广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初14967号原告：深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道美杜兰华庭商铺201-6，统一社会信用代码91440300MA5DFT324H。法定代表人：张科。委托诉讼代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆，广东宏泰律师事务所律师。被告：深圳市年丰市场管理有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道美杜兰华庭商铺101、201，统一社会信用代码914403003267189366。法定代表人：许少科。委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩亮，广东卓建律师事务所律师。第三人：张科，男，汉族，1988年7月2日出生，户籍地址湖北省安陆市，原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司诉被告深圳市年丰市场管理有限公司、第三人张科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁盼盼、李庆，被告委托诉讼代理人李泽鑫、张浩亮，第三人张科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月27日，第三人张科以原告法定代表人的身份与被告签订《房屋租赁合同协议书》（以下简称“《协议书》”），约定：被告将位于深圳市龙岗区布吉街道美杜兰华庭二楼，铺号201-6，面积约454平方米的房屋租赁给原告使用；租赁期自2016年6月27日至2021年6月26日；房屋租赁保证金52000元（人民币，下同）；被告给予原告装修期3个月即2016年6月27日至2016年9月26日，装修期不计租金。合同签订后，原告于2016年7月4日注册成立，以租赁被告的上述房屋作为经营住所，第三人为原告的法定代表人，原告对该房屋进行了全面装修、添置设施设备，用于经营使用，累计共投入设计费、装修费、设施设备费用1398556元。2017年1月，因被告与该房屋的业主发生纠纷，导致该房屋被断电断水，原告被迫停止经营3个月，直至2017年4月，原告才恢复营业使用。2018年8月7日，该房屋的业主深圳邦兆房地产开发有限公司突然张贴公告：深圳邦兆房地产开发有限公司与深圳市福爱华投资发展有限公司关于该房屋租赁合同纠纷，法院已确认双方租赁合同于2016年12月15日解除；并告知要求原告于本公告发布之日起二十日内搬离，如逾期搬离，将采取清场措施。但是根据原告与被告签订的租赁合同，租期至2021年6月26日才到期，如现在收回房屋，将给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益，请求法院判决：（1）解除原告与被告签订的《协议书》，解除日期为2016年12月15日；（2）被告向原告退还房屋租赁保证金52000元；（3）被告赔偿原告因租赁合同解除造成原告的设计费、装修费、设施设备损失719650元（以评估报告为准）；（4）被告赔偿因租赁合同解除造成原告的停产停业损失78000元（按照三个月租金标准，26000元/月*3）、搬迁费损失20000元（按照每平方米50元标准计算，454平方米*50元/平方米）；（5）本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告起诉理由与事实不符。导致原告无法经营的过错方为涉案房屋业主深圳邦兆房地产开发有限公司，与被告无关。深圳邦兆房地产开发有限公司严重干扰了被告的招租管理经营。二、被告依据租赁合同约定向原告交付了涉案房屋，不存在任何违约情形，是原告单方违反租赁合同约定，自2017年起至今一直未支付租金。三、针对原告的诉求，被告认为其违反了合同约定，第一根据双方签订的合同第四条原告确认被告按现状出租物业，无论租赁物业能否正常经营，原告均自愿承租以上物业并承担因此带来的全部风险。根据此条说明了双方签订合同的时候对于涉案房屋，当时以及未来所产生的经营风险均由原告自行承担，原告要求被告承担因业主的过错造成的损失，不符合约定。