汉中市汉台区人民法院   民事判决书   (2019)陕0702民初2221号   原告穆杰，（反诉被告），男，生于1973年5月28日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。   委托代理人段雨欣，陕西嘉盟律师事务所实习律师。   被告张君，（反诉原告），女，生于1979年7月10日，汉族，陕西省西安市碑林区人，住汉台区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人卢飞，陕西锐博律师事务所律师。   原告穆杰诉被告张君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告穆杰及委托代理人景兰江，被告张君及委托代理人卢飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）穆杰诉称：2017年10月26日原告穆杰与被告张君签订《商铺租赁合同》，约定：（1）.穆杰将其位于汉台区XX路XX小区XX号房屋租赁给被告张君经营“新初客”餐饮使用；面积562.25㎡；租赁期限2017年11月1日至2022年5月31日，共4年7个月。（2）.2017年11月1日至2018年5月31日为装修免租期，期间免租金192851.75元；若张君提前终止合同，应当补缴免租期间的租金，并按当年租金50%支付违约金，且该房屋装修及设施、设备全部归穆杰所有，同时承担重新招租期间的全部损失，当年租金及履约保证金不予退还；（3）.次年租金提前3个月支付，每逾期一天将收取应缴租金1%的滞纳金。2019年4、5月被告张君拒不支付下年度租金，并在4月中旬将房内所有设施、设备拆除拿走。故原告诉讼，请求判令被告：1.向原告支付所免租金192851.75元；2.向原告支付违约金168675元；3.将租赁屋内所有残余装饰装修物拆除，恢复原状，若其拒绝则赔偿修复费5万元；（4）.支付物业费、电梯费、水电费合计6578元。   被告（反诉原告）张君辩称及反诉称：2017年10月21日张君与案外人龚某某签订《商铺租赁转让合同》一份，约定：龚某某将其租赁的原告（反诉被告）穆杰位于汉台区XX路XX小区XX号商铺房屋562.3㎡转租给被告张君经营“新初客”餐饮使用。合同签订后，龚某某与原告穆杰签订了《解除合同协议书》，2017年10月26日原告穆杰与被告张君又签订《商铺租赁合同》，据此，被告张君向龚某某支付了：（1）.尚余7个月租金、物管费，（2）.转让费、（3）.装修设施设备等，共计400000元。其中，龚某某应向原告穆杰支付的赔偿金70000元系被告张君直接支付给了穆杰。   合同签订后，被告张君依据上述协议取得了龚某某剩余7个月的房屋租赁使用权。同时被告张君向原告穆杰支付履约保证金28112.50元，支付了2018年6月1日至2018年12月31日半年租金167350元。   2018年8月30日被告张君再向原告支付2019年1月1日至2019年5月31日房租170000元，但实际支付200000元，多支付30000元。   2019年3月4日原告打出招租广告致使被告生意受到影响，同年4月17日原告在被告租赁期还没到的情况下，锁扣了讼争房屋造成被告无法经营，原告的锁扣行为属违约行为，应当由原告承担违约责任。   关于拆除残余装修物，恢复原状，赔偿损失50000元的问题。因被告接受龚某某店铺，其装修已使用多年，店铺现有状态就是当初被告接手时的状态，故不存在恢复原状的问题。   关于物业费、水费、电费，系被告与物业公司之间的物业服务合同关系，与本案非同一法律关系，不能并案处理。且2019年4月17日原告强行锁扣房门致使被告无法经营使用该店铺，其后的相关费用也不应该由被告承担。   2019年5月8日，原告申请保全措施，冻结被告账户资金360000元，致使被告在北大街87号门面房屋无法续租，造成经营损失。   综上，被告在答辩的同时提出反诉请求，请求判令原告（反诉被告）：1.退还履约保证金28112.50元；2.退还多支付2019年上半年租金30000元；3.