江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初2187号原告：江苏金大地房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320000608930759W，住所地南京市玄武区黄埔路2号。法定代表人：朱克平，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德永衡（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：南京水务集团有限公司，统一社会信用代码91320100134880736F，住所地南京市中山东路460号。法定代表人：单国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。原告江苏金大地房地产开发有限责任公司（以下简称金大地公司）与被告南京水务集团有限公司（以下简称水务集团公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年9月26日作出（2017）苏0104民初7732号民事判决。宣判后，被告水务集团公司不服，提起上诉。南京市中级人民法院于2019年12月28日作出（2018）苏01民终10500号民事裁定，裁定撤销一审判决、发回重审。本院于2019年2月19日立案，重新组成合议庭公开开庭进行了审理，原告金大地公司的委托诉讼代理人孙凯，被告水务集团公司的委托诉讼代理人董明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金大地公司向本院提出诉讼请求：请求判令水务集团公司支付房屋占用费4678400元。事实和理由：金大地公司系本市大光路117号香格里拉花园小区开发商，于2006年9月5日取得香格里拉花园103室、203室房屋（以下简称103室、203室）所有权证。水务集团公司因其他债务曾与金大地公司达成过该两套房屋抵债的协议，故水务集团公司自2004年占用房屋至今。2015年2月，水务集团公司曾诉至法院，要求金大地公司将103室、203室房屋过户至其名下，生效判决驳回了水务集团公司的诉讼请求，但告知其可继续履行原来的债权债务合同。现判决已生效，故水务集团公司自2004年以来系无权占有房屋。为维护合法权益，金大地公司故诉至法院。被告水务集团公司辩称，1.水务集团公司自2004年以来对103室、203室的占有是善意和合法的，根据物权法的相关规定，在2015年9月22日南京市中级人民法院作出的（2015）宁民终字第3837号民事判决送达之前，水务集团公司不应向金大地公司支付房屋占用费。2.金大地公司主张房屋占用费超过了法院规定的诉讼时效，金大地公司的请求是债权请求权，最多适用三年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此查明事实如下：2004年，金大地公司与水务集团公司签订《南京市商品房买卖契约》，约定：水务集团公司购买金大地公司开发的103室、203室，房屋总价款3727826.34元，水务集团公司应于2007年7月25日前向金大地公司支付定金20000元，金大地公司于同日将房屋交付被告，被告将于2007年7月25日前以冲抵自来水管网建设费的形式冲抵房款3727826.34元，但该契约双方未签字盖章。2004年，水务集团公司实际占有使用103室、203室。2006年9月5日，金大地公司取得103室、203室不动产权。2007年9月12日，双方签订《关于“梧桐花园”T1-T9幢供用水协议》（以下简称《供用水协议》），约定：金大地公司在河西金奥大厦A1A2地块新建T1至T9住宅楼向水务集团公司申请接水，水务集团公司根据金大地公司提供的用水资料，结合该地区的管网现状提出供水方案，金大地公司应交纳管网建设费2955503元；金大地公司欠缴水务集团公司管网建设费990877元和水务集团公司向金大地公司购房房款3727826.34元与本期工程管网建设费一并结算；金大地公司应缴管网建设费与欠缴管网建设费合计为3946380元，与水务集团公司购房款3727826.34元冲抵后余款218553.66元于本协议同步办理一次付清。该协议签订后，金大地公司向水务集团公司支付218553.66元，但一直未将用于抵充3727826.34元债务的103室、203室过户给水务集团公司。2015年2月11日，水务集团公司诉至本院，要求金大地公司将103室、203室的不动产权过户到水务集团公司名下。本院一审判决支持水务集团公司的诉讼请求，后金大地公司不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第3837号民事判决，认定：水务集团公司提供的买卖合同并无双方签字盖章，虽然《供用水协议》可以认定双方确有以房抵债的意思表示，但不能以此替代双方的房屋买卖合同；当事人即使达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行以物抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应当驳回其诉讼请求；水务集团公司要求将103室、203室过户至其名下的诉讼请求无事实和法律依据，水务集团公司可另行主张金大地公司继续履行原债权债务合同。据此判决撤销一审判决，驳回水务集团公司的诉讼请求。该判决于2015年9月22日生效。水务集团公司遂于2017年8月3日诉至本院，要求金大地公司支付所欠自来水管网建设费3727826.34元并赔偿利息损失。本院一审判决金大地公司于判决生效之日起十日内支付自来水管网建设费3727826.34元，并自2007年9月13日计算逾期利息。金大地公司不服提起上诉，南京市中级人民法院于2018年3月23日判决驳回上诉、维持原判。在本案原审过程中，金大地公司申请对103室、203室2005年1月1日起至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年7月31日的房屋使用费金额及2017年7月一个月的租金标准进行评估鉴定。经本院委托，江苏建元恒信资产评估有限公司于2018年4月18日作出评估报告，结论为：2005年1月1日起至2016年12月31日及2017年1月1日起至2017年7月31日的房屋使用费的市场价值为4664700元，2017年7月租金费用的市场价值为46600元。其中，2015年103室、203室的房屋使用费为533000元，2016年103室、203室的房屋使用费为544000元。2018年8月11日，金大地公司收回103室、203室。另查明，水务集团公司原名南京市自来水总公司，2013年2月20日变更为南京水务有限公司，2013年2月26日变更为现名称。本院认为，从金大地公司与水务集团公司签订的《供用水协议》可以认定双方确有以房抵债的意思表示，金大地公司据此将103室、203室交付给水务集团公司占有、使用，在协议履行期间水务集团公司系合法、善意占有房屋。后因金大地公司在物权变更登记前反悔不履行抵债协议，2015年9月22日生效判决驳回水务集团公司要求将房屋过户的诉讼请求，双方签订的《供用水协议》即终止履行，双方因该协议取得的财产应相互返还，即水务集团公司应将103室、203室返还给金大地公司。金大地公司诉请要求水务集团公司自2007年9月13日起支付房屋使用费，因2015年9月22日生效判决作出之前，水务集团公司系依约合法、善意占有使用房屋，故在此期间水务集团公司无需向金大地公司支付房屋使用费；自2015年9月22日起至房屋返还之日即2018年8月11日止应支付房屋占有使用费。参照评估结论，水务集团公司应向金大地公司支付的房屋使用费为1594543元（533000÷12×3+533000÷12÷30×10+544000+46600×12+46600×7+46600÷30×11）。对于水务集团公司提出金大地公司的主张已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，水务集团公司占有使用房屋至2018年8月11日返还，处于持续状态；且双方相关纠纷经生效判决确定后才明确如何处理双方的债权债务关系，因此金大地公司主张使用费没有超过法律规定的诉讼时效，故对水务集团公司的该项抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告南京水务集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏金大地房地产开发有限责任公司支付南京市秦淮区大光路117号103室、203室2015年9月22日至2018年8月11日期间的房屋使用费1594543元；二、驳回原告江苏金大地房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费53834元，鉴定费80000元，财产保全申请费5000元，合计138834元，由原告江苏金大地房地产开发有限责任公司负担91515元，被告南京水务集团有限公司负担47319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  蔡志良人民陪审员  洪 滨二〇一九年八月二十日见习书记员  章 涵