江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1003民初5471号 原告：唐月琴，女，1962年9月12日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 被告：张佩林，男，1977年12月25日出生，汉族，住扬州市邗江区。 第三人：扬州市维扬区梅岭汽配厂，住所地扬州市江阳工业园内。 投资人：林清，该公司总经理。 原告唐月琴与被告张佩林、第三人扬州市维扬区梅岭汽配厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐月琴、被告张佩林均到庭参加诉讼，第三人扬州市维扬区梅岭汽配厂经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 唐月琴向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.被告给付原告2019年5月28日至2019年7月23日期间的租金9000元、违约金6000元；3.被告给付原告场地清理费、油漆费、修复办公设施费2500元，空调移机费400元，打扫卫生费8000元，门卫补贴费2400元，合计13300元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年5月，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》（原告为出租方），约定：租赁期为六年(2018年5月28日起计）;承租方应在每年4月28日前支付下一年的租金；任何一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方并承担违约金6000元。2019年4月24日，当原告电话提醒被告支付下一期租金时，却被告知“不租了”，随后，被告于4月30日搬离，搬离后把门全锁，且现场（尤其是玻璃上粘贴）未清理、损坏的门未修复、被移动的空调未复位、因违约在办公区烧饭等造成的下水道堵塞未疏通，原告多次要求被告清理现场、恢复原状，被告均置之不理，无奈之下，原告只好雇人处理。被告从搬来一年内没有支付打扫卫生费、物管费和卫生实施费，出于仁义，原告还替被告贴补门卫加班费，每月贰佰元，被告搬走后还欠缴电费、水费，被告既不办解约手续，又不清理。被告在承租期间不讲卫生，把办公室当作食堂使用，在过道上乱堆乱放杂物，还在办公区随地大小便，把办公室弄得像垃圾堆，往办公室窗外乱扔烟头。原告多次耐心劝说，被告不但不听劝解，反而造成卫生设施堵塞。被告的行为明显严重违反了合同的约定，己构成违约。原告为维护自身的合法权益，特请求法院依法判决支持原告诉讼请求。 被告张佩林辩称：1.原告未履行双方关于允许被告将已承租的两间房屋进行转租的口头约定，原告该行为构成违约，且原告在被告承租期间有不允许被告在承租房屋内做饭、禁止使用共用卫生间、干扰被告正常使用承租房屋的行为，导致被告无法继续承租，被告随时有权主张解除合同。而且，原告在被告提出解除合同要求后以书面形式通知被告在2019年4月30日搬离，现原告无权向被告主张给付租金及违约金；2.原告承诺在租赁期内应支付给被告的220元水电费并未按约给付，而原告向被告主张的场地清理费、油漆费、修复办公设施费、空调移机费、打扫卫生费、门卫补贴费均无合同或法律依据，被告不应支付。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人扬州市维扬区梅岭汽配厂述称，案涉房屋为扬州市维扬区梅岭汽配厂所有，该厂投资人林清与本案无利害关系，原告未经第三人同意将案涉房屋转租后导致本案纠纷，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》对第三人无拘束力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明： 位于扬州市小官桥路11号办公楼1楼部分（除门厅）房屋为扬州市维扬区梅岭汽配厂所有，该厂为个人独资企业，投资人为林清。2018年2月13日，甲方（出租方）林清与乙方（承租方）唐月琴签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将小官桥路11号办公楼1楼部分（除门厅）房屋租赁给乙方使用，双方商定租赁期自2018年3月11日起至2024年3月11日止，乙方可分租部分房屋，但不能用于生产制造，人数不得超过10人，乙方分租或转租，需告知甲方知晓并同意。”2018年5月28日，甲方（出租方）唐月琴与乙方（承租方）张佩林签订《房屋租赁合同》，约定:“甲方同意将小官桥路11号办公楼1楼部分北侧的两大间两小间办公用房租赁给乙方使用，乙方作为办公使用，双方商定租赁期自2018年5月28日起至2024年3月8日止，双方商定房屋租金每年（12个月）人民币58800元，该费用每年预缴一次，如乙方逾期一个月未交租金，甲方有权立即终止租赁合同收回房屋，所产生的后果均由乙方负责；乙方在租赁期间不得破坏房屋结构；乙方租赁期间必须依法经营，同时切实做好自身安全、卫生、消防、保卫工作。如因乙方问题，发生安全事故，造成甲方及相关方财产损失，由乙方全额赔偿；双方必须认真履行合同，不得随意变更、终止，任何一方因提前终止合同，必须在三个月前书面通知对方，并承担违约金6000元；公共过道必须保持整洁卫生，不得乱放杂物。张佩林足额给付租金至2019年5月28日。”2019年4月25日，唐月琴在张佩林承租房屋门上张贴以下通知内容：“按照双方签订的房屋租赁合同约定，在承租期内每年的4月28日你应缴纳下年度房租。本人于4月24日下午打电话提醒你应缴房租之事，你电话回复我：不再租了。按照合同条款规定，你单方终止租赁合同，需在缴纳下年度房租前的两个月前书面通知我，你的行为是单方违约，应按照合同向我支付违约金人民币6000元，并结清所有费用，立即恢复租赁房屋内所有设施。