福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异192号 异议人（案外人）：黄友恒，男，汉族，1949年9月20日出生，住福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 申请执行人:林秀珍，女，汉族，1983年7月25日出生，住福建省福州市。 被执行人：庄裕汉，男，汉族，1976年8月19日出生，住福建省福州市马尾区。 本院在执行申请执行人林秀珍与被执行人庄裕汉民间借贷纠纷一案【（2018）闽0102执5551号】，异议人黄友恒对本院查封被执行人名下位于福州市鼓楼区××南侧福州××村旧物区改造（蓝海·国际）单元（房产证号：ＹＲ××38）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 异议人黄友恒的异议请求：中止对福州市鼓楼区××南侧福州××村旧屋区改造（蓝海•国际）单元房产的执行。 事实与理由:异议人与被执行人庄裕汉及其妻子柯香玉于2017年8月12日通过福州大伟房地产经纪服务有限公司（下简称“大伟经纪公司”）居间介绍签订《房地产经纪合同》，约定异议人以人民币（下同）425万元向被执行人庄裕汉及其柯香玉购买坐落于福州市鼓楼区××南侧福州××村旧屋区改造（蓝海•国际）单元房产，由大伟经纪公司提供中介服务并向异议人收取佣金。其后，因付款时间及付款方式变更，异议人、被执行人庄裕汉及柯香玉、大伟经纪公司三方分别于2017年9月1日、2018年2月11日签订补充协议。 异议人按照上述《房地产经纪合同》及《补充协议》之约定，向大伟经纪公司支付佣金5万元，并分别于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日支付购房款100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。此外，异议人还依约自2017年9月起按月向被执行人庄裕汉的月供扣款银行账户支付房产月供7708.59元，已支付15个月按揭款共计115620元。以上购房款和房屋按揭款至今共支付2408582元，尚余购房款100万元及房屋银行抵押贷款907880.85元未付。上诉房屋因开发商原因至今尚未办理首次登记，故暂无法办理过户手续。在此期间，被执行人庄裕汉即柯香玉于2017年9月8日将上述房屋钥匙交由异议人，并同意异议人开始装修。2017年10月15日，异议人与省广（福建）装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，约定工程总价款68万元，至今已实际支付53.1万元，房屋装修工程即将完成，期间的物业管理费、燃气安装费也均由异议人支付。 现异议人得知以合法购买的上述房屋被贵院以民间借贷纠纷生效判决为依据予以查封执行【执行案号：（2018）闽0102执5551号】，为维护自身合法权益，异议人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，自愿将剩余购房款交付贵院执行，请求贵院依法裁定中止对福州市鼓楼区××南侧福州××村旧屋区改造（蓝海·国际）单元房产的执行。 申请执行人对异议人黄友恒提出的异议发表如下意见：对异议人所申请的事项，如事实真实我方无意见。 异议人黄友恒为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、《预告登记证书》； 证据A2、《12345网页截图》； 证据A1-A2共同说明案涉房产因开发商原因未完成首次登记，故至今尚无法办理不动产权属登记。 证据A3、《房地产经纪合同》； 证据A4、《公证书》及《委托书》； 证据A5、《补充协议》两份； 证据A3-A5共同说明黄友恒通过福州大伟房产经纪服务有限公司，以425万元的价格，向庄裕汉、柯香玉购买了宜发得贵城6#601单元房产，并约定付款方式等。 证据A6、《确认书》及《收款收据》，说明黄友恒向大伟经纪公司支付购房佣金5万元整。 证据A7、《房款收据》及《转账凭证》，说明黄友恒向庄裕汉、柯香玉支付购房款共计2292962元。 证据A8、《个人房屋抵押贷款合同》； 证据A9、《工商银行明细清单》； 证据A10、《户口簿》； 证据A11、《装修合同》及装修房屋照片； 证据A12、《物业费发票机燃气公司改管业务结算单》。 证据A7-A12共同说明黄友恒之子黄凡从2017年9月至今，已按合同约定代庄裕汉、柯香玉支付每月房屋银行按揭款7708.59元，共计115620元，尚余按揭款907880.85元；黄友恒与省广（福建）装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，约定工程总价款68万元，至今已由黄友恒之子黄凡实际支付装修工程款53.1万元，房屋装修工程即将完成；黄友恒2017年9月至今已实际占有使用房屋。 申请执行人对异议人黄友恒提出的证据发表如下意见：对以上证据材料真实性由法院依法核实。 本院查明：本案的执行依据为（2017）闽0102民初8521号民事判决书，判决如下：“被告庄裕汉于本判决生效之日十日内偿还原告林秀珍本金总计958605元，并按月利率2%支付利息（自2014年11月1日起计算至被告实际还清款项之日止）。”