广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6074号原告：戚茂乐，男，1988年4月28日出生，汉族，住广西陆川县，原告：李惠，女，1992年12月12日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：戚茂乐，与李惠为夫妻关系。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路559号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告戚茂乐、李惠与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告戚茂乐、李惠，被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚茂乐、李惠向本院提出诉讼请求：1.元邦公司支付戚茂乐、李惠逾期交房违约金133345元（2017年12月31日起至2019年5月24日止）（总房款523949元×0.05%×509天）；2.返还团购电商优惠金30000元；3.诉讼费由元邦公司承担。事实和理由：自2017年5月20日，戚茂乐、李惠就购买位于广州市花都区狮岭镇XX房屋（以下简称“诉争房屋”）事宜与元邦公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定，房屋总价523949元。戚茂乐、李惠通过首付款加银行贷款方式，依约定支付了全部购房款项。根据双方签订的上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条规定，元邦公司应当于2017年12月31日前交付诉争房屋。因元邦公司违约逾期交房，元邦公司应当自约定的2017年12月31日交房日期起至实际交房日期2019年5月24日，总共违约509天。2018年9月25日元邦公司发出收楼通知书，戚茂乐、李惠2018年10月4日到现场确认发现未公示该栋号项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且验收房屋发现房屋存在多处质量问题反馈给元邦公司整改，拒收房屋。2019年4月19日元邦公司再次发出收楼通知书，戚茂乐、李惠2019年4月23日到现场确认，虽有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但是上次反馈的问题并没有整改，拒收房屋。2019年5月21日戚茂乐、李惠通过电话与元邦公司的产权部确认，房屋质量问题已经整改完毕，2019年5月24日戚茂乐、李惠到现场验收房屋合格，同意收楼。戚茂乐、李惠于2017年3月22日在元邦山清水秀销售中心支付首付款的同时，另外支付了30000元的团购优惠金。元邦公司应当支付戚茂乐、李惠逾期交房违约金133345元（总房款523949元×0.05%×509天），戚茂乐、李惠与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中，出现了两种违约责任，第十条逾期付款的违约责任，按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十四条延期交房的违约责任（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按照总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。根据《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”依照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。第73条：对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。根据上述，元邦公司利用优势以及利用戚茂乐、李惠没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平，故请求法院支持将元邦公司的违约责任与戚茂乐、李惠同等，每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。返还团购费30000元。依据《商品房销售明码标价规定》第十三条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。依据《商品房销售管理办法》第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。根据上述，元邦公司收取30000元团购费属于违法行为，元邦公司为了谋取利益，藐视法律，损害房地产行业健康发展，败坏社会风气，应给与严惩。故请求法院支持戚茂乐、李惠诉求，返还团购费30000元。诉讼费由元邦公司承担，元邦公司属于过错方，诉讼费理应让其承担。为维护戚茂乐、李惠的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持戚茂乐、李惠的诉讼请求。元邦公司辩称，对戚茂乐、李惠第1项诉讼请求我方认为其计算的逾期期间及计算标准均不符合事实和合同约定，根据合同第14条约定逾期交楼违约金应当分段分标准进行支付，而本案中元邦公司已在2019年4月19日向戚茂乐、李惠发出收楼通知，并告知涉案房屋取得竣工验收备案，所以截止时间应该截止在2019年4月19日。对戚茂乐、李惠第2项诉讼请求没有事实和法律依据，首先，戚茂乐、李惠要求返还电商优惠金的支付对象并非元邦公司，我方也未收取戚茂乐、李惠的电商优惠金，故不存在返还的情况。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇XX村的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年3月26日，元邦公司（出卖人、发展商）与戚茂乐、李惠（买受人、认购方）签订《【元邦山清水秀花园】认购书》，第二条约定，买受人自愿认购由出卖人开发的下列商品房：花都区XX单元，出卖人同意在该物业定价原价738417元的基础上给予买受人特惠价折扣优惠计收，即该物业总成交价为523949元，认购书并约定了其他事宜。