贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4116号原告：周光成，男，侗族，1977年12月19日出生，住贵州省凯里市。原告：杨玉桃，女，苗族，1974年5月7日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市文化南路8号，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。原告周光成、杨玉桃与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月17日立案受理后，本案依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告周光成、杨玉桃的委托诉讼代理人补云雪和被告中建伟业房开公司的委托诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光成、杨玉桃向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房的违约金12255元(390273×0.0001×314天)；2.判决被告承担逾期交付办理房屋权属证有关文书的违约金28490元（390273×0.0001×730天)；3.判决被告退还水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元、燃气开户费2200元；（以上合计48336元）4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原告为购买廊桥水岸小区3栋1106号商品房，原被告双方签订商品房买卖合同。房屋总价390273元，原告以首付117273元，余额273000元办理银行按揭的方式完成支付购房款义务。双方在合同中约定在2016年6月28日前交房，而实际交房时间为2017年5月8日。同时被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而实际交付该项文书的时间也已逾期2年。此外，根据《贵州省城镇基础设施配套费征收使用管理办法》、国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知以及贵州省人民政府办公厅转发省物价局省财政厅关于取消和降低部分住房建设收费项目及标准的意见等相关规定，水开户费、电开户费、电视开户费、燃气开户费均属于已取消的收费项目。综上所述，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告诉请。原告周光成、杨玉桃向本院提交证据有：1.《商品房买卖合同》，证明被告违反合同约定的客观事实；2.贵州增值税普通发票，证明原告完成支付房款义务并缴税的事实；3.收据，证明被告向原告收取水开户费、电开户费、电视开户费、燃气开户费的事实，同时证明被告逾期交房的事实。被告中建伟业房开公司辩称：1.关于中建伟业房开公司与周光成签订的《确认书》的效力问题。周光成立与中建伟业房开公司于2019年1月9日签订有《确认书》，依照《合同法》第52条规定，第52条以列举的方式锁定无效的法定情形，而本案的《确认书》不存在《合同法》第52条的情形；因此，本案的《确认书》合法有效。2.《确认书》约定：“乙方（原告方）确认收到甲方（被告方）交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0018027的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”。就以上约定内容来看，原告无权再要求被告承担“逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任。3.关于“四通费”的问题。本案涉及的水、电、闭路电视、燃气等开户费的收取，系国有垄断性企事业单位实施的行政事业性收费行为。被告只针对以上费用实施代收代付行为，并不是“四通费”的受益人；因此，其是否退费的责任不应当由被告承担；供水、供电、广播电视、燃气企事业单位是依据国家发改委、财政部颁布实施的《行政事业性收费标准管理办法》进行收费；严格来讲，该行为系行政行为；由权益受到实际损害的相对人通过行政诉讼途径或者直接向收费单位的主管机关进行控告的方式解决。在本案通过民事诉讼的方式提出其诉求没有依据；原、被告在《商品房买卖合同》中约定，以上“四通”费用由买受方（即原告）承担。依照该约定，本案的实际相对人是原告，依法应当由原告自行通过其他途径向相关部门主张权利。鉴于以上事实和理由，原告的诉讼理由缺乏依据，要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告中建伟业房开公司向本院提交的证据有：1.营业执照、法人代表身份证明，证明被告的诉讼主体资格；2.《确认书》，证明原告与被告在本案中互不承担违约责任；3.发票，证明被告已经垫付水、电、燃气、闭路电视开户费；4.商品房买卖合同，证明合同约定：水、电、燃气、闭路电视开户费由原告（买受方承担）；5.记账凭证，证明“四通费”并没有列入被告的成本；被告并非“四通费”收款人。根据原告周光成、杨玉桃提交的证据和被告中建伟业房开公司提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2015年9月18日签订了合同编号2015008381的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”3栋1106号房，建筑面积107.99ｍ2，总价款390273元，交房时间为2016年6月28日前，取得该商品房的所有权初始登记为2017年3月31日前，逾期交房或逾期转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款。物业相关费用和水、电有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。合同签订后：2016年12月8日原告支付了全部价款，2016年9月28日被告收取了原告水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元，共计4220元。2017年5月8日被告向原告交付该商品房，2019年1月9日原告周光成与被告签订了《确认书》，其主要内容有：在甲方（被告）向乙方（原告）交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任等内容。原告向本院提起诉讼，经本院调解不能达成协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。关于原告周光成与被告于2019年1月9日签订的《协议书》的效力问题，合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2019年1月9日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《协议书》中约定的免除违约内容应当无效，原告的该项诉请，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。《协议书》签订时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年1月9日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间649天，违约金为25329元（390273元×649天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，但计算错误，予以更正。关于逾期交房的违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交付房屋，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告于2017年5月8日向原告交房，逾期时间314天，违约金为12255元（390273元×314天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，计算正确，本院予以支持。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，退还原告周光成、杨玉桃交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告周光成、杨玉桃逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金25329元，逾期交房的违约金12255元，共计37584元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取504元，由被告被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  陶林方二〇一九年八月二十三日书记员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2019）黔2601民初4116号原告：周光成，男，侗族，1977年12月19日出生，住贵州省凯里市。