贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔01民终3937号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司。 委托诉讼代理人：王珍美，北京市高通（成都）律师事务所律师，执业证号15101201410486477。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋道菊，女，1975年10月9日出生。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡**，男，1974年1月7日出生，汉族，贵州省贵阳市息烽县人，务农，住贵州省息烽县。 二原告共同委托诉讼代理人：扈翼永，贵州驰阳律师事务所律师，执业证号15201201810040393。 上诉人贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司（以下简称“希望玫瑰园息烽分公司”）因与被上诉人蒋道菊、胡**商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市息烽县人民法院（2019）黔0122民初176号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人希望玫瑰园息烽分公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项及第三项，并依法予以改判；2、本院一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的一审的第一项诉请在庭审过程中已变更为请求确认解除合同通知书的效力，一审却针对被上诉人变更前的请求作出判决，是所判非所请，该项判决错误，且解除合同通知书只有蒋道菊签名，无被上诉人胡一刚签名，因此，不产生解除合同的效力；2、根据《补充协议》的约定，解除权行使的前提条件是二被上诉人支付所购商铺的全部购房款后，才享有合同解除权，蒋道菊行使合同解除权不符合合同约定，不发生解除合同的效力；3、我方已于2017年8月22日书面通知二被上诉人自收到通知之日起一周内到公司提供办理按揭货款的资料，配合办理商铺的货款手续。被上诉人收到该通知后，却一直未提供资料。被上诉人称我方不具备办证条件，其应对该反驳主张举证，在其未举证情形下，应就此承担违约责任。一审审理事实不清，请二审法院查清事实后，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人蒋道菊、胡**辩称，1、我方一审诉讼过程，已经明确是请求一审法院确认解除合同符合法律规定，在解除合同通知中，因二被上诉人是夫妻关系，双方已协商一致，由蒋道菊负责办理解除购房合同事宜；2、《补充协议》第十条第三项约定无条件退铺时只退还买受人商品房买卖合同中双方约定的商铺合同总价，不涉及资金利息，该条款应是双方约定的最高退还价款，不应理解为只有支付完毕合同总价款才符合退房条件；3、购买商铺余款不能办理银行按揭贷款的责任在上诉人方，至今购买该商铺的业主，没有一家是办理到银行按揭款的，一审法院要求上诉人提交已办理银行按揭贷款商户的资料，上诉人未提交，我方不应承担违约责任。希望二审法院维持一审判决。 原告蒋道菊、胡**向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014001429）及《补充协议》；2.判决被告退还原告购房款525695元；3.退还原告房屋维修基金10496元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告蒋道菊、胡**申请撤回第三项诉讼请求，并对第一项诉讼请求作出说明，其请求是判决确认解除合同。 反诉原告希望玫瑰园息烽分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被反诉人继续履行合同，向反诉人支付剩余购房款524000元；2.请求判令被反诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向反诉人支付自2015年2月1日起至剩余房款全部付清之日止期间的逾期付款违约金（按照年利率7.125%，暂计算至2019年1月28日为151103.04元）；3.本案诉讼费用全部由被反诉人承担。 一审法院经审理认定事实如下：2014年10月27日，原告蒋道菊、胡**作为买受人与被告希望玫瑰园息烽分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001429），约定蒋道菊、胡**购买希望玫瑰园息烽分公司位于息烽县××××大道美食文化城（希望城）A栋-2层-2-13号商铺，商铺总价款为1049695元，采取贷款方式付款，合同签订之日交付首期房款525695元，余款524000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期出卖人有权解除合同。合同第十条对逾期付款责任进行了约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。 原告因参与希望城商铺四年无理由退铺活动，与被告签订《补充协议》，该协议一共十条，其中第十条约定：关于参与希望城商铺四年无理由退铺活动的具体约定事项：1.本退铺活动仅限于购买希望城的商业业态；2.本活动所指的退铺时间为：签约当日起顺延四年后方可退铺；如买受人需要退铺的，需在第四年后的三个月之内以书面形式通知出卖人；3.退铺时，出卖人仅退还买受人《商品房买卖合同》中双方所约定的商铺合同总价，不涉及任何资金利息。双方对解除合同未约定异议期限。 同时查明，2014年10月27日，原告蒋道菊、胡**已按约定支付首期购房款525695元。2015年1月8日，原告蒋道菊、胡**缴纳房屋专项维修资金10496元。2017年8月22日，被告向原告送达书面公函，函告蒋道菊、胡**收到通知之日起一周内到公司售楼部提供相关办理按揭贷款的资料，配合办理商铺的银行按揭贷款相关手续，按揭贷款至今未办理。2018年11月6日，原告向被告送达书面通知，内容为按照双方签订的《补充协议》第十条无理由退铺条款的约定，原告决定退还被告商铺，并请求被告退还已支付的购房款525695元。2018年11月13日，被告向原告送达再次催缴尾款通知书，通知内容为蒋道菊、胡**购买的商铺总房款1049695元，已支付了525695元，还剩尾款524000元未支付，郑重通知原告在收到通知后准备好剩余尾款，并于2018年11月30日前到希望城售楼部补交剩余房款，否则将采取法律措施追讨欠款。后双方因解除合同退铺退款的事宜协商无果，原告遂诉至一审法院请求判决如前诉请，被告方则以原告并未支付剩余房款524000元构成违约为由提起反诉。 