河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6031号原告张怡壮，男，1998年8月15日生，住北京市海淀区。委托代理人宋文绪，男，河南汉冶律师事务所，代理权限为特别授权。被告南阳市鸿德房地产开发有限公司.法定代表人陈继平。统一社会信用代码：914113006153040008住所地：南阳市人民路鸿德花园委托代理人马跃辉，男，汉族，1967年9月2日生，住河南省南阳市卧龙区。系南阳市鸿德房地产开发有限公司职工，代理权限为特别授权。被告翟景涛，男，汉族，1969年12月8日生，住南阳市宛城区。委托代理人徐晓玉，河南达圣律师事务所，代理权限为特别授权。原告张怡壮诉被告南阳市鸿德房地产开发有限公司、翟景涛买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人宋文绪、被告南阳市鸿德房地产开发有限公司委托代理人马跃辉、被告翟景涛及其委托代理人徐晓玉到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年3月20日与被告南阳鸿德房地产开发有限公司签订了编号为0000289的商品房认购协议书，以总房款肆拾柒万零伍佰贰拾捌元全款购买了位于南阳市××路与××路交叉口××德××小区××楼东单元××室，共175.57平方米（后被二被告网签其房号为6号楼2单元6层602室，网签号为13800987）。原告交清房款后，被告南阳鸿德房地产开发有限公司为原告交付了房屋钥匙。2013年原告又分两次共计交款拾万元购买罗马帝景地下车位322号，和前款共计交款伍拾柒万零伍佰贰拾捌元。后原告得知，南阳鸿德房地产开发有限公司的法定代表人陈继平，为了其妹陈兰能够顺利向翟景涛借款肆佰万，以虚假买卖房屋的方式，将原告名下的房产，私自网签至翟景涛名下，翟景涛诉陈兰及南阳鸿德房地产开发有限公司的判决书明显肯定了南阳鸿德房地产开发有限公司与翟景涛以假的买卖掩盖真的抵押，后原告到鸿德房地产开发公司的档案室查询该房的有关档案，发现网签合同上仅有盖章而无双方签字，且不存在房管局盖章，更不存在购房合同。另外在原审法院判决书中也叙述了“原网签于原告（翟景涛）名下的房屋名为买卖实为抵押。”原告认为，原告方交付了全部的购房款和车位费，取得了房屋钥匙，已视为实际控制该房屋，而两被告在原告不知情的情况下，炮制虚假的房屋买卖和虚假的回购协议，恶意串通，损害了原告的合法权益。现提起诉讼：1、请求确认二被告签订的备案号为13800987的房屋买卖合同无效，请求法院撤销其虚假网签。2、判令被告南阳鸿德房地产开发有限公司为原告办理房屋产权证。3、本案诉讼费用由被告承担。被告南阳鸿德房地产开发有限公司辩称：原告所称的南阳市鸿德房地产开发有限公司与翟景涛名为买卖实际为借款抵押，答辩意见与原告所诉一致。被告翟景涛辩称：原告诉讼请求实际有三项，第一、要求确认房屋买卖合同无效。第二、请求法院撤销房屋网签登记。第三、要求被告鸿德公司为其办理房屋产权证书。答辩人认为，针对第一条诉讼请求，被告翟景涛认为原告无权提起确认二被告签订的房屋买卖无权之诉。理由如下：依据合同相对性原则，买卖合同的签订人是鸿德公司和翟景涛，二被告签订的房屋买卖合同，是为了为被告翟景涛办理房屋网签登记备案手续，在签订买卖合同并办理网签登记时，该房产没有任何的争议，签订合同与办理网签登记的行为，是双方当事人真实意思的表示，其目的是为了给鸿德公司向翟景涛借款的行为提供房屋抵押担保，该房屋现在执行过程当中。针对该房屋作为原告应当以执行异议之诉的提起，而不能提起确认之诉，这不符合法律规定，合同法52条规定了合同无效的五种情形，结合本案，合同签订不符合合同无效的情形。关于第二个诉讼请求，首先网签是真实的，而不是虚假的，第二办理网签登记是一个行政行为，非依法律规定不能撤销，因此撤销网签登记的诉求不属于民事诉讼的范畴，应提起行政诉讼。第三个诉讼请求，原告要求被告鸿德公司为其办理房屋产权证书，与前两个诉讼请求非同一法律关系，原告应另外向被告鸿德公司提供诉讼请求。第二个理由，根据商品房合同买卖司法解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限内，未取得房屋权属证书的，除当事人另有特殊约定外，出卖人应承担违约责任，根据十八条第三款规定，商品房买卖合同的标的物，为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，应为买受人办理房屋权属证书。结合原告的诉讼请求，原告在诉状中称，在2011年的时候原告已交清房款，被告向原告交付了房屋的钥匙，根据原告自己认可的事实结合法律，原告应该在被告向其交付房屋钥匙90日内，要求被告鸿德公司办理房屋权属证书，逾期不办理，可向人民法院提起诉讼。那么这个诉讼时效，因为当时民法总则尚未实施，应适应2年的诉讼时效，从2011年至今2019年，长达8年之久，原告要求被告鸿德公司为其办理房屋权属证书，显然超过了诉讼时效，综上所述，答辩人认为，原告与被告鸿德公司之间存在恶意串通的行为，原告应该以执行异议之诉的方式确认该房屋是否应该排除在执行范围之外，或者按照商品房买卖司法解释第八条规定，要求被告鸿德公司双倍返还购房款。原告为支持其诉讼请求向法庭提供了如下证据：第一组证据一份商品房认购协议书和三张购房款收据，两张车位款收据，用于证明原告于2011年向鸿德公司认购本案涉案房屋，并交齐了相关的款项，南阳市公安局高新派出所出具的《公民身份号码更正证明NO411303》。第二组证据两份判决书，宛城区人民法院（2017）豫1302民初4477号民事判决书，南阳市中级人民法院（2018）豫13民终5022号民事判决书，证明方向是他们的借款事实，名为房屋买卖实为借款抵押提供担保。