江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初636号 原告：朱金莲，女，1947年7月6日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：田宁，江苏崇安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓传兵，男，1976年9月15日生，住苏州市吴江区。 被告：如皋市磨头镇人民政府，住所地：如皋市磨头镇卓吾路1号。 负责人：戴峰，镇长。 委托诉讼代理人：章裕阳，如皋市磨头镇建设局局长。 委托诉讼代理人：沙炳龙，如皋市磨头法律服务所法律工作者。 原告朱金莲与被告如皋市磨头镇人民政府（以下简称磨头政府）拆迁补偿合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱金莲的及其特别授权委托诉讼代理人田宁、邓传兵，被告磨头政府的特别授权委托诉讼代理人章裕阳、沙炳龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱金莲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行2013年10月18日双方签订的《如皋市磨头镇房屋拆迁补偿安置协议》，交付团结桥地块朝东由南向北的店面房4间（宽4米，进深8米，共128平方米）及商居房两套（每套140平方米）；2、请求依法判令被告支付违约金60万元（自2016年7月1日暂计至2018年6月30日）；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告方进一步明确诉讼请求：1、鉴于在被拆迁土地上建造的房屋未按照双方合同约定方式进行建造，我方要求安置的店面房为磨头镇卓吾路朝东的店面1间或2间及光明西路至间中相邻的2间或者3间，具体要求为满足4间店面门面宽度之和为16米。2、考虑到店面房、商品房尚无具体门牌号。商居房为拆迁土地上建造的房屋居住房之一层，面积为140平方米的房屋两套。事实和理由：2013年被告因团结桥地块建设需要，对原告原住的磨头镇磨北村八组房屋进行拆迁。双方于2013年10月18日根据如皋市人民政府办发（2009）24号文件签订了《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》。协议第三条约定：“1、店面房安置在团结桥地块朝东向由南向北安排店面房4间，宽4米，进深8米。一共128平方米（宽16m×8m）。在居住房的第一层安排商居房两套，每套140平方米。”协议第七条还约定：“店面房和商居房交房时间：2016年6月30日。甲方如不按时交房则付违约金30万元人民币/年。”协议签订后，原告依约将原住房交由被告拆除。协议约定交房时间届满后，被告既未依约交付店面房，也未交付商居房。虽原告一再催促被告履行，但被告始终以人员换届等种种理由拒不履行。为此，为维护原告的合法权益，依照法律之规定而向贵院提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、2013年10月18日签订的磨头镇房屋搬迁补偿安置协议（原件），证明原被告双方约定在被告拆迁原告原有房屋后以安置原告店面房128平米及商住房2套作为安置补偿的约定，同时也证明安置的具体时间为2016年6月30日，根据该约定被告如逾期安置，则要承担每年30万元的违约金。 证据2、3张现有房屋照片，证明安置的店面房已经建造完毕。 证据3、如皋市国土资源局和如皋市凯特港置业公司签订的国有建设用地出让权合同，根据该合同第十三条约定，被告有权在凯特港受让土地受让的磨头镇案涉拆迁地块上所建设的房屋中回购商业用房800平方米及住宅用房900平方米用于安置该土地上的被拆迁人。 被告磨头政府质证认为： 对证据1、真实性没有异议，但是由于这份合同对搬迁房屋的情况及补偿情况均未约定，仅约定安置地点。依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，本案被告无法与原告就拆迁房屋的补偿款与安置房屋的价款进行差价结算。其次，从这份合同签订时间是2013年10月18日，而原告提供的国有建设用地出让合同受让人凯特港公司于2014年10月29日为本案所涉房屋用地的交付时间，由此可以说明原被告双方签署的房屋搬迁补偿安置协议第三条关于安置地点的约定，其中包括了具体店面房的位置、间数、宽度和进深都做了约定，是没有依据的。