广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初527号原告：胡广生,男,1979年8月7日出生,汉族,住江西省上饶市玉山县,委托诉讼代理人：廖文超，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鲜艳，广东深展律师事务所律师。被告：单景华，女，1967年3月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：钟涛，广东粤港律师事务所律师。被告：褚富连，女，1939年12月22日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：孙敏，广东本海律师事务所律师。原告胡广生与被告单景华、褚富连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡广生及委托诉讼代理人李鲜艳、被告单景华委托诉讼代理人钟涛、被告褚富连委托诉讼代理人孙敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡广生向本院提出诉讼请求：l.解除胡广生与单景华、褚富连签订的《房屋租赁合同》；2.判令单景华、褚富连赔偿租金损失6万元；3.判令单景华、褚富连赔偿租赁保证金损失18万元；4.判令单景华、褚富连赔偿定金损失16万元；5.判令单景华、褚富连赔偿装修款损失6万元；6.判令单景华、褚富连赔偿消防工程款损失2万元；7.判令单景华、褚富连承担本案所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、鉴定费等）。事实和理由：2018年4月30日，胡广生与单景华、褚富连签订《房屋租赁合同》，约定单景华、褚富连出租深圳市南山区天利中央商务广场149-150号的房屋给胡广生作经营餐饮使用。合同约定，租期为2018年5月1日至2023年4月30日，租金为每个月6万元，免租期为一个月，租赁保证金为l8万元。另又在合同附页上约定，胡广生需向单景华、褚富连支付进场费16万元，而关于经营餐饮所需的天然气方面，由单景华、褚富连出资并负责天然气管道铺设等硬件设施。2018年4月11日，胡广生向单景华账户转账16万元定金，4月30日，胡广生又向单景华账户转账18万元租赁保证金和6万元租金。因胡广生经营餐馆的需求，需在租赁房屋处搭建阁楼，双方约定，单景华、褚富连配合胡广生与物业进行沟通并负责阁楼的搭建产生的所有费用，包括出资办理开工许可证的费用、装修费用等，但在装修过程中，遭到了物业、消防的多方阻挠，直至2018年8月31日物业才出具装修开工许可证。因单景华、褚富连迟迟未完成天然气管道的接入及铺设，导致胡广生无法继续装修，胡广生已经为二楼阁楼装修及消防支出前期费用8万元。胡广生将合同约定的付款义务履行完毕后，截至本案起诉之日，单景华、褚富连仍未能完成天然气管道的接入、铺设，导致胡广生无法进行天然气开户，无法继续开展装修工作，更无法进行餐饮经营，胡广生与单景华、褚富连签订的合同目的完全无法实现。从合同签订至今已达6个月，胡广生权益遭受到严重损失。胡广生认为，胡广生已完全履行了合同约定义务，但单景华、褚富连迟迟不履行天然气管道接入、朴素的义务，导致合同目的无法实现。根据法律规定，胡广生有权解除合同并要求单景华、褚富连赔偿损失。为维护胡广生的合法利益，特向法院提起诉讼，请法院支持全部诉讼请求。单景华辩称：胡广生的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应该予以驳回，单景华无需向胡广生赔偿任何损失。胡广生在承租涉案商铺之前就已经明确知晓涉案商铺未开通天燃气，单景华、褚富连也明确表示租客如需使用天燃气，需租客自己负责去办理天燃气，单景华、褚富连愿意支付开户费用，双方对此并无异议。双方在2018年4月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：单景华、褚富连交付租赁房屋时，向胡广生收取三个月租金数额的租赁保证金18万元。在无违约的情况下返还租赁保证金，如违约，不予返还保证金。签约当天，胡广生需支付16万元的进场费给单景华、褚富连。月租金为6万元，于每月23日前交，在2018年5月1日交付首期租金6万元，免租期至2018年5月20日。合同签订后，单景华、褚富连依约履行了合同义务将涉案商铺交付给胡广生使用，但在交付涉案商铺后，胡广生就以各种理由要求单景华、褚富连办理合同约定以外的事宜，如胡广生需要私自搭建阁楼，要求单景华、褚富连额外出钱出力并请人把阁楼搭建好。关于天燃气的开通合同明确约定是由胡广生负责办理，开户所需费用由单景华、褚富连支付，后胡广生说天燃气无法办理，想改成用电，但要求单景华、褚富连支付15万元进行电路改造，由于涉案商铺的用电并不存在需要改造的情形，如需私自改造该费用也应该由胡广生自行承担。单景华、褚富连在合同履行过程中并不存在违反合同约定的情形，胡广生诉称的单景华、褚富连未按合同约定完成天燃气管道的接入、铺设，导致胡广生无法进行天燃气开户是不符合事实的，合同已经明确约定是由胡广生负责天燃气的开户，天燃气开户所需办理的事项是由胡广生负责，开户所需的资金才由单景华、褚富连支付。