黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0382民初910号原告（反诉被告）：密山市翔宇物业管理有限公司，住所地密山市。法定代表人：姜清言，经理。委托诉讼代理人：李会书，女，该单位法律顾问。被告（反诉原告）：密山市育才小区业主委员会。负责人：**才，主任。委托诉讼代理人：唐守玉，黑龙江辰衡律师事务所律师。原告密山市翔宇物业管理有限公司（以下简称翔宇物业）与被告密山市育才小区业主委员会（以下简称育才业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，育才业委会提起反诉，本院依法合并审理。2019年5月20日，因本案双方当事人争议较大，本院依法将本案转为普通程序进行了审理。原告翔宇物业法定代表人姜清言及其委托诉讼代理人李会书，被告育才业委会负责人**才及其委托诉讼代理人唐守玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翔宇物业向本院提出诉讼请求：1．要求确认原告翔宇物业与被告育才业委会于2016年10月12日续签的《鸡西市物业服务合同》有效，判决继续履行双方签订的物业服务合同；2.要求判决育才业委会支付翔宇物业垫付的紧急排险费用20400元，安装监控费用4200元，供水系统改造费用8754元，沥青修路费用3000元，合计支付物业维修基金36354元；3.本案诉讼费用由育才业委会承担。事实及理由：1995年，育才小区楼房竣工交付使用时，翔宇物业受开发商委托进行育才小区的前期物业管理。在育才业委会成立之后，翔宇物业又与育才业委会签订了物业服务合同，合同一直延续至今。最后一期物业服务合同于2016年10月12日签订，期限为5年，即2016年1月1日至2020年12月30日。合同正常履行期间，育才业委会成员换届后，未经与翔宇物业协商，便于2018年10月31日给翔宇物业下发了《解除物业服务合同告知函》。翔宇物业向育才业委会表明了其已经完全履行了合同义务，育才业委会提出的解除合同理由不成立。物业维修基金的使用，是由育才业委会先申请，后拨付给翔宇物业，翔宇物业再进行维修维护。翔宇物业多年垫付的紧急避险、安全监控等费用，育才业委会一直未履行给付义务。翔宇物业公司不同意解除物业服务合同的意见及书面回复函已经送交育才业委会。但育才业委会部分成员不明白物业服务事项的权限范围，无视双方合同的明确约定，以不当言论扰乱翔宇物业的正常管理秩序。故翔宇物业依法提起诉讼，请求支持其诉讼请求。育才业委会辩称，一、被告育才业委会解除与原告翔宇物业的物业服务合同合法、有效。翔宇物业要求继续履行合同没有事实及法律依据。翔宇物业在管理育才业委会所居住的小区期间，没有按照《鸡西市物业服务合同》第一条第二项委托管理事项对小区内的财产进行管理，致使小区违法建筑遍地。小区居民以外的车辆、经营用的活动板房长期停放在小区院内；陈年积雪不清理，致春天开化时小区水泥地面变成冰水路面；水泥地面长期被浸泡而导致地面爆皮，冬天地面滑、夏天咯脚，给小区居民通行造成极大的不便并且存在严重的安全隐患；小区楼顶杂草丛生，乱石、杂物堆满楼顶，物业公司长年不予清理，致小区顶楼多家出现漏雨情况。小区原本有健身器材供小区业主在空闲时使用，可是翔宇物业并没有对小区的公共设施进行必要的管理与维护。小区花坛中的桌椅早在七八年前就被破坏掉了。健身器材多半都不能使用。小区的草地变成停车场，原本的草地基本不复存在。在本届小区成立业主委员会后，业主委员会欲对小区进行必要的修整，但翔宇物业不配合业主委员会工作，还将其原本的工作职责推给业主委员会，致使业主与业主委员会之间就业主委员会与物业公司工作范围产生误解。对于翔宇物业不按合同履行职责，只收费不干活且乱动用物业维修基金的情况，小区业主强烈要求更换物业公司进行自管，经育才业委会组织召开了会议，并入户书面征收业主意见，小区全体业主专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，育才业委会向翔宇物业下达了《解除物业服务合同告知函》，并要求翔宇物业在60日内交还物业用房、内业资料。育才业委会解除与翔宇物业的合同系育才小区业主的意见，是合法有效的。