山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初7707号 原告（反诉被告）：高博岩，男，1991年3月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王鑫源，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力，山东元鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛宏亚置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：孙泉，执行董事。 委托诉讼代理人：郭彩，山东盈祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志博，山东盈祥律师事务所律师。 原告高博岩与被告青岛宏亚置业有限公司（宏亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高博岩及其委托诉讼代理人王鑫源，被告宏亚公司委托诉讼代理人郭彩、王志博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高博岩向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方的商品预售合同；2.依法判令被告返还给原告购房首付款595505元；3.依法判令被告双倍返还定金5万元；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2.要求被告返还原告首付款595505元；3.要求被告协助原告办理住宅专项维修基金退还手续。事实和理由：2017年11月12日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于青岛市黄岛区长江东路441号（合创琨庭）4栋1单元1405号房屋，合同约定了被告的交房日期为2018年10月31日，并约定了如被告延期交房超过90天，原告有权解除合同。2018年10月19日和2019年1月27日，被告两次通知原告以各种理由延期交房，将交房日期延期至2019年4月30日。时至今日，被告也未向原告交付房屋。被告延期交房的行为构成违约，依法及依合同约定都应当向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 宏亚公司辩称，一、原告高博岩逾期付款违约在先，依据合同约定，被告可以延期交房且不承担逾期交房的责任，被告并未违约，原告要求被告承担违约责任没有依据。2017年11月12日，被告与原告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：由原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区长江东路441号(合创琨庭)4栋1单元1405号房屋；房屋总价款为人民币1685505元。依据合同附件一“付款方式”约定：原告应于2017年11月12日前支付首付款515505元，剩余1170000元应于2017年12月19日前支付至被告账户。但是合同签订后，原告没有按照合同约定的时间支付剩余购房款，截止到2019年5月14日，原告逾期付款达348天之久。《青岛市商品房预售合同》补充条款第七条“预售合同第七条的补充约定”：3、双方同意在乙方未按约定付清全部房价款(包括贷款、暂测面积与实际面积补差款)或者未及时缴纳契税、房屋维修基金等相关费用的情况下，乙方除按主合同第七条承担违约责任外。甲方可延期交付房屋及延期提交办理产权登记所需的资料，在此情况下，甲方不需承担逾期交房及逾期协助办理产权登记的责任。4、双方约定，乙方付款日期以项实际到达甲方指定银行账户之日为准、如果乙方出现任何逾期付款的情形况，则免除甲方一切违约责任。”现原告高博岩未按合同约定付清全部房价款，因此被告可延期交付房屋及延期提交办理产权登记所需的资料，在此情况下，被告不需承担逾期交房及逾期协助办理产权登记的责任，被告并未违约。原告诉称被告延期交房违约，要求被告承担违约责任没有依据。二、原告高博岩起诉数额与事实不符。1.被告同意协助原告办理住宅专项维修基金。2.原告高博岩未按约定付款，被告没有违约，被告无需向原告返还定金。如前所述，原告没有按照合同约定的时间付清全部购房款，原告已经严重违约；合同还约定，原告高博岩未按合同约定付清全部房价款，被告可延期交付房屋及延期提交办理产权登记所需的资料，在此情况下，被告不需承担逾期交房及逾期协助办理产权登记的责任，被告并未违约。依据定金罚则及合同约定，定金部分不应返还，而且原告还应承担逾期付款的违约责任。3.原告高博岩逾期付款，依据合同约定，原告逾期付款已经超过15天，应按照总房价款的20％向被告支付逾期付款违约金即337101元（1685505×20%=337101元），该部分违约金应在原告支付的首付款中予以扣除。综上所述，原告高博岩逾期付款违约在先，依据合同约定，被告可以延期交房且不承担逾期交房的责任，被告并未违约，原告要求被告承担违约责任没有依据，返还定金前提不存在；原告违约，还应向被告支付违约金，违约及及定金应当予以扣除；被告并未收取原告的住宅专项维修基金，被告没有义务偿还。因此，原告的诉讼请求无属实和法律依据，应当予以驳回。 宏亚公司向本院提出反诉请求：1.