江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0724民初5759号原告：董占华，男，1967年2月10日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：卢庆尧，江苏尚扬律师事务所律师。被告：李正涛，男，1951年5月7日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：**国，男，1964年10月22日生，汉族，居民，住灌南县。原告董占华与被告李正涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。三次庭审本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告董占华向本院提出诉讼请求：判令解除原被告签订的房屋转让协议，被告返还原告购房订金30000元、赔偿原告损失230143.6元，被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉求中损失数额为230143.6元。事实与理由：2014年5月，被告所属的位于灌南县的房屋拆迁，被告自愿将其所获的“铁路小区”安置房屋转给原告，双方签订了房屋转让协议。嗣后，原告按约定履行义务取得该房屋的相关权利，但连盐铁路田楼安置小区建设指挥部一直未能交付房屋。至2018年10月，该指挥部通知回迁户上房，被告领取了房屋转让后的安置过渡费并占有了房屋，被告已失去继续保有原告购房订金30000元的理由，还应赔偿因其违约给原告造成的损失230143.6元。被告李正涛辩称，之前经人介绍，被告答应将涉案房屋卖给原告的，但双方未签订书面协议，被告也未收到原告购房订金。故原告诉求无事实和法律依据，请求驳回原告诉求。当事人围绕争议事实及诉讼请求提交了如下证据在卷佐证：原告提交了证据1.房屋转让协议，载明甲方（出让方）为被告李正涛，乙方（受让方）为原告董占华，内容为被告因获得铁路小区安置房一套，经协商达成转让协议，房屋位于小区内，为251平方米。转让价格按政府出售价格，但原告需在被告领取拆迁款时将政府扣下的房屋订金给付被告（以收条为准）。协议签订后该房屋的权利义务转归原告，与被告无关。协议经双方签字后生效，单方违约的，应按房屋总价款的30%承担违约金。甲方签字：李正涛，乙方签字：董占华签订日期2014年5月13日；2.收条，载明今收到拆迁款30000元，人口补助5口款30000元，浦东二组李正涛，2014年5月15日；证据3.灌南县房屋拆迁补偿协议书复印件、连盐铁路灌南段房屋征收结算凭证复印件，协议载明拆迁人甲方：（受委托单位）连云港市源通房屋拆迁有限公司，被拆迁人乙方：李正涛（产权置换），因连盐铁路灌南段（浦东村）工程建设需要，甲方对乙方房屋进行拆迁，2014年5月16日双方达成协议。结算凭证载明李正涛拆迁款合计363872元，购买安置小区房屋应缴纳定金30000元，应领取补偿还款为333872元，2014年5月17日；证据4.委托书，载明李正涛2015年5月26日委托田芳为代理人，全权代表李正涛办理连盐铁路安置小区选房事宜，代理人在其权限范围内签署的一切文件，委托人均认可；证据5.回迁住宅认购协议书，载明甲方为连盐铁路田楼安置小区建设指挥部，乙方为李正涛，双方就乙方认购甲方回迁房达成协议。乙方认购房屋位于，面积196.18平方米，单价980元，合计房款192256元，按30000元/套交纳购房定金，余款162256元。付款方式乙方原则上在签订本协议时向甲方支付30000元/套购房定金，交房时结清所购房款。乙方签名处为李正涛、田芳，日期为2015年5月28日；证据6.连盐铁路灌南县田楼段安置小区建设领导小组2015年5月28日盖章的材料，载明10号楼2单元101***；证据7.原告董占华及田芳的身份证、结婚证，载明董占华、田芳系夫妻关系；证据8.案外人陈克模与胡宝青2018年12月22日签订的房屋转让协议复印件，载明陈克模将其位于安置小区的房屋转让给胡宝青，转让单价1800元/平方米等事项。原告陈述该证据能够证明同一小区房屋转让价格，原告主张的损失230143.6元计算方式为房屋差价160867.6元=（1800元/平方米-980元/平方米）×196.18平方米，加上从协议交房日期到被告实际领取房屋期间的过渡期补偿费用69276元（251.23平方米×6元/平方米/月×40个月）。被告质证涉案房屋已于2018年10月交付并由被告接收属实。对证据3、5无异议，证据6确实是被告安置房的楼号，但均与本案无关联。对证据1、2三性均有异议，被告姓名不是被告本人所签，与被告无关。对证据4是否被告本人签字记不清楚了。证据7与被告无关，证据8为复印件，不具有真实性。被告申请对证据1、2、4中“李正涛”签名字样是否李正涛本人所签进行鉴定。