育才业委会与翔宇物业之间是平等的合同主体，在合同履行过程中，因翔宇物业没有按合同约定履行义务，根据《合同法》第94条、96条规定，育才业委会有权解除与翔宇物业签订的合同。通过翔宇物业向法院提交的诉状，翔宇物业已经收到了育才业委会下达的《解除物业服务合同告知函》。该告知函一经送达即发生双方合同解除的法律效力，翔宇物业要求继续履行合同没有事实及法律依据。二、翔宇物业要求育才业委会支付翔宇物业垫付的费用属诉讼主体错误，且主张的费用没有事实及法律依据。根据《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利。另根据《物业管理条例》第15条规定：业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。翔宇物业主张的各项费用只能是其是否属于物业公司服务范围还是应当属于业主应当承担范围，却不能存在属于业主委员会承担的范围。业主委员会性质和职责范围只能依据业主授权，并且没有自己独立的财产与经费，是不可能作为民事主体承担责任的。翔宇物业要求育才业委会承担给付责任属诉讼主体错误。翔宇物业主张赔偿的项目根据育才业委会与翔宇物业签订的《鸡西市物业服务合同》第一条第二款第一项的规定，翔宇物业对房屋建筑本体共用部位即楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备用房的维修、养护和管理，该条款中已经明确了翔宇物业应当提供服务的范围。翔宇物业对于外墙面墙皮脱落属于其养护、管理的范围，且外墙皮脱落至今天的现状是多年日积月累形成的，平时发现时都是物业公司姜经理及业主予以清理的，根本没有雇用他人进行排险的情况。如果需要动用物业维修基金进行维修，翔宇物业应当先征求业主意见，且根据《住宅专项维修资金管理办法》25条第一款第四项：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用不得从住宅专项维修基金中支付。物业维修基金是基于共用部位重大维修时使用的。翔宇物业对于其管理范围内的房屋小面积的排险行为已包含在了翔宇物业收取的物业服务费中，不能单独列项要求业主承担，更不能要求受业主委托而成立的没有独立财产及经费的业委会承担。另外根据翔宇物业主张的小区外的沥青路维修费用，该路段不在小区内，属市政管理范围。翔宇物业要求给付该部分费用更是没有事实及法律依据在业主委员会成立之初，大家都没有更换物业公司的想法，只想敦促物业公司依法履行职责。可翔宇物业不但不履行职责，还利用小区的公共用房打麻将，改变了小区公共用房的性质。收取小区业主自来水费后并没有上缴到自来水公司，导致自来水公司于2017年、2018年连续两年向小区张贴催款通知，限令小区业主及时交费，否则停水处理。经小区业委会到自来水公司了解，翔宇物业并没有将收取的费用全部交到自来水公司，还擅自违法给住户停水。因翔宇物业不能够很好地为业主服务，小区业主委员会与其解除合同并无任何过错。因翔宇物业在管理小区期间未尽职尽责的履行合同义务，小区居民打算对小区破损设施进行维修，但维修基金根本无法满足小区所需要的维修费用。小区业主决定自管，节省下来的费用用于小区的建设。育才业委会向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认反诉原告育才业委会与反诉被告翔宇物业解除《鸡西市物业服务合同》有效；2.要求翔宇物业返还育才业委会物业用房、公共设施用房及给付育才业委会全部内业资料；3.诉讼费用由翔宇物业承担。事实及理由：2016年10月12日，育才业委会与翔宇物业签订了《鸡西市物业服务合同》，合同约定翔宇物业对密山育才小区的房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、物业规划内附属物业管理范围内的市政公用设施、附属配套设施、公共环境、交通车辆行驶及停泊等提供维修、养护和管理的义务。合同签订后，翔宇物业没有按合同约定履行义务，给育才小区全体业主造成重大损失。育才业委会曾多次与翔宇物业进行沟通，商量如何更好地服务，可翔宇物业始终不予理睬。经育才小区全体业主专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意，于2018年10月31日向翔宇物业下达了《解除物业服务合同告知函》并进行了公示。