山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初6423号原告（反诉被告）：吴毅刚，男，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：程玮，山东青大泽汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛永基地产有限公司，住所地青岛市市北区海伦路68号。法定代表人：毛方国，执行董事。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。被告：青岛奔屹保温工程有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路291号丙网点。法定代表人：任天乐，总经理。委托诉讼代理人：王振强，山东凌恒律师事务所律师。第三人：朱建立，男，汉族，住河北省河间市。原告（反诉被告）吴毅刚与被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司（以下简称“永基地产”）、被告青岛奔屹保温工程有限公司（以下简称“奔屹公司”）、第三人朱建立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴毅刚及其委托诉讼代理人程玮、永基地产委托诉讼代理人范围、奔屹公司委托诉讼代理人王振强到庭参加诉讼。第三人朱建立经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴毅刚向本院提出诉讼请求:1、判令两被告继续履行与原告就青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山2号楼3单元2702户房屋所签订的房屋买卖合同，并配合原告履行房屋过户义务；2、判令两被告共同退还购房款402879.6元及利息；3、诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：两被告签订房屋顶账协议书约定，永基地产将青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山2号楼3单元2702户房屋作价1302880元顶账给奔屹公司，奔屹公司又将该房屋作价1000000元卖于吴毅刚并已支付，吴毅刚因不知房屋顶账协议书约定内容，在与永基地产签订《青岛市商品房预售合同》后又额外支付402879.6元，现两被告拒不履行过户义务，经多次催讨无果诉至法院，望判如所请。永基地产辩称，永基地产与吴毅刚仅签署过一份《青岛市商品房预售合同》，吴毅刚应明确要求永基地产继续履行的合同，永基地产不是《房地产买卖契约》的当事人，吴毅刚要求永基地产履行《房地产买卖契约》于法无据。吴毅刚仅向永基地产支付首付款402879.6元，尚有90万元尾款没有支付，吴毅刚既要求永基地产继续履行《青岛市商品房预售合同》，又要求永基地产退还房款没有依据。吴毅刚没有按照合同约定付清房款，永基地产有先履行抗辩权，有权拒绝为吴毅刚办理房屋过户义务。综上,应依法驳回吴毅刚的诉讼请求。奔屹公司辩称，法院只能针对一个诉讼请求进行审理并作出判决，从吴毅刚提交的民事起诉状，其要求与永基地产履行的网签合同，履行过户义务，根据合同法的相对性，吴毅刚起诉奔屹公司没有事实和法律依据。应驳回其诉讼请求。永基地产称吴毅刚仅支付首付款，未支付其他款项，现要求履行与永基地产签订的合同，并要求退还房款及利息，奔屹公司认为不符合网签合同的规定，同意永基地产的主张。永基地产向本院提出反诉请求：1、依法判令解除永基地产与吴毅刚于2015年5月27日签订的《青岛市商品房预售合同》(编号201500084693)；2、依法判令吴毅刚配合永基地产办理该合同撒销网签备案手续；3、依法判令吴毅刚向永基地产支付违约金214380元(以9000基数按万分之二每天计算自2015年6月11日起至2018年9月14日止)；4、依法判令上述第三项诉讼请求款项应从合同解除后，永基地产应返还吴毅刚的已付购房款中优先扣除；5、本案诉讼费由吴毅刚承担。事实和理由：永基地产与吴毅刚于2015年7月27日签订《青岛市商品房预售合同》(编号201500084693)，约定吴毅刚向永基地产购买裕龙檀顶山小区2号楼3单元2702户房屋，房屋总价款为1302879.6元，首付款为402879.6元，余款90万元办理银行按揭贷款，吴毅刚承诺2015年6月10日前银行贷款付至永基地产账户，逾期超过60天后，永基地产有权解除合同，并且吴毅刚逾期付款长达3年后还要求永基地产返还首付款402879.6元，致使合同目的不能实现。为此，永基地产具状诉至贵院,望判如所请。吴毅刚对永基地产的反诉辩称，永基地产的反诉请求不成立，应该继续履行合同。奔屹公司对永基地产的反诉辩称，同意永基地产的反诉请求，吴毅刚未按照合同约定的日期及金额支付购房款，根据双方签订的网签合同关于违约责任的约定，永基地产有权行使相应的权利。