安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0828民初2208号原告：宛茂兵，男，汉族，1979年6月10日出生，住岳西县。原告：杨玲，女，汉族，1981年6月18日出生，住岳西县。原告共同委托诉讼代理人：林斗蛟，岳西县中关乡法律服务所法律工作者。被告：岳西县新宇房地产开发有限公司，住所地岳西县天堂镇建设西路96号，统一社会信用代码913408285578234695（1-1）法定代表人：王结义，董事长。委托诉讼代理人：刘俊峰，安徽中辉律师事务所律师。原告宛茂兵、杨玲诉被告岳西县新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行审理。原告宛茂兵、杨玲及其委托诉讼代理人林斗蛟，被告新宇开发公司的委托诉讼代理人刘俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宛茂兵、杨玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告新宇开发公司给付迟延交房违约金46925.7元（2018年7月1日至2019年4月30日，计240天×0.3‰/天×651746元）；2、判令被告新宇开发公司承担本案诉讼费用。事实与理由：宛茂兵、杨玲夫妇于2016年9月27日购买了新宇开发公司开发的“龙都商业广场”2号商铺1单元2层217号、218号2套门面房，每套建筑面积42.86平方米，单价7603.20元/平方米，每套价款325873元，总价款651746元。宛茂兵、杨玲交清首付款，办好按揭贷款。购房合同约定出卖人（新宇开发公司）应于2018年6月30日前交房，因新宇开发公司原因，迟延至2019年3月30日都未交付房屋。合同约定迟延交付60日以上的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。此纠纷协调未果，宛茂兵、杨玲特诉诸贵院，望依法裁判。到现在为止，新宇开发公司仍未将案涉的房屋验收合格的材料交给宛茂兵、杨玲，但在2019年3月13日，宛茂兵、杨玲与岳西县新宇商业运营有限公司签订了委托经营管理协议，将案涉的两间门面房委托出租和管理。新宇开发公司辩称：1、门面房的房价。双方签订合同时对于龙都商业广场2号商铺1单元2层217号的房屋，原总价432843元，返租前三年19%，自营户每平方米优惠500元，优惠后房款总价325873元；对于龙都商业广场2号商铺1单元2层2218号房屋，原总价422128元，返租前三年19%，自营户每平方米优惠500元，优惠后总房款317302元。宛茂兵、杨玲实际支付两间商铺总计房款643175元。2、房屋交付情况。双方房屋约定交付时间为2018年6月30日。房屋于2018年1月1日就可以交付，但房屋于2019年3月8日才竣工验收备案，房屋于该月交付。3、宛茂兵、杨玲没有实际损失。由上可知，根据返租约定，自2018年6月30日后三年，通过优惠，原告已收取租金162444.19元+500×42.86×2=205304.19，即每天收益187.5元.同时，本来这三年租赁使用权归被告，房屋出租收益也归被告，但双方于2019年3月13日又签订了一份协议，将2019年3月13日新宇龙都开业后租赁收益每年除一个月外租金全部又让渡给了原告，这又变相增加了原告的收益，实际上原告在2018年6月30日至2019年3月13日期间收益每天为205304.19÷256=801.96元，而按合同约定逾期交房60日内万分之二，即（325873+317302）×2÷10000=128.6，后按日万分之三计算，即（325873+317302）×3÷10000=192.95，即使存在逾期交房（2018年6月30日至2019年3月8日），并未给原告造成损失.4、违约金过高，应予调整。这有先诉（2018）皖0828民初2564号案件的生效判决为例，违约金应比照调整为8000元。如果宛茂兵、杨玲坚持不认可优惠了房款19%的前三年租金，新宇开发公司保留向宛茂兵、杨玲诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据，双方对真实性并无异议，对证明内容存在重大分歧，本院对各方证据真实性予以确认，证明作用和效果，本院在说理部分综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，宛茂兵、杨玲与新宇开发公司签订了两份《商品房买卖合同》（下称“合同”），合同约定新宇开发公司将其开发的“新宇龙都商业广场”2号商铺1单元2层217号和218号房屋出售给宛茂兵、杨玲，建筑面积均为42.86平方米，单价分别为7603.20元/平方米和7403.22元/平方米，价款分别为325873元和317302元，总价款643175元。