广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11357号原告（反诉被告）：李文莹，女，1988年10月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：顾杰辉，男，1987年6月27日出生，汉族，系原告丈夫。被告（反诉原告）：佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司，住所地广东省佛山市禅城区五峰四路25号综合楼9楼，统一社会信用代码91440604721115211F。法定代表人：彭伟强。委托诉讼代理人：何继锋、卢伟强，均系广东华登律所事务所律师。原告李文莹诉被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾杰辉及被告的委托诉讼代理人何继锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告于2015年12月11日签订的《租赁合同》；2、被告向原告返还履约保证金12162.30元；3、被告向原告赔偿提前解除合同的装修损失43644.60元（整店装修总额109111.50元÷5年×2年）；4、被告向原告赔偿2018年12月至2019年5月的经营损失30000元（5000元/月×6个月）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告承租被告位于佛山市禅城区垂虹六街7号首层1-7轴之3号铺，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日共5年，原告向被告缴纳履约保证金12162.30元；租赁终止后，被告应无息退还履约保证金。原告承租后，按时向被告支付租金，并对涉案铺位花费近110000元进行装修，用于经营婚庆、公司活动等。2018年12月3日，原告开店时发现铺位的橱窗棚上及墙身有严重的漏水现象，原告不得不在铺位门口用5、6个胶桶接水，根本无法开店营业。原告与被告进行沟通，希望被告可以协助解决漏水问题。被告在2018年12月3日知悉情况后，于2019年12月12日派人到现场了解情况，但其只采取简单处理，在漏水部位附近上刷一层油，根本无法解决漏水问题。2019年2月12日，涉案铺位漏水问题更加严重，从橱窗位置往店里渗水，即使用桶接水也无法解决问题。原告再次与被告联系，但被告没有派人协助处理，至2019年2月22日被告才叫师傅巡视一圈，但亦未解决漏水问题。后来原告发现漏水原因在于二楼的雨水管破裂，原告要求被告与二楼代表协商，但协商未果。直至2019年3月5日，被告才派人解决漏水问题，但经过长达近20多天的大面积浸泡，租赁物地板已经严重发泡，墙壁及店面长出蘑菇，橱窗天花大面积发霉，多处地方出现掉灰现象，根本无法使用。原告认为，承租涉案租赁物是为了经营之用，而保证租赁物能正常使用是被告的义务，原告一直与被告进行沟通，但是被告置之不理。根据《租赁合同》的约定，原告承租涉案租赁物的期限为5年，现因被告的违约行为导致合同提前终止，被告应向原告赔偿提前解除合同的装修损失。由于行业问题，店面靓丽是至关重要，且每年过年前后是婚庆、公司周年和春茗庆祝的旺季，由于涉案租赁物无法正常使用，原告遭受巨大经济损失，故被告应向原告赔偿2018年12月至2019年5月的经营损失。原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、原、被告双方之间于2015年12月11日签订的《租赁合同》应当判决解除，但解除原因在于原告违约长期拖欠租金。事实上，被告在收到原告反馈漏水问题后一直都是积极协助其处理及解决，反复多次派人查看现场，甚至联系居委会以排查是否系相邻业主原因导致漏水并积极处理，被告作为物业的出租人最后亦负责任地聘请施工人员施工及承担了解决漏水问题的费用。根据《租赁合同》第五条的约定，涉案物业在租赁期间的维护、维修、保养，应本着“谁使用，谁负责”的原则，由原告负责维护、维修和保养并承担其费用，即原告主张的漏水问题应由其自行解决，根本不能视作被告违约，故原告主张的解除租赁合同的事由并不成立。二、鉴于《租赁合同》解除原因为原告严重违约，原告无权要求被告向其返还履约保证金。根据《租赁合同》第四条有关履约保证金的约定，在原告向被告缴清了全部应付租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同约定向被告交还租赁物及承担合同所约定的其他义务后，被告才需要向原告无息退还履约保证金。如前所述，原告要求解除《租赁合同》并不符合合同约定解除情形，亦非被告违约，且原告至今仍拖欠被告2018年12月至2019年6月的租金及滞纳金，故原告主张退还保证金的条件并未成就，该诉请既无合同依据，亦无法律依据，依法应予驳回。三、关于原告主张的装修损失及经营损失，现有证据无法证明其主张的装修金额属实，被告亦无法确认是否发生经营损失。即使装修及经营数额属实，鉴于原告承租期间存在欠付租金的违约行为，过错并非在于被告，其亦无权要求被告承担。首先，对于原告主张的装修损失，原告主张的装修款项未有第三方装修公司盖章确认，亦无装修款项支付凭证，无法证明其主张的装修项目是否存在及实际装修费用。其次，关于其经营损失问题，在商业经营行为中并不存在固定经营数额的问题，原告作为婚庆公司的经营者，涉案铺位仅属于其经营门面，即使因漏水问题导致涉案铺位部分空间无法使用，亦不足以导致其完全无法经营，因为其经营项目最终并不以涉案铺位为必要载体。