甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘01民初473号 原告（执行申请人）：李志信，男，1963年11月21日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：李沁颖，甘肃和乾律师事务所律师。 被告（案外人）：杨吉文，男，1966年7月24日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。 委托诉讼代理人：裴志阳，系被告杨吉文之女婿。 被告（被执行人）：王新华，男，1966年2月15日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。 原告李志信与被告杨吉文、王新华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志信的委托诉讼代理人李沁颖、被告杨吉文的委托诉讼代理人裴志阳、被告王新华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告李志信向本院提出诉讼请求：1.请求判决准许对被告王新华名下位于兰州市城关区的房屋继续查封；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：因被告王新华及第三人王成滨、王娅萍、郭玉顺、王仓平不偿还原告李志信、李立伟的借款，原告于2016年6月28日提起民事诉讼并申请财产保全，法院作出保全裁定，依法查封了被告王新华名下位于兰州市城关区房屋。原告认为法院作出的执行裁定程序违法，适用法律错误，特提起执行异议之诉，望判如所请。 被告杨吉文辩称，1、请求兰州市中级人民法院驳回上诉人李志信、李立伟诉讼请求，维持兰州市中级人民法院（2017）甘01执异15号执行裁定书，解除对兰州市城关区房屋的查封。2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、中院（2017）甘01执异15号执行裁定书认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。法院不应该查封兰州市城关区拱星墩街道段家滩路410号三易花园小区1号楼三单元11-12层第1101室房屋。因为：1、在法院查封该房之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。2008年2月23日，王新华与杨吉文签订房屋买卖合同，将王新华所有的上述房屋出卖给杨吉文，而中院查封该房是2016年。2、在法院查封之前杨吉文已合法占有该房屋。从2008年2月23日起，该房屋按协议已转移给杨吉文合法占有。杨吉文于2012年4月对房子进行装修共花费47万元，装修完后杨吉文及家人一直在此房居住生活至今。从2008年2月始，小区物业费、燃气费等也一直由杨吉文交纳。3、在法院查封之前杨吉文已支付全部价款。杨吉文于2008年2月23日支付给王新华夫妇全部房款现金60万元整。王新华夫妇也于当时出具了亲笔书写的收款凭据并签字摁手印确认了。4、非因买受人杨吉文自身原因未办理过户登记。杨吉文于2008年2月购买该房时，该房产权清楚，并没有其他债务负担。几年之后王新华给他人债务提供人的担保（保证）时，杨吉文并不知情，更没有经得杨吉文同意。2008年到2015年底期间，杨吉文多次联系王新华要求其配合办理该房屋过户手续，但是王新华经常不在兰州，总以各种借口推辞拖延，由于王新华不肯配合，导致该房屋迟迟不能过户登记。因此该房屋未办理过户登记的原因不在买受人这方，杨吉文对此不存在过错。 二、该案事实清楚，证据链条完整。在2008年2月王新华与杨吉文双方交易房屋时，杨吉文及家人积蓄还不够，是从亲戚朋友处借来了一部分钱才凑够60万元的，凑够钱后，是直接拿现金跟王新华夫妇交易的，王新华夫妇也于当时出具了亲笔书写的收款凭据。根据证据的关联性原则可以确认，要是杨吉文在2008年当时没有付清房款并实际合法占有该房，杨吉文怎么可能长达七、八年时间一直在此房生活居住并交纳各项费用呢？也不会花费40多万元对该房进行装修装潢。因此，在法院查封前杨吉文已付清全部房款并合法占有该房的事实清楚，证据链条完整、充分确凿，完全可以确认。 三、民事活动应遵循诚信原则和公平原则。《民法总论》和《合同法》等相关法规对诚实信用原则和公平原则都有明确规定。本案中答辩人杨吉文通过自己和家人辛劳工作攒下来的合法收入购买了赖以生活的住所，在房价高起的年代实属不易。杨吉文买房并在该房合法居住，并没有任何过错，不应该因为他人的不当行为而承担不利后果，其合法权益不应无故受到损害。原告在行使其自身债务权利时，不应该损害善意第三人（案外人）的合法权利，民事活动不应该破坏诚信和公平原则。依据法律和事实，兰州市中级人民法院（2017）甘01执异15号执行裁定书认定事实清楚，程序正当、证据确实充分，合法合理，应该得到支持。 