被告南阳市鸿德房地产开发有限公司质证认为：无异议，属实。被告翟景涛质证认为：房屋认购协议所载明买受人与诉状当中列明的原告人张怡壮不能证明为同一人，商品房认购协议书买受人身份证号码是，而诉状当中张怡壮身份信息为，从身份信息可以判定，认购协议当事人与原告不是同一人。第二，收款凭证不能证明原告已足额交纳了购房款，原告提交的转款凭证仅有270528元，对剩余20万元上面仅有收款收据而没有附相关转账凭据，在收款收据上写了“换”，被告鸿德公司应说明“换”是什么意思，翟景涛认为原告张怡壮与鸿德公司之间并没有签订正规的商品房买卖，原告至今没有占有和使用该房屋，涉案房屋控制权一直在被告翟景涛手中，作为原告，在鸿德公司具备为其办理产权登记手续的情况下，没有和鸿德公司签订正规的商品房买卖合同，也没有要求为其办理产权登记，充分说明该房屋买卖行为没有实际履行完毕，原告无权要求撤销鸿德公司和翟景涛共同在房管登记部门办理的房屋网签登记。被告南阳市鸿德房地产开发有限公司为支持自己的主张提供证据如下：刘书旺的商品房认购协议书以及合同信息备案摘要。用于证实原告所诉的与网签的房子是同一套。原告对被告南阳市鸿德房地产开发有限公司所举证据质证如下：对证据真实性与证明方向均无异议。被告翟景涛为支持自己的主张提供证据如下：合同信息备案摘要一份，证明被告鸿德公司未向翟景涛借款，在房管部门为翟景涛办理房屋网签登记，作为借款的抵押。在执行阶段，该房屋已被南阳市宛城区人民法院查封。原告对被告翟景涛所举证据质证如下：买卖行为掩盖抵押事实，真实是为了抵押，国家设定有抵押程序，既然是抵押却没有证明抵押登记，就是无效的。通过原、被告的当庭举证、质证，本院认定本案事实如下：南阳市公安局高新派出所出具的《公民身份号码更正证明NO411303》，证实商品房认购协议书买受人张怡壮身份证号码是4113031997051800与信息为两个号码系同一人张怡壮。2011年3月20日，原告张怡壮与被告南阳鸿德房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，以470528元认购被告鸿德房产公司开发的鸿德罗马帝景小区6号楼2单元6层602室。原告于2011年3月27日交清房款之后，被告南阳鸿德房地产开发有限公司将房屋钥匙交付给原告。后因鸿陈兰向被告翟景涛借款未还，翟景涛向南阳市宛城区人民法院提起民事诉讼，起诉陈兰、南阳鸿德房地产开发有限公司偿还借款，该民间借贷纠纷一案，已由南阳市宛城区人民法院及南阳市中级人民法院作出（2018）豫13民终5022号判决书，维持本院作出的（2017）豫1302民初4477号民事判决。在判决书的认定事实中显示，2014年8月8日，借款人陈兰与出借人翟景涛及保证人南阳鸿德房地产开发公司签订了《借款担保合同》，约定陈兰向翟景涛借款400万元，该合同约定被告南阳鸿德房地产开发有限公司将其开发的南阳市宛城区高新路与滨河路交叉口罗马帝景小区8套房产给原告办理网签备案合同，抵押给翟景涛，双方签订了《商品房回购协议》。2013年10月18日，被告鸿德房产公司与被告翟景涛签订了备案号13800987号的买卖合同，以成交价512820元将鸿德罗马帝景6号楼2单元6层602室网签给被告翟景涛。翟景涛与鸿德房产公司之间的买卖行为实际系对双方之间借款合同履行的担保。本院认为：1、合法的买卖关系受法律保护。2011年3月20日张怡壮与被告鸿德房产公司签订商品房认购协议书，并交清了全部房款和相关费用，而且实际占有了争议房屋，应认定原告与被告南阳鸿德房地产公司的购房行为系双方真实意思表示。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依据该条规定，本案应认定张怡壮与鸿德房产公司签订的《商品房认购协议书》为合法有效的商品房买卖合同。2、鸿德房产公司于2014年8月8日向翟景涛借款400万元，并签订了《商品房回购协议书》，在2013年10月18日双方签订备案号为13800987的《买卖合同》，把鸿德罗马帝景6号楼2单元6层602室网签给翟景涛，该行为导致张怡壮与翟景涛、鸿德房产公司之间的合同行为具有直接的利害关系，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定，应认定本案翟景涛与鸿德房产公司之间签订的《商品房回购协议书》实为双方为借款而设定的抵押担保行为，并无买卖房屋的合意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，依此规定翟景涛与鸿德房产依据《房屋回购协议》而签订的备案号为13800987的《买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的强制性规定应认定为无效合同。3、依据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续的规定，鸿德房产公司应限期为张怡壮办理购买鸿德罗马帝景6号楼2单元6层602室的产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告翟景涛签订的备案号为13800987的房屋买卖合同无效。二、被告南阳鸿德房地产开发有限公司自本判决生效后90日内为张怡壮购买其鸿德罗马帝景6号楼2单元6层602室的房产办理房屋登记手续。诉讼费100元,由南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  宋良中二〇一九年八月三十日书记员  李嘉彬