翔宇物业就此起诉育才业委会要求确认育才业委会与翔宇物业签订《鸡西市物业服务合同》有效并要求继续履行合同，为此，育才业委会提出反诉，要求确认双方解除合同有效，并要求翔宇物业返还房屋及交还相关小区全部内业资料，请法院依法予以准许。翔宇物业辩称，一、反诉被告翔宇物业与反诉原告育才业委会签订的《鸡西市物业服务合同》有效，是双方共同认可的。有2019年3月8日育才业委会的负责人在育才小区业主群公告的内容为证，并且育才业委会2至3月份让翔宇物业交纳公共管理事务各种费用。可见，育才业委会是认可物业服务合同继续有效的，不存在解除合同的情形；二、翔宇物业从来未与育才业委会就小区物业管理事宜进行过沟通，更未与育才业委会达成协商解除合同的意愿和条件，其也未通过合法途径解除物业服务合同。物业服务合同明确约定育才业委会提供物业办公用房，现合同继续有效，育才业委会在合同期内无权要求返还物业用房，更无权索要物业管理内业资料；三、翔宇物业多年管理育才小区物业，垫付了相关公共设施及紧急排险费用，育才业委会不对增加设施的费用进行结算也不配合物业管理基金拨付的验收。育才业委会的部分成员不但不履行《物业服务合同》约定的催缴物业费用的义务，反而在业主群内公然鼓动业主拒交物业管理费用，造成翔宇物业管理费用增加。另外，育才业委会不依法定程序召开业主大会，就相关小区管理事宜进行决议，以便育才业委会落实和执行业主大会决议。翔宇物业从未被通知就育才业委会与翔宇物业管理的相关重大事项进行开会决议。1月4日，育才业委会称于1月5日在物业办公室召开全体业主大会，但只有十余人到场，根本达不到召开业主大会的法定人数要求。其所称的经过全体业主专用部分占建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意没有事实依据；四、育才业委会反诉理由不能成立，故诉讼费用应由其自行承担。综上，请求法院驳回育才业委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告翔宇物业提供的主要证据有：一、《鸡西市物业服务合同》一份。证明原告翔宇物业与被告育才业委会签订了物业服务合同，期限是5年，合同尚在履行中，是有效合同。育才业委会对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。称翔宇物业没有按照合同约定履行义务，该合同在2018年10月31日经业主同意已经解除，并且书面告知了翔宇物业。二、被告育才业委会于2018年10月31日出具的《解除物业服务合同告知函》一份。证明育才业委会以被告翔宇物业未能按照合同第一条第二项对委托房屋进行养护、维修及管理，导致房屋和公共设施出现不同程度的损坏为由要求解除合同，要求翔宇物业在60日内交还物业用房及业内资料。育才业委会未依法定程序解除物业服务合同。育才业委会对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。称该《告知函》已明确告知了翔宇物业解除合同的原因及要求交还物业用房及内业资料的时间。翔宇物业没有按照该期限交还，属侵权行为。三、原告翔宇物业于2018年11月30日作出的《关于解除物业服务合同的回复函》及育才小区前期物业管理投入应结清项目款项明细各一份。证明被告育才业委会单方违约，未支付房屋管护费用，也未依法请批物业维修基金进行房屋维修及小区内设施维护。翔宇物业超范围管护外墙皮脱落,垫付了三年的紧急排险费用，同时垫付了小区新增安全设施、水房改造、修路费用等。育才业委会一直拖延至今未给付。育才业委会的解除合同理由不能成立，合同应继续履行。育才业委会对该证据有异议。称育才业委会解除合同是基于业主的授权而行使，解除的理由是翔宇物业未按合同约定履行义务。育才业委会对翔宇物业服务范围内的财产不享有所有权，育才业委会也没有自己独立的财产与经费，业主是否拖欠费用，费用是否应当支付，应当是业主与翔宇物业之间的关系，育才业委会不应当承担给付责任和义务。四、《育才小区物业监控安装协议书》及发票一张。证明2016年5月2日为小区安全原告翔宇物业为小区安装监控设施花费设备及安装费4200元，应由被告育才业委会支付。育才业委会对该证据有异议。