广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10906号原告（反诉被告）：涂新林，男，1982年8月16日出生，汉族，住湖北省浠水县*********，公民身份号码421************13X。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎宇程，广东晨诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘桂涵，女，1993年7月28日出生，汉族，住湖北省蕲春县*********，公民身份号码421************141。委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市禅城区************(住所申报)，统一社会信用代码914***********456L。负责人：刘海鹏。委托诉讼代理人：林丹，女，公司员工。原告涂新林与被告刘桂涵、第三人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘冬仁、黎宇程，被告刘桂涵及其委托诉讼代理人郑福平，第三人委托诉讼代理人林丹，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年12月28日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》，被告协助原告办理二手房网签解除手续；2.被告向原告支付违约金144000元；3.被告向原告支付律师费18000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月28日，原、被告在第三人促成下签订《佛山市存量房屋买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于广东省佛山市南海区***********************屋，该房屋以现状按套转让，成交价为720000元。买卖合同约定付款方式为：被告在合同签订当日向原告支付定金50000元，首付款365000元在房管部门受理房产递件当天支付，余款300000元通过银行按揭方式支付，剩余5000元作为物业交割保证金在物业交割当日支付。2019年3月与4月16日，原、被告与第三人先后两次共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续时，由于被告认为合同第七条第(二)所涉及的税费不应由其全部承担，而是按政府规定承担各自应缴税费，而原告认为税费由被告全部承担在合同签订前就已经达成并据此在同第七条第(二)明确约定由被告全部承担。为此，因双方就此商议无果，当天未能办理房屋权属转移登记手续。2019年4月24日，原告委托广东晨诺律师事务所出具律师函函告被告是否同意承担合同第七条第(二)所列全部费用，以免利益受损。2019年4月26日，被告函复要求各自承担税费，要求原告缴纳卖家应承担的税费。关于税费承担主体问题，原告认为合同第七条第(二)所涉及的税费由被告承担的约定清楚明确，不存在约定不明的情形。首先，双方在中介的促成下达成房屋买卖交易，本次交易所涉及的税费由被告全部承担作为交易条件之一，双方在签订合同前已经达成一致，且各方对包括税费在内的交易条件理解无误后才签订合同。其次，从合同第七条第(二)文本体例结构分析，该条款对本次房屋交易所涉及的税费分上下两段进行分述，第一段1-10项对本次房屋交易所涉及的税费种类以例举的形式表述，通过勾选(见签约提示第6点)的方式确认哪些应由甲方承担；在第二段同样用例举的方式表述1-10项的税费种类，通过勾选的方式确认哪些应由乙方承担。该体例结构文字表述清晰，逻辑严密，其对税费的勾选符合税费由被告全部承担的约定，不存在约定不明的情形。再次，从二手房交易习惯分析，二手房交易以买方承担全部税费为惯例，以卖方承担或按政府规定承担各自的税费为例外。如果本次房屋交易所涉及的税费是按政府规定承担各自的税费，那么在专业房产经纪公司提供交易保障服务的情形下(见房屋交易保障服务合同第一条第(三)项)，双方理应更加谨慎并在合同进行相应的勾选或另行进行明确的记载。综上，原告认为被告以此为由拒绝履行合同缺乏事实理据，不符合同约定，已构成根本违约，根据合同第十条第(三)约定，原告有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告向原告支付房屋成交价20%的违约金。据此，原告特向贵院提起诉讼。被告辩称，2018年12月28日，原、被告在第三人的促成下签订了《佛山市存量房屋买卖合同》，就位于广东省佛山市南海区***********************屋买卖事宜达成合意。合同签订后被告在2019年1月25日拿到同贷书，合同约定双方应在取得同贷书后10天内办理过户手续，第三人工作人员联系原告办理过户事宜时，原告以28日就要回才家为由予以以拒绝。