广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初6874号原告：潘原生，男，1972年2月3日出生，汉族，户籍地甘肃省礼县，委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林霞蔚，广东广和律师事务所实习律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，广东金轮律师事务所实习律师。原告潘原生与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘原生的委托诉讼代理人吴春生与林霞蔚、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶珊与李彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘原生向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权证的违约金79238.87元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月25日暂计算至2018年11月5日为79238.87元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2016年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1591142元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，补充协议第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效，因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、因不可预料政策变化，无法履行，被告具有部分免责的情形。被告和原告在签订商品房买卖合同时，涉案土地的用途为商业和教育，土地使用日期截止到2050年12月30日，使用年限为40年，原、被告双方约定被告为原告办理的产权证不得少于70年，因住宅地价要低于原来的商业、教育地价，根据评估机构评估，按住宅用途，无论土地出让终止日为2050年12月30日还是2080年12月30日，答辩人应补缴的地价款均为负数（即政府应向答辩人返还地价款），当时国土部门口头同意被告延长土地年限以及变更土地用途的前提下，被告同意放弃政府退还的土地差价1.3亿元。2017年县国土部门向被告发放的国土证使用年限为40年，同意被告后续补办延长期限手续要求被告补交2.4亿元延长地价款项，这是被告在签订商品房买卖合同时没有预料到的，被告多次向政府有关部门提交办证资料，均因要先交补地价款而未被受理，被告未按合同约定时间内履行办证义务，完全是政府有关部门政策变化造成，被告应当全部或部分免除责任。二、即使被告应当承担逾期办证的违约责任也应当按照补充协议的约定来执行。在实际履行过程中，对于商品房买卖合同与补充协议约定不一致之处，双方均是按补充协议来履行，商品房买卖合同第六条只约定了原告除支付房款外，还需支付首期住宅专项维修资金及税费，从原告要求被告办理房产证期限看，商品房买卖合同土地使用年限为40年，而双方补充协议约定被告为原告办理的产权证为70年，原告一直要求被告按补充协议约定70年来办理产权证，正是因为被告无法如期办理70年产权证才产生本次诉讼，因此，对于商品房买卖合同与补充协议不同之处，无论是补充协议的约定还是双方在实际履行过程中，均是按补充协议来履行，因此，被告的违约责任应适用补充协议的约定来执行。被告已采取合理的方式对补充协议及补充协议二履行了提醒及特别说明义务。补充协议的约定不符合合同法格式条款无效情形，因为被告在补充协议及补充协议二的首部已明显加粗和加黑的字体注明买受人确认出卖人在签订商品房买卖合同和本补充协议前已对带星号免除或者限制出卖人责任的条款做了特别提示，买受人已充分理解并同意全部内容，且补充协议第11条被标注星号，该约定只是将被告逾期办证的责任做了变更，由原来的万分之一减至最高不超过房款的百分之一，该约定并没有免除被告的违约责任，也没有不符合合同法关于格式条款无效的规定；商品房买卖合同第28条第二款的约定违反了民法的公平原则及其义务对等的原则，该合同第28条第二款的约定补充协议中如含有不合理的减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任或者不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利内容的仍以本合同为准，但该条款只约定了出卖人规避自身责任加重买受人责任时的后果，却没有约定如果买受人加重出卖人责任的后果，这明显有违于民法的公平原则与权利义务对等原则，如果原告以补充协议第11条的约定认定未不合理的减轻出卖人的责任而违法主合同第28条第二款的约定而归于无效，那么补充协议第22条要求出卖人办理70年的产权证则属于不合理的加重出卖人的责任，根据民法的公平与权利义务对等原则也应当归于无效。被告已积极采取措施防止损失持续扩大，对原告发出办证通知。但原告拒绝配合，根据合同法第119条的规定，因原告拒绝配合办证防止损失扩大，其对于扩大的损失无权要求被告赔偿。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告潘原生（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年1月14日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商业、教育，土地使用权终止日期为2050年12月30日，标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）xx房，约定交付日期为2016年6月30日前，总房款为1591142元。第二十条“房屋登记”约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”第二十八条“补充协议”约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”原告与被告签订的附件十一《补充协议》第十一条约定“《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款变更为如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。