称小区安装监控属于物业公司管理过程中应当配备的必要的管理设施，属于双方签订合同当中的第一条第2款第7项中配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作范围。如果不是物业管理公司配备范围内的设备，翔宇物业在安装前应当征得业主同意。翔宇物业提交的安装合同时间在2016年5月2日，发票开具的时间在2019年4月9日，不能证明真实费用支出情况。翔宇物业可以在撤出小区前将该设备拆走。翔宇物业解释称系按照安装协议的约定，在2019年4月9日付清尾款，所以于当天出具的发票。五、《育才小区自来水改造工程协议书》及票据7张（其中正式发票3张）。证明2017年8月应育才小区业主一致要求，小区水房由以前水箱二次加压用水改为直接加压长流水。改造设施材料费、设备升级及人工费工合计8754元，应由被告育才业委会给付。育才业委会对该证据有异议，称原告翔宇物业主张该安装系应小区业主一致要求，应当提供证据证明。如果证明系业主要求安装，应当由业主承担给付责任。且该改造不属于物业维修基金给付范围。根据协议约定需在质保期二年期满后即2019年7月26日质保期满后付清余款才应当出具发票。现在质保期没过，翔宇物业却提供了发票，该发票明显是为了本次诉讼而临时准备的，存在翔宇物业与出具方存在恶意串通的可能，故不能予以认定。经育才业委会与自来水公司沟通，翔宇物业在2016年收取业主水费后没有交到自来水公司。理由是需要对育才小区供水设施进行改造，用所收水费支付改造费用。六、2015年6月15日《育才小区紧急排险协议书》及劳务费收据7张（其中正式发票4张）、照片12张、2018年7月12日物业管理中心排险通知、2018年3月13日原业主委员会刘某及原告翔宇物业共同向市物业办的请示、2018年12月2日物业维修资金审批表2张（有**才签字）、物业专项维修资金使用三方结算表1张，应急使用物业维修资金申请表1张、2018年11月23日-2018年11月30日有**才签字的维修公告1张。证明翔宇物业为管理育才小区的外墙皮脱落，于每年的不同季节及时清理隐患，几年来共支付了20400元排险费用。被告育才业委会应给付该费用，但育才业委会不履行义务。2018年向物业维修基金管理部门申报的排险费用因育才业委会不配合验收，至今未能给付，该责任应由育才业委会承担。育才业委会对该证据有异议，称排险属于合同约定的服务范围，合同约定了物业公司要承担建筑物本体共用部位的维修、养护与管理，翔宇物业对小区墙面存在的安全隐患有排除的责任和义务。翔宇物业列出的费用明细中所列出支出项并没有事前通知业主，也没有每年清理的面积、每平方米清理的价格。无法确定翔宇物业雇用人员支出费用的真实性及合理性。育才小区墙皮脱落已有十余年之久，且近几年的外墙皮清理都是姜经理本人自己完成的，没有聘用人员进行排险。照片当中没有体现翔宇物业雇人排险施工的情况。照片是2018年6-7月份育才业委会找邢雷广告拍摄的，用于申请政府补贴使用的。根据翔宇物业提交的申请表、维修公告等，如果需要动用物业维修资金排险需要履行法定程序。翔宇物业没有提供2015年-2017年排险相关的审批手续及业主委员会签字的证明。2018年的排险手续显示的是预计维修费用公告的时间是在2018年11月23日，但因翔宇物业没有进行排险，也没有向法庭提交事实排险的证据，其主张的排险费没有事实及法律依据。密山市物业管理中心出具的通知显示，育才小区一直是年久失修，外墙体严重脱落，险些砸到行人的内容可以确定。翔宇物业并没有履行必要的管理责任，小区墙皮存在自然脱落事实。翔宇物业提供的2019年4月1日票据并不是由与其签订合同的杨学森提供，与翔宇物业提供的紧急排险协议书相矛盾，无法证明该费用与育才小区有关。七、2018年育才小区南门路口维修铺沥青照片1张。证明修路口铺沥青花费3000元应由被告育才业委会支付。育才业委会对该证据有异议，称原告翔宇物业提交的照片显示的系小区外的市政公共服务部分，与小区无关。翔宇物业服务的育才小区内道路破损严重，其不予修理，又如何去修理物业管理范围以外的公共市政服务部分，该证据明显是虚假的。学府小区物业管理现状照片3张。证明相同物业管理公司，不同的业主委员会，现小区内不同现状不是物业公司责任，而是业主委员会的责任。被告育才业委会对该证据有异议，称学府小区现在系由学府小区业委会自管，小区的全部设施建设均是业主自行管理及建设的，与原告翔宇物业及本案无关。