黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黑0103行初156号 原告孟洪，女，1972年2月16日生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。 委托代理人杨振宏，黑龙江杨振宏律师事务所律师。 委托代理人葛晖，哈尔滨市南岗区天顺法律服务所工作人员。 被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心，住所地哈尔滨市南岗区中山路181号。 法定代表人王洪斌，职务主任。 行政负责人李勇，职务副主任。 委托代理人王壬升，职务科长。 委托代理人蒋晓薇，黑龙江金马律师事务所律师。 被告哈尔滨市住房和城乡建设局，住所地哈尔滨市道里区友谊西路5888号。 法定代表人孙庆德，职务局长。 行政负责人于险峰，职务总经济师。 委托代理人程刚，职务处长。 委托代理人白露，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。 原告孟洪诉被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心、哈尔滨市住房和城乡建设局撤销行政限制一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孟洪的委托代理人杨振宏、葛晖，被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心行政负责人李勇、委托代理人王壬升、蒋晓薇，被告哈尔滨市住房和城乡建设局行政负责人于险峰、委托代理人程刚、白露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原哈尔滨市住房保障和房产管理局于2012年11月13日记载于登记系统，因原告位于道里区买卖街××房屋涉及纠纷，特此对原告孟洪名下位于哈尔滨市南岗区××电车小区××单元××号（产权证号为哈房权证南字第××）房屋作出暂缓登记的行政限制行为。 原告诉称，原告因资金紧张，于2017年8月30日将位于哈尔滨市南岗区××电车小区××单元××号房屋出售给案外人王文斌，原告收到定金后，王文斌与原告的委托代理人去南岗区房产交易中心办理过户，被告知不能交易。原告9月25日到经纬街产权交易中心查询，到端街产权处找到张松峰要求解除限制办理过户，均得不到解决。根据原告与王文斌签订的《房屋买卖合同》约定，原告违约需要赔偿王文斌10万元违约金，无奈与王文斌达成和解原告赔偿王文斌8万元违约金并返还定金5万元，原告于2017年9月26日赔偿完毕。因原告急需用钱，9月27日到端街产权信访处找张处长要求解除限制，并提交信访申诉书，至今未得到被告任何答复。故原告诉至法院，请求：1.确认被告限制原告房屋交易行为违法；2.要求被告解除房屋限制；3.要求被告赔偿原告实际经济损失3万元；4.案件受理费由被告承担。 被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心辩称，一、被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心与原告标注的原哈尔滨市房产住宅局不是同一主体。被告成立于2015年8月（成立时名称为哈尔滨市不动产登记中心，后整合更名为哈尔滨市不动产登记交易事务中心），自2016年8月29日起对外发证，受托行使不动产登记行政职权。被告办理登记所使用的系统为不动产登记业务管理系统。对于2016年8月29日以前已办理房屋所有权登记的房产，其2016年8月29日前的历史房屋状态信息来源于原哈尔滨市住房保障和房产管理局房屋权属登记信息系统。经查询原哈尔滨市住房保障和房产管理局房屋权属登记信息系统，涉案房屋于2012年11月13日因房产涉及纠纷，予以暂缓登记限制。该等暂缓登记限制由原哈尔滨市住房保障和房产管理局作出，因机构改革，原哈尔滨市住房保障和房产管理局已并入哈尔滨市住建委，暂缓登记限制相关事实情况及原因被告无法查明。另根据市国土资源局、市住房保障和房产管理局《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的意见》（哈国土联发××号）第五条的规定，本案暂缓登记限制由原哈尔滨市住房保障和房产管理局作出，应由该局负责处理。被告未实施限制原告房屋交易的行为，原告对被告提确认违法的诉讼请求没有事实依据与法律依据。