辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终719号上诉人（原审原告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区北一中路1号，铁西区北一中路1甲号。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙建，辽宁东来律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蕊，辽宁东来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任速聪，男，汉族，1954年8月24日出生，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳家宝实业有限公司，住所地沈阳市经济技术开发区二十二路25号甲。法定代表人：吴绍存，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘公明，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晶波，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴绍存，男，汉族，1975年7月25日出生，现被羁押于辽宁省鞍山市监狱。委托诉讼代理人：潘公明，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晶波，辽宁申扬律师事务所律师。沈阳万达房地产有限公司（简称：万达地产公司）因与任速聪、沈阳家宝实业有限公司、吴绍存案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初1145号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人万达地产公司的委托诉讼代理人孙建、孙蕊，被上诉人任速聪，被上诉人沈阳家宝实业有限公司及吴绍存的共同委托诉讼代理人潘公明、何晶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达地产公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判支持上诉人全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、案涉房屋现仍登记在上诉人名下，上诉人为案涉房屋的所有权人，被上诉人吴绍存对案涉房屋仅是合同债权，案涉房屋不应因被上诉人吴绍存对外的一般债务被执行，原审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。不动产登记簿是物权归属的根据，未经登记不发生物权变动的效力。现被上诉人吴绍存并未办理所有权转移登记，案涉房屋仍登记在上诉人名下，上诉人是案涉房屋的所有权人。被上诉人吴绍存与上诉人之间仅就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并办理了合同备案手续，被上诉人吴绍存对案涉房屋仅是一般的合同债权，并不享有物权。被上诉人任速聪对被上诉人吴绍存、沈阳家宝实业有限公司所享有的债权为基于民间借贷关系而发生的一般金钱债权，仅能针对被上诉人吴绍存的财产请求执行。上诉人对案涉房屋享有的物权不应因被上诉人吴绍存对外的一般金钱债务被执行。综上所述，上诉人对案涉房屋享有所有权，足以排除强制执行，原审判决适用法律错误。二、上诉人在约定解除条件成就的情况下，已按照约定的方式邮寄并在庭审时向被上诉人吴绍存出示《解除商品房买卖合同通知函》，解除通知已到达被上诉人吴绍存，《商品房买卖合同》已解除，人民法院应当解除对案涉房屋的查封。（一）《商品房买卖合同》约定的上诉人解除合同的条件成就。上诉人与被上诉人吴绍存签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款约定，如因被上诉人吴绍存未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致上诉人承担担保责任的，在上诉人书面催告后逾期偿还上诉人代其向按揭银行偿还的款项达30日的，上诉人有权解除合同。2015年6月8日，因被上诉人吴绍存逾期偿还按揭贷款，沈阳市皇姑区人民法院作出的（2015）皇民三初字第434号民事判决，确定被上诉人吴绍存向银行偿还借款本金679,090.34元及利息，上诉人承担连带责任。2016年6月30日，沈阳市皇姑区人民法院从上诉人账户扣划804,682.39元以支付被上诉人吴绍存的借款及利息。