内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初2017号 原告：范建军，1971年6月22日出生，汉族，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：赵春霞，内蒙古广安律师事务所律师。 被告：乌仁吉，女，1972年5月12日出生，蒙古族，原住内蒙古自治区。 第三人：杜金桂，女，1973年6月1日出生，汉族，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：徐彬，第三人丈夫，男，1973年5月27日出生，满族，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人:智宇晨，内蒙古北杰律师事务所律师。 原告范建军诉被告乌仁吉、第三人杜金桂确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告范建军及委托诉讼代理人赵春霞及被告乌仁吉，第三人杜金桂的委托诉讼代理人徐彬、智宇晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范建军向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、原、被告于2003年11月25日依法结为合法夫妻，2004年10月28日双方共同出资购买了位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇文华尚景小区一期3号楼4单元201室住宅楼，户名登记在乌仁吉一人名下。被告以个人名义向第三人丈夫借款，未经原告同意擅自将涉案房屋产权证抵押给第三人。由于被告背着原告存在多笔借款，2018年被债主上门追讨，或给原告打电话追讨，严重影响原告正常生活，被告向原告隐瞒借款真实用途，而且在婚姻关系存续期间，被告骗取原告及其母亲的信任，以买房为由骗取原告母亲的12.5万元，骗取原告多笔贷款、存款。原告认为，被告背着原告产生巨额债务，屡次欺骗原告及家人的行为，严重伤害了原告夫妻感情，2018年11月，原告与被告协商离婚，被告向原告提的离婚条件就是独占案涉房屋，原告不同意，双方协议离婚不成。2019年1月2日，原告向阿左旗人民法院提起离婚诉讼，同时申请法院保全案涉房屋。被告乌仁吉为达到单独占有房屋的目的，于2019年1月2日与第三人串通签订《房屋买卖合同》，擅自将涉案房屋以30万元明显低于市场的价格抵顶给第三人，1月4日，第三人杜金桂携带乌仁吉的身份证冒充乌仁吉，并办理房屋产权过户登记手续。原告认为，被告恰恰在原告向法院提起离婚诉讼的同时，将涉案房屋低价抵顶给第三人，原告有理由认为被告是恶意转移财产。被告与第三人丈夫的借款是否属实，有待查明且不做讨论，第三人与原、被告系多年的朋友关系，明知涉案房屋系原、被告夫妻共同财产，而未经原告同意与被告低价抵顶房屋，应当认定第三人杜金桂属恶意第三人，根据相关法律规定，该房屋买卖合同应当属无效的买卖合同。二、涉案房屋系原告与被告乌仁吉共同房产，乌仁吉个人处分共同财产的行为，属无效行为。根据《民法通则》规定：共有财（房）产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效。《城市房地产法》规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让。根据《物权法》106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。涉案房屋系原告与被告乌仁吉婚后共同财产，处分该房屋应当征得原告及被告乌仁吉双方书面同意，否则该处分无效，原告有权追回该房产。综上所述，涉案房屋属原被告夫妻共同财产，被告擅自处分共同财产的行为，属无效行为，严重侵害原告的合法权益，请求人民法院查明事实，依法确认该《房屋买卖合同》无效，以维护原告的合法权益。 被告乌仁吉辩称，被告是自愿顶账的，案涉房屋抵顶给第三人杜金桂时原告范建军不知道。但是案涉房屋系被告所有，当时是被告买的，跟原告没有关系。 第三人杜金桂述称，第一，原告范建军与被告乌仁吉夫妻于2017年7月13日、2017年12月22日、2017年12月28日，向第三人杜金桂借款405000元用于店铺的经营。借款到期后，他夫妻二人因无法归还，自愿将乌仁吉所有的位于文华尚景3号楼四单元201室房屋作价405000元交易给第三人杜金桂用于偿还借款。2009年1月2日，双方达成了房屋买卖协议，后于2019年1月4日前往阿拉善左旗不动产登记中心，依据不动产登记暂行条例办理了过户登记手续，将房屋所有权人变更为了第三人杜金桂。登记手续符合国家法律及规章条例之规定，故不存在原告所称的强行和冒用。第二，本案项下房屋签署的房屋买卖协议，原告是知情并同意的，并且涉案房屋产权证明登记为乌仁吉单独所有，并无共有人，故其对该房屋具有完全的处分权利，不存在无权处分之事由。第三，根据物权法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定。