昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初2604号 原告（反诉被告）:朱爱龙，男，1973年9月生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：马娟，云南望城律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）:云南强顺物流有限公司，住所地：昆明经开区洛羊街道办事处王家营中国成套设备进出口云南股份有限公司呈贡供应站。 法定代表人：陈洁雯。 委托诉讼代理人：李烨华、马千怀，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 原告朱爱龙与被告云南强顺物流有限公司（以下简称：强顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，被告强顺公司于2019年6月4日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用简易程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）朱爱龙及其委托诉讼代理人马娟，被告（反诉原告）强顺公司的委托诉讼代理人李烨华、马千怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱爱龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付定金人民币6万元整；2.请求判令被告支付以上款项自2019年3月4日起至还款之日止的同期银行资金占用利息（至起诉之日的利息为900元，两项合计金额为6.09万元）；3.请求判令被告返还被扣留的黑色皮沙发一套（两人座两个，三人座一个）、集装箱一个(长6米宽3米)、铁皮文件柜三个、木质文件柜两个、茶几两张、铁货箱两个、床垫6张、老板椅一个；4.请求判令被告赔偿原告扣留物品造成的损失贰万元；5.请求判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2019年2月，原告与被告协商后，被告将位于昆明经开区洛羊街道办事处王家营强顺物流园的仓库出租给原告经营使用，单价为30元每平米每月。原告按照被告的要求，在2019年3月2日支付给被告5万元定金，在2019年3月3日支付给被告1万元定金。事后，由于前来租赁的客户猛然增加，被告便随意单方面私自将租金提高到35元每平米每月的单价，原告多次找到被告协商，但被告就是不同意继续按照原来的价格出租给原告。并且，将原告的家具等扣留。被告单方面提高租金价格的毁约行为，己构成违约。并且，被告还私自扣留原告的以上物品，造成大部分物品损坏，给原告造成一定的损失。为维护原告的合法权益，今原告诉至贵院，要求被告返还定金6万元及以上物品并赔偿损失，望法院在查明事实的基础上支持原告的上述诉讼请求。 被告（反诉原告）强顺公司辩称，被答辩人未按合同约定于2019年3月10日与答辩人签订租赁合同，违反了双方对于签约的约定。首先，本案中双方还并未签订书面的租赁合同，双方还处于前期的磋商阶段，租赁关系实质内容尚未达成合意，未建立租赁关系。其次，朱爱龙向强顺公司支付定金的行为，是双方达成了由出租人在一定时期内为承租人预留拟承租仓库，在一定期限内达成租赁意向并签订租赁合同的合意。本案中交付定金的行为是为了保障租赁合同的签订，而非是租赁合同的履行。朱爱龙拒绝于2019年3月10日与强顺物流公司签订租赁合同已经属于对双方定金合同的违约，无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。回归案件事实，朱爱龙前来强顺公司处欲租赁仓库时，已经对涉案仓库进行了实地查看，了解了仓库的具体情况并符合其想要租赁仓库的要求后，才会交纳定金并在未征得强顺公司同意的情况下就搬入大量物品将仓库霸占，目的是防止第三方跟强顺公司承租这些仓库，也为了其日后使用提前做好准备。而强顺公司也的确在约定时间内即2019年3月10日以前为朱爱龙预留了其拟承租的仓库，履行了定金合同的义务。