贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初2373号原告：贵州桃义健康置业运营管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区领翔国际商贸城10-1-502号，统一社会信用代码:91520290MA6H596970。法定代表人：艾红兵，系该公司执行董事。特别授权委托代理人：刘勇，系贵州厚度律师事务所律师，执业证号：15202201510728052。被告：贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥西片区纬一路北侧、十二号东侧、经一路西侧（石桥公寓对面），统一社会信用代码:91520290MA6H4D9080。法定代表人：董鸣，系该公司董事长。特别授权委托代理人：惠仕刚，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201510895220。特别授权委托代理人：王兴祥，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201410850900。原告贵州桃义健康置业运营管理有限公司（以下简称“桃义公司”）诉被告贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司（以下简称“神州公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人艾红兵及其代理人刘勇、被告神州公司代理人惠仕刚、王兴祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桃义公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原被告双方签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》与所有《补充协议》。二、请求依法判决被告按合同约定支付原告佣金4638104元、日常开销236450元、工资917916元、违约金200万元，共计7792470元。三、请求依法判决被告支付律师费1374910元(风险代理即起诉金额*20%，不包含工资)、保全费5000元及保函费6120元等费用，以上合计9178500元;四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2018年8月2日，原被告双方签订了《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》，合同约定双方权利义务、合作期限、甲方办理预售许可证、佣金及推广费用等。该合同第十二条第2款约定:若因甲方不能全额支付乙方固定佣金和溢价部分和推广费用报销的费用而影响销售，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约赔偿200万元，并依照本合同第十一条约定进行清算。2018年10月4日，原被告签订了一份《…补充协议》，该协议约定，被告承诺2018年9月30日办出预售许可证，若不能按期办理则视为被告根本违约，应向原告承担违约责任。原告按合同履行了自己的义务，多次向被告催要自己应得的佣金、工资及日常开销的相关费用时，被告总以各种理由拒绝支付原告应得的款项。最后，原告于2019年5月28日向被告发出了《告知函》，该《告知函》中明确提出:请被告自签收本函起三日内书面作出回复，若被告收到本函后仍然视而不见，原告将通过司法程序予以解决，届时，除了《告知函》中所列的690余万元直接损失以外，原告因起诉所产生的案件诉讼费、保函费、保全费、律师费等均由被告全部承担，……。根据《合同法》第93条、94条、95条、96条等规定，原告已单方提出与被告解除所有书面合同、协议，原被告签的所有书面合同及协议以依法解除。综上，时至今日，被告仍未履行自己的义务，依照《合同法》规定，被告的行为构成了根本违约，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定及相关法律法规规定，特诉至法院。被告神州公司辩称，一、被告与原告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》及相关补充协议因违背《招标投标法》等法律法规的强制性规定而无效。首先，对于六盘水红桥医院“医养融合”项目，被告系通过招投标的方式确定的销售代理商，中标单位为苏州桃义商业地产运营管理有限公司，根据《招标投标法》第四十六条及四十八条之规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”“中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。本案“苏州桃义商业地产运营管理有限公司”作为实际中标人，而与被告签订《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》的则是原告“贵州桃义健康置业运营管理有限公司”。