四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初920号 原告：李志，男，1976年9月8日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：向军，女，1975年11月14日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：简跃俊，男，1976年11月24日出生，汉族，住四川省青神县。 被告：王小强，男，1994年12月18日出生，汉族，住新疆托克逊县。 被告：罗艺，女，1991年1月16日出生，汉族，住陕西省安康市石泉县。 委托诉讼代理人：张祥伟，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：钟颖，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 原告李志、向军与被告简跃俊、王小强、罗艺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志、向军共同委托诉讼代理人黄蓉东、被告简跃俊、王小强、被告罗艺委托诉讼代理人钟颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李志、向军向本院提出诉讼请求：1、判决被告王小强立即腾退位于成都市天府二街138号3栋x号房屋一楼（面积28平方米）并交付给二原告，并且判决被告王小强向二原告支付房屋占用使用费至腾退之日止（暂计算从2018年11月20日起至2018年12月20日的金额为：7500元）；2、判决被告罗艺立即腾退位于成都市天府二街138号3栋x号二楼房屋（面积303.91平方米）并交付给二原告，并且判决被告罗艺向二原告支付房屋占用使用费至腾退之日止（暂计算从2018年11月20日起至2018年12月20日的金额为：30500元）；3、判决被告简跃俊按照合同约定向原告李志支付拖欠的租金114000元（2018年8月20日至11月20日租金）；4、判决被告简跃俊承担二原告支付的律师费10000元；5、三被告共同承担诉讼费及因诉讼发生的其他费用。审理中，李志、向军当庭撤回了第四项诉讼请求。事实和理由：2018年5月13日，二原告将位于成都市高新区天府二街138号3栋1层x号房屋租赁给被告简跃俊，与简跃俊签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同签订后，二原告按照合同约定将出租房交与被告简跃俊，简跃俊按照合同约定支付了5月20日到8月19日的租金。2018年8月，被告简跃俊未按照约定支付第二期租金，经过原告李志的催收，简跃俊以经营困难为由，希望原告宽限，并在10月中旬告知李志家里有亲戚要给他注入资金共同经营餐厅，到了11月份，被告简跃俊仍未支付第二期租金，原告到案涉房屋找简跃俊，才知道简跃俊已经将房屋转租，原告电话通知简跃俊明确表示不同意转租，如果简跃俊在三天内不支付拖欠的租金及收回房屋，原告将按合同约定解除合同并且收回房屋。2018年11月19日，原告李志将解除告知函交简跃俊，要求简跃俊在告知函上签收。简跃俊在看后拒绝在告知函签字，原告李志通过短信、微信再次将告知函通知简跃俊，简跃俊在收到告知函后并未按照告知函的内容履行腾退房屋并交付的义务。原告为收回房屋，至案涉房屋要求被告王小强、罗艺腾退，被告王小强、罗艺以已经支付了租金及有损失为由，拒绝腾退。被告简跃俊拖欠租金并转租出租房的行为，不仅构成违约还符合双方在《房屋租赁合同》约定的解除条件。原告按照合同约定行使解除权并以当面送达、短信、微信送达的方式通知了简跃俊解除合同，二原告与简跃俊签订的《房屋租赁合同》在2018年11月19日发生解除合同的效力，被告王小强、罗艺在《房屋租赁合同》解除后，有义务腾退并且支付房屋的占有使用费。现诉至法院，望判如所请。 简跃俊答辩称，1、因为第一期合同保证金没有退还，所以我方要求房东将保证金用于抵扣租金；2、天然气开户费一共是91800元，因为第一期合同签订的时候，合同期满之后是由房东出这个钱，我方也把这个钱用来抵扣租金；3、从2018年11月开始的租金应该由房东和次承租人自行协商，与我没有关系。 王小强答辩称，我方租的是一楼，现在中间人简跃俊走了，我方是愿意继续给房租的，我方也与李志商量了，他们也将之前交的房租和押金承认了，但是后续打电话就不接了。我方愿意继续履行给付租金的义务并与原告直接订立租赁合同关系，现在我方无法腾退。 罗艺答辩称，1、因本案是属于租赁合同纠纷，罗艺并非租赁合同关系的一方当事人，即使是实际使用人，次承租人也与本案无关，不应作为本案的被告，应作为第三人参加诉讼；2、转租是经原告事后认可的，并非非法转租，转租协议有效，转租期限与原租赁合同一致，并且罗艺已经向承租人交了若干期的租金，对房屋的物业也进行了装修，罗艺是合法占有，不宜腾退；3、我方也是属于受害人，现在也与原告在协商中，希望后续还能继续使用房屋。 