广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7429号原告：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路11号二层。法定代表人：庞开权，职务经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告：邝石娟，女，1982年7月29日出生，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县，经常居住地广州市海珠区凤景西路38号南华花园3街12号502房。原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司诉被告邝石娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐柏坚、被告邝石娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告于2016年6月21日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区泰沙路9号自编A205-A207号商铺，商铺建筑面积约246平方米，租赁期限2016年6月1日至2021年3月31日，每月租金14760元，保证金53874元。（租金在原基础租金上每年递增8元/平方，第二年优惠为递增5元/平方，跨年度十二月为一年）。被告2019年1月前的租金已交齐。被告在2019年1月31日已写下声明弃租，并搬离场地。合同约定若因承租方导致合同提前终止或被解除（包括但不限于私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权，出租方有权没收承租方的履约保证金，并有权另向承租方收取剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。被告尚未履行合同时间2019年2月1日至2021年3月31日，违约金计算方式为2019年2月1日至2019年5月31日（17958元×4×30%）共21550元，2019年6月1日至2020年5月31日（19926元×12×30%）共71734元，2020年6月1日至2021年3月31日（21894元×10×30%）共65682元，合计158965元。被告提前解约属于违约，原告为维护自身合法权益不受侵害，向法院提起诉讼，请求法院判令：1、原告没收被告租赁保证金53874元；2、被告向原告支付违约金158965元；3、本案受理费由被告负担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告主张没有事实和法律依据，原告提供的证据显示原告没有权对涉案商铺进行出租处分，双方所签订的合同应为无效合同；2、原告主张违约金和保证金存在重复主张，即使合同有效，亦应两者选其一；3、即使合同有效原告所主张违约金过高，亦没有造成其事实损失，同时合同中对百分之三十的违约条款是原告提供格式合同条款，原告亦没有尽到应有提示义务，故该条款没有约束力。经审理查明：广州市海珠区泰沙路9号房屋权属人为广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会，领有集体土地房产证。2004年3月25日，广州市海珠区人民政府向广州市房地产登记所发出海府函[2004]14号“关于原新滘镇辖管的各村委会及其属下单位企业房地产登记问题的函”，由于原新滘镇辖管的所有村委会已经于2002年10月1日撤销，要求将广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会更名为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，原村委会的集体资产（包括土地、物业）归属经济联合社所有。2018年8月27日，广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社、广州市华晖物业有限公司出具《授权委托书》，内容主要是，产权人：广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，地址：海珠区泰沙路9号、11号。现授权委托广州市华晖物业有限公司经营管理及出租给广州市亚洲行市场经营管理有限公司，并同意广州市亚洲行市场经营管理有限公司分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止，由此产生的一切法律责任由我方承担。2016年6月20日，原、被告签订《租赁合同确认书》，约定：被告就承租泰沙路9号A栋A205-A207商铺，共246平方。1、租赁期限2016年6月1日至2021年3月31日共4年10个月；2、租金：第一年每月租金14760元；第二年每月租金15990元；第三年每月租金17958元；第四年每月租金19926元；第五年每月租金21894元。3、支付方式：三按三月租。4、租赁保证金44280元。5、月管理费10元/每平方米，设备分摊费：2元/每平方米。在签署确认书期间如承租方不按指定时间前来签署正式合同，则承租方缴付之定金作违约金支付给出租方。等。2016年6月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定：（第二条）、乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路9号亚洲行窗帘批发中心内二层自编A205-A207号，共叁间，建筑面积约246平方米。（第四条）、租赁期限为2016年6月1日到2021年3月31日；（第五条）、每月租金14760元，租金在原基础租金上每年递增8元每平方米（第二年优惠为递增5元每平方米）（跨年度十二个月为一年）；乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费。（第六条）、本合同签订时，乙方向甲方交纳场地（商铺）履约保证金44280元，保证金在合同期满双方不再续约，乙方未发生违约责任及乙方所交还场地／商铺的装修、固定设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后，甲方无息退还履约保证金。