广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11080号原告：佛山市汇隆物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区同福西二街十八号之一201(东段），统一社会信用代码91440604782032188G。法定代表人：陈俊涛。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被告：崔晓东，男，汉族，1982年5月10日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：连丁，广东博厚律师事务所律师。原告佛山市汇隆物业管理有限公司诉被告崔晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法由审判员**适用小额诉讼程序审理，后因发现本案不符合小额诉讼条件，本院决定本案适用简易程序的其他规定审理，并于2019年6月21日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付物业服务费、公共用水、公共用电、自用电及违约金共计9352.82元（计至2019年3月31日，并要求计至实际清偿之日止），2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系佛山市禅城区汾江中路2号二层2100号的业主。2014年10月24日，原告（乙方）与佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会（甲方）签订了《建设大厦物业服务委托合同》，约定：甲方代表小区全体业主选聘乙方为位于禅××××号的建设大厦商住小区提供物业管理服务；合同期限为三年，从2014年10月8日起至2017年9月30日止；合同期满，业主大会有权决定与乙方续约或另行选聘新的物业服务企业。如业主决定选聘乙方继续为本小区服务的，则乙方必须重新与下一届业主委员会签订新的建设大厦物业服务委托合同。在下一届业主委员会与新的物业服务企业（或乙方）签订的物业服务委托合同未正式生效但本合同期满的，乙方可以选择以下其中一款予以执行：（1）继续履行本合同至下一届业主委员会与新的物业服务企业（或乙方）签订的新合同正式生效之日止。（2）本合同终止……；商铺的物业服务收费标准为13.00元/㎡/月，本小区物业管理服务费及相关公共公摊费用均实行按月收取；各业主/物业使用人应于每月10日前支付其所属物业当月的管理服务费及相关公共公摊费用。逾期支付的，从逾期之日起每日按拖欠费用总额的1‰的标准支付违约金。被告从2017年10月开始拒交管理服务费及相关公共公摊费用，经原告多次催收均未支付，原告特提起诉讼。被告辩称：1、合同期内物业管理费于2017年9月30日已经期满，合同期内物业管理费产生的滞纳金不应支付；2017年10月份之后的物业管理费，原告向被告收取没有合同依据。2、自2017年5月开始，原告没有支付停车场的收益给被告；3、对原告主张的公摊水电费计算标准有异议；4、保险费也不应支付。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告人口信息查询。证明原、被告的诉讼主体资格。2、原告物业服务企业资质证书。证明原告具有符合国家规定的资质从事物业服务。3、佛山市禅城区不动产登记信息查询结果。证明被告是涉案物业的权属人，理应承担物业管理费等费用。4、《建设大厦物业服务委托合同》。证明原告在2014年10月24日与建设大厦第二届业主委员会签订了合同，明确了双方的权利与义务；合同期限：2014年10月8日至2017年9月30日止；若合同期满，在下一届业主委员会与新的物业服务企业（或原告）签订的物业服务委托合同未正式生效但本合同期满的，原告可以选择以下其中一款予以执行：（1）继续履行本合同至下一届业主委员会与新的物业服务企业（或原告）签订的新合同正式生效之日止。（2）本合同终止；商铺的物业服务收费标准为13元/㎡/月；被告不按合同约定的收费标准和时间及时缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴，并承担从逾期之日起，每日按拖欠金额的1‰支付违约金。5、欠费情况计算表及收款单。证明被告所拖欠的费用及应承担的违约金的总费用。6、公共用水、用电分摊公告及发票。证明被告应当承担的公摊费用。庭审后，原告补充提交：7、《关于佛山市汇隆物业管理有限公司继续履行建设大厦物业服务合同的公告函》。证明物业服务合同到期后，原告通过公告的方式告知小区所在的高基居委会、第三届业委会筹备组、各业主，说明原告将按照合同第二十二条第（1）款的约定执行，其中高基居委会书记肖霜菊予以签收。诉讼中，被告举证如下：1、《建设大厦物业服务委托合同》第八页关于“合同期限”的规定。证明截止2017年9月30日合同已经到期，原告关于该合同自动续期的说法不成立。2、《关于建设大厦组建第三届业委会筹备组的倡议》。证明建设大厦第二届业委会已经于2017年4月届满。3、停车场照片。证明停车场的相关情况。4、停车场停车费发票联。证明原告利用停车场对外收费。5、建设大厦电梯照片。证明建设大厦的电梯已经停运多年的情况。6、收款收据。