重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民初1738号原告（案外人）：彭进，男，1986年5月6日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：李纪衡，男，住贵州省黔西县，系贵州省黔西县杜鹃街道办事处育才社区居民委员会推荐。原告（案外人）：李克凤，女，1988年3月7日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：彭进（系李克凤之夫），住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：李纪衡，男，住贵州省黔西县，系贵州省黔西县杜鹃街道办事处育才社区居民委员会推荐。被告（申请执行人）：重庆市港龙小额贷款有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号九龙坡区科技孵化楼第五楼，统一社会信用代码91500107586880948G。法定代表人：彭斌，执行董事。被告（申请执行人）：陈科，男，1986年12月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告（被执行人）：重庆市璧山区友兴房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区大路街道北街，统一社会信用代码91500227MA5UE2X135。法定代表人：周贵兴，董事长。被告（被执行人）：周贵兴，男，1951年11月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告（被执行人）：卢廷碧，女，1953年12月18日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：周贵兴（系卢廷碧之夫），住重庆市璧山区。原告彭进、李克凤诉被告重庆市港龙小额贷款有限责任公司（以下简称港龙公司）、陈科、重庆市璧山区友兴房地产开发有限公司（以下简称友兴公司）、周贵兴、卢廷碧案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原告彭进及其与李克凤的委托诉讼代理人李纪衡，被告港龙公司的法定代表人彭斌，被告友兴公司的法定代表人、被告卢廷碧的委托诉讼代理人即被告周贵兴到庭参加诉讼。被告陈科经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭进、李克凤向本院起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的位于贵州省黔西县南侧X号商品房（执行拍卖标的物序号为××号）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2.判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，并确认位于贵州省黔西县南侧X号商品房（执行拍卖标的物序号为××号）归原告所有；3.案件受理费等由被告承担。事实和理由：2012年5月15日，友兴公司将其案涉黔西县莲城度假中心商品房建设工程承包给中扶建设有限责任公司贵州分公司（以下简称中扶贵州分公司）修建，邓强是案涉工程的实际施工人。从2013年1月开始，原告应邓强要约向案涉工程供应新型墙体建材空心砖、配砖等建筑材料，到2014年1月24日，中扶贵州分公司派员与原告结算，双方确认共欠原告建筑材料款245967元。就该欠款，双方达成《付款协议》，甲方为中扶建设有限责任公司黔西莲城度假中心项目部，甲方代表为曾理、邓永东，乙方为原告彭进。《付款协议》就前述欠款的还款日期和逾期付款应承担的民事责任作出明确。该协议约定2014年4月23日到期，中扶贵州分公司即按其与友兴公司的约定，将其抵债所得案涉房屋（共计105.53平方米，计价294308元）抵原告前述工程款。中扶贵州分公司同时提供其与友兴公司于2014年2月6日签订的《协议书》原件予原告审阅，并提供彩印件予原告，原告据此深信其有处分权后接受抵债请求并于当时交付案涉房屋钥匙且占有使用至今，即与友兴公司于2015年8月3日补签《商品房买卖合同》。2017年10月中旬，原告途经黔西县人民法院，看见重庆市第五中级人民法院拍卖案涉房的公告，原告遂于2017年10月23日向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，2018年8月21日，原告收到重庆市第五中级人民法院作出的（2018）渝05执异343号《执行裁定书》，根据该裁定记载，原告才知道港龙公司、陈科与友兴公司之间的民间借贷关系，才知道2014年4月4日重庆市第五中级人民法院已依港龙公司和陈科的诉前保全申请，对包括案涉房屋在内的134套商品房进行了查封、2016年3月15日续查封之事实。