安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0521民初2782号 原告：权岚，男，1972年2月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹孝翔，安徽姑城律师事务所实习律师。 被告：李仁霞，女，1974年3月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。 原告权岚与被告李仁霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告权岚及其委托诉讼代理人鲁绪文、被告李仁霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 权岚向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告支付的30万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年12月27日与被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、被告将自己所有的位于当涂县门市房（面积2258.95㎡）出租给原告设立血液透析中心；2、年租金30万元，合同签订后一个月内支付；3、房屋租赁期限为10年，即2019年4月1日至2020年4月1日；4、2019年1月1日将房屋交付原告，三个月为免租期，免租期内不支付租金。合同签订后，原告于2019年1月16日转账支付被告租金30万元，并聘请第三方对租房进行设计并组织装修施工。在施工过程中，附近居民以原告经营可能带来环境污染为由予以阻挠，原告装修无法继续，遂于2019年4月2日向被告通报。被告也确认原告因附近居民不同意原告开设血透中心，致原告无法开业，同意合同解除并要求原告对已施工的墙和地板恢复，支付发生的水电费，原告应承被告要求并已实施，但对被告要求原告赔付六个月房租，表示不同意。原被告双方于2019年5月20日对此书面予以确认。原告认为，原、被告间形成租赁合同关系，原、被告对因客观原因导致原告不能实现合同目的，一致同意解除合同后，被告应当退还原告交纳的租赁费。被告不退租金于法无据。现依法具状法院，请法院公正判决。 诉讼过程中，原告增加诉请：要求被告自2019年4月2日起至租金返还之日止，以30万元租金为基数按月利率0.5%计付占用租金期间的利息。 李仁霞辩称：2018年11月中旬，案涉房屋的另一名股东陪原告去看房，2018年11月下旬原告在案涉门面房贴了公示。2018年12月27日签订房屋租赁协议，租期为10年。免租期三个月，考虑的是长期的租赁关系，对于原告的要求我方都积极配合。2019年1月1日将案涉房屋交给原告，原告在2019年1月16日将30万元租金汇给我，合同约定的5万元押金至今没有汇给我，然后发生的事情我就不知道了。到2019年4月上旬，原告告诉我没办法经营了，要求退房租。我方不同意退房租的理由是：1、2019年1月1日双方的房屋租赁合同具有法律效力，双方应按照合同约定履行，免租三个月是对原告方正常租赁期间给予的优惠条件；2、合同有效期间原告对我方的房屋进行了大规模的损坏性结构改造工程，对于这个破坏我方要求5万元赔偿；3、原告的单方的违约我方也充分谅解，合同约定第九条约定可以扣除部分租金，但是原告起诉法院了，我方不同意退还房租；4、水电费还没有结清，房屋钥匙也没有交还给我。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对原告方提交的原、被告身份证复印件、房屋租赁合同、双方2019年5月20日签字确认的《关于山鹰景园房租协商情况》、汇款单等证据材料，被告对真实性没有异议；对被告提交的电费查询照片打印件、微信聊天记录打印件等证据材料，原告对真实性没有异议，故对原、被告提交的证据材料均予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日，出租方（甲方）李仁霞与承租方（乙方）权岚签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于当涂县㎡）用于设立和经营血液透析中心；房屋租赁期限为2019年4月1日至2020年4月1日，共计10年；甲方应于2019年1月1日前将房屋按预定条件交付给乙方；免租期为2019年1月1日至2019年4月1日，共计3个月；由于乙方所从事医疗行业的特殊性，甲方给予乙方1个月的筹备期，如在筹备期内出现不可抗力无法经营，该合同自动作废，自合同签订之日起计算；2019年4月1日为起租日，乙方依本合同的规定支付租金；双方约定商铺年租金30万元；乙方交予甲方商铺租赁押金5万元；租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用全部由乙方承担；在不破坏房屋主体结构的情况下，乙方有权对房屋进行改造和维修，该费用由乙方承担；甲方认可，乙方租赁房屋的合同目的为筹建达康透析中心，乙方筹建达康透析中心和使用该房屋尚需获得审批、许可或备案，如乙方未能获得相关部门的审批、许可或备案将导致本合同目的无法达成，乙方有权解除合同。