湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6989号原告（反诉被告）：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区中心路3331号中建钢构大厦及中国建筑钢结构博物馆30层。法定代表人：陈礼明，董事长。委托诉讼代理人：李宁，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖跃红，男，1970年8月4日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：杨朝军，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，湖南日月明律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴旦云，女，1972年12月4日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：杨朝军，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，湖南日月明律师事务所律师。原告七天酒店（深圳）有限公司（以下简称原告）与被告肖跃红、吴旦云（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宁和被告肖跃红、吴旦云的委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出本诉诉讼请求：1、两被告向原告退还押金26万元及逾期付款违约金（以26万元为基数从2018年4月21日至实际清偿之日止按照月利率2%计算）；2、两被告共同承担本案的诉讼费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2017年11月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告共有的位于长沙市曙光中路050号的房屋（产权证号：长房权证雨花字第××号，实际租赁面积3400平方米），租赁期限为10年（从2008年4月1日至2018年3月31日）。同时约定“本合同签署后乙方即支付租赁押金人民币26万元给甲方，合同解除或合同期满10日内甲方必须退还乙方。乙方合计提前支付金额为人民币72万元”。2007年11月20日，原告根据约定向被告指定账户支付租赁押金等款项合计72万元。2008年1月25日，原、被告签订《补充协议（一）》，约定将实际租赁面积改为2800平方米,并以此调整租金收费标准。2008年6月25日，原、被告签订《补充协议（二）》，明确约定《房屋租赁合同》的起止期限变更为2008年8月15日至2018年4月10日。2018年4月10日，《房屋租赁合同》期限期满，原告已履行完毕《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定的权利义务，且原、被告未能就续签合同的相关事项达成一致意见，原告已按被告要求将所承租的房屋交付给被告。但是，被告至今未向原告退还租赁押金26万元。2019年5月17日，原告委托广东卓信律师事务所向被告寄付《律师函》，催告被告在收到该《律师函》后5日内向原告指定账户退还押金，同时保留追究被告逾期支付款项的违约责任的权利。2019年5月21日、22日，被告分别收到该《律师函》，距今已有一个多月，但被告至今未向原告支付任何款项。被告针对本诉辩称，1、原告主张被告退还押金26万元并支付违约金，无法律和事实依据。依据被告与原告签订的《房屋租赁合同》第4-3的约定，原告返还该房屋应当符合正常使用后的状态，且约定租赁期满返还时，应经被告验收认可，相互结清各自应当承担的费用，但是原告退租时并未提前通知被告，也未通知被告对房屋具体情况进行验收，自行搬离了房屋，双方签订的合同已经明确约定退还押金的条件，但是至今押金退还条件并未成立，因此被告不应退还原告押金，且由于原告的故意损害，致使房屋在原告撤场后并不符合正常使用状态，被告为此花费二十余万元进行修缮，同时原告在撤场时仍欠水电费24493.9元未缴清，以上费用被告已经向原告提起反诉；2、原告主张由被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用不应被支持；3、违约金不应支持，因原告违约在先，且违约金过高，请求调整。被告向法院提出反诉请求：1、原告支付违约损失费暂计27万；2、原告承担本案反诉受理费。本案在审理过程中，被告变更其第一项诉讼请求为：原告支付被告违约损失费346517.9元，其中清偿费9.6万元，房屋租金损失15.6万元，购买门锁1885元、玻璃门7700元、木地板62324元、地漏1166元，欠付水电费24493.9元。事实和理由：根据双方签订的合同第4-3条的约定，合同于2018年4月10日期满后，原告返还房屋应符合正常使用后的状态，且房屋返还时应经被告验收认可，相互结清各自应承担的费用。