石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0105民初5413号 原告石家庄华鸿物业服务有限公司，住所地：石家庄市长安区和平东路20号栗新小区-自由港公寓1-3-1023，统一社会信用代码：91130102065700665X。 法定代表人游政军，该公司总经理。 委托代理人王亚成，河北太平洋世纪律师事务所律师。 被告卞秀彦，女，汉族，1971年3月18日生，住石家庄市新华区。 原告石家庄华鸿物业服务有限公司（以下简称华鸿物业公司）与被告卞秀彦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张素华独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王亚成与被告卞秀彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业费1241元及滞纳金（滞纳金每日按1241元的千分之三计算，自拖欠之日计算至实际支付之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。 原告华鸿物业公司的证据：《南高基业主情况登记表》、被告卞秀彦的身份证及户口卡信息、《缴费通知单》、《物业费收据》、《承诺书》、《业主临时管理规约》、《南高基18号楼前期物业服务合同》等。 被告卞秀彦答辩意见：1、被告房屋一直没有居住，还没有装修。在不交纳物业费的情况下，原告不允许我们装修。2、原告服务不到位，电梯困住过好多人，消防设施不规范，小区没有绿化，保安安全意识差，大门口车、人随意出入，顶层没有安装安全设施，楼道垃圾不清理，单元门口自行车、电车随意停放。没有交纳物业费就不让用电梯。地下室灯一直不亮。不交纳物业费就断水、断电。地下室漏水被淹，都是自己花钱修的。3、电梯维保没有公示，电梯检验日期还是2019年6月的。 被告卞秀彦的证据：照片、电费明细单等。 案件事实 一、2016年10月18日，原告华鸿物业公司（乙方）与石家庄市新华区南高基村民委员会（甲方）签订《南高基18号楼前期物业服务合同》。合同约定：物业座落位置为石家庄市新华区南高基商贸路旁；物业服务收费选择包干制，标准为1.00／月／平方米，自2017年1月1日起开始向南高基18号楼业主（物业使用人）计收物业费，业主应自觉缴纳各项物业费；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年合同签订日履行交费义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应收物业费额2‰的标准向乙方支付违约金……。 二、2016年10月19日，原告颁发的《业主临时管理规约》载明：物业名称南高基18号楼小区，坐落位置南高基村东侧商贸路旁；本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；产权人、使用人未按照规约、物业服务合同交纳物业服务费用的，物业公司可从逾期之日起按每日加收应缴纳费用的0.3%的滞纳金或按约定加收滞纳金。 2017年3月29日，被告卞秀彦签字、捺印的《承诺书》声明：确认已仔细阅读《本业主手册及临时管理规约》；本人同意遵循并倡导其他业主及物业使用人遵循本规约；本人承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约行为承担连带责任……。 三、原告提交的《南高基小区业主（住户）情况登记表》载明，被告卞秀彦系南高基小区18号楼5单元2504室业主，房屋面积103.45㎡。原告主张从2018年3月1日起开始向被告催收物业费，2019年3月5日张贴过《缴费通知书》，而被告不予认可。 四、庭审中，原告主张对被告收取物业费的计算方式为房屋建筑面积（103.45㎡）×1元／月×12个月=1241元。被告卞秀彦对房屋建筑面积及欠费期间无异议。 裁判理由与结果 本院认为，原告与石家庄市新华区南高基村民委员会签订的《南高基18号楼前期物业服务合同》、原告颁发的《业主临时管理规约》及被告卞秀彦签署的《承诺书》等均系各方的真实意思表示，除原告与石家庄市新华区南高基村民委员会签订的《南高基18号楼前期物业服务合同》中约定的滞纳金标准过高之外，其他并不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应认真履行各自义务。 依据本案查明的事实，可以认定原告为南高基18号楼的业主提供了物业服务，原、被告之间形成了物业服务合同关系。根据权利与义务对等原则，业主享受物业服务就应当缴纳物业费。按照《南高基小区业主（住户）情况登记表》载明的信息可以看出，被告卞秀彦系南高基小区18号楼5单元2504室的业主，房屋面积为103.45㎡。庭审中原告主张向被告收取物业费的计算方式为房屋建筑面积（103.45㎡）×1元／月×12个月=1241元，被告卞秀彦对金额无异议，本院予以确认。故对于原告要求被告卞秀彦向原告支付拖欠物业费1241元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。 关于原告主张的滞纳金应认定为违约金，在其与石家庄市新华区南高基村民委员会签订的《南高基18号楼前期物业服务合同》及其向被告提供的《南高基18号楼业主手册》中存在不同的约定，但无论是按每日加收2‰计算违约金还是按每日加收3‰的标准计算违约金，均过分加重了被告的责任和负担，显失公平。原告虽主张其于2019年3月5日书面催交过物业费，但其提供的证据不能有效证明被告已收到并知悉其发出的《缴费通知单》。故结合本案实际情况，对于原告主张的违约金应自原告2019年5月20日起诉之日起至被告所欠物业费付清之日止，以所欠款额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。 对于被告提出的物业服务质量及管理问题，从业主提交的照片等证据可以看出，原告提供的物业服务在质量上存在一定的瑕疵，原告应当按照诚实信用原则，注意提高服务质量，搞好小区环境卫生，依约履行合同义务，确保小区业主得到应有的物业服务。如原告方存在的问题未能解决，原告的服务质量未能提高，仍存在不按约定履行义务的情况，被告可与小区其他业主一起向南高基村民委员反映协商解决或通过法律途径另行起诉主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告卞秀彦自本判决生效之日起十日内向原告交纳拖欠的物业费1241元，并支付自2019年5月20日起至付清之日止，以所欠物业费1241元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  张素华 二〇一九年七月十二日 书记员  李 达 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。