贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初2084号原告罗坤鹏，男，1976年3月17日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人陈小亚，男，贵州新长征律师事务所律师。被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县城关镇东南环线，统一社会信用代码：91520000697512793W。法定代表人：杨茂禄,男，系公司董事长。委托代理人（特别授权）王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师。原告罗坤鹏诉被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司（以下简称：嘉业兴房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗坤鹏及其委托代理人陈小亚，被告嘉业兴房开公司的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗坤鹏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》；2、判令被告承担合同违约责任，依法返还原告所交的租金200000元、定金20000元、物业费7123元、装修保证金10000元、装修垃圾二次清运费3166元并赔偿原告装修损失3000元，以上共计243289元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原、被告签订《天逸城商铺租赁合同》，被告将位于金沙县新城区天逸城商业用房，编号为4-1Ｆ-34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、67号，面积791.46平方米的商铺出租给原告经营超市。合同签订后，原告当日支付了租金200000元及定金20000元。从合同签订至今被告仍未提供租赁商铺消防合格的证明。租赁房屋的消防验收合格是原告开办超市等大型场所不可或缺的前提条件，原告根本无法办理超市开业前所需手续，致使原告签订合同目的不能实现。2018年9月，原告致函给被告单位解除双方签订的租赁合同，被告签收后未作回应。2018年10月11日原告再次与被告协商租赁合同解除的相关事宜，被告均没有理会。因多次协商未果，故诉至法院请求支持如前诉请。被告嘉业兴房开公司辩称：一、原、被告于2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行其项下义务，即被告履行交付租赁房屋的义务，原告履行给付租金的义务。2019年3月20日被告委托律师致函原告要求其支付2018年度租金余款464826.4元并对租赁房屋装修使用，但原告均拒绝履行，对此被告保留诉权，另案起诉。二、涉案合同中关于租赁期限、租赁标的物、租金支付方式等内容的约定均符合法律、行政法规的规定，且对双方的权利义务作出相关约定。涉案合同中，原告租赁商铺并未要求被告必须提供消防验收合格证明，且从涉案合同第六条第三款约定看，合同签订时，原告明知被告消防设施未完善，也未对消防验收合格作出要求，即使不能实现合同目的，也应由原告承担缔约过失责任，赔偿被告的损失及承担违约责任。另，根据合同约定，租赁房屋四通八达，具有商场超市消防所需硬性条件，原告已在合同签订后接受租赁物并进行了门头装修，被告已履行租赁物的交付义务。原告以被告不能提供消防验收合格为由要求解除合同不符合法律规定，依法应驳回其诉讼请求。如经法院认定涉案合同确实违反国家法律性规定，应当视为无效而不是解除。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条规定，原、被告已经签订了租赁合同，不存在未签定租赁合同应当返还定金的行为，且涉案合同合法有效，不符合合同解除的条件，原告请求被告返还定金不符合法律规定；物业费、装修保证金、装修垃圾清运费并不是由被告收取，被告不应当返还相应的物业费、装修保证金、装修垃圾清运费；原告请求赔偿其损失3000元，因被告无违约行为，故原告请求的损失无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼。原告罗坤鹏为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据:1、原告身份证、被告营业执照。拟证明原、被告主体身份信息。经质证，被告无异议。2、《天逸城商铺租赁合同》。拟证明2018年8月1日双方签订合同的事实；原告租赁商铺用于经营超市；约定了违约责任和承担方式，根据十三条的约定，被告不能通过消防验收合同手续已经违反法律的强制性规定，按照合同约定原告可以解除合同，损失应由责任一方承担。经质证，被告对证据真实性无异议，但达不到证明目的，该合同并未约定将消防不合格作为法定的合同解除条件，原告请求解除该合同条件不成就，且被告不应当赔偿原告的损失。3、收据5张。拟证明原告向被告支付了租金200000元，物业费7123元，定金20000元，装修保证金10000元，装修垃圾二次清运费3166元，合计240289元。经质证，被告对证据真实性无异议，保证金10000元、装修垃圾二次清运费3166元是重庆市永川区鑫佳源物业管理有限公司收取，与被告无关；物业费只是被告代物管公司收取，该物业费应交给物业公司，与被告无关。4、贵州省消防公示信息。拟证明被告开发的金沙县天逸城1-4号楼商业及地下车库项目消防验收均未合格。经质证，被告对证据三性有异议，达不到证明目的。5、致被告单位的函、邮件、洽谈记录表。拟证明被告开发项目整体消防不合格导致原告经营的超市无法二次消防；原告多次找被告要求提供合格的手续，在2018年9月25日原告通过QQ邮件发送方式致函给被告要求解除租赁合同，2018年10月11日原告再次与被告洽谈合同解除后返还租金的事宜均无果。经质证，被告认为致被告单位的函并没有原告签名捺印，也没有被告相应的回复，邮件也不能证明是被告向原告发送邮件，在洽谈记录表上只是说明原被告双方对租赁合同协商解除，并不能证明被告同意解除租赁合同，同时说明被告对原告提出的请求均及时与原告沟通解决。被告嘉业兴房开公司为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、《天逸城商铺租赁合同》。拟证明原被告双方签订的合同中并未约定将消防验收不合格作为合同解除的法定条件，该合同解除条件不成就，原、被告双方应继续履行该合同。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，因被告的消防未过关，导致原、被告签订的合同目的不能实现。2、现场照片3张、涉案合同平面图4张。拟证明该商铺周围均有相应的超市及其他经营店正常营业；该商铺四通八达已经预留了安装消防设施空位，原告完全可以将涉案门面装修作为超市正常经营。