广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9364号原告（反诉被告）：冯国钊。委托诉讼代理人：周永团，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑彩娥，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：唐颖。被告（反诉原告）：赵振目。上述两被告的共同委托诉讼代理人:彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：梁伟考。被告：佛山宇深房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华宝南路23号1区首层72号，统一社会信用代码91440604MA5223Q02J。法定代表人：苏少访。委托诉讼代理人：梁伟考，即本案被告之一，是被告佛山宇深房地产代理有限公司的员工。原告冯国钊与被告唐颖、赵振目、梁伟考、佛山宇深房地产代理有限公司（以下称宇深公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。被告唐颖、赵振目在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周永团、郑彩娥及被告唐颖、赵振目的共同委托诉讼代理人彭绍伦、被告梁伟考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告唐颖、赵振目、宇深公司签订的编号为：0000003的《房屋买卖合约》。2.被告唐颖、赵振目向原告退还购房定金150000元，被告宇深公司、梁伟考对此定金返还义务承担连带责任。3.被告宇深公司、梁伟考向原告返还中介代理费（佣金）31250元，被告唐颖、赵振目对此承担连带责任。4.被告唐颖、赵振目向原告支付同于楼价20%的违约金，即500000元。5.被告唐颖、赵振目向原告承担原告因解除《房屋买卖合约》造成的损失4500元。6.本案诉讼费用、保全费、财产保全保险费由四被告共同承担。事实和理由：2018年10月17日，在被告宇深房公司的撮合下，原告与被告唐颖、赵振目、宇深公司共同签署了编号为：0000003的《房屋买卖合约》，由原告向被告唐颖、赵振目购买位于佛山市禅城区季华五路16号二座2302房的房屋（房地产权共有证号码为0070314-1号、0070314-2号），该物业总楼价2500000元。《房屋买卖合约》约定买方（即原告）应按合同约定支付定金、首期款共计150000元（按合同约定，该款项由经纪方即被告宇深公司代收）。由于交易时该物业处于抵押状态，上述《房屋买卖合约》还约定：应由被告唐颖、赵振目申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方为被告唐颖、赵振目；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料、及时签署相关文件及办理相关手续，因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行合同义务的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或等额于总楼价百分之二十的违约金。原告于2018年10月17日向被告宇深公司支付购房定金150000元（该款项实际由该公司员工即被告梁伟考代收），被告唐颖、宇深公司、梁伟考向原告出具定金收据。2018年12月16日，中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下称中行番禺支行）向原告出具了《个人贷款意向书》（有效期至2019年3月25日），至此，原告已经履行完毕了《房屋买卖合约》中关于买方的义务。2019年3月12日，时隔5个月之久，因未收到被告唐颖、赵振目的成功赎楼的有关证明，也未收到该物业过户通知，原告为保障物业交易的顺利进行，遂委托北京市盈科（深圳）律师事务所成文宽律师向致函被告唐颖、赵振目，要求其3日内履行出资赎楼义务，但被告唐颖、赵振目至今未履行出资赎楼义务。2019年3月27日，因被告唐颖、赵振目逾期超过十天仍未履行合同义务，原告致函被告唐颖、赵振目、宇深公司，通知三被告立即解除《房屋买卖合约》，要求被告唐颖、赵振目向原告返还定金、支付违约金并赔偿原告损失；同时，因物业交易不成功，要求被告宇深公司返还中介代理费（佣金）及代收定金。被告梁伟考为定金、中介代理费的实际代收人，应对定金、中介代理费的返还承担连带责任。四被告至今未向原告支付或返还任何款项。