广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5564号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山百裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：周文。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永坚，男，汉族，1974年8月27日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。上诉人佛山百裕物业管理有限公司（以下简称百裕公司）因与被上诉人陈永坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24308号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人百裕公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈永坚于判决发生法律效力之日起十日内返还变压器工程款161993.84元予百裕公司；2.撤销一审判决第三项，改判百裕公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月1日至2019年2月25日期间的使用费损失173919.62元予陈永坚；3.本案一、二审受理费由陈永坚承担。事实和理由：一审法院审查事实不清，适用法律错误，造成不公判决。一、一审法院遗漏审查案件事实，导致陈永坚不当得利。根据《物业租赁确认书》第一条第6、8点约定可知，陈永坚须向百裕公司提供用电量为400千瓦的配电设施，而案涉厂房并不具备该租赁条件，须另行安装相应配电设施，但安装工程款却由租赁双方各付50%。上述约定显然将陈永坚应付责任部分转嫁给百裕公司(事实上，百裕公司并不知悉配电设施实际工程造价，工程款数额是陈永坚单方报价，从而约定由百裕公司承担165000元)，陈永坚也因此减少了成本支出，从而获取利益。案涉租赁合同被认定无效后，配电设施归陈永坚所有，因此，无论陈永坚日后自行使用还是出租案涉厂房予第三人使用，该配电设施均为陈永坚提供了极大便利或有利于其提高使用费标准。一审法院认定租赁双方对本次交易均存有过错，并认为陈永坚只须返还配电设施工程款161996.92元的50%予百裕公司，但一审法院忽略了陈永坚实际上已从其过错中获利的事实，即陈永坚可以更低成本取得配电设施所有权，可能构成不当得利，陈永坚应按案涉厂房配电设施尚存的价值返还给百裕公司。二、即使人民法院认定百裕公司须支付2018年11月1日至2019年2月25日期间使用费损失，但计算标准应以陈永坚实际损失为准，否则可能构成不当得利。（一）陈永坚在一审庭审中承认其于2018年10月31日收回案涉厂房锁匙，且从陈永坚提交的微信聊天记录可知，百裕公司亦于2018年10月31日书面提出解除合同要求。而从百裕公司提交的微信聊天记录可知，陈永坚不但收回锁匙，且对案涉厂房自行重新招租(这从陈永坚提交的厂房现状照片也能得到印证)。因此，案涉厂房已于2018年10月31日交还给陈永坚管业。（二）一审法院将配电设施的使用客户未能及时进行变更登记的全部过错归责于百裕公司，有失公正。事实上，涉讼配电设施的使用客户变更能否办妥并不完全取决于百裕公司单方意愿，需陈永坚配合。根据相关规定，涉讼配电设施的使用客户不能直接变更登记至自然人(陈永坚系自然人)名下，而必须变更登记至法人或其他组织名下，所以，百裕公司交还厂房锁匙后无法自行办理涉讼配电设施使用客户的变更登记手续。陈永坚在百裕公司单方提出解除合同，且其亦收回厂房钥匙的情况下，未口头或书面通知要求百裕公司协助办理配电设施使用客户的变更登记手续，怠于行使相关权利，该行为导致其未能完全控制使用涉讼厂房配电设施，及其所主张的场地使用费损失进一步扩大，陈永坚须对此承担绝大部分责任。（三）即使人民法院认定百裕公司须支付2018年11月1日至2019年2月25日期间使用费损失，但2018年11月1日至2019年2月25日期间使用费应以陈永坚对案外人佛山市南海区狮山镇狮某经济联合社支付的租金每年1088888元为标准较为合理。本案中，案涉场地(含厂房及空地)为陈永坚从案外人佛山市南海区狮山镇狮某经济联合社处转租而来，且该前手《厂房租赁合同书》同样存在违反强制性法律规定情形。陈永坚作为前手合同承租方，应依据合同向佛山市南海区狮山镇狮某经济联合社支付租金每年1088888元(即每月90740.67元)，此系陈永坚实际经济损失。而按本案租赁合同约定，百裕公司须向陈永坚支付每月租金168000元，即陈永坚可从中获利77259.33元。但陈永坚不应从其违反强制性法律规定行为中获利，否则可能构成不当得利。被上诉人陈永坚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回百裕公司的上诉请求。百裕公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈永坚返还百裕公司已付的租赁保证金504000元、变压器工程款165000元，合计669000元及以此为本金从2018年11月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.案件诉讼费用由陈永坚承担。陈永坚向一审法院提出反诉请求：1.百裕公司支付自2018年11月1日起至百裕公司将用电设施的客户变更至陈永坚名下之日止的租金(暂计至2018年12月31日止为336000元)及以此为本金从2018年11月1日起至实际清偿日止按日0.2%的标准计算的滞纳金(暂计至2018年12月31日止为27552元)；2.案件反诉费用由百裕公司承担。