广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3483号原告（反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张克丽，女，1975年4月19日出生，满族，住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗琪，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）与张克丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。世贸公司委托诉讼代理人康小鸫，张克丽委托诉讼代理人韩丽茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司向本院起诉，请求：1.判令张克丽向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日为止的租金人民币84691元（合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为17167元/月），以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至张克丽实际付清为止，暂计至2019年4月15日为106214元)，共计人民币190905元；2.判令张克丽向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币374568元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币187272元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币561840元；3.张克丽赔偿世贸公司提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1265563元整及进场费损失1382667元整；因处理张克丽违约诉讼的本案律师费25000元整；因张克丽违约的诉讼费2385元整（一审诉讼费2007元整、一审反诉诉讼费378元整）；另行招租的宣传推广费400元整等；4.本案诉讼费、诉讼保全费由张克丽承担。事实和理由：2014年1月1日,世贸公司与张克丽就广州荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1162号商铺签订了《物业租赁合同》，租赁期间自2014年1月1日至2023年12月31日止。根据（2018）粤01民终17675号生效判决，张克丽明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除双方签订的《物业租赁合同》并愿意承担相应的违约责任，广州中级人民法院因此判决合同解除。根据我国法律及双方签订的租赁合同的相关规定，张克丽应履行的合同义务，违约解除合同应向世贸公司承担的违约责任，以及应承担的其他损失赔偿责任具体如下：一、张克丽应向世贸公司支付欠付的租金及滞纳金。双方签订《物业租赁合同》第二条第1款约定：“乙方（即张克丽）应于每月8日前，向甲方缴纳下一月度的租金及相关费用”。第五条第1款约定：“…乙方未按照约定期限向甲方缴纳本物业租金或其他费用的，每逾期一日，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付向甲方支付滞纳金，…”张克丽未依据上述合同约定向世贸公司缴纳2018年7月1日至2018年11月28日的租金，因此张克丽应根据上述合同约定向世贸公司支付该期间的租金人民币84691元，以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至张克丽实际付清为止)，暂计至2019年4月15日为106214元，共计人民币190905元。二、张克丽应向世贸公司支付合同期限内世贸公司给予的租金优惠金额。双方签订《物业租赁合同》第五条第3款约定:“乙方(张克丽)无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方(世贸公司)提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠(包括已享受及未享受之优惠)，乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用。”根据上述约定，张克丽应向世贸公司补缴2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币374568元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币187272元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准减半计算），共计561840元。三、张克丽应承担违约解除合同的其他损失赔偿责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，张克丽应向世贸公司承担损失赔偿责任包括：涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理张克丽违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等，共计：人民币2676015元。