广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18591号原告：梁伟民，男，汉族，1974年3月22日出生，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：叶爱华，系原告的妻子。被告：广州船舶机械厂，住所地广州市海珠区下渡路12号。诉讼代表人(破产管理人)：广东经纶律师事务所。负责人：蔡海宁。委托诉讼代理人：曾颖祺，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市天河区城镇房地产开发总公司，地址广州市黄埔大道乐雅苑*SP*。负责人：陈如华。原告梁伟民与被告广州船舶机械厂（以下简称“机械厂”）、广州市天河区城镇房地产开发总公司（以下简称“天河城镇开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，2018年10月10日广州市中级人民法院以（2018）粤01民初670号民事裁定书裁定交本院审理，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁伟民及其委托诉讼代理人叶爱华，被告机械厂的委托诉讼代理人曾颖祺到庭参加了诉讼。被告天河城镇开发公司下落不明，本院依法公告，现期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告是被告机械厂的下岗职工，两被告是广州市新港西路下渡路×号鹭苑二期住宅楼（自编号）×号之一、之二、之三房屋的共有产权人。原告与1998年3月2日、1999年1月21日及2000年1月7日分别以支付房改房的形式向被告机械厂支付了××号之二××房的全部房款，被告天河城镇开发公司售楼处在收到该房屋的全部房款后也给被告机械厂开具了该房的全额收款收据，原告与两被告的房屋买卖关系确立，随后被告天河城镇开发公司将该房屋交付原告居住使用，原告一直催促两被告配合办理该房屋的房地产权属证，但历经数年未果。（2013）穗中法民五终字第3031号民事判决书确认未能办证是由于两被告的不作为和过错造成，同时在该判决中明确原告为该房屋的实际购买人，被告机械厂是代理原告购买该房屋，鉴于该房屋不存在禁止转让的行为，两被告向原告履行办证义务并无法律障碍。故起诉要求：1、判令两被告向原告履行办理广州市海珠区下渡路××号之二××房的不动产权属证书；2、判令本案诉讼费由两被告承担。被告广州船舶机械厂辩称：一、广州市海珠区下渡路××号之二××房（下称“案涉房屋”）的权属情况。依据《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区下渡路××号之二的房屋的产权目前登记在被告机械厂和被告天河城镇开发公司名下，登记为两被告共有，但房屋实际上已在被告机械厂和被告天河城镇开发公司之间重新分配，依据已生效的（2017）粤0105民初7972号《民事判决书》，包含案涉房屋在内8套房产的产权已被判归被告机械厂所有。被告机械厂向海珠区法院提起强制执行申请，请求法院依法强制被告天河城镇开发公司协助办理包括案涉房屋在内的八套房产的房地产权属登记手续，并已于2018年8月30日获得立案受理，执行案号为(2018)粵0105执7407号。二、案涉房屋已出售给原告，被告机械厂同意配合原告办理过户手续。2009年6月23日，广州市中级人民法院作出(2008)穗中法民破字第6号—6《民事裁定书》，裁定被告机械厂破产。如案涉房屋具备过户办证条件，被告机械厂亦同意配合原告将案涉房屋的不动产权属证书办至原告名下。被告广州市天河区城镇房地产开发总公司没有提交答辩意见及提供证据。经审理查明：原告梁伟民与两被告之间的房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2012）穗海法民三初字第1890号民事判决经查明：原告因两被告至今没有为其办理广州市海珠区下渡路××号之二××房的房地产权属证书，遂提起本案诉讼。在该案诉讼过程中，被告机械厂表示：涉案房屋是两被告之间合作时，其向被告天河城镇开发公司购买后以房改形式出售给原告的。原告已交齐全部房款，其也将房屋交给原告居住使用。另查，（一）、广州市房地产管理局于2001年9月11日核发的《广州市房地产权属证明书》（№第110656）载明：两被告为下渡路76号之一、之二、之三房屋共有权人；所有权来源为1995年新建；备注：第一被告占有份额为：半地下室661.8276平方米，住宅28套（76号之一、之二、之三第1层01－04房，第2－9层01、04房）1998.2270平方米，第二被告占有份额为：住宅80套（76号之一、之二第2－9层01－04房，76号之三第2－9层02、03房）共4408.6888平方米。