经审理查明，2018年5月13日，李志、向军（业主方、甲方）与简跃俊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李志、向军将位于高新区天府二街138号3栋1层x号房屋一楼局部及二楼全部租赁给简跃俊，租赁面积为303.91平方米；租赁期限6年，自2018年5月20日起至2024年5月19日止；第一年租金38000元／月，第二年租金39520元／月，第三年租金41496元／月，第四年租金43985元／月，第五年租金47064元／月，第六年租金49418元／月；从双方交接当天即2018年5月20日起算租金。房屋租金按三个月为一期支付一次的方式收取，首次租金在2018年5月25日前支付，以后每次租金提前15日支付；本合同签订当日，乙方向甲方一次性交纳租赁押金2个月租金76000元，租赁期满，本合同正常终止后60日内，若乙方无拖欠房租和应交付费用，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（不计利息），乙方拖欠的租金和其他应交费用及该房屋设施损坏赔偿款项等应付而未付的款项时，甲方有权从乙方所交保证金中直接扣除，若租赁押金不足以抵付相关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足；租赁期间，该物业每月的物业费、通讯费、天然气费／煤气费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担，乙方按相关收费部门的规定缴纳；租赁期内不影响甲方收益的情况下，经甲方书面同意乙方可将承租房屋进行转让／分租，所产生的转让／分租费由甲方、乙方共同分配。乙方应按规定日期及时交纳租金，逾期支付的乙方按日向甲方支付逾期金额的日万分之五的违约金；乙方擅自将房屋转租、转借他人或擅自调换使用，或者拖欠租金累计达15天，甲方有权解除本合同并收回房屋，未到期租金不予退还，甲方还有其他损失的，乙方据实予以赔偿。以本合同为目的或与之相关的任何通知均应以亲自递交、邮递本合同列明的联系地址，否则不发生效力，如果联系地址和通讯方式发生变更，则其应在发生变更情况之日起七日内以书面形式通知另一方，否则一方按本合同载明的通知地址送达的，自发出之日起满三日均视为送达，相关责任由乙方自行承担。简跃俊在该合同首页处确认其通讯地址为四川省青神县。 2018年5月20日，简跃俊（出租方、甲方）与王小强（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，约定简跃俊将成都市天府二街138号门面中的28平方米出租给王小强用于经营，租赁期限6年，自2018年5月20日起至2024年5月19日止，第一年租金为7500元/月，此后每年租金在上年的基础上递增5%，租金提前半个月支付，每3个月支付一次。租赁期内所产生的水、电、卫生费、物业管理费由王小强负担。为保证合同的履行，王小强向简跃俊支付履约保证金15000元，租赁期满，若王小强无违约行为，保证金不计息全额退还。同日，王小强向简跃俊支付100000元，此后于2018年5月22日支付7500元。前述费用包括二个月租金数额的押金、三个月租金及70000元转让费（7500元/月×5月+70000元）。另，王小强陈述，其妻子于2018年8月9日向简跃俊转款18000元，并现金支付4500元。 2018年10月16日，简跃俊（出租方、甲方）与罗艺（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，约定简跃俊将成都市天府二街138号门面中的303.91平方米出租给罗艺用于经营（审理中，李志、向军与罗艺一致认可，该面积有误，应为275.1平方米），租赁期限5年7个月，自2018年10月20日起至2024年5月19日止，第一年租金为30500元/月，提前半个月支付，每3个月支付一次。为保证合同的履行，罗艺向简跃俊支付履约保证金61000元，租赁期满，若罗艺无违约行为，保证金不计息全额退还。根据罗艺转款记录显示，其自2018年10月10日至10月18日期间，共计向简跃俊支付二个月租金数额的押金、三个月租金及140000元转让费共计292500元（30500元/月×5月+140000元）。 2018年10月26日，罗艺添加李志为微信好友。2018年10月30日，罗艺询问李志“李先生你好，请问天然气的问题最后整理清楚了么”，李志回复称“天然气费用交清了，还没有过户，房租还没有付”。 2018年10月30日，李志微信询问罗艺“他知道我们见过面了吗”，罗艺回复称“知道呀，你不是到过店里嘛”。 2018年11月10日，罗艺微信询问李志“你好，上次联系过后，简总说他会联系你的，不知道怎么样了。因为马上要交下一季度的了，楼下的小粉铺我们也在沟通，怎么交，还想听下房东你的意见”。李志回复称“我在周五打电话给简总没有接，我发微信也没有回我，他目前已经拖欠我们3个月租金了”。 2018年11月19日，向军、李志向简跃俊送达《租赁合同解除告知函》。