被告王新华辩称，将涉案房屋在2008年就卖给杨吉文了，当时杨吉文一次性给我将钱给清了，房子卖给杨吉文十年了，杨吉文住了有七八年时间了，房产证是由于我的个人原因，经常外地出差所以一直没有过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨吉文针对其诉讼请求提供如下证据：第一组证据、王新华夫妇和杨吉文身份证复印件，证明目的：该房屋出卖人与买受人的身份信息；第二组证据、商品房买卖协议，证明目的：该房屋已经以协议方式由王新华夫妇出卖给了杨吉文；第三组证据、三易花园物业居住证明和物业费缴纳清单，证明目的：杨吉文于2008年后实际合法占有居住该房屋并按时缴纳物业费；第四组证据、昆仑燃气公司缴费清单，证明目的：杨吉文于2008年实际占有该房并按时缴纳天然气费用；第五组证据、房屋装修协议，证明目的：该房实际拥有人杨吉文对该房进行了装修；第六组证据、收款凭据，证明目的：买受人杨吉文已于2008年2月23日一次性支付给王新华夫妇全部房款；第七组证据，王新华出具的证明材料，证明目的：该房屋未办理过户登记的原因，是由于王新华的不配合，不是买受人造成的，杨吉文对此不存在过错；第八组证据、城关法院和中院一、二审判决，证明目的：可以佐证该房确实属于杨吉文所有。 原告李志信对上述证据的质证意见是：对证据一的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据二的真实性有异议；证据三、四，只能证明杨吉文在交这个费用，但是不能证明他是否实际居住使用；证据五的证明目的不认可，对装修协议的真实性有异议；证据六、收条可以随便写，房款约定是60万元，仅仅一个收条不能够证明已经交款的事实，这是二被告阻碍法院执行的行为；证据七的真实性、合法性及关联性均有异议，并不是写了就有法律效力，并不能达到证明目的，恰恰证明二被告阻碍法院执行的行为；证据八、真实性没有异议，但对证明目的有异议，这两份判决并没有判决该房屋属于杨吉文所有。 王新华发表质证意见为：对杨吉文提交上述证据均无异议。 本院为了核实杨吉文提交的上述证据的真实性，依职权对兰州三易花园物业管理有限责任公司总经理刘辉、出纳张丽，对昆仑燃气公司东岗服务站站长汪银辉进行了调查，制作了调查笔录，调取了兰州三易花园物业管理有限责任公司《物业公司业主档案资料》。 1、三易花园物业管理有限责任公司总经理刘辉陈述：经查阅业主变更信息的书面档案资料，涉案房屋业主由王新华变更为杨吉文的时间是2006年10月17日。公司对业主缴纳水、电费等的收据存根没有保存，电脑上业主的信息自修改之日起，前业主的信息就自动修改为后业主信息，信息进行了全覆盖，具体修改的日期，没有办法查到。针对该公司出具的证明和业主变更信息档案资料中，记载的杨吉文入住时间为何不一致的问题，对刘辉进行了询问，问：“你公司出具的证明上记载‘2008年2月27日的时候，杨吉文持购房双方签字协议书，并由杨吉文交清历年所欠物业费后，将收费系统的原业主变更为杨吉文，从此该服务水费、电费、物业费、停车费由杨吉文缴纳’，当事人自己陈述的房屋买卖时间也是2008年2月27日，而你公司提供的业主档案资料记载的杨吉文入住时间却是2006年10月17日，按照常理推断，杨吉文入住时间只能是2008年2月27日之后，为什么物业公司记载的杨吉文入住时间反而早于当事人自己认可的房屋买卖时间，对此不符合常理之处物业公司如何解释”，刘辉陈述“我是今年接受该物业公司的，该物业公司已经换了几手了，业主变更信息的书面档案资料也是前人移交下来的，为什么有矛盾不知道，也解释不清楚”。问“物业公司出具的证明上记载‘2008年2月27日将收费系统的原业主变更为杨吉文’，既然除业主变更信息档案资料，公司再没有其他的档案资料，你公司是根据何种资料认定业主变更时间是2008年2月27日”？刘辉陈述“证明是一个叫何璐的工作人员开具的，何璐现在请假，现在不能确定何璐是根据什么资料认定房屋交付时间是2008年2月27日，只有等何璐上班后了解”。 2、三易花园物业管理有限责任公司出纳张丽调查时陈述“本人在该物业公司担任出纳职务，对核查的涉案房屋业主由王新华变更为杨吉文的具体时间，没有办法核查到，原因是业主的信息什么时间都可以修改，随意性很大，修改以后前面业主的信息自动就覆盖了，至于信息修改的具体时间，公司的电脑上没有记载，因此现在没有办法答复”。 3、三易花园物业管理有限责任公司《物业公司业主档案资料》记载：杨吉文的房屋房号3-1101、面积是232.99平方米，房屋单价是1930元每平方米，房屋总价款449670.7元，入住时间2006年10月17日。 4、昆仑燃气公司东岗服务站站长汪银辉陈述“三易花园小区1号楼3单元11-12层1101室房屋缴费人信息由王新华变更为杨吉文的具体时间，没有办法核查清楚，原因是缴费人的信息修改随意性大，随便哪天修改以后，前面缴费人的信息自动就覆盖了，因此，修改的具体时间没有办法核查清楚”。 各当事人对本院依职权调取的证据的真实性无异议。 