2019年2月15日，第三人工作人员联系原、被告办理过户手续，因原告遗失发票，过户手续再一次未能办理。2019年2月20日，原告补办了发票，在第三人工作人员联系月底办理办过户手续时，原告再次以出国旅游为由拒绝。2019年3月1日，原、被告到交易中心办理过户手续，税务部门告知过户税费增加了约9万元，双方对该部分税费分担无法达成一致，故交易未能进行。被告认为，原告一再拖延办理过户时间，导致交易税费增加较多，原告又不同意负担增加部分的税费，导致交易无法进行，原告是违约方，被告并无违约行为。被告反诉请求：1.解除原、被告签订的《佛山市存量房屋买卖合同》；2.原告支付违约金144000元（包含被告已支付的定金50000元）；3.原告支付居间代理费14400元及贷款服务费2500元。事实与理由：原、被告于2018年12月28日在第三人的促成下签订《佛山市存量房屋买卖合同》，就位于广东省佛山市南海区***********************屋买卖事宜达成合意。签订合同时双方还与第三人签订《房屋交易保障服务合同》。签订合同当日，原告依约向被告支付了购房定金50000元，向第三人支付了居间代理费14400元及贷款服务费2500元。被告在2019年1月25日拿到银行同贷书，原告找各种理由拖延过户，在第三人督促下，最终约定在3月1日办理过户，此时发现税务局更新系统，提高房屋交易金额，导致过户税费增加，原告反悔要求被告承担全部税费，经第三人沟通协商，双方未能就增加税费承担人达成一致意见。原告在整个交易过程中均以各种理由拖延、拒绝缴纳卖方应承担的税费，导致过户无法进行，构成违约，为维护被告合法权益，故提起反诉。针对被告反诉，原告辩称，双方签订的房屋买卖合同约定税费全部由被告承担，即使原告在合同履行过程中有迟延行为，只需承担延迟履约的责任，而本案无法过户原因是被告要求原告承担部分税费，这与合同约定不符，故违约方为被告，应由其承担违约责任。第三人述称，2018年12月28日，原、被告签订了《佛山市存量房屋买卖合同》，2019年1月25日，被告取得银行同贷书。第三人工作人员此时联系原、被告办理过户手续，因原告提出在28日回老家，被告也提出在29日回老家，加上过户手续预约问题，双方未能在2019年春节前办理过户手续。2019年2月15日，第三人工作人员预约后联系原、被告办理过户手续，由于交易发票遗失，当天也未能办理过户手续。2019年2月20日至28日期间，税务部门变更了税费交易方式，多征收了增值税、土地增值税、个人所得税，多增加的金额约9万元，故双方在2019年3月1日办理过户时，因对该部分增加税费承担人未能达成一致，交易未能继续。当时签订合同时第三人工作人员估算税费在18000元至30000元之间，税费应该是由买方负担。诉讼中，当事人围绕其诉讼请求、主张的事实依法提供了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，经审查，当事人提交的证据材料均客观真实，本院对真实性均予以采信并附卷佐证。本院经审理后认定如下事实：位于广东省佛山市南海区***********************屋登记权利人为原告涂新林。2018年12月28日，原告涂新林（卖方，甲方）与被告刘桂涵（买方，乙方）及第三人（经纪方）签订一份《佛山市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海区***********************屋出售给乙方；该房产建筑面积67.37平方米，成交价720000元；定金50000元乙方应于2018年12月28日前支付给甲方；首期购房款365000元乙方应于房管部门受理房产递件当天支付，剩余300000元办理银行按揭贷款；契税、印花税、土地出让收益金、增值税及附加、个人所得税、土地增值税、工本费、土地契税、宗地图费、其他由乙方承担，合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因使原有税费金额增加的，由本合同约定的税费承担方足额缴纳，故该房屋实际状况与甲方在合同中确认的情况不答导致交易房屋税费增加的，增加部分税费由甲方全额承担，本次交易产生的税项、税率、税额均以税务部门、房地产交易市场等相关部门出具的单据为准，居间方提供的购房预算仅供参考，不作为缴纳上述相关费用的依据；乙方于2019年1月11日前签订银行按揭贷款文件并提供全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；乙方抵押银行出具同意贷款证明等资料后10个工作日内，双方共同到房管部门办理房屋权属转移登记手续，登记机构要求预约的则以预约时间为准。当日，被告向原告支付了购房定金50000元，向第三人支付了中介服务费14400元、贷款服务费2500元。2019年1月25日，被告取得银行同贷书。当日，第三人工作人员通知原、被告双方可以办理过户手续，原告称准备28日回老家，被告称已买29日回老家的机票，如果能约在29日过户，可以改签机票，第三人工作人员称尽量预约在28日前办理过户手续。