广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初1222号原告：黄振南，男，1982年1月1日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：骆林诗，广东瑞霆律师事务所律师。被告：许丰文，男，1987年10月15日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：庄碧惠，女，1963年8月11日出生，系被告母亲。原告黄振南诉被告许丰文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人骆林诗，被告委托诉讼代理人庄碧惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振南向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款1178000元及违约金118000元；3、被告向原告赔偿房屋增值部分价值932700元；4、被告向原告支付11800元房屋中介费用；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月28日，原告与被告签订《房屋买卖合约》，约定被告将其名下位于南沙XX美寓XX房转让给原告，房屋面积103.85平方米，转让价格为1180000元等。合同签订当天，原告向被告支付了定金100000元，2017年6月1日，原告再次向被告支付了100000元定金。2017年8月31日，原被告根据房产查册情况，更正了房产名称和面积，重新签订了编号为7768034的《房屋买卖合约》。同时按照约定向被告支付了150000元的第二期房款。其后，由于被告名下的涉案房产涉及查封及存在抵押权的情况，被告不断要求原告一次性付清房款，以帮助被告的房屋解除查封和抵押，以尽快将房屋过户至原告的名下。原告在被告的不断催促下，于2017年9月5日再次向被告支付了150000元的房款。双方在2017年9月18日就房屋的过户问题达成《协议》约定原告在该日前支付首付款590000元再支付400000元给被告解决银行抵押问题等。《协议》签订后，原告依约于2017年10月16日再支付了408000元给被告。但被告仍没有涂销房产的抵押权，将房产过户至原告名下，被告不断要求原告付清全部房款后，才会过户给原告。原告迫于无奈在2018年2月6日付清了剩余的180000元房款并与被告签订协议，被告承诺在2018年5月30日前将房产过户至原告名下。上述期限届至后，被告仍没有将房产过户给原告，且被告在收到原告支付的款项后，又将房产地抵押给他人，被告行为已构成违约。被告许丰文辩称：1、原告在履行合同中亦存在违约情况，被告无需支付违约金。原告未按照原被告于2017年8月30日签订的《房屋买卖合约》附件第二条第3项的约定于2017年9月15日前向被告支付全部首期房款。另案涉合同约定的房款总价为1180000元，但原告支付的价款合计1178000元，原告并未全额支付购房款。2、原告所提供的证据不足以证明房屋现值。原告主张的房屋差值损失，原告提供的依据为深圳市世联土地房地产评估有限公司于2019年1月17日出具的《房地产价格初评结果答复书》，该答复书的第一点及第二点说明该答复书并非用于确定房屋差值提供评估依据，且非最终评估结果，不足以证明房屋存在上涨的事实。3、原告的诉讼请求既主张违约金又主张损失存在请求权竞合。如前所述，原告未按时足额支付购房款亦存在违约，而合同法规定的违约金即为补偿守约方的损失，其既要求被告支付违约金又要求赔偿损失，存在请求权的竞合，且在合同中已明确约定违约金条款的情况下，即便被告违约，亦应适用违约金条款。4、被告愿意将涉案房屋出售所得偿还原告的购房款项。因涉案房屋仍处于抵押登记状态，现被告暂无经济能力解除涉案房产的抵押，若原告坚持要求解除《房屋买卖合约》，被告亦愿意将已收取的购房款项返还给原告。5、实际上涉案房屋的购买人是代理人庄碧惠，因为当时代理人没有购房名额，所以才会将房屋登记在被告许丰文名下。许丰文所欠的外债比较多，代理人是同意将房屋出售了，将房款用来还债的。且现在许丰文在执行缓刑，不能外出打工赚钱。经审理查明，被告是位于广州市南沙XX街XX房的产权人，建筑面积104.4926平方米，登记时间2017年8月28日，不动产权证书号为粤（XXX广州市不动产权第XXXX号，他项权利摘要：权利人：黄丽华，权利种类：抵押权，权利面积104.4926，登记时间2017年9月1日，设定日期2017年9月1日，他项证号XXX；权利人：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，权利种类：抵押权，权利面积104.4926，登记时间2017年8月28日，设定日期2017年8月28日，他项证号XXXX。2017年5月28日，原告（买方）与被告（卖方）、广州市坤辉房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO.7768001），内容为：第一条、物业权属情况。