山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初4936号 原告：刘杰。 委托诉讼代理人：张思星，北京市盈科律师事务所律师。 被告：威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会，住威海临港经济技术开发区草庙镇马家屯村。 负责人：周波，主任。 委托诉讼代理人：赵玉华，山东盈世律师事务所律师。 原告刘杰与被告威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会（以下简称马家屯村委）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托诉讼代理人张思星、被告马家屯村委之负责人周波及委托诉讼代理人赵玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告因《房屋、场地融资租赁合同》终止造成的损失944221元及逾期利息（按照同期中国人民银行贷款率计算至实际付清日止）；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，刘杰被告诉讼请求为：1.请求判令被告偿还原告损失暂时按照944221元及逾期利息（按照同期贷款利率计算，自2015年3月20日开始至赔偿完毕日止，关于起诉数额原告将根据法庭对外委托所作出的评估结论进行调整，关于利息的计算基数以调整后的数额为准），关于具体损失建议并申请法庭对外委托评估，庭审中也将提交评估申请；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年5月17日，原、被告签订《房屋、场地融资租赁合同》，约定被告将草庙子镇马家屯村东南的部分闲置场地及多年失修的库房（房盖和门窗全部损坏）租赁给原告使用，原告出资修建房屋，更换房盖、修好门窗、粉刷好墙壁。租赁期限为40年，自2004年5月17日至2044年5月16日，租金为6500元。2004年8月19日，原、被告将上述合同进行了公证。2004年5月29日，原告一次性向被告支付租金6500元，后按照合同约定更换了房盖、修好门窗、粉刷了墙壁。2015年3月20日，被告作出《致村民的一封信》和《草庙子镇马家屯村村庄改造拆迁安置办法》，马家屯村要被上级部门改造征用，故《房屋、场地融资租赁合同》中止履行，后原告承租的上述场地和建筑物被拆除。原告多次与被告沟通赔偿损失相关事宜，但被告均未给予赔偿，由此给原告造成了极大的经济损失。原告认为承租场地和房屋因上级部门征用导致合同终止履行，原告应当赔偿被告相关损失。故起诉。 马家屯村委辩称，1.涉案房屋按照当时村委会关于对本村村民叫庄的方案，最后本村村民马世勤以6500元叫庄成功，涉案房屋是租赁给本村村民马世勤，而不是本案原告。被告知道原告对涉案房屋有权利之争是从原告起诉被告之日起才知道这个情况；2.被告认为原告起诉所依据的涉案合同无效，理由是（1）原告本人并没有像其所主张的以及公证书所记载的参加涉案房屋叫庄，也没有在叫庄成功之后与被告签订租赁合同；（2）原告所主张的涉案房屋已经出租给己方，该事实并没有按照村民委员会组织规定，对于涉及类似出租、买卖集体财产的重大事情经过村民会议决定；（3）根据原告提供的有村委会加盖印章的合同，事后分析属于马世勤（系村委会主任）个人与原告恶意串通，损害被告村民集体利益的行为。基于合同无效，法庭应当依据合同无效的处理原则确认双方的损失；3.即便是合同有效，被告认为也不可能是全部有效，只能是部分有效，主要是指合同期限，根据合同法规定，合同最长期限为20年，本案合同为40年的约定，没有法律依据。另外按照双方合同第八条第一款规定，租赁期间因为甲方或者上级部门征用而终止合同，甲方应当赔偿乙方的标准均按村民待遇予以补偿。根据该规定，如果是合同有效的话，被告认为原告到今天这种合同履行状态，那么其所遭受的损失应当由甲方组织村民会议，予以决议，因为被告理解该合同的条款是赋予甲方的权利，属于村民委员会自治权，不应当适于法院处理的范围。 本院经审理认定如下事实：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2004年3月29日，被告对外发布公告，欲将村东南闲置的库房（库房没有上房盖）采取明叫行的方式对外叫行出租，底价6000元，租期40年，租赁者应于2004年12月31日前将房盖修好，换好门窗，粉刷墙壁。原告参与了被告的叫行，并以6500元竞得标的。其时，原告为威海市里单位职工，且户口也在市区，为非农业人口。 2004年5月17日，原、被告签订了《房屋、场地融资租赁合同》，合同约定：经甲方村委会及全体党员研究决定，同意将甲方村东南的部分闲置场地及其多年失修的库房（房盖及其门窗全部损坏）租赁给乙方即原告刘杰使用。双方达成如下协议，以资共同信守执行。一、甲方出租的场地及其库房位于甲方村东南，库房建筑面积231.88平方米，占地面积范围是：以原有建筑物外墙，向南9.7米，向北1米滴水檐，向东1米滴水檐，向西邻村级公路，占地面积445.74平方米（详见附图）。二、在租赁期间，乙方出资修建房屋，其标准为：更换房盖，换好门窗，粉刷好墙壁，修建后的房屋用于生产、储存货物或者居住均由乙方自行选择，甲方不予干涉。三、租赁期限为40年，自2004年5月17日至2044年5月16日止。四、租赁金额及交款时间：租赁期间租金总额为陆仟伍佰元人民币，合同签订之日一次性付清全部租金。……七、租赁期间，乙方所需的各项税费以及建房所需的费用由乙方自负，甲方概不负责。八、1、租赁期间，因甲方或者上级部门征用而终止合同，甲方就赔偿乙方的标准均按村民待遇予以补偿。等等。该合同甲方处加盖被告印鉴，并有村委相关人员马世勤、马世财、王吉泉签名。乙方处由原告刘杰签名。该合同后附租赁物图。 