内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0602民初6071号原告屈某，公民身份号码：×××，个体工商户。原告郝某，公民身份号码：×××，现住址同上。二原告委托诉讼代理人陈某，内蒙古申发律师事务所律师。被告魏某，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人侯某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。第三人万某，公民身份号码：×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市。第三人齐某，公民身份号码：×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市。原告屈某、郝某诉被告魏某、第三人万某、齐某案外人执行异议一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告屈某及二原告委托诉讼代理人陈某、被告魏某及委托诉讼代理人侯某到庭参加诉讼，第三人万某、齐某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。二原告向本院提起诉讼请求：1、依法确认位于××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号，建筑面积81.36平方米，该房产现价格50万）的实际所有人是二原告；2、依法停止对二申请人所有的的位××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）的强制执行，并对此房予以解封；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：一、本案基本事实。2013年6月20日，原告屈某与二第三人签订《顶房协议》，该协议约定：二第三人将位于××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）以50万元抵顶所欠原告的借款，当日将房屋交付原告屈某使用。当时该房屋有银行按揭贷款103241元，双方约定：向屈某夫妇借款103241元，由屈某夫妇代为偿还，2013年6月24日屈某夫妇将按揭贷款一次性还清。2013年6月25日将该房屋的房产证从银行取出。2013年6月26日去房产交易大厅按照交易规划办理了《房地产买卖契约》的公证，并交纳了契税。就在向过户窗口递交契税凭证时，被告知此交易房产被法院刚刚查封。经查实，此房屋是被告魏某申请东胜区人民法院查封。2013年6月20日，二第三人将房屋交付原告屈某使用后，一直由原告出租，2017年9月原告自用。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告是能够排除执行的权利人。在东胜区人民法院查封之前，二原告与二第三人已签订合法有效的书面买卖合同（即顶房协议）。在签订合法有效的书面买卖合同的同一天，二第三人把房产交付二原告使用，在东胜区人民法院查封之前，二原告已合法占有该不动产（即东胜区天骄路1号街坊11-2-402房产）。原告已支付全部房产买卖价款（即以二第三人所欠屈某民间借贷抵顶的方式付清），非因二原告（即买受人）自身原因未办理过户登记。三、（2018）内0602执字264号《执行裁定书》适用法律错误。本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，而应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（2018）内0602执字264号执行裁定书以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，驳回原告的请求，属于适用法律错误，该条只能属于简单判断权利人的条款，而本案原告属于能够排除执行的权利人。所以，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定。为维护原告的合法权益，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定提出案外人异议之诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告魏某辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房产登记所有人是第三人齐某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定原告不是所有人。