广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13100号原告（反诉被告）：罗国强，男，1970年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************010。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市欣粤房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区***********时代倾城地下商业D118号商铺（住所申报），统一社会信用代码91440605MA52ND8F2Q。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：彭莉，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丽鸣，广东正平天成律师事务所律师。原告罗国强与被告佛山市欣粤房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁颖欣，被告的委托诉讼代理人彭莉、邵丽鸣到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告罗国强向本院提出本诉请求：1.解除原告与被告于2019年4月3日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款103560元并以购房款为本金从2019年4月3日起至实际支付日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告向原告支付违约金8630元（以合同约定总金额172600元为基数按5%计算违约金）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月3日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于广东省佛山市南海区**********时代倾城地下商业D639号商铺出售给原告，建筑面积12.02平方米，房屋总价172600元；原告应于该合同签订时向被告支付50000元作为房屋定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照以下分期付款的方式按时付款：第一期原告于2019年4月5日前向被告支付103560元，第二期原告于2019年6月30日前向被告支付34520元，第三期原告于2019年9月30日前向被告支付34520元，并约定于2019年9月30日原告缴纳完房款后办理房屋交付手续。原告依照合同约定于2019年3月31日向被告支付50000元作为定金，又于2019年4月3日支付了53560元，与之前已支付的定金合共103560元，原告已按时缴纳了第一期款项。原告在准备支付第二期款项时，与被告一直不能取得联系，遂没有继续履行合同中支付第二期款项支付的义务，原告去往被告经营地址时发现已无相关工作人员接待，已停业营业，无法联系相关工作人员，并且原告查证发现被告实则无房产的所有权，被告无权销售该商铺。由于房产所有权并不属于被告所有，被告无法将房产转移登记到原告名下，合同目的无法实现，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条以及一百零八条的规定，原告特向法院主张解除合同，请求判决被告返还原告购房款并承担违约责任。被告辩称，原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：1.本案不存在原告可以行使不安抗辩，中止履行合同并请求解除合同的情形。《合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或可能丧失债务履行能力的情形，才可以中止履行合同。对于被告处于不良经营的状况，原告负有举证证明的责任。而且应当达到有确切证据证明的程度，原告个人的怀疑并不构成其拒绝先履行义务的前提。事实上，被告仍然处于正常经营的状态，经营状况良好，并不存在原告所述的无法取得联系或停止营业的情形。在原告向法院起诉前，被告一直保持与其电话以及短信沟通的状态，原告多次以各种借口要求被告解除合同并退款，但因没有合同及法律依据而遭到被告的拒绝，现原告未能举证证明被告确实存在《合同法》第68条规定的可以中止履行合同的情形，其应当继续履行合同。退一万步而言，即使被告确实存在上述法定情形，原告也应当按照《合同法》第69条的规定行使不安抗辩权。2.被告已经取得了案涉商铺的出售权，被告不是商铺的业主并不影响案涉合同的生效以及履行。3.被告在履行合同过程中不存在违约行为，依法无需支付违约金。被告佛山市欣粤房地产代理有限公司向本院提出反诉请求：1.原告继续履行《房屋买卖合同》，并向被告支付第二期购房款34520元；2.原告向被告支付迟延支付第二期购房款的违约金18123元（以总购房款172600元为本金，按每日0.3%的利率计算，自2019年7月1日起计至实际付清之日，现暂计至2019年8月4日）；3.原告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年4月3日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**********时代倾城地下商业D639号商铺。