广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4865号原告：赖金华，男，1968年9月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：吴泉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州业筌投资有限公司，住所地广东省广州市南沙区龙穴岛龙穴大道中路13号18楼X18122，组织机构代码33143221-1。法定代表人：陈俊峰，职务：总经理。委托代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。委托代理人：周龙梅，广东安国律师事务所律师实习律师。原告赖金华诉被告广州业筌投资有限公司（以下简称业筌公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖金华的委托代理人吴泉，被告业筌公司委托代理人何志平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赖金华诉讼请求：1、判决被告返还因签订租赁意向协议书占有的原告诚意金40万元和支付赔偿金40万元及上述款项的迟延支付利息（利息以80万元为本金，按同期同类借款利率，从2016年6月23日起算至清偿之日止，按照五年以上借款利率4.9%，计至2019年6月17日（起诉日）为1089天，利息暂计116956元，合计916956元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，原被告双方签订《租赁意向协议书》，原告意向承租被告即将从交付条件都做了详细约定，并确定原告支付承租诚意金40万元，还特别规定：“甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权（符合并按照广州市南沙区村经济发展用地出租流程）并与乙方签订正式该地块土地租赁合同。否则、甲方应在三天内将诚意金原额退回并支付壹倍诚意金合计捌拾万元给乙方。”此后，双方继续就承租土地填土标准进行磋商，于同年4月15日达成《补充协议》。其后，在被告确认有把握在60天内拿到涉案土地承租权的表示后。原告于南沙区交付条件都做了详细约定，并确定原告支付承租诚意金40万元，还特别规定：“甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权（符合并按照广州市南沙区村经济发展用地出租流程）并与乙方签订正式该地块土地租赁合同。否则、甲方应在三天内将诚意金原额退回并支付壹倍诚意金合计捌拾万元给乙方。”此后，双方继续就承租土地填土标准进行磋商，于同年4月15日达成《补充协议》。其后，在被告确认有把握在60天内拿到涉案土地承租权的表示后。原告于小虎经济联合社转租到的、位于交付条件都做了详细约定，并确定原告支付承租诚意金40万元，还特别规定：“甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权（符合并按照广州市南沙区村经济发展用地出租流程）并与乙方签订正式该地块土地租赁合同。否则、甲方应在三天内将诚意金原额退回并支付壹倍诚意金合计捌拾万元给乙方。”此后，双方继续就承租土地填土标准进行磋商，于同年4月15日达成《补充协议》。其后，在被告确认有把握在60天内拿到涉案土地承租权的表示后。原告于南沙区交付条件都做了详细约定，并确定原告支付承租诚意金40万元，还特别规定：“甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权（符合并按照广州市南沙区村经济发展用地出租流程）并与乙方签订正式该地块土地租赁合同。否则、甲方应在三天内将诚意金原额退回并支付壹倍诚意金合计捌拾万元给乙方。”此后，双方继续就承租土地填土标准进行磋商，于同年4月15日达成《补充协议》。其后，在被告确认有把握在60天内拿到涉案土地承租权的表示后。原告于小虎村工业园一期西边地块土地，双方对租赁地块范围、面积、租金价格、租期、交付条件都做了详细约定，并确定原告支付承租诚意金40万元，还特别规定：“甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权（符合并按照广州市南沙区村经济发展用地出租流程）并与乙方签订正式该地块土地租赁合同。否则、甲方应在三天内将诚意金原额退回并支付壹倍诚意金合计捌拾万元给乙方。”