新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2325民初2042号原告（反诉被告）：胡海军，男，1973年6月10日出生，汉族，个体，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：马若闪，新疆航迪律师事务所律师。被告(反诉原告)：高洁，女，1966年10月6日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：甄作刚，新疆疆奇律师事务所律师。原告胡海军与被告高洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡海军的委托诉讼代理人马若闪，被告高洁及其委托诉讼代理人甄作刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡海军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即赔偿原告装修款1275966元；2、请求判令被告赔偿原告装修附着物250000元，合计：1525966元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。（原告减少诉讼请求，1、2项诉讼请求合并主张1451388元。）事实和理由：2012年8月15日,原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定由被告作为出租方将自有的坐落在××县的楼房出租给原告作宾馆使用，租赁期限为13年,租期自2012年11月15日至2025年11月15日;在租赁期间，被告应保证原告对租赁楼房的充分使用权,如原告不能使用该租赁楼房,被告应承担相应的违约责任。合同签订后,原告花费大量的费用对所租赁的房屋进行了装修。合同履行至2016年7月,原告承租的楼房无故长期停水，导致原告经营的宾馆完全无法正常使用和经营,后原告就此事多次寻找被告及供水部门要求处理,但均无法解决。后原告于2016年10月向被告发出《解除合同告知书》解除了上述合同,并多次找寻被告协商赔偿问题,被告均以种种理由推脱。原告故诉至法院。高洁辩称，1、原、被告双方的合同没有解除应该继续履行签订的合同；2、原告的诉请1、2项没有法律依据，请求法庭驳回。高洁向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告立即给付房租331250元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉理由:2012年8月15日,反诉原、被告签订《房屋租赁合同》,合同履行一段时间后,出现了政府征迁这一事实，反诉原、被告一直与征迁办协商补偿款一事,现征迁一事告一段落，反诉原告要求反诉被告给付拖欠房租,请法庭支持反诉原告的反诉请求。胡海军辩称，被告认为双方的租赁合同已经解除并且结清房租，不再欠房租。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据质证。对于双方当事人无异议的证据：原告提交的房产租赁合同1份，被告提交的房产租赁合同1份，本院予以确认，并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的光盘2份。被告对该录音真实性认可，对证明的问题不认可，在原告租赁期间确实有短时间的停水，但是被告已经协商解决，没有向原告所说，在通水以后，被告通过电话和信息通知原告，原告均没有回复。本院对该证据真实性予以确认。2.原告提交的解除合同通知书1份、微信截屏2份。被告认为原告方解除合同通知书通过微信方式发给被告确实有这回事，对证明意见不认可，原告方给被告方发送的解除合同通知书不符合法律规定，合同没有赋予原告单方解除权，本案不是因被告方违约，而是第三方造成停水，双方合同还在履行中。本院对该证据真实性予以确认。3.原告提交的特许经营合同1份、补充协议1份。被告对该组证据的真实性和关联性均不认可，认为与本案无关。本院对该证据真实性予以确认。4.原告提交的装修合同1份、装修清单1份、收条4份。被告对该组证据的真实性不认可，认为与本案无关，原告自己装修自己受益。本院对该组证据真实性予以确认。5.原告提交的合同4份、票据54份。被告对该组证据的真实性不认可，认为与本案无关，原告自己装修自己受益。本院对该组证据真实性予以确认。6.原告提交的解约协议1份、证明1份。被告认为该协议是原告加盟方和许可方的协议，与本案无关。本院对该证据真实性予以确认。7.原告提交的通知书1份、微信截屏1份。被告认为在合同没有解除的前提下，这份通知书是没有效力的，只有清点完房屋的物品才算解除合同，被告认为属于单方解除合同。本院对该证据真实性予以确认。8.被告提交的协议书1份。原告对该证据的真实性无异议，认为7月7日停水是事实，合同已经解除，从7月份就不再交房租。本院对该证据的真实性予以确认。9.被告提交的自来水工程申报安装预决算单1份，短信通知2份。原告对该证据的真实性认可，认为通水是在11月5日，原告因为停水的原因于2016年10月5日已经与格林豪泰酒店解除合同，解除合同的原因也很清楚是因为停水，即使通水原告也无法继续经营。本院对该证据的真实性予以确认。10.被告提交的通知1份。原告认为该房屋是否征收原告不清楚，和原告也没有关系，合同已经于2016年10月13日解除。本院对该证据的真实性予以确认。11.被告提交的奇党办2015号2015年房屋征收的通知1份。原告对该证据真实性不予认可，认为无法与原件进行核对；2、对于该房屋是否征收不知情。本院对该证据的真实性予以确认。