浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初21732号 原告：浙江宾莱物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区刘庄高级公寓11幢412室。 法定代表人：潘永富。 委托代理人：章凯钟，浙江光彩律师事务所律师。 被告：杭州南方置业发展有限公司，住所地：杭州市上城区解放路26号1201-1室。 法定代表人：宋益。 委托代理人：邱大为、赵之逸，浙江杰嘉律师事务所律师。 原告浙江宾莱物业管理有限公司（下称原告）为与被告杭州南方置业发展有限公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，于2018年12月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人章凯钟，被告的委托代理人邱大为、赵之逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年10月30日，原告与杭州市余杭区五常街道西溪名园业委会签订《物业服务合同》，约定西溪名园物业费按季度交纳，业主或非业主使用人应在每季度第一月的15日前交纳。原告方入驻项目后，首次物业费的收取时间为入驻服务后第四个月的15日前，收取的费用为上季度未收取物业费及本季度物业费。业主或非业主使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之2收取滞纳金。原告方于2015年11月1日入驻西溪名园从事物业服务，2016年2月15日为合同约定的物业费最后交纳时间，在此之前和之后，原告使用多种通讯方法反复催告，被告拒绝履行合同义务。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告立即支付欠缴物业费2311.14（10套的总面积）*2.8*6=38827.15元，车位（106个）管理费25440元（2015年10月31日-2016年4月30日，6个月）；合计64267.15元。2、判令被告依约支付物业费滞纳金53115.54元（2016年2月16日至2017年12月31日）。两项合计：117382.69元。3、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉请主张，向法庭提供了下列证据材料： 1、律师函及快递单1份，证明原告方已尽到通知义务的事实。 2、房地产查询记录10份（共10套房产），证明欠缴物业的房屋登记在被告名下的事实。 3、复函1份，证明被告收到律师函及至今未缴物业费的事实。 4、物业服务合同1份，证明原、被告双方存在合同义务的事实。 5、西溪名园项目南方置业未售地下停车库信息表1份，证明案涉车库信息。 被告答辩称：欠费周期（2015年10月31日至2016年4月30日）无异议，但被告并非故意拖欠。本案中双方物业费未结清的原因是原告不与被告核算对账。原告起诉的房屋物业费中，19幢1单元302室房屋及相应的F31地下车库已于2005年11月20日转让给案外人杨浩维，E23车库已出售给案外人李振军，上述房屋及车库物业费不应由被告负担。余杭法院（2014）杭余余民初字第329号民事判决书已判决杨浩维支付相应物业费等。关于地下车位。原告并无证据证明上述期间有106个车位在被告名下。关于滞纳金。造成滞纳原因在于原告未对账，对此诉请应予以驳回。即使计算，应以9套房屋的物业费为计算，且原告主张的比例过高。 被告为支持其答辩主张，向法庭提供了下列证据材料： 1、微信聊天记录截屏1组、复函1份，证明被告法定代表人与原告法定代表人多次微信联系，要求原告与被告就物业费事宜进行结算，并且被告收到原告的律师函之后回复，也是要求原告与被告就物业费事宜进行结算，但原告一直不愿与被告结算，被告并非故意拖欠物业费用的事实。 2、（2014）杭余余民初字第329号民事判决书1份，证明原告主张的房屋物业费中，19幢1单元302室及F31地下车库早已于2005年出卖给案外人杨浩维，原告应当向杨浩维主张涉案房屋的物业费及地下车库的费用，不应向被告主张。 上述证据经庭审质证，本院认证如下： 原告提供的证据，被告对证据1-4形式真实性无异议，证据5三性均有异议。经审查，本院确认证据1-4作为认定本案相关事实的依据，证据5将结合本案实际综合认证。 被告提供的证据，原告对证据1中复函形式真实性无异议，微信聊天记录有异议，证据2有异议。经审查，本院确认证据1中复函及证据2作为认定本案相关事实的依据，证据1中的聊天记录不予确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2015年间，原告与杭州市余杭区西溪名园业委会签订《物业服务合同》一份。合同约定，物业服务费按建筑面积缴纳，没有建筑面积按个缴纳，具体标准为，住宅2.8元每平方米每月，地下车位40元每个每月，自本合同生效之日起发生的物业服务费用由业主承担，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，费用由建设单位按同类物业标准全额缴纳；物业服务费按季度交纳，业主或非业主使用人应在每季度第一月的15日前交纳，原告方入驻项目后，首次物业费的收取时间为入驻服务后第四个月的15日前，收取的费用为上季度未收取物业费及本季度物业费；业主或非业主使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之2收取滞纳金。原告方于2015年11月1日入驻西溪名园从事物业服务。此后，原告退出上述项目。2017年12月，原告向被告发函，要求支付六个月期间的物业服务费42588元、车位管理费25440元及滞纳金57408.62元。被告回函称，存量房产属单位自管房，不同于小区居住业主物业费的支付，需凭双方合同，支付单位、票据、金额三统一，需原告尽快完善手续，原告进驻期间，公司存量房处于动态销售中，其户数、面积发生变化，需双方核对确认支付，但原告至今未提交支付物业费清单，原告的来函中仅记载物业费、车位管理费欠款数额，但未提供相应房号、面积、车库号等具体数据。因双方未能达成一致，原告诉至本院。诉讼中，原告提供了包含了余杭区栖溪名园19幢1单元302室在内的杭州市余杭区不动产权属信息查询记录10份（10套房产均登记在被告名下），西溪名园项目南方置业未售地下停车库信息表1份（共106个车位，含19幢1单元302室F31号车库）。 另认定，本院（2014）杭余余民初字第329号民事判决书确认，2005年11月20日，杨浩维购买了西溪名园19幢1单元320室（建筑面积260.06平方米）及F31地下车库使用权，杨浩维应向当时的物业公司支付2010年6月至2012年2月的物业服务费及相应滞纳金。 本院认为：本案争议的焦点为被告应支付费用的房屋及车库数量。关于房屋数量。原告提供了10套登记在被告名下房产，但根据被告提供的民事判决书，余杭区栖溪名园19幢1单元302室房屋不应计算在内。故本院按9套房屋计算（面积2051.08平方米）。关于地下车位。原告已提供初步证据证实数量为106个，虽然车位数量处于变化中，因房屋、地下车位的销售由被告负责，被告负有提供反驳证据的义务。根据被告的提供的民事判决书，F31地下车位（2005年已出售）不应计算在内。故本院按105个计算。关于滞纳金，原告主张过高，本院依据本案实际情况酌情确定为6000元。综上，原告的部分诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州南方置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江宾莱物业管理有限公司物业服务费34458.14元、车位管理费25200元。 二、被告杭州南方置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江宾莱物业管理有限公司滞纳金6000元。 三、驳回原告浙江宾莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2648元，由原告浙江宾莱物业管理有限公司负担1167元，被告杭州南方置业发展有限公司负担1481元。 原告浙江宾莱物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州南方置业发展有限公司于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈建科 人民陪审员  徐卫民 人民陪审员  方 慧 二〇一九年八月一日 书 记 员  钱 玲 -2- -1-