山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初814号原告：宋维春，女，1974年5月27日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：宫钦爽，烟台莱山初家法律服务所法律工作者。被告：于春燕，女，1981年5月24日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朕，山东西政律师事务所律师。原告宋维春与被告于春燕合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宫钦爽，被告委托诉讼代理人刘爱娜、王朕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋维春向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告饭店转让合同无效；2、被告返还转让费360000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年8月16日，被告将自己经营的饭店整体转让给原告，转让价格为360000元，租期十年，年租金为45000元，第三年起每年按百分之十递增，双方并签订了转让合同。签订合同时原告要求被告出示该饭店房屋的房产证及土地使用权证，被告说还没办下来，被告为将该饭店顺利转让，向原告隐瞒该房屋系违建房的事实，为让原告放心，被告并在合同下方手写“合同内若房屋拆迁，装修补偿费归乙方所有”，并按手印。2019年3月26日，原告收到莱山初家街道办事处通知，要求限期内将该违建房拆除，原告才得知该房系违建房。原告认为被告的欺骗行为给原告造成了严重损失，多次要求退还转让金无果。为维护权益，原告具状诉至法院，请求判如所请。被告于春燕答辩称，第一，被告不知道涉案房屋是违建房。第二，被告未向原告隐瞒房屋的现状，被告在与原告签订合同前已将被告与房东之间的房屋租赁合同的内容告知给原告。第三，被告已按照双方之间房屋租赁合同的约定将酒店的字号及店内的设施、设备、食材及全部物品转让给原告，且交接已完成。第四，原告在涉案房屋内已经营了七、八个月，已有利润，其要求被告返还全部的转让费没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：一、2018年8月16日，原告（乙方、受让方）、被告（甲方、出让方）就百品鲜香店铺整体转让事宜签订书面合同。合同第一条约定：“甲方自愿将坐落在凤凰东路的百品鲜香店转租给乙方；该店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要店铺整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等设施。”合同第二条约定：“乙方在2018年8月16日前一次性向甲方支付转手费（转让费）共计人民币叁拾陆万元（其中包含饭费肆万元），上述费用已包括甲方交给租赁方再转付乙方的押金、饭店现有装修、装饰、设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。”该条款后方并手写“四万元饭卡，若未使用完，乙方需转让饭卡，剩余部分由乙方付给甲方现金。”合同第三条约定：“乙方支付款项由百品鲜香的负责人于春燕收取，乙方必须在合同签订当日向该负责人一次性支付合同项下之价款。”合同第四条约定：“乙方在支付叁拾陆万元转让价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。乙方在付清转让价款的当天，即正式取得此饭店承租权及相关设施的所有权和使用权。1、甲方整体转让后，乙方应继续履行与出租方签订的合同期内的全部合同或协议。2、甲方房租已付至2019年6月1日，原租期至2028年5月30日。（2019年房租为肆万伍仟元，2020年……）”合同第一页下方手写“合同内若房屋拆迁，装修补偿费归乙方所有。”合同并约定了其他内容，原、被告分别在落款处签字捺印。关于上述合同的签订经过，原告称被告将转让饭店的信息贴在饭店门口，原告看到后即电话联系被告了解转让细节，被告则称原告系主动找到被告，因被告想回家生二胎因此同意将饭店整体转给原告。二、上述合同约定的转让价款360000元，由原告实际支付320000元，剩余40000元以被告在饭店签字就餐抵账。合同签订当天，原告向被告支付320000元，双方正式交接，原告开始经营饭店。庭审中，双方一致陈述360000元包括的“押金、饭店现有装修、装饰、设备及其他相关费用”中，实际上并无押金，其他费用包括食材、酒水及电器；并且，双方未就前述各项目约定具体金额，系整体计算。庭审中，原、被告经对照用餐明细，一致确认被告已消费的餐费金额为14254元。三、2019年3月26日，原告经营的饭店接到莱山区人民政府初家街道办事处发出的《限期拆除通知书》，载明：“于春燕：根据莱山区人民政府《关于全面拆除违法建设的通告》，你户未取得建设工程规划许可证建设的砖混结构、板房建筑，属于违法建设，限你户在收到本通知书之日起5日内，自行拆除或者申请帮助拆除违法建设，5日后将断水断电。若逾期既不自拆也不申请助拆的，将根据《关于全面拆除违法建设的通告》的有关规定，依法组织拆除，一切损失由你户自行承担。”原告称，其接到上述通知后找被告协商将饭店的设施设备退回被告，并要求被告赔偿，被告不接收也不赔偿；因办事处仅给予5天时间，原告遂将饭店内的设施设备进行了处置；房屋拆除前，被告带家人将店内的部分电器、装饰品及烧烤炉拉走，剩余的设施设备原告变现金额20000元左右；2019年3月29日至2019年4月2日期间，初家街道办事处带人将饭店拆除。被告称，对原告何时接到拆除通知其不清楚，但原告是在将房屋中的设备、设施、物品全部搬走后才通知的被告；烤炉是案外人放在饭店的，故被告已取回返还，收款台上的摆件在签订合同时即约定不在转让范围之内，故而取走，前述物品是在接到拆除通知之前取走的，被告及家人没有在接到拆除通知后、房屋拆除前去店内拿过东西；对原告陈述的变现金额不予认可，认为远不止该金额。原告对被告陈述的摆件不在转让范围内的陈述不予认可，称饭店的装饰品应包括在360000元转让费内。原、被告均未就其上述各自主张或反驳意见提交证据。四、原告称，被告自2017年5月起经营涉案饭店，如果被告一开始就知道房屋是违章建设，不可能花大量资金将房屋装修得很豪华；被告应已经知道房屋属于违章建设，意识到房屋会被强制拆除后随即转让给原告，也不排除被告与原房东恶意串通将该房屋转租给原告，而原告对涉案房屋属违章建筑并不知情，故要求确认涉案合同无效，被告返还转让费360000元。