浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初19926号 原告：杭州西田投资管理有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲富南路103号。 法定代表人：吴伟民。 委托代理人：阮元根，浙江凯鼎律师事务所律师。 委托代理人：王熙，浙江凯鼎律师事务所律师。 被告：杭州西田影院有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲富南路101号3F-010。 法定代表人：凌德碧。 原告杭州西田投资管理有限公司（下称原告）与被告杭州西田影院有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阮元根到庭参加诉讼，被告经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：被告从2015年6月开始向原告租用位于闲林街道闲富南路101号的西田邻里中心3F层房屋，用于开设电影院，2016年6月前被告已经支付租金、物业费等。2017年6月25日，被告与原告重新口头约定，原告租期从2016年6月25日开始，租期为5年，租金为：第一、二年每日每平方米1.3元，第三年开始即2017年8月1日开始在上一年的基础上增加5%，以后以此类推，租金支付时间为：按季支付，2016年10月1日前15日内付清2016年10月1日至2016年12月31日的租金，以后以此类推，物业费、水电费等由被告承担，且约定了支付时间，双方又约定，如果不按期支付租金、物业费、水电费等则每逾期一日按照欠缴总额的0.1%支付滞纳金。同时双方还约定，被告有逾期不付租金累计超过30天等情形之一的，则原告有权解除关系，双方口头约定后当时未签订书面租赁合同。2016年7月1日，被告发生股权转让，之后被告从2016年7月20日开始陆续拖欠水电费、从2016年10月1日开始陆续拖欠租金，原告也多次追讨，但是被告一直未按照约定时间足额支付，为此原告于2017年11月22日在余杭区人民法院起诉被告，要求被告支付所欠租金等，2018年1月20日余杭区人民法院判决，被告应付2017年4月1日至2017年11月15日租金624542.75元、物业费234725元、2017年5月20日至2017年11月15日水电费137156.4元，并应承担滞纳金。判决生效后，被告未按判决履行，2017年11月16日后租金、物业费、水电费等也未按月支付，为此原告于2018年10月12日致函被告，要求被告在2018年10月18日前付清应付的租金、物业管理费等费用，逾期不付清，则双方物业租赁合同自2018年10月19日起解除，如果发生双方合同自2018年10月19日起解除的情形，则要求被告在2018年10月30日前将房屋恢复原状，交还原告并且通过原告验收合格，否则原告将依双方物业租赁合同的约定行使权利，如被告因此有任何损失，由被告自行承担，但是被告仍未按要求履行，为此诉至法院，诉讼请求：1、要求确认原、被告租赁关系自2018年10月19日解除。2、要求确认被告应在2018年10月30日前腾退房屋交还原告并经原告验收合格。3、要求被告支付至2018年10月18日尚欠的租金943010.25元（2017年11月16日至2018年10月18日）、物业费345425元（2017年11月16日至2018年10月18日）、水电费48872.4元（2017年11月16日至2018年10月18日）。4、要求被告支付从2018年11月1日至2018年11月13日按照每日每平方米2.613元的标准支付占用使用费69636.45元；由被告承担2018年11月14日至被告腾退房屋交还原告并经原告验收合格之日，按照每日每平方米2.613元的标准支付占用使用费。5、要求被告支付从2018年10月19日至2018年11月13日物业费26650元；由被告承担2018年11月14日至被告腾退房屋交还原告并经原告验收合格之日，按照每日每平方米0.5元的标准支付物业费。6、要求被告承担从2018年10月19日至被告腾退房屋交还原告并经原告验收合格之日实际发生的水电费。7、要求被告支付至2018年10月18日逾期缴纳租金、物业费、水电费的滞纳金合计269260.03元（具体计算方式见附页），从2018年10月19日起至实际付清租金、物业费、水电费之日止的滞纳金，按照月2%标准另行计算。8、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将诉请变更为：1、要求确认原、被告租赁关系自2018年10月19日解除。2、要求被告支付至2018年10月18日尚欠的租金943010.25元（2017年11月16日至2018年10月18日）、物业费345425元（2017年11月16日至2018年10月18日）、水电费48872.4元（2017年11月16日至2018年10月18日）。