上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7269号原告(反诉被告)：上海世盛标准件有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严永娟，总经理。委托诉讼代理人：李力，上海建章律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海一先物流有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胥峻高，执行董事。委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。原告(反诉被告)上海世盛标准件有限公司(以下称世盛公司)与被告(反诉原告)上海一先物流有限公司(以下称一先公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，世盛公司委托诉讼代理人李力、一先公司委托诉讼代理人苏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除世盛公司与一先公司签订的《厂房租赁合同》；2、判令一先公司支付自2017年9月至11月20日的房屋租金人民币(以下币种同)254,679元；3、判令一先公司支付违约金20万元；4、判令一先公司支付2017年7月至11月的电费84,120元；5、判令一先公司支付破坏房屋结构造成的损失30万元(暂估)。事实与理由：世盛公司与一先公司于2016年12月19日签订《厂房租赁合同》，由一先公司承租位于上海市嘉定区马陆镇朱宝路XXX号全幢厂房及彩钢房(以下称系争房屋)，约定租金为每年115万元，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日，为期1年。现一先公司于2017年11月20日无故离开系争房屋，不再继续履行合同，且在租赁期间破坏房屋结构，已经构成根本违约，故世盛公司涉诉。一先公司辩称，世盛公司与一先公司自2013年起即就系争房屋签订了租赁合同，一先公司经世盛公司同意在系争房屋进行了装饰装修。合同到期后，双方续签了租赁合同。但一先公司于2017年2月初收到嘉定区马陆镇樊家村民委员会的通知，称因系争房屋系世盛公司私自搭建的违法建筑，要求一先公司等租户立即撤离。此后世盛公司仍称系争房屋属合法建筑，并催促一先公司支付租金，故一先公司支付了房租。但是随后该场地遭到停水停电，致使一先公司无法使用系争房屋，不得不搬离。后系争房屋被拆除清理。因系争房屋是违法建筑，双方签订的租赁合同应属无效，故不同意世盛公司的全部诉讼请求。据此，一先公司向本院提出反诉要求：1、确认一先公司与世盛公司签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令世盛公司返还一先公司2017年3月至8月的场地使用费575,000元；3、判令世盛公司返还一先公司押金61,607元；4、判令世盛公司赔偿一先公司装修损失448,466元。针对一先公司的反诉，世盛公司辩称，不同意一先公司的反诉诉讼请求。首先，系争房屋是一先公司自2007年至2008年间由马陆镇政府项目改造动迁安置所得，故不属于违法建筑。其次，双方于2013年11月3日达成厂房规划合意，世盛公司明确表明改造、装潢费用由一先公司自行承担，且双方均已盖章确认，故一先公司主张的装修损失并无依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月3日，世盛公司与一先公司就系争房屋签订《厂房租赁合同》一份，约定由世盛公司将系争房屋出租给一先公司使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，一先公司支付1个月的月租费作为押金等。合同后另附系争房屋规划，包括改建小房间、建钢构棚、部分加高彩钢棚、院墙加高、水电改进、加装消防栓以及场地补充混凝土地坪等，世盛公司在规划内容下方载明意见如下：第二、四条建钢构棚有风险，主要原因政府部门禁止，我公司原则上不支持、不反对；改造费用由乙方承担。世盛公司与一先公司均在该规划上盖章确认。2013年11月5日，一先公司支付给世盛公司押金61,607.53元。上述合同到期后，双方于2016年12月19日续签《厂房租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方的厂区、厂房等即系争房屋用于物流企业货物流转、办公、住宿及相关配套使用；甲方厂区土地面积4.2亩，乙方租用甲方厂房面积为2236.55平方米(其中一层、二层各2021.3平方米，三层215.25平方米)，乙方租用甲方彩钢房面积为400平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁费为每年115万元，付款方式为双方签订租赁合同后，乙方先支付1个月的月租费作为押金，此部分押金需保留至合同期结束，乙方需要先付款后使用，每半年支付一次，2016年12月30日前支付第一期租金，2017年6月底前支付第二期租金，以此类推至2017年底；厂房租赁期间，乙方使用仓库所产生的水电费及其他政府规定费用由乙方承担，甲方将给乙方出具实际使用的有关部门提供的当月票据作为付款标准，每月提供发票复印件后5日内付清有关水电费等；乙方未能按照本合同的约定缴纳相关费用，甲方有权解除合同，乙方还应按提前解除合约，赔付甲方三个月租金；用电按出租房最低收费标准，每度电1.25元(经修改为1.1元)，当月收取。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，一先公司于2016年12月20日支付租金575,000元。2017年2月7日，嘉定区马陆镇樊家村民委员会(以下称樊家村委会)发出告知书，称樊家村委会将对朱宝路XXX号违法建筑依法予以综合整治，限各经营户、承租户自本告知书之日起三十日内，停止违法、违规行为，立即搬离，樊家村委会将会同相关部门适时断电断水。2017年6月，一先公司向世盛公司支付租金至2017年8月。2017年10月28日，世盛公司委托律师向一先公司发函，要求一先公司支付2017年9月至10月的房屋租金及2017年7月至10月的电费。同年12月16日，世盛公司再次向一先公司发函要求一先公司支付欠付的租金及电费，且一先公司于2017年11月20日搬离系争房屋时破坏房屋的水电设施，要求一先公司恢复原状。后世盛公司起诉来院。另查，系争房屋未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证或取得相关审批手续。目前系争房屋已被拆除。