河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初5062号 原告：王希维，女，1980年8月3日出生，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市中唐律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层，统一社会信用代码，911101055896572X3。 负责人：高福龙，职务，行长。 委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所执业律师。 原告王希维与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、被告承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用普通程序，经原告王希维申请，本院依法追加承德华耀公司为本案被告参加诉讼。于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告王希维的委托诉讼代理人刘馨远、秦亮平，被告大地营造公司、被告承德华耀公司委托诉讼代理人王文倩，第三人华夏银行姚家园支行委托诉讼代理人范颖慧、杜雅琪到庭参加诉讼，原告王希维，被告大地营造公司、被告承德华耀公司法定代表人苏为学，第三人华夏银行姚家园支行法定代表人高福龙未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王希维向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款1576320.00元，并赔偿原告自2017年6月26日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告已经偿还银行的按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金313632.00元；5、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司房屋差价损失（以评估为准）；6、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；7、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；8、请求判令第三人返还原告已经支付的保证金150000.00元；9、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担无限连带责任；10、本案的全部诉讼费用由被告大地营造公司及被告承德华耀公司共同承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告自2018年10月2日至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2018年10月2日至2019年1月20日，合计103443.00元）。事实和理由：2017年6月26日，原告与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区十二组团33号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为87.82平米，房屋价款为3136320.00元；被告大地营造公司应当在2019年6月30日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除案涉合同，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。案涉合同签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款1576320.00元,剩余1560000.00元房款，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了《个人房屋抵押借款合同》（以下简称按揭贷款合同）,向第三人华夏银行姚家园支行借款1560000.00元并直接支付给被告大地营造公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。原告认为，双方所签订的案涉合同是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。2018年11月，涉案房屋被拆除，直接导致原告与第三人签订的按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件。 由于被告承德华耀公司是被告大地营造公司的股东，根据工商登记档案材料显示，被告大地营造公司的注册资本是5000万元，实行认缴制，股东被告承德华耀公司实缴注册资金为0。根据《公司法》第三条：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，被告承德华耀公司应当对于被告大地营造公司的债务承担无限连带责任。故为维护原告的合法权益，现提起诉讼，望依法判如诉请。 大地营造公司辩称，一、原告主张解除案涉合同于法无据，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告签订的案涉合同合法有效，我司没有从事违法违规建设，案涉房屋合法合规，我司在签订合同和履行合同过程中不存在违约行为，房屋拆除是政府行为导致的不可抗力，我司可以延迟交房而不承担违约责任。二、案涉合同具备继续履行的条件和可能，应当继续履行。我司对案涉房屋的土地依法享有土地使用权，且该地系国有建设用地，因此，在该地块上被拆除的案涉房屋可以重建和复建，案涉合同仍可继续履行。