广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5321号原告：郭静怡，女，1990年4月14日出生，汉族，住广州市白云区，被告：杨玉云，女，1977年6月20日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘国萍，广东丞洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯文秀，广东丞洛律师事务所律师。被告：广州市诚实房地产咨询有限公司，住所地广州市花都区商业大道103号G栋09铺，统一社会信用代码91440101687672988T。法定代表人：冯华生。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。被告：卢珊珊，女，1980年10月26日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：广州市东汛按揭服务有限公司，住所地广州市花都区大华二路38号G栋11号铺，统一社会信用代码91440114068172001M。法定代表人：毕远超。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：许斯婷，该公司员工。原告郭静怡与被告杨玉云、广州市诚实房地产咨询有限公司（以下简称诚实公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依被告杨玉云的申请，本院追加广州市东汛按揭服务有限公司（以下简称东汛公司）为共同被告，并依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理，庭审中，因原告不要求东汛公司承担责任，本院将东汛公司改列为第三人，后依原告申请，本院追加卢珊珊为共同被告。原告郭静怡，被告杨玉云及其委托诉讼代理人刘国萍、侯文秀，被告诚实公司的委托诉讼代理人冯景强，被告卢珊珊，第三人东汛公司的委托诉讼代理人王启星、许斯婷到庭参加诉讼。诉讼中，各方向本院申请30天的调解期，调解期结束，各方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告郭静怡向本院提出诉讼请求：1.被告杨玉云返还多收房款5万元；2.被告杨玉云支付至今的延迟交楼违约金24750元；3.被告杨玉云赔偿搬走的家私家电（详细见返还列表即我方的证据5除了空调和热水器、消毒柜、饮水机、抽油烟机、一个床垫之外，其他的清单上的物品）的对价3万元，被告诚实公司承担连带责任；4.被告杨玉云承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告与杨玉云在2018年12月14日签署了《存量房买卖合同》，约定原告支付225万元，购买杨玉云位于广州市花都区花都大道中131号8区11栋2602号包含相应家具的商品房一套，诚实公司作为房地产中介亦在合同盖章予以确认。双方根据合同约定在2019年3月25日办理了房屋过户手续，并约定在原告支付全部房款后交付房屋。原告自2018年12月14日支付第一笔5万元定金后，分别在2019年3月7日支付80万元，3月14日支付2万元，4月3日由工商银行的商业贷款代为支付90万元，4月8日由公积金贷款代为支付60万元，至此杨玉云在2019年4月8日止已收取原告支付的购房款达237万。2019年4月4日由按揭公司《许斯婷》转账7万元给原告，代为退回部分多收房款，现杨玉云超额收取5万元房款未退回。二、原告在2019年4月8日，杨玉云收齐房款后，原告多次催促办理交房手续，但被告以未收齐房款为由拒绝收楼，所以杨玉云应根据三方签订的合同第十条支付违约金，自2019年4月9日起按225万×0.05%/天=1125元/天，计至2019年4月30日，共延迟交楼22天×1125元/天=24750元。三、在2019年4月30日，三方办理交楼手续时发现杨玉云已将部分家具搬离，其中包括西门子滚筒洗衣机型号WD12G4681W一台，先锋直流落地扇FS40-13HR一台，大理石面实木茶桌一张，现做实木床1.5米乘1.8米床一张，床头柜一个，梳妆台一套（带凳子），联邦地柜一个（2.2米），鞋柜一个，床垫两张，真皮沙发一套，天然石转盘圆餐桌一套（6张真皮凳子）。