河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1002民初2482号原告：张媛媛，女，1975年1月9日出生，汉族，现住天津市河北区。委托诉讼代理人：王长奇，北京至普律师事务所律师。被告：张秀斌，男，1963年7月17日出生，汉族，现住廊坊市安次区。被告：黄俊芹（系被告张秀斌之妻），女，1966年12月4日出生，汉族，现住廊坊市安次区。二被告共同委托诉讼代理人：穆建增，廊坊市安次区法律援助中心律师。原告张媛媛与被告张秀斌、黄俊芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日作出（2017）冀1002民初824号民事判决。送达后，原告张媛媛不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）冀10民终3756号裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张媛媛及委托诉讼代理人王长奇、被告黄俊芹及被告张秀斌、黄俊芹共同委托诉讼代理人穆建增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张媛媛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同交付房屋；2.依法判令被告协助办理一切过户事宜；3.本案保全费及诉讼费由被告承担。本次案件重审过程中，张媛媛将原审案件诉状中诉讼请求变更为：1.判令原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.本案的一审、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月26日，被告因欠原告债款不能偿还，自愿将其所有购买的廊坊市西宁道路南23号楼底商门市西数第四间上下层抵债，双方达成了抵债协议，签订了《房屋买卖合同》。约定被告将其所有购买的廊坊市西宁道路南23号楼底商门市西数第四间上下层房屋转让给原告，总价款176万元。商定：1、被告欠原告的所有款项全部转成购房款，被告不再偿还原告现金，双方签订合同后，被告出具的所有借款凭据作废；2、《房屋买卖合同》签订后，原告支付被告20万元以补齐债权购房的不足部分；3、以后无论房价如何上涨，被告均不得反悔；4、被告保证在房款全部付清后，将房屋交付给原告。合同签订后，原告忠实地履行了合同义务，在合同签订半天之内，便向被告付清了20万元差额款项。然而，被告却迟迟不肯交付房屋，对于原告的多次催促，百般搪塞、推脱，甚至公开否认合同条款的有效性，为其不履行合同义务制造借口。原告无奈，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院在查明事实的基础上，判如所请。黄俊芹、张秀斌辩称，涉案买卖合同不是答辩人的真实意思表示，目的是为借款合同提供担保，其构成民事上的通谋意思表示，而借款担保作为隐藏行为，根据民法总则第146条规定，该通谋行为无效，隐藏的借款行为有效。另依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释〔2015〕18号的规定，本案名为房屋买卖，实为民间借贷。综上，答辩人认为，诉争协议买卖房屋的部分无效，借款担保部分有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交如下证据：证据一：《房屋买卖合同》一份、银行转账凭证七份、《收条》一份、证人于某的证言一份，欲证明：1、被告以房抵债给原告因此所签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合同合法有效；2、原告在房屋买卖合同生效后全额交付了购房款，对此被告以收条确认；3、被告向证人表示，所欠债务已经用房屋抵清。证据二：《协议书》一份、《收款收据》四份，欲证明被告已全额交纳涉案房产的购房款，依法具有债权处分权。根据《物权法》的规定，被告虽未办理登记，但不影响出卖该房产的合同效力。证据三：（2017）冀1002民撤1号民事判决书；欲证明被告对涉案房产具有所有权。证据四：银行转账凭据一份、欲证明：1、原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告才补充支付购房款的事实，证明该合同签订在（2015）安民初字第2138号民事裁定查封生效之前；2、（2015）安民初字第2138号民事裁定对涉案房产的查封已经超过法定期限，该查封的法律效力已经消灭。证据五：（2015）安民初字第2181号民事裁定书一份、协助执行通知书四份；欲证实原告在（2015）安民初字第2138号民事裁定对涉案房产的查封超过法定期限后，原告对该房产的查封已经自动生效。既然已经不存在第三人对该涉案房产查封的情况，那么，怀疑查封在先，因此影响原、被告所订立合同效力的障碍已经消除，原、被告所订立的《房屋买卖合同》合法有效。