广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15666号原告（反诉被告）：陈敏菁，女，1966年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告（反诉原告）:佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区E6座六楼，统一社会信用代码91440604081248680N。法定代表人：杨欣荣。委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈众，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告陈敏菁与被告佛山市聚荟物业管理有限公司（以下简称“聚荟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以准许。后本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退回押金10354元；2、被告赔偿经济损失30000元；3、被告赔偿店铺装修费50000元；4、所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月，原告与被告签订了店面租赁合同。原告主要经营童装设计与销售。2016年3月开业至今。由于被告管理极度恶劣，造成原告两年多来无法正常经营。从原告提交的照片可知，原告每天开门前都要亲自搬走停在店门前的20多台自行车才可以开门进到店里，有时是大型机动车堵在店门口无法开门进行营业。有时开门营业了，一些大货车堵在店门口，把整个店面都堵上了，门与车的距离只有10到20公分，如果店里发生火灾，里面的人连逃生的机会都没有。这些车停的时间一般是20分钟到几个小时都有，经常是一辆走了，另一辆又来停。因此，原告曾多次找被告要求解决，但被告说，车辆不是他们叫人停，不予解决。2017年10月，原告以拒交当月租金为理由要求被告解决停车问题。被告以原告拒交租金封原告店铺，造成原告3000多条裙子不能按时交货，现在这批裙子还库存在店里，造成原告130000元的损失。后来原告交了租金，被告才解封。2018年6月底，原告带着九个多月大的女儿在搬走停在门口的十几部自行车准备开门营业的时候不小心弄伤小孩的脚。于是，原告再次要求被告解决停车问题再交6月租金，但被告说这些车不是他们叫停这里的，并说与他无关，于是当天又把原告的店封了。原告女儿的食物药物，所有用品，还有2060条裙子（价值40000多，7月8日要交货）都给被告锁在店里不准拿走。两年多来，原告没有欠被告租金。今年6月原告拒交租金并要求被告解决停车问题也实属无奈。自从租了被告店面，两年多来原告无法正常经营造成巨大的经济损失和精神折磨。被告两次封铺造成原告无法按时交货，造成5000多条裙子的积压（货物现在还被封在店铺里）。庭审中，关于经济损失30000元，原告陈述其货被被告关门之后，押在里面没办法出，货被扣存了现在变成废物了无法出售了,30000元是指这批货的价值。已经不是原来的价值了，现在那批货物被锁在档口里面，提不出来已经超了货期了。被告辩称，1、关于退还押金，原告缴纳的应为保证金，被告有权没收；2、原告主张的30000元损失，但被告提供的为物业租赁及垃圾清理服务，被告已依约将物业交付给原告，已履行合同义务，原告主张其存在相应的损失，应当举证证明该等损失实际上已发生，并且该等损失是由于被告的过失所导致的，但原告未能提供相应的证据证明，被告认为原告的主张没有事实依据；3、关于原告的第三点诉请，被告的答辩意见同上。对于原告所述的停车问题不确认，原告提供的照片证据难以确定其真实性合法性，且该等照片与原告主张的损失不存在关联性。不存在被告将原告商铺门锁了的事实。现在涉案商铺没有上锁。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原告与被告间的租赁合同关系，原告立即交还佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号的租赁物业并返还原状；2.原告立即支付截至2018年8月30日的租金人民币4159.5元，垃圾处理费人民币885元，截至2018年8月13日（法庭开庭前）的租金滞纳金人民币165元、垃圾处理费滞纳金35.11元，合计人民币5244.61元，以及原告实际交还物业之前欠付的租金、租金滞纳金、垃圾处理费以及上述款项继续产生的利息（利息的计算方法按照银行一年期贷款基准利率计算）；3.没收原告保证金10354元；4.原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年2月2日，原告与被告签订了《物业租赁合同》（以下简称“案涉合同”）。原告自2018年6月起，开始拖欠被告的租金、垃圾处理费。经被告多次催缴无果，2018年7月18日，被告向原告发函通知于2018年7月19日解除案涉合同，要求交还租赁物业、缴纳拖欠的相关费用，但原告均不予回应。反诉的租金的期间是2018年6、7、8月，每个月的租金是1386.5元/月，三个月共4159.5元，垃圾处理费的期间同租金，每个月是295元/月，三个月共885元。原告辩称，我欠被告租金是6月，7月3、4日被告就把我的门锁了，垃圾处理费是包含在租金里面的，但是被告将我商铺的门锁了，我的合同在商铺里面。我只知道我欠他6月的租金，不是我不交租金，是他们不解决我商铺门口的堵车问题。本案原告围绕诉讼请求，依法就本反诉一并提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果，证明：原被告诉讼主体资格。2、收据，证明：被告收取原告的押金。3、照片五页（十张，原件核对），证明：原告没有办法营业，有原告开着门外面堵车的图片，原告每一天开门都要搬开单车。被告在诉讼中就本反诉一并提交如下证据：1、《物业租赁合同》，证明：原告向被告承租诉请物业，诉请款项支付时间为每年的1月、4月、7月、10月的五号前，滞纳金标准为实欠金额每日千分之一，保证金为人民币10354元；逾期超过30日的，出租方均有权解除合同、收回租赁物业，并没收保证金。2、《保洁服务合同》，证明：被告依约提供保洁服务的事实，原告应当缴纳垃圾费。3、北京市盈科（广州）律师事务所向原告出具的【2018】盈广州律函字第1402号《律师函》，证明：被告已依法通知被告缴纳诉请款项并终止租赁关系，以及原告收到律师函仍不支付诉请款项的事实。4、1049033050829号EMS快递单、投递记录，证明：【2018】盈广州律函字第1402号于2018年7月19日发出，且原告于2018年7月20日签收律师函的事实。5、原告支付租金、垃圾处理费的收款收据等，证明：原告实际按照收款收据中记载的标准支付租金、垃圾处理费，自6月份起未缴纳相关费用经审查，对于原、被告提交的证据的真实性，本院均予以确认。另外，本院还依原告申请委托佛山市智择价格事务所有限公司就案涉商铺装饰装修物的价值进行评估，该司向本院出具《价格评估报告书》。上述鉴定机构的报告，来源合法，可以作为本案定案的依据。经审理查明：2015年12月14日，被告出具收据，确认收到原告案涉商铺租赁保证金10354元。