杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初8323号 原告（反诉被告）：李飞，男，1988年7月11日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁文霞，女，1968年1月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：张新明，北京康达（杭州）律师事务所律师。 原告李飞诉被告梁文霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。后梁文霞在法定期间提起反诉，本院依法立案受理。本案于同年6月20日公开开庭就本、反诉进行合并审理，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李飞向本院提出诉讼请求：1.梁文霞双倍返还定金计200000元；2.梁文霞赔偿已付的律师费10000元；3.本案诉讼费用由梁文霞承担。事实与理由：2019年3月10日，梁文霞与李飞签订《房地产买卖合同》，约定梁文霞出售位于钱塘东南家园10幢304室的房屋（以下简称“案涉房屋”）给李飞，房款为3090000元。李飞在同年3月31日支付尾款2990000元，同年4月3日办理过户手续等内容。因案涉房屋存在抵押，梁文霞需要自行还贷解除抵押。同年4月4日，梁文霞才解除抵押，导致前述“3月底支付尾款及4月3日办理过户手续”的约定无法履行。因合同备注的“如遇甲方银行还贷时间拖延，相应尾款根据实际时间也做拖延”不够具体，双方与中介方杭州住邦房产代理有限公司（以下简称“住邦公司”）多次协商，均无法达成一致；同时，梁文霞在协商中提出要求李飞支付巨额违约金的要求，导致合同履行处于僵持状态。同年4月24日，中介方通知李飞到萧山区不动产登记中心进行尾款支付及过户办理等手续。李飞到达后，中介方告知需要先到位于萧山区金惠路的中介公司处签订网签合同，李飞到中介处，一直未见到梁文霞，中介方表示梁文霞不回微信，也不接电话。后李飞与中介方一起到萧山区不动产登记中心，也未看到梁文霞。此后，李飞表示还是希望继续购买房屋，并联系梁文霞，希望其尽快协商房屋交易细节，否则视为其不愿出售房屋，但此后梁文霞一直未予回复。 李飞认为，一、案涉合同性质是预约合同。司法实践中认为签订《杭州市房屋转让合同》即网签合同是交易的必备过程，该转让合同才视为本约合同。而案涉合同本质上没有约定具体的付款及过户时间，实际上尾款支付及过户时间需要通过《杭州市房屋转让合同》来确定。同时，该合同系真实有效，对双方均有约束力，梁文霞拒不履行合同，损害了李飞的合法权益。鉴于梁文霞不同意继续履行，李飞同意解除合同，解除日由法院审理认定。二、鉴于双方在2019年4月期间就合同履行多次协商未果，李飞通过中介方要求梁文霞明确是否继续履行合同及就款项交付等问题给予答复，并确定相应不利后果，当日李飞也以短信形式告知梁文霞上述情况，但梁文霞一直未予回复。故可认为梁文霞以其实际行为表示不继续履行合同，其根本性违约行为系导致合同无法继续履行的原因。三、关于李飞的实际损失，具体包括定金的利息损失；因交易产生的沟通成本，包括交通费、误工费；因合同未履行导致丧失其他购房机会；目前其需购买类似房屋而存在的房屋差价，以及因此支出的律师费。综上，请求依法支持李飞的本诉请求。 被告梁文霞辩称，一、案涉合同应为本约合同，双方对交易价格、履行方式等约定明确，且系合法有效，对双方均有约束力。1.2019年3月10日，中介方代表李飞与梁文霞自愿签订《房地产买卖合同》，内容合法。2.中介人员徐汉军在没有授权书的情况下，代表李飞在合同上签字，属于无权代理，但李飞通过补签委托书、按约支付定金的方式，对该行为予以追认，故合同合法有效。3.合同约定付清房款及办理过户手续的时间，“先付款后过户”的交易方式明确具体，未经双方协商一致，任何一方均无权单方变更。4.根据约定，李飞应在合同签订当日支付定金100000元，于同年3月31日支付余款2990000元，并明确逾期付款的违约责任。后因李飞不具备一次性付款能力，需通过垫资公司垫资，为保障交易安全，梁文霞主动提出将资金付至监管账户，但并不能由此减免李飞逾期付款的违约责任。