贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2634民初435号原告（反诉被告）：雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社。法定代表人：淳正福，男，苗族，1966年6月15日生，住贵州省雷山县，系该合作社理事长。委托诉讼代理人：吴成才，男，侗族，农民，1987年2月26日出生，住贵州省雷山县。被告（反诉原告）：杨祥，男，1989年9月4日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨学周，男，苗族，1980年9月25日生，住贵州省住凯里市。原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社与被告（反诉原告）杨祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，在审理过程中被告提出反诉，本院于2019年8月19日公开开庭合并进行了审理。原告法定代表人淳正福及其委托诉讼代理人吴成才，被告委托诉讼代理人杨学周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称,我村合作社于2017年4月30日与宋科签订门面买卖合同，宋科将坐落在丹江镇河宾路A栋一楼门面卖给雷山县羊卡村淳碧种养殖专业合作社，面积100.48平方米。在与宋科签订买卖合同时，宋科与之前租赁人白唐明签订有门面出租协议，该协议于2019年6月30日到期，我村合作社与宋科本着“买卖不破租赁”的原则，我村合作社从付清门面款给宋科的次日起，就按合同条款向承租方白唐明收取租金，每月贰仟伍佰元整（￥2500.00），直至2019年6月30日止。2017年10月1日，白唐明因自身原因不能经营，经与我社协商，将门面转租给被告，我社同意转租门面，并于2017年10月1日与被告签订门面出租合同，协议截止至2019年6月30日，月租金为贰仟伍佰元整（￥2500.00）。2019年6月30日合同到期后，我方于2019年7月2日去收回门面时联系不上被告本人，只有被告母亲在门面营业，我方向被告母亲说明收回门面事由，被告母亲不但不同意交出门面，反而提出退还租金的要求。我社一直以来按每月2500元收取被告租金，并未多收被告任何费用，但被告母亲提出，合同第三条的月租金2500元的大写是壹仟壹佰元，被告要求从签订门面出租合同起至合同到期每月要扣去1100元退给被告，否则拒绝交回门面。我社与被告签的合同是在原房东宋科与白唐明的租赁合同基础上签的，同时也是尊重“买卖不破租赁”的原则上签的，合同明确月租金为2500元，被告一直都承认，并且每季度都按7500元打到了我方的账上。现为维护本村合作社的利益，请求人民法院：1.判令被告立即把门面交回原告；2.判令被告赔偿门面超期后第一阶段（2019年7月1日至2019年7月25日）的租金损失费5000元；3.判令被告赔偿门面从2019年7月26日直至被告把门面交回期间的租金损失。本案的所有诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）反诉并辩称，反诉人向被反诉人租赁门面，按合同约定以每月壹仟壹佰元的租金付给被反诉人，押金3000元（合同期满退还反诉人），反诉人在接门面后，被反诉人悄悄在合同中用小写改为（￥2500元）租金。等到收房租时却向反诉人按每月2500元索要租金，如果不给就封门面进行威胁，阻碍反诉人正常经营，但这时候反诉人已给这个门面原承租人交了门面转让费陆万元，已无法退回来，只好忍气吞声，把钱交给被反诉人（村会计吴成才）。反诉人认为被反诉人未按合同履行，既然按新规2500元每月执行，那订立的合同就丧失了法律效力。2019年7月3日，被反诉人要求按合同期限履行，就侵害了反诉人的合法权益，造成直接的经济损失共72231元。因此，反诉人请求贵院查明本案事实，判决驳回原告起诉的同时支持反诉人的请求：1.判令被反诉人退还房屋租金（每月1400×19）共26600元；2.判令被反诉人赔偿门面装修费（木板120㎡×100元=12000元，收银台4500元，卷闸门2600×2个=5200元），共计21700元；3.请求依法判令被反诉人赔偿误工费23931.68元（5982.92×2人×2个月=23931.68元）。经审理查明：本案讼争的房屋门面位于雷山县商铺（房权证雷山字第××号）。原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社与被告（反诉原告）杨祥于2017年10月28日签订《房屋出租合同》，合同约定：“第一条甲方将从宋科名下以受让的方式得来的坐落在丹江镇河滨路.