2016年2月2日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订案涉合同，约定：“……一、物业地址：佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号……二、……收费标准2：从2018年1月1月至2018年12月31日止，租金：23.5元/㎡，即1386.5元/月。三、其他费用及交款时间：1、垃圾处理、保洁、管理费每平方5元，即前述垃圾、保洁和管理费用合计为295元/月……四、租金物业保证金：乙方在本合同签订之日要向甲方交付10354元的金额作为租赁本物业的保证金……”2019年5月8日，佛山市智择价格事务所有限公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：于评估基准日（2018年12月28日）评估标的本案中位于佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号的装修残值总额为28668.63元。报告书所附评估明细表序号1、2的项目名称均为地砖，评估价值合计5254.36元。原告支出评估费3000元。另查明，庭审中，原告陈述：对于评估报告中装修残值明细表序号1、2（项目名称均为地砖的评估价值，合计5254.36元），同意按照被告书面质证意见确认的4048.43元来确定上述序号1、2（项目名称均为地砖的评估价值）。但是被告提出异议的射灯及装饰灯是无法拆除的，所以应当纳入装修残值。衣架是入墙的，拆除时会对墙体造成损坏无法拆除。广告牌也是入墙的，拆除了也没有用。诉讼中，被告佛山市聚荟投资有限公司于2019年2月2日经佛山市禅城区市场监督管理局核准变更登记，变更企业名称为佛山市聚荟物业管理有限公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉合同的效力。由于被告至法庭辩论终结前未能提供案涉商铺已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉合同应属无效。关于原告诉请返还押金（即租赁保证金）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应将其收取的租赁保证金10354元予以返还。被告诉请没收保证金缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请赔偿装饰装修损失。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据评估报告，案涉商铺的装修残值总额为28668.63元。评估报告所附评估明细表序号1、2的项目评估价值合计5254.36元，原告同意按照被告确认的4048.43元来确定，本院予以准许。至于被告对评估报告提出的其他异议，均缺乏依据，故本院不予采纳。因此，案涉商铺的装修残值总额为28668.63元-5254.36元+4048.43元=27462.7元。另外，原、被告均存在导致案涉合同无效的过错，被告作为案涉商铺的出租方，理应提供符合法律规定的合法租赁物；而原告作为承租方签订合同时疏于对租赁物履行审慎注意义务即投入装修亦存在过错。故双方按照导致合同无效的过错应各自承担50%的责任。因此，被告应向原告赔偿装饰装修损失27462.7元×50%=13731.35元。至于原告支出的评估费3000元，被告应承担其中50%即1500元。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请赔偿经济损失30000元。由于原告未能提供充足的证据证明其存在相关损失及损失的具体金额，亦未能证明被告存在相关违约行为且导致原告产生上述损失，故原告上述诉请缺乏依据，本院不予支持。关于被告诉请解除案涉合同及返还案涉商铺。由于案涉合同属于无效合同，故被告诉请解除案涉合同缺乏依据，本院不予支持。由于案涉合同无效，故被告诉请原告返还案涉商铺，合法有据，本院予以支持。至于被告诉请返还原状，未提供证据予以证明，故不予支持。关于被告诉请支付租金、垃圾处理费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。故原告应按案涉合同约定的标准向被告支付案涉商铺的房屋占有使用费、垃圾处理费。由于原告未提供相反的证据予以反驳，故本院确定原告应向被告支付案涉商铺2018年6月-8月的房屋占有使用费4159.5元（1386.5元/月×3个月）、垃圾处理费885元（295元/月×3个月），并按上述费用标准支付房屋占有使用费、垃圾处理费至实际归还案涉商铺之日止。关于被告诉请租金、垃圾处理费的滞纳金。由于案涉合同无效，故合同关于滞纳金的约定亦无效，因此原告诉请滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉请利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市聚荟物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈敏菁返还租赁保证金10354元；二、被告佛山市聚荟物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈敏菁赔偿装饰装修损失13731.35元；三、原告陈敏菁于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司返还位于佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号的房屋；四、原告陈敏菁于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付垃圾处理费（其中2018年6月-2018年8月的垃圾处理费为885元，自2018年9月1日起至原告陈敏菁实际返还上述第三项判决确定的房屋之日止的垃圾处理费由原告陈敏菁按每月295元的标准向被告佛山市聚荟物业管理有限公司计付）；五、原告陈敏菁于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付房屋占有使用费（其中2018年6月-2018年8月的占有使用费为4159.5元，自2018年9月1日起至原告陈敏菁实际返还上述第三项判决确定的房屋之日止的占有使用费由原告陈敏菁按每月1386.5元的标准向被告佛山市聚荟物业管理有限公司计付）；六、驳回原告陈敏菁的其他诉讼请求；七、驳回被告佛山市聚荟物业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告陈敏菁与被告佛山市聚荟物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1029元，由被告佛山市聚荟物业管理有限公司负担201元，由原告陈敏菁负担828元。反诉受理费94元，由原告陈敏菁负担25元，由被告佛山市聚荟物业管理有限公司负担69元。原告陈敏菁全额预交评估费3000元，被告佛山市聚荟物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈敏菁支付评估费1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年八月十三日书记员 冯裕雯