贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1158号上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200910841295。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：于振娟，女，1973年10月31日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人：张兴建，系六枝特区城镇法律服务所法律服务工作者，证号：32409011100037。代理权限：特别授权。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人于振娟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水源丰房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回上诉人返还被上诉人房屋面积误差款83226元、利息3543元的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决支持被上诉人的诉讼请求违反法律规定。本案法律关系为商品房预售合同法律关系，只有取得行政机关颁发的房屋产权证书，才能确认预售商品房的实际面积。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同约定：“以产权登记面积为准，多补少退房款”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，前述约定完全符合法律规定，且附条件民事法律行为在约定条件没有完成前，该法律行为虽然已经成立，但暂时停止发生效力，法律行为所约定的权利义务不能行使或履行。本案中，在约定条件即产权登记没有完成之前，面识误差不确定，故涉案事实不成立，被上诉人的诉请违反法律规定。一审判决在没有经过行政确认的前提下，以未办理产权登记的过错在于上诉人为由，无视当事人之间的约定，支持被上诉人的诉请违反法律规定。二、一审判决认定事实缺乏依据。2011年11月29日，上诉人取得位于六枝特区商品房（期房）预售许可，在此之前，双方曾以《住宅买卖计税（费）表》的书面形式对涉案房屋以平方面积计价方式产生订购的非法预售行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得预售许可与买受人订立的商品房预售合同应认定为无效，一审判决推定双方在未取得预售许可之前以《住宅买卖计税（费）表》订购房屋的行为合法有效，不符合本案事实和法律规定。三、一审判决适用法律错误。涉案商品房不存在房屋面积误差，被上诉人依据原《住宅买卖计税（费）表》主张案涉房屋存在面积差没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判断房屋是否存在误差，核心是涉案房屋的实际建筑面积与双方订立的《商品房买卖合同》约定建筑面积的差异，只有通过确定涉案房屋的实际建筑面积，与约定建筑面积对比才能得出是否存在面积误差。一审判决一方面认定双方签订的《商品房买卖合同》第三条第三款关于房屋建筑面积的约定为无效条款，另一方面又以原《住宅买卖计税（费）表》代替涉案房屋的约定建筑面积，以此与《商品房买卖合同》中约定建筑面积进行对比，忽略了涉案案房屋的实际建筑面积以及按套计价的事实。房屋面积出现误差是与建筑工程相关的问题，应通过建筑工程司法鉴定进评判。涉案房屋销售均是按套计价，被上诉人依据原《住宅买卖计税（费）表》主张按面积计价没有事实依据。本案虽存在原《住宅买卖计税（费）表》，但双方事后已将涉案房屋买卖计价方式通过《住宅买卖计税（费）表》变更为按套计价，该变更是当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定。阳光花园的物业公司对被上诉人收取物业费与涉案房屋建筑面积没有关联性，物业公司为业主提供物业服务、收取费用是按照物业公司与业主之间的合同约定，收取多少费用由双方自行决定，以物业公司计收物业费的标准印证涉案房屋面积实属牵强。四、《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。《商品房买卖合同》是贵州省住建厅拟定的统一标准的示范文本，普遍适用于房屋买受人，就合同内容而言，虽然商品房买卖合同由被申请人提供，但不存在系格式条款而侵害申请人的权益。涉案房屋系按套计价，双方在合同中约定房屋建筑面积不存在免责、排除对方主要权利、加重对方责任的情况，该约定如认定为格式条款而无效显然不具有法律依据。被上诉人主张《商品房买卖合同》系与申请人签订空白合同的理由，不能对抗《商品房买卖合同》效力。被上诉人将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。五、在任何一方当事人对《商品房买卖合同》没有明确提出变更或解除的前提下，一审判决主动判定无效，属于超裁超判。《商品房买卖合同》经被上诉人确认并核对无误后，由六枝特区房地产交易所依法对双方约定的商品房进行预告登记备案，上诉人履行了向被上诉人交付商品房的义务，被上诉人也未对房屋建筑面积提出异议，即使《商品房买卖合同》中关于面积约定的约定系格式条款，被上诉人应当对该条款主张撤销或确认无效。但从《商品房买卖合同》签订到房屋交付乃至本案诉讼，被上诉人既未对《商品房买卖合同》预告登记备案提出异议，也未主张变更或撤销，房屋计价方式已发生变更，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条规定，一审判决主动判定无效属于超裁超判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院判如所请。于振娟未向本院提交书面答辩状。于振娟向一审法院起诉请求：1.判决被告提供办证所需材料在30日内为原告办理阳光花园A幢17层8号（1-17-8A）房屋产权手续；2.判决被告返还3%面积内的房价款10218元；3.判决被告双倍返还超出3%面积房价款73008元；4.判决被告支付占用3%面积内的房款10218元86个月期间的利息3585元，后期利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，支付至多收房款付清时止。一审法院认定事实：2011年，被告预售阳光花园小区商品房，原告购买被告预售房A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋，房屋面积131.07方米，约定单价2600元/平方米，总房款360000元。被告将该房缴纳的首付款、房屋面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字确认。2011年12月31日，原告支付被告全部房款费用。2012年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为360000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，被告承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。