退一步而言，能否取得经营收入存在偶然性，并不能以过往经营记录作为某一特定期间的可取收入基数，原告主张的经营损失与涉案铺位是否漏水不存在必然关系。再次，即使原告主张的装修及经营数额属实，由于其在承租期间存在长期欠付租金及逾期交租的违约行为，即使合同解除后，原告亦无权要求被告承担其所谓的损失。同时对于合同解除后的装修装饰物处理，应按合同第五条的约定处理，已形成附合的部分无偿归被告所有。四、原告主张漏水问题导致其无法经营或产生损失，但由于漏水问题并非被告原因导致，被告对此没有过错，在被告已经尽力协助其解决的情况下，原告应当向造成漏水的责任方主张损失。经过被告多次现场查看及与原告共同分析，事实上原告承租的涉案铺位漏水问题并非涉案物业本身结构原因所致，亦非被告提供的租赁物不符合使用要求，而可能是因涉案物业对开的绿化树根部在地下生根至物业墙体堵塞下水道引发，从漏水原因而言非被告所致。且针对原告提出的漏水问题，被告已进行了处理，目前不影响原告承租经营。至于原告主张的损失，从因果关系而言并非被告消极处理或者主观原因导致，如原告需要主张权利，应向漏水责任方主张。综上所述，被告认为，涉案租赁合同关系如被判令解除，其解除的根本原因在于原告长期欠付及逾期缴纳租金，属于因原告违约而解除，被告不存在违约行为，原告提出的各项诉讼请求没有事实与法律依据，亦不符合合同约定，被告也已依法提出反诉，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，并支持被告的反诉请求。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、解除原、被告于2015年12月11日签订的《租赁合同》；2、原告立即向被告腾退、交还位于佛山市禅城区垂虹六街7号首层1-7轴之3号铺；3、确认原告支付的履约保证金12162.30元归被告所有；4、原告向被告支付逾期支付2018年9月至11月租金的滞纳金2071.25元（按年化24%计算，详见滞纳金计算表）；5、原告向被告支付2018年12月1日至2019年6月10日的租金合共26895.73元（按月租金4256.8元自原告欠租之日起暂计算至2019年6月10日）及滞纳金（按年化24%计算，暂计至2019年6月10日为2346.49元，详见滞纳金计算表）；6、原告自2019年6月11日起至实际向被告交还涉案物业之日止，按每月4256.80元的租金标准向被告支付场地占用费；7、原告承担本案本反诉全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年12月11日签订《租赁合同》，约定由被告将涉案铺位出租予原告，双方约定租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金4054.10元，每两年递增5%，履约保证金12162.30元，租金按季结算，先缴款后使用，原告应于每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前缴纳。双方租赁合同另还约定了租赁期间租赁物的改造、装修、维护、保养、违约责任、水电费用、争议解决等其他条款。上述租赁合同履行过程中，原告自2018年9月开始出现长期欠付租金情形。2018年9月至11月的租金直至2019年5月14日才缴纳。在原告欠租期间，涉案物业曾出现漏水情况，虽然双方租赁合同已明确约定对于物业的维护保养按“谁使用，谁负责”的原则，该问题应由原告自行解决，但被告作为出租人，仍在原告告知后及时对物业漏水情况进行妥善处理并修复，然原告此后仍拒不缴纳租金，截至2019年6月10日，原告已累计欠付租金26959.73元及相应滞纳金。被告认为，原告长期拒不缴纳租金，明显违反合同约定，理应承担违约责任，故被告有权按照《租赁合同》约定没收履约保证金并要求原告立即清偿欠付租金及滞纳金。综上所述，原告的违约行为使被告的财产权益受到重大损害，被告为此提出反诉，请求贵院查明事实，依法判决，维护被告的合法权益。原告针对被告的反诉辩称：原告同意解除涉案合同及返还铺位，但原告认为合同解除是被告违约所致，对被告的其他诉讼请求均不同意。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告全国企业登记信息公示。证明原、被告诉讼主体适格。2.《租赁合同》。证明原告承租涉案铺位，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日共5年，原告向被告缴纳履约保证金12162.30元，租赁终止后，被告应无息退还履约保证金。3.照片。证明涉案铺位漏水前的状态。4.照片。证明涉案铺位因长时间大面积浸泡，根本无法使用。5.视频光盘。证明涉案铺位的现状。6.燕尔婚礼导航装修报价。证明原告承租涉案铺位后，对铺位花费近110000元进行装修，用于经营婚庆、公司活动等。7.被告上年同期经营的部分数据表、微信账单详情、微信聊天记录截图。证明涉案铺位无法正常使用，给原告的正常营业带来巨大经济损失。8.微信聊天截图（原告丈夫与被告公司工作人员）。证明被告知悉涉案铺位已无法使用的事实。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1.被告营业执照、原告身份证复印件。