广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1055X原告：莫燕琼，女，1989年10月10日出生，汉族，住广西平南县***********，公民身份号码。原告：黄德禄，男，1988年12月22日出生，汉族，住广西平南县***********，公民身份号码。两原告的共同委托诉讼代理人：萧伟林，广东X律师事务所律师。被告：金毓华，女，1954年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****，公民身份号码。委托诉讼代理人：谢剑英（被告金毓华丈夫），男，住广东省佛山市禅城区****，公民身份号码。被告：谢剑英，男，1957年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****，公民身份号码。原告莫燕琼、黄德禄与被告金毓华、谢剑英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭审理了本案，原告莫燕琼及两原告的共同委托诉讼代理人萧伟林，被告金毓华的委托诉讼代理人谢剑英（同为本案被告）到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告莫燕琼、黄德禄向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》已于2019年4月14日解除；2.两被告向两原告支付违约金170000元；3.本案的全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系，也是位于佛山市南海区桂城街道XXXX********的房屋所有权人。2019年3月5日，两原告与两被告签订《房地产买卖合同》、《价格确认书》约定，两被告向两原告购买位于佛山市南海区桂城街道XXXX********的房屋，房屋建筑面积为106.67平方米，物业用途为住宅，房屋转让总价款为1700000元，《房地产买卖合同》签订当日，两被告应当向两原告支付定金100000元。2019年3月7日，两原告与两被告签订《二手房买卖合同补充协议》约定，两被告应当在2019年3月25日前将垫资款1250000元转到两原告指定账户，两原告收到上述垫资款后应当在2019年4月20日前完成过户并在过户前付清房屋的尾款给两原告。2019年3月5日，两被告向两原告支付定金100000元，两原告亦已向两被告出具相应的收据予以确认。同时，《房地产买卖合同》第六条第二款约定，签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期15天仍没履行的，守约方可以解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按照总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应当向违约方发出解除合同通知。但是，截至两原告发出书面解除合同通知之日止（2019年4月11日），两被告一直没有向两原告转入垫资款1250000元。鉴于两被告的上述的根本性违约行为给两原告造成了无可估量的损失，两被告应当按照合同约定承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。两被告辩称，一、卖方、中介雪（不知她全名）二月底在X小区内见到被告金毓华，说有套房子很好也不贵，2019年2月28日下午约两被告还有中介雪的儿子廖X一起去看房子，中介雪说如果想买现在就下定金，当时两被告下了10000元定金。二、2019年3月4日晚21点左右，被告金毓华对被告谢剑英说中介雪称原告黄德禄要出差，现在让被告去业主家签合同，三方坐下来谈，被告谢剑英说“我们没有那么多现金，只能贷款买房，我们这个年纪可能无法贷款”，中介雪和中介廖X都说“没问题我们可以帮你们贷到款”，当时定的是可以贷款1250000元，并且三方说好贷款不成功就退还定金。当时谢剑英说“把银行贷款不成功就退定金”这一条写在合同里，中介说“不用，贷款不成功肯定是要退还定金的，都不是哪一方的责任，是政府行为，是无偿的”（有现场录音）。这些都是三方签合同时说好的。两被告已经给了10000元定金，签合同时中介廖X说下大些定金50000元，可原告莫燕琼说一定要下100000元定金，无奈之下，被告也答应了。合同时中介廖在另一张桌子自己填写，写好后已是凌晨零点多钟，房间的灯比较暗，被告也没有拿老花镜，都是六十几的人，合同上的字根本看不到，也就没有看，中介说快点签字，这么夜了，签完字回去都要休息一会就这样签了字。中介廖填写好的这份合同完全向着卖方，与买方非常不利，很不公平，三方坐下谈时明明是贷款买房，合同上填写的是一次性付款，这是为什么（中介明明知道被告没带老花镜看不到）。