被告育才业委会提供的主要证据有：一、2019年4月11日密山市中心街道办事处物业管理办公室出具的《证明》一份。证明本届育才业委会依法成立。原告翔宇物业对该证据有异议，称本次业委会换届选举，没有依法召开全体业主大会，程序不合法。二、《密山市育才小区提前解除物业书面合同征求意见书》。证明育才小区全体住宅业主共计176户，面积16748.80平方米。其中148户、面积为13911平方米的门市业主的人数及面积超过了一半，均同意与原告翔宇物业解除合同。解除合同行为符合《物业管理条例》第十一条、十二条的规定。翔宇物业对该证据有异议，称育才小区住宅和门市一共是228户。征求意见表没直接写明物业问题，也没有写解除原因，并且在意见栏上没有签字，在意见之后没有业主的确认签字，无法证明业主的真实意思表示。有很多都是代签的，存在笔迹一致的情况。三、双方签订的《鸡西市物业服务合同》一份。证明根据合同约定，原告翔宇物业接受委托管理事项中包含房屋建筑本体共用部位、共用设施、设备、物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施、附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁、车辆行驶及停泊、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、物业及物业管理档案、资料及法规、政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。翔宇物业在合同期内没有按以上规定履行义务，被告育才业委会解除合同合法。翔宇物业应当在收到解除合同公告后返还全部内业资料并交还物业及公共用房。翔宇物业对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。称育才业委会多年来没有配合翔宇物业进行小区物业管理，长期不作为导致翔宇物业垫付了很多维修费用。四、育才小区照片29张。证明育才小区在原告翔宇物业管理期间，没有按照约定对小区内的积雪、房顶的陈土进行清理，给小区居民出入通行造成不便。小区水泥路面长期被积雪及积水覆盖导致小区水泥路面破损严重，顶楼住户房屋出现漏水现象。翔宇物业也没有对小区内进出车辆进行管理，造成小区绿化地变成停车场。外来车辆众多导致小区路面被压破损严重，小违章建筑遍地，小区外经营者的活动板房长期停放在小区内，翔宇物业还擅自截断小区住户自来水管道，改变小区物业用房性质，将小区物业用房改成麻将馆。小区健身器材被毁坏。原来供小区居民休息使用的桌椅早已不复存在。因翔宇物业未按合同约定履行义务，存在违约行为，故被告育才业委会与翔宇物业解除合同合法。翔宇物业对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称翔宇物业的服务管理不包含对小区积雪的清理，物业公司只能保证雪后清理人行道和平台，保证行人通行。翔宇物业在每次下雪后都清道，可以保证行人正常通行；小区的水泥路面长期被积雪覆盖不属实，水泥路面的损坏破损和雪雨是没有关系的，是地面翻浆造成的，是自然原因造成的；小区没封闭，小区绿化地变成停车场不属实，冬天可以停车，夏天只有少数业主违法停车，翔宇物业都及时制止了；顶楼漏水不是翔宇物业能维修的。物业维修资金非常庞大，顶楼尘土是个别业主安装太阳能和维修屋面残留部分，翔宇物业没有义务进行清理，应该是谁造成的由谁清理；物业公司没有改变物业用房的性质，是本小区业主老人去娱乐的，翔宇物业没有收过一分钱；小区健身器材有不少螺丝都是特制的，没有原件配不上；小区使用的桌椅本来就没有存在，只有一处下象棋的位置，但是让不知名的违法业主给撞坏了修复不上；关于违章和活动板房翔宇物业没有执法权力，只能规劝，被规劝者不拆除，翔宇物业没有强制损害他人财产的权力。五、2018年9月28日《公告》一份、2018年10月31日被告育才业委会《告知函》及原告翔宇物业《通告》各一份。证明育才业委会已经履行了先期公告，拟更换物业公司。另于2018年10月30日在征得业主人数过半，面积过半后，向翔宇物业下达了公告，解除物业服务合同。翔宇物业已经实际收到该公告。根据法律规定，该公告一经送达即发生法律效力。