《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款约定，被上诉人吴绍存合法有效通信地址为沈阳市于洪区银山路1-1嘉麟花园9-7-1，电话139××××7088，上诉人向上述地址发送的通知应视为已合法有效送达被上诉人吴绍存。2017年4月13日，上诉人按照《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款约定的通讯地址向被上诉人吴绍存邮寄了《关于：限期偿还垫付款及补偿金的函》，要求其偿还上诉人代其向按揭银行偿还的款项，逾期超过30日的，上诉人将解除《商品房买卖合同》。但被上诉人吴绍存未按时偿还，上诉人解除合同的条件成就。（二）合同备案及预查封均不影响上诉人行使合同解除权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款更是明确了查封后可以解除合同。案涉房屋虽然在房产管理部门作了合同备案，但该备案仅是限制了上诉人对案涉房屋“一房二卖”或设定抵押，并不产生物权效力，也不影响上诉人基于合同约定行使合同解除权。因此，无论是合同备案还是预查封均不影响上诉人行使合同解除权。（三）上诉人的解除通知已到达被上诉人吴绍存，《商品房买卖合同》已解除。2017年6月5日，由于被上诉人吴绍存一直未向被上诉人偿还上诉人代其向按揭银行偿还的款项，上诉人向《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款约定的通讯地址向被上诉人吴绍存邮寄了《解除〈商品房买卖合同〉通知函》。通知被上诉人吴绍存解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据约定应视为有效送达。2018年4月11日，案件在被上诉人吴绍存被羁押的鞍山监狱庭审时，上诉人也已经向被上诉人吴绍存出示了《解除〈商品房买卖合同〉通知函》，解除通知已经实际到达被上诉人吴绍存。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《商品房买卖合同》已解除。（四）根据规定，人民法院应当解除对案涉房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。现上诉人已和被上诉人吴绍存解除《商品房买卖合同》，人民法院应当解除查封，被上诉人任速聪可以对上诉人应当返还被上诉人吴绍存的剩余款项进行执行。因此，上诉人与被上诉人吴绍存就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已解除，人民法院应当解除对案涉房屋的查封。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求贵院撤销原审判决，判令发回原审法院重审或依法改判支持上诉人诉讼请求。任速聪答辩称：一审判决正确，应予维持。吴绍存答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，应予以驳回，具体理由如下：一、答辩人已经履行了《商品房买卖合同》项下的全部义务，房屋备案登记在答辩人名下，上诉人也将房屋交付给答辩人占有，合同主要目的已经实现，不存在解除《商品房买卖合同》的情况。答辩人与上诉人于2011年3月5日签订《商品房买卖合同》，双方均应当按照合同约定履行各自义务，答辩人的义务是按约定支付购房款，上诉人的义务是收到购房款后、向答辩人交付房屋。答辩人按照合同约定交付了首付款，采取按揭贷款的方式支付了剩余全部购房款，完成了买卖合同项下买方的全部义务，同时也缴纳了契税、维修基金等与该房屋有关的一切费用。在答辩人全部履行上述义务后，上诉人才将诉争房屋备案登记在答辩人名下，并将房屋交付给答辩人占有，因此《商品房买卖合同》项下上诉人作为卖方的合同目的已经全部实现，答辩人作为买方，除了办理房屋权属证书之外的其他合同目的也已经实现，即买卖双方的主要合同目的均已经实现，不存在解除《商品房买卖合同》的情况。否则，既严重影响已经形成的稳定的社会关系，也违背公平及诚实信用原则。二、上诉人关于合同解除权的有关条款为格式条款，无限扩张了上诉人的权利，限制了答辩人的权利，加重了答辩人的责任，是无效条款，上诉人不能以此享有合同解除权。行使合同解除权的前提是享有合同解除权，而上诉人与答辩人签订的《合同补充协议》首先是上诉人单方提供的格式合同，其次，《合同补充协议》第二条第4款关于上诉人合同解除权的内容，以及第十一条第2款合同解除后的处理方式，内容全部是上诉人享有的权利和答辩人承担的义务，既不考虑双方买卖合同的实际履行情况，也不考虑答辩人已经偿还贷款的情况等对合同履行有重大影响的因素，该条款实际上是无限扩张了上诉人的权利，限制了答辩人的权利，加重了答辩人的责任，导致答辩人权益的不确定性，以及买卖双方权利义务分配的高度不对称。