广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初2103号原告（反诉被告）：威森电子（珠海）有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇。法定代表人：高明仁，负责人。委托诉讼代理人：刘纯亮，系原告公司管理部副经理。被告（反诉原告）：李平，女，汉族，1964年3月29日出生，住河南省新乡市。委托诉讼代理人：徐燕春，男，汉族，1949年1月21日出生，住河南省新乡市红旗区，新乡市红旗区洪门办事处诚城社区推荐。原告（反诉被告）威森电子（珠海）有限公司（以下简称威森公司）诉被告（反诉原告）李平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）威森公司的委托诉讼代理人刘纯亮、被告（反诉原告）李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）威森公司诉称，2018年3月7日，原告和被告签订《物业租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于珠海市金湾区三灶镇金海岸大道西XXX号XX栋XXX房，租期为一年，原告缴纳3000元保证金。2019年3月6日《物业租赁合同》到期，原告也不再续租，且没有违反《物业租赁合同》的内容，被告应退回3000元。原告通过各种方式要求被告退还保证金，但被告一直置之不理，拒绝退回保证金。原告据此诉至法院请求判令：一、被告退还原告支付的保证金3000元；二、被告承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）李平辩称，威森公司所述不是事实。一、合同中明确约定2019年3月2日到期。二、威森公司合同到期又续租了两个月，有2019年4月30日交房钥匙条为证，因假日提前两天。三、威森公司严重违反了合同第一条约定“……物业费（业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准，交付给业主应开发票给租客”，威森公司至今没有按合同约定向业主交物业费已严重违约，根据双方所签合同第二条约定保证金3000元不予退还。2019年5月10日电话录音证明双方于合同履行开始已协商出交物业费的方法：1.物业费每月100元；2.按正常物业交付时间为准；3.物业费交给业主；4.业主开发票给租客。5月10日电话录音威森公司明确承认该约定的事实，并承认是其错误。在2019年5月1日至2019年5月20日期间，李平多次向威森公司索要物业费，威森公司据不支付，已严重违约，该物业费是在购房时开发商承诺“2017年-2018年两年免交物业费”故应由业主收取。有2018年3月7日电话录音开发商姚总再次确认为证。原告（反诉被告）本诉及反诉向本院提交了如下证据：1.2018年3月-2018年12月物业管理费收缴明细；2.物业管理费发票；3.房产证复印件；4.钥匙交接证明；5.物业租赁合同；6.委托书；7.押金收据；8.管理费催缴通知书；9.光碟；10.中介杨小姐卡片资料；11.微信截图。被告（反诉原告）李平反诉诉称，李平与威森公司于2018年3月共同签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定李平将珠海市金湾区三灶镇金海岸大道西XXX号XX栋XXX房，含全套家私家电租给威森公司，从2018年3月3日起至2019年3月2日止……物业费（业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准，交付给业主，业主开发票给租客）。合同第二条约定保证金3000元，到期经验收，房屋干净，无违约，保证金退还，否则不予退还，合同第六条约定违约责任，甲乙双方如违反上述约定承担违约金3000元付给对方……合同到期后，威森公司又续租两个月，于2019年4月30日将所租房及钥匙交付给李平，实际租房14个月，这期间威森公司始终未按合同约定向业主交付物业费。该物业费是购房时开发商承诺“2017年—2018年两年免交物业费”，故应由业主收取。这有2018年3月7日电话录音，开发商姚总再次确认为证明。