依据《中华人民共和国土地法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，依法取得国有建设用地使用权证的土地可以依法报建、依法销售，因此，案涉房屋在纠正政府行政行为后可以继续履行合同，而不是不能履行合同。我司具有在政府原因消除后继续履行案涉合同的能力，故我司也不同意解除案涉合同。我司收到滦平县人民政府撤销案涉房屋的行政许可决定书，对此，我司有权提起行政复议和行政诉讼，是否违建、是否违法尚无定论，因此，在这类案件终审判决前，不能确定案涉房屋除土地使用证外“四证”的合法性，说明案涉合同仍有履行的可能性。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司并没有延迟交付或者无法交付的违约情形，原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据，退一步讲，本案案涉房屋“五停”（即停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任。原告的诉讼请求中，既主张赔偿利息损失，又主张10%违约金和房屋差价，属于重复主张，不应支持；据此应当依法驳回原告对我司违约的诉讼请求。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立。因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，我司有权提出行政复议和提起行政诉讼。上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到本案的法律责任的确立和合同能否履行的问题。因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉房屋的案涉合同依法有效；第二、案涉房屋是合法建筑物，房屋拆除属政府行为导致的不可抗力，不属于合同解除的法定事由，合同也没有约定该事由可以解除合同，所以不同意解除该合同；第三、案涉房屋的国有土地使用证仍然有效，我司可以依法报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的法律基础和现实可能，应继续履行；第四、案涉房屋可能延迟交付，是政府行为导致的不可抗力所致，应予免责，我司无需承担违约责任且原告主张的违约责任不符合合同约定，依法不应支持；第五、案涉合同的履行与我司申请行政复议和行政诉讼有因果关系，系本案的审理结果必须以另一案的审理结果为依据，因此，在本案所关联的我司所申请的行政复议和行政诉讼判决生效前，应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述原告与被告大地营造公司签订案涉合同，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中十二组团33号商品房销售给原告，房屋价款为3136320.00元，被告大地营造公司应于2019年6月30日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证以外的其他“四证”均予以撤销的事实。 承德华耀公司辩称，根据合同相对性原则，合同权利义务不应及于没有合同关系的第三人，我司不是案涉合同的权利义务主体，原告主张我司承担连带责任没有合同依据，不应支持。被告大地营造公司是独立的法人公司，依法对其独立作出的民事行为独立承担相应的民事责任，原告应向合同相对方即被告大地营造公司主张合同责任。我司已经全额缴资，履行了全部的出资义务，原告主张我司承担连带责任于法无据。退一步讲，如果股东到期未履行出资义务，应当承担的是补充责任，只有在债权人对公司债务强制执行后仍不足以赔偿损失的，未出资的股东才承担相应的责任。本案案由是房屋买卖合同纠纷案件，原告依据公司法第三条的规定主张有限责任公司股东以出资额为限对公司承担责任属于公司有关的法律关系，二者属于不同的法律关系，不属于本案审查的范畴，不应在本案中处理。其余答辩意见同被告大地营造公司一致。根据原告所提交的工商公示信息报告显示被告承德华耀公司属于有限责任公司，依法有限公司以出资额为限对债务承担有限连带责任，故原告主张承德华耀公司对被告大地营造公司承担无限连带责任于法无据，我司已经认缴全部出资，根据这一事实及法律规定，我司亦不应对大地营造公司的债务承担连带责任，应由大地营造公司以其实收资本自身承担本案债务。 华夏银行姚家园支行辩称，原告起诉要求解除原告与第三人华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同没有法律依据，依法应当驳回。原告与第三人华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同已经生效，对各方具有法律约束力，应当履行，第三人华夏银行姚家园支行已依约定向原告王希维发放足额贷款，履行了全部合同义务，原告要求解除该合同没有法律依据。根据合同约定未经第三人同意不能解除合同，第三人华夏银行姚家园支行有权要求原告王希维和被告大地营造公司承担借款本息清偿责任，原告应依合同约定承担按揭贷款合同项下尚未返还的借款本息的清偿义务。根据合同约定，被告大地营造公司作为合同保证人具有向第三人华夏银行姚家园支行清偿本息的义务，华夏银行姚家园支行有权向原告王希维、被告大地营造公司双方主张借款本息清偿责任，原告诉请大地营造公司向华夏银行姚家园支行履行还款义务，华夏银行姚家园支行没有异议，但大地营造公司的还款义务不应免除原告王希维的清偿责任，华夏银行姚家园支行保留向原告王希维主张偿还借款本息之权利。 华夏银行姚家园支行作为按揭贷款合同当事人，其合法权益应平等地受到法律保护。