广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5300号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山嘉逸置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914********116030H。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：李仙艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：符馨予，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳萍，女，1980年12月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********，公民身份号码440************046。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市天泽房地产顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区************，统一社会信用代码914***********235R。法定代表人：刘明宏。上诉人佛山嘉逸置业有限公司（以下简称嘉逸公司）因与被上诉人张艳萍、原审被告广州市天泽房地产顾问有限公司（以下简称天泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉逸公司上诉请求：1.驳回张艳萍的全部诉讼请求，并支持嘉逸公司全部反诉请求；2.诉讼费由张艳萍承担。二审期间，嘉逸公司明确其第一项上诉请求为：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持嘉逸公司全部反诉请求。事实和理由：一审判决对相关事实未予查实，适用法律错误。（一）一审判决认定朋友圈截图为袁某华所发，无事实依据。1.嘉逸公司在一审中仅承认袁某华在张艳萍所称的发朋友圈期间为嘉逸公司员工，并未承认该朋友圈为袁某华所发。虽然该朋友圈截图上的用户昵称显示为袁某华，但昵称可由用户自行修改，张艳萍未提供充足证据证明该朋友圈截图为袁某华的朋友圈。2.嘉逸公司并非拒绝配合安排袁某华到庭调查，嘉逸公司多次联系袁某华未果，已尽全力配合法院调查。（二）涉案合同不具备法定可撤销事由。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《最高人民法院印发关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）的通知》第七十一条规定，涉案《商品房买卖合同》约定了涉案车位的位置、面积、价格等相关情况，张艳萍在购买涉案车位时已清楚知道其所购买车位的相关情况，也清楚知道签订合同系作为购买车位的意思表示。因此，张艳萍并未对自己的行为、标的物性质等因素产生错误认识，涉案合同不存在法律规定的重大误解。（三）一审法院以涉案车位尚未办理不动产权转移登记手续，涉案交易主要义务并未履行完毕为由，认为张艳萍接收车位的行为不构成放弃撤销权，于法无据。撤销权的行使并不以合同主要义务是否履行完毕为前提，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，并未设置任何前置条件。即使张艳萍具有撤销权，其也以接收车位的实际行为放弃其撤销权。二审期间，嘉逸公司补充如下上诉意见：（一）一审法院程序违法，通知证人出庭的程序不合法。一审判决凭张艳萍的朋友圈截图复印件认定袁某华存在发布涨价通知及后续大幅度降价的情形，超出合理的市场价格波动范围，判决涉案合同应予以撤销。同时认定因嘉逸公司拒不配合安排袁某华到庭配合调查，应承担相应的不利后果，是认定事实错误。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》的规定，只有在涉及可能损害国家利益、社会公共利益时，人民法院才可依职权通知证人出庭作证，除此之外，人民法院调查收集证据，应依照当事人的申请进行。且未经法院通知，证人不得出庭作证，一审法院应当以通知书的形式通知证人到庭。一审法院未有按照上述法律规定通知证人出庭，在无依据的情况下认定嘉逸公司拒不配合安排袁某华到庭配合调查，违反法定程序。（二）一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.一审判决认定张艳萍存在重大误解致使自身权益受到较大损失，是认定事实错误。只有车位真正的价格远低于购买价格才是张艳萍产生的损失。张艳萍并无提供车位价格评估、鉴定等证明其所购买的车位的实际价格低于其购买的价格，无法证明其存在损失。一审判决认为涉案车位所谓的“降价”后价格，计算出差额超过30％，缺乏事实依据。2.一审判决说明的观点、情况存在认识错误。首先，一审判决认为“涉案车位的降价幅度也已超过合理的市场价格波动范围”，没有依据、不恰当。任何一种商品，都有可能在出售后存在降价或优惠政策的情形。其次，一审判决认为“嘉逸公司对外发布涨价信息后，又在较短时间内进行了力度较大的降价促销行为，该营销行为有失诚信”，是认定事实错误。4个月后是否存在优惠政策或者降价均是正常的市场风险和交易价格波动，与之前是否涨价5000元是完全独立的民事行为，不可混为一谈，不属于不诚信行为。