江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初6171号原告（反诉被告）：南昌保利物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路669号712室，统一社会信用代码913601007670316389。法定代表人：杨建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：严朝清，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601200510203285。委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师，执业证号13601201411882778。被告（反诉原告）：曾某某，男，1966年11月21日生，汉族，江西省南昌市人，户籍地江西省南昌市经济技术开发区，现住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：孙延，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201810055456。被告（反诉原告）：刘某某，女，1966年3月12日生，汉族，江西省南昌市人，户籍地江西省南昌市经济技术开发区，现住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：黄开莉，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601200911183400。委托诉讼代理人：孙延，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201810055456。原告南昌保利物业管理有限公司与被告曾某某、刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后适用简易程序中的小额诉讼程序审理。案件审理过程中，被告曾某某、刘某某对原告南昌保利物业管理有限公司提起反诉，本院依法裁定本案转为普通程序审理，组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南昌保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱钰、被告（反诉原告）刘某某及其委托诉讼代理人黄开莉、被告（反诉原告）曾某某的委托诉讼代理人孙延（也系刘某某委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告南昌保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令曾某某、刘某某向南昌保利物业管理有限公司缴清2018年4月1日至2018年7月31日期间产生的物业管理费2643.36元、滞纳金118.96元，以上两项共计2762.32元；2.本案诉讼费全部由曾某某、刘某某承担。事实与理由：2010年10月1日，曾某某、刘某某二人向南昌铭雅欧洲城实业有限公司购买了位于南昌市红谷滩新区庐山南大道1999号保利国际高尔夫花园弗朗明戈XXX房产一套，建筑面积220.28平方米，并于2011年8月11日正式办理交楼手续。与此同时，南昌保利物业管理有限公司作为保利国际高尔夫花园小区的物业服务企业与曾某某、刘某某在2011年8月29日签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由南昌保利物业管理有限公司提供物业管理服务，曾某某、刘某某应按照约定标准即联排别墅管理费按建筑面积3元/平方米/月计算缴纳物业费；物业费缴纳时间为每月的十日前，如在当月最后一日仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日南昌保利物业管理有限公司将按欠交的千分之一收取滞纳金。合同签订后，南昌保利物业管理有限公司一直严格按照双方合同约定提供优质、周到的物业管理服务，但曾某某、刘某某却自2018年4月1日起无故拖延支付物业管理费至今四个月有余。曾某某作为保利高尔夫花园小区业主委员会副主任，更应以身作则、遵纪守法，依法依约及时交纳物业管理费。期间，南昌保利物业管理有限公司曾多次通过上门、电话等方式催告尽快交清拖欠的物业管理费，但曾某某、刘某某均态度强硬，置之不理。为维护合法权益不受侵害，南昌保利物业管理有限公司提起诉讼，请求法院判如所请。本诉被告曾某某、刘某某辩称，南昌保利物业管理有限公司违约在先，违背诚实守信原则，不完全履行合同，不能足额收取服务费，请求驳回其诉讼请求。1.物业服务未完全履行，主张全部物业管理费缺乏依据。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。全面履行合同义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。商品房买卖合同附件五前期物业管理第二条第2款物业的管理服务内容包括绿地、道路、池塘、非经营性车场车库等；第3款规定物业负责的环境卫生包括住宅公共楼道、小区公共场所等；第4款保安包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序等；对物业管理服务质量也做出了承诺，其中包括公共设施设备的维护、报修服务、绿地、主干道等卫生保持干净整洁等。在履行过程中，物业公司有多项义务未履行或者未完全履行，小区内的水池、草地长期缺乏维护，水池内持续恶臭，且公共区域经常存在垃圾处理不及时，给小区环境造成巨大影响。2.南昌保利物业管理有限公司违反《物业管理条例》第三十五条的规定，给业主公共财产及曾某某、刘某某的个人财产造成损失，依照《物业管理条例》及《物业管理条例实施细则》的规定应当依法承担相应的法律责任。