内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0781民初678号原告：满洲里佳明物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市南区尔康花园3号楼。法定代表人：刘艳新，该公司总经理。委托诉讼代理人：武淑艳，女，该公司业务经理。委托诉讼代理人：唐传忠，男，该公司工程维修部经理。被告：中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区花园街343号。负责人：潘忠锐，该生活段段长。委托诉讼代理人：马文平，男，该生活段主任。委托诉讼代理人：刘启波，男，该生活段法律顾问。原告满洲里佳明物业服务有限责任公司（以下简称佳明物业公司）与被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段（以下简称铁路哈尔滨生活段）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武淑艳、唐传忠、被告委托诉讼代理人刘启波、马文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳明物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付5号门市及楼上用房2009年至2017年物业费人民币73251元；2、请求判令被告按每日3‰支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费为止，应付滞纳金人民币32193.50元，两项合计105444.50元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的尔康花园小区业主，原告按《物业管理条例》的相关规定，并按建筑面积5号门市53.23平方米，楼上用房1,830.92平方米，每平方米0.36元收取物业管理费。被告在欠费期间，原告对其物业安全、公共设施维护等进行了一系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时，被告一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果，根据法律规定，以及双方约定请法院判决被告支付物业费及滞纳金。铁路哈尔滨生活段辩称，1，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告诉讼请求主张2009年至2017年期间物业管理费，按照《中华人民共和国民法总则》第188条诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；2，原告与被告没有物业服务合同法律关系。满洲里铁路单身公寓属于铁路系统生产办公房屋，该楼2-5楼是开发商同等面积归还使用的重建房屋。2007年11月该楼竣工，哈尔滨铁路局土地房产处指派海拉尔铁路房产段对该楼进行验收及后续物业维修养护管理，2008年1月该生产办公房屋投入使用，使用功能为铁路职工单身公寓，由被告进行管理。2008年投入使用后，被告没有与原告签订过物业服务合同，该小区业主委员会也没有召集被告商议需要签订物业服务合同，铁路生产办公房屋物业维修养护工作一直归属于铁路房产部门管理；3，原告与被告没有管理与被管理、服务与被服务的事实法律关系。被告楼房是还建的铁路房产，物业管理权属于海拉尔铁路房产建筑段。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条建筑物及其附属设施管理规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施。哈尔滨铁路局管辖的哈、齐、牡、佳、海所有地区铁路生产办公房屋的物业维修养护全部都归属于各地区铁路系统房产部门管理。原告没有对该房产进行过物业维修及服务的事实；4，铁路系统房产部门近十年对满洲里单身公寓进行维修养护，海拉尔铁路房产建筑段是满洲里市单身公寓楼房及共用设施维修养护的管理单位。自2008年1月至今一直由该段对该楼房屋及共用设施设备进行巡检和日常维护，产生的费用由哈尔滨铁路局承担。海拉尔房产建筑段因该单身公寓楼建筑质量问题于2016年1月份对满洲里单身公寓房屋进行过整体大修，包括建筑工程、水暖工程、电气工程等，工程造价96.6万元。2017年7月，满洲里单身公寓室外渗水井和下水管道塌陷严重，导致该楼及相邻门市房无法使用下水，停用三个多月后，同年11月份，海拉尔房产建筑段对室外下水共用部位及共用设施设备进行下排水大修改造，使管道恢复正常使用，工程造价9.98万元；5，原告收取物业费与被告没有关联性。原告物业管理是开放式的，没有提供对进出车辆进行安全及秩序维护的服务，小区没有绿化养护，被告的生活垃圾清倒于该楼对面的垃圾箱内，由市政环卫部门管理，费用与原告无关联性。原告诉称5号门市的用途及面积与事实不相符，实际是通往该楼2-5楼的过道，不属于门市，并且实际使用面积为25.92平方米，而非53.23平方米。综上所述，原告提出的诉讼请求既没有事实根据也没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据：证据1.物业公司与业主委员会签订的物业服务合同4份，证明内容：原告与被告之间存在物业服务合同关系，上述合同均是原告与业主委员会从2012年起延续至2019年，双方签订的物业服务合同，合同约定物业收费标准为按建筑面积每平方米每月0.36元。被告质证称，证据的真实性没有异议。