三、2019年3月7日去中行贷款，到了中行，原告莫燕琼又说要写一份补充协议，被告谢剑英说“有合同了为什么还要写补充协议？”，莫燕琼说“这份补充协议和你们买方没有关系主要是约束中介的，让他快点办贷款”（真没想到这份补充协议没有约束到中介，反而是约束了被告）。从这点看，原告莫燕琼确实是高明，因为莫燕琼说过“和你们接触两次就知道你们俩都不懂商业法律”。四、第一次去中行贷款没有成，中介又让被告去X银行贷款，到了X银行办理员说让贷款人金毓华单位出一份“个人收入郑明明”，次日（3月13日）“个人收入证明”开好后中介廖说不用原件，把收入证明发给他的合伙人厚X就可以了说“反正我让他搞定”，被告谢剑英把个人收入证明发给合伙人厚X，厚X回复看不清公章，说：“你可以对着那个公章拍一张嘛？”被告谢剑英按照他说的拍好后发给了他（有微信记录）。3月27日，一个自称X银行的人打电话给谢剑英说只能贷款1020000元，谢剑英即可找中介廖说“102万对我们没有用”，廖回复“我跟那边沟通中，知道102万没有用”（有微信记录），中介廖说“知道102万没有用”也就是说明第二次贷款没有成功。2019年3月30日星期六晚上8点，中介又约谢剑英在原告家里谈第三次贷款，中介、原告、被告三方谈，中介廖说再找工行贷款。三方谈的结果是4月1日星期一中午十一点半区工行办理第三次贷款，三方确定贷款金额为115万元至125万元之间。到了4月1日上午十一点，被告谢剑英发微信给中介廖，廖一直没有回复，打廖的电话，电话关机一直到下午13点多钟谢打了几次电话给廖都是关机（有记录）三方谈好的下周一4月1日中午十一点半区工行办理贷款，中介首先不守信用，让被告如何是好？如果说违约也是中介不守信用违约在先。五、3月29日，原告莫燕琼打电话给被告谢剑英说“已经有人买她的房子，我不想和你、中介再拖下去了，你找中介说这样吧，我也考虑如何把定金退还给你，中介还说找我要佣金，我一毛钱都不会给他，还有你们这个年龄贷款银行是不会批的，就是批也不会批一百万，这么长时间中介什么都没有做成，我也会找中介，所有的责任都是由中介负责”。3月31日，原告莫燕琼打乐几次电话给被告谢剑英，主要说以下内容：①我在考虑怎样退还你部分定金，我也觉得扣你十万元太多了，因为我没有那么多的损失；②中介骗了你，你应该去派出所报警你是受害者；③反正我是不会给中介机会了，第三次贷款我不会去，第一次贷款不成，第二次我都不想去，不要说第三次，我和中介说如果第三次贷款不成功，你是否退十万元给买方呢？中介不说话了；④你们去贷款也没有用，你们两个人这个年龄根本贷不了115万元，只要你去就是上了中介的当；⑤中介找她要佣金，如果你再无贷款中介也会找你要佣金；⑥签合同时中介拍着胸脯说贷款没问题，现在快一个月了，中介什么都没有做成，责任都是中介，也不知道这个中介是干什么吃的。可是就是在3月31日当晚21点，原告黄德禄发微信给被告谢剑英说如果被告与中介明天内不将垫资款转给原告，原告要求解除合同，3月30日晚在黄德禄家里，中介、原告、被告三方商定好4月1日中午去工行贷款，24小时内卖方变卦了，现在就要求解除合同，现在还是合同履行之中啊！从这一微信内容看是卖方违约在先。六、2019年4月，被告谢剑英共收到两次广东X律师事务所发的律师函，收到律师后，被告谢剑英主动联系原告黄德禄，但黄德禄的答复都是“请你与我的律师联系”，谢剑英多次打电话给原告的律师，但原告的律师一次都没有听电话，很明显这是原告与其律师达成一致，有意在拖延时间，最终达成合同时间过期，达到卖方没收十万元定金的目的。七、因为被告谢剑英找到原告黄德禄谈，黄德禄说找他的律师，找他律师，律师不听电话，谢剑英只有找原告律师的同事，请原告律师帮助调解一下，一天后得到答复是“业主那边还是要求五万元，双方解除合同，中介费你这边来应对”，这是原告的意思，但这事很快就被原告否定了。八、签合同时，原告莫燕琼要求一定要下十万元定金，实际上她早有思想准备，被告这个年龄根本贷不到1250000元。到第三次贷款时，卖方根本就不配合，迫不及待地想造成他人违约，达到没收十万元定金，目的非常明确。九、2019年4月中旬，被告谢剑英去X银行贷款处咨询过，把两份被告的收入情况及那份“个人收入证明”原件给工作人员看，工作人员答复是你俩的收入不可能贷1020000元，再有“个人收入证明”还在你手上银行如何批你们的贷款。十、两被告一直都是希望能够买到涉案房屋。请求法院驳回原告的要求，退回定金100000元。十一、民事法律规定，订立合同的形式有两种，第一种是口头形式，第二种则是书面形式，以口头形式订立的协议或者合同，只要是出于双方的真实意思表示则为有效的。民法通则第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。合同法第十条也是这样规定的。