南昌保利物业管理有限公司没有履行合同约定，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集均给被告生活带来了严重的负面影响；小区绿化带属于业主共有财产在社区已明令禁止的前提下依然使用除草剂除草，造成草地大面积枯死；2016年南昌保利物业管理有限公司拆除了保利高尔夫小区前的广场，直至今日不仅未予恢复原状，还给小区广场产生了大量工程垃圾；此外，因隔壁空房内常年积水且多次向物业反映均不处理，曾某某、刘某某房屋及地下室内均出现大面积发霉现象，给曾某某、刘某某造成了极大损失。3.南昌保利物业管理有限公司未做好小区内监控、围墙修理以及缺乏人员监管，导致小区内盗窃频繁。《物业管理条例》第四十七条对物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作作出了规定，在南昌保利物业管理有限公司物业管理期间，小区内多次失窃，且公安机关已下整改通知，但南昌保利物业管理有限公司仍然置之不理，小区内生活的安全感极低。4.前期物业管理合同中并未约定违约金，南昌保利物业管理有限公司主张滞纳金缺乏事实和法律依据。5.南昌保利物业管理有限公司从未通过书面催缴物业费，径直起诉系浪费司法资源。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了先行书面催交的前置程序，催交后业主有拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未缴纳两种反应的情况下才可起诉主张物业费。反诉原告曾某某、刘某某向本院提出反诉请求：1.判令南昌保利物业管理有限公司修复曾某某、刘某某在本小区内房产因隔壁积水问题导致大面积发霉的墙体和地下室；2.判令南昌保利物业管理有限公司以在小区公示栏中张贴的形式公示所管理本小区2016年至2017年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；3.判令南昌保利物业管理有限公司公示其所属员工从业资质情况；4.由南昌保利物业管理有限公司承担本案相关诉讼费用。事实与理由：曾某某、刘某某于2010年10月与南昌铭雅欧洲城实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道1999号南昌保利国际高尔夫花园小区房产一套。商品房买卖合同附件五载明，在业主选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的南昌保利物业管理有限公司提供前期物业服务。前期物业服务的内容包括房屋公用部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、环境与卫生、保安、交通秩序与车辆停放等事项，且对服务质量标准做出相关约定。此后，南昌保利物业管理有限公司在提供物业服务过程中未按照物业服务合同约定严格履行义务，在2016年5、6月，未经业主同意强拆小区前的凯旋广场，至今未予修复。曾某某、刘某某所居住房产隔壁因物业疏于管理，常年积水，导致屋内及地下室大面积墙壁发霉发黑，严重影响居住。此外，保利国际高尔夫花园小区物业管理混乱，多处存在违章搭建，绿地大量被破坏，公共设施得不到良好的维护，且小区内失窃情况频繁，导致曾某某、刘某某的绿地使用权、道路使用权、车辆停放权受损，同时造成巨大安全隐患。南昌保利物业管理有限公司提供物业服务期间，未经过业委会及业主同意，挪用公共管理经费，擅自在小区“XX苑”内违章搭建车棚并供物业私人使用，严重违反了商品房买卖合同附件五前期物业管理第2条及第3条的相关约定。综上，请求法院依法判决，维护曾某某、刘某某的合法权益。反诉被告南昌保利物业管理有限公司针对曾某某、刘某某的反诉请求辩称，1.南昌保利物业管理有限公司作为物业服务企业，仅对小区内公共场地及公用设施、设备履行自己的管理职能。曾某某、刘某某称其房产因隔壁积水导致墙体发霉，由此产生的纠纷应定性为相邻侵权纠纷，系隔壁业主专有部分使用不当导致的损失，南昌保利物业管理有限公司并非侵权主体，依法不应承担赔偿责任。即便如此，南昌保利物业管理有限公司在收悉曾某某、刘某某反映的上述情况后，依然积极采取了协调补救措施，南昌保利物业管理有限公司认为在此方面不存在任何过错，曾某某、刘某某也不能因此抗辩拒交物业服务费。2.曾某某、刘某某诉请要求公示2016年至2017年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目，南昌保利物业管理有限公司表示充分尊重业主的监督权和知情权，此前都已定期在小区公示栏公布物业服务费用的收支情况，如曾某某、刘某某提出上述诉请，南昌保利物业管理有限公司同意配合公布展示。3.自2016年2月6日国务院令第666号发布后,《物业管理条例》已经删除了第33条、第61条的内容，由此可见，我国已经取消了对物业服务从业人员的职业资格的要求，仅是特种作业或者特殊工种例有证书要求，而一般岗位就没有持证要求。鉴于关涉人员较多的客观情况，如果曾某某、刘某某要求南昌保利物业管理有限公司出示特种作业或特殊工种人员的上岗证书，可在明确具体人员后，由南昌保利物业管理有限公司合理告知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同及附件五、交楼通知书、收楼确认书、前期物业管理服务协议、物业费缴费发票、小区环境照片、XX联排住宅楼XXX室墙体及地下室发霉照片等证据，本院认定事实如下：曾某某、刘某某于2010年10月1日与保利国际高尔夫花园小区开发商南昌铭雅欧洲城实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买保利国际高尔夫花园XX联排住宅楼XXX室房屋一套，建筑面积220.28平方米。商品房买卖合同附件五载明：1.前期物业管理由选聘的南昌保利物业管理有限公司提供；2.前期物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放；3.物业管理公共性服务收费标准为3元/平方米建筑面积。同时附件五对物业管理服务质量也进行了约定。上述房屋于2011年8月29日办理了收房手续，办理收房手续当日，曾某某作为甲方、南昌保利物业管理有限公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份对双方权利义务作出约定，协议明确乙方的权利义务包括对本区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。