山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初1792号原告：山东宏发重型机械有限公司，住所地泰山区省庄镇汉明堂路南段。法定代表人：程东林，经理。委托诉讼代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金，山东泰润律师事务所律师。被告：山东泰安汇金肥业有限公司，住所地泰安市省庄开发区宏发西邻。法定代表人：李建芬，董事长。委托诉讼代理人：王瑜，山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，男，1963年11月24日出生，汉族，该公司经理。原告山东宏发重型机械有限公司（以下简称宏发公司）与被告山东泰安汇金肥业有限公司（以下简称汇金公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏发公司的委托诉讼代理人赵天菊、于金，被告汇金公司的委托诉讼代理人王瑜、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏发公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同并责令被告腾退院落；2.被告支付欠付租金19万元（按照本金190000元，年利率6%，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年12月19日签订租赁合同，约定原告将其西院院落租赁给乙方，年租金20000元，每年结算一次。后被告以各种理由拒不支付租金，且原告多次催要租金并要求解除合同，被告皆拒绝。被告至今未支付任何租金，被告已构成根本违约，致使原告签订合同的目的已无法实现。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。被告汇金公司辩称，一、原告的起诉与事实不符，被告不是故意拖欠租金。原、被告系朋友关系，2009年1月份原告为筹建肥料厂准备去夏张镇建厂，因原告是肥料机械生产厂家，原告为了让被告购买其设备并为其设计了车间平面图，当时原告说将涉案土地转让给我，厂子建成后可作为其产品展示基地，之后可以到村里去变更合同。当时该土地是一个荒坑，我方共计买了670多车土填平，场地整平后双方于2009年6月19日签订了第一份合同，合同约定期限20年，五年一交租金，年租金2万元。后我方建造厂房车间投资达3、4百万元，后来原告又不想转让给我方了，双方多次协商后，曾经达成让我方使用到2026年，厂房车间归原告所有的口头协议。2009年12月份，我方因办理营业执照，需要由备案的租赁合同，双方就签订了一份租赁合同交工商局备案，原告起诉的依据即为工商局备案的合同。原告所称的拒不支付租金与事实不符，在多年的协商期间我方一直未支付租金，原告也未催要租金，我方并非恶意拖欠租金，原告若认可该合同，我方愿意立即支付租金，继续履行合同。二、原告的起诉已经超过诉讼时效。三、原告对于双方至今未达成转让协议存在过错，正常情况下的租赁合同不会超过十年而不收租金，即便欠付人拒不支付，更不会拖欠十年，期间原告曾经谈过要收购我方所建的厂房车间，足见双方一直未达成收购意向，双方对于合同签订都存在过错。四、原告如要求我方腾退院落，应支付我方建设厂房车间及搬迁等投资的费用及营业损失。我方接手该院落后，陆续建设厂房车间3000多平方，投资600多万元，原告不能基于解除合同而获得利益，不符合公平原则。五、我方是实际的土地使用权人，原告未经河东村许可违法转租土地，属于效力待定的合同，属于存在瑕疵的物权，其诉讼请求不能得到支持。本院经审理认定事实如下：2009年12月19日，原告宏发公司（出租方/甲方）与被告汇金公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将宏发公司西院房屋租赁给乙方；该院落租赁期为30年，自2009年12月18日起交付乙方使用，至2039年12月17日止收回；本合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租的权利；该房屋年租金为贰万元，租金按每年结算一次。被告称该合同系其公司为办理营业执照在工商局备案的合同，在此之前的2009年6月19日，双方还签订过一份《土地租赁合同》，约定原告将面积10亩土地有偿租给被告使用，期限为20年，租费2万元/年，租金五年结算一次给原告。为此，被告提交2009年6月19日《土地租赁合同》证实其上述主张。