西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初441号 原告（反诉被告）：赵家鑫，男，1952年2月17日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：张晓东，（反诉原告），男，1992年11月17日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：仝刚，陕西西虢律师事务所律师。第三人：西安银行股份有限公司城南支行。住所地：西安市，统一社会信用代码 91610103994157572P。法定代表人：李培林，行长。委托诉讼代理人：马炜平，男，该行职员。委托诉讼代理人：贺西乾，男，该行职员。第三人：郭红利，女，1969年1月21日出生，汉族，住宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：张惠兰，女，1957年5月24日出生，汉族，住宝鸡市金台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告赵家鑫与被告张晓东、第三人西安银行股份有限公司城南支行（以下简称西安银行）、郭红利、张惠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告赵家鑫及其委托诉讼代理人王天、郑婷，被告张晓东及其委托诉讼代理人仝刚，第三人西安银行的委托诉讼代理人马炜平、贺西乾，第三人郭红利，第三人张惠兰的委托诉讼代理人王天、郑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵家鑫提出诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《转让协议》有效；2、请求判令被告立即配合原告办理西安市浐灞生态园区XX大道XX号XX一期第X幢XX单元XX层XX号房过户手续，为原告办理房产证；3、因本案产生的相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告作为受让人与被告及第三人郭红利、张惠兰共同签订《转让协议》，约定由第三人郭红利将其子即本案被告张晓东名下，位于西安市浐灞生态园区XX大道XX号XX一期第X幢XX单元XX层XX号房，转让给原告。房子原价882112元。本人实际付款500262.26元。剩余房款381849.74元从2016年7月份由赵家鑫支付（支付方式为银行按揭房贷分期付款），约定房款中500262.26元部分从郭红利借张惠兰款项中扣除。协议签订后，原告即开始归还该房屋所欠贷款，并于2016年12月3日接收涉案房屋，对房屋进行装修使用。该房屋具备办证条件后，原告联系被告及第三人郭红利要求其配合进行房屋过户，协助办理房产证，但被告均予以拒绝，故诉至法院。被告张晓东辩称，《转让协议》应确认无效，原告与第三人郭红利、张惠兰合伙进行贴现业务，合谋串通欺骗被告张晓东，以其母亲郭红利涉嫌犯罪为由迫使其签字，且当时被误导。该成交价低于市场价格，显示公平。本次房屋转让不存在合法有效的到期债权，且未实际交付该房屋，请求驳回原告诉请。第三人郭红利述称，与张惠兰、案外人杨某共同投资做汇票承兑业务，投资失败。其因涉嫌受贿和非法经营罪被拘留，宝鸡市人民检察院作出不起诉决定书，原告和张惠兰威胁不在《转让协议》上签字就举报，所以才签字。认为投资失败损失不应由其一人承担。第三人张惠兰述称，本案是原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，与第三人郭红利与案外人杨某的交易无关。其与郭红利不是合作关系，双方从未约定共担风险、共享收益。根据2015年-2018年期间郭红利给张惠兰出具的借条反映双方是到期还本付息的借贷关系。原告依据合同约定履行付款义务，被告有明确的过户义务，其未履行配合过户的义务。第三人西安银行述称，本案与其无关，其对原、被告之间《转让协议》不知情，该协议履行不能损害其作为抵押权人的利益，无论房屋归谁所有，均需要结清银行贷款后可配合注销抵押过户。反诉原告张晓东提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《转让协议》无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还西安市浐灞生态园区XX大道XX号XX一期第X幢XX单元XX层XX号房产及与之相关的《商品房买卖合同》、房屋交款收据两张、公证书、银行借款合同、西安银行银行卡壹张；3、判令反诉被告向反诉原告支付自2016年12月3日至实际返还房产之日止的房屋占用费13.75万元；4、本案诉讼费及其他费用由反诉被告承担。事实与理由：因反诉被告赵家鑫以反诉原告之母即本案第三人郭红利向张惠兰借款未还为由，胁迫其签订《转让协议》，将其所有的房屋以不合理的超低价格转让给反诉被告赵家鑫；反诉原告诉讼后，其经询问第三人郭红利才得知，郭红利与张惠兰之间并无借款关系，现认为反诉被告虚构借款事实，胁迫其签订《转让协议》，故提起反诉。反诉被告赵家鑫辩称，双方签订的《转让协议》后即成立商品房买卖合同关系；其与郭红利并无合作投资关系；协议签订是各方自愿签订，收房是原、被告一起去，反诉原告张晓东自愿变更了按揭贷款还款银行预留的短信手机号码；现愿意一次性结清西安银行按揭欠款，行使涤除权，不会损害西安银行利益。第三人西安银行、郭红利、张惠兰的答辩意见与本诉一致。