浙江省新昌县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0624执异16号 申请执行人暨异议人：绍兴银行股份有限公司新昌支行,住浙江省新昌县七星街道鼓山西路650号。 主要负责人：张美珍，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡小可，男，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：王洪伟，男，该支行工作人员。 被执行人：梁林珍，女，1963年3月31日出生,汉族，住新昌县南明街道大佛路50号。 被执行人：梁凤生，男，1954年10月16日出生,汉族，住新昌县南明街道大佛路50号。 被执行人：梁天一，男，1987年6月2日出生,汉族，住新昌县南明街道大佛路50号。 被执行人：陈晓敏，女，1989年8月21日出生,汉族，住新昌县南明街道大佛路50号。 本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司新昌支行与被执行人梁林珍、梁凤生、梁天一、陈晓敏金融借款合同纠纷案件过程中，申请执行人暨本案异议人绍兴银行股份有限公司向本院提出执行异议，要求撤销以带租方式拍卖被执行人梁林珍、梁凤生、梁天一名下抵押物的决定，实行不带租拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人异议称：一、贵院作出的（2019）浙0624民初134号民事判决书确认了异议人对被执行人梁林珍、梁凤生、梁天名下的抵押物享有优先受偿权。二、梁凤生提供的房屋租金合同为事后伪造的合同，胡韦英向梁凤生租赁涉案房产的事实并不存在。1、涉案房产所有权人在2018年2月借款人向我行申请抵押贷款时，出具了抵押人声明，承诺涉案房产没有向任何单位或个人出租。而贵院对梁林珍进行询问时，梁林珍也明确表示2018年5月之前涉案房产为所有权人自住，并未出租给他人，并自述梁凤生曾经让他在造假的房屋租赁合同上签字，但被其拒绝。2、执行期间，梁凤生所提供的房屋租赁合同、收条与承租人在谈话笔录中的陈述自相矛盾。根据梁凤生提供的《房屋租赁合同》和收条，胡韦英与梁凤生于2017年12月22日签订了《房屋租赁合同》，并分别于2017年12月22日和2017年12月26日出具了押金10000元和六年的123000元租金的二份收条。而在新昌县人民法院对胡韦英进行询问时，胡韦英则明确表示其是在2017年12月14日左右交付了押金。前6年的租金三次分别于2017年12月28日、2017年12月31日左右、2018年1月7日左右交付的。且梁凤生从未向其出具过收条。胡韦英的陈述与梁凤生提供的收条内容存在明显矛盾。另外，从常识来看，十多万租金都是现金交付，且从未要求出具收条；在合同签订之前就交付押金；在房租收到之前就出具收条都是不符合情理的。因此综合来看，所谓租赁合同根本就是梁凤生为了阻碍执行伪造的。3、从涉案房屋的实际使用状况来看，梁林珍表示2018年5月之前，涉案房屋是由其自用的，这与办理抵押登记之前，我行客户经理实地调查的情况相符。我行客户经理实际调查时发现当时涉案房屋为所有权人作为仓库和厨房自用，门口招牌上的联系方式也是所有权人梁林珍的，而反观所谓承租人胡韦英的陈述，在租房之后没有办理营业执照，也没有交过税，且未能提供实际占有使用涉案房屋的证据；2019年4月在所谓租房未满1年半，梁凤生还未退还租金及押金的情况下就同意搬出，也显然不合常理。4，涉案房屋为梁林珍、梁凤生、梁天一三人共同共有，而《租赁合同》上仅有梁凤生一人签字，对梁林珍的询问笔录中，梁林珍也明确表示不同意在租赁合同上签字，且有梁林珍及其家人电话录音也证明无对外出租行为。《城市房屋租赁管理办法》6条规定：“共有房屋未取得共有人同意的，不得出租”。因此该租赁合同应被认定为无效。综上所述，异议人请求贵院撤销带租拍卖（2019）浙0624民初134号一案中被执行人名下的抵押物的决定，另实行不带租拍卖以保障异议人合法债权的实现。 本院查明：2018年2月12日，绍兴银行股份有限公司新昌支行与梁林珍签订了合同编号为0950180212001号的绍兴银行股份有限公司个人贷款借款合同，借款金额为1500000元，借款期限自2018年2月12日起至2028年2月12日至。