山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民再71号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)陈岳,男,1978年3月21日出生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人:胡少伟，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈克忍，男，1975年5月1日出生，汉族，公司职工，住太原市。被申请人(一审被告、二审上诉人)郭玉平,男,1977年4月4日出生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人:王保庆，山西吴宋律师事务所律师。委托诉讼代理人:钱霁，山西吴宋律师事务所律师。一审被告:马楠,男,1983年10月12日出生,汉族,住太原市。再审申请人陈岳与被申请人郭玉平、一审被告马楠执行异议之诉一案,太原市尖草坪区人民法院作出（2017）晋0108民初1590号民事判决，郭玉平不服，向本院提起上诉。本院作出(2018)晋01民终2089号民事判决,陈岳不服，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院作出(2018)晋民申2920号民事裁定，指令太原市中级人民法院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。一审被告马楠经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈岳申请再审称:原判决认定的基本事实缺乏证据证明。一、郭玉平在一、二审中向法庭提供部分证据证明房屋买卖关系,该证据与陈岳、马楠提交的证据结合分析不足以证明郭玉平主张的基本事实。二、原审法院事实调查不清,适用法律错误。郭玉平与马楠之间的法律关系及实际情况均不属于最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情况:(一)陈岳在申请人民法院查封之前,郭玉平与马楠签订的《二手房买卖合同样本》内容极其简单,且没有马楠配偶的签字,根据当事人在一、二审中提交的证据证明及马楠的多次陈述,该合同是名为买卖、实为借贷。所以,签订的该合同并非合法、有效的书面合同。(二)郭玉平在法院查封之前并未合法占有该不动产,通过物业缴费凭据、相关报警记录、证人证言、保全及申请异议时间节点证明,郭玉平知道该房屋被保全后,为达到形式上的合法占有,为应对执行异议二审审理,采取各种方式不断的骚扰原住户(多次报警记录),才于2018年1月1日强行与原住户共同居住一段时间,在查封之前并未合法占有。(三)郭玉平也未支付全部价款,其给付的是借款,并非房款。如果是房款,为什么不支付100万的房款,而转款190万元,且房款的支付要早于合同的签订,逻辑不符。同时,在迎泽法院开庭笔录中显示,郭玉平于2012年8月31日给付马楠190万元后,马楠于2012年10月15日、16日又银行汇款给郭玉平202万元,如果是购房款,为什么还要偿还借款、利息呢?(四)郭玉平与马楠并没有合法的买卖关系,根本不存在过户的问题。如果郭玉平坚持为买卖关系,自2012年8月31日付款至今长达6年之久至今也未主张过过户的事宜,也没有非因买受人自身原因未办理过户登记的证据证明。陈岳与马楠之间金钱债权纠纷还在诉讼中,并未进入执行程序;郭玉平与马楠因本案的诉争房屋买卖纠纷在太原市迎泽法院审理中也至今无果;二者之间其他经济案件在小店经侦队、迎泽法院、晋源派出所(案外人郭玉平为实际占有本案诉争房屋而抢房导致另外实际居住人刘志英多次报警)存在多种诉争,都在调查处理尚未结束。而太原市中级人民法院在未查清本案的基本事实,并且缺乏主要证据支持的情况下支持郭玉平的请求明显错误。再审请求1、依法撤销太原市中级人民法院(2018)晋O1民终2089号民事判决;2、判令准予太原市尖草坪区人民法院查封登记在马楠名下位于太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601的房屋,并准予执行;3、判令诉讼费用由郭玉平承担。被申请人郭玉平辩称：一、郭玉平对涉案房屋的所有权，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的情形，应当排除陈岳对房屋的执行权利。在本案的一审、二审、再审过程中，郭玉平向法院提交了房屋买卖合同、银行打款凭证、收款收据、涉案房屋的所有手续（包括网签合同原件、预告登记证等）、以及被申请人交纳物业费、装修保证金等实际占有房屋的凭证等多份证据。上述证据完全可以将是否签订合法有效的书面买卖合同、是否合法占有房屋、是否支付全部价款、是否非因买受人自身原因未办理过户登记等问题证明的清清楚楚。证明郭玉平与马楠签订了买卖合同，证明郭玉平向马楠支付了购房款100万元，证明马楠已经将涉案房屋合法交付了郭玉平，将房屋的钥匙交付给了郭玉平，郭玉平已经实际占有该房屋，交付了物业费、水电费等费用。二、陈岳的所有辩解均不成立。1、关于陈岳辩解的“签订房屋买卖合同，马楠否认签订”的问题。该问题马楠确实否认过，但陈岳和马楠均没有提供关于该问题的任何证据，只是口头说说而已。按照最高院民事诉讼证据规定的要求，陈岳应承担举证不能的责任，即败诉责任。2、关于陈岳辩解的“郭玉平在查封之前，是否占有涉案房屋”的问题。按照物权法律规定和法理规定，占有是对不动产的合法的控制。