广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7282号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周耀伦。委托诉讼代理人：陈壮，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗忠新，男，住湖北省红安县。被上诉人（原审原告）：李梦华，女，住湖北省红安县。上诉人佛山市顺德区南湖康城房产有限公司（以下简称南湖康城公司）因与被上诉人罗忠新、李梦华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19816号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人南湖康城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判南湖康城公司向罗忠新、李梦华支付迟延交楼违约金6886.58元(以房屋价款527707元为基数按每日万分之零点五计算，527707元×0.00005元/天×261天)；2.由罗忠新、李梦华承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为南湖康城公司提供的签约合同中多处以补充协议变更房管部门提供的商品房买卖合同版本的事实有误。南湖康城公司提供的《补充协议》并未有变更《房屋买卖合同》中条款，仅是对合同中未约定部分作为附件进行补充约定。二、一审判决适用法律不当。(一)依据《中华人民共和国合同法》第四条及第八条之规定，《商品房买卖合同》及其附件十一《补充协议》是双方协商一致签订，业主对上述条款均已知悉并明确其法律效果，上述合同不存在无效的格式合同条款。《商品房买卖合同》的合同范本是由中华人民共和国住房和城乡建设部与国家工商行政总局共同制定，合同双方可根据实际情况填写合同空白处、签订合同补充协议。《补充协议》是南湖康城公司基于合同范本精神，根据实际情况，经协商一致与业主签订。商品房买卖合同需业主签名的地方包括合同正文、每一份附件处，罗忠新、李梦华签订商品房买卖合同、补充协议时清楚、知悉相关条款，在已公开、公示合同情况下，签订合同合法有效，未违背法律强制性规定。民事行为应遵循当事人意思自治原则，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，属合法有效合同。《补充协议》第六条关于逾期交房违约金约定符合法律规定，买受人亦未就该条款向有权机关申请撤销或者变更。同时，根据双方《补充协议》第六点约定，南湖康城公司逾期交房超过180日的，买受人可选择解除合同，也可选择继续履行合同。由此可见，涉案合同系双方在综合考量各方权利义务基础上所作出的真实意思表示，不存在免除南湖康城公司责任等情形。(二)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，法院判决应以双方约定为准，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，判令南湖康城公司按已付总房价款日万分之零点五的标准向罗忠新、李梦华支付逾期交房违约金。双方已在涉讼合同约定南湖康城公司迟延交楼时应承担的违约责任，南湖康城公司和罗忠新、李梦华均对此有合理预期，现罗忠新、李梦华未举证证明其主张的租金损失必然发生、损失的具体情况且该损失超过合同约定的逾期违约金，罗忠新、李梦华也无证据证明所购房屋是唯一往房，且无法证明其是自行在外租赁房屋居住，无权要求南湖康城公司承担租金。故一审法院认定约定违约金标准低于罗忠新、李梦华损失为由，提高违约金计算标准，没有事实和法律依据。(三)南湖康城公司作为长期经营的房地产开发企业，从经营角度考虑，无必要拖延交房，相反，南湖康城公司一直尽力争取早日交房。同时，因涉案商品房价格上涨，买受人获益，而南湖康城公司承担的开发成本上升，反而受有损失。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，应依法予以撤销。被上诉人罗忠新、李梦华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回南湖康城公司的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚。按房管部门提供的《商品房买卖合同》版本，第十二条逾期交付商品房违约金比率应不低于第八条即买受人逾期付款的违约金比率。而南湖康城公司以补充协议变更逾期交房违约金比率，导致逾期交房违约金比率大大低于逾期付款违约金比率，不符《商品房买卖合同》规定，双方违约金支付标准不对等，有违公平原则。南湖康城公司明显以补充协议变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，一审法院认定事实清楚。二、一审判决适用法律正确。罗忠新、李梦华购买房屋目的是为居住，南湖康城公司未按期交付房屋，影响了罗忠新、李梦华居住，给罗忠新、李梦华造成的损失相当于罗忠新、李梦华在同等地段租用同等面积房屋的租金损失，并且实际上直接给罗忠新、李梦华造成了延长在外租房的租金损失，该事实已经一审法院依法审查确认。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，根据每日万分之零点五标准计算，每月违约金仅为791元，远低于罗忠新、李梦华租金损失，因此罗忠新、李梦华有权请求人民法院依法予以增加。一审法院综合考虑罗忠新、李梦华租金损失，涉案地段租金价格以及南湖康城公司以补充协议变更房管部门提供的商品房买卖合同版本的基本事实等，将逾期交房的违约金酌情调整至日万分之一，认定事实清楚，适用法律正确，判决正当合理。罗忠新、李梦华向一审法院提出诉讼请求：1.判令南湖康城公司于判决生效之日起30日内将验收合格的商品房交付罗忠新、李梦华；2.判令南湖康城公司因逾期交房向罗忠新、李梦华支付违约金（以房屋总价527707元为基数按照日万分之二的标准，从2018年5月2日起计至实际交付符合约定房屋之日止，暂计至2018年10月16日为17730.96元）；3.由南湖康城公司承担案件全部诉讼费用。诉讼中，罗忠新、李梦华变更诉讼请求如下：1.判令南湖康城公司因逾期交房向罗忠新、李梦华支付违约金（以527707元为基数按照日万分之二的标准，从2018年5月2日计至2019年1月17日止）；2.判令南湖康城公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2016年11月29日，罗忠新、李梦华与南湖康城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、罗忠新、李梦华购买了位于顺德区均安镇均安社区的案涉房产，总价款527707元；二、商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；三、商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备：1.