广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5437号原告：广州市白云区粮食储备公司，住所地广州市白云区新市西街2号2~5楼。法定代表人：黎耀宏。委托诉讼代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：骆柏联，男，汉族，1969年12月7日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：马继雄、李晶晶，广东纵横天正律师事务所律师。原告广州市白云区粮食储备公司与被告骆柏联房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区粮食储备公司的委托诉讼代理人陈娥、被告骆柏联的委托诉讼代理人马继雄及李晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区粮食储备公司诉称：2012年8月30日，原、被告双方就座落在广州市白云区钟落潭竹料中和墟物业（房产证号：粤房地证字第××，以下称涉案房屋）的维修改造及租赁经协商一致，签订《物业租赁改造合同书》（以下称涉案合同）。双方协议约定原告将具有合法产权的上述物业租赁给被告使用。租赁期限自2012年9月1日起至2032年8月31日止。但基于该物业房屋状况较差，不能满足租赁房屋的安全性和合法性要求，因此被告租赁后的两年内必须对上述物业进行相应的维修维护及改造，以达到安全合法使用的租赁标准。原告也同意将该物业以较低租赁价格标准且出租20年给被告作为依法经营使用。双方在协议中第四条第3项明确约定，本合同签订后，原告委托具有房屋安全鉴定资格的机构对租赁物进行全面的安全鉴定。完成鉴定后，被告必须出资对经鉴定为“危房”的建筑物进行维修维护及改造。被告的维修维护及改造工作必须在本合同签订之日起的二年内全部完成，否则本合同自行终止。双方也在协议第六条第2款第2点中对被告在本合同签订之日起两年内未完成对被鉴定为“危房”建筑部分的维修维护工程的视为严重违约。2012年9月5日，原告依法委托广州广鉴房屋安全鉴定有限公司对该物业鉴定房屋整体危险性评定为C级即局部危房，建议立即停止使用并采取有效措施解危。被告应根据双方合同约定对该物业进行维修维护及改造，但被告方对该物业使用至起诉之日一直未履行相应的改造义务。根据广州市白云区财政局文件《广州市白云区财政局关于加快推进物业租赁问题整改工作的通知》以及相关指导意见，原告于2018年9月28日依据《物业租赁改造合同书》第四条及第六条第二款，函告被告解除该合同并要求被告交还物业。被告收到该函件后，明确复函告知不予履行。双方签订租赁改造合同后，被告一直未对该房屋进行维修维护及改造，已经严重违反双方合同约定。该房屋经被告多年使用至今，已经不再满足房屋安全使用的租赁标准，为维护承租使用人的人身及财产安全，以及原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2012年8月30日签订的《物业租赁改造合同书》，并判令被告立即交还原告所有的位于广州市白云区竹料镇中和墟的物业；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用，并同意被告迳付原告。被告骆柏联辩称：不同意原告的诉请。理由如下：1、被告在与原告签署涉案的物业租赁改造合同书之后，已经按照合同的约定对物业进行改造，而且双方约定在两年内完成改造，被告也依约改造完。2012年开始，原告一直收取租金并未提出任何异议。2、涉案物业是局部危房，所以涉案合同约定被告对该物业承租后进行维修，明确是把有关部门鉴定为危房的建筑物进行维修改造，保证建筑物的安全使用要求。被告在接收物业后，即开始改造，并从2014年9月开始按11000元支付租金，综合合同约定，如果被告的维修改造工程没有在两年内全部完成，合同就自行终止。至今七年，原告也没有提出终止，也没有向被告发出书面通知要求被告更正违约行为。3、在接到原告诉状后，被告找专业的鉴定机构进行鉴定，明确涉案物业在被告改造后是安全的，可使用房屋。4、关于保证金问题。双方因当时关系良好，口头约定无需支付保证金，但该保证金是否支付，与涉案合同的根本目的没有关系。