此后，双方继续就承租土地填土标准进行磋商，于同年4月15日达成《补充协议》。其后，在被告确认有把握在60天内拿到涉案土地承租权的表示后。原告于2016年4月20日向被告转账支付诚意金40万元。然而，被告却未能在收到诚意金之日起60日内（即2016年6月l9日前），而是延误至2016年11月2日才取得涉案土地承租权。更令人不能接受的是，被告丧失诚信，租赁权到手后，即提出新的所谓“三个方案”，提高要价、改变原约定合同条件。因当时市场行情低迷，原告投资成本遽然增加、合同目的落空，对此不能接受。因被告违约，双方因此酿成纠纷。2016年12月2日原告以协议继续履行和对方承担违约责任为主张，起诉至广州市南沙区人民法院，后被告等也以违约事由提出反诉。经审理，该院2018年3月1日作出(2016)粤0115民初5546号一审民事判决，确认了合同效力，但以涉案协议为预约合同性质及合同自由、不能强迫缔约为由，遗憾驳回了原告合理诉求，并告知“对引起的纠纷，当事人可通过缔约责任主张权利”。其后，2018年8月27日广州市中级人民法院(2018)粤01民终9742号判决维持原判。原案审理期间，被告于2017年4月1日将涉案土地转租给案外人中铁二十三局集团轨道交通佛山工程有限公司，获取相较于我方承租合同条件的巨额利差；且占有原告全部诚意金至今不予退还。因被告失诚信、违反《租赁意向协议书》约定，原告付出大量金钱、时间成本，不仅2015年底以来在良机，经济损失客观存在。原告认为，当事人的民事行为应当诚实守信，被告在双方已达成明确租赁意向，擅自改变己约定好的租赁条件，使双方最终无法签订正式租赁合同，存在明显过错；因被告过错导致租赁合同最终不能订立，其占有的我方财产没有合法依据、理应返还；合法有效的合同受法律保护，尽管《租赁意向协议书》等被司法错误判定为预约合同性质，但对双方依然有约束力，有关的违约双倍返还诚意金约定当然有效；被告不按约定退还该诚意金的，应当自合同约定退还之日(2016年南沙区良机，经济损失客观存在。原告认为，当事人的民事行为应当诚实守信，被告在双方已达成明确租赁意向，擅自改变己约定好的租赁条件，使双方最终无法签订正式租赁合同，存在明显过错；因被告过错导致租赁合同最终不能订立，其占有的我方财产没有合法依据、理应返还；合法有效的合同受法律保护，尽管《租赁意向协议书》等被司法错误判定为预约合同性质，但对双方依然有约束力，有关的违约双倍返还诚意金约定当然有效；被告不按约定退还该诚意金的，应当自合同约定退还之日(2016年所有投资努力与工作白费、预期利益落空，使原告失去另订合同机会、错失发展良机，经济损失客观存在。原告认为，当事人的民事行为应当诚实守信，被告在双方已达成明确租赁意向，擅自改变己约定好的租赁条件，使双方最终无法签订正式租赁合同，存在明显过错；因被告过错导致租赁合同最终不能订立，其占有的我方财产没有合法依据、理应返还；合法有效的合同受法律保护，尽管《租赁意向协议书》等被司法错误判定为预约合同性质，但对双方依然有约束力，有关的违约双倍返还诚意金约定当然有效；被告不按约定退还该诚意金的，应当自合同约定退还之日(2016年6月23日)起承担延期利息；原告因被告缔约过失责任遭受的其他全部损失，有权向被告主张。被告业筌公司答辩称：不同意原告诉求。由于原告违约行为没有能够在三天内与被告签订正式的涉案土地的租赁合同，没有缴纳100万元的保证金；被告在2016年11月2日通过微信方式向原告告知被告从案外人广州市南沙区小虎经济联合社取得了涉案土地的承租权，且被告也多次通过微信及电话方式催告原告签订正式的书面合同，但原告并没有理会。本案的40万元的性质只是属于诚意金，并不属于定金或其他款项，退一步讲，即使认定被告有违约行为，我方认为也不能适用双倍返还；若认定被告有违约行为，迟延支付的利息也不能按照80万元计算，因双方此前就涉案土地租赁问题存在纠纷，一直到广州中院的二审判决，故支付利息的时间不能按照原告的诉讼请求进行。经审理查明：2006年2月5日，原告赖金华（承租方、乙方）与被告业筌公司（出租方、甲方）及陈俊峰（担保人）签订一份《租赁意向协议书》，达成如下的条件：一、甲方将座落在广州市南沙区小虎村的土地使用权（以下简称：该地块）,甲方负责填土费用及填土施工至市政路标高（黄沙路）出租给乙方使用，该地块为工业用途，面积约为73183.23平方米，折合约109.775亩（附红线图），甲方同意乙方租用该地块用于建设简易单层钢结构厂房（仓库），供发展物流类行业使用，且建筑密度不低于0.65（见施工附图），由乙方独自管理，按月支付租金给甲方。