呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初4995号原告：张乐乐，男，中铁六局集团呼和浩特铁路建设有限公司员工，住包头市。委托诉讼代理人：武亚男，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：于万宝，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法律服务所法律工作者。被告：内蒙古福居房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区大学东路蒙吉利商住区五号楼连体二层35-37（5号楼1026-4016）。法定代表人：范云召，总经理。委托诉讼代理人：卢竞博，公司员工。原告张乐乐与被告于万宝、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司（以下简称福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告张乐乐及其委托诉讼代理人武亚男，被告于万宝的委托诉讼代理人李玉凤，被告福居公司的委托诉讼代理人卢竞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张乐乐向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》；2.被告于万宝返还双倍定金的差额10,000元；3.内蒙古福居房地产经纪有限公司返还居间服务费18,080元；4.内蒙古福居房地产经纪有限公司返还过户按揭服务费19,000元；5.于万宝自2019年6月4日起，以1万元为基数，按照年利率6%支付至实际清偿之日止产生的利息；6.内蒙古福居房地产经纪有限公司自2019年6月4日起，以37,080元为基数，按照年利率6%支付至实际清偿之日止产生的利息；7.二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告张乐乐与被告于万宝通过被告福居公司居间介绍，就房屋买卖达成一致意见，于2019年5月16日签订编号为FJ-1801370《房屋买卖居间合同》，合同项下共有三份合同：张乐乐与于万宝签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、张乐乐与于万宝、福居公司签订的《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》。《呼和浩特市存量房屋买卖合同》约定，于万宝将其名下位于呼和浩特市××区的房屋出售给张乐乐，约定房屋价款为人民币113万元，定金2万元，张乐乐以银行贷款的方式支付购房款。合同签订前，张乐乐与于万宝就定金问题进行协商，于万宝同意张乐乐支付1万元定金，1万顶2万，后期房款再行支付111万元即可，张乐乐通过微信转账的方式支付了定金1万元，于万宝为张乐乐出具2万元收据。《房屋买卖居间合同》约定，由福居公司提供居间服务，服务费18,080元由张乐乐承担，对于违约责任部分，合同约定在合同履行过程中，张乐乐与于万宝任何一方违约，应由违约方按约定的服务佣金数额支付福居公司。《过户按揭代理合同》约定，由福居公司提供过户、按揭服务，服务费19,000元由张乐乐承担，对于违约责任部分，合同约定因张乐乐与于万宝任何一方违反《买卖合同》导致《过户按揭代理合同》无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。张乐乐按照合同约定向福居公司支付了服务费共计37,080元，福居公司为张乐乐出具收据。现因于万宝对于付款方式不满，不想出售其房屋，导致合同无法履行，于万宝的行为已经构成违约，现张乐乐为维护自己的权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，望判如所请。于万宝辩称，首先，涉案三份合同均为无效合同。涉案房屋的共有人张燕芳在签订合同时并不知情，其作为房屋共有人有权参与合同的签订。其次，涉案合同存在不真实的约定。第一是房屋总价款，合同上约定是113万元，实际履行是按照112万元。第二是付款方式，福居公司口头承诺合同的实际履行按照全款支付，但合同约定的是商业贷款。第三是定金，原告实际给的是定金1万元，但于万宝出具的收条是2万元。以上种种迹象表明，合同真实的意思表示和实际买卖不符合，因此该合同是无效合同。再次，于万宝认为涉案合同双方已经解除，因此于万宝没有任何违约情形。2019年5月16日签订涉案合同后，因于万宝着急用钱，不同意按照贷款履行，2019年5月21日于万宝与原告商量，不再出售涉案房屋，原告表示同意，于万宝将1万元定金退还给原告。请法院依据客观事实，依法裁决。福居公司辩称，签订合同时三方均是自愿，约定以贷款支付房款也是自愿。于万宝向原告退还定金一事，福居公司不知情。福居公司不认可于万宝所称涉案合同已经解除，合同由三方共同签订，双方解除是不允许的，必须在福居公司知情的情况下才可以解除合同。