苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初7484号 原告：苏州市佳轮物资有限公司，住所地江苏省苏州高新区新升新苑75幢103室。 法定代表人：陆晓明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈述文、吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。 被告：吴中区木渎振业汽配经营部，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇长江路3号1幢56、57号。 经营者：郑波，男，1985年4月29日生，汉族，户籍地浙江省金华县东区，现住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：刘英平，江苏法凯律师事务所律师。 被告：苏州江南汽配市场有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇长江路。 法定代表人：周宋环，该公司总经理。 被告：苏州江南物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇长江路3号。 法定代表人：刘玉勤，该公司总经理。 被告苏州江南汽配市场有限公司、苏州江南物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：徐军、沈成，江苏日易律师事务所律师。 被告：陆根元，男，1963年5月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 被告：陆龙妹，女，1964年2月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 被告陆根元、陆龙妹的共同委托诉讼代理人：董斌，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。 原告苏州市佳轮物资有限公司（以下简称佳轮公司）与被告吴中区木渎振业汽配经营部（以下简称振业经营部）、苏州江南汽配市场有限公司（以下简称江南汽配公司）、苏州江南物业管理有限公司（以下简称江南物业公司）、陆根元、陆龙妹财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开进行审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佳轮公司的委托诉讼代理人陈述文，被告振业经营部的经营者郑波及其委托诉讼代理人刘英平，被告江南汽配公司、江南物业公司的共同委托诉讼代理人沈成，被告陆根元及被告陆根元、陆龙妹的共同委托诉讼代理人董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳轮公司向本院提出诉讼请求：一、五被告赔偿其财产损失人民币454000元；二、五被告赔偿其营业损失180000元（自2018年6月15日起，按每月20000元租金标准计算至受损房屋可正常使用为止，暂计算9个月）。事实和理由：其系江南汽配市场商户，从事汽车轮胎、汽车配件、建材等产品的批发销售。2018年6月14日，被告振业经营部的经营场所苏州市吴中区木渎镇长江路房屋起火，火势蔓延至其经营场所，致其货物及装修毁损，损失严重，振业经营部应承担赔偿责任。火灾事故发生前，江南汽配市场因消防不合格，被消防部门责令整改，但未得到改善。火灾发生时消防栓整体处于无水状态，无法通过消防泵灭火，错过最佳灭火时机，造成火灾损失扩大。江南汽配公司作为开发商、江南物业公司作为物业管理者应承担赔偿责任。被告陆根元、陆龙妹系苏州市吴中区木渎镇长江路房屋的所有权人，负有保证出租房屋处于安全状态的责任，也应承担赔偿责任。 被告振业经营部辩称，火灾事故认定书并未查明起火原因，火灾原因不明就不能判定责任主体，火灾事故认定书不能确认其应承担责任。另原告主张的损失金额高于市场价格。请求驳回原告对其的诉讼请求。 被告江南汽配公司辩称，一、根据火灾事故认定书，振业经营部是本案直接责任人，本案属于侵权责任纠纷，侵权责任必有过错，其既不是涉案房屋的所有权人和管理人，也不是公用设施的所有权人和负有管理义务和维修义务的责任主体，其无过错亦无违法行为。二、涉案房屋已完成销售，所有权已发生转移，房屋交付前已通过法定竣工验收和消防验收，涉案房屋是以合法合规的状态交付了现有的业主，因此其所有权和管理责任一并转移。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。 被告江南物业公司辩称，其并无过错，本案直接责任人是振业经营部。其在消防全面整顿时尽到了向全体业主告知的义务，消防管道无法维修是没有三分之二的业主通过致无法启用维修基金，此状况其无能为力。在消防整顿前其协助全体业主配备了消防设施（灭火器），在火灾事故发生时其也尽力帮助救火并及时报警，因此不承担责任。其己尽到相应义务的行为如下：首先，其邀请木渎城管对商户门前占道堆放进行了清理；其次，面对消防瘫痪的现状其征求了业主的意见，希望启动维修基金修复消防设施；再次，因未能获得三分之二业主同意的情况下，其向政府有关部门反映并获得批准动用维修基金修复消防设施。