淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初1191号原告：淮安市菲力特电子有限公司，住所地清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号。法定代表人：刘庆生，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓燕，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：淮安市金达建筑构件有限公司。住所地淮安市淮海西路179号。法定代表人：李锦柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘华波，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王光明，该公司财务负责人。被告：周业中，男，汉族，1959年10月8日出生，住淮安经济技术开发区。第三人：陈明风，女，汉族，1973年12月22日出生，住淮安市清江浦区。原告淮安市菲力特电子有限公司（以下简称菲力特公司）与被告淮安市金达建筑构件有限公司（以下简称金达公司）、周业中、第三人陈明风案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月12日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告菲力特公司的法定代表人刘庆生、委托诉讼代理人齐晓燕、被告金达公司的委托诉讼代理人刘华波、王光明、第三人陈明风到庭参加诉讼，被告周业中经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，金达公司诉被告周业中买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月12日作出（2013）浦商初字第1375号民事判决书，判决：被告周业中于本判决生效后七日内一次性给付原告金达公司货款本息645564元及逾期利息（以495564元为基数，自2012年5月23日起，按照月利率1%计算至2013年9月22日止）。上述判决生效后，周业中未按照判决履行自己的义务，金达公司申请强制执行，本院于2013年12月25日立案，执行案号为（2014）浦执字第0015号，因为被执行人暂无可供执行的财产，该案于2014年5月16日终结执行。2017年3月15日该案恢复执行，执行案号为2017苏0812执恢84号。执行过程中，本院依法对被执行人周业中的位于淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室不动产进行拍卖，经本院委托评估，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司对该房产进行了房地产估价，并出具了清华评（2016）市字第H05001号房地产估价报告，其中载明房产所在层次为1-2层（此处的1-2层指办理产权证的2、3层，并不包括1层），建设面积为207.84平方米。2017年9月15日，买受人陈明风以最高价406044元的价格竞得。2017年11月1日，本院作出（2017）苏0812执恢84号之一执行裁定书，裁定如下：一、淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室不动产归买受人陈明风所有（女，汉族，1973年12月22日出生，居民身份证号码，住淮安市清江浦区。二、买受人陈明风可持本裁定书到有关机构办理相关产权变更登记手续。涉案房屋现已经过户到陈明风名下，不动产权证号为苏（2017）淮安市不动产权第0098529号，房屋建筑面积为207.84平方米。原告称，拍卖成交后，本院执行人员在涉案房屋上张贴了协助执行通知书，要求原告清空涉案房屋的一楼并将其交付给第三人陈明风，原告对此提出执行异议，请求依法不准许金达公司对位于淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产中“车库、储藏室”的执行申请。本院于2018年12月26日作出（2018）苏0812执异137号执行异议裁定书，裁定：驳回异议人淮安市菲力特电子有限公司的异议请求。原告菲力特公司向本院提出诉讼请求：1、请求停止对淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室楼下房屋的强制执行。2、本案的诉讼费用有被告承担。事实和理由：涉案房屋系原告在通过协议出让的工业用地上建设的综合楼，楼上的二三层办理了产权证。因欠周业中工程款，于2008年9月2日将包括涉案房屋在内的五套房屋作价200万元抵给周业中，被告金达公司申请执行涉案房屋，2017年11月1日，法院裁定涉案房屋归陈明风所有，原告对此提出执行异议被驳回。