上诉人没有对该条款进行特别提示和解释说明，根据《合同法》第39条、40条规定，该合同解除条款无效，上诉人不能依据该条款享有合同解除权，也不存在上诉人主张的“约定的合同解除条件成就”的情况。退一步讲，假设该合同解除权条款有效，也已超过法定的除斥期间，上诉人已无权解除合同。本案中，答辩人与上诉人没有对《商品房买卖合同》、《合同补充协议》解除权的除斥期间进行约定，答辩人也没有催告上诉人解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，解除权的除斥期间为一年，起算点应自解除事由发生之日起计算，即2015年6月8日皇姑区人民法院作出的（2015）皇民三初字第434号民事判决书生效之日起算。该判决书于2015年7月10日公告于辽宁法制报，公告送达期限60日，上诉期限15日，则该判决于2015年9月26日生效。假设上诉人行使合同解除权，也应在2016年9月26日之前行使，即使按照上诉人主张其最早于2017年4月13日、6月15日分别向答辩人寄发了解除合同的通知，也显然已经超出一年的除斥期间，已无权再行使合同解除权。更何况，解除权系形成权，根据《合同法》第96条规定，合同解除通知只有到达另一方时才产生合同解除的法律效力。通过上诉人提供的证据，恰恰表明其所谓的解除合同通知从未送达给答辩人，因此上诉人主张其行使了合同解除权不成立，况且上诉人不享有合同解除权。三、上诉人对答辩人享有的是基于案涉房屋连带赔偿责任的债权，而非针对案涉房屋的物权，不足以排除强制执行。答辩人未按期偿还贷款，法院判决答辩人偿还银行借款及利息，上诉人承担连带赔偿责任。该法律关系是基于连带赔偿责任的债权法律关系。并非是答辩人与上诉人的房屋买卖合同的物权法律关系。因此，上诉人对答辩人只具有基于连带赔偿责任的追偿权，并非是案涉房屋的物权。对于该债权而言，原审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决上诉人无法证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定适用法律正确。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳家宝实业有限公司答辩称：与吴绍存的答辩意见一致。万达地产公司向一审法院起诉请求：1、不得执行位于沈阳市铁西区房屋；2、确认该房屋归原告所有；3诉讼费用由被告承担。事实与理由：依据已经发生法律效力的（2014）沈中民一初字第128号民事调解书，法院查封诉争房产。2017年7月12日，原告对执行标的提出书面异议，9月21日法院作出（2017）辽01执异1189号执行异议裁定，驳回原告异议。2011年3月5日，原告与被告吴绍存签订《商品房买卖合同》及其附件，约定吴绍存购买原告开发房屋，总房款1082570元，吴绍存向原告支付首付款332570元，剩余购房款75万元以贷款方式支付。2015年6月8日皇姑区法院作出（2015）皇民三初字434号民事判决，确定吴绍存向银行偿还借款本金679090.34元及利息，原告承担连带责任。次年皇姑区人民法院从原告账户扣划804682.39元以支付吴绍存的借款及利息。《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款约定，如因被告吴绍存未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，在原告书面催告后逾期偿还原告代其向按揭银行的款项30日内，原告有权解除合同。2017年4月25日，原告通知被告吴绍存偿还垫付款项及支付补偿款，但被告吴绍存未予偿还。6月26日，原告依据协议约定向吴绍存邮寄送达合同解除通知，并要求吴绍存赔偿损失，承担违约责任并配合原告办理合同备案和预告登记的撤销等手续，履行腾退房屋将房屋恢复原状等义务，相关费用原告有权从吴绍存已付购房款中扣除。吴绍存逾期偿还按揭贷款及相关费用的行为，损害原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。任速聪辩称：执行裁定正确，应驳回原告诉讼请求。沈阳家宝实业有限公司和吴绍存辩称：不同意原告的诉讼请求。一审法院查明：2011年3月5日原告万达地产公司与被告吴绍存、案外人陈建英签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定吴绍存、陈建英购买原告开发的本案诉争房屋。房屋面积147.47平方米，总房款1082570元，付款方式为首付款332570元，其余75万元向出卖人认可的银行申请贷款支付。该合同已经备案。因吴绍存及陈建英未按期还款，贷款银行中国光大银行股份有限公司沈阳皇姑支行起诉至沈阳市皇姑区人民法院。