江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初7976号原告：张冰冰，男，1986年6月26日生，汉族。委托诉讼代理人：荀大鹏，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：全丽，上海君澜律师事务所律师。被告：南京佳煜佳餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1X880G5Q，住所地南京市江宁区胜太西路168号（江宁开发区）。法定代表人：潘正东，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。被告：潘正东，男，1991年12月8日生，汉族。委托诉讼代理人：孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。原告张冰冰与被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司（以下简称佳煜佳公司）、潘正东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张冰冰的托诉讼代理人荀大鹏、全丽，佳煜佳公司、潘正东的共同委托诉讼代理人孟凡营、吴成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冰冰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告佳煜佳公司签署的《租赁合同》无效；2.判令被告佳煜佳公司返还原告已支付的费用共计73500元；3.判令被告佳煜佳公司赔偿原告实际损失3033元；4.判令被告潘正东对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月，被告一以横幅、广告等方式将胜太路168号美食广场对外招商。原告受被告一广告、美食广场效果图及宣传配套管理措施的吸引，于与被告一签署《租赁合同》，租赁被告规划中的店铺33号，租期3年，从至止（具体以整体开业计租），年租金95000元、保证金10000元、押金10000元、年管理费12000元，还约定被告一应对美食广场的管理，水、电、燃气的供应以及宣传吸纳人气等承担合同义务。当日，原告向被告二支付合同款73500元，二被告在各项设施均未准备充足（未接通天然气）的前提下开业，并催促原告营业，原告以煤气罐替代天然气营业，且多次与二被告沟通天然气配备事宜，但均未果。2019年1月，原告着手办理营业执照和卫生许可证，但未能成功，将未能办理的情况告知二被告后，由二被告协助办理并于2019年2月领取卫生许可证和营业执照。2019年2月底，胜太路168号美食广场沿街门窗被执法部门封死，2019年3月开始，原告与胜太路168号美食广场的其他租户一起维权并上访要求将封死的门窗打开，以便原告能正常经营，南京市江宁开发区管委会出具《信访事项处理意见书》，原告才知悉二被告出租的店铺系违法建筑，依法不得出租。综上，原告为维护自身合法利益，依法提起民事诉讼，请求判如诉请。被告潘正东、佳煜佳公司辩称：1.租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效；2.案涉合同的签约主体即房屋实际权利义务主体均是被告一，被告二仅是作为被告一实际控制人行使职务行为，故被告二不是本案适格被告；3.被告一已按照租赁合同约定履行了相应的义务，原告无故不履行合同应承担相应的违约责任；4.案涉房屋已经存在并实际使用几十年的时间，相关政府部门也均认可案涉房屋的现状，如果最终查明案涉房屋缺乏合法建造手续，导致合同无效的原因也是由历史原因造成的，而原告在与被告签订租赁合同时对于房屋现状和使用情况是非常清楚的，且合同无效的原因并不影响其实际使用，原告仅是因为经营不善而以合同无效的理由提起本案诉讼，有违反公平，故原告的第二、三项主张不应得到支持；5.即使案涉租赁合同无效，原告也应当向被告支付房屋占有使用费、管理费至房屋实际交还之日；6.原告在签订合同时也没有尽到审慎注意的义务，对合同无效也应承担责任。综上，案涉合同合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求判决驳回。本院经审理查明事实如下：2018年12月13日，原告张冰冰（乙方）与被告佳煜佳公司（甲方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于档口租赁给乙方进行经营餐饮。乙方同意在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料，经营品项为鸡味食族。租赁期为3年（自2018年12月18日至2021年12月17日止，具体以整体开业计租）。乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计10000元，甲方本着合作共赢的原则，保证金分期退还……;档口租金为每年房屋租金95000元，保证金10000元，进场费10000元，年管理费12000元……。此外，双方对合同的相关权利义务亦作了其他约定。合同签订当日，原告向被告潘正东支付73500元（其中，半年租金47500元、进场费10000元、半年管理费6000元、押金10000元），佳煜佳公司出具了收款收据。后，佳煜佳公司向原告交付了租赁标的物。原告花费了3033元制作了店招。合同履行期间，双方产生纠纷。2019年4月28日，原告短信通知被告潘正东“潘正东先生，你好！我与你于2018年12月18日签订《租赁合同》，承租你对外出租的托乐嘉美食广场店铺33号用于经营鸡味食族，但至今因没有管道煤气、电压不稳、消防通不过、属于违章建筑、城管也不让经营等多种原因，致使无法正常营业，现33号店铺已经清空，正式通知您于2019年4月27日来出租店铺处办理交还手续，逾期不来办理交接签收手续，视为你已经接受。另，请尽快将我支付的租金、保证金、进场费、管理费等全部费用归还给我。”审理中，原告说明“内容中通知潘正东于2019年4月27日来出租店铺处办理交还手续的时间是字打错了，应该是2019年4月29日来办理交还手续，但被告未来办理。证明我方承租的店铺于2019年4月29日交还。”被告方认为，原告发送信息后未实际搬离，并没有实际交还店铺，但原告店铺内的设备现已全部搬离，具体时间不详，且搬离时间应以注销相应的证照为准。另查明，一、案涉租赁标的物无建设工程规划许可证，亦无证据证明系经主管部门批准建设。二、原告接收租赁标的物后进行了经营，实际起租期为2018年12月22日。三、佳煜佳公司成立于2018年9月25日，系自然人独资的有限责任公司，股东为潘正东。四、案涉租赁合同的款项均由潘正东个人收取，未入账佳煜佳公司。上述事实，有《租赁合同》、收款收据、微信记录、工商资料及当事人的陈述等证据可以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告佳煜佳公司出租的标的物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告与被告佳煜佳公司间的租赁合同无效。对原告要求确认与被告佳煜佳公司签署的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，原告主张承租的店铺已于2019年4月29日交还，具有事实依据，本院予以确认。两被告对此的辩称理由，并无充分的证据证实，亦无法律依据，本院不予采纳。对于进场费和押金，被告佳煜佳公司应当全额返还。对于原告占有使用期间的占有使用费和管理费，原告应按照合同约定支付，并应当在原告已支付的费用中予以扣除。经计算占有使用费为33667.58元、管理费为4252.75元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告制作店招花费的3033元，应当认定为原告的损失。被告佳煜佳公司作为出租方负有保证出租的标的物合法的义务，原告在签订租赁合同时亦负有审查租赁标的物合法的审慎义务，故对租赁合同无效应由被告佳煜佳公司承担主要责任，由原告承担次要责任。原告因合同无效遭受的该项损失，被告佳煜佳公司应按照其过错承担相应的赔偿责任。本院综合各项因素，对原告的该项请求予以部分支持，酌定被告佳煜佳公司赔偿原告该项实际损失2140元。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告佳煜佳公司成立于2018年9月25日，系自然人独资的有限责任公司，股东为潘正东，案涉租赁合同的款项均由潘正东个人收取，未入账佳煜佳公司。现原告要求被告潘正东对第2、3项诉讼请求承担连带责任，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告潘正东的辩称理由，不符合事实与法律，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司与原告张冰冰签署的《租赁合同》无效；二、被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司返还原告张冰冰35579.67元，并赔付原告张冰冰损失2140元，合计37719.67元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；三、被告潘正东对被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司的上述第二项内容承担连带责任；四、驳回原告张冰冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3266元，由原告张冰冰负担8元，被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司、潘正东负担3258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  史朝霞二〇一九年八月二十日书记员  龚雨辰