浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初337号原告：杭州中雍安洲实业有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道文一西路1199号1幢1单元1313室。法定代表人：朱炳跃。委托诉讼代理人：易继松，浙江泽鼎律师事务所律师。被告：杭州万格房地产营销策划有限公司，住所地：杭州市拱墅区矩阵国际中心（余杭塘路515号）5-1001室。法定代表人：李玲娟。委托诉讼代理人：陈炳权，公司员工。原告杭州中雍安洲实业有限公司（以下简称中雍公司）为与被告杭州万格房地产营销策划有限公司（以下简称万格公司）委托合同纠纷一案，于2019年1月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈建科适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人易继松，被告的委托诉讼代理人陈炳权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年8月1日，原告中雍公司（甲方）与被告万格公司（乙方）签订《全案咨询服务合同书》一份。关于“商品房全案咨询服务”的含义，该合同第1.1条中明确约定，是指乙方利用自身资源及优势，帮助甲方完成商品房“预约转让”和“招商招租”。因此，双方之间法律关系名为“咨询服务”，实为委托代理商品房销售。关于乙方服务费，该合同中第3.2.2条明确约定为“乙方根据预约转让合同的每单套物业价格，依据甲乙双方商定的毛坯低价（详见附件一），按照溢价部分的30%收取足额咨询服务费”。该《全案咨询服务合同书》的“附件三，《销售计划》”的第三条“三、销售方式”中，明确约定了“客户销售方式按照以下方式实行：第一步，意向房源缴纳认筹金3万元（作为案场渠道费）”；并在其第四条“四、销售折扣”中，明确约定了“折扣：案场以客户不同的付款方式设立不同的折扣层级，案场折扣最低95折，另渠道认筹客户缴纳30000元认筹金后享受在案场折扣的基础上再享受85折优惠”。上述合同签订后至双方约定的第一阶段结束，万格公司为中雍公司代理销售的结果为：（1）万格公司有权对外销售的中新大厦（开发商为中雍公司）3至10楼，一共有商品房196间，其共计代理售出的数量为其中110间；（2）这110间的面积合计6059.26平方米、房价款合计6640.7822万元（平均计算，为平均每间55平方、平均每套60.37万）。（3）经双方在之后的诉讼中确认，万格公司可收取的服务费为207.7012万元，中雍公司已付104.9446万元、还应支付207.7012万－104.9446万＝102.7566万元。据此，万格公司共计代理售出了中新大厦3至10楼共196间房产中的110间（平均每间55平方、平均每套60.37万），向中雍公司收取的“咨询服务费”为207.7012万元。之后，双方发生争议，万格公司于2018年1月10日向杭州市余杭区人民法院起诉，诉讼请求为，判令中雍公司支付剩余的服务费107.0792万元等，同时，中雍公司也提出反诉，请求判令万格公司移交涉案的110份《中新大厦房屋预约转让合同》原件和赔偿损失510万。余杭区人民法院在（2018）浙0110民初603号民事判决书中，认定中雍公司还应向万格公司支付服务费102.7566万元，万格公司以“服务费”名义向中新大厦75位购房户（共81间商品房）共计收取了认筹金259.4万（其中11间为每套5万），但是在该判决第二项中仅仅判令万格公司向中雍公司赔偿认筹金损失22万，而对认筹金259.4万中的其余237.4万不予支持。于是，中雍公司上诉于杭州市中级人民法院，上诉请求为“改判万格公司将向中新大厦的75购房户以服务费名义所代收的认筹金259.4万元，均归上诉人所有和全额移交给上诉人”。杭州市中级人民法院进行二审后，最终以（2018）浙01民终8177号民事判决书判决认定，“中雍公司向一审法院提起的反诉请求为万格公司赔偿损失510万，而中雍公司在二审中主张万格公司向中新大厦75为购房户收取的认筹金259.4万为其所有、要求万格公司予以返还，超出了其一审反诉请求范围，故本院不予审查处理。中雍公司如认为存在损失，可另行主张权利”。中雍公司现就万格公司向“中新大厦”81套房屋的购房户以“服务费”名义代收的认筹金中的237.4万元，提起本次诉讼。至于万格公司向其代理售出的中新大厦110间房产中的另外29间房产购房户所收取的认筹金，中雍公司保留另行起诉的权利。原告中雍公司诉讼请求：1、请求判令被告万格公司向“中新大厦”81套房屋的购房户以“服务费”名义代收的认筹金中的237.4万元，归原告中雍公司所有并移交给原告中雍公司。2、本案诉讼费用由被告万格公司承担。原告中雍公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、全案咨询服务合同书一份、销售计划一份（附件三）、补充附件一份，证明双方之间法律关系，以及关于咨询服务费、认筹金之约定。2、（2018）浙0110民初603号民事判决书一份，证明双方之间前一诉讼的一审事实认定与判决结果。