山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3702号 原告：青岛宸桦贸易有限公司，住所地青岛市市南区福州南路8号中天恒大厦408C室。 法定代表人：周晓亮，总经理。 委托诉讼代理人：赵永鹏，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵璐，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：青岛乾豪房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区香港中路31号。 法定代表人：王志盛，董事长。 委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 原告青岛宸桦贸易有限公司（简称宸桦公司）与被告青岛乾豪房地产开发有限公司（简称乾豪公司）房屋买卖合同纠纷案件，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵永鹏、赵璐，被告委托诉讼代理人苏谦谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宸桦公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令乾豪公司向宸桦公司支付逾期办理房地产权属登记违约金989504.33元；2、案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由乾豪公司承担。事实与理由：2015年4月15日，宸桦公司与乾豪公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定宸桦公司向乾豪公司购买位于青岛市市南区香港中路31号乾豪国际广场1708户房屋，购房款为人民币5760300元，同时合同对乾豪公司办理权属登记时间进行了明确约定，及对履行本合同发生争议进行诉讼管辖的约定。合同签订后，宸桦公司依约履行义务，支付全部购房款项，但乾豪公司未按约定办理权属登记，导致宸桦公司2018年9月才取得房地产权证书，乾豪公司已经构成违约，故具状起诉，请求判如所请。 乾豪公司辩称，1、乾豪公司不存在逾期办理房地产权属登记的违约行为。《商品房预售合同》中乾豪公司的主要合同义务有两项，一为房屋交付，二为权属证书办理。《房屋交接书》签订前乾豪公司的主要合同义务为房屋交付，《房屋交接书》签订后，乾豪公司的主要合同义务才转换为办理权属证书。《房屋交接书》是办理房屋过户手续的必备文件，乾豪公司是否构成逾期办理房地产权属登记取决于双方实际签订《房屋交接书》后，乾豪公司是否存在逾期办证行为。双方签订《房屋交接书》的时间为2018年8月20日，乾豪公司和宸桦公司共同申领房地产权证（小证）的时间为2018年8月27日，宸桦公司实际取得房地产权属证书的时间为2018年9月14日。以上时间完全符合双方合同约定的办证时间，乾豪公司不存在逾期办证的违约行为。2、乾豪公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。本院生效判决已经作出认定：乾豪公司逾期交付房屋，系因政府行为导致涉案房屋未按时取得商品房综合验收和消防验收，此非乾豪公司所能克服和避免，乾豪公司并无过错，因此乾豪公司不应当承担逾期交付房屋的违约责任。3、乾豪公司不应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。退一步讲，即便认为乾豪公司逾期办理权属证书，造成延期办证的原因也系政府行为导致。乾豪公司为宸桦公司办理房屋产权转移登记，需以乾豪公司办理房屋产权初始登记为前提，而办理产权初始登记，必备条件包括：消防验收合格文件和综合竣工验收合格文件，该恰恰是因为政府行为导致了逾期取得，此非乾豪公司所能克服和避免，乾豪公司并无过错。4、乾豪公司在履约过程中没有过错，不应承担违约责任。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力导致延误，出卖人不承担违约责任。由于本案的政府行为构成了免责条件，因此乾豪公司不应承担违约责任，被答辩人诉请应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2015年4月29日宸桦公司（乙方）与乾豪公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》（编号25000003951812）及《补充协议》，约定宸桦公司购买位于青岛市市南区香港中路31号乾豪国际广场17层1708户房屋，建筑面积221.55平方米，单价为每平方米26000元，总价5760300元。合同主要内容为：1、乾豪公司于2015年6月30日前交付房屋，逾期按宸桦公司已支付房价款日万分之二点一为标准，自交付期限次日起至实际交付之日止的违约金；2、涉案房屋符合交付条件后，乾豪公司应提前3日通知宸桦公司，宸桦公司应于通知3日内验收交接；3、乾豪公司取得房地产权属登记证明后360日内，双方签订《房屋交接书》，作为房屋过户必备文件。《房屋交接书》签订之日起90日内，双方向青岛市房地产登记中心办理房地产权证。《补充条款》第七条“关于主合同第十四条”规定：商品房经单体竣工验收合格后300日内，乾豪公司确保办理完毕房地产权属登记并取得房地产权属登记证明并通知宸桦公司。在乾豪公司取得权属登记后30日内，双方签订《房屋交接书》，并于签订之日起30日内，办理房地产权证（小产证）；4、宸桦公司应于2015年5月31日前支付5760300元；5、乾豪公司可选择以宸桦公司在合同中提供的或书面变更通知的通讯地址发送EMS专递作为通知方式；6、《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及宸桦公司未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关乾豪公司逾期交房的违约责任条款；7、《补充协议》将房屋交付条件由原来的“商品房经综合竣工验收合格”变更为“商品房经单体竣工验收合格”。