一审法院查明：2018年2月14日，佛山市南海区狮山镇公共资源交易所小塘工作办公室出具一份《成交确认书》，确定陈永坚竞得位于佛山市南海区陶瓷厂厂房（以下简称“涉讼厂房”）的20年使用权。2018年2月26日，陈永坚（承租方、乙方）与案外人佛山市南海区狮山镇狮某经济联合社（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同书》，约定乙方承租甲方的涉讼厂房使用权，租赁期限自2018年2月27日起至2038年2月26日止，双方对租金、租赁物的用途、租赁物的装修规定等进行约定。2018年3月8日，陈永坚向案外人狮某村资产管理委员会申请将涉讼厂房转租给第三方使用，原合同的所有条款义务仍由陈永坚承担。2018年3月9日，佛山市南海区狮山镇狮某村集体资产管理委员会回复同意按合同约定条款依法依规转租第三方使用。2018年3月17日，百裕公司（乙方）与陈永坚（甲方）签订一份《物业租赁确认书》，约定乙方租赁涉讼厂房，其中约定由甲方负责报装400KVA变压器，产生费用由双方各付50%。2018年5月28日，百裕公司（承租方、乙方）与陈永坚（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将涉讼厂房按现状出租给乙方使用；厂房总面积为10500平方米；租赁期为20年，自2018年2月27日起至2038年2月26日止；初始每月租金168000元，后每三年增加10%，即2018年6月10日至2021年6月9日每月租金168000元，2021年6月10日至2024年6月9日每月租金184800元，2024年6月10日至2027年6月9日每月租金203280元，2027年6月10日至2030年6月9日每月租金223608元，2030年6月10日至2033年6月9日每月租金245968元，2033年6月10日至2036年6月9日每月租金270565元，2036年6月10日至2038年2月26日每月租金297622元；乙方必须在每月5日前支付租金给甲方，逾期按所欠金额每日计罚0.2%的滞纳金，最长不能拖欠10天，否则甲方有权单方面终止合同，没收保证金。合同签订时，乙方需向甲方缴纳押金504000元和免租期后第一个月的租金168000元，合同期满，待甲方付清乙方水电等费用后，将保证金无息退还；租赁期间，乙方的经营活动要按照国家的有关部门发放的证件和规定进行经营，等等。同日，百裕公司向陈永坚支付涉讼厂房的一个月租金168000元、押金504000元和变压器50%工程款165000元。2018年6月2日，涉讼厂房400KVA受电工程竣工验收，该工程登记的客户名称为百裕公司。2018年10月31日，百裕公司将涉讼厂房的钥匙交还予陈永坚。2018年11月2日，百裕公司向广东电网有限责任公司佛山南海供电局申请临时性减容变压器400KVA一台，时间从2018年11月7日开始。2018年11月9日，狮山供电所封停了涉讼厂房内的变压器。2018年11月28日，百裕公司提起诉讼。诉讼中，百裕公司、陈永坚双方确认陈永坚于2018年6月20日将涉讼厂房交付百裕公司使用，租金起算期为2018年7月21日，百裕公司已支付至2018年10月31日止的租金。2019年1月21日，佛山市南海区狮山镇狮某经济联合社出具《证明》，反映涉讼厂房为简易钢构厂房，由于建设时间较长，无法查找到该厂房相关报建资料。2019年2月25日，百裕公司、陈永坚双方到狮山供电所供电营业厅办理了涉讼厂房内配电设施的过户手续。一审法院认为，案件为租赁合同纠纷。当事人均未能提供租赁的涉讼厂房经行政部门批准的规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，百裕公司、陈永坚于2018年5月28日签订的《厂房租赁合同》无效。陈永坚辩称该合同有效理据不足，法院对其该项意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现百裕公司请求陈永坚返还租赁合同保证金504000元合法合理，法院依法予以支持。对于百裕公司主张其已于2018年10月31日将涉讼厂房的钥匙交还予陈永坚，应视为已返还涉讼厂房予陈永坚的意见，因百裕公司、陈永坚在达成租赁合意时为实现百裕公司使用涉讼厂房的目的已经报装了相应容量的变压器，该配电设施工程在陈永坚将涉讼厂房交付百裕公司使用前已经竣工验收并登记在百裕公司名下，而百裕公司在2018年10月31日将涉讼厂房钥匙交还给陈永坚时双方并未对该配电设施的使用客户进行变更登记，陈永坚实际并未能完全控制使用涉讼厂房的配电设施，故法院对百裕公司主张于2018年10月31日将涉讼厂房返还予陈永坚的意见不予采纳。因百裕公司、陈永坚于2019年2月25日办理了涉讼厂房配电设施的过户手续，故法院确认百裕公司返还涉讼厂房的时间为2019年2月25日。陈永坚作为出租人，将未经合法报建的厂房出租给百裕公司使用；百裕公司作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方当事人对《厂房租赁合同》无效均具有过错。根据案件的实际情况，法院酌情确认百裕公司、陈永坚对合同无效具有同等过错，双方对各自损失各承担50%的责任。为此：1.对于百裕公司主张陈永坚返还变压器工程款165000元的诉讼请求，因百裕公司支付的变压器工程款165000元在其于2018年6月20日至2018年10月31日实际控制使用涉讼厂房期间已经分摊利用了3006.16元（165000元÷20年÷365日×133日），而2018年11月1日至2019年2月25日，配电设施虽仍登记在百裕公司名下，但百裕公司已将涉讼厂房钥匙交还予陈永坚，并不能实际使用配电设施，故法院确定百裕公司、陈永坚双方应从2018年11月1日起分担百裕公司的配电设施分摊利用损失，陈永坚应返还161993.84元（165000元-3006.16元）的50%，即80996.92元予百裕公司，对百裕公司该项诉请超出部分法院不予支持。