呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1816号原告(反诉被告）：霍三平，男，无固定职业，住内蒙古呼和浩特清水河县盘村18号。委托诉讼代理人:樊波，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人刘雪飞，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，系该公司董事长委托诉讼代理人:锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告霍三平与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，被告蒙拓公司在答辩期内向本院提出反诉，本院依法予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍三平的委托诉讼代理人樊波和刘雪飞、被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍三平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告为原告购买的位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续；2、请求依法判令被告立即向原告交付上述房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；3、请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失34664元（装修费用按照每平米800元计算）；4、请求依法判令被告向原告支付自2014年9月1日至实际给付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款166595元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年4月28日为39266元）；5、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。以上共计73930元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月22日原告与被告签订《内部认购协议》，原告向被告购买位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407号公寓，建筑面积43.33平方米，单价为每平方米7689.6元，总价为333190元。双方约定付款方式为分期付款，按照约定，原告向被告支付房款166595元。合同约定公寓的交付日期为2014年8月31日前。交房标准为装修交房。现被告仍未向原告交付房屋，且被告也未给原告办理商品房买卖合同网签备案手续及产权登记手续。原告多次找被告协商未果，因此，原告向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益不受侵犯。蒙拓公司辩称，一、关于办理网签备案登记手续，是房地产管理部门对房地产开发企业预售商品房行为的一种行政管理行为，不属于人民法院民事案件的审理范围；关于办理不动产权证，其主体为行政机关，并非本案被告，作为出卖人的被告仅负有向登记机关提供相应备案资料、配合买受人办理不动产权证的义务，但无义务直接为买受人办理不动产权证书，故原告的该两项请求不能成立。且就上述两项诉请在系列案件生效判决中，法院均没有支持，故人民法院应当驳回原告的该等诉讼请求。二、被告逾期交房并不构成违约，相反，原告至今未付清房款已构成根本违约。故，被告有权不予交房，原告要求被告承担逾期交房的利息损失的诉请无事实及法律依据而不能成立。根据原、被告双方签订的《内部认购协议》第一条、第二条的约定，原告的付款方式为分期付款，即：封顶前支付一部分，交房前支付一部分；若原告不能按约交付房款，被告有权相应迟延交房。原告至今未付清购房款，被告已多次进行催告，但原告至今仍未支付，已构成违约。故，被告有权不予交房。因此，原告作为违约一方，无权要求被告承担逾期交房的违约责任，即原告要求被告赔偿其利息损失无任何事实及法律依据而不能成立。蒙拓公司提出反诉诉讼请求：1、判令解除反诉原被告双方签订的《内部认购协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金16659.5元；3、本案案件受理费由反诉被告承担。反诉事实和理由：2012年12月22日，反诉被告购买了反诉原告开发的内大翡翠城项目7号楼1407号房屋，并与反诉原告签订了《内部认购协议》。协议约定，购房总价款为333190元，反诉被告应于房屋主体封顶前付房款133276元，于房屋交付前付房款33319元；逾期超过30日的，反诉原告有权解除合同，反诉原告解除合同的，反诉被告应按总房款的5%向反诉原告支付违约金。现房屋早已封顶，且已具备交付条件，但经反诉原告通知，反诉被告至今未向反诉原告支付剩余房款。故，依据合同约定及相关法律之规定，反诉原告有权解除合同，并有权要求反诉被告支付总房款5%的违约金。综上，反诉原告特向贵院提起反诉，以维护反诉原告的合法权益霍三平针对反诉诉讼请求辨称：一、被答辩人违约在先，信誉恶化，答辩人依据《合同法》第六十八条规定，依法行使不安抗辩权中止支付房款，被答辩人无权解除合同双方签订《内部认购协议》中，对交房时间、房屋产权以及装修标准均作出了明确的约定，被答辩人先构成多项违约：1.被答辩人要保证交付的房屋产权清晰。但现在却是因被答辩人未缴纳土地出让金，导致涉案房屋至今五证没一证。