贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0422民初1192号原告：贵州蓬赛斯房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区公园南路3号恒力大厦19楼D。统一社会信用代码：91520000622202432M。法定代表人：萧群青，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔维潇、王季玲，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王玉林，男，1975年9月23日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。被告：裴布营，男，1964年5月10日生，汉族，河南省濮阳市人，住安顺经济技术开发区。被告：张贵芬，女，1962年5月10日生，汉族，河南省濮阳市人，住安顺经济技术开发区。原告贵州蓬赛斯房地产开发有限公司（以下简称：蓬赛斯房开）与被告王玉林、裴布营、张贵芬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案受理,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蓬赛斯房开委托诉讼代理人孔维潇、被告王玉林、裴布营到庭参加诉讼，被告张贵芬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销普定县人民法院作出的（2019）黔0422执异11号执行裁定书；2、请求判决确认本案涉案房屋“蓬赛斯花园”C8幢1号归原告所有，并判决终止执行合同网签备案登记为裴布营名字的蓬赛斯花园C幢1号房屋（执行案件号为（2017）黔0402执897号），同时解除对该房屋的查封；3、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告在安顺××技术开发区开发有“蓬赛斯花园”项目。2008年12月24日，原告与被告裴布营、张贵芬签订《商品房买卖合同》约定，裴、张二人向原告购买“蓬赛斯花园”C8幢1号房一套，价格为85万元，裴、张支付首付26万元，余款59万元为按揭贷款。2009年3月26日，裴、张二人和原告与中国工商银行安顺分行（以下简称：安顺工行）签订《个人购房借款/担保合同》约定，裴、张二人按揭贷款59万元，原告作为保证人。同日，原告与安顺工行签订《商品房回购协议》约定，如裴、张二人不按《个人购房借款合同/担保合同》履行还款义务，原告在收到回购义务通知20日内将回购住房款汇到工行指定账户，如原告未主动履行，安顺工行有权扣划。同时约定，原告完成回购后，安顺工行将该商品房的全部权益转让给原告，原告有权对该房行使处置权。《个人购房借款合同/担保合同》履行至今，裴、张二人多次违约欠缴银行按揭贷款，2018年5月30日,安顺工行分三次扣划原告账户款项459976.83元，将裴、张二人全部贷款清偿，由裴、张确认《回购协议》后，配合原告到房屋管理部门办理了预告登记撤销手续，将房屋归还了原告。普定县法院在无视原告代裴、张清偿贷款，并依照《回购协议》的约定将房屋预告登记手续撤销，将房屋归还给原告的客观事实，同时不考虑裴、张二人配合原告到房管部门撤销预告登记的行为是对《回购协议》的认可和履行的追认，作出（2019）黔0422执异11号执行裁定，驳回了原告的执行异议，实质上侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告王玉林辩称：1、现在这个房子裴布营家还在居住;2、虽然银行扣划了房开公司的钱，这个是另外一个法律关系，房开公司可以另行起诉；3、原告对这个房子没有优先抵押权，也不能享受这个房子的债权。被告裴布营辩称：1、欠债还钱是天经地义的，怎么还钱要三方坐下来协商；2、当时我买房子的时候是85万元，现在不可能是85万元，应该根据市场价格来进行回收；3、现在我居住的房子是原告出于人道主义让我居住，我家里还有9口人。被告张贵芬未作答辩。