广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5442号上诉人（原审被告）：佛山市高明海景房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：梁乃健，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴国健，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉卿，广东佛明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冼超群，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：成晓东，广东佛明律师事务所律师。上诉人佛山市高明海景房地产有限公司（以下简称海景公司）因与被上诉人冼超群商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初28号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海景公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冼超群的诉讼请求；2.冼超群承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认为《[某景春天里花园]认购书》备注的涉案房产带50元／平方米的租约，期限为3年的内容属合同附加条件，缺乏事实和法律依据。1.海景公司在签订认购书时确实存在租约，冼超群购买时海景公司为避免不必要的纠纷，有义务如实告知相关商铺存在的租赁关系状态，且对于涉案商铺在出售前，海景公司确实享有自由处分权利，但涉案商铺达成买卖交易后，租赁情况仅有可能影响商铺的交付时间及状态，对商铺的买卖关系不存在任何影响。2.备注的内容相对比较简单，并没有就租约事实及处理方式作详细明确陈述备注，不具作为附加条件的合同要件。若备注内容是作为买卖商铺的附加条件，明确必须将商铺出租，冼超群才愿意购买，则商铺的出租必然跟冼超群存在利益关系，否则商铺的出租与否与冼超群是否继续买卖不存在任何关系。认购书中备注的内容没有详细明确相关租约的信息、收取租金的主体、时间、如何支付、违约责任、商铺完成买卖后租金如何处理、租客中途退租如何处理等均没有明确，则带租约的情况作为买卖的附加条件是不成立的，亦没有事实及法律依据。3.签订认购书时，涉案商铺确实存在租约，但承租人在承租商铺后不支付租金，甚至不使用承租的商铺是承租方的单方行为，海景公司不具备任何强制租赁的权力，法律亦未赋予海景公司强行要求承租人履行租赁合同的权利，因此海景公司只能告知其具有租约，却不能保证租约的履行情况。事实上备注的内容并未明确海景公司对于租约具有承诺相关的持续性。4.海景公司提供的落款为2017年5月9日的《租赁合同》是签订认购书时存在的租赁关系，但对于承租人后来拒绝支付租金及违约，海景公司无法控制，海景公司不可能将自身无法控制的情况作为商铺买卖的条件向冼超群作出承诺，不符合正常的买卖交易。且涉案商铺的出租利益与冼超群无关，对其购买商铺更不存在任何关联的利益关系，就涉案商铺的买卖附加租赁关系作为条件不符合逻辑。（二）涉案商铺未能签订买卖合同是冼超群原因导致。《[某景春天里花园]认购书》明确约定2017年5月12日前支付20万元房款，2017年7月5日前付清尾款42万元并签订商品房买卖合同。但冼超群至今仍未向海景公司付清首期款，因此《[某景春天里花园]认购书》已因冼超群的违约而解除，冼超群应承担认购书约定的违约责任，海景公司不需要退还冼超群已交付的任何款项。冼超群辩称，《[某景春天里花园]认购书》上有关50元/平方米的租约内容是合同的附加条件，并非仅是一个告知情况。1.《[某景春天里花园]认购书》是于2017年5月5日签订，但海景公司提供的证据显示租赁关系发生于2017年5月9日，即签订认购书时涉案商铺还未出租，不存在所谓的告知情况。2.2017年5月9日海景公司将涉案商铺出租给梁某民后，梁某民并未有履行合同，直到2018年10月海景公司才将商铺出租给另一个出租方，由此可见，海景公司是不可能在商铺能出租的情况下让其空置。3.海景公司认为即使商铺出租也未能保证相应的承租方与商铺购买者能正常履行合同，但冼超群签订认购书时只是希望在涉案商铺出租后能够收取租金。综上，请求依法驳回海景公司的上诉请求，维持原判。冼超群向一审法院起诉请求：1.解除冼超群、海景公司签订的《某景春天里花园认购书》；2.海景公司向冼超群双倍返还定金4万元；3.