广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5929号上诉人（原审被告）：佛山市****城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********之一，统一社会信用代码914***********558N。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：李聪冲，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈锐枝，男，汉族，住广东省佛山市禅城区环市永新南村新村新二区****，公民身份号码440************219。委托诉讼代理人：莫春娇，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞艺彤，广东毅隽达律师事务所实习律师。上诉人佛山市****城房地产有限公司因与被上诉人陈锐枝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初547号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万科公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判，判令万科公司承担自案涉返迁房屋首次确权登记后90日起至万科公司向陈锐枝发出办证通知之日止的延期办证违约金；2.由陈锐枝承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一审法院忽视万科公司提交的办证通知书及邮件回单，基于片面证据作出显示公平判决，对于迟延办证违约金的计收时间认定错误。根据万科公司与陈锐枝签订的《佛山万科广场返迁房协议》“第六条【关于产权登记】”可知，万科公司与陈锐枝在《返迁房协议》中并未直接约定不动产权证的办结时间，仅约定万科公司应在商品房交付后720天内具备办理房产证条件，即取得《商品房所有权初始登记通知书》。此种情况下，结合返迁房屋有别于普通商品房的特殊性质，万科公司认可一审法院关于迟延办证违约金的计收起始时间，即自案涉返迁房屋首次确权登记事项完成后90日起，但万科公司对于违约金计收的截止时间（即“履行完毕协助义务之日”）不予认可。根据万科公司提交的《关于佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》及邮件回执可知，万科公司己于2018年10月末、11月初向陈锐枝连续发出办证通知并告知办证程序和所需材料，提醒陈锐枝前来办证。通过对比万科公司发出办证通知时间和陈锐枝一审起诉时间可知，万科公司发出办证通知的时间远早于陈锐枝的一审起诉时间，但陈锐枝并未及时前来配合完成办证工作，反而向一审法院提起诉讼、拒绝配合万科公司的办证工作，导致万科公司无法履行办证协助义务，办证工作进展缓慢、案涉返迁房屋“入件”时间不断延后。因佛山万科广场项目为旧改项目，返迁房屋的办证流程相较一般商品房更为复杂，涉及交叉选房、继承公证、增购部分的房款以及各种税费交纳、各种资料的签署等等，在办证过程中更需陈锐枝的协助。因此在万科公司取得案涉返迁房屋《商品房首次登记确权清单》并向陈锐枝连续发出办证通知，但陈锐枝拒不配合办证的情况下，迟延办证责任应由陈锐枝承担，即迟延办证违约金的计收截止时间应为万科公司发出《关于佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》之日，即2018年10月31日。但一审中，在万科公司己将发出的办证通知书及邮件回执作为证据提交的情况下，一审法院仍将案涉房屋的“入件”时间视为万科公司实际履行完毕办证协助义务的时间，并以此为标准将万科公司承担的迟延办证违约金暂计至陈锐枝一审起诉时间。一审法院忽视了万科公司在办证过程中的积极性与主动性以及陈锐枝在办证过程中的不配合行为，加重了万科公司的赔偿责任，亦有违民事诉讼法司法解释关于证据采纳的规定，不具合理性及合法性，应予以改判。被上诉人陈锐枝答辩称，一、办证通知书只是万科公司通知村民可以向万科公司递交材料，但能否成功办证并且实际取得产权证未知。拆迁合同第四条约定，万科公司应为陈锐枝办理房屋产权证，陈锐枝予以配合。万科公司为陈锐枝办理产权证是其必然义务，陈锐枝取得产权证，万科公司才完成办证义务，而办证通知书不能证明万科公司已履行完毕办证义务，也不能证明陈锐枝已取得产权证。在一审诉讼中，万科公司并未提交办证通知书，故此，万科公司以通知书时间为违约金截止时间无事实依据，也违反合同约定。二、至今仍有部分村民未取得产权证，以办证通知书时间为违约金截止时间无法律依据。一审判决将办证的主要义务归于陈锐枝，协助义务归于万科公司，对迟延办证违约金基数只是以每月安置补偿款的50%计算，而非按法律规定的银行贷款利息计算，对违约金的起算时间也未按合同约定的迟延办证之日起算，而是向后推延一年之久按房管部门首次确权登记之日计算，认定错误。