浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初12434号 原告（反诉被告）：宁波东钱湖旅游度假区景源房产信息服务部（统一社会信用代码为92330201MA28Y06951）。住所地：宁波东钱湖旅游度假区莫枝北路（大通桥边）。 经营者：孙煜丹，男，1971年11月16日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：张斌，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托代理人：王吉，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑彩龙，男，1952年4月13日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：郑耀龙，男，1960年5月20日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：郑文龙，男，1953年12月17日汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：郑经凤，女，1965年1月6日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：郑国海，男，1960年4月1日出生汉族，住宁波市海曙区。 被告（反诉原告）：郑国龙，男，1957年10月10日出生汉族，住宁波市海曙区。 六被告共同委托代理人：李维航，浙江铭生律师事务所律师。 原告宁波东钱湖旅游度假区景源房产信息服务部（以下简称景源服务部）与被告郑彩龙、郑耀龙、郑文龙、郑经凤、郑国海、郑国龙居间合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序审理。审理过程中，被告郑彩龙、郑耀龙、郑文龙、郑经凤、郑国海、郑国龙提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2019年1月17日公开开庭进行了审理,原告即反诉被告委托代理人王吉、被告即反诉原告委托代理人李维航到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。 原告景源服务部起诉称：六被告欲出售其父郑桂庆所有的位于鄞州区的房屋。被告郑国海作为代表找到原告，原告员工应赛萍负责对接居间服务。通过原告的居间服务，2018年4月15日，六被告与案外人俞明飞达成买卖房屋合意，并在原告处签订《存量房屋买卖中介合同》，俞明飞向被告支付了定金。《存量房屋买卖中介合同》约定7000元中介费由买家承担。六被告还向原告出具《确认书》和《承诺担保书》，载明六被告需向原告支付中介费10000元，由六人担保一切责任，违约赔偿中介费等。合同签订后，六被告却反悔并告知买家和原告不出售房屋了，原告多次协商均无果。原告认为，原告提供了中介居间服务，促使买卖双方达成买卖合意，且买方支付了定金，居间服务已完成，有权按约请求各方支付报酬。但由于六被告违约，使原告无法获得应得报酬，应承担违约责任。故要求六被告共同支付原告中介费17000元。 被告郑彩龙、郑耀龙、郑文龙、郑经凤、郑国海、郑国龙答辩兼反诉称：一、2018年4月，六被告因母亲病重急需用钱，向原告了解案涉房屋的出售事项。原告员工应赛萍承诺只要六被告签字即可办理过户手续，故六被告于2018年4月15日在原告的指导下与案外人俞明飞签订了《存量房屋买卖中介合同》。在办理房屋过户手续时，六被告被告知没有母亲签字无法过户，之后母亲又明确不同意过户。原告故意隐瞒与履行房屋买卖合同有关的重要事实，不得要求支付报酬。故请求驳回原告的诉讼请求；二、因原告故意隐瞒与履行房屋买卖合同有关的重要事实，导致六被告于2018年6月29日返还案外人俞明飞定金1万元，赔偿1万元。原告作为房产中介，误导六被告出卖无法过户的房屋，存在重大过错，故反诉要求：一、解除原、被告双方的《存量房屋买卖中介合同》；二、原告赔偿六被告10000元损失。 反诉被告景源服务部答辩称：一、不同意解除《存量房买卖中介合同》。该合同真实有效，不应随意解除。原告已按约完成居间服务，履行合同义务，被告既不符合法定可行使解除权的情形，也不符合约定可行使解除权的情形；二、原告无需赔偿被告损失。