濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初6035号原告：孙广辉，男，汉族，1985年12月18日出生，住址濮阳县。委托诉讼代理人：安克让，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭徽，河南飞鸿律师事务所律师。被告：濮阳市尧当置业有限公司，住所地：濮阳市建设路与大庆路交叉口西200米路南。统一社会信用代码：91410900070078030J。法定代表人：刘少伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。原告孙广辉与被告濮阳市尧当置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙广辉的委托诉讼代理人安克让、郭徽，被告濮阳市尧当置业有限公司的委托诉讼代理人白占玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金28585.16元（暂自2018年7月31日计算至2019年4月30日），自2019年5月1日起的违约金每日按照已付购房款的万分之二计算至房屋竣工验收备案并实际交付之日止；2、被告承担原告实现债权的案件诉讼费用。事实与理由：原告购买被告开发的荣域花果园一期房屋一套，并于2016年9月与被告签订商品房买卖合同，原告依约支付完毕521627元的购房款。根据合同第八条约定，被告应于2018年5月31日前将验收合格的并符合合同约定条件的商品房交付给原告，根据合同第九条第一款第二项规定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。房屋交付日期到期后，被告至今未按约交付房屋，为维护原告合法利益，故现原告为了维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告濮阳市尧当置业有限公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示。按照合同第八条约定，如果遇到政府重大事项安排影响建设的周期均为免责展期，被告可据实延期交房。河南省住建斤等部门因扬尘治理、大气污染防治等多要求，物令包括被告在内的建筑施工企业停工，该政府重大事项安排导致涉案工程工期廷误，符合原、被告《商品房买卖合同》第八条约定，被告可以据实延期，因此，被告不存在途期交房的违约行为。二、2018年10月31日，被告取得了《单项工程综合验收意见表》，涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交房条件，原告所称涉案房屋需要经综合验收的说法无事实和法律基础。三、涉案房屋经验收合格，符合合同约定的交房条件后，被告已经按照合同约定履行了通知义务，不存在违反双方《商品房买卖合同》的情况。四、退一万步讲，即使法院认定延期交房有被告的原因并造成原告损失的，原告主张的违约金计算方式和金额明显过高，请求法院予以调整。五、即使法院认定被告存在延期交房的违约行为，违约期限也应当扣除涉案合同约定的免责展期60日、并扣除政府部门关于环保管控导致的停工期间，并计算到2018年10月30日止。综上所述，因为政府部门环保管控措施等政府重大事项安排导致被告交付房屋时间迟延于合同约定时间，符合涉案合同第八条规定的免责展期、被告可据实延期交房的约定，被告不存在违约行为。并且，在房屋经验收合格，符合交房使用条件后，被告及时履行了交接通知办证的义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成实际经济损失。原告延退前来办理的责任应由其自负。依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，被告不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，2016年9月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的荣域花果园一期009幢1单元24层2403号房屋，商品房预售许可证号为2016-056号；房屋单价3938元，建筑面积132.46平方米，总价款521627元；付款方式为贷款方式付款，原告应于签订购房合同前支付房款301627元，余款220000元自签订合同7日内按银行规定办理完贷款手续；二、该商品房买卖合同第八条约定了交房时间为2018年5月31日前；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、出于非出卖人原因银行贷款未拨付至出卖人的期间免责展期；3、遭遇暴雨、暴雪、大风、雾霾、冰冻、洪水、严寒、高温等恶劣天气、政府重大事项安排等影响建设的期间及买受人的违约行为影响出卖人履行合同的期间均免责展期。三、逾期交房责任，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四《合同补充协议》第2条约定“交房的前提条件是买受人付清购房款和按照出卖人通知要求办理相关手续，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付其购买的商品房并不承担任何违约责任。如约定时间确实不能交房，买受人同意给予60日的免责展期”。又查明：2016年11月18日，濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发《关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知》（濮气攻坚办[2016]45号），2016年11月21日至24日期间开展“控制扬尘污染行动”，要求“所有涉及扬尘的施工工地全部停工”，期限4天。