河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初2623号原告（反诉被告）：刘xx，女，汉族，1981年7月24日出生，住济南市历下区。委托代理人王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王xx，女，汉族，1977年9月3日出生，住郑州市金水区。委托代理人程小雷、张晶磊（实习），河南陆达律师事务所律师。原告（反诉被告）刘xx（以下简称原告）诉被告（反诉原告）王xx（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琼，被告及其委托代理人程小雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同（合同编号：20160004）；2、被告双倍返还原告购房定金16万元；赔偿原告佣金损失4350元、房屋装修损失10万元（装修损失为暂估，应以实际票据为准）；3、被告赔偿原告房屋差价损失10万元（此数额为暂计，实际数额以最终评估价格为准）；4、被告赔偿原告律师代理费8000元；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求第三项为：被告赔偿原告房屋差价损失为38.41万元。事实和理由：2016年3月10日，原告和被告在郑州美和房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》（合同编号：20160004）一份，约定原告以按揭贷款方式购买被告所有的位于金水区中方××路××楼××单元××号房××套。合同签订后，原告依约向被告支付了定金8万元、向中介公司支付了佣金4350元，被告于2016年3月将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修并于2016年6月份入住至今。2016年8月24日，被告领取了房屋所有权证，但提出涨价，并拒绝履行该买卖合同。2016年12月，被告将涉案房屋出售给案外人王言俭，并已完成过户登记手续。2017年1月5日，在被告违约在先导致合同无法履行的前提下，其反面向原告提起诉讼，要求解除涉案的房屋买卖合同，并导致原告为此支付律师代理费一万元。目前，此案经一审、二审生效判决后现已结案，被告的诉讼请求被依法驳回。基于上述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，并导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。原告为维护其自身合法权益，特诉至本院。原告向本院提出证据如下：一、被告王xx的户口本、房产证复印件；二、合同编号为20160004号的《房屋买卖合同》；三、（2017）豫0105民初1293号民事判决书、（2018）豫01民终5706号民事判决书；四、中介公司出具的收据，被告出具的收条，华夏银行个人账户明细单；五、建筑家居装饰装修工程施工合同、报价单及收据；六、委托代理合同及律师费发票；七、××例；八、贝壳网网页截图，涉案房屋所在小区其他房源房屋买卖合同。被告辩称：答辩意见同质证意见。对原告提交的证据一、二、三、四真实性没有异议。对证据五真实性、客观性有异议。原告应当向法庭出示装修项目及清单，并出示消费发票予以证明装修的实际支出。另原告已经将家具、家电、灯具、马桶等可拆卸的物品全部搬离，对原告装修也有破坏，且实际居住两年的时间，应当对装修价值进行实地鉴定和折旧。对证据六真实性没有异议，但没有法律依据，不应支持。对证据七意见为与本案没有关联性。对证据八真实性、客观性均有异议，随着房地产市场渐冷，实际成交价已大幅下降，原告要争取房屋买卖差额补偿，应当让具有司法鉴定资质的第三方机构出具评估发生。对豫郑众合估字2019（司法鉴定）060089号证据没有异议。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付被告房屋使用费20700元，按2300元/月自2016年3月起计算至2016年12月；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告与被告签订了《房屋买卖合同》，并于2016年3月将房屋交于原告装修，以便于房屋过户后原告能及时居住，因双方产生分歧，合同未顺利履行，但原告居住至今，客观上免费使用了被告房屋两年多时间，在免费使用期间，没有事实与法律依据，应当向被告支付相应对价。被告未向本院提交证据。原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉请求无法律依据。首先，原告居住涉案房屋时依据双方合同明确约定，如合同能够顺利履行，被告不违约的话何谈使用费一说，合同当时也并未约定任何使用费用。另外，被告已于2017年换锁后占有涉案房屋至今，该房屋目前由被告居住，如被告违约反而获利，有违公平原则。1、合同目前仍在存续中，具有法律效力，被告违约及恶意诉讼导致合同至今无法履行，由于涉案房屋已过户给被告父亲，导致合同已无法履行，被告主观恶意明显。2、原告至始至终无任何过错，被告应依法赔偿原告的佣金、装修费用、房屋差价、律师费、诉讼费等损失，并双倍返还原告购房定金。3、被告于2017年初要求原告搬出涉案房屋，并换锁后未经许可强制占房，违反了合同约定，导致原告受到财产损失，目前原告仍而部分物品在涉案房屋中未取走。4、由于房屋差价损失无法确定，为维护原告的合法权益，原告已向法院申请评估鉴定，望准许。经审理查明：2016年3月10日，原告（买方，乙方）与被告(卖方，甲方)、郑州美和房地产营销策划有限公司（见证方，丙方）共同签订一份《房屋买卖合同》（合同编号20160004），主要约定：甲方拥有位于金水区××、××路北××单元××号的房产，房屋所有（共有）权证书号为130××××7255（买卖合同），房屋所有权人为王xx，房屋建筑面积86.77平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），乙方自愿购买甲方上述房产。本合同项下房产及其配套设施的总价款为87万元。乙方于本合同签订时向甲方支付定金及佣金人民币87350元整（其中佣金人民币4350元整应支付于丙方，余额作为甲方定金。）乙方同意该定金在办理完房产过户手续前由甲方保管。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契当日，将首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。（第五条）甲乙双方应在房产证下发之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金外的房款之日起一日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其它相关配套附属设施，并保证在此之前将该房产名下所有户口全部迁出。