5.因合同系中介方提供，而中介人员也是李飞的代理人，可视为合同由李飞提供，当双方对合同内容有不同理解时，应适用对梁文霞有利的解释。二、梁文霞按约履行合同义务，不存在任何违约情形，不应承担违约责任。合同签订后，梁文霞自行筹借款项并按约归还贷款。因2019年3月31日系周末，客观上无法取得贷款结清材料，故经李飞代理人同意后，梁文霞于同年4月1日还清贷款并取得相关材料，并在中介方的协助下注销抵押登记，做好过户前的所有准备工作，不构成违约。同时，梁文霞于同年4月24日按中介及李飞的要求赶到交易大厅，直至同年5月2日以微信及短信方式催告李飞履行合同，尽到充分的告知义务，说明其在积极履行合同义务。三、梁文霞有权行使先履行抗辩权，拒绝任何不合理、不安全的交易方式，以保障自身合法权益，系合法合理。1.梁文霞依法享有并行使先履行抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，李飞未按约付清购房款前，梁文霞有权拒绝配合办理过户手续。在李飞明显不具备履行一次性支付剩余购房款能力的情况下，梁文霞多次催告，其依然未能证明具有履行能力也未提供任何担保，故梁文霞拒绝配合办理过户手续，合法合理。2.中介方在本案中不具备合法居间的身份和能力，且其在合同履行过程中的居间行为，明显有失公允。（1）原告与中介人员属于邻居、朋友，存在紧密的私交关系，在居间过程及发生纠纷的情况下，中介人员的居间行为及处理方案必然更有利于李飞。（2）中介人员在没有授权委托书的情况下，代表李飞在合同上签字，说明中介人员同时具备李飞的代理人及居间服务人员的双重身份，且该身份相互冲突，足以影响中介人员提供居间服务的公平性。（3）中介方事实上也未尽到合法公允的居间职责，其存在大量的违规操作：不按规范流程提供居间服务，如定金收条出具在前、阻止资金进入监管账户、隐瞒李飞不具备付款能力、违规扣押被告房产、被房管部门责令退回房产证等。中介人员在李飞严重逾期付款的情况下，始终在为其辩解，并作出对梁文霞不利的合同解释，强加义务给梁文霞。因此，中介方始终未能从公平角度，履行维护交易平衡、保障梁文霞合法权益的义务。3.梁文霞在李飞不具备一次性付款能力且对中介方不信任的前提下，坚持按合同约定要求先付款后过户，是保障自身交易安全的合法合理行为。（1）保障交易安全，是梁文霞首要考虑的问题。中介方及李飞极力阻止资金进入监管账户，且其选择的本票付款、垫资公司垫款等方式均无法打消卖方的交易安全顾虑。（2）中介方及李飞要求同一天办理过户、付款手续的交易方式，侵害梁文霞的交易安全权益，梁文霞有权拒绝。中介方及李飞的前述要求，已变更合同交易方式，且因梁文霞对中介方的不信任，及中介方存在的诸多违规行为，梁文霞根本无法避免同天办理过户和付款的交易方式可能存在的风险，也无法保障自身的交易安全，故合同约定的“先付款后过户”的交易方式，最能保证梁文霞的权益，也是其一直坚持的方式。至于双方在2019年4月24日未碰面，是因为中介方及李飞单方变更交易地点所致，基于梁文霞对中介方及李飞的不信任，不敢单独去中介处。结合梁文霞以微信及短信方式催告李飞履行合同，可说明梁文霞一直在按约履行合同义务，不存在违约情形。综上，请求依法判决驳回李飞的本诉请求。 反诉原告梁文霞向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.李飞需支付梁文霞违约金209000元（按合同约定的10%计算为309000元，减去已付的100000元）；3.李飞赔偿梁文霞律师费15000元；4.本案诉讼费由李飞负担。事实与理由：2019年3月10日，中介公司员工徐汉军代表李飞与梁文霞签订《房地产买卖合同》，约定梁文霞以总房款3090000元的价格将案涉房屋出售给李飞，李飞应在协议签订之日支付购房定金100000元，在同年3月31日前一次性支付剩余房款2990000元，双方于同年4月3日前办理产权过户手续，如遇梁文霞银行还贷时间拖延，相应尾款根据实际时间也做拖延等。合同签订后，李飞在合同签订当日仅支付定金50000元，因资金困难于同年3月12日才支付剩余定金50000元，剩余购房款2990000元至今未支付。