四被告的行为已经严重侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告唐颖、赵振目共同答辩称，被告唐颖、赵振目认为原告已经严重违约，应当没收其已经支付的15万元购房定金及驳回除第一项外的其他诉讼请求。一、涉案《房屋买卖合约》合法有效。涉案合同不存在违反强制性规定的情形，应当认定合法有效。合同系三方在自愿平等的基础上签署，系三方真实意思表示。部分约定并没在格式条款中表述，但中介方可以作证证明该部分事实的存在。二、被告唐颖、赵振目不存在违约情形，不构成违约。被告唐颖、赵振目出售房屋的目的系为了清偿房产下的两处借款。在出售房产时，被告唐颖、赵振目及中介均将该情况如实告知原告，原告非常清楚。所以买卖合同内虽然约定由被告唐颖、赵振目赎押，但没有规定具体的时间。原因系在签订合同前，三方已经同意寻找垫资方出资，为被告唐颖、赵振目清偿抵押借款，但必须要原告全力配合，所以被告唐颖、赵振目在非常缺钱的情形下，仍同意选择由其融资赎押。在经原告同意后，被告唐颖、赵振目寻找第三方垫资，所有手续已经基本完成，只差原告到垫资方处协助，即可完成垫资审核，垫资方就会为被告唐颖、赵振目垫资清偿涉案房产的债务，以便日后能顺利过户转让。但原告在被告唐颖、赵振目及中介方多次要求下，拒绝到垫资方处，导致垫资方无法完成垫资前审核，无法垫资。所以被告唐颖、赵振目无法完成赎押，过错责任全在原告，被告唐颖、赵振目不存在违约情形。三、原告拒绝履行必要的协助义务，并且在被告唐颖、赵振目不构成违约的情形下，恶意提出解除合同的请求，其行为已经严重违约。如上所述，三方已经同意寻找垫资方出资，为被告唐颖、赵振目清偿抵押借款，但必须要原告全力配合。在被告唐颖、赵振目及中介方均积极联系垫资方，垫资方也准备完毕相关签约文件，只需原告到场明确其系真实意思表示购买相关房产，协助签署相关文件即可。但原告却恶意拒绝到垫资方处，拒绝协助被告唐颖、赵振目及中介方，导致了垫资方因手续未能办理而无法放款。《房屋买卖合约》第三条第1款明确约定，买卖双方均应及时签署相关文件办理相关手续。被告唐颖、赵振目应原告要求，积极协助了原告办理银行同贷手续，证明了被告唐颖、赵振目如实履行合同义务。但原告却恶意不到垫资方处签署相关文件，导致被告唐颖、赵振目无法单方面履行融资赎押的行为。所以原告已经违反了《房屋买卖合约》第三条第2款明确约定，应当没收其已经支付的购房定金。四、原告从签署《房屋买卖合约》之日起就存心制造被告唐颖、赵振目违约的假象，恶意追讨被告唐颖、赵振目，违法获取不当利益。原告为不诚实的买家。涉案房产总价250万元，但由于原告没钱，硬要求只支付15万元定金，并拒绝增加款项作为首期款，完全违背了贷款方式购房需支付房价30%作为首期的规定。起初被告唐颖、赵振目及第三人均不同意原告只支付15万元的做法。但由于被告唐颖、赵振目须出售房产来清偿相关房产借款债务，且原告承诺无条件协助被告唐颖、赵振目寻找垫资方还款，被告唐颖、赵振目才错误相信原告，并签订了涉案买卖合同。原告一直要求以虚报房价的方式，以低首付买房，并且想在同贷银行处多贷款。所以其申请贷款金额为236万元，完全不符合银行放贷金额为房屋销售价最高70%的规定。后来原告恶意不配合被告唐颖、赵振目办理融资手续，造成了被告唐颖、赵振目不能办理融资赎押的情形，并以此作为被告唐颖、赵振目违约的依据，向被告唐颖、赵振目主张巨额赔偿款，其向被告唐颖、赵振目发送的多份快递，被告唐颖、赵振目均没有收到。由此可见原告处心积虑，恶意之极，其该等行为不应当受到法律保护。五、中介方无须退还中介费给原告，被告唐颖、赵振目也无须就该退还事宜承担连带责任。中介方在介入被告唐颖、赵振目与原告买卖事宜时，已经如实告知涉案房产的相关情况，并积极履行相关协助义务。造成合同无法继续履行的原因，乃原告恶意违约。被告唐颖、赵振目及中介方均不存在任何违约行为。故被告唐颖、赵振目认为中介方无须退还相关中介费给原告。同时，也不存在合同约定及法律规定，被告唐颖、赵振目须对中介方该返还事宜承担连带清偿责任。综上，被告唐颖、赵振目不存在违约情形，原告构成严重违约，应当驳回原告的全部请求，原告已经支付的定金由被告唐颖、赵振目没收不予退还。另，被告唐颖、赵振目同意解除《房屋买卖合约》。被告梁伟考、宇深公司共同答辩称，被告梁伟考、宇深公司认为是原告违约，在签订《房屋买卖合约》的时候，原告已经知道被告唐颖、赵振目不够资金，需要找垫资公司来还贷，所以原告以及被告约定由原告配合被告唐颖、赵振目办理垫资的手续，到了2019年3月、4月，被告唐颖、赵振目已经找到了同意垫资的公司，被告梁伟考、宇深公司便要求原告配合办理垫资手续以及过户，但原告说没有时间，也没有表态是否同意配合办理，到了2019年4月中旬，原告说已经交给律师处理了，所以不再办理垫资手续和过户。被告唐颖、赵振目向本院提出反诉诉讼请求：1.原告支付的15万元购房定金由被告唐颖、赵振目没收不予退还。2.