上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初14407号原告：包1，男，汉族，住上海市徐汇区。原告：包2，女，汉族，住上海市徐汇区。被告：包3，女，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王某(包3之丈夫)，男，汉族，住上海市徐汇区。原告包1、包2诉被告包3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包1、包2、被告包3的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包1、包2向本院提出诉讼请求：1.判决包3与包某4的房屋买卖合同(合同编号：XXXXXXX)无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：父亲包某4和母亲唐某某夫妻婚后育有子包1、女包2、女包3共三人。1998年3月，父亲包某4和母亲唐某某在婚姻存续期间取得一套动迁安置房即上海市徐汇区罗城路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)公房,房屋被安置人为包某4、唐某某、包3三人。2000年4月21日变更为产权房,权利人登记在包某4和包3名下,房产证未确定各人的产权份额。母亲唐某某于2014年2月13日病逝,包3明知被继承人唐某某生前没有遗嘱和其他继承人健在的情况下为了达到独自全部占有父母房产份额,于2014年4月19日,恶意串通包某4,处分了唐某某该房产的份额,且以买卖合同的形式转至包3一人名下,实际剥夺了包1、包3可依法享有继承母亲唐某某遗产的权利。现原告为了维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请贵法院依法查明事实,支持原告的诉讼请求。包3辩称，父母婚后育有三个子女，包1、包2及包3。全家原住上海市肇嘉浜路XXX号私房，1997年动迁分得4套房屋，父母将上海市汇成二村XXX号XXX室和罗城路XXX弄XXX号XXX室房屋给了包1，上海市汇成四村XXX号XXX室房屋给了包2，被告与父母住在上海市罗城路XXX弄XXX号XXX室即系争房屋。1999年前后，系争房屋购买产权，产权人为包3与父亲包某4共有，该房屋由被告父母与被告夫妻及儿子共5人居住。母亲唐某某长期患尿毒症，生活需要人照料，包1与父母自2004年开始断绝往来，从未尽过照顾义务，2014年2月，母亲去世。包2与父亲因借款问题发生争执，2014年4月6日后，两原告与父亲彻底断绝往来，未曾尽过赡养义务。2015年5月，父亲患XXX疾病至2017年10月去世，均由包3夫妻照顾。母亲在世期间，父母曾就系争房屋的产权问题商定，将父亲名下的产权过户到包3名下，母亲去世后，房屋尊重母亲的遗愿，趁其神志清楚时将其项下的房产过户到包3的名下，出于家庭和谐的原因，包3通过买卖有偿取得的方式支付给父亲98万元，购买了系争房屋。2017年10月，包3将系争房屋通过中介出售给第三方。本院经审理认定事实如下：包某4与唐某某婚后育有3个子女，长子包1，二女包2、三女包3。系争房屋于1998年3月因动迁取得，受配人为包某4、唐某某(住房调配单名字为唐某某)、包3。2000年4月，包某4、包3通过售后公有买卖取得系争房屋的产权，为包某4、包3共同共有。2014年2月14日，唐某某报死亡。2014年4月15日，包某4、包3签订上海市房地产买卖合同，约定，包某4、包3将系争房屋转让给包3，转让价款为196万元，2014年5月19日，包3取得系争房屋的产权。2014年6月19日-2014年11月1日，包3之夫王某分三次通过中国建设银行向包某4在中国建设银行账户转款计98万元。2014年7月6日，包某4提现金27万元，当天，现金27万元存入王某在中国建设银行账户内；2014年9月13日，包某4提现金35万元，当天，现金35万元存入王某在中国建设银行账户内；2014年11月2日，包某4提现金36万元，当天，现金36万元存入王某在中国建设银行账户内。2017年9月9日，包3将系争房屋出售给案外人。2017年10月19日，包某4报死亡。另查明，1997年6月5日，上海市肇嘉浜路XXX号房屋被拆迁，被安置人员为：谭某某、包某4、唐某某、包2、刘某某、包3、包1、李某、包某5，受配房屋为罗城路二室一厅四楼(包1等居住)、罗城路二室一厅二楼(包某4等居住)、汇成二村XXX号XXX室(谭某某等居住)、汇成四村XXX号XXX室(包2等居住)。谭某某于2008年12月26日报死亡。上海市罗城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为包1。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有身份证、上海市公安局户籍证明、居民死亡医学证明书、上海市房地产买卖合同、住房调配单、银行流水明细、户籍证明、建设银行转账凭证、房屋拆迁安置协议相关材料、产权证等证据证实，并经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据婚姻法、继承法及司法解释的相关规定，系争房屋虽登记在包某4、包3名下，但包某4享有的产权份额属包某4与唐某某夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同共有财产，唐某某于2014年2月14日去世，系争房屋属于包某4的产权份额中一半的财产为唐某某的遗产，包1、包2在继承开始后，未表示放弃继承，视为接受继承，故系争房屋产权应属包1、包2、包某4、包3共同共有。现包某4在系争房屋产权份额未具体分割的情况下，将系争房屋产权转让给被告包3，被告包3虽通过其丈夫王某银行转款98万元给包某4，但包某4收到款项不久提取现金又存入被告包3丈夫王某名下的银行账户内，本院认定，包3不是善意相对人，属于包某4无权代理，且未经包1、包2追认，故包1、包3要求确认包某4与包3签订的上海市房地产买卖合同属无效合同之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于包3已将系争房屋出售给案外人，故对无效的后果，本案不予处理。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条、第十条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，判决如下：包某4与包3签订的上海市徐汇区罗城路XXX弄XXX号XXX室之房地产买卖合同无效。案件受理费人民币22,440元，减半收取计11,220元，由包3负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一九年八月六日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第九条继承权男女平等。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。