广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初9547号原告（反诉被告）：潘启生，男，1977年7月12日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州科玛特格机电电子产品制造有限公司，住所地广州市花都区花山镇菊花石大道288号祈福（花山）工业城A7，统—社会信用代码914401015639518629。法定代表人：MAXIMEBERUBE，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟莹，女，该公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）潘启生与被告（反诉原告，以下统称被告）广州科玛特格机电电子产品制造有限公司（以下简称科玛特格公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理，适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告潘启生的委托诉讼代理人王启星、被告科玛特格公司的委托诉讼代理人潘晓丽、钟莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘启生向本院提出诉讼请求:1.判令科玛特格公司立即交还广州市花都区花东镇××桑梓路（鹤嘴）的厂房场地，并支付潘启生场地的占有使用费880215.82元（从2016年9月2日起计算至交还场地之日止，暂计算至起诉之月）及滞纳金440010.79元（滞纳金以拖欠的款项为本金，按5%计算）（占有使用费参照租金的标准，租金为第一第二年的租金为每月40009.81元，2018年9月2日至2020年9月1日每月租金44010.78元）；2、判令科玛特格公司支付从2018年3月14日开始，暂计算至起诉之月，拖欠的基本用电费用43476.9元；3、请求判令本案的诉讼费用由科玛特格公司承担。事实和理由：2016年9月2日，潘启生与科玛特格公司签订《租赁合同》。合同约定科玛特格公司承租的租赁位置位于广州市花都区花东镇××桑梓路（鹤嘴），每月的租金为厂房2210.61平方米，每平方每月13元；沙石路1566.51平方米，每平方每月1.5元；水泥路817.77平方米，每平方米每月3元；宿舍及办公室497.6平方米（5间宿舍及2间办公室），每平方米13元。第一、第二年租金即2016年9月2日至2018年9月1日期间，每月租金合计40009.81元；第三、第四年即2013年9月2日至2020年9月1日期间，每月租金合计44010.78元；第五、第六年即2021年9月2日至2022年9月1日期间，每月租金合计48411.85元；时至今日，科玛特格公司对租金久拖不付。潘启生催促追索无果，故潘启生具状起诉。科玛特格公司辩称，一、潘启生要求支付场地使用费没有事实依据。1、科玛特格公司没有实际占有使用租赁物，科玛特格公司对租赁物只是进行了装修，所有装修工程已经在2017年1月完工，当时尚在潘启生承诺的免租期内。之后，由于租赁场所一直没有达到400KVA标准，我方一直没有使用厂房。潘启生无证据证明，我方获得了租赁物的占有使用收益。2、租赁物一直没有达到合同约定的交付及正常使用条件，我方由于生产经营的需要，需要极大电容，在合同中特意约定租赁物一定要达到400KVA的要求。但是由于潘启生原因，租赁物一直未达标。我方也没有使用租赁物。在2017年11月，为了解释这一情况，我方协助潘启生向花东的税务所做了书面解释。二、潘启生要求占有使用费也没有法律依据，根据我国司法精神，应对该费用进行公正的裁断。根据最高法关于审理城镇租赁纠纷的司法解释，当房屋租赁合同无效，当事人请求参照租金标准支付占有使用费的，法院一般予以支持。需要参考几点条件：合同无效、租金标准、实际获得的占有利益、双方的过错。潘启生、科玛特格公司的租赁合同，没有获得建设工程规划许可证，属于无效合同。即使按租金标准，也是达到使用条件时，才予以支付。实际上，房屋一直没有达到400KVA标准，我方没有获得相应房屋的占有利益；而且，我方是在今年年中才获知合同无效，应由潘启生承担过错。