真实存在的合同是2013年6月26日经过公证的《房地产买卖契约》。原告所述2013年6月20日的订房协议是第三人万某为转移财产于事后签订的。根据《民法总则》146条规定，以虚假意思表示实施的民事行为无效。公证的《房地产买卖契约》，订立于涉案房产查封之后，原告未在查封前合法占有涉案房产。根据《房地产买卖契约》第三条规定，原告与第三人约定于2013年11月1日由第三人将涉案房产交付原告，但原告并未支付涉案房产的价款。原告在诉状中的陈述与《房地产买卖契约》中的记载相互矛盾。《房地产买卖契约》中付款方式为现金，成交价格为25万元。第三人万某、齐某未作答辩，亦未提交证据。二原告针对其诉讼请求向法庭提交的证据及被告的质证意见：第一组证据：（2013）鄂东证内字第778号《公证书》一份、（2013）鄂东证内字第777号《公证书》一份，证明：齐某的曾用名其其格，身份证号×××，齐某与万某（身份证号码×××）系夫妻关系。被告的质证意见：对该组证据的真实性认可，对证明问题认可。第二组证据：房屋所有权证一份，证明：位于××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）是齐某（曾用名其其格）、万某所有的房产，产权名字登记的是其其格。被告的质证意见：对该证据的真实性认可，对证明问题认可。第三组证据：《顶房协议》1份、《交房协议》1份、《收条》1支、（2013）鄂东证内字第776号《公证书》一份、借条一支、存款回单2支、中国工商银行签单一份，证明2013年6月20日原告屈某与齐某（曾用名其其格）、万某签订《顶房协议》，该协议约定：齐某、万某将其所有的的位××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）以50万元抵顶所欠原告的借款，当日（即2013年6月20日）将房屋交付原告屈某使用，该房在包商银行剩余贷款103240由屈某代还，代还款在50万房价中减去。齐某、万某委托藏大伟代其给屈某办理过户手续。并证明从工商银行取款12万元，取的现金到包商银行还的钱。被告的质证意见：对《顶房协议》1份，《交房协议》1份，《收条》1支、借条一支真实性不认可，因为是第三人万某为转移财产事后签订的，且与公证合同内容不符。对（2013）鄂东证内字第776号《公证书》真实性认可，对证明问题不认可，该委托书的内容只能证明委托人万某、齐某于2013年6月20日委托臧某代为委托人出售涉案房产，但该委托书中并未出现原告屈某的姓名，不能证明卖给原告屈某。对存款回单2支真实性认可，对关联性不予认可。首先两支存款回单不能证明该款项的用途。其次存款回单只能证明户名为万某的账里于2013年6月24日存入两笔款项。对中国工商银行签单一份真实性认可，对证明问题不认可，中国工商银行签单与还款没有关联性。中国工商银行签单与还款金额不符。完全可以通过转账形式从屈某账户转到万某账户，与常规不符。第四组证据：《租房协议书》1份、《房屋租赁合同》一份、齐某等三方签订《重新签订天骄路1号街坊11号楼2单元402房屋租赁合同及承租方不用给付现房屋所有人郝某房租的原因》1份，证明齐某、万某将其所有的的位××区坊11-2-402房产于2013年6月20日交付原告屈某、郝某夫妻使用后，为了新旧房主的变更的相关事宜而签订证据四的内容。该房原房主齐某、万某原出租给乔永恒、张利华居住。自2013年6月20日起屈某、郝某是新房主，乔永恒、张利华作为承租人，屈某、郝某作为新房主与乔永恒、张利华签订新的《租房协议》，原租赁合同的已交租金抵顶现租赁合同的租金，乔永恒、张利华继续居住。自2013年6月20日房主变更为新房主屈某夫妇。被告的质证意见：对该组证据的真实性不认可，对证明问题不认可。理由如下:因为是第三人万某为转移财产事后签订的。在租房协议书中期限是2013年6月20日至2013年11月14日，但租金却说房租全年6000元，一次付清。既然约定房租全年6000元，从2013年6月20日至2013年11月14日不足一年为什么要支付一年的房租。房屋租赁合同也存在相同问题，租期7个月，却支付了一年12000元的租金。租房协议书和房屋租赁合同反映出相同房屋，租金标准不一致。第五组证据：42支票据、《房屋租赁合同》3份，证明：齐某、万某将其所有的的位××区坊11-2-402房产自2013年6月20日起交付原告屈某、郝某使用后，一直到现在，由原告屈某、郝某在实际使用该房。由原告屈某、郝某交纳物业费、天然气费、水电费等费用。2013年6月20日起至今，一直由二原告出租，2017年9月二原告自用，今年又租给别人。被告的质证意见：对42支票据的真实性认可，对证明问题不认可。原告所举的所有票据都是发生于涉案房屋被查封后，且大部分票据的户主是其其格，不能证明是郝某交的。