Ａ幢一楼商铺（房权证雷山字第××号）出租给乙方使用。第二条租赁期从2017年10月1日至2019年6月30日起将出租房屋交付乙方使用,至2019年6月30日收回……。第三条甲乙双方议定月租金壹仟壹佰元（￥2500.00元）,租金一定到期不变,首期乙方需要交3000元作为保证金,以后每季5日前必须交付当季房租给甲方。若乙方未于每季5日前交付当季租金,从当季首月第6日开始计算,按月租金的5%／天向甲方交付违约金,同时甲方有权利按合同第二条第三款规定有提前收回房屋的权利。”合同签订后，双方按照合同履行了各自的权利和义务，被告按照月租金2500元支付了全部租金。2019年6月10日，合同即将到期时，原告在本村办公楼召开招租会议，当时被告的母亲也被通知到场，但其不参加竞标。2019年6月30日，原、被告签订的《房屋出租合同》租赁期限届满。2019年7月1日，原告以月租金6000元与他人签订了新的《门面出租合同》。合同到期后，原告向被告收回门面时，被告提出月租金应是大写的壹仟壹佰元，不是2500元，要求原告退还多给的租金，否则拒绝退回门面，原告则认为大写的壹仟壹佰元是笔误，月租金应为2500元，且被告实际已经按照月租金2500元履行了义务，支付了全部的租金，要求被告立即交回门面并赔偿损失，从而导致双方发生纠纷，原告于2019年7月25日诉至本院。庭审中，被告提出要求原告返还3000元保证金。经本院主持调解未果。另查明，该争议的房屋门面系原告于2017年4月30日从房屋所有权人宋科名下转让得来，产权证为房权证雷山字第××号。双方在合同中也明确约定租金每月2500元至2019年6月30日止，并按照“买卖不破租赁”的原则收取租金。上述事实，有原告提供的《房屋转让合同》、《房屋出租合同》、雷山字第××号《房权证》、营业执照、贵州省农村信用社对公明细账单、门面招租会议记录、《门面出租合同》等证据以及被告提供的门面装修图片、门面闸帘门图片等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证和认证，足以认定，并作为定案的依据。本院认为，原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社与被告（反诉原告）杨祥签订的《房屋出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已将租赁物门面交付被告使用、收益，被告已按照合同约定的月租金2500元按季度全部支付清楚，期间未就租金事宜提出异议，应视为双方对月租金2500元的认可。租赁期限届满后，双方未能续签租赁合同，现被告继续占有使用该房屋门面，没有合同依据，也无法律和事实依据，原告请求收回出租的门面，理据充分，本院予以支持，而提出判令被告赔偿租金损失费5000元等诉讼请求，证据不够充分，本院不予支持，但是结合本案案情，租赁期限届满后的租金可以参照届满前的月租金2500元予以给付，每天的租金折算为83元。关于被告在答辩中提出的抗辩理由与庭审查明的事实和证据不符，本院不予采纳。而提出反诉请求退还房屋租金和赔偿门面装修费、误工费等主张，也因证据不足，理由不充分，本案不予支持，但提出的保证金应当返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨祥于本判决生效后5日内将位于雷山县商铺（房权证雷山字第××号门面，建筑面积100.48平方米）返还给原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社。二、被告（反诉原告）杨祥按照每天83元的标准自2019年7月1日起向原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社支付租金，至搬出之日止。三、由原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社于本判决生效后5日内退还给被告（反诉原告）杨祥门面保证金3000元。四、驳回原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨祥的反诉请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）承担20元，由原告（反诉被告）承担5元，反诉费803元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  余志宏二〇一九年八月十九日书记员  吴化云