上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初4086号原告：黄建萍，女，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。被告：陆彩元，男，汉族，住上海市嘉定区。被告：陆晔，女，汉族，住上海市嘉定区。第三人：周宝英，女，汉族，住上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：石云，上海汉盛律师事务所律师。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：董险峰，上海汉盛律师事务所律师。原告黄建萍与被告陆彩元、陆晔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建萍及其委托诉讼代理人沈忱、被告陆彩元、陆晔与第三人周宝英及其共同委托诉讼代理人石云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的关于上海市嘉定区绿洲蔷薇苑XXX号XXX单元XXX室房屋(现址为嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室)的《拆迁房买卖合同》；2、判令两被告归还原告已付房款50万元及利息(自2016年3月1日计算至实际归还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3、判令两被告赔偿原告房屋差价损失1,159,080元。事实和理由：2016年1月21日，原告与两被告(以下简称被告)签订了《拆迁房买卖合同》,约定被告将位于上海市嘉定区绿洲蔷薇苑XXX号XXX单元XXX室房屋(以下简称系争房屋)以135万元的总价转让给原告，原告应于2016年1月21日向被告交付定金3万元，同年1月28日支付27万元，同年2月28日支付20万元，在原告拿到房屋钥匙时支付50万元。上述合同签订后，原告按约支付了定金及前两笔房款共计50万元，但被告却无法将系争房屋交付原告，在前案中已确定合同无法继续履行，原告合同目的难以达成，故有权解除合同。因合同约定的违约金过低，不足以弥补其实际损失，故主张实际损失(包含利息损失和房屋差价损失)。原告为维护其合法权益，故涉诉。两被告辩称，同意解除并退还房款50万元，但不同意赔偿利息和损失。系争房屋系家庭拆迁所得，在家庭的申请书中该房屋权利人为被告陆晔与第三人周宝英，周宝英就系争房屋有权利自行处分。原告在签约时未尽核查义务，亦负有过错。两被告与原告签署的买卖合同当中对交房的日期未作明确约定。因经济紧张，两被告无力支付系争房屋的购房补差款，故至今未拿到系争房屋的钥匙，被告并非恶意违约。原告主张利息损失和房屋差价损失并无事实和法律依据。即使法院认定被告违约，但原告主张损失亦过高，应考虑原告付款比例较低，双方合同对违约金已有约定等因素，被告认为房屋溢价的一半足以弥补原告所有损失。第三人述称，同两被告答辩意见。本院经审理认定事实如下：陆彩元与陆晔系父女关系，周宝英与陆彩元系母子关系。1991年12月，周宝英丈夫陆岳兴为户主申请建造了位于上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号房屋。2011年8月，陆晔与上海市嘉定工业区管理委员会签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，该协议上被安置户为陆晔，被动迁房屋坐落于上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号，安置房屋为嘉定区绿洲蔷薇苑小区内的3套房屋，系争房屋为其中之一。2016年1月21日，陆彩元、陆晔作为出卖方(甲方)、黄建萍作为买受人(乙方)签订了《拆迁房买卖合同》一份，约定甲方将建筑面积为89.61平方米的系争房屋以135万元的总价转让给乙方，付款方式为：乙方支付定金3万元，2016年1月28日支付房款27万元，2016年2月28日支付房款20万元，拿到钥匙当天支付房款50万元，余款于办理过户当日付清；并约定甲方逾期未交房，乙方有权解除合同，甲方除将已收房款全部退还乙方外，并应赔偿乙方30万元等条款。上述合同签订后，黄建萍于2016年1月21日、1月28日、2月29日分别支付陆彩元3万元、27万元、20万元，共计支付房款50万元。2017年4月，陆彩元、陆晔领取了另外两套安置房屋的钥匙，但并未领取系争房屋的钥匙。2017年9月30日，陆晔、周宝英向上海嘉定工业区泾河村民委员会提交《申请书》，自愿将系争房屋的产权人定为陆晔和周宝英，放弃人陆彩元、肖琴芳亦进行了签字。嗣后，陆彩元、陆晔以周宝英不同意转让系争房屋为由，拒绝继续履行合同。黄建萍曾诉至本院，要求陆彩元、陆晔继续履行合同，交付系争房屋。