河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1049号原告：迪臣置业发展（开封）有限公司。住所地：开封市西门大街388号。统一社会信用代码:91410200776509488M。法定代表人：王京宁。委托诉讼代理人:李雪，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘洪建，河南方迪律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张天星，男，1983年2月10日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：潘恒志，河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘志海，河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告迪臣置业发展（开封）有限公司与被告张天星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迪臣置业发展（开封）有限公司的委托诉讼代理人李雪、被告张天星的委托诉讼代理人潘恒志（第一次开庭）、刘志海（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪臣置业发展（开封）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同（包含限期腾房）。2、判令被告支付拖欠的房租534020元及滞纳金（基数按534020元，从2017年2月16日开始计算，滞纳金按日百分之二标准到付清为止）。3、判令被告承担本案是诉讼费用。事实与理由：2013年11月15日，原告与被告签订了《迪臣·世纪广场租赁合同》一份，合同于2024年2月15日到期。双方约定被告承租原告迪臣置业发展（开封）有限公司位于开封市西门大街388号的迪臣世纪广场F区西侧三层的房屋，建筑面积为3102平方米，用于经营KTV。双方对权利义务均做了明确的约定。合同签订后，原告均依约履行了合同，被告于2017年2月16日至2017年9月15日，2018年9月16日至2019年3月16日欠交租赁费共计534020元。经原告多次催要，被告至今仍未支付，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告张天星辩称，原告起诉被告属于诉讼对象错误，请法院驳回原告诉请，理由为：一、我国《民法总则》第七十五条第一款规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。”2012年年底，被告拟与文超、许文、杨东昌等设立一家文化娱乐公司，通过股东会议讨论，决定由被告作为拟成立公司的法定代表人，并代表设立中的公司对外签订相关合同。2013年11月15日因涉及到拟设立公司的经营场所等事宜，被告代表设立中的公司与本案原告签订了《租赁合同》，被告亦在合同的法定代表人或委托人处签字，合同亦载明用于经营KTV。2014年6月5日，公司设立成功，名称为“开封今腾娱乐有限公司”（以下简称今腾公司），经营场所就是上述合同约定的场地。以上事实可以看出，被告仅作为设立人与原告签订了相应的租赁合同，该房产的使用以及受益仅为成立后的今腾公司，与被告没有关系。同时，从被告在合同中的名字的签署位置来看，两处签名均在法定代表人或委托人处，而并非在“承租方（乙方）”处签字。足以证明被告并非以自己的名义从事了该民事活动，而仅是代表设立中的公司实施了签署行为。二、原告对设立成功后的今腾公司表示认可，应由今腾公司承担相应的支付责任。2014年6月5日公司设立成功后，相应的租赁费用等均由公司缴纳，即公司对租赁合同予以认可。同时，原告在收到公司缴纳的相关租赁费用后也给公司出具了相应的收据，也足以证明原告对今腾公司的实际租赁行为表示认可。也就是说，原告对今腾公司作为实际的合同权利享有者或者履行合同义务者是认同和认可的。三、原告所诉欠付租金均在公司设立之后，与被告本人无关。如前所述，本案涉及的租赁合同的签订时间虽然在公司设立之前，但是在公司设立之前的租金已经如约缴纳完毕，并不欠租金。本案争议的租金均为近期租金，鉴于原告和今腾公司均对今腾公司租赁的事宜没有争议，那么就应当由今腾公司作为合同的履行方来支付欠付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，对当事人提交的《租赁合同》、催费通知单、开封今腾娱乐有限公司的企业信息、收据、证明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，原告迪臣置业发展（开封）有限公司（出租方、甲方）与被告张天星（承租方、乙方法定代表人）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1.1.2甲方订立本合同已经取得必要的政府批准和公司内部的充分授权。本合同的订立，是甲方真实意思表示。甲方为缔约本合同向乙方提供的所有文件都是真实有效的。1.2.1乙方订立本合同已经取得必要的政府批准和公司内部的充分授权。本合同的订立，是乙方真实意思表示。乙方为缔约本合同向甲方提供的所有文件都是真实有效的。2.1租赁房屋位于开封市西门大街388号的迪臣世纪广场F区西侧三层，建筑面积3102平方米。2.2甲乙双方确认最终以房屋测量机构实测面积为准，作为收取租金的依据。2.3租赁房屋的用途为商铺，乙方用于经营KTV。未经甲方同意，乙方不得变更租赁用途。3.1本合同租赁期限自2014年2月16日起至2024年2月15日止。4.1甲乙双方商定，乙方租赁甲方本合同项下的租金包括场地费、设备使用费。