福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6671号 原告（执行案外人）：刘团英，女，1982年1月2日出生，汉族，住福建省福安市。 被告（申请执行人）：陈欢芳，女，1984年7月15日出生，汉族，住福建省福安市。 第三人（被申请执行人）：王铃华，男，1968年10月21日出生，汉族，住福建省福安市。 原告刘团英与被告陈欢芳、第三人王铃华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告刘团英、被告陈欢芳到庭参加诉讼。第三人王铃华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 刘团英向本院提出诉讼请求:1.撤销贵院（2019）闽0981执异48号执行裁定书、（2018）闽0981执3006号限期搬迁及停水停电通知书；2.确认刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆对王铃华所有的坐落于福安市城区房产享有租赁权益并带租拍卖；3.停止对福安市城区房产采取查封等执行措施。事实与理由：陈欢芳与王铃华民间借贷强制执行一案（2018）闽0981执3006号，贵院（2018）闽0981执3006号之三裁定拍卖王铃华所有的坐落于福安市城区房屋，对刘团英发出了（2018）闽0981执3006号限期搬迁及停水停电通知书。刘团英不服于2019年6月21日提出执行异议，贵院认为刘团英的承租权不能对抗抵押权及法院拍卖权，以（2019）闽0981执异48号执行裁定书驳回刘团英的异议请求。刘团英认为，刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆系该房屋的现有租户，贵院（2019）闽0981执48号执行裁定书侵害了刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆的合法权益：一、刘团英与王铃华之间的《房屋租赁合同》真实、有效，应受法律保护。2013年3月5日，刘团英、徐燕芬、林华眉签订《美容院合伙经营协议》，约定合伙经营福安市魅力名媛美容（店）馆。2015年6月4日，刘团英、徐燕芬、林华眉三方达成退伙协议，同意徐燕芬退出合伙经营。2015年6月4日，刘团英、林华眉、林雪金签订《美容院合伙经营协议》，约定合伙经营福安市魅力名媛美容（店）馆，合伙权限自2015年6月4日起至2021年6月3日止。2013年3月4日，刘团英代表福安市魅力名媛美容（店）馆与王铃华签订《房屋租赁合同》，约定：由刘团英承租王铃华所有的位于福安市城区房产，租赁期限自2013年3月4日起止2021年3月3日止，租期8年，月租金5550元。协议约定：租赁期间，甲方和乙方中任何一方法定代表人（或产权人）变更、合并，不影响本合同约定的继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同约定内容的权利与义务。王铃华于签订合同当日即2013年3月4日将该房屋交付刘团英使用，刘团英也依约向王铃华支付房屋租金至今。租赁期间于2015年6月3日，刘团英代表魅力名媛美容（店）馆与王铃华签订《租金调整补充协议》，约定：由于市场经济整体下滑，商业市场萧条，王铃华同意乙方从2015年6月4日起至2015年9月3日，月租金调整为4550元；2015年9月3日至2016年6月3日，月租金调整为4000元；2016年6月3日至2021年6月3日，月租金调整为3000元。贵院在执行过程中，在未全面摸清王铃华的财产状况的情况下，强制要求刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆限期搬迁并拟予停水停电，侵害了刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆基于与王铃华之间的《房屋租赁合同》对该房屋业已形成并依法享有的租赁权益，依法应予以纠正。二、依“买卖不破租赁”之合同法原理，陈欢芳应继受《房屋租赁合同》的权利与义务。根据《合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆基于原《房屋租赁合同》享有的租赁权益对在先的担保物权或者其他优先受偿的没有影响，从维护社会交易及秩序稳定的角度出发，陈欢芳应继受该《房屋租赁合同》的权利与义务。综上，刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆对王铃华上述房产依法享有租赁权益，为此，请求判令支持刘团英的诉讼请求。 陈欢芳辩称，一、刘团英与王铃华签订的《房屋租赁合同》、《租金调整补充协议》存在虚假。刘团英提交的水电缴纳凭证形式要件不合法，物业凭证不能证明是刘团英在经营使用该物业。租金缴费凭证均是复印件，如果确有承租，应有连续的租金缴纳凭证。