广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6085号上诉人（原审被告）：佛山市禅城区******民委员会，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关某，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：利志强，男，汉族，1949年7月30日出生，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************312。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码914***********500C。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地佛山市禅城区*****罗南集团内办公室，注册号4406********036。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：陈海文，广东源浩律师事务所员工。上诉人佛山市禅城区******民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人利志强、原审被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南公司）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向利志强支付物业使用权出让金590472元；2.一、二审诉讼费由利志强负担。事实与理由:（一）根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定方可办理。罗南村委会于2018年4月11日向利志强所作出的承诺书涉及处分村集体财产。但该《承诺书》未按法律规定履行合法程序即召开村民会议，未形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书。且《承诺书》未加盖村章，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向利志强支付物业使用权出让金。（二）即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但罗南村委会仅承诺在接收xxx公司建筑物补偿款后再支付予利志强，而不是直接承担海盛东方公司的债务。2017年10月17日出具的《承诺书》可表明，罗南村委会只是协助处理利志强与海盛东方公司之间的债权债务，而非是直接承担海盛东方公司的债务。2018年4月11日出具的《承诺书》，罗南村委会也是承诺：“但要东西区建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主”，即罗南村委会的真实意思是在xxx公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付予利志强，而不是由罗南村委会直接向利志强支付。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中“项目彻底盘活”是指海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。海盛东方项目目前在市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不属于期限不明的表述，未违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使罗南村委会仍需支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后，而在海盛东方项目并未彻底盘活之前，罗南村委会不应且无须向利志强支付物业使用权出让金。利志强辩称，（一）两份承诺书均有效，罗南村委会承担向利志强支付物业使用权出让金本金适用法律正确。首先，罗南村委会先后于2017年10月11日和2018年4月11日给包括利志强在内的业主出具的书面承诺书均加盖了法人的单位印章。其次，罗南村委会与利志强的纠纷属于民商事合同纠纷，应当适用民法总则、合同法等民商法律。罗南村委会出具的两份承诺书，符合法定的生效要件，也没有违法村民委员会组织法的强制性规定。（二）原海盛东方公司于2012年12月将在罗南村委会土地上开发的价值5亿多元的地上建筑物所有权交给罗南村委会，罗南村委会予以接收并于2015年8月将其转让给xxx公司，该公司已经向罗南村委会支付了2亿多元的转让款，实际履行了转让合同。第二份承诺书更明白无误的表明关于海盛东方原债务由罗南村委会直接支付给业主。（三）罗南村委会法定代表人在第二份承诺书上盖章时，又擅自添加了“海盛东方项目彻底盘活之后”12个字，明显属于合同法规定的合同内容约定不明确，债务人依法可以随时要求履行，一审法院认定该约定符合合同法规定，判决罗南村委会支付物业使用权出让金本金并无不当。（四）罗南村委会和罗南公司在实际运作管理上是一个主体，即两块牌子一套班子，请求二审法院审理后判决两者互相承担连带责任。罗南公司辩称，（一）本案为合同纠纷，利志强应以合同相对方海盛东方作为责任人提起诉讼，不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。罗南公司不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向利志强释明并由利志强申请追加海盛东方公司为本案被告，否则应对利志强的起诉予以驳回。（二）广东省佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省xxx有限公司对海盛东方提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，利志强就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。（三）罗南公司是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就涉案项目与海盛东方公司签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方公司使用，故罗南公司不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南公司，在土地租赁合同期间，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，利志强以“罗南公司为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求罗南公司承担债务清偿义务没有事实与法律依据。（四）罗南公司并非是涉案《物业使用权出让合同》缔约方，未与利志强签订其他租赁合同或协议，未接受过利志强所支付的物业出让金，更未作出履行利志强与海盛东方租赁合同义务的意思表示。罗南公司与利志强不存在租赁合同关系，也无义务履行涉案合同中海盛东方公司的权利义务。（五）罗南公司对于利志强与海盛东方公司之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南公司从未作出债的加入的意思表示。2017年10月17日，罗南公司出具的《承诺书》表明，罗南公司只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，因此，2017年12月26日后，只有海盛东方管理人有权处分海盛东方的财产，故《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方公司述称，海盛东方公司是海盛东方购物中心、海盛东方环保产业城《物业使用权出让合同》的合同相对方，利志强提交的《物业使用权出让合同》真实性请法院审查认定。海盛东方公司已进入破产程序，债权人应当按照破产法规定向管理人申报债权。利志强向一审法院起诉请求：一、依法解除利志强与罗南公司、罗南村委会的房屋租赁关系；二、罗南公司、罗南村委会向利志强支付房屋租赁费（物业使用权出让金）590472元；三、罗南公司、罗南村委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：座落于佛山市禅城区*******以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南公司，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方公司（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年3月26日，海盛东方（出让方、甲方）与利志强（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心一层1C10号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金590472元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。