原告认为，首先，友兴公司处分包括案涉房在内的134套房予中扶建设有限责任公司（以下简称中扶公司）及其贵州分公司的民事法律行为发生在2014年2月6日，而港龙公司和陈科的保全时间是2014年4月4日，故港龙公司和陈科保全的并非友兴公司财产，而是保全的中扶公司及其贵州分公司的以物抵债所得的134套房屋（含案涉房屋），故法院的查封、续查封和执行行为是在错误处分包括原告在内的与民间借贷无关的案外人财产。其次，友兴公司虽在港龙公司和陈科保全之后的2015年8月31日与原告订立《买卖合同》，但该合同所涉标的物实际已于首次保全查封前已不属于友兴公司所有，友兴公司与原告签约的行为是完善交易的行为，而非在2015年8月31日进行案涉房屋的交易，该签约行为是为了完善商品房交易中应当履行的由开发公司签约出卖的民事法律行为。2014年2月6日，中扶贵州分公司取得案涉房屋的物权之后，用案涉房屋抵债予原告的行为合法有效，原告对案涉房屋的取得没有过错，符合善意取得的规定。故诉来人民法院，请依法判决。被告港龙公司辩称，（一）从原告提供的《付款协议》可看出，该协议是彭进与中扶公司黔西莲城度假中心项目部签订的工程材料款的付款协议，与友兴公司未发生任何法律关系且对其无任何拘束力。（二）原告提供的《商品房买卖合同》签订于2015年8月31日，买受人为彭进、李克凤，有其签名及友兴公司的签章。1.2014年4月4日，贵院根据（2014）渝五中法民保字第00034、00037号《民事裁定书》对案涉房屋进行了保全，期限至2016年4月4日，后又于2016年4月进行了续查封。《商品房买卖合同》签订于2015年8月31日，在签订时就已经处于权利限制状态，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的不得转让”。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，该合同违反法律禁止性规定，属于无效合同。3.原告也未提交购买案涉房屋的付款凭证、其他缴款依据等其他证据，也并未提交已经入住的相关证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（三）港龙公司于2014年4月4日已对案涉房屋进行了有效查封，且原告与友兴公司签订的《商品房买卖合同》时间为2015年8月31日且未登记备案；原告是因以房抵款，未缴纳一分钱房款，且未提供已经入住的任何证明；原告提出的执行异议因不符合排除执行的法定条件，于2018年8月13日被（2018）渝05执异343号执行裁定书予以驳回。综上，原告主张的事实无法律依据，不能得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。陈科向本院提交书面答辩意见称，同意港龙公司的意见。周贵兴、卢廷碧、友兴公司共同辩称，房子已经折价抵承包费给了中扶公司，与中扶公司之间纠纷已经了结。被告不认识原告，原告也没向被告支付过房款，房屋买卖合同无效。材料款赊没赊不清楚，对中扶公司与原告之间的事情也不清楚。被告认为涉案房屋应该给港龙公司，原告应与施工方邓强去结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：本院根据港龙公司及陈科的诉前保全申请，于2014年4月4日以（2014）渝五中法民保字第00034号、第00037号民事裁定书及协助执行通知书，查封了友兴公司位于黔西县城关镇花都大道南侧含案涉房屋在内的多套房屋。2014年11月18日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00422号民事判决，判决：“一、被告周贵兴在本判决生效之日起五日内归还原告重庆市九龙坡区港龙小额贷款有限责任公司借款1000万元。二、被告周贵兴在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市九龙坡区港龙小额贷款有限责任公司利息60万元及逾期利息，逾期利息以1060万元为基数，从2014年3月22日起按年利率18%计算，利随本清。三、被告周贵兴在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市九龙坡区港龙小额贷款有限责任公司律师费2万元。四、被告璧山县友兴房地产开发有限公司、璧山县兴友农副产品有限公司、卢廷碧、周显涛、周蓉对上述第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告重庆市九龙坡区港龙小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。”