张克丽行为已严重违反双方签订的《物业租赁合同》的约定，侵犯世贸公司的合法权益，已给世贸公司造成重大的经济损失，张克丽理应承担相应的法律责任。另外，关于本案诉请有生效判决予以支持，（2018）粤01民终17675号民事判决认为对于张克丽违约提前解除物业租赁合同，世贸公司可以另案向张克丽主张损失；对于张克丽在既无法定又无约定事由，张克丽强行解除双方的租赁合同，前案的二审法院强行判令双方通过平等协商达成的租赁合同，没有事实和法律依据，严重损害世贸公司合法权益。法律上对于损害赔偿的限制，不足以弥补世贸公司的损失。张克丽在关联案件中的违约赔偿不足以弥补世贸公司的损失，更不能弥补世贸公司因张克丽违约解除物业租赁合同造成世贸公司其他机会的丧失的相关损失及经营商誉等的巨大损失。在目前整体经济下行的情况下，张克丽强行解除合同，世贸公司难以将涉案商铺再次出租，涉案商铺至今仍处于空置状态。张克丽在享受低租金、免租优惠后提前解除物业租赁合同，致使世贸公司承担继续招租过程中商铺空置的损失，该损失不应由世贸公司承担。张克丽是完全行为民事能力人，必须对其行为负责，张克丽强行违约提前解除租赁合同，并试图将商业风险转移给世贸公司，不应得到支持。张克丽答辩：根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条规定并结合本案情况，2018年11月26日，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终17675号民事判决判令解除张克丽与世贸公司签署的《物业租赁合同》。结合前述法律规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。据此，本案的争议焦点是：在涉案的《租赁合同》解除后，世贸公司是否存在财产损失。张克丽认为：世贸公司在本案主张的财产损失赔偿事项及金额均没有事实及法律依据，其诉请应当予以驳回。具体理由如下：一、世贸公司请求张克丽支付2018年7月1日至2018年11月28日为止的租金84691元及按千分之五计付滞纳金，没有事实和法律依据。（一）2018年7月1日至11月26日期间，张克丽与世贸公司正处于诉讼期间，租赁的商铺由世贸公司控制及使用。2018年3月6日，张克丽向世贸公司发出《律师函》，通知世贸公司解除本案《物业租赁合同》。2018年4月26日，张克丽向广州市荔湾区人民法院提起诉讼【（2018）粤0103民初3423号】，请求解除本案的《物业租赁合同》。2018年7月23日，广州市荔湾区人民法院就（2018）粤0103民初3423号作出一审判决。此后，张克丽不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。2018年11月26日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终17675号民事判决，改判解除涉案的《物业租赁合同》。据此，在2018年7月1日至2018年11月28日期间，本案双方就《物业租赁合同》是否应当解除正处于法院诉讼期间。而在此期间，双方的合同关系处于悬而未决的状态，涉案商铺也一直由世贸公司控制及使用，张克丽并不存在欠付租金的情况。（二）在诉讼期间的商铺租使用问题，世贸公司依法负有减损义务。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案，在（2018）粤01民终17675号案中，世贸公司确认在2015年5月6日《补充协议书》约定的返租期间结束至该案二审诉讼期间，涉案商铺已有8个月的空置状态。而张克丽是在2018年3月6日即向世贸公司发出《律师函》通知其解除《物业租赁合同》，且在2018年4月26日向法院提起诉讼，请求解除本案的《物业租赁合同》。据此，在前案的整个诉讼期间，涉案商铺都处于世贸公司的控制之下。而世贸公司作为出租人，其对空置的商铺依法负有减少损失扩大的义务。该商铺属于经营性出租物，在整个世贸大厦，世贸公司可以很容易将商铺另做他用或另行出租。结合前述法律规定，现世贸公司违反法定的减损义务，而导致商铺闲置，并进而造成损失扩大的结果，对扩大部分的损失，世贸公司无权要求张克丽进行赔偿。（三）世贸公司在商铺空置期间不存在任何经济损失。1、张克丽已经支付了2018年3月1日至2018年11月28日止的所有租金，世贸公司在此期间不存在任何经济损失。（2018）粤01民终17675号民事判决认定：张克丽在2014年1月7日之前，向世贸公司支付了272万元的款项，该款项实则与租金一起构成张克丽承租商铺所支付的对价，该对价应平均分摊到整个租金期间的10年共120个月来计算。从2014年1月起至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月。以此为基础，广州市中级人民法院判令张克丽承担1337333元的费用，世贸公司应返还剩余的1382667元的给张克丽。据此，张克丽早在2014年1月7日前就已经支付了租赁商铺的对价272万元，分摊到每一月的租金里面，张克丽已经向世贸公司每月支付了22666.67元的租金，直到合同解除时的2018年11月28日。现世贸公司主张2018年7月至11月28日的租金损失，完全不符合事实，因张克丽早已经支付了此期间的租金，世贸公司不存在任何经济损失。张克丽还另外支付了商铺空置期间在2018年3月1日起至2018年6月30日止共四个月的租金和滞纳金。（2018）粤01民终17675号民事判决维持了由张克丽承担2018年3月1日起至2018年6月30日止的租金和滞纳金的判项。据此，前案已经判决张克丽另行承担商铺空置期间前四个月的租金和滞纳金，而此判决实质是张克丽向世贸公司承担了商铺空置的大部分赔偿责任。