浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1843号 原告：浙江凯能实业有限公司。住所地：浙江省海盐县澉浦镇六里村。统一社信用代码91330424790964110W。 法定代表人：庄雪生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周雅萍，浙江竹里律师事务所律师。 被告：浙江顺天电气有限公司。住所地：浙江省海盐县澉浦镇六里集镇。统一社会信用代码9133042479208079XQ。 法定代表人：顾建芳。 被告：石成林，男，1962年7月23日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 二被告共同委托诉讼代理人：毛国强、张强（实习），浙江浙博律师事务所律师。 原告浙江凯能实业有限公司与被告浙江顺天电气有限公司（以下简称顺天公司）、石成林房屋租赁合同纠纷一案，请求判令（已变更）：1、被告顺天电气支付拖欠租金（包括门卫费）911600元，以及逾期付款违约金223374元（暂算至起诉之日，应算到实际付款之日），被告石成林承担连带付款责任；2、二被告承担原告实现债权的费用57000元；3、二被告承担本案诉讼费用。本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周雅萍，二被告的共同委托诉讼代理人毛国强二次开庭均到庭参加诉讼。在本案审理期间，双方申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 本院经审理认定事实如下：2013年3月21日，原告与被告顺天公司签订《厂房租赁合同》一份，约定出租方为原告，承租方为为被告顺天公司；本合同项下涉及租赁的厂房坐落于浙江省海盐县六里工业园、出租区域的建筑面积约2500平方米、位置由双方确认；该厂房的用途为变压器等电气产品；租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月30日止；租金按年支付，先付租金后使用房屋，每月租金为7元/平方米，不含税，第一年租金合计21万元；租金支付时间为本合同签订后1日内支付定金3万元，7日内被告顺天电气付清第一年租金，以后每届满一年时提前一周付清下一年度租金；被告顺天公司需自行到税务部门开具发票并承担税金；考虑到被告顺天公司人员进出，被告顺天公司租赁期内每年支付3600元门卫费用；厂房的交付和返还为原告应于本合同签订且被告顺天公司按约定支付相应款项后将厂房交付被告顺天公司使用，该厂房钥匙移交被告顺天公司即视为完成交付；租赁期满或合同解除后，被告顺天公司应于3日内返还该厂房及其附属设施，双方书面盖章验收认可后视为返还，被告顺天公司应结清相关费用、租金；因为被告顺天公司生产需要，被告顺天公司自行添置安装行车2台，保养及年检由被告顺天公司负责，租赁期到期后由被告顺天公司自行拆走或者由行车生产单位对行车使用情况进行估价后，转让给下一个租房人；被告顺天公司有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该厂房：1、不支付或者不按照约定支付租金超过30日的，2、欠缴各项费用累计超过5000元的，3、未经原告书面同意擅自将该租赁厂房全部或部分转租给第三方的，4、被告顺天公司擅自改变厂房用途的，5、被告顺天公司利用该厂房从事违法或犯罪活动的；被告顺天公司有上述约定情形之一的，应按第一年租金的50%向原告支付违约金，且履约保证金不予退还。合同还就其他有关事项作了约定。被告顺天公司在乙方（承租方）处加盖公章，被告石成林在代表处签字。庭审中，原告仅提供该份合同的复印件，原件因遗失无法提供。原告在案件审理过程中向海盐县市场监督管理局调取2台电动单梁起重机的特种设备安装改造维修告知书，告知书载明2台电动单梁起重机的使用单位为被告顺天电气，安装日期为2013年4月7日。原告陈述被告顺天公司于2019年2月搬离案涉厂房。 另查明，被告石成林通过银行转账方式向原告财务庄会玉账户转账，于2015年2月13日支付137500元，于2015年10月19日支付110000元，于2016年2月4日支付100000元，于2017年1月24日支付200000元，于2017年8月4日支付100000元，于2017年8月24日支付100000元，于2018年2月2日支付100000元，于2018年4月12日支付50000元，于2018年6月13日支付30000元，于2019年2月3日支付50000元，上述款项共计支付977500元。 另查明，被告石成林任法定代表人的海盐变压器有限公司与原告在2015年10月28日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于海盐县六里工业园合计2216.13平方米出租给海盐变压器有限公司作为厂房使用，厂房年租金为210000元，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月30日，原告陈述海盐变压器有限公司于2017年10月30日搬出。 另查明，海盐县澉浦镇征迁办曾就原告与被告顺天公司的厂房租赁问题进行协调。 上述事实有原告提供的《厂房租赁合同》（复印件）、房屋产权证、银行卡交易明细、特种设备安装改造维修告知书，被告顺天公司提供的付款明细，本院制作的笔录以及当事人陈述等证据为证。 本院认为，本案有三大争议焦点，其一是原告和被告顺天公司间的房租租赁关系是否成立？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，书证应当提交原件，物证应当提交原物，提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条，民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者损毁的……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品能否作为认定案件事实的依据。