上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11564号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司,住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。被告：上海潭牛餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。诉讼代表人：徐显通，清算组组长。被告：上海越展餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：马琨，执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李艳，上海市协力律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：娄禺轩，上海市协力律师事务所律师。原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告上海潭牛餐饮管理有限公司(简称潭牛公司)、上海越展餐饮有限公司(简称越展公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王超，两被告共同委托诉讼代理人李艳、娄禺轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付租金人民币103,392元、推广宣传费7,813.55元、物业管理费138,182.84元、电费5,919.60元、水费379.89元；2.两被告支付因逾期支付租金、推广宣传费产生的违约金35,539.18元；3.两被告支付应付而未付的租金、推广宣传费、物业管理费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年5月10日为118,380.53元)；4.两被告支付解约违约金195,828元；5.两被告支付自2018年7月18日至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按照租金标准计算)及物业管理费；6.两被告支付原告由此产生的律师费基础费用24,505元及风险代理费用124,292元。事实与理由：2015年12月1日，原告与上海越打星投资管理有限公司(简称越打星公司)签署《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》，约定越打星公司承租坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX-XXX室房屋(租赁面积约为183.54平方米)。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金等费用的计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。2016年4月13日，原告向越打星公司交付房屋。之后越打星公司在系争地址上注册成立越展公司。2018年1月15日，原告与潭牛公司、越展公司签订三方协议，约定由潭牛公司承接合同项下全部权利和义务，并作为实际承租人继续履行合同，越展公司为潭牛公司合同项下义务提供连带保证责任。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但潭牛公司未如约按期足额支付租金、物业管理费、推广宣传费等款项。原告多次以电话、信函方式催告两被告付款，但两被告始终未能履行付款义务。根据合同约定，潭牛公司的欠款行为已构成根本性违约，故原告于2018年7月16日书面通知两被告解除双方签署的租赁合同。两被告拒不履行合同的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告上海潭牛餐饮管理有限公司、上海越展餐饮有限公司共同辩称：潭牛公司已于2018年5月30日将房屋退还原告，系争合同于2018年5月30日解除，各项费用及违约金计算基数应截至2018年5月30日。对推广宣传费及对应违约金不予认可。对房屋占有使用费及占用期间的物业管理费不认可。对风险代理费不认可。对其他违约金计算利率无异议，但认为过高，请求调整。越展公司不同意承担连带保证责任。经审理查明：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。2015年12月1日，原告(预出租方，甲方)与越打星公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX-XXX室预租给乙方。合同约定：租赁期限为2016年1月5日起至2022年3月4日止，其中装修期为2个月，计租起始日为2016年3月5日。商铺只限用于经营餐饮之用途，租赁面积183.54平方米。租金模式为基本租金与提成租金两者取高，自交付日起第1至第26个租赁月的月基本租金51,696元、提成租金为月营业额的11%，第27至第50个租赁月的月基本租金54,264元、提成租金为月营业额的12%，第51至第74个租赁月的月基本租金56,999元、提成租金为月营业额的13%，物业管理费为每月11,012元、推广宣传费为每月2,202元。