河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2961号上诉人（原审被告）：李博宇，男，1984年2月13日出生，汉族，住河北省住香河县。委托诉讼代理人：李景志，香河县县城鸿鹄法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：于海征，男，1987年5月28日出生，汉族，住河北省住香河县。委托诉讼代理人:芦达川，天津津孚律师事务所律师。原审第三人：香河益和房地产经纪有限公司，住所地河北省香河县五一路30号双隆金地小区1号楼7号门市。法定代表人：张涛，经理。上诉人李博宇因与被上诉人于海征及原审第三人香河益和房地产经纪有限公司（以下简称益田房产公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李博宇上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：涉案房屋系上诉人李博宇从案外人贾立艳处购买，虽该房屋未取得不动产登记证，但此并不影响涉案房屋买卖合同的履行。原审法院认定合同履行过程中上诉人未按约交付房屋缺乏理据。原审法院判令涉案合同解除适用法律亦有错误。于海征辩称，上诉人李博宇的上诉理由不能成立，其相应的上诉主张亦不应得到支持。一、涉案房产的实际房主是案外人贾立艳，而不是上诉人李博宇。上诉人李博宇购买贾立艳的涉案房产截止目前为止仍没有办理过户，上诉人也只是交付了首付款。且依据上诉人和案外人贾立艳房屋买卖合同之约定，只有在上诉人支付全款后才，贾立艳才将涉案房屋交付给上诉人占有，因此上诉人在未交付全款前是不可能占有涉案房屋并将房屋交付给被上诉人的。另外，在上诉人涉案房屋尚未办理房产过户，也未能合法占有房屋的情况下，就与被上诉人签订房屋买卖合同，明显具有欺诈行为。所以说，上诉人出售涉案房屋属于无权处分。上诉人李博宇未按照其与被上诉人于海征房屋买卖合同之约定，在收到被上诉人支付的35万元定金时向被上诉人交付房屋钥匙，此明显存在违约，被上诉人有权解除合同。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的该项上诉理由亦不能成立。依据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同明显违背法律的禁止性规定，合同效力本身就存疑。原审法院在判决中虽未适用《合同法》第五十二条直接判处合同无效，而判令涉案房屋买卖合同解除，那是因为被上诉人诉讼请求是解除合同，而诉请的并非是确认合同无效。原审法院适用《合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条及九十七条对本案裁判是完全正确的。另外，诚实信用原则是公民法律行为中的一项基本原则，上诉人明显具有不诚信的行为，且未能依约履行合同义务；且事实上上诉人已属于合同的履约不能。原审法院依法解除双方合同具有事实基础和法律依据。综上，于海征认为，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。益田房产公司称，益田房产公司认为，被上诉人要求退还中介费要求是无理的。上诉人与被上诉人合同解除与否与中介公司无关。但合同签订后，中介方通知上诉人与被上诉人配合办理过户手续，但双方均未按时配合办理。于海征向一审法院诉请：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告返还原告购房定金及首付款35万元；3.判令第三人返还原告居间费2万元；4.诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2017年3月12日，被告李博宇（甲方）、原告于海征（乙方）及第三人益和房地产公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告李博宇将香河县淑阳镇山水田园小区35号楼1单元1702室房屋出售给原告，建筑面积63.35平方米，合同总价款135万元，定金35万元。该合同第一条6.约定：“甲方于收到定金之日起将此房屋腾空交付给乙方使用。”该合同第十条约定：“丙方责任1.促成甲乙双方签订《房屋买卖居间合同》，并保留其中一份备档。2.协助办理相关过户及贷款事宜。”该合同第十六条约定：“乙方先付10万元，余下25万元于2017年3月15日前付清。如违约，则合同自动解除；甲方需无条件配合乙方办理过户手续；甲方所出售房屋含地下室，等等。”后原告按约给付被告购房款共计35万元，给付第三人居间费2万元。另查，涉案房屋系案外人贾立艳于2013年5月16日与香河县城镇房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》（合同编号：20130516052）购买。