山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0812民初1117号原告（反诉被告）：姚震，男，1975年2月22日出生，汉族，个体工商户（字号：小雯音乐学校），住济宁市兖州区。委托诉讼代理人（特别授权）：崔东梅，山东民桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏述亮，男，1963年2月8日出生，汉族，无业，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张文玉（系魏述亮之妻），女，1964年6月23日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人（特别授权）：王伟，山东九州匡正律师事务所律师。第三人：山东新昕资产管理经营有限公司济宁市分公司，住所地济宁市高新区吴泰闸北侧山推二分厂西侧，统一社会信用代码91370800057943843A。负责人：薛宝峰，职务经理。原告（反诉被告）姚震与被告（反诉原告）魏述亮及第三人山东新昕资产管理经营有限公司济宁市分公司（以下简称新昕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日作出（2018）鲁0812民初1003号民事判决。魏述亮不服，上诉于山东省济宁市中级人民法院。山东省济宁市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁08民终446号民事裁定，裁定撤销（2018）鲁0812民初1003号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚震及其委托诉讼代理人崔东梅，魏述亮及其委托诉讼代理人张文玉、王伟到庭参加诉讼，第三人新昕公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚震向本庭提出如下诉讼请求：1、判令被告魏述亮赔偿原告租金损失208,658元；2、判令被告赔偿原告折旧后的装修损失168,047元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告、姚震与被告魏述亮于2012年9月25日签订了名为联营实为租赁的合作联营协议，租赁期限为6年，年租金300,000元，协议履行期限届满之日为2018年5月31日。协议签订后，原告按协议约定履行了各项义务，当协议履行至2017年7月时，由于被告未向房屋出租方新昕公司及时交纳租金，导致新昕公司依法解除了房屋租赁合同，并要求原告无条件交付涉案房屋。原告在无奈之下于2017年7月12日将涉案房屋交付给了房屋所有权人新昕公司。魏述亮的违约致使其与魏述亮之间的合同无法履行，因而造成其较大损失。故诉讼来院，要求魏述亮赔偿其经济损失。诉讼过程中，姚震放弃要求魏述亮赔偿其折旧后的装修损失168,047元的诉讼请求。魏述亮辩称，1、姚震不存在所谓的租金损失。其按照约定支付租金，没有拖欠租金。新昕公司没有向其通知解除合同，其不认可新昕公司已于2017年7月解除合同。2、姚震主张的租金损失，系自身过错造成的，其不承担赔偿责任。理由如下：（1）2017年5月新昕公司向魏述亮催收房租时，其陪同母亲在外看病且花费巨大，故其请求延期支付。此时姚震应按约定给付其半年租金150,000元，姚震只给付70,000元，尚欠80,000元，致使其没有能力及时向新昕公司支付房租，姚震存在过错；（2）新昕公司通知姚震解除房屋租赁合同，要求返还涉案房屋时，姚震作为涉案房屋的实际使用人应当通知其，或代其支付拖欠的租金。姚震即没有通知其，也没有代付租金，对于出现姚震所称的涉案房屋提前收回的结果，姚震亦有过错；（3）2017年7月，其起诉姚震拖欠房租、解除联营协议一案。在诉讼过程中，姚震一直故意隐瞒新昕公司已解除与其的房屋租赁合同，导致其失去了提出异议的三个月法定异议期间。综上所述，姚震所诉没有事实及法律依据，请求依法驳回姚震的诉讼请求。魏述亮向本院提出反诉请求：1、判令姚震向魏述亮支付自2017年4月16日起至2017年12月15日期间的房屋租金200,000元及滞纳金（自拖欠支付之日起按每日5%计算至实际给付之日止）；2、解除其与姚震签订的《合作联营协议》；3、判令姚震返还13台空调。事实与理由：2012年9月25日，其与姚震签订《合作联营协议》（实为房屋租赁协议），其不参与经营，姚震自主经营，每年收取固定分红300,000元，如拖延按每日5%由支付滞纳金。因其与姚震发生纠纷，诉讼至济宁市兖州区人民法院。济宁市兖州区人民法院作出（2017）鲁0812民初2522号民事判决，判决姚震向其支付所欠房屋租金20,000元（2016年10月16日起至2017年4月16日期间）。2017年12月，新昕公司解除与其之间的房屋租赁合同，其与姚震之间失去了继续履行合同的可能，但姚震未支付2017年4月16日至2017年12月15日期间的房屋租金，也未返还房屋内的空调。诉讼过程中，魏述亮变更诉讼请求，要求姚震返还其7台空调。姚震对魏述亮的反诉辩称，1、2017年7月12日，新昕公司已与魏述亮解除房屋租赁合同，故双方签订的《合作联营协议》已随之解除。