合同主体是否具有签订合同的资格，直接决定合同是否具有合法性。本案中，原告并非是涉案项目的招投标中标人，故以原告的主体与被告签订涉案的合同及所有补充协议，违反了《招标投标法》的强制性规定，涉案的合同及所有补充协议应根据《合同法》第五十二条的规定认定为无效合同。合同无效，即自始无效，未履行的就不再履行，故此，原告所提起的诉讼主张不具有有效的合同依据，也就不具有合法的事实依据。其次，在签订合同时，原告对于被告尚未取得预售许可证的事实是明知的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，本案由于被告没有取得预售许可证，原告应用被告的名义与购买人签订的《认购协议书》属无效协议，原告代理被告销售房屋的行为也属违法代理，相应的损失应由原告自行承担。既然代为销售的行为不具有合法性，那么已代为销售的行为随时可能被客户主张无效，客户极有可能主张退回已缴纳的认购金(现已有大部分客户报警并要求退回认购金)，原告的代售行为并非完全履行，故原告主张佣金不具有事实依据，其主张完全是建立在不合法的基础上，依法显然不应当支持。二、关于原告对于佣金、日常开销、工资及违约金的诉请，若双方签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》经审查被依法认定为无效合同，原告的各项诉请不应得到支持。即便该合同最终被认定为有效合同，根据合同第四条:佣金及结算之约定，每套房屋佣金的结算前提应是原告代理被告成功销售该套房屋，而成功销售的方式必须达到两个标准：一是与客户签订正式的《商品房买卖合同》：二是首付款不低于单套房屋价款的50%，本案原告尚未代理被告与客户签订正式的《商品房买卖合同》，也未收到客户50%以上的购房款，不能认定为“成功销售”，就算合同有效，佣金也尚未达到结算及支付的条件。关于原告对日常开销、工资的诉请，合同第五条约定的费用为营销推广费，营销推广费并不等同于原告公司自身的日常开销和人工工资，而且支付条件为:完成销售总金额达3000万元人民币以上并经被告有权审批人审批签字，本案销售总金额的认定也应根据合同第四条“成功销售房屋”标准进行认定，截至目前，被告还没有与任何客户签订合法有效的《商品房买卖合同》，原告完成的销售总金额还不宜认定，故相应的营销推广费也未达到结算及支付的条件。三、本案被告并没有违约，预售许可证的办理并不是被告自身主观因素造成，本案双方在签订合同之前，就已经预料到预售许可证一时办理不下来的情况，所以在签订合同时并未约定预售许可证的办理时间，合同签订后，被告一直在积极协调办理预售许可的相关事宜，但在办理过程中，由于政府没有将土地使用证的交付给被告，办理预售许可证的相关手续不具备，所以才迟迟没有办理下来，并不是因为被告的主观过错导致，签订合同时也没有约定将办理预售许可证作为违约的情形，且合同项目属于招投标项目，2018年10月4日签订的补充协议系对原合同的内容作实质性的更改，应以原合同为准。补充协议的内容也是对招投标文件的实质内容进行了变更，属无效行为。相反，《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》约定的履行期限为三年，截至2021年7月30日，合同12.1条约定：“合作期未满，任一方擅自解约的，违约方都应向另一方一次性支付违约赔偿金人民币200万元整”，本案原告在合作期满前擅自提起诉讼要求解除合同已构成违约，被告保留向其追究违约责任的权利。四、双方签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》中并没有关于律师费的约定，原告关于律师费的诉请没有依据，不应得到支持。综上，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年8月2日，原告桃义公司（作为受托方，乙方）与被告神州公司（作为委托方，甲方）签订了《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》，该合同约定：“一、委托项目标的：1、项目名称：六盘水红桥医院‘医养融合’项目。2、项目位置：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥西片区纬一路北侧，十二号路东侧，经一路西侧；二、委托服务内容及房源约定：1、甲方全权委托乙方独家代理该项目销售。2、甲方自销：……。3、甲方在委托期内不得指定除乙方以外的任何第三方进行销售，除甲方自销外，未经乙方书面同意，合同期内的任何成交行为均视为乙方的代理行为，乙方均有权按照合同有关约定收取佣金和约定的溢价收益。4、确定乙方独家代理销售的房源确定为：甲方项目公寓部分的1,2,3,4号公寓楼（共计1336陶，约83760平方）；商业部分的1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11号楼（共计452套，约28237平方）；及其他可售配套商业（如停车位、变更后可售的商铺和公寓）等。5、双方已确定公寓为精装公寓，按5181元/平方作为底均价；商业部分为双首层按栋报进行均价，具体待乙方进场后15天内提交委托房源的房屋编号、建筑面积、底价单价、底价总价等，以甲乙双方签字/盖章确定的《房源单套底价表》中所载信息为准，签字确认作为补充协议。