上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初4115号原告：史晓琪，女，1987年9月12日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：晏凌灵，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海瑞从投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋毅，董事长。委托诉讼代理人：刘伟峰，男。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。第三人：吴思海，男，1990年9月16日生，汉族，户籍地安徽省六安市叶集区三元镇沣桥村龙井组，现住上海市宝山区顾村电台路XXX弄XXX号XXX室。第三人：杨燕，女，1988年10月6日生，汉族，户籍地四川省高县沙河镇马道村万寿寺组5号，现住上海市宝山区顾村电台路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：吴思海(系第三人杨燕丈夫)，户籍地安徽省六安市，现住上海市宝山区。原告史晓琪诉被告上海瑞丛投资管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。后根据原告申请，本院依法追加吴思海、杨燕为第三人参加诉讼，并于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人晏凌灵、被告的委托诉讼代理人刘伟峰、严钧以及第三人吴思海(亦为第三人杨燕的委托诉讼代理人)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还房屋尾款人民币60,000元；2、判令被告支付以60,000元为基数，自2018年6月12日起至实际清偿日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令被告开具20,000元中介费发票；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2018年6月联系了瑞阳房产(上海瑞丛投资管理有限公司)员工张志超想购买上海市虹口区新市南路XXX弄XXX号XXX室房屋，通过张志超联系到房东(第三人)，由原告与房东商量房价，经过几次面谈商议双方同意买卖事宜，之后张志超约原告去被告公司的签约中心(杨南路灵岩南路郭家花园209瑞阳不动产)签订合同。在此过程中，张志超(有佩戴被告公司工卡)和被告公司其他员工一直有沟通，相互认识且很熟悉。合同签订后双方按照房屋买卖的正常流程一步步顺利进行。网签合同当天，原告通过手机银行向张志超支付了20,000元中介费及60,000元的房屋尾款(根据张志超的要求将尾款付给中介公司业务员保管)，张志超收款后向原告开具了盖红章的收据。直到2018年9月初(即约定的尾款交付时间)，原告开始联系张志超，张志超都以公司财务未得到领导签字或者财务打款延迟等各种理由推脱，房东迟迟未收到尾款，再后来张志超直接微信不回、电话不接，至今无法联系。原告为避免违约无奈向第三人支付了尾款60,000元。事发后，原告到瑞阳房产中介总部(上南路XXX号)找公司领导联系张志超，接待的一名女同志诗佳佳确认张志超曾系被告公司的员工，称张志超在年初已离职，但承认张志超带去的杨南路灵岩南路郭家花园209瑞阳不动产是被告公司的签约地址，嗣后经原告多次向被告追讨尾款均不予解决。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与第三人之间的《房屋买卖合同》并非被告居间完成，合同、收据上的公章经鉴定都不是被告实际使用的章，系伪造的公章。同时，被告在使用的合同文本系统一固定格式，文本上印有“瑞阳不动产”商标且相关印鉴统一为影印合同专用章。张志超原来是被告公司的业务员，但已于2017年1月离职，其行为后果应由张志超个人承担。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求判令驳回。两第三人共同述称，从卖房开始到结束始终是通过被告公司的工作人员张志超牵线搭桥完成，张志超的行为代表了被告公司，不同意被告的答辩意见，同意原告诉状中陈述的购房过程。第三人出售的房屋在虹口区，被告公司实体店在浦东，感觉不是很熟悉，但之前听说过被告公司，当时张志超出示了印有被告公司LOGO的工牌及营业执照复印件等，就相信张志超是被告的员工，最后签订合同也是到被告公司的签约中心，整个过程足以让人相信张志超系被告公司员工，其促成涉案合同是代表被告公司。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据，即原告提供的原告的身份证复印件、被告的档案机读材料及第三人的身份证复印件、涉案房屋的《不动产权证书》复印件以及原告支付房款的银行流水明细，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：张志超在原告与第三人房屋买卖过程中的行为性质如何认定？(一)原告提供证据如下：1、《房屋买卖合同》原件、《收款收据》及《佣金确认单》的原件1组，证明原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定各方的权利义务以及佣金与房屋尾款的支付情况，上述材料均盖有被告的红章。经质证，被告对真实性不予认可，认为这些格式文本并非被告提供，与被告使用的文本不相同，据此申请公章鉴定；第三人均无异议。