杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初4390号 原告：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330621MA288MQ31Q，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室。 法定代表人：刘正良，总经理。 委托诉讼代理人：王立江，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李冬梅，湖南法达律师事务所律师。 被告：陈军海，男，1973年12月28日出生，汉族，住辽宁省建昌县。 原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司诉被告陈军海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序于同年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立江、李冬梅到庭参加。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理期间，本院组织双方进行调解，但因双方差距较大，调解未果。本案现已审理终结。 原告诉称：原告和被告于2017年9月19日签订《租赁合同》一份，原告将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为50平方米）租赁给被告，合同约定租赁期限为2017年7月19日至2020年9月18日止，日租金为每平方米6元，逐年递增，被告进行品牌为秦二哥的餐饮饭店，原告于当日将场地交付给被告，被告进行装修并正常营业。但被告至今只支付了2018年3月29日前的租金，尚欠原告2018年3月29日至2019年3月28日期间的租金109500元及原告为被告代付的2018年1月29日至2019年2月28日期间的物业费49427.04元和2018年3月至4月的水电费1454.25元。为此，原告多次通知要求被告付清租金及其他相关费用，但被告故意推诿，不肯支付，由此引起本纠纷。现原告起诉要求判决：一、解除原被告于2017年9月19日签订的租赁合同；二、被告将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为50平方米）恢复原状并腾退给原告；三、被告按6元/日/平方米×50平方米的标准向原告支付从解除合同的判决生效日的次日起至实际腾退日止的场地占用费；四、被告交付的履约保证金27375元归原告所有；五、被告支付违约金36500元；六、被告支付原告租金110868.75元（租金从2018年3月29日起暂计算至2019年3月28日止，按6元/日/平方米×50平方米的标准，继续计算至解除合同的判决生效之日止），赔付上述款项自2018年3月30日起按照每日5%的滞纳金至款清；七、被告支付物业费53229.12元（物业费从2018年1月29日起暂计算至2019年2月28日止，物业费按2.5元/日/平方米×50平方米的标准，继续计算至被告实际腾退租赁场地之日止），支付2018年2月至4月的水电费1454.25元。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、说明三份，证明原告享有瓜沥商业中心四层的合法出租权。 2、合同书一份，证明被告是在充分考察原告整体经营现状和环境情况下签订合同。被告承诺自愿承担所有的经营相关各责任和风险，不因经营亏损及其他理由不履行合同义务，或向原告提出约定之外的要求；租赁期限自2017年7月19日至2020年9月18日。租金标准为6元/日/平方米，按5%/年递增。租金按季预付，第一使用季度租金27375元于2017年9月19日前支付。逾期按应交租金的5%/日支付违约金。物业管理费2.5元/日/平方米，租赁面积50平方米。每月结束前10日支付下一个月物业费3802.08元。经营所需水电等费用由被告自行承担，并按5%分摊损耗。被告应支付履约保证金27375元；被告在使用期内享有场地的经营权，独立承担法律责任；被告应在合同提前终止10日内返还原告场地，逾期按日租金标准的三倍支付占用费，且承担逾期腾退期间的物业费、水电费等；违约责任，被告未经原告同意擅自停业超过15日，迟延交付租金或本合同约定的费用超过15日的，视为被告严重违约，原告有权解除合同扣除履约保证金，且被告赔偿4个月租金的违约金，造成原告损失的另行赔偿等。 3、交付确认书、进场确认书各一份，证明原告于2017年9月19日将租赁场地交付给被告。 4、物业服务合同一份，证明被告自行承担投资和商业经营的全部风险，不因原告对物业实施统一经营而要求其承担责任；被告应按时向原告支付物业服务费及其他服务费用或代收代缴费用；因被告不按约缴纳物业服务费或其他费用，及被告其他责任致使原告无法完成物业服务或达不到服务标准的，原告免责。 