同日，绍兴银行股份有限公司新昌支行与梁凤生、梁天一、陈晓敏签订最高额保证合同，约定梁凤生、梁天一以其所有的位于新昌县大佛路50号房产在2018年2月12日至2028年2月12期间和最高抵押担保余额1900000元内为梁林珍向绍兴银行股份有限公司新昌支行分期分次取得的贷款资金提供抵押担保，并就抵押物向新昌县国土资源局办理了抵押登记，取得浙（2018）新昌县不动产证明第0001744号不动产登记证明。因梁林珍未履行还款义务，绍兴银行股份有限公司新昌支行于2019年1月3日向本院提起诉讼，2月1日，本院作出（2019）浙0624民初134号民事判决书。2019年7月8日，绍兴银行股份有限公司新昌支行向本院申请强制执行，执行案号为（2019）浙0624执478号，同月18日，本院作出（2019）浙0624执478号执行裁定书，裁定拍卖梁林珍、梁凤生、梁天一名下的座落于新昌县大佛路50号的房屋。 另查明：2018年2月12日，梁林珍、梁凤生、梁天一向绍兴银行股份有限公司新昌支行提供了抵押人声明一份，表示位于新昌县大佛路50号房产无租赁。在本院执行过程中，胡韦英以其已于2017年12月22日与梁凤生签订了关于新昌县大佛路50号房屋的租赁协议为由，要求保护其租赁权。2019年7月16日，本院向双方当事人发出网拍告知书，决定对涉案房产进行带租拍卖。绍兴银行股份有限公司新昌支行遂向本院提起异议。 本院认为：设立抵押合同之前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押物出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以本案的关键在于到底是抵押权设立在先还是租赁关系形成于先？从本案的基础法律关系即金融借款合同来看，抵押权设立的时间是2018年2月12日。从承租人胡韦英和被执行人梁凤生提供的租赁合同来看，租赁合同签订的时间在2017年12月22日，表面上租赁合同先于抵押权形成。但租赁关系是否真实存在不仅仅要看是否有租赁合同还需从租金是否实际交付、租赁物是否占用使用、租赁合同的真实性等方面进行审查。 本案中，从租金的交付情况来看，梁凤生为证明租赁关系的的真实性向本院提供了二份租金收条，但本院在执行实施及异议阶段对承租人胡韦英和被执行人梁凤生的多次谈话中，承租人胡韦英表示在其将10多万元的租金已现金方式交付给被执行人梁凤生后，被执行人梁凤生未出具收条。而被执行人梁凤生却表示其出具了相应的收条给对方。租金支付距今不足二年，双方表述却截然相反，其真实性值得怀疑。另外，承租人胡韦英在谈话中自称之前是开办服装厂的，所以，以现金交付大额租金却不收取收条的行为已明显不符常人的日常交易习惯，更不要说是从商多年的承租人胡韦英；从占用使用的情况来看，承租人胡韦英在谈话笔录中声称租房为开店所用，但其却不能提供诸如办理营业执照、进货、销售、纳税等相关证据；从租赁合同的真实性来看，被执行人梁凤生即是租赁合同的出租人又是金融借款合同的担保人，其在担保时声明借款前无租赁，但在执行中却主张借款前已出租，被执行人梁凤生对同一事实提供二份相互矛盾的证言，故对其证言本院不予采信。而作为共有人的梁林珍在本院对其的谈话中明确表明其在2018年5月份之前仍居住在涉案房屋，涉案房屋之前未有租赁情况。所以，租赁合同的真实性也值得怀疑；另外，从租赁合同的效力来看，涉案房产系梁林珍、梁凤生、梁天一共有的房产，而租赁合同中的出租人仅为梁凤生一人，所以梁凤生在未征得其他共有人同意的情况下出租共有财产，该合同属于效力待定的合同，事后没有经其他共有人的追认，则合同无效。而共有人梁林珍在询问笔录中明确表示其不会签字确认，所以该租赁合同无效。综上，异议人的请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十一条、第十二条、第十六条、第十七条之规定，裁定如下： 支持异议人绍兴银行股份有限公司新昌支行的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张孟超 审 判 员  陈永华 人民陪审员  吴亚非 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  任玉茜