梁文霞则一直按约履行义务，因同年3月31日恰逢周末，在取得中介人员同意的情况下，梁文霞于同年4月1日自筹资金归还贷款，并取得银行贷款结清证明及材料，后通过中介方催促李飞尽快付清剩余房款及办理过户手续。中介方告知梁文霞“李飞不具备一次性付款能力，因个人征信问题不具备贷款资格，故需通过案涉房屋抵押借款、由垫资公司垫付2000000元才能完成交易”，因此需梁文霞配合办理相关手续，在过户当天付清剩余房款。梁文霞为保障自身交易安全而明确拒绝，且因中介方存在串通李飞共同侵害其权益的违规居间行为，故梁文霞坚持要求李飞按约先履行付款义务，再办理过户手续。但李飞一直未履行支付剩余房款的义务，已逾期达二个多月，已构成严重违约，应视为不履行合同，并支付房屋价款10%的违约金。 梁文霞认为，一、李飞逾期付款长达二个月，已属严重违约，梁文霞有权解除合同，并追究李飞的违约责任。1.案涉合同明确约定李飞若逾期付款一个月以上，可视其不履行合同，梁文霞有权解除合同，并主张违约金。本案李飞应于2019年3月31日付清房款，即使根据补充条款的约定，即可根据还贷时间顺延，梁文霞于同年4月1日归还贷款，李飞也应于次日付清房款。现李飞逾期付款长达二个月，合同解除条件已具备。2.李飞通过转账方式支付定金，应清楚梁文霞的收款账号，只要其具备付款能力，按时付款应不存在任何障碍。3.因李飞不具备一次性付款的履约能力，梁文霞曾多次要求其提供具备付款能力的证明或第三方担保，但其一直未能提供，故合同未能履行的责任应由其承担。4.监管账户是梁文霞基于双方交易安全而提出来的资金交割方式，不能作为李飞不付款或逾期付款的理由，更不能减免其违约责任。5.李飞通过中介方发出的告知函中表明其认可自己存在逾期付款的违约行为。6.梁文霞对中介方及李飞已失去信任，双方没有继续履行的信用基础，且李飞逾期长达二个多月，双方没有继续履行的可能和必要，故依约依法行使解除权，并追究李飞的违约责任。二、梁文霞主张的违约金数额合理、合法。1.案涉合同约定“违约金按总房款10%计算，诉讼费及律师费由违约方承担”，不违反法律规定，是双方协商一致的结果，应予认定。2.梁文霞提前还贷的款项，是向他人高息所借，故存在利息损失。3.案涉房屋逾期二个多月未能过户，导致梁文霞未及时收到款项，存在卖房及再次买房的机会损失。综上，请求依法支持梁文霞的反诉请求。 反诉被告李飞辩称，一、梁文霞在反诉中提到的定金支付问题，在本案诉争前不存在纠纷，也不是纠纷产生的原因。同时，梁文霞也出具了收条，说明双方认可定金分两次支付。二、李飞通过垫资公司交付2000000元并完成交易的方式，是其自行筹集资金，不涉及付款方式的变更。虽然合同约定“3月31日前支付尾款，4月3日前办理过户手续”，但并未约定支付尾款及过户存在先后顺序。实际上，按合同本意，应是在梁文霞解除抵押后由双方签订正式的《杭州市房屋转让合同》，并在其中明确支付尾款及办理产权过户手续的具体时间，存在同一天支付尾款及办理过户手续的可能性，故梁文霞关于“要求当天支付尾款并过户”的主张，属于变更付款方式的说法不成立。三、因梁文霞延期还款，导致合同约定的尾款支付和过户手续办理的时间无法履行，以及双方交易处于约定不明的状态，该情形下梁文霞要求李飞支付尾款没有法律依据，故不存在逾期付款的情形。四、即使如梁文霞所说，李飞应当支付尾款，也应该是在银行贷款结清即2019年4月4日后支付；即使李飞逾期付款，也只需要支付滞纳金。但是，李飞已于同年4月30日发函要求梁文霞就合同继续履行及后续合同磋商等问题进行明确，但梁文霞没有明确表示，其于同年5月2日短信要求李飞支付尾款，但梁文霞没有与李飞进行协商，故在梁文霞取得约定解除权之前，其就以实际行为告知不再履行合同，故本案的根本违约责任在于梁文霞。综上，请求依法判决驳回梁文霞的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方就本、反诉一并进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有李飞提供的房屋所有权证、《法律服务委托合同》及发票，梁文霞提供的《委托合同》及发票，当事人对其真实性予以认可，且系各方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：一、对李飞提供的证据，其中《房地产买卖合同》、《代理合同》、不动产登记委托书及委托书，梁文霞对证据真实性无异议，故确认其真实性；就合同系中介人员徐汉军代李飞签订等事宜，已经李飞授权确认，且已实际履行，故予以确认。