赔偿租期未到，原告提前锁扣门店的行为造成的租金损失49867元（170000元÷5个月×44天）；4.向原告支付违约金168675元；5.赔偿因其保全行为造成北大街87号门面房屋无法续租经营损失14400元（36万元×利率2%×2个月）。   经审理查明：本案讼争房屋原系原告穆杰租赁给案外人龚某某经营，穆杰与龚某某的租赁合同约定：租赁期限5年6个月，2016年12月1日至2022年5月31日；其中，有半年装修免租期，期间免收租金165301.50元；但若提前解除合同，应当补缴免租期间的租金，并按当年租金50%支付违约金，且该房屋装修及设施、设备全部归穆杰所有，同时承担重新招租期间的全部损失，当年租金及履约保证金不予退还。   2017年10月21日张君与案外人龚某某签订《商铺租赁转让合同》一份，约定：龚某某将其租赁的上述原告穆杰位于汉台区XX路XX小区XX号商铺房屋562.3㎡转租给被告张君经营“新初客”餐饮使用。该合同约定：转让费40万元，包括（1）.尚余7个月租金、物管费，（2）.房屋押金、（3）.装修设施设备等。但上述约定中“尚余7个月租金”所涉7个月租赁期按照龚某某与原告穆杰的合同约定，“提前解除合同”是要补缴免租费用，尚余租金不予退还，并且还要缴纳违约金等。龚某某实际租赁近一年，缴纳租金一年，故该“7个月租期及租金”明显要涉及龚某某、张君、穆杰三方利益，而被告张君与案外人龚某某的合同中并没有原告穆杰的签字，成为了本案争议的隐患，也是被告张君经营利益受损的根源以及被告张君诉讼的风险。合同签订后，龚某某与原告穆杰签订了《解除合同协议书》，该协议书约定：（1）. 解除原《商铺租赁合同》；（2）.原《商铺租赁合同》约定给予龚某某7个月免租期，因龚某某未完全履行合同，由龚某某向穆杰支付70000元损失补偿金。遂后，被告张君替龚某某向原告穆杰支付了70000元该补偿款，并向龚某某支付了转让费。诉讼中，原告一再强调该补偿金包含所有合同约定的违约金，支付70000元并不意味着可以替代16余万元租金获得7个月租赁期，后来原、被告所签租赁合同的起算点就足以证明。   2017年10月26日被告张君又与原告穆杰签订《商铺租赁合同》，约定：（1）.穆杰将上述房屋租赁给被告张君经营“新初客”餐饮使用；面积562.25㎡；租赁期限2017年11月1日至2022年5月31日，共4年7个月。（2）.2017年11月1日至2018年5月31日为装修免租期，期间免租金192851.75元；若张君提前终止合同，应当补缴免租期间的租金，并按当年租金50%支付违约金，且该房屋装修及设施、设备全部归穆杰所有，同时承担重新招租期间的全部损失，当年租金及履约保证金不予退还；（3）.次年租金提前3个月支付，每逾期一天将收取应缴租金1%的滞纳金。（4）.物业费、水费、电费由张君按物业管理规定缴纳。值得注意的是，被告张君与原告穆杰签订的租赁合同起始日期为2017年11月1日，并没有将龚某某与被告张君所指“7个月”留出作为被告张君承接龚某某7个月租期使用，这一点作为签约人的张君应当是明知的，被告张君与原告穆杰的《商铺租赁合同》明确了2017年11月1日至2022年5月31日期间的权利义务关系。合同签订后，被告张君向原告穆杰缴纳房屋押金（履约保证金）28112.50元，承接了原告穆杰依据本合同给予被告张君2017年11月1日至2018年5月31日的7个月免租期，同时支付了2018年6月1日至2018年12月31日房租167350元。一年后的租金，按照合同约定，被告张君应该在2018年2月28日前缴纳2019年1月1日至2019年5月31日房租170000元，但张君未按约定时间缴纳，2018年7月23日原告穆杰向本院提起诉讼，诉讼中，被告张君短信请求原告穆杰撤诉，8月30日被告张君向原告穆杰付费的银行短信中载明：支付房租费、律师费及诉讼费共计200000元，原告穆杰收款后于2018年9月3日向本院申请撤诉，本院裁定准予撤诉。但此后被告生意清淡萧条，2019年1月12日被告张君通过微信向原告穆杰告知：商圈无客流，经营状况恶化无力回天，可提前招租。2月25日再次告知：租期到后不再续租。