黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初973号 原告（申请执行人）：许桂荣，女，1964年3月6日出生，住牡丹江市。 委托诉讼代理人：许云海（系原告弟弟），住牡丹江市。 委托诉讼代理人：里俊福，牡丹江市阳明区阳明法律服务所主任。 被告（案外人）：刘红霞，女，1974年11月19日出生，住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：刘智，黑龙江安海律师事务所律师。 第三人：付国瑞，男，1946年2月1日出生，住宁安市宁安镇。 第三人：黑龙江省宁安市供销浸油厂，住所地宁安镇工业路1号。 法定代表人：付国瑞，厂长。 第三人：宁安市供销合作社联合社，住所地宁安镇城后西街4号。 法定代表人：关雨尧，主任。 原告许桂荣与被告刘红霞、第三人付国瑞、黑龙江省宁安市供销浸油厂（以下简称浸油厂）、宁安市供销合作社联合社（以下简称供销社）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许桂荣的委托诉讼代理人许云海、里俊福、被告刘红霞及其委托诉讼代理人刘智到庭参加诉讼。第三人付国瑞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人浸油厂、供销社经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许桂荣向本院提出诉讼请求：1.撤销宁安市人民法院（2019）黑1084执异7号执行裁定书，判决准许对第三人付国瑞所有的位于宁安市宁安镇房屋所有权证号为宁安房权证宁安镇字第xxx号、建筑面积49平方米房屋的执行；2.诉讼费由被告刘红霞负担。事实和理由：原告申请执行浸油厂、付国瑞、供销社民间借贷纠纷一案，宁安市人民法院于2015年11月20日作出（2015）宁法执字第276-3号执行裁定书，查封、评估、拍卖涉案房屋，并在宁安市房产处办理了查封登记。被告刘红霞提出案外人异议称：2001年9月28日与付国瑞及其妻子杨某签订了房屋买卖合同，约定刘红霞以14300元的价格购买涉案房屋。当日，刘红霞付清房款，杨某给刘红霞出具收条，并将房屋所有权证及土地使用证原件交给刘红霞。刘红霞从付国瑞儿子处拿到涉案房屋钥匙后，一直在涉案房屋中居住至今。宁安市人民法院作出（2019）黑1084执异7号执行裁定书，中止了对涉案房屋的执行。原告提起诉讼，理由如下： 一、没有证据证明被告刘红霞与付国瑞签订涉案房屋的买卖合同。庭证中刘红霞提供的房屋买卖合同，并不是付国瑞的签字，而是付国瑞的妻子杨某签字。购房款不是付国瑞收取的，是付国瑞的妻子杨某在收条上签字。刘红霞在听证中没有提供付国瑞的合法授权，委托妻子杨某出售房屋和收取卖房款。 二、刘红霞与杨某签订的房屋买卖合同建筑面积51.50平方米，涉案房屋面积为49平方米，而且房屋买卖合同中未注明房照号。只注明了牡宁路x号，东至付国瑞、西至张某。 三、购房款明显低于正常价格，每平方米不足300元，而且还有占用范围内的土地和围墙等。2016年，宁安法院对涉案房产评估价为99401元。 四、没有办理涉案房屋的转移过户手续的过错责任全部在刘红霞。假设刘红霞提供的房屋买卖合同不是后补的，那么由于付国瑞没有在房屋买卖合同上签字，也没有给杨某提供经公证机关公证的委托手续，即使法院未查封涉案房屋，刘红霞至今也无法办理涉案房产的转移过户手续。 五、刘红霞至今没有提供对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益的证据。未签订合法有效合同，未支付合理对价，未办理涉案房屋的转移过户手续及对未办理房屋过户手续存在重大过错，未尽到合理的审慎注意义务。既然付国瑞与杨某一同与刘红霞签订房屋买卖合同、收取的卖房款。刘红霞为什么不让付国瑞在房屋买卖合同和收条上签字，为什么不核对涉案房屋买卖合同和房照上的面积，为什么不与付国瑞一起到房产部门办理涉案房屋的转移过户手续，又不让付国瑞出具经公证机关公证的授权委托书。其所持有涉案房屋的房照原件和土地使用证原件，并不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且有恶意串通、协助付国瑞规避执行的嫌疑。 被告刘红霞辩称，请依法驳回原告许桂荣的诉讼请求。一、被告提供的证据足以证明房屋买卖合同成立，双方买卖合同已实际履行多年。被告所提供的房屋买卖合同、收条、房屋所有权证书、低保介绍信、低保银行卡、土地使用证、交纳电费票据、户口簿、户籍证明等足以证明2001年9月28日被告与付国瑞达成了房屋买卖协议，并交付了购房款。当时付国瑞已经实际将房屋交付给被告，并在此居住。孩子上学、办理低保、户口由东京城镇迁到宁安镇、交纳电费等都是在此房屋为居住地办理的。杨某与付国瑞于2008年离婚。在卖房时其妻子杨某有权代为办理，属于民事的有权代理行为。如果原告认为本协议无效，应当提请关于合同无效或可撤销的诉讼，在此案中不能解决合同效力。二、房屋与实际居住情况相符。一是被告所居住的房屋在合同上所显示的面积与土地使用证上的用地面积及建筑面积都是一致的。二是被告所居住的房屋与土地使用证上所显示的四至也与实际相吻合。三是被告在此房屋居住18年，不仅邻居可以证实，相关部门的备案中，也都有显示被告的名字。三、房屋买卖当时属于市场价。被告购房时，宁安市房地产市场就是这个价格，不能以2016年的评估价格为依据进行推算。