其中西门子滚筒洗衣机已损坏，被告愿意赔偿一台新的同型号机器。由于杨玉云入住时间短，家私家电9成新以上，所以案值高。诚实公司作为中介方，收取服务费后有义务督促杨玉云按合同约定交楼并承担相应责任。当时被告搬走了部分家私家电（详细见返还列表即我方的证据5除了空调和热水器、消毒柜、饮水机、抽油烟机、一个床垫之外，其他的清单上的物品）。因此提起本案诉讼。被告杨玉云辩称，我方没有多收原告房款5万元，相反是我方还有1万多元没有收齐，原告主张的5万元房款是按揭公司划走的，与我方无关，我方没有收齐房款并且在2019年4月16日的时候已经将钥匙给了原告，原告已经实际收楼，并且原告是没有实际损失的，我方没有违约，不应该承担违约责任，原告要求我方承担搬运过程总耗损的费用但其没有提供相应的证据证明家私家电在搬运过程中有发生耗损，我方是因为没有收齐购房款才搬走家私家电抵扣购房款，如果原告支付完毕购房款，我方可以返还家私家电，但与房款无关的家私家电我方还会搬走，比如空调。涉案5万元并不是我方要求原告转至该账户，也不是我方实际接收，涉案5万即使是多给的款项，也与我方无关。涉案的交易款项未完全收齐，根据合同房屋交楼前提是我方收齐房款后才开始计算收楼时间，由于至今我方仍未收齐房款，并不存在逾期交楼的情况，也不存在违约金的计算。被告诚实公司辩称，一、我方是中介公司，促成买卖双方完成签约是我方的工作，但履行买卖合同的义务是买卖双方，与我方无关。现原告要求卖方返还家私，原告要求我方承担连带责任毫无根据。请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。二、与买方约定的房屋成交价是230万元，原告并无多支付房款。被告提交的微信聊天记录也表明房价是230万元，在微信聊天记录中，原告对卖方说：“中介说有5万元是你朋友拿了”的话，说明原告对给付230万元房款和5万元的去向并无异议；原告原一共支付了237万元，后按揭公司退回7万元给原告，原告也没有向按揭公司提出退少了的意见；在原告提交的微信记录中，卖方还认为原告少给了一万多，原告回答说：“你非要追番个万几蚊噶话，是你追中介，五系追我呢万几蚊我就五会出噶啦”，原告也没有说她己多付了5万元的话。以上证据和事实证明了原告作为买方并没有多支付房款。只是230万元房款中，225万元是给卖方（被告杨玉云）收取，另外5万元差价是给他人作介绍费。所以原告要求被告杨玉云返还5万元是没有事实根据的。原告对我方提出的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求法院予以驳回。我方只是提供签订委托合同的中介服务，我方按约定收取中介费。被告卢珊珊辩称，一、原告不应列我为被告。我只是在该房屋买卖中提供了居间服务，不是合同当事人。二、本人在该房屋买卖中不存在不当得利。1.东讯按揭公司于2019年3月12日通过许斯婷账户转款38300元给我，这些钱是因我向东讯按揭公司介绍了多笔业务东讯按揭公司给我的报酬，与本案无关。为什么按揭公司要给我报酬？因为我就是以提供居间服务作为谋生的职业的，我给房产中介介绍业务我也是要收取报酬的。请法官注意，许斯婷转款给我的时间是2019年3月12日，而工商银行放款给原告的时间是2019年4月3日，公积金贷款放款时间是2019年4月8日，东讯按揭公司怎么可能在贷款还未发放的情况下就把别人的钱给我？这些钱明摆着不是工商银行贷款和公积金贷款中的钱。2.2019年4月8日许斯婷转给我的10450元款项是按揭公司从他们公司收回的垫资利息中支付给我的。这些钱是按揭公司退回我垫付的垫资利息。因按揭公司当时要求卖方先把垫资利息给它，我当时不想麻烦卖方，就自己先帮卖方垫付给了按揭公司，所以按揭公司从卖方中收回垫资利息后，就把我垫付给它的钱退回给我。请法官注意，这笔钱来源于按揭公司收取的垫资利息，是原属于按揭公司的钱。而这个垫资利息从哪来呢？按揭公司说是由业主也就是卖方给它的。所以这个钱与原告无关。三、本人没有收过原告或杨玉云任何款项。基于上述，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。