经审理查明：2012年8月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁改造合同书》（以下称涉案合同），约定：甲方将座落在白云区钟落潭镇竹料中和墟物业租给乙方作经营场地之用，一、租赁方式：1、甲方提供钟落潭镇竹料中和墟物业（房产证号：粤房地证字第××）以下简称“租赁物”，给乙方作经营用途使用，乙方按约定数额、期限向甲方缴交租金，其经营由乙方自负盈亏，与甲方无关；2、为保证租赁物安全使用，乙方在不改变原建筑外轮廓的情况下，应在本合同签订之日起两年内完成对被有关部门鉴定为“危房”的建筑物进行维修维护及改造。把租赁物改造成钢筋混凝土结构的厂房及商铺，保证改建后相关建筑物符合安全使用要求；二、租赁期限：租赁期限为二十年，从2012年9月1日起至2032年8月31日止；三、租金计算及缴交方法：1、考虑到安全需要，乙方应对租赁物进行维修维护及改造，因此租赁物的前二年租金分两个阶段计算。第一阶段即2012年9月1日起，至双方确认“租赁物”进行原状维修启动后的6个月止，每月乙方向甲方缴交的租金为9300元整；第二阶段从维修改造启动后的第7个月开始，同时是在签订本合同之日起的二年以内，每月乙方向甲方缴交的租金为11000元整；四、双方权利和义务：3、本合同签订后，甲方委托具有房屋安全鉴定资格的机构对“租赁物”进行全面的安全鉴定。完成鉴定后，乙方必须出资对鉴定为“危房”的建筑物进行维修维护及改造，该维修维护工作乙方必须依法进行，以确保在安全的前提下开展经营业务（包括商贸、办公、粮油仓库、网点等）。乙方上述维修维护及改造工作必须在本合同签订之日起的二年内全部完成，否则本合同自行终止；4、乙方在维修及改造动工前需向甲方缴交维修改造保证金，保证按高于经评估的相对应的建筑物价格的一倍缴交给甲方，保证金按工程进度分三期退还给乙方，工程完成后全额无息退还给乙方；5、租赁期满或合同解除后乙方必须按原状维修后承租的物业完整归还给甲方，承租期间的所有租赁物的维修费用由乙方承担。租赁期满或合同解除的，物业室内外维修、装修部分不得拆除，应无偿交给甲方使用；六、违约责任：1、双方遵循违约责任对等的原则，在租赁期内如甲方除因不可抗力或政府因其他原因对租赁物及地块实施征用、征收或乙方发生本合同约定的严重违约行为外，不得单方解除合同，否则应赔偿乙方因维修维护及改造而产生的一切投资费用及租赁期间的一切经营损失；2、在租赁期内，如乙方发生以下情形的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，要求乙方立即退场并收回租赁物，同时甲方不退还乙方所交的保证金和乙方所有建筑物投资：（1）乙方逾期三个月未向甲方缴清应缴租金的；（2）乙方在本合同签订之日起两年内未完成对被鉴定为“危房”建筑部分的维修维护工程的；（3）乙方发生其他违反本合同约定的行为，经甲方书面通知后拒不更正的；（4）乙方在甲方不存在违约行为的情况下向甲方提出解除本合同，或以其他方式明确表示不履行合同的；3、甲方发生违反本合同约定的行为，经乙方书面通知后拒不更正的，乙方有权单方解除本合同。根据广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》（粤房地证字第××）记载，地址位于广州市白云区竹料镇中和墟的房屋即涉案房屋的权属人为原告，建筑面积为1591.16平方米。另查，合同签订后，原告委托广州广鉴房屋安全鉴定有限公司对房屋地址为广州市白云区竹料中和墟龙和路1、3号进行房屋安全程度鉴定。广州广鉴房屋安全鉴定有限公司于2012年9月6日作出《危险房屋鉴定报告》（报告编号：广鉴鉴字[2012]0446），内容为：主要检查情况系承重墙体普遍风化，多处因承载力不足而出现开裂破损，砼构架部分风化破损，木构件腐朽霉变，木檩条部分严重腐朽削弱，陶瓦严重风化破损，屋脊下挠，屋面变形漏水，并作出鉴定结论认为依照建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）,房屋整体危险性评定为C级，即局部危房，该房屋应停止使用；一、概述，房屋概况为该房屋由多幢砖木结构一层房屋所组成，房屋主体以240mm厚砖墙（带砖柱）支撑砼构架、木架构承载木檩条承重，陶瓦双坡屋面遮盖，内、外墙面均为混合砂浆批荡扫白，室内地面铺大阶砖、水泥砂浆、木门窗；三、检查情况，（一）未发现房屋上部结构构件有因地基基础出现不均匀沉降而引起损还的迹象；（二）承重墙体（1）墙体普遍风化，多处出现粉化剥落现象，灰缝砂浆酥松，勒脚部位潮湿；（2）四周墙体上方多处出现竖向或斜向开裂；（3）墙体多处出现大面积渗漏；（三）屋盖砼构架部分风化，部分出现剥落现象；（四）屋盖木构架普遍潮湿，入墙部分腐朽，弦杆组件多处出现腐朽霉变，金属组件锈蚀；（五）围护构件，屋盖木檩条普遍潮湿，多处出现腐朽霉变，部分有效截面严重削弱，木桁多处霉变断裂；屋盖陶瓦严重风化，多处出现松动破损，屋脊下挠，屋面变形漏水；（六）室内、外墙面风化潮湿，批荡多处剥落破损，室内地面潮湿，多处开裂破损；（七）木门窗腐朽破损；（八）电气设备老化，线路凌乱。