贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6207号原告（反诉被告）：汤荣幸，女，汉族，1967年8月24日生，住所地新疆察布尔锡伯自治县。委托诉讼代理人：唐歆、李海英，贵州慧歆律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州腾发房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市白云区艳山红开发小区，统一社会信用代码9152011321462218X4。法定代表人：谭承国，职务总经理。委托诉讼代理人：杨小勇，贵州中创联律师事务所律师。被告：谭洲，男，汉族，1970年8月2日生，住所地贵州省平坝县。委托诉讼代理人：李鸿，贵州民族律师事务所律师。原告汤荣幸诉被告贵州腾发房地产开发有限责任公司（以下简称腾发公司）、谭洲预约合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理并组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告汤荣幸委托诉讼代理人唐歆、李海英，被告腾发公司委托诉讼代理人杨小勇，被告谭洲及其委托诉讼代理人李鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤荣幸向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认二被告于2017年11月21日就位于贵阳市观山湖区团（玖玖家园）3号楼三单元1层2号房屋（3-1-2，建筑面积117.78平方米）签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法判决责令被告腾发公司继续履行与原告于2009年8月2日签订的《购房定单》协议，完善签订上述房屋的《商品房买卖合同》；3、依法判决被告以原告所交定金5万元及以该款从2009年8月2日起计算至实际完善以上房屋《商品房买卖合同》之日止的同期银行贷款利息总额充抵应交购房款额的相应部分；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原告通过家人介绍了解到被告销售位于贵州省贵阳市观山湖区团住房，于2009年8月2日委托胞妹汤荣萍与被告（原贵阳白云腾发房地产开发公司）签订编号为168＃的《购房定单》，订购被告开发建设的经济适用房“碧海花园十二组团内3＃楼三单元1层2号房屋”。该《购房定单》第五条第12项载明“如购房人要贷款，须等甲方取得销售许可证后，甲乙双方签订购房合同”，原告由于资金问题决定贷款购房，于是在选得房屋后就相关内容与原告签订《购房定单》，并于当日按被告要求交费购房定金伍万元，等待被告办理涉案房屋的《销售许可证》后签订《商品房买卖合同》和办理房屋按揭贷款手续。此后，原告等待被告通知签订《商品房买卖合同》和办理房屋按揭贷款手续，可一等就是几年都没有收到被告的任何通知。原告也多次委托家人找到被告的房屋销售现场询问，得到的答复仍然是要求继续等待。期间，被告方销售人员曾经告知原告家人称不同意客户按揭贷款，要求一次性付清全部房款，原告为此多次通过家人找到被告说明原因但一直未得到明确答复。直到2017年9月，原告筹足全部购房款通过家人找到被告要求签订所订购房屋的《商品房买卖合同》。但此时被告售房处工作人员称原告所定购的房屋已经卖给他人，《购房定单》已经履行不能，原告委托父亲及胞妹汤荣萍多次与被告协商签订合同事宜，但被告称该楼盘房屋已经全部售完，没有房屋可以出卖给原告，且拒绝与原告协商解决，甚至叫嚣随原告打官司。据此，原告向贵院提出要求被告履行完善签订《商品房买卖合同》的诉讼，在诉讼过程中被告称案涉房屋已另行出售他人，并提供了其于2017年11月21日与被告谭洲签订的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房现售合同备案登记表》及收取购房款销售发票等资料，以上材料记载案涉房屋按建筑面积计算出售单位为每平方米人民币1080元，房屋总价款为127202.4元。事实上当时案涉房屋的同地段商品房市场单价每平方米已达到10000余元，而原告在2009年8月2日订购时的期房单价已是2360元每平方米，故该房屋的买受人谭洲与出售方房开公司法定代表人谭承国之间的身份关系不应该系正常的房屋交易真实的合同当事人身份，相关交易信息不真实。