呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2532号原告：王诚，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告:赵瑞华，女，无固定职业，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路办事处法律服务所法律服务工作者。被告：南昌市第一建筑工程公司，住所地江西省南昌市西湖区桃花路400号。法定代表人：刘扬国，总经理。委托诉讼代理人：江雄元，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告王诚、赵瑞华与被告南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告王诚、赵瑞华的共同委托诉讼代理人李玉凤，被告南昌一建公司的委托诉讼代理人江雄元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王诚、赵瑞华向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的三份《爱巢8090项目内部认购协议》为无效合同并请求返还原告的购房款1,390,500元，并承担利息（从2019年4月9日起计算至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订了三份爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房协议书，原告购买了被告开发的位于金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼2单元*户房屋，建筑面积119.6平方米，单价4500元/平方米，房屋总价538,200元；爱巢8090项目3号楼3单元*户、*户，建筑面积均为94.7平方米，单价均为4500元/平方米，房屋总价均为426,150元。原告共交付房款1,390,500元，被告开具了收款收据。合同第一条约定，被告于2014年12月31日交付房屋，如逾期未交付，被告将给予原告所交全部款项同期利率双倍的补偿。签订协议后，被告违反约定，至今仍未交付房屋，承建单位被告及其分公司已经撤出了该项目，开发单位呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司未取得五证，也未在合同上加盖公章。被告也没有自行销售的权利，因此该认购协议应为无效合同。依据《最高人民法院关于审理商品买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条、第十九条之规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。南昌一建公司辩称，第一，赵瑞华不具有诉讼主体资格。第二，本案真实的案由并非房屋买卖合同纠纷，而是赵瑞华、王诚以及樊志高之间的借贷关系而产生的纠纷，应当还原基础法律关系。第三，南昌一建公司不应当承担返还购房款的责任。第四，认可《爱巢8090项目团购内部认购协议》是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，王诚（买受人、乙方）与南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（出卖人、甲方）（以下简称南昌一建呼市分公司）签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼3单元*户，该房屋建筑面积暂测约为94.7平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4500元/㎡，总房款为426,150元；该房屋定于2014年12月31日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定，乙方于2013年9月26日交齐全部房款426,150元。2013年9月26日，王诚（买受人、乙方）与南昌一建呼市分公司（出卖人、甲方）签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼3单元*户，该房屋建筑面积暂测约为94.7平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4500元/㎡，总房款为426,150元；该房屋定于2014年12月31日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定，乙方于2013年9月26日交齐全部房款426,150元。2013年9月26日，王诚（买受人、乙方）与南昌一建呼市分公司（出卖人、甲方）签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼2单元*户，该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4500元/㎡，总房款为538,200元；该房屋定于2014年12月31日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定，乙方于2013年9月26日交齐全部房款538,200元。2013年9月26日，南昌一建呼市分公司向王诚出具加盖有财务专用章的收据三张，分别载明3号楼3单元*户房款426,150元、3号楼3单元*户房款426,150元、3号楼2单元303户房款538,200元。爱巢8090项目由呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发建设，南昌一建呼市分公司为该项目的承建方；涉案房屋未取得商品房预售许可证明，亦未交付使用。王诚与赵瑞华签订《协议书》，约定王诚于2013年9月26日签订爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房协议购买爱巢8090项目3号楼3单元*户、3号楼3单元*户、3号楼2单元*户三套房屋，实际上赵瑞华是真正购买人，购房款由赵瑞华出资，该房的所有权利归赵瑞华所有等内容。南昌一建公司向本院提出鉴定申请，要求对《爱巢8090项目团购内部认购协议》中加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司”字样印章，收据中加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司财务专用章”字样印章的真实性进行鉴定。后经本院询问，南昌一建公司放弃上述鉴定申请。本院认为，本案的争议焦点为：一、王诚与南昌一建呼市分公司签订的三份《爱巢8090项目团购内部认购协议》是否应确认无效；二、王诚、赵瑞华要求南昌一建公司返还购房款及支付利息是否具有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据本案查明事实，王诚与南昌一建呼市分公司签订的三份认购协议内容包含房屋具体位置、面积、房屋价款及房屋交付时间，且南昌一建呼市分公司收受购房款并向王诚开具了购房款收据，故应确认双方签订的是商品房买卖合同。涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，且作为出卖人的南昌一建呼市分公司无房地产开发销售资质，故应确认涉案三份《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故王诚与南昌一建呼市分公司签订认购协议后产生的民事责任应由南昌一建公司承担，涉案三份《爱巢8090项目团购内部认购协议》被确认无效后，南昌一建公司应当返还购房款。又因王诚与赵瑞华均认可涉案房屋的实际购房者和出资人为赵瑞华，故赵瑞华有权主张权利，为适格主体，南昌一建公司应向王诚、赵瑞华返还购房款共计1,390,500元。但因认购协议条款随之无效，王诚、赵瑞华依据认购协议的约定主张利息缺乏事实和法律依据，且王诚、赵瑞华在购房时对涉案房屋是否取得商品房预售许可证明未尽审查义务，对认购协议无效也有一定的责任，对于其诉请的利息，本院不予支持。南昌一建公司辩称，本案的基础法律关系为赵瑞华、王诚以及樊志高之间的借贷关系，但其提交的借款协议数额与涉案房款数额不一致，未能佐证本案认购协议是借贷关系转化及如何转化，故对该抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王诚与被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2013年9月26日签订的三份《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；二、被告南昌市第一建筑工程公司于本判决生效之日起十日内向原告王诚、赵瑞华返还购房款1,390,500元；三、驳回原告王诚、赵瑞华其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,315元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 冯一凡人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王凤祯 二〇一九年八月二十八日书 记 员 吴天驹