天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初147号原告（反诉被告）：天津市远驰房地产开发有限公司，住所地天津市河东区新浦路。法定代表人：赵文武，总经理。委托诉讼代理人：宫闻雨，天津泓毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国栋，男，1970年3月1日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路。负责人：毛国英，行长。委托诉讼代理人：徐博，该公司职工。原告（反诉被告）天津市远驰房地产开发有限公司（以下简称远驰公司）与被告（反诉原告）张国栋、被告招商银行股份有限公司天津分行（以下简称招商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）远驰公司委托诉讼代理人宫闻雨，被告张国栋、被告招商银行的委托诉讼代理人徐博在第一次开庭时均到庭参加诉讼，招商银行在第二、三次开庭时经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。远驰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告解除签订的《个人贷款借款合同》及《个人授信最高额抵押合同》并解除抵押登记；2.请求被告张国栋协助原告办理解除合同相关手续，如撤销合同备案、撤销预告登记、数据恢复等；3.请求判令被告张国栋立即将房屋腾空后按房屋现状返还给原告并协助原告办理房屋所有权转移手续，如到期未返还按每月5000元标准向原告支付房屋使用费直至房屋返还之日止；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月28日签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，合同约定原告将坐落于天津市河东区房屋出卖给被告，房屋建筑面积53.57平方米，房屋价款995025元，被告于2013年5月12日前缴纳首付款505025元，为办理贷款遂与被告招商银行签订了《个人贷款借款合同》及《个人授信最高抵押合同》。2018年12月4日天津市第二中级人民法院就涉诉房屋审理后作出（2018）津02民终4689号判决，判令解除远驰公司与张国栋之间的商品房买卖合同及补充合同，同时原告应返还张国栋购房款、装修损失、差价损失等，张国栋应积极履行合同解除后的附随义务，如解决房屋贷款问题、协助远驰公司到房管部门办理解除合同相关手续、交付房屋并转移房屋所有权等。根据法律规定，张国栋应与招商银行解除双方签订的贷款抵押合同并解除抵押登记，同时配合远驰公司办理后续事宜，现张国栋拒绝办理解除合同后的附随义务，导致原告在履行生效判决中存在障碍，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。张国栋辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告现在贷款没有能力偿还，贷款属于被告已支付给原告的购房款，双方买卖合同解除后远驰公司应当将购房款返还。房屋两次装修共计20万元，但是二审判决远驰公司支付3万余元，被告不服该判决现在正在申诉中。原告本次起诉的目的就是通过合法的手段来达到非法的目的，目的就是占有被告的财产，原告诉请中写明按房屋现状返还给原告，但房屋装修都是不可移动的，还有部分根据房屋尺寸定制的，以现状返还给原告也就是说我同意以两次装修好的财产给付原告。第二，原告是以虚假宣传和改变规划和私自取消圈梁的构造柱为手段欺骗业主，存在很多不诚信行为。远驰公司愿意偿还贷款本来应该在上一次案件的二审期间提出，其行为就是浪费司法资源，应该予以驳回。关于占用房产的问题，物权法的规定，房子的权属是被告，房子就还是被告的，现被告并没有收到原告支付的房款，故没有义务履行过户，二审法院也没有明确判决自生效之日起或原告所说的立即腾空，也没有说什么时间房屋何时过户给原告，钱没给房子就不能给原告，被告提这个请求是无理的，法院应当驳回原告的全部诉讼，由于原告本次诉讼浪费诉权和司法资源的行为，因此本案诉讼费应当由原告承担。招商银行辩称，对于远驰公司第一项诉讼请求，如张国栋针对涉诉房屋的全部贷款本息偿还后，我方同意协助撤销抵押登记。关于其余诉请与我方无关，我方不发表意见。张国栋向本院提出反诉请求：1、依法判令由远驰公司返还张国栋已支付贷款的本金截止到贷款合同终止，偿还剩余本金之月止；2、依法判令远驰公司返还张国栋贷款利息，截止到贷款合同终止，偿还贷款余额之月止；3、反诉费用由远驰公司负担。事实与理由：张国栋因购买远驰公司的诉争房屋并向招商银行贷款，经诉讼人民判决解除商品房买卖合同，并由远驰公司退还房款。现远驰公司与张国栋、招商银行解除贷款合同，依据相关法律规定出卖人应当将所收购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人，据此张国栋提起反诉。远驰公司针对反诉请求辩称：同意张国栋第一项诉讼请求，不同意第二、三项诉讼请求。就贷款本金部分我方将按照法院判决之时按照招商银行提供的贷款基本信息向张国栋偿还已付本金部分，剩余本金向招商银行支付。