江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初1706号原告：武江波，男，1980年1月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告：武志文，男，2010年4月29日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告：王松明，女，1955年2月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。三原告共同委托诉讼代理人：仲其山，沭阳县城南法律服务所法律工作者。被告：仲其进（曾用名仲进），男，1975年10月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：陈劲松，江苏正伍律师事务所律师。被告：李长位，男，1966年10月11日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：张法延，沭阳县桑墟法律服务所法律工作者。武家兵与被告仲其进、李长位确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。武家兵委托诉讼代理人王松明、仲其山、被告仲其进及其委托诉讼代理人陈劲松、被告李长位及其委托诉讼代理人张法延到庭参加诉讼。因武家兵在诉讼过程中因病去世，本院依法通知武家兵的法定继承人王松明、武江波、武志文作为当事人参加本案诉讼。本院依法适用普通程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理，原告王松明、武江波及三原告共同委托诉讼代理人仲其山、被告仲其进及其委托诉讼代理人陈劲松、被告李长位委托诉讼代理人张法延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认武家兵与被告于2012年7月8日签订的宅基地转让协议无效；2.退还被告已付款1.5万元。事实与理由：2009年被告仲进与原告口头协商将位于华冲镇小汤药房和光学仪器厂中间，南距小汤药房北墙0米、向北宽为14.45米、东临公路、西至排水沟原告所有的宅基地以10万元价格转让给被告仲进，2009年被告仲进肌肤原告1.5万元预付款。后来被告仲进找到李长位让其合伙共同在涉案的宅基地上建设房屋，并于2012年7月8日双方补签了宅基地转让协议；后于2014年1月3日二被告补签了合伙协议。因原、被告之间的宅基地买卖协议违反了国家的法律规定，即不是同一集体经济组织的成员不得相互购买宅基地，属无效协议。特提起诉讼。被告仲其进辩称，该协议效力有效，且款项已经付清，请求解除无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告李长位辩称，原告诉称的双方签订宅基地买卖时间、经过以及支付款项属实，同意原告的诉讼请求。原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.2012年7月8日武家兵与仲其进签订的《宅基地转让协议书》复印件一份，证明原、被告签订宅基地转让的事实。2.证人姜某,4证言，证明原、被告之间宅基地的买卖情况。被告仲其进质证称，对转让协议书真实性没有异议。但最后一行粗笔字当时没有，对这行字不认可，我们是依法流转原告的宅基地，从第二条也可以证明余款第二次已经付清。该协议已流转十年左右，完全实际交付，且被告已流转给其他人，无法解除。被告李长位质证称，对原告提供该协议的三性均无异议，另外我要说明一下，协议最下面字体粗的是李长位书写的，因为在协议当天约定，被告应付5.5万元，后通过考虑，怕将来建房产生争议，就将款项临时交给书写协议的姜某,4，姜某,4又考虑到自己是中间人，收钱不方便，又把钱退给李长位，姜某,4要求李长位在协议书下面书写内容，以证明该款项由李长位取回。被告仲进向本院提交以下证据：1.2013年7月4日原告与镇政府的谈话笔录复制件一份，证明所有款项原告已收取，且也认可转让给仲其进，不得反悔。2.宅基地流转协议复印件一份，证明该协议根本没有被告李长位所说的加粗字体，被告仲进出示的证据才是当天形成的协议。3.收条复印件四张，证明原告收到购地款，土地已经已经流转给他人，所以原件给他人了。原告质证称，对证据2三性无异议。对证据1谈话笔录真实性无异议，但是款项10万元并非上面解释的内容，因为双方是有出入的，在2012年7月8日的协议上第二款已注明了款项第二次已经付清，但实际情况并非如此，因为仲进与被告李长位进行了协商，在争议的土地上进行盖房，对第二次付款5.5万元并非刚才仲其进刚才所说，第二笔款是由被告李长位付的，所以说在2012年7月8日协议上最下方李长位写的证明，原告到目前为止没有收到所谓的5.5万元，因此在该份谈话笔录中说给10万元，我们不予认可。