太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5305号原告：山西当代红华置业有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街16号万国城MOMA1号楼203室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：谢鑫，总经理。委托诉讼代理人：杜宝宝，北京德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨朋霖，北京德为律师事务所实习律师。被告：安俊玲，女，1974年9月26日出生，汉族，住太原市。原告山西当代红华置业有限公司与被告安俊玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西当代红华置业有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝到庭参加诉讼，被告安俊玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西当代红华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年12月9日签订的合同编号为201419105851的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理合同编号为201419105851的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；3、判令被告支付逾期偿还原告代偿的截止2019年5月8日的代偿款违约金2300.1元（暂计算至起诉日）、解除《商品房买卖合同》的违约金77436.6元，共计79736.7元；4、因解除《商品房买卖合同》的税费损失86636.46元；第3、4项合计166373.16元；5、确认原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、解除合同税费损失、代偿款项（以贷款银行实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月9日，原、被告签订了合同编号为201419105851的《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的太原市长风西街16号太原万国城MOMA第11幢1单元4层0402号房屋（下称：房屋），房屋总价1548732元，被告采取首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，其中首付款778732元，剩余77万元以贷款方式支付。《商品房买卖合同》约定，如被告未按照约定向贷款银行还款，导致原告承担保证责任的，被告须在原告发出的缴款通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日千分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方面解除商品房买卖合同，被告须向原告支付该商品房总房款5%的违约金。原告解除合同的，原告代被告偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费、评估费）、违约金总额与原告应返还的商品房总房款相抵消，不足部分由原告向被告追偿。2014年12月12日，原告、被告及华夏银行股份有限公司太原分行（下称：华夏银行）签订了《个人房屋抵押借款合同》，被告向华夏银行贷款77万元用于购买房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带担保。因被告逾期还款，华夏银行从2017年6月30日开始从原告账户扣款，截止2019年5月8日，华夏银行累计扣款84318.78元，以上款项用于偿还被告的银行贷款本息，此后，原告向被告催要上述款项，被告至今仍未偿还。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期偿还原告代偿款的，被告需向原告支付每日千分之五的违约金，原告此次起诉按照同期人民银行贷款利率向被告主张违约金，共计2300.1元。因被告未按时偿还原告代偿款，原告有权解除《商品房买卖合同》，解除合同的，被告应向原告支付总房款5%的违约金，即77436.6元（1548732元×5%）。另，因解除《商品房买卖合同》，将造成86636.46元的税费损失，以上两项损失有权要求被告赔偿。解除《商品房买卖合同》后，原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、税费损失、代偿款项（以华夏银行实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠华夏银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。故原告依据相关法律规定特向法院提起诉讼，请依法审理，维护原告的合法权益。被告安俊玲未应诉答辩。经审理查明，2014年12月9日，原、被告签订了合同编号为201419105851的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的太原市长风西街16号太原万国城MOMA第11幢1单元4层0402号房屋，房屋总价1548732元，付款方式为首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，首付款778732元，剩余77万元以贷款方式支付。合同约定，如被告未按照约定向贷款银行还款，导致原告承担保证责任的，被告须在原告发出的缴款通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日千分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方面解除商品房买卖合同，被告须向原告支付该商品房总房款5%的违约金。原告解除合同的，原告代被告偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费、评估费）、违约金总额与原告应返还的商品房总房款相抵消，不足部分由原告向被告追偿。2014年12月12日，原告、被告及华夏银行股份有限公司太原分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，被告向华夏银行贷款77万元用于购买房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带担保。因被告逾期还款，华夏银行从2017年6月30日开始从原告账户扣款，截止2019年5月8日，华夏银行累计扣款84318.78元，以上款项用于偿还被告的银行贷款本息，此后，原告向被告催要上述款项，被告至今仍未偿还。合同约定，被告逾期偿还原告代偿款的，被告需向原告支付每日千分之五的违约金，因被告未按时偿还原告代偿款，原告有权解除《商品房买卖合同》，解除合同的，被告应向原告支付总房款5%的违约金，解除《商品房买卖合同》后，原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、税费损失、代偿款项（以华夏银行实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠华夏银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。另查明，庭审中，原告陈述称，原告起诉后，被告仍未按照贷款银行要求偿还贷款，原告在2019年6月20日又替被告代偿25357.21元。本院所确认的上述事实，有身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房抵押借款合同》、汇总、代偿款催收通知书、邮寄单、邮寄详情、房屋所有权证、销售不动产统一发票等，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原告山西当代红华置业有限公司主张应当按照协议约定的解除合同条件解除合同，但双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》，要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，要求被告支付各项违约金、税费损失等的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告山西当代红华置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1863元（原告已预交），由原告山西当代红华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵景岳 二〇一九年八月二十八日书记员 王晓锦