西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6055号原告：徐小妮，女，1974年10月3日出生，汉族，住西安市长安区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：谢养成，男，1972年10月14日出生，汉族，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区，徐小妮之夫。被告：西安市XX村改造建设发展有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴炜，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，陕西至正律师事务所律师。被告：陕西丰成物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：杨虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏婕，女，1984年12月5日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司员工。委托诉讼代理人：李纲，男，1981年12月30日出生，汉族，住西安市未央区，该公司员工。原告徐小妮与被告西安市XX村改造建设发展有限公司、陕西丰成物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐小妮及其委托诉讼代理人谢养成、被告西安市XX村改造建设发展有限公司（以下简称“西三爻公司”）的委托诉讼代理人吴炜、被告陕西丰成物业管理有限公司（以下简称“丰成公司”）的委托诉讼代理人魏婕、李纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐小妮诉称，2016年3月，徐小妮和西安市西三爻实业开发公司签订合同，购买该商品房屋，拿到合同当日（3月17日）在丰成公司处缴纳大修基金并办理装修手续，且于当日从开发商处收房，物业指派李某（李某某）随同前往，说是代表开发商一方。在收房过程中，业主对于表面看到有问题的地方提出异议，开发商一方即李某答应尽快修理（房屋进户门和窗户玻璃5块有问题），随后业主进行装修，多次催促并无结果，进户门影响装修进度，业主无奈将门换掉。徐小妮想在8月入住，玻璃问题还是没有解决，原租住房屋到期，无奈于10月初搬进新房，随后不断催促，李某从别的房间拆下来旧玻璃换上，还有两块玻璃没有更换。下雨窗户进水，导致飘窗台面积水，进而将飘窗窗套底部一块泡坏。小房间窗户进水，壁纸发霉和地板泡坏，李某答应给予解决，而在这段时间中，卧室飘窗上方又进水，将窗套整面泡坏。在物业的督促下，在业主的帮忙下，卧室换上两块旧玻璃，时间不长，两块玻璃又进水。将李某和楼管叫来看屋内进水和损失情况，李某说要向老板反映，迟迟没有解决。业主在年后去找西三爻公司，公司人员当面打电话给李某，李某答应尽快给予解决，多次找物业，业主和物业多次打电话给李某而问题得不到解决，业主在6月底又去西三爻公司，主管人打电话给李某，李某答应7月给予解决，一拖再拖还是没有解决，业主后又去找了几次西三爻公司，但问题依旧没得到解决，主管人在10月份告诉业主，以后不要再去找公司，应该去找丰成公司，随后业主将资料交给丰成公司，至今过去一年多而问题没能得到解决，北面房间壁布发霉面积越来越大，辛辛苦苦装修的新房子遇到这样的问题实在是心寒，而问题得不到解决很无奈。买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。故诉至法院，请求判令：1.被告更换损坏的房屋玻璃及维修外墙防水；2.赔偿原告房屋内损失及误工费9900.7元；3.本案案件受理费由被告承担。被告西三爻公司辩称，一、本案系财产损害赔偿纠纷，徐小妮诉请要求西三爻公司赔偿损失。根据《侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，徐小妮应举证证明西三爻公司实施了侵害行为；徐小妮存在损失事实；西三爻公司的侵权行为和徐小妮损失之间有因果关系；西三爻公司存在过错。二、徐小妮购买房屋所在的长丰园第15#A栋，于2012年12月26日进行了竣工验收并形成了会议纪要，最终的验收意见均为：同意验收、合格，涉案房屋不存在质量问题。三、涉案房屋保修期已过，西三爻公司不承担保修责任。《建设工程质量管理条例》第四十条第三款规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”，《长丰园小区商品住宅质量保证书》之规定，保修期应从竣工验收合格之日起计算，故应从2012年12月27日起计算保修期，无论根据前述条例、办法之规定，还是质量保证书之约定，涉案房屋保修期已过，西三爻公司不承担保修责任。