在合同到期前即2018年3月12日，被告向原告发函询问是否续租或到期终止合同，以免耽误被告对外招租。但原告并未回复，而是在合同到期后，在未通知被告的情况下擅自搬离租赁房屋，并留下一片狼藉，同时还有应付的水电费未结清。至此，原告已违背合同约定，导致被告为恢复房屋可正常使用状态额外支付了清场费以及重新购置门锁、门、窗、地板等费用。同时因原告的擅自搬离也耽误了被告及时对外招租，所耽误的房租损失也应由原告承担。原告针对反诉辩称，1、房屋租赁合同到期终止，原告交付的房屋符合约定，经原告通知，被告拒不验收。原告在2018年3月12日收到被告出具的房屋租赁合同续租通知函后，原告未在2018年3月19日前明确表示续租意向。双方也未就续租事宜达成一致，房屋租赁合同在2018年4月10日到期后终止。被告提交的房间照片、视频无法确定拍摄时间、地址，且诉争房屋均是正常使用后的状态，无法证明原告交付的房屋不符合合同约定或有任何违约行为。原告在交付房屋、搬离现场前，已多次与被告沟通验收相关事宜，但被告一直以多收租金、侵吞押金为目的，拖延验收日期，拒不验收，原告在通知被告无果后搬离承租房屋；2、被告主张的损失证据不足，且与原告无关，原告未违反合同约定，无需向被告支付任何违约损失费。被告提供的水电费发票是原告所支付，并非被告所支付，原告无需向被告支付水电费。被告提交的证据是其与第三人签订的协议，并且金额与协议不能对应，所支出的清场费用9.5万元与原告无关。耽误的房屋租金损失15.6万元系被告自身的商业风险，应当由被告自行承担，原告无需承担赔偿责任。被告没有证据证明玻璃门7700元、不锈钢门锁1885元、木地板费用、地漏1166元的损失系原告造成，原告对该费用不承担赔偿责任。根据合同约定，原告未在约定的期限内明确续租意向，被告在2018年3月20日前可提前对外招租。因此，被告在明知原告不会续签合同的情况下，没有提前招租或者没有及时招租到合适的租户，是被告自己的管理过错，因此造成的损失属于被告自身的商业风险，应由其自身承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《律师函》及邮寄单、回执、《房屋租赁合同续租通知函》及回执，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2007年11月6日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市曙光中路050号，该房屋总建筑面积约5500平方米共9层，乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积约3400平方米，包括一层现有大厅、四至八层及顶层全部，租赁院落及车库面积约1300平方米，包括后院及车库全部；2、该房屋租赁期10年，自2008年4月1日至2018年3月31日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，乙方在同等条件下，具有优先承租权；3、甲乙双方约定，自起租日起，年租金为104万元，租赁期内具体租金有变化，详见租赁合同；4、本合同签署后乙方即支付租赁押金26万元给甲方，合同解除或合同期满10日内甲方必须退还乙方，同时提前支付租金26万元给甲方，本合同起租后作为租金使用；乙方同时支付清场费用20万元给甲方。乙方合计提前支付72万元（合同第3-4条）；5、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，期间乙方所作的装修改动无需复原。合同约定的租赁期满返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，乙方有自由处置权（合同第4-3条）。2007年11月20日，原告按合同约定向被告转账支付72万元。之后，原告与被告因租赁面积、范围、租金、起租日期等签订《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，对《房屋租赁合同》中第4-3条的内容未进行变更。2018年3月12日，被告向原告送达《房屋租赁合同续租通知函》，载明：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》将于2018年4月10日届满，按合同约定，原告对所承租的房屋享有优先承租权，如果原告需继续承租房屋，请于2018年3月16日前向被告提交书面的回复，如果原告无继续承租房屋意向的，请在2018年3月19日前向被告提交书面复函，明确表示意向，否则被告将对外进行招租。原告收到该函件后未在2018年3月19日前向被告提出续租的书面复函。诉争房屋租赁合同到期后，原告搬离了诉争场地，被告未退还原告租赁押金26万元。原告为此向被告发送《律师函》两次，要求被告退还租赁押金26万元。被告于2019年5月21日和5月22日两次收到上述《律师函》后未退还原告押金26万元。