杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初10061号 原告（反诉被告）：郭铮艳，女，1986年11月13日出生，汉族，户籍地河南省偃师市，现住浙江省杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：杭州自如资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凯旋路210号3038室。 法定代表人：单一刚，执行董事。 委托诉讼代理人：张宁馨、张雄伟，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭铮艳与被告（反诉原告）杭州自如资产管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件复杂，本院转为普通程序组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郭铮艳，被告（反诉原告）自如公司委托诉讼代理人张宁馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭铮艳向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金10180元（5090元/月*2个月）；2、被告赔偿2018年9月10日至2018年10月31日期间因被告的违法违约行为导致原告损失32483元；3、被告退还原告19206元；4、被告向原告提供所租房屋甲醛含量合格的检测报告（须由具有CMA认证资质的机构出具）；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付原告违约金10180元（5090元/月*2个月）；2、被告赔偿2018年9月10日至2018年9月30日期间因被告违法违约行为导致的原告损失8177.22元（包括20天在外住宿费3393元、交通费167.81元、生活附加费用2045.93元、另找新房源及搬家产生的额外支出2223.08元、因甲醛超标导致的身体检查费用347.4元）；3、被告退还原告已支付的费用42720.72元（包括租房押金5090元、2018年5月15日至2018年9月9日已支付且已发生的50%房租即9671元、2018年9月10日至2018年11月14日已支付但未发生的房屋租金11028元、管理服务费3257元、未发生的房租11028元至今未退还而产生的利息损失按日利率千分之五从2018年10月1日计算至2019年6月5日为13674.72元）；4、被告向原告提供所租房屋甲醛含量合格的检测报告（须由具有CMA认证资质的机构出具），并承担本案相应司法鉴定检测所涉及的所有相关费用；5、被告承担本案全部资料打印、复印、CD刻制等工本费200元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年5月15日，原、被告通过自如ＡＰＰ签署《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于杭州市西湖区房屋用于居住。租赁期限从2018年5月15日至2019年5月14日止，付款方式为季付，月租金为5090元，押金为5090元，一年租期的服务费为4886元。2018年5月15日，原告向被告支付了首期款25246元，包括2018年5月15日至2018年8月14日的租金15270元、租房押金5090元、管理服务费4886元。2018年8月11日，原告向被告支付第二期款项即2018年8月15日至2018年11月14日的租金15270元。 2018年5月16日，原告深感房屋内气味刺鼻，遂未立即入住。2018年5月24日原告进入房屋仍觉得气味刺鼻，联系被告要求检测房屋内甲醛含量，被告以无此服务予以拒绝。原告无奈继续将房屋空置，于2018年5月30日入住。2018年9月1日，原告感觉呼吸不适，联系自如管家要求测量甲醛含量，被告管家以公司内部规定“2018年6月1日前出租的房屋公司不负责甲醛测量事宜”为由，拒绝原告甲醛含量测量申请。 2018年9月10日，被告在未向原告出具任何证据的情况下，以原告将案涉房屋用作对外民宿为由，单方解除合同收回房屋。原告于当日回家后发现，房屋进户大门的电子锁被被告远程冻结，导致原告无法进入房屋。当日下午，原告在自如APP进行投诉，被告无工作人员出面解决，亦没有向原告出示或说明任何解除合同的证据。9月11日、12日，被告员工通过手机短信以冻结原告入户大门密码锁并扣押原告个人物品的方式逼迫原告搬离房屋。