广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2885号原告：王润梅，委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素芳，广东竞德律师事务所律师。被告：深圳市昇创投资有限公司，法定代表人：林庆潭，总经理。委托诉讼代理人：赵向辉，广东九麟律师事务所律师。原告王润梅诉被告深圳市昇创投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年4月9日、2019年5月7日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人欧阳鹏飞、李素芳，被告的委托诉讼代理人赵向辉到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人欧阳鹏飞，被告的委托诉讼代理人赵向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告租金、押金及装修费共计86993元(人民币,下同)；2、请求判令被告赔偿损失共计26384元；3、请求判令被告返还原告衣物女装连衣裙580件；4、本案诉讼费用由被告承担。当庭变更诉讼请求：要求退还原告租金46488元、押金19668元、空调费20000元、店铺装修费10470元、1年物业管理费4767元，共计101393元；诉讼请求第2项变更为26384元，计算方式：8月份人工工资以及利润停电9天的损失，（4500元+4500元）÷30天×9天；9月份人工利润损失4500元+4500元，10月份人工损失酌情为9000元，衣物折旧损失580件×98×10%=5684元；诉讼请求第3项与起诉状一致。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告深圳市昇创投资有限公司（下称“昇创公司”）签订《商铺租赁合同》，约定原告租用位于深圳市南山区粤海街道南油天安工业区某商铺，面积为29.8平方米，租金为200元每平方米。同年5月20日、21日向被告支付了押金、租金、空调费等共计90923元。由于被告昇创公司一直未通过消防验收备案，导致商铺2018年7月、8月经常性停电，2018年9月整月停电，严重影响了商铺的日常经营，商铺客流量骤减，损失惨重。2018年9月整月停电，严重影响了商铺的日常经营，商铺客流量骤减，损失惨重。2018年9月原告与被告到登良社区工作站调解合同解除事宜，被告不同意退还原告任何项目的金额，也不赔偿损失。2018年9月29日被告发来《致商户函》，免去商铺9月份租金及管理费。以及2018年10月14日发来《致商户函》，同意从2018年10月开始按照《商铺租赁合同》内的租金单价打五折。2018年12月30日，被告采取暴力野蛮方式，派出几十名人员围堵商场，强行锁商铺的门，没有给予原告合理期限将衣服搬离商铺，甚至产生肢体冲突。被告严重违反合同约定，采取强制锁门的方式导致合同解除，根据合同法第九十七的规定原告有权要求被告退还商铺押金、装修费、租金等，并赔偿损失。原告补充说明：退还原告租金（合同约定的是200元/平米/每月，但是被告同时让原告另行支付130元/平米/每月一次性支付，在合同当中没有约定），租金整个租赁期间的，2018年5月份时一次性预付12个月的租金，租赁物是29.8平米，预付租金130元/平方米/月×29.8平方米×12个月=46488元，押金是按照330元/平方米/月×29.8平方米×2个月=19668元，应被告要求交付空调费2万元，店铺装修费10470万元，1年物业管理费4767元，以上共计101393元。被告辩称：一、2018年7月份因南山区政府部门严查消防隐患，对南山区部分营业场所进行了消防安全检查，检查到我司确有部分不符合消防安全的地方，并进行了查封整改。在此期间我司多次与消防部门进行沟通，希望暂时解除对商户停止供电查封，并取得消防部门的同意。并非如原告所陈述的我司对此事态采取置之不理、消极怠慢的处理态度。二、消防整改期间，消防部门于2018年8月7日至8月15日对我司进行停电查封，2018年9月份停电查封，故我司本着诚信守约的理念，未收取8月停电期间的租金，且于2018年9月29日发出致商户函声明减免9月租金及管理费，于2018年10月14日发出致商户函将按《商铺租赁合同》内租金打5折，至合同结束为止。我方认为，2018年5月至7月我方并未对商铺正常营业造成任何影响，且从2018年8月至今我方减免的租金金额已足以弥补原告因暂停十几天营业造成的全部损失。三、消防整改期间原告仍在正常营业，因原告一直拖欠房租我方才不得已于2018年12月31日采取锁门行为，并非如原告所陈述无缘由私自将原告的店铺自行上锁。四、原告要求退回押金、租金、空调费等费用不符合合同约定。