3、（2018）浙01民终8177号民事判决书一份，证明双方之间前一诉讼的二审事实认定与判决结果。被告万格公司答辩称：原告中雍公司诉讼请求与事实不符。双方没有约定，由乙方代甲方收取任何费用。关于万格公司主张的237.4万认筹金。全案咨询服务合同书的附件三，明确认筹金即案场服务费。2016年8月11日的会议纪要也明确，甲方同意乙方收取渠道费来开支，乙方自行处置、自负盈亏。因此，上述认筹金应归万格公司。关于折扣销售房屋。中雍公司所称的折扣比例仅是一种销售手段，并非支付渠道费方可享受所谓的折扣。由于没有设定具体价格，所谓折扣也没有意义。双方在合同中有底价约定，只要不低于底价，乙方即可代为销售房屋、签订中新大厦房屋预约转让合同。被告万格公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、万格渠道收费清单一份，证明被告已收到认筹金或渠道费的事实。2、客户名单一组，证明被告带客户去看房的事实。3、费用名单一份，证明被告向各个渠道支付费用的事实。4、支付凭证一组（包含扣款业务回单一组、支票存根一张、无据支出证明单（陈挺，2016年10月13日）一张、发票三张、报销单一张），证明被告支出渠道费的事实。5、提成表一份四张，证明被告支付渠道费的事实。6、授权委托书一份，证明原告员工的身份的事实。7、会议纪要五份，证明双方明确渠道费归被告的事实。8、清单一份，证明被告总共支出渠道费2737200元的事实。9、无据支出证明单一组，证明被告支出渠道费的事实。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据，被告无异议，本院予以确认。被告提供证据，原告对证据1、6真实性无异议，其余证据均有异议。经审查，本院对证据1、6予以确认，其余证据将结合本案情况综合认定。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2016年8月1日，中雍公司作为甲方与万格公司作为乙方签订《全案咨询服务合同书》，约定“中新大厦”位于杭州市余杭区，东至良睦路，南至规划河道，西至闲林港，北至永胜港；甲方将所开发的“中新大厦”项目，委托乙方进行全案咨询服务；商品房全案咨询服务是指乙方通过对项目的宣传渠道的整合，利用自身资源及优势帮助甲方完成预约转让和招商招租；溢价是指乙方预约转让的每套物业的实际转让总价高于双方约定的每套底价的差价部分；底价是指双方约定的乙方有权出售的最低销售价格，本合同约定的毛培底价参考附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》，若后期采用精装修，则销售的底价在原毛培底价的基础上加上甲方外报精装修标准单价，以此作为精装修产品的销售底价；全案咨询服务的期限自合同签订之日起至完成交房，全案咨询服务根据服务成果收取相应费用，双方约定在乙方的协助下，甲方与任意第三方达成《中新大厦房屋预约转让合同》并收到首期房款，或客户签署预约转让合同并经甲方签字同意客户借款或延期付款的均视为完成预约转让，乙方根据预约转让合同的每套物业价格，依据甲乙双方商定的毛坯底价（详见附件一），按照溢价部分的30%收取足额咨询服务费；“招商招租”工作的完成与收费标准收费可协商后另行签订补充协议作为本合同的补充部分；乙方指定一名对接人，负责与甲方沟通工作的推进并提交工作成果，该名对接人对于乙方提报的工作提交后由甲方负责人确认并签字，在本协议内任何有关项目专案的变动，该对接人有责任以书面形式及时通知甲方（该对接人选如有变动，乙方需提前一周书面通知甲方并确保甲方收到该通知），该对接人姓名为韩娜；本合同附件为附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》、附件二《授权委托书》、附件三《销售计划》。附件二《授权委托书》系中雍公司向万格公司出具，载明：中雍公司授权公司员工诸葛竞为中雍公司中新大厦项目指定的项目对接人，负责与万格公司对接一切工作（包括工作联系单的确认、会议纪要的签署确认以及其他需要甲方确认的工作函或相关文件），若有变动，中雍公司将以书面形式通知万格公司，如果中雍公司未及时通知万格公司，则一切日常工作的衔接和开展均以所提供的信息为准，具有法律效力。附件三《销售计划》约定：销售方式为第一步，意向房源缴纳认筹金30000元（作为案场渠道费），第二步，开盘时直接缴纳50%首付款签订《中新大厦房屋预约转让合同》，第三步，房屋交付前开发商通知客户前来签订房屋转让合同并办理按揭放款，第四步，银行放款后房屋交付；销售折扣为案场以客户不同的付款方式设立不同的折扣登记，案场折扣最低95折，另渠道认筹客户缴纳30000元认筹金后享受在案场折扣的基础上再享受85折优惠，中新社区直属员工购买，与其他客户一样缴纳认筹金，甲方额外给到优惠，认筹金中部分返利甲方；客户付款方式为一次性付款，即客户在签订《中新大厦房屋预约转让合同》时一次性付清房屋全款，分期付款，即客户在签订《中新大厦房屋预约转让合同》时支付总价款的50%，剩余款项客户应于房屋交付前10日全额支付剩余50%房屋，银行按揭，即客户在签订《中新大厦房屋预约转让合同》时支付总价款的50%，在预约房屋具备过户至乙方的条件时，通知客户乙方办理有关签约和贷款手续，客户应当在通知要求的期限内及时办理，包括向银行提供办理贷款所需的全部合同、资料和费用等。