陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书 （2018）陕07民初37号 原告：陕西省汉中路桥有限责任公司，住所地陕西省汉中市西乡县。法定代表人：蒙厚文，该公司董事长。委托诉讼代理人:韦鹏学,陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人:张婉秋,陕西锐博律师事务所实习律师。被告：西乡县自然资源局，住所地陕西省汉中市西乡县。负责人：李涛，副局长。委托诉讼代理人:黄志懋，西乡县自然资源局干部。委托诉讼代理人:谢涛，陕西朝阳律师事务所律师。原告陕西省汉中路桥有限责任公司（以下简称为路桥公司）与被告西乡县自然资源局（以下简称为资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。路桥公司的法定代表人蒙厚文及委托诉讼代理人韦鹏学、张婉秋,资源局的委托诉讼代理人黄志懋、谢涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。路桥公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令资源局向路桥公司净地交付西乡县国用（土）610724100036GB00425号土地；2.依法判令资源局返还路桥公司前期投入垫付资金3443183.4元；3.依法判令资源局返还路桥公司垫付的审计费10000元；4.依法判令资源局支付前期垫资利息及违约损失赔偿。（暂计至2018年3月26日共计15067934.5元）；5.依法判令资源局顺延变更西乡县国用（土）610724100036GB00425号土地使用权年期自土地达到净地条件之日重新起算；6.本案诉讼费用由资源局承担。事实及理由：路桥公司于2010年向西乡县发展规划局提出机械堆放场地用地申请，后经西乡县城乡规划建设管理局以西城规选字第（2010）35号《选址意见书》同意在西乡县城关镇和平村拟用地30亩。在城关镇史家湾村、和平村征地拆迁过程中，资源局因资金紧张，决定由路桥公司先行垫资进行征地拆迁和土地整理等工作。2014年2月28日，路桥公司在资源局举办的土地公开挂牌出让活动中，以1602.5万元竞得该宗地块，后积极筹措资金，足额支付了土地出让金等费用。同年6月30日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定资源局向路桥公司出让编号为2014001号宗地,坐落于城关镇史家湾村一组、和平村五组六组七组，面积21097.64平方米，商服用地，出让年期40年，出让价格1602.5万元，交付日期为2014年7月4日前。该合同还对土地使用权的转让出租、期限届满、不可抗力和违约责任等事项进行了约定。其中第三十七条、三十八条约定：出让人延期交付土地，每日按已支付出让金的1‰承担违约金。出让人延期交付或者交付土地不符合条件，赔偿受让人直接损失。土地使用年限自实际交付或土地达到约定的条件之日起算。2014年10月8日，西乡县政府向路桥公司颁发了《土地使用权证》，使用年期至2054年6月30日止。但从颁证之日起至路桥公司起诉之日整整三年有余，因村民坟墓和苗木迁移补偿问题未得解决，该土地一直未能正式交付给实际占有，至今无法动工开发。期间，路桥公司多次以请示报告的形式请求资源局尽快解决此事，时至今日，此种状况仍然持续、未得改变。因1602.5万元的土地出让金是路桥公司掏空全部自有资金支付，项目开发不能按期进行致使资金无法回笼，遭受了巨大的、不可估计的经济损失。此外，对于前期垫付资金，时任西乡县副县长杨忠荣同志于2016年10月26日亲笔批示“同意对前期投入进行审计，待审计结果出来后，由资源局提出处理意见。” 2017年7月21日，资源局委托的汉中鼎新联合会计师事务所审计结果该项费用为3443183.4元（审计费用也是由路桥公司垫付）。但自此后，资源局对于此事未再提起。路桥公司认为，双方之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，依法受保护。根据国土资源部《闲置土地处置办法》及《关于加大闲置土地处置力度的通知》，土地达到“净地”标准是土地出让前的法定要求，拆迁安置工作也是出让方的法定职责和先合同义务。合同签订前，路桥公司作为拟用地单位垫资征地，是代替资源局履行出让方义务，其应当返还垫付资金3443183.4元，并从前期投资结束之日起支付资金占用利息。同时应当返还垫付的审计费用10000元。