河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1281民初447号原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司义马支行。住所地义马市千秋路中段，统一社会信用代码9141128187739662XY。负责人：李兵，系该行行长。委托诉讼代理人：徐展，河南东方律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：段新民，男，1969年12月4日出生，汉族，系该行职工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：晋才彬，男，1962年6月4日出生，汉族，住义马市。被告（反诉原告）：李灵霞，女，1964年3月17日出生，汉族，住义马市。被告晋才彬、李灵霞共同委托诉讼代理人：平黎文，河南真泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：河南通畅置业有限公司。住所地义马市滨河路，统一社会信用代码410100100041998（1-1）。法定代表人：刘红霞，系该公司经理。原告（反诉被告）中国银行股份有限公司义马支行（以下简称中行义马支行）诉被告（反诉原告）晋才彬、李灵霞，被告河南通畅置业有限公司（以下简称通畅置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月29日和2019年5月29日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中行义马支行委托诉讼代理人徐展、段新民，被告（反诉原告）李灵霞及委托诉讼代理人平黎文均到庭参加了诉讼，被告通畅置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中行义马支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告晋才彬偿还贷款本金131,293.68元、利息5,154.75元、罚息456.23元（罚息暂计至2018年10月11日，并按合同约定的罚息年利率8.085%向原告支付罚息直至全部欠款还清为止）；2、被告李灵霞、河南通畅置业有限公司就上述欠款承担连带清偿责任；3、判决确认原告对被告提供的坐落于义马市滨河东侧观澜国际5号楼2单元6层01号房屋享有优先受偿权；4、请求判令被告晋才彬偿还由开发商河南通畅置业有限公司代偿垫款贷款本金24,934.13元，利息19,398.66元；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年10月8日，被告晋才彬向原告提交《个人贷款审批表》，申请贷款，后经原告复核，双方于2013年12月12日签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，约定原告向被告晋才彬发放贷款17万元，借期自2014年1月1日至2027年1月1日。还款方式为等额本息还款，该合同约定担保方式为：1、借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；2、保证人通畅置业公司提供阶段性连带责任保证。2013年12月31日，原告向被告发放贷款，2017年12月26日，被告逾期还款，经原告多次催要未果。截止2018年10月11日，被告拖欠原告借款本金131,293.68元，利息5,154.75元，罚息385.39元未归还。被告晋才彬与李灵霞系夫妻关系，被告晋才彬在婚姻关系存续期间向原告借款时李灵霞亦知晓，且贷款所购房产的共有人也是李灵霞，根据相关司法解释，该笔借款应以夫妻共同债务处理，被告李灵霞应承担连带还款责任。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望依法判决。被告（反诉原告）晋才彬、李灵霞辩称，1、被告晋才彬当时贷款是中国银行将所贷款项直接打给开发商，中国银行亦是由开发商指定的。购房合同也约定贷款是受托方式支付这个钱就没有经过晋才彬的账户，后来我方申请了仲裁裁决，要求解除了购房合同，现在就是说中国银行起诉我方来还贷款，诉讼主体不明确的，应该驳回原告的诉讼请求，由开发商来还钱；2、针对原告第四项诉讼请求，既然这个钱是通畅置业公司已经代替晋才彬偿还了，那么现在晋才彬欠的是通畅置业公司的钱，而不是欠原告的，所以原告没有权利代替通畅置业公司来要这笔钱的；3、我方在申请仲裁以后，在已经解除了购房合同中的情况下，我方已经告知了中国银行购房合同已经解除。被告（反诉原告）晋才彬、李灵霞提出反诉，诉讼请求如下：1、解除反诉人与被反诉人中行义马支行于2013年12月12日签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》；2、2017年12月26日之后的贷款本金和利息应由通畅置业公司偿还；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人晋才彬与被反诉人中行义马支行及被告通畅置业公司于2013年9月16日签订了《商品房预售合同》及合同补充协议，并交纳了购房款274,517元。剩余购房款根据通畅置业公司要求，反诉人与被反诉人中行义马支行签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，进行按揭贷款。后由于通畅置业公司不能按时交房造成根本性违约，导致《商品房预售合同》及合同补充协议通过三门峡仲裁委裁决于2016年3月18日解除。