湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0281民初5142号原告:张静梅委托诉讼代理人：吴清华、郭军付，湖北湛月律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告:骆某法定代理人:柯某委托诉讼代理人：吕细送，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。被告:柯敏琴委托诉讼代理人：柯婷。代理权限：特别授权。第三人:余显禄原告张静梅与被告柯敏琴、骆某、第三人余显禄确认合同效力纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告张静梅及其委托诉讼代理人吴清华、被告柯敏琴、被告骆某的法定代理人柯某、第三人余显禄均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案为转普通程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理审理。原告张静梅及其委托诉讼代理人吴清华、被告柯敏琴及其委托诉讼代理人柯婷、被告骆某的法定代理人柯某、委托诉讼代理人吕细送、第三人余显禄均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告张静梅向本院提出诉讼请求：1、判决依法撤销被告柯敏琴与被告骆某签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告柯敏琴与第三人余显禄原系夫妻关系，2016年3月办理离婚登记。位于大冶市××街道办事处××家园××单元××室××其二人夫妻共同财产。2018年6月，原告因被告柯敏琴及第三人余显禄差欠其借款向法院提起诉讼。经法院调解达成协议，调解书确认被告柯敏琴及第三人余显禄差欠原告借款共计86万元。该案在诉讼过程中，原告对上述房屋申请财产保全时，发现被告柯敏琴于2018年6月19日将该房屋转让给被告骆某并已办理变更登记手续。原告经了解得知该房屋市场转让价格应为60万元左右，但其实际转让价仅为30万元。而该房屋的受让人骆某系年仅2岁的未成年人，其与被告柯敏琴系亲戚关系,其父母作为被告柯敏琴的亲戚非常清楚其不良的经济状况，双方存在恶意串通的可能。且被告柯敏琴与第三人余显禄在离婚时约定将该房屋赠与儿子余睿，被告柯敏琴单方处分该房屋，明显是恶意转移财产。在本案发生之前，被告柯敏琴、第三人余显禄因差欠他人债务已被法院强制执行。在法院执行期间，被告柯敏琴取得的房款未偿还欠其他债权人及原告的债务，属恶意避债。第三人余显禄在2016年承诺在借款期限届满时自愿将上述房屋以40万元的价格由原告处置。被告柯敏琴单方处分该房屋损害了原告债权的实现。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告骆某辩称，1、被告骆某的母亲柯某和被告柯敏琴的儿媳柯婷系同胞姐妹关系，2018年5月24日，法院为了强制执行案外人周志高与被告柯敏琴民间借贷案，迫使被告柯敏琴卖房还债。被告骆某的母亲柯某在被告柯敏琴经济困难时为帮助被告柯敏琴，才下决心购买涉案房屋。故双方签订的《房屋买卖协议》系各自真实意思表示，且合同签订后柯某已向柯敏琴支付了45万元的购房款，属于支付了合理的对价并交纳了税款。之后双方办理了产权登记过户手续，被告骆某已取得该房屋的不动产所有权证，应受法律保护；2、被告骆某取得该房屋的不动产所有权证的时间在前，原告张静梅起诉被告柯敏琴及第三人余显禄要求对上述房屋采取财产保全的时间在后，事实证明本案被告之间没有恶意串通的机会，也没有逃避债务，恶意转移财产的主观故意；3、原告借款给第三人余显禄时被告柯敏琴不知情，亦未在借据上签名。故该借款与被告柯敏琴无关联。被告骆某的母亲柯某与被告柯敏琴签订《房屋买卖协议》时第三人余显禄已与被告柯敏琴离婚，上述房屋归被告柯敏琴所有，柯敏琴出卖房屋是迫于周志高追偿债务和法院强制执行的压力，在已被拘留的情况下，完成房屋买卖交易的。被告骆某的购房款是先满足法院的强制执行款后，剩余部分再交给被告柯敏琴。故被告骆某此时购买房屋有协助强制执行之功，并无恶意串通之过。综上所述，两被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，不存在逃避债务，恶意转移财产的情形。请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。被告柯敏琴辩称，1、原告张静梅与第三人余显禄之间的民间借贷关系发生在余显禄与我离婚之后，我根本不知情，因此不属夫妻共同债务，原告在余显禄与我离婚两年多之后即2018年6月4日，才将余显禄诉至法院，并将我列为共同被告。