原告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由：被告唐颖、赵振目与原告在被告宇深公司的促成下签订涉案《房屋买卖合约》。被告唐颖、赵振目出售房屋的目的系为了清偿房产下的两处借款。原告及被告宇深公司都非常清楚。所以《房屋买卖合约》内虽然约定由被告唐颖、赵振目赎押，但没有规定具体的时间。原因系在签订合同前，三方已经同意寻找垫资方出资，为被告唐颖、赵振目清偿抵押借款，但必须要原告全部配合。在经原告同意后，被告唐颖、赵振目寻找第三方垫资，所有手续已经基本完成，只差原告到垫资方处协助，就可完成垫资审核，垫资方就会为被告唐颖、赵振目垫资清偿抵押债务，以便日后能顺利过户转让。但原告在被告唐颖、赵振目多次要求下，拒绝到垫资方处，导致垫资方无法完成垫资前审核，无法垫资。所以被告唐颖、赵振目无法完成赎押，过错责任全在原告。原告为不诚实的买家。涉案房产总价250万元，但由于原告没钱，硬要求只支付15万元定金，并拒绝增加款项作为首期款，完全违背了银行规定贷款方式购房需支付房价30%作为首期的规定。起初被告唐颖、赵振目及被告宇深公司均不同意原告只支付15万元的做法。但因为原告承诺无条件协助被告唐颖、赵振目寻找垫资方还款，被告唐颖、赵振目才错误相信原告，并签订了涉案《房屋买卖合约》。原告一直要求以虚报房价的方式，以低首付买房，并且想在同贷银行处多贷款。所以其申请贷款金额为236万元，完全不符合银行放贷的规定。现在，原告不但没有协助被告唐颖、赵振目办理垫资事宜，反而要求解除合同。原告已经构成根本违约，其不想继续履行的做法，已经严重损害了被告唐颖、赵振目的合法权益。为此，被告唐颖、赵振目向法院提起反诉，请求法院作出公正判决，以维护被告唐颖、赵振目的合法利益。原告针对反诉辩称，1.原告认为赎楼不需要原告配合，原告从未接到被告关于需要原告配合办理垫资赎楼的通知，也不知道赎楼的具体事项，被告称需要原告协助纯属推脱责任，原告与被告签署的合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制规定，各方应当严格遵守。被告唐颖、赵振目反诉称原告恶意套取贷款没有任何事实和法律依据，是被告主观臆想。原告与被告于2018年10月17日签订了《房屋买卖合约》，合同约定被告进行融资赎楼，并由被告承担融资费用，合同关于何时赎楼没有作出明确约定，但根据合同法第六十二条规定，对于合同履行期限约定不明确的，权利人可以随时要求义务人履行，在合同签订五个月后，原告仍未接到被告任何赎楼的通知，原告为了尽快履行合同，原告向被告在合同约定的地址发出律师函，要求履行赎楼义务，被告仍未履行，根据《房屋买卖合约》第三条第二款约定，原告向被告发出解除通知。基于原告通知被告履行合同义务后，被告仍未履行合同义务，被告已经构成违约，因此被告的反诉请求没有法律依据，请求驳回。被告梁伟考、宇深公司共同答辩称，原、被告在签订《房屋买卖合约》的时候，原告是知道被告唐颖、赵振目没有钱出资还贷的，所以涉案合同没有约定被告唐颖、赵振目需要完成还贷具体的时间，当时已经约定了原告需要配合被告唐颖、赵振目办理垫资手续，其他意见与本诉的答辩意见一致。诉讼中，原告本诉与反诉一并举证如下：1.《房屋买卖合约》。证明原告与被告签订房屋买卖合约。2.不动产权证复印件。证明涉案房屋的权属信息。3.定金收据复印件。证明原告向被告宇深公司支付定金，被告宇深公司代收定金。4.定金转账记录。证明原告履行了定金支付义务。5.《承诺书》。证明原告支付了中介代理费，中介代理费在物业交易不成功时应退回。6.中介代理费转账记录及房屋中介专用收据。证明原告支付了中介代理费。7.《个人住房贷款意向书》复印件。证明原告为交易房屋履行了按揭的准备手续。8.《律师函》及寄件回执。证明原告催促被告履行合同。9.《解除合同通知书》4份及寄件回执。证明原告通知被告解除合同。10.被告梁伟考名片。证明被告梁伟考为被告宇深公司员工，代收定金。11.其他费用转账记录。证明原告为履行合同支付了其他费用，应由被告承担。12.2019年3月16日原告向被告唐颖发送短信的截图。证明原告催促过被告履行合同。诉讼中，被告唐颖、赵振目本诉与反诉一并举证如下：1.与融资方的微信聊天记录及微信语音文字说明（附光盘1张）。证明2019年4月被告一直与融资方沟通并一直要求原告到该融资方处签署文件，融资方也表达了要求买家到场的意思表示，作为被告也表现担心原告拖延时间的想法，该微信聊天是在被告没有收到原告任何督促履行律师函及解除合同律师函的前提下作出的，反映出其当时与融资方真实情况。2.快递记录。证明被告没有收到快递，不存在拒收的情形。3.2019年3月16日的短信截图。证明被告唐颖、赵振目有要求过原告配合办理融资的手续并继续房屋买卖。诉讼中，被告梁伟考、宇深公司本诉与反诉一并举证如下：佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明涉案房屋存在二次抵押的情形。