广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初2205号原告：吴春梅，女，汉族，1982年9月17日出生，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世来，广东加通律师事务所实习律师。被告：郭雨，男，汉族，1987年5月16日出生，住辽宁省锦州市太和区，委托诉讼代理人：武杰，女，系被告郭雨母亲。第三人：珠海正顺房地产代理有限公司，住所珠海市吉大九洲大道中。法定代表人:杨东方。委托诉讼代理人：范晶晶，系第三人珠海正顺房地产代理有限公司法务。原告吴春梅诉被告郭雨、第三人珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告吴春梅的委托诉讼代理人晏梓恒、陈世来、被告郭雨的委托诉讼代理人武杰到庭参加了诉讼。后因当事人之间争议大，本案案件复杂，本案转为适用普通程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告吴春梅的委托诉讼代理人晏梓恒、陈世来、被告郭雨的委托诉讼代理人武杰、第三人正顺地产的委托诉讼代理人范晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴春梅诉称，2019年2月22日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定：1、原告将位于珠海市××××房以836,780元的价格按现状出售给被告；2、被告应于签订合同当日支付100,000元定金，余款736,780元于2019年5月31日前付清，每逾期一日被告应支付2000元违约金；3、原告应于收到全部购房款当日将房屋交付给被告。被告于签订合同当日支付购房款600,000元，原告于2019年3月12日将房屋交付给被告使用，并办理房屋过户登记手续。原告已按合同约定完全履行合同义务，但截止至原告起诉之日，被告尚有236,780元购房款未支付完毕。原告认为，被告逾期支付购房款的行为已违反合同约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，是严重的违约行为。原告据此诉至法院请求判令：一、被告向原告支付购房款236,7807元;二、被告支付违约金8000元（计算方式：暂算至2019年6月4日为8000元，按每日2000元，自2019年6月1日起算，算至被告付清购房款之日止）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告吴春梅向本院提交了以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、粤（2018）珠海市不动产权第0044235号不动产登记权证、粤（2019）珠海市不动产权第0021955号不动产权证；3、居间服务费发票。被告郭雨辩称，被告于2019年2月22日通过中介推荐，买了伟民路149号8栋101房，2019年3月7日已经过户到郭雨名下，房款已支付600,000元，还有220,000元尾款未付，尾款应于5月31日付给原告。但由于签订合同时第三人和原告并没有告知小区有严重的淹水问题，到了雨季被告才知道，淹水到什么程度，每次下雨被告家都淌水出行，雨水大时都淹到大腿部，雨水和生活用水混在一起，淌完水后一身臭味，造成生活严重不方便，且有溺水危险。同时，天气预报下雨，被告车就不敢把车停在小区内，生怕被淹及生病。被告认为，第三人与原告隐瞒事实，不如实告知消费者，这是严重的欺骗行为，所以被告不认可原来的房价，要求原告在房价上有所调整。庭审中，被告认为其不是因为房子有质量问题而不支付剩余款项，而是因为涉案小区淹水严重导致无法正常出入。应扣减部分房款，被告只需要向原告支付15万元。被告郭雨向本院提交光盘予以佐证。第三人正顺地产辩称，一、正顺地产已尽到全部的居间义务。2019年2月22日，在正顺地产的居间下，吴春梅与被告签署了《房地产买卖合同》，总楼款836,780元。合同约定签约当天支付定金100,000元，2019年5月31日支付736,780元，后由于被告希望提前过户及入住，要求正顺地产与吴春梅沟通协调，又因为被告当时资金不够，提出提前过户当天只能支付600,000元，剩余房款236,780元需于合同约定的2019年5月31日再支付，以上这些要求正顺地产都如实转达给了吴春梅，并且吴春梅也都同意了。买卖双方于2019年3月7日过户，过户当天被告支付给吴春梅600,000元房款。2019年6月5日，由于吴春梅告知我司被告一直未按约支付房屋尾款，我司多次敦促被告履行合约，又书面向被告发出《敦促履行通知书》，已尽全部居间义务。二、小区积水属市政管辖，三灶大部分的小区、街道都有积水现象，不属中介义务，亦不属中介应查实的范围。被告及其家人在三灶居住的时间不短，对三灶下雨天的情况是清楚了解的，在各个街道、小区有积水情况是很普遍的，但是被告在签约前并没有说过要求小区下雨时不能有积水的情况，中介义务在于对房屋的状态如实及时的告知，可以通过看房、户口簿、房产证、查册纸等审核房屋状态，但是小区是否积水中介无法审核，不属中介应查实的范围，无法事先告知，更不是欺骗。