2.对于陈永坚主张百裕公司支付2018年11月1日起至百裕公司将配电设施过户至陈永坚名下之日止的租金的反诉请求，虽然百裕公司、陈永坚之间的租赁合同无效，但百裕公司在使用涉讼厂房期间，仍应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付场地使用费予陈永坚。现双方确认百裕公司已支付至2018年10月31日止的场地使用费予陈永坚，而从2018年11月1日至2019年2月25日这一期间，虽然涉讼厂房已交还陈永坚，但厂房内的配电设施仍处于百裕公司的控制之下，陈永坚并未能实际使用该涉讼厂房，故法院认定百裕公司应参照《厂房租赁合同》约定的标准，承担上述期间的场地使用损失的50%，即支付322000元（168000元/月×3月×50%+168000元/月÷30日×25日×50%）予陈永坚，对陈永坚该项反诉请求超出部分法院不予支持。对百裕公司主张陈永坚支付利息及陈永坚主张百裕公司支付滞纳金的请求，因双方对涉讼款项的支付确实存在争议，且经法院确认双方对《厂房租赁合同》的无效均存在过错，故对利息损失由双方各自承担，法院对百裕公司、陈永坚的该项诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、陈永坚应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金504000元予百裕公司；二、陈永坚应于判决发生法律效力之日起十日内返还变压器工程款80996.92元予百裕公司；三、百裕公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月1日至2019年2月25日期间的使用费损失322000元予陈永坚；四、驳回百裕公司其他诉讼请求；五、驳回陈永坚其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5245元，由百裕公司负担420元，陈永坚负担4825元。反诉受理费减半收取计3376.64元，由陈永坚承担311.64元，百裕公司承担3065元。二审期间，陈永坚向本院提交《工程预算书》及《收据》各一份，拟证明案涉变压器工程款为30多万元。百裕公司对上述证据的真实性、合法性均不予确认。经审查，上述证据与本案不具关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，陈永坚在一审庭审笔录中陈述，在百裕公司将涉讼厂房内配电设施过户至陈永坚名下后，陈永坚同意继续使用上述配电设施。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.百裕公司应向陈永坚支付的厂房占有使用费为多少；2.陈永坚应向百裕公司返还变压器工程款为多少。关于争议焦点一。本案中，百裕公司虽于2018年10月31日将厂房钥匙交还陈永坚，但由于涉案厂房的配电设施登记在百裕公司名下，其在离开涉案厂房后申请报停了厂房用电，在百裕公司将配电设施变更登记至陈永坚名下前，陈永坚因涉案厂房无配电设施无法正常使用厂房，该期间厂房的占有使用费收入构成陈永坚的损失，一审法院认定因陈永坚、百裕公司对《厂房租赁合同》的无效均负有过错，并参照合同约定的租金标准认定占有使用费损失，从而判令百裕公司按50%比例向陈永坚支付2018年11月至2019年2月25日的厂房占有使用费损失322000元并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。陈永坚与百裕公司所签《物业租赁确认书》约定，涉案厂房配电设施由陈永坚负责报装，费用由双方当事人各负担50%。如前所述，百裕公司实际使用案涉厂房配电设施至2018年10月31日，因此，在2018年6月20日至2018年10月31日期间内产生的设施折旧费用3006.16元应由百裕公司承担。对于剩余的配电设施费用问题，由于陈永坚同意继续使用上述配电设施，即该配电设施剩余的使用价值由陈永坚享有，对该配电设施剩余部分的价值应由陈永坚补偿予百裕公司，故对剩余部分的金额161993.84元（165000元-3006.16元），陈永坚应返还予百裕公司。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以纠正。百裕公司的上诉主张部分有理，对有理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24308号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24308号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24308号民事判决第二项为：陈永坚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还变压器工程款161993.84元予佛山百裕物业管理有限公司；四、驳回佛山百裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10490元减半收取5245元，由佛山百裕物业管理有限公司负担50元，由陈永坚负担5195元；一审反诉案件受理费6753.28元减半收取3376.64元，由陈永坚负担311.64元，由佛山百裕物业管理有限公司负担3065元。二审案件受理费4736.16元，由上诉人佛山百裕物业管理有限公司负担3062.16元，由被上诉人陈永坚负担1674元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