上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初13900号原告：赵舒，女，1967年7月11日出生，回族，住北京市。被告：唐震，男，1988年8月12日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市。被告：杭州航诚控股有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：叶孝，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：周苏黔，浙江五星国泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：郑洁萍，浙江五星国泰律师事务所实习律师。原告赵舒与被告唐震、杭州航诚控股有限公司(以下简称“航诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵舒，被告唐震、航诚公司的共同委托诉讼代理人周苏黔、郑洁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵舒提出诉讼请求：一、判令唐震向赵舒支付2016年7月10日至2016年8月31日的免租期租金人民币63,240元(以下币种均为人民币)以及2017年12月1日至2017年12月4日的租金4,865元；二、唐震赔偿赵舒对房屋恢复原状产生的费用损失8,000元；三、唐震向赵舒支付按3.5%税率计提的房屋租赁发票税款21,623.84元；四、航诚公司与唐震承担连带责任；五、本案诉讼费由唐震、航诚公司共同承担。审理中，赵舒撤销第三项诉讼请求，并增加诉讼请求：一、确认双方签订的《不动产租赁合同》于2017年12月4日解除；二、唐震向赵舒支付免租期租金的利息损失，以免租期租金63,240元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月5日计算至实际付清之日；三、唐震向赵舒支付应付违约金，以2017年12月1日至12月4日期间的应付租金4,865元为基数，按合同约定的每日3%计算，自2017年12月5日起计算至付清之日止；四、唐震赔偿赵舒自2017年12月5日至2018年6月25日期间因唐震未恢复原状而给赵舒造成的租金损失207,253元；五、唐震向赵舒支付的保证金不予退还；六、航诚公司与唐震对上述偿还责任承担连带责任。事实与理由：2016年7月9日，赵舒与唐震就上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室以及上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)分别签署《不动产租赁合同》，约定租赁期限为2016年9月1日至2018年8月31日，免租期为2016年7月10日至2016年8月31日。2017年12月4日，唐震未经赵舒书面同意逾期支付租金并擅自搬离系争房屋，应当根据合同约定承担相应的违约责任。在租赁期限内，唐震对系争房屋设置玻璃隔断，且在墙体粘贴巨幅宣传贴纸，但在搬离时未予恢复原状，故赵舒自行予以恢复，为此支付费用8,000元，同时因此导致赵舒长期无法另行对外出租房屋。航诚公司开立的杭州航诚控股有限公司上海分公司(以下简称“航诚公司上海分公司”)为系争房屋的实际使用人，因此航诚公司应与唐震承担连带责任。故赵舒诉至法院，请求判如所请。被告唐震辩称，其搬离系争房屋已经获得赵舒同意，不存在擅自提前退租的情况，且赵舒已经确认系争房屋搬离时的现状，其后物业办理了相关准予搬离的手续。从承租人搬离至今，赵舒从未要求拆除房屋内玻璃隔断，系争房屋空置系原告自身原因所致，且无相应的合同依据，故不同意赵舒的全部诉讼请求。被告航诚公司辩称，其与赵舒之间不存在租赁合同关系，不同意承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、系争房屋登记权利人为赵舒。2016年7月9日，经案外人上海昭盟房地产经纪事务所居间介绍，赵舒作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的唐震签订《不动产租赁合同》，主要约定：乙方承租系争房屋作为办公用房；租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日；每月租金36,488元，每三个月支付一次，每次租金于到期日前十日支付；保证金36,488元，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金；乙方应依房屋交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意；乙方因使用不当或其他认为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。该合同第六条第八项约定：乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。该项另有两处手写添加内容：“并仍应支付违约金”，“支付免租期内的租金”。该合同第十一条手写约定“甲乙双方共同约定：?甲方于2016年7月10日将该房屋交予乙方使用；?自2016年7月10日至2016年8月31日为乙方免租期，免租期内不计算房屋租金，物业管理费和其他在使用房屋过程中产生的其他相应费用由乙方承担”。上述合同签订后，赵舒于2016年7月10日将系争房屋交付承租人，实际用于航诚公司上海分公司办公经营。租赁期间，第一期租金由唐震向赵舒给某，其后租金由案外人给某。二、案外人上海莹蔡建筑装饰有限公司出具的《装修申请书》载明：装修地址为系争房屋，装修期限为2016年7月15日至2016年9月1日，申请装修项目为玻璃隔墙、粉刷、隔墙不封顶空距40公分。三、上海上房物业服务股份有限公司出具《情况说明》，载明：系争房屋于2016年7月中旬交予租户杭州航诚控股有限公司上海分公司进行装修，该租户于2017年12月4日搬离该房屋，此后该房屋一直空置。2018年9月底新租户对该房屋进行装修。四、2018年6月11日，赵舒作为甲方，与作为乙方的案外人上海莹蔡建筑装饰有限公司签订《拆除工程协议》，约定因甲方欲拆除系争房屋现有装饰装修设施，对房屋进行恢复原状施工，聘请乙方的施工范围及价格：(1)拆除室内租户所做全部玻璃隔墙、壁柜、拆除楼道里的租户公司宣传栏、租户公司LOGO等装饰板，1,400元；(2)清运碎玻璃等垃圾，800元；(3)清除租户在楼道墙壁上做的装潢装饰，修理室内墙壁破损处，700元；(4)粉刷室内及楼道墙壁，4,500元(含人工费和材料费)；(5)地面保护和卫生，600元；以上恢复原状费用共计8,000元；施工工期为2018年6月12日至6月25日。