福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初489号 原告：中国银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市音西街道清昌大道胜田广场，统一社会信用代码91350181854911932C。 负责人：张凌，该分行行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：罗丽梅，福建世好律师事务所执业律师。 被告：薛小朝，男，1979年7月11日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：福清泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福清市龙田镇福庐北路31号，统一社会信用代码91350181665056586L。 法定代表人：周明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨连程，北京德恒（福州）律师事务所见习律师。 原告中国银行股份有限公司福清分行（以下简称：中行福清分行）与被告薛小朝、福清泰禾房地产开发有限公司（以下简称：泰禾房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告中行福清分行的委托诉讼代理人罗丽梅与泰禾房地产公司的委托诉讼代理人王缙、杨连程到庭参加诉讼。被告薛小朝经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行福清分行向本院提出诉讼请求：1、被告薛小朝立即偿还原告中行福清分行贷款本金61059.95元及利息、罚息（暂计至2018年11月12日的利息2223.93元、罚息577.52元，此后至债务全部清偿之日止的利息、罚息按合同约定续计）;2、被告薛小朝赔偿原告中行福清分行为实现本案债权所支付的律师费2500元；3、被告泰禾房地产公司对被告薛小朝上述债务承担连带偿还责任;4、责令被告薛小朝协助原告中行福清分行办理不动产（即位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面）抵押登记手续，被告泰禾房地产公司应督促被告薛小朝并配合其办理抵押登记；5、原告中行福清分行有权以被告薛小朝所提供的位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿;5、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由被告共同负担。事实和理由：2010年10月29日，被告薛小朝与原告中国银行股份有限公司福清分行及保证人福清泰禾房地产开发有限公司签订编号为ＪＦＱＣＢ20100764号《中国银行个人商业用房借款合同》及附件《抵押物清单》（以下简称“贷款合同”）。依贷款合同约定：被告薛小朝（以下简称“借款人”）向原告贷款170000元整用于购买坐落于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面房产，贷款期限120个月，自2010年12月7日至2020年12月7日，贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率为5.62834‰（按基准利率上调10%），利息自放款之日起计算并按月结息，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，不在通知借款人。还款方式为按月等额本息，还款日为每月20日。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间偿还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。《贷款合同》还约定，若借款人连续三个付款期或在本合同内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下全部贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。借款人不依据本合同规定付足应付的任何款项，费用，贷款人可以通过任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由借款人负责。还约定了抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所应付费用。同时还约定担保人担保范围、期限、责任等内容。依《贷款合同》约定，被告福清泰禾房地产开发有限公司连带责任保证。借款人以本合同项下贷款所购房屋（以下简称抵押物）提供抵押担保。2010年11月8日，双方办理上述抵押物预购商品房抵押权预告登记（证号为：融房预ＱＲ字第××号）。附件《抵押物清单》约定抵押物的名称、所在地及抵押人等内容。合同签订后，原告中国银行股份有限公司福清分行依约向借款人发放贷款17万元。此后，被告履行了86期还款义务，但自2018年2月起，被告未能全面履行还款义务，截止至2018年11月12日，被告已逾期9期未能按照合同约定履行还本付息义务，已构成违约。依据贷款合同的约定，原告有权宣布合同项下全部贷款提前到期，并要求被告全额承担原告为实现债权而产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止至2018年11月12日，被告薛小朝仍欠原告贷款本金61059.95元、利息2223.93元、罚息577.52元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。原告为实现债权，依法委托福建世好律师事务所律师代理本案之诉支付律师费，应由被告赔偿。鉴于本案涉及房产已具备办理物权登记条件，因借款人怠于办理产权登记，致使原告在客观上无法完成抵押登记手续。原告根据合同之规定有权要求借款人及时办妥抵押物位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面房产《房屋所有权证》并协助原告办理上述房产抵押登记手续。同时依《物权法》等相关法律规定，原告中国银行股份有限公司福清分行有权以被告薛小朝所有的位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。依《贷款合同》的约定，在借款人办妥正式抵押手续并将他项权证交给原告之前，原告有权要求被告福清泰禾房地产开发有限公司对被告薛小朝的上述债务承担连带偿还责任。另，经中国银监会批复，中国银行股份有限公司福清支行已升格为中国银行股份有限公司福清分行，故中国银行股份有限公司福清支行的权利义务由中国银行股份有限公司福清分行承受。此后，被告薛小朝向原告偿还4000元，截止2019年8月8日被告薛小朝尚欠原告贷款本金57688.61元、利息3288.39元、罚息1825.91元。庭审过程中，原告当庭将诉讼请求变更为：1、被告薛小朝立即偿还原告中国银行股份有限公司福清分行贷款本金57688.61元及利息、罚息（暂计至2019年8月8日的利息3288.39元、罚息1825.91元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算）;2、被告薛小朝赔偿原告中国银行股份有限公司福清分行律师费2500元;3、被告泰禾房地产公司对被告薛小朝上述债务承担连带偿还责任;4、被告薛小朝协助原告中国银行股份有限公司福清分行办理不动产（即位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面）抵押登记手续，被告泰禾房地产公司应督促被告薛小朝并配合其办理抵押登记;5、原告中行福清分行有权以被告薛小朝所提供的位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿;6、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由被告共同负担。 