证明被告已经缴纳2014年10月至2017年9月的公摊水电费、保险费、电梯维修费，共计3559.59元。为查明原告提供物业服务的情况及商铺空置情况，本院于2019年8月13日上午10时30分前往涉案商铺所在的佛山市禅城区汾江中路2号太平洋电脑城进行现场勘查，并拍摄照片19张。经质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体资料，本院经审查后予以确认；原告提供的证据2、3、4，被告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据5的收款单有原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据的计算明细表系原告单方制作，本院将在下文中结合其他事实予以认证。证据6有原件核对，本院对真实性予以确认。本院经审查对原告庭审后补充提交的证据7的真实性予以确认。被告提供的六组证据，原告对真实性均无异议，本院对被告举证证据的真实性予以确认。本院制作的现场勘查笔录及现场勘查时拍摄的照片系本院依职权制作，且原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月24日，佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《建设大厦物业服务委托合同》，约定：1、甲方代表小区全体业主选聘乙方为位于佛山市禅城区汾江中路2号的建设大厦的商住小区提供物业服务。2、合同期限自2014年10月8日起生效，至2017年9月30日终止，约三年。合同期满，业主大会有权决定与乙方续约或另行选聘新的物业服务企业。如业主决定选聘乙方继续为本小区服务的，则乙方需重新与下一届业主委员会签订新的建设大厦物业服务委托合同；在下一届业主委员会与新的物业服务企业(或乙方)签订的物业服务委托合同未正式生效但本合同期满的，乙方可以选择以下其中一款予以执行：（1）继续履行本合同至下一届业主委员会与新的物业服务企业(或乙方)签订的新合同正式生效之日止；（2）本合同终止，不再向本小区全体业主/物业使用人提供物业服务，同时按本合同的约定向相关单位(或责任人)履行移交程序，办理管理权交接手续。3、住宅的物业服务费收费标准为0.35元/m2/月，商铺的物业服务费收费标准为13元/m2/月，车位(库)的物业服务费收费标准为2元/m2/月，办公楼的物业服务费收费标准为2元/m2/月。以上收费标准不含小区公用水/用电、中央空调用水/用电等公共分摊费用，相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊。4、物业服务费以及相关的公共分摊费用均实行按月收取，乙方应于每月5日前向小区全体业主/物业使用人发出列有其当月应缴费用明细的《缴费通知书》，并把分摊费用计算依据、方法及水电费等公摊费用的合法正规单据复印粘贴在公告栏内公示。各业主/物业使用人如有任何疑问可持《缴费通知书》向乙方的客户服务中心咨询，乙方应予释疑。各业主/物业使用人应于每月10日前，支付其所属物业当月应缴的物业服务费及其公共分摊等费用。5、业主/物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间及时交纳有关费用的，乙方有权要求相应业主/物业使用人补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠金额的1‰支付违约滞纳金。根据原告提供的各月份公共用水、用电分摊公告可知，在2016年以前，建设大厦太平洋电脑城1至2层的公共电费分摊计算公式为：1至3层总计电费-停车场收费岗亭电费-(1至3层商户自用电费＋三楼公共用电＋三楼西段公共用电）÷当月已出租商铺建筑面积（当月经营面积）；公共用水分摊计算公式为：1至2层公用水费总额÷当月经营面积。2016年以后，原告计算公共水电费的基数变更为固定值1至2层商铺总建筑面积4375.68㎡。后因空置的铺位增加，实际经营的业主要求原告按照总面积公摊水电费，所以在2016年变更为以商铺总面积为基数。此外，原告确认三楼公共用电有独立电表，计算公式中的三楼公共用电及三楼西段公共用电金额均是根据独立电表核算得来。另查明：1、原告系具备贰级资质的物业管理公司，于2005年10月21日登记成立，其经营范围包括物业管理（凭有效的资质证经营）、房地产中介服务、停车场管理服务。2、涉案佛山市禅城区汾江中路1号二层100号商铺的权利人为被告崔晓东，房屋建筑面积为21.61㎡，房屋用途为商业服务用房。3、涉案建设大厦1至2层商铺总建筑面积为4375.68㎡。4、佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会已于2017年4月到期，截至庭审之日，尚未成立新的业主委员会。涉案《建设大厦物业服务委托合同》到期后，尚未续签新的物业服务委托合同。涉案物业位于太平洋电脑城，为查明原告提供物业服务的情况及商铺空置情况，本院于2019年8月13日上午10时30分去到太平洋电脑城进行现场勘查，经现场勘查：1、涉案商铺位于太平洋电脑城，商场内首层通往第二层的手扶电梯因故障已停止使用；首层通往第二层的楼梯上张贴的广告纸已经破损；商场内未开中央空调；商场内过道和走廊随处堆放有杂物；二楼卫生间门口铺放的地毯脏旧随意；2、二楼没有营业的商铺约占二楼商铺的60%，二楼营业的商铺主要集中在一楼通往二楼的楼梯口附近，两端的商铺基本都处于关门的状态。