浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终604号 上诉人（原审原告）：常山县云星广告装璜材料有限公司，住所地浙江省常山县辉埠镇童家村。 法定代表人：张启泼。 委托诉讼代理人：连瑜，浙**风律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江鼎优新材料科技有限公司，住所地浙江省常山县辉埠新区万友大道。 法定代表人：刘美菜，职务：总经理。 委托诉讼代理人：徐芳，浙江天赞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许云峰，男，1971年8月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人常山县云星广告装璜材料有限公司（以下简称云星公司）因与上诉人浙江鼎优新材料科技有限公司（以下简称鼎优公司）、被上诉人许云峰房屋租赁合同纠纷一案，云星公司、鼎优公司不服浙江省常山县人民法院（2018）浙0822民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 云星公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法判令二被上诉人共同对上诉人的租金1008144元及利息157269.52元（2018年11月3日起至款项还清之日的利息按年利率4.45%计算至款付清之日止）承担共同付款责任。二、撤销原审判决第四项，依法判令二被上诉人承担自2013年10月1日起至实际从租赁的房屋土地腾空之日起发生的城镇土地使用税及滞纳金（截至2018年12月31日止的土地使用税为117060元，滞纳金按税务部门规定据实计算）。三、一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。关于合同承租人主体问题，上诉人已经向一审法院提交了足以证明许云峰系鼎优公司实际控制人的相应证据，已达到了民事审判对证据的高度盖然性的证明力。二被上诉人未能提供相应的证据证明许云峰和刘美菜之间、和鼎优公司之间的关系。二、原审法院认为鼎优公司在合同解除后即不再拥有占有租赁物的合法依据，形成无权占有。但是在合同期内鼎优公司根据什么依据、什么事实占有租赁物以及鼎优公司在合同期内是否支付占有租赁物的实际对价，原审法院均未作出任何解释和说明。 鼎优公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：一、一审未能查明涉案标的是否存在超面积违建还是缺面积出租的重要基本事实，因此，导致无法准确认定涉案租赁合同效力以及合理租金金额，依法应当发回重审。二、假定涉案合同有效的情形下，一审判决也存在以下认定缺乏事实以及法律依据，属于认定事实错误。被上诉人无权解除合同，一审判决关于支付期限以及合同解除的认定错误。对于被上诉人的自认部分，一审判决却分配上诉人承担举证责任，进而错误认定8万元租金未支付的事实。判令按照每日1232元的标准支付占用费，不仅超出了被上诉人的诉请范围以及未能考虑到上诉人的实际使用情况，而且计算金额的标准也缺乏事实以及法律依据。三、上诉人基于租赁合同按照二十年的约定租赁期限的规划，对涉案标的厂房、办公楼、庭院等投入了巨额资金进行加装、装修、装饰，现因不可归责上诉人的原因判令上诉人腾空标的物，应当对上诉人投入的装修、装饰等损失进行补偿。 云星公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告许云峰签订的《厂房租赁合同》；2.责令被告许云峰、浙江鼎优新材料科技有限公司腾退出现租用的常山县辉埠新区万友大道的厂房；3.依法责令被告许云峰、浙江鼎优新材料科技有限公司支付原告租金损失1043483元及逾期利息损失362362元（租金及利息计算2018年9月30日止，之后租金、利息损失按合同计至腾退搬出之日止）；4.