被告薛小朝未作答辩，亦未向本院提交证据。 被告泰禾房地产公司辩称，一、因薛小朝怠于办理案涉商品房的抵押登记手续，导致中行福清分行对案涉商品房的抵押权未能及时设立，应视为条件已成就，泰禾公司不再承担保证责任。泰禾公司已依约履行了交房义务和及时通知办证及抵押登记等义务，薛小朝用于抵押担保的商品房已具备办理抵押登记条件，由于薛小朝自身怠于办理抵押登记手续，导致中行福清分行对该商品房的抵押权未能依登记而及时设立，系薛小朝恶意阻止条件成就，应视为条件已成就，即抵押权已设立。因此，中行福清分行对上述商品房已享有抵押权。根据借款合同第二十九条约定，泰禾公司免于承担保证责任。根据福州中院已有的判例，本案应当判决中行福清分行对抵押物享有优先受偿权，泰禾公司无须承担担保责任,薛小朝协助中行福清支行办理不动产抵押登记手续，若薛小朝仍未办理抵押登记的，中国行福清支行有权就案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先权。中行福清分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿泰禾公司垫付款项及相应利息；再有余款的退还薛小朝。若法院认为泰禾公司需承担保证责任，应当在判决中明确泰禾公司享有追偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。如法院判决泰禾公司承担连带保证责任，应在判决书主文明确泰禾公司享有追偿权。 因被告薛小朝经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告中行福清分行所提供的证据进行审查，认证。经审理本院认定以下事实：2010年10月29日，被告薛小朝（借款人、抵押人）与原告中行福清支行（贷款人，现更名为中行福清分行）及被告泰禾房地产公司（保证人）签订编号为ＪＦＱＣＢ20100764号《中国银行个人商业用房借款合同》，合同约定：“借款人向贷款人贷款170000元，用于购置位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面，贷款期限为120个月；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率为5.62834‰（按基准利率上调10%），利息自放款之日起计算并按月结息，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，不在通知借款人。还款方式为按月等额本息，还款日为每月20日。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间偿还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息；借款人连续三个付款期或在本合同内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下全部贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》要求借款人《提前还款》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失；抵押人保证人以本合同第二条规定之房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借款条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费、公证费、执行费、等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；因发生本合同第十三条所述情况，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物；保证人自愿为借款人承担连带保证责任，在借款人没有按期限履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务；保证范围为为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费、公证费、执行费、等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。贷款人依据本合同借款条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。在保证期间，保证人应当承担保证责任（贷款人在此声明，抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权）”。2010年11月8日，被告薛小朝与原告中行福清分行办理上述抵押物预购商业用房抵押权预告登记（融房预ＱＲ字第××号）。2010年12月7日，原告依约向被告薛小朝发放了贷款170000元。此后，被告薛小朝履行了86期还款义务，但自2018年2月起，被告未能全面履行还款义务，截止至2018年11月12日，被告已逾期9期未能按照合同约定履行还本付息义务。2018年12月5日，中行福清分行委托福建世好律师事务所按照合同约定的送达地址分别向薛小朝、泰禾房地产公司邮寄《宣布贷款提前到期暨催收函》《履行阶段性担保责任的律师函》。2019年1月7日，中行福清分行遂诉至本院，并为此支出律师代理费2500元。 另查明，一、截止2019年8月8日被告薛小朝尚欠原告贷款本金57688.61元、利息3288.39元、罚息1825.91元。二、案涉抵押物即坐落于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面至今未登记在薛小朝名下，亦未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。三、2012年12月13日，中国银行股份有限公司福清支行经中国银监会福建监管局批复升格为中国银行股份有限公司福清分行。 以上事实，有原告提供的编号ＪＦＱＣＢ20100764号《中国银行个人商业用房借款合同》及附件《抵押物清单》、融房预ＱＲ字第××号、《个人消费贷款借款借据》、ＥＭＳ邮政特快专递单据、《宣布贷款提前到期暨催收函》、《律师函》、中行福清分行辖属机构隶属关系的报备函、银监复（2012）745号批复、贷款已还款明细清单、《委托代理合同》、律师费收费发票等及到庭原、被告的庭审陈述为证。 本院认为，被告薛小朝、泰禾房地产公司与原告之间签订的《中国银行个人商业用房借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2010年12月7日，原告依约向被告薛小朝足额放贷170,000元，已履行合同的义务。但被告薛小朝自2018年2月未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定中行福清分行有权提前收回全部贷款，截止2019年8月8日，被告薛小朝尚欠原告借款本金57,688.61元及利息3288.39元、罚息1825.91元，应当依照合同约定承担违约责任。