十二、中介廖X在合同履行期间（三月份）借给业主莫燕琼两万元，这说明中介与业主关系不一般，事后廖X还说莫燕琼没有良心。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证、两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告具有诉讼主体适格；2.房地产买卖合同原件1份、配偶同意出售证明原件1份、买方帮卖方赎楼风险告知书原件1份、放弃办理资金监管监督声明书原件1份，用以证明2019年3月5日，两原告与两被告签订了《房屋地产买卖合同》、《价格确认书》约定，两被告向两原告购买涉案房屋，房屋建筑面积106.67平方米，物业用途住宅，房屋装让总价款1700000元，《房地产买卖合同》签订当日，两被告应当向两原告支付定金100000元。合同第六条第二款约定违约方逾期超过15天仍没履行的，守约方有权单方解除本合同，并同时要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按照合同约定总成交价的10%支付违约金，且违约方应当承担守约方向第三方支付的买卖代理费，守约方应当向违约方发出书面解除合同通知，若守约方的实际损失大于本合同总成交的10%，违约方应当足额赔偿守约方的损失；3.价格确认书原件1份，用以证明2019年3月5日，原、被告签订《价格确认书》约定，涉案房屋总交易价格1700000元整；4.二手房买卖合同补充协议原件1份，用以证明2019年3月5日，原、被告签订《二手房买卖合同补充协议》约定，2019年3月25日前，买方的垫资款转到卖方的扣款银行账户，卖方应当在2019年4月10日前完成该房屋的解押和涂销，买方应当在过户前付清该房屋的尾款给卖方；5.收款收据原件1份，用以证明原告已收到被告支付涉案房屋买卖的定金100000元。6.微信聊天记录截图打印件4份（是其他中介及买方与原告的聊天记录），用以证明在被告违约期间，有不少人向原告询问涉案房屋的买卖价格，且有相当一部分人的出价比被告的价格要高，但原告考虑诚信原则和违约风险，一直没有将涉案房屋卖给第三方；7.房产证复印件1份、房屋查册资料打印件1份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章），用以证明原告是涉案房屋的所有权人；8.律师函（2019年4月2日）复印件1份、（尾数是6221）的邮单原件1份及对应物流打印件1份，用以证明原告在2019年4月2日向被告发出律师函，要求被告在2019年4月10日前将合同约定的垫资款转到合同约定的垫资转好内，该律师已在2019年4月6日送达给被告；9.律师函（2019年4月11日）复印件1份、邮单原件1份及对应的邮单查询打印件（尾数是6029），用以证明因被告在收到上述律师函后一直拒绝向原告履行合同，被告在2019年4月11日委托律师向被告发出律师，告知涉案合同已在2019年4月11日正式解除，原告会通过法律程序追究被告伟业责任。该份律师函已在2019年4月14日送达给被告；10.民事代理合同原件1份，用以证明因被告违约，原告需要委托律师维权所产生的律师费用；11.X银行客户付款通知原件3份，用以证明因被告违约而给原告造成的在4-6月继续向涉案房屋供房贷的损失。诉讼中，两被告举证如下：1.光盘1张（第一、二、四、五段是买卖双方及中介的对话、第三段是被告和中介、其余的为莫燕琼和谢剑英的对话），用以证明原、被告口头约定贷款1250000元，若贷款不成功要按照约定退还定金；2.微信聊天记录截图打印件1份（AX）(已核对手机原始载体)、微信聊天记录截图打印件1份（厚X）（已核对手机原始载体）、微信聊天记录截图打印件1份（禄X）（已核对手机原始载体），用以证明原、被告双方交易整个过程，3月31日合同尚在履行，业主提出终止合同；3.个人收入证明原件1份，用以证明原件还在被告那里，银行要求贷款必须出示个人收入证明，被告交给中介，中介说不需要，中介说让被告拍照发给他。经庭审质证、辩证，两被告对两原告提供的1-5、证据7中的查册资料、证据8、9真实性无异议，两原告对两被告提供的证据1、证据2中的微信聊天记录（禄X）真实性无异议，本院对上述证据均予以确认；对两原告提供的证据6，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；两原告提供的证据7中的房产证复印件，两原告未提供相应证据的原件，本院对其证明力不予确认；对两原告提供的证据10、11，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对两被告提供的证据1，本院结合案件事实予以综合认定；对两被告提供的证据2中的微信聊天记录（AX），佛山市X房地产有限公司在其与金毓华、谢剑英居间合同纠纷一案[案号：（2019）粤0605民初12289号]确认该微信聊天记录的聊天相对方为其法定代表人廖X，本院对其真实性予以确认；对证据2中的微信聊天记录（厚X），因聊天相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道XXXX******（权利证号：XX），2019年5月30日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋的登记权利人为原告黄德禄、莫燕琼，抵押权人为X银行股份有限公司佛山分行。