后原、被告通过协商，原告于2019年3月4日在该店挂出横幅打出招租广告。同年4月17日被告在租赁期还没到的情况下，从店内搬走物品，并毁坏了部分装修，双方发生争执，原告锁扣了讼争房屋，至此被告张君实际租赁期为2017年11月1日至2019年4月17日，共1年6个月，缴纳租金1年。   2019年5月17日物业公司向原告穆杰物业费催收通知书，该通知载明：拖欠2019年3月1日至2019年5月31日三个月物业费5060元、电梯费843.30元、公摊水电费674.70元，合计6578.10元，2019年6月25日原告穆杰缴纳了该费用。   现原告诉讼，请求判令被告：（1）.向原告支付所免租金192851.75元；（2）.向原告支付违约金168675元；（3）.将租赁屋内所有残余装饰装修物拆除，恢复原状，若其拒绝则赔偿修复费5万元；（4）.支付物业费、电梯费、水电费合计6578元。   2019年5月8日，原告申请保全措施，冻结被告账户资金360000元。   诉讼中，被告张君提出反诉，认为原告4月17日在被告租赁期还没到的情况下，锁扣了讼争房屋，属违约行为；同时认为原告申请保全措施，冻结被告账户资金360000元，致使被告在北大街87号门面房屋无法续租，造成经营损失，请求判令原告（反诉被告）：（1）.退还履约保证金28112.50元；（2）.退还2018年8月30日向原告支付2019年1月1日至2019年5月31日前房租170000元，实际支付200000元，多支付的30000元；（3）.赔偿租期未到，提前锁扣门店的行为造成的租金损失49867元；（4）.向被告支付违约金168675元；（5）.赔偿因其保全行为造成北大街87号门面房屋无法续租经营损失14400元（36万元×利率2%×2个月）。   另查明：2019年5月10日被告张君与汉中市物XX大街XX街面房3间”租赁合同，经营服装生意，年租金180000元，租赁期两年，合同约定：签约当天付清180000元。   保全裁定作出时间2019年5月13日，执行时间2019年5月14日。   上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提举：原告身份证、租赁合同、不动产登记证明、房屋位置图、商铺照片、与龚某某的商铺租赁合同、解除合同协议书、原告短信、被告短信、民事裁定书、物业公司催费通知单、工行支付凭证、物业发票、保全费发票、保全保险费发票、邮政银行凭证等证据；被告提举：被告身份证、租赁合同（穆杰与龚某某）、商铺租赁权转让合同（龚某某与张君）、收条及交易明细、解除合同协议书、租赁合同（穆杰与张君）、微信截屏7张、照片两张、两个证人出庭做证、借条、交易明细等证据在卷佐证。   本案在审理中，经本院主持调解，原、被告双方在违约责任的认定、损失的承担等诸多方面存在较大分歧，调解未果。   本院认为：合同的约束力能以法律的形式被赋予强制效力是不容随意更改的。原、被告在本案争议的焦点之一是“龚某某7个月转让期”能不能成立的问题。被告张君与龚某某之间的“7个月”转让约定没有经过原告穆杰签字认可，而被告张君与原告穆杰的合同也没有将这“7个月”预留或做新的约定说明，反而在双方的合同中明确约定了这“7个月”属于被告张君对原告穆杰的义务范围，作为缔约者，被告张君应当对自己的签约行为承担责任。而原、被告之间以及案外人龚某某与原告之间签订的《商铺租赁合同》中都约定了：若提前解除合同，应当补缴免租期间的租金，并按当年租金50%支付违约金，且该房屋装修及设施、设备全部归穆杰所有，同时承担重新招租期间的全部损失，当年租金及履约保证金不予退还。这些内容、这些履约风险，被告张君是明知的，更何况，龚某某缴纳租金一年，实际租赁期约一年；被告张君缴纳租金一年，实际租赁期一年半，如何按约承担责任被告张君即应当在签约之初慎重解读、同时对履约风险正确评估。   关于本诉请求：（1）、违约责任的问题，这也是原、被告在本案争议的第二个焦点，被告张君所签租赁期是4年7个月，在租赁一年多以后即于2019年1月12日通过微信向原告穆杰告知：商圈无客流，经营状况恶化无力回天，可提前招租。2月25日再次告知：租期到后不再续租。