福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初4086号 原告：罗月花，女，1972年6月10日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：黄斌，福建上达律师事务所律师。 被告：何继兰，女，1972年12月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：周双古，福建格论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张顺南，福建格论律师事务所律师。 被告：纪碧玉，女，1980年3月2日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 原告罗月花与被告何继兰、被告纪碧玉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告罗月花的委托诉讼代理人黄斌，被告何继兰及其委托诉讼代理人周双古、张顺南到庭参加诉讼，被告纪碧玉经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗月花向本院提出诉讼请求：1、排除对漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景·半岛XX地块X幢XXXX号房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告罗月花于2017年7月1日与被告纪碧玉就碧湖路以南、迎湖路以西漳州恒大御景·半岛XX地块X幢XXXX号房屋（以下简称：案涉房产）签订《房屋买卖合同》，约定罗月花向纪碧玉购买案涉房产，成交价为人民币（下同）180万元，罗月花以全款的方式购买案涉房产。分三次付清全部购房款，其中首付款90万元，于2017年7月15日支付第二期房款50万元，2017年7月31日前支付第三次购房款40万元。在开发商通知交房之日起5日内纪碧玉应陪同罗月花办理收房手续。自完整产权证下发之日起三日内纪碧玉应配合罗月花完成房屋过户等各项手续。合同签订后，罗月花依约将180万元房款支付给纪碧玉。纪碧玉将案涉房产的《商品房买卖合同（预售）》及发票交付给罗月花。以上事实经漳州市龙文区（2018）闽0603民初1129号民事判决书予以确认。2018年7月31日，开发商通知案涉房产办理收房手续，罗月花已经实际合法占有了案涉房产。其后，原告罗月花得知案涉房产于2018年5月7日被（2018）闽0602民初4218号案件因被告何继兰提出保全申请而查封。2018年10月24日，（2018）闽0602民初4218号案件进入执行阶段，执行案号为：（2018）闽0602执2141号。原告罗月花根据相关法律规定依法向贵院提出执行异议，要求排除对案涉房产的执行。但是贵院（2019）闽0602执异24号执行裁定书却以原告未证实已经支付全部价款为由，驳回了原告的执行异议。罗月花排除对案涉房产的执行，并解除对该房屋的查封措施有事实与法律依据。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，罗月花有权排除对案涉房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。罗月花与被执行人纪碧玉签订合法有效的书面买卖合同时间为2017年7月1日，早于查封时间；2、人民法院查封之前已合法占有该不动产。纪碧玉在签订合同时就已经将案涉房产的《商品房买卖合同（预售）》及发票交付给罗月花，并于2018年7月31日案涉房产具备交付条件时，立即合法占有了案涉房产至今。3、支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。罗月花已经按照合同约定支付了全部合同项下购房款项。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。现案涉房产的一手产权尚未办理，案涉房产现不具备办理产权登记条件，因此案涉房产未办理过户登记系非因罗月花原因造成。罗月花对未办理产权过户登记不存在过错。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起本案诉讼，望贵院判如所请。 被告何继兰辩称，一、本案原告罗月花与被告纪碧玉之间并不存在真实的房屋买卖关系。