反诉人认为自己没有得到所购房屋，如果再由自己继续偿还贷款，而没有交付房屋的开发商却得到了全部购房款，此举有失公平。为节约诉讼资源，避免当事人之间的诉累，应由违约的通畅置业公司将剩余银行贷款及利息直接退还给银行。原告（反诉被告）中行义马支行辩称，第一，本案不属于反诉案件。1、反诉人在诉状中将本诉的被告河南通畅置业有限公司列为反诉被告，而在本诉中该公司也为被告。反诉是以本诉的被告为原告，本诉的原告为被告，提起的独立的诉，原被告要具有双重的相反的诉讼地位。而本案中，涉及的河南通畅置业有限公司在两案中均为被告，显然不符合反诉的基本要求；2、反诉人要求解除合同的诉讼请求为形成权，形成权是单方面权利，法院会根据当事人的起诉作出解除或者不解除的判决，并不需要以另案为前提，或者需要对方当事人的配合，反诉人提出的该请求并不能扩大本诉的审理范围；3、反诉人提出的第二项诉讼请求，属于反驳，而不属于反诉。在本诉中，答辩人起诉要求反诉人（本诉被告晋才彬、李灵霞）偿还欠款，但是在反诉中，反诉人请求仅偿还截止2017年12月26日以前的贷款本金和利息，显然，与本诉的诉讼请求是相融合的，并不能吞并本诉中答辩人的诉求。因此，反诉人提起的诉讼并不能作为反诉案件来审理，请求法院依法驳回反诉。第二，反诉人对合同没有解除权。答辩人在本诉中提起诉讼的依据是双方签订的一手房贷款合同，该合同签订后，答辩人已经依约履行了放款义务，反诉人也顺利办理按揭贷款手续，签订购房协议，反诉人的合同目的已经实现，现提出解除合同，没有法定或约定的条件。答辩人在本案中并不存在过错，而且，反诉人在解除购房合同后，并未及时向答辩人提出解除贷款合同，现反诉要求仅偿还2017年12月26日以前的贷款本金和利息，答辩人认为没有事实和法律依据。同时，反诉人的解除权应当受除斥期间的限制，反诉人在拿到仲裁裁决后应视为其知道或者应当知道自己享有合同的解除权，但是其怠于行使其权利。答辩人认为双方未约定解除权期限也没有催告的情况下，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：对方当事人没有催告的，解除权应当在发生之日起一年内行使用；逾期不行使的解除权消灭。反诉人迟迟不行使解除权，已经超过一年，早已丧失合同解除权。综上，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回反诉人的反诉。被告通畅置业公司未到庭，未对本诉及反诉提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告中行义马支行提交的第一、二、三组证据（个人贷款申请审批表一份；贷款面谈确认书1份；印签照片复印件1张；被告晋才彬、李灵霞身份证复印件1份；中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同1份；被告晋才彬贷款已还款明细清单一份），本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第四组证据（中国银行贷款还款回单25份），被告晋才彬、李灵霞提交的证据（三门峡仲裁委员会裁决书一份；三门峡市中级人民法院裁定书一份），上述证据形式合法，且内容与案件事实相关联，本院均予以确认。本诉被告晋才彬、李灵霞作为反诉原告时提交的证据（三门峡仲裁委员会裁决书一份、中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同1份），与本诉原告中行义马支行提交的证据，以及晋才彬、李灵霞作为本诉被告提交的证据重合，本院不再重复认定。依据上述有效证据，结合庭审调查情况，本院确认以下案件事实：2013年9月16日，被告晋才彬与被告通畅置业公司签订了《商品房预售合同》及合同补充协议，双方约定：被告晋才彬购买被告通畅置业公司销售的位于义马××河滨路东侧观澜国际城5号楼2单元6层01号房一套。建筑面积为142.28平方米，总价款为444,517元。约定交房时间为2014年12月31日。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，卖受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。并约定合同履行过程中发生争议，协商不成的，提交三门峡仲裁委员会仲裁。合同签订后，被告晋才彬于2013年9月9日支付定金10,000元，9月11日支付购房款264,517元，2013年12月9日缴纳税款355元。2013年12月12日，原告中行义马支行与被告晋才彬、通畅置业公司签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，约定原告向被告晋才彬发放贷款17万元，用于购买被告通畅置业公司开发的位于义马××河滨路东侧观澜国际城5号楼2单元6层01号房，贷款期限13年，即自2014年1月1日至2027年1月1日；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际发款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率6.0041‰，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为等额本息还款，还款日为每月15日，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。另贷款合同还约定担保方式为：1、借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；2、保证人通畅置业公司提供阶段性连带责任保证。