依法责令被告许云峰、浙江鼎优新材料科技有限公司支付原告租赁期内的土地使用税、房产使用税及由此而产生的滞纳金520000元（暂估至2018年9月30日，根据税务部门规定据实计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：一、关于租赁合同的承租人主体的问题。原告主张租赁合同是许云峰所签，但因许云峰系被告鼎优公司的实际控制人，鼎优公司法定代表人刘美菜所占70%股份系为许云峰代持，被告鼎优公司是实际使用人，两被告都支付过租金，故应共同承担责任，并举证原告与许云峰短信记录中2018年6月20日许云峰表示“今天到了7万，先划你六万，后面几天还有几张发票款到再划给你”，与当日原告收到刘美菜汇款6万元完全吻合，拟证明许云峰系实际控制人，另外，原告提供案外人饶志明、黄再军、张光明、刘鸣良持有的欠条（复印件）各一张，拟证明刘鸣良所持欠条上欠款人是鼎优公司，许云峰加盖了鼎优公司的公章，说明许云峰是有权代表鼎优公司对外出具欠条的，并且也有权盖章的，鼎优公司认可许云峰这种欠钱行为的。其他几张的字迹也是完全一致的，应该也是许云峰所签的，并加盖了鼎优公司公章，张光明的这张还有刘美菜签字，四张欠条的时间跨度从2015年的2月份到2016年的2月份，长达一年的时间里许云峰都是有权利对外写欠条的，可以证明许云峰是该公司的实际控制人；被告认为合同相对人系许云峰个人，鼎优公司仅是实际使用人，鼎优公司是刘美菜投资的，与许云峰之间不存在代持股份的关系，鼎优公司与许云峰之间也不存在直接的关联性，对于原告举证的短信记录，被告质证认为7万元指的是许云峰个人到江苏客户结到款项并安排支付给原告6万元，但鼎优公司并没有江苏公司打入的7万元款项，事实上，许云峰在结到7万元后用于个人还债，之后许云峰联系刘美菜并请刘美菜帮忙借款6万元，刘美菜才打了6万元给原告并且备注款项用途为借款而非租金，对于原告举证的欠条四张，被告认为与本案没有关联性，对其中刘鸣良、张光明所持欠条的真实性有异议，认为未经法院审理，不予确认，同时认为即便这两张欠条是真实的，但许云峰可能也认识了当地的泥水匠、木匠的这些朋友，所以也可能存在鼎优公司需要装修时，他会作为中间人去介绍，即便刘鸣良这张欠条上有许云峰的签字，但也只是证明许云峰介绍这个人进行装修和提供劳务，是介绍人和证明人，而鼎优公司也认可这个装修款和工钱，所以盖章，所以说即便是同时存在鼎优公司的盖章和许云峰的签字，也不能证明许云峰就有权利来控制鼎优公司的证明目的。法院认为，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定“实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人”，原告虽主张许云峰系刘美菜代持70%股份的鼎优公司的实际控制人，但其提供的现有证据尚不足以证明许云峰与鼎优公司存在间接投资关系或通过协议等其他关系支配鼎优公司，在举证期限内也未提供证据证实签订租赁合同时许云峰与鼎优公司存在职务行为或者其他法律关系，因此原告主张许云峰系鼎优公司的实际控制人故原告与鼎优公司之间存在租赁合同关系，证据不足。关于原告在2019年3月28日庭审之法庭辩论终结之后提交的原告从税务部门调取的《厂房租赁合同》复印件，原告拟证明该份材料系2015年3月4日鼎优公司法定代表人由杨凤飞变更为刘美菜之前由鼎优公司向税务部门提交的备案合同，合同内容与原合同一致，许云峰及鼎优公司在原合同的基础上另行补盖公章并在许云峰签名一栏之前手写添加“代理人”，从而证明鼎优公司事后追认原合同故属于共同承租人，应当系合同的主体，同时，许云峰擅自在自己的签名前添加“代理人”三个字，未得到原告的认可，所以不能免除许云峰的承租人的主体身份。被告对该证据的真实性有异议，认为被告从未在原合同中加盖印章，被告公司在税务机关的档案中没有该份材料，属于孤证。法院认为，当事人订立合同采取要约、承诺的方式，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外，原则上承诺生效时合同成立，承诺通知到达要约人时生效，承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。