海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初5114号原告：汪文举，男，1986年10月15日出生，汉族，住所地：辽宁省海城市。委托代理人：白冰，辽宁明岳律师事务所律师。被告：海城市响堂管理区兴华汽车修配厂，住所地：海城市响堂管理区河家居委会。法定代表人：王云华，该公司厂长。被告：王云华，男，1972年2月25日出生，汉族，住所地：辽宁省海城市。委托代理人：李洪涛，辽宁明岳律师事务所律师。被告：张辉，女，1977年5月1日出生，汉族，住所地：辽宁省海城市。（缺席）原告汪文举诉被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂、王云华、张辉买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后,依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告汪文举委托代理人白冰，被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂法定代表人王云华，被告王云华委托代理人李洪涛到庭参加诉讼，被告张辉经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪文举诉称，诉讼请求：1、判令三被告立即履行合同义务，交付全部房屋及场地给原告；履行工商登记变更手续；支付给原告租金70866.03元并承担违约责任；2、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年9月12日，三被告收取原告支付定金二十万元，用于购买修配厂及王云华名下的房屋及场地。后签订了《房屋及场地出售协议书》约定：“交易价格260万元，2018年9月20日原告接收房屋，交接后土地及房屋的债权债务归原告所有，原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离，被告收取的租金负责退给原告。”原告依约履行了付款义务，可是还有两处房屋因为被告出租给他人至今没有交付给原告，并且被告有70866.03元租金在约定搬离日期前没有支付给原告，故此依法提起诉讼，请依法支持。被告王云华委托代理人李洪涛辩称，我方已经按照协议的约定交付房屋及场地，我方始终愿意配合原告办理工商变更登记手续，至今没有完成变更，是由于原告的问题造成的，与我方无关，协议约定我方应当将收取的租金退给原告，但是该义务的履行双方没有约定履行期限，什么时间履行应当由我方自主选择，只要时间合理就可以，综上所述，我方不存在违约行为，因此不承担违约责任，协议中约定原告应于2018年12月31日前支付余款40万元，该义务的履行应于我方履行上述义务之前，原告有先履行的义务，原告违约在先，我方有权不履行之后的义务，综上所述，原告的诉讼请求不能成立。被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂法定代表人王云华辩称，同意王元华代理人李洪涛答辩意见。被告张辉未出庭，未提交书面答辩状。经审理查明，被告王云华系被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂的法定代表人。2018年9月20日，原告汪文举（乙方）与被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂、被告王云华（甲方）签订《房屋及场地出售协议书》，甲方落款处有被告王云华、被告张辉签字。该协议书约定买卖房屋及场地的位置、面积，价款以及支付时间，土地交接时间以及租金处置、租户搬离时间等。再查，协议签订后原告汪文举已经支付给被告王云华土地转让费220万元，余款40万元按照协议约定应于2018年12月31日前给付，至今未支付。根据协议约定原来土地上的租户由被告处理，应于2019年4月1前搬离，至今未搬离；协议约定被告收取的租金负责返还给原告，尚未返还。另查，2018年10月13日，原告汪文举向河家社区居民委员会就本案涉及的土地的位置交纳土地补偿款24万元，河家社区居民委员会出具付款人为被告王云华的收据一份。上述事实，除原被告陈述外，原告提供的证据有1、被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂的工商登记信息一份，证明被告的主体；2、房屋及场地协议书一份，收条两张，证明双方因房屋买卖而产生的买卖关系，我方按照合同约定支付220万元；3、土地使用证1本，房屋产权证4本，证明原被告合同关系涉及的房屋及土地情况；4、收款收据，银行电子回单各一份，照片1张，证明原告向河家村委会就本案涉及的土地的位置交纳土地补偿款，原告已经履行合同，是该土地的使用人；5、租房协议4份及收款说明2份，证明被告出售的房屋共有5家，向外出租并收取相应的租金，至今仍有2户占有房屋使用，没有交付给我方；6、谢延平证人证言一份，证明租户不能按期倒房。