湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0527民初603号原告：王娟，女，1982年4月26日生，苗族，农民，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人（特别授权）:周继东，湖南三行律师事务所律师。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，注册地址：绥宁县长铺镇长征路居委会杉木坳，联系电话:0739-77××××7。法定代表人：黎晓林，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳龙灿，男，汉族，1988年2月3日出生，住长沙市天心区，系该公司法务。委托诉讼代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。原告王娟与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王娟的委托诉讼代理人周继东、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人欧阳龙灿、谭文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告已付购房款15％的违约金90343元；2、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由:被告通过产品发布会、宣传单等形式，对外大肆宣称要打造绥宁当地最高端品质大城，小区内设托儿所、无边际园林游泳池、建造登山步道、观景台，近千平米菜市场，其宣传当时家喻户晓。原告被其美好前景所吸引，于2018年7月23日，与被告签订了编号为201700121403的商品房买卖合同，购买其8栋1403号精装房。合同约定2019年1月30日前交房，并约定了有关逾期交房的违约责任。原告按合同约定履行了自己应尽的义务，支付了房款共计602285元。在合同约定的最后交房日即2019年1月30日，原告去收房时，却发现被告宣传的托儿所、登山步道观景台，菜市场等根本没有兑现，致使生活极为不便，房屋价值大幅缩水。同时交房时被告不能向原告提供房屋验收合格的备案材料及消防环保等专项验收报告。原告是精装房，却发现房屋装饰、设备与样板房差距巨大。当场发现水管破裂漏水、地板空鼓发霉、瓷砖裂缝、墙体开裂等严重问题，房屋无法交付使用。2019年2月1日，被告书面答复2019年4月30日前完成整改，但被告再次失信，至今逾期交房超过100天。由于被告的严重违约失信行为，给原告造成极大损失和精神伤害，理应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他有关法律法规的相关规定提起诉讼，请求法院主持正义，依法支持原告的诉讼请求。被告碧桂园公司辩称，一、我公司的房屋在2019年1月30日已达到房屋交付标准，原告提出的要求法院判令我公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求依法应予以驳回。原告在其递交的诉状中诉称，其于2018年7月23日与我公司签订了《商品房买卖合同》，按照《合同》约定，我公司应当在2019年1月30日交付房屋。在合同约定的交房日当天其去收房时，发现我公司原来在对外宣传时承诺的托儿所，登山步道观景台、菜市场等根本没有兑现，同时交房时我公司不能提供房屋验收合格的备案材料及消防环保等专项验收报告，且交房时发现房屋装饰、设备与样板房存在巨大差距，当场发现水管破裂漏水、地板空鼓发霉、瓷砖裂缝、墙体开裂等严重问题，房屋无法交付使用。据此，其要求我公司支付其已付购房款15%的违约金90343元。我公司认为，原告诉称的观点与案件事实不符，于法律规定相悖，依法不应得到支持，对此问题，现分述如下：第一、原告购买的房屋系整个小区的第一期，而根据规划要求，登山步道，托儿所等配套设施归属于整个小区，按照规划设计要求，我公司将在第二期建设中修建好前列设施。此外，菜市场系政府为方便小区附近的居民而配套修建，至于按照什么标准修建，在什么时候修建完成并投入使用，这取决于政府的工作安排，我公司无法左右和控制。因此，原告提出小区的部分配套没有到位的观点显然与案件事实不符。第二、2019年1月30日，我公司在将包括原告购买的房屋在内的小区一期房屋全部进行交付时，严格按照合同的约定向全体买受人提供了房屋验收合格证明、住宅质量保证书和住宅使用说明书等房屋交付时应当提供的文件资料，除原告认为房屋交付时我公司没有提供相关证明文件外，其他买受人并未提出该项问题，则足以说明原告诉称的事实与案件客观事实不符。第三、根据双方所签《商品房买卖合同》第8条、第11条以及《补充协议》第3条之约定，我公司应当在2019年1月30日将经验收合格的商品房交付给原告；房屋交接时我公司应当提供房屋验收合格的证明、住宅质量保证书以及住宅使用说明书；商品房的交付条件为：我公司已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；交付标准为：按照合同附录一约定的交付标准进行交付，我公司设置的示范单位只作为原告感受装饰与家俱摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。从以上约定的内容看，我公司认为，判断自己是否存在逾期交房的行为，应当严格按照合同的约定进行评判。根据上述合同约定的内容，只要房屋经竣工验收合格，且我公司已向政府主管部门递交了办理房屋建设竣工验收备案所需的全部文件，自己出售的房屋即达到交付条件。本案中，我公司于2019年1月10日就已完成了房屋的竣工验收工作并于2019年1月29日就已将办理房屋竣工验收备案手续所需的全部文件递交给了绥宁县建设局，显然，在原告收房日这一时间点，我公司出售的房屋已经依约达到了交付标准。第四、根据双方所签《补充协议》第三条第三款的约定，对于房屋存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，原告有权要求保修，我公司应负责保修并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，还应赔偿原告的实际损失，但我公司无需因此承担逾期交楼责任。本案中，房屋在交付时尽管存在地板空鼓等一些质量问题，但根据双方的前述约定，这仅仅只属于我公司应当进行保修的范围，而不属于原告可以据此拒收房屋的理由。从以上几点可知，我公司所出售的房屋在2019年1月30日这一时间点已经具备交房条件，原告诉称的房屋不具备交付条件的几个理由均不能成立，其据此提出的要求我公司承担逾期交房违约责任的诉请依法应予以驳回。二、即使我公司存在逾期交房的违约行为，原告要求我公司支付逾期交房违约金90343元的诉请也不应得到支持。