重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初7179号 原告：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。 法定代表人：邓晓红，重庆锦宏物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐文岚，女，住重庆市沙坪坝区。 被告:张真玉，女，1963年8月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆锦宏物业管理有限公司（以下简称锦宏公司）与被告张真玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦宏公司的委托诉讼代理人徐文岚到庭参加了诉讼。因被告下落不明，经本院公告传唤，现公告期限届满仍未到庭应诉，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告锦宏公司向本院提出诉讼请求：1、被告张真玉支付原告锦宏公司2016年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费共计1063.80元。2、要求被告支付2016年1月1日至 2018年4月30日期间逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以当月应缴物业费38元为基数，从当月21日起，按中国人民银行同期贷款利率130%支付违约金至该款付清时止。3、本案受理费由被告承担。事实与理由：1.被告张真玉系沙坪坝区房屋产权人，该房屋建筑面积为54.28平方米。2.根据原告锦宏公司与煤科院上桥家属区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告锦宏公司自2012年1月1日起至2018年4月30日对煤科院上桥家属区实施物业管理服务。合同约定的事项原告锦宏公司均己全面履行。3.被告张真玉自 2016年1月起至2018年4月的物业费至今未付。原告锦宏公司多次电话和上门催缴无果。 本院经审理认定事实如下：被告张真玉系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人，该房屋建筑面积为54.28平方米。 2011年11月4日，原告锦宏公司（乙方）与煤科院家属区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》。合同约定：煤科院老家属区修建于八、九十年代，多层住宅。 2008年2月，煤科院将上桥工作区纳入物业管理范畴，由乙方提供物业服务，同时也将本项目附带着工作区一并管理，为本项目提供清扫保洁及治安秩序维护服务。甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：l.物业共用部分的日常维修、养护和管理。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主装修期间的建筑垃圾的清运由业主单独支付费用），排水管道、污水管道的疏通。7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。8.物业档案资料管理。9.物业专项维修资金的预算和计划、使用。10.装修管理。11.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。12.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。物业服务费用：本项目管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用按月收取，其收取的标准如下：住宅：0.70元／月/平方米（按建筑面积计算），业主或物业使用人应在每月10-20日内履行交纳义务。合同期限：二年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。 合同签订，原告锦宏公司即为包括被告张真玉在内的业主提供物业服务。 2013年12月4日，原告锦宏公司（乙方）与煤科院家属区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》。合同约定，合同期限：二年，自2014年1月1日起至2015年 12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。其余内容与2011年11月14日《物业服务合同》一致。 被告张真玉未交纳2016年1月1日起至2018年4月30日的物业服务费。 2017年8月23日，原告锦宏公司通过国内挂号信函向被告张真玉发出《缴费通知单》，要求被告张真玉到小区物管处缴纳物管费722元。 2019年1月29日，原告锦宏公司到被告所有的案涉房屋门牌号处张贴《缴费通知单》，要求被告在接到本通知后5日内缴纳2016年1月至2018年4月的物管费1063.9元。 被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。 上述事实，有原告锦宏公司举示的《物业服务合同》、《缴费通知单》和当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告锦宏公司与与煤科院家属区业委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对小区全体业主具有法律拘束力。原告锦宏公司按照合同约定提供了物业服务，被告张真玉接受了物业服务，应当依照合同约定支付原告锦宏公司物业服务费等费用。 《物业服务合同》约定物业服务费用按月收取，其收取的标准为住宅0.70元／月/平方米（按建筑面积计算）。2016年1月1日至2018年4月30日期间，被告张真玉应向原告锦宏公司支付物业服务费为1063.89元（0.70元/月/平方米×54.28平方米×28个月）。 《物业服务合同》约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。审理中，原告主动提出约定违约金过高，调整为以当月应缴物管费38元为基数，从当月21日起，按中国人民银行同期贷款利率130%支付违约金至该款付清为止，本院予以准许。 综上，被告张真玉应支付原告锦宏公司2016年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费为1063.89元，现原告锦宏公司只要求被告张真玉支付物业服务费1063.80元，系对自身民事权利的处分，本院予以准许。 被告因下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四的规定，判决如下： 一、被告张真玉在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆锦宏物业管理有限公司2016年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费1063.80元。 二、被告张真玉在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆锦宏物业管理有限公司2016年1月1日至2018年4月30日期间逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以当月应缴物管费38元为基数，从当月21日起，按中国人民银行同期贷款利率130%支付违约金至该款付清为止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告张真玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  袁巧云 人民陪审员  李旭伟 二〇一九年八月十五日 书 记 员  张 立