广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9122号上诉人（原审原告）：林帆，女，汉族，1989年2月7日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：韩晓东，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小芳，广东东成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：家利物业管理（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：徐建东，董事长。被上诉人（原审被告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。代表人：何伟雄，总经理。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈仪，广东广大律师事务所律师。上诉人林帆（以下简称本案业主）因与被上诉人家利物业管理（广州）有限公司、家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：“一、被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林帆赔偿法律服务费400元；二、被告家利物业管理（广州）有限公司就被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的上述赔偿义务承担补充清偿责任；三、驳回原告林帆的其他诉讼请求。被告家利物业管理（广州）有限公司、被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担，被告家利物业管理（广州）有限公司承担补充清偿责任。”本案业主不服上述判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判本案业主与物业公司之间签订的《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项违反公平原则，予以撤销；3.改判物业公司应当依照本案业主在一审起诉时《民事起诉状》附件一版本履行涉案小区物业服务费收支情况公示义务；4.改判物业公司立即补充履行2017-2018年在涉案小区业主进行公开、透明的满意度调查义务；5.改判物业公司赔偿本案业主因本案诉讼产生的1050元法律服务费损失；6.判令物业公司承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。（一）物业公司提交的两份调查问卷统计分析报告是其单方制作的虚假证据，两份报告没有附被调查业主的签名，且涉案小区已有超过50%以上的入住业主要求起诉物业公司，不可能有95%的入住业主对物业公司服务质量满意。（二）本案业主提交的新证据可以证明截至2019年5月23日傍晚，涉案小区内全部公示栏上均未出现物业公司公示的2019年第一季度物业服务收支情况。物业公司没有在涉案小区履行物业费收支情况的公示义务，已构成违约以及侵犯本案业主的知情权。一审法院依据物业公司在庭审后2019年5月23日下午补充公示的证据直接认定本案业主诉称的物业公司在2019年5月23日12点前还存在违约的事实不成立，属认定错误。物业公司提交的证据亦已证明在72户业主参加庭审前没有履行公示义务。（三）物业公司在一审提交的满意度调查仅是其内部文件，属虚假文件，其没有对外进行调查，2017、2018年度满意度达95%并不属实。本案业主在二审补充提交的证据即案涉小区303户业主自发签署的业主证词，足以证明303户业主对物业公司在小区的物业服务工作不满意，不满意户数占小区总户数25%以上。二、原审判决适用法律不当。《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定存在违约金超高及权利义务不对等的问题，属于显失公平条款，应予以撤销或变更。三、原审判决实体处理不当。引起本案纠纷的根本原因在于物业公司，故其应当承担主要过错，对本案业主的法律服务费损失承担全部赔偿责任。物业公司答辩称，一、关于满意度调查报告，物业公司分别于2017年12月31日、2019年2月6日出具了2017年度及2018年度的满意度分析报告，本案业主所陈述的目前已经有百分之五十入住的业主要求起诉物业公司，物业公司认为与事实不符，本案业主对此没有举证。二、关于财务收支情况，物业公司分别在2018年4月24日、5月25日、8月22日、10月24日及2019年1月17日、5月23日公示各季度的财务收支状况，关于2019年5月23日的公示情况，在一审庭审中物业公司进行了举证证明，本案业主也进行了质证，足以认定特别是公示的内容，一审法院特别要求物业公司提交原件留存，且物业公司在小区公示过。三、关于各方的物业服务协议变更的问题，物业公司认为协议是各方均已签章，是意思自治、协商一致的结果，不违反法律的强制性规定，本案业主主张无效，但是没有举证无效的事由，本案业主还主张变更，但协商一致的变更也应当由各方协商一致。且协议条款应在个案中根据业主的损失进行调整，不应当在损失没有产生的情况下进行统一变更。二审期间，本案业主提交以下新证据：1.照片19张;2.照片30张，均为业主方涌河所拍摄，拍摄时间为2019年6月17日13:34；3.广东省增值税普通发票3张；4.EMS邮寄送达回执2份、《律师敦促函》《关于佛山市和记黄埔地产有限公司是否支付禅城区科韵路10号涟岸花园小区物业服务费证明材料之复函》各1份；5.2019年7月由涉案小区303名业主签署的《关于家利物业管理（广州）有限公司及佛山分公司在禅城区涟岸花园进行满意度调查的业主证词》1份。物业公司未提交新证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经核实，本案业主提交的证据1拍摄时间为2019年5月23日中午，而并非23:59，故本案业主提交的照片不能证明物业公司没有在2019年5月23日公示《2019年第一季度物业服务费收支情况》，本院不予采信。对于证据2，并非拍摄于2019年5月23日，不能证明物业公司没有在2019年5月23日公示《2019年第一季度物业服务费收支情况》的事实，本院对该证据不予采信。对于证据3，因本案业主起诉时只主张法律服务费700元，超出部分在本案中不予审查，本院不予采信。对于证据4，系本案业主要求物业公司向其说明物业公司向其他业主收取物管费的情况，与本案的事实没有关联性，本院不予采信。对于证据5，业主证词属证人证言，除出庭作证的三名证人及涉诉业主外，其余证人均未出庭作证；在证词签字的涉诉业主与本案存在利害关系；证人李某娟陈述其于2019年1月入住涉案小区，该入住时间与其作证内容即对2017、2018年两年度涉案小区的物业服务不满意存在矛盾；即使业主证词的签字均真实，但因该业主证词并非形成于满意度调查之时而是形成于涉诉业主与物业公司的纠纷之后，受到各种因素影响，难以反映客观真实的情况。因此，本院对该业主证词不予采信。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩、举证及查明的事实，本院对二审的争议焦点分析认定如下：关于本案业主与物业公司签订的《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项效力问题。经审查，双方在平等一致的基础上签订的《涟岸花园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，没有免除物业公司责任、加重本案业主的责任、排除本案业主的主要权利，合法有效。而本案业主主张《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定的违约金过高可以在诉讼中申请调减，并不导致该条款无效。故本案业主以该条款显失公平为由申请予以撤销的上诉请求，本院不予支持。关于物业公司是否应按照本案业主提供的格式文本公示小区物业费收支情况的问题。首先，物业公司虽然承诺每一季度公示物业费收支情况，但双方签订的《涟岸花园前期物业服务协议》中并没有约定小区物业费收支情况应采用的公示文本格式，法律对此也没有规定。故本案业主上诉请求物业公司按照其提供的格式文本公示小区物业费收支情况没有合同与法律依据，本院不予支持。关于物业公司是否应补充履行2017年、2018年满意度调查义务并公示调查结果的问题。本案中，本案业主对于物业公司提交的2017年、2018年满意度调查结果有异议，认为物业公司并未作实际调查，而是物业公司员工单方制作的，但并未提供有效的证据证明该主张，故本院对于本案业主的该项上诉请求不予支持。关于本案法律服务费的问题。首先，本案业主在原审时要求物业公司承担700元法律服务费，二审时又要求物业公司另行承担本案的二审法律服务费350元。本院认为，本案业主要求物业公司另行承担二审时的法律服务费350元，系其二审时新增加的诉讼请求，本院对此不予审查，本案业主可另行主张。其次，物业公司确实存在延迟公示小区物业服务费收支情况的违约行为，在满意度调查工作中也存在瑕疵，原审法院据此酌情判决物业公司承担400元的法律服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。本案业主上诉缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人林帆负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇一九年八月十四日法官助理 蔡岱燐书 记 员 陈 颖