事发时消防设施正在维修，其在公共部位张贴了管道无水的告示。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。 被告陆根元、陆龙妹共同辩称，房屋承租人承租期间起火，其在本起火灾中并无过错，不应承担赔偿责任，请求驳回原告对其的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 江南汽配公司系江南汽配市场商铺楼的建设单位，该商铺楼于2006年6月30日通过竣工验收，同年通过消防验收。原告法定代表人陆晓明向江南汽配公司购买了苏州市吴中区木渎镇长江路3号3幢XX号、苏州市吴中区木渎镇长江路3号3幢XX号房屋用于原告的经营。2006年6月16日，江南汽配公司、江南物业公司与苏州市吴中区木渎镇长江路3号4幢XX号房屋（以下简称4幢XX号房屋）的买受人陆根元签订了《苏州江南汽配市场管理公约》（以下简称《管理公约》），《管理公约》包含《苏州江南汽配市场物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》）、《苏州江南汽配市场物业管理公约》（以下简称《物业管理公约》）、《苏州江南汽配市场商户经营管理公约》（以下简称《经营管理公约》）、《消防安全及社会治安综合治理责任书》（以下简称《消防责任书》）4个附件。《物业管理合同》第二条第1款明确物业方的管理内容为市场内共用部位、共用设施设备的维护和管理，并严格按照建设部标准保养、维护设备，保障各类设备正常运行；其中共用设施设备指共用的消防设施等。第三条第11款明确江南物业公司负有“对市场内共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理”的义务。第八条第3款明确：“物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业公司向苏州市房管局提出申请同意后方能使用；专项维修基金专款专用，不得挪作他用。”《经营管理公约》明确江南汽配公司为市场管理者，商户为商铺的经营者，江南汽配公司负有规范市场经营、维护市场秩序，预防、制止、协助查处违规行为等义务。《消防责任书责任书》明确了江南物业公司与各业主（经销商）在消防安全与社会治安综合治理方面的权利和义务。 4幢XX号房屋登记在陆根元、陆龙妹名下，设计用途非居住用房。2018年1月31日，陆根元与郑波签订了租房合同一份，陆根元将上述房屋出租给郑波使用，租期3年，自2018年2月1日至2021年2月1日。后上述房屋由振业经营部经营使用。 2018年6月14日19时56分，江南汽配公司商铺发生火灾。2018年8月7日，苏州市公安消防支队吴中区大队出具编号为苏吴公消火认字[2018]第0019号火灾事故认定书，认定火灾事故基本情况如下：此次火灾造成3栋、4栋部分商铺建筑受损、苏州市福清福耀汽车玻璃有限公司、吴中区木渎振业汽配经营部、苏州龙狮汽车配件有限公司、苏州市佳佳轮胎商行、苏州市佳轮物资有限公司、苏州市新宝胜汽配有限公司、苏州市远征汽车商行的货物、设备及其他财产烧损，无人员伤亡。对起火原因认定如下：该火灾起火部位位于振业经营部内一层南侧第一排货架东南侧区域，起火原因可以排除外来火源和电气线路故障引发火灾，不能排除遗留火种引燃周边可燃物所致。后郑波向苏州市公安消防局提出书面复核申请，该局于2018年10月14日作出苏公消火复字[2018]第0019号火灾事故认定复核决定书，认为吴中消防大队作出的火灾事故认定书认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法、起火原因认定正确，遂复核决定维持。 火灾发生前，江南汽配市场多次因存在“场内经营、存储、住宿为一体的‘商业三合一’现象严重，市场内消防设施瘫痪，主功能丧失”“通道堵塞、电动车停放不规范、占道经营、楼上住人、消防设备不到位”等问题被政府部门通报并责令整改。多次出现消防监督抽查不合格，并有被消防部门临时查封的情形。 原告火灾后第一时间向消防部门申报的直接财产损失（不含房屋受损及装修）为1254210元。为查明案件事实，公正确定本案财产损失，本院根据原告的申请，依法委托江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司对火灾造成的财产损失进行司法鉴定，该司法鉴定机构于2019年3月4日作出资产评估报告，评估确定本案火灾财产损失价值为454000元，原告支出司法鉴定费38800元。 审理中，原告表示，营业损失在本案中暂不作主张。 以上事实，由《商品房买卖合同》、房产证、土地证、接警证明、火灾事故认定书、火灾事故认定复核决定书、照片、情况公示、询问笔录、火灾直接财产损失申报统计表及清单，网上报价单、江苏消防网、吴中区人民政府等网页关于江南汽配市场存在消防问题的内容、竣工验收备案表、消防验收合格意见书、商铺交接确认书、住宅使用说明书、租房合同、《管理公约》及附件，鉴定机构出具的资产评估报告及本院质证笔录、庭审笔录等予以证实。 审理过程中，江南物业公司为证实其主张，还提供了以下4份证据：1、落款日期为2014年4月1日，由江南物业公司签章的《业主（商户）告知函》。该函主要载明自2013年起江南汽配市场消防设施已基本瘫痪，消防设备无法使用，物业数次开挖消防漏水点但无济于事，因为启动维修基金进行全面维修需要三分之二的业主签字，因此希望未签字的各业主前来签字以申请启动维修基金。