本案中华夏银行姚家园支行在办理原告的贷款业务中，已尽勤勉、谨慎核查义务，也按约足额发放贷款，华夏银行姚家园支行不存在任何违法、违约行为，不存在利用优势地位阻碍合同目的的实现，也未侵犯原告的合法权益，相反，华夏银行姚家园支行在本案中也同样受到巨大财产损失，如一味强调保护原告的个人利益，将贷款不能回收的风险全部转嫁于第三人华夏银行姚家园支行，不仅有违公平原则，且可能造成国有资产的流失，也不利于金融机构业务开展的主动性，更不利于维护我国的市场经济秩序。综上，原告诉请解除按揭贷款合同没有法律和合同依据，且无论按揭贷款合同是否解除，原告均应承担借款本息清偿义务。请求法院查明事实，正确适用法律，切实维护华夏银行姚家园支行的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》及补充协议，用以证明原告购买了被告大地营造公司开发建设的涉案房屋，被告应当在2019年6月30日前交付房屋,房屋价款为3136320.00元。案涉房屋已拆除，被告无法按照合同约定交付案涉房屋，原告的购房目的无法实现； 证据二：付款凭证2张，用以证明原告已依约向被告支付首付款1576320元； 证据三：贷款合同以及银行流水，用以证明原告向第三人贷款1560000元，且贷款后原告向第三人正常还款； 证据四：关于限期拆除违法违规建筑的通知，用以证明因被告开发建设的涉案项目破坏生态环境而属于违法违规建筑被要求限期拆除，被告存在严重根本过错，涉案房屋已经被拆除，被告无法如期交房导致原告购房目的无法根本实现； 证据五：关于请求政府支持协助拆除长城脚下饮马川部分房屋的报告，用以证明涉案房屋的拆除是由被告的原因造成的，被告构成违约，应当向原告承担违约责任; 证据六：被告企业信息报告，用以证明被告承德市华耀房地产开发有限公司系承德大地营造房地产开发有限公司的股东，认缴出资5000万元，没有实缴，二被告应当承担共同连带责任。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，案涉合同约定不可抗力，我司不构成违约，可以免责，且可延期交付无需承担违约责任；对证据二无异议，确认收到首付款；对证据三的真实性、合法性无异议，原告是合同的借款人，也是偿还借款的主体；对证据四的真实性确认，合法性、关联性有异议，政府的通知内容与事实不符，案涉房屋是“五证”齐全的合法建筑物，并非违建，我司不存在过错，同时证明拆除行为是政府原因造成，属于不可抗力，我司可以据实延期交楼，且无需承担违约责任；对证据五有异议，结合证据四可看出，案涉房屋等是在政府要求下拆除，并非我司的原因，我司没有违约，不应承担违约责任；对证据六的真实性有异议，工商报告尚未变更，承德华耀公司已经足额认缴了出资。 对原告提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对案涉证据的真实性合法性认同大地营造公司。原告提供的证据证明本案的合同主体是原告和大地营造公司，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，应由原告和大地营造公司对案涉合同有关的义务承担相应的责任，我司不承担该合同项下的责任；我司已经履行了出资义务，网上的公示信息未更新，与事实不符，我司不应承担连带责任。 对原告提供的证据，第三人华夏银行姚家园支行质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可。案涉合同仅对王希维及被告大地营造公司具有法律约束力，其履行情况不影响按揭贷款合同的履行，各方仍应当按照按揭贷款合同约定履行还款义务；对证据二的真实性、合法性有异议，无法确认该份证据的真实性与合法性。该证据与按揭贷款合同及该合同项下债务人的还款义务没有关联；对证据三的真实性、合法性、关联性认可，按揭贷款合同已由三方共同签署生效，对各方具有法律约束力，各方应当继续履行，虽然第三人根据王希维的指令将贷款支付至被告大地营造公司账户，但王希维仍是按揭贷款合同项下借款人，应当按照按揭贷款合同履行其还款义务；对证据四、证据五的真实性、合法性无法确认；证据六的形式真实性、合法性认可，对证据四至证据六的关联性及证明目的有予认可，该证据与按揭贷款合同及该合同项下债务人的还款义务没有关联性。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》。 证据二：预售备案登记证。 证据一至证据二用以证明被告大地营造公司与原告签订了案涉合同，并约定了双方的权利义务，合同约定案涉房屋交付时间为2019年6月30日；同时，案涉合同已依法备案登记，被告所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告应依法予以免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2015-18）。 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00004号）。 证据五：《建设用地规划许可证》（地字第130824201600004号）。 证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600004号）。 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号130824201705260101）。 证据八：《商品房预售许可证》（证号：滦房预售证第20170005号）。 承德大地营造公司提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上进行重建或复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，被告没有违规建设，没有违约违规,案涉房屋可以通过重建或者复建，案涉合同不应解除，应继续履行。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日会议纪要及《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的。 