山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初3038号原告：中国农业银行股份有限公司济宁市中支行，住所地济宁市建设北路核桃园街1号。负责人：董涛，行长。委托诉讼代理人：李立新，男，1968年9月18日出生，回族，中国农业银行股份有限公司济宁市中支行职工，舍。被告：彭娜，女，1986年7月1日出生，汉族。济宁市任城区号。被告：邵长兰，女，1981年8月6日出生，汉族，济宁市任城区号。被告：张磊，男，1981年11月23日出生，汉族，济宁市任城区号。被告：济宁鲁商置业有限公司，住所地济宁市太白路17号。法定代表人：董红林，董事长。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行（以下简称农行市中支行）与被告彭娜、邵长兰、张磊、济宁鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李立新，被告鲁商置业公司的委托诉讼代理人冷梅傲雪到庭参加诉讼。被告彭娜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告邵长兰、张磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行市中支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭娜偿还原告借款本金532222.47元,利息及罚息23759.63元，合计555982.10元（暂计至2019年8月13日）；2、判令被告彭娜偿还原告自2019年8月14日至借款本息清偿之日的利息及罚息（按合同约定计算）；3、判令原告对被告彭娜提供的位于济宁市任城区南池公园西临鲁商.南池公馆第21号楼2单元14层02-1403号的抵押房屋实现抵押权和优先受偿权；4、判令被告邵长兰、张磊、鲁商置业公司对上述借款承担连带保证责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年1月20日，我行与被告彭娜、邵长兰、张磊、鲁商置业公司签订了编号为NO.3702012015013533的《个人购房担保借款合同》，被告彭娜向原告借款60万元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，每月还款一次，被告邵长兰、张磊、鲁商置业公司共同对原告承担连带责任保证担保。原告于2015年1月20日向被告彭娜发放了借款，该借款由被彭娜提供的位于济宁市任城区南池公园西临鲁商南池公馆第21号楼2单元14层02-1403号的房屋做抵押，并办理了抵押权预告登记。被告依据合同约定和法律规定应当承担还款责任。合同签订后，被告未按合同约定还款付息，严重违约。被告彭娜、邵长兰、张磊未作答辩。被告鲁商置业公司辩称，一、鉴于被告彭娜未到庭，且答辩人对彭娜的贷款偿还情况不清楚，故对原告诉求所涉金额无法确认。二、答辩人提供的是阶段性担保责任，答辩人作为开发商，该阶段性担保的原意及核心利益是能够保证将用于担保贷款的房屋建成。答辩人所建设的房屋早已依法建成并交付使用，原告与被告彭娜已经对房屋办理了预抵押登记，即原告对本案的房屋享有优先受偿权，且原告在诉求中也已优先选择已房屋担保实现抵押权和优先受偿权，其完全可以通过评估、拍卖本案房屋的方式收回债权，故原告不应当再要求答辩人承担连带责任。三、涉案房屋早已具备了办理房产证的全部条件，答辩人也已催告被告彭娜尽快办理房产证，即答辩人承担保证责任的期间原则上早已应到期，故答辩人不应承担彭娜逾期还款的连带责任。四、按照担保法的规定，如果担保人承担了担保责任，有权向债务人追偿。在本案中，由于债务人无力偿还贷款，如果答辩人承担担保责任再向债务人追偿，将给担保人造成较大损失，答辩人认为从公平角度，在支持债权人的对物的担保的优先受偿权情况下，应免除担保人的担保责任。五、如法院判决答辩人承担保证责任，答辩人请求一并判决在承担保证责任后能够直接向被告彭娜追偿。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、被告个人信贷业务申请表、身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、婚姻证明复印件；2、《同意房产抵押承诺书》、《担保承诺书》；3、房屋他项权预告登记证复印件；4、《个人购房担保借款合同》、借款凭证；5、贷款基本信息一份。经庭审质证，被告鲁商置业公司对原告提交的证据1-4的真实性均无异议；对证据5的真实性表示无法确认。各被告均未提交证据。经审核，本院认为，原告提交的以上证据1-4，被告鲁商置业公司对其真实性均无异议，且其内容与案件事实相关联，其证明效力，本院均予确认；证据5，来源于原告银行业务系统，内容真实，且与案件事实相关联，其证明效力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，被告彭娜向原告申请贷款60万元用于购房。同日，被告邵长兰、张磊向原告出具《担保承诺书》，承诺其对被告彭娜申请的上述贷款60万元提供连带责任担保。2015年1月20日，被告彭娜（借款人）、邵长兰（保证人）、鲁商置业公司（保证人）与原告农行市中支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告彭娜向原告借款60万元，借款用途为购买位于济宁市原市中区（现任城区）鲁商南池公馆21号楼东二单元十四层02-1403号的房屋；借款期限为240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；等额本息还款法还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。《个人购房担保借款合同》第十一条中约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。第三十二条中约定，被告彭娜以所购买的上述房屋，为本合同项下借款本金、利息、罚息等提供抵押担保。2015年1月26日，原告办理对该房屋的预购商品房抵押权预告登记。《个人购房担保借款合同》还约定，被告邵长兰、鲁商置业公司上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息等。其中，被告邵长兰的保证期间为借款到期日起二年，若发生本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。被告鲁商置业公司为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年1月29日，原告向被告彭娜发放贷款60万元。之后，被告彭娜未按约定期限偿还借款本息。截止到2019年8月13日，被告彭娜尚欠原告借款本金532222.47元、利息及罚息23759.63元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上述《个人购房担保借款合同》，以及被告邵长兰、张磊出具的《担保承诺书》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格履行。原告向被告彭娜发放贷款60万元，履行了合同义务。在合同履行过程中，被告彭娜未按约定期限偿还借款本息，构成违约。按照《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权收回已发放借款，要求被告彭娜偿付所欠全部借款本金、利息及罚息。被告邵长兰、张磊为案涉借款提供连带责任保证担保，故被告邵长兰、张磊对案涉借款本金、利息及罚息应承担连带清偿责任。同时，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”房屋抵押权预告登记与抵押登记具有不同的法律性质和法律效力，虽然原告已办对位于济宁市任城区号房屋的预购商品房抵押权预告登记，但尚未对该房屋办理抵押登记，原告对该房屋不享有抵押权。因此，被告鲁商置业公司作为阶段性保证人，应对案涉借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。被告鲁商置业公司关于其不应承担连带责任的辩解意见，无法律及事实依据。综上所述，对原告要求被告彭娜偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，要求被告邵长兰、张磊、鲁商置业公司倡导连带责任的诉讼请求，本院均依法予以支持。被告邵长兰、张磊、鲁商置业公司承担保证责任后，有权向被告彭娜追偿。对原告要求就位济宁市任城区号房屋有权优先受偿的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告彭娜于本判决生效之日起五日内偿付原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行借款本金532222.47元、利息及罚息23759.63元（截止到2019年8月13日），合计555982.10元，并向原告支付自2019年8月14日起至借款清偿之日止的利息及罚息（按合同约定利率计算）；二、被告邵长兰、张磊、济宁鲁商置业有限公司对上述第一项中的债务承担连带清偿责任；三、被告邵长兰、张磊、济宁鲁商置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告彭娜追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元，财产保全费3220元，合计12580元，由被告彭娜、邵长兰、张磊、济宁鲁商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 仙 峰人民陪审员 季 锐人民陪审员 周 丽二〇一九年八月二十二日书 记 员 王秀兰