广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2451号原告：刘德程，男，1979年8月24日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鸿燊，广东昌联律师事务所实习律师。被告：张亚平，女，1974年2月15日出生，汉族，住云南省玉溪市江川县。被告：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺。法定代表人：梁观武。被告：黄健鸣，男，1961年4月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告刘德程与被告张亚平、中山市华振租售房地产顾问有限公司、黄健鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。刘德程及其委托诉讼代理人梁肖峰、梁鸿燊到庭，张亚平、黄健鸣到庭参加诉讼，中山市华振租售房地产顾问有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德程向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘德程与张亚平、中山市华振租售房地产顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》；2、判令张亚平、黄健鸣共同向刘德程双倍返还定金人民币60000元（以60000元为基数，自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）；3、判令张亚平、黄健鸣共同向刘德程返还首期款人民币210000元（以210000元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）；4、判令中山市华振租售房地产顾问有限公司对上述第2项、第3项债务承担连带责任；5、判令确认刘德程无需向中山市华振租售房地产顾问有限公司支付佣金；6、本案案件受理费、诉保费由张亚平、中山市华振租售房地产顾问有限公司、黄健鸣承担。事实与理由：2018年3月17日，刘德程与张亚平签订《房地产买卖合同》一份，约定刘德程购买张亚平名下位于中山市××镇××假日花园××房。签订涉案《房地产买卖合同》前，中山市华振租售房地产顾问有限公司明确涉案商品房符合满五唯一的房产，受让该商品房是免征个人所得税的，并向刘德程列明了购买涉案商品房将要交付的税费清单。据此，签订了涉案《房地产买卖合同》，约定涉案商品房受让产生的税费由刘德程承担。但在刘德程按约定支付了定金30000元和首期款210000元后，中山市华振租售房地产顾问有限公司告知刘德程在核税时发现涉案商品房不符合满五唯一免征个人所得税的条件，并称与张亚平告知其满五唯一的信息不相符。经多次协商，张亚平不愿意承担个人所得税。于是双方于2018年8月7日签订了撤单协议，约定给予张亚平2个月转卖涉案商品房，将转卖的款项予以退还已收取的定金及首期款给刘德程。期限届满未能转卖的，该补充协议终止。但签订补充协议至今，张亚平、中山市华振租售房地产顾问有限公司均未告知刘德程涉案商品房转卖情况。经查，张亚平已将涉案商品房转让予第三人，张亚平已构成违约。中山市华振租售房地产顾问有限公司是合法登记的提供房地产中介服务的公司，在居间过程中未尽审查义务和如实报告义务，提供直接影响刘德程购买意愿的虚假信息，以及未能保证刘德程涉案买卖的交易安全，导致涉案商品房已转让予第三人及刘德程已付款项未能收回，与刘德程未能获悉商品房真实情况下缔约造成损失有因果关系，故中山市华振租售房地产顾问有限公司应承担连带清偿责任。刘德程向本院提交以下证据：1、0155081号房地产买卖合同；2、华振地产置业预算清单（中山）2017版；3、2018年5月17日补充协议；4、2018年8月7日撤单协议；5、结算业务委托书；6、国有土地使用证、房屋所有权证、2018年3月20日打印的中山市不动产登记证明资料；7、微信聊天记录截图；8、通话录音及文字整理；9、通话记录截图；10、结婚证。被告张亚平辩称，不同意双倍返还定金60000元。对于210000元的首期款不可以返还，也可以返还，因为刘德程的违约导致我方的经济损失。被告张亚平没有向本院提交证据。被告黄健鸣辩称，同意张亚平的答辩意见，另补充答辩意见如下：不同意返还210000元的首期款，因为刘德程拖着该210000元对我方造成很大的经济损失。