广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12289号原告：佛山市鼎言房地产有限公司，住所地：佛山市南海区**************，统一社会信用代码。法定代表人：廖世杰，该公司经理。委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。被告：金毓华，女，1954年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****，公民身份号码。委托诉讼代理人：谢剑英（被告金毓华丈夫），男，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码码为。被告：谢剑英，男，1957年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码码为。原告佛山市鼎言房地产有限公司与被告金毓华、谢剑英居间合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭审理了本案，原告佛山市鼎言房地产有限公司的法定代表人廖世杰及原告的委托诉讼代理人张子瑜，被告金毓华的委托诉讼代理人谢剑英（同为本案被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市鼎言房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付服务费42500元给原告；2.两被告共同支付自起诉之日始至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息给原告；3.本案的案件受理费由两被告共同全部承担。事实和理由：2019年2月17日，案外人莫燕琼委托原告出售位于佛山市南海区桂城街道xxx花园x******的房产。2019年3月5日，经原告提供的居间服务，原、被告签署了《房地产买卖合同》，该合同该约定由两被告购买案外人莫燕琼位于佛山市南海区桂城街道xxx花园x******的房产，并约定了房屋价款及房屋价款的支付方式等相关事宜，被告亦支付购房定金100000元给案外人莫燕琼。同日，两被告按《房地产买卖合同》的约定签署《居间服务确认书》，承诺向原告支付居间服务费42500元。但是两被告与案外人就上述房屋成交后，至今未支付居间服务费给原告。经原告多次催收，两被告仍拒绝支付，故起诉。两被告辩称，一、中介雪（廖世杰母亲）二月底在x花园小区内见到被告金毓华，说有套房不贵，2019年2月28日下午约两被告还有中介雪的儿子廖世杰一起去看房子，中介雪说如果想买现在就下定金，当时两被告下了10000元定金。二、2019年3月4日晚21点左右，被告金毓华对被告谢剑英说中介雪称黄德禄要出差，现在让被告去业主家签合同，三方坐下来谈，被告谢剑英说“我们没有那么多现金，只能贷款买房，我们这个年纪可能无法贷款”，中介雪和中介廖世杰都说“没问题我们可以帮你们贷到款”，当时定的是可以贷款1250000元，并且三方说好贷款不成功就退还定金。当时谢剑英说“责任一定要写清，这个牵扯到三方的利益，如果不成怎么办？”中介廖世杰说“三方的合同都不会写明的。”谢剑英文“为什么？这个牵扯到三方的利益”。廖世杰说“如果是卖方、买方其中一方出现问题，或者是过不了户都是无偿退还给你的，打个比方，不是卖方卖给人家吗。”中介雪说“他卖给人家就赔你十万，如果你成心不买那五万就没的收，但是如果银行方批不了，那就没办法了。”当时中介方还特别强调如果是政府银行行为就无偿退定金。中介雪还说“如果我们办不成，你可以去办，你都办不成就没的说了，大家都有机会，但你做房东的都不行，那肯定就退给人家了，是不是呀？”。中介廖世杰说上面都有写明的。谢剑英说“看不见，字太小了，我没带眼镜看不见。”中介雪说“你没带眼镜？”合同是中介廖世杰在另一张桌子自己填写，写好后已是5日凌晨零点多钟，房间的灯比较暗，被告也没有拿老花镜，都是六十几的人，合同上的字根本看不到，也就没有看，中介说“这么夜了，黄德禄这两天还要出差，签完字会去都要休息一会。”当时已在卖方家四个小时有多，人困马乏，又考虑到黄德禄准备出差，没多想就签字了。中介廖世杰填写的这份合同完全是向着卖方和中介方，中介的责任和义务一点都没有写，对被告非常不利，很不公平，三方坐下来谈明明是贷款卖房，合同上填写的一次性付款，这一点卖方莫燕琼也说是中介欺骗了她。