8、补充条款第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，乾豪公司据实予以延期，不适用预售合同有关乾豪公司逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、乾豪公司不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且乾豪公司在发生之日起30日内告知宸桦公司。E、其他非乾豪公司所能控制的因素。 上述协议签订后，宸桦公司依约履行义务。2018年8月20日，双方签订《房屋交接书》，确认宸桦公司已完全支付涉案房屋的交易款项，乾豪公司已开具发票。2018年9月10日宸桦公司取得涉案房屋的不动产权证书。诉讼中，乾豪公司确认涉案房屋于2016年1月27日通过单体竣工验收。 另查明，依据青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7117号民事判决书，案外人青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪公司曾因购买乾豪国际广场他处房屋发生纠纷，该院查明事实如下： 一审法院认定的事实：2015年2月13日青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪公司签订了关于乾豪国际广场11层1101户房屋的《青岛市商品房预售合同》，房屋总价款为2828280元，交房时间为2016年6月30日前，不可抗力除外。如未按期交房，乾豪公司按已付购房款日万分之二点一向青岛港嘉国际贸易有限公司支付违约金。如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，乾豪公司据实予以延期，不适用预售合同有关逾期交房的违约责任条款。A、执行法律，法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变，政府行为等社会原因。C、乾豪公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况，及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且乾豪公司在发生之日起30日内告知乙方。E、其他非卖方所能控制的因素。现青岛港嘉国际贸易有限公司已经向乾豪公司支付了涉案房屋的购房款。2010年12月9日青岛市规划局向乾豪公司出具了《建设工程规划审查函复意见书》一份，该意见书中提及对乾豪国际广场东侧长期占压市政暗渠的临时建筑实施拆除，考虑在此项目中统一解决。2016年2月20日，青岛市市南区人民政府向国开行青岛分行发出了《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》，内容为：青岛乾豪国际广场（银座中心）项目是青岛市、市南区两级重点项目。自2008年该项目正式施工以来，受诸如拆迁居民上访、地铁施工等不可抗客观因素影响，导致项目建设周期较长，工期延误，现将具体影响因素说明如下：一、周边住户商户上访纠纷导致多次停工；二、地铁施工因素影响项目施工进度；三、2014年APEC会议和世园会期间施工进度受限；四、位于交通枢纽地段施工车辆作业受限；五、被动更改规划设计对工程进度造成影响；六、大风等极端恶劣天气导致停工。2016年8月19日青岛市市南区人民政府向青岛市公安消防支队出具了《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》，内容为：青岛乾豪国际广场（银座中心）项目是市、区两级重点项目。该项目于2008年正式施工，商业部分已于2016年1月底正式开工经营，写字楼部分尚未通过消防验收。一、项目原规划未将东侧区域设为登高救援场地；二、云霄路原有房屋暂不具备拆除条件；三、房屋租约到期后将收回房屋妥善处置。望贵单位继续对乾豪国际广场（银座中心）项目消防验收工作给予大力指导支持，市南区政府将根据市政府部署要求，积极协助贵单位和市级有关部门开展工作，帮助企业协调解决问题，共同促进项目消防验收工作尽快完成。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪公司所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确约定了因市政规划改变，政府行为等社会原因导致预售合同项下商品房逾期交付的，不适用预售合同有关乾豪公司逾期交房的违约责任条款，现乾豪公司虽然存在逾期交房的情形，但根据市南区政府的函件及青岛市规划局的函复意见书可以看出是政府行为导致涉案房屋至今未取得商品房综合验收，此种情形非乾豪公司所能克服和避免，乾豪公司在合同履行过程中也并无过错，故青岛港嘉国际贸易有限公司要求乾豪公司向青岛港嘉国际贸易有限公司交付位于乾豪国际广场11层1101户房屋并要求乾豪公司支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回青岛港嘉国际贸易有限公司的诉讼请求。一审宣判后，青岛港嘉国际贸易有限公司提起上诉，青岛市中级人民法院驳回了上诉，维持一审判决。后青岛港嘉国际贸易有限公司向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院2019年6月6日作出（2019）鲁民申1672号民事裁定书驳回了青岛港嘉国际贸易有限公司的再审申请。 