重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民初3995号原告(申请执行人）:中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司,住所地重庆市渝中区邹容路50号,统一社会信用代码91500000902911786G。负责人：向党，总经理。委托诉讼代理人:武小刚、阳琴琴,重庆索通律师事务所律师。被告（案外人）:重庆雨林实业有限公司,住所地重庆市九龙坡区渝州路79-60号,统一社会信用代码91500107203119175G。法定代表人：陈悦霖，董事长。委托诉讼代理人:杜美玲,女，汉族，1975年7月21日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人:吴迪,重庆钧睿律师事务所律师。被告（被执行人）:重庆建兴房地产开发建筑有限公司,住所地重庆市巴南区渔洞巴县大道57号-5-14号,统一社会信用代码9150011362191004XG。法定代表人：王彬，董事长。委托诉讼代理人:程平,重庆康迪律师事务所律师。原告中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称信达资产重庆分公司）与被告重庆雨林实业有限公司（以下简称雨林实业公司）、重庆建兴房地产开发建筑有限公司（以下简称建兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达资产重庆分公司的委托诉讼代理人阳琴琴、被告雨林实业公司的委托诉讼代理人杜美玲、吴迪、被告建兴房地产公司的委托诉讼代理人程平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：撤销（2018）渝05执异539号执行裁定，除去雨林实业公司对建兴房地产公司所有的位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1号房屋（抵押合同登记号为抵押第000666号，房屋所有权证号为房100他字第200545号）截至2025年10月30日的使用权，并继续执行该房屋。事实和理由：信达资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，该抵押权设立时间为2003年12月31日。雨林实业公司与建兴房地产公司签订的《重庆商业城项目合作协议》约定雨林实业公司从2012年5月1日起使用案涉房屋，其使用权的设立晚于抵押权设立达9年时间。根据《物权法》第一百九十条的规定，雨林实业公司对案涉房屋的使用权不得对抗信达资产重庆分公司对案涉房屋的抵押权。之前执行异议审查阶段作出的（2018）渝05执异539号执行裁定错误适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，该司法解释的条款不适用于本案抵押在先的情形，本案的情形应适用上述司法解释第二十七条的规定，继续执行。另外，雨林实业公司对案涉房屋使用期限长，且使用期间租金为零，严重影响房屋的评估价值及处置变现，故还应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，除去雨林实业公司对案涉房屋的使用权后继续执行。（2018）渝05执异539号执行裁定中提及的负1-2号房屋系案外人所有，不是建兴房地产公司的房屋，本案执行异议涉及的房屋为负1-1号；该裁定确认对案涉房屋中“价值2000万元的部分”负担雨林实业公司使用权，但2000万价值无任何依据，且负1-1号房屋为整体，无法区分价值保护，无法具体执行。雨林实业公司辩称，2012年2月1日，雨林实业公司和建兴房地产公司签订《重庆商业城项目合作协议》，约定建兴房地产公司将位于石杨路2号的国际商业城-2层、-1层、1层部分和2至8层的自有房屋与雨林实业公司进行合作经营，雨林实业公司承担上述房屋的装修费用并负责后续的日常经营、管理，合作期限为2012年5月1日至2025年10月30日。建兴房地产公司于2012年4月1日向雨林实业公司移交了上述房屋，雨林实业公司接房后组织施工队伍进行了水电、消防改造和装饰装修，并承担了巨额费用，然后对上述房产一直合法占有使用至今。雨林实业公司与建兴房地产公司签订的《重庆商业城项目合作协议》内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，建兴房地产公司已向雨林实业公司转移了上述房屋的占有、使用权。雨林实业公司作为房产的合法使用权人，对房屋的使用权应受法律保护，对信达资产重庆分公司作为执行申请人的（（2017）渝05执825号执行一案的执行标的享有足以排除强制执行的权益，应当中止执行程序。建兴房地产公司辩称，虽然建兴房地产公司将涉案房屋抵押给信达原来的中国银行，但建兴房地产公司作为房屋所有权人有权将房屋进行出租、转让，只是出卖房产的价款要优先偿还中国银行本金和利息。“买卖不破租赁”是基本原则，人民法院对涉案房屋的拍卖、变卖只是买卖的特殊情形，（2018）渝05执异539号执行裁定已确认了雨林实业公司占有使用房屋的事实。建兴房地产公司与雨林实业公司并不存在恶意串通逃避执行的情况。本案应当停止执行。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：中国银行九龙坡支行（简称中行九支行）于2003年12月31日与建兴房地产公司签订《人民币借款合同（短期）》（渝中银九司借字2003033号），约定由中行九支行向建兴房地产公司提供为期12个月的2000万元短期贷款，并约定了利息的计付方式及担保方式等内容。建兴房地产公司以其自有的位于重庆市高新技术产业开发区石桥铺石杨路2-4号的“重庆国际商业城”广场第二层面积为3515㎡的商场（重房98预字第00116号、重地合字1994沙区第44号）作抵押担保，借贷双方同时签订了《抵押合同》（渝中银九司抵字2003033号），并在重庆市房交所办理了预售房抵押登记（抵字第000666号）。重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局于2013年6月21日向信达资产重庆分公司复函，载明：抵押第000666号《重庆市房地产抵押合同》中的抵押物现位于九龙坡区石杨路2-4号负一层。