山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1083民初1368号原告：马荣华，女，1957年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：闫康，男，1986年6月28日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：张利，山东思雅律师事务所律师。第三人：闫旭东（曾用名闫绪忠、闫羿成），男，1958年1月17日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。第三人：马鲁川，男，1966年8月11日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。第三人：赵玉民，男，1970年10月27日出生，汉族，住山东省济宁市。第三人：张明华，男，1969年12月17日出生，汉族，住山东省济宁市益民东区。原告马荣华与被告闫康房屋买卖合同纠纷一案，马荣华因不服本院（2013）乳民初字第3号民事判决，向山东省威海市中级人民法院提起上诉。山东省威海市中级人民法院于2015年6月15日作出（2015）威民一终字第475号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。重审过程中，本院依法追加闫旭东、马鲁川、赵玉民、张明华为第三人参加本案诉讼，并另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告马荣华、被告闫康委托诉讼代理人张利到庭参加诉讼，第三人闫旭东第二次庭审到庭，第三人马鲁川、赵玉民、张明华经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马荣华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2005年3月22日签订的房屋产权转让协议书；2.判决被告返还位于山东省乳山市的（乳）农房权证133字第××号房屋一套，并恢复产权登记人为原告；3.判决被告赔偿原告自2005年起至房屋返还之日涉案房屋的租金收益90667元及利息（暂计算至2013年）；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年3月22日，原告与被告闫康及第三人马鲁川、赵玉民、张明华签订了房屋产权转让协议书，原告将位于乳山市银滩医院对面的房屋转让给被告及第三人。合同签订后，被告与第三人在支付房款过程中发生纠纷，马鲁川等三人已退出与被告合伙购买涉案房屋，并另行与原告办理了房屋价款的支付及产权变更登记手续，且已全部履行完毕。被告闫康经原告多次催要，拒不支付购房款，导致原告无法实现房屋转让协议的合同目的，特起诉，请依法判决支持原告请求。庭审中，原告变更诉讼请求第3条为：要求被告自2005年5月10日起至房屋返还之日止每年按8000元给付房屋租金损失及按银行同期贷款利率计算的利息。被告闫康辩称，一、原告的起诉不符合法律规定。原告与被告、第三人马鲁川、赵玉民、张明华签订房产转让协议后，被告按约于2005年4月6日向原告代理人闫旭东交付房款40万元，房屋产权已过户至被告名下，即便原告与闫旭东间因购房款交割不清也是内部关系，不能对抗被告闫康，故原告诉请解除合同无法律依据；二、原告的起诉构成重复起诉。2007年7月19日，原告曾起诉被告，要求确认双方间的房屋买卖合同无效，并予以解除【（2007）乳民一初字第106号】。一审乳山法院判决支持原告诉讼请求，被告不服向威海市中级人民法院提起上诉。威海中院二审撤销一审判决，并改判确认了原、被告间签订的房屋买卖合同有效。现原告又以同样的理由起诉被告，要求解除双方间的房屋买卖合同，比较两次起诉，当事人、诉讼标的完全相同，诉讼请求都是要求解除房屋买卖协议。如果本次支持原告诉请，就要返还房屋及房款，实质上就是否定上次的裁判结果，应当予以驳回；三、原告诉状中主张合同是受欺诈而签订的，原告应当依据合同法的规定行使撤销权而不是要求解除合同；四、原告要求返还租金收益缺乏法律依据，应予驳回；五、原告的诉请已超过诉讼时效。