广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17509号原告：刘文苑，女，汉族，1991年10月18日出生，住广东省兴宁市，原告：陈岳文，男，汉族，1988年6月21日出生，住广东省普宁市，两原告共同委托诉讼代理人：田铸钢、吴玉禅，均为广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市新升房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区澜石大马路9号12座02室，统一社会信用代码91440600551655193R。法定代表人：蔡风佳。委托诉讼代理人：饶硕，男，汉族，1984年4月29日出生，住广东省广州市海珠区，系被告佛山市新升房地产开发有限公司的员工。被告：广州筑家易网络科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路733（1）号自编一楼13自编之三十九房，统一社会信用代码91440104MA59AME325。法定代表人：俞张勤。原告刘文苑、陈岳文诉被告佛山市新升房地产开发有限公司（以下简称新升公司）、广州筑家易网络科技有限公司（以下简称筑家易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，适用简易程序,于2019年8月6日公开开庭审理。两原告和被告新升公司各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告筑家易公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:一、依法判令被告新升公司、被告筑家易公司以《商品房销售价目表》中的备案价为基础，按照《折扣申请书》和《认购书》约定的优惠及折扣继续履行合同；二、依法判令两被告返还按照上述优惠及折扣计算的房价差额109419元给原告；三、判令两被告承担本案所有诉讼费用；费用由原告先行垫付，待法院判决后，由法院直接向原告退回。事实和理由：2016年8月，被告新升公司与原告签订《折扣申请书》，约定原告意向购买佛山市禅城区泷景花园三期1座1203单元，总价为1572975元，约定向被告新升公司支付2万元意向金及向代理方支付3万元意向金后，可以享受3万抵12万元后优惠折扣97+98折。2016年8月21日原告按照被告新升公司的要求，交付3万元，由被告筑家易公司出具3万元《收据》，确认已缴纳服务费3万元，可享受抵扣购房优惠12万元。2016年8月25日，原告与被告新升公司签订《泷景花园认购书》，约定以1572975元为总价，抵扣12万元后优惠折扣97+98折，折后房屋价款为1381198元。被告新升公司另承诺，原告如按照认购书履行义务，则可享受额外优惠折扣。2016年8月27日，原告与被告新升公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定购房总价款为1353712元，后被告新升公司开具1353712元的购房发票。原告于2019年向佛山市禅城区发展规划和统计局申请政府信息公开后得知，原告购买的佛山市禅城区泷景花园三期1座1203单元备案价格为1455532元，备案时间为2016年8月23日，所在楼盘预售许可证发放的日期是2016年8月23日。从上述《折扣申请书》及《认购书》约定的价格可以看出，被告新升公司是在未取得预售许可证的情况下，在备案价格的基础上加价12万元后，又承诺抵扣12万元，并以此为由以第三方名义向原告收取3万元所谓“服务费”。被告新升公司在未取得预售许可证的情况下进行销售并在备案价格上擅自加价再虚构优惠，违反了商品房预售和明码标价的有关规定，其行为应受到处罚，其由此获得的“收益”应向购房者返还。原告为此起诉并提出如上诉讼请求。被告新升公司辩称，一、双方签订合同合法有效，且被告新升公司并不存在违约行为，原告的诉请于法无据。根据被告新升公司与原告签订的《泷景花园认购书》《商品房买卖合同(预售)》等证据材料证明，双方签订的合同合法有效，包括价款条款在内的合同约定是双方真实意思表示；被告新升公司已按照约定给予原告折扣优惠，且合同中明确约定折扣及优惠后的价格。现双方的合同已履行完毕，被告新升公司已交付该房屋，原告诉请被告新升公司补差价于法无据，亦违背合同的契约精神。二、原告是完全民事行为能力人依法要对其民事行为负责。被告新升公司与原告关于房屋买卖所订立的合同完全基于双方的真实意思表示。合同自签订至今将满三年，在双方均按照合同约定履行完毕相关权利义务后，原告对房价提出异议，明显违反了《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。因此，原告的诉请均无事实及法律依据。