四、没有办理过户手续不影响买卖合同的成立。种种原因没有办理过户手续的责任不在于被告，被告多次催促，仅是因相关部门停办及付国瑞不予配合造成的，被告没有责任。也不影响合同成立及实际居住的事实。 根据原、被告的诉、辩意见，归纳本案争议焦点为：一、本案争议房屋的买卖合同是否有效；二、被告是否有充足证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益；三、原告的诉讼请求是否符合法律规定。 原告许桂荣围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据1.宁安市人民法院（2015）宁法执字276-3号执行裁定书一份；证据2.房屋所有权证一份；证据3.房屋买卖合同一份；证据4.收据一份；证据5.宁安市人民法院（2019）黑1084执异7号执行裁定书一份。本院认为，以上证据能证明2015年11月20日，宁安市人民法院查封了付国瑞名下的房照号为xxx号建筑面积49平方米房屋。房屋所有权证载明所有权人：付国瑞，房屋坐落：宁安市宁安镇，建筑面积：49平方米。土地使用证载明，土地使用者：付国瑞，用地面积119.16平方米，建筑占地51.6平方米。刘红霞与付国瑞于2001年9月28日签订房屋买卖合同，约定：甲方（付国瑞）将自有坐落在宁安镇牡宁路x巷砖瓦结构、建筑面积51.6平方米、占地面积119.6平方米、东至付国瑞、西至张某、南北为道的房屋出售给乙方（刘红霞）。签字人为甲方杨某、乙方刘红霞。当日，原告给付房款14300元，杨某收款。2019年3月25日，宁安市人民法院作出（2019）黑1084执异7号执行裁定书，裁定：中止对本院（2015）宁法执行字第276-3号执行裁定书中查封、评估、拍卖被执行人付国瑞所有位于宁安镇房照号为xxx号49平方米房屋的执行。 被告刘红霞围绕反驳意见依法提交了证据，经本院认定如下： 2001年9月28日房屋买卖合同一份、收条一份、房屋所有权证书一份、低保介绍信、低保存折、国有土地使用证、牡丹江供电公司电费交款凭证、户口本、户籍证明信、杨某证明书各一份、付国瑞后补签房屋买卖合同以及收条微信打印件各一份。本院认为，以上证据能证明2001年9月28日被告与付国瑞达成房屋买卖协议，原告交付了购房款，原告在此房屋居住。刘红霞的户口于2008年6月27日由东京城镇迁到宁安市xx路站北六胡同015号。2018年12月14日，刘红霞交纳地址为牡宁路火车站北xx房屋的电费。杨某证明其与付国瑞于1968年结婚、于2008年离婚。 根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 原告许桂荣与第三人付国瑞、浸油厂、供销社民间借贷纠纷案件，经法院判决，民事判决书已发生法律效力，判决第三人给付原告借款。第三人未自动履行，原告申请执行。2015年11月20日，宁安市人民法院作出（2015）宁法执字第276-3号执行裁定书，裁定：查封、评估、拍卖被执行人付国瑞所有的位于宁安镇房照号为402812号、建筑面积49平方米房屋。被告刘红霞作为案外人向本院提起执行异议，本院于2019年3月25日作出（2019）黑1084执异7号执行裁定书，裁定：中止对本院（2015）宁法执字第276-3号执行裁定书中查封、评估、拍卖被执行人付国瑞所有位于宁安镇房照号为xxx号49平方米房屋的执行。 第三人付国瑞与杨某原系夫妻关系。2001年9月28日，被告与付国瑞及其妻子杨某签订了房屋买卖合同，约定被告刘红霞以14300元的价格购买付国瑞所有的坐落在宁安市x路x巷21号房屋。在合同中甲方为付国瑞，但签字是杨某所签。当日，刘红霞付清房款，杨某为刘红霞出具收条，并将房屋所有权证及土地使用证原件交给刘红霞。刘红霞一直在该房屋中居住至今。 本院认为，本案系原告许桂荣提起的申请执行人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因此本案案外人即被告刘红霞应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。刘红霞与第三人付国瑞签订房屋买卖合同，虽是其妻子杨某签字，但签字时，二人系夫妻关系，原告未提供证据证明付国瑞不同意出售此房。故杨桂清签字的卖房行为，构成表见代理，亦是夫妻二人的真实意思表示。双方的房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告申请执行的是一般金钱债权，刘红霞交付了全部房款并已在争议房屋居住、占有使用多年，且刘红霞对未能办理房屋过户手续不存在过错。所以，刘红霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求准许执行争议房屋，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告许桂荣的诉讼请求。 案件受理费157.50元，公告费560元，由原告许桂荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本， 上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  关春学 审 判 员  张龙泉 人民陪审员  付耀萍 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  穆春雨