广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初557号 原告：防城港三匹马房地产有限公司，住所地：广西防城港市防城区，统一社会信用代码：*****************。 法定代表人：上官鸣鹏，董事长。 委托诉讼代理人：杨栋，广西越桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何军强，广西越桂律师事务所律师。 被告：康丽丽，女，1984年7月11日出生，汉族，个体户，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁艺玲，广西南港律师事务所实习律师。 原告防城港三匹马房地产有限公司（以下简称三匹马公司）诉被告康丽丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三匹马公司的委托诉讼代理人杨栋、何军强，以及被告康丽丽的委托诉讼代理人吴书茵、袁艺玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三匹马公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除2010年9月10日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及2013年5月31日签订的《商品房买卖合同》补充协议；2.判令被告应支付违约金总合计115918.60元（38793元＋71775.60元＋5350元）；3.判令被告在《商品房买卖合同》解除后30日办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；4.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月10日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于防城港市防城区防城镇河西开发区防东二级公路南侧水岸豪园1号3单元1003房。合同约定房产总价格是269705元，被告首付房款135705元，余额134000元由被告向银行申请按揭贷款支付，且明确规定被告付款的期限、逾期付款的违约责任及合同解除的责任。2013年5月31日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，被告在原首付房款基础上再增加付款27000元，余额107000元由被告继续向银行申请按揭贷款支付。之后，被告以贷款没有通过为由，在合同规定付款的期限内迟迟未履行支付余额107000元房款，被告的行为造成严重根本性的违约。根据法律规定，原告方可以请求解除合同和赔偿损失。为维护原告的合法权益，特具状至法院，要求判如所请。 被告康丽丽辩称：1.根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，被告至今未收到原告的任何通知，因此不是被告违约，而是原告没有通知被告去签署借款合同，也未就借款申请是否已通过审批告知被告，若贷款申请是原告的原因或其他原因未通过审批，原告也未与被告协商是否需要变更交付房款条款或其他条款，而是将合同履行的期限无限延长导致被告至今未能收房以及使用。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应在解除事由发生之日起一年内行使，但自2013年5月31日起至今，原告在明知未能办理银行按揭贷款的情况下拒不履行合同约定的通知义务，也没有对房款进行催收、催告，故解除权已经消灭。3.原告要求被告支付违约金没有任何事实与法律依据，也没有相关的计算方式，且如此主张违约金过高，被告保留向原告主张逾期交房的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2010年9月10日，原告（出卖人）三匹马公司与被告（买受人）康丽丽签订《商品房买卖合同》（合同编号：201009100253），合同约定：被告购买原告开发的位于广西防城港市防城区防城镇河西开发区防东二级公路南侧水岸豪园1号楼3单元10层1003号房，购买房屋总价款为269705元，付款方式为签订合同时支付总房款的50%即135705元，余款134000元向银行申请按揭贷款付清；买受人在签订该合同后10个工作日内须备齐银行按揭手续所需一切资料到出卖人告知的经办银行办理完毕相关初审手续。如因买受人有关原因造成逾期办理初审手续的，逾期30天内，每日按应付房款的万分之二支付滞纳金；逾期30天未办理完毕初审手续的，买受人自愿作退房处理，并支付违约金贰万元整。……买受人在接到出卖人电话或其他方式通知办理签订银行“借款合同”手续之日起7个工作日内到出卖人告知的经办银行办理签订手续并按银行规定交纳相关费用，即为买受人已经办理完毕银行按揭手续。如因买受人原因逾期签订银行“借款合同”而造成逾期付清房款的，按本合同第七条处理。该合同第七条约定买受人未在合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同另对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订当日，被告按约支付了首期款135705元，并于当日将余款134000元向三匹马公司指定的中国建设银行股份有限公司防城港分行申请了按揭贷款。因该笔贷款未通过审批，经办银行在个贷流程中申请终止。2013年5月31日，原告（出卖人）三匹马公司与被告（买受人）康丽丽签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议约定由买受人康丽丽在原购房首期款基础上增加27000元，增加后购房首期款总额为162705元，占房屋总价款的60%，总房款的40%即107000元由买受人向银行按揭贷款付清。该补充协议签订当日，被告康丽丽向原告增加支付了首期购房款27000元，并于2013年8月21日将余款107000元向银行申请按揭贷款。该次贷款申请已通过银行贷款审批，但因经办银行未收到涉案房屋的抵押权证，未达成放款条件，经办银行未能与康丽丽签订借款合同，未向康丽丽发放贷款。 另查明，涉案房产目前只办理了房屋网签备案登记、暂无抵押、查封记录。