浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初4930号 原告（反诉被告）：徐卫林，男，1977年11月13日出生，汉族，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：凌楠、周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州翰迪物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市双浦镇板桥村丁家桥3组26号。 法定代表人：郑政刚。 被告（反诉原告）：郑政刚，男，1989年7月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：郑建玲（曾用名：郑惠美），女，1970年12月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 三被告共同委托诉讼代理人：娄华锋，浙江富奥律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐卫林与被告（反诉原告）杭州翰迪物业管理有限公司（以下简称翰迪物业）、郑政刚、郑建玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。徐卫林的委托诉讼代理人凌楠到庭参加诉讼，翰迪物业、郑政刚、郑建玲的共同委托诉讼代理人娄华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐卫林向本院提出诉讼请求判令：1、翰迪物业退还租金（定金、押金）和物业费共计309872元；2、翰迪物业支付逾期退款违约金3464元（从2019年4月18日起算，暂算至2019年5月5日，暂合计17天，实际计算至被告付清款项之日止，按年利率24%计算，309872×24%/365×17=3464元）；3、郑政刚、郑建玲分别在未出资本息范围内对翰迪物业上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；4、本案诉讼费用由翰迪物业、郑政刚、郑建玲共同承担。事实和理由：徐卫林与翰迪物业于2019年3月6日签订了《房屋租赁合同》，约定由徐卫林承租翰迪物业所有的位于象山国际二号楼二楼带楼梯间的商铺用于餐饮经营，建筑面积为486平方米，租赁期限从2019年2月26日起至2024年3月1日，租金按3.5元/平方米计算，每半年交纳一次，押金80000元。翰迪物业须把租赁商铺1-2楼的门头广告位使用权随租赁商铺一并移交给徐卫林使用，由翰迪物业提供满足中型餐饮需求的可排水路线、排烟管道。合同签订后，徐卫林根据双方约定支付了定金200000元，押金80000元，租金110432.5元，物业费19440元，共计费用409872.5元。翰迪物业迟迟不能如约交付广告位使用权及提供满足合同要求的铺位供电、铺位排烟路线等，经徐卫林多次催促后，翰迪物业明确表示不能依约履行，后双方经协商，于2019年3月15日签订一份《协议》，约定解除原签订的租房协议和补充协议自本协议签订之后其一律作废，徐卫林向翰迪物业交付的租金及其他费用协商一致同意退还，确定由翰迪物业于2019年3月18日退还徐卫林100000元，2019年4月18日退还309872元，逾期退还的应承担每日应退还资金额5%的违约金。截至目前，翰迪物业仅退还100000元，剩余309872元分文未退。翰迪物业未按约归还租赁款及其他费用的行为，已构成违约。郑政刚、郑建玲系翰迪物业的股东，各认缴公司出资500000元，且尚未完成出资。徐卫林有权根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人未履行或者为全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，人民法院予以支持，要求郑政刚、郑建玲分别在未出资本息范围内对翰迪物业上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。 翰迪物业、郑政刚、郑建玲共同答辩称，租金和物业费的确收到了，但是徐卫林违约在先，同时徐卫林已实际较长时间地占用翰迪物业的房屋，也需要支付房屋的占用费，违约金不应该支持。章程明确写明了郑政刚、郑建玲出资的日期，因为出资日期还没到，郑政刚、郑建玲不需要承担连带责任。 翰迪物业、郑政刚、郑建玲向本院提出反诉请求判令：1、徐卫林对位于杭州市西湖区转塘街道象山国际二号楼二楼带电梯间商铺恢复原状，并赔偿损失200000元；2、徐卫林承担本案全部诉讼费用。事实和理由：翰迪物业、郑政刚、郑建玲与徐卫林于2019年3月6日签订了《房屋租赁合同》，并交付涉案房屋，后于2019年3月15日签订了《协议》。徐卫林在未经翰迪物业、郑政刚、郑建玲同意下，私自拆墙装修，给其造成了极大的损失。 徐卫林辩称：一、徐卫林在达成租赁合意后，随即着手设计施工装修，这本是租赁商铺后十分合理的流程。在与翰迪物业以及郑政刚的一系列微信沟通中，翰迪物业以及郑志刚不仅知情，并且也在积极配合。郑政刚明确表示不能依约履行合同义务后，徐卫林不得已停止了施工装修工作，而前期投入的设计费、施工费、装修费打了水漂。翰迪物业以及郑政刚迟迟无法履行租赁合同义务，进而与徐卫林签订了《附加协议》，但仅在签订后次日，郑政刚找到徐卫林表示不能履行合同义务，无法提供广告牌等,并要求解除合同,显然在本案中，翰迪物业是存在过错的一方，理应由翰迪物业承担违约责任，包括对商铺进行恢复原状，而不是由守约方来承担责任。