福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初7308号 原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码：913505008561055558,。 法定代表人：孙国强，任该分行行长。 委托诉讼代理人：林振溪，男，1976年8月29日出生，住福建省泉州市丰泽区，系该分行员工。 委托诉讼代理人：吴玉呈，女，1973年7月7日出生，住福建省泉州市丰泽区，系该分行员工。 被告：林清玉，男，1972年3月2日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：欧素琼，女，1972年4月27日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：福建匹克房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91350500561679615T，住所地泉州市丰泽区东海街道宝山后坑239号。 法定代表人：许志达。 委托诉讼代理人：陈少军、郭亚萍，福建一脉律师事务所执业律师、实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下称建设银行泉州分行）与被告林清玉、欧素琼、福建匹克房地产开发有限公司（以下称匹克房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行泉州分行的委托诉讼代理人林振溪，被告匹克房地产公司的委托诉讼代理人陈少军、郭亚萍到庭参加诉讼。被告林清玉、欧素琼经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令林清玉、欧素琼立即归还借款本金69056.83元及相应利息579.73元、本金罚息5.71元、利息罚息2.15元，合计69644.42元，（利息及罚息暂计至2019年3月8日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止）；2、判令建设银行泉州分行对林清玉、欧素琼提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令匹克房地产公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费、公告费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告承担。事实与理由：2016年3月16日，林清玉、欧素琼作为借款人及抵押人与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订了350654207-2012-20160841902号《个人住房借款合同》，向建设银行泉州分行申请个人住房贷款，用于购置惠安县螺阳镇工农村匹克—锦绣华庭1#A1703房产。合同第二十九条约定“借款本金为人民币玖万元”，合同第三十条约定“借款期限为壹佰贰拾个月”,合同第三十一条规定：借款年利率为基准利率下调10%”；“借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%”；“在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期还款额”。第三十四条约定：借款人选择采用等额本息还款方法归还本息”。合同签订后借贷双方于2016年3月25日向法定登记部门办理了商品房抵押登记手续，惠安县住房和城乡规划建设局出具了编号为2016729号的商品房抵押登记证明，确定该房产的抵押权人为中国建设银行股份有限公司泉州分行，其后建设银行泉州分行于2016年3月29日按照合同约定将款项一次性划入林清玉、欧素琼指定账户。同时合同第四十一条约定，本合同项下的债权在编号为2012年建泉滨个人最高额保自第1号《个人住房借款最高额保证合同》保证范围内，自合同签订至2019年3月8日，林清玉、欧素琼已拖欠本金1352.62元，拖欠利率505.08元、拖欠罚息5.12元，虽经多次催收仍未归还，匹克房地产公司应履行连带清偿责任。依照合同约定，建设银行泉州分行有权宣布借款立即到期，要求林清玉、欧素琼清偿合同项下的借款本息及相关费用，并要求匹克房地产公司对上述债务承担来带保证责任。 匹克房地产公司答辩称：已经代林清玉、欧素琼偿还了5467.41元以及以后如果代林清玉、欧素琼偿还欠款，要有相应追偿权。 被告林清玉、欧素琼未作答辩。 原告建设银行泉州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告匹克房地产公司对原告提供的证据三性均无异议，被告林清玉、欧素琼未提供任何书面证据及质证意见，视为放弃对原告主张的事实抗辩及举证、质证等权利。原告提供的上述证据，被告未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的事实与原告建设银行泉州分行的陈述一致。另查明，本案借款合同系原告与被告林清玉、欧素琼签订。2018年12月29日，匹克房地产公司代替林清玉、欧素琼偿还借款5467.41元。起诉后被告林清玉、欧素琼未还款。截至2019年8月12日，被告林清玉、欧素琼尚欠原告借款本金68556.83元，利息、罚息计1828.56元。 以上事实，有原告建设银行泉州分行提供的营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、结婚证复印件、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房借款合同》、预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表及庭审中原告建设银行泉州分行、被告匹克房地产公司的陈述为证，本院依法予以确认。 本院认为，建设银行泉州分行与林清玉、欧素琼、匹克房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建设银行泉州分行依约发放贷款，被告林清玉、欧素琼未能依约还款付息，其行为已构成违约。截至2019年8月12日，被告林清玉、欧素琼尚欠原告借款本金68556.83元，利息、罚息计1828.56元，现原告依据合同要求解除其与被告林清玉、欧素琼签订的《个人住房借款合同》并要求被告偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息，本院予以支持。被告匹克房地产公司自愿为被告林清玉、欧素琼的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人购房担保借款合同》第35条约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任，现原告建设银行泉州分行在保证期限内向被告匹克房地产公司主张权利，应予支持。另，原告建设银行泉州分行主张其对被告林清玉、欧素琼提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告林清玉、欧素琼名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告建设银行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告建设银行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告建设银行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。被告林清玉、欧素琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林清玉、欧素琼应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金68556.83元及截至2019年8月12日的利息、罚息计1828.56元，并支付自2019年8月13日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息； 二、被告福建匹克房地产开发有限公司应对被告林清玉、欧素琼的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告林清玉、欧素琼追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1541元，减半收取计770.5元，由林清玉、欧素琼、福建匹克房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  罗玉虹 二〇一九年八月十六日 法官助理戴玉燕 书记员郑昱淳 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。