河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1423民初1779号原告郭某，女，汉族，住河南省民权县。委托代理人张婉婉，河南振商律师事务所律师。被告张某，男，汉族，住河南省郑州市管城区。委托代理人唐俊生，商丘市梁园区尚品法律服务所法律工作者。被告陈某，男，汉族，住河南省宁陵县。委托代理人王金德，河南浩君律师事务所律师。委托代理人李廉颇，河南圣璞律师事务所律师。原告郭某与被告张某、陈某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭某的委托代理人张婉婉，被告张某的委托代理人唐俊生，被告陈某及其委托代理人王金德、李廉颇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告签订的售房合同无效；2、被告承担诉讼费。事实和理由：原告郭某与被告张某协议离婚，明确约定女儿由原告郭某抚养，被告张某支付抚养费，并将位于宁陵城关镇信陵东路农业局家属院93附3××号住房一套给原告郭某。二被告私自签订售房合同，将原告房子转让，侵犯原告合法权益。被告张某辩称：该房屋虽经离婚协议给了原告郭某，房产证还是郭某和张某两个人的名字，原告郭某欠被告张某2万元。被告张某已把房屋真实情况告知被告陈某，陈愿意购买，买卖双方意思表示真实。故协议有效。被告陈某辩称：被告张某与被告陈某签订售房合同时，从未提离婚之事，且已保证房屋无争议。被告陈某所支出价格属于合理且偏上，房屋为善意取得。原告郭某与被告张某离婚协议不真实，原告未提供离婚证。根据原、被告的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为：被告张某与被告陈某于2017年1月12日签订的房屋买卖合同是否有效。原、被告双方对此均无异议和补充。原告提交证据：一、原告身份证复印件，证明原告主体适格。二、离婚协议、房产证复印件、宁陵房地产交易中心房屋情况查询证明一组。证明原告与被告张某在2009年9月6日离婚，并在离婚协议中明确约定涉案房屋价值五万元归原告所有。离婚协议及房产证明在房管局民政局均有保存。足以证明涉案房屋产权归原告所有。无论被告张某与原告之间存在何种纠纷都不能成为其私自处分原告房屋的理由。若纠纷真实存在，被告张某可以另案起诉原告。在2009年此房屋价值就为5万元，时隔八年后的2017年房屋已远远增值达到了10多万元。根据物权法善意取得的规定。被告陈某仅以2万元的价格购买此房屋远远低于市场价，并不能构成善意取得。因此二被告之间签订的房屋买卖协议合同应为无效合同。被告张某质证意见：对原告提供的所有的证据真实性没有异议。证明目的也没有异议。被告张某通过本案已经认识到自己的错误。自己不该把已经在离婚时判给妻子的房屋私自处置给他人。张某愿意退还陈某购房款两万元，并承担两万元的利息。两万元的利息由法院酌情判决。被告陈某质证意见：对第一组证据原告郭某的身份证真实性无异议，但证明了原告郭某居住在民权县，而争议的房屋在宁陵。郭某对争议房屋具有所有权不符合人之常情，也不符合人们的日常生活规则。因为宁陵和民权毕竟相隔距离大约有五十公里，无论是占有或是管理都不方便。对第二组证据真实性有异议。该房产证显示有共有人郭某，但根据1998年房屋权属登记办法如果有共有人，房管局应当颁发共有权证。而本案中的原告提供的共有权证号为空白。且2001年12月14日填发该证时。郭某与张某并没有结婚，两人没有任何的法律上的交集关系。因为原告提供的离婚协议显示，张某与郭某于2003年12月16日结婚。该证是在2001年颁发属于张某个人的婚前财产。张某有权进行处分，不需要征得任何人的同意。对离婚协议书的真实性表示有异议，对上面笔记形成时间进行鉴定。另外该财产分割认为是夫妻共有房屋宁陵城关镇xx家属院xx附3××号成套住宅一套，该约定为无效约定。其理由是双方结婚的时间为2003年12月16日，而房产证形成的时间为2001年12月14日。证明该房产是张某个人所有不是夫妻共同财产。对房屋情况登记表也有异议，认为该房产不是夫妻共同财产，而是张某婚前的个人财产，张某对婚前财产有权进行处分，所签的合同没有违背法律的规定，应当合法有效，应当驳回原告的诉讼请求。我们之所以申请对离婚协议书上张某和郭某的签字笔迹形成时间进行鉴定是因为涉案房屋已经处于拆迁范围。价值已经接近30万元左右，从被告张某的答辩和质证意见中可以看出被告张某与原告之间存在很明显的恶意串通。二人之间系不正当的利用法律来维护自己不合法的权益。而且通过被告在宁陵民政局的打听，这个离婚协议书确系后来补造的。通过对该协议书的鉴定能够证实原告与被告一是否存在恶意串通，也更有利于查清本案事实。被告陈某提交证据：一、房屋买卖协议一份，证明房屋买卖的事实。二、供电局的电表拍照的照片，证明该房屋电表是张某的名字，而陈某电表与张某为同一表盒，张某是房屋实际所有人，郭某未在该房屋居住过。三、张某某与张某房屋买卖协议一份，证明1、同地段房屋售价一万四千元，张某房屋售价二万元，价格公平合理。2、该协议时间为2015年5月1日，右邻张德启，张德启是张某的父亲，说明被告张某卖给陈某的房屋是张某的，而不是郭某的。