吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉01民初987号 原告（执行案外人）：山东格瑞德集团有限公司，住所地山东省德州市天衢工业园格瑞德路6号。 法定代表人:管印贵，董事长。 委托诉讼代理人：刘纯亮，男，该公司职工。 被告（申请执行人）：东煤多种经营物资供销公司影城路经销部，住所地吉林省长春市同德路5号。 负责人:张滨，经理。 委托诉讼代理人：徐宪都，男，该公司职工。 被告（被执行人）:长春市滨河物业开发有限责任公司，住所地吉林省长春市二道区滨河小区东407栋。 法定代表人:刘忠恒，总经理。 第三人:高振坡，男，汉族，1970年8月15日生，住长春市绿园区。 原告山东格瑞德集团有限公司（以下简称格瑞德公司）与被告东煤多种经营物资供销公司影城路经销部（以下简称东煤经销部）、被告长春市滨河物业开发有限责任公司（以下简称滨河物业）、第三人高振坡案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格瑞德公司的委托诉讼代理人刘纯亮、被告东煤经销部的委托诉讼代理人徐宪都、第三人高振坡到庭参加诉讼。被告滨河物业经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 格瑞德公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间（302室、303室、304室)的强制执行，并解除对上述房产的查封;2.判决确认格瑞德公司于2006年与第三人高振坡签订的《房产买卖协议》合法有效，并确认位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)归格瑞德公司所有；3.判决滨河物业立即协助和配合格瑞德公司办理长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)的产权过户登记；4.本案诉讼费用由东煤经销部及滨河物业共同承担。事实和理由：2006年5月，滨河物业与山东金光玻璃钢集团公司（以下简称金光公司）签订《永长小区房屋抵账协议》，约定滨河物业用永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)抵偿所欠金光集团工程款593236元，金光集团同意把此房屋产权办理在高振坡名下。后格瑞德公司与高振坡签订了《房产买卖合同》，格瑞德公司一次性向高振坡支付593236元购房款，由滨河物业办理产权手续。该合同系双方真实意思表示、合法有效，在知情且同意的情况下滨河物业向格瑞德公司开具了发票，并由其负责办理产权登记。格瑞德公司自2006年6月入住至今，一直督促滨河物业办理产权登记，滨河物业尚未办理。2018年3月22日长春市中级人民法院在执行东煤经销部与滨河物业买卖合同纠纷中，查封了格瑞德公司位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)。格瑞德公司提出执行异议，长春市中级人民法院于2018年12月4日作出(2018)吉01执异297号执行裁定，驳回了格瑞德公司的异议请求。格瑞德公司认为(2018)吉01执异297号执行裁定认定事实错误。滨河物业与金光集团签订的协议、高振坡与格瑞德公司签订的房产买卖合同均合法有效，且滨河物业开具了发票，另外格瑞德公司于2006年入住至今已有12年，在付清房款且办理结算手续后，格瑞德公司早已实际占有使用，产权登记正在办理过程中。长春市中级人民法院查封、执行格瑞德公司房产已经侵害了格瑞德公司合法权益，故诉至贵院，请求法院判决立即停止对格瑞德公司购买的位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼办公用房三间(302室、303室、304室)的强制执行，并解除对上述房产的查封。并判决滨河物业立即协助和配合格瑞德公司办理该房产的产权过户登记。 东煤经销部辩称，一、格瑞德公司对案涉房屋不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”案涉房屋的所有权一直登记在滨河物业名下，依法应属于滨河物业所有，格瑞德公司与高振坡签订《房产买卖合同》后没有与滨河物业签订商品房买卖合同，更没有办理过户登记手续，故关于案涉房屋的转让并未产生物权变动的法律效力，其依据《房产买卖协议》主张所有权没有事实和法律依据。