第三人东汛公司述称，本案交易网签价格215万元，三方交易价225万元，口头协议价230万元，买卖双方于2018年12月25日委托我司申请办理个人住房二手贷款，在双方提供资料下，买方申请组合贷款（公积金，商业贷款），因买家申请公积金贷款需求，买卖双方协商一致后，买方购买卖方名下的存量房，双方共同委托公积金管理中心对交易款进行监管的事宜，达成如下协议：买卖双方交易房产坐落于花都区花都大道中××房，权利人为杨玉云，双方签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量合字18120082672号）房屋成交价为215万元，其中首期款为65万元，定金为65000元，监管资金为58.5万元。买卖双方同意，自愿协议房屋监管资金委托公积金管理中心进行监管（公积金中心要求所有公积金贷款必须在贷款人账户存款一笔公积金等额的款项在监管账户上），监管期限自买方将监管款项划入监管账户之日起至监管资金依约划入卖方指定账户之日为止，买方取得新不动产权后，进行监管资金划转审批，审批通过后一次性划转监管资金58.5万元至杨玉云工行账户。随后，中介知会我司，买家需求资金635000元，用于到清远购房使用，因买家之前到清远购房，已支付了定金，要在合同限定的时间内支付首期款，如不能按合同执行，就会违约。经与买家确认，买家说本来自有资金用于购房，不想公积金管理中心把自有资金58.5万划扣了，导致买家资金有缺口。后来中介方主导向本公司提出出资垫资借款给买家到清远购房。本人告知中介，并通知中介方知会垫资方（即我公司）须产生利息费用，而且要签署借款合同，借据等相关资料，如在15天内完成还款，按借款金额的2%利息计算，如超15天（含15天），1个月内还款，按借款金额2.5%利息计算。中介方声称说已同买卖双方沟通好，所产生的费用，并说由卖方支付费用，于2019年3月12日，中介方约定买卖双方同意到公司签借款资料。随后，买卖双方，中介在本公司的见证下，到我司签署了借款合同，借据资料。经双方协商一致后，于2019年3月12日公司由（我司财务员工廖明珍转出48.5万元、我司业务员工许斯婷转出15万元）转入郭静怡工行，卡号：62×××67收款（合计：63.5万)。中介方告知本人，已经同买家郭静怡协商好，买家郭静怡确认收到63.5万元后，买家郭静怡会转回5万元到我司许斯婷建行账户内，（5**按借款58.5万×2分=11700垫资利息费）其中11700元垫资利息费，由于我司提出先收取费用，中介方便声称与卖方协商好，中介方由自己帮卖家先垫付利息给按揭公司收取，利息从房屋差额5万元内扣除，随后并要求我司将剩余38300转回中介方卢珊珊的指定账户。待业主收到房款后，业主会将利息归还。在整个流程中，我司告知卖家杨玉云，为确保我司资金安全回款，需留下身份证一张，工行卡一张，密匙一个，卖家杨玉云答应了并要求我司写下收条并盖章确认己收取相关证件。直至2019年3月28日，公积金管理中心成功一次性划转监管资金58.5万元至卖家杨玉云账户。我司与卖家杨玉云协商好，在收取卖方杨玉云相关证件前，己清晰告知卖方杨玉云需从她代管账户上转回我司本金，所以直接把58.5万元转回我司的指定账户。于2019年4月4日，由工行发放贷款90万元，成功划入到杨玉云账户，我司划扣135878元，买方郭静怡告知我司，要求我司从卖方杨玉云账户扣回7万元，转回到买方郭静怡指定账户。我司扣回垫资本金5万元到指定账户。中介方要求扣回15875元（其中11700部分的利息费用我司已收取，余款4175元未收取，利息费用应在15875内扣除。剩余10450元转入卢珊珊指定账户。1250元转回卖方杨玉云账户（中介称这个利息费用归业主方所有，5万元按2.5分计算）。）手续费用理清后，中介方并同卖方杨玉云到我司进行对账结算，交接手续，整个过程卖方杨玉云一直清晰明了且表示同意，没有向我司提出任何异议，但要求我司退回双方签署过的借据，借款合同给卖方杨玉云。因之前我司写了一张收条给卖方杨玉云，因证件要退回给卖方杨玉云，我司要求收回收条，但卖方杨玉云声称说忘记带收条，随后当面向我司写了一份声明书，内容是卖方杨玉云已取回所有的证件声明，借款合同，借据也当面退回给杨玉云。中介经我司垫资流程，中介方卢珊珊收取了48750元房屋差价的中介费，我司收取了15875元利息费用和收回63.5万元垫资本金，卖方杨玉云收取1250元利息费用。