涉案的3幢02室楼下的房屋不属于房产证确定的207.84平方米面积的范围，根据原告与第三人以房抵债协议，该房屋不属于抵债的部分。3幢02室是工业用途的综合楼，以住宅配套的思维来分析认定涉案房屋为车库、储藏室等附属设施是没有依据的。在拍卖3幢02室时，评估机构出具的清华评（2016）市字第H05001号房地产估价报告没有包含涉案房屋，说明当时的评估机构和执行人员是明知涉案房屋不属于3幢2室房屋的附属设施。本案的证据就是原告和第三人的以房抵债协议确定的内容，就是3幢02室的房屋所有权。被告金达公司辩称：1、涉案房屋的一层是汽车库和储藏室，与2、3层具有不可分性，在办理不动产登记时，根据不动产登记暂行条例第16条规定，登记机构需实地察看，贵院也对现场进行了勘验，能够证明涉案房屋的一层不具备办理不动产登记的相关条件；2、如果原告认为涉案房屋的一层是独立于房产证之外的房屋，应当依据物权法、不动产登记暂行条例对一层房屋按照建筑物区分所有权进行单独登记；3、评估报告和拍卖报告没有特别指出涉案房屋的一层，是因为一层不具备建筑物区分所有权的特性，不需要特别说明；4、2018苏0812执137号执行裁定书已根据现有的证据查清了案件事实，适用法律正确，在该裁定书中，并未采用原告所称的分析推理；5、原告和周业中之间的房屋抵债协议确定的内容也没有特别指出不包括涉案房屋的一层，周业中在向被告金达公司交付房屋时，现场口头确认了包括一层附属设施的事实。第三人陈明风述称，涉案房屋是其购买的，拍卖之前自己向法院执行法官确认涉案房屋是否包含一层，法官告知是一、二、三层。开发区法院拍卖同一号楼的六室的公告上显示，拍卖标的是含一楼车库的，所以类推其购买的这套房屋也是含车库的。第三人现已经办理了涉案的房屋的房产证，产权证上注明的是一二楼，不是二三楼，故该车库属于二室的附属设施。被告周业中未到庭，也没有提交书面答辩意见。原告提交了（2018）苏0812执异137号执行异议裁定书、原告与周业中签订的以房抵债协议书、建设用地批准书、土地使用证、原告新厂区规划示意图、房屋所有权证司法拍卖住宅商业楼标的调查情况表、承诺书等证据材料证明其主张。被告金达公司和第三人陈明风对原告证据的真实性不表异议，但是认为以房抵债协议中约定以房屋包括涉案房屋及附属设施。涉案房屋的土地性质虽然是工业用地，但是实际上涉案房屋是以专家楼的名义报建，实为住宅楼。原告提供的厂区中规划有车库，但是涉案房屋的车库是专属于住宅楼。涉案房屋虽然叫专家楼，在建设用地房屋规划审批时规避行政许可的相关规定，实际建设的时候，建成的是住宅楼，一层车库为附属设施。司法拍卖住宅商业楼标的调查情况表中的用地性质是否是商业不影响对一层附属设施的认定。原告提供的承诺书系原告的单方制作，并未得到相关主管部门的确认或审批，不能体现原告的证明目的。陈明风还认为，原告称涉案房屋是综合楼不是住宅，而实际上原告也在住，现在这些楼实际上的用途就是住宅楼。原告也是将其居住的一楼作为车库使用，并不是用来做所谓的工业用的仓库。证据7的承诺书一般情况下应该是在对方手中，而不是在本人手中。陈明风向法庭提交了淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产的产权证复印件，拍卖成交涉案房屋的成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、证明涉案房屋归其所有；提交开发区法院拍卖与涉案房屋同一楼的6室房屋的拍卖公告，该公告显示拍卖的房屋包含对应的一楼车库，证明涉案房屋也应当包含一楼的车库。原告认为，根据第三人提交的产权证复印件附件的房屋分户图来看，207.84平方米显然就包括两层。而根据原告与案外人周业中签订的协议来看，也明确约定以办好产权证的五套房屋作价抵扣工程款，并不包括所谓的一楼附属设施。对开发区法院拍卖与涉案房屋同一楼的6室房屋的拍卖公告，即使是真实的，在执行过程中，原告一样会提起执行异议，不能类推第三人获得二号楼一层所谓附属设施的依据。对拍卖成交涉案房屋的成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书的真实性不表异议，但是这些证据不能作为定案的依据。原告还陈述，之所以写承诺书，是因为原告在建房时的规划是两层，后来因房子不够用，向盐河镇政府申请盖三层，并向镇政府承诺，多盖的底层房屋只能作为生产经营使用，不得出售，该份承诺书一式两份，一份在自己手中，另一方交给了时任年盐河镇政府镇长的刘镇长。当时总共盖了八套房屋，一层的八间房屋的卷帘门的钥匙都是在原告手中，并一直使用，在跟周业中签订协议没有交付一层的房屋的内容，周业中也没有任何异议，且协议上写的就是办理产权证的房屋。房产证的面积不包括一层，平面图也不包括一层部分。一层是生产用房，办不了产权证。本院查明：一、关于涉案淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产的产权状况。涉案房屋系原告建造，规划为两层，实际建造了三层，涉案的一楼房屋没有办理产权证，二、三楼合并办理产权证，产权证显示涉案房屋的建筑面积为207.84平方米。