河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初1604号原告（反诉被告）：段某某，男，1958年出生，汉族，住温县。被告（反诉原告）：王某某，男，1966年出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人徐路芹，河南新潮律师事务所律师。原告（反诉被告）段某某与被告（反诉原告）王某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭通知书、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告段某某、被告王某某及其委托诉讼代理人徐路芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2014年12月12日签订的《租赁协议》；2、判令被告向原告返还租金55940元；3、判令被告向原告支付违约金10000元；4、判令被告向原告赔偿损失68000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年12月份，原告承租被告位于黄庄镇××村南地的厂房，厂地用于经营面粉厂，经多次与被告协商，双方于2014年12月12日签订《租赁协议》，并经温县公证处公证，一次性付6万元承包费。协议签订后，原告便开始前期投资，共投入68000元，包括升高厂房43000元，修建储麦池18000元，购买被告空调、水泵2000元，被告收原告变压器增容费5000元。2015年6月26日，被告以升房没有与其商量为由，强行扣原告包工头小车，并将厂门锁住，导致原告无法使用租赁的厂房厂地，后经诉讼，被告的理由不能成立。可被告无视法律，于2016年5月份在原告不知情的情况下，将己经租赁给原告的厂房厂地又与他人签订了《租赁协议》，并将原告修建的储麦池扒毁。由于被告的行为导致双方合同目的不能实现，双方于2014年12月12日签订的《租赁协议》应当予以依法解除，自被告强行将厂房锁住之后期间的租赁费55940元应当向原告返还，依据双方《租赁协议》第七条的约定，被告应支付违约金1000元，并应赔偿原告损失68000元，本案诉讼费用由被告承担。望人民法院依法查清，维护原告的合法权益。被告王某某辩称，答辩人同意解除租赁协议，因为段某某私自升高租赁房屋和在租赁房屋室内挖大坑的行为，导致租赁房屋被损，已无法使用，不能实现合同目的，答辩人同意解除租赁协议；应当依法驳回原告的2、3、4项诉讼请求，根据双方签订的《租赁协议》第五条约定，原告在未征得答辩人同意的情况下，私自升高租赁房屋和在租赁房屋内挖大坑，导致租赁房屋毁坏无法使用，原告有明显的违约行为。被告并未违约，原告没有使用租赁房屋是由于自己的过错行为而导致的，且答辩人有充足的证据证明经答辩人多次通知原告及中间人，让原告继续履行合同，而原告却置之不理。被告不应返还租赁费，不承担违约责任，原告要求支付违约金10000元更是无稽之谈，并且原告要求赔偿损失68000元，没有任何事实和法律依据，故依法应予驳回原告的2、3、4项诉讼请求。反诉原告王某某提出如下反诉请求：1、请求依法判决反诉被告将私自升高和因升高房屋造成墙体裂缝的租赁房屋恢复原状；2、责令反诉被告将在租赁房屋内所挖大坑（长7米、宽8.5米、深4米）填平，恢复原状。3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2014年12月22日，反诉原告王某某和反诉被告段某某签订一份《租赁协议》，协议约定：王某某将位于西留村南地的厂房、厂地及附属设施租赁给段某某使用，租赁期限为六年。可在段某某租赁使用期间，未经王某某同意，私自将租赁的房屋升高，导致租赁房屋墙体裂缝，并在租赁房屋内挖大坑（长7米、宽8.5米、深4米），严重损毁租赁房屋，使租赁房屋无法使用。为此，特提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告段某某辩称，改建房屋征得反诉原告同意，改建房屋是为了生产需要。所以反诉原告的反诉请求不能成立。