福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初186号 原告:福建省中港实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇黄石街市下埕12号（人民政府院内305、306室）,统一社会信用代码913503007960929588。 法定代表人：郑如燊，总经理。 委托诉讼代理人：施高攀，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建理策律师事务所实习律师。 被告：林秋霞，女，1981年12月26日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区。 原告福建省中港实业有限公司（以下简称中港实业公司）与被告林秋霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中港实业公司的委托诉讼代理人施高攀到庭参加诉讼。被告林秋霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中港实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中港实业公司与林秋霞于2013年9月25日签订的合同编号为L201305903的《商品房买卖合同》；2.判令林秋霞协助中港实业公司办理注销编号为L201305903的《商品房买卖合同》的备案登记手续及商品房预告登记注销手续；3.判令林秋霞偿还中港实业公司代偿的个人借款475725.2元及按该款自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令林秋霞向中港实业公司支付违约金192650.4元；5.判令林秋霞向中港实业公司支付为实现债权而支出的律师代理费用3500元；6.判令林秋霞已交纳的首期购房款在扣除上述违约金、代偿费、利息等费用后无息退还给林秋霞。 事实与理由：2013年9月25日，中港实业公司与林秋霞签订合同编号为Ｌ201305903的《商品房买卖合同》，林秋霞向中港实业公司购买坐落于莆田市荔城区房屋，购房价款963252元。根据附件六第五条第三款第六项的约定，林秋霞未能履行其向银行应尽的义务导致中港实业公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港实业公司发出承担担保责任通知之日起或者自中港实业公司知道林秋霞逾期付款之日起，中港实业公司有权解除合同并于合同解除之日起7日内向林秋霞收取总房价款20%的违约金并赔偿中港实业公司因此所遭受的损失，中港实业公司有权自所收取林秋霞的交付款项中直接扣除违约金、中港实业公司的损失、履行担保责任代替林秋霞偿还的按揭款以及因合同解除产生的法院受理费、律师代理费等。合同签订后，中港实业公司作为保证人与林秋霞及中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》。但自2018年3月份起，林秋霞却无故拒绝履行偿还按揭贷款的义务，导致中港实业公司被银行扣划475725.2元用于偿还林秋霞的按揭贷款。 林秋霞未作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 中港实业公司围绕其诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》及附件、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《个人住房借款合同》、《中国建设银行个人贷款划扣款项通知书》、《个人贷款还款凭证》、《催告函》、邮政快递单、委托代理合同、律师费发票各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下：中港实业公司以出让方式取得位于荔城区的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2010）第Ｊ00034号（2010）第Ｊ00035号、（2010）第Ｊ00036号。经批准，中港实业公司在该地块上建设商品房，名称为“中港实业锦江大楼”。建设工程规划许可证号为建字第350300201108011号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）013号。商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第××号。 2013年9月25日，中港实业公司（出卖人）与林秋霞（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：Ｌ201305903）一份，约定：约定林秋霞向中港实业公司购买位于莆田市荔城区房屋，购房价款963252元。付款方式为：买受人向出卖人支付首付款293252元，余款670000元由买受人向银行申请个人住房抵押贷款。同日，中港实业公司与林秋霞又订立《合同补充协议》一份，根据第五条第三款第六项的约定，林秋霞未能履行其向银行应尽的义务导致中港实业公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港实业公司发出承担担保责任通知之日起或者自中港实业公司知道林秋霞逾期付款之日起，中港实业公司有权解除合同并于合同解除之日起7日内向林秋霞收取总房价款20%的违约金并赔偿中港实业公司因此所遭受的损失，中港实业公司有权自所收取林秋霞的交付款项中直接扣除违约金、中港实业公司的损失、履行担保责任代替林秋霞偿还的按揭款以及因合同解除产生的法院受理费、律师代理费等。合同签订后，林秋霞交纳首付款293252元。