广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11845号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区******商业城内，统一社会信用代码914***********153W。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焯坚，广东禅都律师事务所实习律师。被告：张俊才，男，1987年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********巷4号，公民身份号码440************013。被告：罗雪锋，女，1987年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********巷4号，公民身份号码445************341。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司（以下简称“鸿晖物业公司”）与被告张俊才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用小额诉讼程序。诉讼过程中，本院依法追加罗雪锋为共同被告。本院于同年8月26日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告鸿晖物业公司的委托诉讼代理人周岚到庭参加了诉讼，被告张俊才罗雪锋、经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。另外，原告申请和解期15天，和解期在审限中作相应扣减。本案现已审理终结。原告鸿晖物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费15415.69元(欠费时间从2017年6月1日起暂计至2019年3月31日)、违约金3545.17元(从2017年6月1日起暂计至2019年3月31日，以15415.69元为本金按照每日千分之一计算)、水费294.18元（欠费时间从2018年8月13日起暂计至2019年2月27日）、水费分摊3.93元(欠费时间从2018年4月1日起暂计至2019年3月31日)及电费分摊222.79元(欠费时间从2018年1月1日至2019年3月31日)，上述合计共19481.76元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月18日，被告与佛山市南海区鸿晖房地产开发有限公司(以下简称鸿晖房地产公司)签订《商品房买卖合同》，被告向鸿晖房地产公司购买被告向鸿晖房地产公司购买位于佛山市南海区************************一套，建筑面积392.75平方米。另外，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告受鸿晖房地产有限公司委托为被告提供该房屋的前期物业管理服务，根据该服务协议第六条第二款规定，甲方(被告)应按每月每平方米2.45元向原告缴纳物业管理服务费，如逾期缴纳的，需按欠费总额每日千分之三向乙方(原告)支付滞纳金。该协议第八条还规定，由于供电、供水部门未对小区用户实行抄表到户，受相关部门或单位要求，原告提供水费、电费等代收代缴收费服务(此费不属物业管理服务收入)，具体缴费标准按相关部门的收费标准收取。原告已于费用发生当月垫付了代收代缴费用，业主或者物业使用人必须于当月15日前结算清代收代缴费用，逾期未缴纳的，乙方(原告)自逾期之日起按千分之三计收滞纳金。2017年1月17日，被告与鸿晖房地产公司办理了物业交接手续，被告在该房屋居住并接受原告提供的物业管理服务。但被告在原告依照物业服务协议约定履行了物业管理服务后，从2017年6月1日开始故意拖欠缴纳物业管理费及原告垫付的水电分摊、电费分摊等费用，经原告多次催促，被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。原告认为，被告的行为已经违反了《前期物业管理服务协议》的约定，被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。诉讼过程中，原告变更减少第一项诉讼请求，变更后的第一项诉讼请求：物业管理费由15415.69元变更为4441.18元。理由为：两被告于2019年7月24支付了10974.51元物业管理费。被告张俊才、罗雪锋没有答辩。被告张俊才、罗雪锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，原告的举证来源合法、内容客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：涉讼房产位于佛山市南海区************************，建筑面积为392.75平方米，房屋登记权利人为张俊才、罗雪锋。2016年8月18日，张俊才、罗雪锋与鸿晖房地产公司签订《商品房买卖合同》，张俊才、罗雪锋向该司购买位于佛山市南海区************************。201*年9月12日，张俊才与鸿晖物业公司（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：乙方为依岸康堤花园提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与选聘的物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效止。甲方按季度交纳物业管理服务费，每季度首月的10日前缴付当季费用，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.45元收取（不含公共水电分摊）。