广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初5058号原告：黄胜楠，男，汉族，19××年×月×日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：冷英华，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。被告：何帅，男，汉族，19×年×月×日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，原告黄胜楠诉被告何帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄胜楠的委托诉讼代理人冷英华、杨静到庭参加诉讼，被告何帅经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同书》；2、请求判令被告将位于珠海市××房产（房地产权证号：粤房地产权证珠字第××号）及两把钥匙交还给原告；3、请求判令被告向原告支付2018年9月14至2018年10月12日的租金人民币4013元及2018年10月13日至2019年3月31日的租金人民币25350元，合计人民币29363元；4、请求判令被告自2019年4月1日起以人民币4500元的标准向原告支付房屋占用费，直至被告实际交还房屋之日止；5、请求判令被告向原告支付2018年12月至2019年3月期间的物业管理费等费用人民币1429元；6、请求判令被告向原告支付2018年6月至2019年3月的电费人民币1232.86元；7、请求判令被告自2018年9月14日起以未付租金额29363元为基数，按照月利率2%标准计至2019年4月1日止的逾期付款违约金人民币1821元。（2019年4月1日是因为原告在4月1日已经起诉解除合同）以上第一项至第七项金额暂总计为人民币33845.86元；8、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年6月5日原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，在合同中双方进行了以下约定：1、原告将位于珠海市××房出租给被告，租赁期从2018年6月13日起至2020年6月12日止；2、2018年6月13日至2018年9月13日的租金标准为每月4300元，2018年10月13日起租金标准为每月4500元，被告应于每月13日前支付当月的租金；3、租赁期间，租赁房屋的管理费、水电费、卫生费等杂费全部由被告承担；4、被告应按时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1%的违约金。如拖欠租金超过15日，或拖欠租金或其他费用累计超过人民币2000元，原告有权解除合同。《房屋租赁合同书》签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告自2018年9月14日起开始拖欠租金，应缴的管理费、水电费等也没有缴纳。截止2019年3月28日止已拖欠费用1429元以及拖欠自2018年6月至2019年3月的电费1232.86元。根据《房屋租赁合同书》第五条第一项约定，被告每逾期支付租金一日，原告可加收拖欠部分1%的违约金，若被告已逾期支付租金超过15日，原告即可解除合同并可没收押金，故原告有权按照合同约定要求被告支付逾期支付租金的违约金以及解除双方签订的《房屋租赁合同书》。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，原告依约向被告交付房屋后，被告理应按照合同约定向原告按时足额支付租金及相关费用。现被告的拖欠行为已严重损害了原告的合法权益，在多次追讨未果的情况下，原告特依法向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.粤房地权证；2.房屋租赁合同书；3.物业管理等费用发票编号为×××的物业管理费等费用发票；4.电费发票案涉房产自2018年6月-2019年3月的电费发票。被告未答辩，也未提交任何证据。本院经审理查明：2018年6月5日，原告黄胜楠作为出租方委托其父亲黄好与被告何帅作为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于珠海市××房（××）（面积79.01平方米）出租给被告（乙方）办公使用，租赁期限自2018年6月13日起至2020年6月12日止，租金标准及支付时间：2018年6月13日至2018年9月12日共三个月，租金为每月人民币4300元，2018年10月13日至2020年6月12日止，租金为每月人民币4500元，每月13日前支付当月的租金；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等费用由被告支付；乙方应于合同签订当日向甲方支付押金8600元及第一个月租金4300元，合同期满，如不续租，则甲方在乙方结清所有费用之日起三日内退还押金给乙方；乙方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1%的违约金，如累计拖欠租金超过15天，或拖欠租金及管理费、水电费等费用累计超过2000元，甲方有权立即解除合同，乙方已交押金作为违约金全部予以没收…等等。合同签订后，原告将上述房屋交付给了被告使用，并交给被告两张业主卡和两条钥匙，被告向原告支付了押金8600元及2018年6月13日至2018年9月13日的租金及2018年12月之前的管理费，被告自2018年9月14日开始拖欠租金及其他费用，根据原告提供的增值税发票，原告于2019年3月28日支付了上述房屋2018年12月至2019年3月期间的物业管理费等费用1429元及电费1249.23元，之后原告一直联系不上被告，原告遂于2019年4月1日诉至法院，要求被告支付拖欠的费用等，并解除合同。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告按照合同的约定将租赁房屋交付给了被告使用，被告应该按照合同的约定支付租金及其他相关费用。但被告自2018年9月21日微信支付原告租金4300元之后未再向原告支付租金、物业管理费及水电费等费用，被告的行为已构成违约。对于被告拖欠租金等费用的认定，第一、根据原告提供的微信凭证，被告于2018年9月21日支付的租金4300元应认定为被告缴纳的9月份的租金，原告主张被告自2018年9月14日开始拖欠租金没有充分的证据证实，故本院认定被告拖欠租金的时间从2018年10月13日开始计算，截止2019年3月31日，被告拖欠原告的租金为人民币25200元。第二、关于租金标准的计算，双方约定了自2018年10月13日开始租金按4500元计算，因此，被告拖欠原告的租金标准应按每月4500元的标准计算。第三、被告拖欠物业管理费及水电费的数额，原告已提交了交费发票，本院按照原告提供的发票认定。关于违约责任问题，双方的《房屋租赁合同》对于被告拖欠租金的违约行为进行了约定，其中约定了逾期交纳租金按1%支付违约金，被告拖欠租金超过15天的或者累计欠费2000元的，原告有权解除合同。现原告拖欠租金已超过数月，原告请求解除双方的《房屋租赁合同》、被告退还原告的房屋钥匙符合合同约定，本院予以支持。对于双方在合同中约定的违约金1%过高，本院予以调整为按同期银行贷款利率计算自起诉之日起算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄胜楠与被告何帅签订的《房屋租赁合同》；二、被告何帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄胜楠支付拖欠的租金人民币25200元、物业管理费等费用1429元、电费人民币1249.23元，合计人民币27878.23元；三、被告何帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何帅支付同期银行贷款利率的损失作为违约金（以人民币27878.23元为基数自2019年4月1日起计算至付清之日止）；四、被告何帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告退还珠海市×××房的房门钥匙两把；五、驳回原告黄胜楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1111元，由被告何帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杜满秀人民陪审员  赖纯红人民陪审员  黄静梅二〇一九年八月二十七日书 记 员  李洁仪温晓兰