被告对上述证据质证意见为：对证据一《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性均不认可，认为合同记载涉案“总房款”191.3万元，与原告诉状陈述及当庭陈述均不一致，且合同第二项总房款176万与第三项191万元有出入。另主张该合同系于2015年11月27日张秀斌被原告方带到六大街受胁迫所签，并非真实意思表示，实旨为向原告借款的担保。对《收条》不认可，主张该收条所载数额为被告向原告借款的本金及利息的合计，并非收到的房款总额。对证据二《协议书》一份、《收款收据》真实性认可。对证据三真实性认可，证明目的不予认可。对证据四银行转账凭据中载明的2015年11月27日原告给被告转款20万元的事实不认可，主张该转账发生在2015年11月27日零时，因被告欠李春阳20万元，李春阳向被告催账，原告同意代为还款，被告黄俊芹将银行卡及密码告知原告后，原告将20万元转给被告后即时转给了李春阳。对证据五真实性认可，证明目的不予认可。另外被告主张《房屋买卖合同》形成是在被告债台高筑的情况下，原告为实现债权，要求被告于2015年11月27日签订的。房款的计算与合同的约定存在矛盾，另外，原告在（2015）安民初字2181号卷宗陈述合同形成时间是2015年4月27日，且已向法院作为证据提供在卷。就原、被告之间借款中约定的月利息3分且预先扣除，属于法律禁止的砍头息，请法院依法审查。就合同履行问题，该款项绝大部分发生在合同签订之前，合同签订后有转款20万元，该行为并不是以房抵债或履行方式的变更。被告在合同签订后，既未向原告交付房屋产权的任何有效凭证，又未事实交付房屋，即被告未向原告履行任何义务。另外，被告以此形式曾于2015年10月27日向王文德借款171万元，另向曹国友也有过借款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告张秀斌、黄俊芹与原告张媛媛之间存在多次借贷，2015年4月27日，被告张秀斌、黄俊芹向原告张媛媛借款1100000元，约定借款期限三个月，利息为月息3分，原告张媛媛在扣除利息后于当日通过银行转账向被告张秀斌转账600000元，向被告黄俊芹转账410000元；2015年5月5日，二被告向原告张媛媛借款150000元，借款期限为10天，该款项打入张秀斌账户；2015年5月6日，二被告再次向原告张媛媛借款500000元，约定借款期限2个月，利息为月息5分，原告张媛媛在扣除利息后于当日通过银行转账向被告张秀斌账户转入207000元，向被告黄俊芹账户转入200000元。2015年5月25日、8月18日、8月19日、8月21日被告张秀斌、黄俊芹分四次向原告张媛媛累计还款400000元。后二被告出现财务困难，被多方催债，始终未能偿还原告剩余借款。2015年11月27日，在无法偿还原告借款的情形下，被告张秀斌将其名下坐落于廊坊市西宁道路南楼底商门市西数第四间上下层（建筑面积约450平方米、商用）房屋作价1760000元，双方口头约定折抵其欠付欠款本息后，张媛媛仅需支付200000元的剩余房款，在此情形下，原告张媛媛与被告张秀斌签订了《房屋买卖合同》。双方将合同签订时间实际提前写为“2015年4月27日”。2015年11月27日零时，原告张媛媛通过银行转账方式向被告黄俊芹支付了剩余200000元房款。被告张秀斌为原告出具的收到购房款1760000元的收条，双方之前的借条当场撕毁，同时，该收条时间亦倒签为“2015年4月27日”。庭审中，被告张秀斌主张与原告张媛媛签订的《房屋买卖合同》系被原告方胁持到廊坊市签订，且被控制，在报警后才获得自由，申请本院调取其亲属孙洪佳在广阳公安局北门外派出所的询问笔录，该笔录证实，2015年11月29日零时，孙洪佳听对象张杰说舅舅（张秀斌）被人扣留在担保公司已经两天，通过与张秀斌电话联系得知在六大街的一家公司，随即报案，与民警一起到该公司见到张秀斌，孙洪佳被一个叫刘涛的男子等人打伤的事实。另外提交张秀斌2015年11月29日10时49分的急诊病例及医疗费票据，证实张秀斌被人打伤12小时后就医并主动出院的事实。另查明，涉案房屋系被告张秀斌、黄俊芹于2009年6月26日从廊坊市安次区蔡豆庄社区居民委员会购得，该房屋至今未取得房屋所有权证书。2015年10月27日，被告张秀斌、黄俊芹与案外人王文德签订《房屋买卖协议》，将名下坐落于廊坊市西宁道路南楼底商门市西数第四间上下层（建筑面积约450平方米、商用）房屋以总房款17100000元卖给王文德；并约定七个月内原告可随时原价回购，七个月后办证费和剩余房款由王文德承担。协议签订后，被告张秀斌、黄俊芹于当日收到王文德500000元，剩余房款折抵二被告在2015年9月30日欠付王文德的借款本息。2015年11月27日，王文德又将涉案房屋卖给金利松。后金利松以王文德反悔、不履行合同义务为由将王文德起诉至我院，经我院主持调解制作了（2015）安民初字第2204号民事调解书，王文德同意继续履行房屋买卖协议，于2015年12月15日前将涉案房屋交付金利松使用。