原告蓬赛斯房开为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、营业执照、法人证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及身份情况；2、商品房买卖合同复印件，证明被告裴布营、张贵芬向原告购买房屋的事实；3、个人购房借款合同、担保合同，证明（1）被告裴布营、张贵芬向安顺工行贷款的事实；（2）原告作为担保人的事实；4、商品房回购协议，证明被告裴布营、张贵芬违约欠房贷，原告需代为偿付，向银行回购房屋的事实；5、转账凭证、业务回单，证明安顺工行从原告处扣划被告裴布营、张贵芬所欠全部贷款的事实；6、回购房屋说明，证明原告已将该房屋全部权利义务履行完毕，且该房屋已经由安顺工行退回给原告的事实；7、普定县人民法院执行裁定书，证明法院驳回执行异议的事实；8、贵州不动产登记受理单、商品房预售合同备案登记注销申请审批表，证明该房屋状态是注销状态；9、退房协议，证明被告裴布营、张贵芬办理注销后，出具的退房协议。经质证，被告王玉林认为：这些与我无关，这个是裴布营和蓬赛斯房开公司的问题，这些证据原告可以另行起诉。被告裴布营无异议。被告王玉林、裴布营、张贵芬未向本院提交证据。本院依法调取了安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402民初884号民事判决书、（2017）黔0402执897号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、安顺房屋产权管理处《关于开发区迎宾大道蓬赛斯花园二期C户型C8幢C8层1号销售合同备案注销的情况说明》、安顺自然资源局经济技术开发区分局《关于裴布营、张贵芬权属登记状况的回函》等证据材料。经质证，原告蓬赛斯房开对判决书、裁定书、协助执行通知书、送达回证无异议，认为房屋产权应以法定机关登记的为准，不以情况说明、回函为准。被告王玉林、裴布营无异议。上述证据经质证并经本院综合审查，认定事实如下：被告裴布营、张贵芬系夫妻关系。2008年12月24日，蓬赛斯房开与裴布营签订《商品房买卖合同》约定，裴布营向蓬赛斯房开购买其建设的坐落于安顺经济技术开发区××型××商品房××套，建筑面积为286平方米，价格为85万元，裴布营支付首付26万元，余款59万元为按揭贷款。2009年3月26日，裴布营作为借款人、张贵芬作为共同借款人，蓬赛斯房开作为保证人与安顺工行签订《个人购房借款合同/担保合同》约定，裴布营、张贵芬向安顺工行借款59万元用于购买上述房屋，借款人授权贷款人将借款汇入蓬赛斯房开账户，借期为20年。蓬赛斯房开提供连带责任保证。同日，安顺工行与蓬赛斯房开签订《商品房回购协议》约定，若借款人不按合同约定履行还款义务，蓬赛斯房开在接到安顺工行要求执行回购协议的通知，安顺工行有权扣收蓬赛斯房开账户款项，蓬赛斯房开在完成回购后安顺工行应将抵押合同中所抵押商品房的全部权益通过合法手续转让给蓬赛斯房开，蓬赛斯房开有权抵押商品房行使处置权。2009年6月19日，裴布营购买的安顺经济技术开发区××型××号商品房在安顺住房和城乡建设局办理预告登记。现裴布营、张贵芬居住于该房屋。2017年5月15日，王玉林诉裴布营、张贵芬民间借贷纠纷一案，安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402民初884号民事判决，判决：裴布营、张贵芬偿还王玉林借款60万元及利息。判决生效后，裴布营、张贵芬未履行义务，王玉林向安顺市西秀区人民法院申请执行。2017年7月19日，安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402执897号执行裁定，裁定：查封裴布营、张贵芬共同所有的坐落于安顺经济技术开发区××型××号房屋一套（权证号：Ｙ0××69）。查封期限为三年。2017年7月20日，安顺市西秀区人民法院向安顺国土资源局经济技术开发区分局送达协助执行通知书，要求协助办理对裴布营、张贵芬共同所有的坐落于安顺经济技术开发区××型××号房屋一套（权证号：Ｙ0××69）的查封登记。2018年8月30日，裴布营、张贵芬与蓬赛斯房开达成《退房协议》约定，裴布营、张贵芬无能力偿还贷款，提出退房，蓬赛斯房开同意退房。由裴布营、张贵芬提出书面退房申请，蓬赛斯房开协助办理所有退房手续。同日，蓬赛斯房开向安顺住建局申请办理注销产权登记备案。2018年9月20日，安顺市中级人民法院指定本院执行安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初884号民事判决。2019年3月13日，蓬赛斯房开向本院申请停止注销合同网签备案登记为裴布营、张贵芬名下的蓬赛斯花园二期C户型C8幢C8层1号房屋的执行，同时解除对该房屋的查封。2019年3月21日，本院作出（2019）黔0422执异11号执行裁定，裁定：驳回蓬赛斯房开的异议请求。