后双方在磋商的过程中，朱爱龙一方面突然提出拟承租仓库不符合其要求，要求强顺公司将所有仓库的大门进行改造。强顺公司明确回复朱爱龙基于安全考虑，无法进行仓库大门改造。朱爱龙又在强顺物流公司内闹事，导致双方不得不报警解决。另一方面，朱爱龙在交定金时，强顺公司已明确告知根据公司交易习惯，承租仓库需在签订合同时交清一整年的租赁费用，朱爱龙也明确表示接受，才会预先支付了20万的仓储费。但在随后的磋商中，朱爱龙又不愿意全额支付租金。最终，朱爱龙未在双方约定时间内与强顺公司签订租赁合同，以实际行为明确了不再履行双方之间的定金合同，强顺公司有权不予返还定金。但强顺公司本着诚信经营，相互体谅的态度，仍然将朱爱龙支付的所有定金及仓储费全额退还了朱爱龙。截止朱爱龙起诉之日，其于2019年3月欲承租的商铺，强顺公司现仅对外出租了4间，剩余仓库仍处于闲置状态。案件事实并非朱爱龙所说租赁客户猛加，强顺公司单方面私自提高租金的情况。而朱爱龙反复到强顺公司闹事的行为，对强顺公司的正常招租产生了严重的影响，对强顺公司造成了巨大损失。最后，强顺公司作为守约方有权不予退还定金，但仍出于善意返还了定金，不需要向其支付资金占用费。况且，在此期间强顺公司多次通知朱爱龙将其遗留在强顺公司的物品搬走，并不存在扣留的情况。朱爱龙将物品堆放在强顺公司仓库并恶意占用仓库的行为给强顺公司造成了损失。恳请驳回朱爱龙的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）强顺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求人民法院判令被反诉人向反诉人返还定金6万元；2.请求人民法院判令被反诉人向反诉人支付占用场地期间的场地占用费、搬运费等费用至实际搬离之日，暂计算至2019年6月10日费用为人民币72516元；3.请求人民法院判令被反诉人立即将留置于反诉人处的物品全部搬离；4.请求人民法院判令本案案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人朱爱龙欲承租反诉人物流园区内仓库使用，反诉人云南强顺物流有限公司在朱爱龙前来询价时，带朱爱龙对仓库现状实地勘察，并明确表态建立租赁关系的租金单价及租金支付等基本条件。朱爱龙表示同意接受上述条件。双方既约定由强顺物流公司为朱爱龙在2019年3月10日前预留上述拟承租的仓库，并由朱爱龙支付6万元定金作为2019年3月10日签订租赁合同的担保，否则双方不建立租赁关系，且定金不予退还。被反诉人于2019年3月2日在未征得反诉人同意的情况下，将各类物品搬进反诉人的仓库，且在支付定金后又多次以拟租赁仓库大门需要整改、不能一次性支付租金等条件多次刁难强顺物流公司，并以实际行为表明不履行双方的定金合同，不签订租赁合同。因双方未达成租赁合意，故云南强顺物流有限公司要求朱爱龙将其已经搬进物流园区且占用场地的各类物品搬离，本着诚信经营，相互体谅的态度，在朱爱龙违约在先的情况下，仍然将朱爱龙支付的所有定金及仓储费全额退还了朱爱龙。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”强顺物流公司在双方约定的时间内即2019年3月10日以前预留了其拟承租的仓库，并未将涉案仓库另行出租，履行了双方达成的定金合同的义务。但朱爱龙并未在双方约定时间内签订租赁合同，在朱爱龙违约的情况下，强顺物流公司有权不予返还定金。现强顺物流公司要求朱爱龙返还应当支付的定金6万元。自朱爱龙将其物品搬至强顺物流园区内至今，强顺物流公司多次通知朱爱龙对物品进行搬离，但朱爱龙一直拒绝反诉人的要求并将各类物品继续存放于反诉人的仓库内，严重影响反诉人云南强顺物流有限公司对仓库的使用。为减少损失，反诉人云南强顺物流有限公司不得不进行移库调整并产生了相应的搬运费用。截止目前，被反诉人的各类物品仍然置于反诉人处，对反诉人正常的生产经营造成严重影响，并给反诉人造成了巨大损失。反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 原告（反诉被告）朱爱龙辩称，强顺公司的反诉诉讼请求都应当驳回。对第一项诉讼请求，正是因为他违约不是我们违约所以他应当双倍返还我们定金，而不是我们要再向他支付定金。