双方确认被告缴纳租金至今。2018年9月28日，原告向被告发出《关于解除的函》，内容为被告没有履行合同规定完成物业维修维护及改造，已属违约，原告按照《物业租赁改造合同书》第四条第三款及第六条第二款第二点的规定，即日起解除双方于2012年8月30日签订的《物业租赁改造合同书》，被告在三个月内（即2018年12月27日前）将物业交回原告。2018年10月20日，被告向原告作出《复函》，内容：其对“租赁物”中需要维修、维护、加固的部分进行了加固及维修，并积极聘请专业人士计划重建工作，期间，被告向白云区钟落潭镇政府相关部门咨询，了解到若其就建筑物主体作大幅度的修整则该建筑物将面临因涉嫌违建而被强拆的风险，得知该结论后，被告口头告知原告，原告也默认被告在维持建筑物原状的情况下承租该“租赁物”的等等。再查，被告为证实其已对涉案房屋进行维修维护及改造，并且涉案房屋达到了完好状态，提交了以下证据：1、2019年3月29日，广东一佳检测鉴定有限公司对涉案房屋的房屋完损性作出的《检测鉴定报告》（报告编号：一佳鉴字[2019]第0014号），主要检查情况为该房屋主体承重构建未发现有因承载能力不足而引起的损坏现象，已检查部分钢筋混凝土构件未发现有异常开裂和变形等损坏现象；已检查部分围护构件未发现异常的开裂与变形等损坏现象；鉴定结论为依照《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”，房屋按现状可继续使用；一、房屋概况，该房屋房屋主体为一层的排架结构，采用钢筋混凝土柱承重，木檩条支撑斜瓦屋盖；房屋外墙面为混合砂浆底，面扫白，内墙面为混合砂浆底，面扫白，地面为水泥沙浆找平，水泥膏光面，装卷帘门、木门、木窗；六、现场检查情况（一）地基基础，经现场检查，该房屋未发现因地基基础的不均匀沉降引起上部承重结构构件的异常变形及损坏等现象，说明房屋地基基础仍处于正常工作状态；（二）钢筋混凝土构件，经现场检查，该房屋已检查部分钢筋混凝土构件未发现有异常开裂和变形等损坏现象；（三）砖墙砌体构件，经现场检查，该房屋已检查部分砖墙砌体未发现有异常开裂和变形等损坏现象；（四）木构件及屋盖，经现场检查，该房屋已检查部分木构件未发现腐朽、受潮等损伤现象，屋面瓦片未发现有破损及缺失现象；（五）门窗及水电设备，经现场检查，房屋门窗、水电等设备具备正常使用功能。2、涉案物业的卫星截图及现场照片。原告对证据1的真实性予以认可，但对合法性及关联性不予确认，该报告为原告起诉后，被告单方面作出的，原告对鉴定程序存在异议，且该报告是主要针对房屋完整的等级作出，与之前合同约定的危房鉴定标准，并非同一标准，且原告认为无需对涉案房屋是否维修、改造及房屋安全性进行鉴定，因为从肉眼已经可以判断出被告未完成对涉案房屋进行钢筋混凝土的改造；对证据2真实性、合法性及关联性不予确认。庭审中，原告主张因被告未按照涉案合同的约定完成涉案房屋的改造工作，未把租赁物改造成钢筋混凝土结构的厂房及商铺，且被告未向原告交付相应的维修启动保证金，故提出解除合同；原告认为被告可选择重建或原样改造加固的方式将涉案房屋整个框架改造成钢筋混凝土结构，应对室内的砖瓦结构和木条结构全部换为钢筋混凝土结构，外在轮廓要与原建筑物状态一致；原告表示对涉案房屋是否符合维修改造状态及房屋的使用安全性均不需要鉴定，从肉眼已可判断出被告没有对涉案房屋完成钢筋混凝土结构的改造；另外，原告述称，2014年9月，被告答复原告因涉嫌违建，无法改造涉案物业，原告考虑到涉案物业还有很多租户，就没有处理，保持租赁关系，被告第二阶段的保证金没有缴纳，也没有催收，但认为因被告没有按约定缴纳，且2年内没有改造完成涉案合同自动终止。双方现为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同。