3、要求被告支付从2018年11月1日至2018年11月13日按照每日每平方米2.613元的标准支付占用使用费69636.45元；由被告承担2018年11月14日至2019年5月29日，按照每日每平方米2.613元的标准支付占用使用费。4、要求被告支付从2018年10月19日至2018年11月13日物业费26650元；由被告承担2018年11月14日至2019年5月29日，按照每日每平方米0.5元的标准支付物业费。5、要求被告承担从2018年10月19日至2019年5月29日的实际发生的水电费。6、要求被告支付至2018年10月18日逾期缴纳租金、物业费、水电费的滞纳金，从2018年10月19日起至实际付清租金、物业费、水电费之日止的滞纳金，按照年利率6%标准另行计算。 为证明以上事实，原告向本院提供如下证据： 1、租赁合同1份，证明涉案房屋是由原告向闲林股份经济合作社租赁而来，出租方是同意转租的。 2、原、被告在2017年11月7日签订物业租赁合同1份，证明双方签订的权利义务及租金的标准、支付时间，如未按期支付可解除合同等约定。 3、（2017）浙0110民初20164号民事判决书1份，证明因被告未按期支付租金，原告曾经起诉并获得法院支持及有关事实认定的事实。 4、通知1份，证明由于被告未按期支付租金，在2018年10月12日原告通知被告要求在2018年10月18日前付清租金及物业管理费，如逾期未缴纳的，双方合同在2018年10月19日解除。 5、社保参考证明1份，证明通知的签收人是被告的工作人员吴欢。 被告未作答辩，也未举证。 原告提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告未在答辩期内提出异议，且未到庭质证，视为放弃质证的权利。本院审查认为，上述证据均符合有效证据的要件，确认具有证明力。 根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 2014年12月，原告与杭州余杭闲林股份经济合作社签订了《租赁合同》1份，由原告租用杭州余杭闲林股份经济合作社的位于杭州市余杭区闲林街道东起文卫路、西至闲富南路、南接公园路、北至闲林村农居安置房的房屋（三层，总面积7190平方米及地下车库等），租期自2015年1月1日至2026年12月31日，另对相关租金金额、支付期限、违约责任等进行了约定。2015年6月始，原告将其上述向杭州余杭闲林股份经济合作社租赁的部分房屋（即闲富南路101号的西田邻里中心3F房屋，计套内建筑面积2050平方米）转租给被告，用于开设了电影院。2016年6月25日，原告与被告口头商定，被告已租用的前述房屋的租赁期限为5年（自2016年6月25日始至2021年6月30日止），租金为第一、二年按每日每平方米1.3元计算，第三年始即2017年8月1日开始在上一年的基础上增加5%，以后以此类推；租金支付时间为按季支付，2016年10月1日前15日内付清2016年10月1日至2016年12月31日的租金，以后支付方式以此类推；租期内物业费，水电费等由被告承担，并约定了支付时间，另约定，如不按期支付租金、物业费、水电费等，则每逾期一日按照欠缴总额的0.1%支付滞纳金。上述双方口头约定后当时未签订书面租赁合同，后于2017年11月7日签订了《物业租赁合同》1份，确认上述口头约定的租赁事实，其中约定了物业费应于原起租日当月1日前15日内向原告按0.5元每平方米每日支付下一季度（3个月）的物业管理费，之后的支付方式以此类推，物业费按该物业的出租面积计算；另外，租赁期间的水电费被告应于收到账单后7日内支付，水费4.80元每吨，电费1.2元每度（实际价格按物价部门规定做上下调整）；如被告逾期不不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，原告可不经被告同意立即解除合同，被告无权要求退还已支付的保证金或其他费用，且需支付相当于六个月租金和物业费总和的违约金，如上述违约金不足以抵付损失，被告应赔偿差额部分。 原告按合同要求为被告提供租用房屋，但2016年7月20日始被告拖欠水电费，另在2016年10月1日始拖欠到期应付租金。经原告追讨，被告一直未足额支付。截至2017年10月25日，被告拖欠2017年4月1日始至2017年12月31日的租金753262.25元（其中自2017年4月1日始至2017年11月15日止的租金624542.75元）、2017年4月1日始至2017年12月31日的物业费281875元（其中2017年4月1日始至2017年11月15日止的物业费234725元），以及到期的水电费（其中自2017年5月20日至2017年11月15日止的水电费137156.40元）。