被答辩人不能为答辩人办理《商品房买卖合同》登记备案手续，涉案房屋也不能办理该房屋的不动产权证，办理房屋不动产权证的时间更是无期限。2.被答辩人应在2014年8月31日前将涉案房屋交付答辩人使用。事实上被答辩人开发建设的房屋全部逾期交房且长达五年之久，五年期间被答辩人因资金、经营状况等问题，施工进度缓慢，甚至长时间处于停工状态，至今仍有部分房屋尚未建成，在之前的庭审中被答辩人也一直声称涉案房屋不具备交付条件，直到呼和浩特市中级人民法院作出判决，最终是法院判决了被答辩人应交房的时间。3.被答辩人应当装修交房。虽然现在，被答辩人称其已具备交房条件，但因其经营状况等问题，被答辩人仅能交付未经任何装修的毛坯房。这种交房事实上是对合同内容的变更，需要双方一致认可才可以，在被答辩人不作出任何赔偿损失的情况下，答辩人无法认可。上述被答辩人的严重违约事实，不仅存在于答辩人与被答辩人之间，而且涉及到被答辩人开发建设的整个内大翡翠城楼盘。被答辩人涉及多起诉讼，有众多债权人，一度被列入失信人员名单。被答辩人严重恶化的经营状况，及其可能丧失履约能力的客观情况，根据《合同法》第六十八条和第六十九条之规定，答辩人作为守约方有权行使不安抗辩权暂时停止支付房款。而被答辩人作为先违约方，信誉严重丧失，逾期交房长达五年之久，交付的房屋既没有装修也没有五证，产权不清晰，被答辩人无权解除合同。二、涉案房屋的封顶时间不确定，且在房屋封顶时被答辩人并未告知答辩人。根据双方签订的《内部认购协议》约定，涉案房屋应在2013年8月31日前交付答辩人使用，根据常识房屋的封顶时间应在此之前，但被答辩人在约定的交房期限内，从未通知过答辩人房屋已经封顶。在约定的交房期限届满后被答辩人也从未通知过答辩人房屋封顶，却突然在2018年声称房屋于2014年封顶。在其声称封顶时间之后的4年时间里，却不告知答辩人房屋已经封顶，这显然不符合常理。况且，及时通知购房人房屋进度，是被答辩人的义务，房屋封顶后不及时告知的行为也侵害了购房人的合法权益。而且，房屋封顶，即建筑物主体完工，被答辩人声称其房屋2014年完成封顶，其从来未向答辩人提交过工程阶段性验收报告等相关建设工程施工手续，答辩人根本无法得知确切的封顶时间。三、被答辩人未在规定期限内行使解除权，解除权已经消灭被答辩人应及时行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，当事人没有约定解除权行使期限的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被答辩人认为答辩人未按约定在房屋封顶时支付第二笔房款，按照约定被答辩人在答辩人逾期30日后，就有权解除合同，但被答辩人直至答辩人起诉后，在2019年6月14日通过向贵院反诉的形式行使其解除权，显然早已超过解除权行使的期限，被答辩人的解除权早已消灭。而且，本次案件为群体性诉讼，在之前的多起案件中，不乏和本案相似的情况，之前的所有案件中，被答辩人未通知过封顶，也从未提出过解除合同。综上，请求人民法院依法驳回反诉人的反诉请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告霍三平向本院提交了如下证据：1、《内部认购协议》、委托改造及装修协议、内大翡翠城loft公寓装修标准，证明：原告于2012年12月22日向被告处购买位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓7号楼1407室，建筑面积43.33平方米，单价为每平方米7689.6元，总金额为333190元。付款方式为买受人于2012年12月22日付清首付166595元。房屋交付时间为2014年8月31日。被告违反协议约定，至今未向原告交房，应当承担违约责任。《内部认购协议》第二条第四项约定，被告逾期交付房屋的违约金为乙方已交房款的万分之0.1.此约定中万分之0.1明显不足以弥补原告的损失，同时约定计算方法和计算标准也明显过低。所以恳请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定予以提高，按照原告的第四项诉请进行支持。《内部认购协议》中原被告双方约定的交房标准为装修交房，且在签订认购协议当日同时签订了《委托改造及装修协议》，此协议与内部认购协议是主从合同关系，涉及的内容同样是该涉案房屋，在该协议中双方约定，原告委托被告对房屋进行装修，即在交房时达到改造和装修的条件及标准。2012年12月22日，原被告在《内大翡翠城loft公寓装修标准》中对地面、墙面、吊顶等装修标准作出约定，此外约定被告交付的房屋中应包含电视、冰箱、洗衣机等家电。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，证明的问题不认可，原告未按约定交付尾款，根据合同约定被告有权解除合同，故原告的诉请无事实及法律依据。本院对该组证据的真实性予以认可，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。2、收据，拟证明被告于2012年12月22日收到原告购房款166595元。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，证明的问题不认可，原告未按约定交付尾款，根据合同约定被告有权解除合同，故原告的诉请无事实及法律依据。本院对该组证据真实性予以认可。3、（2018）内01民终2688号两份民事判决书，拟证明呼和浩特市中级人民法院对于与本案相同被告，涉及《内部认购协议书》内容一致，仅仅是签订的时间和主体不同，所以生效判决认定的事实可以作为本案认定事实的依据。该生效判决对于相关协议的内容和性质及效力做出了认定，认为《内部认购协议》系有效的商品房买卖合同。