广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15273号原告：刘斌。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑤琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。原告刘斌诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋崇义到庭参加诉讼，被告无适格的委托诉讼代理人到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》无效，被告返还原告已付款147540元，自2018年12月29日起按同期人民银行贷款利率计算利息。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月28日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》。合同约定，被告将其开发的位于佛山市禅城区弼唐路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目4栋606房的使用权转让给原告，使用权期限自该物业通知交付之日起20年。使用权转让款共计207540元。合同另约定，被告应于2020年5月31日前将合格物业交付给原告。合同签订后，原告以分期支付的方式支付了147540元。但鉴于佛山加德公馆项目目前仍然无动工迹象，原告于2019年3月向被告发出律师函，要求被告提供能按时交付的担保，并暂停支付剩余转让款。但未得到被告的积极回应。目前，原告所购（租）房屋所在的地块二至今未能取得政府部门的建设工程规划许可证，加德公馆项目仍然一片废墟。原告认为，被告在尚未取得合法手续的情况下即擅自出售（租）房屋给原告，严重违背诚信原则，且至今无动工迹象，原告与被告所签订的合同应属无效或虽有效也应依法予以解除。故特向法院起诉，请求依法判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告主体资格。2.《物业使用权转让合同》。证明该合同名为转让实质为租赁，且租赁期限超过法定的最高时间，超过部分属无效；涉案地块至今未取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释，该合同应确认为无效。3.付款凭证。证明原告已支付147540元。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取（2019）粤0604民初1381号案中本院向佛山市自然资源局禅城分局调取的复函。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的证据，原告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0373），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋606房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为38.54平方米……第二条物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为207540元。2、乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：首期转让款108540元于2018年12月28日前付清（包含定金）；二至六期转让款每期16333元，分别于2019年3月28日前、2019年6月28日前、2019年9月28日前、2019年12月28日前、2020年3月28日前付清；七期转让款16335元于2020年6月28日前付清；八期转让款1000元于本合同物业使用权期限届满前一个月付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0373），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋606房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为38.54平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自甲、乙双方于2018年12月28日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0373）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为40000元。2、乙方须于本合同签订之日向甲方支付转让款39000元（包含定金），剩余转让款1000元于2056年9月30日前付清……”2018年12月25日、2018年12月28日，被告分别出具《收款收据》，确认收取原告支付的公寓定金100000元、公寓使用权租赁款47540元。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为弼唐经联社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。再查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案逾百件。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目共售出物业516间，目前已停售。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告于2018年12月28日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的租金返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付租金合计147540元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，原告诉请以147540元为本金自2018年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息合理有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告刘斌于2018年12月28日就佛山加德公馆第4栋606房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘斌返还租金147540元及利息（利息以147540元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年12月29日起计算至被告返还租金之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1625元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月二十五日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。