以此作溢价的依据和结算的标准；三、合作期限：合同代理期限为三年，自本合同签订之日起，截至到2021年7月30日为止。如销售考核目标提前完成，按第十一条合同终止约定清算完成后则本合同提前终止:如合同到期，按第十一条合同终止约定清算完成后本合同自然终止。四、佣金及结算约定：1、购置方(客户)向甲方支付了本项目单套房源首付款(首付款不低于单套房价的50%)签订《商品房买卖合同》后，该套房屋视为乙方成功销售。2、成功销售的方式可以下三种，成功销售后正常结算如下固定佣金和溢价部分。（1）全款签订《商品房买卖合同》：指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额交齐全款并签约。(2)贷款签订《商品房买卖合同》:指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额交齐最低不低于50%(含)首付并签约，贷款部分收齐资料提交银行，银行审批通过视为全款实际回款，甲方同意并纳入当月实际回款作为结佣依据。(3)分期签订《商品房买卖合同》:指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额交齐不低于50%（含)首付并签约，余款按约定交齐。3、乙方佣金及溢价结算价约定:乙方同意指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额。(结算价的公式:结算价=买卖合同金额，乙方佣金和溢价收益按此结算价进行。)4、佣金分两部分，即固定佣金和溢价部分佣金，结算公式如下:(1)固定佣金:①按本条第3点的结算价小于底价的，按结算价的4%收取佣金，公式:乙方单套房源所得固定佣金=单套房源的结算价*4%；②按本条第3点的结算价大于或等于底价的，按底价的4%收取佣金，公式:乙方单套房源所得固定佣金=单套房源的底价*4%；(2)溢价部分:指单套的结算价高于“底价”的部分款项。具体结算标准如：①单套精装公寓结算单价在200元/平方(含)以下的、单套商业结算单价在500元/平方(含)以下的。甲方得80%，乙方得20%。公式：乙方单套房源所得溢价部分=(结算价-底价)*20%。②单套公寓结算单价在200元/平方(不含)至500元/平方(含)的；单套商业结算单价在500元/平方(不含)至1000元/平方(含)的。甲方得70%，乙方得30%。公式:乙方单套房源所得溢价部分=(结算价-底价)*30%。③单套公寓结算单价在500元/平方(不含)以上的：单套商业结算单价在1000元/平方(不含)以上的甲方得60%，乙方得40%。公式:乙方单套房源所得溢价部分=(结算价-底价)*40%。（特别说明:若结算价低于“底价”，则必须由甲方领导同意，按实际成交金额结算固定佣金，无溢价部分。)5、固定佣金及溢价部分结算方式:按月结算。乙方所得的固定佣金及溢价部分每月结算一次。每月1号乙方提交上个月的佣金结算表(以当月实际回款为基数结算佣金)，甲方在每月10号前予以确认，每月15号前(遇节假日相应顺延)按扣除留存后结算上一个月的固定佣金和溢价部分并支付乙方。如甲方对乙方提出的结算单在每月3号(遇节假日相应顺延)前不提出异议，又不予确认，那么视为甲方同意按照乙方单方提出的结算单结算。若逾期支付的，则需按每天万分之三承担违约金，逾期超过30天，乙方有权停止工作或终止合同。并视为甲方“根本性违约”并要求甲方承担违约责任。6、本项目所有销售项款打入甲方指定银行账户，并由第三方(银行)进行监管，乙方所有佣金及垫付推广费由第三方(银行)进行支付。有甲方双方盖章确认的书面依据，提交银行三个工作日内支付完成。7、甲方按计划每月作好销售佣金的预算，并上报上级部门同意按时以上月全部结算的98%进行结算:乙方总佣金的2%在乙方销售完物业并配合甲方交付物业后一个月内一并由甲方结算给乙方。五、推广费用及其他约定：1、甲乙双方就本项目营销推广费(暂定600万元)，项目推广节点、营销节点等经友好协商确定，可签订另行约定或经甲方有权审批人审批签字后执行。甲乙双方在完成单个或多个营销推广任务结束后(包括合约条件履约完毕及乙方履约垫付完毕等)，当乙方完成销售总金额达3000万元人民币以上时，甲方需根据甲方出具委托乙方支付推广费用的正式函件及甲方借款函一周内结清并返还乙方所有已垫付的营销推广费用。此后甲乙双方完成每个营销推广任务后，甲方需在一周内结清并返还乙方完成此任务已垫付的营销推广费用。2、甲方聘请专业的广告设计策划公司，负责本项目的策略方案、设计类工作。3、甲方负责销售中心的租赁或建设以及对销售中心进行必要的装修、沙发、吧台、接待桌椅、电视、沙盘、打印机、复印机、空调、暖气、饮水机等固定性投入，承担售楼处水电费、宽带费用；乙方负责承担乙方办公所需的电脑、电话、办公耗材（打印纸、墨粉墨盒等)及饮用水等设备设施及日常耗材及电话费用。六、甲方的义务与权力：……5、甲方需在规定时间内供给乙方所有公寓和商业物业的预售许可证，并提供签字的可售房源明细表及底价。并保证能够正常网签和备案。……七、乙方的义务及权力：……5、乙方负责其所派驻的销售人员的工资等费用。……八、目标考核约定：……。九、价格及特价约定：……。