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据凭证，以及被告提供的《防城港市防城区住房和城乡建设局复函》，本院依法调取的中国建设银行股份有限公司防城港分行出具的《康丽丽按揭贷款的复函》，以及原告、被告庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》没有违反法律强制性规定，是合法有效的。 一、关于原告是否享有合同解除权及其行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。 1.关于原告是否享有合同解除权的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第六条第2点约定，按揭贷款的经办银行由出卖人告知买卖人，买受人在签订合同后10个工作日内须备齐银行按揭手续所需一切资料到银行办理完毕相关初审手续，买受人在接到出卖人电话或其他方式通知办理签订银行“借款合同”手续之日起7个工作日内到出卖人告知的经办银行办理签订手续并按银行规定交纳相关费用，即为买受人已经办理完毕银行按揭手续。如因买受人原因逾期签订银行“借款合同”而造成逾期付清房款的，按本合同第七条处理。该合同第七条约定买受人未在合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。本案双方当事人于2013年5月31日签订《商品房买卖合同补充协议》，但被告作为买受人未按合同约定办理完毕银行按揭手续，且逾期超过30日未付清购房余款，违反了合同的约定。原告迟延履行提供按揭贷款资料的义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”之规定，原告有权根据约定行使合同解除权，解除其与被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 2.关于原告行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。按照双方约定，买受人在签订合同后10个工作日内须备齐银行按揭手续所需一切资料到银行办理完毕相关初审手续，被告应在原告电话或其他方式通知办理签订银行“借款合同”手续之日起7个工作日内到银行办理签订手续并按银行规定交纳相关费用，办理完毕银行按揭手续。如被告未在合同规定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同。案涉《商品房买卖合同补充协议》签订于2013年5月31日，被告于2013年8月21日向银行再次申请按揭贷款，但至今既未提交办理住房贷款的相关资料，亦未交清购房款，根据上述双方约定及法律规定，原告从2013年9月21日起享有合同解除权，此即为解除权的发生之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，在当事人对解除权行使期限没有约定且对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，被告未向原告发出解除合同的催告，故原告应自2013年9月21日起一年期间内，即2014年9月21日前向被告主张解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告主张解除合同的，应通知被告，合同自通知达到被告时解除。本案中，原告未能提供证据证实其曾通知被告解除合同事宜。因此，原告未在解除权行使期限内行使其合同解除权，故其解除权已于2014年9月21日消灭，其要求解除案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的主张不能得到支持。 二、关于被告是否应承担支付违约金的责任及违约金数额的问题。案涉《商品房买卖合同》第七条约定，买受人未在合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本院认为，被告至今未办理完毕购房按揭贷款手续，亦未交清购房款，确给原告造成违约损失。现原告主张被告应支付违约金总计115918.60元，即38793+71775.6元+5350元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同未能第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，因原告未能提供证据证实实际产生的违约损失，被告当庭表示原告主张的违约金过高，故本院对原告主张的违约金计算方式及金额均不予支持，并依法予以调整。经查，被告在《商品房买卖合同》签订当日即付清购房首付款，亦在补充协议签订当日依约增加支付了首期购房款27000元，总计已支付房屋总价款的60%，证明被告在合同履行前期是遵守诚信原则的。自2013年8月21日第二次申请贷款至今，将近九年期间，在未能办妥购房按揭贷款的情况下，原、被告双方均未积极推进合同的继续履行，而是采取消极、互相推卸责任的态度，直至纠纷成讼，故原、被告双方均应承担一定的责任。本院认为，违约金应以房价余款107000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2013年9月20日起计至付清房价全款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告康丽丽向原告防城港三匹马房地产有限公司支付违约金（违约金以107000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2013年9月21日起计至付清房价全款之日止）； 二、驳回原告防城港三匹马房地产有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费2618元，减半收取1309元，由原告防城港三匹马房地产有限公司负担909元，由康丽丽负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 蒋艳蓝 二〇一九年八月七日 法官助理 唐燕飞 书 记 员 韦玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条第二款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。