中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监303号申诉人（复议申请人、利害关系人）：王玉群，男，1988年8月20日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：山序文，山东柏瑞律师事务所律师。申请执行人：国泰世华商业银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市市南区香港中路26号23层。法定代表人：刘毅诚,该行负责人。被执行人：青岛金瑞联海洋生物科技有限公司。法定代表人：单连刚,该公司执行董事。被执行人：青岛瑞联海洋生物科技有限公司。法定代表人：单连刚,该公司执行董事。被执行人：单连刚,男，1966年12月25日出生，汉族，住。王玉群不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）(2019)鲁执复3号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。国泰世华商业银行股份有限公司青岛分行（以下简称国泰银行青岛分行）与青岛金瑞联海洋生物科技有限公司（以下简称金瑞联公司）、青岛瑞联海洋生物科技有限公司（以下简称瑞联公司）、单连刚金融借款合同纠纷一案，山东省青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）于2016年11月22日作出(2016)鲁02民初1120号民事判决，判令金瑞联公司、瑞联公司偿还国泰银行青岛分行借款800万元及相应的利息、罚息，单连刚承担连带责任，国泰银行青岛分行对登记在瑞联公司名下的权证字号为房他证胶监字第066502号、胶他项（2015）第756号项下房地产（以下简称案涉房产）享有抵押权，并在该抵押财产拍卖、变卖所得价款于最高额本金人民币800万元范围内优先受偿。上述判决生效后，被执行人未主动履行该判决确定的还款义务，国泰银行青岛分行向青岛中院申请强制执行，该院于2017年3月7日立案执行。2017年10月17日，青岛中院在案涉房产上张贴公告，主要内容为，青岛中院将对胶州市里岔镇赵家庄村东南的土地（地号：11829154）及地上厂房（证号：房权证胶自52253号）进行评估、拍卖，请相关利害关系人自公告发布之日起15日内向该院书面提出异议或申请。王玉群遂向青岛中院提出异议，认为案涉土地及地上厂房进行评估、拍卖将损害其合法使用权，请求终止评估、拍卖行为。其主张的主要事实和理由为：王玉群与金瑞联公司于2015年5月26日签订《房屋租赁合同》，约定将金瑞联公司位于山东省胶州市里岔镇赵家庄村东南的土地及地上厂房出租给王玉群使用，合同签订后双方办理了交接手续，租金已经支付至2019年5月31日。王玉群提交的《房屋租赁合同》显示，其承租的金瑞联公司的土地为胶国用（2012）第186号（地号：118294）。其后王玉群又提交补充说明，认为虽然租赁合同不包含本案所涉土地与厂房，但在合同实际履行过程中，金瑞联公司已将本案所涉的土地与厂房交付王玉群使用，应当属于租赁物的一部分。为此，王玉群提交了交接单一份作为证据。交接单内容为一号车间、二号车间、三号车间、四号车间、五号办公楼，交接人为王玉群与《房屋租赁合同》的担保人。青岛中院查明，房他证胶监字第066502号项下登记抵押房产为坐落于山东省胶州市里岔镇赵家庄村东南的房屋（房屋所有权证号：胶自52253），设定抵押时间为2015年11月20日；胶他项（2015）第756号项下登记房地产为胶州市里岔镇赵家庄村东南的土地（地号：11829154），设定抵押时间为2015年11月19日。在本案诉讼过程中，青岛中院于2016年7月27日裁定查封了上述房产。青岛中院认为，当事人应当就自己的主张提出证据予以证明，王玉群主张自己就胶州市里岔镇赵家庄村东南的土地（地号：11829154）及地上厂房（证号：房权证胶自52253号）享有合法的租赁权，但是其提交的《房屋租赁合同》的租赁物并不包含本案所涉的土地与房产，虽然其提交了交接单与补充说明来证明案涉土地与房产属于房屋租赁的一部分，但是从形式上审查，交接单的内容并无法证实瑞联公司将《房屋租赁合同》进行变更，并将本案所涉的土地与房产交付王玉群租赁并使用的意思表示，因此王玉群没有提供充足的证据证实争议标的与租赁物属于同一标的。从另一方面来看，本案中王玉群认为青岛中院对案涉房屋、土地的评估及拍卖侵犯了其合法权益，但是该院在执行过程中并未就该案涉土地、房产采取任何评估、拍卖行为，该院张贴公告的行为并未影响到案涉土地与房产的实际使用，因此王玉群的异议理由不能成立。