3、张克丽另行承担了保证金的赔偿责任。（2018）粤01民终17675号民事判决查明，张克丽按照《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付了三个月的保证金（即三个月租金）共人民币46820元。据此，张克丽除了承担2018年3月1日至2018年6月30日的租金及滞纳金之外，实际上还另外承担了相当于三个月租金的赔偿责任。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条规定：租金损失应结合承租人的过错程度，以合同约定的三至六个月为宜。因此，现张克丽已经向世贸公司承担了共计“七个月”的租金损失的赔偿，现世贸公司又主张2018年7月1日至2018年12月的租金，该诉请依法不应予以支持。（四）世贸公司主张2018年7月1日至12月欠付租金的滞纳金，其性质实为违约责任，而并非在合同解除后而产生的经济损失。首先，世贸公司主张的滞纳金系《租赁合同》第五条第1项约定的违约责任条款的内容，该条款约定的是：在张克丽未按照约定的期限向世贸公司缴纳物业租金的，张克丽应按逾期缴纳物业租金的千分之五支付滞纳金。因此，该千分之五的滞纳金实为双方约定的逾期缴纳租金时应承担的违约金，而非双方约定合同解除后应承担的损失赔偿，该诉请没有合同及法律依据。其次，如前所述，张克丽在2018年4月就已经提起诉讼请求解除本案的《物业租赁合同》，在双方纠纷诉讼期间，张克丽根本未接收商铺，其不负有支付租金的义务。二、世贸公司请求张克丽支付免租租金374568元及减半收取的租金，没有事实及法律依据。1、《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》因世贸公司逾期交付案涉商铺，上述文件内容已被《物业租赁合同》变更，对张克丽不具有法律约束力。世贸公司在第二项诉请中，其主张按《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租金价格及236元每平米每月的标准来计算2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金374568元，及2016年1月1日至2017年12月31日期间减半收取的租金价格。但是《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租期系2012年6月30日起之后的十年，该文件约定的内容与张克丽签署的《物业租赁合同》内容完全不同，故世贸公司无权以该文件作为诉请的事实依据。2、《物业租赁合同》并未约定免租期及减半收取租金的内容，世贸公司诉请完全没有合同依据。首先，张克丽在2014年1月7日前即向世贸公司缴纳了272万元承租商铺的对价，此举本身已表明张克丽并不存在逾期缴纳租金或享受世贸公司免租租金、减半收取租金的任何优惠政策。相反，世贸公司一再违反自己的承诺，迟迟不能按期交付商铺，直到2014年1月1日才与张克丽签署了正式的《物业租赁合同》。其次，在《物业租赁合同》第一条第3款中，双方明确以划线的方式表明世贸公司并未给张克丽任何免租期间。现世贸公司诉请的免租租金完全没有合同依据。第三，《物业租赁合同》第二条关于租金及相关费用的约定中，双方明确：“2014年1月1日起至2015年12月31日止，本物业租金为0元”。据此，双方对2014年1月1日至2015年12月31日期间约定的租金为0元系双方明确约定的合同内容，而0元的约定并非系世贸公司给予张克丽免租租金的优惠。主要原因是：张克丽此前已经向世贸公司一次性支付了272万元的对价，而此部分对价就包含了2014年至2015年期间的租金，双方对此明确知晓，所以世贸公司才同意不再向张克丽收取这一年的租金。第四，2015年5月6日，世贸公司与张克丽另行签署《补充协议书》，双方约定，张克丽在2015年5月1日将案涉商铺交由世贸公司经营，经营期限自2015年5月1日至2018年2月28日。双方对此期间租金的支付方式，另行作出了明确约定。而世贸公司在签署协议后，完全拒绝履行该协议，没有向张克丽支付分文的租金，其行为性质十分恶劣。现世贸公司主张2016年1月1日至2017年12月31日减半租金的问题，不仅没有合同依据，且在该期间商铺由世贸公司自行经营，世贸公司根本没有任何经济损失可言。最后，（2018）粤01民终17675号民事判决已确认“张克丽支付的272万元款项应分摊到十年的租期中”，故在2016年1月1日至2017年12月31日，张克丽也已经承担了这两年的租金对价共人民币54.4万元，现世贸公司主张此时间内的租金损失没有任何事实依据。我国法律确立的是“实际损失”的赔偿原则，且要兼顾当事人的过错程度、公平原则等确定。本案必须考虑张克丽在《物业租赁合同》签署前，张克丽已经支付了272万元合同对价的事实，在综合考量张克丽已经承担了保证金的赔偿责任、四个月租金及滞纳金的赔偿责任后，对世贸公司在本案主张的第一项、第二项诉请均应当予以驳回。三、世贸公司请求张克丽赔偿提前解除合同造成的损失合共人民币2676015元没有事实和法律依据。（一）世贸公司主张的租金、进场费不属于合同解除后的经济损失。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。结合本案，世贸公司要求张克丽赔偿涉案商铺租金和进场费损失，实际上是把双方签订的《物业租赁合同》解除后不需要履行的合同义务视为其损失，这种主张违反前述法律规定，也没有事实依据。作为承租人，在合同解除后，其完全可以将商铺另行出租他人而收取租金，其不存在未来的租金损失问题。故张克丽无需向世贸公司支付双方合同解除以后的租金和进场费。