广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17981号原告：中山市南区恒美股份合作经济联合社，住所地广东省中山市南区恒美跃进路，统一社会信用代码72547190-X。法定代表人：李衍强，社长。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被告：李伟钢，男，1967年12月8日出生，汉族，住广东省中山市南区，委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。原告中山市南区恒美股份合作经济联合社（以下简称恒美经联社）与被告李伟钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟燕飞，被告委托诉讼代理人谭顺宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒美联合社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金524000元及违约金（违约金以欠付租金524000元为基数，从起诉之日起至实际支付之日止按日0.5%计算）；2.被告对损坏的租赁物恢复原状；3.被告承担原告因本次诉讼而支付的律师费26368元。事实与理由：2018年1月12日，原告对位于中山市南区恒美市场的租赁物进行公开招标，由被告李伟钢以65500元/月的租金价格竞得，租赁期为6年。2018年3月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于中山市南区恒美跃进路路口的房产出租给被告用于市场经营；租赁期限为6年，从2018年2月1日起至2024年1月31日止；装修免租期45天，自2018年2月1日至2018年3月15日止；租金自2018年3月16日至2024年1月31日为65500元/月。双方还就租金支付期限和方式、合同保证金等内容进行了约定。招标启事中明确要求对市场进行改造升级包括锌铁棚更换、维修，水、电线路整改。但在租赁期间，被告没有提供有关改造的设计图纸、规划报建所需的资料给原告及规划报建部门，在未取得规划报建许可以及未经得原告同意的情况下，被告擅自拆除锌铁棚等构造物，严重损坏租赁物。2018年3月16日之后，被告亦未依约支付租金。被告对租赁物乱改乱拆、迟延支付租金的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告应对损坏的租赁物恢复原状，并按照合同约定支付从2018年3月16日起至实际支付完毕应付租金为止。庭审中，原告恒美经联社撤回第2项诉讼请求；变更第1项诉讼请求中租金为458500元，并明确租金系2018年3月16日至2018年10月16日共计7个月的租金；变更第3项诉讼请求中律师费为25000元。被告李伟钢辩称，1.合同可能无效，因涉案房屋所属土地是工业用途，原告出租涉案房屋给被告用于经营市场，违反了土地用途的管理规定。由于合同无效，原告基于合同有效而提起的诉讼及诉讼请求均属于没有法律依据。2.即使合同有效，合同履行过程中，由于涉案房屋土地面积与招投标面积不符、没有办理市场维修建设的报建手续，导致工程延误，被告直到2018年9月4日在恒美村的领导同意下才进行施工，所以租金应该从2018年9月4日计算免租期，免租期满后才计算交租时间，而且交租金额应当按照土地面积计算，所以被告目前为止不存在违约，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2018年1月，恒美经联社对位于中山市南区恒美跃进路口的恒美市场进行公开招标并发布招标启事。招标启事中招标条件及要求注明：必须对市场进行改造升级包括锌铁棚更换、维修，水、电线路整改；使用范围包括鱼塘侧空地及市场对面的路面；装修期为45天。当月12日，李伟钢依程序竞标后成为中标人，与恒美经联社签订成交确认书。