本案中法院查封涉案房屋之前，郭玉平已经基于房屋买卖合同对涉案房屋进行了合法占有，马楠已经在2015年8月份将房屋钥匙给了郭玉平，其已经实际控制该房屋，占有该房屋。3、关于陈岳辩解“第三方马晋宏占有”问题。在一审、二审和再审过程中，郭玉平向法院提交了马晋宏亲笔写的借住承诺书，承诺其无权占有，承诺2017年10月份搬出，且按照物权法规定，其是非法占有，没有任何合法占有房屋的依据。4、关于陈岳辩解“房价约定100万元，但付190万元，不符合正常交易”问题。在一审、二审和再审过程中，郭玉平向法院陈述了理由。付190万元是购买的两套房屋的价格，而不是一套房屋的价款。我们也向法院提交了另一套房屋的买卖合同和收款收据。综上，请求法院依法认定郭玉平提交的其为实际权利人的证据，正确适用最高法院关于专门审查执行异议的司法解释，依法判决郭玉平是上述房产的真正权利人，判决立即解除对涉案房产的查封。一审被告马楠未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。陈岳向一审法院起诉请求：1、依法不予执行太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108执异24号执行裁定书；2、依法确认郭玉平与马楠2012年9月6日签订的《二手房买卖合同》为无效合同；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告陈岳与被告马楠、案外人刘玉军、刘玉丽、于力伟、宋建国、山西大明中天商贸有限公司借款合同纠纷一案，太原市尖草坪区人民法院受理后，于2016年1月15日作出（2015）尖民初字第1547号民事裁定书，查封了登记在马楠名下的位于太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋一套。被告郭玉平以被告马楠已将该套房屋出售与其为由，于2016年6月6日向法院申请解除上述保全措施。太原市尖草坪区人民法院作出（2015）尖民初字第1547号之二裁定书，驳回了郭玉平的申请。之后郭玉平申请复议，太原市尖草坪区人民法院作出（2015）尖民初字第1547号之三裁定书，撤销了（2015）尖民初字第1547号之二裁定书。郭玉平于2017年6月30日对（2015）尖民初字第1547号民事裁定书提出书面异议，2017年8月25日，太原市尖草坪区人民法院作出（2017）晋0108执异24号执行裁定书，裁定解除对马楠位于太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋的预查封。原告陈岳于2017年9月11日向本院提起执行异议之诉。另被告郭玉平起诉被告马楠房屋买卖合同纠纷一案在太原市迎泽区人民法院立案并开庭进行了审理。一审法院认为，本案争议的焦点是原告陈岳是否有权要求法院查封登记在被告马楠名下的位于太原市新晋祠路500号7幢2单元1601的房屋，被告郭玉平就执行标的（太原市新晋祠路500号7幢2单元1601的房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案所涉的执行标的是房地产，属于不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的不发生效力。本案执行标的位于太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号的房屋登记在被告马楠名下，被告郭玉平与被告马楠之间签订了房屋买卖合同，并未进行变更登记，即使买卖合同有效，被告郭玉平享有的也是债权。不动产转让未经登记不能对抗第三人，因此，原告陈岳提出保全申请，法院应依法查封登记在被告马楠名下的位于太原市新晋祠路500号7幢2单元1601的房屋。据此原判决如下：一、准予查封登记在被告马楠名下的位于太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601的房屋。二、驳回原告陈岳的其他诉讼请求。诉讼费100元，由被告郭玉平负担。上诉人郭玉平不服一审判决,上诉请求:1、撤销太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1590号民事判决；2、改判解除尖草坪区人民法院对太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋的查封。二审另查明，一、二审中，上诉人郭玉平向法院提交了如下证据：1、2012年9月6日马楠和郭玉平签订的涉案房屋买卖合同；2、2012年8月31日郭玉平向马楠付款190万元的银行流水记录；3、2012年9月6日马楠给郭玉平出具收到全部房款的收条；4、马楠给郭玉平出具的收到车位费全款的协议书；5、2015年12月15日马楠与郭玉平签订的补充协议约定将涉案房屋于2016年5月底前过户给郭玉平；6、马楠交付给郭玉平涉案房屋的预告登记证、网签合同、车位购买协议、收款收据原件；7、马楠向物业出具的告知书载明将涉案房屋转让给郭玉平，过户手续正在办理中，请物业公司配合郭玉平进行房屋装修和其他相关事宜；8、有关郭玉平在物业公司办理入住装修手续、缴纳电费、物业费、装修保证金等费用的交款收据和银行转账凭证。被上诉人陈岳向法庭提交了2016年6月14日原审法院对马楠的询问笔录，马楠陈述其和郭玉平之间不存在该套房产的买卖事实，因其向郭玉平借款700多万，双方口头约定用其两套房产做抵押，其承认和郭玉平签订了二手房买卖合同并将涉案房产的有关手续全部交付了郭玉平。