四、房屋租赁一份、电费清单一份、电费用户名一份，证明陈某与张某售房合同已经履行，陈某已经合法占有。五、房屋所有权具结书一份，证明1、证明房屋属于张某所有，不是夫妻共同财产，张某有权处分。2、房屋东西邻均证明该房屋是张某个人所有。六、私有房屋所有权登记审批表一份、结婚证复印件一份，证明1、张某与郭某结婚时间2003年12月16日。2、证明房屋审批时间2001年12月14日，权属登记在前，结婚登记在后，属于申报不实，该房产证无效。原告质证意见：对证据一真实性无异议，证明目的有异议。此组证据恰好证明被告张某私自将原告的房屋出售给被告陈某的一个事实。此房屋所有权人为原告郭某，被告张某无权处分。此合同为无效合同。对证据二真实性及证明目的均有异议，此照片来源不明更无法证明此照片上的电表就是涉案房屋地电表，也无法证明电表上的名字与房屋实际所有人所对应。房屋为不动产，根据法律规定，不动产产权以房产证登记为准。对证据三真实性与证明目的均有异议。1、证据来源不明，真实性无法查实。2、此证据与本案不具有关联性。3、别人出售房屋价款、面积、地理位置，与本案房屋2017年二被告的交易价格也无关。对证据四真实性及证明目的均有异议。此房屋租赁合同不具有客观真实性，房屋地址与涉案房屋地址无关。电费清单和电费用户名与本案无关，此用户地址为宁陵城关回族镇北街，达不到被告二证明目的。对证据五真实性及证明目的均有异议。原告已经提交了房屋所有权证书，也已经经过法院调查核实足以证明此房屋所有权人为张某、郭某，离婚协议的签订使此房屋所有权人变更为原告郭某一人。被告二无法证明此组证据的真实性及来源合法性，不能作为定案依据使用。对于证据六恰好证明张某与原告系夫妻关系，在房产证权属上也登记郭某为共有人与原告提交的证据相对应。被告张某质证意见：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。此证明被告陈某也说明了此涉案房屋是93附3××号，说明被告陈某已认可原告提交的房产证的证件也就是93附3××号。被告张某和原告在签订买卖合同前就和原告系夫妻关系，本案的涉案房屋是在原告和张某婚约存续期间所购买。被告陈某所提供的证明只能证明被告张某和原告离婚后又重新复婚的一个证据，不能作为法律依据使用。被告陈某申请证人张某当庭证言：我是2015年5月1日购买张某某的房子，右邻张某。张某之前把房屋出租一段时间。我不认识郭某，知道张某把房子卖给陈某了。我购买张某某的房子价格14000元，与张某的房子一样大小。我买房子没有房产证。证人陈某当庭证言：我与张某认识是因为张某卖房子才知道的，张某明确表示房屋归他所有，没有争议。被告陈某质证意见：两证人证言充分证明了张某与陈某之间买卖的房屋符合宁陵房屋的交易行情。且该房屋买卖是被告张某的真实意思表示，同等房屋价格基本一样，该交易公平合理，该买卖合同应当得到法律的支持。同时证明被告张某出售房屋时称房屋没有争议，并不是起辩称的出售房屋时告知了被告陈某房屋是其和原告共同所有。原告质证意见：第一、证人应对其亲身感受到的事实发表意见。第一位证人并未实际知情二被告房屋买卖一事。对于房屋价格有无房产证、面积、装修均可影响房屋价格，证人一无法证明二被告以合理价格签订合同。退一万步来说即便价格符合当时的市场价，根据物权法善意取得规定，不动产应完成登记，现此房屋登记所有人为张某，共有人为郭某。证人二与被告陈某有亲属关系，且无其他证据相佐证，达不到其证明目的。第二、即便抛出离婚协议，根据房产证登记涉案房屋是郭某与张某共同共有。一方共同共有人私自出卖房屋未经另一方同意。据民法通则司法解释此合同仍属于无效合同。被告张某质证意见：对第一证人的所述购买房屋没有房产证，此涉案房屋是有房产证的房屋，而且是经过装修的房屋，而且第一证人的证明和本案焦点没有任何关系。对第二证人和被告陈某系亲戚关系并不能作为证明。经审理查明：2001年12月14日，被告张某办理位于位于宁陵城关镇信陵东路农业局家属院93附3××号房权证（2001）字第xx号，共有人郭某。2009年9月6日，原告郭某与被告张某协议离婚，离婚协议约定将夫妻共有房屋位于宁陵城关镇某某家属院93附3××号成套住宅一套，价值人民币5万元，归郭某所有。2017年1月12日被告张某与被告陈某签订的房屋买卖合同，将该房屋卖给陈某。本院认为：涉案房屋产权已经原告郭某与被告张某离婚协议约定归原告郭某所有，被告张某无权处分。房权证明确记载共有产权人郭某，被告陈某应当知道被告张某无权单独处分，二被告房屋买卖合同未经原告郭某同意，被告陈某不构成善意取得。二被告的合同行为侵犯了原告郭某的房屋所有权，原告主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：2017年1月12日被告张某与被告陈某签订的关于宁陵县城关镇某某家属院93附3××号的房屋买卖合同无效。一审案件受理费100元，被告张某、陈某各负担50元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提供副本一式五份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  李贡亮二〇一九年八月二十六日书记员  史业旗