因在电话中我向你告知违约事项时，你单方挂断电话，现只能书面通知你。请于4月29日前支付下年度房租或支付违约金，如不支付请立即于4月30日前搬离、清场、结清所有费用，恢复房屋内设施。按照合同法规定本人有权在你违约情况下，有权收回租赁房屋的使用权。” 另查明，唐月琴申请公共区域保洁人员展兴兰出庭作证，展兴兰陈述其每月从唐月琴处领取保洁工资及其他劳动报酬，展兴兰在作证时陈述张佩林于4月底搬离承租房屋。张佩林在庭审中自述于2019年5月10日左右将承租房屋钥匙交给了林清的助理。唐月琴在庭审中则陈述于2019年5月底收到张佩林交还的承租房屋钥匙。 再查明，唐月琴当庭认可尚欠张佩林水电费220元未付，同意在本案中一并进行抵扣。 以上事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋租赁合同、协议、通知、房屋产权证等在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告关于被告应向其给付6000元违约金及赔偿租金损失9000元的诉讼主张有无事实及法律依据；二、原告关于被告应向其给付垫付费用13300元的诉讼主张有无事实及法律依据。 原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方应遵守诚信原则，全面履行合同。 关于争议焦点一，原告认为被告提前终止合同，应向原告支付违约金并赔偿原告租金损失，而被告辩称，原告有违反双方口头约定未同意其分租房屋且不允许被告在承租房屋内做饭、禁止使用共用卫生间、干扰被告正常使用承租房屋的违约行为，被告享有合同解除权，且其是按照原告通知时间搬离承租房屋，不应承担违约责任。本院认为，被告提前终止合同，应按约支付违约金。理由是：双方在《房屋租赁合同》中约定，“双方必须认真履行合同，不得随意变更、终止，任何一方因提前终止合同，必须在三个月前书面通知对方，并承担违约金6000元。”被告主张原告违约，故其享有合同解除权，但其主张原告违约的事由中，有关被告能否分租房屋一节并非双方合同中约定内容，被告亦未举证证明双方就此口头协商达成一致，本院对被告该项抗辩主张不予采信；有关被告能否在承租房屋内做饭一节，亦非双方合同中明确约定内容，且能否做饭并不会导致双方发生履约障碍，双方因此发生矛盾与原告是否违约无关；关于被告是否禁止原告使用公共卫生间及干扰被告正常使用承租房屋一节，被告并未举证证明因原告该行为导致其无法继续履行合同，且从双方陈述来看，原告行为并非达到长期、持续性状态，不能因此认定原告存在违约行为。综上，被告主张原告违约无事实依据，本院对被告抗辩意见不予采纳。因此，根据合同约定及相关法律规定，被告不享有随时解除租赁合同的权利，被告在原告催交下年度租金时提出不再续租，系主动提出提前终止合同的意思表示，被告行为不产生解除租赁合同的法律效力。对于原告发出的通知，从内容来看，原告并未明确提出与被告直接解除租赁合同，而是催告被告应在4月29日前支付下年度房租或支付违约金，其意表明原告将继续履行租赁合同或同意由被告支付违约金6000元并提前解除租赁合同的选择权交给了被告，被告在原告发出书面通知后以不支付下年度租金、搬离承租房屋的行为表明不愿继续履行合同，原告依法享有解除权，原告发出的通知即具有解除通知的性质和效力，本院依法确定双方签订的房屋租赁合同于2019年4月29日解除。另外，被告虽述称其按照原告通知要求搬离了承租房屋，但因被告未能举证证明已于2019年5月28日前向原告交还了房屋钥匙，在双方解除合同后，被告仍应支付房屋占用费至其向原告交还钥匙时，故被告已支付给原告的最后一月租金应抵算房屋占用费，同时被告应按约支付原告违约金6000元。至于原告向被告主张的租金损失9000元，因原告自述于5月底收到房屋钥匙，其在主张违约金同时另主张租金损失没有事实依据，且导致双方解除合同的原因亦有双方矛盾激化的因素存在，本院对于原告主张的租金损失，依法不予支持。 关于争议焦点二，原告主张无合同及法律依据，依法应予驳回。关于原告向被告主张给付的场地清理费、油漆费、修复办公设施费2500元，原告提供《收条》及照片为证，但从照片来看，家具等损坏程度尚在合理范围，也并无合同约定的房屋结构损坏事实，原告举证的《收条》真实性亦无法核实，本院对原告该项主张，不予支持。关于原告向被告主张给付的空调移机费400元，打扫卫生费8000元，门卫补贴费2400元，因无合同约定，且被告不同意给付，本院对原告该项主张亦不予支持。 综上所述，双方于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月29日解除，被告应支付原告违约金6000元。被告同意将其欠付原告的水电费220元在本案中一并抵扣，故被告应向原告给付的违约金为5780元。原告的其他诉讼请求无事实及法律依据，均应予驳回。第三人扬州市维扬区梅岭汽配厂经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响本案审理，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告唐月琴与被告张佩林于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月29日解除； 二、被告张佩林于本判决生效之日起十日内给付原告唐月琴违约金5780元； 三、驳回原告唐月琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费508元，减半收取计254元，由原告唐月琴负担202元，由被告张佩林负担52元（此款原告已预交，原告同意本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判员  谷丹 二〇一九年八月三十一日 书记员  吴静