广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17703号原告：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：冯穗应，职务经理。委托诉讼代理人：陈晓丽、洪萍，均是北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：叶丽明，女，1987年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：高亦鏐，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯汝华，女，被告母亲。原告广州晋廷物业管理有限公司诉被告叶丽明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓丽、洪萍，被告叶丽明的委托诉讼代理人高亦鏐、冯汝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区宝岗路251号2210房的业主。2017年11月9日，原告与被告所在物业小区的业主委员会（宝岗大厦业主委员会）签订《物业管理服务合同》，原告为宝岗大道251号宝岗大厦提供物业管理服务。《物业管理服务合同》第二条9约定“乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用:(1)物业管理服务费;(2)代收公共分摊的水(电)(如有);(3)代收设备设施更新维修的分推费用:(4)代收维修储备金;(5)有偿服务费”;第六条1约定“本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准。未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元”;第六条2第四款约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月月底前履行交纳义务”；第六条4约定“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分推水、电等费用总额的千分之一交纳违约金”。原告签订合同后，依约履行了物业管理的义务，被告应当按约支付原告物业管理费、垃圾费及维修储备金费用，但被告经原告多次催促，均无理拒绝缴纳。至此，被告拖欠原告于2017年11月9日至今的物业管理费、垃圾费及维修储备金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费暂计1894.9元（从2017年11月9日起计算至实际付清之日,现暂计至2018年11月8日）；2、被告向原告支付拖欠的垃圾费暂计60元（从2017年11月9日起计算至实际付清之日，现暂计至2018年11月8日）；3、被告向原告支付逾期支付上述物业管理费及垃圾费的滞纳金（滞纳金以每月欠交的物业管理费、垃圾费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计至付清之日止）；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，答辩如下：1、管理费，原告依据2017年11月和广州宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》是无效的，该合同损害业主的合法权益。第一，该合同依据城市新建住宅小区管理办法和广州市住宅区物业管理办法制定，该两份文件已经废止，故该合同没有法律依据；第二，根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》以及《宝岗大厦业主大会议事规则》的规定，宝岗大厦业主委员会委员任期五年，第一届宝岗大厦业主委员会在2012年11月13日成立，到2017年11月12日届满后，第二届宝岗大厦业主委员会任职期限则从2017年11月13日起至2022年11月12日止共五年，但是，第二届宝岗大厦业主委员会与原告签订《宝岗大厦物业管理服务合同》所约定的服务期限，从2017年11月9日至2027年11月8日止长达10年，多出的五年，完全未经业主大会的授权和同意，该份合同损害了广大业主的合法权益；第三，原告没有相应的管理资质，按照物业管理条例，广州市物业管理暂行办法规定，实行物业管理需要实行资质管理，按照最高人民法院司法解释和广东省高级人民法院指导意见，没有取得资质的物业企业签订的物业合同无效；第四、按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》的规定，物业管理合同实行备案制度，但是，《宝岗大厦物业管理服务合同》未经政府主管部门备案，违反了上述法律法规的规定，依法应当确认为无效。且该物业管理合同从来没有公示，是物业管理委员会和原告暗箱操作，大部分业主都蒙在鼓里，所谓投票只是续聘投票，并没有对合同条款进行确定，违反物业管理的相关规定，对该合同的投票没有达到规定的过半数。宝岗大厦有住户384户，但业委会只认定应发表决票是330户，实际只发表决票300票，不但比384户少了84户，而且比330户也少了30户，此其一。其二，28楼至31楼共有48户，其中只有4户有房产证，而另外的44户根本没有房产证，按照规定这44户产权属于开发商，而开发商已经没有经营了，所以不可能投票，但是，在原告提供的证据中，居然有九户出来投了赞成票，故该合同未超过半数业主同意授权签订，是无效的；第五，合同规定原告有停水停电的权利，该约定是扩大原告的权利，加重被告及其他业主负担，水电不是原告供应，而是由相关部门供应，若业主不交水电费自然有相关公司停水电，该协议无疑是对业主的权益的损害，应是无效的；第六，协议签订后，原告在管理过程中存在多处管理不到位的情况，清洁不到位，开支不透明，对原告有意见的业主又用不法手段进行打压，原告无权收取被告的物业管理费。2、垃圾费，按照服务合同的约定，垃圾费包含在管理费中的，原告起诉主张收取管理费，又主张收取垃圾费，是重复收取费用。