（二）世贸公司请求张克丽承担律师费、诉讼费、宣传推广费没有法律依据。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，我国法律规定的损失赔偿应当具有必要性和可预见性。结合本案中，律师代理费并不是世贸公司的必然损失，而且双方在合同中没有明确约定律师费的赔偿问题。因此，世贸公司主张要求张克丽承担律师费没有法律依据。而（2018）粤01民终17675号案民事判决已对诉讼费的承担作出明确分配，该判决已经生效。现世贸公司主张生效司法裁判已经确认的事实，没有事实和法律依据。宣传费是世贸公司为整个世贸服装城正常经营而发生的支出，世贸公司对该款项的发生不仅没有证据证实，其该款项于张克丽无关，现世贸公司仅就一笔宣传费用要求多个租户重复支付，实属无理。另外，世贸公司要求的租金损失1265563元是针对双方合同解除后尚未履行部分的租金问题，根据《合同法》第97条规定，世贸公司该诉请没有事实和法律依据。世贸公司主张的进场费损失1382667元属于重复起诉，双方在（2018）粤01民终17675号民事判决书已经处理，该诉请不应得到支持。上述判决认定的是如果世贸公司认为张克丽提前解除合同给其造成损失的情况下，可另案向其主张。本案世贸公司并没有提供相应证据证明其存在现实的经济损失，其曲解该判决书认定的事实，以此向张克丽主张，不能成立。世贸公司称有些损失难以举证，证实了世贸公司估算的赔偿金额没有事实依据。世贸公司认为涉案商铺难以出租导致空置，给其造成经济损失。张克丽认为这恰好证明涉案商铺不具有经营和使用价值，世贸公司在租赁解除后，不能使用商铺或拒绝使用商铺的损失，应由世贸公司承担。张克丽提起反诉：1.判令世贸公司向张克丽赔偿损失人民币166644元（即2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金，计算方式：参照2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准13887元/月×12月=166644元），并自本案起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向张克丽支付逾期付款利息；2.判令世贸公司向张克丽支付涉案商铺装修残值人民币暂计5000元；3.判令世贸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、世贸公司应向张克丽赔偿损失。2014年1月1日，张克丽（承租方）与世贸公司（出租方）签订了《物业租赁合同》，其中约定：张克丽向世贸公司所租赁的商铺位置是广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1162号；双方确定涉案物业租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止（租金自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元/月/㎡；自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元/月/㎡，合计7803元/月）。上述租赁合同签订后，张克丽于2014年4月接收涉案商铺，并在装修商铺后进行营业。2015年，世贸公司向广州世贸服装城商场一层全部商户提出返租商铺的要求。因此，2015年4月5日，世贸公司（甲方）与张克丽（乙方）就双方签订的上述《物业租赁合同》相关条款进行变更和补充，签订《补充协议书》，其中约定：张克丽同意至2018年2月28日由世贸公司经营涉案物业；2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，2016年3月1日至2017年2月28日止，租金为12298元；世贸公司同意免去张克丽2016年1月份及2月份的租金。此后，张克丽按照上述《补充协议书》约定将涉案商铺交给世贸公司经营，但世贸公司至今未向张克丽支付返租期间的任何租金。世贸公司拖欠租金的行为明显构成违约。张克丽给予世贸公司的免租期为2015年3月1日至2016年2月28日，世贸公司给予张克丽的免租期为2014年1月1日至2016年2月29日。由于双方签订的《物业租赁合同》在前，《补充协议书》在后，即《物业租赁合同》是履行《补充协议书》的基础，而张克丽同意给予世贸公司一年的免租期正是基于该一年免租期发生在世贸公司给予张克丽的免租期内。现世贸公司起诉要求张克丽向其支付《物业租赁合同》免租期内的租金，即张克丽给予世贸公司一年免租期的基础已经丧失。如果不是世贸公司同意给予张克丽上述免租期，张克丽是不可能在把涉案商铺交付给世贸公司使用的情况下，还免除世贸公司应当向其支付的租金。世贸公司既在《补充协议书》约定期间使用了涉案商铺，又向张克丽收取2015年3月1日至2016年2月28日的租金，已经明显造成了张克丽的损失。二、世贸公司应当向张克丽赔偿涉案商铺的装饰装修残值暂计5000元。张克丽接收商铺后，根据《物业租赁合同》的约定对涉案商铺进行装修，共支付装修款12万元左右。现由于（2018）粤01民终17675号民事判决判决张克丽违约解除与世贸公司签订的《物业租赁合同》，世贸公司也早已按现状收回涉案商铺，并在上述返租期内按照张克丽装修后的商铺状况使用商铺，应当视为世贸公司同意利用该装饰装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，世贸公司赔偿涉案商铺的装饰装修残值暂计5000元。另外，根据（2018）粤01民终17675号民事判决书张克丽支付给世贸公司的272万元款项是租赁商铺的对价并分摊到租期10年中，据此在2015年3月1日至2016年2月28日期间张克丽实际向世贸公司支付了27.2万元的租金。