河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初2625号原告（反诉被告）：闫小林，男，1990年9月17日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：孙玉惠，女，27岁，汉族，住址同上，系原告闫小林的妻子。委托诉讼代理人：任胜杰，河南飞龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作振华置业有限公司。注册住所地：焦作市山阳区景苑路景苑商住楼4楼18号。现住所地：焦作市解放区建设西路路南1号电厂南场区内。统一社会信用代码91410800326745977C。法定代表人：白华伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：何红乔，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦画，河南好谦律师事务所律师。原告（反诉被告）闫小林与被告（反诉原告）焦作振华置业有限公司（以下简称“振华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫小林及其委托诉讼代理人孙玉惠、任胜杰，被告振华公司的委托诉讼代理人秦画到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫小林向本院提出诉讼请求：1、判令被告振华公司协助原告尽快办理尚水·翰林苑第2号楼2单元305号房产的不动产所有权登记证书；2、判令被告振华公司支付原告闫小林房屋差价13594元；3、诉讼费由被告振华公司承担。审理中，原告闫小林将诉讼请求第二项变更为：由原告闫小林向被告振华公司支付3792元。事实与理由：2016年8月，闫小林欲购住宅，开始关注卖房优惠的开发商。通过了解，闫小林看到被告振华公司给自己的户型鉴赏宣传单显示出售的商品住宅房是“双阳台大赠送”，比较划算。为此，双方于2016年8月31日签订了商品房预售合同，合同约定：闫小林所购尚水·翰林苑第2号楼2单元305号房屋，预测面积为106.92平方米，每平方米2861.95元，总房款306000元；该商品房阳台，其中封闭阳台数为0，非封闭阳台数为0；所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补。被告振华公司交房后，根据测绘公司的实际测量，房屋面积为116.92平方米，但116.92平方米包括双阳台面积8.675平方米。由于合同约定双阳台面积不属于房屋面积，108.245平方米应是双方实际结算的房屋面积。由于闫小林少交了1.325平方米的房款3792元（1.325平方米×2861.95元／平方米），故应向被告振华公司补齐。被告振华公司应按照合同约定协助原告办理不动产登记证书，而不予协助，应判令被告振华公司协助原告办理不动产登记证书。并针对被告振华公司的反诉辩称，因为合同约定阳台面积为0，被告振华公司发放的“户型鉴赏”彩页是“双阳台大赠送”，故应驳回被告振华公司的反诉请求。被告振华公司辩称，答辩人没有向原告闫小林许诺过赠送阳台，原告闫小林所述与事实不符，应当依法驳回其诉讼请求。答辩人没有为原告办理房产证过户是因为原告闫小林没有及时支付房屋差价。在双方签订的价格认可单和商品房预售合同中都没有约定赠送阳台。因此，答辩人不应当向其退还相应价款。答辩人不存在违约行为，不应当支付违约金。被告振华公司向本院提出反诉请求：1、判令原告闫小林支付房屋差价28620元；2、诉讼费由原告闫小林承担。事实与理由：2016年8月31日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：闫小林购买尚水·翰林苑第2号楼2单元305号房屋，预测面积为106.92平方米，每平方米为2861.95元。预售合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，按面积差多退少补。现案涉房屋已经办理不动产登记，明确实际面积为116．92平方米，产权登记面积与合同面积的误差面积为10平方米，故要求原告闫小林支付房屋差价28620元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：1、原告闫小林所举商品房预售合同的真实性，本院予以确认。2、原告闫小林所举“户型鉴赏”宣传页，被告振华公司对其真实性有异议，认为被告振华公司只向特定的购房业主在签订合同时发放过少量的置业计划书，均有被告振华公司工作人员的签名，但2015年5月14日被温县工商管理局进行过行政处罚后就没有再对外发放过置业计划书；2019年5月份，被告振华公司了解到有一部分业主制作了置业计划书，且这种现象得到了为振华公司印制置业计划书的文印社的印证，文印社老板告诉振华公司有人多次要求重印该置业计划书，原告闫小林提供的该证据无论是印刷纸张，还是印刷质量，均与振华公司制作的有差距，因此振华公司申请对该证据的成文时间进行鉴定，如果鉴定结果为2016年以后印制的，要求法院追究原告伪造证据的责任。本院认为，“户型鉴赏”宣传页的另一面为“置业计划书”，为格式条款，书写了部分内容。因印刷品的保管、使用等诸多外部环境因素，对印刷品有较大的影响，也对形成时间的鉴定结果增加了不确定因素。“户型鉴赏”宣传页印刷了几次，每次印刷数量多少，印刷使用的油墨是不是同一批次、同一厂家生产的等情形也是增加形成时间鉴定结果不确定的因素。目前，关于印刷品形成时间的鉴定，全国范围内并未有统一的规定，是一个尚未破解的难题。鉴定所需的技术尚不成熟，囿于技术条件的不发达以及检材墨迹、油墨等差别，目前很难做出明确的鉴定结果。基于上述考虑，本院不予准许被告振华公司的鉴定申请。被告振华公司并不否认印刷并发放过原告闫小林持有的“户型鉴赏”宣传页，从本院审理的此类案件来看，大部分业主持有的“户型鉴赏”背面的“置业计划书”均是空白的，并没有填写内容；少部分“置业计划书”虽然书写有部分内容，但并没有被告振华公司工作人员的签名，被告振华公司主张“置业计划书”均有工作人员的签名可信度较低，原告闫小林作为房屋的买受人持有“户型鉴赏”宣传页符合情理、常理，被告振华公司没有证据证明原告闫小林持有的“户型鉴赏”是私自印刷的，故原告闫小林所举“户型鉴赏”宣传页，具有真实性，本院应予认定。