贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初424号原告：黄朝晖，女，1968年8月1日生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁铖，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被告：贵州中大房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区见龙洞路31号。法定代表人：何雅亭，职务总经理。委托诉讼代理人：代文帅，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，贵州中孚律师事务所律师。第三人：贵阳北控水务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路58号。法定代表人：蒲明忠。委托诉讼代理人：王静颖，国浩(贵阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡瑾，国浩(贵阳)律师事务所律师。原告黄朝晖与被告贵州中大房地产开发有限公司（以下简称“中大房开”）、第三人贵阳北控水务有限责任公司（以下简称“北控水务公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄朝晖的委托诉讼代理人刘浏、袁铖，被告中大房开的委托诉讼代理人杨芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝晖向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》（合同编号：ＺＤ1835）；2.被告退还原告购房款446107元；3.被告退还其从原告处代收的维修基金8922.14元；4.被告赔偿原告因被告违约导致解除合同给原告造成的损失，截至2018年12月31日，资金占用费为111229.35元、房屋闲置租金44000元及同地段套内面积购房款差价195708元（具体以评估金额为准）；5.被告赔偿原告装修损失200000元（上述1至5项诉请共计1005966.49元）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＤ1835），购买位于贵阳市云岩区房屋，并对房屋面积、单价、总价及付款方式、交付日期和违约责任进行了约定。2015年6月，被告为原告办理了交房手续。原告随后开始装修。2016年5月8日，房屋装修收尾时，装修公司发现卧室顶面大量漏水，便通知原告，原告联系贵州浦丰物业管理有限公司前往楼上查看，被告知系自来水公司在进行加压水泵施工，完成后不会再出现漏水现象。水泵完成后，虽未再漏水，但水泵运行导致原告房屋墙体发生剧烈震动，并产生巨大噪音，致使原告无法在房屋内居住。原告多次找到被告协商处理此事，被告称系自来水公司未按图纸施工，而自来水公司称系按图纸施工，且已向被告告知，水泵房上下无法毗邻居民住宅。原告认为，被告在与原告签订合同时，隐瞒房屋毗邻水泵房的事实，交付房屋无法居住，已构成违约。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告中大房开辩称，不同意解除合同，房屋符合合同约定，达不到解除条件，原告收房未提出异议，噪音问题属侵权纠纷，应另案起诉，水泵是经过相关部门规划、审批的，维修基金是代收，不是退还主体；评估报告只能作为参考依据，不能作为直接依据，对鉴定人员刘某资质存疑。第三人北控水务公司陈述，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：原告系案外人黄昌元之女，2014年11月26日，黄昌元与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》一份，约定黄昌元采用一次性付款方式以每平方米7993.32元，总价款446107元购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋一套。被告应于2015年5月30日前向买受人交付该商品房，于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同第十四条约定：“……因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起180个工作日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房……”。第十八条约定：“商品房质量的约定：（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。……（二）出卖人承诺：……3.交付的该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；……如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）（3）方式处理：（可多选）：（1）及时更换、重作、修理；……（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担……”。第二十条约定：“该商品房为住宅的，出卖人承诺该商品房建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》（ＧＢＪ118-88）、《建筑门窗空气声隔声性能分级及检测方法》（ＧＢ／Ｔ8485-2008）标准，对该商品房所在地声环境状况的描述真实准确。商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况见附件八。商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。”。第二十九条约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。附件八关于建筑隔声情况载明：“（1）室内允许噪声级≦40ｄＢ（Ａ），符合《民用建筑隔声设计规范》住宅建筑一级标准……”。