江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初3669号原告（反诉被告）：南京金吉宇农牧科技发展有限公司，住所地南京市六合区马鞍街道七里村邱汪组18号。法定代表人：邹金明，总经理。委托诉讼代理人：吴言翔，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，江苏君劭律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京派力广告实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路三条巷18号105室。法定代表人：范孙彪，总经理。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。原告（反诉被告）南京金吉宇农牧科技发展有限公司（以下简称金吉宇农牧科技公司）与被告（反诉原告）南京派力广告实业有限公司（以下简称派力广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金吉宇农牧科技公司的委托诉讼代理人陈静、被告派力广告公司的法定代表人范孙彪及委托诉讼代理人张良柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金吉宇农牧科技公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《农场租赁合同》；2、被告腾空退还租赁场所；3、被告立即支付自2019年4月1日至实际腾空退还位于南京市六合区的租赁场所之日止，以147000元年租金为标准计算的占用费；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订《农场租赁合同》，约定原告将案涉农场部分房屋出租给被告，租期为二十年，自2016年4月1日起至2036年3月31日止，租金140000元一年，每两年按上一期年租金上浮5%，承租人未按时足额支付租金，经出租人催告仍不支付的，出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任。嗣后，被告未支付2019年3月10日应付的下期租金，原告多次催要未果。故诉至贵院，诉如所请。被告派力广告公司辩称：1、原、被告签订的农场租赁合同并未约定延期1、2个月支付租金原告即有权解除合同，被告要求继续履行;2、2018年原告通知被告租赁场所将面临拆迁，被告遂停止租赁场所的经营活动，双方将年租赁价格调整为70000元；3、由于拆迁场所面临拆迁，周边道路已经和签订合同时完全不一样，通行条件很差，租赁场所处于停业状态，原租赁目的不能全部实现，被告认为年租金应调整为70000元。反诉原告派力广告公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告继续履行《农场租赁合同》；2、依法变更反诉原告应当承担的年租赁费用标准，不高于每年70000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订《农场租赁合同》后，反诉原告即投入大量人力、物力对租赁场所内的房屋进行修缮、装修，同时投资建设了大量户外培训设施和用于种植的塑料大棚，用于动物养殖的设施。2018年，反诉被告通知反诉原告租赁场地即将拆迁，经双方协商，反诉被告同意将租金标准调整为每年70000元，反诉原告支付了截至2019年3月31日的全部租金。此后因周边房屋拆迁而环境变化，道路不畅，反诉原告多个项目因此终止。反诉原、被告多次协商变更租金事宜未果。反诉原告认为租赁场所虽面临拆迁，但部分经营活动仍在进行，且反诉原告投入资金进行建设，享有拆迁补偿的权利。关于租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，应结合案件实际情况进行变更，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告金吉宇农牧科技公司辩称：《农场租赁合同》第八条就拆迁导致合同解除的处理作了约定，可见双方在订立合同时能够预见到租赁的场地可能拆迁，双方自愿承担拆迁带来的风险，因此不构成情势变更。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告（反诉被告）金吉宇农牧科技公司（甲方）与被告（反诉原告）派力广告公司（乙方）签订《农场租赁合同》一份，约定，甲方租赁给乙方的土地位于南京市六合区，土地用途为动物养殖、农作物种植、青少年科普基地、培训基地、农家乐基地。承包形式为公司合作经营模式。租赁期限为20年，自2016年4月1日起至2036年3月31日止，租赁期限内土地经营使用权属乙方，所有权属甲方。土地租赁期限内如遇国家政策性调整，另行议定。该土地的合作经营方式为乙方每年向甲方支付合作经营费140000元，每2年递增5%。每年3月10日前支付下一年度租赁费。