二、格瑞德公司对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。1.案外人提交的证据不足以证明滨河物业与金光公司以房抵债的行为客观存在;不足以证明格瑞德公司购买房屋款593236元的行为客观存在。从格瑞德公司提交的滨河物业与金光公司签订的《永长小区房屋抵账协议》和格瑞德公司与高振坡签订的《房产买卖合同》可以看出案涉房屋历经两个流转环节，一是滨河物业将案涉房屋抵偿金光公司工程款，金光公司同意将产权办至高振坡名下；二是高振坡将案涉房屋出卖给格瑞德公司。在第一环节，对滨河物业欠金光公司的工程款593236元，格瑞德公司未说明是什么工程欠款，也未提供建设工程合同、收款、发票、决算材料等证据予以证明该欠款如何形成；在第二环节，购房款593236元是否付清，是现金支付还是转账支付，格瑞德公司未提交相应的收款收据及银行转账凭证等证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”格瑞德公司所提交的证据不足以证明以房抵债或购买案涉房屋的事实存在，不足以证明593236元工程款经清算债务数额已经确定，应承担不利后果。2.格瑞德公司与滨河物业之间未签订合法有效的《商品房买卖合同》。《永长小区房屋抵账协议》约定的是金光公司另与滨河物业签订商品房买卖合同，金光公司同意将此房屋产权办理至高振坡名下；《房产买卖合同》约定的是格瑞德公司购买高振坡的抵账房，高振坡负责格瑞德公司与滨河物业签订商品房买卖合同，两个环节形成的基础法律关系非房屋买卖关系，而是债权债务关系。截止目前，格瑞德公司未提供证据证明其与滨河物业之间签订了合法有效的商品房买卖合同。3.格瑞德公司对案涉房屋的占有不具有合法性。首先，格瑞德公司提供的发票上的房间号为301、302、303室，与《永长小区房屋抵债协议》和《房产买卖合同》记载的永长小区1号楼302、303、304不符；其次，格瑞德公司没有提交交接手续、入住手续等证据证明其合法占有了案涉房屋。4.案涉房屋未办理过户登记是因格瑞德公司自身原因所致，在主观上负有过错。按照《永长小区房屋抵账协议》约定，金光公司持此协议与滨河物业签订商品房买卖合同，金光公司同意将此房屋产权办理至高振坡名下，滨河物业协助金光公司自行办理产权；按《房产买卖合同》约定，高振坡负责格瑞德公司与滨河物业签订商品房买卖合同，由高振坡协助办理产权手续，也就是说滨河物业仅有协助金光公司办理产权的义务，没有协助格瑞德公司办理产权的义务，故格瑞德公司主张由滨河物业办理产权手续没有事实依据。永长小区1号楼自2006年就已经满足登记条件，大部分房屋已经办理了产权登记，不存在法律、政策上的登记障碍，在2006年《房产买卖合同》签订后，格瑞德公司应当知道高振坡未依法取得案涉房屋所有权证所带来的法律风险，格瑞德公司应督促高振坡，由高振坡出面协调其与滨河物业签订商品房买卖合同，还可以选择通过提起诉讼的方式主张权利，格瑞德公司自2006年6月至2018年3月法院查封之前12年期间里，有充分的时间和条件实现其登记请求权，但格瑞德公司怠于行使相关权利，也并没有其他证据能够证明案涉房屋未能办理过户登记系他人原因或行为的事实，故格瑞德公司不谨慎、放任法律风险存在的消极行为不能成为对抗人民法院实施强制执行行为的正当事由，其对未能办理房屋产权登记在主观上存有过错。三、格瑞德公司未诚信履行诉讼义务。格瑞德公司在诉状中列明的第三人高振坡，其身份证号与房产买卖协议标明的身份证号码不一致，因格瑞德公司提交了根本不存在的身份证号码，致使送达出现困难，不得不延期开庭，在诉讼案件堆积如山的今天，格瑞德公司的做法不仅使东煤经销部的债权迟迟无法得到实现，也严重干扰了法院的正常诉讼活动，其在诉讼过程中所表现出的不诚信行为，足以对其提交的其他证据的真实性产生合理怀疑。本案系格瑞德公司提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”格瑞德公司作为案外人提起执行异议之诉，应提供证据证明其对执行标的享有物权或其他足以排除执行的实体权益，但格瑞德公司所举示的证据既不能证明其享有所有权，又不能同时满足第二十八条规定的全部条件，格瑞德公司以《永长小区房屋抵账协议》和《房产买卖合同》均合法有效，在付清房款后入住至今有12年之久为由，主张案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据，故格瑞德公司对案涉房屋的民事权益不具备充分的正当性及排他性，不足以对抗人民法院的强制执行行为所发生的法律效力。