1、该物业地址为：南沙XXX美寓XXX房。2、该物业建筑面积103.85平方米。第二条、成交价、付款方式和税费等。1、该物业成交价为1180000元。2、买卖双方税费缴纳方式：所有税费由买方承担。第六条、违约责任。1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作为赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐藏或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履行或不完全履约之情形。2、若买卖双方共同或分别出现本条款第1款违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介费及咨询费外，守约房已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。3、若买卖双方共同或分别出现本条第1款违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业时，即视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费及咨询费之和的一半作为违约金。第十二条、本合约连同附件共4页，一式三份，自签订之日起生效，卖方、买方及经纪方各持一份，具同等法律效力。备注：因新出的房屋产权证的物业地址与现物业地址不一致，故以新出的房屋产权证上的物业地址为准，等新的房屋产权证出来后补签新的买卖合同。附件：二、物业有抵押登记情况适用。（一）按揭转按揭付款。1、定金：100000元，买方须在2017年5月28日前支付给卖方。2、定金余款：100000元，买方须在2017年5月31日前支付给卖方。卖方收到上述款项后应在35天内向抵押银行办理转按手续并如实向经纪方及买方提供所欠贷款情况，并在经纪方/银行通知的时间内备齐相关的资料协助买方申请银行按揭。买方应于2017年7月1日前签订《购房抵押贷款合同》即支付贷款所需费用，并在十个工作天内提交该贷款所需全部资料，卖方必须提供协助。3、首期楼款：（不含定金）390000元买方应于递件成功缴交契税前支付给卖方。4、楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。卖方须缴交银行月供款直至贷款银行发放贷款当月。同日，原告向中介方支付了中介费11800元。2017年8月30日，原告（买方）与被告（卖方）、广州市坤辉房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO.7768043），内容为：第一条、物业权属情况。1、物业地址为：南沙XX街XX房。2、该物业建筑面积为104.49平方米。第十二条、本合约连同附件共三页，一式三份，自签订之日起生效，卖方、买方及经纪方各持一份，具同等法律效力。备注：无。附件：二、物业有抵押登记情况适用（一）按揭转按揭付款1、定金：200000元买方须在2017年8月30日前支付给卖方。买方应于2017年9月10日前签订《购房抵押贷款合同》即支付贷款所需费用，并在十个工作天内提交该贷款所需全部资料，卖方必须提供协助。3、首期楼款：（不含定金）390000元，买方应于2017年9月15日前支付卖方本人或卖方指定账户（到账视为收取）。其余约定与《房屋买卖合约》（NO.7768001）约定一致。2017年9月5日，原被告签订《协议》，内容为：经双方协商，被告于2017年9月5日对涉案房屋办理相关转按和该物业的按揭相关手续，即约定办理该物业相关转按和按揭手续于2017年9月30日前完成；若在约定时间内无法完成办理，被告自愿对该物业进行赎契和垫资，由此产生的一切费用由被告承担。同年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，内容为：经甲乙双方协商，就该物业的付款方式达成以下协议：1、甲方同意以总房价1180000元向乙方出售该物业。2、乙方同意于2017年9月18日前向甲方支付该物业首付款590000元，甲方自愿配合乙方将该物业的广州市存量房合同中总房价改为700000元整，且将支付方式改为一次性，并去对应银行办理该物业的赎契事宜。3、乙方自愿代替甲方支付该物业所欠银行的按揭金额400000元，并承担相应的费用。甲方同意乙方在交易完成后拿到该物业新房产证去办理银行抵押并在银行放款次日支付该物业总房价尾款190000元。2018年1月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，内容为：经甲乙双方协商，甲乙双方凭借自愿原则对该物业进行买卖交易，甲方由于自身原因迟迟没有就该物业与乙方办理缴税、过户等手续，由此对乙方造成了一定的经济损失。现甲乙双方协商并约定如下事实：1、甲方同意于2018年2月6日前将该物业过户至乙方名下，如果甲方违约，甲方同意以其家庭为单位及小孩名下的所有财产赔偿给乙方。