协议明确物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维修、养护和管理；2.房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁保洁及生活垃圾的收集、漕运，除四害服务，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4.安防服务；5.交通秩序与车辆停放;6.房屋装饰装修管理服务；7.社区交流工作，包括设立小区信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布，举办不定期的社区文化活动，促进小区内外文化交流；8.特约服务工作；9.财物工作。协议对物业管理服务质量也作出了垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，房屋共用部位共用设施设备无蚁害，公共绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木长势良好、修建整齐美观、无病虫害，无折损现象、无斑秃，安防设备设施配置齐备、制度完善、有专业安防队伍、试行24小时值班及巡逻制度等方面的约定。协议约定物业管理费按每户建筑面积计收，联排别墅管理费按建筑面积3元/平方米·月计算，交纳费用时间为每月十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。上述协议签订后，曾某某、刘某某向南昌保利物业管理有限公司交纳XX联排住宅楼XXX室房屋物业服务费至2018年3月31日后，未交纳2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费。庭审过程中，南昌保利物业管理有限公司认可XX联排住宅楼XXX室墙体及地下室确实存在发霉问题，但陈述称造成发霉的具体原因不清楚。对曾某某、刘某某提出的公示小区2016年至2017年度物业费用收支情况和共有部分收益收支账目的诉请，南昌保利物业管理有限公司在庭审中陈述同意出示。本院认为，南昌保利物业管理有限公司作为保利国际高尔夫花园小区前期物业服务企业为小区提供了物业服务，曾某某、刘某某作为该小区XX联排住宅楼XXX室业主，应按《南昌市商品房买卖合同》附件五及《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费用标准交纳物业服务费，但同时，南昌保利物业管理有限公司也应按照约定的标准提供物业服务。曾某某、刘某某提出的抗辩理由及提交的证据材料虽不足以免除其交费义务，但可认定南昌保利物业管理有限公司履行前期物业管理服务协议存有瑕疵，其提供的物业服务未能达到约定的服务标准，综合本案具体情况，本院酌定曾某某、刘某某向南昌保利物业管理有限公司按85%的比例支付2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费2246.86元（220.28平方米×4个月×85%×3元/月/平方米）。南昌保利物业管理有限公司虽未提交证据证明其已书面催缴，但本案起诉后已经过较长的诉讼过程，期间诉争物业服务费一直未缴纳，为减少诉累，对曾某某、刘某某以起诉前未书面催缴为由要求驳回南昌保利物业管理有限公司诉讼请求的抗辩意见，本院不予采纳。南昌保利物业管理有限公司履行物业服务合同存有瑕疵，业主不是无故拖欠，故对其要求曾某某、刘某某承担滞纳金的诉请，本院不予支持。对曾某某、刘某某要求南昌保利物业管理有限公司修复XX联排住宅楼XXX室发霉的墙体和地下室的诉请，曾某某、刘某某虽认为系物业疏于管理导致发霉，但其未能提交证据证明XX联排住宅楼XXX室墙体和地下室发霉的原因，无法确定系南昌保利物业管理有限公司履行物业服务协议违约导致，故对其该项诉请，本院不予支持。对曾某某、刘某某要求以在小区公示栏中张贴的方法公示小区2016年至2017年度物业服务费用收支情况和共有部分收益收支账目的诉请，南昌保利物业管理有限公司已在庭审中表示同意配合出示，同时《前期物业管理服务协议》中也明确物业公司应设立小区信息发布栏、加强与业主的联系和消息发布，曾某某、刘某某提出以在小区公示栏中张贴的方法进行公示的要求系合理要求，本院对其该项诉请予以支持。曾某某、刘某某要求南昌保利物业管理有限公司公示其所属员工从业资质情况的诉请无法律和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、曾某某、刘某某于本判决生效之日起十日内支付南昌保利物业管理有限公司保利国际高尔夫花园XX联排住宅楼XXX室2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费2246.86元；二、南昌保利物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内以在小区公示栏中张贴的形式公示保利国际高尔夫花园小区2016年至2017年度物业服务费用收支情况和共有部分收益收支账目；三、驳回南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回曾某某、刘某某的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由南昌保利物业管理有限公司预交），由曾某某、刘某某负担；反诉案件受理费30元（已由曾某某、刘某某预交），由南昌保利物业管理有限公司负担10元，曾某某、刘某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  魏付英人民陪审员  姜红玲二〇一九年八月二十二日书 记 员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员胡的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。