广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25062号原告：郭广城，男，1963年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：宋梓健、李俊杰，分别系广东恩慈律师事务所律师、实习人员；后变更为李素珍、李俊杰，分别系广东恩慈律师事务所律师、实习人员。被告：潘莲凤，女，1956年12月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告郭广城与被告潘莲凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭广城及其委托诉讼代理人宋梓健、李俊杰到庭参加了诉讼。被告潘莲凤经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭广城诉称：原告于2014年6月1日经中介广州市祈安地产代理有限公司介绍与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告名下的广州市天河区燕兴路XX号铺，原告向被告支付了定金及部分房款，被告向工商银行申请提前还款并办理了涂销抵押。原告于2014年10月1日将剩余房款200000元支付给被告，被告将涉案房屋交付给原告，原告已实现对房屋的占有。后原告欲要求被告配合将房屋过户至原告名下时，发现被告已不再通讯地址居住。原告寻求未果。截至起诉之日，被告仍旧未出现协助原告办理房屋过户手续。现诉请判令：一、被告与原告的《商铺买卖合同》于起诉之日解除；二、被告向原告返还购房款3600000元；三、被告向原告支付违约金360000元；四、被告向原告支付原告已支付的中介服务费108000元；五、被告承担本案的财产保全费；六、被告承担本案的诉讼费。被告潘莲凤未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2016登记字10XXXXX85号；查册时间：2019年7月3日），显示天河区燕兴路28号铺（以下简称“涉案房屋”）登记产权人为潘莲凤，占有部分为全部（权属人），建筑面积68.3697平方米；他项权利摘要载明：抵押权利人为黎青汝，登记时间2016年5月16日；来函摘要显示：涉案房屋于2016年12月14日被广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初42597号协助执行通知书及民事裁定书（查封期限为2016年12月14日至2019年12月13日）查封，于2017年9月25日被本院以（2017）粤0106民初22168号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封，于2018年8月30日被广州市从化区人民法院以（2018）粤0117执2628号之一协助执行通知书及执行裁定书轮候查封，于2018年9月7日被广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104执6718号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封，于2018年9月17日被广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104执6719号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封，于2018年10月19日被本院以（2018）粤0106民初25062号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封，于2018年10月24日被广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104执34659号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封。2014年6月1日，原告（买方）与被告（卖方）以及案外人广州市祈安地产代理有限公司（以下简称“祈安公司”）（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方买卖房地产的涉案房屋建筑面积68.37平方米；（第二条）卖方持有该房地产之权属证明，并保证对该房地产享有完整的处分权，且该房地产在交易时没有产权争议、没有被查封、没有被冻结；若有抵押权人，卖方则保证通过赎楼涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续；若因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权过户登记手续或者发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。（第三条）买卖双方同意该房地产的成交价为3600000元。（第四条）该房地产之付款方式详见《附件》，买卖双方均同意按《附件》所约定之付款方式交付房款。（第五条交付期限）买方同意在不解除该房地产现有《租赁合同》的情况下购买该房地产。在卖方收齐房款当日开始，租金开始由买方收取。如果卖方预收了租客保证金及收取房款后的租金，应如数转交给买方。（第十条）若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约。（第十一条）若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过五日仍未履行合同的，则属违约。合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限。（第十二条违约责任）1、卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。2、买方不按照合同约定购买该房地产的，须向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。3、基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行，则视为经纪方已完成居间服务，违约方须向经纪方支付该房地产成交价的3%作为违约金。买卖双方未付之佣金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金。（第十九条）本合同附件及补充协议均是本合同不可分割的组成部分，与本合同具同等法律效力。（第二十条）买卖双方联系地址以身份证住址或本合同联系地址为准，有效文书自邮寄当天起三天内视为送达。（第二十三条）经买卖双方协商约定：卖方收到买方定金三天之内向银行申请提前还款，卖方自银行赎房产证出来五天之内与买方到广州市南方公证处作全权委托公证书给买方，买方在作全权委托公证书当天支付剩余楼款人民币3350000元。卖方同意买方在一个月内付清全部楼款，卖方保证现租期到2014年10月1日之前到期。同日，原告（买方）与被告（卖方）以及案外人祈安公司（经纪方）签订《附件（付款方式）》，约定：买卖双方可选择办理银行资金托管手续并同意按下列方式收取房款：买方须在签订本合同之同时支付100000元作为部分定金，定金余款150000元于2014年6月1日或之前付清；买方知悉该房地产处于抵押状态，现买卖双方同意按以下第一种方式办理提前还清贷款，卖方同意在收取定金后三日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷之日起三日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定的付款方式履行合同。