以上事实表明，二被告的上述行为完全系恶意串通损害原告的合法权利的违法行为，为全面维护原告的合法权益，特向贵院提起本诉，望判决支持原告诉请，维护国家法律尊严，维护原告合法权益。被告腾发公司辩称，1、被答辩人汤荣幸未在《购房定单》约定的期限内及腾发公司公告、通知的时间内前来交纳购房款和办理签订正式的商品房买卖合同、交纳《购房定单》约定的购房款及各项费用、办理预登记证和房屋产权土地分户证等有关手续，其行为已经构成违约，应当承担因违约所产生的不利后果。2、被答辩人汤荣幸已用自己的行为表明放弃购买贵阳市观山湖区团内3＃三单元壹层贰号建筑面积约125平方米的砖混结构的房屋。答辩人腾发公司于2013年2月1日取得了贵阳市房屋产权监理处颁发的《商品房销售现房证明书》后，即派公司的房屋销售人员电话通知并粘帖告示，并于2013年3月15日在贵州都市报（省级报刊）上刊登公告等多次方式通知购房户前来公司办理签订正式合同、缴纳购房款和费用、办理预登记证和房屋产权证、土地分户证等手续。但被答辩人一直没有前来公司办理购房、缴款手续。3、腾发公司与被告谭洲签订的《商品房买卖合同》合法有效。4、被答辩人汤荣幸请求将所交定金5万元及2009年8月2日起的银行贷款利息抵交购房款，已无实现的基础，履行不能。答辩人腾发公司同意退还并承担适当的利息。但利息不应当从2009年8月2起算，可根据已生效的贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3899号民事判决书判决确定的起算时间和利率作为参考。根据提交生效判决书，答辩人腾发公司与被答辩人汤荣幸于2009年8月2日签订的《购房定单》已无履行的可能和必要，应当予以解除。被告谭洲辩称，1、答辩人与腾发公司签署的《商品房买卖合同》合法有效；2、被答辩人在本案中存在故意或重大过失；3、答辩人向腾发公司购买的是福利房，购房单价较低，并非与腾发公司恶意串通，答辩人从1986年起一直在黎阳公司上班，现在也是黎阳公司下属子公司航空发动机公司新艺机械厂的员工。2008年起，黎阳公司及其下属企业的员工在案涉房屋所在的楼盘购房均享有福利，均可低价购买。综上所述，被答辩人与腾发公司签订的合同合法有效，已完成产权过户手续，且答辩人与腾发公司之间并不存在恶意串通，相反被答辩人在本案中存在故意或重大过失，鉴于此，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告腾发公司向本院提出反诉请求：1、依法判决解除反诉人与被反诉人于2009年8月2日签订的编号为168号《购房定单》，反诉人返还被反诉人所交定金人民币伍万元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：1、被反诉人未在《购房定单》约定的期限内和腾发公司公告、通知的时间内前来交纳购房款和办理签订正式的商品房买卖合同、交纳《购房定单》约定的购房款及各项费用、办理预登记证和房屋产权证土地分户证等有关手续，其行为已经构成违约，应当承担因违约所产生的不利后果。由于被反诉人长时间未前来腾发公司办理签订正式的商品房买卖合同和交纳购房款及各项费用，致使本单房屋买卖交易处于不确定的状态，并导致腾发公司的资产长期处于被积压的状态，不但不能收回资金，还要贴付银行贷款利息，以及房屋的维修费、管理费等费用，亏损巨大。为了减少亏损，腾发公司于2012年6月8日经股东会研究决定，作出《关于办理各户产权股东会议公告的通知》并公告，对于金阳碧海花园12组团（玖玖家园）原意向性购房户办理产权公告的通知如下：1、请销售部、拆迁部、财务部、工程技术部、项目计划部、总工室等有关部门，通知各户于2012年6月30日起至2013年8月30日止共计14个月必须前来办理各户的产权证及缴纳各种费用，所收费用按意向性订单办理。2、从2014年6月30日起至2014年8月30日止，前来办理的必须缴纳违约金，违约金按未缴款的每月1.5%进行缴纳。3、如果在通知期限内来办理的按上述1、2条执行。如超出通知时间外的，公司有权另行出卖，原交定金款退还（见《关于办理各户产权股东会议公告的通知》）。被反诉人未在《购房定单》约定的期限内和公司股东作出决议的期限内以及公告的期限内前来腾发公司办理购房缴款手续，从2009年8月2日签订《购房定单》后至2017年8月长达8年的时间，对所预定的房屋事宜不管不问，该事实说明《购房定单》对反诉人并不重要、被反诉人已经放弃了购买房屋的权利，其请求公司与其完善《购房定单》并签订《商品房买卖合同》的权利已经丧失，其行为已经表明放弃购买贵阳市观山湖区团内3＃楼三单元壹层贰号建筑面积约125平方米的砖混结构房屋。