原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2019年7月17日向被告送达起诉状副本，被告于2019年7月29日向本院提起反诉，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告陈述诉争《房屋租赁合同》第3-4条中约定的20万元的清场费是因为原告承租前上一个租客搬离后，被告需要清场的费用，原告已向被告支付了20万元清场费，据此也可以证明清场费用由被告承担，故租赁合同合同解除后，原告也未要求被告退还。被告述称其主张的清场费9.6万元与合同中约定的20万元清场费无关，系两笔不同的费用，9.6万元是原告给被告造成的具体损失，20万元是基于合同约定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于押金的退还和逾期付款违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，被告必须在诉争租赁合同解除或合同期满10日内退还原告租赁押金26万元，原告与被告签订的诉争租赁合同期间于2018年4月10日届满，且双方亦未续签租赁合同，故被告应于2018年4月20日前退还原告租赁押金26万元，被告未按照上述约定退还押金，故原告请求被告退还押金26万元并支付逾期付款违约金（以26万元为基数自2018年4月21日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；被告辩称原告返还的房屋不符合正常使用后的状态，且约定租赁期满返还时，应经被告验收认可，相互结清各自应当承担的费用，但原告退租时并未提前通知被告，也未通知被告对房屋具体情况进行验收，自行搬离诉争房屋，双方签订的合同已经明确约定退还押金的条件，故押金的退还条件至今未成立，因此被告不应退还原告押金，本院认为，因原、被告在租赁合同中约定被告必须在诉争租赁合同解除或合同期满10日内退还原告租赁押金，因诉争租赁合同租赁期限已于2018年4月10日届满，且被告未提供充分的证据证明原告返还的房屋不符合正常使用后的状态，该房屋现已由被告出租，故无法再核实原告搬离时的状态，且根据合同的约定，原告已向被告交纳清场费20万元，尽管被告主张该费用与其反诉请求无关，但对此未做出合理的解释，根据审理查明的事实以及结合生活经验，原告诉称其搬离时已经告知被告，但被告不予验收。因原告承租的诉争房屋面积较大，且租赁期间已届满，本院认为原告对此做出的陈述更符合日常交易习惯，故本院对被告的辩解意见不予采纳；2、关于被告的损失。被告主张因原告未按照合同约定向其交付诉争房屋造成其各项损失，其中清偿费9.6万元，房屋租金损失15.6万元、置换门锁1885元、玻璃门7700元，木地板62324元、地漏1166元、欠付水电费24493.9元。（1）关于清场费。被告主张原告向其支付清场费9.6万元，为此提供了照片、《清场协议》和收条等予以佐证。原告对此不予认可，因该协议系被告与第三方签订，且都是现金支付，不符合常理。被告未补充提供证据证明，且根据合同约定，原告已支付被告清场费20万元，故本院对被告的该项诉讼请求不予支持；（2）房屋租金损失。本案诉争房屋租赁合同已于2018年4月10日到期，原告在被告于2018年3月12日向其送达《房屋租赁合同续租通知函》后未向被告提交续租申请，被告应及时处理诉争房屋的出租事宜，故被告请求原告承担租金损失15.6万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；（3）更换门锁、玻璃门、木地板、地漏的费用。被告主张因原告擅自搬离租赁房屋，并致房屋不能正常使用，故应支付其更换门锁、玻璃门、木地板、地漏等费用，为此提供了相关凭证等予以佐证，原告对此不予认可，且费用的支出在合同解除后的几个月，被告未提供证据证明系因原告的原因致使其产生上述损失，且无合同明确约定，故本院对其主张不予支持；（4）水电费。被告主张其为原告缴纳了欠付的水电费24493.9元，为此提供了水电费发票复印件予以佐证，原告对此不予认可，称其在租赁合同期间届满前收到物业公司的催缴通知并已实际缴纳了水电费，为此提供了催缴单复印件予以佐证，被告未补充提交证据证明，故本院对被告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖跃红、吴旦云于本判决生效后7日内退还原告七天酒店（深圳）有限公司押金260000元和逾期付款违约金（以260000元为基数自2018年4月21日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告七天酒店（深圳）有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告肖跃红、吴旦云的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5200元，因适用简易程序减半收取2600元，反诉受理费2675元，合计5275元，由被告肖跃红、吴旦云负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇一九年八月三十日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。