依法解除原告与被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》解除；2.请求判令原告支付被告逾期付款违约金337101元；3.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月12日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买黄岛区长江东路441号4栋1单元1405号房屋，房屋总价款为1685505元。依据合同附件一“付款方式”约定：原告应于2017年11月12日前支付首付款515505元，剩余1170000元应于2017年12月19日前支付至被告账户。但是合同签订后，原告没有按照合同约定的时间支付剩余购房款，截止到2019年5月14日，原告逾期付款达348天之久。依据合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金；逾期超过15天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20﹪，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同还约定，因原告未依约付清房款等情况下，被告可延期交付房屋及延期提交办理产权登记所需的材料，且不承担逾期交房及办理产权登记的责任。被告多次敦促原告及时支付剩余房款，并于2019年2月13日、2019年4月18日两次想要个发送书面催告函，要求原告支付剩余购房款，但原告都置之不理。现被告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 高博岩对宏亚公司的反诉辩称，一、因为是被告与日照银行的原因导致按揭贷款拖延一年三个月不能办理，并不是原告的原因导致按揭贷款拖延，原告并没有违约，原告也没有义务自筹资金交全款，不应承担违约责任。二、被告违约在先，无权提出解除合同的请求。被告自合同约定的交房日期即2018年8月31日起至今不能通过项目竣工验收，达不到交付房屋的首要条件，是严重违约行为，应当承担违约责任。作为违约一方，被告无权提出解除合同。原告已经支付首付款595505元。被告主张的违约金过高，应当依法予以调整降低。综上，请求驳回被告的反诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年11月12日，宏亚公司作为甲方、卖方，高博岩作为乙方、买房，经协商一致签订《青岛市商品房预售合同》及其附件,约定高博岩购买宏亚公司开发的位于黄岛区长江东路441号4栋1单元14层1405户房屋,房屋暂测建筑面积为93.83平方米,房屋总价款为1685505.00元。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日起，逾期超过15天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总价款的20﹪，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第十条约定：该房屋交付的必须符合以下所列条件：交付的房屋已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他义务。第十一条约定：甲方定于2018年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按本合同第十九条约定承担赔偿责任。乙方要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金。合同附件一约定：付款方式为银行按揭贷款，贷款方式银行按揭贷款。首付款515505元（含定金50000元），乙方应于2017年11月12日前存入本合同指定账户。贷款1170000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2017年11月19日前将办理按揭贷款所需文件全部提交甲方指定银行，房贷机构于2017年12月19日前将贷款存入本合同指定的账户。后原告分四次支付被告首付款共计595505元。2017年11月8日，原告缴纳住宅专项维修资金12479.39元。 2.2018年10月19日，被告发出《合创.琨庭延期交房通知》称原定于2018年10月31日办理交房相关手续，因多方因素导致交房延期，预计将不晚于2019年1月31日交房，具体交房时间及交房流程以《入伙通知书》为准。2019年1月27日，被告发出《致合创琨庭业主的一封信》称原定于2019年1月31日办理交房手续顺延至2019年4月30日。 3.2019年2月13日，宏亚公司向高博岩邮寄《催告函》一份，称依据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》，原告应在2017年11月19日前办妥按揭贷款手续或通过其他方式支付剩余房款，并确保2017年11月19日前将总计1090000元（不含首付款）的购房款付至被告账户。但被告公司至今未收到上述款项。被告现通知原告自收到本函作出之日7日内办妥按揭贷款手续，并及时支付所有房款，否则被告将追究原告的违约责任。原告收到该《催告函》。