三、原告诉请按照备案价为基础返还房价差的诉请缺乏法律规定、无合同约定、无事实依据。首先，原告诉请在备案价基础上给予折扣的主张缺乏法律依据，我国法律、行政法规对此并无强制性规定；其次，被告新升公司从未书面、口头或者其他任何形式承诺以备案价作为房价优惠的基础，双方并未约定按照价格主管部门监制的《商品房销售价目表》中的价格作为双方交易计价基准，因此，原告该主张无合同约定；再次，原告诉称被告新升公司擅自在备案价基础上加价再虚构优惠的主张与事实不符，被告新升公司是按照合同约定收取价款，原告亦未向被告新升公司多付价款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《泷景花园认购书》《商品房买卖合同(预售)》中约定的价格没有违反法律和行政法规的强制性规定，价格条款当然有效，被告新升公司不存在虚构优惠的情况，因此原告该主张亦无事实依据。因此应驳回原告的诉讼请求。被告筑家易公司提交书面答辩称，一、被告筑家易公司作为被告新升公司（开发商）的销售代理商，与被告新升公司存在委托代理的法律关系。根据被告筑家易公司与被告新升公司签署的《佛山泷景花园项目场外委托销售代理服务合同》，被告筑家易公司接受被告新升公司委托在其授权范围内对合作项目进行代理销售，销售成功后被告新升公司向被告筑家易公司支付代理服务费，双方存在委托代理的法律关系。合作期限内，被告筑家易公司按照被告新升公司提供的项目资料、价目，向原告如实介绍了房源情况，原告在充分了解房源信息后，与被告新升公司签署了《认购书》、《商品房买卖合同》，至此被告筑家易公司对被告新升公司的委托销售服务已经完成，被告新升公司应当按照合同约定支付代理服务费。二、被告筑家易公司与原告不存在直接的法律关系,原告支付的3万元团购服务费，实际是替开发商支付的代理服务费。如原告起诉状所言，原告是应被告新升公司的要求向被告筑家易公司支付3万元服务费，被告新升公司承诺可享受3万元抵扣12万元折扣，由被告筑家易公司向原告出具了收据。原告向筑家易公司支付款项实际是应被告新升公司要求的代为交付行为，所交款项实际是替被告新升公司支付的代理费，故被告筑家易公司与原告不存在直接的法律关系。三、根据合同相对性原则，被告筑家易公司在原告与被告新升公司的房产买卖合同里不承担任何权利义务，无需对原告诉讼请求与被告新升公司共同承担责任。原告以认购书上房屋价格比备案价格高为由，要求被告新升公司与被告筑家易公司以《商品房销售价格价目表》中备案价为基础，按《认购书》约定的优惠及折扣继续履行合同，返还房价差额，应当是与被告新升公司就房屋买卖合同所产生的法律纠纷。被告筑家易公司不是买卖合同的当事人，根据合同相对性的原则，原告无权要求无合同关系的被告筑家易公司就其与被告新升公司的买卖合同纠纷承担连带法律责任。四、即使被告新升公司的行为违反了商品房明码标价的相关规定，应当由主管部门实施行政处罚。被告筑家易公司无违反商品房明码标价的行为，不应当承担相关责任。首先：按照《商品房销售明码标价规定》第十六条规定：商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。因此即使被告新升公司的行为违反了商品房明码标价的相关规定，应当由主管部门实施行政处罚。其次：原告以被告新升公司违反商品房明码标价的相关规定为由，提起诉讼。但该房屋的备案价、销售价均为被告新升公司所决定，被告筑家易公司只根据被告新升公司提供的价目对房屋价格进行转述，没有定价权、且对备案价不知情，不存在违反商品房明码标价的行为，故原告要求被告筑家易公司为不相干的行为承担法律责任，缺乏事实以及法律上的依据。五、综上所述，被告筑家易公司认为：在与原告及被告新升公司的法律关系中，被告筑家易公司扮演的仅仅是代理销售商的角色，与原告不存在直接法律关系。原告以认购书上房屋价格比备案价格高,违反了商品房明码标价的规定,提起诉讼，实际是与被告新升公司就房屋买卖合同所产生的法律纠纷。被告筑家易公司和该行为的产生没有法律和事实上的关联性，且未因此行为有所获利。故原告要求被告筑家易公司就违反商品房明码标价的行为承担返还由此获得“收益”（即购房差价）的诉讼请求缺乏事实与法律上的依据，应予驳回。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举证的《折扣申请书》、《收款收据》、POS签购单、《泷景花园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及发票以及被告新升公司举证的《泷景花园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、商品房预售许可证、《确认书》、《收楼通知书》，当事人经质证无异议，本院予以采信。