如果由我方承担占有使用费，不符合公平原则。三、关于潘启生要求的基本用电费，潘启生没有证据证明租赁厂房已经达到了400KVA的标准，也无证据证明科玛特格公司已经使用了其电容产生电费，因此要求我方支付用电费无事实依据。四、我方认为潘启生在本案中有诸多不诚信表现。在签订合同时，未告知租赁物已被纳入拆迁范围，在今年年中，我方才了解到潘启生办电容系统也是为了获得更多的拆迁补偿。在双方沟通过程中，潘启生甚至提议将租金标准上提，在此情况下，还支持潘启生的诉请，也违背了我国司法精神。请求法院驳回潘启生的诉讼请求。科玛特格公司向本院提起反诉请求：1.判令科玛特格公司与潘启生签订的《租赁合同》无效；2．判令潘启生返还科玛特格公司支付的租赁保证金120029.42元和预付的两月租金80019.62元；3．判令潘启生赔偿科玛特格公司因为合同无效而受到的损失1563223.86元（包括聘请保安220379元，中介费20004.9元，律师费10600元，新租赁厂房的装修费用427575.85元，剩下的为涉案租赁物的装修损失884664.11元）；4．判令潘启生承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月2日，科玛特格公司与潘启生、经纪方广州镇兴房地产置业有限公司签订了《租赁合同》（下称“合同”），约定潘启生向科玛特格公司出租位于花都区花东镇××桑梓路（鹤嘴），九队桑梓路（鹤嘴）的厂房（下称“租赁物”）。由于当时合同是三方共同签订的，而且潘启生在合同中承诺向科玛特格公司提供厂房资料，确保能办妥营业执照，种种情况加深了科玛特格公司对潘启生的信任，科玛特格公司认为租赁物可以满足科玛特格公司合法经营厂房的需求。科玛特格公司承租租赁物的目的是用于工业生产，必须利用400KVA的电容才可以启动生产机器，但由于在2016年9月时租赁物未能满足该需求，于是科玛特格公司与潘启生约定由潘启生在合同签订后尽快为厂房申办合法的400KVA电供电容器，潘启生当时预计办理时间为4-5个月。为了保证科玛特格公司对其的信心，潘启生主动提出“在400KVA电供电容器完成前（包括完成后的首月）为免租期”，科玛特格公司予以认可并在合同中予以确认。基于对潘启生的信任，在合同签约当日，科玛特格公司即如约缴纳了合同租赁保证金（首月租金的3倍）120029.42元，并预付了首两月的租金80019.62元。另，合同约定的免租装修期间为2016年9月2日至2017年1月3日，在得到潘启生同意后，科玛特格公司在装修期安排了装修公司、工程配装公司等入场装修租赁物。由于科玛特格公司当时有长期承租租赁物的意向，在装修上投入更多人力物力。但直到装修完成的2017年2月，潘启生却告知科玛特格公司400KVA的电供电容器还需要一段时间才能办妥。为了保护昂贵的装修成果不被破坏，科玛特格公司听取了潘启生的意见，委托保安公司对租赁物进行日常巡查，维护好装修成果。由于潘启生一直强调400KVA将很快完成，所以科玛特格公司另外承租了新的厂房进行生产经营，并耐心等待潘启生的消息，直到起诉之日，科玛特格公司都没有实际利用使用过租赁物。但此后由于等待时间过长，科玛特格公司曾多次不断催促潘启生，并提出如果电容问题无法解决希望能协商解除合同。但潘启生却一直找各种理由推辞，直到2018年3月中旬，潘启生声称已经办妥了400KVA的电容供电，声称开通下一月将开始收租。科玛特格公司信以为真，于是向潘启生索要租赁物的单独合法供电合同和建设工程规划许可证以完成消防验收等手续，但潘启生却表示无法提供！见科玛特格公司考虑解除合同，潘启生又告知科玛特格公司，承租物所在村落很快会面临征收拆迁，并劝科玛特格公司继续承租获取搬迁补偿。直到此时，科玛特格公司才了解到，租赁物至今并未取得建设工程规划许可证，而潘启生早就知悉租赁物将面临拆迁的信息，但为了达到不退押金租金的目的也为了博取赔偿，便以租赁物旁其他公司的名义非法申请电容供电！为了追索损失，科玛特格公司在2018年7月委托律师向潘启生发送律师函，并与潘启生约定就损失事宜进行协商谈判。但在谈判过程中，潘启生就提起本诉，企图隐瞒事实真相。