朱建立未到庭，庭前提交书面意见述称，吴毅刚与永基地产签订青岛市市北区山东路199号《裕龙檀顶山(拜泉路片区项目)》2号楼3单元2702户房屋商品房买卖合同。吴毅刚与永基地产系本案商品房买卖合同主体,现吴毅刚将朱建立追加为本案第三人，无事实、法律依据。根据法律规定，吴毅刚属起诉主体错误，应当予以驳回。吴毅刚与永基地产签订青岛市市北区山东路199号《裕龙·檀顶山(拜泉路片区项目)》2号楼3单元2702户房屋商品房买卖合同后，因吴毅刚未按商品房买卖合同约定的金额和期限向永基地产支付购房款，朱建立同意永基地产与吴毅刚解除《青岛市商品房预售合同》(编号201500084693)。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月12日，青岛裕龙润邦置业有限公司（甲方）、青岛一建集团有限公司（乙方）、永基地产（丙方）、奔屹公司（丁方）签订《协议书》。协议约定，基于甲乙双方、乙丁双方各自的施工合同，甲方对乙方负有付款义务，乙方对丁方负有付款义务。乙方同意甲方以裕龙檀顶山住宅小区XX户房屋抵顶工程款，丁方亦同意乙方以前述商品房抵顶部分工程款。协议约定该房屋以1302880元价格冲抵工程款，协议签订后即视为甲方已向乙方付工程款。协议约定，若丁方产值达不到抵顶房屋总价款的部分，由丁方补交齐房款差价后，丙方才可以办理网签。该房屋由丁方或丁方指定买受人，与丙方签订商品房买卖合同，办理购房手续。若丁方指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，丁方应补交差价，在购房手续完成后，丙方应积极配合将购房款支付给丁方。丙方及买受人履行《商品房预售合同》所需负担的税费，由双方按照国家规定各自负担。2015年4月27日，朱建立（甲方）与吕秀锦（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落于青岛市原四方区青岛裕龙坛顶山小区2幢3单元XX户房屋出售给乙方。契约约定房屋成交价格为100万元，其中契约签订之日支付定金20万元，2015年5月15日之前支付首付款50万元（含定金）并于当日办理更名，于2015年6月27日前付清余款50万元。双方办理房产过户时所需税费，均由乙方承担。2015年4月27日，朱建立向吕秀锦出具收条，证明收到购房定金20万元。2015年5月7日，吕秀锦向朱建立支付30万元。2015年7月9日，吕秀锦向朱建立支付20万元。2015年7月17日，吕秀锦向朱建立支付30万元。2015年4月15日，吴毅刚出具授权委托书，授权其母亲吕秀锦代理购买裕龙檀顶山小区2栋3单元XX户房屋的相关事宜。吴毅刚提交奔屹公司于2015年5月4日出具的“过户证明”（复印件），证明奔屹公司同意将涉案房屋过户给吴毅刚。永基地产对该证据的真实性予以认可，奔屹公司对该证据的真实性不予认可。2015年5月27日，永基地产（甲方）与吴毅刚（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》（网签备案合同），约定乙方向甲方购买青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山2号楼3单元XX户房屋。房屋总价为1302879.6元，乙方于2015年5月27日前支付首付款402879.6元，乙方向银行按揭贷款90万元，应于2015年5月27日将所需文件提交到甲方指定银行，放贷机构于2015年6月10日前发放贷款。合同签订后，吴毅刚向永基地产缴纳购房款402879.6元，并支付房屋维修基金11934.09元。2016年9月20日，奔屹公司向永基地产、青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司递交《关于裕龙檀顶山住宅小区2-3-2702房屋超收房款的退款申请》。内容为：“我公司2014年10月12日以抵押工程款的方式获得《裕龙檀顶山住宅小区2-3-XX房屋》并签订协议书，由于我公司资金周转紧张，于2015年4月27日将该房屋转售给买方吕秀锦，并签订了房地产买卖合同，买方吕秀锦按约定向我公司支付了全部房款。买卖过程中，买方吕秀锦向我公司提出部分房款需银行按揭，办理银行按揭时，因买方吕秀锦超龄无法获得银行按揭，与我公司协商将该房屋改在其儿子吴毅刚名下，由其儿子吴毅刚向银行办理按揭。我公司同意，并协助到青岛永基地产有限公司售楼处办理相关手续，在交纳首付款时，由于吴毅刚不了解我公司与贵公司签订的协议书内容，（即：四方公司内部款项抵扣及相关事项的内容），又向青岛永基地产有限公司支付了402879.6元首付款，现申请将该402879.6元退还给吴毅刚。”奔屹公司、青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司在该申请下方签章。永基地产未签章。另，2015年12月18日，永基地产向涉案小区业主出具交房通知，通知将于2016年7月31日前交房，自2016年4月30日至2016年7月31日的逾期交房违约金将统一结算。