法院在未查明真相的情况下作出调解，程序违法，我已向上级法院提出申诉。余显禄在与我婚姻存续期间差欠周志高的借款，在诉讼过程中上述房屋已被查封。案件判决后法院在执行过程中将我拘留并要求卖房还债，我不得已将唯一的一套住房卖掉，全家到外面租房居住。且该房屋是按市场最低评估价进行交易的，由于受法院强制执行的影响，无人敢买受该房屋，好不容易才找到被告骆某这一买家。我因急于结案，不管买方是谁，只要符合基本要求就行。至于说买卖双方是亲戚关系并不受法律禁止。鉴于双方的交易合法，房地产管理部门依据法律规定，已为受让方办理了产权证书。原告诉称买卖双方恶意串通没有事实和法律依据；2、我与被告骆某的母亲柯某签订《房屋买卖协议》的目的是为了偿还周志高的债款，并且房屋买卖是在法院先查封房屋后强制执行的情况下实施的。原告在与我及第三人余显禄借款案件中并未采取措施，其对上述房屋主张权利时房屋已被处置。即使第三人余显禄有什么承诺，也是空头承诺，我不知情，第三人余显禄单方承诺处置房屋不算数。原告在（2018）鄂0281民初3031号民事调解书中已自愿同意债务人逐年逐批偿还所欠借款。因此原告与被告柯敏琴及第三人余显禄之间的债权债务已得到处理。综上所述，我与被告骆某签订的房屋买卖合同合法有效，并未损害原告的利益，原告起诉无事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人余显禄述称，1、本案的争议焦点是被告柯敏琴与骆某签订的房屋买卖合同效力问题。因我在两年多之前与被告柯敏琴解除夫妻关系时，已自愿放弃对本案所涉房屋的权利。我无权对本案所涉房屋进行买卖交易，柯敏琴是在大冶法院强制执行的情况下，被迫卖房偿还周志高债务的。该房屋是在公平、合理合法的情况下进行交易的，具有法律效力。我没有参与该买卖活动，原告将我列为当事人没有事实依据；2、原告在主张权利前本案所涉房屋已被查封，随之为偿还债务已被转卖。再重复处置已没有法律依据。我与原告虽然存在债权债务问题，原告已自愿在调解书中明确表示所借出的款项逐步收回，故被告柯敏琴与被告骆某签订的房屋买卖合同没有损害原告的利益。原告在诉状中依据合同法七十四条主张权利不当。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。经审理查明：被告柯敏琴与第三人余显禄于1998年8月8日登记结婚，双方婚后购有位于大冶市××街道办事处××家园××单元××室的住房。2012年12月7日至2014年7月11日,第三人余显禄因建小产权房需要资金共向原告借款800000元。2016年1月22日，第三人余显禄向原告张静梅承诺将大冶市××街道办事处××家园××单元××室抵押欠款，如未还清欠款，原告张静梅有权处置。2016年3月4日，被告柯敏琴与第三人余显禄办理离婚登记。离婚协议约定将该房屋归儿子余睿（1985年2月6日出生）所有。2016年3月15日，第三人余显禄承诺在同年5月31日前归还原告借款40万元，如逾期未还，将大冶市××街道办事处××家园××单元××室的住房作价40万元的价格由原告处置。2016年7月25日，本院在审理案外人周志高与余显禄、柯敏琴民间借贷纠纷一案中，依法作出（2016）鄂0281民初2509号民事裁定书，查封了大冶市××街道办事处××家园××单元××室房屋。2018年5月3日，在执行周志高与余显禄、柯敏琴民间借贷纠纷一案中，被告柯敏琴因拒不履行义务而被本院决定司法拘留15天。被告柯敏琴在无其他财产可供执行的情况下答应将其已被查封的大冶市××街道办事处××家园××单元××室房屋变卖还款。同年5月9日，周志高与余显禄、柯敏琴达成和解协议，本院于同年5月18日作出裁定解除了对大冶市××街道办事处××家园××单元××室房屋的查封。2018年6月4日，原告因被告柯敏琴及第三人余显禄差欠其借款向大冶市人民法院提起诉讼。经调解，双方于2018年7月28日达成协议，大冶市人民法院据此制作的（2018）鄂0281民初3031号民事调解书确认被告柯敏琴及第三人余显禄差欠原告借款本息86万元。定于2018年9月30日前偿还20000元；2018年12月30日前偿还70000元；余款从2019年起每年6月30日前偿还40000元，12月30日前偿还60000元，直至借款本息清偿之日止。2018年5月24日，经被告柯敏琴儿媳与被告骆某母亲柯某联系，被告柯敏琴与被告骆某签订了《房屋买卖协议》一份（见证人柯婷），将该房屋作价45万元转让给被告骆某。同日，被告柯敏琴又与被告骆某签订了《大冶市存量房屋买卖合同》，约定将该房屋作价30万元转让给被告骆某并已于2016年6月25日办理变更登记手续，登记交易价格为30万元。原告认为，该房屋市场转让价格应为60万元左右。但其实际转让价仅为30万元。而该房屋的受让人骆某系年仅2岁的未成年人，其与被告柯敏琴系亲戚关系,其父母与作为被告柯敏琴的亲戚非常清楚其不良的经济状况，双方存在恶意串通的可能。