但是对证据的关联性不认可，被告不属于原告提供物业服务的业主，被告房屋属于还建的铁路生产办公房屋，所属建筑物及其附属设施管理属于海尔铁路房产部门，被告没有与原告订立物业服务合同，原告也没有对被告提供物业管理维修服务，故不存在被告欠缴物业费的事实。证据2.2008年原告与开发商签订的前期物业服务合同1份，证明内容：原告与被告从2008年就具有合同关系。被告质证称，对该证据不予认可，该证据为复印件，同时双方签订合同没有经过招投标，违反法律规定，不合法。证据3.变更税务登记表一份，证明内容：前期物业服务合同是与铁成公司签订的，原告入驻尔康小区后变更了一份手续。被告质证称，该证据与本案没有关系。证据4.收费明细及物业费滞纳金明细、物业费构成明细各一份，证明内容：原告按照被告房屋的建筑面积及收费标准计算的应收物业费的数额及滞纳金数额，以及物业费是如何构成的，公共设施日常维护的费用占总物业收费的6.8%。被告质证称，对该证据有异议，被告从未接到过原告提供的服务费收费表，对该证据被告不清楚，不予认可。证据5.尔康花园7号楼地上门市面积明细表一份，证明内容：被告一楼房屋的面积数额。被告质证称，认可该门市面积为53.23平方米。证据6.7号楼面积图纸一份。证明内容：7号楼总面积为8565.01平方米，该图纸是原告承接物业时开发商交给原告的。被告质证称，对该证据没有异议。证据7.2013年期间，原告对7号楼排水管道进行改造施工的明细表一份，证明内容：原告对7号楼的公用管道提供了物业服务。被告质证称，对该证据有异议，该证据不真实，为原告单方制作，该证据不能证明原告对被告所有房屋提供物业服务的事实。证据8.地沟管道更换维修记录一份，证明内容：原告对7号楼的管道提供过物业服务。被告质证称，对该证据有异议，该证据不真实，为原告单方制作，同时该记录是2019年形成，与原告诉求没有直接关系。证据9.2009-2017年维修养护记录一份，证明内容：原告每年每月都对7号楼管道进行维修、检查、维护。被告质证称，对该证据有异议，该份证据不具有真实性，为原告自行制作，同时该证据不能证明原告对被告房产进行了维修养护服务。证据10.业主委员会与施工单位签订的施工协议一份，证明内容：7号楼的业主委员会与进行排水管道大修的施工单位签订的协议，证明被告和业主是有关联的。被告质证称，这是铁路海拉尔房产建筑段找的施工单位天成设计维修有限公司进行的维修，该小区业主委员会跟天成设计维修有限公司签订的安全施工协议，具体情况被告不清楚。本院认为，证据1.证据2客观真实，能够证明原告自2008年起为满洲里市道南尔康小区提供物业服务，本院予以采信；证据3与本案不具有关联性，本院不予采信；证据4为原告自行计算的费用明细，不具有证明效力，本院不予采信；证据5、证据6、证据7，本院予以采信；证据8、证据9为原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信；证据10与其他证据可以相互佐证，本院予以采信。被告提供证据：证据1.关于满洲里单身公寓房屋维修的情况说明一份，证明内容：被告房屋自2008年1月至2018年12月期间一直由海拉尔铁路房产建筑段对房屋及设备进行日常维修养护。原告质证称，对真实性不予认可，如果被告的房屋有质量问题应该自行修理，因为房屋已经超过了回访的年限。屋面、墙体、化粪池和下水井是公用设施，上下水管道、采暖、用电有公用的也有自用的，公用部分如果需要维修原告即上门维修，自用部分如果报修了原告也给上门服务，但是需要收费。被告房屋当时是否进行了维修原告不清楚。证据2.2016年1月21日建筑工程预算书两份，证明内容：2016年及2017年经过铁路局审批，海拉尔铁路房产建筑段对被告房产进行过整体大修及室外下水大修，主要包括建筑工程、水暖工程、电气工程，室外下排水维修改造，具体有工程预算明细。原告质证称，对于第一份预算书不予认可，对于维修情况原告不清楚；对于第二份预算书认可，对下水维修改造情况属实。证据3.小区照片4张，证明内容：尔康花园小区物业管理是开放式的，原告没有对进出车辆进行安全及秩序维护，包括安全监管巡视门岗执勤等。原告质证称，情况属实，对该证据认可。证据4.小区照片3张，证明内容：尔康花园小区原告没有提供绿化养护的物业服务。原告质证称，对证据不予认可，小区内有绿化，照片显示的是硬化部位。证据5.7号楼对面垃圾箱照片一张，证明内容：被告的生活垃圾由市政环卫部门管理。原告质证称，情况属实，该证据予以认可。证据6.被告一楼过道用途照片三张，证明内容：原告主张所谓7号楼的5号门市为通往单身公寓2-5楼的唯一通道。原告质证称，对于位置没有异议，原告没有按照商业用房对该部分进行收费。证据7.中国铁路哈尔滨局集团有限公司土地房产部出具的××里生产办公房屋的情况说明一份，证明内容：满洲里单身公寓是开发商于2007年归还哈尔滨铁路局的房产，是属于铁路生产办公房屋，海拉尔铁路房产建筑段按其职能对该楼进行物业维修养护管理。原告质证称，原告不清楚上述情况。证据8.满洲里公寓大修的验工报表及银行的付款凭证。证明内容：铁路房产建筑段对被告房屋进行整体大修的事实。原告质证称，被告房屋大修部分属于室内的，不是属于公共部分。证据9.下排水工程改造验工报表及付款凭证。证明内容：海拉尔铁路房产建筑段对被告房屋下排水维修改造共花费10万元的事实。原告质证称，原告知道做了该工程，但是对价格原告不清楚。证据10.证明一份，证明内容：因下水堵塞，所有相关业主包括一层门市、地下室门市及被告职工均签字证明下排水堵塞了三个月之久，原告也没有进行维修。原告质证称，对该证据有异议，该证据不真实，证明没有写明是几号门市的使用人，实际上也没有堵塞三个月之久的情况。