广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初15278号原告：深圳深国投房地产开发有限公司，住所深圳市福田区福田街道益田路4068号卓越时代广场3501，统一社会信用代码91440300618932205X。法定代表人：齐翌博。委托代理人：陶建军，广东经天律师事务所律师。被告：深圳市深信会所管理有限公司，住所深圳市南山区沙河街道深南路侨城西街世界花园聚龙居龙飞阁501，统一社会信用代码91440300279247325L。法定代表人：黎巨雄。委托代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托代理人：龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。被告：深圳市精英健身发展有限公司，住所深圳市福田区笋岗西路体育馆西南角1号，统一社会信用代码91440300715255883X。法定代表人：陈双梅。被告：深圳市精英新洲健身有限公司，住所深圳市福田区沙头街道石厦北一街10号信托花园1栋裙楼第3层，统一社会信用代码91440300359239667X。法定代表人：殷代敏。两被告共同委托代理人：张振宇，广东诚公律师事务所律师。两被告共同委托代理人：王艺儒，广东诚公律师事务所实习律师。原告与被告深圳市深信会所管理有限公司（下称深信会所公司）、深圳市精英健身发展有限公司（下称精英健身公司）、深圳市精英新洲健身有限公司（下称精英新洲健身公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，本院依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陶建军，被告深信会所公司的委托代理人王作辉、龚小叶子，被告精英健身公司、精英新洲健身公司的共同委托代理人张振宇、王艺儒到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告诉称，深圳市福田区信托花园1栋裙楼第三层（简称该物业）现登记在原告、深圳市皇岗实业股份有限公司、深圳市华佳房地产实业有限公司名下。根据原告与深圳市皇岗实业股份有限公司、深圳华佳房地产发展有限公司签署的《合作兴建“皇岗花园”合同书》、原告与深圳华佳房地产发展有限公司签署的《合作开发皇岗花园项目合同书》的约定，该物业属原告所有。被告深信会所公司将该物业出租给被告精英健身公司，被告精英新洲健身公司用于经营，被告精英新洲健身公司为被告精英健身公司的控股子公司。原告作为该物业的所有人，三被告未征得原告同意，侵占该物业，故特提起诉讼，请求判令：1、三被告立即停止对原告所有的深圳市××区××花园××楼××层的侵权行为，并将该物业恢复原状后返还给原告；2、被告深信会所公司将房屋占有使用费损失2797960元赔偿给原告，被告精英健身公司、精英新洲健身公司承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。被告深信会所公司答辩称，一、被答辩人仅为涉案物业初始登记权利人之一，本案应追加同样作为涉案物业初始登记权利人的深圳市皇岗实业股份有限公司、深圳市华佳房地产实业有限公司参加诉讼。根据深圳市不动产登记中心的记载，深圳市福田区信托花园1栋裙楼第三层的初始登记权利人为被答辩人、深圳市皇岗实业股份有限公司、深圳市华佳房地产实业有限公司。本案中，被答辩人向答辩人及精英健身公司、精英新洲健身公司主张权利，案件审理结果显然与同样作为涉案物业初始登记权利人的深圳市皇岗实业股份有限公司、深圳市华佳房地产实业有限公司有法律上的利害关系。因此，从程序上来说，本案应追加该两公司参加诉讼。二、涉案物业的规划用途为物业管理及活动用房，其真正权利人应为信托花园小区全体业主，被答辩人无权对其主张权利。根据信托花园的建设工程规划许可证和深规土[2004]168号《关于深圳市信托房地产开发有限公司改制土地资产处置方案的批复》可知，涉案物业的规划用途为物业管理和活动用房，即属于信托花园小区的公共配套。而包括物业管理用房在内的公共配套，其产权属于全体业主所有。《物业管理条例》第三十七条明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，被答辩人仅为涉案物业的初始登记权利人之一，并非涉案物业的真正权利人，涉案物业的所有权依法属于信托花园全体业主，被答辩人无权对涉案物业主张权利。三、答辩人对涉案物业享有合法使用权，有权将涉案物业出租给精英公司。首先，无论是被答辩人（原名深圳市信托房地产开发有限公司）还是其当时的控股股东华润深国投信托有限公司（原名深圳国际信托投资公司），都曾以场所使用证明、会议纪要等方式，书面同意将涉案物业交由答辩人进行经营管理。