如果他认为我们违约的话，他不可能把我们支付的这26万元返还给我们，他用行动和事实已经证明了我方并没有违约的行为。第二项诉讼请求是不成立的，计算方法是不对的。而且我们并没有占用到他的仓库，从被告提交给法庭的录像可以看得出来我们只有一个集装箱放在他的仓库之外，并没有放到仓库之内，而且并没有占用了他2000多平米的仓库，根本谈不上它的那么多的损失。他的损失是不存在的。第三项诉讼请求，不是我们不去撤离，是我们要求他给我们拉走，他不给拉走，为了拉这个东西报了警。被告承诺可以修改门头，我们才跟他租，所以才交了定金。除了扩展门头以外，还要给朱爱龙宿舍和办公室。 综合诉辩双方的主张，本案第一个争议焦点为：强顺公司应否支付朱爱龙定金60000元及对应的资金占用利息，朱爱龙应否返还强顺公司定金60000元；本案第二个争议焦点为：朱爱龙搬到强顺公司场地的集装箱等物品应否返还朱爱龙或由朱爱龙搬离，双方主张的对应损失应如何处理。 双方围绕本案争议提交了证据，本院组织了证据交换和质证，双方对对方证据三性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，证明力将在后评述；双方争议的证据本院认定如下：朱爱龙提交的强顺公司转租仓库的照片无法证明证据来源及与本案关联性，本院不予采信；呈贡区政府通告无法证明与本案关联性，本院不予采信；与陈永强的电话录音产生时间是2019年3月2日即产生在本案定金交纳之前，不能证明朱爱龙观点，本院不予采信；派出所调解时的现场录音及证人证言本院对真实性予以确认，关联性及证明力将在后评述。强顺公司提交的强顺物流园《收款收据》及仓储合同系原件，本院对真实性予以确认；短信记录有中国移动通信集团客户详单相印证，能证明短信已经发送，但朱爱龙认为该手机号不是其手机号，本院认为该短信记录无法证明强顺公司观点，本院不予采信；报警记录及证明系公安机关出具并加盖了公章，与本案有关联性，本院予以采信；平面图系原件，朱爱龙虽认为不清楚但未提出具体异议，本院予以采信；仓库视频及搬运视频、停车场占用视频本院对真实性予以认定；停车场收费标准系强顺公司单方面制作，本院不予采信；搬运费收条未提供收款人身份信息及款项往来凭证予以佐证，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2019年3月2日，强顺公司向朱爱龙出具收款收据载明：4栋号定金（3月10日以前来签合同，逾期不退定金）30元/平米/月，收款金额为50000元。2019年3月3日，强顺公司向朱爱龙出具收款收据载明：4栋、5栋3号朱爱龙定金（单价30元/平米/月）,3月10日前来签合同，逾期不退定金，收款金额为10000元。 2019年3月7日，朱爱龙报警，报警三联单载明：朱爱龙报称在昆明市经开区洛羊街道王家营强顺物流园市场办公室，因为租商铺商铺改造跟物流园老板陈永强发生纠纷。经民警现场调解无果告知双方协商解决处理但不能做违法过激行为。2019年7月17日，昆明市公安局经开分局洛羊派出所出具《出警情况说明》及《矛盾纠纷调解处置情况》各一份，经办民警潘志强、覃伟签名确认。《出警情况说明》载明：2019年3月7日11时由于朱爱龙因为租商铺及商铺改造与强顺物流公司经理陈永强发生纠纷，随打110报警称……处理中民警发现双方本次报警的争议主要为：朱爱龙在2019年2月底3月初多次到强顺物流园看仓库，拟承租物流园区2000余平方米的仓库。双方就朱爱龙拟租赁的仓库面积、单价（30元每平方米）、付款方式（一次性支付一年期全部租金）等进行口头协商后，朱爱龙向强顺物流园支付了6万元的定金，并约定在2019年3月10日签订租赁合同。同时，朱爱龙还支付了20万元的租金，并将一些办公桌椅、居住集装箱、床垫等物品搬至强顺物流园区内仓库。在朱爱龙支付定金后，又向强顺物流公司提出强顺物流园区的仓库大门大小不符合其要求，要求对大门进行改造。朱爱龙提出如不进行大门改造，其将无法正常经营，就不同意再租仓库，也不再同意一次性支付租金。而强顺物流公司则表示强顺物流园的仓库是朱爱龙事先已经看过的，对仓库现状是知道的才支付的定金。况且强顺物流园区的所有权人是中国成套设备进出口云南股份有限公司，要经过所有权人的同意才能改仓库。