对格瑞德公司诉请判决滨河物业协助办理案涉房屋产权过户登记，因不属于执行异议之诉的审理范围，应予驳回。综上，请贵院依法驳回格瑞德公司的诉讼请求。 滨河物业未到庭，亦未提交答辩意见。 高振东述称，2006年5月，滨河物业与金光公司签订了《永长小区房屋抵账协议》约定滨河物业用永长小区1号楼办公用房(302、303、304室)抵偿金光集团工程款593236元，金光公司同意把上述房屋产权办理在高振坡名下。之后，高振坡与格瑞德公司签订了《房产买卖合同》，约定高振坡将上述房产出售给格瑞德公司，并协助办理产权过户手续。该合同系双方真实意思表示，合法有效。格瑞德公司已将房款结清，且滨河物业已向格瑞德公司开具了全额发票。自2006年6月起，格瑞德公司合法占有使用该房产至今。但因长春市滨河物业开发有限责任公司原因，房屋产权过户手续一直未办理成功，格瑞德公司多次催促未果。综上所述，永长小区1号楼办公用房(302、303、304室)应归格瑞德公司所有，请法院停止对该房产的强制执行并依法解除对该房产的查封。由滨河物业尽快办理上述房产过户手续。 经审理查明：东煤经销部与滨河物业买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）吉01民初438号民事判决，判令滨河物业给付东煤经销部煤款9785683.78元及利息9844608.88元。滨河物业未履行生效文书确定的给付义务，东煤经销部申请执行。本院于2018年3月22日查封了滨河物业名下的位于长春市南关区长春大街永长小区1号楼包括涉案302、303、304房屋在内的6套房屋。案外人格瑞德公司向本院提起执行异议，本院于2018年12月4日作出（2018）吉01执异297号民事裁定，裁定驳回案外人格瑞德公司的异议请求。 另查明，2006年5月22日，滨河物业与金光公司签订《永长小区房屋抵账协议》，约定滨河物业用涉案房屋抵偿所欠金光公司工程款593236元；滨河物业同意将涉案房屋产权办至高振坡名下。后高振坡与格瑞德公司签订《房产买卖合同》，将涉案房屋以593236元的价格出售给格瑞德公司。格瑞德公司2016年至2019年占有使用涉案房屋。格瑞德公司提交了滨河物业开具的301、302、303发票复印件，东煤经销部及高振坡对该发票真实性均无异议。格瑞德公司及高振坡自述《房产买卖合同》签订于2006年底。 本院认为，格瑞德公司与高振坡均认可《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，故该《房产买卖合同》有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因格瑞德公司并未取得涉案房屋的物权登记，故格瑞德公司主张涉案房屋归其所有的主张本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，格瑞德公司虽与高振坡签订了书面的买卖合同，但该《房产买卖合同》上并无签订日期，双方虽陈述该合同签订于2006年底，但均未举证证明该点，本院无法认定该合同签订于法院查封之前。格瑞德公司提供了滨河物业出具的购房发票，但购房发票上所记载的房间号与本案涉案房屋不完全一致，格瑞德公司亦未提交其向滨河物业支付涉案房屋款项的银行转账凭证和现金交付款项的其他证据，故本院无法认定格瑞德公司已经支付涉案房屋的全部价款。格瑞德公司自述2006年底签订《房产买卖合同》并在起诉状中称2006年6月份入住至今，但至今未办理过户登记，在格瑞德公司未能举证证明非其自身原因未办理更名过户的情况下，该不利后果应自行承担。综上，格瑞德公司不符合上述法律规定，其要求终止执行涉案房屋的请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下： 一、山东格瑞德集团有限公司与高振坡签订的《房产买卖合同》有效； 二、驳回山东格瑞德集团有限公司其他诉讼请求 案件受理费9733元，由山东格瑞德集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 肖 瑶 审判员 刘 畅 审判员 宫 平 二〇一九年八月二十八日 书记员 宫士杰