经质证，原告对现场照片真实性无异议，对证明目的有异议，该3张照片描述的内容可证明原告的装修损失，附近商铺是小型门面，原告租赁商铺是开设大型超市，不能以开设的小门面足以证明被告未提供消防合格的违约行为，达到其不应该承担违约责任目的。本院对证据的分析与认定：原告提供的1、2组证据，经被告质证对真实性无异议，本院对真实性予以确认；第3组证据，经被告质证对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但其中装修保证金10000元、垃圾二次清运费3166元两张票据的收款单位不是被告，达不到原告的证明目的；第4组证据，虽经被告质证有异议，但系政府公开网站上可查询到的消防监督信息，且被告无其他证据予以反驳，故本院予以确认；第5组证据，其中函件及邮件记录均不能显示具体收件人，且被告不予认可，达不到原告的证明目的，本院不予确认，其中洽谈记录表经被告公司销售经理余本举签字确认，可以证实原告曾与被告协商解除合同的事实，本院予以确认。被告提供的第1、2组证据，经原告质证对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原告罗坤鹏（乙方）与被告嘉业兴房开公司（甲方）签订《天逸城商铺租赁合同》，约定“甲方自愿将位于金沙县新城区天逸城商业用房，编号为4-1Ｆ-34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、67号的铺位出租给乙方使用，经营面积791.46平方米；乙方经营范围：新零售、超市；合同期限五年，甲方优惠装修期两个月，自2018年8月30日起至2023年9月29日止；本合同铺位租金标准为第一年70元／建筑平方米（本合同签定时第一年租金乙方缴纳200000元整，余款乙方在2018年8月30日前一次性补缴完毕），甲方免租1年，2018年8月30日—2019年9月29日，租金为664826.4元；物业管理费按照每建筑平方米3元／月的标准收取，由乙方与甲方委托的管理单位另行签定管理合同；乙方于签订本合同时，向甲方缴纳安全责任保证金20000元，在本合同终止时，乙方据实结清相关费用、并确保租赁物业完好后，甲方退还全部剩余保证金，以上保证金不计利息；如乙方不能履行本合同约定按时入场经营，甲方有权解除本合同，保证金不予退还；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按当期日租金的五倍向乙方加收违约金。乙方拖欠租金累计壹个月的，除应及时如数补交、加收违约金外，甲方有权提前解除本合同。本合同签订自双方签字盖章之日起生效。”合同签订当日，原告罗坤鹏向被告嘉业兴房开公司交纳了天逸城4-1Ｆ-34--4-1Ｆ-43、4-1Ｆ-67，10个商铺的租金200000元，物业费7123元、定金20000元。因上述商铺未经公安消防机构验收合格，原告于2018年10月11日与被告嘉业兴房开公司协商解除《天逸城商铺租赁合同》未果。后原告以无法实现开办超市的合同目的为由，于2019年5月15日诉至本院，请求支持如前诉讼请求。本院认为：被告嘉业兴房开公司将位于金沙县新城区天逸城商业用房中编号为4-1Ｆ-34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、67号面积791.46平方米的商铺出租给原告罗坤鹏经营超市，并收取了原告租金200000元、定金20000元的事实，有原、被告签订的《天逸城商铺租赁合同》及被告出具的收据可以证实，本院予以确认。本案争议的主要焦点是：上述《天逸城商铺租赁合同》是否有效，应否解除。原、被告双方签订的上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，其是否合法有效取决于该合同是否违反了法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，只有违反法律和行政法规的效力性强制性规定才能确认合同无效。《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，旨在管理和处罚违反消防法规定将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格即擅自投入使用的行为，但并未明确规定违反该规定将导致合同无效的法律后果，故属于强制性规定中的管理性规定，违反上述规定并不必然导致租赁合同无效。故《天逸城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的效力性强制性规定，属有效合同。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原、被告签订的《天逸城商铺租赁合同》约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”被告嘉业兴房开公司将经公安消防机关验收不合格的商铺出租给原告罗坤鹏使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条规定，给原告经营造成不安全隐患，构成违约，致使原告无法达到经营大型超市的合同目的，违反了租赁房屋使用条件的法律强制性规定，故原告要求解除原、被告于2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，双方权利义务终止，被告应返还原告的租金200000元。原告向被告交纳的定金20000元，按照双方合同约定实质为交纳的安全责任保证金，合同解除后被告也应一并予以返还。故原告主张被告返还所交的租金200000元和定金20000元的诉请，本院予以支持。原告请求被告返还物业费7123元，该物业费显然系被告房开公司代为物业公司收取，因原告明知被告房屋消防验收不合格而租赁，且已使用部分房屋进行装修，存在过错，故本院对其该主张不予支持。原告诉请被告返还装修保证金10000元、垃圾二次清运费3166元的主张，因该费用系物业公司收取，并非被告收取，原告要求被告返还于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿装修损失3000元的主张，无证据证明，且原告明知被告房屋消防验收不合格而租赁使用亦存在过错，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗坤鹏与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司于2018年8月1日签订的《天逸城商铺租赁合同》；二、由被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告罗坤鹏租金200000元、定金20000元；三、驳回原告罗坤鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2480元，由原告罗坤鹏负担480元，被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  骆礼秋二〇一九年八月十三日书记员  程开莉