福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0721民初1048号 原告：吴仁明，男，1968年10月28日出生，汉族，个体工商户，住福建省顺昌县，确认送达地址福建省顺昌县双溪街道三民里巷1号。 委托诉讼代理人：陈平，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。 被告：卢弈丞，女，1983年9月9日出生，汉族，个体工商户，住福建省顺昌县（系确认送达地址）。 委托诉讼代理人：温谋鹏，福建佐佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴宪夫，福建佐佑律师事务所实习律师。 原告吴仁明与被告卢弈丞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴仁明及其委托诉讼代理人陈平，被告卢弈丞及其委托诉讼代理人温谋鹏、吴宪夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴仁明向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2017年8月2日签订的《房屋租赁合同》终止；2.卢弈丞立即腾房并向吴仁明支付租金（按每月租金8000元，从2018年6月15日暂计至2019年6月14日止的租金为96000元，算至腾房之日止）；3.卢弈丞支付的租赁保证金24000元不予返还；4.卢弈丞向吴仁明支付租金占用费4800元（80000元／月×0.5%×12个月）。庭审中，吴仁明明确诉讼请求如下：1.解除双方于2017年8月2日签订的《房屋租赁合同》；2.卢弈丞腾空租赁房屋并返还给吴仁明；3.卢弈丞向吴仁明支付拖欠的租金（按《房屋租赁合同》约定的租金标准，从2018年6月16日起至合同解除之日止）及拖欠租金期间的利息损失（按年利率6%，以实际所欠租金为基数，从2018年6月16日起算至付清租金之日止）；4.租赁保证金24000元不予退还；5.卢弈丞向吴仁明支付合同解除后占用租赁房屋期间的费用（按每月8000元的标准，从合同解除之日起算至返还租赁物之日止）。事实和理由：2017年8月2日，吴仁明、卢弈丞签订一份《房屋租赁合同》，约定：卢弈丞向吴仁明承租坐落于顺昌县古意茶吧，租金每月8000元，租期从2017年8月16日起至2020年8月15日止；卢弈丞应于签订本合同当日交付租赁保证金24000元；若卢弈丞拖欠房租及水、电费等超过15天，吴仁明有权终止合同，收回房屋，没收保证金。合同约定的“终止”事由，实际是解除合同的事由。合同签订后，吴仁明依约交付房屋。卢弈丞仅支付租金至2018年6月15日止，其行为构成违约，吴仁明有权解除合同并要求卢弈丞承担相应的违约责任。 卢弈丞辩称，1.吴仁明起诉状中所列被告为“卢奕丞”、《催告函》中催告的对象亦为“卢奕丞”，答辩人姓名为“卢弈丞”，故答辩人并非本案适格的主体；2.本案涉诉房屋的房屋产权证上载明的建筑面积仅有248.84平方米，吴仁明在合同中注明260平方米，系欺诈。答辩人有权要求减少租金，（按合同约定的260平方米的房屋，每月租金为8000元的标准；则按248.84平方米的房屋面积计算，每月租金应为7656.81元），应按每月7656.81元计算租金，对于答辩人多交付的租金，吴仁明应于退还，但其却置之不理；3.本案涉诉房屋存在至少11平方米以上的违章搭建的情况，城管可依法拆除违章搭盖的部分，必将影响到承租人对房屋的正常使用，将导致承租人不能正常营业；4.本案涉诉房屋存在漏水现象，吴仁明怠于维修，造成答辩人损失。基于上述2-4项答辩意见，答辩人暂缓交纳租金，以便督促吴仁明依法变更合同。5.《房屋租赁合同》未约定租金支付期限，依法应认定为每年支付一次，故卢弈丞并未逾期交付租金，不构成违约。6.《房屋租赁合同》约定的保证金过高，应当按照违约金的相关法律规定进行调减。 本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，吴仁明、卢弈丞签订一份《房屋租赁合同》，约定：卢弈丞向吴仁明承租位于顺昌县古意茶吧，建筑面积为260平方米的房屋；吴仁明同意将该房产出租给卢弈丞作为教学机构使用，租期为三年，从2017年8月16日起至2020年8月15日止；每月租金捌仟元整；卢弈丞于本合同签订当天向吴仁明交付保证金人民币贰万肆仟元整，并支付首次租金贰万肆仟元。租赁期满，卢弈丞付清租金及其他费用并按期迁出时，吴仁明应即时将保证金无息退还，若因卢弈丞违约造成吴仁明经济损失的，吴仁明有权从保证金中扣除相关费用。在租赁期内，吴仁明负责对房屋安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；因卢弈丞使用房屋不当或者人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则按如下方式处理：吴仁明提前收回该房产的，须赔偿双倍保证金予卢弈丞；卢弈丞提前退租的，吴仁明有权没收全部保证金。卢弈丞有拖欠租金超过十五天的，吴仁明有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成的损失由卢弈丞赔偿。租赁合约期满或双方协议解除合约，卢弈丞必须在租期满时迁出并将自置家具、杂物全部搬走；否则视为卢弈丞对余下物品放弃权利，由吴仁明全权处理，卢弈丞不得有任何异议。 合同签订当日，卢弈丞依约向吴仁明支付24000元的租赁保证金及前三个月的租金24000元，吴仁明收到上述款项后将租赁房屋交付给卢弈丞使用。