2008年9月2日，异议人菲力特公司与周业中签订《协议》，约定菲力特公司因欠周业中工程款，将已办好房产证的3号楼房中的五套住房作价抵给周业中。2017年12月15日，3幢02室房产房屋过户到第三人陈明风名下。为建造涉案房屋，原告曾经向盐河镇政府出具落款日期为2006年4月的承诺书一份，该承诺书载明：淮安市菲力特光电原件公司新厂区建设，承诺厂房、员工宿舍同时开工，职工宿舍二层，底层为生产用房，职工宿舍楼建成后不对外出售或转让，只作本企业内部职工使用，特此承诺。本院就承诺书的真实性调查了案外人刘正善，刘正善称，本案中的承诺书是真实的。2006年其担任盐河镇的镇长，菲力特公司系该镇招商引资项目，镇里对厂里的事情一贯都比较支持。菲力特公司与镇政府协商多盖一层作为厂房使用，当时担心菲力特公司用盖专家楼的机会盖别墅对外出售，就让他们写了承诺书，不准对外出售。当时宿舍规划是两层，因为菲力特公司出具了承诺书，镇里经过研究就同意了他们多盖一层厂房的请求，但是镇政府无法解决一楼房屋办证的事情。二、关于淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产拍卖的情况。2016年5月11日，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司出具的清华评【2016】市字第H05001号房地产评估报告显示，淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产建筑面积为207.84平方米，评估价格为472920元。该评估报告中并没有包含本案诉争的房屋。房地产估价委托书载明：委托方金达公司提供的资料为股价委托书、房屋登记簿复印件、国有土地使用权证复印件。在淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产的拍卖公告及标的物信息中显示，标的物介绍02室总面积为207.84平方米，评估总价为472920元。该公告中及标的物信息中并未显示包含涉案的一楼房屋或其他附属设施。2017年9月16日，第三人陈明风拍得淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产。当日，本院作出成交确认书，同年11月1日，本院裁定淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室不动产归买受人陈明风所有。拍卖成交后，本院执行人员在涉案房屋上张贴了（2017）苏0812执恢84号公告，要求原告于2018年5月30日前腾空涉案房屋。三、关于涉案房屋的现场勘察情况。经本院现场勘验，淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢房产实际建筑三层，共计8套，其中一层均系卷帘门，面积与二楼基本相同，南方为两道卷帘门，能够看出一楼预留了卧室、客厅、卫生间、厨房等功能区，有水电线，能够与二、三层分开独立使用。二层、三层均有进户门，且部分一层房屋有人在使用，有曾经张贴过的规章制度，异议人称一层房屋作为生产用房，为了应付乡镇检查才将底层改成车库门。本院认为，涉案房屋虽然没有办理权属证书，但是其有价值，其结构和设施可以看出其离开楼上房屋也可以独立使用。原告菲力特公司系涉案房屋的建造人和实际占有人，对涉案房屋有直接利害关系，在其转移涉案房屋所有权之前，有权提起本诉，有理由主张排除执行。申请执行人金达公司有权申请执行被执行人的财产。从金达公司出具的房地产估价委托书中的材料看，只能确认清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产为周业中所有，无法确定涉案的一楼房屋归周业中所有，以房抵债的协议中也没有写明一层涉案房屋的归属。在现有证据无法确认涉案房屋属于周业中的情况下，不应当继续执行涉案房屋。从评估报告中可以看出，该报告并未涉及到涉案的一楼房屋，只是对有证部分207.84平方米的价值的评估，评估价中未包含涉案无证房屋的价值。本院对涉案房屋的权属状况已经在拍卖公告发布当日公示了所拍卖房屋的权属状况，该房屋的拍卖公告中也没有第三人所称的涉案房屋为拍卖房屋车库或附属物的相关记载，第三人陈明风提供的其他类似房屋的拍卖公告无法合理类推出其所支付的价款已经包含涉案的一楼房屋的对价。3幢02室房屋的产权证、房屋登记簿、房屋分户图均没有关于涉案房屋的记载。故陈明风所提供的证据只能证明其对拍买到的有证房屋享有所有权，不能证明对涉案房屋享有所有权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室楼下房屋。案件受理费3300元，公告费600元，由被告淮安市金达建筑构建有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 高 嵩人民陪审员 薛 榕人民陪审员 程 伟二〇一九年八月二十日书 记 员 刘远升