上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初47855号原告：上海厨帝电器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴柏千，总经理。委托诉讼代理人：夏青，上海市鹤铭律师事务所律师。被告：上海楠中家具有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：施铁明，总经理。被告：施铁明，男，1966年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：施刚英，女，1966年9月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：汪建川，上海市为平律师事务所律师。原告上海厨帝电器有限公司与被告上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏青、被告施铁明及三被告共同委托诉讼代理人汪建川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海厨帝电器有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告上海楠中家具有限公司支付房屋租金及占有使用费，其中租金暂计至2019年3月31日为人民币110,960元(以下币种均为人民币)，要求被告上海楠中家具有限公司支付到合同解除之日止，占有使用费要求被告上海楠中家具有限公司支付自合同解除之日起至实际搬离日止，按每月27,740元标准;3.判令被告上海楠中家具有限公司按银行同期同类贷款利率四倍标准支付所欠租金110,960元逾期付款违约金，暂计至2019年3月31日5,283元，要求被告上海楠中家具有限公司支付至租金实际付清日止；4.判令被告上海楠中家具有限公司支付提前解除合同的违约金83,220元；5.判令被告上海楠中家具有限公司承担案件受理费;6.判令被告施铁明、施刚英对被告上海楠中家具有限公司的上述付款义务以二人所有的上海市浦东新区新场镇笋心路XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室抵押房屋承担连带责任。事实和理由：2018年4月间，原告与被告施铁明签订房屋租赁合同，约定被告施铁明承租上海市浦东新区周浦镇沪南(公)路XXX号房屋1幢底层建筑面积20平方米及二、三层房屋(以下简称：系争房屋)，被告上海楠中家具有限公司注册后，该合同相对方即为被告上海楠中家具有限公司(即乙方)；租赁期限为2018年5月1日起至2020年4月30日止；租金共计665,760元，按季支付，每季租金83,220元，先付后用；首期租金开始日为2018年6月1日前，之后每期租金应于9月1日、12月1日、3月1日、6月1日前支付；被告施铁明、施刚英对合同项下乙方付款义务承担连带担保责任，并以上海市浦东新区新场镇笋心路XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室房屋为抵押。合同签订后，被告上海楠中家具有限公司支付了二期租金。2018年12月1日至2019年2月28日租金83,220元，被告上海楠中家具有限公司应于2018年12月1日前支付，但三被告一直未付。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如诉请。被告上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英辩称，同意解除原、被告签订的租赁合同，但不同意原告其余诉讼请求，理由：被告上海楠中家具有限公司已于2019年1月底自系争房屋处搬离，故应当承担自2018年6月1日起至2019年1月31日止的租金，扣除5万元押金以及被告上海楠中家具有限公司的已付款，尚欠5,480元被告上海楠中家具有限公司同意支付；被告上海楠中家具有限公司系因系争房屋的情况发生变化而自系争房屋内搬离，2018年11月27日起，系争房屋的东侧路面(即沪南公路)铺设大型污水管，修建封闭式的施工区域，该施工区域东西15米，高低2.5米，造成被告上海楠中家具有限公司无法经营，被告上海楠中家具有限公司只能于2018年11月底开始搬走家具，并一直与原告沟通协商，要求不再支付2018年12月的租金，押金也不要原告退回，因原告不同意，故被告上海楠中家具有限公司于2019年1月底将系争房屋钥匙返还原告。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告与被告施铁明、施刚英签订《房屋租赁合同》约定，原告作为甲方将位于上海市浦东新区周浦镇沪南(公)路XXX号内1幢楼二层、三层建筑面积约1120平方米及底层建筑面积20平方米的房屋出租给乙方施铁明(企业注册后，乙方自动变更为注册后的企业)；租赁期限自2018年5月1日起至2020年4月30日止；两年租金共计665,760元，每季度支付83,220元，先付后用，乙方应于租赁开始日2018年6月1日前支付首季租金；合同签订时，乙方应向原告支付租赁定金5万元，租赁终止时，原告收取的定金，除用以冲抵合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不足额支付租金及水、电费超过10天的或提前解除合同的，原告可书面通知乙方解除合同并没收定金，乙方还应向原告按月租金三倍标准支付违约金；乙方逾期支付租金、水电费的，还应按欠费总额每日1%标准支付原告违约金。双方还就其它权利义务进行了具体约定。被告施铁明、施刚英在该合同尾部连带责任担保人处签名。同日，原告与被告施铁明、施刚英还签订《个人住房抵押合同》约定，为确保原告与被告施铁明(或注册后企业)签订的房屋租赁合同的履行，被告施铁明、施刚英愿意以其二人名下位于上海市浦东新区新场镇笋心路XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室房屋提供抵押担保，债务履行期为2018年5月1日至2020年4月30日，主债权金额为租赁合同全部应付租金66.57万元。2018年5月29日，上海市不动产登记局(现上海市自然资源确权登记局)就前述被告施铁明、施刚英的抵押房屋出具了不动产抵押权登记证明明确，该抵押权权利人为原告，被担保债权数额665,760元，债务履行期限为2018年5月1日至2020年4月30日。