双方约定商铺总价为172600元，并按如下方式分期支付：定金50000元，原告应于签订合同时向被告支付；第一期费用103560元（含定金），原告应于2019年4月5日前付清；第二期费用34520元，原告应于2019年6月30日前付清；第三期费用34520元，原告应于2019年9月30日前付清。原告支付了定金及第一期费用后未再向被告支付任何费用。现第二期费用的支付期限已经届满，原告迟延付款的行为已严重违反了合同的约定，并损害了被告的合法利益，原告应当向被告足额支付第二期的购房费用，并按照《房屋买卖合同》第七条第1款的约定，按日支付迟延付款的违约金。原告对反诉辩称：请求法院驳回被告的全部反诉请求。理由如下：1.到期支付第二笔购房款时，原告无法与被告取得联系，原告有权拒绝或者暂时停止支付该笔购房款。2.签订合同时，被告称已将房屋出租，并约定由原告与佛山市保富企业经营管理有限公司签订《经营管理协议》，但实际该协议未签订，被告虚构未来收益前景引诱原告签订合同。3.签订合同时，被告未如实告知房屋的真正所有权人，并自称其为房屋所有权人，有权出售该房屋。即使被告有权出售该房屋，但被告也未如实告知房屋处于抵押登记状态，原告也无法获知案外人何时能涂销抵押登记，即使原告按时支付所有购房款，仍然有可能无法办理过户手续，合同目的无法实现。综上，基于被告存在以上的违法情形，原告有权要求主张解除合同并要求被告支付违约金。原告在诉讼中举证如下：1.罗国强身份证复印件1份；2.企业信用信息公示报告打印件1份；证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3.《房屋买卖合同》原件1份，用以证明原、被告于2019年4月3日签订《房屋买卖合同》，原告已经按约定支付第一期购房款103560元。4.收据（N0.2187172）原件1份、POS签购单打印件3份，用以证明原告支付购房款103560元。被告在诉讼中举证如下：1.《房屋买卖合同》原件1份，用以证明原被告之间存在买卖合同关系，且原告未按照合同约定按时支付房款。2.粤房地权证佛字第0200448689号房地产权证复印件1份；3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份；4.《商铺销售合同》原件1份；5.收据原件1份；证据2-5，用以证明案涉商铺的登记产权人为案外人肖恒；案外人肖恒已经将案涉商铺出售给被告，并同意以被告名义直接销售给原告；被告已经向案外人肖恒交付案涉商铺的部分购房款。6.企业信息信息公示报告打印件1份；7.广东增值税普通发票原件1份；8.照片打印件5张；证据6-8，用以证明被告依然处于正常经营状态。9.原告与被告的短信沟通情况打印件1份、通话记录打印件6页，用以证明《商铺销售合同》签订后，原告在没有合同与法律依据的情况下多次要求被告退款。经审查，原告出示的证据1-4，被告确认其真实性，本院对其真实性予以确认；被告出示的证据1-3、6、7、证据9中短信沟通情况，原告确认其真实性，本院对其真实性予以确认；被告出示的证据4、5，被告提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认；被告出示的证据8，本院对其真实性予以确认，对其证明内容在综合审查后再作认定；被告出示的证据9中通话记录，被告提交了原件予以核对，原告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年1月30日，肖恒（甲方）与被告（乙方）签订《商铺销售合同》，约定：乙方购买甲方位于佛山市南海区**********时代倾城地下商业的16间商铺，乙方应当在2020年3月30日前付清全部费用；商铺的总建筑面积为185.41平方米，每平方米10000元，总价款为1854100元，在收取指定商铺的全部款项后，根据双方约定将标的商铺过户至乙方或乙方指定的第三人名下；乙方可以以自己的名义将标的商铺出售给第三方购买人，乙方应当自行与第三方购买人签订买卖合同，乙方在收到第三方购买人支付的购房款之日起，7个工作日内按照本合同约定的单价将相应的款项存入甲方指定账户；乙方应当敦促第三方购买人在付清购房款后积极配合甲方办理标的商铺的网签及产权登记转移手续，在付清全部房款的情况下，全部标的商铺的网签及产权转移登记手续的申请应当在合同支付期限到期后90个工作日内办理完毕。2019年4月3日，被告（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广东省佛山市南海区**********时代倾城地下商业D639号商铺（以下简称涉讼物业），建筑面积12.02平方米，总金额为172600元；签订合同时，乙方已向甲方支付50000元，乙方应于2019年4月5日前支付第一期款项103560元，于2019年6月30日前支付第二期款项34520元，于2019年9月30日前支付第三期款项34520元；甲乙双方同意该房屋交付的时间为2019年9月30日，但届时甲方未能收齐全部房款及过户税费或产权过户手续未完成的，则交房时间顺延；甲乙双方同意在乙方付清所有房款及其他应付费用（包括过户税费等）之日起150个工作日内，甲乙双方共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方未按照本合同约定的期限支付房款的，则每延迟一日，应每日按照总房款的0.3%向甲方支付违约金，延迟支付超过30日的，甲方有权选择解除本合同及认购书或要求乙方继续履行本合同，甲方选择解除本合同及认购书的，可同时要求没收乙方已付定金，甲方选择继续履行本合同的，乙方应每日按总房款的0.3%向甲方支付违约金，直至乙方付清欠缴房款；本合同签订后，在乙方未有违约的情况下，甲方擅自将该房屋出售给第三人的，则退回全额铺款，并应向乙方支付违约金，违约金为该房屋成交价的5%。