3、被告振华公司所举价格认可单，本院对其真实性予以确认。但价格认可单的内容仅显示优惠额度及暖气、天然气（开口费）赠送，并没有记载有关“阳台是否赠送”的内容。根据当事人的陈述以及有效证据，本院确认以下案件事实：1、2016年8月31日，闫小林与振华公司签订了价格认可单，对合同单价、优惠额度及赠送天然气、水电（开口费）等进行了约定。2016年8月31日，振华公司与闫小林签订一份商品房预售合同，合同约定：闫小林购买振华公司位于尚水·翰林苑第2号楼2单元305号房屋；商品房阳台是其中封闭阳台数为0、非封闭阳台数为0；商品房预测建筑面积为106.92平方米，其中套内建筑面积89.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.46平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米2861.95元，总金额306000元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即所售房屋面积最终以有资质的测绘公司实际测量为准，按面积差多退少补；在签订合同时累积首付房款92000元，剩余房款214000元办理按揭手续；出卖人应当在2016年10月1日前将合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同签订后，振华公司已按合同约定履行了交房义务。2、被告振华公司在原告闫小林购买房屋前，发给原告闫小林的“户型鉴赏”宣传页载明：B户型两室两厅一卫，建筑面积约为109.96平方米，厨房外设阳台，方便储物；双阳台大赠送等内容。“户型鉴赏”宣传页的背面为“置业计划书”，为格式条款，内容均为空白。商品房买卖合同附件一、“户型鉴赏”宣传页中的房屋平面图，载明的双阳台是厨房阳台（长2米、宽1.3米）、与客厅相邻的阳台（长8.1米÷2＝4.05米、宽1.5米）。3、2017年12月1日，温县国土资源局为被告振华公司办理了不动产权利证书，载明：权利人为振华公司，尚水·翰林苑2号楼2单元305号房屋套内建筑面积为94.05平方米、共有分摊面积22.87平方米，建筑面积为116.92平方米。本院认为，原告闫小林与被告振华公司签订的商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行义务。（一）阳台是否属于赠送的问题。原告闫小林认为“户型鉴赏”宣传页上载明的“双阳台大赠送”属于要约，被告振华公司认为“户型鉴赏”宣传页载明“双阳台大赠送”属于要约邀请，并没有足够导致合同的签订和价款的确定。根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”的规定，“户型鉴赏”宣传页属于商业宣传资料，内容具体明确，双阳台属于赠送。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告振华公司的“户型鉴赏”宣传页的“双阳台大赠送”具体明确，对商品房买卖合同的订立和房屋价格具有重大影响，影响购房人的心理，原告闫小林正是基于被告振华公司在宣传资料中的说明和允诺才签订的合同，应当视为要约，应视为商品房买卖合同的内容，被告振华公司在计算房价时不应当计算“户型鉴赏”宣传页中载明的双阳台面积。根据“户型鉴赏”宣传页中房屋平面图记载，明确赠送的双阳台是厨房阳台、与客厅相邻的阳台，不包括与书房相邻的阳台。经本院计算核实，双阳台建筑面积为8.675平方米。被告振华公司辩称即使前期对业主发放有“户型鉴赏”，但在后期与业主不断的沟通和协商的过程中，对房屋的价格都进行了变更，最终签订了价格认可单，“户型鉴赏”也就失去了其约束作用，不再生效，因价格认可单并没有载明“阳台不再赠送”，不能据此推断“户型鉴赏”已失去效力，而且被告振华公司没有提供充足证据证明“户型鉴赏”不再具有约束力，应承担不利的法律后果，故被告振华公司抗辩的依据不足，本院不予采纳。（二）登记机关依法颁发的不动产权利证书，具有法律效力，虽然权利人是振华公司，但证书上所记载的房屋就是原告闫小林所购买的房屋。合同约定的房屋面积差处理方式，一般人对条款的理解均不会产生歧义，对合同当事人具有约束力。合同约定的房屋面积106.92平方米不是最终确定房屋价款的面积，应以产权登记面积116.92平方米作为房屋价款的计算面积，房款按面积差多退少补。从产权登记面积116.92平方米中扣除赠送的双阳台面积8.675平方米，涉诉房屋价款实际应计算的面积为108.245平方米（116.92平方米－8.675平方米），按照每平方米2861.95元计算，价款为309791.78元。原告闫小林已交房款306000元，应向被告振华公司补交房款3791.78元。原告闫小林愿意补交房款3792元，是其对自己实体权利的处分，本院应予准许。被告振华公司要求原告闫小林补交房款差价28620元，没有事实依据，本院不予支持。（三）因涉诉房屋登记在被告振华公司名下，根据合同约定，被告振华公司负有协助原告闫小林办理房屋过户登记手续的义务。但因原告闫小林没有补交房款3792元，故被告振华公司应在原告闫小林补交房款3792元后及时协助闫小林办理房产登记过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告闫小林应于本判决生效后十日内支付被告焦作振华置业有限公司房款3792元；二、被告焦作振华置业有限公司应于房款3792元付清后十日内协助原告闫小林办理尚水·翰林苑2号楼2单元305号房屋的不动产变更登记手续；三、驳回被告焦作振华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费258元，共计283元，由原告闫小林负担25元，被告焦作振华置业有限公司负担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期，本院将依法不予强制执行。审判员  王卫东二〇一九年八月二十一日书记员  侯琬璐河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0825民初2625号本院（2019）豫0825民初2625号民事判决书所适用的法律条文的具体内容表述如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。