2、甲方同意于2018年1月22日起至该物业过户当日至每日按该物业成交金额的5%赔偿给乙方。2018年2月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，内容为：经甲乙双方协商，甲乙双方凭借自愿原则对该物业进行买卖交易，甲方由于把该物业进行二次抵押等原因导致未能按时过户至乙方名下，并由此对乙方造成了一定的经济损失，现甲乙双方协商并约定如下事项：1、甲方同意于2018年5月30日前将该物业过户至乙方名下，如果甲方违约金，乙方可采取法律途径取得该物业的拥有权。2、在该物业未过户到乙方名下前，乙方均拥有该物业的拥有权，并且乙方可以随时对该物业进行装修等处理方式。3、甲方于2018年2月6日当天以现金形式已收到乙方支付购买该物业的全款之剩余尾款180000元。4、甲方已收齐乙方支付购买该物业的全部款项1180000元。5、甲方同意无条件配合乙方将该物业过户至乙方名下，并处理好该物业的物业管理费用等事宜。此协议一式二份，同具法律效力，甲乙双方签字即生效。原被告于落款处签名捺指模。原告向被告支付案涉房款情况如下：1、2017年5月28日支付100000元；2、2017年6月1日支付了100000元；3、2017年8月30日支付150000元(其中50000元为现金支付)；4、2017年9月5日支付150000元；5、2017年9月18日支付90000元；6、2017年10月16日支付了408000元；7、2018年2月6日以现金的方式支付180000元；合计1178000元。被告对此予以确认。诉讼中，根据原告申请，深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案房屋2018年5月30日时的市场价值进行了评估，评估结论为该日涉案房屋市场价值为1859968元。该评估的费用为14352元。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。根据双方合同约定，被告应于2018年5月30日前将涉案房屋过户至原告名下，但涉案房屋至今未能办理过户登记手续，且被告至今未办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，还在涉案房屋设立了新的抵押权，相反，原告已经依约履行了约定的付款义务，故可以认定被告的行为已经构成违约，导致双方合同目的无法实现。原告要求解除案涉合同合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应将收取的房款退还原告，根据原告证据《协议》《银行转账证明》《收款收据》，可以认定原告已向被告支付了房款1178000元，故对原告要求被告返还该款项的诉请，本院予以支持。关于违约金问题。双方在合同中明确约定守约方有权要求违约方按成交价的10%支付违约金并赔偿中介费，涉案合同的解除是因为被告的违约行为所致，故原告要求被告支付成交价的10%的违约金即118000元、中介费11800元有合同依据，本院予以支持。根据原告的付款记录，其并不存在逾期付款行为，即使原告存在逾期付款行为，被告的收款行为亦表明其同意继续履行合同，故被告抗辩原告存在逾期付款行为没有事实依据，本院不予采信。关于房屋增值赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告要求被告赔偿房屋增值损失有法律依据。原被告在《协议》中约定被告在2018年5月30日将涉案房屋过户至原告名下，原告以此日期评估涉案房屋市场价值符合双方合同约定，经深圳市世联土地房地产评估有限公司评估，涉案房屋该日的市场价值为1859968元，扣减涉案房屋合同约定的房价款1180000元，涉案房屋增值损失为679968元。但考虑到双方在合同中已经约定了违约金118000元，故对该部分金额应予扣减，故被告应向原告支付的房屋差价损失应为561968元。对原告主张超过该价格的房屋增值损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄振南与被告许丰文于2017年8月30日签订《房屋买卖合约》；二、被告许丰文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄振南返还购房款1178000元；三、被告许丰文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄振南支付违约金118000元、房屋增值损失561968元及赔偿中介费11800元，以上款项合计691768元；四、驳回原告黄振南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12362元，由原告黄振南承担3430元、被告许丰文承担8932元；财产保全费5000元由被告许丰文承担；评估费14352元，由原告黄振南承担5705元、被告许丰文承担8647元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年八月二十八日法官助理周书宇书记员梁凤茵