双方所签合同及续租终止后，李平一直催要物业费，威森公司至今每月未交付物业费，已严重违约。根据双方合同第二条，威森公司保证金不予退还，根据双方合同第六条，威森公司应当承担3000元违约金，支付给李平，根据合同第一条，威森公司应向李平交物业费1400元（有2019年5月10日录音证明，于合同履行开始双方已协商出交物业费的方法：1.物业费每月100元；2.按正常物业费交付为准；3.物业费交给业主；4.业主开发票给租客。同时5月10日的电话录音中威森公司明确该约定的事实，并承认没向业主交物业费是威森公司的责任和错误。另外，威森公司应缴纳房屋保洁费200元，水电费尚未结清（应予结清），威森公司应承担给李平造成的车费、住宿费2000元的损失。李平提出以下反诉请求：一、威森公司的保证金3000元不予返还；二、威森公司向李平支付违约金3000元；三、威森公司向李平支付物业费1400元及水电费、邮寄费；四、威森公司向李平支付房屋清洁费200元；五、威森公司承担李平参加诉讼的车费、住宿费2000元及复印费、光盘制作费；六、威森公司承担本案的诉讼费和反诉费。2019年7月17日，李平增加反诉请求如下：一、威森公司承担自2019年5月3日至房屋钥匙再交给李平期间的房租（每月1500元）、物业费（每月100元），计算至交付房屋之日止；二、威森公司承担门锁更换费及屋内家具家电损坏和丢失的费用。庭审中，李平确认水电费、邮寄费、复印费、制作光盘费用共196元、物业费1700元、车费及住宿费2600元、保证金3000元、违约金3000元、清洁费200元、换锁150元，租金不变。原告（反诉被告）威森公司反诉辩称，其与李平是因退还保证金所产生的纠纷，李平提出的反诉是没有事实及证据，其不认可。被告（反诉原告）本诉及反诉向本院提交了如下证据：1.物业租赁合同；2.交钥匙的证明；3.光盘、收据（制作光盘费用）；4.车费、特快专递单；5.房产证复印件；6.清理打扫房间的收条；7.换锁收费收条；8.微信截图；9.收条、物业收费证明；10.《嘉珠时代广场》公寓认购协议书；11.案件进度查询告知、图片、报警回执；12.管理费催缴通知书。经审理查明，2018年3月7日，威森公司与李平签订了《物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定：1.李平将珠海市金湾区三灶镇金海岸大道西XXX号XX栋XXX房，含全套家具家电租给乙方，租期一年，从2018年3月3日起至2019年3月2日止，物业费（业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准。交付给业主应开发票给租客）；2.保证金3000元，到期经验收，房屋干净，无违约，保证金退还；3.违约责任，甲乙双方如违反上述约定，承担违约金3000元付给对方。2018年3月7日，李平出具《委托书》，载明：被委托人凌梅珍，委托人委托被委托人就广东省珠海市XXX广场一幢XXX房签合同出租一事做代理人限签出租合同。李平在庭审中称“我是委托凌梅珍、杨小惠来处理租房及收房的事宜，她们是正顺地产的员工”。威森公司于2018年3月9日向李平支付了押金3000元。由于原告不再承租被告的房屋，2019年4月30日，原告将房屋退还给被告，并与杨小惠办理退房手续。杨小惠代李平出具证明，载明：嘉珠广场XXX栋XXX房钥匙已转交正顺杨小姐，特此证明。（共六把，2个电子锁），杨小惠代李平。被告确认委托杨小惠处理收房的事宜。威森公司提交了《嘉珠时代广场物业管理处收款收据》、《广东增值税普通发票》，证明其将租赁涉案房屋期间的物业管理费、公摊电费交付到珠海市嘉珠物业管理服务有限公司处。李平在庭审中称“开发商同意免我两年的物业管理费，姚总在通话录音里明确说明免我方2017、2018年的物业费”，威森公司在庭审中称其对李平与开发商之间有关减免物业费的协议不知情。以上事实有原告、被告提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。关于保证金的退还问题。李平称因威森公司存在违约行为，所以拒绝向其退还涉案保证金3000元。首先，李平称威森公司未按约定向其交付物业费，构成违约。《合同》第一条约定，物业费业主跟租客协议怎么交付，按正常物业交付为准，交付给业主应开发票给租客。