因为在签订该协议时，谁是开发商，开发商开发的房屋规格、型号、大小均没有图纸出现，其开发的房屋规格与型号还有待于开发商于土地受让后根据市场需求进行设计和规划，因此这份协议约定的安置期限有一定程度的不可预见性。也不能为被告所控制，因此目前情况造成协议店面房部分履行不能，再次关于违约金的约定，由于刚才上面所述，房屋开发来源于开发商，并且被告并非是该土地的开发者，因此在签订该协议时约定违约条款时作为被告不能预见到违约交付房屋及违约所造成的损失。违约金依照搬迁拆迁原告的房屋，原告在诉讼材料中提供了一份拆迁房屋的所有权证书，拆除面积共243.12平方米，迁建成新价73298元，按照该金额及民间借贷允许的合法利率标准，该协议约定每年给予30万元违约金过高。 对证据2、尽管没有拍摄人，没有拍摄地点，我们认为照片是拍摄于2018年7月31日，其真实性不提异议，但是不能证明原告所主张的观点，三张照片充分证明有房屋周边建筑垃圾及门窗大门还尚未装配等客观情况，足以证明房屋还没有完工，同时证明被告因开发商的房屋未能按时竣工造成了被告不能向原告按约定时间交房。 对证据3、真实性没有异议，关联性存在异议，因为本案被告与原告签订的拆迁补偿安置协议的约定，是店面房安置在团结桥地块朝东向由南向北安排店面房4间，宽4米进深8米，共128平米，要求的是宽度16米。从开发商所开发的现状及经过规划局审批的总平面图并不存在原告主张的房屋，至于从南向北的房屋，在签订补偿协议时也由拆迁的位于原告朝北线上拆迁户的安置，这点从目前开发商开发的房屋来看实际状况是72.79平米一间，但签订补偿协议时我们考虑50平米一间安置。即使有800个平米也没有那么多间数，所以我们对协议关联性有异议。 被告磨头政府辩称：1、《如皋市磨头镇房屋拆迁补偿安置协议》存在履行不能的客观事实。2、拆迁安置协议约定的违约金过高，请求法院依法调整。因为本案房屋的开发商是如皋市凯特港置业有限公司（以下简称凯特港公司），其房屋所有权归凯特港公司，具体安置房的落实要与开发商协商同意，从目前了解的情况看，朝东仅一间，无法协商满足原告的要求。关于原告主张光明西路朝北两间，除了所有权因素外，原先拆迁户在原来协议相应的位置已经约定，无法进行变更。从开发商所开发的房屋规格也发生了变化，原来考虑拆迁户是50个平方，上下1、2层。现在一间面积达到70个平方，原先拆迁协议约定的房屋现在都安排困难。原告要求在其他人房屋拆迁的位置来安排他的店面房，更不可能。关于诉讼请求2的房子，我们可以和开发商协商，应该没有问题。 被告磨头政府为证明其主张，提供如下证据： 证据1、统一社会信用代码证书，证明被告磨头镇人民政府的主体资格及法定代表人身份。 证据2、法定代表人身份证明，证明被告磨头镇人民政府的主体资格及法定代表人身份。 证据3、2010年5月22日江苏先河房地产土地评估有限公司苏先评（2010）拆字20091205地块第7号致委托估价方函，证明本案原告拆迁房屋建筑面积243、12平方米的迁建成新价为人民币73298元的事实。 证据4、2013年10月18日被告磨头政府与原告签订的《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》，证明1、被告与原告在2013年10月18日签订的房补偿安置协议，因案涉房屋土地系使用权出让，非被告开发，约定的安置店面房具体位置、规格、大小等具有一定程度的不可预见性，且不为被告所控制的事实；2、与本证据目录6结合证明开发商开发的房屋没有补偿安置协约定位置、规格、面积的店面房。 证据5、2014年10月31日国有建设用地确认书，证明1、本案所涉房屋用地是国土局按照国有建设用地使用权出让合同约定，于2014年10月31日交受让方如皋凯特港公司开发的事实；2、本案所涉房屋由开发商开发的事实。 证据6、2016年5月18日如皋市规划局审核同意的本案所涉房屋总平图，证明开发商开发设计的房屋并没有被告与原告签订补偿安置协议约定位置、规格、面积的店面房。 证据7、2018年11月9日磨头镇司法所调查笔录，证明被告就开发商开发的房屋，无补偿安置协议约定给予原告位置、规格、面积的店面房事项的处理，积极与原告协商，及因原告坚持按补偿协议约定不变履行，致补偿安置协议部分不能履行的事实。 证据8、投资开发协议，证明房屋是由开发商开发，并非被告投资开发。 原告朱金莲质证认为： 对证据1、2，没有异议。 对证据3、2010年5月22日江苏先河房地产土地评估有限公司苏先评（2010）拆字20091205地块第7号致委托估价方函，我方不知晓被告对房屋进行评估，我方对该函不予认可。 对证据4、2013年10月18日被告磨头政府与原告签订的《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》，真实性无异议。