湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初2905号原告：崔加美，女，1981年3月6日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：吴子君，湖北筑予律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会，住所地：湖北省武汉市武昌白沙洲大道9号。负责人：万建平，该村委会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉超级梦想家房地产投资有限公司，住所地：武汉市江岸区建设大道648号联合大楼A座雷王金融中心第11层1103室。法定代表人：熊阳。委托诉讼代理人：范钦飞，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：余意，该公司员工。特别授权代理。原告崔加美与被告武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日对本案公开开庭进行了第一次审理。庭后原告申请追加武汉超级梦想家房地产投资有限公司（以下简称梦想家公司）为本案被告，本庭追加被告武汉超级梦想家房地产投资有限公司，并于2019年5月24日对本案公开开庭进行了第二次审理。庭上原告申请将被告梦想家公司变更为本案第三人，且被告红霞村委员要求答辩期，本庭准予。因案情复杂，本案依法适用普通程序，由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员王庆喜、吴小蕊组成合议庭，于2019年7月18日对本案公开开庭进行了第三次审理。原告崔加美及其委托诉讼代理人吴子君，被告红霞村委会的委托诉讼代理人孙滔及第三人梦想家公司的委托诉讼代理人范钦飞、余意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔加美向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还购房款100000元并支付利息损失暂计97.67元（从2019年1月24日起暂计至起诉之日，按年息6%计，利息暂为97.67元，实际利息损失计算至本息清偿之日止）、违约金7700元；2.判令被告向原告加倍返还定金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2018年10月14日，原、被告签订了一份《华中城认购协议》，约定原告以770000元价格认购被告名下的一套商铺，原告按该协议约定缴纳了20000元定金。在2018年10月23日，原、被告正式签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告名下位于武汉市洪山区青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城16栋1-6号商铺，面积34.14平米，总房价为770000元。还约定了：在签订本合同时原告已经向被告支付了500000元房款，余下270000元房款通过银行贷款方式支付。该合同第五条、第六条约定了违约金按总房价1%计，第十条约定了管辖法院为房屋所在地法院即洪山区法院。签订《武汉市存量房买卖合同》时，原告已累计支付了500000元购房款并向被告提交了全部贷款资料。但直至2019年1月份，被告既没有向贷款银行提交原告的申请贷款材料，也没有办理任何买卖存量房的备案手续，此时原告才得知被告出卖的房屋是无法办理房屋贷款的。之后原告主张解除合同并要求被告全额退款，要求被告承担违约责任，但被告拒不同意。原告为了尽快拿回购房款只能同意被告的要求，原告按被告的要求在2019年1月2日以个人原因为由出具了退铺申请，要求被告在2019年1月23日前只退还购房款492300元。在2019年1月4日，被告签字同意后向原告退还了400000元购房款，但时至今日，被告一直没有向原告退还余下房款。为保护原告的合法权益，特起诉要求判如所请。被告红霞村委会辩称：第一，原告在诉状中所称被告出售的房屋无法办理贷款以及要求原告以个人原因申请退铺并不是真实的。第二，原、被告之间属于存量房买卖合同，属于原、被告真实意思表示，原、被告之间并未就解除合同如何进行结算达成一致意见，被告支付400000元的款项系原告在春节前到被告处闹事，遂先期退还400000元款项，剩下一部分以后协商解决。第三，原告要求违约金和利息、加倍支付定金的诉求没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人梦想家公司述称：第一，原告手写退房申请，交给被告，被告交给我公司；第二，贷款是被告办理的，我公司未参与办理，2019年1月1日前办理贷款是被告给我公司的联系函，2019年1月1日我公司退场之前，涉案房屋是无法办理贷款的，房屋也无法交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的部分证据，本院评判如下：1.原告提交的手写版《退铺申请》、被告提交的打印版《退铺申请》及第三人提交的由被告出具的《情况说明》。该三份证据能够相互印证，故本院对上述证据的真实性予以采信。2.原告提交的与华中城李思思微信聊天记录。该组证据仅能证明原告已将贷款所需材料交给第三人员工，无法达到原告的证明目的，故本院对此证据不予采信。3.原告提交的《情况说明》。第三人否认该组证据上所加盖印章为第三人所有，该证据无法达到原告的证明目的，故本院对此证据不予采信。4.原告提交的委托代理合同、律师费发票、打的的部分记录。该组证据与本案无关，本院对此证据不予采信。5.被告提交的财务凭证及发票。该组证据与《【华中城商铺】项目独家代理销售合同》中约定的佣金条款相印证，故本院对此证据予以采信。