原告所诉于2017年7月1日与纪碧玉签订的房屋买卖合同，系在被告纪碧玉与原告罗月花之亲弟罗X辉存在婚外男女关系、生意合作关系的基础上，罗月花、罗X辉以威逼利诱方式逼使纪碧玉于2018年4月17日前后签订的合同，该合同完全是根据此前在被告纪碧玉与罗X辉、熊X辉之间早已形成的银行交易精心设计、量身打造的合同，是银行交易在先，事后倒签的合同，双方之间根本不存在本案所谓的房屋买卖关系，这一点有至少两名证人以上可以证实。纪碧玉与原告罗月花之亲弟罗X辉早在2007年以来就存在婚外男女关系、生意合作关系，熊X辉系罗月花之配偶，罗X辉与熊X兰系夫妻关系，卢XX系罗月花外甥，纪碧玉与罗月花一家长期存在密切的关系，因此，纪碧玉与罗X辉、熊X辉、卢XX、熊X兰均存在大量的资金往来，尤其是纪碧玉与罗X辉、熊X辉之间更是存在着大量、频繁、密集的资金往来。案外人（证人）岳某、杨某均可证实，纪碧玉于2018年4月17日前后亲口告诉其两人（并且当时在场的还有一个叫孙X的案外人），其被罗月花、罗X辉逼着签订了本案的房屋买卖合同，因此本案的房屋买卖合同记载的时间2017年7月1日是虚假的，真实形成的时间应是2018年4月17日前后。原告所称的房价款支付完全是凭空捏造、子虚乌有的虚假事实。二、原告要求排除本案房屋执行，解除查封，根本不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，应予驳回。（一）、原告与纪碧玉并未签订合法有效的房屋买卖合同。虽然龙文区人民法院以（2018）闽0603民初1129号判决确认其双方合同合法有效，但该案系在纪碧玉缺席的情况下作出，只有原告一人的单方陈述，该案实际上并无法详细审查原告单方提供的房屋合同签订的时间、背景，是否系双方真实意思表示。而本案中，有两名证人可以证实原告所谓的2017年7月1日签订的合同系倒签，系原告与其弟罗X辉逼使纪碧玉签订的，双方根本不存在真正的房屋买卖关系。（二）、被告根本没有在人民法院查封之前合法占有本案房屋。本案房屋早在2018年5月7日就应被告何继兰的财产保全申请被查封，而原告所谓的占有房屋时间是在2018年7月31日，是在查封之后；并且原告所谓的占有既不是与其合同相对方、房屋出卖人纪碧玉办理的交付，也不是与房屋的开发商、权利人办理的交付，而是在纪碧玉拒绝交付的情况下，原告单方向物业公司交纳物业费以此换取的“交付”，因此，该交付既不合法，也属无效，根本不是合法占有。特别注意的是，原告在（2018）闽0603民初1129号的起诉中，在该判决书第2页第一、二行，原告自述“罗月花多次联系纪碧玉办理房屋交付及过户事宜，但纪碧玉均置之不理”，由此清楚证明，纪碧玉是明确拒绝交付本案房屋的；更由此可以印证，原告所谓的2017年7月1日房屋买卖合同，纪碧玉是被逼签订的，并非其真实意思表示，否则其就不会拒绝交付房产。（三）、原告所谓的支付全部房价款，完全在此前早已形成的资金交易往来的基础上，精心设计、虚构编造的（特别是其中所谓第二笔房价款50万元当中的45万元，当天从熊X辉帐户转入50万元至罗X辉，罗X辉分两笔各45万、5万转入至纪碧玉，纪碧玉又立即将45万转入罗月花之外甥卢XX帐户），完全不合情理，根本不是正常的房价款的支付；并且本案除了转帐记录，所谓熊X辉的付款说明，纪碧玉的收据，在其两人未到庭亲自证实的情况下，只有原告的单方陈述，在纪碧玉与罗X辉、熊X辉之间大量、频繁、密集的资金往来的情况下，根本不足以认定该交易纪录系支付本案的房价款。1、纪碧玉自2007年开始就与罗X辉存在婚外男女关系，之后罗X辉有投资纪碧玉的生意，两人有据可查的资金往来，从2014年以来就频繁往来，特别是本案所谓支付房屋价2017年7月的前后，更是存在大量的资金密集往来。2、纪碧玉与罗月花之夫熊X辉自2016年以来至本案所谓的房屋买卖期间存在着大量的资金往来，熊X辉已有纪碧玉的农商银行帐户及建设银行帐户，可以直接交易往来，本案所谓通过罗X辉帐户代收房价款完全不合情理。3、原告所谓第一笔房价款中，支付现金20万更是不合情理：如前述纪碧玉与罗X辉、熊X辉之间已有通过建设银行帐户可以直接资金划转，为何该笔20万大额的资金又以现金方式交易？4、纪碧玉与罗月花之弟罗X辉、之夫熊X辉、甚至罗X辉之妻熊X兰四者之间存在互相之间的资金往来。基于纪碧玉与罗月花之弟罗X辉、之夫熊X辉人密切关系，本案根本不足以证明所谓支付房价款的真实交易。三、本案种种迹象、多方证据表明，本案原告与纪碧玉之间根本不存在真实的房屋买卖关系，原告所述的2017年7月1日房屋买卖合同，是2018年4月原告以威逼利诱方式逼使纪碧玉签订，是事后的倒签合同，并且从该合同及此前、本次提起的诉讼看，是由通晓法律的专业人员参与合同拟订、提交证据，提起起诉的全过程，本案涉嫌虚假诉讼的高度可能，答辩人在此强烈请求法庭查明相关事实，移送公安机关传唤相关人员调查，追究相关人员虚假诉讼的法律责任。