吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初1782号原告：苗春利，男，1971年3月29日出生，汉族，个体工商户，住珲春市。委托诉讼代理人：庚媛媛，吉林何晓明律师事务所律师。被告：珲春市英安镇中华村村民委员会，住所地珲春市英安镇中华村。法定代表人：王金强，村委会主任。委托诉讼代理人：于敏，吉林竞捷律师事务所律师。原告苗春利与被告珲春市英安镇中华村村民委员会（以下简称中华村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗春利及其委托诉讼代理人庚媛媛，被告中华村村委会的法定代表人王金强及其委托诉讼代理人于敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗春利向本院提出诉讼请求：请人民法院判令被告支付原告房屋办证费用（契税、印花税、专项维修基金）31909.51元。事实和理由：2005年9月15日,原被告签订《卖房协议》，约定原告购买被告的中华商住楼一楼四号门市房，面积130.56平方米（暂定，最后面积以实际测绘为准)，价款肆拾万元，原告先付房款叁拾陆万元，余款待手续办理齐全后一次性付清。《卖房协议》第二条约定“楼房办证费用均由甲方负责（工本费除外)”。2018年10月18日，原告向被告补交房款64050元(按实际面积补交)。办理房屋不动产证需要缴纳契税、印花税、专项维修基金等费用，原告找到被告的主管村长和会计,答复是我们不管。2019年5月6日，原告只好先行垫付契税、印花税、专项维修基金共计31909.51元办理了不动产权证书。根据法律规定，原告诉至法院，请判令被告按协议约定支付办证费用（契税、印花税、专项维修基金）31909.51元。中华村村委会辩称，1．原告购买中华商住楼系历史遗留的群体性的政府信访案件，是由政府协调各部门办理群体性购买的房产（无籍房）手续，并非普通的商品房买卖合同。2．原被告双方协议约定，楼房办证费用由甲方负责，属于约定不明，约定不明应当按照法律规定，按照法律规定，公共维修基金是业主缴纳的，专项维修基金属于全体业主共同共有，这是法定的由全体业主缴纳。3．契税、印花税征收对象是所有权发生变动的不动产需要由买受人缴纳。4．维修基金和印花税、契税三个概念与办证费用是不同的概念，协议并非约定该三项费用由中华村承担。5.另外，因为这个商住楼项目缺乏相关手续，有一部分是集体土地一部分是国有土地，因为无法办理房照而引发信访，经市政府统一协调后才办理的房屋产权证照。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.苗春利提供的《卖房协议》一份，证明原被告双方于2005年9月15日签订卖房协议，约定由原告购买珲春中华商住楼××楼房，价格为40万元整，房款多退少补，房屋办证费用均由被告承担。经质证，被告认为对合同的真实性没有异议，但认为合同属于无效合同，虽然盖有中华村公章，但属于原村主任个人行为，并且没有召开村民代表大会讨论决定。协议内容约定办证费用由被告负责，属于约定不明，视为没有约定，应按法律规定确定。并且过户费用与基金、税是截然不同的概念。本院对上述证据的真实性予以采信，关于证明目的结合其他证据予以综合评判。2.苗春利提供的购房收据2份，证明2005年9月15日，原告按照合同约定向被告支付购房款36万元，2018年10月18日，按照合同约定及房屋测绘的实际面积向被告补交购房款人民币64050元。经质证，被告对该证据无异议，但认为2005年9月15日的购房款36万元没有入村里的账，2018年10月18日补交购房款人民币64050元入账了。本院认为，上述证据可以证明苗春利已经交纳了购房款的事实，本院对上述证据予以采信。3.苗春利提供的不动产权证书一份，证明原告于2019年5月15日办理了所购房屋的不动产权证。经质证，被告对该证据无异议，但认为该房屋产权来源为资集建房（无籍房确权），说明产权证是政府协调各部门统一办理。本院对该不动产权证的真实性及合法性予以采信。4.苗春利提供的专项维修资金、完税证明各一份，证明原告为办理房屋不动产权证书所缴纳的费用合计为31909.51元。经质证，被告对上述证据无异议，本院予以采信。5.中华村村委会提供税收完税证明复印件一份。证明土地出让时办理房照过程中，由中华村已经缴纳契税、印花税共计21824.32元。也就是说应当由中华村履行的义务已经履行了。经质证苗春利对证据的真实性无异议，但认为该完税证明与本案无关，没有表明完税的标的为本案诉争房屋的标的。本院认为该证据能够证明中华村村委会办理土地出让手续时交纳了相关契税、印花税，但该证据与案争议焦点无关联性，故本院对证明目的不予采纳。6.中华村村委会提供的2011年纪检部门代收代缴税款证明复印件15张。