2014年12月11日，本院作出(2014)渝五中法民初字第00405号民事判决，判决：“一、被告周贵兴于本判决生效之日起五日内归还原告陈科借款600万元及利息45万元。二、被告周贵兴于本判决生效之日起五日内支付原告陈科资金占用损失，从2013年6月11日起，以600万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，利随本清。三、被告璧山县友兴房地产开发有限公司、被告璧山县兴友农副产品有限公司、被告卢廷碧、被告周显涛、被告周蓉对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告陈科的其他诉讼请求。”上述判决生效后，因周贵兴等未按照生效判决确定的期限履行义务，港龙公司、陈科均向本院申请强制执行。本院于2016年3月15日以（2015）渝五中法民执字第147号、第284号执行裁定书及协助执行通知书，对友兴公司位于黔西县城关镇花都大道南侧含案涉房屋在内的多套房屋进行了续查封。另查明，2014年2月6日，甲方友兴公司、璧山县友兴房地产开发有限公司黔西分公司（以下简称友兴公司黔西分公司）与乙方中扶公司、中扶贵州分公司签订《协议书》，与本案相关的内容载明：甲方与乙方于2012年5月15日签订的《建设施工合同》第48条第3款约定“如发包人无力履约付款将以所建建筑物成本价1500元每平方米担保，承包人有权自行处置。”现因甲方无力按工程进度付款，导致工程停工，造成乙方损失，为实现合同目的，甲乙双方协议：一、甲方按每一平方米保底2300元，将乙方所建黔西县连城度假中心一单元、二单元、四单元商品房共计134套出售给乙方折抵工程款，面积确认为17198.93，总金额39557539.00元，附清单于后……。二、签订本协议后，乙方垫资完成本工程，待工程完工，甲、乙双方共同确认甲方应给乙方的工程款数额，再按多退少补原则进行结算。如工程款大于39557539.00元，则由甲方补足，如工程款小于39557539.00元，则由乙方将超出款项退还甲方。前述134套房由乙方处置。……四、本协议订立后，甲、乙双方可签订完善《商品房买卖合同》，乙方与其他购房人达成买卖协议后，甲方应当按买受人的情况，按规定重新签订并完善相关购房手续，否则承担相应民事赔偿责任。本协议经签字成立生效。涉案1-18-3号商品房在《协议书》所附商品房清单之中。2014年1月24日，中扶建设有限责任公司黔西莲城度假中心项目部（甲方）与彭进（乙方）签订《付款协议》，其中约定：“因甲方欠乙方材料（砖）款及利息257967元，甲方必须在2014年4月23日一次性付清，若不能支付或未付清，甲方则将莲城度假中心项目（现豪庭大酒店）业主签订的合同执行，即将豪庭大酒店住房以1500元每平方米计算给乙方抵以上款项。如不能实现合同目的，则以257967元为基数，从2014年4月24日起按5%的月息付乙方至本息付清为止”。该《付款协议》甲方加盖中扶建设有限责任公司黔西项目部资料专用章。2015年8月31日，友兴公司黔西分公司（出卖人）与彭进、李克凤（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：出卖人将位于黔西县莲城度假中心某号房屋（建筑面积127.96平方米）售于买受人，单价2300元/平方米，总价294308元，付款方式为一次性付款。友兴公司于合同尾部备注：“此房抵押承建方支付工程民工工资。2015.9.5”。庭审中，彭进、李克凤称，中扶公司将案涉房屋以物抵债时，就向其交付了房屋钥匙，从该日起占有使用房屋至今，但整栋房屋并未供水、供电。港龙公司称，评估公司到现场去看了房屋且照了相的，案涉房屋是关起的。重庆市九龙坡区港龙小额贷款有限责任公司于2015年11月24日更名为重庆市港龙小额贷款有限责任公司。彭进、李克凤以其对案涉房屋享有权利为由，向本院提出执行异议，本院于2018年8月13日作出（2018）渝05执异343号执行裁定，驳回彭进、李克凤的异议请求。彭进、李克凤遂提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，彭进、李克凤与友兴公司黔西分公司签订《房屋买卖合同》是在本院查封案涉房屋之后，且彭进、李克凤未提交其已占有使用房屋的充分证据。涉案房屋未过户至彭进、李克凤名下，故彭进、李克凤对案涉房屋不构成善意取得。因此，彭进、李克凤对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告彭进、李克凤的诉讼请求。案件受理费5714元，由原告彭进、李克凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审判员周海燕审判员秦敏二〇一九年八月二日法官助理 宋            扬书 记 员 黄      献      丽