原告不同意退还1万元定金，只是于万宝将该定金转给了原告。原告的诉讼请求中请求福居公司退还服务费，但福居公司在交易过程中没有存在违约情形，福居公司认为应该是违约方赔偿居间费用，福居公司认为违约方是于万宝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》、《定金收条》，对被告提交的微信转账记录予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，于万宝（出卖人）与张乐乐（买受人）、签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同第一条、第二条约定，出卖人所售房屋坐落为呼和浩特市赛罕区世纪十二路世纪青城二期12号楼5单元801号，建筑面积共102.65平方米，该房屋用途为住宅，房屋所有权证证号：XXX，该房屋已设定抵押。合同第四条约定成交价格、付款方式：房屋成交价格为113万元；买受人在签订合同的同时支付定金2万元；买受人以商业贷款的方式支付购房款，买受人向居间方指定银行申办抵押贷款，拟贷款金额为86万元；买受人以自行支付的方式支付首付款。合同第六条约定房屋的交付：出卖人应当在收到全款购房款十五日内将该房屋交付给买受人。合同第七条约定违约责任：……（三）买卖违约责任：乙方支付定金后，如乙方违约，不购买上述房产，则无权要求甲方返还已付定金，该定金归甲方所有。若甲方悔约，不将上述房产出售给乙方，甲方同意归还乙方定金以外，另需按定金数额赔偿乙方损失。同日，于万宝（甲方、房屋出售方）、张乐乐（乙方、房屋购买方）与福居公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于呼和浩特市××区房屋签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定居间服务及标准：……2.丙方提供的居间服务包括：2.1提供房屋信息和签约机会；2.2实地看房；2.3代写草拟交易所需的文本；2.4促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。合同第二条约定居间代理费及支付：甲、乙方同意，应向丙方支付的居间代理费为18,080元，由乙方承担，并于合同签订之日向丙方支付。合同第四条约定违约责任：1.如在合同履行过程中，甲、乙双方任何一方违约的，均视为丙方居间服务已完成，违约方须按约定的服务佣金数额支付给丙方。三方对此条款均无争议。同日，于万宝（甲方、出售方）、张乐乐（乙方、购买方）与福居公司（丙方、代理方）签订《过户、按揭代理合同》，约定甲、乙双方就坐落于呼和浩特市××区房屋签订《房屋买卖合同》，甲方和乙方委托丙方办理前述交易房屋的购买贷款和权属过户等事宜达成约定。合同第一条约定代理服务事项及完成标准：1.甲乙双方同意，由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续（过户手续）及相关事宜，由乙方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续（过户手续）及相关事宜、交易房屋的购房贷款（商业贷款）（公积金贷款）手续（贷款手续）相关事宜；2.贷款银行签发贷款合同之时，丙方代为办理贷款手续事宜完成；房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，丙方代为办理过户手续事宜完成。合同第二条约定服务费：1.丙方代为办理商业贷款手续的贷款服务费为16,000元；……3.丙方代为办理过户手续的过户服务费为3000元；4.甲乙双方同意，合同委托事项的服务费共计19,000元，由乙方承担。合同第三条约定权利和义务：……3.代理事项办理过程中，包括但不限于递交权属转移资料原件、交纳税费等，甲、乙双方应按照丙方通知的时间和地点亲自到场办理有关贷款审批及权属过户等相关手续。合同第四条约定违约责任：1.甲乙双方如未按照合同约定履行义务的，导致合同履行延迟或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担合同委托事项已产生的费用。……3.各方同意，丙方依本合同第一条约定标准完成代理事项后，已收取的服务费不予退还。同日，于万宝为张乐乐出具《定金收条》，载明收到张乐乐支付购买涉案房屋定金2万元。该收条上有于万宝的签名及捺印。张乐乐认可其实际支付定金为1万元。同日，福居公司出具收据一张，载明张乐乐为涉案房屋交纳居间代理费共计370,800元。2019年5月21日，于万宝通过微信将1万元定金退还给张乐乐。张乐乐对此予以认可。庭审中，福居公司认可，提供居间服务时，知道涉案房屋为于万宝与其配偶共有。本院认为，于万宝、张乐乐与福居公司于2019年5月16日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》（以下简称涉案合同）系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。