自交付日起合同签订后5日内，乙方支付首期基本租金、物业管理费及推广宣传费，以后乙方以3个月为一期支付基本租金、物业管理费及推广宣传费，并于下一期开始前10日内支付下一期的基本租金、物业管理费及推广宣传费。关于违约责任，合同约定：如乙方存在逾期支付应付任何款项连续达15日或累计达30日以上、乙方擅自提前退租等情形的，甲方有权书面通知乙方终止合同，且乙方须支付实际使用商铺期间合同约定的款项，并支付违约金(6个月租金+6个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等;甲方有权从乙方缴纳的保证金及预付的租金冲抵乙方应支付的违约金，如不足以冲抵甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费及租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。关于推广宣传，合同约定：乙方在商场的商业推广宣传须接受甲方统一管理，甲方在商场内为乙方提供名录牌并将乙方的名称或商号等按照统一的字样标示在名录牌上，乙方向甲方支付有关名录牌的制作、安装和更换费用。甲方可在该商场举行或允许他人举行展销或陈列商品，享有对该商场外墙的展示权。甲方不时制定的、对该商场统一进行的促销活动或者其他推广活动，乙方应予以积极遵守及执行，甲方有权在宣传推广活动或资料上免费使用乙方店名和经营品牌。关于商铺的返还，合同约定：乙方向甲方交还该商铺前，应自付费用对该商铺进行打扫和清理，最迟于租赁期届满或提前终止之日17时前把商铺连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物及所有钥匙，按照合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下交还甲方。乙方须与甲方或管理方共同对该商铺进行验收和交接程序，并就商铺的返还情况签署交接表。若乙方未按上述约定的状态将该商铺连同附属物等返还甲方，甲方有权自行对该商铺连同附属物等作出合适修缮或代为恢复原状，因此产生的一切开支及费用由乙方负担。若乙方未按上述约定的时间将商铺返还甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回商铺之日止的期间内，乙方按照商铺届时的日基本租金的两倍向乙方支付每日占用费，并承担占用期间的物业管理费及其他费用。合同签订后，越打星公司依约向原告支付了履约保证金188,124元、公用事业费押金3,671元、装修押金9,177元。2016年4月13日，原告与越打星公司签署商铺使用交接书，载明交接书签订之日即为商铺交付日，租赁期自2016年4月13日至2022年6月12日，经越打星公司验收，确认商铺符合双方于租赁合同中约定的交付条件，越打星公司同意按该商铺现有状况接收该商铺。之后，原告与越打星公司、越展公司签订公司注册同意书，载明根据西虹桥商务区的相关规定，将原承租方越打星公司的地址(即系争商铺地址)用于设立新公司越展公司登记注册使用。随后，以越展公司作为承租方来继续履行合同。2016年12月1日，原告与越展公司签订《补充协议》，载明由于越展公司提前开业，原告同意越展公司享受相应的租金政策，经双方协商一致，就越展公司享受租金政策的相关事宜达成如下补充条款：交付日变更为2016年4月13日、租赁期变更为2016年4月13日至2022年6月12日；乙方在2016年12月1日前已实际开业，有权享受甲方给予的租金政策；2016年12月1日前为过渡期，过渡期不缴纳基本租金，提成租金按照合同约定缴纳，过渡期按照装修期间物业管理费标准缴纳物业管理费；2016年12月1日至2016年12月31日，按照合同约定的提成比例收取提成租金，不收取基本租金；物业管理费、推广宣传费按照合同约定缴纳；2017年1月1日起，乙方按照合同约定执行，并正常缴纳租金、物业管理费、推广宣传费等各项费用。2017年7月1日，原告与潭牛公司、越展公司签订《三方协议》，约定将原合同中越展公司的全部权利义务概括转让给潭牛公司，由潭牛公司履行原合同约定的所有权利义务。原告已经收取的越展公司费用(保证金、押金等)不予返还，按照原合同约定具备返还条件时，直接返还至潭牛公司指定账户。自2017年7月1日至2022年6月12日，原合同约定的全部费用，包括但不限于租金、物业费、公共事业费等均由潭牛公司承担。越展公司自愿为潭牛公司根据原合同、三方协议以及三方协议签署后潭牛公司作为合同主体后续与原告签署的相应补充协议应履行的全部责任和义务向原告承担连带责任。商铺只限于经营餐饮之用途，潭牛公司须以潭牛镇文昌鸡饭之商业名称经营前述业务。之后，原告与潭牛公司签订《补充协议(二)》，就原告向潭牛公司提供阶段性租金减免优惠方案等事宜达成如下约定：潭牛公司享受以下月份租金的全额减免优惠，分别为2017年7月、8月、12月，2018年1月、2月、6月、7月、8月、12月，2019年1月、2月。2018年5月30日，潭牛公司向原告提交退租申请函，载明由于潭牛公司内部原因，股东决定解散公司，故潭牛公司向原告提出解除租赁合同，请原告最晚于2018年6月8日安排一位联系人办理退租手续。