物业租赁合同约定如果世贸公司违约，其应当承担赔偿张克丽免租期租金的损失，据此在履行补充协议书过程中，张克丽存在现实的经济损失27.2万元，而世贸公司违约拒不向张克丽支付返租租金，该行为不仅构成违约，给张克丽造成经济损失，世贸公司也应予以赔偿。对于张克丽的反诉，世贸公司答辩称：请求法庭驳回反诉张克丽的全部诉请。理由：1、张克丽无权收回返租的免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定，也没有约定2016年3月1日至2017年2月28日是所谓的租金优惠期，世贸公司要求收回免租期优惠，有合同依据及生效判决认定。张克丽的主张是以《物业租赁合同》为基础，而（2018）粤01民终17675号民事判决已认定物业租赁合同与《补充协议书》属于不同的合同，世贸公司不需要向张克丽支付返租免租期间的任何租金及租金优惠期的租金差额。双方签订的《补充协议书》约定，张克丽于2015年5月1日将租赁物业返租给世贸公司经营至2018年2月28日，其中2015年3月1日至2016年2月28日为免租期，世贸公司不需要向张克丽支付租金，此后世贸公司依约返租至期满，并多次通知张克丽接收商铺，由张克丽按双方签订的物业租赁合同继续经营。因张克丽始终未支付租赁物业的租金，世贸公司延误了返租期间的租金，但世贸公司已同意支付返租的租金，依据物业租赁合同第五条第3款约定，张克丽无正当理由在合同期限届满前单方解除合同，其已缴的所有款项不予退回，且不再享受免租期的优惠及任何租赁优惠，包括已享受及未享受优惠，且在（2018）粤01民终17675民事判决认定张克丽提前解除合同也不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件，世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据，应予支持。张克丽称物业租赁合同是履行协议的基础，并进行的单方主张既无合同约定，也无证据证明。世贸公司依约经营物业至期满，张克丽实际上没有产生损失。2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准为210元/月，是《补充协议书》中明确约定的。张克丽主张该段期间内应按世贸公司在本诉中租金价格236元/月/平方米计算该段期间的租金，没有合同及事实依据，世贸公司无需向张克丽支付租金差额。2、张克丽没有证据证明其租赁物业的装修情况、装修费用及相关装修的金额，且依据合同约定，世贸公司无需向张克丽支付任何的装修残值补偿。其违约提前解除合同，其主张的相关损失应由其自行承担。无论是物业租赁合同还是《补充协议书》，均没有约定对装修费进行补偿，《补充协议书》仅约定了世贸公司按适租状态交还商铺，并无约定按原状交还，如合同继续履行，张克丽可随时接收商铺继续经营。若张克丽没有违约提前解除合同，就不会导致剩余租赁期产生租赁空置及张克丽所谓的主张，故世贸公司无需向其支付任何装修残值补偿。退一步讲，根据广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准中的房屋经济寿命年限为5年，即使张克丽在签订租赁合同并接受商铺后对商铺进行装修，至今也超过5年时间，已全部摊销完毕，不存在残值，法院应予以驳回。3、张克丽违约提前解除合同，其应向世贸公司承担违约责任。在关联案件的一审、二审中，张克丽明确表示拒绝履行合同，愿意提前解除双方的租赁合同，并愿意承担相应的违约责任，法院也已释明，故广州市中级人民法院才判决双方合同解除，并告知如认为张克丽提前解除租赁合同违反了合同约定，造成损失，另案进行主张。在（2018）粤01民终17675民事判决第14页倒数第3行、第15页倒数第12行、第16页第9行，法院清楚地进行了释明，张克丽本人也表示即使承担违约责任也请求解除物业租赁合同。张克丽提前解除合同后，世贸公司不仅未收到合同解除前已经产生的租期内的租金，还因此蒙受张克丽无理转嫁给世贸公司的严重损失，张克丽应向世贸公司承担赔偿责任。经审理查明：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月12日，张克丽向世贸公司认租广州世贸服装城一层1162（涉案商铺）、1164号二间商铺，并向世贸公司支付人民币30万元的定金。同日，张克丽向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号1162；面积为66.13平方米；承租人为张克丽；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费272.5万元；3.租金236元/平方米/月，管理费72元/平方米/月；4.付款方式：首付定金15万元/间，10天内交齐总额30%即67万元，2012年4月30日再付款总额的20%即55万元，2012年6月30日前付清50%余款135.5万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。2011年12月17日，张克丽（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号1162商铺，建筑面积66.13平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金236元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。《商铺/写字间确认书》右上角盖有广州世贸服装城商场收款专用章，载明：该商铺已交齐50%的一次性款项，2012年8月13日。