广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11062号原告：中山市振兴房地产经营服务有限公司东升乐意居分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：陈铨坤，职务总经理。委托诉讼代理人：李可赵，系中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。被告：张林林，男，1982年10月14日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被告：曹丽艳，女，1990年5月10日出生，汉族，住湖南省新田县。被告：黄伟珍，女，1987年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁子龙，广东君品律师事务所律师助理。原告中山市振兴房地产经营服务有限公司东升乐意居分公司（以下简称振兴乐意居分公司）与被告张林林、曹丽艳居间合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理，原告于2019年1月30日申请追加黄伟珍作为本案被告参加诉讼。现本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李可赵，被告黄伟珍委托诉讼代理人邓先林到庭参加诉讼，被告张林林、曹丽艳经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告振兴乐意居分公司起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告张林林、曹丽艳共同向原告支付居间服务费15000元；2、判令被告张林林、曹丽艳承担本案委托代理费4000元；3、判令被告张林林、曹丽艳承担本案诉讼费用。原告振兴乐意居分公司在第一次庭审中向本院撤回其第二项诉讼请求。振兴乐意居分公司在追加黄伟珍作为被告参加诉讼后，请求判令被告黄伟珍与被告张林林、曹丽艳共同清偿前述第一项债务。事实与理由：2017年9月6日，原告振兴乐意居分公司促成被告张林林、曹丽艳与被告黄伟珍签订位于中山市××镇勤政路××名门花园××房的《二手房买卖合同》，房产转让价款100万元、定金3万元，并约定产权现状、付款方式、递件过户、房产交付及违约责任等条款。被告张林林、曹丽艳及黄伟珍均确认振兴乐意居分公司提供居间服务并约定居间服务费30000元。签订合同当日，黄伟珍向振兴乐意居分公司支付部分居间服务费15000元，剩余居间服务费15000元未付。合同签订后，因张林林、曹丽艳未按约定办理还贷手续并将买受人已付的部分房款挪作他用，导致合同无法继续履行，构成违约。依照买卖合同的约定，张林林、曹丽艳、黄伟珍应向振兴乐意居分公司支付剩余居间服务费15000元、委托代理费4000元并承担本案诉讼费。为此，现特诉至法院，请求判如所请。被告张林林、曹丽艳未到庭，亦未提供证据及答辩意见。被告黄伟珍答辩称，振兴乐意居分公司对黄伟珍的诉讼请求没有事实及法律依据。《二手房买卖合同》第14条约定，振兴乐意居分公司收取黄伟珍的中介费无需退还，不足部分应由违约方即张林林、曹丽艳支付。广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初90号民事判决书查明，张林林、曹丽艳因违约导致交易不成，按合同约定应该由张林林、曹丽艳支付不足部分的中介费，故振兴乐意居分公司在最初起诉时未将黄伟珍列为被告。《二手房买卖合同》系由振兴乐意居分公司制定的格式合同，合同条款有不明确或不同解读的情况下应作出有利于非格式提供方解释，振兴乐意居分公司的真实意思亦认为不足部分中介费应由被告张林林、曹丽艳承担。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证和质证。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，张林林、曹丽艳（卖方）与黄伟珍（买方）及振兴乐意居分公司（居间方）共同签订《二手房买卖合同》1份，买卖双方就交易位于中山市××镇勤政路××名门××房进行约定，房产交易总价100万元，买方以商业贷款方式支付转让款，首期款350000元（含定金30000元），银行按揭付款600000元，余款50000元过户当天支付。合同另就标的物现状、转让价款、付款方式、递件过户、税费负担、房产交付、居间服务、违约责任、免责事由等进行约定。合同第十四条关于居间服务约定如下：“⑴在本合同履行过程中，居间方负责协助买卖双方办理该房产的交易手续包括有查档、银行按揭、还贷、注销抵押、测绘、住房证明、核税、递件过户、领证、新证抵押、房产交接、水电过户等相关手续；⑵鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付中介费，买方向居间方支付中介费30000元，于签合同当日支付15000元，于过户当天支付15000元；⑶如买卖双方延期向居间方支付中介费的，则以总价款的3%为基数按日百分之三向居间方支付延期付款违约金；如因买卖双方避开居间方私下成交或未经居间方同意解除、取消合同的，或因买方或卖方的原因导致交易无法完成的，居间方有权要求买卖双方共同支付总价款的3%或按本合同约定支付中介费，居间方已收取的中介费无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。