河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初4263号原告（执行案外人）：赵作洗，男，1974年4月7日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：赵宇靖，河南华豫律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南英信房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区群办路9号2号楼201号，统一社会信用代码9141010057496559X1。法定代表人：田静，该公司经理。原告赵作洗诉被告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）、第三人河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵作洗的委托诉讼代理人赵宇靖，被告商业银行的委托诉讼代理人孔祥明到庭参加了诉讼，第三人英信公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵作洗诉称，2018年1月25日，柘城县人民法院依被告的申请作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定书，将第三人名下的未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺的房产查封。原告认为被告申请查封损害了原告房产的合法权益。2011年，原告作为实际施工人对第三人开发的未来名城小区部分工程进行施工建设，后第三人拖欠原告的工程款未能支付，经双方协商，第三人与原告在2014年10月22日签订了《未来名城商铺认购协议书》，将上述被查封的房屋抵原告的工程款，并出具了收款凭证。房屋交付后，原告于2015年6月28日与他人签订了《房屋租赁协议》，对该房屋进行了实际有效的管理。2015年12月，第三人将该房屋抵押给被告贷款，被告所取得的抵押权是在原告取得民事权益之后，不能对抗原告的优先权等民事权益。因此，原告对执行标的享有足以排除执行的民事权益。请求依法解除（2018）豫1424民初预118号民事裁定书对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元17户1-2及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺的查封，停止执行、撤销裁定。被告商业银行辩称，一、执行（2018）豫1424民初660号民事判决书和（2018）豫1424民初预118号民事裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中柘城县人民法院在执行（2018）豫1424民初660号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人对被执行房产归属其所有的主张缺乏事实和法律依据。1、本案执行的依据是（2018）豫1424民初660号民事判决书，写明了执行抵押物是位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺，该房产归属另一被答辩人河南英信房地产开发有限公司所有，答辩人为追回柘城县宏达建材有限公司所欠贷款债务，向柘城县人民法院申请财产保全涉案房产，人民法院依法查封涉案抵押房产。涉案房屋抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日，并依法办理地抵押登记。因此，答辩人认为依据（2018）豫1424民初660号民事判决书执行涉案房产合理合法。2、依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，本案中抵押给答辩人的房屋全部是商铺，而不是用于居住的房屋。显然，被答辩人不能排除执行，答辩人要求法院依法执行涉案房屋合理合法。3、河南英信房地产开发有限公司已于2015年12月30日抵押给了答辩人，并办理了抵押物登记。办理抵押登记时涉案房屋不存在任何买卖行为。依据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，答辩人对涉案房屋享有抵押物权。因此，涉案房屋的所有权不应归属被答辩人所有，不能排除执行。三、答辩人认为人民法院应当继续执行（2018）豫1424民初660号民事判决书和（2018）豫1424民初预118号民事裁定书。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”的规定，本案应当继续执行。因此，为了维护答辩人的合法权益不受侵犯，人民法院应当尽快继续执行本案。四、贵院依法作出的（2019）豫1424执异36号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回原告的异议请求是正确的。综上，请求贵院在查清本案事实基础上，依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人英信公司未作答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，1、原告请求依法解除（2018）豫1424民初预118号民事裁定书对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元17户1-2层及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺的查封，停止执行、撤销裁定有无事实和法律依据。