供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供水、排水配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，若因相关单位、部门的责任导致供水、排水未能及时具备正常使用功能的，不影响交付；2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，供电配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；3.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议处理；四、出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；五、逾期付款责任，买受人逾期7日之内支付房价款的，每日按未支付房价款万分之二的标准向出卖人支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同，买受人按总房价款的百分之十向出卖人支付违约金；六、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议处理。《补充协议》第三条约定，对合同第七条及附件四补充约定的第三项，买受人申请银行按揭最终的年限及金额以银行批复为准，如银行批准的按揭贷款金额低于买受人的申请金额，则差额部分买受人必须在银行贷款审批确认之日起10日内付清，逾期买受人须每日按商品房总价款的万分之五的标准向出卖人计付违约金；对合同第七条及附件四补充约定的第四项，如买受人的按揭申请非因出卖人的原因未获银行贷款审批通过的，买受人应在出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款，逾期买受人须按每日房价款万分之五的标准承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第四条约定，对合同第十条的变更及补充约定如下：1.基础设施设备交付时，水、电具备使用条件，燃气管道（限买受人所购房产配有此项）敷设到户（出卖人仅预留一个接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申请及缴纳费用）；2.基础设施与公共配套的交付指竣工并达到使用条件，其投入使用（如商业）的具体使用时间，由相关业主或经营者确定，出卖人对公共配套、商业等具体业态、开业时间等仅作情况介绍，对此并不保证；3.基础设施确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，如无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付50元/日的违约金，但违约金数额最高不超过商品房总价款的2%，合同继续履行。《补充协议》第六条约定，对合同第十二条逾期交付责任的约定，按逾期时间分别处理，出卖人逾期小于或等于180天，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过180天后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。另查，佛山市顺德区案涉小区三期于2019年1月17日竣工验收备案。再查，2018年5月1日，罗忠新与欧阳启光签订了《房屋租赁合同》，约定：1.欧阳启光将位于佛山市顺德区某街一、二楼出租给罗忠新，租赁期限为2018年5月1日至2019年5月1日，月租金1800元；2.租赁双方同意出租方交付该房产于承租方使用之日期为2018年5月1日。一审法院认为，罗忠新、李梦华主张违约金自2018年5月2日起至2019年1月17日计算，南湖康城公司对此无异议，法院予以确认，案件的争议焦点为迟延交房的违约金计算标准，罗忠新、李梦华认为南湖康城公司提供的《商品房买卖合同》为格式条款，若罗忠新、李梦华逾期支付购房款的，违约金按照每日万分之二标准计付，若南湖康城公司延迟交付房产，其承担的违约金为每日万分之零点五，明显违反公平原则，且南湖康城公司的违约造成罗忠新、李梦华的租金损失远超过违约金，故违约金应当按照每日万分之二的标准计付，南湖康城公司认为应严格按照合同的约定履行，法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，若罗忠新、李梦华逾期支付购房款的，违约金按照每日万分之二标准计付，若南湖康城公司延迟交付房产，其承担的违约金为每日万分之零点五，双方的违约金支付标准不对等，且根据每日万分之零点五的标准计算，每月的违约金为791元，明显远低于罗忠新、李梦华为此支付的房屋租金，同时法院考虑到南湖康城公司提供的签约合同中多处以补充协议约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，故法院综合案件情况酌定调整为日万分之一，即违约金为13773.1元（527707元×0.0001/天×261天），罗忠新、李梦华诉请超出部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南湖康城公司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗忠新、李梦华支付迟延交楼的违约金13773.1元；二、驳回罗忠新、李梦华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费243.27元，由罗忠新、李梦华负担98.96元、南湖康城公司负担144.31元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为南湖康城公司应向罗忠新、李梦华支付的迟延交楼违约金的计算标准为多少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中，根据罗忠新、李梦华与南湖康城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，南湖康城公司应于2018年5月1日前将符合约定条件的商品房交付予罗忠新、李梦华使用，现南湖康城公司未按约履行商品房交付义务，罗忠新、李梦华诉请南湖康城公司支付2018年5月2日起至2019年1月17日止的逾期交房违约金合法有据，依法应予支持。至于逾期交房违约金的计算标准问题，虽《补充协议》第六条约定，南湖康城公司逾期交房应按罗忠新、李梦华已付房价款的日万分之零点五计付违约金，但上述约定与《商品房买卖合同》第八条关于罗忠新、李梦华逾期支付购房款则应按日万分之二支付违约金的约定相比，双方当事人在迟延履行合同主要义务的责任约定上不对等，且根据每日万分之零点五的标准计算，每月的违约金金额为791元，明显低于罗忠新、李梦华为此支付的房屋租金。故一审法院综合上述情况，酌定南湖康城公司按罗忠新、李梦华已付购房款的日万分之一支付逾期交房违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。南湖康城公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市顺德区南湖康城房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