被告柯敏琴单方处分该房屋，明显是恶意转移财产。在本案发生之前，被告柯敏琴、第三人余显禄因差欠他人债务已被法院强制执行。在法院执行期间，被告柯敏琴取得的房款未偿还欠其他债权人及原告的债务，属恶意避债。被告柯敏琴单方处分该房屋损害了原告债权的实现。遂向本院提出起诉。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托黄石市房天房地产估价有限公司对大冶市××街道办事处××家园××单元××室房屋的市场价予以评估。黄石市房天房地产估价有限公司出具的估价结果为估价对象在价值时点2018年12月18日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产评估价值为人民币673002元。2019年6月6日，本院要求黄石市房天房地产估价有限公司对上述房屋在2018年5月24日期间的房屋价值进行补充鉴定。该公司出具的估价结果为估价对象在价值时点2018年5月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产评估价值为人民币673002元。被告骆某在诉讼过程中向本院举证证明自2018年5月18日起至同年9月30日，共计向被告柯敏琴付款45万元。其中2018年5月18日付款11万元（转账）、2018年5月19日付款2万元（现金）、2018年5月20日付款1万元（转账）、2018年6月1日付款1万元（转账）、2018年7月4日付款2万元（转账）、2018年8月17日付款5万元（转账）、2018年8月30日付款8万元（现金）、2018年9月16日付款10万元（现金）、2018年9月30日付款5万元（其中转账4.9万元）。其中有转账记录24.9万元，无转账记录20.1万元。另查明：被告骆某的母亲柯某和被告柯敏琴的儿媳柯婷系堂姐妹关系（柯某之生父柯昌荣与柯婷之生父柯昌林系同胞兄弟）。本院认为，一、关于被告之间是否系以明显不合理的低价转让财产问题。2018年5月24日，经被告柯敏琴儿媳与被告骆某母亲柯某联系，被告柯敏琴与被告骆某签订了《房屋买卖协议》一份（见证人柯婷），将该房屋作价45万元转让给被告骆某。同日，被告柯敏琴又与被告骆某签订了《大冶市存量房屋买卖合同》，约定将该房屋作价30万元转让给被告骆某并已于2016年6月25日办理变更登记手续，登记交易价格为30万元。因被告提供了付款45万元的证据，而原告并未提交相关证据予以反驳，故应当认定被告柯敏琴与被告骆某之间的房屋转让价格为45万元。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。大冶市××街道办事处××家园××单元××室房屋在价值时点2018年5月24日房地产评估价值为人民币673002元。被告柯敏琴于2018年5月24日与被告骆某签订的《房屋买卖协议》约定的转让价为45万元，虽未达到该房屋在转让时市场价的百分之七十即471101元，但二者相差不大。且根据法院执行程序中关于不动产拍卖降价的规则，故应当认定被告柯敏琴与被告骆某之间以45万元价款转让房屋不属于以明显不合理的低价转让财产；二、债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的事实认定。被告柯敏琴在法院强制执行其与周志高债务纠纷案件中，因其拒不履行义务而被拘留。被告柯敏琴在无其他财产可供执行的情况下迫于执行案件压力答应将其已被查封的大冶市××街道办事处××家园××单元××室房屋变卖还款。鉴于法院在执行过程中被告柯敏琴除诉争房屋外无其他财产可供执行。被告柯敏琴出卖房屋是为了及时清偿债务，因被告急于出卖房产变现，转让价格明显低于市场价属实。但本案原告张静梅因被告柯敏琴及第三人余显禄差欠其借款而向大冶市人民法院提起诉讼后，经调解，双方于2018年7月28日达成协议，大冶市人民法院据此制作的（2018）鄂0281民初3031号民事调解书确认被告柯敏琴及第三人余显禄差欠原告借款本息86万元并约定分期偿还。故被告转让房屋在前，原告和被告柯敏琴及第三人余显禄就其之间的债权债务达成调解协议在后，据此可以认定被告之间转让房屋不必然影响原告债权的实现。被告骆某系未成年人，但原告并无充分证据证明其监护人即柯某与被告柯敏琴恶意串通，故意低价转让房屋，损害原告的权益。综上所述，原告请求撤销被告柯敏琴、被骆某签订的房屋买卖合同的请求依据不足，不能予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张静梅的诉讼请求。本案诉讼费100元，财产保全费2020元，合计人民币2120元，由原告张静梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  王润家人民陪审员  程正兼人民陪审员  张玉枝二〇一九年八月九日书 记 员  姜 迎