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第三款，承租人在租赁期内擅自变更或终止合同，租赁方不予返还租赁押金。根据《商铺租赁合同》第三十二条第五、六款和合同第四十五条的约定，双方因外部公共事业供应（电、气、水、通讯、排污等）中断及上级部门进行消防安全检测、演习等政府行政行为，双方无需承担任何经济和法律责任。综上，被告在合同期间没有违反合同约定，原告擅自中止合同，应承担违约责任。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。庭审中补充，原告主张的租金应当是330元/平方米在签订合同时被告预收130元/平方米一年，预收期限为一年。在租赁期间，由原告另行按每月补交剩余200元租金，所以原告在起诉状中主张的租金说法不对。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月20日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租聘合同》，约定：乙方租赁商铺的位置为深圳昇创服装城某铺，用于经营女装品项的服装商品，建筑面积约为29.8平方米；租赁期限自2018年5月15日起至2020年4月22日止,2018年5月15日为本合同计租日；2018年5月15日起至2019年4月22日止，乙方每月向甲方支付租金款的标准额为200元每平方米，共计5960元，2019年5月15日起至2020年4月22日止，乙方每月向甲方支付租金款的标准额为363元每平方米，共计10817元；自2018年5月15日起至2020年4月22日止，物业服务费标准按建筑面积10元/月/平方米的标准收取，共计298元；租赁押金19668元；乙方违反合同相关约定，或租赁期内，乙方擅自变更或终止合同的，甲方不予返还租赁押金；乙方需要装修的，应于合同生效之日起5日内向甲方管理处提出申请，取得甲方书面同意，经甲方批准同意的，乙方方可进行装修并应遵守甲方管理处有关装修的管理规定，因乙方装修发生的一切费用，由乙方自行负责；及其他内容。被告向本院提交了房产证复印件及租赁合同，以证明涉诉商铺所在的深圳市南山区登良中路南油天安工业村4栋1楼全层登记在案外人名下，被告向案外人承租了该房屋。原告提交了银行交易凭证，以证明原告于2018年5月20日向被告支付50000元、于2018年5月21日向被告支付40923元，共计90923元，该款项包含租赁押金19668元、预交一年租金46488元、空调地板费20000元、物业管理费4767元。被告确认收到上述金额，但空调安装费用不能退还、地板费用是属于原告自行承担。双方确认：合同载明的第一年（2018年5月15日至2019年4月22日）租金标准为每月每平方米200元，而双方实际约定的租金标准为每月每平方米330元，原告按照每月每平方米130元的标准预交了一年租金合计53976元，此外按照每月每平方米200元的标准再按月向被告支付租金。原告提交了中国银行交易流水明细清单，以证明原告于2018年6月15日向被告转账3367元，于2018年7月13日向被告转账6580元，用于支付2018年6月、7月的租金及管理费。被告确认收到上述费用。原告提交了《装修报价单》及收款收据，以证明原告为涉案商铺进行了装修。装修报价单总额为10470元、收款收据记载款项10000元。被告对该份证据三性不予认可。另查，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队分别于2018年7月30日、8月30日、9月27日向被告出具共计三份《临时查封决定书》，内容为：因位于南山区南山街道登良路南油天安工业区4座一楼区域报警控制器未与消防控制室联动控制，不符合相关规定，现决定临时查封，查封期限分别为：2018年7月30日至2018年8月29日，2018年8月29日至2018年9月27日，2018年9月27日至2018年10月26日。庭审中，被告称：被告收到消防检查通知后就对场所的消防问题进行了处理，虽然查封期限为1个月，但实际停电时间只有几天，并不影响合同的正常履行。经本院询问，被告表示其无证据证明完成了消防整改，消防部门未出具任何有效的书面证明。原告自2018年10月1日开始未再支付租金及管理费。2018年10月14日，被告出具《致商户函》，表示自10月起各商户按照合同内的租金单价5折，至合同结束为止。原告称2018年8月至10月期间涉案商铺被查封，停电是每月都有陆续停电，8月份集中停电9天；原告现在已经没有营业，尚未撤场，因为被告将涉案商铺锁住，涉案商铺里的物品没有办法拿出来，所以未办理交际。被告则称其于2019年1月1日将商铺上锁是因为原告自2018年10月1日起未缴纳租金，但上锁时原告已将商铺锁门。原告的部分物品仍在涉诉商铺内。2019年1月15日，原告向被告发出通知书，表示：被告严重违约，采取强制锁门方式导致合同解除，要求被告返还押金、装修费、多付的租金及商铺内的衣服。