2013年10月14日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为151309250097号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为Ｌ201305903的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2014年2月21日，林秋霞、中港实业公司与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》一份：约定林秋霞通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为670000元，借款期限为120个月，借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由中港实业公司作为阶段性保证人提供连带责任保证。该合同签订后林秋霞尚能按约返还贷款本息，但自2018年3月起林秋霞未能按时归还贷款本息，中国建设银行股份有限公司莆田分行根据其与中港实业公司签订的上述借款合同分别于2018年3月30日、2018年6月26日、2018年9月28日及2018年12月24日从中港实业公司设在该行的个人信贷业务单位保证金账户（账号35×××21及账号35×××50）中扣划14143.88元、21607.39元、21612.58元及418361.35元，以上合计475725.2元代偿林秋霞拖欠的贷款本息以及罚息、复息。涉案商品房已经交付给林秋霞使用。尔后，中港实业公司与福建理策律师事务所签订《委托代理合同》，就中港实业公司与林秋霞商品房销售合同纠纷委托福建理策律师事务所代理一审诉讼活动，并于2019年1月2日向福建理策律师事务所支付律师代理费3500元。 本院认为，中港实业公司与林秋霞签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及双方与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。林秋霞未能履行其向银行应尽的义务导致中港实业公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港实业公司发出承担担保责任通知之日起或者自中港实业公司知道林秋霞逾期付款之日起，中港实业公司有权解除合同。依据其与中港实业公司签订的《合同补充协议》第五条第三款第六项的约定，该行为已构成违约，中港实业公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。现中港实业公司诉请解除与林秋霞签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。林秋霞自2018年3月起未能按贷款合同约定按时向贷款银行归还贷款本息，致贷款银行从中港实业公司账户中扣划款项共计475725.2元，且林秋霞至今尚未归还，根据合同约定，林秋霞应当返还被扣划的款项，现中港实业公司请求林秋霞返还被扣划款项475725.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于林秋霞采用按揭贷款方式支付购房款，中港实业公司也没有举证证明林秋霞违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，故《合同补充协议》中关于“中港实业公司有权解除合同并于合同解除之日起7日内向林秋霞收取总房价款20%的违约金并赔偿中港实业公司因此所遭受的损失。”的条款中对违约金的约定，显然对林秋霞不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将林秋霞的逾期归还按揭贷款的违约金计算方法调整为一次性向中港实业公司按商品房房价款总额的10%支付违约金，即963252元×10%＝96325.2元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故中港实业公司主张林秋霞应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的请求，于法有据，应予支持；因双方间的《商品房买卖合同》解除，中港实业公司应当返还给林秋霞已经支付的购房款，林秋霞应当支付给中港实业公司的上述解除合同违约金及中港实业公司代偿的银行按揭贷款在上述中港实业公司应当返还给林秋霞的购房款中先行予以抵扣。根据合同补充协议约定，林秋霞应承担中港实业公司为追偿代偿款而支付的费用，故中港实业公司请求林秋霞支付律师费3500元，予以支持。中港实业公司已经主张林秋霞支付因逾期偿还贷款而解除合同的违约金，其再主张林秋霞支付其代还银行按揭贷款的相应利息、违约金，于法无据，不予支持。林秋霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省中港实业有限公司与林秋霞于2013年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：L201305903）予以解除； 二、林秋霞应在本判决生效之日起十日内配合福建省中港实业有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：L201305903）的备案登记手续及商品房预告登记的注销手续； 三、林秋霞应在本判决生效之日起十日内支付福建省中港实业有限公司代偿的个人住房借款475725.2元； 四、林秋霞应在本判决生效之日起十日内支付福建省中港实业有限公司违约金96325.2元； 五、林秋霞应在本判决生效之日起十日内支付福建省中港实业有限公司因本案诉讼支出的律师费3500元； 六、驳回福建省中港实业有限公司的其他诉讼请求。 上述款项在福建省中港实业有限公司应退还给林秋霞已支付的购房款中予以折抵。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13468元，由福建省中港实业有限公司负担2208元，由林秋霞负担11260元，公告费560元，由林秋霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林伟权 人民陪审员  余文烟 人民陪审员  周建忠 二〇一九年八月五日 法官助理翁金财 书记员吴丽丽 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。