本院已于2018年8月16日作出了(2017)沪0114民初12035号民事判决书，驳回黄建萍要求交付房屋的诉讼请求。黄建萍不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院。该院经审理后，于2018年11月20日作出了(2018)沪02民终9033号民事判决书，认定系争房屋系户主为陆岳兴的家庭所分配的动迁安置房。因该房屋拟定的权利人为陆晔及周宝英，且尚未办理产权登记，而周宝英表示对买卖合同并不知情且不同意转让系争房屋，故一审法院确认合同有效，但对黄建萍要求陆彩元、陆晔交付系争房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。黄建萍对于合同不能履行所造成的损失，并未提出诉讼请求，对此其可以另行解决。故驳回上诉，维持原判。对上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认，但对黄建萍主张的利息损失和房屋差价损失，双方意见不一。黄建萍为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、拆迁房屋补偿安置协议，证明被拆迁人是陆晔。2、民事判决书两份，证明陆彩元、陆晔因为房价上涨不再履行双方合同，存在严重违约。陆彩元、陆晔对上述证据发表质证意见如下：对证据1，证明目的不认可，虽拆迁人是陆晔，但该拆迁系家庭房屋拆迁，陆晔只是代表签约。对证据2，真实性无异议，内容有异议，前案判决驳回黄建萍的交付履行的请求是因为涉案房屋涉及周宝英的权利，并非房屋价格上涨不愿意出售。周宝英质证意见与陆彩元、陆晔一致。陆彩元、陆晔为证明其主张，向本院提交了系争房屋权属登记申请书，证明产权人初步确认为陆晔与周宝英。黄建萍对该证据真实性无异议，但申请日期是2017年9月30日，表明周宝英的名字是上次起诉后开庭前加上去的，是陆彩元、陆晔为了不履行合同故意为之。周宝英对证据真实性无异议，2017年4月19日涉及的另外两套房屋没有其份额，其知情后要求在系争房屋上加上自己的名字。审理中，陆彩元、陆晔明确签约时并未告知黄建萍有其他权利人，但其认为黄建萍应当知情。目前，系争房屋原则上可以拿钥匙了，但因还有大笔差价款没有付清，所有没有拿。目前系争房屋尚未办理不动产产权登记手续。对系争房屋的市场价格，黄建萍陈述为220-230万元之间，其主张的差价损失金额是根据2017年4月诉讼时房屋平均价格2.8万元/㎡，根据房屋面积，总价应为2,509,080元，故差价损失为1,159,080元；陆彩元、陆晔陈述目前房屋单价大约2.3-2.4万元/㎡，总价在200-205万元之间，但并未提供证据。黄建萍明确不申请对系争房屋价格进行评估。本院认为，黄建萍与陆彩元、陆晔之间签订的《拆迁房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。但目前因该房屋拟定的权利人为陆晔及周宝英，且尚未办理产权登记，而周宝英表示对买卖合同并不知情且不同意转让系争房屋，导致合同无法继续履行。现黄建萍要求解除合同并返还已付房款，陆彩元、陆晔亦表示同意，本院予以照准。合同解除后，因作为签约一方主体即出卖方的陆晔、周宝英在签约时未告知黄建萍系争房屋的拟权利人，签约后又无法继续履行合同，客观上构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约损失，黄建萍认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其实际损失，故向本院主张了利息损失和房屋差价损失。考虑到房价上涨的客观情况，结合双方履行合同的情况及陆彩元、陆晔的违约情形，同时考虑到黄建萍在未确定房屋权利人的情况进行签约亦存在过错，综合其实际产生的利息损失，本院酌定陆彩元、陆晔应承担的违约损失为76万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄建萍与被告陆彩元、陆晔于2016年1月21日签订的关于上海市嘉定区绿洲蔷薇苑XXX号XXX单元XXX室房屋的《拆迁房买卖合同》；二、被告陆彩元、陆晔应于本判决生效之日起十日内返还原告黄建萍已付购房款人民币500,000元；三、被告陆彩元、陆晔应于本判决生效之日起十日内偿付原告黄建萍违约损失人民币760,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,732元，减半收取计9,866元，由原告黄建萍负担2,373元，被告陆彩元、陆晔负担7,493元。两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年八月三十日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。