二、涉案商铺应该已经出租，现已经无法恢复原状。故此项诉求不具有履行性与执行力。三、翰迪物业要求徐卫林赔偿200000元的损失，于法无据。双方于2019年3月15日签署的协议是双方的真实意思表示，当时翰迪物业以及郑政刚与徐卫林签约的真实意图是尽快与徐卫林解除合同，将徐卫林所交付的金额如数返还，双方再无任何纠纷，如若不能，翰迪物业不仅将返还409870元，还将面临赔偿200000元的损失。故对于本案反诉请求，请求予以驳回。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据并在卷佐证。经审查，徐卫林提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。翰迪物业、郑政刚、郑建玲提供的图片证据真实、合法，其证明力结合其他证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月6日，徐卫林与翰迪物业签订了《房屋租赁合同》，约定：徐卫林承租翰迪物业所有的位于象山国际二号楼二楼带楼梯间的商铺用于餐饮经营，建筑面积为486平方米，租赁期限从2019年2月26日起至2024年3月1日，租金按3.5元/平方米计算，每半年交纳一次，押金80000元。翰迪物业承诺徐卫林对租赁商屋1-2楼的门头广告位使用权，并由翰迪物业提供满足中型餐饮需求的可排水路线、排烟管道。合同签订后，徐卫林按约支付了定金200000元，押金80000元，租金110432.50元，物业费19440元，共计费用409872.50元，并进场对商铺进行施工装修。2019年3月14日，徐卫林与翰迪物业签订了一份《附加协议》，约定：翰迪物业承诺徐卫林位于杭州市门头两块广告牌于4月15日之前交还给徐卫林使用。4月15日之前翰迪物业协助徐卫林解决铺位电缆铺设问题、铺位排烟路线问题，确保使用正常。翰迪物业于4月15日之前如不能兑现视为违约，需退还徐卫林租金、押金（390432元整）及徐卫林交付的物业费19440元，再向徐卫林赔偿200000元。2019年3月15日，翰迪物业与徐卫林签订一份《协议》，约定：双方原签订的租房协议和补充协议自本协议签订之日起一律作废。原徐卫林向翰迪物业交付的租金及其它费用双方一致同意，退还给徐卫林总额409872元，于2019年3月18日交付徐卫林100000元，4月18日退还309872元。逾期退还的翰迪物业应承担每日应退还金额5%的违约金。后翰迪物业退还100000元，徐卫林对余款多次催讨未果。 翰迪物业成立于2014年11月20日，由2个股东组成，股东郑政刚、郑建玲各认缴出资500000元，各占注册资本的50%，认缴将于2044年11月11日前足额缴纳。 本院认为：徐卫林与翰迪物业之间形成的房屋租赁关系，系双方当事人的真实意思表示，又不具有合同无效的情形，故为合法有效，受法律保护。徐卫林已按约交纳租金、定金、押金及物业费，翰迪物业理应按租赁合同约定履行提供租赁物的义务，包括协助徐卫林解决铺位电缆铺设、铺位排烟路线、广告牌问题，并确保可以使用。在上述问题未解决的情况下，双方达成了原协议作废的具有合同解除性质的协议，双方均应按该协议履行自身的权利义务。翰迪物业主张徐卫林尚需恢复商铺原状并赔偿损失，与该协议约定的内容并不相符，而且，装修本身依房屋租赁协议履行，从合同履行的情况看，合同系在翰迪物业未解决铺位电缆铺设、铺位排烟路线、广告牌等问题的情况下解除，并无证据反映徐卫林存在过错，徐卫林亦无需赔偿翰迪物业损失，故本院对反诉原告的请求不予支持。徐卫林诉请翰迪物业按年利率24%承担违约金，根据合同履行的情况及双方的过错程度等因素，本院予以支持，暂计至2019年5月5日为3464元。徐卫林诉请郑政刚、郑建玲分别在未出资本息范围内对翰迪物业的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，本院认为股东享有认缴期限利益，一般情况下股东未在认缴期届满前出资不能视为其为未履行或者未全面履行出资义务的股东，且承担补充赔偿责任应以公司债务不能清偿为前提，本案认缴期未届满，亦无证据显示案涉公司欠缺清偿能力，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州翰迪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还徐卫林租金、定金、押金和物业费共计309872元； 二、杭州翰迪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐卫林违约金3464元（暂算至2019年5月5日，后续以309872元为基数按年利率24%计算至杭州翰迪物业管理有限公司实际履行之日止）； 三、驳回徐卫林的其他诉讼请求； 四、驳回杭州翰迪物业管理有限公司、郑政刚、郑建玲的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3000元，反诉案件受理费2190元，合计5190元，由杭州翰迪物业管理有限公司负担。 徐卫林于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州翰迪物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  萧方训 二〇一九年八月三十日 书记员  黄惠瑾