广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13803号原告：郑小春，女，1975年11月21日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨佰强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：何炳祥。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告郑小春与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司（下简称奥丽侬公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告郑小春的委托诉讼代理人杨佰强，被告奥丽侬公司的委托诉讼代理人刘健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑小春向本院提出诉讼请求：奥丽侬公司向郑小春支付逾期交楼违约金（以已支付房价款1212713元为本金，按照日万分之三的标准自2018年5月31日起计至奥丽侬公司满足交楼条件并实际交楼之日止）。案件受理费等诉讼费用由奥丽侬公司承担。事实和理由：2017年8月25日，郑小春作为买方，奥丽侬公司作为卖方，共同签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。上述合同及补充协议约定：1.郑小春向奥丽侬公司购买奥丽侬公司开发的位于佛山市南海区***物业，商品房总金额为1212713元；2.奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经办理竣工验收备案且符合合同约定的商品房交付郑小春使用；3.交付时，与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套设施应达到使用条件，如通讯、电等配套管线设施应按约定安装到户，具备报装条件；4.商品房达到交付条件的，奥丽侬公司应当书面通知郑小春办理交付手续；5.奥丽侬公司如未按照合同规定期限将该商品房交付郑小春使用，逾期超过90日后，郑小春要求继续履行合同的，奥丽侬公司应自合同规定最后交付期限（即2018年5月30日）的第二天起至实际交付之日止，按日向郑小春支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，郑小春按照合同约定一次性向奥丽侬公司支付了房款1212713元，履行了全部付款义务，但奥丽侬公司直至2018年11月2日方办理好涉案楼宇的竣工验收备案手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑小春在本次诉讼中提交了如下证据：1.商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议（原件，各1份），证明郑小春向奥丽侬公司购买涉讼物业，合同约定奥丽侬公司应当在2018年5月30日前将涉讼物业交付给郑小春使用；逾期超过90日后，郑小春要求继续履行合同的，奥丽侬公司应自合同规定最后交付期限即2018年5月30日的第二天起至实际交付之日止按已付房款万分之三计付违约金。2.收款收据（原件，4张）、广东银联持卡人签购单（原件，1张）、广东银联持卡人存根（原件，3张），证明郑小春向奥丽侬公司支付定金、首付款及尾期款。奥丽侬公司向郑小春开出收款收据，上述付款合计1212713元，郑小春已履行全部付款义务。奥丽侬公司辩称：一、郑小春与奥丽侬公司对涉讼物业另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，奥丽侬公司进行装修的时间必定是在涉讼物业（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉讼物业的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。郑小春与奥丽侬公司签订的《商品房买卖合同》约定的奥丽侬公司于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而奥丽侬公司于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉讼物业在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉讼物业的装饰装修问题，郑小春与奥丽侬公司已另行签订了《xxx户内装修改造协议》，涉讼物业在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后奥丽侬公司仍应按照装修协议的约定对涉讼物业进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说奥丽侬公司将符合双方约定的已装修的商品房交付给郑小春使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，奥丽侬公司进行装修必定是在涉讼物业（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉讼物业的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、涉讼物业已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，同时已符合《xxx户内装修改造协议》约定的装修标准，已办理竣工验收备案，已具备合同约定的配套设施设备。奥丽侬公司于2017年2月24日向佛山市南海大沥水务有限公司（下简称“大沥水务公司”）申请为涉案房屋即“xxx物业”报装DN100商业水表，并于2017年3月6日与大沥水务公司达成供用水协议，且大沥水务公司于2018年3月18日起计算水费，涉案房屋实际从2018年3月18日起开始供水，而且奥丽侬公司也与广东电网有限责任公司佛山南海供电局大沥供电所（下简称“大沥供电所”）达成供电协议，大沥供电所为涉案房屋供电，并于2017年12月起向奥丽侬公司收取电费。另外，根据奥丽侬公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中显示，涉讼物业验收备案需要提交的文件包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等资料，已足以证实涉讼房屋的相应配套基础设施已经相关部门验收合格并备案，包括电梯、燃气、水电等设施均已验收合格并备案。