（第十二条）其他违约责任12.4，合同期满或乙方由违约等行为而终止，合同终止之日，乙方应无条件搬出租赁物业/市场；乙方负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由甲方清除的，甲方有权从乙方履约保证金中扣除清除费用。甲方有权要求乙方自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归甲方所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由乙方承担；如延误甲方招租或改造的，应加倍赔偿甲方的所有损失，因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地/商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金；本款约定独立存在，本合同无效或合同其它条款无效，不影响本款效力，乙方对此没有任何异议，等。2016年7月16日，原告出具收款单，内容：“收到A202-A206室租赁保证金（合同终止、凭此收据、无息退回）115200元”。2017年6月5日，原告出具收款单，内容：“收到A202-A208室租赁保证金（合同终止、凭此收据、无息退回）9600元，附注2017年6月递增保证金”。2018年6月5日，原告出具收款单，内容：“收到A202-A208室租赁保证金（合同终止、凭此收据、无息退回）15360元，附注2018年6月递增保证金”。2019年1月31日，被告向原告发出《声明》，内容主要是：本人邝石娟自愿放弃与广州市亚洲行市场经营管理有限公司A205-208铺的租赁合同，并遵守合同规定条例，特此声明。铺内财物已全部搬清，撤销营业执照及备案合同。原告于2019年3月4日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认原告2019年1月31日收到被告邮寄的《终止租赁合同、退还保证金的通知书》当天收回涉案场地。原告确认收取被告租赁保证金53874元。经本院释明，原告确认涉案合同中约定的履约保证金就是定金，选择被告承担违约金。本院认为：涉案商铺位于广州市海珠区泰沙路9号物业内，该物业权属人为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。根据原告提交的《授权委托书》，上述物业权属人已同意原告对涉案商铺进行出租。虽然被告抗辩称原告没有出租权，并对该证据不予确认，但上述授权书之授权人已十分明确，被告可以自行与授权人核实授权书之真伪，故在被告没有提交相反证据的情况下，本院对于被告的该项抗辩不予采纳。原、被告通过签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》的方式就涉案商铺建立起租赁关系。根据原、被告的陈述，被告确实存在弃租的行为。针对该行为，上述合同约定了违约责任：合同期满或被告违约等行为而终止，合同终止之日，被告应无条件搬出租赁物业／市场；被告负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由原告清除的，原告有权从被告履约保证金中扣除清除费用；原告有权要求被告自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，被告所交的一切费用和款项概不退回，原告可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归原告所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由被告承担；如延误原告招租或改造的，应加倍赔偿原告的所有损失，因被告原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于被告私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），原告有权没收被告履约保证金，并有权另向被告收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。诉讼中，经本院释明，原告明确表示租赁合同中约定的履约保证金就是定金，且选择主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，故被告应承担的违约金是涉案租赁合同约定的剩余租赁期限的合同租金总额的30%，至于违约金的数额：合同租赁期限为2016年6月1日至2021年3月31日，而涉案场地于2019年1月31日收回，根据合同关于“收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金”；第1、2、3、4、5年的月租金分别为14760元、15990元、17958元、19926元、21894元的约定，违约金应为2019年2月1日至2021年3月31日的合同租金总额的30%即（17958×4+19926×12+21894×10）×0.3=158965元。至于被告所缴纳的履约保证金53874元，应予退还，抵扣履约保证金后被告应支付违约金105091元。本案中，被告表示上述合同应属无效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就本案而言，首先，上述违约条款的内容并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定。其次，上述违约条款确实仅约定了被告的违约责任，但此条款并未免除原告的责任。被告作为承租人可在原告违约的情况下依此条款主张对应的责任。就此而言，此条款也未排除被告主张对方违约责任的权利。因此，被告关于上述约定无效的抗辩，本院不予采纳。被告应按此条款承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告邝石娟在本判决生效之日起10日内支付违约金158965元给原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司（扣除原告应退还的履约保证金53874元，被告应支付105091元）；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4493元，由原告负担1014元，被告负担3479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王颖仪人民陪审员  梁浩荣二〇一九年八月九日书 记 员  杜彦泽