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告段某某改建房屋是否征得被告王某某的同意；2、原告要求解除租赁协议的事实及法律依据；3、原告要求被告返还租金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求能否得到支持；4、反诉原告王某某要求反诉被告段某某将租赁房屋恢复原状的诉讼请求能否得到支持。围绕争议焦点，原告段某某所举证据及被告王某某的质证意见：1、2016年6月2日温县人民法院庭审笔录中三个证人证言，证明原告改建房屋是经被告同意的。2、（2016)豫0825民初1328号温县人民法院民事判决书中证明：（1)改建房屋及挖储麦池经被告同意。（2)改建房屋及储麦池费用61000元。3、2014年12月22日王某某和段某某租赁协议一份，证明双方签订的租赁协议合法有效。4、(2016)豫08民终3208号焦作市中级人民法院民事裁定书，证明一审判决程序违法。5、2017年对外委托案件结案移送表，6、2017年7月25日焦作市建设工程质量管理协会关于王某某房屋鉴定退卷函，证明王某某曾经委托鉴定，鉴定意见是原告改建房屋没有对房屋造成损害。7、(2017)豫0825民初374号温县人民法院民事裁定书，证明鉴定结论出具后王某某撤回起诉。8、房屋结构图，证明王某某所建房屋是原告租赁的。被告王某某质证称：对证据1的真实性无异议，但对证明指向有异议，庭审笔录中三个证人陈述的事实和客观情况不符，因为李某和段某某是合伙关系，并且与王某某有直接的利害关系，段某某改建房屋时，王某某将李某的车扣押。被告王某某举证的庭审笔录中，李某的证言证明段某某改建房屋及挖储麦池时遭到被告阻拦，李某的证言不能予以采信；段斌庆是段某某雇佣的工人，并且是段某某家里人，被告曾经扣过段斌庆的车，此证言不能采信；对段林锋证言的质证意见同段斌庆质证意见。对证据2判决书真实性无异议，但对证明指向有异议，判决书因王某某上诉，发回重审没有发生法律效力，所以判决书不能作为证据使用。对证据3无异议。对证据4真实性无异议。对证据5、6、7真实性无异议，但对证明指向有异议，对退卷函上得出的结论被告认为与本案无关联性，在本案中王某某的反诉请求是将改建的房屋及储麦池恢复原状，并未要求因段某某改建房屋及挖储麦池造成的损害进行赔偿，退卷函在发还再审时并未出示，是因为王某某没有缴纳鉴定费，鉴定无意义，所以王某某申请撤回起诉。对证据8真实性无异议，当时口头上说前排房屋归被告王某某使用。围绕争议焦点，被告王某某所举证据及原告段某某的质证意见：1、樊某、王某当庭证言，证明原告段某某在改建租赁房屋和在租赁房屋内挖坑，未征得王某某同意并遭到阻拦的事实。2、租赁合同，证明合同第五条约定段某某在生产经营中如果需要改建房屋及设施，应和王某某协商的事实。3、照片12张，证明段某某私自升高租赁房屋及室内挖坑造成租赁房屋墙体裂缝、房屋毁损的事实。4、(2016)豫0825第1945号许艳玲与王某某返还原物纠纷一案的庭审笔录和（2016)豫08民终3208号王某某和段某某租赁合同纠纷-案的庭审笔录，温县人民法院（2016)豫0825民初1945号民事判决、温县人民法院（2016)豫0825民初1328号民事判决、焦作市中级人民法院（2016)豫08民终3208号民事裁定书，证明在上述两份庭审笔录中，证人李某和樊某均证明在段某某私自升高房屋和在室内挖大坑时，未经王某某同意且遭到王某某阻拦的事实。5、录音资料4份，证明段某某未征得王某某同意，私自升高房屋和在室内挖大坑以及王某某多次通知段某某及中间人让段某某继续履行合同而段某某置之不理的事实。原告段某某质证称，1、对二证人证言原告均有异议，樊某证人证言与在中院时的证言不一致，没有说过协商后说一声，对第二个证人原告根本没有见过。2、对租赁协议无异议。3、对被告称原告私自升高房屋有异议，双方已经就房屋升高协商好了。4、关于房屋裂缝问题，在原告租赁前裂纹就存在。5、被告王某某和徐艳玲庭审笔录原告没有见到，庭审时原告没有参加，不知道。6、在原告挖储麦池时双方没有纠纷。本院对双方无异议的事实与证据予以认定。对双方有争议的事实与证据，分析认定如下：一、关于原告段某某改建承租房屋是否与被告王某某协商一致的证据认定问题，原告段某某提供的证人证言证明原告在改建承租房屋时被告王某某在施工现场，未阻拦施工，以此证明原告段某某改建租赁房屋已与被告王某某协商一致。