广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初4232号原告：佛山勤天汇房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道富湾横江村口厂房之三。法定代表人：高浩。委托诉讼代理人：赵业凤(公司员工),女，1984年9月26日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，被告:黄惠珊，女，1979年9月29日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，原告佛山勤天汇房地产开发有限公司（以下简称勤天汇公司）诉被告黄惠珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告勤天汇公司的委托诉讼代理人赵业凤到庭参加了诉讼，被告黄惠珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤天汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款为689643元；2.原告已经收取的房款689643元不予退还给被告；3.被告向原告支付违约金137928.6元（按涉案房屋房款689643元的20%计）；4.被告向原告支付由原告代为清偿广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发银行）《个人房屋按揭贷款合同》中贷款本金所产生的自2017年11月29日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（目前暂计至2018年11月2日止的利息19392.54元、罚息701.96元、复利539.48元，合计20633.98元）案件诉讼及保全费为7788元；5.被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告向原告购买佛山市高明区荷城街道荷富路928号勤天汇广场*座*单元*室，房屋总价款689643元，被告当日支付房屋首期款139643元，剩余房款申请银行按揭方式付款。2016年9月27日，被告与广发银行签订《个人房屋按揭贷款合同》，被告据此取得银行贷款55万元用于支付剩余房款，由被告按月还款。2018年9月29日，广发银行起诉黄惠珊及勤天汇公司，案号为（2018）粤0604民初26410号，佛山市禅城区人民法院判决：由勤天汇公司对被告借款本金及利息承担连带清偿责任。广发银行提出勤天汇公司如不及时连带清偿债务，可能会中断银行按揭贷款业务。鉴于被告的行为已经违约，导致原告承担连带保证责任及产生相关的损失，依据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条“关于付款的约定”第5项：“乙方未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致甲方作为担保责任人而承担担保责任的，甲方有权解除本合同，且乙方已交房款不作退还，乙方应按照总楼价的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此而造成的一切损失。”请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告黄惠珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告勤天汇公司围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，本院对原告勤天汇公司提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，勤天汇公司与黄惠珊签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160831002804）及补充协议，约定黄惠珊向勤天汇公司购买佛山市高明区荷城街道荷富路928号勤天汇广场*座*单元*室，房屋总价款689643元，黄惠珊当日支付房屋首期款139643元，剩余房款申请银行按揭方式付款。《商品房买卖合同》补充协议约定：“黄惠珊未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致勤天汇公司作为担保责任人而承担担保责任的，勤天汇公司有权解除本合同，且黄惠珊已交房款不作退还，黄惠珊应按照总楼价的20%向勤天汇公司支付违约金，并赔偿勤天汇公司由此而造成的一切损失。”2016年9月27日，黄惠珊与广发银行签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定：广发银行向黄惠珊提供55万元贷款，用于向勤天汇公司购买位于佛山市高明区荷城街道荷富路928号勤天汇广场*座*单元*房，借期180个月。2016年9月28日，广发银行向黄惠珊发放了55万元贷款。2018年9月29日，广发银行股份有限公司佛山分行起诉黄惠珊及勤天汇公司，案号为（2018）粤0604民初26410号，佛山市禅城区人民法院判决认为自2017年11月29日起，黄惠珊未按时还款，构成违约，判决勤天汇公司对黄惠珊借款本金及利息承担连带清偿责任。2019年1月25日，勤天汇公司向广发银行支付554403.83元（包含本金518424.52元、利息26699.87元、罚息901.5元、复利579.94元、保全费7788元）。本院认为，原告勤天汇公司与被告黄惠珊签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。《商品房买卖合同》补充协议约定：“黄惠珊未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致勤天汇公司作为担保责任人而承担担保责任的，勤天汇公司有权解除本合同，且黄惠珊已交房款不作退还，黄惠珊应按照总楼价的20%向勤天汇公司支付违约金，并赔偿勤天汇公司由此而造成的一切损失。”根据《中华人民共和国合同法》九十四条规定，因被告黄惠珊未能按时偿还贷款，致使原告勤天汇公司基于合同约定向广发银行承担了相应的担保责任，原告勤天汇公司与被告黄惠珊签订的《商品房买卖合同（预售）》合同目的已无法实现，原告勤天汇公司请求解除与被告黄惠珊签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求已经收取的房款689643元不予退还给被告以及被告向原告支付违约金137928.6元。被告未能按时偿还贷款，致使原告基于合同约定向广发银行承担了相应的担保责任，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议约定，被告未能履行其向银行应尽的义务，被告已交房款不作退还，被告应按照总楼价的20%向原告支付违约金，并赔偿原告由此而造成的一切损失。原告请求黄惠珊承担违约责任，有事实和法律依据。但是，原告对解除合同给其造成的实际经济损失数额没有提供证据，原告请求被告已交房款不作退还，被告按照总楼价的20%支付违约金，被告承担违约责任过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合案件实际和当地房地产市场行情变化情况，本院酌情调整被告应支付的违约金数额为30000元。关于原告要求被告偿还涉案房屋逾期贷款本金所产生的利息、罚息、复利以及保全费用的诉讼请求。原告提供的证据能够相互印证，原告已为被告偿还了上述款项，原告请求被告支付其代为清偿借款本金所产生的利息、罚息、复利以及保全费用合计35969.31元，合法有据，本院予以支持。因被告未提出反诉，故被告已付房款本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告佛山勤天汇房地产开发有限公司与被告黄惠珊于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160831002804）；二、被告黄惠珊于本判决生效之日起十日内向原告佛山勤天汇房地产开发有限公司支付违约金30000元；三、被告黄惠珊于本判决生效之日起十日内向原告佛山勤天汇房地产开发有限公司偿还代为清偿利息、罚息、复利以及保全费合计35969.31元；四、驳回原告佛山勤天汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12360元（原告已预交），由原告佛山勤天汇房地产开发有限公司负担6347元、被告黄惠珊负担6013元。被告负担的受理费6013元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  吴卫华审判员  陈玉明审判员  娄鸿瑾二〇一九年八月一日书记员  谭妍璐