原告在（2007）乳民一初字第106号案件中的诉讼请求为确认房屋买卖合同无效，那么，原告关于解除合同的诉讼请求则视为没有提起。因合同签订的时间距这次起诉已近8年之久，显然超过了法律规定的诉讼时效，故其诉求应予驳回。第三人闫旭东述称，我受原告委托帮其卖房子。2005年4月6日闫康的父亲交给我40万元房款，我已交给原告，原告的诉请不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年3月16日，原告马荣华向第三人闫旭东出具委托书，载明：兹委托闫羿成（第三人闫旭东）先生代为销售座落在海阳所银滩医院对面的商用楼房一处，建筑面积700平方米，售价为壹佰伍拾万元整。同年3月22日，原告（甲方）与张明华、闫康、马鲁川、赵玉民（乙方）签订《房屋产权转让协议书》，约定甲方将座落在山东省乳山市银滩医院对面的房屋（约780平方米）产权转让给乙方，转让费为155万元；付款方式为办理产权变更申请（共四套）手续时，乙方向甲方支付40万元（协议生效之日乙方先付定金5万元，28日前将余款35万元汇入甲方账户），每办理完成一套房产过户证明乙方再向甲方支付10万元，该房屋全部腾空交付乙方时，乙方向甲方支付75万元；房屋全部腾空交付给乙方的最后期限为2005年5月10日前；甲方负责办理该房屋产权变更手续，并支付办理产权变更手续所需的一切费用。该协议底部注明了原告的汇款户名、开户行及账号。当日，原告（甲方）与被告闫康、第三人张明华、赵玉民、马鲁川（乙方）签署房屋产权变更申请书。第一条，甲方将马荣华、马荣芳、马振国名下座落在山东省乳山市银滩医院对面的房屋（约780平方米）产权转让给乙方。第二条，甲乙双方共同委托海阳所村委会协助办理房屋产权变更手续。三、甲方支付办理产权变更手续所需的一切费用。四、变更后的房屋产权证手续为四套，产权人分别为：闫康、张明华、马鲁川、赵玉民。五、本协议经甲、乙双方签字即行生效。2005年4月2日，第三人闫旭东作为被告闫康（系闫旭东侄子）的全权代理人与张明华、马鲁川、赵玉民签订了《购房合作章程》，约定四人联合购买上述《房屋产权转让协议书》载明的房产，该房产为四人共同所有，张明华出资50万元，闫康出资40万元，赵玉民出资35万元，马鲁川出资30万元。四人中任何个人名下的房屋产权均归四人共同所有，房屋的经营租赁及销售由四人协商，任何人不得私自经营租赁销售该房产。协议签订后，原告按约将上述房产分别过户至四人名下。第三人闫旭东于2005年3月22日交付原告马荣华定金5万元。3月24日张明华向原告汇款10万元。4月14日张明华向闫旭东汇款23万元，闫旭东于4月14日、4月21日替张明华向原告汇款3万元、5万元。原告马荣华另收到赵玉民汇款10万元。此后，张明华、赵玉民、马鲁川因闫旭东收取张明华房款22万元未给付原告，违背合伙章程，三人声明退出与闫康的合伙。原告于2005年5月11日将已收取的张明华房款18万元（张明华本人汇款10万及闫旭东两次汇款3万元和5万元）、赵玉民房款10万元退还。5月18日，原告分别与张明华、赵玉民、马鲁川另行签订购房合同，将上述《房屋产权转让协议书》载明的房产按照各自的房产证标注的面积，分别以36.45万元、30.4717万元和38.4608万元卖与张明华、赵玉民、马鲁川三人，并办理了房产过户手续。现原告马荣华以被告闫康未按合同约定履行给付购房款为由提起本案之诉。庭审中，被告闫康辩称，2005年4月6日已将购房款40万元交付给原告售房代理人闫旭东，闫旭东为被告出具了收款条，被告已完成了买房的合同义务，并且办理了房屋所有权证，不同意原告的诉讼请求。闫康提交了闫旭东于2005年4月6日出具的收款条一份，内容为“今收到闫康交来购房款肆拾万元整（400000.00）收款人：闫旭东2005年4月6日。”原告马荣华经质证认为，闫旭东既是原告的代理人，同时也是被告闫康的全权代理人，他出具的40万收据原告不清楚，原告没有收到闫康的钱。第三人闫旭东称，2005年3月22日原、被告等签订房屋产权转让协议当天，闫旭东替四购房人向原告交了5万元定金。4月2日四购房人签订购房合作章程，约定被告闫康出资40万元。4月6日，闫康的父亲交给闫旭东40万元，闫旭东是原告的售房代理人，被告闫康已履行了合同的全部义务。