贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1149号原告：吴勋阳，男，1983年12月16日出生，住贵州省凯里市。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。原告吴勋阳诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房地产公司）不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴勋阳，被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人兰银龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴勋阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告交纳的燃气初装费2200元、电表开户费520元、有线电视开户费980元、测绘费181.78元、“两书一牌”费20元，并支付违法收取原告以上费用期间所产生的利息321.23元（计算到2018年11月30日止），合计4223元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年6月18日购买被告开发的位于凯里市××球领地小区××号住房，2017年3月6日，在原告与被告办理交房手续时，被告以原告交纳燃气初装费、电表开户费、有线电视开户费、测绘费等费用作为交钥匙接房的前置条件，以代收费的名义强迫和欺骗原告交纳了本应由被告自行承担的上述费用3901.78元。直到2018年9月10日原告才知晓上述费用应当由被告承担，被告向原告收取这些费用于法无据，构成不当得利。现原告起诉至法院，望判如所请。被告丰球房地产公司辩称，被告向原告收取涉案的相关费用符合双方约定，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原告的诉请理据不足，应依法予以驳回其诉讼请求。首先，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款的规定否定合同及补充协议关于涉案费用承担的约定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供电、燃气、有线电视等需要买受人自行办理开通使用手续。该合同附件十二补充协议第四条约定，燃气管道开通费2200元由出卖人先行垫付，买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2200元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气。由此可见，燃气管道开通费、电表开通费、有线电视开通费等双方约定是由原告承担。上述约定不违反法律及行政法规的规定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。其次，被告向原告收取的燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费是经相关单位委托而收取，该费用并非由答辩人最终占有使用，被告只是代收人，且在代收后已全部支付给了相关单位，原告要求被告退还该费用及利息没有事实依据。第三，测绘费、“两书一牌”费在被告收取时，原告并未提出异议，且自愿承担，说明双方对该费用的承担是约定由答辩人履行。最后，原告从未以收取涉案费用作为交付房屋的条件。原告吴勋阳为支持其主张的事实、理由，向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。2、收据，拟证明被告向原告收费的事实；3、商品房买卖合同，拟证明证明电、燃气、有线电视等设施的建设安装是被告应履行的合同义务，其产生的相关费用由被告承担，证明该合同是被告提供的格式合同，应作出对被告不利的解释。强调一点：购房合同中第七条第二小点约定，前述约定约定商品房价格已经包含水、电等价格，在合同中十二条也约定房屋交付时需要达到的使用条件，合同第二十九条中也约定，燃气、水电的安装是被告应当承担的履行费用，该费用也是被告承担，并且合同是被告提供的格式合同，双方有不明约定的应该做出对被告不利解释，对“自行”办理开通意思是我们本人去相关单位去开通，而不是由被告代我们去开通，而且费用也不应该由我们支付；4、贵州增值税普通发票，拟证明原告已履行购房合同约定的支付全部购房款义务；5、商品住宅质量保证书，拟证明电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年，建设单位在约定时间保修，被告交付的房屋应当具备燃气、水电、有限电视等基础配套设备，水电、管道等都是被告应该承担的内容所以才会有保修义务；6、商品住宅使用说明书，拟证明供水、供电、通讯、厨房的基本设置和涉及指标，特别是厨房一项载明燃气入户，被告交付的房屋应当具备燃气、水电、有线电视等基础配套设施，是对商品房补充约定；7、贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题的答复、凯里市发展和改革局关于对“山与城”业主共33户购房者投诉件的答复，拟证明被告收取电表开户费、燃气管道开通费、有限电视开通费的行为缺乏依据，是违法收费，构成不当得利。被告丰球房地产公司为支持其主张的事实及抗辩理由，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的基本事实。其中合同第十二条约定，供电、燃气、有线电视需要买受人执行办理开通使用手续；附件十二补充协议第四条约定，管道燃气安装费2200元由买受人承担。2、凯里市城市管道燃气安装协议及其补充协议，拟证明被告于凯里市新能燃气有限公司就丰球领地签订管道燃气安装协议的基本事实，其中，燃气管理建设维护费为2200元/户，是燃气公司委托被告向用户代收，并不是被告收取。3、建筑业统一发票（自开），拟证明被告已将代收天然气开通费全部支付给了凯里市新能燃气有限公司。4、供用电合同（低压）、黔价费（2010）200号文件及附件收费项目及标准、黔价费（1997）58号文件及附表，拟证明电表开户费为520元/户；5、贵州增值税普通发票，拟证明电表开户费是被告为供电部门代收，被告已将收取的电表开户费全部支付给了供电部门。