四、徐小妮诉称与事实不符，与常理相悖。徐小妮在2016年3月17日进行验房、收房时，填写了《住宅质量保证书》的附件《商品住宅质量反馈表》，该反馈表载明徐小妮在验房、收房时未反馈房屋存在任何问题，与徐小妮诉状所称相悖。徐小妮在2016年3月收房，后搬入该房屋居住至今，已逾数载。按一般情形，所购房屋如存在问题，购房者都会拒绝收房，但根据徐小妮所述，其不仅进行了收房，且立即进行了装修，并随后入住。徐小妮实施的前述一系列行为与徐小妮所述房屋验收时存在问题之表述存在矛盾；按徐小妮诉状所称，其早在2016年就发现玻璃存在问题，下雨窗户会进水，且该问题没有得到解决。那么，按照一般情形，徐小妮应保留相应证据，先自行更换玻璃，以免房屋雨天进水产生损失。按照徐小妮起诉状所称，其一直没有采取相应的止损措施，却在长达两年多的时间里，任由房屋在雨天进水，导致财物受损，这一情形实属与常理相悖。综上所述，徐小妮的诉请无事实及法律依据，西三爻公司不应承担维修及赔偿责任，故请求驳回徐小妮的诉讼请求。被告丰成公司辩称，丰成公司服务的长丰园小区二区15号楼A栋于2013年6月1日统一交房，15号楼A栋2单元3305室业主徐小妮于2016年3月与西三爻公司签订上述房屋买卖协议，并于2016年3月17日前往丰成公司收房。收房时，业主徐小妮本人、丰成公司15号楼楼管魏婕以及西三爻公司售后负责人李某某同时对该房屋进行户内验收，业主徐小妮当时口头提出大卧室南侧飘窗下玻璃（双层玻璃进空气）及入户门有问题（开关不方便），当时房屋售后负责人李某某口头答应业主徐小妮将尽快对此两问题进行修复或更换。因此问题，当时业主并未在验房单上签字确认。后期在丰成公司15号楼楼管魏婕不断催促下，李某某于当年11月给该户更换了两块玻璃。徐小妮诉状中提到的仍有两块玻璃未更换之事一直未向丰成公司提出，也未告知丰成公司15号楼楼管，故丰成公司认为此项维修已结束。截止2017年10月13日之前，业主徐小妮与丰成公司15号楼楼管魏婕多次口头联系，告知更换后的玻璃又进空气。楼管每次均当着业主面电话联系售后负责人李某某，李某某每次均回复尽快予以解决。此后，徐小妮与李某某、西三爻公司的单独联系，丰成公司未知其详细情况。2017年10月13日，业主徐小妮书面将此情况反映至丰成公司15号楼楼管处（后附徐小妮递送的损失清单、情况说明复印件），经楼管现场核对，确如业主递送材料中照片所示。此后楼管连同业主将此事反映至物业经理李纲处，物业经理与业主多次现场联系售后李某某及西三爻公司工程负责人崔某某，得到的回复均是尽快联系建设单位或请示领导尽快解决（业主徐小妮在物业经理李纲协调联系此事时均进行了现场录音和拍摄视频，楼管魏婕可证明）。同时，物业经理李纲也将此事反映至丰成公司，并由丰成公司总经理杨虹及办公室主任吕亮联系协调西三爻公司领导。经协调，西三爻XX队XX号楼A、B栋所有工程建设问题书面资料，连同徐小妮递送物业的书面材料及损失照片的复印件拿走，并由15号楼楼管魏婕带领现场查看具体问题点，但因15号楼A东2单元3305室户内无人未能入户现场了解情况。至此，丰成公司并未放弃与西三爻公司联系，直至收到西安市雁塔区人民法院关于徐小妮诉丰成公司财产损害赔偿纠纷一案的传票及应诉通知书，丰成公司总经理杨虹、经理李纲、办公室主任吕亮、楼管魏婕均多次与西三爻公司工程部崔某某、15号楼建设单位负责人成栓生、15号楼售后负责人李某某联系、沟通。成栓生亲自持徐小妮递交物业的损失费用清单复印件与丰成公司总经理杨虹协商赔偿修补事宜，并告知丰成公司总经理杨虹他们正在准备相关物资，待农历年后（2019年2月左右）给予业主维修及赔偿，但至今业主的玻璃问题未能得到解决。同时，丰成公司为更好地服务业主，尽量解决业主生活中的困难，分别于2018年8月10日及2019年3月5日（后附楼管工作日记复印件），对徐小妮在长丰园二区15号楼A栋2单元3305室房产的屋面及墙体按徐小妮及丈夫谢养成的要求进行了防水处理（后附施工合同复印件及照片）。因该户出现的房屋质量问题一直得不到开发公司及建设单位的解决，丰成公司本着人道主义精神出资人民币1700元（壹仟柒佰元正）（后附徐小妮手写收条复印件）对业主徐小妮自行更换飘窗部分的装修进行补偿。综上所述，以事实为依据，以法律为准绳：一、业主徐小妮与西三爻公司为房屋买卖合同的甲、乙双方关系，房屋质量出现问题应由合同双方按照合同约定及相关法律、法规进行维修、更换或赔偿。二、丰成公司与业主徐小妮为前期物业服务协议的甲、乙双方关系，且协议中并无约定丰成公司对发生此类事件的责任及义务。同时，丰成公司从领导到员工一直尽心尽力为业主积极协调、沟通，并无不作为的发生。三、丰成公司作为长丰园小区二区的物业服务企业，针对业主徐小妮的遭遇，本着人道主义精神已经做出了人民币1700元的补偿，同时，代开发公司及建设单位对业主房屋的屋面及侧立面外墙进行重新防水处理，故丰成公司不应承担徐小妮诉讼中的所有责任及赔偿金额。