二、甲乙双方确认该物业的租赁条件如下：1、该地块的面积：约：73183.23平方米，折合约109.775亩。2、该地块的租金：60276.71平方米按7元每平方米每月计租，即421936元；12906.52平方米按4.8元每平方米每月计租，月租金合共为483887元，租金均已包含税费。3、该地块的租金递增：按每叁年作百分之拾（10%）递增，如此类推。4、该地块的租赁保证金：6个月的地块租金（根据填土进度进行支付，且该保金在免租期满后转为预付租金直至每月扣减结清为止，开始按照正常支付租金）。5、该地块的免租基建期：10个月（甲乙双方签署交接《施工许可证》文件当天起计算免租基建期至10个月内。6、该地块的租赁年限：贰拾伍年（基建期满后起计25年）。7、甲方无偿提供有资质的施工单位、建设监理公司给乙方作施工期间的挂靠使用。8、该地块的市政污水管及排水管接驳，应由甲方协助乙方处理。9、甲方提供临水、临电负荷（80KW)给乙方在工程施工使用，所产生的水电费用由乙方向相关部门缴交。10、租赁期内，该地块的土地使用税率在4元/年/m2以上的部分由甲方负责交付，若上地使用税率在4元/年/m2以内（含4元）凭发票，由甲乙双方各承担50%。11、甲方所获取的该地块土地使用权必须符合南沙区村经济发展用地租赁程序手续及所有流程资料。甲方保证对该地块有转租权，否则乙方有权解除合同，要求甲方赔偿全部经济损失。12、乙方与甲方签署本协议三天内，乙方向甲方支付承租该地块的诚意金400000元，若签订正式合同后可转为保证金。13、甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权，并与乙方签订正式该地块土地租赁合同。否则、甲方应在三天内将诚意金原额退回并支付壹倍诚意金合计捌拾万元给乙方。14、甲方若按照本协议约定内容规定时间内（符合并按照广州市南沙区村经济发展用地出租流程）取得该地块使用权时，甲乙双方应在3天内签订正式的该地块租赁合同，乙方并应按合同约定支付不少于壹佰万元保证金（已付肆拾万，余下陆拾万）。如乙方故意采用显然违背情理的手段不签订正式租赁合同的，甲方有权没收全额诚意金。15、若甲方所办理的该地块土地使用权租赁条件与本协议不相符或差异，乙方有权选择退回诚意金肆拾万元。16、若通往该地块相连的大桥（桥梁名称：）被收取桥梁通行费，应由甲方负责支付，否则乙方有权在该地块交给甲方租金中扣减。17、无证无指标部分约20亩，免费提供给乙方使用：若小虎村委向甲方收取该地的租金，乙方须向甲方支付同等的租金（见附图）。三、填土标准及完成时间：1、甲方负责按市政路（黄沙路面标高）进行对该地块填土，保证土质全部采用风化石材料来进行地块场地的平整，否则乙方一经发现，甲方应立即退回乙方已付全额保证金，并以双倍计算保让金赔偿支付给乙方。另外提供伍万立方米的山泥或风化石材料堆放在现场备库区内使用（此上方由乙方自行负责填平，具体范围：），交付给乙方使用，所产生的费用由甲方负责，场地平整的具体要求双方另行协商并书面确定（附标高图）。2、在签订本协议起天内或在2016年7月前完成填土不少50%以上，在2016年8月前全部完成（含8月份）。3、对鱼塘淤泥应进行先行清理或单边进行填土，以利于淤泥往单边堆放，避免淤泥中间堆积影响日后地基明显下陷。四、签订正式合同及条件：甲、乙双方本着平等、合理协商为原则，达成以广州市南沙区小虎村与甲方签订的该地块租赁合同（见附件）为基础、及根据本协议内容以补充协议形式进行完善，签订正式租赁合同需要小虎村委盖章认可。五、甲方在2016年8月前办理并取得《施工许可证》交给乙方，逾期乙方有权选择要求甲方退回全额保证金，甲方应在5天内全额退回保证金。六、乙方的承租诚意金支付方式：须在签署本协议三天内支付给甲方，以银行转账，以到达甲方指定账号为准：开户名称：广州业筌投资有限公司开户银行：中国工商银行广州南沙黄阁支行账号：36×××59等。本协议经甲、乙双方签名/盖章之日起生效。本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方另行协商签订补充协议。甲、乙双方协商签订的补充协议与本合同具同等法律效力。2016年4月15日，赖金华与业筌公司又签订一份《补充协议》。双方对2016年2月5日签订的《租赁意向协议书》中的条款达成如下补充：……略。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有相同的法律效力。原告于2016年4月20日向被告业筌公司支付了诚意金40万元。