广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1088号上诉人（原审原告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡,统一社会信用代码91442000792976916M。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务。被上诉人（原审被告）：黄德腴，男，1969年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。被上诉人（原审被告）：王洁，女，1964年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰房产公司）因与被上诉人黄德腴、王洁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初13160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。益泰房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方于2014年7月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，黄德腴、王洁立即协助办理中山市××××房的注销备案手续；2.判决黄德腴、王洁向泰益房产公司支付违约金51313.1元。事实和理由：一、黄德腴、王洁在签订《商品房买卖合同》和补充协议时，因存在个人征信问题不符合按揭条件而未获银行批准购房贷款。因黄德腴、王洁存在个人征信问题致银行贷款没有得到批准，益泰房产公司遂于2017年5月24日正式通知并限其于2017年5月31日前补充提交资料，但黄德腴、王洁一直不配合提交资料也拒不履行支付购房款之约定义务。二、根据合同约定，如因贷款银行不批准所申请的贷款数额或批准的贷款数额少于申请金额，黄德腴、王洁应自收到益泰房产公司通知之日起15内以现金方式一次性向益泰房产公司付清全部购房款。三、经益泰房产公司多次催促，黄德腴、王洁均以各种理由拒绝补交资料也没有付款，益泰房产公司遂起诉解除合同，理由充分，应予支持。四、一审以“为了维护交易稳定，以继续履行合同为原则”之精神不应被无限放大，以置开发商利益完全不顾，损害了法律尊严也严重侵害了益泰房产公司的合法权益。黄德腴辩称，其是受害者，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。王洁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。益泰房产公司向一审法院起诉请求：1.解除益泰房产公司及黄德腴、王洁于2014年7月24日签订的商品房买卖合同及补充协议；2.黄德腴、王洁立即协助办理中山市××××房的注销备案手续；3.黄德腴、王洁向益泰房产公司支付违约金51313.10元。一审法院认定事实：2014年7月24日，益泰房产公司与黄德腴、王洁签订中山市商品房买卖合同及补充协议，合同、协议主要约定：“黄德腴、王洁向益泰房产公司买受位于中山市××××房的商品房，房价款为513131元，其中首付154131元，约定付款时间为2014年7月24日；商业贷款359000元，约定付款时间为2014年8月24日。黄德腴、王洁逾期付款超过90日的，益泰房产公司有权解除合同，黄德腴、王洁应按房价款总额10%支付违约金。黄德腴、王洁在办理银行按揭程序中，若出现如下情形之一的，黄德腴、王洁应在收到益泰房产公司付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期视为黄德腴、王洁违约，黄德腴、王洁应依据商品房买卖合同第七条及补充协议第五条相关约定向益泰房产公司承担相应责任。（1）未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料；（2）未按时办理按揭手续；（3）按揭申请未获银行批准……”。尔后，益泰房产公司通过特快专递向黄德腴、王洁寄送通知书，告知黄德腴、王洁在申请本次贷款前已有一笔抵押贷款，现银行需进一步核实其是否属于首套房贷，限期黄德腴、王洁递交之前该笔抵押贷款的合同及办理相关手续。2018年3月14日，益泰房产公司提起诉讼，请求解除合同，由黄德腴、王洁协助办理商品房备案登记注销手续并支付违约金50000元。该案诉讼中，黄德腴、王洁提交的住房证明及个人征信记录显示，其在中山市只有涉案商品房的备案登记记录，无其他住房备案登记，无其他房屋贷款记录。2018年8月1日，一审法院作出（2018）粤2072民初2893号民事判决，法院认为：“虽依合同约定，黄德腴、王洁应于2014年8月24日前付清所有购房款给益泰房产公司。但同时，双方订明黄德腴、王洁以银行按揭方式支付购房款，补充协议更约定若出现未能办理按揭手续等情形的，益泰房产公司应向黄德腴、王洁发出付款通知书，黄德腴、王洁应在收到通知起15日内一次性付清所有购房款。从益泰房产公司向黄德腴、王洁寄送通知书，限期黄德腴、王洁提交贷款资料，配合办理相关贷款手续的内容来看，益泰房产公司2014年8月24日以后仍在配合黄德腴、王洁办理房屋的按揭贷款手续，故应视为双方变更了前述约定的付款期限。根据黄德腴、王洁提交的住房证明及个人征信记录显示，黄德腴、王洁在中山市无其他住房备案登记，无房屋贷款记录。因此，益泰房产公司针对黄德腴、王洁尚有其他抵押贷款，要求黄德腴、王洁提交之前抵押贷款合同以办理贷款手续的理由不能成立。于此情形下，即便黄德腴、王洁未能举证证明其在收到通知后有向益泰房产公司作出回应，进一步配合办理贷款手续，也不能据此认定黄德腴、王洁违反合同约定，属于逾期支付购房款。依补充协议约定，在按揭贷款手续未能办理的情况下，益泰房产公司应通知黄德腴、王洁要求其一次性付清购房款，以促成合同进一步履行，保障双方权益。现益泰房产公司未履行通知义务，其直接要求解除合同不符合法律规定，一审法院对其诉请解除合同，由黄德腴、王洁配合办理注销备案登记并支付违约金的诉讼请求不予支持。”