2、魏述亮主张其拖欠2017年4月17日至2017年12月15日期间的租金不是事实。原判决欠付的租金20,000元已经给付，魏述亮主张至2017年12月15日期间的租金没有事实及法律依据。3、其同意返还空调7台。第三人新昕公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2008年4月1日魏述亮与原山东省兖州市新华书店（以下简称新华书店）签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、新华书店将其坐落于中御桥商业街的6#楼（建筑面积1378.8㎡）出租给魏述亮，年租金60,000元，合同签订时交清一年的房租，以后年度分别于每年的5月31日前交齐下年度租金，租赁期限为2008年6月1日起至2018年5月31日止；2、承租人不交付或不按约定支付租金1个月以上或者所欠租金等费用达10,000元以上的，出租人有权解除本合同；3、除招商联营外，未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给他人的，出租人有权解除本合同；该合同还约定了其他事项。2012年9月25日，魏述亮与姚震签订合作联营协议，协议约定：1、双方合作投资经营坐落于兖州市项目，该项目魏述亮以房产使用权及实物投资，姚震以现金投资，魏述亮不参与项目经营，项目由姚震自主经营，不论盈亏，每年给魏述亮固定分红300,000元，每半年支付一次分红，本投资项目经营期限自2012年10月16日起至2018年5月31日止；2、魏述亮与新华书店签订的房屋租赁合同与姚震无任何关系，该租赁合同产生的权利义务由魏述亮履行，如产生争议由魏述亮承担后果；3、如因魏述亮与房屋出租方发生争议，导致姚震无法具体经营，由此给姚震造成的损失全部由魏述亮承担；4、魏述亮投资的实物，姚震应在项目到期后完好无损地交还给魏述亮，现有房屋的结构可根据经营需求进行修缮和更新；该协议还约定了其他事项。协议签订后，魏述亮于2012年9月26日将涉案房屋及房屋内的13台空调一并交付给了姚震，其中6台空调于2013年4月18日被魏述亮拉走，剩余7台空调一直由原告使用至今，其规格型号分别为：澳柯玛KFRD-12001L一台、海尔小元帅一台、LG-KFRD-71L1Q一台、美的空调4台。姚震接手涉案房屋后对涉案房屋进行了投资改造并在此开办了巨人教育学校、晓雯音乐学校等教学场所。因内部改制，原山东省兖州市新华书店将涉案的资产划归新昕公司所有并进行管理。2014年1月，新昕公司接管涉案资产后，与魏述亮重新签订了房屋租赁合同，内容为：魏述亮继续租赁中御桥商业街的建筑面积1378.8平方米的房屋，租赁期限为一年，从2014年1月1日至2014年12月31日止，该房屋租金每年160,000元，租金交付方式为先交后住（租），每年交付一次，于到期前20天交齐，如逾期交费超过20天，新昕公司有权终止合同，收回房屋等，新昕公司确需收回房屋，提前1个月书面通知，新昕公司以剩余租期内应交租金总额的10%给付魏述亮违约金，魏述亮违反合同的有关规定，新昕公司有权提前终止合同，并在终止合同前10天书面通知魏述亮，所产生损失，新昕公司不予补偿，原合同签至2018年5月31日，继续有效。2015年1月13日，魏述亮与新昕公司再次签订房屋租赁合同，合同内容与2014年1月签订的房屋租赁合同内容一致。后山东新昕资产管理经营有限公司济宁管理中心更名为新昕公司。后因魏述亮拖欠租金，新昕公司多次向魏述亮发出催款通知。2016年12月19日，新昕公司因魏述亮未交纳2016年度的房屋租金，作出《关于限期交纳租金暨解除房屋租赁合同告知书》，要求魏述亮补交租金。2016年12月29日魏述亮向新昕公司交付了拖欠租金160,000元。合同履行至2017年5月，因魏述亮未按期在5月31日前交纳下年度的租金，新昕公司工作人员通过手机短信向魏述亮发送催收信息并告知“公司决定对所租房屋予以关闭，限2日内主动与公司联系，否则我公司视为无继续履行合同之诚意，届时双方房屋租赁合同将自动解除，我公司将所租房屋予以收回”，魏述亮收到将该手机信息后转发给了姚震，但姚震、魏述亮均未按手机信息告知的内容与新昕公司联系并交纳租金。2017年7月7日，新昕公司出具了解除《房屋租赁合同》通知书，并张贴在所租赁房屋处，该通知书主要内容为：魏述亮应于每年的5月31日前交清下年的房租，不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，新昕公司有权解除合同。魏述亮经多次催要，拒绝缴纳2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，已构成严重违约，新昕公司依法行使合同解除权，即日起解除双方签订的房屋租赁合同，收回魏述亮所承租的房屋，保留主张合同合同解除前所欠交的租金及违约损失。2017年7月11日，新昕公司在《济宁晚报》刊登了解除《房屋租赁合同》通知，内容与张贴在租赁房屋处的内容基本一致，增加了解除后另行招租的内容。另外，2017年7月7日，新昕公司向姚震送达了一份办理房屋交还手续通知书，限姚震作为房屋实际使用人在接到本通知书之日起3日内办理房屋交还的相关手续。