口头协议所谈的贷款买房和贷款不成功就退定金等关键问题，合同尚没有写明，中介明明知道被告没带眼睛，看不到，中介廖世杰还口口声声说上面写明的，实际都没写。三、第一次中行贷款没有成，中介又让被告去浦发银行贷款，银行办理员让贷款人金毓华单位出一份个人收入证明，次日（3月13日），个人收入证明开好后，中介廖世杰说，不用原件，把个人收入证明拍照发给他的合伙人x就可以了，说“反正我让他搞定”。谢剑英把个人收入证明拍好后发给了中介的合伙人x，x回复看不清公章，说“你可以对着公章拍一张嘛”。谢剑英按照他说的拍好后发给他。3月27日，一个自称浦发银行的人用手机打电话给谢剑英说只能贷款102万元。谢剑英即刻找中介廖世杰说“我跟那边沟通中，知道102万没有用”，中介廖世杰说“知道102万没有用”，也就是说明第三次贷款失败。2019年3月30日晚20点，中介又约谢剑英到卖方家中谈第三次贷款，中介、买卖三方谈，中介廖世杰说再找工行贷款，三方谈的结果是周一4月1日中午十一点半区工行办理第三次贷款，并确定贷款金额为115万元至125万元之间。周一4月1日上午十一点，谢剑英发微信给中介廖世杰，廖世杰一直没有回复，打电话电话关机，一直到13点多钟谢剑英打了几次电话都是关机。三方谈好的下周一4月1日中午十一点半区工行办理贷款，实际上中介已经放弃了第三次贷款，中介首先不守信用，让被告如何是好？如果说违约也是中介放弃第三次贷款和不守信用违约的。事后，廖世杰在微信说“那天三方坐下来谈的时候，卖方根本没有不同意再签工商，昨天卖方又说没有答应，我也是服了她”，“现在她都不配合”，谢剑英说“我感觉被骗了”。卖方3月29日开始就已经不配合了，3月29日到31日多次打电话给中介和买方，百般阻挠第三次贷款，在合同履行期间不配合贷款，中介就应当通过法律途径制裁卖方的严重违约行为，中介没有这样做。再有，中介廖世杰在3月份合同履行期间借给卖方莫燕琼两万元，这说明中介与卖方的关系非常不一般，很多亲兄弟姐妹之间都很难借到两万元，事后中介廖世杰说莫燕琼“没有良心”，这个“没有良心”是什么意思？是中介帮莫燕琼骗到了钱，莫燕琼不报答中介廖世杰吗？四、2019年4月中，谢剑英去浦发银行贷款处咨询过，把两被告的收入情况及那份永安医院开的个人收入证明拿给工作人员看，工作人员答复是“你俩的收入不可能贷到102万元，再有个人收入证明原件还在你手上，银行如何批你们的贷款”。五、民事法律规定，订立合同的形式有两种，第一是口头形式，第二则是书面形式，以口头形式订立的协议或者合同，只要是出于双方的真实意思表示，则为有效的。合同法第十条和民法通则第五十六条也是这样规定的。既然贷款不成功，中介就应该主持公道，发函让卖方执行口头协议，把十万元定金退回给买方，这才是中介应该做的。六、居间服务确认书实际上在3月29日至3月31日卖方莫燕琼百般阻挠第三次贷款，到4月1日中午，中介廖世杰放弃第三次工行贷款，这份居间服务确认书就已经作废了。上面写的佣金92500元，是保证两被告贷到115万元至125万元，否则为什么这么贵的佣金，中介都放弃第三次贷款，关机不听电话，也不回微信，中介凭什么要佣金。中介廖世杰欺骗了被告应当赔偿买方的全部经济损失。贷款不成功是银行批不了那么多钱，是银行制度，就像中介在签合同前说的“是政府行为，不关哪一方的事，是要无偿退回定金的。”如果中介不承认在签合同时的口头协议和承诺，那么原告就有欺骗客户的行为。七、民事起诉状中说被告与案外人就上述房屋成交后，卖方莫燕琼已经在今年6月份把她那套房子卖给了他人，而不是卖给谢剑英，中介应该起诉莫燕琼在未经中介认可、未经法院裁定前把房屋卖给他人。八、民事起诉状中写到经原告对此催收，两被告仍拒绝支付，现被告谢剑英请求法庭让原告拿出多次催收的证据，谢剑英的印象里一次都没有。九、请求法院依据事实驳回原告的不合理要求，依照相关的法律及事实裁决，原告赔偿被告在购买x花园xxx房过程中包括定金在内的所有经济损失。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、两被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体适格；2.房地产买卖合同原件1份，用以证明被告和原业主就案涉房产经原告提供的居间服务达成协议，原告已经履行完毕居间合同义务，被告应当按约定支付居间服务费给原告；3.