被告对该通知书的三性不予认可。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：被告返还租金46488元、租赁押金19668元、空调费20000元、店铺装修费10470元、1年物业管理费4767元，共计101393元。第2项诉讼请求为：8月份人工工资以及利润，停电9天的损失（4500元+4500元）÷30天×9天,9月份人工利润损失4500元+4500元，10月份人工损失酌情为9000元；衣物折旧损失580件×98×10%=5684元。本院认为，原、被告签订的《商铺租聘合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，消防主管部门出具的《临时查封决定书》显示，涉诉商铺因消防存在隐患，自2018年7月30日起连续被查封至2018年10月26日。被告称实际查封的时间只有十余天，并称被告已初完成消防整改，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。上述期间，涉诉商铺因查封无法正常使用，致使原告的租赁合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，故原告有权要求解除原、被告之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年1月15日发出的通知书已含解除合同的意思表示，故当事人之间的租赁合同已经解除。合同解除后，被告应向原告返还租赁押金19668元。关于原告请求返还的租金。原、被告均确认双方约定的租金标准为每月每平方米330元，该租金分两部分支付，一部分按照每月每平方米130元的标准预付一年（该部分合同未约定），另一部分按照每月每平方米200元的标准按月支付（该部分合同有约定。根据本院查明的事实，原告按照单价130元的标准预付了2018年5月15日至2019年4月22日期间的租金46488元，并按月支付了2018年5月至2018年8月的租金。虽然被告构成根本违约，但原告使用商铺期间仍有义务支付租金，双方均确认因租赁商铺存在停电情况，被告对2018年6月至2018年8月的租金进行了部分减免，可见，被告系根据原告实际使用商铺的情况确认原告应付的租金。被告确认免除了原告2018年9月的租金，该免除行为应及于原告已提前一年预付的租金部分，虽然被告提出2018年10月的租金按照五折支付，但未得到原告的确认，结合涉诉商铺被查封的情况，本院确认被告向原告返还原告已预付的2018年9月至2019年4月的租金30992元（130元/平方米/月×29.8平方米×8个月）。关于原告诉请的空调费20000元，因租赁合同并未就该费用作出约定，被告亦未举证证明收取该费用有合理依据，且租赁商铺因消防问题被主管部门查封，故原告请求被告返还空调费20000元，本院予以支持。关于原告诉请的装修费用。原告提交的证据不足以证明其为涉案商铺确实进行了相应支出，被告对该份证据亦不予确认，故原告的该项诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。关于原告诉请的已预交的1年管理费4767元。因庭后原告确认该费用实为其向被告缴纳的涉案商铺2018年5月的租金及其他费用，且向本院主张放弃要求被告予以返还该笔费用的诉讼请求。本院认为，其放弃该项诉讼请求系其权利的自由处分，其申请符合法律规定，本院予以准许。关于原告主张的停电期间的人工、利润及衣服折旧损失，原告对此未提交证据予以证明，且停电期间被告已减免了部分租金，故原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。原告请求被告返还衣物，但未对此进行充分举证，其请求无事实依据，本院亦不予支持。鉴于被告确认原告有部分物品留在租赁商铺内，双方可对留存物品自行交接。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市昇创投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王润梅返还租赁押金19668元、空调费20000元；二、被告深圳市昇创投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王润梅返还租金30992元；三、驳回原告王润梅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283.77元，由原告负担483.69元，由被告负担800.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年八月十九日书记员  王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。