湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初670号原告：胡冬芳，女，汉族，1964年11月8日出生，住孝感市开发区。委托诉讼代理人：朱凡,湖北金煜言律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解,代为签收法律文书等。被告：武汉华工景程科技发展有限公司，住武汉东湖新技术开发区光谷世界城B地块1幢1单元16层。法定代表人：方开平。委托诉讼代理人：于维维、罗虎昌，湖北观筑律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解,代为签收法律文书等。原告胡冬芳与被告武汉华工景程科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡冬芳的委托诉讼代理人朱凡、被告武汉华工景程科技发展有限公司的委托诉讼代理人于维维、罗虎昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬芳的诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的八份《商品房买卖合同》（合同编号为：XG201303032、XG201303033、XG201303034、XG201303037、XG201303038、XG201303039、XG201303040、XG201303041）。2.判令被告退还全部购房款4176428元，并赔偿原告贷款利息488608.19元、首付款的存款利息879569.48元，缴纳的物业费50070元、住房维修基金34415元及办理不动产权证税费。3.判令被告赔偿涉案房屋增值部分的损失。4.判令被告承担本案的一切诉讼费用（含诉讼费、保全费、律师费等）。事实与理由：2013年5月10日，原、被告签订九份《商品房买卖合同》，合同约定被告出售坐落于孝感市铜雀台宜居5幢115号、211号、212号、213号、214号、215号、216号、217号及218号商铺给原告。合同签订后，原告按合同约定支付首付款并办理银行按揭贷款，共计支付购房款6206437元，履行全部付款义务。2018年11月，原告准备使用购买的九套商铺，于是到消防部门办理消防验收手续，但消防部门却告知211号、212号、213号、214号、215号、216号、217号及218号房不属于商铺，不能办理消防验收。由于被告方出售的商铺不能通过消防验收，导致原告不能按商业性质使用商铺，原告购买商铺从事经营及获利的目的不能实现，据此，被告的行为已构成根本性违约，原告方有权单方解除合同并要求被告方赔偿损失、支付违约金。其后，原告多次联系被告解决相关事宜，并发送律师函予以催告，但被告方一直采取拖延、回避方式拒绝处理此事。据此，为维护原告合法权益，特提出上述诉请，望贵院依法判决。被告武汉华工景程科技发展有限公司辩称:1.案涉九套房屋性质均为商铺，不存在胡冬芳诉状所述“不属于商铺，不能办理消防验收”的情况；2.胡冬芳收房超过三年，解除合同除斥期间及诉讼时效均过；3.关于退还办理不动产权证税费，赔偿房屋增值部分损失、保全费、律师费没有任何证据证明。恳请法院驳回胡冬芳全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，原、被告签订八份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为XG201303032、XG201303033、XG201303034、XG201303037、XG201303038、XG201303039、XG201303040、XG201303041），该八份合同的主要相关内容：出卖人武汉华工景程科技发展有限公司，买受人胡冬芳，买卖商品房位于铜雀台宜居小区第5幢211、212、213、214、215、216、217、218号铺，该商品房的用途为商业，属剪刀墙结构，层高2.8米，建筑层数地上31层，地下0层；交付期限为出卖人应当于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；买受人如对交付的商品房有异议，应以书面方式提出，且书面异议应当注明异议的具体内容，否则视为买受人无异议。合同签订后，原告胡冬芳依约支付给被告首付购房款2091941元。2013年5月28日，原告胡冬芳作为借款人、抵押人，被告武汉华工景程科技发展有限公司作为保证人，案外人李新华作为借款人、保证人、抵押人与中国农业银行股份有限公司孝感孝南支行作为贷款人（抵押权人）办理了《个人购房担保借款合同》，将包括上述商品房在内的九间商铺作为抵押物，办理了借款期限120月、金额279万元、执行利率7.205%的贷款给被告用于支付购房款，其中：用于支付涉案购房款为2084487元（注·按涉案房屋的总价除以抵押房屋总价的比例67.29%计算得出【（6205687-2029746）/6205687=67.29%】）。原告胡冬芳共支付给被告武汉华工景程科技发展有限公司购房款4176428元。2013年10月30日，孝感市公安消防支队建设工程消防验收意见书《关于武汉华工景程科技发展有限公司孝感铜雀台宜居小区四期建设工程消防验收合格的意见》主要相关内容:5#、6#建筑层数为31层…，以上6栋建筑一层均为商铺，商铺总面积为6156平方米，耐火等级一级，均为一类高层商住楼。经综合评定，该建设工程消防验收合格。