即便嘉逸公司后续存在优惠政策，也有权决定适用优惠政策的群体是作出优惠政策后再进行购买的客户，而在作出优惠政策前购买的客户，并不能理所当然地认为其也应享受该优惠，并认为存在价格欺诈或重大误解。（三）张艳萍主张对价格存在错误不属于法律上的重大误解。张艳萍是完全行为能力人，其对正常的市场风险和交易价格负有合理的注意义务，其应依约履行合同义务。（四）嘉逸公司已按时交付涉案车位，张艳萍至今未按合同约定支付剩余房款95518元，依涉案合同第九条约定，张艳萍未按约定时间付款，逾期在90日内，张艳萍按日向嘉逸公司支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90日，张艳萍按日向嘉逸公司支付逾期应付款万分之四的违约金。张艳萍辩称，对一审判决认定的事实无异议。一审第一次开庭时，嘉逸公司拒不承认袁某华是其员工，直至第二次开庭时，张艳萍提交的《[绿地香树花园]认购书》复印件上有袁某华的签名，嘉逸公司才确认袁某华是其员工。在一审法院要求嘉逸公司安排袁某华到法院配合调查及张艳萍提交了朋友圈截图的情况下，嘉逸公司仍拒绝将其持有的袁某华的朋友圈资料向法院提交，已经构成违法。一审判决认定事实于法有据，请求维持原判。天泽公司未作陈述。张艳萍向一审法院起诉请求：1.撤销张艳萍与嘉逸公司签订的编号201********002的《商品房买卖合同》；2.嘉逸公司返还张艳萍购房款95518元及利息（按照月利率2%，从立案之日计至付清日止）；3.天泽公司返还张艳萍已经支付契税5731.08元、交易服务费106元、签约服务费500元、产权登记费550元、权证印花税5元、物业维修基金1910.36元、印花税96元，合计8898.44元及利息（按照月利率2%，从立案之日起计至付清日止）；4.本案全部诉讼费由嘉逸公司、天泽公司承担。嘉逸公司向一审法院反诉请求：1.张艳萍支付房款95518元；2.张艳萍支付违约金予嘉逸公司（违约金从2018年7月12日至2018年10月10日按日万分之二的标准计算，2018年10月11日起按日万分之四的标准计算）；3.本案本诉、反诉受理费均由张艳萍承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，嘉逸公司在佛山市南海区发展规划和统计局办理包括涉案车位在内的物业销售价格备案公示手续，其中涉案车位的备案售价为199792元。2017年11月4日，张艳萍向嘉逸公司购买了位于广东省佛山市南海区********香树花园一区地下车库0607号车位。2018年1月17日、18日，嘉逸公司的员工袁某华在其微信朋友圈连续两天发布内容如下的信息：“重要通知：绿地香树花园9到17栋楼下车位在本月20号前准备升价，在现有价格的基础上大概升5000元一个，请有意向的业主们尽快同我联系，袁某华135*****803”。2018年1月20日，袁某华在其微信朋友圈连续发布两条内容相同的如下信息：“重要通知：绿地香树花园9到17栋楼下车位今天最后一天，最后一天，最后一天，明天铁定升价，在现有价格的基础上大概升5000元一个，请有意向购买的业主们尽快同我联系，袁某华135*****803”。2018年1月20日，张艳萍与嘉逸公司签订《[绿地香树花园]认购书》（NO:0000116），约定张艳萍以191036元（原价199792元）认购涉案车位。该认购书同时对付款方式、签约等内容进行了约定。同日，嘉逸公司开具《绿地控股预收房款专用收据》（票据编号0064790、0064791），确认收取张艳萍支付的购买涉案车位的定金20000元、首期款18209元。2018年1月23日，张艳萍与嘉逸公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********002）、《车位合同补充协议》，约定：张艳萍以总价191036元向嘉逸公司购买位于佛山市南海区***********绿地香树花园一区地下车库（9-17座）-1层0606号车位；签约前张艳萍已向嘉逸公司支付定金20000元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款；张艳萍应于预售合同网上签订之日起0日内（最迟不超过5日）支付38209元，于2018年4月11日前支付57309元，于2018年7月11日前支付95518元；张艳萍逾期付款在90日内的，应按日向嘉逸公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期付款超过90日且嘉逸公司不解除合同的，张艳萍应按日计算向嘉逸公司支付逾期应付款万分之四的违约金；嘉逸公司应在2018年4月30日前向张艳萍交付该车位。2018年4月8日，嘉逸公司开具《收款专用收据》（票据编号012XXX2），确认收取张艳萍支付的购买涉案车位的二期款57309元。2018年4月15日，嘉逸公司向张艳萍邮寄《交楼通知书》，通知张艳萍于2018年4月30日前往佛山市南海区**********办理接收涉案车位的相关手续。该邮件于同月16日妥投。2018年5月25日、26日，袁某华在其微信朋友圈连续发布四条内容相同的如下信息：“6折、6折、6折。重要的事情说三遍。绿地香树花园9到17栋楼下负一层及负二层，业主用同一名字购买第二个车位6折！首付2成起买车位。月供仅600元起。车位有限，还不快抢。抢位热线：记得一定找袁某华135*****803”。2018年5月31日，张艳萍签署《绿地香树花园停车位交付确认表》，确认接收涉案车位。