原告先后两次投诉，被告置之不理。9月13日，被告在未经原告同意的情况下，擅自闯入原告房屋并翻动原告的个人物品，被告的行为使原告房屋入户门形同虚设。被告在2018年9月10日擅自远程冻结房屋进户大门密码锁，将原告拒之门外，原告的个人物品也因此被被告非法扣押。被告的行为已构成违约，并侵犯了原告的合法权益，造成了原告巨大的损失，为此，原告诉诸法院。 被告自如公司辩称：一、原告要求被告承担违约金无合同依据，而原告违反合同约定，擅自将租赁房屋转租用作民宿，应当承担违约责任。本案中被告并未违约，根据原告所述，被告于2018年9月10日冻结了原告的密码锁，扣押原告个人物品。但被告如此操作，是因为原告未经被告同意擅自将其租住的房屋转租他人并用作民宿，违反了双方合同约定。被告经核实后，根据合同约定向原告发起解除合同收回房屋的通知，暂时冻结密码，等待原告亲自整理并清退，但原告一直不予配合，故被告有权对房屋作出相应的管理。被告并未违约，原告要求被告承担两个月租金的违约金无合同依据，被告无需向原告支付违约金。二、原告在外住宿、交通费、吃穿用等费用应由其自行承担，被告对其提供的发票等材料均不予认可。被告并未违约，原告主张的损失8177.22元应由原告自行承担。被告自2018年9月10日至12日连续3天向原告发出解除合同的通知，并告知原告应当尽快在被告的陪同下清理房屋内相关物品，根据合同约定，被告有权在合同终止后次日采取强制清退的措施。寻找新房源、搬家产生的费用是原告违约后应自行承担的费用，由于原告消极拖延、拒绝清退而发生的在外住宿费、交通费等损失的扩大部分费用也应由原告自行承担。吃穿用等费用、身体检查费用与本案无关，应由原告承担。三、被告退还原告的费用扣除已发生的房租、服务费、占用费、原告的违约金后为10551.28元。原告要求被告退还2018年5月15日至2018年9月9日已支付且发生的50%租金无合同依据，该期间原告租住在被告处，房租已实际发生，原告无权要求被告退还房租的50%。原告自己选择信用卡支付房租，应当预见在信用卡逾期还款时会发生逾期利息，原告应当自行按期归还信用卡借款，防止损失扩大，原告应自行承担信用卡利息。四、被告公司内有相应检测甲醛事宜的流程，且庭审时被告已提出可以提供检测合格的报告，原告要求法院另行委托检测机构检测的费用15000元应由原告自行承担。 反诉原告自如公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；2、郭铮艳支付自如公司违约金5090元；3、郭铮艳支付自如公司2018年9月10日至9月29日的房租损失3664.8元及水、电、燃气费用137.12元；4、本案诉讼费用由郭铮艳负担。事实和理由：2018年9月7日，自如公司接到案涉出租房屋委托业主的电话，称该房屋所在社区人员到北山派出所反应，投诉该房屋经常有对外经营民宿的现象。自如公司遂与派出所警官联系，并承诺上门核实情况并处理。9月8日，自如公司到案涉房屋核查情况，发现案涉房屋内有非原告之外的陌生租客入住，该租客称他们在民宿app爱彼迎Airbnb上下单，入住了该房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，郭铮艳未经自如公司同意，擅自通过网络发布房屋转租信息，将房屋用作民宿经营，自如公司有权单方解除合同，并收回房屋。自如公司于2018年9月10日向郭铮艳发送解除合同并收回房屋的通知，要求郭铮艳于3日内自行搬离房屋。但因郭铮艳不配合，自如公司不得不自行执行清退，并对该清退行为全程录像。为此，自如公司提起反诉。 反诉被告郭铮艳辩称，没有任何证据证明郭铮艳进行了转租或有其他违约行为，对自如公司提供的证据及诉请均不认同，要求驳回自如公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告与被告身份信息材料、《房屋租赁合同》、租金及押金和服务费支付凭证、原告与被告员工微信和短信沟通记录、案涉房屋门锁被冻结的查询结果截图、被告员工于2018年9月13日擅自进入房屋的监控录像，被告对上述证据的三性无异议，本院予以确认。原告提供的交通费付款证明、生活附加费付款证明、寻找新房源及搬家的费用付款证明、体检缴费单及血液检测报告，被告对证据三性均有异议，本院认为上述证据无法证明原告的待证事实，且与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提供的《房屋租赁合同》、与原告沟通短信截图，原告对真实性无异议，本院予以确认。被告提供的被告员工与民警微信截图、查验民宿情况视频、清退过程视频、录音光盘、解约结算信息截图，原告对上述证据有异议，本院认为上述证据能证明被告知晓原告存在将案涉房屋作为民宿的情况后，上门查看并清退的事实，本院对证据所证明的事实予以确认。