对《房屋租赁合同》3份的真实性和证明问题均不认可，三份租赁合同即使存在，也是产生于涉案房屋被查封之后。第六组证据：借款单2支、银行回单1支，证明2011年11月10日齐某、万某夫妻向原告屈某借款160万。2013年6月20日第三人齐某、万某以其所有的的位××区坊11-2-402房产作价50万元抵顶后还下欠原告屈某1203241元。所以，原告已支付清全部房产买卖价款。被告的质证意见：对借款单2支的真实性不认可，对证明问题也不认可。是万某为转移财产，事后签订的。两支借款单均形成于2011年11月10日，同一天内为什么有两支借款单，而不书写在一张借款单中，这与常理不符。对银行回单1支真实性认可，对证明问题不认可。因为银行回单形成于2010年11月29日，与原告所举借款单没有关联性。第七组证据：（2013）鄂康证内民字第2338号《公证书》一份、发票三支、《民事判决书》一份、《民事裁定书》1份、《送达回证》1份，证明：1、2013年6月26日二原告去房产交易大厅按照交易规则办理了《房地产买卖契约》的公证，并交纳了契税。就在向过户窗口递交契税凭证时，被告知此交易房产被法院刚刚查封。经查实，此房屋是被告魏某申请东胜区法院于2013年6月26日查封；2、（2013）鄂康证内民字第2338号《公证书》不是真实关于本案该房产交易情况，不反映交易双方的真实意思。而是按照2013年6月26日去房产交易大厅按照交易规则办理了《房地产买卖契约》的虚假公证；3、本案该房产非因二原告（即买受人）自身原因未办理过户登记；4、在东胜区法院查封之前，二原告已合法占有该不动产（即东胜区天骄路1号街坊11-2-402房产）。被告的质证意见：对（2013）鄂康证内民字第2338号《公证书》一份真实性认可，对三支发票真实性不清楚，不发表质证意见。对《民事判决书》一份，《民事裁定书》1份，《送达回证》1份真实性认可。认可原告的第一个证明问题，恰恰可以证明被告的查封在前。对原告要证明的第二个问题不认可，《房地产买卖契约》恰恰反应了原告与第三人真实意思表示，且经过公证机关公证。且证明力远远大于原告与第三人为转移财产事后签订的各项协议。需要强调的是在签订《房地产买卖契约》的过程中，并不存在原告所谓的交易规则。原告与第三人完全可以将涉案房产的真实交易信息写入《房地产买卖契约》。此过程没有任何人予以强迫。对原告要证明的第三个问题不认可，原告与第三人的交易行为在查封之后，所以本案不涉及过户问题。对原告要证明的第四个问题不认可，根据公证合同第三条双方约定的交房时间是2013年11月1日。恰恰证明查封时原告未占有涉案房屋。也印证了原告所举的顶房协议和租房协议是不真实的。第八组证据：证人臧某的作证，证明第三人齐某夫妇委托臧某，于2013年6月20日给原告夫妇办理过户，证明借款事实，证明《房地产买卖契约》不是真实意思表示。被告的质证意见：不认可证人证言。证人陈述与原告私下非常要好，证人与原告有厉害关系。证人对自己的身份陈述不属实。证人陈述被告还欠原告的钱与事实不符。证人所要证明的问题都不是亲眼所见。都是听原告说的。根据委托书内容可以反映出证人受托事项仅是协助出售涉案房产，而并不是将涉案房产出售给原告屈某。综上认为证人做了虚假陈述，证言不应该采信。被告针对其主张向法庭提交的证据及二原告的质证意见：诉前财产保全申请书一份、(2013)东法民保字第98号民事裁定书、送达回证一份，证明被告于2013年6月17日对涉案房产申请诉前保全，东胜区人民法院于2013年6月25日裁定保全涉案房产，并于2013年6月26日送达鄂尔多斯市房管局。二原告的质证意见：对诉前财产保全申请书一份真实性不清楚。对(2013)东法民保字98号民事裁定书、送达回证真实性和证明问题均认可。经本院审查认为，原告提交的第一、二、三、四、七、八组证据，形成了有效的证据链，真实、关联、合法，本院予以采信；原告提交的第五组证据均为法院查封房屋之后的证据，故其真实性不予采信；原告提交的第六组证据中二张借款单与原告提交的其他证据相佐证，故对证据真实性以及双方存在的借贷关系予以采信，但因双方存在以房抵债的情况，实际债权债务金额无法确定，故对其他证明问题不予采信；关于银行回单，与本案缺乏关联性，故不予采信。被告提交的(2013)东法民保字第98号民事裁定书、送达回证真实、关联、合法，故予以采信；诉前财产保全申请书真实性予以采信，但实际提出诉前财产保全申请的日期已在(2013)东法民保字第98号民事裁定书写明为2013年6月25日，故对其证明问题不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年6月25日，魏某向我院提出诉前财产保全申请，我院于2013年6月25日作出(2013)东法民保字第98号民事裁定书，于2013年6月26日向鄂尔多斯市房管局送达协助执行通知书及上述裁定书，对齐某（登记为其其格）的的位××区房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）予以查封。