被告王某某提供的证据证明原告段某某在改建承租房屋时未征得被告王某某同意并予以阻拦的事实。双方提供的证据均为证人证言，根据原、被告双方于2014年12月22日签订的《租赁协议》第五条的约定，段某某生产经营中需改建王某某房屋及重建生产设施，需经双方协商一致。段某某升高承租房屋的屋顶，在承租房屋内挖储麦池涉及租赁房屋的重大修缮行为，需要就升高房屋的施工方案、挖储麦池的位置、深度等问题与出租人具体协商，而段某某提供的证据不能证明其就上述问题与王某某已经协商一致，段某某在原审中陈述其改建房屋时王某某在场，认为王某某对段某某改建承租房屋的行为是一种默认，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十六条的规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，本案中，双方签订的《租赁协议》明确约定改建承租房屋需要双方协商一致，法律也未规定此种情况下默认视为出租人同意改建，且段某某陈述双方口头协商达成改建房屋的一致意见，但王某某对此予以否认，故本院认定段某某改建承租房屋未征得王某某同意，双方就房屋改建问题未达成一致意见。二、关于原告段某某改建承租房屋是否造成房屋毁损的事实认定问题，原告提供2017年7月25日焦作市建设工程质量管理协会关于王某某房屋鉴定退卷函，证明王某某曾经委托鉴定，鉴定意见是原告改建房屋没有对房屋造成损害，但该鉴定函不符合鉴定的形式要件，本院不予采信；被告王某某提供照片证明原告段某某因改建承租房屋导致房屋墙体裂缝、房屋毁损的事实，因其提供的证据不能证明房屋墙体裂缝的形成时间，墙体裂缝与原告段某某改建房屋是否有因果关系，是否对房屋造成损害等，故本院对被告提供照片的证明指向不予采信。三、关于原告段某某分两次支付被告王某某2000元、5000元现金的事实认定问题，被告王某某不认可收到原告段某某2000元现金，原告段某某也未提供证据予以证明，故本院对该2000元现金不予认定；关于原告段某某支付被告王某某5000元现金的事实，被告王某某予以认可，认为此款项系原告段某某让其改造电线线路而支付的，现在线路已改造完毕，其不应该返还原告段某某支付的5000元，对此问题，将在本院认为部分予以分析评判。四、关于原告段某某改建承租房屋发生费用的认定及负担问题，原告段某某改建承租房屋必然产生费用，但未经双方协商一致改建房屋产生的费用应由原告段某某承担，故对原告提供的改建费用的相关证据，本院不予分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月22日，被告王某某（甲方）与原告段某某（乙方）签订租赁协议书一份，约定“1、甲方将属于自己所有的位于黄庄镇××村南地的厂房、厂地及附属设施租赁给乙方使用，厂地长40米，宽33米，厂房20余间，甲方保证乙方在租赁期间水、电、路三通。2、租赁期为六年（自2015年2月1日起到2021年1月31日止）。3、本协议生效之日乙方须一次性付清六年租赁费，共计陆万元整。4、本协议生效之日前甲方的债权债务由甲方负责，租赁期内的债权债务由乙方承担。甲方在租赁期内无权干涉乙方经营、管理方面的事宜。5、乙方生产经营中需改动甲方原有厂房及重建一些生产设施的，需经双方协商解决。6、租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。7、本协议双方必须共同履行，如一方违约应向对方支付违约金壹万元。造成损失的还应赔偿对方损失……”。原、被告双方就该协议经温县公证处（2014）温证经字第210号公证书公证。协议签订后，原告段某某按照协议约定一次性支付被告王某某6年租赁费60000元，为改建承租房屋的电路问题，原告段某某支付被告王某某5000元。2015年3月，在双方未协商一致的情况下，原告段某某对租赁厂房进行改建，将厂房升高，挖建了储麦池。2015年6月，被告王某某将原告委托修理房屋案外人的车辆扣押，根据原、被告的陈述，双方在因房屋改建问题产生纠纷后，被告王某某通过扣押原告段某某方派出的维修房屋车辆等行为使得原告段某某失去对承租房屋的占有，双方为此产生纠纷，被告王某某于2016年5月3日向本院提起诉讼，要求解除与段某某签订的租赁协议，并要求段某某对租赁房屋进行修复、恢复原状，案经二审发回重审后，王某某撤回起诉。