广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7204号原告：佛山南海万达广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽燕，广东南天明律师事务所实习律师。被告：苏少丹，女，1988年9月12日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。原告佛山南海万达广场有限公司诉被告苏少丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于同年6月6日、7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林铭壮到庭参加了两次庭审活动，被告苏少丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。诉讼中，原告申请庭外和解但未能与被告达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付面积补偿款6996元及利息（以6996元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月12日起计算至实际付清之日止）；2.被告向原告支付违约金（以6996元为本金，按日千分之八从2019年3月12日起计算至实际付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2014年4月5日与原告签订《广东省商品房买卖合同》以及补充协议，购买原告开发的位于佛山市南海区(以下称该物业)。根据双方所签订《广东省商品房买卖合同》第五条以及补充协议约定，因产权登记面积与合同约定计价面积存在差异，故被告需向原告支付面积补偿款6996元，但实际上，经原告多次催促，被告却置之不理，原告于2019年3月12日向被告发出《律师函》，但被告至今仍未支付上述费用。被告拒绝支付面积差异部分的购房款，原告有权根据《合同补充协议》第五条“关于逾期付款的补充”约定要求被告按购房款总额的千分之八按日计付违约金。原、被告双方所签订的《广东省商品房买卖合同》以及补充协议合法有效，现被告未实际办理入伙，且拒绝向原告支付面积补偿款，故起诉。被告没有到庭，但邮寄提交书面意见，内容如下：原、被告签署的买卖合同已经明确约定了房屋买卖双方的权利与义务，原告在要求被告签署补充材料时，并未就补充协议的内容进行任何磋商，被告表达拒绝签署的意思时，负责签约的工作人员告知是公司的格式条款，任何跟该公司买房的人都必须签署补充协议，原告是在迫于无奈且基于补充协议可能涉及对自身权益损害的内容无法完全预见的情况下签署了该补充协议，该补充协议订立的基础非经双方平等、自愿、公平、协商一致所达成的合意，是原告利用自身的优势地位，迫使被告在不平等、不自愿、不公平且无法全面预见原告可能侵犯被告合法权益的情况下签署的，该补充协议订立的基础违背了法定合同的本意。原、被告之间签署的经政府备案的买卖合同已经明确约定了房屋买卖双方的权益与义务，包括对房屋面积差异的处理，而原告单方强行要求被告签订的补充协议不是对买卖合同的细化，而是对原告有利单方面的修改，甚至完全背离了买卖合同中关于买卖双方主要权利及义务内容，前面限制了被告在买卖合同中的主要权益，排除了原告的主要义务，属于原告单方意思表示的格式条款，该补充协议极大的损害了被告的合法权益。该补充协议明确排除了原告作为房地产开发商的房屋质量保证责任，要求业主自收到《入伙通知书》之日起按照通知书告知的时间收楼，且房屋取得竣工验收备案文件是该房屋交付的唯一条件，不论房屋本身是否存在任何质量问题，被告只能通知原告整改，且不论原告不整改或者整改不到位均视为已经交楼。根据双方签订的房屋买卖合同，被告承诺待室内装修交楼，被告按《收楼通知书》约定的时间聘请了啄木鸟工程咨询公司进行验房，发现原告交付给被告的房屋存在各种各样的质量问题，其中最为显著且影响被告居住和使用房屋的质量问题是原告打算交付的房屋的屋顶普遍存在严重的漏水问题。被告在收楼过程中多次与原告的销售部、物管部、工程部等工作人员进行交涉，但原告一直推诿、拖延，迟迟未能完成整改和修葺，且原告工作人员表示只能在被告确认收楼后按照收楼的流程进行保修并不做任何赔偿，原告此举严重侵犯了被告的合法权益，完全漠视了被告在验收房屋过程中可以要求原告整改直至符合正常交付使用标准的权利，彻底排除了原告延期交楼的违约责任，这是对被告合法权益极大的蔑视。被告所购房屋至今仍存在严重的漏水问题，特别是卫生间上方及厨房上方，被告于2015年已向原告的销售部、物管部、工程部等工作人员进行交涉但无果，也向原告总部进行投诉，原告方一直未进行处理。房屋所在的万达华府北7座普遍存在漏水问题，各业主均有反应但一直未处理。被告当初也向原告高层领导多次投诉，后原告高层表示私下解决，被告交楼质量整改问题由被告自行解决，免收面积差异费用，通知被告到原告领取办理房产证的相关资料并自行办理房屋产权证（原告正常流程是办理完收楼手续，补交面积差以后，才可以到销售中心领取房屋确权资料）。现由于原告高层领导变更，又提请被告补交面积差异费用，被告认为原告违背了当初的承诺。被告主张权利：若原告方要求补偿面积差异，被告要求万达补偿迟延交楼的损失费用，并补偿由于房屋质量问题被告用于整改的费用约50000元，并且原告应在限定日期内整改万达华府北7座所有楼层的房屋漏水问题。被告没有到庭，但邮寄提交了材料，本院将该材料作证据出示。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。