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋被滦平县人民政府拆除。 证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府实行了“五停”。 证据十二：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]002号）。 证据十三：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》（编号：（滦资规）撤决字[2019]020号）。 证据十四：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号：滦行审撤[2019]5号）。 证据十五：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》（编号:滦行审撤[2019]29号）。 承德大地营造公司提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的行政许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付是政府行为所致，属于不可抗力事由，被告无需向原告承担违约责任。 证据十六：《行政复议申请书》提交证明，用以证明被告大地营造公司已就政府撤销行政许可提出复议申请，本案应当中止审理。 证据十七：银行付款凭证，用以证明被告大地营造公司代原告支付银行按揭贷款共计30555.15元。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可，证明目的不认可。首先，案涉房屋的“四证”已经被撤销，现案涉房屋不属于合法建筑。其次，案涉房屋已经被拆除，买卖合同的目的确定无法实现，而且案涉房屋被拆除，不属于不可抗力，被告大地营造公司应当向原告承担违约责任；对证据三至证据八的真实性认可，对其合法性、关联性、证明目的都不认可，上述行政许可因被告大地营造公司存在违法、违规行为，被政府发现后，依法予以撤销，而且，由于被告大地营造公司违法建设，导致原告购买的涉案房屋被拆除，被告大地营造公司也无法再次进行重建，原告买卖合同的目的无法实现，所以，被告大地营造公司应当承担违约责任；对证据九的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该文件没有任何部门的盖章，无法确定来源，而且，该文件也显示，是由于被告大地营造公司违法建设、需要拆除房屋，并未显示是政府拆除的；对证据十的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，该照片无法显示房屋的具体位置，但是事实是房屋已经被拆除，无法证明案涉房屋被政府拆除；对证据十一的真实性认可，合法性、关联性及证明目的不认可，该证据说明被告大地营造公司开发建设的房屋属于违建，应当承担违约责任；对证据十二至证据十五的真实性认可，合法性及关联性、证明目的不认可，案涉房屋被拆除，案涉合同目的无法实现，原告根据合同约定和法律规定已经享有合同解除权。同时该证据也表明是由于被告大地营造公司存在违规行为导致许可被依法撤销，责任在被告大地营造公司，被告大地营造公司是否进行行政诉讼，与本案无关，也不构成民事案件中止的理由，因此，被告大地营造公司应按照买卖合同的约定对原告承担违约责任；对证据十六的真实性、合法性、关联性不认可，行政案件与民事诉讼没有必然的关系，涉案房屋已经被拆除，合同目的无法实现，本案不应当中止审理；对证据十七没有异议。 被告承德华耀公司对被告大地营造公司提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该证据证实案涉纠纷是发生在原告和被告大地营造公司之间的合同纠纷，根据合同的相对性，原告请求承德华耀公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可。关联性及证明目的不认可，案涉合同的履行情况不影响按揭贷款合同的履行，各方应当按照按揭贷款合同约定履行还款义务；对证据三至证据八、证据十二至证据十五的真实性、合法性认可；对证据九至证据十一的真实性、合法性无法确认，证据三至证据十五均与按揭贷款合同的履行无关，按揭贷款合同应当继续履行，借款人及保证人应当依约履行还款义务；对证据十六、证据十七的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，被告大地营造公司偿还的贷款也是支付至原告王希维的还款账户，再由第三人华夏银行姚家园支行依约扣划，王希维仍是还款义务主体，原告及被告大地营造公司均应履行按揭贷款合同项下的还款义务及担保责任。 为证明自己的观点，被告承德华耀公司向法庭提供如下证据： 证据一：银行转账流水。 证据二：审计报告。 证据三：工商信息报告。 上述证据用以证明被告承德华耀公司已经履行了全部50000000.00元的出资义务，已经申请变更了工商信息，资本出资显示为实缴，被告承德华耀公司不应承担连带责任。 对被告承德华耀公司提交的证据，原告质证认为：对证据一的真实性请法院核查，合法性和证明目的不认可。被告承德华耀公司是被告大地营造公司的唯一股东，被告大地营造公司属于一人公司。根据《公司法》第六十三条规定，被告承德华耀公司没有提供证据证明被告大地营造公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带赔偿责任。而且，被告大地营造公司已经将收取的原告等众多业主的购房款用于被告承德华耀公司其他项目的开发建设，从这一点讲，被告承德华耀公司也应当承担连带赔偿责任。