广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21073号原告：潘炳灼，男，1952年9月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张进雄、李瑜，分别系广东瑞迪安律师事务所律师、实习人员。被告：林钧，男，1972年3月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告潘炳灼诉被告林钧租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘炳灼的委托代理人张进雄到庭参加诉讼，被告林钧经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告潘炳灼诉称：2015年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于广州市天河区东圃镇珠村铁路北面，灵山公路东侧，大坟园地段现自编“珠村十一社广源厂区”第x幢x层（西）出租给被告作厂房用途使用，总面积约764平方米。租赁期四年，从2015年5月1日至2019年11月30日止。从2015年5月1日起计租。租金每三年递增一次，按原租金总额上浮10%，即2015年5月1日至2018年4月30日期间租金16044元/月（21元/平方米/月），2018年5月1日至2019年11月30日期间租金17648元/月。租金每月结算，由被告在每月的5日前支付给原告。被告向原告交纳30000元作为合同保证金，原告应在租赁期满结清一切款项后将保证金退回被告，保证金不计利息。逾期交付租金的，被告每日须按所欠租金金额的千分之十支付违约金；如逾期二十五日，原告有权单方解除合同，收回房屋使用权及没收保证金。被告所欠租金、水电等费用被告保证在三十天内自觉向原告交纳，如超过三十天，所欠费用按双倍计收，原告有权继续追讨被告所欠费用。合同签订后，从2017年10月起被告中断向原告交纳租金。经原告催讨，2018年6月4日被告签字确认其自2017年10月份至2018年5月份期间拖欠原告租金合计133432.38元。截至起诉之日，被告持续占用房屋，经原告多次催讨，仍以各种理由拒绝向原告交纳拖欠的租金合计168728.38元，给原告造成巨大损失。综上，为维护原告自身利益，特提起诉讼，请法院依法判令：1、被告向原告支付租金168728.38元（包含截至2018年6月4日的租金129956元及水电费、原告垫付税金、2018年6月、7月租金）及违约金（以每月所欠金额，按每日千分之一，自2017年10月6日起计至实际履行之日止）；2、确认双方合同自起诉之日解除，被告交还承租房屋；3、被告承担本案全部诉讼费。被告林钧未答辩。经审理查明：2015年5月1日，原告（出租人/甲方）、被告（承租人/乙方）双方签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市天河区东圃镇珠村铁路北面，灵山公路东侧，大坟园地段现自编“珠村十一社广源厂区”第x幢x层（西）出租给乙方作厂房用途使用，总面积约764平方米（简称涉案房屋）。租期四年，从2015年5月1日至2019年11月30日止，2015年5月1日起租。租金每三年递增一次，按原租金总额上浮10%，即2015年5月1日至2018年4月30日期间租金16044元/月（21元/平方米/月，含管理费，不含政府所收一切费用），2018年5月1日至2019年11月30日期间租金17648元/月。租金由乙方在每月的5日前支付给甲方。乙方向甲方交纳30000元作为合同保证金，甲方应在租赁期满结清一切款项后将保证金退回乙方，保证金不计利息。逾期交付租金的，乙方每日须按所欠租金金额的千分之十支付违约金；如逾期二十五日，甲方有权单方解除合同，收回房屋使用权及没收保证金。乙方所欠租金、水电等费用乙方保证在三十天内自觉交纳，如超过三十天，所欠费用按双倍计收，甲方有权继续追讨被告所欠费用等。合同签订后，被告支付原告租赁保证金30000元，原告将涉案房屋交付被告使用。2018年6月4日，被告立下字据，确认欠付：原告2017年10月21449.91元、税2145元；2017年11月19067.26元、税1907元；2017年12月18666.82元、税1867元；2018年1月17018.01元、税1702元；2018年2月18046.93元、税1805元；2018年3月17058.01元、税1706元；2018年4月16944.52元、税1695元；2018年5月18503.92元、税1850元，合计133432.38元（161432.38元－28000元）。2018年8月3日，原告提起本案诉讼。原告提供欠费清单一份，对其主张的168728.38元作以下说明：2017年10月租金16044元、水电费5405.91元、税金2145元；2017年11月租金16044元、水电费3023.26元、税金1907元；2017年12月租金16044元、水电费2622.82元、税金1867元；2018年1月租金16044元、水电费974.01元、税金1702元；2018年2月租金16044元、水电费2002.93元、税金1805元；2018年3月租金16044元、水电费1014.01元、税金1706元；2018年4月租金16044元、水电费900.52元、税金1695元；2018年5月租金17648元、水电费855.92元、税金1850元；2018年6月租金17648元；2018年7月租金17648元。以上合计196728.38元，扣减被告已付的28000元，欠付168728.38元。关于涉案房屋现状，庭审中原告表示：被告已撤场，但其物品仍放在涉案房屋，被告的公司牌照仍挂在涉案房屋，公司注册地址仍在涉案房屋。在2019年7月11日本院庭询中原告表示：我方直至2019年5月20日左右才收回涉案房屋，将被告留在涉案房屋内的办公桌、杂物等物品另找地方存放。本案中原告未能提供涉案房屋的产权或规划报建资料，对此本院向广州市规划和自然资源局天河区分局发函调查。该局复函称：东圃镇珠村村委会在天河区珠村大坟园地段，未经城市规划行政主管部门报建批准，于1993年间擅自兴建扩建六幢单层、一幢二层框架、混合、简易结构办公楼及仓库，合计建筑面积1982平方米。经原广州市城市规划局天河区规划分局《违法建设行政处罚决定书》（穗天规决[2001]1x号）对上述违法建设，限于接到处罚决定书之日起15日内，无条件自行拆除。根据《广州市城市管理综合执法细则》、《广州市违法建设查处条例》（修订）第三、四条之规定，自2011年10月9日起，违法建没由城管部门负责查处。本院依法向原告行使释明权，告知：根据上述复函，涉案房屋未经规划部门批准建设，双方租赁合同依法无效。本院释明后原告坚持其诉请。本院认为：原、被告双方关于涉案房屋的《租赁合同》已经本院释明无效。原、被告双方均对合同无效负有过错。合同无效后原告应退还被告租赁保证金30000元。关于原告第二项诉请。本案中原告确认被告已撤场，其已收回涉案房屋，双方合同已实际解除，关于合同解除及收回场地一节本院在判决主文不再赘述。关于原告第一项诉请中要求被告支付欠费的诉请。被告于2018年6月4日立下字据，确认其截至2018年5月共欠付原告相关租赁费用合计133432.38元（161432.38元－28000元）。原告于2018年8月3日提起本案诉讼，要求被告清偿上述费用及2018年6月、7月租金合计168728.38元（133432.38元+17648元+17648元），被告作为付款义务人未举证证实其向原告清偿了上述欠费，应承担举证不能的法律后果，本院对原告该项诉请依法予以支持。关于原告第一项诉请中要求被告支付逾期付款违约金的诉请。基于双方合同无效，违约金条款亦当然无效，本院对原告该项诉请不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林钧支付原告潘炳灼168728.38元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告潘炳灼退还被告林钧租赁保证金30000元。三、驳回原告潘炳灼的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4130元，由原告潘炳灼负担460元，被告林钧负担3670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  杨巧云人民陪审员  曹 霞二〇一九年八月二十日书 记 员  梁炎梅陈世彬