被告提供的其自行委托检测报告及标准、照片、衣物等甲醛含量超标相关新闻网页截图，与本院委托的检测报告相矛盾，本院不予确认。被告提供的安彼迎网络（北京）有限公司企业信息及其出具的证明材料，符合真实性、关联性、合法性的证据特征，该证据证明了原告将案涉房屋在安彼迎公司网上登记为出租房源用于民宿出租，亦与被告提供的被告员工与民警微信截图、查验民宿情况视频相印证，本院予以确认。本院根据原告申请委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司所作的检测报告，lh均值：甲醛≤0.10㎎/m，TVOC≤0.60㎎/m，结论为：案涉房屋主卧甲醛0.114㎎/m，不符合标准；客厅甲醛0.152㎎/m，不符合标准；次卧甲醛0.195㎎/m，不符合标准，TVOC0.65㎎/m，不符合标准。原告对该检测报告无异议，被告检测报告有异议，认为检测时有衣物等对结果有影响，本院认为，该检测报告符合真实性、关联性、合法性的证据特征，且检测人员出庭接受了法庭质询，本院予以确认。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 2018年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号HZZZCWZ81805152203）一份，约定乙方租赁甲方管理房屋资产出租人位于西湖松木场河西68号楼1单元2层201室的一处房屋，租赁用途为居住；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、房屋资产出租人强行收回标的资产，影响本合同继续履行的。2、拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。……3、未经甲方同意，擅自将房屋使用权全部或部分转租给第三人、通过网络、传单等途径发布房屋转租信息，或实际房屋资产使用人与合同记载的资产承租人或共同房屋资产使用人不一致的。……；甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的100%向乙方支付服务违约金。乙方有合同第六条第（五）款约定情形的，应按月租金的100%向甲方支付服务违约金，并同时赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的相应损失；乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金、服务费及剩余押金；本合同自乙方全额支付其首次应付的款项之日生效（包括房屋租赁押金、房屋首次应付租金、服务费），本合同正文与附件具有同等效力；租期从2018年5月15日至2019年5月14日止，付款方式为季付，月租金为5090元，服务费为4886元，押金为5090元；租金支付时间：2018年5月15日支付2018年5月15日至2018年8月14日租金15270元，2018年8月15日支付2018年8月15日至2018年11月14日租金15270元，2018年11月15日支付2018年11月15日至2019年2月14日租金15270元，2019年2月15日支付2019年2月15日至2019年5月14日租金15270元。双方约定其他合同内容。同日，原告支付被告首期租金15270元、租房押金5090元、一年租期的管理服务费4886元，共计25246元。因房屋装修气味较重，原告要求被告测量甲醛含量，被告未进行处理。合同签订后原告入住案涉房屋。2018年8月11日，原告支付了二期即2018年8月15日至2018年11月14日租金15270元。 因案涉房屋被投诉存在违法用作对外民宿情况，被告工作人员经核实后，2018年9月10日，被告将案涉房屋大门密码锁进行了冻结，并通知原告解除合同，收回房屋，并要求原告3日内搬离。2018年9月13日，被告工作人员进入案涉房屋进行了清退。2018年9月29日，原告搬离案涉房屋。经查，原告将案涉房屋在安彼迎网络（北京）有限公司网上登记为出租房源。被告尚未退还原告押金、剩余房租、服务费。 在本案诉讼过程中，原告申请对案涉房屋进行检测，本院依法委托进行检测。2019年4月28日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司作出检测报告，lh均值：甲醛≤0.10㎎/m，TVOC≤0.60㎎/m，结论为：案涉房屋主卧甲醛0.114㎎/m，不符合标准；客厅甲醛0.152㎎/m，不符合标准；次卧甲醛0.195㎎/m，不符合标准，TVOC0.65㎎/m，不符合标准。