同日，原、被告另签订《补充协议（住宅）》一份，该协议第3.7条约定：“买受人在对所购商品房进行接收时，应对该商品房的外环境、周边情况、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、建筑层数、阳台等进行确认认可，如产生异议的，买受人应自看房当日起的2日内向出卖人提出异议；如买受人在接收该商品房时未提出任何异议，签字验收后则视为买受人已同意接收（即买受人认同并接受上述事项符合合同的约定），接收后出卖人不得就上述问题向出卖人提起任何赔偿或退房的请求。”。上述房屋系原告为其父黄昌元所购，房款亦均由原告向被告支付。房屋交付后，2015年11月10日，原告（甲方）与贵州嘉泰装饰工程有限公司（乙方，以下简称嘉泰公司）签订涉案房屋《施工合同书》一份，约定以乙方包工甲乙双方各自部分包料的方式对房屋进行装修，装修期限为120日，自2015年11月15日起至2016年3月15日止，工程总造价为20万元，原告按装修进度向嘉泰公司支付装修款。房屋完成装修后，嘉泰公司向原告出具加盖公司印章的《收款收据》一份，该《收款收据》载明的工程款为20万元。2016年3月31日，为便于将上述房屋的所有权登记于原告名下，经原、被告协商，双方就上述房屋另行签订《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》一份，约定原告以每平方米7993.32元，总价款446107元购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋一套，采用分期付款的方式支付购房款，预付款为96107元，剩余购房款35万元于2016年4月30日前付清。其他约定同黄昌元与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》一致。为便于办理相应手续，被告于当日向原告出具收取原告购房款96107元、维修基金8922.14元的《收款收据》各张，并于2016年4月30日向原告出具收取剩余购房款35万元的《收款收据》一张。之后，原告发现房屋噪音大，不能正常使用该房屋，遂向被告及物管反映该情况，同时请专业人员进行了现场检验，经数次整改，仍无法消除噪音干扰，并2018年5月16日向被告递交关于水泵噪音情况的《申诉》一份，后经处理仍未消除噪音影响，同年6月5日，原告通过网络提问向贵阳市住建局反映上述情况，贵阳市住建局回复：原告可向当地住建局反映或投诉，由其责成房开公司整改。此后，问题仍未得到解决。另查明，上述房屋于2016年12月12日通过竣工验收并完成备案登记。上述房屋在房管部门完成了合同备案登记，登记权利人为原告，该房屋无查封、抵押情况。15层水泵房所在位置为避难间、给水系统。生活水加压水泵位于该房屋上方15层，在该栋楼住户入住率低时，该水泵并不运转，入住人口增加后，原水压不足以向所有住户，特别是高层住户供水，遂启动加压水泵。案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋噪音、现有价值进行鉴定，本院依法委托苏州华碧微科检测技术有限公司（以下简称华碧公司）对房屋噪音进行了鉴定，华碧公司经鉴定后作出苏华碧【2019】技鉴字第1053号《技术鉴定报告》，该报告鉴定结论载明：上述房屋卧室各客厅噪音均超过标准要求噪声排放限值（其中卧室测定值为47.8dB(A)，标准限值为40dB(A)；客厅测定值为48.1dB(A)，标准限值为45dB(A)），原告为此垫付鉴定费55000元。因鉴定内容、要求不同，本院另行委托皓天评估集团有限责任公司（以下简称皓天公司）对上述房屋现有价值进行了鉴定，皓天公司经鉴定后作出【2019】皓评字第082号《价格评估报告》，该报告价格评估结果载明：经过测算，上述房屋现在价格评估基准日的价格为863100元（未包含可移动的家具、电器），原告为此垫付鉴定评估费9000元。为便于查清事实，案件承办人通知原、被告及第三人等一起到房屋进行现场勘验，亲身感受房屋噪音，勘验结果：房屋除可移动家具家电外，其他装修已完成，各房屋均有声噪，卧室噪音相对较大，生活用水水泵房位于该房屋上层（15层）。庭审中，原、被告双方对《技术鉴定报告》《价格评估报告》真实性均不持异议。但被告表示若解除双方之间的《商品房买卖合同》，亦不应按房屋现有价值与购房价之差计算原告的损失，应按《商品房买卖合同》约定赔偿原告的损失。第三人表示对于高层建筑，加压水泵只能安装于楼的中间部位。原告表示购房时并不知晓15层有加压水泵房。本院认为，合法的商品房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》是否应解除；二是若解除合同，购房款、维修基金是否应由被告退还；三是若合同确定解除，被告应否承担赔偿责任，按何标准赔偿原告的损失。首先，关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》是否应解除方面。其一，关于合同效力方面，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其二，关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》是否应解除方面，第一，签订上述合同时，被告未履行向原告说明义务，上述合同中无关于原告所购房屋上层有加压水泵房的记载，庭审中，原告表示不知情，被告亦未提供证据证明其履行了向原告进行解释说明的义务；第二，上述房屋存在严重影响居住使用的质量问题，符合《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件，被告交付的商品房虽经竣工验收合格，但噪音严重影响居住，且无法解决，上述房屋噪音严重影响原告对房屋的正常使用的，经原告数次反映，并经被告数次修复，仍不能解决噪音大的问题，根据合同第十四条约定的约定，房屋经修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，约定解除合同的条件已成就，原告有权解除合同并退房；第三，《技术鉴定报告》的鉴定结论明确上述房屋卧室、客厅的噪音均超出《民用建筑隔声设计规范》规定的排放最大限值，亦不符合原、被告于《商品房买卖合同》附件八中关于室内允许噪声级≦40dB(A)的约定；第四，该房屋居住使用的目的不能实现，合同中