河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初1748号原告：刘海鹏，男，1968年6月30日出生，蒙古族，住呼和浩特新城区。原告：张瑾，女，1973年2月20日出生，回族，住呼和浩特新城区。二原告共同委托诉讼代理人：泰阳，男，2000年6月5日出生，蒙古族，系二原告儿子。二原告共同委托诉讼代理人：胡小杰，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告：怀来恒天房地产开发有限公司，住所地怀来县土木镇政府后楼109室。法定代表人：吴雪丹，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，1989年11月27日，汉族，该公司员工。原告刘海鹏、张瑾与被告怀来恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海鹏、张瑾及其委托诉讼代理人泰阳、胡小杰以及被告恒天公司委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海鹏、张瑾向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》；2.判令被告退还原告已支付的全额房款172.6667万元，并按人民银行同期贷款利率4.75%支付利息12.351221万元，从2017年12月24日暂计算至2019年6月16日，并最终计算至实际给付之日；3.判令被告双倍退还原告定金4万元，并退还原告已支付的优惠服务费3.5万元；4.请求人民法院依法判决由被告承担本案全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、律师费等）。事实和理由：原告于2017年12月24日在京北恒大国际文化城项目销售中心咨询该项目部商品房销售情况，并询问销售人员：“本人系外地户口，能否购买该项目商品房”，销售人员回复：“虽有限购政策，但可一次性付款购买商品房，签订认购协议付款后恒天公司会协调办理《商品房买卖合同》及网签”且明示原告以恒大地产的实力可在短期内办理《商品房买卖合同》及网签手续。12月24日在销售人员李志全的要求下，原告在销售中心支付定金2万元，并签订《京北恒大国际文化城商品房认购书》，认购京北恒大国际文化城楼盘B15幢2-602房屋，面积122.78平方米。认购书第五条约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到京北恒大国际文化城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》”。2017年12月30日，原告按照李志全要求在销售中心财务室刷卡支付优惠服务费3.5万元、部分房款145.7万元；2018年1月11日，银行汇款支付房款24.9667万元。原告全部履行认购协议约定的义务，时到今日已两年，原告数次向恒天公司催促办理《商品房买卖合同》，被告始终未履行认购协议中约定的签订《商品房买卖合同》义务。原告认为，被告在与原告签订《商品房认购书》过程中，有义务审查购买人的条件，并告知限购政策规定的相关内容，不应虚假承诺原告可以在限购条件下也能购买商品房并签订《商品房买卖合同》。被告在明知原告不符合条件的情况下，与原告签订商品房认购书并恶意引导原告继续履行交款行为，存在主观过错，并长期占有原告已经支付的房款，给原告造成了极大的财产损失，特诉至贵院，望判如所请。恒天公司辩称，1、原告的诉讼请求与事实依据并不满足法定以及约定解除合同的条件；2、商品房认购书中第6条明确约定了“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任”；3、怀来县政府出具的怀政（2016）62号文件属于行政管理文件，不影响涉案认购书的效力，认购书不违反法律规定，是合法有效的；4、双方签订认购书时怀来县的限购政策已经出台一年，原告是完全行为能力人，在签订认购书时有义务进行审查，原告没有购房资格而购房具有过错，且商品房买卖合同的目的是取得不动产证，政府规定限购政策，没有进行网签备案，是属于不可归责于双方的事由。本院经审理认定事实如下：原告刘海鹏、张瑾系内蒙古呼和浩特市居民，2017年12月欲在怀来县恒大国际文化城购买商品房，购买之前向该项目销售中心工作人员咨询外地户口是否可以购房，销售人员答复一次性付款后可以协调办理《商品房买卖合同》及网签，且明示原告以恒大地产的实力可在短期内办理《商品房买卖合同》及网签手续。原告遂于2017年12月24日支付购房定金2万元，并签订《京北恒大国际文化城商品房认购书》，认购京北恒大国际文化城楼盘B15幢2-602房屋，面积122.78平方米，房屋总金额为1726667元。其中就付款方式约定为“一次性付款：乙方（原告）须于2017年12月27日前支付首期房款1706667元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”，并就违约责任等条款进行了约定。2017年12月30日，原告在该项目销售中心财务室按被告工作人员指定刷卡支付优惠服务费3.5万元、部分房款145.7万元；2018年1月11日，银行汇款支付房款24.9667万元。原告交纳全部房款后数次催促被告签订《商品房买卖合同》，但被告至今未履行签订《商品房买卖合同》义务，原告遂诉至法院。上述事实有原、被告的陈述及《京北恒大国际文化城商品房认购书》、银行付款流水单、POS机交易打印单、收款收据、通话录音记录、优惠服务费收据、怀来县人民政府怀政（2016）60号、62号文件在卷佐证。本院认为，原告刘海鹏、张瑾与被告恒天公司签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告作为房地产开发企业明知当地政府已出台商品房限购政策，原告系外地户口，不具有购房资格，却虚假承诺原告在限购条件下也能购买商品房并签订《商品房买卖合同》，与原告签订《商品房认购书》后收取其全部房款，存在主观过错，致使原告的购房目的不能实现，符合合同法规定的解除条件，故对二原告要求解除双方签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”二原告的实际损失即购房款被占用期间的利息损失，故对二原告要求被告公司返还已支付的购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。因定金已转化为购房款，对二原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对二原告要求被告返还已支付的优惠服务费3.5万元的诉讼请求，虽然收款方显示为怀来金胜行房地产经纪有限公司，但该笔费用是在被告公司销售中心的财务室刷卡支付，且根据原告刘海鹏与被告公司销售人员的通话录音显示，该优惠服务费实际为被告公司通过第三方收取，因此该笔费用的实际收款人为被告公司，故对原告的该项诉求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘海鹏、张瑾与被告怀来恒天房地产开发有限公司于2017年12月24日签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》；二、被告怀来恒天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘海鹏、张瑾购房款1726667元、购房优惠服务费35000元共计1761667元及利息（以1512000元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率4.75%自2017年12月30日起计算至实际给付之日；以249667元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率4.75%自2018年1月11日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告刘海鹏、张瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10507元，由被告负担10327元，二原告负担180元。此款二原告已交纳，被告在履行上述判决确定的义务时迳付，本院不再作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  任春新二〇一九年八月九日书记员  李艳姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。