呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1846号原告：王虹，女，中国联通呼和浩特市分公司退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张伯涛，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：张伯涛，男，无固定职业，住呼和浩特市。系原告王虹的丈夫。被告：杨剑波，男，公务员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志敏，慧聪律师事务所律师。被告：杨喆，男，城管工作人员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志敏，慧聪律师事务所律师。原告王虹、张伯涛与被告杨剑波、杨喆侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，2018年7月17日我院作出（2018）内0104民初1379号民事判决，宣判后，王虹、张伯涛不服，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年1月24日以（2018）内01民终2694号民事裁定，裁定本案撤销原判，发回重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张伯涛和原告王虹的委托诉讼代理人张伯涛，被告杨剑波、追加被告杨喆的委托诉讼代理人姜磊、孟瑞芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。王虹、张伯涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路天艺新建住宅楼3号楼7单元4层西户住房交还给原告；2、判令被告补交租住房费用24万元，时间从2012年10月到搬出我住房为止（按每年一万五千元计算）；3、判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2012年10月，在我们和甲方（呼和浩特市天艺房地产开发公司）施工结算时，杨剑波以购买我们的顶账房为借口，利用工作便利从天艺住宅楼开发商处取得钥匙，自行住进天艺新建3号楼7单元4层西户，我们也同意把房卖给被告杨剑波，可被告杨剑波迟迟不付房款，原告多次催讨，被告屡屡推诿，被告杨剑波身为国家公职人员，肆意侵占原告私有房屋，为了维护法律的尊严，现起诉到贵院，请求法院判令被告杨剑波退还原告房屋，支付住房租金24万元，并承担诉讼费用。杨剑波辩称，1、被告杨剑波非本案适格被告，涉案房屋为呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司与杨喆在2002年签订合同，而非被告杨剑波；2、被告杨剑波的儿子杨喆合法取得案涉房屋，原告所述无事实依据。继2001年交了定金后，于2002年3月12日，被告杨剑波作为杨喆的法定代理人代杨喆与呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司签订了天艺住宅园预售房协议，且被告杨剑波已经代儿子缴纳完所有的购房款项，并实际入住该房屋至今；3、原告诉称“我们也同意把房卖给被告”不属实，房屋是被告杨剑波从开发商处给儿子买的，与原告无关；4、被告杨剑波在自己儿子家居住，不应承担任何租金，房屋租金计算无任何依据。5、原告原一审二审多次陈述前后矛盾不一，有违诚实信用原则。原一审中原告回答主审法官提问时明确2012年房子没人住（后又称被告系2012年12月份开始居住），但被告方已经提交了一直居住使用的证据。一审诉状和原一审庭审中，原告称12年天艺公司将房子抵顶给原告公司，原告公司15年资产评估与事实不符合，事实上被告交了购房定金后顶账公司就联系被告方“变现”了。同时在原审上诉中，原告陈述也前后矛盾。原告在一审时面对法院的提问，居然不知道房屋产权证原来登记在哥哥名下还是弟弟名下。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。杨喆辩称，一、本人父亲杨剑波于2001年底给本人购买了天艺小区3号楼房屋。有《天艺住宅园预售房协议》（协议乙方为本人）、《收据》。二、买完房并简单装修后，一家人便居住在此房屋，本人除了住校、当兵之外一直与家人在案涉房屋居住。三、本人生于1992年，2001年、2002年买房时本人正读小学；2010年入伍参军，2012年底由现役转为预备役。四、在本人退伍后父亲曾说过：“房子是给你买的，家里又就你自己，也快到了成家的时候了，房子手续抽时间办到你名下吧”，也就是说我退伍后，我父亲要将房子产权证办到本人名下用于结婚。因本人军人出身，想靠自己努力买房购车，加之当时本人没有恋爱，又忙于后本科（专科起点本科毕业证取得时间为2016年）的学习，因此没有办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：王虹、张伯涛出示的证据：1、呼市天艺房地产开发有限公司与张伯涛签订的垫资施工顶房协议（复印件,庭后已核对原件）；证明天艺公司与张伯涛签订协议，用涉案房屋冲抵施工垫资款的事实。杨剑波、杨喆的质证意见是真实性、合法性、关联性不认可，天艺小区的补充协议没有出示原件，此份证据只能证明甲方天艺公司与乙方福有物业公司签订了工程补充协议，不能证明原告主张的其享有房屋的所有权，故该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。从时间上来看，补充协议第六条明确2002年5月前交付使用，该证据在原一审时并没有出示，但该证据反映的时间与被告方陈述的在2001年底交了定金后，施工单位听说后联系被告方征得被告方同意时，顶了被告方要购买的房屋，进而实现变现。