海景公司向冼超群返还购房款20万元及利息（利息以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年5月13日计至实际还清全部本息为止，暂计至起诉之日利息为12325元）；4本案诉讼费由海景公司承担。一审法院认定事实：2017年5月5日，冼超群与海景公司签订《[某景春天里花园]认购书》，约定冼超群自愿认购佛山市高明区********************的物业，该物业的建筑面积为87.75平方米，成交价格为1282708元。冼超群于签订认购书时向海景公司交付定金2万元作为签订《商品房买卖合同》的担保，双方签署《商品房买卖合同》后定金转为首期房款。冼超群应于2017年5月12日前即认购书签订后7日内签署《商品房买卖合同》及其相关文件，并支付首期房款642708元，剩余购房款64万元由冼超群签署《商品房买卖合同》后负责办理银行贷款手续。如冼超群逾期办理签署《商品房买卖合同》及有关文件并交付到期应付款项，则视为冼超群自愿放弃认购，海景公司有权无需另行通知冼超群而解除认购书并没收冼超群交纳的定金后将物业另行出售。认购书的尾部手写了“定金2万元整。2017年5月12日前付20万元房款，2017年7月5日前付清尾款42万元整并签署商品房买卖合同，过期未付清已交房款与定金不退还（注：带50元/平方米租约）期限为3年”。冼超群在认购书上签名，并由海景公司加盖印章确认。2017年5月5日，冼超群向海景公司支付购买海景春天里某座之X商铺的定金2万元。2017年5月12日，冼超群向海景公司支付购买海景春天里某座之X商铺的首期款20万元。2018年10月10日，海景公司与案外人莫某强签订《租赁合同》，约定海景公司将涉案商铺出租给莫某强，租赁期限自2018年10月10日起至2024年10月9日止。莫某强以涉案商铺作为佛山星际汽车服务有限公司的住所地，并于2018年10月22日申领了营业执照。一审法院认为，冼超群与海景公司于2017年5月5日签订的《[某景春天里花园]认购书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。该认购书虽然明确约定涉案商铺的坐落、购房对价及其支付方式等内容，但缺乏涉案商铺的交付、产权变更登记等核心内容，不具备完整的商品房买卖合同的构成要件。从该认购书名称中的认购字眼看，结合双方关于签订《商品房买卖合同》的相关事项约定等条款，该认购书属预约合同。因此，一审法院确认双方签订的《[某景春天里花园]认购书》为预约合同。本案为商品房预约合同纠纷。关于冼超群、海景公司未能签订《商品房买卖合同》的责任认定问题。认购书中备注了涉案房产带50元/平方米的租约，期限为3年，关于租约内容为合同附加条件还是告知的问题。一审法院认为，涉案房产系商铺，冼超群购买该房产应为进行投资盈利，海景公司亦未能提供证据证实在认购书签订时涉案商铺处于出租状态，故海景公司主张关于租约的内容为海景公司告知冼超群涉案房屋的租赁状态，依据不足，一审法院不予支持。海景公司确认其提供的落款日期为2017年5月9日的《租赁合同》未实际履行，即2017年7月5日涉案商铺未能出租，一审法院认为海景公司未能如期提供符合约定的商铺，冼超群有权拒绝签订《商品房买卖合同》。直至2018年10月10日，海景公司才将涉案房屋出租，比认购书约定的合同签订日期推迟一年三个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，海景公司迟延履行预约合同主要义务，冼超群有权要求解除《[某景春天里花园]认购书》。海景公司主张系冼超群资金不足导致双方未能签订《商品房买卖合同》，但海景公司未能对其主张提供证据加以证实，亦未能证实冼超群有拒绝如期签订合同的意思表示。对海景公司关于冼超群资金不足导致未能签订《商品房买卖合同》的抗辩意见，一审法院不予支持。综上，海景公司在履行认购书的过程中有违诚实信用的原则，已构成违约，冼超群根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定诉求解除涉案《[某景春天里花园]认购书》，于法有据，一审法院予以支持。冼超群以起诉的方式解除认购书，海景公司于2019年1月9日签收了起诉状副本在内的应诉材料。一审法院确认《[某景春天里花园]认购书》于2019年1月9日解除。冼超群已依照《[某景春天里花园]认购书》履行了支付定金、部分首期购房款的义务，现因海景公司违约，导致冼超群要求解除认购书，冼超群已支付的定金2万元和首期购房款20万元应当予以返还。关于冼超群要求海景公司双倍返还定金的诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，海景公司未能提供符合约定的商铺，未按照认购书约定履行预约合同的义务，导致冼超群、海景公司双方未能订立商品房买卖合同，故冼超群要求海景公司承担违约责任向其返还双倍定金4万元，理据充分，一审法院予以支持。