根据双方所签《商品房买卖合同》第九条之约定，若我公司逾期交房在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金；若我公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知我公司，否则视为继续履行合同，我公司应当在接到解除合同的通知后30日内无息退还已付购房款并按已付购房款的15%向原告支付违约金；原告不解除合同的，我公司自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。从以上合同约定的内容看，若原告要求我公司按照已付购房款的15%支付违约金应当达到以下条件：1、我公司逾期交房超过90日；2、原告在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知我公司。否则原告只能按照日利率万分之三的标准要求我公司支付违约金。本案中，从双方约定的交房时间起到原告起诉的时间止共计为97天，尽管根据原告的理解，其依法可以解除合同，但其既未书面通知我公司解除合同，也没有诉请解除合同。因此，双方的合同应继续履行。在此情况下，其只能按照日利率万分之三的标准要求我公司支付违约金。照此计算，我公司应支付的违约金只有17526元。有鉴于此，即使我公司应当支付违约金，也不应向原告支付90343元。综上，我公司认为，自己出售的房屋在双方约定的交房日已具备交付条件，原告诉称的在该时间点房屋不具备交付条件的观点与案件事实及法律规定均不相符，其提出的诉讼请求依法应予以驳回。为此，我公司请求法庭在查明案件事实的基础上依法支持我公司的答辩意见。经审理认定如下事实：2017年，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司在绥宁县城开发建设碧桂园住宅小区。被告在营销宣传中，描述该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、菜市场等设施。2018年7月23日，原告王娟（买受人）与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为201700121403《商品房买卖合同》及附件、附录，该合同第三条:约定买受人所购商品房为第8栋1403号房；第四条：约定商品房总金额人民币陆拾万贰仟贰佰捌拾伍元，原告已预付602285元购房款。第八条：约定房屋交付期限为2019年1月30日前。第九条：出卖人逾期交方房的违约责任……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十三条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任……2、出卖人及时更换、维修。原告在购房合同签订后，依约向被告交付了全部购房款。2018年12月31日，被告向原告邮寄了接受房屋的通知书。原告到场后，发现被告不能提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋和装修中存在水管破裂漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，原告因此而拒绝收房。2019年2月1日，被告向绥宁碧桂园业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在质量瑕疵问题全面整改，在当年4月30日前完成。2019年3月8日，被告向绥宁县建设局提交绥宁碧桂园一期8栋楼工程竣工验收备案文件。2019年5月初，被告对原告购买的房屋所存在的质量问题仍未整改完工，遂酿成诉讼。至今原告仍未接收案涉房屋。另查明，被告在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，登山步道、观景台正在建设中，小区菜市场在等待政府回购物业后方可实施。上述事实，有原、被告的陈述;1、原告的身份证复印件；2、被告的工商信息查询表；3、原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议等复印件；4、被告在一些网站上的宣传广告截图复印件及被告销售顾问伍红燕的证言;5、证人杨某1、艾某、杨某2的证言；6、绥宁县建设工程质量监督站《验收备案表》复印件；7、原告购买的房屋存在质量问题的图片复印件；8、被告对业主的答复函复印件；9、原告与被告客服的微信聊天记录复印件；10、绥宁碧桂园一期项目8、10、11栋竣工验收会议纪要、竣工验收意见表、住宅质量保证书及使用说明书、竣工验收备案说明、竣工验收评估报告、物业及资料移交书等证据的复印件；11、国内挂号信函收据等证据在卷佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争执焦点主要是以下三点：1、被告在营销中是否存在虚假宣传，是否因此要承担违约责任？2、被告是否应承担逾期交房的违约责任？3、违约金数额的计算方式。本院认为，被告在营销宣传中承诺的小区公共设施或已建成、或正在建设完善之中，不能认定被告是虚假宣传，无需承担虚假宣传的违约责任，但被告在与原告签订商品房销售合同时，没有向原告释明这些设施的建成和交付使用的时间，使原告在选购房屋、签订合同时受到一定的误导，被告的这一行为违背了诚实信用原则，应酌情给原告适当的经济补偿。被告在向原告交付房屋时未取得政府建设主管部门出具的验收合格证且出售的精装修房屋存在未达到入住条件的质量问题，理应承担逾期交房的违约责任；被告承诺在2019年4月30日前完成对原告购买房屋的质量整改，但被告不能提供整改实际完成的时间，原告又仅提出在起诉时房屋的整改尚未完工，逾期交房的天数应从合同约定的2019年1月30日计算至2019年5月9日，为97日；现原告未提出解除购房合同，而要求支付违约金，按合同约定，违约金为602285*0.03%*97≈17526元。原告要求的违约金数额计算方式不符合合同约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王娟逾期交房违约金17526元。二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王娟补偿款5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1029元，由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，故由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  龙宪东二〇一九年八月十五日书记员  彭晓芳附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺第八《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。