关于原告主张被告赔偿装修施工等损失，首先原告进行装修未取得被告同意，也未向被告提交方案或图纸给被告审核，根据双方签订的合同第五条第一款至第四款的约定，双方明确约定原告未经被告许可擅自进行装修本身已经构成违约，按照约定被告有权单方解除合同，没收租赁保证金同时原告无权向被告主张任何装修补偿及赔偿。而本案中原告单方违反合同约定拖欠租金，被告以原告长期拖欠租金为由，反诉主张与原告解除租赁关系。根据合同约定，合同解除的过错方为原告，因此，原告无权就装修款项要求被告补偿，更无权要求被告支付停产停业损失。被告反诉称，原告与被告的房屋租赁合同纠纷已由法院受理，被告认为原告的起诉理由与事实不符，请求没有任何事实与法律依据，同时被告认为原告在履行合同过程中严重违反合同约定，被告特此提出反诉。被告与原告于2016年6月27日签订《协议书》，约定被告将位于美杜兰华庭二楼的201-6号商铺出租给原告使用，租赁期限为2016年6月27日至2021年6月26日止。2016年6月27日至2018年6月26日每月租金为26000元，2018年6月26日至2020年6月26日每月租金为27560元，2020年6月27日至2021年6月26日每月租金为29214元。双方签订合同后，被告依约将涉案房屋交付原告经营使用，原告承租房屋初期还能依约支付租金，但自2017年1月开始，原告便无故拖欠被告租金不付，被告多次向原告发出缴费通知书，原告均以各种理由拒绝支付，被告因此遭受巨大的经济损失，被告有权依据合同的约定要求原告支付拖欠的租金、水电费、违约金等，请求法院判决：（1）依法解除原告与被告于2016年6月27日签订的《协议书》；（2）原告搬离深圳市龙岗区布吉街道美杜兰二楼201-6号商铺并将上述房产返还给被告；（3）原告按合同约定的租金标准向被告支付拖欠的租金，暂计算至2018年8月的租金为540000元；（4）原告支付被告逾期缴纳租金违约金，以原告每月拖欠租金和相关费用为基数，按每月2%计算逾期交租违约金至原告实际付清之日止，暂计算至2018年9月1日为113400元；（5）被告没收租赁保证金52000元；（6）原告支付被告拖欠的水电费17648元；（7）原告按照合同租金标准向被告支付自合同解除之日起至原告实际返还租赁房产日止的租金、房屋占用使用费；（8）张科与原告对上述债务承担连带责任；（9）原告承担本案反诉全部诉讼费、保全费、担保费。原告针对被告的反诉辩称，一、关于被告主张与原告解除协议，原告予以认可，但是我方主张的解除事由系因被告与原业主之间的租赁合同解除导致其没有转租权，故双方的解除时间根据原业主公告显示为2016年12月15日。二、关于租金，原告按照合同约定已按时足额在每月向被告出具当月的交费通知书后向被告支付至2016年12月31日止。但因被告与原业主之间的租赁纠纷导致原告多次接到业主的通知召集开会，要求原告撤销，并不得向被告支付租金，否则后果自负。故原告是否应当向被告支付2017年之后的租金，需要原业主予以确认。三、对于被告第四项反诉请求，要求缴纳租金违约金，原告认为没有事实与法律依据。四、被告第五项反诉请求，要求没收租赁保证金没有事实和法律依据。该租赁合同解除的原因系被告过错导致，故原告主张要求被告退还保证金。五、对被告第六、七项反诉请求，如被告能够提供证据证明有代原告缴纳水电费费用明细，原告愿意支付。关于第七项反诉请求，因被告的过错目前该房屋原告并未使用，故其要求支付租金及房屋占用使用费没有事实与法律依据。六、在2016年12月发生原业主与被告纠纷事件后，原告实际已经根本无法经营，至2017年5月，由于被告不允许原告办理商铺内的设施设备，原告才重新维持经营现状，但实际上无法切实经营，2018年8月7日原告再也没有经营。经本院审理查明，2016年6月27日，第三人张科作为承租方即乙方，被告作为出租方即甲方，双方签订了《协议书》，《协议书》第一条约定：甲方出租房屋位于美杜兰华庭二楼，铺号201-6，面积约454平方米（以下简称“涉案房屋”）；首期月租金26000元；房屋保证金52000元；租赁期限2016年6月27日起至2021年6月26日止；2016年6月27日至2018年6月26日每月租金为26000元，2018年6月26日至2020年6月26日每月租金为27560元，2020年6月27日至2021年6月26日每月租金为29214元；甲方给予乙方装修期3个月，即自2016年6月27日至2016年9月26日；装修期间不计租金，但装修期间所产生的水、电费、管理费、卫生费及各项税费等费用，均由乙方承担，乙方的租金起交时间为2016年10月1日。