被告黄健鸣没有向本院提交证据。被告中山市华振租售房地产顾问有限公司未到庭参加诉讼，也没有向本院提出答辩意见及证据。本院经审理查明事实如下：2019年3月18日张亚平作为卖方、刘德程作为买方、中山市华振租售房地产顾问有限公司作为经纪方，共同签订房地产买卖合同（合同编号：01xxx81）一份，载明：合同三方均确认本合同包括正式房地产买卖合同关系和居间合同关系，并一致同意以下条款：一、卖方同意向买方出售中山市黄圃镇新柳东路阳光假日花园二期8栋902单位物业（下称该房地产），建筑面积为以房产证为准，房地产权证号以房产证为准（以上均以房地产证和相关法律文书记载为准）。二、该房地产产权现状为以下第1种：1、卖方已经办理出房地产权证，如该房地产存在抵押或其他权利负担的，卖方应于签署本合同之日起7个工作日内向银行或债权机构及个人申请提前清偿债务，并按买卖双方约定的日期（买卖双方均认可经纪方提供证实的日期为准）及事项办理清偿债务的事宜，使得卖方名下该房产在正式办理国土局过户前产权清晰并没有其他权利负担。若卖方需委托担保公司或买方赎楼，则卖方须于签署本合同之日后按经纪方要求及时间出具全权委托公证书给经纪方指定人员，同时买方依照本合同第三条足额支付卖方应收售房款项。2、其他买方按揭。三、该房地产转让成交价为人民币捌拾万元整（小写￥800000）。（付款方式及时间由“第一部分楼款”和“第二部分楼款”共同组成，此价含屋内固定装修、水电煤气初装费、卖方已付之维修基金及双方约定的屋内家私电器）（一）定金人民币叁万元整（小写￥30000）为第一部分楼款。买方签署本合同同时向卖方支付定金人民币叁万元整（小写￥30000）……。（二）人民币柒拾柒万元整（小写￥770000）为第二部分楼款。付款方式为第2种：2、银行按揭付款：（1）上述第二部分楼款中买方凭借个人的收入、信用、工作等情况及银行要求（不以卖方未过户的房产做抵押）申请银行按揭贷款人民币伍拾陆万元整（小写￥560000）（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补）支付给卖方。卖方需于2018年3月31日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及银行所要求卖方应提供的资料，双方不得借故拖延。（2）买方首期款（除已付之定金外）人民币贰拾壹万元（小写￥210000）（根据实际贷款金额多退少补）须在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付首期款（除已付之定金外）人民币贰拾壹万元整（小写￥21000）。……。六、税费承担：1、营业税（含附加费）；2、个人（单位）所得税；3、契税；4、查档费；5、房地产交易费；6、土地出让金及出让契税；7、土地增值税；8、公证费；9、贴花；10、杂费（土地测绘、权属调查、产权证明）；11、综合手续费（律师、抵押登记、按揭手续）；12、评估费；13、合同交易工本费；14、房产测绘费；15、其他按国家政策规定，其中卖方支付上述所有款项；卖方支付上述零款项；若出现约定之外的税费及因政府出台新的规定而使上述约定税费额增加，则由双方按政府规定各自支付。七、交楼时间：卖方须在收到全部楼款3个工作日内将房地产交予买方使用。八、卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权。本次转让之前已经产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在办理递件过户手续之前清理完毕，并保证转让后买方需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任及对买方的赔偿。九、经纪方佣金支付方式为（A），A、买方在签订本合同时支付成交价的3%作为经纪方本次交易的佣金。十、违约责任：1、如买方缴纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。2、如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。3、如因不可抗因素（火山、地震、火灾、国家政策变化等）导致交易无法按合同进行，买卖双方在经纪方见证的前提下可解除合同，卖方退还已收之款项，已产生费用（测绘评估综合手续费及其他因买方手续产生的费用）由买方承担。双方不得进一步追究对方责任。