对庭审中有异议的事实和证据，本院认定如下：乾豪公司提交EMS邮政快递，证明其于2018年3月14日即向宸桦公司发出交房通知书，宸桦公司直至2018年8月20日签订《房屋交接书》；宸桦公司认为该证据不能证明宸桦公司已经签收，且内容不详。本院认为，从邮政快递向宸桦公司发送的电子回单看，“内件品名”明确写明“交房通知书”，经本院核实该邮件已经妥投，宸桦公司虽提出异议，但未提交证据反驳，本院对该证据予以采纳。 本案一审辩论后，宸桦公司在提交代理词时同时向本院提交了山东省高级人民法院作出的（2018）鲁行终1972号行政判决书及青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02行初71号行政判决书。经本院审查，（2018）鲁02行初71号行政判决书中撤销了青岛市市南区人民政府于2017年10月12日作出的（2017）第13号《政府信息公开办理结果告知书》，并要求青岛市市南区人民政府依法重新作出答复；（2018）鲁行终1972号行政判决书维持了上述（2018）鲁02行初71号行政判决书的判决结果。在该行政诉讼中，案外人青岛港嘉国际贸易有限公司申请公开的文件为青南政字【2016】5号《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》、青南政字【2016】72号《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》。上述文件系我院（2017）鲁0202民初1654号民事判决书和青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7117号民事判决书认定逾期交房系因政府行为导致的涉案房屋未取得商品房综合验收，并非乾豪公司所能控制的依据。 本院认为，宸桦公司要求乾豪公司支付涉案房屋逾期办证违约金，应完成乾豪公司存在违约行为、具有合同约定或法定违约责任的举证义务。 首先，依据《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，涉案房屋约定的各项工作时间节点排序如下：1、2015年6月30日前交付房屋，2、商品房经单体竣工验收合格后300日内乾豪公司办理完毕初始登记并通知宸桦公司，3、乾豪公司取得权属登记后30日内签订《房屋交接书》，4、于签订《房屋交接书》之日起30日内办理房地产权证（小产证）；而双方实际履行时间节点如下：2016年1月27日涉案房屋通过单体竣工验收，乾豪公司于2018年2月13日办理初始登记时间，乾豪公司于2018年3月14日向宸桦公司发送交房通知，双方于2018年8月20日签订《房屋交接书》，宸桦公司于2018年9月10日取得不动产权证书。通过比较发现，主要因两个时间节点导致延期办证，一是宸桦公司于2018年2月13日才办理初始登记，较合同晚两年；二是双方于2018年8月20日才签订《房屋交接书》。对前者参照青岛市中级人民法院生效判决，认定系因政府行为导致延期交房。且山东省高级人民法院2019年6月6日作出（2019）鲁民申1672号民事裁定书驳回了青岛港嘉国际贸易有限公司对（2017）鲁02民终7117号民事判决书的再审申请，对上述民事判决所认定的事实应予以确认。该原因同样会影响初始登记的办理，该情况非乾豪公司所能控制和克服，且依据《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及宸桦公司未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关乾豪公司逾期交房的违约责任条款。和《补充条款》第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，乾豪公司据实予以延期，不适用预售合同有关乾豪公司逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、乾豪公司不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且乾豪公司在发生之日起30日内告知宸桦公司。E、其他非乾豪公司所能控制的因素。故乾豪公司在此方面并不能确认存有违约行为。而对后者，从乾豪公司提交的EMS邮政快递单看，其于2018年3月14日即通知宸桦公司交接涉案房屋，虽然宸桦公司告知乾豪公司其变更了邮寄地址，但乾豪公司按照合同约定的地址向其发送《交房通知书》时，其也进行了签收，但宸桦公司直至2018年8月20日方签订《房屋交接书》，亦不能认定乾豪公司存在违约行为。 综上本院认为违约责任系合同双方通过合意形式，确定违约方承担责任的事先约定。虽然（2018）鲁行终1972号行政判决书及（2018）鲁02行初71号行政判决书中撤销了（2017）第13号《政府信息公开办理结果告知书》并要求青岛市市南区政府依法重新作出答复，但上述行政诉讼仅涉及上述文件是否作为政府应公开的文件而予以公开的问题，并不影响上述青南政字【2016】5号《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》、青南政字【2016】72号《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》文件本身的真实性。故因宸桦公司提交的证据不能证明乾豪公司存在违约行为，其要求乾豪公司支付违约金的请求亦缺乏事实基础，且双方在合同中并未对此进行约定，对此宸桦公司应承担举证不能的法律责任，其要求乾豪公司支付逾期办理房地产权属登记违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 驳回青岛宸桦贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费13695元，由青岛宸桦贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  孙瑛 二〇一九年八月十五日 书记员  李靖