湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初7083号原告（反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市庆泰中路69号浏阳碧桂园物业综合办公室。负责人：朱新星，经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘建，男，1972年10月27日出生，汉族，户籍地浏阳市，现住浏阳市。被告（反诉人）：刘梦瑶，女，1998年2月24日出生，汉族，住址同上，系被告刘建之女。委托诉讼代理人：张彩玲（系被告刘梦瑶之母），女，1972年11月1日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李冬平，湖南纬地律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告刘建、刘梦瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，被告刘建对原告碧桂园物业公司提起反诉，本院经审查予以合并审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王鹏，被告（反诉原告）刘建、刘梦瑶的委托诉讼代理人张彩玲、李冬平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费、违约金共计16116.12元；2、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告碧桂园物业公司向本院明确其要求被告刘建支付物业管理服务费的区间为自2017年9月1日起至2019年6月30日止。被告刘建的主要答辩意见：1、被告系碧桂园岭誉一期低层区业主，因被告购房时，开发商曾承诺低、高层区分区管理，并在低、高层区之间设置了8个可移动的石墩，但原告于2017年7月将上述石墩全部移走，致使高层区车辆随意进入低层区并占用通道停车；2、碧桂园岭誉一期低层业主与原告、开发商于2017年8月15日共同签订了《岭誉苑区别墅区业主代表协调会议纪要》，再次强调了原告的物业服务义务，并由开发商在低、高层通道上设置了6条减速带，但原告仍未履行物业服务义务，4条减速带亦被损毁；3、《前期物业服务合同》中约定，物业服务费的计收标准由原告报政府主管部门备案或批准后执行，原告并未履行花园物业收费标准的备案或批准手续，现原告要求被告交纳物业服务费并无依据，故请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》；2、判令反诉被告修复岭誉别墅区与高层区道路口被损毁的4根减速带及道路、补栽补种树木；3、诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）的主要答辩意见：1、被告（反诉原告）要求解除合同不符合法律规定；2、被告提出修复减速带需要征求其他业主的同意；3、原告亦已修复了损毁的道路、补栽补种了树木，履行了合同约定的物业服务义务，故请求法院查清事实后依法判决。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司系一家经批准从事物业服务的公司。刘建、刘梦瑶系本市碧桂园岭誉七街16栋101号别墅房业主。2015年8月21日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与刘建作为业主（甲方）签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》1份，其中第二章（物业管理服务内容）第二条（乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务）第5点约定：公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊，服务内容及标准为根据植物的生长特性对花草数木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补载补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复；第三章（物业管理服务相关费用）第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业房屋建筑面积为256.58平方米，花园面积为306平方米，甲方应按照666.16元/月向乙方收取物业服务费；第五条约定：甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；第六章（违约责任）第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司于2019年6月26日经工商登记变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司。刘建、刘梦瑶因拖欠碧桂园物业公司2017年9月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费共计14651.12元，经碧桂园物业公司催缴后仍未交纳，碧桂园物业公司遂诉至本院。另查明：1、对于刘建、刘梦瑶主张的要求碧桂园物业公司修复碧桂园岭誉高、低层间4根减速带的诉求，碧桂园物业公司陈述将会针求碧桂园小区全体业主的意见，按照相关程序予以处理；2、针对刘建提出的园区内车行道路沥青路面存在损坏的问题，碧桂园物业公司陈述已按合同约定履行了修复义务，其向本院提交了《沥青路面整改函》；并承诺如仍有未修复的道路，将继续修复。3、对于刘建、刘梦瑶反诉要求碧桂园物业公司补栽、补种数木的诉求，经本院释明，刘建、刘梦瑶未向本院明确该诉求中数木的种类、数量、面积、具体位址等；碧桂园物业公司对该诉求亦不予认可，陈述其已履行了树木养护等物业服务义务。以上事实，有当事人的陈述、《浏阳碧桂园前期物业服务协议》、不动产登记证明、照片、《碧桂园物业公司工作联系函》等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案碧桂园物业公司与刘建签订的《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。从本案证据《会议纪要》、《碧桂园物业公司工作联系函》以及碧桂园物业公司工作人员与业主之间的微信记录来看，碧桂园物业公司并未以自己行为表明不履行合同义务，而刘建、刘梦瑶亦未向本院提交充足证据证实本案具有解除合同的相关情形。故对于刘建要求解除《浏阳碧桂园前期物业服务协议》的反诉请求，本院不予支持。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。碧桂园物业公司履行了物业服务义务，刘建、刘梦瑶应当交纳物业服务费，费用的收取标准在《浏阳碧桂园前期物业服务协议》中进行了明确约定，故对于碧桂园物业公司要求刘建、刘梦瑶支付物业管理服务费14651.12元的诉讼请求，本院予以支持。关于碧桂园物业公司主张的违约金，因刘建、刘梦瑶认为碧桂园物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对碧桂园物业公司主张的违约金诉请，本院不予支持。对于刘建、刘梦瑶主张碧桂园物业公司修复4根减速带的反诉请求，因修复减速带属于业主共同管理的事项，应由涉及的共有业主共同决定，刘建、刘梦瑶单独以个人名义主体不符，对其诉求本院不予支持；对于刘建、刘梦瑶要求碧桂园物业公司修复园区内车行道路的反诉请求，因碧桂园物业公司正在积极履行修复道路的该项义务，刘建、刘梦瑶的该项主张并无实际意义，本院不予支持。另外，诉讼请求应当明确。经本院释明后，刘建、刘梦瑶仍未明确其诉请碧桂园物业公司补栽、补种数木的具体要求，故对刘建、刘梦瑶的该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘建、刘梦瑶于本判决生效之日起七日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司自2017年9月1日起至2019年6月30日期间产生的物业管理服务费14651.12元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求；三、驳回刘建、刘梦瑶的刘建全部反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费202元，减半收取101元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担10元，由刘建、刘梦瑶负担91元；反诉费101元，由刘建、刘梦瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  付昶二〇一九年八月二十日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。