6.被告提交的武汉市国有建设用地供地方案批复、武汉市会议纪要、2017年第28批国有建设用地供地方案汇总表、规划设计条件（现状）。对该组证据的真实性，本院依法予以采信。7.被告提交的汉口银行贷款放款凭证。第三人陈述该凭证上的借款人陈梦雅并非为其公司客户，且该证据无法达到被告证明目的，故本院对此证据不予采信。8.第三人提交的台账、与被告的联系函。上述证据与本案无关，本院对此证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年10月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《华中城认购协议》，协议约定：原告认购被告的华中城商铺，实测建筑面积为34.14平方米，认购房价实收单价为22554元/平方米，实收总价为770000元，定金为20000元，付款方式为贷款（22554元）。协议条款第一条约定：乙方在充分了解其所认购商铺和认同甲方所提供的《武汉市存量房买卖合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该商铺并承诺不再换房，乙方对《武汉市存量房买卖合同》及其补充条款的内容没有异议。如乙方的付款方式为向银行申请按揭付款，则乙方在签署本认购合同时，对甲方在签约须知中列明的银行贷款条件及资料均已清楚并已认可。在签订《武汉市存量房买卖合同》当日，乙方承诺带齐银行按揭所需全部资料。协议条款第四条约定：乙方需在签订《华中城认购协议》之日起7日内签署《武汉市存量房买卖合同》，并提供完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期未办理完毕银行按揭贷款手续的，视为乙方无须办理银行按揭贷款，乙方须一次性付清余款并按余款的千分之一向甲方支付滞纳金，《武汉市存量房买卖合同》继续履行；逾期10天以上视作乙方违约，甲方有权不退还乙方定金，乙方所付剩余首付款无息退还，且甲方可另行处理该商铺。（乙方实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。）签订《华中城认购协议》当日，原告向被告支付定金20000元。2018年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同第一条约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城16栋1-6号，为框架结构，建筑面积34.14平方米。合同第二条约定：经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交单价为人民币22254.19元/平方米；成交总价为人民币770000元。合同第三条约定：乙方采取贷款方式付款。乙方在签订本合同当日已付房款500000元，余款270000元贷款。若因乙方申请的贷款无法获得银行审批，乙方应在贷款未获审批之日起10日内一次性付清余款。合同第四条约定：甲方应在收到乙方全部房款10日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。合同第五条约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的0.03%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的1%向乙方支付违约金。合同第六条约定：乙方逾期不交付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的0.03%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的1%向甲方支付违约金。合同第七条约定：甲方收到购房全款之后到相关部门办理房地产转移过户手续，相关办证进度以房产、土地部门办理时间为准，办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担，或由双方另行约定。签订《武汉市存量房买卖合同》当日，原告向被告支付了480000元。2019年1月2日，原告向被告提交一份手写版《退铺申请》，载明：“本人崔加美（身份证：）于2018年10月23日购买华中城16-1-6号铺，已付房款500000元。现因个人原因申请退款500000元，请贵公司批准。（扣除1%违约金，即7700元，余492300元请于15个工作日内，即2019年1月23日前，退款至本人汉口银行。）”2019年1月9日，被告向第三人作出《情况说明》，载明：“关于业主：崔加美，华中城商铺16-1-6，由于业主反悔申请退铺，总房价770000元整，首付款500000元整，业主申请退首付款500000元，按合同约定扣除总房价1%违约金7700元整。村委会同意退款，由武汉超级梦想家房地产投资有限公司按合同约定办理退单手续。”2019年1月21日，原告向被告补交一份打印版《退铺申请》，载明：“本人崔加美（身份证号：）于2018年10月23日购买华中城商铺16-1-6，由于本人反悔申请退铺，总房价770000元，首付款500000元整，本人申请退首付款500000元，按合同约定扣除总房价1%违约金7700元，扣除违约金后人民币492300元整。”原告在该打印版《退铺申请》上签字并按捺手印。2019年1月31日，被告退还原告购房款400000元。另查明，2018年2月5日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《华中城商铺项目独家代理销售合同》，合同第一条约定：甲方委托乙方为该项目华中城一层及二层部分商铺【具体房屋的户型、面积（华中城项目商铺1号、2号、3号、9号、10号、15号、16号、27号、28号楼部分一层商铺，合计87套，面积4810.64平米；5号、7号楼部分二层商铺，共计145套，面积3598.43平米。