价格确认书原件1份、配偶同意出售证明原件1份、鼎言地产收款收据原件2份、出售委托书原件1份（附本人声明），用以证明原业主委托原告以1700000元价格出售案涉房产，被告通过转账方式支付案涉购房定金100000元。被告与原业主再次确认案涉房产以1700000元成交；4.买方帮卖方赎楼风险告知书原件1份、买方替卖方偿还银行欠款声明书原件1份，用以证明案涉房产买卖双方均确认应房产抵押给银行，被告同意为原业主垫付1250000元用于支付给银行以注销抵押。被告知晓并确认因此所产生的风险，自愿承担后果；5.放弃办理资金监管声明书原件1份，用以证明被告和原业主均同意放弃原告的资金监管服务，并确认因此产生的一切风险和原告无关；6.居间服务确认书原件1份，用以证明原告根据三方协议已经履行完毕居间服务，被告再次确认应当支付的居间服务费42500元给原告；7.二手房买卖合同补充协议原件1份，用以证明被告和原业主约定被告在2019年3月25日之前将垫付的1250000元款项支付至抵押银行，4月10日之前注销抵押，4月20日之前付清尾款给原业主。被告违反上述的约定，没有按期履行垫付和付款义务。8.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件2份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章），用以证明原告已查询案涉房产的登记信息，被告知晓该房产的权利状况。诉讼中，两被告举证如下：1.微信聊天截图打印件1组（聊天相对方为：被告和原告的法定代表人）（已核对手机原始载体）、微信聊天截图打印件1组（聊天相对方为：被告和按揭公司）（已核对手机原始载体）、微信聊天截图打印件1组（聊天相对方为：被告和黄德禄）（已核对手机原始载体）、光盘1张（附文字打印件1份），用以证明涉案房屋的交易过程。贷款若不成功，三方均无责任，无偿退还定金；2、个人收入证明原件1份，用以证明银行贷款的时候是需要被告开具收入证明的，中介要求被告将收入证明通过微信发给中介。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的1-5、证据7、8真实性无异议，原告对两被告提供的证据1中的微信聊天记录（聊天相对方为：被告和原告的法定代表人）、证据2真实性无异议，本院对上述证据均予以确认；对原告提供的证据6，两被告确认该确认书的名字由其本人所签，本院对其真实性予以确认；对两被告提供的证据1中的微信聊天（聊天相对方为：被告和按揭公司），因聊天相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认；对两被告提供的证据1中微信聊天截图（聊天相对方为：被告和黄德禄），因在莫燕琼、黄德禄与金毓华、谢剑英房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）粤0605民初1055x]中，莫燕琼、黄德禄对该证据的真实无异议，本院对其真实性予以确认；对两被告提供的证据1中有原告法定代表人参与的录音，因原告的法定代表人确认其有参与，本院对其真实性予以确认；对两被告提供的证据1中两被告与案外人的录音，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道xxx花园x******（权利证号：x、x），2019年3月*日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋的登记权利人为黄德禄、莫燕琼，抵押权人为x银行股份有限公司佛山分行。2019年3月5日，莫燕琼、黄德禄（卖方）与被告金毓华、谢剑英（买方）、原告佛山市鼎言房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积106.67平方米，物业成交价1700000元，定金100000元，买方在签署合同当天支付10000元给卖方，卖方在收取定金时须将物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当天；剩余房款支付为一次性付款；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后10个工作日内办理交易过户手续