山西省昔阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0724民初613号原告：王军芳，男，1974年4月25日出生，汉族，山西省昔阳县人。委托诉讼代理人：王桂荣，女，山西省昔阳县人。系原告母亲。委托诉讼代理人：胡森，山西省昔阳县大寨镇法律服务所法律工作者。被告：阳泉世华房地产开发有限公司。法定代表人：邵立嘉，任该公司经理。委托诉讼代理人：陈娥平，山西真安律师事务所律师。被告：昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会。法定代表人：李军军，任该村民委员会主任。委托诉讼代理人：翟子娟，山西迅逸律师事务所律师。原告王军芳诉被告阳泉世华房地产开发有限公司（以下简称世华公司）、被告昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会（以下简称西庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王军芳及其委托诉讼代理人胡森、被告阳泉世华公司法定代表人邵立嘉的委托诉讼代理人陈娥平、被告西庄村委托诉讼代理人翟子娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王军芳向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告支付违约金61878.2元。事实与理由：2012年夏天，原告与被告世华公司签订了“西庄新村”文华苑商品房买卖合同，原告准备购买住宅楼一套，当时首付款274283元。合同第六条约定在2013年10月1日前交房，第七条约定了延期交房违约责任，但没有约定延期交房违约金债务的清偿期。在2016年11月4日西庄向原告交房，逾期1128天，依据原始购房合同，延迟交房违约金61878.2元。计算方法：逾期交房违约金为房款274283元×逾期交房天数1128天×每日赔付违约金的比例0.02%=61878.2元。2016年11月4日交房时，被告世华公司收回原始合同、原始票据，签订了新的合同。新合同约定交房时间为2016年5月1日。2016年11月11日被告西庄村委会收取购房配套费5000元。原告王军芳就其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同（预售）一份，证实2016年11月4日，被告世华公司与原告重新签订了商品房买卖合同，并将交房时间约定为2016年5月1日。2、收据复印件四份，证实交纳购房款等费用。3、（2018）晋0724民初742号民事判决书复印件一份、（2019）晋07民终1109号民事判决书复印件一份，证明原告的诉求没有超过诉讼时效。4、原告与被告村委会村主任通话录音一份，证明其向村委会主张权利。5、张丽华证明一份，证明原告借款向被告世华公司交纳购房款。上述证据经当庭质证，被告世华公司对证据1-2真实性无异议；对证据3认为与本案没有关联性；证据4证明其向被告村委会主张违约金；对证据5不予认可。被告西庄村委会对证据3真实性无异议，对证据1和2不清楚，认为与其无关；对证据4和5不予认可。原告所举证据能否证明其主张，属于法律评判范畴，下文予以评析。被告阳泉世华公司答辩称，1、原、被告签订的新合同有效，因为新合同是为对旧合同的变更，应以新合同履行，新合同的签订过程不存在威胁、胁迫，原告并未行使撤销权；2、其与被告西庄村系委托代建关系，西庄村委会因没有开发资质，用世华公司代为销售，后果均应由委托人西庄村委会承担；3、延迟交房的原因在于被告西庄村委会资金不到位，西庄村与施工单位单独签订了施工合同，并让世华公司与施工单位解除施工合同，耽误施工进度。4、即使按照原合同约定的交房时间2013年10月1日，原告诉求已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告阳泉世华公司就其辩解主张提供以下证据：1、商品房买卖合同（预售）复印件，证明应当按照新合同履行权利义务；2、《昔阳县西庄村整体搬迁建设项目委托代建合同》、补充协议各一份，证实被告西李家庄村为“文华苑”项目的建设投资方，被告世华公司代理被告西庄村进行项目开发，被告西庄村承担延期交房产生的违约金；3、终止施工协议书，由于施工单位中博建设集团阳泉分公司与建设单位西庄村签订了协议，故世华公司与中博建设集团解除了施工协议。经当庭质证，原告对证据的真实性无异议，被告西庄村委会对证1真实性无异议，认为证据2认为债权债务转让无效，证据3与本案无关。对被告世华公司所举证据能否证明其主张，属于法律评判范畴，下文予以评析。