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告的证据1-4、10、12，四被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5、6，被告宇深公司作为《承诺书》的相对方及中介费的支付对象，其对该组证据真实性无异议，故本院对真实性予以确认；证据7虽为复印件，但被告唐颖、赵振目对真实性无异议，被告梁伟考、宇深公司对真实性不持异议，故本院对真实性予以确认；证据8、9，被告唐颖、赵振目有异议，但原告已提供相应的寄件回执予以印证，本院对真实性予以确认；证据11，原告能提供原件核对，被告梁伟考作为收款人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告唐颖、赵振目的证据1为微信聊天记录，未能证实谈话对象，原告亦有异议，本院不予采纳；证件2能与原告的证据8、9相互印证，本院对真实性予以确认；证据3，原告作为谈话对象对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告梁伟考、宇深公司的证据，原告及被告唐颖、赵振目对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：根据第0070314-1号不动产权证记载，涉案房屋为被告唐颖、赵振目共有，各占二分之一。根据不动产登记信息查询结果显示房屋有二次抵押，抵押权人为东莞银行股份有限公司佛山分行，登记日期为2016年11月24日；张川萍，登记日期为2018年4月19日。2018年10月17日原告（买方）与被告唐颖、赵振目（卖方）、被告宇深公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定如下：“卖方通讯地址：广东省深圳市龙岗区富安大道华南大道1号。买卖双方分别独家委托经纪方介绍、协助磋商同意购买及出售佛山市禅城区季华五路16号一座2302房的买卖事宜。第一条卖方持有该物业房地产权证，所注面积为214.24平方米。第二条1、该物业之总楼价为2500000元；2、该物业现时之产权状况属于（2）项：抵押中，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合约后，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内……提前还贷出资方式为：卖方融资，融资费用由卖方承担；3、买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款，买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款。（1）定金：150000元，买方须在签署本合同当天支付150000元给卖方……（3）交易递件：买卖双方同意按以下第②种方式办理交易过户手续：②卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后7日内办理交易递件手续；（4）首期房款含定金150000元，买方支付时间为在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户，尾期房款2350000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第三条买卖双方的权利、义务及违约责任。1、买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时签署相关文件及办理相关手续。2、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续等无故不履行本合同项下义务则：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还……第四条经纪方的权利和义务。基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费，其中买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费62500元……第九条本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。第十一条三方约定的其他事项：买方所付定金由经纪方代收，如果买卖双方因不可抗力或合约三方约定的因素导致合约无法履行时，买方定金由经纪方负责退还买方不得追究卖方和经纪方的任何法律责任。”同日，原告支付定金150000元，被告唐颖出具收据一份，并在收款人处签名按捺。又载：现时经纪方代收，收款人梁伟考，被告宇深公司盖章确认。