法院判令驳回益泰房产公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2018年8月28日，益泰房产公司以商品房买卖合同中记载的地址向黄德腴、王洁寄送通知书，通知黄德腴、王洁于2018年9月11日前一次性付清房屋价款及违约金共624480.5元，逾期未付的，双方签订的商品房买卖合同及补充协议作解除处理并由益泰房产公司追究违约责任。同年9月12日，益泰房产公司以前述地址向黄德腴、王洁寄送解除商品房买卖合同通知书，通知解除商品房买卖合同及补充协议，由黄德腴、王洁支付违约金51313.10元。上述两份邮件均未妥投，黄德腴辩称未收到邮件。庭审中，益泰房产公司主张其诉请的违约金51313.10元系依补充协议的约定按房价的10%计算所得。对通知书上违约金计算方式、标准的询问，益泰房产公司未能作出解释。诉讼中，益泰房产公司主张黄德腴、王洁已付的首期款为50000元；黄德腴、王洁则认为除该50000元外，尚支付了25000元的手续费。一审法院认为，（2018）粤2072民初2893号民事判决书发生法律效力后，益泰房产公司虽向黄德腴、王洁发出通知书，催告其在一定期限内付清购房款。但同时，益泰房产公司要求黄德腴、王洁需支付达161349.50元的违约金（624480.5元减去房价款513131元，加上经双方确认的首期款50000元），否则，双方签订的商品房买卖合同及补充协议作解除处理。益泰房产公司的上述请求是否具有合法依据，黄德腴、王洁是否有权拒绝支付为本案争点。对此问题，首先，已生效的（2018）粤2072民初2893号民事判决的裁判结果，是以黄德腴、王洁未违反合同作为依据作出的，生效法律文书的既判力范围，及于该事实认定及法律上的评价。其次，对上述违约金的计算方式、标准，益泰房产公司在诉讼中尚不能作出说明，其要求黄德腴、王洁支付该部分款项缺乏依据。再次，益泰房产公司在限期黄德腴、王洁支付剩余购房款的同时一并支付违约金，否则，双方签订的商品房买卖合同及补充协议作解除处理，该事项超出了合同的内容，该不法请求加重了黄德腴、王洁的责任，违反了公平原则和诚实信用原则。由于剩余的购房款及违约金作为一个整体的金钱债务，不因黄德腴、王洁支付了购房款部分即可让合同得到继续履行。基于交易安全以及履行后的风险等因素考虑，黄德腴、王洁有权予以拒绝履行。综上所述，益泰房产公司以催告后黄德腴、王洁未能支付剩余购房款为由请求解除合同，由黄德腴、王洁协助办理注销商品房备案登记手续并支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，一审法院对其诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回益泰房产公司的诉讼请求。益泰房产公司在二审期间提交通知书作为二审新证据，拟证明一审判决后益泰房产公司再次通知黄德腴、王洁支付房款，但至今仍未支付，故益泰房产公司有权解除合同。黄德腴对上述证据的真实性不予确认，称其未收到上述通知。黄德腴、王洁二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：二审期间，黄德腴确认其不能一次性支付剩余购房款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于益泰房产公司是否有权解除双方于2014年7月24日签订的商品房买卖合同及补充协议。合同解除权分为法定解除权和约定解除权，本案中，益泰房产公司与黄德腴、王洁签订的上述商品房买卖合同明确约定黄德腴、王洁应在2014年8月24日前向益泰房产公司支付商业贷款359000元，若在办理按揭贷款的过程中出现未能提交办理按揭贷款全部有效证件资料及未按时办理按揭手续等情形下，黄德腴、王洁应在收到益泰房产公司付款通知之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期视为黄德腴、王洁违约，黄德腴、王洁应依照合同约定向泰益房产公司支付房价款总额10%的违约金。益泰房产公司作为房地产开发企业其出售房屋的目的是取得相应的房屋对价，黄德腴、王洁作为房屋买受人其主要合同义务是依照合同约定支付相应的房款，本案中经益泰房产公司多次催促，黄德腴、王洁均未支付购房款亦未主动与益泰房产公司协商办理按揭贷款手续事宜，在本院二审期间黄德腴亦明确其不能履行一次性支付剩余购房款的义务，黄德腴、王洁逾期付款已远远超过合同约定的付款期限，且其后黄德腴、王洁并无证据证实双方已达成了关于付款期限及方式的新的合意，故黄德腴、王洁迟延付款行为已经违反了双方合同的约定，且其无力支付剩余购房款的事实也导致客观上益泰房产公司出卖房屋的合同目的无法实现，故黄德腴、王洁构成违约，益泰房产公司依照合同约定有权解除合同并要求黄德腴、王洁依照合同约定支付总房款10%的违约金51313.1元（513131元×10%）。在房屋买卖合同解除的情况下，黄德腴、王洁应履行协助益泰房产公司办理中山市××××房的注销备案手续，故对于益泰房产公司的该项诉讼请求，本院予以支持。一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人益泰房产公司上诉有理部分，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初13160号民事判决；二、解除中山市益泰房地产开发有限公司与黄德腴、王洁于2014年7月24日签订的商品房买卖合同及补充协议；三、黄德腴、王洁自本判决生效之日起七日内协助中山市益泰房地产开发有限公司办理注销中山市东凤镇东堤路68号上水湾10座1204房的备案手续；四、黄德腴、王洁自本判决生效之日起七日内向中山市益泰房地产开发有限公司支付违约金51313.1元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1082元，减半收取为541元，由黄德腴、王洁负担。二审案件受理费1082元，由黄德腴、王洁负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  陈爱玲二〇一九年八月十四日书记员  杨俊彦