这种对市场考察的失误、商场经营现实的残酷所产生的“无力回天”的后果，是本案合同无法继续履行的事实，也是被告张君违约的根源，其违约责任理所当然由被告方承担，故依照合同约定原告穆杰主张由被告张君向其支付所免租金192851.75元的诉讼求，本院予以支持；（2）、违约金的支付，原告在本案既约定了履约保证金又约定了违约金的情况下，选择了主张违约金，但违约金的支付是按照损失的大小来考量的，所免租金的诉讼请求被支持后，原告的损失基本得到弥补，但基于违约金又有一定的处罚属性，考虑到被告张君自转租以来经营损失过大，也希望原告能对经营伙伴有所宽容，违约金在扣留履约保证金28112.50元之后不再支持。（3）、至于被告在撤离时不遵从约定保留装修物，反而以毁坏装修等不当行为终止履约，原告主张由被告赔偿损坏装修物的理由本应成立，但因无证据证明损坏价值，本院无法支持。（4）、原告请求由被告支付公摊物业费、电梯费、水电费合计6578元，尽管这是物业公司物业服务合同所涉及的内容，但这些费用又在本案合同中有约定，且原告在已经缴纳了相关费用后向被告追偿不违背合同及法律规定，但所涉费用系拖欠2019年3月1日至2019年5月31日三个月费用，应当以2019年4月17日锁扣为分界线由原、被告分摊。   针对反诉请求： （1）.退还履约保证金28112.50元，因原、被告合同中明确约定“履约保证金”不予退还，故被告该项请求，本院难以支持；（2）.退还多支付2019年上半年租金30000元，该项请求涉及2018年7月至9月原、被告的诉讼，被告张君付费的银行短信已经明确载明：20万是房租费、律师费及诉讼等，不存在多付30000元的事实，故该项请求，本院也不予支持；（3）.赔偿租期未到，提前锁扣门店的行为造成的租金损失49867元（170000元÷5个月×44天），原告提前锁扣行为欠妥，但被告对损失的计算天数有误，按照合同只能按14天计算；（4）.向被告支付违约金168675元，因本案合同不能按约定完全履行是源于“商圈无客流，经营状况恶化无力回天”这一客观事实造成，违约责任不可能归结于原告，故被告主张由原告支付违约金的请求，本院无法支持；（5）.赔偿因其保全行为造成北大街87号门面房屋无法续租经营损失14400元（36万元×利率2%×2个月）。但被告提供的证据表明，被告张君与北大街店主签订的租赁合同明确约定，签约当天，也就是2019年5月10日即应当付清房租，而本院的保全措施是在数天后的2019年5月14日做出的，被告没及时按约定执行合同造成资金被扣，责任肯定是被告，更何况本案诉讼尚未结束，原告是否一定败诉尚未可知，故被告现在即请求由原告赔偿损失理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：   一、限被告张君在本判决生效之日起30日内，向原告支付所免租金192851.75元。   二、限被告张君在本判决生效之日起30日内，向原告穆杰支付2019年3月1日至2019年5月31日三个月公摊物业费、电梯费、水电费合计6578元其中的3146元（6578元÷92天×44天），其余3432元由原告穆杰承担。   三、被告张君所交履约保证金28112.50元，用于支付违约损失为原告穆杰所有，不予退还。   四、限原告穆杰在本判决生效之日起30日内，退还给被告张君因其提前锁扣门店尚余租金16666.66元（170000元÷153天×15天）。   五、驳回原告穆杰其他诉讼请求。   六、驳回被告张君其他反讼请求。   本案案件受理费6722元，保全费2328元，反诉费2884元，合计11934元，由被告张君承担70%，即8353.80元；其余30%由，即3580.20元由原告穆杰承担。   上述各项费用折算后，被告张君实际应向原告穆杰再支付金额为184800.89元（192851.75元+3146元-16666.66元+8353.8-2884）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审判员  陈 明 平     二 〇一九年七月十九日     书记员  刘 姝 麒        1