（第十条）乙方如采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按合同约定按时办理抵押登记和贷款手续，在银行放款之前，乙方的房产证、契证等相关手续由丙方代为保管。甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金并赔付丙方本合同约定总房款2%的佣金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三方达成新的协议）。乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，另外乙方需赔付丙方本合同约定总房款2%的佣金，除非甲、乙、丙三方达成新的协议）。如甲乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交于乙方。甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。如乙方未按照本合同第十条约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失，若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中发生的全部费用。其他约定事项：房屋维修基金随房过户；甲方承诺本房屋已满两年，无营业税；房本下发时间，以开发商下本时间为准；甲乙双方协商一致，2016年3月10日把房屋提前交付于乙方装修；房屋面积以房产证实际面积为准，房款金额多退少补都由乙方负责。2016年3月10日，郑州美和房地产营销策划有限公司出具《收据》一份载明：今收到刘xx购郑州市金水区陈寨路西、宏达路北5号楼2单元11层7号中介费4350元整。2016年3月10日，被告出具《收条》一份载明：今收到刘xx购郑州市金水区陈寨路西、宏达路北x号房的订金80000元，此款将来用于冲抵房屋购买首付款。2016年5月2日，原告（发包方，甲方）与深圳梵舍建筑装饰设计有限公司（承包方，乙方）签订一份《建筑家居装饰装修工程施工合同（基装合同）》，主要约定：工程名称家居装饰装修工程，工程地点郑州市金水区中方园路60号x室，承包范围家居的室内基础装修工程，设备、土建改造部分的管理协调，主材、家具部分代购。承包方式为基础装饰工程包工包料（见预算书），工期自2016年5月5日开工，于2016年7月4日竣工，共计60天。合同价款为135360元整（含主材）等。2016年5月4日、2016年5月24日、2016年6月17日、2016年7月10日，深圳梵舍建筑装饰设计有限公司分别出具《收款收据》载明：客户名称均为刘女士家装，装修款分别为40000元、55000元、33000元、7360元。原告提交一份《委托代理合同》载明：甲方刘xx，乙方北京天驰君泰（郑州）律师事务所，于2018年10月23日订立合同，乙方接受甲方的委托，并委托其律师在刘xx与王xx的房屋买卖合同担任甲方的委托代理人。法律服务费为8000元。原告提交的《河南增值税普通发票（发票联）》载明：购买方刘xx，开票日期2019年1月17日，律师费价税合计8000元，销售方北京天驰君泰（郑州）律师事务所。审理中，原被告双方对案涉房屋买卖合同中约定的87万元成交价格无异议。另原告向本院提出对被告所有的位于郑州市××区中方××路××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号）自2016年3月10日至2018年10月25日的增值价值申请鉴定，经本院委托，郑州众合房地产估价有限公司于2019年6月18日出具鉴定估价报告，评估结果为涉案房产在2018年10月25日的市场价值评估总价为125.41万元，单价为14468元/平方米。庭审中，被告同意解除案涉房屋买卖合同。原告称合同签订后2016年3月份交房，在2017年初大概3月份因合同无法履行原告搬走，屋内还留有部分物品。被告称合同签订后2016年3月份交房，之后原告装修入住，2016年12月份被告将房屋过户给其父亲，一直到2018年9月、10月份，因为双方一直无法达成一致赔偿意见，被告去其父亲房屋看情况，屋内已经搬空，具体搬离时间不清楚。另查明，被告要求解除与原告签订的案涉房屋买卖合同诉至本院，本院于2018年3月13日作出（2017）豫0105民初1293号确认：在签订买卖合同后，被告在收到原告部分房款后并将房屋交付给原告，原告自行装修并入住，在该买卖合同履行过程中，被告提出涨价原告不同意的情况下，被告拒绝继续履行该买卖合同，继而提出解除该买卖合同，属于违约方合同解除权的滥用，故被告诉至本院请求确认解除合同的效力，本院不予支持。判决驳回被告的诉讼请求。郑州市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）豫01民终5706号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，合法有效。已为生效法律文书确认的事实，当事人无需举证。生效判决确认在该买卖合同履行过程中，被告提出涨价原告不同意的情况下，被告拒绝继续履行该买卖合同，构成违约。原告诉请解除合同，被告同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。被告出具的收据载明为订金，原告诉请适用定金法则，于法无据。故原告诉请被告返还定金16万元中8万元及佣金损失4350元、装修损失135360元，依据充分，本院予以支持。违约责任应当以原告的实际损失为基础，根据本案的双方的履约情况、被告的过错程度、合理的成本支出等因素，房屋差价损失38.41万元，鉴于原告支付订金及上述损失的情况，对于差价损失以9.7万元〔（8万元＋4350元＋135360元）÷87万×38.41万元〕为当。故原告诉请差价损失38.41万元中9.7万元部分，依据充分，本院予以支持。原告诉请律师费，依据不足，本院不予支持。被告反诉请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘xx与被告王xx之间签订的《房屋买卖合同》（合同编号20160004）；二、被告王xx于本判决生效后十日内向原告刘xx返还订金8万元、佣金损失4350元、装修损失135360元及差价损失9.7万元；三、驳回原告刘xx的其他诉讼请求；四、驳回被告王xx的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10365元，由原告负担4314元，被告负担6051元。反诉费159元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 贾 威审判员 雷海娜审判员 李楠楠二〇一九年八月九日书记员 王伟亮