重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民初6号 原告（申请执行人）：新华信托股份有限公司,住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1、4-1，统一社会信用代码91500000202830053J。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（案外人）:兰易昆，男，1995年12月13日出生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅康康，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号，统一社会信用代码913302837133800150。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被告兰易昆、宁波市强人置业发展有限公司(以下简称强人置业公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告新华信托公司的委托诉讼代理人赵阳、屈浩，被告兰易昆的委托诉讼代理人熊进光、帅康康，到庭参加诉讼，被告强人置业公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 新华信托公司向本院提出诉讼请求：1.准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋继续查封并继续执行；2.本案诉讼费用由兰易昆、强人置业公司承担。事实和理由：新华信托公司与强人置业公司金融借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年6月18日对强人置业公司名下坐落于江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的140套房产（包括案涉房屋）进行首次查封，于2016年5月27日继续查封了前述房屋。执行过程中，案外人兰易昆提出执行异议,要求中止对案涉房屋的执行。重庆高院裁定中止了对案涉房屋的执行。兰易昆的外婆杨兰香与强人置业公司签订的内部购房协议表明，双方签订该协议是为了规避国家的限购政策,其缔约目的具有违法性，不应得到保护。同时，内部购房协议还约定，因国家限购，暂不做房管局备案手续，以至于在法院查封案涉房屋时,案涉房屋仍登记在强人置业公司名下，因此兰易昆对未办理过户登记有过错。兰易昆对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 兰易昆辩称，2013年7月份，兰易昆的母亲谢兰、外婆杨兰香决定为兰易昆购买案涉房屋。当时兰易昆未满18周岁，强人置业公司表示不能由兰易昆签订购房合同，但因强人置业公司急于融资，故与谢兰和杨兰香签订了购房协议，谢兰和杨兰香支付了全部购房款155067元。协议签订后，谢兰向强人置业公司提出待兰易昆年满18周岁再签订购房合同办理备案及房产权手续的申请，强人置业公司表示同意。后兰易昆得知强人置业公司未为兰易昆办理产权登记手续，在兰易昆催促下，强人置业公司销售人员又与杨兰香签订《罗马假日内部购房签约协议》。案涉房屋至今未办理房屋变更登记系强人置业公司导致，兰易昆对此并无过错。兰易昆在法院查封前已合法占有案涉房屋且已全额支付购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议与复议规定）第二十八条、第二十九条的规定，兰易昆对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回新华信托公司的诉讼请求。 强人置业公司未作书面答辩。 本院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆高院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重庆高院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，兰易昆就案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝执异65号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 另查明：兰易昆举示的《罗马假日内部购房签约协议》主要载明，甲方（出卖人）强人置业公司与乙方（买受人）杨兰香经友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，兰易昆购强人置业公司位于南昌市湾里区太平镇架头村罗马假日会所X号楼XXX号房屋，面积41.91平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续，待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续，房屋总价155067元，契税、维修基金7754元，兰易昆已付房款155067元，契税、维修基金7754元。该协议文尾乙方处有杨兰香签字纳印、甲方处有强人置业公司的印章，落款日期为2014年6月1日。 再查明：谢兰与兰易昆系母子关系，杨兰香与兰易昆系祖孙关系。2013年7月6日谢兰通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付65000元。2013年7月31日，谢兰通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付30000元、汪明通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司支付34000元。 2013年7月31日，强人置业公司南昌分公司交款单位“X-XXX”出具了6203元的契税和1551元的维修基金收据、向谢兰出具了1000元的办证费和500元的有线电视初装费收据，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向谢兰出具了603.5元（2013年8月1日-2014年7月31日）的物管费收据、300元的水电备用金收据，湾里区太平镇有限广播电视站向杨兰香出具了180元的案涉房屋有线电视专用收款收据。2015年7月22日，南昌未来物业管理有限公司向谢兰、杨兰香出具了400元的一户一表代收费、603.5元（2015年6月1日-2016年5月31日）的物业费收据。2016年6月22日，强人置业公司南昌分公司向兰易昆出具了155067元的案涉房屋的江西省地方税务局通用机打发票，发票载明房屋面积42.05平方米、单价3687.68元。 2013年8月2日，谢兰向强人置业公司南昌分公司提出《申请报告》载明：我是罗马假日会所X号楼XXX室业主，7月13日按购房协议交清全部房款及契税、房屋维修基金、办证费等费用。我决定儿子兰易昆（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）为该房产权人，但因其现在还未满18周岁，不能独立办理有关房产手续，故申请贵公司在兰易昆满18周岁时（2013年12月13日）及时为其办理购房合同签订备案及房产权手续。 庭审中，兰易昆陈述其名下南昌市西湖区丁公路南柴宿舍北区X栋X单元XXX室房屋（房产证号：洪房权证西字第XXXXXXXXXX号）的实际所有人系其姑姑兰建云，案涉房屋系其名下唯一住房，其系依据异议与复议规定第二十八条、第二十九条之规定主张排除强制执行。 以上事实有兰易昆与新华信托公司的当庭陈述，兰易昆与新华信托公司共同提交的（2015）渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，新华信托公司提交的（2018）渝执异65号《执行裁定书》，兰易昆提交的《罗马假日内部购房签约协议》《申请报告》《不动产登记资料查询结果告知单》《收据》《特约商户签购单》《户口簿》《房地产发票》等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：兰易昆对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下： 异议与复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议与复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人或者被执行的房地产开发企业名下的房屋主张其享有足以排除执行的民事权益的，均应以买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同为构成要件。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而在本案中，兰易昆未举示其与强人置业公司就案涉房屋签订的书面买卖合同。兰易昆主张强人置业公司同意在兰易昆年满18周岁后与其签订合同，但从兰易昆举示的《罗马假日内部购房签约协议》来看，此时兰易昆已年满18周岁，该协议载明的买受人为杨兰香，协议尾部亦由杨兰香在“乙方”处签字，协议并未载明兰易昆为案涉房屋的买受人，也无兰易昆的签字。退一步讲，即使系因强人置业公司原因未与兰易昆就案涉房屋签订书面买卖合同，亦不能据此认定杨兰香所签订的《罗马假日内部购房签约协议》即视为兰易昆与强人置业公司就案涉房屋签订了书面购房合同。因此，不能认定兰易昆与强人置业公司在查封之前就案涉房屋签订了书面购房合同。本案不符合异议与复议规定第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能认定兰易昆对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，兰易昆对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，新华信托公司的诉求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋。 案件受理费4300元，由兰易昆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  谭振亚 审判员  姜圆圆 审判员  汤君丽 二〇一九年八月二十七日 书记员  庞雪梅