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。综上，潘启生起诉状所述隐瞒了众多事实，其所提诉求没有事实依据，法院不应支持其诉讼请求：另一方面，由于潘启生的原因导致《租赁合同》无效，潘启生应赔偿科玛特格公司因合同无效导致的装修费、保安费损失。请求法院依法公正判决，支持科玛特格公司的反诉请求。补充：1、科玛特格公司签订租赁合同，原打算长期承租，所以房屋装修都是按照高标准进行，计划使用至少20年以上。2、科玛特格公司身为外商独资企业，对在中国经营非常看中，在合同签订之初，由于有中介方介入且有潘启生承诺，我方对租赁物的性质从未怀疑。3、科玛特格公司对租赁物的装修装饰至今仍未使用，是全新的状态，大部分的装饰已经对租赁物形成了添附，无法拆除，且部分物品，由于潘启生的阻拦，无法搬走，请法院明察。潘启生针对反诉辩称，请求驳回科玛特格公司的全部反诉请求。理由如下：一、科玛特格公司称对厂房进行高标准的投入不是事实。从双方签订的租赁合同期限为5年，科玛特格公司称意图租20年不是客观的。在如此短暂的5年，科玛特格公司还要求高标准装修，科玛特格公司是主要用于仓储。二、科玛特格公司一直在使用涉案厂房，没有提出任何异议，也向村社缴纳了各种税费，向展峰公司缴纳电费。因为潘启生已经将涉案厂房报装400千瓦的电容，科玛特格公司以各种借口拒付租金是不诚信的行为。三、科玛特格公司在签订合同的时候，在花都已经做工厂很多年，公司成立已久，经验丰富，科玛特格公司不可能不知道涉案厂房土地、建筑物的性质，涉案厂房用于仓储，我方协助其办理增容、工商执照，但科玛特格公司鉴于潘启生主张租金反而以不符合交付标准、没有使用、不能注册公司等各种理由拒付租金，反而要求高额反诉潘启生。潘启生投入涉案厂房，每月向村社缴纳租金，损失惨重，被反诉赔偿损失，无理且无法律依据。科玛特格公司应承担全部过错，应当按照租金标准支付占有使用费。本院经审理认定事实如下：科玛特格公司营业执照上载明的经营范围是电气机械和器材制造业。涉案租赁物是位于广州市花都区花东镇××桑梓路（鹤嘴）、九队桑梓路（鹤觜）的厂房、路、宿舍及办公室。潘启生陈述，涉案租赁物是由其从珠湖经济联社租赁到土地，自行建设得来的，租赁物的建设没有合法的规划报建，未取得建设工程规划许可证。2016年9月2日，潘启生（出租方、甲方）与科玛特格公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为：(1)厂房2210.61平方米-每平方米每月13元人民币(2)沙石路1566.51平方米-每平方米每月1.50元人民币(3)水泥路817.77平方米-每平方米每月3.00元人民币(4)宿舍+办公室497.6平方米（5间宿舍+2间办公室）-每平方米每月13元人民币。租赁期限为5年，即从2016年9月2日起至2021年9月1日止。租赁物的免租期为4个月，即从2016年9月2日起至2017年1月3日止，免租期届满7日为起租日，由起租日开始计收租金。免租期是和完成400KVA电供增容器直接挂钩，400KVA电供增容器完成期限为4-5个月（签约后开始计算），如果400KVA电供增容器需要第五个月才能完成，第五个月即为免租期，如果400KVA电供增容器在五个月后还无法完工给乙方使用，甲方同意，在电容器完成后的首个月为免租期。在签署本租赁合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。本租赁合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即120029.42元，本租赁合同的租赁预付租金为首两月的租金80019.62元。租金，2016年9月2日-2018年9月1日，工厂为28737.93元，3937.10（代开增值税），沙石路2349.77元，321.92元（代开增值），水泥路2453.31元，336.10元（代开增值），宿舍+办公室6468.80元，433.41元（住宅普票），2018年9月2日-2020年9月1日，工厂为31611.72元，4330.81（代开增值税），沙石路2584.74元，354.11元（代开增值），水泥路2698.64元，369.71元（代开增值），宿舍+办公室7115.68元，476.75元（住宅普票）。