广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终8740号上诉人（原审被告）:佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱伟倩，女，汉族，1986年2月8日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陆文勇，男，汉族，1995年2月2日出生，住广东省佛山市高明区。上诉人佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头公司）因与被上诉人朱伟倩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人树头公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判树头公司支付逾期交楼违约金1162.32元；2.本案二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决关于举证责任主体认定错误。本案应适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，树头公司已举证证明被上诉人“知道或者应当知道”，而被上诉人未能提交证据证明树头公司在交楼时存在不当回应的行为，应承担举证不能的责任。二、一审判决认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，树头公司已完成房屋交付的义务，并非“逾期交楼”而是“瑕疵交楼”，不应承担“逾期交楼”的责任。三、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，不能将全部违约责任归咎于树头公司。（一）被上诉人在收楼后享有涉案房屋的居住利益，故没有实际损失。（二）被上诉人在签订合同时已经知道房屋交付的程序条件，其在收楼时可以要求树头公司提供相关文件，但却没有要求，反而提前收楼并对涉案房屋进行了装修，故其应当承担没有尽到合同谨慎审查义务的过错。四、本案中，被上诉人在未成就竣工验收合格和备案前收楼存在一定过错，如法院判决树头公司承担到竣工验收备案之日的违约金，则应扣除被上诉人自实际收楼到竣工验收备案之日期间每月600元的租金。五、广东省其他法院的生效判决书认定只要开发商在合同中就交楼条件作出明晰的权利告知，就成就了房屋买受人“知道或应该知道”，即便房屋买受人在没有取得竣工验收备案文件时收楼了，也应视为其放弃了自身权利接受瑕疵交付。六、树头公司二审提交的申请书涉及到本案的实体和程序问题，如果一审授权委托书的签名并非被上诉人本人签名，而是由他人代签，则一审陆文勇的委托代理行为是无效行为，而被上诉人本人一审并未出庭（均由代理人出庭），故本案一审应视为原告没有出庭，依法应发回重审或者按撤诉处理。被上诉人朱伟倩辩称，一审判决合法合理。另外，关于树头公司认为的虚假代理问题，树头公司有本批次系列案当事人的电话，可以直接打电话了解，亦可以让当事人到二审法院进行核实。经审理，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：“一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18959.73元给原告朱伟倩；二、驳回原告朱伟倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费338元，减半收取169元，由原告朱伟倩负担20元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担149元。”双方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，上诉人树头公司向本院提交《复制文书申请书》、《委托鉴定申请书》、《延期审理申请书》各一份，申请复制被上诉人的一审授权委托书，然后对上述授权委托书中被上诉人的签名和商品房买卖合同中被上诉人的签名进行对比，如果明显不符的，树头公司申请笔迹鉴定，以查清本案是否存在虚假委托诉讼，故二审法院应延期开庭审理本案。再查明，买受人与树头公司的商品房预售合同纠纷为系列案。买受人在一审诉讼中均委托陆文勇作为诉讼代理人，陆文勇向一审法院出具了买受人签名的授权委托书、受委托人在诉讼代理中无偿公民代理的承诺书、社区居民委员会的推荐证明。一审法院对部分买受人进行询问并制作了询问笔录，买受人均确认起诉状和授权委托书均系其本人签名，陆文勇是无偿接受代理参加诉讼。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点为树头公司应否支付逾期交楼违约金。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等,树头公司未能提交证据证明其通知被上诉人收楼时已明确告知被上诉人其未取得竣工验收备案证明文件，应当承担举证不能的责任,故被上诉人并非知道树头公司不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收房屋。因此，树头公司在取得竣工验收备案证明文件前向被上诉人交付房屋违反法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。综上，树头公司仍需承担自合同约定收楼之日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交楼违约金。又双方合同约定逾期交楼违约金按照全部房价款的日万分之一计算,故一审判决据此确定树头公司应支付的逾期交楼违约金数额正确,本院予以维持。树头公司上诉主张被上诉人在收楼后没有实际损失以及被上诉人收楼时未审查树头公司提供的文件，亦存在过错，并以此主张无需支付收楼后的违约金。本院认为，违约金除了弥补损失外，还有惩罚性质。如前所述，本案中，树头公司的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。树头公司通知收楼时交付的房屋属于不具备法定交付条件的房屋，且除居住权益外，业主尚有权享有房屋的其他权益，故不能以被上诉人收楼而认定其没有实际损失。另外，树头公司明知其不具备法定和合同约定的交付条件，却在向被上诉人发放的收楼通知书中载明涉案房屋已可交付使用，未履行如实告知义务，违背诚实信用原则。综上，本院认为树头公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。树头公司上诉主张被上诉人按照每月600元的标准支付实际收到房屋至取得竣工验收备案证明文件前的租金，本院认为，树头公司自愿在未达合同约定和法律规定的条件的情况下将涉案房屋交付被上诉人，其再要求被上诉人支付租金理据不足，本院不予支持。树头公司向本院申请复制被上诉人的一审授权委托书，认为可能存在着一审授权委托书的签名并非被上诉人本人签名而是由他人代签的情况。首先，树头公司对此并未举证证实。其次，树头公司与买受人的商品房预售合同纠纷为系列案，该系列案中买受人一审诉讼均委托陆文勇作为诉讼代理人，一审法院已经核查过授权委托书的真实性，部分买受人到庭陈述授权委托书系其本人签名，陆文勇是无偿接受代理参加诉讼。故树头公司申请复制被上诉人的一审授权委托书，理由不成立，本院不予准许。树头公司申请笔迹鉴定亦没有必要，本院不予准许。树头公司认为二审法院应延期审理本案，缺乏法律依据，本院不予采纳。树头公司以一审授权委托书的签名并非被上诉人本人签名而是由他人代签、陆文勇的委托代理行为无效，原告本人一审并未出庭（均由代理人出庭）为由上诉主张本案发回重审或者按原告撤诉处理，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，树头公司的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇一九年八月二日法官助理 蔡岱燐书 记 员 陈 颖