江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初5790号原告：施军，男，汉族，1960年7月11日生，住南京市白下区。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。原告：魏小宁，女，汉族，1962年10月21日生，住南京市白下区。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。原告：施博玮，男，汉族，1987年10月15日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。被告：南京市六合城镇建设综合开发公司，住所地南京市六合区雄州镇延安北路1号。法定代表人：祁开荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告施军、魏小宁、施博玮诉被告南京市六合城镇建设综合开发公司（下称六合城镇开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施军、魏小宁、施博玮委托诉讼代理人孙鸿举与被告六合城镇开发公司委托诉讼代理人胡宜金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施军、魏小宁、施博玮向本院提出诉讼请求：1、请求解除《横梁甸商业广场住宅房认购协议书》；2、判令六合城镇开发公司返还施军、魏小宁、施博玮已付房款17万元及利息（自2010年4月1日起至实际返还之日按照年利率6%计算）、赔偿房屋差价损失（参照彭志梅评估报告的房屋价格，并且参照房屋面积、楼层和朝向，适当予以增加，计算方式：4896.3元*138.63㎡-原来房屋总价316076元=362698元），并赔偿一倍已付房款17万元；3、本案诉讼费六合城镇开发公司承担。事实与理由：施军、魏小宁系夫妻关系，施博玮系其儿子。2010年4月，施军、魏小宁、施博玮购买由该公司开发的XX室房屋。2010年4月1日，双方签订《横梁甸商业广场住宅房认购协议书》约定涉案房屋面积138.63平方米，单价2280元/平米，总价316076元。当日施军、魏小宁、施博玮支付17万元，六合城镇开发公司出具收据并将房屋交付给施军、魏小宁、施博玮。并承诺一个月内签订正式合同，然而认购协议签订后六合城镇开发公司一直未与施军、魏小宁、施博玮签订房屋买卖合同并办理过户手续。后施军、魏小宁、施博玮得知六合城镇开发公司未经同意将案涉房屋转让过户给他人并设立抵押，导致无法取得房屋所有权。为维护合法权益，诉至法院请求判如所请。被告六合城镇开发公司辩称，1.请求追加陈春节为本案被告，因项目是六合城镇开发公司当时承包给陈春节实施的，事件都是其操控的，而且本案房屋预登记在陈春节名下，所以把其追加为本案被告，有利于保护施军、魏小宁、施博玮的权利，有利于施军、魏小宁、施博玮主张房屋买卖合同；2.六合城镇开发公司已经就陈春节的各种违法行为向公安机关报案，公安机关回复我们正在进行初查，我们请求法院中止本案审理，等待公安机关查明相关事实；3.认购协议书上的项目部章不是六合城镇开发公司刻制的，合同对六合城镇开发公司应该说是不生效的；4.从认购协议书上看，双方需要在未来的某段时间签订商品房买卖契约合同，所以认购协议书不是正式的买卖合同，而是预约合同；5.施军、魏小宁、施博玮无权主张利息以及加倍的赔偿，因为房屋一直施军、魏小宁、施博玮使用受益，并且施军、魏小宁、施博玮在与陈春节签订合同的时候，没有审慎审查义务，未查明签约主体错误，也未及时签订正式商品房买卖合同并备案登记；综上，请求法庭驳回施军、魏小宁、施博玮的起诉，等待公安机关查明事实后处理。本院经审理查明后认定事实如下：施军、魏小宁系夫妻，施博玮系二人之子。2010年4月1日，抬头为甲方六合城镇开发公司、乙方施军、魏小宁、施博玮签订《横梁甸商业广场住宅认购协议书》，约定甲乙双方经过友好协商，一致达成如下协议：1、乙方经过慎重考虑，决定购买甲方正在开发建设的横梁甸广场住宅房。2、上述房屋建筑面积为138.63㎡（该面积以房产局核定面积为准），其销售单位为2280元/㎡，总房款为316076元，以上房款均不包含有关代收代办费用。3、乙方于2010年4月1日，支付该房屋购房定金170000元。4、甲方严格按照认购协议与乙方签署《住房买卖契约合同》，并协助乙方办理好房屋产权证、土地证等手续。5、乙方必须支付不低于房屋总价的50%首付款，方可与甲方签署房屋认购协议书，有关按揭贷款待签订《商品房买卖契约合同》后由甲方协助办理。落款处甲方六合城镇开发公司横梁项目部印章，乙方施军、魏小宁、施博玮签字。同日，六合城镇开发公司出具《收据》，内容为交款单位施军、人民币170000元、收款事由购房款，并载有3#201字样。另认定：2019年8月6日，南京市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明载明，房屋座落位于南京市六合区，房屋结构钢筋混凝土结构，所在层/总层数2/5，建筑面积138.63平米。2009年1月19日，预登记权利人登记为陈春节，1月22日，抵押人为陈春节，抵押权人南京市六合去农村信用合作联社。房产已经交付，并未装修。房产现被多家法院查封。庭审中，施军、魏小宁、施博玮提供XX室《房地产估价报告》作为本案房价单价标准，该估价报告显示房屋座落南京市六合区,价值时点2018年8月24日，估价报告出具日期2018年9月7日，估价报告使用期限一年。该房屋建筑面积123.48平米，评估单价5328元/㎡，评估价值65.79万元，装修总价5.33万元。六合城镇开发公司认为该报告估价过高，不应采用，但不申请重新评估。以上事实有当事人陈述、横梁甸商业广场住宅认购协议书、收据、不动产登记资料查询结果、评估报告等证据证实。本院认为，施军、魏小宁、施博玮与六合城建开发公司签订的《横梁甸商业广场住宅认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。《横梁甸商业广场住宅认购协议书》签订后，六合城建开发公司应按约协助施军、魏小宁、施博玮办理房产登记手续，但案涉房屋被案外人办理了预抵押登记手续，致使施军、魏小宁、施博玮合同目的无法实现，符合合同解除要件。现施军、魏小宁、施博玮要求解除《横梁甸商业广场住宅房认购协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除的过错不在施军、魏小宁、施博玮，合同解除后，六合城建开发公司应返还三人已付房款170000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于六合城建开发公司预抵押原因造成合同解除，该公司应赔偿房屋差价。庭审中，施军、魏小宁、施博玮认可六合区产评估报告中的房产单价，六合城建开发公司不认可，但不申请重新评估，本院结合两房地理位置、建设日期、房型等因素，酌情予以认定该房屋评估单价。房屋差价为362703.54元[（657900-53300）/123.48*138.63-316076]。购房协议订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，六合城建开发公司作为出售人，和施军、魏小宁、施博玮订立合同后又擅自在房屋上设立抵押权，导致无法过户，合同目的无法实现，六合城建开发公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任，即170000元。关于施军、魏小宁、施博玮提出的要求支付已付购房款利息的诉讼请求，因案涉房屋已经交付，施军、魏小宁、施博玮也已实际占有使用，且本院认为房屋差价损失及一倍购房款的赔偿足以弥补其损失，故该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告施军、魏小宁、施博玮与被告南京市六合城镇建设综合开发公司签订的《横梁甸商业广场住宅认购协议书》；二、被告南京市六合城镇建设综合开发公司于本判决生效后十日内返还原告施军、魏小宁、施博玮已付房款170000元，并赔偿原告施军、魏小宁、施博玮362703.54元及已付购房款一倍即170000元；三、驳回原告施军、魏小宁、施博玮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10827元，减半收取5413.5元，由被告南京市六合城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇一九年八月二十三日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初5790号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费10827元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○一九年八月二十三日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。