其陈述收到郭玉平的是借款，不是房款。马楠在二审时提交了情况说明和证人证言材料，但其未到庭参加诉讼和提交书面答辩意见，也没有证人出庭作证。二审法院认为：本案系由案外人郭玉平提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故本案争议的焦点问题是：案外人郭玉平是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其判断标准为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据郭玉平在一、二审过程中提交的其和马楠签订的二手房买卖合同、收款收据、银行转账流水、其持有涉案房产的有关手续原件、2015年12月15日马楠与郭玉平签订的补充协议、马楠向物业出具的告知书、缴纳物业费和办理装修手续材料等证据可以证明，郭玉平对涉案房产的异议符合上述规定，对涉案房产享有民事权益。被上诉人陈岳提供的原审法院对马楠的询问笔录中虽然马楠陈述双方之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，但该证据仅属于当事人一方的陈述，马楠对此也没有提交证明该笔款项系民间借贷的合同等证明不是房款的相关证据，也没有证据证明双方同意将涉案房产作为民间借贷抵押的事实，即不能否定马楠和郭玉平之间签订的二手房买卖合同等系列书面证据所证明的房屋买卖合同关系。郭玉平银行账户流水只能证明郭玉平与马楠之间存在资金往来，而不能否定郭玉平提交的其和马楠之间已经签订的二手房买卖合同等一系列证据所能证明的事实。综上，上诉人郭玉平的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人陈岳的主张证据不足，本院不予支持。原判认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。判决如下：一、撤销太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1590号民事判决；二、判令太原市尖草坪区人民法院对太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋不得执行。原一、二审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案为执行异议之诉,本案审查的焦点问题是郭玉平是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据上述规定第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,排除特定标的物执行应同时具备四个要件:查封前签订有效买卖合同、查封前已合法占有该不动产、全部支付价款或者支付部分且将剩余价款交付执行、未办理过户系非因买受人自身原因。首先，关于查封前签订有效买卖合同的问题。郭玉平在原审及再审中提交了其与马楠签订的二手房买卖合同及双方于2015年12月15日签订的补充协议，以证明其与马楠就涉案房屋签订了有效买卖合同。陈岳提供的原审法院对马楠的询问笔录中马楠认可该房屋买卖合同系其本人签署，虽然马楠陈述双方之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，但该证据仅属于当事人一方的陈述，马楠对此也没有提交证明该笔款项系民间借贷的合同等证明不是房款的相关证据，也没有证据证明双方同意将涉案房产作为民间借贷抵押的事实，即不能否定马楠和郭玉平之间签订的二手房买卖合同等系列书面证据所证明的房屋买卖合同关系。其次，关于查封前已合法占有该不动产的问题。郭玉平在原审中提交了其持有涉案房产的有关手续原件、马楠向物业出具的告知书、缴纳物业费和办理装修手续材料等证据，再审中，郭玉平向本院提交了涉案房屋的物业公司向太原市蔬菜公司坞城菜市场出具的情况说明“兹证明你单位职工李效兰于2015年10月1日起至今居住在新晋祠路500号万景苑7幢2单元16层1601号房屋”，可以证明郭玉平已经合法占有涉案房屋。陈岳主张涉案房屋由案外人实际居住过一段时间，郭玉平并未合法占有，但郭玉平提交了物业的情况说明以及案外人的承诺书以证明其主张，故本院对陈岳的主张不予支持。再次，关于全部支付价款的问题。郭玉平提供了马楠出具的收条和转账凭证已证明其向马楠支付了房款，陈岳主张其房款支付时间早于合同签订的日期，不符合交易习惯，但根据马楠在原审中提交的证据，其并未否认收到上述款项，也认可郭玉平提交房款收据的真实性，虽其陈述他收到的上述款项系借款，但并未向法庭提交证据。故对于陈岳的主张本院不予支持。最后，关于未办理过户系非因买受人自身原因的问题。郭玉平提交了其与马楠2015年12月15日签订的《补充协议》以证明未能将涉案房屋过户的原因及双方当事人对涉案房屋过户的具体约定，协议约定“一、鉴于太原市第二套房政策放开，现已具备过户条件，现甲方承诺将新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋于2016年5月底前过户至乙方名下。”综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款、第四百零七条的规定，判决如下：维持太原市中级人民法院（2018）晋01民终字第2089号民事判决。审判长 康翻身审判员 郭晓军审判员 张永明 二〇一九年八月七日书记员 刘 静