2、微信转账交易记录截图打印件、招商银行账户历史交易明细表复印件、上海浦东发展银行业务凭证及交易明细清单原件及中国工商银行转账凭证原件1组，证明原告已按合同约定向被告付清了全部房款2,010,000元，其中尾款60,000元应当由被告支付给第三人(该款已经由原告支付给被告)，但因到期后被告迟迟未付，原告为避免违约于2018年10月27日转账支付给第三人杨燕60,000元。经质证，被告对真实性无异议，但认为微信转账交易记录只能证明原告向张志超个人支付了款项，不认可张志超的收款行为代表被告；第三人无异议。3、原告自行拍摄的被告签约部实地照片2张，证明原、被告及第三人在被告的签约部签订《房屋买卖合同》、支付佣金20,000元和尾款60,000元，当时张志超挂着工牌，随着一行人一起进入签约部，先是员工办公区域，最里面的才是签约办公室，在此过程中张志超还与其他员工打招呼，以此说明张志超的行为系代表被告的职务行为。经质证，被告认为照片系事后补拍，对原告的证明目的不予认可，不能证明涉案《房屋买卖合同》于2018年6月12日在该签约室签约；第三人无异议。4、张志超工牌及被告营业执照复印件的手机拍摄照片打印件(从第三人处取得，保存在第三人吴思海的手机里，亦为第三人的举证证据)1组，证明张志超的行为代表被告公司。经质证，被告对真实性不予认可，认为照片没有原件，外流的可能性很大，且原告直至庭审时才提供，应当不是当日拍摄，手机拍摄的照片只要手动设置就可以制作成目的日期的照片。根据被告公司规范，接洽客户要出具名片，上面有举报电话和上级领导的联系方式，被告公司并不使用该种工牌；被告公司确有一位业务员名叫张志超，但2017年1月已离职，也无法确定是否为本案中为原告及第三人居间介绍的张志超。5、原告与被告公司投诉部员工诗佳佳的微信聊天记录截图打印件1组，证明诗佳佳在与原告的微信聊天中发送给原告的张志超个人信息上的工号与第三人吴思海提供的照片中的工牌号是一致的。经质证，被告认可诗佳佳曾是其公司员工，现已离职，对该证据的真实性无法确认；第三人无异议。(二)被告提供证据如下：1、涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)1份，证明实际居间人是上海宏家房产经纪事务所公司，并非被告公司，如果到被告公司网签合同，需要使用被告公司的密钥签订。经质证，原告对真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为整个支付佣金和尾款的过程是在网签合同之前，网签合同的居间人虽然不是被告，但之前的行为被告应当负责，且一般签订网签合同时只会看买卖双方的名字，居间方在网签之前已经完成了义务，也不是买卖合同相对人，只是为了备案需要，因此不是原告应当注意的义务。当时原告也关注到这个问题，问张志超，张志超说这家公司与被告公司有联系；第三人无异议。2、被告公司在本案合同相近日期与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》以、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》1组。经质证，原告及第三人对证据的真实性要求由法庭具体核定。3、被告公司签约部法务陈永强、汪斌、聂智晶的《基本养老保险个人账户转入核定表》复印件3份，证明签订涉案合同时，被告的三名法务均在签约中心内，使用被告公章必须经过法务审核。经质证，原告及第三人要求由法庭具体核定真实性。审理中，本院根据被告的申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对原告提交的《房屋买卖合同》、《收款收据》及《佣金确认单》上的被告公章进行了真伪鉴定。该鉴定中心于2019年6月3日出具华政[2019]物证(文)鉴字第B-83号《文检鉴定意见书》，经质证，原、被告及第三人对真实性均无异议，但原告认为该鉴定意见书出具之前，其一直认为上述材料上的公章是真的；被告认为该鉴定结论正好证明被告的公章被冒用。对上述证据，本院经审查后认为，对原告提供的证据2、4、5、被告提供的证据1及经本院委托由华东政法大学司法鉴定中心出具的华政[2019]物证(文)鉴字第B-83号《文检鉴定意见书》，本院对真实性、合法、关联性均予以确认。对原告提供的证据1，本院结合华政[2019]物证(文)鉴字第B-83号《文检鉴定意见书》，本院确认该证据中的公章与被告提供的公章不一致；对原告提供的证据3，系原告系事发后拍摄的签约地照片，被告确认照片中的签约地确系被告签约地，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据2，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月左右，原告经人介绍认识张志超，欲通过其居间购买上海市虹口区新市南路XXX弄XXX号XXX室房屋。经张志超与第三人联系、原告与第三人几次面谈协商后，双方对买卖上述房屋达成合意。2018年6月9日，原告史晓琪、第三人吴思海、杨燕及张志超在涉案房屋内共同签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方(甲方)：吴思海、杨燕，买方(乙方)：史晓琪，居间方(丙方)：上海瑞丛投资管理公司，甲方将坐落于上海市虹口区新市南路XXX弄XXX号XXX室房屋卖与乙方，建筑面积37.85平方米，房屋售价总金额2,010,000元，其中定金(可转作购房款)50,000元于本合同签订当日支付，首期购房款200,000元于本合同签订之日起5天内支付，剩余房款1,760,000元于2018年7月31日前一次性交付给甲方。