；尾期房款450000元，买方支付时间为办理过户当天，该尾款包含定金；涉讼房屋有抵押，金额约1250000元；卖方在签署合同后30日内向抵押银行办理提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；交易税费由买方承担；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易管理履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期未超过15天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交的1%向守约方支付违约金；违约方逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；经纪方已促成买卖双方订立合同，买卖各方应向经纪方支付居间服务费，买卖双方均已知悉并同意按《居间服务费支付承诺书》执行，买卖双方任何一方违反合同约定导致涉讼房屋无法成交的，违约方应按涉讼房屋成交价的3%向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的居间服务费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退，买卖双方违约的，应按《居间服务支付承诺书》向经纪方连带支付应付未付的居间服务费。涉讼合同备注处手写注明卖方在x银行贷款1250000元整由买方垫资结清，所需费用50000元由买方负责。同日，莫燕琼、黄德禄（卖方）与被告金毓华、谢剑英（买方）签订《买方帮卖方赎楼风险告知书》，该告知书写明买方同意向莫燕琼账号转入款项1250000元替卖方清偿涉讼房屋的银行欠款以赎出房产证。同日，莫燕琼、黄德禄出具收款收据，确认收到两被告交来购买涉讼房屋定金100000元。两被告签订《居间服务确认书》，该确认书写明鉴于居间方佛山市鼎言房地产有限公司提供的居间服务，已促成两被告与卖方莫言琼、黄德禄签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定转让总价款为1700000元，现两被告承诺自愿向居间方支付佣金92500元，其中包括必要费用50000元；必要费用在签署确认书时支付，佣金在向登记机关申请递件过户前付清，延期支付的，两被告承诺以佣金总额为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；不论因买方或卖方原因导致交易无法完成，居间方均无须退还已支付的佣金。该确认书手写备注“其中必要费用伍万元整”。原告陈述该必要费用是需支付给垫资公司的垫资费用。2019年3月7日，莫燕琼、黄德禄（卖方）、被告谢剑英、金毓华与原告佛山市鼎言房地产有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定：2019年3月25日前买方的垫资款项到卖方的扣款银行账户；卖方4月10日前完成涉讼房屋的解押与涂销；买方在4月20日前完成过户并在过户前付清涉讼房屋的尾款给卖方（同时当天操作）。另查明，原告的法定代表人廖世杰与被告谢剑英通过微信方式沟通涉讼房屋交易事宜。被告发微信给廖世杰称“你主要是帮我们搞定借代事情”，廖世杰回复称“利息5442.71+本金18275.4等于月供23718.11”“夫妻双方身份证，户口本，结婚证，房产证复印件”；2019年3月18日，廖世杰通过微信方式询问被告谢剑英称“你贷款确定时贷115万吗？115万垫资就垫100万，同贷批复赎契的时候你要给30万，过户的时候还要给30万，你确定吗？”“加上税费中介费过户的时候总共要给四十万左右”“贷款125万就垫付10万+5万，过户35万中介费3.3万，税费约7万，垫资费用5万同贷批复就要支付”，被告谢剑英回复称“定下来就贷款115万元”，廖世杰回复称“你算好了吗？”“垫资费那5万赎契就要给，你确定下来就没得改啦”，谢剑英回复称“不会改”；2019年3月18日，廖世杰发微信给被告谢剑英称“那好，我通知银行那边，要算上税费中介费垫资费，你够就可以了”；2019年3月27日，被告谢剑英发微信给廖世杰称“刚刚浦发银行来电话只能最多贷款102万，对我们来说等于没用”，廖世杰回复称“我跟那边沟通中，知道102万没有用”。