在被告来咨询之初，原告就表明该房屋系六被告父亲所有，六子女能否出卖存在争议，若卖房需要征得六被告的母亲签字同意。但由于事态紧急，六被告的母亲病危住院需要卖房筹钱治疗，六被告反复向原告表明愿意自担风险并签署了承诺书，原告这才为被告提供居间服务。之后过户时因被告母亲不同意卖房，才导致六被告向买家承担违约责任，这与原告无任何关联。被告要求原告赔偿损失没有任何依据，请驳回六被告的反诉请求。 本院经审理认定本案事实如下： 坐落于宁波市鄞州区东钱湖镇莫枝殷湾村元六房的房屋登记在郑桂庆名下。郑桂庆已去世，郑桂庆的配偶系叶志利。被告郑彩龙、郑耀龙、郑文龙、郑经凤、郑国海、郑国龙系郑桂庆与叶志利的子女。 2018年4月15日，六被告与案外人俞明飞（合同乙方，即买方）、应赛萍（合同丙方，即中介方，原、被告均认可应赛萍是原告景源服务部的房产经纪从业人员）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，该合同的甲方（卖方）约定为郑桂庆，但甲方签字处由六被告签字。合同约定将郑桂庆所有的前述殷湾村元六房的房屋以68万元的价格出卖给俞明飞，合同签订之日乙方支付购房定金1万元；居间服务收费对象及标准，约定向买方收取7000元，未约定向卖方收取多少费用；若甲方违约不能履行合同，甲方返还乙方支付的全部定金并赔偿违约金1万元，甲方按房屋总价2.6%向丙方支付中介服务费。同日，俞明飞支付六被告定金1万元。被告郑国海出具《确认书》一份，承诺在2018年过户日支付中介费1万元。六被告签字确认一份《承诺担保书》，内容为“今郑桂庆由2018年4月15日在俞明飞签订关于莫枝镇殷湾村元六房278-1号房屋买卖中介合同，由郑国海3302031960××××××××履行合同，包括姐妹兄弟六个人担保一切责任，代赔偿定金双倍及中介费”。 后因叶志利不同意出售前述房屋，房屋过户手续无法办理。2018年6月29日，六被告与俞明飞达成协议解除了房屋买卖合同，六被告返还俞明飞定金1万元并另外赔偿1万元。 另外，叶志利在2018年1月9日至2018年2月5日曾因脑梗死住院，出院情况为“神志清楚，精神软”等。2018年3月8日至2018年4月20日，叶志利又因“右下肢痛3月，右小趾溃烂1月”住院，入院情况为“神清、精神软，言语障碍”等。 以上事实，有原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、《确认书》、《承诺担保书》，被告提供的《房屋买卖解除合同》、银行转账回单、叶志利出院记录，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为：案涉房屋登记在郑桂庆名下，郑桂庆去世后，该财产由其配偶与子女等第一顺位继承人继承。在继承人未分割遗产前，该房产应属各继承人共同共有。处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。因此，出卖该房屋的合同应由各继承人共同签订。在叶志利未签订卖房合同，也未对六被告签订的卖房合同予以追认的情况下，该合同不生效。原告作为房产中介，促成的是不生效的房屋买卖合同，则其不能按照合同的约定主张居间报酬。对原告要求支付中介费的诉请，本院不予支持。六被告反诉要求解除未生效的合同，本院亦不予支持。对六被告赔偿给案外人俞明飞的1万元，一则由于六被告在缔约过程中也存在过失（出售父母的房屋需征得父母同意，这应当是常识。虽然当时六被告母亲因病住院，但根据出院记录记载，其神志清楚，六被告有条件征求叶志利的意见），二则这是六被告与案外人自行协商的处理方案，故本院对六被告要求原告赔偿该1万元损失亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告宁波东钱湖旅游度假区景源房产信息服务部的本诉请求； 二、驳回被告郑彩龙、郑耀龙、郑文龙、郑经凤、郑国海、郑国龙的反诉请求。 本诉案件受理费225元，减半收取112.50元，由原告宁波东钱湖旅游度假区景源房产信息服务部负担；反诉案件受理费减半收取50元，由被告郑彩龙、郑耀龙、郑文龙、郑经凤、郑国海、郑国龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  郑 燕 二〇一九年八月二十二日 代书记员  杨利波