就目前材料来看，原告必然是利用时间差擅自违规办理了相关的手续，在将房屋变现卖给被告时，也未告诉被告相关手续办理的情况，全案材料时间上符合前述基本事实与逻辑，变现顶账房系张伯军方同意的，即与被告方收据右上方张伯军签字“同意支付房屋款”相佐证，佐证款项交付给了张伯军，张伯军签署意见后，天艺公司出具了收据。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。房产转让申请、购房合同、契税证明（复印件，庭后已核对原件）；证明天艺公司按照协议约定将涉案房屋过户给施工方，证明天艺公司按照施工协议给施工方办理了房产过户手续，经过施工方同意，将涉案房屋暂时办理在张伯军名下。契税合同是2000年12月。天艺公司已向房产登记部门将涉案房屋的手续转移到张伯军处。天艺公司与杨剑波2012年签订的预售房协议及收据是无效的。杨剑波、杨喆的质证意见是真实性、合法性、关联性不认可。没有原件，真实性、合法性不认可。此份证据只是证明张伯军向房产局递交申请表与天艺公司签订了购房合同，合同没有原件，真实性质疑。该证据与被告方所持有的在先证据所矛盾，该证据是2004年以后凭空产生，被告方真实有效的合同是2002年产生的，就该证据形式来看，卖方为天艺公司，买房为张伯军，与张伯涛无关，买房为张伯军为的名字，恰好与顶账房变现为吻合，即与被告收据右上方张伯军签字佐证，佐证了款项交付给了张伯军后，并得到张伯军签字同意意见后，天艺公司给出具了收据。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。房地产转移申请表、张伯军房产证（复印件，庭后已核对原件）；证明张伯涛的涉案房屋的住房来源。杨剑波、杨喆的质证意见是没有原件，真实性、合法性不认可。证明的问题不认可。该证据只能证明张伯军违法将无权处置的涉案房屋转让给了张伯涛，并不能否认杨剑波对涉案房屋合法且持续占有的事实。同时该证据即使为真也与其诉状所诉相矛盾。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。涉案房屋产权证（复印件，庭后已核对原件）；证明涉案房屋的产权登记人为张伯涛。杨剑波、杨喆的质证意见是该证据的三性都不认可，理由为：首先被告方于2001年订购了案涉房屋。2002年交清款项持续居住使用至今，但一个方使用权证书是2015年7月7日办理的，按原告所举证据三该房屋的产权证书最早于2009年1月19日由张伯军办出，原告方所称的最早时间被告方已经在涉案房屋居住了7年有余。其次原一审中原告回答主审法官提问时，明确2012年房子没有人居住，后又称被告是2012年12月份才开始居住，但被告方已经提交了水电暖气有限电视费等自2003年开始持续居住的证据。原一审中原告称12年天艺公司将房子抵顶给原告公司，原告公司15年资产评估分配与事实不符，也与原告所举的第三组证据房屋产权证产生于09年相矛盾，更与原告所举第二组证据，张伯军04年完税证相矛盾。原告在一审时对法官提问的回答，称不知道房屋产权证不知道登记在哥哥名下还是弟弟名下。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。2004年8月6日涉案房屋户主张伯军缴纳了相关费用；证明涉案房屋已交工，天艺公司根据双方协议约定将涉案房屋交给施工人张伯军使用。杨剑波、杨喆的质证意见是没有原件，真实性、合法性不予认可。就该收据签字与原告所举第二组证据的签字虽形成2000年初同一时间，但肉眼可以看出非同一人所签。不能其所证明的问题。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。房屋所有权转移登记表、房地产买卖契约、张伯军房屋产权证明；证明2015年7月23日，张伯军将涉案房屋转让给张伯涛、王虹。杨剑波、杨喆的质证意见是该证据与证据三是一样的，只是证明的问题不一样，我们质证意见同证据三的质证意见。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。张伯涛询问天艺公司法人的录音光盘；证明杨剑波并没有交纳128525.04元的购房款，杨剑波采用欺诈手段让给天艺公司法人相信，施工人用未结算的垫资款替杨剑波交纳购房款。杨剑波勾结天艺公司某些人弄虚作假将抵顶给施工方的房屋让杨剑波无偿占有。杨剑波与天艺公司恶意串通损害了张伯涛的利益。杨剑波、杨喆的质证意见是光盘，里面的内容没有听说到，真实性、合法性、关联性不予认可。不知道录音的相对方是谁，证据采纳是不是合法，该证据我们不予认可。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。杨剑波、杨喆出示的证据：1、天艺住宅园预售房协议、收据2张、证明一份；证明杨剑波代杨喆于2001年交纳了购房定金，又与呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司于2002年3月12日签订了预售房协议，并交付了房款，取得了购房收据，杨喆已合法取得对房屋的所有权。王虹、张伯涛的质证意见是不认可,预售房协议盖章是公章，是伪造的假协议。协议上的房屋面积和房本面积不一致。本院对该证据的真实性及其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。2、物业费、取暖费缴费凭证、电费缴费凭证、有线电视费凭证、水费、燃气费登记本、网络通信费、邮寄单；证明杨剑波代杨喆自从接收房子后，一直缴纳房屋的物业费、取暖费、电费缴费凭证、有线电视费凭证、水费、燃气费登记本、网络通信费，对房子一直占有使用至今。王虹、张伯涛的质证意见是不认可，被告所提供的证据和房屋产权没有关系。