万科公司在拆迁中未能完全按照相关法律法规执行，导致后续办证工作困难重重，如果违约金截止时间为其发出通知书的时间，相当于解除了其办证义务，至今未能取得产权证的村民后续如何办证，其是否还会予以办证都将存在巨大隐患，村民的权益无法得到应有保障。三、村民的旧屋在2010年已拆迁，拆迁合同约定万科公司应在2013年底交楼。法律规定交楼后90日内应予办证，否则违约。万科公司在2016年1月1日前交楼，同村村民通过诉讼最早在2019年1月得以办证，但仍有部分村民至今未取得产权证，村民要求万科公司予以办证，其对此置之不理，在其他村民提起诉讼后意识到问题严重性，才开始补办相关建设手续着手准备为村民们办证。万科公司的行为已构成违约，应对其违约行为予以严惩，依法公正判决。陈锐枝向一审法院提出诉讼请求：1.万科公司立即为陈锐枝办理不动产权证书（即佛山万科广场4座2301、6座1603房）；2.万科公司向陈锐枝支付迟延办证违约金14529元（违约金按年利率6%计算，以置换房面积193.72平方米、每平方米15000元，从2016年4月1日起暂计一个月，追溯至陈锐枝实际取得产权证书时止）；3.案件诉讼费用由万科公司承担。一审法院查明：2010年10月24日，万科公司（拆迁人）与陈锐枝（被拆迁人）、案外人佛山市禅城区*********股份经济合作社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科公司征拆陈锐枝的相关房屋，陈锐枝的合法产权房屋面积为199.10平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为189.10平方米，每月临时安置补助费为3025.60元。返迁房屋的时限为取得土地后经规划部门批出村民房屋单体设计方案之日起三年内，若超时返迁，超出部分租金补偿按2倍计算。万科公司应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，陈锐枝须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由万科公司承担，若陈锐枝不配合，则相关的费用由其自理。2015年12月15日，陈锐枝、万科公司签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认陈锐枝选择的回迁房为万科广场六期4座2301房、6座1603房，回迁房总套内面积存在超过陈锐枝可回迁面积的情形，陈锐枝应向万科公司支付相关增购面积款项。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：万科公司应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因万科公司原因造成逾期提供资料的，万科公司需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向陈锐枝支付违约金，万科公司承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，陈锐枝必须在万科公司通知的时间内签署一切必需的资料，并向万科公司提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致迟延办证的责任由陈锐枝承担。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案回迁房在内的佛山市禅城区************商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。另查明，涉案佛山市禅城区****以北、岭南大道以西地块于2010年8月26日以挂牌（旧村改造）方式成功交易。2016年1月11日，包含涉案回迁房在内的佛山市禅城区****以北、岭南大道以西的万科广场住宅小区项目六期1-7座取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为，案件系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于陈锐枝主张万科公司协助办理涉案回迁房不动产权证书的诉请。据法院查明的事实，陈锐枝均系涉案被拆迁房屋的合法产权人，依据涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》的约定，万科公司负有协助办理回迁房不动产权登记手续的合同义务。经查，涉案回迁房已完成首次登记确权，具备办证条件，然案件未有证据证明涉案回迁房已予成功受理办证申请或已取得不动产权证，万科公司亦无证据证明其确已履行完毕协助办证义务，故陈锐枝诉请万科公司协助办理涉案回迁房的不动产权登记手续有事实和法律依据，法院予以支持。关于陈锐枝主张万科公司支付迟延办证违约金的诉请。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》虽未对万科公司应予协助办证的期限作出明确约定，但如上查明事实，涉案回迁房已于2017年2月27日完成首次确权登记，然案件中未有证据证明万科公司已履行完毕协助办证义务，明显已超合理期限，万科公司构成违约。