就贷款利息部分，之前的判决中已经做过认定，利息和差价是性质相同只是计算方式不同，所以不应重复支付利息部分的款项，并且我方已经向河东法院的保管款账户履行完相关款项。反诉费用应由张国栋承担。招商银行针对反诉请求未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月28日,远驰公司与张国栋签订就坐落天津市河东区房屋（合同地址为天津市河东区新开路71号，华捷道7-21号（单号），新浦路2号1-2号楼-2-1-1007）签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定房屋建筑面积为53.57平方米，房屋价款为995025元。约定张国栋于2013年5月12日前交纳首付款505025元，同时约定贷款付款,2013年7月2日，张国栋与招商银行签订《个人贷款借款合同》，贷款金额490000元。后张国栋与招商银行签订《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》，现张国栋尚有剩余贷款本金未偿还。张国栋于2014年8月12日取得涉讼房屋的房地产权证。后张国栋因房屋质量问题与远驰公司交涉未果，成讼本院。本院于2018年4月28日作出（2018）津02民终4689号民事判决，判决：“一、解除原告张国栋与被告天津市远驰房地产开发有限公司于2013年4月28日就天津市河东区房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；二、解除原告张国栋与被告招商银行股份有限公司天津分行就天津市河东区房屋于2013年7月2日签订的《个人购房贷款借款合同》以及于2013年6月14日签订的《个人授信最高额抵押合同》；三、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张国栋购房款人民币502053元及利息（以购房款505025元为基数支付自2013年5月13日至2014年7月15日止、以505025元为基数支付自2014年7月16日至实际给付之日止的利息）；四、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张国栋已偿还被告招商银行股份有限公司天津分行贷款本金及利息（自原告张国栋偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以被告出具为准），因逾期还款产生的罚息由原告张国栋负担；五、本判决生效之日起三十日内，被告天津市远驰房地产开发有限公司偿还被告招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息（剩余贷款本金及利息以银行出具的最终金额为准）；六、被告天津市远驰房地产开发有限公司对上述第三、四、五履行完毕之日起三十日内，原告张国栋与被告天津市远驰房地产开发有限公司共同到涉讼房屋管理部门办理解除合同相关手续，如一方逾期，对方可自行办理上述手续；七、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张国栋装修损失80000元、差价损失370000元，共计450000元；八、上述三、四、五、七项履行完毕，同时原告张国栋将坐落天津市河东区房屋腾空交还被告天津市远驰房地产开发有限公司；九、驳回原告张国栋的其他诉讼请求。”后远驰公司与张国栋均不服提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终4689号民事判决，认为：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，抵押权人招商银行明确表示自己是无独立请求权第三人，未在本案一审中提出诉讼请求，故本院认为，张国栋与招商银行之间关于抵押合同关系的处理应待本案解除房屋买卖合同判决生效后，另行解决。一审判决第二、四、五项超出诉讼请求，处理意见不当，应予纠正。因涉诉房屋上仍存在贷款，故该房屋的腾还以及张国栋与远驰公司共同到涉诉房屋管理部门办理解除合同相关手续，也应在解决完毕涉诉房屋贷款等问题后另行解决”，因此判决：“一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初927号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初927号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；三、天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张国栋购房款502053元;四、天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿张国栋装修损失33211元，差价损失370000元，共计403211元；五、驳回张国栋的其他诉讼请求；六、驳回张国栋的其他上诉请求；七、驳回天津市远驰房地产开发有限公司其他上诉请求。”张国栋不服二审判决于向天津市高级人民法院申请再审，该院于2019年5月22日作出（2019）津民申632号民事裁定书，裁定驳回张国栋的再审申请。