山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1002民初2682号原告：王某1，女，1952年2月15日出生，汉族，住威海市文登区。原告：王某2，女，1978年2月22日出生，汉族，住址同上。二原告之共同委托诉讼代理人：李某某，黑龙江某律师事务所律师。被告：王某3，男，1973年6月11日出生，汉族，住威海市文登区。被告：威海临港经济技术开发区草庙子镇某村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇某村驻地。法定代表人：王某某，村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘某某，山东某律师事务所律师。第三人：王某4，男，1942年6月9日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。原告王某1、王某2与被告王某3、威海临港经济技术开发区草庙子镇某村民委员会（以下简称某村委会），第三人王某4确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2及共同委托诉讼代理人李某某；被告王某3、某村委会之法定代表人王某某、委托诉讼代理人刘某某；第三人王某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1.确认王某3与某村委会之间以及王某3、某村委会与王某4之间的不动产买卖行为无效后，由王某4将以无效买卖行为取得的不动产予以返还；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1.涉案房屋原系王某1和前夫王某4共同所有。王某4死后，王某1携年龄尚幼的王某2改嫁。改嫁后王某1与前夫王某4共同所有的不动产未分割。由于王某1带王某2另有房屋居住，无需涉案房屋居住使用。王某3系王某1儿子、王某2哥哥，王某4死亡时和死亡后，涉案房屋由他经管，故王某1、王某2多年来未曾过问。后来，王某1、王某2听说涉案房屋所在的某村要进行旧村改造，到村里主张自己的不动产产权时，才知王某3在事先未征得王某1、王某2同意，事后二人也未予认可的情况下，先是将房屋抵顶了王某4所欠某村委会的债务7882.30元，某村委会又将涉案房屋卖给了王某4。2.涉案房屋与王某3的产权关系，是以继承的方式取得六分之一的不动产产权。王某3对以继承方式取得的相应产权，在行使处分权时，必须依法进行登记，未经登记不发生物权效力。这是物权法第三十一条的规定。3.王某1、王某2和王某3之间对不动产的关系属于按份共同共有。依法处分共同所有的财产时，必须事先征得按份共有人的同意。未经其他共有人同意擅自处分共有人产权份额的行为，依据合同法第五十一条的规定属于无权处分，该处分行为未经权利人同意或处分人在订立合同后取得处分权的，其处分他人财产的行为依法属于无效，另外物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。根据上述事实和法律的明确规定，王某3与某村委会之间以及王某3、某村委会与王某4之间的处分行为依法属于无效，其处分行为自始不受法律保护。该无效处分行为侵害了王某1、王某2的不动产物权，其有权依法追回，为维护合法权益，故诉至法院请求处理。王某3辩称，在2001年前后，我回村开证明准备结婚，村里不给开，说是需要先偿还我父亲王某4的债务，我说我没钱，村里就让我把涉案房产及其他财务抵顶给村里，并要求我在三天内把我母亲和我妹妹的户口迁出村里，村里领着我和我堂哥在司法所和当时村书记把手续办了，虽然我不乐意，但是迫于无奈为了结婚还是签了。签协议后，村里就让我母亲和妹妹把户口迁走，否则让我承担相关责任，我们就把户口迁走了。我认为我是被迫签的上述协议，应该属于无效。某村委会辩称，当时王某3抵顶给村里是七千八百多元，村里通过叫行卖给村里的王某4，卖了1001元，王某3跟村里的抵顶协议是有效的。王某4述称，我结婚后房子比较小，我用1001元叫行从村里买到了涉案房屋，我把东西都放在这个屋子里，我没过去住。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：王某4（于1999年去世）、王某1、王某4均为威海临港经济技术开发区草庙子镇某村村民。王某4、王某1系夫妻关系，二人共育有两名子女：儿子王某3、女儿王某2。坐落于威海临港经济技术开发区的房屋（房产证号：文房产证字第××号，以下简称涉案房屋），原系王某4、王某1共同所有，登记房主姓名为王某4。2001年3月20日，王某3与某村委会签订协议书，以涉案房屋抵顶王某4所欠某村委会的债务，协议内容为：“协议书当事人：王某3，男，27岁，汉族，住文登市文城镇驻地。当事人：草庙子镇某村民委员会，法定代表人：王某5，职务：主任。现因王某3之父王某4于1999年6月18日去世，王某4生前与其配偶共有财产房屋一幢，果园、菜园、山岚的承包权；王某4生前与王某1共欠村委会7882.30元钱债务。王某4生前有一子名叫王某3，一女名叫王某2。