被告自称阳光花园A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。阳光花园A栋楼业主李润静住房为1-15-8A，总面积131.07平方米，单价2720元/平方米；刘燕住房为1-18-8A，总面积131.07平方米，单价2750元/平方米。被告依法选聘的物业公司为六盘水德鸿物业服务有限公司，该公司的股东之一系被告的法定代表人毛威。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，于2016年10月31日出具《证明》给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买阳光花园A栋楼房屋的单价为2690元/平方米（11层）、2630元/平方米（5层）。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原告与被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示。原告购买的住房与A栋楼业主李润静、刘燕购买的住房面积相同，李润静、刘燕的住房面积131.07平方米已经生效的民事判决书确认；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付房款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积131.07平方米计价。二、被告是否应提供房屋办证所需材料到产权登记机关为原告办理阳光花园小区A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告，但被告未履行义务，已违约。故对原告要求被告提供房屋办证所需材料到产权登记机关办理阳光花园小区A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、关于原告主张的房屋面积误差房款及利息之诉请。因涉案房屋系按建筑面积131.07平方米计价，2600元/平方米，而被告交付原告使用的房屋建筑面积为113.1平方米，面积误差比绝对值为13.71%[（113.1-131.07）÷131.07×100%]，已超出3%，对原告要求被告返还3%面积内的房款10218元之诉请，予以支持。关于利息问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即10218元计算，利息计算期间于《商品房买卖合同》签订当月起按月计算，即自2012年1月至2018年2月，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，支持3543元。对原告要求支付后期利息之诉请，不予支持。对原告要求被告双倍返还超出3%外面积的房款之诉请，符合法律规定，予以支持，房款为14.04×2600元×2=73008元。对被告称涉案房屋不存在面积误差，原告主张的债权已超过诉讼时效之辩解。首先，虽然《商品房买卖合同》约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。其次，《商品房买卖合同》载明的房屋面积与原告的初始《住宅买卖计税（费）表》载明的面积不符。第三、原告主张的债权系基于本案物权，涉案房屋未办理产权登记系被告违约，且违约行为一直在持续，原告主张的债权未超过诉讼时效。故对被告此辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告于振娟办理六枝特区阳光花园小区A幢1单元17层8号（1-17-8A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告于振娟房屋面积误差款83226元，利息3543元；三、驳回原告于振娟的其他诉讼请求。案件受理费985元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告于振娟。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、双方当事人在上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明之前签订的《住宅买卖计税（费）表》的效力应当如何认定；二、案涉《商品房买卖合同》中关于房屋计价方式的约定是否合法有效。关于双方当事人在上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明之前签订的《住宅买卖计税（费）表》的效力应当如何认定的问题。上诉人主张双方在其未取得商品房预售许可证明之前签订的《住宅买卖计税（费）表》无效，理由是违反了法律法规的强制性规定。本院认为，虽然上诉人在双方订立《住宅买卖计税（费）表》时尚未取得商品房预售许可证明，但在2011年11月就已实际取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，上诉人主张在其未取得商品房预售许可证明之前签订的《住宅买卖计税（费）表》无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于案涉《商品房买卖合同》中房屋计价方式的约定是否合法有效的问题。双方在上诉人未取得商品房预售许可证明之前签订的第一份《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但该计税表上记载的内容是双方当事人的真实意思表示，双方亦是根据该表确认的被上诉人所购房屋的楼层、单价、建筑面积及总房款；同时，该份计税表与上诉人选聘的物业公司收取物业管理费的收据等证据能够相互印证，足以证明双方达成了案涉房屋按建筑面积计价的合意。虽然上诉人提交的第二份《住宅买卖计税（费）表》和《商品房买卖合同》中均记载房屋计价方式为按套计算，但是，第二份《住宅买卖计税（费）表》中对房屋计价方式变更的内容对被上诉人来说是购房事项的重大变更且明显对被上诉人不利，上诉人并不能证明其就此向被上诉人进行了特别提示和说明且与被上诉人达成了变更的合意；同样，虽然《商品房买卖合同》中亦记载房屋计价方式为按套计算，但上诉人销售给被上诉人的住房为预售房，被上诉人是先支付购房首付款后才与上诉人签订的《商品房买卖合同》，该合同记载的计价方式显然与上诉人当初的宣传内容及第一份《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不相符，且《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，合同中关于房屋计价方式的约定明显侵害了被上诉人的合法权益，故一审法院确认该约定无效并无不当。综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1969元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  龙 婷审判员  罗 敏二〇一九年八月二十九日法官助理张欢予书记员毛菡