2004年5月29日，在原告刘杰缴纳了相关款项后，被告原告出具号码为0006902的收款收据一份，载明的交款单位为刘杰交租赁款6500元，事由为叫行库房，该收据由马世勤、马世财及收款人签名，并加盖被告印鉴，刘杰在交款人处签名。 2004年8月19日，原、被告双方共同向威海经济技术开发区公证处申请办理上述《房屋、场地融资租赁合同》公证。该公证处公证员毕庶成于同日出具（2004）威开证民字第351号公证书，载明：经查，甲方出租的场地及房屋坐落在该村村东南，房屋面积231.88平方米，占地面积445.74平方米。该出租标的系经村委会以公开叫行方式由乙方刘杰以最高竞价6500元人民币竞得。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《房屋、场地融资租赁合同》意思表示真实，合同期限40年，40年租金总额为6500元，乙方一次性付清。甲方在法定机关办理土地使用证的情况下补办该出租标的的土地使用证。合同内容双方均无异议。依据上述事实，兹证明威海市环翠区草庙子镇马家屯村民委员会的法定代表人马世勤与刘杰于二〇〇四年五月十七日在马家屯村签订的《房屋、场地融资租赁合同》的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人威海市环翠区草庙子镇马家屯村民委员会马世勤、马世财、王吉泉的签名、村民会的印鉴及刘杰的签名均属实。 原告承租上述库房后即对其进行修缮，安装了门窗，加盖了屋顶，套建了院墙，进行了粉刷等后自用。 2015年4月2日，经威海临港经济技术开发区草庙子镇人民政府委托，山东大地房地产土地估价有限公司出具“山东大地房估字【2015】第征006号”房地产估价报告的结论为：估价对象（威海临港经济技术开发区马家屯村村委东2号院内房产及相关附属设施）在价值时点2015年4月2日的补偿价值为132848元。其中，建筑物评估价值为118371元，附属设施评估价值为14477元。 2015年6月9日，刘杰向山东省威海市世纪公证处申请就承租库房现场相关情况进行保全证据公证。2015年6月11日，该公证处公证员杨晓妍出具（2015）威世纪证民字第452号公证书一份，载明公证人员自江苏东路路牌入口南行不远来到一处红顶黄墙的房屋外，房屋周边堆有土层，申请人刘杰用钥匙打开房南侧大门，院内堆放物品，院北侧是正房，东侧是厢房。申请人刘杰用钥匙将正房及厢房的门打开，房屋内均有物品。公证人员对房屋内外及周边相关情况进行拍摄。该公证书附有《工作记录》一份、照片35张及光盘一张，可见涉案库房上有红色瓦房顶，安装有门窗，且套有院墙。 2015年8月，因村庄整体拆迁，涉案库房被被告拆除。 诉讼中，刘杰申请：1.对涉案房产、院墙、院落、大门、室内物品等进行价值评估；2.岁合同期内尚未到期的损失进行价值评估（建议参考同地段、同面积，合同期内剩余期限的租金损失）。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案涉合同自2004年5月17日签订之日起至2015年8月租赁物被拆之日止尚未超过20年，故应当认定双方签订的合同至2024年5月16日期间是合法、有效的。各方均应信诺履行。 现租赁标的物因区域整体规划已被拆除，原、被告合同已终止履行。依据双方合同约定，马家屯村委会理应承担相应违约责任进而赔偿原告的损失。根据合同法的相关规定，违约损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。对于本案原告而言，其因合同终止履行所遭受的损失应包括尚未履行的租期内的租金损失或者维修房产的费用等。刘杰维修房产过程中，套建了院墙，更换房盖，换好门窗，粉刷好墙壁，考虑到涉案房屋现已经被拆除，对刘杰的相应鉴定申请，本院未予准许，酌定参照山东大地房地产土地估价有限公司在涉案房屋在被拆除前的2015年4月2日出具山东大地房估字【2015】第征006号房地产估价报告的结论即估价对象（威海临港经济技术开发区马家屯村村委东2号院内房产及相关附属设施）在价值时点2015年4月2日的评估意见，认定刘杰的因维修涉案房产所产生的损失为44070元（118371元×1/4+14477元）。另，对于尚未履行的租期（自2015年8月1日至2044年5月16日止）的租金4768元，马家屯村委会应予返还。马家屯村委会未及时赔偿损失并返还相应剩余租金，造成刘杰资金被占用的损失，故对刘杰主张的利息，本院按照上述相应基数自2015年8月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止。 综上所述，对刘杰诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下： 一、威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会于本判决生效后十日内返还刘杰租金4768元，并支付利息（以4768元为基数，自2015年8月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）； 二、威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会于本判决生效后十日内赔偿刘杰损失44070元，并支付利息（以44070元为基数，自2015年8月1日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回刘杰的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6621元，刘杰负担6279元，威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会负担342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 徐 国 建 二〇一九年八月一日 书记员 **（代）