同日，原告（承诺人）与被告宇深公司（经纪方）签署《承诺书》，上载原告是涉案房屋的买家，宇深公司成功促成买卖双方签订买卖合同，其居间服务义务已经履行完毕，故原告同意支付房地产咨询及中介代理费合共62500元，并备注“签三方合同当天需支付62500元其中一半，余下过完户当天结算；如房屋最终交易不结案，经纪方则退回收取的佣金”。原告于当天向被告宇深公司支付中介费31250元，并由被告宇深公司出具《房屋中介专用收据》。2018年12月26日，中行番禺支行出具《个人住房贷款意向书》，上载原告为购买涉案房屋申请的个人住房贷款，贷款已通过该银行初步审核，意向贷款金额为2360000元。意向书有效期至2019年3月25日止。2019年3月12日，原告委托北京市盈科（深圳）律师事务所成文宽律师向被告唐颖、赵振目在《房屋买卖合约》约定的通讯地址邮寄《律师函》，上载：“……希望阁下在接到本函后三日尽快完成与房屋相关的赎楼、资金监管手续，并配合完成房屋过户手续、按揭手续。否则，因阁下未按时完成交易手续而导致《个人贷款意向书》超过期限而失效的，敝委托人将立即解除合同，并要求阁下承担因阁下的违约行为而对敝委托人造成的损失以及要求阁下承担违约金。”该邮件被拒收退回。2019年3月28日，原告向被告唐颖、赵振目发出《解除合同通知书》，通知立即解除《房屋买卖合约》，要求收到本通知5日内退还已支付的定金150000元，按合同约定支付等同于楼价20%的违约金500000元。原告分别向合同约定的卖方、经纪方通讯地址、被告赵振目身份证地址邮寄该通知书。其中向卖方通讯地址邮寄的《解除合同通知书》于2019年3月31日被拒收退回。2018年11月5日，原告向被告梁伟考转账4000元。被告唐颖、赵振目陈述，被告梁伟考仅将其中85000元定金转给被告唐颖、赵振目。原告主张的损失，是原告在办理《个人住房贷款意向书》时，银行流水没有达到银行审批要求，故自行委托银行代办人员，对其提供银行审核账户，制作符合银行审核要求的转账流水证明，而向代办人员支付的流水手续费，不是房屋买卖合同所产生的必须费用。被告梁伟考、宇深公司陈述，签订合同的时候已经告知有二次抵押，所以具体办理融资手续时间不知道，所以双方没有限制提前还贷的时间。由被告代收的150000元定金已经转给唐颖、赵振目。4000元是原告去办理银行贷款，而银行经办人员说原告夫妻双方流水不足，要制作符合银行审核要求的转账流水证明，当时被告梁伟考、宇深公司叫原告直接给经办人员，但原告认为被告梁伟考、宇深公司是中介，要中介跟进就转给了被告梁伟考，之后再转给银行经办人。本院认为，本案系合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合约》《承诺书》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，上述合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原、被告有无违约的问题。原告以被告唐颖、赵振目没有依约办理涂销抵押、提前还贷主张被告唐颖、赵振目违约，被告唐颖、赵振目又以原告没有配合办理融资手续主张原告违约。涉案《房屋买卖合约》约定，由作为出卖人的被告唐颖、赵振目向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷的出资方式为“卖方融资”。因原、被告双方并未就原告向抵押银行申请提前还贷手续、办理涂销抵押的时间约定期限，结合涉案房屋存在二次抵押的情形，可推断原、被告双方考虑到给予被告唐颖、赵振目以融资的方式办理提前还贷较为宽裕的时间。因四被告未能提供充分的证据证明有向原告通知过要求配合办理融资手续，而原告认为对此不知情，故四被告应当承担举证不能的法律后果，被告唐颖、赵振目以原告没有配合办理融资手续主张原告违约的理由不能成立，原告已依据《房屋买卖合约》的约定支付定金以及取得银行的同意贷款申请，故原告不存在违约的情形。关于被告唐颖、赵振目有无违约的问题。首先，《房屋买卖合约》第三条第一款约定，“买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时签署相关文件及办理相关手续”。《房屋买卖合约》虽并未就被告唐颖、赵振目向抵押银行申请提前还贷手续、办理涂销抵押的时间约定具体的期限，但从签订《房屋买卖合约》至原告向被告发出唐颖、赵振目发出《律师函》之时，已将近五个月，被告唐颖、赵振目无证据证明其已为融资进行积极的准备，即使被告唐颖、赵振目提供其与案外人的通话证据为真实，其寻找融资方的行为也发生在签订涉案《房屋买卖合约》的五个月之后，也在原告向其发出《律师函》《解除合同通知书》之后。