原告并称，其曾于签订合同时要求被告出示涉案房屋的房产证及土地使用权证，被告称还没办下来。被告对原告的陈述不予认可，称被告在签订涉案合同时并不知悉涉案房屋为违章建设，亦未向原告隐瞒房屋的性质；双方在签订合同时原告未提及查看房产证及土地使用权证，涉案房屋系被告自案外人曹善顺处承租，原、被告签订租赁合同时被告通过微信将其与曹善顺签订的房屋租赁合同发送给原告，原告应当知道被告并非涉案房屋的房主。为证明其主张，被告提交其与原告的微信聊天记录及调取自工商行政管理部门的房屋租赁合同复印件各一份。微信聊天记录中，被告向原告发送文件照片三张，原告回复收到；房屋租赁合同的出租方为曹善顺，承租方为于春燕，落款时间为2017年5月25日，合同载明出租房屋坐落于凤凰东路与轸大路路口北100米，房屋结构为彩钢板房，房屋的土地使用权以【出让】【划拨】（注：合同未勾选任一项）方式取得，房屋用途为商用，租赁期限自2017年6月10日至2027年6月10日，出租方保证在出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出租方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由出租方承担全部责任，由此给承租方造成经济损失的，由出租人负责赔偿。被告称，其与曹善顺签订的房屋租赁合同未载明涉案房屋系违章建设，被告未与曹善顺恶意串通、欺瞒原告。原告对两份证据的真实性均无异议，但对被告陈述的证明内容不予认可，称房屋租赁合同虽未载明涉案房屋是违章建筑，但不能证明被告在签订涉案合同时对此仍不知悉，也不能证明被告和曹善顺未串通。原告未就其关于被告存在串通行为的陈述提交证据。本院就合同效力问题向原告释明后，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告转让费损失360000元。被告对原告变更后的诉讼请求不予认可，称抗辩主张同上所述。五、本案审理过程中，本院就相关事实向曾在涉案饭店工作的两名人员进行调查。杨淑玉（女，1967年5月15日出生，住烟台市莱山区。公民身份号码：）述称：我自2018年上半年开始在百品鲜香饭店负责管理工作直至2018年8月底；我了解原告自被告处受让饭店的事宜，被告有意转让饭店，原告有意在附近租房干饭店，原告到被告处得知被告想转让饭店，双方因此开始协商；原告去饭店看过几次，双方于2018年8月16日签订转让合同，签合同之前和当时原告都问过被告饭店有无房产证，被告的婆婆称这样的房屋都是老百姓在自己地里盖的，没有房产证；签订转让合同时，双方都觉得很好，价格也合适；我任职期间不知道涉案房屋是违章建设，后来听说原、被告打官司才知道这样的房屋是违章建设。孙中帅（男，1993年12月26日出生，汉族，住烟台市牟平区。公民身份号码：）述称：我自被告开始筹建饭店时就在饭店担任厨师长，原告接手后，我干了一个月左右就离职了；我不了解原告自被告处受让饭店的事宜，签合同当天我休班；我任职期间不知道涉案房屋是违章建设，我也不关心这个，被告给我打电话来法院作证时我才知道。原、被告对杨淑玉、孙中帅的陈述均无异议。本院认为，原告与被告之间系合同法律关系。双方于2018年8月16日签订的合同包含两部分内容，一是房屋租赁合同（转租）内容，由被告将其承租的涉案房屋转租给原告用于经营饭店，二是买卖合同内容，由被告向原告转让饭店内设施设备等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，莱山区人民政府初家街道办事处发出的限期拆除通知书明确载明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，本院对此予以确认。根据上述规定，涉案合同中有关房屋租赁合同的内容应为无效。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”涉案合同中有关买卖合同的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本院向原告释明合同效力后，原告以被告向其隐瞒房屋系违章建设为由要求被告赔偿其转让费损失360000元。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告支付转让价款并经营饭店七个月左右即因饭店系违章建设被拆除而终止经营，本院对原告受有损失予以认定。本案的焦点问题为对原告受有的损失被告是否应当赔偿，如若应当赔偿，金额几何。原告虽称被告与他人存在串通行为，但未提交证据证明，本院对其该项主张不予采信。原、被告对杨淑玉的陈述均无异议，本院对杨淑玉的陈述予以采信，根据其陈述，原告在签订合同之前和当时均向被告询问过房屋有无房产证，被告的亲属已告知原告涉案房屋没有房产证，故本院对原告知悉涉案房屋没有房产证予以认定。本院认为，原告明知涉案房屋没有房产证仍然签订涉案合同，其对自身损失的造成存在过错。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因被告作为出租人向原告交付的租赁物系违章建设，不符合约定的经营饭店之用途，本院对被告就原告损失的造成亦存在过错予以认定。因此，原、被告应共同承担因拆除涉案违章建设给原告造成的损失。因双方一致陈述360000元转让款包括320000元实际支付款项及40000元餐费、360000元未约定各项目及金额明细、餐费已实际消费14254元，本院综合考虑原告已实际接收使用转让标的物、已实际经营饭店数月、已变现部分饭店设施等因素，兑除原告应向被告返还的餐费余额25746元后，将被告应向原告赔偿的损失金额酌定为100000元。综上，本院对原告要求被告赔偿损失100000元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告宋维春与被告于春燕于2018年8月16日签订的合同中房屋租赁合同部分无效。二、被告于春燕赔偿原告宋维春损失100000元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告宋维春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告宋维春负担2420元，由被告于春燕负担930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  程晓娜二〇一九年八月二十三日书记员  任玉玲