2019年3月5日，原告莫燕琼、黄德禄（卖方）与被告金毓华、谢剑英（买方）、佛山市X房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积106.67平方米，物业成交价1700000元，定金100000元，买方在签署合同当天支付10000元给卖方，卖方在收取定金时须将物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当天；剩余房款支付为一次性付款；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后10个工作日内办理交易过户手续；尾期房款450000元，买方支付时间为办理过户当天，该尾款包含定金；涉讼房屋有抵押，金额约1250000元；卖方在签署合同后30日内向抵押银行办理提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；交易税费由买方承担；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易管理履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期未超过15天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交的1%向守约方支付违约金；违约方逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；经纪方已促成买卖双方订立合同，买卖各方应向经纪方支付居间服务费，买卖双方均已知悉并同意按《居间服务费支付承诺书》执行，买卖双方任何一方违反合同约定导致涉讼房屋无法成交的，违约方应按涉讼房屋成交价的3%向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的居间服务费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退，买卖双方违约的，应按《居间服务支付承诺书》向经纪方连带支付应付未付的居间服务费。涉讼合同备注处手写注明卖方在X银行贷款1250000元整由买方垫资结清，所需费用50000元由买方负责。同日，原告莫燕琼、黄德禄（卖方）与被告金毓华、谢剑英（买方）签订《买方帮卖方赎楼风险告知书》，该告知书写明买方同意向莫燕琼账号转入款项1250000元替卖方清偿涉讼房屋的银行欠款以赎出房产证。同日，两原告出具收款收据，确认收到两被告交来购买涉讼房屋定金100000元。2019年3月7日，原告莫燕琼、黄德禄（卖方）、被告谢剑英、金毓华与佛山市X房地产有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定：2019年3月25日前买方的垫资款项到卖方的扣款银行账户；卖方4月10日前完成涉讼房屋的解押与涂销；买方在4月20日前完成过户并在过户前付清涉讼房屋的尾款给卖方（同时当天操作）。2019年4月5日，两原告向两被告邮寄发出《律师函》，要求两被告继续履行涉讼合同、《价格确认书》及涉讼补充协议，并在2019年4月10日前向两原告指定庄户转入垫资款1250000元，否则两原告将就没收定金100000元、解除合同及两被告应承担的违约责任向法院提起诉讼。两被告确认收到该律师函。2019年4月11日，两原告向两被告邮寄发出《律师函》，该律师函写明因两被告已构成根本违约，两原告与两被告签订的涉讼合同、《价格确认书》及涉讼补充协议等相关合同文件已在2019年4月11日正式解除，两被告向两原告支付的100000元已被两原告没收不予退还，同时，两原告保留进一步追究两被告购房总价10%违约金、赔偿损失等违约责任。该邮件于2019年4月14日投递并签收，两被告确认收到该律师函。另查明，被告谢剑英与被告金毓华于1983年4月20日登记结婚。再查明，两被告提供的2019年3月4日晚的录音资料显示各方有谈及贷款无法贷下来就无需赔偿，卖方退还定金。在（2019）粤0605民初12289号案中，经纪方佛山市X房地产有限公司的法定代表人廖X陈述签订涉讼合同时，各方确有说过贷不到款就退定金，但没有限定必须贷到1250000元，其曾两次协助金毓华、谢剑英办理银行贷款，第一次是去中国银行，第二次是去X银行，X银行审批同意的贷款金额为1020000元。