广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初3927号原告：深圳市公明田寮股份合作公司，住所地深圳市光明新区玉塘街道田寮社区警民路18号，统一社会信用代码914403001924754219。法定代表人：麦杰华。委托代理人：刘向东，广东深大地律师事务所律师。被告：深圳市德铭物业管理有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道田寮社区田寮商业街二楼56至58号(办公场所)，统一社会信用代码91440300789243973K。法定代表人：陈海华。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除《长圳宿舍楼租赁合同》，被告将物业交还原告（合同总标的7531156.68元）；2、被告支付原告从2018年5月1日起至清场退租之日止的租金（暂计至2018年12月31日共计576297.2元）；3、被告支付原告滞纳金（暂计至2018年12月31日为人民币51002.3元，详见《滞纳金计算明细表》）；4、被告支付原告律师费50000元；5、被告承担诉讼费用。庭审中，原告将租金标准变更为190988.48元/月（暂计至2018年6月31日），滞纳金暂计至2018年6月31日。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2009年5月15日，原、被告签订了长圳宿舍楼租赁合同，被告承租原告的房屋（面积为3638.24平方米）作为宿舍之用。合同约定的主要内容有：1、合同期限为2009年4月1日至2018年4月30日；2、2009年4月1日至2013年4月30日止被告向原告交纳管理费65488.32元/月，2013年5月1日至2018年4月30日止被告向原告交纳管理费72037.15元/月；3、被告每月上缴房屋使用费给原告，每月5号前缴清当月的房屋使用费，拖欠超过2个月以上（含两个月），原告按每月上缴金额计算收取被告每日5‰的滞纳金，原告有权采取停水、停电、封锁等强制措施；4、当被告逾期交纳房屋使用费（不论金额大小）超过2个月的（原告同时要求被告支付滞纳金至付清租金之日止）、被告欠缴水费或电费或管理费达到3个月的、被告未经原告同意，私自将房屋的全部或一部分转租或以其他方式变相由他人使用房屋的、被告未经原告同意，私自占用合同约定的房屋以外的范围的、被告擅自改变房屋的结构及用途或改装设施的、被告将房屋用于非法用途的、被告在房屋内存放危险品的，原告有权单方终止合同；5、合同期满被告需要续租的，被告应于合同期满前一个月内与原告协商办理续租手续；被告在租期内没有发生违约情形的，在同等条件下，被告有优先续租权；6、合同期满终止或中途终止的，被告应于合同期满后10日内或接到原告终止合同通知后10日退还房屋，否则原告有权派人清空房屋，造成损失或产生费用的由被告自行承担责任。属于合同期满终止的，被告在退房时应结清房屋使用费、滞纳金、水电费等费用，并将相关缴费单据交原告核实，原告再退还押金给被告。若被告违约，原告依约终止合同的，被告无权要求原告退还押金，被告在退房时应另行结清房屋使用费、滞纳金和水电费等费用。若被告单方终止合同的，除在退房时结清房屋使用费、滞纳金、水电费等费用外，被告无权要求退回押金，并赔偿原告三个月房屋使用费的违约金。除本合同规定的情形外，若原告单方终止合同的，应将押金退回被告，并赔偿被告两个月房屋使用费的违约金，但被告应结清所欠的房屋使用费等费用；7、对于被告拖欠原告任何款项或拖欠水电费等费用有可能需要原告代付的，原告有权通过法律途径向被告追索。对于被告拖欠的水电费等费用，原告可凭相关部门的缴款通知向被告索偿，原告的律师费用由被告承担。2009年12月1日，原告向深圳市光明新区公明办事处农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室（以下简称历史遗留办）提交了申报表等材料，历史遗留办向原告出具了申报收件回执。2018年7月4日，原告在深圳联合产权交易所公开招租深圳市光明新区玉塘办事处田寮社区长圳牌坊宿舍楼1.2楼商铺，最终由深圳市金田湾购物广场有限公司以租金190988.48元/月承租，租金按月结方式结算，出租期限为3年，出租面积为3638.24平方米。2019年1月2日，原告与广东深大地律师事务所（深大地律师所）签订过了民事委托代理合同，原告委托深大地律师所处理与被告之间的房屋租赁合同纠纷，原告为此支付了律师费50000元。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未能提交涉案物业的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，原、被告就涉案物业签订的《长圳宿舍楼租赁合同》应为无效。二、关于返还涉案物业的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，因此原告关于被告将承租的涉案厂房返还给原告的主张，于法有据，本院予以支持。三、关于租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，原、被告双方因租金等问题产生纠纷，原告起诉至本院，被告应就其履行房屋占有使用费的支付义务的情况承担举证责任，现其无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不利的法律后果，本院以原告提交的证据及庭审情况认定本案的相关事实。原告提交的长圳宿舍楼租赁合同和违法建筑普查申报回执等证据已经形成完整的证据链，足以证实原告已经按照双方的约定将涉案物业交付给被告使用，但被告未按照约定向原告支付涉案物业的房屋占有使用费，结合原告提交的公开招租成交凭证，足以证实涉案物业在2018年7月4日之后的房屋占有使用费为190988.48元/月。综上所述，被告应当向原告支付2018年5月1日至2018年7月4日的房屋占有使用费153369.42元（72037.15元/月×2个月+72037.15元/月÷31天×4天）和2018年7月5日之后的房屋占有使用费（以190988.48元/月基数，从2018年7月5日开始支付至涉案物业实际交付给原告之日止）。四、关于滞纳金和律师费的问题。原、被告双方签订的租赁合同无效后，双方就不再受到关于滞纳金和律师费约定的约束，因此原告关于滞纳金和律师费的主张，于法无据，本院不予支持。判决结果综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市公明田寮股份合作公司和被告深圳市德铭物业管理有限公司签订的《长圳宿舍楼租赁合同》无效；二、被告深圳市德铭物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明田寮股份合作公司房屋占有使用费2018年5月1日至2018年7月4日的房屋占有使用费153369.42元和2018年7月5日之后的房屋占有使用费（以190988.48元/月基数，从2018年7月5日开始支付至涉案物业实际交付给原告之日止）；三、驳回原告深圳市公明田寮股份合作公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10072元和公告费550元，由被告深圳市德铭物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌    平人民陪审员 徐  爱  军人民陪审员 李  中  华二〇一九年八月五日书 记 员 王东东（兼）书 记 员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。