2004年6月25日，信达资产重庆分公司依法受让中行九支行的上述债权，双方签订了《债权转让协议》（渝划移2004第0140号），同时，中行九支行向建兴房地产公司发送了《债权转让通知》，建兴房地产公司于2004年8月10日签收了该通知回执。因建兴房地产公司未归还借款，信达资产重庆分公司提起诉讼，本院在审理信达资产重庆分公司与建兴房地产公司借款合同纠纷一案中，根据信达资产重庆分公司的申请，于2013年3月25日以（2013）渝五中法民初字第47号民事裁定书及协助执行通知书，查封了建兴房地产公司位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1号、负1-2号的房屋中价值2000万元的部分。2016年9月13日，本院作出（2013）渝五中法民初字第47号民事判决，判令：一、建兴房地产公司在判决生效后十日内向信达资产重庆分公司偿还借款本金2000万元；二、建兴房地产公司在判决生效后十日内向信达资产重庆分公司偿还借款利息、逾期利息及复利（利息和逾期利息以2000万元为本金，从2003年12月31日起按年利率5.31%计算至2004年12月20日止，从2004年12月21日起按每日万分之二点一计算至付清日止；复利以应还而未还的利息为基数，从实际产生之日起按每日万分之二点一计算至付清日止，利随本清）；三、如建兴房地产公司未按期履行上述第一、二项给付义务，信达资产重庆分公司就建兴房地产公司所有的位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2-4号“重庆国际商业城”广场的商业用房（抵押合同登记号为抵押第000666号，房屋所有权证号为房100他字第200545号）享有优先受偿权。2015年8月19日，本院以（2013）渝五中法民初字第47号协助执行通知书，对本院查封的前述房屋进行了续查封。建兴房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院。2017年3月23日，该院作出（2016）渝民终625号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，因建兴房地产公司未如期履行义务，信达资产重庆分公司向本院申请强制执行。2018年8月1日，本院以（2017）渝05执825号执行裁定书及协助执行通知书，对建兴房地产公司位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1号房屋进行了续查封。信达资产重庆公司称，其为实现抵押权申请执行的标的不包含重庆市石桥铺石杨路2号负1-2号房屋。2012年2月1日，雨林实业公司（乙方）与建兴房地产公司（甲方）签订《重庆商业城项目合作协议》载明：建兴房地产公司提供位于重庆市九龙坡区石杨路2号的国际商业城的-2层、-1层、1层部分和2-8层房屋，包括公摊面积为24000平方米左右（其中-2层的面积为2000平方米左右）。雨林实业公司负责对重庆国际商业城申请办理水、电、气使用的相关手续；自行对该房屋内、外墙、顶棚进行装修；自行购买、安装相关的水、电、消防、电梯、空调等设施设备。费用由雨林实业公司负担。预计整个装修费用预算在2500万元至3000万元，由雨林实业公司自行承担，如超出部分也由雨林实业公司承担。合作期限为13年（从2012年5月1日起至2025年10月30日止）。本合同签订之日起，甲方将房屋正式交付乙方管理，合作期内，乙方享有该房屋的使用权、出租权、经营权和管理权。雨林实业公司与建兴房地产公司于2012年4月1日签订《移交协议》载明：经双方约定，现建兴房地产公司正式将重庆国际商业城以现状移交给雨林实业公司管理。雨林实业公司接房后，出资对“重庆商业城”外立面进行了整治、三面翻新，安装了中央空调系统、电梯（含扶梯）、完成了“重庆商业城”用电配电工程，并对室内进行了装饰装修，并使用至今。本案所涉的负一层房屋被雨林实业公司出租用于经营超市以及零售、餐饮。本院在执行信达资产重庆分公司申请执行建兴房地产公司借款合同纠纷一案中，案外人雨林实业公司对执行位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1、1-2号房屋提出书面异议。本院于2018年10月25日作出（2018）渝05执异539号执行裁定书，裁定：“对重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1号、负1-2号房屋中价值2000万元的部分负担案外人重庆雨林实业有限公司的使用权（使用期间从2012年5月1日起至2025年10月30日止）予以处置变现。”信达资产重庆分公司对该裁定不服，遂提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。信达资产重庆分公司对本案争议的位于重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1号的房屋享有的抵押权设立于2003年12月31日，并依法办理了抵押登记，而雨林实业公司与建兴房地产公司签订《重庆商业城项目合作协议》并获得案涉房屋使用权是在2012年，故信达资产重庆分公司的抵押权在先。信达资产重庆分公司针对本案所涉房屋申请的强制执行系对其抵押权的实现，而雨林实业公司对案涉房屋的使用权期限至2025年10月30日，且其在使用期间不支付使用费，若不除去其使用权必将严重影响抵押物的处置变现，故信达资产重庆分公司要求对本案所涉房屋除去雨林实业公司的使用权继续执行理由正当，本院予以支持。雨林实业公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。为此，依照《最高人民法院》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：除去重庆雨林实业有限公司对重庆市九龙坡区石桥铺石杨路2号负1-1号房屋的使用权，并继续执行该房屋。案件受理费141800元，由被告重庆雨林实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇一九年八月七日（院印）书记员 余文韬