特别是2001年4月26日，被答辩人出具场所使用证明，明确将涉案物业无偿交给答辩人使用经营。正是基于被答辩人的这一场所使用证明及其原控股股东同意答辩人使用涉案物业的会议纪要，答辩人才放心将涉案物业出租给精英健身公司使用。因此，即使假定被答辩人对涉案物业享有权利，答辩人在被答辩人提起本案诉讼之前使用涉案物业的行为也完全合法有效，根本不构成侵权。其次，基于规划用途为物业管理和活动用房这一事实，涉案物业此前一直由信托花园的物业管理单位深圳市信拓物业管理服务有限公司（以下简称信拓物业公司）实际占有使用。由于其常年闲置，功能和效益未能得到充分发挥，基本的物业管理费、日常维修资金也未能缴纳，信拓物业公司决定委托答辩人将涉案物业对外出租经营，收益用于涉案物业的物业管理费和专项维修资金等费用的缴纳。因此，答辩人出租涉案物业的行为也同样得到了涉案物业管理单位的许可，该出租行为合法有效。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回，维护包括答辩人在内本案全体被告的合法权益。被告精英健身公司、精英新洲健身公司共同答辩称，一、涉案房屋初始登记的权利人有三位，本案缺少必要共同诉讼当事人根据不动产登记中心查询信息可知：涉案房产登记的权利人为原告、深圳市皇岗实业股份有限公司以及深圳市华佳房地产实业有限公司三人，即涉案房产最初由原告、华佳房地产公司、皇岗实业公司共有。根据《最高人民法院关于的司法解释》第72条规定，共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。故本案应属于必要共同诉讼，然而目前仅有原告一人起诉且其未提供证据证明其他共有人承认其诉讼行为，应当追加深圳市皇岗实业股份有限公司以及深圳市华佳房地产实业有限公司为本案的共同诉讼当事人，否则本案的审理将存在程序瑕疵。二、本案是排除妨害纠纷，排除妨害纠纷是基于物权关系或占有关系而产生的，但是本案原告既非涉案物业的所有权人，也非涉案物业的占有使用人，原告主体不适格。1、信托花园是由原告信托房地产公司、深圳市佳华房地产实业有限公司及深圳市皇岗实业股份有限公司共同开发的商业住宅小区，除涉案房屋外，信托花园的其他房屋均已销售。涉案房产登记用途为“管理及活动用房”，系信托花园小区配套的物业用房，根据《物业管理条例》第三十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主…”，故涉案房屋的实际所有权人应为信托花园的全体业主。因此，即便涉案房屋登记为原告、深圳市华佳房地产实业有限公司及深圳市皇岗实业股份有限公司三人，即便原告能提交相关证据涉案房屋为其一人所有，也并不代表其是涉案房屋的所有权人。2、原告的母公司华润深国投信托有限公司于2016年向法院起诉，以与本案相同的事实与理由向答辩人主张过一次权利，该案的结果是一审法院以华润深国投公司不具备原告的主体资格而驳回其起诉，二审法院予以维持，并在(2017)粤03民终10531号民事裁定书的本院认为部分确认了原告及其华润深国投公司均不享有涉案房屋的占有使用权。综上，在本案原告既非案涉房屋的所有权人，亦非案涉房屋的占有使用人的情况下，其原告主体资格不适格。三、答辩人是基于与被告深信会所公司之间的《房屋租赁合同》而合法占有、有权占有使用的涉案房屋，且按时缴纳租金、物业管理费等费用，原告无权向答辩人主张任何权利。深圳市信拓物业管理服务有限公司是信托花园小区的物业服务企业，因小区未成立业委会，其是依据开发商的委托而对信托小区进行管理，涉案房屋作为涉案小区的公共部分，且是小区物业用房，理应由小区物业公司管理使用。而深圳市信拓物业管理服务有限公司于2015年4月9日作出的《关于信托花园一栋三楼物业使用意见的批复》，因涉案房屋闲置多年，基本的物业管理费、日常维修资金长期没有办法落实，存在一定的安全隐患，故建议信拓物业公司设于信托花园的管理处委托被告深信会所公司对涉案房产信托花园一栋三楼进行物业出租经营管理，并由物业公司管理处直接向承租方收取相应的物业管理费和专项维修资金。故被告深信会所公司对涉案房产的经营管理权限来源于小区物业公司的委托，属于有权处分，不存在擅自侵占物业牟利的情形。而答辩人与被告深信会所公司之间签订了合法有效的《房屋租赁合同》，系合法占有、有权占有案涉房屋，且答辩人按时向被告深信会所公司缴纳租金，按时向物业公司缴纳物业管理费等费用，不存在任何拖欠。因此，原告无权向答辩人主张任何权利。若原告坚持认为被告深信会所公司属于擅自侵占物业，否认这种委托行为的效力，则应当追加深圳市信拓物业管理服务有限公司为被告或第三人，因为是信拓物业公司发出的委托行为（直接“侵权”），被告深信会所公司正是基于信拓物业公司的委托行为才对涉案房产进行经营管理。