12.经原告申请本院依法委托新疆方诚价格有限责任事务所进行评估对案涉合同中酒店装修及附着物市场价值进行评估，鉴定后出具方诚评报字第2019-16号价格评估报告1份。原告对该价格鉴定报告没有异议。被告认为价格表一览表总共4项，对第一项不认可，工程改造的第一项至第八项合计金额716928元应该是原告方的合理支出，材料搬运费和垃圾清理费是没有的，不知道从何而来，管理费不知道谁交了，第三项即第二页、第三页，客房的评估没有计算图纸和计算依据，第二项和第三项没有明细表，评估的应该是2016年的东西，但法院委托是2018年，2016年的市值不是固定的，只能说明评估人员到现场，拿着合同进行评估，认为有失公正，被告并未在确认书上签字，确认的是评估人员到现场，65%的成新率不知从何而来，综上被告认为不公平，不公正，是原告的一面之词，希望法庭不予采纳。本院对该鉴定报告的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，原告胡海军与被告高洁签订《房产租赁合同》，内容为：“根据《合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条、甲方将自有的坐落在××县的楼房出租给乙方作宾馆使用，甲方应保证乙方对该楼房有充分的使用权，如因第三方的原因造成乙方不能便用，甲方应承担违约责任。第二条、租赁期为13年，甲方从2012年11月15日起将出租房屋（见清单)交付乙方使用，至2025年11月15日收回。租金前伍年每年50万元，后伍年每年53万元。下余叁年按市场行情计算。合同签订后即付第一年租金，以后每年11月15日前付清下一年租金。第三条合同期内乙方按规定的税率和标准承担房产租赁税费及相关水、电暖等费用。第四条租赁期间的房屋修缮是乙方的义务。乙方应对租赁房屋及其基础设施应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗完好，以保障安全正常使用。第五条如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下,本合同对新的房产所有者继续有效，甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。第六条乙方应按约定交付租金，逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交纳违约金。逾期30天甲方有权解除合同。乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的5%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。合同期内如甲方违约,应当赔偿乙方三倍的装修费用。第七条合同期内房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因这些原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房产所在地人民法院起诉。第九条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式两份，甲乙方各执1份，签字或盖章生效。”合同签订后，原告对所租赁的房屋进行酒店装修并开始经营，酒店名称为奇台县如家亲快捷酒店。因棚户区改造涉及案涉房屋，奇台县人民政府对案涉房屋及周边拟进行征收。征收过程中，因周边房屋征收完毕，在拆迁过程中自来水管断开，2016年7月案涉房屋停水。2016年7月10日，原、被告双方签订《协议书》，内容为：“甲方（出租方):高洁，身份证号……乙方（承租人):胡海军，身份证号……甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就2012年8月15日双方签订的《房产租赁合同》事宜，达成如下协议:一、因甲方出租乙方的楼房（位于奇台县东关街213号）面临政府拆迁，经过双方充分沟通，一致同意在拆迁期间暂时解除2012年8月15日签订的《房产租赁合同》。二、经甲方同意，因政府拆迁因素和2016年7月7日停水原因，乙方无法正常使用承租楼房，甲方同意从2016年7月份开始乙方暂不予以缴纳房租。三、《房产租赁合同》解除后，如甲方与政府达不成《拆迁补偿协议》,该承租楼房恢复正常使用,双方继续履行2012年8月15日签订的《房产租赁合同》（合同解除后至恢复履行期间，乙方不应承担该楼房租金)。四、本协议书，一式两份，甲乙双方各执一份。五、本协议书，自甲乙双方签字之日起生效。”2016年10月13日，原告通过微信向被告发送解除合同通知书，内容为：“高洁女士:您好,您与我于2012年8月15日签订《房产租赁合同》，约定由您作为出租方将您自有的坐落在××县的楼房出租给我作宾馆使用。租赁期限为13年,租期自2012年11月15日-2025年11月15日。根据合同第一条的约定:您应当保证我对楼房有充分的使用权,如因第三方的原因造成我不能使用，您应承担违约责任。现因自2016年7月7日起,我承租的该楼房停水,导致我的宾馆无法正常使用和经营。我就该问题多次与您协商要求处理，您至今不予处理解决,宾馆至今无法通水，且以后也无法正常通水。给我造成巨大的装修等经济损失，致使我的合同目的无法实现。鉴于该情况，本着平等协商，和平解决房屋租赁过程中存在的问题,本人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，特向您作出通知如下:解除双方于2012年8月15日签订的《房产租赁合同》”，微信记录显示被告未作回复。