2016年11月2日，小虎经济联合社（甲方）与业筌公司（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市南沙区小虎村经济发展用地范围内，为小虎村工业园一期西边地块，位置在小虎桥桥脚南侧，粤海大道以西，靠近小虎沥的土地（以下简称“该上地”）按规划用途出租给乙方使用。第一条：土地概况（一）甲方依据本合同用租该土地的使用权，土地所有权属、地下资源，埋藏物和公用设施均不在出租范围。（四）该土地位于广州市南沙区小虎村经济发展用地范围内，为小虎村工业园一期西边地块，位置在小虎二桥桥脚南侧，粤海大道以西，靠近小虎沥。地块总面积102632.97平方米，折合153.949亩，经甲乙双方协商一致，地块中，除市政路黄沙路（含小虎二桥，面积13920.23平方米，折合20.88面）、粤海大道面积（2868.72平方米，折合4.30亩）不纳入计租范围内，其余面积均纳入计租（包括生产隔离绿带、区内道路及暂无批次用地等）。该土地的计租面积为85844.02平方米，折合128.766亩，乙方按此面积向甲方交纳租金。（五）该土地的使用性质以政府部门出具的规划为准，乙方应按规划用途使用该土地。第二条：承租期限1、本合同项下的土地使用权租赁期限为二十年。另外，经甲乙双方协商一致在二十年租赁期满后，如乙方愿意继续租用，甲方同意给予乙方五年的续租期，双方同意在本合同条款的基础上，在二十年租赁期满后顺延五年。2、甲方给予乙方13个月免租建设期（包含办证时间），建设期包含在本合同租赁期限内。3、租赁期和建设期均以甲方交地给乙方之日起计算，具体按本合同第五条款“地块交接”的内容执行。第三条：土地租金、递增及支付。第四条：合同履行保证金。第五条：地块交接：甲方应在本合同签订之日起1个月内将本合同项下的土地交付给乙方，甲方以现状交付（包括地上附着物等）。乙方在接到甲方交地通知书后五个工作日内完成该土地移交手续（即收地）。甲乙双方签订地块交接书面文件。交地后开始起计本合同租赁期和建设期。第六条：土地登记：如需办理有关土地登记、备案手续的，甲乙双方应在地块交接之日起三十日内按规定办理。第七条：土地使用权转租：甲方同意乙方可以将本合同项下的土地使用权转租，并与第三方合作。如乙方将本合同项下的土地使用权转租给第三方，如第三方不按约定履行承租人义务，乙方应承担连带责任。第八条：项目报建、办证和施工：甲方交付该土地后，由乙方自行出资负责在该土地范围内项目的开发建设，包括但不限于填土及平整，有关用地、规划、建设的报建手续，水电、通信、排污等管线报装，项目的方案设计、建设施工和装修等费用均由乙方负责，并缴交给政府相关部门。乙方须以甲方的名义向相关部门办理项目所需的各项报建手续，取得建设工程所需的报建资料（包括但不限于建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收等）。所涉及的项目各项工程报建办证费用（包括建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收和政府其他应收取的费用）由乙方承担。……等。被告业筌公司与小虎经济联合社签订《土地租赁合同》后，业筌公司的法定代表人陈俊峰把与小虎经济联合社签订《土地租赁合同》的事通过微信、邮件方式告诉原告，原告确认在2016年11月4至5日收到陈俊峰电子邮件知道。在2016年11月6日，陈俊峰以微信问赖金华何时可以签订合同。赖金华称：“我这边无问题，关健是你落实地源怎样”。同年11月8日，陈俊峰向赖金华发出微信称：“赖总：三个方案任你选择但必须今日答复，(1)照原合同转租、不填土、不付任何费用、我收1元差价、另加壹佰万现金、（2）按原合同为主、我负责填杂土保证能行车、你帮我解决按金和搬迁费用、填土费用我自行解决、填土时间4个月、填好土交场地8个月免租期、每方收6.5/每月、三年递增10点、(3)就是按原协议、你帮我解决全部费用、我填风化坭、石、填土费用多出部分你先垫付、垫付期间按1分利息计算、租金单价7元、填好收场地计免租期8个月、三年递增10个点、以上3个方案的用地手续由我负责办到建设用地规划许可证为止、等你复我”。赖金华回复称：“关于你提议的三个方案，经研究决定均不采纳，请贵司认真遵守并履行双方在2016年2月5日及2016年4月20日签订的书面协议”。陈俊峰回复称：“赖总，既然你提到协议，我希望你遵守3天之内签正式合同的承诺，今天已经第7天了，如果你不回复，明天我有权同其他公司签合约”。原、被告至今没有正式签订土地租赁合同。