同时，被告承德华耀公司与被告大地营造公司的法定代表人都是苏为学，办公地址也一致，公司人员也一致，这也足以说明，二公司的财产是混同的，被告承德华耀公司应当承担连带赔偿责任；对证据二认为该证据并非审计报告，而是《企业所得税年度缴纳申报鉴证报告书》，该证据仅是作为被告大地营造公司进行纳税申报的材料，并非是审计报告。而且实收资本并不代表注册资本，账目用途为往来账款，亦没有出资证明书，同时，截止到2019年5月9日，经工商登记查询，被告承德华耀公司的实缴资本仍然为0，其对外公示不得对抗本案善意原告，仍应当按照其工商登记信息为准；对证据三的真实性、合法性关联性都不认可。该证据没有经过公证，仅仅是网页打印图片，没有原件，无法确定真实性。该证据显示的内容与全国企业信用信息网显示的注册资本不一样，应当以全国信息网的内容为准。本案中原告要求被告承德华耀公司承担连带责任的主要依据是财产混同，而被告承德华耀公司出资不实只是其中理由之一，根据公司法第六十三条，被告承德华耀公司作为一人公司的股东与公司存在财产混同，应当承担连带赔偿责任。 被告大地营造公司对被告承德华耀公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均予认可。 对被告承德华耀公司提交的证据，第三人质证认为：对证据一至证据三的真实性、合法性请求法庭核实，该证据与按揭贷款合同的履行没有关联，按揭贷款合同应当继续履行，借款人及保证人应当依约履行还款义务。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人房屋抵押借款合同》，第三人与原告、被告大地营造公司于2018年3月13日签订按揭贷款合同，约定贷款一经发放，原告与售房人就所购商品房发生的任何纠纷均与第三人无关，各方均应履行本合同项下的一切义务，被告大地营造公司承担连带保证责任，该合同已由各方签署生效，对各方具有法律约束力； 证据二:还款保证承诺书，用以证明原告向第三人出具承诺书并缴纳15万元保证金，用于担保按时还本付息，在贷款全部清偿完毕前，原告无权要求返还保证金； 证据三：个人贷款还款明细，用以证明截至2019年5月13日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息133998.15元，尚欠本金1530205.22元。第三人已依约履行放款义务，原告应当继续履行贷款本息清偿义务。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。首先，第三人在涉案房屋不满足放款条件下，进行放款。根据有关规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。由于被告的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证因为违法被撤销，所以，第三人不应当给被告放款；第三人在涉案房屋并没有封顶的情况下就发放银行按揭贷款，所以，按揭贷款本金及利息应当由第三人与被告承担，与原告无关。其次，第三人没有将原告的按揭贷款发放至被告的建委资金监管账户。实际上按揭贷款合同约定的贷款支付账号并非资金监管账号，导致被告将按揭贷款挪作他用。目前，涉案房屋已被拆除，按揭贷款本金及利息均应由第三人及被告承担。个人贷款合同属于商品房买卖合同的从合同，现涉案房屋因被告大地营造公司违法违规建设而被拆除导致原告购房目的根本无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条的规定，剩余的贷款应当由被告大地营造公司偿还，被告承德华耀公司承担连带责任;对证据二的真实性认可，证明目的不认可。按揭贷款合同不能继续履行的原因系被告大地营造公司的根本过错所致，剩余的贷款应当由被告大地营造公司偿还，被告承德华耀公司承担连带责任；对证据三的真实性予以认可，证明目的不认可。剩余的贷款应当由被告大地营造公司偿还，被告承德华耀公司承担连带责任。 对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，原告是借款人，我司只是保证人，依约依法承担保证责任。贷款合同对应的房屋买卖合同尚未解除，本案系因政府拆除行为导致，政府行为系不可抗力。案涉合同仍具备据需履行的前提和基础，且我司不同意解除，相对应的贷款合同解除亦没有事实和法律依据，不应解除；对证据二的真实性、合法性由法院核实，与我司无关；证据三的真实性由法院核实，另我司2019年2月2日、2019年3月4日，2019年4月18日每月代原告支付按揭贷款10185.05元，合计30555.15，请法庭在审理时予以考虑。 对第三人提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对该证据的真实性、合法性认可大地营造公司的意见，且与我司无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王希维与被告大地营造公司于2018年1月15日签订了合同编号为20180115076的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区十二组团33号商品房销售给原告王希维，房屋总价款为3136320.00元，被告大地营造公司应当在2019年6月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务。原告于2017年6月26日向被告大地营造公司支付房屋首付款1576320.00元,剩余1560000.00元房款，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了合同号为YYB6591012018OO48的《个人房屋抵押借款合同》,向第三人华夏银行姚家园支行借款1560000.00元用于购买案涉房屋，按揭贷款于2018年3月15日直接支付给被告大地营造公司。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除。 