元违约金给甲方。2015年9月29日，原告菱骏公司与被告五菱公司签订了一份《房屋租赁协议》（甲方为菱骏公司、乙方为五菱公司）。该协议第1.3条约定：甲方必须按要求将建好的4S店主体建筑租赁给乙方使用，否则甲方违约，甲方承担并支付违约金100万元给乙方；乙方必须租赁甲方投建的4S店主体建筑，否则，视乙方违约，乙方承担并支付违约金100万元给甲方。协议第2.1条约定：租赁标的租赁期限为15年，自2015年8月1日至2030年7月31日。租赁期满后，乙方在同等条件下有优先续租权。协议第3.1条约定：甲乙双方约定，租赁期内，第一年租赁标的租金为69万元，每三年租金递增一次，每次递增10%。协议第3.3条约定：在本协议签订后10个工作日内，乙方向甲方预付租金合计人民币207万元，乙方应支付给甲方的各年租金从乙方支付给甲方的预付租金中抵扣，预付租金抵扣完后，乙方按照本协议约定支付剩余年度的租金。第3.4条约定：甲方根据以下约定，按年利率6%计算并承担乙方预付租金的利息，该利息抵扣乙方应当支付给甲方的租赁标的租金。协议第4.3条约定：租赁期内，乙方不能提前终止双方签订的租赁协议，若乙方提前终止该租赁协议，视乙方违约，乙方承担违约责任，乙方应承担并支付人民币100万元违约金给甲方。协议第4.4条约定：甲方应在2015年9月30日前完成五菱4S店建筑主体工程，经乙方验收后交付乙方使用。若甲方在约定的时间前未完工并交付乙方使用，视甲方违约，甲方承担违约责任，甲方每延迟一交付一天按照乙方预付租金的万分之三支付违约金给乙方，该违约金抵扣乙方应付甲方租金。《土地租赁协议》、《房屋租赁协议》签订后，原告菱骏公司如期履约将租赁标的交给被告五菱公司使用。2015年10月14日被告向原告支付了50万元土地租赁押金、预付了土地租金人民币207万元、房屋租金人民币252万元。被告预付土地租金、房屋租金及所产生的利息抵付应支付原告租赁标的租金至2018年11月27日。截至2018年7月26日，被告支付原告租金106.7010万元，被告租金已付至2019年7月31日。原告为被告支付的所有租金开出了租赁发票。另查明，因被告五菱公司占用原告菱骏公司租赁场外区域用于停放商品车未能缴纳租金，且在原告多次催讨被告不予理会的情况下，2018年4月9日19时左右，原告用土阻塞了奇瑞4Ｓ店通道，但被告当晚即将土移走，并将商品车转移。2018年4月10日原告将租赁场地断电，至2018年4月26日协商后送电。该事实可从原告法定代表人龙建坤与第三人副总经理徐愧儒、被告总经理李安的微信聊天记录及证人刘某的证言得到证实。2018年5月3日，原被告双方就此事签订了《备忘录》。《备忘录》第三条约定：乙方在经营过程中，在前述租赁范围以外，经甲方同意使用了甲方部分场地作为商品车库房。甲乙双方商定，从2016年4月1日起至2018年7月31日，乙方使用该租赁部分场地的面积为6428㎡，其中，一层884㎡、二层1952㎡、屋顶2592㎡、通道1000㎡，该部分场地的使用费用合计70万元（含税），双方约定在2018年5月31日前由乙方支付给甲方，甲方向乙方开具正规税务发票。《备忘录》第四条约定：本备忘录签订后，甲乙双方不得再以任何理由或方式进行堵门、堵路、停电、设置障碍等一切过激行为影响各方正常经营，由此给对方造成的损失，由违约方承担全部赔偿责任。2018年12月28日，被告与职工彭涛签订了一份《协商解除劳动合同协议书》。且被告于2018年12月31日遣散了全部员工。被告股东岳阳瑞捷汽车有限公司知晓前述事由后，为维护其股东合法权益，于2019年1月4日晚及2019年1月5日上午到被告办公室拿走了部分财务资料及电脑等财务。该事实有2019年1月17日岳阳市公安局岳阳楼分局梅溪派出所对龙建坤的《询问笔录》佐证。虽然原告在反诉证据目录中有“反诉被告菱骏公司于2019年1月4日同意反诉原告五菱公司财务经理龙晖华的安排，以股东岳阳瑞捷汽车有限公司身份进入其经营场地查阅公司账目，资产情况及相应违规证据”的陈述，但该陈述不能认定系原告菱骏公司于2019年1月4日晚及2019年1月5日上午到被告五菱公司的办公室拿走了部分财务资料及电脑等财务。理由是这与反诉原告五菱公司所举梅溪派出所对龙建坤的《询问笔录》中龙建坤的陈述“包括我有7个人，5男2女，都是我在瑞捷公司的同事”矛盾，也与本诉原告菱骏公司在同一证据的证明目的中的陈述“岳阳瑞捷汽车有限责任公司为了行使股东权利，法定代表人龙建坤令其员工一同砸门进入财务收银室，并于2019年1月7日向经营场地岳阳楼区公安分局梅溪派出所报案处理。”相矛盾。另查明，2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人湖南宝鸿汽车销售服务有限公司）。2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人永州中拓汽车销售有限公司）。2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司《解除合同通知函》（送达人岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司）。2019年1月23日，被告五菱公司向原告菱骏公司出具《解除租赁协议通告书》。本诉原告菱骏公司陈述的其他事实和列举的证据与本案处理没有关联性，本案中不做叙述。另，本诉原告菱骏公司在反诉答辩状中要求本诉被告五菱公司支付2018年8月1日起租赁标的外场地租金119132元（暂计算至2019年6月19日），因本诉被告要求举证期限原告故撤回该诉请另案起诉，本案不再审理。至此，本院认为本案争议的焦点为：一、本案租赁合同是否合法有效？造成租赁合同无法继续履行的原因是什么？二、原、被告是否有违约行为？违约方应如何承担责任？三、第三人对原告诉请的损失是否应该承担责任，法律依据是什么？关于焦点一，《土地租赁协议》《房屋租赁协议》系双方真实意识表示，且不违反法律强制性，不损害社会公共利益及第三人利益，因此，前述协议合法有效。被告五菱公司出具的《解除租赁协议通告书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的情形，属无权解除，即违约解除。虽然，原、被告双方在诉状中均未能列明解除《土地租赁协议》《房屋租赁协议》诉请，但其诉讼请求均隐含同意解除《土地租赁协议》《房屋租赁协议》，仅诉请对方赔偿解除前述协议的损失。