签订合同时，双方约定租金每三个月支付一次，卢弈丞在2018年11月需支付后三个月租金时，因资金周转困难，双方口头约定按月支付租金，租金现已支付至2018年6月15日止。租赁期间，房屋有发生漏水问题，吴仁明得知后已修缮完毕，未对卢弈丞造成经济损失。 2019年3月26日，吴仁明委托顺昌县“148”法律服务所向卢弈丞发出一份《催告函》，告知卢弈丞拖欠租金的行为已构成违约，卢弈丞应在收到《催告函》后五日内向吴仁明支付结欠的租金，否则吴仁明有权终止《房屋租赁合同》，并有权要求卢弈丞腾房、没收保证金、支付租金及资金占用利息损失等违约责任。《催告函》中“称呼”一栏为“卢奕丞女士”。《催告函》系通过国内挂号信的方式寄送，挂号信面单“收件人姓名”一栏为“卢弈丞”。庭审中，卢弈丞确认收到上述《催告函》，吴仁明表示起诉状、《催告函》中将被告的姓名写成“卢奕丞”系笔误。 另查明，本案涉及的租赁房屋系吴仁明及其妻子共同共有的坐落于顺昌县的商业营业用房，建筑面积为248.84平方米。庭审中，双方认可涉诉房屋实际含有至少11平方米的非产权面积。吴仁明妻子对吴仁明以个人名义出租房屋知情且无异议，表示同意由吴仁明作为原告起诉卢弈丞。 又查明，2018年6月16日，中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%。 本院认为，吴仁明与卢弈丞签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽合同未明确约定交纳租金的期限，但双方约定的是月租金而非年租金，且根据《房屋租赁合同》中载明的“首次租金人民币贰万肆仟元”（系三个月的租金），以及双方对实际支付租金情况的陈述，可以认定双方在履行合同过程中已达成按月支付租金的约定。吴仁明依约交付涉诉房屋给卢弈丞使用，卢弈丞未依约支付2018年6月15日之后的租金，且经催告后仍未履行，已构成违约。吴仁明主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，有合同及法律依据，本院予以支持。吴仁明主张卢弈丞应腾空房屋，返还租赁物，并支付拖欠的租金（按每月租金8000元的标准，从2018年6月16日起至合同解除之日止）及房屋占用费（按每月租金8000元的标准，从合同解除之日起至返还租赁物之日止），有事实及法律依据，本院予以支持。吴仁明主张按年利率6%的标准计付迟延支付租金的利息损失，本院在中国人民银行同期一年期贷款基准年利率4.35%的范围内予以支持（暂算至判决确定之日止的利息损失为15660元，2019年8月按半个月计算利息损失），对于超出的部分不予支持。吴仁明主张依照租赁合同的约定没收租赁保证金24000元，卢弈丞抗辩该保证金过高应按照违约金的法律规定依法予以调整。本院认为，在卢弈丞“拖欠租金超过十五天”导致合同解除的情况下，双方约定的租赁保证金具有违约金性质。在租赁过程中，涉诉房屋确实存在漏水的情况，虽未对卢弈丞造成损失，但一定程度上影响了承租人的使用。因此，本院以实际利息损失为基础,兼顾合同的履行情况等因素，综合考虑将违约金调整为4698元（判决确定之日止的利息损失15660元的30%），该款从24000元保证金中予以扣除，剩余的保证金19302元，吴仁明应予退还，但可抵扣卢弈丞所欠租金及利息损失。 卢弈丞辩称其非本案适格的主体，本院认为，吴仁明在庭审中表示起诉状中将被告卢弈丞的姓名写成“卢奕丞”系笔误，其他信息均与卢弈丞相对应，结合卢弈丞应诉表现及其对签订《房屋租赁合同》、租赁事实的认可，可以认定卢弈丞系本案适格的被告。卢弈丞关于涉诉房屋存在面积差，吴仁明有欺诈行为，要求减少租金的抗辩意见，本院认为，虽房屋产权证上载明建筑面积仅有248.84平方米，但原被告双方对于涉诉房屋确有至少11平方米非产权证面积出租给卢弈丞使用表示认可，故可以确认涉诉房屋实际使用面积达到260平方米，且双方并未在合同中明确约定租金系按面积计算，在卢弈丞未提供其他证据予以证明的情况下，本院对卢弈丞该抗辩意见不予采纳。本案涉诉房屋是否存在违章搭建的情况，相关部门未作出认定，亦非本案审理范围。关于房屋漏水问题，吴仁明已经进行维修，且该事由并非卢弈丞拒绝支付租金的理由。 综上所述，吴仁明的诉讼请求部分成立，本院予以支持；对其他不成立的诉求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除吴仁明与卢弈丞于2017年8月2日签订的《房屋租赁合同》。 二、卢弈丞应于本判决生效之日起十日内向吴仁明支付租金（按每月8000元的标准，从2018年6月16日起算至本判决生效之日止）及利息损失（按年利率4.35%，以实际所欠租金为基数从2018年6月16日起算至付清租金之日止）。 三、卢弈丞应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋（坐落于顺昌县的商业营业用房）腾空后返还给吴仁明，并向吴仁明支付解除合同之后的房屋占用费（按每月8000元的标准，从本判决生效次日起算至返还租赁物之日止）。 四、吴仁明应于本判决生效之日起十日向卢弈丞退还部分租赁保证金19302元（可抵扣卢弈丞所欠租金及利息损失）。 五、驳回吴仁明其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3001元，适用简易程序审理减半收取1500.5元，由吴仁明负担214.5元，由卢弈丞负担1286元。 案件受理费应在本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  张夏兰 二〇一九年八月九日 书记员  朱倩云 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。