以上为整个房屋交易的流程，均为属实，我司并非本案房屋买卖合同的一方，也按照交易卖方、买家以及中介方三方共同的委托操作，并收回我司垫资的本金以及利息费用，合法合规，因此本案纠纷与我司无关，请法院驳回对我司的起诉。经审理查明：2018年12月14日，杨玉云（甲方、卖方）与郭静怡（乙方、买方）及诚实公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：一、卖方将位于广州市花都区花都大道中131号8区11栋2602房出售给买方，建筑面积140.01平方米。二、该不动产按整套出售并计价，总金额225万元。三、甲乙双方同意该不动产交付使用时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥不动产交接确认书，即视为房屋交付使用。四、甲乙双方应当于2019年3月29日前向不动产登记机构申请办理产权转移登记。五、买方承担全部税费。六、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2018年12月14日前向丙方支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费23000元。七、丙方义务和责任：1.丙方有审查买卖当事人委托关系、不动产资料真伪的义务。2.丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。3.非经甲乙双方当事人书面同意，不动产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等。4.因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。十、甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方违约金，逾期超过15日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的不动产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件为付款方式：B组合贷款，1.定金5万元买方在签署本协议同时自行交付卖方；3.卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请/年/万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。5.首期楼款（不含定金）75万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；6.如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。7.楼价余款即申请贷款额150万元由贷款银行直接划给卖方。合同还就各方权利义务进行了约定。2018年12月18日，郭静怡与杨玉云签订了家私家电清单，载明出售的涉案房屋应包含的家私家电。关于合同约定总房价为225万元，但付款方式总价合计230万元，郭静怡表示当时卢珊珊称为了多获得贷款，待贷款发放之后，杨玉云会将多收的5万元返还给郭静怡，杨玉云表示对此不知情。当时口头协商价格是230万元，诉讼中，郭静怡、杨玉云及卢珊珊均确认成交价为225万元，当时为了降低税费就约定网签价格为215万元。在最后一次庭审，杨玉云认为双方的实际交易价格为230万元，郭静怡对此不予确认。合同履行过程中，郭静怡合计支付237万元，分别在签订合同当日支付定金5万元，在2019年3月7日支付80万元，在2019年3月14日支付2万元（电子回单载明：房屋追加定金），2019年4月3日，郭静怡申请的商业贷款90万元发放至杨玉云账户，2019年4月8日郭静怡申请的公积金贷款60万元发放至杨玉云账户。为何支付超过合同约定的225万元，郭静怡表示本来仅需支付75万元首期楼款，但卢珊珊称杨玉云对于偿还涉案房屋的按揭贷款资金紧张，遂让郭静怡多支付5万元即80万元，之后称仍欠一万多元，遂再支付了2万元。因郭静怡之前已在清远购房支付了定金，而本案公积金贷款需在贷款人账户存款58.5万元进行资金监管，待买方取得不动产权后，将该笔监管资金划转至卖方账户，为此，公积金管理中心于2019年3月6日在郭静怡账户划扣了监管资金58.5万元，2019年3月28日，公积金中心将该58.5万元划转至杨玉云账户，并支付了536.25元的利息到杨玉云账户。