原告关于被告薛小朝清偿拖欠借款本金、利息、罚息的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。因双方明确约定借款人未如期归还本息的，应承担因此而产生的律师费用，原告关于被告薛小朝支付因本案诉讼而支出的律师代理费2500元，具有合同根据，且律师收费未超过相关标准，故本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记手续。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉上述房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人薛小朝怠于办理以致抵押登记未能完成，故购房人薛小朝负有协助办理抵押登记的义务，泰禾房地产公司应督促其办理。本院确定薛小朝应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人薛小朝若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人贷款银行自行办理抵押登记手续。在案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下，赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益及保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，本院依法确认债权人中行福清分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告泰禾房地产公司对薛小朝的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，案涉合同约定“保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年，抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权”，在约定的保证期间届满前，且抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾房地产公司仍负有履行保证责任的义务，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”规定，保证人泰禾房地产公司在承担保证责任后，有权向薛小朝追偿。被告薛小朝经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22172"t"_blank?)》第八条、第六十条、第一百九十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22172deid=472152"t"_blank?)、第二百零六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22172deid=472163"t"_blank?)、第二百零七条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22172deid=472163"t"_blank?)，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21597"t"_blank?)》第十八条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21597deid=459345"t"_blank?)、第二十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21597deid=459345"t"_blank?)、第三十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21597deid=459345"t"_blank?)、第四十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21597deid=459358"t"_blank?)，《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?965408"t"_blank?)》第六十四条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?965408deid=607683"t"_blank?)、第一百四十四条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?965408deid=607763"t"_blank?)之规定，判决如下： 一、被告薛小朝于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福清分行借款本金57,688.61元及利息（截止至2019年8月8日的利息为3288.39元、罚息1825.91元，2019年8月9日起按合同约定计算利息、罚息计算至实际还款之日止）； 二、被告薛小朝于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福清分行因本案诉讼支付的律师代理费2500元、公告费520元； 三、被告福清泰禾房地产开发有限公司对上述第一、二项项下的被告薛小朝应付原告中国银行股份有限公司福清分行的债务承担连带清偿责任,并有权就其为薛小朝案涉债务所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）实际承担担保责任后向薛小朝追偿； 四、被告薛小朝于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福清分行办理不动产（位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面）抵押登记手续，被告福清泰禾房地产开发有限公司应督促薛小朝并配合其办理抵押登记； 五、位于福清市泰禾.华侨城17号楼1层02店面抵押登记办妥后，或薛小朝逾期仍未办理抵押登记的，中行福清分行有权选择上述房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一、二项中的款项优先受偿，福清泰禾房地产开发有限公司保证责任终止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?965408"t"_blank?)》第二百五十三条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?965408deid=607872"t"_blank?)之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1317元，由被告薛小朝、福清泰禾房地产开发有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，原告中国银行股份有限公司福清分行、被告福清泰禾房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告薛小朝可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  谢志民 人民陪审员  林锦霞 人民陪审员  高国惠 二〇一九年八月十九日 书 记 员  林津津