故继续履行《购房定单》已经没有必要。在此情况下，腾发公司为了避免损失的扩大和维护自己的权益，将房屋另行出售给被告谭洲，并签订《商品房买卖合同》合法有效。被反诉人所谓的恶意串通毫无事实依据，不可采信。综上所述，《购房定单》仅仅是预定房屋的协议，并非正式的《商品房买卖合同》，且被反诉人存在严重违约，其行为已经明确表示放弃购买房屋，据此，继续履行《购房定单》已确无必要，特提起反诉，请求依法解除《购房定单》，以维护交易的安全和稳定。反诉被告汤荣幸辩称，反诉原告提出的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，应当予以驳回，双方签订的购房定单对案涉房屋的标的现状单价等主要条款进行了约定，双方已经形成了买卖合同关系，根据最高院相关司法解释应作为买卖合同处理，该购房定单并没有按照反诉被告签订合同的具体期限，要求的是等到商品房预售证下来后才签订合同，但是反诉被告没有收到任何通知签订商品房买卖合同，反诉原告在未依法与反诉被告就签订的购房定单解除的情况下就与被告谭洲恶意串通以不合理价格的情况下签订买卖合同，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2009年8月2日，汤荣幸（乙方）委托案外人汤荣萍与腾发公司（甲方，原名为贵阳白云腾发房地产开发公司）签订《购房定单》，约定乙方向甲方申请定购位于贵阳市金阳新区经济适用住房一套，建筑面积约125㎡（实际建筑面积以贵阳市房屋测绘部门最终核定为准），单价为2360元／㎡，总价为295000元。双方在《购房定单》第五条第12项约定：“本订单购房是现房交易、现款现货交房、不搞按揭贷款。如购房人要贷款，须等甲方取得销售许可证后再贷款，但不能交房”、第六条“在甲方取得销售许可证后，甲乙双方签订购房合同”、第七条“本购房定单签字之日，乙方须交五万元订金。本定单经双方签订后生效，如甲方违约，按乙方已交房款5%的比例支付违约金给乙方，如乙方违约，按同等比例由乙方支付违约金给甲方”。该定单末尾空白处手写“收条”，载明收到汤荣幸交来购房订金50000元，并加盖腾发公司财务专用章。经办人处有汤荣萍的签名，并书写联系电话“136××××9711、833×××6”。2013年2月1日，被告腾发公司取得了涉案房屋的《商品房销售现房证明书》。2013年3月15日，腾发公司在《贵州都市报》上刊登《通知》，通知各位购房客户办理“碧海花园十二组团”订立正规合同，交纳原预约订单的各项费用，办理预登记证和房屋产权证、土地分户证等有关手续。被告腾发公司销售人员曾告知原告家人不同意客户贷款，需一次性付清购房款，原告委托家人询问原因未果。2017年9月，原告又委托家人找到被告要求购买上述房屋，被告告知该房已售出，双方签订的《购房定单》已无法履行。另查明，2017年7月22日，被告腾发房开（甲方）与谭洲（乙方）签订《商品房买卖合同》，腾发公司将上述房屋（建筑面积117.95㎡）以1,080元/㎡的单价出售给谭洲，并于2017年12月15日向谭洲开具了购房款127,202.4元的发票。2017年12月29日，被告谭洲取得了上述房屋的不动产权证书。2018年3月28日，谭洲向国土部门补交了土地出让金。上述事实，有原、被告的当庭陈述、购房订单、收据、公告、商品房买卖合同、备案登记表、贵阳市经济适用房补交土地出让金结算单、《国有建设用地使用权出让合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，当事人通过签订认购书、订购书等合同形式约定在将来一定期限内订立买卖合同的，系预约合同关系。原告与被告腾发公司签订的《购房定单》虽然约定了房屋的位置、面积、单价，但对买卖房屋的付款方式、交楼时间、面积差异处理方式、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在《购房定单》中明确约定，而是约定在被告腾发公司取得销售许可证后签订购房合同，双方之间系预约合同关系。而商品房买卖合同中除了《购房定单》中已经明确约定的事项外，对于付款方式是一次性付款、还是按揭贷款、首付款的金额等合同重要条款还有赖于后期双方的协商，是否能够就此达成一致并签订正式的商品房买卖合同本身存在一定的不确定性。