湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初6040号原告:杨超，男，1976年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：方奔龙，湖南岳州律师事务所律师。被告：蒋威，男，1966年6月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告杨超与被告蒋威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨超及其委托诉讼代理人张忠伟、方奔龙、被告蒋威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨超向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金213200元，违约金10660元，并判令被告支付实际解除合同之日止期间的租金和违约金；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的世纪星华庭三楼整层（租赁面积按房产证计算），每季度租金56400元，以现金方式按季度提前15天预交。从2017年1月1日双方签订《房屋租赁合同》之日起至2018年8月30日止，被告已共产生租金376000元。期间，被告曾分三次不定时地通过银行转账及现金方式向原告交纳了租金162800元，尚欠213200元租金未交。原告本着长期合作的意愿，与被告进行多次协商处理租金交纳的问题，但被告仍不配合解决。被告的行为已严重违反了双方合同约定，依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第五款和第六条第四款的约定，原告有权因被告拒交租金而单方面解除合同，并要求被告承担相应违约责任。因原、被告协商不成，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告蒋威辩称，签订租赁合同时该房屋没有办房产证，被告通过了解确定租赁房屋所有人为原告，所以在租赁合同中加上三楼整层。原告租赁被告的房屋是为办学所用，并不是用来居住。被告进行房屋装修时发现搭建部分是业主的公摊面积，业主委员会向被告下达了交租金的通知，而原告要求房屋租金交给原告，双方发生纠纷，因此被告才拒付租金。另原告的房屋发生漏水情况，造成被告损失未赔偿。现原告要求解除合同，被告不同意。如协商不成，被告将主张原告承担因漏水造成被告的一切损失。当事围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即租赁合同，交纳租金情况等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交不动产权证书，拟证明原告出租房屋的面积。被告质证称，对不动产权证书有异议，认为租赁面积为三楼整屋。本院经审查后认为，不动产权证书真实，不动产权证书载明的房屋坐落与面积与出租房屋相符，本院予以采信；被告提交原告发给被告的平面图，拟证明租赁面积为1200平方米。原告质证称，对平面图的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，认为平面图只是告诉被告房屋的布局，并未明确整个面积为租赁范围。本院经审查后认为，平面图未明确租赁面积，其租赁面积应当按双方合同约定的认定；原告对被告提交的消防处罚决定书、责令停止非法办学函、漏水证明、屋顶落石、物业通知的关联性和证明目的有异议，认为租赁合同中就原、被告之间的权利和义务有明确约定，被告提供的证据不能达到其证明目的。本院认为，被告提供的上述证据虽真实，但其证明力应当依据租赁合同的具体约定来确定证明效力，因被告明确表示就租赁物瑕疵问题另行主张权利，故本院在本案中对被告的损失不作处理，被告可另行起诉。本院依据所采信的证据，并结合双方当事人的陈述，确认如下案件事实：2017年1月1日，原告杨超（出租人）与被告蒋威（承租人）经双方协商签订了一份《房屋租赁合同》，该合同就双方的权利和义务作出如下约定：合同第一条约定，房屋坐落的地点、面积为世纪星华庭三楼整层（按房产证）；合同第二条约定，租赁期限从2017年2月15日至2022年2月14日止，共5年。其中前期装修免租金期为1个半月（自2017年1月1日至2017年2月14日，免租期按甲方实际交付场地之日起计算时间）；合同第三条约定，经营范围为《长沙市山枫艺谷培训》岳阳分校；合同第四条约定，合同金额及支付方式、支付时间为：1、承租方自签订合同之日起年上缴一个季度房租，每次预交3个月房租。租金为18800元/月，56400元/季。2、支付方式为现金。3、支付时间为每次提前（第三个月的15日）支付后一季度租金。