江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初4921号原告：陈郁东，男，1991年12月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：傅妍莉，暨本案原告。原告：傅妍莉，女，1992年11月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：程轶君，江苏丹慧律师事务所律师。被告：徐霞飞，女，1988年1月15日出生，汉族。被告：荣江欣，男，1986年8月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。原告陈郁东、傅妍莉诉被告徐霞飞、荣江欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告陈郁东委托诉讼代理人暨原告傅妍莉、原告傅妍莉委托诉讼代理人程轶君，被告徐霞飞，被告荣江欣及其委托诉讼代理人李伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈郁东、傅妍莉向本院提出诉讼请求：1.解除编号为002113号房地产买卖中介合同，被告退还定金5万元并支付违约金10万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由是：二原告为夫妻关系。2019年1月19日，二原告与被告徐霞飞签订了编号为002113号房地产买卖中介合同及补充协议（以下简称案涉房屋买卖合同），双方约定将位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出售给二原告。该房屋为二被告共同所有，被告荣江欣随后在原告贷款购买该房的记录表上签字同意将该房屋卖给二原告。原告于合同签订当天将5万元定金支付给了被告徐霞飞。之后，在准备支付房款时，原告才知晓二被告早已离婚，而二被告在房款支付给谁、如何支付的问题上存在矛盾分歧，导致原告方无法按时支付相应房款。在此期间，原告通过中介多次协调，并书面告知二被告，希望二被告协商好并给出统一的意见。二被告在收到告知书后，在规定的期限内仍无法达成一致意见，导致后续案涉房屋的贷款、过户和交付手续无法完成。根据合同约定，双方应在2019年3月10日前办理案涉房屋交接手续，现二被告的行为导致原告方不能如约实现合同目的，故原告方要求解除合同，并由被告支付10万元违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告徐霞飞辩称：1.被告荣江欣在原告方的银行贷款文本上签字确认，同意将案涉房屋卖给二原告，故其与二原告签订案涉房屋买卖合同合法有效；2.其一直积极配合二原告履行合同，而合同不能履行的原因在于被告荣江欣不愿与其妥善协商房款的收取问题，并单方面告知中介房子不卖了；3.虽然因被告荣江欣的拒不配合，导致案涉房屋交易时间迟延，但这不属于根本违约，且其与被告荣江欣均同意继续履行合同，将案涉房子卖给二原告。综上，请求驳回二原告的诉讼请求，继续履行案涉房屋买卖合同，并由被告荣江欣承担因迟延履行给原告方造成的损失。被告荣江欣辩称：1.案涉房屋买卖合同可以继续履行，其与被告徐霞飞同意继续履行合同。2.案涉房屋买卖合同不符合解除的条件。二原告是依照案涉房屋买卖合同关于2019年3月9号交房的约定主张解除合同，但是交房的前提是二原告支付了剩余的购房款，而二原告一直未能支付。3.其要求变更房款收取方式不存在过错。在其签字确认房款可以汇入被告徐霞飞的账户后，其才了解到无法冻结该账户，因其与被告徐霞飞已离婚，双方信任度较低，故其担心被告徐霞飞会单方处置房款。4.即便案涉房屋买卖合同解除，原告方主张的违约金也过高，应当以贷款利息的标准计算违约金。5.其不是案涉房屋买卖合同的签约人，被告徐霞飞亦未获得其授权，其对案涉房屋买卖合同的出售意向及总价款予以确认，但对违约金条款不予确认。综上，案涉房屋买卖合同应当继续履行。本院经审理查明：被告徐霞飞与被告荣江欣原为夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间购买了案涉房屋，案涉房屋为二被告共同共有。2018年5月7日，二被告协议离婚，未对案涉房屋进行分割。后二被告有意出售案涉房屋，被告荣江欣与中介公司就案涉房屋买卖事宜进行接触。2019年1月6日，被告荣江欣带原告方去案涉房屋看房，并向被告徐霞飞给出案涉房屋报价为240万元。2019年1月19日，原告陈郁东、傅妍莉（乙方）、被告徐霞飞（甲方）以及案外人南京梦享家房地产经纪有限公司（丙方）共同签订编号为002113号的《房地产买卖中介合同》，约定：第一条、标的基本情况及价款。房屋坐落于南京市江宁区，该房屋所有权人为徐霞飞，共有人为荣江欣，房屋售价240万元整；第三条、甲方的义务。1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。3、按南京市存量房屋买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。第四条、乙方的义务。1、按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。第六条、房款的支付与转付。甲、乙双方如不要求进行资金监管的，根据南京市存量房买卖合同约定的房款支付时间及方式，甲、乙双方自行办理房款的支付，丙方不得代收付房款。第九条、违约责任。（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；（三）三方商定，上述违约行为方。选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为壹拾万元。第十一条、其他约定。本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分文字与印刷文字具有同等效力。第十二条、合同生效。本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执壹份。2019年1月19日，被告徐霞飞（甲方）、二原告（乙方）与案外人南京梦享家房地产经纪有限公司（丙方）又签订《补充协议》一份，约定：1、乙方办理组合贷款，壹佰陆拾捌万元。由丙方协助乙方负责办理。乙方应于本合同生效之日起10日内提供贷款所需材料。3、经丙方专业提示，甲、乙双方协商约定如下：（1）甲方保证：该房屋产权清晰、无纠纷，所有共有人同意以此价出售此房；（3）甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币伍万元整（￥50000）；（6）甲乙双方约定乙方办理的贷款由银行直接下款于甲方账户，乙方承诺：所提供的贷款材料均真实有效，甲乙双方承诺于接到通知后共同去贷款银行办理贷款相关签字手续。