被告表示，被告完成对涉案房屋的维修、维护及改造工作，对砖瓦、木条结构部分也大部分更换为钢筋结构；涉案合同的合同约定及合同目的是，改建后相关建设物符合安全使用要求，现涉案房屋已符合安全使用标准；原告所述的整体变换为钢筋混凝土结构是需要重建的，但涉案合同未约定重建事宜，且重建相应的报建手续也应该由原告申请；对于原告所述保证金的问题，是双方在合同履行中口头约定无需支付保证金，且原告在合同履行过程中也未向被告要求支付；根据合同约定，如果被告未在两年内全部完成维修、维护及改造工作，合同自行终止，但涉案合同履行了七年，原告未曾表示终止合同，且合同约定如果被告存在违约行为，经过原告书面通知后拒不更正的可解除合同，但原告从未书面通知要求被告更正；原告在诉讼中多次变更其解除合同的理由，前后不一致。诉讼中，原告明确其诉请为解除原、被告间的租赁合同关系，并同意承接被告与实际使用人的租赁关系，无需法院处理实际承租人交还涉案物业的问题。以上事实，有《物业租赁改造合同书》、房地产权证、《危险房屋鉴定报告》、《关于解除的函》、《复函》、《检测鉴定报告》、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方于2012年8月30日签订《物业租赁改造合同书》为双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告主张被告未履行合同义务对涉案房屋进行改造，且未缴纳维修启动保证金，要求解除合同。被告已提交有资质的鉴定公司作出的《检测鉴定报告》证实涉案房屋的现状及安全性。原告对此不予认可，应负举证责任。现原告表示不需重新鉴定，故本院对被告提交的该《检测鉴定报告》予以采信。关于被告是否未按约履行改造涉案物业义务的问题。首先，双方对于“改造”一词的理解存在争议。“改造”一词的定义一是修改或变更原事物，使适合需要；二是从根本上改变旧的，建立新的。“维修”及“维护”的含义系在原物品上进行修理、维持、护理等意思。虽然涉案房屋并未进行拆除重建，但将《检测鉴定报告》与《危险房屋鉴定报告》进行对比可证实，被告对涉案房屋的承重柱、屋盖、瓦片等内容均进行更换。原告对此认为属于维修、维护义务的抗辩并不符合一般生活常理，本院不予采信。其次，双方对涉案房屋改造后的状态应为钢筋混凝土结构存在争议。现原告认为应该整体结构包括砖瓦及木构架结构均变换为钢筋混凝土结构。涉案合同约定涉案房屋应改造成钢筋混凝土结构，且符合安全使用要求，但对是否整体均更换为钢筋混凝土结构并未明确约定。被告提交的《检测鉴定报告》可看出，现涉案房屋已改造成为由钢筋混凝土柱承重的建筑物。对原《危险房屋鉴定报告》指出的房屋问题，也进行了维修、改造。涉案房屋为“基本完好房”，可以按现状继续使用。被告的改造已达到涉案合同的目的。原告否认涉案房屋为钢筋混凝土结构，也未提交证据予以证实，本院对其主张不予采纳。最后，根据涉案合同约定如被告未在合同签订之日起二年内全部完成维修维护及改造工作，合同自行终止。另外，同时约定，如被告发生其他违反本合同约定的行为，经原告书面通知后拒不更正的，原告有权单方解除合同。现被告一直使用涉案房屋，原告也一直收取被告缴纳的租金，且无证据证实原告在本次诉讼前，合同履行过程中提出解除合同或要求被告履行合同义务。至于未缴纳第二阶段保证金的问题。被告主张双方已口头协商不需缴纳。原告则认为涉案合同因被告不履行改造义务已终止，故原告无催收该保证金。被告已履行其维修、维护及改造的义务，涉案合同未自动终止。原告明知被告未缴纳第二阶段的保证金，至本次起诉前未催收也未要求被告整改或因此提出解除合同，故本院对被告的抗辩予采信。综上，双方间的租赁合同关系并不为不定期租赁合同关系。原告未能举证证实被告违反合同约定，未履行合同义务，其主张解除合同既无合同依据亦无法律依据，故本院对其诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市白云区粮食储备公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费100元（原告已预交），由原告广州市白云区粮食储备公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘嘉欣人民陪审员  林润兰人民陪审员  廖瑞仪二〇一九年八月五日书 记 员  张 余