被告未提交证据。被告所申请鉴定，经原被告摇号并经本院委托，由南京康宁司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该鉴定机构出具了康宁司鉴中心[2019]文鉴字第42号司法鉴定意见书，鉴定意见为证据1、2、4中“李正涛”字样均系李正涛所书写。为此被告支付鉴定费6400元。原告质证无异议，被告质证鉴定不公正，鉴定是被告写的就是被告写的，无异议。被告未提供证明鉴定存在程序违反等不公正事项。故本院对原告提供的证据1-7及司法鉴定意见书均予以采信。证据8系复印件，本院不予采信。本院出示了本院调取的证据：1.从灌南县资源资源各规划局调取的建设用地批准通知书，载明用地单位为灌南县田楼镇人民政府，建设项目名称为新建连盐铁路安置小区一期项目，土地所有权性质为国有，土地使用权性质为划拨；2.本院向田楼镇人民政府负责涉案小区相关工作的人员的调查笔录，该工作人员称涉案小区房屋为安置房，现在就是先把房屋交付给拆迁户。去年已把房屋交付给李正涛，能否办理产权证政策还不明确。拆迁户当时购房的价格是2186元/平方米，超过拆迁户自己承担的价格以外的差价是铁路上出资的。该小区的房屋正在准备对外销售，物价部门审定的价格在2600元/平方米，但现在还没有销售。上述证据原告质证无异议，被告质证证据1无异议，证据2与本案无关联，不能证明原告已将购房定金交给被告。结合上述原告提交及本院调取的证据，本院认定事实如下，2014年5月13日原被告签订涉案房屋转让协议，并约定了订金及违约等相关事项（详见证据），2014年5月15日原告将购房订金30000元给付给被告。2014年5月17日被告签订房屋拆迁补偿协议书并约定相关事项（详见证据）。2015年5月26日被告委托原告之妻田芳为代理人，全权代表李正涛办理连盐铁路安置小区选房事宜，2015年5月28日李正涛、田芳签订回迁住宅认购协议书并约定了相关事项（详见证据），同日原告领取了房屋选号凭条。2018年10月被告接收了涉案房屋。涉案房屋土地为国有划拨，房屋尚未办理产权手续，涉案房屋单价为2186元/平方米，超出回迁住宅房认购协议书中载明的单价980元/平方米的部分由相关铁路部分支付。本院认为，原被告签订的房屋转让协议不违反法律规定，合法有效，受到法律保护，双方均应按约定履行各自的义务，原告已按约定给付被告购房订金，被告违反双方约定自行接收涉案房屋且未交付给原告，不履行合同主要义务，构成根本违约，原告有权主张解除合同，故本院对原告主张解除双方房屋转让协议的诉求予以支持。合同解除后被告收取原告的购房订金30000元应当退还原告。关于原告主张的损失，原告所述为房屋差价加上拆迁过渡期安置费用组成。其中过渡安置费系发放给拆迁户拆迁期间的安置费用，与原告无关，原告主张该费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋差价，因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失，故被告应予赔偿。对于房屋差价数额，原告主张以案外人房屋转让协议单价与被告购房单价形成的差价计算，但由于该证据系复印件且不具有普遍性，不能证明原告主张，故该数额本院不予支持。本院综合考虑涉案小区房屋物价部门批准的单价2600元/平方米、拆迁户购买时单价2186元/平方米（含铁路部门支付）以及合同履行情况、当事人的过错程度及原被告双方签订协议时约定的违约金数额等情况，酌情确定为70000元。关于司法鉴定费，因鉴定意见不支持被告辩解意见，故该费用应由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告董占华与被告李正涛在2014年5月13日签订的房屋转让协议；二、被告李正涛于本判决发生法律效力之日起十日内返还付原告董占华订金30000元；三、被告李正涛于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿付原告董占华损失70000元；四、驳回原告董占华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取5202元（原告已预交），由原告董占华负担3202元，由被告李正涛负担2000元，被告于在兑现上述款项时一并给付原告。原告董占华已交纳诉讼费超出部分1315元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5202元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  高 涛人民陪审员  成丽丽人民陪审员  成明跃二〇一九年八月二日法官 助理  魏兴斌书 记 员  张冠南法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。