村里收取治安管理费和垃圾清理费为每月600元。供电增容的手续由甲方负责申办，现按双方签订合同供电量要求400KVA,费用由甲方承担，如租赁使用期间因乙方供电需求提出增容时，该办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。乙方应于每月15号前向甲方支付当月租金，乙方逾期如超过30天支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠租金总额的5%。签署本合同时，因甲方厂房之场地外存在部分空地未铺设、车间常规吊灯未安装、未开挖洗手间化粪池2个位置、未申请临时供电为50KVA,甲方同意以上基本设施在签约后30天内完成让乙方完善使用。由甲方申报供电400KVA的安装时间定为签订合同计算起5个月内完成，在400KVA电供未完成前一切免租金。甲方完成安装400KVA供电让乙方可以正式使用后，7天后正式计算月租。如果5个月后，400KVA电供无法完成让乙方使用，电供完成后的第一个月为免租金期，签署租约合同并支付了相关款项，甲方同意交付厂房给予乙方使用。在免租期间，所有水电费和物业杂费由乙方负责，期间甲方保证有正规供电和水供。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，科玛特格公司向潘启生交纳了保证金120029.42元及预付租金80019.62元，2018年8月16日，广州市国土资源和规划委员会向科玛特格公司的委托诉讼代理人潘晓丽出具《依申请公开政府信息告知书》，载明，经查，未查询到花都区花东镇××／花都区花东镇××、××桑梓路（鹤嘴）厂房办理《建设工程规划许可证》的记录。2018年9月28日，科玛特格公司将涉案厂房的大门钥匙交给潘启生，2019年2月21日科玛特格公司将宿舍钥匙邮寄给潘启生，潘启生于2019年2月22日收到钥匙。双方一致确认科玛特格公司交纳电费情况如下：科玛特格公司于2017年1月18日交纳了2016年9月2日至2017年1月16日的电费1035.30元，科玛特格公司于2017年8月2日交纳了2017年1月16日至2017年7月12日的电费9771.55元，科玛特格公司于2018年2月12日交纳了2017年7月12日至2018年1月31日的电费8350.50元。关于电费的缴纳情况及400KVA电供增容器的完成情况，双方各执一词，潘启生认为，我方从2018年3月14日已经完成400KVA电供增容器，我方是从厂房隔壁的广州市展峰陈列用品有限公司（以下简称展峰公司）拉的电线电表，拉电没有经过供电局的确认，没有在供电局备案，我方可以与科玛特格公司共同抄表确认度数，科玛特格公司之前缴纳电费是由双方共同抄表确认，合同并未约定电费的标准，双方口头约定每度电1.35元，2018年3月1日之后的电费，我方没有代科玛特格公司交纳，是展峰公司委托我方向科玛特格公司追水电费，潘启生认为其诉讼请求中的电费金额43476.90元的构成为：2018年2月1日至2018年8月28日实际用电总度数为5773，电度单价1.30，实际用电电费金额7504.90元，2018年3月14日至2018年4月1日基本电费总额5520元，2018年4月1日至2018年8月1日每月基本电费总额为9200元，合计43476.90元。潘启生提交展峰公司与广州供电局有限公司花都供电局签订的《供电方案（高压）》、《供用电合同（高压）》及展峰公司出具的《权利转让证明书》拟证明其上述陈述，合同中约定的用电地址为花都区花东镇东骏商业街，配电变压器容量为400KVA。《权利转让证明书》载明，兹证明科玛特格公司从我公司拉出分表电表，电容为50KVA，从2016年9月2日使用至今，每月的电费按1.35元每度的标准计算，后应其要求增容至400KVA，我公司成功增容电容设备时间为2018年3月12日（3月折算基本用电5520元），从2018年4月每月因此增加基本电费9200元。从分表抄出的度数，截止2018年10月1日，科玛特格公司拖欠我公司电费费用43476.90元，现我公司正式将该电费的追索权转让潘启生，上述期间产生的费用由其代为合法收取。