《协议书》第三条第二款约定：乙方的水电费由甲方代收代缴，拟定水费每立方以7元计收，电费每度以1.4元计收（注：本公司的水电设备及设施，是甲方投资，供电整套系统供电部门没有办理财产接收，包括大井至公司高压线权属是甲方，甲方付出成本，为此乙方同意甲方上调水电费差价，价格随水电部门调整而调整）。《协议书》第五条第（一）项约定：乙方在租用期间，需要对租赁房屋进行装修的，装修方案需先征得甲方的书面同意；第（二）项约定乙方提交的装修方案甲方不同意，或乙方实际装修与甲方同意的装修方案不符，或不经甲方同意擅自装修的，甲方可要求乙方限期整改，由此引发的一切责任和费用由乙方承担。双方还在《协议书》尾部空白处手写约定“附属”内容：201-6号铺位要求楼板做防水，如出现漏水所带来的后果由乙方承担；正常情况下，公司不招商咖啡、西餐厅模式经营项目。原告提供的上述《协议书》有原、被告盖章，第三人张科签字。被告亦向本院提交了一份《协议书》，内容与原告提交的《协议书》一致，但未加盖原告的公章。原告当庭陈述，张科于2016年6月27日签订《协议书》时原告正在筹建中，第三人张科以原告法定代表人身份代表原告行使权力，原告于2016年7月4日成立，法定代表人为张科，原告成立后在张科处保管的《协议书》上加盖了原告的公章，但未在被告持有的那份《协议书》上加盖原告公章。原告称，原告在经营过程中使用店名“密语咖啡”，被告一直知晓原告经营的店铺并向该店铺“密语咖啡”发出了《缴费通知》，原告还将其营业执照交给了被告进行备存。原告确认其在向被告支付房租、水电费时，一直是以张科的个人账户及公司财务人员韩祖雄的个人账户支付租金、水电费，未以原告的对公账户付款。被告称，张科只透露是经营餐厅，但从未透露是以原告的名义来经营店铺，被告只承认《协议书》的合同相对人为张科。另查，本院通过深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单得知原告于2016年7月4日成立，成立时的法定代表人系张科。上述《协议书》签订后，原告向被告支付了租赁保证金52000元，被告交付了涉案房屋。原告对涉案房屋进行了装修。被告称原告进行装修未取得其同意，也未向被告提交方案或图纸，但被告在涉案房屋现场有管理人员，知道原告在装修。原告称，原告按照被告的要求提交了装修设计方案，被告法定代表人也到现场验证和指导装修；原告装修完毕后，被告并无提出异议。原告就涉案房屋的装修、设备费用向本院申请评估，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司受本院委托于2019年1月22日对涉案房屋的装修项目和设施设备进行评估，并于2019年5月23日作出深世鹏评字第SZ20190523003号《资产评估报告书》，评估结果为装修项目605100元、设施设备114550元，评估总值为719650元。原告对该评估结果没有异议，被告认为评估内容中指出当事人对纳入评估范围的装修及设施设备项目权属存在争议、涉案房屋的装修已过三年存在折旧等原因，对评估结果持有异议。被告在庭审中称，被告指派了工作人员到评估现场，但无法确认待评估项目的权属，因为原告装修的时候打掉了原来的装修进行了重新装修。被告确认原告已支付涉案房屋租金、水费、电费至2016年12月31日，同时主张要求原告支付2017年1月至《协议书》解除之日止的租金及违约金。原告认为《协议书》解除的时间是2016年12月15日，且《协议书》解除的原因系被告没有转租权，认为被告无权向原告主张租金及违约金。被告主张原告拖欠2017年1月1日至2018年7月水费2723元（实际用水度数363度，7.5元/度）、电费14925元（实际用电量9950度，1.5元/度）。原告对被告主张的水费数额予以认可，认为电费大约为8000元，且主张电费按1.4元/度进行计算。本院在2018年10月24日责令原告自行核实水电度数并回复本院，但原告未进行核实，至2019年6月25日本案第二次开庭时，各方当事人确认水电读数表已经拆除不存在了。