但是对被告的证明目的存有异议，1、根据我们提供的国有建设用地使用权出让合同第13条约定，凯特港置业在取得案涉土地后如何规划建设，被告磨头政府具有决定权，协议表述为受让人对本合同项下宗地方案需经磨头政府同意后方可向市政府报批，也就说房子如何建造磨头政府是有决定权的。2、关于交房时间的问题，也约定了回购安置房回购时间为交地后18月内，按被告讲的土地交给开发商时间是2014年10月底，那18个月也是在2016年6月30日前，当初被告约定6月30日前交房，是心中有底的。3、安置补偿协议是被告方制定的格式文本，文本中对许多条款以划线的方式做的记载，并非是对该条款没有作出约定，而是已经作出约定，根据该协议磨头政府就应当在拆除了原告的房子后给予128平米的店面房和2套商住房，不存在另外结算的问题。 对证据5、2014年10月31日国有建设用地确认书，没有异议。 对证据6、2016年5月18日如皋市规划局审核同意的本案所涉房屋总平图，没有异议，设计方案是磨头政府自己怠于行使拆迁人的法定义务，没有要求开发商要求原被告之前原来约定的安置协议设计房屋，责任在磨头政府。 对证据7、2018年11月9日磨头镇司法所调查笔录，朱金莲本人没有在上面签字，不认可该笔录，并且在诉讼过程中作为一方代理人未经法庭许可擅自找对方当事人谈话，本身是不妥当的，希望有政府背景的当事人要知道今天本案中与我们在同一平等的诉讼地位上，不要滥用政府的权利。 对证据8、真实性不予确认，因为该协议时间在土地出让合同之前。本身提供的是复印件。根据土地出让合同，凯特港公司的建造方案应该通过磨头政府审核才可报备。 经审理查明：2009年6月9日，磨头政府作为甲方与凯特港公司作为乙方签订一份《投资开发协议》，约定：为谋求经济增长，拉动内需，加快小城镇建设，高起点改造老镇区，甲方在西侧土地用于开发房地产。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商下签订本协议：第一条、项目概况：1、用地详址：如皋市磨头镇区内。具体位址为东至卓吾路，南至龙游河，北至光明路，西至名人服装商城；3、用地方式：商居国有土地熟地出让；4、用地年限：商店年限为四十年、住宅年限为七十年；（以挂牌成交协议为准）5、出让价格：每亩为72万。协议还约定了甲乙双方的责任及违约责任。 2010年5月22日江苏先河房地产土地评估有限公司作出苏先评【2010】拆字20091205地块第7号《致委托估价方函》一份，载明：如皋市磨头镇土地储备整理开发中心：受贵单位委托，我们根据国家及地方有关规定，依照本市皋政办发【2009】24号、【2010】78号文件，对20091205号地块前期开发拆迁红线范围内朱金莲所有的房屋进行了拆迁评估，本公司估价人员对委估房屋进行了外部观察并收集了有关产权及其他资料，在此基础上进行了认真分析和测算，现已完成了本次评估任务。经评估确定本次估价对象位于磨北村8组，被拆迁房屋所有人朱金莲，拆迁号为7，产权性质为私有，房屋建筑面积为243.12㎡，迁建成新价为人民币柒万叁仟贰佰玖拾捌元整。 2013年10月18日被告磨头政府作为甲方与原告朱金莲作为乙方签订《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》一份，约定：因团结桥地块建设需要，甲方对乙方房屋进行搬迁，按照如皋市人民政府办发【2009】24号文件精神，现就搬迁事宜订立协议。三、安置地点：1、店面房安置在团结桥地块朝东向由南向北安排店面房4间，宽4米，进深8米，一共128平方米（宽16m×8m）。在居住房的第一层安排商居房两套，每套140平方米。2、甲方另安排乙方在供销社后居住区自建两套联体别墅。五、拆卸时间：在签订协议后18日内，将房屋内所有物品搬迁到指定过渡房地点，清理好房屋前后的所有树木等杂物。乙方确保房屋及附属设施保持原状，交给甲方拆卸。乙方不得以任何借口拖延搬迁，否则甲方将强制拆除，同时乙方付违约金30万人民币。违约造成的一切责任后果由乙方负责。六、乙方放弃原宅地土地和供销社后面的土地，这部分土地无条件交甲方所有。七、店面房和商居交房时间：2016年6月30日。甲方如不按时交房则付违约金30万人民币/年。乙方自建房前3天通知甲方安排放线。 2014年9月4日如皋市国土资源局（以下简称国土局）作为出让人与凯特港公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，第四条约定，本合同项下出让宗地编号为R2014124（MT2009-28#），宗地总面积大写伍仟肆佰贰拾平方米，其中出让宗地面积为大写伍仟肆佰贰拾平方米。