2019年4月3日，被告出具《收据》，确认收到原告支付的涉讼物业首期款103560元。2019年6月10日，原告提起本案诉讼。被告于2019年8月6日向本院提起反诉。诉讼中，原、被告均确认原告按合同约定到被告经营场所（即《房屋买卖合同》中被告通讯地址，佛山市南海区***********时代倾城地下商业D118号商铺）通过刷卡方式分期支付购房款，原告仅向被告支付第一期购房款103560元。2019年7月24日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉讼物业所有权人为肖恒，产权证号为粤房地权证佛字第0200448689；2016年1月22日，涉讼物业办理抵押登记，抵押权人为郴州农村商业银行股份有限公司，涉讼物业无查封。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的。当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。现原告未能充分举证证明《房屋买卖合同》存在合同约定或法定解除情形，应承担举证不能的不利后果，故原告请求解除《房屋买卖合同》、被告返还购房款及支付利息、违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告不是涉讼物业的所有权人、涉讼物业存在抵押登记情形，以致合同目的不能实现，故请求解除合同的意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。理由如下：其一，被告虽然不是涉讼物业的所有权人，但不必然导致原、被告合同不能继续履行，根据被告与案外人肖恒签订的《商铺销售合同》，被告可以自己的名义对外销售涉讼物业，且被告在支付涉讼物业全部购房款后，案外人肖恒负有协助办理涉讼物业过户至被告或被告指定第三人名下的义务；其二，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，原告在付清所有房款及其他应付费用之日起150个工作日内，原、被告共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，现办理产权转移登记期限未至，涉讼物业上现存在抵押登记情形，但不必然导致原、被告合同不能继续履行。原告主张其支付第二期购房款时，无法与被告取得联系，被告的经营场所亦处于停止营业的状态，故以此为由行使不安抗辩权，请求解除合同的意见，亦没有事实及法律依据，本院不予采纳。理由如下：其一，原告并未举证证明被告存在不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能的情形；其二，即使被告存在不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能的情形，原告亦是中止履行合同，并应及时通知被告，被告在提供适当担保时，应当恢复履行，只有在中止履行后，被告在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，原告才能行使合同解除权。关于被告主张购房款的支付问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《房屋买卖合同》约定原告应在2019年6月30日前向被告支付第二期购房款34520元，现第二期购房款履行期限已届满，原告迟延支付第二期购房款已超过30日，被告作为守约方，有权选择继续履行合同或解除合同，现被告请求继续履行《房屋买卖合同》，原告向被告支付第二期房款34520元，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。关于被告主张逾期支付购房款的违约金问题。原告未按合同约定期限支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合同约定，原告如逾期支付购房款，每延迟一日，应按总购房款每日0.3%的标准向被告支付违约金，但该约定的违约金标准过高，本院酌定逾期支付购房款按日万分之五的标准计算违约金。原告应以34520为本金从2019年7月1日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期支付购房款的违约金予被告，被告请求超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、罗国强应于本判决发生法律效力之日起十日支付购房款34520元及以该款项为本金从2019年7月1日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期支付购房款的违约金予佛山市欣粤房地产代理有限公司；二、驳回罗国强的全部诉讼请求；三、驳回佛山市欣粤房地产代理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1962.3元（罗国强已预交），由罗国强负担。反诉受理费减半收取558.04元（佛山市欣粤房地产代理有限公司已预交），由罗国强负担，罗国强应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费558.04元，逾期交纳，本院依法强制执行。佛山市欣粤房地产代理有限公司多预交的案件受理费558.04元，在本判决生效后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年九月六日书记员  刘冬花