涉案《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告施铁明交付了系争房屋，被告施铁明向原告支付了5万元定金并至2018年11月30日止的租金。2019年1月30日，被告施铁明向原告工作人员“张琴芳”交还了系争房屋钥匙。另查明，2018年6月15日，经上海市浦东新区市场监督管理局批准，被告上海楠中家具有限公司登记设立。再查明，系争房屋东侧的沪南公路道路改扩建工程于2017年12月29日经上海市浦东新区规划和土地管理局批准，而相关《建设工程设计方案》于2017年12月29日起即在上海市浦东新区人民政府网站上进行了信息公开。本案审理过程中，原告明确仅要求被告施铁明、施刚英以抵押物承担担保责任，并明确就被告上海楠中家具有限公司已付定金5万元，因被告上海楠中家具有限公司违约，不予返还。以上事实，有原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《个人住房抵押合同》、不动产登记证明、上海市房地产权证、照片、上海市浦东新区规划和土地管理局文件、网页截图，被告施铁明提供并经庭审质证的归还钥匙照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告施铁明、施刚英签订的涉案《房屋租赁合同》、《个人住房抵押合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告上海楠中家具有限公司设立后，涉案《房屋租赁合同》的承租方即变更为被告上海楠中家具有限公司，该司理应按照合同约定承租系争房屋、履行支付租金等相关义务，逾期不支付租金或提前退租的则应承担违约责任。现审理已查明被告上海楠中家具有限公司未支付2018年12月1日以后的租金，显已违反合同约定，原告有权要求解除合同。被告施刚英虽未签收应诉材料，但于2019年7月11日委托诉讼代理人到庭参加诉讼，且三被告当庭同意解除涉案《房屋租赁合同》，故该《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除。租赁合同解除后，被告上海楠中家具有限公司应结清欠付的租金并承担相应的违约责任。就被告上海楠中家具有限公司应付的租金，审理中被告施铁明提供了拍摄于2019年1月30日在原告员工“张琴芳”桌上返还房屋钥匙的照片证明已于该日向原告返还房屋，就该照片，原告认可照片中的人员确实为其员工“张琴芳”，但表示照片中的钥匙并非系争房屋的，而属于“张琴芳”本人的，对此本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，现原告仅否认该事实而未提供相反的证据，故本院对三被告主张的系争房屋已于2019年1月30日返还原告的情况予以确认，故被告上海楠中家具有限公司应承担2018年12月1日起至2019年1月30日止的租金，审理中三被告自愿承担至2019年1月底的租金，不违反法律规定，本院应予准许。就被告上海楠中家具有限公司应承担的违约责任，审理中，三被告辩称系原告在签约时隐瞒了系争的东侧路面即将施工的情况，因该道路工程影响了客流，造成被告上海楠中家具有限公司无法继续经营，故未再支付租金、提前退租，不应承担违约责任，对此本院认为，三被告所主张的道路工程系市政工程，与原告无关，且工程的相关信息亦由有关部门进行了公开，该有关情况被告施铁明在承租系争房屋前应当知晓；原告作为出租人已向被告上海楠中家具有限公司履行了交付房屋的义务，被告上海楠中家具有限公司承租系争房屋虽用于经营，但经营系被告上海楠中家具有限公司的自主行为，经营的具体情况与原告无关，三被告所述的因道路施工导致经营不善并非三被告拒绝履行《房屋租赁合同》项下义务的合法理由，故本院对三被告的该项抗辩不予采信。因涉案《房屋租赁合同》明确约定被告上海楠中家具有限公司提前解除合同的，原告有权没收定金、并由被告上海楠中家具有限公司支付三个月租金的违约金，而审理中原告自愿下调了违约金标准向被告上海楠中家具有限公司主张逾期支付租金的逾期付款违约金，故原告主张没收定金，由被告上海楠中家具有限公司支付三个月租金金额的违约金、逾期支付租金的违约金的请求均不违反法律规定，本院应予支持。被告施铁明、施刚英以其名下房产对被告上海楠中家具有限公司涉案《房屋租赁合同》项下债务提供担保，且该抵押房产依法办理了抵押权登记，抵押权自登记时设立，原告有权在登记的最高债权限额665,760元范围内行使抵押权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十九条之规定，判决如下：一、原告上海厨帝电器有限公司与被告上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、被告上海楠中家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海厨帝电器有限公司租金55,480元；三、被告上海楠中家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海厨帝电器有限公司违约金83,220元；四、被告上海楠中家具有限公司应于本判决生效之日起十日内按银行同期同类贷款利率四倍标准支付原告上海厨帝电器有限公司欠款55,480元自2018年12月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；五、被告上海楠中家具有限公司支付给原告上海厨帝电器有限公司定金5万元归原告所有；六、如被告上海楠中家具有限公司未履行上述第二至四项判决义务，原告上海厨帝电器有限公司可以与被告施铁明、施刚英协议，以上海市浦东新区新场镇笋心路XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额665,760元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，不足部分由被告上海楠中家具有限公司继续清偿；七、驳回原告上海厨帝电器有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,289元，减半收取计2,144.50元，由被告上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年八月二十三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。