广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3056号原告：林锦燕，女，1972年3月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：刘今朝，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市四季商务咨询有限公司，住所地珠海市XXX，统一社会信用代码XX。法定代表人：吴奕武。被告：吴奕武，男，1992年3月10日出生，汉族，现住珠海市香洲区，两被告共同委托诉讼代理人：赵志宏，广东泰诺律师事务所律师。第三人：曾国雄，男，1957年12月27日出生，汉族，现住珠海市香洲区，原告林锦燕与被告珠海市四季商务咨询有限公司（以下简称四季商务公司，又称被告一）、被告吴奕武（又称被告二）、第三人曾国雄物权保护纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林锦燕及委托诉讼代理人刘今朝、被告四季商务公司、吴奕武的共同委托诉讼代理人赵志宏及吴奕武、第三人曾国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林锦燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告一、二向原告支付占有使用费34183.61元（自执行裁定送达之日2018年11月15日起计至执行局清场交付房屋之日2019年3月13日止，按市场价格2.28元/平方米/天计算）；2.判决被告一、二向原告支付其代为垫付的管理费6913.2元；3.判决被告一、二向原告支付拖欠占有使用费的利息521.87元(按交易习惯以每月月底为占有使用费的应付款日，自每月应付款之日起暂计至2019年6月1日，实际应计至本息全部偿清之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；4.判决被告一、二向原告支付管理费的利息7.52元（自原告向管理处垫付之日即2019年5月24日起暂计至2019年6月1日，实际应计至本息全部偿清之日止，利息按银行同期贷款利率计算）。综上，占有使用费、管理费、占有使用费利息及管理费利息暂共计41626.2元；5.判决被告一、二承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月，贵院在京东司法拍卖网站上拟拍卖原属第三人曾国雄名下的珠海市拱北××路××号（XX）XX房（权证号码01××54)。拍卖前原告与贵院负责拍卖的工作人员前往该房产查看时，发现二被告正在该房产内办公。原告经询问贵院负责拍卖的工作人员得知，二被告未在拍卖前提交租赁合同。2018年10月8日原告通过司法拍卖拍得涉案房产，次日，原告前往该房产通知二被告尽快搬离，但未获得明确回复。2018年10月25日，贵院作出（2018)粤0402执恢26号之三执行裁定书，裁定涉案房产的所有权及相应的其他权利归买受人林锦燕（即原告）所有，该房产财产权自裁定送迗买受人时起转移。该裁定已于2018年11月15日送达原告，原告合法取得涉案房产的所有权及相应的其他权利。取得涉案房产所有权及相应的其他权利后，原告多次以电话、书面通知、登门拜访等方式联系二被告，并向二被告出示过执行裁定书和房产证，要求两名被告尽快解除对涉案房产的占有，并支付占有期间的占有使用费，但二被告以各种理由推诿。原告迫于无奈，申请法院执行局协助强制清偿及移交涉案房产，2019年3月13日，贵院执行局将涉案房产清场并交付给申请人。2018年11月16日至2019年3月13日二被告无权占有使用涉案房产，应支付占用期间的占用使用费，占有使用费的计算标准参照租金价格，58同城网上XX大厦房产公开招租的价格平均数为2.28元/平方米/天，原告同意以此价格标准计算占有使用费。二被告自2018年10月起便未再向物业公司支付过管理费。原告接珠海市名晟物业管理有限公司催缴通知，二被告自2018年11月16日2019年3月13日拖欠的物业管理费共计6913.2元。2019年5月24日原告代二被告垫付了其占有涉案房产期间的管理费6913.2元。综上所述，根据《合同法》及相关法律法规的规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告林锦燕对其诉称提交证据如下：1、(2018)粤0402执恢26号之三执行裁定书及送达回证；2、不动产权证；3、图片三张、营业执照；4、视频材料1及文字说明；5、通话记录、3段录音及文字说明、短信截图；6、视频材料2及文字说明、催缴租金及管理费通知书；7、视频材料3及文字说明2018年12月28日原告拍摄涉案房产门口视频；8、执行笔录；9、58同城网页截图；10、物业公司出具的证明、管理费缴费通知单、转款凭证。