上述民事调解书生效后，张秀斌、黄俊芹认为该调解书损害其合法权益，以独立请求权的第三人身份对上述调解书提出第三人撤销之诉。2016年9月5日，我院作出（2016）冀1002民撤4号民事判决撤销上述民事调解书。王文德、金利松不服提出上诉，2017年3月27日廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民终字118号民事裁定书，撤销（2016）冀1002民撤4号民事判决，发回我院重审。2017年6月8日，我院再次作出（2017）冀1002民撤1号判决书，判决撤销（2015）安民初字第2204号民事调解书。后王文德、金利松再次上诉，2017年10月14日，廊坊市中院作出（2017）冀10民终3674号民事判决书，维持原判。自此，案外人王文德与金利松之间关于涉案房屋之间的买卖协议被确认无效。案件审理过程中，原告张媛媛申请我院调取（2015）安民初字2138号民事裁定中对被告黄俊芹、张秀斌名下坐落于安次区西宁道路南23号楼底商门市西数第四件上下两层门脸房查封的相关法律文书，欲证实原告在（2015）安民初字第2138号民事裁定对涉案房产的查封超过法定期限后，原告对该房产的查封已经自动生效，同时影响原被告合同效力的障碍已经消除，原、被告订立的《房屋买卖合同》合法有效。本院依法调取（2015）安民初字2138号案件卷宗并交由双方质证，原告认为：1、上述卷宗所载证据首先不能清晰辨明封条所载的时间；2、只能证明人民法院在涉案房屋贴具了查封封条，并不能证明人民法院是在封条上所载的时间之时贴的封条；3、贴封条不是法律规定的查封生效要件，最高人民法院明确规定，查封以送达时才能生效。因此，贴不贴封条与查封生不生效并无太大关系。4、鉴于廊坊市安次区人民法院（2015）安民初字第2138号查封已经超过法定期限，目前已经解除，对本案而言，已经没有任何影响。5、本案诉求并不涉及物权的情况，所以查封与不查封与本案诉求并无关系。被告认为（2015）安民初字第2138号卷宗第58页显示涉案房产已于2015年11月24日查封，故涉案标的物因被司法查控，无法交付，依法不能作为买卖标的物。另查明，涉案房屋至今未办理产权证，本院审理的（2015）安民初字第2138号案件于2015年11月24日作出民事裁定书及协助通知书对涉案房屋进行了查封保全，并于同年11月26日电话通知被告黄俊芹到法院应诉领取相关法律文书，黄俊芹也于当日上午接到朋友告知该房屋被张贴了封条。该案二被告于2015年12月7日与他人达成调解协议，并签订民事调解书，同意于2015年12月13日前返还他人借款本金5800000元，该案尚未执行完毕，涉案房屋依然被查封。上述事实有本院作出的（2015）安民初字第2138号民事裁定书、协助执行通知书、民事调解书、送达回证及黄俊芹的当庭陈述予以证实。另查明，原、被告签订的《房屋买卖合同》并未约定涉案房屋的具体交付时间，且被告也未将房屋实际交付原告使用。庭审中，原告张媛媛表示曾与被告张秀斌、黄俊芹商量房屋具体的交付时间，但双方未能达成一致意见。庭审中，张秀斌主张涉案《房屋买卖合同》签订时，其被原告方胁持到廊坊市，人身受到控制，在报警后才获得自由，申请本院调取其亲属孙洪佳在广阳公安局北门外派出所的询问笔录。该笔录证实，2015年11月29日零时，孙洪佳听对象张杰说舅舅（张秀斌）被人扣留在担保公司已经两天，通过与张秀斌电话联系得知在六大街的一家公司，随即报案，与民警一起到该公司见到张秀斌，孙洪佳被一个叫刘涛的男子等人打伤的事实。另外提交张秀斌2015年11月29日10时49分的急诊病例及医疗费票据，证实张秀斌被人打伤12小时后就医并主动出院的事实。另查明，被告张秀斌、黄俊芹二人系夫妻关系，二人在2015年度出现严重财务危机，仅在我院作为被告的民间借贷案件就有多起，涉及款项千万元以上。另本院向原告张媛媛做出释明，告知其本案应当按照民间借贷案件进行处理，原告张媛媛拒绝变更诉讼请求。上述事实有原、被告的陈述、《房屋买卖合同》、收条、蔡豆庄居委会与张秀斌签订的《协议书》、廊坊市安次区北史家务乡村集体专用收款收据、《房屋买卖协议书》、银行交易明细、资金往来信息结果表、《欠条》复印件、《借条》复印件、《借款协议》复印件、录音、证人证言、公安讯问笔录、（2017）冀1002民撤1号判决书、（2017）冀10民终3674号民事判决书、（2015）安民初字2181号案件庭审笔录、（2017）冀1002民初824号案件庭审笔录及本次开庭笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋买卖合同》的性质；二、《房屋买卖合同》的效力认定及是否存在通谋、胁迫等无效的情形。一、《房屋买卖合同》的性质认定问题。原告张媛媛与被告张秀斌、黄俊芹之间原为借款合同关系，张媛媛为贷款人，张秀斌、黄俊芹为借款人，借款数额为1750000元（实际预先扣除利息后支付1567000元）。