居间方因追索中介费产生的一切费用由违约方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等；⑷本合同签订后如买方未按本合同约定履行支付定金或房款的，因此造成交易不成的，买方须支付总价款3%的中介费给居间方”。合同签订后，黄伟珍支付购房定金30000元给张林林、曹丽艳，并向振兴乐意居分公司支付17700元（服务费15000元、按揭费2600元、查档费100元）。黄伟珍后于2017年10月31日通过丈夫杨敏的银行卡向张林林转账支付购房款320000元。黄伟珍与张林林、曹丽艳后因房屋买卖合同纠纷产生纠纷，黄伟珍于2018年1月4日诉至本院，请求判令解除合同、双倍返还定金、退还已付购房款，并赔偿违约金及中介费17700元。本院经审理后认定，黄伟珍已依约支付30000元定金及购房款320000元，但张林林、曹丽艳未按约办理还贷手续将资金用于其他用途，张林林、曹丽艳的行为已构成违约。本院后于2018年6月29日一审判决：1、解除黄伟珍与张林林、曹丽艳于2017年9月6日签订的二手房买卖合同中的房屋买卖部分；2、张林林、曹丽艳向黄伟珍返还定金30000元、购房款320000元及中介费17700元；3、张林林、曹丽艳于本判决发生法律效力之日起三日内向黄伟珍赔偿违约金200000元；4、驳回黄伟珍的其他诉讼请求。一审宣判后，双方均未上诉，该案（2018）粤2072民初90号民事判决书已发生法律效力。张林林、曹丽艳、黄伟珍至今未支付居间服务费15000元，振兴乐意居分公司遂于2018年9月3日诉至本院，提出上述诉讼请求。振兴乐意居分公司与黄伟珍在庭审中确认涉案二手房买卖合同的格式条款由振兴乐意居分公司拟定，黄伟珍已支付居间服务费15000元，张林林、曹丽艳在合同履行过程中存在根本性违约致使房屋买卖合同无法继续履行，但双方对合同中关于居间服务的约定有不同解释。乐意居分公司与黄伟珍确认双方未就居间服务另有其他协议或约定，振兴乐意居分公司称前述条款应理解为买受双方向居间方承担支付居间服务费后，买受双方的内部责任则按“居间方已收取的中介费无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”区分，黄伟珍则称后半部分内容为特别约定，限定合同履行过程中出现违约后，居间方不能再向守约方主张权利，仅能向违约方追讨。振兴乐意居分公司庭审中亦承认涉案合同条款确实有争议，但该公司经本院释明后仍确认在本案中仅要求张林林、曹丽艳承担付款义务而放弃对黄伟珍追偿的权利，并表示中介服务费最终应当由张林林、曹丽艳负担。本院认为，《二手房买卖合同》中关于居间服务部分约定条款由原告振兴乐意居分公司及被告张林林、曹丽艳及被告黄伟珍等协商一致达成，各方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效。原、被告当事人均应按合同约定享有权利及履行义务，否则承担相应违约责任。振兴乐意居分公司已促成出卖人张林林、曹丽艳与买受人黄伟珍签订房屋买卖合同，虽然振兴乐意居分公司未提供协助办理银行按揭、还贷、注销抵押、递件过户等后续交易服务，但本院另案以张林林、曹丽艳未还贷构成根本性违约为由判决解除房屋买卖合同中房屋买卖部分约定（已经生效），故振兴乐意居分公司未提供后续交易服务的责任不应由其负担，故振兴乐意居分公司可全额收取居间服务费。合同订明居间服务费30000元，黄伟珍已支付居间服务费15000元，故振兴乐意居分公司仍有权追讨尚欠居间服务费。合同订明“买方向居间方支付中介费30000元，于签合同当日支付15000元，于过户当天支付15000元”，但同时亦约定“因买方或卖方的原因导致交易无法完成的，居间方有权要求买卖双方共同支付总价款的3%或按本合同约定支付中介费，居间方已收取的中介费无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”，显然，前一约定条款用于本案所涉合同权利义务均能由双方完全履行的情形，后一约定条款则针对合同因买受双方中一方违约导致无法继续履行的情形，故居间服务费的负担应依据合同履行的不同情形而确定由何方负担。后一条款约定居间方可向买卖双方共同主张居间服务费，但后续约定亦同时指定居间方追讨居间服务费的具体方式，即仅能由违约方向居间方支付尚未支付的居间服务费。因此，振兴乐意居分公司现向张林林、曹丽艳追讨居间服务费15000元，于法有据，本院予以支持。因振兴乐意居分公司在庭审中确认不向黄伟珍追讨未付居间服务费，自行处分其实体权利，且前述约定亦排除振兴乐意居分公司可向黄伟珍追讨的方式，故本院认定黄伟珍无须对本案所涉居间服务费负担支付义务。鉴于振兴乐意居分公司已当庭撤回委托代理费的诉讼请求，自行处分其实体权利及诉讼权利，本院予以确认。张林林、曹丽艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其质证、抗辩权，但不影响本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告张林林、曹丽艳于本判决生效之日立即向原告中山市振兴房地产经营服务有限公司东升乐意居分公司支付居间服务费15000元；二、驳回原告中山市振兴房地产经营服务有限公司东升乐意居分公司的其他诉讼请求。案件受理费276元，原告负担50元（已交），被告张林林、曹丽艳负担226元（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内径向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  李肖霞审判员  吴炎梅二〇一九年八月二十七日书记员  康秋实