关于证据5，原告租房协议4份及收款说明2份，其中租房协议乙方为王群的有两份，原告说明王群租房两处，一处经营润滑油一处系金龙电焊，被告辩称系重复，本院电话询问王群，王群称仅租房一处，房租为三年12万元。另一份租房协议仅有王云华签字没有承租方签字，被告抗辩该协议未生效，虽然没有乙方签字，有人承租属实，用于经营轮胎，本院予以采信。故原告提供的租房协议有承租为王群的房租为三年12万元，经营轮胎年租金24000元，承租人为高振江的租金每年36000元，收款证明有高振江一份收两年房租60000元，与租房协议相对应，实际收款低于协议约定，另有王东33000元，本院予以采信。除证据5外，以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，所证事实足资认定，本院予以采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”的规定，原被告之间签订的《房屋及场地出售协议书》对双方有约束力，原告被应根据协议履行各自的义务。本案的争议焦点是原告尚未支付余款40万元属性问题，原告坚持是因被告预期违约其行使不安抗辩权，被告抗辩根据协议约定甲方应先支付余款，其享有先履行抗辩权。本案中，原告提供证人证言证明在走访中得知承租人不能按期倒房，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”，同时根据《房屋及场地出售协议书》第四条：“该土地甲方负责办理居委会同意出售手续。原来土地上租房户由甲方处理。双方定于2018年9月20日进行接收。交接前土地及房屋的债权债务归甲方所有，交接后，土地及房屋的债权债务归乙方所有。原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离。甲方已经收取的租金负责退给乙方。”，被告负责原来土地上租房户的处理，应于2019年4月1日前搬离，原告得知被告不能让租户于2019年4月1日前搬离，故没有支付余款。目前，尚有两租户没有搬离。根据证人证言以及场地现状仍有两户未倒房的现状，本院对原告中止给付余款系行使不安抗辩权的主张予以采信。关于原告主张三被告立即履行合同义务，交付全部房屋及场地给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂履行工商登记变更手续，被告辩称愿意配合原告变更工商登记手续，是因原告未支付价款违约在先，对此，本院认可原告中止给付余款系行使不安抗辩权的主张，同时为实现原被告之间签订《房屋及场地出售协议书》的合同目的，本院对原告的该诉请予以支持。关于原告主张被告支付给原告租金70866.03元，根据原告提供的证据，本院在证据部分已经论述，对其中四项予以采信。自2018年9月20日至2019年4月1日共计193天，故被告应给付原告承租人王群的租金为30000元/年÷365天*193天=15863.01元；承租人高振江实际收租金为每年30000元，被告应给付原告承租人高振江的租金15863.01元；被告应给付原告承租人经营轮胎的租金24000元/年÷365天*193天=12690.41元；被告应给付原告承租人王东的租金为33000元/年÷365天*193天=17449.31元，以上合计61865.74元。关于被告王云华代理人李洪涛抗辩，协议约定我方应当将收取的租金退给原告，但是该义务的履行双方没有约定履行期限，什么时间履行应当由我方自主选择，只要时间合理就可以，根据原被告签订的协议约定，“原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离。甲方已经收取的租金负责退给乙方。”，本院认为租户搬离时，被告应将租金返还原告，对此抗辩，本院不予采信。关于原告主张被告承担违约责任一节，因原告未提供证据证明其因被告违约遭受的损失，本院不予支持。关于原告未付被告40万余款一节，被告抗辩原告应先履行支付余款，因原告主张行使不安抗辩权且提供证人证明，故本院对被告的抗辩不予采信。本案中，被告未提出反诉，被告可就余款另行提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂、王云华、张辉于本判决生效十日内交付《房屋及场地出售协议书》约定的全部房屋及场地给原告汪文举；二、被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂、王云华、张辉于本判决生效十日内返还原告汪文举租金61865.74元；三、被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂、王云华、张辉于本判决生效十日内配合原告汪文举变更海城市响堂管理区兴华汽车修配厂工商登记手续；四、驳回原告汪文举其他诉讼请求。案件受理费786元，由原告汪文举承担100元，由被告海城市响堂管理区兴华汽车修配厂、王云华、张辉承担686元。此款原告已垫付，被告在履行本判决实际的给付义务时，加付686元给原告汪文举。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王长斌二〇一九年八月十三日书记员  曲安琪