为此，被告向浙江瑞邦建设工程检测有限公司预交了检测费用15000元。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据《房屋租赁合同》约定，原告未经被告同意擅自将案涉房屋登记在安彼迎网络（北京）有限公司网上作为出租房源，并转租给他人，原告的行为已构成违约，被告有权单方解除合同，并收回房屋,违约金按合同约定为月租金5090元。同时，被告作为专业从事房屋出租的企业，其作为出租人应提供符合安全居住要求的房屋给承租人的法定义务，而根据浙江瑞邦建设工程检测有限公司于2019年4月28日作出的检测报告，案涉房屋在原告搬离七个月之后仍然甲醛、TVOC0超标，本院有理由相信原告居住期间案涉房屋甲醛、TVOC亦超标。故被告租赁给原告的房屋不符合安全居住条件，被告亦存在违约。而《房屋租赁合同》并未约定甲醛、TVOC0超标需承担违约金的情形，本院结合合同约定相应违约情形需承担一个月租金即5090元违约金的实际，考虑公平对等原则，被告亦应支付原告违约金5090元。关于合同解除时间及租金、服务费计算的截止时间，被告于2018年9月10日将案涉房屋门锁冻结，行使合同解除权并通知原告，致使原告无法使用案涉房屋，合同自通知到达对方时解除。故本院确认《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除，租金、服务费计算的截止时间亦应至2018年9月10日止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应退还原告剩余租金11028.55元、服务费3324.65元、押金5090元。原告要求被告退还已居住期间的房租的50%费用9671元以及剩余房租利息13674.72元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告的损失本院以违约金的形式进行了补偿，原告主张另行租房费用、交通费、生活附加费、另找房屋搬家费、身体检查费、资料打印等工本费，原告未提供充分证据予以证明，且上述损失亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。检测报告结论为甲醛、TVOC超标，故被告预交的检测费用15000元，理应由被告承担。关于被告主张的要求原告承担水、电、燃气费用137.12元，因被告未提供其已代原告承担上述费用的证据及截止2018年9月10日原告尚欠水、电、燃气费用137.12元的充分证据，故对被告关于水、电、燃气费用的主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认郭铮艳与杭州自如资产管理有限公司于2018年5月15日签订的关于杭州市西湖区的《房屋租赁合同》（合同编号ＨＺＺＺＣＷＺ81805152203）于2018年9月10日解除。 二、杭州自如资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付郭铮艳违约金5090元。 三、杭州自如资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还郭铮艳房屋租金11028.55元、服务费3324.65元、押金5090元，共计19443.2元。 四、郭铮艳于本判决生效之日起十日内支付杭州自如资产管理有限公司违约金5090元。 五、浙江瑞邦建设工程检测有限公司的检测鉴定费用15000元由杭州自如资产管理有限公司负担。 六、上述二、三、四项款项相抵扣后，杭州自如资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付郭铮艳款项19443.2元。 七、驳回郭铮艳的其他诉讼请求。 八、驳回杭州自如资产管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1332元，由原告郭铮艳负担799元，被告杭州自如资产管理有限公司负担533元。反诉案件受理费收取25元，由反诉原告杭州自如资产管理有限公司负担11元，反诉被告郭铮艳负担14元。 原告郭铮艳、反诉原告杭州自如资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州自如资产管理有限公司、反诉被告郭铮艳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕小明 人民陪审员  曹 霞 人民陪审员  王卫国 二〇一九年八月十五日 书 记 员  任超华