2013年10月31日，被告办理了工程名称铜雀台小区5#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2014年8月14日，被告武汉华工景程科技发展有限公司给原告胡冬芳出具收到铜雀台宜居小区5号商铺楼牌号211~218合计金额4176428元的《销售不动产统一网络发票》8张，2015年12月15日，原、被告办理了《物品领用登记表》，原告胡冬芳在该表上签字，被告武汉华工景程科技发展有限公司将案涉8户房屋入户门钥匙、住宅质量保证书等移交给原告胡冬芳。2014年5月9日，原告胡冬芳支付涉等房屋的维修基金34415元。2013年12月15日至2018年12月31日止，原告胡冬芳支付涉案房屋的生活服务*物业费62459元。2013年10月29日至2019年2月29日止，原告胡冬芳共支付给中国农业银行股份有限公司孝感孝南支行涉案房屋等贷款本金1282810.15元、利息697020.27元合计1979830.42元。其中:支付涉案房屋贷款本金863202.95元、利息469024.94元合计1332227.89元。后原告胡冬芳以“被告方出售的商铺不能通过消防验收，导致原告不能按商业性质使用商铺，原告购买商铺从事经营及获利的目的不能实现，据此，被告的行为已构成根本性违约”为由，要求与被告等协商解决纠纷未果，便诉至本院。另查明，2018年12月4日，湖北锡爱律师事务所向被告武汉华工景程科技发展有限公司邮寄了《律师函》，要求协商解决涉案房屋不能办理消防验收手续。圆通速递显示：他人代收。被告陈述未收到《律师函》。再查明，涉案房屋位于二楼，其北面由一楼115号商铺室内的加装铁艺楼梯与涉案房屋相连，涉案房屋南面墙外加装铁艺消防楼梯与室外相通；2016年1月，经原、被告协商后对南面墙外加装铁艺消防楼梯进行了封闭。涉案房屋层高少于2.8米，至今未能作为商铺使用。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的八份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为XG201303032、XG201303033、XG201303034、XG201303037、XG201303038、XG201303039、XG201303040、XG201303041）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成合同关系，合同合法、有效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；被告武汉华工景程科技发展有限公司出售给原告胡冬芳的涉案房屋的层高低于合同约定，造成涉案房屋未能作为商铺使用，不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；“的规定，原告胡冬芳有权解除合同；根据履行情况和合同性质，原告胡冬芳有权要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失；对原告胡冬芳造成的利息损失，应按如下方案核算：首付购房款2091941元的利息，自2013年5月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；用银行贷款支付的购房款2084487元的利息，自2013年5月28日起至本判决生效之日止，按银行约定的执行利率7.205%计算；对原告胡冬芳造成的物业费、住房维修基金等，以原告胡冬芳实际支付计算。综上所述，原告胡冬芳的第1项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告胡冬芳要求被告武汉华工景程科技发展有限公司“退还购房款4176428元、赔偿缴纳的物业费50070元、住房维修基金34415元”的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持；原告胡冬芳要求被告武汉华工景程科技发展有限公司承担购房款利息的诉讼请求，本院部分予以支持；原告胡冬芳要求被告武汉华工景程科技发展有限公司承担“办理不动产权证税费、涉案房屋增值部分的损失、律师费等”的诉讼请求，无事实及证据证明，本院不予支持。被告武汉华工景程科技发展有限公司的辩论意见，本院部分予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的八份《商品房买卖合同》（合同编号为：XG201303032、XG201303033、XG201303034、XG201303037、XG201303038、XG201303039、XG201303040、XG201303041）；二、被告武汉华工景程科技发展有限公司于本判决生效之日起30日内退还给原告胡冬芳购房款4176428元、赔偿给原告胡冬芳首付购房款2091941元的利息（以2091941元为基数，自2013年5月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）、贷款支付的购房款2084487元的利息（以2084487元为基数，自2013年5月28日起至本判决生效之日止，按银行约定的执行利率7.205%计算）、已支付的物业费50070元、已支付的维修基金34415元；三、驳回原告胡冬芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40211元、申请费5000元共计45211元，由被告武汉华工景程科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  肖桂英人民陪审员  费燕文二〇一九年八月六日书 记 员  田 蜜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。