甲方按乙方规定方式依时向其缴交物业管理服务费及相关费用，如逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。高层住宅公用水电分摊2017年12月31日前由开发商补贴，从2018年1月1日开始由业主承担。公共用电、用水费按建筑面积比例单元产权分摊。甲方于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。2017年1月17日鸿晖房地产公司与张俊才就涉案房屋办理物业交接手续。2018年8月23日，鸿晖物业公司向张俊才、罗雪锋邮寄《律师函》，催收涉案相关费用。该邮件未能妥投并于同月31日退回。庭审中，鸿晖物业公司确认，在起诉前，张俊才、罗雪锋未支付2017年6月1日至2019年3月31日期间的物业管理费15415.69元、2018年8月13日至2019年2月27日期间的水费294.18元、2018年4月1日起至2019年3月31日期间的水费分摊3.93元、2018年1月1日至2019年3月31日期间的电费分摊222.79元。张俊才、罗雪锋于2019年7月24日已支付物业管理费合计10974.51元（10460.05元+514.46元），尚欠2019年3月31日前的物业管理费4441.18元及上述水费、水电费分摊。本院认为，张俊才与鸿晖物业公司签订《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。鸿晖物业公司为案涉房产所在小区提供物业管理服务至今，张俊才、罗雪锋为涉案房产的业主，张俊才、罗雪锋理应按时足额交纳相关物业费用。鸿晖物业公司确认张俊才、罗雪锋已支付涉案物业管理费10974.51元，现主张张俊才、罗雪锋尚欠2019年3月31日前的物业管理费4441.18元、2018年8月13日至2019年2月27日期间的水费294.18元、2018年4月1日起至2019年3月31日期间的水费分摊3.93元、2018年1月1日至2019年3月31日期间的电费分摊222.79元，张俊才、罗雪锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉抗辩，也不举证证明其付款情况，故本院确认张俊才、罗雪锋应支付拖欠的上述款项给鸿晖物业公司。根据合同约定，张俊才、罗雪锋应于每季度首月的10日前缴付当季费用，逾期缴纳的，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金。现张俊才逾期支付物业管理费，其行为构成违约，其应承担违约责任。庭审中，鸿晖物业公司主张当季度的违约金从下一季度的第一日起计收，有事实及法律依据；但其主张按日千分之一的利率标准计收违约金，则明显过高，本院调整为鸿晖物业公司有权以当季度的物业管理费2886.71元（2.45元/月/平方米×392.75平方米×3个月）为基数从下一季度的第一日起按每日万分之五的标准计收违约金。经核算，计至2019年3月31日，张俊才、罗雪锋应支付的违约金共3068.58元（见附表）。鸿晖物业公司诉请的违约金数额超出本院核算的部分，本院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额起算时间结束时间天数2017-6月962.24962.242017-7-12019-3-3163918.25%307.442017-7、8、9月2886.712886.712017-10-12019-3-3154718.25%789.522017-10、11、12月2886.712886.712018-1-12019-3-3145518.25%656.732018-1、2、3月2886.712886.712018-4-12019-3-3136518.25%526.822018-4、5、6月2886.712886.712018-7-12019-3-3127418.25%395.482018-7、8、9月2886.712886.712018-10-12019-3-3118218.25%262.692018-10、11、12月2886.712886.712019-1-12019-3-319018.25%129.902019-1、2、3月2886.712886.712019-4-12019-3-31018.25%0.00备注：2017年6月份的物业管理费基数应为该一个月的管理费962.24（2.45/月/平方米×392.75平方米）8张俊才、罗雪锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、张俊才、罗雪锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3月31日前的物业管理费4441.18元、2019年3月31日前的违约金3068.58元、2018年8月13日至2019年2月27日期间的水费294.18元、2018年4月1日起至2019年3月31日期间的水费分摊3.93元、2018年1月1日至2019年3月31日期间的电费分摊222.79元予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海鸿晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。张俊才、罗雪锋如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费收取25元（佛山市南海鸿晖物业管理有限公司已预交143.52元），张俊才、罗雪锋负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，本院不另收退。佛山市南海鸿晖物业管理有限公司多预交的118.52元，在本判决生效后，经其申请，本院予以退回。本判决为终审判决。审判员  杨风娥二〇一九年八月二十六日书记员  单 丹