安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初5734号原告：焦锋，男，汉族，1982年7月20日生，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：郑贤红，安徽国运律师事务律师。被告：俞涛，男，汉族，1986年3月1日生，住安徽省芜湖市无为县。原告焦锋与被告俞涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用加以程序公开开庭进行了审理，原告焦锋的委托诉讼代理人郑贤红与被告俞涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年5月4日签订了《房屋租赁合同》；2、判决被告支付原告租金62400元（自2018年12月9日起，按每月12480元计算，暂计算至2019年5月9日，后期租金计算至实际交房日止），水电费9367,3元，违约金74880元，共计146647.3元。当庭明确：水电费的计算依据是房子的业主方安徽白帝集团有限公司，给我们出了一份证明费用，原告已经替被告交付过了。违约金的计算依据是按合同约定。合同第十条第一项。按六个月租金计算。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年5月4日签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于合肥市长江西路407号一层商铺（房产证编号：8110185819），房屋面积为80平方米，租期为3年（自2018年6月9日至2021年4月26日）；还约定了租金支付方式及双方的违约责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告并未按照约定支付房租，自2018年12月9日至今一直未支付租金，且欠付水电费9367.3元。原告认为被告的上述行为，已构成根本违约，给原告方造成了重大损失，原告为维护自身合法权益，特向贵院提出起诉。被告辩称：2018年12月原告已收回钥匙，双方房屋租赁合同已于当时解除。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明原告对涉案房屋拥有合法处置权。2.《房屋租赁合同》，证明原告与被告之间合同关系及双方权利义务。3.协议，证明被告房屋租金支付至2018年12月9日后一直未支付。4.证明一份，证明涉案房屋自2018年6月26日至2018年12月25日，水电费为9367.3元，该费用被告并未缴纳。5.招商银行转账汇款电子回单复印件及聊天记录一份复印件，证明原告将被告所欠水电费代为交付。被告围绕诉讼请求提交如下证据：证明一份，证明钥匙交还的情况。对原告所举证据1-5、被告所举证据三性及证据效力均予以确认。经审理查明:2018年4月27日，安徽白帝集团有限公司作甲方与乙方(焦锋)签订房屋租赁合同，租赁合肥市长江西路407号2号商住楼底层门面房，租赁期限自2018年4月27日至2028年4月26日，月租金10000元，安徽白帝集团有限公司于2018年4月23日出具证明，坐落于长江西路407号2幢商住楼，允许焦锋本人对外出租。2018年5月4日焦锋作为出租方，与俞涛作为承租方签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于合肥市长江西路407号，房产证编号8110185819面积80平方米，楼层为1层的商铺出租给乙方，用途为商用(以乙方营业执照核准的经营范围为准)租期3年，租金为12480元/月，自2018年6月9日起至2021年4月26日，租金，该房屋年租金为149760元，租金支付方式为半年，首次租金在本合同签订生效后1日内支付，下次租金支付时间为租金到期前30天支付，乙方另付人民币12500元作为水电费押金，租赁合同到期后甲方予以退还。年租金逐年递增5%。物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳。甲方的权利义务甲方有权要求乙方按时缴纳租金，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：逾期缴纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不缴纳者。乙方在租赁期间，如因乙方经营原因，无力继续承租该房屋，乙方可向第三方转让或转租，在不低于原合同租金的基础上:甲方不得拒绝乙方违约责任处理租赁期间，乙方有下列行为之一的。甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的2倍向甲方支付违约金(不可抗力因素除外)(1)未经甲方书面同意，擅自改变该租赁房屋的基础结构并对房屋结构造成严重损坏的;(2)拖欠房租达2日，经甲方催缴乙方依然不缴纳的；(3)租赁期满，乙方应按期交还该房屋，未经甲方同意乙方逾期归还，则每日应向甲方支付日租金2倍的租金。被告已交清2018年6月9日-2018年12月9日的租金，被告称钥匙已通过李昌俊转交给原告。李昌俊出具书面证明俞涛2018年12月8日把长江西路407号万果缤纷水果店的钥匙放在他处他说着急回老家房东会过来取，在一周之内焦锋(房东)本人过来把钥匙拿走。特此证明。2019年4月28日，白帝公司出具证明案涉门面房租户焦锋水电费9367.3元，焦锋交付含水电费在内的2019年1月27日-2019年4月26日的租金、水电费合计31142.3元，原告称被告告知其生意不好，想转租出去，之后原告不知情。房屋租赁合同中所约定的水电费押金12500元被告已支付。原告案涉房屋于2019年5月将案涉房屋另租给他人。本院认为，双方约定合同履行期限为3年，在合同未到期前被告俞涛自行搬离租赁场所，原告要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同本院予以支持。2018年12月9日之后被告未使用案涉房与原告提交的水电费证据基本一致，主张其已将钥匙通过他人转交原告，有证人提交书面证明及相关陈述，证据的证明效力较大。被告2018年12月9日后未实际使用房屋，且已交付案涉场地钥匙给原告，原告实际占有控制标的物，原告主张的房屋租金本院不予支持，水电费可从水电押金予以抵扣，亦不予支持，双方约定下期租金支付时间为租金到期前30天支付，即被告应于2018年11月9日支付下期租金被告未按期支付下期租金，提前搬离场地存在违约行为，原告主张违约金74808元，结合原告的实际损失，转租他人的时间，对于损失扩大的责任，本院酌定俞涛应承担相当于二个月租金的违约金即24960元，被告已支付的押金抵扣水电费后，还可抵扣3132.7元，即被告应向原告支付违约金21827.3元，综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原被告双方于2018年5月4日签订了《房屋租赁合同》；二、被告俞涛于本判决生效之日起十日内向原告焦锋支付违约金21827.3元；三、驳回原告焦锋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3233元，减半收取1616.5元，由原告承担1473.5元,被告承担143元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王嘉佳二〇一九年八月二十五日书记员  童 星附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。