河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初4239号原告:信阳万有房产营销有限公司地址:信阳市羊山新区十六大街政和花园C区25号楼113、213号。法定代表人:王光友。委托诉讼代理人：谭成远，该公司员工。被告:沙祥锐，女，1968年7月30日出生，现住:河南省信阳市平桥区。被告:李楠，女，1990年3月20日出生，现住:河南省信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：董明，河南问通律师事务所律师。原告信阳万有房产营销有限公司（以下简称：万有公司）与被告沙祥锐、李楠居间合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万有公司的委托诉讼代理人谭成远，被告沙祥锐、李楠及其委托诉讼代理人董明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万有公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付居间服务费20500元整;2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告为房产营销有限公司，从事房产营销策划、代理、产权过户，房屋居间服务等业务。2018年11月2日二被告在我公司签订了《存量房买卖合同》约定，沙祥锐将自己名下位于羊山新区十八大街绿营小区7号楼3单元6层606室以82000元的价格出让给李楠。同日还办理《居间服务合同》，约定居间服务费用为20500元整，由乙方李楠承担。合同签订后我公司为二被告提供了相应的居间服务，事后二被告利用原告公司提供的信息及服务成果私下办理了产权过户手续，同时未支付居间费用。被告的行为违反了三方所签订的居间服务条款，已构成违约。根据合同第三条第二项之约定:二被告应共同承担全部居间代理费用，以维护原告公司的合法权益。被告李楠辩称：1、被告李楠在原告万有公司处看房源及签订合同时，从事房产中介的单位及从业人员必须有相关从业资质，原告万有公司未向被告李楠出示相关证照。本人出于交易安全另选中介服务机构；2、本案涉案房源在多家中介机构挂牌，房产信息不具有唯一性保密性。被告李楠经向其他房产中介机构咨询，本案涉案房源均有挂牌，出售信息是公开的。因此，原告万有公司诉称李楠、沙祥锐“利用原告公司提供的信息及服务成果办理了产权过户手续”是不符合事实的；3、原告中介费用过高。被告李楠选择其他中介公司相关服务时，了解到原告万有公司中介服务费过高，这也是被告李楠出于经济因素的考虑而另选中介机构的原因；4、原告万有公司仅仅牵头组织被告李楠与被告沙样锐签订了《居间服务合同》，且该合同并没有给被告李楠持有。居间服务合同的签订仅仅是整个服务流程的第一步，按揭、过户才是居间服务流程的重中之重，仅仅签订居间合同对于原告万有公司而言，其付出的劳务微乎其微。由于该居间服务合同仅仅由原告万有公司持有，且是其制定的格式合同，相关条款未向被告李楠明示，未向被告李楠解释和说明，被告李楠因此并不明确该合同的相关条款所指称的具体含义。因此，该居间服务合同对于被告李楠而言并未生效。根据《房地产经纪管理办法》的规定，由于原告万有公司并未完成合同约定的相关事项，因此，原告万有公司不应该向被告李楠收取佣金。综上，鉴于原告万有公司的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，依法予以驳回。被告李楠庭审时辩称，我与原告公司签的合同从形式上看没有其具有房产经纪资格的房产经纪人签字盖章，缺乏生效的形式要件。签合同那天时间太晚了，签字的时候心里怀疑有些不信任原告，想回家在考虑一下，就没有支付原告费用。第二天，是佳和公司联系我的，我当时没有原房主的信息。被告沙祥锐辩称，同意被告李楠的答辩意见。我的房子放在好几个中介公司里卖，我拍的有原告公司的店面的门头以及店里的照片，原告店里没有营业执照。当时原告那边没有房产经纪人，我认为他们公司资质不够，同时我的房子在很多中介都放得有，我就去了资质强的公司里办理，是第二天佳和中介公司跟我联系的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实认定为，2018年10月，被告沙祥锐所有的位于河南省××羊山××区××大街××营小区××楼××单元××号房屋预出售，为出售该房屋，被告沙祥锐到多家房屋中介公司挂牌销售。与此同时，被告李楠委托原告万有公司等房屋中介公司，预购买房屋，原告万有公司为被告李楠提供了被告沙祥锐所有的这套房源信息，还带着被告李楠查看了此房。2018年11月2日，原告万有公司与被告沙祥锐、李楠三方签订了《居间服务合同》，该合同第二条约定：居间服务费共计人民币20500元，由乙方承担，应予签订本合同当日付清；该合同第三条第2项约定：甲（沙祥锐）、乙（李楠）双方利用丙方（万有公司）所提供信息条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同全部居间代理费。被告沙祥锐、李楠在该居间合同上签字，原告万有公司没有经纪人员在该居间合同上签章，只是原告万有公司在该合同上盖了公司的印章。次日，信阳市佳和房地产经纪有限公司联系了被告沙祥锐、李楠签订了对该涉案房屋的《房屋买卖居间合同》，成交价82万，居间代理费16400元，实收10000元。本院认为，根据本院查明的事实，结合原、被告诉辩意见，本案争议的焦点为：一是原、被告签订的《居间服务合同》是否生效；二是被告是否违约。关于第一个焦点，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部，于2011年4月1日联合颁布实施的《房地产经纪管理办法》第二十条规定：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。本案原告万有公司在与二被告签订的《居间服务合同》只是加盖了原告万有公司的印章，没有从事该业务的房地产经纪人员在该居间合同上签章，违反了《合同法》第五十二条第五项：“违反法律、行政发规的强制性规定”，属合同形式无效。关于第二个焦点，原告万有公司为了保障自己的利益，在《居间服务合同》第三条第2项载明禁止委托人跳单的条款，约定了跳单行为是违约行为。该条款的约定，没有《合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形，法律、法规也未强行规定当事人不得强行规定当事人不得签订禁止跳单的条款，也不具有合同提供方原告万有公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故，《居间服务合同》第三条第2项约定的，被告沙祥锐、李楠双方利用原告万有公司所提供信息条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，应当承担违约责任的约定条款合法有效。本案的关键是被告李楠通过第三方信阳市佳和房地产经纪有限公司与被告沙祥锐签订了《房屋买卖居间合同》，完成交易行为，是否利用了原告万有公司提供的信息、机会等条件。首先，被告沙祥锐的房源信息不是原告万有公司独家掌握。被告沙祥锐为了卖房在包括原告等多家房屋中介公司挂牌销售，作为买方的被告李楠可以通过多种正当途径了解到同一房源的信息，也可以联系多家中介公司以选择报价低、服务好的中介服务公司。被告李楠最终通过信阳市佳和房地产经纪有限公司促成了该房屋交易，不能认定被告李楠是利用了原告万有公司提供的信息条件、机会；其次，原告万有公司未能举证证明被告利用了原告万有公司的房源信息，根据“谁主张，谁举证”的原则，万有公司作为原告，对于被告利用万有公司房源信息这一主张负有举证责任，但万有公司没有提供充分证据证明被告利用了原告的房源信息。因此，二被告没有利用前一天与之签约的原告万有公司的房源信息，故，二被告不构成违约。综上，原告主张二被告支付居间服务费的诉请，没有法律、事实依据，本院不予支持。综上所述，原告万有公司主张二被告支付居间服务费的诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条，第五十七条，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定规定，判决如下：驳回原告信阳万有房产营销有限公司的诉讼请求。案件受理费156元，由原告万有公司负担.如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  马建立二〇一九年八月十九日书记员  周亚楠