广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初666号原告：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广州市天河区黄埔大道中144号，统一社会信用代码11440106MB2D2880XN。法定代表人：陈志宏，局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被告：王国权，男，1972年7月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告广州市天河区住房建设和园林局与被告王国权房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天河住建园林局的委托诉讼代理人谢奕思、黄钰文，被告王国权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天河住建园林局诉称：位于广州市天河区中山大道枫叶路XX号804房的权属人是广州市国土资源和房屋管理局天河区分局。从2016年4月30日起，原告取得原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设等职责，为本案的适格主体。2003年7月1日，原被告签署了《广州市房地产租赁合同》，租赁期限届满后，原被告双方未续签，被告按月缴纳租金至2015年12月31日止，此后再无缴纳租金。2016年4月27日，原告召开棠雅苑公租房处置会议，被告到会参与并领取相关腾退通知，但拒绝签署退房承诺书。原告多次催促被告搬离涉案房屋，并于2018年7月10日委托律师发送律师函催促其搬离涉案房屋，但被告至今仍拒绝腾空，拒绝交还所承租的房屋。被告拒绝腾空，拒绝交还案涉房屋的行为，已经违反租赁合同的约定及《合同法》第107条、第235条的规定，严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院请求判令：一、解除原、被告的租赁合同关系；二、被告立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路XX号804房，并将腾空的房屋交还原告；三、被告支付占用上述房屋所产生的占用费（从2016年1月1日以每月228.2元计至被告搬离之日止）；四、被告支付违约金（从2018年10月11日起以每月228.2元计至被告搬离之日止）；五、判决本案的诉讼费用全部由被告承担；被告王国权辩称：我一直有缴纳租金，2016年原告停止收缴我的租金，去年我补交了2016年1月1日至2018年7月31日的租金。经审理查明：位于广州市天河区中山大道枫叶路XX号804房权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积49.77平方米，所有权取得方式：分割；接管。2003年7月1日，天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与王国权（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区中山大道枫叶XX号804房（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作住宅使用，该房使用面积38.04平方米，2004年3月1日至2005年6月30日，租金为人民币228.2元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按现金付款方式缴付租金给甲方。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内租金总额的100%（小于100%）收取乙方违约金；等内容。诉讼中，原告提交以下证据拟证明被告未按期足额缴纳房租及要求被告腾退房屋。1、租金发票；2、广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》，《证明》载明：广州市天河区枫叶路XX号804房的使用人为王国权，在2016年1月至2018年8月均未缴纳租金；3、《棠雅苑公房处置会议签到表》，该表格内有王国权的签名；4、《律师函》，函称因被告拒绝交还涉案房屋，现原告要求收回涉案房屋（被告收到函件之日起三日内与原告联系妥善解决搬离之事），原告同时提供妥投证明证实该函件于2018年7月11日签收。经质证，被告对上述证据均予以确认，同时表示2016年1月1日至2018年7月31日的租金共计7074.2元已缴纳，但2018年8月1日之后没有向原告缴交租金，理由是原告没有划扣。本院于2019年7月4日向被告送达原告出具的《账号说明函》，函件载明被告应向原告缴纳2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金、收款单位及开户行名称。被告于2019年8月6日向本院提交中国工商银行自助终端凭条证明向原告账户转账2280元，给收款人附言中显示：2018年至2019年租金。经质证原告确认被告已将涉案房屋2018年8月1日至2019年5月31日期间租金缴纳至原告账户中。另查明，《广州市天河区人民政府办公室关于印发广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（穗天府办〔2016〕8号）规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入广州市天河区住房和建设水务局。期间，原告广州市天河区住房和建设水务局变更名称为广州市天河区住房建设和园林局。诉讼过程中原告变更第三项诉讼请求为被告支付占用上述房屋所产生的占用费（从2018年8月1日起以每月228.2元计至实际搬离之日止）。本院认为：经审查，原告上述变更诉请的申请符合法律规定，本院予以准许。广州市天河区国土资源和房屋管理局与被告签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限为2004年3月1日至2005年6月30日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但被告仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入广州市天河区住房和建设水务局，而广州市天河区住房和建设水务局现更名为广州市天河区住房建设和园林局，故广州市天河区住房建设和园林局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，原告此前已向被告发出《律师函》要求交还涉案房屋，现又诉请解除合同，且原告未向被告缴纳2019年6月1日之后的租金，故原告现诉请要求解除合同，要求被告腾空及交还涉案房屋，具有合同及事实依据，本院予以支持。至于搬迁时间，本院酌情定为30日。原告诉请要求被告支付房屋占用费至实际交还涉案房屋之日止，每月房屋占用费数额按228.2元收取，本院予以支持。关于迟延腾退违约金，根据《广州市地产租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且原告要求收回房屋，被告逾期不交出承租房屋的，原告有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金。现原告主张被告应自2018年10月11日起向其支付迟延腾退违约金。经查明，原告虽于2018年7月10日向被告发出《律师函》要求被告自收到函件之日起三日内与原告联系处理搬离之事，但并未明确被告腾退涉案房屋的具体时间及相应的法律后果，故原告主张违约金自2018年10月11日起算缺乏依据，本院不予支持。基于原告主张的迟延腾退违约金具有合同依据，结合本案案情，本院酌定为2019年9月1日，违约金的数额与上述房屋占用费的数额一致。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市天河区住房建设和园林局、被告王国权之间就广州市天河区枫叶路XX号804房成立的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告王国权及其同住人员腾空上述房屋，将房屋交还给原告广州市天河区住房建设和园林局；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告王国权向原告广州市天河区住房建设和园林局支付上述房屋自2019年6月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月228.2元计付，如被告自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告王国权向原告广州市天河区住房建设和园林局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月228.2元的标准自2019年9月1日起至实际交还上述房屋之日止）。五、驳回原告广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由被告王国权负担200元，原告广州市天河区住房建设和园林局负担50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 冯 谦人民陪审员 林 艳人民陪审员 王玉珊二〇一九年八月二十日书 记 员 邱莉晶梁昭仪