十、销售流程和授权对接：1、销售流程明确:(1)认筹：指客户交付意向认购房源的意向金，根据实际情况收取5000至50000元都可，意向金交纳至甲方指定的账户，甲方开具专用专制收据并加盖财务章。如客户最终没有成交，则在开盘后一周内无息退还客户。(2)下定：指客户购买了某房源并交付了定金，根据实际情况取收20000元以上，若第一次不足20000元，应按“认购协议书”规定补足，下定的姓名、合同价并不是最终的成交合同，按签约为准，定金交纳至甲方指定的账户，甲方开具专用专制收据并加盖财务章。如客户最终放弃购买并要求退还定金的，需上报甲方书面同意后方可执行。(3)网签：指客户交齐了首付款后，签订《商品房买卖合同)。网签后的客户姓名，合同金额为最终成交行为，甲方以此合同价格作为考核。首付款交齐至甲方指定的账户，甲方开具首付款专用收据加盖财务章。签订合同后若发生退房等行为，严格按照《商品房买卖合同》的内容走法律程序。贷款:由乙方负责收齐客户贷款资料，并提交至甲方指定的银行。（4）备案：由甲方协调好政府部门的关系，负责备案所需的相关手续和资金。乙方协助甲方送达相关资料。(5)办证:由甲方负责不动产权证的相关办理。2、对接人和授权:(1)甲方指定尹俊为销售的对接人，签字确认销售相关的对接文件(如签约单、结算单、各种汇报审批文件)，并在相关确认销售相关的对接文件上甲方的公章。(2)乙方指定艾红兵为销售的对按人，签字确认销售相关的对接文件(如签约单、结算单、各种汇报审批文件)，并在相关确认销售相关的对按文件上乙方的公章(3)若任何一方的对接人发生变化，都必须24小时内书面通知对方，在未通知收到之前，原对接人所有签属的文件依然有效。十一、合同终止约定：如果因任何原因合同终止，双方后续问题约定如下:甲乙双方平稳过渡，顺利交接。乙方应将所有客户资料、销售材料等销售现场的资料一并和甲方交接清楚。并在双方解约之日当日一次性结算如下费用:1、固定佣金:对于己交首付款或已交全款，并签订《商品房买卖合同》的，根据第四条第4点的结算方式进行结算。2、溢价部分:对于已交首付款或已交全款，并签订《商品房买卖合同》的，按单套(结算价-底价金额)*相应比例结算溢价部分佣金。3、垫付费用:乙方已垫付的费用，在解约后五个工作日内甲方一次性支付给乙方。以上费用结清之日起，合同正式终止生效。十二、违约责任：1、合作期未满，任一方擅自解约的，违约方都应向另一方一次性支付违约赔偿金人民币200万元整；并按上述第十一条合同终止约定进行清算。2、若因甲方不能正常全额支付乙方固定佣金和溢价部分和推广费报销的费用而影响销售，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约赔偿200万元的责任并依照第十一条合同终止约定进行清算。3、乙方未完成销售任务目标。甲方有权解除合同并依照第十一条合同终止约定进行清算。4、甲方同意如甲方未能按第五条第1款约定返还乙方垫付的营销推广费用，则需按每天万分之三承担违约金，乙方有权暂停相关营销工作，甲方不能因此追究乙方所有相关责任。十三、保密条款：……。十四、不可抗力：如遇自然灾害、战争不可抗力因素影响而致使本协议不能正常履行或不能完全履行，则双方互不追究责任。十五、其他约定条款：1、凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。协商不能解决时，可提交项目所在地人民法院处理。2、合同任何一方发出的任何通知或报告须以书面形式，或以电子邮件或图文传真发出，必须在发出至收件人的正确图文传真号码24小时后视作有效送达，如收件人当时确认并回传签收回执后立即生效。合同双方的地址或图文传真号有变更，须在变更后48小时内通知对方。3、对于本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。本合同由甲乙双方代表签字、盖章后生效。本合同一式肆份，双方各执贰份。4、乙方是应钟山经济开发区管委会确保税收要求苏州桃义商业地产运营管理有限公司在六盘水钟山经济开发区成立一家公司作为本委托销售合同法人主体(负责项目营销、销售费用结算等)，同时作为本项目销售委托代理合同签约主体。”原告在该合同乙方处加盖了公司公章，艾红兵在代表处签名。被告在该合同甲方处加盖了公司公章，沈捷在代表处签名。2018年8月5日，原告桃义公司（作为乙方）与被告神州公司（作为甲方）签订了《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》，该协议约定：“双方于2018年8月2日签订《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》，根据合同第十条销售流程和授权对接，第2点对接人和授权。作出如下补充约定:1、甲方调整指定尹俊或沈捷为销售的对接人，签字确认销售相关的对接文件(如签约单、结算单、600万推广宣传费垫付认定表、可售商辅和公寓的一铺一价底价表、各种汇报审批文件等)，并在确认相关销售的对接文件上盖甲方的“公章”或甲方的“业务专用章”。一旦完成签字和盖章，即代表贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司的公司行为。