《合同》未约定威森公司必须直接将物业费交付给李平，虽然李平称其与开发商达成了免除两年物业费的协议，但该协议仅约束李平及开发商之间，与作为承租人的威森公司无关，威森公司对李平和开发商之间的免除物业费的协议不知情，《合同》约定物业费按正常物业交付为准，威森公司直接将物业费支付给物业公司，也未造成李平的经济损失。同时，李平只是对其出租房屋收取租金收益，其并未直接对原告提供物业服务，物业费是鉴于物业公司的管理所收取的，每月金额不同。如涉案房屋在租赁期间不需向物业公司交纳费用，被告应向原告说明，双方可以约定将该期间物业费转为租金。由于双方约定物业费是原告承担，威森公司有违约行为不退押金、支付违约金，在李平没有明确告知威森公司开发商已免管理费，以及开发商告知物业公司已免李平管理费的情况下，威森公司可能面临李平以威森公司未向物业公司交缴物业费为由主张其违约而不予退还押金及主张违约金的风险。威森公司向物业公司交纳物业费，也是防止其损失的扩大。李平的应免物业费问题应通过与开发商、物业公司协商的方式处理。因此，对李平称威森公司未按约定向其交付物业费构成违约的说法，本院不予采纳。其次，李平称威森公司在交还涉案房屋时房屋脏乱，以致李平需要请人进行清洁，构成违约，本院认为，威森公司在交还涉案房屋时，已将涉案房屋的钥匙交付给李平的代理人杨小惠，李平的代理人杨小惠收取涉案房屋的钥匙，威森公司已履行了其交还涉案房屋及钥匙的合同义务，威森公司于2019年4月交还涉案房屋及钥匙，李平于2019年7月另请清洁人员对涉案房屋进行清洁，期间间隔三个月，房屋需要进行清洁实属正常，李平另请他人清洁涉案房屋无法证明威森公司在交还涉案房屋时房屋脏乱，存在违约行为。最后，李平称威森公司退还钥匙后，对涉案房屋的门锁进行了更换，构成违约。李平提交的证据《换锁收费收条》仅能证明李平对涉案房屋的门锁进行了更换，李平未提交其他证据证明是威森公司的违约行为导致其需要进行门锁更换，故李平称威森公司交还涉案房屋时房屋脏乱构成违约，本院不予采纳。综上，威森公司不存在违约行为，李平收取了威森公司的保证金3000元，应予以返还。关于物业费、电费、水费的问题。原告提交的《物业管理费发票》证明其已将涉案房屋的物业费、电费支付给物业公司，故对李平关于物业费、电费的主张，本院不予支持。李平未提交证据证明其垫付了涉案房屋的水费，也未能举证证明涉案房屋产生的水费金额，故对李平关于水费的主张，本院不予支持。关于2019年5月后租金、物业费的问题。威森公司已于2019年4月交还涉案房屋及钥匙到李平的代理人杨小惠处，李平称威森公司之后通过威胁李平的钥匙代管人取得了涉案房屋的钥匙，占用其涉案房屋造成其租金损失，但李平未提供相应的证据予以证明。其报警记录也不足以证明威森公司换了锁，占用了房屋，而且李平也自行换了锁，房屋也在其控制下。故对李平关于2019年5月后的租金、物业费的主张，本院不予认可。关于违约金的问题。威森公司在履行合同的过程中不存在违约行为，李平主张威森公司向其支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋清洁费以及门锁、家具家电的损失问题。李平称威森公司的租房行为导致其涉案房屋内门锁、家具家电有了损坏和丢失，但李平未提交相应的证据证明其主张。威森公司在退房时，被告的委托代理人杨小惠已办理了交接，并将房子退还给李平，李平要对其委托代理人杨小惠的收房承担法律后果。故对李平要求威森公司赔偿清洁费以及门锁、家具家电的损失问题，本院不予支持。关于邮寄费、车费、住宿费、复印费、光盘制作费的问题。本院已认定威森公司在履行《合同》时不存在违约行为，威森公司与李平签订的《合同》也未对以上费用的承担进行约定，李平主张由威森公司承担因诉讼产生的邮寄费、车费、住宿费、复印费及光盘制作费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告威森电子（珠海）有限公司退还保证金3000元；二、驳回被告李平的反诉请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告李平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一九年八月九日法官助理罗湘书记员梁锦春