河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4314号原告王某某，男，汉族，1955年9月7日出生，住社旗县。委托代理人闫文帅、李成宇，北京市京国（南阳）律师事务所律师，代理权限特别授权。被告南阳鸿德房地产开发有限公司。住所地南阳市人民路鸿德花园（鸿德街一号）。法定代表人陈继平，任公司总经理职务。委托代理人马跃辉，该公司员工，代理权限特别授权。委托代理人林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师，代理权限特别授权。被告吴某某，男，汉族，1966年11月4日出生，住南阳市。委托代理人马涛，河南花洲律师事务所律师，代理权限特别授权。原告王某某与被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房地产公司）和吴某某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告王某某委托代理人闫文帅、李成宇，被告鸿德房地产公司委托代理人马跃辉和林雪阳，被告吴某某及其委托代理人马涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某某诉称，2008年9月27日，原告与被告鸿德房地产公司签订了《商品房认购协议书》，协议约定，由原告购买其开发的位于南阳市××与××路交叉口鸿德罗马帝景5号楼2单元901房，总房款为464506元。协议签订后，原告依约支付了全部房款，后原告便等待鸿德房地产公司通知办理网签备案手续。然而，该公司在急于借款的情况下，向被告吴某某借贷数百万元，并就原告购买的房屋与吴某某签订了虚假的《商品房买卖合同》，并将该房屋备案至吴某某名下。二被告之间名为买卖，实为借贷。现原告与被告多次协商未果，特诉至贵院，请求依法判令：1、确认原告与被告鸿德房地产公司签订的《商品房认购协议书》有效，二被告签订的备案号为14828227的《房屋买卖合同》无效；2、被告鸿德房地产公司为原告购买的罗马帝景5号楼2单元901房的房产办理房屋登记手续；3、二被告承担本案诉讼保全费。被告鸿德房地产公司辩称，我公司和吴某某的合同名为买卖实为抵押合同，根据相关规定，应为无效合同，因该房屋吴某某与第三人纠纷，导致该房屋被邓州市人民法院查封，我公司无法给原告办理登记过户手续。诉讼费由败诉方承担。被告吴某某辩称，原告的起诉主体错误，我们与鸿德房地产公司的买卖合同标的与原告认购协议上的不一致。原告在没有经法院确认自己的认购协议是否有效的情况下，要求确定二被告协议无效，没有该项诉权，原告不具备直接要求确认二被告协议无效的权利。我们认为原告构成重复起诉，因为原告在2019年3、4月份已经邓州市法院提出执行异议，后被民事庭转变为执行异议之诉，原告的认购协议与二被告的买卖协议无效，与本案起诉的事实及理由是完全相同的，构成重复起诉。根据法律规定，本案的审理结果，应当依据邓州市法院执行异议之诉的结果为依据，邓州市法院的立案及开庭时间早，本案不宜继续审理。原告所持有的认购协议没有法律效力，协议规定，该协议签订后七日内另行签订商品房合同，若逾期签署，认购协议自动解除，鸿德房地产公司可以另行出售。现公司已经将该争议房产出售给吴某某，该协议就自动解除，不产生法律效力。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组、原告与被告鸿德房地产公司2008年9月27日签订的认购协议一份及原告缴纳的房款收据，共计464506元。证明原、被告早在二被告抵押之前，已经签订了合法的买卖协议。第二组、两份判决书。证明二被告之间并不存在房屋买卖关系，系被告鸿德房地产公司向吴某某借款之后，用房子所做的抵押担保；二被告之间的房屋买卖合同无效；即使该房屋存在查封，不影响法院判决为原告办理过户手续。可以判决在符合条件的时候为原告办理。第三组、被告鸿德房地产公司情况说明一份。证明本案争议的原告的房屋与备案登记的房屋是一套房子。被告鸿德房地产公司对上述证据无异议。被告吴某某对第一组证据真实性有异议，根据协议约定，该协议应自动解除，鸿德房地产公司不能够处分，处分给吴某某协议的效力不受影响；该认购协议没有法律效力。第二组证据，真实性无异议，证明方向有异议，对判决书认定的事实有异议，鸿德房地产公司在该案中提交的是商品房回购协议书，不是借款协议，用以证明二被告实为抵押合同是无效的，没有证据证实，没有提供任何借款和抵押的证据，认定借款抵押是没有事实依据；判决结果只是认定了14808872的房屋买卖合同，并不是说吴某某所有的合同都是无效的；中院的判决与宛城区法院的判决是不一致的。第三组证据应该属于鸿德房地产公司的陈述，出具的时间2017年8月30号，我们购买是2014年，我们备案的房号与查封的房号是一致的，原告和鸿德公司有串通嫌疑，房号应以备案房号为准。被告鸿德房地产公司为支持其辩解，向本院提交：认购协议与网签合同各两份。证明房号发生变化，但房屋还是那套房屋。原告对该证据无异议。被告吴某某认为，本案合同是2014年4月22日，我们签的时候房号已经纠正过来了，不会出现房号错误。被告吴某某为支持其辩解，向本院提交证据为：1、身份证一份。证明被告身份。2、商品房买卖合同及信息备案表各四份、回购协议书，收款收据一份。