2、乙方指定艾红兵或陈朋为销售的对接人，签字确认销售相关的对接文件(如签约单、结算单、600万推广宣传费垫付认定表、各种汇报审批文件等)，并在确认相关销售的对接文件上盖乙方的“公章”或乙方的“业务专用章”一旦完成签字和盖章，即代表贵州桃义健康置业运营管理有限公司的公司行为。3、若任何一方的对接人发生变化，都必须24小时内书面通知对方，在未收到通知之前，原对接人所有签属的文件和确认单依然有效。如补充协议如有和《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》中有矛盾的地方，以此补充协议为准。”原告在该协议乙方处加盖了公司公章，艾红兵在代表人处签名。被告在该协议甲方处加盖了公司公章，沈捷在代表人处签名。2018年8月29日，原告桃义公司（作为乙方）与被告神州公司（作为甲方）签订了《认筹金(认购金)收款委托书》，该委托书约定：“鉴于甲乙双方就“六盘水神州康城之家”商业项目达成销售合作协议，因甲方暂时无法办理POS机，款项还不能直接汇入甲方账户，现将前期认筹金(认购金)收款业务委托给乙方，具体委托权限如下:1、收取客户的认筹金标准为:商铺认筹金额2万元起，公寓认筹金1万元起。2、对意向强烈客户可以收取大额定金，但收款限额不得超过房屋合同价格。3、收款账户由乙方以个人的名义开具并办理POS机收款功能，账户由甲乙双方共同监管。4、收款日期为2018年8月15日-2018年9月30日，若有变更双方自行协商延续或终止本协议。5、2018年10月1日或双方提前终止协议时，乙方必须按甲方要求移交委托期间收款客户明细、收据及其他原始附件，并将实际收款金额汇入甲方账户。6、其他情况说明：因本项目暂时没有预售许可证，乙方获得授权后将所收取的款项打入甲方指定的银行账户，所产生与客户的任何经济纠纷和乙方无任何关系；如因违规收款造成的政府处罚、相关法律责任均与乙方无任何关系。7、甲方同意乙方将本委托书的内容转委托给个人的安排，但本委托书项下开具收款账户的人选需要甲方先确认同意，且乙方同意为收款账户实际开户人账户所收取资金全额转交给甲方一事提供连带责任保证担保。”原告在该委托书乙方处加盖了公司公章，艾红兵在代表人处签名。被告在该委托书甲方处加盖了公司公章，沈捷在代表人处签名。2018年10月1日，原告桃义公司（作为乙方）与被告神州公司（作为甲方）签订了《认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)》，该协议约定：“双方于2018年8月2日签订《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》，关于委托收款作出如下补充，现将前期认筹金(认购金)收款业务委托给乙方，具体委托权限如下:1、收取客户的认筹金标准为:商铺认筹金2万元起，公寓认筹金1万元起。2、对意向强烈客户可以收取大额定金，但收款限额不得超过房屋合同价格。3、收款账户由乙方以个人的名义开具并办理POS机收款功能，账户由甲乙双方共同监管。4、收款日期为2018年10月1日至取得预售证第二日止，甲方在取得预售证当天书面通知乙方终止本协议具体日期。(2018年8月15日至2018年9月30日己签订收款委托书)。5、因其他因素双方提前终止协议时，乙方必须按甲方要求移交委托期间收款客户明细、收据及其他原始附件，并将实际收款金额汇入甲方账户。6、其他情况说明：因本项目暂时没有预售许可证，乙方获得授权后将所收取的款项打入甲方指定的银行账户，所产生与客户的任何经济纠纷和乙方无任何关系:如因违规收款造成的政府处罚、相关法律责任均与乙方无任何关系。如补充协议如有和《六盘水红桥院“医养融合“项目销售委托代理合同》中有矛盾的地方，以此补充协议为准。”原告在该协议乙方处加盖了公司公章，艾红兵在代表人处签名。被告在该协议甲方处加盖了公司公章，沈捷在代表人处签名。2018年10月4日，原告桃义公司（作为乙方）与被告神州公司（作为甲方）签订了《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》，该协议约定：“1、主代理合同第二条：委托服务内容及房源约定第5点，根据约定乙方进场15天内提交委托房源的《房源单套底价表》，双方已于2018年8月16日正式确定，由贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司下发贵州桃义健康置业运营管理有限公司执行。现作为代理合同的补充协议，明确执行。具体《房源单套底价表》已装订成册，作为附件。2、因预售证延期(甲方承诺2018年9月30日办出预售许可证)，工程滞后等原因，现已造成了无法正常销售，乙方营销成本增加，经双方协商，也为了激励乙方，主代理合同第四条佣金及结算约定：第4点(1)固定佣金:①按本条第3点的结算价小于底价的，按结算价的4%收取佣金，公式:乙方单套房源所得固定佣金=单套房源的结算价*4%；②按本条第3点的结算价大于或等于底价的，按底价的4%收取佣金，公式:乙方单套房源所得固定佣金=单套房源的底价*4%，现调整为:第4点(1)固定佣金:①按本条第3点的结算价小于底价的，按结算价的6.5%收取佣金，公式:乙方单套房源所得固定佣金=单套房源的结算价*6.5%，②按本条第3点的结算价大于或等于底价的，按底价的6.5%收取佣金，公式:乙方单套房源所得固定佣金=单套房源的底价*6.5%。