科玛特格公司陈述，不确认潘启生单方制作的电费金额，双方之前是共同抄表确认电费，但之前的电费是交给潘启生的，每月电费金额为1.45元每度，2018年3月14日之后的电费，我方同意抄表确认这个程序，同意按照供电局的标准缴纳，不同意按照潘启生的私自调价缴纳。双方交接钥匙时并未对电表进行抄表，潘启生表示科玛特格公司没有配合潘启生确定电表读数，科玛特格公司表示潘启生没有通知其去抄表，交接时无法确定电表的读数，不知道哪个电表对应涉案租赁物。关于租赁物的装修，潘启生陈述，交付场地给科玛特格公司使用时已经有简易的装修，科玛特格公司装修的部分包括，在厂区设置一个办公室，用不锈钢防盗网所做。科玛特格公司陈述，其于2016年9月29日至2016年10月29日进行了基础部分的装修，包括拆除旧有装修，2016年10月20日至2016年11月30日、2017年1月15日至2017年1月23日进行了办公室地面铺设、抛光、办公室框架搭建。科玛特格公司提交装修前后涉案租赁物的照片，潘启生对照片的真实性予以确认，照片显示装修之前涉案租赁物为水泥地面，天花上并无照明设备，顶棚为钢结构材质，装修之后地面为金刚砂，天花板有若干照明设备，内部被间隔开，有用玻璃材质搭建的办公室，有防盗网。科玛特格公司认为其损失具体数额为：1、为涉案租赁物的装修支出电线电缆等购置费28590.07元，对此提交其向广州乐志线缆有限公司转账支付28590.07元的银行回单及其自行制作的形式发票，形式发票显示该28590.07元的物品还包括工具箱130元、螺刀20元、活动扳手18元、扭力扳手898元、尖嘴钳36元、电工锯片160元、折梯592元、电烙铁85元、压线钳40元、摇表173元，上述款项共计2152元；2、为租赁物的装修支付吊车费5000元，对此提交其支付5000元的银行回单及其自行制作的记账凭证、广州晖达设备搬运有限公司出具的发票；3、为租赁物的装修支付办公用品费7757.20元，为此提交发票、收据、银行业务回单等；4、为租赁物装修支出窗帘费用2376元，为此提交银行回单、其自行制作的形式发票、发票；5、为租赁物的装修支出家具费用17632元，为此提交发票、其自行制作的形式发票、银行业务回单；6、为租赁物装修支出家具、用品费共27379元，为此提交银行业务回单、其自行制作的形式发票等；7、为租赁物装修支出扇灰材料和工程款8500元、地板金刚砂材料费11250元、装修后场地清洁费用4400元，为此提交银行业务回单、发票、记账凭证、形式发票等；8、为租赁物装修支出地板装修材料费13000元，为此提交13000元银行业务回单、记账凭证、形式发票；9、为租赁物装修支出窗户防盗网费用11780元，为此提交委托书、11780元银行业务回单、形式发票；10、为租赁物支出装修后场地清洁费1600元，为此提交发票、银行业务回单、形式发票；11、与广州市天意装饰工程有限公司签订装修合同，委托装修公司进行租赁物基础部分装修，为此，科玛特格公司提交其与广州市天意装饰工程有限公司签订的合同、其向佛山市美达不锈钢实业有限公司转账163042元的银行业务回单、发票、广州市天意装饰工程有限公司于2017年5月31日出具的《收款确认书》等。其中，科玛特格公司与广州市天意装饰工程有限公司签订的合同中载明工程名称科玛特格花东工厂基础部分装修，工程地点花都区花东镇珠湖村六队2号，工程价款详见《工程预算报价表》，施工过程中有增减项目的，由双方协商同意并签名确认后增减该部分费用，合同并对其他事项进行了约定，合同所附厂房装修报价表显示直接工程总价为141183元，装修工程增减项目单显示总价为26568元。广州市天意装饰工程有限公司于2017年5月31日出具的《收款确认书》载明，至科玛特格公司，我司与贵司于2016年9月27日签订了位于花都区花东镇××号厂房的《装饰装修工程承包合同》，装修工程结算金额为163042元，此装修工程已完工，装修工程所有款项合计163042元已通过佛山市美达不锈钢实业有限公司收齐装修款，至今为止所有款项业已结清，特此确认。