被告四季商务公司辩称，一、答辩人未占用涉案物业，不存在支付占有使用费。答辩人使用涉案物业是基于答辩人与涉案物业原业主、即本案第三人曾国雄签订的房屋租赁合同，答辩人已按合同约定支付租金。1、答辩人就涉案物业与第三人签订租赁合同时，第三人告知答辩人涉案物业并未办理抵押登记，依据买卖不破租赁原则，原告无权要求答辩人搬离涉案物业。2、答辩人已与第三人办理交接手续。答辩人已于2018年12月15日，与第三人协商解除租赁合同，并已将涉案物业交付第三人，并由第三人上锁，答辩人2018年2月15日以后就未再使用涉案物业。3、法院在执行涉案物业时未通知答辩人，亦未要求答辩人申报权利。4、原告按2.28元/平方米每天计算涉案物业占有使用费缺乏依据。5、答辩人与第三人签订的租赁合同约定租金为1.83元/平/天。6、原告提供的所谓市场价不能列为涉案物业出租价格的参考依据，首先，报价并非成交价；其次，出租物业新旧适度、朝向、适用性、办公设施多少等均对成交价构成较大影响；再次，市场报价均包含物业管理费用。二、关于原告垫付的物业管理费。1、答辩人已向第三人支付至2018年12月15日前的所有物业管理费，涉案物业的管理费交没交与答辩人无关。2、答辩人在2018年12月15日前已向第三人交付涉案物业，之后发生的物业管理费与答辩人无关。综上所述，原告的诉求缺乏依据，答辩人没有占有涉案物业，不存在支付占有使用费，亦不存在支付相关物业管理费用，请法庭予以驳回原告的诉求。被告吴奕武辩称，答辩人没有占有原告的物业，不存在支付占有使用费。第1答辩人仅为被告一的法定代表人，答辩人的行为是职务行为，与答辩人本人无关，原告要求答辩人承担责任无任何事实依据和法律依据。第1被告一未占有原告的物业，不存在支付占有使用费，理由见被告一的答辩。第1答辩人保留对原告滥用诉权，造成答辩人损失的追责权利。综上所述，答辩人与本案涉案物业的使用无关，原告要求答辩人承担使用费无事实和法律依据，请法庭予以驳回。被告对其辩称提交如下证据：1、写字楼租赁合同；2、商品房预购查阅结果；3、中国工商银行转账凭据；4、转账凭据、微信记录；5、XX大厦缴费通知单（一）；6、XX大厦缴费通知单（二）；7、催缴通知书。第三人没有提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：2018年8月，本院在京东司法拍卖网站上拟拍卖原属第三人曾国雄名下的珠海市拱北××路××号（XX大厦）XX（权证号码01××54，以下简称案涉房产)。2018年10月8日原告通过司法拍卖拍得案涉房产，2018年10月25日，本院作出（2018)粤0402执恢26号之三执行裁定书，裁定涉案房产的所有权及相应的其他权利归买受人林锦燕所有，该房产财产权自裁定送达买受人时起转移，该裁定已于2018年11月15日送达原告。原告据此向珠海市不动产登记中心申请办理案涉房产的房地产权证，该中心于2018年12月6日向原告办理登记了《房地产权证》。《房地产权证》记载房产地址坐落珠海市香××区××路××号（XX大厦）XX，用途为商务金融用地办公，面积为共有宗地面积3340.8000平方米，房屋建筑面积125.99平方米。原告取得案涉房产权利后，于2018年10月8日向被告展示其已购买了案涉房产，2018年11月16日，原告又携带了法院的裁定书给被告看。2018年7月，第三人曾国雄（出租方、甲方）与被告吴奕武（承租方、乙方）签订一份《写字楼租赁合同》（以下简称合同）约定：甲方将位于珠海市香××区××路××号（XX大厦）XX和1211部分房出租给乙方商业使用，写字楼为6房1厅，建筑面积为218平方米；租赁期为60个月，从2018年7月25日至2023年7月24日；房屋租金为12000元/月，押金24000元；乙方必须在每月25日前将租金交付给甲方。合同备注栏手写约定：“本合同租金含管理费，不含税费发票”。合同还对其他事项进行了约定。庭审中，被告与第三人确认被告已于2018年12月15日交还房屋，搬到XX大厦1607房办公。被告向第三人支付租金至2018年12月15日，最后一个月的租金抵扣第三人收取的押金。双方的租金费用已结清。另查明，本院执行局根据原告的申请于2019年3月13日到案涉房屋执行了清场，将房屋交付给原告使用。