房屋的交易税费由乙方承担，中介服务费(即信息费)由乙方承担并于本合同签订当日一次性支付。合同“其他未尽事宜”一栏对付款时间具体明确如下：乙方于2018年6月9日向甲方支付50,000元、于2018年6月13日向甲方支付200,000元、于2018年6月30日向甲方支付1,440,000元、于2018年7月31日向甲方支付260,000元。合同落款处甲方签字：吴思海、杨燕，乙方签字：史晓琪，居间方处盖有“上海瑞丛投资管理有限公司”印章。合同签订后，原告先后于2018年6月9日、6月12日及2019年6月29日、7月27日、8月4日通过银行向第三人杨燕转账支付50,000元，200,000元、1,440,000元、220,000元及40,000元，共计1,950,000元，同时根据张志超的要求于2018年6月9日向张志超转账汇款80,000元，并注明“中介费两万房屋尾款六万”，张志超收款后于当日向原告出具收款收据，该收款收据签有“张志超、瑞阳不动产三林店”字样并盖有“上海瑞丛投资管理有限公司”印章。在合同约定的尾款支付期限到期后，因原告迟迟未联系到张志超将尾款60,000元支付给第三人，原告为避免违约风险于2018年10月27日将60,000元转账支付给第三人杨燕。嗣后，原告与第三人办理了上述房屋的产权变更登记手续，将房屋产权变更过户至原告名下。现原告认为，张志超作为被告员工，以被告名义履行深涉案屋买卖的整个居间服务过程，其收取佣金及房屋尾款系代表被告的职务行为，原告的经济损失应当由被告承担相应责任，为维护其合法权益，故诉至本院。审理中，本院根据被告申请，依法委托华东政法大学司法鉴定中心对原告提交的《房屋买卖合同》、《收款收据》及《佣金确认单》上的被告公章进行了真伪鉴定。该鉴定中心于2019年6月3日出具司法鉴定意见书，结论为：《房屋买卖合同》、《收款收据》及《佣金确认单》落款处“上海瑞丛投资管理有限公司”与样本材料上的“上海瑞丛投资管理有限公司”印文均不是同一枚印章盖印形成。本案的争议焦点在于：一、张志超的行为(包括签订买卖合同、收取佣金、向原告出具收款收据等)是否构成代表被告公司的职务代理？二、被告应否承担相应的民事责任？关于争议焦点一。本院认为，根据我国民法总则相关规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。本案中，被告确认张志超及诗佳佳曾系其公司员工，但认为张志超已于2017年1月离职、诗佳佳现也已离职，但对此被告未提供任何证据加以证明。本院结合原告提供的张志超工牌照片、诗佳佳发送给原告的张志超的员工档案信息，两者的姓名、工号均相互印证、吻合，可以依法确认张志超系被告的工作人员。被告作为专业从事房地产居间活动的经济组织，张志超作为被告公司员工，以被告的名义为原告及第三人的房屋买卖行为提供居间服务并代为收取尾款，属于代理被告从事其职权范围内的事项，其职务身份本身就是委托授权的证明。且在居间过程中，《房屋买卖合同》、收款收据、佣金确认单上均加盖了被告印章，张志超提供上述材料并代为收取尾款也均发生在职务时间及被告确认的当时公司唯一的签约中心内，故原告作为善意相对方有理由相信张志超的行为系代表被告。对于被告提出的合同、收据等材料商加盖的公章系伪造，原告应当自行承担其未尽注意义务的相应责任的意见，虽有鉴定意见书佐证，然原告作为普通买受人、非专业人士，要求其鉴别公章的真伪实属不合理。综上，本院确认张志超的行为构成职务代理。关于争议焦点二。本院认为，关于职务代理的法律后果，应当对该法人或非法人组织发生效力。张志超作为被告公司的工作人员，代为收取了原告的房屋尾款60,000元及中介费20，000元，后因张志超未将上述尾款按约定时间支付给两第三人，原告为避免违约损失，遂向第三人吴思海、杨燕支付了尾款60,000元并履行涉案房屋的产权变更登记手续，原告与第三人之间的《房屋买卖合同》全部履行完毕。被告理应将上述由其员工张志超收取的60,000元退还给原告，故对原告要求被告归还房屋尾款60,000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，原告主张的计算标准符合法律规定，本院予以确认，但对原告主张的起算点2018年6月12日，原告未能提供相关证据，本院依法调整为自原告向第三人支付60,000元的次日即2018年10月28日起算。对于原告要求被告开具20,000元中介费发票的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，且双方在合同中并非作出相应约定，本院难以支持。综上，本院对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海瑞从投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告史晓琪60,000元；二、被告上海瑞从投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告史晓琪以60,000元为本金，自2018年10月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回原告史晓琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由被告上海瑞从投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐军芳二〇一九年八月二十九日书记员  崔 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。