原告称，其在涉案房屋一直经营至2016年12月，涉案房屋于2017年1月初停水停电后未经营，2017年4月起恢复经营至2018年8月初，2018年8月又停水停电，原告正式搬离时间是2018年8月30日，但只是人员撤离，设备并未搬离，因为被告阻止原告搬离设备、物品；现在遗留下来的装修及设备、物品均已由邦兆公司拆除。被告在庭审中称，邦兆公司经常断水断电；涉案房屋现已交还给邦兆公司；被告当时并没有阻止原告搬离。再查，涉案房屋系由深圳邦兆房地产开发有限公司（以下简称“邦兆公司”）出租给深圳市福爱华投资发展有限公司（以下简称“福爱华公司”），福爱华公司转租给被告，被告将涉案房屋再转租给本案第三人张科。邦兆公司与福爱华公司存在房屋租赁合同纠纷并诉诸深圳市龙岗区人民法院。2018年8月7日，邦兆公司向“美杜兰华庭101、201商铺各商户”发出《公告》，告知深圳市龙岗区人民法院已判决邦兆公司与福爱华公司签订的《房地产租赁合同》于2016年12月15日解除，要求相关人员及商户自动搬离上述房产。邦兆公司与福爱华公司之间的房屋租赁合同纠纷经深圳市中级人民法院于2019年3月18日作出（2018）粤03民终20003号民事判决，认定福爱华公司拖欠邦兆公司租金的行为构成根本违约、邦兆公司在书面通知解除合同并已起诉的情况下将合同解除事宜告知小租户系采取合理措施防止损失扩大的救济行为，判决：确认原告邦兆公司与福爱华公司签订的《房地产租赁合同》于2016年12月15日解除……。该判决已发生法律效力。另查，福爱华公司成立于2009年7月17日，其法定代表人为许少科。许少科即本案被告的法定代表人。本院认为，第三人张科作为原告的发起人在原告成立前与被告签订涉案《协议书》，原告成立后在张科持有的《协议书》上加盖公章予以了追认。虽原告未提供书面证据证明在合同履行过程中以原告名义与被告发生了往来，但从被告在签订《协议书》时承诺不再招商咖啡、西餐厅模式经营项目、被告向“密语咖啡”发出《缴费通知》等事实可看出，被告是应当清楚涉案房屋并非由张科个人使用的。原告称被告备存了原告的营业执照，被告予以否认，但被告作为涉案市场的管理方，按常理应会查看并备存商户的营业执照，本院对此采信原告的陈述。被告在其反诉状中陈述与原告于2016年6月27日签订《协议书》，明确要求解除与原告签订的《协议书》并要求原告承担相关责任，但在庭审中又否认原告的合同相对人身份，违反了禁止反言的原则，本院不予采纳其有关诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。在本案中，不存在被告在订立合同时如果知道原告是委托人就不会订立合同的情形，原告在首次开庭答辩及反诉时均确认原告为相对人，因此，本院确认涉案《协议书》的合同相对人为原、被告，对原、被告产生约束力。涉案房屋系福爱华公司从邦兆公司处承租后转租给被告，被告又将涉案房屋转租给原告。邦兆公司与福爱华公司签订的《房地产租赁合同》已由法院判决于2016年12月15日解除，福爱华公司与被告均已丧失对涉案房屋的转租权，无法提供约定的标的物给原告使用，合同目的已不能实现。因此，原告请求解除与被告签订的《协议书》，具有事实和法律依据；被告亦反诉请求解除与原告签订的《协议书》，本院均予以支持。被告作为转租方，有义务向承租一方提供适当、安全并能实现租赁目的的租赁物，但从邦兆公司发布《公告》要求租户搬离及涉案房屋存在停水停电现象来看，被告并未尽到该义务，构成了违约。被告辩称造成合同无法履行的过错方为邦兆公司，但为生效的深圳市中级人民法院（2018）粤03民终20003号民事判决所否认，且被告及福爱华公司与邦兆公司之间的纠纷责任并不能对抗原告的主张。综上，造成本案合同解除的过错方为被告。被告向原告收取的租赁保证金52000元，应予返还给原告。对于原告主张的装饰装修损失，被告称原告进行装修未取得其同意、也未向被告提交方案或图纸，但双方约定了装修期，且被告承认其在涉案房屋现场有管理人员，被告在原告装修后也一直未提出异议，因此，本院认定原告进行装饰装修经过了被告的同意。被告还称评估的装饰装修和设施设备项目存在权属争议，但被告确认指派了工作人员到评估现场，被告并确认原告装修时是打掉了原来的装修进行的重新装修，因此，本院对被告的该诉讼主张不予采纳，确认评估项目的权利人均为原告。