合同签订后，路桥公司积极筹措资金按时足额支付土地出让金，已经履行了合同约定的义务，资源局至今没有净地交付，不履行法定和约定的义务，导致双方合同目的无法实现，其行为属于典型的民事违约行为，应当承担继续履行、违约损失赔偿的法律责任。资源局辩称，1.路桥公司对现状出让土地行为认可并完全接受，其没有净地交付土地的义务。路桥公司在竞买案涉土地过程中，在其所递交的竞买申请书和《成交确认书》上均明确表示对标的物的现状无异议并全面接受。且双方在出让合同第6条第（一）项中并未对场地平整和周围基础设施达到什么条件做明确约定，亦没有约定“净地”交付。被答辩人在诉状中诉称的国土资源部《闲置土地处置办法》及《关于加大闲置土地处理力度的通知》中虽然规定实行“净地”出让，但该《通知》只是一个文件，属于政策范畴，不是法律、法规或规章，该《通知》中规定实行“净地”出让的义务不属于出让方的法定义务。法定义务是指宪法和法律规定的义务。2.路桥公司主张前期垫付资金、前期垫付资金利息、违约损失赔偿及审计费与资源局没有任何关联性，资源局依法不承担。3.路桥公司主张由资源局顺延变更31.65亩商服用地使用权年期自土地达到净地条件之日重新起算的请求与法律规定的不符，应驳回该项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷作证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：路桥公司证据中，路桥公司与四川才华九龙建设工程有限公司送变电四处于2011年3月5日签订的《合同书》、预算书、以及金额合计为305万元的收据两张，资源局虽对该证据的真实性提出异议，但之后经行政部门签署意见的审计报告包含了该部分内容，资源局对审计报告真实性无异议，故对前证据的真实性予以认定。根据双方当事人举证、质证情况，本院认定以下事实：2010年5月27日，经路桥公司向西乡县发展规划局提出机械堆放场地用地申请，西乡县城乡规划建设管理局以西城规选字第（2010）35号《选址意见书》同意在西乡县城关镇和平村拟用地30亩。2013年，资源局与史家湾村村委会、一组，和平村村委会、六组、七组共签订四份征收土地合同，征收的土地含本案涉及的争议土地31.65亩，2013年1月28日，资源局在汉中日报刊登建设用地使用权公开出让公告，其中含本案争议的31.65亩土地，公告中还载明“本次出让宗地以现状出让”。2014年1月28日，资源局制作了竞买须知和标的物简介，其中载明“本次出让的标的物按现状整体出让”。2014年2月12日，路桥公司向资源局提出书面竞买申请书，其中载明：“经过认真审阅本次公开出让文件，并实地踏勘和审查公开出让的标的物后，申请人愿意遵守出让文件的全部要求和规定，对出让标的物及现状无异议并全面接受”。2014年2月20日，西乡县土地储备出让委员会经会议研究形成会议纪要，其中载明涉案31.65亩的土地出让底价定为50万元/亩，增价幅度20万元/宗.次，保证金850万元，建（构）筑物拆迁费用由竞买人另行承担。2014年2月28日，路桥公司在资源局举办的土地公开挂牌出让活动中，竞得本案争议的编号2014001，面积31.65亩（21097.64平方米）的国有建设用地使用权，成交总价为1602.5万元，并与资源局签订了成交确认书，其中载明：“乙方经认真审阅出让文件，并实地踏勘和审查交易标的物后，对《竞买须知》的规定、交易标的物的现状全面接受，并无异议”，“乙方对本次挂牌交易的全过程及程序无任何异议”。2014年6月4日，路桥公司足额缴纳了土地出让金，资源局向路桥公司出具了土地出让金专用票据。2014年6月30日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定了出让宗地编号、面积、用途以及出让价款等事项。其中，合同第六条约定：“出让人同意在2014年7月4日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地条件达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到…（双方未作具体约定）；周围基础设施达到...（双方未作具体约定）；（二）现状土地条件…”合同第三十七条约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。”合同第三十八约定：“出让人能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。”2014年10月8日，西乡县人民政府向路桥公司颁发了《国有土地使用权证》，土地权证记载使用期至2054年6月30日止。