广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0224民初363号原告（反诉被告）：仁化县和悦房地产开发有限公司，住所地：韶关市仁化县建设路244号。法定代表人：黄得生。委托诉讼代理人：**华，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓昌明，男，1980年8月25日出生，汉族，住广东省仁化县。被告（反诉原告）：杨阿平（邓昌明之妻），女，1988年8月27日出生，汉族，住广东省仁化县。被告（反诉原告）：邓宏明，男，1983年12月18日出生，汉族，住广东省仁化县。被告（反诉原告）：张发招（邓宏明之妻），女，1987年5月16日出生，汉族，住广东省仁化县长江镇沙坪村大村组。公民身份号码：440224198705161809。以上四被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘国明，广东周和律师事务所律师。以上四被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张剑波，广东周和律师事务所律师。原告（反诉被告）仁化县和悦房地产开发有限公司（以下简称和悦公司）与被告（反诉原告）邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和悦公司的委托诉讼代理人**华、被告（反诉原告）邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招的共同委托诉讼代理人张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即向原告支付购房款80万元及利息暂计99100元（第一期以100万元为基数，按照月利率1%从2018年6月1日起计算至2018年11月27日，利息为59666.67元；第二期以90万元为基数，按照月利率1%从2018年11月29日起计算至2018年12月30日，利息为9300元；第三期以80万元为基数，按照月利率1%从2019年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月24日30133.33元）；以上合计暂为89.91万元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令四被告向原告支付购房款180万元，利息增加第四期以180万元为基数按照月利率1%从2019年6月1日起计算至实际付清之日止。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2016年9月23日与被告签订《锦霞华府首层15号至23号商铺认购合同》（以下简称商铺认购合同），合同对商铺面积、销售单价、付款方式等进行了约定。同时合同约定：和悦公司在收到购买人的购买定金后，购买人须向和悦公司缴交房屋首付款（不含办证费，定金自动转为购房款，余款按揭贷款支付）；被告购买的首层商铺15号至32号商铺，首付款约378万元，经双方友好协商，购买人首付款分期支付给和悦公司，签订《商品房买卖合同》前已支付20万元，剩余首付分四期支付，每期逾期未支付清则按月息百分之一计息。两被告从2016年8月30日至2018年12月31日期间共向原告支付了购房首付款120万元，商铺认购合同中的第一期80万元首付款已经全部付清，第二期首付款100万元只支付了20万元，尚有80万元未支付，因原告在起诉时，第三期100万元未到期，现该期限已于2019年6月1日到期。因合同约定的付款期限已经届满，被告未按照合同约定期限付款的行为已经构成违约，原告有权向其主张购房款180万元及按照月利率1%计算利息。为维护其合法利益，提起诉讼，请判如所请。被告邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招辩称，1.被告没有按时支付购房款，是因为本案的原告存在违约情形，被告不支付款项是基于合同同时履行抗辩权；2.原告计算利息应当按照合同约定计息；3.本案签订合同的是邓昌明和邓宏明，被告杨阿平、张发招是被告邓昌明、邓宏明的妻子，根据2018年1月1日夫妻共同债务的认定，本案该笔债权债务不属于因原告相应证据证实属于他们夫妻之间共同债务，因此被告杨阿平、张发招对该笔债务不承担相应的责任。反诉原告邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人与反诉人就首层商铺（21、22、仓储2）签订买卖合同并办理不动产过户登记手续；2.判令被反诉人将首层临街未出售商铺（4、5、6、11、12、13）出租给反诉人；3.判令被反诉人立即浇筑200平方米的地下室提供给反诉人使用；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：商铺认购合同对商铺面积、销售单价、付款方式等进行了约定，并约定被告购买的首层商铺15号至32号商铺，首付款约378万元，经双方友好协商，购买人首付款分期支付给和悦公司，签订《商品房买卖合同》前已支付20万元，剩余首付分四期支付，每期逾期未支付清则按月息百分之一计息。合同第三条约定首层临街未出售商铺以租赁的形式出租给乙方。合同第四条约定已建好的露台及空地共约600平方米，甲方并负责浇筑约200平方米的地下室，出卖人无偿提供给购买人永久使用，该露台及浇筑的200平方米不办理产权证。