被告蒙拓公司逾期交房已经构成违约，而且《内部认购协议》书中约定的违约金过低，应按照中国人民银行同期同类贷款利率提高，同时确定了被告蒙拓公司补偿业主的装修标准以双方的合同约定的面积为基数，每平米补偿800元。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，证明的问题不认可，原告未按约定交付尾款，根据合同约定被告有权解除合同，故原告的诉请无事实及法律依据。本院对该组证据予以采信。4、关于《催款通知书》的回复；拟证明鉴于被告蒙拓公司的前期违约行为及经营状况不断恶化之现状，其已严重丧失商业信誉，原告严重怀疑被告的履行能力，因此在被告根本逾期交房违约行为出现后，原告依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定中止履行付款义务；原告已经将该回复亲自交给被告，被告蒙拓公司质证意见为不认可，没收到回复，且根据《回复》内容看来，原告已经收到被告发的催款通知，却不来收房，并于2019年4月才给回复，已逾期。关于微信不认可，第一人员是谁不清楚，第二并不能代表公司。本院对该证据在审判时综合予以认定。被告蒙拓公司就反诉向本院提交证据《内部认购协议》、催款通知书、证据、邮寄单、投递记录、短信记录，拟证明根据《内部认购协议》的约定，反诉被告应于房屋主体封顶前付房款133276元，于房屋交付前付房款33319元；逾期超过30日的，反诉原告有权解除合同，反诉原告解除合同的，反诉被告应按总房款的5%向反诉原告支付违约金。反诉原告多次向反诉被告发送催款通知，但反诉被告至今未支付剩余房款。故根据合同约定，反诉原告有权解除合同，并有权要求反诉被告支付总房款的5%的违约金。霍三平质证认为对《内部认购协议》其真实性认可，证明的问题不认可，对催款通知书真实性认可，对短信记录真实性不认可，提交的所有证据证明的问题都不认可，首先被告是先违约方，其没有权利要求解除合同，第二反诉原告发出的催款通知书载明，其认为涉案房屋已于2014年10月21日封顶，在此之前反诉原告从未告知反诉被告涉案房屋已经封顶，而且反诉原告也未向反诉被告出具封顶验收报告，反诉原告向反诉被告发送催款通知是在2018年9月4日，他在2019年6月17日才提出解除合同，依据商品房买卖解释15条，已经超过三个月，解除权已经消灭，第三、反诉原告声称2014年已完成封顶，其解除权应在2015年行使完毕，而被告在2018年还在要求原告履行合同，充分说明了被告的意愿就是履行合同，其自己放弃了解除权。本院对该组证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月22日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人霍三平签订《内部认购协议》，原告霍三平认购了位于呼市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407室，建筑面积43.33平方米，单价为每平方米7689.6元，总金额为333190元；付款方式约定为：买受人须在签订本合同之日付款166595元；于封顶前支付购房款133276元，于交付前交付购房款33319元。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付乙方使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。乙方不能按约交付房款，甲方有权享有延迟交房。合同签订后，霍三平向蒙拓公司支付了购房款166595，剩余房款约定以分期付款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。2018年9月4日，蒙拓公司出具催款通知书并邮寄给霍三平，霍三平已于2018年9月15收件，催款协议书中载明“合同履行过程中，您认购的房屋于2015年8月4日已封顶，经我公司多次催促，但是您至今未支付剩余购房款，为此我公司再次通知您：一、限您于收到本通知之日起7日支付购房款133276元。二、因您违约行为造成的一切后果与责任均由您承担”。随后，蒙拓公司于2019年1月6日、5月22日给霍三平发送过催款通知。截止目前，霍三平也未支付其应在封顶时缴纳的购房款。同日双方签订《委托改造及装修协议》，原告委托蒙拓公司对案涉房屋进行改造及装修，附内大翡翠城loft公寓装修标准。双方均在装修协议及装修标准上签字确认。本院认为，原告霍三平与被告蒙拓公司签订的《内部认购协议》已就公寓的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础，签订《内部认购协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告霍三平与被告蒙拓公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。对于蒙拓公司的反诉诉讼请求能否成立的问题，首先，依据双方签订的《内部认购协议》，约定的付款方式为分期付款，依据合同霍三平需要在房屋封顶前交付相应的购房款，但是其在接到通知时未缴纳购房款，构成违约。故依据《内部认购协议》中第三条关于乙方履行的条款中第（二）条的约定，逾期超过30日的，甲方蒙拓公司有权解除合同，并要求按照总房款5%支付违约金，但是依据霍三平2018年9月15日收到的邮件催款通知书告知其7日内履行支付购房款的义务，故其解除权的行使起点为2018年9月23日，但是其在2019年6月14日才提出解除合同，因解除权的行使时间为除斥时间，不应期间的再次催告发生中断或者中止，故其解除权的行使时间自2019年12月24日已过，故对蒙拓公司据此提出解除《内部认购协议》的诉讼请求不予支持。