由于朱爱龙坚持要求强顺物流公司对其拟租赁仓库的大门进行全部改造，否则就不签订合同，并要求强顺物流公司退还支付的定金和租金。但强顺物流公司坚持无法对仓库大门进行全部改造，并要求朱爱龙将办公桌椅、居住集装箱、床垫等物品搬离后才同意退还租金等费用。双方无法达成一致……《矛盾纠纷调解处置情况》载明：2019年3月7日11时26分我所接到110报警称……后双方当事人始终无法达成一致并多次拨打我所报警电话报警……2019年3月15日上午10时许，洛羊派出所民警覃伟赶到辖区强顺物流园内与双方当事人见面……经了解后得知：朱爱龙以三十元每平方的价格（双方系口头约定协议，并未签订合同）向强顺物流园租赁2000余平方米仓库，随后提出要求物流园方对其所租赁的仓库大门进行改造，物流园方称：该物流园内建筑属国企所有，如对大门进行改造需向产权方申请且在获得许可的情况下方可实施。朱爱龙认为，大门如不全部改造，其将无法正常经营，而物流园方坚持称必须在向产权方申请且在获得许可的情况下方可实施改造（民警到达物流园时朱爱龙所租赁仓库大门部分已在改造中），朱爱龙在支付了26万元人民币的定金及租金后未继续支付余下仓库租金，至此，双方矛盾不断激化，基于此情况，物流园方认为此双方矛盾纠纷已影响到物流园的正常经营，而朱爱龙坚持要求物流园方将大门全部改造后方能租赁使用。民警在现场与双方沟通后，双方始终未达成一致，民警告知双方，此纠纷双方均可向人民法院提起诉讼。 朱爱龙提交的调解现场录音显示，2019年3月18日，昆明市公安局经开分局洛羊派出所民警覃伟到强顺物流公司进行调解，调解过程中朱爱龙跟民警覃伟提及强顺公司陈永强同意做门头、打地坪。朱爱龙提出对方涨价时，覃伟回复“他没说，他说就30，刚才说30，他说没有涨价，我说老朱刚才说你涨价，他说没有涨。”朱爱龙回复“他跟我说45”。覃伟还提及“两种情况，一种是租，按这个价格执行，他们是不愿意的；第二种搬走，那天穆老师说了，要谈个损失，谈个时间，你现在要给我定个话，你想怎么做。”朱爱龙回复要赔偿其损失。双方协商未果。 2019年3月19日，强顺物流公司经理陈永强转账退还朱爱龙260000元。2019年3月21日，强顺公司吴杰报警称：因其之前租了仓库给对方，现对方已经搬走还有一些东西没搬走，现拨打对方电话对方也不接，经民警现场处理，已告知报警人吴杰到法院相关部门反映情况处理。 另查明，朱爱龙2019年3月8日前后将集装箱等物品搬运到强顺公司物流园。2019年3月25日，强顺公司将朱爱龙的集装箱等物品搬运到了强顺公司停车场。强顺公司向本院提交的朱爱龙物品清单如下：床垫4个，文件柜7个，鼠标垫3袋，大理石1块，沙发4个，插座5个，桌子2张，照明灯2个，凳子10个，开关1个，消防应急灯1件，闸刀1个，泡沫板34块，住人集装箱1个。朱爱龙认可该物品清单内物品，但认为还有天之蓝白酒2箱、铁观音茶叶6件、化妆品3件、罗莱家纺1件、药品5件、服装3件丢失。 本院认为，针对本案第一个争议焦点，即定金的处理问题，朱爱龙与强顺公司通过协商后，交纳了定金60000元，强顺公司出具了收款收据两份，两份收款收据系双方当事人的真实意思表示，其中约定了租赁房屋栋号、单价，并约定了2019年3月10日前签订合同，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定时期内订立买卖合同”的规定，双方达成了租赁的预约合同，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案争议的定金担保的是2019年3月10日前双方以30元/平米/月的单价签订正式租赁合同。现朱爱龙认为强顺公司违约涨价以及拒绝改造大门和仓库内坡度，应当就其主张事实承担相应的举证责任，朱爱龙提交了证人证言及相关通话录音予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款和第二款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”朱爱龙认为强顺公司在其付定金前承诺改造大门和仓库内坡度，但未提交双方在事前合意的任何证据，其提交的证言及录音均产生在双方发生争议之后，即便双方争吵中涉及了相关问题，也不足以证实朱爱龙主张的强顺公司事前承诺的事实。