被告西庄村委会辩称，其并未与原告签订合同，合同的效力不及被告村委会，村委会不承担违约金责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定本案基本事实如下：被告西庄村委会与被告阳泉世华公司于2011年7月6日签订了《昔阳县西装村整体搬迁建设项目委托代建合同》，又于2014年7月1日签订了《补充协议》，约定被告西李家庄村系昔阳县“文华苑”项目的建设投资方，委托被告世华公司代理其进行该项目的开发，合同中还约定延期交房产生的违约金由被告西李家庄村承担。2012年夏天，原告与被告世华公司签订了《商品房买卖合同》，原告首付274283元贷款购买文华苑3号楼1单元1101室住宅楼房一套，合同约定2013年10月1日将楼房交付原告使用，以及逾期交房承担的责任等。合同签订后，原告按约履行了交付房款的义务，被告世华公司未按约定期限交付房屋，直至2016年11月4日原告才拿到钥匙。2016年11月4日，被告世华公司收回《商品房买卖合同》，与原告重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，并将交房时间约定为2016年5月1日。本院认为，（一）原告与被告世华公司签订合同的交房时间应以那份合同为准。2016年11月4日原告与被告阳泉世华公司签订新的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效合同，合同约定交房时间为2016年5月1日。根据原告的陈述实际交房时间为2016年11月4日，且当天收回原来签订的合同，并签订的新合同开具了新的收据，庭审中，原告未能提供原来签订合同的相关证据，原告提供张乃珍的合同复印件予以佐证，认为被告世华公司当时签订合同提供的是格式合同，所有签订合同约定的交房时间为2013年10月1日，应当以《商品房买卖合同》确定的交房时间为准。被告世华公司提出以新合同为准，但其确实承认收回旧合同，签订新合同。本院认为应当以旧合同确定的交房时间为准，原告虽未能提供原始合同，但提供系列案件被告世华公司格式旧合同予以佐证，且原告提供的新收据，同样的款项却写两份收据，明显不符合常理。综合本院所判系列案件的交房时间都是2013年10月1日。本院认为原告与被告世华公司应当以旧合同确定的交房时间为准即2013年10月1日。被告世华公司明确提出按照旧合同确定的2013年10月1日交房，原告诉求已经超过诉讼时效的抗辩事由，对此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，原告与被告世华公司于2012年签订的房屋买卖合同中，未约定世华公司支付逾期交房违约金的时间，世华公司亦未举证证明其明确表示不履行义务的时间，王军芳可以随时向世华公司主张权利，故王军芳提起本案诉讼不超过诉讼时效期间。（二）关于原告计算违约金的标准和依据。原告主张按照原始合同计算：逾期交房违约金为房款274283元×逾期交房天数1128天×每日赔付违约金的比例0.02%=61878.2元。被告世华公司应当按照合同关于逾期交房违约责任的约定支付违约金。故原告主张违约金计算合理合法，本院予以支持。（三）关于责任承担问题。被告阳泉世华公司认为其属于代建，实际开发销售主体是西庄村委会，请求法院驳回原告对其的起诉。被告西庄村委会认为原告与被告阳泉世华公司签订商品房买卖合同，阳泉世华公司是合同一方的主体，责任应由其承接。本院认为，原告与被告阳泉世华公司签订合同属于有效合同符合自愿原则，依法应当履行合同确定的权利和义务，作为合同一方理应承担相应的违约责任，虽然所举证据证明二被告之间就延期交房约定由被告西庄村委会承担，根据合同法第八十四条之规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。由此规定可以看出，此转让必须债权人、债务人和第三人三方共同认可，才能成立。故二被告的补充协议对合同的相对方即本案原告不产生法律效力，世华公司的抗辩不符合法律规定，本院不予支持。另外需要说明的是本院在2017年期间曾对‘文化苑’商品房买卖支付违约金案件做过判决，判决被告西庄村委会承担责任，但此类案件前提是第三人西庄村委会已经以自己的名义向业主方出具了书面欠条，符合合同法所规定的权利义务转移的法定要件。本案中，被告村委会不仅没有出具过欠条，而且明确提出自己不是合同主体之抗辩，其抗辩理由成立。被告世华公司在履行合同主体责任后，可以依据相关事实和与被告西庄村委会的有关约定，另行协商或依法定程序起诉向西庄村委会主张权利较为合理，更符合法律规定。经调解无效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告阳泉世华房地产开发有限公司于本判决生效以后十五日内支付原告王军芳违约金61878.2元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费673.48元，由被告阳泉世华房地产开发有限公司负担，向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审判员  周雪林二〇一九年八月十二日书记员  王颖芝