原告则主张按照上述两份合同的签订时间顺序，2009年12月19日《租赁合同》应系对2009年6月19日《土地租赁合同》的变更，故应以2009年12月19日《租赁合同》为准。原告主张被告一直未支付过租金，被告认可未向原告支付过租金，但其称未支付租金系因双方一直在协商变更合同内容，因协商的条件包括被告使用涉案院落的年限以及期限届满后车间厂房的归属，双方曾协商过被告使用涉案院落至2026年，厂房、车间归原告所有，被告就不用支付租金，后双方就此一直未达成一致，原告亦未向其催要过租金，故其未向原告支付租金。被告为证实其陈述，提交2015年被告公司经理李军与原告公司原法定代表人杨文刚之间的通话录音以及双方及中间人之间的微信聊天记录一宗，通话录音以及微信聊天记录能够体现双方之间就土地使用年限、若收回对车间厂房的补偿等事宜进行协商的情况。庭审中，原告主张因被告自双方形成租赁关系以来，一直未交纳租金，构成根本违约，经多次催要后，亦未支付租金，导致合同目的不能实现，要求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。被告则称原告未向其催要过租金，并表示同意按照2009年12月19日租赁合同的约定向原告支付租金，并要求继续履行租赁合同。原告对于其向被告多次催要租金的陈述未提交证据证实。另查明，被告租赁涉案院落后，在院落内投资进行了大规模厂房车间的建设，在该院落内进行公司经营至今。本院认为，被告汇金公司租赁原告宏发公司涉案院落，双方形成租赁关系，关于原、被告签订的租赁合同，根据原、被告提交的证据，双方就涉案院落曾签订过两份租赁合同，其中一份是2009年6月19日的《土地租赁合同》，另一份是2009年12月19日的《租赁合同》，从签订合同的时间顺序来看，2009年12月19日的《租赁合同》签订时间在后，之后双方虽对合同内容的变更进行过协商，但未达成一致意见，在此情况下，应以2009年12月19日的《租赁合同》为准。被告虽主张该《租赁合同》系为办理工商登记在工商局备案的合同，但该合同的签订亦系双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告在该租赁合同中约定租赁期为30年，根据上述法律规定，超过20年的部分，应属无效。对于该租赁合同的其他条款均不违背法律法规的强制性规定，应系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告要求解除合同的诉讼请求，原告主张被告一直未交纳租金，构成根本违约，经多次催要后，亦未支付租金，导致合同目的不能实现，以此要求解除合同。因双方在租赁合同中并未约定合同解除的条件，故合同是否能够解除应当审查是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告虽主张其向被告多次催要租金，但被告对此不予认可，原告亦未提交证据证实，本院对原告的该项主张不予采纳。被告称其未支付租金系因双方一至在协商变更合同内容，并提交相应的证据予以证实，且被告庭审中明确表示同意按租赁合同支付租金。因此，在被告明确表示同意支付租金的情况下，并不构成原告所主张的“合同目的不能实现”的情形。综上，原告主张解除合同的事由，不符合合同法规定的法定解除的条件。另外，考虑到被告在租赁涉案院落后，进行了厂房车间的建设，投资巨大，解除合同亦会给被告造成巨大的经济损失，故本院对于原告要求解除合同并腾退院落的诉讼请求，不予支持。原告主张自2009年12月19日起至起诉之日止欠付的租金，自2009年12月19日起至原告起诉之日2019年4月3日止，根据合同约定的租金每年2万元，被告尚欠原告租金185753元（9年零105天），该欠付款项被告应向原告支付。自2019年4月4日起之后的租金，被告亦应按约定继续支付。对于原告主张自起诉之日起，按照年利率6%支付利息的诉讼请求，不违反法律的规定，本院亦予以支持。对于被告辩称原告起诉已过诉讼时效，因被告在庭审时明确表示同意支付租金，故其又以诉讼时效期间届满为由抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、被告山东泰安汇金肥业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东宏发重型机械有限公司欠付的的租金185753元及利息（以185753元为基数，自2019年4月3日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告山东宏发重型机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇一九年八月七日书记员  孙芹