另外朱爱龙认为强顺公司违约涨价，仅有证人听到双方争吵中提到有关价格问题的证言，在现场协商的过程中，仅有朱爱龙提出强顺公司违约涨价的观点，作为中间协调人的民警未予认可，其后公安机关出具的两份情况说明也与朱爱龙的观点不符，故朱爱龙的证据不足以证明其观点。综上，朱爱龙应当承担举证不利的法律后果，对其要求强顺公司支付定金（即双倍返还定金）及支付定金资金占用利息的诉讼请求本院不予支持。 另一方面强顺公司以朱爱龙未按时来签约为由主张朱爱龙返还定金60000元，但根据庭审查明的情况，双方在2019年3月7日已经因门头改造等问题产生激烈冲突，截止到2019年3月18日经多次调解未果，即双方对正式合同签订的具体条款无法达成一致意见，本院认为，预约合同对当事人的拘束力在于创设了双方为将来订立本约而磋商的义务，但毕竟订立本约合同须基于双方当事人的意思自治，强制缔约有违合同意思自治原则，故预约合同的效力并不能强制当事人订立本约。且双方在冲突中均表示了不再履行租赁合同，故本院认为强顺公司要求朱爱龙返还定金依据不足，本院亦不予支持。 针对本案第二个争议焦点，朱爱龙搬到强顺公司场地的集装箱等物品的返还及搬离及对应损失的处理问题，朱爱龙在双方已发生激烈冲突租赁合同可能难以继续履行的情况下，因其原本承租的场地无法使用故将相关物品搬到了强顺公司，其虽告知强顺公司要搬东西过去，但并未获得许可。后双方发生矛盾冲突，相关物品留在强顺公司处一直未搬走。现朱爱龙主张强顺公司返还相关物品，强顺公司主张朱爱龙搬离相关物品，因相关物品搬入时未获许可，现也造成了强顺公司的场地占用，朱爱龙认为强顺公司私自扣留物品依据不足，此外，朱爱龙虽主张白酒、茶叶等物品遗失，但未提交证据予以证实，故本院支持强顺公司要求朱爱龙搬离物品的反诉诉讼请求，物品内容以强顺公司提交朱爱龙无异议的清单为准。 至于双方主张的损失应否得到支持的问题，朱爱龙主张强顺公司扣留物品造成的损失20000元，但相关物品系其自行搬入，其并未提供证据证实强顺公司不予搬离物品，其主张物品损失依据不足本院不予支持。另一方面，强顺公司主张相关物品的场地占用费用和人工、吊车搬运费用，本院认为双方因门头改造等问题产生争议，朱爱龙未继续支付租金，强顺公司也退还了定金及仓储费，朱爱龙相关物品持续留在强顺公司处造成了强顺公司的场地占用。在朱爱龙未前来搬离物品的情况下，强顺公司自行搬运物品至停车场的行为有利于降低损失，其主张场地占用费及搬运费有相应的事实依据，强顺公司认为相关物品系2019年3月2日搬入但未提交证据证实，本院结合相关物品搬运的情况支持搬运费800元，场地占用费本院结合相关物品占用强顺公司场地的情况支持自强顺公司报警要求朱爱龙搬离物品之日即2019年3月21日起至实际搬离之日止按600元每月计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）朱爱龙于本判决书发生法律效力之日起十日内搬离其位于云南强顺物流有限公司的床垫4个，文件柜7个，鼠标垫3袋，大理石1块，沙发4个，插座5个，桌子2张，照明灯2个，凳子10个，开关1个，消防应急灯1件，闸刀1个，泡沫板34块，住人集装箱1个； 二、原告（反诉被告）朱爱龙于本判决书发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）云南强顺物流有限公司搬运费800元，以及自2019年3月21日起至前述第一条物品实际搬离之日止按600元每月计算的场地占用费； 三、驳回原告（反诉被告）朱爱龙的全部本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）云南强顺物流有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取911元，由原告（反诉被告）朱爱龙负担。反诉案件受理费减半收取1475元，由原告（反诉被告）朱爱龙负担475元，由被告（反诉原告）云南强顺物流有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员  方铮铮 二〇一九年八月二十六日 书记员  宋娟玲