闫旭东还替其他人垫付了购房款，期间还借了山东如意股份99900股和永泰照明107800股质押了58万元。除了第一次的5万元定金外，分两次给了马荣华75万元（第一次35万元，第二次40万元），被告闫康40万元包括在75万元内，有马荣华于2005年4月9日出具的75万元收条为证。【（2018）鲁1083民初1943号马荣华诉闫旭东委托合同纠纷案】另查明，（2018）鲁1083民初1943号委托合同纠纷一案中，原告马荣华要求闫旭东给付2005年3、4月受委托销售房屋期间，收取张明华的房款22万元及利息。闫旭东辩称，作为原告马荣华的销房代理人，闫旭东共收取四购房人房款67万元，而交给马荣华97万元（其中包括2005年4月9日的75万元），反诉要求马荣华返还多付的房款30万元。本院一审认定，闫旭东主张的2005年4月9日给付原告马荣华75万元，证据不足，本院不予认定，并驳回了闫旭东要求马荣华返还房款30万元的反诉请求。闫旭东不服一审判决，向威海市中级人民法院提起上诉，威海中院以（2018）鲁10民终2664号民事判决驳回闫旭东上诉，维持一审判决。原告为支持其要求被告赔偿房屋租金损失的主张，向本院提交了鉴定申请。本院委托威海市恒信价格评估有限责任公司对涉案房屋自2005年至今的租金价格进行评估。评估结论为：乳山市闫康涉案房屋，在鉴定评估基准日期间房屋租金价格合计约为人民币70833.00-94667.00元。其中，2005年5月-2016年12月租金标准为5000-7000元/年，2017年1月-2019年6月为7000-8000元/年。对鉴定结论经庭审质证，被告认为，2005年至2016年时间跨度较长，租金标准没有分开计算，评估价格过高；涉案房屋在租赁过程中因毁损、漏雨等进行修缮花了4万元左右，应从给付原告的房屋租金损失中扣除。经释明，被告表示本案中不考虑提起反诉。原告马荣华主张，涉案房屋虽过户到被告名下，但因被告闫康未交付房款，故房产证一直由原告保管。第三人闫旭东承认涉案房产证一直由原告保管，后来闫旭东持闫康身份证将原证挂失后补办了新证。庭审中，被告承认涉案房屋于2005年4月12日交付给被告。本院认为，本案双方争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效期间；二、原告的起诉是否构成重复起诉；三、被告闫康是否按合同约定向原告交付了购房款40万元；四、原告要求解除房屋买卖合同并赔偿房租损失应否予以支持。关于焦点一，原告的起诉是否超过诉讼时效期间。原、被告于2005年3月签订房屋产权转让协议，2005年10月13日，原告向本院提起诉讼【（2005）乳民一初字第60号】，要求解除与被告、第三人签订的涉案购房合同，并赔偿损失。2006年9月29日原告申请撤回起诉。2007年7月20日，原告再次向本院提起诉讼【（2007）乳民一初字第106号】，要求确认与被告签订的涉案房屋买卖合同无效，并予以解除。本院于2011年7月11日判决合同无效。被告闫康不服判决向威海市中级人民法院提起上诉，威海中院于2012年10月29日作出（2011）威民一终字第1010号民事判决，确认涉案房屋买卖合同有效，并驳回原告马荣华的诉讼请求。原告于2012年12月25日向本院提起本案之诉，请求解除涉案房屋转让协议，由被告返还涉案房屋并赔偿损失。本院于2015年3月17日作出（2013）乳民初字第3号民事判决，驳回原告马荣华的诉讼请求。马荣华不服判决，向威海市中级人民法院提起上诉，威海中院于2015年6月15日作出（2015）威民一终字第475号民事裁定，撤销（2013）乳民初字第3号民事判决，发回重审。本案在重审过程中，须以（2018）鲁1083民初1943号马荣华诉闫旭东委托合同纠纷一案的结果为依据，故本案被裁定中止审理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案的诉讼时效多次因原告的起诉而中断，被告主张已超过诉讼时效期间，理由不当，本院不予支持。关于焦点二，原告的起诉是否构成重复起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在（2007）乳民一初字第106号案件中，原告主张被告代理人以欺诈手段与原告签订合同，但未按时交付房款，要求确认与被告签订的涉案房屋买卖合同无效，并予以解除。