（二）、《房地产登记簿查册表》载明：下渡路76号之一、76号之二、76号之三房屋共同登记在两被告的名下，其中第一被告占半地下室661.8276平方米，住宅28套（76号之1，之2，之3第一层01－04房，76之3号第2－9层01，04房）1998.227平方米，第二被告占住宅80套（76号之1，之2第2－9层01－04房，76之3号第2－9层02，03房）共4408.6888平方米。（三）、两被告之间签订的《鹭苑二期住宅楼认购书》约定，第一被告向第二被告认购广州市新港西路下渡路12号鹭苑二期住宅楼自编号如下共11套：76号之二中梯：203、204、304、404、504、604、802、804、902、904；76号之三北梯902。（四）、第二被告售楼部开具的收款收据反映第二被告收到付款单位为第一被告支付的购房款。（五）、落款日期为2007年6月27日的广州市房地产交易登记中心信访部门的《信访复函》（穗房交登群字〔2007〕377号）,内容：何志等5人:你们来访我中心反映海珠区下渡路76号之二304、802、902、904，之三902房办理房地产权证有关问题的信访件己收悉，现将有关情况答复如下：一、基本情况，2000年6月，广州船舶机械厂（以下简称“机械厂”）及广州市天河区城镇房地产开发总公司（以下简称“天河城镇开发公司”）申请办理海珠区下渡路76之一、之二、之三房屋的初始登记，我中心核准登记，并核发了第110656号广州市房地产权属证明书。其中机械厂占：半地下室661.8276平方米，住宅28套（76号之一、之二、之三第1层01-04房，76之三号第2-9层01、04房）；天河城镇开发公司占住宅80套（76号之一、之二第2-9层01-04房，76之三号第2-9层02、03房）。下渡路76号之二304、802、902、904、之三902房等5套房屋产权属天河城镇开发公司所有。据了解，1997年机械厂向天河城镇开发公司购买了下渡路76号之二304、802、902、904、之三902房，并签订了房屋认购书；同时机械厂将上述房屋分别按房改标准卖给职工何志等5人。目前天河城镇开发公司尚未将上述房屋过户至机械厂名下，导致机械厂无法帮职工何志等5人办理房屋的转移登记。二、意见及建议，根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第（二）、（三）项定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，领取房地产权属证明书；购买新建商品房屋，开发经营企业已按规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起30日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证。下渡路76号之二304、802、902、904、之三902房已办理初始登记，但目前上述房屋的产权仍属天河城镇开发公司所有，且何志等5人是向机械厂购买上述房屋，因此，需待上述房屋过户至机械厂名下后，才能为你们办理所购房屋的房地产权证。因此，建议你们与机械厂、天河城镇开发公司协商，尽快将下渡路76号之二304、802、902、904、之三902房过户至机械厂名下，再由机械厂协助你们办理所购房屋的转移登记。广州市中级人民法院于2009年6月23日作（2008）穗中法民破字第6号-6《民事裁定书》，裁定宣告第一被告破产。该判决驳回原告梁伟民的诉讼请求。该判决认为：两被告共同开发建设包括涉案房屋在内的楼宇，因此，在办理初始登记时，两被告是包括涉案房屋在内的楼宇的共有权人。但从本案的证据材料反映，两被告对共同开发建设的楼宇中各自所占有房屋的份额进行了分割，涉案房屋为被告天河城镇开发公司占有的房屋份额，被告机械厂通过向被告天河城镇开发公司购买涉案房屋后再以房改形式出售给原告，因此，本院认定两被告之间就涉案房屋形成了商品房预售的法律关系，原告与被告机械厂之间形成了涉案房屋的买卖关系。鉴此，结合相关的法律规定及广州市房地产交易登记中心的信访复函，原告现在在涉案房屋尚未过户到被告机械厂名下时，要求被告机械厂协助其办理涉案房屋的房地产权属证书的诉讼请求，暂不具备条件，本院不予支持。由于原告与被告天河城镇开发公司之间不存在直接的法律关系，故原告要求被告天河城镇开发公司协助其办理涉案房屋的房地产权属证书的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。原告梁伟民不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第3029号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述案件已经生效。