从庭审查明的事实来看，被告腾发公司于2013年2月1日取得现房销售证明书，又于2013年3月15日在《贵州都市报》刊登《通知》，通知客户前去签订购房合同、交纳费用等手续。按照原告陈述，虽然其在签订上述合同后其未接到任何通知，但是其委托家人多次到房屋销售现场询问，被告腾发公司销售人员也曾告知要一次性付清房款，其询问原因未果，在2017年9月筹集款项找到被告后，被告才告知涉案房屋出售给他人。从原告的陈述来看，被告于2013年2月1日取得现房销售证明书，从被告2013年3月15日刊登通知到2017年7月被告腾发公司将涉案房屋售出期间长达四年之久，如原告委托家人多次到房屋销售现场询问的情况属实，则其不可能不知道涉案房屋已经具备了签订商品房买卖合同的条件，而双方没有就涉案房屋签订商品房买卖合同真实原因系双方就购房款的付款方式（一次性付款还是按揭贷款方式支付）没有达成一致意见。另外，关于被告在报纸上刊登通知以催告原告等客户订立正式的商品房买卖合同的通知形式是否合法，虽然双方在《购房定单》对于通知义务的履行方式没有作出约定，但是在报纸上刊登公告系房地产开发企业通常的通知形式，而原告也没有提交任何证据证实其在签订《购房定单》后至2017年9月长达八年的时间曾向被告腾发公司催告要求按照《购房定单》的约定订立商品房买卖合同，原告本身亦怠于行使合同权利。从刊登公告到2017年7月将房屋售出前，被告等待原告与其履行《购房定单》上约定的签订正式房屋买卖合同的时间已经超出了合理期限。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，被告有权解除双方签订的《购房定单》。被告在2017年7月将房屋售出实际是其行为表示不再履行双方签订的《购房定单》，而被告腾发公司在双方就付款方式未达成一致又未签订商品房买卖合同的情况下将房屋出售给他人未违反合同约定。原告于2017年9月找到被告时，被告明确告知原告已将原告订购的房屋售出，双方之间的《购房定单》客观上也无法继续履行，故对腾发公司要求解除《购房定单》并退还原告订金五万元的反诉请求，本院依法予以支持。因被告在答辩时同意参照本院（2018）黔0115民初3899号民事判决书判决确定的起算时间和利率计算利息，本院酌情从被告公告之日即2013年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至上述款项实际退还时止。即便涉案房屋未售出，在被告不同意出售给原告的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告诉请要求被告继续履行《购房定单》的缔约义务亦不适于强制执行，并且原告也没有在合理期限内要求被告履行缔约义务，其诉请同样无法得到支持。即便是被告腾发公司违约，不同意就涉案房屋与原告订立买卖合同，原告亦只能主张违约责任或损害赔偿，而不能强制要求被告与其缔约。被告腾发公司将涉案房屋低价出售给谭洲系事实，但是仅仅以该房屋售价低于市场价格不足以认定二被告系恶意串通损害原告与被告缔约的期待权，原告以此主张二被告之间的买卖合同无效，证据不足，也无法实现其与被告腾发公司就涉案房屋与原告签订《商品房买卖合同》的目的，本院不予支持。原告诉请要求被告腾发公司继续履行购房订单就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并以其所交纳的订金5万元及利息冲抵购房款，客观上履行不能，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除反诉原告贵州腾发房地产开发有限责任公司与反诉被告汤荣幸于2009年8月2日签订的《购房定单》；二、反诉原告贵州腾发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内退还反诉被告汤荣幸购房订金50,000元，并自2013年3月15日按中国人民银行同期贷款利率向被告汤荣幸支付利息至上述款项付清时止；三、驳回原告汤荣幸的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,922元，由原告汤荣幸负担；反诉案件受理费525元，由被告贵州腾发房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  宁 素人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇一九年八月六日庭审速录员杨梦江书记员郑怡