答辩人何继兰下一步也将直接向公安机关书面控告，并向有关部门投诉追究虚假诉讼的法律责任。据此，请求驳回原告诉讼请求。 被告纪碧玉未答辩。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2016年7月6日，被告纪碧玉向漳州信成房地产开发有限公司购买址在漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景·半岛XX地块X幢XXXX号房屋一套。 2017年7月1日，原告罗月花与被告纪碧玉签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容：1、被告纪碧玉将址在漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景·半岛XX地块X幢XXXX号房屋一套，建筑面积118.06平方米，卖给原告罗月花；2、实际成交价180万元，原告罗月花分三次付清全部房款，其中首付款为90万元，原告罗月花应于合同签订之日起3个工作日内将首付款付给被告纪碧玉，被告纪碧玉委托罗X辉接收首付款。原告罗月花应于2017年7月15日前将第二次购房款50万元付给被告纪碧玉，被告纪碧玉委托罗X辉接收该笔房款。原告罗月花应于2017年7月31日前将第三次购房款40万元付给被告纪碧玉，被告纪碧玉委托罗X辉接收该笔房款；3、被告纪碧玉自完整产权证下发之日起3个工作日内配合原告罗月花完成房屋过户各项手续；4、被告纪碧玉同意在开发商通知交房之日起5日内陪同原告罗月花办理收房手续；5、本合同履行中如产生争议，由双方本着公平、公正的原则协商解决，协商不成的，向不动产所在地法院起诉。 2017年7月2日，原告罗月花支付被告纪碧玉房屋首付款90万元，被告纪碧玉向原告罗月花出具收款收据一份，收款收据主要内容：“兹本人纪碧玉于2017年7月2日收到罗月花房屋首付款（漳州恒大御景半岛XX地块X幢XXXX号），共计人民币90万元整，付款方式：转账70万元，现金20万元。收款人纪碧玉。2017年7月2日”。2017年7月13日，原告罗月花支付被告纪碧玉房屋第二笔款50万元，被告纪碧玉向原告罗月花出具收款收据一份，收款收据主要内容：“兹本人纪碧玉于2017年7月13日收到罗月花房屋第二笔款（漳州恒大御景半岛XX地块X幢XXXX号），共计人民币50万元整，付款方式：转账50万元。收款人纪碧玉。2017年7月13日”。2017年7月28日，原告罗月花支付被告纪碧玉房屋第三笔款40万元，被告纪碧玉向原告罗月花出具收款收据一份，收款收据主要内容：“兹本人纪碧玉于2017年7月28日收到罗月花房屋第三笔款（漳州恒大御景半岛XX地块X幢XXXX号），共计人民币40万元整，付款方式：转账40万元。收款人纪碧玉。2017年7月28日”。上述三笔房屋买卖款项转账部分（160万元）均系罗X辉代收。 被告纪碧玉将购房发票（漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号）移交给原告罗月花。 原告罗月花因被告纪碧玉对其要求办理房屋交付及过户事宜置之不理，遂向漳州市龙文区人民法院提起民事诉讼。罗月花与纪碧玉房屋买卖合同纠纷一案，漳州市龙文区人民法院于2018年6月19日作出（2018）闽0603民初1129号民事判决书，判决：1、罗月花与纪碧玉于2017年7月1日就址在福建省漳州市龙文区迎湖路以西漳州.恒大御景半岛XX地块X幢XXXX号房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、驳回原告罗月花的其他诉讼请求。该民事判决书于2018年7月31日生效，并于2018年8月3日向罗月花出具生效证明书。 2018年7月31日，原告罗月花预交物业服务费（2018年8月1日至2019年7月31日）3378.60元。 2018年7月31日，原告罗月花持漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1129号民事判决书，要求开发商漳州信成房地产开发有限公司移交址在福建省漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号房屋，开发商漳州信成房地产开发有限公司同日将上述房屋直接移交（被告纪碧玉未在场）给原告罗月花执掌。 何继兰与纪碧玉民间借贷纠纷一案，本院依据何继兰财产保全申请，于2018年5月7日查封纪碧玉址在福建省漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号房屋。