湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初983号原告：赵文斌，男，1989年5月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐智，湖南君义律师事务所律师。被告：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园小区××-××）。法定代表人：周方军,董事长。委托诉讼代理人：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住永州，系该公司副经理。被告：周方军，男，1965年10月2日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住永州。原告赵文斌与被告永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称和壹公司）、周方军、杨俊荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文斌及其委托诉讼代理人唐智，被告和壹公司的委托诉讼代理人暨被告杨俊荣、被告周方军的委托诉讼代理人杨俊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文斌向本院提出诉讼请求：1.判决三被告退还原告购房首付款64363元；2.判决三被告赔偿原告经济损失30万元；3.本案诉讼费用（含案件受理费、评估费、执行费等）由三被告承担。后变更第二项诉讼请求为：判决三被告赔偿原告经济损失57.8万元。事实和理由：2011年2月25日，原告与永州市皇冠房地产开发有限公司（被告和壹公司前身）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买永州市皇冠房地产开发有限公司位于永州市冷水滩区新火车站西南花园项目中的××-××栋××××号房，该商品房建筑面积为126.2平方米，总房款为214363元。同时合同对房屋的交付期限、逾期交房的违约责任及房屋产权登记等条款都做了详细的约定。合同签订后，原告按约定支付了购房首付款64363元，余款150000元银行按揭。但永州市皇冠房地产开发有限公司并未按合同约定交房给原告，也未给原告办理该房屋的不动产权证。2013年永州市皇冠房地产开发有限公司名称变更为永州市和壹房地产开发有限公司，且变更了办公地点，公司具体由被告周方军、杨俊荣管理。原告多次找三被告协商交房及办证事宜，三被告以种种理由拖延。2018年7月原告起诉后得知三被告已将该房屋出售给别人，三被告的一房多卖行为严重侵犯了原告的合法权益，根据该房所处位置，原告损失几十万元。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告和壹公司、杨俊荣辩称，2011年被答辩人购买了案涉房屋，并缴纳了首付款。过了七八年，被答辩人经和壹公司通知既不缴纳余款也不来收房，其行为已经构成了违约。期间答辩人告知被答辩人之母通知被答辩人前来处理，但被答辩人不来处理。答辩人无奈登报公告，但公告两个月后被答辩人还是不来处理，答辩人才对房屋进行了处理。答辩人不应承担责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告周方军辩称，1.被告周方军、杨俊荣主体不适格，周方军、杨俊荣不承担本案责任；2.被答辩人拒绝接受答辩人交付的房屋已构成违约，无权要求办理房屋不动产权证；答辩人已经依法解除依法《商品房买卖合同》并于2016年12月将案涉房屋另售他人并办理了不动产权证书，应驳回原告的诉讼请求;3.诉讼时效应当自2012年12月31日具备交房条件之日起开始计算，本案已超过诉讼时效，且合同已经解除，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2011年2月25日，原告与永州市皇冠房地产开发有限公司（被告和壹公司的前身）签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米1698.6元的价格购买永州市皇冠房地产开发有限公司的皇冠壹号（西南花园××-××）××××号住宅商品房一套，建筑面积126.2平方米，折后总价214363元，原告依约定交首付款房价的30%，计64363元，余款150000元采取银行按揭付款的方式，由永州市皇冠房地产开发有限公司通知原告送交办理银行按揭贷款资料，配合办理按揭贷款。约定交房时间为2011年8月1日前，在商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告应在接到被告通知之日起七日内到被告的指定地点办理交房交接手续，逾期视为原告已交接，由此所发生的一切责任及费用由原告承担。合同还对交房标准、逾期付款与逾期交房、产权登记的期限责任，以及与商品房买卖有关的其他有关内容进行了约定。合同签订当日，原告按约定交纳了首付款64363元。后项目在建设过程中发生了安全事故并停工。安全事故发生后永州市皇冠房地产开发有限公司变更名称为永州市和壹房地产开发有限公司，于2013年9月13日登记成立，且变更了办公地点。2015年12月17日，被告和壹公司在永州新报刊登交房公告，通知西南花园××-××栋××××号房已通过政府部门的验收，准予交付房屋，交付时间2015年12月10日至2016年1月10日。2016年12月8日被告和壹公司已将案涉房屋另行出售给他人。2019年4月29日，湖南潇湘房地产土地评估经纪有限公司对案涉房屋评估于价值时点即2019年4月26日的市场价值为578000元。原告因与被告和壹公司商品房销售合同纠纷一案，曾于2018年7月3日向本院提起诉讼。案件审理过程中，被告自述已将案涉房屋另行出售他人，原告向本院申请撤回起诉后提起了本案诉讼。本院认为，一、2011年2月25日，与原告签订《商品房买卖合同》的永州市皇冠房地产开发有限公司虽然未经核准登记，但其后变更名称为永州市和壹房地产开发有限公司，并于2013年9月13日登记成立，和壹公司承继合同的权利义务，并于2015年12月17日在永州新报刊登交房公告，故原告与被告和壹公司的商品房买卖合同关系依法成立并有效，双方均应恪守合约。被告周方军、杨俊荣不是合同相对方，不应承担本案责任；二、原告未办理银行按揭贷款是否构成违约。原告依约定支付了首付款64363元，余款150000元采取银行按揭付款的方式，按约定应由被告通知原告送交办理银行按揭贷款资料，配合办理按揭贷款，而被告未提交证据证明已通知原告办理按揭贷款，故未依约定办理按揭贷款的责任不在原告，不构成原告违约；三、诉讼时效问题。原告是在2018年7月3日起诉之后才知道被告已将案涉房屋另行出售他人，其提起本案诉讼时明显未过诉讼时效。四、被告和壹公司刊登交房公告后出售已售房屋是否符合合同约定。被告和壹公司未提交证据证明已按约定书面通知原告交房，即便其刊登交房公告的行为有效，其法律后果按照约定也只能是在公告规定期满七日后视为原告已接收房屋。故此，被告和壹公司将案涉房屋另行出售他人违背了契约精神，其行为已构成根本违约，且双方之间订立的《商品房买卖合同》客观上已经不能履行，被告和壹公司应当承担相应的违约责任。原告要求被告赔偿其经济损失578000元，即案涉房屋于价值时点即2019年4月26日评估的市场价值，此损失应是原告履行全部合同义务即支付全部购房款而被告违约将案涉房屋另售他人所致，本院不予采纳；被告和壹公司的违约责任应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定处理，即被告和壹公司应当返还原告已付购房款64363元并从2011年2月25日起至给付完毕时止以64363元为基数按中国人民银行同期五年期贷款基准利率向原告支付利息，还应赔偿原告64363元。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，判决如下：一、解除原告赵文斌与被告永州市和壹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告永州市和壹房地产开发有限公司返还原告赵文斌已付购房款64363元并按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算支付自2011年2月25日起至给付完毕时止的利息；三、被告永州市和壹房地产开发有限公司赔偿原告赵文斌64363元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵文斌的其他诉讼请求。本案受理费9580元，评估费6500元，共计16080元，由原告赵文斌负担6080元，被告永州市和壹房地产开发有限公司负担10000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建军人民陪审员  杨丽萍人民陪审员  秦小卫二〇一九年八月二十八日代理书记员  胡榆洁