深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司评得涉案房屋的装修项目和设施设备现值共计为719650元，虽其中的设施设备属于动产，原告本可自行取走，但现涉案房屋已由被告交还给邦兆公司并拆除现场，因此上述719650元均已构成原告的损失，被告应予赔偿。原告称涉案房屋在2017年1月至2017年3月期间及2018年8月被停水停电致原告无法正常经营，被告也承认邦兆公司经常停水停电，被告作为出租方未尽到提供适当租赁物的义务，对原告因此造成的损失应予赔偿。原告要求按每月26000元标准支付3个月的停产停业损失共计78000元，从原告提供的有关账册来看，其月平均营业利润超过了26000元，因此，原告的主张合理合法，本院予以支持。因原告已主张了装饰装修和设施设备损失，且现已不存在搬迁的需要，因此本院对原告主张的搬迁费损失20000元不予支持。对于被告主张的租金（房屋占有使用费），原告在2017年1月1日至2018年8月30日占有使用了涉案房屋，应按合同约定的租金标准向被告支付占有使用费529447元（26000元/月÷30天/月×542天+27560元/月÷30天/月×65天）。2017年1月至3月及2018年8月，原告虽因停水停电不能正常使用涉案房屋，但其主张了相关停产停业损失，因此仍应支付此期间的房屋占有使用费。因邦兆公司采取停水停电措施并于2018年8月7日以法院已作出判决为由发出《公告》要求各商户搬离，造成原告不能再使用涉案房屋，原告亦因此于2018年8月30日撤离了涉案房屋，被告未尽到合同义务，系违约方，原告无须支付2018年8月30日之后的房屋占有使用费。同上所述，自2017年1月始，涉案房屋的使用受到停水停电及邦兆公司与福爱华公司纠纷的影响，不能正常使用，被告构成先行违约，原告拖延支付租金系有正当理由，无须支付逾期缴纳租金的违约金。被告要求原告支付拖欠的水费2723元，原告认可，本院予以支持。被告要求原告支付拖欠电费14925元（实际用电量9950度，按1.5元/度计算），原告对实际用电量未提出异议，但认为应当按合同约定的1.4元/度进行计算。本院对此认为，双方在《协议书》中约定“乙方同意甲方上调水电费差价，价格随水电部门调整而调整”，被告未提供证据证明水电部门对电费进行了调整，故原告要求按1.4元/度进行计算电费符合合同约定，原告应向被告支付拖欠的电费共计13930元（9950度×1.5元/度）。对被告的其他反诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司与被告深圳市年丰市场管理有限公司于2016年6月27日签订的《房屋租赁合同协议书》；二、被告深圳市年丰市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司返还房屋租赁保证金52000元；三、被告深圳市年丰市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司赔偿装饰装修及设备损失719650元；四、被告深圳市年丰市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司赔偿停产停业损失78000元；五、原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市年丰市场管理有限公司支付房屋占有使用费529447元；六、原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市年丰市场管理有限公司支付水费2723元；七、原告深圳市领航餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市年丰市场管理有限公司支付电费13930元；八、驳回原告其他诉讼请求；九、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费14583.28元，由原告承担3184.64元；被告承担11398.64元；本案反诉受理费5515.24元，由原告承担4166元，被告承担1349.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘义芳人民陪审员  张志清人民陪审员  张雪艳二〇一九年八月二十一日书 记 员  庄锦蓬