证明原、被告双方为租赁合同当事人，诉讼主体适格。2.《租赁合同》。证明①原、被告于2015年12月11日签订《租赁合同》，约定由原告承租涉案铺位，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，租赁面积为69.30平方米，月租金为4054.10元/月，租赁期限内每两年租金向上递增5%，原告应按季结算一次租金，先租后用，于每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前分次缴纳，逾期不交租应从欠租之日起每日按月租总额的0.5%交缴滞纳金。②合同约定原告应在签订合同时缴纳12162.30元履约保证金，原告出现违约时保证金可予没收。③其他合同条款还明确了租赁期间双方的权利义务、租赁期间租赁物的改造、装修、维护和保养事宜、违约责任、水电费用承担、其他约定事项、争议解决等内容。④合同真实合法有效，对双方均具有法律约束力，原告应当依约按时足额缴纳租金，否则被告有权要求其计付滞纳金，并有权没收其保证金。原告至今拖欠数月租金且之前多次逾期交租，已构成违约，被告有权解除合同并没收其保证金。3.《房地产权证》。证明涉案铺位由被告所有，被告有权将铺位出租予原告，原告应当依约全面履行及承担合同义务。4.《电子发票记账清单》、《广东增值税普通发票》、《中国银行存款单》、《客户收(付)款入账通知》。证明原告在承租过程中多次未依约及时交付租金，构成违约，被告有权要求其计付滞纳金。另外，原告仅支付租金至2018年11月，2018年12月至今的租金一直未付，严重违约，被告据此主张解除合同符合合同约定。5.《诉求书》。证明涉案铺位出现非被告原因造成的漏水后，原告向被告提出诉求，文中体现被告并非原告起诉所称的置之不理，而是积极处理。原告明知漏水原因与被告无关，其现在起诉主张被告违约并要求赔偿损失没有事实和法律依据。6.《零星工程申请表》、《垂虹路铺位漏水工程》、照片、《零星工程验收表》。证明被告收到原告诉求后，在合同虽已约定“谁使用、谁负责”的原则前提下，仍积极协助处理漏水事宜，并安排施工人员修复，为此支出1850元。上述修复工作已验收完工，涉案铺位并不存在原告所称至今无法使用的情形。原告以漏水问题拒付租金，已构成违约，应承担相应责任。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3-5证据，无法反映拍摄时间，部分照片无法反映拍摄地点，亦无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第6、7组证据，无其他有效证据佐证其真实性及关联性，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的第6组证据，有原件核对，亦可相互佐证真实性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：“……第一条租赁标的物的名称、位置与用途1、甲方租赁物位于佛山市禅城区垂虹六街7号首层1-7轴之3号铺。……第二条租赁期限租赁期共5年，从2016年1月1日至2020年12月31日。第三条租赁标的面积、租金及交纳期限1、乙方租用面积共计69.30平方米。2016年1月1日至2017年12月31日：月租金合计为4054.10元，以后每两年在上一期的基础上递增5%，即：2018年1月1日至2019年12月31日：月租金合计为4256.80元；2020年1月1日至2020年12月31日：月租金合计为4469.60元。2、租金按季结算一次，先缴款后使用，于每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前分四次缴纳。支付方式：到甲方财务处缴纳/银行转账。如乙方逾期不交租，每逾期一天，按应缴未缴的租金总额缴纳0.5%的滞纳金，若逾期超过十天的，乙方须按照第七条规定的承担违约责任。第四条履约保证金1、为保证合同的履行，乙方应于签订合同时缴交12162.30元作为履约保证金，该保证金在租赁期间不得抵作租金或其他乙方应付的款项。租赁期满或终止后，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同约定向甲方交还租赁物承担本合同所约定其它义务后30日内，甲方将向乙方无息退还履约保证金。……第五条租赁期间租赁物的改造、装修、维护、保养……2、租赁物及其所有配套设施日常的维护、维修、保养，本着“谁使用，谁负责”的原则，由乙方负责维护、维修和保养并承担其费用。3、租赁期满或合同终止后，已形成附合的装饰装修物（包括门、窗、天花、固定于墙身或地面的附着物、通风设施、供水、供电设施及照明灯盆灯具等）乙方不得拆走，无偿归甲方所有；未形成附合的装饰装修物和其他属乙方所有的物品，乙方可自行拆除、取走，若因拆除造成租赁物毁损的，承租人应当恢复原状。乙方应于租赁期满之日前或因其他原因导致合同终止后十日内，搬迁完毕并向承租人交还租赁物，每逾期一天，乙方需按合同终止时的月租金标准5%向甲方支付占用费，甲方可以从履约保证金中扣除，逾期超过30日的则视作乙方放弃屋内剩余物资，甲方有权自行收回房屋，屋内剩余物资无偿归甲方所有并由甲方自行处置。……第七条违约责任1、乙方如有下列行为之一，则视为乙方违约，甲方有权即时解除本租赁合同，并处没收乙方履约保证金，同时收回租赁物。