2018年7月16日，原告向潭牛公司发出《律师函》，载明原告于2018年6月16日收到退租申请函，潭牛公司拖欠各项费用未付，通知潭牛公司自收到本律师函之日起解除双方之间租赁合同，自合同解除之日起三十日内将承租的商铺恢复原状并办理退场手续，并要求潭牛公司限期支付拖欠费用。潭牛公司于2018年7月17日收到《律师函》。2018年10月22日，潭牛公司向原告出具情况说明，载明由于提前解约撤店，收到的欠费单金额高于公司可承受范围，恳请原告减免违约金及滞纳金，押金抵扣未付租金、推广宣传费、物业管理费、水费、电费后，潭牛公司会支付一个月租金5万元作为违约金。另查明，越打星公司代越展公司于2018年4月9日向原告支付157,410元，系2017年7月至2018年3月物业费99,108元、2018年3月租金51,696元、2018年1月至3月推广宣传费6,606元。后因物业管理费支付对象错误，原告于2018年5月29日应越打星公司申请将99,108元物业管理费退还越打星公司。潭牛公司股东为海南罗牛山泓显文昌鸡产业开发有限公司，持股比例100%。2018年5月25日，股东决定潭牛公司解散、停止经营、进行清算。2018年10月19日，潭牛公司登报向债权人发出申报债权的公告。再查明，2019年6月5日，原告(甲方)与天津张盈律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。乙方向甲方收取律师代理费方法为基本代理费24,505元加风险代理费即本案甲方实际获款的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费24,505元。2019年6月10日，原告提起本案诉讼。同日，针对系争合同解除事宜，原告向本院另案提起诉讼，案号为(2019)沪0118民初11562号，请求确认原告与潭牛公司之间房屋租赁合同关系于2018年7月17日解除，判令潭牛公司、越展公司将系争房屋恢复原状、办理交接手续、并办理迁出系争地址的工商登记手续。2019年8月14日，在本案审理过程中，对于将系争房屋恢复原状并办理退还交接手续事宜，潭牛公司当庭表示原告早已知道公司进入清算程序，早应当收回房屋，且潭牛公司目前资不抵债，没有资金和人手处理恢复原状，潭牛公司放弃对房屋内所有剩余物品、装修装饰物等的权利主张，由原告自行恢复原状，产生的相关费用向潭牛公司主张。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、商铺交接书、三方协议、补充协议、公司注册同意书、准予变更登记通知书、房产证、申请函、付款回单、律师函、退租申请函、情况说明、委托代理合同及发票，两被告提供的报纸、股东决定、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明情况，结合双方诉辩意见，本案争议焦点在于各项费用计算的结点，即系争合同的解除时间。潭牛公司认为，在2018年5月30日提出退租申请时，已经将商铺钥匙交给原告，且双方就解除合同口头达成一致方案，虽然潭牛公司未就系争房屋恢复原状，但原告明知潭牛公司进入清算程序，按照合同约定应当采取合适措施避免损失扩大。原告认为，潭牛公司提出退租申请后，双方经多次协商未能就解除合同达成一致，潭牛公司未将钥匙交给原告，也未办理房屋交接手续，且拖欠费用未付，故原告于2018年7月17日书面通知解除合同。对此争议，本院认为，潭牛公司主张双方于2018年5月30日达成一致解除合同的意见，原告不予认可，潭牛公司未能就该主张提供证据予以证明，且未按照合同约定恢复原状并办理房屋交接手续，本院对其主张不予采信。潭牛公司拖欠租金等费用并提前退租的行为构成违约，原告有权根据合同约定行使解除权，故本院确认系争合同于2018年7月17日解除。本院认为，原告与潭牛公司之间的房屋租赁合同关系系双方自愿协商建立，合法有效，双方均应恪守。潭牛公司未按约支付租金、物业管理费等费用并提前退租，构成违约，应当承担相应违约责任。针对原告诉请，具体分析如下：第1项拖欠2018年4月至5月租金103,392元、2018年4月至2018年7月17日推广宣传费7,813.55元、2017年7月至2018年7月17日物业管理费138,182.84元、2018年4月至5月电费5,919.60元、2018年4月水费379.89元，潭牛公司对于租金、电费、水费无异议，本院予以支持。对于物业管理费，原告自拖欠之日计算至合同解除之日，符合合同约定，本院予以认可。对于推广宣传费，原告认为已经在地铁、商场等处放置印有潭牛公司商号的宣传广告牌，为此提供广告制作合同及宣传广告牌照片予以证明。潭牛公司对此不予认可，表示原告仅提供路牌标识，未提供能够扩大品牌宣传的推广，不应支付该笔费用。对此争议，本院认为，原告提供广告制作合同及广告宣传牌照片，本院确认证据真实性，双方合同中约定推广宣传费并约定由潭牛公司承担名录牌的制作安装及使用费，原告已经按约履行，况且在此前履约过程中，潭牛公司对原告提供的推广宣传管理未提出过异议且按约支付费用，进一步印证原告提供的推广宣传管理符合双方约定，故对于原告主张自拖欠之日至合同解除之日的推广宣传费用7,813.55元，本院予以支持。