合同签订后，反诉人按照合同约定支付了相应的购房首付款，但被反诉人却未按合同约定履行义务：首层商铺（21、22、仓储2）至今都未与反诉人签订商品房买卖合同并办理过户手续，也未按照合同约定将首层临街未出售商铺（4、5、6、11、12、13）出租给反诉人，亦未浇筑200平方米的地下室提供给反诉人使用，并为露台及浇筑200平方米的地下室办理产权证。综上，为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。反诉被告和悦公司辩称，1.针对第一项诉求，该商铺原告一直要求被告履行签订买卖合同的义务，但邓宏明提出不想购买，邓昌明出现资金困难，无法完成该合同的签订，至今该商铺原告均未出售，该商铺未能签订的责任在于被告不主动到原告处办理，原告并没有拒绝与其签订21、22的买卖合同，并且被告并未按照合同约定先履行合同的主合同义务支付房款，原告有权拒绝与其签订买卖合同。同时原告在庭审中明确提出同意与被告签订21、22以及仓储2的买卖合同。2.被告要求原告将未出售商铺4、5、6、11、12、13出租给其使用没有合同依据。该商铺已经出售，按照合同约定，原告有权出售该商铺，但双方约定商铺销售金额超过9000元每平方的款项归被告所有，但该出售的商铺没有均价超过9000元每平方，因此，该项请求为不可履行的请求，同时该项租赁约定属于从合同义务，在被告没有履行支付房款的主合同义务，原告没有义务出租该商铺给被告使用。3.第三项诉求无法履行，被告要求浇筑的地下室属于业主共同所有，原被告均无权占有使用，更无权进行搭建，如进行搭建必然侵犯业主共同所有的权利，同时也会认定为违章建筑对其进行拆除，所以该项请求约定无效，无法履行。该项请求属于合同中附随义务，在被告没有履行主合同义务时无权要求原告履行该项义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交证据2被告身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；证据3商铺认购合同、证据4转账凭证，拟证明原告有权向被告主张购房款80万元及按照月利率1%计算利息；证据5商品房合同信息概要，拟证明被告邓昌明、杨阿平、邓宏明均为产权登记人，涉案商铺是夫妻共同财产，根据权利义务相对原则，其享有的该财产的共同所有权就应当承担因该财产产生的债务。被告质证：对证据2三性无异议，但被告杨阿平、张发招不应承担还款义务；对证据3-4无异议，原告没有相关证据证明临街商铺已经出售且单价9000元每平方以下；对证据5的真实性有待核实，产权登记的名字邓昌明、邓宏明、杨阿平，杨阿平所涉及的商铺是25-28号商铺，其他商铺与杨阿平没关联性，张发招没有登记。被告对证据2-4无异议，本院对原告提供的证据2-4的真实性予以确认，对证据5将结合全案予以综合认定。被告（反诉原告）提交证据3商铺认购合同、证据5照片、证据6《锦霞华府部分建筑物租赁合同》，拟证明反诉人按合同约定支付购房首付款，被反诉人未按合同履行义务，反诉人有权要求其按合同要求继续履行合同约定义务。原告质证：对证据3真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该合同约定被告在2019年6月1日止应该向原告支付合计180万元，至今未支付，已构成根本性违约。被告没有支付房款，无权要求原告出租商铺以及浇筑地下室给其使用。对证据5照片真实性合法性无异议，对其关联性有异议，该位置属于全体业主共有，原告及被告均无权占有使用并且进行搭建，如搭建必然会认定为违章建筑被责令拆除，该合同约定违反法律强制性规定，约定无效也无法履行。对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该租赁合同第一条明确约定本租赁合同是要求被告全部履行完15号至32号商铺及原物业管理办公室的买卖合同的基础上生效，由于被告并没有履行，因此该租赁合同对双方没有法律约束力，同时本案是审理买卖合同纠纷，租赁合同属另一个法律关系，不应在本案中一并处理。原告对被告提供的上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，出卖人（甲方）和悦公司与购买人（乙方）邓昌明、邓宏明签订商铺认购合同。双方经协商达成以下协议：一、该单元建筑面积约2100平方米（确权面积以房管部门测量为准），销售单价3600元/平方米，按建筑面积计算房总价约柒佰伍拾陆万元整。二、购买人于2016年8月30日向出卖人交付壹拾万元作为认购定金；2016年9月30日再向出卖人再交付壹拾万元作为认购定金。共贰拾万元认购定金。出卖人在收到购买人的购房定金后，购买人须向仁化县和悦房地产开发有限公司缴交房屋首付款（不含办证费，定金自动转为购房款，余款按揭贷款支付），并签订《商品房买卖合同》。三、乙方购买的首层商铺15号至32号商铺，首付款（购房总款的50%以上）约叁佰柒拾捌万元整；经甲乙双方友好协商，购买人首付款分期支付给出卖人，签订《商品房买卖合同》前已支付贰拾万元整。剩余首付分四期支付：第一期2016年12月30日前支付80万元整；第二期2018年6月1日前支付100万元整；第三期2019年6月1日前支付100万元整；第四期2020年6月1日前支付78万元整，按实际剩余款支付清。每期逾期未支付清则按月息百分之一计息（计息按各期未支付清部分计算）。首层临街未出售商铺以租赁的形式出租给乙方，三年内按每月10元/㎡（建筑面积计算）；第四、五年续租按每月15元/㎡（建筑面积计算）。