原告为主张民事权利，于2016年向本院起诉，案号为(2016)粤0115民初5546号，该案作出了民事判决书，后经当事人上诉，2018年8月27日广州市中级人民法院(2018)粤01民终9742号判决维持一审判决，一审判决已生效。以上事实，有《租赁意向协议书》、《补充协议》、《土地租赁合同》、被告业筌公司收取原告意向金40万元收据、微信信息记录及本院庭审笔录等证实。本院对原告的诉求评析如下：1、请求被告返还《租赁意向协议书》所涉的诚意金40万元问题。本案中，原告与被告业筌公司签订了《租赁意向协议书》和《补充协议》，从《租赁意向协议书》的内容来看，第二条第12点约定乙方与甲方签署本协议三天内，乙方向甲方支付承租该地块的诚意金40万元，若签订正式合同后可转为保证金；第13点甲方收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权，并与乙方签订正式该地块土地租赁合同；原、被告在履行《租赁意向协议书》和《补充协议》中，从原、被告双方微信记录反映出对土地租赁条件最终没有协商一致，双方至今没有签订正式土地租赁合同。从双方对于诚意金40万元的约定来看，原告并没有按《租赁意向协议书》的约定在签订三天内向被告支付诚意金40万元（原告于2016年4月20日向被告业筌公司支付了意向金40万元）；而被告也没有在收到诚意金起60天内取得该地块的合法使用权（被告于2016年11月2日与小虎经济联合社签订《土地租赁合同》），双方均存在违约行为。当被告取得该地块的合法使用权后，双方因对土地租赁条件最终没有协商一致，导致被告取得该地块的合法使用权后，原、被告双方没有在三天内签订该地块租赁合同，所约定的原告向被告支付不少于100万元保证金也没有履行。因此，当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。被告抗辩以原告三天内没有签订正式合同和缴纳保证金，有权没收诚意金的理由本院不予采纳，应由被告在收到诚意金三天内原额退回给原告。2、请求被告支付赔偿金40万元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（—)假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。原告请求被告支付赔偿金40万元是属于缔约过失主张的请求。原告主张该项请求，是否符合《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，从本案查明的事实来看，首先，被告并不存在假借订立合同，恶意进行磋商；其次，被告也并故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；再次，被告也并没有存在其他违背诚实信用原则的行为。因原告提供的证据无法认定被告构成缔约过失应当承担损害赔偿责任的事实，因此，原告请求被告支付赔偿金40万元因证据不足，本院不予支持。3、关于请求诚意金40万元和赔偿金40万元迟延支付利息的问题。从原、被告签订的《租赁意向协议书》中约定，被告收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权，被告没有依约收取意向金日起60天内必须取得该地块的合法使用权，被告理应在收到诚意金三天内原额退回给原告。并应从2016年4月23日起赔偿原告利息损失，因双方对退回诚意金是否计算利息并没有约定，对于资金占用期间利息，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借款期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，现原告请求按照五年以上借款利率4.9%计算，没有超出年利率6%，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、被告广州业筌投资有限公司应于本判决发生法律效力后三天内退回40万元给原告赖金华。二、被告广州业筌投资有限公司应于本判决发生法律效力后三天内赔偿原告赖金华利息损失（从2016年4月23日起至退回全部款项之日止，按40万元为本金，年利率4.9%计算）。三、驳回原告赖金华的其余诉讼请求。本案受理费6485元，由原告赖金华承担3000元，被告广州业筌投资有限公司承担3485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审判员  郭汉彬二〇一九年八月十九日法官助理罗小燕书记员许婷婷梁晋豪