12、为租赁物装修支出工厂、车间、办公室、地板装修费289862元，为此提交其与广州域丰装饰工程有限公司签订的两份合同、其向广州域丰装饰工程有限公司支付289862元的银行业务回单、记账凭证、其自行制作的形式发票等，其中2016年10月18日的合同中载明工程名称科玛特格机电车间办公室，工程地点广州市花东镇，承包方式双方商定采用全承包方式，合同预算税后价款15万元。另外一份合同显示工程名称花东工厂，承包方式为全承包，报价表显示合计价款为127977.75元，工程项目为地面金刚沙和混凝土现浇地面；13、为租赁物装修支出配电箱费用21583元，为此提交银行业务回单、发票、形式发票；14、为租赁物装修支出发电机费用82416元，为此提交银行业务回单、发票、形式发票；15、为保障租赁物装修成果安全聘请2名保安支出报酬199354元，为此提交其与广东泰和世纪保安服务有限公司签订的合同、银行业务回单、发票、形式发票；16、保安餐费21025元，为此提交发票、银行业务回单、记账凭证等；17、因涉案租赁物长期未达到交付状态，另行租赁物厂房并支出装修费232884元、为此提交银行业务回单、发票、形式发票；18、另行租赁厂房支出气体设备安装费28185元，为此提交银行业务回单、发票等；19、为承租涉案租赁物支出中介费20004.90元，为此提交银行业务回单、发票、协议；20、承租涉案租赁物支出的垃圾清洁费共6000元，为此提交其银行业务回单、收据等；21、将已购置的切割机搬离涉案租赁物安置在新厂房支出32000元，为此提交发票、银行业务回单、记账凭证等；22、因涉案租赁物无法达到交付状态，聘请律师发送律师函支出10600元，为此提交发票、银行业务回单、记账凭证等；23、为装修涉案租赁物安排8名员工工作月22日进行电力设备调试支出111061.84元，为此提交其自行制作的工资单等；24、为装修新租赁的厂房安装排员工进行店里设备的安装支出194691.85元，为此提交其自行制作的工资表、明细等。关于场地交接情况，双方一致确认科玛特格公司于2018年9月28日交还涉案厂房大门的钥匙，潘启生认为科玛特格公司还有宿舍、办公室的钥匙以及场地内还有科玛特格公司的物品，交接之前多次要求科玛特格公司配合抄表但科玛特格公司并未配合抄表。科玛特格公司认为，2018年3月14日之后就没有在使用涉案租赁物了，2018年9月28日交还钥匙是应潘启生的要求，潘启生当时并未要求交还宿舍、办公室的钥匙，租赁物内的物品只有一些废品和备用的发电机，因为潘启生当时说为了拆迁的人看了好看，要放些东西进去。我方坚持认为我方已经在2018年9月28日交接了厂房，如果法庭认为没有交接，同意以庭审当日即2019年2月21日交接场地给潘启生，放弃场地内可移动的设施设备，同意从庭审当日由潘启生自行处置。2019年2月21日，科玛特格公司将宿舍及办公室钥匙邮寄给潘启生，潘启生于2019年2月22日收到钥匙，双方交接时并未抄表确认电表读数。诉讼中，本院告知科玛特格公司可自行搬走可移动的设施设备物品，科玛特格公司申请对涉案厂房已形成附和的装饰装修现值进行评估，本院依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司作为评估机构，后科玛特格公司以鉴定费用过高为由撤回鉴定，本院向科玛特格公司释明风险后，科玛特格公司依然坚持撤回本案的鉴定。诉讼中，本院依法向潘启生与科玛特格公司释明，若涉案租赁合同无效，是否变更诉讼请求或反诉请求，潘启生与科玛特格公司均表示无需变更。本院认为，潘启生与科玛特格公司签订《租赁合同》，约定将涉案租赁物出租给科玛特格公司使用，上述合同是双方的真实意思表示，该租赁物由潘启生向经济社承租土地后自行建设得来，潘启生陈述该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证没有合法的规划报建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，双方签订的上述合同应为无效。故科玛特格公司反诉要求确认合同无效，本院予以支持。依照合同无效的法律后果，潘启生应当向科玛特格公司返还已支付的保证金，故科玛特格公司反诉请求潘启生返还保证金120029.42元，理据充分，本院予以支持。