乙方应按本合同的约定按期足额向甲方支付租赁费用，并有权拒绝交纳除合同规定租赁费用外的任何其他之费用。合同第七条第4款约定，如乙方不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方承担。合同第八条第2款约定，若在本合同签订三年内，因拆迁或甲方违约导致合同解除，甲方须向乙方支付装修成本200000元；并退还乙方所付的合作经营费用；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。2018年3月21日，原、被告签订《补充合同》一份，约定，经双方协商一致，2018年度租金，改为70000元一年，其他条款不变。次日被告支付2018年度（自2018年4月1日至2019年3月31日止）租金70000元。2019年3月29日，原告微信通知被告：“贵司已迟延支付房租，现催告在三日内将147000元房租支付我公司账户。”次日，被告通过微信向原告发送“南京派力广告实业有限公司（公函）”一份，载明：自2018年12月接贵公司电话通知，贵公司租赁给我公司的农场已进入政府拆迁范围，且已进入拆迁测量统计，要求我方不要再在农场内进行项目投入。为此我公司不得不停止了“自然大学堂”、“亲子拓展”、“帐篷亲子营”、“土鸡养殖”等项目的扩展经营给我公司造成巨大的经济损失；同时自2017年底由于周边拆迁民居的影响使得周边的环境急剧恶化；这些都给我们的经营造成极其恶劣伤害，为此我们恳请贵方就有关拆迁给我方带来损失的赔偿问题进行商洽、并做好相关善后处理工作，努力争取双方共赢。4月8日，原告再次通过微信催告被告支付房租147000元。另查明，被告在案涉土地上设有用于潜能开发、素质拓展的设施，建有几个农产品种植大棚，并养殖了若干动物、家禽。目前尚有一部分业务正在开展。根据原、被告陈述和现场照片，2017年前后开始，案涉土地周围部分房屋被拆除，无人居住，通往案涉土地的道路路面有所损坏，沿途路边有垃圾堆放现象。2019年4、5月份以来，北京师范大学附属中学、北京梅迪亚文化传播有限公司等单位因租赁场所面临拆迁、周边环境差等原因与被告解除合同。本院认为，原、被告之间的《农场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方争议焦点为案涉地块可能面临征收拆迁以及周边环境变化，是否符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条（下称“《合同法解释（二）》第二十六条”）规定的情形，能否对合同予以变更。经查，合同约定的租金标准系双方真实意思表示，其后虽将2018年租金调整为70000元，但并未对此后年租金作出变化，2018年的租金不足以作为此后涉案土地租金的参考。目前尚无相关公告将案涉土地纳入征收范围，其周边环境变化虽对被告的经营产生一定影响，但从《农场租赁合同》第八条违约责任第2款可以看出，双方对日后案涉地块可能进行征收拆迁进行了合理的预测，并对由此产生的后果进行了相应的约定，表明原、被告双方对案涉地块可能被征收、周边环境变化等风险均有心里预期，并不存在被告无法预知的情形。故被告主张的事实不符合《合同法解释（二）》第二十六条规定的情形，对其据此要求调整租金的请求本院不予采纳。被告未按合同约定按时足额支付租赁费用，经原告催告后仍未支付，原告有权依据合同第七条第4款的约定解除《农场租赁合同》。原告要求被告腾空退还租赁场所，并支付自2019年4月1日起至实际腾空退还之日止，以年租金147000元为标准计算的占用费的请求，于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除南京派力广告实业有限公司与南京金吉宇农牧科技发展有限公司签订的《农场租赁合同》。二、南京派力广告实业有限公司于本判决生效后十五日内将其在租赁的位于南京市六合区土地上搭建的设施、建筑物、构筑物等腾空，并将上述土地退还给南京金吉宇农牧科技发展有限公司。三、南京派力广告实业有限公司于本判决生效后十五日内向南京金吉宇农牧科技发展有限公司支付自2019年4月1日起至实际腾空退还租赁土地之日止，以年租金147000元为标准计算的占有使用费。四、驳回南京派力广告实业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告南京派力广告实业有限公司负担。反诉案件受理费775元，由反诉原告南京派力广告实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  汪莉珍人民陪审员  鲍冬兰人民陪审员  廖 敏二〇一九年八月二十一日书 记 员  林爱梅人民法院上诉须知（2019）苏0116民初3669号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理本诉80元、反诉775元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○一九年八月二十一日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。