乙方承诺两年内以9000元/㎡购买首层临街商铺；在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，销售款全额归甲方，任何一方销售单价超出9000元/㎡销售款都归乙方。四、已建好的露台及空地共约600平方米，甲方并负责浇筑约200平方米的地下室，出卖人无偿提供给购买人永久使用，该露台及浇筑的200平方米不办理产权证（按可用实际面积）。五、负一层地下车库进出口以南免租三年给乙方使用（仓库），乙方承诺三年内按1900元/㎡购买（按建筑面积计算），如乙方三年内不认购，乙方将优先享有租用权五年，五年内按5元/㎡付租金（建筑面积计算）。三年内免租期间甲乙双方均可销售，销售单价以1900元/㎡，销售款归甲方所有；如单价超出1900元/㎡，超出部分销售款归乙方所有。（地下车库进出口以南，按示意图位置为准，除甲方设备用房及消防安全通道）。六、负一层地下车库在租赁期间，如有本小区业主购买车库，乙方应无条件按甲方定的市场价出售。如乙方违约甲方有权终止甲乙签定的租赁条款。七、此认购协议书一式二份，双方各执一份，作为正式合同的一部分，具有同等法律效力。商铺认购合同签订当日，甲方（出租方）和悦公司与乙方（承租方）邓昌明、邓宏明签订《锦霞华府部分建筑物租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同第一条：本租赁合同是在甲乙双方成功签定锦霞华府项目《15号至32号商铺及原物业管理办公室商品房买卖合同》的基础上生效。第二条：房屋基本情况1.1甲方房屋坐落于仁化县建设路244号，首层临街未出售商铺（编号4、5、6、11、12、13），出租面积按房管部门测得的建筑面积计算约1034平方米；地下室部分建筑物按实测面积计算。第三条：交付日期和租赁期限3.1甲方双方约定，甲方于2017年6月1日前向乙方交付该商铺及地下室约定的有关设施。首层临街商铺租赁日期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2022年5月31日止为第二阶段。地下室租赁日期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2025年5月31日止为第二阶段。第四条：租金、支付方式和限期4.1甲乙双方约定，该商铺和地下室每月每平方米（建筑面积）计算租金。临街商铺租赁第一阶段自2017年6月1日起至2020年5月31日止按建筑面积每月人民币10元/平方米，续租第二阶段自2020年6月1日起至2022年5月31日止按建筑面积每月人民币15元/平方米。地下室第一阶段租赁日期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为免租期，续租第二阶段自2020年6月1日起至2025年5月31日止按建筑面积每月人民币5元/平方米等内容。2016年8月30日，邓宏明向和悦公司支付购商铺定金10万元。2016年10月4日，邓昌明向和悦公司支付购商铺定金10万元。2017年1月25日，邓宏明向银行申请按揭贷款资金127万元分六次汇入和悦公司账户。2017年3月22日，邓昌明向银行申请按揭贷款资金43万元分四次汇入和悦公司账户。2017年5月10日至2017年8月7日，邓昌明分四次向钟显云账户转账50万元支付商铺首付款。2017年8月10日至2017年8月11日，邓昌明向银行申请按揭贷款资金120万元分六次汇入和悦公司账户。2017年8月31日至2017年11月9日，邓昌明分三次向钟显云账户转账30万元支付商铺首付款。2018年11月28日，邓昌明向钟显云账户转账10万元支付商铺首付款。2018年12月31日，邓昌明向钟显云账户转账10万元支付商铺首付款。以上款项共计410万元（其中首付款120万元，按揭款290万元）。案涉锦霞华府首层15号至32号商铺产权人信息：15、16、17、18、19、20号商铺产权人为邓昌明；21、22号商铺产权人为和悦公司；23、24号商铺产权人为邓宏明；25、26、27、28号商铺产权人为邓昌明、杨阿平；29、30、31、32号商铺产权人为邓宏明。庭审中，原、被告均同意签订21、22号商铺及仓储2的房屋买卖合同。另查明，经房产部门查询，案涉锦霞华府首层4、5、6、11、12号商铺已出售并登记在他人名下，13号商铺现登记在和悦公司名下。由原告负责浇筑的约200平方米地下室未浇筑完成。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告和悦公司与被告邓昌明、邓宏明签订的《锦霞华府首层15号至23号商铺认购合同》、《锦霞华府部分建筑物租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，均具有法律约束力。本案中，被告邓昌明与被告杨阿平系夫妻关系，被告邓宏明与被告张发招系夫妻关系，且杨阿平为部分商铺的实际产权人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”的规定，被告张发招虽不是合同的相对人，购买的商铺也未登记在张发招的名下，但登记在邓宏明名下的商铺属于夫妻共同财产的范围，故邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招属于本案的适格被告。一、关于购房款支付及利息问题。