2014年1月1日，张克丽（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1162号商铺；建筑面积为66.13平方米；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；物业租金及缴交方式，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元/月/㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元/月/㎡（合计7803/月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为259.6元/月/㎡（合计17167元/月）；2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为298.54元∕月∕㎡，合计19742元/月等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金15607元和保证金（三个月租金）46820元，待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达等等。张克丽在《物业租赁合同》中填写的通讯地址为涉案商铺地址。张克丽向世贸公司支付了一个月租金15607元和保证金（三个月租金）46820元。除上述费用外，至2014年1月7日，张克丽就涉案商铺已向世贸公司支付款项272万元。之后，张克丽没有向世贸公司支付过租金。2015年1月6日，张克丽（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定：甲方同意给予乙方原《物业租赁合同》约定的租赁期限延期三年的优惠（即租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日止，延期三年内的租金，即自2024年1月1日起，租金按2023年租金的标准递增25%；乙方享受优惠政策的前提条件：乙方应保证在签订本补充协议之日起的三年内在乙方持续不断地同时满足以下所有条件的前提下，甲方给予乙方优惠：1.乙方应按双方签订的《物业租赁合同》及《物业服务合同》或双方签署的其他文件的约定，按时缴纳包括但不限于租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费及相关款项等各项应缴费用……等等。2015年5月6日，张克丽（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年5月1日将物业交还给甲方经营，即2015年5月1日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2.2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元/㎡向乙方支付租金（即租金为13887元/月）；3.2017年3月1日至2017年12月31日，甲方按每月260元/㎡向乙方支付租金（即租金为17194元/月）；2018年1月1日至2018年2月28日，甲方按每月401.6元/㎡向乙方支付租金（即租金为26558元/月）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方；本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议时《物业租赁合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》具有同等法律效力，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给张克丽。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月24日，世贸公司以邮政快递方式向张克丽身份证地址寄送《接收物业告知函》《关于再次催告接收物业告知函》，通知张克丽在2018年3月1日前接收物业等等。但张克丽没有与世贸公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，张克丽向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3423号（以下简称3423号）。该案中，张克丽的诉讼请求为：1.解除张克丽与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》；2.世贸公司返还张克丽预付的租金人民币272万元及支付自2014年1月7日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）;3.世贸公司返还张克丽交付的物业租赁保证金人民币46820元及一个月的租金人民币15607元，及支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；4.世贸公司向张克丽支付租金人民币185700元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。世贸公司提起反诉，请求张克丽按《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付1162号物业自2018年3月1日至2018年6月30日的租金（租金标准为17167元/月）及滞纳金（每逾期一日，按照当月所欠租金总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至张克丽实际付清为止）。