4.2租金标准为每月30元/平方米，租金递增情况为：2014年2月16日至2017年2月15日租金为每月30元/平方米；2017年2月16日至2020年2月15日租金为每月31.5元/平方米；2020年2月16日至2023年2月15日租金为每月33.08元/平方米；2023年2月16日至2024年2月15日租金为每月34.73元/平方米。4.3乙方应在本合同签订时向甲方一次性交清三个月的租金……。原告迪臣置业发展（开封）有限公司在甲方处盖章，被告张天星在乙方法定代表人或委托人处签字。合同签订后，原告称该租赁房屋的租金交至2018年10月15日，其中，2017年2月16日至2017年9月15日期间的租赁费尚欠22742元；2018年9月16日至2018年10月15日之间的租赁费交了75000元，尚欠22713元余款未交。2019年2月11日，原告向“（承租方）今腾娱乐有限公司UK派对KTV张天星先生”催交租金，苳新民接收该催费通知单。原告称接收人为UK派对KTV的工作人员。原告收到租金时开具的收据中均显示“兹收到UK派对交来……”。截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍在经营中。另查明，开封今腾娱乐有限公司于2014年6月5日登记成立，投资人为张天星、杨东昌、文超、许文。2019年2月18日，法定代表人由张天星变更为翟长更。开封今腾娱乐有限公司为本案出具证明，内容为：张天星系开封今腾娱乐有限公司的发起人，2013年11月15日张天星作为公司的发起人与迪臣置业发展（开封）有限公司签订的《房屋租赁合同》约定租用房产，系公司经营所用，所有因使用房产事宜产生的权利义务均由公司承担，与张天星个人的代表行为无关。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。本案中，在《房屋租赁合同》上签字的双方为原告和被告,虽然被告只是在合同的法定代表人或委托人处签字按印，但合同中未说明被告是谁的法定代表人或委托人，亦未约定租赁房屋是为了成立公司，根据合同相对性原则,当时合同承租方应为被告，是被告以自己的名义签订的合同。由于被告签订该合同后成立了开封今腾娱乐有限公司，被告当时为该公司的股东和法定代表人,且开封今腾娱乐有限公司出具证明认可被告当时签合同是公司经营所用，所有因使用房产事宜产生的权利义务均由公司承担。这能够说明被告当时是作为开封今腾娱乐有限公司的发起人与设立人为设立法人以自己的名义从事的民事活动，根据上述法律规定，原告请求其承担合同责任的,人民法院应予支持。对被告辩称其不应由其承担的意见，不予采纳。关于原告主张被告支付拖欠租金及滞纳金的诉求。原告向被告下发催费通知单，对欠付房屋租赁费的情况进行了通知，尽管被告因不认可其应承担责任称其对欠付租金情况不了解，但作为当时开封今腾娱乐有限公司的法定代表人，未提供不拖欠租金的证据，故对原告主张拖欠的租金，本院予以认可，被告应当交付拖欠的截止至2019年3月16日的租金共计534020元。对于滞纳金，合同约定，如乙方未按时交纳租金，一个月内，按应付月租金及费用的日百分之二作为滞纳金，直至付清日止。超过1个月，甲方除了累计计算违约金外，还有权单方终止合同。原告要求按照该条约定的利率标准计算，实为要求支付的违约金，但双方约定的违约金过高，本院酌定按银行同期贷款利率计算。关于违约金如何计算，原告主张的尚欠22742元自2017年2月16日至2017年9月15日期间的租赁费，由于其后陆续收到该房屋租金至2018年10月15日（其中，收到2018年9月16日至2018年10月15日的租金75000元）。该75000元租金应认定先偿还之前拖欠的22742元，余下52258元为交纳的2018年9月16日至2018年10月15日的租金，故2018年9月-10月不产生违约金，违约金应从2018年10月16日起计算。即从2018年10月16日起以上月拖欠租金为基数，按银行同期贷款利率，计算至实际偿还之日。对原告超出的诉讼请求，不予支持。关于原告主张解除合同（包含限期腾房）的诉求，《房屋租赁合同》约定,如乙方未按时交纳租金超过1个月，甲方有权单方终止合同。现被告拖欠租金明显超过该约定,原告有权主张解除合同，租赁合同解除的，被告应依约定离场和返还租赁房屋。故原告请求解除房屋租赁合同并要求被告腾房,有理有据,本院依法予以支持。关于被告承租涉案房屋后,实际由其作为股东的开封今腾娱乐有限公司实际使用问题，由于原告对该公司未起诉，根据不告不理原则，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告迪臣置业发展（开封）有限公司与被告张天星于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》，限被告张天星于本判决发生法律效力之日起二十日内清除涉案房屋内可移动的营业设备,将房屋交还给原告迪臣置业发展（开封）有限公司。二、被告张天星于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告迪臣置业发展（开封）有限公司房屋租金534020元和相应违约金(其中，2018年10月16日起每月的违约金以上月拖欠租金为基数，按银行同期贷款利率，计算至2019年3月15日；2019年3月16日起的违约金按534020元为基数并按银行同期贷款利率计至付清租金之日止)。三、驳回原告迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元，由被告张天星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  王春英审 判 员  万姗姗人民陪审员  牛豫洲二〇一九年八月三十日书 记 员  丁 一