具体到本案，首先，原告举证的从税务部门调取的合同，该合同按照原告的陈述系被告擅自添加后向税务部门提交，原告并没有该份事后添加的合同，可见被告的意思表示行为的对象也并非是作为合同相对人的原告，其次，经核实，税务部门注明“企业报送税务机关的为复印件，复印件留存在税务机关档案室”，因此，仅凭复印件不足以证实被告鼎优公司确认、接受原租赁合同的特定法律效果的意思表示，最后，在涉案租赁合同的实际履行过程中，原告催索租金之时，被告也曾以其非合同主体为由拒付租金，双方也未就租金的承担达成书面协议。综上，原告主张许云峰为租赁合同主体，法院予以采信，但原告主张鼎优公司也为承租主体，依据不足，不予采信。二、关于租金的支付期限问题。双方的争议焦点在于第二年起的租金的支付日期是否可以确定，原告认为是可以确定的；被告认为应当根据合同第六条的约定并按照上一年度实际支付日来推算，法院认为，根据合同第六条约定“第二年的租金在上一年租金支付日提前二个月支付下年度租金”，可以确定第二年的租金相应的支付日期，从文义解释和目的解释来分析，被告将该条款中的“上一年租金支付日”解释为“上一年租金的实际支付日”，法院不予采信。三、关于已交租金金额多少的问题。原告列租金表，二被告合计已经支付租金1001000元；被告认可该1001000元，但同时主张被告此外还支付了506000元租金，庭审中，双方经核对，对其中30万元系重复计算均表示无异议，但对剩余的206000元仍存争议。法院经审查，并调取原告的银行流水记录后认为：1.被告举出2013年8月30日杨凤飞向张启泼汇款4万元的银行凭证一张，原告主张系被告付给前承租人的补偿款，法院认为，原告对其主张未能提供证据予以证实，而且2013年8月30日当天被告共计支付6万元也符合合同要求在签订之日支付6万元的约定，故对原告的该主张不予采信；2.被告举出2016年3月10日被告向原告打款凭证两张，各5万元，原告只承认收到一笔5万元，法院经向农业银行核实确认原告当日只收到一笔5万元；3.被告举证2016年7月5日汇款给原告2万元，原告认为该2万元与原告所列被告交付租金表中2016年7月25日系同一笔，系原告误计，同时被告无法提供2016年7月25日的汇款凭证，被告对此有异议，认为不排除2016年7月25日许云峰支付现金的可能，法院认为，被告主张存在许云峰支付现金的事实，但未能就现金支付进一步举证，故对被告该主张不予采信；4.被告举证2017年9月28日汇款给原告6万元，原告认为该6万元与原告所列被告交付租金表中2017年9月29日系同一笔，系原告误计，同时被告无法提供2017年9月29日的汇款凭证，被告对此有异议，认为不排除2017年9月29日许云峰支付现金的可能，法院认为，被告主张存在许云峰支付现金的事实，但未能就现金支付进一步举证，故对被告该主张不予采信；5.被告提供2016年7月17日、8月16日、9月21日、10月19日各打给原告9000元的汇款凭证，原告认为2016年7月18日原告因还贷之需向被告许云峰催讨租金，许云峰请原告向外面民间借贷并自愿承担利息，之后原告到案外人杨吉贵处借贷30万元并由被告鼎优公司作为保证人提供担保，该四笔钱系30万元每个月按约定月利率3分计算的利息，被告认为原告自认其贷款到期需还款才进行民间借贷，被告并非借款人，而且该汇款注明用途系工资，法院认为，原告主张该借款的用途系被告支付原告的租金并约定借款相应的利息由被告承担，但原告所举《借条》等书证尚不足以证实该主张，而且在实际借款之日2016年7月18日的前一天就开始支付利息，不符常理，故对原告该主张，不予采信。四、关于本案厂房是否属于违法建设、本案土地原告是否有使用权的问题。被告认为经许可建设的厂房面积2214㎡，仓库891㎡，合计3105㎡，但本案合同中约定的原告出租给许云峰的房产面积却有3770平方米，由此可见原告未按规划进行超面积违法建设，原告未达到土地出让合同约定的投资强度，应承担20%违约金，所以是违法的，对原告举证的《国有土地使用证》，被告认为该证载明“该宗土地须在2009年4月18日前办理变更登记，逾期此证无效”，因原告未办理变更登记，故该证无效，原告不具有合法出租人的主体资格；原告对此有异议，原告认为合同中约定的3770㎡除了出租给被告的厂房、仓库之外还包括尚未建成的办公楼、配电房等其他房屋的，原告经过审批，取得规划许可证、施工许可证等手续，属于合法建设并对本案土地有合法的使用权。