福建省平潭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0128执异56号 案外人：王大强，男，1979年10月28日出生，汉族，住福建省平潭县。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行，住所地福建省平潭县潭城镇。 委托代理人：孙文杰，该行职员。 被执行人：杨彪，男，1963年10月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：方梅花，女，1966年3月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 在本院执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行与被执行人杨彪、方梅花民间借贷纠纷一案中，异议人王大强对本院责令其迁出位于平潭县××航路西侧住宅××区××号店面（以下简称涉案店面）的执行行为不服，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人王大强向本院提出异议请求：1.停止对王大强在（××）××执行裁定书中××航路西侧住宅××区××店面在七日内自动搬出、腾空的决定；2.法院对涉案店面进行拍卖时保护王大强的优先购买权。事实和理由：王大强系平潭县人民法院查封的位于平潭县××航路西侧住宅××区××号店面（权证号：岚房权证Ｌ字第××号）的承租人。2016年10月31日与方梅花签订《出租店面合同书》，约定将该店面租赁给王大强使用，期限从2016年11月10日至2021年11月10日共五年，方梅花收取了王大强五年租金。 一、租赁关系成立在先，租赁房屋被法院查封后，租赁合同仍然有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了租赁合同无效的三种情况：1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划证的规定的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；2.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。由此可见，法律并未规定法院查封会导致合同无效。第八条关于租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同的规定。合同解除的基础是合同有效，而该条款也印证了法院的查封措施，不会导致合同无效。 二、房屋被法院查封后，出租人再行出租房屋的，租赁合同对申请执行人不发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”债务人的房屋被法院查封后，其为了逃避债务，恶意将房屋出租，此种情况下，租赁合同对申请执行人不发生效力，法院可继续采取执行措施。 三.法院可以对租赁房屋进行拍卖，但不得侵犯承租人的权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。” 四、承租人优先承租权及优先购买权相关司法解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。从上述规定可以看到，对于租赁关系成立在先，法院查封在后的，对承租人的权利是有一定保障的。 五、现方梅花因债务问题该店面被法院查封，王大强作为涉案店面的承租人，租赁关系成立在先，租赁合同仍然有效。（2019）闽0128执259号公告要求居住在内的承租人在七日内搬出、腾空涉案店面，损害了王大强的合法权益。 邮储银行平潭支行辩称，王大强与杨彪、方梅花之间不存在真实的租赁合同关系。2017年2月15日，方梅花与林峰签订《店面租赁合同》，约定方梅花将涉案店面出租给林峰，租期从2017年2月25日起至2021年2月21日，2019年2月25日起止2020年2月25日租金为65000元。该份《店面租赁合同》在杨彪、方梅花向邮储银行平潭支行申请抵押贷款时已披露给邮储银行平潭支行存档。2017年8月25日，承租人林峰向邮储银行平潭支行出具《承租人承诺函》，已明确知悉杨彪、方梅花将涉案房屋用于向邮储银行平潭支行申请抵押贷款，并承诺邮储银行平潭支行行使抵押权时予以无条件配合，包括但不限于在邮储银行平潭支行限定的时间内终止租赁关系，不得以此对邮储银行平潭支行行使抵押权提出抗辩。王大强与方梅花签订的《出租店面合同书》中约定的租金标准仅为一年30000元，明显低于林峰与方梅花约定的年租金65000元，亦明显低于市场行情。王大强未提供其有向涉案房屋产权人支付租金的证明，也未证明其在实际占有使用涉案房屋。综上，王大强系与杨彪、方梅花恶意串通、伪造租赁合同，虚构租赁关系，意图拖延执行时间，损害邮储银行平潭支行合法权益，请求驳王大强的全部请求。 方梅花辩称，其与王大强签订店面租赁合同是真实的，因为有多家店面，所以抵押的时候可能是错拿合同给银行，银行的工作人员去店里拍照也没有进行核实。先将店面租给林峰后再租给王大强，林峰的具体租赁时间不记得，但林峰和王大强的承租时间都是在向银行贷款之前。向银行提交的合同是写错了，林峰是2016年2月份开始承租的，但开店时间只有一个多月。 杨彪未作答辩。 本院查明：中国邮政储蓄银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行与杨彪、方梅花实现担保物权裁定一案，本院于2018年12月21日作出（2018）闽0128民特13号民事裁定书，裁定：准许拍卖、变卖杨彪名下位于福建省××航路西侧住宅××区××、××号店面（所有权证号：岚房权证Ｌ字第××号、第××号）；邮储银行平潭支行对拍卖、变卖所得价款在借款本金528492.82元、按涉案合同约定的利率计算的利息（含罚息、复利）以及违约金53000元的范围内享有优先受偿权。该裁定书于2019年1月10日发生法律效力。2019年1月16日，邮储银行平潭支行向本院申请强制执行，本院立案受理案号为（2019）闽0128执259号。本院于2019年3月20日作出（2019）闽0128执259号执行裁定，并于2019年3月21日查封了涉案店面即杨彪名下位于平潭县××航路西侧住宅××区××号店面（权证号：岚房权Ｌ证字第××号）。本院于2019年4月29日向杨彪、方梅花发出查封公告及限期履行通知书，但杨彪、方梅花未在指定期间履行本院生效法律文书确定的义务。本院于2019年5月10日作出（2019）闽0128执259号公告，责令杨彪及居住在该房内的人应在7日内自动搬出、腾空。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，申请执行人邮储银行平潭支行与案外人王大强分别提交了出租方均为方梅花且租赁期限有重合的店面租赁合同，但承租方分别载明为林峰以及王大强，二者对对方提交的租赁合同均不予认可。王大强提交的店面租赁合同的出租方“方梅花”并非涉案店面的所有权人，且双方对租金交付陈述前后不一致、相互矛盾。案外人王大强主张其在查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有店面，理据不足，本院不予采纳。综上，本案王大强提出的异议理不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回王大强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郑华忠 审判员  翁祖文 审判员  林 霞 二〇一九年八月二日 法官助理高华燕 书记员游琴 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。