原告莫燕琼确认其曾两次协助两被告办理贷款手续。两被告确认其曾两次向银行申请贷款，第一次银行不予贷款，第二次有一个自称银行的人打电话告知被告说可以贷款1020000元。2019年5月10日，两原告提起诉讼。诉讼中，两原告陈述涉讼房屋已于2019年6月21日另行出售案外人；两原告确认其选择适用违约金条款，已收取的定金100000元抵扣两被告应向两原告支付的违约金，剩余部分违约金由两被告另行支付。本院认为，两被告作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力。涉讼合同签订时已是深夜、被告谢剑英没有戴老花镜、两被告没有仔细看合同条款均不是其不是可免责的理由，故对其抗辩，本院依法不予采纳。原、被告及佛山市X房地产有限公司签订的涉讼合同及涉讼补充协议系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市X房地产有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同约定两原告在X银行贷款1250000元整由两被告垫资结清，所需费用50000元由两被告负责；涉讼补充协议约定两被告的垫资款应于2019年3月25日转入两原告的还贷账户。现原、被告约定的履行期限早已届至，两被告并未将相应款项转入两原告的指定账户，且经两原告书面催促后，两被告仍未履行付款义务，两被告已构成违约。两原告于2019年4月11日向两被告邮寄发出律师函要求解除合同，该邮件于2019年4月14日投递并签收，故涉讼合同中围绕原、被告的买卖合同关系已于2019年4月14日解除，本院对两原告要求确认涉讼合同中关于原、被告围绕涉讼房屋的买卖合同关系于2019年4月14日解除的诉讼请求予以支持。涉讼合同虽约定违约方逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，但因涉讼合同签订后，两被告仅向两原告支付了定金，合同尚在履行的初期，两原告也没有举证证明发生超过约定定金数额的损失，本院综合考虑涉讼合同的履行、两被告的过错程度、涉讼合同的履行期间、原告因履行涉讼合同的实际损失及房地产交易市场情况等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定两被告按照定金罚则支付违约金100000元予两原告。两原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。现两被告已向两原告支付定金100000元，两原告亦同意以已收取的定金100000元抵扣两被告应向两原告支付的违约金，故经核算，两被告无需再向两原告另行支付违约金。两被告提供的录音资料虽有提及贷款无法贷下来就无需赔偿，卖方退还定金，但该录音资料既未显示各方对必须贷到的金额有进行协商，又未显示各方曾达成贷不到指定金额亦可退定金的一致意见，且（2019）粤0605民初12289号案中，经纪方佛山市X房地产有限公司的法定代表人廖X亦陈述签订涉讼合同时各方确有说过贷不到款就退定金，但没有限定必须贷到1250000元。现两被告在可以申请贷款1020000元的情况下，基于其自身原因不继续履行合同，并不符合各方口头约定的“贷不到款就退定金”的情形，两被告应承担相应的违约责任。综上，本院对两被告认为其无需承担违约责任的抗辩依法不予采纳。至于两被告主张经纪方存在未能帮被告贷到指定金额的行为，其属于两被告和经纪方之间的合同关系，两被告不得以此对抗两原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告莫燕琼、黄德禄与被告金毓华、谢剑英于2019年3月5日签订的《房地产买卖合同》中关于佛山市南海区桂城街道XXXX******的房屋买卖合同关系于2019年4月14日解除；二、驳回原告莫燕琼、黄德禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10050元（两原告已预交10815元），由被告金毓华、谢剑英负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳10050元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告莫燕琼、黄德禄预交的诉讼费用10815元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告莫燕琼、黄德禄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年八月五日书记员 郑幸莉