江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初7335号原告:彭小明,男,1988年1月12日出生,汉族,住苏州。原告：薛春梅,女,1989年2月25日生,汉族,住苏州。共同委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律所事务所律师。被告：苏州工业园区香堤澜湾业主委员会,住所地苏州工业园区和顺路99号。负责人：秦立波，主任。委托诉讼代理人：马洪志，江苏创策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩红，江苏创策律师事务所实习律师。原告彭小明、薛春梅与被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会（以下简称香堤澜湾业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告彭小明及两原告委托诉讼代理人连建彬，被告香堤澜湾业委会负责人秦立波及委托诉讼代理人马洪志、陈彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭小明、薛春梅向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告香堤澜湾业委会于2018年6月28日发布的续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司（以下简称常发物业苏州分公司）为苏州工业园区香堤澜湾花园物业服务企业的决定；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告彭小明、薛春梅是苏州工业园区香堤澜湾花园小区（以下简称香堤澜湾小区）业主。被告于2016年12月25日成立。香堤澜湾小区开发商苏州常大置业有限公司（以下简称常大置业）与常发物业苏州分公司签订前期物业服务合同于2017年5月31日到期，到期后由常发物业苏州分公司继续提供服务。2018年7月4日，原告至苏州工业园区规划建设局了解情况，发现被告提交《香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示》以及续聘常发物业苏州分公司的《苏州市物业服务合同》备案。询问杨东路社区后，一张落款日期为2018年6月18日的公告才出现在小区公告栏，公告内容为：“苏州工业园区香堤澜湾业主委员会于2017年5月15日委托江苏常发物业服务有限公司苏州分公司做问卷调查，是否续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司继续服务。问卷调查户数、面积双过半，经香堤澜湾业委会开会过半数通过与江苏常发物业服务有限公司苏州分公司续签合同，并于2018年6月21日至2018年6月27日公示，无业主提出反对意见，于2018年6月28日办理合同备案手续。”原告至此才知被告于2018年6月28私自制作出续聘常发物业苏州分公司的决定。原告认为上述决定程序不合法，未征求全体业主意见，并且新订立的物业服务合同擅自降低了服务标准。相应决定程序、实体上均违法。为维护小区业主权利，故诉讼至法院，望判如所请。被告香堤澜湾业委会辩称：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，续聘常发物业苏州分公司继续为向香堤澜湾小区进行物业服务的合同是根据有建筑面积过半、且总人数过半的业主的同意。在此前提下签订的物业服务合同。在续聘常发物业苏州分公司之前被告将表决的结果公示在公告栏内，明确提示如果有异议的业主，请自公示之日起7日内提出异议，在7日之内无业主提出异议。对此我方认为所有的业主对于续聘的结果予以肯定。在此情况下，被告才与常发物业苏州分公司签订了合同。故相应决定合法有据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：彭小明、薛春梅系香堤澜湾小区40幢1008室房屋业主。2011年8月27日，常大置业与常发物业苏州分公司订立《苏州市前期物业管理委托合同》，由常发物业苏州分公司负责香堤澜湾小区物业管理。期限自2012年8月1日至2017年5月31日。合同到期后，一直由常发物业苏州分公司实际提供物业服务至今。2016年12月11日，香堤澜湾小区共产生了31名业主代表。2017年3月19日，香堤澜湾小区业主代表召开会议，有27名业主代表同意解聘常发物业，启动招投标。在此基础上香堤澜湾业委会发布公告，公告内容大意为：3月19日召开的业主代表大会超半数代表同意业主意见表真实有效且达到法定标准，根据业主签名表达的意见，解聘常发物业公司，启动招投标程序。后常大置业以香堤澜湾业委会为被告于2017年5月24日向本院提起诉讼，以程序不合法，居民签名真伪莫辨为由，要求撤销香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告。本院审理后认为香堤澜湾业委会作出解聘物业的决定依据的申请表无法证实系由相关业主本人签署，即无法证明存在面积与人数双过半同意解聘常发物业的事实，撤销了香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告，相应判决已生效。