上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12139号原告(反诉被告)：上海橡曙国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号C座7层7006-G8室。法定代表人：晏冰，执行董事。委托诉讼代理人：汤佳，上海美谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：费嘉彬，上海美谷律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海绿地奉贤置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海橡曙国际贸易有限公司与被告上海绿地奉贤置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序于2019年7月9日第一次公开开庭进行了审理。期间被告提起反诉，本院受理后将本诉与反诉合并审理并于2019年7月26日第二次公开开庭进行了审理。2019年8月22日本案第三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海橡曙国际贸易有限公司的委托诉讼代理人汤佳和费嘉彬、被告(反诉原告)上海绿地奉贤置业有限公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海橡曙国际贸易有限公司向本院提出诉讼请求：被告退还原告租金101,999.90元；被告退还原告物业费36,181.80元；被告偿付原告以138,181.70元为本金，从2019年3月16日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；被告退还原告506室的保证金8,024.52元。事实和理由：从2016年4月起，原、被告签订多份《房屋租赁合同》，由原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX室和512室、506室共7个房间，每个房间的面积是一致的。在合同履行期间，原告按约支付租金及物业费。2019年1月，原告在对租赁场所进行装修时发现，租赁场所的实际使用面积大大少于合同约定的建筑面积，与被告工作人员关于得房率65%的介绍不符，而双方合同是按建筑面积计算租金和物业费的，经与被告交涉未果，故提起诉讼。被告上海绿地奉贤置业有限公司辩称，原、被告先后签订三份《房屋租赁合同》是事实，租赁场所分别为508-511室、507室和512室、506室，每个房间的面积是一致的，也是符合合同约定的，不存在多收原告租金或物业费的事实，要求驳回相关诉请。由于原告逾期支付租金和物业费，被告向原告发出了解除合同通知而提前解除了506室的《房屋租赁合同》，按合同约定被告有权不返还原告已付的保证金，故不同意原告要求返还506室保证金的诉请。507室和512室、508-511室的《房屋租赁合同》均已到期终止，但在合同履行过程中，原告存在逾期支付租金和物业费的情况，故被告(反诉原告)现提起反诉：反诉被告偿付反诉原告508-511室的逾期支付租金违约金计13,777.29元(以36,739.44元为本金，从2017年1月1日起至2017年1月13日止；以36,739.44元为本金，从2017年7月1日起至2017年7月13日止；以36,739.44元为本金，从2018年4月1日起至2018年4月8日止；以36,739.44元为本金，从2018年10月1日起至2018年10月24日止；以36,739.44元为本金，从2019年1月1日起至2019年1月22日止；均按每日0.5%计算)；反诉被告偿付反诉原告508-511室的逾期支付物业费违约金计32,644.98元；反诉被告偿付反诉原告507室和512室的逾期支付租金违约金2,051.29元(以6,123.24元为本金，从2017年7月1日起至2017年7月13日止；以6,123.24元为本金，从2018年4月1日起至2018年4月12日止；以6,123.24元为本金，从2018年10月1日起至2018年10月24日止；以6,123.24元为本金，从2019年1月1日起至2019年1月22日止；均按每日0.5%计算)；反诉被告偿付反诉原告507室和512室的逾期支付物业费违约金13,679.71元；反诉被告支付反诉原告从2018年10月1日起至2019年3月9日止506室的租金16,214元(租金标准按每月3,061.62元计算)；反诉被告偿付反诉原告506室租金的逾期付款违约金(以18,369.72元为本金，从2018年3月31日起至2018年4月8日止，按每日0.2%计算；以9,184.86元为本金，从2018年9月24日起至实际支付日止，按每日0.2%计算；以7,029.14元为本金，从2018年12月24日起至实际支付日止，按每日0.2%计算)；反诉被告支付反诉原告从2019年3月1日起至2019年3月9日止506室的物业费276元；反诉被告偿付反诉原告506室的逾期支付物业费的违约金690.97元；确认反诉原告不予返还506室的保证金8,024.52元；反诉被告偿付反诉原告506室的解除合同违约金18,369.72元。反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司针对反诉请求辩称，房屋面积不符，反诉原告存在虚假承诺，反诉被告有权行使顺序履行抗辩权而不再支付租金，不存在反诉被告违约的情形，由于反诉原告违约，保证金应返还，解除合同违约金与逾期付款违约金性质相同，属重复计算，且违约金计算标准过高，应予调整。