江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0104民初6590号 原告（反诉被告）:马惠芳，女，1956年11月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被告（反诉原告）:南京金宣公寓管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路389号1208室。 法定代表人：候庆江，公司执行董事。 委托诉讼代理人：田树泽，男，南京金宣公寓管理有限公司员工。 原告（反诉被告）马惠芳与被告（反诉原告）南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马惠芳、被告（反诉原告）金宣公司的委托诉讼代理人田树泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马惠芳向本院提出诉讼请求：金宣公司返还60天免租期的租金6000元并支付违约金6000元，合计12000元。事实和理由：2018年3月13日，马惠芳将南京市秦淮区新姚家巷6号X室房屋（以下简称X室房屋）委托金宣公司进行为期三年的托管。双方签订了房屋委托代理合同，租金为每月3100元，每三个月付房租一次，另每一年有30天为免租期，共计90天，在第一年一次性扣除。关于免租期的条款是霸王条款。2019年3月13日，金宣公司业务员李金龙提出租房市场不景气，要求房租降100元，即每月房租为3000元，马惠芳同意了。同年5月30日，金宣公司业务员朱家豹通知马惠芳要解除租赁合同，让去公司商谈。马惠芳表示对方可以单方面解除合同，但要按合同支付违约金6000元，对方姓田的负责人不同意，最终只愿意给付违约金400元，双方无法再谈。同年6月1日，马惠芳收到快递员送来解除房屋租赁合同通知书。次日，马惠芳前往金宣公司商谈，但对方很强势，协商无果。马惠芳无奈只有报警。现马惠芳按照警察建议而提起诉讼。 金宣公司辩称，合同是马惠芳认可而签订的，免租期的约定不是霸王条款，免租期是免费使用，无需支付租金，也就不存在返还租金。金宣公司没有违约，解除合同的原因是房屋漏水，且马惠芳主张的违约金过高。 金宣公司向本院提出反诉请求：马惠芳支付金宣公司违约金6000元，赔偿损失18000元，并承担本诉及反诉案件受理费。事实和理由：2018年3月13日，金宣公司与马惠芳签订《南京市房屋出租委托代理合同》，约定马惠芳将X室房屋出租给金宣公司，租赁期限为2018年3月13日至2021年3月15日，第一年免租期为90天。金宣公司立即开始对外招租，随后发现该房屋管道频繁漏水，房屋过于老化。但马惠芳之前未曾告知管道漏水情况。金宣公司多次维修，但管道漏水问题依然无法解决，导致出租后许多客户为此纷纷要求退租。马惠芳交付的房屋不符合合同约定，金宣公司为履行合同已对房屋进行修理，现因马惠芳的解约行为而遭受巨大损失，故提起反诉。 马惠芳辩称，房屋无漏水情况，金宣公司寄送的解除房屋租赁合同通知书中要求解除的原因是租金价格下降，市场不好，并未提到漏水。 马惠芳围绕本诉诉讼请求提交了《南京市房屋出租委托代理合同》复印件、变更补充协议复印件、《解除房屋租赁合同通知书》、委托书复印件、房屋所有权证等证据。对于上述证据，金宣公司仅对委托书复印件的真实性无法确认，认可其他证据的真实性，表示其当时未曾看到马惠芳在《解除房屋租赁合同通知书》上所写文字。金宣公司围绕反诉请求及其抗辩意见提交了《代理合同终止退房、解除协议》，主张协议中已约定违约金230元，且相关费用已结清。马惠芳不认可该份协议，表示协议系其丈夫魏锡燕在其不在场时所签，魏锡燕并非房屋产权人的受托人，协议上的钱款是关于桌椅板凳的赔偿款，不是违约金，且钱款一直未到账。另，案涉房屋产权人吕志浩携陈洁所书材料前来本院陈述了有关情况。 本院经审理查明，陈洁、吕志浩系X室房屋所有权人。马惠芳受陈洁、吕志浩委托以自己名义处理X室房屋出租事宜。2018年3月13日，马惠芳（甲方）与金宣公司（乙方）签订合同编号为NJ0000025的《南京市房屋出租委托代理合同》一份，其中约定：关于X室房屋，乙方出租代理期为三年，即2018年3月13日至2021年3月13日；房屋代理期中免租期乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年免租期90天；每月房屋租金（含税价）为3100元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；乙方通过银行打款方式，按约定将租金打款到甲方银行账户；乙方将各期租金划入甲方账户的日期第一次为2018年3月13日，第二次2018年6月13日，第三次2018年9月13日，以此类推；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的水费、电费、燃气费……；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；如甲方迟延交付房屋达5天，或交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，或不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方面解除合同；如乙方未按规定划付租金达5日以上的，……甲方有权单方解除合同；出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失；双方有有权单方解除合同情形之一的，应按月租金的200%向对方支付违约金。