贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0423民初1047号 原告：朱明星，男，1961年4月19日生，汉族，贵州省湄潭县人，住黄果树旅游区。 原告：廖小菊，女，1963年5月21日生，汉族，贵州省湄潭县人，住黄果树旅游区。 二原告共同的委托代理人：朱宽心、蔡香，贵州瀑乡律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 被告：贵州昊远隆基房地产开发有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区瀑韵天城中心商业区A1幢。统一社会信用代码：91520491969274187XM。 法定代表人：曹洪涛，该公司总经理。 委托代理人：张曙文，该公司总经理助理。 代理权限：一般代理。 原告朱明星、廖小菊诉被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法由审判员杨红适用简易程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告朱明星、廖小菊及其委托代理人朱宽心、蔡香、被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司的委托代理人张曙文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱明星、廖小菊向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的B005208号《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告首期房款人民币1,564,835元、登记费人民币2,210元、维修基金人民币14,763元，共计人民币1,581,808元；3、判决被告赔偿原告投资损失人民币775,085.92元（1,581,808元×7%×7年＝775,085.92）；4、本案律师费、诉讼费由被告承担。 原告朱明星、廖小菊主张的事实和理由：2011年3月，被告在黄果树大力宣传瀑韵天城项目投资前景好，投资回报率高，所购商铺购买人不愿自己经营，可由被告包租，回报率为7%以上。若按揭购买商铺，被告负责办理银行按揭贷款。原告基于对被告的信任，于2011年11月9日与被告签订《瀑韵天城认购协议》，认购瀑韵天城商铺第B5幢1跃2-8商铺，商铺面积246.05平方米，每平方米12,700元，总金额为人民币3,124,835元。签订协议当天，原告支付定金人民币40,000元，于2011年11月25日支付购房款人民币960,000元。被告出具了人民币1,000,000元的收据。2012年4月20日原告支付购房款人民币564,835元。2012年6月19日，原、被告签订B005208号《商品房买卖合同》，原告按被告要求支付了登记费等人民币2,210元，维修基金人民币14,763元。合同约定：被告负责办理银行按揭贷款人民币1,560,000元，商铺于2012年8月31日交付，商铺房屋面积为246.05元平方米，套内面积为168.6平方米。合同签订至今，被告未办理银行按揭贷款，也未交付商铺，且商铺实际面积仅有196.74平方米，与合同约定的实际面积不符合。被告不仅违约，且不履行合同义务，致使原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，合同无法继续履行。原告多次找被告退房未果。原告为维护其合法权益，特诉至人民法院请求判决支持如上所请。 被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司辩称：按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条约定，《商品房买卖合同》应继续履行，原告诉讼请求不应得到支持，被告不同意与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。 经审理本院认定：2011年11月9日，原告朱明星与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《瀑韵天城认购协议》，原告朱明星认购被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司开发的黄果树风景名胜区新城瀑韵天城项目中的第B幢五座1跃2-8商铺，商铺面积为246.05平方米，每平方米单价为人民币12,700元，总金额为人民币3,124,835元，被告同意原告按贷款方式付款。签订认购协议当天，原告朱明星支付了订金人民币40,000元，后原告朱明星于2011年11月25日支付了购房款人民币960,000元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司出具了金额为人民币1,000,000元的收据给原告朱明星。2012年4月20日，原告朱明星又支付了购房款人民币564,835元给被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司，被告出具了收据给原告。2012年6月19日，原告朱明星、廖小菊作为买受人与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订合同编号为B005208的《商品房买卖合同》，该合同对出卖商品房的建设依据、销售依据均作约定，同时合同约定：“出售商铺的建筑面积为246.05平方米，套内面积为168.6平方米，房屋层高3.9米，按商铺套内面积计算，每平方米单价为人民币18,534.02元，总价款为人民币3,124,835元”。合同第八条约定：“付款方式按贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交首期房款人民币1,564,835元，余款人民币1,560,000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”；合同第十一条约定：“出卖人应当于2012年8月31日前向买受人交付该商品房”。合同签订当天，原告朱明星按被告要求支付了登记费等人民币2,210元，维修基金人民币14,763元。同时，原告朱明星与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《商铺委托经营合同》，该合同约定：“原告朱明星将购买的B5-1跃2-8商铺委托被告经营，委托经营期限为3年，即从2012年9月1日至2015年8月31日止，商铺经营回报利益＝商铺实际成交总房价数×7%×3年”。由于商铺建筑面积仅有196.74平方米，与合同约定的建筑面积存在面积差49.31平方米，原告朱明星于2012年11月30日以购买商铺建筑面积存在误差为由申请退购房款人民币311,237元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于2012年12月14日退还购房款人民币300,000元给原告朱明星。合同签订至今，原、被告双方未按合同约定办理银行按揭贷款手续，被告未按合同约定将房屋交付原告朱明星、廖小菊使用，也未将房屋的相关资料交付给二原告。原告朱明星、廖小菊因诉讼委托律师，产生了律师费人民币30,000元。 上述事实，有商品房预售合同登记表、瀑韵天城认购协议、交付房款记录单及收据、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》、退款申请、退款凭证以及原、被告在庭审中的陈述等在卷证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告朱明星、廖小菊通过认购方式与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。合同签订至今原告朱明星、廖小菊未获银行按揭贷款，导致合同履行不能，合同目的不能实现。按照《商品房买卖合同》约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，原告朱明星、廖小菊有权主张解除合同。原告朱明星、廖小菊主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定返还已付购房款人民币1,264,835元、登记费人民币2,210元、维修基金人民币14,763元给原告朱明星、廖小菊。原、被告双方签订的《商铺委托经营合同》是《商品房买卖合同》的从合同，因《商品房买卖合同》的合同目的未能实现，导致《商铺委托经营合同》尚未履行，原告依据《商铺委托经营合同》约定的投资回报率7%主张投资损失，其理由不能成立，本院不予支持。被告占用二原告的购房款使用已长达七年之久，按合同约定的银行同期存款利率计算购房款利息能弥补给原告造成的实际经济损失，原告主张的投资损失应按银行同期定期存款利率计算。原告因诉讼委托律师产生的律师费系原告自行委托律师产生，合同中双方对律师费的负担未作约定，原告主张由被告负担律师费的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除原告朱明星、廖小菊与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订的合同编号为B005208《商品房买卖合同》。 二、限被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还已付购房款、维修基金、登记费共计人民币1,281,808元给原告朱明星、廖小菊。 三、限被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付购房款利息（购房款利息的计算方式：从2012年6月19日起至返清购房款之日止，按银行2013年定期五年存款利率计算人民币1,264,835元的利息）给原告朱明星、廖小菊。 四、驳回原告朱明星、廖小菊在本案中的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费人民币25,654元，减半收取人民币12,827元，原告朱明星、廖小菊共同负担人民币4,000元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司负担人民币8,827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定履行期届满后二年内，向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。 审判员  杨红 二〇一九年八月十六日 法官助理杨娟 书记员余婉萍