翔宇物业对该公告及告知函有异议，称该公告将更换物业公司与违法违规改变物业用房用途放在一起公示是违反法律规定的，且有误导业主不更换物业公司就得业主自己拿钱的意思。六、密山市自来水公司于2019年1月9日在育才小区单元门上张贴的《通知》一份。证明原告翔宇物业收取业主的2018年水费，没有向自来水公司缴纳。自来水公司向小区业主下发通知，终止供水。翔宇物业对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称自来水公司发通知是与物业公司之间的矛盾，与业主没有关系。经过及时与自来水公司沟通，没有停水，没有给业主造成生活不便。七、育才小区录像一份。证明在原告翔宇物业管理期间，小区楼顶杂草丛生，乱石杂物堆满楼顶；下水漏堵塞一直未清理。翔宇物业没有按照约定对公共环境卫生进行清理。翔宇物业对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称水漏口在保温层下面，不应在最上层，不是垃圾和草掩埋了水漏口，与造成楼顶漏雨没有直接关系。反诉原告育才业委会反诉提供的证据与本诉提供的证据一致。反诉被告翔宇物业提供的主要证据有：一、2019年3月8日反诉原告育才业委会负责人**才在育才小区微信群聊天记录照片一张。证明**才认可业主委员会与物业公司的纠纷，在法院判决下达之前，保持由现物业公司管理的现状。育才业委会对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称育才业委会主任所说的保持现状不是认可反诉被告翔宇物业的管理现状，“法院判决”指的是翔宇物业起诉**才等人侵犯名誉权的案件，该份证据与本案无关。二、反诉原告育才业委会微信群聊天记录照片两张。证明育才业委会的成员违法在群内动员业主拒交物业费。育才业委会对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称照片当中不能体现该证明目的。三、反诉原告育才业委会在育才小区业主群内发的公告照片一张。证明育才业委会2019年1月4日在群内发布的“1月5日早晨8点召开业主大会”的公告，并且列出每一户必须出一人参加的公告，但实际就十几个业主参加。育才业委会对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，称证明不了该证明目的，与本案无关。经审查核实，本院认证如下：原告翔宇物业提供的证据1、2，被告育才业委会提供的证据3（与翔宇物业提供的证据1一致），双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。能够证实2016年10月12日，育才业委会与翔宇物业签订了《鸡西市物业服务合同》，约定育才业委会委托翔宇物业对育才小区进行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止。2018年10月31日，育才业委会向翔宇物业发出《解除物业服务合同告知函》，基本内容为：翔宇物业未能按照双方合同第一条第二项中的约定对委托管理的房屋进行养护、维护及管理，导致房屋和公共设施出现不同程度的损坏后果，给全体业主造成了不必要的损失。现经小区业主委员会决定提前解除与翔宇物业签订的物业服务合同，并正式函告翔宇物业。翔宇物业应当在接到该函后六十日内将物业用房、内业资料等相关手续交还育才业委会。原告翔宇物业提供的证据3，被告育才业委会对收到该《回复函》无异议，本院予以采信。能证实2018年11月30日，翔宇物业向育才业委会发出《关于解除物业服务合同的回复函》，内容为：物业公司超范围管护房屋外墙皮脱落，未启用物业维修基金，应由业委会支付连续三年的管护费用；墙皮脱落、房顶漏雨、小区道路修复均系物业维修基金使用范围，不是翔宇物业使用权限能任意支付，业委会未给物业公司授权，是业委会的责任；因业委会部分成员向业主散布不予支付物业费的意见，导致一些业主以此为由拒绝结算物业费，业委会应承担违约及赔偿责任。育才业委会对该《育才小区前提物业管理投入应结清项目款项明细》提出异议，因该明细系翔宇物业单方制作，本院不予采信。原告翔宇物业提供的证据4、5，被告育才业委会提出异议，因翔宇物业不能证明该费用应当由育才业委会支付，故对该证据，本院不予采信。