二、原告在诉状中称2017年9月已知悉限制，但经向原哈尔滨市住房保障和房产管理局了解，原告自2012年房屋被予以暂缓登记限制后即多次向原哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市房地产交易中心、市纪委、检察院等有关部门信访，即原告于2012年已知悉该限制，原告2018年9月提起诉讼，已超过《行政诉讼法》第四十六条规定的六个月的起诉期限，其起诉不符合起诉条件，应予驳回。对于上述信访情况，由于哈尔滨市机构改革的问题，现相关材料被告无法取得，被告已申请法院向原哈尔滨市住房保障和房产管理局（已并入哈尔滨市住建委）等有关部门调取。三、因原告早在2012年即明知房屋存在暂缓登记限制，且经信访后未予以解除，原告对房屋无法办理交易过户是明知的，并且，根据交易习惯，买卖双方在签署房地产买卖合同之前，必然通过登记机关的系统查询房屋权属及状况，经查询亦可知悉房屋处于暂缓登记限制的状况。因此，即使原告与案外人发生了真实的房屋买卖交易，亦属原告故意欺诈行为，如因此造成交易向对方追索，损失应由原告自行承担，相关登记机关不应承担任何责任。四、被告不是适格的行政赔偿义务主体。《国家赔偿法》第七条第四款规定：“受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。”本案被告性质为事业单位，不是国家机关，系受行政机关委托行使行政权力，不是《国家赔偿法》第七条规定的适格的国家赔偿诉讼赔偿义务机关。原告向被告提出赔偿诉请不符合《国家赔偿法》的规定，应予驳回。综上，恳请法院查明事实，驳回原告的起诉。 被告哈尔滨市住房和城乡建设局辩称，一、2015年，根据哈尔滨市机构编制委员会下发的《关于整合全市不动产登记职责和机构的通知》（哈编发××号）要求，原哈尔滨市住房保障和房产管理局承担的房屋登记职责，已划归哈尔滨市国土资源局承担；市国土资源局设立不动产登记管理机构和经办机构，部分原哈尔滨市住房保障和房产管理局行政人员转入市国土资源局，部分所属经办机构（交易中心、开发区分局、松北区分局）事业人员转入市不动产登记中心。由于此次机构改革，多数了解情况、熟悉业务的人员仍留在了原哈尔滨市住房保障和房产管理局所属经办机构，为了确保不动产统一登记工作平稳推进、过渡。2016年3月31日，市国土资源局、市住房保障和房产管理局联合出台了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的意见》（哈国土联发××号），该意见同样明确不动产统一登记实施后，因登记发证内容导致纠纷的，由登记机构负责处理。在该过渡期间，因登记发证纠纷，由原登记发证部门负责处理。二、2017年，为进一步完善我市不动产登记交易管理体制，整合不动产登记交易经办职能，市编办下发《关于完善市不动产登记交易管理体制有关机构编制事宜的通知》（哈编发××号）。将原市住房保障和房产管理局所属市房地产交易中心、经济技术开发区分局、松北区分局、市房屋交易资金监管中心等整合，组建市不动产登记交易事务中心。不再保留市房地产交易中心、经济技术开发区分局、松北区分局、市房屋交易资金监管中心等，原哈尔滨市住房保障和房产管理局所属经办机构及人员全部划入市不动产登记交易事务中心。自此，登记交易事务全部由市不动产登记交易事务中心具体办理，哈国土联发[2016]××号文适用的组织基础及事实基础已不复存在，已无法再继续适用。三、2018年，《哈尔滨市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定（试行）》（哈编发××号），将原市住房保障和房产管理局的职责划入市住房和城乡建设委员会，将市住房保障和房产管理局承担的房屋登记职责划给市国土资源管理局。2019年，撤销哈尔滨市住房和城乡建设委员会，成立哈尔滨市住房和城乡建设局。综上，原哈尔滨市住房保障和房产管理局已不存在，其房屋登记行政职责划转至市国土资源局，机构、档案、人员已全部转入市不动产登记中心，答辩人哈尔滨市住房和城乡建设局不具有不动产登记职能，也没有所属具体登记经办机构。因此，根据《行政诉讼法》第二十六条“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”在原哈尔滨市住房保障和房产管理局的房屋登记职责划给市国土资源管理局的情况下，应当以继续行使其职权的不动产统一登记机构为被告，答辩人不是本案的适格被告，原告申请追加答辩人为共同被告应属不当，恳请法院查明事实，驳回原告的起诉。 被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心在法定举证期限内提交并在庭审中举示的证据有： 证据一、原房产局房屋权属登记信息系统截图。证明该截图显示案涉的房屋被限制的时间为2012年11月13日，申请人显示为买卖街××号。附记显示此次限制房产涉及纠纷，特此暂缓登记。该证据证实案涉房屋限制并非被告作出。 证据二、不动产登记业务管理系统截图。