本院经审理认定事实如下：2016年4月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX-XXX室出租给原告，用途为办公，房屋出租建筑面积为223.68平方米；租赁期限从2016年7月10日起至2019年7月9日止，其中2016年4月10日至2016年7月9日和2019年3月10日至2019年7月9日为免租期，免租金不免物业费；租金按实际建筑面积计算，每月租金为12,246.48元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的租金，其后租金先付后用，每3个月付一次，每月第一日或之前付清；物业费按房屋建筑面积计算，每月为3,802.56元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的物业费，其后按季交纳，每季度首月1日前付清；签订合同后的5个工作日内支付保证金，保证金为32,098.08元，被告有权从上述保证金中扣除原告未付的租金、物业费及违约金等损失，扣除时应与原告协商一致，原告在收到通知后的10个工作日内补足保证金，租赁期满或合同提前解除的，在扣除相关欠费后，在租赁期满或合同提前解除起1个月内，保证金无息退还；租赁期满或合同提前解除之日17时之前向被告归还房屋，逾期不归还的，每日按2倍日租金赔偿被告；原告拖欠租金等每逾期一天按所欠金额的0.5%计付违约金，超过1个月的，被告可提前收回房屋即解除合同，原告需向被告补足已经享用的减免租金、逾期应付款按每日0.5%计付逾期利息、没收保证金并赔偿被告6个月的租金；合同术语“计租面积”即“使用面积”。2016年11月5日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室和512室出租给原告，用途为办公，房屋出租建筑面积为111.84平方米，房屋建筑面积最终以实测报告为准，实际建筑面积以实测面积为准，租金、物业费和其他费用将作相应调整；租赁期限从2017年1月15日起至2019年7月9日止，其中2016年11月15日至2017年1月14日为装修免租期，免租金不免物业费；租金按实际建筑面积计算，每月租金为6,123.24元，2019年4月10日至2019年7月9日为免租期，签订合同后的5个工作日内支付3个月的租金，其后租金先付后用，每3个月付一次，每月第一日或之前付清；物业费按房屋建筑面积计算，每月为1,901.28元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的物业费，其后按季交纳，每季度首月10日前付清；签订合同后的5个工作日内支付保证金，保证金为16,049.04元，被告有权从上述保证金中扣除原告未付的租金、物业费及违约金等损失，扣除时应通知原告，原告在收到通知后的10个工作日内补足保证金，租赁期满或合同提前解除的，在扣除相关欠费后，在租赁期满或合同提前解除起1个月内，保证金无息退还；租赁期满或合同提前解除之日17时之前向被告归还房屋，逾期不归还的，每日按2倍日租金赔偿被告；原告拖欠租金等，每逾期一天按所欠金额的0.5%计付违约金，任一项逾期超过1个月的，被告可提前收回房屋即解除合同，原告需向被告补足已经享用的减免租金、偿付逾期应付款按每日0.5%计付的逾期付款违约金、没收保证金并赔偿被告6个月的租金；合同术语“计租面积”即“使用面积”。2018年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室出租给原告，用途为办公，房屋出租建筑面积为55.92平方米，房屋建筑面积最终以实测报告为准，实际建筑面积以实测面积为准，租金、物业费和其他费用将作相应调整；租赁期限从2018年4月1日起至2019年7月9日止；租金按实际建筑面积(即产权证或房屋建筑面积实测报告)计算，每月租金为3,061.62元，2019年3月10日至2019年7月9日为免租期，免租金不免物业费，签订合同后的5个工作日内支付6个月的租金，其后租金先付后用，每三个月支付一次，每支付周期开始前7日付清；物业费按房屋建筑面积计算，每月为950.64元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的物业费，其后按季交纳，每季度首月10日前付清；签订合同后的5个工作日内支付保证金，保证金为8,024.52元，被告有权从上述保证金中扣除原告未付的租金、物业费及违约金等损失，扣除时应通知原告，原告在收到通知后的10个工作日内补足保证金，租赁期满或合同提前解除的，在扣除相关欠费后，在租赁期满或合同提前解除起1个月内，保证金无息退还；租赁期满或合同提前解除之日17时之前向被告归还房屋，逾期不归还的，每日按2倍日租金赔偿被告；原告拖欠租金等，每逾期一天按所欠金额的0.2%计付违约金，逾期超过7天未付租金或多次逾期天数累计达30天以上的，被告可提前收回房屋即解除合同，原告需向被告补足已经享用的减免租金、逾期应付款按每日0.2%计付逾期付款违约金、没收保证金并赔偿被告6个月的租金；合同术语“计租面积”即“房屋建筑面积使用面积”。2019年3月8日，被告向原告发送《解除合同通知书》，认为原告未按约支付506室房屋2018年1月1日至2019年3月9日的租金16,214元，遂通知解除506室的《房屋租赁合同》并要求返还房屋、支付租金和占有使用费、没收保证金及承担违约责任。原告收到《解除合同通知书》后即搬离并于2019年3月9日将506室租赁场所返还给被告，被告予以接收。2019年3月14日，原告向被告发送《通知函》，要求被告予以说明租赁面积，上述《通知函》被告于2019年3月15日收到后未予回复。2019年7月9日，507室和512室、508-511室的《房屋租赁合同》均到期，原告遂搬离并交接。嗣后，原告认为被告多计算租金等要求退款未果，以致涉讼。另查明，涉案租赁场所的房屋具有《房地产权证》，每套房屋的实测建筑面积为55.92平方米，扣除公摊面积后的独用面积为29.21平方米，《房地产权证》的核准时间为2015年。上述房屋系被告从各权利人处承租，然后由各权利人委托被告出租经营。再查明，原告于租赁期间陆续支付租金，508-511室：2016年7月10日付36,739.44元；2016年10月10日付36,739.44元；2017年1月13日付36,739.44元；2017年3月28日付36,739.44元；2017年7月13日付36,739.44元；2017年9月15日付36,739.44元；2017年12月15日付36,739.44元；2018年4月8日付36,739.44元；2018年6月21日付36,739.44元；2018年10月24日付36,739.44元；2019年1月22日付24,492.96元。507室和512室：2016年11月18日付18,369.72元；2017年3月28日付18,369.72元；2017年7月13日付18,369.72元；2017年9月15日付18,369.72元；2017年12月15日付18,369.72元；2018年4月12日付18,369.72元；2018年6月21日付18,369.72元；2018年10月24日付18,369.72元；2019年1月22日付17,363.17元。