双方已于诉讼中完成了场地交接，故潘启生请求交还场地，本院不予支持。潘启生请求科玛特格公司支付场地占有使用费，依照双方签订的合同约定，免租期与完成400KVA电供增容直接挂钩，完成400KVA电供增容的下月开始计租，根据潘启生陈述，潘启生并未直接与供电局签订供用电合同，拉表拉电线并未在供电局备案，仅凭潘启生的陈述难以确定该拉表拉线是否确实达到了400KVA的电供增容，且根据《电力供应与使用条例》第三十条规定，用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：（一）擅自改变用电类别；（二）擅自超过合同约定的容量用电；（三）擅自超过计划分配的用电指标的；（四）擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备；（五）擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备；（六）未经供电企业许可，擅自引入，供出电源或者将自备电源擅自并网。潘启生擅自拉表拉线的行为显然不被法律所允许，故潘启生认为已完成400KVA的电供增容依据不足，本院不予采纳。合同虽无效，但上述关于免租期的约定是双方签约时的真实意思表示，依照规定，仍应当参照适用该免租期的约定。科玛特格公司于诉前通过向规划部门申请查询涉案租赁物的报建情况得知了涉案租赁物并无规划报建，科玛特格公司答辩中陈述其于2018年年中得知合同无效，依照合同无效的法律后果及科玛特格公司的对合同效力的认知，科玛特格公司应当在知晓合同无效之时及时返还场地避免损失进一步扩大，科玛特格公司在潘启生提起诉讼要求返还场地之后仍然未交接场地，由此带来的扩大损失应当由科玛特格公司自行承担，故潘启生请求科玛特格公司支付从起诉之日起至2019年2月22日的场地占有使用费，本院予以支持，经核算，上述期间内的占有使用费金额为246460.37元（44010.78元×4个月+44010.78元÷30天×48天），科玛特格公司已经预付了租金80019.62元，故科玛特格公司还应向潘启生支付占有使用费166440.75元。潘启生请求科玛特格公司向其支付166440.75元占有使用费，本院予以支持，潘启生诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。同理，科玛特格公司反诉请求返还租金80019.62元，本院不予支持。因合同无效，故潘启生请求科玛特格公司支付场地产用费的滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于潘启生请求科玛特格公司向其支付电费43476.90元，科玛特格公司应当支付其占有使用期间租赁物内的电费，潘启生提交了其自行确定的电表读数，科玛特格公司对此不予确认并同意与潘启生共同抄表确认读数，但科玛特格公司交接场地时并未与潘启生共同抄表确认读数，从科玛特格公司承租过程中交纳电费的金额可看出，潘启生根据其自行确定的度数自行核算的金额7504.90元与科玛特格公司租赁过程中交纳电费的金额相差无几，故本院对潘启生自行核算出的价格7504.90元予以采纳，本院对潘启生认为已经完成了400KVA电供增容不予采纳，对潘启生认为电供增容之后还应交纳基本电费金额每月9200元，本院亦不予采纳，故潘启生请求科玛特格公司支付电费7504.90元的部分，本院予以支持，潘启生诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于科玛特格公司请求潘启生赔偿损失，聘请保安属于科玛特格公司正常的经营支出，新租赁厂房支出的各项费用属于科玛特格公司为扩大生产支出的费用，不应当属于合同无效遭受的损失。中介费的支出是科玛特格公司为订立合同所支出的费用，亦不属于潘启生应当赔偿的损失。科玛特格公司认为的清洁费用、垃圾清洁费用、律师费、电力设施设备调试费损失，均不属于因合同无效应当赔偿的损失。科玛特格公司反诉请求上述部分的损失，本院不予支持。关于涉案租赁物的装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人赔偿的装饰装修损失为按照合同无效的过错分担已形成附和的现值损失。