2018年10月29日，赵舒向上海莹蔡建筑装饰有限公司法定代表人蔡如军的账户转账支付8,000元。五、2018年8月24日，航诚公司上海分公司就系争房屋租赁事宜出具两份《情况说明》，载明：“我公司自2016年9月1日实际承租……因我司经营不善陷入严重亏损，我司于2017年11月遣散员工，于2017年12月4日搬离，租金支付至2017年11月30日。”六、航诚公司上海分公司于2016年10月11日注册成立，登记的营业场所即为系争房屋所在地，现已注销登记。以上事实，有房地产权证、《不动产租赁合同》、《装修申请书》、《情况说明》、《拆除协议》、银行转账记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，针对《不动产租赁合同》的签订过程，唐震表示，该合同并非当面签署，系唐震签名后寄送给赵舒，再由赵舒签名后寄回，但唐震签署《不动产租赁合同》时，该合同并无“并仍应支付违约金”、“支付免租期内的租金”的约定，上述手写添加部分系赵舒自行添加，故对唐震不发生法律效力。赵舒表示，以上手写内容均由其在一式三份的合同中添加，但不清楚在添加时唐震是否已经签字，唐震在收到合同后对上述内容亦从未提出异议。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告赵舒就系争房屋租赁事宜签订《不动产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对合同主体均具有约束力。就出租方合同主体身份的认定，虽然上述《不动产租赁合同》系在航诚公司上海分公司设立前由唐震实际签署，但其承租房屋系用于航诚公司上海分公司办公经营，且租赁期间的租金并非均由唐震给某，此后也系航诚公司上海分公司出具相关《情况说明》就租赁解除事宜与出租人进行沟通。综合上述情况，本院认定实际履行上述《不动产租赁合同》并承担承租方义务的合同主体为航诚公司上海分公司，其负有在租赁期内按约定承租房屋并给某租金的义务。航诚公司上海分公司于2017年12月4日搬离系争房屋，赵舒请求确认双方的房屋租赁关系于2017年12月4日解除，并无不妥，本院予以确认。针对合同解除后的相应责任，被告辩称，双方口头约定通过出租人没收保证金的方式予以结清，但对此并未提供证据予以证明，本院难以采信。合同解除后，航诚公司上海分公司仍应补付2017年12月1日起至2017年12月4日期间的租金，同时按照合同约定承租人已向赵舒支付的保证金不予退还。针对逾期支付租金的违约金，考虑到合同约定的违约金标准较高，本院酌情调整违约金计算标准，即以4,865元为本金，按照日万分之三的标准，自2017年12月5日起计算至付清之日止。针对赵舒主张的免租期租金损失，被告辩称，合同中“支付免租期内的租金”系赵舒在唐震签署合同后自行添加的内容，对承租人不应发生法律效力，但对此并未提供证据予以证明，即使上述情况属实，亦无证据表明被告曾对赵舒手写添加的内容提出过异议，其后赵舒按约交付系争房屋，被告亦按约支付租金及保证金，在合同实际履行的情况下，可视为上述手写添加的内容已获被告同意。现航诚公司上海分公司提前退租，本院综合合同的履行情况以及承租人的违约程度，酌情认定航诚公司上海分公司应赔偿免租期的租金损失31,000元。对于逾期支付免租期租金的利息，并无合同依据，且并无证据表明赵舒曾在合同解除后向被告予以主张，本院对此难以支持。在租赁期限内，为使房屋满足办公需求，航诚公司上海分公司对系争房屋加装了玻璃隔墙、壁柜，并在墙面张贴宣传材料，但在搬离房屋时并未予以拆除，亦未获赵舒同意保留上述装修部分，故应赔偿赵舒自行恢复原状的损失。针对因未恢复原状导致的租金损失，本院认为，在赵舒接收房屋后，并未及时自行恢复，在此期间产生的空置费用，不能排除系因市场风险所致，且依照合同约定赵舒已不再返还保证金，该款项视为违约金性质，故在本院已支持违约金主张的情况下，对空置损失不再予以支持。唐震并非实际承租人，不应负担承租人的相应义务。而作为实际承租人的航诚公司上海分公司分公司不具有法人资格，其民事责任由航诚公司承担，同时鉴于航诚公司上海分公司现已注销，故上述金钱给某义务均应由航诚公司履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵舒与被告唐震就上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室以及上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2017年12月4日解除；二、被告杭州航诚控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵舒给某2017年12月1日至2017年12月4日期间的租金人民币4,865元；三、被告杭州航诚控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵舒给某违约金(以人民币4,865元为本金，按照日万分之三的标准，自2017年12月5日起计算至被告杭州航诚控股有限公司履行完毕上述第二项判决主文确定的金钱给某义务之日止)；四、被告杭州航诚控股有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵舒免租期的租金损失人民币31,000元；五、被告杭州航诚控股有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵舒恢复原状的损失人民币8,000元；六、被告杭州航诚控股有限公司已向原告赵舒支付的保证金人民币36,488元不予返还；七、对原告赵舒的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给某金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币1,091元，由被告杭州航诚控股有限公司承担。本案受理费人民币2,243元，减半收取，计人民币1,121.5元，由被告杭州航诚控股有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年八月三十日书记员  朱颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……