四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1610号 原告：潘威，男，汉族，1971年11月19日出生，住四川省南充市高坪区。 原告：马朝琼，女，汉族，1972年5月27日出生，住四川省南充市高坪区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充新世纪房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区玉带北路二段114号。 法定代表人：韩泽民，董事长。 委托诉讼代理人：戴斌，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告潘威、马朝琼与被告南充新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘威、马朝琼的委托诉讼代理人郭祥宏、被告新世纪公司的委托诉讼代理人刘欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期办理房屋所有权登记证书交给原告并支付逾期办证违约金16492元（庭审中明确违约金的金额是按合同约定酌定计算三年）；2.判令被告交付50000元购房发票给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月16日，原、被告就位于高坪区辰瑞景第1幢第1单元5层501号房、建筑面积为119.55平方米的房屋达成商品房买卖合同。合同约定：该房总价款150612元，原告以贷款方式已支付清房款给被告，履行了合同全部义务，但被告有50000元未开具购房款发票给原告。特别是合同第20条约定了产权登记（三）转移登记：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起150日内取得所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：⑴因出卖人的责任，一次性付款和分期付款的客户未能在90日内取得房屋所有权证书的；⑵因出卖人的责任，按揭客户未能在150日内取得房屋所有权证书的。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2011年11月29日原告入住至今已8年，多次要求被告办理房产证，被告置若罔闻。为维护自身的合法权益，依据相关法律及司法解释，特依法提起诉讼。 被告新世纪公司辩称，1.原告要求被告限期办证的诉讼请求不明确；2.办理房屋所有权登记证书是相关行政部门按规定办理，不是被告办理，不具有可诉性；3.案涉小区“东辰瑞景”至今不能办证不是被告的责任，属于历史遗留问题，是相关部门不作为导致，被告不应当支付违约金；4.对三年以前的违约金主张已经超过诉讼时效，且明显过高；5.开具发票不具有可诉性和执行性，因为不动产发票是由税务部门开具。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年9月16日，原告潘威、马朝琼与被告新世纪公司签订格式条款的《商品房买卖合同》一份，合同编号为201009160365。其中与本案有关的约定是：1.被告将其开发的位于高坪区建筑面积为91.28平方米，其中套内建筑面积为82.995平方米的房屋出卖给原告。2.计价方式与价款：按套内面积计算，单价每平方米1814.71元，总价款150612元。3.付款方式：贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的65%，即100612元，其余价款50000元向南充市商业银行人民北路支行借款支付。4.交付条件（第十一条）：出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该商品房，同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。5.逾期交房责任（第十三条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：⑴逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权退房，出卖人应当自退还通知到达之日起5日内退还全部已付款，并按已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。6.交接手续：⑴该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人不出示或出示的证明文件未满足第十一条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理；⑵验收交接后，双方应当签署商品房交接单。7.产权登记（第二十条）。⑴预告登记。双方约定该商品房买卖于合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。申请预告登记的方式，双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］；如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记；⑵初始登记。出卖人应当在2010-12-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。⑶转移登记。商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之（空白）的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起（空白）日内由出卖人支付。合同签订后，原告于2010年9月16日交纳购房款100612元，被告向原告出具收据一张。2012年2月16日，原告作为借款人、抵押人与贷款人南充市商业银行人民北路支行以及保证人被告新世纪公司签订了《个人客户购房借款合同》，合同约定借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人被告新世纪公司在开户银行南充市商业银行人民北路支行开列的账号。2012年3月13日南充市商业银行人民北路支行将原告贷款的50000元直接划入被告账号。被告分别于2011年2月24日、2011年6月2日向原告出具金额为50000元、50612元的销售不动产统一发票（代开）二张。 同时查明，原被告签订商品房买卖合同后，被告于2010年9月16日收取原告印花工本费200元、预告登记费用80元、维修基金2738元。被告于2011年11月29日收取了原告装修保证金1000元，2011年11月29日补交2010年10月12日至2011年10月12日物业服务费498元，并预交2011年10月12日至2012年10月12日的物业服务费、建渣清运费、代收垃圾处置费725元。此后，被告因开发建设的“东辰瑞景”小区超容积率644.61平方米，虽经相关部门多次协商处理，但至今未果，导致案涉房屋未取得房屋权属证书。原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告潘威、马朝琼与被告新世纪公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款及交纳印花工本费等费用后，被告理应按照合同约定或者法律规定为案涉房屋办理相关权属证书，但至今未办理。由于原被告双方未在合同中约定房产证办理期限，从其物业服务费收据可知案涉房屋已经在2010年10月12日进行交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告理应按照法律规定承担违约责任。由于原被告双方未在合同中约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告未能及时为业主办理房屋权属证书虽非主观故意，但实为不按批准的规划建设所致。结合本案客观实际情况及类似案件的处理，因本案不存在逾期交房的情形，因此本院酌情被告按照原告已付购房款总额的日万分之一支付违约金，考虑到不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，本院酌定计算违约金的期限为365天较为公平合理，故被告应当支付原告的违约金数额为150612元×365天×0.0001=5497.34元，同时被告有义务为原告办理案涉房屋的权属证书。关于原告请求被告交付购房发票问题，被告辩称不动产发票应由税务部门开具，虽辩称合法，但原告交纳的购房款全部由被告收取，实为被告为原告代开，故原告的诉请合情合理，本院予以支持。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告南充新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起180日内为原告潘威、马朝琼办理房屋所有权登记证书并交给原告； 二、被告南充新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告潘威、马朝琼违约金5497.34元； 三、被告南充新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告潘威、马朝琼交付50000元购房发票； 四、驳回原告潘威、马朝琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元，由被告南充新世纪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  顾永燕 二〇一九年八月十二日 书记员  王茹静