该告知函载明，因简跃俊未按时支付房屋租金达107日，拖欠租金金额114000元，严重违反《租赁合同》第八条约定，将租赁物转租他人。简跃俊以上违约行为已经符合《租赁合同》第八条（1）款和第八条（3）款约定的解除合同条件，现发函人在此书面正式通知：1、《租赁合同》于2018年11月22日解除。2、发函人将在2018年11月25日收回房屋。你必须在2018年11月25日24时前将房屋腾退清理完毕，并将房屋钥匙在该物业交予李志。逾期腾退的，发函人将自己组织他人清理租赁房屋并且另换房屋钥匙，收回出租房屋。3、在2018年11月22日前协助发函人办理天然气无偿过户手续，并结算22日前的物业费、水电费、天然气费等相关费用。4、在2018年11月22日前将拖欠房租114000元交付发函人，逾期发函人将起诉法院追收。简跃俊因不同意将天然气免费过户给李志、向军，拒绝签收，李志、向军便以拍照的方式对送达该解除告知函予以记录。 2018年12月1日，李志通过ＥＭＳ向简跃俊的通讯地址四川省青神县邮寄了前述《租赁合同》解除告知函，该邮件于2018年12月2日被签收。 2019年7月10日，李志与罗艺签订《关于蜀都中心3-1-x房屋的交接说明》，载明罗艺于2019年7月10日将房屋3-1-x腾退并当面交接给房东李志方。 审理中，经本院询问，李志、向军认为其向简跃俊发送解除告知函后，自通知到达对方时合同解除，简跃俊对解除亦不持异议，故其不再以诉讼请求的方式向法院确认解除的效力。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、照片、短信记录、EMS快递单、转款记录以及部分当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。 关于未经同意转租而行使解除权的问题。《房屋租赁合同》第七条第二项约定，经李志、向军书面同意，简跃俊可将承租房屋进行转让、分租。审理中，李志、向军提出，简跃俊未经其同意擅自将该房屋转租，根据《房屋租赁合同》第八条第一款第一项的规定，其二人有权解除本合同。本院认为，既然双方明确约定了转租须经出租人同意，则应当由简跃俊提供证据证明李志、向军存在明示或默示同意该转租行为的意思表示，但简跃俊并未提供证据予以证明。审理中，罗艺提供了其与李志的微信聊天记录，该聊天记录虽能证明李志知晓简跃俊将承租房屋转租给罗艺、王小强的情形，但并无明确聊天内容证明李志、向军认可转租行为，在与罗艺协商重新订立合同的时候，李志也一再表示需待与简跃俊的纠纷了结；同时，李志、向军实际亦并未向次承租人罗艺、王小强收取过租金，最终李志、向军亦通过诉讼表达了其不同意转租的意思表示，故承租人简跃俊、次承租人王小强及罗艺均未提供证据证明李志、向军同意转租，在合同约定的解除条件成就后，李志、向军有权行使解除权。另，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，综上，李志、向军自知道或应当知道转租事实之日起六个月内提出异议并行使解除权。2018年5月20日，简跃俊与王小强签订《门面租赁合同》，2018年10月16日，简跃俊与罗艺签订《门面租赁合同》，但根据微信聊天记录显示，李志至2018年10月26日才知晓转租的事实，故李志、向军应在2018年10月26日至2019年4月26日期间行使解除权，而李志、向军最早于2018年11月19日向简跃俊送达《租赁合同解除告知函》。另，即使以2018年5月20日简跃俊与王小强签订《门面租赁合同》作为计算解除权除斥期间的起算点，至2018年11月19日李志、向军向简跃俊送达《租赁合同解除告知函》，刚好在法律规定的六个月以内。综上，就简跃俊未经同意转租这一违约行为，李志、向军有权行使约定解除权，且已在法定期间行使。 关于欠付租金而行使解除权的问题。李志、向军与简跃俊于2018年5月13日签订《房屋租赁合同》，租期为2018年5月20日至2024年5月19日，第一年租金为38000元/月。简跃俊陈述，其对李志、向军主张的2018年8月20日至2018年11月20日期间欠付的租金114000元无异议。经审查，租金数额114000元（38000元/月×3月）准确无误，但租金计费期间应为2018年8月20日至2018年11月19日，本院予以更正。根据《房屋租赁合同》的约定，简跃俊应于2018年8月5日前向李志、向军支付2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金114000元，但截止法庭辩论终结，简跃俊并未支付。根据《房屋租赁合同》第八条第一款第三项的规定，拖欠租金累计达15天，李志、向军有权解除租赁合同。审理中，次承租人王小强、罗艺均未提出要求按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，代简跃俊向李志、向军支付租金。综上，次承租人未请求代付租金以抗辩出租人的合同解除权，故因简跃俊逾期缴纳租金导致合同约定的解除条件成就时，李志、向军有权行使解除权。 关于解除的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除。