本案中，原告提供的《厂房租赁合同》为复印件，原件因遗失原告无法提供本院，根据其他证据和案件具体情况本院对该复印件评述如下：第一，根据原告提供的海盐县市场监督管理局出具的特种设备安装改造维修告知书载明，案涉房屋安装的电动单梁起重机的安装日期为2013年4月7日，使用单位为被告顺天公司，这与《厂房租赁合同》载明的被告顺天公司自行安装行车2台的事实相符合，也与租赁发生的时间相契合；第二，根据我院向澉浦镇征迁办主任制作的笔录表明，被告石成林名下的企业在2018年5月占有使用案涉房屋，而与原告发生租赁关系的被告石成林名下的企业有被告顺天公司和海盐变压器有限公司，海盐变压器有限公司已于2017年10月30日搬出，在被告顺天公司没有提供其他反证的情况下，被告顺天公司在2018年5月仍旧占有使用案涉房屋具有高度盖然性；第三，根据原告与被告顺天公司分别提供的交易明细显示，被告石成林有向原告财务多次支付款项，被告顺天公司也未提供任何有关其与原告间有其他债权债务的凭证。从原告提供的2015年5月21日开具的发票看，付款单位为被告顺天公司，收款方为原告，经营项目为厂房出租，金额为210000元。因此该款项应当是被告顺天公司支付给原告的租金。综上所述，本院认为原告与被告顺天公司之间存在房屋租赁关系，被告顺天公司称原告未将房屋交付的抗辩意见本院不予采纳，《厂房租赁合同》可以作为认定案件事实的依据之一。 其二，原告请求房租租金是否超过诉讼时效？本案中，被告石成林于2015年、2016年、2017年、2018年、2019年都有陆续支付给原告财务款项，该支付行为视为被告顺天公司向原告作出同意履行义务的意思表示，诉讼时效自此中断并即时重新起算，因此原告请求的房租租金均没有超过诉讼时效。 其三，被告顺天公司应当支付租金的金额是多少？原告与被告顺天公司对实际腾退时间存在争议，对于腾退时间，被告应当举证予以证明，但被告顺天公司未提供任何证据证明其搬离的时间，本院只能依据原告自认的2019年2月1日作为被告顺天公司腾退厂房的时间，因此被告顺天公司承租案涉厂房的时间自2013年4月1日起至2019年2月1日止。《厂房租赁合同》载明的租金标准为每月租金为7元/平方米，不含税，第一年租金合计210000元，该租金标准与海盐变压器有限公司和原告签订的租赁合同的租金标准相同，而且海盐变压器有限公司所承租的厂房面积还小于案涉房屋，被告顺天公司在庭审中也同意参考两份合同的租金标准，故本院认定案涉房屋的租金标准为每年210000元。因此，被告顺天公司与原告实际产生的租金共计1225000元。另外《厂房租赁合同》还约定被告顺天公司承担每年3600元的门卫费用，经计算为21000元。被告石成林共计向原告支付977500元，原告认为其中2017年8月4日和2017年8月24日支付的两笔100000元是被告石成林支付的海盐变压器有限公司的租金，并且2015年2月13日支付的137500元中37500为税金应当予以扣除。本院认为租赁合同约定被告顺天公司需自行到税务部门开具发票并承担税金，但该笔金额是否包括税金本院难以甄别，故本院将被告石成林支付的全部款项作为租金予以抵扣。同时，考虑到被告顺天公司与海盐变压器有限公司均与原告承租厂房，且厂房的租金都是由被告石成林支付给原告财务，现双方均无法区分被告石成林所付款项中每笔款项的实际付款单位，故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，按照债务到期的先后顺序抵充。按照双方租赁合同的约定，2013年4月1日至2016年3月30日的租金为先付后用，因此每笔租金的支付日期分别为2013年3月28日前、2014年3月24日前、2015年3月24日前，共计630000元。被告石成林至2017年8月4日方才付清上述款项。原告与海盐变压器有限公司的租赁付款时间在2015年11月之后，晚于2015年3月24日，因此2017年8月4日前的付款金额应优先偿付先到期债务。原告与被告顺天公司之间在租赁合同到期后未再签订书面租赁合同，转为不定期租赁，租金支付方式没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百六十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，因此案涉租赁合同到期后的租金的付款时间分别为2017年4月1日、2018年4月1日，上述债务到期时间晚于原告与海盐变压器有限公司之间的租金到期时间，因此本案已付租金金额本院认定为630000元，尚余租金及门卫费共计616000元。关于原告请求的逾期付款违约金，原告主张以被告顺天公司欠付的租金为基数按年利率6%计算与约定不符，本院不予支持。根据租赁合同约定，被告顺天公司不按照约定支付租金超过30日、欠缴各项费用累计超过5000元，应按第一年租金的50%即105000元向原告支付违约金，该约定的违约金计算标准没有过高或过低，本院予以确认。 最后，原告认为被告石成林在租赁合同上签字并由其支付了部分租金，被告石成林的行为可以视为债务加入，主张由被告石成林对被告顺天公司的债务承担连带付款责任。本院认为，被告石成林虽然在租赁合同“代表”处签字并通过其个人账户支付租金给原告，但被告石成林没有明确的意思表示加入到原告与被告顺天公司的债务中去，况且租赁合同的相对方仍旧是被告顺天公司，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的律师代理费57000元，在租赁合同中未约定律师代理费的承担方式，原告也未提供律师代理费发票，该费用有无发生以及是否需要被告顺天公司承担缺乏事实和法律依据，原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江顺天电气有限公司于本判决生效之日起十日支付原告浙江凯能实业有限公司房屋租金及门卫费合计616000元、违约金105000元，以上共计721000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告浙江顺天电气有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7296元，财产保全费5000元，合计12296元，由原告浙江凯能实业有限公司负担4148元，被告浙江顺天电气有限公司负担8148元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年八月九日 法官助理陆广宇 书记员张伟华