后本案进入执行阶段，2018年12月7日，本院做出（2018）闽0102执5551号《执行裁定书》查封案涉房产；本院依据（2018）闽0102民执5551号《执行裁定书》向福州市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书，查封庄裕汉所有的案涉房产（房权证号：ＹＲ××38），期限三年。 另查明，2017年8月12日，被执行人庄裕汉及柯香玉（以下简称“甲方”）与异议人黄友恒（以下简称“乙方”）在大伟经纪公司（以下简称“丙方”）居间介绍下签订《房地产经纪合同》，乙方以人民币425万元向甲方购买案涉房产，甲方的银行解押款及解押费用由乙方垫付，乙方垫付的解押款直接等额抵扣购房款，乙方以一次性付款的方式支付上述房款。乙方应于2017年9月5日前将案涉房产购房定金人民币壹佰万元整（￥1000000.00整）按合同约定支付甲方，甲方出具收款收据。乙方支付购房定金当日甲、乙双方至福州市公证处办理上书房产有关一手《不动产权证书》办理、银行解押及房产买卖手续办理的委托公证手续。公证内容由丙方负责拟定，受托人由乙方及丙方分别指定，办妥后的公证书由丙方负责保管，公证费用由乙方承担。甲方应于收取上述房款后将房屋钥匙交付乙方。另外，乙方已知上述房产现抵押给华夏银行，待甲方领取名下《不动产权证书》后五个工作日内到抵押银行办理申请解压还款手续。甲乙双方还约定：在乙方支付甲方上述购房定金后，甲方未结清贷款许缴纳的银行月供由乙方负责还款直至上述房产办理完解押手续。 2017年9月1日，被执行人庄裕汉及柯香玉（以下简称“甲方”）与异议人黄友恒（以下简称“乙方”）签订《补充协议》变更了房款支付方式，补充约定如下：1、乙方在2017年9月8日向甲方支付人民币300000元，当日甲方将房屋钥匙移交给乙方，并且甲方同意乙方入户装修；2、乙方应在2017年11月30日支付甲方人民币200000元，甲方出具收款收据。剩余部分房款人民币793962元于2017年12月31日支付甲方；甲方出具收款收据。 2018年2月11日，案涉房产因甲方原因被人民法院查封后解除，被执行人庄裕汉及柯香玉和异议人黄友恒签订《补充协议》，一致对房款支付进行变更，达成补充协议如下：三、《房地产经纪合同》约定由黄友恒于2017年12月31日向甲方支付人民币793962元，现重新约定：由黄友恒在2018年2月13日前直接支付柯香玉人民币400000元；在2018年2月23日向大伟经纪公司账户转入人民币392962元，若截至2018年4月20日，案涉房产无被查封、冻结情况，大伟经纪公司应一次性将上述代收房款划入庄裕汉及柯香玉指定账户。若出现查封、冻结情况，大伟经纪公司则将上述代收房款退还黄友恒指定账户。 异议人黄友恒按照《房地产经纪合同》及两份补充协议之约定，向大伟经纪公司支付佣金5万元，并于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日分别向柯香玉的账户转账人民币100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。 再查明，庄裕汉就案涉房产签订《个人房屋抵押借款合同》，自2012年12月7日始至2032年12月7日止，每月需还贷7708.59元。黄友恒之子黄凡按照约定自2017年9月起按月向被执行人庄裕汉的月供扣款银行账户支付房产月供7708.59元，截止至2018年12月24日,已支付15个月按揭款共计人民币115620元。 另外，福州市12345便民服务平台于2018年11月27日关于宜发得贵城安置房项目何时办理产权证问题的回复意见时称，该项目目前正在市不动产登记和交易中心办理产权首次总登记手续，个人产权证需待首次总登记办妥后办理。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时，案外人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式，只是基于双方的房屋买卖合同关系而分期支付给被执行人的对价，不能视为其已经付清了二手房买卖合同的全部价款，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款的条件。综上，异议人与被执行人约定以代偿按揭贷款方式转让抵押房屋，在未经抵押权人银行同意办理按揭转贷手续情况下，不能认定其已经付清全部购房款，其要求中止执行涉案房产的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的条件，本院不予支持。综上，本院依法查封位于福州市鼓楼区××南侧福州××村旧物区改造（蓝海·国际）单元（房产证号：ＹＲ××38）房产依据合法，程序得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄友恒的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一九年八月八日 法官助理李榕 书记员张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。