贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5857号 原告（反诉被告）：尹大训，男，汉族，1971年12月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告）：张光银，女，汉族，1970年1月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：刘斌（特别授权代理)，贵州创驰师事务所律师。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：李世宏（一般授权代理)，贵州创驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓维义（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告（反诉被告）尹大训、张光银与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称：桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹大训及二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人刘斌、李世宏，被告（反诉原告）桂华房开公司的委托诉讼代理人胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹大训、张光银向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付办理位于房屋转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金暂定162522.57元（自2016年7月30日至2019年4月30日，违约天数暂计1005天，以购房款323428元为基数，按每日万分之五计算），实付违约金自2016年7月30日起计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于房屋，该房屋建筑面积为115.51平方米，总价款为323428元，该房屋系二原告共同共有。被告承诺于2016年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，二原告依照合同约定向被告支付了全部购房款323428元，其中，首付款103428元，银行按揭贷款220000元。现双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限已经届满，被告却未按约定履行交付义务，被告的行为已构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告桂华房开公司答辩称，一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收,尚不具备办证条件,被答辩人的办证请求事实上无法履行。涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建,涉案房屋虽已交付使用，但尚未办理竣工验收,不具备办证条件。二、因不动产权属证书登记制度的实施,双方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效,继续适用原约定条款对出卖人明显不公正,依据合同法的规定,双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年12月30日届满之前,2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书,双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定,事实上无法履行,只能变通改为履行不动产权属证书的办理,不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条及第一百一十条的规定，由于房屋所有权证书已经不再办理,双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用,根据前述法律的规定,《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),被答辩人依据失效的条款对答辩人主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的“土地落宗”、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成,由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，《商品房买卖合同》中第八章房屋登记的内容也应当予以解除，不再适用。显然,《不动产暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书,事实已经不可能,对答辩人处以违约金,明显不公平。现实生活中,毕节市政府出具公告,自2016年9月30日起,毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理,并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理,事实上无法继续办理房屋所有权证书。三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,被答辩人不解约的违约责任并没有约定。合同第二十二条三款(二)项明确约定:出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明,超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,现合同约定的解除条件成就,双方可依约解除合同。四、即便认定答辩人要承担逾期办证的违约金,也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间,减轻答辩人的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料,导致办证迟延的,一般应当承担逾期办证的违约责任,但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形,人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施,导致办理不动产权属证书业务的迅速增加,而办证机关受理办证的前置条件是,该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今,毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作,且办证工作人员即便24小时不间断工作,也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记,因此,按上述规定,不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌情减轻出卖人的违约责任,在毕节市范围内,应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算,在2021年9月30日前,均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述,被答辩人的诉讼请求无事实和法律根据,请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告桂华房开公司向本院提出反诉请求：解除双方于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》。反诉事实及理由与答辩意见相同。 本诉原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉请求依法不能成立。1.双方当事人所签《商品房买卖合同》的根本目的已经实现，原告向被告支付了合同项下的全部购房款，被告向原告交付了合同项下的标的物；2.根据《商品房买卖合同》第八章第三条第二款约定的内容，被告未按合同约定履行办证义务的，原告是否退房，解除合同的选择权是在原告，且在整个合同的履行过程中，原告并未有任何违约行为，在原告不同意解除合同的情况下，作为违约方的被告无权诉请解除合同。 原告尹大训、张光银向本院提交了以下证据：二原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、收据4张。被告桂华房开公司未向本院提交证据。 经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述并结合审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，二原告作为买受人，被告桂华房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于，房号为3-12-3；房屋建筑面积为115.51平方米，套内建筑面积为92.29平方米；商品房总价款为323428元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款103428，余款220000元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款323428元及印花税、交易费、测绘费、房产证费、土地使用证费等。 另查明，涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款323428元，被告应按合同约定在2016年7月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。 关于被告桂华房开公司提出反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的问题。被告主张合同中对超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定的违约责任是解除合同，因此提出反诉,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定，超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，合同解除权在买受人，而不是出卖人。故对被告提出反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。 关于违约金的计算标准问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.05%的违约金。被告至今仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，原告有权选择退房或选择不退房，要求被告支付违约金。原告选择不退房，主张按日以已付购房款的0.05%计算违约金，因过分高于造成的损失，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起算时间，根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年7月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按合同约定的期限履行该义务，应承担违约责任，则从2016年7月31日起，被告已构成违约，故应从2016年7月31日起开始计算违约金。关于违约金的截止时间，被告向原告收取了相关办证费用，根据《商品房买卖合同》的约定，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张被告交付办理涉案商品房转移登记有关文书的诉请。现涉案商品房尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记以及其他办理转移登记的必要文书之后，再另行向被告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）尹大训、张光银逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款323428元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告（反诉被告）尹大训、张光银的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1775元，由原告（反诉被告）尹大训、张光银负担1155元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担620元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年八月二十二日 书记员  周 猷