关于张乐乐请求解除涉案合同的诉讼请求，庭审中，于万宝与福居公司均同意解除涉案合同，故本院确认涉案合同于2019年7月24日解除。于万宝辩称，涉案合同已于2019年5月21日于万宝将定金退还至张乐乐时解除，本院认为，于万宝返还定金的行为不能当然推定买卖双方达成了解除合同的合意，且福居公司作为合同当事人，对于万宝返还定金等事均表示不知情，2019年5月21日合同各方并未达成解除涉案合同的合意，故不能认定涉案合同已于2019年5月21日解除，对于万宝的该抗辩，本院不予采信。关于张乐乐请求于万宝返还双倍定金的差额1万元的诉讼请求，本院认为，双方在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中“房屋成交价格为113万元，买受人在签订合同的同时支付定金2万元，买受人以商业贷款的方式支付购房款……”的约定，系各方当事人的真实意思表示，亦是各方协商一致的结果。于万宝自认在合同签订后，曾提出让张乐乐变更付款方式，以现金一次性支付全款的主张，张乐乐对此表示不同意，于万宝亦未就双方对变更付款方式达成一致意见提交相关证据。于万宝于2019年5月21日退还张乐乐向其交纳的1万元定金，以实际行为表明不愿将涉案房屋继续出售给张乐乐，于万宝的行为违反《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第七条的约定，应承担违约责任，故对张乐乐请求双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。三方均认可张乐乐实际支付的定金为1万元，于万宝已向张乐乐返还定金1万元，故于万宝还应向其返还1万元。关于张乐乐请求福居公司向其返还居间服务费18,080元的诉讼请求，本院认为，福居公司作为涉案房屋买卖交易的居间方，对涉案房屋的权属状况、出售方是否具备出售房屋的权利等具有审查义务，涉案房屋系于万宝与配偶张燕芳共同共有，但三份涉案合同的落款处仅有于万宝的签字，房屋共有人张燕芳并未签订涉案合同，亦未出具出售该房屋的授权委托书或进行事后追认，福居公司未尽到合理的审查义务，福居公司的瑕疵履行行为亦可导致交易目的无法实现，鉴于福居公司已为涉案交易提供一定的居间服务，故本院酌定福居公司向张乐乐返还居间服务费17,500元。关于张乐乐请求福居公司向其返还过户按揭服务费19,000元的诉讼请求，本院认为，三方当事人均认可未办理完成贷款手续，亦认可尚未开始办理涉案房屋的过户手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《过户、按揭代理合同》解除后，福居公司应向张乐乐返还其收取的代为办理商业贷款手续的贷款服务费16,000元、代为办理过户手续的过户服务费3000元，共计19,000元。关于张乐乐请求于万宝向其支付双倍定金的差额1万元的资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院认为，于万宝已依据《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中的约定承担双倍返还定金的违约责任，故对张乐乐请求于万宝向其支付1万元的资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于张乐乐请求福居公司向其支付居间服务费18,080元、过户按揭服务费19,000元，共计37,080元的资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院认为，本院已酌定福居公司向张乐乐返还居间服务费17,500元、贷款服务费16,000元、代为办理过户手续的服务费3000元，故对张乐乐请求福居公司向其支付资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告张乐乐、被告于万宝、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司于2019年5月16日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》于2019年7月24日解除；二、被告于万宝于本判决生效之日起十五日内向原告张乐乐返还双倍定金的差额10,000元；三、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张乐乐返还居间服务费17,500元、贷款服务费16,000元、代为办理过户手续服务费3000元；四、驳回原告张乐乐的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计489元（原告已预交），由被告于万宝、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年八月二十八日书记员 米文欢