综上所述，原告不具备起诉的主体资格，且本案缺少必要共同诉讼当事人，而答辩人对涉案房产属于合法占有、有权占有，且按时缴纳相关费用，原告亦无权向答辩人主张任何费用，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，1996年，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市皇岗实业股份有限公司（下称皇岗公司）与深圳华佳房地产发展有限公司（下称华佳公司）、深圳市信托房地产开发公司（原告多次更名前的名下，下称原告）(均为受让方、乙方)签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方向乙方出售地块编号为B113-47地块，其中住宅为60000平方米，商业为3000平方米、邮电所为300平方米、书店为200平方米、居委会为80平方米、卫生站为120平方米、公厕垃圾站为100平方米、文化活动室为700平方米、管理用房为500平方米。其中皇岗公司分得17500平方米住宅，限自用，不得从事房地产经营，其余物业归华佳公司及原告所有，可以进入房地产市场。1996年7月26日，皇岗公司（甲方）与华佳公司（乙方）、原告（乙方）签署《合作兴建“皇岗花园”合同书》约定，三方共同开发兴建皇岗花园，其中甲方分得物业为多层住宅部分，乙方分得物业为商业、商品房及公建部分。同日，华佳公司（甲方）与原告（乙方）签署《合作开发皇岗花园项目合同书》约定，乙方拥有除分给皇岗公司的17500平方米房产以外的所有本项目的房产面积。1997年9月10日，三方签署《深圳市土地使用权出让合同书补充协议》。2000年11月22日，深圳国际信托投资公司召开会所问题专题会议并于次日作出的深信投（2000）117号《会所问题专题会议纪要》载明，为了减轻信托房地产公司的资金压力，同时加强对会所的管理，原告收回湖景花园会所有限公司（被告深信会所公司更名前的名称），被告深信会所公司与信托房地产公司的行政隶属关系不变。会议决议，决定将信托花园会所经营权交由被告深信会所公司管理。2001年4月26日，原告向深圳市工商局出具《信托花园会所经营场所使用证明》称，公司决定将信托花园一栋三楼其中使用面积640平方米装修为信托花园会所及小区游泳池，无偿交给下属被告深信会所公司使用经营。2015年，被告深信会所公司（出租方、甲方）与被告精英健身公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用，月租金为79487.50元；租赁期限自2015年11月1日起至2023年10月31日。被告精英健身公司承租涉案房产后，将承租房产实际交由被告精英新洲健身公司占有使用，目前租赁合同仍在正常履行过程中。另查，本案诉争的房产为该花园的1栋裙楼第3层，已办理初始登记，初始登记权利人为皇岗公司、华佳公司及原告。截至2016年8月31日，信托花园1栋3层未办理分户产权登记，无有效查封、抵押登记记录，初始登记档案中分户汇总表记载该房产建筑面积1589.75平方米，用途为管理及活动用房。本院认为，诉争的信托花园1栋裙楼第3层目前虽登记在原告及华佳公司、皇岗公司名下，但三公司为该房产的投资建设方，该登记仅为初始登记，并非分户产权登记。不能依据该初始登记即确认该房产的权属。深圳市规划国土局与皇岗公司、华佳公司及原告签署的《深圳市土地使用权出让合同书》约定的土地利用情况中明确载明有管理用房、活动用房等公益用房，原告及华佳公司、皇岗公司有义务建设管理用房、活动用房。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。根据上述法律规定，物业管理用房属于管理区域公共配套性质，其产权属于全体业主所有。物业管理用房是房地产开发建设中由开发建设单位按照有关规定建设的，应属全体业主共有，如若物业管理用房的用途改变，应由全体业主主张相关权利。原告作为诉争房产的建设方之一，虽然涉案物业的管理用房已另选他址，但在诉争房产的登记用途未变更的情况下，原告以其为诉争房产的权利人请求排除妨害，缺乏权利基础，原告的起诉依法应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告深圳深国投房地产开发有限公司的起诉。原告已预交的受理费29184元，本院依法退回。如不服本裁定，可裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状及副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  肖晓璐人民陪审员  吴日莲二〇一九年八月十九日书 记 员  王 芸