原告：杨玉桃，女，苗族，1974年5月7日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市文化南路8号，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。原告周光成、杨玉桃与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月17日立案受理后，本案依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告周光成、杨玉桃的委托诉讼代理人补云雪和被告中建伟业房开公司的委托诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光成、杨玉桃向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房的违约金12255元(390273×0.0001×314天)；2.判决被告承担逾期交付办理房屋权属证有关文书的违约金28490元（390273×0.0001×730天)；3.判决被告退还水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元、燃气开户费2200元；（以上合计48336元）4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原告为购买廊桥水岸小区3栋1106号商品房，原被告双方签订商品房买卖合同。房屋总价390273元，原告以首付117273元，余额273000元办理银行按揭的方式完成支付购房款义务。双方在合同中约定在2016年6月28日前交房，而实际交房时间为2017年5月8日。同时被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而实际交付该项文书的时间也已逾期2年。此外，根据《贵州省城镇基础设施配套费征收使用管理办法》、国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知以及贵州省人民政府办公厅转发省物价局省财政厅关于取消和降低部分住房建设收费项目及标准的意见等相关规定，水开户费、电开户费、电视开户费、燃气开户费均属于已取消的收费项目。综上所述，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告诉请。原告周光成、杨玉桃向本院提交证据有：1.《商品房买卖合同》，证明被告违反合同约定的客观事实；2.贵州增值税普通发票，证明原告完成支付房款义务并缴税的事实；3.收据，证明被告向原告收取水开户费、电开户费、电视开户费、燃气开户费的事实，同时证明被告逾期交房的事实。被告中建伟业房开公司辩称：1.关于中建伟业房开公司与周光成签订的《确认书》的效力问题。周光成立与中建伟业房开公司于2019年1月9日签订有《确认书》，依照《合同法》第52条规定，第52条以列举的方式锁定无效的法定情形，而本案的《确认书》不存在《合同法》第52条的情形；因此，本案的《确认书》合法有效。2.《确认书》约定：“乙方（原告方）确认收到甲方（被告方）交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0018027的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”。就以上约定内容来看，原告无权再要求被告承担“逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任。3.关于“四通费”的问题。本案涉及的水、电、闭路电视、燃气等开户费的收取，系国有垄断性企事业单位实施的行政事业性收费行为。被告只针对以上费用实施代收代付行为，并不是“四通费”的受益人；因此，其是否退费的责任不应当由被告承担；供水、供电、广播电视、燃气企事业单位是依据国家发改委、财政部颁布实施的《行政事业性收费标准管理办法》进行收费；严格来讲，该行为系行政行为；由权益受到实际损害的相对人通过行政诉讼途径或者直接向收费单位的主管机关进行控告的方式解决。在本案通过民事诉讼的方式提出其诉求没有依据；原、被告在《商品房买卖合同》中约定，以上“四通”费用由买受方（即原告）承担。依照该约定，本案的实际相对人是原告，依法应当由原告自行通过其他途径向相关部门主张权利。鉴于以上事实和理由，原告的诉讼理由缺乏依据，要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告中建伟业房开公司向本院提交的证据有：1.营业执照、法人代表身份证明，证明被告的诉讼主体资格；2.《确认书》，证明原告与被告在本案中互不承担违约责任；3.发票，证明被告已经垫付水、电、燃气、闭路电视开户费；4.商品房买卖合同，证明合同约定：水、电、燃气、闭路电视开户费由原告（买受方承担）；5.记账凭证，证明“四通费”并没有列入被告的成本；被告并非“四通费”收款人。根据原告周光成、杨玉桃提交的证据和被告中建伟业房开公司提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2015年9月18日签订了合同编号2015008381的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”3栋1106号房，建筑面积107.99ｍ2，总价款390273元，交房时间为2016年6月28日前，取得该商品房的所有权初始登记为2017年3月31日前，逾期交房或逾期转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款。物业相关费用和水、电有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。合同签订后：2016年12月8日原告支付了全部价款，2016年9月28日被告收取了原告水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元，共计4220元。2017年5月8日被告向原告交付该商品房，2019年1月9日原告周光成与被告签订了《确认书》，其主要内容有：在甲方（被告）向乙方（原告）交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任等内容。原告向本院提起诉讼，经本院调解不能达成协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。关于原告周光成与被告于2019年1月9日签订的《协议书》的效力问题，合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2019年1月9日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《协议书》中约定的免除违约内容应当无效，原告的该项质证意见，本院予以采纳。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。《协议书》签订时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年1月9日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间649天，违约金为25329元（390273元×649天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，但计算错误，予以更正。关于逾期交房的违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交付房屋，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告于2017年5月8日向原告交房，逾期时间314天，违约金为12255元（390273元×314天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，计算正确，本院予以支持。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，退还原告周光成、杨玉桃交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告周光成、杨玉桃逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金25329元，逾期交房的违约金12255元，共计37584元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取504元，由被告被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员陶林方二〇一九年八月二十三日书记员江明琼