2016年12月5日，濮阳市住房和城乡建设局下发《关于城区内房屋建筑工地全部停工的紧急通知》，根据濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发的《关于印发濮阳市大气污染管控紧急行动实施方案的通知》（濮气攻坚办[2016]74号），2016年12月5日至12月31日要求所有市城区内在建工地一律停工，重大民生项目另行审批，期限26天。2017年12月14日，被告向原告出具521627元购房发票。根据被告提供的工程综合验收意见表显示，荣域花果园9号楼验收日期为2018年10月31日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位综合验收，评定为合格工程。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，被告未按合同约定于2018年5月31日前向原告交付，构成逾期，按照合同约定应承担违约责任。原告要求被告支付自2018年7月31日计算至2019年4月30日的逾期交房违约金28585.16元。被告辩称其所售房屋已于2018年10月31日达到合同约定的验收合格条件，并于2018年10月31日通过电话及微信的方式向原告发出交付通知，但未按照合同约定先行书面通知原告收房，电话及微信通知的方式属于履行通知义务不当，不能视作其履行了通知义务，故被告的该项辩解意见，不予采纳。被告辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成政府重大事项安排事由，按合同约定应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此本院认为，政府部门明确期限要求施工建设工地停工的，系为加强环境治理，改善空气环境的客观情况，应予以扣除，即2016年11月18日至24日、2016年12月5日至12月31日，因政府管制造成被告停工30天（4天+26天），应从被告逾期交房的天数中扣减，其余政府部门要求个别施工单位停工整改系施工单位自身环保不达标所致，并非政府重大事项安排，不属于免责事由，不应予以扣除。案涉合同的附件四《合同补充协议》第2条约定“如约定时间确实不能交房，买受人同意给予60日的免责展期”，故被告房屋交付期限应展期为2018年7月31日前。现原告孙广辉要求逾期交房期限计算至2019年1月31日止，符合合同约定，即自2018年8月1日至2019年4月30日，扣除政府明确要求停工的30天，被告逾期交房243天。原告要求被告按照房屋总价款521627元的日万分之二向原告支付违约金，被告辩称违约金约定计算方式和金额明显过高，请求法院调整。因被告违约给原告造成的损失，原、被告均未提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院参照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准5.66%[4.35×(1+30%)]计算损失数额，被告主张违约金适当减少的辩解意见，予以采纳。综上，被告应支付原告的违约金为19655.8元[521627元×5.66%÷365天×(273天-30天)]。本院还认为，原告作为购房业主，被告作为房地产开发商，在商品房销售合同过程中既是利益的相对方、又是利益的冲突方和利益的共同体，也都是构建和谐、稳定社会人居关系的重要一方。业主购买房屋的目的不仅是需要高质量的安全保障住房，而且更需要高品质的人居环境，包括配套设施、环境美化、文化教育等。而开发商作为房屋的开发和销售者，虽然需要有自己的利益空间，但更有为业主提供优质住房及居住环境的义务。因一个居住小区的开发建设及正常运转，不仅仅涉及个别业主的利益，而是全体业主的利益。但所有的目的和希望是构建和营造一个和谐、稳定、环境优美、生活便利、人际融合、安全保障的居住环境，而对此需要开发方及全体业主的共同努力和齐心营造，应多是协商，而非是对立，应多沟通和理解，而非不休的争执和伤害。每一方都是社会和谐的重要一方，在发生争议时，都应该从客观、实际考虑，如何在保障自己权益的同时，兼顾对方及其他人利益，如果每一方都站在各自利益最大化的角度考虑，纷争不止，沸沸扬扬，不仅影响各自的权益实现，而且有损于所在小区的正常建设、维护、运转和生活，从而影响各自的发展和生活目的。在民事法律关系中，公平正义是根本，利益的平衡和定纷止争，维护社会的和谐发展、经济的有序发展，是处理民事纠纷的最终目的。所以，本案在综合考虑和兼顾各方权益，依据相关法律规定，予以裁判，希望原、被告能够正确、平和、理性的看待双方所发生的争议及本院的裁判，化解双方的纷争。希望原告及所有的业主能够生活在一个和谐、文明、优美、安逸的家园，为建设富强、民主、文明、和谐的社会主义国家共同添砖加瓦，贡献出各自的力量。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告濮阳市尧当置业有限公司支付原告孙广辉逾期交房违约金19655.8元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，由原告孙广辉承担161元，被告濮阳市尧当置业有限公司承担354元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  孙晓钰二〇一九年八月十二日书 记 员  王静远