胡广生诉称是由于单景华、褚富连未能完成天然管道的接入、铺设导致胡广生不能实现合同目的是没有任何事实依据的。事实上的违约方是胡广生，自签订合同之日起，胡广生是一直以各种理由拖欠房租，单景华、褚富连多次催要未果，胡广生的行为已经构成违约，胡广生已经支付的进场费、租赁保证金依约无需退还，胡广生还应向单景华、褚富连支付拖欠的房租，不存在需要胡广生其他损失的情形。褚富连辩称：1.胡广生与单景华、褚富连实际已经于2018年11月20日解除了合同，因此，胡广生第一项请求没有依据。从双方的微信往来看，胡广生截止2018年10月10日已经拖欠租金4个月，单景华、褚富连2018年11月20日收回了房屋使用权；2.胡广生第二项、第三项诉讼请求没有法律依据，不应该得到支持。根据房屋租赁合同第5条约定租赁期限自2018年5月1日起到2023年4月31日止，第二项6万元是2018年5月1日至5月31的租金，第三项18万元押金，根据租赁合同第9条第二款和第8条约定，胡广生违约拖欠租金超过7天，单景华、褚富连不应该退还押金；3.胡广生第四项诉讼请求因为胡广生违约,当然不应该退回。第五、第六项请求因为非合同约定的单景华、褚富连应承担的义务，且是胡广生违约造成的，不应由单景华、褚富连承担。根据合同约定，第四项诉讼请求的16万元是胡广生的进场费，胡广生已经于2018年5月1日正式进场，因此该费用不应再退回给胡广生；4.胡广生以非合同约定事项要求单景华、褚富连承担不合理的义务，并以此为由擅自单方终止合同履行，恶意拖欠租金达5个月以上。因此，单景华、褚富连完全有权利收回房屋减少损失。但胡广生恶意拖欠的五个月房租将依法追究；5关于胡广生解约理由所指商铺没有燃气不能做餐饮的事实主张，褚富连认为这是胡广生擅自毁约的借口。按照合同约定，办理开通燃气手续是胡广生的义务，单景华、褚富连只是负责承担合理费用。合同约定店外硬件设施业主负责，指的是外摆桌椅，不是胡广生所说是燃气铺设的设施；6.天然气无法开通的责任不应该由单景华、褚富连承担，不应该作为胡广生毁约的理由。租赁合同签署前商铺没有燃气的事实胡广生完全了解，商铺一直以来就是就是用电能的，不是用天然气。胡广生之所以看中该商铺就是因为租金相对便宜，且层高可以做阁楼，这一事实体现在胡广生与单景华的微信通话中，中介工作人员也可以证明；7.在天然气无法开通的情况下，胡广生也说可以用电，但是希望单景华、褚富连给15万做扩容费，单景华、褚富连不同意，认为前一个租客做电火锅的，不存在电容不够的问题，胡广生所说扩容费是不合理的，且这项费用合同没有约定应由单景华、褚富连支付，单景华、褚富连不应该承担这个义务。中介工作人员也可以证明，物业公司认为涉案商铺的电容完全够用；8.2018年11月20日单景华、褚富连收回商铺后，很快被另一个做餐饮的客户承租。事实证明涉案商铺完全符合餐饮商户需求，完全可以实现餐饮租户的用途。综上所述，胡广生所谓的燃气、电容等问题，完全是其违约、提前退租的借口。胡广生实质性违反租赁合同第9条、第18条约定，构成违约，并造成单景华、褚富连5个月的租金损失。单景华、褚富连完全有权利依照合同约定收回房屋使用权，减少损失。同时，按照合同约定无需还押金，并可依法追讨违约金、拖欠租金、物业管理费和水电费等。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××大道以东××利中央商务广场××、××号（以下简称“涉案商铺”）登记在单景华、褚富连名下，建筑面积共194.94平方米，用途为商业。18年4月30日，单景华、褚富连（出租方、甲方）与胡广生（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月307.8元计算，月租金总额为6万元；乙方应于2018年5月1日交付首期租金，金额为6万元；乙方租用租赁房屋的期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止；甲方应于2018年5月1日将租赁房屋交付乙方使用，甲方迟于上述时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即18万元；出现乙方拖欠租金达7天以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1万元以上、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或他人利益的、乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的、乙方擅自将租赁房屋转租第三人的，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金；出现甲方迟延交付租赁房屋三天以上、甲方违约合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律法规或规章的规定的、甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的、未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的、甲方无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失，要求甲方支付违约金3万元；合同附页备注：经甲乙双方协商约定，租期为5年，从第二年起逐年递增8%，2018年5月1日至2019年4月30日，租金为每月6万元；2019年5月1日至2020年4月30日，租金为每月64800元。