但是霍三平未缴纳相应的购房款，确已构成违约，故应该承担相应的违约责任，但是依据协议约定的违约金过高，应予以调整，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，故本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，故霍三平应向蒙拓公司支付自2019年9月23日起至实际支付之日止的利息，以133276元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率。对于霍三平的诉讼请求能否成立的问题，首先，关于霍三平诉请办理网签备案合同手续的请求，蒙拓公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对霍三平请求办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。另外，因本案相关工程手续不健全，故霍三平可待蒙拓公司资料具备后另案主张蒙拓公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因办理不动产权属证书的主体并非蒙拓公司，而是行政机关，蒙拓公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故霍三平直接请求蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。其次，依据双方签订的《内部认购协议》约定，该房屋暂定2014年8月31日前交付霍三平使用。蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应违约责任。且本案的涉案房屋已经具备了交付条件，故蒙拓公司应当向霍三平交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，故本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，即蒙拓公司应向霍三平支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款166595元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故霍三平的该项诉讼请求本院予以支持。霍三平请求装修费用按照每平米800元计算，蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，依据生效法律文书确认的事实，本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积43.33平方米，故蒙拓公司应当赔偿霍三平房屋装修损失34664元(800元/平方米×43.33平方米)。最后，霍三平请求保留因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。综上，原告（反诉被告）霍三平的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）霍三平交付位于呼和浩特市锡林南路与滨河路交汇处西南角内大翡翠城7号楼1407室房屋。二、被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）霍三平房屋装修损失34664元。三、被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司赔偿原告（反诉被告）霍三平利息损失（以已付房款166595元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年9月1日计算至实际交付房屋之日）。四、原告（反诉被告）霍三平于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司利息损失（以欠付房款166595元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年9月23日计算至实际支付之日）。五、驳回原告（反诉被告）霍三平的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费824元，由原告（反诉被告）霍三平负担25元，由被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担799元。反诉案件受理费133元，由原告（反诉被告）霍三平负担25元，由被告（反诉原告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担108元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇一九年八月十四日书记员 苏永清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2108351)》第十六条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2108351deid=856932)规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)》第九十四条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/22172deid=472050""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。