第十三条约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中主体建筑物性质批发零售、普通商品住房；附属建筑物性质以规划要求为准；建筑总面积18970平方米；建筑容积率不高于3.50不低于2.70；建筑密度不高于55%；绿地率不低于10%；其他土地利用要求：1、受让人对本合同项下宗地的设计方案须经磨头镇人民政府同意后，方可向市政府报批；2、本合同项下宗地商业建筑面积不超过11500平方米，其中临光明西路及卓吾路1-2层商业建筑面积为2680平方米。磨头镇人民政府在本合同项下宗地回购部分用房用于搬迁安置，安置房需与其他商品房同品质。其中：回购商用房800平方米，回购价格为4800元/平方米，回购住宅用房900平方米，回购价格为2400元/平方米；3、回购安置房的交房时间为交底后十八个月内，逾期按安置房的面积以18元/平方米由受让人支付过渡费。 2019年6月26日邓秀生出具申明一份，载明与朱金莲系夫妻关系。原登记在朱金莲名下的如皋市磨头镇磨北村8组房屋系申明人与朱金莲的共同财产，因该房屋登记在朱金莲名下，故2013年拆迁时的拆迁安置协议由磨头政府与朱金莲签订，申明人对此不持异议。 庭审中，被告陈述，案涉拆迁安置房屋尚未竣工验收；凯特港公司没有向被告交付约定的回购房；凯特港公司开发的房屋中没有符合原告诉讼请求中的房型；凯特港公司开发的房屋所有权属于凯特港公司。原告对此表示不清楚，但表示对房屋面积在正负3%的范围内同意按照法律规定结算差价；接受总宽度15-17米之间的店面房。对凯特港公司开发的房屋所有权属于凯特港公司没有异议，但认为被告有回购的义务。 庭审中，原告明确表示，如被告客观不能交房，不要求被告赔偿损失。 另查明，凯特港公司对磨头政府提起的确认《投资开发协议》有效的诉讼，目前法院尚在审理中。 还查明，原被告在《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》中约定的甲方（被告）另安排乙方（原告）在供销社后居住区自建两套联体别墅，原告已经建成。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告未能按照协议履行自己的义务，构成违约。合同法第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。案涉安置房屋由凯特港公司开发，房屋所有权属于凯特港公司，虽然磨头政府与凯特港公司约定回购商用房800平方米、住宅用房900平方米用于搬迁安置，但双方就《投资开发协议》的效力尚在诉讼中，磨头政府并未实际从凯特港公司回购搬迁安置房，亦不能确定凯特港公司开发的房屋是否符合原被告双方在《如皋市磨头镇房屋搬迁补偿安置协议》中的约定。因此至少目前被告存在事实上不能履行，原告明确表示在本案中不要求被告赔偿损失，故原告要求被告交付约定安置房的诉讼请求，本院碍难支持。原告可以在磨头政府回购搬迁安置房享有案涉房屋所有权后选择要求被告交房或赔偿损失。 合同法第一百一十四条约定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原被告约定被告如不按时交房则付违约金30万人民币/年，庭审中，被告认为双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少，本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错及原告的预期利益等综合因素，酌情调整违约金为7.5万元/年。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、驳回原告朱金莲要求被告如皋市磨头镇人民政府交付团结桥地块朝东由南向北的店面房4间（宽4米，进深8米，共128平方米）及商居房两套（每套140平方米）的诉讼请求。 二、被告如皋市磨头镇人民政府向原告朱金莲支付自2016年7月1日起至2018年6月30日期间的逾期交房的违约金150000元。于判决生效后十日内履行。 如果被告如皋市磨头镇人民政府未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40400元，由被告如皋市磨头镇人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理40400元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  刘德兵 人民陪审员  印 燕 人民陪审员  单祝友 二〇一九年八月三十日 见习书记员  徐启阳