本院认为，根据各方当事人的举证及庭审陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告取得案涉房产权利的时间。2、被告吴奕武与第三人曾国雄签订《写字楼租赁合同》的效力。3、被告吴奕武是否存在过错责任。4、原告在本案的诉讼请求。本院对此逐一分析评判如下：1、原告取得案涉房产权利的时间。本院于2018年10月25日作出（2018)粤0402执恢26号之三执行裁定书，裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人林锦燕所有，该房产财产权自裁定送达买受人时起转移，该裁定已于2018年11月15日送达原告，因此，原告自2018年11月15日取得案涉房产的权利。2、被告吴奕武与第三人曾国雄签订《写字楼租赁合同》的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。案涉房产虽然在拍卖前进行了查封，但裁定一般并无规定查封期间禁止使用，而法院的裁定查封属于管理性规定，并非效力性强制性规定，因此，第三人曾国雄作为案涉房屋的原产权人与被告吴奕武签订《写字楼租赁合同》并不构成违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。3、被告吴奕武是否存在过错责任。（2018)粤0402执恢26号之三执行裁定书于2018年11月15日向原告送达后，原告于次日即于2018年11月16日携带了法院的裁定书到租赁场所给被告吴奕武看，宣示产权。被告吴奕武于2018年12月15日向第三人曾国雄交还房屋，结清租金费用，搬到另外租赁的XX大厦1607房办公。从原告宣示产权到被告吴奕武另租场所搬出不足一个月或约一个月的时间来看，按常理说，承租人在未明确是否可以继续承租房屋的情况下是需要一个合理的周转期间，本案中，被告吴奕武亦仅仅用了一个月时间安排另租搬出时间可以认定为合理时间，并不构成主观上的过错或耽误。其次是被告吴奕武与第三人曾国雄签订《写字楼租赁合同》的租赁面积是218平方米，包括XX和1211房的部分面积，而原告此次竞买的面积仅为125.99平方米，作出承租人的吴奕武确实需要时间洽谈续租或另租搬出时间。再次，根据合同的相对性，被告吴奕武以第三人曾国雄收取的押金抵扣最后一个月的租金并无不妥。因此，上述事实和做法尚不能说明吴奕武在租赁过程中存在明显过错或存在与第三人恶意串通损害原告利益的情况。第三人曾国雄陈述在收到吴奕武交还房屋后将房门锁上，直至本院执行局于2019年3月13日执行清场。基于上述事实，原告主张权利的主体亦应是第三人曾国雄，而并非被告。4、原告在本案的诉讼请求。根据已查明的事实，第三人曾国雄已收取承租人吴奕武2018年11月15日至2018年12月15日的租金，而且在承租人交还房屋后自行锁门。原告在没有足够证据证明承租人吴奕武存在过错或与出租人恶意串通的情况下，请求被告吴奕武及被告四季商务公司支付2018年11月15日至2019年3月13日期间的占有使用费34183.61元，理据不足，本院不予支持。第三人曾国雄与被告吴奕武签订的《写字楼租赁合同》备注栏手写约定：“本合同租金含管理费，不含税费发票”，即管理费约定由出租人曾国雄负责，庭审上曾国雄与吴奕武亦明确双方的租金费用已结清。因此，原告请求被告吴奕武及被告四季商务公司支付其代为垫付的管理费6913.2元，理据不足，本院不予支持。原告请求被告吴奕武及被告四季商务公司支付拖欠占有使用费的利息521.87元(按交易习惯以每月月底为占有使用费的应付款日，自每月应付款之日起暂计至2019年6月1日，实际应计至本息全部偿清之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；支付管理费的利息7.52元（自原告向管理处垫付之日即2019年5月24日起暂计至2019年6月1日，实际应计至本息全部偿清之日止，利息按银行同期贷款利率计算）。综上占有使用费、管理费、占有使用费利息及管理费利息暂共计41626.2元等等是基于前述第1项第2项请求成立的基础上，因本院未予支持原告对两被告的前述请求，故原告提出的关联请求同理不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告林锦燕的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由原告林锦燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  黄建华人民陪审员  范清华二〇一九年八月二十日书 记 员  张烔尉