经审理查明，被告张晓东于2015年4月23日购买了西安东广房地产开发有限公司开发建设的位于西安市浐灞生态区XX大道XX号（暂定名为欧亚国际一期）第X幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积：103.23㎡，房屋总价为882112元整，首付442112元，剩余房款44万元整向第三人西安银行做按揭贷款，贷款期限10年，每月应还贷款金额为4759.16元。2016年6月30日，张晓东、郭红利作为转让人与转入人即原告赵家鑫签订《转让协议》。约定：将被告张晓东所有的位于西安市浐灞生态园区XX大道XX号XX一期第X幢XX单元XX层XX号房（面积103.23m2），转让给原告赵家鑫，房屋价款为人民币882112元。房屋已实际付款500262.26元，剩余房款381849.74元从2016年7月份由赵家鑫支付（支付方式为银行按揭房贷分期付款）。转让房屋价款人民币500262.26元从郭红利借张惠兰款项中扣除。转让手续附带：商品房买卖合同、房屋交款收据、公证书和银行借款合同、西安银行银行卡一张。办理房产证过户手续到赵家鑫或赵家鑫指定人名下，办理过程由张晓东与赵家鑫一同办理。第三人张惠兰在该协议上签字。《转让协议》签订后，2016年12月3日，原告赵家鑫之子赵鹏辉签署房屋交接验收表，接收涉案房屋。并且在收房后，原告赵家鑫交纳了自2017年3月至2018年9月的物业费、水电费、垃圾费、电梯费7笔，共计8920.68元。原告赵家鑫自2016年7月19日至2018年7月17日，支付该房屋25个月银行贷款，合计119040元。原告赵家鑫在收房后对房屋进行装修，并对外出租至今。后2018年8月因被告张晓东不配合原告办理涉案房屋过户登记手续，并自行归还银行贷款，原告遂诉至法院，形成诉讼。庭审中，被告张晓东承认购买房屋时其不具备购房能力，该房屋系其父母出资购买。审理中，经被告申请，本院调取了案外人杨某和第三人郭红利涉嫌非法经营罪中相关材料。查明第三人郭红利与张惠兰之间系借贷关系，2015年郭红利向张惠兰借款，金额为690万元，2018年3月18日经双方对账尚欠640万元未还，第三人郭红利重新向张惠兰出具《借条》。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋进行诉讼保全，本院已于2019年1月10日对涉案房屋进行了查封。以上事实有《转让协议》、《交通银行个人客户交易清单》、借条、《商品房买卖合同》、《房屋交接验收表》、物业费、水电费等收费收据、装修管理金收款收据、《租赁合同》等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告赵家鑫与被告张晓东、第三人郭红利、张惠兰之间签订房屋转让协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，系各方真实意思表示，协议有效应继续履行。协议约定转让款500262.26元从郭红利借张惠兰款项中扣除，说明各方当事人均知晓第三人郭红利与张惠兰之间的借贷关系，且根据2018年3月18日郭红利向张惠兰出具的《借条》显示，总债权数额已经从690万元调减为640万元，可证明50万元的债权债务已经完成抵销，协议约定的该部分付款义务已经履行。协议签订后，被告张晓东将涉案房屋相关资料交给原告，并将银行预留的被告手机号码变更为原告赵家鑫电话，系其自愿主动履行转让协议。原告赵家鑫亦按照协议约定自2016年7月19日起分期支付涉案房屋所欠银行贷款。原告赵家鑫依据《转让协议》，委托其子签署房屋交接验收表，接收房屋，并交纳了相关费用，对房屋进行了装修使用，已经实际占有涉案房屋，对此被告张晓东均知晓且并未提出异议。现原告赵家鑫已经依据约定支付了大部分房款并已实际占有涉案房屋，被告张晓东理应《转让协议》约定配合原告办理涉案房屋的过户登记手续。且原告赵家鑫同意一次性偿还剩余银行按揭贷款，第三人西安银行亦表示在贷款还清的情况下同意配合办理抵押涤除手续。故原告诉请被告张晓东依约履行配合过户义务，理由正当，于法有据，本院予以支持。反诉原告张晓东主张上述协议签订系被强迫签订，但其未提供证据；反诉原告自愿与反诉被告签订《转让协议》，以购买的价格将涉案房屋转让给反诉被告，现又称其签订房屋转让协议时的房价明显超低于市场价认为协议无效，本院不予支持。因原、被告双方签订的《转让协议》系有效协议，双方均应按照协议约定履行义务，故反诉原告请求支付其房屋占用费的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告赵家鑫与被告张晓东、第三人郭红利、张惠兰于2016年6月30日签订的《转让协议》合法有效。二、原告赵家鑫于本判决生效后十日内向第三人西安银行股份有限公司城南支行清偿位于西安市浐灞生态区XX大道XX号X幢XX单元XX层XX号房屋的全部贷款本息（以银行计算为准）。三、被告张晓东于本判决生效后三十日内，协助原告赵家鑫办理位于西安市浐灞生态区XX大道XX号XX一期第X幢XX单元XX层XX号房屋的过户登记手续及房产证。三、驳回反诉原告张晓东的反诉请求。本诉诉讼费13732元（案件受理费8802元、保全费4930元），原告已预交，现由被告张晓东承担，于本判决生效后十日内给付原告。反诉案件受理费1525元，反诉原告已预交，现由其自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长  刘  瑜人民陪审员  王建昌                                     人民陪审员  肖新房  二○一九年八月八日                              书 记 员    王  璐（院印） 1