上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷中佐证，对有争议的证据，本院认证如下：杨吉文提供的用以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，有三易花园物业公司出具的居住证明、《兰州三易物业管理有限责任公司单元收款日明细账》照片、昆仑燃气公司购气收费电脑记录的照片、装修合同。经本院依职权调查核实，物业公司和燃气站对用户信息的修改掌控不严，不需要履行严格的审批手续，物业公司业主变更信息书面档案资料记载的涉案房屋业主由王新华变更为杨吉文的时间是2006年10月17日，甚至早于当事人自己认可的房屋买卖时间，上述事实说明杨吉文提供的上述材料缺乏证据的客观真实性，不能证明在人民法院查封之前杨吉文已合法占有该不动产。杨吉文主张在人民法院查封之前已合法占有该不动产，因其举证不足，其主张的该事实不能成立。杨吉文证明已经支付全部价款的证据。仅有其双方自认，没有提供其他客观性的证据能够与其陈述印证，现有证据不能够证明其确实收到购房款60万元的事实。 本院认定事实如下：原告李志信、李立伟与被告王成滨、王娅萍、郭玉顺、王仓平、王新华民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月7日查封了王新华名下位于兰州市城关区房屋，案外人杨吉文以对上述房屋的查封提出了异议，本院于2017年5月22日作出（2017）甘01执异15号执行裁定书，裁定：一、案外人杨吉文所提异议成立。二、撤销本院（2016）甘01执保250号协助执行通知书对王新华名下位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路410号三易花园小区三单元11-12层1101室房屋的查封。原告李志信不服，向本院提起执行异议之诉，请求继续查封上述房屋。 张锦庄与王新华等民间借贷纠纷一案，兰州市城关区人民法院于2015年4月7日作出（2015）城民二初字第395号民事调解书，确认由王新华等人给付张锦庄借款本金、利息、违约金共计1150000元，于2015年12月31日前给付。该民事调解书发生法律效力后，因王新华等人未能按期履行法定义务，张锦庄向城关区法院申请强制执行，在执行过程中，城关区法院冻结了被执行人王新华名下位于城关区房屋。2017年2月16日杨吉文以案外人名义对上述房屋的查封提出书面异议。兰州市城关区人民法院于2016年12月19日作出了（2016）甘0102执异64号执行裁定书，裁定：中止对王新华名下位于兰州市城关区房屋的执行。张锦庄向兰州市城关区人民法院提起执行异议之诉，兰州市城关区人民法院于2017年6月6日作出了（2017）甘0102民初1604号民事判决，认定的事实是：王新华及其妻关翠莲与杨吉文于2008年2月23日签订了《双方协议》一份，约定王新华将其名下上述房屋出卖给杨吉文，同日王新华及其妻关翠莲收到杨吉文支付购房款60万元，甘肃中石油昆仑燃气有限公司东岗服务站ＩＣ卡购气收费电脑截屏图、兰州三易物业管理有限责任公司介绍信、兰州三易物业管理有限责任公司单元收款日明细帐，均证明涉案房屋自上述协议签订后由被告杨吉文实际居住使用至今，但此后双方一直未办理房屋产权过户手续。2012年3月28日杨吉文与甘肃港联装饰工程有限责任公司签订装修合同，对上述房屋进行了装修。城关区法院认为杨吉文对仍登记在第三人王新华名下的上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回了张锦庄的诉讼请求。张锦庄不服上述民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月29日作出（2017）甘01民终2107号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，民事强制执行是义务人拒不履行其义务时，权利人可以借助国家公权力，由执行机关强制相对人履行，以实现其权利义务并达到维护司法裁判的权威和社会法律秩序的目的。由于执行权是国家的公权力，阻却执行必须具有确凿的事实根据和合法依据，否则会将执行权架空，而使生效判决成为一纸空文，损害司法裁判的权威。因此，对于案外人提出的异议应当进行严格审查，依据证据对主张权利性质进行认真分析、判断，以妥善平衡各方当事人利益。在执行异议之诉案件的审理中，既要切实维护案外人的合法权益，又要更加注意对案外人提供的证据实行审查从严原则，以避免被执行人和案外人串通，恶意利用这项制度，达到逃避执行的目的。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。根据上述规定，执行异议之诉案件无论案外人或者申请执行人提起，均由案外人承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力，因此，在不动产过户之前所有权仍然属于出卖人所有，因不动产处于普通大众的生活资料的地位，在案件执行程序中对符合上述规定的买受人的物权期待权进行优先保护。