2016年8月11日，中雍公司作为甲方与万格公司作为乙方签订《补充附件》，双方确认该《补充附件》替换了《全案咨询服务合同书》附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》，《补充附件》约定：双方于2016年8月签订《全案咨询服务合同书》，现针对合作事宜作进一步的补充说明，若与原合同有出入的，以本附件内容为准，双方经协商，确定如下事项：一、双方合作时间设置考核阶段，第一阶段自《全案咨询服务合同书》签订之日至2016年12月31日止，在第一阶段乙方根据销售进度和市场情况有权对外销售中新大厦1至10楼物业，在此期间乙方承诺不随意拆分、不零散销售，尽量保持销售物业的整体性去化；第二，第一阶段结束后，双方就销售进度和市场变化确定是否继续合作，如继续合作的，双方商定新的销售底价以替换原合同附件一《中新大厦3至13楼底价价格表》，其他条款不变；如双方不再继续合作，则甲方根据乙方的销售完成情况核算溢价并足额支付相应的咨询服务费；第三，双方商定3、4楼以毛坯形式按套销售，3楼毛坯底价均价为9000元/㎡，4楼毛坯底价均价为7800元/㎡，3、4楼客户自行选择是否委托甲方精装修，其余楼层采用乙方销售方式以精装修形式按面积销售，精装修标准2500元/㎡，5、6楼精装修底价均价为10500元/㎡，销售均价不低于11000元/㎡，7、8楼精装修底价均价为10700元/㎡，销售均价不低于11500元/㎡，9、10楼精装修底价均价为11000元/㎡，销售均价不低于12000元/㎡，乙方按照主合同约定额结算方式结算咨询服务费。自《全案咨询服务合同书》签订后，万格公司共促成110位购房者与中雍公司签订《中新大厦房屋预约转让合同》。2016年8月至2017年3月，双方（诸葛竞、韩娜参与）多次开会商议相关事宜。万格公司提供的2016年8月11日的会议纪要载有如下内容，确定甲方不再支付除物料制作以外的其他广告费用，故采用渠道费方式由乙方负责向购房客户收取服务费（渠道费），乙方不得以此降低双方约定的合同底价，否则乙方补足底价不足部分，其余自负盈亏。自2016年9月16日至2017年1月24日，韩娜与诸葛竞通过微信、邮件沟通中新大厦认筹、签约、回款等情况。期间，万格公司以“服务费”的名义向75位购房户收取了81套房产的费用，其中11套房产每套收取了5万元，2套房产每套收取2000元，68套房产每套收取了3万元。此后，双方发生争议成诉，万格公司诉至本院，案号（2018）浙0110民初603号。该案中，万格公司诉请判令，中雍公司支付咨询服务费1070792及相应违约金；中雍公司反诉请求判令，万格公司移交涉案110份转让合同并赔偿损失510万。中雍公司在反诉事实理由中陈述，双方在合作中万格公司针对渠道客户可收取认筹金3万元并支付给渠道提供方，但万格公司对其中12位客户收取5万认筹金，对上述多收取的24万认筹金及其他330万认筹金中万格公司未实际支出部分应赔偿中雍公司。本院判决确认，中雍公司支付万格公司咨询服务费1027566元，万格公司赔偿中雍公司认筹金损失22万，万格公司向中雍公司移交110份转让合同。双方其他诉请，本院均不予支持。此后，中雍公司上诉，中院维持原判。中院判决指出，中雍公司一审反诉请求为万格公司赔偿拒不移交转让合同造成的损失510万，其二审主张万格公司向“中新大厦”75位购房户收取的认筹金259.4万元为其所有，并要求万格公司返还，超出了一审反诉请求范围，故本院不予审查、处理，如中雍公司认为存在损失，可另行主张权利。本院认为：关于案涉的259.4万，本院此前已判决万格公司返还超过3万元标准收取的部分即22万元（11套，以5万标准收取，超出总额为22万元）。关于剩余的237.4万元。中雍公司现主张全额返还，与其此前诉讼中主张的“实报实销”，“返还未实际支出部分”不一致，本院不予支持。关于“实报实销”，本院此前判决认为，其未提供证据证实“实报实销”的主张，故不予支持。本案中，中雍公司仍未提供证据证实上述主张，故本院不予支持。此外，案涉的237.4万元既是购房款也是万格公司收取的渠道费。根据双方会议纪要中“故采用渠道费方式由乙方负责向购房客户收取服务费（渠道费），乙方不得以此降低双方约定的合同底价，否则乙方补足底价不足部分，其余自负盈亏”的表述，可见上述款项虽为乙方在合同约定的服务费外向购房客户收取，但实际是作为乙方的渠道费，全部由乙方支配用以扩展销售，故盈亏也由其自负。因此，该笔款项应归乙方所有。中雍公司主张返还，与事实不符。综上，原告的诉请，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杭州中雍安洲实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费已减半收取12896元，由原告杭州中雍安洲实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈建科二〇一九年八月二日书记员  杜 洁-10--11-