3、滞纳金，基于合同无效，不同意滞纳金的缴纳，且滞纳金日千分之一过高，远超法律规定。经审理查明：宝岗大厦小区首届业主委员会于2012年11月成立，根据《宝岗大厦业主大会议事规则》规定由7名委员（其中主任1名，副主任2名）和3名候补委员组成。2015年2月16日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处向宝岗大厦业主委员会作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会备案变更回执》，备案事项变更内容如下：1、2014年12月26日宝岗大厦业主大会会议以书面形式召开，会议补选产生业主委员会委员为殷蔚武、莫燕芬、姚国游、霍妙冰、潘伟灵、罗欣、姚国富、钟华钊，其中，姚国富、钟华钊为候补委员。同日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会会议决定事项备案回执》，备案内容如下：1、2015年1月31日召开首次业主委员会委员会议，会议6/7成员（6人）通过莫燕芬为主任，殷蔚武、霍妙冰为副主任；2、经业主委员会委员6/7成员（6人）提出，林小康现为委员成员。2017年11月9日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处向宝岗大厦业主委员会作出龙凤物业备[2017]第003号《业主委员会备案回执》，备案事项内容如下：1、沿用《管理规约》、《业主大会议事规则》；2、业主大会记录和会议决定；3、业主委员会会议记录和会议决定；4、业主委员会委员名单及基本情况；5、第二届业主委员会任期五年：2017年10月10日起至2022年10月9日止；第二届业主委员会委员名单：骆劭宁（主任）、霍妙冰（副主任）、莫燕芬、姚国游、罗欣、钟华钊、刘伯浩，候补委员唐焕容。据《宝岗大厦业主大会议事规则》记载，业主大会会议可以采用集体讨论或书面意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主参加；业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱；（二）计算表决票数时，凡在规定时间内不以任何方式表达意见的业主，均计算入多数意见的一方；等。另查，2016年，涉案小区的业主方宝珠等曾起诉宝岗大厦业主委员会、广州晋廷物业管理有限公司，要求确认宝岗大厦业主委员会、广州晋廷物业管理有限公司在2015年7月20日所签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；确认被告晋廷公司在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效。本院于2019年4月25日以（2016）粤0105民初10332号案判决：驳回方宝珠等业主的全部诉讼请求。判决后，方宝珠等业主不服，提起上诉，该案正在广州市中级人民法院二审审理中。涉案小区的业主冯汝华等曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处和宝岗大厦业主委员会，要求撤销龙凤街道办事处于2015年2月16日作出的龙凤物业备变更【2015】第001号备案行为，包括业主委员会备案变更回执和业主委员会会议决定事项备案回执等。广州铁路运输第一法院于2017年9月5日以冯汝华等超过法定起诉期限为由，作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》驳回其起诉。后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年1月30日以（2017）粤71行终2186号民事裁定撤销一审行政裁定，指令广州铁路运输第一法院继续审理。广州铁路运输第一法院于2018年9月27日作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》，以冯汝华等原告不具有对行政行为提起诉讼的原告主体资格，对该案没有诉的利益为由驳回其起诉。此后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年12月24日作出（2018）粤71行终3312号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。该判决已于2019年1月11日发生法律效力。2017年11月9日，原告（乙方、受委托方）与宝岗大厦业主委员会（甲方、委托方）签订《物业管理服务合同》，约定：宝岗大厦业主委员会委托原告管理服务广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦。（第二条）委托管理事项：4、环境卫生、公共秩序的维护和管理，绿化管理、公共绿化园林小景管理和养护(包括公共场地、房屋建筑共用部位)管理服务的卫生清洁、共用部位的垃圾的收集、清运、化粪池清掏。5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(不含人身、财产保险保管责任)。9乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用:(1)物业管理服务费;(2)代收公共分摊的水(电费)(如有);(3)代收设备设施更新维修的分摊费用；(4)代收维修储备金;（5)有偿服务费。第三条合同期限为2017年11月9日至2027年11月8日。第四条甲方的权利和义务：3、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违反行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违反行为的责任人采取停水、停电、及诉讼等催缴催改措施。第五条乙方的权利和义务：4、在此服务期间，房屋建筑的共同部位及公用设施设备的维修养护与更新改造，由我方提出方案，经业主委员会议定后实施，所需费用由业主和物业使用人支付。