经现场清点，二楼的商铺开门营业的仅有45家，其他商铺均处于关门状态(涉案商铺处于关门状态)，且大都张贴有招租的告示。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。上述合同到期后虽未再续签，但结合原、被告的陈述意见，涉案建设大厦商住小区仍由原告提供物业管理服务，故原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，被告仍应参照上述合同约定计付合同到期后的相关物业管理费用。被告抗辩合同到期后无需向原告支付物业服务费，缺乏法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于原告主张的物业管理费，本院分析如下：首先，根据《建设大厦物业服务委托合同》的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告负有依约按期支付物业服务费的合同义务。其次，尽管原告对涉案商场的管理在某些方面存在一些瑕疵，但原告作为涉案商铺的物业服务企业是对商场的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商场和小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对商场、小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。最后，结合现场勘查的情况可知，原告确实在公共卫生、设备设施维护等方面存在较大不足，商场过道内随处可见杂物堆放、商场手扶电梯停运超过一年、在炎热的夏天没有开放中央空调等诸多不足，未能协助各商户营造干净、整洁、舒适的商业环境，考虑商铺空置的实际情况客观上减少了原告在商场管理上的成本支出，根据公平原则，本院酌情调整被告应按10元/平方米/月的标准计付涉案商铺未支付的物业服务费。被告未对原告主张的欠费期间提出异议，本院予以确认。经核算，自2017年10月至2019年3月，被告应就涉案商铺向原告支付物业管理费3889.80元(10元/平方米/月×21.61平方米×18个月)，原告主张超出部分，本院不予支持。关于公摊水电费。被告提供的《收据》足以证实原告已经收取涉案商铺2017年9月公摊水电费，原告抗辩被告该《收据》上载明的2017年9月公摊水电费实际是用于缴纳2017年8月公摊水电费，但未提供证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予采纳，原告要求被告支付2017年9月公摊水费11.89元、公摊电费294.54元，属于重复主张，本院不予支持。至于涉案商铺2017年10月份之后的公摊水电费，被告抗辩认为公摊水电费计算不合理。本院认为：首先，原告关于公共用电及公共用水的分摊计算公式，符合《建设大厦物业服务委托合同》关于“相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊”的约定。其次，原告举证的电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性，其向被告公示的分摊公告中的分摊电费金额亦未超出发票金额。再次，被告并未举证证明涉案商场大部分业主对原告分摊费用的方式有异议，亦未举证证明上述分摊方式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。综上，本院对原告主张的涉案商铺2017年10月至2019年2月公摊水电费予以确认，被告关于公摊水电费不合理的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于违约金。因涉案商场确存在管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告非恶意违约，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。至于被告提出反诉请求，因与本诉的诉讼请求在事实和法律上不具有关联，本院经审查对被告提出的反诉不予受理，被告可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告崔晓东于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路1号二层100号商铺2017年10月至2019年3月的物业服务费3889.80元；二、被告崔晓东于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路1号二层100号商铺2017年10月至2019年2月公摊电费1959.36元、公摊水费124.91元；三、驳回原告佛山市汇隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告佛山市汇隆物业管理有限公司负担10元，被告崔晓东负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年八月二十一日书记员 廖凯锐