2016年10月17日，原告将被告诉至本院（2016新2325民初3412号案件），要求：“1、解除原、被告双方于2012年8月15日签订的《房产租赁合同》；2、要求被告赔偿损失50万元；3、要求被告赔偿装修损失费用4284620元；4、本案诉讼费及邮寄费均由被告承担。”该案两次开庭后，原告胡海军申请撤诉，本院准许其撤诉，该案庭审笔录中，被告提出接到法院通知时才看到原告所发的解除合同通知。2016年11月，被告联系奇台县城市供排水有限责任公司对自来水管线进行施工，于11月5日恢复供水，后被告向原告发短信告知水电暖均已恢复。2018年4月2日，奇台县房产管理局向被告发出通知，提出因国家金融政策调整，政府不允许举债进行房屋征收，对于案涉房屋不予征收。2018年8月18日，原告通过微信向被告发送通知书，内容为：“高洁女士:贵我两方于2012年8月15日签订了《房产租赁合同》，贵方将自有的的位××县的楼房出租给我方作为宾馆使用，租期为13年。后自2016年7月起，该楼房因我方以外的原因停水，以及其他方面的原因。致使我方无法营业后，我方向贵方发送《解除合同通知书》解除了贵我两方于2012年8月15日签订了《房产租赁合同》，通知了贵方将该房屋收回并承担我方损失及违约责任，贵方已确认收悉。但贵方一直拖延收房时间至今未收回房屋，就此情况现通知如下:请贵方自接到本通知之日起7日内收回上述房屋。特此通知。通知人:胡海军。”被告回复，内容为：“小胡你好,你什么时候告诉我解除合同了，无论怎样有纠纷，我们合作过,咋们应该坦诚相待,面对面的把房屋,房租说清,解决,各自去干自己的工作。”另查明，2012年9月5日，原告与案外人格林豪泰酒店（中国）有限公司签订《格林豪泰贝壳酒店特许经营合同》并签订三份补充协及内部转让协议一份，2016年10月5日，双方签订《解约协议》，格林豪泰酒店（中国）有限公司撤出奇台县如家亲快捷酒店所有的经营管理人员和终止了酒店所有公司经营系统。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案房产租赁合同是否解除；二、如合同解除被告是否应当承担原告的装修和装修附着物损失及损失的金额如何认定；三、如合同未解除，原告是否支付房租331250元？针对焦点一，本案中，因案涉房屋面临拆迁，原、被告双方于2016年7月10日签订《协议书》，约定在拆迁期间暂时解除2012年8月15日签订的《房产租赁合同》，并从2016年7月份开始暂不缴纳房租，如甲方与政府达不成《拆迁补偿协议》,该承租楼房恢复正常使用,双方继续履行2012年8月15日签订的《房产租赁合同》。该协议达成后，双方于2012年8月15日签订的《房产租赁合同》处于一个附解除条件的中止履行状态。原告虽于2016年10月13日通过微信向被告发送解除合同通知书，但该通知发出时，被告与政府是否能达成《拆迁补偿协议》尚未最终确定，该解除通知的作出不符合合同约定解除条件和法定解除条件，且从原告提交的证据和庭审情况看，原告虽然发出通知，被告并未确认收到，原告主张被告收到该通知后合同既告解除本院不予支持。针对焦点二，对于原告主张的装修款及装修附着物损失1451388元，本案《房产租赁合同》并未解除，且按照该合同第七条约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。本案中，因涉及拆迁，导致双方签订的《房产租赁合同》中止履行且产生损失，故对原告主张的损失，本院不予支持。针对焦点三，对于反诉原告主张的租金331250元（自2018年4月2日计算至2018年11月15日，每月44166元），从本案审理情况看，2018年4月2日，奇台县房产管理局向被告出具通知，提出对于案涉房屋不予征收，2016年7月10日原、被告双方签订的《协议书》约定的合同解除条件并未成就，且案涉房屋已于2016年11月5日恢复供水，按照约定，双方签订的《房产租赁合同》应当继续履行。对于继续履行的时间节点，从反诉原告提交的奇台县房产管理局通知看，虽然落款日期是2018年4月2日，但反诉原告并未提交证据证实向反诉被告告知该内容，至本案2018年11月6日开庭反诉原告才提交了该材料，且反诉原告虽然在2016年11月5日恢复供水后向反诉被告发出水电暖恢复的通知，但该期间涉案房屋是否拆迁尚未最终确定，则至2018年11月6日反诉被告才知悉涉案房屋确定拆迁不成的事实，《房产租赁合同》应自2018年11月6日恢复履行，反诉被告应当按照约定承担房屋租金。按照《房产租赁合同》约定，从2012年11月15日起至2025年11月15日，租金前伍年每年50万元，后伍年每年53万元，下余叁年按市场行情计算，合同签订后即付第一年租金，以后每年11月15日前付清下一年租金，则2018年11月6日至2018年11月15日期间租金应为13069元（530000元÷365日×9日）。现合同约定的付款期限已过，故对反诉原告主张的租金，本院支持为13069元。对于反诉原告多主张部分租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决如下：一、反诉被告胡海军于本判决生效后十日内给付反诉原告高洁租金13069元；二、驳回原告胡海军的诉讼请求；三、驳回反诉原告高洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17863元，由原告胡海军负担；反诉案件受理费减半收取计3134元，由反诉原告高洁负担3010元，反诉被告胡海军负担124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  石志亮人民陪审员  王立新人民陪审员  许明辉二〇一九年八月二十一日书 记 员  沈 媛