上述合同签订后，利志强已全额支付了使用权出让金，海盛东方亦向利志强支付了部分投资回报。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方公司城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方公司向罗南公司、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方公司在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南公司、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南公司、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方公司主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方公司全部承担。2015年8月，罗南公司、罗格小组与xxx公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方公司项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给xxx公司。合同约定xxx公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南公司支付地上现有建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区*****、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为xxx公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南公司出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方公司项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南公司有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省xxx有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方公司原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方公司项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。利志强与罗南村委会、罗南公司一致确认：建设工程规划许可证所载的海盛东方公司城摩尔购物中心就是海盛东方公司购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。利志强当庭陈述：承诺书上“海盛东方公司项目彻底盘活之后”是罗南村委会、罗南公司法定代表人自己加上后加盖公章的，在利志强看来加的位置不对、字句也不通；“海盛东方公司项目彻底盘活之后”应视为履行期限，但不明确，根据合同法第62条的规定，利志强有权随时要求履行。罗南公司庭后向一审法院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南公司与xxx公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定xxx公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南公司支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南公司曾经多次口头催告，要求xxx公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，xxx公司未向罗南公司支付任何地上建筑物补偿款”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”利志强与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。利志强与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于利志强诉请解除与罗南村委会、罗南公司的房屋租赁关系。经审查，与利志强签订《物业使用权出让合同》的是第三人海盛东方公司，并非罗南村委会、罗南公司，利志强主张其与两被告存在房屋租赁关系并诉请解除，有违合同相对性原则，亦无事实根据，一审法院不予支持。至于利志强主张的“买卖不破租赁”，据前查明，海盛东方公司与罗南村委会签订的《土地使用权租赁合同》约定，租赁期届满后或因海盛东方公司违约导致合同解除的，海盛东方公司在租赁土地上所建的商铺、仓库等建筑物归罗南村委会所有。从上述合同约定可见，第三人海盛东方公司享有的仅是土地租赁期限内对涉案土地及地上建筑物占有、使用、收益的权利，并不享有所有权。而适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的前提是“租赁物在租赁期间发生所有权变动”，故本案并不存在买卖不破租赁的情形，一审法院对利志强的主张不予采纳。关于利志强诉请罗南村委会、罗南公司支付物业使用权出让金的问题。据前查明，海盛东方公司既未依约按月向利志强支付投资回报，亦未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给利志强，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》的相关约定，利志强享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方公司退还使用权出让金590472元。对于海盛东方公司的上述债务，罗南村委会、罗南公司于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方公司原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽xxx公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方公司项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于xxx公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，利志强要求罗南村委会履行承诺并诉请被告罗南村委会直接向其支付使用权出让金590472元，合法合理，一审法院予以支持。因罗南公司未在2018年4月11日出具的《承诺书》上盖章，故罗南公司未构成债的加入，利志强诉请罗南公司承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向利志强支付物业使用权出让金590472元；二、驳回利志强的其他诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取4852元，由罗南村委会负担。本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为罗南村委会应否向利志强支付物业使用权出让金590472元。根据海盛东方公司与利志强于2010年3月26日签订的《物业使用权出让合同》约定，海盛东方公司应于利志强支付使用权出让金后按年固定回报率按月向利志强支付前三年投资回报，并于2013年10月1日起7天内将物业交付给利志强。但海盛东方公司既未依约按月向利志强支付投资回报，亦未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给利志强，已构成根本违约，根据该合同的相关约定，利志强享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方公司退还使用权出让金590472元。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方公司原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会抗辩称xxx公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向利志强支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于xxx公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，故一审认定根据诚实信用原则，判令罗南村委会应履行承诺向利志强支付物业使用权出让金590472元，并无不当，本院予以维持。综上所述，罗南村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9705元，由上诉人佛山市禅城区******民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月二十一日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发