贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初10820号 原告：童敏，女，1991年9月10日生，汉族，住贵州省遵义县。 委托代理人：季威（执业证号：15201201810048752），贵州宏贯律师事务所律师。 被告：杨和菊，女，1964年7月11日生，汉族，住贵阳市云岩区。 原告童敏诉被告杨和菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童敏及其委托代理人季威到庭参加诉讼。被告杨和菊经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告童敏诉称：原告因结婚需购买婚房，通过贵阳漾福居房地产经纪有限公司一分公司要求购买被告杨和菊名下位于南明区，2019年1月26日，经漾福居中介公司介绍原、被告签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，约定：1、杨和菊将名下单独所有的房产作价610000.00元出售给原告并保证案涉房屋不存在产权纠纷，未被限制转让；2、若房屋被查封或限制转让则视为被告根本违约，原告可解除合同并要求被告承担房屋成交总价10%的违约金；3、守约方因维护自身合法权益产生一切费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。合同签订当日，原告通过微信向被告支付购房定金30000.00元。2019年3月31日，居间方告知原告案涉房屋存在二次抵押，无法办理过户登记手续，经过多次协商，原告与被告签订《补充协议》约定被告于4月20日前还清团贷网二次抵押贷款，否则承担相应违约责任。因被告未按《补充协议》还清二次抵押贷款，原告与被告于2019年4月15日签订《解约协议》，约定被告作为违约方于2019年4月30日前赔付原告已支付的定金30000.00元，于2019年5月15日赔付违约金60000.00元。截止起诉之日止，被告杨和菊未按《解约协议》支付相关款项，原告通过委托律师代理诉讼并支付10000.00元律师费。现起诉至法院，请求：一、判令被告杨和菊立即返还原告购房定金30000.00元，赔偿原告违约金60000.00元并按年利率6%支付资金占用费（其中30000.00元从2019年4月15日起，60000.00元从5月15日起至支付完毕之日止计算）；二、判令被告偿还原告律师费10000.00元。 被告杨和菊辩称：原告购房时被告已告知其过完年后须先支付20多万元，原告在同意被告要求的情况下双方签订房屋买卖合同（因考虑到原告知道房屋进行过二次抵押会压低房价，故未将情况告知原告），但原告并未按照被告要求将款项在节后支付给被告，致使被告未能用该款解除原告所购房屋的二次抵押；在被告筹款准备将房屋二次抵押解除时，因接受抵押的公司涉嫌非法集资被公安控制，导致该抵押无法解除，无法继续进行房屋买卖交易。房屋交易未能进行原、被告均有责任，且现在被告也无偿付能力，现仅同意归还原告支付的30000.00元并按照法律规定的标准支付利息及承担相应诉讼费用，其余费用不同意承担。 经审理查明，2019年1月26日，原告童敏（乙方／购买方）与被告杨和菊（甲方／出售方）签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，约定甲方购买乙方位于南明区房屋，建筑面积70.82平方米，房屋产权性质为经济适用房，房地产权证号为黔（2017）南明区不动产权第0030702号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行河滨支行。甲、乙双方通过贵阳漾福居房地产经纪有限公司居间介绍成交。房屋交易价款及家具／家电／装饰装修／配套设施设备等作价总计为￥610000.00；乙方在签订本合同当日支付定金￥30000.00，乙方于2019年3月1日前将第一笔购房款／首付款人民币140000.00元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付给甲方。同时，双方还约定甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。在违约责任中约定，甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际甲方之日止，每逾期1日，甲方按照成交总价的5‰向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。甲、乙方双方出现下列第（1）种情形中一情形的或乙方出现下列第（2）种情形中一情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方必须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效；拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。