原告翔宇物业提供的证据6，其中2018年3月13日育才小区外墙皮脱落需紧急排险维修请示、物业维修资金审批表、物业专项维修资金使用（三方）结算表、应急使用物业维修资金申请表、维修公告等，被告育才业委会对其真实性无异议，本院予以采信。上述证据与金额为6000元的发票、部分照片等能够相互作证，证实2018年，翔宇物业与育才业委会共同向市物业办提出申请，要求拨付物业维修基金用于育才小区外墙皮脱落的紧急排险维修，申请资金6000元。翔宇物业进行了施工与清理。原告翔宇物业提供的证据7，被告育才业委会提出异议，因该证据无其他证据予以佐证，且不能证实该费用应当由育才业委会支付，故对该证据，本院不予采信。原告翔宇物业提供的证据8，被告育才业委会提出异议，因该证据不能证明翔宇物业的证明目的，故对该证据，本院不予采信。被告育才业委会提供的证据1，原告翔宇物业虽然提出异议，但未能就其异议提供证据证明，故对其异议，不予支持，对该证据，本院予以采信。能够证实育才业委会于2018年1月12日选举成立业主委员会，成员13人。被告育才业委会提供的证据2，原告翔宇物业提出异议，因无法核实业主意见的真伪，对该证据，本院不予采信。被告育才业委会提供的证据4，原告翔宇物业对其真实性无异议，本院予以采信。能够证实在翔宇物业服务管理育才小区期间，未对小区院内的积雪、房顶的陈土进行清理，小区水泥路面破损严重，车辆乱停乱放，违章建筑遍地，活动板房随意停放，小区健身器材等长期处于损坏状态等管理不力的情况。被告育才业委会提供的证据5，原告翔宇物业对其真实性未提出异议，本院予以采信。能够证实2018年9月28日，育才业委会在小区内贴出公告，内容为：……业委会一致通过拟更换物业公司……2018年10月31日，育才业委会向翔宇物业发出《解除物业服务合同告知函》，2019年1月10日，翔宇物业在小区内张贴通告，内容涉及通知欠水费住户及时缴费，并告知业主在业委会与翔宇物业之间的提前解除合同纠纷经法院判决之前，物业服务合同继续有效。被告育才业委会提供的证据6，原告翔宇物业对其真实性无异议，本院予以采信。能够证实翔宇物业与自来水公司曾因水费问题发生过争议。被告育才业委会提供的证据7，原告翔宇物业对其真实性无异议，本院予以采信。能够证实育才小区楼顶存在杂草丛生，乱石杂物遍地的现象。反诉被告翔宇物业提供的证据1、2、3，因与本案争议事实无关，本院均不予采信。根据以上所确认的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2016年10月12日，原告翔宇物业与被告育才业委会签订了《鸡西市物业服务合同》，约定育才业委会委托翔宇物业对育才小区进行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止。委托管理事项：(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。(4)本物业规划内的附属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。(6)交通、车辆行驶及停泊。（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。(8)社区文化娱乐活动。（9）物业及物业管理档案、资料。（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。合同签订后，双方履行了该合同。2018年，翔宇物业与育才业委会共同向市物业办提出申请，要求拨付物业维修基金6000元用于育才小区外墙皮脱落的紧急排险维修。翔宇物业进行了施工与清理。后因育才业委会未组织验收，该资金至今未拨付给翔宇物业。同时，在翔宇物业对育才小区进行服务管理期间，存在对小区院内的积雪清理不彻底、未对房顶的陈土进行清理，小区水泥路面破损严重未维修，车辆乱停乱放，违章建筑遍地，活动板房随意停放，小区健身器材等长期处于损坏状态等管理不力的情况。2018年10月31日，育才业委会向翔宇物业发出《解除物业服务合同告知函》，内容为：翔宇物业未能按照双方合同第一条第二项中的约定对委托管理的房屋进行养护、维护及管理，导致房屋和公共设施出现不同程度的损坏后果，给全体业主造成了不必要的损失。