一审法院判决合同无效。被告闫康不服一审判决向威海市中级人民法院提起上诉，威海中院经二审确认涉案房屋买卖合同有效，并驳回原告马荣华的诉讼请求。本院认为，原告正是基于二审法院认定合同有效，才向本院提起本案诉讼，要求解除合同、返还房屋并赔偿损失，与上次起诉要求确认合同无效相比，二者的诉讼请求并不相同。故被告主张原告系重复起诉，理由不当，本院不予支持。关于焦点三，被告闫康是否按合同约定向原告交付了购房款40万元。庭审中，被告闫康辩称，已按约于2005年4月6日向原告代理人闫旭东交付房款40万元，即便原告与闫旭东间因购房款交割不清也是内部关系，不能对抗被告闫康，故原告诉请解除合同无法律依据。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原告委托第三人闫旭东销售房屋，但闫旭东在代理销售房屋过程中，同时又作为被告闫康的全权代理人购买该房屋，违背了民法关于双方代理的禁止性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款之规定，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。本案中原告马荣华对此未追认，即使第三人闫旭东收到被告闫康40万元房款是真实的，但在没有证据证实闫旭东确已将该房款交付马荣华的情况下，并不能对委托人马荣华产生已收闫康房款的法律效力。况且在已生效的威海市中级人民法院（2018）鲁10民终2664号民事判决书中，已认定闫旭东主张的2005年4月9日交付给马荣华75万元（其中包括闫康的房款40万元），证据不足。故被告闫康主张已向原告交付购房款40万元，证据不足，本院不予认定。其关于原告与闫旭东间因购房款交割不清是内部关系，不能对抗被告闫康，原告诉请解除合同无法律依据的主张，理由不当，本院不予支持。关于焦点四，原告要求解除房屋买卖合同并赔偿房屋租金损失应否予以支持。被告主张房屋已办理过户至被告闫康名下，原告以未交房款为由主张解除合同目的是以债权对抗物权，违背了物权优先原则。本院认为，第三人闫旭东未经原告同意私自采取挂失的方式将房屋过户至被告闫康名下，现原告以被告未按约定支付购房款为由要求解除合同，而被告无证据证实其已支付购房款，属根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现马鲁川等三人因故已退出与被告闫康的合伙购房，并与原告马荣华另行签订房屋买卖合同，故原告要求解除合同之主张，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告承认涉案房屋于2005年4月12日交付给被告，故原告要求自2005年5月10日起计算房屋租金损失，理由正当，本院予以支持。被告主张维修房屋花费4万元，但明确表示不提起反诉，故本案中不予处理。被告虽认为威海市恒信价格评估有限责任公司作出的2005年5月至2019年6月涉案房屋租金标准评估结论过高，但未提供反驳的证据，故本院对该评估结论予以采信，并酌定2005年5月至2016年12月每年租金标准为6000元，2017年1月至2019年6月每年租金标准为7500元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告马荣华与被告闫康、第三人马鲁川、赵玉民、张明华于2005年3月22日签订的房屋产权转让协议。二、被告闫康于判决生效后十日内返还位于乳山市的房屋（产权证号：乳农房权证033字第××号）并协助办理产权登记至原告马荣华名下。三、被告闫康于判决生效后十日内赔偿原告马荣华占用涉案房屋期间的租金损失（自2005年5月10日至2016年12月酌定6000元/年；自2017年1月至实际返还房屋之日止酌定7500元/年）及利息（以当年计算的租金数为本金，分别自下一年的1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，保全费1020元，由被告闫康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  于开宏人民陪审员  于世祯人民陪审员  郑友林二〇一九年八月六日书 记 员  崔楠楠