借款到期后，被告张秀斌、黄俊芹无法偿还借款本息。双方对账后，签订了《房屋买卖合同》，被告张秀斌将名下房屋作价1760000元（差额200000元在合同签订当日转账支付）出售给原告，以抵消其所欠原告的债务本息。该份《房屋买卖合同》将原定的给付内容由“货币”变为“房屋”，通过替代给付，消灭原有债务，该合同符合以物抵债的基本特征，非买卖合同。庭审中被告主张原、被告之间的争议名为房屋买卖，实则为民间借贷，但根据已查明的事实，原、被告之间虽曾存在民间借贷关系，但双方在签订《房屋买卖合同》后，新的以房抵债协议实际上替代了原有的民间借贷合同，这与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中规定的以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的形式存在明显的差别，前者为意思表示中给付标的的变更，而后者则是民间借贷合同中担保条款的外化，故本院对被告的该项主张不予支持。因此，本院综合上述情形认定，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》实质为原、被告之间达成的由原告受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭的法律行为，即以物抵债协议。二、《房屋买卖合同》的效力认定及是否存在通谋、胁迫等导致合同无效的情形。以物抵债也称代物清偿，是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。我国《民法通则》、《合同法》等实体法并未对代物清偿行为予以明确规范，但根据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人现实地受领给付为生效条件。具体而言，代物清偿强调其要物性，即代物清偿的成立仅有当事人合意尚不足够，必须履行替代给付标的物的转移手续。本案中，原、被告双方在《房屋买卖合同》未约定抵债物（廊坊市西宁道路南23号楼底商门市西数第四间上下层房屋）具体给付时间，同时原告也未实际的占有、使用抵债房屋；另双方在协议签订后，原、被告并未按照物权法的规定完成抵债房屋的交付，即未进行房屋产权变更登记，故原、被告之间签订的代物清偿协议因缺乏现实的给付这一条件而并未生效。另，代物清偿虽然是独立的法律行为，但也是为履行既存债务而成立的合同，故其法律效力受到原始债的关系和代物清偿关系合法性的双重影响。在代物清偿协议未发生效力的情况下，原债权人自然无法依据该协议主张权利实现，代物清偿合同目的不能实现，但原始债权债务关系并未消灭，原告张媛媛作为债权人方仍可以依据原债的关系主张权利的救济和实现，即请求债务人履行原定给付。因此，本院在该种情形下向原告张媛媛释明其可以按照民间借贷主张权利，但张媛媛拒绝变更诉讼请求。就原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否存在通谋虚伪行为的问题。我国《民法总则》第一百四十六条中规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告双方虽实施了倒签合同时间的行为，但无法就此认定抵债协议非双方的真实意思表示，另被告答辩状认可涉案房屋存在“一房二卖”的情形及庭审中本院查明的事实也能证实原、被告对《房屋买卖合同》抵偿债务的目的有着清楚的认识，并不存在在双方为掩盖真实目的，而不希望《房屋买卖合同》约定的内容发生的情形，这与通谋虚伪行为中，意思表示与内心目的不一致的特征不相符，因此，本院被告张秀斌、黄俊芹主张的该主张不予采信。就被告签订《房屋买卖合同》时，是否受到原告张媛媛胁迫的问题。被告张秀斌在数次的庭审中均主张其在与张媛媛签订的《房屋买卖合同》时被控制，且受到原告方挟持，《房屋买卖合同》是在受胁迫的情形下签订的。但根据其向法庭提交的2015年11月29日急诊病例及医疗费票据及申请本院调取廊坊市广阳公安局北门外派出所对其亲属孙洪佳所作的询问笔录，均无法证实上述事实与原告张媛媛之间的关系，进而也无法证实与《房屋买卖合同》签订之间的关系，故本院对被告的该主张亦不予采信。综合上述情形，原、被告之间签订以房屋抵偿欠款的代物清偿协议，未履行房屋过户登记手续，不发生效力，故本院对原告要求确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十四六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告张媛媛的诉讼请求。案件受理费10320元，由原告张媛媛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  杨家朋人民陪审员  谭秀玲人民陪审员  李士红二〇一九年八月八日书 记 员  田明明附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。