两份合同的共性条款基本相同，合同第九条明确约定交房条件为“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“商品房已取得房屋测绘报告”，合同第十条还约定了商品房相关设施设备的交付条件；合同第十一条约定了交付时间和手续，新宇开发公司于2018年6月30日前交房；合同第十二条规定，逾期交房在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金，逾期超过60日买受人有权解除合同或要求继续履行，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。宛茂兵、杨玲在签订购房合同时，还签署了《龙都商业广场合同确认单》，确认单的优惠情况栏中载明了“返租优惠19%”、“商铺每平米优惠500元”的内容。合同订立后，宛茂兵、杨玲享受“商铺每平米优惠贰佰元”“返租19%”后分别支付了首付款165873元和167302元，并分别办理了16万元和15万元的按揭贷款，贷款已经支付至新宇开发公司，该商品房买卖合同办理了预售登记。2017年底，该房实际已建设成功。2019年3月13日，宛茂兵、杨玲与第三方岳西县新宇商业运营有限公司签订了《龙都商业广场委托经营管理协议》（下称“协议”），协议约定，宛茂兵、杨玲（甲方）自愿将其在新宇开发公司购买的商铺委托新宇运营公司（乙方）进行出租和经营管理，委托期限自商场开业之日起至2027年12月31日止。商铺租赁决策权归乙方，计租开始日期以委托商铺租赁合同中的计租日期为准。租金以租赁合同的实际成交价11个月（11/12的比例）归甲方所有，甲方每年支付一个月租金（1/12的比例）给乙方为招商服务费（按当年租金1/12计算）。双方未再就房屋交接办理手续。2019年7月22日，宛茂兵、杨玲以新宇开发公司逾期交房构成违约为由，提起本案诉讼。庭审中，宛茂兵、杨玲认为依据委托经营管理协议，新宇开发公司逾期交房的违约截止日期“计算至2019年3月13日”。宛茂兵、杨玲购买的商铺邻近的商铺购买人秦某某因逾期交房，在此前向本院起诉，本院在（2018）皖0828民初2564号案件进行审理，该案经二审审理，判决维持原判。该判决认定如下事实：1、2017年12月20日，新宇开发公司与岳西县新宇商业运营有限公司签署《委托经营交接确认单》，内容为：“新宇龙都项目现已完工，虽未进行验收，但考虑整个项目经营需要统一规划、管理、和业态布局，及对物业的前期宣传，本着对业主负责，根据双方《委托合同》及与业主签订的《龙都商业广场委托经营管理协议》约定，现决定于2018年1月1日开始将附件所列商铺予以交付，并开始实施经营活动。”2、2019年3月8日涉案房屋完成竣工验收，并进行了备案登记；3、合同订立后，秦某某享受“返租优惠19%”；4、岳西县新宇商业运营有限公司是配合新宇开发公司开发的新宇龙都项目销售于2016年9月14日而成立的公司，两家公司的法定代表人是父子关系，双方自认为同一；5、该案判决新宇开发公司支付秦某某逾期交房违约金8000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行自己义务。本案中，双方签订商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。作为出卖方的新宇开发公司应当按照合同约定的时间将符合约定交付条件的房屋交付给买受人宛茂兵、杨玲。商品房买卖合同约定于2018年6月30日前交房，新宇开发公司未按期交房构成违约，应承担违约责任。本院认为，新宇开发公司提出的宛茂兵、杨玲主张按全部房价款日万分之叁计算违约金的诉讼请求应予调整的质辩意见应予采纳，理由为：首先，在秦某某的案件中，生效判决书已认定“返租19%”系“享受返租优惠”，并享受了每平方米500元的优惠，宛茂兵、杨玲已享受的优惠金额已能与约定的三年内的违约责任相当，也就是说，宛茂兵、杨玲在三年内，即截止2019年9月26日，并没有因新宇开发公司的违约行为造成实际损失；其次，宛茂兵、杨玲于2019年3月13日与新宇运营公司签订了合法有效的委托经营管理协议，让渡了商场开业之日至2027年12月31日期间的直接经营管理权，故从交易便捷原则，在该房交房条件现已成就，且宛茂兵、杨玲认可2019年3月13日为逾期交房截止时间的情况下，可认定新宇开发公司自2019年3月13日完成了交房义务；新宇开发公司的违约交房的截止日期为2019年3月13日，此日期在三年的返租期之前；第三，宛茂兵、杨玲未提供证据证明其订立、履行合同，造成实际损失等情况与秦某某案件有明显区别。综合以上因素，本院酌定本案的违约损失亦认定为8000元。综上，案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告岳西县新宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宛茂兵、杨玲逾期交房违约金8000元。二、驳回原告宛茂兵、杨玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费488元（已减半收取），由被告岳西县新宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  程为虎二〇一九年八月二十七日书记员  王丽玲