506室：2018年4月8日付18,369.72元。原告于租赁期间陆续支付物业费，508-511室：2016年4月19日付11,407.68元；2016年8月24日付3,802.56元；2016年9月23日付3,802.56元；2016年10月20日付3,802.56元；2016年11月21日付3,802.56元；2016年12月23日付3,802.56元；2017年1月16日付3,802.56元；2017年3月13日付3,802.56元；2017年3月28日付3,802.56元；2017年4月18日付3,802.56元；2017年6月29日付3,802.56元；2017年7月12日付3,802.56元；2017年8月15日付7,605.12元；2017年9月4日付3,802.56元；2018年1月22日付15,210.24元；2018年4月8日付7,605.12元；2018年4月12日付3,802.56元；2018年5月16日付7,605.12元；2018年7月13日付11,407.68元；2018年11月7日付3,802.56元；2018年12月7日付3,802.56元；2018年12月19日付3,802.56元；2019年1月22日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年5月7日付3,802.56元；2019年6月12日付3,802.56元。507室和512室：2016年11月18日付5,703.84元；2017年3月28日付1,901.28元；2017年4月18日付1,901.28元；2017年6月29日付1,901.28元；2017年7月12日付1,901.28元；2017年8月15日付3,802.56元；2017年9月4日付1,901.28元；2018年1月22日付7,605.12元；2018年4月8日付3,802.56元；2018年4月12日付1,901.28元；2018年5月16日付3,802.56元；2018年7月13日付5,703.84元；2018年11月7日付1,901.28元；2018年12月7日付1,901.28元；2018年12月19日付1,901.28元；2019年1月22日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年5月7日付1,901.28元；2019年6月12日付1,901.28元。508-511室、507室和512室于2019年6月14日支付物业费1,655.95元。506室：2018年4月12日付2,851.92元；2018年7月13日付2,851.92元；2018年11月7日付950.64元；2018年12月7日付950.64元；2018年12月19日付950.64元；2019年1月22日付950.64元；2019年4月8日付950.64元。原告于租赁期间陆续支付保证金为：508-511室于2016年4月25日付32,098.08元；507室和512室于2016年11月18日付16,049.04元；506室于2018年4月8日付8,024.52元。在审理期间，原告确认：原告付款时未将三份合同区分；上述租赁场所有装修，无扩建；508-511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，原告于2019年6月15日搬离并交接；507室和511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，原告于2019年6月15日搬离并交接；上述房屋已恢复原状；508-511室房屋、507室和511室房屋的租金和物业费均付至搬离日，费用已结清；506室房屋的租金付了6个月，物业费付了8个月。被告确认：原告付款时未将三份合同区分；上述租赁场所有装修，无扩建；508-511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，2019年6月15日搬离并交接；507室和511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，2019年6月15日搬离并交接；上述房屋已恢复原状；508-511室房屋、507室和511室房屋的租金和物业费均付至搬离日，费用已结清；506室房屋的租金付了6个月，物业费付了6个月，其余未付。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》、房地产权证、房屋建筑面积实测报告、《解除合同通知书》、《通知函》、付款凭证及清单、工商注册资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告先后签订三份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，理应得到切实履行，然在合同实际履行过程中，原告未按约支付租金等，显属违约，被告据此要求提前解除506室的《房屋租赁合同》于法有据，鉴于被告解除合同的通知已于2019年3月9日送达至原告处，当日双方已完成搬离并交接，506室的《房屋租赁合同》于该日解除。另508-511室、507室和512室的两份《房屋租赁合同》均至2019年7月9日到期而自然终止，双方也已完成搬离、交接并结清。涉案《房屋租赁合同》对租赁面积的约定是明确的，即按实测建筑面积计算租金和物业费等，相关证据也佐证涉案房屋每一间的建筑面积为55.92平方米，该面积与合同约定一致。其中两份合同中虽在合同术语条款出现“计租面积”即“使用面积”，但相关合同约定条款在租赁面积或计算租金部分并未出现“计租面积”字样，同时原告承租上述房屋前后达多年，在承租初期进行了装修，期间也均按合同约定面积计算并支付租金等，因此对于租赁面积应当是明知的，原告于2019年3月被告提出解除合同后再提出租赁面积异议，明显不符合常理，故对原告认为租赁面积计算错误不予采纳，并由此对原告要求退还租金和物业费及偿付上述费用的利息损失不予支持。