对证据3，被告仲其进出示2009年3月27日收到人民币15000元，对该收条予以认可；12000元收条，经手人是张祖高，该份证据是原告从张祖高手买房子时，由张祖高出具给原告的；对2009年3月17日24000元和2009年3月27日4000元收条收款人是武江龙，庭前与原告了解，该收条是武江龙打的，我们不予认可。被告李长位质证称，对谈话笔录无异议，因为当时是我找人谈话的。为什么乡政府要找原告谈话，因为二被告是合伙从原告手中转让宅基地，是共同建房，在建房过程中，有其他人出来主张权利，阻止建房，然后由被告李长位找到镇政府处理该纠纷，镇政府就与原告进行谈话，一方面该款项由第二被告先交给姜某,4，后又由第二被告取回，并且姜某,4承诺，如果房子建好无异议，该5.5万元由被告支付，因此，原告为了能够让二被告将房子顺利建成，才说房款已付清。对协议没有异议。被告李长位向本院二被告签订的协议书一份，证明二被告于2014年1月3日补签一份合伙协议，涉案宅基地是由二被告共同转让并共同投资建房，约定欠原告宅基地款5.5万元由被告李长位支付。被告仲进质证称，对协议真实性予以认可，但该份协议与本案没有关联性，不予质证。本院认证认为，原、被告对原告提交的《宅基地转让协议书》、谈话笔录、2009年3月27日武家兵出具的15000元收条、证人姜某,4的证言无异议，本院予以采信。原告对被告仲进提交的经手人张祖高的12000元收条、2009年3月17日武江龙出具的24000元收条及2009年3月27日武江龙出具的4000元收条不予认可。本院认为，张祖高出具的收条系张祖高出具给原告的收条，与本案无关，该证据本院不予采信。原、被告双方在《宅基地转让协议书》第一条注明“该地皮转让费为十万元（包括武江龙在内）”，原告庭审中也陈述，武江龙欠被告仲其进的28000元前款用以冲抵30000元购地款，因此，对武江龙2009年3月17日和3月27日出具的两张收条，本院予以采信。被告仲其进对二被告签订的协议关联性不予认可，本院认为，该协议系约定仲其进转让武家兵宅基地事宜，协议第二条注明“宅基地余款由乙方李长位已付清”，该份协议与二被告是否付清涉案宅基地对价有重大影响，与本案有关联性。对该协议本院予以采信。本案争议焦点为，二被告已付款项的金额。本院认为，被告仲其进与武家兵签订的《宅基地转让协议书》注明，该地皮转让费为100000元（包括武江龙在内）于2009年已付45000元，同时，原告认可武家兵于2009年3月27日收到15000元，也认可武江龙曾欠被告仲其进的28000元抵冲涉案宅基地转让费30000元。原告的陈述与协议书及武江龙出具的两张收条相互印证，本院确认该45000元被告已实际支付。被告仲其进辩称涉案宅基地转让费100000元已付清，并提交武家兵2013年7月4日在沭阳县的谈话笔录予以证明。原告质证称宅基地转让协议上注明的第二55000元应由被告李长位支付，但被告李长位并未实际支付该笔款项，被告李长位也认可其并未实际向原告支付55000元，并在宅基地转让协议下面进行了备注。且在二被告签订的《协议》中，二被告也约定了购买武家兵宅基地的余款由李长位支付。结合原、被告双方提交的证据，本院认为涉案宅基地余款55000元未支付。综上，本院依法认定，二被告实际向原告支付的宅基地转让费为45000元。关于涉案宅基地转让协议效力问题。本院认为，法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这与我国保护耕地的基本国策相违背。为了保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，法律禁止将宅基地及宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员。本案中，二被告不是涉案宅基地所在集体经济组织成员，双方签订的《宅基地转让协议书》违反合同法第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益，应属于无效。本院依法确认原、被告于2012年7月8日签订的《宅基地转让协议书》无效。涉案宅基地转让协议书无效，原告收取的宅基地转让费45000元构成不当得利，应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、原、被告于2012年7月8日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、原告于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告仲其进已付转让费45000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告预交1150元），由原告负担1150元，二被告负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元。审 判 长  徐 品人民陪审员  仲海棠人民陪审员  陈桂基二〇一九年八月二十六日书 记 员  仲 震书 记 员  周业武附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。