被告机械厂（作为该案原告）与被告天河城镇开发公司（作为该案被告）的商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日作出的（2017）粤0105民初7972号民事判决，查明：1997年4月1日，机械厂（认购方、乙方）与天河城镇开发公司（出售方、甲方）签订《鹭苑二期住宅楼认购书》，约定：认购楼房位置及面积：广州市新港西路下渡路12号鹭苑二期住宅楼自编号如下共11套：中梯203、204、304、404、504、604、802、804、902、904，北梯902，计总面积669.9689平方米，楼价2666782.80元，本楼宇将在1997年4月30日前交付使用，等。天河城镇开发公司于1997年3月17日、1997年4月10日、1997年6月16日、1998年6月2日分别向机械厂出具收取原告房款55000元、500000元、320000元、500000元的收据，经手人为黄则雄。1998年1月21日，汕头市达濠建筑安装工程公司第四工区（经手人黄则雄）出具收据，收到机械厂交来鹭苑公寓二期退款400000元；1998年8月13日，天河城镇开发公司经手人黄则雄出具收据，收到原告交来退房款891782.80元。（2013）穗中法民五终字第3031号民事判决曾查明以下事实：（一）、广州市房地产管理局于2001年9月11日核发的《广州市房地产权属证明书》（№第110656）载明：本案两被告为下渡路76号之一、之二、之三房屋共有权人；所有权来源为1995年新建；备注：机械厂占有份额为：半地下室661.8276平方米，住宅28套（76号之一、之二、之三第1层01－04房，第2－9层01、04房）1998.2270平方米，被告占有份额为：住宅80套（76号之一、之二第2－9层01－04房，76号之三第2－9层02、03房）共4408.6888平方米。……等。该案判决：天河城镇开发公司在本判决发生法律效力之日起10日内协助机械厂办理将广州市海珠区下渡路76号之二203房、204房、304房、604房、802房、902房、904房；广州市海珠区下渡路76号之三902房过户至原告名下的房地产权登记手续。该案认为：本案两被告通过签订《鹭苑二期住宅楼认购书》就涉案房屋建立起买卖关系，则双方均应按约定履行各自的义务。机械厂主张已向天河城镇开发公司支付了全部款项、天河城镇开发公司已交付了涉案房屋，上述主张中关于款项支付的部分有收款收据予以证实，且天河城镇开发公司并未对上述两主张提出否定性答辩及证据，应承担举证不利的后果，故本院对机械厂的上述主张予以采纳。根据公平原则，机械厂已履行付款义务，则天河城镇开发公司应当依照上述协议的目的为机械厂办理过户手续。故机械厂要求天河城镇开发公司为机械厂办理过户手续的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。该判决已经生效。（2017）粤0105民初7972号民事判决书生效后，机械厂依法向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0105执7407号，该案于2018年10月15日作出（2018）粤0105执7407号执行裁定书及（2018）粤0105执7407号之五协助执行通知书，要求：单方为广州船舶机械厂办理位于广州市海珠区下渡路76号之二902房的产权过户和房地产登记手续。广州市国土资源和规划委员会于2018年10月17日向本院作出《协执文书收件回执》记载：收案号：（2018）14334号，凭此回执到不动产登记中心联系办理有关手续。本院于2018年11月6日将《协执文书收件回执》送达了机械厂。庭审中，原告及被告机械厂确认原告已经全部支付了购房款。本院认为：涉案房产的权属问题以及各方当事人之间的关系问题，已经有上述已经生效的判决予以认定，本案不再重复论述，本院对原告主张涉案房屋由其购买所得及付清房款的事实予以认定，现涉案房屋已经过户至被告广州船舶机械厂名下，被告机械厂表示涉案房屋已经出售给原告，其同意协助原告办理过户手续。故原告要求被告机械厂协助办理广州市海珠区下渡路76号之二902房的不动产属证书合法有理，本院予以支持。由于原告与被告天河城镇开发公司之间不存在直接的法律关系，故原告要求被告天河城镇开发公司协助其办理涉案房屋的房地产权属证书的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条之规定判决如下：一、被告广州船舶机械厂在本判决生效之日起10日内协助原告梁伟民办理广州市海珠区下渡路××号之二××房的不动产权属证书。二、驳回原告梁伟民其他诉讼请求。本案受理费604.8元，由被告广州船舶机械厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蒙刚人民陪审员王英人民陪审员 林   佩   霞二〇一九年八月十三日书 记 员 刘       姗钟燕琴