贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初7039号 原告：张义，女，汉族，1977年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：邓继（特别授权代理）：系贵州辰胜思速律师事务所律师，执业证号：15205201510660143。 被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶俊峰（特别授权代理）：系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201110665708。 原告张义与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告张义及委托诉讼代理人邓继、被告星城公司委托诉讼代理人叶俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张义向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告截止2019年6月30日的逾期办理商品房转移登记的违约金193,659.00元（2015年10月30日到2016年4月30日按购房款总价以万分之一计算，2016年4月30日到2019年6月30日按日以购房总价万分之三计算，2019年6月30日之后的违约金计算至实际交付商品房转移登记文书之日止）；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，编号为2015244，合同约定：原告向被告购买第1幢2单元8层2号房，建筑面积157.19平方米，套内建筑面积131.54平方米，合同约定该商品房总价款为531,302.00元。转移登记：“（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款价0.03%的违约金。”合同签订后，原告通过银行按揭方式支付了被告全部房款531,302.00元、维修基金及相应税费。被告至今一直未按合同约定履行办证义务，已构成违约，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告星城公司口头辩称：原告的起诉超过诉讼时效；被告应该按照法律规定及合同约定履行约定义务，协助办理商品房转移登记相关文书，因为原告不履行义务导致相关文书不能及时办理，该责任应该由原告承担；本案违约金约定过高，根据合同法的规定，应予以调整，按照银行同期贷款利息的1.3倍计算违约金。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的身份证、被告提交的被告公司信息公示查询、法定代表人身份证明书、法定代表人的身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告提交的证据：《商品房买卖合同》、购房发票及收据、交房收费表及收据、完税证明、借款合同、借款支付凭证、到账记录等证据。能证明双方签订合同，约定双方权利义务，原告按合同约定履行支付相关税费等事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据：中华人民共和国不动产权证。能证明涉案房屋已经具备办证条件，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月10日，原告与被告星城公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买星城商住楼二期（锦星苑）第1幢2单元第8层2号房屋（房号为1-2-8-2），该商品房建筑面积为157.19平方米，套内建筑面积131.54平方米，商品房总价款531302.00元，买受人以贷款方式付款，买受人应于合同签订之日交付首付款161302.00元，余款370000.00元银行按揭贷款方式支付；交付时间和条件：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年9月10日、12日两次支付被告购房首付款161302.00元；且于2015年10月20日与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》向建设银行借款370000.00元支付购房款，合计支付购房款531302.00元。原告于2015年1月4日支付维修基金、登记费、契税、交易费等合计34731.00元（其中契税双方存在交付后退回又再交付的情形）。2018年2月4日，被告取得黔（2018）毕节市不动产权第××号不动产权证书，载明：坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路星城商住楼二期（锦星苑）Ａ幢。涉案房屋已具备办证条件，被告取得不动产权证书后，于2019年5月底通知原告办理涉案房屋不动产权证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及支付时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和相关办证费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，因系委托办证，故被告应办原告办理房屋不动产权属证。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同对违约金的计算有相应约定，根据该约定，被告应在2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。可被告于2018年2月4日才取得不动产权证书，已构成违约。因此，被告应支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金；对支付时间问题，支付违约金时间应从被告违约次日起计算，被告履约时间为2015年10月30日，故应从2015年10月31日起至其取得不动产权证书并通知原告之日止，即计算违约金的时间应从2015年10月31日起计算至2019年5月30日止。对被告主张原告诉请已超过诉讼时效问题。对被告的该主张，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》3年诉讼时效期间的规定。本案中，原告于2019年6月20日向本院提起诉讼，按3年诉讼时效的规定，2016年6月20日之前，原告不能举证证明其向被告主张权利，没有诉讼时效中止、中断、延长等情形，故应认定确已超过诉讼时效，原告主张从2015年10月31日至2016年6月19日期间的违约金，已超过诉讼时效；从2016年6月20日后的违约金未超过诉讼时效，本院应予以支持，故本院支持从2016年6月20日至2019年5月30日期间的违约金，原告诉请超过该时间的违约金，本院不予以支持。对被告提出诉讼时效的抗辩事由，予以部分采纳。对违约金的计算标准问题，被告主张违约金约定过高，要求调整为同期银行贷款利率的1.3倍计算。因双方合同约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据合同的约定和被告的主张，从2015年10月31日起至2016年6月19日，已超过180日，该期限内的违约金不受法律保护，原告主张的该诉请，本院不予支持。故本院支持的违约金应以原告已付购房款为基数531,302.00元为基数，按日0.03%的标准，从2016年6月20日起计算至2019年5月30日，共计1075天，违约金为171,344.90元（531,302.00元×0.03%×1075=171,344.90元），原告诉讼请求，超过部分本院不予以支持。对被告主张违约金赔偿应以损失存在为前提。因双方合同已有明确的约定，该约定不违反法律法规的规定，故对被告的该主张，本院不予以支持；对被告主张原告未按约定支付办证的相关费用，该主张不影响原告诉请违约金的支付，且原告提供证据证明已履行，故本院不予以支持。 综上，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院支持171,344.90元；对原告的其余诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张义逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金171,344.90元； 二、驳回原告张义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,087.00元，由原告张义负担250.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司负担1,837.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年八月二十八日 书记员 裴晨迪