2018年3月12日，恒美经联社（出租方、甲方）与李伟钢（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于中山市南区恒美跃进路路口的房产出租给被告用于市场经营，房产的建筑面积1164.27平方米；房地产权证为集体土地使用证，未办理房屋所有权证，土地性质为工业，乙方对甲方出租的租赁物已到现场做充分了解，对上述情况及现状表示确认并愿意承租；租赁期限为6年，从2018年2月1日起至2024年1月31日止；装修免租期45天，自2018年2月1日至2018年3月15日止；租金每月65500元；租金按月支付，从2018年3月16日起计算，首月租金应在签订合同之时支付给甲方，以后的租金必须在每月5日前将当月应缴租金交给甲方，不得拖欠；乙方应支付合同履约保证金196500元，保证金待合同期满后，在乙方完全履行合同所有义务和付清所有费用后无息退还；乙方若在租赁期内违反合同约定，致使甲方产生损失，甲方有权要求乙方另行支付赔偿，且承担因维权产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等；租赁期间，产生的水电费等一切费用由乙方承担；甲方应在乙方支付首月租金和合同保证金之日起2日内将上述房产交付乙方；租赁期间，甲方有权对该房屋使用情况进行检查、监督；在现有关于该租赁物的文件资料基础下，甲方负有义务提供乙方办理经营开业相关的资料；乙方按照合同约定使用房屋并负责修缮和维护，乙方不得对房屋乱改乱拆，在不破坏房屋原主体结构的基础上，根据营业需要对上述房屋进行装修、装潢需拆改的，必须征得甲方同意后才可施工；乙方不得拖欠租金，若逾期的，每逾期一天支付应付未付租金的0.5%做违约金，逾期15天的，甲方有权单方解除合同，立即收回租赁物，没收乙方所交保证金，追究乙方相关违约责任；由于乙方使用、维修、保养不当和擅自拆改，而造成租赁物损坏的，负责修复或赔偿；违约方除承担违约责任外，还承担守约方因维权产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。房屋租赁合同还约定了其他内容。2.庭审中，双方确认恒美市场现由李伟钢占有，李伟钢已支付前述租赁保证金196500元，尚未支付租金。恒美经联社称，市场属于开放性不需要交付钥匙，系口头告知交付李伟钢；其在2018年1月16日向各市场商户发出通知告知改造事宜，于当月月底将该市场交付李伟钢，李伟钢于2018年2月开始施工，并于2018年3月26日办理了恒美市场个体户工商登记。就此，恒美经联社提交了相关通知、个体户机读档案登记资料予以佐证，其中个体户机读档案登记资料反映中山市南区恒美市场物业管理服务部成立于2018年3月26日，以李伟钢为投资者、场所位于中山市南区恒美跃进路口（恒美市场办公室）。李伟钢确认双方口头交付该市场，其参与竞标时已知晓恒美市场现状，但辩称前述工商登记日期不足以证明恒美经联社已实际向其交付恒美市场使用，恒美经联社实际交付时间为2018年5月。3.李伟钢称，招标文件、租赁合同已明确对恒美市场进行装饰装修，不需要恒美经联社特别同意，但因该市场改造需以恒美经联社名义办理报建手续，故其于2018年2月10日向恒美经联社送达关于办理报建手续的函，注明其拟对市场进行改造，要求恒美经联社协助办理报建手续以利于工程顺利进行及合同正常履行。对于前述函件送达情况，李伟钢未能提交证据予以证明。恒美经联社不确认收到前述函件，亦不确认需要其协助办理报建手续，并主张李伟钢施工时没有通知其，其及村民得知李伟钢拆除施工才阻止李伟钢施工，但没有证据证明。2018年5月27日，南区国土资源“两违”联动执法工作领导小组办公室向恒美经联社发送停止施工通知书，注明：“你社位于南区××村××路的‘恒美市场’在施工，施工位置已超出该用地土地证红线范围及未完善用地报建手续，属违法建设行为，现通知你经联社立即停止施工及做好监督停工工作，并在收到通知之日起五天内自行拆除超出用地红线部分建筑物，待完善报建手续后再进行施工。”2018年7月3日，恒美经联社向李伟钢送达通知书，载明：“关于你承包市场一事，需要更换棚顶，直至现在还未竣工开业……我经联社已积极向党工委提出申请，要求尽快恢复施工，但没有得到正常批复也没有反对，现在我经联社要求你配合，做好充分安全生产工作，尽快施工完善市场的升级改造工程……”2018年9月4日，李伟钢与恒美经联社协商后同意恢复施工，并签署会议纪要。2018年10月25日，李伟钢向恒美经联社发送关于恒美市场租金的函，告知恒美市场竣工实量面积为796平方米，与房屋租赁合同、招标启事约定不符，有关租金应依照中标价相应调整为44782.96元。恒美将联社不确认收到该变更租金的相关函件。4.恒美市场已办理集体土地使用证，但尚未办理房屋所有权证。土地使用证反映：土地证号为中府集用（2001）字第261158号，发证日期为2011年6月18日，土地使用者、土地所有者均为××市南区恒美村民委员会，用途为工业，使用权类型为划拨，使用权面积为974.5平方米。