一审法院认为，当事人可以约定解除合同，约定解除合同的条件成就时，解除权人可以在约定的期限内通知对方解除合同；合同解除后合同权利义务终止，未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告参与希望城商铺四年无理由退铺活动，与被告签订的《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充，系双方的真实意思表示，《补充协议》第十条约定应视为双方对买受人合同解除权的约定，该约定包含解除条件、解除权行使期限以及合同解除后退款的内容，其中四年无理由退铺通常理解为四年后在约定的期限内买受人不需要任何条件，不需要出卖人同意，即可通知出卖人解除合同，退铺退款。解除权是形成权一经行使合同即解除，本案中解除条件成就后，原告于2018年11月6日在合同约定的期限内书面通知被告要求退铺以及返还已付房款，庭审中被告承认已收到该通知，原告解除权的行使符合合同约定，未违反法律规定，故解除合同合法有据，对此一审法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》自判决生效之日解除。合同解除后，合同权利义务终止，未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求相互返还，即原告蒋道菊、胡**有权要求被告希望玫瑰园息烽分公司退还已支付的购房款，被告希望玫瑰园息烽分公司有权要求原告蒋道菊、胡**返还商铺，经一审法院释明，被告未变更反诉请求，未在本案中主张返还商铺，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故对于商铺的返还双方可另行协商或另案处理；所以对于原告要求被告返还已付购房款525695元的诉请，一审法院依法予以支持；对于反诉原告提出的继续履行《商品房买卖合同》，由反诉被告向反诉原告支付剩余房款的诉请，一审法院予以驳回。对于反诉原告提出的逾期付款违约金的问题，因双方约定的余款524000元以银行按揭支付，反诉原告提交的证据不能证明该门面具备办理按揭条件、反诉被告不办理按揭或协助办理按揭存在违约，故对反诉原告的主张不予采信，对其该项诉请不予支持。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》于判决生效之日解除；被告希望玫瑰园息烽分公司应向原告蒋道菊、胡**退还购房款525695元;驳回反诉原告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、原告蒋道菊、胡**与被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司于2014年10月27日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：2014001429）及其《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司于本判决生效之日起十五日内退还原告蒋道菊、胡**购房款525695元；三、驳回反诉原告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司的诉讼请求。本诉案件受理费9702元，减半收取计4851元，由被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司负担。反诉案件受理费10552元，减半收取计5276元，由反诉原告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司负担。 本院二审庭审中，上诉人提交工作联系函及《一手房贷款业务银企合作协议》两份证据，拟证明上诉人和中国农业银行股份有限公司息烽县支行之间就住宅和商业部分房屋的按揭贷款事宜签定了合作协议，该协议已于2018年1月6日到期，在此之前上诉人已通知被上诉人办理银行贷款按揭手续，不能办理的责任在二被上诉人。二被上诉人质证称，此两份证据只能证明两企业间是合作关系，与其所购房屋是否符合办理贷款条件没有关系。本院认为，该两份证据能够证明上诉人与中国农业银行股份有限公司息烽县支行针对案涉房屋签订了合作协议的事实，且该份合作协议合作有效期为3年，签订时间为2013年1月7日，已于2016年1月7日到期。工作联系函因未加盖中国农业银行股份有限公司息烽县支行公章，本院不予认可。本院二审查明其余事实与一审法院一致，对一审法院查明案件事实，予以确认。 本院认为，关于上诉人提出二被上诉人未按合同约定办理银行按揭贷款手续，已违约，不享有合同解除权的上诉主张，因双方签订的《补充协议》对退还商铺的约定是附期限，但不附条件。因此，上诉人以二被上诉人未办理银行按揭贷款不享有约定解除权的抗辩理由不成立，况且在合同履行过程中，不能办理银行贷款手续的原因，上诉人陈述已于2017年8月22日向二被上诉人发出通知贷款的书面公函，二被上诉人未前往办理，但通过上诉人提交的《一手房贷款业务银企合作协议》，该协议约定自双方签字或盖章之日起，合同有效期为三年。合作协议的签订时间是2013年1月7日，至2016年1月8日止，其与贷款银行的合作协议已到期。结合其所售商铺均未办理银行贷款手续的情况，可以认定，案涉房屋不能办理银行按揭手续的责任在上诉人。鉴于此，二上诉人未违反合同约定，其也在《补充协议》约定的时间内向上诉人送达了退还商铺的通知，其要求退还商铺的行为符合双方的约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”之规定，该《商品房买卖合同》及《补充》的解除时间应为上诉人收到解除通知之日，即2018年11月6日解除。在合同已实际解除，上诉人应退还被上诉人已付购房款525695元，且不用支付利息给二被上诉人的情况下，对上诉人的该项诉请求，本院不再支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决在认定合同解除时间部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省贵阳市息烽县人民法院（2019）黔0122民初176号民事判决第二项、第三项，即二、被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司于本判决生效之日起十五日内退还原告蒋道菊、胡**购房款525695元；三、驳回反诉原告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司的诉讼请求。 二、撤销贵州省贵阳市息烽县人民法院（2019）黔0122民初176号民事判决第一项，即原告蒋道菊、胡**与被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司于2014年10月27日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：2014001429）及其《补充协议》于本判决生效之日解除； 三、驳回二被上诉人胡**，蒋道菊其余诉讼请求。 二审案件受理费10552元，由上诉人贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗晓珊 审判员  黄 新 审判员  田 勇 二〇一九年八月三十日 法官助理陈瑶 书记员刘世霞