广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初365号 原告：张卫问，男，1969年3月29日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县。 原告：黄美先，女，1968年9月8日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县。 俩原告共同委托代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 被告：广西田东花园国际大酒店有限公司，住所地广西田东县锦江大道中段超大物流园区5栋1单元508号房。 法定代表人：黄汉宁，该公司总经理。 委托代理人：黄党生，广西龙翔律师事务所律师。 原告张卫问、黄美先与被告广西田东花园国际大酒店有限公司（以下简称花园国际大酒店公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告张卫问、黄美先的共同委托代理人梁伟、被告花园国际大酒店公司的委托代理人黄党生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张卫问、黄美先向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期将办理原告B05号商品房权属登记资料报不动产登记备案，给原告办理不动产权属证书；2.判令被告向原告支付违约金415,950元（暂计至2018年9月19日，2018年9月20日起至原告取得不动产权属证书之日止的违约金以2,350,000元为基数，按日万分之5另计）；3.本案受理费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为:本案受理费、诉讼保全费由被告负担。事实和理由：2015年5月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（2014年7月28日原签订的合同变为新版合同），约定被告将其位于田东县花园国际大酒店商业楼第B幢05号共3层楼房出售给原告，总价款2,350,000元，被告应在2015年1月18日前，将验收合格的商品房交付给原告，因出卖人原因,买受人未能在该房交付之日起880日内取得房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。合同签订后，原告支付了房款，被告于2015年4月2日将商品房交付给原告，但被告至今没有将办理权属登记资料报登记机关备案，原告至今未能取得产权证书。根据合同约定，被告应在交房后880日内即2017年8月29日将办理房屋权属资料备案，被告至今未报送，其行为构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告请求以已付购房款2,350,000元为基数，按日万分之5向原告支付逾期办证的违约金415,950元（从2017年8月30日至2018年9月19日，共354天），2018年9月20日起至原告取得产权证书之日止的违约金按日万分之5另行计算。 被告花园国际大酒店公司辩称，原告起诉前，被告已进行股权变更，新的股东不知情双方签订商品房买卖合同。原告诉请没有事实和法律依据，其要求被告提交相关登记材料，但具体是哪些材料原告请求不明确，原告要求被告给其办理不动产权属证书，该请求已超出法院审理范围。原告要求支付违约金没有合同依据，合同对逾期办证有约定，即被告没有报备、原告向不动产登记部门申请、付清所有房款的情况下，现以上条件没有成就，原告无证据证实被告违约并具备按合同约定支付违约金的条件,其诉称因房屋未取得产权证书造成生产经营困难，与事实不符，未能如期办理产权证并没有给原告造成实际经济损失，原告要求提高违约金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告补充提交的“不动产登记资料查询结果证明”，该证据由田东县不动产登记局出具，证实了涉案房屋未办理权属登记，本院对此予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月18日，原、被告签订了《购房变更协议书》，内容注明双方曾于2014年7月28日签订了《商品房买卖合同》，因付款方式的变更，双方经协商注销该合同，重新签订新的《商品房买卖合同》。同年5月20日，双方签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的、位于田东县花园国际大酒店商业楼第Ｂ幢05号房，房屋价款2,350,000元。合同第十一条约定，出卖人应当在2015年1月18日前，将商品房交付买受人使用；第二十条房屋登记约定，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人不能在该商品房交付之日起880日内取得房屋所有权证的，双方同意按第一种方式处理，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款2,350,000元。原告陈述，涉案房屋于2015年4月2日交付使用，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告表示对具体交房时间不清楚。 诉讼过程中，被告向本院提交申请，认为合同约定的违约金过高，请求予以调整。 经本院查询，截止2019年7月25日，被告尚未向田东县不动产登记局提交涉案房屋权属登记申请相关材料。 本案在审理过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院经审查后依法裁定查封了被告开发建设的田东花园国际大酒店商业楼第Ｂ幢09号房。原告支付诉讼保全费2,600元。 本院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。原告主张涉案房屋于2015年4月2日交付，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告对此未提交证据反驳，本院依法确认房屋交付时间为2015年4月2日。根据房屋权属登记的流程，通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现被告至今未办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证，其行为已构成违约。被告认为公司股东已变更的主张，不能否定公司作为独立法人对外应承担的合同义务。同时，转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案非原告原因导致办证未果,被告认为不存在违约行为的辩称与事实不符，本院不予采纳。因双方合同并未约定由被告代为办理房屋权属证书，因此对原告诉请被告为其办理权属证书的主张，本院不予支持。 关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。由于被告未办理房屋初始登记，导致原告不能预期领取房屋权属证书,被告除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。根据双方合同第二十条关于房屋登记的约定，原告未能在房屋交付之日起880日内取得所有权证，则从2017年9月4日起为违约金的起算日。被告认为合同中日万分之5的违约金约定过高，请求予以调整，对此本院认为，违约金系具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间预期收益,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案房屋现已交付,房屋的使用功能可以实现,被告已经履行了主要的合同义务,因此，根据本案具体情况，本院确定违约金调整为按日万分之1的标准计付，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，2,350,000元×逾期天数380天（从2017年9月4日起至原告主张的2018年9月19日止）×0.0001＝89,300元。从2018年9月20日起，以2,350,000元为基数，按日万分之1计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内,向不动产登记机关提交办理田东花园国际大酒店商业楼第B幢05号房屋权属初始登记材料,并在房屋完成初始登记手续后三十日内协助原告张卫问、黄美先办理不动产转移登记手续； 二、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张卫问、黄美先支付逾期办证违约金（从2017年9月4日起至2018年9月19日止，为89,300元；从2018年9月20日起至被告广西田东花园国际大酒店有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告张卫问、黄美先时止，以已付房款2,350,000元为基数，按日万分之1计算）； 三、驳回原告张卫问、黄美先的其他诉讼请求。 本案受理费7,539元，诉讼保全费2,600元，合计10,139元，由原告张卫问、黄美先负担5,506元，被告广西田东花园国际大酒店有限公司负担4,633元(此款原告已预交,由被告于本判决生效之日起三十日内向原告付清)。 上述判决，义务人应在规定的履行期限内履行义务，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（开户行：农行百色分行营业部，账号：60×××97）。 审 判 长  刘燕平 人民陪审员  黄 媛 人民陪审员  刘建成 二〇一九年八月二日 书 记 员  唐圆圆