陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初4846号 原告:中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地，神木市。 负责人：王峰，该行行长。 委托诉讼代理人：张盼，该行法律顾问。 被告：林鹏飞，男，1968年2月出生，汉族，陕西省人。 被告：吴美在，女，1971年10月出生，汉族，陕西省人。 被告：陕西腾龙房地产开发有限公司，住所地，西安市。 法定代表人：贺春霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽，该公司职工。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行与被告林鹏飞、吴美在、陕西腾龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行委托诉讼代理人张盼到庭参加诉讼，被告林鹏飞、吴美在到庭参加诉讼，被告陕西腾龙房地产开发有限公司法定代表人贺春霞未到庭参加诉讼，由其委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还逾期借款并继续履行合同，被告林鹏飞、吴美在偿还截止2018年9月18日之前的贷款逾期本金及利息复利共计148534.08元，其中包括逾期本金75800.33元、逾期利息57395.96元、逾期罚息8171.66元、逾期复利7166.13元。2、依法请求原告对拍卖、变卖被告林鹏飞、吴美在的抵押物（神木市店塔镇店塔人民小区二区1号楼1单元2502号房屋）价款享有优先受偿权。3、判令被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由： 2012年9月12日，被告林鹏飞、吴美在与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款39万元用于购买神木市店塔镇店塔人民小区二区1号楼1单元2502号房屋。因借款时二人系夫妻关系，被告吴美在应对该笔贷款承担共同还款责任。合同约定：1、根据本合同二十七条：借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。2、根据本合同第三十一条，本合同的还款方式为等额本息还款。3、利息采用浮动利率的方式计收。4、借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人从逾期之日起在本合同约定的借款借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。5、合同采用阶段性保证＋抵押方式。6、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人担保人应当承担贷款人为此支付的各项费用。7、借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。8、合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。9、以房屋为贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。 合同签订后，原告依约发放了39万元贷款。但截至2018年9月18日，借款人已连续42期没有按照合同约定的还款期限清偿贷款本息，原告多次催收，均未履行还款义务。借款人林鹏飞、吴美在已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告林鹏飞、吴美在辩称，1、吴美在不是借款人，依法不应承担共同偿还义务。本案《个人购房担保借款合同》中，吴美在不是借款人，且根据《房屋买卖合同》，吴美在亦不是购房人，因此原告要求吴美在承担共同偿还义务，无事实和法律依据；2、林鹏飞一直按期偿还借款，之后未按期还款的责任不在于答辩人一方，而在于被告陕西腾龙房地产开发有限公司。被告陕西腾龙房地产开发有限公司应于2014年12月31日前向林鹏飞交付房屋使用，在2014年12月31日前林鹏飞一直按照约定偿还借款，但被告陕西腾龙房地产开发有限公司并未按照上述约定向林鹏飞交付房屋，从而致使林鹏飞购买房屋的目的无法实现。因此，林鹏飞未按期还款的责任应由被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担；3、原告对涉案房屋无优先受偿权，因涉案房屋未办理有效的抵押登记，原告对该房屋无优先受偿权，被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带保证责任。 被告陕西腾龙房地产开发有限公司辩称，1、答辩人对被答辩人诉称的房屋买卖事实及约定，抵押事实及登记，贷款金额等均没有异议，其公司是本案的担保人，对于原告起诉要求偿还逾期欠款并继续履行合同，由被告林鹏飞、吴美在向中国农业银行股份有限公司偿还贷款本金余额及利息、复利，并就抵押物拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求均没有异议。2、答辩人的保证为阶段性保证，本案所涉建设项目已竣工验收，答辩人完成了所涉房产的开发义务，由于被告林鹏飞、吴美在未予协助，房屋产权证未能办理其名下，答辩人在本案中不存在过错行为，且预告登记抵押应为抵押登记的一种，故应免除答辩人的保证责任。3、对于本案的债务，被告林鹏飞、吴美在提供了所购房屋作为抵押物担保物，并签订了《个人购房担保借款合同》，办理了抵押权预告登记。根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，本案中抵押合同已经生效，虽然未办理抵押登记但是不影响抵押合同的效力，对于中国农业银行股份有限公司神木市支行的现房抵押权应当获得保障。本案存在物保与人保并存的情形，根据《物权法》的规定，中国农业银行股份有限公司神木市支行应当先就抵押物的拍卖价款实现债权，答辩人不应当承担连带偿还责任。 原告围绕诉讼请求提交了证据，经本院审查，证据来源合法，相互印证，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告林鹏飞为了购买被告陕西腾龙房地产开发有限公司开发的位于神木市店塔镇店塔人民小区房屋,申请向原告借款39万元。2012年9月12日，三被告与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款人为被告林鹏飞，抵押人为被告林鹏飞、吴美在，贷款人为原告，保证人为被告陕西腾龙房地产开发有限公司。借款金额为39万元，借款期限为180个月。贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定。借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为等额本息还款法，合同第十二条12.4款约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订得其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。….(2)借款人未按约定按期足额偿还借款”。并约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保等内容。被告陕西腾龙房地产开发有限公司提供担保，保证方式为阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款人发放借款之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2012年10月18日，原被告就被告林鹏飞、吴美在购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，经被告林鹏飞授权，原告按约定将39万元发放给被告陕西腾龙房地产开发有限公司作为购房款。被告林鹏飞按合同约定将应付本息偿还至2015年4月9日后，再未按合同约定履行偿还义务。截止2018年9月18日，被告欠逾期本金75800.33元、逾期利息57395.96元、逾期罚息8171.66元、逾期复利7166.13元，共计148534.08元。 本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，是合同双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告按合同约定提供借款39万元后，借款人也应按约定按时偿还借款本金及其利息。借款人按约定偿还至2015年4月9日后，再未按约定履行偿还义务已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，原告有权自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收利息，并在执行利率的基础上上浮50%计收罚息以及依据中国人民银行规定计收复利，因该约定不违反有关法律规定，故原告要求被告林鹏飞偿还截止2018年9月18日之前按合同约定计算的应偿还贷款逾期本金、利息、逾期罚息和复利的请求应予支持。对于原告要求被告吴美在承担共同偿还责任的请求，因该笔借款发生在其与林鹏飞夫妻关系存续期间，且其对该笔借款亦知情，故对原告的该请求，本院亦予以支持。 因连带责任的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，原告在保证期间内要求被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求应予支持；对被告林鹏飞、吴美在购买的房屋，原被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权，故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、由被告林鹏飞、吴美在于本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行截止2018年9月18日所欠借款本金75800.33元、逾期利息57395.96元、逾期罚息8171.66元、逾期复利7166.13元，共计148534.08元。 二、被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带偿还责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1640元，由被告林鹏飞、吴美在、陕西腾龙房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。 审判员  乔惠民 二〇一九年八月二十八日 书记员  王 昆