2015年12月7日，路桥公司向资源局发出《关于解决坟墓迁移即树木清除相关问题的报告》，称由于该宗地块上尚有100多座坟墓未迁移、部分树木未清除，个别村民拒绝交地，致路桥公司截止发文之日仍无法使用土地，请求资源局尽快解决该问题。2016年5月9日，路桥公司再次致文资源局，请求解坟墓迁移及苗木清除等问题。本案审理过程中，至今仍因补偿问题而有数座坟墓未迁、树木未清除，部分土地处于荒芜状态。因土地的部分平整处露天堆放有沙石及器械，资源局据此主张路桥公司在占有，使用场地，不存在损失问题，但路桥公司主张占用面积很小，系附近其他施工场地在此堆放，并非路桥公司占用，而且直接无法整体利用。本院根据现场情况认定路桥公司因拆迁问题未能就规划的用途进一步实施，土地存在闲置的情况。2010年，在西乡县发展计划局和西乡县住建局对案涉土地下达规划和选址审批前，路桥公司因土地整理、开挖土方、砌筑挡墙并迁移10kv高压线路等事宜投入了部分资金，2011路桥公司又为征用土地内迁坟投入资金。2016年7月22日，路桥公司致文资源局，要求返还该部分前期投入资金。同年9月6日，资源局以【西国土资字（2016）170号】文件请示西乡县政府解决案涉土地前期投入的问题。2016年10月26日，时任西乡县副县长杨忠荣同志在该文件上批示同意审计后由资源局提出处理意见。2017年7月17日，资源局委托汉中鼎鑫会计师事务所对案涉土地前期投入进行审计。2017年7月21日，汉中鼎鑫会计师事务所以【汉鼎会所审字（2017）053号】《审计报告》，确认投资发生时间截止为2014年10月8日，审定投资金额合计4330370元，其中审定金额分包为：已挖运土方1802000元，未挖运土方842353元，回填沙石方803400元，迁电395000元、挡墙403830.4元，迁坟95座投入19万元，还需挖运土方投资697187元，审计费用10000元，由路桥公司支付。2013年12月12日，在本案土地竞买前，路桥公司为筹集流动资金向陕西省西乡农村商业银行股份有限公司贷款1400万元，借期3年，月息8.7‰。2015年8月7日，路桥公司以涉案土地为抵押又向陕西省西乡农村商业银行股份有限公司贷款1100万元，月息7.53‰，到期日为2018年8月6日，实际于2018年8月29日还款。2018年6月12日，路桥公司又以涉案土地使用权为抵押向陕西省西乡农村商业银行股份有限公司贷款1100万元，月息5.94‰，借期至2021年3月28日。本案被告原为西乡县国土资源局，本案审理过程中，因机构改革，变更为资源局，本院依法裁定将被告西乡县国土资源局变更为资源局。认定以上事实，有经双方当事人质证的项目选址意见书、成交确认书、西乡县政府出让土地批复、土地使用权出让合同、土地出让金专用票据、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、路桥公司致资源局函、土地现场照片、视频、和平社区居委会证明、谈话笔录、路桥公司借款及抵押相关文件、资源局《延期交付土地使用权的说明》、资源局前期投入有关问题的请示、审计报告书、审核意见表、审计费发票、征收土地合同、国有建设用地使用权公告、出让公告、出让土地地块现状平面图、西乡县土地储备委员会会议纪要、西乡县人民政府办公室通知、挂牌价目表、竞买土地申请书、报名表、申请表、 竞买须知、标的物简介、竞买委托手续、挂牌交易报价单、出让报价表、挂牌成交公示、缴纳国有土地使用权出让金登记单、当事人陈述等证据载卷，足以证明。本院认为，本案原、被告双方的争议焦点是：涉案土地为现状交付还是净地交付，资源局是否应承担路桥公司的损失，以及如承担损失，如何确定损失范围。就以上争议，本院认定如下：本案双方在签订土地出让合同之前的公开出让、竞买时均已明确表示为现状交付，并在此条件下通过公开挂牌出让、竞买确定成交价格，该成交价格应视为现状交付的价格。至于双方签订的土地使用权出让合同，虽根据相关规定可确定为净地交付，但明显与根据各方之前的公开出让、竞买程序中的文件确定的价格形成过程不符，将根据公开出让、竞买程序确定的现状交付条件下的价格约定为净地交付条件下的价格，违反公开、公平、公正的招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权的原则，不能据此作为认定净地交付价格的依据，故在竞买时通过现场状况即能确定的仍需对土地进行现场治理的投入，应由竞买人承担，而竞买前已产生的使土地达到现状的治理所需费用，应由出让人承担。