广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20656号原告：陈亚平，女，1984年1月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：**龙、杨雯茵，分别系广东骏道律师事务所律师、实习人员。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告陈亚平诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈亚平的委托代理人**龙、杨雯茵，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚平诉称：2015年9月26日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告出售广州市天河区体育东路39-45号三层301号商铺，房价款为705000元。合同签订后，原告依约向被告支付了60.28%的房款425000元，并按被告要求支付了团购费50000元，余下的房价款280000元则向银行申请抵押贷款。但因被告原因，上述商铺后无法办理按揭手续，导致《商铺买卖合同》无法继续履行。且据原告了解，上述商铺目前并无经营管理，甚至没有装修完工，原告有理由相信被告无法履行《商铺买卖合同》中交付商铺及办理过户的义务，存在欺诈，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2015年9月26日签订的《商铺买卖合同》；二、被告向原告返还已支付的房款425000元、团购费50000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告泽信公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告主张涉案商铺无法办理按揭手续，但并未举证证明；且按揭贷款只是原告作为买受人承担付款义务的融资途径之一，若原告无法办理按揭贷款，可在收到通知后15天内一次性向被告补足剩余房价款，而不是要求解除《商铺买卖合同》。二、原告称涉案商铺无任何的经营管理甚至没有装修完毕，这不属本案房屋买卖合同纠纷的调处范围，而是原告与案外人广州潮流天地购物中心有限公司之间的关系，亦不能作为解除《商铺买卖合同》的理由。三、原告称被告的出卖行为属欺诈行为，缺乏事实及法律依据；原告支付60.28%的房价款后，被告经原告授权将涉案商铺交付给指定的经营管理公司，涉案商铺亦登记在被告名下，目前不存在其他的过户障碍，只要原告按约定支付房价款，是可以进行过户的。经审理查明：2015年9月26日，陈亚平（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层301号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为705000元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年9月29日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计425000元；……（3）余下房价款计280000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条）出卖人应于2016年1月1日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，该商铺已实际交付买受人，且买受人对该商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将该商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对该商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；（第八条）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；（第九条）出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人与按揭银行签订《按揭合同》后）的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等条款。同日，陈亚平（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受陈亚平的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于陈亚平的付款情况。陈亚平提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及转账凭证多张证明其支付购房款的情况，陈亚平、泽信公司均确认陈亚平已向泽信公司支付购房款425000元。另，陈亚平提供加盖“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的《收据》（载明该司收到陈亚平支付的涉案商铺团购50000元）作为证据，并主张该团购费是根据泽信公司的指示支付，为购房款性质，应由泽信公司予以返还。泽信公司对《收据》不予确认，认为《收据》所载费用并非其收取。关于陈亚平的按揭贷款情况。陈亚平称其未收到泽信公司发出的按揭通知，故没有申请按揭。泽信公司亦无法证明其已通知陈亚平办理按揭。另在本院受理的关于潮流站商场多间商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号案等案件中，泽信公司确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。关于案涉商铺的交付问题，泽信公司称其已于2015年12月25日将案涉商铺交付给了潮流公司，并向本院提交了如下证据予以证明：1、显示由陈亚平于2015年9月26日向潮流公司出具的《委托书》，主要内容为陈亚平委托潮流公司代为办理案涉商铺的收楼手续，潮流公司在办理案涉商铺收楼时所办理的手续及依法签署的文件陈亚平均予确认，该委托书的有效期为自签署之日起至案涉商铺的收楼手续完毕之日止。２、显示由潮流公司于2015年12月25日出具的《商铺收楼确认书》及照片，主要内容为潮流公司确认其已于2015年12月25日接收了案涉商铺。经质证，陈亚平确认《委托书》的真实性，但认为泽信公司并未按《合同》约定书面通知其办理收铺。本案庭审中，陈亚平明确其要求解除《合同》的依据为泽信公司隐瞒涉案商铺无法办理按揭的事实，也未继续协助陈亚平办理按揭手续，因涉案商铺现无法办理按揭，《合同》实际无法履行，因此其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向陈亚平释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，陈亚平表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、广州潮宏投资咨询有限公司（下称“潮宏公司”）合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是陈亚平与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于陈亚平要求解除《合同》的诉讼请求。陈亚平主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。第一，陈亚平称泽信公司未曾通知其办理按揭手续，泽信公司亦未提交证据证明其已履行通知陈亚平办理按揭手续的义务，故本院对陈亚平上述陈述依法予以采信。根据《合同》第四条“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续”的约定，陈亚平未提交按揭资料不属违约。第二，《合同》约定陈亚平以按揭方式支付房款，现双方确认涉案商铺无法办理按揭。根据泽信公司关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，陈亚平现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于陈亚平要求泽信公司返还购房款、团购费的诉讼请求。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，陈亚平提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及转账凭证多张证明泽信公司收取购房款425000元。因合同解除，陈亚平诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。另陈亚平提交加盖“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的《收据》证明其支付团购费50000元。从陈亚平的陈述来看，陈亚平作为买受人是为购买涉案商铺，根据泽信公司的指示而支付团购费，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述，可认定团购费系陈亚平为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，陈亚平要求泽信公司返还上述团购费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈亚平与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层301号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告陈亚平返还购房款425000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告陈亚平返还团购费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10850元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  张黛乔人民陪审员  尹丽艳二〇一九年八月六日书 记 员  邱莉晶