至今，贾立艳尚未取得涉案房屋的不动产权登记证书。2017年3月7日，被告李博宇又通过香河旭家房地产经纪有限公司从贾立艳处购买涉案房屋，双方签订《房屋买卖合同》，约定购房总价款118万元，定金46万元。该合同第三条4.约定：“房屋权属转移给李博宇当日，将其余购房款72万元交付贾立艳。”该合同第九条约定：“贾立艳应于产权变更前将此房屋腾空交付给李博宇使用。”后被告李博宇给付贾立艳购房定金46万元。以上事实，有当事人陈述及原告于海征提交的《房屋买卖居间合同》、银行转账流水、收条，被告李博宇提交的《房屋买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，原告于海征与被告李博宇在第三人益和房地产公司的居间下签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，受法律保护。原、被告及第三人均应按合同约定全面履行自己的义务。但涉案房屋系被告李博宇从案外人贾立艳处购买，贾立艳至今未取得涉案房屋的不动产权登记证书，更不能将房屋产权变更给被告李博宇，双方签订的《房屋买卖合同》尚未履行完毕。在此种情况下，原告于海征与被告李博宇在第三人益和房地产公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》，按照常理，三方应对涉案房屋签订合同情况及被告李博宇先购买后出售给原告于海征的过程明知，被告李博宇作为出卖方，按约继续履行合同，存在实际困难。现原告称被告未按合同约定向原告交付涉案房屋，主张解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，被告李博宇不同意解除合同，认为合同应继续履行，且称已通过第三人把房屋钥匙转交原告，履行了房屋交付义务，第三人在庭后出具情况说明称已将涉案房屋钥匙交付原告，但均未提交证据证实涉案房屋实际交付原告。根据本案实际，结合涉案房屋两份买卖合同的履行情况，原告主张解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告返还购房定金及首付款35万元，被告不同意。因《房屋买卖居间合同》已解除，被告理应返还原告购房款35万元，原告该主张有证据证实，且符合法律规定，本院予以支持。原告主张第三人返还居间费2万元，本院认为，第三人在促成原、被告达成房屋交易的过程中，提供了相应服务，但《房屋买卖居间合同》尚未履行完毕，居间服务亦未履行完毕，且在涉案《房屋买卖居间合同》签订的过程中，明知被告李博宇履行合同可能存在风险的情况下，仍促成原、被告达成《房屋买卖居间合同》，现原、被告《房屋买卖居间合同》已解除，根据本案实际情况，以第三人返还原告于海征居间费1万元为宜。对原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告于海征与被告李博宇、第三人香河益和房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告李博宇返还原告于海征购房款35万元。于判决生效后十五日内履行；三、第三人香河益和房地产经纪有限公司返还原告于海征居间费1万元。于判决生效后十五日内履行。案件受理费6950元，减半收取计3475元，由原告于海征负担125元，被告李博宇负担3350元。二审中，各方当事人均未提交新证据。上诉人李博宇称其通过原审第三人益田房产公司将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人于海征，对此益田房产公司予以了认可；但被上诉人于海征对此不予认可。经本院释明后，益田房产公司对于涉案房屋（钥匙）的交付未提供证据予以证实。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在被上诉人于海征诉上诉人李博宇及原审第三人益田房产公司房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人李博宇对于原审法院判令其在合同履行过程中存在违约并解除涉案合同均不予认可。但就此，上诉人在本案二审中亦均未提供有效的证据佐证其上诉主张。原审法院依据在案的相关证据认定上诉人李博宇在房屋交付履行中存在违约行为并结合涉案房屋目前的权属状况判令涉案合同予以解除均具有事实基础，亦不违反法律之规定。原审法院适用法律并无不当之处。综上所述，李博宇的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6950元，由上诉人李博宇负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年八月十五日法官助理马占书记员路洁