庭审中，1、世盛公司为证明系争房屋具有合法产权，向本院提交了位于马陆镇樊家村袁赵组75号房屋的上海市房地产权证、承诺书以及土地租赁协议，证明世盛公司法定代表人严永娟的丈夫袁建新原为马陆镇樊家村袁赵组75号房屋的产权人，后该房屋被拆迁，樊家村委会另行租赁土地给袁建新使用，并同意其在土地上建造房屋，房屋建成后，袁建新一直与村委会、政府协调产证事宜，但因政策问题，目前尚未办出相关审批手续或产权证。经质证，一先公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为均不能证明系争房屋系合法建筑。2、世盛公向本院提交了电费发票及相应的支付凭证，证明其代一先公司支付了2017年7月至11月的电费共计84,120元。经质证，一先公司对证据的真实性及关联性均不予认可，并认为其在支付租金时已结清电费，故不存在拖欠电费的情况。3、世盛公司向本院提交了工程施工合同和工程建设预算书，证明一先公司在租赁期间破坏房屋的修复费用。经质证，一先公司对上述证据的真实性和关联性均不予认可，且认为无相应付款凭证。经法庭询问，世盛公司表示该施工合同所涉工程尚未施工，合同中载明的工程款361,000元亦尚未支付。4、一先公司向本院提交了情况说明、装修费用清单以及照片，证明一先公司自2013年11月开始对系争房屋内厂房、仓库、办公室等设施进行改造和装修，共计花费448,466元，上述款项均以现金方式支付案外人。经质证，世盛公司对此不予认可，并认为一先公司未能提供施工合同及相应支付凭证，且按照双方合同约定，即便一先公司存在装修，装修费用均应由一先公司自行承担。审理中，一先公司表示，系争房屋自2017年3月起发生过几次停水停电，实际已无法正常使用，一先公司已于2017年3月开始搬离系争房屋，并于2017年8月底全部搬离，系争房屋于2018年9月底10月初已被完全拆除。而世盛公司认为一先公司直至2017年11月20日才完全搬离系争房屋，系争房屋被完全拆除的时间为2017年年底。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故世盛公司与一先公司就系争房屋签订的《厂房租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现系争房屋已被拆除，故不涉及房屋返还问题，世盛公司应将押金返还一先公司，一先公司则应支付其使用房屋期间的房屋占有使用费。一先公司主张其于2017年3月开始搬离系争房屋，并已于2017年8月底完全搬离，但未能就其主张的搬离时间进行举证，亦未与世盛公司办理过房屋交接手续，应当承担相应举证不能的不利后果，故使用费计算的截止日期可依世盛公司主张的2017年11月20日计算。但是，考虑到樊家村委会于2017年2月发布告知书，系争房屋列入拆违范围，此后一先公司对系争房屋的正常使用势必会受到影响，故本院在参照双方合同约定的租金标准的基础上对房屋使用费予以酌情减少，酌定一先公司应支付2017年3月至2017年11月20日的使用费60万元。扣除一先公司已付2017年3月至8月租金575,000元，一先公司还应向世盛公司支付使用费25,000元。关于电费，虽然一先公司称其已于2017年8月底完全搬离系争房屋，但未能就其主张的完全搬离时间进行举证，故其占用房屋期间发生的电费应由一先公司承担，根据世盛公司提交的相应电费发票及支付凭证，世盛公司要求一先公司支付电费84,120元的诉请，本院予以支持。因合同无效，世盛公司主张违约金于法无据，故本院不予支持。至于世盛公司主张一先公司破坏房屋的修复费用，因世盛公司在庭审中表示其所提供的施工合同所涉恢复工程尚未施工，其亦未支付相应工程款，且目前系争房屋被拆除，已无修复必要，故世盛公司主张修复费用损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于一先公司要求世盛公司赔偿装饰装修损失的诉请，世盛公司明知系争房屋未取得建设工程规划许可证，而将系争房屋出租给一先公司，导致一先公司取得系争房屋后进行改建及装饰装修造成经济损失，对此世盛公司应承担主要责任。而一先公司在系争房屋没有产权证等的情况下，轻信世盛公司而承租系争房屋并进行改建及装饰装修，故对由此造成的损失应承担次要责任。庭审中，一先公司虽向本院提交了情况说明、装修费用清单及照片，但并未提交任何施工合同及转账凭证，情况说明中载明工程款共计448,466元均系现金形式支付，明显有违常理，故对该448,466元的装修费用，本院难以认可。因系争房屋已被拆除，无法对系争房屋的装修进行审价，但考虑到一先公司租赁房屋之初即与世盛公司即对系争房屋改建装修作出约定，其对系争房屋进行相应的投入亦属合理，故本院根据本案的实际情况酌定世盛公司赔偿装修费用损失20万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，判决如下：一、确认原告上海世盛标准件有限公司与被告上海一先物流有限公司于2016年12月19日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海一先物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世盛标准件有限公司房屋占有使用费25,000元；三、被告上海一先物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世盛标准件有限公司电费84,120元；四、原告上海世盛标准件有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、原告上海世盛标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海一先物流有限公司押金61,607元；六、原告上海世盛标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付被告上海一先物流有限公司装修损失20万元；七、被告上海一先物流有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,188元，减半收取6,094元，由原告上海世盛标准件有限公司负担5,302元，被告上海一先物流有限公司负担792元，反诉受理费14,565.6元，减半收取7,282.8元，由原告上海世盛标准件有限公司负担1,756元，被告上海一先物流有限公司负担5,526.8元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年八月三十日书记员  陈伊菡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。