落款时间为2018年6月21日的香堤澜湾业委会发布的“香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”载明：在香堤澜湾业委会及广大热心业主的参加下，香堤澜湾物业续聘全体业主签字统计结果出炉了。表决结果：（按户数）总户数2780，同意1443，不同意244，无人应答1093，同意户数比51.90%；（按面积）总面积278707.01平方米，同意146590.14平方米，不同意21683.8平方米，无人应答110433.07平方米，同意面积比52.6%。根据相关规定，已满足总面积及总户数双过半要求，现予以公示，相关详细资料存香堤澜湾业委会备查。根据业主表决结果，业主委员会与常发物业苏州分公司商谈并签订正式的物业管理服务合同。公示时间：公示之日起7日内。落款时间为2018年6月28日的香堤澜湾业委会发布的公告载明：尊敬的香堤澜业主，你们好！香堤澜湾业委会于2017年5月15日委托常发物业苏州分公司做问卷调查，是否续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司继续服务。问卷调查户数、面积双过半，经香堤澜湾业委会开会过半数通过与常发物业苏州分公司续签合同，并于2018年6月21日至2018年6月27日公示，无业主提出反对意见，于2018年6月28日办理合同备案手续。2018年6月21日，常发物业苏州分公司与香堤澜湾业委会订立苏州市物业服务合同，约定将香堤澜湾花园小区委托常发物业苏州分公司实行物业服务，期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。合同明确服务时限按《省标》四级执行。彭小明、薛春梅以6月28日公告违法为由，向本院提起诉讼，要求撤销相关决定。审理过程中，香堤澜湾业委会提供了相应“小区物业服务情况调查问卷”表，以此证实其于2018年6月21日发布的公示结果是根据相关业主签字确认得出的，相应同意续聘的业主票为1443票，超过了半数。后法庭要求香堤澜湾业委会对于相关调查问卷表进一步进行统计，列明具体同意续聘业主对应的房屋房号、姓名、面积。香堤澜湾业委会统计后提交法庭的汇总表表明同意续聘的房号户数为1452号。原告彭小明、薛春梅对于前述1452户房屋对应业主进行了审核后其称其中共有819户存在异议。本院遂组织双方当事人就819户有异议的业主在双方见证下随机抽取100户业主进行了电话调查，调查结果为：打通66户，其余34户未打通。打通的66户中，明确表示其本人没有签字同意续聘常发物业苏州分公司的业主为11户，其余打通的业主有少量表示记不清。《苏州工业园区香堤澜湾小区业主代表大会议事规则》第二章第六条规定，业主大会议事内容包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，同时规定选聘和解聘物业服务企业或者管理人应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述事实，有前期物业合同、房屋登记信息、公示、公告、议事规则、物业服务合同、汇总表、调查问卷、抽样调查表及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告彭小明、薛春梅名下有香堤澜湾小区房屋，故系该小区业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。由此可推知原告彭小明、薛春梅可就本案起诉至法院审理。根据业主代表大会议事规则规定，选聘和解聘物业服务企业应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。香堤澜湾业委会作出的公示、公告系根据对全体业主征求意见后作出。但根据本院随机电话调查结果，100户中有11户明确表示相应同意续聘常发物业苏州分公司的签名并非其本人所签。按此比例，819户中相应有90户并非业主本人签字同意续聘常发物业苏州分公司提供物业服务。按整个小区业主总户数为2780户，半数才为1390户。即使按香堤澜湾业委会最后统计有1452户业主表示同意，在扣除90户明确并非其签字的业主的情况下，仅余1362户，与过半数的1390户还差28户。由此可见，香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定依据的调查问卷表总的同意户数无法证实已达到了过半的要求，即无法证明存在面积与人数双过半同意续聘常发物业苏州分公司的事实。故彭小明、薛春梅据此要求撤销相应的公告于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如下：撤销被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会于2018年6月28日发布的续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司为苏州工业园区香堤澜湾花园物业服务企业的决定。案件受理费80元，由被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会负担。此款原告已预交，由被告苏州工业园区香堤澜湾业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。账户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴海锋人民陪审员  梁文静人民陪审员  陆碧贞二〇一九年八月八日书 记 员  王 雪