河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初4299号原告:信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会住所地:信阳市羊山新区新六大街。主要负责人:张巍，业主委员会主任。委托诉讼代理人：黄国胜、刘胜，河南黄国胜律师事务所律师。被告:信阳人和万家物业服务有限公司住所地:信阳市建设东路76号。法定代表人：范晓桢，公司总经理。委托诉讼代理人：李薪响，河南朝霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏虎，系公司员工。原告信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会（以下简称：铂金丽都业委会）与被告信阳人和万家物业服务有限公司（以下简称：人和万家公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铂金丽都业委会的委托诉讼代理人黄国胜、刘胜、郝璐，被告人和万家公司的委托诉讼代理人李薪响、晏虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂金丽都业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告撤离信阳市羊山新区铂金丽都小区，并向原告移交下列材料:⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件;2、依法判令被告向原告交付物业办公用房；3、依法判令被告向原告移交物业管理所必需的其他资料(详见移交清单);4、依法判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告人和万家公司与铂金丽都小区的开发商订了前期物业服务合同，由被告管理铂金丽都小区物业至今。现原告于2018年4月22日已正式成立，并在2019年4月30日与信阳美丽家物业服务有限公司建立正常的物业服务关系，双方签订物业服务合同并生效。根据《物业管理条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，被告人和万家公司与信阳市羊山新区铂金丽都小区的开发商签订的前期物业服务合同已经终止，被告应搬离铂金丽都小区，并向原告交接相关材料。但被告经原告多次催促，仍未搬离，造成新聘用的物业公司不能正常入住，严重损害了业主的合法权益。被告人和万家公司辩称，1、业委会诉讼主体不合法。⑴业委会的委员不符合任职条件，以张巍为代表的部分业委会成员长期拖欠拒不缴納物业费，不能担任业委会员，更无权代表业主行使权利，作为业委会成员应当带头履行业主义务，按时足额缴纳物业费。而委会主任张巍和一部分业委会成员长期拖欠物业管理费至今，自身不履行业主职责，不具备加入业委会的资格；⑵筹备组和业委会成立的过程将部分业主排除在外，剥夺了部分业主民主参与的权利。铂金丽都小区成立业委会并未告知全部业主，且在筹备业主大会过程中，故意对可能有不同意见的业主予以隐瞒，导致多达一百多住户业主根本不知道，被答辩人已经严重侵犯了业主的知情权、投票权以及物业管理活动中相关的权利。在铂金丽都小区内每一个业主都有参加业委会成立及业主大会的权利，任何人都无权利干渉和剥夺。所以，业委会成立不合法；2、业委会无权起诉物业公司。⑴业委会只能代表业主大会和全体业主行使权力。业委会必须提供因本案解聘前期物业服务企业召开过业主大会，并且召开的业主大会程序必须是合法的。依据《物业管理条例》第十二条规定:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式:但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业委会起诉物业公司必须召开业主大会并经业主投票表决双过半原则，同时还应提供所投票数对应的证据，业委会才有权提起诉讼。⑵《物业管理条例》第十四条规定:召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。铂金丽都小区业委会更换物业公司并未告知全部业主，业主根本不知道业委会终止《前期物业服务协议》意图，对重新选聘物业公司一事毫不知情，原告已经严重侵犯了业主的知情权、投票权等相关的权利。该次业主大会即使召开投票了，也与实际情况严重不符，是不合法的、无效的。将业委会凌驾于业主大会之上，故意操作选举投票的结果，违反了《物业管理条例》等相关法律规定。所以业委员会无权代表全体业主终止《前期物业服务协议》，也无权在大量业主不知情、没投票的情况下私自与其他物业服务公司签订《物业服务合同》。⑶业委会代表部分业主与物业公司解聘物业服务合同，业委会无权向人民法院提起诉讼铂金丽都业委会仅代表部分或个别业主的意见，且有部分业主意见没有参加投票决定，业委会无权对人和万家公司提起诉讼。