又查明，被告谢剑英与被告金毓华于1983年4月20日登记结婚。再查明，本院于2019年5月10日立案受理莫言琼、黄德禄与金毓华、谢剑英房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）粤0605民初1055x]，在该案中，莫言琼、黄德禄要求：1.确认莫言琼、黄德禄与金毓华、谢剑英签订的《房地产买卖合同》已于2019年4月14日解除；2.金毓华、谢剑英向莫言琼、黄德禄支付违约金170000元；3.本案的全部诉讼费由金毓华、谢剑英承担。在该案诉讼中，莫燕琼、黄德禄陈述涉讼房屋已于2019年6月21日另行出售案外人，其曾两次协助金毓华、谢剑英办理贷款手续。本院于2019年8月5日作出（2019）粤0605民初12289号民事判决，认定金毓华、谢剑英未将相应款项转入莫言琼、黄德禄的指定账户，且经莫言琼、黄德禄书面催促后，金毓华、谢剑英仍未履行付款义务，金毓华、谢剑英已构成违约，并判决确认莫燕琼、黄德禄与金毓华、谢剑英于2019年3月5日签订的涉讼合同中关于涉讼房屋的房屋买卖合同关系于2019年4月14日解除。2019年5月29日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述签订涉讼合同时，各方确有说过贷不到款就退定金，但没有限定必须贷到1250000元，其曾两次协助金毓华、谢剑英办理银行贷款，第一次是去中国银行，第二次是去浦发银行，浦发银行审批同意的贷款金额为1020000元。两被告确认其曾两次向银行申请贷款，第一次银行不予贷款，第二次有一个自称银行的人打电话告知被告说可以贷款1020000元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。在被告谢剑英和原告的法定代表人廖世杰的微信聊天记录中，被告谢剑英要求廖世杰帮其搞定借贷事情，廖世杰告知其应当提供的资料，在涉讼合同履行过程中，廖世杰询问被告谢剑英是否确定贷款1150000元，在被告谢剑英予以肯定回复后，廖世杰称“我通知银行那边”，最后在2019年3月27日，被告谢剑英告知廖世杰浦发银行称最多贷款1020000元时，廖世杰再次回复“我跟那边沟通中，知道102万没有用”，结合两被告签订的《居间服务确认书》关于“佣金92500元中包含了必要费用50000元”的约定可知，原告为两被告提供的中介服务不仅包含了促成两被告与案外人就涉讼房屋签订房屋买卖合同，还包含了原告为两被告办理金额为1150000元的银行贷款。原告在提供居间服务的过程中向两被告承诺可以办妥银行贷款，但最终未能为两被告办理到符合约定的贷款数额，且该银行贷款无法办理直接导致两被告无法按约支付足额的垫资赎契款给出卖方而构成违约并致出卖方解除涉讼合同中的买卖合同关系，故原告实际并未依约全面履行其向两被告承诺的全部中介服务。综合考虑上述情况，结合原告促成了两被告与出卖方签订房屋买卖合同、原告曾协助两被告两次申办银行贷款、原告提供涉讼居间活动时存在必要费用支出的事实，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定两被告支付5000元予原告。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。原告并未依约全面履行其承诺的中介服务，而两被告应向原告支付的相应款项经本院判决后才予以确认，原告要求两被告支付逾期付款利息无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告金毓华、谢剑英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付5000元予原告佛山市鼎言房地产有限公司；二、驳回原告佛山市鼎言房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取431.25元（原告已预交），由原告佛山市鼎言房地产有限公司负担406.25元，被告金毓华、谢剑英负担25元，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付25元予原告佛山市鼎言房地产有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年八月五日书记员 郑幸莉