《补充协议》第十三条约定买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起的第十日视为买受人收到。《补充协议》第二十二条约定“出卖人承诺为该商品房办理房地产权证（用途为‘住宅’），土地使用终止年限不早于2080年，否则买受人有权在取得房产证之日起三个月内向出卖人提出书面通知解除合同，出卖人承担解除合同产生的费用，并在收到买受人书面通知后一个月内退回买受人已付房款，且每日按同期银行贷款利率的标准向买受人支付已付购房款的利息，买受人应在合同解除后15天内配合出卖人办理注销备案登记等相关手续”。原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议二》约定：买受人确认，出卖人在签订本补充协议前，已经对免除或者限制责任的条款作了特别提示，出卖人与买受人已经充分理解并同意其全部内容；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%；《商品房买卖合同（预售）》与补充协议不一致的，双方同意以补充协议约定为准；《商品房买卖合同（预售）》及补充协议与本补充协议二不一致的，双方同意以本补充协议二约定为准。2018年10月25日，被告向案涉《商品房买卖合同》记载的原告地址寄送《关于办理产权证的通知》。庭审中，原、被告确认案涉房屋于2016年6月30日交付使用，但未办理房产的初始登记，被告确认原告已交清购房款。涉案房屋在《商品房买卖合同（预售）》签订时的土地使用权的土地用途商业、教育，土地终止日期为2050年12月30日、2060年12月30日，截止至2018年12月27日，所涉土地的上述信息未有变更。本案原告系多名原告分别起诉本案被告的系列案之一，各原告与被告签订的补充协议均为同一版本，本案中争议的附件十一《补充协议》第十一条约定均一致，该补充协议共24条，带“*”的条款共20条包括该第十一条，被告未举证证明双方已经就该条款进行了充分协商。诉讼过程中，本院依原告的申请作出（2018）粤1323民初6874号民事裁定书，冻结了被告名下的两个银行账户。被告以其中一个银行账号已被足额冻结为由请求解除另一银行账号的冻结，本院作出（2018）粤1323民初6874号之一民事裁定书予以准许。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.被告未能办理不动产权证是否违约及被告承担违约责任问题；2.由商业教育用地转变为住宅用地后延长使用年限需要补缴交地价款是否属于不可抗力。关于第一个焦点，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定被告应当在商品房交付之日起360日内取得涉案房屋的所有权属证书，房屋约定交付日期为2016年6月30日前，可见原、被告双方在合同签订时约定的办理不动产权证的截止日期为2017年6月25日。虽然在《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定被告应当在商品房交付之日起360日内取得涉案房屋的所有权属证书，但是开发商办理完毕首次登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故而出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力。因此，《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十一条第一款前半部分“如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”之约定是符合惯例的，也是与我市司法实践中掌握的标准相一致，是合法有效的。至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准。判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。被告未能提供证据证明是由于买受人的原因导致被告未能提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，被告目前尚未办理房屋所有权证，违反了合同的约定，构成违约。因此，原告请求被告承担违约责任，理由充分，予以支持。原告请求被告支付违约金时间，应从双方约定办理不动产权证的截止时间的次日即2017年6月26日开始计算，超出部分，不予支持。关于《补充协议》第十一条第一款后半部分的“如因出卖人原因造成迟延办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”及《商品房买卖合同补充协议二》第二条后半部分的“由出卖人承担的违约赔偿责任总额最高不超过买受人已付房价款的1%”的效力问题，因该条款出现在《补充协议》及《补充协议二》中，且是对主合同条款中出卖人逾期办证责任的大幅度减轻；同时，对于主合同中买受人逾期付款的责任却没有相应的减轻。因此，应当认定该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效条款，依法不发生法律效力。关于第二个焦点，从生效案件看，土地使用用途在变更为住宅用途后却未能延长到70年是由于被告未补交地价造成，并非政策法规出现重大变更导致无法办理，被告可以通过及时补交地价款来履行自己的合同义务，并非不能预见、不能避免、不能克服的情况，对被告主张是不可抗力的意见，不予采信。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告潘原生支付逾期办理不动产权证的违约金（自2017年6月26日起至惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止，以总房款1591142元为基数按每日万分之一计付）。二、驳回原告潘原生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元、保全费812元，共2592元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通审 判 员  刘惠霞人民陪审员  叶卓谊二〇二〇一九年八月五日法官助理林桦书记员郑珊珊