证明整个税款通过纪检委缴纳。经质证，苗春利对认上述证据与本案无关联性。本院认为，对于由纪检部门代缴税款的事实本院予以确认，但本案与本案争议焦点无关联性，本院对该证据的证明目的不予采信。7.中华村村委会提供会议纪录两份及一份签到单，证明中华村于2018年10月12日组织商户开会讨论办理房照事宜，2018年11月1日召开村民代表会议，决定按照办理不动产证的费用由商户自己承担。经质证，苗春利对证据真实性无异议，但认为会议纪录决定没有经过商户同意，没有协商过程及签字确认。本院认为，对上述证据真实性予以确认，关于两份会议纪录的证明目的，本院将结合其他证据予以综合评判。本院经审理认定事实如下：2003年中华村二组建设二组村民住宅楼，该住宅楼占用集体土地面积3075.47平方米，另占用国有土地20000平方米。在未办理集体土地征收及出让等手续的情况下，中华村村委会便对外销售。2015年9月15日，中华村村委会（甲方）与苗春利（乙方）签订《卖房协议》，约定：1.中华商住楼一楼四号门市××排列)以肆拾万圆（400，000.00）价格卖给乙方,面积130.56平方；2.楼房办证费用均由甲方负责(工本费除外)；3.一楼四号后侧楼梯下与楼房之间面积,由乙方使用，不得超过；4.先付房款叁拾陆万圆整(360，000.00)，剩余房款肆万圆待手续办理齐全后，乙方一次性付清；5.最后房屋面积以国家测绘面积为准，所付房款，多退少补。合同签订后苗春利当日交纳了购房款36万元。因该商住楼未办理集体土地征收及出让手续且未交纳相关配套费用，无法办理产权证照，商住楼业户多次到市政府信访，要求解决不动产登记问题。英安镇人民政府对以上问题向珲春市人民政府汇报，2018年3月29日经市政府专题会议研究决定，同意免除配套费、测绘费、工程勘查费、设计费、测量费等费用（不包括土地出让金47万元），并协调各部门配合办理中华村商住楼产权证照问题。2018年10月12日中华村村委会根据政府专题会议纪要精神，召开《落实二组商住楼办理房照业主会议》，中华村“两委”人员、英安镇党委副书记、英安镇司法所所长、中华村商住楼业户的每户代表参加会议，苗春利妻子参加了该会议。会议记录主要内容为，因中华村商住楼需要向国土部门交纳土地出让金，需要各业户按照测绘面积补交购房款，用业户补交的购房款交纳土地出让金，同时决定楼房办理不动产证所有费用均由住户承担，包括苗春利妻子在内的参会人员对上述会议决定未提出异议。2018年11月1日中华村村委会召开由“三委”、党员、群众代表参加的会议，会议决定楼房办理不动产证所有费用由住户承担。2018年10月18日苗春利补交了房款64050元。2019年5月6日苗春利向珲春市税务局交纳房屋买卖契税21202.5元、印花税160.01元，向珲春市物业管理中心交纳住宅专项维修资金10601元。2019年5月15日苗春利取得了坐落在珲春市××街的不动产权证书（不动产权第0008390号）。本院认为，本案的争议焦点在于中华村村委会是否应当按照2015年9月15日的《卖房协议》中“楼房办证费用均由甲方（中华村村委会）负责”的约定向苗春利履行相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中苗春利与中华村村委会于2015年9月15日签订的《卖房协议》中约定的房屋占有部分集体土地，但因未办理出土地出让手续导致无法办理产权证，双方实际对办理产权证的约定已无法履行。后因业户信访，经珲春市人民政府专题会议决定并协调各相关职能部门才使涉案商住楼具备办理产权证的条件，在此情况下，中华村村委会通过召集商住楼业主代表开会，并在会上研究决定了办理产权证照所需各项费用负担问题，其中对于办理不动产权证所有费用决定由住户承担。对该会议决定，包括苗春利家庭代表在内的参会人员未提出异议，视为双方对2015年9月15日签订的《卖房协议》中关于办理产权证费用约定的变更。苗春利于2019年5月15日取得的不动产权证书，并非是基于双方对2015年9月15日签订的《卖房协议》履行的结果，而是由于双方对办理产权证已无法履行的情况下，由政府牵头为解决中华村商住楼无法办理产权证的信访问题所促成的结果。综上所述，在双方关于办理产权证费用的约定已变更的情况下，苗春利仍按照2015年9月15日的《卖房协议》中“楼房办证费用均由甲方（中华村村委会）负责”的约定向中华村村委会主张支付办理房屋产权证的费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，判决如下：驳回苗春利的诉讼请求。案件受理费598元，减半收取299元，由苗春利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 赵 强 二〇一九年八月七日书记员 张金妮