该案民事判决认为：张克丽以世贸公司未向其支付过涉案商铺返租租金为由要求解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》，依据不足，不予支持。关于张克丽和世贸公司2015年3月1日至2018年2月28日租金与返租租金冲抵问题，根据《物业租赁合同》和《补充协议书》的约定，该期间张克丽应向世贸公司支付租金为206000元；根据2015年5月6日《补充协议书》的约定，该期间世贸公司向张克丽支付的返租租金共391700元，冲抵后世贸公司应向张克丽支付该期间租金185700元，并应支付相应利息。对于世贸公司主张的2018年3月1日至2018年6月30日租金及滞纳金问题，根据《物业租赁合同》的约定，张克丽应向世贸公司支付该期间的租金68668元，并支付相应滞纳金。为此，该案判决：一、世贸公司自判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年3月1日至2018年2月28日的租金185700元及利息（利息：以租金185700元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给张克丽；二、张克丽自判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年3月1日起至2018年6月30日的租金68668元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金17167元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）给世贸公司；三、驳回张克丽的其他诉讼请求；四、驳回世贸公司的其他反诉请求。3423号案判决后，张克丽不服该一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回世贸公司反诉请求；2.撤销一审判决第三项，改判解除张克丽与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》；改判世贸公司返还张克丽预付的租金人民币272万元及自2014年1月7日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；改判世贸公司返还张克丽交付的物业租赁保证金人民币46820元及一个月的租金人民币15607元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。该上诉案件案号为（2018）粤01民终17675号（以下简称17675号）。17675号民事判决认为：虽然2015年5月6日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，张克丽以世贸公司不履行2015年5月6日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；张克丽与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，张克丽认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；在2015年5月6日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函张克丽仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；经释明，张克丽表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》。张克丽向世贸公司支付的272万元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成张克丽承租涉案商铺所支付的对价；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月，尚余约61个月，故世贸公司应当返还张克丽1382667元（计算过程：2720000元×61/120=1382667元）。该案二审判决：一、维持3423号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销3423号民事判决第三项；三、张克丽与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》自本判决生效之日起解除；四、世贸公司自本判决生效之日起10日内向张克丽返还1382667元；五、驳回张克丽其他诉讼请求。17675号民事判决已于2018年11月28日发生法律效力。庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。本院认为，张克丽和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》及其《补充协议书》的效力，已经生效的17675号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，本院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司主张的2018年7月1日至《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。