2019年2月15日，根据第三人工作人员预约时间，原、被告到房管部门办理过户手续，因原告遗失契税发票，当日未能办理过户手续。2019年2月20日，第三人工作人员称可以拿到契税发票，被告询问是否可以约第二天过户，原告称不行，当天下午可以，第三人工作人员称当天晚上才能回来，原告称其第二天一早出发，27号才回来。2019年3月1日，原、被告根据第三人工作人员预约时间到房管部门办理过户手续，因税务部门称过户税费约为12万元，双方对税费承担未达成一致，导致当天未能办理过户手续。2019年3月10日，原告妻子与被告微信聊天，被告提出因为税费确实超出预算约10万元才无法承受，当初中介说约定18000元。原告妻子询问看看5-6万能不能接受。2019年4月23日，原告委托律师向被告发函，称合同已约定税费由买方承担，不存在约定不明的情形，要求被告回复是否同意承担合同项下的全部税费。2019年4月26日，被告复函称，原告在交易过程中存在多次不配合的情形，税费增加承担方没有明确约定，要求原告承担卖方应承担的税费。2019年5月15日，原告提起本案诉讼。被告提起反诉，反诉状于2019年6月10日送达至原告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年12月28日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》中有关双方权利义务的约定为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告起诉及被告反诉均主张解除《佛山市存量房屋买卖合同》，即双方达成解除《佛山市存量房屋买卖合同》的合意，被告反诉状于2019年6月10日送达至原告，本院据此认定《佛山市存量房屋买卖合同》于当日解除。原告主张被告协助办理二手房网签解除手续合法合理，本院予以支持。《佛山市存量房屋买卖合同》约定交易所涉及的税费由被告承担，该条款并无异议，第三人的意见也对此作了印证，被告主张合同对税费负担约定不明的理由不能成立，对其认为原告不负担税费构成违约的意见不予采纳。合同约定原、被告在取得同贷书后10个工作日内办理过户手续，当时是由于原、被告双方原因导致未能办理，故双方均有过错。2019年2月15日，因原告遗失契税发票导致当天未能办理过户手续，原告对此次未能办理过户手续具有过错，但从原告积极补办并在合理期限内重新取得契税发票的情形来看，原告并不具有故意迟延履行合同的故意，即原告违约行为尚未达到根本违约程度。2019年3月1日，原、被告再次办理过户手续时，因税费增加巨大，远远超出被告签订合同时所预期承担税费的金额，故该情形构成情势变更，被告拒绝缴纳税费办理过户手续也不构成根本违约，本院对原告以被告拒绝交税而构成根本违约的主张也不予采信。原、被告因对增加的税费承担无法达成一致意见，并最终导致《佛山市存量房屋买卖合同》未能履行，本院认定原、被告均不构成根本违约。在《佛山市存量房屋买卖合同》并非因原、被告任何一方根本违约而导致解除的情况下，原、被告均无需向对方承担违约责任，本院对原告主张被告支付违约金144000元及律师费18000元的诉讼请求、被告主张原告支付违约金94000元及居间代理费14400元及贷款服务费2500元的反诉请求均不予支持。合同解除后因合同取得的财产应予返还，被告反诉请求原告返还定金50000元合法合理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）涂新林与被告（反诉原告）刘桂涵于2018年12月28日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》于2019年6月10日解除；二、被告（反诉原告）刘桂涵应于本判决发生法律效力之日起十日协助原告（反诉被告）涂新林办理二手房网签注销手续；三、原告（反诉被告）涂新林应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予被告（反诉原告）刘桂涵；四、驳回原告（反诉被告）涂新林其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘桂涵其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1770元（原告已预交6310元），由原告负担。反诉受理费1759元（被告已预交6310元），由原告负担525元，被告负担1234元。原告涂新林多预交的案件受理费4015元，在判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告刘桂涵多预交的案件受理费5076元，在判决生效后经被告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年八月九日书记员  黄晓璇书记员  潘泳斌