证明二被告之间对争议房屋买卖合同关系及支付房款的事实。证明二被告协议有效。3、估价对象照片及查封照片。证明原告未实际占有使用争议房屋的事实。4、判决书两份。证明二被告之间房屋买卖合同有效。5、民事裁定书。证明本案争议房屋均被邓州市法院查封执行。原告对证据1无异议。证据2，真实性由法庭核实，根据该组证据及原告提交的判决书能证实二被告法律关系是借款进行的抵押担保，应为无效合同。证据3，真实性由法庭核实，被告鸿德房地产公司在查封之前就交付了钥匙，进行占有。证据4，该两份判决不指向本案起诉房屋，判决书中鸿德房地产公司也明确声称双方是为借款进行的抵押担保，不是实质的房屋买卖，该判决书所认定的事实不准确，与原告提交的两份判决部分认定不一致，应当以我方提交的判决为准。并且该判决未生效。证据5，对房屋被查封的事实无异议。被告鸿德房地产公司对证据1无异议。证据2，网签和回购合同、收款收据真实性无异议，关联性有异议，表象上签订了买卖合同，但实际是抵押形式，双方不存在真实的房屋买卖关系。证据3，真实性有异议，来源不明，目前审理的是房屋所有权，而不是房屋使用权，照片仅能证明房屋未被使用，并不代表房屋未被原告方占用，而我公司早在查封前已将房屋钥匙交付给原告，可以明确其房屋占有权的转移。证据4，其中一份郝静的目前已被发还，尚无最终结果；梁平的案件基本事实是真实的，但判决的依据仅是网签合同的存在，并未审查网签合同是否有效，因此不能证明其证明方向。证据5无异议。根据原、被告诉辩、举证、质证、本院可以确认案件事实如下：2011年3月31日，原告王某某与被告鸿德房地产有限公司签订《商品房认购协议书》，约定由原告购买被告开发的位于南阳市××与××路交叉口鸿德罗马帝景5号楼西单元9层902室，总房款为464506元。协议签订后，原告支付364506元，加上2008年9月27日已预交100000元购房款，全部购房款支付完毕。被告鸿德房地产公司向原告交付钥匙。后鸿德房地产公司又将原告所购房屋房号由902室变更为901室。2014年12月3日，被告鸿德房地产公司向被告吴某某等借款950万元，并向吴某某等出具借款收据并签订《商品房回购协议书》，约定在2015年5月3日前以950万元回购被告鸿德房地产公司多套房屋，并约定在回购期限届满之日前未行使回购，鸿德房地产公司必须与吴某某签订正式买卖合同并到房管局备案。同日，二被告签订备案号为14828227的《房屋买卖合同》，以成交380781元的价格将涉案房屋网签给吴某某。因吴某某与他人有纠纷，2016年10月17日，邓州市人民法院做出（2016）豫1381民初3945-1号民事裁定书，将涉案房屋予以查封，查封期限为三年。经原告申请并提供担保，本院依法查封网签备案在被告吴某某名下的罗马帝景5号楼2单元901号房产。综上所述，本院认为，合法的买卖关系受法律保护。2008年9月27日，原告王某某已向被告鸿德房地产公司预交购房款，2011年3月31日双方签订了《商品房认购协议书》，并交清了全部房款且已取得了房屋钥匙，购房行为系双方真实意思表示。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，应认定原告王某某与被告鸿德房地产公司2011年3月31日签订的《商品房认购协议书》为合法有效的商品房买卖合同。其次，鸿德房地产公司向吴某某等借款950万元，并签订了《商品房回购协议书》，据此双方又签订了备案号为14828227的《房屋买卖合同》，将涉案房屋网签备案在吴某某名下的行为，本院认为，原告与二被告之间的合同行为具有直接的利害关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。应认定本案二被告之间签订的《商品房认购协议书》实为双方为借款而设定的抵押担保行为，双方并无房屋买卖的合意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此依据该《商品房回购协议书》而签订的备案号为14828227的《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的强制性规定应认定为无效合同。庭审中，各方当事人均认可涉案房产已于2016年10月17日被邓州市人民法院查封，目前尚未解除查封，不具备办理产权登记过户条件，故原告请求鸿德房地产公司办理涉案房屋登记手续的请求，本院暂不予处理。待涉案房屋符合办证条件，且鸿德房地产公司不予协助办理时，原告可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：确认原告王某某与被告南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》有效，被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告吴某某签订的备案号为14828227的《房屋买卖合同》无效。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，保全费2842元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张治菊二〇一九年八月二十日书记员  高一鸣