5、二次装修协议书、商铺管理公约、治安消防责任书、消防治安赔偿规定、物业费和水电费发票及收据、购销合同、照片、促销活动资料一组，证明原告履行了物业服务管理义务，原告在开业前与承租人签订协议、制定相关管理制度，对四楼美食城进行管理；原告向杭州今升物业管理有限公司缴纳4楼美食城公共区域物业费合计1164875元，水电费共计1052425.86元，其中水费5元/吨，电费1.2元/度；原告花费34000元购买洗碗机用于清洗四楼美食城餐具；原告为物业服务义务支付垃圾清运费；原告聘请人员收拾餐桌、清洁卫生；原告为四楼经营户开展促销活动等。 6、水电表使用度数照片二张，证明至原告起诉时，被告租赁场地实际使用的水量22吨，电量2703度。 7、催款函及快递单、关于收取费用的通知一组，证明原告多次催告被告支付拖欠租金、物业管理费、水电费。 8、租金发票一份，证明原告已开具租金发票。 9、（2019）浙01民终855号民事判决书一份，证明生效判决书已认定原告对瓜沥商业中心四层4500平方米场地具有合法出租权；原告对瓜沥商业中心四层履行了物业管理服务职责；四层案涉经营户无权擅自解除合同，判决驳回经营户要求退还履约保证金、退还租金、赔偿损失等诉请求。 原告提供的上述证据，虽未经被告到庭质证，但本院经审查后认为，对证据1的真实性予以认定，结合证据9，可以认定原告享有案涉租赁商铺的出租权。对证据2至证据8的真实性、合法性、关联性予以认定。 被告未作答辩，也未提供证据。 根据以上对证据的认证和当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州萧元房地产开发有限公司就其开发的瓜沥商业中心委托杭州今升物业管理有限公司代为经营、管理。刘敬从杭州今升物业管理有限公司处承租了瓜沥商业中心四层（整层）4500平方米的场地，用于经营餐饮类。租期7年，2017年至2024年。后原告从刘敬处承租了上述4500平方米的场地，用于经营餐饮类，租期7年，具体时间从实际进场开始计算。 2017年9月19日，被告和原告签订《合同书》一份，合同主要约定：原告向被告提供位于杭州萧山瓜沥商业中心地上四层铺位，使用面积为50平方米的场地，用于经营秦二哥肉夹馍；使用年限为3年，自2017年9月19日起至2020年6月18日止；计租日：使用起始日期从被告通知中确定的双方应当交付之日的次日起算；固定租金，每年按5%递增，第一使用年度使用场地的日租金标准为6元/平方米；季付（付三个月），先付后使用，在每季度结束前10日支付下一季固定租金；第一使用季度租金27375元在2017年9月19日前支付；服务物业管理费月付3802.08元，先付后使用，在每月结束前10日支付下一个月服务物业管理费，原告应按2.5元/平方米标准支付物业管理费；被告须向原告缴纳履约保证金（即押金）27375元，合同签订之日支付；被告逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等每逾期一日支付欠费金额每日5%的滞纳金，超过7日，原告有权断水断电，原告不赔偿被告的损失，超过15日，视为严重违约，原告有权终止合同，且被告应当赔偿原告损失；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；在下列情况下，视为被告严重违约，原告有权经书面通知通知被告，立即解除合同并收回该场地，并扣除履约保证金，造成原告损失的另行赔偿……被告迟延支付租金或者本合同约定费用超过15日的；原告有权依照约定解除合同（不可抗力除外）或被告单方面擅自解除合同的，原告有权没收履约保证金，且被告应按合同约定承担违约责任，被告在接到原告书面通知之日起10日内将场地交还原告，并与原告结清所有款项；如果本合同解除时，被告除承担上述条款责任外，还应向原告赔偿相当于4个月租金的违约金。 签订合同当日，原告和被告对商铺进行了交接验收，被告进场装修，被告预付了三个月的租金27375元和履约保证金27375元。2017年12月29日，被告开始营业。营业后，被告支付了一个月物业费3802.08元和2018年1月份之前的水电费。2018年4月，在双方协商未果的情况下，被告停止了经营，但未向原告腾退、返还租赁商铺。原告于2018年4月至9月期间多次向被告催讨租金、物业费、水电费，但未果。被告欠付的费用包括：自2018年3月29日起的租金、自2018年1月29日起的物业费、2018年2月至4月的水电费合计1454.25元。 本院认为：原告和被告之间的《合同书》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。第一，按照合同约定，租金、物业费均是先付后用，在每季度结束前10日支付下一季的租金、物业费，被告从2017年12月29日开始营业，原告开始计算租金，但原告仅预付了三个月租金27375元，营业后也仅支付了一个月物业费3802.08元，自2018年1月29日起的物业费和自2018年3月29日起的租金被告均未支付。