山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1003民初5016号 原告：**，男，1986年6月4日生，汉族，居民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：刘书研，北京市京都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷希远，北京市京都律师事务所实习律师。 被告：文登长吉置业有限公司，住所地：威海市文登区天祥路88号。 诉讼代表人:山东胶东律师事务所，该公司管理人。 负责人:杜永武,主任。 委托诉讼代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所实习律师。 原告**与被告文登长吉置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**之委托诉讼代理人刘书研、殷希远，被告文登长吉置业有限公司之委托诉讼代理人赵素鑫、刘艳艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1、请求判令文登长吉置业有限公司继续履行19份《商品房买卖合同》（中顺大厦1901-1919号房）；2、依法判令文登长吉置业有限公司履行19份《商品房买卖合同》中约定的验收、交付使用及协助办理产权登记手续。庭审中变更诉讼请求为：1、依法判令确认**与文登长吉置业有限公司签订的19份《商品房买卖合同》合法有效；2、依法确认文登长吉置业有限公司对中顺大厦1901-1919号房，共计19套房屋买卖合同没有解除权。事实与理由：**得知文登长吉置业有限公司（以下简称“长吉公司”）开发的位于文登市的中顺大厦已取得预售许可，经与长吉公司联系后，双方于2013年1月23日签订了19份《商品房买卖合同》，约定由**购买中顺大厦1901-1919号房，同时双方签订了《补充协议》，对**的付款方式及房屋单价等内容进行了约定。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告依约支付了全部购房款，长吉公司向原告出具了收据，至此原告已经履行完毕《商品房买卖合同》及《补充协议》项下的全部合同义务，之后双方办理了涉案19套房屋的网签备案登记，**认为《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效且对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同履行。因长吉公司未及时履行合同约定的办理过户的义务，故提起诉讼。 文登长吉置业有限公司辩称：文登长吉置业有限公司于2017年6月6日进入破产程序，文登长吉置业有限公司管理人依法代表被告参与诉讼。针对**的诉请，文登长吉置业有限公司认为：1、孙建已在法院规定的期限内向管理人申报了涉案债权，管理人已确认为待定债权，即债权数额待定，因此**又向法院提起诉讼，没有法律依据。2、**起诉状所述与事实不符。经管理人委托的专门审计机构对长吉公司账目进行审计，**没有支付购房款，另外管理人接受的债务人长吉公司移交的材料中没有起诉状中陈述的补充协议。综上所述，**诉讼请求没有事实和法律依据，所陈述内容与事实不符，**没有支付购房款，对长吉公司不享有任何债权，故请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2013年1月23日，**与长吉公司共签订《商品房买卖合同》19份，约定长吉公司将其开发的文登中顺大厦1901-1919号共计19套房屋，以商品房预售的方式卖与**，该项下土地的规划用途为商业，系办公用房。双方补充协议约定，双方签订的19套房屋合同总价为3135000元，实际应付4368000元，付款方式为以银行汇票付380万元，以银行卡支付56.8万元。因案涉19套房屋所在建设工程停工多年，该建筑物现为“烂尾”状态。 合同签订前后，吴学秀于2013年1月22日以银行汇票转让方式向长吉公司付380万元，以银行卡付568000元，并由长吉公司为**开具了收据。 2018年6月26日，威海市中级人民法院根据本院执行转破产的移送决定，受理对长吉公司的破产清算，并指定本院审理此案。本院依法指定山东胶东律师事务所为管理人并接管财产，**向管理人申报债权要求享有优先权，管理人向其交付房屋，管理人对其债权确认为“待定”而未予确认。 庭审中，因涉嫌双方房屋买卖合同为融资借款担保，经本院释明，**代理人承诺非虚假诉讼，否则承担法律责任。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。争议房产虽网签于**名下，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而网签系行政机关对商品房买卖行使管理一种方式，在《中华人民共和国物权法》上并无法律效力可言，案涉19套房屋仍为债务人财产。 对于**与长吉公司签订房屋买卖合同的效力，依据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的房屋买卖合同，无证据证明其有导致合同无效的情形，故对**与长吉公司签订房屋买卖合同的效力，本院予以确认。 长吉公司管理人对19份房屋买卖合同的解除权问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。依据上述规定，管理人仅对破产申请受理前成立而合同双方均未履行完毕的合同有权决定解除。本案中，**已经向长吉公司支付了涉案房屋的全部款项，故对于涉案商品房买卖合同，长吉公司管理人并无解除权。 本案**变更后的诉讼请求，与管理人未予确认的其要求取得19套房屋的优先权的债权申报并不一致，显然并未解决**主张的破产债权确认的实质性问题，偏离了**的债权主张。根据**在诉状的事实与理由中阐明的要求长吉公司履行合同约定的办理过户的义务的主张，在此需进一步明确，**所购商品房的用途据合同记载为“非住宅”的办公用房，非为保护消费者的居住权而建设的消费性购房，消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。因**购买涉案房产并非为生活消费需要，故其不具有获得优先保护的特殊利益。同时公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”根据该规定，破产申请受理后，债务人不得对债权人进行个别清偿，以保证全体债权人能够获得公平受偿。本案中，**的债权不具有优先性，其申报要求长吉公司向其交付涉案房产、办理产权登记，是要求长吉公司对其原有债权在破产程序之外给予超出其他同序列债权人的个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的宗旨和相关规定，长吉公司若向**交付涉案房屋将构成个别清偿，并对其他债权人的利益造成损害。因此，**要求交付涉案房产、办理产权登记的主张，无法律依据，其债权只能作为普通债权清偿。因**的诉讼请求仅要求确认合同效力和管理人不得解除合同，则本案针对**变更后的诉讼请求作出判决。虽然**的上述诉求并不违反法律规定，但与解决当事人的实体权利无实际意义，背离了《中华人民共和国企业破产法》的关于债权申报及债权异议诉讼的规定，其诉讼方法是应予以否定的。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第五十八条规定，判决如下: 一、确认**与文登长吉置业有限公司签订的文登中顺大厦1901-1919号房屋的19份商品房买卖合同合法有效； 二、确认文登长吉置业有限公司管理人对中顺大厦1901-1919号共计19套房屋的商品房买卖合同没有解除权。 案件受理费100元，由**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  李永亮 人民陪审员  徐承龙 人民陪审员  孙德仁 二〇一九年八月六日 书 记 员  张力凡