另查明，截止2019年4月20日，原告王希维账户已偿还第三人华夏银行姚家园支行贷款本息合计133998.15元，其中包括被告大地营造公司代原告偿还贷款本息30555.15元，原告本人偿还贷款本息103443.00元，尚欠贷款本金1530205.22元及利息。 本院认为，原告与被告大地营造公司于2018年1月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋。现因涉案房屋已拆除，合同目的无法实现，故对原告要求解除原告与被告大地营造公司于2018年1月15日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告大地营造公司关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见不予采信。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2018年3月13日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求二被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即被告大地营造公司应赔偿原告已付房款的利息损失，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地营造公司赔偿房屋差价损失无事实及合同依据，其该项诉讼请求本院不予支持。 依据按揭贷款合同的约定，按揭贷款合同解除前，原告王希维应对按揭贷款合同项下剩余贷款本息承担清偿义务。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按揭贷款合同解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，被告大地营造公司应将王希维已支付的贷款本息返还王希维；同理，王希维未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向第三人华夏银行姚家园支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。因按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司已承担按揭贷款合同项下剩余贷款本息的清偿义务，故原告已经支付第三人的还款保证金150000.00元应由第三人华夏银行姚家园支行予以返还，故对原告要求第三人返还原告已经支付的保证金150000.00元的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张解除《物业委托管理经营合同》并要求被告大地营造公司赔偿原告经营损失21305.00元，因上述主张与本案分属不同法律关系，本案不予处理，原告可另行起诉。 原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实、财产混同为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司向本院提供证据证明其已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，原告亦未针对二被告财产混同提供相应的证据予以证实，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王希维与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2018年1月15日签订的合同编号为20180115076的《商品房买卖合同》（包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告王希维办理注销网签备案手续； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王希维支付的购房首付款1576320.00元； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王希维支付的购房首付款1576320.00元的利息损失（利息损失自2017年6月26日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）； 四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王希维已偿还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行按揭贷款本金及利息合计103443.00元； 五、解除原告王希维与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2018年3月13日签订的合同号为YYB6591012018OO48的《个人房屋抵押借款合同》； 六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB6591012018OO48的《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）； 七、第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于本判决生效之日起十日内返还原告王希维支付的保证金150000.00元； 八、驳回原告王希维的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34390.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  佟 洋 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。