又2019年1月1日，上海通用五菱汽车股份有限公司销售公司给被告出具了《解除合同通知函》，即被告租赁经营业务已不存在，其无法履行《土地租赁协议》《房屋租赁协议》，解除《土地租赁协议》《房屋租赁协议》成为客观现实。双方解除租赁合同后，被告应及时清空、腾退租赁房屋及场地，否则应比照租金标准承担一定时期的占用费。关于焦点二，2018年4月9日19时左右，原告菱骏公司用土阻塞了奇瑞4S店通道的行为。2018年4月10日原告将租赁场地断电，至2018年4月26日送电的行为，显然给被告五菱公司的经营造成了损失，但2018年5月3日，原、被告双方就此事签订了《备忘录》。被告并未要求原告对其维权行为给其造成的损失承担责任，原告的前述行为不是造成被告亏损及被上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司解除与被告合同的原因。2019年1月4日晚及2019年1月5日上午，岳阳瑞捷汽车有限公司到被告五菱公司办公室拿走了部分财务资料及电脑等财务并损坏了部分财务，该行为不是原告菱骏公司的行为，且发生在2019年1月1日上汽通用五菱汽车股份有限公司销售公司给被告出具《解除合同通知函》之后。综上，本院认为，解除《土地租赁协议》《房屋租赁协议》系被告五菱公司单方违约行为，被告应当承担本案违约责任。被告要求原告退还预交租金并承担相应利息以及要求原告承担违约责任的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。但其预交的租金可在应付原告占用费中扣减。双方合同中约定合同期满后退回场地和房屋，并退还押金。但因双方合同提前解除，应属于合同提前终止。依照合同法第二百三十五条规定，被告五菱公司应当将租赁标的及装饰装修一并交还给原告菱骏公司。但考虑到被告房屋装修有投入且申请了人民法院进行评估。原告接收被告房屋后如果继续出租，可能有再利用的价值，原告若有利用应参考房屋评估的价值对被告予以补偿。但目前场地和房屋是否能够出租处于不确定状态，原告是否利用被告的装修亦不确定。原告暂不具备对被告装修补偿的条件。因此，本次委托评估结论在本案中不直接采用。此后双方可以协商，亦可另行提起诉讼。被告已交押金，在承担违约责任后可以退回，但应退回的押金需在被告应付款中扣除。《土地租赁协议》、《房屋租赁协议》约定的违约解除合同的违约责任为人民币150万元。但鉴于原告菱骏公司是按被告五菱公司要求建设的汽车4S店，具有专业经营性质，相对标准厂房对外出租的难度较大且被告至今对该场地和房屋实际占用。再续租需要一定时间过渡等因素，被告按合同约定承担违约金后，还应支付一定时期的房屋及场地占用费。本院酌情调整房屋场地占用费为在原合同约定租金标准的基础上增加租赁标的2019年8月1日至2020年7月31日占用费158.3万元（含土地使用税3.2万元）。期间，双方均可以寻找新的承租人将房屋和场地出租以减少损失。若提前出租后，原告应与被告协商核减相应租金。原告要求被告支付惩罚性违约金的实质是赔偿租金的损失。本院酌情要求被告承担占用费后，原告的该请求不再予以支持。关于焦点三，第三人浙商中拓集团对原告菱骏公司诉请的损失是否应该承担责任，法律依据是什么？因为原告所举证据虽然能证明第三人作为被告的控股股东存在控制被告公司且存在关联交易，但原告所举证据不能证明第三人有《中华人民共和国合同法》第二十条规定的应当对公司债务承担连带责任的事由。据此，本院认为第三人对原告诉请的损失不应该承担责任。被告辩称是原告因要求第三人收购其股权未果后以为导致租赁合同不能履行。实际上原告在被告公司并没有股权，而是原告公司法定代表人龙建坤作为另一家公司瑞捷公司与被告公司是股东公司，而瑞捷公司的作为与原告没有关联性。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司所签《土地租赁协议》《房屋租赁协议》。二、由被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司承担违约金人民币150万元并按照合同约定标准支付自2019年8月1日至2020年7月31日的房屋和场地占用费158.3万元（含土地使用税3.2万元）。三、由原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司返还被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司已交纳的土地租赁押金50万元。四、驳回原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司对被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司对第三人浙商中拓集团股份有限公司的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司对原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。上述第二、三项相抵后，由被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司实际支付违约金258.3万元给原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司，限于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56476元，财产保全费5000元，两项共计61476元，由原告（反诉被告）岳阳中拓菱骏汽车销售服务有限公司负担29000元、被告（反诉原告）岳阳中拓五菱汽车销售服务有限公司负担32476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  唐汇绵审 判 员  许君龙人民陪审员  丁立洁二〇一九年八月二十八日书 记 员  于 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁物的返还租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。