四、因丰成公司并无违法、违规、不作为等现象，故恳请判定徐小妮返还补偿款人民币1700元，诉讼费用由徐小妮承担，并由徐小妮出面消除因起诉丰成公司所造成的社会影响及声誉影响。经审理查明，2016年3月7日，西三爻公司（出卖人）与徐小妮（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定徐小妮购买长丰园小区第15#A幢2单元33层3305号房，建筑面积为94.53平方米，单价为每平方米4000元，总金额378120元。同年3月17日，徐小妮向丰成公司支付大修基金13706.85元，并交纳物业管理费、电梯费，还签署了《商品住宅质量反馈表》，载明：本人所购贵公司开发建设的长丰园小区15#区XX栋XX单元XX层XX室住宅，自2016年3月17日（质量保证书签发日期）起交付使用后，发现存在如下质量问题：请予以检验或修理。另查明，丰成公司已和他人签订合同，将外墙防水维修完毕，徐小妮当庭放弃要求被告维修外墙防水的诉请。经询，徐小妮称其以财产损害赔偿为案由要求二被告承担赔偿责任，其家中两个卧室一共有9块玻璃，其中7块都坏了，其要求将7块玻璃修好，另，其第二项诉讼请求的损失具体指：主卧飘窗损失1700元、次卧地板和壁纸损失6124元、物业费损失276.7元及9天的误工费，其中，丰成公司已支付给徐小妮1700元，并称其就要求徐小妮返还1700元另案主张。徐小妮对其玻璃进水的原因及各项损失不申请鉴定和评估。庭审中，徐小妮称涉案房屋受损，提交了照片、视频予以证明。西三爻公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，称上述证据不能证明西三爻公司存在过错，也不能证明应当由西三爻公司承担赔偿责任。丰成公司对徐小妮提交的上述证据的真实性和证明目的均认可。西三爻公司称2012年12月26日，西三爻公司（建设单位）、陕西省现代建筑设计研究院（设计单位）、陕西建辉工程管理有限公司（监理单位）、西安工程地质勘测公司（勘察单位）、中国陕西国际经济技术合作公司（施工单位）等参与了长丰园二区15#楼A栋的竣工验收，并形成会议纪要，最终验收意见为：同意验收、合格，根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》之规定，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。故涉案房屋已过保修期，西三爻公司不承担保修责任；徐小妮在收房时填写了《住宅质量保证书》的附件《商品住宅质量反馈表》，载明徐小妮在验房、收房时未反馈房屋存在任何问题（包括玻璃），与徐小妮诉状所述相悖。针对该意见，西三爻公司提交了《长丰园二区15#楼A栋的竣工验收会议纪要》予以证明。徐小妮对该会议纪要的真实性无法确定，对《住宅质量保证书》真实性认可，但认为其持有的《商品房买卖合同》没有附《住宅质量保证书》，对西三爻公司所述的保修期间不予认可。丰成公司亦不清楚会议纪要的真实性，称其没有参与，对《住宅质量保证书》真实性认可，对证明目的认可。丰成公司称徐小妮房屋受损的情况，楼管及其公司领导多次协调，针对该意见，丰成公司提交了损失费用清单及附件、工作日记等证据予以证明。徐小妮对上述证据的真实性和证明目的均认可。西三爻公司对上述证据的真实性和证明目的均不认可，称损失费用清单是徐小妮单方出具的，且所附照片不能证明与本案有关。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《住宅质量保证书》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，公民的合法财产权益应当受法律保护。徐小妮称外墙防水已维修完毕，当庭放弃要求被告维修外墙防水的诉请，系其自愿行为，本院依法予以准许。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。徐小妮以财产损害赔偿为由要求二被告承担赔偿责任，但其不对玻璃进水原因及各项损失申请鉴定和评估，故其未提交充足证据证明西三爻公司、丰成公司对其财产实施了侵害行为，徐小妮以财产损害赔偿为案由要求二被告维修玻璃、赔偿损失及误工费，证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐小妮全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告徐小妮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    朱      华 人民陪审员    吕  彩  玲      人民陪审员    王  建  平 二〇一九年    八月十二日                           书  记  员    张  开  心 1