关于冼超群要求海景公司返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，海景公司违约导致冼超群要求解除双方的预约合同即认购书，现冼超群请求海景公司返还首期购房款20万元及20万元首期款从2017年5月13日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认冼超群与海景公司于2017年5月5日签订的《[某景春天里花园]认购书》于2019年1月9日解除；二、海景公司于判决发生法律效力之日起十日内向冼超群返还双倍定金4万元；三、海景公司于判决发生法律效力之日起十日内向冼超群返还购房款20万元及利息（利息以20万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年5月13日起计至实际偿还之日止）；四、驳回冼超群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5085元，减半收取2542.5元，由海景公司负担。海景公司负担的受理费，由海景公司于支付判项确认的款项时一并支付给冼超群，一审法院不再另行收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：海景公司与案外人梁某民于2017年5月9日就涉案商铺签订《租赁合同》，约定第一年租金为50元/平方米/月，租期为五年。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据海景公司的上诉意见及冼超群的答辩意见，本案二审的争议焦点是：双方是否存在违约行为及冼超群支付的定金2万元、首期款20万元如何处理。本案中，海景公司上诉主张冼超群逾期支付购房款42万元，已构成违约，涉案《[某景春天里花园]认购书》已因此而解除，据此，冼超群应承担违约责任，海景公司无需退还冼超群所支付的定金2万元、首期款20万元。冼超群则抗辩涉案认购书有关于“涉案商铺带50元/平方米租约，租限为3年”的附加条件，但海景公司长期未将涉案商铺出租，致使双方未能签订《商品房买卖合同》，该行为已构成违约，其应向冼超群双倍返还定金4万元并返还首期款20万元及其利息。经核查，要判定涉案《商品房买卖合同》系因哪一方违约而未能签订，首先要正确理解双方对于涉案认购书关于“涉案商铺带50元/平方米租约，租限为3年”的真实意思表示。海景公司认为上述条款应理解为其告知冼超群涉案商铺系带租约出售；冼超群则认为该条款应理解涉案商铺出租是双方签订《商品房买卖合同》的附加条件。对此，本院作如下评析：从文义上看，该条款并未从文字上明确系告知涉案商铺的现状还是合同的附加条件。但如果将该条款理解为告知涉案商铺的现状，则涉案商铺在双方签订涉案认购书之前已实际出租，且租期为三年。而事实上海景公司提交的其与案外人梁某民之间的《租赁合同》系于2017年5月9日即双方签订涉案认购书之后才签订，且租期为五年而非三年，即海景公司在认购书中告知的涉案商铺现状与事实不相符，海景公司的告知行为并无实际意义。相反，如果将该条款理解为合同附加条件，则与冼超群购买涉案商铺投资盈利的商业目的相符。综上，将上述条款理解为合同附加条款更接近双方签订合同的本意，系双方的真实意思表示。其次，涉案认购书虽然约定冼超群应于2017年7月5日前付清尾款42万元并签订《商品房买卖合同》，但海景公司长期未将涉案商铺出租，即该合同的附加条件尚未成就，因此冼超群未履行上述合同义务并不构成违约。再次，如前所述，海景公司长期未将涉案商铺出租，该行为已构成违约，其应承担违约责任。冼超群向海景公司支付定金2万元，一审判决适用定金罚则判决海景公司向冼超群返还定金4万元，处理正确，本院予以维持。冼超群向海景公司支付首期款20万元，现涉案认购书已解除，海景公司应向冼超群返还首期款20万元。同时，海景公司占用冼超群的资金，造成资金占用损失，一审判决海景公司向冼超群支付自20万元被占用次日即2017年5月13日起的利息并无不当，本院予以维持。海景公司的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，海景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5085元，由上诉人佛山市高明海景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年八月十二日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