溢价部分按原主代理合同不变。3、委托收款补充协议及其他补充协议的再次明确:2018年8月29日，甲乙双方签订“认筹金(认购金)收款委托书”明确了相关的委托内容和责任义务，又于2018年10月1日甲乙双方签订了“认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)”延长了委托收款的期限。此两份协议均作为主代理合同的补充协议。具体执行内容可参见原件。另双方于2018的8月5日签订“六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)”明确了主代理合同第十条销售流程和授权对接，第2点对接人和授权的调整，具体执行内容可参见原件。4、因本项目是BOO式的PPP项目，需要社会资本的投入，可能存在因社会投资不到位造成工程滞后、停工等风险或其他原因导致预售证无法按期取得。因乙方前期投入成本巨大(成本包括人员成本，600万营销推广垫资，其他营销费用等)，由于甲方原因无法按期取得预售许可证而导致无法签订商品房买卖合同应视为甲方根本性违约，甲方应赔偿乙方所有投入的成本，并按第十二条:违约责任第1点的违约赔偿金赔偿乙方。主代理合同所有条款及本条所有的赔偿不受甲方相关股东变更、或甲方重组破产、或引入新的投资者重新成立公司等原因影响。5、主代理合同第五条:推广费用及其他约定第1点。经双方协商修改为:甲乙双方就本项目营销推广费用(暂定600万元)，项目推广节点、营销节点等经友好协商确定，可签订另行约定或经甲方有权审批人审批签字后执行。甲乙双方在完成单个或多个营销推广任务结束后(包括合约条件履约完毕及乙方履约垫付完毕等)，当乙方完成销售总金额3000万元人民币以上时，甲方需根据甲方出具委托乙方支付推广费用的正式函件一周内结清并返还乙方所有已垫付的营销推广费用。如遇预售证办理完成延期，或工程停工，或甲方承诺的各证照没有按规定时间内办理完成等原因影响，乙方有权在没有完成本条销售总金额的提前下，提交已垫付完成的费用报销申请，经甲方审批通过后立即报销。此后甲乙双方完成每个营销推广任务后，甲方需在一周内结清并返还乙方完成此任务已垫付的营销推广费用。如本补充协议如有和《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》中有矛盾的地方，以此补充协议为准。”原告在该协议乙方处加盖了公司公章，艾红兵在代表人处签名。被告在该协议甲方处加盖了公司业务专用章，沈捷在代表人处签名。另外，原告桃义公司因销售案涉商铺已支付员工2018年8月至2019年4月工资共计665137元。2018年10月9日至2018年11月2日期间，原告桃义公司分别与胡小丽等73人签订了《六盘水红桥医院医养融合项目认购协议书》，收取了购买商铺的定金。案涉项目六盘水红桥医院“医养融合”项目销售代理中标单位为苏州桃义商业地产运营管理有限公司。2018年10月9日，贵州钟山经济开发区住建局向被告神州公司出具《贵州钟山经济开发区房地产领域限期整改通知书》，通知被告在未取得预售许可证的项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预售款等性质费用。案涉六盘水红桥医院“医养融合”项目未取得商品房预售许可证。原告桃义公司向被告神州公司邮寄了《关于六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理销售工程停工、预售证未办理等再次告知函》及《解除合同通知书》，再次告知函上写明请被告神州公司自签收本函三日内书面回复，若收到本函后仍视而不见，原告将通过司法程序予以解决，除函上所列约690余万元（其中:90余万元系营销成本（工人工资、日常支出等，待具体核算为准）；400多万系销售佣金（待具体核算为准）；200万元系违约赔偿金）直接损失以外，原告因起诉所产生的案件诉讼费、保函费、保全费、律师费等均由被告全部承担，并视为原告单方统计金额690余万元系被告差钱原告所有款项，视同系被告与原告的最终结算金额（资金占用费另算），被告不得对该已结算金额（虽为单方通知，实为双方确认结算）持有任何异议。解除合同通知书上写明原告提出解除与被告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》、《补充协议》。2019年6月10日，原告（作为甲方）与贵州厚度律师事务所（作为乙方）签订《委托代理合同》，该合同约定：乙方接受甲方的委托，指派律师担任甲方本案纠纷的诉讼代理人，甲方应向乙方支付本案判决金额或者调解金额20%作为乙方代理费。