李志、向军有权行使约定解除权，其二人于2018年11月19日向简跃俊当面送达《租赁合同解除告知函》，则双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月19日解除。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，即李志、向军有权要求收回案涉房屋。审理中，李志、向军认可罗艺已于2019年7月10日腾退，王小强仍未腾退。李志、向军作为案涉租赁物的所有权人，其有权基于物上请求权要求王小强腾退并返还房屋，故对李志、向军的腾退诉请，本院予以支持。王小强、罗艺在依法腾退后，有权基于其与简跃俊签订的房屋租赁合同，另行向简跃俊主张权利。 关于房屋租金及房屋占用费的问题。根据前述分析，简跃俊尚欠李志、向军2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金114000元，且简跃俊对此租金数额不持异议，故对李志、向军要求简跃俊支付租金114000元的诉请，本院予以支持。同时，根据《房屋租赁合同》的约定，简跃俊向李志、向军支付了押金76000元，根据合同约定，在简跃俊欠付费用的情形下，该款项应用以抵扣，则简跃俊还应支付李志、向军租金38000元（114000元-76000元）。审理中，李志、向军提出，该押金应用以扣除其产生的损失，但李志、向军并未提供证据证明该损失的存在及明细，故对李志、向军的该意见，本院不予采纳。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。2018年11月19日，李志、向军与简跃俊的《房屋租赁合同》解除后，简跃俊的租赁权丧失，此后衍生的王小强、罗艺的租赁权亦失去了衍生的基础，最终王小强、罗艺对租赁物的占有亦转化为无权占有，则王小强、罗艺应自2018年11月20日起至腾退之日止，向李志、向军支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准问题，李志、向军要求参照简跃俊与王小强、罗艺约定的租金标准收取房屋占有使用费，该主张并未超出王小强、罗艺原负担的范围，本院予以确认。综上，罗艺应支付2018年11月20日至2019年7月10日期间的房屋占有使用费234850元（30500元/月×7月+30500元/月÷30天×21天）；王小强应自2018年11月20日起至腾退之日止，以7500元/月的标准向李志、向军支付房屋占有使用费。 另，罗艺提出，李志曾表示其认可罗艺向简跃俊支付的三个月租金及两个月押金且李志同意占用费计算至2019年5月13日，则罗艺仅需要支付2019年3月20日至2019年5月13日期间的占用费。但庭审中，李志表示该意见系在罗艺同意继续承租并协商的情况下所表达的意见，在调解未果的情形下，不予认可。本院认为，就磋商阶段的意见而言，因双方并未最终订立租赁关系亦未以书面形式就前述调解意见予以确认，故对罗艺提出的辩解意见，本院不予采纳。同时，罗艺抗辩称，其已多次向李志表达了交付钥匙的意见，而李志拒绝接受，故占用费应计算至2019年5月13日。本院认为，交付钥匙是房屋移交占有的一种表现形式，但并非钥匙的移交一定代表房屋的实际腾退，罗艺在向李志表示移交钥匙的当下，并未实际腾退，故本院认为，罗艺虽作出了腾退的意思表示但并未付诸实践，其辩称已腾退的意见，本院不予采纳。需要说明的是，因李志、向军与简跃俊签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月19日解除，同时，简跃俊与王小强、罗艺的转租合同亦于2018年11月19日终止。自2018年11月20日起，王小强、罗艺向李志、向军支付房屋占有使用费，而简跃俊不再享有向王小强、罗艺收取任何租金的权利，就罗艺、王小强与简跃俊之间的纠纷，该二人可另行依法向简跃俊主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告简跃俊于本判决生效之日起十日内向原告李志、向军支付2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金38000元； 二、被告王小强于本判决生效之日起十日内向原告李志、向军腾退并返还其所占用的成都市天府二街138号门面中的28平方米； 三、被告罗艺于本判决生效之日起十日内向原告李志、向军支付房屋占有使用费234850元； 四、被告王小强于本判决生效之日起十日内向原告李志、向军支付房屋占有使用费，该房屋占有使用费的计算方式为：自2018年11月20日起至腾退之日止，以7500元/月的标准计算； 五、驳回原告李志、向军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1770元，由被告简跃俊负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一九年八月十四日 书记员  贺姝