因此，涉案房屋在交付时的基础设施均能正常使用，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。三、奥丽侬公司已通知郑小春办理交付手续，履行了通知义务。郑小春因自身原因未办理收楼手续，奥丽侬公司无需承担逾期交楼的违约责任。奥丽侬公司已于2018年12月26日向郑小春发出交楼通知书，通知其于2019年1月5日-7日前来办理收楼手续，鉴于郑小春在2019年2月19日前尚未办理收楼手续，奥丽侬公司于2019年2月20日再次向郑小春发出房屋交付催告函，通知其于2019年2月28日前来办理房屋交付手续。涉案房屋已符合《商品房买卖合同》及《xxx户内装修改造协议》约定的交付标准，奥丽侬公司已履行了通知义务，郑小春因自身原因未办理收楼手续，奥丽侬公司无需承担逾期交楼的违约责任。四、郑小春逾期支付剩余购房款的违约行为，除应向奥丽侬公司支付违约金之外，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。即使奥丽侬公司存在违约行为，郑小春未按《商品房买卖合同》约定的日期向奥丽侬公司支付首期款及剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第6条的约定逾期90日之内，郑小春按日向奥丽侬公司支付逾期应付款万分之2的违约金【合同约定首期款612713元（包含30000元定金）应于2017年7月27日前，前支付，剩余房价款600000元应于2019年9月25日前支付完毕，但郑小春实际于2017年7月23日支付定金30000元，2017年8月10日支付首期款300000元，2017年8月25日支付首期款282713元，2017年10月25日支付剩余房价款600000元，即应付奥丽侬公司违约金6079.74元】。该部分违约金应在奥丽侬公司应向郑小春支付的违约金中抵扣。而且，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定：“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”即郑小春逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向奥丽侬公司支付违约金之外，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限59日。五、虽然奥丽侬公司不存在逾期交房情形，但奥丽侬公司为友好解决双方纠纷，已为郑小春所购买的商品房安装了空调作为补偿，郑小春对安装空调作为补偿是知情并同意的。奥丽侬公司为郑小春的涉案商品房安装空调应以郑小春不追究奥丽侬公司责任为前提，如郑小春主张违约责任，奥丽侬公司要求郑小春返还因安装空调所支出的费用或在违约金中抵扣或拆除已安装的空调。综上所述，奥丽侬公司认为郑小春的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。奥丽侬公司在本次诉讼中提交了如下证据：1.xxx户内装修改造协议（原件，1份），证明郑小春、奥丽侬公司已对涉讼物业另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，涉讼物业的交付时间应以装修完成时间为交付时间。2.2017年3月8日、2017年3月10日xxx4-18层公寓室内精装修工程投标文件、xxx工程项目施工程序及施工方案、佛山市**执行施工进度计划（原件,各1份），证明奥丽侬公司将涉讼物业装修工程发包给港湘装饰公司和崇瑞公司，涉讼xxx的装修工程的装修施工期约270日。3.南海区建设工程竣工联合验收终审意见书(原件，1份)，证明奥丽侬公司于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。4.竣工验收备案表（原件，1份），证明涉诉楼盘已于2018年11月2日办理竣工验收备案，相关的基础设施、公共配套设施已经验收备案。5.自来水业务申请表、供用水协议（原件，各1份）、（基本水费）广东增值税专用发票（复印件，3张），证明奥丽侬公司于2017年2月24日向大沥水务公司申请为涉案房屋报装DN100商业水表，并于2017年3月6日与大沥水务公司达成供用水协议，大沥水务公司于2017年3月18日起计算水费，涉案房屋从2017年3月18日起开始供水。6.供电方案协议（10KV及以上）（原件，1份）、（电费）广东增值税专用发票（复印件，4张），证明奥丽侬公司与大沥供电所达成供电协议，大沥供电所为涉案房屋供电，并于2017年12月起向奥丽侬公司收取电费，涉案房屋从2017年12月起开始供电。7.短信截图（打印件，1张），证明郑小春更改联系地址，并以短信方式通知奥丽侬公司。8.交楼通知书、EMS快递单（单号为1078995796031）（原件，各1份）、快递单物流信息（打印件，1份），证明奥丽侬公司于2018年12月26日通过EMS快递向郑小春发出交楼通知书，通知郑小春于2019年1月5日-7日办理房屋交付手写，该邮件于2018年12月27日妥投并签收。9.房屋交付催告函、EMS快递单（单号为1078995796031）（原件，各1份）、快递投递信息（打印件，1份），证明郑小春在2019年2月19日前尚未办理收楼手续，奥丽侬公司于2019年2月20日通过EMS快递向郑小春发出房屋交付催告函，通知其于2019年2月28日前办理房屋交付手续，该邮件于2019年2月21日妥投并签收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：郑小春对奥丽侬公司提交的收据、xxx4-18层公寓室内精装修工程投标文件、xxx精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市***执行施工进度计划、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书不予确认，经审查，上述证据均有原件核对，本院确认其真实性，南海区建设工程竣工联合验收终审意见书反映奥丽侬公司于2018年5月21日开始申报验收，最终的竣工验收备案时间应以竣工验收备案表为准。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月23日，奥丽侬公司出具收据确认收取购房定金3万元。2017年8月10日，奥丽侬公司出具收据确认收取首期款300000元。2017年8月25日，奥丽侬公司出具收据确认收取首期款282713元。