现经小区业主委员会决定提前解除与翔宇物业签订的物业服务合同，并正式函告翔宇物业。翔宇物业应当在接到该函后六十日内将物业用房、内业资料等相关手续交还育才业委会。2018年11月30日，翔宇物业向育才业委会发出《关于解除物业服务合同的回复函》，内容为：物业公司超范围管护房屋外墙皮脱落，未启用物业维修基金，应由业委会支付连续三年的管护费用；墙皮脱落、房顶漏雨、小区道路修复均系物业维修基金使用范围，不是翔宇物业使用权限能任意支付，业委会未给物业公司授权，是业委会的责任；因业委会部分成员向业主散布不予支付物业费的意见，导致一些业主以此为由拒绝结算物业费，业委会应承担违约及赔偿责任。后翔宇物业提起诉讼，请求确认翔宇物业与育才业委会于2016年10月12日签订的《鸡西市物业服务合同》有效，判决继续履行，并要求判决育才业委会从物业维修基金支付紧急排险费用、安装监控费用、供水系统改造费用、沥青修路费用等合计36354元。本院认为，原告翔宇物业与被告育才业委会于2016年10月12日签订的《鸡西市物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。根据合同约定，小区院内积雪清理、楼顶垃圾清运，小区公共道路、公共设施的维护管理，车辆停放管理等均系翔宇物业应履行的最基本的管理和服务义务。但是翔宇物业未按合同约定履行上述义务，造成小区环境卫生较差、基础设施损坏严重、管理混乱的局面，已经严重损害了业主的基本权益。在此情况下，育才业委会提出解除合同，并以书面形式通知翔宇物业，符合法律规定，应予支持。翔宇物业与育才业委会之间的物业服务合同，自2018年10月31日解除合同通知到达翔宇物业时即解除。故翔宇物业要求确认合同有效，并继续履行的诉讼请求，不予支持。反诉原告育才业委会要求确认解除物业服务合同有效的诉讼请求，本院予以支持。关于翔宇物业要求育才业委会以物业维修基金支付紧急排险费用、安装监控费用、供水系统改造费用、沥青修路费用等的诉讼请求，因翔宇物业仅就2018年的紧急排险费用6000元应由物业维修资金支付提供了证据证明，而未能举证证明其主张的其他费用应由物业维修资金支付，故仅对该6000元予以支持。对其他费用，本院不予支持。因双方之间的物业服务合同已经解除，故育才业委会要求翔宇物业返还物业用房、公共设施房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。育才业委会要求翔宇物业返还全部内业资料，因翔宇物业否认存在内业资料，育才业委会未能就其主张提供证据证明，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，原告翔宇物业要求被告育才业委会支付物业维修资金6000元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告育才业委会要求确认解除合同有效及返还物业用房、公共设施用房的诉讼请求，本院予以支持。对于双方的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）密山市育才小区业主委员会解除与原告（反诉被告）密山市翔宇物业管理有限公司于2016年10月12日签订的《鸡西市物业服务合同》的行为有效；二、原告（反诉被告）密山市翔宇物业管理有限公司返还被告（反诉原告）密山市育才小区业主委员会物业用房、公共设施用房，于判决生效后十五日内履行；三、被告（反诉原告）密山市育才小区业主委员会给付原告（反诉被告）密山市翔宇物业管理有限公司物业维修资金6000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）密山市翔宇物业管理有限公司、被告（反诉原告）密山市育才小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费709元，由密山市翔宇物业管理有限公司负担659元，由密山市育才小区业主委员会负担50元；反诉案件受理费100元，由密山市翔宇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  马玉芳人民陪审员  耿振江人民陪审员  李富荣二〇一九年八月二十八日书 记 员  许 皓