本案中，被告杨吉文作为涉案房屋的买受人，其主张的权利性质属于物权期待权，其享有的物权期待权须满足上述条件，才可以阻却法院的强制执行；如果不能满足上述四个条件，则不能阻却执行。结合本案，对争议焦点逐一分析： 一、在人民法院查封之前案外人杨吉文是否已合法占有案涉房屋的问题。杨吉文用以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，有三易花园物业公司出具的居住证明、单元收款日明细账、昆仑燃气公司缴费照片，装修合同。经本院依职权调查核实，物业公司和燃气站对用户信息的修改掌控不严，不需要履行严格的审批手续；物业公司出具《证明》上记载的杨吉文入住房屋时间是2008年2月27日，物业公司称业主变更的档案资料只有《业主档案资料》，该物业公司《业主档案资料》记载的涉案房屋业主由王新华变更为杨吉文的时间是2006年10月17日，早于案外人自己认可的房屋买卖时间，因此，案外人杨吉文提供的三易花园物业公司出具的居住证明、单元收款日明细账照片、昆仑燃气公司缴费照片不具有客观真实性，不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案外人杨吉文提供的装修合同仅是间接证据，只能证明其与他人签订了装修合同，不能证明合同确实履行，也不能直接证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。综上，案外人杨吉文提供的证据不能证明在本院查封之前其已合法占有案涉房屋。 二、案外人杨吉文是否已支付案涉房屋全部价款的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人的陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的除外”。当事人对事实的承认可免除对方当事人的举证责任，自认制度适用的前提是诉讼程序本身具有的对抗性，执行异议之诉案件中，案外人和被执行人之间缺乏通常诉讼意义上当事人之间的对抗性，不具有适用自认制度的前提。因此，被执行人对事实的自认，不能免除案外人一方的举证责任。本案中王新华虽自认收到杨吉文缴纳的全额房款，且出具了收款收据，但仍然不能免除房屋买受人杨吉文主张已支付案涉房屋全部价款的举证证明责任。案外人杨吉文对全部价款已经支付的事实主张，仅有其和被执行人王新华的自认，未能提供其他客观性的证据印证：（1）、王新华与杨吉文之间如此大额的公民个人交易，采用现金收、付购房款，有违交易安全和便捷的一般常人的常规选择，杨吉文系买房人，作为支付购房款的一方，既不能提供银行取款凭条或者银行流水等取款凭证与其陈述印证，也不能提供其对外筹措购房款的客观性证据与其陈述相印证，现有证据不能够证明其确实支付了案涉房屋的购房款；（2）、王新华作为房屋出卖人，其主张收到了60万的购房款，但其既不能提供银行存款凭证或者银行流水与其陈述印证，也不能提供收到款项后对外付款情况的证据与其陈述印证，现有证据不能够证明其确实收到购房款60万元的事实。根据上述事实和理由，案外人杨吉文未能举证证明其已经支付案涉房屋的全部价款。 三、是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力，因此，在不动产过户之前，所有权从法律上讲仍然属于出卖人，为了交易安全的考虑，房屋买受人应当及时办理过户手续。本案中，即使案外人杨吉文确于2008年已经购买了案涉房屋，但其购买后如此之久没有采取积极有效的措施办理房屋的产权过户手续，也有其自身消极未办理房屋过户的疏失，房屋未办理过户登记不能认为是非因买受人自身原因。 综上,案外人杨吉文与被执行人王新华之间虽然签订书面买卖合同，但杨吉文未能举证证明案涉购房款已经确实支付、未能举证证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产、未能举证证明非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人杨吉文就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告李志信的诉讼请求成立，对被告王新华名下位于兰州市城关区（建筑面积为232.99平方米）的房屋应继续进行查封。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 案外人杨吉文就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，准许对被告王新华名下位于兰州市城关区（建筑面积为232.99平方米）的房屋继续执行。 案件受理费100元，由被告杨吉文负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长  赵新宇 审判员  赵辉君 审判员  邢定君 二〇一九年七月二十日 书记员  张文娟