；免租期为一个月，即2018年4月20日至2018年5月20日；签约当日，乙方需支付进场费16万元给甲方；签约当日，乙方需支付三押一支付给甲方，即24万元；另手写“新租客处理天然气开户，业主出资，店外所有硬件设施业主负责”；及其他内容。2018年4月11日，胡广生向单景华转账16万元；5月5日，胡广生向单景华转让9万元，并委托邓荣庆向单景华转账15万元。生与单景华的微信聊天记录中记载了在2018年4月17日，单景华称“胡先生原来那个阁楼没搭吗？我不是太清楚……你看看搭肯定是要搭的，你看看需要我这边做什么。需要花多少钱我来花好了”;5月12日胡广生称“单总你好，关于煤气的事不知道小虎说了没，今天煤气公司来了人，说有可能你的这间店铺煤气接不了”；9月3日，单景华称“上周五已办好装修开工许可证，也花了不少代价，从9月1日起正式收租金”；9月7日，胡广生称“关于煤气的事请，你的这个店铺确实通不了。我开餐饮如果没有煤气肯定是不行的，当时签合同的时候是让我们自己去办理，但是我们也不知道你的这个店铺通不了煤气，所以我现在只能想用电来代替煤气，但现有电量是不够用的，所以需要增加容量，但在费用上物业需要15万元左右，这个钱是物业收的。关于租金问题，我现在还装修不了，因为煤气或电的问题没解决所以不能动工，你让我怎么去付房租呀”，单景华回复“我们原来这边是做电火锅的，电的需求量比你更大”及其他内容。胡胡广生提交了其与煤气公司马经理的通话记录，以证明燃气未接入到涉案商铺，无法进行燃气管道及设施的施工。单景华、褚富连对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。胡广生提交了其与深圳市上诚装饰工程有限公司（以下简称“上诚公司”）签订的《装饰工程施工合同》、与深圳市金灿消防工程有限公司签订的《工程合同》，以及胡广生向黄志龙微信转账1万元、向陈杰银行转账5万元、向王永祥银行转账2万元的交易明细，以证明其为涉案商铺支付了装修费6万元，消防工程款2万元。单景华、褚富连对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。单景华向本院申请证人熊某出庭作证，庭审中，熊某陈述胡广生承租涉案商铺时，涉案商铺未开通天然气，胡广生与单景华协商一致由胡广生办理燃气开户相关手续，单景华出资；合同手写的“店外硬件设施”指大堂外摆的桌椅。2018年9月27日，胡广生委托律师向单景华、褚富连寄送《律师函》，要求解除合同、返还定金、租赁保证金、租金共40万元，邮件跟踪查询结果显示2018年9月29日邮件已签收。2018年10月6日，褚富连以微信聊天方式告知胡广生：“拖欠房租超过7天，房东可解除合同，收回房子”。2018年11月23日，单景华、褚富连将涉案商铺另行出租。本院认为，胡广生与单景华、褚富连签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同附页中约定了“新租客处理天然气开户，业主出资”，即由胡广生负责办理天然气开户事宜，现涉案商铺未能办理天然气开户，单景华、褚富连作为出租人对此应当预知，因涉案商铺无法开通天然气，双方对涉案商铺电路改造又未达成一致意见，合同目的已无法实现，2018年9月29日胡广生向单景华、褚富连发出解除合同通知，10月6日，褚富连作出解除合同的意思表示，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月6日解除。因双方对合同的解除均存在一定过错，均应承担相应的责任，故胡广生主张的租金损失、装修损失、消防工程款损失，应自行承担，本院不予支持；胡广生缴纳的租赁保证金18万元、进场费16万元，单景华、褚富连应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告胡广生与被告单景华、被告褚富连于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月6日解除；二、被告单景华、被告褚富连于本判决生效之日起十日内向原告胡广生返还租赁保证金18万元；三、被告单景华、被告褚富连于本判决生效之日起十日内向原告胡广生返还进场费16万元；四、驳回原告胡广生的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元，原告胡广生已预交，由原告胡广生负担1239.58元，被告单景华、被告褚富连共同负担3010.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一九年八月二十九日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。