第2项已支付租金、推广宣传费的逾期违约金35,539.18元，潭牛公司对逾期时间无异议，但认为约定违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、潭牛公司的过错等因素，酌情调整为17,000元。第3项未支付的租金、推广宣传费、物业管理费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年5月10日为118,380.53元)。潭牛公司对拖欠时间无异议，但认为违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、潭牛公司的过错等因素，酌情调整：截至2019年5月10日为59,000元；2019年5月11日起，以249,388.39元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止。第4项违约金195,828元，潭牛公司拖欠租金等费用并提前退租，原告主张的计算方式为：3个月租金+3个月物业管理费。潭牛公司确认存在拖欠租金等违约行为，但约定的违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、潭牛公司的过错等因素，酌情调整94,000元。第5项房屋占用费(按照租金标准计算)、物业管理费，均从2018年7月18日计算至实际返还之日。潭牛公司认为2018年5月30日将系争房屋返还原告，之后潭牛公司未占有使用房屋，不应计算占用费和物业管理费，且计算标准过高。本院认为，根据前述认定，系争合同于2018年7月17日解除，潭牛公司未及时恢复原状并办理房屋交接手续，直至2019年8月14日庭审中，潭牛公司表示因公司资不抵债，无法恢复原状进行交接，故放弃房屋内所有剩余物品、装修装饰物等的权利主张，要求原告自行恢复原状，产生的相关费用向潭牛公司主张。虽然潭牛公司未尽到合同义务，但根据合同约定及本案实际情况，原告均负有减少损失的义务，在潭牛公司做出明确意思表示后，原告应当积极接收房屋并自行恢复原状，原告自行恢复原状产生的相关损失可另行向潭牛公司主张。本案视为潭牛公司于2019年8月14日完成房屋交接手续，房屋占用费、物业管理费应从2018年7月18日起计算至2019年8月14日止。故本院综合考量合同约定、实际损失等因素，酌情将占用费、物业管理费调整为800,000元。第6项律师代理费基础费用24,505元及风险代理费用124,292元(暂估，具体金额在本案判决生效、执行前无法确定)。对于基础费用，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，鉴于原告明确该项费用在本案判决生效前无法确定，故本案中不予处理。另，原告、被告共同确认履约保证金188,124元、公用事业费押金3,671元，装修押金9,177元，合计200,972元，在上述应付款项中予以抵扣，本院予以准许。越展公司为潭牛公司合同项下的义务提供连带保证责任，应当对潭牛公司前述债务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海潭牛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金103,392元、推广宣传费7,813.55元、物业管理费138,182.84元、电费5,919.60元、水费379.89元。二、被告上海潭牛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金17,000元。三、被告上海潭牛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金(分两部分：1.截至2019年5月10日为59,000元；2.以249,388.39元为基数，按照每日万分之五，自2019年5月11日起计算至实际履行之日止)。四、被告上海潭牛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司违约金94,000元。五、被告上海潭牛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占用费、物业管理费800,000元。六、被告上海潭牛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费24,505元。(被告上海潭牛餐饮管理有限公司在支付上述第一至六项费用时，可扣除原告国家会展中心(上海)有限责任公司已占有的200,972元。)七、被告上海越展餐饮有限公司对上述第一至六项被告上海潭牛餐饮管理有限公司债务承担连带清偿责任，保证人上海越展餐饮有限公司承担保证责任后，有权向债务人上海潭牛餐饮管理有限公司追偿。八、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,325.45元，减半收取计8,662.73元，由原告国家会展中心(上海)有限责任公司负担636.86元，被告上海潭牛餐饮管理有限公司、上海越展餐饮有限公司共同负担8,025.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄洁亭二〇一九年八月二十日书记员  贺 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。