若造成甲方经济损失的，则乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任：（1）乙方逾期十天未按本合同规定缴交租金的。……”。2019年3月6日，被告经内部程序申请修复涉案铺位漏水问题，相关修复工程费用合计1850元。2019年3月15日，原告向被告提交《诉求书》，称其于2018年12月2日开始发现铺位渗漏并通知被告，经被告处理后，漏水情况得到缓解，但2019年1月又开始发现渗漏，至2019年2月12日更为严重，后被告已修复完毕涉案铺位漏水问题，但因铺位渗漏后果严重无法正常营业，遂要求被告解决损失费用及装修期间（一个月）的租金。另查明，佛山市禅城区垂虹六街7号首层1-7轴铺位,建筑面积为202.13平方米，由被告单独所有。诉讼中，原告陈述：涉案铺位至今仍由原告使用，但原告已于2019年5月中旬停业，原告已支付租金至2018年11月。被告陈述：涉案铺位二楼物业非被告所有。涉案《租赁合同》所约定之逾期支付租金的滞纳金标准虽为日5‰，但被告自愿于本案中调整为年利率24%。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。关于原、被告双方主张解除涉案《租赁合同》的诉请。依据涉案《租赁合同》第三条的约定，原告负有依约按期足额支付租金的合同义务。经查，原告现仅支付租金至2018年11月，其行为已构成违约。原告虽以被告怠于处理铺位渗漏问题构成违约为由进行抗辩，并据此事由主张解除合同，但首先，依据双方合同第五条第2款的约定，涉案铺位及其所有配套设施日常维护、维修、保养工作应由原告自行负责，即非被告合同义务；其次，原告所举证据不足以证明被告怠于修复并导致发生损害后果，反之，原告于其《诉求书》已自述确认被告在其反映漏水问题后实施了相关修复工作。据此，原告上述违约主张无理，本院不予支持。因原告拖欠租金已构成违约，被告依法依约有权主张解除合同。因被告以起诉形式明确要求解除上述《租赁合同》，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案反诉状送达原告之日视为被告解除合同的通知到达原告，故本院确认涉案《租赁合同》已于2019年6月12日解除。合同解除后，原告依法依约应向被告返还涉案铺位，本院对被告相关返还铺位诉请予以支持。关于被告主张没收保证金及主张原告支付租金、占有使用费滞纳金的诉请。如上分析所述，原告拖欠租金已构成违约并致合同解除，被告有权依据《租赁合同》第七条第1款的约定主张没收保证金12162.30元，本院依法予以支持。另因原告仅支付租金至2018年11月，并占有涉案铺位至今，故原告还应依据合同约定租金标准以4256.80元/月向被告计付2018年12月1日至合同解除之日即2019年6月12日的租金合计27243.52元（4256.80元/月×6个月+4256.80元/月×1个月÷30天×12天），同时应参照合同约定租金标准以4256.80元/月向被告计付自2019年6月13日起至原告实际返还涉案铺位之日止的占有使用费。被告相关反诉诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于滞纳金，因被告所没收之保证金已足以惩罚违约及弥补损失，故本院对被告诉请之滞纳金不予支持。关于原告主张被告赔偿装修损失及经营损失的诉请。因原告主张被告违约致合同解除及损失产生之事由并不成立，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由原告自行承担举证不能后果。原告上述损失赔偿诉请均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告李文莹与被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月12日解除；二、确认上述《租赁合同》项下保证金12162.30元归被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司所有；三、原告李文莹于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司返还佛山市禅城区垂虹六街7号首层1-7轴之3号铺；四、原告李文莹于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付2018年12月至2019年6月12日的租金合计27243.52元，并以4256.80元/月为标准向被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付自2019年6月13日起至原告李文莹实际返还上述铺位之日止的占有使用费；五、驳回原告李文莹的其他诉讼请求；六、驳回被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司的其他反诉请求。如原告李文莹未按本判决指定的期间履行返还铺位义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2098元，由原告李文莹负担；反诉受理费收取1382元，由原告李文莹负担1359元，由被告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年八月二十一日书记员  吴章斐附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。