广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18320号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务总经理。委托代理人：李碧云、叶邵葵，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：胜梦(上海)时装有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇曹安路4671号12幢301室。法定代表人：远藤淳一。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告胜梦(上海)时装有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李碧云、叶邵葵到庭参加了诉讼。被告胜梦(上海)时装有限公司下落不明，经本院公告送达，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编50060号商铺后，于2011年9月27日与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意原告为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。另外，该协议还对原告与被告之间的其他权利义务作了相关约定。但被告自签订协议并接收商铺后，至今拖欠原告管理费共91495.60元。经原告多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费。故原告特向法院提起诉讼，故起诉要求判令：1、被告支付拖欠原告2012年1月13日至2015年6月26日期间的物业管理费人民币91495.60元（每月按2205.8元计算）；2、被告支付因拖欠上述期间的物业管理费而须承担的违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内的，每日按应付而未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付而未付金额的5‰计至款项清偿之日止；以该季度所拖欠的物业管理费为本金，从2012年1月13日起计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提出答辩意见和证据。经审理查明：2011年10月12日，原告与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编D50060号商铺……现被告同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成协议；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为2205.8元；物业管理费从2011年10月12日起计收，签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费6617.4元，此后被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；被告违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。原告于2018年12月28日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示物业管理协议签订当日被告向原告支付了物业管理费6617.4元。另查，被告与广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司）于2011年10月15日签订《广州市房屋租赁合同》，约定合生泰景公司将广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50060号商铺出租给被告，租赁期限自2011年10月15日至2017年10月14日。合生泰景公司于2018年7月18日起诉被告要求被告支付2012年3月13日至2015年6月26日的租金及违约金等，本院以（2018）粤0105民初9274号立案审理，并于2019年3月19日作出（2018）粤0105民初9274号《民事判决书》，认定据合生泰景公司提交的证据，被告已于2012年6月25日申请对涉案商铺进行装修，按照常理，被告应在接收商铺后才会申请装修，故合理采信被告最迟于2012年6月25日已接收涉案商铺使用，并认定涉案商铺的起租日为2012年6月25日，故判决被告向合生泰景公司支付2012年11月25日至2015年6月26日期间的租金及相应违约金，并驳回合生泰景公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。依据该协议约定，被告应向原告支付物业管理费。现原告依据协议约定，主张被告应自2012年1月13日起支付物业管理费，但该协议亦约定物业管理服务期限与租赁期限相同，可见不能仅依据协议确定物业管理费起算时间。另外，物业管理费的性质是原告向被告提供物业管理服务的对价，故物业管理费应从原告开始向被告提供物业管理服务时开始计收，而原告提供物业管理服务的起始时间应按被告接收、使用商铺起算。现原告未能举证证明被告何时接收、使用商铺，故本院依据已发生法律效力的（2018）粤0105民初9274号民事判决书，认定被告最迟于2012年6月25日已接收并使用涉案商铺。因此被告应自2012年6月25日起向原告支付物业管理费。另被告已按协议约定预先支付了三个月的物业管理费，即被告已支付2012年6月25日至2012年9月24日期间的物业管理费。则原告主张被告支付2012年1月13日至2012年9月24日期间的物业管理费，缺乏依据，本院对此不予支持。对于2012年9月25日至2015年6月26日期间的物业管理费，被告未提出异议，亦未举证证明其已支付，故原告主张该部分物业管理费于法有据，本院对此予以支持。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，被告如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金；逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠上述物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告胜梦(上海)时装有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编D50060号商铺2012年9月25日至2015年6月26日期间的物业管理费（每月按2205.8元计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付拖欠2012年9月25日至2015年6月26日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3959.8元，由原告负担801.9元，被告负担3157.9元。被告应在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  孔丽珍人民陪审员  叶芳琴二〇一九年八月十四日书 记 员  招景敏郑碧凤