明确该房屋为住宅用房，人在该房屋内居住，噪音大，严重影响居住使用，导致原告不能正常使用该房屋，原告购买该住宅房屋用于居住使用的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告亦有权解除合同；第五，原告接收房屋并装修，并不表示房屋不存在问题，虽《补充协议（住宅）》第3.7条约定：原告对所购商品房进行接收时，若对该商品房的外环境、周边情况、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、建筑层数、阳台等有异议的，应自看房当日起的2日内向被告提出异议；否则签字验收后则视为原告已同意接收房屋（即原告认同并接受上述事项符合合同的约定），接收后原告不得就上述问题向被告提起任何赔偿或退房的请求，但该条款与《商品房买卖合同》的约定相悖，根据《商品房买卖合同》第二十九条之规定，应以《商品房买卖合同》为准，原告有权依照《商品房买卖合同》主张自身权益，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》应予以解除。其次，关于购房款、维修基金是否应由被告退还方面。其一，关于购房款方面，因本院已解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应全额退还原告购房款，原告亦应向被告返还上述房屋。其二，关于维修基金是否应由被告退还方面，本案中，系被告向原告收取维修基金，亦系由其向原告出具加盖公司印章的《收款收据》，被告未提供委托收取维修基金的证据，亦未提供其将该维修基金交付给相关部门的凭证，该维修基金理应由被告予以退还。最后，关于被告应否承担赔偿责任，按何标准赔偿原告的损失方面。其一，关于被告是否应承担赔偿责任方面，本院上述已认定被告提供的商品房不符合合同要求，致使合同目的不能实现，系导致合同解除的原因，因此，被告构成违约，应承担相应的赔偿责任。其二，关于被告按何标准向原告赔偿损失方面，《商品房买卖合同》第十八条明确约定，因房屋不能正常使用导致原告退房的，被告按照同期银行活期存款利率付给利息，给原告造成损失的由被告承担赔偿责任，第一，现房屋价值与原购房总价之间的差值应为原告受到的损失，原告全款购房上述房屋，经装修后，因噪音无法居住使用，同类地段或贵阳市其他地段的房屋价格上涨迅速，客观上，原告已不能以原购房款购买同地段同类型房屋，该部分差额款应为原告受到的全部损失；第二，装修添附价值部分亦包含于上述第一项的房屋差额损失中，不应另行计算，虽原告提供关于装修的合同、付款凭证，被告不予认可，但经有资质的评估机构对装修后的房屋进行了评估，原告实付装修款的多少并不影响损失的认定，该装修部分的价值包含于评估价值中；第三，被告亦应承担资金占用费，因被告长期占用了原告的资金，根据双方合同约定，被告应按中国人民银行公布的同期同类银行活期存款利率向原告支付资金占用费，应自完成付款之日即2016年4月30日起计算至付清本息时止；第四，房屋闲置租金不应系原告的损失，原告所购上述房屋系住宅，非商业用房，且能否出租、租金具体数额不确定，因此，房屋租金并非原告的现实既定损失，不应由被告负担；第五，《价格评估报告》系由有资质的鉴定评估机构作出的，未发现违反法律规定的情形，且原、被告对其真实性予以认可，因此，《价格评估报告》评估上述房屋现价值为863100元（未包含可移动的家具、电器），本院予以确认；第六，上述房屋的鉴定费用应由被告承担，根据合同的约定，产生的鉴定费由被告承担，该部分费用原告已先行垫付，被告理应给付原告。由此，被告应赔偿原告的损失为416993元（863100元-446107元）。综上所述，对原告要求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》（合同编号：ZD1835）的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告退还原告购房款446107元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求判令被告退还其从原告处代收的维修基金8922.14元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求判令被告赔偿原告因被告违约导致解除合同给原告造成的损失，截至2018年12月31日，资金占用费为111229.35元、房屋闲置租金44000元、装修损失200000元及同地段套内面积购房款差价195,708元（具体以评估金额为准）的诉请，本院支持由被告以原购房总价款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行活期存款利率向原告支付资金占用费，并赔偿原告损失416993元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条第三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄朝晖与被告贵州中大房地产开发有限公司于2016年3月31日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（住宅）》；二、被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告黄朝晖购房款446107元，并以未退还款项为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行活期存款利率向原告支付自2016年4月30日起至付清本息时止期间的资金占用费；三、被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日一次性赔偿原告黄朝晖损失416993元；四，驳回原告黄朝晖的其余诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13854元，减半收取6927元，鉴定费64000元，共计70927元，由被告贵州中大房地产开发有限公司承担（此款原告已预交，被告于本判决生效后一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年八月十九日书记员 廖雨濛