综上所述，正顺地产已尽全部的居间义务，对被告拖延支付吴春梅剩余房款的纠纷不应当承担责任。正顺地产向本院提交敦促履行通知书、回执予以佐证。经审理查明，原告、被告在第三人正顺地产公司的促成下于2019年2月22日签订《房地产买卖合同》。约定被告以价格836,780元购买原告位于珠海市××××房。被告于签订合同当日支付10万元定金，余款736,780元于2019年5月31日前付清。每逾期一日，被告应支付2000元违约金。第1条约定按现状装修出售。被告于2019年2月22日合计支付购房款60万元。被告于2019年3月1日搬进涉及房产。涉案房产已过户至被告名下。又查明，涉案房产所在楼房为原告拍卖取得。原告经装修后分开出售。涉案房产离地面大概有十几个阶梯的高度。被告在买房前住在珠海市××东咀金龙花园。根据被告提供的光盘显示，涉案房产所在的小区于2019年3月23日、5月27日淹水较严重。2019年5月27日金湾区三灶镇普通浸水较严重。庭审中，被告称其搬进去后原告需将小区的房屋地板换成地砖，被告考虑到已搬进去住更换比较麻烦，其就不需要更换成地砖。被告称其买房的时候以为没有配炉灶、抽油烟机，搬进去后听邻居说他们向原告购买的房子配备了炉灶、抽油烟机。后被告跟原告协商将换地砖的相应款项,以及没有配备炉灶、抽油烟机对应的款项从剩余房款扣除。原告在通电话时口头答应将剩余的款项减至22万元。原告否认答应过被告将剩余款项减至22万元。对于违约金的问题，被告认为原告主张的违约金标准过高，同时其认为不支付剩余款项的原因是小区水浸的问题，主观不存在故意，也不应支付违约金。正顺地产称其没有向原告承诺过铺地砖、配备炉灶、抽油烟机。上述事实有《房地产买卖合同》、不动产权证及开庭笔录等在案佐证。本院认为，原告、被告订立《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。原告向被告交付了房产，被告应向原告支付房款。一、关于被告尚需支付的剩余房款问题。被告称因地砖、抽油烟机、炉灶问题，原告承诺将剩余房款从236,780元将至22万元，原告予以否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告没有提交证据予以证明。同时，被告称买房时知道铺的是地板，只是搬进去后原告统一将小区的房屋地板更换成地砖，被告考虑不方便就没有更换。被告也称其开始也以为没有配置炉灶、抽油烟机，系得知邻居所买的房屋配置炉灶、抽油烟机后才知道要配备的。原告、被告合同约定的是按现状交付，原告买房前已看过所买的房屋的状况，也知道地面铺的是地砖及没有配置灶、抽油烟机。被告不更换是被告对自己权利的处分，不能以此为由要求原告减少房款。同时，根据合同的相对性，原告与其他买受人所签订的买卖房合同约定的交付条件、价格只对原告与其他买受人生效，原告不能以其他买受人的交付条件作为其与原告之间合同的交付条件。因此，被告提出的原告承诺将剩余房款减至22万的主张，本院不予采纳。对于被告以原告没告知水浸为由主张剩余房款只付15万元的问题，本院认为，双方已约定房屋的总价，也约定了按现状交付，并没有约定履行合同过程中可减少房价的情形。现房产已登记在被告名下，被告已搬进涉案房产，也确认房屋本身质量没有问题，原告已完成了交付义务。此外，小区水浸的问题，与雨势大小、市政修路、地势高低、排污设施等其中一个或者多个因素有关，是否会发生、何时发生、水浸的程度都是不确定的。被告买房前住在金湾区咀，离涉案房产所在的小区不远，对该片区的水浸情况有所了解。而其在买房时前往过涉案房产小区，对小区的地势、所买楼层的高度、小区的陈旧程度已有所了解。因此，对被告的主张，本院不予以支持。小区的水浸问题，被告可通过向主管部门反映，向业主委员会反映整改等途径解决。综上，原告主张被告支付房款余款236,780元，依法有据，本院予以支持。二、关于违约金的问题。《房地产买卖合同》约定余款736,780元于2019年5月31日前付清。每逾期一日，郭雨应支付2000元违约金。被告未按上约定的期限履行义务，已构成违约，应向原告支付违约金。被告提出违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张有损失，但其未提交证据予以证明。原告未提交证据证明其损失，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算本案的违约金（计算方法：以236,780元为基数，从2019年6月1日起计算至剩余购房款付清之日止）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭雨于本判决生效之日起七日内向原告吴春梅支付剩余购房款236,780元及利息（计算方法：以236,780元为基数，从2019年6月1日起计算至剩余购房款付清之日止）；二、驳回原告吴春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费4972元，由被告郭雨负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  邓在闲人民陪审员  黄广秀人民陪审员  周敏琪二〇一九年八月二十九日法官助理罗湘书记员梁锦春