对原告举证的《商品房销售价目表》，被告新升公司对涉案商品房的销售备案价无异议，本院对真实性予以认定；对佛山市住建局的答复和公示，本院对真实性予以认定；对（2019）粤06民终1814号民事判决书，因与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：2016年，被告新升公司与两原告签订《折扣申请书》，约定两原告意向购买佛山市禅城区前进三街11号泷景花园三期1座1203单元（以下简称涉案物业），总价为1572975元；两原告自愿缴付2万元作为意向金，同时向代理方缴付3万元意向金，以向被告新升公司申请如下折扣：3万元抵12万元×97×98折，折后成交总价1381198元。2016年8月21日,原告陈岳文向被告筑家易公司支付了3万元。被告筑家易公司向两原告出具《收款收据》载明收到服务费3万元。2016年8月25日，两原告与被告新升公司签订《泷景花园认购书》，约定两原告认购涉案物业，该物业含增值税定价为1572975元，获抵扣12万元再折扣97×98折优惠后，含税成交价为1381198元。2016年8月27日，两原告与被告新升公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定购房总价款为1353712元，后被告新升公司开具1353712元的购房发票。另查明，涉案物业于2016年8月23日在政府物价主管部门备案的房屋售价为1455532元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。两原告起诉要求法院判令被告新升公司和被告筑家易公司以涉案物业的备案价为基础并按照《折扣申请书》和《泷景花园认购书》所约定的折扣优惠进行交易，并退还按照该方式计算出来的房屋“差价”。原告该诉讼请求的实质，是要求对房屋买卖合同中的价格条款进行变更。对此，本院分析评述如下：第一，涉案《折扣申请书》、《泷景花园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案合同各方均有诚实全面履行上述协议的义务，任何一方不得单方变更合同。至于原告援引的国务部相关部委颁布的《商品房销售明码标价规定》、《商品房销售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》的相关规定作为其主张的法律依据问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，退一步讲，即使两被告销售涉案物业的行为存在违反上述部门规章、地方性法规的情况，原、被告之间签署的上述合同文件也并不因此而无效，双方仍应遵照执行。第二，普通商品住房的备案价是房地产开发企业在销售商品房前预先设定备案在物价部门的价格，目前我国法律、法规并未规定房屋买卖双方只能按照备案价进行交易。而事实上，由于成本及供求关系变化等市场因素，备案价与房屋实际销售价格不一致的情况是客观存在的。换言之，普通商品住房的备案价具有非强制性，对房屋买卖双方不具有强制力，房屋的实际价格仍应当按照买卖双方真实的、一致的意思表示来确定。第三，综合全案证据，首先，涉案物业的买卖双方从未约定按照价格主管部门公布的商品房销售价目表公示的备案价为基础给予折扣优惠；其次，原告与被告新升公司签订的《折扣申请书》、《泷景花园认购书》中均明确约定涉案物业的定价是1572975元，原告在此定价之下可以通过支付服务费等获得一定的折扣优惠，该约定清晰、无歧义。换言之，原、被告三方均明确知道，被告新升公司之所能够给予、原告之所能够享受价格优惠是以涉案物业的定价1572975元为基础，若该基础不存在，相应的优惠未必存在。被告新升公司未隐瞒涉案物业定价为1572975元的事实，而原告从签订《折扣申请书》、《泷景花园认购书》至签订《商品房买卖合同（预售）》也未对此提出异议，可见原告对涉案物业的定价为1572975元是认可且接受的；再者，原告实际支付的购房对价并未高于涉案物业的备案价格，难谓其在本案交易中有何损失。故原告一方面单方要求变更房屋定价，另一方面又要求继续享有合同约定折扣优惠幅度，无事实和法律依据。第四，对于房地产开发公司或销售代理机构存在的违规行为，应由行政主管部门进行处理，购房者亦有权向行政主管部门进行举报，但行政机关的处理并不影响本案的审理。综上，原告诉讼请求于实无据、于法不合，不能成立，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第条一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：驳回原告刘文苑、陈岳文的诉讼请求。本案受理费减半收取1244元（原告已预交），由原告刘文苑、陈岳文负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一九年八月十二日书记员 蔡漪琳