6、黔东南地区小区有线电视安装协议书、黔东南地区小区高清数字电视节目协议书，拟证明广电设施安装费为650元/户，广电高清数字电视节目费为330元/户，有线电视开户费共计980元，由被告代收代缴；7、贵州省地方税务局通用机打发票、建筑业通用机打发票，拟证明被告已将代收的有线电视开户费全部支付给了广电部门。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，以原告吴勋阳为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2015年3月30日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同的附件十二《补充协议》第四条约定：“根据《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》（凯府发[2007]43号）新建房地产项目必须建设管道燃气之规定，出卖人已统一为买受人代为垫付2200元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位。若买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2200元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气。”合同签订后，被告于2017年3月6日向原告收取燃气管道开通费2200元、电表开户费520元、有线电视开通费980元、测绘费181.78元、两书一牌费20元，共计3901.78元。被告于同日出具了《收款收据》。另查明，在房屋建设过程中，被告与凯里市新能燃气有限公司于2013年5月22日签订《凯里市城市管道燃气安装协议》，约定由凯里市新能燃气有限公司为被告开发的“丰球.领地”项目629户居民的小区管道燃气（庭院管、户内管、燃气表）工程进行设计、施工、验收、通气等工作，被告按2200元每户向凯里市新能燃气有限公司交纳管道建设维护费，费用总计1383800元。2015年6月19日，被告与凯里供电局签订《供用电合同（低压）》，同日，凯里供电局向被告发送《供电方案答复通知书》，告知已组织专业人员进行了现场勘查并制定了供电方案。2015年6月9日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订《黔东南地区小区有线电视安装协议书》和《黔东南地区小区高清数字电视节目费协议书》，约定由贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司为被告开发的丰球领地小区进行有线电视网络及配套设施的设计、调试、开通及维护管理工作，被告按每户650元的标准支付628户广电设施安装费408200元，按每户330元的标准支付628户广电高清数字电视节目费207240元。本院认为，本案的争议焦点为：被告向原告收取燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费、测绘费、两书一牌费是否有合法依据及双方对于管道燃气安装费的约定是否合法有效。首先，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件；燃气于2015年3月30日达到使用条件；有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。此外，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第七条“出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”的相关约定，测绘费、“两书一牌”费也应当包含在商品房销售价格之中。因此，被告另行向原告收取燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费、测绘费、“两书一牌”费违反以上规定。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定电、燃气、有线电视铺设到户属于被告的合同义务，且该安装费用根据前述法律规定已计入商品房销售价格中，涉案房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，被告以代收名义向原告收取该部分费用违反双方合同约定，且其提交的贵州省物价局的相关文件亦只是对相关的收费标准进行规范，并未规定案涉费用房开商有权进行代收，故被告认为其有权代收案涉费用的主张不能成立，本院不予支持。综上，本院对原告主张被告退还上述费用共计3901.78元的诉讼请求予以支持。其次，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第四条有关管道燃气安装费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳管道燃气安装费的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述管道燃气安装费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。综上，对被告关于该约定合法有效的辩解意见，本院不予采纳。对原告主张的资金占用损失，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，故本院酌情予以支持。现原告主张参照中国人民银行贷款基准利率年利率4.75%计算截止至2018年11月30日止的利息为321.23元，较为公平合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告吴勋阳燃气管道开通费2200元、电表开户费520元、有线电视开通费980元、测绘费181.78元、两书一牌费20元及资金占用利息321.23元，共计4223元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇一九年八月三十日法官助理张健婕书记员张健婕（代）