上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》、《认筹金(认购金)收款委托书》、《认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)》、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》、认购协议书、收据、工资发放证明、微信工资转账记录、《关于六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理销售工程停工、预售证未办理等再次告知函》、《解除合同通知书》、《委托代理合同》、被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、中标通知及移交单复印件、限期整改通知书等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，虽然案涉项目六盘水红桥医院医养融合项目销售代理中标单位为苏州桃义商业地产运营管理有限公司，但《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》签约方系原告桃义公司与被告神州公司，该合同中双方已明确约定“甲方全权委托乙方独家代理该项目销售;乙方是应钟山经济开发区管委会确保税收要求苏州桃义商业地产运营管理有限公司在六盘水钟山经济开发区成立一家公司作为本委托销售合同法人主体(负责项目营销、销售费用结算等)，同时作为本项目销售委托代理合同签约主体。”，系原被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故合同合法有效。原、被告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》、《认筹金(认购金)收款委托书》、《认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)》也系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故上述补充协议及委托书均系合法有效。对于原被告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》，虽然该协议上加盖了被告的业务专用章，但根据原告与被告于2018年8月5日签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》关于“甲方调整指定尹俊或沈捷为销售的对接人，签字确认销售相关的对接文件(如签约单、结算单、600万推广宣传费垫付认定表、可售商辅和公寓的一铺一价底价表、各种汇报审批文件等)，并在确认相关销售的对接文件上盖甲方的“公章”或甲方的“业务专用章”。一旦完成签字和盖章，即代表贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司的公司行为。”的约定，故沈捷作为被告代表人与原告签订《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》并加盖被告业务专用章的行为系被告的行为，因《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议也系合法有效。对于原告要求解除原被告双方签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》与所有《补充协议》的诉请。本案系商品房委托代理销售合同，属于特殊的委托代理合同的性质，原被告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》中约定“委托收款补充协议及其他补充协议的再次明确:2018年8月29日，甲乙双方签订“认筹金(认购金)收款委托书”明确了相关的委托内容和责任义务，又于2018年10月1日甲乙双方签订了“认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)”延长了委托收款的期限。此两份协议均作为主代理合同的补充协议。具体执行内容可参见原件。”，故原、被告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》、《认筹金(认购金)收款委托书》、《认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)》、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》均系补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或受托人享有任意解除权，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付佣金4638104元、日常开销236450元、工资917916元、违约金200万元，共计7792470元的诉请。根据《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》关于“佣金及结算约定：1、购置方(客户)向甲方支付了本项目单套房源首付款(首付款不低于单套房价的50%)签订《商品房买卖合同》后，该套房屋视为乙方成功销售。2、成功销售的方式可以下三种，成功销售后正常结算如下固定佣金和溢价部分。（1）全款签订《商品房买卖合同》：指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额交齐全款并签约。