张克丽与世贸公司于2015年5月6日签订的《补充协议书》约定，世贸公司于2018年3月1日将物业交还张克丽并继续履行双方签订的《物业租赁合同》。生效判决已经判令张克丽向世贸公司支付2018年3月1日至2018年6月30日的租金及滞纳金，在没有相关证据证明其不承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，张克丽应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金。张克丽有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，对世贸公司主张的租金84691元，本院予以支持。有关滞纳金计算问题，一方面张克丽所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议，另一方面生效判决对2018年3月1日至2018年6月30日期间滞纳金计算标准已作认定，故本院调整案涉滞纳金为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。关于张克丽支付减免优惠租金的问题。在3423号、17675号案中，张克丽提出解除涉案物业租赁合同，17675号民事判决认定其解除理由并不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》，并明确世贸公司如认为张克丽提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向张克丽主张。《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，此为出租方世贸公司与承租方张克丽所作免租期优惠约定。本案世贸公司依合同约定主张张克丽向其支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，可予支持。结合合同履行中张克丽已付租金数额，世贸公司主张该期间的免租租金为374568元（15607元/月×24月），本院予以确认。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，虽比其他非免租期间的租金低，但仅从租金数额看难以判断世贸公司给予合同相对方该期间租赁优惠，亦难与租赁合同所约定的租赁优惠相联系。世贸公司主张张克丽向其支付2016年1月1日至2017年12月31日减半收取的租金，难以成立，本院不予支持。关于世贸公司主张张克丽提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对张克丽合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、张克丽补缴减免优惠租金均是张克丽承担提前解除合同违约责任的形式。对于商铺租金损失赔偿，因张克丽不履行合同而提前解除租赁合同，客观上造成世贸公司涉案商铺空置，在涉案商铺已由世贸公司控制的情况下，本院依合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金标准酌定张克丽向世贸公司支付三个月租金即51501元作为租金损失赔偿，对世贸公司超出该部分的租金损失请求，本院不予支持。世贸公司有关涉案商铺租赁进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费的主张，均难成立，本院不予支持。关于张克丽主张的损失赔偿及商铺装修残值问题。《物业租赁合同》所涉商铺租赁与2015年5月6日《补充协议书》的商铺返租属于不同的法律关系，虽然合同及补充协议书分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。张克丽有关返租免租是基于租赁免租的意见，缺乏依据，本院不予采信。张克丽要求世贸公司支付有关返租免租损失赔偿及利息的请求，无合同依据，本院不予支持。关于商铺装修残值，张克丽的主张缺乏相关依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张克丽向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金84691元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金17167元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张克丽向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金374568元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张克丽向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金51501元；四、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告张克丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17115元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担14565元，被告张克丽负担2550元；反诉受理费1866元，由被告张克丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年八月二十九日书记员  魏冬菊姚晓丹