法院认为，被告虽认为本案房屋系违法建设，但未充分举证，根据本案现有的证据材料，法院经审查后认为尚不足以认定本案房屋属于违法建设，关于土地使用权，经审查《国有土地使用权出让合同》以及不动产登记信息查询核实，本案土地的国有建设用地使用权的权利人现仍登记为原告，原告可以按照该出让合同的约定出租利用土地。五、关于租期内的土地使用税、房产使用税的问题。原告主张由被告承担，被告鼎优公司认为中国目前不存在房屋使用税，双方没有就房产税进行过约定，原告诉请中的房产税不应由被告承担，土地使用税的纳税义务人系土地使用权人即出租人，按照约定承租人仅为税金的最终承担者，出租人应当依据完税凭证向承租人主张税金金额，逾期纳税的滞纳金应当由出租人自行承担。法院认为，本案房屋尚未办理竣工验收手续，未取得产权证书，同时原告也未有效举证其拖欠房产税，故不予认定。对于土地使用税，经核实，原告尚欠2013年10月1日起至2018年12月31日止的城镇土地使用税117060元，原告、被告鼎优公司对真实性均无异议，故法院该事实予以认定。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。原告与被告许云峰签订的租赁合同，其内容并不违反法律强制性规定，合法有效。原告已经按约交付租赁物，被告许云峰未按约履行支付租金的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据原告与许云峰签订的《厂房租赁合同》第二十三条约定的情形之一“不支付或者不按照约定支付租金达叁拾日的”，甲方有权单方解除合同，现许云峰已逾期达一年以上，故原告有权解除合同，同时，合同解除自解除合同的通知到达被告之日起解除，根据本案租赁合同关于租赁期限的约定“该厂房租赁期限为二十年，自二○一三年十月一日起至二○三三年九月三十日止。五年内每年在上一年租金上递增5%。五年后即二○一八年九月三十日开始，租金按当时行情，双方协商定租金”，在原告起诉要求解除合同之后被告许云峰未积极应诉，也未举证就2018年9月30日满五年之后的租金标准进行过协商，故根据本案实际情况，法院认定本案租赁合同于起诉状副本送达之日2018年11月3日解除。对于原告要求许云峰承担租金及逾期利息损失的诉讼请求，法院予以支持。但原告认为许云峰系鼎优公司的实际控制人以及鼎优公司事后追认等主张，证据不足，故对于原告要求鼎优公司作为共同的承租人共同支付租金等合同责任的诉讼请求，根据合同相对性，不予支持。根据合同第八条“租赁期内所产生的土地使用税、房屋使用税由乙方承担（租金乙方如需开统一发票，税费由乙方承担）”的约定，原告诉请被告许云峰承担租赁期内的土地使用税，符合约定，法院予以支持。对于原告要求被告承担房产税的诉讼请求，因本案房屋尚未竣工验收、未取得产权证书，同时原告也未有效举证其拖欠房产税，故原告证据不足，不予支持。对于原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，因纳税义务人并非承租人，原告也未就其向承租人主张税款进行充分举证，合同中也未就承租人逾期承担税款的责任作出约定，故原告主张滞纳金由被告承担，不予支持。合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务，并承担逾期返还租赁物的实际占有使用费及实际占有期间产生的土地使用税。同时，鼎优公司在合同解除后即不再拥有占有租赁物的合法依据，形成无权占有，原告有权要求其返还租赁物，鼎优公司作为实际使用人，负有返还租赁物的义务，应当就合同解除后的实际占有使用费与被告许云峰承担共同清偿责任。