2018年6月23日，张艳萍委托广东东方昆仑律师事务所的陈峰律师向嘉逸公司发出《关于贵司违反合同法以欺骗的方式销售车位协商律师函》，主张嘉逸公司的员工以欺骗方式，使张艳萍在重大误解可能涨价的前提下被迫购买了涉案车位，对张艳萍利益构成重大损害（至少多付了76000元），要求嘉逸公司在2018年6月30日前履行将多付购房款返还给张艳萍，否则张艳萍将委托律师主张权利。该邮件于同月25日妥投。2018年7月5日，张艳萍提起本案诉讼。2018年8月14日，嘉逸公司向一审法院提起反诉。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。所谓重大误解，是指当事人因为对相对方的行为或者合同标的发生错误认识，从而使自己作出与自己意思相违背的行为，并致使自身利益受到较大的损失的行为。本案中，张艳萍主张基于重大误解而请求一审法院撤销《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********002），对此一审法院予以支持，理由如下：1.嘉逸公司的员工袁某华在张艳萍购买0607号车位之后，多次通过朋友圈发布涨价通知，主观上让张艳萍形成了车位“铁定”涨价的错误认识，从袁某华发布涨价通知及涉案车位买卖合同签订时间来看，袁某华的行为客观上也促成张艳萍在2018年1月20日与嘉逸公司签订《[绿地香树花园]认购书》，以总价191036元购买涉案车位；2.从袁某华最后一次发布涨价信息（2018年1月20日）到袁某华第一次发布降价信息（2018年5月25日），间隔约4个月，该时间间隔较短，尚处于张艳萍购买涉案商铺约定的款项支付期间之内。涉案车位备案价格为199792元，张艳萍购买该车位的价款为191036元，降价后涉案车位的价款为119875.2元（199792×0.6），购买价款与降价后价款相差71160.8元，较涉案车位出售价款，降价的幅度超37%，张艳萍主张嘉逸公司的宣传行为使自身利益受到较大的损失有事实依据。3.嘉逸公司主张张艳萍接收涉案商铺的行为反映其已放弃撤销权，对此，一审法院不予认可。首先，涉案车位尚未办理不动产权转移登记至张艳萍名下的手续，故涉案交易的主要义务尚未履行完毕；其次，张艳萍于2018年5月31日接收涉案车位之后，于同年6月23日便发函要求嘉逸公司退回多收取的款项，此时张艳萍是否行使撤销权，还应视嘉逸公司是否同意退款来确定；在没有得到嘉逸公司的答复后，张艳萍于同年7月5日提起了本案诉讼，要求撤销买卖涉案车位的《商品房买卖合同（现售）》，及时行使了撤销权。因此，张艳萍接收涉案车位的行为并不能当然地视为张艳萍以其行动放弃撤销权，嘉逸公司的该项主张理据不足，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。现《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********002）因张艳萍行使撤销权而被撤销，故该合同自始没有法律约束力，因此，张艳萍诉请嘉逸公司返还已收取的款项95518元有事实和法律依据，一审法院予以支持；嘉逸公司反诉请求张艳萍支付尚未支付的款项95518元没有法律依据，一审法院不予支持。因张艳萍无需支付尚未支付的款项95518元，故嘉逸公司反诉请求张艳萍支付逾期付款的违约金没有依据，一审法院不予支持。嘉逸公司占用张艳萍支付的款项95518元给张艳萍造成利息损失，故结合张艳萍诉请，嘉逸公司应从涉案合同被撤销之日（即判决发生法律效力之日）起至实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率计付逾期还款的利息损失予张艳萍，张艳萍诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。需要说明的是，一审法院在本案中对张艳萍主张《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********002）予以支持，并非否定嘉逸公司对出售的车位有根据自身营销情况进行自主定价的权利，而是因为权利和义务是相对应存在的，嘉逸公司向不特定公众销售车位，其发布广告、开展营销行为应遵循诚实信用的原则。本案中嘉逸公司的员工对外多次发布了涨价信息后，嘉逸公司又在较短时间内进行了力度较大的降价促销行为，该营销行为确实有失诚信，且涉案车位的降价幅度也已超过合理的市场价格波动范围，因此本案的实际情况区别于一般市场价格波动而要求撤销合同的情形，嘉逸公司的该项抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。张艳萍诉请天泽公司返还其已经支付契税5731.08元、交易服务费106元、签约服务费500元、产权登记费550元、权证印花税5元、物业维修基金1910.36元、印花税96元，合计8898.44元及利息。对此，张艳萍在本案中并未举证证明上述款项实际由天泽公司收取，且未提交证据证明上述税费实际向政府主管部门缴纳的情况，现有证据也未能反映“签约中心财务专用章”与嘉逸公司、天泽公司之间存在关联性，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院对张艳萍的该项诉请不予支持。