即经审计确定的未挖运部分842353元、还需挖运部分697187元，合计1539540元的部分，应由路桥公司负担；已实际发生的已挖运土方1802000元、回填沙石方803400元、迁电395000元、挡墙403830.4元、前期迁坟95座投入19万元，该部分合计3594230.4元，不应由路桥公司承担，应计算为其损失，路桥公司在本案诉请前期投入损失3443183.4元，未超出法律保护范围，应予支持，其主张自2014年10月8日起按年息6%计算损失，结合全案案情，符合客观实际，予以支持。审计费用10000元，系为确定前期投入资金，由资源局委托、路桥公司垫付而发生，资源局应将该笔费用支付路桥公司。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条、《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条、《征收土地公告办法》第十一条、《陕西省建设项目统一征地办法》第八条第（六）项等相关规定，对被征地村民进行征地拆迁补偿以净地交付系土地出让前相关政府职权，资源局在土地出让前应保证出让土地征地事项完成，产权清晰。本案路桥公司在公开出让、竞买土地过程中虽对现状交付予以确认，但征地补偿以使土地达到净地交付的条件的行为，路桥公司无相应的职权实施，双方在公开出让、竞买程序中形成的文件虽表现为现状交付，但征地补偿部分的内容具有隐蔽性，在公开出让、竞买过程中不能通过现场状况直接确认，故就尚未完成的征地拆迁补偿事项，资源局应承担相关违约责任，即应继续承担交付无征地拆迁法律争议的土地的义务。对路桥公司已交付的土地出让金，因资源局的违约行为造成路桥公司未能依规划整体利用土地，造成资金占用利息损失，应计入其损失，对其利息损失，原告主张按月息2%计算较高，本院酌情确定参照路桥公司在此期间有关贷款利率水平作为计算其损失的依据20158720158720188297532018829594。至于资源局主张路桥公司主张土地上堆放有材料、以土地为抵押办理贷款而路桥公司已使用土地的主张，结合现场状况，土地尚未平整，征地补偿尚未完成，堆放材料的问题明显不足以否定未按规划利用土地的损失，抵押贷款事项仅能认定为路桥公司为防止损失扩大而采取的补救措施，且路桥公司为此额外支付了贷款利息，不足以证明资源局的主张。此外，路桥公司未能按规划使用土地的相关金钱损失已弥补，西乡县人民政府已颁发《国有土地使用权证》，土地使用期限已确定，土地使用期限的延长同时还涉及其他政府职权，本案对路桥公司的该方面诉求不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立，本院依法予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第三条、《闲置土地处置办法》第二十一条之规定，判决如下：一、被告西乡县自然资源局在本判决生效后30日内向原告陕西省汉中路桥有限责任公司交付已完成征地拆迁补偿事项且就该事项无法律争议的坐落于城关镇史家湾村一组、和平村五组六组七组的编号为2014001、面积为21097.64平方米的出让土地；二、被告西乡县自然资源局在本判决生效后30日内赔偿原告陕西省汉中路桥有限责任公司已缴纳的土地出让金16025000元的利息，利息按以下标准计算：2014年67月4日至2015年8月7日之间按月息8.7‰计算，2015年8月8日至2018年8月29日之间按月息7.53‰计算，2018年8月30日至2021年3月21日按月息5.94‰计算，在此之后按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以上计息期间如本判决第一项义务履行完毕，则从履行完毕之日起不再继续计算利息。三、被告西乡县自然资源局在本判决生效后30日内支付原告陕西省汉中路桥有限责任公司前期投入资金3443183.4元及利息，利息自2014年10月8日起按年息6%计算至实际返还之日；四、被告西乡县自然资源局支付原告陕西省汉中路桥有限责任公司审计费10000元；五、驳回原告陕西省汉中路桥有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费134114元，由原告陕西省汉中路桥有限责任公司负担26800元，被告西乡县自然资源局负担107314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审  判  长   王永吉审  判  员   刘新星审  判  员   张  杪  二0一九年七月十日 法官 助 理  张菊红书  记  员  邵育刚            林卓青