2018年6月11日，本院作出（2018）闽0602民初4218号民事判决书，判决纪碧玉应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还何继兰借款225000元，并从2018年4月27日起至实际还款之日止按年利率6%计付资金占用期间的利息。因纪碧玉未履行生效判决确定的义务，何继兰向本院申请执行。2018年8月23日，本院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封纪碧玉址在福建省漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号房屋，查封期限三年。原告罗月花对本案执行标的提出书面异议，本院于2019年4月8日作出（2019）闽0602执异24号执行裁定书，裁定驳回罗月花的异议请求。原告罗月花于2019年4月18日向本院提起民事诉讼。被告纪碧玉经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 证人岳某出庭作证陈述：其与纪碧玉是好朋友，后来其在纪碧玉的宝宝店（伊家宝贝店）上班。2018年4月17日或18日，纪碧玉说罗X辉与其姐一直逼她、威胁她，要她把址在福建省漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号的房子写给其姐，纪碧玉不想让罗X辉为难就签给其姐，纪碧玉认为反正都是纪碧玉与罗X辉在居住。罗X辉属于宝宝店的幕后老板。 证人杨某出庭作证陈述：纪碧玉是其老板，听纪碧玉讲罗X辉的姐姐与罗X辉的外甥在逼纪碧玉把址在福建省漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号的房子签给罗X辉的姐姐，纪碧玉不想让罗X辉为难，就签给罗X辉的姐姐，过几天罗X辉与纪碧玉两人在店里开始争吵，纪碧玉说为什么要逼她把房子签给罗X辉的姐姐。 上述事实有漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1129号民事判决书、（2019）闽0602执异24号执行裁定书、房屋买卖合同、收款收据、购房发票、金碧物业有限公司漳州分公司收费收据、微信记录及原、被告的庭审陈述等为证，上述证据经庭审举证质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。 本院认为，本案涉诉房屋址在漳州市龙文区迎湖路以西漳州恒大御景.半岛XX地块X幢XXXX号，该房屋于2018年5月7日被本院依据被告何继兰财产保全申请查封，而原告持漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1129号民事判决书，要求开发商移交本案涉诉房屋给其执掌，开发商于2018年7月31日将本案涉诉房屋直接移交（被告纪碧玉未在场）给原告执掌。由此可见，原告接收本案涉诉房屋系在本院财产保全查封之后，且原告接收本案涉诉房屋系在产权人未在场的情况下，由开发商直接交给原告执掌，故本案涉诉房屋不能认定原告系在人民法院查封之前已合法占有，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告上述情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定，故原告本案诉求，与法不符，本院不予支持。被告何继兰辩称原告情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应驳回原告诉讼请求，被告何继兰该辩称依法有据，本院予以采纳。被告纪碧玉未在举证期限内提交相关证据或提出书面答辩，视为其放弃举证和抗辩权利。被告纪碧玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告罗月花的诉讼请求。 本案受理费21000元，由原告罗月花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  谢素红 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  李静楠 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法?〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。