该土地使用证所附出图时间在2001年4月28日的测绘图反映：恒美市场位于跃进路与仁和路交汇处，市场北侧为跃进路、西侧标注“沟”、东侧为仁和路，土地面积974.5平方米。市场所占土地范围内，标注为“砖”的区域土地大小不一，共计四块，占据绝大部分位置；标注“铁硼”的区域一块，临近仁和街；其余位置标注“空地”。市场用地外东南侧另有两块不相邻的区域标注为“砖”。5.恒美经联社提交了中山市“三旧”改造项目申报表、申请、恒美市场“三旧”改造方案、城乡规划局“三旧”改造项目规划审核表（以下简称规划审核表）等“三旧”改造申报项目的相关资料作为证据。中山市“三旧”改造项目申报表显示，恒美经联社于2012年4月23日申请就恒美市场申请“三旧”改造项目，南区办事处在审核意见上签署同意。该申报表中注明，权属单位为恒美经联社，地上建筑物建成时间为2000年，现土地用途为商业，拟改造土地用途为商业，项目建筑面积为1000平方米，需完善历史用地手续。2012年4月23日，南区办事处向市“三旧”改造办提交书面申请，编号为44200041510的地块申请办理“三旧”改造，请求“三旧”办确认。同月25日，南区办事处出具恒美市场三旧改造方案载明：改造地块位于中山市南区××路××号，总面积0.0345公顷，其中需完善征地手续的土地面积0.0345公顷，为恒美经联社所有，改造涉及的房屋、土地未确权、登记；该地块现用途为商业，为恒美经联社自2000年3月开始使用，现有建筑面积1000平方米，改造地块中需完善征地手续的土地，改造后该宗土地将用作市场用途，建筑面积为1000平方米。南区“三旧”用地明细表反映，恒美市场用地面积3005.7平方米折合4.5086亩，“三旧”类型为市场。规划审核表显示，项目名称为恒美市场，位于恒美××号，该市场破旧且经济效益低，现有恒美经联社投入资金对市场进行修葺翻新，改造后市场的建筑面积及效益将有更大提升，从而增加集体经济收入。南区城市建设管理办公室在规划所意见栏签署同意并加盖公章。恒美经联社主张，恒美市场所涉场地经中山市人民政府南区办事处（以下简称南区办事处）同意纳入“三旧”改造专项规划，改造用途为商业性质，并且已向中山市南区城市建设管理办公室（以下简称南区城市建设管理办公室）报批。李伟钢确认前述“三旧”改造资料，但恒美市场纳入“三旧”改造也不代表用途变更商业，土地用途应以土地使用证记载为准，且前述资料反映用地面积为345平方米，与合同约定不符。诉讼中，针对恒美市场的报建情况，本院于2019年3月5日向中山市自然资源局发函咨询如下事宜：根据恒美经联社提供的前述申报表、南区办事处的申请及改造方案、规划审核表，恒美市场的改造（改建）是否合法？恒美市场是否办理了规划报建手续？如办理了规划报建手续，有无相关报建资料？2019年4月2日，中山市自然资源局关于恒美市场规划报建情况复函如下：一、恒美村委会用地[中府集用（2001）子第261158号]，土地用途为工业，在《中山市南区良都片区220203单元控制性详细规划（2018）》（中府函[2018]627号）中规划为商业用地。来函中所致恒美经联社提供的申报表及南区办事处的申请及改造方案符合当时“三旧”改造办理流程，恒美经联社的改造方案经报市政府同意后予以改造（批复文件详见中府办处[2012]2580）。二、改造方案经市政府批复后，该用地未在我局办理相关转功能及规划报建手续。6.诉讼中，本院组织双方当事人进行现场勘查。现场可见涉案租赁物即恒美市场面积800多平方米，市场内的装饰装修完毕已投入使用，市场内划分成若干铺头并已对外转租，转租给16户案外人用于经营农副产品。双方确认，恒美市场于2018年12月装修完毕并对外经营；李伟钢装修范围包括外墙贴砖，地面铺砖，搭建摊位及市场内的铁棚，整改水电、消防设施，平整路面；期间，李伟钢拆除了该市场正门临跃进街的面积约140平方米的铁锌棚，还拆除了该市场临仁和大街街中心的三根混凝土墙柱，并对原墙柱占用的位置进行了道路硬化，现该墙柱位置已成为仁和街道的一部分。恒美经联社主张李伟钢未经其同意即拆除前述墙柱，但李伟钢拆除时因社长在外学习未能阻止，拆除后其同意将原三根铁柱的位置形成街道；在该市场后面还有五个铺位、一间办公室，顶部均搭建锌铁棚，与恒美市场系一体，面积约200平方米，李伟钢亦将该部分拆除。李伟钢认为其系经与恒美经联社商量后拆除墙柱，恒美市场东南角是其向案外人承租，面积约110平方米。庭审中，双方均确认李伟钢在就恒美市场装修时没有变动主体结构。李伟钢确认其装修的主体内容是重新铺设水电、外观、屋顶，内部重新布局及重建摊档，建设外围道路及停车场。