总计232套，共计总面积8409.07平米，最终以核算的实际面积为准）】提供营销代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《武汉市存量房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现甲方出售房源的目的。乙方为该合作房源的唯一的营销代理合作方。再查明，“华中城商铺”系被告名下的集体资产，土地性质为国有划拨土地，其中已出售的678间商铺，已办理个人房产证，剩余1221间，均未办理个人房产证。2018年6月4日，被告（受让人）与武汉市国土资源和规划局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号为HS-2018-B001），被告向武汉市国土资源和规划局缴纳土地出让金，对上述已出售的678间“华中城商铺”补办土地出让手续，至此该部分商铺的土地性质转变为“出让”，用途为“商服用地”，可办理不动产权证。截止原告申请退铺之日，原告购买的“华中城16-1-6号商铺”，未办理土地出让手续，无法办理按揭抵押贷款，暂时无法办理不动产权证。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原、被告提交的《武汉市存量房买卖合同》、规划设计条件（现状），原告提交的《华中城认购协议》、银行凭证、手写版《退铺申请》、《国有建设用地使用权出让合同》，被告提交的打印版《退铺申请》、40万元的退款凭证、财务凭证及发票、武汉市国有建设用地供地方案批复、武汉市会议纪要、2017年第28批国有建设用地供地方案汇总表、规划设计条件（现状），第三人提交的《情况说明》等证据予以证明。针对原告的诉讼请求，根据原、被告及第三人的质证、答辩及辩论意见，本院评判如下：关于合同解除。首先，原告与被告签订的《武汉市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同的约定履行各自的义务，故对原告认为合同无效的抗辩意见，本院不予支持。其次，被告辩称原、被告未就合同解除达成合意，也未就违约责任及退铺金额达成一致意见。本案中，2019年1月2日原告向被告提交《退铺申请》、2019年1月9日被告向第三人作出《情况说明》要求第三人为原告办理退铺、2019年1月31日被告向原告返还400000元房款等一系列事实可知原、被告就涉案合同已达成解除合意，且合同已于2019年1月9日解除，故对被告认为合同未解除的抗辩意见，本院不予支持。对被告认为返还金额未达成协议的抗辩意见，本院予以支持。同时，原告亦就返还金额问题提出相应诉讼请求，故原、被告提交的《退铺申请》及第三人《情况说明》中载明的“按合同约定扣除总房价1%违约金7700元”并未得到原、被告双方的认可，双方未就退款的最终金额形成解除合同条款，故合同解除后，双方应根据合同约定确定违约责任及退款的金额。本案中，原告提出退铺申请的原因是案涉商铺无法办理贷款，而无法办理贷款的原因不在原告。根据合同约定，原告的付款方式是贷款，当贷款无法获得银行审批时，原告才应一次性付清余款。故本案中，合同无法继续履行的原因是案涉商铺不能办理贷款，而不是贷款未通过时原告未支付全部房款。因此，原告并无违约行为，且双方已达成解除合同的合意，故被告应于合同解除之日向原告返还500000元房款。本案中被告实际仅返还原告已付房款400000元，故被告还应向原告返还100000元购房款。原告诉请的利息系被告占用应向原告返还的100000元房款给原告造成的实际损失，故对原告诉请被告支付利息的诉讼请求，本院予以支持。同时，案涉合同虽已于2019年1月9日解除，但原告对被告于2019年1月31日返还400000元的行为并无异议，故本院以2019年2月1日作为计算利息的起算点，以银行同期贷款利率作为计算标准计算被告应支付的利息。关于违约责任。根据涉案合同对违约金的约定，原告并未向被告支付全部的购房款，合同尚未履行至被告向原告交付房屋的环节，被告不存在合同约定的违约情形，故本院对原告要求被告负担违约金7700元的诉讼请求不予支持。关于定金问题。涉案合同中没有定金条款，定金20000元仅在《华中城认购协议》中存在相关约定。据此可知本案中所涉定金仅作为签订涉案合同的担保，其对债务的担保作用在原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》时即得以实现，且定金20000元已实际转为购房款。故本院对原告诉请被告加倍返还定金20000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市洪山区青菱街红霞村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告崔加美返还购房款100000元；二、被告武汉市洪山区青菱街红霞村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告崔加美支付利息（利息计算以100000元为本金，以银行同期贷款利率为标准，从2019年2月1日起至本院判决指定还款之日止）；三、驳回原告崔加美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2856元，由被告武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会负担2237元，由原告崔加美负担619元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  王庆喜人民陪审员  吴小蕊二〇一九年八月十六日书 记 员  李 惠