2015年6月3日，刘团英代表魅力名媛美容馆与王铃华签订《租金调整补充协议》约定的租金每年都在下降，不符合常理，不排除双方串通损害抵押权人的利益，配合王铃华拖延执行时间。二、从刘团英与王铃华于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》、于2015年6月3日签订的《租金调整补充协议》来看，明显于2010年11月依法设置抵押权之后才签订租赁合同，退一步说，即使该《房屋租赁合同》、《租金调整补充协议》客观真实，但因案涉房产是在抵押权设立后才出租的，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，该《房屋租赁合同》对买受人不具有约束力，刘团英的承租权不能对抗抵押权及法院拍卖权。陈欢芳根据生效的(2018)闽0981民初3864号民事判决书申请强制执行，中国工商银行股份有限公司福安支行亦根据生效的(2017)闽0981民初2987号民事判决书申请强制执行，法院有权查封拍卖案涉房产。因此，案外人刘团英的异议理由不能成立，其异议请求应予驳回。 王铃华未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，本院以（2018）闽0981执3006号立案执行申请执行人陈欢芳与被执行人王铃华民间借贷纠纷一案。2019年1月11日，本院以（2019）闽0981执345号立案执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福安支行与被执行人王铃华金融借款合同纠纷一案。2019年2月28日，本院以（2018）闽0981执3006号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人王铃华所有的坐落于福安市城区房屋。2019年4月28日，本院作出（2019）闽0981执3006号限期搬迁及停水停电通知书，责令被执行人王铃华及位于福安市城区房屋内所有人员必须在本通知书通知之日起两个月内主动迁出，到期仍不迁出的，本院将对上述房屋予以停水停电并依法强制执行。刘团英于2019年6月21日向本院提出异议申请，本院于2019年6月21日作出（2019）闽0981执异48号执行裁定书，裁定驳回刘团英的异议请求，刘团英不服遂向本院提出执行异议之诉。 另查明，2010年11月5日，王铃华为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司福安支行；2015年6月20日，王铃华又为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，陈欢芳取得第二顺位抵押权。目前案涉房产由福安市魅力名媛美容馆经营使用。 上述事实，有刘团英提供的证据及到庭当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，王铃华已于2010年11月5日为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，中国工商银行股份有限公司福安支行已依法取得抵押权。2015年6月20日，王铃华又为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，设置抵押权，陈欢芳已依法取得第二顺位抵押权。现中国工商银行股份有限公司福安支行诉王铃华金融借款合同纠纷一案与陈欢芳诉王铃华民间借贷纠纷一案均已进入执行阶段，而刘团英于2013年3月4日才与王铃华签订的《房屋租赁合同》,应认定案涉房产属于在抵押权设立后又将抵押财产出租的情形。因此，刘团英与王铃华的租赁关系不得对抗案涉房产已经登记的抵押权。依据抵押权人依法享有的抵押权,在债务人未能清偿到期债务的情况下,其对案涉房产享有优先受偿权,可以请求法院拍卖、变卖抵押财产,故本院对案涉房产予以执行,并对案涉房产进行拍卖用于清偿王铃华所欠债务,符合法律规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，本院作出（2018）闽0981执3006号之三执行裁定书拍卖登记在王铃华名下的案涉房产及（2018）闽0981执3006号《限期搬迁及停水停电通知书》要求位于案涉房产内的所有人员搬离并无不当。综上，刘团英要求撤销本院执行文书、停止对涉案房屋的交付执行、带租拍卖,没有法律依据,不予支持。王铃华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回刘团英的诉讼请求。 案件受理费1150元，由刘团英负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  林泽霖 人民陪审员  夏 林 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  郑凯莺 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 -2-