恒美经联社主张李伟钢装修时拆除了锌铁棚顶并重新建设，拆除的墙柱致使现有市场面积较原来缩进了两米以拓宽道路，市场后方原有的鱼塘被填平并硬化为水泥地，并将市场后面原有的临时搭建的锌铁棚拆除。7.恒美经联社委托广东中亿律师事务所进行本案诉讼，已支付律师费25000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，恒美市场属于临时建筑，土地性质为集体土地，尽管该市场改造项目经行政主管部门报批在2012年已纳入“三旧”改造项目，但报批后涉及改造的地块至今仍未在行政管理部门办理相关转功能及规划报建手续，依照前述法律规定，恒美经联社与李伟钢就恒美市场签订的房屋租赁合同应认定为无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，尽管前述房屋租赁合同无效，但恒美经联社已向李伟钢交付恒美市场，李伟钢也已实际占有使用该市场，李伟钢仍应支付相应的占有使用费。对于占用使用费计算期间的认定问题。双方确认系口头交付市场，恒美经联社主张2018年1月底交付，李伟钢辩称2018年5月交付，双方均未能提交直接证据证明交付时间。房屋租赁合同签订于2018年3月12日，但约定免租期为2018年2月1日至2018年3月15日，并无证据反映李伟钢曾就该约定提出异议。由于恒美市场属于开放式，口头交接后即可取得对市场的控制使用权，故从合同租赁期、免租期的约定来看，恒美经联社已于2018年1月底已交付恒美市场的陈述更具合理性。参照合同有关租期起算日为2018年2月1日、装修免租期45天的约定，本院认定支付占用使用费的起算日应为2018年3月18日。但由于装修过程中，因超出土地证红线及未完善用地报建手续，于2018年5月27日被责令停工，于2018年9月4日经协商复工后至2018年12月完工，因停工对作为租赁物的市场使用权能存在重要影响，占用使用费计算期间应考虑2018年5月27日至2018年9月3日停工责任的承担问题。恒美经联社作为恒美市场的土地使用权人，在未与李伟钢未明确约定由李伟钢负责施工报建的情况下，其对于市场装修负有完善报建手续的义务，而李伟钢作为实际建设者未报建即施工，且对擅自超出土地证红线施工，其亦对停工负有不可推卸的责任，故本院认定双方对因停工导致市场使用权能的不利影响各付50%的责任。关于占有使用费的计算标准。恒美经联社主张其实际交付使用的土地包含临近鱼塘侧的空地、路面等共计1164.27平方米，李伟钢主张其测量的建筑物面积实际为796平方米，但双方对于交付均未能直接提供证据予以证明。由于房屋租赁合同约定房产建筑面积1164.27平方米，而土地使用证注明恒美市场用地面积为974.5平方米，土地使用证所附测绘图反映市场用地面积包括主体建筑物、锌铁棚、空地等在内，综合恒美市场的实际建设使用情况以及市场装修过程中存在拆除墙柱以扩宽道路的情况，并结合“三旧”改造申报资料中反映的建筑面积，本院认定实际交付使用的市场面积以土地使用权证注明的用地面积974.5平方米计算为宜。参照合同约定的租赁面积、租金标准以及前述占有使用费计算期间的认定，本院认定占用使用费为2018年3月18日至2018年5月26日、2018年9月4日至2018年10月16日期间共计112天的占有使用费按每月54823.84元（65500元÷1164.27平方米×974.5平方米）计算，2018年5月27日至2018年9月3日期间共计100天的占有使用费按每月27411.92元（54823.84元÷2）计算。因此，李伟钢应支付恒美经联社占有使用费296048.74元（54823.84元/月÷30天×112天+27411.92元÷30天×100天）。同时，房屋租赁合同无效，相应的违约责任条款均属无效约定，恒美经联社基于无效的违约责任条款向李伟钢主张违约金、律师费没有法律依据，本院予以驳回。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李伟钢向原告中山市南区恒美股份合作经济联合社支付占有使用费296048.74元；二、驳回原告中山市南区恒美股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8553元（原告已预交9304元，由本院退回原告751元），由原告中山市南区恒美股份合作经济联合社负担3461元，被告李伟钢负担5092元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  黄丹民人民陪审员  何颖珊二〇一九年八月十三日书 记 员  谭嘉怡孙婉霞