原告向本院提交的证据有，1、2011年11月1日河南英信房地产开发有限公司与柘城县建筑工程公司签订的《建设工程施工合同》、《补充协议》及2011年12月2日的《法人代表授权书》（涉案房产由承包人为曹其林施工）；2、2011年11月2日曹其林与赵作洗签订的《协议书》（曹其林将其承建的部分工程分包给赵作洗）；3、2014年7月29日赵作洗与河南英信房地产开发有限公司签订的《未来名城认购协议书》（a、赵作洗经与河南英信房产协商，采取以房抵债的方式，折抵所欠工程款649920元；b、赵作洗作为施工人享有工程价款优先权）；4、2014年10月22日赵作洗与河南英信房地产开发有限公司签订的《未来名城认购协议书》（a、赵作洗经与河南英信房产协商，采取以房抵债的方式，折抵所欠工程款649920元；b、两次折抵共计款1299840元，双方两清）；5、2014年8月2日河南英信房地产开发公司的《收据》（以房抵债折抵工程款）；6、2014年10月22日河南英信房地产开发公司的《收据》（同证据4目的）；7、2015年6月28日赵作洗与河南诚信车业有限公司签订的《租房合同》（涉案房屋交付后，赵作洗即行使管理功能，将房屋出租与第三方）；8、2018年10月16日赵作洗与乔羽签订的《房屋租赁合同》（赵作洗对房屋长期管理使用的事实）；9、证人证词；10、2019年5月21日河南英信房地产开发有限公司证明（被告英信公司以物抵债即将涉案房屋抵偿拖欠原告的施工工程款，原告的工程价款优先权得以实现）；11、收款凭证；12、照片；证明目的；1、赵作洗与曹其林之间存在工程分包关系，河南英信英信公司的部分工程为赵作洗作为直接施工人施工，河南英信英信公司拖欠其施工工程款未还，赵作洗享有工程价款优先权。2、河南英信房产与赵作洗签订《未来名城认购协议书》，以房抵债支付赵作洗施工工程款，该协议合法有效，赵作洗的工程价款优先权优于被告的抵押权益。3、涉案房屋已交付于赵作洗占有，赵作洗于2015年6月28日将涉案房屋出租给河南诚信车业有限公司及乔羽使用至今。4、被告抵押权形成于2015年12月份，晚于原告的购买时间及占有使用时间；因此赵作洗对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院应解除对涉案房屋的查封。被告对上述证据1-12均不认可；依据城市房地产管理法和物权法的相关规定，不动产的变更、转让和抵押应当依法登记，没有依法登记的不产生物权效力；被告联社在与英信公司签订抵押合同时，涉案房屋并不存在任何的转让抵押行为，所有权仍然在英信公司名下，我商业银行与英信公司在相关部门依法办理了抵押登记，我商业银行对上述涉案房屋享有抵押物权，并对该涉案房屋享有优先受偿权，原告所提交的证据不能达到其证明目的，也就是不能排除对涉案房屋的强制执行以及解除查封。被告向本院提交的证据有，一、流动资金借款合同一份、抵押合同两份；证明：1、2015年12月份，柘城县宏达建材有限公司向柘城县农村信用合作联社贷款1500万元，贷款期限为12个月，从2015年12月31日至2016年12月31日。2、河南英信房地产开发有限公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺，为柘城县宏达建材有限公司的贷款抵押给柘城县农村信用合作联社，并办理了抵押登记，登记号为：柘城房他证2015字第0153038号和柘城房他证2015字第0153039号。二、柘城县农村信用社借款展期协议一份、流动资金借款合同一份、抵押合同一份；证明：1、柘城县宏达建材有限公司的贷款到期前，向我联社申请就2015年12月份1500万元的贷款申请展期10个月。2、河南英信房地产开发有限公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺，为柘城县宏达建材有限公司的展期贷款抵押给柘城县农村信用合作联社，并办理了抵押登记，登记号为：柘城房他证2017字第20170040号和柘城房他证2017字第20170041号。三、（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书各一份；证明：1、柘城县人民法院判决我联社对河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物，即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺享有优先受偿权。2、柘城县人民法院已于2018年1月24日对河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物，即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺进行了依法查封。3、我联社依据（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书内容来申请法院执行，合理合法。四、他项权证；证明：1、依据物权法的相关规定，柘城县农村信用合作联社对抵押的房产享有抵押物权，对抵押物享有优先受偿权。2、河南英信房地产开发有限公司提供的抵押房产系商铺，不是居住房屋，依据相关法律法规及其司法解释的相关规定“所购商品房系用于居住且买受人名义下无其他用于居住的房屋”，赵作洗不能够排除执行。五、（2019）豫1424执异36号；证明：贵院已经作出驳回原告赵作洗对涉案房屋要求解除查封、停止执行的裁定书，裁定书也认定了原告赵作洗对涉案房屋不具有所有权。因此，证明原告的诉请不能成立，应依法给予驳回其诉讼请求。原告对上述证据1、2中的抵押合同有异议。1、被告在签订抵押合同之时没有尽到对涉案房屋审查是否涉及其他权利人这一义务，原告已于2015年6月28日即开始对涉案房屋出租，作为被告应该到涉案现场调查了解，由于被告没有尽到上述的义务，草率的与英信公司签订了抵押合同，明显损害了原告的合法权益，因而该份抵押合同不具有合法性。2、抵押合同的初次形成时间在2015年12月31日，而原告签订未来名城认购书的时间在2014年7月29日和10月22日，原告所签订合同的时间明显早于对方抵押合同的时间。3、被告抵押权登记的时间为2015年12月31日，这一权利也明显晚于原告工程价款优先权实现的时间，不能与这一种权利相对抗；证据3中的判决书、裁定书我方认为判处的有所不当。对证据4他项权证质证意见同证据1、2的质证意见。对证据5有异议，我方认为该裁定认定原告对涉案的房屋不具有排除执行的权利认定不当。第三人未向本院提交证据。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用。原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。经审理查明，2011年11月1日，第三人英信公司与柘城县建筑工程公司（以下简称建筑公司）签订《建筑工程施工合同》、《补充协议》，英信公司将柘城县未来名城1#、2#商住楼工程建设承包给建筑公司，曹其林作为建筑公司的委托代理人与第三人英信公司签订《建筑工程施工合同》。