该截图显示的登记系统原来为原哈尔滨市住房保障和房产管理局系统。证明内容同证据一证明问题。 证据三、原哈尔滨市住房保障和房产管理局2014年12月向市信访局出具的《关于孟洪反映无法办理房屋登记有关情况的报告》。证明原告在2012年之后就知道房屋被限制的状态。其在明知的情况下进行交易，因此导致的损失和后果不应由登记机关承担。 证据四、哈国土联发××号文件。证明本案所涉及的房屋限制为原哈尔滨市住房保障和房产管理局作出，是否解除应由该局处理。 原告对被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心举示证据一、证据二有异议，认为被告在2012年已经限制原告的房屋交易，在原告向被告反应情况时不予认真核查属于行政不作为。应对给原告造成的损失承担赔偿责任。对证据三真实性有异议，认为因该证据没有公章，另没有提供孟洪反应情况的相关材料，无法认定被告所述原告明知的情况。对证据四该文件对其真实性无异议，但是被告交易中心的机关性质及受何方行政机关授权，作为原告一个自然人是无法确定国家行政机关内部行政权属变更及具体授权机关的变更。 被告哈尔滨市住房和城乡建设局对被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心举示证据一、二真实性认可，关联性不予认可。证明市不动产登记中心是承接的主体，被告住建局不清楚案涉的情况。对证据三被告住建局不清楚案件情况。对证据四真实性予以认定，对证明问题不予认可。该证据恰恰证明原房产局承担的房屋登记职责以划归哈尔滨市国土资源局承担。 被告哈尔滨市住房和城乡建设局在法定举证期限内提交并在庭审中举示的证据有： 证据一、哈尔滨市机构编制委员会下发的《关于整合全市不动产登记职责和机构的通知》（哈编发[2015]××号）、市国土资源局、市住房保障和房产管理局联合出台的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的意见》（哈国土联发[2016]××号）。证明2015年，原哈尔滨市住房保障和房产管理局承担的房屋登记职责，已划归哈尔滨市国土资源局承担。 证据二、市编办下发《关于完善市不动产登记交易管理体制有关机构编制事宜的通知》（哈编发××号）。证明原哈尔滨市住房保障和房产管理局所属经办机构及人员全部划入市不动产登记交易事务中心。自此，登记交易事务全部由市不动产登记交易事务中心具体办理，哈国土联发[2016]××号文适用的组织基础及事实基础已不复存在，已无法再继续适用。 证据三、2018年5月9日市编办印发的《哈尔滨市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定（试行）》（哈编发××号）。证明2018年再次明确，将原市住房保障和房产管理局承担的房屋登记职责划转给市国土资源管理局。结合证据一、二可知原哈尔滨市住房保障和城乡管理局的房屋登记行政职责划转至市国土资源局，机构、档案、人员已全部转入市不动产登记中心，答辩人哈尔滨市住房和城乡建设局不具有不动产登记职能，也没有所属具体登记经办机构，不是适格被告。 原告对被告哈尔滨市住房和城乡建设局证据一、二、三,认为该三份文件对其真实性无异议。但作为原告一个自然人是无法确定国家行政机关内部行政权属变更及具体授权机关的变更。 被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心对被告哈尔滨市住房和城乡建设局举示证据一、二、三真实性无异议，登记中心认为本案原告的诉求即涉及到对限制交易行为是否违法进行确认，又涉及解除房屋限制，对于确认违法的诉求，由于设置交易限制的行为人是原哈尔滨市住房保障和房产管理局，应由该机构的承接主体对相关事项进行说明。对于解除限制经法庭裁判后可由登记中心予以实施，住建局依据上述四份文件主张对原交易限制行为没有任何关联，该主张不能成立。 原告为证明自己的主张举示的证据有： 证据一、买卖合同； 证据二、赔偿协议； 证据三、定金7万元银行交易明细。（哈尔滨市南岗区西大直街××号房屋定金5万元，哈尔滨市南岗区清明头道街××号××单元××层××号定金××万元）。 证据四、赔偿案外人18万元电子回单。（哈尔滨市南岗区××电车小区××单元××号房屋违约金8万元，哈尔滨市南岗区××电车小区××单元××号违约金3万元，加上7万元定金共计18万元） 证据一至证据四证明原告因被告的违法限制交易行为导致对案外人进行赔偿造成损失。 被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心对原告举示证据一、二、四真实性有异议。证据一、二原告提交了形式的原价但是第三方没有出庭证明其情况，也没有证据证明其协议签署的事实。