遂后，魏某以民间借贷纠纷一案将万某、其其格诉至我院。我院于2013年12月16日作出（2013）东法民初字第4482号民事判决书。后判决生效，该案转入执行程序后，原告屈某、郝某对该案的执行标的物提出异议，本院作出（2018）内0602执异264号执行裁定书，裁定驳回了屈某、郝某的异议请求。另查明，2011年11月10日第三人万某向原告屈某借款并出具150万元的借款单，同日第三人万某又向原告屈某借款并出具10万元的借款单。原告屈某与被告齐某、万某于2013年6月20日签订《顶房协议》，被告齐某、万某以诉争房屋抵顶欠原告屈某部分现金款项50万元，该房在包商银行剩余贷款103241元由原告屈某代还。所还贷款由顶付欠原告屈某现金50万元中减除。被告齐某、万某于本协议签订后委托臧某办理一切房产手续，过户给原告屈某。被告齐某、万某于2013年6月20日协议签订之日，将房屋交于原告屈某，由原告屈某支配使用。为此，原告屈某与被告齐某于2013年6月20日签订《交付协议》，被告齐某将房屋及屋内物品交予原告屈某。因该房之前出租于他人，原告屈某妻子即原告郝某又与承租人乔永恒、张利华在原有租期内重新签订《租房协议书》，承租人继续承租该房屋至2013年11月14日止；第三人齐某、万某于2013年6月20日签署《委托书》，将诉争房屋的出售相关事宜委托臧某办理，并向鄂尔多斯市东胜区公证处申请对委托事项进行了公证，鄂尔多斯市东胜区公证处出具了（2013）鄂东证内字第776号公证书。第三人齐某、万某又对房屋过户所需的二人《居民户口簿》及《结婚证》的影印本与原本相符申请了公证，鄂尔多斯市东胜区公证处出具了（2013）鄂东证内字第777号公证书和第778号公证书；原告屈某于2013年6月24日通过向第三人万某名下的账户还款103241元，清偿了诉争房屋的包商银行贷款。之后，臧某代理被告齐某、万某与原告屈某、郝某于2013年6月26日签订《房地产买卖契约》，办理了公证，约定房屋成交价格为25万元。在交纳过户相关税费后，向房产交易大厅房屋过户窗口递交凭证时，交易双方被告知此房屋已被人民法院查封。本院认为，第三人万某在向原告屈某借款后无法还款，于2013年6月20日以其与妻子齐某所有的本案诉争房屋抵顶部分欠款，为此同时办理公证委托臧某代理房屋过户相关手续，原告屈某、郝某亦按照《顶房协议》约定于2013年6月24日为第三人齐某、万某还清了房屋下欠贷款，因此《顶房协议》是合法有效的合同。第三人齐某、万某与原告屈某、郝某于2013年6月26日以公证的形式签订《房地产买卖契约》，将诉争房屋卖于原告屈某、郝某是为完成《顶房协议》中约定的顶账房屋过户事项所签订的合同。原告所举的证据显示第三人于2013年6月20日向原告交房后，原告重新与正在租房的张利华签订租房协议，证明其实际占有了诉争房屋。并且房屋是在遂后办理过户手续过程中，因为第三人万某、齐某欠被告魏某借款，被告魏某申请人民法院诉前财产保全所查封，故此原告屈某、郝某对房屋未过户不具有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，二原告的权利能够排除执行。故对二原告请求停止对对二申请人所有的的位××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）的执行的诉讼请求予以支持。关于二原告请求确认是涉案房产的产权所有人，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中涉案房产在第三人齐某（登记名为其其格）名下，故对二原告确权的请求不予支持。关于二原告解除查封诉争房屋的诉请，案外人执行异议之诉是形成之诉，其判决具有形成力，形成判决可以变更执行法律关系，因此此判决的效力应当然及于执行程序，但解除查封是执行程序，应由执行部门来具体操作，故对二原告此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于××区坊11-2-402房产（房产证号：鄂房权证产字第XXXX号）的执行；二、驳回原告屈某、郝某的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告魏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本院（2018）内0602执异264号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  满德呼审 判 员  陈海燕人民陪审员  孙玉霞二〇一九年八月二十日书 记 员  周 燕