第六条管理服务费用：1、本物业管理区城物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准。未办产权证的，以物业购房合同约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元。2、收取的物业服务费用主要用于以下开支:（9)政府有关部门针对本物业小区管理规定收缴的相关行政费用；(10)其他合理开支。4、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电等费用总额的千分之一交纳违约金。等。2017年8月1日，宝岗大厦业主委员会发布《关于召开书面业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的公告》，公告内容主要为：广州晋廷物业管理有限公司自2014年9月1日进入宝岗大厦至今，宝岗大厦平稳安定。鉴于广州晋廷物业管理有限公司向业委会提出续签物业服务合同的申请，且保证大厦的管理费维持在1.2元每平方米不变的情况下，召开议题为“是否续聘广州晋廷物业管理有限公司事项”宝岗大厦业主大会，会议将采用书面征求业主意见的形式进行，现定于2017年8月20日起表决决定是否聘任广州晋廷物业管理有限公司。2017年8月20日起，大堂及管理处设置固定票箱，便于业主投票。投票规则已《宝岗大厦业主议事规则》内容为准。等。宝岗大厦业主委员会发布《宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决票计票报告单》，宝岗大厦是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的表决票应发住户330户，已发300户，收回票数223张，收回票少于发出票。经验票，其中有效票193张，重复票30张。结果为赞成票184张，反对票4张，弃权票5张。2017年8月28日，宝岗大厦业主大会及宝岗大厦业主委员会发布《宝岗大厦关于召开业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的结果公告》，主要内容为：宝岗大厦业主委员会于2017年8月20日至8月27日在大厦开展是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的书面业主大会，在街道、居委和部分业主的监督下开票计票，结果如下：宝岗大厦住宅部分具有投票权的业主330个，总面积35617.43平方米。本次通过电话通知、发出通知书300户，收回表决票223张（其中有效票193张，重复票30张）。其中赞成票184张，占业主总数的55.75%，面积为22225.3152平方米，占大厦总面积62.40%，反对票4张，占业主总数1.2%，面积为368.2812平方米，占大厦总面积1%；弃权票5张，占业主总数1.5%，面积为432.285平方米，占大厦总面积1.2%；另外有106户已通知未投票的，按照《议事规则》第十七条规定，凡在规定时间内不宜任何方式表达意见的业主，均计算入多数意见的一方。所以本次业主大会投赞成票总数为290张，占业主总数的87.87%，面积为31193.1835平方米，占大厦总面积87.57%，投票结果显示，赞成续聘广州晋廷物业管理有限公的票数已经达到了“双过半”要求，符合了广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则，等。根据广东增值税普通发票，原告自2018年1月至2018年12月一直缴纳涉案小区垃圾收集运输费。原告于2018年12月14日提起本案。诉讼中，原告表示原来的物业公司服务费及业委会自管时期的物业服务费均为1.2元，垃圾处理费每月5元。被告表示一直居住在小区，至今没有缴纳过物业管理费，垃圾处理费。双方确认涉案房屋建筑面积是131.5855平方米。本院认为：被告所主张的原告的资质问题、涉案物业管理合同的备案问题，以及该合同约定的服务期限超出业委会（第二届）的任期问题，均不属于认定涉案《物业管理服务合同》无效的法定理由，被告以上述理由主张涉案物业服务合同无效理据不足，本院不予采纳。被告认为原告与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的期限过长及涉及停水停电的条款损害业主利益没有提供有力证据予以证实，被告以上述理由认为该合同无效，理据不足。现原告与宝岗大厦业主委员会已经就续聘物业公司通过合法程序进行了举证，提供了相应公告、表决明细及计票报告单等证据予以证实，被告未有充分证据证实原告与宝岗大厦业主委员会续签合同的行为违法，本院对被告的主张不予采信。原告已根据与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》对小区进行了物业服务，被告是涉案小区房屋业主，享有了原告提供的物业服务，拒交服务费不符合权利义务对等的基本原则。故原告要求被告支付管理费、垃圾处理费符合合同约定，本院予以支持。管理费、垃圾处理费可暂计到2019年8月8日，之后部分未发生，原告可另循其他途径解决，本案不作处理。关于被告逾期缴付管理费、垃圾处理费的滞纳金问题，如上所述，被告拒缴管理费、垃圾处理费的抗辩理由不成立，但鉴于原告在管理合同签订及履行过程中一直存在纠纷，这也是本案双方当事人形成纠纷的主要导因。故对原告逾期缴付管理费、垃圾处理费滞纳金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶丽明在本判决生效之日起10日内向原告广州晋廷物业管理有限公司支付2017年11月9日至2019年8月8日的物业管理费(按每月131.5855平方米x1.2元/平方米计算);二、被告叶丽明在本判决生效之日起10日内向原告广州晋廷物业管理有限公司支付从2017年11月9日至2019年8月8日的垃圾处理费(按每月5元计算);三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告叶丽明负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一九年八月二十三日书 记 员  杜彦泽