天泽公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第一款第一项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、撤销张艳萍与嘉逸公司于2018年1月23日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********002）；二、嘉逸公司于判决发生法律效力之日起十日内返还张艳萍已付购买位于佛山市南海区********香树花园一区地下车库0606号车位的款项95518元，并以该款为本金，从判决发生法律效力之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计付逾期退款的利息损失予张艳萍；三、驳回张艳萍的其他本诉请求；四、驳回嘉逸公司的全部反诉请求。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费2388.33元，由张艳萍负担200.38元，由嘉逸公司负担2187.95元；反诉案件受理费减半收取计1093.98元，由嘉逸公司负担。嘉逸公司于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳案件受理费2187.95元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对张艳萍多预交的案件受理费3920.34元，在判决发生法律效力后，经张艳萍书面申请，一审法院退还予张艳萍。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据嘉逸公司的上诉意见及张艳萍的答辩意见，本案二审争议焦点是:（一）一审法院是否存在程序违法；（二）涉案《商品房买卖合同（现售）》应否予以撤销；（三）张艳萍是否存在违约行为；如果存在违约行为，其应承担的违约责任。关于争议焦点一。嘉逸公司上诉主张一审法院在当事人没有申请的情况下依职权通知证人袁某华出庭,亦未直接通知证人袁某华出庭，仅要求嘉逸公司通知证人袁某华出庭作证，程序违法。经核查，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”因此一审法院主动依职权要求袁某华到庭配合调查，程序并无不当。由于案外人袁某华系嘉逸公司员工，嘉逸公司为了证明其主张亦应积极主动通知袁某华到庭以便法院查清事实，因此一审法院要求嘉逸公司通知袁某华到庭并无不当。嘉逸公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。嘉逸公司上诉主张张艳萍对涉案《商品房买卖合同（现售）》约定的价格不存在重大误解，涉案合同不具备法定的撤销事由。经核查，本案系嘉逸公司的员工袁某华在其朋友圈中发布2018年1月20日后车位即将涨价大概5000元一个的消息，张艳萍因袁某华传递的信息而认为车位即将涨价，后与嘉逸公司签订购买涉案车位的合同。本院认为，判定涉案合同应否撤销取决于：1.袁某华朋友圈发布的涨价信息的行为是否构成表见代理；2.涉案合同是否为双方真实意思表示。首先，发布车位涨价信息的主体是袁某华，且其仅在其朋友圈中以个人名义发布，该行为并没有形成足够的权利外观，让他人以为是嘉逸公司的行为；且张艳萍在未进行审慎核实信息来源的情形之下签订涉案合同并非无过失；另张艳萍未能提供其他证据证明嘉逸公司以其名义发布了车位即将涨价信息，因此不能仅以袁某华为嘉逸公司的员工来认定袁某华发布车位即将涨价的信息的行为构成表见代理。其次，即便张艳萍签订涉案合同系对袁某华朋友圈信息错误判断导致，亦不能以此判定其对涉案合同内容有重大误解。由此可见，涉案合同为双方真实意思表示。张艳萍以其对涉案合同的价格存在重大误解请求撤销合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决支持张艳萍关于撤销涉案合同并返还已支付的车位款项95518元及相应利息的诉请，适用法律错误，本院予以纠正。嘉逸公司的该上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点三。嘉逸公司上诉主张张艳萍逾期支付剩余购房款95518元，其应向嘉逸公司支付欠付购房款95518元及违约金。经审查，涉案《商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合约履行权利义务。现张艳萍未按《商品房买卖合同（现售）》约定的期限支付剩余购房款95518元，其已构成违约。但考虑到本案事出有因，因此本院仅支持嘉逸公司关于张艳萍支付剩余购房款95518元的上诉主张，对嘉逸公司关于张艳萍支付违约金的上诉主张不予支持。综上所述，嘉逸公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11740号民事判决；二、张艳萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山嘉逸置业有限公司支付剩余购房款95518元；三、驳回张艳萍的诉讼请求；四、驳回佛山嘉逸置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2388.33元，由张艳萍负担。反诉案件受理费1093.98元，由张艳萍负担900元，佛山嘉逸置业有限公司负担193.98元。二审案件受理费2187.95元，由张艳萍负担1900元，佛山嘉逸置业有限公司负担287.95元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月六日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