对于乙方已经支付的租金，甲方应扣除有关租金后，将剩余部分返还乙方；因一方违约导致本合同终止或合同目的无法实现的，违约方应按照该事由出现的年度租金总额的100%向守约方支付违约金。合同签订后，李仁霞按约将房屋交付，权岚于2019年1月16日向李仁霞支付租金30万元。因附近居民反对，血液透析中心的装修施工无法继续进行，权岚于2019年4月2日将上述情况告知李仁霞。2019年5月20日，双方对房屋租赁的有关事宜进行协商，形成了《关于山鹰景园房租协商情况》一份，但双方未完全达成一致意见，以致成诉。 本院认为，原、被告于2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，在血液透析中心装修施工过程中，因附近居民反对而无法继续进行，原、被告双方就房屋租赁相关事宜进行了协商。根据2019年5月20日双方签字确认的《关于山鹰景园房租协商情况》记载，原告于2019年4月2日将附近居民不同意开办血液透析中心的相关情况告知被告，被告认可血液透析中心无法开业，要求原告将房屋恢复原状，同时要求原告赔付六个月房租。可见，被告已同意解除《房屋租赁合同》，但要求原告承担六个月租金的违约责任。故案涉《房屋租赁合同》应于2019年4月2日解除。合同解除前，原告应按约支付租金。因合同中约定“免租期为2019年1月1日至2019年4月1日；2019年4月1日为起租日”，即双方在合同中明确约定了免租期的具体时间，且对于提前解约后免租期租金如何处理并无约定，故对被告称免租期三个月系正常租赁期间才给予的优惠条件的辩解意见，不予采信。合同解除之后，在被告将案涉租赁房屋交还原告前，应支付房屋占用费。合同未明确约定房屋占用费支付标准，可按合同约定的租金标准计付房屋占用费。本案中，原告未举证证实将房屋恢复原状的具体时间，也未举证证实向被告交还房屋的具体时间。鉴于案涉房屋在恢复原状后，已不影响被告继续出租或使用，虽然双方未办理正式交还房屋的手续，根据双方共同在《关于山鹰景园房租协商情况》签字确认的时间为2019年5月20日，原告应按合同约定的租金标准支付2019年4月2日至2019年5月20日的房屋占用费40274元（30万元÷365天×49天）。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。庭审中，被告陈述可以谅解原告单方违约，但不同意退还原告已交纳的第一年房租30万元，即要求原告承担相应的违约责任。原告则认为是第三方阻挠导致合同无法履行，其没有违约，不应支付任何费用。本院认为，合同签订后，被告已按约向原告交付了房屋，履行了合同义务。而在合同签订前的2018年11月左右，原告已在案涉租赁房屋门头处悬挂“当涂达康透析中心”横幅，提前告知周边居民将在此处开办血液透析中心。可见，原告作为投资者，对周边居民可能反对在此开办血液透析中心是有一定心理预期的。后血液透析中心在装修过程中遭到附近居民反对无法继续施工，以致血液透析中心无法开业，应属于可预见的投资风险，原告作为投资者应当了解。现原告提前要求解除合同，只能算作是因商业或投资风险导致，应承担相应违约责任，不能据此主张免责。合同约定“因一方违约导致本合同终止或合同目的无法实现的，违约方应按照该事由出现的年度租金总额的100%向守约方支付违约金”，因违约金应以补偿性为主，考虑到原告实际占用租赁房屋的时间等因素，本院酌情调整为按年度租金总额的25%，即75000元（30万元×25%）向被告支付违约金。被告要求原告承担租赁期间的水、电费，但未提交有效证据证实该水、电费的具体数额，本院对此难以支持，以后若有充分证据，被告可另行主张。被告另称原告对房屋进行了大规模损坏性的结构改造，但未举证证实，而合同约定原告可以对房屋进行改造和装修，故对被告要求原告赔偿5万元的意见，不予采信。 综上，被告应退还原告租金184726元（30万元-75000元-40274元）。关于原告主张的占用租金期间的利息，在合同中并未约定，可自原告起诉要求退还租金之日，即2019年6月14日按月利率0.5%计付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李仁霞于本判决生效之日起十日内退还原告权岚房屋租金184726元，并自2019年6月14日至租金退还之日按月利率0.5%计付利息； 二、驳回原告权岚的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元（已减半收取），由被告李仁霞负担1997元，原告权岚负担903元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 周 健 二〇一九年八月二十七日 书记员 耿洪玲