原告于2017年11月向本院起诉，本院（2017）浙0110民初20164号判决书确认，被告应支付自2017年4月1日起至2017年11月15日止的租金、物业费，2017年5月20日起至2017年11月15日止的水电费，及相应滞纳金。判决后，被告未履行，原告申请执行，案号（2018）浙0110执6262号。2019年5月29日，本院（2018）浙0110执6262号之二裁定书确认，将存放于闲林街道闲富南路101号三楼的一批固定资产归原告所有。 另认定，2018年10月12日，原告向被告发出通知。通知提出，被告应在2018年10月18日前付清应付租金、物业费等费用，逾期则双方合同自2018年10月19日起解除，如发生双方合同在2018年10月19日解除的情形，被告应在2018年10月30日前将房屋恢复原状，并交还。上述通知由被告员工吴欢签收。 本院认为，原、被告之间的《物业租赁合同》系自愿、真实的意思表示，并不违反法律法规的规定，应属有效。原告按约为被告提供了租赁房屋后，被告未按期支付租金、物业费、水电费，原告有权要求解除合同。原告于2018年10月12日发送了解除通知，故双方租赁关系自2018年10月19日起解除。关于欠付的租金。原告按1.365元每日每平方米，自2017年11月16日计至2018年10月18日为943010.25，并无不当。关于拖欠的物业费。原告按0.5元每日每平方米，自2017年11月16日计至2018年10月18日为345425元，本院予以支持。关于上述期间水电费。原告依据缴费通知，确定为48872.4元，并无不当。关于占有使用费。合同解除后，被告未将房屋交还。经本院执行，法院裁定将案涉房屋内部分固定资产抵偿债务，故原告可要求被告支付占有使用费至2019年5月29日。关于占有使用费的计算。原告主张过高，本院仍按1.365元每日每平方米计算，至2018年11月13日为36377.25元，此后仍按此标准计算。2018年10月19日至2018年11月13日物业费为26650元，此后仍按此标准计算。2018年10月19日至2019年5月29日水电费为5250元。关于滞纳金。按原告变更后标准计算为67315元。综上，原告的部分诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州西田投资管理有限公司与被告杭州西田影院有限公司间的租赁关系自2018年10月19日起解除（物业租赁合同签订于2017年11月）。 二、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司自2017年11月16日始至2018年10月18日止的租金943010.25元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司自2017年11月16日始至2018年10月18日止的物业费345425元，于本判决生效后十日内付清。 四、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司自2017年11月16日始至2018年10月18日止的水电费48872.4元，于本判决生效后十日内付清。 五、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司自2018年11月1日始至2018年11月13日止的占有使用费36377.25元（按每日每平方米1.365计算，实际计至2019年5月29日），于本判决生效后十日内付清。 六、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司自2018年10月19日始至2018年11月13日止的物业费26650元（按每日每平方米0.5元计算，实际计至2019年5月29日），于本判决生效后十日内付清。 七、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司自2018年10月19日始至2019年5月29日止的水电费5250元，于本判决生效后十日内付清。 八、被告杭州西田影院有限公司支付原告杭州西田投资管理有限公司至2018年10月18日的滞纳金67315元（以结欠的租金943010.25元、物业费345425元为基数，按年利率6%计至2018年10月18日，实际计至款项付清之日止），于本判决生效后十日内付清。 九、驳回原告杭州西田投资管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18308元，由被告杭州西田影院有限公司负担17902元，原告杭州西田投资管理有限公司负担406元，于本判决生效后十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈建科 人民陪审员  陈小莉 人民陪审员  李明达 二〇一九年八月五日 书 记 员  钱 玲 -10- -11-