后仅部分业主签字同意启动维修基金。2、2017年8月28日长浜社区居民委员会、江南物业公司共同签章的《商品住宅专项维修基金使用公示证明》，证明主要载明对于江南汽配市场一期项目，对已经超过保修期的消防设施设备（共用部位、共用设施设备）实施维修和更新，现对消防设施设备应急维修更新方案、消防设施设备应急维修费用预算分摊清册采用张贴公告的方式进行公示。3、落款日期为2017年10月23日，由江南物业公司与苏州市金汇机电工程有限公司（以下简称金汇机电公司）签订的《消防合同》，合同约定金汇机电公司对江南汽配市场消防进行改造（范围包括消防栓、喷淋、室外消防给水管道、报警系统），总工期为60天，开工时间以江南物业具体发令时间为准。4、落款日期为2018年6月5日，由江南物业公司签章的公告，公告主要载明市场消防改造工程新管道已基本铺好，消火栓、喷淋主管道全部铺设到位，2018年6月5日至2018年6月16日新管道与市政供水管道要对接试水、施压，需将消防老管接口剥离，新旧消防管道在此之间可能暂时无水，物业公司原有的消防应急预案中的应急供水增压组无法实施，望广大业主在此之间一定做好各项消防安全防范工作，其将采取为各户上门服务将所有应配灭火器进行检查统计，对没有或数量不足的帮助统一购置，过期的统一充粉，以备消防整改时无水应急备用，如遇突发情况请立即报告物业公司各岗亭保安，启动应急预案。江南物业公司表示，上述证据可以看出其已经履行了相应的管理职责，维修基金因为需要三分之二业主同意才能启动，未能维修是因为缺少资金；另外，因为案外人在消防改造时未尽到铺设临时水管的义务，其无能为力，不过其还是尽到了告知业主维修期间要做好防火准备。经质证，佳轮公司、振业经营部、陆根元、陆龙妹均表示证据1、2、4其未看到过，真实性不予认可。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。就本起火灾起火原因及事故中各当事人的责任比例，本院具体分析如下：首先，关于本起火灾的起火原因。《中华人民共和国消防法》第五十一条规定，消防救援机构根据火灾现场勘验、调查情况和有关的检验、鉴定意见，及时制作火灾事故认定书，作为处理火灾事故的证据。本案中，消防部门依法出具的火灾事故认定书（经复核维持）已依法对涉案火灾事故基本情况、起火原因等依法作出认定，本院依法认定本起火灾系由振业经营部引发。 其次，关于各方当事人责任确定和比例问题。振业经营部作为起火点所在房屋的实际使用人，未能尽到谨慎的注意义务和妥善的管理责任，导致遗留火种引燃周边可燃物引发火灾，是引发火灾的直接原因，因此应承担主要责任。根据本案的实际情况，本院酌定振业经营部承担60%的赔偿责任。江南物业公司作为物业管理人，未按照法律规定及与业主的约定全面履行市场内共用消防设施设备的维护、管理以及按照标准保养、维护消防设施设备，保障消防设施设备正常运行的义务，消防安全主体责任落实不到位，导致汽配市场多次出现“市场内消防设施瘫痪，主功能丧失”“消防设备不到位”等问题并被政府部门通报责令整改，整改不及时，且事故发生时消防栓处于无水状态（即便消防设施维修改造期间江南物业公司亦负有采取有效火灾预防、应急措施的义务），因此即便江南物业公司后来采取了发《告知函》、委托第三方进行消防改造等措施，亦不能免除其相应责任。结合本案实际情况，本院酌定其承担40%的赔偿责任。江南汽配公司向业主交付合法房屋，业主将房屋（非居住用房）出租经营，均未违反法律规定，江南汽配公司、陆根元、陆龙妹均无过错，原告提出江南汽配公司、陆根元、陆龙妹应当承担赔偿责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 再次，关于赔偿数额，司法鉴定意见已确定火灾财产损失价值为454000元，结合审理中当事人提出的相关质证意见，本院根据司法鉴定意见并核定原告的财产损失453911元。就此，由振业经营部赔偿原告272346.60元，由江南物业公司赔偿原告181564.40元。原告表示经营损失在本案中暂不作主张，于法不悖，本案不作理涉。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条，《中华人民共和国消防法》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告吴中区木渎振业汽配经营部于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市佳轮物资有限公司财产损失人民币272346.60元。 二、被告苏州江南物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市佳轮物资有限公司财产损失人民币181564.40元。 三、驳回原告苏州市佳轮物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8110元、财产保全费5000元、司法鉴定费38800元，合计人民币51910元，由被告吴中区木渎振业汽配经营部负担31146元，被告苏州江南物业管理有限公司负担20764元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。 审 判 长  史华松 人民陪审员  何春红 人民陪审员  金海洪 二〇一九年八月二十日 书 记 员  朱吴祺