郭静怡表示不要求追回该536.25元。郭静怡认为其已按合同约定支付了超过合同约定的首期款，该笔监管资金应由杨玉云支付，但卢珊珊清楚知悉郭静怡的资金情况仍怂恿郭静怡购买涉案房屋，认为卢珊珊存在误导，卢珊珊表示其可帮忙垫资让郭静怡顺利购买清远的房屋，并由杨玉云承担垫资利息，遂找到东汛公司进行垫资，之后郭静怡利用东汛公司的垫资款在2019年3月购买了清远的房屋。东汛公司确认因买方郭静怡在清远购房需求故要求东汛公司垫资，当时在东汛公司、郭静怡、杨玉云及卢珊珊见证下，由郭静怡、杨玉云签订了空白的借款合同、委托转账确认书、个人融资咨询服务申请书等文件，当时卢珊珊称本来垫资金额是58.5万元，后来把5万元的差价也算作垫资本金，东汛公司为确保资金安全回款，要求杨玉云留下身份证、银行卡及密匙，2019年3月12日，东汛公司的员工廖明珍、许斯婷分别向郭静怡支付48.5万元及15万元，合计63.5万元。同日，郭静怡向许斯婷转回5万元，东汛公司表示当时卢珊珊称需从买方支付的房款里抽取5万元的差价，且已与郭静怡协商好。郭静怡则表示当时卢珊珊称流程是这样，于是就转5万元到许斯婷账户。当日，许斯婷向卢珊珊转账38300元，东汛公司称该38300元即属于差价的一部分，当日亦预扣11700元的垫资利息（58.5万元×2%），38300元＋11700元即当日郭静怡转回许斯婷账户的5万元。卢珊珊不确认差价一事，认为38300元是其向东汛公司介绍了多笔业务之后由东汛公司向其支付的报酬，东汛公司不予确认，认为每次与卢珊珊合作都是当次结算费用。2019年3月28日，郭静怡在公积金管理中心监管的58.5万元放款至杨玉云账户，东汛公司当日在杨玉云账户扣除58.5万元垫资本金。2019年4月4日，东汛公司在杨玉云账户扣除135875元，其中包括扣除5万元垫资本金，转回7万元至郭静怡账户，剩余15875元为垫资利息，该15875元由三部分组成：1.其中因垫资本金超过15天回款，利息需按2.5%计算，之前已预扣11700元，遂继续扣除4175元（63.5万元×2.5%-11700元），2.10450元按卢珊珊的指示在2019年4月8日转账给卢珊珊，3.按卢珊珊的指示将差价5万元的垫资利息1250元（5万元×2.5%）在2019年4月9日转账至杨玉云账户。东汛公司认为卢珊珊收取了38300元及10450元加上支付给杨玉云的1250元就是郭静怡主张的多付房款5万元。杨玉云表示东汛公司将银行卡、密匙等原件交还时，杨玉云核实其仅收取房款2235911元，尚有14089元未收齐，且一直不清楚由其承担垫资利息之事，因此不同意返还5万元给郭静怡。卢珊珊表示无论何方资金需求，行业惯例是垫资利息均由卖方承担，并确认当时并未向杨玉云告知由其承担垫资利息的事情。据此，郭静怡认为其仍多付了5万元房款，之后与杨玉云、卢珊珊协商不成，遂提起本案诉讼。第一次庭审，郭静怡认为其多付的5万元就是2019年3月7日支付给杨玉云的80万元中的5万元，之后，郭静怡认为经过庭审发现其多付的款项支付到杨玉云账户之后转给了卢珊珊，且不清楚卢珊珊是否为诚实公司的员工，因此要求被告诚实公司及卢珊珊对被告杨玉云返还多收房款5万元承担连带责任，并要求三被告从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息至付清款日止。对此，卢珊珊坚持认为并未收取款项，故不同意返还款项；诚实公司认为仅提供签订合同的中介服务，并按约定收取中介费，并未收取郭静怡主张的5万元，故不同意郭静怡的主张。关于交楼问题，郭静怡认为其在2019年4月8日已付清房款，但其在2019年4月30日才收楼，因此要求杨玉云承担逾期交楼违约金。杨玉云认为由于未收齐房款才将房屋内部分家私家电搬走，且在2019年4月16日已将钥匙交给中介公司的员工罗卫龙，郭静怡确认该日前往查看房屋，但当时房屋内缺失很多合同约定的家私家电，因此当日将钥匙返还给罗卫龙，之后郭静怡一直催促杨玉云签订书面收楼文件，最后在2019年4月30日由郭静怡与罗卫龙签订交楼确认书，该确认书抬头见证方为诚实公司，载明杨玉云搬走的家私家电，并写明若杨玉云不将家私家电搬回则需折价支付14100元，杨玉云并未参与此次交楼手续。