对收条，与李飞付款的事实相互印证，且系梁文霞出具，故予以确认。对不动产抵押权注销登记证明、微信及短信聊天记录截图、中介人员徐汉军与梁文霞于2019年4月30日的微信聊天记录截图，梁文霞对证据的真实性、合法性无异议，故确认其真实性；至于双方争议的违约问题，本院将另行阐述。二、对梁文霞提供的证据，其中《房地产买卖合同》及《代理合同》，李飞对其证据三性无异议，但认为合同中未明确约定付款及过户时间，明显与合同约定不符，也无法推断李飞提出的二者不存在先后顺序的主张，其异议难以成立，故确认该证据证明效力。对收条及中国工商银行账户历史明细清单，梁文霞已以收条形式确认，且实际到账，故予以确认。对2019年4月9日的微信聊天记录截图，李飞对证据真实性、合法性无异议，故确认其真实性。对2019年3月13日的微信聊天记录截图、不动产登记委托书、梁文霞与中介人员小葛的微信聊天记录及不动产抵押权注销登记证明，李飞对部分证据真实性、合法性无异议，而梁文霞与中介人员的聊天记录已经当事人认可，且其对证据关联性并未提出实质性异议，故确认其证明效力。对2019年4月9日梁文霞委托朋友杨琦与中介人员徐汉军的通话录音光盘及文字整理资料，结合案涉合同约定及付款事实，可确定李飞未在约定期限内支付余款，中介方明确“因银行卡逾期导致无法做银行按揭贷款，只能找第三方垫资的方式付款”的事实。对微信聊天记录截图，主要是中介人员与梁文霞之间的聊天记录，李飞对证据真实性未提出实质性异议，故确认其真实性及后续的协商等交易过程。对告知函，李飞对证据真实性无异议，故可确认其真实性及双方的后续协商过程。对其他公司交易流程图、杭州房产中介行业协会交易流程图及浙江政务网投诉举报材料，其中流程图，与案涉合同及本案缺乏关联，故不予认定；至于举报材料，系客观真实，故确认其真实性。对梁文霞的微信回复截图、其与徐汉军的部分微信聊天截图以及其与李飞的短信联系记录，李飞对证据真实性无异议，故可确认其真实性及双方的后续协商过程；至于本案的违约情形及责任，本院将依法另行阐述。 根据以上确认的有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2019年3月10日，梁文霞（甲方）与李飞（乙方）在中介方住邦公司的服务下签订《房地产买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押，由甲方自行还贷。房屋转让总价款为3090000元，付款方式为一次性付款，自本合同签订之日起乙方向甲方支付100000元作为购房定金，乙方于同年3月31日前支付剩余房款2990000元。双方商定在同年4月3日前（由双方委托住邦房产）办理产权过户手续，在办理房屋产权转移过户登记时，双方应予配合和协助。甲方应在款清后将房屋及其他附属设施交付给乙方使用。“违约责任”约定乙方全部或部分不履行本合同第二条规定的日期给付房屋价款时，其逾期部分，乙方应加付按日1‰计算的违约金给甲方，逾期超过一个月以上时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付房屋总价款10%的违约金。“其他约定事项”约定如遇甲方银行还贷时间拖延，相应尾款根据实际时间也做拖延等内容，合同落款处乙方由李飞委托中介人员徐汉军签名。后李飞支付定金100000元，并由梁文霞出具收条。同年4月1日，银行抵押权人委托梁文霞办理案涉房屋抵押注销手续，杭州市规划和自然资源局于同年4月4日出具不动产抵押权注销登记证明。之后双方就余款支付及产权过户等产生争议，并进行多次协商，但未达成一致；协商过程中，梁文霞要求买方先付余款再办理过户手续，中介方明确“李飞因银行卡逾期导致无法做银行按揭贷款，只能找第三方垫资的方式付款”，并提出“在未签订《杭州市房屋转让合同》的情况下要求支付尾款，不符合交易规定”等。其间，住邦公司曾两次发函告知梁文霞于同年4月24日上午9时到萧山区不动产登记中心进行尾款支付、过户手续办理；同时为完成交易，李飞愿意根据合同第9.1条的约定，支付自2019年4月9日至同年4月19日的违约金等，后双方因故未完成交易。