2011年11月2日，曹其林与原告赵作洗签订协议书，将柘城县未来名城1#、2#商住楼部分工程的建设交由原告赵作洗施工。原告赵作洗施工完毕后，由于第三人英信公司未有将施工款给付实际施工人原告赵作洗，原告赵作洗与第三人英信公司分别于2014年7月19日、2014年10月22日签订《未来名城认购协议书》，第三人英信公司将未来名城小区1号楼2单元17户1-2层及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺出售给原告赵作洗，原告赵作洗用第三人英信公司欠付的工程款折抵购房款，第三人英信公司并向原告赵作洗出具收据。第三人英信公司将房屋给付给原告赵作洗，原告赵作洗将房屋于2015年6月28日租赁给河南诚信车业有限公司，租期三年。2018年10月16日租赁给乔羽，租期三年。被告商业银行的前身柘城县农村信用合作联社于2015年12月31日与柘城县宏达建材有限公司（以下简称建材公司）签订借款合同，建材公司向被告商业银行借款1500万元，借期一年，约定了利息及罚息，并用第三人英信公司位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺进行抵押，签订抵押合同，在房产部门办理了抵押登记，并办理了他项权证。由于建材公司到期未能还款，2016年12月1日，建材公司、商业银行、英信公司又签订借款展期合同，将1500万元的借款期限展期到2017年10月27日。到期后，由于建材公司仍然未有履行还款义务，被告商业银行将建材公司、英信公司等起诉到本院，本院于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定书，将未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号20××54号）予以查封。并于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决书，判令建材公司归还借款1500万元利息及罚息；商业银行对英信公司提供的抵押物未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺享有优先受偿权。本案在执行过程中，原告赵作洗得知其所购买的未来名城小区1号楼2单元17户1-2及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺被查封，随向本院提出执行异议，请求解除对未来名城小区1号楼2单元17户1-2及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺的查封，并撤销（2018）豫1424民初预118号民事裁定书。本院于2019年5月20日作出（2019）1424执36号执行裁定书，驳回原告赵作洗的异议请求。现原告向本院提起执行异议之诉。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告提起执行异议的理由是原告购买涉案房屋的时间是2014年7月29日和2014年10月22日，其支付购房款的方式是以第三人英信公司欠其的工程款进行的折抵，第三人英信公司也向原告出具了收据。且涉案房产已经交付给原告占有使用，而且原告已经于2015年6月28日将涉案房产对外进行出租至今。由于原告与第三人英信公司之间签订的认购协议书是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的，原告已经支付对价，且已经占有使用，所以本院依法确认该认购协议书合法有效，依法应予保护。而第三人英信公司因建材公司向被告商业银行借款，用涉案房屋进行抵押登记的时间和办理他项权证的时间为2015年12月31日。该时间远远地在原告购买涉案房屋且占有、使用、出租涉案房屋之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定及本院查明的事实，本院应当停止对涉案房屋的执行。被告商业银行辩称应当驳回原告的诉讼请求，并提交被告与建材公司、英信公司签订的借款合同、抵押合同、他项权证及（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书。本院认为被告商业银行在与建材公司签订借款合同及与第三人英信公司办理涉案房屋抵押登记时，原告已经对涉案房屋实际占有、使用、收益，作为金融机构的被告商业银行未尽到对抵押物勘查、注意义务，了解抵押物是否已经被他人占有、使用，其具有重大过失，其以涉案房屋办理抵押登记，不具备善意取得抵押物权的主观要件，不能对抗原告对涉案房屋的所有权。原告请求解除对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元17户1-2及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺的查封，停止执行、撤销裁定，本院予以支持。第三人英信公司将涉案房屋出卖后又将涉案房屋为他人借款进行抵押，其行为是造成本案纠纷的原因，案件受理费应当由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法法》若干问题的解释（一）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下；一、解除本院（2018）豫1424民初预118号民事裁定书中对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元17户1-2及3单元16户1-2层（上下共4间）商铺的查封，停止执行；二、本院（2019）豫1424执异36号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费2750元，由第三人河南英信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费2750元（或向商丘市中级人民法院交纳，户名；商丘市财政局，开户行：中原银行商丘归德支行，账号80×××11），上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审判长  王洪林审判员  李 艳审判员  杨莹华二〇一九年八月二十六日书记员  刘 悦