3、被告行使不安抗辩权，有权拒绝行使原告的诉求。铂金丽都小区业主已经和被告签订《前期物业服务合同》，业委会代表小区业主行使权力，但是小区内业主(包含业委会成员)过半数拒不缴纳物业费，拖欠物业费至今。很显然铂金丽都小区长期拖欠物业费的业主通过成立业委会解除与被告的前期物业服务关系，已达到拒不支付拖欠的物业费的目的，一旦解除物业合同关系，被告的权益无法得到保证，根据《合同法》第68条规定行使不安抗辩权，不支付完毕所有拖欠物业费，被告有权中止履行原告诉求。4、原告起诉移交资料清单与被告无关。被告接手铂金丽都物业，由于部分建筑和商品房没有完全施工完毕，建设单位没有将物业管理的工程设备相关资料移交给被告。被答辩人诉求移交的相关资料与答辩人无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实认定为，2011年9月30日，被告人和万家公司与信阳市诚业房地产公司签订《前期物业服务合同》，被告人和万家公司对信阳市羊山新区新六大街与新三路交汇处“铂金丽都”小区实施物业管理服务，该合同约定：合同期限自2011年9月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与被告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止；本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交。2018年1月29日，信阳市羊山新区前进街道办事处根据信阳市羊山新区前进办事处长虹社区居委会《关于成立铂金丽都小区业主大会筹备组的请示》，作出了前办字[2018]30号信阳市羊山新区前进街道办事处同意成立铂金丽都小区业主大会筹备组及业主委员会选举工作的批复。2018年4月15日，长虹社区铂金丽都小区在前进办事处监督指导下，召开铂金丽都小区业主大会，选举成立业主委员会，即本案原告。选举程序符合相关规定，选举结果有效。2018年4月24日，铂金丽都小区业主委员会向信阳市羊山新区前进办事处物业办登记备案。2019年1月29日，铂金丽都小区业主委员会向所在的长虹社区居委会提出换选前期物业公司的申请，2019年2月25日，长虹社区居委会向信阳市羊山新区前进办事处物业办，作出了《关于铂金丽都小区业主大会换选前期物业公司的情况说明》，长虹社区居委会按照《河南省物业管理条例》的相关规定，于2019年2月17日对铂金丽都小区召开的临时业主大会予以监督，整个投票过程按照程序进行，投票户数636户，超过半数同意解聘前期物业，新聘信阳美丽家物业服务公司。2019年4月30日，原告与铂金丽都小区选聘的新的物业公司信阳美丽家物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效。2019年4月9日、5月3日，原告向被告寄送了限期撤场的通知。内容为：根据2019年2月17日召开的铂金丽都小区业主大会投票结果，按照相关法律法规要求，铂金丽都小区业主大会决议授权铂金丽都小区业主委员会终止你公司的前期物业服务，请做好物业移交准备工作，限期向小区业主委员会进行物业移交工作。被告人和万家公司以过半数业主拖欠物业费，损害了被告的利益，一旦解除物业合同关系，被告的权益无法得到保证，业主不支付完毕所有拖欠的物业费，被告依法行使不安抗辩权，中止履行原告的诉求，一直不撤离铂金丽都小区，也不移交相关资料。本院认为，依据本院查明的事实，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点，一是铂金丽都小区业主委员会是否具有诉讼主体资格；二是被告人和万家公司搬离铂金丽都小区是否有事实和法律依据；三是被告人和万家公司能否行使不安抗辩权。关于第一个争议焦点，本院认为，铂金丽都小区业主委员会具有诉讼主体资格，理由如下:一、铂金丽都小区在信阳市羊山新区前进办事处监督指导下召开业主大会，选举产生铂金丽都业主委员会及其委员会成员，该会议经过半数业主同意，铂金丽都小区辖区社区居委会、办事处将该会议选举情况报到信阳市羊山新区前进办事处物业办备案。