同日，被告晋才彬与原告中行义马支行就涉案房屋在义马市房管局办理了抵押登记手续，被告李灵霞作为房屋的共有人在抵押清单中签字确认。上述合同签订后，2013年12月31日，原告依约向被告晋才彬发放了贷款。自2014年1月至2015年7月底，被告晋才彬共计向原告中行义马支行按揭还款19笔，总款项为31,524.04元。2015年10月16日，被告晋才彬向三门峡仲裁委员会申请仲裁，以被告通畅置业公司逾期交房为由要求解除双方之间的商品房买卖合同，并要求通畅置业公司返还购房款307,172元、支付违约金及仲裁费、代理费。2016年3月18日，三门峡仲裁委员会出具三仲裁字［2016］第18号裁决书，裁决如下：一、解除申请人晋才彬与被申请人河南通畅置业有限公司签订的《商品房预售合同》及合同补充协议；二、被申请人通畅置业有限公司于本裁决送达之日起十日内，退还申请人晋才彬购房款和税款共计306,369.04元；三、被申请人河南通畅置业有限公司于本裁决送达之日起十日内，支付申请人晋才彬合同违约金1,530.21元；四、申请人晋才彬的其他仲裁请求不予支持。上述裁决书已向被告晋才彬和通畅置业公司送达，截止原告中行义马支行向本院提起诉讼，通畅置业公司已按照三仲裁字［2016］第18号裁决书的内容向晋才彬履行了给付义务。自2015年8月起，被告晋才彬停止向原告中行义马支行偿还借款，后原告中行义马支行自被告通畅置业公司的银行账户扣划贷款本息。自2017年10月26日起，通畅置业公司的账户中已没有足够的款项还款。截止2018年10月11日，尚欠原告贷款本金131,293.68元，利息5,154.75元、罚息456.23元。此后二被告均未再向原告偿还任何款项。另查明，被告晋才彬、李灵霞系夫妻关系。目前，涉案房产备案登记在被告晋才彬名下，被告晋才彬与通畅置业公司之间的商品房预售合同解除后，该备案登记尚未撤销。本院认为，原告与被告晋才彬、通畅置业公司签订的个人一手房贷款合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案查明的事实看，被告晋才彬向原告贷款的目的是为向被告通畅置业公司购买商品房，现被告晋才彬与被告通畅置业公司已解除商品房买卖合同，涉案贷款合同的目的已经无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故作为房屋买受人和借款人的被告晋才彬、李灵霞要求解除涉案贷款合同的反诉请求，本院予以支持。对于涉案购房贷款合同解除后果的处理问题。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因购房合同和贷款合同均已经解除，对于款项的返还，本应是贷款的实际收取方即开发商向购房人返还房款，购房人向银行返还所贷款项；对于银行因借款合同解除所受损失，本应由购房人赔偿，而购房人解除购房合同又因开发商违约导致，购房人向银行承担的损失最终由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款担保合同纠纷合并审理时，可以由开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，所以最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定了＂商品房担保贷款合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人＂。本案所涉及的购房合同纠纷与贷款合同纠纷虽未合并审理，但至金融借款合同纠纷即本案审理时，购房合同已经解除，被告通畅置业公司亦按照三门峡仲裁委员会出具的三仲裁字［2016］第18号裁决书的内容向被告晋才彬履行了给付义务，因此，涉案借款合同的剩余借款返还义务及产生的相关利息应由被告通畅置业公司直接向原告履行。原告主张对涉案房产享有优先受偿权，因原、被告双方签订一手房贷款合同中已约定以贷款所购房屋提供抵押担保，且该房产已办理抵押登记，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司义马支行与被告晋才彬及河南通畅置业有限公司于2013年12月12日签订的中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同；二、被告河南通畅置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司义马支行贷款本金131,293.68元及利息、罚息（计算至2018年10月11日的利息、罚息合计为5,610.98元，自2018年10月12日起，按合同约定的罚息年利率8.085%计算至款项付清之日止）；三、如被告河南通畅置业有限公司逾期不履行上述付款义务，原告中国银行股份有限公司义马支行有权以涉案的抵押物（登记在晋才彬名下河滨路东侧观澜国际5号楼2单元6层01号房）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告河南通畅置业有限公司所有，不足部分由被告河南通畅置业有限公司继续清偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司义马支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,925元，反诉案件受理费1,962.5元，均由被告河南通畅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  刘迎宾人民陪审员  孙伟红人民陪审员  陈海军二〇一九年八月二十二日书 记 员  张 翼