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：争议焦点其一是在远驰公司与张国栋之间的商品房买卖合同经生效法律文书确认解除后，张国栋因购买涉诉房屋向招商银行贷款过程中所签订的有关合同是否应当解除及如何解除的问题；其二则是远驰公司与张国栋之间的商品房买卖合同解除后，其后续手续如何妥善处理的问题。首先，关于原、被告之间的合同是否应当解除的问题，本院认为：本院认为上述合同具有担保合同的性质，担保合同是主债权债务合同的从合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。现远驰公司与张国栋就涉诉房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》经生效判决确认应当解除，故上述抵押借款合同应当一并解除。对于远驰公司该项诉讼请求，本院予以支持。第二，关于抵押合同解除后的法律后果及相关手续的办理问题。庭审中经询，远驰公司同意按照抵押合同解除之日，招商银行出具的还款明细偿还贷款本金，并同意给付张国栋已付贷款本金，对此本院依法照准。对于张国栋主张远驰公司支付已付贷款利息及解除抵押合同所产生还款利息及违约金问题，本院认为主合同解除的原因在于远驰公司，故远驰公司公司应当承担抵押担保合同解除所产生的贷款利息及违约金。庭审中远驰公司认为其已向张国栋支付房屋增值损失不应再支付贷款利息一节，本院认为，张国栋在购房后随着时间的推移导致房屋价值上升，那么因远驰公司的原因造成合同解除，张国栋是存在房屋增值损失的，故此，生效判决中确认远驰公司应当赔偿这一损失，这与贷款利息的性质不同，弥补的也不是同一损失，不能因支付了房屋增值损失，就免除负担贷款利息的责任。故此，本院对远驰公司在反诉中的上述抗辩，本院不予支持。远驰公司应当支付张国栋实际支出的贷款本息，同时向招行银行偿还剩余贷款本息。在上述贷款本息全部偿还完毕后，张国栋、远驰公司、招商银行应当相互配合，注销涉诉房屋的抵押权登记手续，并至相关房管部门办理涉诉房屋的撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行所有权恢复手续等，上述手续的具体办理流程以房管局的要求及现行规定为准，在这一过程中产生的相关费用则由远驰公司负担。对于远驰公司主张要求张国栋腾房并支付房屋使用费一节，双方因商品房质量问题经过诉讼时间较长，双方商品房买卖合同解除，在上述产权登记撤销手续办理完毕后张国栋应当将涉诉房屋腾出交还远驰公司，此前远驰公司主张该期间房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，远驰公司本案中主张解除《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》，但经招商银行陈述贷款过程中亦签订有一份《个人授信协议》，该协议应当与其余两份协议一并解除方可办理手续，故此，本院确认该协议与《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》应当一并解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院的解释》第十六条之规定判决如下：一、解除张国栋与招商银行股份有限公司天津分行就天津市河东区房屋于2013年7月2日签订的《个人购房贷款借款合同》以及于2013年6月14日签订的《个人授信最高额抵押合同》、《个人授信协议》；二、本判决生效之日起三十日内，天津市远驰房地产开发有限公司给付张国栋已偿还招商银行股份有限公司天津分行贷款本金及利息（自张国栋偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以招商银行股份有限公司天津分行出具的还款明细为准），因逾期还款产生的罚息由张国栋负担；三、本判决生效之日起三十日内，天津市远驰房地产开发有限公司偿还招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息、违约金等（剩余贷款本金及利息、违约金以招商银行股份有限公司天津分行出具的最终金额为准）；四、天津市远驰房地产开发有限公司对上述第二、三履行完毕之日起三十日内与张国栋及招商银行股份有限公司天津分行相互协助，共同到涉讼房屋管理部门办理涉诉房屋的抵押权撤销手续、撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行所有权恢复手续等，将涉诉房屋恢复至天津市远驰房地产开发有限公司名下，具体事项以房屋管理部门的要求为准，在上述实际办理过程中产生的相关费用，由天津市远驰房地产开发有限公司负担；五、上述第四项履行完毕后的三日内，张国栋将坐落天津市河东区房屋腾空交还天津市远驰房地产开发有限公司；六、驳回天津市远驰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回张国栋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，反诉费40元，由天津市远驰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  郭宏敏二〇一九年八月二十一日法官助理韩磊书记员刘鸿越附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。