2019年3月18日，马惠芳签名确认自2019年3月14日起606室房屋租金变更为每月3000元。同年5月30日，金宣公司向马惠芳寄送《解除房屋租赁合同通知书》，表示因租赁价格下降，市场低迷，房屋主体设施维修状况等原因而通知解除合同编号为NJ0000025的《南京市房屋出租委托代理合同》，要求于2019年6月2日在其公司办理交接清算手续。马惠芳对此不予接受，遂报警，并于同年6月5日提起诉讼。同年6月7日，马惠芳收回X室房屋钥匙。同年6月12日，魏锡燕未经其妻马惠芳同意擅自以马惠芳的名义与金宣公司签订《代理合同终止退房、解除协议》，确认因金宣公司原因中途终止原合同，双方一致同意解除合同，违约金为230元，水电气费为257.32元，应退费用总计487.32元。金宣公司因其已支付房屋租金至2019年6月13日，多付了6天的租金，而未再给付马惠芳487.32元。庭审中，双方确认金宣公司尚有水电气费257.32元未付。马惠芳认可金宣公司多付了2019年6月8日至同年6月13日的租金，表示诉讼请求建立在合同解除的基础上，其为减少损失而将房屋钥匙收回，按合同约定主张违约金，房屋设施被损坏和丢失是其损失，不单独主张物品损失。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。马惠芳与金宣公司就案涉房屋签订的《南京市房屋出租委托代理合同》，实质为房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。金宣公司主张案涉房屋存在管道漏水问题，但未提交相应证据。《解除房屋租赁合同通知书》和《代理合同终止退房、解除协议》的相关内容恰恰足以证明马惠芳并无违约行为，金宣公司系因租赁市场不佳而要求提前解除合同。金宣公司要求解除合同，既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，系违约方，应承担违约责任。魏锡燕并非案涉房屋所有权人的受托方，其以受托方马惠芳的名义与金宣公司签订《代理合同终止退房、解除协议》，未经马惠芳认可，协议对马惠芳无拘束力。诉讼过程中，马惠芳于2019年6月7日收回房屋钥匙，双方的租赁合同于钥匙收回之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《南京市房屋出租委托代理合同》中虽然明确了第一年免租期90天，但免租期是建立在租赁期限三年的基础上，现合同仅履行约15个月即因金宣公司缘故被提前解除，金宣公司享受全部免租期的基础丧失，现马惠芳要求金宣公司返还部分免租期的租金，合法有据，综合合同履行情况，本院酌定免租期为37天，金宣公司应当按每月3000元的租金标准支付超出部分53天的租金5300元。鉴于金宣公司尚欠水电气费257.32元，另多付了2019年6月8日至同年6月13日的租金600元（3000元/月÷30天×6天），故金宣公司实际应支付马惠芳租金4957.32元（5300元+257.32元-600元），关于违约金，马惠芳主张6000元，符合合同约定，本院依法予以支持。金宣公司认为违约金过高的意见，不能成立，本院不予采纳。金宣公司要求马惠芳支付违约金6000元并赔偿损失18000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马惠芳与被告（反诉原告）南京金宣公寓管理有限公司就南京市秦淮区新姚家巷6号X室签订的《南京市房屋出租委托代理合同》于2019年6月7日解除； 二、被告（反诉原告）南京金宣公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告（反诉被告）马惠芳房屋租金4957.32元； 三、被告（反诉原告）南京金宣公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告（反诉被告）马惠芳违约金6000元； 四、驳回原告（反诉被告）马惠芳的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）南京金宣公寓管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计50元，马惠芳负担13元，南京金宣公寓管理有限公司负担37元；反诉案件受理费200元，由南京金宣公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  尹 江 二〇一九年八月十六日 见习书记员  顾梦琦