房屋登记办法也规定了房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护，故第三人杜金桂作为一个守法的公民，有理由相信也必定确信房产证登记人乌仁吉系该房屋的唯一所有权人，并且第三人杜金桂支付了合理对价40500元人民币，平均下来该房屋每平米交易价格为3837元人民币，该房屋的房龄为14年，3837.1元平米，已经远远高于本地区平均房屋价格了。第三人杜金桂按照法律规定取得了该房屋房产权证书符合《中华人民共和国物权法》106条的规定：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理价格转让；三、转让的不动产或者动产，依据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的，已经交付给了受让人，属于善意的第三人。综上第三人认为为保护第三人合法权益，请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月25日，原告范建军与被告乌仁吉在阿拉善左旗巴彦浩特镇登记结婚。2004年10月28日，双方购买位于阿拉善左旗巴彦浩特镇文华尚景3号楼4单元201室房屋一套，并登记在被告乌仁吉名下。2018年12月，原、被告双方协商离婚未果。2019年1月2日，本院受理原告诉被告离婚案件。2019年1月2日，被告乌仁吉与第三人杜金桂签订《房屋买卖协议》，双方约定由被告乌仁吉将上述房屋出售给第三人杜金桂，其向阿左旗不动产中心提供的房屋买卖协议中载明房屋面积为105.53平方米，房屋价款为300000元，并约定在办理完房屋产权证手续后第三人一次性支付被告全部购房款。双方于2019年1月4日在阿拉善左旗不动产登记中心办理了房屋所有权转移登记手续。现原告认为被告与第三人恶意串通签订买卖协议，侵害了作为共有人的权利，故诉至本院，要求确认被告与第三人签订协议无效。 本案审理过程中，被告及第三人均陈述双方协商的案涉房屋房款为405000元，并以顶账的方式购买。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案案涉房屋系在原、被告婚后购买，虽然登记在被告乌仁吉名下，但被告乌仁吉未举证证明该房屋系其独自出资购买，故应认定为系夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。原、被告对案涉房屋具有共有共有权利，双方对共有屋即案涉房屋共同享受权利和承担义务。处分该共有物必须经双方同意。本案中，双方当事人均认可被告在向第三人处分房屋时，并未告知原告，原告不知情，对此事实本院予以确认。《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项规定：有下列情形的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益。本案中，被告乌仁吉在和原告感情不和的情况下，未告知原告并经原告同意，擅自处分房屋，其存在故意损害原告利益的故意。对于第三人在受让案涉房屋时是否存在善意的认定，所谓善意取得必须具备以下条件：一、受让人是善意的，不知出让人系无处分权人；二、受让人支付了合理的价款；三、转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付受让人。三项条件必须同时具备。本案中，第三人与原、被告相识多年，其应当知道案涉房屋系其夫妻二人所有，被告乌仁吉一人无处分权，而在转让时其没有征得原告的同意，亦未告知原告。其次，根据案涉房屋的地理位置、面积以及当地市场行情，第三人以300000元购买案涉房屋，明显低于市场价格，双方在协议中明确在办理完毕房屋产权证后交付房款，第三人未提供支付房款的证据，虽双方陈述以顶账的方式支付了房款，但就被告是否欠第三人款项以及所欠款项系房款数额，就此第三人并未提供合法有效的证据予以证明，故第三人无法证明其支付了合理对价。被告及第三人均辩称实际以405000元的价格购买案涉房屋，但根据其二人向阿左旗不动产中心提供的购房协议明确载明购房款300000元，故对其辩称意见不能成立。综上，第三人购买案涉房屋中的上述行为不符合善意取得，不具备善意取得的构成要件。综合被告及第三人对案涉房屋的交易过程、协商的房款价格以及款项的支付方式等情形，被告及第三人在买卖案涉房屋过程中存在恶意串通，故依据上述法律规定，双方签订的购房协议无效，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项之规定，判决如下： 确认被告乌仁吉与第三人杜金桂签订的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费100元，由被告乌仁吉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  冯瑞平 二〇一九年八月二十七日 书记员  汪 静