十一、本合同壹式叁份，内容必须一致，任何私自修改部分视为无效，自双方或代理人签字、盖章之日生效。本合同取代任何过往之双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议。且合同双方对每一条款之含义均清楚明白且无异议。……。十四、本合同未尽事宜，可协商签订补充协议（附件），其内容与合同条款不一致的，以补充协议为准。买卖双方确认经纪方已就上述条款及房产交易的流程（包括按揭贷款、赎楼、过户、付款方式、交易时间等）进行充分解释及说明告知。”卖方处有黄健鸣签名并按印，时间为2018年3月18日；买方处有刘德程签名并按印，时间为2018年3月17日；经纪方处有中山市华振租售房地产顾问有限公司盖章。上述房地产买卖合同下附收据一份，载明：“兹收到买方刘德程交付上述规定之定金人民币叁万元整（小写￥30000元）此据。”收款人（卖方）处有黄健鸣签名并按印，收款时间为2018年3月18日。2018年5月17日，刘德程作为买方、张亚平作为卖方，签订补充协议一份，载明：“兹有买卖双方通过中山市华振租售房地产顾问有限公司居间介绍成交位于（中山市××大街××阳光假日花园××房）成交价捌拾万元整（小写：￥800000.00元）买方贷款金额人民币伍拾陆万元整（小写：￥560000.00元）买方已向买方支付定金人民币叁万元整（小写:￥30000.00元）除已付定金外首期款人民币贰拾壹万元整（小写￥210000.00元）。现买卖双方协商补充协议如下：1.买方须银行同意卖方房地产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）当日支付人民币贰拾壹万元整（小写￥210000.00元）首期款作为卖方赎楼金。2.卖方截止2018年4月26日欠款银行人民币贰拾陆万叁仟捌佰零捌元整（小写￥53808.00元）卖方自行赎楼。3.卖方收到赎楼款当天必须给银行扣款，不许移作他用，否则赔偿赎楼款人民币贰拾壹万元整（小写￥210000.00）跟双倍定金人民币陆万元整（小写￥60000.00元）外加赔偿人民币拾万元整（小写￥100000.00）元。4.银行通知卖方房产证注销出来当日起五个工作日内必须配合办理交税过户手续，或卖方以全权委托公证书的形式委托指定人员，办理后续相关过户递交手续。（房产证注销完当日起15个工作日内出具全权委托公证书）。5.以上条款买卖双方已知情并同意。补充协议买卖双方各持一份。（如有其他修改视为无效）”买方处有刘德程签名并按捺指印，卖方处有张亚平签名并按捺指印。2018年8月7日，张亚平作为卖方、刘德程作为买方、中山市华振租售房地产顾问有限公司蓝天金地分公司作为经纪方共同签订撤单协议一份，载明：涉案房产买卖双方通过经纪人提供的居间服务买卖已经成交，并于2018年3月17日签署房地产买卖合同，合同编号为No.0155081现由于买方刘德程因资金问题导致不能继续履行合同，无法办理过户手续，造成单方面违约，现根据合同条款及买卖双方友好协商达成以下意见：1.卖方张亚平按双方友好协商条款返还赎楼款贰拾壹万元整（小写：￥210000.00）与定金人民币叁万元整（小写：￥30000.00）给予买方刘德程，而卖方有权再将该房地长转让予任何人（卖方转卖之后，手续办理过程中，房产证须交由经纪方华振地产保管，收到收取款由经纪方华振地产托管，5个工作日内须转给买方，转卖过程中由华振地产全程代理。）买方已知情，唯买方不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿，双方互不追究责任。2.买方刘德程愿意按照合同条款支付经纪方佣金人民币壹万捌仟元整（小写：￥18000.00）和办理按揭贷款过程中，所产生的银行代收费用人民币贰仟伍佰玖拾壹整（小写：￥2591.00），并于收到卖方返还的定金和赎楼款贰拾肆万元当天支付，如借故拖延，则买方承担总佣金日息5%滞纳金！3.期限两个月时间，如有不可控情况下可延迟半个月时间！期限到了此份合同作废！4.本协议一式三份，三方各执一份。任何私自修改部分均视为无效，自三方签字之日起生效。卖方处有张亚平签名并按捺指印，买方处有刘德程签名并按捺指印，经纪方处有袁家浩签名并按捺指印。刘德程称签订上述撤单协议后张亚平和中山市华振租售房地产顾问有限公司均没有向其告知涉案房屋的转卖情况，且多次要求处理仍不予理睬，为此诉至本院，提出前述诉讼请求。