文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初3584号原告：岳柏宇，男，1992年8月29日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：王双圣（特别授权），重庆劲力律师事务所律师。委托代理人：李洲（特别授权），重庆劲力律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。原告与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李洲，被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司的委托代理人杨利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办证时间、逾期交房及办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定延期交房及办证，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金7188元；2、被告支付原告逾期办证违约金为12343元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告之间确存在买卖合同关系，但被告不存在逾期交房的事实，且原告在接铺之日起36个月内无权使用涉案商铺，原告诉请的违约金过高。对于逾期办证违约金的计算，应当从接房后240个工作日后开始起计，对于办证义务的完成时间应当以受理通知单中载明的业务编码前8位数字所代表的时间为准，而不是以受理单的最终受理时间为准，且原告诉请的违约金过高，请求调低违约金的标准。经审理查明，2015年7月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定：原告购买被告所有的位于重庆市南岸区茶园组团X分区XX-X/XX地块XX-XX幢XX-X-X-XXX号房屋，建筑面积37.51平方米，成交价为271264元,乙方于2015年7月12日支付首付款136264元,余款135000元向银行申请按揭贷款。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第六条对合同第七条、第八条和第十七条进行了补充说明，甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金……，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任。属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。第八条对合同第十三条进行了补充说明，删除该条第1、2款内容，另行约定为甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告按约支付了购房款及相应税费，其中购房尾款135000元于2016年5月11日付清。庭审中，双方确认涉案房屋于2016年5月11日交付原告使用。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的竣工验收备案登记证。2017年11月7日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。上述事实，有双方举示的《商品房买卖合同及补充协议》、购房发票、维修基金收据、完税证明、银行交易明细查询表、不动产登记受理单、竣工验收备案登记证、验铺记录表、统一管理协议等证据及双方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同及补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告作为买方已向被告付清房款，履行了付款义务。被告作为卖方，应当按约履行交房、办证义务。本案中，原告于2016年5月11日付清购房尾款，被告虽于当日将涉案房屋交付原告使用，但被告于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，才具备交付条件。因此，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日,被告对此之前交付行为亦应当承担逾期交房的违约责任。故被告承担逾期交房违约责任期间为2016年7月1日至2016年8月22日，违约金为271264×53×0.5‰=7188元。针对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同及补充协议的约定，在买方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，卖方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单。如前所述，2016年8月22日，涉案房屋才具备交付条件，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日，且被告对此之前的交付行为已经承担了逾期交房的违约责任。因此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2017年8月8日止（240个工作日）,但被告却于2017年11月7日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，故被告承担逾期办证违约责任期间为2017年8月9日至2017年11月7日，违约金为271264×91×0.5‰=12343元。关于被告辩称的逾期交房违约金、逾期办证违约金比率过高的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金支付比率，而且要依据原告的实际损失，但本案中原告的实际损失不宜量化，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告岳柏宇逾期交房违约金7188元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告岳柏宇逾期办证违约金12343元。案件受理费减半收取146元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  何 流二〇一九年八月二十九日法官助理  羊芳程书 记 员  庞 丹