诉讼中，杨玉云承认搬走了部分家私家电，但认为是因未收齐房款才搬走，庭审中本院告知双方庭后就家私家电部分先行交接，其余再作处理，之后双方在2019年5月31日对家私家电进行交接，郭静怡表示关于家私家电问题双方已达成和解，故撤回第3项要求被告杨玉云赔偿搬走的家私家电的对价3万元及要求被告诚实公司承担连带责任的诉讼请求。诚实公司表示卢珊珊及罗卫龙并非诚实公司的员工，只是由卢珊珊、罗卫龙找到客户，由诚实公司提供资质在买卖合同经纪方上盖章，关于合同约定的中介服务费2.3万元，由卢珊珊个人收取2万元，诚实公司收取3000元，卢珊珊确认诚实公司的陈述。经查，诚实公司的经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务等。另查，涉案房屋已于2019年3月25日登记在郭静怡名下。本院认为，郭静怡与杨玉云及诚实公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。关于房价款，虽然杨玉云最后一次庭审认为双方交易价格为230万元，但根据双方认可的在本案提交的《存量房买卖合同》可知本案交易的计价方式是按套计算，总金额为225万元，虽然付款方式合计230万元，但对于郭静怡解释称是为了多获得贷款，结合杨玉云在本案一直坚称其并未收齐225万元房款的陈述以及一直提供居间服务的卢珊珊确认交易价是225万元，故本院确认双方关于涉案房屋的实际交易价格为225万元。本案的争议焦点为郭静怡多付的款项应由何人返还？关于本案的款项往来，郭静怡在2018年12月14日至2019年4月8日期间向杨玉云账户支付了237万元，其中超出合同约定的款项分别为2019年3月7日支付的80万元中的5万元、2019年3月14日支付的2万元以及2019年4月发放至杨玉云账户的商业贷款及公积金贷款中应返还的5万元。之后，郭静怡仅在2019年4月4日收到东汛公司员工许斯婷从杨玉云账户扣除135875元中的7万元，即最终郭静怡向杨玉云账户尚多付5万元购房款。杨玉云对于该多收的5万元，未能提出合理解释，故郭静怡要求杨玉云返还5万元及利息，合理有据，本院予以支持，虽然多付的款项均在2019年4月30日前支付，但郭静怡要求利息从2019年4月30日起算，是其对自身权利的处分，本院予以确认，故利息应以5万元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。关于诚实公司及卢珊珊应否承担连带责任的问题。一方面，诚实公司作为专业的中介机构，理应对房屋买卖交易过程中的具体流程、资金监管方式等信息予以充分了解，并在签订买卖合同时明确告知双方，而本案需要支付至公积金中心监管的58.5万元一事诚实公司并未在签订合同前向买卖双方告知，亦未在合同中予以明确，在实际需要支付该款项时亦未向双方阐明该款项应如何支付，而是一直由卢珊珊口头陈述让当事人操作，致使出现郭静怡在支付了合同约定的首付款80万元（5万元＋75万元）之外，仍需在2019年3月6日支付58.5万元作为公积金中心的监管资金，本来该58.5万元待公积金中心监管完毕划转至杨玉云账户时由杨玉云转回郭静怡即可，但此时郭静怡因自身在清远购房需要资金，故产生由东汛公司垫资之事，东汛公司在2019年3月12日向郭静怡发放垫资本金63.5万元，当日郭静怡向东汛公司返还5万元，东汛公司在公积金中心监管的58.5万元到达杨玉云账上时已扣除垫资本金58.5万元（该款项当时由郭静怡支付），但郭静怡返还的5万元并非属于东汛公司的垫资本金，而是用来支付垫资利息11700元并将剩下的38300元转给卢珊珊。在2019年4月4日从杨玉云账上扣除的135875元除了返还7万元给郭静怡之外，卢珊珊收取了10450元，东汛公司扣除垫资利息4175元，剩下1250元转至杨玉云账上。即由于卢珊珊自行收取了房款38300元及10450元（合计48750元），亦未将垫资利息由何方负担予以明晰，导致买卖双方在垫资过程产生纠纷。杨玉云自认收取了2235911元是2235375元加上公积金中心在发放监管资金当日发放的利息536.25元，实际杨玉云在本案收取的款项为2235911.25元。根据前述分析，杨玉云多收了郭静怡5万元购房款，杨玉云应向郭静怡返还多收的5万元，返还之后，杨玉云实际仅收取2185375元（不包含利息536.25元），该2185375元加上卢珊珊个人收取的48750元以及本案的垫资利息15875元，杨玉云的应收款项即为225万元。