2017年7月12日，姚震与新昕公司签订房屋交接单一份，注明双方正式办理房屋交接。2017年7月15日新昕公司将涉案房屋出租给陈锋，签订了房屋租赁合同，租赁期限从2017年7月15日至2020年12月31日，租金每年180,000元。2017年7月17日，陈锋又与姚震签订房屋租赁合同，该合同约定：租赁期限为2017年7月17日起至2018年5月31日止，租金450,000元。姚震提交2017年7月23日陈锋出具的收到450,000元租金收款收据一张。2017年7月21日魏述亮以姚震拖欠联营期间的房屋租金为由曾向本院提起诉讼，请求判令姚震支付拖欠的租金120,000元并解除双方签订的合作联营协议。同年10月9日济宁市兖州区人民法院作出（2017）鲁0812民初2522号民事判决，认定魏述亮与姚震签订的合作联营协议名为联营，实为房屋租赁合同，判决姚震给付魏述亮自2016年10月16日至2017年4月16日期间拖欠的房屋租金20,000元。本院作出上述判决后，魏述亮、姚震均未上诉，该判决书已发生法律效力。后魏述亮申请执行，姚震已履行。此后，姚震未再向魏述亮支付租金。又查明，2018年3月21日，姚震以魏述亮在履行与新昕公司签订的房屋租赁合同中违约，导致新昕公司提前解除合同并造成其损失为由诉至本院，请求依法判令魏述亮赔偿其多支出的租金损失208,658元及房屋装修的折旧损失168,047元。魏述亮对姚震主张的损失不予认可，请求驳回姚震的诉讼请求并提出反诉，要求解除与姚震签订的合作联营协议，判令姚震支付拖欠的租金200,000元并返还7台空调。原审中，本院追加第三人新昕公司参加诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由未参加诉讼。本案发回重新后在审理过程中，姚震撤回了要求魏述亮赔偿装修损失的诉讼请求，并同意给付部分房屋租赁费；魏述亮在反诉中，变更诉讼请求，要求姚震返还7台空调。另查明，本院审判人员到新昕公司进行调查，新昕公司通过查阅财务记账及凭证，证实魏述亮交纳了截止到2017年5月31日前的租金，此后因魏述亮违约，解除了房屋租赁合同。新昕公司还证实，其与陈锋签订房屋租赁合同，并收取租金180,000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定给双方造成损失的，应当根据过错原则承担赔偿责任。关于本诉中，魏述亮从新昕公司承租涉案房屋，后以联营的方式交由姚震经营、使用，魏述亮与姚震签订的合作联营协议名为联营，实为租赁，魏述亮的身份为承租人，姚震的身份为次承租人。魏述亮在拖欠新昕公司租金，新昕公司向魏述亮催收租金，姚震对此情况知情。而此时，根据姚震与魏述亮签订的合同，姚震未足额缴纳魏述亮的租赁费。新昕公司行使合同解除权时，姚震未选择代魏述亮支付欠付的租金以抗辩新昕公司的解除合同的行为。魏述亮对于房屋租赁合同的解除存在过错。姚震明知解除合同的行为可对其造成损失，但姚震放任该结果的发生。新昕公司虽与案外人陈锋签订房屋租赁合同，与姚震主张多付租金造成其损失不必然产生法律上的因果关系。姚震虽举证其与陈锋所签订的合同及收据，但姚震未能举证证明其主张交付450,000元租金的来源、支付情况或者其他相关证据。姚震所举证据不能形成证据链条证明其主张的超付租金的损失，故本院对姚震要求魏述亮赔偿租金损失208,658元不予支持。关于反诉部分，新昕公司已与魏述亮解除房屋租赁合同，现魏述亮主张与姚震解除合作联营协议已不存在继续履行合同可能，故所签订的上述协议自然终止，不存在解除的法律事由。魏述亮向新昕公司交纳租金至2017年5月31日，加之本院审理的（2017）鲁0812民初2522号魏述亮与姚震租赁合同纠纷案件已经审理判决，截止到2017年4月16日之前的租金作出生效裁决且已经实际履行。根据本案查明的事实以及遵循公平原则，减少各方当事人的诉累，故姚震应按约定支付至2017年5月31日房租37,500元（300,000元/年÷12月×1.5月）。关于姚震所使用的7台空调属于魏述亮所有，依法应返还给魏述亮。第三人经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百四十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、驳回姚震要求魏述亮赔偿租金损失的诉讼请求；二、姚震于本判决生效之日起十日内给付魏述亮自2017年4月17日至2017年5月31日期间的房屋租金37,500元；三、姚震本判决生效之日起十日内返还魏述亮7台空调（分别为澳柯玛KFRD-12001L空调一台、海尔小元帅空调一台、LG-KFRD-71L1Q空调一台、美的空调4台）；四、驳回魏述亮的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,950元，由姚震负担；反诉案件受理费4,300元，由姚震负担806元，魏述亮负担3,494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  田 新审 判 员  宋兆霞人民陪审员  张衍新二〇一九年八月二十六日书 记 员  秦宏薇