2015年6月8日皇姑区人民法院作出（2015）皇民三初字第434号民事判决，判决吴绍存及陈建英共同偿还银行借款本金及利息，万达地产公司对上述款项承担连带责任。另判决银行对诉争房产有优先受偿权。判决生效后，义务人没有按照判决履行还款义务。经银行申请，2016年6月30日扣划万达地产公司银行存款804682.39元。2017年4月13日原告向吴绍存、陈建英邮寄关于限期偿还垫付款及补偿金的函，函件中告知如在接到函件之日起30日内未偿还垫付款及补偿金，将按照合同约定解除《商品房买卖合同》，并追偿相关费用。6月5日原告再次发出解除合同通知。另查明，2015年3月10日，一审法院作出（2014）沈中民一初字第128号调解书，确认吴绍存给付任速聪欠款1536万元，如逾期不能偿还，吴绍存承担欠款利息，沈阳家宝实业有限公司对上述款项承担连带保证责任。诉讼过程中，法院保全预查封诉争房屋。调解书生效后，义务人没有及时履行给付义务，执行过程中，一审法院于2016年11月14日对诉争房屋继续预查封。再查明，吴绍存现被羁押于鞍山市监狱。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告与被告吴绍存签订房屋买卖合同，约定吴绍存以贷款方式购买房屋。合同签订后，吴绍存支付首付款，办理银行按揭贷款，履行合同约定的付款义务。在一审法院查封前，原告已经将涉案房屋出售给吴绍存。在一审法院审理（2014）沈中民一初字第128号案件期间，诉争房屋被法院查封，后因吴绍存未按照调解书内容履行还款义务，于2016年房屋被继续预查封。2017年原告向吴绍存发出合同解除通知时，吴绍存已经被羁押，无法收到该通知。即诉争房屋被查封时，房屋依然备案登记在被告吴绍存名下。现原告无法证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告提出解除对诉争房屋查封及确认所有权的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告万达地产公司的诉讼请求。案件受理费14543元，由万达地产公司负担。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，一审法院依据已经发生法律效力的（2014）沈中民一初字第128号民事调解书，在执行申请执行人任速聪与被执行人吴绍存、沈阳家宝实业有限公司民间借贷纠纷案件中，案外人万达地产公司对执行标的提出异议，一审法院于2017年9月21日作出（2017）辽01执异1189号执行裁定，驳回万达地产公司的异议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点为万达地产公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。不动产登记簿是物权归属的根据，未经登记不发生物权变动的效力。现吴绍存并未办理所有权转移登记，万达地产公司是案涉房屋的开发建设单位，案涉房屋仍登记在万达地产公司名下，万达地产公司是案涉房屋的所有权人。在案涉房屋未办理产权转移登记的情况下，案涉房屋的所有权人万达地产公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得对案涉房屋的强制执行，有事实及法律依据，应予支持。吴绍存虽与万达地产公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了首付款，但因其没有及时偿还银行贷款，导致其银行贷款由万达地产公司被动偿还，相当于吴绍存没有支付首付款以外的其余大部分购房款，因此，吴绍存与万达地产公司的商品房买卖合同尚未履行完毕，故吴绍存对案涉房屋不能享有物权，只能享有物权期待权。至于案涉房屋的备案登记，本院认为，商品房买卖合同登记备案制度仅是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记与《物权法》第九条所指的登记不同，并不能产生物权效力。一审法院以案涉房屋备案登记在吴绍存名下为由，认定万达地产公司对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，系适用法律错误，应予纠正。关于万达地产公司要求确认案涉房屋产权归属问题，本院认为，该问题应在其与吴绍存的商品房买卖合同纠纷程序中解决，本案对万达地产公司的该项请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初1145号民事判决；二、不得执行沈阳市铁西区房屋；三、沈阳市中级人民法院（2017）辽01执异1189号执行裁定于本判决生效时自动失效。二审案件受理费14,543元，由被告吴绍存负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇一九年八月三十日书记员  李丹妮