又查，2018年8月13日，张亚平与案外人田兴权、中山市居家房地产代理有限公司黄圃分公司共同签订房地产买卖合同，约定张亚平将涉案房屋转卖给田兴权，2018年8月17日张亚平向田兴权出具收据确认收到相应定金80000元。庭审中，张亚平和黄健鸣均确认在2018年9月至10月期间收到了田兴权后续支付的款项共计160000元。涉案房屋在2018年10月23日通过相关部门登记过户给田兴权。张亚平和黄健鸣称其在2018年11月才收到转卖涉案房屋的全部款项，已经超出了撤单协议约定的两个月期限，因此，张亚平和黄健鸣认为撤单协议应当作废。查，张亚平与黄健鸣于2001年5月10日登记结婚，涉案房地产在卖出前系张亚平与黄健鸣夫妻共同财产。本院认为，张亚平与刘德程签订房地产买卖合同（合同编号No.01xxx81），双方由此形成房屋买卖合同关系。在刘德程支付定金30000元和首期款210000元后，双方因无法办理涉案房屋的过户问题，于2018年8月7日，张亚平（卖方）、刘德程（买方）、中山市华振租售房地产顾问有限公司蓝天金地分公司（经纪方）共同签订撤单协议应视为三方同意对《房地产买卖合同》（合同编号：0155081）协商解除，另行对刘德程已交付给张亚平的赎楼款210000元、定金30000元及经纪方押金如何支付等达成合意，撤单协议时并在撤单协议中进行约定。因此，本院认定《房地产买卖合同》于2018年8月7日解除。又，撤单协议系附期限合同，约定“期限为两个月时间，如有不可控情况下可延迟半个月时间！期限到了此份合同作废！”。根据撤单协议的约定，若张亚平在签订该撤单协议两个月之内将涉案房地产转让于任何人，则需向刘德程返还赎楼款210000元及定金30000元。则本案主要的争议焦点是张亚平于与案外人田兴权之间的房屋转让时间是否发生在撤单协议中约定期间内。对此本院作如下分析：2018年8月13日张亚平与案外人田兴权就本案涉案房屋以815000元（略高于与刘德程签订的合同价格）价格达成合意，并签订分期付款的房屋买卖合同，2018年8月17日张亚平收到定金80000元,并且在2018年10月23日将涉案房屋成功登记过户至案外人田兴权名下。本院认为，张亚平与田兴权签订房地产买卖合同，表明双方已于2018年8月13日就涉案房屋的转让达成一致意见，张亚平于2018年8月17日收到定金80000元以保证其利益，且涉案房屋实际亦按照双方达成的转让协议过户至田兴权名下，并已实际履行完毕,虽张亚平、黄健鸣称应按过户才算作转让，但过户主要系用于登记公示。因此，本院认为张亚平与田兴权签订房地产买卖合同将涉案房地产转让给田兴权应视为系撤单协议中所约定的转让条件成就，即于2018年8月13日达成转让协议，而撤单协议签订于2018年8月7日，故转让时间发生在撤单协议约定的两个月内，因此，撤单协议合法有效，双方均应按照撤单协议中约定的内容予以执行，根据撤单协议的约定张亚平应向刘德程返还购楼款210000元、定金30000元。因张亚平未及时向刘德程返还上述款项，张亚平应自起诉之日（2019年2月14日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向刘德程支付占用资金期间的利息损失。另，黄健鸣与张亚平系夫妻关系，涉案房地产在转让之前亦系其夫妻共同财产，又，黄健鸣代张亚平在《房地产买卖合同》上签名，且黄健鸣签收收取定金30000元，故系基于夫妻双方共同意思表示处分该房地产，故黄健鸣亦需对上述款项承担共同偿还责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘德程与被告张亚平、被告中山市华振租售房地产顾问有限公司就中山市黄圃镇xx大街xx号阳光假日花园x幢xxx号房地产签订的编号为01xxx81《房地产买卖合同》于2018年8月7日解除；二、被告张亚平、黄健鸣于本判决生效之日起七日内向被告刘德程返还购房款210000元、定金30000元及逾期付款利息损失（以240000元扣减已支付款项为基数，自2019年2月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告刘德程超出上述判项的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由原告刘德程负担594元；由被告张亚平、黄健鸣负担4756元。（该款原告已交，两被告在判决生效之日七日内向原告支付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇一九年八月十四日书记员  黄湛洪