针对被告的反诉请求部分，508-511室的《房屋租赁合同》中存在五笔逾期支付租金的情况：原告应于2017年1月1日前支付从2017年1月10日起至2017年4月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2017年1月13日支付；原告应于2017年7月1日前支付从2017年7月10日起至2017年10月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2017年7月13日支付；原告应于2018年4月1日前支付从2018年4月10日起至2018年7月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2018年4月8日支付；原告应于2018年10月1日前支付从2018年10月10日起至2019年1月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2018年10月24日支付；原告应于2019年1月1日前支付从2019年1月10日起至2019年3月9日止的租金24,492.96元，实际该笔款项于2019年1月22日支付。另508-511室的《房屋租赁合同》中也存在逾期支付物业费的情况。上述租金和物业费的逾期付款违约金根据逾期本金、逾期天数及调整后的计算标准酌情确定为1,643元和7,631元。507室和512室的《房屋租赁合同》中存在四笔逾期支付租金的情况：原告应于2017年7月1日前支付从2017年7月15日起至2017年10月14日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2017年7月13日支付；原告应于2018年4月1日前支付从2018年4月15日起至2018年7月14日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2018年4月12日支付；原告应于2018年10月1日前支付从2018年10月15日起至2019年1月14日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2018年10月24日支付；原告应于2019年1月1日前支付从2019年1月15日起至2019年4月9日止的租金17,363.17元，实际该笔款项于2019年1月22日支付。另507室和512室的《房屋租赁合同》中也存在逾期支付物业费的情况。上述租金和物业费的逾期付款违约金根据逾期本金、逾期天数及调整后的计算标准酌情确定为795元和3,107元。506室的《房屋租赁合同》中存在三笔逾期支付租金的情况：原告应于2018年3月29日前支付从2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2018年4月8日支付；原告应于2018年9月24日前支付从2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金9,184.86元，实际该笔款项未付；原告应于2018年12月25日前支付从2019年1月1日起至2019年3月9日止的租金7,029.14元，实际该笔款项未付；因此原告尚欠被告租金为16,214元。另506室的《房屋租赁合同》中存在未付物业费为276元，已付物业费中也存在逾期支付物业费的情况，上述租金和物业费的逾期付款违约金根据逾期本金、逾期天数及调整后的计算标准酌情确定为109元及以9,184.86元为本金从2018年9月25日起至付清日止按年利率24%计算、以7,029.14元为本金从2018年12月26日起至付清日止按年利率24%计算和229元。同时因原告违约而解除合同，506室的保证金8,024.52元按约由被告予以没收，原告尚需偿付被告酌情调整后的506室的解除合同违约金9,184.86元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告上海橡曙国际贸易有限公司的诉讼请求；二、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司508-511室的《房屋租赁合同》的逾期支付租金违约金1,643元；三、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司508-511室的《房屋租赁合同》的逾期支付物业费违约金7,631元；四、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司507室和512室的《房屋租赁合同》的逾期支付租金违约金795元；五、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司507室和512室的《房屋租赁合同》的逾期支付物业费违约金3,107元；六、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的租金16,214元；七、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的物业费276元；八、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的逾期支付租金违约金109元及以9,184.86元为本金从2018年9月25日起至付清日止按年利率24%计算、以7,029.14元为本金从2018年12月26日起至付清日止按年利率24%计算的逾期支付租金违约金；九、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的逾期支付物业费违约金229元；十、反诉被告上海橡曙国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的解除合同违约金9,184.86元；十一、驳回反诉原告上海绿地奉贤置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,224元，减半收取计1,612元，由原告负担。反诉案件受理费1,210.50元，由反诉原告负担822元，反诉被告负担388.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一九年八月三十日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。