本院认为，证据1-9客观证实，相互佐证，可以证实被告主张证明内容，本院予以采信；证据10.签字人均未到庭，无法核实真实性，该证据本院不予采信。法院调取证据：尔康小区业主委员会主任李兰梅调查笔录一份；关于调解尔康小区7号楼排水管道改造情况一份；照片4张。证明内容：尔康小区7号楼排水管道改造情况及物业服务情况。原告质证称，原告没有收取保证金，其他的内容均属实。被告质证称，情况属实，没有异议。本院认为，该组证据客观真实，本院予以采信。经本院审理查明：满洲里铁路单身公寓（原、被告诉争应缴纳物业费的房产）位于尔康花园小区7号楼2至5楼（建筑面积1830.92平方米）及1楼（建筑面积53.23平方米）部分，属于铁路系统生产办公房屋，是呼伦贝尔铁城房地产开发有限责任公司于2007年11月按照同等面积归还铁路使用的重建房屋。该房产由被告负责管理使用。原告为满洲里市尔康花园小区物业管理服务企业。2008年6月1日，原告与呼伦贝尔铁城房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为满洲里市南区尔康花园小区提供前期物业服务，合同约定了服务内容为1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行和维护管理；3、公共绿化养护服务；4、物业公共部位及相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、车辆停放管理；6、公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。住宅的物业服务费为0.35元／月／平方米（建筑面积），合同就其他内容也进行了约定。满洲里市南区尔康花园小区于2012年成立业主委员会，之后原告与尔康花园小区业主委员会分别于2012年5月7日、2014年5月8日、2016年5月9日、2018年6月1日、2019年4月26日签订了《物业服务合同》，合同约定了物业管理服务项目、管理期限、双方权利义务、服务质量、费用、违约责任等内容，合同中关于原告提供的物业管理服务内容与《前期物业服务合同》基本一致，住宅的物业服务费标准变更为0.36元／月／平方米（建筑面积），并约定业主逾期交纳物业费需缴纳滞纳金。被告管理使用的系争房产为该小区唯一的非住宅，建筑面积共计1884.15平方米。另查明，诉争房产自2008年1月至2018年12月由海拉尔房产建筑段对其进行日常的物业维修养护，并于2016年及2017年两次对该房产进行整体大修及室外下水大修，主要包括建筑工程、水暖工程、电气工程，室外下排水维修改造。又查明，原告提供的物业服务存在瑕疵，存在管理服务不到位的情况，公用管道由于维护不到位，经常出现管道堵塞、排污不畅等问题，业主对原告的服务不满意，不缴费，双方矛盾突出。被告认为满洲里铁路单身公寓为铁路的企业单位，其物业是由海拉尔房产建筑段进行的日常维修养护，原、被告之间没有物业服务合同关系，原告也没有为被告提供任何物业服务，故自接收房产以来一直没有向原告缴纳物业费。本院认为，双方争议焦点为：1、原、被告之间是否具有物业服务合同关系。原告与开发商及尔康花园小区业主大会签订的《物业服务合同》，对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力，双方具有物业服务合同关系，原告在提供物业服务的同时，有权向小区业主收取物业服务费；2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。因原告提供的物业服务一直在持续，双方的物业服务合同一直处于履行期间，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效；3、在被告自行配备物业服务设施及提供自有物业管理的情况下，被告应缴纳物业服务费的数额。本院认为，被告作为该小区业主，享受了原告提供的物业服务，应支付相应的物业服务费。在原、被告未就物业服务合同约定的权利义务协商变更的情形下，被告不能以系争房屋自行配备物业服务设施人员及自行提供物业管理而否认原告为整个小区业主提供的物业服务，亦不能以此为由拒付物业费。但考虑到系争房屋属于铁路房产并且相对独立于小区其他住宅而自行进行物业管理，一定程度上减轻了原告为系争房屋所提供的物业服务义务，故被告支付的物业管理费应予以相应扣减，具体数额由本院酌情予以判处，同时由于原告提供的物业管理服务存在很大瑕疵，物业管理费也应予以扣减。基于被告拖欠物业管理费系事出有因，对原告要求被告支付迟延履行滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条,第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段于本判决生效之日起十日内支付原告满洲里佳明物业服务有限责任公司自2009年1月起至2017年12月期间的物业管理费73251元的10%即7325.10元；二、驳回原告满洲里佳明物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2410元，其中由被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段负担167元，原告满洲里佳明物业服务有限责任公司负担2243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长  李福生审判员  张 旭审判员  杨 玲二〇一九年八月二十七日书记员  马 婧附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。