诉讼中，原告主张其已支付完毕全部购房款3600000元，分别是银行转账3438600元以及现金支付161400元，其中，2014年6月1日现金支付150000元，同日被告出具了对应金额的《收据》；2014年10月1日被告向原告出具了金额为200000元的《收据》，其中，银行转账支付188600元，剩余11400元系通过现金支付的方式支付给了涉案房屋当时的租客作为退租费用，期间双方为便于涉案房产的交易办理了委托公证，其支付完购房款后被告向其交付了涉案房屋，其已于2014年年底将涉案房屋出租，但后来涉案房屋被多次转租，现房屋占有人以其不是产权人为由拒绝向其交还涉案房屋。并提供如下证据拟予以证明：证据1、《收据》六张，显示被告于2014年6月1日出具收据载明收到原告交来购买涉案商铺之部分定金100000元、剩余定金150000元；于2014年9月15日出具收据载明收到部分房款50000元、400000元；于2014年9月16日出具收据载明收到部分房款2700000元；于2014年10月1日出具收据载明收到剩余楼款200000元。证据2、中国农业银行银行卡取款业务回单及已销户活期账户明细清单，载明户名郭广城的银行账户于2014年6月1日向户名潘莲凤、账号62×××79的银行账户转账50000元。证据3、中国工商银行借记卡账户历史明细清单以及中国工商银行股份有限公司广州XXXX支行加盖业务专用章的转账明细，反映郭广城于2014年6月1日向户名潘莲凤、账号62×××69的银行账户转账50000元。证据4、中国工商银行账户明细信息以及业务凭证三份，载明户名郭广城的银行账户向户名潘莲凤、账号62×××69的银行账户于2014年9月15日转账450000元，于2014年9月16日转账2700000元，2014年10月4日银行转账188600元。证据5、（2014）粤广南方第0XXXX4号《公证书》，显示被告于2014年9月16日办理公证委托，被告作为涉案房屋的权属人委托原告代理执行和处理如下事项，包括对涉案房屋进行出租管理、提前清偿银行贷款、出售、抵押等事宜。证据6、祈安公司于2019年7月9日出具的《情况说明》，载明该公司于2014年6月1日作为居间方完成了潘莲凤（卖方）及郭广城（买方）有关涉案房屋的《房屋买卖合同》签约及履行全过程，其中，在买卖双方谈判中，双方约定由买方处理租客退租等事宜，并由买方先行垫付退还租客的租金等相关退租费用，垫付的费用折抵楼款。2014年10月1日经双方核算买方未支付的剩余购房楼款为20万元，扣除已经垫付的退租费用11400元，最后双方确认买方仍应支付的尾款为188600元，因当天是国庆假期，银行转账手续到10月4日完成。2014年10月1日，卖方潘莲凤向买方郭广城出具剩余楼款200000元的收据，同日卖方潘莲凤向买方支付涉案房屋的钥匙等进行房屋的交付。证据7、原告（甲方）与案外人符强（乙方）于2014年10月9日签订的《商铺租赁合同》，载明甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限为2014年10月24日至2018年10月23日止等内容。原告主张其已向案外人祈安公司支付涉案房屋中介服务费108000元，提供如下证据拟予以证明：证据1、祈安公司出具给其的《收据》六张（载明祈安公司于2014年6月16日出具收据载明收到原告交来的涉案房屋的中介服务费共计108000元）。证据2、祈安公司于2019年7月9日出具的《情况说明》，载明该公司作为居间方完成了潘莲凤与郭广城有关涉案房屋的《房屋买卖合同》签约及履行全过程，其公司在提供居间中介服务过程中，应收买方居间中介服务费108000元，该中介服务费买方已于2014年6月16日支付完毕。原告表示被告要求其支付完毕全部购房款后才同意办理网签，其支付完毕购房款后有要求被告办理过户手续，但被告被众多债务人追偿债务，下落不明，无法配合其手续，随后其才发现涉案房屋已被广州市越秀区人民法院查封。现原告表示因被告下落不明，涉案房屋又存在查封情况，无法办理过户，《房屋买卖合同》已无法履行，合同目的无法实现，所以原告要求解除合同，要求被告退回房款及承担违约责任。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。《房屋买卖合同》约定由被告将涉案房屋出售给原告，现涉案房屋存在另案的数轮查封，《房屋买卖合同》的履行存在障碍，原告诉请要求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证及抗辩的权利。《房屋买卖合同》解除后，原告要求两被告退还已支付的购房款3600000元，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定“卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用”，原告诉请要求被告支付违约金有合同依据，本院予以支持；需要指出的是，在现实生活交易惯例中，买卖房产属于大宗交易，买卖双方均应尽审慎审查义务，原告与被告虽然在人民法院查封涉案房屋之前签订了《房屋买卖合同》，但该合同并未约定办理房屋交易过户手续的时间，未办理网签，在签订合同后至人民法院查封前长达两年多的时间内原告亦未缴纳交易税费及办理过户手续，且其已与被告通过公证委托的方式取得涉案房屋的处理授权，以上事实证明原告作为买受人未尽到审慎注意的义务，亦应承担相应的责任，综合本案，本院酌情将违约金的数额调整为180000元，对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。《房屋买卖合同》约定“买卖双方未付之违约金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金”，现原告提供经纪方出具的《收据》以及《情况说明》以证明其就涉案房屋支付中介服务费108000元，其诉请要求被告支付中介服务费具有事实及法律依据，本院对此予以支持，但因其在履约过程中如上所述存在一定的违约责任，本院酌情将中介服务费的数额调整为54000元。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭广城、被告潘莲凤于2014年6月1日就广州市天河区燕兴路28号铺签订的《房屋买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告潘莲凤向原告郭广城返还购房款3600000元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告潘莲凤向原告郭广城支付违约金180000元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告潘莲凤向原告郭广城支付中介服务费54000元。五、驳回原告郭广城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39344元，由原告郭广城负担1872元，被告潘莲凤负担37472元；保全费5000元，由被告潘莲凤负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  曹 霞二〇一九年八月二十一日书 记 员  邱莉晶谢婉萍