综上所述，王玉群没有证据证明青岛中院作出侵犯其合法权益的执行行为，对于其异议请求应予驳回。2018年5月7日，青岛中院作出（2018）鲁02执异154号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第十七条第一项的规定，裁定驳回王玉群的异议请求。王玉群不服青岛中院上述裁定，向山东高院申请复议，请求撤销青岛中院（2018）鲁02执异154号执行裁定。其主张的主要事实和理由为：一、青岛中院（2018）鲁02执异154号执行裁定认定事实错误，租赁合同关系发生于王玉群与金瑞联公司之间，而不是瑞联公司；二、《房屋租赁合同》证明，王玉群对案涉土地、房屋的租赁使用权发生于抵押之前；三、青岛中院（2018）鲁02执异154号执行裁定认为该院仅发布公告拟评估拍卖，没有实际实施，不会影响王玉群的合法权益的理由不能成立，上述行为对王玉群的使用和收益肯定产生负面影响。山东高院查明的事实与青岛中院查明的事实一致，该院另查明，2015年5月26日，王玉群与金瑞联公司签订租赁合同，租赁金瑞联公司的厂房设备等。山东高院认为，青岛中院拟评估、拍卖的房产，是被执行人的财产，在被执行人不履行生效判决义务的情况下，人民法院有权对被执行人的财产评估、拍卖。本案中，王玉群仅是有关财产的承租人，其以承租人身份无权阻止法院对被执行人的财产进行评估、拍卖。至于因拍卖可能产生的租赁合同履行问题、买卖不破租赁等问题，应另行主张。另外，根据本案查明的事实，本案租赁合同签订的主体是在王玉群与金瑞联公司之间，而非瑞联公司，青岛中院（2018）鲁02执异154号执行裁定表述有误，山东高院予以纠正。2019年1月21日，山东高院作出（2019）鲁执复3号执行裁定，依照民事诉讼法第二百二十五条、异议复议规定第二十三条第一款第一项之规定，裁定驳回王玉群的复议申请，维持青岛中院（2018）鲁02执异154号执行裁定。王玉群不服山东高院上述裁定，向本院申诉，请求：1.撤销山东高院（2019）鲁执复3号执行裁定；2.撤销青岛中院（2018）鲁02执异154号执行裁定；3.本案发回青岛中院重新审查。其主张的主要事实和理由为：一、王玉群所提的异议是承租人基于对执行标的物的租赁权和合法使用权而提出的异议，属于案外人对执行标的提出的异议，依法阻却房产的交付，人民法院应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理。本案中，青岛中院却适用民事诉讼法第二百二十五条审查王玉群的异议，剥夺了王玉群提起案外人异议之诉的权利；二、山东高院本应撤销青岛中院异议裁定，发回青岛中院重新按照案外人异议程序审查，故山东高院直接裁定驳回王玉群的复议申请错误。国泰银行青岛分行、金瑞联公司、瑞联公司、单连刚未提交意见。本院对山东高院、青岛中院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，王玉群请求阻却执行法院对案涉房产的评估、拍卖是否于法有据。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。异议复议规定第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述规定，不动产承租人基于租赁关系享有的主要权利包括对其承租的不动产的占有、使用、收益权利及同等条件下的优先购买权。其中，订立抵押合同前已取得出租财产的承租人、人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用其承租的不动产的承租人有权基于租赁关系继续占有、使用该出租标的。本案中，即使王玉群系案涉房产的承租人，其基于在先的租赁关系，也仅能主张阻却对案涉房产的交付及同等条件下的优先购买权，而不能主张阻却人民法院对案涉房产的评估、拍卖行为，故王玉群的申诉请求不能成立。若王玉群确系案涉房产的承租人，且其认为青岛中院在执行过程中，存在损害其作为承租人所享有的权利的情况，如因要求其腾退案涉房产而影响其占有使用的权利、同等条件的优先购买权等，其可依据民事诉讼法第二百二十七条向青岛中院提出案外人异议。综上，山东高院(2019)鲁执复3号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。申诉人王玉群的申诉请求不成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条裁定如下：驳回王玉群的申诉请求。审判长 才旦卓玛审判员 薛 贵 忠审判员 熊 劲 松二〇一九年八月二十八日法官助理苏萌书记员周凯雯