合同签订当日，原告通过微信分三次转账支付给被告30000.00元定金。 2019年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商确定，甲方应于4月1号到建设银行河滨支行预约还款，具体还款时间约定不超过5月6号，还款时间确定后，甲方应第一时间告知乙方，乙方在知晓具体还款日期后，应积极配合甲方办理银行还款；甲方于4月20号前还清团贷网的二次抵押贷款，若在约定时间内，甲方未结清团贷网抵押贷款，乙方不配合甲方办理银行还款，则双方按2019年1月26日在贵阳漾福居房地产经纪有限公司签署的合同编号为100003138012的房屋买卖业务文件内的违约责任赔付对方，甲乙双方无异议。 2019年4月15人，原告（乙方）与被告（甲方）签订《解约协议》，约定：甲乙双方协商决定，于2019年4月15日，签署该解约协议。甲乙双方于2019年1月26日在漾福居房地产经纪有限公司签署的合同编号为100003138012的房屋买卖业务文件，今通过双方友好协商，达成以下解约协议：1、由于甲方作为违约方，甲方需按照已签署的100003138012上的房屋买卖业务文件的违约责任对乙方进行赔付，赔付金额协商为陆万元整（￥60000.00元）及乙方2019年1月26日签订合同编号为100003138012的买卖文件时交给甲方的购房定金叁万元整（￥30000.00元）；2、赔付日期及金额约定为两次赔付给乙方，第一次赔付约定为2019年4月30日前赔付叁万元整（￥30000.00元），第二次赔付约定为2019年5月15日前赔付陆万元整（￥60000.00元）；3、在约定日期内，乙方未收到甲方该赔付的全额违约金的，乙方可通过法院起诉进行追缴，甲乙双方必须积极配合法院所有办理程序。4、乙方收款账户为贵阳银行市南路支行，户主名：童敏，银行卡号：62×××51。上述协议签订后，因被告未按约定向原告进行赔付，原告遂诉至本院，提出如前诉请。 审理中，原告提交《委托合同》及微信转账截图一份，证明其因委托律师诉讼支付律师代理费10000.00元。 庭审中，原告陈述其系经漾福居房地产经纪有限公司介绍与被告签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，合同签订后其向该中介公司支付19300.00元中介费，并通过其男友冉光均向被告支付30000.00元定金；因被告在卖房时未及时告知原告所购房屋涉及二次抵押，被告也未在双方约定的期限内解除该抵押，致使房屋无法办理过户，导致原、被告签订解约协议，解除合同并约定被告向原告返还定金并赔付违约金。 上述事实，有原、被告陈述、《贵阳市存量房屋买卖合同》、微信转款凭证、补充协议、解约协议、委托代理合同等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告童敏与被告杨和菊在自愿、平等基础上签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》，双方形成房屋买卖合同关系，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应依照合同约定享有权利和履行义务。在合同履行过程中，因被告原因致使房屋无法办理过户登记，双方在签订《补充协议》后，被告仍未能按约履行义务，经双方协商签订《解约协议》，约定解除合同由被告退还原告定金，现原告据此主张被告退还定金30000.00元，于法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽然原、被告在《解约协议》中对违约金进行约定，但鉴于原告实际仅向被告支付30000.00元定金，且并未提交相应证据证明其因被告违约所造成的实际损失，同时被告亦认为该违约金过高不同意支付，故对于原告主张的违约金，本院酌情支持30000.00元。因违约金本身已具有赔偿及惩罚性质，且原、被告也并未在合同中对资金占用费进行约定，故对于原告主张的资金占用费，本院不予支持。虽然原告提交《委托合同》及微信转账截图用于证明其因主张权利所产生的费用，但鉴于原告并未提交相应律师代理费发票予以佐证，故对于原告主张的律师代理费，本院不予支持。被告杨和菊经本院合法传唤，未到庭应诉，系自行放弃诉讼权利，应承担相应后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告杨和菊于本判决生效之日起五日内返还原告童敏购房定金30000.00元； 二、被告杨和菊于本判决生效之日起五日内支付原告童敏违约金30000.00元； 三、驳回原告童敏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费2300元，减半收取1150元，由原告童敏负担460元，由被告杨和菊负担690元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 鲁 迪 二〇一九年八月二十一日 书记员 邓招义