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。3、户口本；证明杨剑波曾用名为杨建波，二者为同一人。王虹、张伯涛的质证意见是对杨剑波提供的曾用名为杨建波不认可，户口下方登记日期为2019年3月，证据是新登记的，有户口本原件我也不认可。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合全案予以确认。4、入伍通知书、退伍证、毕业证书、学历认证书；证明购买房屋时，杨喆（杨哲）年纪尚幼，其于当兵前才办理身份证，有身份证号，随即入伍当兵，后又学习、工作，故未及时办理产权证书也属于正常。王虹、张伯涛的质证意见是杨喆入伍通知书与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉及的施工单位内蒙古孚友物业工程系统有限公司给呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司施工，2012年呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司将杨剑波所购买的房屋抵给施工单位抵付工程款，2015年该施工单位进行资产评估，将该房屋转到了张伯涛名下，在2015年7月27日杨剑波所购买的房屋办理了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证，房屋所有权人为张伯涛，共有权人为王虹。在本案原审期间，张伯涛、王虹向本院提出两份鉴定申请，对购房定金收据、购房款收据的真伪、开具收据的时间、购房合同的内容、合同签订时间和从2002年到2018年房屋年租赁价格进行进行鉴定、评估。经本院委托，鉴定部门告知无法作出鉴定。2001年11月13日杨剑波（曾用名杨建波）向呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司交付天艺小区3号楼7单元4层西户定金20000元，收款收据号为0095696。收款人为董建英，交款人为杨剑波，案件审理中天艺公司出具证明对定金交付予以确认。2002年3月12日，杨剑波代儿子杨喆与呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司签订一份天艺住宅园预售房协议。协议约定杨喆购买位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路第二酿造厂门前、院北住宅楼7单元4层西户，面积102.004平方米，购房价格每平方米1260元，经双方协商，优惠后的购房款为128525.04元，交房时间为2002年3月12日，交款时间为合同签订后首次付款128525.04元。办理产权手续时，应按国家政策规定，双方各自承担其应交税费。房屋最终面积以房管局实测为准，长退短补。合同签订当日，杨剑波向呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司交付购房款128525.04元，由呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司出具收据，写明今收到杨剑波交来燃气公司顶房款7单元4楼西户人民币128525.04元，收款人为董建英，交款人为杨剑波。在此收据上由张伯军签署“同意支付房屋款”。加盖天艺公司财务专用章。杨剑波从2004年3月13日至2017年10月17日期间就购买房屋交纳了物业费、取暖费、电费、有限电视费、水费、燃气费、网络通讯费等费用以及与呼和浩特市坤泰热力有限责任公司签订供用热力合同，并一直居住至今。本院认为，天艺住宅园预售房协议是当事人双方真实的意思表示，杨剑波代杨喆与呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司签订天艺住宅园预售房协议，并付清房屋价款，之后领取房屋钥匙交纳了物业等各种费用，实际居住使用该房屋至今，本院认为双方的协议真实有效，且已实际履行，杨喆应是房屋的实际所有权人。张伯涛、王虹2015年办理的房屋所有权证仅具有对外的登记效力，并不能否定杨剑波之子杨喆对房屋的所有权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。杨剑波出具的证据足以证实被告杨剑波的儿子杨喆为房屋真实的权利人。张伯涛、王虹认为涉案房屋是开发商给其的顶账房，本案开发企业收取杨剑波代杨喆支付购房款，并给杨剑波出具全额收款收据，该收据上有该房屋的首次产权证持有者张伯军签署“同意支付房屋款”意见，足以证明张伯军对该房屋事实上售与杨剑波（杨喆）是知情的，其在2015年将产权过户给张伯涛、王虹存在主观恶意，本院认为杨剑波履行付款义务，开发企业收取款项后与施工方是否存在结算抵顶的工程款同杨剑波（杨喆）并无关联，张伯涛、王虹如因抵顶该房屋没有实现债权，应就其损失向给其房屋所在的开发企业另案主张。综上所述，张伯涛、王虹虽持有涉案房屋的产权证，但其并非案涉房屋的真正权利人，在现有证据的情况下，无权请求杨剑波（杨喆）返还房屋。张伯涛、王虹请求补交房屋租住费无事实和法律依据，故本院对张伯涛、王虹提出的此项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张伯涛、王虹的诉讼请求。案件受理费2450元，原告张伯涛、王虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权人民陪审员 伯晓华人民陪审员 甘塔娜 {文书日期}书 记 员 杨慧青附：相关法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。