第二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”即使如被告唐颖、赵振目所述，已寻找到垫资方，但四被告未能提供充分的证据证明有向原告发出通知，要求其配合办理融资手续，而原告认为对此并不知情，故四被告应当承担举证不能的法律后果。原告在签订《房屋买卖合约》之后将近五个月，在未有收到被告唐颖、赵振目通知协助办理融资、提前还贷、涂销手续等的情况下，向被告唐颖、赵振目发出《律师函》，催促被告履行合同合情合理，被告唐颖、赵振目未举证证明在签订合同后长达五个月的时间内有积极办理融资手续，依据《房屋买卖合约》第三条第一款约定已构成违约。关于解除《房屋买卖合约》。如前所述，被告唐颖、赵振目未举证证明在签订合同后长达五个月的时间内有积极办理融资手续，依据《房屋买卖合约》第三条第一款约定已构成违约。但因双方未在合同约定向抵押银行申请提前还贷手续、办理涂销抵押的具体时间，原告又没有证据证明被告唐颖、赵振目存在依据《房屋买卖合约》第三条第二款所述故意的情形，故即使被告唐颖、赵振目违约，也不构成根本违约。原告主张解除合同，两被告表示同意解除，且在原告催促下被告唐颖、赵振目仍未提供具体的融资方案和进度，故本院确定原告以及被告唐颖、赵振目协商一致解除房屋买卖合同关系。合同解除后，被告唐颖、赵振目作为合同相对人应当将定金150000元退还原告。被告唐颖、赵振目没收定金无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金。如前所述，被告唐颖、赵振目依据《房屋买卖合约》第三条第一款约定已构成违约。如前所述，因原告知道涉案房屋存在二次抵押，原、被告双方并未就原告向抵押银行申请提前还贷手续、办理涂销抵押的时间约定期限，结合合同的履行程度，依据公平原则，本院酌定被告唐颖、赵振目应向原告支付违约金20000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告宇深公司、梁伟考对被告唐颖、赵振目退回150000元定金承担连带责任，从定金收据可知，被告唐颖、赵振目委托被告宇深公司收取定金，被告唐颖、赵振目与被告宇深公司形成委托代理关系。被告唐颖、赵振目认为仅收到被告宇深公司转交的85000元，而被告宇深公司未举证证明余款65000元已转交给被告唐颖、赵振目，故被告宇深公司应对其中的65000元承担连带责任。关于原告诉请的损失4500元。原告未说明4500元是指什么损失，也未说明其支付4000元给被告梁伟考的理由，而四被告认为是因原告的银行流水未达到银行审批要求，原告委托银行代办人员，制作符合银行审核要求转账流水证明而支付给代办人员的手续费，由被告梁伟考代为收取和支付。因原告未说明该笔支出与两被告违约行为存在因果关系，故原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于中介代理费。原告与被告宇深公司（经纪方）签署《承诺书》，约定“如房屋最终交易不结案，经纪方则退回收取的佣金”，故原告诉请被告宇深公司退还中介代理费有合同依据，本院予以支持。至于被告梁伟考，为被告宇深公司员工，其收款为职务行为，其职务行为的法律后果应由被告深宇公司承担。原告与被告宇深公司的居间合同关系同时解除。被告唐颖、赵振目非居间合同相对人，又无收取原告中介代理费，故原告主张被告唐颖、赵振目连带承担返还中介代理费于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告冯国钊与被告唐颖、赵振目、佛山宇深房地产代理有限公司于2018年10月17日签订的《房屋买卖合约》已解除；二、被告唐颖、赵振目于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯国钊返还定金150000元，被告佛山宇深房地产代理有限公司对其中的65000元承担连带责任；三、被告唐颖、赵振目于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯国钊支付违约金20000元；四、被告佛山宇深房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯国钊返回中介代理费31250元；五、驳回原告冯国钊的其他诉讼请求；六、驳回被告唐颖、赵振目的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取5329元、财产保全费3949元，合计9278元，由原告冯国钊负担5752元；被告唐颖、赵振目负担2227元、被告佛山宇深房地产代理有限公司负担1299元。反诉费1650元，由被告唐颖、赵振目负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月九日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。