本院认为，根据青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司、永基地产、奔屹公司签订的四方《协议书》，涉案房屋即青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山2号楼3单元XX户房屋系青岛裕龙润邦置业有限公司用来冲抵应付给青岛一建集团有限公司的工程款，青岛一建集团有限公司又将该房屋抵顶应付给奔屹公司的部分工程款。涉案房屋总价为1302880元。至此，该房屋应系奔屹公司实际所有。奔屹公司对朱建立与吕秀锦签订的《房地产买卖契约》及相应的付款凭证不予认可，但在其出具的“超收房款退款申请”中明确记载：由于奔屹公司资金紧周转紧张，将房屋转售给吕秀锦，吕秀锦按约定支付了全部房款。买卖过程中，因银行按揭问题，奔屹公司同意将房屋改在其儿子吴毅刚名下，并协助到永基地产办理手续。故根据朱建立与吕秀锦签订《房地产买卖契约》、永基地产与吴毅刚签订《青岛市商品房预售合同》及奔屹公司出具的“超收房款退款申请”可以认定，朱建立签订合同及收取购房款的行为均为代奔屹公司履行职务行为，即朱建立代表奔屹公司与吕秀锦代表吴毅刚签订的《房地产买卖契约》合法有效，奔屹公司通过抵顶工程款实际所有涉案房屋后，又将该房屋出售给吴毅刚，吴毅刚已按约向奔屹公司缴纳全部购房款100万元，且根据四方《协议书》，由永基地产与吴毅刚签订《青岛市商品房预售合同》，并为吴毅刚办理购房手续。经查，永基地产已与吴毅刚签订了《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案手续，因此，关于吴毅刚要求永基地产、奔屹公司配合办理涉案房屋过户的诉讼请求，根据合同的相对性及上述各方之间的约定，应由永基地产将涉案房屋过户至吴毅刚名下。根据国家相关政策，因过户产生的相应税费，应按照各方之间的约定承担。关于吴毅刚要求奔屹公司、永基地产共同退还购房款402879.6元及利息的诉讼请求，如前所述，根据朱建立与吕秀锦签订的《房地产买卖契约》及奔屹公司出具的“超收房款退款申请”，吴毅刚已按合同约定向奔屹公司缴纳全部购房款100万元，即吴毅刚的主要合同义务已经完成，永基地产不应再收取吴毅刚购房款402879.6元。四方《协议书》中约定，“若奔屹公司指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，奔屹公司应补交差价，在购房手续完成后，永基地产应积极配合将购房款支付给奔屹公司。”根据该约定，无论吴毅刚支付的购房款是否低于房屋总价款，补交房屋差价的义务应由奔屹公司承担，而非吴毅刚。至于永基地产与奔屹公司基于该约定所产生的权利义务，可另行主张权利。故吴毅刚要求退还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。本院认定，永基地产应向吴毅刚返还购房款402879.6元及利息（以402879.6元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），奔屹公司对此承担连带还款责任。综上所述，因吴毅刚在履行房屋买卖合同过程中未构成违约，故永基地产的反诉请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司将青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山2号楼3单元2702户房屋的权属登记手续过户至原告（反诉被告）吴毅刚名下。二、被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司返还原告（反诉被告）吴毅刚购房款402879.6元。三、被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司偿还原告（反诉被告）吴毅刚购房款利息（以402879.6元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、被告青岛奔屹保温工程有限公司对上述二、三两项承担连带还款责任。五、上述一至四项于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告（反诉被告）吴毅刚对第三人朱建立的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司的反诉请求。案件受理费8243元，由被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司与被告青岛奔屹保温工程有限公司共同负担，反诉受理费2258元，由被告（反诉原告）青岛永基地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 婷人民陪审员  于敬乐人民陪审员  祁国庆二〇一九年八月十九日书 记 员  王予予