陈锐枝有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定主张万科公司承担违约责任，即迟延办证违约金。就该违约金的计算方法，因陈锐枝、万科公司并未于相关合同或协议中作出明确约定，故法院具体分析如下：一、违约金的计收起止时间因陈锐枝、万科公司并未明确约定办证期限，且回迁房办证要求有别于普通商品房，不应直接适用商品房相关法律法规，故经综合考量上述因素，法院确定涉案回迁房首次确权登记事项完成之日（即2017年2月27日）起90日内为万科公司协助办证的合理期限，即万科公司应承担自2017年5月28日起至其履行完毕协助义务之日的迟延办证违约金。二、违约金的计收标准如上查明事实，涉案回迁房所在地块系通过挂牌（旧村改造）方式成功交易并实现征拆补偿，故涉案回迁房的建设带有一定的政策因素及改善被拆迁户用房之目的，有别于开发普通商品房的盈利性质，在陈锐枝、万科公司双方未对迟延办证违约金计收标准作明确约定的情形下，案件违约金的计收标准应综合考虑上述因素、根据诚实信用原则和公平原则及结合万科公司的违约情节予以合理确定，不宜直接适用商品房买卖相关法律法规。依据陈锐枝、万科公司双方于《房屋拆迁安置补偿合同》中关于逾期交付回迁房违约责任的约定，万科公司如超期返迁，则超出部分租金补偿按2倍计算，结合合同上下文，该租金补偿即为合同所约定之临时安置补助费，也即逾期交付回迁房的违约责任为加付一倍临时安置补助费。因迟延办证的违约情节较之迟延交付房屋的违约情节轻微，故法院经综合考量，酌定以临时安置补助费标准的50%作为迟延办证违约金的计收标准，具体于案件中即为1512.80元/月（3025.60/月×50%）。经计算，2017年5月28日暂计至2019年1月9日（即案件起诉之日）的迟延办证违约金为29377.60元（1512.80元/月×1个月÷31天×13天+1512.80元/月×19个月），自2019年1月10日起万科公司履行完毕协助办证义务之日止的违约金应由万科公司按1512.80元/月的标准予以计付。陈锐枝诉请违约金超出部分，无事实和法律依据，法院不予支持。关于诉讼费用的承担问题。鉴于本次诉讼系因万科公司违约行为引发，相关法律适用方面亦存在争议，陈锐枝就此并无过错，综合考虑案件各方面因素，法院确定案件全部诉讼费用由万科公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、万科公司于判决发生法律效力之日起十日内，协助陈锐枝办理佛山市禅城区***************、6座1603房的不动产权登记手续；二、万科公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈锐枝支付2017年5月28日至2019年1月9日的迟延办证违约金合计29377.60元，自2019年1月10日起至万科公司履行完毕上述第一项协助义务之日止的迟延办证违约金由万科公司以1512.80元/月的标准向陈锐枝计付；三、驳回陈锐枝的其他诉讼请求。如万科公司未按判决指定的期间履行协助义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取82元，由万科公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，万科公司于一审2019年3月28日的民事质证、询问笔录中陈述,《关于积极配合办理返迁房产权证的催告函》《关于佛山市万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》、EMS邮寄底单不作为证据提交。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，二审争议焦点为一审判决认定的迟延办证违约金的计收截止时间是否合理。经审查，涉案《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》均为双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于迟延办证违约金的截止时间。案涉合同并未明确约定办证期限，万科公司上诉主张其连续向陈锐枝发出办证通知，陈锐枝拒不配合，应自行承担迟延办证的责任，即迟延办证违约金计算至其发出办证通知之日即2018年10月31日止。但万科公司并未提供充分证据证实其曾向陈锐枝发出上述办证通知，亦未提供充分证据证实陈锐枝存在拒不配合办证的行为，应承担举证不能的不利后果。本案中，案涉回迁房虽已于2017年2月27日完成首次确权登记，但一审时尚未取得不动产权证，在万科公司未有证据证明其已履行完毕协助办证义务的情况下，一审法院据此认定其应承担自2017年5月28日起至其履行完毕协助办证义务之日止的迟延办证违约金，处理并无不当，本院予以维持。万科公司的该项上诉主张理由不充分，本院不予支持。综上，万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人佛山市****城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月七日法官助理 赵超琳书 记 员 赖敏婷