同年4月30日，中介人员微信告知梁文霞，要求其在三天内回复，逾期未回复或未明确告知是否愿意继续履行合同及磋商第四项内容的，视为其拒绝继续交易等。因案涉争议，双方均起诉来院，案经调解无效。 另查明，因案涉诉讼，李飞支出律师费10000元，梁文霞支出律师费15000元。 本院认为，针对本案争议点，一、关于案涉合同的性质、效力及解除问题。首先，就案涉合同的性质是预约还是本约。预约是指将来订立一定契约的契约，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，双方合同中明确约定了进行交易的标的、数量、价款、履行期限及违约责任，可直接据此履行。同时，本案不存在需要日后进一步磋商，以及将来再订立新的合同的意思表示。从合同履行的障碍来说，本案也不存在履行事实及法律上的障碍，至于未定条款，可根据确定条款结合交易习惯等进行合理补充或解释，不妨碍义务履行。综上，可认定合同系本约，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按约履行。李飞关于合同性质的主张，缺乏事实及法律依据，故不予认定。其次，关于合同解除问题。庭审中，双方对解除合同均无异议，解除日由法院审定，仅对违约行为各执一词，故本院对梁文霞所主张解除合同的诉请予以支持。二、导致案涉合同无法继续履行的违约情形、双方损失及违约责任的认定。根据合同约定，买方应于2019年3月31日前支付余款，双方于同年4月3日前办理产权过户手续；如遇卖方银行还贷时间拖延，相应尾款根据实际时间也做拖延。前述约定已明确支付余款、过户的时间及顺序作了约定，不存在约定不明或未约定先后顺序的问题，李飞关于合同未约定支付尾款及办理过户手续存在先后顺序的主张，缺乏合同依据，故不予认定。本案中，李飞未按约支付尾款，构成违约，至于双方聊天记录中中介方主张“在未签订《杭州市房屋转让合同》的情况下，要求买方支付尾款不符合交易规定”等，该转让合同的签订并非案涉尾款支付的条件，该项主张缺乏事实依据，故不予认定。本案梁文霞确未按约及时办理房屋抵押注销手续，存在瑕疵履行问题，但其已于2019年4月4日办理完毕，符合约定的“如遇卖方银行还贷时间拖延，相应尾款根据实际时间也做拖延”情形。在该情况下，李飞应当在延迟的合理期间内支付尾款，但其并未支付，中介方提出“李飞因银行卡逾期导致无法做银行按揭贷款，只能找第三方垫资的方式付款”，系因其原因导致款项未及时支付；之后双方协商过程中，也存在因信任问题及条款不明确且无法协商达成一致。综上，李飞认为梁文霞根本违约，且要求其限期答复，否则视为其拒绝过户交易等，并主张双倍返还定金及相应的律师费，缺乏事实依据，故不予支持；因合同解除成立，故李飞支付的定金100000元应予返还，对该项请求予以支持。关于梁文霞主张的逾期付款违约金309000元，结合前述分析，双方均有违反约定的情形，但显然李飞的违约程度大于梁文霞的瑕疵履行问题，且合同无法继续履行还有后续双方信任基础、条款不明且无法协商一致等原因，而案涉交易在2019年5月初也未继续履行。据此，对梁文霞依据合同第9.1条主张的违约金，本院考虑双方违约情形及损失、合同约定及履行情形等因素，酌情确定违约金计45000元，并予以支持，对其余部分及相应的律师费诉请不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、梁文霞与李飞于2019年3月10日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除； 二、梁文霞在本判决生效后十日内返还李飞定金100000元； 三、李飞在本判决生效后十日内赔偿梁文霞违约金45000元； 四、驳回李飞的其余本诉请求； 五、驳回梁文霞的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4450元，减半收取计2225元，由李飞负担1165元，梁文霞负担1060元；反诉案件受理费4660元，减半收取计2330元，由梁文霞负担1862元，李飞负担468元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年八月二十二日 书记员  富美芳