2019年5月30日，安顺房屋产权管理处出具的《安顺房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》载明，安顺经济技术开发区××型××号房屋预售合同备案为注销状态。2019年7月12日，安顺房屋产权管理处向本院出具《关于开发区迎宾大道蓬赛斯花园二期C户型C8幢C8层1号销售合同备案注销的情况说明》载明，安顺房屋产权管理处未收到不动产登记部门转送的（2017）黔0402执897号协助执行通知书。2018年10月8日，根据蓬赛斯房开和裴布营、张贵芬提供的不动产登记部门已注销预购商品房预告登记（权证号：Ｙ0××69）的结果及其申请资料，市住建局房地产市场管理科按程序注销了商品房预售合同备案信息。2019年7月12日，安顺自然资源局经济技术开发区分局向本院出具《关于裴布营、张贵芬权属登记状况的回函》载明，安顺经济技术开发区××型××号房屋于2009年6月19日由安顺住房和城乡建设局颁发预告登记证明。2017年7月21日，安顺市自然资源局经济技术开发区分局受理并登簿安顺市西秀区人民法院对该房屋的查封。2018年9月29日，安顺自然资源局经济技术开发区分局受理裴布营、张贵芬关于该房屋预告登记注销的过程中，发现该房存在查封，未给予最终完结办理，现该房屋预告登记簿有效。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：蓬赛斯房开与裴布营签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法、有效的合同。裴布营、张贵芬按约定支付了购房首付款，并办理购房尾款的按揭贷款，蓬赛斯房开也将房屋交付给裴布营且双方在房屋管理部门办理预告登记，合同已基本履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，裴布营享有的物权已经登记。蓬赛斯房开以其履行了与安顺工行签订的《商品房回购协议》及《安顺房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》中涉案房屋预售合同备案为注销状态为由，认为涉案房屋已经返回给蓬赛斯房开。但蓬赛斯房开履行与安顺工行签订的回购协议并不能必然导致涉案房屋物权变动，双方为债权、债务关系。又因裴布营、张贵芬不履行与王玉林民间借贷纠纷一案判决所确定的义务，安顺市西秀区人民法院依法查封了其购买的安顺经济技术开发区××型××号房屋。在查封后，由于裴布营、张贵芬未按与安顺工行签订的《个人购房借款合同/担保合同》履行还款义务，裴布营、张贵芬同意退还房屋给蓬赛斯房开，并向房屋管理部门申请注销房屋预告登记。虽然在安顺房屋产权管理处出具的《安顺房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》中，安顺经济技术开发区××型××号房屋预售合同备案为注销状态。但安顺自然资源局经济技术开发区分局出具的回函中载明受理裴布营、张贵芬关于该房屋预告登记注销的过程中，发现该房存在查封，未给予最终完结办理，认定该房屋预告登记簿有效。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”的规定，现安顺自然资源局经济技术开发区分局作为法定不动产登记机构，其管理的房屋预告登记薄是物权归属和内容的根据。且依据法律规定在法院依法查封房屋期间，不得转移、隐匿查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，故蓬赛斯房开与裴布营、张贵芬申请注销房屋预告登记的行为无效，不产生法律效力。故安顺经济技术开发区××型××号房屋的物权未发生变动，蓬赛斯房开认为涉案房屋已经返回的理由不能成立，蓬赛斯房开就执行涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，法院查封涉案房屋并无不当，故蓬赛斯房开的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告张贵芬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告贵州蓬赛斯房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12300元，由原告贵州蓬赛斯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 长  周盛雕人民陪审员  罗才忠人民陪审员  鄢英慧二〇一九年八月三十日法官助理冯建立书记员陈姗姗