2017年5月20日，元邦公司（甲方、卖方）与戚茂乐、李惠（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇XX房，总金额为523949元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(2)逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(3)逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，戚茂乐、李惠向元邦公司付清了合同约定的全部房价款。2018年6月26日，涉案小区的燃气工程取得了《竣工报告》。涉案小区的《客户受电工程竣工检验意见书》显示，2018年1月2日，涉案小区的受电工程质量符合国家及电力行业验收标准，供电部门出具查验合格的意见。2018年9月13日，涉案小区取得自来水永久使用报装证明书。2018年11月7日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局出具涉案小区符合通邮设施设置方式设置标准信报箱，可予通邮的意见。2018年11月16日，涉案房屋所在的楼栋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年4月19日，戚茂乐、李惠收到了元邦公司催促收楼的通知书，其上载明，戚茂乐、李惠，阁下所购买的商品房已经具备交楼条件，请您在收到此信后3天内交齐物业维修基金后来办理收楼手续，通知书并载明了收楼所需要的具体材料等，戚茂乐、李惠陈述其收到收楼通知书后，前往收楼发现有质量问题，要求元邦公司进行整改。2019年5月24日，戚茂乐、李惠签收了涉案房屋的钥匙。庭审中，戚茂乐、李惠陈述，签订合同时我方在合同侧面签字盖手指模，我方与元邦公司签订《商品房买卖合同》之后，元邦公司将合同拿走，半年之后才通知我方拿合同，我方怀疑合同有更换、变更的可能性，怀疑对方有将合同条款变更为不公平的情况，元邦公司利用了优势和我方没有经验，所以构成显失公平。元邦公司对此不予确认，并陈述，元邦公司并未更换合同任何条款，合同中第14条第2款关于元邦公司违约责任约定与关于戚茂乐、李惠的违约责任约定一致，不存在不对等的情况。诉讼中，本院向广州市花都区住房和城乡建设局发函询问涉案房屋的预售备案价，该局向本院复函称，经查，狮岭镇XX房的预售备案价为558830.22元。另查明，2017年3月，广州市宜泰源广告有限公司向戚茂乐、李惠出具了收据，载明，戚茂乐、李惠交来元邦山清水秀3万抵10万团购优惠金。对此戚茂乐、李惠陈述，在2017年3月26日签订认购书完成之后，元邦公司的销售人员毕魏仪向我方提出了要交电商费的问题，告知我方是行业的规则，如果我方不支付该费用就无法买房子，该认购书上也未写明团购优惠金享受了什么优惠，只是说认购书的第2条。我方通过POS机支付的团购优惠金，收款人及收据均是广州宜泰源广告公司，经手人毕魏仪签字，而且认购书和团购优惠金都是一个人经手的。我方认为我方没有享受到相应的优惠，只是变相要我方的钱，关于团购优惠金双方并未签订书面的协议。元邦公司陈述，广州宜泰源广告公司是元邦公司一个合作的商品房推销公司，元邦公司给推销公司优惠，优惠的事项在合同第2条有确认，戚茂乐、李惠将款项支付给广州宜泰源广告公司，经手人是毕魏仪，在认购书上的经手人也是毕魏仪，毕魏仪在认购书上签字是确认该客户是由其推荐购买房屋，同时按照戚茂乐、李惠交付的团购优惠金给予相应的优惠予以确认，具体体现在认购书第2条，所以团购优惠已经给予戚茂乐、李惠，毕魏仪并非我方员工，该团购优惠金与我方没有关联性。本院认为，戚茂乐、李惠与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。戚茂乐、李惠怀疑元邦公司更换合同导致合同约定显示公平，对此戚茂乐、李惠并未举证证明，故本院对戚茂乐、李惠的陈述不予采纳。戚茂乐、李惠已经付清了房价款，元邦公司应当按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付戚茂乐、李惠使用，元邦公司逾期交楼应当承担逾期交楼的违约责任，关于逾期交楼违约金的截止日期，元邦公司于2019年4月19日发出收楼通知书，通知戚茂乐、李惠收到后3天内办理收楼手续，戚茂乐、李惠认为此时房屋有质量问题因此未收楼，元邦公司通知收楼之日涉案房屋已经满足交付条件，戚茂乐、李惠提出的问题属于质量保修的范围，故逾期交楼违约金应当计算至2019年4月22日止，违约金应当以合同约定的房价款523949元为基数，按每日0.008%的标准，从2018年1月1日计至2019年4月22日，共计19993.89元（523949元×0.00008×477天），戚茂乐、李惠认为应当按照日万分之五的标准计算逾期交楼违约金，依据不足，本院不予采纳。戚茂乐、李惠要求元邦公司支付19993.89元违约金，合理有据，本院予以支持。戚茂乐、李惠诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于戚茂乐、李惠请求返还3万元电商优惠金，根据戚茂乐、李惠提交的收据显示收取该3万元款项的并非元邦公司，也无证据证明该笔款项最终由元邦公司收取，故戚茂乐、李惠要求元邦公司返还该笔款项，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戚茂乐、李惠支付逾期交楼违约金19993.89元；二、驳回原告戚茂乐、李惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1783元，由原告戚茂乐、李惠负担1565元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年八月二十三日书记员  朱婷欣张丽彬