(2)贷款签订《商品房买卖合同》:指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额交齐最低不低于50%(含)首付并签约，贷款部分收齐资料提交银行，银行审批通过视为全款实际回款，甲方同意并纳入当月实际回款作为结佣依据。(3)分期签订《商品房买卖合同》:指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额交齐不低于50%（含)首付并签约，余款按约定交齐。3、乙方佣金及溢价结算价约定:乙方同意指客户按《商品房买卖合同》中的合同金额。(结算价的公式:结算价=买卖合同金额，乙方佣金和溢价收益按此结算价进行。)”的约定，佣金支付的前提条件是成功销售房屋，而成功销售是指客户支付了本项目单套房源首付款(首付款不低于单套房价的50%)签订《商品房买卖合同》。本案中，被告神州公司就六盘水红桥医院“医养融合”项目未取得商品房预售许可证，对原告桃义公司的销售工作造成了影响，但因原被告双方未对被告此种违约行为下原告只与客户签订了认购协议书如何计算佣金问题进行约定，故对于原告要求被告支付佣金的诉请，本院不予支持。根据《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》关于“十二、违约责任：1、合作期未满，任一方擅自解约的，违约方都应向另一方一次性支付违约赔偿金人民币200万元整；并按上述第十一条合同终止约定进行清算。”的约定、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》关于“由于甲方原因无法按期取得预售许可证而导致无法签订商品房买卖合同应视为甲方根本性违约，甲方应赔偿乙方所有投入的成本，并按第十二条:违约责任第1点的违约赔偿金赔偿乙方。”的约定，因被告就案涉六盘水红桥医院“医养融合”项目未取得商品房预售许可证，其行为已构成违约，故被告理应按照约定赔偿原告所有投入的成本，并支付原告违约金200万元。由于原告提供了工资发放证明、微信工资转账记录证实了原告因销售案涉商铺已支付员工2018年8月至2019年4月工资共计665137元，虽然被告对工资表中的人员及工资款项的真实性提出异议，但未能提供反驳的证据加以证明，故被告应当向原告支付属于原告投入成本的员工工资665137元。对于原告主张员工工资含尚未发放的工资部分，原告可待实际支付后再另行主张权利。本案中，原告虽提供了证据银行存款明细表、费用报销单及发票用于证明原告因销售案涉商铺产生日常开销236450元，但原告提供的发票均系复印件，被告也不予认可，故对于原告要求被告支付日常开销236450元的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费1374910元(风险代理即起诉金额*20%，不包含工资)、保全费5000元及保函费6120元等费用的诉请。因原被告签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》、《认筹金(认购金)收款委托书》、《认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)》、《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》均未对律师费如何承担进行约定，原告也未就本案申请保全，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州桃义健康置业运营管理有限公司与被告贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司于2018年8月2日签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同》、于2018年8月5日签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议(1)》、于2018年8月29日签订的《认筹金(认购金)收款委托书》、于2018年10月1日签订的《认筹金(认购金)收款委托书补充协议(2)》、于2018年10月4日签订的《六盘水红桥医院“医养融合”项目销售委托代理合同补充协议》。二、被告贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州桃义健康置业运营管理有限公司工资665137元。三、被告贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州桃义健康置业运营管理有限公司违约金2000000元。四、驳回原告贵州桃义健康置业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76050元，因适用简易程序减半收取38025元，由原告贵州桃义健康置业运营管理有限公司负担26984元，被告贵州红桥神州长城医疗置业投资有限公司负担11041元（原告已预交，限被告于本判决生效后十日内返还原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员 张 艳二〇一九年八月二十九日书记员 程晶晶