同日，郑小春与奥丽侬公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定郑小春向奥丽侬公司购买位于佛山市南海区***物业；价款1212713元；郑小春应当于合同签订当日支付定金30000元，于合同签订一周内即2017年7月27日前支付房款金额50%的首期款612713元（包含30000元定金），于交齐50%房款首期款当日计起一个月内即2017年9月25日前交齐剩余房款600000元；奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付郑小春使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，奥丽侬公司可据实予以延期：……2、郑小春未按合同约定足额按期付款的，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由郑小春承担；奥丽侬公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付郑小春使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后……郑小春要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥丽侬公司按日向郑小春支付已交付房价款万分之三的违约金；如郑小春未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至款项付清后，相应风险由郑小春承担；等等。同日，郑小春与奥丽侬公司签订《xxx户内装修改造协议》，约定郑小春同意奥丽侬公司或委托相关单位按照附件一《【xxx】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，郑小春同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。2017年10月25日，奥丽侬公司确认收取尾期款600000元。2018年11月2日，涉讼楼宇经竣工验收备案。2018年12月26日，奥丽侬公司向陈小春邮寄《交楼通知书》，通知陈小春于2019年1月5日至7日办理收楼手续。2019年2月20日，奥丽侬公司向陈小春邮寄《房屋交付催告函》，上述两份快递均显示被“丰巢快递柜”签收。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，因郑小春为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律。郑小春与奥丽侬公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于奥丽侬公司是否应承担逾期交房的违约责任以及郑小春是否应承担逾期付款的违约责任，对此，本院作如下分析：根据《商品房买卖合同》约定，奥丽侬公司应在2018年5月30日前将已竣工验收备案的商品房交付购房人使用，双方之后签订的《xxx户内装修改造协议》约定奥丽侬公司亦承担涉案房屋的装修工程义务，但装修房的交付时间并无明确约定。为此，依据合同约定双方就涉案房屋的交付为两次，一次是经竣工验收备案的毛坯房，一次是装修房，装修房的交付为真实交付。对于购房款是否存在逾期的支付及奥丽侬公司是否存在逾期交房的问题。涉讼合同约定合同签订之日起1周内支付购房款金额50%的首期款612713元（包含30000元定金），对合同分期付款方式的约定中关于日期“2017年7月27日”表述，结合前后文文义理解及实际履行情形，本院确认以“合同签订当日计起”为支付期限的起算时间，故郑小春在合同签订之日已足额支付首期款，并不存在逾期支付首期款的行为，对奥丽侬公司该答辩意见不予以采纳。对于合同约定的支付尾款时间为交齐50%房款首期款当日计起1个月内即2017年9月25日前，郑小春于2019年10月25日方支付该600000元尾款延迟支付一个月，对于该迟延支付行为郑小春并未举证证明其与奥丽侬公司另有约定或取得奥丽侬公司同意，故本院认为郑小春对支付尾款行为存在逾期，理应按合同约定承担相应的逾期支付违约责任。根据合同约定，如买受人未付清应付付款或违约金，则交付使用日期顺延至款项付清后。郑小春逾期付款，奥丽侬公司并未向其作出支付该逾期付款违约金责任的意思表示，故对交付使用日期的顺延，本院以郑小春实际支付尾款日期起算，即涉讼合同房屋竣工验收备案的毛坏房交付延顺一个月。根据商品房买卖合同约定，2018年5月30日为毛坯房约定的交付查验日，因郑小春逾期支付购房尾款顺延一个月即2018年6月30日，而涉讼房屋的实际竣工验收备案日为2018年11月2日，奥丽侬公司确实存在逾期交付涉案毛坯房给买方检验的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于郑小春主张的违约金连续计至实际收楼的请求。对于装修房真实交付的违约责任，双方签订的装修协议中并未明确约定交付时间，但对涉讼毛坯房进行装修亦应给予合理期限，涉讼房屋实际竣工验收备案为2018年11月2日，而奥丽侬公司于2018年12月26日便向陈小春邮寄《交楼通知书》，通知郑小春在2019年1月5日至7日间收楼，从涉讼房屋竣工验收备案日至郑小春实际可收楼日期间为两个月，该期间本院认为为合理装修期间，故奥丽侬公司并未逾期交付装修房，对郑小春主张的关于逾期交楼违约金连续计算至实际收楼当日意见不予以采纳。综上，依合同约定，奥丽侬公司应以已付房价款1212713元为本金，从2018年7月1日起至2018年11月2日止（共125日）按日万分之三计付违约金45476.74元予郑小春，郑小春请求超出部分本院不予支持。对于奥丽侬公司主张的郑小春逾期付款所应支付的违约金应与逾期交楼违约金相抵扣的意见。经审查，由于奥丽侬公司在本案中并未提起反诉，因此，该部分违约金并非本案审理范围，本院不予以处理，奥丽侬公司可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45476.74元予郑小春；二、驳回郑小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取1218.87元（原告郑小春已预交），由原告郑小春负担242.21元、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司负担976.66元并应于给付上述款项同期迳付原告郑小春，本院不另收退。如不服本判决，原告郑小春可在判决书送达之日起三十日内、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  赵嫦姬人民陪审员  刘春霞二〇一九年八月九日法官 助理  刘晓媛书 记 员  龙文媛