2019年4月18日，宏亚公司向高博岩邮寄《催告函》一份，称要求原告自本函件作出之日起5日内办妥按揭贷款手续或自筹资金，将全部房款1685505.00元向被告支付完毕，如未在上述时间内履行付款责任，则视为原告直至解除合同，由此产生的一切法律后果由原告自行承担。原告收到该《催告函》。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷纠纷，本案争议的焦点是：一、原、被告双方之间签订的《青岛市商品房预售合同》是否应当解除；二、被告是否应返还原告购房款595505元；三、被告应否协助原告办理住宅专项维修基金退还手续；四、原告是否应支付被告逾期付款违约金。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 1.原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》应予解除。原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，系合法有效的合同，应受法律保护。原告提起诉讼请求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》。庭审中，被告亦同意解除该《青岛市商品房预售合同》，原、被告的意思表示一致，本院依法予以确认双方于庭审时即2019年6月11日解除合同。 2.被告应返还原告购房款595505元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付被告购房款595505元，现双方协商一致解除合同，原告已支付的房款应予退还，故被告要求被告返还房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 3.被告应协助原告办理住宅专项维修基金退还手续。庭审中，原告提起诉讼请求被告应协助原告办理住宅专项维修基金退还手续。被告亦同意协助原告办理该退还手续，原、被告的意思表示一致，且不违反法律规定，本院依法予以支持。 4.被告应该支付被告逾期付款违约金。本案中，被告以原告逾期付款为由要求解除与原告签订的《青岛市商品房预售合同》并依据上述合同第七条的约定要求原告按总房款的20﹪支付逾期付款违约金，现双方协议一致解除了《青岛市商品房预售合同》，但双方就原告是否应支付被告逾期付款违约金及合同约定的违约金是否过高存在争议。本院认为，关于被告应否支付被告逾期付款违约金。本案中，原告未按照合同约定的期限向被告足额支付涉案房屋的按揭贷款，后被告两次向原告发出《催告函》要求其办妥按揭贷款手续或通过其他方式支付剩余房款，被告均未履行，故应认定原告构成违约。原告辩称因被告原因导致涉案房屋按揭贷款拖延一年三个月不能办理，原告没有义务自筹资金缴纳全款，且被告至今尚不能通过竣工验收，达不到房屋交付的首要条件。针对原告的抗辩意见，本院认为，原告称因被告原因导致涉案房屋贷款拖延不能办理，但未提交有效证据予以证明，且后被告两次向被告发出催告函要求办理相关按揭贷款手续，原告均未按约办理，故对原告的该项抗辩意见本院不予采信。对于原告所称涉案房屋因不能竣工验收无法交付，本院认为，依据双方签订的合同，该合同表达的含义为合同履行有先后顺序，原告先付清所有房屋价款，被告才履行交房义务，被告在未收到原告支付的全部价款之前，有权利不履行交房义务，且原告所称涉案房屋因不能竣工验收无法交付并未提交证据予以证明，故对原告的该项抗辩意见本院不予采信。关于违约金是否过高的问题。本案在审理中,被告称合同约定的违约金过高明确请求法院对约定违约金予以适当减少,本院结合被告因原告违约遭受的实际损失以及合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素衡量根据公平原则和诚实信用原则,本院酌情确定将当事人约定违约金调整为按全部购房款的5%予以计算，故原告应支付被告逾期付款违约金84275.25元。对被告主张过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告高博岩与被告青岛宏亚置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为201700325722）于2019年6月11日解除； 二、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高博岩购房款595505元； 三、原告高博岩于本判决生效之日起十日内支付被告青岛宏亚置业有限公司违约金84275.25元； 上述第二项和第三项相互折抵后，被告青岛宏亚置业有限公司应向原告高博岩退还511229.75元； 四、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告高博岩办理住宅专项维修基金12479.39元的退还手续； 五、驳回原告高博岩的其他诉讼请求； 六、驳回被告青岛宏亚置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费19970元（原告已预付），保全费3770元，由被告青岛宏亚置业有限公司负担。反诉案件受理费3178元，由反诉原告青岛宏亚置业有限公司负担2383.5元，反诉被告高博岩负担794.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  吕莉莉 审判员  车绍文 审判员  郝李丽 二〇一九年八月十六日 书记员  李晓春