关于科玛特格公司已形成附和的装饰装修金额，科玛特格公司提交了合同、支付凭证，形成了完整的证据链，可证明其因对涉案租赁物进行基础装修聘请广州市天意装饰工程有限公司及广州御丰装饰工程有限公司支出了基础装饰装修费用452904元（163042元+289862元），本院对上述证据予以采纳。关于科玛特格公司认为的购置电线电缆、金刚砂、防盗网及扇灰材料，依照科玛特格公司提交的照片显示科玛特格公司确实进行了金刚砂的铺设及安装了照明设备及防盗网等，科玛特格公司作为从事电气机械和器材制造业的有限责任公司，其陈述的购置电线电缆及铺设金刚砂的金额符合日常生活经验对此的认知，扇灰亦是进行基础装修中必须进行的步骤，故本院对科玛特格公司上述装修予以采纳。依照科玛特格公司的举证，科玛特格公司购置电线电缆时一并购置了工具箱、螺刀、活动扳手、扭力扳手、尖嘴钳、电工锯片、折梯、电烙铁、压线钳、摇表，上述物品属于可移动的设施设备，不属于已形成附和的装饰装修，故科玛特格公司已形成附和的装饰装修损失中应当扣除上述物品的费用2152元。科玛特格公司认为其为装修支付了吊车费用5000元，对此提交的证据仅有支付凭证，不足以证明使用该吊车产生的费用是用于涉案租赁物的装修，本院对此不予采纳。至于科玛特格公司认为的窗帘、家具、办公用品、配电箱、发电机等其他损失，均不属于已形成附和的装饰装修。故科玛特格公司支出的已形成附和的装饰装修费用为523872.07元【基础装修452904元+扇灰费用8500元+金刚砂费用13000元+金刚砂费用11250元+防盗网11780元+电线电缆等26438.07元（28590.07元-2152元）】。科玛特格公司自行撤回了装饰装修现值损失的鉴定，根据科玛特格公司使用年限、折旧情况及本案案情，本院酌定上述装饰装修现值损失为264518.10元【523872.07元-523872.07元÷1826天（5年租期）×904天（2016年9月2日至2019年2月22日）】。潘启生自行建设了租赁物明知涉案租赁物未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给科玛特格公司，应对科玛特格公司的装修损失承担主要过错责任，科玛特格公司在签订合同时未尽合理审查义务，对其装修损失应承担次要过错责任，故对装修损失部分，本院酌情确定潘启生承担70%责任，科玛特格公司承担30%责任，故潘启生应当承担的装饰装修现值损失为185162.67元，科玛特格公司反诉请求损失中185162.67元的部分，本院予以支持，科玛特格公司反诉请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告潘启生与被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘启生支付场地占有使用费166440.75元；三、被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘启生支付电费7504.90元；四、原告潘启生于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司返还保证金120029.42元；五、原告潘启生于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司赔偿装修损失185162.67元；六、驳回原告潘启生的其他诉讼请求；七、驳回被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17073.40元，由原告潘启生负担13893.40元，由被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司负担3180元。反诉案件受理费10334.50元，由原告潘启生负担1789元，由被告广州科玛特格机电电子产品制造有限公司负担8545.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  白一帆人民陪审员  段纯惠人民陪审员  张 峻二〇一九年八月一日书 记 员  王 呈