原告书面催讨后，被告仍未支付。之后，被告虽然停止了营业，但仍有物品占用租赁商铺，被告既未付清租金、物业费、水电费，也怠于与原告协商解决办法。被告在原告多次催讨的情况下仍不支付租金、物业费、水电费的行为，已构成违约，原告据此要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。 第二，合同解除后，被告应腾退并返还租赁商铺。至于原告提出的恢复原状，《合同书》第十条第3.2款约定的系“被告未经原告同意，对使用场地进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破损，且在原告书面通知后20日内恢复原状的，原告有权解除合同并收回该场地等”，第十条第4.1款约定的系“原告依照合同约定解除合同或被告单方面解除合同的……被告应在接到原告书面通知之日起10内将场地交还给原告”，从上述条文来看，合同解除后，被告履行的义务是将场地交还给原告，并未有恢复原状的义务。只有在被告经得原告同意，对商铺进行装修时变更、改造、破坏建筑物结构、实施、设备的情况下，原告有权要求被告恢复原状。而被告进场装修系征地原告同意，且原告未主张被告对租赁商铺的装修未存在变更、改造、破损房屋结构、设施、设备的情况。另外，原告在庭审中也陈述恢复原状是指被告将属于被告的东西搬走。故原告提出的恢复原状，本院不予支持。 第三，合同解除后，被告应支付拖欠的租金、物业费、水电费。关于租金，被告应向原告支付自2018年3月29日起按300元/天（6元/天/平方米×50平方米）计算至合同解除之日止的租金。合同解除后，被告未及时腾退并返还租赁商铺的，原告可以参照租金标准要求被告支付自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于物业费，被告应向原告支付自2018年1月29日起按125元/天（2.5元/天/平方米×50平方米）计算至实际腾退日止的物业费。关于水电费，原告根据电表、水表的度数和水电费的计算公式计算出被告拖欠的2018年2月至4月的水电费合计1454.25元，被告未提出异议，故本院对原告主张的水电费1454.25元予以支持。 第四，关于原告主张的没收履约保证金、违约金以及滞纳金，实际均是针对被告拖欠租金等违约行为而主张的赔偿损失，本院根据合同约定的违约责任、被告违约的起因、违约的程度以及给原告造成的损失等因素酌情认定被告支付的履约保证金27375元作为违约金支付给原告，原告不再退还该履行保证金，原告主张的其余违约金、滞纳金，本院也不再支持。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法查明事实后缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司和陈军海于2017年9月19日签订的《合同书》在本判决生效后解除。 二、陈军海在本判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区瓜沥商业中心地上四层的商铺（使用面积为50平方米）。 三、陈军海在本判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司自2018年3月29日起按300元/天计算至合同解除之日止的租金，并按300元/天支付从合同解除之日的次日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。 四、陈军海在本判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司自2018年1月29日起按125元/天计算至实际腾退房屋之日止的物业费。 五、陈军海在本判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司水电费1454.25元。 六、驳回绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。 如陈军海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5788元，由绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担854元，陈军海负担4934元。原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈军海于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王银燕 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  周风平 二〇一九年八月十五日 书 记 员  徐丽芳