商铺认购合同第三条约定，案涉15至32号商铺首付款约378万元，签订商品房买卖合同前已支付20万元，剩余首付分四期支付，每期逾期未支付清则按月息百分之一计息。截止原告起诉之日，被告共计支付原告首付款120万元（含定金20万元）。具体支付情况及利息计付如下：第一期2016年12月30日前支付80万元，被告已支付完毕。第二期2018年6月1日前支付100万元，被告于2018年11月28日向原告支付10万元，2018年12月31日向原告支付10万元。原告主张以100万元为基数按月息1%计付从2018年6月1日至2018年11月27日的利息；以90万元为基数按月息1%计付从2018年11月29日至2018年12月30日的利息；以80万元为基数按月息1%从2019年1月1日计算至实际付清之日止的利息，本院予以支持。第三期2019年6月1日前支付100万元，被告未支付。原告主张以100万元为基数按月息1%从2019年6月1日起计算至实际付清之日止的利息，本院予以支持。二、关于锦霞华府首层21、22号商铺及仓储2是否签订买卖合同及办理不动产过户登记手续问题。商铺认购合同第二条约定，出卖人在收到购买人的购买定金后，购买人须向和悦公司缴交房屋首付款，并签订《商品房买卖合同》。结合本院查明的事实，商铺认购合同中涉及的15-32号商铺中，仅21、22号商铺未签订房屋买卖合同，未办理房屋产权登记手续，产权仍登记在原告名下。庭审中，原、被告均同意就21、22号商铺签订房屋买卖合同并办理房屋产权登记手续。故对被告提出的反诉请求，要求双方就首层商铺21、22号签订买卖合同并办理不动产过户登记手续的诉请，本院予以支持。至于仓储2是否签订买卖合同及办理过户手续问题，因本案所涉合同内容并不涉及仓储2，原、被告如有买卖仓储2的意向可自行协商处理，对被告提出的该反诉请求，本院不予支持。三、关于锦霞华府首层4、5、6、11、12、13号商铺是否由被告继续承租问题。商铺认购合同第三条约定：“首层临街未出售商铺以租赁的形式出租给乙方，三年内按每月10元/㎡；第四、五年续租按每月15元/㎡。乙方承诺两年内以9000元/㎡购买首层临街商铺；在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，销售款全额归甲方，任何一方销售单价超出9000元/㎡销售款都归乙方”。租赁合同约定：“租赁期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2022年5月31日止为第二阶段”。经查实，锦霞华府首层4、5、6、11、12号商铺均已出售并登记在他人名下，13号商铺产权登记人为和悦公司。根据商铺认购合同约定，被告承诺两年内购买原告未出售商铺，在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，被告要求继续按照租赁合同承租原告未出售商铺，本院支持合同中关于13号商铺的租赁条款继续有效。四、关于是否应当浇筑200平方米的地下室交付被告使用问题。商铺认购合同第四条约定，和悦公司负责浇筑约200平方米的地下室，出卖人无偿提供给购买人永久使用，该露台及浇筑的200平方米不办理产权证。租赁合同约定，租赁合同是在双方成功签订锦霞华府项目《15号至32号商铺及原物业管理办公室商品房买卖合同》的基础上生效；甲方于2017年6月1日前向乙方交付该商铺及地下室约定的有关设施，并对地下室租赁期限进行了约定。地下室通常指房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2者。合同中约定的地下室，按通常理解也是与地上建筑平面相对应的负一层区域，本案中，该楼盘负一层地下室室内部分已加筑好水泥，并交付使用。根据当事人提供的照片，经查看现场，其所争议的“地下室”为室外部分，而该区域属于共有区域，本院不宜对其作出处置。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：一、限被告邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招于本判决书生效之日起十日内支付原告仁化县和悦房地产开发有限公司购房款180万元；并支付以100万元为基数从2018年6月1日至2018年11月27日按月息1%计算所得的利息；支付以90万元为基数从2018年11月29日至2018年12月30日按月息1%计算所得的利息；支付以80万元为基数从2019年1月1日至本判决确定的履行之日止按月息1%计算所得的利息；支付以100万元为基数从2019年6月1日至本判决确定的履行之日止按月息1%计算所得的利息；二、限原告仁化县和悦房地产开发有限公司与被告邓昌明、邓宏明于本判决书生效之日起一个月内就位于仁化县建设路244号锦霞华府楼首层21、22号商铺签订《房屋买卖合同》并办理产权过户手续；三、原告仁化县和悦房地产开发有限公司与被告邓昌明、邓宏明之间签订的《锦霞华府部分建筑物租赁合同》中关于锦霞华府楼首层13号商铺租赁条款的约定继续履行；四、驳回反诉原告邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费10946元（原告已预交），由被告邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招负担；反诉费150元（被告已预交），由原告仁化县和悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  林树鸿二〇一九年八月二十三日书记员  肖 锋