根据本案实际情况，结合原告诉请，法院酌情参照合同约定的租金标准计算占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告常山县云星广告装璜材料有限公司与被告许云峰2013年8月30日签订的《厂房租赁合同》于2018年11月3日解除；二、被告许云峰、浙江鼎优新材料科技有限公司腾空《厂房租赁合同》中的坐落于常山县辉埠新区土地，返还给原告常山县云星广告装璜材料有限公司，限于判决生效后30日内履行完毕；三、被告许云峰支付原告常山县云星广告装璜材料有限公司租金1008144元、利息损失157269.52元（已按同期银行贷款基准利率计算至2018年11月2日止），并支付原告自2018年11月3日起至款项还清之日止以1008144元为基数按年利率4.35%计算的利息损失，并支付原告自2018年11月3日起至实际腾空之日止的占有使用费（按每日1232元据实支付），均限于判决生效后30日内履行完毕；四、原告常山县云星广告装璜材料有限公司在被告许云峰2013年8月30日起租赁原告坐落于常山县辉埠新区土地至实际腾空之日的期间内发生的城镇土地使用税（不含滞纳金）由被告许云峰负担，由原告在向税务部门缴纳之后凭缴税票据向被告许云峰据实结算，限于判决生效后30日内履行完毕；五、被告浙江鼎优新材料科技有限公司对上述判决第三项中确定的自2018年11月3日起至实际腾空之日止的占有使用费（按每日1232元据实支付）承担共同清偿责任；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22132元，保全费5000元，合计诉讼费用27132元，由原告常山县云星广告装璜材料有限公司负担4377元，由被告许云峰负担15755元，被告浙江鼎优新材料科技有限公司负担7000元。 二审中，云星公司提供：1.张光明询问笔录一份，拟证明公司实际出资运营情况；2.云星公司法定代表人与徐云峰短信记录一组，拟证明许云峰是完全可以代表鼎优公司做出一些决策的，整个鼎优公司其实质是许云峰控制的，其他人都是法律上的挂名。鼎优公司质证认为，询问笔录从证据形式上来说是证人证言，证人证言应当通过当庭质证才能成为认定案件事实的依据，对询问笔录真实性有异议，并且对张光明反映的客观情况以及上诉人所主张的证明对象均有异议。对短信记录，无法确认当时的联系过程，对内容的真实性无法确认，厂房是许云峰租的，承租人去找他的房东也是一个非常正常合理的行为。鼎优公司提供拍摄于2019年6月份的照片一组，拟证明投入了大量的资金进行装饰装修。云星公司质证认为，对真实性无异议，但对证明目的有异议，装修属于合理的简单装修，如果下一个人不喜欢，鼎优公司还要按照合同约定免费拆除。针对云星公司提供的证据材料，因张光明未出庭、短信记录真实性无法确认，本院不予认定为二审新的证据。针对鼎优公司提供的证据材料，对照片反映的内容予以确认，对证明目的将作综合阐述。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：民事诉讼当事人对自己的主张有责任提供证据且应及时提供。本案所涉租赁合同系由云星公司与许云峰签订，合同主体明确，内容不违反法律规定，应为有效。合同履行过程中，云星公司亦未对合同主体及鼎优公司实际使用厂房提出异议。云星公司主张许云峰为鼎优公司实际控制人，但现有在卷证据不足以证实该主张。鼎优公司主张涉案厂房存在违建并认为合同无效，本院认为，违法建筑的认定应由相关职能部门依法作出，鼎优公司以此主张合同无效依据不足。关于租金支付期限，原审法院已按照文义解释和目的解释作分析，较为合理，也符合租赁双方之本意。关于已付租金数额，原审法院已对争议款项作进一步核实和举证责任分配，符合认证规则和法律规定。关于占有使用费，在合同解除前提下，原审依法作出认定并无不当，也并不损害当事人权益，标准合理。根据查明案件事实，许云峰未按约及时支付租金，未履行合同主要义务，对此应承担相应违约责任。合同解除后，实际承租人亦负有返还租赁物之法定义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，常山县云星广告装璜材料有限公司上诉部分16342元，浙江鼎优新材料科技有限公司上诉部分5181元，由双方各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年八月七日 书记员 姚月红