现铂金丽都小区业主委员会的备案行为并未被相关部门撤销，被告人和万家公司也无提供充分证据证明2018年4月15日召开铂金丽都小区业主大会以及选举的业主委员会程序违反法律规定;二、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第十条的规定，业主委员会可以自己的名义提起诉讼，铂金丽都业主委员会提起本案诉讼具有诉讼主体资格;三、根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”;第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定:(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员”;第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从上述法律规定可以得知，业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预，被告人和万家公司并非铂金丽都小区业主委员会的业主，无权对铂金丽都小区业主委员会成立的相关事宜提出异议，因此，被告人和万家公司主张铂金丽都小区业主委员会成立不合法，不具有本案诉讼主体资格的辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，被告人和万家公司是铂金丽都小区开发建设单位信阳市诚业房地产公司选聘的前期物业服务企业，信阳市诚业房地产公司与被告人和万家公司就铂金丽都小区物业管理签订的《前期物业服务合同》，属于前期物业服务合同，被告人和万家公司与小区业主个人签订的物业服务协议均是在业主大会选聘新的物业服务企业之前，因此也属于前期物业服务合同的性质。信阳市诚业房地产公司与被告人和万家公司签订的铂金丽都小区《前期物业服务合同》约定：合同期限自2011年9月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与被告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。在铂金丽都小区业主大会召开并选举成立业主委员会后，被告人和万家公司未被继续选聘为物业服务企业。铂金丽都小区业主委员会与信阳美丽家物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，且合同已生效，前期物业服务合同中约定的权利义务终止。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。依据上述法律规定被告人和万家公司搬离铂金丽都小区有事实和法律依据。关于第三个争议焦点，被告辩称小区内业主(包含业委会成员)过半数拒不缴纳物业费，拖欠物业费，这些业主通过成立业委会解除与被告的前期物业服务关系，已达到拒不支付拖欠的物业费的目的，一旦解除物业合同关系，被告的权益无法得到保证，业主不支付完毕所有拖欠的物业费，被告依法行使不安抗辩权，中止履行原告的诉求。本院认为，业主拖欠的物业费与业主选聘物业服务公司双方不是互付债务的关系，不是同一个法律关系。被告不能行使不安抗辩权，被告对拖欠物业服务费的业主，可依法另行主张。对被告行使不安抗辩权，中止履行原告的诉求的辩解，本院不予采纳。综上，原告要求被告人和万家公司撤离铂金丽都小区的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉求被告在撤离时移交的材料问题。由于信阳市诚业房地产公司与被告人和万家公司签订的铂金丽都小区《前期物业服务合同》没有明确记载信阳市诚业房地产公司向被告移交了那些材料，根据庭审查明需要移交的有:1、物业办公用房三间；2、业主信息档案；3、物业费收支账目；4、小区水电费收费清单；5、小区电梯保修卡、电梯说明书等；6、消防泵房的设施、设备运行记录等；7、小区监控室设施、设备保养、维修记录等；8、小区门卫室设施、设备；9、高、低压配电柜、水井房、路灯开关等所有上锁公共设施钥匙。被告人和万家公司为铂金丽都小区提供物业服务多年，原告铂金丽都业委会与被告人和万家公司应在友好、协商、沟通的基础上完成相关移交手续，以维护好小区业主的合法权益。综上所述，原告铂金丽都业委会的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条、第七十八条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十七条、第三十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告信阳人和万家物业服务有限公司于本判决生效后十五日内搬离信阳市羊山新区铂金丽都小区；二、被告信阳人和万家物业服务有限公司于本判决生效后十五日向原告信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会过户移交：1、物业办公用房三间；2、业主信息档案；3、物业费收支账目；4、小区水电费收费清单；5、小区电梯保修卡、电梯说明书等；6、消防泵房的设施、设备运行记录等；7、小区监控室设施、设备保养、维修记录等；8、小区门卫室设施、设备；9、高、低压配电柜、水井房、路灯开关等所有上锁公共设施钥匙。案件受理费100元，由被告人和万家公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  马建立二〇一九年八月十六日书记员  周亚楠