本院经审查认为，原告出示的证据1（原告营业执照、被告身份证）为双方诉讼主体资格证明，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据2（广东省商品房买卖合同）、证据4（合同补充协议）有双方签名或盖章确认，且为原件，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据3（《广东省商品房买卖合同》面积差异补充协议），无被告签名确认，本院对其不予采信。原告出示的证据5（佛山市南海区测绘报告书），原告庭后提交了原件核对，本院对其真实性予以采信。被告邮寄提交的材料1-4（在线投诉网页截图打印件、房屋验收表、现场验收记录表、北4-7栋质量保证书）为复印件或打印件，无原件核对，本院对其不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于南海万达华府北7栋3203房，建筑面积共85.32平方米，套内建筑面积64.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.8平方米。按套内面积计算，该商品房单价为每平方米21863.52元，总金额1410634元。关于面积确认及面积差异处理约定为：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。同日，原、被告签订《补充协议》，第五条约定：若乙方（被告）未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任……逾期超过30日的，甲方（原告）有权解除本合同。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所迟延支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第十条约定：双方（原、被告）一致同意将本合同（《商品房买卖合同》）第五条有关“面积确认及面积差异处理”变更为，双方以产权登记套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积不一致，则双方按照产权登记套内建筑面积和本合同约定的套内建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行……双方确认，关于“面积确认及面积误差处理”的约定以本条约定为准，也即本合同第五条不适用。上述《商品房买卖合同》已在2014年10月16日办理备案登记。2015年7月24日，佛山市南海区*******出具测绘报告书，计算涉案3203房的套内面积为64.84平方米、分摊面积为21.49平方米、建筑面积为86.33平方米。2019年4月4日，原告向本院提起诉讼。本院认为：原、被告之间的《广东省商品房买卖合同》及对应的补充协议为双方签署订立，其中关于面积差处理的约定内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。补充条款约定房屋套内面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准，现涉讼房屋经佛山市南海区*******测绘确定房屋面积，原告以测绘确定面积作为计算面积差异依据符合合同约定。涉讼房屋经测绘确定套内面积为64.84平方米，合同约定房屋套内面积为64.52平方米，相比多出0.32平方米，原告依约定主张多退少补，诉请被告按面积单价计付面积差价款6996元（0.32平方米×21863.5元/平方米），符合双方约定，本院予以支持。原告主张从2019年3月12日起（向被告发送律师函的日期）以面积差价款6996元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告实际付清之日止，因原告未能举证证明向被告发送过律师函及发送日期，本院仅支持从起诉之日起（2019年4月4日）计算的利息，对原告利息主张的超出部分，本院不予支持。被告主张原告高层领导同意由被告自行整改质量问题而免除面积差异费用，因无举证证明双方存在相应的抵销协议，原告庭审中亦不予确认上述抵销情况，故本院对被告的上述答辩理由不予采信，至于被告陈述的迟延交楼及质量问题对其造成损失若干，可自行另案起诉主张。原告主张面积差价款为房价构成部分，而诉请被告按照补充协议第五条关于日千分之八违约金的约定要求被告计付从2019年3月12日起（向被告发送律师函的日期）的违约金，但补充协议签订时，能够确定的购房款为总房价1410634元，该购房款（如逾期支付超过30日）对应的违约责任为原告有权解除合同或继续履行且计收被告日千分之八违约金，而对面积差额的约定为“据实结算、多退少补、继续履行”。可知，补充协议中第五条违约责任针对是补充协议签订时已明确的购房款1410634元，而不适用差额面积，且差额面积是否存在在补充协议签订时尚未可知。故本院对原告诉请被告支付违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏少丹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付面积差价款6996元予原告佛山南海万达广场有限公司；二、被告苏少丹应以上项面积差价款6996元为本金从2019年4月4日起至上项实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告佛山南海万达广场有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山南海万达广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年八月二日书记员 孙王成欣