后段某某于2019年4月2日提起本案诉讼，诉讼过程中，被告王某某提起反诉，请求依法判决反诉被告段某某将私自升高和因升高房屋造成墙体裂缝的租赁房屋恢复原状；责令反诉被告段某某将在租赁房屋内所挖大坑（长7米、宽8.5米、深4米）恢复原状。另查明，被告于2016年5月3日将案涉房屋另行出租他人。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告段某某与被告王某某于2014年12月22日签订的《租赁协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按该合同约定的内容履行。在合同履行过程中，原告段某某未与被告王某某协商一致，就实施了对承租房屋进行屋顶升高的重大改建行为，违反了双方签订的《租赁协议》第五条的约定，是形成此次纠纷的主要原因，但被告王某某在原告段某某未经其同意改建承租房屋的行为发生后，未按法律规定向原告段某某要求恢复原状的情况下，采取扣押车辆等手段使得原告段某某失去对承租房屋的占有，实际上是解除租赁合同的意思表示，双方在履行合同过程中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，故原告段某某要求被告王某某支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持；鉴于原告段某某未经双方协商一致，对承租房屋实施改建行为，其改建房屋产生的费用应由其自行承担，故其要求被告王某某支付改建费用61000元的诉讼请求，本院不予支持；原告段某某要求被告返还其支付被告王某某的2000元，因无证据证明，本院不予采纳；原告段某某支付被告王某某的5000元，系对承租房屋辅助设施的改良行为，双方在合同中未约定此费用的负担方式，依法应当由被告王某某负担，故原告段某某要求被告王某某返还5000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因原、被告双方均认可双方的租赁合同已无履行可能，均同意解除租赁合同，故对原告要求解除双方签订租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；关于原告段某某要求被告王某某返还租赁费用的问题，因双方均未提供原告段某某失去占用租赁标的物的准确时间，结合原、被告陈述的事实，本院认定原告占用租赁标的物的时间为2015年2月1日-2015年6月30日止，原告段某某占有租赁标的物期间的费用3332元应由其承担，剩余部分的租赁费被告王某某应予返还，故原告段某某要求被告王某某返还租赁费55940元的诉讼请求，本院予以支持。被告王某某要求将改建的房屋恢复原状，现有证据不能证明原告段某某改建承租房屋造成承租房屋受损的事实，本着物尽其用的原则，被告王某某要求将升高的房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予采纳，被告王某某要求将承租房屋内所挖大坑恢复原状的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但其要求将房屋墙体裂缝恢复原状的诉讼请求，因无相关证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条第二款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定，判决如下：一、解除原告段某某与被告王某某于2014年12月22日签订的《租赁协议》。二、被告王某某于本判决生效后十五日内返还原告段某某租赁费55940元。三、被告王某某于本判决生效后十五日内支付原告段某某5000元。四、原告段某某应于本判决生效后十五日内将承租房屋内所挖大坑恢复原状。五、驳回原告段某某的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2978元，反诉费50元，共计3028元，原告段某某负担1814元、被告王某某负担1214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审 判 长  夏宁群人民陪审员  郭林艳人民陪审员  黄建交二〇一九年八月三十日书 记 员  王秋红