黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初47号原告：张晶，女，1969年1月9日出生，汉族，教师,住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：李玉明，黑龙江淞泽律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区海山胡同10号，统一社会信用代码912302006926285000。法定代表人：刘秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。第三人：齐齐哈尔富华房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区甲区10栋，统一社会信用代码9123020675866568X0。法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张波，该公司员工。原告张晶因与被告齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（以下简称华融公司）、第三人齐齐哈尔富华房地产开发有限公司（以下简称富华公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张晶及其委托诉讼代理人李玉明、被告华融公司的委托诉讼代理人胡长菊、第三人富华公司的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晶向本院提出诉讼请求：1.不得执行齐齐哈尔市富拉尔基区××小区××单元××室房产；2.请求依法确认富拉尔基区××小区××单元××室房产归原告张晶所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：（2018）黑02民初68号民事调解书对华融公司与富华公司借款合同纠纷一案的民事调解书确认：1.富华公司于2018年10月15日前给付华融公司借款本金18,700,000.00元，利息7,270,000.00元。此后利息以本金18,700,000.00元为基数，按照月利率2分计算至付清为止。如到期不能给付，富华公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权）。2018年10月30日，根据华融公司申请，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02执506-1号裁定书，查封了坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房产。原告张晶对执行标的提出书面异议。齐齐哈尔市中级人民法院于2019年2月22日作出（2019）黑02执异36号执行异议裁定驳回张晶的异议。张晶与富华公司于2018年9月4日签订的商品房买卖合同及车库买卖合同，该合同合法有效，张晶通过银行向富华公司交付涉案房屋的全部款项，且张晶已实际入住的唯一住房，张晶已取得该房屋所有权。法院在张晶购房入住后，于2018年12月6日查封涉案房产。华融公司虽然办理了抵押登记，但该登记时间为2014年1月21日至2016年1月12日止。该登记是依据《物权法》第二百零二条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，所登记的担保物权只能依据法律规定设置。富华公司与华融公司的借款时间为2014年1月21日，主债权诉讼时效期间为2016年1月12日止，华融公司未在此期间行使抵押权，该权利已经丧失了胜诉权。被告华融公司辩称，请求驳回原告张晶的诉讼请求，该诉请无法律依据。涉案房产已由（2018）黑02民初68号民事调解书确认华融公司具有优先受偿权。华融公司与富华公司签订借款合同和抵押合同，并办理了涉案房屋抵押权登记。抵押登记具有物权的法律效力，法律效力具有公示性。富华公司在明知涉案房产已办理抵押并办理抵押权证的情况下，依然出售给原告张晶涉案房屋的行为属于恶意出售。本案原告张晶对涉案房产的法律状态未审查，具有明显过错，该买卖行为不能对抗担保物权的法律效力。依据《担保法》四十九条第一款规定，抵押期间已办理登记抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。因此，原告张晶与富华公司之间的买卖行为是无效的法律行为，富华公司并未通知华融公司。故本案应继续执行该房产，驳回原告张晶的诉请。关于原告张晶主张的主债权诉讼时效问题，是对法律的理解错误。本案借款约定的到期日是2016年1月12日，登记的抵押时间与主债权履行期间相同，主债权诉讼时效期间应当从主债务履行期限届满之日起计算，因此本案的主债权诉讼时效，应从2016年1月12日起算，依照法律规定诉讼时效为3年，因此本案未超过诉讼时效，原告张晶的诉讼理由没有法律依据。第三人富华公司陈述，富华公司支持张晶的诉讼请求，请求驳回执行裁决。办理抵押的期限不具有长期性，在抵押期到期后富华公司没有与华融公司商议是否再继续抵押房产，富华公司具有自由买卖的权利。原告张晶购买的涉案房产是在富华公司自由买卖期间出售的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张晶与第三人富华公司于2018年9月4日签订一份商品房买卖合同，约定原告张晶购买由第三人富华公司开发承建的坐落于富拉尔基区红岸小区20栋3单元102室涉案房屋。张晶于2018年9月5日通过中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行以银行汇款方式向第三人富华公司交付购房款643,318.00元，张晶购买后即占有使用该房屋至今。2018年6月14日，本院（2018）黑02民初68号民事调解书，对被告华融公司与第三人富华公司借款合同纠纷一案民事调解书确认：1.富华公司于2018年10月15日前给付华融公司借款本金18,700,000.00元，利息7,270,000.00元。此后利息以本金18,700,000.00元为基数，按照月利率2分计算至付清为止。如到期不能给付，富华公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权）。2018年10月30日，根据被告华融公司的申请，本院以（2018）黑02执506-1号裁定书，查封富拉尔基区锦绣红岸小区20栋3单102室房产。原告张晶于2019年2月15日以案外人身份提出书面执行异议申请，主张查封的涉案房产已由其付清全部房款后，实际入住至今的事实，并请求解除对该房产的查封。2019年2月22日本院以（2019）黑02执异36号执行裁定书，驳回案外人张晶要求解除本院对富华公司开发的富拉尔基区沿江办事处富华-锦绣红岸小区20栋3单102室房产查封的请求。张晶对该执行裁定不服，提起诉讼。经原告张晶申请，本院到齐齐哈尔市不动产登记中心及齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处调取张晶及其丈夫张宇涛不动产登记信息，显示张晶及其丈夫张宇涛在齐齐哈尔市××、富拉尔基区均无住房登记信息。另查明，被告华融公司与第三人富华公司在2014年1月21日签订借款合同同时亦签订了抵押合同，并办理了涉案房屋抵押权登记，在他项权利登记证上注明的抵押期限日期为：2014年1月13日至2016年1月12日。本院认为，原告张晶与第三人富华公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同双方已实际履行，为合法有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案涉案房屋是原告张晶购买的登记在第三人富华公司名下的一手商品房，原告张晶在涉案房屋查封前已支付房屋的全部价款，且已实际装修入住，现该房屋属于原告张晶家庭唯一住房，该房屋应属于原告张晶物权期待权的保护范畴，由此可认定原告张晶对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。综上所述，原告张晶的诉讼请求有理，应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、坐落于齐齐哈尔市富拉尔基区锦绣红岸小区20栋3单102室房产属于原告张晶所有；二、不得执行齐齐哈尔市富拉尔基区锦绣红岸小区20栋3单102室房产。案件受理费10,233.00元，由被告齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  刘 岩二〇一九年八月八日书记员  姜 雪