如因不能按时签字影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任。（8）双方约定于2019年3月10日办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款人民币壹万元整。（12）如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金。同日，二原告支付给被告徐霞飞案涉房屋的购房定金50000元。之后，二原告为购买案涉房屋在银行办理贷款，被告荣江欣在《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》上载明“本人同意出售江宁区方山熙园22-603室给陈郁东，其贷款同意打入徐霞飞建行卡中”。而后，被告荣江欣得知被告徐霞飞收取房款的银行账户无法冻结，担心被告徐霞飞在收到房款后单方处置，又不同意将房款打入被告徐霞飞的银行账户中，二被告对于案涉房屋的房款应如何收取产生争议。2019年1月27日，被告荣江欣告知中介公司工作人员不再出售案涉房屋。2019年1月30日，二被告就案涉房屋房款的收取问题进行协商，但是未能达成一致意见。2019年2月15日，原告傅妍莉向被告徐霞飞发送《告知书》一份，载明：因案涉房屋买卖合同对房款的支付约定不明，而二被告对案涉房屋房款支付给谁、如何支付的问题存在矛盾分歧，导致其无法按时支付相应房款。要求二被告在收到《告知书》后10天内协商统一意见并书面告知其房款支付意见。如未能按照案涉房屋买卖合同的约定，在2019年3月10日前办理房屋交接手续，其将追究被告方的违约责任，并考虑解除合同。后二被告仍未就房款收取问题达成一致。2019年3月11日，二原告诉至本院。另查明，二原告为夫妻关系，于2019年3月24日另行购买了他人房屋。上述事实，有《房地产买卖中介合同》及其补充协议、《购房定金收条》、支付宝转账记录、结婚证、不动产权证书、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》、《告知书》、微信聊天记录、离婚协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告陈郁东、傅妍莉与被告徐霞飞之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告荣江欣虽未在案涉房屋买卖合同上签字，但是在被告徐霞飞与二原告签订合同之前，被告荣江欣已就案涉房屋买卖事宜与中介公司接触，又于2019年1月6日带原告方看房，并向被告徐霞飞就案涉房屋报价240万元；案涉房屋买卖合同签订后，被告荣江欣为配合原告方办理贷款向银行承诺“本人同意出售江宁区方山熙园22-603室给陈郁东，其贷款同意打入徐霞飞建行卡中”。综合考虑以上事实，可以认定被告荣江欣对二原告与被告徐霞飞之间的房屋买卖是知情并同意的，故案涉房屋买卖合同对被告荣江欣亦具有拘束力。关于案涉房屋买卖合同是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，二被告之间就案涉房屋房款如何收取的问题发生争议，一直未能达成一致意见。之后，被告荣江欣于2019年1月27日向中介公司工作人员明确告知不再出售案涉房屋。被告荣江欣的上述行为已构成预期违约。在此情况下，二原告可以解除案涉房屋买卖合同。二被告辩称案涉房屋买卖合同可以继续履行，但是二原告买房的目的是为了在2019年3月10日占有房屋，而二被告至今仍未就房款收取问题达成一致，在此情况下二原告取得房屋的时间无法确定，其合同目的无法实现，故对该项抗辩意见本院不予采信。被告荣江欣辩称，交付房屋的前提是二原告按约支付房款，而二原告一直未能支付，因此其未违约，案涉房屋买卖合同不符合解除条件，但是二原告未能支付房款的原因在于二被告无法就房款收取问题达成一致，且被告荣江欣又于2019年1月27日明确表示不再出售案涉房屋，在此情况下二原告中止支付房款具有正当性，故对上述抗辩意见，本院亦不予采信。合同解除后，已经进行的给付应当返还给给付人，故对二原告要求二被告返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，虽然案涉房屋买卖合同明确约定无正当理由不履行合同的违约金为10万元，但是二原告仅交纳了5万元定金，并已于2019年3月24日另行购买了他人房屋，故二原告因案涉房屋买卖合同解除未产生较大损失，对于被告荣江欣关于酌减违约金的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。参照上述规定，并综合考虑本案的违约情况，本院依法酌减违约金为5万元。关于违约金的承担问题。被告荣江欣辩称，其未在案涉房屋买卖合同上签字，其对将案涉房屋出售给二原告及房屋价款为240万元无异议，但不认可违约金条款，故其不承担违约金。但是，被告荣江欣对案涉房屋买卖合同知情，在合同履行过程中也并未对案涉房屋买卖合同的内容提出异议，且被告荣江欣作为卖方之一，如果仅享有合同权利而不承担合同义务，则明显不公。故对于被告荣江欣的上述抗辩意见，本院不予采信，其作为违约方应当承担相应的违约责任。被告徐霞飞辩称，其一直积极履行合同，是被告荣江欣单方告知中介公司房子不卖了，其没有违约行为，故其不承担违约金。但是，二被告作为案涉房屋的共同共有人，在案涉房屋买卖合同中属于同一方当事人，对外应共同承担违约责任。故对被告徐霞飞的上述抗辩意见，本院亦不予采信。综上，二被告应当共同承担违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈郁东、傅妍莉与被告徐霞飞、荣江欣之间编号为002113号的《房地产买卖中介合同》及补充协议；二、被告徐霞飞、荣江欣于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈郁东、傅妍莉购房定金50000元；三、被告徐霞飞、荣江欣于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈郁东、傅妍莉违约金50000元；四、驳回原告陈郁东、傅妍莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27000元，由被告徐霞飞、荣江欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张才冰人民陪审员  祁长保人民陪审员  李照智二〇一九年八月十九日书 记 员  殷 悦