因此真实性存在异议。证据四是复印件，真实性有异议。对证据一至证据四的证明问题有异议。1.四份证据显示的证据相互矛盾，证据一记载的定金金额为5万元。证据三显示的汇款金额为3万元。证据二记载的赔偿金额共计13万元，证据四显示的赔偿金额为18万元,相互矛盾的记载内容不应采信。2.证据一第3条明确记载甲方有责任保证房屋不存在交易限制，但根据被告举示的证据三原告自2012年就知道该房屋不能交易的事实。房屋买卖签约为2017年8月30日，但房屋处于法院查封限制状态，不能进行转让。原告在其情况签署协议转让房屋因此导致的责任应由原告承担，与被告无关。 被告哈尔滨市住房和城乡建设局对原告举示证据一、二、四真实性有异议。质证意见仅同意被告中心第一点，关联性有异议，被告住建局不办理涉案业务，没有相关的职能，该证据与我方无关。 经庭审质证，本院对证据确认如下：原告与二被告所举示证据能够相互印证案件主要事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院根据以上有效证据，认定以下事实:案涉房屋位于哈尔滨市南岗区××电车小区××单元××号（产权证号为哈房权证南字第××）。2004年5月13日，原哈尔滨市房产住宅局向原告孟洪颁发案涉房屋产权证书。根据被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心举示的2014年12月12日哈尔滨市住房保障和房产管理局向市信访局出具的《关于孟洪反应无法办理房屋登记有关情况的报告》记载，2012年，因哈尔滨市道里区买卖街××号房屋纠纷，依据《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第四十九条第一款第二项“持证人申请登记时隐瞒真实情况，用欺骗手段获准登记的，登记机关有权注销房屋权属证书。”故于2014年9月2日对孟洪持有的位于道里区买卖街××号房屋与此纠纷相关的所有权证书予以注销。同时，原哈尔滨市住房保障和房产管理局鉴于持证人孟洪在道里区买卖街××号房屋纠纷中，其申请登记时存在隐瞒真实情况，用欺骗手段获取房屋登记并向银行申请贷款行为，不积极履行偿还贷款的义务，造成金融机构的经济损失，故对原告名下的坐落于南岗区教化街××号××A栋××层××号（产权证号分别为南××、南××）、西大直街××号电车小区××栋××单元××层××号（产权证号为南××）、清明头道街××号××单元××层××号(产权证号为××)共四套房屋予以暂缓登记。另查明，案涉房屋登记状态在房屋权属登记信息系统中显示“收到通知日期及限制起始时间为：2012年11月13日；申请人：买卖街××号；限制类型：行政限制；限制号：××；限制范围：全部限制；附记：此次限制房产涉及纠纷，特此暂缓登记。 本院认为，根据《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第六条规定：“市房产行政主管部门负责本条例的组织实施，并进行监督、检查。市房产行政主管部门负责本市市区范围内的房屋权属登记管理工作”，根据这一规定，原哈尔滨市住房保障和房产管理局具有办理房屋权属登记的法定职权。《哈尔滨市机构编制委员会关于整合全市不动产登记职责和机构的通知》（哈编发[2015]××号）规定：“将市、县（市）相关部门承担的土地、房屋、林地产权和农村土地（含耕地、草原、水域、滩涂等）承包经营权等不动产登记职责，统一交由国土部门承担，在国土部门设立不动产登记管理机构和经办机构。市级机构承担市区内不动产登记工作；县（市）机构承担本辖区内不动产登记工作。其他关于不动产的行政许可、交易监管、产权管理等行政管理职责仍由原相关部门承担”。《关于完善不动产登记交易管理体制有关机构编制事宜的通知》（哈编发[2017]××号）规定：“将市国土资源局市不动产登记中心职责、原市住房保障和房产管理局所属市房地产交易中心、经济技术开发区分局、松北区分局（高新技术产业开发区分局）、市房屋交易资金监管中心承担的有关房屋交易经办职责，市国土资源局所属分局承担的非成栋房屋（住宅和其他用途房屋）所有权交易（转移）涉及土地使用权转让的经办职责整合，组建市不动产登记交易事务中心，为市政府直属事业单位。受市国土、住建、农业、林业、畜牧等部门委托，经办市区内不动产登记相关工作，承担有关土地二级市场交易经办职责，承担有关房屋交易经办职责”。《哈尔滨市住房和城乡建设委员会主要职责和内设机构人员编制规定（试行）》（哈编发[2018]××号）：“将原市住房保障和房产管理局承担的房屋登记职责、原市城乡建设委员会承担的集体土地房屋登记职责，划给市国土资源管理局”。