4、房屋押金伍万元整，如合同期满不续租，无任何往来账务的情况下，2个月后退还承租方；合同第五条出租方权利与义务中约定：1、尊重承租方的经营权利、不干涉承租方的正当经营活动。2、有偿为承租方提供正常经营所需的水源、电源（因水电系统改造或者故意致使正常营业受到影响的，出租方不承担责任）。3、出租方有权要求承租方按期交付房屋租金及其他费用，如水电费、违约金等。4、有权要求承租方拆除私自乱建及违规广告牌。5、承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，解除合同带来的一切损失均由承租方承担，出租方不负任何责任，但租赁所涉费用不得减免：（1）转租、转让房屋或利用房屋从事非法经营活动的。（2）未能按时交纳租金及其他费用，经出租方催缴后，仍拒不交纳的。（3）发生重大违法、违纪行为或其他事故，致使该房屋闲置2个月以上的。(4)拖欠租赁所涉费用超过2个月以上的；合同第六条承租方的权利与义务中约定，1、在经营范围内从事的经营活动，不受出租方干预。2、应在经营范围内依法经营，并根据有关政策规定及时到工商、税务、公安、卫生部门办理相关证照手续，并交纳税费，开业前承租方应到消防部门申报相关手续，备好消防设备，做好安全防范措施，否则造成一切经济损失（包括相邻财产）都归承租方承担。3、使用房屋应当遵纪守法，注意安全，防止事故，在使用房屋及经营过程中造成的一切经济责任和法律责任完全自负。4、必须按合同规定向出租方上缴租金，超出交纳时间，如违约逾期2个月，向出租方支付所欠租金总额作为违约金，或协商处理。合同还就双方的权利和义务作了具体约定。合同签订后，被告蒋威向原告交纳了50000元押金，原告杨超将房屋交付给被告蒋威使用。被告蒋威接受房屋后对租赁物进行了部分装修，并以长沙市山枫艺谷培训岳阳分校的名义对外从事相关教育培训的经营活动。合同履行期间，被告交纳了房屋租金162800元，至2018年8月30日止，被告尚欠租金185000元。随后，原告多次要求被告支付租金，被告则以租赁期间发生房屋漏水造成其损失和搭建部分的顶棚不安全要求原告加固，以及无法办理消防手续造成其损失为由拖欠租金至今。经双方多次协商未果，原告认为被告拖欠租金的行为违反了双方所签合同第5条的约定，故向本院提起诉讼。另查明：1、房屋租赁过程中，岳阳市公安消防支队因岳阳山枫艺谷艺术培训学校未经消防验收擅自投入使用，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，决定给予岳阳山枫艺谷艺术培训学校责令停止使用，并处罚30000元。2、本案审理过程中，原告同意免房租三个月，合同继续履行，被告则要求将租赁合同延长五年，双方协商未果。被告表示就相关损失赔偿问题另行提起诉讼。3、原告在房屋租赁给被告使用前已在房屋外的平台上搭建了铁棚子，被告承租后将该搭建的棚子改建成教室使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案原告将世纪星华庭三楼整层房屋交给被告使用后，被告支付了部分租金，双方之间租赁合同关系成立。原、被告于2017年1月1日所签《房屋租赁合同》系双方真实意见表示，应当认定合同有效。《房屋租赁合同》中就租金的支付金额和期限作出了明确约定，被告未按约定期限交纳租金，其行为构成违约，应当承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案被告在原告要求支付租金的合理期限内仍未支付，且经协商不能达成一致意见情况下，原告主张解除与被告之间租赁合同关系并要求被告支付租金和违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。至于租赁房屋漏水所造成的修缮费用等损失，被告可就该损失部分依法主张权利，但不能作为不支付租金的理由。因被告表示对租赁物瑕疵所造成的损失另行主张权利，故本院在本案中对租赁物是否因瑕疵造成被告损失的事项不作处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨超与被告蒋威之间的租赁合同关系。二、由被告蒋威向原告杨超支付至2018年8月30日止拖欠的租金185000元，并支付违约金9250元(被告蒋威交纳的押金50000元可从中抵扣)。三、由被告蒋威按月租金18800元的标准向原告杨超支付自2018年8月30日起至实际返还房屋止的租金，并按拖欠租金金额的5%支付违约金。上述应支付的款项当事人应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9772元，由被告蒋威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  黄建岳人民陪审员  缪文文人民陪审员  丰淑纯二〇一九年八月八日书 记 员  陈 可