现王某3作为王某1的委托代理人与村委会对王某1欠村委会的债务和其所有财产，以及王某3对王某4生前所欠村委会债务和其所留遗产与村委会按法律规定，达成如下协议：一、王某3、王某2、王某1放弃继承权，用王某4所留遗产用来抵顶其所欠村委会的债务。二、王某1用2000年10月9日以前所有财产来抵顶其所欠村委会的债务。三、王某3在此担保，王某2、王某1以后不行使其对王某4的继承权。如果王某2、王某1以后行使继承权，一切后果由王某3承担。四、王某1、王某3、王某2在村委会的户口必须于2000年10月30日以前从本村委会迁走。如果没有按期迁走，王某1、王某3、王某2在村委会所有费用均由王某3承担。六、本协议书一式叁份，当事人各持一份，草庙子镇司法所存档。当事人签字盖章：威海市环翠区草庙子镇某村民委员会（盖章）、王某3（签字、捺手印）。见证单位：威海市环翠区草庙子司法所（盖章）。理财小组意见：同意转账。环翠区草庙子镇某村民主理财专用章区经管站制（盖章）”。2002年5月30日，某村委会与王某4签订协议书，协议内容为：“房屋买卖契约立卖契人：某村村委会，代表人：王某5。今将坐落环翠区草庙子镇某村原王某4的房屋4间及院子，经叫行投标，经言明卖价款：壹仟另壹元。自愿卖给环翠区草庙子镇某村村民王某4名下为业。卖房如需办理一切税、费，由买方承担。四至：东贴山，西贴山，南院墙外基，北房子墙外基。立契人：南大疃村村委会代表人王某5（盖章）。新业主：王某4（签字、捺手印）。中证人：王某5（盖章）。四邻：东，西。填发人：王某6（签字、盖章）”。王某6系某村委会时任会计。关于王某1、王某2对王某3与某村委会签订房屋抵顶协议是否知情。王某3陈述协议签订前王某1、王某3、王某2都在涉案房屋内居住，签协议后三人搬离。王某4陈述买房后曾向王某1两次索要房证，王某1回答让公社收走。王某1陈述是说过让公社收走，留着没有用，房证丢了。某村委会申请王怀江、王永忠（南大疃村村民）出庭作证，王某7、王某8均证明：王某4去世后的周年、清明节，王某1、王某2都回来过扫墓，王某4在某村还有兄弟居住。结合以上当事人陈述及证人证言，本院确定王某1、王某2对王某3与某村委会签订房屋抵顶协议知情。庭审中，王某3陈述其与某村委会签订的抵顶协议是被迫签的，是被村里用各种条件要挟才签的，应属无效。王某3申请王某9（某村村民、王某3堂哥）出庭作证，王某9证明：王某3当时要结婚回村里开证明，村里不给开，说是王某3父亲王某4欠村里的钱，要用房子抵押。我就和时任司法所殷某说了这个事儿，殷某说让时任村书记和王某3一起去司法所签个协议。协议签完后，王某3下午回村里开了证明。殷某陈述：过了这么长时间，当时的具体情况是王某9跟我说的，我认为这件事儿可以同时帮村委和个人解决问题，而且他们已经达成共识了，他们之间也没有矛盾，司法所都不需要做居间调解工作，司法所只是按照他们的意思出具了文书，以我上述讲的为准，我出具的书面证词撤销了。本院认为，本案各方当事人的争议焦点为：一、王某3与某村委会签订的房屋抵顶协议是否有效；二、某村委会与王某4之间的房屋买卖行为是否有效，王某4是否应将房屋返还给王某1、王某2。关于王某3与某村委会签订的房屋抵顶协议是否有效。涉案房屋原系王某4、王某1所有，王某4去世后，该房屋应由王某1、王某3、王某2共同共有。王某3作为共有人之一且系家中唯一成年男子，在草庙子司法所的见证下、理财小组的同意下，以本人及王某1、王某2的名义将涉案房屋抵顶给某村委会，协议签订时王某1、王某2均在涉案房屋居住，对抵顶协议知情，但并未对涉案房屋的占有及处分情况提出异议，应视为对抵顶行为的认可，王某3的行为构成表见代理。王某3主张其是在受胁迫的情况下签订该协议，但并未提交充分的证据予以证实，也未在法定期间内行使撤销权，且根据继承法规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务，故王某3与某村委会签订的房屋抵顶协议不违反法律规定，协议有效。关于某村委会与王某4之间的房屋买卖行为是否有效，王某4是否应将房屋返还给王某1、王某2。某村委会与王某4之间的房屋买卖契约系双方真实意思表示，买卖行为未导致宅基地使用权流转至集体经济组织外，故该房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定。且房屋产权登记是一种推定效力，农村房屋所有权的变动更不能仅以是否进行过户登记为依据。买卖行为作为负担行为，不以当事人对标的物有处分权为必要，是否系无权处分不影响买卖行为的效力，故王某1、王某2辩称涉案房屋未做变更登记，某村委会未取得涉案房屋物权，买卖行为不是合法的当事人订立，属于无权处分行为，买卖合同无效的主张不成立。某村委会与王某4之间的房屋买卖行为有效，王某4基于买卖契约合法占有使用涉案房屋，无需将房屋返还给王某1、王某2。综上，王某1、王某2要求确认王某3与某村委会之间以及王某3、某村委会与王某4之间的不动产买卖行为无效后，由王某4将以无效买卖行为取得的不动产予以返还的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：驳回原告王某1、王某2的诉讼请求。案件受理费275元，由王某1、王某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王金芳二〇一九年八月六日书记员  钟飞飞