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”根据上述规定，尽管涉案限制行为系原哈尔滨市住房保障和房产管理局作出，但结合本案基本事实及登记机关职权变更实际情况，被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心在其辖区内具体负责并实施不动产登记职责相关的不动产登记管理工作，即依法履行不动产登记管理工作职责，故哈尔滨市不动产登记交易事务中心为本案适格被告。另因，哈编发[2018]××号文件表明被告哈尔滨市住房和城乡建设局并不具有房屋登记职权，不应当对原哈尔滨市住房保障和房产管理局房屋登记职责事项承担相关职责,故哈尔滨市住房和城乡建设局并非本案适格被告。 本案涉案行政行为系原哈尔滨市住房保障和房产管理局对原告名下案涉房屋作出暂缓登记的行政限制行为，结合案涉房屋被限制的原因系原哈尔滨市住房保障和房产管理局以原告在涉及道里区买卖街××号房屋纠纷中存在申请登记时隐瞒真实情况，用欺骗手段获取房屋登记的行为为由，故登记机关为维护公共利益通过暂缓登记的行政限制行为对原告名下案涉房屋物权登记施加的直接约束。 其一，关于本案行政限制行为属性的认定。行政限制系行政机关依法对物权施加的限制，其属于对物权的公法限制范畴。通常由行政机关通过行政行为对物权直接施加的约束，并非由相对人通过申请来施加或解除这种限制。对物权的行政限制不以物权人违法并应当承担法律责任为前提，系行政机关为了维护公共利益对物权施加的限制，其并不具有惩罚性，并没有造成权利的转移，但对被限制人具有不利性，其使得被限制人基于物权的行为自由受到限缩，故行政限制行为是基于行政机关为实现公共利益作出的、以直接约束物权行使自由为内容的、非惩罚性的不利行政行为。行政限制虽然为公益而生，但必须在法律之下进行，这是依法行政的要求。基于物权法定主义，尽管为公共利益对物权行使设定限制，亦应有明确的法律依据，根据《立法法》第十条第一款明确规定，“授权决定应当明确授权的目的、事项、范围、期限以及被授权机关实施授权决定应当遵循的原则等”。即法律规定和法律授权本身必须明确行政限制的范围、目的、内容。本案中，原哈尔滨市住房保障和房产管理局虽基于保护另案中所涉及公共利益对原告案涉房屋作出暂缓登记的行政限制行为，但其在作出行政限制时应当考虑行政限制的适当性、必要性、比例性原则，现该行政限制行为，并未有明确的法律规定和法律授权，亦没有明确行政限制的范围、目的、内容，以及没有在限制行为作出后向原告履行告知义务，行政限制行为的作出缺乏法律依据、主要证据不足。 其二，行政机关在作出行政行为时必须对其裁量决定考虑相关因素并说明理由。行政机关没有考虑应当考虑的因素，或者相反，考虑了不应当考虑的因素，都可能导致行政处理结果明显不当。本案行政限制行为与原告在另案中所实施的行为、情节、社会危害程度并不相称，另案利害关系人的权利如何保护与原告案涉房屋享有的物权之间，存在于不同的法律关系中，本案行政限制行为已超出另案涉案房屋事项涉及的范畴，属于行政行为明显不当。综上，故原告主张撤销对涉案车库行政限制的诉讼请求，本院予以支持。 另据，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款的规定行政机关不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法，确认违法判决是撤销判决和履行法定职责判决的补充，从优先性上讲，如果对一个被诉行政行为能够作出撤销判决或履行法定职责判决的，应当优先考虑这些判决方式，只有在不能或者不需要作出撤销判决或者履行法定职责判决的情况下，才应作出确认违法判决，对原告诉请确认限制原告房屋交易行为违法的诉讼请求，本院不予支持。关于原告行政赔偿的诉讼主张，在案件审理过程中原告申请撤回向本案被告主张行政赔偿的诉讼请求系其真实意思表示，对原告撤回该项行政赔偿的诉讼请求，本院予以准予。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下： 一、被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心于判决生效之日起十五日内撤销原哈尔滨市住房保障和房产管理局于2012年11月13日对原告孟洪名下位于哈尔滨市南岗区西大直街××号电车小区××栋××单元××层××号（产权证号为哈房权证南字第××）房屋的行政限制。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告哈尔滨市不动产登记交易事务中心负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  庄 静 人民陪审员  吴永伟 人民陪审员  宋淑娟 二〇一九年八月十四日 书 记 员  李金鸽