在上述款项中，卢珊珊收取的48750元没有事实或法律依据，亦未能作出合理解释，属于不当得利。另一方面，卢珊珊在整个交易过程中均以诚实公司的名义对外提供经纪服务，诚实公司在明知卢珊珊及罗卫龙并非其公司员工的情况下仍出借资质给二人进行房地产经纪活动，并在买卖合同上加盖公章，且对于卢珊珊、罗卫龙以诚实公司的名义提供居间服务并未进行阻挠或提出异议，交易双方有理由相信卢珊珊及罗卫龙为诚实公司的员工，并据此在二人指导下完成涉案房屋的交易，但该二人尤其是卢珊珊在垫资过程一直口头指示东汛公司的员工任意支配杨玉云的账户，在东汛公司掌控杨玉云银行卡过程中，并未告知东汛公司将杨玉云多收的5万元房款退还给郭静怡，而是分两次自己共收取48750元的房价差并将剩余1250元作为垫资利息返还给杨玉云。正因卢珊珊的任意操作行为，导致本案出现上述乱象，并由此产生买方多付房款、卖方未收齐房款的情形，根据诚实公司的自认，诚实公司出借资质提供加盖公章服务，在收取部分居间服务费之后，对于签订合同后的居间服务行为并未进行跟踪，对于相关人员以诚实公司的名义从事经纪活动亦缺乏监管，致使出现损害买卖双方利益的事情，诚实公司的行为扰乱房地产交易市场秩序，亦违反三方合同中约定的经纪方应尽的诚实信用、勤勉尽责等原则。因此，诚实公司应对卢珊珊的收款行为负责，由于卢珊珊实际收取款项为48750元，故诚实公司应对杨玉云向郭静怡返还5万元房款中的48750元及利息承担连带清偿责任，超出部分，本院不予支持，利息以48750元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。因卢珊珊一直以诚实公司的名义为本案买卖双方提供服务，因此由诚实公司承担上述连带责任，郭静怡要求卢珊珊承担连带责任，依据不足，本院不予支持。至于诚实公司承担责任之后是否向卢珊珊等人追责，属于诚实公司与卢珊珊等人之间的内部关系，本院不予调处。至于杨玉云认为其未收齐房款亦不应由其承担垫资利息，杨玉云可另寻他径向相关人员主张权利，本院不予调处。关于逾期交楼违约金，因合同明确约定出售的房屋附带家私家电，因郭静怡已在2019年4月8日付清全部房款，杨玉云虽然在2019年4月16日将钥匙交给罗卫龙，但根据郭静怡与罗卫龙签订的交楼确认书及诉讼中杨玉云与郭静怡交接家私家电的事实可知，涉案房屋在2019年4月16日确实缺失合同约定的部分家私家电，郭静怡此时拒收房屋合理有据，且此时杨玉云亦未按合同约定与郭静怡签订书面的交楼文件，因此郭静怡要求杨玉云支付2019年4月9日至2019年4月30日期间的逾期交楼违约金，合理有据，因郭静怡未能举证证明逾期交楼对其造成的实际损失，且逾期交楼的实际损失为租金损失，故本院将郭静怡主张的违约金酌定为以225万元为本金，从2019年4月9日起按日0.02%的标准计至2019年4月30日止，经核算，金额为9900元（225万元×0.02%×22天），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨玉云于本判决生效之日起十日内向原告郭静怡返还房款50000元；二、被告杨玉云于本判决生效之日起十日内向原告郭静怡支付上述款项的利息，利息以50000元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、被告广州市诚实房地产咨询有限公司对上述第一判项被告杨玉云应承担的债务中的48750元承担连带清偿责任；四、被告广州市诚实房地产咨询有限公司对上述第二判项被告杨玉云应承担的利息的部分承担连带清偿责任，其中利息以48750元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；五、被告杨玉云于本判决生效之日起向原告郭静怡支付逾期交楼违约金9900元；六、驳回原告郭静怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由被告杨玉云负担442元，由被告广州市诚实房地产咨询有限公司负担392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年八月十四日书记员  邓国靖